Annual Report • Apr 16, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
| Året i korthet | 1 |
|---|---|
| Sagax i korthet | 2 |
| Sagax utveckling | 3 |
| VD har ordet | 4 |
| Affärsidé, mål och strategier | 6 |
|---|---|
| Marknadsöversikt | 8 |
| Sagax fastighetsbestånd i sammandrag | 18 |
| Förändringar i fastighetsbeståndet | 22 |
| Marknadsområde Stockholm | 26 |
| Marknadsområde Övriga Sverige | 30 |
| Marknadsområde Helsingfors | 34 |
| Marknadsområde Övriga Finland | 36 |
| Marknadsområde Övrigt | 38 |
| Fastighetsbeståndets marknadsvärde | 40 |
| Finansiering | 42 |
| Intresseföretag | 48 |
| Aktuell intjäningsförmåga | 50 |
| Risker och riskhantering | 52 |
| Aktien och ägarna | 56 |
| Miljöarbete | 60 |
| Organisation och medarbetare | 63 |
| Bolagsstyrningsrapport | 64 |
| Styrelse | 70 |
| Företagsledning | 72 |
| Revisorer | 72 |
| Flerårsöversikt | 76 |
| Händelser efter årets utgång | 79 |
| Moderbolaget | 79 |
| Rapport över koncernens totalresultat | 80 |
|---|---|
| Kommentarer till koncernens totalresultat | 81 |
| Rapport över koncernens finansiella ställning | 82 |
| Kommentarer till koncernens finansiella ställning | 83 |
| Rapport över kassaflöde, koncernen | 84 |
| Förändringar av eget kapital, koncernen | 85 |
| Moderbolagets resultaträkning | 86 |
| Moderbolagets balansräkning | 87 |
| Rapport över kassaflöde, moderbolaget | 88 |
| Förändringar av eget kapital, moderbolaget | 89 |
| Redovisningsprinciper och noter | 90 |
| Förslag till vinstdisposition | 118 |
| Revisionsberättelse | 120 |
| Bolagsordning | 121 |
| Kallelse till årsstämma | 123 |
| Definitioner | 127 |
| Pressmeddelanden | 128 |
Kalendarium 129
Sidorna 6-119 utgör formell årsredovisning
Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 521 (418) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 17 % till 426 (364) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 12 % till 919 miljoner kronor (824 miljoner kronor föregående år). Hyresintäkterna påverkades positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter.
Övriga intäkter om 9 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under året.
Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 521 (418) miljoner kronor varav 79 (43) miljoner kronor från intresseföretag. Förvaltningsresultatet har främst ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt resultatandelar från intresseföretag. Sagax har under året nettoinvesterat 1 169 (394) miljoner kronor i fastigheter samt investerat 285 miljoner kronor i intresseföretaget Hemsö Intressenter AB. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 27 % till 2,73 (2,15) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 134 miljoner kronor. Värdeutvecklingen för fastigheterna i Sverige uppgick till 44 miljoner kronor och för fastigheterna utomlands till 92 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 10 825 miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direktavkastning om 7,7 % under 2013.
Omvärdering av räntederivat påverkade resultatet med 265 miljoner kronor, varav 68 miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretag. Omvärderingarna har skett till följd av att långa marknadsräntor stigit under året samt till följd av att ett år förlöpt och att tidsvärdet i derivaten minskat.
Årets resultat efter skatt uppgick till 777 (372) miljoner kronor, motsvarande 4,40 (1,84) kronor per stamaktie.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 17 % till 426 (364) miljoner kronor motsvarande 2,12 (1,79) kronor per stamaktie.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,55 (0,43) kronor per stamaktie och en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
| 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 | 1,15 |
| Förändring sedan föregående år | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % | 47 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
| Förändring sedan föregående år | 139 % | 475 % | –89 % | pos. | 96 % | neg. |
| Utdelning per stamaktie, kr (2013 föreslagen) | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2013 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 |
| Direktavkastning | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % | 7,6 % |
| Genomsnittlig återstående löptid på befintiga hyresavtal, år | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
Den 31 december 2013 omfattade fastighetsbeståndet 141 (134) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 336 000 (1 159 000) kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 45 % (47 %) av hyresvärdet och 46 % (47 %) av marknadsvärdet (se diagram nedan) är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 051 (901) respektive 971 (835) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %).
Sagax hade 412 hyresavtal vid årets utgång. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,0 (8,4) år. De tio största kundernas sammanlagda årshyra motsvarade cirka 48 % av Sagax kontrakterade årshyra. Den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal uppgick till 10,9 år. Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 87 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år.
De räntebärande skulderna uppgick till 7 032 (6 300) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 4,4 % (4,6 %) vid årets slut. Belåningsgraden uppgick till 60 % (62 %) och räntetäckningsgraden till 240 % (220 %), se utveckling i diagram nedan. Ränte- och kapitalbindning uppgick till 3,7 (5,2) respektive 3,5 (4,3) år.
Sagax finansiella kostnader 2013 uppgick till 313 (303) miljoner kronor motsvarande 64 % av bolagets sammanlagda kostnader. Sagax räntekänslighet är låg. Vid årsskiftet skulle en förändring av det allmänna ränteläget med +/– 1,00 procentenhet förändrat Sagax upplåningskostnad med –/+ 17 miljoner kronor under det kommande året, motsvarande –/+ 3 % av det prognosticerade förvaltningsresultatet.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A och B samt preferensaktier. Alla tre aktieslagen är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget hade vid årets utgång 7 237 (6 814) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 5 465 (4 009) miljoner kronor vid årets utgång.
Förvaltningsresultatet 2013 per stamaktie efter utspädning på rulllande tolvmånadersbasis uppgick till 2,73 (2,15) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 8,9 (8,0).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 13,40 (8,09) kronor vid årets slut. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 19,05 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 127. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % (212 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 127 % (116 %) av EPRA NAV per stamaktie.
1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för A-aktien delats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
S a
Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar dem med ett mycket långsiktigt perspektiv. Sagax är fokuserat på ett segment som utgör cirka 10 % av fastighetsmarknaden; fastigheter för lager och lätt industri, vilket karakteriseras av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. Sagax har varit verksamt inom detta segment i många år. Verksamheten har sedan starten visat god lönsamhet och positivt kassaflöde.
I tillägg till vår direktägda fastighetsportfölj har Sagax ägande i två intresseföretag; Söderport Fastigheter, som är fokuserat på kommersiella fastigheter främst inom lager och lätt industri och där Sagax äger 50 %, samt Hemsö Fastigheter som är fokuserat på samhällsfastigheter och där Sagax äger 15 %.
Vår affärsmodell kan schematiskt beskrivas enligt följande: Sagax fastighetsportfölj genererar 7,7 % avkastning vilka finansieras med 65 % långfristiga lån som kostar 4,4 % i ränta. Det innebär att 2,9 procentenheter av avkastningen går till lånens räntekostnader. De återstående 4,8 procentenheterna av den löpande avkastningen tillfaller aktieägarna. Denna del av verksamheten skapar 14 % löpande avkastning på eget kapital.
Därutöver påverkas avkastningen på eget kapital av kostnaderna för central administration och intjäningen från våra intresseföretag, vilket sammantaget bidrar med ytterligare 1,5 procentenheter i avkastning. Sagax når således sitt avkastningskrav om 15 % avkastning på eget kapital utan beaktande av fastigheternas värdeförändring.
Riskerna i verksamheten består i huvudsak av att vi kan missbedöma stabiliteten i en fastighets driftnetto. Vi kan även missbedöma kostnaden för eller tillgången till långfristig finansiering. Vi anstränger oss för att hantera riskerna som är kopplade till driftnettot genom att noga välja våra investeringar, diversifiera intäkterna och teckna långa hyresavtal. Vi hanterar våra finansiella risker genom att kapital- och räntebinda bolagets finansiering för flera år framöver och genom att ha goda likviditetsreserver.
Verksamheten är glädjande nog inte mer komplicerad än så. Sagax är inte beroende av vinster från fastighetshandel, byggverksamhet eller projektutveckling. Sagax kan således undvika de rörelserisker som sådana verksamheter medför och ändå ha goda förutsättningar att kunna generera en god avkastning på eget kapital.
En central utgångpunkt i Sagax affärsidé är att såväl hyror som uthyrningsgrader för lokaler för lager och lätt industri är mycket stabila. Sagax förvaltningsstrategi bygger på att acceptera lägre hyresnivåer om istället längre avtalstider kan erhållas. Investeringsstrategin bygger på att hyresgästernas kreditvärdighet har en stor, och utanför storstadsregionerna avgörande, betydelse.
Av de senaste tio årens verksamhet som noterat bolag kan vi konstatera att antagandena om hyresnivåernas och uthyrningsgradernas stabilitet tycks vara korrekta. Volatiliteten i de inflationsjusterade hyrorna i Sagax portfölj och i bolagets marknader i stort har under perioden varit nästintill obefintlig trots skiftande konjunktur. Hyresgästerna tycks även ha en låg benägenhet att avflytta. Under de senaste fem åren har exempelvis endast 2,5 % till 3,5 % av bolagets årliga hyresvärde omsatts. Detta är en mycket låg omflyttning och innebär att endast ett fåtal procentenheter av intäkterna måste ersättas varje år för en bibehållen intjäning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden 2009-2013 som lägst uppgått till 92 % (år 2013) och som högst till 95 % (år 2009). Den justerade vakansen som tar hänsyn till såväl kända avflyttningar som uthyrningar minskade under 2013 från 89 till 79 miljoner kronor, justerat för en vakans om 5 miljoner kronor hänförlig till förvärv. Under inledningen av 2014 har Sagax nettouthyrning fortsatt att utvecklas positivt varför det finns anledning att även fortsättningsvis förvänta sig en fortsatt hög uthyrningsgrad.
I kombination med en högre direktavkastning och därmed högre betalningskapacitet än flertalet andra fastighetssegment utgör ovanstående attribut attraktiva egenskaper ur ett finansieringsperspektiv. Ur aktieägarnas perspektiv kan det även konstateras att fastigheternas totalavkastning varit konkurrenskraftig.
Sedan 2005 redovisar Sagax sina fastigheter till verkligt värde och har därmed sedan dess haft anledning att löpande låta göra oberoende värderingar av fastighetsportföljen. Vi kan konstatera att marknadsvärdet på Sagax fastighetsinnehav stigit med 1 % per år sedan 2005 utöver vad Sagax löpande investerat i fastigheterna. Detta är i linje med vår målsättning om att fastighetsportföljens värde skall utvecklas i takt med inflationen.
Värdeutvecklingen är huvudsakligen en konsekvens av fastigheternas intjäningsförmåga. Utbudet av lokaler för lager och lättare industri har minskat eller varit oförändrat under det senaste decenniet i våra största marknader, Stockholm och Helsingfors, samtidigt som befolkningen växer snabbt i båda dessa regioner. Utbudsutvecklingen förklaras av att fastigheterna för lager och lättare industri är relativt enkla och att dessa successivt konverteras till annan användning vid positiv befolknings- och ekonomisk utveckling. I Sagax största marknadssegment, Stockholm, har befolkningen ökat med 400 000 invånare sedan 2000. Samtidigt har utbudet av lokaler för lager och lättare industri minskat med 6 %. I Helsingfors som är det marknadssegment där Sagax expanderat mest de senaste åren och som representerade 16 % av hyresvärdet vid årsskiftet, har befolkningen ökat med drygt 15 % sedan 2000 samtidigt som utbudet av lokaler för lager och lättare industri ökat med endast 6 %. Detta är unika marknadsförutsättningar och det finns skäl att tro att uthyrningsgrader och hyresnivåer kommer att förbli stabila. Läs gärna mer om detta under rubriken Hyresmarknaden på sidan 10.
Under 2013 uppgick fastighetsportföljens totalavkastning, det vill säga summan av fastigheternas direktavkastning (7,7 %) och värdeförändring (1,4 %) utan hänsyn tagen till belåning, till 9,1 %. Detta motsvarar mer än 7,00 % riskpremie i förhållande till den riskfria långräntan. Trots att detta är en hög riskpremie är det inget anmärkningsvärt utfall för Sagax.
Sedan 2005 har totalavkastningen uppgått till 9,5 % per år, varav 82 % har tillfallit ägarna i form av direktavkastning och 18 % i form av värdeökning. Totalavkastningen, vilken aldrig varit negativ, har som lägst varit 4,2 % (2009) och som högst 19,4 % (2007). Detta är enligt min bedömning en attraktiv avkastning sett till verksamhetens relativt låga operationella risk och i förhållande till bolagets räntekostnad som varierat mellan 4,3-5,2 % under samma period. Vidare medför den stora andelen löpande avkastning (82 % av totalavkastningen) ett lågt beroende av värdeökning, vilken till sin karaktär är svårare för bolaget att påverka.
Vi tror att befolkningsutvecklingen är den enskilt viktigaste faktorn för fastighetsportföljens framtida avkastning. Under 2013 har Sagax förvärvat 14 fastigheter för sammanlagt 1,1 miljarder kronor varav 83 % investerades i Stockholm och Helsingfors. Förvärven ökar vår exponering i vad vi tror är de långsiktigt mest intressanta marknaderna. 84 % av hyresvärdet i Sverige och 76 % av hyresvärdet i Finland var på balansdagen hänförligt till marknader som haft en befolkningstillväxt överstigande 1 % per år sedan 1995. Fastighetsportföljen är således väl positionerad för att generera en fortsatt god totalavkastning.
Utöver fastigheternas totalavkastning är bolagets tillgång till och kostnad för lånefinansiering en central fråga för att Sagax skall kunna erbjuda en god riskjusterad avkastning. Sagax räntebärande nettoskuld motsvarade 64 % av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax utvärderar givetvis sin räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde men framför allt i förhållande till verksamhetens intjäning. Nettoskulden har sedan 2005 sjunkit från 11,5 gånger driftnettot till 8,0 gånger driftnettot föregående år. Till följd av de obligationsemissioner bolaget genomfört sedan 2010 har Sagax räntebärande nettoskuld i bank under samma period sjunkit från 11,5 gånger driftnettot till 6,5 gånger driftnettot. Betalningskapaciteten är således hög sett både ur ett historiskt och ur ett branschperspektiv. Min bedömning är att Sagax har en lämplig finansiell struktur med goda förutsättningar att fortsätta växa.
Sagax utvecklades väl under 2013. Förvaltningsresultatet steg med 25 % till 521 miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital, det vill säga de likvida medel Sagax rörelse de facto genererade, steg med 17 % till 426 miljoner kronor motsvarande 13 % i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Därutöver förväntar jag mig god utdelning från intresseföretagen avseende verksamhetsåret 2013. Både förvaltningsresultatet och kassaflödet är de bästa som Sagax någonsin redovisat och överträffas endast av prognosen för 2014.
Under första kvartalet 2014 har Sagax nettoinvesterat cirka 640 miljoner kronor, varav 600 miljoner kronor avsåg Helsingfors. Därutöver slutförde Sagax intresseföretag Söderport renodlingen av den så kallade Bilprovningsportföljen genom en avyttring om 126 miljoner kronor. Sagax påbörjade även en om- och tillbyggnad i Stockholm för 120 miljoner kronor.
Den viktigaste händelsen var dock Sagax förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen som tillkännagavs den 28 mars 2014. Investeringen genomförs delvis av vårt intresseföretag Söderport och delvis av Sagax. Sagax investering, inklusive vår andel av förvärvet via Söderport, uppgår till sammanlagt 1,2 miljarder kronor. Det är den enskilt största affären Sagax genomfört sedan vårt förvärv av fastigheter från Gambro 2007/2008. Förvärvet beräknar tillföra cirka 45 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat 2014.
Enligt prognosen för 2014 som tillkännagavs i bokslutskommunikén i februari (och alltså exkluderar ovan nämnda förvärv från Volvokoncernen) beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar, uppgå till 600 miljoner kronor. Prognosen är 15 % bättre än utfallet 2013. Således är det med tillförsikt som jag ser fram emot 2014.
Slutligen vill jag å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett, som vanligt, ytterst välmotiverat tack till mina kollegor på Sagax för deras insatser under året som gått.
Stockholm i april 2014
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
70 % skall långsiktigt ej överstigas
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2004.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax löpande förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Den avvikelse som finns förklaras huvudsakligen av att kassaflöden från intresseföretag tillkommer Sagax som utdelning vilket ej redovisas som löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande. Bolaget eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande. Den långa räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,5 (4,3) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör för Sagax att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier i Sagax emitterades för första gången under 2013 genom en fondemission med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra Sagax finansiella flexibilitet.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick vid årsskiftet till 8,0 (8,4) år och hyresgästernas omsättningshastighet understeg 4 % under 2013.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. 87 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. 60 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor.
Sagax tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors då dessa marknadsområden har den kortaste hyresdurationen. Stockholm och Helsingfors är dock Sagax viktigaste marknader och bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner.
FÖ R V
Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt.
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög ekonomisk uthyrningsgrad (92 %) och långa hyresavtal (8,0 år i genomsnitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila befolkningstillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna.
Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse för de exportdrivna ekonomierna i Sverige, Finland och Tyskland, marknader där Sagax är verksamt. Efter att ha uppvisat negativa tal under ett och ett halvt år blev euroområdets BNP-tillväxt åter positiv under andra och tredje kvartalet 2013 enligt Riksbankens penningpolitiska rapport från februari 2014. Riksbanken förväntar sig att tillväxttakten tilltar i takt med att förtroendet fortsätter att förbättras inom euroområdet. Stora utmaningar kvarstår i flera euroländer med hög skuldsättning i både privat och offentlig sektor. Flera länder har fortfarande underskott i sina offentliga finanser, vilket, i kombination med den låga BNP-tillväxten, innebär att det tar tid innan skulderna som andel av BNP kan minska. Det återstår även arbete att göra när det gäller de underliggande strukturella problemen i flera länder. Även om dessa har lyckats sänka sitt relativa kostnadsläge och förbättra sin konkurrenskraft de senaste åren är ytterligare anpassningar av kostnadsläget nödvändiga enligt Riksbankens bedömning. Ett tecken på att utvecklingen går åt rätt håll är att exporten ökat mer tydligt på senare tid. Det är också positivt att skillnaden mellan långa räntor i till exempel Italien och Spanien jämfört med Tyskland har fortsatt att minska. Företagen i de skuldtyngda länderna möter dock fortfarande avsevärt högre räntor än företagen i andra euroländer, vilket bidrar till att hämma utvecklingen framöver. Investeringarnas andel av BNP är också låg i dagsläget men förväntas långsamt återgå till en mer normal nivå. Inflationen i euroområdet mätt som HIKP (EU-harmoniserat konsumentprisindex) har av Eurostat (EU:s statistikbyrå) beräknats till 0,8 % för 2013.
| Andel av Sagax hyresvärde | 66 % | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 93 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 876 000 |
Det syns tecken på en ljusning i svensk ekonomi enligt Riksbankens bedömning och BNP-tillväxten väntas ta fart under 2014. Att hushållen ökar sin konsumtion är viktigt för den svenska tillväxten. Hushållen
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag, se sidan 18 Känslighetsanalys, se sidan 54
har ett högt sparande som de förväntas dra ner på i takt med att förtroendet stärks. I kombination med stigande sysselsättning, sänkta skatter och låga räntor bidrar detta till att det finns goda förutsättningar för konsumtionen att öka. En stigande tillväxt i omvärlden bidrar samtidigt till att efterfrågan på svenska exportvaror gradvis ökar vilket leder till en återhämtning inom den exportberoende svenska industrin. I och med att efterfrågan stiger både i omvärlden och på hemmamarknaden bedöms även tillväxten i investeringarna i näringslivet ta fart.
Riksbanken anser att arbetsmarknaden har utvecklats relativt väl de senaste åren då sysselsättningen och arbetskraften ökat. Riksbankens bedömning är att det dröjer till andra halvåret 2014 innan arbetslösheten börjar sjunka tydligt från 8,0 % vid årets ingång. I slutet av 2016 bedöms den uppgå till knappt 6,5 %.
Den svenska inflationen är låg. En låg inflation kan för Sagax förväntas medföra låga kapitalkostnader samt låga höjningar av indexreglerade hyror. Den svenska inflationen mätt som KPI var enligt Riksbanken 0 % under 2013 och mätt som HIKP, uppgick den till 0,4 %. För 2014 förväntar sig Riksbanken att KPI skall uppgå till 0,6 % för att sedan stiga till 2,5 % under 2015.
| Andel av Sagax hyresvärde | 26 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 42 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 275 000 |
Finland är i likhet med Sverige exportberoende. Cirka 40 % av Finlands BNP är export varav 54 % exporteras till andra EU-länder och 10 % till Ryssland. Viktiga exportländer är Sverige, Tyskland och Ryssland. Den finansiella turbulensen 2009 medförde att BNP sjönk med 8,5 % och industriproduktionen har ännu inte fullt ut återhämtat sig enligt det finska prognosinstitutet KTI. Den finska ekonomin betraktas dock normalt som en av de mer välskötta inom eurozonen med god konkurrenskraft. Finland och Luxemburg är de enda länder som konsekvent uppfyllt kraven enligt stabilitetspakten, EU:s finanspolitiska regelverk som gäller för de länder som infört euron. Finlands statsskuld motsvarade 58 % av BNP vid årsskiftet.
Den finska centralbanken, Finlands Bank, förväntar sig en BNPtillväxt om 0,8 % under 2014 efter att BNP minskat med 1,2 % under 2013. Arbetslösheten förväntas öka från 8,2 % till 8,4 % under 2014 och inflationen som påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal i Finland förväntas i likhet med 2013 uppgå till 1,5 % under 2014. HIKP har av Eurostat beräknats till 1,9 % för 2013.
| Andel av Sagax hyresvärde | 8 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 5 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 64 000 |
Den tyska ekonomin driver i hög utsträckning tillväxten i euroområdet. BNP i Tyskland ökade med 0,4 % under 2013 och förväntas öka med 1,8 % under 2014 enligt Europeiska kommissionens vinterprognos. Arbetslösheten uppgick till 5,5 % vid årets slut, lägre än i såväl Sverige som Finland. Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal. Inflationen uppgick 2013 till 1,6 % och förväntas under 2014 uppgå till 1,4 %. HIKP har av Eurostat beräknats till 1,2 % för 2013.
Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % av den totala fastighetsmarknaden i Sverige och Finland, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare är specialiserade inom lager- och industrifastigheter, även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste tio åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten.
Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt.
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering.
Enligt DTZ uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2013 till 99 (106) miljarder kronor vilket är i nivå med genomsnittlig volym de senaste 15 åren samt med nivåerna 2010-1012. DTZ har beräknat att transaktionsvolymen i Sverige för kategorin industrifastigheter som inkluderar lager- och industrifastigheter uppgick till 13 (12) miljarder kronor under 2013.
Under 2013 uppgick den totala finska transaktionsvolymen enligt KTI till 2,4 (2,1) miljarder euro vilket var en ökning med 12 % jämfört med 2012.
Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex och KTI Index mäter avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Under 2013 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 6,9 % (7,2 %) respektive 8,1 % (7,9 %), vilket var högst av samtliga segment i bägge länderna. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 7,4 % (7,6 %) i Sverige och 8,1 % (8,0 %) i Finland under 2013. För Sagax fastighetsportfölj som helhelt uppgick direktavkastningen till 7,7 % (7,8 %) under 2013.
Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2013 till 6,8 % (6,4 %) för Sverige och 4,4% (6,0 %) för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 6,4 % (4,9 %) respektive 3,7 % (5,2 %). Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,1 % (9,3 %) under 2013. Segmentet industri uppvisar i såväl Sverige som Finland högre totalavkastning än indexet som helhet över en tioårsperiod, vilket illustreras av diagrammet nedan. Sagax har en högre totalavkastning än indexet som helhet under såväl 2013 som över de senaste tre respektive fem åren. Sagax har endast jämförelsedata från 2005 och framåtoch kan därför inte jämföras med index över en tioårsperiod. Under den senaste tioårsperioden har segmentet för industrilokaler i genomsnitt överträffat samtliga fastigheters totalavkastning med 0,3 procentenheter i Sverige respektive 0,6 procentenheter i Finland.
Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarar dessa marknader för 66 % av Sagax hyresvärde. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple netavtal (se definitioner på sidan 127) och har en genomsnittlig löptid som överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således relativt låg under de kommande åren. Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter. 89 % av Sagax vakanta area återfinns i Stockholm och Helsingfors.
Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de europeiska marknader som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa marknader är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat trots regionernas tillväxt. Tillväxten medför att efterfrågan på lageroch industrilokaler är fortsatt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader.
På sidan 12 presenteras en analys av marknaderna för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna, vilka bedöms ha störst relevans för Sagax de närmaste åren.
Det som kännetecknar storstadsregioner är att dessa uppvisar högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre orter. Exempelvis har tillväxten i Sveriges och Finlands storstadsregioner under lång tid varit betydligt högre än i övriga regioner vilket även illustreras av diagrammen nedan. Den avgörande förklaringen till detta är att både hushåll och företag attraheras av mer tätbefolkade geografiska marknader eftersom utbudet av resurser, utbildningar och tjänster är som störst där. Den genomsnittliga befolkningstillväxten i de tre svenska storstadsregionerna har uppgått till 1 % per år. Övriga regioner har i genomsnitt haft en väsentligt svagare befolkningstillväxt och folkmängden minskar eller är oförändrad i samtliga regioner med mindre än 100 000 invånare. Sagax exponering mot den underliggande hyresmarknaden varierar mellan olika geografiska marknader. Sagax svenska fastighetsbestånd återfinns till 90 % i regioner med befolkningstillväxt varav 84 procentenheter återfinns i de tre storstadsregionerna. 68 % av det
| Tillväxt i | Tillväxt | ||
|---|---|---|---|
| regional BNP 2000-2011 (%) |
per Capita 2000-2011 (%) |
Befolknings tillväxt |
|
| Regioner | (Nominellt) | (Nominellt) | 2000-2013 (%) |
| Luxembourg | 89,7 | 59,6 | 23,9 |
| Madrid | 69,0 | 39,0 | 23,7 |
| Région de Bruxelles-Capitale | 45,3 | 24,0 | 22,4 |
| Southern and Eastern (Dublin) | 52,8 | 28,7 | 20,6 |
| Cataluña (Barcelona) | 62,9 | 39,3 | 20,3 |
| Stockholm | 53,2 | 33,8 | 17,9 |
| Inner London | 30,7 | 14,1 | 15,6 |
| Helsingfors | 46,5 | 31,6 | 13,6 |
| Wien | 39,9 | 27,0 | 12,4 |
| Rhône-Alpes (Lyon) | 40,6 | 27,0 | 12,4 |
| Oberbayern (München) | 33,2 | 22,8 | 11,1 |
| Lombardia (Milano) | 36,2 | 23,3 | 9,2 |
| Île de France (Paris) | 48,3 | 38,0 | 8,7 |
| Rom | 39,4 | 23,6 | 8,6 |
| Noord-Holland (Amsterdam) | 43,6 | 35,0 | 8,2 |
| Hovedstaden (Köpenhamn) | 41,7 | 33,9 | 7,6 |
| Hamburg | 23,1 | 17,4 | 6,4 |
| Zuid-Holland (Rotterdam) | 39,0 | 33,1 | 4,9 |
| Darmstadt (Frankfurt) | 19,4 | 16,7 | 3,9 |
| Köln | 24,0 | 20,5 | 3,7 |
| Stuttgart | 29,4 | 26,4 | 3,1 |
| Düsseldorf | 27,2 | 29,9 | –2,0 |
| Mediantillväxt, | |||
| samtliga regioner i EU | 40,4 | 33,5 | 3,5 |
Källa: Eurostat och Evidens
svenska beståndet, motsvarande ett fastighetsvärde om 5 miljarder kronor, återfinns i Stockholmsregionen som är den snabbast växande arbetsmarknaden i Sverige.
I Finland återfinns motsvarande 95 % av Sagax fastighetsvärden i regioner med befolkningstillväxt. 76 % återfinns i Helsingforsregionen med en genomsnittlig årlig befolkningstillväxt med mer än 1 % sedan 1995. Bland regionerna med befolkning mellan 100 000 och 500 000 finns det några snabbt växande som Uleåborg, Tammerfors och till viss del även Åbo.
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Stockholms- och Helsingforsregionerna, Sagax största marknader, har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekonomisk tillväxt.
Under den senaste femårsperioden har invånarantalet i Stockholmsregionen ökat med historiskt höga 1,7 % per år. Sedan 2000 har invånarantalet i Stockholmsregionen stigit med 18 %, motsvarande 400 000 personer. Utvecklingen gäller såväl den ekonomiska tillväxten som befolkningsutvecklingen, se tabell på sidan 10. Även sysselsättningen växte under 2013 med cirka 1 %.
Även Helsingforsregionen har vuxit under lång tid och även under den senaste femårsperioden. I genomsnitt har befolkningen ökat med drygt 1 % per år sedan 1995.
Studier visar att större regioner har högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre regioner. Detta gäller såväl nationellt som på europeisk nivå. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel och utbildning. Mönstret visar även att större regioner (mätt som regional BNP) är rikare (mätt som BNP/capita). Som framgår av diagrammet nedan tillhör Stockholm och Helsingfors de rikare regionerna i Europa. Diagrammet bygger på EU:s regionindelning där NUTS1 motsvarar landsdelar och NUTS2 motsvarar mindre riksområden. Stockholmsregionen som riksområde (NUTS2) inkluderar även Uppsala till följd av den omfattande inpendlingen. Riksområdet Stockholm omfattar en större population än Helsingforsområdet vilket även har en lägre regional BNP per capita än Stockholmsregionen. Varje prick i diagrammet nedan motsvarar en europeisk region.
Tillväxten i de största och rikaste regionerna har varit god sedan 2000 både vad gäller den ekonomiska utvecklingen och befolkningsutvecklingen. Särskilt god har tillväxten varit i Stockholm och Helsingfors, se tabell på sidan 10. Sett till tillväxt i BNP och befolkning tillhör Stockholm och Helsingfors de regioner som presterar bäst. Befolkningstillväxten har stor betydelse för efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri.
I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga
F
lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler i storstadsregioner. En tidigare studie som Sagax lät göra visade att den genomsnittliga vinstmarginalen (EBITDA) var dubbelt så hög bland företag i renodlade kontorsområden (10–25 %) jämfört med företag i områden som domineras av lager och lätt industri (4–7 %). Företag i den sistnämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga och billigare lokaler.
Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan användning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler för lager och lätt industri
minskar per capita. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter förväntas således förbli hög under överskådlig framtid i storstadsregioner med hög befolkningstillväxt och stabil ekonomisk utveckling.
På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, analyserar Sagax hur tillväxten och därmed följande omvandlingstryck, påverkar utbudet av lokaler för lager och lätt industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikontor studerats under perioden 1998–2013. De undersökta områdena har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort och yttre områden (se karta på sidan 13). I Helsingfors har en liknande metodik använts och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden 1998–2012. De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna:
| Område | Lager | Lätt industri |
Industri kontor |
Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Centrala områden Närförort |
–61 % –17 % |
–39 % –32 % |
–22 % –17 % |
–48 % –21 % |
| Yttre områden | 37 % | –17 % | 3 % | 13 % |
| Totalt | 5 % | –24 % | –7 % | –6 % |
| Lokaltyp | |||
|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Totalt |
| Innanför Ring I | –28 % | –24 % | –25 % |
| Mellan Ring I och III | 34 % | –2 % | 11 % |
| Utanför Ring III | 92 % | 35 % | 65 % |
| Totalt | 33 % | –9 % | 6 % |
Källa: Evidens
F Ö R V ALT NING S B ER
ÄTTELSE
Källa: Evidens
innanför Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III (se karta nedan). De områden som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår av kartorna.
Mellan 1998 och 2013 har utbudet av lager, lätt industri och industrikontor i Stockholm minskat med totalt 6 % samtidigt som befolkningstillväxten varit 20 %. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar ett minskat utbud med 48 % under perioden. De områden som omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/Johanneshov och Värtan. Förändringen i utbudet är extra tydlig i Värtan och i Södra Hammarbyhamnen där lager, lätt industri och industrikontor har gett plats för bostäder och kontorsbebyggelse och utbudet minskat med drygt 60 %. Sedan 2012 är det framförallt förändringsprocessen i Södra Hammarbyhamnen som påverkat utbudet vilket minskade med drygt 20 000 kvadratmeter.
I närförort är mönstret det samma med en minskning med 21 %. De områden där utbudet har minskat mest är Ulvsunda och Solna Station. I Ulvsunda har utbudet under perioden minskat med 80 000 kvadratmeter.
I de yttre områdena har utbudet vuxit med 13 %. Tillväxten förklaras till stor del av nyproducerade anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro (södra Stockholm) och Rosersberg (norra Stockholm). I Jordbro och Rosersberg har 250 000 respektive 42 000 kvadratmeter nyproducerade lokaler tillkommit, varav större delen omfattas av nya logistikanläggningar. Även i Länna har det totala utbudet vuxit med nästan 40 000 kvadratmeter. Det är främst i dessa tre områden som utbudet växer. Exkluderas Jordbro och Rosersberg ur statistiken har det totala utbudet i de yttre områdena minskat sedan 1998.
Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lokaler för lätt industri har i Stockholm minskat med totalt 24 %. Utbudet av industrikontor har minskat med 7 % medan
| Bredden/InfraCity | 13 | Segeltorp/Sätra |
|---|---|---|
| Eriksberg | 14 | Skärholmen |
| Farsta | 15 | Solna Station |
| 4 Globen/ Johanneshov |
16 Södra Hammarbyhamnen |
|
| Hagalund | 17 Turebergs | |
| industriområde | ||
| 18 | Ulvsunda | |
| 19 | Veddesta | |
| 20 | Värtan | |
| 21 | Västberga | |
| 22 | Årsta | |
| Rosersberg | 23 | Älvsjö |
| Jordbro Kista/Akalla Kungens Kurva Lunda Länna Mariehäll |
Sagax fastigheter i Stockholm, se sidan 29
utbudet av lagerlokaler ökat med 5 %. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter samtidigt som det ökat i de yttre områdena.
Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm med ett minskat utbud i centrala lägen till följd av omvandlingstrycket från en växande region. Mellan 1998 och 2012 har utbudet av lokaler för lager och lätt industri ökat med totalt 6 % samtidigt som befolkningstillväxten varit 17 % i regionen.
Detta har resulterat i att lokaler för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till annan användning i de mest centrala områdena (innanför Ring I). För lätt industri har närmare 400 000 kvadratmeter avvecklats eller omvandlats sedan 1998 samtidigt som 150 000 kvadratmeter för lager försvunnit.
I områdena mellan Ring I och Ring III har dock utbudet ökat med 11 % sedan 1998. Det ökade utbudet av lagerlokaler i dessa områden förklaras av Helsingfors nya hamn, Nordsjö hamn, där utbudet ökat med drygt 90 000 kvadratmeter under perioden.
Utanför Ring III har utbudet ökat kraftigast i området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella förutsättningar med närhet till alla de större trafiklederna och bra kommunikationer till Nordsjö hamn. Totalt har utbudet ökat med 65 % utanför Ring III.
Totalt har utbudet av lagerlokaler i Helsingfors ökat med 33 % samtidigt som utbudet av lokaler för lätt industri har minskat med 9 %. Omvandlingstrycket i Helsingfors kan förväntas bestå. Fortfarande återfinns 38 % av Helsingfors lokaler för lager och lätt industri inom Ring I, vilket kan jämföras med drygt 50 % 1998.
För att få perspektiv till de beskrivna omvandlingarna av utbudet av lokaler för lätt industri och lager i Stockholm respektive Helsingfors har Sagax med hjälp av analysföretaget Evidens även analyserat utbudsförändringarna i några svenska städer, inklusive Göteborg och Malmö.
