Earnings Release • Feb 13, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bokslutskommuniké 2014
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 810 miljoner kronor.
| Nyckeltal i urval | 2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Förändring jämfört med föregående år | 37 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Utdelning per stamaktie, kr (2014 föreslagen) | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2014 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 13 428 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 |
| Direktavkastning | 7,6 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % |
| Hyresduration, år | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
Omslag: På Bulten 5 i Danderyd uppför Sagax en ny bilanläggning för Jaguar och Landrover i enlighet med illustrationen. Anläggningen skall vara färdigställd den 1 december 2015. Sagax investering uppgår till cirka 56 miljoner kronor. Anläggningen förstärker områdets ställning som ett av Stockholms starkaste för försäljning av bilar inom premiumsegmentet. Området, där Sagax äger fem andra fastigheter av samma typ, har ett strategiskt läge utmed E18 vid infarten till Djursholm.
Förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet steg från 132 miljoner kronor under 2013 till 185 miljoner kronor under 2014 främst till följd av högre driftnetto (+37 miljoner kronor) och ökat resultat från joint ventures (+24 miljoner kronor). Det senare huvudsakligen hänförligt till en god utveckling i Söderport till följd av förvärvet av fastigheter från Volvokoncernen.
Förvaltningsresultatet för 2014 uppgick till 703 miljoner kronor vilket är 35 % högre än föregående år och 69 % högre än 2012 års förvaltningsresultat. Motsvarande uppgifter per stamaktie är en tillväxt med 37 % respektive 73 %. Prognosen för 2015 (prognosen beskrivs nedan) motsvarar en ökning av förvaltningsresultatet om ytterligare 15 % och med 18 % per stamaktie. Sagax utvecklas således positivt.
I detta sammanhang är det värt att notera att förvaltningsresultatets tillväxt inte skett till följd av lägre kapitalkostnader. Vår genomsnittliga räntenivå var 4,1 % vid årsskiftet vilket i princip är samma nivå som exempelvis 2009 (4,3 %). Den huvudsakliga förklaringen till den begränsade förändringen består i att Sagax historiskt haft en lång räntebindningsprofil. Detta har inneburit att bolaget inte åtnjutit de senaste årens räntenedgång på det sätt som annars skulle ha varit fallet. Vår genomsnittliga swapränta (alltså exklusive lånemarginal) uppgick till 3,1 % vid årsskiftet vilket kan ställas i relation till nuvarande marknadsräntor som understiger 1,0 %. Sagax genomsnittliga räntekostnad har således förutsättningar att successivt minska under de närmaste åren.
Sagax resultattillväxt bygger på kombinationen av en väl fungerande förvaltning och framgångsrik investeringsverksamhet. En viktig fråga för bolaget och dess ägare är om investeringsverksamheten är framgångsrik på bekostnad av en successivt ökad finansiell risk.
Under 2014 har förhållandet mellan koncernens räntebärande nettoskuld och fastigheternas marknadsvärde (som uttrycker bolagets förmåga att refinansiera sig på marknadsmässiga villkor) sjunkit från 64 % till 63 %. Räntetäckningsgraden (som uttrycker bolagets kapacitet att sköta sina finansiella åtaganden) har stigit från 2,4 till
2,6 ggr. Således har Sagax investeringsverksamhet inte medfört en ökad finansiell risk och har därmed sannolikt varit värdeskapande för bolagets ägare.
Vid utvärdering av bolagets finansiella risk bör ägarna göra två observationer: För det första har koncernen anläggningstillgångar i form av investeringar i joint ventures, Hemsö och Söderport, till ett värde om cirka 800 miljoner kronor utöver fastighetsportföljen. Avyttras dessa aktieinnehav till bedömt marknadsvärde minskar förhållandet mellan räntebärande nettoskuld och fastigheternas marknadsvärde med 6 procentenheter från 63 % till 57 %. Sagax har med andra ord väsentliga tillgångar utöver fastighetsportföljen. För det andra underskattar den redovisade räntetäckningsgraden aktuell betalningskapacitet till följd av förhållandet i derivatportföljen som beskrivits ovan (ett enkelt mått för att exkludera denna effekt är att ställa EBITDA i förhållande till den räntebärande nettoskulden).
Sagax totalavkastning, alltså summan av EBITDA och värdeutvecklingen på fastigheterna i förhållande till värdet på fastighetsportföljen, mäter bolagets lönsamhet utan effekter av belåning. Totalavkastningen uppgick till 11,0 % under 2014 varav 7,3 procentenheter bestått av kassaflöde.
Totalavkastningen har de senaste fem åren uppgått till 10,1 % varav 7,8 procentenheter bestått av löpande kassaflöde. Utfallet för 2014 är följaktligen i linje med vad Sagax presterat historiskt. Jag anser att detta är attraktiva nivåer sett till marknaden i stort både vad gäller de absoluta nivåerna och andelen av avkastningen som genererats via kassaflödet.
Slutligen, prognosen för 2015 års förvaltningsresultat uppgår till 810 miljoner kronor med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Följaktligen bedömer vi att bolaget är väl positionerat inför 2015.
Stockholm, 12 februari 2015
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt under 10 år mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2005.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (3,7) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,5) år vid årsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar
kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 december till 8,2 (8,0) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2013.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2014. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång respektive föregående års utgång.
