Quarterly Report • May 7, 2014
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport januari - mars 2014
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 41 (171) miljoner kronor, motsvarande 0,10 (0,99) kronor per stamaktie.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 111 (98) miljoner kronor motsvarande 0,54 (0,50) kronor per stamaktie efter utspädning.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar, uppgå till 670 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 600 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2013.
| 2014 | 2013 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nyckeltal i urval | jan-mar | jan-mar | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 0,72 | 0,59 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Förändring föregående år | 22 % | 2 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 0,10 | 0,99 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Utdelning per stamaktie, kr (2013 föreslagen) | – | – | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2013 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheters marknadsvärde, Mkr | 11 522 | 9 787 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 |
| Direktavkastning | 7,5 % | 7,8 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % |
| Hyresduration, år | 8,3 | 8,4 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
Omslag: Rankan 1 i Sollentuna omfattar 7 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till hälsolivsmedelsproducenten Risenta samt fraktföretaget Alfta Frakt. Fastigheten har ett strategiskt läge utmed E4:an.
Sagax förvaltningsresultat för årets första kvartal uppgick till 140 miljoner kronor vilket är 24 % högre än samma period föregående år. Sagax operativa kassaflöde uppgick till 111 miljoner kronor (+13 %). Avvikelsen mellan det redovisade förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet, 29 miljoner kronor, motsvarar i stort sett förvaltningsresultatet från våra intresseföretag (24 Mkr). Kassaflödet från intresseföretagen kommer Sagax tillgodo genom eventuell utdelning och redovisas inte löpande som operativt kassaflöde. Både förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet ligger på de högsta nivåerna Sagax hittills presterat.
I likhet med hur vi upplevt de senaste kvartalen ser vi fortsatt god efterfrågan på lokaler. Söderport, vilket Sagax förvaltar och äger till 50 %, har sett sin uthyrningsgrad fortsätta utvecklas positivt. Den ekonomiska vakansen uppgick till 12 % vid periodens slut varav fyra procentenheter utgjordes av tidsbegränsade inflyttningsrabatter. Mot bakgrund av att vakansen tangerade rekordhöga 25 % vid investeringstillfället (2010) tycker jag att det är ett gott utfall. Även om det finns utmaningar kvar förväntar jag mig ett stabilt och lönsamt Söderport fortsättningsvis.
Sagax ekonomiska uthyrningsgrad uppgår till 93 % vilket är i linje med Sagax genomsnitt de senaste fem åren (93 %). Marknadssegmentet Stockholm har en uthyrningsgrad om 90 %. Mot bakgrund av att vi sedan en tid har två bra lokaler outhyrda, en i Jordbro och en i Upplands Väsby, som tillsammans utgör 3 procentenheter av segmentets vakans är jag inte nöjd med nuvarande uthyrningsgrad i Stockholm. Vi kommer att fokusera än mer på detta arbete med förhoppningen att det skall ge resultat under året.
Sedan 2004 lämnar Sagax varje kvartal prognoser för förvaltningsresultatet för verksamhetsåret. Detta sker i syfte att underlätta för aktieägarna att utvärdera sin investering och bolagets prestation. Prognosen bygger på ledningens och styrelsens bästa bedömning av verksamhetens intjäning men beaktatar inte eventuella förvärv (som regelmässigt bidrar till intjäningen) eller försäljningar (som normalt inverkar negativt på intjäningen till dess att frigjort kapital återinvesterats). Några prognosverktyg för internt bruk inkluderandes köp eller försäljningar förekommer inte.
Motivet till att exkludera effekter av förändringar i fastighetsinnehavet ur prognosen är att bolaget inte skall uppleva något "krav" att investera. Det är min uppfattning att bolaget gynnas av att ha en så flexibel och opportunistisk inställning till investeringar som möjligt. Eftersom Sagax de facto har investerat i genomsnitt cirka 1 miljard kronor per år under det senaste decenniet verkar det inte heller finnas något motsatsförhållande mellan en aktiv investeringsverksamhet och avsaknad av utfästelser om en sådan.
Prognosen för 2014 som presenterades i bokslutskommunikén löd på ett förvaltningsresultat om 600 miljoner kronor motsvarande 3,15 kronor per stamaktie. Som framgår av denna rapport gör bolaget nu bedömningen att förvaltningsresultatet 2014 istället kommer att uppgå till 670 miljoner kronor motsvarande cirka 3,60 kronor per stamaktie på samma förutsättningar. Läs gärna mer om förutsättningarna för prognosen på sidan 8.
