Quarterly Report • Aug 21, 2014
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport januari - juni 2014
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 670 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2014.
| 2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,68 | 1,26 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| 33 % | 3 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % |
| 1,24 | 3,09 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| – | – | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| 12 029 | 10 488 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 |
| 7,6 % | 7,7 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % |
| 8,5 | 8,3 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
Omslag: Sagax har under juli 2014 tillträtt Murmästare-Ämbetet 1 i Sätra, cirka 10 minuter söder om centrala Stockholm. Fastigheten omfattar 11 200 kvadratmeter uthyrningsbar area med skyltläge mot E4:an. Området har utvecklats till ett omfattande kluster för bilförsäljning och på fastigheten ligger flera byggnader vilka är uthyrda till bland andra Torvalla Bil, Din Bil Sverige, Ryds Bilglas, Autoexperten, DEKRA, Din MC i Stockholm samt Swedauto.
Förvaltningsresultatet för det första halvåret uppgick till 319 miljoner kronor. Detta är 34 % bättre än för samma period föregående år. Resultatökningen kan hänföras till en större fastighetsportfölj (+31 miljoner kronor) och högre resultat från joint ventures (+50 miljoner kronor). Det senare förklaras av att investeringen i Hemsö inte ingår i jämförelseposten för 2013 samt ett betydligt bättre resultat i Söderport till följd av en högre uthyrningsgrad och en större fastighetsportfölj.
Det operativa kassaflödet uppgick till 238 miljoner kronor för första halvåret, vilket är 16 % bättre än föregående år och det bästa Sagax presterat hittills.
Bolagets operativa och finansiella ställning har samtidigt löpande stärkts under de senaste fem åren. Sagax hade drygt 8 års genomsnittlig återstående hyresduration och cirka 3 års återstående kapital- och räntebindning vid halvårsskiftet. Koncernens räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde uppgick till 65 % vid periodens utgång. Således är koncernens finansiella ställning fortsatt god.
Efterfrågan på lokaler har varit god under 2014. Sagax har kunnat utnyttja marknadsläget för att förbättra sin redan höga uthyrningsgrad. Den ekonomiska uthyrningsgraden har stigit från 92 % vid årsskiftet till 94 % vid utgången av rapportperioden. Detta är en positiv utveckling. Den redovisade ekonomiska uthyrningsgraden påverkas av uthyrningar men även av förändringar i fastighetsportföljen. Således uttrycker inte en positiv utveckling av uthyrningsgraden nödvändigtvis bolagets prestation på ett korrekt sätt. Enligt min uppfattning bör även det justerade vakansvärdet beaktas för att få en mer fullständig om än inte komplett bild av bolagets utveckling.
Vid periodens slut uppgick det utgående vakansvärdet justerat för så kallad förvärvad vakans, vakanta lokaler i fastigheter som Sagax förvärvat under perioden, till 67 miljoner kronor vilket kan jämföras med ett vakansvärde om 80 miljoner kronor vid årets början (se sidan 5). Sagax har således kunnat nettothyra lokaler med ett hyresvärde om 13 miljoner kronor. Med beaktande av Sagax redan höga uthyrningsgrad i utgångsläget är detta en mycket bra prestation av organisationen. Efter rapportperiodens utgång har den positiva utvecklingen fortsatt och vakansvärdet har kunnat minskas ytterligare. Bland annat har bolaget kunnat hyra ut en av de två större vakanser (Upplands Väsby) som jag nämnde som fokusområden i föregående rapport.
Vårt joint venture, Söderport Holding AB, har likaledes kunnat öka sin uthyrningsgrad. Under den senaste tolvmånadersperioden har vakansvärdet minskat från 65 miljoner kronor till 43 miljoner kronor. Även i Söderport har den positiva utvecklingen fortsatt efter rapportperiodens slut.
Stockholm 20 augusti 2014
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2005.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax löpande förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Den avvikelse som finns förklaras huvudsakligen av att kassaflöden från joint ventures tillkommer Sagax som utdelning vilket ej redovisas som löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (4,3) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,5 (3,8) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet
utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 juni till 8,5 (8,3) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors då dessa marknadsområden har den kortaste hyresdurationen. Stockholm och Helsingfors är dock Sagax viktigaste marknader och bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2013.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2014. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 34 % till 319 (238) miljoner kronor varav 73 (23) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 33 % till 1,68 (1,26) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 258 (165) miljoner kronor, varav 237 (19) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –154 (176) miljoner kronor, varav –154 (180) miljoner kronor
HYRESINTÄKTER
0 50 100 150 200 250 300 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 200 400 600 800 1 000 1 200 Rullande årsvärde Hyresintäkter per kvartal Mkr/kvartal Mkr/år
avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och noll (–4) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –108 (56) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har främst skett till följd av att långa marknadsräntor fallit under perioden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 249 (509) miljoner kronor.