I Göteborgsregionen analyseras utbudsförändringen i 37 olika områden. Det totala utbudet av lokaler för lager lätt industri och industrikontor har vuxit med cirka 16 % mellan åren 1998 och 2013, vilket framgår av tabellen nedan. Detta motsvarar en utbudsökning på 1 miljon kvadratmeter. Det är framförallt inom segmenten lager och industrikontor som utbudet har växt medan utbudet av lokaler för lätt industri är relativt oförändrat. Omvandlingstrycket är lågt i de centrala delarna i Göteborg jämfört med Stockholm och Helsingfors. Totalt sett har utbudet endast minskat med 8 % och utbudet av industrikontor har de facto ökat. Omvandlingstrycket har dock ökat det senaste året, minskningen av antalet kvadratmeter var lika stor mellan 2012 och 2013 som mellan 1998 och 2012. Minskningen av utbudet sedan 1998 kan helt förklaras av omvandlingen av Norra Älvstranden, där lager, lätt industri och industrikontor givit plats för kontor, utbildningsplatser och bostäder.
I Malmö delas marknaden in i tio olika områden. Det totala utbudet av lokaler för lager lätt industri och industrikontor i Malmö har ökat med 4 % mellan åren 1998 och 2012, motsvarande en utbudsökning på nästan 90 000 kvadratmeter. Utbudstillväxten kommer framförallt ifrån lagerlokaler medan utbudet av lokaler för lätt industri minskar. Samtidigt är utbudet av industrikontor oförändrat. Även i Malmö är omvandlingstrycket uppenbart, om än inte lika kraftigt som i Stockholm. I centrala lägen innanför Inre Ringvägen har det totala utbudet minskat med 10 %, vilket motsvarar 130 000 kvadratmeter varav 100 000 kvadratmeter lätt industri. Det område innanför Inre Ringvägen som uppvisar den största procentuella minskningen är Limhamn där utbudet minskat med drygt 65 % mellan 1998 och 2013. Sett till yta är det framförallt i Hamnen som den största minskningen har skett. Där har volymen lager, lätt industri och industrikontor minskat med nästan 60 000 kvadratmeter. Utanför Inre Ringvägen ökar utbudet i samtliga segment. Den totala procentuella ökningen mellan 1998 och 2013 uppgår till 24 % vilket motsvarar en ökning på 200 000 kvadratmeter.
För ytterligare fyra kommuner där Sagax är verksamt har Evidens analyserat utbudsförändringarna för lager, lätt industri och industrikontor under perioden 1998 till 2013. För dessa kommuner, Västerås,
| Lokaltyp | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Lager | Lätt industri | Industrikontor | Totalt | ||
| Göteborg | |||||
| Centrala områden | –12 % | –8 % | 4 % | –8 % | |
| Förorter | 21 % | 5 % | 26 % | 16 % | |
| Perifera lägen | 46 % | 0 % | 30 % | 27 % | |
| Göteborg, totalt | 24 % | 3 % | 26 % | 16 % | |
| Malmö | |||||
| Innanför Inre Ringvägen | –1 % | –35 % | –7 % | –10 % | |
| Utanför Inre Ringvägen | 31 % | 17 % | 17 % | 24 % | |
| Malmö, totalt | 11 % | –12 % | 4 % | 4 % | |
| Övrigt | |||||
| Karlstad | 30 % | –4 % | 5 % | 13 % | |
| Norrköping | 28 % | 17 % | 5 % | 21 % | |
| Västerås | 17 % | –7 % | 15 % | 6 % | |
| Örebro | 34 % | –1 % | 24 % | 22 % |
Källa: SCB och Evidens
Norrköping, Karlstad och Örebro har utbudsförändringarna endast analyserats för kommunerna som helhet och inga indelningar i områden har gjorts. Det totala utbudet har vuxit i samtliga kommuner. Västerås har haft den lägsta tillväxttakten sedan 1998 av de fyra kommunerna, men den högsta tillväxttakten under det senaste året.
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter är stabil. De senaste
20 åren har den inflationsjusterade hyresnivån varit svagt stigande med låg variation. Diagrammen nedan illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Stockholm och i Helsingfors endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor. Hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat låg varians. Även när det gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorslokaler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %.
I nederkant på bilden syns Sagax fastighet Stockholmsledet 9 med ett strategiskt läge i Lund. Direkt till vänster skymtar även Sagax fastighet Inteckningen 5. Fastigheterna har en sammanlagd uthyrningsbar area om 34 000 kvadratmeter och är uthyrda till Gambro. På andra sidan rondellen byggs de två omskrivna forskningsanläggningarna MAX-lab och ESS, vilka är avsedda för materialforskning.
Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon dominerande investerare finns således inte. Sagax konkurrenter består av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börsnoterade fastighetsbolag.
Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade svenska fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka delvis investerar inom samma segment som Sagax är Castellum, Corem, FastPartner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs, se presentationer nedan. 85 % av Sagax uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse med dessa konkurrenter har Sagax hög specialiseringsgrad baserat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd.
Sagax belåningsgrad vid årsskiftet uppgick till 60 % och räntetäckningraden till 240 %. Nyckeltalen är i nivå med konkurrenternas, se jämförande diagram nedan. För att uppnå jämförbarhet har redovisade nyckeltal omräknats i enlighet med Sagax definitioner av nyckeltalen.
Castellum är ett fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med närvaro inom fem regioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 599 000 kvadratmeter och utgör cirka 45 % av Castellums totala uthyrningsbara area.
Corem är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige. Corem har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av industri-, lager- och logistikfastigheter. Lageroch industrifastigheter omfattar 622 000 kvadratmeter och utgör 68 % av Corems totala uthyrningsbara area.
FastPartner är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter. FastPartners fastigheter finns framför allt i Stockholmsregionen och i Gävle. Produktions- och lagerfastigheter omfattar 598 000 kvadratmeter och utgör 56 % av FastPartners totala uthyrningsbara area.
Klövern är ett fastighetsbolag med lokal närvaro i Borås, Göteborg, Halmstad, Karlstad, Kista, Linköping, Malmö, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Lager- och industrifastigheter omfattar 918 000 kvadratmeter och utgör 35 % av Klöverns totala uthyrningsbara area.
Kungsleden är ett fastighetsbolag där verksamheten är organiserad inom affärsområdena fastigheter samt modulbyggnader. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 253 000 kvadratmeter och utgör 48 % av Kungsledens totala uthyrningsbara area.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Lager- och industrifastigheter omfattar 571 000 kvadratmeter och utgör 37 % av Wihlborgs totala uthyrningsbara area.
Källa: Bolagens hemsidor och rapporter 2013.
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2013 samt hemsidor.
Jordbromalm 4:3 i Haninge ligger i anslutning till Nynäsvägen och omfattar 51 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten inrymmer höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution. Fastigheten har förvärvats under det första kvartalet 2013 och är uthyrd till Axfood.
Den 31 december 2013 omfattade Sagax fastighetsbestånd 141 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 336 000 kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 051 respektive 971 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgick till 92 % respektive 8,0 år.
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Marknadsområdet Stockholm omfattar 46 % av det totala marknadsvärdet och 45 % av hyresvärdet.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna normalt även fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Avtalspart för mediaförsörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, skiljer sig mellan beståndet i Stockholm och övriga marknadsområden.
I Stockholm innehar Sagax mediaabonnemang avseende värme för 70 % av den uthyrningsbara arean medan motsvarande siffra för hela fastighetsbeståndet är 43 %. 82 % av Sagax värmekostnader vidarefaktureras till hyresgästerna. Resultatpåverkan av förändrade kostnader eller förbrukning för media är därför begränsad.
Per 31 december 2013 fördelades Sagax hyresintäkter på 412 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är uthyrda med triple netavtal med långa löptider.
Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsumentprisindex (KPI) motsvarar 99 % av kontrakterade hyror vid årsskiftet.
| 2013-12-31 | 2013 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknads område |
Antal fastigheter |
Uthyr ningsbar area, kvm |
Mkr | Marknadsvärde kr/kvm |
Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings grad |
Hyres intäkter, Mkr |
Övriga intäkter, Mkr |
Mkr1) | Fastighetskostnader kr/kvm1) |
Drift netto, Mkr1) |
Direktav kastning 1) |
| Stockholm | 57 | 504 000 | 4 969 | 9 900 | 473 | 940 | 89 % | 416 | 4 | –85 | –179 | 335 | 6,8 % |
| Övriga Sverige | 36 | 372 000 | 2 338 | 6 300 | 216 | 580 | 93 % | 205 | 5 | –12 | –32 | 199 | 8,6 % |
| Helsingfors | 29 | 185 000 | 1 576 | 8 500 | 170 | 920 | 96 % | 121 | – | –22 | –146 | 99 | 7,8 % |
| Övriga Finland | 13 | 207 000 | 1 165 | 5 600 | 110 | 530 | 100 % | 100 | – | –6 | –33 | 95 | 8,4 % |
| Övrigt | 6 | 68 000 | 777 | 11 400 | 82 | 1 200 | 92 % | 76 | – | –1 | –20 | 75 | 9,6 % |
| Delsumma | 141 | 1 336 000 | 10 825 | 8 100 | 1 051 | 790 | 92 % | 919 | 9 | –126 | –106 | 802 | 7,7 % |
| Ofördelat | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –6 | – | –6 | – |
| Totalt | 141 | 1 336 000 | 10 825 | 8 100 | 1 051 | 790 | 92 % | 919 | 9 | –132 | –106 | 796 | 7,7 % |
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
ÄTTELSE
Hyresdurationen uppgick per 31 december 2013 till 8,0 (8,4) år. Tabellen nedan visar hyresavtalens förfallostruktur per 31 december 2013. Hyresdurationen är kortare för Stockholm och Helsingfors vilka har mer likvida hyresmarknader samt högre tillväxt och högre grad av diversifiering i näringslivet.
Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 87 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. 60 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor.
Vid årsskiftet motsvarade årshyrorna från Sagax tio största hyresgäster 46 % av Sagax totala årshyresintäkter. Hyresdurationen för dessa uppgick till 10,7 år i genomsnitt.
Endast en hyresgäst har en årshyra som överstiger 10 % av Sagax årshyror. Det är Baxterkoncernen inklusive Gambro med en årshyra motsvarande 14 % av hyresintäkterna fördelat på totalt nio separata hyresavtal. Ytterligare nio av Sagax hyresgäster har en årshyra som överstiger 2 % av Sagax totala årshyror. Sagax fem största hyresgäster är Baxterkoncernen, Axfood, BE Group, Konecranes och DSV. I beskrivningarna av Sagax marknadsområden på sidorna 26-39 redovisas de största hyresgästerna per marknadsområde.
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | hyresavtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2014 | 108 | 85 000 | 67 | 7 % |
| 2015 | 98 | 68 000 | 72 | 7 % |
| 2016 | 51 | 77 000 | 57 | 6 % |
| 2017 | 42 | 127 000 | 99 | 10 % |
| 2018 | 19 | 46 000 | 46 | 5 % |
| >2018 | 94 | 845 000 | 630 | 65 % |
| Totalt | 412 | 1 248 000 | 971 | 100 % |
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Antal hyresavtal |
Hyres duration, år |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 216 | 5,8 |
| Övriga Sverige | 36 | 40 | 11,6 |
| Helsingfors | 29 | 137 | 4,3 |
| Övriga Finland | 13 | 12 | 9,6 |
| Övrigt | 6 | 7 | 16,5 |
| Totalt/Genomsnitt | 141 | 412 | 8,0 |
F
Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster och en uthyrningsgrad över 90 %, se nedanstående tabell. Under 2013 uppgick hyresförlusterna till 0,0 (2,5) miljoner kronor. Förlusterna motsvarade 0,0 % (0,3 %) av omsättningen under året.
Under 2013 har Sagax förvaltningsorganisationer i Sverige och Finland tecknat totalt 52 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 34 miljoner kronor och total area om 37 400 kvadratmeter. Sammanlagt hyresvärde under löptiden för de nya avtalen omfattar 202 miljoner kronor. Under året har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande total area om 57 800 kvadratmeter och sammanlagd hyresmassa om 213 miljoner kronor.
I det av Sagax förvaltade intressebolaget Söderport har förvaltningsorganisationen under året tecknat 50 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 24 miljoner kronor och en total area om 26 300 kvadratmeter. Sammanlagt hyresvärde för de nya avtalen i Söderport omfattar 129 miljoner kronor. Under 2013 har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande totalt 5 600 kvadratmeter och ett sammanlagt hyresvärde om 33 miljoner kronor.
Av nedanstående stapeldiagram framgår att Sagax haft en låg omsättningshastighet på hyresgäster om 3,8 % (3,2 %) under 2013. Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året.
Diagrammet nedan över hyresgästers nettoinflyttning visar att nettoinflyttningen 2013 uppgick till –0,8 % (–1,8 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittligt hyresvärde under året.
Diagrammet över hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad åskådliggör hur uthyrningsgraden stabilt överstigit 90 % under åren samtidigt som hyresvärdet per kvadratmeter under den senaste femårsperioden stigit med 21 %.
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året.
| År | Hyresförluster, Mkr | Andel av omsättning |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|---|---|---|---|
| 2005 | 0,1 | 0,1 % | 95 % |
| 2006 | 0,3 | 0,1 % | 93 % |
| 2007 | 0,5 | 0,1 % | 97 % |
| 2008 | 1,0 | 0,2 % | 96 % |
| 2009 | 0,2 | 0,0 % | 95 % |
| 2010 | 0,1 | 0,0 % | 94 % |
| 2011 | 0,2 | 0,0 % | 93 % |
| 2012 | 2,5 | 0,3 % | 93 % |
| 2013 | 0,0 | 0,0 % | 92 % |
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året.
ÄTTELSE
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 8 % (7 %) vid årsskiftet.
Under året har vakansvärdet ökat med 34 (26) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 26 (10) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter förändrades med 1 (–5) miljon kronor i årstakt och uppgick till 23 (23) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 80 (66) miljoner kronor varav 5 (0) miljoner kronor är hänförliga till fastighetsförvärv under året.
62 % (64 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm, varav två enskilda vakanser svarade för 19 procentenheter av Sagax totala vakans. Vakansvärdet för Helsingfors ökade med 5 miljoner kronor i samband med fastighetsförvärv. Hyresmarknaden i Stockholm och Helsingfors har även kortare hyresduration och högre omsättning av hyresgäster vilket leder till omflyttningsvakanser.
Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick vid årsskiftet till 7 % (5 %). Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden då lämnade hyresrabatter inkluderas i beräkningen av den ekonomiska vakansen.
Den justerade vakansen har minskat med 5 miljoner kronor under 2013. Hyresavtal med ett hyresvärde om 21 (28) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 20 (28) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 17 (5) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick till 84 (89) miljoner kronor, se tabell nedan.
| Område | Antal fastigheter |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 50 | 11 % | 54 000 | 11 % |
| Övriga Sverige | 36 | 16 | 7 % | 24 000 | 6 % |
| Helsingfors | 29 | 8 | 4 % | 10 000 | 5 % |
| Övriga Finland | 13 | – | – | – | – |
| Övrigt | 6 | 6 | 8 % | – | – |
| Totalt | 141 | 80 | 8 % | 88 000 | 7 % |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2014 | 11 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 7 |
| 2017 | 1 |
| 2018 | – |
| >2018 | 1 |
| Totalt | 23 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2014 | 17 | 11 |
| 2015 | 2 | 9 |
| Totalt | 19 | 20 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 66 | 56 |
| Avflyttningar | 34 | 26 |
| Inflyttningar | –26 | –10 |
| Förändring av lämnade rabatter | 1 | –5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 5 | – |
| Vakansvärde, sålda fastigheter | – | –1 |
| Valutaeffekt | 0 | –1 |
| Utgående vakansvärde | 80 | 66 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 0 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 20 | 28 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –17 | –5 |
| Justerat utgående vakansvärde | 84 | 89 |
Sagax har under året investerat 1 263 (462) miljoner kronor varav 1 122 (203) miljoner kronor avsåg förvärv och 141 (260) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet.
Under 2013 förvärvades 14 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 188 300 kvadratmeter vid totalt fem olika tillfällen för totalt 1 122 miljoner kronor, varav för 440 miljoner kronor i Stockholm och 495 miljoner kronor i Helsingfors. Förvärven presenteras nedan. De förvärvade fastigheterna presenteras även under respektive marknadsområde.
Under 2013 såldes sju fastigheter i separata affärer. De sålda fastigheternas uthyrningsbara area uppgick till 13 700 kvadratmeter. Det sammanlagda försäljningspriset uppgick till 94 miljoner kronor före försäljningskostnader. Fastighetsförsäljningarna presenteras i tabell nedan.
| Förvärv | Uthyrningsbar area, kvm |
Anskaffnings kostnad, Mkr |
Hyresgäst | Kommun | Segment |
|---|---|---|---|---|---|
| Jordbromalm 4:3 | 51 400 | Axfood Sverige AB | Haninge | Stockholm | |
| Blåsbälgen 1 | 18 100 | Axfood Sverige AB, Bring Cargo AB | Borlänge | Övriga Sverige | |
| Grävskopan 2 | 1 400 | 542 | Axfood Sverige AB | Borlänge | Övriga Sverige |
| Karaportti 8 | 16 100 | 237 | Nokia Solutions and Networks Oy | Esbo | Helsingfors |
| Hakamäenkuja 8 | 1 100 | Secodi Finland Oy, Suomen Ilmailukauppa Oy | Vanda | Helsingfors | |
| Hakamäenkuja 10 | 1 100 | 24 | Talosyke Oy | Vanda | Helsingfors |
| Palkkittie 3 | 13 800 | Parma Oy | Tusby | Helsingfors | |
| Murrontie 3 | 31 100 | Parma Oy | Forssa | Övriga Finland | |
| Hiidenmäentie 20 | 20 300 | 130 | Parma Oy | Vichtis | Övriga Finland |
| Sähkötie 8 | 6 900 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors | |
| Virkatie 7 | 11 000 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors | |
| Virkatie 8A, obebyggd mark | – | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors | |
| Virkatie 8A | 10 000 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors | |
| Virkatie 8B | 6 000 | 189 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors |
| Summa | 188 300 | 1 122 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area,kvm |
|---|---|---|---|
| Kalvholmen 1 | Stockholm | Stockholm | 4 400 |
| Brogårdshemmet 14 | Vetlanda | Övriga Sverige | 5 600 |
| Kättingen 1 | Säffle | Övriga Sverige | 700 |
| Gravören 9 | Växjö | Övriga Sverige | 1 000 |
| Poppeln 29 | Mariestad | Övriga Sverige | 400 |
| Brårud 1:117 | Sunne | Övriga Sverige | 800 |
| Lampan 1 | Arvika | Övriga Sverige | 800 |
| Totalt | 13 700 |
Sagax har under 2013 investerat 141 (260) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav 73 (41) miljoner kronor i Stockholm och 12 (7) miljoner kronor i Helsingfors. 83 (213) miljoner kronor av investeringarna avsåg anpassning av lokaler för befintliga hyresgäster mot ersättning i form av ökad hyresnivå samt förlängda hyresavtal. 25 (32) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar samt nybyggnation. 33 (14) miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll av till exempel tak. Därutöver har löpande underhåll om 14 (13) miljoner kronor kostnadsförts i koncernens redovisning under 2013.
Sagax har kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästanpassningar uppgående till högst 36 miljoner kronor, varav allt i Sverige. Under 2014 bedöms högst 5 miljoner kronor komma att investeras i befintligt fastighetsbestånd till följd av dessa åtaganden. Avtalen om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investeringarna skall vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras med internt genererade medel samt inom ramen för befintliga kreditfaciliteter.
F
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2013 uppgick till 12 % av ingående fastighetsvärde, se diagram nedan. Under den senaste femårsperioden har nettoinvesteringarna i genomsnitt uppgått till 12 % trots att nettoinversteringen 2012 endast motsvarade 4 % av ingående fastighetsvärden. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar.
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till sammanlagt 76 miljoner kronor, vilket motsvarar 54 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året.
Den tidigare byggnaden på Kolsva 1 i Stockholm förstördes i en brand under 2011 och uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2012 och avslutades under andra kvartalet 2013. Under 2013 har 20 miljoner kronor investerats i byggnaden, den totala investeringen uppgick till 40 miljoner kronor. Stavdal, ett ledande maskinuthyrningsföretag inom bygg och industri, hyr hela fastigheten som omfattar 5 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. Stavdal flyttade in under andra kvartalet 2013 och har yrkesbutik, lager, verkstad samt kontor i fastigheten.
I samband med att hyresgästen Imtech Elteknik samlokaliserades med övriga bolag inom Imtechkoncernen anpassades fastigheten för de förändrade behoven. Investeringen om 14 miljoner kronor bestod
Genomsnitt i % över perioden
huvudsakligen av att delar av lagerytorna omvandlades till kontor. Anpassningarna färdigställdes under december 2013. Investeringen skedde mot erhållande av hyrestillägg samt förlängning av hyresavtalet.
I Jordbromalm 3:1 i Haninge har 13 miljoner kronor investerats under 2013. Investeringarna avser dels hyresgästanpassningar om 10 miljoner kronor för hyresgästerna Drinks Logistic Partners samt LMTE Transport AB, dels underhåll av bland annat tak och fasader för 3 miljoner kronor.
Under 2013 har investerats 12 miljoner kronor i Eksjöhovgård 7:5 i Sävsjö avseende uppförande av 2 900 kvadratmeter produktionsytor för den befintliga hyresgästen TOMRA Compaction. Bolaget utvecklar, tillverkar och marknadsför avfallskomprimatorer och balnings-/ brikettsystem för återvinningsbart material som bidrar till lönsammare avfallshantering. Investeringen uppgår till totalt 15 miljoner kronor och byggnationen har färdigställts under första kvartalet 2014.
Ny lagerbyggnad har under 2013 uppförts för 17 miljoner kronor i anslutning till befintligt lager. 1 700 kvadratmeter höglager har uppförts åt befintlig hyresgäst.
Sagax hade vid årsskiftet inga pågående investeringar med återstående investeringsvolym överstigande 10 miljoner kronor. Nedan redogörs för Sagax pågående investeringar vid årsskiftet.
| Beräknad investering, Mkr |
Kvarvarande investering, Mkr |
Beräknat färdigställande |
|
|---|---|---|---|
| Pågående projekt överstigande 10 miljoner kronor |
– | – | E.T. |
| Pågående projekt understigande 10 miljoner kronor |
57 | 29 | 2014 |
| Totalt, pågående projekt per 31 december 2013 |
57 | 29 |
Den tidigare byggnaden på Kolsva 1 i Stockholm förstördes i en brand under 2011. Uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2012 och avslutades under andra kvartalet 2013. Stavdal, ett ledande maskinuthyrningsföretag inom bygg och industri, kommer att hyra fastigheten till och med 2023. Fastigheten omfattar 5 200 kvadratmeter uthyrningsbar area.
I Stockholmsområdet omfattar Sagax fastighetsbestånd 57 fastigheter med 504 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 216 hyresavtal. Hyresvärdet uppgår till 473 miljoner kronor.
Stockholm är Sagax huvudmarknad. 46 % respektive 45 % av koncernens totala marknadsvärde och hyresvärde återfinns här. Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsområdet omfattar 57 fastigheter med 504 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 216 stycken med en genomsnittlig hyresduration om 5,8 år.
Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.
I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskontrakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjligheterna att återuthyra vakanta lokaler bedöms som goda.
Hyresintäkterna uppgick till 413 (384) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 147 (143) miljoner kronor under 2013. Driftnettot ökade med 9 % till 335 (308) miljoner kronor, främst till följd av nettoinvesteringar och indexjustering av hyresnivåer.
Hyresdurationen för Sagax hyresavtal i Stockholmsområdet uppgick per 31 december 2013 till 5,8 (5,5) år. Den ekonomiska vakansgraden i Stockholm har under 2013 stigit från 10 % till 11 %.
Sagax har under året tecknat 20 nya hyresavtal omfattande en uthyrningsbar area om totalt 25 400 kvadratmeter samtidigt som hyresavtal om totalt 26 200 kvadratmeter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 22 200 kvadratmeter vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till 3 200 kvadratmeter under 2013.
Sagax har under 2013 investerat 73 (41) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd. De större investeringarna redogörs för nedan.
I Finspång 6 i Stockholm har Sagax investerat 4 miljoner kronor under 2013 som hyresgästanpassning åt Acne Studios och Is Companiet. Acne Studios har förlängt sitt hyresavtal till 2017 samt förhyrt ytterligare 1 500 kvadratmeter i fastigheten och hyr nu totalt 4 200 kvadratmeter. Is Companiet hyr 1 000 kvadratmeter till och med 2023.
Den tidigare byggnaden på Kolsva 1 i Stockholm förstördes i en brand under 2011 och uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2012 och avslutades under andra kvartalet 2013. Under 2013 har 20 miljoner kronor investerats i byggnaden, den totala investeringen uppgick till 40 miljoner kronor. Stavdal, ett ledande maskinuthyrningsföretag inom bygg och industri, hyr fastigheten omfattande 5 200 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett tioårigt hyresavtal. Stavdal flyttade in under andra kvartalet 2013 och har yrkesbutik, lager, verkstad samt kontor i fastigheten.
På Söderbymalm 7:49 i Haninge har ny lagerbyggnad uppförts för 17 miljoner kronor i anslutning till befintligt lager. De nya lokalerna
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 57 | 57 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 504 000 | 449 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 473 | 425 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 11 | 10 |
| Hyresduration, år | 5,8 | 5,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 4 969 | 4 435 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 147 | 143 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 6,8 | 7,0 |
| Arvid Nordquist | Kafferosteri och livsmedelsimport |
|---|---|
| Axfood | Dotterföretaget Dagab levererar dagligvaru sortiment till butiker inom Axfoodkoncernen |
| Axstores | Dotterföretaget Åhléns lager för varuhus verksamheten |
| Recipharm | Kontraktsutveckling och -tillverkning inom läkemedelsområdet |
| Stockholms stad | Yrkesgymnasium i Stockholms stads regi |
F Ö R V ALT NING S B ER
ÄTTELSE omfattar 1 700 kvadratmeter höglager och tillträddes 1 november 2013. Sagax erhöll hyrestillägg och förlängning med den befintliga hyresgästen Luthman SMTTS, musikutrustningsgrossist.
Under 2013 har 4 miljoner kronor investerats i Panncentralen 1 i Stockholm. Hyresavtalet med Allfrukt, fruktdistributör, har förlängts och hyresnivån justerats till följd av att Sagax genomfört en ombyggnad där kontor flyttas för att möjliggöra ytterligare lagerarea.
I Jordbromalm 3:1 i Haninge har 13 miljoner kronor investerats under 2013. Investeringarna avser dels hyresgästanpassningar om 10 miljoner kronor för hyresgästerna Drinks Logistic Partners samt LMTE Transport AB, dels underhåll av bland annat tak och fasader för 3 miljoner kronor.
Under 2013 förvärvades Jordbromalm 4:3 i Haninge med en uthyrningsbar area om 51 400 kvadratmeter. Fastigheten består av höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution. Hyresgäst är Axfood Sverige AB.
Kalvholmen 1 i Stockholm med en uthyrningsbar area om 4 400 kvadratmeter såldes under året.
Söderbymalm 7:49 i Haninge omfattar 8 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Luthman SMTTS AB, grossist av musikutrustning. Sagax har under 2013 investerat 17 miljoner kronor för att uppföra 1 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i anslutning till tidigare lager.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 | Domnarvet 161) | Fagerstagatan 7 | Stockholm | 2 419 | 1 997 | – | 4 416 | 21,7 |
| 2 | Domnarvet 171) | Fagerstagatan 5 | Stockholm | 6 554 | 1 395 | – | 7 949 | 29,8 |
| 3 | Domnarvet 34 1) | Garpenbergsgatan 3 | Stockholm | 1 442 | 530 | – | 1 972 | 14,9 |
| 4 | Domnarvet 401) | Gunnebogatan 34 | Stockholm | 2 045 | 532 | – | 2 577 | 10,7 |
| 5 | Fabrikören 91) | Konsumentvägen 9-11 | Stockholm | 3 110 | 955 | – | 4 065 | 16,2 |
| 6 | Finspång 61) | Finspångsgatan 49-51 | Stockholm | 6 789 | 1 952 | – | 8 741 | 36,6 |
| 7 | Gjutmästaren 8 | Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 | Stockholm | 5 000 | – | – | 5 000 | 39,6 |
| 8 | Hangaren 11) | Flygfältsgatan 1-11 | Stockholm | 6 768 | 4 011 | – | 10 779 | 55,6 |
| 9 | Horndal 11) | Fagerstagatan 29 | Stockholm | 7 053 | 1 270 | – | 8 323 | 39,2 |
| 10 | Induktorn 15 | Ranhammarsvägen 6 | Stockholm | 1 090 | 60 | – | 1 150 | 4,5 |
| 11 | Induktorn 24 | Ranhammarsvägen 12, 14 | Stockholm | 8 335 | 4 436 | – | 12 771 | 104,6 |
| 12 | Induktorn 351) | Ranhammarsvägen 10 | Stockholm | 4 084 | 940 | – | 5 024 | 11,7 |
| 13 | Instrumentet 14 | Instrumentvägen 16 | Stockholm | 300 | 1 578 | – | 1 878 | 11,8 |
| 14 | Kolsva 11) | Fagerstagatan 26 | Stockholm | 4 800 | 365 | – | 5 165 | 17,6 |
| 15 | Miklaholt 3 | Haukadalsgatan 2-8 | Stockholm | 3 000 | 3 000 | – | 6 000 | 37,8 |
| 16 | Murmästare-Ämbetet 31) Murmästarvägen 1 | Stockholm | 9 767 | 1 742 | – | 11 509 | 44,0 | |
| 17 | Panncentralen 11) | Partihandlarvägen 50-52 | Stockholm | 10 457 | 2 092 | – | 12 549 | 66,9 |
| 18 | Sillö 31) | Edsvallabacken 20-24 | Stockholm | 6 150 | 910 | – | 7 060 | 28,5 |
| 19 | Skultuna 31) | Finspångsgatan 44 | Stockholm | 8 828 | 2 926 | – | 11 754 | 48,1 |
| 20 | Stensätra 161) | Stensätravägen 2-4 | Stockholm | 8 905 | 2 237 | – | 11 142 | 8,4 |
| 21 | Tillverkaren 1 | Grossistvägen 1-5 | Stockholm | 2 675 | – | – | 2 675 | 19,8 |
| 22 | Valsverket 101) | Karlsbodavägen 2-4 | Stockholm | 14 615 | 2 020 | – | 16 635 | 84,8 |
| 23 | Varubalen 31) | Upplagsvägen 2-10 | Stockholm | 7 271 | 3 219 | – | 10 490 | 44,4 |
| 24 | Varubilen 11) | Konsumentvägen 13-17 | Stockholm | 8 935 | 1 110 | – | 10 045 | 36,6 |
| 25 | Vitå 1 | Torshamnsgatan 10 | Stockholm | 9 449 | – | – | 9 449 | – |
| 26 | Vitå 2 | Viderögatan 3-5 | Stockholm | 5 680 | 3 296 | – | 8 976 | 61,2 |
| 27 | Kumla Hage 7 | Segersbyvägen 5 | Botkyrka | 1 050 | 900 | – | 1 950 | 10,8 |
| 28 | Tumba 7:234 | Gustav de Lavals Väg 10-12 | Botkyrka | 16 531 | 540 | – | 17 071 | – |
| 29 | Bulten 1 | Danderydsvägen 142 | Danderyd | – | 2 393 | – | 2 393 | 11,1 |
| 30 | Bulten 2 | Danderydsvägen 144 | Danderyd | – | – | 850 | 850 | 4,3 |
| 31 | Bulten 4 | Ryttarvägen 5 | Danderyd | 888 | 349 | – | 1 237 | 7,6 |
| 32 | Bulten 5 | Ryttarvägen 4 | Danderyd | 4 932 | 687 | – | 5 619 | 43,0 |
| 33 | Bulten 6 | Rinkebyvägen 9 | Danderyd | 1 700 | – | – | 1 700 | 10,3 |
| 34 | Bulten 10 | Ryttarvägen 2 | Danderyd | 2 800 | – | – | 2 800 | 31,4 |
| 35 | Jordbromalm 3:1 | Dåntorpsvägen 4-30 | Haninge | 91 894 | 2 351 | – | 94 245 | 397,5 |
| 36 | Jordbromalm 6:101) | Rörvägen 7 | Haninge | 4 690 | 1 328 | – | 6 018 | 36,6 |
| 37 | Jordbromalm 6:13 | Lagervägen 7 | Haninge | 13 300 | 2 800 | – | 16 100 | 120,8 |
| 38 | Jordbromalm 6:82 | Rörvägen 7 | Haninge | – | – | – | 0 | 18,8 |
| 39 | Jordbromalm 4:3 | Lillsjövägen 7 | Haninge | 47 329 | 4 106 | – | 51 435 | 238,3 |
| 40 | Söderbymalm 7:49 | Hantverkarvägen 31 | Haninge | 8 020 | 800 | – | 8 820 | 34,5 |
| 41 | Heden 1 | Mälarvägen 15 | Huddinge | 3 410 | 650 | – | 4 060 | 17,6 |
| 42 | Heden 4 | Lövbacksvägen 4, 6 | Huddinge | 4 658 | – | – | 4 658 | 19,8 |
| 43 | Kugghjulet 3 | Lännavägen 62 | Huddinge | 5 214 | 206 | – | 5 420 | 35,0 |
| 44 | Slänten 17 | G:a Södertäljevägen 125 | Huddinge | 3 537 | 850 | – | 4 387 | 14,3 |
| 45 | Jakobsberg 22:14 | Brantvägen 2 | Järfälla | 2 000 | 650 | – | 2 650 | 20,2 |
| 46 | Veddesta 1:13 | Veddestavägen 2 | Järfälla | 5 292 | 276 | – | 5 568 | 30,4 |
| 47 | Märsta 17:2 | Maskingatan 8 A | Sigtuna | 3 621 | – | – | 3 621 | 14,3 |
| 48 | Märsta 24:18 | Turbingatan 2 | Sigtuna | 1 033 | 862 | – | 1 895 | 10,6 |
| 49 | Rosersberg 11:105 | Metallvägen 47 | Sigtuna | 6 345 | 855 | – | 7 200 | 49,0 |
| 50 | Rankan 1 | Sollentunaholmsvägen 13, 15 | Sollentuna | 6 798 | 540 | – | 7 338 | 54,4 |
| 51 | Reglaget 2 | Bergkällavägen 20-22 | Sollentuna | 1 334 | 1 761 | – | 3 095 | 19,1 |
| 52 | Romben 3 | Staffans väg 4 | Sollentuna | 10 390 | 7 105 | – | 17 495 | 96,4 |
| 53 | Verkmästaren 4 | Ekensbergsvägen 117 | Solna | 10 907 | 5 045 | – | 15 952 | 60,7 |
| 54 | Mästaren 61) 2) | Hantverksvägen 14 | Södertälje | 910 | 194 | – | 1 104 | 7,6 |
| 55 | Stolen 1 | Gribbylundsvägen 2 | Täby | 1 534 | 1 317 | – | 2 851 | 13,6 |
| 56 | Njursta 1:23 | Saturnusvägen 2 | Upplands Väsby | 6 536 | 430 | – | 6 966 | 34,0 |
| 57 | Runö 7:164 | Näsvägen 19 | Österåker | 800 | 650 | – | 1 450 | 24,0 |
| Totalt | 422 974 | 80 218 | 850 | 504 042 | 2381,0 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Fastigheten har sålts under 2014.
Fastigheten förvärvades under 2013.