Sagax har generellt sett haft ett bra första kvartal och joint venture-företaget Hemsö (Sagax ägarandel: 15 %) utvecklas också positivt. Det huvudsakliga skälet för prognosjusteringen är dock det förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen som tillkännagavs den 28 mars. Nämnda investering sker huvudsakligen via joint venture-företaget Söderport (Sagax ägarandel: 50 %) och motsvarar en investering om 1,2 miljarder kronor för Sagax del. Detta är således en av Sagax större enskilda investeringar.
I enlighet med vad Sagax redogjort för vid ett antal tillfällen gör vi bedömningen att bolaget kommer att gynnas av att kunna investera i fler marknader än vad nuläget medger. Vårt investeringssegment är särskilt intressant i marknader som uppvisar en kombination av begränsad tillgång på mark, befolkningstillväxt och hög BRP per capita. Nämnda kombination leder till låg utbudsförändring och stabil lokalefterfrågan. Parisregionen uppvisar dessa egenskaper. Sagax har beslutat att gå vidare med en satsning i Paris och har nyligen rekryterat en VD för Parisverksamheten. Han kommer att tillträda sin tjänst 1 juli. Det finns inget skäl att förvänta sig några större transaktioner inledningsvis. Verksamheten kommer att byggas upp stegvis precis som Sagax gjort i Finland (där vi i år driver verksamhet för tionde året).
Stockholm 7 maj 2014
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2005.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax löpande förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Den avvikelse som finns förklaras huvudsakligen av att kassaflöden från intresseföretag tillkommer Sagax som utdelning vilket ej redovisas som löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,3 (4,7) år vid kvartalsskiftet. Den långa räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,4 (4,0) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet
utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 mars till 8,3 (8,4) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors då dessa marknadsområden har den kortaste hyresdurationen. Stockholm och Helsingfors är dock Sagax viktigaste marknader och bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2013.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2014. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 24 % till 140 (113) miljoner kronor varav 24 (10) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 22 % till 0,72 (0,59) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 40 (6) miljoner kronor, varav –7 (9) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –72 (79) miljoner kronor, varav –72 (83) miljoner kronor avsåg
HYRESINTÄKTER
orealiserade värdeförändringar på räntederivat och noll (–4) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –50 (24) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har främst skett till följd av att långa marknadsräntor fallit under perioden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 41 (171) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 18 % till 257 (218) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av finska hyresintäkter.
Övriga intäkter om 1 (5) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 %, att jämföra med 92 % vid årsskiftet 2013/2014. Under perioden har vakansvärdet ökat med 14 (11) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 17 (5) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 24 (26) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 59 % (62 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Utgående vakansvärde uppgick till 81 (76) miljoner kronor, en nettoförändring med 1 miljon kronor under perioden. Justerat för vakansvärde om 4 miljoner kronor avseende förvärvade fastigheter i Finland har vakansvärdet minskat med 3 miljoner kronor under perioden.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 20 (36) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (–) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 19 (36) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 7 miljoner kronor under 2014, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 11 (16) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 90 miljoner kronor, en nettoförändring med 6 miljoner kronor under perioden varav 4 miljoner kronor förklaras av vakansvärde från förvärv av fastigheter i Finland.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-mar |
2013 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 80 | 66 |
| Avflyttningar | 14 | 34 |
| Inflyttningar | –17 | –26 |
| Förändring av lämnade rabatter | 0 | 1 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 4 | 5 |
| Utgående vakansvärde | 81 | 80 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 19 | 20 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –11 | –17 |
| Justerat utgående vakansvärde | 90 | 84 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2014 | 13 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 7 |
| 2017 | 0 |
| 2018 | 0 |
| >2018 | 1 |
| Totalt | 24 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2014 | 10 | 7 |
| 2015 | 2 | 9 |
| 2016 | – | – |
| 2017 | – | – |
| 2018 | 2 | 3 |
| Totalt | 14 | 19 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr 1) |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 473 | 48 | 10 % | 508 000 | 50 000 | 10 % |
| Övriga Sverige | 213 | 14 | 6 % | 374 000 | 23 000 | 6 % |
| Helsingfors | 241 | 12 | 5 % | 264 000 | 14 000 | 5 % |
| Övriga Finland | 113 | – | – | 207 000 | – | – |
| Övrigt | 82 | 7 | 8 % | 68 000 | – | – |
| Totalt | 1 122 | 81 | 7 % | 1 421 000 | 87 000 | 6 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 29 (25) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 10 (8) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 5 (4) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 14 (9) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 7 (8) miljoner kronor och från intresseföretag till 3 (3) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 30 anställda varav 12 kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och nio medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Belåningsgrad
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 24 (10) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och
BELÅNINGS- OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Hemsö, se även avsnittet om Joint ventures på sidan 14. Resultat från joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till –33 (43) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 24 (10) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –50 (24) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter –7 (9) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 84 (73) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 mars 2014 till 4,3 % (4,4 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av refinansiering av fastighetsförvärv ökat till 7 738 (6 474) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Sagax finansiella intäkter uppgick till noll (0) miljoner kronor under perioden.