0
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 526 (443) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av finska hyresintäkter.
Övriga intäkter om 1 (6) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, att jämföra med 92 % vid årsskiftet 2013/2014. Under perioden har vakansvärdet ökat med 13 (12) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 23 (7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 21 (28) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 59 % (61 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Utgående vakansvärde uppgick till 71 (76) miljoner kronor, en nettoförändring med –9 miljoner kronor under 2014 vilken förklaras av framgångsrikt uthyrningsarbete under perioden. Justerat för vakansvärde om 4 miljoner kronor från fastighetsförvärv i Finland har vakansvärdet minskat med 13 miljoner kronor under perioden, varav 8 miljoner kronor i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 17 (34) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1 (–) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 16 (34) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 4 miljoner kronor under 2014, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 7 (16) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 81 miljoner kronor, en nettominskning med 3 miljoner kronor under 2014. Justerat för vakansvärde om 4 miljoner kronor från fastighetsförvärv i Finland har det justerade vakansvärdet minskat med 7 miljoner kronor under perioden.
| 2014 | 2013 |
|---|---|
| jan-jun | jan-dec |
| 80 | 66 |
| 13 | 34 |
| –23 | –26 |
| –2 | 1 |
| 4 | 5 |
| 71 | 80 |
| 1 | 1 |
| 16 | 20 |
| –7 | –17 |
| 81 | 84 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2014 | 9 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 8 |
| 2017 | 0 |
| 2018 | 0 |
| >2018 | 1 |
| Totalt | 21 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2014 | 4 | 4 |
| 2015 | 5 | 10 |
| 2016 | – | – |
| 2017 | – | – |
| 2018 | 1 | 2 |
| Totalt | 10 | 16 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr 1) |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 477 | 42 | 9 % | 507 000 | 40 000 | 8 % |
| Helsingfors | 248 | 13 | 5 % | 263 000 | 14 000 | 5 % |
| Övriga Sverige | 213 | 9 | 4 % | 374 000 | 22 000 | 6 % |
| Övriga Finland | 137 | – | – | 241 000 | – | – |
| Övrigt | 93 | 7 | 7 % | 74 000 | – | – |
| Totalt | 1 168 | 71 | 6 % | 1 459 000 | 76 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 49 (39) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 21 (19) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 11 (8) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 24 (20) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 15 (16) miljoner kronor och från joint ventures till 7 (7) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 30 anställda varav 12 kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, åtta medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 73 (23) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och
Hemsö, se även avsnittet om Joint ventures på sidan 14. Resultat från joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 202 (98) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 73 (23) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –108 (56) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 237 (19) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 177 (151) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 juni 2014 till 4,2 % (4,3 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 8 516 (6 953) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Sagax finansiella intäkter uppgick till noll (1) miljoner kronor under perioden.
Den 30 juni 2014 omfattade fastighetsbeståndet 152 (139) fastigheter med ett marknadsvärde om 12 029 (10 488) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till –18 (56) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 34 (92) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 29 (44) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 36 (–) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 23 (104) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 16 (148) miljoner
kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 16 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –11 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –23 |
| Delsumma Sverige | –18 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 13 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –25 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 46 |
| Delsumma Utland | 34 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 16 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,2 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,1 % (9,5 %) respektive 10,0 % (9,8 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 30 juni 2014 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –154 (176) miljoner kronor varav –154 (180) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (–4) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna sjunkit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 468 (339) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum,
oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –108 (56) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 10 (–1) miljoner kronor för verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 56 (–141) miljoner kronor.
Sagax andel av joint ventures skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för joint venture uppgick till 54 (16) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (3) miljoner kronor respektive 345 (314) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun 2014 |
|---|---|
| Sverige | –166 |
| Finland | –161 |
| Tyskland | –18 |
| Danmark | 3 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –342 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 238 (206) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –17 (–25) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 525 (–1 137) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 350 (789) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 48 (–167) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 670 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-mars 2014.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2014. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jul 2014 | 1 jan 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 168 | 1 051 |
| Vakans | –71 | –80 |
| Hyresintäkter | 1 097 | 971 |
| Fastighetskostnader | –159 | –138 |
| Driftnetto | 938 | 833 |
| Central administration | –46 | –42 |
| Resultatandel från joint ventures | 212 | 106 |
| Finansnetto | –371 | –323 |
| Förvaltningsresultat | 733 | 574 |
| Skatt | –161 | –126 |
| Resultat efter skatt | 572 | 448 |
| – varav preferensaktieägarna | 106 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 466 | 348 |
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Sagax joint venture Söderport har under andra kvartalet 2014 tillträtt Görla 8:60 i Norrtälje omfattande 2 900 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Volvo Truck Center Sweden, ett helägt dotterbolag till Volvo Lastvagnar. På fastigheten finns en modern serviceanläggning för lastbilar och bussar.
