Annual Report • Apr 16, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
| Året i korthet | 1 |
|---|---|
| Sagax i korthet | 2 |
| Sagax utveckling | 3 |
| VD har ordet | 4 |
| Marknadsöversikt | 8 |
|---|---|
| Sagax fastighetsbestånd i sammandrag | 18 |
| Förändringar i fastighetsbeståndet | 22 |
| Marknadsområde Stockholm | 26 |
| Marknadsområde Helsingfors | 30 |
| Marknadsområde Övriga Sverige | 32 |
| Marknadsområde Övriga Finland | 36 |
| Marknadsområde Övrigt | 38 |
| Fastighetsbeståndets marknadsvärde | 40 |
| Finansiering | 42 |
| Joint ventures | 49 |
|---|---|
| Aktuell intjäningsförmåga | 52 |
| Risker och riskhantering | 54 |
| Aktien och ägarna | 58 |
| Miljöarbete | 62 |
| Organisation och medarbetare | 66 |
| Bolagsstyrningsrapport | 68 |
| Styrelse | 74 |
| Företagsledning | 76 |
| Revisorer | 77 |
| Flerårsöversikt | 80 |
| Händelser efter årets utgång | 83 |
| Moderbolaget | 83 |
| Rapport över koncernens totalresultat | 84 |
|---|---|
| Kommentarer till koncernens totalresultat | 85 |
| Rapport över koncernens finansiella ställning | 86 |
|---|---|
| Kommentarer till koncernens finansiella ställning 87 | |
| Rapport över kassaflöde, koncernen | 88 |
| Förändringar av eget kapital, koncernen | 89 |
| Moderbolagets resultaträkning | 90 |
| Moderbolagets balansräkning | 91 |
| Rapport över kassaflöde, moderbolaget | 92 |
| Förändringar av eget kapital, moderbolaget | 93 |
| Redovisningsprinciper och noter | 94 |
| Förslag till vinstdisposition | 122 |
| Revisionsberättelse | 124 |
| Bolagsordning | 126 |
| Kallelse till årsstämma | 128 |
| Definitioner | 132 |
| Pressmeddelanden | 133 |
| Kalendarium | 133 |
Förvaltningsresultatet ökade med 35 % till 703 (521) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 37 % till 585 (426) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 1 093 miljoner kronor (919 miljoner kronor föregående år). Hyresintäkterna påverkades positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter i Finland.
Förvaltningsresultatet ökade med 35 % till 703 (521) miljoner kronor varav 178 (79) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har främst ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt resultatandelar från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 37 % till 3,73 (2,73) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 687 (134) miljoner kronor varav 246 (2) miljoner kronor avsåg fastigheter i joint ventures. Värdeutvecklingen för Sagax fastigheter i Sverige uppgick till 412 miljoner kronor och för fastigheterna utomlands till 24 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 13 428 (10 825) miljoner kronor vid årsskiftet. Direktavkastningen uppgick till 7,6 % (7,7 %) under 2014.
Omvärdering av räntederivat påverkade resultatet med –485 (265) miljoner kronor, varav –226 (68) miljoner kronor till
följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har skett till följd av att marknadsräntorna sjunkit under året.
Årets resultat efter skatt uppgick till 747 (777) miljoner kronor, motsvarande 4,01 (4,40) kronor per stamaktie.
Sagax nettoinvesterade under året 1 863 (1 169) miljoner kronor i fastigheter. 46 fastigheter förvärvades och tre fastigheter avyttrades.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 37 % till 585 (426) miljoner kronor motsvarande 2,99 (2,12) kronor per stamaktie.
Styrelsen föreslår en utdelning per stamaktie om 0,80 (0,55) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
| Nyckeltal i urval | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 |
| Förändring sedan föregående år, % | 37 | 27 | 4 | 14 | 23 |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Utdelning per stamaktie, kr (2014 föreslagen) | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2014 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 13 428 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 634 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 7,6 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 |
| Hyresduration, år | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
| Belåningsgrad, % | 59 | 60 | 62 | 68 | 67 |
Flerårsöversikt, se sidan 80. «LÄS MER Förslag till vinstdisposition, se sidan 122.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2014 uppgick till 1 634 000 kvadratmeter fördelat på 184 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.
Den 31 december 2014 omfattade fastighetsbeståndet 184 (141) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 634 000 (1 336 000) kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 40 % (45 %) av hyresvärdet och 42 % (46 %) av marknadsvärdet är koncentrerat (se diagram nedan). Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterade årshyran uppgick till 1 267 (1 051) respektive 1 193 (971) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (92 %).
Sagax hade 527 hyresavtal vid årets utgång. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,2 (8,0) år. De tio största kundernas sammanlagda årshyra motsvarade cirka 43 % av Sagax kontrakterade årshyra uppdelat på 58 separata avtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal uppgick till 10,5 år. Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 90 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år.
De räntebärande skulderna uppgick till 8 525 (7 032) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 4,1 % (4,4 %) vid årets slut. Belåningsgraden uppgick till 59 % (60 %) och räntetäckningsgraden till 260 % (240 %), se utvecklingen i diagrammet nedan. Ränte- och kapitalbindning uppgick till 3,0 (3,7) respektive 3,2 (3,5) år.
Sagax finansiella kostnader 2014 uppgick till 366 (313) miljoner kronor motsvarande 64 % (64 %) av bolagets sammanlagda kostnader före värdeförändringar och skatt. Sagax räntekänslighet är låg. Vid årsskiftet skulle en förändring av det allmänna ränteläget med +/– 1,00 procentenhet förändrat Sagax upplåningskostnad med –/+ 33 miljoner kronor under det kommande året, motsvarande –/+ 4 % av det prognosticerade förvaltningsresultatet för 2015.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A och B samt preferensaktier. Alla tre aktieslagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolaget hade vid årets utgång 7 545 (7 237) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 8 965 (5 465) miljoner kronor vid årets utgång.
Förvaltningsresultatet 2014 per stamaktie efter utspädning uppgick till 3,73 (2,73) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 11,8 (8,9).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 17,44 (13,40) kronor vid årets slut. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 27,23 (19,05) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 132. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 252 % (181 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 162 % (127 %) av EPRA NAV per stamaktie.
LÄS MER » Affärsidé, mål och strategier, se sidan 6. Fastighetsbeståndet i sammandrag, se sidan 18. Finansiering, se sidan 42.
Sagax stamaktier har haft en gynnsam utveckling sedan bolaget inledde sin fastighetsverksamhet 2004.
1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för A-aktien delats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2006
Under 2006 emitterades bolagets första preferensaktier. Emissionslikviden skapade utrymme för fortsatt tillväxt. Fastighetsförvärv för 1,1 miljarder kronor fördubblade koncernens storlek.
2011
I januari 2011 flyttades handeln med Sagax aktier till Mid Cap-listan på NASDAQ OMX Stockholm. Marknadsräntorna börjar åter att falla efter att ha stigit under 2010.
Den finansiella oron i omvärlden medförde kraftigt fallande börskurser och fallande värden på fastigheter. Även marknadsräntorna föll kraftigt.
2009
De finansiella marknaderna började återhämta sig efter oron under 2008. Sagax fortsatte sin tillväxt, förvaltningsresultatet steg med 29 % jämfört med 2008.
50 % av aktierna i Sagax joint venture Söderport förvärvades. 1,1 miljarder kronor nettoinvesterades i fastigheter. Sagax gav ut sitt första obligationslån, 250 miljoner kronor.
i fastigheter.
Den 8 oktober noterades bolagets aktier på OMX Nordiska Börs Stockholm (Small Cap) efter att tidigare ha handlats på First North. 1,7 miljarder kronor nettoinvesterades
2007
Under 2012 refinansierades ett lån om 4,2 miljarder kronor i förtid samtidigt som en nyemission av preferensaktier om 376 miljoner kronor genomfördes. Sagax positionerades för fortsatt tillväxt.
Under 2013 emitterades bolagets första B-aktier. 1,2 miljarder kronor nettoinvesteras i fastigheter. Sagax förvärvade 15 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB.
Hyresintäkterna översteg en miljard kronor. 1,9 miljarder kronor nettoinvesteras i fastigheter. Sagax öppnade kontor och förvärvade den första fastigheten i Paris. Historiskt låga räntenivåer.
Aktien och ägarna, se sidan 58. «LÄS MER Flerårsöversikt, se sidan 80.
De senaste åren har jag ägnat en del av VD-ordet till att redogöra för Sagax affärsmodell på enklast möjliga sätt. I år är inget undantag. Sagax affärsmodell är följande:
Sagax är fokuserat på ett litet segment som utgör cirka 10 % av fastighetsmarknaden; fastigheter för lager och lätt industri, vilket karaktäriseras av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. Sagax har varit verksamt inom detta segment i många år. Verksamheten har sedan starten visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Bolaget investerar alltså i fastigheter som genererar stabila driftnetton och vars huvudsakliga avkastning förväntas skapas i form av löpande kassaflöde (vi förlitar oss alltså inte på stigande värden). Vi förvaltar fastigheterna med ett mycket långsiktigt perspektiv.
I tillägg till vår direktägda fastighetsportfölj har Sagax ägande i två joint ventures; 50 % av Söderport som är fokuserat på kommersiella fastigheter främst inom lager och lätt industri och 15 % av Hemsö som är fokuserat på samhällsfastigheter.
För 2014 kan vår affärsmodell schematiskt beskrivas enligt följande: Fastighetsportföljen genererade 7,6 % avkastning vilken finansierades med 63 % långfristiga lån som kostade 4,1 % i ränta. Detta innebär att 2,6 procentenheter av avkastningen gick till lånens räntekostnader. De återstående 5,0 procentenheterna av den löpande avkastningen tillfaller aktieägarna. Denna del av verksamheten skapar 13,5 % löpande avkastning på aktieägarnas kapital.
Därutöver påverkades avkastningen på eget kapital av kostnaderna för Sagax centrala administration och förvaltningsresultatet från våra joint ventures, vilket netto bidrog med +2,4 procentenheter. Sammantaget når således Sagax sitt avkastningskrav om 15 % avkastning på eget kapital utan beaktande av fastigheternas värdeförändring, vilket utvecklas nedan.
Riskerna i verksamheten består i huvudsak av att vi kan missbedöma stabiliteten i en fastighets driftnetto eller kostnaden för, eller tillgången till, långfristig finansiering. Vi anstränger oss för att hantera riskerna som är kopplade till driftnettot genom att noga välja våra investeringar, diversifiera intäkterna och teckna långa hyresavtal. Vi hanterar våra finansiella risker genom att kapital- och räntebinda bolagets finansiering för flera år framöver och genom att ha goda likviditetsreserver.
Som tur är Sagax verksamhet inte mer komplicerad än så. Sagax är inte beroende av vinster från fastighetshandel, byggverksamhet eller projektutveckling. Sagax kan således undvika de rörelserisker som sådana verksamheter medför och ändå ha goda förutsättningar att kunna generera en god avkastning på ert kapital.
Även om Sagax affärsmodell inte bygger på stigande fastighetsvärden så gör bolaget givetvis sitt absolut bästa för att skapa en positiv värdeutveckling i tillägg till den löpande avkastningen. Utöver alla de löpande förvaltningsåtgärder som vidtas i detta syfte har Sagax investerat 1,2 miljarder kronor i sitt fastighetsbestånd under de senaste fem åren för att förädla detsamma.
Under 2014 uppgick fastighetsportföljens totalavkastning, det vill säga summan av fastigheternas direktavkastning (7,6 %) och värdeförändring (3,8 %) utan hänsyn tagen till belåning, till 11,6 %. Detta motsvarar mer än 1 000 baspunkter i riskpremie i förhållande till den riskfria långräntan.
Trots att detta är en hög riskpremie är totalavkastningsnivån inget anmärkningsvärt utfall för Sagax. Under de senaste tio åren har Sagax totalavkastning uppgått till 10,2 % per år, varav 82 % tillfallit ägarna i form av direktavkastning, vilket kan jämföras med marknadens genomsnittliga totalavkastning om 8,2 %.
Under de senaste tio åren har totalavkastningen som lägst varit 4,2 % (2009) och som högst 19,4 % (2007). Detta är enligt min bedömning en attraktiv avkastning sett till verksamhetens relativt låga operationella risk och i förhållande till bolagets räntekostnad som varierat mellan 4,1 och 5,2 % under samma period. Vidare medför den stora andelen löpande avkastning (över 80 % av totalavkastningen) ett lågt beroende av värdeökningar.
En central utgångpunkt i Sagax affärsidé är att såväl hyror som uthyrningsgrader för lokaler för lager och lätt industri är mycket stabila. Sagax förvaltningsstrategi bygger på att acceptera lägre hyresnivåer om istället längre avtalstider kan erhållas. Investeringsstrategin bygger på att hyresgästernas kreditvärdighet har en stor och utanför storstadsregionerna avgörande betydelse.
Av de senaste tio årens verksamhet som noterat bolag kan vi konstatera att antagandena om hyresnivåernas och uthyrningsgradernas stabilitet tycks vara korrekta. Volatiliteten i de inflationsjusterade hyrorna i Sagax portfölj och i bolagets marknader i stort har varit nästintill obefintlig trots flera mycket olika konjunkturer under den perioden. Hyresgästerna tycks även ha en låg benägenhet att avflytta. Under de senaste fem åren har exempelvis endast 3,5 % till 2,0 % av bolagets
årliga hyresvärde omsatts. Detta är en mycket låg omflyttning och innebär att endast ett fåtal procentenheter av intäkterna måste ersättas varje år för en bibehållen intjäning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden 2010-2014 som lägst uppgått till 92 % (år 2013) och som högst till 94 % (år 2010 och 2014). Uthyrningsgraden ökade således med 2 procentenheter under 2014.
Utgående vakansvärde vid årets slut uppgick till 74 miljoner kronor vilket var en minskning med 6 miljoner kronor från föregående år trots att vakansvärdet stigit med 5 miljoner kronor till följd av förvärv av vakanta lokaler.
Det justerade vakansvärdet, som även tar hänsyn till både kända framtida avflyttningar som uthyrningar, ökade dock under 2014 från 84 till 90 miljoner konor varav 5 miljoner kronor är hänförligt till förvärv. Vi upplever fortsatt god efterfrågan på våra lokaler och jag förväntar mig en i princip oförändrad uthyrningsgrad under 2015.
Utöver fastigheternas avkastning är bolagets tillgång till och kostnad för lånefinansiering en central fråga för att Sagax skall kunna erbjuda en god riskjusterad avkastning. Sagax räntebärande nettoskuld motsvarade 63 % av fastigheternas marknadsvärde. Sagax utvärderar givetvis sin räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde men framför allt i förhållande till verksamhetens intjäning. Nettoskulden har på tio år sjunkit från 10,5 gånger driftnettot till 8,2 gånger år 2014 (notera att det förändrade ränteläget inte påverkat detta nyckeltal).
Sagax obligationsemissioner har medfört att den räntebärande nettoskulden i bank under samma period sjunkit ännu mer, från 10,5 gånger driftnettot till 7,0 gånger.
Dessa mått exkluderar utdelningen från våra joint ventures som uppgick till 75 miljoner kronor under 2014. Betalningskapaciteten är således hög sett både ur ett historiskt och ur ett branschperspektiv. Min bedömning är att Sagax har en lämplig finansiell struktur.
Som framgår ovan är min bedömning att bolaget går bra operationellt och att det är finansiellt starkt. För 2015 uppgår prognosen för förvaltningsresultatet vid nuvarande omfattning på verksamheten till 810 miljoner kronor, 15 % bättre än utfallet 2014 och motsvarande 18 % avkastning på koncernens egna kapital. Således är Sagax även välpositionerat ur ett lönsamhetsperspektiv.
Den stora utmaningen är att identifiera nya investeringar till rimliga priser och risker. Jag upplever investeringsmarknaderna som onyanserat positiva till framtiden samtidigt som säljarna lyser med sin frånvaro. Konsekvensen blir en sjunkande omsättningshastighet, stigande fastighetsvärden och en påtagligt ökad risknivå. Detta är givetvis en konsekvens av det extremt låga ränteläget och vi ser nu en snabb återgång till de finansiella strukturer som vi senast såg kring 2005-2007. Min uppfattning är att det är på sin plats att vara extra försiktig med investeringar och jag förväntar mig en lägre investeringsaktivitet för Sagax 2015, särskilt i Sverige.
Samtidigt medför ränteläget nya affärsmöjligheter för Sagax vad gäller bolagets finansiering. Med hänsyn till den goda kapitaltillgången i såväl aktie-, obligations- och bankmarknaden kan 2015 vara ett lämpligt tillfälle för Sagax att förlänga både kapital- och räntebindning.
Avslutningsvis vill jag å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett mycket välmotiverat tack till mina kollegor på Sagax för deras insatser under året som gått.
Stockholm i april 2015
David Mindus Verkställande direktör
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och diversifierade näringsliv och fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar att ingå långa hyresavtal med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat per stamaktie
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
%
LÄS MER » Finansiering, se sidan 42. Aktien och ägarna, se sidan 58.
2010 2011 2012 2013 2014
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt under tio år mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2005.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures vilka återinvesterat kassaflödena i de egna verksamheterna. Endast den utdelning som faktiskt erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (3,7) år vid årsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,5) år vid årsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och med finansiellt starka hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 december till 8,2 (8,0) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner.
Fastighetsbeståndet i sammandrag, se sidan 18. «LÄS MER Investeringsmarknaden, se sidan 8.
Stockholm, Helsingfors och Paris tillhör Europas rikaste regioner. Större regioner har högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv och lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet.
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög ekonomisk uthyrningsgrad (94 %) och långa hyresavtal (8,2 år i genomsnitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila befolkningstillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna.
Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % av den totala fastighetsmarknaden i Sverige och Finland, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare är specialiserade inom lager- och industrifastigheter, även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste tio åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten.
Sagax strategi är att växa genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär långsiktigt goda möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt.
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering.
Enligt konsultföretaget DTZ uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige till rekordhöga 156 (99) miljarder kronor under 2014, 59 % högre än genomsnittet det senaste decenniet. Under 2014 ökade den totala finska transaktionsvolymen enligt KTI med 70 % till 4,25 (2,5) miljarder euro, en av de största transaktionsvolymerna som uppmätts i Finland.
Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex och KTI Index mäter avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax huvudsakliga fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Under 2014 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 8,1 % (6,9 %) respektive 7,9 % (8,1 %), vilket var högst av samtliga segment i bägge länderna. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 6,8 % (7,4 %) i Sverige och 8,7 % (8,1 %) i Finland under 2014. För Sagax fastighetsportfölj som helhelt uppgick direktavkastningen till 7,6 % (7,7 %) under 2014. De förändrade direktavkastningarna för Sagax fastigheter förklaras främst av
förändrad sammansättning av fastighetsbeståndet till följd av fastighetsförvärv samt av stigande fastighetsvärden i Stockholmsregionen.
Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexen som helhet uppgick under 2014 till 8,1 % (6,8 %) för Sverige och 5,6% (4,4 %) för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 7,6 % (6,4 %) respektive 4,5 % (3,7 %). Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 11,6 % (9,1 %) under 2014. Segmentet industri uppvisar i såväl Sverige som Finland högre totalavkastning än indexet som helhet över en tioårsperiod, vilket illustreras av diagrammet på sidan 8. Segmentet för industrilokaler har i genomsnitt överträffat samtliga fastigheters totalavkastning med 0,3 procentenheter i såväl Sverige som i Finland under de senaste tio åren. Sagax har en högre totalavkastning än indexet som helhet under såväl 2014 som över de senaste tre, fem respektive tio åren.
Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarar dessa marknader för 62 % av Sagax hyresvärde. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple netavtal (se definitioner på sidan 132) och har en genomsnittlig löptid som överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således relativt låg under de kommande åren. Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors
är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter.
Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de europeiska marknader som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa marknader är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat trots regionernas tillväxt. Detta medför att efterfrågan på lager- och industrilokaler är fortsatt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader.
Nedan presenteras en analys av marknaderna för lager och lätt industri i Stockholms-, Helsingfors- och Parisregionerna, vilka bedöms ha störst relevans för Sagax de närmaste åren.
Studier visar att större regioner har högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre regioner. Detta gäller såväl nationellt som på europeisk nivå. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel och utbildning. Mönstret visar även att större regioner (mätt som regional BNP) är rikare (mätt som BNP/capita). Som framgår av diagrammet nedan tillhör Stockholm, Helsingfors och Paris de rikare regionerna i Europa. Diagrammet bygger på EU:s regionindelning där
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag, se sidan 18. «LÄS MER
NUTS1 motsvarar landsdelar och NUTS2 motsvarar mindre riksområden. Stockholmsregionen som riksområde (NUTS2) inkluderar även Uppsala till följd av den omfattande inpendlingen. Riksområdet Stockholm omfattar en större population än Helsingforsområdet. Helsingforsområdet har även en lägre regional BNP per capita än Stockholmsregionen. Varje prick i diagrammet på sidan 9 motsvarar en europeisk region. Senare data än 2011 finns ännu inte tillgängliga från Eurostat.
Den genomsnittliga befolkningstillväxten i de tre svenska storstadsregionerna har uppgått till 1 % per år under perioden 1995-2014. För Stockholm har tillväxttakten varit 1,3 % under perioden. Övriga regioner i Sverige har i genomsnitt haft en väsentligt svagare befolkningstillväxt och folkmängden minskar eller är oförändrad i samtliga regioner med mindre än 100 000 invånare. Sagax exponering mot den underliggande hyresmarknaden varierar mellan olika geografiska marknader. Sagax svenska fastighetsbestånd återfinns till 90 % i regioner med befolkningstillväxt varav 84 procentenheter återfinns i de tre storstadsregionerna. 67 % av det svenska beståndet, motsvarande ett fastighetsvärde om 5,7 miljarder kronor, återfinns i Stockholmsregionen som är den snabbast växande arbetsmarknaden i Sverige. I Stockholm är cirka 1,1 miljoner
sysselsatta och sysselsättningstillväxten de senaste fem åren har uppgått till 10 % vilket är i nivå med London som är en erkänt stark arbetsmarknad.
I Finland återfinns motsvarande 95 % av Sagax fastighetsvärden i regioner med befolkningstillväxt. 63 % återfinns i Helsingforsregionen med en genomsnittlig årlig befolkningstillväxt med 1,2 % sedan 1995. Bland regionerna med befolkning mellan 100 000 och 500 000 finns det några snabbt växande som Uleåborg, Tammerfors och till viss del även Åbo. I Helsingfors är 0,8 miljoner sysselsatta och trots att sysselsättningen i Finland minskat med 4 % de senaste fem åren har stadens sysselsättningsnivå inte minskat under perioden.
I Frankrike är utvecklingen liknande den svenska och finländska, men med en tydlig skillnad. I Frankrike är de minsta lokala arbetsmarknaderna betydligt större än i Sverige och Finland och alla franska regioner har kunnat uppvisa en positiv befolkningstillväxt under perioden 1990-2012. Trenden är övrigt densamma som i Sverige och Finland, de största regionerna med Parisregionen (Île de France) i täten uppvisar den snabbaste årliga tillväxttakten med 0,6 %. Totalt har Paris vuxit med 1,2 miljoner invånare sedan 1995, i absoluta tal den fjärde snabbast växande regionen i Europa. Parisregionen har
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 1995-2014
LÄS MER » Marknadsområde Stockholm, se sidan 26. Marknadsområde Helsingfors, se sidan 30. Marknadsområde Övrigt, se sidan 38.
Befolkningstillväxt i procent per år i franska regioner (departement) efter storleksklass 1990-2012
12 miljoner invånare och är den region i Europa som sysselsätter flest människor, 5,3 miljoner. Den näst största regionen inom EU är Milano med 4,3 miljoner sysselsatta. Det skall dock noteras att London till följd av dess ytmässiga storlek är uppdelat på två regioner.
Viktigt för ekonomisk tillväxt är en stark och växande tjänstesektor, särskilt den högproduktiva tjänstesektorn med till exempel finans- och företagstjänster. Stockholm är den region inom Europa som efter London har högst andel anställda inom denna tjänstesektor. Som framgår av diagrammet nedan har även Helsingfors och Paris betydande andelar inom den högproduktiva tjänstesektorn.
En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildningsnivå. Tillgång till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att uppvisa en mer varierad branschstruktur med tydligare fokus på kunskapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat är 56 % i åldersgruppen 30-34 år i Stockholm högskoleutbildade, 55 % i Helsingfors och 53 % i Paris. Detta kan jämföras med genomsnittet inom EU, 37 %.
En kombination av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Stockholms- och Helsingforsregionerna, Sagax största marknader, har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekonomisk tillväxt. Sett till relativ tillväxt för befolkning
Genomsnittlig årlig tillväxt i regional BNP under åren 2000-2012
tillhör Stockholm och Helsingfors de regioner som presterar bäst, se tabell nedan. Befolkningstillväxten har stor betydelse för efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri.
Sedan 2000 har invånarantalet i Stockholmsregionen ökat med 1,3 % per år. Invånarantalet i Stockholmsregionen har under perioden stigit med 20 %, motsvarande 360 000 personer. Den positiva utvecklingen gäller även den ekonomiska tillväxten, se diagram nedan över regional BNP samt årlig tillväxt sedan 2000.
I likhet med Stockholm tillhör Helsingfors de regioner som presterat bäst sedan 2000. I genomsnitt har befolkningen i Helsingfors ökat med drygt 1 % per år samtidigt som den årliga BNP-tillväxten i regionen varit tre gånger så hög som EU-genomsnittet under perioden.
Även Parisregionen har under perioden haft en utveckling som tydligt överstigit den genomsnittliga inom EU. Sett till absoluta tal tillhör Paris de regioner som utvecklats mest med en tillväxt om 1,0 miljoner invånare sedan 2000.
Tillväxten i de största och rikaste regionerna har varit god sedan 2000 både vad gäller den ekonomiska utvecklingen och befolkningsutvecklingen. I takt med att befolkningen
| Befolk | Befolk nings |
||
|---|---|---|---|
| Befolknings | nings | tillväxt | |
| tillväxt 2000-2014 |
tillväxt 2000-2014 |
2000-2014 (totalt |
|
| Region | (%) | (% per år) | antal) |
| Luxembourg | 26,8 | 1,7 | 116 080 |
| Région de Bruxelles-Capitale | 23,4 | 1,5 | 224 523 |
| Madrid | 23,0 | 1,5 | 1 192 366 |
| Southern and Eastern (Dublin) | 21,3 | 1,4 | 591 158 |
| Inner London | 20,8 | 1,4 | 576 980 |
| Stockholm | 19,9 | 1,3 | 359 665 |
| Cataluña (Barcelona) | 19,3 | 1,3 | 1 199 554 |
| Helsingfors | 14,9 | 1,0 | 205 761 |
| Rom | 14,7 | 1,0 | 751 128 |
| Wien | 14,0 | 0,9 | 217 038 |
| Rhône-Alpes (Lyon) | 13,4 | 0,9 | 760 397 |
| Lombardia (Milano) | 11,2 | 0,8 | 1 002 249 |
| Oberbayern (München) | 10,8 | 0,7 | 435 699 |
| Île de France (Paris) | 8,9 | 0,6 | 985 086 |
| Noord-Holland (Amsterdam) | 8,9 | 0,6 | 223 015 |
| Hovedstaden (Köpenhamn) | 6,9 | 1,0 | 112 656 |
| Zuid-Holland (Rotterdam) | 5,3 | 0,4 | 179 288 |
| Darmstadt (Frankfurt) | 2,8 | 0,2 | 103 125 |
| Hamburg | 2,4 | 0,2 | 41 607 |
| Köln | 1,6 | 0,1 | 69 340 |
| Stuttgart | 1,4 | 0,1 | 55 576 |
| Düsseldorf | –3,3 | –0,2 | –175 720 |
| Mediantillväxt, samtliga | |||
| regioner i EU | 4,5 | 0,3 | 21 148 637 |
Källa: Evidens och Eurostat
växer ökar efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler i storstadsregioner. En studie som Sagax lät göra visade att den genomsnittliga vinstmarginalen (EBITDA) var dubbelt så hög bland företag i renodlade kontorsområden (10-25 %) jämfört med företag i områden som domineras av lager och lätt industri (4-7 %). Företag i den sistnämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga och billigare lokaler.
Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan användning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler för lager och lätt industri minskar per capita. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter förväntas således förbli hög under överskådlig framtid i storstadsregioner med hög befolkningstillväxt och stabil ekonomisk utveckling.
På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, analyserar Sagax hur tillväxten och därmed följande omvandlingstryck, påverkar utbudet av lokaler för lager och lätt industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikontor studerats under perioden 1998-2014. De undersökta områdena har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort och yttre områden (se karta på
sidan 13). I Helsingfors har en liknande metodik använts och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden 1998-2014. De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna: innanför Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III (se karta nedan). De områden som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår av kartorna.
Mellan 1998 och 2014 har utbudet av lager, lätt industri och industrikontor i Stockholm minskat med totalt 6 % samtidigt som befolkningstillväxten varit 23 %. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar ett minskat utbud med 49 % under perioden.
De områden som omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/Johanneshov och Värtan. Förändringen i utbudet är extra tydlig i Värtan och i Södra Hammarbyhamnen där lager, lätt industri och industrikontor har gett plats för bostäder och kontorsbebyggelse.
I närförort är mönstret detsamma med en minskning med 21 %. De områden där utbudet har minskat mest är Ulvsunda och Solna Station.
I de yttre områdena har utbudet vuxit med 13 %. Tillväxten förklaras huvudsakligen av nyproducerade anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro och Länna (södra Stockholm) samt Rosersberg (norra Stockholm).
Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lokaler för lätt industri har i Stockholm minskat med totalt 26 %. Utbudet av industrikontor har minskat med 9 % medan utbudet av lagerlokaler ökat med 6 %. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter samtidigt som det ökat i de yttre områdena.
| Lokaltyp | ||||
|---|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Industri kontor |
Totalt |
| Centrala områden | –61 % | –39 % | –24 % | –49 % |
| Närförort | –16 % | –32 % | –17 % | –21 % |
| Yttre områden | 39 % | –20 % | 1 % | 13 % |
| Totalt | 6 % | –26 % | –9 % | –6 % |
Befolkningsförändringen under motsvarande period var +23 %.