Förvaltningsresultatet ökade med 35 % till 703 (521) miljoner kronor varav 178 (79) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 37 % till 3,73 (2,73) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 687 (134) miljoner kronor, varav 246 (2) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –259 (197) miljoner kronor, varav –260 (201) miljoner kronor
FÖRVALTNINGSRESULTAT
HYRESINTÄKTER
avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och 1 (–4) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –226 (68) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har främst skett till följd av att långa marknadsräntor fallit under året.
Årets resultat efter skatt uppgick till 747 (777) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 1 093 (919) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av finska hyresintäkter.
Övriga intäkter om 2 (9) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under året.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, att jämföra med 92 % vid årsskiftet 2013/2014. Under året har vakansvärdet ökat med 22 (34) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 38 (26) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 28 (23) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 58 % (63 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Utgående vakansvärde uppgick till 74 (80) miljoner kronor, en nettoförändring med –6 miljoner kronor under 2014. Justerat för vakansvärde om 5 miljoner kronor från fastighetsförvärv har vakansvärdet minskat med 11 miljoner kronor under året till följd av uthyrningsarbete, varav 7 miljoner kronor i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 18 (21) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 17 (20) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 8 miljoner kronor under 2015 och 9 miljoner kronor under 2016 eller senare. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 2 (17) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 90 (84) miljoner kronor, en ökning med 8 miljoner kronor under 2014.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 80 | 66 |
| Avflyttningar | 22 | 34 |
| Inflyttningar | –38 | –26 |
| Förändring av lämnade rabatter | 5 | 1 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 5 | 5 |
| Utgående vakansvärde | 74 | 80 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 17 | 20 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –2 | –17 |
| Justerat utgående vakansvärde | 90 | 84 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2015 | 15 |
| 2016 | 9 |
| 2017 | 2 |
| 2018 | 0 |
| 2019 | 1 |
| >2019 | 1 |
| Totalt | 28 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2015 | 9 | 8 |
| 2016 | 5 | 4 |
| 2017 | 1 | 2 |
| 2018 | 1 | 3 |
| Totalt | 16 | 17 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr 1) |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 497 | 43 | 9 % | 532 000 | 33 000 | 6 % |
| Helsingfors | 280 | 12 | 4 % | 280 000 | 12 000 | 4 % |
| Övriga Sverige | 244 | 12 | 5 % | 493 000 | 40 000 | 8 % |
| Övriga Finland | 144 | 0 | 0 % | 241 000 | – | – |
| Övrigt | 102 | 7 | 7 % | 88 000 | – | – |
| Totalt | 1 267 | 74 | 6 % | 1 634 000 | 85 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 94 (77) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 44 (38) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 22 (17) miljoner kronor.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 47 (42) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 31 (24) miljoner kronor och från joint ventures till 13 (9) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Från koncernexterna företag erhölls 1 (–) miljon kronor i förvaltningsarvode under året. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 29 anställda varav tolv kvinnor. 20 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, åtta medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 178 (79) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och Hemsö, se även avsnittet om Joint ventures på sidan 14. Resultat från joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 198 (149) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 178 (79) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –226 (68) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 246 (2) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 366 (312) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december 2014 till 4,1 % (4,4 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 8 525 (7 032) miljoner kronor, vilket förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 4 (1) miljoner kronor under året.
Den 31 december 2014 omfattade fastighetsbeståndet 184 (141) fastigheter med ett marknadsvärde om 13 439 (10 825) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 412 (44) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 24 (92) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyres-
avtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 92 (60) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 36 (24) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 380 (100) miljoner kronor varav fastigheterna i Sverige ökade med 345 miljoner kronor under året. Marknadsvärdeförändringen i Sverige speglar den starka efterfrågan och höga omsättningen som fastighetsmarknaden kännetecknats av under 2014, särskilt under det fjärde kvartalet. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 436 (136) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 79 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –12 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 345 |
| Delsumma Sverige | 412 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 13 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –24 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 35 |
| Delsumma Utland | 24 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 436 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,9 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,9 % (9,4 %) respektive 9,8 % (9,8 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 31 december 2014 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Årets värdeförändring uppgick till –259 (197) miljoner kronor varav –260 (201) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 1 (–4) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna sjunkit under året bland annat som en konsekvens av att såväl Sveriges Riksbank som den Europeiska
Centralbanken sänkt sina styrräntor. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid årets slut till 551 (316) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för 2014 påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –226 (68) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 11 (5) miljoner kronor främst för verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 148 (155) miljoner kronor. Sagax andel av joint ventures skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för joint venture uppgick till 53 (9) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 1 (2) miljoner kronor respektive 434 (336) miljoner kronor vid årets slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2014 |
|---|---|
| Sverige | –236 |
| Finland | –182 |
| Tyskland | –16 |
| Danmark | 1 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –433 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 585 (426) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 40 (–14) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 924 (–1 420) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 236 (756) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –61 (–252) miljoner kronor under året. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 810 miljoner kronor.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2015. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2015 | 1 jan 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 267 | 1 051 |
| Vakans | –74 | –80 |
| Hyresintäkter | 1 193 | 971 |
| Fastighetskostnader | –170 | –138 |
| Driftnetto | 1 023 | 833 |
| Central administration | –47 | –42 |
| Resultatandel från joint ventures | 198 | 106 |
| Finansnetto | –362 | –323 |
| Förvaltningsresultat | 812 | 574 |
| Skatt | –179 | –126 |
| Resultat efter skatt | 633 | 448 |
| – varav preferensaktieägarna | 111 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 522 | 348 |
Under 2015 har Sagax tillträtt tre fastigheter i Helsingfors vilka förvärvats för en sammanlagd anskaffningskostnad om 265 miljoner kronor. Fastigheterna utgörs av bilförsäljnings- och verkstadslokaler och omfattar 26 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och 66 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda till Bilia Oy, ett av Volvo Car helägt dotterföretag. Fotona ovan är tagna på Puusepankatu 2 i Herttoniemi i Helsingfors. Fastigheten omfattar 7 860 kvadratmeter uthyrningsbar area och är belägen i ett väl etablerat handelsområde med strategiskt läge utmed Österleden i Helsingfors. I området finns även flera andra återförsäljare av bilar representerade.
