Annual Report • Feb 20, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
• ANTAL ANSTÄLLDA 282
Atrium Ljungberg ska skapa attraktiva och hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. Våra platser och miljöer ska bidra till samhällets utveckling och skapa förutsättningar för tillväxt och affärer. Fastigheter är grunden i vår verksamhet, men i själva verket är vi mer intresserade av människorna som vistas i de miljöer vi skapar. Tillsammans med kunder, leverantörer, kommuner och andra samarbetspartners får vi platser att utvecklas och växa.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på kund och affär. Våra mål delas upp i tre kategorier:
Läs mer på: www.atriumljungberg.se
Vi ska fokusera på att utveckla miljöer för handels- och kontorsverksamhet och, där det är möjligt, komplettera med boende, service, kultur och utbildning.
› Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergieffekter för alla aktörer, som därmed ges större möjligheter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet.
Vi ska finnas på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala och Malmö där det finns förutsättningar för långsiktig befolkningstillväxt.
› En långsiktig befolkningstillväxt skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder.
Vi ska utveckla och förädla fastigheter och byggrätter. › Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom långsiktig avkastning och hög projektvinst i vår projektutveckling.
Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad.
› Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa stadsmiljöer som håller över tiden.
Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vad vi gör. Samarbetet med kunder, leverantörer, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och personligt.
› Genom samverkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer.
Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens.
› Genom att själva driva utvecklings- och byggprocessen kan vi tillgodose våra kunders intressen och skapa projektvinster över tid.
Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i affärsstrategin och en viktig del av vårt erbjudande.
› Att bygga hållbart för framtiden stärker såväl bolagets värde och resultat som omvärldens förtroende för oss.
Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Våra grundvärderingar; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande ska vara väl förankrade.
› Med ett starkt engagemang stärker vi vårt varumärke och genom att leva våra grundvärderingar får vi hyresgäster som vill vara våra kunder under lång tid.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt genom kontinuerlig förädling och effektiv och kundnära förvaltning av fastigheter. Modellen bygger på ett antal affärsprocesser. Alla processer drivs av oss själva och olika funktioner i bolaget deltar i olika utsträckning beroende på var i processen vi befinner oss.
| VIKTIGA HÄNDELSER |
|---|
| UNDER FJÄRDE KVARTALET |
| NYCKELTAL | 2014 jan–dec |
2013 jan–dec |
2014 okt–dec |
2013 okt–dec |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 2 311 | 2 362 | 598 | 609 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 844 | 829 | 191 | 213 |
| Periodens resultat, mkr | 645 | 1 108 | 275 | 253 |
| Investeringar, mkr | 707 | 1 302 | 199 | 360 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 734 | 854 | 189 | 215 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 95 | 93 | 95 |
| Soliditet, % | 39,6 | 41,1 | 39,6 | 41,1 |
| Belåningsgrad, % | 45,5 | 47,8 | 45,5 | 47,8 |
| Medelränta periodens slut, % | 3,2 | 3,6 | 3,2 | 3,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,0 | 3,0 | 2,8 | 3,0 |
| Resultat per aktie, kr | 4,89 | 8,52 | 2,06 | 1,94 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
4,98 | 4,97 | 1,12 | 1,28 |
| Börskurs, kr/aktie | 114,70 | 88,00 | 114,70 | 88,00 |
| Eget kapital, kr/aktie | 87,00 | 84,67 | 87,00 | 84,67 |
| Substansvärde kr/aktie, 10 % uppskjuten skatt |
96,66 | 93,09 | 96,66 | 93,09 |
RESULTATET FÖR 2014 landar över prognos och med miljardförvärv i Liljeholmen och ny stor markanvisning i Barkarby etablerar vi oss på nya delmarknader. Tillsammans med nya projektmöjligheter på våra befintliga platser skapar detta förutsättningar för fortsatt god tillväxt under kommande år.
Det har varit ett händelserikt år för Atrium Ljungberg med mycket att glädjas över, bland annat tre nyförvärv med betydande framtida potential, projektmöjligheter på nya delmarknader och en fortsatt stabil resultattillväxt. Vi har överträffat vår prognos med ett resultat före värdeförändringar som uppgick till 844 miljoner kronor mot prognostiserade 815 miljoner kronor. Driftöverskottet för 2014 ökade med 3,6 procent och rensat för effekter av genomförda försäljningar uppgick ökningen till drygt sex procent. Marknadsräntorna har fallit kraftigt under året och medelräntan för vår upplåning har sänkts med 0,4 procentenheter till låga 3,2 procent vid årets slut. Finansnettot har dock belastats av kapitalkostnaden för våra projektförvärv och av Sickla Front. De ger för närvarande negativa kassaflöden men utgör samtidigt en framtida potential. Den starka fastighetsmarknaden har lett till ökade fastighetspriser med en värdeuppgång i vår befintliga fastighetsportfölj om 861 miljoner kronor. Men sänkta marknadsräntor skapar också tillfälliga undervärden i derivatportföljen som redovisningsmässigt belastar resultatet, dock utan några kassaflödeseffekter. Vi har investerat drygt 700 miljoner kronor i egna fastigheter under året och har samtidigt nettoförvärvat fastigheter för 1,6 miljarder kronor.
Fastighetsmarknaden är het och transaktionsvolymen för 2014 närmar sig åter rekordnivåer. Mycket kapital finns i omlopp och i jakten på avkastning har intresset för fastigheter ökat med hård konkurrens, stigande priser och pressade avkastningskrav som följd. Starkast har efterfrågan varit i attraktiva lägen i storstäderna. Den goda hyresmarknaden för kontorsfastigheter i storstäderna bidrar också till stigande hyresnivåer och därmed ökade värden. Det visar sig återigen att vår strategi har varit helt rätt; att fokusera vår verksamhet till dessa områden, rida på urbaniseringsvågen och hitta fastigheter och lägen där förutsättningarna för stadsutveckling och en gynnsam hyresutveckling finns.
För Atrium Ljungbergs del har läget på fastighetsmarknaden fått en positiv effekt på värderingen av fastighetsportföljen som vid 2014 års utgång värderas till en genomsnittlig direktavkastning på 5,6 procent jämfört med 5,7 procent vid inledningen av 2015. Värdeökningen uppgår till 861 miljoner kronor, utöver nedlagda investeringar och förvärv under året.
"Jag ser framför mig en fortsatt god efterfrågan på våra marknader och tror starkt på attraktionen i vårt erbjudande och på möjligheten vår projektportfölj ger. "
Med det ökade intresset för fastigheter har Atrium Ljungbergs aktiekurs utvecklats positivt under året med en ökning på 30 procent. Även omsättningen i aktien har ökat, sannolikt till följd av den försäljning av aktier som genomfördes tillsammans med huvudägarna under våren. Vid en jämförelse av aktiehandeln 200 dagar före respektive efter aktiespridningen har omsättningen ökat med 24 procent. Aktiekursen har fortsatt att utvecklas starkt under inledningen av 2015.