Den 31 mars 2014 omfattade fastighetsbeståndet 144 (134) fastigheter med ett marknadsvärde om 11 522 (9 787) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till –12 (16) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 55 (–17) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 3 (2) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 40 (–3) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 42 (–1) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 3 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –15 |
| Delsumma Sverige | –12 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | – |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 55 |
| Delsumma Utland | 55 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 42 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,1 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,1 % (9,3 %) respektive 9,9 % (9,7 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 31 mars 2014 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –72 (79) miljoner kronor varav –72 (83) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (–4) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna sjunkit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 388 (437) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett
ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –50 (24) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 3 (1) miljoner kronor för verksamheterna i Tyskland och Finland.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 13 (50) miljoner kronor.
Sagax andel av joint ventures skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för joint venture uppgick till noll (9) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2 (3) miljoner kronor respektive 351 (222) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar 2014 |
|---|---|
| Sverige | –180 |
| Finland | –155 |
| Tyskland | –16 |
| Danmark | 2 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –349 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 111 (98) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –15 (–15) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –646 (–481) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 676 (205) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 126 (–193) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 670 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 600 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2013.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 april 2014. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
| Belopp i miljoner kronor | 1 apr 2014 | 1 jan 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 114 | 1 051 |
| Vakans | –81 | –80 |
| Hyresintäkter | 1 033 | 971 |
| Fastighetskostnader | –149 | –138 |
| Driftnetto | 884 | 833 |
| Central administration | –47 | –42 |
| Resultatandel från joint ventures | 125 | 106 |
| Finansnetto | –345 | –323 |
| Förvaltningsresultat | 617 | 574 |
| Skatt | –136 | –126 |
| Resultat efter skatt | 481 | 448 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 381 | 348 |
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Sagax joint venture Söderport har under april 2014 tillträtt fyra fastigheter om sammanlagt 267 000 kvadratmeter uthyrningsbar area i Torslanda utanför Göteborg. Fastigheterna är belägna cirka 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn.
Den 31 mars 2014 omfattade fastighetsbeståndet 144 (134) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 421 000 (1 218 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,3 (8,4) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 44 % (50 %) av marknadsvärdet och 43 % (49 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 114 (925) respektive 1 033 (849) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 % (92 %).
Sagax har under perioden investerat 733 (555) miljoner kronor varav 683 (541) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 76 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 625 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande sammanlagt 96 % av investeringarna under perioden.
Sagax har under perioden förvärvat fem fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 100 900 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har efter kvartalsskiftet tillträtt ytterligare nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 40 000 kvadratmeter. Sammanlagt 50 (14) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 41 (3) miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, noll (10) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 9 (1) miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har under året första kvartal frånträtt två fastigheter för en total köpeskilling om 88 miljoner kronor, se sammanställning nedan. Försäljningarna medförde en realiserad värdeförändring om 5 miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 38 | 38 | 76 |
| Övriga Sverige | 24 | 8 | 32 |
| Helsingfors | 621 | 4 | 625 |
| Övriga Finland | – | – | – |
| Övrigt | – | – | – |
| Totalt | 683 | 50 | 733 |
| LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontrakterad årshyra | |||||||
| Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel | |||
| 2014 | 96 | 73 000 | 55 | 5 % | |||
| 2015 | 99 | 59 000 | 60 | 6 % | |||
| 2016 | 52 | 87 000 | 66 | 6 % | |||
| 2017 | 48 | 120 000 | 94 | 9 % | |||
| 2018 | 22 | 47 000 | 44 | 4 % | |||
| >2018 | 108 | 948 000 | 714 | 70 % | |||
| Totalt | 425 | 1 334 000 | 1 033 | 100 % |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Tuna Äng 3 | Botkyrka | Stockholm | 7 200 |
| Arendal 1:10 | Göteborg | Övriga Sverige | 4 500 |
| Tiilitie 9 | Vanda | Helsingfors | 5 100 |
| Martinkyläntie 9 | Vanda | Helsingfors | 55 800 |
| Koivuvaarankuja 2 | Vanda | Helsingfors | 28 300 |
| Totalt | 100 900 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Bälgen 4 | Varberg | Övriga Sverige | 2 400 |
| Tuottotie 4 | Birkala | Övriga Finland | 4 700 |
| Totalt | 7 100 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 59 | 508 000 | 49 900 | 5 046 | 9 900 | 473 | 43 % | 90 % | 425 | 42 % |
| Helsingfors | 32 | 264 000 | 13 700 | 2 264 | 8 600 | 241 | 22 % | 95 % | 228 | 22 % |
| Övriga Sverige | 35 | 374 000 | 23 600 | 2 328 | 6 200 | 213 | 19 % | 94 % | 199 | 19 % |