Källa: Evidens
Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm med ett minskat utbud i centrala lägen till följd av omvandlingstrycket från en växande region. Mellan 1998 och 2014 har utbudet av lokaler för lager och lätt industri ökat med totalt 5 % samtidigt som befolkningstillväxten varit 18 % i regionen.
Detta har resulterat i att lokaler för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till annan användning i de mest centrala områdena (innanför Ring I). Totalt har utbudet minskat med 27 % sedan 1998.
I områdena mellan Ring I och Ring III har dock utbudet ökat med 12 % sedan 1998. Det ökade utbudet av lagerlokaler i dessa områden förklaras av Helsingfors nya hamn, Nordsjö hamn.
Utanför Ring III har utbudet ökat kraftigast i området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella förutsättningar med närhet till alla de större trafiklederna och bra kommunikationer till Nordsjö hamn. Totalt har utbudet ökat med 66 % utanför Ring III.
Totalt har utbudet av lagerlokaler i Helsingfors ökat med 33 % samtidigt som utbudet av lokaler för lätt industri har minskat med 8 %. Omvandlingstrycket i Helsingfors kan förväntas bestå. Fortfarande återfinns 37 % av Helsingfors lokaler för lager och lätt industri inom Ring I, vilket kan jämföras med drygt 50 % 1998.
| Lokaltyp | |||
|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Totalt |
| Innanför Ring I | –34 % | –24 % | –27 % |
| Mellan Ring I och III | 36 % | –2 % | 12 % |
| Utanför Ring III | 99 % | 37 % | 66 % |
| Totalt | 33 % | –8 % | 5 % |
Befolkningsförändringen under motsvarande period var +18 %.
LÄS MER » Marknadsområde Helsingfors, se sidan 30. Sagax fastigheter i Helsingfors, se sidan 31.
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter är stabil, se diagram nedan avseende inflationsjusterade hyror i Stockholm, Helsingfors samt Paris. I Stockholm har hyresnivån varit svagt stigande med låg variation sedan mitten av 90-talet. Jämfört med 1990 har hyresnivån till och med sjunkit. I Helsingfors har hyresnivåerna varit svagt stigande med små fluktuationer 1994. Tillväxttakten har dock varit något starkare i Helsingfors än i Stockholm. Den redovisade tidsserien för Paris sträcker sig över tio år och visar även den på stabila hyresnivåer för segmentet lager- och lätt industrifastigheter jämfört med kontor. På Pariskartan nedan har Sagax fastighet i Taverny markerats, den var vid årsskiftet Sagax enda fastighet i Paris.
Diagrammen illustrerar att hyresutvecklingen för lageroch industrifastigheter i de tre regionerna endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat låg varians sedan mätperiodens inledning. Även när det gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorslokaler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %.
Källa: Evidens Helsingforshyror i 1994 års priser Euro/kvm Kontor Helsingfors CBD Lager Helsingfors 0 60 120 180 240 300 1995 2000 2005 2010 2014
Källa: Evidens
1 Taverny
Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon dominerande investerare finns således inte. Sagax konkurrenter består av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börsnoterade fastighetsbolag.
Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade svenska fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka delvis investerar inom samma segment som Sagax är Castellum, Corem, FastPartner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs, se presentationer nedan. 86 % av Sagax uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse med dessa konkurrenter har Sagax hög specialiseringsgrad baserat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd.
Sagax belåningsgrad vid årsskiftet uppgick till 59 % och räntetäckningraden till 260 %. Nyckeltalen är i nivå med konkurrenternas, se jämförande diagram nedan. För att uppnå jämförbarhet har redovisade nyckeltal omräknats i enlighet med Sagax definitioner av nyckeltalen.
Castellum är ett fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med närvaro inom fem regioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 486 000 kvadratmeter och utgör cirka 45 % av Castellums totala uthyrningsbara area.
Corem är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corem
Innehav av lager- och industrilokaler
| Bolag | Area, kvm | Andel |
|---|---|---|
| Castellum | 1 486 000 | 45 % |
| Sagax | 1 409 000 | 86 % |
| Kungsleden | 1 257 000 | 44 % |
| Klövern | 955 000 | 34 % |
| Corem | 688 000 | 70 % |
| FastPartner | 647 214 | 54 % |
| Wihlborgs | 568 000 | 37 % |
| Summa/genomsnitt | 7 010 214 | 49 % |
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2014 samt hemsidor.
har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter. Lager- och industrifastigheter omfattar 688 000 kvadratmeter och utgör 70 % av Corems totala uthyrningsbara area.
FastPartner är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter. FastPartners fastigheter finns framför allt i Stockholmsregionen och i Gävle. Produktions- och lagerfastigheter omfattar cirka 647 000 kvadratmeter och utgör 54 % av Fast-Partners totala uthyrningsbara area.
Klövern är ett fastighetsbolag med kommersiella lokaler som inriktning. Bolagets affärsenheter är indelade i de fyra regionerna Stockholm, Öst, Mellan/Norr och Syd. Lager- och industrifastigheter omfattar 955 000 kvadratmeter och utgör 34 % av Klöverns totala uthyrningsbara area.
Kungsleden är ett fastighetsbolag där verksamheten är indelad i fyra geografiska områden, Stockholm, Mälardalen/Norr, Göteborg samt Malmö. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 257 000 kvadratmeter och utgör 44 % av Kungsledens totala uthyrningsbara area.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Lager- och industrifastigheter omfattar 568 000 kvadratmeter och utgör 37 % av Wihlborgs totala uthyrningsbara area.
Källa: Bolagens hemsidor och rapporter 2014.
Castellum Corem FastPartner Klövern Kungsleden Sagax Wihlborgs
Den 31 december 2014 omfattade Sagax fastighetsbestånd 184 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 634 000 kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 267 respektive 1 193 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgick till 94 % respektive 8,2 år.
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Helsingfors, Övriga Sverige, Övriga Finland samt Övrigt. Marknadsområdet Stockholm omfattar 42 % av det totala marknadsvärdet och 40 % av hyresvärdet.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna normalt även fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Avtalspart för mediaförsörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, skiljer sig mellan beståndet i Stockholm och övriga marknadsområden. Per 31 december 2014 fördelades Sagax hyresintäkter på 527 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är vanligtvis uthyrda med triple netavtal med långa löptider.
Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Andelen hyresintäkter kopplade till hyreskontrakt som är beroende av konsumentprisindex (KPI) motsvarade 98 % (99 %) av kontrakterade hyror vid årsskiftet.
| 2014-12-31 | 2014 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | Uthyr | Marknadsvärde | Hyresvärde | Ekonomisk | Hyres | Övriga | Fastighetskostnader | Drift | |||||
| Marknads område |
fastig heter |
ningsbar area, kvm |
Mkr | kr/kvm | Mkr | kr/ kvm |
uthyrnings grad |
intäkter, Mkr |
intäkter, Mkr |
Mkr1) | kr/kvm1) | netto, Mkr1) |
Direktav kastning 1) |
| Stockholm | 61 | 532 000 | 5 691 | 10 700 | 497 | 930 | 91 % | 435 | 2 | –87 | –164 | 350 | 6,3 % |
| Helsingfors | 38 | 280 000 | 2 544 | 9 100 | 280 1 000 | 96 % | 237 | 1 | –46 | –165 | 192 | 8,5 % | |
| Övriga Sverige | 57 | 493 000 | 2 744 | 5 600 | 244 | 500 | 95 % | 205 | – | –12 | –24 | 193 | 8,0 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | 1 475 | 6 100 | 144 | 600 | 100 % | 129 | – | –8 | –33 | 121 | 9,0 % |
| Övrigt | 9 | 88 000 | 964 | 11 000 | 102 1 160 | 93 % | 87 | – | –2 | –23 | 84 | 9,8 % | |
| Delsumma | 184 | 1 634 000 | 13 428 | 8 200 | 1 267 | 780 | 94 % | 1 093 | 3 | –154 | –94 | 941 | 7,6 % |
| Ofördelat | – | – | – | – | – | – | – | – | –1 | –6 | – | –6 | – |
| Totalt | 184 | 1 634 000 | 13 428 | 8 200 | 1 267 | 780 | 94 % | 1 093 | 2 | –160 | –98 | 935 | 7,6 % |
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
Hyresdurationen uppgick per 31 december 2014 till 8,2 (8,0) år. Tabellen nedan visar hyresavtalens förfallostruktur vid årsskiftet. Hyresdurationen är kortare för Stockholm och Helsingfors vilka har likvida hyresmarknader samt hög tillväxt och hög grad av diversifiering i näringslivet.
Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 90 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. 71 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor.
Vid årsskiftet motsvarade årshyrorna från Sagax tio största hyresgäster 43 % av Sagax totala årshyresintäkter fördelat på 58 separata hyresavtal. Hyresdurationen för dessa uppgick till 10,5 år i genomsnitt.
Endast en hyresgäst har en årshyra som överstiger 10 % av Sagax årshyror. Det är Baxterkoncernen, inklusive det helägda dotterbolaget Gambro, med en årshyra motsvarande 12 % av hyresintäkterna fördelat på totalt nio separata hyresavtal. Ytterligare 9 av Sagax hyresgäster har en årshyra som var för sig överstiger 2 % av Sagax totala årshyror. Sagax fem största hyresgäster är Baxterkoncernen, BE Group, Sanoma Group, Konecranes och Axfood. I beskrivningarna av Sagax marknadsområden på sidorna 26-39 redovisas de största hyresgästerna per marknadsområde.
| Antal | Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | hyresavtal | Area, kvm | Mkr | Andel | |
| 2015 | 142 | 53 000 | 56 | 5 % | |
| 2016 | 86 | 108 000 | 92 | 8 % | |
| 2017 | 74 | 91 000 | 92 | 8 % | |
| 2018 | 57 | 112 000 | 90 | 7 % | |
| 2019 | 22 | 35 000 | 29 | 2 % | |
| >2019 | 146 | 1 150 000 | 834 | 70 % | |
| Totalt | 527 | 1 549 000 | 1 193 | 100 % |
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Antal hyresavtal |
Hyres duration, år |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 61 | 251 | 5,6 |
| Helsingfors | 38 | 182 | 6,0 |
| Övriga Sverige | 57 | 66 | 11,2 |
| Övriga Finland | 19 | 18 | 10,7 |
| Övrigt | 9 | 10 | 15,6 |
| Totalt/genomsnitt | 184 | 527 | 8,2 |
Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster och en uthyrningsgrad över 90 %, se nedanstående tabell. Under 2014 uppgick hyresförlusterna till 0,2 (0,0) miljoner kronor. Förlusterna motsvarade 0,0 % (0,0 %) av omsättningen under året.
Under 2014 har Sagax förvaltningsorganisationer i Sverige och Finland tecknat totalt 66 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 53 miljoner kronor och total area om 49 400 kvadratmeter. Sammanlagt hyresvärde under löptiden för de nya avtalen omfattar 540 miljoner kronor. Under året har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande total area om 206 200 kvadratmeter och sammanlagd hyresmassa om 384 miljoner kronor.
I det av Sagax förvaltade intressebolaget Söderport har förvaltningsorganisationen under året tecknat 69 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 32 miljoner kronor och en total area om 33 800 kvadratmeter. Sammanlagt hyresvärde för de
nya avtalen i Söderport omfattar 206 miljoner kronor. Under 2014 har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande totalt 27 000 kvadratmeter och ett sammanlagt hyresvärde om 73 miljoner kronor.
Av nedanstående stapeldiagram framgår att Sagax haft en låg omsättningshastighet på hyresgäster om 2,0 % (3,8 %) under 2014. Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året.
Diagrammet nedan över hyresgästers nettoinflyttning visar att nettoinflyttningen 2014 uppgick till 4,0 % (–0,8 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittligt hyresvärde under året.
Diagrammet över hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad åskådliggör hur uthyrningsgraden stabilt överstigit 90 % under åren samtidigt som hyresvärdet per kvadratmeter successivt stigit.
| År | Hyres förluster, Mkr |
Andel av omsättning, % |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
|---|---|---|---|
| 2005 | 0,1 | 0,1 | 95 |
| 2006 | 0,3 | 0,1 | 93 |
| 2007 | 0,5 | 0,1 | 97 |
| 2008 | 1,0 | 0,2 | 96 |
| 2009 | 0,2 | 0,0 | 95 |
| 2010 | 0,1 | 0,0 | 94 |
| 2011 | 0,2 | 0,0 | 93 |
| 2012 | 2,5 | 0,3 | 93 |
| 2013 | 0,0 | 0,0 | 92 |
| 2014 | 0,2 | 0,0 | 94 |
Hyresgästernas omsättningshastighet
Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, %
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, att jämföra med 92 % vid årsskiftet 2013/2014.
Under året har vakansvärdet ökat med 22 (34) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 38 (26) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 28 (23) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan.
Utgående vakansvärde uppgick till 74 (80) miljoner kronor, en nettoförändring med –6 miljoner kronor under 2014. Justerat för vakansvärde om 5 miljoner kronor från fastighetsförvärv har vakansvärdet minskat med 11 miljoner kronor under året till följd av uthyrningsarbete, varav 7 miljoner kronor i Stockholm. 74 % (73 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm och Helsingfors. Hyresmarknaden i Stockholm och Helsingfors har kortare hyresduration och högre omsättning av hyresgäster vilket leder till omflyttningsvakanser.
Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick vid årsskiftet till 5 % (7 %). Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden då lämnade hyresrabatter inkluderas i beräkningen av den ekonomiska vakansen.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 18 (21) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 17 (20) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 8 miljoner kronor under 2015 och 9 miljoner kronor under 2016 eller senare. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 2 (17) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 90 (84) miljoner kronor, en ökning med 8 miljoner kronor under 2014.
| Område | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 61 | 532 000 | 497 | 43 | 9 % | 33 000 | 6 % |
| Helsingfors | 38 | 280 000 | 280 | 12 | 4 % | 12 000 | 4 % |
| Övriga Sverige | 57 | 493 000 | 244 | 12 | 5 % | 40 000 | 8 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | 144 | – | – | – | – |
| Övrigt | 9 | 88 000 | 102 | 7 | 7 % | – | – |
| Totalt | 184 | 1 634 000 | 1 267 | 74 | 6 % | 85 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2015 | 15 |
| 2016 | 9 |
| 2017 | 2 |
| 2018 | 0 |
| 2019 | 1 |
| >2019 | 1 |
| Totalt | 28 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2015 | 9 | 8 |
| 2016 | 5 | 4 |
| 2017 | 1 | 2 |
| 2018 | 1 | 3 |
| Totalt | 16 | 17 |
| Belopp i | ||
|---|---|---|
| miljoner kronor | 2014 | 2013 |
| Ingående vakans respektive år | 80 | 66 |
| Avflyttningar | 22 | 34 |
| Inflyttningar | –38 | –26 |
| Förändring av lämnade rabatter | 5 | 1 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 5 | 5 |
| Utgående vakansvärde | 74 | 80 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 17 | 20 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –2 | –17 |
| Justerat utgående vakansvärde | 90 | 84 |
Sagax har under året investerat 1 962 (1 263) miljoner kronor varav 1 722 (1 122) miljoner kronor avsåg förvärv och 240 (141) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. 1 156 miljoner kronor investerades Stockholm och Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 59 % av investeringarna under året skedde på Sagax två viktigaste marknader.
Sagax har under 2014 förvärvat 46 fastigheter för totalt 1 722 miljoner kronor, se sidan 23. I Stockholm förvärvades fastigheter för 206 miljoner kronor och i Helsingfors för 771 miljoner kronor, motsvarande totalt 57 % av förvärvskostnaderna. Sagax har även förvärvat en fastighet i Paris för 55 miljoner kronor. Förvärvet är Sagax första investering i Paris.
De förvärvade fastigheterna presenteras även under respektive marknadsområde.
Under 2014 såldes tre fastigheter i separata affärer. De sålda fastigheternas uthyrningsbara area uppgick till 8 200 kvadratmeter. Det sammanlagda försäljningspriset uppgick till 99 miljoner kronor. Fastighetsförsäljningarna redovisas i tabell på sidan 23.
LÄS MER » Rapport om kassaflöden, se sidan 88. Transaktionsrelaterade risker, se sidan 54.
| Uthyrningsbar | Anskaffnings | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärv | area, kvm | kostnad, Mkr | Hyresgäst | Kommun | Segment |
| Tuna Äng 3 | 7 200 | Havilog AB | Botkyrka | Stockholm | |
| Arendal 1:10 | 4 500 | Havilog AB | Göteborg | Övriga Sverige | |
| Tiilitie 9 | 5 100 | 84 | Havi Logistics Oy | Vanda | Helsingfors |
| Martinkyläntie 9 | 55 800 | Sanomala Oy | Vanda | Helsingfors | |
| Koivuvaarankuja 2 | 28 300 | 590 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors |
| Delsumma kvartal 1 | 100 900 | 674 | |||
| Vanha Vaasantie 13 | 9 000 | Plastiroll Oy | Ylöjärvi | Övriga Finland | |
| Teollisuustie 11 | 5 100 | 75 | Plastiroll Oy | Ylöjärvi | Övriga Finland |
| Korjaamonkatu 1 | 2 600 | Volvo Finland Oy | Björneborg | Övriga Finland | |
| Kisällinkatu 10 | 2 300 | Volvo Finland Oy | Kotka | Övriga Finland | |
| Jatkokatu 1 | 5 000 | Volvo Finland Oy | Lahtis | Övriga Finland | |
| Avantintie 20 | 5 600 | Volvo Finland Oy | Lundo | Övriga Finland | |
| Nuutisarankatu 19 | 4 000 | Volvo Finland Oy | Tammerfors | Övriga Finland | |
| 9 bc Tranders, Skjernvej 6 | 2 900 | Volvo Danmark A/S | Ålborg | Övrigt | |
| 1 ru, Trollesminde, Lokesvej 1 | 3 600 | 291 | Volvo Danmark A/S | Hilleröd | Övrigt |
| Delsumma kvartal 2 | 40 100 | 366 | |||
| Murmästare-Ämbetet 1 | 11 200 | 122 | Flera olika hyresgäster | Stockholm | Stockholm |
| Flyghallen 1 | 3 100 | 18 | Flera olika hyresgäster | Stockholm | Stockholm |
| Sanomatie 3 | 3 300 | 21 | KSF Media Oy | Vanda | Helsingfors |
| Ristipellontie 17 | 2 800 | 37 | Flera olika hyresgäster | Helsingfors | Helsingfors |
| Delsumma kvartal 3 | 20 400 | 197 | |||
| Trosta 1:27 | 3 800 | Optimera Svenska AB | Sigtuna | Stockholm | |
| Cirkelsågen 1 | 8 600 | Optimera Svenska AB | Huddinge | Stockholm | |
| Snäppan 5 | 4 200 | Optimera Svenska AB | Åmål | Övriga Sverige | |
| Lommen 6, Anden 1 | 7 200 | Optimera Svenska AB | Mellerud | Övriga Sverige | |
| Nedervara 3:4 | 10 200 | Optimera Svenska AB | Vara | Övriga Sverige | |
| Geväret 1, Värjan 2 | 6 100 | Optimera Svenska AB | Falköping | Övriga Sverige | |
| Fiskmåsen 14 | 9 300 | Optimera Svenska AB | Tranås | Övriga Sverige | |
| Traktorn 4 och 5 | 2 000 | Optimera Svenska AB | Aneby | Övriga Sverige | |
| Sköldmön 9 | 6 300 | Optimera Svenska AB | Nässjö | Övriga Sverige | |
| Brädan 1 | 5 200 | Optimera Svenska AB | Eksjö | Övriga Sverige | |
| Sågen 5 | 1 500 | Optimera Svenska AB | Sävsjö | Övriga Sverige | |
| Listen 10 | 5 800 | Optimera Svenska AB | Vetlanda | Övriga Sverige | |
| Plankan 2 | 7 200 | Optimera Svenska AB | Höganäs | Övriga Sverige | |
| Kristianstad 3:35 | 8 700 | Optimera Svenska AB | Kristianstad | Övriga Sverige | |
| Mörten 17 | 7 600 | Optimera Svenska AB | Eslöv | Övriga Sverige | |
| Bredablick 4 | 17 800 | Optimera Svenska AB | Malmö | Övriga Sverige | |
| Trävaran 1 | 12 300 | Optimera Svenska AB | Trelleborg | Övriga Sverige | |
| Grepen 9, 12 och 14 | 7 000 | 333 | Optimera Svenska AB | Lidköping | Övriga Sverige |
| Virkatie 10 (92-52-101-5) | 3 000 | 17 | Flera olika hyresgäster | Vanda | Helsingfors |
| Pakkasraitti 4 (858-411-1-150) | 2 000 | ETS Nord AS | Tusby | Helsingfors | |
| Pakkasraitti 4 (858-411-1-172) | 1 300 | 35 | ETS Nord AS | Tusby | Helsingfors |
| Kiitoradantie 14 | 4 600 | 46 | ABB Oy | Vanda | Helsingfors |
| 46 Rue Constantin Pecqueur Delsumma kvartal 4 |
13 500 155 200 |
55 485 |
SEGO | Taverny | Övrigt |
| Totalt 2014 | 316 700 | 1 722 |
| Fastighet | Uthyrningsbar area, kvm |
Försäljnings pris, Mkr |
Kommun | Segment |
|---|---|---|---|---|
| Bälgen 4 | 2 400 | 31 | Varberg | Övriga Sverige |
| Tuottotie 4 | 4 700 | 57 | Birkala | Övriga Finland |
| Delsumma kvartal 1 | 7 100 | 88 | ||
| Mästaren 6 | 1 100 | 11 | Södertälje | Stockholm |
| Delsumma kvartal 2 | 1 100 | 11 | ||
| Totalt 2014 | 8 200 | 99 |
Sagax har under 2014 investerat 240 (141) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav 161 (73) miljoner kronor i Stockholm och 18 (12) miljoner kronor i Helsingfors. 63 (82) miljoner kronor av investeringarna avsåg anpassning av lokaler för befintliga hyresgäster mot ersättning i form av ökad hyresnivå samt förlängda hyresavtal. 25 (5) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar. 115 (20) miljoner kronor investerades i nybyggnation och 37 (33) miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll av till exempel tak. Därutöver har löpande underhåll om 22 (14) miljoner kronor kostnadsförts i koncernens redovisning under 2014.
Sagax har kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästanpassningar uppgående till högst 34 miljoner kronor, varav allt i Sverige. Under 2015 bedöms högst 3 miljoner kronor
komma att investeras i befintligt fastighetsbestånd till följd av dessa åtaganden. Avtalen om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investeringarna skall vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras med internt genererade medel samt inom ramen för befintliga kreditfaciliteter.
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2014 uppgick till 17 % av ingående fastighetsvärde, se diagram nedan. Under den senaste femårsperioden har nettoinvesteringarna i genomsnitt uppgått till 14 %. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar.
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till sammanlagt 158 miljoner kronor, vilket motsvarar 66 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året.
Den tidigare kontorsbyggnaden på Bulten 1 i Danderyd revs och uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2014 och avslutades under första kvartalet 2015. Den totala investeringen uppgick till 115 miljoner kronor och under 2014 har 96 miljoner kronor investerats. Bavaria, återförsäljare av bland annat BMW kommer att förhyra hela fastigheten som omfattar 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. Bavaria flyttade in under första kvartalet 2015 och har showroom för nya och begagnade bilar, bilverkstad samt kontor i fastigheten.
I samband med att hyresgästen Imtech Elteknik samlokaliserades med övriga bolag inom Imtechkoncernen anpassas fastigheten för de förändrade behoven. Investeringen om totalt 40 miljoner kronor, varav 28 miljoner kronor är hänförligt till 2014, består huvudsakligen av att delar av lagerytorna omvandlades till kontor samt anpassning av befintliga kontorsytor. Anpassningarna färdigställs under 2015. Investeringen sker mot erhållande av hyrestillägg samt förlängning av hyresavtalet.
Under 2014 har hyresgästanpassningar för Mobility Motors samt Stockholms Stadsmission genomförts. Mobility Motors, som är Sveriges största Nissan-exklusiva återförsäljare, förhyr 3 700 kvadratmeter som i huvudsak använts som showroom
för nya bilar samt bilverkstad. Stockholms Stadsmission förhyr 4 400 kvadratmeter som i huvudsak används för sortering och renovering/reparation av inlämnade gåvor.
Under 2014 har investerats 15 miljoner kronor avseende framtagande av en ny detaljplan samt förprojektering av nya byggnader i enlighet med detaljplanen. Investeringen möjliggör en framtida exploatering av nya byggrätter.
I Jordbromalm 3:1 i Haninge har 11 miljoner kronor investerats under 2014. Investeringarna avser dels hyresgästanpassningar om 6,5 miljoner kronor för hyresgästerna Drinks Logistic Partners, LMTE Transport och Arc E Commerce, dels underhåll av bland annat tak och ny fjärrvärmecentral för 4,5 miljoner kronor.
Sagax hade vid årsskiftet tre pågående investeringar med en återstående investeringsvolym överstigande 10 miljoner kronor. Tillkommande uthyrningsbar area uppgår till 10 700 kvadratmeter för dessa projekt. Nedan redovisas bolagets pågående investeringar vid årsskiftet.
| Fastighet | Kommun | Avseende | Projektarea, kvm |
Beräknad investering, Mkr |
Kvarvarande investering, Mkr |
Beräknat färdigställande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bulten 1 | Danderyd | Nybyggnation av bilhall | 7 200 | 115 | 19 | 2015 |
| Bulten 5 | Danderyd | Nybyggnation av bilhall | 3 505 | 58 | 57 | 2015 |
| Högsbo 34:18 | Göteborg | Ombyggnation av lager till kontor | 4 784 | 40 | 12 | 2015 |
| Totalt | 15 489 | 213 | 88 |
| Beräknad investering, Mkr |
Kvarvarande investering, Mkr |
Beräknat färdigställande |
|
|---|---|---|---|
| Totalt | 104 | 24 | 2015 |
| Totalt pågående projekt 31 december 2014 | 317 | 112 |
Andel av sagax
| Korta fakta | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Antal fastigheter | 61 | 57 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 532 000 | 504 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 497 | 473 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 9 | 11 |
| Hyresduration, år | 5,6 | 5,8 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 691 | 4 969 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 157 | 147 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 6,3 | 6,8 |
Stockholm är en av Sagax huvudmarknader. 42 % respektive 40 % av koncernens totala marknadsvärde och hyresvärde återfinns här. Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsområdet omfattade 61 fastigheter med 532 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 252 stycken.
Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.
I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskontrakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjligheterna att återuthyra vakanta lokaler bedöms som goda.
Hyresintäkterna uppgick till 435 (416) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 157 (147) miljoner kronor under 2014. Driftnettot ökade med 4 % till 350 (335) miljoner kronor, främst till följd av nettoinvesteringar inom marknadsområdet.
Hyresdurationen för Sagax hyresavtal i Stockholmsområdet uppgick per 31 december 2014 till 5,6 (5,8) år. Den ekonomiska vakansgraden i Stockholm har under 2014 minskat från 11 % till 9 %. Sagax har under året tecknat 31 nya hyresavtal omfattande en uthyrningsbar area om totalt 39 000 kvadratmeter samtidigt som elva hyresavtal om totalt 33 000 kvadratmeter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 19 600 kvadratmeter vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till 19 400 kvadratmeter under 2014.
Sagax har under 2014 investerat 161 (73) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd. Investeringarna på Bulten 1 i Danderyd, Murmästare-Ämbetet 3 i Stockholm och Jordbromalm 3:1 i Haninge redovisas på sidan 25 och motsvarade totalt 130 miljoner kronor, 81 %, av marknadsområdets investeringar i befintligt fastighetsbestånd under 2014.
Under 2014 förvärvades fem fastigheter med en uthyrningsbar area om sammanlagt 34 000 kvadratmeter för 206 miljoner kronor, se sidan 23.