Vår fastighets- och projektportfölj fortsätter att växa. Genom förvärvet av kontorsfastigheten Point Liljeholmen kliver vi in på en ny delmarknad, som vi bedömer kommer ha en fortsatt stark och positiv utvecklingstakt för såväl kommersiella verksamheter som för boendemiljöer. Stockholm växer och de
beslutade infrastruktursatsningarna med utbyggd tunnelbana och tvärbana är inte bara efterlängtade, de skapar också förutsättningar för nya intressanta lägen. Det är inte någon tillfällighet att Atrium Ljungberg finns längs samtliga dessa nya linjesträckningar, med såväl befintliga fastigheter som byggrätter för framtida projekt. Våra fastigheter i Hagastaden nås med ny tunnelbana redan 2020 och i Sickla beräknas tunnelbanan vara utbyggd runt 2025. Snart finns vi också längs den tredje planerade tunnelbanelinjen efter att vi mycket glädjande har vunnit en markanvisningstävling för ett nytt stadskvarter på 50 000 kvadratmeter i den snabbt framväxande Barkarbystaden i Järfälla. Där kommer vi inledningsvis tillsammans med Järfälla kommun att vidareutveckla konceptet Barkarby College till en regional mötesplats för lärande, kultur, näringsliv och högre utbildning. I vår framtida stadsutveckling kommer också bostäder att utgöra ett något större inslag än idag och för närvarande pågår detaljplaneprocesser för motsvarande 2 000 nya lägenheter att adderas till de 700 vi redan har idag.
Vi går in i 2015 med en stark fastighets- och hyresmarknad och ett historiskt lågt ränteläge och detaljhandeln spås få en stabil tillväxt. Jag ser framför mig en fortsatt god efterfrågan på våra delmarknader. Jag tror också starkt på attraktionen i vårt erbjudande och hyser en stor förväntan på möjligheterna som vår stora projektportfölj ger. Med det arbete som genomförts under 2014 har vi skapat förutsättningar för en god resultattillväxt även under 2015. Resultatet före värdeförändringar och skatt bedöms uppgå till 920 mkr att jämföras med 844 mkr för 2014.
Atrium Ljungberg kommer att fortsätta på den inslagna vägen; att bidra till stadsutvecklingen i Stockholmsregionen, Malmö och Uppsala. Vår vision – alla vill leva i vår stad – är ett uttryck för det vi vill åstadkomma, spännande stadsmiljöer där allt man önskar sig ligger vägg i vägg och där människor vill arbeta, bo och vistas – idag och imorgon. Med alla delar av vårt erbjudande, den samlade kompetensen hos våra medarbetare, kunder och samarbetspartners och i god samverkan har vi möjligheter att nå den visionen.
Tack alla ni som på olika sätt bidragit till den fina utvecklingen under året som gått!
Ingalill Berglund, verkställande direktör
Svensk ekonomi har haft en svagt positiv utveckling under hösten. Tillväxten har drivits av inhemsk efterfrågan medan exporten har varit svag huvudsakligen på grund av eurozonens ekonomiska utmaningar. BNP ökade under 2014 med 1,7 procent.
Hushållen fortsätter vara den viktigaste drivkraften i svensk ekonomi men köpkraften kan komma att dämpas av skattehöjningar och amorteringskrav. Svenska företag bedöms öka sin investeringstakt samt att exporten kommer att öka i den takt som tillväxten i omvärlden gradvis ökar. Konjunkturinstitutets prognos för BNP är att den kommer att öka med 2,3 procent under 2015 och 3,1 procent under 2016.
Detaljhandeln i Sverige utvecklades positivt under hösten 2014 och julhandeln slog nytt rekord. Decemberförsäljningen ökade med 5,0 procent i jämförelse med året innan. Under perioden januari – december 2014 blev detaljhandelns tillväxt 3,4 procent jämfört med samma period 2013, mätt i löpande priser.
HUI Research spår en positiv utveckling för svensk detaljhandel med 3,0 procent under 2015 och 3,5 procent under 2016.
Atrium Ljungbergs större handelsplatser; Sickla, Farsta Centrum, Port 73, Gränby Centrum och Mobilia hade under året en sammantagen positiv omsättningsutveckling med 6,3 procent jämfört med föregående år, där Mobilia och Port 73 står för de största ökningarna framför allt beroende av utbyggnad av handelsplatserna. Handeln i Malmö är fortsatt utmanande men Mobilia har en stark position med goda möjligheter att fortsätta vara en av Malmös ledande handelsplatser.
Hyresnivåerna för Atrium Ljungbergs butikslokaler har varit oförändrade under 2014.
Kontorshyresmarknaden i Stockholm har haft en starkare tillväxt under 2014 jämfört med året innan. Genom fortsatt kraftig befolkningsexpansion och ökad sysselsättning bedömer vi att kontorshyresmarknaden i Stockholm kommer fortsätta utvecklas gynnsamt under de kommande åren. Låga vakanser och en begränsad byggnation av nya kontorslokaler i Stockholms innerstad har medfört ett större intresse för lokaler utanför citykärnan. Intresset för etablering i Hagastaden är fortsatt stort och vi ser framförallt att områdets Life Science-inriktning attraherar företag inom vårdsektorn. Även på Södermalm är efterfrågan på kontorslokaler stor och vakansgraden låg. I Ärvinge i Kista har utvecklingen varit svagare.
Nettouthyrningen under fjärde kvartalet 2014, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick till –8 miljoner kronor, och har framförallt påverkats av att Oracle lämnar cirka 6 000 kvadratmeter i Ärvinge i Kista i slutet av 2015. Nettouthyrningen har påverkats positivt av bland annat Fujitsu som tecknat ett hyreskontrakt om 4 000 kvadratmeter i Nod i Kista.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 6–12 månader.
Koncernens kontrakterade årshyra uppgick per 2015-01-01 till 2 090 mkr (1 900). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick, uppgick per 2015-01-01 till 2 246 mkr (2 008). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick därmed till 95 procent (95) exklusive projektfastigheter, och 93 procent (95) inklusive projektfastigheter. Kontrakts- och hyresvärdet har påverkats av årets tre förvärvade fastigheter samt att projektfastigheterna kvarteret Nod och Sickla Front sedan tredje kvartalet är medräknade.
| Hyres | Uthyr | ||
|---|---|---|---|
| värde, | Kontrakterad | nings | |
| mkr | årshyra, mkr | grad, % | |
| Affärsområde Handel | 1 149 | 1 100 | 96 |
| Affärsområde Kontor | 975 | 916 | 94 |
| Summa | 2 124 | 2 016 | 95 |
| Projektfastigheter | 122 | 73 | 60 |
| Summa | 2 246 | 2 090 | 93 |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på, efter balansdagen, närmast kommande kvartal.
Investeringar i egna fastigheter uppgick under 2014 till 707 miljoner kronor, varav 437 mkr i projektfastigheter. Fyra större projekt färdigställdes under året; två bostadshus i Mobilia i Malmö, en ny byggnad för Ica Kvantum i Farsta Centrum, kvarteret Nod i Kista och kontors-
| Totalt | 400 | 60 600 | 1 600 | 260 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gränby Köpstad, Brillinge 8:1/9:1, Uppsala | 15 500 | Handel/Övrigt | 300 | 110 2014/20154) | 26 | 65 | ||
| Sickla Front, Sicklaön 83:32, Nacka | 10 500 | Kontor | 350 | 803) | Q3 2014 | 24 | E/T2) | |
| Kvarteret Nod, Kista Gård, Borgarnäs 1, Stockholm | 27 000 | Kontor/Övrigt | 700 | 703) | Q3 2014 | 68 | 76 | |
| Farsta Centrum, Ica Kvantum, Storö 24, Stockholm | 400 | 3 500 | Handel/Parkering | 150 | 0 | Q2 2014 | E/T2) | 98 |
| Mobilia, Hyreslägenheter, Bohus 8, Malmö | 4 100 | Bostäder | 100 | 0 | Q1 2014 | 7 | 100 | |
| Projekt/Fastighet/ Ort | area kvm | area kvm | Lokaltyp | mkr | mkr | ställs | mkr | grad,% |
| Ombyggnad, uthyrbar |
Nybyggnad, uthyrbar |
Inv, | Varav kvarstår, |
Färdig | Hyresvärde exkl. tillägg, |
Uthyr nings |
||
| PROJEKTFASTIGHETER 1) |
1) Som projektfastighet avses fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs per den 1 januari året efter färdigställande.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde/uthyrningsgrad som delbelopp.