| Övriga Finland | 12 | 207 000 | – | 1 107 | 5 300 | 105 | 9 % | 100 % | 105 | 10 % |
| Övrigt | 6 | 68 000 | – | 777 | 11 400 | 82 | 7 % | 92 % | 76 | 7 % |
| Totalt | 144 | 1 421 000 | 87 200 | 11 522 | 8 100 | 1 114 | 100 % | 93 % | 1 033 | 100 % |
På Bulten 1 i Danderyd uppför Sagax en bilanläggning om 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area åt hyresgästen Bavaria Stockholm i enlighet med illustration ovan. Hyresgästen ingår i Bavaria Nordic, en av Nordens största återförsäljare av BMW. Sagax investering uppgår till 120 miljoner kronor och inflyttning beräknas ske i mars 2015. Anläggningen förstärker områdets ställning som ett av Stockholms starkaste för försäljning av bilar inom premiumsegmentet. Området, där Sagax äger fem andra fastigheter av samma typ, har ett strategiskt läge utmed E18 vid infarten till Djursholm.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 144 (134) fastigheter uppgick den 31 mars 2014 till 11 522 (9 787) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 5 (–87) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 42 (–1) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 33 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 11 489 (9 752) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 mars 2014 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt per 31 mars och 30 september varje år. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärv av fastigheter | 683 | 5 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 50 | |
| Försäljning av fastigheter | –83 | –2 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 5 | |
| Värdeförändring | 42 | |
| Fastighetsbestånd 31 mars 2014 | 11 522 | 144 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –33 | |
| Bokfört värde | 11 489 |
återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,0–12,7 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,0–14,5 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,5–12,5 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % (9,3 %) respektive 9,9 % (9,7 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,1 % (8,0 %) per 31 mars 2014, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % den 31 december 2013. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,5 % (7,8 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 24 (10) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –7 (9) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –50 (24) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 638 (278) miljoner kronor per 31 mars 2014.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer AB Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Söderport bidrog med 10 (9) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden.
96 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area var belägen i Stockholm den 31 mars. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 43 (59) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 12 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 15 % för perioden. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 14 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 32 % (20 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 procentenheter av vakansgraden.
Söderport har under perioden tillträtt fem fastigheter i Åkersberga med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 100 kvadratmeter och med 29 600 kvadratmeter friköpt markarea. Söderport har under perioden även frånträtt totalt elva bilprovningsfastigheter i Skåne samt Göteborg.
Söderport har härutöver avtalat om att förvärva och tillträda fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen under andra kvartalet 2014. Förvärvet avser 12 fastigheter med sammanlagt 300 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 900 000 kvadratmeter mark. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, cirka 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bidrog med 14 (–) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 361 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23 568 miljoner kronor den 31 mars 2014. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 39 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 11 % av fastigheternas marknadsvärde.
Under perioden förvärvade Hemsö 15 vård- och äldreomsorgsfastigheter i Finland, varav hälften i Helsingforsregionen och återstoden i andra större finska städer. Den uthyrningsbara arean uppgick till 40 000 kvadratmeter. Tre svenska fastigheter med en uthyrningsbara area om 2 800 kvadratmeter har sålts under perioden. Nettoinvesteringarna uppgick till 955 (–1 532) miljoner kronor under perioden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 31 mar |
2013 31 mar |
2014 31 mar |
2013 31 mar |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | – |
| Hyresintäkter, Mkr | 77 | 83 | 487 | ET |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 21 | 17 | 168 | ET |
| Periodens resultat, Mkr | –22 | 65 | –127 | ET |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 10 | 9 | 14 | ET |
| Antal fastigheter | 38 | 165 | 361 | ET |
| Hyresvärde, Mkr | 347 | 374 | 2 051 | ET |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 976 | 3 312 | 23 568 | ET |
| Uthyrningsbar area, kvm | 363 000 | 463 000 | 1 659 000 | ET |
| Hyresduration, år | 3,5 | 3,8 | 7,5 | ET |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 12 | 16 | 3 | ET |
| Räntebärande skulder, Mkr | 1 962 | 2 340 | 15 346 | ET |
| Kapitalbindning, år | 1,8 | 2,8 | 3,1 | ET |
| Räntebindning, år | 2,5 | 1,8 | 3,2 | ET |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –291 | –322 | –234 | ET |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2014 till 3 771 (2 942) miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 7 738 (6 474) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 2 621 (1 804) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 1 (–61) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 7 476 (6 283) miljoner kronor motsvarande 65 % (64 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 51 % (58 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 mars 2014. Återstående 14 % (6 %) består av börsnoterade obligationslån om 1 659 (600) miljoner kronor varav obligationslån om 60 miljoner euro emitterats under perioden.