I Övriga Sverige hade Sagax ett fastighetsbestånd omfattande 36 fastigheter med 372 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 216 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick till 11,6 år.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Övriga Sverige omfattar 36 fastigheter med 372 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 28 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 21 % av hyresvärdet. I Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet återfinns bland annat Gambros huvudkontor i Lund, S:t Eriks tillverkning av betongprodukter i Uppsala samt BE Groups centrallager i Norrköping.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 40 hyresavtal. Hyresintäkterna uppgick till 205 (201) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 124 (115) miljoner kronor under 2013. Driftnettot ökade med 4 % till 199 (191) miljoner kronor till följd av indexjusteringar av hyresnivåer och nettoinvesteringar under året.
Sagax har under året tecknat nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om totalt 3 500 kvadratmeter samtidigt som hyresavtal om totalt 22 400 kvadratmeter har förlängts. Inga uppsägningar av hyresavtal har skett under året, vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till 3 500 kvadratmeter under 2013.
Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 11,6 år. Samtliga hyresavtal förutom hyresavtal avseende Terminalen 10 i Karlskoga, Kungsängen 32:8 i Uppsala, Blåsbälgen 1 i Borlänge och Grävskopan 2 i Borlänge är triple netavtal.
Sagax har under 2013 investerat 45 (11) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd. Under 2013 har 12 miljoner kronor investerats i Eksjöhovgård 7:5 i Sävsjö avseende uppförande av 2 900 kvadratmeter produktionsytor för den befintliga hyresgästen TOMRA Compaction. Bolaget utvecklar, tillverkar och marknadsför avfallskomprimatorer och balnings-/ brikettsystem för återvinningsbart material som bidrar till lönsammare avfallshantering. Investeringen uppgick till totalt 15 miljoner kronor.
I samband med att hyresgästen Imtech Elteknik samlokaliserades med övriga bolag inom Imtechkoncernen anpassades Hissmontören 2 i Örebro för de förändrade behoven. Investeringen uppgick till 14 miljoner kronor och skedde mot erhållande av hyrestillägg samt förlängning av hyresavtalet.
Under 2013 har Blåsbälgen 1 i Borlänge och Grävskopan 2 i Borlänge förvärvats med en sammanlagd uthyrningsbar area om 19 500 kvadratmeter. Hyresgäster är Axfood Sverige och Bring Cargo.
Under 2013 har sex fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 9 300 kvadratmeter avyttrats. De avyttrade fastigheterna är Brogårdshemmet 14 i Vetlanda, Kättingen 1 i Säffle, Gravören 9 i Växjö, Lampan 1 i Arvika, Brårud 1:117 i Sunne samt Poppeln 29 i Mariestad.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 36 | 40 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 372 000 | 367 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 216 | 211 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 6 |
| Hyresduration, år | 11,6 | 11,8 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 338 | 2 262 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 124 | 115 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 8,6 | 8,6 |
De fem största hyresgästerna som motsvarade 65 % av marknadsområdets hyresvärde var följande:
| BWG Homes | Trähusfabrikant |
|---|---|
| Gambro Lundia | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
| Imtech Elteknik (fd NEA) | Elgrossist och elentreprenör |
| S:t Eriks | Tillverkare av mark-, tak- och VA-system |
| Trivselhus | Trähusfabrikant |
Blåsbälgen 1 i Borlänge omfattar 18 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten ligger i ett etablerat logistikcenter och har förvärvats under 2013. Fastigheten är uthyrd till det börsnoterade dagligvarubolaget Axfood samt till logistikaktören Bring vilken ägs av norska Posten.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref ) | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt | Taxeringsvärde, Mkr |
| 1 | Nygårdarna 14:202 | Nygårdsvägen 11 | Borlänge | 828 | 665 | – | 1 493 | 5,7 |
| 2 | Blåsbälgen 1 | Mästargatan 8 | Borlänge | 14 886 | 1 935 | 1 296 | 18 117 | 33,0 |
| 3 | Grävskopan 2 | Mästargatan 10 | Borlänge | 1 287 | 115 | – | 1 402 | – |
| 4 | Romberga 11:5 | Sämskarbogatan 6 | Enköping | 510 | 633 | – | 1 143 | 5,2 |
| 5 | Nollplanet 81) | Fabriksgatan 7 | Eskilstuna | 905 | 346 | – | 1 251 | 4,2 |
| 6 | Bårebo 1:17 | Bårebo 3-5 | Gnosjö | 6 010 | 917 | 200 | 7 127 | 4,7 |
| 7 | Hillerstorp 3:106 | Industrigatan 14-22 | Gnosjö | 20 830 | 2 620 | – | 23 450 | 23,3 |
| 8 | Sörby Urfjäll 38:1 | Elektrikergatan 3 | Gävle | 1 850 | 500 | – | 2 350 | 9,5 |
| 9 | Högsbo 34:181) | J A Wettergrens Gata 10 | Göteborg | 2 914 | 1 870 | – | 4 784 | 30,8 |
| 10 | Bränninge 2:136 mfl | Södergatan 2 | Habo | 14 830 | 2 260 | – | 17 090 | 22,4 |
| 11 | Bronsen 1 | Industrigatan 87 | Helsingborg | 8 426 | – | – | 8 426 | 17,3 |
| 12 | Kokosnöten 2 | Industrigatan 83 | Helsingborg | 844 | 4 434 | – | 5 278 | 12,5 |
| 13 | Terminalen 10 | Magasinsvägen 5 | Karlskoga | 7 632 | 1 552 | – | 9 184 | 21,2 |
| 14 | Spärren 21) | Spärrgatan 7 | Karlstad | 923 | 1 031 | – | 1 954 | 5,7 |
| 15 | Inteckningen 5 | Magistratsvägen 16-18 | Lund | 12 924 | 7 506 | 3 359 | 23 789 | 87,1 |
| 16 | Stockholmsledet 9 | Emdalavägen 5 | Lund | 5 438 | 380 | – | 5 818 | 72,9 |
| 17 | Båtyxan 51) | Järnyxegatan 15-17 | Malmö | 4 865 | 775 | – | 5 640 | 17,2 |
| 18 | Båtyxan 61) | Stenyxegatan 1 | Malmö | 11 075 | 1 660 | 300 | 13 035 | 45,6 |
| 19 | Vevaxeln 4 | Vevaxelgatan 2 | Malmö | 1 080 | 1 758 | – | 2 838 | 18,8 |
| 20 | Pollaren 1 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 40 730 | – | – | 40 730 | 72,1 |
| 21 | Pollaren 2 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 7 700 | – | – | 7 700 | 32,8 |
| 22 | Kamaxeln 61) | Batterivägen 11 | Skövde | 1 267 | 1 013 | – | 2 280 | 8,6 |
| 23 | Borggård 1:344 | Industrivägen 4 | Staffanstorp | 8 976 | 324 | – | 9 300 | 25,8 |
| 24 | Eksjöhovgård 7:5 | Svetsaregatan 4 | Sävsjö | 6 026 | 990 | – | 7 016 | 7,0 |
| 25 | Gästgivaregården 1:305 | Vrigstad | Sävsjö | 13 735 | 620 | – | 14 355 | 10,1 |
| 26 | Ratten 6 | Kardanvägen 28 | Trollhättan | 1 161 | 1 481 | – | 2 642 | 6,6 |
| 27 | Librobäck 4:23 | Börjegatan 77 B-C | Uppsala | 13 725 | 1 260 | – | 14 985 | 117,2 |
| 28 | Kungsängen 32:8 | Kungsängsesplanaden 9 | Uppsala | 756 | 392 | – | 1 148 | 10,6 |
| 29 | Gräsanden 7 | Skaragatan15 | Vara | 6 946 | 1 801 | – | 8 747 | 20,4 |
| 30 | Bälgen 42) | Järngatan 2 | Varberg | – | 2 400 | – | 2 400 | 30 |
| 31 | Bockaberg 2:2 | Solbergavägen 44 | Vetlanda | 16 720 | 2 807 | – | 19 527 | 9,7 |
| 32 | Snickaren 3 | Snickarvägen 4 | Vetlanda | 11 430 | 1 570 | – | 13 000 | 18,0 |
| 33 | Lilla Hillhult 2:4 | Lilla Hillhult 13 | Vetlanda | 2 050 | 150 | – | 2 200 | 1,3 |
| 34 | Myresjö 31:2 | Myresjö | Vetlanda | 54 120 | 3 875 | – | 57 995 | 38,0 |
| 35 | Sågklingan 9 | Pilgatan 19 | Västerås | 1 340 | 2 240 | – | 3 580 | 16,2 |
| 36 | Hissmontören 2 | Klerkgatan 18 | Örebro | 7 455 | 2 876 | – | 10 331 | 28,8 |
| Totalt | 312 194 | 54 756 | 5 155 | 372 105 | 890,5 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Fastigheten såld under 2014.
Fastigheten förvärvades under 2013.
Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors omfattar 29 fastigheter med 185 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 170 miljoner kronor.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Helsingfors omfattade vid årsskiftet 29 fastigheter med 185 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 14 % av Sagax uthyrningsbara area och 16 % av hyresvärdet i koncernen.
Marknadsområdet Helsingfors består av kommunerna Esbo, Vanda, Helsingfors samt Tusby. Sagax fastigheter ligger strategiskt placerade utmed ringlederna och andra viktiga trafikleder.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 137 hyresavtal och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 4,3 år. Hyresintäkterna uppgick till 121 (92) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 62 (56) miljoner kronor under året. Driftnettot ökade med 34 % till 99 (74) miljoner kronor, främst beroende på fastighetsförvärv under året.
Sagax har under 2013 investerat 12 (7) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd varav 7 miljoner kronor i Hyttitie 8 i Helsingfors. Fastighetens uthyrningsgrad uppgick endast till 25 % före investeringen. Efter att energibesparande åtgärder vidtagits, fasaderna renoverats och inlastningen förbättrats har uthyrningsgraden höjts till 96 %.
Sagax har under året tecknat nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om totalt 8 466 kvadratmeter samtidigt som hyresavtal om totalt 9 182 kvadratmeter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 9 466 kvadratmeter vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till –1 000 kvadratmeter under 2013.
Sagax har under 2013 förvärvat nio fastigheter i marknadsområdet omfattande sammanlagt 66 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Läs mer om Sagax fastighetsförvärv på sidan 22.
Inga fastighetsförsäljningar har skett under 2013.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 29 | 20 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 185 000 | 119 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 170 | 96 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 4 |
| Hyresduration, år | 4,3 | 3,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 1 576 | 936 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 62 | 56 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 7,8 | 7,9 |
| Parma | Leverantör av prefabricerade betongelement |
|---|---|
| Nokia Solutions and Networks | Leverantör av mobila bredbandslösningar |
| Strålfors | Levererar kundkommunikationslösningar |
| FremantleMedia Finland | Media |
| DSV | Transport och logistik |
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| 1 | Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) | Kiilaniityntie 1 | Esbo | 3 230 | – | – | 3 230 |
| 2 | Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) | Tillinmäentie 1 | Esbo | 7 403 | 5 237 | – | 12 640 |
| 3 | Karaportti 8 (49-54-21-8) | Karaportti 8 | Esbo | 10 561 | 5 552 | – | 16 113 |
| 4 | Hyttitie 8 (91-38-172-4) | Hyttitie 8 | Helsingfors | 3 786 | 421 | – | 4 207 |
| 5 | Konalankuja 2 (91-32-38-6) | Konalankuja 2 | Helsingfors | 3 909 | 494 | – | 4 403 |
| 6 | Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) | Hernepellontie 11 | Helsingfors | 700 | 300 | – | 1 000 |
| 7 | Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) | Linnanpajantie 26 | Helsingfors | 2 000 | 172 | – | 2 172 |
| 8 | Ruosilantie 1 (91-32-41-3) | Ruosilantie 1 | Helsingfors | 5 342 | 1 735 | – | 7 077 |
| 9 | Palkittie 3 (858-401-3-355) | Palkittie 3 | Tusby | 12 313 | 1 450 | – | 13 763 |
| 10 | Ansatie 4 (92-40-502-2) | Ansatie 4 | Vanda | 9 774 | 1 608 | 646 | 12 028 |
| 11 | Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) | Hakamäenkuja 8 | Vanda | 550 | 550 | – | 1 100 |
| 12 | Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) | Hakamäenkuja 10 | Vanda | 550 | 550 | – | 1 100 |
| 13 | Honkanummentie 3 (92-96-101-4) | Honkanummentie 3 | Vanda | 24 094 | 2 019 | 176 | 26 289 |
| 14 | Honkanummentie 7 (92-96-101-7) | Honkanummentie 7 | Vanda | 5 431 | 130 | 150 | 5 711 |
| 15 | Juhanilantie 1 (92-41-102-8) | Juhanilantie 1 | Vanda | 1 600 | 600 | – | 2 200 |
| 16 | Juhanilantie 3 (92-41-102-3) | Juhanilantie 3 | Vanda | 1 150 | 838 | – | 1 988 |
| 17 | Juhanilantie 4 (92-41-103-5) | Juhanilantie 4 | Vanda | 4 701 | 1 000 | 460 | 6 161 |
| 18 | Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) | Koivuhaankuja 1 | Vanda | 1 576 | 1 118 | – | 2 694 |
| 19 | Porraskuja 1 (92-41-102-4) | Porraskuja 1 | Vanda | 560 | 290 | – | 850 |
| 20 | Porraskuja 3 (92-41-102-5) | Porraskuja 3 | Vanda | 800 | 280 | – | 1 080 |
| 21 | Sarkatie 2 (92-14-203-2) | Sarkatie 2 | Vanda | 990 | 810 | – | 1 800 |
| 22 | Taivaltie 4 (92-16-119-4) | Taivaltie 4 | Vanda | 3 264 | 894 | – | 4 158 |
| 23 | Tulkintie 29 (92-40-503-1) | Tulkintie 29 | Vanda | 10 128 | 4 192 | 740 | 15 060 |
| 24 | Manttaalitie 12 (92-52-308-10) | Manttaalitie 12 | Vanda | 3 247 | 1 440 | – | 4 687 |
| 25 | Sähkötie 8 (92-50-1-13) | Sähkötie 8 | Vanda | 6 175 | 737 | – | 6 912 |
| 26 | Virkatie 7 (92-52-105-1) | Virkatie 7 | Vanda | 971 | 60 | 9 978 | 11 009 |
| 27 | Virkatie 8 A (92-52-101-22) | Virkatie 8 A | Vanda | 10 025 | – | – | 10 025 |
| 28 | Virkatie 8 A (92-52-101-24) | Virkatie 8 A | Vanda | – | – | – | 0 |
| 29 | Virkatie 8 B (92-52-101-21) | Virkatie 8 B | Vanda | 3 816 | 2 157 | – | 5 973 |
| Totalt | 138 646 | 34 634 | 12 150 | 185 430 |
Fastigheten förvärvades under 2013.
Sagax marknadsområde Övriga Finland omfattar 13 fastigheter med 207 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 110 miljoner kronor. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 9,6 år vid årets utgång.
I Övriga Finland omfattar Sagax fastighetsbestånd 13 fastigheter med 207 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 15 % av Sagax uthyrningsbara area och 10 % av hyresvärdet i koncernen.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på tolv hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 9,6 år. Samtliga hyresavtal är triple netavtal. Sagax har inga vakanta lokaler i marknadsområdet och nettouthyrningen var noll under 2013.
Hyresintäkterna uppgick till 100 (87) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 67 (54) miljoner kronor. Driftnettot 2013 ökade med 16 % till 95 (82) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv under året.
Sagax har under 2013 investerat 11 (12) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd varav 10 miljoner kronor investerats som tillbyggnad för den befintliga hyresgästen BE Group i Åbo. Investeringen skedde mot hyrestillägg.
Under 2013 har två fastigheter med en uthyrningsbar area om 51 400 kvadratmeter förvärvats inom marknadsområdet. De under året förvärvade fastigheterna var Murrontie 3 i Forssa samt Hiidenmäentie 20 i Vichtis. Läs mer om Sagax fastighetsförvärv på sidan 22.
Inga fastighetsförsäljningar har skett under 2013.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 13 | 11 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 207 000 | 156 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 110 | 90 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | – | – |
| Hyresduration, år | 9,6 | 10,7 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 1 165 | 1 008 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 67 | 54 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 8,4 | 8,1 |
| BE Group | Stålgrossist |
|---|---|
| Konecranes | Tillverkare av lyftutrustning |
| Parma | Leverantör av prefabricerade betongelement |
| Rotator | Importör av anläggningsmaskiner |
| Tibnor | Ståldistributör |
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| 1 | Tuottotie 4 (604-418-1-538)1) | Tuottotie 4 | Birkala | 3 767 | 965 | – | 4 732 |
| 2 | Murrontie 3 (61-15-277-12) | Murrontie 3 | Forssa | 26 176 | 4 880 | – | 31 056 |
| 3 | Koneenkatu 8 (106-7-606-16) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | – | 1 200 | – | 1 200 |
| 4 | Koneenkatu 8 (106-7-606-25) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 7 107 | 0 | – | 7 107 |
| 5 | Koneenkatu 8 (106-7-606-26) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 1 764 | 0 | – | 1 764 |
| 6 | Koneenkatu 8 (106-7-606-28) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 24 977 | 5 510 | – | 30 487 |
| 7 | Koneenkatu 8 (106-7-606-27) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 16 186 | 5 500 | – | 21 686 |
| 8 | Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) | Vanhanradankatu 42 | Lahtis | 26 441 | 646 | – | 27 087 |
| 9 | Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) | Metsäkiventie 4 | Lappo | 5 456 | 657 | – | 6 113 |
| 10 | Tuotekatu 3 (837-330-6123-11) | Tuotekatu 3 | Uleborg Tammerfors |
10 017 | 639 | – | 10 656 |
| 11 | Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) | Ruununmyllyntie 13 | Tavastehus | 14 760 | 2 955 | – | 17 715 |
| 12 | Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) | Hiidenmäentie 20 | Vichtis | 16 956 | 3 316 | – | 20 272 |
| 13 | Paakalantie 3 (853-66-3-15) | Paakalantie 3 | Åbo | 25 691 | 1 483 | – | 27 174 |
| Totalt | 179 298 | 27 751 | 0 | 207 049 |
1) Fastigheten har sålts under 2014.
Fastigheten förvärvades under 2013.
I Tyskland och Danmark har Sagax den 31 december 2013 ett fastighetsbestånd omfattande sex fastigheter med 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Återstående genomsnittlig löptid på hyresavtalen uppgick till 16,5 år.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Övrigt omfattar sex fastigheter med 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 5 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på sju hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 16,5 år. Sagax har inga vakanta lokaler i marknadsområdet och nettouthyrningen var noll under 2013.
Hyresintäkterna uppgick till 76 (60) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 36 (32) miljoner kronor. Driftnettot 2013 ökade
med 27 % till 75 (59) miljoner kronor till följd av investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförvärv under 2012.
Inga investeringar har under 2013 skett i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd vilket kan jämföras med 188 miljoner kronor föregående år avseende en produktionsanläggning åt Gambro i Hechingen.
Inga fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar har skett under 2013.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 6 | 6 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 68 000 | 68 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 82 | 78 |
| Ekonomisk vakansgrad, %1) | 8 | 10 |
| Hyresduration, år | 16,5 | 17,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 777 | 755 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 36 | 32 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 9,6 | 9,7 |
| Gambro | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
|---|---|
| Kemetyl | Försäljning och produktion av kemikalier |
1) Ekonomisk vakans utgörs i sin helhet av tidsbegränsade lämnade hyresrabatter.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 8 836 | 287 | 1 083 | 10 206 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 213 | 10 | 12 | 10 235 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 18 205 | 91 | 865 | 19 161 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 6 644 | 4 074 | 1 680 | 12 398 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 531 | 1 456 | – | 11 987 |
| 108756, 9M Ølsemagle By | Vaerkstedsvej 45-49 | Köge, Danmark | 3 378 | 250 | – | 3 628 |
| Totalt | 57 807 | 6 168 | 3 940 | 67 615 |
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 10 825 miljoner kronor per 31 december 2013. Samtliga fastigheter har värderats av oberoende värderingsföretag. Sagax direktavkastning 2013 uppgick till 7,7 %.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden, det vill säga till marknadsvärde.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 141 (134) fastigheter uppgick den 31 december 2013 till 10 825 (9 396) miljoner kronor. Förändringen av fastigheternas redovisade värde under 2013 förklaras nedan. Nettoinvesteringarna under 2013 uppgick till 1 169 (394) miljoner kronor eller 12 % (4 %) av ingående fastighetsvärde. Utöver detta har omräkning från utländsk valuta skett till balansdagens kurser. Värdeutvecklingen för fastigheterna har de senaste fyra åren varit positiv efter att ha varit negativ under 2008 och 2009. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %) per 31 december 2013.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35 (35) miljoner kronor reducerat redovisat fastighetsvärde i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgår därefter till 10 825 (9 396) miljoner kronor.
Fastighetsportföljens värde har stigit med 36 (118) miljoner kronor till följd av omförhandlingar, nyuthyrningar och avflyttningar under året, se tabell nedan över Orealiserade värdeförändringar. Den allmänna marknadsvärdeförändringen har påverkat Sagax fastighetsvärden med totalt 100 (17) miljoner kronor. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 44 (64) miljoner kronor och
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2012 | 9 396 | 134 |
| Förvärv av fastigheter | 1 122 | 14 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 141 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –7 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden | 124 | |
| Värdeförändring | 136 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35 | |
| Bokfört värde | 10 790 |
| År | Ingående orealiserade värden, Mkr |
Redovisad orealiserad värde förändring, Mkr |
Försäljning av värdeförändrade fastigheter, Mkr |
Utgående orealiserade värden, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | – | – | – | – |
| 2005 | – | 57 | – | 57 |
| 2006 | 57 | 152 | –1 | 208 |
| 2007 | 208 | 492 | –151 | 549 |
| 2008 | 549 | –128 | –84 | 337 |
| 2009 | 337 | –245 | 0 | 92 |
| 2010 | 92 | 175 | –7 | 260 |
| 2011 | 260 | 130 | –6 | 384 |
| 2012 | 384 | 134 | –2 | 516 |
| 2013 | 516 | 136 | 2 | 654 |
| Totalt | 903 | –249 |
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2013 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 55 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –17 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 6 |
| Delsumma Sverige | 44 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 5 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –7 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 94 |
| Delsumma Utland | 92 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 136 |
värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 92 (70) miljoner kronor redovisat i svenska kronor.
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet den 31 december 2013 uppgick till totalt 654 miljoner kronor. Det betyder att fastighetsbeståndet av oberoende värderingsföretag bedömts öka i värde sedan 2005 med detta nettobelopp, utöver vad Sagax investerat i fastigheterna under perioden. Värdeökningen motsvarar 2 % per år i genomsnitt vilket är i linje med periodens inflation.
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax tio värdemässigt största fastigheter uppgick per 31 december 2013 till 4,2 (3,8) miljarder kronor. Detta motsvarade 39 % av fastighetsbeståndets totala marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bokstavsordning, presenteras i tabell nedan.
För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar Sagax samtliga fastigheter, med undantag för fastigheterna i Tyskland vilka under 2013 har värderats externt per 30 juni och 31 december. Fastigheterna i Tyskland har värderats internt av Sagax per 31 mars och 30 september av kostnadsskäl.
Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och baseras ofta på subjektiva antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar. Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 93 |
| Peltola & Co | Finland | 42 |
| Savills Immobilien | Tyskland | 5 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 1 |
| Totalt | 141 |
värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. I nedanstående tabell över värdefördelning av värderingsobjekt redogörs för vilka värderingsföretag som anlitats vid årsskiftet och hur många fastigheter som värderats av dem. Värderingsmetodik och analyser redovisas på sidan 101.
Huvuddelen av Sagax fastigheter är uthyrda med långa hyresavtal. Dessa omständigheter innebär att en relativt stor andel av Sagax fastigheters marknadsvärde utgörs av värdet från de framtida hyresintäkter som de befintliga hyresavtalen förväntas generera.
Nuvärdet av framtida bedömda driftnetton från befintliga hyresavtal uppgår till 5,0 miljarder kronor, vilket motsvarar 46 % av fastigheternas externt bedömda marknadsvärde. Nuvärde av driftnetton från befintliga hyresavtal i förhållande till fastigheternas marknadsvärde är lägst i Stockholm och Helsingfors med 34 % vardera. Det innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i Stockholm och Helsingfors är mest beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. I marknadsområde Övrigt utgör nuvärdet av driftnetton från befintliga hyresavtal 90 %. Detta innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i marknadsområdet Övrigt är minst beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. För att beräkna hur stor denna andel är har Sagax utgått från de externa marknadsvärderingarna. De driftnetton som bedöms genereras under återstoden av respektive fastighets genomsnittliga hyresduration har nuvärdesberäknats med den kalkylränta som de externa värderarna åsatt respektive fastighet.
| Marknadsområde | Hyres duration, år |
Vägd kalkylränta |
Andel av bedömt marknadsvärde |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 5,8 | 9,2 % | 34 % |
| Övriga Sverige | 11,6 | 9,5 % | 61 % |
| Helsingfors | 4,3 | 9,0 % | 34 % |
| Övriga Finland | 9,6 | 8,4 % | 65 % |
| Övrigt | 16,5 | 10,0 % | 90 % |
| Genomsnitt | 8,0 | 9,4 % | 46 % |
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|
| Jordbromalm 3:1 | Haninge | 94 200 |
| Jordbromalm 4:3 | Haninge | 51 400 |
| Jordbromalm 6:13 | Haninge | 16 100 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen | 64 000 |
| Inteckningen 5 | Lund | 23 800 |
| Karaportti 8 | Esbo | 16 100 |
| Koneenkatu 8 | Hyvinge | 67 000 |
| Romben 3 | Sollentuna | 17 500 |
| Vanhanradankatu 42 | Lahtis | 27 100 |
| Verkmästaren 4 | Solna | 16 000 |
| Totalt | 393 200 |
Värderingsmetodik och analyser, se sidan 101
Sagax egna kapital uppgick till 3 723 (2 794) miljoner kronor vid utgången av 2013. De räntebärande skulderna uppgick till 7 032 (6 300) miljoner kronor motsvarande en belåningsgrad om 60 % (62 %). Räntetäckningsgraden uppgick till 240 % (220 %).
Sagax bedriver en mycket kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Sagax tillgångar uppgick till 11,7 (10,1) miljarder kronor vid årsskiftet. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per 31 december 2013 för 32 % (28 %) respektive 60 % (62 %) av Sagax finansiering.
De finansiella kostnaderna uppgick till 313 (303) miljoner kronor och utgör verksamhetens största kostnad. Under 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 240 % (220 %) och belåningsgraden till 60 % (62 %). Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Sagax eftersträvar relativt lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet. Räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,5 (4,3) år vid årsskiftet vilket bedöms medföra låg refinansieringsrisk med beaktande av bolagets belåningsgrad och ställning i övrigt.
Sagax har finansiella åtaganden (covenants) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad, se sammanställning på sidan 44. Sagax uppfyller samtliga åtaganden. Något förtida refinansieringsbehov till följd av dessa åtaganden är osannolikt och bolagets finansiella ställning är således god.
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Sagax egna kapital uppgick till 3 723 (2 794) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 32 % (28 %).
Det egna kapitalet fördelades per 31 december 2013 på tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt finns netto 13 416 822 Aaktier, 144 858 130 B-aktier och 50 000 000 preferensaktier utestående. 1 000 000 B-aktier återköptes den 16 december 2013. Sagax innehav av egna aktier uppgår därefter till 1 000 000 B-aktier.
Preferensaktierna bidrar, i tillägg till Sagax övriga kapitalkällor, till att finansiera verksamheten till lägsta möjliga riskjusterade kostnad och kommer att utgöra en komponent i bolagets kapitalstruktur under överskådlig framtid. Omfattningen av bolagets preferenskapital kommer att variera beroende på efterfrågan, kapitalkostnader samt Sagax totala kapitalbehov.
Sagax har som målsättning att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital. Per 31 december 2013 uppgick preferenskapitalet till 1 600 (1 600) miljoner kronor motsvarande 43 % (57 %) av koncernens egna kapital.
Sagax har även som målsättning att preferensutdelningen skall understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Den av årsstämman 2013 beslutade preferensaktieutdelningen för år 2012 uppgick till 100 miljoner kronor motsvarande 27 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2012. Föreslagen preferensaktieutdelning 2014 motsvarar 25 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2013 inklusive under april 2014 nyemitterade preferensaktier.
Sagax beräknar det egna kapitalet per aktie enligt följande. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kronor per preferensaktie, motsvarande likvidationsvärdet per aktie enligt bolagsordningen (se sidan 121), med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning om 2,00 kronor per år. Därefter fördelas återstående eget kapital mellan stamaktierna. Per 31 december 2013 uppgick eget kapital till 13,41 (8,09) kronor per stamaktie och till 32,00 (32,00) kronor per preferensaktie.
I nedanstående diagram förklaras eget kapitals utveckling sedan 2005 med angivande av orsaker till förändringarna.
| Övriga skulder 8 % (975 Mkr) | Eget kapital 32 % (3 723 Mkr) | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | ||
| 60 % (6 985 Mkr) | ||
| 2013-12-31 | 2012-12-31 |
|---|---|
| 1 600 | 1 600 |
| 43 | 57 |
| 2013 | 2012 |
| 100 | 100 |
| 25 | 27 |
De räntebärande skulderna utgjorde 60 % (62 %) av bolagets finansiering vid årsskiftet och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av tre icke säkerställda obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea, SEB, Swedbank samt Svenska Handelsbanken. Bolagets fastigheter, exklusive en fastighet Danmark, är belånade i lokal valuta. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 7 032 (6 300) miljoner kronor varav 2 145 (1 875) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har under 2013 ökat främst till följd av fastighetsförvärv i Sverige och i Finland. Till följd av valutakursförändringar ökade skulderna med 71 (–64) miljoner kronor under 2013.
Sagax utvärderar sin nettoskuld i förhållande till fastighetsportföljens marknadsvärde och i förhållande till verksamhetens intjäning. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,0 (8,5) gånger 2013 års driftnetto. Kvoten mellan den räntebärande nettoskulden och driftnettot har minskat sedan 2005. Sagax betalningskapacitet i förhållande till nettoskulden har således utvecklats positivt. Den historiska utvecklingen av förhållandet mellan nettoskulden och den säkerställda nettoskulden i förhållande till driftnettot redovisas i diagrammet nedan.
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 48 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas därför till 6 985 (6 252) miljoner kronor i balansräkningen.
Sagax banklån motsvarade 55 % (61 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Banklånen inkluderar ofta olika typer av åtaganden, så kallade "covenants", som låntagaren skall uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax skall återbetala lånet i förtid. Åtagandena utgörs typiskt av vissa finansiella nyckeltal som måste uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden inte får överstiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden måste överstiga en viss nivå.
De finansiella åtaganden som finns i Sagax låneavtal är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare skall förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära omförhandling av låneavtalen och ytterst förtida återbetalning av lånen.
| Räntebindning | Kapitalbindning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | ||
| 2014 | 2 048 | 2,5 % | 29 % | 163 | 2 % | ||
| 2015 | 487 | 5,1 % | 7 % | 458 | 7 % | ||
| 2016 | 73 | 5,1 % | 1 % | 223 | 3 % | ||
| 2017 | 1 194 | 6,1 % | 17 % | 1 587 | 23 % | ||
| 2018 | 961 | 4,2 % | 14 % | 4 332 | 61 % | ||
| >2018 | 2 269 | 5,3 % | 32 % | 280 | 4 % | ||
| Summa/ | |||||||
| genomsnitt | 7 032 | 4,4 % | 100 % | 7 032 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | |
|---|---|
| Räntebärande skulder 31 december 2012 | 6 300 |
| Refinansieringar | 1 597 |
| Amorteringar | –936 |
| Valutakursförändring | 71 |
| Räntebärande skulder 31 december 2013 | 7 032 |
| Periodiserade upplåningskostnader | –48 |
FÖ R
Obligationslånen motsvarade 10 % (6 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Obligationslånen har endast ett finansiellt åtagande, vilket kan påverka utdelning för stamaktier. Övriga åtaganden är bland annat att obligationslånen skall vara marknadsnoterade och att bolaget skall publicera kvartalsrapporter. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligationsinnehavarna rätt att individuellt begära förtida återbetalning av lånen.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Målsättningen för finansförvaltningen skall vara att:
Sagax avser att fortsätta att minska andelen säkerställd finansiering till förmån för icke säkerställd obligationsfinansiering. Syftet är att diversifiera finansieringen. 2010 emitterades ett femårigt obligationslån om 250 miljoner kronor med en fast ränta om 7,00 % per år, under 2012 emitterades ett femårigt obligationslån om 350 miljoner kronor med en fast ränta om 6,50 % per år och under 2013 har även ett femårigt obligationslån om 500 miljoner kronor emitterats med en rörlig ränta om Stibor 3 månader plus en marginal om 3,1 procentenheter. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 869 (6 068) miljoner kronor motsvarande 98 % (96 %) av de totala räntebärande skulderna. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 163 (233) miljoner kronor motsvarande 2 % (4 %) av de räntebärande skulderna. Under 2014 beräknas de löpande amorteringarna till 163 miljoner kronor.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansieringsbehovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Bolaget begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 3,5 (4,3) år vid årets utgång.
Som säkerhet för de räntebärande skulderna hade pantbrev om sammanlagt 8 368 (7 041) miljoner kronor pantsatts vid årsskiftet. Som säkerheter hade även bankinlåning om totalt 6 (72) miljoner kronor lämnats. Därutöver lämnas regelmässigt pant i form av aktier och andelar i de fastighetsägande koncernföretagen. Bolagets bedömning är att pantsättningsavtalen löper på marknadsmässiga villkor.
| Huvudsakliga finansiella åtaganden ("covenants") | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreditgivare | Mkr | Slutdatum | Belåningsgrad | Soliditet | Ränte täckningsgrad |
Skuld täckningsgrad |
| Lån upptagna i SEK: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 2 518 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Svenska Handelsbanken | 421 | 2018 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Nordea Bank | 828 | 2017 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| SEB 1) | – | 2014 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| Swedbank | 20 | 2016 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Obligationslån | 250 | 2015 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Obligationslån | 350 | 2017 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Obligationslån | 500 | 2018 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Delsumma | 4 887 | |||||
| Lån upptagna i EUR : |
||||||
| SEK/Proventus | 429 | 2017 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Swedbank | 304 | 2019 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Deutsche Pfandbriefbank | 1 412 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Delsumma | 2 145 | |||||
| Summa | 7 032 |
1) Revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor vilken var outnyttjad den 31 december 2013.
ÄTTELSE
Sagax låneavtal löper i huvudsak med 3 månaders Stibor respektive Euribor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin upplåning enklare. En rörlig ränta medför dock inte den långsiktiga förutsägbarhet som Sagax eftersträvar. För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder bolaget olika typer av räntederivat.
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande. Den långa räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. I kombination med Sagax höga ekonomiska uthyrningsgrad (93 %), långa hyresavtal (8,0 år) och ett lågt inslag av fastighetskostnader blir bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde förutsägbart under överskådlig framtid. Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av hedgingens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat. Även förändringar av Stibor- och Euriborräntorna medför att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras.
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,4 % (4,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. I stapeldiagrammet nedan redogörs för Sagax genomsnittliga räntenivåer de fem senaste årsskiftena samt hur stor del som motsvaras av marginalkostnader, kostnader för underliggande Stibor- eller Euriborräntor samt kostnad för räntebindning. Den genomsnittliga marginalkostnaden har ökat med 0,2 procentenheter under 2013 varav 0,1 procentenheter förklaras av större andel obligationsfinansiering och 0,1 procentenheter förklaras av högre marginaler på lån. Den ökade lånemarginalen har dock kompenserats genom lägre basräntor och lägre kostnad för hedging.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 008 (5 348) miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. I beloppet ingår en nominell ränteswap om 100 (430) miljoner kronor vilken startas under 2014, med slutdatum 2021. Denna ränteswap har påverkat redovisad räntebindning men inte den genomsnittliga räntenivån vid årsskiftet. Räntederivat om sammanlagt 4 908 (4 919) miljoner kronor begränsade följaktligen ränterisken den 31 december 2013, motsvarande 82 % (93 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i marginell omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea, Svenska Handelsbanken, SEB, Swedbank och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro i förhållande till Sagax upplåning i respektive valuta.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. Redogörelse för Sagax exponering mot värdeförändringar för finansiella derivat finns på sidan 52 under avsnittet om Sagax risker och riskhantering.