3) Avser kvarstående hyresgästanpassningar.
4) Omfattar totalt cirka 50 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
huset Sickla Front i Sickla. Den kvarstående investeringsvolymen för projektfastigheter uppgick vid årsskiftet till cirka 260 miljoner kronor.
Två bostadshus med ett sjuttiotal hyreslägenheter i stadskvarteret Mobilia färdigställdes i början av året. De sista inflyttningarna skedde under maj. Bostäderna med affärsverksamheter i bottenvåningarna har bidragit starkt till att skapa en levande miljö i och omkring Mobilia.
I början av maj invigdes en 3 900 kvadratmeter stor om- och tillbyggnad i Farsta Centrum för Ica Kvantum och ytterligare tre butiker. I den nya byggnaden inryms också ett parkeringsgarage i två plan med drygt 140 parkeringsplatser. De nya etableringarna kompletterar Farsta Centrums totala utbud och är ett steg i att stärka centrumets dagligvaru- och materbjudande.
Under hösten 2014 färdigställde vi kvarteret Nod i Kista utvändigt och i början av oktober invigdes den första invändiga delen om drygt hälften av totalt 27 000 kvadratmeter. Resterande invändiga delar av byggnaden kommer att färdigställas i takt med att uthyrning sker.
Efter att ha lagt verksamheter inom akademi, forskning och kultur som grund i Nod, tecknade vi under det sista kvartalet 2014 avtal med flera starka och innovativa företag inom IT-sektorn, varav Fujitsu Sverige är ett. Fujitsu flyttar in i Nod under hösten 2015. Övriga kontrakterade företag är inflyttade.
Nod har fått stor uppmärksamhet och blivit omtalat som en innovativ och kreativ mötesplats som ligger i framkant och utgör en viktig del för Kistas fortsatta tillväxt. Byggnaden har initialt fått BREEAM-certifieringen Very Good, med möjlighet att nå Excellent.
Kontorshuset Sickla Front i Sickla färdigställdes under hösten 2014. Hyresgästanpassningar pågår i takt med att uthyrning sker och i början av mars 2015 flyttar första hyresgästen in i sina lokaler. Sickla Front kommer att certifieras enligt miljöklassningssystemet BREEAM.
Under andra kvartalet 2014 lämnade Atrium Ljungberg in en stämningsansökan riktad mot AkzoNobel som under 2013 hävde det hyresavtal för Sickla Front som tecknades 2010. Huvudförhandling i tingsrätten är planerad till december 2015.
En stegvis utveckling av den nya volymhandelsplatsen i nordöstra Uppsala har fortsatt under året. I slutet av juli 2014 färdigställdes områdets andra restauranghus där tre restaurangkoncept öppnade. Byggnationen av ytterligare två hus påbörjades under året. I det ena huset öppnar Blomsterlandet under mars 2015 och i det andra öppnar Apoteket och City Gross under september respektive oktober 2015.
Ambitionen är att skapa ett cirka 50 000 kvadratmeter stort handelsområde med stadskänsla och ett utbud fokuserat mot hemmet där hela familjen i en rationell och inspirerande miljö kan uträtta sina ärenden. Utbudet ska komplettera handelsutbudet i befintliga Gränby Centrum.
Under året har ett stort arbete pågått för att ta fram nya detaljplaner för våra framtida utvecklingsprojekt. Efter årsskiftet tecknades ett samarbets- och markanvisningsavtal med Järfälla kommun om en byggrätt om cirka 50 000 kvadratmeter BTA i Barkarbystaden i nordvästra Stockholm. Den uppskattade projektvolymen för möjliga men ännu ej beslutade projekt uppgår därmed till cirka tio miljarder kronor, en ökning med cirka tre miljarder kronor jämfört med förra året. Ytmässigt omfattar planerna lika stora delar av bostäder, handel och kontor och drygt två tredjedelar av projektportföljen finns i Sickla och Uppsala.
| Projektyta, kvm BTA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Lokaltyp 1) | Detaljplan finns | Förändring av detaljplan krävs | Inv, mkr 2) | |
| Sickla | Nacka | Handel | 14 000 | 2 000 | |
| Sickla | Nacka | Kontor | 12 000 | 63 000 | |
| Sickla | Nacka | Bostäder | 101 000 | ||
| Sickla | Nacka | Utbildning | 18 000 | ||
| Gränby Köpstad | Uppsala | Handel | 29 000 | ||
| Gränby Centrum | Uppsala | Handel | 48 000 | ||
| Gränby Centrum | Uppsala | Bostäder | 36 000 | ||
| Mobilia | Malmö | Handel | 14 000 | ||
| Port 73 | Haninge | Handel | 8 000 | ||
| Hagastaden 3) | Stockholm | Kontor | 36 000 | ||
| Hagastaden 4) | Stockholm | Handel | 1 000 | ||
| Farsta Centrum | Stockholm | Handel | 5 000 | ||
| Södermalm 5) | Stockholm | Kontor | 16 000 | ||
| Barkarby 6) | Järfälla | Handel | 3 000 | ||
| Barkarby 6) | Järfälla | Kontor | 10 000 | ||
| Barkarby 6) | Järfälla | Bostäder | 12 000 | ||
| Barkarby 6) | Järfälla | Utbildning | 25 000 | ||
| Summa | 135 000 | 318 000 | 10 000 |
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras samt innehålla andra inslag.
2) Investeringsvolymen inkluderar eventuella markförvärv.
3) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 36 000 kvm BTA invid Solnavägen (del av fastigheten Vasastaden 1:45).
4) Avser en markanvisning med option att upplåta mark med tomträtt för en byggrätt om cirka 1 000 kvm BTA invid Norra Stationsgatan.
5) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 16 000 – 18 000 kvm BTA på Stadsgårdsleden framför Glashuset.
6) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 50 000 kvm BTA, vilken erhölls under februari 2015.
Den svenska fastighetsmarknaden är stark och intresset för fastighetsinvesteringar fortsätter öka. Inhemska institutioner och pensionskapital söker sig till fastighetsinvesteringar då avkastningen på andra tillgångsslag är mycket låg. Även tillgången på lånat kapital via banklån och kapitalmarknaden är god. Kombinerat med det historisk låga ränteläget har intresset lett till rekordvolymer på transaktionsmarknaden. Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2014 till hela 160 miljarder kronor, den näst högsta noteringen någonsin. Det fjärde kvartalet var extremt starkt då hela 69 miljarder omsattes, en ökning med 114 procent jämfört med samma period 2013. Konkurrenssituationen har också lett till sjunkande avkastningskrav, framförallt för de bästa kontorsfastigheterna i storstäderna.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 49 fastigheter som främst finns i Stockholm, Uppsala och Malmö. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1 062 000 kvadratmeter.
I februari 2014 förvärvades fastigheten Sicklaön 83:33, Nobelberget i Sickla i Nacka. Fastigheten har en total areal om cirka 35 000 kvadratmeter. En detaljplaneprocess pågår för att kunna tillskapa både kontor och bostäder på fastigheten. Köpeskillingen uppgick till 355 miljoner kronor och fastigheten tillträddes 28 februari 2014.