Under året såldes en fastighet, Mästaren 6 i Södertälje med en uthyrningsbar area om 1 100 kvadratmeter.
| Lager/ Taxerings Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun industri Kontor Övrigt Totalt värde, Mkr 1 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900 – 1 950 10,8 2 Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 16 531 540 – 17 071 – 3 Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka 5 300 1 896 – 7 196 39,8 4 Bulten 1 Danderydsvägen 142 Danderyd – – – – 11,1 5 Bulten 2 Danderydsvägen 144 Danderyd – – 850 850 4,3 6 Bulten 4 Ryttarvägen 5 Danderyd 888 349 – 1 237 7,6 7 Bulten 5 Ryttarvägen 4 Danderyd 4 410 – – 4 410 43,0 8 Bulten 6 Rinkebyvägen 9 Danderyd 1 700 – – 1 700 10,3 9 Bulten 10 Ryttarvägen 2 Danderyd 2 800 – – 2 800 31,4 10 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge 91 461 2 351 – 93 812 397,5 Jordbromalm 6:101) 11 Rörvägen 7 Haninge 4 690 1 328 – 6 018 36,6 12 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge 13 300 2 800 – 16 100 120,8 13 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 7 Haninge – – – 0 18,8 14 Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge 47 329 4 106 – 51 435 238,3 15 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 8 020 800 – 8 820 34,5 16 Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge 8 609 – – 8 609 21,7 17 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650 – 4 060 17,6 18 Heden 4 Lövbacksvägen 4, 6 Huddinge 4 658 – – 4 658 19,8 19 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 214 206 – 5 420 35,0 20 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 485 850 – 4 335 14,3 21 Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla 2 000 650 – 2 650 20,2 22 Veddesta 1:13 Veddestavägen 2 Järfälla 5 292 276 – 5 568 30,4 23 Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna 3 810 – – 3 810 9,1 24 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 3 621 – – 3 621 14,3 25 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 033 862 – 1 895 10,6 26 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna 6 345 855 – 7 200 49,0 27 Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna 6 798 540 – 7 338 54,4 28 Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 334 1 761 – 3 095 19,1 29 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna 10 390 7 105 – 17 495 96,4 30 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna 10 907 5 045 – 15 952 60,7 31 Domnarvet 161) Fagerstagatan 7 Stockholm 2 419 1 997 – 4 416 21,7 32 Domnarvet 171) Fagerstagatan 5 Stockholm 6 554 1 395 – 7 949 29,8 33 Domnarvet 341) Garpenbergsgatan 3 Stockholm 1 484 530 – 2 017 14,9 34 Domnarvet 401) Gunnebogatan 34 Stockholm 2 045 532 – 2 577 10,7 35 Fabrikören 91) Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 110 955 – 4 065 16,2 36 Finspång 61) Finspångsgatan 49-51 Stockholm 6 417 1 952 – 8 369 36,6 37 Flyghallen 11) Flygfältsgatan 15 Stockholm 763 2 310 – 3 073 13,7 38 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 Stockholm 5 000 – – 5 000 39,6 39 Hangaren 11) Flygfältsgatan 1-11 Stockholm 6 769 4 015 – 10 784 55,6 40 Horndal 11) Fagerstagatan 29 Stockholm 7 053 1 270 – 8 323 39,2 41 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm 1 090 60 – 1 150 4,5 42 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm 8 100 4 662 – 12 762 104,6 43 Induktorn 351) Ranhammarsvägen 10 Stockholm 4 084 940 – 5 024 11,7 44 Instrumentet 14 Instrumentvägen 16 Stockholm 272 1 578 – 1 850 11,8 45 Kolsva 11) Fagerstagatan 26 Stockholm 4 800 365 – 5 165 17,6 46 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm 3 000 3 000 – 6 000 37,8 47 Murmästare-Ämbetet 11) Murmästarvägen 21-45 Stockholm 11 461 – – 11 461 58,8 48 Murmästare-Ämbetet 31) Murmästarvägen 1 Stockholm 9 449 1 635 – 11 084 44,0 49 Panncentralen 11) Partihandlarvägen 50-52 Stockholm 10 457 2 092 – 12 549 66,9 50 Sillö 31) Edsvallabacken 20-24 Stockholm 6 150 910 – 7 060 28,5 51 Skultuna 31) Finspångsgatan 44 Stockholm 8 828 2 926 – 11 754 48,1 52 Stensätra 161) Stensätravägen 2-4 Stockholm 9 139 2 234 – 11 381 8,4 53 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm 2 675 – – 2 675 19,8 54 Valsverket 101) Karlsbodavägen 2-4 Stockholm 14 615 2 020 – 16 635 84,8 55 Varubalen 31) Upplagsvägen 2-10 Stockholm 7 271 3 219 – 10 490 44,4 56 Varubilen 11) Konsumentvägen 13-17 Stockholm 8 935 1 110 – 10 045 36,6 57 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm 9 449 – – 9 449 – 58 Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm 5 708 3 296 – 9 004 61,2 59 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317 – 2 851 13,6 60 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 7 032 – – 7 032 34,0 61 Runö 7:164 Näsvägen 19 Österåker 800 650 – 1 450 24,0 Totalt 450 848 80 840 850 532 549 2 516,5 |
Uthyrningsbar area i kvm | ||||
|---|---|---|---|---|---|
1) Innehas med tomträtt Förvärvade 2014
| Korta fakta | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Antal fastigheter | 38 | 29 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 280 000 | 185 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 280 | 170 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 4 |
| Hyresduration, år | 6,0 | 4,3 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 544 | 1 576 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 130 | 62 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 8,5 | 7,8 |
Marknadsområdet Helsingfors består av kommunerna Esbo, Vanda, Helsingfors samt Tusby. Sagax fastigheter ligger strategiskt placerade utmed ringlederna och andra viktiga trafikleder.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 182 hyresavtal och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 6,0 år. Hyresintäkterna uppgick till 237 (121) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 130 (62) miljoner kronor under året. Driftnettot ökade med 96 % till 192 (99) miljoner kronor, främst beroende på fastighetsförvärv under 2013 och 2014.
Sagax har under 2014 investerat 18 (12) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd, varav den absoluta merparten avsåg periodiskt underhåll.
Sagax har under året tecknat nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om totalt 8 700 kvadratmeter samtidigt som hyresavtal om totalt 37 100 kvadratmeter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 7 900 kvadratmeter vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till 800 kvadratmeter under 2014.
| DSV | Transport och logistik |
|---|---|
| Nokia Solutions and Networks Lehtipiste |
Leverantör av mobila bredbandslösningar Grafisk produktion |
| Sanoma | Media- och utbildningsföretag |
| Strålfors | Leverantör av kundkommunikationslösningar |
Sagax har under 2014 förvärvat nio fastigheter i Helsingfors omfattande sammanlagt 106 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Läs mer om Sagax fastighetsförvärv på sidan 23.
Inga fastighetsförsäljningar har skett under 2014.
Under 2015 har Sagax tillträtt tre fastigheter i Helsingfors vilka förvärvats för en sammanlagd anskaffningskostnad om 265 miljoner kronor. Fastigheterna utgörs av bilförsäljnings- och verkstadslokaler och omfattar 26 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och 66 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda till Bilia Oy, ett av Volvo Car helägt dotterföretag. Fotona ovan är tagna på Puusepankatu 2 i Herttoniemi i Helsingfors. Fastigheten omfattar 7 860 kvadratmeter uthyrningsbar area och är belägen i ett väl etablerat handelsområde med strategiskt läge utmed Österleden i Helsingfors. I området finns även flera andra återförsäljare av bilar representerade.
LÄS MER » Marknadsöversikt, Stockholm, Helsingfors och Paris, se sidan 8. Utbudsförändringar i Helsingfors, se sidan 14.
| Uthyrningsbar area i kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri |
Kontor | Övrigt | Totalt | |
| 1 | Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) | Kiilaniityntie 1 | Esbo | 3 230 | – | – | 3 230 |
| 2 | Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) | Tillinmäentie 1 | Esbo | 7 403 | 5 237 | – | 12 640 |
| 3 | Karaportti 8 (49-54-21-8) | Karaportti 8 | Esbo | 10 561 | 5 552 | – | 16 113 |
| 4 | Hyttitie 8 (91-38-172-4) | Hyttitie 8 | Helsingfors | 3 786 | 421 | – | 4 207 |
| 5 | Konalankuja 2 (91-32-38-6) | Konalankuja 2 | Helsingfors | 3 909 | 494 | – | 4 403 |
| 6 | Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) | Hernepellontie 11 | Helsingfors | 700 | 300 | – | 1 000 |
| 7 | Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) | Linnanpajantie 26 | Helsingfors | 2 000 | 172 | – | 2 172 |
| 8 | Ruosilantie 1 (91-32-41-3) | Ruosilantie 1 | Helsingfors | 5 342 | 1 735 | – | 7 077 |
| 9 | Ristipellontie 17 (91-32-36-6) | Ristipellontie 17 | Helsingfors | 2 158 | 565 | – | 2 723 |
| 10 | Palkittie 3 (858-401-3-355) | Palkittie 3 | Tusby | 12 313 | 1 450 | – | 13 763 |
| 11 | Pakkasraitti 4 (858-411-1-150 och | ||||||
| 858-411-1-172) | Pakkasraitti 4 | Tusby | 2 917 | 377 | 3 294 | ||
| 12 | Ansatie 4 (92-40-502-2) | Ansatie 4 | Vanda | 9 774 | 1 608 | 646 | 12 028 |
| 13 | Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) | Hakamäenkuja 8 | Vanda | 550 | 550 | – | 1 100 |
| 14 | Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) | Hakamäenkuja 10 | Vanda | 550 | 550 | – | 1 100 |
| 15 | Honkanummentie 3 (92-96-101-4) | Honkanummentie 3 | Vanda | 24 094 | 2 019 | 176 | 26 289 |
| 16 | Honkanummentie 7 (92-96-101-7) | Honkanummentie 7 | Vanda | 5 431 | 130 | 150 | 5 711 |
| 17 | Juhanilantie 1 (92-41-102-8) | Juhanilantie 1 | Vanda | 1 600 | 600 | – | 2 200 |
| 18 | Juhanilantie 3 (92-41-102-3) | Juhanilantie 3 | Vanda | 1 150 | 838 | – | 1 988 |
| 19 | Juhanilantie 4 (92-41-103-5) | Juhanilantie 4 | Vanda | 4 701 | 1 000 | 370 | 6 071 |
| 20 | Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) | Kiitoradantie 14 | Vanda | 3 132 | 1 044 | 437 | 4 613 |
| 21 | Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) | Koivuhaankuja 1 | Vanda | 1 576 | 1 118 | – | 2 694 |
| 22 | Porraskuja 1 (92-41-102-4) | Porraskuja 1 | Vanda | 560 | 290 | – | 850 |
| 23 | Porraskuja 3 (92-41-102-5) | Porraskuja 3 | Vanda | 800 | 280 | – | 1 080 |
| 24 | Sarkatie 2 (92-14-203-2) | Sarkatie 2 | Vanda | 990 | 810 | – | 1 800 |
| 25 | Tiilitie 9 (92-26-118-16) | Tiilintie 9 | Vanda | 4 469 | 588 | – | 5 057 |
| 26 | Martinkyläntie 9 (92-17-113-1) | Martinkyläntie 9 | Vanda | 33 303 | 11 394 | – | 44 697 |
| 27 | Koivuvaarankuja 2 (92-1-202-1) | Koivuvaarankuja 2 | Vanda | 17 705 | 10 259 | 344 | 28 307 |
| 28 | Taivaltie 4 (92-16-119-4) | Taivaltie 4 | Vanda | 3 264 | 894 | – | 4 158 |
| 29 | Tulkintie 29 (92-40-503-1) | Tulkintie 29 | Vanda | 10 128 | 4 192 | 740 | 15 060 |
| 30 | Manttaalitie 12 (92-52-308-10) | Manttaalitie 12 | Vanda | 3 247 | 1 440 | – | 4 687 |
| 31 | Sähkötie 8 (92-50-1-13) | Sähkötie 8 | Vanda | 6 175 | 737 | – | 6 912 |
| 32 | Virkatie 7 (92-52-105-1) | Virkatie 7 | Vanda | 971 | 60 | 9 978 | 11 009 |
| 33 | Virkatie 8 A (92-52-101-22) | Virkatie 8 A | Vanda | 10 075 | – | – | 10 075 |
| 34 | Virkatie 8 A (92-52-101-24) | Virkatie 8 A | Vanda | – | – | – | – |
| 35 | Virkatie 8 B (92-52-101-21) | Virkatie 8 B | Vanda | 3 816 | 2 157 | – | 5 973 |
| 36 | Virkatie 10 (92-52-101-5) | Virkatie 10 | Vanda | 1 558 | 1 432 | 2 990 | |
| 37 | Sanomatie 3 (92-17-113-3) | Sanomatie 3 | Vanda | 2 854 | 474 | – | 3 328 |
| Totalt | 206 792 | 60 767 | 12 841 | 280 399 |
Förvärvade 2014
| Korta fakta | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Antal fastigheter | 57 | 36 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 493 000 | 372 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 244 | 216 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 5 | 7 |
| Hyresduration, år | 11,2 | 11,6 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 744 | 2 338 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 122 | 124 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 8,0 | 8,6 |
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Övriga Sverige omfattade 57 fastigheter med 493 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 30 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 19 % av hyresvärdet. I Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet återfinns bland annat Gambros huvudkontor i Lund, S:t Eriks tillverkning av betongprodukter i Uppsala samt BE Groups centrallager i Norrköping.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 65 hyresavtal. Hyresintäkterna uppgick till 205 (205) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 122 (124) miljoner kronor under 2014. Driftnettot minskade med 3 % till 193 (199) miljoner kronor. Förändringen förklaras främst av jämförelsestörande engångsintäker under 2013.
Sagax har under året tecknat tre nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om totalt 1 900 kvadratmeter. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 5 300 kvadratmeter, vilket betyder att nettouthyrningen 2014 uppgick till –3 400 kvadratmeter. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 11,2 år. Den absoluta merparten av marknadsområdets fastigheter är uthyrda med triple netavtal.
Sagax har under 2014 investerat 60 (45) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd. De på sidan 25 redovisade investeringarna på Högsbo 34:18 i Göteborg och Stockholmsledet 9 i Lund motsvarar totalt 72 % av investeringarna i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd under 2014.
Under 2014 har 22 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 123 000 kvadratmeter förvärvats, se sidan 23.
Under året har en fastighet, Bälgen 4 i Varberg, med en uthyrningsbar area om 2 400 kvadratmeter, avyttrats. Fastigheten var Sagax enda renodlade kontorsfastighet.
| Lager/ Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun industri Kontor Övrigt Totalt 1 Traktorn 4, Traktorn 5 Traktorvägen 4 Aneby 2 002 – – 2 002 |
Taxerings värde, Mkr 5,6 5,7 |
|---|---|
| 2 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge 828 665 – 1 493 |
|
| 3 Blåsbälgen 1 Mästargatan 8 Borlänge 14 886 1 935 1 296 18 117 |
33,0 |
| 4 Grävskopan 2 Mästargatan 10 Borlänge 1 287 115 – 1 402 |
– |
| 5 Brädan 1 Tuvängsgatan 2 Eksjö 5 174 – – 5 174 |
24,5 |
| 6 Romberga 11:5 Sämskarbogatan 6 Enköping 510 633 – 1 143 |
5,2 |
| 7 Nollplanet 81) Fabriksgatan 7 Eskilstuna 905 346 – 1 251 |
4,2 |
| 8 Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv 7 640 – – 7 640 |
22,1 |
| 9 Geväret 1, Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping 6 115 – – 6 115 |
9,2 |
| 10 Bårebo 1:17 Bårebo 3-5 Gnosjö 6 010 917 200 7 127 |
4,7 |
| 11 Hillerstorp 3:106 Industrigatan 14-22 Gnosjö 20 830 2 620 – 23 450 |
23,3 |
| 12 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle 1 850 500 – 2 350 |
9,5 |
| 13 Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg 3 381 1 115 – 4 496 |
22,7 |
| 14 Högsbo 34:181) J A Wettergrens Gata 10 Göteborg 2 914 1 870 – 4 784 |
30,8 |
| 15 Bränninge 2:136 mfl Södergatan 2 Habo 14 830 2 260 – 17 090 |
22,4 |
| 16 Bronsen 1 Industrigatan 87 Helsingborg 8 426 – – 8 426 |
17,3 |
| 17 Kokosnöten 2 Industrigatan 83 Helsingborg 844 4 434 – 5 278 |
12,5 |
| 18 Plankan 2 Stålvägen 4 Höganäs 7 187 – – 7 187 |
24,2 |
| 19 Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga 7 632 1 552 – 9 184 |
21,2 |
| Spärren 21) 20 Spärrgatan 7 Karlstad 923 1 031 – 1 954 |
5,7 |
| 21 Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad 8 737 – – 8 737 |
30,5 |
| 22 Grepen 9, Grepen 12, Grepen 14 Skogvaktarevägen 11, 15 & 17 Lidköping 6 954 – – 6 954 |
23,9 |
| 23 Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund 12 924 7 506 3 359 23 789 |
87,1 |
| 24 Stockholmsledet 9 Emdalavägen 5 Lund 5 438 380 – 5 818 |
72,9 |
| 25 Bredablick 4 Sallerupsvägen 34 Malmö 17 795 – – 17 795 |
54,4 |
| 26 Båtyxan 51) Järnyxegatan 15-17 Malmö 4 865 775 – 5 640 |
17,2 |
| 27 Båtyxan 61) Stenyxegatan 1 Malmö 11 075 1 660 300 13 035 |
45,6 |
| 28 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö 1 080 1 758 – 2 838 |
18,8 |
| 29 Lommen 6, Anden 1 Långgatan 74 & 80 Mellerud 7 225 – – 7 225 |
8,6 |
| 30 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 – – 40 730 |
72,1 |
| 31 Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping 7 700 – – 7 700 |
32,8 |
| 32 Sköldmön 9 Anneforsvägen 63 Nässjö 6 314 – – 6 314 |
11 |
| 33 Kamaxeln 61) Batterivägen 11 Skövde 1 267 1 013 – 2 280 |
8,6 |
| 34 Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp 8 976 324 – 9 300 |
25,8 |
| 35 Eksjöhovgård 7:5 Svetsaregatan 4 Sävsjö 6 026 990 – 7 016 |
7,0 |
| 36 Gästgivaregården 1:305 Vrigstad Sävsjö 13 735 620 – 14 355 |
10,1 |
| 37 Sågen 5 Västra Järnvägsgatan 2 Sävsjö 1 490 – – 1 490 |
1,4 |
| 38 Fiskmåsen 14 Hermelinsgatan 12 Tranås 7 625 1 651 9 276 |
9,7 |
| 39 Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg 12 317 – – 12 317 |
25,2 |
| 40 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan 1 161 1 481 – 2 642 |
6,6 |
| 41 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala 13 725 1 260 – 14 985 |
117,2 |
| 42 Kungsängen 32:8 Kungsängsesplanaden 9 Uppsala 756 392 – 1 148 |
10,6 |
| 43 Listen 10 Stålvägen 4 Vetlanda 5 849 – – 5 849 |
5,9 |
| 44 Nedervara 3:4 Vara Vara 10 220 – – 10 220 |
6,1 |
| 45 Gräsanden 7 Skaragatan15 Vara 6 946 1 801 – 8 747 |
20,4 |
| 46 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda 16 720 2 807 – 19 527 |
9,7 |
| 47 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda 11 430 1 570 – 13 000 |
18,0 |
| 48 Lilla Hillhult 2:4 Lilla Hillhult 13 Vetlanda 2 050 150 – 2 200 |
1,3 |
| 49 Myresjö 31:2 Myresjö Vetlanda 54 120 3 875 – 57 995 |
38,0 |
| 50 Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås 1 340 2 240 – 3 580 |
16,2 |
| 51 Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål 4 190 – – 4 190 |
3,9 |
| 52 Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro 7 455 2 876 – 10 331 Totalt 432 409 55 122 5 155 492 686 |
28,8 1 149,2 |
1) Innehas med tomträtt
Förvärvade 2014
| Korta fakta | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Antal fastigheter | 19 | 13 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 241 000 | 207 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 144 | 110 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | – | – |
| Hyresduration, år | 10,7 | 9,6 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 1 475 | 1 165 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 80 | 67 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 9,0 | 8,4 |
| BE Group | Stålgrossist |
|---|---|
| Konecranes | Tillverkare av lyftutrustning |
| Parma | Tillverkare av prefabricerade betongelement |
| Tibnor | Ståldistributör |
| Volvo | Serviceanläggningar för lastbilar |
Andel av Sagax
I Övriga Finland omfattade Sagax fastighetsbestånd 19 fastigheter med 241 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 15 % av Sagax uthyrningsbara area och 11 % av hyresvärdet i koncernen.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 18 hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 10,7 år. Samtliga hyresavtal är triple netavtal. Sagax har inga vakanta lokaler i marknadsområdet och nettoinflyttningen var noll under 2014.
Hyresintäkterna uppgick till 129 (100) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 80 (67) miljoner kronor. Driftnettot 2014 ökade med 27 % till 121 (95) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv under året.
Sagax har under 2014 mottagit en uppsägning avseende 10 400 kvadratmeter med avflyttning under 2015. Hyresavtal om 136 100 kvadratmeter har förlängts under året samtidigt som nyuthyrning inte har skett då det inte finns några vakanser i fastighetsbeståndet. Nettouthyrningen var därför –10 400 kvadratmeter i marknadsområdet. Planer finns att riva den uppsagda byggnaden.
Sagax har under 2014 investerat 1 (11) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd.
Under 2014 har sju fastigheter med en uthyrningsbar area om 34 000 kvadratmeter förvärvats inom marknadsområdet. Läs mer om Sagax fastighetsförvärv på sidan 23.
Under året har Tuottotie 4 i Birkala med en uthyrningsbar area om 4 700 kvadratmeter avyttrats.
| Uthyrningsbar area i kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri |
Kontor | Övrigt | Totalt | |
| 1 | Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) | Korjaamonkatu 1 | Björneborg | 2 393 | 227 | – | 2 620 |
| 2 | Murrontie 3 (61-15-277-12) | Murrontie 3 | Forssa | 26 176 | 4 880 | – | 31 056 |
| 3 | Koneenkatu 8 (106-7-606-16) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | – | 1 200 | – | 1 200 |
| 4 | Koneenkatu 8 (106-7-606-25) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 7 107 | – | – | 7 107 |
| 5 | Koneenkatu 8 (106-7-606-26) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 1 764 | – | – | 1 764 |
| 6 | Koneenkatu 8 (106-7-606-28) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 24 977 | 5 510 | – | 30 487 |
| 7 | Koneenkatu 8 (106-7-606-27) | Koneenkatu 8 | Hyvinge | 16 186 | 10 329 | – | 26 515 |
| 8 | Kisällinkatu 10 ( 285-46160-1) | Kisällinkatu 10 | Kotka | 2 110 | 214 | – | 2 324 |
| 9 | Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) | Jatkokatu 1 | Lahtis | 4 680 | 300 | – | 4 980 |
| 10 | Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) | Vanhanradankatu 42 | Lahtis | 26 441 | 646 | – | 27 087 |
| 11 | Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) | Metsäkiventie 4 | Lappo | 5 456 | 657 | – | 6 113 |
| 12 | Avantintie 20 (423-455-1-502) | Avantintie 20 | Lundo | 4 998 | 602 | – | 5 600 |
| 13 | Nuutisarankatu 19 ( 837-302-785-17) | Nuutisarankatu 19 | Tammerfors | 3 704 | 340 | – | 4 044 |
| 14 | Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)1) | Tuotekatu 3 | Tammerfors | 10 047 | 639 | – | 10 686 |
| 15 | Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) | Ruununmyllyntie 13 | Tavastehus | 14 760 | 2 925 | – | 17 685 |
| 16 | Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) | Uleborg Hiidenmäentie 20 |
Vichtis | 16 956 | 3 316 | – | 20 272 |
| 17 | Paakalantie 3 (853-66-3-15) | Paakalantie 3 | Åbo | 25 691 | 1 483 | – | 27 174 |
| 18 | Vanha Vaasantie 13 ( 980-428-17-3) | Vanha Vaasantie 13 | Ylöjärvi | 6 872 | 2 083 | – | 8 955 |
| 19 | Teollisuustie 11 (980-428-39-8) | Teollisuustie 11 | Ylöjärvi | 4 700 | 397 | – | 5 097 |
| Totalt | 205 018 | 35 748 | – | 240 766 |
1) Innehas med tomträtt Förvärvade 2014
| Korta fakta | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Antal fastigheter | 9 | 6 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 88 000 | 68 000 |
| Hyresvärde, Mkr | 102 | 82 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 8 |
| Hyresduration, år | 15,6 | 16,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 964 | 777 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 43 | 36 |
| Direktavkastning per 31 december, % | 9,8 | 9,6 |
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Övrigt omfattar nio fastigheter med 88 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 5 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på tio hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 15,6 år. Sagax har inga vakanta lokaler i marknadsområdet och nettouthyrningen var noll under 2014. Den redovisade ekonomiska vakansen speglar tidsbegränsade lämnade rabatter till hyresgäster.
Hyresintäkterna uppgick till 87 (76) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 43 (36) miljoner kronor. Driftnettot 2014 ökade med 13 % till 84 (74) miljoner kronor främst till följd av fastighetsförvärv under 2014.
Inga investeringar har under 2014 skett i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd.
Under 2014 har tre fastigheter köpts, varav en i Ålborg respektive Hilleröd i Danmark samt en i Paris i Frankrike. Inga fastighetsförsäljningar har skett under 2014.
| Uthyrningsbar area i kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri |
Kontor | Övrigt | Totalt |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 8 836 | 287 | 1 083 | 10 206 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 213 | 10 | 12 | 10 235 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 18 205 | 91 | 865 | 19 161 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 6 644 | 4 074 | 1 680 | 12 398 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 531 | 1 456 | – | 11 987 |
| 108756, 9M Ølsemagle By | Vaerkstedsvej 45-49 | Köge, Danmark | 3 378 | 250 | – | 3 628 |
| 9 bc Tranders | Skjernvej 6 | Ålborg, Danmark | 2 003 | 887 | – | 2 890 |
| 1 ru Trollesminde | Lokesvej 1 | Hilleröd, Danmark | 3 055 | 514 | – | 3 569 |
| 46 Rue Constantin Pecqueur | 46 Rue Constantin Pecqueur | Paris, Frankrike | 13 500 | – | – | 13 500 |
| Totalt | 57 807 | 6 168 | 3 940 | 67 615 |
Förvärvade 2014
I slutet av 2014 förvärvade Sagax en industrifastighet i Paris för 6 miljoner euro. Fastigheten, 46 Rue Constantin Pecqeur i Taverny, är bolagets första investering i Parismarknaden. Fastigheten är belägen i ett etablerat industriområde cirka 22 kilometer norr om centrala Paris. Fastigheten är bebyggd med 13 500 kvadratmeter industrilokaler med tillhörande lager. Byggnaderna uppfördes 1997-1998. Fastigheten är uthyrd i sin helhet på ett tolvårigt kallhyresavtal säkerställt med en bankgaranti om sex årshyror.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 13 428 miljoner kronor per 31 december 2014. Samtliga fastigheter har värderats av oberoende värderingsföretag. Sagax direktavkastning 2014 uppgick till 7,6 %.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden, det vill säga till marknadsvärde.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 184 (141) fastigheter uppgick den 31 december 2014 till 13 428 (10 825) miljoner kronor. Förändringen av fastigheternas redovisade värde under 2014 förklaras nedan. Nettoinvesteringarna under 2014 uppgick till 1 863 (1 169) miljoner kronor eller 17 % (12 %) av ingående fastighetsvärde. Utöver detta har omräkning från utländsk valuta skett till balansdagens kurser. Värdeutvecklingen för fastigheterna har de senaste fem åren varit positiv efter att ha varit negativ under 2008 och 2009. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,9 % (8,0 %) per 31 december 2014.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärv av fastigheter | 1 722 | 46 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 240 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –3 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden |
299 | |
| Värdeförändring | 436 | |
| Fastighetsbestånd | 13 428 | 184 |
| 31 december 2014 | ||
| Förvärvad uppskjuten skatt | –41 | |
| Bokfört värde | 13 387 |
LÄS MER » Sagax fastighetsbestånd i sammandrag, se sidan 18. Marknadsöversikt, se sidan 8. Redovisningsprinciper, se sidan 94.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 41 (35) miljoner kronor reducerat redovisat fastighetsvärde i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgår därefter till 13 387 (10 790) miljoner kronor.
Fastighetsportföljens värde har netto stigit med 56 (36) miljoner kronor till följd av omförhandlingar, nyuthyrningar och avflyttningar under året, se tabell nedan över Orealiserade värdeförändringar. Den allmänna marknadsvärdeförändringen har påverkat Sagax fastighetsvärden med totalt 380 (100) miljoner kronor. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 412 (44) miljoner kronor och värdeutvecklingen på fastigheterna utomlands har uppgått till 24 (92) miljoner kronor.
Ackumulerade orealiserade värdeförändringar sedan 2005 redovisas i not 29 på sidan 116.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 79 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –12 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 345 |
| Delsumma Sverige | 412 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 13 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –24 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 35 |
| Delsumma Utland | 24 |
| Summa orealiserade värdeförändringar |
436 |
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax tio värdemässigt största fastigheter uppgick per 31 december 2014 till 4,7 (4,2) miljarder kronor. Detta motsvarade 35 % av fastighetsbeståndets totala marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bokstavsordning, presenteras i tabell nedan.
För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar Sagax samtliga fastigheter, med undantag för fastigheterna i Tyskland vilka under 2014 har värderats externt per 30 juni och 31 december. Fastigheterna i Tyskland har värderats internt av Sagax per 31 mars och 30 september av kostnadsskäl. Den 23 december 2014 tillträdde Sagax sin första fastighet i Paris som har värderats till anskaffningsvärde i bokslutet.
Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och baseras ofta på subjektiva antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar. Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. I nedanstående tabell över värdefördelning av värderingsobjekt redogörs för vilka värderingsföretag som anlitats vid
årsskiftet och hur många fastigheter som värderats av dem. Värderingsmetodik och analyser redovisas på sidan 105.
Huvuddelen av Sagax fastigheter är uthyrda med långa hyresavtal. Dessa omständigheter innebär att en relativt stor andel av Sagax fastigheters marknadsvärde utgörs av värdet från de framtida hyresintäkter som de befintliga hyresavtalen förväntas generera.
Nuvärdet av framtida bedömda driftnetton från befintliga hyresavtal uppgår till 6,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 46 % av fastigheternas externt bedömda marknadsvärde. Nuvärde av driftnetton från befintliga hyresavtal i förhållande till fastigheternas marknadsvärde är lägst i Stockholm med 31 % och Helsingfors med 40 %. Det innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i Stockholm och Helsingfors är mest beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. I marknadsområde Övrigt utgör nuvärdet av driftnetton från befintliga hyresavtal 81 %. Detta innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i marknadsområdet Övrigt är minst beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. För att beräkna hur stor denna andel är har Sagax utgått från de externa marknadsvärderingarna. De driftnetton som bedöms genereras under återstoden av respektive fastighets genomsnittliga hyresduration har nuvärdesberäknats med den kalkylränta som de externa värderarna åsatt respektive fastighet.