Den 31 december 2014 omfattade fastighetsbeståndet 184 (141) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 634 000 (1 336 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,2 (8,0) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 42 % (46 %) av marknadsvärdet och 40 % (45 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 267 (1 051) respektive 1 193 (971) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (92 %).
Sagax har under året investerat 1 962 (1 263) miljoner kronor varav 1 722 (1 122) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 367 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 789 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 59 % av investeringarna under årets skedde på Sagax två viktigaste marknader. Sagax har under 2014 förvärvat 46 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 316 700 kvadratmeter, se sammanställning till höger. Under årets sista kvartal tillträddes 28 fastigheter, varav en fastighet i Paris till en förvärvskostnad om cirka 6 miljoner euro. Förvärvet är Sagax första investering i Paris.
Sammanlagt 240 (141) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 63 miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 115 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion, 25 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 37 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Under 2015 har Sagax tillträtt tre fastigheter i Helsingfors med en sammanlagd uthyrningsbar area om 26 600 kvadratmeter uthyrningsbar area samt en fastighet i Stockholm med en uthyrningsbar area om 3 600 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Sagax har under året frånträtt tre fastigheter för en total köpeskilling om 99 miljoner kronor, se sammanställning nedan. Fastigheternas uthyrningsbara area uppgick till totalt 8 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och försäljningarna medförde en realiserad värdeförändring om 5 miljoner kronor.
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Bälgen 4 | Varberg | Övriga Sverige | 2 400 |
| Tuottotie 4 | Birkala | Övriga Finland | 4 700 |
| Mästaren 6 | Södertälje | Stockholm | 1 100 |
| Totalt | 8 200 |
| Uthyrnings | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Segment | bar area, kvm |
| Tuna Äng 3 | Botkyrka | Stockholm | 7 200 |
| Murmästare-Ämbetet 1 Stockholm | Stockholm | 11 200 | |
| Flyghallen 1 | Stockholm | Stockholm | 3 100 |
| Trosta 1:27 | Sigtuna | Stockholm | 3 800 |
| Cirkelsågen 1 | Huddinge | Stockholm | 8 600 |
| Arendal 1:10 | Göteborg | Övriga Sverige | 4 500 |
| Snäppan 5 | Åmål | Övriga Sverige | 4 200 |
| Lommen 6, Anden 1 | Mellerud | Övriga Sverige | 7 200 |
| Nedervara 3:4 | Vara | Övriga Sverige | 10 200 |
| Geväret 1, Värjan 2 | Falköping | Övriga Sverige | 6 100 |
| Fiskmåsen 14 | Tranås | Övriga Sverige | 9 300 |
| Traktorn 4 och 5 | Aneby | Övriga Sverige | 2 000 |
| Sköldmön 9 | Nässjö | Övriga Sverige | 6 300 |
| Brädan 1 | Eksjö | Övriga Sverige | 5 200 |
| Sågen 5 | Sävsjö | Övriga Sverige | 1 500 |
| Listen 10 | Vetlanda | Övriga Sverige | 5 800 |
| Plankan 2 | Höganäs | Övriga Sverige | 7 200 |
| Kristianstad 3:35 | Kristianstad | Övriga Sverige | 8 700 |
| Mörten 17 | Eslöv | Övriga Sverige | 7 600 |
| Bredablick 4 | Malmö | Övriga Sverige | 17 800 |
| Trävaran 1 | Trelleborg | Övriga Sverige | 12 300 |
| Grepen 9, 12 och 14 | Lidköping | Övriga Sverige | 7 000 |
| Ristipellontie 17 | Helsingfors | Helsingfors | 2 800 |
| Tiilitie 9 | Vanda | Helsingors | 5 100 |
| Martinkyläntie 9 | Vanda | Helsingfors | 55 800 |
| Koivuvaarankuja 2 | Vanda | Helsingfors | 28 300 |
| Sanomatie 3 | Vanda | Helsingfors | 3 300 |
| Virkatie 10 | |||
| (92-52-101-5) | Vanda | Helsingfors | 2 990 |
| Pakkasraitti 4 | |||
| (858-411-1-150) | Tusby | Helsingfors | 2 000 |
| Pakkasraitti 4 | |||
| (858-411-1-172) | Tusby | Helsingfors | 1 300 |
| Kiitoradantie 14 | Vanda | Helsingfors | 4 600 |
| Vanha Vaasantie 13 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 9 000 |
| Teollisuustie 11 | Ylöjärvi | Övriga Finland | 5 100 |
| Korjaamonkatu 1 | Björneborg | Övriga Finland | 2 600 |
| Kisällinkatu 10 | Kotka | Övriga Finland | 2 300 |
| Jatkokatu 1 | Lahtis | Övriga Finland | 5 000 |
| Avantintie 20 | Lundo | Övriga Finland | 5 600 |
| Nuutisarankatu 19 | Tammerfors | Övriga Finland | 4 000 |
| 46 Rue Constantin | |||
| Pecqeur | Taverny | Övrigt | 13 500 |
| 9 bc Tranders, | |||
| Skjernvej 6 | Ålborg | Övrigt | 2 900 |
| 1 ru,Trollesminde, | |||
| Lokesvej 1 | Hilleröd | Övrigt | 3 600 |
| Totalt | 316 700 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 63 | 532 000 | 33 000 | 5 691 | 10 700 | 497 | 40 % | 91 % | 454 | 38 % |
| Helsingfors | 36 | 280 000 | 12 000 | 2 554 | 9 100 | 280 | 22 % | 96 % | 268 | 23 % |
| Övriga Sverige | 57 | 493 000 | 40 000 | 2 744 | 5 600 | 244 | 19 % | 95 % | 232 | 19 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | – | 1 475 | 6 100 | 144 | 11 % | 100 % | 144 | 12 % |