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 51 (47) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas som 7 687 (6 427) miljoner kronor i balansräkningen.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,3 (4,7) år respektive 3,4 (4,0) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,3 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets
förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 72 (–83) miljoner kronor till följd av lägre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –388 (–437) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 388 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 86 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 352 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax har ingått avtal avseende en nominell ränteswap om 140 miljoner kronor med start under juni 2014 och med slutdatum 2021. Detta derivat med en räntenivå om 3,6 % har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 mars 2014 till 63 (15) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 781 (786) miljoner kronor varav 254 (186) miljoner kronor i form av bankinlåning och 527 (600) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2014 | 2 528 | 2,7 % | 33 % | 440 | 6 % |
| 2015 | 487 | 5,1 % | 6 % | 454 | 6 % |
| 2016 | 73 | 5,1 % | 1 % | 220 | 3 % |
| 2017 | 1 195 | 6,1 % | 15 % | 1 584 | 20 % |
| 2018 | 1 186 | 3,6 % | 15 % | 4 278 | 55 % |
| >2018 | 2 269 | 5,3 % | 29 % | 761 | 10 % |
| Summa/genomsnitt | 7 738 | 4,3 % | 100 % | 7 738 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 31 mar 2014 |
Marknadsvärde 31 dec 2013 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 272 | 88 % | –388 | –316 | –72 |
| Räntetak | 566 | 12 % | – | – | – |
| Summa | 4 838 | 100 % | –388 | –316 | –72 |
| 2014 2013 2013 Rullande tolv Belopp i miljoner kronor jan-mar jan-mar jan-dec månader Hyresintäkter 257 218 919 958 Övriga intäkter 1 5 9 5 Driftkostnader –24 –22 –62 –65 Underhållskostnader –5 –3 –14 –16 Tomträttsavgäld –3 –3 –13 –13 Fastighetsskatt –7 –5 –25 –27 Fastighetsadministration –5 –4 –17 –17 Driftnetto 214 186 796 825 Central administration –14 –9 –42 –47 Resultat från joint ventures –33 43 149 73 – varav förvaltningsresultat 24 10 79 94 – varav värdeförändring på fastigheter –7 9 2 –14 – varav värdeförändring på finansiella instrument –50 24 68 –6 Finansiella intäkter 0 0 1 1 Finansiella kostnader –84 –73 –313 –-324 Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures 82 146 592 527 – varav Förvaltningsresultat 140 113 521 548 Värdeförändringar: Fastigheter, realiserade 5 –2 –4 3 42 –1 136 180 Fastigheter, orealiserade Finansiella instrument, realiserade – –4 –4 – –72 83 201 46 Finansiella instrument, orealiserade – – 16 16 Andelar i joint ventures, realiserade Resultat före skatt 57 222 937 772 Uppskjuten skatt –13 –50 –155 –118 Aktuell skatt –3 –1 –5 –7 Periodens resultat 41 171 777 647 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 11 –23 55 89 Andel övrigt totalresultat för joint ventures 2 – – 2 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning i utlandsverksamhet –6 – – –6 Totalresultat för perioden 48 148 832 732 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per stamaktie, kr1) | 0,10 | 0,99 | 4,40 | 3,50 | |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) 0,10 0,99 4,40 3,49 |
|||||
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) 158,3 147,6 153,9 156,5 |
|||||
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) 158,6 147,6 154,0 156,7 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 31 mar |
2013 31 mar |
2013 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 11 489 | 9 752 | 10 790 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | – | – |
| Andelar i joint ventures | 638 | 278 | 669 |
| Uppskjuten skattefordran | 2 | 3 | 2 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 31 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 12 138 | 10 064 | 11 470 |
| Kassa och bank | 254 | 186 | 128 |
| Övriga omsättningstillgångar | 99 | 122 | 85 |
| Summa omsättningstillgångar | 353 | 308 | 213 |
| Summa tillgångar | 12 491 | 10 372 | 11 683 |
| Eget kapital | 3 771 | 2 942 | 3 723 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 7 184 | 6 254 | 6 822 |
| Uppskjuten skatteskuld | 351 | 222 | 336 |
| Finansiella instrument | 388 | 437 | 316 |
| Övriga långfristiga skulder | 4 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 7 927 | 6 917 | 7 478 |
| Kortfristiga räntebärande skulder Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning Övriga kortfristiga skulder |
503 – 290 |
220 – 293 |
163 – 319 |
| Summa kortfristiga skulder | 793 | 513 | 482 |
| Summa eget kapital och skulder | 12 491 | 10 372 | 11 683 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 57 | 222 | 772 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Resultat från ägande av intresseföretag Betald skatt |
72 –47 34 –3 |
–78 3 –43 –4 |
–47 –182 –89 –5 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
–1 111 |
–2 98 |
–10 439 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten |
2 –17 96 |
–5 –10 83 |
7 –21 425 |
| Förvärv av fastigheter | –683 | –541 | –1 264 |
| Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av aktier |
88 –50 – |
76 –14 – |