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 120 |
| Peltola & Co | Finland | 55 |
| Savills Immobilien | Tyskland | 5 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 3 |
| Internt | Frankrike | 1 |
| Totalt | 184 |
| Marknadsområde | Hyres duration, år |
Vägd kalkylränta |
Andel av marknads värde |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 5,6 | 8,9 % | 31 % |
| Helsingfors | 6,0 | 9,1 % | 40 % |
| Övriga Sverige | 11,2 | 9,3 % | 59 % |
| Övriga Finland | 10,7 | 8,1 % | 69 % |
| Övrigt | 15,6 | 9,8 % | 81 % |
| Genomsnitt | 8,2 | 8,9 % | 46 % |
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|
| Holger-Craaford Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 64 000 |
| Inteckningen 5 | Lund, Sverige | 23 800 |
| Jordbromalm 3:1 | Haninge, Sverige | 93 800 |
| Jordbromalm 4:3 | Haninge, Sverige | 51 400 |
| Jordbromalm 6:13 | Haninge, Sverige | 16 100 |
| Karaportti 8 | Esbo, Finland | 16 100 |
| Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 67 100 |
| Martinkyläntie 9 A | Vanda, Sverige | 52 800 |
| Romben 3 | Sollentuna, Sverige | 17 500 |
| Verkmästaren 4 | Solna, Sverige | 16 000 |
| Totalt | 418 600 |
Värderingsmetodik och analyser, se sidan 105. «LÄS MER Ackumulerade orealiserade värdeförändringar, se sidan 116.
Sagax egna kapital uppgick till 4 544 (3 723) miljoner kronor vid utgången av 2014. De räntebärande skulderna uppgick till 8 525 (7 032) miljoner kronor motsvarande en belåningsgrad om 59 % (60 %). Räntetäckningsgraden uppgick till 260 % (240 %).
Sagax bedriver en mycket kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Sagax tillgångar uppgick till 14,4 (11,7) miljarder kronor vid årsskiftet. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per 31 december 2014 för 32 % (32 %) respektive 59 % (60 %) av Sagax finansiering.
De finansiella kostnaderna uppgick till 366 (313) miljoner kronor och utgjorde verksamhetens största kostnad. För 2014 uppgick räntetäckningsgraden till 260 % (240 %) och belåningsgraden till 59 % (60 %) vid årets utgång. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Sagax eftersträvar relativt lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (3,7) år vid årsskiftet. Räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,5) år vid årsskiftet vilket bedöms medföra låg refinansieringsrisk med beaktande av bolagets belåningsgrad och ställning i övrigt.
Sagax har finansiella åtaganden (covenants) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad, se sammanställning på sidan 44. Sagax uppfyller samtliga åtaganden. Något förtida refinansieringsbehov till följd av dessa åtaganden är osannolikt och bolagets finansiella ställning är således god.
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Sagax egna kapital uppgick till 4 544 (3 723) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 32 % (32 %).
Det egna kapitalet fördelades per 31 december 2014 på tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 55 500 000 preferensaktier utestående. Sagax innehav av återköpta egna aktier uppgår till 1 000 000 B-aktier.
Preferensaktierna bidrar, i tillägg till Sagax övriga kapitalkällor, till att finansiera verksamheten till lägsta möjliga riskjusterade kostnad. Omfattningen av bolagets preferenskapital kommer att variera beroende på efterfrågan, kapitalkostnader samt Sagax totala kapitalbehov.
Sagax har som målsättning att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital. Per 31 december 2014 uppgick preferenskapitalet till 1 776 (1 600) miljoner kronor motsvarande 39 % (43 %) av koncernens egna kapital.
Sagax har även som målsättning att preferensutdelningen skall understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Den av årsstämman 2014 beslutade preferensaktieutdelningen för år 2013 uppgick till 106 miljoner kronor motsvarande 26 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2013. Föreslagen preferensaktieutdelning 2015 motsvarar 19 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2014 inklusive under mars 2015 nyemitterade preferensaktier.
Sagax beräknar det egna kapitalet per aktie enligt följande. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kronor per preferensaktie, motsvarande likvidationsvärdet per aktie enligt
| Belopp i miljoner kronor | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|
| Preferenskapital | 1 776 | 1 600 |
| Andel av eget kapital, % | 39 | 43 |
| 2014 | 2013 | |
| Preferensutdelning (2014 förslag) | 116 | 100 |
| Andel av kassaflödet från den löpande | ||
| verksamheten, % | 19 | 25 |
bolagsordningen (se sidan 121), med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning om 2,00 kronor per år. Därefter fördelas återstående eget kapital mellan stamaktierna. Per 31 december 2014 uppgick eget kapital till 17,49 (13,41) kronor per stamaktie och till 32,00 (32,00) kronor per preferensaktie. I nedanstående diagram förklaras utvecklingen av eget kapital sedan 2005 med angivande av orsaker till förändringarna.
De räntebärande skulderna utgjorde 59 % (60 %) av bolagets finansiering vid årsskiftet och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av fyra icke säkerställda obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea, SEB, Swedbank samt Svenska Handelsbanken. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 8 525 (7 032) miljoner kronor varav 3 366 (2 145) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har under 2014 ökat främst till följd av fastighetsförvärv i Sverige och i Finland. Till följd av valutakursförändringar ökade skulderna med 227 (71) miljoner kronor under 2014. I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 53 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas därför till 8 472 (6 985) miljoner kronor i balansräkningen.
| Belopp i miljoner kronor | |
|---|---|
| Räntebärande skulder 31 december 2013 | 7 032 |
| Refinansieringar | 2 389 |
| Amorteringar | –1 124 |
| Valutakursförändring | 227 |
| Räntebärande skulder 31 december 2014 | 8 525 |
| Periodiserade upplåningskostnader | –53 |
| Redovisade räntebärandeskulder | 8 472 |
Sagax utvärderar sin nettoskuld i förhållande till fastighetsportföljens marknadsvärde och i förhållande till verksamhetens intjäning. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,2 (8,0) gånger 2014 års driftnetto. Den historiska utvecklingen av förhållandet mellan nettoskulden och den säkerställda nettoskulden i förhållande till driftnettot redovisas i diagrammet nedan. Som framgår har betalningskapacitet i förhållande till nettoskuld utvecklats positivt över tid.
Sagax banklån motsvarade 50 % (56 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Banklånen inkluderar ofta olika typer av åtaganden, så kallade "covenants", som låntagaren skall uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax skall återbetala lånet i förtid. Åtagandena utgörs typiskt av vissa finansiella nyckeltal som måste uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden inte får överstiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden måste överstiga en viss nivå.
De finansiella åtaganden som finns i Sagax låneavtal är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare skall förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära omförhandling av låneavtalen och ytterst förtida återbetalning av lånen.
Ej säkerställda obligationslån motsvarade 14 % (10 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Obligationslånen har endast ett finansiellt åtagande som kan påverka utdelningen för stamaktier. Övriga åtaganden är bland annat att obligationslånen skall vara marknadsnoterade och att bolaget skall publicera kvartalsrapporter. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligationsinnehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen.
Risker och riskhantering, se sidan 54. «LÄS MER Känslighetsanalys, se sidan 57.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Målsättningen för finansförvaltningen skall vara att:
Obligationslånen uppgick till 1 821 (1 100) miljoner kronor och är inregistrerade på privatobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Sagax avser att fortsätta att finansiera verksamheten via icke säkerställd obligationsfinansiering. Syftet är att diversifiera finansieringen. Obligationslån om totalt 400 miljoner kronor samt 60 miljoner euro har emitterats under året samtidigt som ett obligationslån om 250 miljoner kronor med förfall 2015 förtidslösts under året. I not 17 redogörs för obligationslånens räntevillkor.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 8 385 (6 869) miljoner kronor motsvarande 98 % (98 %) av de totala räntebärande skulderna. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 140 (163) miljoner kronor motsvarande 2 % (2 %) av de räntebärande skulderna varav 32 (–) miljoner
kronor avsåg checkräkningskredit. Under 2014 beräknas de löpande amorteringarna uppgå till 108 miljoner kronor.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansieringsbehovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Bolaget begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,5) år vid årets utgång.
Som säkerhet för de räntebärande skulderna hade pantbrev om sammanlagt 9 509 (8 368) miljoner kronor pantsatts vid årsskiftet. Som säkerheter hade även bankinlåning om totalt 16 (6) miljoner kronor lämnats. Därutöver lämnas regelmässigt pant i form av aktier och andelar i de fastighetsägande koncernföretagen. Bolagets bedömning är att pantsättningsavtalen löper på marknadsmässiga villkor.
| Huvudsakliga finansiella åtaganden ("covenants") | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreditgivare | Mkr | Slutdatum | Belåningsgrad | Soliditet Räntetäckningsgrad | Skuldtäckningsgrad | |
| Lån upptagna i SEK: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 2 344 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Svenska Handelsbanken | 487 | 2018 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Nordea Bank | 834 | 2017 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| SEB | 105 | 2014 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| Swedbank | 82 | 2016 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Obligationslån 2012:2017 | 350 | 2017 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Obligationslån 2013:2018 | 600 | 2018 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Obligationslån 2014:2019 | 300 | 2019 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Delsumma | 5 102 | |||||
| Lån upptagna i DKK: | ||||||
| Swedbank | 57 | 2019 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Delsumma | 57 | |||||
| Lån upptagna i EUR: | ||||||
| SEK/Proventus | 433 | 2017 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Swedbank | 616 | 2019 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Nordea | 460 | 2019 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Deutsche Pfandbriefbank | 1 286 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Obligationslån 2014:2019 | 571 | 2019 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Delsumma | 3 366 | |||||
| Summa | 5 228 |
LÄS MER » Belåningsgradens beroende av fastighetsvärden, se sidan 55. Räntetäckningsgradens beroende av uthyrningsgrad, se sidan 55. Finansiella nyckeltal, se sidan 82.
Sagax låneavtal löper i huvudsak med tre månaders Stibor respektive Euribor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin upplåning enklare. En rörlig ränta medför dock inte den långsiktiga förutsägbarhet som Sagax eftersträvar. För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder bolaget olika typer av räntederivat.
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,0 (3,7) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande. Den längre räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. I kombination med Sagax höga ekonomiska uthyrningsgrad (94 %), långa hyresavtal (8,2 år) och ett lågt inslag av fastighetskostnader blir bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde förutsägbart under överskådlig framtid. Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av hedgingens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat. Även förändringar av Stibor- och Euriborräntorna medför att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras.
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,1 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. I stapeldiagrammet nedan redogörs för Sagax genomsnittliga räntenivåer de fem senaste årsskiftena samt hur stor del som motsvaras av marginalkostnader, kostnader för underliggande Stibor- eller Euriborräntor samt kostnad för räntebindning. Den genomsnittliga marginalkostnaden har ökat med 0,3 procentenheter under 2014 varav 0,2 procentenheter förklaras av högre marginaler på lån och 0,1 procentenheter främst förklaras av större andel obligationsfinansiering. Den ökade lånemarginalen har kompenserats genom lägre kostnad för räntebindning vilken dock motverkats av lägre basräntor.
Sagax räntederivat om sammanlagt 5 228 (5 008) miljoner kronor i nominellt värde begränsade följaktligen ränterisken den 31 december 2014, motsvarande 68 % (82 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick
till 3,0 (3,7) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i mycket begränsad omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea, Svenska Handelsbanken, SEB, Swedbank och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro i förhållande till Sagax upplåning i respektive valuta.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. Redogörelse för Sagax exponering mot värdeförändringar för finansiella derivat finns på sidan 55 under avsnittet om Sagax risker och riskhantering.
En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta (Stibor eller Euribor) och en ränteswap kan Sagax säkerställa en förutbestämd ränta under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som Sagax erlägger en fast ränta (swapränta). En ränteswap kan ingås med olika löptider, till exempel 2, 5 eller 10 år. Sagax nominella ränteswappar på bokslutsdagen hade en genomsnittlig löptid om 4,7 år. Vid årsskiftet omfattade Sagax ränteswappar ett nominellt belopp om 4 404 miljoner kronor, motsvarande 84 % av Sagax räntederivat. Ingen premie erläggs för denna typ av derivat och derivatens värde är noll vid förfallotidpunkterna.
Sagax räntetak omfattade 824 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. Räntetaken innebär att bolaget betalar en rörlig ränta som kan ändras men inte överstiga en i förväg bestämd räntenivå (strikeränta). Sagax betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens värde är noll vid förfallotidpunkterna. Vid årsskiftet hade Sagax räntetak en genomsnittlig löptid om 3,0 år och en genomsnittlig strikeränta om 1,9 %.
| Räntebindning | Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | |
| 2015 | 2 601 | 2,7 % | 30 % | 140 | 1 % | |
| 2016 | 51 | 5,3 % | 1 % | 127 | 1 % | |
| 2017 | 1 216 | 6,3 % | 14 % | 1 619 | 19 % | |
| 2018 | 2 292 | 3,0 % | 27 % | 4 623 | 54 % | |
| 2018 | 100 | 2,3 % | 1 % | 2 016 | 24 % | |
| >2019 | 2 264 | 5,6 % | 27 % | – | – | |
| Summa/ genomsnitt |
8 525 | 4,1 % | 100 % | 8 525 | 100 % |
Derivatavtal vid årsskiftet,se sidan 46. «LÄS MER Ränterisk, se sidan 56.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Sagax marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning med respektive motpart. Värderingar konfirmeras även internt med hjälp av ett värderingssystem, Nordkap.
Värdet på samtliga derivat uppgick till –551 (–316) miljoner kronor per 31 december 2014. Hela beloppet har kostnadsoch skuldförts i Sagax koncernredovisning.
Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. Skulle ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när derivatavtalen ingicks medför detta att derivatens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan derivatets fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Om rådande marknadsränta överstiger derivatets fasta ränta erhålls ett övervärde och i motsatt fall erhålls ett undervärde. Kalkylperioden motsvarar derivatets återstående löptid. Som kalkylränta för respektive diskonteringsperiod används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet av en nominell ränteswap förändras således under derivatets löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad. Mer om principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. I avsnittet om risker och riskhantering på sidan 55 redogörs för effekterna på Sagax resultat vid antaganden om förändringar av underliggande swapkurvor.
Effekten på resultatet 2014 av omvärderingar av Sagax derivatavtal uppgick till –259 (197) miljoner kronor, varav –260 (201) miljoner kronor var orealiserad värdeförändring. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –226 (68) miljoner kronor till följd av omvärderingar av räntederivat i intresseföretagen Söderport och Hemsö.
I diagrammet nedan redovisas i vilken takt undervärdet för Sagax finansiella derivat per 31 december 2014 upplöses till följd av endast tidsfaktorn, allt annat antages vara lika som
| Derivatavtal 31 december 2014 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominella | Återstående | Genomsnittlig | ||||
| Belopp i miljoner kronor | Antal | belopp | Andel | löptid, år | räntenivå | Marknadsvärde |
| Nominella | ||||||
| ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 7 | 2 078 | 40 % | 4,3 | 3,0 % | –239 |
| Svenska Handelsbanken | 5 | 339 | 6 % | 6,3 | 4,1 % | –72 |
| Nordea | 11 | 1 025 | 20 % | 3,9 | 3,5 % | –125 |
| Swedbank | 2 | 333 | 6 % | 3,9 | 0,5 % | –4 |
| SEB | 5 | 629 | 12 % | 6,5 | 3,6 % | –111 |
| Delsumma | 30 | 4 404 | 84 % | 4,7 | 3,1 % | –551 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 2 | 824 | 16 % | 3,0 | 1,9 %1) | – |
| Delsumma | 2 | 824 | 16 % | 3,0 | 1,9 % | – |
| Summa | 32 | 5 228 | 100 % | 4,4 | 2,9 %1) | –551 |
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2015 | 54 | –1 | 2,5 % |
| 2016 | 18 | – | 3,2 % |
| 2017 | 500 | –67 | 4,8 % |
| 20181) | 2 292 | –74 | 1,8 % |
| 2019 | 100 | –1 | 0,5 % |
| >2019 | 2 264 | –408 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 5 228 | –551 | 2,9 % |
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
LÄS MER » Ränterisk, se sidan 56.
Omvärdering vid förändring av swapkurvor, se sidan 55.
vid årsskiftet. Under 2015 skulle 115 miljoner kronor av reserven om 551 miljoner kronor för undervärdet lösas upp och intäktsföras och efter fem år skulle totalt 488 miljoner kronor lösts upp och intäktsförts till följd av enbart tidsfaktorn.
Till denna effekt kommer även motsvarande upplösningar av reserver för undervärden i räntederivat i Sagax intresseföretag. Värdeförändringar i räntederivat ingår i Sagax resultatandelar från intresseföretag.
I samband med upptagande av nya eller omförhandlade kreditfaciliteter uppstår kostnader vilka periodiseras över respektive facilitets löptid. Dessa kostnader kan utgöras av till exempel juristarvoden, värderingskostnader och engångsersättningar (Arrangement Fees) till kreditgivare. Per 31 december 2014 fanns 53 (48) miljoner kronor redovisade som periodiserade upplåningskostnader i Sagax balansräkning. Under 2014 redovisades totalt 16 (13) miljoner kronor som avskrivning av periodiserade upplåningskostnader.
Som övriga finansiella kostnader räknas även kostnader för lånelöften hos kreditinstituten. Kostnader för dessa lånelöften under 2014 uppgick till 2 (2) miljoner kronor.
Sagax övriga skulder uppgick till 1 365 (975) miljoner kronor motsvarande 9 % (8 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av reservering för marknadsvärderade räntederivat, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Sagax erhåller hyresinbetalningarna i förskott. Denna skuld löses genom att Sagax tillhandahåller lokaler under perioden för vilken hyra inbetalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader avseende bolagets räntebärande skulder för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att Sagax saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Det är Sagax uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet för den närmaste tolvmånadersperioden är tillräckligt för de aktuella behoven. Med rörelsekapital avses här Sagax möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Sagax löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott.
Sagax hade vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om totalt 463 (644) miljoner kronor. Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2017, varav 345 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor, varav 118 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Faciliteten var outnyttjad vid årsskiftet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av lönelöftena.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 585 (426) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från joint ventures under 2014 återinvesterats i dessa verksamheter. ( )
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 40 (–14) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 924 (–1 420) miljoner kronor
och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 236 (756) miljoner kronor under året varav 1 265 miljoner kronor netto till följd av refinansiering av fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Sammantaget har likvida medel förändrats med –63 (–252) miljoner kronor under 2014, se kassaflödesanalys på sidan 88.
På Bulten 1 i Danderyd har Sagax uppfört en bilanläggning om 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area åt hyresgästen Bavaria Stockholm i enlighet med illustration till vänster. Hyresgästen ingår i Bavaria Nordic, en av Nordens största återförsäljare av BMW. Sagax investering uppgick till 120 miljoner kronor och inflyttning skedde i mars 2015. Anläggningen förstärker områdets ställning som ett av Stockholms starkaste för försäljning av bilar inom premiumsegmentet. Området, där Sagax äger fem andra fastigheter av samma typ, har ett strategiskt läge utmed E18 vid infarten till Djursholm.
LÄS MER » Koncernens kassaflöden, se sidan 88.
Sagax joint ventures Söderport och Hemsö bidrog med sammanlagt 178 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2014 samtidigt som 75 miljoner kronor lämnades i utdelningar till Sagax.
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 178 (79) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 246 (2) miljoner kronor
och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –226 (68) miljoner kronor under året. Det redovisade värdet på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 796 (669) miljoner kronor per 31 december 2014.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 31 dec |
2013 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 450 | 311 | 2 054 | 1 875 |
| Förvaltningsresultat, Mkr 1) | 196 | 92 | 623 | 464 |
| Årets resultat, Mkr | 425 | 239 | –360 | 528 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 98 | 46 | 80 | 32 |
| Hyresvärde, Mkr | 541 | 339 | 2 003 | 1 984 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 028 | 2 949 | 24 668 | 22 637 |
| Antal fastigheter | 45 | 44 | 313 | 348 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 614 000 | 366 000 | 1 524 000 | 1 622 000 |
| Hyresduration, år | 5,0 | 3,6 | 7,2 | 7,5 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 15 | 3 | 4 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 201 | 2 010 | 16 507 | 14 699 |
| Kapitalbindning, år | 5,1 | 2,0 | 3,0 | 2,9 |
| Räntebindning, år | 4,1 | 2,7 | 3,5 | 3,3 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –465 | –240 | –826 | –60 |
1) Hemsös förvaltningsresultat har omräknats för att överensstämma med Sagax definition.
Sagax joint venture Söderport har under 2014 förvärvat 12 fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fotona på framsidan är tagna i Torslanda. Fastigheterna i Torslanda utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor och omfattar totalt 267 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Ytterligare om Sagax joint ventures, se not 23 på sidan 113. «LÄS MER Rapport över koncernens totalresultat, se sidan 85.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosas organisation i Göteborg. Söderport bidrog med 98 (46) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2014.
Samarbetet mellan Hemfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktieägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar. Aktieägaravtalet reglerar även hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske.
50 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 80 % av bolagets vakanta area var belägen i Stockholm vid årsskiftet. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 38 (50) miljoner kronor vid årets slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 12 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 31 % (27 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 2,1 procentenheter av vakansgraden. Den ekonomiska uthyrningsgraden om 93 % (85 %) har under året stigit med 8 procentenheter till följd av uthyrningar och fastighetsförvärv. Direktavkastningen uppgick till 7,9 % (6,7 %) under 2014. Förändringen förklaras främst av fastighetsförvärv under 2014.
Söderport har under 2014 förvärvat och tillträtt tolv fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 1,8 miljarder kronor från bolag inom Volvokoncernen. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Torslanda, 15 minuter från centrala Göteborg och i anslutning till Göteborgs hamn. Fastigheterna utgörs av lokaler för lager, lätt industri och kontor. Resterande fastigheter är belägna i södra och mellersta Sverige och utgörs av serviceverkstäder för lastbilar och bussar. Söderport har under året även förvärvat fem fastigheter i Åkersberga.
Söderport har under 2014 avyttrat de fyra tomträtterna till Packrummet 9-12 i Årsta, Stockholm, till Ikano Bostad som avser att uppföra bostäder på fastigheterna. Söderport har under 2014 även avyttrat totalt elva bilprovningsfastigheter i Skåne och Göteborg samt en fastighet i Stockholm.
Under 2014 uppgick nettoinvesteringarna till 1 508 (–374) miljoner kronor, bestående av förvärv om 1 864 miljoner kronor, investeringar i befintligt bestånd om 91 miljoner kronor samt fastighetsförsäljningar om 447 miljoner kronor.
Söderport har en revolverande kreditfacilitet om 3 000 miljoner kronor som löper till 2020, varav 2 100 miljoner kronor var utnyttjat vid årsskiftet. Bolaget hade därutöver 801 miljoner kronor i ytterligare säkerställda banklån vilka löper till 2019.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bidrog med 80 (32) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2014.
Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal. Aktieägaravtalet reglerar till exempel styrelsesammansättning, verksamhetsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två delägarna.
Hemsö äger och utvecklar samhällsfastigheter, fastigheter för äldreboende, skola, vård och rättsväsende. Hemsö har långa hyresavtal, stabila hyresgäster och starka ägare. Fastigheterna återfinns i Sverige, Finland och Tyskland. I Sverige är hyresgästerna till största delen stat, landsting, kommuner och privata företag. I Finland är hyresgästerna kommuner och privata företag. Hyresgästerna i Tyskland är privata operatörer av äldreboenden med eller utan vinstintresse.
I Stockholm, Göteborg och Malmö återfanns 47 % av fastighetsportföljens marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 13 % av fastigheternas marknadsvärde. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet fortsatt höga 97 % (96 %). Direktavkastningen uppgick till 6,0 % (6,1 %) under 2014.
Under 2014 har 33 fastigheter förvärvats samtidigt som 68 fastigheter avyttrats. Nettoinvesteringarna uppgick till 1 951
(–302) miljoner kronor bestående av investeringar i befintligt bestånd om 697 miljoner kronor, fastighetsförvärv om 4 606 miljoner kronor samt fastighetsförsäljningar om 3 352 miljoner kronor. Förvärven utgörs bland annat av etablering i Finland genom förvärv av 15 vård- och äldreomsorgsfastigheter samt förvärv av fyra äldreomsorgsfastigheter i Tyskland. I slutet av året genomfördes en bytesaffär med Hemfosa Fastigheter AB varvid Hemsö förvärvade Life Science-fastigheten Novum i Huddinge för 1,1 miljarder kronor samt avyttrade fastigheter till ett sammanlagt värde om 3,3 miljarder kronor.
Hemsös externa lån uppgick vid årsskiftet till 16 507 miljoner kronor varav säkerställda banklån 7 198 miljoner kronor, icke säkerställa obligationslån 5 449 miljoner kronor och utestående företagscertifikat 3 860 miljoner kronor. Utöver detta fanns 3 000 miljoner kronor i lån från Tredje AP-fonden.
Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
Sagax har ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas nedan den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling per årsskiftena sedan 2008.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % (22 %) schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Som jämförelse kan konstateras att Sagax bokslutskommuniké för 2014 kommunicerade att Sagax förvaltningsresultat för 2015, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgick till 810 miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2015 | 1 jan 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 267 | 1 051 |
| Vakans | –74 | –80 |
| Hyresintäkter | 1 193 | 971 |
| Fastighetskostnader | –170 | –138 |
| Driftnetto | 1 023 | 833 |
| Central administration | –47 | –42 |
| Resultatandel från joint ventures |
198 | 106 |
| Finansnetto | –362 | –323 |
| Förvaltningsresultat | 812 | 574 |
| Skatt | –179 | –126 |
| Resultat efter skatt | 633 | 448 |
| – varav preferensaktieägarna | 111 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 522 | 348 |
I tabellen till höger presenteras Sagax redovisade intjäningsförmåga per 31 december under åren 2009-2014 och förändringarna mellan årsskiften redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastighetsförvärv, fastighetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det är viktigt att notera att främst investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett.
Fastighetsförvärv 2014 har medfört att hyresvärdet netto ökat med 194 miljoner kronor och fastighetskostnaderna med 27 miljoner kronor. Eurokursens utveckling har medfört att hyresvärdet ökat med 22 miljoner kronor.
Vakansvärdet i befintligt fastighetsbestånd minskade med 10 miljoner kronor till följd av uthyrningar under 2014. I samband med fastighetsförvärv i Finland ökade vakansvärdet med 5 miljoner kronor.
Finansnetto har ökat med 12 % till –362 miljoner kronor vilket främst förklaras av att bolaget ökat de räntebärande skulderna under året i samband med finansiering av fastighetsförvärv.
Resultat efter skatt (schablonskatt) som tillfaller stamaktieägarna har ökat med 50 % (48 %) till 522 (348) miljoner kronor, motsvarande 3,29 (2,18) kronor per stamaktie.
| 2009 | 2010 | 2011 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2008 |
Föränd ring befintligt bestånd |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
31 dec 2009 |
Föränd ring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
31 dec 2010 |
Föränd ring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
31 dec 2011 |
| Hyresvärde | 545 | 33 | 44 | 0 | 622 | 14 | –22 | 104 | –5 | 713 | 18 | –1 | 128 | –19 | 838 |
| Vakans | –22 | –4 | – | – | –26 | –10 | – | –8 | – | –44 | –10 | – | –2 | – | –56 |
| Hyresintäkter | 523 | 29 | 44 | 0 | 596 | 4 | –22 | 96 | –5 | 669 | 8 | –1 | 125 | –19 | 782 |
| Fastighetskostnader | –60 | –9 | –6 | 0 | –75 | –9 | 1 | –14 | 0 | –97 | 0 | – | –21 | 1 –117 | |
| Driftnetto | 463 | 20 | 38 | 0 | 521 | –5 | –21 | 82 | –5 | 572 | 8 | –1 | 104 | –18 | 665 |
| Central administration |
–26 | –26 | –30 | –34 | |||||||||||
| Resultatandel från joint venture |
– | – | 29 | 27 | |||||||||||
| Finansnetto | –235 | –217 | –245 | –294 | |||||||||||
| Förvaltningsresultat | 202 | 278 | 326 | 364 | |||||||||||
| Skatt | –53 | –73 | –86 | –96 | |||||||||||
| Resultat efter skatt | 149 | 205 | 240 | 268 | |||||||||||
| varav tillkommer | |||||||||||||||
| – preferens aktieägarna | 30 | 41 | 74 | 74 | |||||||||||
| – stamaktieägarna | 119 | 164 | 166 | 194 | |||||||||||
| Investeringar och avyttringar |
209 | 447 | –6 | 180 | 992 | –73 | 136 | 1 421 | –246 |
| 2012 | 2013 | 2014 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
Föränd ring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
1 jan 2013 |
Föränd ring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
1 jan 2014 |
Föränd ring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastig hets förvärv |
Fastig hets försälj ningar |
1 jan 2015 |
| Hyresvärde | 50 | –9 | 31 | –8 | 901 | 16 | 10 | 133 | –9 | 1 051 | 5 | 23 | 199 | –11 | 1 267 |
| Vakans | –10 | 0 | –0 | – | –66 | –9 | – | –5 | – | –80 | 10 | –1 | –5 | 1 | –74 |
| Hyresintäkter | 40 | –9 | 31 | –8 | 835 | 7 | 10 | 129 | –9 | 971 | 15 | 22 | 194 | –10 | 1 193 |
| Fastighets kostnader |
–0 | +0 | –1 | 1 | –117 | –7 | – | –15 | 0 | –138 | –3 | –2 | –27 | 0 | –170 |
| Driftnetto | 39 | –9 | 30 | –7 | 718 | – | 10 | 114 | –9 | 833 | 12 | 20 | 167 | –10 | 1 023 |
| Central administration |
–38 | –42 | –47 | ||||||||||||
| Resultatandel från joint venture |
48 | 106 | 198 | ||||||||||||
| Finansnetto | –298 | –323 | –362 | ||||||||||||
| Förvaltnings resultat |
430 | 574 | 812 | ||||||||||||
| Skatt | –95 | –126 | –179 | ||||||||||||
| Resultat efter skatt |
335 | 448 | 633 | ||||||||||||
| varav tillkommer |
|||||||||||||||
| – preferens aktieägarna |
100 | 100 | 111 | ||||||||||||
| – stamaktieägarna | 235 | 348 | 522 | ||||||||||||
| Investeringar och avyttringar |
260 | 203 | –68 | 137 | 1 126 | –94 | 236 | – | 1 726 | –94 |
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaderna för lokaler för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna är Sagax viktigaste marknader och svarar för 62 % av koncernens hyresintäkter. Dessa marknader karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter långa löptider på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 98 % av Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index.