| Övrigt | 9 | 88 000 | – | 964 | 11 000 | 102 | 8 % | 93 % | 95 | 8 % |
| Totalt | 184 | 1 634 000 | 85 000 | 13 428 | 8 200 | 1 267 | 100 % | 94 % | 1 193 | 100 % |
| Fastighets | Befintligt | Kontrakterad årshyra | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | förvärv | bestånd | Totalt | Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 206 | 161 | 367 | 2015 | 142 | 53 000 | 56 | 5 % |
| Helsingfors | 771 | 18 | 789 | 2016 | 86 | 108 000 | 92 | 8 % |
| Övriga Sverige | 327 | 60 | 387 | 2017 | 74 | 91 000 | 92 | 8 % |
| Övriga Finland | 276 | 1 | 277 | 2018 | 57 | 112 000 | 90 | 7 % |
| Övrigt | 142 | – | 142 | 2019 | 22 | 35 000 | 29 | 2 % |
| >2019 | 146 | 1 150 000 | 834 | 70 % | ||||
| Totalt | 1 722 | 240 | 1 962 | |||||
| Totalt | 527 | 1 549 000 | 1 193 | 100 % |
I slutet av 2014 förvärvade Sagax en industrifastighet i Paris för 6 miljoner euro. Fastigheten, 46 Rue Constantin Pecqeur i Taverny, är bolagets första investering i Parismarknaden. Fastigheten är belägen i ett etablerat industriområde cirka 22 kilometer norr om centrala Paris. Fastigheten är bebyggd med 13 500 kvadratmeter industrilokaler med tillhörande lager. Byggnaderna uppfördes 1997-1998. Fastigheten är uthyrd i sin helhet på ett tolvårigt kallhyresavtal säkerställt med en bankgaranti om sex årshyror.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 184 (141) fastigheter uppgick den 31 december 2014 till 13 428 (10 825) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 299 (124) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 436 (136) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 41 (35) miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 13 387 (10 790) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2014 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, med undantag för den fastighet i Paris som tillträddes den 23 december 2014 vilken värderats till anskaffningskostnad.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärv av fastigheter | 1 722 | 46 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 240 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –3 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 299 | |
| Värdeförändring | 436 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2014 | 13 428 | 184 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –41 | |
| Bokfört värde | 13 387 |
löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,0–12,2 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,0–18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,2–16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,9 % (9,4 %) respektive 9,8 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,9 % (8,0 %) per 31 december 2014, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,1 % den 30 september 2014. Direktavkastningskravet har förändrats till följd av ändrad sammansättning av fastighetsportföljen samt sjunkande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Sagax redovisade direktavkastning för året uppgick som jämförelse till 7,6 % (7,7 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 178 (79) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 246 (2) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –226 (68) miljoner kronor under året. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 796 (669) miljoner kronor per 31 december 2014.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa.
50 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 80 % av bolagets vakanta area var belägen i Stockholm den 31 december. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 38 (50) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en vakansgrad om 7 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 15 % för året. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 12 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 31 % (27 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 2,1 procentenheter av vakansgraden.
Söderport har under 2014 förvärvat och tillträtt 12 fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och
mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Söderport har under året även förvärvat fem fastigheter i Åkersberga.
Söderport har under 2014 avyttrat de fyra tomträtterna till Packrummet 9-12 i Årsta, Stockholm, till Ikano Bostad som avser att uppföra bostäder på fastigheterna. Söderport har under 2014 även avyttrat totalt elva bilprovningsfastigheter i Skåne och Göteborg samt en fastighet i Stockholm.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige,Tyskland och Finland.Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och verksamhet bedrivs i Sverige,Tyskland samt i Finland. Fastighetsbeståndet omfattade 313 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 25 miljarder kronor den 31 december 2014. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 47 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 13 % av fastigheternas marknadsvärde.