En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta (Stibor eller Euribor) och en ränteswap kan Sagax säkerställa en förutbestämd ränta under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som Sagax erlägger en fast ränta (swapränta). En ränteswap kan ingås med olika löptider, till exempel 2, 5 eller 10 år. Sagax nominella ränteswappar på bokslutsdagen hade en genomsnittlig löptid om 5,5 år. Vid årsskiftet omfattade Sagax ränteswappar ett nominellt belopp om 4 443 miljoner kronor, motsvarande 89 % av Sagax räntederivat. Ingen premie erläggs för denna typ av derivat och derivatens värde är noll vid förfallotidpunkterna.
Sagax räntetak omfattade 565 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. Räntetaken innebär att bolaget betalar en rörlig ränta som kan ändras men inte överstiga en i förväg bestämd räntenivå (strikeränta). Sagax betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens värde är noll vid förfallotidpunkterna. Vid årsskiftet hade Sagax räntetak en genomsnittlig löptid om 0,5 år och en genomsnittlig strikeränta om 4,5 %.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Sagax marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning med resFÖ R
Derivatavtal vid årsskiftet, se sidan 46 Ränterisk, se sidan 53
pektive motpart. Värderingar konfirmeras även med hjälp av ett internt värderingssystem, Nordkap.
Värdet på samtliga derivat uppgick till –316 (–520) miljoner kronor per 31 december 2013. Hela beloppet har kostnads- och skuldförts i Sagax koncernredovisning.
Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. Skulle ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när derivatavtalen ingicks medför detta att derivatens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan derivatets fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Om rådande marknadsränta överstiger derivatets fasta ränta erhålls ett övervärde och i motsatt fall erhålls ett undervärde. Kalkylperioden motsvarar derivatets återstående löptid. Som kalkylränta för respektive diskonteringsperiod används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet av en nominell ränteswap förändras således under derivatets löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad.
Mer om principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. I avsnittet om risker och riskhantering på sidan 53 redogörs för effekterna på Sagax resultat vid antaganden om förändringar av underliggande swapkurvor.
Effekten på resultatet 2013 av omvärderingar av Sagax derivatavtal uppgick till 197 (–70) miljoner kronor, varav –4 (–) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 68 (–14) miljoner kronor till följd av omvärderingar av räntederivat i intresseföretagen Söderport och Hemsö.
I diagrammet på sidan 47 redovisas i vilken takt undervärdet för Sagax finansiella derivat per 31 december 2013 upplöses till följd av endast tidsfaktorn, allt annat antages vara lika som vid årsskiftet. Under 2014 skulle 93 miljoner kronor av reserven om 316 miljoner kronor för undervärdet lösas upp och intäktsföras och efter fem år skulle 305 miljoner kronor lösts upp och intäktsförts till följd av enbart tidsfaktorn.
Till denna effekt kommer även motsvarande upplösningar av reserver för undervärden i räntederivat i Sagax intresseföretag. Värdeförändringar i räntederivat ingår i Sagax resultatandelar från intresseföretag.
| Belopp i miljoner kronor | Antal | Nominella belopp |
Andel | Återstående löptid |
Genomsnittlig räntenivå |
Marknadsvärde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 11 | 2 296 | 46 % | 5,3 | 3,3 % | –151 |
| Svenska Handelsbanken | 5 | 363 | 7 % | 7,0 | 4,1 % | –38 |
| Nordea | 11 | 1 003 | 20 % | 5,0 | 3,5 % | –84 |
| Swedbank | 1 | 152 | 3 % | 1,0 | 0,3 % | 0 |
| SEB | 5 | 629 | 13 % | 7,52) | 3,6 %2) | –43 |
| Delsumma | 33 | 4 443 | 89 % | 5,52) | 3,3 %2) | –316 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 3 | 565 | 11 % | 0,5 | 4,5 %1) | 0 |
| Delsumma | 3 | 565 | 11 % | 0,5 | 4,5 % | 0 |
| Summa | 36 | 5 008 | 100 % | 5,0 | 3,5 %2) | –316 |
1) Genomsnittlig strikeränta för Sagax räntetak.
2) Nominella ränteswappar om 430 i SEB startar under perioden 2013-2014 med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax redovisade räntebindning den 31 december har förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2014 | 1 030 | –2 | 3,3 % |
| 2015 | 206 | –1 | 0,9 % |
| 2016 | 42 | –1 | 3,2 % |
| 2017 | 500 | –58 | 4,8 % |
| 2018 | 558 | –47 | 3,3 % |
| >2018 1) | 2 672 | –208 | 3,5 % |
| Summa/genomsnitt | 5 008 | –316 | 3,5 % |
1) Nominella ränteswappar i SEB startar under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax redovisade räntebindning förlängts, men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
ÄTTELSE
I samband med upptagande av nya eller omförhandlade kreditfaciliteter uppstår kostnader vilka periodiseras över respektive facilitets löptid. Dessa kostnader kan utgöras av till exempel juristarvoden, värderingskostnader och engångsersättningar (Agreement Fees) till kreditgivare. Per 31 december 2013 fanns 48 (48) miljoner kronor redovisade som periodiserade upplåningskostnader i Sagax balansräkning. Under 2013 redovisades totalt 13 (18) miljoner kronor som avskrivning av periodiserade upplåningskostnader.
Som övriga finansiella kostnader räknas även kostnader för lånelöften hos kreditinstituten. Kostnader för dessa lånelöften under 2013 uppgick till 2 (2) miljoner kronor.
Sagax övriga skulder uppgick till 975 (1 042) miljoner kronor motsvarande 8 % (10 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av reservering för marknadsvärderade räntederivat, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Sagax erhåller hyresinbetalningarna i förskott. Denna skuld löses genom att Sagax tillhandahåller lokaler under perioden för vilken hyra inbetalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader avseende bolagets räntebärande skulder för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att Sagax saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Det är Sagax uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet för den närmaste tolvmånadersperioden är tillräckligt för de aktuella behoven. Med rörelsekapital avses här Sagax möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Sagax löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott.
Sagax hade vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om totalt 644 (600) miljoner kronor. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2014. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Dessa kreditfaciliteter var i sin helhet outnyttjade den 31 december 2013.
Sagax äger 50 % av aktierna i Söderport Holding AB samt via Hemsö Intressenter AB indirekt även 15 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB. Intresseföretagen bidrog med sammanlagt 79 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013.
Intresseföretagen Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 79 (43) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 (13) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 68 (–14) miljoner kronor under året. Det redovisade värdet på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 669 (262) miljoner kronor per 31 december 2013.
Under 2013 har aktierna i det tidigare intresseföretaget Segeltorp Holding AB avyttrats med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Söderport bidrog med 46 (40) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013.
Samarbetet mellan Hemfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktieägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar. Aktieägaravtalet reglerar även hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske.
92 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 50 (56) miljoner kronor vid årets slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 13 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 27 % (21 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 procentenheter av vakansgraden. Den ekonomiska uthyrningsgraden om 85 % (85 %) är oförändrad trots det lägre vakansvärdet till följd av att fullt uthyrda fastigheter sålts under året. Direktavkastningen uppgick till 6,7 % (7,0 %) under 2013. Minskningen förklaras av att bilprovningsfastigheter med högre direktavkastning sålts under 2013.
Under 2013 har Söderport sålt och frånträtt 121 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under 2012. Försäljningarna har inbringat 425 miljoner kronor.
Under 2013 uppgick nettoinvesteringarna till –374 (2 057) miljoner kronor bestående av investeringar i befintligt bestånd om 51
| Söderport | Hemsö | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 31 dec |
2012 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
|||
| Hyresintäkter, mkr | 311 | 278 | 1 875 | ET | ||
| Förvaltningsresultat, mkr | 92 | 78 | 674 | ET | ||
| Årets resultat, mkr | 239 | 61 | 528 | ET | ||
| Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr | 46 | 39 | 32 | ET | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 2 010 | 2 340 | 14 699 | ET | ||
| Kapitalbindning, år | 2,0 | 3,0 | 2,9 | ET | ||
| Räntebindning, år | 2,7 | 2,0 | 3,3 | ET | ||
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –240 | –370 | –60 | ET |
miljoner kronor samt fastighetsförsäljningar om 425 miljoner kronor.
Söderport har en kreditfacilitet som löper till 2016. Faciliteten uppgick vid årsskiftet till 2 400 miljoner kronor varav 2 010 (2 340) miljoner kronor var utnyttjat. Lånet är revolverande vilket innebär att Söderport kan frigöra låneutrymme genom försäljningar av fastigheter. Låneutrymmet kan användas för finansiering av investeringar i det kvarvarande beståndet eller för förvärv av fastigheter. Av lånet är 2 088 miljoner kronor räntesäkrat via en nominell ränteswap om 3,67 %. Swapavtalet löper till september 2016, varefter banken har rätt att ingå ett femårigt ränteswapavtal med en ränta om 4,29 %.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden. Sagax tillträdde aktierna i Hemsö Intressenter vid halvårsskiftet 2013. Hemsö bidrog med 32 (–) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013.
Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal. Aktieägaravtalet reglerar till exempel styrelsesammansättning, verksamhetsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två delägarna.
Hemsö Fastighets AB finns i 90 svenska kommuner, 15 tyska städer och sedan 2013 även i Åbo, Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 348 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 22 637 miljoner kronor den 31 december 2013. I Stockholm, Göteborg och Malmö återfanns 40 % av fastighetsportföljens marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 8 % av fastigheternas marknadsvärde.
Hemsö Fastighets AB omsatte 1,9 miljarder kronor 2013 och redovisade ett förvaltningsresultat om 674 miljoner kronor samt ett resultat efter skatt om 528 miljoner kronor för 2013. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet fortsatt höga 96 % (96 %). Direktavkastningen uppgick till 6,1 % (6,2 %) under 2013.
Under 2013 har 23 fastigheter förvärvats samtidigt som 31 fastigheter avyttrats. Nettoinvesteringarna uppgick till –302 (2 057) miljoner kronor bestående av investeringar i befintligt bestånd om 391 miljoner kronor, fastighetsförvärv om 1 104 miljoner kronor samt fastighetsförsäljningar om 1 797 miljoner kronor. Under februari 2013 såldes 11 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 1 612 miljoner kronor. Fastigheterna såldes som ett led i renodlingen av Hemsös verksamhetsinriktning och affären medförde att nettoinvesteringarna var negativa under 2013.
Hemsös externa lån uppgick vid årsskiftet till 14 699 miljoner kronor varav säkerställda banklån 9 200 miljoner kronor, icke säkerställa obligationslån 2 199 miljoner kronor och utestående företagscertifikat 3 300 miljoner kronor. Utöver detta fanns 3 000 miljoner kronor i lån från Tredje AP-fonden.
Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Segment | Antal fastigheter | Kontrakterat hyresvärde |
Uthyrningsbar area, kvm |
Hyresduration, år | Ekonomisk uthyrningsgrad |
Fastighets värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Äldreboende | 141 | 817 | 649 300 | 8,8 | 99 % | 10 521 |
| Skola | 109 | 658 | 588 600 | 7,7 | 94 % | 7 361 |
| Vård | 90 | 333 | 316 500 | 4,8 | 94 % | 3 311 |
| Rättsväsende | 8 | 109 | 67 600 | 5,5 | 99 % | 1 444 |
| Totalt | 348 | 1 917 | 1 622 000 | 7,5 | 96 % | 22 637 |
Övriga Sverige 8 %
FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT, SÖDERPORT 31 DECEMBER 2013
| Segment | Antal fastigheter | Kontrakterat hyresvärde |
Uthyrningsbar area, kvm |
Hyresduration, år | Ekonomisk uthyrningsgrad |
Fastighets värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 32 | 261 | 342 000 | 3,7 | 84 % | 2 711 |
| Övriga Sverige | 12 | 28 | 24 000 | 2,2 | 100 % | 238 |
| Totalt | 44 | 289 | 366 000 | 3,6 | 85 % | 2 949 |
Stockholm 92 %
F
Sagax har ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisar Sagax den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis vid varje rapporttillfälle.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikeér.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % (22 %) schablonskatt och bedöms
nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Fastighetsförvärv har medfört att hyresvärdet ökat med 133 miljoner kronor och fastighetskostnaderna med fem miljoner kronor.
Vakansvärdet i befintligt fastighetsbestånd ökade med nio miljoner kronor samtidigt som Sagax under året erhöll nio miljoner kronor i ersättning från hyresgäster som avflyttade i förtid. Ersättningen redovisas om övrig intäkt i koncernens resultaträkning för 2013. I samband med fastighetsförvärv i Finland ökade vakansvärdet med ytterligare fem miljoner kronor.
Eurokursens utveckling har medfört att hyresvärdet ökat med tio miljoner kronor.
Resultat efter schablonskatt som tillfaller aktieägarna har ökat med 48 % till 348 miljoner kronor, motsvarande 2,18 kronor per stamaktie.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2014 | 1 jan 2013 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 051 | 901 |
| Vakans | –80 | –66 |
| Hyresintäkter | 971 | 835 |
| Fastighetskostnader | –138 | –117 |
| Driftnetto | 833 | 718 |
| Central administration | –42 | –38 |
| Resultatandel från intresseföretag | 106 | 48 |
| Finansnetto | –323 | –298 |
| Förvaltningsresultat | 574 | 430 |
| Skatt | –126 | –95 |
| Resultat efter skatt | 448 | 335 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 348 | 235 |
| 2009 | 2010 | 2011 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2008 |
Förändring befintligt bestånd |
Fastig hets förvärv |
Fastighets försälj ningar |
31 dec 2009 |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastighets försälj ningar |
31 dec 2010 |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastighets försälj ningar |
31 dec 2011 |
| Hyresvärde | 545 | 33 | 44 | 0 | 622 | 14 | –22 | 104 | –5 | 713 | 18 | –1 | 128 | –19 | 838 |
| Vakans | –22 | –4 | – | – | –26 | –10 | – | –8 | – | –44 | –10 | – | –2 | – | –56 |
| Hyresintäkter | 523 | 29 | 44 | 0 | 596 | 4 | –22 | 96 | –5 | 669 | 8 | –1 | 125 | –19 | 782 |
| Fastighetskostnader | –60 | –9 | –6 | 0 | –75 | –9 | 1 | –14 | 0 | –97 | 0 | – | –21 | 1 | –117 |
| Driftnetto | 463 | 20 | 38 | 0 | 521 | –5 | –21 | 82 | –5 | 572 | 8 | –1 | 104 | –18 | 665 |
| Central administration | –26 | –26 | –30 | –34 | |||||||||||
| Resultatandel från intresseföretag |
– | – | 29 | 27 | |||||||||||
| Finansnetto | –235 | –217 | –245 | –294 | |||||||||||
| Förvaltningsresultat | 202 | 278 | 326 | 364 | |||||||||||
| Skatt | –53 | –73 | –86 | –96 | |||||||||||
| Resultat efter skatt | 149 | 205 | 240 | 268 | |||||||||||
| varav tillkommer – preferensaktieägarna – stamaktieägarna |
30 119 |
41 164 |
74 166 |
74 194 |
|||||||||||
| Investeringar och avyttringar |
209 | 447 | –6 | 209 | 447 | –6 | 136 | 1 421 | –246 |
| 2012 | 2013 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
1 jan 2013 |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
1 jan 2014 |
| Hyresvärde | 50 | –9 | 31 | –8 | 901 | 16 | 10 | 133 | –9 | 1 051 |
| Vakans | –10 | 0 | –0 | – | –66 | –9 | – | –5 | – | –80 |
| Hyresintäkter | 40 | –9 | 31 | –8 | 835 | 7 | 10 | 129 | –9 | 971 |
| Fastighetskostnader | –0 | +0 | –1 | 1 | –117 | –7 | – | –15 | 0 | –138 |
| Driftnetto | 39 | –9 | 30 | –7 | 718 | – | 10 | 114 | –9 | 833 |
| Central administration | –38 | –42 | ||||||||
| Resultatandel från intresseföretag |
48 | 106 | ||||||||
| Finansnetto | –298 | –323 | ||||||||
| Förvaltningsresultat | 430 | 574 | ||||||||
| Skatt | –95 | –126 | ||||||||
| Resultat efter skatt | 335 | 448 | ||||||||
| varav tillkommer – preferensaktieägarna – stamaktieägarna |
100 235 |
100 348 |
||||||||
| Investeringar och avyttringar |
260 | 203 | –68 | 137 | – | 1 126 | –94 |
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaderna för lokaler för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna är Sagax viktigaste marknader och svarar för 64 % av koncernens hyresintäkter. Dessa marknader karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter långa löptider på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 99 % av Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index.
F Ö R V ALT NING S B ER
ÄTTELSE
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastig-
hetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax externa värderingsföretag. Bolaget anser att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäktsoch kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 008 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –218 miljoner kronor. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i intresseföretag vilka i likhet med Sagax använder räntederivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvartalsvis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har finansiella åtaganden (covenants). Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
I nedanstående tabeller redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastighetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Koncernen hade dessutom outnyttjade kreditfaciliteter om totalt 644 miljoner kronor vid årsskiftet. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2014. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Dessa kreditfaciliteter var i sin helhet outnyttjade den 31 december 2013. Sagax har följaktligen en god betalningsförmåga.
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2013 uppgick de räntebärande skulderna till 7 032 (6 300) miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2013 påverkat räntekostnaderna med 17 (9) miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 70 (63) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax
FÖ R V
| Värdeförändringar, % | –20 | –10 | 0 | +10 | +20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 170 | –1 085 | – | 1 085 | 2 170 |
| Belåningsgrad, % | 74 | 66 | 60 | 55 | 51 |
| Värdeförändringar, % | –10 | –5 | 0 | +5 | +10 |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 83 | 87 | 92 | 97 | 100 |
| Räntetäckningsgrad, % | 210 | 230 | 240 | 260 | 270 |
derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 3,7 (5,2) år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax äger 42 fastigheter i Finland och 5 fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Den 31 december 2013 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 2 145 (1 875) miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland uppgick vid samma tidpunkt till 3 498 (2 680) miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 171 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen.
Sagax äger även en fastighet i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 20 miljoner kronor. Fastigheten var obelånad vid årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Sagax har haft låg personalomsättning under de senaste åren. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i
syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom en, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall ersättas av hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. I not 12 på sidan 98 redogörs för Sagax skattekostnader
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|
| +/–1 % | +/– 11 |
| +/–1 % | +/– 10 |
| +/–1 % | –/+ 1 |
| +/–1 %-enhet | –/+ 17 |
| +/–1 %-enhet | –/+ 70 |
| +/–10 % | +/– 23 |
| +/–10 % | +/– 7 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|---|
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–218 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 17 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Asea 3 i Stockholm omfattar 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är belägen i Västberga invid E4:an vid infarten till de centrala delarna i Stockholm. För hyresgästen Bring anpassar Sagax intresseföretag Söderport lokaler under 2013. Bring är en av de största post- och logistikaktörerna i Norden och ägs av Posten Norge AS. Bring kommer att hyra totalt 18 000 kvadratmeter när samtliga anpassningsarbeten avslutats.
Sagax har tre aktieslag vilka alla är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick till 5 465 (4 009) miljoner kronor den 31 december 2013.
Sagax hade vid årets utgång 7 237 (6 814) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 5 465 (4 009) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap.
Totalt finns netto 13 416 822 A-aktier, 145 858 130 B-aktier och 50 000 000 preferensaktier utestående. 1 000 000 B-aktier återköptes den 16 december 2013. Sagax innehav av egna aktier uppgår därefter till 1 000 000 B-aktier.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
A-aktien (totalavkastning) Carnegie Real Estate Index
| Betalkurs,kr | Transaktioner per handelsdag | Omsättningshastighet på årsbasis | Genomsnittlig handelsvolym, mkr | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31-dec-13 | 31-dec-12 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | ||
| A-aktier | 26,80 | 17,14 | 13 | 13 | 27 | 5 | 0,6 | 0,5 | |
| B-aktier | 24,20 | – | 16 | – | 14 | – | 1,8 | – | |
| Preferensaktier | 31,50 | 29,60 | 55 | 33 | 51 | 43 | 3,0 | 1,8 |
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 366 231 166 kronor och fördelades på totalt 209 274 952 aktier.
Kvotvärdet per aktie är 1,75 kronor. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B-aktie samt preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Sagax aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholm. Aktierna handlas på Mid Cap (symbol SAGA A, SAGA B och SAGA PREF).
Vid AB Sagax extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutades om fondemission av 134 168 220 stamaktier av serie B, för varje A-aktie erhöll aktieägarna 10 B-aktier. Det nya aktieslaget togs upp till handel den 8 april 2013 på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Emissionen skedde med syfte att förbättra likviditeten i stamaktierna och öka bolagets finansiella flexibilitet.
Under juni 2013 emitterades 11 689 910 B-aktier vid en till Tredje AP-fonden riktad nyemission i samband med bildandet av Hemsö Intressenter AB.
Under december 2013 återköptes 1 000 000 stamaktier av serie B med stöd av bemyndigande från årsstämman 2013. Sagax innehav av egna aktier uppgick till 1 000 000 B-aktier vid årsskiftet.
Sagax utdelningspolicy är att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, skall uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
I enlighet med denna utdelningspolicy föreslår styrelsen årsstämman 2013 att besluta om att utdelning skall ske med 0,55 (0,43) kronor per stamaktie av serie A respektive serie B. Den föreslagna utdelningen uppgår till sammanlagt 194 (164) miljoner kronor inklusive preferensaktieutdelningen, motsvarande 37 % av förvaltningsresultatet.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande 2,00 kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla innestående belopp innan utdelning på stamaktierna sker. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 4 870 727 | 38 253 025 | 775 | 20,6 % | 26,4 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 693 819 | 22 206 260 | 61 711 | 11,9 % | 15,0 % |
| Familjen Salén med bolag | 2 008 733 | 17 585 330 | 78 595 | 9,4 % | 11,5 % |
| Tredje AP-fonden | – | 11 689 910 | – | 5,6 % | 3,6 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 10 326 927 | – | 4,9 % | 3,1 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 891 000 | 26 666 | 0,8 % | 2,4 % |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % |
| Avanza Pension | 36 349 | 944 395 | 3 096 870 | 1,9 % | 1,3 % |
| Sifonen | 167 500 | 1 669 800 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 1,0 % | 1,0 % |
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | – | 3 003 091 | – | 1,4 % | 0,9 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 65 197 | 642 839 | 1 602 568 | 1,1 % | 0,9 % |
| SEB S.A. | 95 949 | 959 490 | 716 098 | 0,8 % | 0,8 % |
| Erik Selin Fastigheter | 205 364 | 561 351 | – | 0,4 % | 0,8 % |
| Gårdarike Invest | 126 355 | 1 303 400 | – | 0,7 % | 0,8 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 499 999 | 0,8 % | 0,8 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 101 360 | 1,0 % | 0,6 % |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 946 370 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % |
| Summa 20 största ägare | 11 779 788 | 118 331 733 | 8 453 569 | 66,2 % | 74,3 % |
| Övriga aktieägare | 1 637 034 | 26 526 397 | 41 546 431 | 33,3 % | 25,7 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 50 000 000 | 99,5 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 279 385 | 59 838 781 | 780 748 | 32,4 % | 40,5 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2013 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.
FÖ R
Lämnas ingen preferensutdelning under ett visst år skall preferensutdelningen ackumuleras med 7 % årlig ränta till dess utdelning sker. Någon utdelning till stamaktieägare får inte lämnas förrän full utdelning till preferensaktieägarna inklusive ackumulerad utdelning och upplupen ränta, verkställts. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att lösa in preferensaktier för 35 kronor per aktie med tillägg för eventuellt ackumulerad preferensutdelning.
Upplöses bolaget skall preferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av 30 kronor och eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 2 998 | Privatpersoner | Sverige | 6 840 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 826 | bosatta i Sverige | 6 106 | 11 % | Luxemburg | 18 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 818 | Privatpersoner | |||||
| 2 001–5 000 | 1 118 | bosatta utomlands | 60 | 0 % | Storbritannien | 43 | 1 % |
| 5 001–10 000 | 555 | Företag/institutioner i Sverige |
Norge | 18 | 1 % | ||
| 10 001–50 000 | 688 | Företag/institutioner | 734 | 82 % | Danmark | 140 | 1 % |
| 50 001– | 234 | utomlands | 337 | 7 % | Övriga länder | 178 | 1 % |
| Totalt | 7 237 | Totalt | 7 237 | 100 % | Totalt | 7 237 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| 2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 | 3,17 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 | 1,13 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| EPRA NAV, kr 4) | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 | 56 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 | 36 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 127.
| Utveckling1), 2) | Sagax A-aktie | Sagax B-aktie3) | Sagax preferensaktie | Carnegie Real Estate Index | OMXS30 Index |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 år | 55 % | 47% | 10 % | 26 % | 14 % |
| 2 år | 105 % | ET | 14 % | 54 % | 24 % |
| 3 år | 103 % | ET | 21 % | 53 % | 21 % |
| 4 år | 258 % | ET | 25 % | 114 % | 44 % |
| 5 år | 786 % | ET | 44 % | 210 % | 114 % |
| Volatilitet1) | Sagax A-aktie | Sagax B-aktie3) | Sagax preferensaktie | Carnegie Real Estate Index | OMXS30 Index |
| 1 år | 41 % | 29 % | 6 % | 12 % | 13 % |
| 2 år | 36 % | ET | 7 % | 13 % | 16 % |
| 3 år | 35 % | ET | 8 % | 17 % | 21 % |
| 4 år | 34 % | ET | 8 % | 17 % | 20 % |
1) Beräknade per 30 december 2013.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMXS30 Index.
3) Beräknad sedan B-aktierna noterades den 8 april 2013.
F Ö R V ALT NING S B ER
ÄTTELSE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare 1 798 584 teckningsoptioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2014, juni 2015 respektive juni 2016. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 7 maj 2014 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya stamaktier i juni 2017 för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter.
Remium är likviditetsgarant åt Sagax på NASDAQ OMX Stockholm. Syftet är att främja en god likviditet i aktien samt säkerställa en låg spread mellan köp- och säljkurs i den löpande handeln. Enligt avtalet
skall Remium för Sagax aktier ställa en köp- respektive säljvolym om vardera motsvarande minst 30 000 kronor i orderboken med en spread om maximalt 3 % mellan köp- och säljkurs för A- respektive B-aktierna samt maximalt 2 % för preferensaktierna.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,73 (2,15) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 8,9 (8,0).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 13,40 (8,09) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 19,05 (14,86) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % av det egna kapitalet per stamaktie och 127 % av EPRA NAV per stamaktie. EPRA (European Public Real Estate Association) är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat satt standarden för nyckeltalet EPRA NAV (Net Asset Value). EPRA NAV används för att beräkna det långsiktiga substansvärdet och definieras som redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
FÖ
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning.
Enligt miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan som verksamheten orsakar. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken men har ändå ett miljöansvar vilket består i att genomföra kontroller och rapportera till myndigheter. Sagax bevakar även att hyresgästerna inte bedriver sin verksamhet i strid med gällande lagstiftning eller myndighetstillstånd.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning. Sagax ambition är att aktivt arbeta med att minska negativa effekter på miljön som uppstår i de fastigheter som ägs av bolaget och att verka för god hushållning av ändliga naturresurser och en skonsam miljöpåverkan. Sagax bedömer att följande tre områden har störst miljöpåverkan:
Negativ miljöpåverkan i Sagax fastigheter uppstår främst vid energianvändning för uppvärmning av fastigheterna. Sagax kan reducera negativ miljöpåverkan i fastigheterna genom att till exempel minska beroendet av fossila bränslen, öka energiåtervinningen vid uppvärmning samt minska elförbrukningen. I nedanstående stapeldiagram framgår att uppvärmning med olja har minskat från 24 % till 16 % i fastighetsbeståndet sedan 2009 samtidigt som uppvärmning med fjärrvärme har ökat från 60 % till 73 % under perioden.
För Sagax som fastighetsägare åligger det att energideklarera de byggnader där lagkrav på sådana deklarationer finns. Sagax fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri- och verkstadsbyggnader, vilka är undantagna från kravet om energideklaration. Sagax upprättar ändå energideklarationer som en del av energianalysen för fastigheter där energibesparingspotential bedöms finnas eller där större investeringar i till exempel uppvärmning eller ventilation behöver göras.
De flesta av Sagax hyresgäster, motsvarande 57 % av uthyrningsbar area, står själva för abonnemangen för värmeförsörjning och Sagax vidarefakturerar 82 % av de kostnader som bolaget ändå står för. Det är viktigt att finna lösningar där vinster från energibesparingar kan fördelas mellan Sagax och hyresgästen för att skapa incitament till förändringar.
Sagax genomför energianalyser av utvalda fastigheter i syfte att hitta ytterligare energibesparande åtgärder. Energianalyserna utmynnar i åtgärdsförslag med uppskattade investeringskostnader. De hittills vanligaste effektiviseringsåtgärderna är installation av ventilationsaggregat med ökad återvinning och förbättrad styr- och reglerutrustning, byte av belysningsarmaturer och belysningsstyrning samt installation av nya miljövänliga uppvärmningskällor.
Den enklaste åtgärden för att minska energiförbrukningen är i ett första steg att optimera drifttider för ventilation. Sagax försöker löpande att bistå hyresgästerna med denna typ av åtgärd. Utöver detta är en effektiv åtgärd även att utvärdera uppvärmningskällorna och byta ut dessa när effektivitetsvinster kan göras.
Investeringar i nya värmesystem är lönsamma samtidigt som de bidrar till att minska utsläppen av koldioxid. Ett modernt kraftvärmeverk omvandlar mer än 90 % av energin i bränslet till el och värme. Sagax avser att successivt fortsätta konvertera fastigheter med oljeuppvärmning till annan värmekälla.
Den nya byggnaden för Bavaria Stockholm på fastigheten Bulten 1 i Danderyd som är under uppförande har projekterats med flera miljöförbättrande system. Oljepannan i den tidigare byggnaden ersätts av bergvärme för uppvärmning samt kylning av lokalerna, vilket medför lägre energiförbrukning. Byggnaden uppfyller kraven på energiförbrukning enligt Green Buildings regler. Byggnaden har projekterats med mål att uppfylla BMW-koncernens miljökrav på nya återförsäljarbyggnader. Byggnaden förses med yttertak med vegetationstäckning för fördröjning av dagvatten samt svackdike på tomtmark för syresättning och mikrobiologisk rening av dagvattnet. Biltvättanläggningen har även biologisk rening och vattenåtervinning.
Uppvärmning av byggnader står för en stor del av samhällets energiförbrukning. Denna energiförbrukning säsongsvarierar mycket. Hur stor variationen är beror på vintersäsongens genomsnittstemperatur. En fastighets elförbrukning för andra ändamål än eventuell uppvärmning är vanligen lägre och har inte alls samma säsongsvariation som energiåtgången för uppvärmning. Detta gäller för bostads-, lager- och kontorsfastigheter. För industrifastigheter kan naturligtvis energiåtgången för elkraft vara väsentligt högre än för uppvärmning beroende på industriprocessen.
I många industrier kan också spillenergi från processen användas till uppvärmningen. Den förhållandevis stora andelen träflis som uppvärmningskälla, 8 %, utgörs av spill i trähustillverkarna Myresjöhus och Trivselhus produktion. 28 % av lokalarean i marknadsområde Övriga Sverige värms upp med hjälp av träflis.
Oljeeldad uppvärmning finns i 15 av Sagax fastigheter vilket utgör 16 % av lokalarean. I de fall oljeeldade fastigheter ligger i närheten av utbyggt fjärrvärmenät undersöks möjligheten att konvertera till fjärrvärme. Som tidigare redovisats minskar uppvärmning med olja successivt samtidigt som uppvärmning med främst fjärrvärme ökar i fastighetsbeståndet. I Stockholm, Helsingfors och Övriga Finland är fjärrvärme den dominerande uppvärmningskällan.
De vanligaste skadliga ämnen Sagax hanterar i befintliga fastigheter är PCB, asbest och olika köldmedier.
PCB finns främst i fogmassor, isolerrutor och i vissa golvbeläggningar. Alla Sagax svenska fastigheter uppförda mellan 1956 och 1973 har särskilt undersökts. Om behov förelegat har dessa åtgärdats eller är föremål för kommande åtgärder.
Vid ombyggnationer undersöks alltid förekomsten av asbest. Asbest kan förekomma i golv och ventilationssystemet som isolering. All asbest tas regelmässigt bort och destrueras enligt särskild ordning. Även då andra skadliga ämnen återfinns i byggnader eller mark vid om- eller tillbyggnation av fastigheter saneras alltid fastigheten och de skadliga ämnena destrueras enligt särskild ordning.
För köldmedier i anläggningar där Sagax är ägare ansvarar bolaget för de återkommande besiktningar som görs. Sagax har serviceavtal med ackrediterade kontrollorgan vilka utför de årliga kontrollerna. Köldmedium återfinns i kyl- och frysanläggningar, värmepumps- och klimatanläggningar. Eventuella anmärkningar vid kontrollerna under 2013 har åtgärdats.
Sagax låter regelmässigt genomföra miljöanalyser av de fastigheter som bolaget förvärvar. Sagax genomför primärt så kallade Fas I-undersökningar. Dessa undersökningar genomförs med hjälp av specialiserade konsulter. En Fas I-undersökning omfattar sökningar i offentliga databaser, besök på fastigheten samt intervjuer med hyresgäster och myndigheter. Fas I-undersökningen sker i syfte att bedöma risken för förekomsten av eventuella miljöbelastningar. Bedöms det att miljöbelastningar kan förekomma görs en så kallad Fas II-undersökning i vilken till exempel provtagning i mark och grundvatten sker i syfte att fastställa fastighetens eventuella miljöskulder.
Resultatet av de analyser som genomförts vid fastighetsförvärv under 2013 har varit tillfredsställande.
Lagen om obligatorisk ventilationskontroll, OVK, tillkom för att komma till rätta med brister i inomhusklimat. Som fastighetsägare har Sagax ansvar för att fastigheten blir OVK-besiktigad och åtgärdad om behov finns. Bland annat kontrolleras:
I hyresavtal där hyresgästen själv ansvarar för drift och underhåll, så kallade triple netavtal, kan avtalas om att hyresgästen är den som praktiskt skall genomföra arbetet. Ansvaret kan dock inte avtalas bort.
Bränder i fastigheter orsakar årligen skador för mångmiljonbelopp. Elfel utgör den största enskilda brandorsaken. För att möta det ökade antalet elrelaterade bränder i Sverige bildades redan 1925 Elektriska Nämnden. Nämndens uppgift är att auktorisera besiktningsmän samt revisionsbesiktiga elanläggningar. De försäkringsbolag som verkar på den svenska marknaden kräver regelbunden revisionsbesiktning av elanläggningen på försäkringsobjekt över en viss storlek. Revisionsbesiktningen innebär att en besiktningsingenjör regelbundet, 1–5 års intervall beroende på verksamhetens art och typ av elanläggning, kontrollerar elanläggningen och dokumenterar resultatet.
Vid de besiktningar som genomförts inom Sagax fastighetsbestånd under 2013 har fastigheterna efter genomfört åtgärdsprogram blivit godkända.