Den 30 juni 2014 omfattade fastighetsbeståndet 152 (139) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 459 000 (1 306 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,5 (8,3) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 42 % (47 %) av marknadsvärdet och 41 % (46 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 168 (1 017) respektive 1 097 (941) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (93 %).
Sagax har under perioden investerat 1 160 (972) miljoner kronor varav 1 055 (928) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 111 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 637 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 65 % av investeringarna under perioden skedde på Sagax två viktigaste marknader.
Sagax har under perioden förvärvat 14 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 141 000 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har efter halvårsskiftet tillträtt ytterligare två fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 14 000 kvadratmeter. Sammanlagt 105 (44) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 21 (19) miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 71 (18) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 13 (7) miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har under perioden frånträtt tre fastigheter för en total köpeskilling om 99 miljoner kronor, se sammanställning nedan. Försäljningarna medförde en realiserad värdeförändring om 5 miljoner kronor.
| FASTIGHETSINVESTERINGAR | LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighets | Befintligt | Kontrakterad årshyra | ||||||
| Belopp i miljoner kronor | förvärv | bestånd | Totalt | Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 38 | 74 | 111 | 2014 | 67 | 45 000 | 28 | 3 % |
| Övriga Sverige | 24 | 22 | 46 | 2015 | 111 | 67 000 | 71 | 6 % |
| Helsingfors | 628 | 9 | 637 | 2016 | 54 | 87 000 | 67 | 6 % |
| Övriga Finland | 279 | – | 279 | 2017 | 63 | 132 000 | 106 | 10 % |
| Övrigt | 86 | – | 86 | 2018 | 22 | 46 000 | 43 | 4 % |
| >2018 | 124 | 1 006 000 | 781 | 71 % | ||||
| Totalt | 1 055 | 105 | 1 160 | Totalt | 441 | 1 383 000 | 1 097 | 100 % |
| Uthyrningsbar | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Segment | area, kvm |
| Tuna Äng 3 | Botkyrka | Stockholm | 7 200 |
| Arendal 1:10 | Göteborg | Övriga Sverige | 4 500 |
| Tiilitie 9 | Vanda | Helsingors | 5 100 |
| Martinkyläntie 9 | Vanda | Helsingfors | 55 800 |
| Koivuvaarankuja 2 | Vanda | Helsingfors | 28 300 |
| Vanha Vaasantie 13 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 9 000 |
| Teollisuustie 11 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 5 100 |
| Korjaamonkatu 1 | Björneborg | Övriga Finland | 2 600 |
| Kisällinkatu 10 | Kotka | Övriga Finland | 2 300 |
| Jatkokatu 1 | Lahtis | Övriga Finland | 5 000 |
| Avantintie 20 | Lundo | Övriga Finland | 5 600 |
| Nuutisarankatu 19 | Tammerfors | Övriga Finland | 4 000 |
| 9 bc Tranders, Skjernvej 6 |
Ålborg | Övrigt | 2 900 |
| 1 ru, Trollesminde, Lokesvej 1 |
Hilleröd | Övrigt | 3 600 |
| Totalt | 141 000 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Bälgen 4 | Varberg | Övriga Sverige | 2 400 |
| Tuottotie 4 | Birkala | Övriga Finland | 4 700 |
| Mästaren 6 | Södertälje | Stockholm | 1 100 |
| Totalt | 8 200 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 507 000 | 40 000 | 5 081 | 10 000 | 477 | 41 % | 91 % | 436 | 40 % |
| Helsingfors | 32 | 263 000 | 14 000 | 2 318 | 8 800 | 248 | 21 % | 95 % | 235 | 21 % |
| Övriga Sverige | 36 | 374 000 | 22 000 | 2 327 | 6 200 | 213 | 18 % | 96 % | 203 | 18 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | – | 1 420 | 5 900 | 137 | 12 % | 100 % | 137 | 13 % |
| Övrigt | 8 | 74 000 | – | 883 | 11 900 | 93 | 8 % | 93 % | 86 | 8 % |
| Totalt | 152 | 1 459 000 | 76 000 | 12 029 | 8 200 | 1 168 | 100 % | 94 % | 1 097 | 100 % |
Sagax fastighet Murmästare-Ämbetet 3 i Sätra, cirka 10 minuter söder om centrala Stockholm, omfattar 11 300 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Stockholms Stadsmission samt Mobility Motors, Sveriges största återförsäljare av Nissan, som inom kort öppnar Europas största Nissan-anläggning i fastigheten.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 152 (139) fastigheter uppgick den 30 juni 2014 till 12 029 (10 488) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 122 (55) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 16 (148) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 33 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 11 996 (10 453) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 juni 2014 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärv av fastigheter | 1 055 | 14 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 105 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –3 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 122 | |
| Värdeförändring | 16 | |
| Fastighetsbestånd 30 juni 2014 | 12 029 | 152 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –33 | |
| Bokfört värde | 11 996 |
som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,0–12,3 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,0–18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,7–16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % (9,5 %) respektive 10,0 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,2 % (8,0 %) per 30 juni 2014, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % den 31 december 2013. Direktavkastningskravet har förändrats främst till följd av ändrad sammansättning av fastighetsportföljen. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,6 % (7,8 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 73 (23) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 237 (19) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –108 (56) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 809 (610) miljoner kronor per 30 juni 2014.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer AB Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen.