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax externa värderingsföretag. Bolaget anser att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från
dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 228 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –215 miljoner kronor. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i intresseföretag vilka i likhet med Sagax använder räntederivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvartalsvis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga
villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har finansiella åtaganden (covenants). Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
I nedanstående tabeller redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastighetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2017. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Koncernen hade outnyttjade kreditfaciliteter om totalt 463 miljoner kronor vid årsskiftet. Sagax har följaktligen en god betalningsförmåga.
| Värdeförändringar, % | –20 | –10 | 0 | +10 | +20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 686 | –1 343 | – | 1 343 | 2 686 |
| Belåningsgrad, % | 73 | 65 | 59 | 54 | 50 |
Effekt på räntetäckningsgrad av förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2014
| Värdeförändringar, % | –10 | –5 | 0 | +5 | +10 |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 230 | 250 | 260 | 280 | ET |
Finansiering, se sidan 42. «LÄS MER Räntederivatavtal, se sidan 45.
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2014 uppgick de räntebärande skulderna till 8 525 (7 032) miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2014 påverkat räntekostnaderna med 33 (17) miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 85 (70) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 3,0 (3,7) år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax ägde vid årsskiftet 55 fastigheter i Finland, fem fastigheter i Tyskland och en fastighet i Frankrike, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och externa lån. Den 31 december 2014 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 3 366 (2 145) miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland, Tyskland och Frankrike uppgick vid samma tidpunkt till 4 882 (3 498) miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december 2014, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 151 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen.
Sagax äger även tre fastigheter i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheterna i Danmark uppgick till 111 miljoner svenska kronor vid årsskiftet. Fastigheterna var belånade med motsvarande totalt 57 miljoner svenska kronor vid årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Sagax har haft låg personalomsättning under de senaste åren. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor och Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya medarbetare och behålla befintliga medarbetare.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har i sin redovisning beaktat upplupen skatt beräknat på skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Konsekvensen blir att Sagax resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstiftningar i de länder som koncernen har verksamhet i. Sagax har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott i dotterbolagen. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av
möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom en, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall ersättas av hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
I not 12 på sidan 102 redogörs för Sagax skattekostnader.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 13 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 12 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 33 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 85 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 32 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2015 |
+/–10 % | +/– 6 |
| Effekt på resultat före skatt, |
||
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–215 |
Förändring av valutakursen4) +/– 10 % +/– 126
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. 3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Sagax har tre aktieslag vilka alla är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick till 8 965 (5 465) miljoner kronor den 31 december 2014.
Sagax hade vid årets utgång 7 545 (7 237) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 8 965 (5 465) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 Baktier och 55 500 000 preferensaktier utestående. 1 000 000
B-aktier fanns därutöver i eget förvar efter att de återköpts under 2013.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym, Mkr |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2014 | 31 dec 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| A-aktier | 44,20 | 26,80 | 7 | 13 | 12 | 27 | 0,2 | 0,6 | |
| B-aktier | 44,00 | 24,20 | 37 | 16 | 10 | 14 | 2,6 | 1,8 | |
| Preferensaktier | 36,00 | 31,50 | 50 | 55 | 40 | 51 | 2,9 | 3,0 |
LÄS MER » Händelser efter årets utgång, se sidan 83. Bolagsstyrningsrapport, se sidan 68. Kallelse till årsstämma 2015, se sidan 128.
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 375 856 166 kronor och fördelades på totalt 214 774 952 aktier varav 1 000 000 B-aktier i eget förvar.
Kvotvärdet per aktie är 1,75 kronor. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B-aktie samt preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Sagax aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Aktierna handlas på Mid Cap (symbol SAGA A, SAGA B och SAGA PREF).
Under april 2014 emitterades 3 000 000 preferensaktier vid en riktad nyemission som ett led i ett förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen. Under december 2014 emitterades ytterligare 2 500 000 preferensaktier i en riktad nyemission i samband med andra fastighetsförvärv. Nyemissionerna skedde med stöd av bemyndigande från årsstämman 2014.
Sagax utdelningspolicy är att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, skall uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
I enlighet med denna utdelningspolicy föreslår styrelsen årsstämman 2014 att besluta om att utdelning skall ske med 0,80 (0,55) kronor per stamaktie av serie A respektive serie B. Den föreslagna utdelningen uppgår till sammanlagt 243 (194) miljoner kronor inklusive preferensaktieutdelningen, motsvarande 35 % av förvaltningsresultatet. I utdelningsförslaget har hänsyn tagits till nyemission av 2 750 000 preferensaktier vid en riktad nyemission under mars 2015.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande 2,00 kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla innestående belopp innan utdelning
| Största aktieägare 31 december 20141) | |
|---|---|
| --------------------------------------- | -- |
| Antal aktier | Andel av | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |||
| David Mindus med bolag | 4 874 677 | 38 103 025 | 775 | 20,0 % | 26,0 % | ||
| Familjen Salén med bolag | 2 003 433 | 17 535 330 | 78 595 | 9,1 % | 11,3 % | ||
| Rutger Arnhult med bolag | 2 789 815 | 15 756 685 | 61 711 | 8,7 % | 13,1 % | ||
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 16 041 589 | – | 7,5 % | 4,8 % | ||
| Tredje AP-fonden | – | 11 672 214 | – | 5,4 % | 3,5 % | ||
| Catella Hedgefond | – | – | 4 862 750 | 2,3 % | 1,5 % | ||
| Avanza Pension | 34 133 | 905 697 | 2 716 304 | 1,7 % | 1,2 % | ||
| Erik Selin Fastigheter | 465 000 | 3 035 000 | – | 1,6 % | 2,3 % | ||
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | ||
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | ||
| Patrik Brummer | – | – | 2 500 000 | 1,2 % | 0,7 % | ||
| Lars Ingvarsson med bolag | 192 721 | 1 876 315 | 10 033 | 1,0 % | 1,1 % | ||
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 1,0 % | ||
| Nordnet Pensionsförsäkring | 66 815 | 674 301 | 1 253 553 | 0,9 % | 0,8 % | ||
| Stiftelsen Stockholms Sjukhem | – | – | 1 800 000 | 0,8 % | 0,5 % | ||
| Andra AP-fonden | – | 1 749 854 | – | 0,8 % | 0,5 % | ||
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 920 000 | 109 166 | 0,8 % | 2,4 % | ||
| Skandia Liv | 148 158 | 1 459 501 | – | 0,7 % | 0,9 % | ||
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | – | 1 514 278 | – | 0,7 % | 0,5 % | ||
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % | ||
| Summa 20 största ägare | 11 765 783 | 116 631 064 | 16 534 222 | 67,5 % | 75,0 % | ||
| Övriga aktieägare | 1 651 039 | 28 227 066 | 38 965 778 | 32,1 % | 25,0 % | ||
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 55 500 000 | 99,5 % | 100,0 % | ||
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | ||
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 55 500 000 | 100,0 % | 100,0 % | ||
| – varav styrelse och medarbetare | 7 292 235 | 60 075 509 | 280 749 | 31,5 % | 39,8 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2014 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
på stamaktierna sker. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Lämnas ingen preferensutdelning under ett visst år skall preferensutdelningen ackumuleras med 7 % årlig ränta till dess utdelning sker. Någon utdelning till stamaktieägare får inte lämnas förrän full utdelning till preferensaktieägarna inklusive ackumulerad utdelning och upplupen ränta, verkställts. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet,
att lösa in preferensaktier för 35 kronor per aktie med tillägg för eventuellt ackumulerad preferensutdelning.
Upplöses bolaget skall preferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av 30 kronor och eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 187 | Privatpersoner | 6 448 | 10 % | Sverige | 7 160 | 93 % |
| 501–1 000 | 877 | bosatta i Sverige | Luxemburg | 17 | 3 % | ||
| 1 001–2 000 | 882 | Privatpersoner | 67 | 1 % | |||
| 2 001–5 000 | 1 130 | bosatta utomlands | Storbritannien | 45 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 | 584 | Företag/institutioner | 712 | 82 % | Norge | 19 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 654 | i Sverige | USA | 41 | 1 % | ||
| 50 001– | 231 | Företag/institutioner utomlands |
318 | 7 % | Övriga länder | 263 | 1 % |
| Totalt | 7 545 | Totalt | 7 545 | 100 % | Totalt | 7 545 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax
| 2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr | 44,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr2) | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 | 1,44 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr2) 3) | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 |
| EPRA NAV, kr4) | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr2) | 11,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr2) 3) | 14,7 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 252 | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 162 | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 132.
| Sagax | Carnegie Real | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Utveckling1) 2) | Sagax A-aktie | Sagax B-aktie3) | preferensaktie | Estate Index | OMX Stockholm PI |
| 1 år | 65 % | 82% | 14 % | 35 % | 12 % |
| 2 år | 159 % | 105 % | 22 % | 59 % | 39 % |
| 3 år | 195 % | ET | 36 % | 83 % | 54 % |
| 4 år | 186 % | ET | 37 % | 58 % | 29 % |
| 5 år | 462 % | ET | 33 % | 126 % | 58 % |
| Sagax | Carnegie Real | ||||
| Volatilitet1) | Sagax A-aktie | Sagax B-aktie3) | preferensaktie | Estate Index | OMX Stockholm PI |
| 1 år | 38 % | 30 % | 7 % | 12 % | 12 % |
| 2 år | 37 % | 30 % | 7 % | 13 % | 13 % |
| 3 år | 34 % | ET | 8 % | 13 % | 13 % |
| 4 år | 32 % | ET | 8 % | 15 % | 17 % |
| 5 år | 35 % | ET | 8 % | 18 % | 19 % |
1) Beräknade per 30 december 2014.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMX Stockholm PI.
3) Beräknad sedan B-aktierna noterades den 8 april 2013.
LÄS MER » Bolagsordning, se sidan 126.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare 1 784 784 teckningsoptioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 respektive 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 7 maj 2015 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya stamaktier i juni 2018 för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter.
Remium är likviditetsgarant åt Sagax på Nasdaq Stockholm. Syftet är att främja en god likviditet i aktien samt säkerställa en låg spread mellan köp- och säljkurs i den löpande handeln. Enligt avtalet skall Remium för Sagax aktier ställa en köprespektive säljvolym om vardera motsvarande minst 30 000 kronor i orderboken med en spread om maximalt 3 % mellan köp- och säljkurs för A- respektive B-aktierna samt maximalt 2 % för preferensaktierna.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning uppgick till 3,73 (2,73) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 11,8 (8,9).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 17,44 (13,40) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 27,23 (19,05) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 252 % (181 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 162 % (127 % ) av EPRA NAV per stamaktie. EPRA (European Public Real Estate Association) är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat satt standarden för nyckeltalet EPRA NAV (Net Asset Value). EPRA NAV används för att beräkna det långsiktiga substansvärdet och definieras som redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Börskurs i relation till eget kapital respektive EPRA NAV % Börskurs/eget kapital per B-aktie Börskurs/EPRA NAV per B-aktie 0 70 140 210 280 350 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Verksamhetshistorik, se sidan 3. «LÄS MER Förändringar av koncernens eget kapital, se sidan 89.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning.
Enligt miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan som verksamheten orsakar. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken men har ändå ett miljöansvar vilket består i att genomföra kontroller och rapportera till myndigheter. Sagax bevakar även att hyresgästerna inte bedriver sin verksamhet i strid med gällande lagstiftning eller myndighetstillstånd.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning. Sagax ambition är att aktivt arbeta med att minska negativa effekter på miljön som uppstår i de fastigheter som ägs av bolaget och att verka för god hushållning av ändliga naturresurser och en skonsam miljöpåverkan.
Sagax bedömer att följande tre områden har störst miljöpåverkan:
Negativ miljöpåverkan i Sagax fastigheter uppstår främst vid energianvändning för uppvärmning av fastigheterna. Sagax kan reducera negativ miljöpåverkan i fastigheterna genom att till exempel minska beroendet av fossila bränslen, öka energiåtervinningen vid uppvärmning samt minska elförbrukningen. I nedanstående stapeldiagram framgår att uppvärmning med
olja har minskat från 21 % till 14 % i fastighetsbeståndet under de senaste fem åren samtidigt som uppvärmning med fjärrvärme har ökat från 65 % till 74 % under perioden.
För Sagax som fastighetsägare åligger det att energideklarera de byggnader där lagkrav på sådana deklarationer finns. Sagax fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri- och verkstadsbyggnader, vilka är undantagna från kravet om energideklaration. Sagax upprättar ändå energideklarationer som en del av energianalysen för fastigheter där energibesparingspotential bedöms finnas eller där större investeringar i till exempel uppvärmning eller ventilation behöver göras.
De flesta av Sagax hyresgäster, motsvarande 63 % av uthyrningsbar area, står själva för abonnemangen för värmeförsörjning och Sagax vidarefakturerar 72 % av de kostnader som bolaget ändå står för. Det är viktigt att finna lösningar där vinster från energibesparingar kan fördelas mellan Sagax och hyresgästen för att skapa incitament till förändringar.
Sagax genomför energianalyser av utvalda fastigheter i syfte att hitta ytterligare energibesparande åtgärder. Energianalyserna utmynnar i åtgärdsförslag med uppskattade investeringskostnader. De hittills vanligaste effektiviseringsåtgärderna är installation av ventilationsaggregat med ökad återvinning och förbättrad styr- och reglerutrustning, byte av belysningsarmaturer och belysningsstyrning samt installation av nya miljövänliga uppvärmningskällor.
Den enklaste åtgärden för att minska energiförbrukningen är i ett första steg att optimera drifttider för ventilation. Sagax försöker löpande att bistå hyresgästerna med denna typ av
åtgärd. Utöver detta är en effektiv åtgärd även att utvärdera uppvärmningskällorna och byta ut dessa när effektivitetsvinster kan göras.
Investeringar i nya värmesystem är lönsamma samtidigt som de bidrar till att minska utsläppen av koldioxid. Ett modernt kraftvärmeverk omvandlar mer än 90 % av energin i bränslet till el och värme. Sagax avser att successivt fortsätta konvertera fastigheter med oljeuppvärmning till annan värmekälla. Under 2014 har flera projekt slutförts med miljö- och energiförbättrande syfte. Några exempel:
I Terminalen 10 i Karlstad har en ny bergvärmeanläggning installerats under året. Två bergvärmepumpar om 70 kW har installerats och 15 energihål om 210 meter har borrats. Befintlig oljepanna har behållits för att kunna tillföra spetsvärme vid behov. Tidigare uppvärmningskostnad med olja var 750 000 kronor per år vilket kan jämföras med beräknad kostnad om 200 000 kronor per år för att värma med bergvärme och oljepanna (när så krävs).
Den nya byggnaden för Bavaria Stockholm på fastigheten Bulten 1 i Danderyd som färdigställts under 2014 har försetts med flera miljöförbättrande system. Oljepannan i den tidigare byggnaden har ersatts av bergvärme för uppvärmning samt kylning av lokalerna, vilket medför lägre energiförbrukning. Byggnaden uppfyller kraven på energiförbrukning enligt Green Buildings regler. Byggnaden har projekterats med mål att uppfylla BMW-koncernens miljökrav på nya återförsäljarbyggnader. Byggnaden har försetts med yttertak med vegetationstäckning för fördröjning av dagvatten samt svackdike på tomtmark för syresättning och mikrobiologisk rening av dagvattnet. Biltvättanläggningen har även biologisk rening och vattenåtervinning.
I Bulten 5 i Danderyd uppförs en helt ny bilförsäljningsanläggning för försäljning av Jaguar och Landrover vilken i likhet med nybyggnationen på Bulten 1 projekteras för att
uppfylla kraven på energiförbrukning enligt Green Buildings regler. Fastigheten kommer att förses med en bergvärmeanläggning som även kommer att leverera kyla till byggnaden.
I Tillinmäentie 1 i Esbo har ett nytt ventilationssystem med tillhörande styrsystem installerats. Investeringen har gjorts med statliga bidrag och beräknas kunna sänka uppvärmningskostnaden med 50 %.
Uppvärmning av byggnader står för en stor del av samhällets energiförbrukning. Denna energiförbrukning säsongsvarierar mycket. Hur stor variationen är beror på vintersäsongens genomsnittstemperatur. En fastighets elförbrukning för andra ändamål än eventuell uppvärmning är vanligen lägre och har inte alls samma säsongsvariation som energiåtgången för uppvärmning. Detta gäller för bostads-, lager- och kontorsfastigheter. För industrifastigheter kan naturligtvis energiåtgången för elkraft vara väsentligt högre än för uppvärmning beroende på industriprocessen.
I många industrier kan också spillenergi från processen användas till uppvärmningen. Den förhållandevis stora andelen träflis som uppvärmningskälla, 6 %, utgörs av spill i trähustillverkarna Myresjöhus och Trivselhus produktion. 21 % av lokalarean i marknadsområde Övriga Sverige värms upp med hjälp av träflis.
Oljeeldad uppvärmning finns i 20 av Sagax fastigheter vilket utgör 14 % av lokalarean. I de fall oljeeldade fastigheter ligger i närheten av utbyggt fjärrvärmenät undersöks möjligheten att konvertera till fjärrvärme. Som tidigare redovisats minskar uppvärmning med olja successivt samtidigt som uppvärmning med främst fjärrvärme ökar i fastighetsbeståndet. I Stockholm, Helsingfors och Övriga Finland är fjärrvärme den dominerande uppvärmningskällan.
I Sverige har Sagax och dess joint venture Söderport reducerat utsläppen av koldioxid från 11 214 ton till 55 ton per år genom att ingå avtal om leverans av ursprungsmärkt el till och med 2017. Elen genereras till 100 % av vattenkraft och köps från Bergen Energi. Elen levereras från Naddvik Kraftstation i Årdal, Norge. Merkostnaden för ursprungsmärkt el är i sammanhanget marginell och Sagax har upplevt en ökande efterfrågan från hyresgäster avseende detta.
De vanligaste skadliga ämnen Sagax hanterar i befintliga fastigheter är PCB, asbest och olika köldmedier.
PCB finns främst i fogmassor, isolerrutor och i vissa golvbeläggningar. Alla Sagax svenska fastigheter uppförda mellan 1956 och 1973 har särskilt undersökts. Om behov förelegat har dessa åtgärdats eller är föremål för kommande åtgärder.
Vid ombyggnationer undersöks alltid förekomsten av asbest. Asbest kan förekomma i golv och ventilationssystemet som isolering. All asbest tas regelmässigt bort och destrueras enligt särskild ordning. Även då andra skadliga ämnen återfinns i byggnader eller mark vid om- eller tillbyggnation av fastigheter saneras alltid fastigheten och de skadliga ämnena destrueras enligt särskild ordning. Under 2014 har till exempel skadliga ämnen i marken åtgärdats på Bulten 5 i Danderyd samt på Högsbo 34:18 i Göteborg i samband med om- och tillbyggnation på fastigheterna
För köldmedier i anläggningar där Sagax är ägare ansvarar bolaget för de återkommande besiktningar som görs. Sagax har serviceavtal med ackrediterade kontrollorgan vilka utför de årliga kontrollerna. Köldmedium återfinns i kyl- och frysanläggningar, värmepumps- och klimatanläggningar. Eventuella anmärkningar vid kontrollerna under 2014 har åtgärdats.
Sagax låter regelmässigt genomföra miljöanalyser av de fastigheter som bolaget förvärvar. Sagax genomför primärt så kalllade Fas I-undersökningar. Dessa undersökningar genomförs med hjälp av specialiserade konsulter. En Fas I-undersökning omfattar sökningar i offentliga databaser, besök på fastigheten samt intervjuer med hyresgäster och myndigheter. Fas I-undersökningen sker i syfte att bedöma risken för förekomsten av eventuella miljöbelastningar. Bedöms det att miljöbelastningar kan förekomma görs en så kallad Fas II-undersökning i vilken till exempel provtagning i mark och grundvatten sker i syfte att fastställa fastighetens eventuella miljöskulder.
Resultatet av de analyser som genomförts vid fastighetsförvärv under 2014 har varit tillfredsställande.
Lagen om obligatorisk ventilationskontroll, OVK, tillkom för att komma till rätta med brister i inomhusklimat. Som fastighetsägare har Sagax ansvar för att fastigheten blir OVK-besiktigad och åtgärdad om behov finns. Bland annat kontrolleras:
I hyresavtal där hyresgästen själv ansvarar för drift och underhåll, så kallade triple netavtal, kan avtalas om att hyresgästen är den som praktiskt skall genomföra arbetet. Ansvaret kan dock inte avtalas bort.
Bränder i fastigheter orsakar årligen skador för mångmiljonbelopp. Elfel utgör den största enskilda brandorsaken. För att möta det ökade antalet elrelaterade bränder i Sverige bildades redan 1925 Elektriska Nämnden. Nämndens uppgift är att auktorisera besiktningsmän samt revisionsbesiktiga elanläggningar. De försäkringsbolag som verkar på den svenska marknaden kräver regelbunden revisionsbesiktning av elanläggningen på försäkringsobjekt över en viss storlek. Revisionsbesiktningen innebär att en besiktningsingenjör regelbundet, 1-5 års intervall beroende på verksamhetens art och typ av elanläggning, kontrollerar elanläggningen och dokumenterar resultatet.
Vid de besiktningar som genomförts inom Sagax fastighetsbestånd under 2014 har fastigheterna efter genomfört åtgärdsprogram blivit godkända.
I Sverige har ett antal miljöklassningssystem fått fäste. De fyra största systemen är Green Building, Breeam, LEED och Miljöbyggnad (före detta Miljöklassad Byggnad), samtliga med olika uppbyggnad.
Green Building fokuserar endast på byggnadens energiförbrukning och kan appliceras på både nybyggda och äldre byggnader. Sagax fastighet Rosersberg 11:105 i Upplands Väsby är uppförd som en Green Building och koncernbolaget Sagax Rosersberg AB är partner i Europeiska GreenBuilding Programmet.
Utöver Rosersberg 11:105 har Sagax inga fastigheter som klassificerats enligt något av systemen ovan. Då flertalet av hyresgästerna inom fastighetsbeståndet har enskilt ansvar för mediaabonnemangen ligger möjligheten att påverka energiförbrukning i hög grad hos hyresgästerna. På grund av detta har det hittills inte fokuserats på miljöklassningar då detta varit svårt att administrera. Sagax fokus i miljö- och energifrågor ligger istället på möjliga energieffektiviserande åtgärder inom fastighetsbeståndet. I samband med större till- och ombyggnationer undersöks möjligheten till värmeåtervinning i de fall det saknas, utbyte av uppvärmningssystem, mer energieffektiv belysning och liknande åtgärder då besparingspotentialen ofta är betydande. Sagax erfarenhet är att det ofta finns goda möjligheter att tillsammans med hyresgäster åstadkomma lägre driftkostnader samtidigt som miljöbelastningen kan minskas.
Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar samt känner sig delaktiga i verksamheten och att organisationen har en gemensam värde- och kunskapsgrund så långt detta är möjligt. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling.
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm. 20 av 29 medarbetare var vid årsskiftet anställda av moderbolaget och placerade i Stockholm. Åtta medarbetare var anställda av ett finskt dotterbolag med kontor i Helsingfors och en medarbetare var anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris.
Bolagets fastighetsförvaltare i Stockholm leds av fastighetschefen. Ekonomiavdelningen i Stockholm leds av ekonomichefen. Affärsutvecklingen leds direkt av verkställande direktören. Sagax har därutöver även en finanschef i Stockholm. I Finland respektive Frankrike leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för respektive verksamhet. Ekonomi- och finanschefer i Stockholm har dessutom ett övergripande ansvar för ekonomi- respektive finansieringsfrågor inom hela koncernen. Även Sagax affärsutveckling i Stockholm arbetar nära kollegorna i Helsingfors respektive Paris.
Koncernen bestod vid årsskiftet av 119 koncernföretag med säten i Sverige, Finland, Danmark respektive Frankrike, se nedan. Sagax fastigheter i Tyskland ägs direkt av fem svenska bolag.
Moderbolaget ägde direkt eller indirekt 118 dotterföretag till 100 %. Därutöver ägde moderbolaget 50 % av intresseföretagen Söderport Holding AB respektive Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur ägde 30 % av Hemsö Fastighets AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Det är viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare för att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar. Personal- och kompetensutveckling är viktigt för Sagax då medarbetarna är en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer.
Utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidareutveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.
Sagax genomför även en årlig konferens med samtliga medarbetare närvarande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Syftet är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen, då det är viktigt att Sagax medarbetare tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten.
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en liten organisation. Av Sagax 29 medarbetare var tio kvinnor och medelåldern uppgick till 40 år. Medelantalet anställda var under året 28,5 personer. Två medarbetare lämnade Sagax och en person anställdes under 2014.
Antal koncernbolag
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras på sidan 72 i avsnittet om bolagsstyrningen.
Åldersfördelning
Kvinnor Män
Antal
1) Övergripande koncernansvar för sakområde.
<30 år 30-39 år 40-49år 50-59 år 60-69 år
Säte Antal Sverige 71 Finland 43 Danmark 3 Frankrike 2 Summa 119
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och har riktats till samtliga medarbetare förutom bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Totalt innehar Sagax medarbetare 1 784 784 teckningsoptioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier.
Bolaget har en jämställdhetsplan. Sagax målsättning är att kvinnor och män ges samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall
vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Sagax inställning är att alla skall ges samma möjligheter oavsett kön, ålder, religion eller etnisk bakgrund.
Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Fastighetsskötsel och jour upphandlas på entreprenad i Stockholm och Helsingfors. Hyresgästerna utanför Stockholm och Helsingfors ansvarar vanligtvis själva för fastighetsskötseln.
Incitamentsprogram, se sidan 101. «LÄS MER
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Nedan redogörs för de väsentliga bolagsstyrningssystemen. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
Bolagets firma är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget skall direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se avsnittet Bolagsordning.
Svensk kod för bolagsstyrning trädde i kraft den 1 juli 2005. Från och med den 1 juli 2008 är koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte alltid är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktiebolagslagen, börsernas noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknadsnämnden.
Styrelsen har valt att endast tillsätta två ledamöter i revisions- och ersättningsutskotten istället för tre ledamöter i enlighet med koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sju ledamöter och att två ledamöter i utskotten bedömts vara mer ändamålsenligt.
Den samlade styrelsen har valt att endast träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktieägare.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och avser bolagets finansiella rapportering.
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Sagax. Bolaget har en relativt liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entreprenad och en stor andel av hyresgästerna ansvarar själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Tyskland, Frankrike och Danmark
avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheten i Finland sköts från Sagax kontor i Helsingfors. Sagax har även en anställd i Paris och håller på att bygga upp en organisation för att på sikt sköta den administrativa förvaltningen i Paris. Kontroll och uppföljning av verksamheten sker främst från kontoret i Stockholm och bygger på principerna om uppföljning, tydlig ansvarsfördelning och begränsade mandat.
Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attestinstruktion och rapporteringsinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, finansiella derivat, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmaktsoch behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontrollaktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga och dokumenterade arbetsordningar och ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering granskas och analyseras väsentliga resultat- och balansposter extra noggrant. Riskhantering avseende dessa poster har högst prioritet. Avseende resultaträkningen är posterna främst hyresintäkter,
finansiella poster samt värdeförändringar då dessa uppgår till väsentliga belopp och vad avser värdeförändringar i hög grad är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen är det främst fastigheter och räntebärande skulder som analyseras extra noggrant. Systemkontroller, processbeskrivningar och olika koncerninterna direktiv används för att undvika att felaktighet uppstår och för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter skall kunna uppstå.
Med organisation utomlands följer ett behov av att samordna administrativa rutiner och system för att inte kontrollmiljön skall försämras. Sagax har därför samma system och rutiner på Helsingforskontoret som på Stockholmskontoret. Bägge organisationerna arbetar med samma IT-system, mot samma servrar och kontakterna är täta mellan de två kontoren.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla systemstödet för verksamheten.
Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal och bolagsledningen går årligen igenom regelverket med alla medarbetare. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporten för samtliga medarbetare efter att den har kommunicerats i enlighet med regelverket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet eller vid styrelsemöten med revisorernas närvaro.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionsutskottet skall bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm och Helsingfors. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.
Sagax styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman 2014. Bolagets VD David Mindus är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Göran E Larsson, Staffan Salén, Johan Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Göran E Larsson har av årsstämman 2014 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter, se sidan 74.
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt.
Ordföranden skall särskilt:
Styrelsen skall enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategidagar. Arbetsordningen behandlar vilka frågor som alltid skall behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Sagax styrelse hade 19 protokollförda möten under 2014 varav ett konstituerande möte. Huvudpunkterna
vid mötena under året har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av prognoser och delårsrapporter. Styrelsen har även informerats om det aktuella affärsläget. Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att särskilt diskutera bolagets finansiella mål och framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.
Sagax har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle.
Styrelsen skall vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.
Nedan presenteras en förenklad bild av hur styrelsearbetet i Sagax fortskrider under ett år och vilka frågor som alltid skall avhandlas på de styrelsemöten som arbetsordningen omnämner.
På förslag av bolagets valberedning beslutade årsstämman 2014 att uppdra åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare, enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2014 som vardera skall utse en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från
bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall enligt stämmobeslutet tillkännages senast sex månader före årsstämman 2015.
Valberedningen som tillkännagavs 24 oktober 2014 har följande sammansättning:
■ Göran E Larsson, styrelseordförande i Sagax.
Valberedningen har inför årsstämman 2015 haft ett protokollfört sammanträde samt även kommunicerat med varandra via telefon och e-mail.