I Sverige har ett antal miljöklassningssystem fått fäste. De fyra största systemen är Green Building, Breeam, LEED och Miljöbyggnad (före detta Miljöklassad Byggnad), samtliga med olika uppbyggnad.
Green Building fokuserar endast på byggnadens energiförbrukning och kan appliceras på både nybyggda och äldre byggnader. Sagax fastighet Rosersberg 11:105 i Upplands Väsby är uppförd som en Green Building och koncernbolaget Sagax Rosersberg AB är partner i Europeiska GreenBuilding Programmet.
Utöver Rosersberg 11:105 har Sagax inga fastigheter som klassificerats enligt något av systemen ovan. Då flertalet av hyresgästerna inom fastighetsbeståndet har enskilt ansvar för mediaabonnemangen ligger möjligheten att påverka energiförbrukning i hög grad hos hyresgästerna. På grund av detta har det hittills inte fokuserats på miljöklassningar då detta varit svårt att administrera. Sagax fokus i miljö- och energifrågor ligger istället på möjliga energieffektiviserande åtgärder inom fastighetsbeståndet. I samband med större till- och ombyggnationer undersöks möjligheten till värmeåtervinning i de fall det saknas, utbyte av uppvärmningssystem, mer energieffektiv belysning och liknande åtgärder då besparingspotentialen ofta är betydande. Sagax erfarenhet är att det ofta finns goda möjligheter att tillsammans med hyresgäster åstadkomma lägre driftkostnader samtidigt som miljöbelastningen kan minskas.
Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar samt känner sig delaktiga i verksamheten och att organisationen har en gemensam värde- och kunskapsgrund så långt detta är möjligt. En kompetent organisation är avgörande för bolagets utveckling.
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm. 21 av 29 medarbetare var vid årsskiftet anställda av moderbolaget och placerade i Stockholm. Åtta medarbetare var anställda av ett finskt dotterbolag med kontor i Helsingfors.
Bolagets fastighetsförvaltare leds av fastighetschefen. Ekonomiavdelningen leds av ekonomichefen. Sagax har även en finanschef. Affärsutvecklingen leds direkt av verkställande direktören. I Finland leds bolaget av den verkställande direktören för den finska verksamheten.
Koncernen bestod vid årsskiftet av 96 koncernföretag varav 28 med säte i Finland, ett med säte i Danmark och övriga med säten i Sverige. Moderbolaget ägde 95 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver ägde moderbolaget 50 % av intresseföretagen Söderport Holding AB respektive Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur ägde 30 % av Hemsö Fastighets AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Det är viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare för att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar. Personal- och kompetensutveckling är viktigt för Sagax då medarbetarna är en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer.
Utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidareutveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.
Sagax genomför även en årlig konferens med samtliga medarbetare närvarande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Syftet är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen, då det är viktigt att Sagax medarbetare tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten.
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en liten organisation. Av Sagax 29 medarbetare var 12 kvinnor och medelåldern uppgick till 39 år. Medelantalet anställda var under året 27 personer. En medarbetare lämnade Sagax och tre personer anställdes under 2013.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras på sidan 68 i avsnittet om bolagsstyrningen.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och har riktats till samtliga medarbetare förutom bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Totalt innehar Sagax medarbetare 1 798 584 teckningsoptioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier.
Bolaget har en jämställdhetsplan. Sagax målsättning är att kvinnor och män ges samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Sagax inställning är att alla ska ges samma möjligheter oavsett kön, ålder, religion eller etnisk bakgrund.
Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Fastighetsskötsel och jour upphandlas på entreprenad i Stockholm och Helsingfors. Hyresgästerna utanför Stockholm och Helsingfors ansvarar själva för fastighetsskötseln, med undantag för Terminalen 10 i Karlskoga samt Kungsängen 32:8 i Uppsala.
FÖ R V ALT
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Nedan redogörs för de väsentliga bolagsstyrningssystemen. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq OMX regelverk för emittenter.
Bolagets firma är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget skall direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se avsnittet Bolagsordning.
Svensk kod för bolagsstyrning trädde i kraft den 1 juli 2005. Koden har reviderats dels den 1 juli 2008, dels den 1 februari 2010. Från och med den 1 juli 2008 är koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte alltid är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktiebolagslagen, börsernas noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknadsnämnden.
Styrelsen har valt att endast tillsätta två ledamöter i revisionsoch ersättningsutskotten istället för tre ledamöter i enlighet med koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sju ledamöter och att två ledamöter i utskotten bedömts vara mer ändamålsenligt.
Den samlade styrelsen har valt att endast träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktieägare.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och avser bolagets finansiella rapportering.
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Sagax. Bolaget har en relativt liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entreprenad och en stor andel av hyresgästerna ansvarar själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Tyskland och i Danmark avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheten i Finland sköts från Sagax kontor i Helsingfors. Kontroll och uppföljning av verksamheten sker från kontoret i Stockholm och bygger på principerna om uppföljning, tydlig ansvarsfördelning och begränsade mandat.
Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attestinstruktion och rapporteringsinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, finansiella derivat, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontrollaktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga och dokumenterade arbetsordningar och ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering granskas och analyseras väsentliga resultat- och balansposter extra noggrant. Riskhantering avseende dessa poster har högst prioritet. Avseende resultaträkningen är posterna främst hyresintäkter, finansiella poster samt värdeförändringar då dessa uppgår till väsentliga belopp och vad avser värdeförändringar i hög grad är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen är det främst fastigheter och räntebärande skulder som analyseras extra noggrant. Systemkontroller, processbeskrivningar och olika koncerninterna direktiv används för att undvika att felaktighet uppstår och för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter skall kunna uppstå.
Med organisation utomlands följer ett behov av att samordna administrativa rutiner och system för att inte kontrollmiljön skall försämras. Sagax har därför samma system och rutiner på Helsingforskontoret som på Stockholmskontoret. Bägge organisationerna arbetar med samma IT-system, mot samma servrar och kontakterna är täta mellan de två kontoren.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella
FÖ R
rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla systemstödet för verksamheten.
Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal och bolagsledningen går årligen igenom regelverket med alla medarbetare. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstiftning, NASDAQ OMX Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporten för samtliga medarbetare efter att den har kommunicerats i enlighet med regelverket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet eller vid styrelsemöten med revisorernas närvaro.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionskommittén skall bolagets revisorer rapportera direkt till revisionskommittén minst två gånger per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm och Helsingfors. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.
Sagax styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman 2013. Bolagets VD David Mindus är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Göran E Larsson, Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Göran E Larsson har av årsstämman 2013 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter, se sidan 70.
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande
direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt.
Ordföranden skall särskilt:
Styrelsen skall enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategidagar. Arbetsordningen behandlar vilka frågor som alltid skall behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Sagax styrelse hade 21 protokollförda möten under år 2013 varav ett konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under 2013 har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av prognoser och delårsrapporter. Styrelsen har även informerats om det aktuella affärsläget. Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att särskilt diskutera bolagets finansiella mål och framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.
Sagax har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle.
Styrelsen skall vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.
Nedan presenteras en förenklad bild av hur styrelsearbetet i Sagax fortskrider under ett år och vilka frågor som alltid skall avhandlas på de styrelsemöten som arbetsordningen omnämner.
På förslag av bolagets valberedning beslutade årsstämman 2013 att uppdra åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare, enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2013 som vardera skall utse en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara
ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall enligt stämmobeslutet tillkännages senast sex månader före årsstämman 2014.
Valberedningen som tillkännagavs 25 oktober 2013 har följande sammansättning:
Valberedningen har inför årsstämman 2014 haft ett protokollfört sammanträde samt även kommunicerat med varandra via telefon och e-mail.
Styrelsen har vid konstituerande styrelsemötet den 7 maj 2013 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Göran E Larsson och Staffan Salén. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningsutskottets arbete. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet har haft ett protokollfört sammanträde avseende ersättningar för 2013-2014, samt ett antal avstämningar via telefon och e-mail under året. Utskottets redovisning över dess utvärdering av ledande befattningshavare finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 7 maj 2013 och består av Johan Thorell och Göran E Larsson. Revisionsutskottet avser att träffa bolagets revisorer vid tre tillfällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisionsutskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft två protokollförda sammanträden med revisorerna under 2013, samt ett protokollfört sammanträde under 2014. Under dessa sammanträdanden har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats och diskuterats. Revisorernas iakttagelser och synpunkter har sedan vidarerapporterats till styrelsen.
Revisorerna skall granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna skall närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna skall efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januari-september 2013 och avlämnat en granskningsrapport avseende den finansiella delårsinformationen för perioden. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om ett år.
Årsstämman 2013 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som huvudansvarig påskrivande revisor samt auktoriserade revisorn Magnus Fredmer som ytterligare påskrivande revisor för tiden fram till årsstämman 2014. Jonas Svensson har varit revisor i Sagax sedan 2007 och Magnus Fredmer sedan 2012.
Bolagets revisorer har vid ett tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte i Sagax under 2013 och vid ett tillfälle under 2014.
Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar NASDAQ OMX Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.
Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till VD-instruktion, instruktion för ekonomisk rapportering, attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies skall göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet skall ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och skall även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax bolag omfattas av finanspolicyn.
Syftet med Sagax informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn skall följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Sagax bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insidertransaktioner till Sagax verkställande direktör.
Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att tillvarata affärsmöjligheter. Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
Preferensaktieägare skall enligt Sagax bolagsordning ha förtur till en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. Preferensutdelningen utbetalas kvartalsvis med 0,50 kronor.
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. Sagax målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, Johan Thorell, Ulrika Werdelin och Johan Cederlund är oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning i förhållande till Sagax, bolagsledningen samt dess huvudägare. David Mindus, som är verkställande direktör i Sagax, innehar mer än 10 % av rösterna och anses därmed som beroende i förhållande till bolaget. Även Staffan Salén representerar mer än 10 % av rösterna och betraktas som beroende i förhållande till bolaget. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid efter uppsägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5, sidan 111.
Vid årsstämman den 7 maj 2013 beslutades att styrelsearvoden skall utgå med sammanlagt 1 125 000 kronor, fördelat med 300 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Styrelsearvode till tre av styrelsens medlemmar har betalats till bolag i enlighet med avtal träffade mellan dem och Sagax, vilket är kostnadsneutralt för Sagax. Styrelseledamoten Ulrika Werdelin har under året erhållit särskilt arvode om totalt 70 000 kronor för konsultuppdrag.
Årsstämman 2013 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
"Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den
huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det."
AB Sagax har följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. Styrelsen föreslår årsstämman 2014 att motsvarande riktlinjer även skall gälla framledes.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. För närvarande har det med hänsyn till ägarkretsen inte bedömts motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta presentationer till annat språk.
Vid extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutades om en fondemission av 134 168 220 nya stamaktier av serie B varvid en stamaktie av serie A berättigar till tio nya stamaktier av serie B. Bolagsstämman beslutade även om erforderliga ändringar av bolagsordningen för genomförandet av fondemissionen. Besluten innebar att Sagax aktiekapital totalt ökade med 28,7 miljoner kronor. Stamaktierna av serie B medförde rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som inföll närmast efter det att nyemissionen registrerats hos Bolagsverket och aktierna införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB.
Vid årsstämma den 7 maj 2013 beslutades:
Ö R V ALT
NING S ER Ä
TTELSE
per preferensaktie. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier fastställdes den 13 maj 2013. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier fastställdes fredagen den 28 juni 2013, måndagen den 30 september 2013, måndagen den 30 december 2013 och måndagen den 31 mars 2014.
egna teckningsoptioner och/eller konvertibler skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar högst marknadsvärdet, samt
• om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Inför årsstämman den 7 maj 2014 kl. 17.00 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om:
Kallelse till stämman med beslutsförslag finns presenterad på sidan 123.
Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman:
Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004. Ledamot av ersättnings- och revisionsutskotten. Född 1943.
Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ReadSoft AB och vice styrelseordförande i Avega Group AB. Styrelseledamot i bland annat Header Compression Sweden Holding AB, Habia Cable AB. Senior Advisor i Evli Bank.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för bland annat Effnet Group AB, Micronic Laser Systems AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interforward AB, Salén & Wicander Marin AB och Ferag Inc. Tidigare styrelseordförande i bland annat Bygg-Oleba Olle Engqvist AB, QlikTech International AB, Tidningstryckarna Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB, Sandrew Metronome AB, Standard Radio AB och Stiftelsen Hildur Nordins Minnesfond.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 102 400 A-aktier, 1 024 000 B-aktier och 201 335 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande och styrelseledamot i andra bolag i Lotorp-koncernen.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokatfirman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Inget aktieinnehav i AB Sagax.
Styrelseledamot sedan 2007. Född 1969.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
Övriga styrelseuppdrag: Verkställande direktör för Avito AB med styrelseuppdrag i Avitogruppen. Styrelseledamot i Matterhorn Advisors AB och Gornetgrat Capital AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Kontakt East Holding AB och Remium AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 122 500 A-aktier och 945 000 B-aktier.
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Född 1972.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Hemsö Fastighets AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Beroende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 4 870 727 A-aktier, 38 253 025 B-aktier, 775 preferensaktier,
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av ersättningsutskottet. Född 1967.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i eWork Scandinavia AB och Amapola AB. Styrelseledamot i bland annat Westindia AB, Direktflyg AB, Strand Kapitalförvaltning AB, Landauer Ltd och SNS (Studieförbundet Näringsliv och Samhälle).
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktionschef för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 2 008 733 A-aktier, 17 585 330 B-aktier, 78 595 preferensaktier, 10 000 aktieterminer A (sälj) och 100 000 aktieterminer B (sälj).
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Tagehus Holding AB, Hemsö Fastighets AB, Delarka Holding AB, Oscar Properties Holding AB, Kallebäck Property Investors AB, Cassandra Oil AB och Nicoccino Holding AB.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 101 627 A-aktier, 1 016 270 B-aktier och 499 999 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1969.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Nuvarande befattning: Rådgivare och projektledare inom den finansiella sektorn.
Arbetslivserfarenhet: Senast COO för The Lapithus Group som förvaltar låneportföljer för the European Principal Finance Fund (EPF), en av de fonder som administreras av amerikanska Apollo Capital Management, som bland annat investerar i private equity och fastighetslån. Tidigare Managing Director på Goldman Sachs International, COO i Europa för Goldman Sachs Principal Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine Partners fonder.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 24 661 A-aktier och 526 750 B-aktier.
30 000 aktieterminer A (sälj) och 300 000 aktieterminer B (sälj). Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav per 31 december 2013.
Ä
TTELSE
Sagax styrelse består av Filip Engelbert, Staffan Salén, Ulrika Werdelin, David Mindus, Johan Thorell, Johan Cederlund och Göran E Larsson.
| Deltagande av totalt antal styrelsemöten | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Uppdrag | Invald | Oberoende1) | Ersättning, kr | Styrelsemöten | Ersättningskommitté | Revisionskommitté | ||
| Göran E Larsson | Ordförande | 2001 | Ja | 300 000 | 21 av 21 | 1 av 1 | 2 av 2 | ||
| Filip Engelbert | Ledamot | 2007 | Ja | 165 000 | 20 av 21 | ||||
| David Mindus | VD/ledamot | 2004 | Nej | – | 21 av 21 | ||||
| Staffan Salén | Ledamot | 2004 | Nej | 165 000 | 21 av 21 | 1 av 1 | |||
| Johan Thorell | Ledamot | 2004 | Ja | 165 000 | 21 av 21 | 2 av 2 | |||
| Ulrika Werdelin | Ledamot | 2010 | Ja | 165 0002) | 19 av 21 | ||||
| Johan Cederlund | Ledamot | 2010 | Ja | 165 000 | 20 av 21 |
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
2) Ulrika Werdelin har under 2013 härutöver erhållit arvode om 70 000 kronor för konsultuppdrag.
SUSANNE ESSEHORN
Fastighetschef för Sagax
Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: Senior Asset Manager på GE Capital Real Estate och fastighetschef på Fastighets AB Tornet. Innehav i AB Sagax: 10 000 teckningsoptioner för A-aktier och 170 000 teckningsoptioner för
Se sidan 70.
Född 1964.
sedan 2010.
Född 1975. Finanschef och vice VD sedan augusti 2012.
Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker.
Innehav i AB Sagax: 20 765 stamaktier serie A, 434 097 stamaktier serie B, 148 preferensaktier, 40 000 stamaktieterminer A (köp), 400 000 stamaktieterminer B (köp) och 107 800 teckningsoptioner för B-aktier.
Född 1980.
Affärsutvecklare på Sagax sedan 2007.
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Tekniska högskolan.
Arbetslivserfarenhet: Investeringsanalys och transaktioner inom fastighetssektorn.
Innehav i AB Sagax: 100 A-aktier, 1 000 B-aktier, 9 739 teckningsoptioner för A-aktier och 158 390 teckningsoptioner för B-aktier.
PETER LARSEN Född 1961.
Ekonomichef för Sagax sedan 2004.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Arbetslivserfarenhet: Verkställande direktör för HSB Sverige AB och styrelseordförande i bland annat HSB Bank AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB Förvaltning AB och HSB Data AB.
Innehav i AB Sagax: 9 586 A-aktier, 95 860 B-aktier, 44 preferensaktier, 10 300 teckningsoptioner A-aktier och 173 000 teckningsoptioner B-aktier.
Verkställande direktör för Sagax Finland Oy sedan 2007.
Utbildning: Diplomingenjör från Helsingfors Tekniska Högskola.
Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för den finska verksamheten hos Addici Facility Management Oy och fastighetsförvaltare hos Sponda Abp.
Innehav i AB Sagax: 8 861 teckningsoptioner för A-aktier och 137 510 teckningsoptioner för B-aktier.
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav per 31 december 2013. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
B-aktier.
Revisor i bolaget sedan 2012.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR
Övriga revisorsuppdrag är bland annat Castellum AB, Heba Fastighets AB, Jernhusen AB, Niam Fonder, Svenska Bostäder AB.
Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2013.
Revisor i bolaget sedan 2007.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR.
Övriga revisorsuppdrag är bland annat ALM Equity, AtriumLjungberg, Besqab Projekt och Fastigheter AB, JM och Odd Molly.
Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2013. Magnus Fredmer Jonas Svensson
Sagax företagsledning består av Jaakko Vehanen, Susanne Essehorn, Peter Larsen, David Mindus, Björn Garat och Johan Hedander.
F
Nedan redovisas de transaktioner vilka genomförts under 2013-2014 av i Finansinspektionens insynsregister registrerade styrelsemedlemmar och medarbetare i AB Sagax.
| Datum | Namn | Befattning | Köpt/Sålt | Värdepapper | Antal |
|---|---|---|---|---|---|
| 2013-01-04 | Mindus, David | VD | Försäljning | Aktie A | –59 500 |
| 2013-02-15 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 24 661 |
| 2013-03-22 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Innehavsanmälan | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2013-03-22 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Innehavsanmälan | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2013-03-22 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Innehavsanmälan | Aktie A | 1 776 733 |
| 2013-03-22 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Innehavsanmälan | Aktie PR | 38 595 |
| 2013-04-05 | Larsson, Göran E. | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 1 024 000 |
| 2013-04-05 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 902 270 |
| 2013-04-05 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 114 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 10 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 7 500 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 7 500 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 21 405 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning + | Aktietermin A, sälj | 15 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning + | Aktietermin A, sälj | 15 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning + | Aktietermin B, sälj | 150 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning + | Aktietermin B, sälj | 150 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –15 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –15 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 17 142 220 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 830 000 |
| 2013-04-05 | Mindus, David | VD | Fondemission | Aktie B | 132 920 |
| 2013-04-05 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 10 000 |
| 2013-04-05 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 10 000 |
| 2013-04-05 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 715 000 |
| 2013-04-05 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 490 000 |
| 2013-04-05 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 17 767 330 |
| 2013-04-05 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Fondemission | Aktie B | 95 860 |
| 2013-04-05 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Fondemission | Teckningsoption B 140613 | 43 000 |
| 2013-04-05 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Fondemission | Teckningsoption B 150612 | 60 000 |
| 2013-04-05 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Fondemission | Teckningsoption B 140613 | 29 500 |
| 2013-04-05 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Fondemission | Teckningsoption B 150612 | 42 500 |
| 2013-04-05 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 246 610 |
| 2013-04-05 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Fondemission | Teckningsoption B 140613 | 50 000 |
| 2013-04-05 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Fondemission | Teckningsoption B 150612 | 50 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Fondemission | Aktie B | 207 650 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning + | Aktietermin A, köp | 20 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning + | Aktietermin A, köp | 20 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning + | Aktietermin B, köp | 200 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning + | Aktietermin B, köp | 200 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –20 000 |
| 2013-04-05 | Garat, Björn | Vice VD | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –20 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning + | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning + | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning + | Aktietermin B, köp | 50 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning + | Aktietermin B, sälj | 50 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –5 000 |
| 2013-04-25 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Omräkning - | Aktietermin A, sälj | –5 000 |
| 2013-06-07 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Köp | Teckningsoption B 160610 | 70 000 |
| 2013-06-07 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Köp | Teckningsoption B 160610 | 40 500 |
| 2013-06-07 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Köp | Teckningsoption B 160610 | 70 000 |
| 2013-06-07 | Garat, Björn | Vice VD | Köp | Teckningsoption B 160610 | 107 800 |
| 2013-06-18 | Mindus, David | VD | Försäljning | Aktie B | –1 124 195 |
| 2013-06-18 | Mindus, David | VD | Köp | Aktie A | 933 005 |
| 2013-06-18 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie B | –182 000 |
| 2013-06-18 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 232 000 |
| 2013-06-20 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie B | –250 000 |
| 2013-06-20 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie B | –30 000 |
| 2013-09-06 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 10 000 |
| 2013-09-09 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 12 140 |
| 2013-09-10 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 122 000 |
| 2013-09-10 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 122 000 |
| 2013-09-10 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 14 000 |
| 2013-12-30 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 17 000 |
| 2013-12-30 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie A | –17 000 |
| 2014-04-01 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Preferensaktie | –27 087 |
| 2014-04-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Preferensaktie | –2 700 |
| 2014-04-03 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Preferensaktie | –3 810 |
| 2014-04-04 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Preferensaktie | –134 |
Karaportti 8 i Helsingfors har förvärvats under 2013 och omfattar 16 100 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Nokia Solutions and Networks.
| Belopp i miljoner kronor | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 919 | 824 | 783 | 644 | 566 |
| Övriga intäkter | 9 | 2 | 2 | 24 | 4 |
| Drift- och underhållskostnader | –76 | –66 | –62 | –55 | –38 |
| Tomträttsavgäld | –13 | –13 | –13 | –12 | –12 |
| Fastighetsskatt | –25 | –20 | –20 | –17 | –14 |
| Fastighetsadministration | –17 | –18 | –16 | –11 | –9 |
| Driftnetto | 796 | 709 | 673 | 573 | 497 |
| Central administration | –42 | –38 | –34 | –30 | –26 |
| Resultat från intresseföretag | 149 | 42 | –60 | 49 | 2 |
| – varav förvaltningsresultat | 79 | 43 | 24 | 19 | 2 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 2 | 13 | 12 | –10 | – |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | 68 | –14 | –97 | 40 | – |
| Finansiella intäkter | 1 | 7 | 3 | 3 | 4 |
| Finansiella kostnader | –313 | –303 | –288 | –239 | –235 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 592 | 417 | 294 | 354 | 243 |
| – varav Förvaltningsresultat | 521 | 418 | 378 | 325 | 243 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | –4 | 1 | –6 | 1 | 1 |
| Finansiella instrument | –4 | – | 13 | –2 | –10 |
| Fordringar/andelar i intresseföretag | 16 | – | – | 23 | – |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter Finansiella instrument |
136 201 |
134 –70 |
129 –263 |
175 78 |
–245 49 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | – | 34 | 12 |
| Resultat före skatt | 937 | 482 | 168 | 664 | 50 |
| Uppskjuten skatt | –155 | –116 | –32 | –165 | –9 |
| Aktuell skatt | –5 | 6 | –14 | –7 | –8 |
| Årets resultat | 777 | 372 | 122 | 492 | 34 |
| Omräkningsdifferenser | 55 | –27 | –7 | –21 | –2 |
| Totalresultat för perioden | 832 | 345 | 115 | 471 | 31 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 10 790 | 9 361 | 8 925 | 7 496 | 6 382 |
| Aktier i intresseföretag | 669 | 245 | 0 | 6 | 5 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 17 | 220 | 269 | 8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 11 | 17 | 18 | 57 | 159 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 470 | 9 640 | 9 163 | 7 828 | 6 554 |
| Kassa och bank | 128 | 379 | 343 | 394 | 204 |
| Börsnoterade aktier | – | – | – | 126 | 114 |
| Övriga tillgångar | 85 | 68 | 69 | 61 | 46 |
| Summa omsättningstillgångar | 213 | 448 | 412 | 581 | 363 |
| Summa tillgångar | 11 683 | 10 088 | 9 575 | 8 410 | 6 917 |
| Eget kapital | 3 723 | 2 794 | 2 223 | 2 206 | 1 382 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 822 | 6 019 | 6230 | 5 272 | 4 885 |
| Uppskjuten skatteskuld Övriga långfristiga skulder |
336 320 |
187 523 |
89 456 |
82 232 |
43 304 |
| Summa långfristiga skulder | 7 478 | 6 730 | 6 775 | 5 586 | 5 232 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 163 | 189 | 257 | 354 | 136 |
| Räntebärande skulder avseende fastigheter som innehas för försäljning | – | 44 | 56 | – | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 319 | 331 | 264 | 265 | 167 |
| Summa kortfristiga skulder | 482 | 564 | 577 | 618 | 304 |
| Summa skulder | 7 960 | 7 294 | 7 352 | 6 204 | 5 535 |
| Summa eget kapital och skulder | 11 683 | 10 088 | 9 575 | 8 410 | 6 917 |
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Direktavkastning, % | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 93 | 95 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 93 | 93 | 94 | 95 |
| Hyresduration, år | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 |
| Antal fastigheter | 141 | 134 | 136 | 129 | 113 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 24 | 15 | 6 | 27 | 3 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 |
| Genomsnittlig räntebindningstid inkl. derivat, år | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 |
| Soliditet, % | 32 | 28 | 23 | 26 | 20 |
| Belåningsgrad, % | 60 | 62 | 68 | 67 | 73 |
| Nettoskuld/Fastigheternas marknadsvärde, % | 64 | 63 | 69 | 70 | 75 |
| Räntetäckningsgrad, gånger | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 |
| Övriga nyckeltal | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 29 | 27 | 27 | 19 | 14 |
| Data per stamaktie 1) | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Eget kapital per aktie, kr | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| Resultat per aktie, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Förvaltningsresultat, kr | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 | 1,52 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 | 1,47 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 |
| Utdelning per aktie, kr (2013 föreslagen) | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Data per preferensaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 |
| Eget kapital per aktie, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 |
| Utdelning per aktie, kr (2013 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Avser börskursen för B-aktien.
Den 15 januari 2014 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport sålt 17 fastigheter omfattande 18 500 kvadratmeter ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som bolaget förvärvade 2012. Samtliga bilprovningsfastigheter i Skåne respektive Göteborgsregionen såldes i två separata bolagstransaktioner. Frånträden skedde den 20 december 2013 respektive den 15 januari 2014.
Den 17 januari 2014 pressmeddelades att Sagax förvärvat två fastigheter i Helsingfors för totalt 600 miljoner kronor från Sanomakoncernen. Sagax förvärvade dels en produktionsfastighet i Vanda strax utanför centrala Helsingfors omfattande 45 000 kvadratmeter uthyrningsbar area varav 30 000 kvadratmeter består av lager- och produktionslokaler och återstoden av kontorslokaler. Fastigheten omfattar 88 800 kvadratmeter friköpt markarea och har ett bra läge i anslutning till trafikleden Ring III (E18) och motorvägen till Tammerfors. Fastigheten är uthyrd till Sanomakoncernen med ett 100 % inflationsjusterat hyresavtal om 15 år. Därutöver förvärvade Sagax en lager- och kontorsfastighet i Vanda, omfattande sammanlagt 30 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 400 kvadratmeter friköpt markarea. Fastigheten är uthyrd till flera hyresgäster, däribland Sanomakoncernen. Sanoma är ett ledande mediaföretag med en omsättning om 21 miljarder kronor och 10 000 anställda. Bolaget är noterat på Helsingforsbörsen och har ett börsvärde om 9 miljarder kronor. Bägge fastigheterna tillträddes den 17 januari 2014.
Den 13 februari 2014 pressmeddelades att Sagax förvärvat två produktionsfastigheter i Tammerfors i Finland för en sammanlagd köpeskilling om 72 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar sammanlagt 55 000 kvadratmeter friköpt markarea och en uthyrningsbar area om 14 000 kvadratmeter. Fastigheterna är fullt uthyrda till Plastiroll, tillverkare av ekologiska förpackningsmaterial. Därutöver meddelades även att Sagax avyttrat fastigheten Bälgen 4 i Varberg för en köpeskilling om 31 miljoner kronor. Fastigheten omfattade 2 400 kvadratmeter av kontorslokaler i Varberg.
Den 3 mars 2014 pressmeddelades att Sagax avyttrat fastigheten Tuottotie 4 i Birkala utanför Tammerfors för en köpeskilling om 57 miljoner kronor. Fastigheten omfattade 4 730 kvadratmeter uthyrningsbar area och köpeskillingen översteg bokfört värde med 2 miljoner kronor samt anskaffningskostnaden med 5 miljoner kronor. Den 3 mars 2014 pressmeddelades att Sagax emitterat ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 60 miljoner euro inom ett rambelopp om 150 miljoner euro. Obligationslånet löper till 2019 med en rörlig ränta om Euribor 6 månader + 3,20 procentenheter. Obligationslånet
diversifierar bolagets finansieringskällor och reducerar valutaexponeringen. Obligationslånet har riktats till institutionella investerare och noterats på NASDAX OMX Stockholm.
Den 18 mars 2014 pressmeddelades att Sagax kommer att uppföra en bilanläggning för Bavaria Stockholm omfattande 7 200 kvadratmeter på Sagax fastighet Bulten 1 i Danderyd. Hela fastigheten kommer att hyras med ett femtonårigt hyresavtal. Hyresgästen ingår i Bavaria Nordic, en av Nordens största återförsäljare av BMW. Sagax investering beräknas uppgå till 120 miljoner kronor och inflyttning beräknas ske i mars 2015.
Den 28 mars 2014 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB har avtalat om att förvärva fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Förvärvet avser 12 fastigheter med sammanlagt 300 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 900 000 kvadratmeter mark. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda cirka 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Sagax har därutöver avtalat om att förvärva fastigheter för 290 miljoner kronor från bolag inom Volvokoncernen. Förvärvet avser 5 fastigheter i Finland och 2 fastigheter i Danmark. Fastigheterna utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Fastigheterna omfattar sammanlagt 26 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 156 000 kvadratmeter mark. För Sagax andel av transaktionerna uppgår den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen till cirka 9 år och hyresvärdet till cirka 140 miljoner kronor. Transaktionerna är villkorade av godkännande från Konkurrensverket i Sverige. Tillträden beräknas kunna ske under andra kvartalet 2014. Sagax kommer att emittera 3 miljoner preferensaktier som en del av transaktionen.
Den 10 april 2014 pressmeddelades att Konkurrensverket lämnat godkännande till Sagax och Söderport Fastigheters förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen.
Den 11 april 2014 pressmeddelades att prospekt avseende tidigare pressmeddelat obligationslån om 60 miljoner euro godkänts av Finansinspektion. Första dag för handel med obligationerna på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB beräknades till den 14 april 2014.
Den 15 april 2014 pressmeddelades att Sagax och Söderport Fastigheter tillträtt de ovannämnda fastigheter som förvärvas från bolag inom Volvokoncernen och att 3 000 000 preferensaktier emitterats i enlighet med tidigare pressmeddelande.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 77 (44)miljoner kronor. Omsättningen som i huvudsak utgörs av administrativa arvoden från dotterföretag och intresseföretag uppgick till 41 (36) miljoner kronor.
Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 961 (2 242) miljoner kronor varav likvida medel utgjorde 10 (86) miljoner kronor. Moderbolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i dotterföretag eller intresseföretag samt fordringar på koncernföretag.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till -52 (2) miljoner kronor. 627 (288) miljoner kronor investerades netto under 2013, främst i form av utlåning till koncernföretag i samband med fastighetsinvesteringar samt förvärv av aktier i intresseföretaget Hemsö. Kassaflödet från finansieringsverksamheten bidrog netto med 597 (263) miljoner kronor under året varav 500 miljoner kronor i form av obligationslån. Moderbolagets kassaflödesanalys presenteras på sidan 88.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 | 919 | 824 |
| Övriga intäkter | 9 | 2 | |
| Driftskostnader | 4 | –62 | –53 |
| Underhållskostnader | 4 | –14 | –13 |
| Tomträttsavgäld | 4, 9 | –13 | –13 |
| Fastighetsskatt | 4 | –25 | –20 |
| Fastighetsadministration | 4 | –17 | –18 |
| Driftnetto | 3 | 796 | 709 |
| Central administration | 5, 6, 21 | –42 | –38 |
| Resultat från intresseföretag | 10 | 149 | 42 |
| – varav förvaltningsresultat | 79 | 43 | |
| – varav värdeförändringar på fastigheter | 2 | 13 | |
| – varav värdeförändringar på finansiella instrument | 68 | –14 | |
| Finansiella intäkter | 7 | 1 | 7 |
| Finansiella kostnader | 8 | –313 | –303 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 592 | 417 | |
| – varav Förvaltningsresultat | 3 | 521 | 418 |
| Värderförändringar: | |||
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | –4 | 1 | |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | 13, 29 | 136 | 134 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 18 | –4 | – |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 18, 29 | 201 | –70 |
| Andelar i intresseföretag, realiserade | 16 | – | |
| Resultat före skatt | 937 | 482 | |
| Uppskjuten skatt | 12 | –155 | –116 |
| Aktuell skatt | 12 | –5 | 6 |
| Årets resultat1) | 3 | 777 | 372 |
| Övrigt totalresultat - poster som kan komma att | |||
| att återföras till resultatet: | |||
| Omräkningsdifferenser | 55 | –27 | |
| Totalresultat för året1) | 832 | 345 | |
| Resultat per stamaktie, kr | 28 | 4,40 | 1,84 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 28 | 4,40 | 1,84 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 153,9 | 146,8 | |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 154,0 | 147,4 |
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Hyresintäkterna ökade till 919 (824) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter.
Övriga intäkter om 9 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under året.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 76 (66) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader under första halvåret 2013. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 38 (33) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade under 2013 till följd av höjda taxeringsvärden. Den absoluta merparten av dessa kostnader faktureras dock hyresgästerna varför resultateffekten är marginell. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 17 (18) miljoner kronor.
I den centrala administrationen ingår koncernens ledning samt övriga centrala funktioner. Kostnaderna uppgick till 42 (38) miljoner kronor. Kostnadsökningen är hänförlig till större organisation samt generellt högre kostnader. De centrala administrationskostnaderna motsvarade 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 79 (43) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport och Hemsö. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 149 (42) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 79 (43) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 68 (–14) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 2 (13) miljoner kronor. Se även not 23-24.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (7) miljoner kronor. Minskningen förklaras främst av att Sagax 2012 erhöll en engångsintäkt i form av räntekompensation om 4 miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 313 (303) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december till 4,4 % (4,6 %). De räntebärande skulderna har under 2013 till följd av fastighetsförvärv ökat till 7 032 (6 300) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har belåningsgraden sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se not 17.
Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 521 (418) miljoner kronor varav 79 (43) miljoner kronor från intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt resultatandelar från intresseföretag. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 27 % till 2,73 (2,15) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 134 (148) miljoner kronor, varav 2 (13) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 197 (–70) miljoner kronor, varav 201 (–70) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och –4 (–) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet påverkats med 68 (–14) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretag. Omvärderingarna har skett till följd av att långa marknadsräntor stigit under året samt till följd av att ett år förlöpt och reserveringsbehovet för tidsfaktorn i de finansiella derivaten därför minskat.