106 –177 –4 |
| Försäljning av andelar i intresseföretag Kapitaltillskott till intresseföretag Ökning av övriga anläggningstillgångar |
– – –1 |
– – –2 |
40 –285 –1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –646 | –481 | –1 585 |
| Emission av stamaktier Utbetald utdelning till aktieägare Återköp av egna aktier Upptagna lån Amorterade lån Lösen av finansiellt derivat Minskning av övriga långfristiga skulder |
– –25 – 807 –102 – –4 |
– –25 – 355 –120 –4 – |
285 –163 –24 2 049 –915 – –6 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 676 | 205 | 1 227 |
| Periodens kassaflöde | 126 | –192 | 67 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | –1 | 1 |
| Förändring av likvida medel | 126 | –193 | 68 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 128 | 379 | 186 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 254 | 186 | 254 |
| Övrigt | Intjänade vinstmedel inkl. |
Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | årets resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Totalresultat januari-mars 2013 | – | – | –23 | 171 | 148 |
| Eget kapital 31 mars 2013 | 317 | 1 194 | –76 | 1 506 | 2 942 |
| Nedsättning av aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission av B-aktier | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemission av B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | – 163 | –163 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat april-december 2013 | – | – | 79 | 606 | 684 |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Totalresultat januari-mars 2014 | – | – | 7 | 41 | 48 |
| Eget kapital 31 mars 20141) | 366 | 1 429 | 10 | 1 966 | 3 771 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Förvaltningsresultat | Orealiserade | Resultat före skatt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 jan-mar |
| 53 | |||||||||
| 51 | 51 | 31 | 37 | –14 | –6 | 3 | –1 | 20 | 30 |
| 54 | 23 | 27 | 12 | 59 | –10 | – | – | 86 | 2 |
| 27 | 22 | 17 | 16 | –4 | –8 | 2 | – | 15 | 8 |
| 20 | 19 | 10 | 12 | –1 | – | – | – | 9 | 12 |
| 257 | 218 | 121 | 109 | 42 | –1 | 5 | –2 | 167 | 105 |
| – | – | – | – | – | – | – | – | –72 | 83 |
| – | – | 24 | 10 | –6 | 9 | –1 | – | –33 | 43 |
| – | – | –5 | –6 | – | – | – | – | –5 | –8 |
| 257 | 218 | 140 | 113 | 36 | 8 | 4 | –2 | 57 | 222 |
| jan-mar 105 |
Hyresintäkter1) jan-mar 102 |
jan-mar 36 |
jan-mar 32 |
jan-mar 1 |
jan-mar 22 |
jan-mar – |
Värdeförändringar fastigheter Realiserade jan-mar – |
jan-mar 37 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2014 31 mar |
2013 31 mar |
2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
| Stockholm | 5 046 | 4 878 | 38 | 12 | 38 | 438 | – | –30 |
| Övriga Sverige | 2 328 | 2 312 | 8 | 1 | 24 | 102 | –28 | –46 |
| Helsingfors | 2 264 | 898 | 4 | 1 | 621 | – | – | – |
| Övriga Finland | 1 107 | 968 | – | 0 | – | – | –55 | – |
| Övrigt | 777 | 731 | – | – | – | – | – | – |
| Summa segmentsnivå | 11 522 | 9 787 | 50 | 14 | 683 | 541 | – 83 | – 76 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 11 522 | 9 787 | 50 | 14 | 683 | 541 | – 83 | – 76 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,5 7,8 7,7 7,8 7,7 8,1 8,1 Överskottsgrad, % 83 85 87 86 86 89 88 Areamässig uthyrningsgrad, % 94 94 93 95 97 97 97 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 93 93 94 95 Hyresduration, år 8,3 8,4 8,0 8,4 7,9 8,6 9,1 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 1 421 1 218 1 336 1 159 1 144 1 024 917 Antal fastigheter 144 134 141 134 136 129 113 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 4 24 24 15 6 27 3 Genomsnittlig ränta, % 4,3 4,4 4,4 4,6 4,5 4,3 4,3 Räntebindning inkl. derivat, år 3,3 4,7 3,7 5,2 4,3 4,3 4,4 Kapitalbindning, år 3,4 4,0 3,5 4,3 2,9 3,4 4,2 Soliditet, % 30 28 32 28 23 26 20 Belåningsgrad, % 62 62 60 62 68 67 73 Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % 65 64 64 63 69 70 75 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,4 2,2 2,2 2,3 2,0 Data per stamaktie1) 32,002) 24,202) Börskurs vid periodens utgång, kr 22,00 17,14 15,00 15,45 8,00 EPRA NAV, kr 20,08 15,13 19,05 14,86 12,76 10,76 8,06 Eget kapital, kr 13,56 8,92 13,41 8,09 6,99 7,14 5,44 Eget kapital efter utspädning, kr 13,52 8,92 13,40 8,09 6,99 6,92 5,10 Resultat, kr 0,10 0,99 4,40 1,84 0,32 3,12 –0,06 Resultat efter utspädning, kr 0,10 0,99 4,40 1,84 0,32 2,90 –0,06 Förvaltningsresultat, kr 0,73 0,60 2,74 2,15 2,07 1,87 1,52 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 0,72 0,59 2,73 2,15 2,06 1,80 1,46 Kassaflöde, kr 0,55 0,50 2,12 1,79 1,88 1,74 1,47 Kassaflöde efter utspädning, kr 0,54 0,50 2,12 1,79 1,87 1,62 1,39 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 158,3 147,6 158,3 147,6 147,6 141,9 133,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, 158,7 147,7 158,4 147,6 147,6 146,3 141,9 miljoner Genomsnittligt antal aktier, miljoner 158,3 147,6 153,9 147,6 146,8 134,2 133,1 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, 158,6 147,7 154,0 147,6 147,4 144,1 140,8 miljoner Data per preferensaktie |
2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 33,40 | 29,00 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 | |
| Eget kapital, kr 32,50 32,50 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 |
||||||||
| Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 |
||||||||
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 50,0 50,0 50,0 50,0 37,3 37,3 20,6 |
||||||||
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner 50,0 50,0 50,0 37,8 37,3 32,9 18,7 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-mar |
2013 jan-mar |
2013 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 10 | 11 | 41 |
| Administrationskostnader | –15 | –12 | –50 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –5 | –1 | –9 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –2 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | – | – | 17 |
| Finansiella intäkter | 54 | 14 | 174 |
| Finansiella kostnader | –35 | –17 | –89 |
| Resultat före skatt | 14 | –4 | 91 |
| Skatt | –4 | 1 | –14 |
| Periodens resultat | 10 | 3 | 77 |
| 2014 | 2013 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 12 | – |
| Fordringar på koncernföretag | 1 084 | 914 | 1 114 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 17 | – |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 872 | 592 | 871 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 958 | 1 537 | 1 987 |
| Kassa och bank | 32 | 4 | 10 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 735 | 645 | 946 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 1 | – |
| Övriga omsättningstillgångar | 20 | 15 | 18 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 787 | 665 | 974 |
| Summa tillgångar | 3 745 | 2 202 | 2 961 |
| Eget kapital | 1 685 | 1 518 | 1 695 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 1 906 | 600 | 1 100 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | – | 2 |
| Summa långfristiga skulder | 1 908 | 600 | 1 102 |
| Skulder till koncernföretag | 64 | 29 | 50 |
| Övriga kortfristiga skulder | 88 | 55 | 114 |
| Summa kortfristiga skulder | 152 | 84 | 164 |
| Summa eget kapital och skulder | 3 745 | 2 202 | 2 961 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 379 (6 773) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 6 797 (4 697) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 50 000 000
preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2014 | 31 mar 2013 | jan-mar 2014 | jan-mar 2013 | jan-mar 2014 | jan-mar 2013 | jan-mar 2014 | jan-mar 2013 | ||
| A–aktier | 34,30 | 22,00 | 8 | 18 | 27 | 10 | 0,1 | 1,1 | |
| B–aktier | 32,00 | – | 29 | – | 5 | – | 3,9 | – | |
| Preferensaktier | 33,40 | 29,00 | 54 | 46 | 44 | 49 | 2,9 | 2,6 |
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 41 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 44 % | 70 % |
| Preferensaktier | 50 000 000 | 0,10 | 5 000 000 | 15 % | 24 % |
| Summa | 209 274 952 | 33 002 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2014, juni 2015 respektive juni 2016. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,82 (2,21) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 11,3 (10,0).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 13,56 (8,92) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 20,08 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 236 % (247 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 159 % (146 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2014 | 2013 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar | 31 mar | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | |
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 32,00 | 22,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 2,82 | 2,21 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,14 | 1,83 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 13,56 | 8,92 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| EPRA NAV, kr 4) | 20,08 | 15,13 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 11,3 | 10,0 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 15,0 | 12,0 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 236 | 247 | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 159 | 146 | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 081 | Privatpersoner | Sverige | 6 985 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 871 | bosatta i Sverige | 6 264 | 11 % | Luxemburg | 18 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 848 | Privatpersoner bosatta utomlands |
64 | 0 % | Storbritannien | 39 | 1 % |
| 2 001–5 000 | 1 094 | Företag/institutioner | Norge | 18 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 10 001–50 000 |
577 676 |
i Sverige | 721 | 82 % | Danmark | 132 | 1 % |
| 50 001– | 232 | Företag/institutioner utomlands |
330 | 7 % | Övriga länder | 187 | 1 % |
| Totalt | 7 379 | Totalt | 7 379 | 100 % | Totalt | 7 379 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 4 870 727 | 38 253 025 | 775 | 20,6 % | 26,4 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 693 819 | 18 751 341 | 61 711 | 10,3 % | 13,9 % | |
| Familjen Salén med bolag | 2 008 733 | 17 585 330 | 78 595 | 9,4 % | 11,5 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 13 516 720 | – | 6,5 % | 4,1 % | |
| Tredje AP–fonden | – | 11 689 910 | – | 5,6 % | 3,6 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 920 000 | 26 666 | 0,8 % | 2,4 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Avanza Pension | 34 040 | 936 034 | 3 066 190 | 1,9 % | 1,3 % | |