I mars förvärvades Dimman 11 i Malmö. Fastigheten innehåller kultur-, utbildnings- och kontorsverksamheter. En omfattande ny- och
tillbyggnad har färdigställts under året och fastighetens totala uthyrningsbara yta är nu cirka 16 000 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 265 miljoner kronor och fastigheten tillträddes 29 april 2014.
I december förvärvades fastigheten Stora Katrineberg 16, Point Liljeholmen, en kontorsfastighet om närmare 40 000 kvadratmeter. Förvärvet skedde via en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 1,1 miljarder kronor. Tillträde skedde 2 februari 2015.
I juli såldes och frånträddes Fatbursbrunnen 17 på Södermalm i Stockholm. Fastigheten, som idag inrymmer framför allt skolverksamhet, har en uthyrbar area om cirka 2 800 kvadratmeter. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde uppgående till 94 miljoner kronor och försäljningen gav ett positivt resultat efter skatt om cirka 13 miljoner kronor.
Torgvågen 7, mer känd som varuhuset Pub, såldes i juli 2013 och frånträddes i januari 2014.
| mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2013-12-31 | 25 008 | 47 |
| Förvärv | 1 673 | 3 |
| Försäljning | –85 | –1 |
| Investeringar i egna fastigheter | 707 | – |
| Orealiserade värdeförändringar | 861 | – |
| Fastighetsbestånd 2014-12-31 | 28 163 | 49 |
Atrium Ljungberg har under det fjärde kvartalet externvärderat fastigheter motsvarande 35 procent av marknadsvärdet för fastighetsbeståndet, vilket ger en extern värdering under året på 54 procent av marknadsvärdet. Värderingen är utförd av Forum Fastighetsekonomi och Savills. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antagna marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Förvärvad mark värderas till anskaffningsvärde. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick till 28 163 mkr (25 008). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen är 5,6 procent (5,7). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 707 mkr (1 302). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 861 mkr (142), och förklaras främst av sänkta avkastningskrav för vissa fastigheter, främst för kontor i Stockholms innerstad samt några större handelsfastigheter.
| Totalt | 861 |
|---|---|
| Förändrade investeringar | 72 |
| Förändrade driftnetton | 84 |
| Förändrat avkastningskrav | 705 |
| mkr |
| FASTIGHETSBESTÅND 2014-12-31 | Januari–december 2014 1) | Avkastning 1) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbestånd per segment |
Uthyrbar area, 1000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm |
Hyres värde, mkr 2) |
Hyres värde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöver skott, mkr |
% |
| Affärsområde Handel | 523 | 13 925 | 25 928 | 1 149 | 2 194 | 96 | 1 098 | –387 | 711 | 5,3 |
| Affärsområde Kontor | 472 | 12 237 | 26 603 | 975 | 2 066 | 94 | 828 | –228 | 600 | 5,4 |
| Summa | 995 | 26 161 | 26 283 | 2 124 | 2 134 | 95 | 1 926 | –615 | 1 311 | 5,4 |
| Projektfastigheter, inklusive mark och byggrätter |
67 | 2 002 | E/T 3) | 122 | 1 827 | 60 | 45 | –17 | 28 | 1,3 |
| Summa | 1 062 | 28 163 | 2 246 | 2 144 | 93 | 1 970 | –632 | 1 338 | 5,0 | |
| Sålda fastighter | 10 | –4 | 6 | |||||||
| Totalt koncernen | 1 981 | –636 | 1 345 |
1) Avser redovisat utfall under året.
2) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal
3) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Totalt | 3,8 – 8,0 | 5,6 |
|---|---|---|
| Övrigt | 4,5 – 8,0 | 6,1 |
| Bostäder | 3,8 – 4,8 | 3,9 |
| Handel | 4,5 – 7,5 | 5,6 |
| Kontor | 4,5 – 8,0 | 5,6 |
| Lokaltyp | Intervall | Snitt |
| Totalt | 3,8 – 8,0 | 5,6 |
|---|---|---|
| Övriga Sverige | 6,3 – 7,0 | 6,6 |
| Malmö | 4,3 – 7,0 | 5,8 |
| Uppsala | 4,8 – 6,0 | 5,6 |
| Stockholm | 3,8 – 8,0 | 5,5 |
| Region | Intervall | Snitt |
| % |
Koncernen redovisade för året en nettoomsättning som uppgick till 2 311 mkr (2 362), varav hyresintäkter 1 981 mkr (1 956). Minskningen i nettoomsättningen är främst hänförlig till lägre omsättning i dotterbolaget TL Bygg. Hyresintäkterna har ökat, vilket främst förklaras av tillkommande hyresintäkter från senast färdigställda etapper i Mobilia, Port 73 och Farsta, samt förvärv och nyuthyrningar. Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 12,8 mkr (6,5). Samtidigt har hyresintäkterna påverkats negativt av uteblivna hyresintäkter från sålda fastigheter. Hyresintäkter från sålda fastigheter uppgick till 10,4 mkr (75,7).
Driftöverskottet ökade till 1 344,6 mkr (1 297,3), motsvarande 3,6 procent. Förutom förändringen i hyresintäkter enligt ovan, har fastighetskostnaderna minskat med 23 mkr. Minskningen avser främst lägre kostnader för tomträttsavgäld, vissa taxebundna kostnader och driftskostnader såsom uppvärmning och snöröjning.
Resultat före värdeförändringar uppgick till 843,5 mkr (829,0). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 860,6 mkr (142,5), och förklaras av sänkta avkastningskrav för vissa fastigheter, främst för kontor i Stockholms innerstad samt några större handelsfastigheter. Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 8,3 mkr (–1,6) och avser försäljningen av Fatbursbrunnen 17. Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –894,0 mkr (342,6) till följd av lägre marknadsräntor.
Årets aktuella skatt uppgick till –16,2 mkr (6,1) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Årets resultat uppgick till 645,2 mkr (1 108,3), vilket motsvarar 4,89 kr/aktie (8,52).
Koncernen redovisade för fjärde kvartalet en nettoomsättning som uppgick till 598 mkr (609), varav hyresintäkter 499 mkr (511).
Driftöverskottet minskade till 325,1 mkr (337,9) främst beroende på att den avyttrade fastigheten Torgvågen 7 (Pub) ingick i driftöverskottet under fjärde kvartalet 2013 samt på grund av tillfälliga vakanser där nya hyresgäster flyttar in vid årsskiftet 2014/2015.
Resultat före värdeförändringar uppgick till 191,1 mkr (212,8). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 434,5 mkr (101,0), och förklaras av sänkta avkastningskrav för vissa fastigheter, främst för kontor i Stockholms innerstad, samt några större handelsfastigheter. Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0,0 mkr (–1,6). Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –271,2 mkr (1,4), till följd av lägre marknadsräntor.
Periodens resultat uppgick till 274,9 mkr (252,6).
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftskostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Driftöverskottet för året har påverkats positivt jämfört med föregående år främst till följd av en mildare och mer snöfattig vintersäsong, både i början och slutet av året.
Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick för året till 331 mkr (405). TL Byggs omsättning uppgick till 418 mkr (492) varav 112 mkr (114) utgjorde arbeten åt koncernbolag. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten, vilket belastas med kostnader för pågående utvecklingsprojekt, uppgick till –10,8 mkr (11,0). TL Byggs bruttoresultat uppgick till 29,3 mkr (49,6).