Årets resultat efter skatt uppgick till 777 (372) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 5 (–6) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland och Finland.
Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 155 (116) miljoner kronor. Skattesatsen i Finland sänks från inkomstår 2014 till 20 % från tidigare 24,5 %. Detta har medfört en minskning av uppskjuten skatteskuld om 31 miljoner kronor vilket även minskat skattekostnaden för 2013.
Andelen av intresseföretagens skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för intresseföretagen uppgick till 9 (9) miljoner kronor. Skattefria vinster från fastighetsförsäljningar i bolagsform bidrog till intresseföretagens låga skattekostnad.
FIN A N S
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2013 | 31 december 2012 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter |
13 | 10 790 | 9 284 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 13 | – | 77 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 2 | 3 |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 2 | 2 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 669 | 245 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | – | 17 |
| Finansiella fordringar | 15 | 7 | 12 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 470 | 9 640 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 4 | 1 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 71 | 58 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | – | 1 |
| Övriga fordringar | 6 | 9 | |
| Finansiella placeringar | 4 | – | |
| Kassa och bank | 31 | 128 | 379 |
| Summa omsättningstillgångar | 213 | 448 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 11 683 | 10 088 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 366 | 317 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 1 429 | 1 194 | |
| Reserver | 3 | –52 | |
| Balanserad vinst inklusive årets resultat | 1 925 | 1 335 | |
| Summa eget kapital | 3 723 | 2 794 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 6 822 | 6 019 |
| Uppskjuten skatteskuld | 14 | 336 | 187 |
| Finansiella derivat | 18 | 316 | 520 |
| Övriga långfristiga skulder | 19 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 7 478 | 6 730 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 163 | 189 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | 17 | – | 44 |
| Leverantörsskulder | 10 | 7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetala intäkter | 20 | 227 | 228 |
| Övriga skulder | 81 | 96 | |
| Summa kortfristiga skulder | 482 | 564 | |
| Summa skulder | 7 960 | 7 294 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
11 683 | 10 088 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 9 741 | 8 260 |
| Eventualförpliktelser | 30 | Inga | Inga |
Den 31 december 2013 omfattade fastighetsbeståndet 141 (134) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 336 000 (1 159 000) kvadratmeter. Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till 132 (135) miljoner kronor varav 136 (134) miljoner kronor var orealiserad värdeförändring. Förändringen av fastigheternas redovisade värde förklaras i not 13. Samtliga fastigheter har marknadsvärderats av oberoende värderingsinstitut, se not 13.
Aktier i intresseföretag om 669 (245) miljoner kronor består av aktier i Hemsö Intressenter AB och Söderport Holding AB. I enlighet med kapitalandelsmetoden bokförs kapitaltillskott, resultatandelar samt erhållna utdelningar mot denna balanspost
Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Skatten kommenteras i not 12 och not 14. Skulden nettoredovisas per land varför Sagax redovisar en uppskjuten skattefordran om 2 (3) miljoner kronor och en uppskjuten skatteskuld om 336 (187) miljoner kronor i balansräkningen. Koncernens skattemässiga underskott uppgick till 155 (345) miljoner kronor vid årets slut.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 71 (58) miljoner kronor består främst av periodiserade upplåningskostnader samt periodiserade hyresrabatter och förmedlingsrabatter.
Kassa och bank uppgick till 128 (379) miljoner kronor vid årsskiftet.
Eget kapital har ökat med 832 miljoner kronor till följd av genererat totalresultat och med 284 miljoner kronor till följd nyemission av stamaktier av serie B. Under året har utdelning till aktieägare minskat det egna kapitalet med 163 miljoner kronor och återköp av egna aktier har minskat det egna kapitalet med 24 miljoner kronor. Det egna kapitalets förändring redovisas på sidan 85.
Koncernens räntebärande skulder beskrivs i not 17. De räntebärande skulderna har ökat med 71 (–64) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntederivat består endast av räntetak och nominella ränteswappar. Derivaten har omvärderats med 201 (–70) miljoner kronor under året. Undervärdet på derivaten har minskat till följd av högre långa marknadsräntor samt till följd av att ett år förlöpt och att tidsvärdet i derivaten därför minskat. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –316 (–520) miljoner kronor på balansdagen. Över- respektive undervärde på räntederivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en fordran om 0 (0) miljoner kronor och en skuld om 316 (520) miljoner kronor. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad.
Under 2014 beräknas 163 miljoner kronor amorteras i enlighet med avtalade amorteringsplaner.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid årsskiftet främst av upplupna räntekostnader samt förutbetalda hyresintäkter.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 426 (364) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från intresseföretag under 2013 återinvesterats i intresseföretagens verksamheter.
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –14 (25) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 420 (–398) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighetsverksamheten om 1 169 miljoner kronor samt kapitaltillskott om 285 miljoner kronor i samband med bildandet av intresseföretaget Hemsö Intressenter AB. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 756 (46) miljoner kronor netto varav 500 miljoner kronor till följd av börsnoterade obligationslån som emitterats under 2013. Sammantaget har likvida medel förändrats med –252 (37) miljoner kronor under 2013.
| Belopp i miljoner kronor | Not 31 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 937 | 482 | |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –197 | 70 | |
| Värdeförändringar på fastigheter | –132 | –135 | |
| Resultat från ägande av intresseföretag | –165 | –42 | |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –11 | –5 | |
| Betald skatt | –6 | –6 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | |||
| förändring av rörelsekapital | 426 | 364 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | – | –43 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –14 | 69 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 412 | 399 | |
| Förvärv av fastigheter | –1 122 | –203 | |
| Försäljning av fastigheter | 94 | 68 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –141 | –260 | |
| Förvärv av aktier | –4 | – | |
| Försäljning av andelar i intresseföretag | 40 | – | |
| Kapitaltillskott till intresseföretag | –285 | – | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –2 | –5 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 420 | –399 | |
| Emission av stamaktier | 285 | – | |
| Emission av preferensaktier | – | 367 | |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –163 | –128 | |
| Återköp av egna aktier | –24 | – | |
| Upptagna lån | 1 597 | 827 | |
| Amorterade lån | –933 | –1 020 | |
| Lösen finansiella derivat | –4 | – | |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –2 | – | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 756 | 46 | |
| Årets kassaflöde | –252 | 37 | |
| Kursdifferens i likvida medel | – | –1 | |
| Likvida medel vid årets ingång | 379 | 343 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 128 | 379 |
| Övrigt | Intjänade vinstmedel |
Totalt eget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | inkl. årets resultat | kapital |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253 | 891 | –26 | 1 104 | 2 223 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –141 | –141 |
| Nyemitterade preferensaktier | 64 | 312 | – | – | 376 |
| Transaktionskostnader | – | –9 | – | – | –9 |
| Totalresultat januari–december 2012 | – | – | –26 | 372 | 345 |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –163 | –163 |
| Återköp egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat januari–december 2013 | – | – | 55 | 777 | 832 |
| Eget kapital 31 december 20131) | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 27 | 41 | 36 |
| Administrationskostnader | 5, 6, 21 | –50 | –44 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –9 | –8 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 11 | –2 | 29 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 10 | 17 | – |
| Finansiella intäkter | 7 | 174 | 103 |
| Finansiella kostnader | 8 | –89 | –64 |
| Resultat före skatt | 91 | 60 | |
| Skatt på årets resultat | 12 | –14 | –16 |
| Årets resultat | 77 | 44 | |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 77 | 44 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 77 | 44 |
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2013 | 31 december 2012 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar |
|||
| Inventarier | 21 | 2 | 2 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 22 | 583 | 584 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 285 | – |
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 1 114 | 728 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | – | 17 |
| Finansiella fordringar | 15 | 2 | 7 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | – | 12 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 987 | 1 352 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 951 | 790 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | – | 1 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 13 | 11 |
| Övriga fordringar | 1 | 2 | |
| Kassa och bank | 31 | 10 | 86 |
| Summa omsättningstillgångar | 974 | 890 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 2 961 | 2 242 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 366 | 317 | |
| Reservfond | 121 | 121 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Återköpta aktier | –24 | – | |
| Överkursfond | 1 155 | 925 | |
| Balanserad vinst | – | 114 | |
| Årets resultat | 77 | 44 | |
| Summa eget kapital | 1 695 | 1 522 | |
| Skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 1 100 | 600 |
| Skulder till koncernföretag | 26 | 50 | 20 |
| Leverantörsskulder | 1 | 1 | |
| Övriga skulder | 52 | 55 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 61 | 44 |
| Summa skulder | 1 266 | 721 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
2 961 | 2 242 | |
| Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser |
30 30 |
799 5 935 |
797 5 720 |
| Belopp i miljoner kronor | Not 31 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 91 | 60 | |
| Koncernintern försäljning av andelar | – | – | |
| Koncerninterna ränteintäkter | –118 | –70 | |
| Koncerninterna räntekostnader | 1 | 1 | |
| Orealiserade valutakursdifferenser | –31 | 8 | |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | 4 | 3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
–52 | 2 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –9 | 6 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 14 | 42 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –47 | 50 | |
| Andelar i koncernföretag | 1 | 24 | |
| Kapitaltilskott till intresseföretag | –285 | ||
| Fordringar på koncernföretag | –365 | –306 | |
| Fordringar på intresseföretag | 17 | – | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | –5 | |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 5 | ||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –627 | –288 | |
| Emission av stamaktier | 285 | – | |
| Emission av preferensaktier | – | 367 | |
| Återköp av egna aktier | –24 | ||
| Utbetald utdelning till aktieägare | –163 | –128 | |
| Upptagna lån | 887 | 350 | |
| Amorterade lån | –387 | –326 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 597 | 263 | |
| Årets kassaflöde | –77 | 25 | |
| Likvida medel vid årets ingång | 87 | 62 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 10 | 87 |
| Belopp i miljoner kronor | Not 28 | Aktiekapital | Reservfond | Fritt eget kapital |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2011 | 253 | 121 | 876 | 1 251 | |
| Aktieutdelning | – | – | –141 | –141 | |
| Nyemitterade preferensaktier | 64 | – | 312 | 376 | |
| Transaktionskostnader | – | – | –9 | –9 | |
| Årets resultat 2012 | – | – | 44 | 44 | |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 121 | 1 084 | 1 522 | |
| Nedsättning aktiekapital | – 206 | – | 206 | – | |
| Fondemission | 235 | – | –235 | – | |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | – | 265 | 285 | |
| Transaktionskostnader | – | – | –1 | –1 | |
| Aktieutdelning | – | – | –163 | –163 | |
| Återköp egna aktier | – | – | –24 | –24 | |
| Årets resultat 2013 | – | – | 77 | 77 | |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 121 | 1 208 | 1 695 |
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2013 har godkänts av styrelsen för publicering den 16 april 2014. Bokslutskommuniké presenterades den 13 februari 2014. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 7 maj 2014.
NOT 1
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valutakurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland och i Tyskland. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter räknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat och som förändring av reserver i koncernens eget kapital.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella derivat vilka värderas till verkligt värde.
Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella styrningen. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilken innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
Intressebolag är bolag över vilka ägarbolaget har ett betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller andelar av ett joint venture. Andelarna i intressebolagen redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att andelar i ett bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med ägarbolagets andel av förändringen i investeringsobjektets nettotillgångar. Ägarbolagets resultat innefattar ägarbolagets andel av resultatet i investeringsobjektet. Till följd av negativa resultatandelar kan det bokförda värdet på andelarna komma att skrivas ner till noll med denna princip. Eventuell ytterligare negativ resultatandel redovisas mot eventuella kapitalfordringar på det aktuella intresseföretaget.
När Sagax förvärvar ett bolag med en eller flera fastigheter klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv (Asset Deal) eller ett rörelseförvärv (Business Combination). Ett förvärv av ett fastighetsbolag med en fastighetsrörelse (anställd personal, företagsledning, affärssystem är tecken på fastighetsrörelse) medför att förvärvet betraktas som ett rörelseförvärv varvid full uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde. Ett förvärv av ett bolag vars enda tillgångar är fastigheter, är att betrakta som ett tillgångsförvärv varvid endast avtalad uppskjuten skatt, hänförligt till förvärvet, redovisas. Alla koncernens bolagsförvärv under året har klassificerats som tillgångsförvärv.
Koncernen har inga goodwillposter att redovisa.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Alla belopp är i miljoner kronor (Mkr) om inget annat anges, och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2013. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
IFRS och god redovisningssed kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag. De värderingar och bedömningar som gjorts beskrivs särskilt nedan under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13.
Även externa värderingar av finansiella instrument som derivat erhålls kvartalsvis och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning.
En väsentlig bedömningsfråga är även hur uppskjuten skatt skall behandlas i koncernredovisningen, se avsnittet om skatter i denna not.
IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, har ändrats gällande övrigt totalresultat. Poster ska delas in i två grupper baserat på om posterna kan komma att omklassificeras till resultatet eller ej.
Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument innebär att ytterligare upplysningar ska lämnas om finansiella instrument som kvittats i balansräkningen. IFRS 13, Värdering till verkligt värde, är en ny standard som innehåller enhetliga regler för beräkning av verkliga värden där andra standarder kräver redovisning till, eller upplysningar om, verkliga värden. Standarden har inte påverkat Sagax beräkningar av verkliga värden. Däremot har standarden medfört att fler upplysningar behövt lämnas om verkliga värden. Övriga ändrade standarder har inte påverkat Sagax redovisning.
IFRS 11, Samarbetsarrangemang, kommer att medöra att Sagax innehav i intresseföretag kommer att klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax nuvarande redovisning av intresseföretag. Den nya standarden kommer därför endast att medföra en ny benämning och inte någon förändrad redovisning. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag kommer att medföra nya upplysningskrav om dotterföretag, joint ventures och intresseföretag. IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. För Sagax innebär det att svenska fastighetsskatter måste skuldföras till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal kommer motsvarande belopp att redovisas som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen.
Rådet för finansiell rapportering har givit ut en ändring av RFR 2 avseende redovisning av koncernbidrag i moderbolag. Huvudregeln enligt vilken Sagax redovisar innebär att erhållna koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag redovisas mot andelar i koncernföretag. Regler införda 2011 gav ett liknande alternativ vilket Sagax följde och ändringen har därför inte medfört någon förändrad redovisning.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserat på den geografiska uppdelningen av marknaden vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur.
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IAS 17. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpeavtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna skall marknadsvärderas, redovisas de i den följande kvartalsrapporten till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna värdet. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i kvartalsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som realiserade värdeförändringar.
Kostnader, inklusive lånekostnader, belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration.
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen medan posten aktiveras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig.
Till finansiella kostnader hänför sig även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Räntekostnader under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
Koncernbidrag som moderbolag erhåller redovisas som finansiell intäkt och koncernbidrag som moderbolag lämnar redovisas mot andelar i dotterföretag. Redovisning av aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering.
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de beviljas och pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen.
NOT 1
För anställda i Sverige som har rätt till pensionsavsättningar betalar Sagax pensionspremier i enlighet med en avgiftsbestämd plan. Premierna skall beloppsmässigt spegla sedvanliga ITP-avsättningar. Sagax har inga kvarstående förpliktelser eller åtaganden till följd av dessa premiebetalningar för framtida pensioner. Utbetalningarna sker till fristående organ vilka administrerar planerna. Det finns inga åtaganden för förmånsbestämda ITP-planer eller andra ersättningar efter avslutad anställning.
För verksamheten i Finland betalar Sagax lagstadgade pensionspremier. Inga ytterligare betalningar sker avseende medarbetarnas pensionsförmåner. Det finns inga åtaganden efter avslutad anställning.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att bolagsstämma fattat beslut om utdelning. Eventuella av Sagax erhållna anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt.
Resultat per stamaktie definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden, se även not 28.
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Utbetalningar hänförliga till incitamentsprogram redovisas i koncernen som minskning av eget kapital och i moderbolaget som centrala administrationskostnader.
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubriceras som förvaltningsfastigheter. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga av koncernens fastigheter. Fastigheterna har värderats i enlighet med dessa externt utförda värderingar per 31 december 2013. Fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning värderas enligt Sagax
redovisningsprinciper till avtalat värde. Per 31 december 2013 fanns inga sådana avtalade försäljningar.
Värderingar under 2013 har för Sverige utförts av Savills Sweden, värderingar i Finland har utförts av Peltola & Co, värderingar i Danmark har utförts av DTZ Egeskov och värderingar i Tyskland av Savills Immobilien Beratungs. Värderingarna har genomförts i enlighet med riktlinjerna i Svenskt Fastighetsindex (SFI) värderingshandledning eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Varje värderingsobjekt har värderats separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av som auktoriserats av ASPECT (Association for Surveying, Property Evaluation and valuation, Competence development and Transaction). Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Kassaflödeskalkylerna baserades under 2013 på ett inflationsantagande om 2 % (2 %) per år under kalkylperioden. Som grund för beräknade framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De kommersiella hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Drift- och underhållskostnaderna har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av SFI eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden varierade mellan 7,0 och 12,7 % och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 6,75 och 12,50 %. Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels ett generellt tillägg för fastigheter och dels ett fastighetsspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden, och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet för restvärdesberäkning uppgick till 8,0 % (8,0 %).
Huvuddelen av fastighetsbeståndet har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet, som underlag för bedömning av marknadshyra, uthyrningsmöjligheter och långsiktig vakansgrad.
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner och inventarier vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i dotterbolagen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. I koncernredovisningen sker i enlighet med IFRS inga avskrivningar av fastigheternas värden. Avskrivningar vilka skett i dotterbolagen återläggs därför i koncernredovisningen.
Avskrivningar på maskiner och inventarier sker med 20 % per år.
Enligt IFRS skall kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar, aktier, lånefordringar, derivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder betraktas som finansiella instrument. Finansiella instrument redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde, motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader. Undantaget är den kategori av finansiella instrument vilka redovisas till verkligt värde via resultatet och där eventuella transaktionskostnader ej beaktas. Klassificeringarna nedan avgör hur de finansiella instrumenten sedan behandlas i redovisningen. För finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde bedöms verkligt värde i allt väsentligt motsvaras av anskaffningsvärdet.
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering för osäkra fordringar sker när risk bedöms finnas att koncernen ej kommer att erhålla hela fordran. Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighetsförsäljningar. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig fordran beroende av återstående avtalstid.
Transaktioner i utländsk valuta redovisas till transaktionsdagens kurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser förs till resultatet vid konsolidering av koncernen. Kursdifferenser avseende koncernexterna rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet och kursdifferenser för finansiella tillgångar och skulder i bolag med annan funktionell valuta redovisas som orealiserade värdeförändringar.
Kassa och bank redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen.
Långfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning senare än ett år från balansdagen. Kortfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning inom ett år. Skulder avser lån och rörelseskulder som till exempel leverantörsskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde och redovisas i balansräkningen per likviddagen. Den nominella skulden redovisas på balansräkningens skuldsida och kostnader för lånens upptagande reducerar räntebärande skulder i balansräkningen. Dessa periodiserade upplåningskostnader kostnadsförs linjärt över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänst eller vara, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits och värderas till nominellt värde.
Koncernen har två obligationslån om totalt 600 miljoner kronor och ett lån om 48 miljoner euro, med fasta räntor. Resterande låns räntevillkor baseras på Stibor 1-månad, Stibor 3-månader eller Euribor 3-månader med tillägg för marginal. Dessa lån räntebestäms varje respektive var tredje månad, varför bokfört värde är en rimlig approximation av lånens verkliga värde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig skuld beroende av återstående avtalstid.
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswapkontrakt alternativt begränsas ränterisken genom räntetak i syfte att begränsa förändringar i framtida kassaflöden avseende räntebetalningar.
I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2014 beräknas. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärde i Sagax upplöses med totalt 93 miljoner kronor under 2014.
Initialt redovisas derivat i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag. Samtliga derivat värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde i balansräkningen på balansdagen och värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Det verkliga värdet för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa värdeförändringarna direkt mot resultaträkningen.
NOT 1
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Inkomstskatt belastar resultaträkningen. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter och derivat. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas eftersom det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.
Redovisning av uppskjuten skatt följer IAS 12. Sagax redovisar enligt följande:
Om förvärvet är ett rörelseförvärv (Business Combination) så redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv (Asset Deal), så redovisas enligt vad köparen faktiskt betalar. Därmed beaktas vid
förvärvet faktiskt använd skattesats, varvid redovisningen dock ej sker som skatteskuld utan som avdrag från fastighetstillgångsposten.
Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas på ett skatteeffektivt sätt. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför bli lägre än den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyreskontrakt hänförliga till Sagax förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2.
Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har även tomträttsavtal redovisats som operationell leasing i not 9.
Sagax har ingått ett antal mindre leasingavtal avseende personbilar och kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte väsentligt. Leasingavgifterna redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
NOT 2
Koncernens hyresintäkter år 2013 uppgick till 919 (824) miljoner kronor. Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, indexjustering av hyresnivåer samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår tillägg som debiteras såsom tillägg för värme, el, fastighetsskatt och index.
Förfalloår för tecknade hyreskontrakt framgår av tabellen nedan där kontrakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyreskontrakt. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal framgår av tabellen nedan där 65 % av kontrakterad årshyra förfaller till omförhandling efter år 2018.
Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 8,0 (8,4) år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 92 % (93 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter uppgår vid årets slut till 80 (66) miljoner kronor.
Sagax strategi är att eftersträva låg operativ risk genom bland annat långa hyresavtalstider. Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.
| Avtalade framtida hyresintäkter | |
|---|---|
| Avtalade hyresintäkter år 1 | 971 |
| Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 | 3 198 |
| Avtalade hyresintäkter senare än år 5 | 3 605 |
| Summa | 7 774 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2014 | 108 | 85 000 | 67 | 7 % |
| 2015 | 98 | 68 000 | 72 | 7 % |
| 2016 | 51 | 77 000 | 57 | 6 % |
| 2017 | 42 | 127 000 | 99 | 10 % |
| 2018 | 19 | 46 000 | 46 | 5 % |
| >2018 | 94 | 845 000 | 630 | 65 % |
| Summa | 412 | 1 248 000 | 971 | 100 % |
| Stockholm | Övriga Sverige | Helsingfors | Övriga Finland | Övrigt | Ofördelade Poster Summa Koncernen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Hyresintäkter | 416 | 384 | 205 | 201 | 121 | 92 | 100 | 87 | 76 | 60 | – | – | 919 | 824 |
| Övriga intäkter | 4 | 2 | 5 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 9 | 2 |
| Fastighetskostnader Driftnetto |
–85 335 |
–78 308 |
–11 199 |
–9 191 |
–22 99 |
–18 74 |
–5 95 |
–5 82 |
–2 74 |
–1 59 |
–5 –5 |
–5 –5 |
–132 796 |
–117 709 |
| Finansiella intäkter Finansiella kostnader |
– –188 |
5 –170 |
– –75 |
1 –77 |
– –37 |
– –18 |
– –28 |
– –28 |
– –38 |
– –27 |
1 54 |
1 17 |
1 –313 |
7 –303 |
| Centrala administra | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –42 | –38 | –42 | –38 |
| tionskostnader | ||||||||||||||
| Förvaltningsresultat från intresseföretag |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 79 | 43 | 79 | 43 |
| Förvaltningsresultat | 147 | 143 | 124 | 115 | 62 | 56 | 67 | 54 | 36 | 32 | 85 | 17 | 521 | 418 |
| Orealiserade värdeförändringar1) |
52 | 18 | –8 | 46 | 79 | – | 19 | 23 | –6 | 47 | 201 | –70 | 337 | 64 |
| Realiserade värdeförändringar1) |
– | 1 | –3 | – | – | – | – | – | – | – | –5 | – | –8 | 1 |
| Värdeförändringar relaterade till |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 86 | –1 | 86 | –1 |
| intresseföretag Aktuell skatt |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –5 | 6 | –5 | 6 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –155 | –116 | –155 | –116 |
| Årets resultat | 199 | 161 | 113 | 162 | 141 | 56 | 86 | 77 | 30 | 79 | 208 | –164 | 777 | 372 |
| Förvaltnings fastigheter2) |
4 968 | 4 434 | 2 304 | 2 228 | 1 576 | 936 | 1 165 | 1 008 | 777 | 755 | – | – | 10 790 | 9 361 |
| Likvida medel Ofördelade poster: |
128 | 379 | 128 | 379 | ||||||||||
| Uppskjuten skattefordran |
2 | 3 | 2 | 3 | ||||||||||
| Övriga tillgångar | 763 | 345 | 763 | 345 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 11 683 | 10 088 | ||||||||||||
| Fastighetskrediter | 2 412 | 2 424 | 1 375 | 1 401 | 977 | 735 | 740 | 709 | 429 | 431 | 1 052 | 553 | 6 985 | 6 253 |
| Ofördelade poster: Uppskjuten |
336 | 187 | 336 | 187 | ||||||||||
| skatteskuld | ||||||||||||||
| Övriga skulder | 639 | 854 | 639 | 854 | ||||||||||
| Summa skulder | 7 960 | 7 294 | ||||||||||||
| Koncernens egna kapital |
3 723 | 2 794 | ||||||||||||
| Summa skulder och eget kapital |
11 683 | 10 088 | ||||||||||||
| Övriga upplysningar Investeringar i fastigheter Ej kassaflödes |
73 | 41 | 45 | 11 | 12 | 7 | 11 | 12 | – | 188 | – | – | 141 | 260 |
| påverkande poster | ||||||||||||||
| Orealiserade värdeförändringar |
52 | 18 | –8 | 46 | 79 | – | 19 | 23 | –6 | 47 | 201 | –70 | 337 | 64 |
| Resultat från intresseföretag |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 149 | 42 | 149 | 42 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –155 | –116 | –155 | –116 |
| Summa ej kassaflödes- påverkande poster |
52 | 18 | –8 | 46 | 79 | – | 19 | 23 | –6 | 47 | 195 | –144 | 331 | –52 |
1) Värdeförändringar på finansiella instrument har ej fördelats per marknadsområde.
2) Fastighetsvärdena har reducerats med förväntad uppskjuten skatt, 35 (35) miljoner
kronor, i enlighet med IFRS.
Enligt IFRS 8 skall upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Sagax har en hyresgäst där hyresintäkterna överstiger 10 % av de totala hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna från hyresgästen uppgick till 134 (110) miljoner kronor fördelat med 52 (52) miljoner kronor på marknadsområdet Övriga Sverige, med 8 (–) miljoner kronor på marknadsområdet Stockholm och med 74 (58) miljoner kronor på marknadsområdet Övrigt.
Fastighetskostnaderna uppgick 2013 till 132 (117) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration. I flertalet av Sagax hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple netavtal vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. Samtliga hyresavtal som avser fastigheter belägna utanför Stockholm och Helsingfors är, förutom hyresavtal för Terminalen 1 respektive Kungsängen 32:8, triple netavtal.
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Sagax tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna uppgick under år 2013 till 63 (53) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 14 (13) miljoner kronor.
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Sagax betalar för upplåtelse av mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 29 (27). Tomträttsavgälder inklusive arrendeavgifter uppgick under år 2013 till 13 (13) miljoner kronor och avser i huvudsak Sagax tomträtter i Stockholms stad. För 2014 uppgår gällande tomträtts- och arrendeavtal till 12 miljoner kronor.
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastigheten klassas som lager-/ industrilokaler (0,5 %) eller kontors-/butikslokaler (1,0 %). I Finland är fastighetsskatten kommunal och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten mellan 0,6 och 1,05 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastighetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till 1,26 % av taxeringsvärdena.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 25 (20) miljoner kronor under 2013.
NOT 4
FORTSÄTTNING
Med fastighetsadministration avses indirekta fastighetskostnader såsom uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Fastighetsadministrationen uppgick under år 2013 till 17 (18) miljoner kronor.
NOT 5
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | ||
| Antal anställda | |||||
| Medelantal anställda | 27,9 | 27,7 | 21,1 | 21,8 | |
| varav män | 15,8 | 13,5 | 12,5 | 10,8 | |
| Löner och ersättningar | |||||
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare |
11,8 | 9,8 | 10,5 | 8,9 | |
| varav tantiem och bonus | 1,8 | 1,5 | 1,7 | 1,3 | |
| Övriga anställda | 12,5 | 12,2 | 8,1 | 9,7 | |
| Summa | 24,3 | 22,0 | 18,6 | 18,6 | |
| Sociala kostnader | |||||
| Styrelse, VD och övriga ledande |
|||||
| befattningshavare | 4,2 | 3,5 | 3,5 | 3,3 | |
| varav pensionskostnader | 0,8 | 0,5 | 0,8 | 0,5 | |
| Övriga anställda | 3,9 | 3,9 | 2,7 | 3,0 | |
| varav pensionskostnader | 1,2 | 0,9 | 1,2 | 0,4 | |
| Summa | 8,1 | 7,4 | 6,2 | 6,3 |
Under år 2013 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 6 (6) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna.
Till VD har under år 2013 utbetalts 3,0 (2,8) miljoner kronor i lön inklusive förmåner om 5 (5) tusen kronor och 0,8 (0,7) miljoner kronor i bonus för verksamhetsåret 2012. För verksamhetsåret 2013 har 0,6 miljoner kronor utbetalats under 2014.
Ersättning och förmåner till VD under 2014 utgår enligt gällande avtal med 2,4 miljoner kronor per år i fast ersättning samt med en rörlig ersättningsdel som maximalt kan uppgå till fyra månadslöner. Den rörliga ersättningsdelen för 2014 års verksamhet skall regleras i förhållande till individuellt satta mål. VD erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till tre månadslöner.
Till styrelsen har arvoden om 1,1 (1,1) miljoner kronor utgått i enlighet med beslut på årsstämman den 7 maj 2013. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 (275) tusen kronor och övriga 5 (5) ledamöter 165 (165) tusen kronor vardera. Styrelsearvode till tre av styrelsens medlemmar har betalats till bolag i enlighet med avtal träffade mellan dem och Sagax. Detta är kostnadsneutralt för Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax. Styrelseledamoten Ulrika
Werdelin har under året erhållit särskilt arvode om totalt 70 tusen kronor för medverkan vid rekryteringsprocess i bolaget.
Övriga ledande befattningshavare utgörs av finanschef, ekonomichef, fastighetschef, VD för den finska verksamheten samt Sagax affärsutvecklare. Till övriga 5 (5) ledande befattningshavare har under 2013 utgått 7,7 (4,9) miljoner kronor i lön, inklusive 1,0 (0,8) miljoner kronor i kontant bonus. För övriga ledande befattningshavare har även sammanlagt 0,7 (0,7) miljoner kronor betalats för pensionsförsäkringar.
Ersättning och förmåner utgår enligt gällande avtal med sammanlagt 6,6 miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga ledande befattningshavare samt med en rörlig ersättningsdel för 2014. Den rörliga ersättningsdelen kan maximalt uppgå till 2,0 miljoner kronor. Betalningar av pensionspremier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa befattningshavare rätt till fyra månadslöner eller de villkor som följer av lagstiftningen. Uppsägningstiden vid uppsägning från ledande befattningshavare sida, exklusive VD, är fyra månader.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare 1 798 584 teckningsoptioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2014, juni 2015 respektive juni 2016. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Personalen förvärvade totalt 610 650 teckningsoptioner under 2013. Medarbetare som deltog i teckningsoptionsprogrammet erhöll en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 %, motsvarade 50 % av optionspremien.
Med anledning av den fondemission av B-aktier som genomfördes under 2013 omräknades det antal stamaktier som varje teckningsoption berättigar till teckning av. Sagax styrelse fastställde att varje teckningsoption från programmen 2011/2014 samt 2012/2015 berättigar till teckning av 1 A-aktie och 10 B-aktier.
Sjukfrånvaron under 2013 uppgick till 1,0 % (0,6 %), varav andelen långtidssjukskrivna var 0 % (0 %). Sjukfrånvaro fördelat på åldersgrupper och kön redovisas nedan.
FORTSÄTTNING
| Ålder | Sjukfrånvaro |
|---|---|
| 20–29 | 0,0 % |
| 30–49 | 1,2 % |
| 50> | 0,6 % |
| Kön | Sjukfrånvaro |
| Män | 0,7 % |
| Kvinnor | 1,3 % |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Ernst & Young AB: Ersättning för revision |
1,3 | 1,2 | 0,4 | 0,4 |
| Ersättning för revisions verksamhet utöver revisionsuppdrag |
||||
| Andra konsulttjänster från revisionsbyrån |
– – |
0,2 – |
– – |
– – |
| Summa | 1,3 | 1,4 | 0,4 | 0,4 |
7
NOT 6
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Ränteintäkter dotterföretag | – | – | 118 | 70 |
| Ränteintäkter intresseföretag | – | – | – | 25 |
| Ränteintäkter | 1 | 3 | – | 1 |
| Övriga finansiella intäkter | – | 4 | 56 | 7 |
| Summa | 1 | 7 | 174 | 103 |
Koncernens ränteintäkter härrör från koncernens likvida medel. Övriga finansiella intäkter om 4 miljoner kronor föregående år avsåg räntekompensation från Järfälla kommun i samband med kommunens förköp av fastigheter.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Räntekostnader | 296 | 285 | 74 | 43 |
| Övriga finansiella kostnader | 16 | 18 | 14 | 20 |
| Räntekostnader till dotterföretag |
– | – | 1 | 1 |
| Summa | 313 | 303 | 89 | 64 |
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån samt finansiella derivat.
I koncernens räntekostnader om 296 (285) miljoner kronor ingick 196 (202) miljoner kronor som var direkta räntekostnader för upptagna lån, exklusive räntekostnader hänförliga till räntederivat.
Finansiella kostnader motsvaras främst av avskrivningar på periodiserade upplåningskostnader (även kallade closing costs) med 13(18) miljoner kronor.
N S I ELLA RA PPO RTER
FIN A
| Koncernen | |
|---|---|
| Förfaller till betalning inom 1 år | 12 |
| Förfaller till betalning mellan 2–5 år | 37 |
| Förfaller till betalning senare än 5 år | 45 |
| Summa | 94 |
Sammanställningen avser kostnader för kontrakterade framtida tomt-
rättsavgälder.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | ||
| Förvaltningsresultat: | |||
| Hemsö Intressenter AB | 31 | – | |
| Söderport Holding AB | 46 | 39 | |
| Segeltorp Holding AB | 1 | 4 | |
| Summa | 79 | 43 | |
| Värdeförändringar på fastigheter: | |||
| Hemsö Intressenter AB | –18 | – | |
| Söderport Holding AB | 21 | 15 | |
| Segeltorp Holding AB | – | –2 | |
| Summa | 2 | 13 | |
| Värdeförändringar på finansiella instrument: |
|||
| Hemsö Intressenter AB | 3 | – | |
| Söderport Holding AB | 65 | –14 | |
| Segeltorp Holding AB | – | – | |
| Summa | 68 | –14 | |
FORTSÄTTNING
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | ||
| Resultat vid försäljning av Segeltorp Holding AB |
17 | – | |
| Summa | 17 | – |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Bilhornet KB, resultatandel | –2 | –1 |
| Resultat från likvidation av dotterföretag | – | 0 |
| Koncernbidrag erhållna från dotterföretag | – | 30 |
| Summa | –2 | 29 |
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som skall betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
I Sverige var den aktuella inkomstskatten för aktiebolag 22,0 % under 2013, i Finland 24,5 % och i Danmark 25,0 %. Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skattepliktiga resultat, vilket kan vara lägre än det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att:
Även omtaxeringar av tidigare års resultat kan påverka koncernföretags skattekostnader. Sådana förändringar redovisas som aktuell skattekostnad.