Av Hemsös fastigheter är 140 äldreboenden, 81 skolor, 83 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 62 % från kommun, landsting eller stat. Knappt 1 900 hyresavtal med en genomsnittlig avtalstid om 7,2 år bidrar i kombination med finansiellt stabila hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 31 dec |
2013 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 450 | 311 | 2 054 | 1 875 |
| Förvaltningsresultat, Mkr1) | 196 | 92 | 623 | 464 |
| Årets resultat, Mkr | 425 | 239 | –360 | 528 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 98 | 46 | 80 | 32 |
| Antal fastigheter | 45 | 44 | 313 | 348 |
| Hyresvärde, Mkr | 541 | 339 | 2 003 | 1 984 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 028 | 2 949 | 24 668 | 22 637 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 614 000 | 366 000 | 1 524 000 | 1 622 000 |
| Hyresduration, år | 5,0 | 3,6 | 7,2 | 7,5 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 15 | 3 | 4 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 201 | 2 010 | 16 507 | 14 699 |
| Kapitalbindning, år | 5,1 | 2,0 | 3,0 | 2,9 |
| Räntebindning, år | 4,1 | 2,7 | 3,5 | 3,3 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –465 | –240 | –826 | –60 |
1) Hemsös förvaltningsresultat har omräknats för att överensstämma med Sagax definition.
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2014 till 4 544 (3 723) miljoner kronor. Under året har nyemission av 5 500 000 preferensaktier tillfört 186 miljoner kronor till det egna kapitalet.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 8 525 (7 032) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 3 366 (2 145) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 227 (71) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 8 450 (6 897) miljoner kronor motsvarande 63 % (64 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 50 % (56 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 december 2014. Återstående bruttoskuld motsvarade 14 % (10 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 1 821 (1 100) miljoner kronor, varav obligationslån om totalt 400 miljoner kronor samt 60 miljoner euro emitterats under året.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 53 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas som 8 472 (6 862) miljoner kronor i balansräkningen.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,0 (3,7) år respektive 3,2 (3,5) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,1 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 DECEMBER 2014
| För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets |
|---|
| förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett |
| sammanlagt nominellt värde om 5 228 (5 008) miljoner kronor |
| varav ränteswappar om 4 403 (4 443) miljoner kronor med en |
| genomsnittlig räntenivå om 3,1 % (3,3 %) se tabell nedan. Bolagets |
| förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed |
| endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna |
| ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25. |
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 235 (–204) miljoner kronor till följd av lägre marknadsräntor under året. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –551 (–316) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 551 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 115 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 488 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 december 2014 till –183 (–58) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 530 (772) miljoner kronor varav 67 (128) miljoner kronor i form av bankinlåning och 463 (644) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Räntebindning | Kapitalbindning Ränteswappar |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2015 | 2 601 | 2,7 % | 30 % | 140 | 1 % | 54 | 2,5 % |
| 2016 | 51 | 5,3 % | 1 % | 127 | 1 % | 18 | 3,2 % |
| 2017 | 1 216 | 6,3 % | 14 % | 1 619 | 19 % | 500 | 4,8 % |
| 2018 | 2 292 | 3,0 % | 27 % | 4 623 | 54 % | 1 468 | 1,7 % |
| 2019 | 100 | 2,3 % | 1 % | 2 016 | 24 % | 100 | 0,5 % |
| >2019 | 2 264 | 5,6 % | 27 % | – | – | 2 264 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 8 525 | 4,1 % | 100 % | 8 525 | 100 % | 4 403 | 3,1 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 31 dec 2014 |
Marknadsvärde 31 dec 2013 |
Årets förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 403 | 84 % | –551 | –316 | –235 |
| Räntetak | 824 | 16 % | – | – | – |
| Summa | 5 228 | 100 % | –551 | –316 | –235 |
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Hyresintäkter | 1 093 | 919 | 287 | 244 |
| Övriga intäkter | 2 | 9 | 1 | 3 |
| Driftkostnader | –72 | –62 | –21 | –18 |
| Underhållskostnader | –22 | –14 | –6 | –5 |
| Tomträttsavgäld | –14 | –13 | –4 | –3 |
| Fastighetsskatt | –30 | –25 | –8 | –9 |
| Fastighetsadministration | –22 | –17 | –6 | –5 |
| Driftnetto | 935 | 796 | 243 | 206 |
| Central administration | –47 | –42 | –12 | –14 |
| Resultat från joint ventures | 198 | 149 | –40 | 12 |
| – varav förvaltningsresultat | 178 | 79 | 47 | 23 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 246 | 2 | –17 | –13 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | –226 | 68 | –70 | 2 |
| Finansiella intäkter | 4 | 1 | 2 | – |
| Finansiella kostnader | –366 | –313 | –94 | –84 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures | 724 | 592 | 99 | 121 |
| – varav Förvaltningsresultat | 703 | 521 | 185 | 132 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | 5 | –4 | – | – |
| Fastigheter, orealiserade | 436 | 136 | 409 | 47 |
| Finansiella instrument, realiserade | 1 | –4 | 1 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | –260 | 201 | –59 | 1 |
| Andelar i joint ventures, realiserade | – | 16 | – | – |
| Resultat före skatt | 906 | 937 | 450 | 168 |
| Uppskjuten skatt | –148 | –155 | –57 | 11 |
| Aktuell skatt | –11 | –5 | –1 | –3 |
| Årets resultat | 747 | 777 | 393 | 176 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 122 | 55 | 64 | 45 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 8 | – | 4 | – |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet |
–40 | – | –20 | – |
| Totalresultat för året | 837 | 832 | 441 | 221 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 4,02 | 4,40 | 2,31 | 0,94 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 4,01 | 4,40 | 2,30 | 0,95 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) | 158,3 | 153,9 | 158,3 | 159,1 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) | 158,6 | 154,0 | 158,7 | 159,3 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 31 dec |