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid fjärde kvartalet 79 procent av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 12 327 miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 3,2 procent. Inklusive outnyttjade lånelöften
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| mkr | aktuell skatt | uppskjuten skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 818,4 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –531,1 | 531,1 |
| investeringar | –156,2 | 156,2 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –860,6 | 860,6 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –8,3 | –27,3 |
| värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade | 894,0 | –894,0 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –15,2 | 15,2 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 2,6 | 3,0 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 143,6 | 644,8 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –23,1 | 23,1 |
| Skattemässigt avdragsgilla investeringar, justering tidigare år | –61,8 | 60,6 |
| Övrig justering av underskottsavdrag | 3,3 | – |
| Fastighetsförvärv genom bolag | –108,5 | – |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 122,8 | –14,3 |
| Skattepliktigt resultat | 76,3 | 714,2 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –16,8 | –157,1 |
| Omprövning av tidigare taxeringar och övriga justeringar | 0,6 | 0,1 |
| Redovisad skattekostnad | –16,2 | –157,0 |
uppgick genomsnittlig ränta till 3,3 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,8 år och kapitalbindningstiden uppgick till 2,7 år.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 7 461 mkr i ränteswappar, netto inklusive förkortande swappar. Dessutom finns 900 miljoner kronor i forwardstartade swappar. Ränteswappar marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick till –894,0 mkr (342,6) då räntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –846,4 mkr (14,9).
FINANSIERINGSKÄLLOR
| Bindningstid | Belopp, mkr |
Andel, % |
Medel ränta, % |
|---|---|---|---|
| Rörligt + 3M Stibor | 2 018 | 16 | 1,8 |
| 2015 | 1 742 | 14 | 1,2 |
| 2016 | 1 085 | 9 | 3,8 |
| 2017 | 630 | 5 | 3,7 |
| 2018 | 849 | 7 | 3,8 |
| 2019 | 606 | 5 | 4,0 |
| 2020 och senare | 5 396 | 44 | 4,1 |
| Totalt | 12 327 | 100 | 3,2 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2015 | 2 510 | 20 |
| 2016 | 2 935 | 24 |
| 2017 | 3 730 | 30 |
| 2018 | 1 482 | 12 |
| 2019 | 840 | 7 |
| 2020 och senare | 829 | 7 |
| Totalt | 12 327 | 100 |
| Förutbetalda finan sieringskostnader |
–10 | |
| Räntebärande skulder enligt |
||
| balansräkningen | 12 317 |
| 2014-12-31 2013-12-31 | ||
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 12 327 | 12 427 |
| Belåningsgrad, % | 45,5 | 47,8 |
| Medellöptid räntebindning, år |
4,8 | 4,4 |
| Medellöptid kapital bindning, år |
2,7 | 3,0 |
| Medelränta räntebärande skulder, % |
3,2 | 3,6 |
| Eget kapital, mkr | 11 590 | 11 021 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala och Malmö.
Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
I juni 2014 lämnade Företagsskattekommittén, som tillsatts av regeringen med uppdrag att se över beskattningen av bolag, sitt slutbetänkande. Atrium Ljungberg berörs främst av kommitténs förslag att slopa avdragsrätten för negativt finansnetto och att istället införa ett schablonmässigt beräknat finansieringsavdrag om 25 procent av det skattemässiga resultatet. För Atrium Ljungberg skulle förslaget innebära en högre skattekostnad. Förslaget har varit ute på remiss och svaren har inkommit under hösten. Majoriteten av instanserna avstyrker förslaget. De nya reglerna är föreslagna att träda i kraft den 1 januari 2016 men bedömare tror inte att detta är möjligt mot bakgrund av att remissinstanserna fört fram aspekter som bör beaktas i det fortsatta arbetet.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2013, avsnittet "Möjligheter och risker" på sidorna 88–91.
Den 2 februari 2015 tillträddes fastigheten Stora Katrineberg 16, Point Liljeholmen, i Stockholm. Fastigheten består av flera sammanhållna byggnader med en total uthyrningsarea om cirka 40 000 kvadratmeter.
Förvärvet skedde via en bolagsaffär i december 2014. Det underliggande fastighetsvärdet var 1,1 mdkr.
Den 3 februari 2015 meddelades att Atrium Ljungberg vunnit en markanvisningstävling för ett nytt stadskvarter på 50 000 kvadratmeter i Barkarbystaden i Järfälla. Atrium Ljungberg kommer, tillsammans med Järfälla kommun, att vidareutveckla Barkarby College till en regional mötesplats för lärande, kultur, näringsliv och högre utbildning.
Atrium Ljungbergs förutsättningar är goda då utvecklingen på de marknader bolaget finns på bedöms starkare än genomsnittet i Sverige.
Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms för 2015 uppgå till cirka 700 mkr.
Resultatet för 2015 kommer att påverkas av färdigställda projekt och genomförda fastighetsförvärv. Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2015 uppgå till 920 mkr. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 720 mkr vilket motsvarar 5,40 kr/aktie. Värdeförändringar och eventuella framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter beräknad skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 3,30 kr per aktie (3,05), vilket motsvarar en utdelning om 66,8 procent av det utdelningsbara resultatet (61,4) och en direktavkastning om 2,9 procent (3,5).
Årsstämma äger rum tisdagen den 21 april 2015, klockan 17.00, Kvarteret Nod, Borgarfjordsgatan 12 i Kista. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Information om att kallelse har skett annonseras i Dagens Nyheter. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats senast tre veckor före stämman. Den kommer även att skickas per post till de aktieägare som önskat en tryckt version. För valberedningens fullständiga förslag och beslutspunkter på årsstämman hänvisas till bolagets webbplats, www.atriumljungberg.se.
Liljeholmen på närmare 40 000 kvadratmeter kontorsyta.