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands skattesats för 2013, förutom när det gäller Finland där den beräknats med den skattesats som gäller från inkomstår 2014, 20,0 %.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Aktuell skattekostnad: | ||||
| Beräknad skattekostnad | –5 | –3 | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | – | 9 | – | – |
| Summa aktuell skatt | –5 | 6 | – | – |
| Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: | ||||
| Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver | – | 1 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag | –46 | –44 | –14 | –16 |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat | –45 | –5 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter | –55 | –58 | –1) | –1) |
| Uppskjuten skatt avseende resultat från intresseföretag | –9 | –9 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende koncernjusteringar | – | 1 | – | – |
| Summa uppskjuten skatt | –155 | –116 | –14 | –16 |
| Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | –160 | –110 | –14 | –16 |
1) Moderbolaget redovisar uppskjuten skatt för ett direktägt kommanditbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Resultat före skatt | 937 | 482 | 91 | 60 |
| 22,5 % (25,9 %) skatt1) | –211 | –125 | –20 | –16 |
| Ej avdragsgilla kostnader | –1 | –6 | – | – |
| Ej skattepliktiga intäkter | 7 | – | 4 | – |
| Avdragsgilla kostnader redovisade direkt mot eget kapital | – | 6 | – | 2 |
| Skattepliktiga intäkter redovisade mot övrigt totalresultat | –7 | – | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | – | 4 | 2 | 1 |
| Skatt vid fastighetsförsäljningar | –6 | 1 | – | – |
| Justeringar skattepliktigt resultat intresseföretag | 24 | – | – | – |
| Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats | 30 | 9 | – | –3 |
| Redovisad skatt | –160 | –110 | –14 | –16 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 22,0 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 24,5 %. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för resultat före skatt för koncernen blir 22,5 % 2013. Föregående år var den vägda skattesatsen för koncernen 25,9 %.
NOT 12
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2013.
| Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter | Underlag aktuell skatt |
Underlag upp skjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
Intresse företag |
Skillnad mot redovisat resultat |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 442 | – | 442 | 79 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar | –244 | 244 | – | – | – |
| Ej avdragsgilla kostnader | 4 | – | 4 | – | 4 |
| Ej skattepliktiga intäkter | –5 | – | –5 | – | –5 |
| Avdragsgilla kostnader redovisade direkt mot eget kapital | –1 | – | –1 | – | –1 |
| Skattemässiga intäkter redovisade mot övrigt totalresultat | 31 | – | 31 | – | 31 |
| Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats | – | –124 | –124 | – | –124 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 228 | 119 | 347 | 79 | –95 |
| Värdeförändringar intresseföretag | – | – | – | 70 | – |
| Justeringar skattepliktigt resultat intresseföretag | – | – | – | –108 | –108 |
| Värdeförändringar på andelar i intresseföretag, realiserade | – | – | – | – | –16 |
| Värdeförändringar, fastigheter | –3 | 136 | 133 | –3 | |
| Försäljningar av fastigheter | 32 | –5 | 27 | 31 | |
| Värdeförändringar, finansiella derivat | –15 | 201 | 186 | –11 | |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 242 | 451 | 693 | 41 | –203 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –360 | 360 | – | – | |
| Förvärvade skattemässiga underskott | –21 | – | –21 | – | –21 |
| Sålda skattemässiga underskott | 3 | – | 3 | – | 3 |
| Ändrade taxeringar | 1 | – | 1 | – | 1 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 155 | –155 | – | – | – |
| Skattepliktigt resultat | 20 | 656 | 676 | 41 | –220 |
| 22,3 % skatt1) | –5 | –146 | –151 | –9 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 22,0 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 24, 5%. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för skattepliktigt resultat blir 22,3 %, vilket avviker från vägd genomsnittlig skatt på resultat före skatt med –0,2 procentenheter.
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan. Marknadsvärden
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Specifikation av årets förändring | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Verkligt värde vid årets början | 9 396 | 8 961 |
| Förvärv av fastigheter | 1 122 | 203 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 141 | 260 |
| Bokfört värde sålda fastigheter | –94 | –68 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden |
124 | –93 |
| Värdeförändring | 136 | 134 |
| Verkligt värde vid årets slut | 10 825 | 9 396 |
| Förvärvad uppskjuten skatt reducerar fastighetsvärden i enlighet med IFRS |
–35 | –35 |
| Redovisade fastighetsvärden | 10 790 | 9 361 |
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter och tomträtter uppgår till 10 825 miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 124 miljoner kronor i värdeökning. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs, 1 euro motsvarade 8,943 kronor. I enlighet med IFRS har uppskjuten skatt om 35 miljoner kronor beaktats vid förvärv och reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen, se beskrivning i not 1 Redovisningsprinciper. Redovisade fastighetsvärden uppgår därefter till 10 790 miljoner kronor. Samtliga fastigheter har värderats externt per den 31 december 2013, värderingsmetodik och generella förutsättningar redogörs för på följande sida. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Under 2013 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 136 miljoner kronor enligt följande.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2013 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 55 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –17 |
| Allmän marknadsförändring | –6 |
| Delsumma Sverige | 44 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 5 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –7 |
| Allmän marknadsförändring | 94 |
| Delsumma Utland | 92 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 136 |
Värderingarna genomförs i Sverige i enlighet med riktlinjerna i IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Varje värderingsobjekt värderas separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av AS-PECT (Association for Surveying, Property Evaluation and valuation, Competence development and Transaction). Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på ett inflationsantagande om 2 % per år under kalkylperioden. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad.
Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering
av Sagax fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2014 uppgick till 823 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 833 miljoner kronor som Sagax redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2014. Sagax driftnetto, enligt Aktuell intjäningsförmåga vid årsskiftet, överensstämmer således väl med det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda marknadsvärdena på.
Nedanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentprisindex (KPI). Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
| Värdeförändring1) | Real värde | |||
|---|---|---|---|---|
| År | KPI-förändring2) | förändring | ||
| 2005 | 57 Mkr | 3,4 % | 0,9 % | 2,5 % |
| 2006 | 158 Mkr | 6,0 % | 1,6 % | 4,4 % |
| 2007 | 507 Mkr | 12,1 % | 3,4 % | 8,7 % |
| 2008 | –148 Mkr | –2,7 % | 1,5 % | –4,2 % |
| 2009 | –244 Mkr | –3,9 % | 0,5 % | –4,4 % |
| 2010 | 176 Mkr | 2,5 % | 2,0 % | 0,5 % |
| 2011 | 129 Mkr | 1,6 % | 2,6 % | –1,0 % |
| 2012 | 134 Mkr | 1,5 % | 0,7 % | 0,8 % |
| 2013 | 136 Mkr | 1,3 % | 0,5 % | 0,8 % |
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter.
| KORT OM SAGAX FAST | IGHETS | VÄRDERINGAR | ||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -------------------- | -------- | ------------- |
| 10 825 Mkr |
|---|
| Savills Sweden, Savills Immobilien, Peltola & Co samt DTZ Egeskov. |
| 5–20 år |
| 2 % |
| Normalt 5–20 % |
| Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämförbara fastigheter. |
| 7,00–12,70 % |
| 7,00–14,50 % |
| 6,75–12,50 % |
Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för
FIN A N S
ELLA
RA PPO
RTER
fastigheter och dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden (7,00–12,70 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (7,00–14,50 %) samt direktavkastningskrav för restvärdebedömning (6,75–12,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighetsmarknadsposition.
Den 31 december 2013 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 9,4 % (9,2 %) respektive 9,8 % (9,8 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 10 825 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 8,0 % för beräkning av restvärdet, en kalkylränta om 9,4 % avseende kassaflödet och en kalkylränta om 9,8 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet.
I tabell nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändringar av driftnetto och direktavkastningskrav. Som framgår av diagrammet överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direktavkastningskraven vid fastighetsvärderingarna.
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald
kalkylperiod beräknas enligt följande:
DTZ är en del av UGL Services som har 47 000 anställda med 208 kontor i 52 länder. UGL Services är ett av väldens största fastighetsserviceföretag. I Sverige finns cirka 60 konsulter och bolaget har kontor i Stockholm, Göteborg och Norrköping.
DTZ anlitas för värdering av Sagax fastighet i Danmark och för värderingar av intressebolaget Söderports totalt 44 fastigheter i Sverige. www.dtz.com
Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har specialiserat sig på värderingar av handels-, kontors-, industri- och lagerfastigheter på den finska fastighetsmarknaden. Varje år värderas cirka 1 200 fastigheter. Sagax anlitar Peltola & Co för värderingar av Sagax fastigheter i Finland. www.kiinteistotaito.fi
Savills plc är en fastighetstjänsteleverantör som är noterad på London Stock Exchange. Bolaget har ett internationellt nätverk med 25 000 medarbetare på över 500 kontor och samarbetspartner runt om i världen.
Sagax anlitar Savills för värderingar av fastigheter i Sverige och i Tyskland.
www.savills.com
| Förändring driftnetto, % | ||||
|---|---|---|---|---|
| –5,0 | 0,0 | +5,0 | ||
| Förändring | –0,5 | +140 | +720 | +1 300 |
| direktavkastningskrav, | 0,0 | –540 | 0 | +540 |
| %-enheter | +0,5 | –1 150 | –640 | –130 |
| Marknadsområde | Kalkylränta kassaflöde |
Kalkylränta restvärde |
Direkt avkastningskrav |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 7,0–10,4 % | 7,0–10,4 % | 6,8–8,3 % |
| Övriga Sverige | 7,4–12,7 % | 7,4–12,7 % | 7,0–10,5 % |
| Helsingfors | 8,0–11,8 % | 9,5–12,5 % | 7,5–10,5 % |
| Övriga Finland | 7,5–11,0 % | 10,5–14,5 % | 8,5–11,5 % |
| Övrigt | 11,0–12,0 % | 11,0–12,0 % | 9,0–10,0 % |
| Vägt genomsnitt | 9,4 % | 9,8 % | 8,0 % |
NOT 14
Den uppskjutna skatten har beräknats med respektive lands skattesats, se not 12. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 155 (360) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2013. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen är begränsade till vissa belopp.
Koncernbidragsspärr, vilken hindrar utnyttjande av underskott i moderbolaget, omfattar vid taxeringsåret 2014 1 (64) miljoner kronor. Spärren gäller till taxeringsåren 2014–2018 och omfattar de bolag som koncernen förvärvat de senaste fem åren. Moderbolagets underskott uppgår vid taxeringsåret 2014 till 1 (64) miljoner kronor. Koncernbidrag som moderbolaget erhåller eller lämnar påverkar uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag.
I Rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående sammanställning. Förvärvad uppskjuten skatt redovisas som avdrag från uppskjuten skattefordran respektive från fastighetstillgångsposten.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Redovisad uppskjuten skattefordran | 2013 | 2012 |
| Danmark | 2 | 3 |
| Summa | 2 | 3 |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 |
– | – |
| Summa uppskjuten skattefordran enligt Rapport över finansiell ställning |
2 | 3 |
| Redovisad uppskjuten skatteskuld | ||
| Finland | –139 | –119 |
| Sverige | –218 | –90 |
| Tyskland | –14 | –13 |
| Summa | –371 | –222 |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 |
35 | 35 |
| Summa uppskjuten skatteskuld enligt Rapport över finansiell ställning |
–336 | –187 |
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | ||
| Fordran på Stiftelsen Einar Belvén | – | 5 | |
| Övriga fordringar | 7 | 7 | |
| Summa | 7 | 12 |
Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld bruttoredovisas nedan.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Derivat | 70 | 114 | – | – |
| Underskottsavdrag | 34 | 79 | – | 14 |
| Uppskjuten skatt övriga temporära skillnader |
– | – | – | – |
| Summa | 104 | 194 | – | 14 |
| Uppskjuten skatteskuld | ||||
| Temporära skillnader på fastigheter |
473 | 413 | 2 | 2 |
| Obeskattade reserver | – | – | – | – |
| Summa | 473 | 413 | 2 | 2 |
| Netto uppskjuten skatteskuld | 369 | 219 | 2 | 12 |
| Nettoredovisning mot fastighetsvärden av förvärvad uppskjuten skatteskuld |
–35 | –35 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld, netto |
334 | 184 | 2 | 12 |
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 5 557 (4 632) miljoner kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Periodiserade upplånings kostnader |
– | – | 10 | 8 |
| Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner |
58 | 46 | – | – |
| Upplupna ränteintäkter | 4 | 4 | 2 | 2 |
| Övrigt | 9 | 8 | 1 | 1 |
| Summa | 71 | 58 | 13 | 11 |
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 48 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i rapport över koncernens finansiella ställning.
NOT
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Räntebärande skulder, långfristig del |
6 822 | 6 019 | 1 100 | 600 |
| Räntebärande skulder, kortfristig del |
163 | 233 | – | – |
| Summa | 6 985 | 6 252 | 1 100 | 600 |
De räntebärande skulderna består dels av banklån och dels av obligationslån. De räntebärande skulderna utgjorde 60 % (62 %) av bolagets finansiering per 31 december 2013 och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av tre icke säkerställda obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea, SEB, Swedbank samt Svenska Handelsbanken. Bolagets fastigheter, exklusive en fastighet Danmark, är finansierade i lokal valuta. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 7 032 (6 300) miljoner kronor varav 2 145 (1 875) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har under 2013 ökat främst till följd av fastighetsförvärv i Sverige och i Finland. Till följd av valutakursförändringar ökade skulderna med 71 (–64) miljoner kronor under 2013.
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 48 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas följaktligen som 6 985 (6 252) miljoner kronor i balansräkningen. I samband med upptagande av nya eller omförhandlade kreditfaciliteter uppstår kostnader vilka periodiseras över respektive facilitets löptid. Dessa kostnader kan utgöras av till exempel juristarvoden, värderingskostnader och engångsersättningar till kreditgivare. Per 31 december 2013 fanns 48 (48) miljoner kronor redovisade som periodiserade upplåningskostnader i Sagax balansräkning. Under 2013 redovisades totalt 13 (18) miljoner kronor som avskrivning av periodiserade upplåningskostnader.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 869 (6 068) miljoner kronor motsvarande 98 % (96 %) av de totala räntebärande skulderna. Efter avdrag för periodiserade upplåningskostnader redovisas långfristiga räntebärande skulder som 6 822 (6 019) miljoner kronor per årsskiftet. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 163 (233) miljoner kronor motsvarande 2 % (4 %) av de räntebärande skulderna. Under 2014 beräknas totalt 163 miljoner kronor amorteras som löpande amorteringar till kreditinstitut i enlighet med låneavtalen.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker Sagax finansieringsbehov på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den
genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 3,5 (4,3) år vid årets utgång.
2010 emitterades ett femårigt obligationslån om 250 miljoner kronor med en räntesats om 7,00 % per år. Under 2012 emitterades ett femårigt obligationslån om 350 miljoner kronor med en räntesats om 6,50 % per år. Under 2013 har även ett femårigt obligationslån om 500 miljoner kronor emitterats med en rörlig ränta om Stibor 3 månader med tillägg för en marginal om 3,1 procentenheter. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm.
Sagax hade vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om 644 (600) miljoner kronor. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2014. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfaciliet om 5 miljoner euro, som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Sagax refinansieringsbehov under 2014, kortfristig del av räntebärande skulder exklusive löpande amorteringar, uppgår till noll. Nedanstående tabell visar när i tiden Sagax räntebärande finansiering förfaller till slutbetalning eller amortering.
Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde.
| Kapitalbindning, år | Belopp | Andel |
|---|---|---|
| 2014 | 163 | 2 % |
| 2015 | 458 | 7 % |
| 2016 | 223 | 3 % |
| 2017 | 1 587 | 23 % |
| 2018 | 4 332 | 61 % |
| >2018 | 280 | 4 % |
| Summa | 7 032 | 100 % |
Genomsnittlig kapitalbindning 3,5 (4,3) år.
I nedanstående tabell redovisas lånens räntebindningsstruktur. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med avtalade räntenivåer och löptider.
Räntetak om 565 miljoner kronor redovisas i tabellen nedan till balansdagens räntenivå samt med förfall på de år då respektive räntetak löper ut.
| Räntebindning, år | Belopp | Genomsnittlig ränta | Andel |
|---|---|---|---|
| 2014 | 2 048 | 2,5 % | 29 % |
| 2015 | 487 | 5,1 % | 7 % |
| 2016 | 73 | 5,1 % | 1 % |
| 2017 | 1 194 | 6,1 % | 17 % |
| 2018 | 961 | 4,2 % | 14 % |
| >2018 | 2 269 | 5,3 % | 32 % |
| Summa/genomsnitt | 7 032 | 4,4 % | 100 % |
Genomsnittlig räntebindning 3,7 (5,2) år.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Derivat | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Övervärden på finansiella derivat | – | – |
| Undervärden på finansiella derivat | –316 | –520 |
| Summa | –316 | –520 |
| Koncernen | ||
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade |
2013 | 2012 |
| Orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat |
201 | –70 |
| Summa | 201 | –70 |
| Koncernen | ||
| Värdeförändringar på finansiella instrument, | ||
| realiserade | 2013 | 2012 |
| Realiserade värdeförändringar på finan siella derivat |
–4 | – |
| Summa | –4 | – |
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat skall enligt IFRS marknadsvärderas. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid.
Tabellen nedan visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i Sagax räntederivatportfölj till –316 (–520) miljoner kronor. Räntederivaten
har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea Bank, Svenska Handelsbanken, SEB, Swedbank och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro i förhållande till upplåning i respektive valuta.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 008 (5 348) miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. I beloppet ingår nominell ränteswap om 100 (430) miljoner kronor vilken startas under 2014, med slutdatum 2021. Denna ränteswap har påverkat Sagax redovisade räntebindning men inte den genomsnittliga räntenivån vid årsskiftet. Räntederivat om sammanlagt 4 908 (4 919) miljoner kronor begränsade följaktligen Sagax ränterisk den 31 december 2013, motsvarande 82 % (93 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Nedan redovisas Sagax derivatavtal fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,5 %, men då inga av Sagax räntetak vid årsskiftet hade en strikeräntenivå som påverkade den vägda genomsnittliga räntenivån för bolaget är det ränteswapparnas genomsnittliga vägda räntenivå om 3,3 % som påverkat koncernens redovisade räntenivå om 4,4 % vid årsskiftet.
Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i marginell omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet.
| Belopp i miljoner kronor | Antal | Nominella belopp |
Andel | Återstående löptid |
Genomsnittlig räntenivå |
Marknadsvärde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 11 | 2 296 | 46 % | 5,3 | 3,3 % | –151 |
| Svenska Handelsbanken | 5 | 363 | 7 % | 7,0 | 4,1 % | –38 |
| Nordea | 11 | 1 003 | 20 % | 5,0 | 3,5 % | –84 |
| Swedbank | 1 | 152 | 3 % | 1,0 | 0,3 % | 0 |
| SEB | 5 | 629 | 13 % | 7,52) | 3,6 %2) | –43 |
| Delsumma | 33 | 4 443 | 89 % | 5,52) | 3,3 %2) | –316 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 3 | 565 | 11 % | 0,5 | 4,5 %1) | 0 |
| Delsumma | 3 | 565 | 11 % | 0,5 | 4,5 % | 0 |
| Summa | 36 | 5 008 | 100 % | 5,0 | 3,5 %2) | –316 |
1) Genomsnittlig strikeränta för Sagax räntetak.
2) Nominella ränteswappar om 430 miljoner kronor i SEB startar under perioden 2013-2014 med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax redovisade räntebindning den 31 december har förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
NOT
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr |
Marknadsvärde, Mkr |
Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2014 | 1 030 | –2 | 3,3 % |
| 2015 | 206 | –1 | 0,9 % |
| 2016 | 42 | –1 | 3,2 % |
| 2017 | 500 | –58 | 4,8 % |
| 2018 | 558 | –47 | 3,3 % |
| >2018 1) | 2 672 | –208 | 3,5 % |
| Summa/genomsnitt | 5 008 | –316 | 3,5 % |
1) Nominella ränteswap om 100 miljoner kronor startar under perioden 2014 med slutdatum 2021. Derivatet har medfört att Sagax redovisade räntebindning förlängts, men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per slutår.
Nedan redogörs för framtida likviditetsflöden hänförliga till räntederivat, vilka utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har Stibor- respektive Euriborräntor använts över hela derivatets löptid såsom de noterades på bokslutsdagen.
Nedan redogörs även för likviditetsflöden hänförliga till krediter. Även för dessa har antagande gjorts om Stibor- respektive Euriborräntor såsom de noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år.
Balansräkningen inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
| År | Betalas | Erhålles | Netto | År | IB | Amorteras | UB | Räntekostnad |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | –143 | 32 | –111 | 2014 | 7 032 | –162 | 6 870 | –215 |
| 2015 | –138 | 30 | –108 | 2015 | 6 870 | –458 | 6 412 | –219 |
| 2016 | –136 | 30 | –106 | 2016 | 6 412 | –223 | 6 189 | –215 |
| 2017 | –136 | 30 | –106 | 2017 | 6 189 | –1 587 | 4 602 | –174 |
| 2018 | –91 | 21 | –70 | 2018 | 4 602 | –4 322 | 280 | –23 |
| >2018 | –183 | 44 | –139 | >2018 | 280 | –280 | – | –0 |
| Totalt | –828 | 187 | –641 | Totalt | –7 032 | –846 | ||
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | ||
| Tillgångar | |||||||
| Hyresfordringar | 4 | 1 | – | – | – | – | |
| Övriga Fordringar | 9 | 3 | – | – | – | – | |
| Förutbetalda kostnader | 71 | 58 | – | – | – | – | |
| och upplupna intäkter | |||||||
| Kassa och bank | 128 | 379 | – | – | – | – | |
| Skulder | |||||||
| Räntederivat | – | – | 316 | 520 | – | – | |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 6 985 | 6 252 | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 10 | 7 | |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 55 | 58 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
– | – | – | – | 227 | 228 | |
| Summa | 212 | 441 | 316 | 520 | 7 277 | 6 545 |
NOT 20
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Depositioner från hyresgäster | 3 | 3 | – | – |
| Summa | 3 | 3 | – | – |
Upplupen fastighetsskatt – – – –
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Förutbetalda hyresintäkter 113 119 – – Övriga interimsskulder 18 21 4 4 Summa 227 228 61 45
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Ackumulerade anskaffnings värden vid årets början |
5 | 4 | 4 | 3 |
| Årets investeringar | – | 1 | – | 1 |
| Utrangeringar | – | – | – | – |
| Summa | 5 | 5 | 4 | 4 |
| Ackumulerade avskrivningar vid årets början |
–2 | –2 | –2 | –1 |
| Årets avskrivningar | –1 | –1 | –1 | –1 |
| Utrangeringar | – | – | – | – |
| Summa | –3 | –3 | –3 | –2 |
| Bokfört värde | 2 | 2 | 1 | 2 |
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier och kontorsanpassningar för Sagax kontor i Stockholm och Helsingfors.
Upplupna finansiella kostnader
AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterföretag där andelen understiger 100 %, ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
Koncernen Moderbolaget 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31
96 88 57 41
| Direktägda dotterföretag | Org nr | Säte | Antal aktier/andelar | Andel | Bokfört värde 2013-12-31 |
Bokfört värde 2012-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bergkvarnen Fastigheter AB | 556373-2840 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 3 | 3 |
| Bilhornet KB | 969685-9124 | Stockholm | 1 | 100 % | –9 | –7 |
| Cephyr AB | 556646-0753 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Alpha AB | 556527-1540 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 1 | 1 |
| Sagax Alpha KB | 969667-5777 | Stockholm | 1 | 50 % | 86 | 86 |
| Sagax Beta AB | 556546-4558 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Beta KB | 969680-2256 | Stockholm | 1 | 50 % | 41 | 41 |
| Sagax Europa AB | 556715-1914 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Finland Holding AB | 556923-4262 | Stockholm | 50 000 | 100 % | 0 | – |
| Sagax Finland Oy | 2104952-4 | Helsingfors | 2 500 | 82 % | 27 | 27 |
| Sagax Invest AB | 556640-8547 | Stockholm | 1 000 | 100 % | – | – |
| Sagax Jordbro AB | 556734-4741 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 75 | 75 |
| Sagax Köge A/S | 30598938 | Köge | 500 000 | 100 % | 7 | 7 |
| Sagax Lund AB | 556740-3505 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Småland AB | 556768-9509 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 2 | 0 |
| Sagax Stockholm nio AB | 556954-1963 | Stockholm | 500 | 100 % | 0 | – |
| Sagax Stockholm tio AB | 556954-1955 | Stockholm | 1000 | 100 % | 0 | – |
| Sagax Stockholm Två AB | 556713-4837 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm 6 AB | 556909-6117 | Stockholm | 500 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm 7 AB | 556909-6109 | Stockholm | 500 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm 8 AB | 556909-6091 | Stockholm | 500 | 100 % | 0 | 0 |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 556748-3309 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 334 | 334 |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | 556695-9572 | Stockholm | 1 000 | 89 % | 4 | 4 |
| Veddesta Properties AB | 556573-9124 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 13 | 13 |
| Summa | 583 | 585 |
| Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte | Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte |
|---|---|---|---|---|---|
| Alpha 1 Oy | 2155931-3 | Helsingfors | Sagax Beta Komplementär AB | 556646-6891 | Stockholm |
| EVAF B-FROST Finland Properties Oy | 2115360-4 | Helsingfors | Sagax Bokbindaren 1 AB | 556757-8504 | Stockholm |
| Executor Finans AB | 556376-1369 | Stockholm | Sagax Borlänge AB | 556674-7373 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB | 556737-4151 | Stockholm | Sagax Danderyd AB | 556162-4338 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Reglaget AB | 556591-6706 | Stockholm | Sagax Finland AB | 556759-7975 | Stockholm |
| Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB | 969646-0196 | Stockholm | Sagax Finland Asset Management Oy | 2513597-2 | Helsingfors |
| Förvaltnings AB Varubilen | 556549-9851 | Stockholm | Sagax Finland Holding 1 Oy | 2534747-3 | Helsingfors |
| Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB |
556468-6615 | Stockholm | Sagax Finland Holding 1 Oy | 2547955-6 | Helsingfors |
| Inkassohuset KB | 916822-5325 | Stockholm | Sagax Finland Holding 1 Oy | 2555909-7 | Helsingfors |
| KB Kolsva 1 | 916608-8386 | Stockholm | Sagax Finland real Estate Oy | 2553679-2 | Helsingfors |
| KB Slänten 17 | 969667-0604 | Stockholm | Sagax Haninge AB | 556730-5080 | Stockholm |
| KB Titania | 969636-7763 | Stockholm | Sagax Helsingborg KB | 969716-9374 | Stockholm |
| KB Upplagsvägen | 969667-3038 | Stockholm | Sagax Huskvarna AB | 556703-0555 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Espoon Karaportti 8 | 2547952-1 | Helsingfors | Sagax Jönköping KB | 969700-5099 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Hakamäenkuja 8-10 | 2541642-4 | Helsingfors | Sagax Karlskoga AB | 556728-6843 | Karlskoga |
| Kiinteistö Oy Juhanilanmäki | 2734652-2 | Helsingfors | Sagax Kista AB | 556855-5006 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Koivuhaanportti 10 | 0741876-8 | Helsingfors | Sagax Komplementär AB | 556597-9191 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Konalajankuja 2 | 0119121-6 | Helsingfors | Sagax Korsberga AB | 556715-1963 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Lapuan Metsäkiventie 2 | 2119444-9 | Helingfors | Sagax Lillsjö | 556674-7365 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Partolan Portti | 1521593-6 | Helsingfors | Sagax NEEAH AB | 556715-8521 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ruosilankulma | 1937007-9 | Helsingfors | Sagax PLP Holding AB | 556668-8643 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Sähkötie | 2565951-4 | Helsingfors | Sagax Rosersberg AB | 556740-3596 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Ansatie 4 | 0598169-6 | Helsingfors | Sagax Sapla 1 AB | 556740-5187 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Espoon Ruukuntie 20 | 0783679-1 | Helsingfors | Sagax Sapla 2 AB | 556740-5294 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Honkanummentie 5 | 1044118-4 | Helsingfors | Sagax Sapla 3 AB | 556740-5286 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Sarkatie 2 | 1971094-2 | Helsingfors | Sagax Sapla 4 AB | 556740-5278 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Taivaltie 4 | 0625322-8 | Helsingfors | Sagax Sapla 5 AB | 556683-0377 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Tulkintie 29 | 1635180-9 | Helsingfors | Sagax Skarpnäck AB | 556852-4531 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 7 | 2565952-2 | Helsingfors | Sagax Solna AB | 556073-1407 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 8A | 2565960-2 | Helsingfors | Sagax Staffanstorp AB | 556805-3762 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 8B | 2565956-5 | Helsingfors | Sagax Tyskland AB | 556715-1930 | Stockholm |
| Koskelo Holding Oy | 2009577-2 | Helsingfors | Sagax Vetlanda AB | 556687-2262 | Stockholm |
| Kugghjulet 3 AB | 556034-5901 | Stockholm | Storstockholms Industrifastigheter KB | 969695-2648 | Stockholm |
| Marcato Förvaltnings AB | 556248-7982 | Stockholm | Tillverkaren 1 Fastighets AB | 556730-4307 | Stockholm |
| Marcato Fastigheter AB | 556438-8527 | Stockholm | |||
| Panncentralen 1 Fastighets AB | 556606-2583 | Stockholm |
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Hemsö Intressenter AB | 556917-4336 | Stockholm | 50% | 285 | – |
| Segeltorp Holding AB | 556870-4604 | Stockholm | – | – | – |
| Summa | 285 | – | |||
| Koncernen | |||||
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Hemsö Intressenter AB | 556917-4336 | Stockholm | 50% | 306 | – |
| Segeltorp Holding AB | 556870-4604 | Stockholm | 50% | – | 1 |
| Söderport Holding AB | 556819-2230 | Stockholm | 50% | 363 | 2441) |
1) Aktieägartillskott om 244 miljoner kronor genom omvandling från fordringar på intresseföretag.
Sagax hälftenäger genom koncernföretag intresseföretaget Söderport Holding AB tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB. Söderport bidrog med 46 (40) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013. Söderport ägde vid årsskiftet 44 (165) fastigheter med en uthyrningsbar area om 366 000 (463 000) kvadratmeter. 92 % (74 %) av den uthyrningsbara arean återfinns i Stockholm varav huvuddelen utgörs av industri- och lagerfastigheter i Årsta och Västberga. Söderport Holding AB omsatte 311 miljoner kronor 2013 och redovisade ett förvaltningsresultat om 93 miljoner kronor. På uppdrag av Söderport ombesörjer AB Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Sagax tillträdde aktierna i Hemsö Intressenter vid halvårsskiftet 2013. Hemsö bidrog med 32 (–) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013. Hemsö Fastighets AB finns i 90 svenska kommuner, 15 tyska städer och sedan 2013 även i Åbo, Finland. Verksamheten består i att
äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 348 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 22 637 miljoner kronor den 31 december 2013. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 40 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 8 % av fastigheternas marknadsvärde. Hemsö Fastighets AB omsatte 1,9 miljarder kronor 2013 och redovisade ett förvaltningsresultat om 674 miljoner kronor samt ett resultat efter skatt om 528 miljoner kronor för 2013.
Sagax har under 2013 avyttrat aktierna i det tidigare intresseföretaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor.
Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden, bolagen konsolideras därmed inte. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas över värdena på andelarna i intresseföretagen i koncernredovisningen. Koncernens resultat innefattar koncernens andel av resultatet i investeringsobjektet.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 31 dec |
2012 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | – |
| Hyresintäkter, mkr | 311 | 278 | 1 875 | ET |
| Förvaltningsresultat, mkr | 92 | 78 | 674 | ET |
| Årets resultat, mkr | 239 | 61 | 528 | ET |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr | 46 | 39 | 32 | ET |
| Antal fastigheter | 44 | 165 | 348 | ET |
| Hyresvärde, mkr | 339 | 380 | 1 984 | ET |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 2 949 | 3 276 | 22 637 | ET |
| Uthyrningsbar area, kvm | 366 000 | 463 000 | 1 622 000 | ET |
| Hyresduration, år | 3,6 | 3,8 | 7,5 | ET |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 15 | 15 | 14 | ET |
| Räntebärande skulder, Mkr | 2 010 | 2 340 | 14 699 | ET |
| Kapitalbindning, år | 2,0 | 3,0 | 2,9 | ET |
| Räntebindning, år | 2,7 | 2,0 | 3,3 | ET |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –240 | –370 | –60 | ET |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Långfristiga fordringar på intresseföretag |
2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | – | 4 | – | 4 |
| Segeltorp Holding AB | – | 13 | – | 13 |
| Summa | – | 17 | – | 17 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortfristiga fordringar på intresseföretag |
2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | – | 0 | – | 0 |
| Segeltorp Holding AB | – | 0 | – | 0 |
| Söderport Holding AB | – | 0 | – | 0 |
| Summa | – | 1 | – | 1 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Koncernföretag | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Kortfristiga fordringar på koncernföretag | ||
| Cephyr AB | 3 | 2 |
| Sagax Beta Komplementär AB | 258 | 200 |
| Sagax Finland AB | 12 | – |
| Sagax Finland Oy | 3 | – |
| Sagax Finland Holding 1 Oy | 1 | – |
| Sagax Finland Holding 2 Oy | 1 | – |
| Sagax Finland Holding 3 Oy | 2 | – |
| Sagax Finland Real Estate Oy | 76 | – |
| Sagax Finland Oy | – | 2 |
| Sagax Huskvarna AB | – | 6 |
| Sagax Invest AB | 99 | 82 |
| Sagax Jordbro AB | 18 | – |
| Sagax Köge A/S | 22 | 22 |
| Sagax Småland AB | 191 | 190 |
| Sagax Tyskland AB | 259 | 286 |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 6 | – |
| Summa | 951 | 790 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Koncernföretag | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Långfristiga fordringar på koncernföretag | |||
| Inkassohuset KB | 30 | 30 | |
| Sagax Finland Holding 1 Oy | 52 | – | |
| Sagax Finland Holding 2 Oy | 73 | – | |
| Sagax Finland Holding 3 Oy | 75 | – | |
| Sagax Invest AB | 186 | – | |
| Sagax Jordbro AB | 527 | 527 | |
| Sagax Småland AB | 171 | 171 | |
| Summa | 1 114 | 728 |
NOT 26
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | ||
| 21 | – | ||
| 16 | – | ||
| 8 | 20 | ||
| 1 | – | ||
| 4 | – | ||
| 50 | 20 | ||
Inga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2013. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 24 (9) miljoner kronor och från intresseföretag till 9 (8) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning.
NOT
Under mars 2013 fondemitterades 134 168 220 B-aktier varvid en Aaktie berättigade till tio nya B-aktier. Beslutet innebar att Sagax aktiekapital ökade med 28 689 713 kronor. Med anledning av fondemissionen sattes kvotvärdet ned från 5,00 kronor till 1,75 kronor per aktie. Emissionen skedde med syfte att förbättra likviditeten i stamaktierna och öka bolagets finansiella flexibilitet. Under juni 2013 emitterades 11 689 910 B-aktier vid en till Tredje AP-fonden riktad nyemission i samband med bildandet av Hemsö Intressenter AB. Sammanlagt har bolagets aktiekapital tillförts 49,1 (367,5) miljoner kronor genom emissioner under 2013.
Under december 2013 återköptes 1 000 000 B-aktier med stöd av bemyndigande från årsstämman 2013. Antalet återköpta aktier uppgick till 1 000 000 B-aktier den 31 december 2013.
Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras nedan.