Styrelsen har vid konstituerande styrelsemötet den 7 maj 2014 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Göran E Larsson och Staffan Salén. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningsutskottets arbete. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet har haft ett protokollfört sammanträde avseende ersättningar för 2014, samt ett antal avstämningar via telefon och e-mail under året. Utskottets redovisning över dess utvärdering av ledande befattningshavare finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 7 maj 2014 och består av Johan Thorell och Göran E Larsson. Revisionsutskottet träffar vanligtvis bolagets revisor vid minst två tillfällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisionsutskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning
utvecklas. Revisionsutskottet har haft två protokollförda sammanträden med revisorn under 2014, samt ett protokollfört sammanträde under 2015. Under dessa sammanträdanden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats och diskuterats. Revisorns iakttagelser och synpunkter har sedan vidarerapporterats till styrelsen.
Revisorn skall granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn skall närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn skall efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januari-september 2014 och avlämnat en granskningsrapport avseende den finansiella delårsinformationen för perioden. Revisorer utses av årsstämman för en mandattid om ett år.
Årsstämman 2014 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Magnus Fredmer som huvudansvarig påskrivande revisor för tiden fram till årsstämman 2015. Magnus Fredmer har varit revisor i Sagax sedan 2012.
Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i Sagax under 2014 och vid ett tillfälle 2015.
Sagax har i revisionsberättelsen för 2014 erhållit en anmärkning avseende för sent inbetalda källskatter och arbetsgivaravgifter. Bakgrunden till detta är att AB Sagax vid ingången av 2014 övergick till månatlig redovisning av mervärdesskatt. Förändringen påverkar även tidpunkten för redovisning och betalning av källskatter och arbetsgivaravgifter, för vilka redovisning och betalning felaktigt skedde vid samma tidpunkt till följd av ett missförstånd. Efter att detta uppdagats har rutinerna förändrats för att undvika framtida liknande missförstånd. Bolaget har inte medvetet undanhållit någon skatt och räntekostnaderna för de försenade inbetalningarna uppgick till 30 tusen kronor.
Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar Nasdaq Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.
Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till VD-instruktion, instruktion för ekonomisk rapportering, attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies skall göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet skall ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och skall även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax bolag omfattas av finanspolicyn.
Syftet med Sagax informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn skall följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Sagax bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insidertransaktioner till Sagax verkställande direktör.
Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att tillvarata affärsmöjligheter. Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
Preferensaktieägare skall enligt Sagax bolagsordning ha förtur till en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. Preferensutdelningen utbetalas kvartalsvis med 0,50 kronor.
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. Sagax målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, Johan Thorell,
Ulrika Werdelin och Johan Cederlund är oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning i förhållande till Sagax, bolagsledningen samt dess huvudägare. David Mindus, som är verkställande direktör i Sagax, innehar mer än 10 % av rösterna och anses därmed som beroende i förhållande till bolaget. Även Staffan Salén representerar mer än 10 % av rösterna och betraktas som beroende i förhållande till bolaget. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid efter uppsägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5, sidan 101.
Vid årsstämman den 7 maj 2014 beslutades att styrelsearvoden skall utgå med sammanlagt 1 125 000 kronor, fördelat med 300 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Styrelsearvode till fyra av styrelsens medlemmar har betalats till bolag i enlighet med avtal träffade mellan dem och Sagax, vilket är kostnadsneutralt för Sagax. Styrelseledamoten Ulrika Werdelin har under 2014 erhållit särskilt arvode om totalt 65 000 kronor för konsultuppdrag.
Årsstämman 2014 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
"Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningsutskott och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller
aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det."
AB Sagax har följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. Styrelsen föreslår årsstämman 2015 att motsvarande riktlinjer även skall gälla framledes.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. För närvarande har det med hänsyn till ägarkretsen inte bedömts motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta presentationer till annat språk.
Vid årsstämma den 7 maj 2014 beslutades:
att för den kommande ettårsperioden välja Ernst & Young AB som revisionsbolag, med Magnus Fredmer som huvudansvarig revisor samt Magnus Fredmer,
om riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare,
Inför årsstämman den 7 maj 2015 kl. 17.00 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om:
Kallelse till stämman med beslutsförslag finns presenterad på sidan 128.
Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman:
Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004. Ledamot av ersättnings- och revisionsutskotten. Född 1943.
Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Effnetplattformen AB och Habia Cable AB. Senior Adviser i Evli Bank.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för bland annat Effnet Group AB, Micronic Laser Systems AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interforward AB, Salén & Wicander Marin AB och Ferag Inc. Tidigare styrelseordförande i bland annat AB Readsoft, Bygg-Oleba Olle Engqvist AB, QlikTech International AB, Tidningstryckarna Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB, Sandrew Metronome AB, Standard Radio AB och Stiftelsen Hildur Nordins Minnesfond. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i AB Sagax: 102 400 A-aktier, 1 024 000 B-aktier och 201 335 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande och styrelseledamot i andra bolag i Lotorp-koncernen.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokatfirman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 77 080 B-aktier.
Styrelseledamot sedan 2007. Född 1969.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. Övriga styrelseuppdrag: Verkställande direktör för Avito AB med styrelseuppdrag i Avitogruppen. Styrelseledamot i Matterhorn Advisors AB och Gornetgrat Capital AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Kontakt East Holding AB och Remium AB. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i AB Sagax: 122 500 A-aktier och 1 090 892 B-aktier.
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Född 1972.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Hemsö Fastighets AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag. Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 4 874 677 A-aktier, 38 103 025 B-aktier, 775 preferensaktier, 15 000 aktieterminer A (sälj) och 187 500 aktieterminer B (sälj).
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av ersättningsutskottet. Född 1967.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i eWork Scandinavia AB och Amapola AB. Styrelseledamot i bland annat Westindia AB, Strand Kapitalförvaltning AB, Landauer Ltd och SNS (Studieförbundet Näringsliv och Samhälle).
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktionschef för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till huvudägare.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 2 003 433 Aaktier, 17 535 330 B-aktier, 78 595 preferensaktier, 5 000 aktieterminer A (sälj) och 50 000 aktieterminer B (sälj).
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Tagehus Holding AB, Hemsö Fastighets AB, Delarka Holding AB, Oscar Properties Holding AB, Kallebäck Property Invest AB,
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, Cassandra Oil AB och Nicoccino Holding AB.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 101 627 A-aktier och 1 016 270 B-aktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1969.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Nuvarande befattning: Rådgivare och projektledare inom den finansiella sektorn genom sitt företag Werdelin Advisory. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i samtliga Altor Funds GP-styrelser.
Arbetslivserfarenhet: Senast COO för The Lapithus Group som förvaltar låneportföljer för the European Principal Finance Fund (EPF), en av de fonder som administreras av amerikanska Apollo Capital Management, som bland annat investerar i private equity och fastighetslån. Tidigare Managing Director på Goldman Sachs International, COO i Europa för Goldman Sachs Principal Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine Partners fonder.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 24 661 A-aktier och 526 750 B-aktier.
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav per 31 december 2014.
Sagax styrelse består av Filip Engelbert, Johan Thorell, Staffan Salén, David Mindus, Göran E Larsson, Johan Cederlund och Ulrika Werdelin.
| Deltagande av totalt antal styrelsemöten | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Uppdrag | Invald | Oberoende1) | Ersättning, kr | Styrelse möten |
Ersättnings utskott |
Revisions utskott |
| Göran E Larsson | Ordförande | 2001 | Ja | 300 000 | 19 av 19 | 1 av 1 | 2 av 2 |
| Filip Engelbert | Ledamot | 2007 | Ja | 165 000 | 18 av 19 | ||
| David Mindus | VD/ledamot | 2004 | Nej | – | 19 av 19 | ||
| Staffan Salén | Ledamot | 2004 | Nej | 165 000 | 19 av 19 | 1 av 1 | |
| Johan Thorell | Ledamot | 2004 | Ja | 165 000 | 19 av 19 | 2 av 2 | |
| Ulrika Werdelin | Ledamot | 2010 | Ja | 165 000 2) | 18 av 19 | ||
| Johan Cederlund | Ledamot | 2010 | Ja | 165 000 | 19 av 19 |
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att
styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
2) Ulrika Werdelin har under 2014 härutöver erhållit arvode om 65 000 kronor för konsultuppdrag.
Ersättning till styrelse och VD , se not 5 på sidan 100. «LÄS MER
Se sidan 74.
Finanschef och vice VD sedan 2012. Född 1975. Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 40 765 A-aktier, 695 809 B-aktier. 20 000 stamaktieterminer A (köp), 200 000 stamaktieterminer B (köp) och 184 000 teckningsoptioner B-aktier.
Affärsutvecklare på Sagax sedan 2007. Född 1980. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetslivserfarenhet: Investeringsanalys och transaktioner inom fastighetssektorn.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 100 A-aktier, 1 000 B-aktier, 9 739 teckningsoptioner A-aktier och 184 000 teckningsoptioner B-aktier.
Ekonomichef för Sagax sedan 2004. Född 1961. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Arbetslivserfarenhet: Verkställande direktör för HSB Sverige AB och styrelseordförande i bland annat HSB Bank AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB Förvaltning AB och HSB Data AB.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 9 586 A-aktier, 95 860 B-aktier, 6 000 teckningsoptioner A-aktier, 187 300 teckningsoptioner B-aktier och 44 preferensaktier.
Fastighetschef sedan 2015. Född 1962.
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetslivserfarenhet: Fastighetschef och uthyrningschef på Fabege AB, ledande befattningar inom Storheden och Wihlborgs.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 8 000 B-aktier.
Verkställande direktör Sagax Finland Oy sedan 2007. Född 1976.
Utbildning: Diplomingenjör från Helsingfors Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för den finska verksamheten hos Addici Facility Management Oy och fastighetsförvaltare hos Sponda Abp.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2014: 1 200 B-aktier samt 5 461 teckningsoptioner A-aktier, 150 510 teckningsoptioner B-aktier och 37 500 stamaktieterminer B (köp).
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav per 31 december 2014. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
LÄS MER » Ersättning till ledande befattningshavare, se not 5 på sidan 101.
Sagax företagsledning består av Jaakko Vehanen, Peter Larsen, David Mindus, Björn Garat, Johan Hedander och Urban Sjölund.
Född 1964.
Revisor i bolaget sedan 2012.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR
Övriga revisorsuppdrag är bland annat Castellum AB, Heba Fastighets AB, Vasakronan AB, Jernhusen AB, Niam Fonder, Svenska Bostäder AB.
Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2014. Magnus Fredmer
Nedan redovisas de transaktioner vilka genomförts under 2014-2015 av i Finansinspektionens insynsregister registrerade styrelsemedlemmar och medarbetare i AB Sagax.
| Datum | Namn | Befattning | Transaktion | Värdepapper | Antal |
|---|---|---|---|---|---|
| 15-03-02 | Mundus, David | Styrelseledamot och VD | Försäljning | Aktie B | –300 000 |
| 15-02-25 | Sjölund, Urban | Fastighetschef | Köp | Aktie B | 1 500 |
| 15-02-20 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Köp | Aktie A | 23 500 |
| 15-02-02 | Sjölund, Urban | Fastighetschef | Innehavsanmälan | Aktie B | 8 000 |
| 15-01-09 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Försäljning | Aktie B | –60 000 |
| 15-01-09 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Köp | Aktie A | 58 450 |
| 15-01-05 | Werdelin, Ulrika | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie B | –2 000 |
| 14-11-06 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –5 673 |
| 14-11-05 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –18 190 |
| 14-11-04 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –10 000 |
| 14-11-03 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –10 842 |
| 14-10-31 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –15 496 |
| 14-10-31 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption A | –5 000 |
| 14-10-31 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption B | –50 000 |
| 14-10-31 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption B | –70 000 |
| 14-10-31 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption B | –58 600 |
| 14-09-23 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –19 021 |
| 14-09-19 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –43 530 |
| 14-09-19 | Cederlund, Johan | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 77 080 |
| 14-09-05 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –15 143 |
| 14-09-04 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –50 000 |
| 14-09-03 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –33 763 |
| 14-09-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –6 414 |
| 14-09-01 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –28 662 |
| 14-08-29 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –11 685 |
| 14-08-29 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 145 892 |
| 14-08-28 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –3 753 |
| 14-07-17 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Köp | Aktie A | 14 450 |
| 14-06-25 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –5 000 |
| 14-06-25 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Köp | Aktie A | 4 500 |
| 14-06-24 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –10 667 |
| 14-06-23 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –15 109 |
| 14-06-17 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –25 443 |
| 14-06-16 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –4 400 |
| 14-06-16 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Köp | Aktie B | 8 300 |
| 14-06-13 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Försäljning | Teckningsoption A | –4 300 |
| 14-06-13 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Försäljning | Teckningsoption B | –43 000 |
| 14-06-13 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Köp | Teckningsoption B | 57 300 |
| 14-06-13 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Försäljning | Teckningsoption A | –2 950 |
| 14-06-13 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Försäljning | Teckningsoption B | –29 500 |
| 14-06-13 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Köp | Teckningsoption B | 29 700 |
| Datum | Namn | Befattning | Transaktion | Värdepapper | Antal |
|---|---|---|---|---|---|
| 14-06-13 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption A | –5 000 |
| 14-06-13 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Försäljning | Teckningsoption B | –50 000 |
| 14-06-13 | Essehorn, Susanne | Fastighetschef | Köp | Teckningsoption B | 58 600 |
| 14-06-13 | Garat, Björn | Vice VD | Köp | Teckningsoption B | 76 200 |
| 14-06-11 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –26 719 |
| 14-06-10 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –13 411 |
| 14-06-09 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –5 000 |
| 14-06-04 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –1 627 |
| 14-06-03 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –40 122 |
| 14-06-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –13 233 |
| 14-06-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –3 666 |
| 14-06-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –13 121 |
| 14-06-02 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Aktietermin | Aktie A | –15 000 |
| 14-06-02 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Aktietermin | Aktie B | –150 000 |
| 14-06-02 | Garat, Björn | Vice VD | Aktietermin | Aktie A | 15 000 |
| 14-06-02 | Garat, Björn | Vice VD | Aktietermin | Aktie B | 150 000 |
| 14-06-01 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Terminslösen | Aktietermin A | –15 000 |
| 14-06-01 | Mindus, David | Styrelseledamot och VD | Terminslösen | Aktietermin B | –150 000 |
| 14-06-01 | Garat, Björn | Vice VD | Terminslösen | Aktietermin A | –20 000 |
| 14-06-01 | Garat, Björn | Vice VD | Terminslösen | Aktietermin B | –200 000 |
| 14-05-30 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –3 572 |
| 14-05-28 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –2 212 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 5 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Köp | Aktie B | 50 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Terminslösen | Aktie A | –5 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Terminslösen | Aktie B | –50 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Terminslösen | Aktietermin A | –5 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Terminslösen | Aktietermin B | –50 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie A | –5 000 |
| 14-05-27 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie B | –50 000 |
| 14-05-27 | Dahlberg, Mikael | Koncerncontroller | Köp | Aktie B | 100 |
| 14-05-27 | Garat, Björn | Vice VD | Aktietermin | Aktie A | 5 000 |
| 14-05-27 | Garat, Björn | Vice VD | Aktietermin | Aktie B | 50 000 |
| 14-05-15 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –5 000 |
| 14-05-14 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –5 794 |
| 14-05-12 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie A | –17 000 |
| 14-05-12 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 17 000 |
| 14-04-04 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –134 |
| 14-04-03 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –3 810 |
| 14-04-02 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –2 700 |
| 14-04-01 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Försäljning | Aktie PR | –27 087 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 093 | 919 | 824 | 783 | 644 |
| Övriga intäkter | 2 | 9 | 2 | 2 | 24 |
| Drift- och underhållskostnader | –94 | –76 | –66 | –62 | –55 |
| Tomträttsavgäld | –14 | –13 | –13 | –13 | –12 |
| Fastighetsskatt | –30 | –25 | –20 | –20 | –17 |
| Fastighetsadministration | –22 | –17 | –18 | –16 | –11 |
| Driftnetto | 935 | 796 | 709 | 673 | 573 |
| Central administration | –47 | –42 | –38 | –34 | –30 |
| Resultat från joint ventures | 145 | 140 | 33 | –48 | 35 |
| – varav förvaltningsresultat | 178 | 79 | 43 | 24 | 19 |
| – varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument |
20 | 70 | –1 | 85 | 30 |
| – varav skatt | –53 | –9 | –9 | 12 | –13 |
| Finansiella intäkter | 4 | 1 | 7 | 3 | 3 |
| Finansiella kostnader | –366 | –313 | –303 | –288 | –239 |
| Resultat inklusive resultat i joint ventures | 671 | 583 | 408 | 306 | 341 |
| – varav Förvaltningsresultat | 703 | 521 | 418 | 378 | 325 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | 5 | –4 | 1 | –6 | 1 |
| Finansiella instrument | 1 | –4 | – | 13 | –2 |
| Fordringar/andelar i joint ventures | – | 16 | – | – | 23 |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | 436 | 136 | 134 | 129 | 175 |
| Finansiella instrument | –260 | 201 | –70 | –263 | 78 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | – | – | 34 |
| Resultat före skatt | 853 | 928 | 473 | 180 | 651 |
| Uppskjuten skatt | –95 | –146 | –107 | –44 | –152 |
| Aktuell skatt | –11 | –5 | 6 | –14 | –7 |
| Årets resultat | 747 | 777 | 372 | 122 | 492 |
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 122 | 55 | –27 | –7 | –21 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 8 | – | – | – | – |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet |
–40 | – | – | – | – |
| Totalresultat för året | 837 | 832 | 345 | 115 | 471 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 13 387 | 10 790 | 9 361 | 8 925 | 7 496 |
| Aktier i joint ventures | 796 | 669 | 245 | 0 | 6 |
| Fordringar på joint ventures | – | – | 17 | 220 | 269 |
| Övriga anläggningstillgångar | 10 | 11 | 17 | 18 | 57 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 193 | 11 470 | 9 640 | 9 163 | 7 828 |
| Kassa och bank | 67 | 128 | 379 | 343 | 394 |
| Börsnoterade aktier | – | – | – | – | 126 |
| Övriga tillgångar | 121 | 85 | 68 | 69 | 61 |
| Summa omsättningstillgångar | 188 | 213 | 448 | 412 | 581 |
| Summa tillgångar | 14 381 | 11 683 | 10 088 | 9 575 | 8 410 |
| Eget kapital | 4 544 | 3 723 | 2 794 | 2 223 | 2 206 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 8 332 | 6 822 | 6 019 | 6 230 | 5 272 |
| Uppskjuten skatteskuld | 434 | 336 | 187 | 89 | 82 |
| Övriga långfristiga skulder | 560 | 320 | 523 | 456 | 232 |
| Summa långfristiga skulder | 9 326 | 7 478 | 6 730 | 6 775 | 5 586 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 140 | 163 | 189 | 257 | 354 |
| Räntebärande skulder avseende fastigheter | |||||
| som innehas för försäljning | – | – | 44 | 56 | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 371 | 319 | 331 | 264 | 265 |
| Summa kortfristiga skulder | 511 | 482 | 564 | 577 | 618 |
| Summa skulder | 9 837 | 7 960 | 7 294 | 7 352 | 6 204 |
| Summa eget kapital och skulder | 14 381 | 11 683 | 10 088 | 9 575 | 8 410 |
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Direktavkastning, % | 7,6 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 93 | 95 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 92 | 93 | 93 | 94 |
| Hyresduration, år | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 634 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 |
| Antal fastigheter | 184 | 141 | 134 | 136 | 129 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 18 | 24 | 15 | 6 | 27 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,1 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 |
| Genomsnittlig räntebindningstid inkl. derivat, år | 3,0 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 3,2 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 |
| Soliditet, % | 32 | 32 | 28 | 23 | 26 |
| Belåningsgrad, % | 59 | 60 | 62 | 68 | 67 |
| Nettoskuld/Fastigheternas marknadsvärde, % | 63 | 64 | 63 | 69 | 70 |
| Räntetäckningsgrad, gånger | 2,6 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 |
| Övriga nyckeltal | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 29 | 29 | 27 | 27 | 19 |
| Data per stamaktie 1) | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 44,002) | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 |
| Eget kapital per aktie, kr | 17,49 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 |
| Resultat per aktie, kr | 4,02 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Förvaltningsresultat, kr | 3,74 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 3,00 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,7 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 158,3 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Data per preferensaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 36,00 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 |
| Eget kapital per aktie, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 55,5 | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 52,2 | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Avser börskursen för B-aktien.
Den 12 januari 2015 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt en industrifastighet i Paris för 6,0 MEUR. Fastigheten är belägen i ett etablerat industriområde cirka 22 kilometer norr om centrala Paris och bebyggd med 13 500 kvadratmeter industrilokaler med tillhörande lager. Byggnaderna uppfördes 1997-1998. Fastigheten är uthyrd i sin helhet på ett tolvårigt kallhyresavtal säkerställt med en bankgaranti om sex årshyror. Direktavkastningen beräknas överstiga 8,5 %.
Den 20 januari 2015 pressmeddelades att Sagax styrelse upprättat ett prospekt avseende inregistrering av obligationer för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm AB samt lämnat in ansökan om att inregistrera dessa obligationer för handel. Prospektet och ansökan avser den emission om 100 miljoner kronor under Obligationslån 2013/2018 som Sagax offentliggjorde den 5 december 2014. Obligationslånet uppgår därmed till totalt 600 miljoner kronor. Första dag för handel med obligationerna beräknades till den 21 januari 2015.
Den 20 februari 2015 pressmeddelades att AB Sagax styrelse fattat beslut om en riktad nyemission om totalt 2 750 000 preferensaktier med stöd av bemyndigande från årsstämman 2014. Syftet är att skapa ytterligare finansiell kapacitet för fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Teckningskursen uppgår till 36,55 kronor per aktie vilket motsvarar en rabatt om 2,5 procent jämfört med den volymvägda genomsnittliga betalkursen för de senaste tio handelsdagarna. Styrelsen har bedömt att teckningskursen är marknadsmässig och att ett ökat institutionellt ägande är värdefullt. Det totala emissionsbeloppet uppgår till 100 512 500 kronor. Antal preferensaktier i AB Sagax efter emissionen uppgår till 58 250 000.
Den 25 mars 2015 pressmeddelades att Sagax förvärvat en fastighet i Helsingforsområdet för motsvarande 106 miljoner
kronor. Fastigheten är belägen i Vanda, 20 minuter norr om centrala Helsingfors och 10 minuter från Helsingfors flygplats. Fastigheten omfattar 20 000 kvadratmeter friköpt mark med skyltläge mot motorväg E75. Fastigheten är bebyggd med 5 200 kvadratmeter kontors- och verksamhetslokaler. Lokalerna är nybyggda och kommer att slutbesiktigas i maj innevarande år. Samtliga lokaler kommer att hyras på ett långsiktigt kallhyresavtal. Hyresgästen är ett världsledande industriföretag med en omsättning om cirka 30 miljarder kronor. Tillträde kommer att ske under andra kvartalet 2015. Därutöver informerades om att Sagax genomfört ett kompletteringsförvärv av en mindre industrifastighet i Vanda. Investeringen uppgick till motsvarande 12 miljoner kronor.
Den 27 mars 2015 pressmeddelades att prospekt med anledning av upptagande av preferensaktier till handel på Nasdaq Stockholm godkänts och registrerats hos Finansinspektionen. Prospektet upprättades med anledning av den riktade preferensaktieemission som offentliggjordes den 20 februari 2015. De nya aktierna förväntades upptagas till handel den 31 mars 2015.
Den 27 mars 2015 pressmeddelades att Sagax tillsammans med sitt intresseföretag Söderport Fastigheter AB avtalat om förvärv av en portfölj omfattande 29 fastigheter från Kungsleden. Investeringen uppgår till sammanlagt 536 miljoner kronor varav 157 miljoner kronor avser Sagax direkta förvärv och 379 miljoner kronor avser förvärvet som genomförs via Söderport. Fastighetsportföljen omfattar sammanlagt 158 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och består huvudsakligen av lokaler för produktion och lager. Uthyrningsgraden uppgår till 95 %. Den genomsnittliga återstående löptiden för de befintliga hyresavtalen uppgår till 6,2 år. Tillträde sker under andra kvartalet 2015.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 11 (77) miljoner kronor. Omsättningen som i huvudsak utgörs av administrativa arvoden från dotterföretag och joint ventures uppgick till 45 (41) miljoner kronor.
Moderbolagets tillgångar uppgick till 3 951 (2 961) miljoner kronor varav likvida medel utgjorde 2 (10) miljoner kronor. Moderbolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i dotterföretag eller joint ventures samt fordringar på koncernföretag.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till –116 (–52) miljoner kronor. 681 (627) miljoner kronor investerades netto under 2014, främst i form av aktieförvärv samt utlåning till koncernföretag i samband med fastighetsinvesteringar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten bidrog med 804 (597) miljoner kronor under året, huvudsakligen i form av upptagande av obligationslån denominerade i svenska kronor och euro. Moderbolagets kassaflödesanalys presenteras på sidan 92.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 | 1 093 | 919 |
| Övriga intäkter | 2 | 9 | |
| Driftskostnader | 4 | –72 | –62 |
| Underhållskostnader | 4 | –22 | –14 |
| Tomträttsavgäld | 4, 9 | –14 | –13 |
| Fastighetsskatt | 4 | –30 | –25 |
| Fastighetsadministration | 4 | –22 | –17 |
| Driftnetto | 3 | 935 | 796 |
| Central administration | 5, 6, 21 | –47 | –42 |
| Resultat från joint ventures | 10 | 145 | 140 |
| – varav förvaltningsresultat | 178 | 79 | |
| – varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument | 20 | 70 | |
| – varav skatt | –53 | –9 | |
| Finansiella intäkter | 7 | 4 | 1 |
| Finansiella kostnader | 8 | –366 | –313 |
| Resultat inklusive resultat i joint ventures | 671 | 583 | |
| – varav Förvaltningsresultat | 3 | 703 | 521 |
| Värdeförändringar: | |||
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | 5 | –4 | |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | 13, 29 | 436 | 136 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 18 | 1 | –4 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 18, 29 | –260 | 201 |
| Andelar i joint ventures, realiserade | – | 16 | |
| Resultat före skatt | 853 | 928 | |
| Uppskjuten skatt | 12 | –95 | –146 |
| Aktuell skatt | 12 | –11 | –5 |
| Årets resultat1) | 3 | 747 | 777 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att att återföras till resultatet: | |||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 122 | 55 | |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 8 | – | |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet | –40 | – | |
| Totalresultat för året1) | 837 | 832 | |
| Resultat per stamaktie, kr | 28 | 4,02 | 4,40 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 28 | 4,01 | 4,40 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 158,3 | 153,9 | |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 158,6 | 154,0 |
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Hyresintäkterna ökade till 1 093 (919) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter i Finland.
Övriga intäkter om 2 (9) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under året.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 94 (76) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 44 (38) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 22 (17) miljoner kronor. De ökade fastighetskostnaderna förklaras främst av fastighetsförvärv under 2014.
I den centrala administrationen ingår koncernens ledning samt övriga centrala funktioner. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. I kostnader för central administration ingår även del av kostnader för anställda i Helsingfors samt Paris. Kostnaderna uppgick till 47 (42) miljoner kronor. Kostnadsökningen är hänförlig till större organisation samt generellt högre kostnader. De centrala administrationskostnaderna motsvarade 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 178 (79) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och Hemsö. Resultat från joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 145 (140) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 178 (79) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –226 (68) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 246 (2) miljoner kronor. Se även not 23-24.
Uppskjuten skattekostnad för joint ventures uppgick till 53 (9) miljoner kronor och avser Sagax andel av bolagens skattekostnader.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 4 (1) miljoner kronor och bestod främst ränteintäkter från joint ventures samt realiserade valutakursvinster.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 366 (313) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december till 4,1 % (4,4 %). De räntebärande skulderna har under 2014 till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 8 525 (7 032) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har dock belåningsgraden sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se not 17.
Förvaltningsresultatet ökade med 35 % till 703 (521) miljoner kronor varav 178 (79) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt förbättrat resultat från intresseföretag. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 37 % till 3,73 (2,73) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 687 (134) miljoner kronor, varav 246 (2) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –259 (197) miljoner kronor, varav –260 (201) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och 1 (–4) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet påverkats med –226 (68) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Omvärderingarna har främst skett till följd av att långa marknadsräntor fallit.
Årets resultat efter skatt uppgick till 747 (777) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 11 (5) miljoner kronor främst för verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 95 (146) miljoner kronor och har beräknats med respektive lands skattesats för 2015.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2014 | 31 december 2013 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 13 387 | 10 790 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 1 | 2 |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 1 | 2 |
| Andelar i joint ventures | 23 | 796 | 669 |
| Finansiella fordringar | 15 | 8 | 7 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 193 | 11 470 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 1 | 4 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 79 | 71 |
| Fordringar på joint ventures | 24 | 2 | – |
| Övriga fordringar | 14 | 6 | |
| Finansiella placeringar | 25 | 4 | |
| Kassa och bank | 31 | 67 | 128 |
| Summa omsättningstillgångar | 188 | 213 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 14 381 | 11 683 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 376 | 366 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 1 605 | 1 429 | |
| Reserver omräkningsdifferenser | 93 | 3 | |
| Balanserad vinst inklusive årets resultat | 2 470 | 1 925 | |
| Summa eget kapital | 4 544 | 3 723 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 8 332 | 6 822 |
| Uppskjuten skatteskuld | 14 | 434 | 336 |
| Finansiella derivat | 18 | 551 | 316 |
| Övriga långfristiga skulder | 19 | 9 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 9 325 | 7 478 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 140 | 163 |
| Leverantörsskulder | 19 | 10 | |
| Upplupna kostnader och förutbetala intäkter | 20 | 254 | 227 |
| Övriga skulder | 99 | 81 | |
| Summa kortfristiga skulder | 511 | 482 | |
| Summa skulder | 9 837 | 7 960 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 14 381 | 11 683 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 11 437 | 9 741 |
| Eventualförpliktelser | 30 | Inga | Inga |
Den 31 december 2014 omfattade fastighetsbeståndet 184 (141) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 634 000 (1 336 000) kvadratmeter. Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till 441 (132) miljoner kronor varav 436 (136) miljoner kronor var orealiserad värdeförändring. Samtliga fastigheter har marknadsvärderats av oberoende värderingsinstitut, förutom en fastighet i Paris som förvärvades vid årsskiftet och som har värderats till anskaffningsvärde. Förändringen av fastigheternas redovisade värde förklaras i not 13.