53 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 98 % av bolagets vakanta area var belägen i Stockholm den 30 juni. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 43 (65) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 7 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 15 % för perioden. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 14 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 33 % (18 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 2,5 procentenheter av vakansgraden.
Söderport har under perioden tillträtt fem fastigheter i Åkersberga med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 100 kvadratmeter och med 29 600 kvadratmeter friköpt markarea. Söderport har härutöver förvärvat och tillträtt fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen under andra kvartalet 2014. Förvärvet avser 12 fastigheter med
sammanlagt 300 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 900 000 kvadratmeter mark. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar.
Söderport har under perioden även avyttrat totalt elva bilprovningsfastigheter i Skåne och Göteborg samt en lagerfastighet i Stockholm.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige,Tyskland och Finland.Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. och verksamhet bedrivs i närmare 90 svenska kommuner, 15 tyska städer och sedan 2013 även i Finland. Fastighetsbeståndet omfattade 361 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 30 miljarder kronor den 30 mars 2014. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 39 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 11 % av fastigheternas marknadsvärde. Då Hemsö Fastighets AB ännu inte offentliggjort sin halvårsrapport kan uppgifter om Hemsös halvårsresultat inte presenteras i denna rapport. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö2) | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 30 jun |
2013 30 jun |
2014 31 mar |
2013 31 mar |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | – |
| Hyresintäkter, Mkr | 199 | 160 | 487 | ET |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 80 | 43 | 116 | ET |
| Periodens resultat, Mkr | 367 | 162 | –127 | ET |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 40 | 21 | 14 | ET |
| Antal fastigheter | 49 | 90 | 361 | ET |
| Hyresvärde, Mkr | 574 | 353 | 2 051 | ET |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 257 | 3 099 | 23 568 | ET |
| Uthyrningsbar area, kvm | 657 000 | 404 000 | 1 659 000 | ET |
| Hyresduration, år | 4,8 | 3,6 | 7,5 | ET |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 18 | 4 | ET |
| Räntebärande skulder, Mkr | 2 666 | 2 194 | 15 346 | ET |
| Kapitalbindning, år | 1,6 | 2,5 | 3,1 | ET |
| Räntebindning, år | 1,2 | 3,1 | 3,2 | ET |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –351 | –257 | –234 | ET |
1) Nyckeltal har omräknats för att överensstämma med Sagax definitioner.
2) Uppgifter om Hemsö avser 31 mars 2014 då bolagets helvårsrapport ännu inte offentliggjorts.
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2014 till 3 919 (3 447) miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 8 516 (6 953) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 2 799 (1 867) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 83 (31) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 7 858 (6 716) miljoner kronor motsvarande 65 % (64 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 55 % (59 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 juni 2014. Återstående bruttoskuld motsvarade 16 % (8 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 1 952 (800) miljoner kronor, varav obligationslån om 300 miljoner kronor samt 60 miljoner euro emitterats under perioden.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 57 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas som 8 459 (6 905) miljoner kronor i balansräkningen.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,0 (4,3) år respektive 3,5 (3,8) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,2 % (4,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 152 (–182) miljoner kronor till följd av lägre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –468 (–339) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 468 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 93 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 418 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 juni 2014 till 379 (–20) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 556 (535) miljoner kronor varav 176 (212) miljoner kronor i form av bankinlåning och 380 (323) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2014 | 3 122 | 2,7 % | 37 % | 52 | 1 % |
| 2015 | 336 | 6,4 % | 4 % | 349 | 4 % |
| 2016 | 62 | 5,2 % | 1 % | 123 | 1 % |
| 2017 | 1 204 | 6,2 % | 14 % | 1 717 | 20 % |
| 2018 | 1 433 | 3,7 % | 17 % | 4 417 | 52 % |
| >2018 | 2 358 | 5,3 % | 28 % | 1 857 | 22 % |
| Summa/genomsnitt | 8 516 | 4,2 % | 100 % | 8 516 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 jun 2014 |
Marknadsvärde 31 dec 2013 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 343 | 96 % | –468 | –316 | –152 |
| Räntetak | 201 | 4 % | – | – | – |
| Summa | 4 543 | 100 % | –468 | –316 | –152 |
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2013 | Rullande tolv |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | apr-jun | apr-jun | jan-dec | månader |