Även aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket under åren 1999–2013 beskrivs nedan.
| Aktieslag | Antal aktier | Rösträtt per aktie |
Total antal röster |
Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 41 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 44 % | 70 % |
| Preferensaktier | 50 000 000 | 0,10 | 5 000 000 | 15 % | 24 % |
| Summa | 209 274 952 | 33 002 635 | 100 % | 100 % | |
| Datum1) | Händelse | Ökning aktie kapital |
Totalt aktiekapital |
Ökning antal A-aktier |
Ökning antal B-aktier |
Ökning antal preferensaktier |
Totalt antal A-aktier |
Totalt antal B-aktier |
Totalt antal preferens aktier |
Totalt antal aktier |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2004-07-19 | Nyemission | 26 862 783 | 54 334 108 | 53 725 566 | – | – | 108 668 216 | – | – 108 668 216 | |
| 2004-09-13 | Nyemission | 2 | 54 334 110 | 4 | – | – | 108 668 220 | – | – 108 668 220 | |
| 2004-09-24 | Sammanläggning | – | 54 334 110 | –97 801 398 | – | – | 10 866 822 | – | – | 10 866 822 |
| 2005-06-17 | Nyemission | 5 000 000 | 59 334 110 | 1 000 000 | – | – | 11 866 822 | – | – | 11 866 822 |
| 2006-01-25 | Teckningsoptioner | 250 000 | 59 584 110 | 50 000 | – | – | 11 916 822 | – | – | 11 916 822 |
| 2006-01-28 | Fondemission | 2 966 705 | 62 563 315 | – | – | 595 841 | 11 916 822 | – | 595 841 | 12 512 663 |
| 2006-02-21 | Riktad nyemission | 30 000 000 | 92 563 315 | – | – | 6 000 000 | 11 916 822 | – | 6 595 841 | 18 512 663 |
| 2006-05-17 | Riktad nyemission | 5 000 000 | 97 563 315 | – | – | 1 000 000 | 11 916 822 | – | 7 595 841 | 19 512 663 |
| 2006-12-22 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 117 563 315 | – | – | 4 000 000 | 11 916 822 | – | 11 595 841 | 23 512 663 |
| 2007-07-09 | Teckningsoptioner | 552 500 | 118 115 815 | 110 500 | – | – | 12 027 322 | – | 11 595 841 | 23 623 163 |
| 2007-10-05 | Teckningsoptioner | 250 000 | 118 365 815 | 50 000 | – | – | 12 077 322 | – | 11 595 841 | 23 673 163 |
| 2007-12-28 | Apportemission | 1 820 000 | 120 185 815 | – | – | 364 000 | 12 077 322 | – | 11 959 841 | 24 037 163 |
| 2008-01-09 | Riktad nyemission | 15 000 000 | 135 185 815 | – | – | 3 000 000 | 12 077 322 | – | 14 959 841 | 27 037 163 |
| 2008-12-29 | Riktad nyemission | 652 175 | 135 837 990 | – | – | 130 435 | 12 077 322 | – | 15 090 276 | 27 167 598 |
| 2009-04-03 | Apportemission | 6 875 000 | 142 712 990 | – | – | 1 375 000 | 12 077 322 | – | 16 465 276 | 28 542 598 |
| 2009-04-14 | Apportemission | 700 000 | 143 412 990 | – | – | 140 000 | 12 077 322 | – | 16 605 276 | 28 682 598 |
| 2009-06-04 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 163 412 990 | – | – | 4 000 000 | 12 077 322 | – | 20 605 276 | 32 682 598 |
| 2010-04-13 | Företrädesemission | 54 470 995 | 217 883 985 | – | – | 10 894 199 | 12 077 322 | – | 31 499 475 | 43 576 797 |
| 2010-04-13 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 237 883 985 | – | – | 4 000 000 | 12 077 322 | – | 35 499 475 | 47 576 797 |
| 2010-07-09 | Riktad nyemission | 8 762 735 | 246 646 720 | – | – | 1 752 547 | 12 077 322 | – | 37 252 022 | 49 329 344 |
| 2010-11-09 | Teckningsoptioner | 256 875 | 246 903 595 | 51 375 | – | – | 12 128 697 | – | 37 252 022 | 49 380 719 |
| 2010-11-23 | Teckningsoptioner | 1 191 555 | 248 095 150 | 238 311 | – | – | 12 367 008 | – | 37 252 022 | 49 619 030 |
| 2010-12-17 | Teckningsoptioner | 1 066 405 | 249 161 555 | 213 281 | – | – | 12 580 289 | – | 37 252 022 | 49 832 311 |
| 2010-12-30 | Teckningsoptioner | 743 750 | 249 905 305 | 148 750 | – | – | 12 729 039 | – | 37 252 022 | 49 981 061 |
| 2011-01-27 | Teckningsoptioner | 885 625 | 250 790 930 | 177 125 | – | – | 12 906 164 | – | 37 252 022 | 50 158 186 |
| 2011-03-01 | Teckningsoptioner | 2 553 290 | 253 344 220 | 510 658 | – | – | 13 416 822 | – | 37 252 022 | 50 668 844 |
| 2012-12-21 | Riktad nyemission | 63 739 890 | 317 084 110 | – | – | 12 747 978 | 13 416 822 | – | 50 000 000 | 63 416 822 |
| 2013-03-26 | Fondemission2) | 28 689 713 | 345 773 824 | – | 134 168 220 | – | 13 416 822 | 134 168 220 | 50 000 000 197 585 042 | |
| 2013-06-26 | Riktad nyemission | 20 457 342 | 366 231 166 | – | 11 689 910 | – | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 209 274 952 |
1) Aktiekapitalutveckling är från och med 2004 då Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildades. Datum avser tidpunkt för registrering hos Bolagsverket. 2) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 och 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2014, juni 2015 respektive juni 2016. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 1,8 miljoner teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser uteslutande valutaomräkningsdifferens som uppstår till följd av utlandsverksamhet och intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Sagax styrelse meddelade den 13 februari 2014 i bokslutskommunikén för 2013 att den avsåg att föreslå årsstämman 2014 en utdelning om 0,55 (0,43) kronor per stamaktie för var vid avstämningsdagen befintlig stamaktie av serie A respektive serie B. Totalt föreslås 87 051 223,60 kronor i utdelning till bolagets stamaktieägare.
Styrelsen föreslår årsstämman 2013 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie under tiden mellan årsstämmorna 2014 och 2015. Totalt föreslås sammanlagt 106 000 000 kronor i utdelning till bolagets preferensaktieägare varav 6 000 000 kronor avser utdelning till tillkommande preferensaktier.
Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 187 051 223,60 kronor. Utdelningen motsvarar 36 % (39 %) av koncernens förvaltningsresultat för 2013 och 44 % (45 %) av koncernens kassaflöde 2013 före förändring av rörelsekapitalet, vilket är i linje med Sagax utdelningspolicy att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna.
Vid beräkning av resultat per stamaktie minskades årets resultat med preferensaktiens företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning enligt
bolagsordningen, totalt 100 000 000 kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet preferensaktier vid årets slut, 50 000 000 preferensaktier. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Byte av schablonskattesats från 26,3 % till 22,0 % skedde 2012.
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | 136 | 134 | 130 | 175 | –245 | 330 |
| Finansiella instrument | 201 | –70 | –263 | 78 | 49 | –5 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | – | 34 | 12 | 46 |
| Uppskjuten skatt | –74 | –14 | 35 | –76 | 61 | –68 |
| Summa | 263 | 50 | –98 | 212 | –123 | 303 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder |
2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Fastighetsinteckningar1) | 8 368 | 7 041 | – | – |
| Företagsinteckningar | 8 | 8 | – | – |
| Pantsatta bankkonton | 6 | 72 | – | – |
| Pantsatta dotterbolags andelar2) |
1 359 | 1 139 | 242 | 240 |
| Pantsatta koncernfordringar | – | – | 557 | 557 |
| Summa | 9 741 | 8 260 | 799 | 797 |
1) I Finland överstiger uttagna pantbrev räntebärande skulder med 1 992 (1 282) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.
2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Eventualförpliktelser/ Ansvarsförbindelser |
2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 |
| Borgensförbindelser avseende dotterföretags ränteswappar |
– | – | 3 | 20 |
| Borgenförbindelser avseende dotterföretags krediter |
– | – | 5 932 | 5 700 |
| Summa eventualförpliktelser/ ansvarsförbindelser |
– | – | 5 935 | 5 720 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Poster ingående i likvida medel | 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | |
| Kassa och bank | 128 | 379 | 10 | 86 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | 4 | – | – | – | |
| Summa | 132 | 379 | 10 | 86 |
Sagax finansiella kostnader uppgick till 313 (303) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december till 4,4 % (4,6 %). De räntebärande skulderna har under 2013 till följd av fastighetsförvärv ökat till 7 032 (6 300) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Koncernens erlagda räntor för räkenskapsåret uppgick till 296 (285) miljoner kronor. Beviljade kreditfaciliteter uppgick till 7 676 (6 900) miljoner kronor.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (7) miljoner kronor. Minskningen förklaras främst av att Sagax 2012 erhöll en engångsintäkt i form av räntekompensation om 4 miljoner kronor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 december 2013 till –58 (121) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 772 (979) miljoner kronor varav 128 (379) miljoner kronor i form av bankinlåning och 644 (600) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 426 (364) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från intresseföretag under 2013 återinvesterats i intresseföretagens verksamheter. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –14 (25) miljoner kronor.
Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 420 (–398) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighetsverksamheten om 1 169 miljoner kronor samt kapitaltillskott om 285 miljoner kronor i samband med bildandet av intresseföretaget Hemsö Intressenter AB. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer uppgick under räkenskapsåret till 141 (260) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 1 122 (203) miljoner kronor. Fastighetsförsäljningar bidrog med 94 (68) miljoner kronor till kassaflödet.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 756 (46) miljoner kronor netto varav 500 miljoner kronor till följd av börsnoterade obligationslån som emitterats under 2013. Koncernen upptog 1 597 (827) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 933 (1 020) miljoner kronor.
Sammantaget har likvida medel förändrats med –252 (37) miljoner kronor under 2013.
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaderna för lokaler för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna är Sagax viktigaste marknader och svarar för 64 % av koncernens hyresintäkter. Dessa marknader karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig löptid på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre omedelbar intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex (KPI) i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 99 % av
Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index. Den genomsnittliga återstående löptiden för Sagax hyresavtal uppgick vid årets slut till 8,0 (8,4) år.
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenade med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäktsoch kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 008 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –218 miljoner kronor. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i intresseföretag vilka i likhet med Sagax använder räntederivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvartalsvis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har finansiella åtaganden (covenants). Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
Till höger redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 170 | –1 085 | – | 1 085 | 2 170 |
| Belåningsgrad, % | 74 | 66 | 60 | 55 | 51 |
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 83 | 87 | 92 | 97 | 100 |
| Räntetäckningsgrad, % | 210 | 230 | 240 | 260 | 270 |
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och inget refinansieringsbehov förrän 2015 då ett obligationslån om 250 miljoner kronor förfaller, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Koncernen hade dessutom outnyttjade kreditfaciliteter om totalt 600 miljoner kronor vid årsskiftet, i form av kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor samt en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor vilken står till Sagax förfogande till och med maj 2014. Sagax har följaktligen en god betalningsförmåga.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2013 uppgick de räntebärande skulderna till 7 032 (6 300) miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2013 påverkat räntekostnaderna med 17 (9) miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 4,5 %, vilken är den genomsnittliga vägda strikeräntan för Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 12 (4) miljoner kronor för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 70 (63) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 3,7 (5,2) år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax äger 42 fastigheter i Finland och 5 fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Den 31 december 2013 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 2 145 (1 875) miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland uppgick vid samma tidpunkt till 3 498 (2 680) miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 171 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen.
Sagax äger även en fastighet i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 20 miljoner kronor. Fastigheten var obelånad vid årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Sagax har haft låg personalomsättning under de senaste åren. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor och Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya medarbetare och behålla befintliga medarbetare.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget
att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom en, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall ersättas av hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
Till höger redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 11 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 10 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 17 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 70 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/–10 % | +/– 23 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2014 | +/–10 % | +/– 7 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–218 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 17 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 15 januari 2014 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport sålt 17 fastigheter omfattande 18 500 kvadratmeter ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som bolaget förvärvade 2012. Samtliga bilprovningsfastigheter i Skåne respektive Göteborgsregionen såldes i två separata bolagstransaktioner. Frånträden skedde den 20 december 2013 respektive den 15 januari 2014.
Den 17 januari 2014 pressmeddelades att Sagax förvärvat två fastigheter i Helsingfors för totalt 600 miljoner kronor från Sanomakoncernen. Sagax förvärvade dels en produktionsfastighet i Vanda strax utanför centrala Helsingfors omfattande 45 000 kvadratmeter uthyrningsbar area varav 30 000 kvadratmeter består av lager- och produktionslokaler och återstoden av kontorslokaler. Fastigheten omfattar 88 800 kvadratmeter friköpt markarea och har ett bra läge i anslutning till trafikleden Ring III (E18) och motorvägen till Tammerfors. Fastigheten är uthyrd till Sanomakoncernen med ett 100 % inflationsjusterat hyresavtal om 15 år. Därutöver förvärvade Sagax en lager- och kontorsfastighet i Vanda, omfattande sammanlagt 30 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 400 kvadratmeter friköpt markarea. Fastigheten är uthyrd till flera hyresgäster, däribland Sanomakoncernen. Sanoma är ett ledande mediaföretag med en omsättning om 21 miljarder kronor och 10 000 anställda. Bolaget är noterat på Helsingforsbörsen och har ett börsvärde om 9 miljarder kronor. Bägge fastigheterna tillträddes den 17 januari 2014.
Den 13 februari 2014 pressmeddelades att Sagax förvärvat två produktionsfastigheter i Tammerfors i Finland för en sammanlagd köpeskilling om 72 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar sammanlagt 55 000 kvadratmeter friköpt markarea och en uthyrningsbar area om 14 000 kvadratmeter. Fastigheterna är fullt uthyrda till Plastiroll, tillverkare av ekologiska förpackningsmaterial. Därutöver meddelades även att Sagax avyttrat fastigheten Bälgen 4 i Varberg för en köpeskilling om 31 miljoner kronor. Fastigheten omfattade 2 400 kvadratmeter kontorslokaler i Varberg.
Den 3 mars 2014 pressmeddelades att Sagax avyttrat fastigheten Tuottotie 4 i Birkala utanför Tammerfors för en köpeskilling om 57 miljoner kronor. Fastigheten omfattade 4 730 kvadratmeter uthyrningsbar area och köpeskillingen översteg bokfört värde med 2 miljoner kronor samt anskaffningskostnaden med 5 miljoner kronor.
Den 3 mars 2014 pressmeddelades att Sagax emitterat ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 60 miljoner euro inom ett rambelopp om 150 miljoner euro. Obligationslånet löper till 2019 med en rörlig ränta om Euribor 6 månader + 3,20 procentenheter. Obligationslånet diversifierar bolagets finansieringskällor och reducerar valutaexponeringen. Obligationslånet har riktats till institutionella investerare och noterats på NASDAX OMX Stockholm.
Den 18 mars 2014 pressmeddelades att Sagax kommer att uppföra en bilanläggning för Bavaria Stockholm omfattande 7 200 kvadratme-
ter på Sagax fastighet Bulten 1 i Danderyd. Hela fastigheten kommer att hyras med ett femtonårigt hyresavtal. Hyresgästen ingår i Bavaria Nordic, en av Nordens största återförsäljare av BMW. Sagax investering beräknas uppgå till 120 miljoner kronor och inflyttning beräknas ske i mars 2015.
Den 28 mars 2014 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB har avtalat om att förvärva fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Förvärvet avser 12 fastigheter med sammanlagt 300 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 900 000 kvadratmeter mark. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda cirka 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Sagax har därutöver avtalat om att förvärva fastigheter för 290 miljoner kronor från bolag inom Volvokoncernen. Förvärvet avser 5 fastigheter i Finland och 2 fastigheter i Danmark. Fastigheterna utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Fastigheterna omfattar sammanlagt 26 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 156 000
kvadratmeter mark. För Sagax andel av transaktionerna uppgår den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen till cirka 9 år och hyresvärdet till cirka 140 miljoner kronor. Transaktionerna är villkorade av godkännande från Konkurrensverket i Sverige. Tillträden beräknas kunna ske under andra kvartalet 2014. Sagax kommer att emittera 3 miljoner preferensaktier som en del av transaktionen.
Den 10 april 2014 pressmeddelades att Konkurrensverket lämnat godkännande till Sagax och Söderport Fastigheters förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen.
Den 11 april 2014 pressmeddelades att prospekt avseende tidigare pressmeddelat obligationslån om 60 miljoner euro godkänts av Finansinspektion. Första dag för handel med obligationerna på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB beräknades till den 14 april 2014.
Den 15 april 2014 pressmeddelades att Sagax och Söderport Fastigheter tillträtt de ovannämnda fastigheter som förvärvas från bolag inom Volvokoncernen och att 3 000 000 preferensaktier emitterats i enlighet med tidigare pressmeddelande.
Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond och vinstmedel.
| Fritt eget kapital Årets resultat |
1 131 479 336,86 kr 76 520 436,44 kr |
|---|---|
| Summa | 1 207 999 773,30 kr |
| Till stamaktieägarna utdelas 0,55 kronor per stamaktie av serie A och serie B | 87 051 223,60 kr |
| Till preferensaktieägarna utdelas 2,00 kronor per aktie | 106 000 000,00 kr |
| Balanseras i ny räkning | 1 014 948 549,70 kr |
| Summa | 1 207 999 773,30 kr |
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § skall styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § att styrelsen skall avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,55 kronor per stamaktie av serie A och serie B för räkenskapsåret 2013. Som avstämningsdag för utdelningen på stamaktier föreslås den 12 maj 2014.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2013 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen måndagen den 30 juni 2014, tisdagen den 30 september 2014, tisdagen den 30 december 2014 och tisdagen den 31 mars 2015. Styrelsens förslag om vinstutdelning till preferensaktieägarna är i enlighet med bolagsordningen, vilken stipulerar villkoren för preferensaktierna.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 vid årsstämman skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande preferensaktier om maximalt 66 605 270 kronor att kunna delas ut.
Den föreslagna vinstutdelningen 2014 motsvarar 37 % av koncernens förvaltningsresultat för 2013 och 45 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2013. Om det bemyndigande att emittera preferensaktier som föreslås årsstämman 2014 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna vinstutdelningen istället att högst motsvara 50 % av koncernens förvaltningsresultat för 2013 och högst 61 % av koncernens kassaflöde från den
löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2013. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna samt det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen samt efter eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Föreslagen utdelning utgör 11 % av moderbolagets egna kapital och 5 % av koncernens egna kapital den 31 december 2013. Om det bemyndigande att emittera preferensaktier som föreslås årsstämman 2014 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst 15 % av moderbolagets egna kapital och högst 7 % av koncernens egna kapital den 31 december 2013. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Vinstutdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna vinstutdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 april 2014
GÖRAN E LARSSON Styrelsens ordförande
FILIP ENGELBERT STAFFAN SALÉN Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN JOHAN CEDERLUND
JOHAN THORELL DAVID MINDUS Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 april 2014
JONAS SVENSSON MAGNUS FREDMER Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Till årsstämman i AB Sagax (publ), org.nr 556520-0028
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2013 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64-69. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-119.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64-69. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Sagax (publ) för år 2013. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64-69 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 16 april 2014 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Bolagets firma är AB Sagax. Bolaget är publikt (publ).
Styrelsen ska ha sitt säte i Stockholm Stad.
Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet.
Aktiekapitalet ska utgöra lägst 320 miljoner kronor och högst 1 280 miljoner kronor.
Antalet aktier ska vara lägst 160 miljoner och högst 640 miljoner. Aktier av tre slag får ges ut, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Preferensaktier och stamaktier av serie A och serie B får emitteras till ett belopp motsvarande sammanlagt högst 100 % av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst.
Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om två (2) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital och försiktighetsregeln i 17 kap 3 § aktiebolagslagen och som ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp (enligt definition nedan) (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp enligt nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 0,50 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger två (2) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 0,50 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.
Upplöses bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av trettio (30) kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på det sättet att gammal aktie ska ge företrädesrätt till ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga ägare av aktier samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Vid sådan emission av teckningsoptioner eller konvertibler som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att bytas ut mot.
Vad som ovan sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om emission av aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske endast genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Vad nu sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.
Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier, som ska inlösas, bestämmes på stämman genom lottdragning. Om beslutet biträdes av samtliga preferensaktieägare, kan dock stämman besluta, vilka preferensaktier som ska inlösas.
Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det han underrättats om inlösningsbeslutet eller, där rättens tillstånd till minskningen erfordras, från det han underrättats om att rättens lagakraftvunna beslut om tillstånd registrerats, ta lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 35 kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag, då lösenbeloppet förfallit till betalning, upphör all ränteberäkning därpå.
Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Bolaget ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret.
Styrelsen ska bestå av lägst tre (3) och högst åtta (8) ledamöter utan suppleanter.
Bolaget ska ha en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleant(er) eller ett registrerat revisionsbolag.
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. För att få deltaga i bolagsstämma ska aktieägare anmäla sig hos styrelsen senast kl. 16.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och ej infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
Beslut i nedan angivna frågor är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet.
Kalenderåret ska vara bolagets räkenskapsår.
Årsstämma ska hållas tidigast dagen efter sista vardagen i mars månad och senast den 15 juni. På årsstämma ska följande ärenden förekomma till behandling:
Skulle mellan bolaget och styrelsen eller ledamot därav eller aktieägare uppkomma tvist, ska den avgöras av skiljemän i enlighet med gällande lag om skiljeförfarande.
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
Antagen vid bolagets extra bolagsstämma den 19 mars 2013.
_____________________________________
Aktieägarna i AB Sagax (publ) ("Bolaget") kallas härmed till årsstämma onsdagen den 7 maj 2014 kl. 17.00, i Summits lokaler, Grev Turegatan 30, Stockholm.
Aktieägare som vill delta på årsstämman skall:
Vid anmälan skall uppges namn och person- eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Aktieägare som företräds genom ombud skall utfärda fullmakt för ombudet. Den som företräder en juridisk person skall förete registreringsbevis (eller motsvarande behörighetshandling) utvisande att de personer som har undertecknat fullmakten är behöriga firmatecknare för aktieägaren. För att underlätta inpasseringen vid bolagsstämman bör fullmakt i original (med eventuella behörighetshandlingar) sändas till Bolaget, tillsammans med anmälan om deltagande. Fullmakten får inte vara utfärdad tidigare än fem år innan stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Bolagets webbplats, www.sagax.se, samt sänds utan kostnad till aktieägare som begär det och uppger sin postadress eller e-post. För att beställa fullmaktsformulär gäller samma adress och e-post som ovan.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt inregistrera aktierna hos Euroclear i eget namn för att äga rätt att delta på årsstämman. Sådan registrering, som normalt tar några dagar, skall vara verkställd (registrerad hos Euroclear) onsdagen den 30 april 2014 och bör därför begäras hos förvaltaren i god tid före detta datum.
Bolaget har per dagen för kallelsens utfärdande totalt 209 274 952 aktier, varav 50 000 000 utgörs av preferensaktier (var och en medförande 1/10 röst), 13 416 822 utgörs av stamaktier av serie A (var och en medförande 1 röst) och 145 858 130 utgörs av stamaktier av serie B (var och en medförande 1/10 röst) motsvarande totalt 33 002 635 röster. Bolaget innehar 1 000 000 egna aktier av serie B, motsvarande 100 000 röster.
Styrelsens förslag till dagordning på årsstämman:
a) om fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen
b) om dispositioner beträffande Bolagets resultat enligt den fastställda balansräkningen
Valberedningen föreslår att till ordförande vid årsstämman välja Göran E Larsson.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,55 kronor per stamaktie av serie A och serie B samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2013 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslår styrelsen den 12 maj 2014. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen måndagen den 30 juni 2014, tisdagen den 30 september 2014, tisdagen den 30 december 2014 och tisdagen den 31 mars 2015. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 nedan skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.
Valberedningen föreslår att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma.
Valberedningen föreslår att arvoden skall utgå med 300 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. Valberedningens förslag till styrelsesammansättning innebär att det totala arvodet blir 1 125 000
K
kronor. Styrelseledamot skall äga rätt att fakturera styrelsearvodet genom eget bolag under förutsättning att det är kostnadsneutralt för Bolaget. Arvodet till revisorerna föreslås utgå enligt godkänd räkning.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar om omval av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Göran E Larsson, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Valberedningen föreslår vidare omval av Göran E Larsson som styrelsens ordförande. Om uppdraget som styrelseordförande skulle upphöra i förtid, skall styrelsen inom sig välja ny ordförande.
Närmare uppgifter om de föreslagna styrelseledamöterna finns tillgängliga på Bolagets webbplats www.sagax.se.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar att för den kommande ettårsperioden välja Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag, som har för avsikt att utse Magnus Fredmer som huvudansvarig revisor.
Valberedningen föreslår att årsstämman utser en valberedning enligt följande principer.
Årsstämman uppdrar åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna (härmed avses såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare), enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2014, som vardera utser en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. För det fall någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna ej önskar utse sådan representant skall den fjärde största aktieägaren eller ägargruppen tillfrågas och så vidare intill dess att valberedningen består av fyra ledamöter.
Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i Bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om Bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare.
Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages senast sex månader före årsstämman 2015. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbete är slutfört och om valberedningen anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, skall valberedningen utse ny ledamot enligt principerna ovan, men med utgångspunkt i Euroclears utskrift av aktieboken snarast möjligt efter det att ledamoten lämnat sin post. Ändring i valberedningens sammansättning skall omedelbart offentliggöras. Inget arvode skall utgå till ledamöterna för deras arbete i valberedningen.
Valberedningen skall lägga fram förslag i följande frågor för beslut till årsstämman 2015:
c) förslag till styrelseordförande
d) förslag till revisorer
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare enligt i huvudsak följande.
Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare skall detta redovisas vid nästkommande årsstämma.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om införandet av Incitamentsprogram 2014/2017 genom att Bolaget genomför en emission av teckningsoptioner samt överlåtelse av teckningsoptioner till personer som är eller blir anställda i Bolaget eller dess dotterbolag, med undantag för den verkställande direktören i Bolaget, ("Anställda") på nedanstående villkor ("Incitamentsprogram 2014/2017").
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en emission av högst 1 000 000 teckningsoptioner av serie 2014/2017. Rätt till teckning skall, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Satrap Kapitalförvaltning AB, org.nr. 556748-3309, ("Dotterbolaget"). Teckningsoptionerna skall ges ut vederlagsfritt. Varje teckningsoption skall ge innehavaren rätt att teckna en (1) ny stamaktie av serie B i Bolaget. Teckningsoptionerna skall tecknas under perioden från och med den 7 maj 2014 till och med den 14 maj 2014 på separat teckningslista. Styrelsen bemyndigas att förlänga teckningstiden.
Teckningskursen för aktie vid utnyttjandet av teckningsoption skall utgöras av stamaktiens av serie B genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna med upp- eller nedräkning
beroende på alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden från den 16 maj 2014 till och med den 31 maj 2017. Stamaktiens av serie B genomsnittskurs vid emissionstidpunkten skall anses motsvara den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 12 maj 2014 till och med den 16 maj 2014 enligt NASDAQ OMX Stockholm. Teckningskursen får inte vara lägre än det aktuella kvotvärdet på stamaktien av serie B.
Teckningsoptionerna kan utnyttjas genom anmälan om teckning av nya aktier under tiden den 1 juni 2017 till och med den 9 juni 2017. Aktier som tecknas med utnyttjande av teckningsoptionerna medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att teckning verkställts.
Det maximala antalet tillkommande stamaktier av serie B beräknas uppgå till högst 1 000 000 stycken motsvarande cirka 0,69 procent av det totala antalet stamaktier av serie B i Bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 1 750 000 kronor.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar om att godkänna att Dotterbolaget får överlåta högst 1 000 000 teckningsoptioner i Bolaget av serie 2014/2017 till Anställda, eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att säkerställa åtagandena i anledning av Incitamentsprogram 2014/2017. Varje Anställd skall erbjudas att förvärva teckningsoptioner till ett belopp motsvarande högst en tolftedel (1/12) av medarbetarens årslön före inkomstskatt i Incitamentsprogram 2014/2017.
Teckningsoptionerna skall erbjudas Anställda till en kurs motsvarande ett beräknat marknadsvärde för teckningsoptionerna med tillämpning av Black & Scholes-optionsvärderingsmodell. Beräkningen utförs baserat på en teckningskurs på stamaktien av serie B motsvarande den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 12 maj 2014 till och med den 16 maj 2014 enligt NASDAQ OMX Stockholm.
Med hänsyn till att teckningsoptionerna skall överlåtas till Anställda till ett beräknat marknadspris bedöms inte Incitamentsprogram 2014/2017 i sig medföra några kostnader utöver vissa mindre kostnader för upprättande och administration. Avsikten är dock att den personal som väljer att delta i Incitamentsprogram 2014/2017 skall erhålla en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 procent, motsvarar 50 procent av optionspremien. Kostnaden för denna premiesubvention vid fullt deltagande i Incitamentsprogram 2014/2017, exklusive sociala avgifter, beräknas uppgå till maximalt cirka 2 000 000 kronor. Teckningsoptionerna kommer heller inte att få några redovisningsmässiga konsekvenser annat än den nyss nämnda premiesubventionen. Utspädningseffekten av teckningsoptionerna kan dock komma att påverka nyckeltal per aktie i enlighet med redovisningsstandarden IAS 33.
Vid ett antaget pris per teckningsoption om 2,30 kronor kommer befintliga Anställda att erbjudas att förvärva totalt 862 000 teckningsoptioner. Bolaget erhåller då en sammanlagd teckningsoptionspremie
om 1 982 600 kronor (utan avräkning för premiesubvention). Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna och vid en antagen teckningskurs om 40,00 kronor kommer Bolaget därutöver att tillföras en emissionslikvid om ca 34,5 miljoner kronor. Om, under dessa omständigheter, ytterligare teckningsoptioner skulle förvärvas av Anställda som tillkommer under året kan Bolaget erhålla en ytterligare teckningsoptionspremie om högst 317 400 kronor. Vid fullt utnyttjande av dessa teckningsoptioner kan Bolaget därutöver tillföras en ytterligare emissionslikvid om ca 5,5 miljoner kronor.
Teckningsoptionerna skall överlåtas till de Anställda senast före årsstämman 2015, varefter icke överlåtna teckningsoptioner skall makuleras.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler i Bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i Bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2014. Emissionerna skall ske till marknadsmässig teckningskurs, med förbehåll för marknadsmässig emissionsrabatt i förekommande fall, och betalning skall, förutom kontant betalning, kunna ske med apportegendom eller genom kvittning, eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet och skälen till eventuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att emissioner skall kunna ske för finansiering av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/ eller konvertibler att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm och får endast ske till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvserbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs och högst 150 procent av gällande börskurs. Förvärv av egna teckningsoptioner och/ eller konvertibler skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar högst marknadsvärdet.
Vidare föreslås att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av
fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Bemyndigandet syftar till att framförallt ge Bolaget flexibilitet vid finansieringen av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag, men även till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med Bolagets kapitalstruktur.
För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkterna 14 och 15 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna. För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkt 13 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst nio tiondelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna.
Styrelsen och verkställande direktören skall, om någon aktieägare begär det och styrelsen anser att det kan ske utan väsentlig skada för Bolaget,
lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av ett ärende på dagordningen, förhållanden som kan inverka på bedömningen av Bolagets eller dotterföretags ekonomiska situation och Bolagets förhållande till annat koncernföretag. Den som vill skicka in frågor i förväg kan göra det till AB Sagax, attention: Coco Thorin, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm eller via e-post till: [email protected].
Årsredovisning och revisionsberättelse, styrelsens fullständiga förslag till beslut enligt ovan tillsammans med handlingar enligt 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § aktiebolagslagen, samt styrelsens utvärdering av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och revisorns yttrande avseende tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, finns tillgängliga på Bolagets kontor, adress enligt ovan, samt på Bolagets webbplats www.sagax.se senast från och med onsdagen den 16 april 2014. Kopior av nämnda handlingar skickas även dels till de aktieägare som begär det och därvid uppger sin postadress. Därutöver finns valberedningens motiverade yttrande beträffande föreslagen styrelse, samt fullmaktsformulär att tillgå på Bolagets webbplats.
Stockholm i april 2014 AB Sagax (publ) Styrelsen
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EUländerna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie mulriplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
D
| 2013-01-10 | Sagax förvärvar lagerfastigheter för 570 Mkr |
|---|---|
| 2013-02-13 | Bokslutskommuniké 2012 |
| 2013-02-14 | Sagax intresseföretag Söderport renodlar |
| 2013-02-15 | Kallelse till extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2013-02-15 | Styrelsen föreslår fondemission av stamaktier av serie B |
| 2013-03-19 | Kommuniké från extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2013-03-26 | Sagax offentliggör informationsbroschyr |
| 2013-04-03 | Sagax offentliggör prospekt |
| 2013-04-08 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2013-04-09 | Sagax investerar 19 Meur i Finland |
| 2013-04-10 | Sagax intresseföretag Söderport fortsätter renodla |
| 2013-04-16 | Sagax årsredovisning finns nu på hemsidan www.sagax.se |
| 2013-04-30 | Nytt antal utestående stamaktier i Sagax |
| 2013-05-07 | Årsstämma i AB Sagax |
| 2013-05-07 | Sagax avyttrar sin andel i Segeltorp Holding AB |
| 2013-05-07 | Delårsrapport för perioden januari-mars 2013 |
| 2013-05-20 | Sagax förvärvar fastighet för 230 miljoner kronor |
| 2013-06-17 | Sagax investerar i Hemsö fastighets AB och emitterar stamaktier till tredje AP-fonden |
| 2013-06-17 | Sagax emitterar femårigt obligationslån |
| 2013-06-28 | Nytt antal aktier i Sagax |
| 2013-07-22 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer på Nasdaq OMX Stockholm |
| 2013-08-21 | Delårsrapport för perioden januari-juni 2013 |
| 2013-08-27 | Sagax förvärvar fem fastigheter i Helsingfors |
| 2013-10-11 | Sagax intresseföretag Söderport fortsätter renodla |
| 2013-10-24 | Delårsrapport för perioden januari-september 2013 |
| 2013-10-25 | Sagax emitterar under obligationslån 2013/2018 |
| 2013-10-25 | Sagax valberedning har utsetts |
| 2013-12-12 | Sagax uppdaterar finansiella mål |
| 2013-12-16 | Sagax inleder återköpsprogram av egna aktier |
| 2013-12-19 | Sagax förvärvar för 119 Mkr |
| 2014-01-15 | Sagax intresseföretag Söderport avyttrar för 126 Mkr |
| 2014-01-17 | Sagax förvärvar två fastigheter i Helsingfors för 600 Mkr |
| 2014-02-13 | Sagax köper och säljer |
| 2014-02-13 | Bokslutskommuniké 2013 |
| 2014-03-03 | Sagax emitterar femårigt obligationslån i euro |
| 2014-03-03 | Sagax avyttrar fastighet utanför Tammerfors |
| 2014-03-18 | Sagax utvecklar fastighet i Danderyd |
| 2014-03-28 | Sagax avtalar om förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen |
| 2014-04-08 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2014-04-10 | Sagax fullföljer förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen |
| 2014-04-11 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer i euro på NASDAQ OMX Stockholm |
| 2014-04-15 | Förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen och preferensaktieemission slutförd |
| Delårsrapport januari-mars 2014 | 7 maj 2014 |
|---|---|
| Årsstämma 2014 | 7 maj 2014 |
| Delårsrapport januari-juni 2014 | 21 augusti 2014 |
| Delårsrapport januari-september 2014 | 24 oktober 2014 |
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2015 |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 juni 2014 |
|---|---|
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2014 |
| September 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 september 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2014 |
| December 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2015 |
| Mars 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 april 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
NORDIC ECOLABEL 341 001 Tryck: Åtta45, Sverige, 2014
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.