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Hyresintäkter | 1 980,5 | 1 956,2 | 499,1 | 511,0 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 330,8 | 405,3 | 98,7 | 98,3 |
| Nettoomsättning | 2 311,3 | 2 361,5 | 597,8 | 609,3 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||
| Taxebundna kostnader | –175,6 | –178,9 | –46,0 | –47,3 |
| Övriga driftkostnader | –147,3 | –156,1 | –41,5 | –40,8 |
| Förvaltningskostnader | –131,6 | –128,9 | –41,5 | –36,0 |
| Reparationer | –44,4 | –41,0 | –15,9 | –12,2 |
| Fastighetsskatt | –115,0 | –119,5 | –28,0 | –29,7 |
| Tomträttsavgälder | –13,6 | –24,7 | 0,3 | –4,4 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –8,4 | –9,8 | –1,4 | –2,7 |
| –635,9 | –658,9 | –174,0 | –173,1 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –341,6 | –394,3 | –103,1 | –95,0 |
| Bruttoresultat | 1 333,8 | 1 308,3 | 320,7 | 341,2 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 344,6 | 1 297,3 | 325,1 | 337,9 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –10,8 | 11,0 | –4,4 | 3,3 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –53,3 | –47,1 | –20,6 | –16,2 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –14,0 | –14,4 | –3,6 | –5,7 |
| –67,3 | –61,5 | –24,2 | –21,9 | |
| Finansiella intäkter | 1,5 | 2,8 | 0,5 | 1,2 |
| Finansiella kostnader | –424,5 –423,0 |
–420,6 –417,8 |
–105,9 –105,4 |
–107,7 –106,5 |
| Resultat före värdeförändringar | 843,5 | 829,0 | 191,1 | 212,8 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | 860,6 | 142,5 | 434,5 | 101,0 |
| Fastigheter, realiserade | 8,3 | –1,6 | 0,0 | –1,6 |
| Finansiella instrument, orealiserade 1) | –894,0 | 342,6 | –271,2 | 1,4 |
| Nedskrivning goodwill | 0,0 | –33,4 | – | –0,1 |
| –25,1 | 450,1 | 163,3 | 100,7 | |
| Resultat före skatt | 818,4 | 1 279,1 | 354,4 | 313,5 |
| Aktuell skatt | –16,2 | 6,1 | 16,8 | 39,5 |
| Uppskjuten skatt | –157,0 | –176,9 | –96,3 | –100,4 |
| –173,2 | –170,8 | –79,5 | –60,9 | |
| Periodens resultat | 645,2 | 1 108,3 | 274,9 | 252,6 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||
| Kassaflödessäkringar 1) | 32,7 | 35,9 | 7,7 | 8,6 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –7,2 | –7,9 | –1,7 | –1,9 |
| Summa övrigt totalresultat | 25,5 | 28,0 | 6,0 | 6,7 |
| Summa totalresultat för perioden | 670,7 | 1 136,3 | 280,9 | 259,3 |
| Resultat per aktie, kr | 4,89 | 8,52 | 2,06 | 1,94 |
1) Nothänvisning återfinns på sidan 19.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen delas in i Affärsområde Handel, Affärsområde Kontor och Projektfastigheter. Projekt- och entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | Projekt- och entreprenad verksamhet totalt |
poster och eli Ej fördelade mineringar |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 098,0 | 827,6 | 44,5 | 10,4 | 1 980,5 | 1 980,5 | ||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 24,3 | 418,1 | 442,4 | –111,6 | 330,8 | |||||
| Nettoomsättning | 1 098,0 | 827,6 | 44,5 | 10,4 | 1 980,5 | 24,3 | 418,1 | 442,4 | –111,6 | 2 311,3 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –387,1 | –228,0 | –16,7 | –4,1 | –635,9 | –635,9 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –64,4 | –388,8 | –453,2 | 111,6 | –341,6 | |||||
| Bruttoresultat | 710,9 | 599,6 | 27,8 | 6,3 | 1 344,6 | –40,1 | 29,3 | –10,8 | 0,0 | 1 333,8 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 710,9 | 599,6 | 27,8 | 6,3 | 1 344,6 | 1 344,6 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–40,1 | 29,3 | –10,8 | –10,8 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –53,3 | –53,3 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–14,0 | –14,0 | –14,0 | |||||||
| Finansiella intäkter | 1,5 | 1,5 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –424,5 | –424,5 | ||||||||
| –423,0 | –423,0 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 710,9 | 599,6 | 27,8 | 6,3 | 1 291,3 | –40,1 | 15,3 | –24,8 | –423,0 | 843,5 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 301,9 | 476,5 | 82,2 | 860,6 | 860,6 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 8,3 | 8,3 | 8,3 | |||||||
| Finansiella instrument, orealiserade värde förändringar |
–894,0 | –894,0 | ||||||||
| 301,9 | 476,5 | 82,2 | 8,3 | 868,9 | –894,0 | –25,1 | ||||
| Aktuell skatt | –16,2 | –16,2 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –157,0 | –157,0 | ||||||||
| Periodens resultat | 1 012,8 | 1 076,1 | 110,0 | 14,6 | 2 160,2 | –40,1 | 15,3 | –24,8 | –1 490,2 | 645,2 |
| Investeringar och förvärv per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 149,1 | 120,2 | 437,3 | 706,6 | 706,6 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 0,4 | 0,4 | 0,4 | |||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 1 318,0 | 355,0 | 1 673,0 | 1 673,0 | ||||||
| 149,1 | 1 438,2 | 792,3 | 2 379,6 | 0,4 | 0,4 | 2 380,0 | ||||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 13 924,5 | 12 236,9 | 2 002,0 | 28 163,4 | 28 163,4 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 105,9 | 105,9 | 105,9 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 1 006,3 | 1 006,3 | ||||||||
| Summa tillgångar | 13 924,5 | 12 236,9 | 2 002,0 | 28 163,4 | 105,9 | 105,9 | 1 006,3 | 29 275,6 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
poster och eli Ej fördelade mineringar |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter Projekt- och entreprenadomsättning |
1 061,2 | 818,0 | 1,3 | 75,7 | 1 956,2 | 27,3 | 491,8 | 519,1 | –113,8 | 1 956,2 405,3 |
| Nettoomsättning | 1 061,2 | 818,0 | 1,3 | 75,7 | 1 956,2 | 27,3 | 491,8 | 519,1 | –113,8 | 2 361,5 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –373,9 | –246,8 | –0,9 | –37,3 | –658,9 | –658,9 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –67,6 | –440,5 | –508,1 | 113,8 | –394,3 | |||||
| Bruttoresultat | 687,3 | 571,2 | 0,4 | 38,4 | 1 297,3 | –40,3 | 51,3 | 11,0 | 0,0 | 1 308,3 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 687,3 | 571,2 | 0,4 | 38,4 | 1 297,3 | 1 297,3 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenad | ||||||||||
| verksamhet | –40,3 | 51,3 | 11,0 | 11,0 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –47,1 | –47,1 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad | ||||||||||
| verksamhet | –14,4 | –14,4 | –14,4 | |||||||
| Finansiella intäkter | 2,8 | 2,8 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –420,6 | –420,6 | ||||||||
| –417,8 | –417,8 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 687,3 | 571,2 | 0,4 | 38,4 | 1 250,2 | –40,3 | 36,9 | –3,4 | –417,8 | 829,0 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 240,2 | 72,0 | –169,7 | 142,5 | 142,5 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –1,6 | –1,6 | –1,6 | |||||||
| Finansiella instrument, orealiserade värde | ||||||||||
| förändringar | 342,6 | 342,6 | ||||||||
| Nedskrivning goodwill | –33,4 | –33,4 | –33,4 | |||||||
| 240,2 | 72,0 | –169,7 | –35,0 | 107,5 | 342,6 | 450,1 | ||||
| Aktuell skatt | 6,1 | 6,1 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –176,9 | –176,9 | ||||||||
| Periodens resultat | 927,5 | 643,2 | –169,3 | 3,4 | 1 357,7 | –40,3 | 36,9 | –3,4 | –246,0 | 1 108,3 |
| Investeringar och förvärv per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 71,0 | 137,4 | 1 093,4 | 1 301,8 | 1 301,8 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 1,0 | 1,0 | 1,0 | |||||||
| 71,0 | 137,4 | 1 093,4 | 1 301,8 | 1,0 | 1,0 | 1 302,8 | ||||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 12 709,5 | 10 030,5 | 2 268,5 | 25 008,5 | 25 008,5 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 73,4 | 73,4 | 73,4 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar Summa tillgångar |
12 709,5 | 10 030,5 | 2 268,5 | 25 008,5 | 73,4 | 73,4 | 1 748,4 1 748,4 |
1 748,4 26 830,3 |
||
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
Jämförelsesiffror 2013 har justerats i enlighet med ny segmentrapportering.