Andelar i joint ventures om 796 (669) miljoner kronor består av aktier i Hemsö Intressenter AB och Söderport Holding AB. I enlighet med kapitalandelsmetoden bokförs kapitaltillskott, resultatandelar samt erhållna utdelningar mot denna balanspost.
Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta eventuella skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Skatten kommenteras i not 12 och not 14. Skulden nettoredovisas per land varför Sagax redovisar en uppskjuten skattefordran om 1 (2) miljoner kronor och en uppskjuten skatteskuld om 434 (336) miljoner kronor i balansräkningen. Koncernens skattemässiga underskott uppgick till 359 (155) miljoner kronor vid årets slut.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 79 (71) miljoner kronor består främst av periodiserade upplåningskostnader samt periodiserade hyresrabatter och förmedlingsrabatter.
Kassa och bank uppgick till 67 (128) miljoner kronor vid årsskiftet. Utöver dessa medel hade Sagax totalt 463 (644) miljoner kronor i outnyttjade lånelöften vid årsskiftet.
Eget kapital har under 2015 ökat med 837 miljoner kronor till följd av genererat totalresultat och med 187 miljoner kronor till följd nyemission av preferensaktier. Under året har utdelning till aktieägare minskat det egna kapitalet med 194 miljoner kronor. Det egna kapitalets förändring redovisas på sidan 89.
Koncernens räntebärande skulder beskrivs i not 17. De räntebärande skulderna har ökat med 227 (71) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntederivat består endast av räntetak och nominella ränteswappar. Undervärdet på derivaten har ökat till följd av lägre långa marknadsräntor samtidigt som ett år förlöpt och tidsvärdet i derivaten därför minskat. Derivaten har omvärderats med –260 (201) miljoner kronor under året. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –551 (–316) miljoner kronor på balansdagen. Över- respektive undervärde på räntederivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en skuld om 551 (316) miljoner kronor. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad.
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 140 (163) miljoner kronor. Under 2015 beräknas 108 miljoner kronor amorteras i enlighet med avtalade amorteringsplaner. Utnyttjad checkräkning uppgick till 32 miljoner kronor vid årsskiftet.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid årsskiftet främst av upplupna räntekostnader samt förutbetalda hyresintäkter.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 585 (426) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från joint ventures under 2014 återinvesterats i dessa verksamheter.
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 40 (–14) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 924 (–1 420) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 236 (756) miljoner kronor under året varav 1 265 miljoner kronor netto till följd av refinansiering av fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Sammantaget har likvida medel förändrats med –61 (–252) miljoner kronor under 2014, se kassaflödesanalys på sidan 88.
| Belopp i miljoner kronor Not 31 |
2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 853 | 928 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 259 | –197 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –441 | –132 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –145 | –156 |
| Utdelning från joint ventures | 75 | – |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –11 | –11 |
| Betald skatt | –4 | –6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | 585 | 426 |
| förändring av rörelsekapital | ||
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –1 | – |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 41 | –14 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 625 | 412 |
| Förvärv av fastigheter | –1 713 | –1 122 |
| Försäljning av fastigheter | 100 | 94 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –240 | –141 |
| Förvärv av aktier | –21 | –4 |
| Försäljning av andelar i joint ventures | – | 40 |
| Kapitaltillskott till joint ventures | –49 | –285 |
| Utlåning till joint ventures | –425 | – |
| Återbetalning från joint ventures | 425 | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | –2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 924 | –1 420 |
| Emission av stamaktier | – | 285 |
| Emission av preferensaktier | 186 | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –192 | –163 |
| Återköp av egna aktier | – | –24 |
| Upptagna lån | 2 397 | 1 597 |
| Amorterade lån | –1 132 | –933 |
| Lösen finansiella derivat | –22 | –4 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | – | –2 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 6 | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 236 | 756 |
| Årets kassaflöde | –63 | –252 |
| Kursdifferens i likvida medel | 2 | – |
| Likvida medel vid årets ingång | 128 | 379 |
| Likvida medel vid årets utgång | 67 | 128 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräk ningsdifferenser |
Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning av aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission av B-aktier | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemission av B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –163 | –163 |
| Återköp av egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat januari–december 2013 | – | – | 55 | 777 | 832 |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Nyemission av preferensaktier | 10 | 177 | – | – | 187 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –194 | –194 |
| Incitamentsprogram 2014-2017 | – | – | – | –1 | –1 |
| Inlösen incitamentsprogram 2011-2014 | – | – | – | –7 | –7 |
| Totalresultat januari–december 2014 | – | – | 90 | 747 | 837 |
| Eget kapital 31 december 20141) | 376 | 1 605 | 93 | 2 470 | 4 544 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 27 | 45 | 41 |
| Administrationskostnader | 5, 6, 21 | –53 | –50 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –8 | –9 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 11 | –1 | –2 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 10 | 12 | 17 |
| Finansiella intäkter | 7 | 236 | 174 |
| Finansiella kostnader | 8 | –190 | –89 |
| Resultat före bokslutsdispositioner | 49 | 91 | |
| Lämnade koncernbidrag | –38 | – | |
| Resultat före skatt | 11 | 91 | |
| Skatt på årets resultat | 12 | – | –14 |
| Årets resultat | 11 | 77 |
| Belopp i miljoner kronor | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 11 | 77 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 11 | 77 |
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2014 | 31 december 2013 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Inventarier | 21 | 1 | 2 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 22 | 982 | 583 |
| Aktier i joint ventures | 23 | 285 | 285 |
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 1 078 | 1 114 |
| Finansiella fordringar | 15 | 4 | 2 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 350 | 1 987 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 1 578 | 951 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 19 | 13 |
| Övriga fordringar | 1 | 1 | |
| Kassa och bank | 31 | 2 | 10 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 601 | 974 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 951 | 2 961 | |
| EGET KAPITA L OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 376 | 366 | |
| Reservfond | 121 | 121 | |
| Summa bundet eget kapital | 497 | 487 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Återköpta aktier | –24 | –24 | |
| Överkursfond | 1 209 | 1 155 | |
| Balanserad vinst | – | – | |
| Årets resultat | 11 | 77 | |
| Summa eget kapital | 1 693 | 1 695 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 196 | 1 208 | |
| Skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 1 958 | 1 100 |
| Skulder till koncernföretag | 26 | 190 | 50 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | 2 | |
| Leverantörsskulder | – | 1 | |
| Övriga skulder | 55 | 50 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 53 | 61 |
| Summa skulder | 2 258 | 1 266 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 951 | 2 961 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 772 | 799 |
| Ansvarsförbindelser | 30 | 6 574 | 5 935 |
| Belopp i miljoner kronor | Not 31 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 11 | 91 | |
| Ej kassaflödespåverkande poster | |||
| Koncerninterna ränteintäkter | –155 | –118 | |
| Koncerninterna räntekostnader | 11 | 1 | |
| Bokslutsdispositioner | 38 | – | |
| Orealiserade valutakursdifferenser | –27 | –31 | |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | 6 | 4 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | –116 | –52 | |
| förändring av rörelsekapital | |||
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –9 | –9 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –6 | 14 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –131 | –47 | |
| Andelar i koncernföretag | –398 | 1 | |
| Kapitaltilskott till joint ventures | – | –285 | |
| Fordringar på koncernföretag | –282 | –365 | |
| Fordringar på joint ventures | – | 17 | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | – | |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | 5 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –681 | –627 | |
| Emission av stamaktier | – | 285 | |
| Emission av preferensaktier | 186 | – | |
| Återköp av egna aktier | – | –24 | |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –192 | –163 | |
| Incitamentsprogram | –8 | – | |
| Upptagna lån | 1 068 | 887 | |
| Amorterade lån | –250 | –387 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 804 | 597 | |
| Årets kassaflöde | –8 | –77 | |
| Likvida medel vid årets ingång | 10 | 87 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 2 | 10 |
| Fritt eget | Totalt eget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Not 28 | Aktiekapital | Reservfond | kapital | kapital |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 121 | 1 084 | 1 522 | |
| Nedsättning aktiekapital | – 206 | – | 206 | – | |
| Fondemission | 235 | – | –235 | – | |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | – | 265 | 285 | |
| Transaktionskostnader | – | – | –1 | –1 | |
| Aktieutdelning | – | – | –163 | –163 | |
| Återköp egna aktier | – | – | –24 | –24 | |
| Årets resultat 2013 | – | – | 77 | 77 | |
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 121 | 1 208 | 1 695 | |
| Nyemitterade preferensaktier | 10 | – | 177 | 187 | |
| Transaktionskostnader | – | – | –1 | –1 | |
| Aktieutdelning | – | – | –194 | –194 | |
| Incitamentsprogram 2014-2017 | – | – | –1 | –1 | |
| Inlösen incitamentsprogram 2011-2014 | – | – | –7 | –7 | |
| Årets resultat 2014 | – | – | 11 | 11 | |
| Eget kapital 31 december 2014 | 376 | 121 | 1 196 | 1 693 |
Not 1 Redovisningsprinciper
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2014 har godkänts av styrelsen för publicering den 16 april 2015. Bokslutskommuniké presenterades den 13 februari 2015. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 7 maj 2015.
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valutakurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland, Tyskland och i Frankrike. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter räknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat och som förändring av reserver i koncernens eget kapital.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella derivat vilka värderas till verkligt värde.
Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella styrningen. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilken innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har gemensamt bestämmande inflytande har rätt till nettotillgångarna. Intressebolag är bolag över vilka ägarbolaget har ett betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller andelar av ett joint venture. Andelarna i joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att andelar i ett bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med ägarbolagets andel av förändringen i investeringsobjektets nettotillgångar. Ägarbolagets resultat innefattar ägarbolagets andel av resultatet i investeringsobjektet. Till följd av negativa resultatandelar kan det bokförda värdet på andelarna komma att skrivas ner till noll med denna princip. Eventuell ytterligare negativ resultatandel redovisas mot eventuella kapitalfordringar på det berörda företaget.
När Sagax förvärvar ett bolag med en eller flera fastigheter klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv (Asset Deal) eller ett rörelseförvärv (Business Combination). Ett förvärv av ett fastighetsbolag med en fastighetsrörelse (anställd personal, företagsledning, affärssystem är tecken på fastighetsrörelse) medför att förvärvet betraktas som ett rörelseförvärv varvid full uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde. Ett förvärv av ett bolag vars enda tillgångar är fastigheter, är att betrakta som ett tillgångsförvärv varvid endast avtalad uppskjuten skatt, hänförligt till förvärvet, redovisas. Alla koncernens bolagsförvärv under året har klassificerats som tillgångsförvärv.
Koncernen har inga goodwillposter att redovisa.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Alla belopp är i miljoner kronor (Mkr) om inget annat anges, och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2014. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
IFRS och god redovisningssed kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Vär-
deringarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag med undantag för de tyska fastigheterna som värderas externt halvårsvis på grund av kostnadsskäl. Per 31 december 2014 har den fastighet i Paris som förvärvades den 23 december 2014 värderats internt av Sagax till ett marknadsvärde i enlighet med anskaffningsvärdet. De värderingar och bedömningar som gjorts beskrivs särskilt nedan under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13.
Externa värderingar av finansiella instrument som derivat erhålls kvartalsvis och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning.
En väsentlig bedömningsfråga är även hur uppskjuten skatt skall behandlas i koncernredovisningen, se avsnittet om skatter i denna not. Även klassificering av eget kapitalinstrument som Sagax preferensaktier i enlighet med IAS 32 är en väsentlig bedömning som styrelsen har gjort.
Nedan redogörs för ändringar i IFRS med påverkan eller möjlig påverkan på Sagax redovisning.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang anger principer för finansiell rapportering av deltagarna i så kallade samarbetsarrangemang, där två eller fler parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Sagax innehav i intresseföretag klassificeras som följd av detta sedan 1 januari som joint ventures. Dessa skall redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax tidigare redovisning av intresseföretag med undantag av att skatt hänförlig till joint ventures ingår i resultat i joint ventures. Tidigare redovisades de i resultatposten uppskjuten skatt. Tidigare år har omräknats i enlighet med detta.
IFRS 10 Koncernredovisning ersätter större delen av IAS 27. Reglerna hur koncernredovisning skall upprättas har inte förändrats men däremot tillvägagångssättet för att avgöra om bestämmande inflytande föreligger och konsolidering därmed skall ske av ett företag.
IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag har medfört nya upplysningskrav om dotterföretag, joint ventures och intresseföretag.
IFRIC 21 Avgifter godkändes av EU under 2014 med första tillämpning för räkenskapsår som inleds 17 juni 2014 eller senare. Sagax förtidstillämpar IFRIC 21 2014. Tolkningen innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag skall skuldföras. För Sagax innebär det att fastighetsskatter baserade på ägandet 1 januari måste skuldföras löpande under året. Motsvarande belopp redovisas som en förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen. Vid årsskiftet påverkas inte balansräkningen.
IFRS 9 Finansiella instrument hanterar klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument samt säkringsredovisning. Standarden är obligatorisk från 1 januari 2018 med tidigare tillämpning tillåten. Sagax har ännu inte utrett den fullständiga påverkan av den nya standarden.
IFRS 15 Intäkter från kontrakt är ett nytt ramverk för redovisning av intäkter med obligatorisk ikraftträdande 1 januari 2017.
Den nya standarden omfattar inte hyresintäkter och förväntas därför inte ha någon större inverkan på Sagax redovisning.
RFR 2 Redovisning för juridiska personer har uppdaterats under 2014. Bland annat har upplysningskrav angående borgensåtaganden och liknade åtaganden tillkommit.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserat på den geografiska uppdelningen av marknaden vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur.
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IAS 17. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpeavtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna skall marknadsvärderas, redovisas de i den följande kvartalsrapporten till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna värdet. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i kvartalsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som realiserade värdeförändringar.
Kostnader, inklusive lånekostnader, belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även del av kostnader för Sagax kontor i Helsingfors respektive Paris rubriceras som centrala administrationskostnader.
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen medan posten aktiveras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig.
Till finansiella kostnader hänför sig även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Räntekostnader under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
Koncernbidrag som moderbolag erhåller eller lämnar redovisas som bokslutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tidigare år har huvudregeln tillämpats. Redovisning av aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering.
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de beviljas och pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen.
För anställda i Sverige som har rätt till pensionsavsättningar betalar Sagax pensionspremier i enlighet med en avgiftsbestämd plan. Premierna skall beloppsmässigt spegla sedvanliga ITP-avsättningar. Sagax har inga kvarstående förpliktelser eller åtaganden till följd av dessa premiebetalningar för framtida pensioner. Utbetalningarna sker till fristående organ vilka administrerar planerna. Det finns inga åtaganden för förmånsbestämda ITP-planer eller andra ersättningar efter avslutad anställning.
För verksamheterna i Finland och Frankrike betalar Sagax lagstadgade pensionspremier. Inga ytterligare betalningar sker avseende medarbetarnas pensionsförmåner. Det finns inga åtaganden efter avslutad anställning.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att bolagsstämma fattat beslut om utdelning. Eventuella av Sagax erhållna anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt.
Resultat per stamaktie definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden, se även not 28.
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Löneutbetalningar hänförliga till incitamentsprogram redovisas i koncernen som minskning av eget kapital och i moderbolaget som centrala administrationskostnader. Eventuell inlösen av utestående optionsprogram regleras direkt mot eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubriceras som förvaltningsfastigheter. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga av koncernens fastigheter. Fastigheterna har värderats i enlighet med dessa externt utförda värderingar per 31 december 2014 med undantag av den fastighet i Paris som förvärvades den 23 december 2014 vilken värderats internt av Sagax i enlighet med anskaffningsvärdet. Fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning värderas enligt Sagax redovisningsprinciper till avtalat värde. Per 31 december 2014 fanns inga sådana avtalade försäljningar.
Värderingar under 2014 har för Sverige utförts av Savills Sweden, värderingar i Finland har utförts av Peltola & Co, värderingar i Danmark har utförts av DTZ Egeskov och värderingar i Tyskland av Savills Immobilien Beratungs. Värderingarna har genomförts i enlighet med riktlinjerna i Svenskt Fastighetsindex (SFI) värderingshandledning eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Varje värderingsobjekt har värderats separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av som auktoriserats av ASPECT (Association for Surveying, Property Evaluation and valuation, Competence development and Transaction). Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Kassaflödeskalkylerna baserades 31 december på ett inflationsantagande om 0 % första året och 2 % per år under återstoden av kalkylperioderna. Som grund för beräknade framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De kommersiella hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika
från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Drift- och underhållskostnaderna har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av SFI eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden varierade mellan 7,0 och 12,2 % och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 6,2 och 16,0 %. Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels ett generellt tillägg för fastigheter och dels ett fastighetsspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden, och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet för restvärdesberäkning uppgick till 7,9 % (8,0 %).
Huvuddelen av fastighetsbeståndet har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet, som underlag för bedömning av marknadshyra, uthyrningsmöjligheter och långsiktig vakansgrad.
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner och inventarier vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i dotterbolagen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. I koncernredovisningen sker i enlighet med IFRS inga avskrivningar av fastigheternas värden. Avskrivningar vilka skett i dotterbolagen återläggs därför i koncernredovisningen.
Avskrivningar på maskiner och inventarier sker med 20 % per år.
Enligt IFRS skall kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar, aktier, lånefordringar, derivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder betraktas som finansiella instrument. Finansiella instrument redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde, motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader. Undantaget är den kategori av finansiella instrument vilka redovisas till verkligt värde via resultatet och där eventuella transaktionskostnader ej beaktas. Klassificeringarna nedan avgör hur de finansiella instrumenten sedan behandlas i redovisningen. För finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde bedöms verkligt värde i allt väsentligt motsvaras av anskaffningsvärdet.
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering för osäkra fordringar sker när risk bedöms finnas att koncernen ej kommer att erhålla hela fordran. Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighetsförsäljningar. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig fordran beroende av återstående avtalstid.
Transaktioner i utländsk valuta redovisas till transaktionsdagens kurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser förs till resultatet vid konsolidering av koncernen. Kursdifferenser avseende koncernexterna rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet. Valutakursdifferenser som uppstår för lån upptagna i utländsk valuta i syfte att valutasäkra en nettoinvesteringar i utlandsverksamhet redovisas i övrigt totalresultat.
Kassa och bank redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen.
Långfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning senare än ett år från balansdagen. Kortfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning inom ett år. Skulder avser lån och rörelseskulder som till exempel leverantörsskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde och redovisas i balansräkningen per likviddagen. Den nominella skulden redovisas på balansräkningens skuldsida och kostnader för lånens upptagande reducerar räntebärande skulder i balansräkningen. Dessa periodiserade upplåningskostnader kostnadsförs linjärt över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänst eller vara, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits och värderas till nominellt värde.
Koncernen har fyra obligationslån om totalt 1 821 miljoner kronor och ett lån om 45 miljoner euro, med fasta räntor. Resterande låns räntevillkor baseras på Stibor 1-månad, Stibor 3-månader eller Euribor 3-månader med tillägg för marginal. Dessa lån räntebestäms varje respektive var tredje månad, varför bokfört värde är en rimlig approximation av lånens verkliga värde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig skuld beroende av återstående avtalstid.
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswapkontrakt alternativt begränsas ränterisken genom räntetak i syfte att begränsa förändringar i framtida kassaflöden avseende räntebetalningar.
I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2015 beräknas. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar
för räntederivatens undervärde i Sagax upplöses med totalt 115 miljoner kronor under 2015.
Initialt redovisas derivat i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag. Samtliga derivat värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde i balansräkningen på balansdagen och värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Det verkliga värdet för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa värdeförändringarna direkt mot resultaträkningen.
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Inkomstskatt belastar resultaträkningen. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter och derivat. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas eftersom det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då ford-
Koncernens hyresintäkter år 2014 uppgick till 1 093 (919) miljoner kronor. Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, indexjustering av hyresnivåer i Finland samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår tillägg som debiteras såsom tillägg för värme, el, fastighetsskatt och index.
Förfalloår för tecknade hyreskontrakt framgår av tabellen nedan där kontrakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyreskontrakt. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal framgår av tabellen nedan där 70 % av kontrakterad årshyra förfaller till omförhandling efter år 2019.
Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 8,2 (8,0) år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 94 % (92 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter uppgår vid årets slut till 74 (80) miljoner kronor.
ringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.
Redovisning av uppskjuten skatt följer IAS 12. Sagax redovisar enligt följande:
Om förvärvet är ett rörelseförvärv (Business Combination) så redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv (Asset Deal), så redovisas enligt vad köparen faktiskt betalar. Därmed beaktas vid förvärvet faktiskt använd skattesats, varvid redovisningen dock ej sker som skatteskuld utan som avdrag från fastighetstillgångsposten.
Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas på ett skatteeffektivt sätt. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför bli lägre än den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyreskontrakt hänförliga till Sagax förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2.
Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har även tomträttsavtal redovisats som operationell leasing i not 9.
Sagax har ingått ett antal mindre leasingavtal avseende personbilar och kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte väsentligt. Leasingavgifterna redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Sagax strategi är att eftersträva låg operativ risk genom bland annat långa hyresavtalstider. Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.
| Avtalade framtida hyresintäkter | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
|---|---|---|
| Avtalade hyresintäkter år 1 | 1 193 | 971 |
| Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 | 4 006 | 3 198 |
| Avtalade hyresintäkter senare än år 5 | 4 570 | 3 605 |
| Summa | 9 769 | 7 774 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2015 | 142 | 53 000 | 56 | 5 % |
| 2016 | 86 | 108 000 | 92 | 8 % |
| 2017 | 74 | 91 000 | 92 | 8 % |
| 2018 | 57 | 112 000 | 90 | 7 % |
| 2019 | 22 | 35 000 | 29 | 2 % |
| >2019 | 146 | 1 150 000 | 834 | 70 % |
| Summa | 527 | 1 549 000 | 1 193 | 100 % |
| Stockholm | Övriga Sverige | Helsingfors | Övriga Finland | Övrigt | poster | Ofördelade | Summa Koncernen |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Hyresintäkter | 435 | 416 | 205 | 205 | 237 | 121 | 129 | 100 | 87 | 76 | – | – | 1 093 | 919 |
| Övriga intäkter | 2 | 4 | – | 5 | 1 | – | – | – | –1 | – | – | – | 2 | 9 |
| Fastighetskostnader | –87 | –85 | –12 | –11 | –46 | –22 | –8 | –5 | –2 | –2 | –6 | –5 | –160 | –132 |
| Driftnetto | 350 | 335 | 193 | 199 | 192 | 99 | 121 | 95 | 84 | 74 | –6 | –5 | 935 | 796 |
| Finansiella intäkter | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 4 | 1 | 4 | 1 |
| Finansiella kostnader | –193 | –188 | –71 | –75 | –62 | –37 | –41 | –28 | –41 | –38 | 42 | 54 | –366 | –313 |
| Centrala administra | ||||||||||||||
| tionskostnader | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –47 | –42 | –47 | –42 |
| Förvaltningsresultat från joint ventures |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 178 | 79 | 178 | 79 |
| Förvaltningsresultat | 157 | 147 | 122 | 124 | 130 | 62 | 80 | 67 | 43 | 36 | 171 | 85 | 703 | 521 |
| Orealiserade värdeförändringar1) |
366 | 52 | 46 | –8 | 37 | 79 | –3 | 19 | –11 | –6 | –260 | 201 | 176 | 337 |
| Realiserade värdeförändringar1) |
– | – | 3 | –3 | – | – | 2 | – | – | – | 1 | –5 | 6 | –8 |
| Värdeförändringar relaterade till |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 20 | 86 | 20 | 86 |
| joint ventures | ||||||||||||||
| Aktuell skatt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –11 | –5 | –11 | –5 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –148 | –155 | –148 | –155 |
| Årets resultat | 523 | 199 | 171 | 113 | 167 | 141 | 79 | 86 | 33 | 30 | –227 | 208 | 747 | 777 |
| Förvaltnings fastigheter2) |
5 683 | 4 968 | 2 712 | 2 304 | 2 554 | 1 576 | 1 475 | 1 165 | 964 | 777 | – | – | 13 387 | 10 790 |
| Likvida medel | 67 | 128 | 67 | 128 | ||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||||
| Uppskjuten skattefordran |
1 | 2 | 1 | 2 | ||||||||||
| Övriga tillgångar | 926 | 763 | 926 | 763 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 14 381 | 11 683 | ||||||||||||
| Fastighetskrediter | 2 192 | 2 412 | 1 499 | 1 375 | 1 534 | 977 | 814 | 740 | 487 | 429 | 1 946 | 1 052 | 8 472 | 6 985 |
| Ofördelade poster: Uppskjuten |
434 | 336 | 434 | 336 | ||||||||||
| skatteskuld | ||||||||||||||
| Övriga skulder | 953 | 639 | 953 | 639 | ||||||||||
| Summa skulder | 9 837 | 7 960 | ||||||||||||
| Koncernens egna kapital |
4 544 | 3 723 | ||||||||||||
| Summa skulder och eget kapital |
14 381 | 11 683 | ||||||||||||
| Övriga upplysningar | ||||||||||||||
| Investeringar i fastigheter |
161 | 73 | 60 | 45 | 18 | 12 | 1 | 11 | – | – | – | – | 240 | 141 |
| Ej kassaflödes påverkande poster |
||||||||||||||
| Orealiserade värdeförändringar |
366 | 52 | 46 | –8 | 37 | 79 | –3 | 19 | –11 | –6 | –260 | 201 | 176 | 337 |
| Resultat från joint ventures |
– | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 198 | 149 | 198 | 149 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | –148 | –155 | –148 | –155 |
| Summa ej kassaflödes |
366 | 52 | 46 | –8 | 37 | 79 | –3 | 19 | –11 | –6 | 210 | 195 | 226 | 331 |
påverkande poster
1) Värdeförändringar på finansiella instrument har ej fördelats per marknadsområde.
2) Fastighetsvärdena har reducerats med förväntad uppskjuten skatt, 41 (35) miljoner kronor, i enlighet med IFRS.
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets högste verkställande beslutsfattare, Sagax VD.
Enligt IFRS 8 skall upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Sagax har en hyresgäst där hyresintäkterna överstiger 10 % av de totala hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna från hyresgästen uppgick till 139 (134) miljoner kronor fördelat med 52 (52) miljoner kronor på marknadsområdet Övriga Sverige, med 8 (8) miljoner kronor på marknadsområdet Stockholm och med 79 (74) miljoner kronor på marknadsområdet Övrigt.
Fastighetskostnaderna uppgick 2014 till 161 (132) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration. I flertalet av Sagax hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple netavtal vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. Den absoluta merparten hyresavtal som avser fastigheter belägna utanför Stockholm och Helsingfors är triple netavtal.
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Sagax tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna uppgick under år 2014 till 72 (63) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 22 (14) miljoner kronor.
Tomträttsavgäld är den årliga avgift Sagax betalar för upplåtelse av mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 33 (29). Tomträttsavgälder inklusive arrendeavgifter uppgick under år 2014 till 14 (13) miljoner kronor och avser i huvudsak Sagax tomträtter i Stockholms stad. För 2015 uppgår gällande tomträtts- och arrendeavtal till 16 miljoner kronor.
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 %) eller kontors-/butikslokaler (1,0 %). I Finland är fastighetsskatten kommunal och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten mellan 0,6 och 1,27 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastighetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till 1,26 % av taxeringsvärdena.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 30 (25) miljoner kronor under 2014.
Not 4 Fastighetskostnader, forts.
Med fastighetsadministration avses indirekta fastighetskostnader såsom uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Fastighetsadministrationen uppgick under år 2014 till 22 (17) miljoner kronor.
Not 5 Anställda och personalkostnader
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Antal anställda | |||||
| Medelantal anställda | 29,3 | 27,9 | 21,0 | 21,1 | |
| varav män | 18,5 | 15,8 | 13,0 | 12,5 | |
| Löner och ersättningar | |||||
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare |
13,1 | 11,8 | 11,5 | 10,5 | |
| varav tantiem och bonus | 2,7 | 1,8 | 2,5 | 1,7 | |
| Övriga anställda | 17,1 | 12,5 | 9,4 | 8,1 | |
| Summa | 30,2 | 24,3 | 20,9 | 18,6 | |
| Sociala kostnader | |||||
| Styrelse, VD och övriga ledande |
|||||
| befattningshavare | 4,5 | 4,2 | 4,3 | 3,5 | |
| varav pensionskostnader | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | |
| Övriga anställda | 5,1 | 3,9 | 4,4 | 2,7 | |
| varav pensionskostnader | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | |
| Summa | 9,6 | 8,1 | 8,7 | 6,2 |
Under år 2014 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 6 (6) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna.
Till VD har under år 2014 utbetalts 2,9 (3,0) miljoner kronor i lön inklusive förmåner om 5 (5) tusen kronor och 0,6 (0,8) miljoner kronor i bonus för verksamhetsåret 2013.
Under 2014 avtalade ersättningar och förmåner till VD var 2,4 miljoner kronor per år i fast ersättning samt med en rörlig ersättningsdel som maximalt kunde uppgå till fyra månadslöner och som skall regleras i förhållande till individuellt satta mål. Under 2015 har avtalats om att VD erhåller 0,6 miljoner kronor i bonus för verksamhetsåret 2014. VD:s villkor för 2015 var under beredning vid tidpunkten för avgivandet av denna årsredovisning.
VD erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till tre månadslöner.