| Erik Selin Fastigheter AB | 235 476 | 1 582 358 | – | 0,9 % | 1,2 % | |
| Sifonen | 165 000 | 1 671 075 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 1,0 % | 1,0 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 65 062 | 650 256 | 1 426 967 | 1,0 % | 0,8 % | |
| Skandia Liv | 110 936 | 1 547 526 | – | 0,8 % | 0,8 % | |
| Gårdarike Invest | 126 355 | 1 303 400 | – | 0,7 % | 0,8 % | |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 499 999 | 0,8 % | 0,8 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 512 281 | 1,2 % | 0,8 % | |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % | |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % | |
| SEB S.A. | 93 750 | 359 490 | 717 744 | 0,6 % | 0,6 % | |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 946 370 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 913 693 | 117 061 380 | 8 659 855 | 65,8 % | 74,4 % | |
| Övriga aktieägare | 1 503 129 | 27 796 750 | 41 340 145 | 33,8 % | 25,6 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 50 000 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 271 508 | 59 182 001 | 998 493 | 32,4 % | 40,4 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2014 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 mars 2014, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt per 31 mars och 30 september varje år. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 304 –1 152 | – | 1 152 | 2 304 | |
| Belåningsgrad, % | 76 | 68 | 62 | 57 | 52 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 210 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –223 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 mars skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 25 (13) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 25 (13) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Eurobor respektive Stibor med kortare löptider blir negativa.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid
på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 84 | 88 | 93 | 98 | 100 |
| Räntetäckningsgrad, % | 210 | 220 | 240 | 250 | 270 |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2014, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 429 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2013, på sidorna 52-55.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 11 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 10 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) Upplåningskostnad vid |
+/–1 %-enhet | –/+ 25 |
| förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 77 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 26 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2014 |
+/–10 % | +/– 5 |
| Effekt på resultat före | ||
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +210/–223 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 20 |
| 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. |
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 10 april 2014 pressmeddelades att Konkurrensverket lämnat godkännande till Sagax och Söderport Fastigheters tidigare pressmeddelade förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen.
Den 11 april 2014 pressmeddelades att prospekt avseende tidigare pressmeddelat obligationslån om 60 miljoner euro godkänts av Finansinspektion. Första dag för handel med obligationerna på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB beräknades till den 14 april 2014.
Den 15 april 2014 pressmeddelades att Sagax och Söderport Fastigheter tillträtt fastigheter som förvärvats från bolag inom Volvokoncernen och att 3 000 000 preferensaktier emitterats i enlighet med tidigare pressmeddelande.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 11, Samarbetsarrangemang, har medfört att Sagax innehav i intresseföretag sedan 1 januari 2014 klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax tidigare redovisning av intresseföretag. Den nya standarden har endast medfört en ny benämning och inte någon förändrad redovisning.
IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. Svenska fastighetsskatter skuldförs till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal redovisas motsvarande belopp som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2013.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 maj 2014 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2014, klockan 15.00.
| Årsstämma 2014 | 7 maj 2014 |
|---|---|
| Delårsrapport januari-juni 2014 | 21 augusti 2014 |
| Delårsrapport januari-september 2014 | 24 oktober 2014 |
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2015 |
| Utbetalningar av utdelning till preferensaktieägare | |
| Juni 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 juni 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2014 |
| September 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 september 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2014 |
| December 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2015 |
| Mars 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 april 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie mulriplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2014 uppgick till 1 421 000 kvadratmeter fördelat på 144 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.