| Hyresintäkter | 526 | 443 | 269 | 226 | 919 | 1 002 |
| Övriga intäkter | 1 | 6 | – | – | 9 | 5 |
| Driftkostnader | –39 | –34 | –15 | –12 | –62 | –67 |
| Underhållskostnader | –10 | –5 | –5 | –2 | –14 | –19 |
| Tomträttsavgäld | –7 | –6 | –3 | –3 | –13 | –13 |
| Fastighetsskatt | –14 | –11 | –8 | –5 | –25 | –29 |
| Fastighetsadministration | –11 | –8 | –6 | –4 | –17 | –19 |
| Driftnetto | 447 | 385 | 233 | 200 | 796 | 858 |
| Central administration | –24 | –20 | –9 | –10 | –42 | –46 |
| Resultat från joint ventures | 202 | 98 | 236 | 55 | 149 | 253 |
| – varav förvaltningsresultat | 73 | 23 | 49 | 13 | 79 | 129 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 237 | 19 | 245 | 10 | 2 | 221 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | –108 | 56 | –58 | 32 | 68 | –96 |
| Finansiella intäkter | 0 | 1 | – | – | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | –177 | –151 | –93 | –78 | –313 | –-339 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures | 448 | 313 | 366 | 167 | 592 | 726 |
| – varav Förvaltningsresultat | 319 | 238 | 179 | 125 | 521 | 602 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade | 5 | –2 | – | – | –4 | 3 |
| Fastigheter, orealiserade | 16 | 148 | –27 | 149 | 136 | 4 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | –4 | – | – | –4 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | –154 | 180 | –81 | 97 | 201 | –133 |
| Andelar i joint ventures, realiserade | – | 16 | – | 16 | 16 | – |
| Resultat före skatt | 315 | 651 | 258 | 429 | 937 | 601 |
| Uppskjuten skatt | –56 | –141 | –44 | –92 | –155 | –70 |
| Aktuell skatt | –10 | –1 | –7 | – | –5 | –13 |
| Periodens resultat | 249 | 509 | 208 | 337 | 777 | 518 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: |
||||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 61 | 23 | 50 | 47 | 55 | 93 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 4 | – | 2 | – | – | 4 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från | ||||||
| utlandsverksamhet | –19 | – | –13 | – | – | –19 |
| Totalresultat för perioden | 295 | 532 | 247 | 384 | 832 | 596 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 1,24 | 3,09 | 1,14 | 2,09 | 4,40 | 2,59 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 1,24 | 3,09 | 1,14 | 2,09 | 4,40 | 2,59 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) | 158,3 | 148,5 | 158,3 | 149,4 | 153,9 | 158,7 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) | 158,6 | 148,6 | 158,6 | 149,5 | 154,0 | 159,0 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 30 jun |
2013 30 jun |
2013 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 11 996 | 10 453 | 10 790 |
| Andelar i joint ventures | 809 | 610 | 669 |
| Uppskjuten skattefordran | 3 | 3 | 2 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 9 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 12 817 | 11 075 | 11 470 |
| Kassa och bank | 176 | 212 | 128 |
| Fordringar på joint ventures | 474 | – | – |
| Övriga omsättningstillgångar | 104 | 80 | 85 |
| Summa omsättningstillgångar | 754 | 292 | 213 |
| Summa tillgångar | 13 571 | 11 367 | 11 683 |
| Eget kapital | 3 919 | 3 447 | 3 723 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 8 107 | 6 440 | 6 822 |
| Uppskjuten skatteskuld | 345 | 314 | 336 |
| Finansiella instrument | 468 | 339 | 316 |
| Övriga långfristiga skulder | 4 | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 8 925 | 7 096 | 7 478 |
| Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder |
352 375 |
465 360 |
163 319 |
| Summa kortfristiga skulder | 727 | 825 | 482 |
| Summa eget kapital och skulder | 13 571 | 11 367 | 11 683 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2014 apr-jun |
2013 apr-jun |
2013 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 315 | 651 | 258 | 429 | 937 | 601 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 154 | –176 | 82 | –98 | –197 | 133 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –21 | –146 | 26 | –149 | –132 | –7 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –190 | –114 | –236 | –71 | –165 | –253 |
| Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet |
–4 –4 |
–4 –5 |
–1 –3 |
– –3 |
–6 –11 |
–6 –10 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||||
| före förändring av rörelsekapital | 238 | 206 | 126 | 108 | 426 | 458 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –4 | –5 | –6 | –1 | – | 1 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –13 | –20 | 5 | –10 | –14 | –7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 222 | 181 | 125 | 98 | 412 | 452 |
| Förvärv av fastigheter | –1 055 | –928 | –372 | –387 | –1 122 | –1 249 |
| Försäljning av fastigheter | 99 | 83 | 11 | 7 | 94 | 110 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –105 | –44 | –55 | –30 | –141 | –202 |
| Förvärv av aktier | – | – | – | – | –4 | –4 |
| Utdelning från joint venturs | 12 | – | 12 | – | – | 12 |
| Försäljning av andelar i joint ventures | – | 40 | – | 40 | 40 | – |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –474 | –285 | –474 | –285 | –285 | –474 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | –3 | –1 | –1 | –2 | –2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 525 | –1 137 | –880 | –656 | –1 420 | –1 810 |
| Emission av aktier | 100 | 285 | 100 | 285 | 285 | 100 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –139 | –113 | –114 | –88 | –163 | –189 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | – | –24 | –24 |