| Belopp i mkr | 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-09-30 | 2013-09-30 |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 28 163,4 | 25 008,5 | 26 477,4 | 24 580,1 |
| Goodwill | 274,2 | 274,3 | 274,2 | 274,3 |
| Derivat | – | 14,9 | – | 4,8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 44,6 | 23,0 | 16,8 | 18,6 |
| Summa anläggningstillgångar | 28 482,2 | 25 320,7 | 26 768,4 | 24 877,8 |
| Omsättningstillgångar | 378,6 | 1 323,0 | 447,2 | 1 308,3 |
| Likvida medel | 414,8 | 186,6 | 178,3 | 271,1 |
| Summa omsättningstillgångar | 793,4 | 1 509,6 | 625,5 | 1 579,4 |
| Summa tillgångar | 29 275,6 | 26 830,3 | 27 373,9 | 26 457,2 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | 11 589,6 | 11 020,7 | 11 308,7 | 10 761,4 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 677,5 | 2 515,7 | 2 578,2 | 2 408,5 |
| Långfristiga räntebärande skulder 2) | 9 807,1 | 10 660,2 | 10 596,5 | 10 324,7 |
| Derivat | 846,4 | – | 576,6 | – |
| Övriga långfristiga skulder | 27,2 | 25,1 | 26,1 | 23,0 |
| Summa långfristiga skulder | 13 358,2 | 13 201,0 | 13 777,4 | 12 756,2 |
| Kortfristiga avsättningar | – | – | – | 106,9 |
| Kortfristiga räntebärande skulder 2) | 2 510,3 | 1 753,6 | 1 470,7 | 2 057,6 |
| Derivat | – | – | 6,5 | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 817,5 | 855,0 | 830,6 | 775,1 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 327,8 | 2 608,6 | 2 307,8 | 2 939,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 29 275,6 | 26 830,3 | 27 393,9 | 26 457,2 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkringsreserver | Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2013 | 333,0 | 3 959,8 | –141,3 | 6 103,8 | 10 255,3 |
| Periodens resultat | 1 108,3 | 1 108,3 | |||
| Övrigt totalresultat | 28,0 | 28,0 | |||
| Utdelning, 2,85 kr/aktie | –370,9 | –370,9 | |||
| Utgående balans per 31 december 2013 | 333,0 | 3 959,8 | –113,3 | 6 841,2 | 11 020,7 |
| Förändring i eget kapital 2014 | |||||
| Periodens resultat | 645,2 | 645,2 | |||
| Övrigt totalresultat | 25,5 | 25,5 | |||
| Avyttring egna aktier | 295,1 | 295,1 | |||
| Utdelning, 3,05 kr/aktie | –397,0 | –397,0 | |||
| Utgående balans per 31 december 2014 | 333,0 | 3 959,8 | –87,8 | 7 384,6 | 11 589,6 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (130 156 988). Genomsnittligt antal utestående aktier för 2014 uppgår till 132 071 831 (130 156 988). Bolaget har vid periodens utgång inget innehav av egna aktier (3 063 748 B-aktier).
2) Nothänvisning återfinns på sidan 19.
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||
| Resultat före skatt | 818,4 | 1 279,1 | 354,4 | 313,5 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 6,5 | 6,1 | 1,8 | 1,5 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –8,3 | 1,6 | 0,0 | 1,6 |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –860,6 | –142,5 | –434,5 | –101,0 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 894,0 | –342,6 | 271,2 | –1,4 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 17,8 | 54,2 | 8,4 | 6,2 |
| Betald skatt 3) | –193,9 | –86,5 | 6,3 | –23,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändringar av rörelsekapital | 673,9 | 769,4 | 207,6 | 196,7 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 60,5 | 84,8 | –18,9 | 18,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 734,4 | 854,2 | 188,7 | 215,1 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förvärv av fastigheter | –620,0 | – | – | – |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –706,6 | –1 301,8 | –198,8 | –359,4 |
| Försäljning av fastigheter | 1 031,9 | 32,0 | – | 32,0 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –7,3 | –3,3 | –2,7 | –1,0 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –302,0 | –1 273,1 | –201,5 | –328,4 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 2,5 | 1,7 | 1,4 | 1,5 |
| Upptagna lån | 2 180,4 | 3 409,8 | 833,8 | 1 046,0 |
| Amortering av skuld | –2 285,2 | –2 623,6 | –585,9 | –1 018,7 |
| Avyttring av egna aktier | 295,1 | – | – | – |
| Utbetald utdelning | –397,0 | –370,9 | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –204,2 | 417,0 | 249,3 | 28,8 |
| Periodens kassaflöde | 228,2 | –1,9 | 236,5 | –84,5 |
| Likvida medel vid periodens början | 186,6 | 188,5 | 178,3 | 271,1 |
| Likvida medel vid periodens slut | 414,8 | 186,6 | 414,8 | 186,6 |
3) Nothänvisning återfinns på sidan 19.
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 95 | 93 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 66 | 65 | 66 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 062 | 941 | 1 062 | 941 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 707 | 1 302 | 199 | 360 |
| Antal fastigheter | 49 | 47 | 49 | 47 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||
| Soliditet, % | 39,6 | 41,1 | 39,6 | 41,1 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 |
| Belåningsgrad, % | 45,5 | 47,8 | 45,5 | 47,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,0 | 3,0 | 2,8 | 3,0 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 3,2 | 3,6 | 3,2 | 3,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | 5,7 | 10,4 | 9,6 | 9,3 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,8 | 6,0 | 5,2 | 6,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 4,4 | 6,5 | 6,5 | 6,3 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,5 | 4,7 | 4,2 | 4,8 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Resultat per aktie, kr | 4,89 | 8,52 | 2,06 | 1,94 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för | ||||
| gällande nominell skatt, kr | 4,98 | 4,97 | 1,12 | 1,28 |
| Kassaflöde, kr | 5,56 | 6,56 | 1,42 | 1,65 |
| Eget kapital, kr | 87,00 | 84,67 | 87,00 | 84,67 |
| Substansvärde, 10 % uppskjuten skatt, kr | 96,66 | 93,09 | 96,66 | 93,09 |
| Börskurs, kr | 114,70 | 88,00 | 114,70 | 88,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental 1) | 132 072 | 130 157 | 133 221 | 130 157 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 1) | 133 221 | 130 157 | 133 221 | 130 157 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 282 | 285 | 282 | 285 |
1) Registrerat antal aktier med avdrag för tidigare återköpta B-aktier. Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
En stabil direktavkastning – De senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till 3,2 procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie.