2013 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 13 387 | 10 790 |
| Andelar i joint ventures | 796 | 669 |
| Uppskjuten skattefordran | 1 | 2 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 193 | 11 470 |
| Kassa och bank | 67 | 128 |
| Övriga omsättningstillgångar | 121 | 85 |
| Summa omsättningstillgångar | 188 | 213 |
| Summa tillgångar | 14 381 | 11 683 |
| Eget kapital | 4 544 | 3 723 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 8 332 | 6 822 |
| Uppskjuten skatteskuld | 434 | 336 |
| Finansiella instrument | 551 | 316 |
| Övriga långfristiga skulder | 9 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 9 326 | 7 478 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 140 | 163 |
| Övriga kortfristiga skulder | 371 | 319 |
| Summa kortfristiga skulder | 511 | 482 |
| Summa eget kapital och skulder | 14 381 | 11 683 |
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Resultat före skatt | 906 | 937 | 450 | 168 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 259 | –197 | 58 | –1 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –441 | –132 | –409 | –47 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –198 | –165 | 40 | –12 |
| Utdelning från joint ventures | 75 | – | 25 | – |
| Betald skatt | –4 | –6 | – | –1 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –11 | –11 | –4 | –3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
585 | 426 | 159 | 104 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –1 | – | –2 | 9 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 41 | –14 | 5 | –22 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 625 | 412 | 162 | 91 |
| Förvärv av fastigheter | –1 713 | –1 122 | –486 | –192 |
| Försäljning av fastigheter | 100 | 94 | 1 | 13 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –240 | –141 | –68 | –39 |
| Förvärv av aktier | –21 | –4 | –21 | –4 |
| Försäljning av andelar i joint ventures | – | 40 | – | – |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –49 | –285 | – | – |
| Utlåning till joint ventures | –425 | – | – | – |
| Återbetalning från joint ventures | 425 | – | – | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | – | 1 | 1 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | –2 | – | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 924 | –1 420 | –573 | –221 |
| Emission av aktier | 186 | 285 | 86 | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –192 | –163 | –27 | –25 |
| Återköp av egna aktier | – | –24 | – | –24 |
| Inlösen incitamentsprogram | –8 | – | – | – |
| Upptagna lån | 2 397 | 1 597 | 336 | 624 |
| Amorterade lån | –1 132 | –933 | –18 | –553 |
| Lösen av finansiellt derivat Minskning av övriga långfristiga skulder |
–22 – |
–4 –2 |
–22 13 |
– – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 6 | – | – | –1 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 236 | 756 | 368 | 21 |
| Årets kassaflöde | –63 | –252 | – 43 | –110 |
| Kursdifferens i likvida medel | 2 | – | 1 | – |
| Förändring av likvida medel | –61 | –252 | –41 | –110 |
| Likvida medel vid årets ingång | 128 | 379 | 108 | 238 |
| Likvida medel vid årets utgång | 67 | 128 | 67 | 128 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning av aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission av B-aktier | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemission av B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –163 | –163 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat januari-december 2013 | – | – | 55 | 777 | 832 |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Nyemission av preferensaktier | 10 | 177 | – | – | 187 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –194 | –194 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | –1 | –1 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Totalresultat januari-december 2014 | – | – | 90 | 747 | 837 |
| Eget kapital 31 december 20141) | 376 | 1 605 | 93 | 2 470 | 4 544 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade Realiserade |
Resultat före skatt | ||||||
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
| Stockholm | 435 | 416 | 157 | 147 | 366 | 52 | – | – | 523 | 199 |
| Helsingfors | 237 | 121 | 130 | 62 | 37 | 79 | – | – | 167 | 141 |
| Övriga Sverige | 205 | 205 | 122 | 124 | 46 | –8 | 3 | –3 | 171 | 113 |
| Övriga Finland | 129 | 100 | 80 | 67 | –3 | 19 | 2 | – | 79 | 86 |
| Övrigt | 87 | 76 | 43 | 36 | –11 | –6 | – | – | 33 | 30 |
| Summa segmentsnivå | 1 093 | 919 | 532 | 436 | 436 | 136 | 5 | –3 | 973 | 569 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –259 | 197 |
| Joint ventures | – | – | 178 | 79 | 244 | 3 | 2 | –1 | 198 | 149 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –7 | 6 | – | – | – | – | –6 | 22 |
| Totalt | 1 093 | 919 | 703 | 521 | 680 | 139 | 7 | –4 | 906 | 937 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2014 31 dec |
2013 31 dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
| Stockholm | 5 692 | 4 969 | 161 | 73 | 206 | 440 | –10 | –31 |
| Helsingfors | 2 554 | 1 576 | 18 | 12 | 770 | 495 | – | – |
| Övriga Sverige | 2 744 | 2 338 | 60 | 45 | 327 | 102 | –28 | –63 |
| Övriga Finland | 1 475 | 1 165 | 1 | 11 | 277 | 85 | –56 | – |
| Övrigt | 964 | 777 | – | – | 142 | – | – | – |
| Summa segmentsnivå | 13 428 | 10 825 | 240 | 141 | 1 722 | 1 122 | – 94 | – 94 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 13 428 | 10 825 | 240 | 141 | 1 722 | 1 122 | – 94 | – 94 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | ||||||
| Direktavkastning, % | 7,6 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 86 | 87 | 86 | 86 | 89 | 88 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
95 94 |
93 92 |
95 93 |
97 93 |
97 94 |
97 95 |
| Hyresduration, år | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 634 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 |
| Antal fastigheter | 184 | 141 | 134 | 136 | 129 | 113 |
| Finansiella | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 18 | 24 | 15 | 6 | 27 | 3 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,1 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,0 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Kapitalbindning, år | 3,2 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 |
| Soliditet, % | 32 | 32 | 28 | 23 | 26 | 20 |