| Inlösen incitamentsprogram | –6 | – | –6 | – | – | –6 |
| Upptagna lån | 2 061 | 832 | 1 254 | 477 | 1 597 | 2 826 |
| Amorterade lån | –656 | –210 | –554 | –90 | –933 | –1 379 |
| Lösen av finansiellt derivat | – | –4 | – | – | –4 | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –10 | –1 | –4 | – | –2 | –8 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 350 | 789 | 676 | 584 | 756 | 1 320 |
| Periodens kassaflöde | 47 | –167 | – 79 | 25 | –252 | –38 |
| Kursdifferens i likvida medel | 1 | – | 1 | 1 | – | 2 |
| Förändring av likvida medel | 48 | –167 | –78 | 26 | –252 | –36 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 128 | 379 | 254 | 186 | 379 | 212 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 176 | 212 | 176 | 212 | 128 | 176 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning av aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission av B-aktier | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemission av B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –163 | –163 |
| Totalresultat januari-juni 2013 | – | – | 23 | 509 | 532 |
| Eget kapital 30 juni 2013 | 366 | 1 430 | –30 | 1 681 | 3 447 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat juli-december 2013 | – | – | 32 | 268 | 300 |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 95 | – | – | 100 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –193 | –193 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –6 | –6 |
| Totalresultat januari-juni 2014 | – | – | 46 | 249 | 295 |
| Eget kapital 30 juni 20141) | 371 | 1 524 | 49 | 1 975 | 3 919 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt | |||||
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun |
| Stockholm | 211 | 205 | 75 | 73 | 10 | 50 | – | – | 86 | 123 |
| Övriga Sverige | 102 | 103 | 62 | 67 | –29 | 6 | 3 | –2 | 37 | 71 |
| Helsingfors | 112 | 50 | 64 | 28 | 45 | 73 | – | – | 109 | 101 |
| Övriga Finland | 60 | 48 | 37 | 34 | –7 | 22 | 2 | – | 32 | 56 |
| Övrigt | 42 | 37 | 21 | 18 | –3 | –3 | – | – | 17 | 14 |
| Summa segmentsnivå | 526 | 443 | 260 | 220 | 16 | 148 | 5 | –2 | 281 | 365 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –154 | 176 |
| Joint ventures | – | – | 73 | 23 | 238 | 13 | –1 | 6 | 202 | 98 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –14 | –6 | – | – | – | – | –14 | 12 |
| Totalt | 526 | 443 | 319 | 238 | 254 | 161 | 4 | 4 | 315 | 651 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2014 30 jun |
2013 30 jun |
2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
|
| Stockholm | 5 081 | 4 923 | 74 | 29 | 38 | 439 | –11 | –30 | |
| Övriga Sverige | 2 327 | 2 325 | 22 | 8 | 24 | 102 | –28 | –53 | |
| Helsingfors | 2 318 | 1 338 | 9 | 3 | 628 | 302 | – | – | |
| Övriga Finland | 1 420 | 1 137 | – | 4 | 279 | 85 | –56 | – | |
| Övrigt | 883 | 764 | – | – | 86 | – | – | – | |
| Summa segmentsnivå | 12 029 | 10 488 | 105 | 44 | 1 055 | 928 | – 94 | – 83 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Totalt | 12 029 | 10 488 | 105 | 44 | 1 055 | 928 | – 94 | – 83 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,6 | 7,7 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 85 | 87 | 87 | 86 | 86 | 89 | 88 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 93 | 95 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 92 | 93 | 93 | 94 | 95 |
| Hyresduration, år | 8,5 | 8,3 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 459 | 1 306 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 |
| Antal fastigheter | 152 | 139 | 141 | 134 | 136 | 129 | 113 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 13 | 33 | 24 | 15 | 6 | 27 | 3 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,2 | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,0 | 4,3 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Kapitalbindning, år | 3,5 | 3,8 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 |
| Soliditet, % | 29 | 30 | 32 | 28 | 23 | 26 | 20 |
| Belåningsgrad, % | 63 | 61 | 60 | 62 | 68 | 67 | 73 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 65 | 64 | 64 | 63 | 69 | 70 | 75 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,4 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 |
| Data per stamaktie1) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 36,302) | 23,402) | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| EPRA NAV, kr | 21,92 | 16,98 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| Eget kapital, kr | 14,38 | 11,91 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 14,35 | 11,89 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| Resultat, kr | 1,24 | 3,09 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 |
| Resultat efter utspädning, kr | 1,24 | 3,09 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Förvaltningsresultat, kr | 1,68 | 1,26 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 | 1,52 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 1,68 | 1,26 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Kassaflöde, kr | 1,17 | 1,05 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 | 1,47 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 1,17 | 1,05 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 159,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, | |||||||