Låg risk – Bolaget har en stabil verksamhet och en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
| Belopp i mkr Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Hyresintäkter 499,1 500,2 486,1 495,1 511,0 475,2 481,7 488,3 Projekt- och entreprenadomsättning 98,7 82,7 82,3 67,1 98,3 104,7 112,1 90,2 Nettoomsättning 597,8 582,9 568,4 562,2 609,3 579,9 593,8 578,5 Kostnader fastighetsförvaltning –174,0 –137,5 –157,9 –166,5 –173,1 –144,8 –158,0 –183,0 Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet –103,1 –84,8 –85,3 –68,4 –95,0 –100,9 –111,8 –86,6 Bruttoresultat 320,7 360,6 325,2 327,3 341,2 334,2 324,0 308,9 – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) 325,1 362,7 328,2 328,6 337,9 330,4 323,7 305,3 – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet –4,4 –2,1 –3,0 –1,3 3,3 3,8 0,3 3,6 Central administration fastighetsförvaltning –20,6 –13,6 –9,9 –9,2 –16,2 –11,4 –11,1 –8,4 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet –3,6 –3,2 –4,1 –3,1 –5,7 –3,1 –3,0 –2,6 –24,2 –16,8 –14,0 –12,3 –21,9 –14,5 –14,1 –11,0 Finansiella intäkter 0,5 0,2 0,1 0,7 1,2 0,8 0,6 0,2 Finansiella kostnader –105,9 –115,8 –97,6 –105,2 –107,7 –99,3 –104,2 –109,4 –105,4 –115,6 –97,5 –104,5 –106,5 –98,5 –103,6 –109,2 Resultat före värdeförändringar 191,1 228,2 213,7 210,5 212,8 221,2 206,3 188,7 Fastigheter, orealiserade värdeförändringar 434,5 – 426,1 – 101,0 –100,0 141,5 – Fastigheter, realiserade värdeförändringar 0,0 7,0 0,4 0,9 –1,6 –2,0 2,0 – Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar –271,2 –168,3 –263,9 –190,6 1,4 28,3 191,4 121,5 Nedskrivning goodwill – 0,0 – – –0,1 –33,3 – – 163,3 –161,3 162,6 –189,7 100,7 –107,0 334,9 121,5 Resultat före skatt 354,4 66,9 376,3 20,8 313,5 114,2 541,2 310,2 Skatt –79,5 –7,6 –82,2 –3,9 –60,9 76,8 –118,3 –68,4 Periodens resultat 274,9 59,3 294,1 16,9 252,6 191,0 422,9 241,8 NYCKELTAL 2014 2014 2014 2014 2013 2013 2013 2013 Fastighetsrelaterade nyckeltal Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Uthyrningsgrad, % 93 93 95 95 95 95 95 95 Överskottsgrad, % 65 73 68 66 66 70 67 63 Uthyrbar yta, tusental kvm 1 062 1 012 971 964 941 940 903 903 Investeringar i fastigheter, mkr 199 163 160 185 360 329 293 320 Antal fastigheter 49 48 49 49 47 50 51 57 Finansiella nyckeltal Soliditet, % 39,6 41,3 41,0 41,3 41,1 40,7 40,2 40,7 Skuldsättningsgrad, ggr 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 1,2 1,2 1,1 Belåningsgrad, % 45,5 45,6 46,5 46,8 47,8 48,4 48,7 47,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,0 3,2 3,0 3,0 3,2 3,0 2,7 Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % 3,2 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,7 Avkastning på eget kapital, % 9,6 2,1 10,6 0,6 9,3 7,2 16,1 9,3 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % 5,2 6,3 6,0 5,9 6,1 5,5 6,2 5,7 Avkastning på totalt kapital, % 6,5 2,7 7,0 1,9 6,3 3,2 9,9 6,5 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % 4,2 5,0 4,6 4,7 4,8 4,4 4,8 4,7 Data per aktie Resultat per aktie, kr 2,06 0,45 2,23 0,13 1,94 1,47 3,25 1,86 Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr 1,12 1,34 1,27 1,26 1,28 1,33 1,24 1,13 Kassaflöde, kr 1,42 1,41 1,83 0,90 1,65 2,39 1,18 1,34 Eget kapital, kr 87,00 84,89 84,40 84,85 84,67 82,68 81,16 80,71 Substansvärde, 10 % uppskjuten skatt, kr 96,66 93,91 93,30 93,41 93,09 90,66 89,45 88,73 Börskurs, kr 114,70 103,50 109,00 98,35 88,00 85,70 85,00 91,00 Medelantal utestående aktier, tusental 1) 133 221 133 221 131 689 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 1) 133 221 133 221 133 221 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 |
2014 | 2014 | 2014 | 2014 | 2013 | 2013 | 2013 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1) Registrerat antal aktier med avdrag för tidigare återköpta B-aktier. Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 164,0 mkr (171,6). Rörelseresultatet uppgick till 1,8 mkr (–68,3). Resultatet efter finansiella poster uppgår till 661,7 mkr (177,3) och har påverkats av ökade ränteintäkter från utlåning till dotterbolag samt ett
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 |
| Nettoomsättning | 164,0 | 171,6 |
| Kostnader för förvaltning och produktion | –109,5 | –177,8 |
| Bruttoresultat | 54,5 | –6,2 |
| Resultat fastighetsförsäljning | – | –15,2 |
| Central administration och marknadsföring | –52,7 | –46,9 |
| Rörelseresultat | 1,8 | –68,3 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 579,7 | 281,6 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 536,7 | 396,7 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –456,5 | –432,7 |
| 659,9 | 245,6 | |
| Resultat efter finansiella poster | 661,7 | 177,3 |
| Bokslutsdispositioner | –103,3 | 28,2 |
| Resultat före skatt | 558,4 | 205,5 |
| Aktuell skatt | –14,3 | 3,9 |
| Uppskjuten skatt | –22,6 | –3,7 |
| –36,9 | 0,2 | |
| Periodens resultat | 521,5 | 205,7 |
bättre resultat från andelar i koncernföretag.
Räntebärande skulder uppgår till 8 261 mkr (2013-12-31, 7 822). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| Belopp i mkr | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 374,4 | 1 318,5 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 2 422,1 | 2 223,6 |
| Omsättningstillgångar | 13 999,9 | 13 695,0 |
| Summa tillgångar | 17 796,4 | 17 237,1 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | 7 288,0 | 6 868,4 |
| Obeskattade reserver | 36,1 | 25,8 |
| Avsättningar | 235,5 | 212,8 |
| Långfristiga skulder | 7 375,3 | 6 791,3 |
| Kortfristiga skulder | 2 861,5 | 3 338,8 |
| Summa eget kapital och skulder | 17 796,4 | 17 237,1 |
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2013, med undantag för IFRIC 21 Avgifter.
Under andra kvartalet 2014 godkände EU IFRIC 21 Avgifter. Principen anger att statliga avgifter ska skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. För Atrium Ljungbergs del berör detta fastighetsskatten. Förpliktelsen uppstår årsvis per den 1 januari. Från och med bokslutet 30 juni 2014 har Atrium Ljungberg därför redovisat återstående skuld för årets fastighetsskatt. Samtidigt redovisas en förutbetald kostnad för fastighetsskatten. Beloppet periodiseras linjärt över räkenskapsåret. Den ändrade redovisningsprincipen har inte påverkat koncernens resultat.
I övrigt har nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2014 inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1 och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
1) Från och med 1 januari 2012 har Atrium Ljungberg slutat tillämpa säkringsredovisning av de ränteswapar som säkrar ränteflöden på externa lån. Säkringsreserven, som uppgick till ett negativt belopp om 163,7 mkr per 31 december 2011, återförs linjärt till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid. Kvarstående belopp att lösa upp per 2014-12-31 uppgår till –87,8 mkr.
2) Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 12 317 mkr (2013-12-31, 12 414) och dess verkliga värde till 12 417 mkr (2013-12-31, 12 511). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
3) I januari 2014 har ett skattekrav, inklusive ränta, om drygt 107 mkr betalats till Skatteverket. Ärendet avsåg beskattningen av en fastighetstransaktion via ett kommanditbolag som genomfördes 2004. Något prövningstillstånd erhölls inte hos Högsta förvaltningsdomstolen.
Nacka den 20 februari 2015
Styrelsen
Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Då belopp har avrundats till mkr summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tilllägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Börskurs vid periodens utgång dividerad med resultat efter skatt per aktie för den senaste tolvmånadersperioden.
Årets resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för gällande nominell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntebärande skulder dividerat med redovisat eget kapital.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie beräknat med 10 procent uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Är ett miljöcertifieringssystem för byggda miljöer i Europa. BREEAM tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som BREEAM hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (tex för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.atriumljungberg.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer, såväl som kunder och samarbetspartners.
VÅR ÅRSREDOVISNING och våra delårsrapporter finns tillgängliga på vår webbplats, och distribueras dessutom i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.ATRIUMLJUNGBERG.SE finns möjlighet att prenumerera på både finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Årsredovisning 2014 | vecka 12 2015 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–mar 2015 | 2015-04-21 |
| Årsstämma | 2015-04-21 |
| Delårsrapport jan–jun 2015 | 2015-07-10 |
| Delårsrapport jan–sep 2015 | 2015-10-23 |
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Sickla Industriväg 19 Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.atriumljungberg.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.