| Belåningsgrad, % | 59 | 60 | 62 | 68 | 67 | 73 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 62 | 64 | 63 | 69 | 70 | 75 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,6 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 |
| Data per stamaktie1) | ||||||
| Börskurs vid årets utgång, kr | 44,002) | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| EPRA NAV, kr | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| Eget kapital, kr | 17,49 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| Resultat, kr | 4,02 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 |
| Resultat efter utspädning, kr | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 |
| Förvaltningsresultat, kr | 3,74 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 | 1,52 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 |
| Kassaflöde, kr | 3,00 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 | 1,47 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – |
| Antal aktier vid årets utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 |
| Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner | 158,7 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 158,3 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid årets utgång, kr | 36,00 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid årets utgång, miljoner | 55,5 | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 52,2 | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 45 | 41 |
| Administrationskostnader | –53 | –50 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –8 | –9 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | –1 | –2 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 12 | 17 |
| Finansiella intäkter | 236 | 174 |
| Finansiella kostnader | –190 | –89 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 49 | 91 |
| Lämnade koncernbidrag | –38 | – |
| Skatt | – | –14 |
| Årets resultat | 11 | 77 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014 31 dec |
2013 31 dec |
|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | – |
| Fordringar på koncernföretag | 1 078 | 1 114 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 1 271 | 871 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 350 | 1 987 |
| Kassa och bank | 2 | 10 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 578 | 946 |
| Övriga omsättningstillgångar | 20 | 18 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 601 | 974 |
| Summa tillgångar | 3 951 | 2 961 |
| Eget kapital | 1 693 | 1 695 |
| Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld |
1 958 2 |
1 100 2 |
| Summa långfristiga skulder | 1 960 | 1 102 |
| Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder |
190 108 |
50 114 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 258 | 164 |
| Summa eget kapital och skulder | 3 951 | 2 961 |
Sagax hade vid årets utgång 7 545 (7 237) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 8 965 (5 465) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 55 500 000
preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2014 | 31 dec 2013 | okt-dec 2014 | okt-dec 2013 | okt-dec 2014 | okt-dec 2013 | okt-dec 2014 | okt-dec 2013 | |
| A–aktier | 44,20 | 26,80 | 9 | 8 | 7 | 27 | 0,2 | 0,4 |
| B–aktier | 44,00 | 24,20 | 43 | 16 | 9 | 16 | 1,9 | 2,1 |
| Preferensaktier | 36,00 | 31,50 | 56 | 62 | 44 | 65 | 3,4 | 4,0 |
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 43 % | 68 % |
| Preferensaktier | 55 500 000 | 0,10 | 5 550 000 | 17 % | 26 % |
| Summa | 214 774 952 | 33 552 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 respektive 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 3,73 (2,73) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 11,8 (8,9).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 17,44 (13,40) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 27,23 (19,05) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 252 % (181 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 162 % (127 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr | 44,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| EPRA NAV, kr 4) | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 11,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 14,7 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 252 | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 162 | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 187 | Privatpersoner | Sverige | 7 160 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 877 | bosatta i Sverige | 6 448 | 10 % | Luxemburg | 17 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 882 | Privatpersoner bosatta utomlands |
67 | 1 % | Storbritannien | 45 | 1 % |
| 2 001–5 000 | 1 130 | Företag/institutioner | Norge | 19 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 10 001–50 000 |
584 654 |
i Sverige Företag/institutioner |
712 | 82 % | USA | 41 | 1 % |
| 50 001– | 231 | utomlands | 318 | 7 % | Övriga länder | 263 | 1 % |
| Totalt | 7 545 | Totalt | 7 545 | 100 % | Totalt | 7 545 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 4 874 677 | 38 103 025 | 775 | 20,0 % | 26,0 % | |
| Familjen Salén med bolag | 2 003 433 | 17 535 330 | 78 595 | 9,1 % | 11,3 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 789 815 | 15 756 685 | 61 711 | 8,7 % | 13,1 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 16 041 589 | – | 7,5 % | 4,8 % | |
| Tredje AP–fonden | – | 11 672 214 | – | 5,4 % | 3,5 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 4 862 750 | 2,3 % | 1,5 % | |
| Avanza Pension | 34 133 | 905 697 | 2 716 304 | 1,7 % | 1,2 % | |
| Erik Selin Fastigheter AB | 465 000 | 3 035 000 | – | 1,6 % | 2,3 % | |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Patrik Brummer | – | – | 2 500 000 | 1,2 % | 0,7 % | |
| Lars Ingvarsson | 192 721 | 1 876 315 | 10 033 | 1,0 % | 1,1 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 1,0 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 66 815 | 674 301 | 1 253 553 | 0,9 % | 0,8 % | |
| Sifonen | 161 500 | 1 668 450 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % | |
| Stiftelsen Stockholms Sjukhem | – | – | 1 800 000 | 0,8 % | 0,5 % | |
| Andra AP–fonden | – | 1 749 854 | – | 0,8 % | 0,5 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 920 000 | 109 166 | 0,8 % | 2,4 % | |
| Skandia Liv | 148 158 | 1 459 501 | – | 0,7 % | 0,9 % | |
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | – | 1 514 278 | – | 0,7 % | 0,5 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 824 883 | 117 275 514 | 16 342 920 | 67,7 % | 75,3 % | |