| miljoner | 158,7 | 159,6 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 158,3 | 148,5 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 148,6 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 34,00 | 29,20 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 |
| Eget kapital, kr | 31,00 | 31,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 1,00 | 1,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner Genomsnittligt antal aktier, miljoner |
53,0 51,3 |
50,0 50,0 |
50,0 50,0 |
50,0 37,8 |
37,3 37,3 |
37,3 32,9 |
20,6 18,7 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-jun |
2013 jan-jun |
2013 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 22 | 22 | 41 |
| Administrationskostnader | –28 | –26 | –50 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –6 | –4 | –9 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –2 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 12 | 17 | 17 |
| Finansiella intäkter | 116 | 67 | 174 |
| Finansiella kostnader | –112 | –36 | –89 |
| Resultat före skatt | 10 | 44 | 91 |
| Skatt | –2 | –6 | –14 |
| Periodens resultat | 8 | 38 | 77 |
| 2014 | 2013 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 8 | – |
| Fordringar på koncernföretag | 1 300 | 914 | 1 114 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 872 | 872 | 871 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 173 | 1 796 | 1 987 |
| Kassa och bank | 23 | 45 | 10 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 913 | 1 046 | 946 |
| Övriga omsättningstillgångar | 37 | 12 | 18 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 973 | 1 103 | 974 |
| Summa tillgångar | 4 146 | 2 899 | 2 961 |
| Eget kapital | 1 604 | 1 681 | 1 695 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 2 172 | 1 077 | 1 100 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | – | 2 |
| Summa långfristiga skulder | 2 174 | 1 077 | 1 102 |
| Skulder till koncernföretag | 217 | – | 50 |
| Övriga kortfristiga skulder | 151 | 141 | 114 |
| Summa kortfristiga skulder | 368 | 141 | 164 |
| Summa eget kapital och skulder | 4 146 | 2 899 | 2 961 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 653 (7 042) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 7 609 (5 285) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 53 000 000
preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun 2014 | 30 jun 2013 | apr-jun 2014 | apr-jun 2013 | apr-jun 2014 | apr-jun 2013 | apr-jun 2014 | apr-jun 2013 | |
| A–aktier | 38,20 | 30,70 | 7 | 18 | 9 | 61 | 0,2 | 0,9 |
| B–aktier | 36,30 | 23,40 | 44 | 17 | 20 | 17 | 3,9 | 2,2 |
| Preferensaktier | 34,00 | 29,20 | 42 | 56 | 39 | 57 | 2,8 | 3,3 |
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 44 % | 69 % |
| Preferensaktier | 53 000 000 | 0,10 | 5 300 000 | 16 % | 25 % |
| Summa | 212 274 952 | 33 002 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,2 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 respektive 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 3,13 (2,28) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 11,6 (7,0).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 14,35 (11,89) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 21,92 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 253 % (196 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 166 % (117 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2014 30 jun |
2013 30 jun |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 36,30 | 23,40 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 3,13 | 2,28 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,29 | 1,89 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 14,35 | 11,89 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| EPRA NAV, kr 4) | 21,92 | 16,98 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 11,6 | 7,0 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 15,8 | 8,1 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 253 | 196 | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 166 | 117 | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren
var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 181 | Privatpersoner | Sverige | 7 267 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 942 | bosatta i Sverige | 6 548 | 11 % | Luxemburg | 17 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 889 | Privatpersoner | |||||
| 2 001–5 000 | 1 159 | bosatta utomlands | 61 | 0 % | Storbritannien | 44 | 1 % |
| 5 001–10 000 | 592 | Företag/institutioner i Sverige |
719 | 82 % | Norge | 19 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 666 | Företag/institutioner | Danmark | 123 | 1 % | ||
| 50 001– | 224 | utomlands | 325 | 7 % | Övriga länder | 183 | 1 % |
| Totalt | 7 653 | Totalt | 7 653 | 100 % | Totalt | 7 653 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 4 855 727 | 38 103 025 | 775 | 20,2 % | 26,1 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 786 727 | 15 720 271 | 61 711 | 8,7 % | 13,1 % |
| Familjen Salén med bolag | 2 003 733 | 17 535 330 | 78 595 | 9,2 % | 11,3 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 17 657 048 | 747 654 | 8,7 % | 5,5 % |
| Tredje AP–fonden | – | 11 689 910 | – | 5,5 % | 3,5 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 920 000 | 26 666 | 0,8 % | 2,4 % |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % |
| Avanza Pension | 35 178 | 904 390 | 3 147 879 | 1,9 % | 1,3 % |
| Erik Selin Fastigheter AB | 268 089 | 1 610 000 | – | 0,9 % | 1,3 % |
| Sifonen | 165 100 | 1 666 900 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 1,0 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % |
| Skandia Liv | 127 929 | 1 536 528 | – | 0,8 % | 0,8 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 59 801 | 691 264 | 1 481 390 | 1,1 % | 0,8 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 272 172 | 0,7 % | 0,7 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % |
| SEB S.A. | 91 750 | 382 390 | 787 736 | 0,6 % | 0,6 % |
| Artelis Förvaltning | 100 000 | 950 000 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % |
| JP Morgan Bank | 95 563 | 955 630 | 20 000 | 0,5 % | 0,6 % |
| Summa 20 största ägare | 12 004 755 | 117 671 231 | 9 833 505 | 65,7 % | 74,6 % |
| Övriga aktieägare | 1 412 067 | 27 186 899 | 43 166 495 | 33,8 % | 25,4 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 53 000 000 | 99,5 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | – |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 53 000 000 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 278 085 | 59 816 370 | 552 921 | 31,9 % | 40,1 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2014 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 juni 2014.Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 406 | –1 203 | – | 1 203 | 2 406 |
| Belåningsgrad, % | 76 | 69 | 63 | 58 | 53 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 219 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –231 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 juni skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 31 (18) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 31 (18) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor respektive Stibor blir negativa.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | 100 |
| Räntetäckningsgrad, % | 210 | 220 | 240 | 250 | 270 |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2014, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 080 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2013, på sidorna 52-55.
| Effekt på förvaltnings - | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 12 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 11 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 31 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 85 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 28 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2014 |
+/–10 % | +/– 3 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +219/–231 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 20 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till fianansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 4 juli 2014 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB sålt tomträtterna till Packrummet 9-12 i Årsta, Stockholm. Fastigheterna är idag bebyggda med 40 000 kvadratmeter industri- och kontorslokaler. Arbete med att ta fram en ny detaljplan som medger konvertering till bostäder pågår. Försäljningspriset uppgår till 355 miljoner kronor vilket överstiger anskaffningskostnad och bokfört värde med 60 respektive 18 miljoner kronor. Det meddelades även att Sagax förvärvat en lagerfastighet i Helsingfors för 28 miljoner kronor. Fastigheten omfattar 2 700 kvadratmeter och är belägen i samma område som två av Sagax befintliga fastigheter.
Den 16 juli 2014 pressmeddelades att Finansinspektionen godkänt prospekt avseende det icke säkerställda femåriga obligationslån om 300 miljoner kronor inom ett rambelopp om 1 200 miljoner kronor som Sagax emitterat den 5 juni 2014. Ansökan om att inregistrera obligationerna för handel på Företagslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB hade därför lämnats in och första dag för handel med obligationerna beräknades till den 17 juli 2014.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 11, Samarbetsarrangemang, har medfört att Sagax innehav i intresseföretag sedan 1 januari 2014 klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax tidigare redovisning av intresseföretag. Den nya standarden har endast medfört en ny benämning och inte någon förändrad redovisning.
IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. Svenska fastighetsskatter skuldförs till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal redovisas motsvarande belopp som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2013.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 20 augusti 2014 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin David Mindus Johan cederlund Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 21 augusti 2014, klockan 08.00.
| Delårsrapport januari-september 2014 | 24 oktober 2014 |
|---|---|
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2015 |
| Utbetalningar av utdelning till preferensaktieägare | |
| September 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) |
25 september 2014 26 september 2014 30 september 2014 3 oktober 2014 |
| December 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) |
23 december 2014 29 december 2014 30 december 2014 7 januari 2015 |
| Mars 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) |
27 mars 2015 30 mars 2015 31 mars 2015 7 april 2015 |
| Juni 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) |
26 juni 2015 29 juni 2015 30 juni 2015 3 juli 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2014 uppgick till 1 459 000 kvadratmeter fördelat på 152 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.