| Övriga aktieägare | 1 591 939 | 27 582 616 | 39 157 080 | 31,8 % | 24,7 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 55 500 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 55 500 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 292 235 | 60 075 509 | 280 749 | 31,5 % | 39,8 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2014 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 december 2014, förutom den fastighet i Paris som förvärvades och tillträddes i slutat av 2014. Den har värderats till anskaffningsvärde.Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 686 | –1 343 | – | 1 343 | 2 686 |
| Belåningsgrad, % | 73 | 65 | 59 | 54 | 50 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –215 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 december skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 33 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 33 (17) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor respektive Stibor blir negativa.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av
bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 230 | 250 | 260 | 280 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2014, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 151 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2013, på sidorna 52-55.
| Effekt på förvaltnings - | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 13 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 12 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 33 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 85 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 32 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2015 |
+/–10 % | +/– 6 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–215 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 26 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till fianansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 12 januari 2015 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt en industrifastighet i Paris för 6,0 MEUR. Fastigheten är belägen i ett etablerat industriområde cirka 22 kilometer norr om centrala Paris och bebyggd med 13 500 kvadratmeter industrilokaler med tillhörande lager. Byggnaderna uppfördes 1997-1998. Fastigheten är uthyrd i sin helhet på ett tolvårigt kallhyresavtal säkerställt med en bankgaranti om sex årshyror. Direktavkastningen beräknas överstiga 8,5 %.
Den 20 januari 2015 pressmeddelades att Sagax styrelse upprättat ett prospekt avseende inregistrering av obligationer för handel på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB samt lämnat in ansökan om att inregistrera dessa obligationer för handel. Prospektet och ansökan avser den emission om 100 miljoner kronor under Obligationslån 2013/2018 som Sagax offentliggjorde den 5 december 2014. Obligationslånet uppgår därmed till totalt 600 miljoner kronor. Första dag för handel med obligationerna beräknades till den 21 januari 2015.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 11, Samarbetsarrangemang, har medfört att Sagax innehav i intresseföretag sedan 1 januari 2014 klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax tidigare redovisning av intresseföretag. Den nya standarden har endast medfört en ny benämning och inte någon förändrad redovisning.
IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. Svenska
fastighetsskatter skuldförs till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal redovisas motsvarande belopp som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen.
Lämnade koncernbidrag har i moderbolagets resultaträkning redovisats som bokslutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tidigare år har huvudregeln tillämpats.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. Förutom ovanstående är i denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2013.
Styrelsen avser att kalla bolagets aktieägare till årsstämma kl. 17.00 den 7 maj 2015.
Valberedningen består av Björn Alsén, som representant för David Mindus med bolag, Håkan Engstam som representant för M2 Capital Management AB, Erik Salén som representant för familjen Salén med bolag samt Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax. Valberedningen kan kontaktas via Sagax växel, 08-545 83 540.
Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman att:
Sagax utdelningspolicy innebär att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stamoch preferensaktierna. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,80 kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2014 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Föreslagen utdelning motsvarar 33,8 % av förvaltningsresultatet 2014.
Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om:
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 12 februari 2015 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 13 februari 2015, klockan 08.00.
| Delårsrapport januari-mars 2015 | 7 maj 2015 |
|---|---|
| Årsstämma 2015 | 7 maj 2015 |
| Delårsrapport januari-juni 2015 | 26 augusti 2015 |
| Delårsrapport januari-september 2015 | 23 oktober 2015 |
| Utbetalningar av utdelning till preferensaktieägare | |
| Mars 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 april 2015 |
| Juni 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2015 |
| September 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 september 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 september 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 2 oktober 2015 |
| December 2015 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2015 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2015 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 december 2015 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 januari 2016 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året.
Årets resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid årets utgång.
Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under året i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets utgång.
Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde vid årets utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för året reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för året.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under året och under året erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under året i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2014 uppgick till 1 634 000 kvadratmeter fördelat på 184 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.