Till styrelsen har arvoden om 1,1 (1,1) miljoner kronor utgått i enlighet med beslut på årsstämman den 7 maj 2014. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 (300) tusen kronor och övriga 5 (5) ledamöter 165 (165) tusen kronor vardera. Styrelsearvode till fyra av styrelsens medlemmar har betalats till bolag i enlighet med avtal träffade mellan dem och Sagax. Detta är kostnadsneutralt för Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax. Styrelseledamoten Ulrika Werdelin har under året erhållit särskilt arvode om totalt 65 000 kronor för konsultuppdrag.
Övriga ledande befattningshavare utgörs av finanschef, ekonomichef, fastighetschef, VD för den finska verksamheten samt Sagax affärsutvecklare. Till övriga 5 (5) ledande befattningshavare har under 2014 utgått 9,2 (7,7) miljoner kronor i lön, inklusive 1,9 (1,0) miljoner kronor i kontant bonus. För övriga ledande befattningshavare har även sammanlagt 0,2 (0,7) miljoner kronor betalats för pensionsförsäkringar.
Ersättning och förmåner utgår enligt gällande avtal med sammanlagt 7,1 miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga ledande befattningshavare samt med en rörlig ersättningsdel för 2015. Den rörliga ersättningsdelen kan maximalt uppgå till 1,8 miljoner kronor. Betalningar av pensionspremier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa befattningshavare rätt till fyra månadslöner eller de villkor som följer av lagstiftningen. Uppsägningstiden vid uppsägning från ledande befattningshavare sida, exklusive VD, är fyra månader.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 och 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 1,8 miljoner teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier.
Under 2014 återköpte AB Sagax personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2011-2014 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 7 miljoner kronor. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Personalen förvärvade totalt 700 000 teckningsoptioner under 2014. Medarbetare som deltog i teckningsoptionsprogrammet erhöll en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 %, motsvarade 50 % av optionspremien.
Sjukfrånvaron under 2014 uppgick till 0,7 % (1,0 %), varav andelen långtidssjukskrivna var 0 % (0 %). Sjukfrånvaro fördelat på åldersgrupper och kön redovisas nedan.
personalkostnader, forts.
| Ålder | Sjukfrånvaro |
|---|---|
| 20–29 | 0,2 % |
| 30–49 | 0,8 % |
| 50> | 0,3 % |
| Kön | Sjukfrånvaro |
| Män | 0,8 % |
| Kvinnor | 0,4 % |
Not 6 Ersättningar till revisorer
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Ernst & Young AB: | ||||
| Ersättning för revision | 1,7 | 1,3 | 0,4 | 0,4 |
| Ersättning för revisions verksamhet utöver revisionsuppdrag |
0,2 | – | 0,1 | – |
| Andra konsulttjänster från revisionsbyrån |
– | – | – | – |
| Summa | 1,9 | 1,3 | 0,5 | 0,4 |
Not 7 Finansiella intäkter
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Ränteintäkter dotterföretag | – | – | 156 | 118 | |
| Ränteintäkter joint ventures | 2 | – | – | – | |
| Ränteintäkter | 1 | 1 | – | – | |
| Övriga finansiella intäkter | 1 | – | 80 | 56 | |
| Summa | 4 | 1 | 236 | 174 |
Koncernens ränteintäkter härrör främst från koncernens likvida medel samt joint ventures.
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Räntekostnader | 345 | 296 | 108 | 74 |
| Övriga finansiella kostnader |
21 | 16 | 77 | 14 |
| Räntekostnader till dotterföretag |
– | – | 5 | 1 |
| Summa | 366 | 313 | 190 | 89 |
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån samt finansiella derivat.
I koncernens räntekostnader om 345 (296) miljoner kronor ingick 231 (196) miljoner kronor som var direkta räntekostnader för upptagna lån, exklusive räntekostnader hänförliga till räntederivat.
Finansiella kostnader motsvaras främst av avskrivningar på periodiserade upplåningskostnader (även kallade closing costs) med 16 (13) miljoner kronor.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Förfaller till betalning inom 1 år | 16 | 12 | |
| Förfaller till betalning mellan 2–5 år | 53 | 37 | |
| Förfaller till betalning senare än 5 år | 48 | 45 | |
| Summa | 117 | 94 |
Sammanställningen avser kostnader för kontrakterade framtida tomträttsavgälder.
| $\sim$ | |
|---|---|
Not 10 Resultat från andelar i joint ventures
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Förvaltningsresultat: | ||
| Hemsö Intressenter AB | 80 | 31 |
| Söderport Holding AB | 98 | 46 |
| Segeltorp Holding AB | – | 1 |
| Summa | 178 | 79 |
| Värdeförändringar på fastigheter: | ||
| Hemsö Intressenter AB | –35 | –18 |
| Söderport Holding AB | 282 | 21 |
| Segeltorp Holding AB | – | – |
| Summa | 246 | 2 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument: | ||
| Hemsö Intressenter AB | –114 | 3 |
| Söderport Holding AB | –112 | 65 |
| Segeltorp Holding AB | – | – |
| Summa | –226 | 68 |
| Skatt: | ||
| Hemsö Intressenter AB | 2 | 4 |
| Söderport Holding AB | –55 | –13 |
| Segeltorp Holding AB | – | – |
| Summa | –53 | –9 |
Not 10 Resultat från andelar i joint ventures, forts.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | ||
| Resultat vid försäljning av Segeltorp Holding AB |
– | 17 | |
| Summa | – | 17 | |
| 11 Not |
Resultat från andelar i koncernföretag | ||
| Moderbolaget |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Bilhornet KB, resultatandel | –1 | –2 |
| Summa | –1 | –2 |
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som skall betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
I Sverige var den nominella inkomstskatten för aktiebolag 22,0 % under 2014, i Finland 20,0 %, Danmark 24,5 % och i Frankrike 33,33-36,33 %. Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skattepliktiga resultat, vilket kan vara lägre än det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att:
1) göra skattemässiga avskrivningar
2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka aktiveras i bolagets redovisning, samt
3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott.
Även omtaxeringar av tidigare års resultat kan påverka koncernföretags skattekostnader. Sådana förändringar redovisas som aktuell skattekostnad.
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands skattesats för 2013, förutom när det gäller Danmark där den beräknats med den skattesats som gäller från inkomstår 2015, 23,5 %.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Aktuell skattekostnad: | ||||
| Beräknad skattekostnad | –11 | –5 | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | – | – | – | – |
| Summa aktuell skatt | –11 | –5 | – | – |
| Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: | ||||
| Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver | – | – | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag | 26 | –46 | – | –14 |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat | 45 | –45 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter | –166 | –55 | –1) | –1) |
| Uppskjuten skatt avseende koncernjusteringar | – | – | – | – |
| Summa uppskjuten skatt | –95 | –146 | – | –14 |
| Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | –106 | –181 | – | –14 |
1) Moderbolaget redovisar uppskjuten skatt för ett direktägt kommanditbolag.
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Resultat före skatt | 853 | 928 | 11 | 91 |
| Återläggning resultat från joint ventures1) | –145 | –140 | – | – |
| Resultat före skatt exklusive joint ventures | 708 | 788 | 11 | 91 |
| 21,5 % (22,1 %) skatt2) | –152 | –174 | –2 | –20 |
| Ej avdragsgilla kostnader | –1 | –1 | –1 | – |
| Ej skattepliktiga intäkter | 2 | 7 | 3 | 4 |
| Skattepliktiga intäkter redovisade mot övrigt totalresultat | –6 | –7 | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | – | – | – | 2 |
| Skatt vid fastighetsförsäljningar | 1 | –6 | – | – |
| Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv | 50 | – | – | – |
| Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats | – | 30 | – | – |
| Redovisad skatt | –106 | –151 | – | –14 |
1) I resultat från joint ventures är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.
2) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 22,0 %, i Danmark med 24,5 % och i Finland med 20,0 %. För den fastighet i Paris som
förvärvades den 23 december 2014 fanns ingen inkomstskatt att beakta. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för resultat före
skatt för koncernen blir 21,5 % 2014. Föregående år var den vägda skattesatsen för koncernen 22,1 %.
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2014.
| Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter | Underlag aktuell skatt |
Underlag upp skjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
Skillnad mot redovisat resultat |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 525 | – | 525 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar | –345 | 345 | – | – |
| Ej avdragsgilla kostnader | 9 | – | 9 | 9 |
| Ej skattepliktiga intäkter | –11 | – | –11 | –11 |
| Skattemässiga intäkter redovisade mot övrigt totalresultat | 28 | – | 28 | 28 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –31 | 31 | – | – |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 175 | 376 | 551 | 26 |
| Värdeförändringar, fastigheter | – | 436 | 436 | – |
| Försäljningar av fastigheter | – | – | – | –5 |
| Värdeförändringar, finansiella derivat | –21 | –238 | –259 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 153 | 575 | 728 | 21 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –155 | 155 | – | – |
| Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv | –308 | 79 | –229 | –229 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 360 | –360 | – | – |
| Skattepliktigt resultat | 51 | 449 | 499 | –209 |
| 21,2 % skatt1) | –11 | –95 | –106 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 22,0 %, i Danmark med 24,5 % och i Finland med 20,0%. För den fastighet i Paris som förvärvades 23 december 2014 fanns ingen inkomstskatt att beakta. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för skattepliktigt resultat blir 21,2 %, vilket avviker från vägd genomsnittlig skatt på resultat före skatt med –0,3 procentenheter.
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Specifikation av årets förändring | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Verkligt värde vid årets början | 10 825 | 9 396 |
| Förvärv av fastigheter | 1 722 | 1 122 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 240 | 141 |
| Bokfört värde sålda fastigheter | –94 | –94 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden |
299 | 124 |
| Värdeförändring | 436 | 136 |
| Verkligt värde vid årets slut | 13 428 | 10 825 |
| Förvärvad uppskjuten skatt reducerar fastighetsvärden i enlighet med IFRS |
–41 | –35 |
| Redovisade fastighetsvärden | 13 387 | 10 790 |
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter och tomträtter uppgår till 13 428 miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 299 miljoner kronor i värdeökning. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade 9,52 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,28 kronor. I enlighet med IFRS har uppskjuten skatt om 41 miljoner kronor
beaktats vid förvärv och reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen, se beskrivning i not 1 Redovisningsprinciper. Redovisade fastighetsvärden uppgår därefter till 13 387 miljoner kronor. Samtliga fastigheter har värderats externt per den 31 december 2014, med undantag för den fastighet i Paris som tillträddes den 23 december 2014 vilken värderats till anskaffningskostnad. Värderingsmetodik och generella förutsättningar redogörs för på följande sida. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Under 2014 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 436 miljoner kronor enligt följande.
| Belopp i miljoner kronor | 2014 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 79 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –12 |
| Allmän marknadsförändring | 345 |
| Delsumma Sverige | 412 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 13 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –24 |
| Allmän marknadsförändring | 35 |
| Delsumma Utland | 24 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 436 |
Värderingarna genomförs i Sverige i enlighet med riktlinjerna i IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Varje värderingsobjekt värderas separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av ASPECT (Association for Surveying, Property Evaluation and valuation, Competence development and Transaction). Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på ett inflationsantagande om noll för första året och 2 % per år för återstoden av kalkylperioderna. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad.
Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Sagax fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2014 uppgick till cirka 1 008 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 1 023 miljoner kronor som Sagax redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2015. Sagax driftnetto, enligt Aktuell intjäningsförmåga vid årsskiftet, överensstämmer således väl med det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda marknadsvärdena på.
Nedanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentprisindex (KPI). Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
| År | Värdeförändring | 1) | KPI förändring2) |
Real värde- förändring |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 57 Mkr | 3,4 % | 0,9 % | 2,5 % |
| 2006 | 158 Mkr | 6,0 % | 1,6 % | 4,4 % |
| 2007 | 507 Mkr | 12,1 % | 3,4 % | 8,7 % |
| 2008 | –148 Mkr | –2,7 % | 1,5 % | –4,2 % |
| 2009 | –244 Mkr | –3,9 % | 0,5 % | –4,4 % |
| 2010 | 176 Mkr | 2,5 % | 2,0 % | 0,5 % |
| 2011 | 129 Mkr | 1,6 % | 2,6 % | –1,0 % |
| 2012 | 134 Mkr | 1,5 % | 0,7 % | 0,8 % |
| 2013 | 136 Mkr | 1,3 % | 0,5 % | 0,8 % |
| 2014 | 436 Mkr | 3,3 % | 0,2 % | 3,1 % |
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter.
| Verkligt värde | 13 428 Mkr |
|---|---|
| Oberoende värderingsföretag | Savills Sweden, Savills Immobilien, Peltola & Co samt DTZ Egeskov. |
| Kalkylperiod | 5–20 år |
| Antagen inflationsutveckling | 0 % första året, 2 % följande år |
| Långsiktig vakansgrad | Normalt 5–20 % |
| Drift- och underhållskostnader | Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statis tik från jämförbara fastigheter. |
| Kalkylränta kassaflöde | 7,00–12,20 % |
| Kalkylränta restvärde | 7,00–18,00 % |
| Direktavkastningskrav | 6,20–16,00 % |
Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter och dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden (7,00–12,20 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (7,00–18,00 %) samt direktavkastningskrav för restvärdebedömning (6,20–16,00 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighetsmarknadsposition.
Den 31 december 2014 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,9 % (9,4 %) respektive 9,8 % (9,8 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,9 % (8,0 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 10 825 miljoner kronor ett direktavkastnings-
krav om 7,9 % för beräkning av restvärdet, en kalkylränta om 8,9 % avseende kassaflödet och en kalkylränta om 9,8 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet.
I tabell nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändringar av driftnetto och direktavkastningskrav.
Som framgår av diagrammet nedan överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direktavkastningskraven vid fastighetsvärderingarna.
| Förändring driftnetto, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| –5,0 | 0,0 | +5,0 | |||
| Förändring | –0,5 | +190 | +910 | +1 620 | |
| direktavkastningskrav, | 0,0 | –670 | 0 | +670 | |
| %-enheter | +0,5 | –1 430 | –800 | –170 |
DTZ är ett globalt fastighetstjänsteföretag med totalt 28 000 anställda på 260 kontor i 50 länder. I Sverige finns 60 konsulter och bolaget har kontor i Stockholm, Göteborg och Norrköping. www.dtz.com
Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har specialiserat sig på värderingar av handels-, kontors-, industri- och lagerfastigheter på den finska fastighetsmarknaden. Varje år värderas cirka 1 200 fastigheter. www.kiinteistotaito.fi
Savills plc är en fastighetstjänsteleverantör som är noterad på London Stock Exchange. Bolaget har ett internationellt nätverk med 27 000 medarbetare på 600 kontor runt om i världen. www.savills.com
| Uthyrningsbar | ||
|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | area, kvm |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen | 64 000 |
| Inteckningen 5 | Lund | 23 800 |
| Jordbromalm 3:1 | Haninge | 94 200 |
| Jordbromalm 4:3 | Haninge | 51 400 |
| Jordbromalm 6:13 | Haninge | 16 100 |
| Karaportti 8 | Esbo | 16 100 |
| Koneenkatu 8 | Hyvinge | 67 000 |
| Martinkyläntie 9A | Vanda | 52 800 |
| Romben 3 | Sollentuna | 17 500 |
| Verkmästaren 4 | Solna | 16 000 |
| Totalt | 418 900 |
| Marknadsområde | Kalkylränta kassaflöde |
Kalkylränta restvärde |
Direkt avkastningskrav |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 7,0-10,1 % | 7,0-10,1 % | 6,2-7,9 % |
| Övriga Sverige | 7,5-12,2 % | 7,5-12,2 % | 6,2-10,0 % |
| Helsingfors | 7,5-13,0 % | 9,5-13,0 % | 7,5-11,0 % |
| Övriga Finland | 7,0-9,5 % | 10,3-18,0 % | 8,3-16,0 % |
| Övrigt | 8,0-10,5 % | 9,0-12,0 % | 8,0-10,0 % |
| Vägt genomsnitt | 8,9 % | 9,8 % | 7,9 % |
Den uppskjutna skatten har beräknats med respektive lands skattesats, se not 12. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 359 (155) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2014. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skattegler om tidsbegränsade spärrar.
Moderbolaget har vid taxeringsåret 2015 inga underskott. Föregående år uppgick bolagets underskott till 1 miljon kronor.
I Rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående sammanställning. Förvärvad uppskjuten skatt redovisas som avdrag från uppskjuten skattefordran respektive från fastighetstillgångsposten.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Redovisad uppskjuten skattefordran | 2014 | 2013 |
| Danmark | – | 2 |
| Summa | 1 | 2 |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 |
– | – |
| Summa uppskjuten skattefordran enligt Rapport över finansiell ställning |
1 | 2 |
| Summa uppskjuten skatteskuld | –434 | –336 |
|---|---|---|
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 |
41 | 35 |
| Summa | –475 | –371 |
| Tyskland | –16 | –14 |
| Sverige | –277 | –218 |
| Finland | –182 | –139 |
enligt Rapport över finansiell ställning
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | |||
| Räntebärande fordringar | 8 | 7 | ||
| Summa | 8 | 7 |
Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld bruttoredovisas nedan.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Derivat | 115 | 70 | – | – |
| Underskottsavdrag | 80 | 34 | – | – |
| Uppskjuten skatt övriga temporära skillnader |
– | – | – | – |
| Summa | 195 | 104 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld | ||||
| Temporära skillnader på fastigheter |
669 | 473 | 2 | 2 |
| Obeskattade reserver | – | – | – | – |
| Summa | 669 | 473 | 2 | 2 |
| Netto uppskjuten skatteskuld | 474 | 369 | 2 | 2 |
| Nettoredovisning mot fastig hetsvärden av förvärvad uppskjuten skatteskuld |
–41 | –35 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld, netto |
434 | 334 | 2 | 2 |
De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 786 (5 557) miljoner kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Periodiserade upplånings kostnader |
– | – | 17 | 10 | |
| Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner |
70 | 58 | – | – | |
| Upplupna ränteintäkter | 2 | 4 | 5 | 2 | |
| Övrigt | 7 | 9 | 1 | 1 | |
| Summa | 79 | 71 | 23 | 13 |
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 53 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i rapport över koncernens finansiella ställning.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Räntebärande skulder, långfristig del |
8 332 | 6 822 | 1 958 | 1 100 |
| Räntebärande skulder, kortfristig del |
140 | 163 | – | – |
| Summa | 8 472 | 6 985 | 1 958 | 1 100 |
De räntebärande skulderna består dels av banklån och dels av obligationslån. De räntebärande skulderna utgjorde 59 % (60 %) av bolagets finansiering per 31 december 2014 och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av fyra icke säkerställda obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea, SEB, Swedbank samt Svenska Handelsbanken. Bolagets fastigheter, exklusive en fastighet Danmark, är finansierade i lokal valuta. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 8 525 (7 032) miljoner kronor varav motsvarande 3 366 (2 145) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har under 2014 ökat främst till följd av fastighetsförvärv i Sverige och i Finland. Till följd av valutakursförändringar ökade skulderna med 227 (71) miljoner kronor under 2014.
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 53 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas följaktligen som 8 472 (6 985) miljoner kronor i balansräkningen. I samband med upptagande av nya eller omförhandlade kreditfaciliteter uppstår kostnader vilka periodiseras över respektive facilitets löptid. Dessa kostnader kan utgöras av till exempel juristarvoden, värderingskostnader och engångsersättningar till kreditgivare. Per 31 december 2014 fanns 53 (48) miljoner kronor redovisade som periodiserade upplåningskostnader i Sagax balansräkning. Under 2013 redovisades totalt 16 (13) miljoner kronor som avskrivning av periodiserade upplåningskostnader.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 8 385 (6 869) miljoner kronor motsvarande 98 % (98 %) av de totala räntebärande skulderna. Efter avdrag för periodiserade upplåningskostnader redovisas långfristiga räntebärande skulder som 8 332 (6 822) miljoner kronor per årsskiftet. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 140 (163) miljoner kronor motsvarande 2 % (2 %) av de räntebärande skulderna. Under 2014 beräknas de löpande amorteringarna uppgå till 108 miljoner kronor. 32 (–) miljoner kronor avsåg checkräkningskredit.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker Sagax finansieringsbehov på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa
bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 3,2 (3,5) år vid årets utgång.
Sagax hade börsnoterade obligationslån om totalt 1 821 (1 100) miljoner kronor utestående vid årsskiftet. Under 2014 förtidslöstes ett obligationslån om 250 miljoner kronor med förfall 2015. Under året emitterades ett femårigt euroobligationslån om 60 miljoner euro med en rörlig ränta om Euribor 6 månader plus 3,2 %. Under året emitterades även ett femårigt obligationslån om 300 miljoner kronor med en rörlig ränta om Stibor 3 månader plus 2,9 %. Under 2014 utökades även obligationslån 2013-2018 med ytterligare 100 miljoner kronor till en rörlig ränta om Stibor 3 månader plus 3,5 %. Obligationslån 2013-2018 uppgår därefter till totalt 600 miljoner kronor. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid Nasdaq Stockholm.
| Löptid | Belopp | Valuta | Räntevillkor |
|---|---|---|---|
| 2012-2017 | 350 | SEK | Fast ränta, 6,5 % |
| 2013-2018 | 500 | SEK | Stibor 3 månader + 3,1 % marginal |
| 2013-2018 | 100 | SEK | Stibor 3 månader + 3,5 % marginal |
| 2014-2019 | 300 | SEK | Stibor 3 månader + 2,9 % marginal |
| 2014-2019 | 60 | EUR | Euribor 6 månader + 3,2 % marginal |
Sagax hade vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om totalt 463 (644) miljoner kronor. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2017, varav 345 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor, varav 118 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Faciliteten var outnyttjad vid årsskiftet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av lönelöftena.
Sagax refinansieringsbehov under 2015, kortfristig del av räntebärande skulder exklusive löpande amorteringar och utnyttjad checkräkning, uppgår till noll. Nedanstående tabell visar när i tiden Sagax räntebärande skulder förfaller till slutbetalning eller amortering.
Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde.
| Kapitalbindning, år | Belopp | Andel |
|---|---|---|
| 2015 | 140 | 1 % |
| 2016 | 127 | 1 % |
| 2017 | 1 619 | 19 % |
| 2018 | 4 623 | 54 % |
| 2019 | 2 016 | 24 % |
| >2019 | – | – % |
| Summa | 8 525 | 100 % |
Genomsnittlig kapitalbindning 3,2 (3,5) år.
I nedanstående tabell redovisas lånens räntebindningsstruktur. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med avtalade räntenivåer och löptider. Räntetak om 824 miljoner kronor redovisas i tabellen nedan till balansdagens räntenivå samt med förfall på de år då respektive räntetak löper ut.
| 2015 | 2 601 | 2,7 % | 30 % |
|---|---|---|---|
| 2016 | 51 | 5,3 % | 1 % |
| 2017 | 1 216 | 6,3 % | 14 % |
| 2018 | 2 292 | 3,0 % | 27 % |
| 2019 | 100 | 2,3 % | 1 % |
| >2019 | 2 264 | 5,6 % | 27 % |
| Summa/genomsnitt | 8 525 | 4,1 % | 100 % |
Genomsnittlig räntebindning 3,0 (3,7) år.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Derivat | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Övervärden på finansiella derivat | – | – |
| Undervärden på finansiella derivat | –551 | –316 |
| Summa | –551 | –316 |
| Koncernen | ||
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade |
2014 | 2013 |
| Orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat |
–260 | 201 |
| Summa | –260 | 201 |
| Koncernen | ||
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade |
2014 | 2013 |
| Realiserade värdeförändringar på finansiella derivat |
1 | –4 |
| Summa | 1 | –4 |
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat skall enligt IFRS marknadsvärderas. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid.
Tabellen nedan visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som
gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2014 uppgick marknadsvärdet i Sagax räntederivatportfölj till –551 (–316) miljoner kronor. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea Bank, Svenska Handelsbanken, SEB, Swedbank och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro i förhållande till upplåning i respektive valuta.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 228 (5 008) miljoner kronor i nominellt belopp. Räntederivaten begränsade Sagax ränterisk vid årsskiftet och motsvarade 68 % (82 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Nedan redovisas Sagax derivatavtal fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån uppgick till 2,9 %, men då inga av Sagax räntetak vid årsskiftet hade en strikeräntenivå som påverkade den vägda genomsnittliga räntenivån för bolaget är det ränteswapparnas genomsnittliga vägda räntenivå om 3,1 % som påverkat koncernens redovisade räntenivå om 4,1 % vid årsskiftet.
Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 3,0 (3,7) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i mindre omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet.
| Nominella | Återstående | Genomsnittlig | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Antal | belopp | Andel | löptid | räntenivå | Marknadsvärde |
| Nominella ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 7 | 2 078 | 40 % | 4,3 | 3,0 % | –239 |
| Svenska Handelsbanken | 5 | 339 | 6 % | 6,3 | 4,1 % | –72 |
| Nordea | 11 | 1 025 | 20 % | 3,9 | 3,5 % | –125 |
| Swedbank | 2 | 333 | 6 % | 3,9 | 0,5 % | –4 |
| SEB | 5 | 629 | 12 % | 6,5 | 3,6 % | –111 |
| Delsumma | 30 | 4 404 | 84 % | 4,7 | 3,1 % | –551 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 2 | 824 | 16 % | 3,0 | 1,9 %1) | – |
| Delsumma | 2 | 824 | 16 % | 3,0 | 1,9 % | – |
| Summa | 32 | 5 228 | 100 % | 4,4 | 2,9 %1) | –551 |
1) Genomsnittlig strikeränta för Sagax räntetak.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr |
Marknads värde, Mkr |
Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2015 | 54 | –1 | 2,5 % |
| 2016 | 18 | – | 3,2 % |
| 2017 | 500 | –67 | 4,8 % |
| 20181) | 2 292 | –74 | 1,8 % |
| 2019 | 100 | –1 | 0,5 % |
| >2019 | 2 264 | –408 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 5 228 | –551 | 2,9 % |
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per slutår.
Nedan redogörsför likviditetsflöden hänförliga till krediter. Även för dessa har antagande gjorts om Stibor- respektive Euriborräntor såsom de noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år. Nedan redogörs även för framtida likviditetsflöden hänförliga till räntederivat, vilka utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har Stibor- respektive Euriborräntor använts över hela derivatets löptid såsom de noterades på bokslutsdagen. Med ovanstående antaganden uppgick totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 9 861 miljoner kronor över återstående löptider.
Principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Effekten på resultatet år 2014 uppgick till –259 (197) miljoner kronor, varav 1 (–4) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Verkligt värde har fastställts till nivå 2 i enlighet med IFRS 13. Derivaten består av nominella ränteswappar och räntetak.
Balansräkningen inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
| År | IB | skulder Amorteras | UB skulder |
Ränte betalning |
Derivat betalning |
Totala betalningar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 8 525 | –140 | 8 385 | –225 | –127 | –492 |
| 2016 | 8 385 | –127 | 8 258 | –222 | –126 | –475 |
| 2017 | 8 258 | –1 619 | 6 639 | –177 | –125 | –1 921 |
| 2018 | 6 639 | –4 623 | 2 016 | –66 | –85 | –4 774 |
| 2019 | 2 016 | –2 016 | – | –16 | –78 | –2 110 |
| >2019 | – | – | – | – | –89 | –89 |
| Totalt | –8 525 | –706 | –630 | 9 861 |
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningvärde |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Tillgångar | ||||||
| Hyresfordringar | 1 | 4 | – | – | – | – |
| Övriga Fordringar | 41 | 9 | – | – | – | – |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
79 | 71 | – | – | – | – |
| Kassa och bank | 67 | 128 | – | – | – | – |
| Skulder | ||||||
| Räntederivat | – | – | 551 | 316 | – | – |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 8 472 | 6 985 |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 19 | 10 |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 64 | 55 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
– | – | – | – | 254 | 227 |
| Summa | 188 | 212 | 551 | 316 | 8 809 | 7 277 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Depositioner från hyresgäster |
9 | 3 | 1 | – | |
| Summa | 9 | 3 | 1 | – |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Upplupen fastighetsskatt | – | – | – | – | |
| Upplupna finansiella kostnader |
95 | 96 | 50 | 57 | |
| Förutbetalda hyresintäkter | 116 | 113 | – | – | |
| Övriga interimsskulder | 43 | 18 | 3 | 4 | |
| Summa | 254 | 227 | 53 | 61 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Ackumulerade anskaff ningsvärden vid årets början |
5 | 5 | 5 | 4 | |
| Årets investeringar | – | – | – | – | |
| Utrangeringar | – | – | – | – | |
| Summa | 5 | 5 | 5 | 4 | |
| Ackumulerade avskrivningar vid årets |
|||||
| början | –3 | –2 | –3 | –2 | |
| Årets avskrivningar | –1 | –1 | –1 | –1 | |
| Utrangeringar | – | – | – | ||
| Summa | –4 | –3 | –4 | –3 | |
| Bokfört värde | 1 | 2 | 1 | 1 |
anläggningstillgångar
Not 21 Materiella
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier och kontorsanpassningar för Sagax kontor i Stockholm och Helsingfors.
AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterföretag där andelen understiger 100 %, ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
| Direktägda dotterföretag | Org nr | Säte | Antal aktier/ andelar |
Andel | Bokfört värde 2014-12-31 |
Bokfört värde 2013-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bergkvarnen Fastigheter AB | 556373-2840 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 3 | 3 |
| Bilhornet KB | 969685-9124 | Stockholm | 1 | 100 % | –10 | –9 |
| Cephyr AB | 556646-0753 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Alpha AB | 556527-1540 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 1 | 1 |
| Sagax Alpha KB | 969667-5777 | Stockholm | 1 | 50 % | 86 | 86 |
| Sagax Beta AB | 556546-4558 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Beta KB | 969680-2256 | Stockholm | 1 | 50 % | 41 | 41 |
| Sagax Bruket Fastigheter AB | 556022-3934 | Stockholm | 20 000 000 | 100 % | 168 | – |
| Sagax Europa AB | 556715-1914 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Finland Holding AB | 556923-4262 | Stockholm | 50 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Finland Oy | 2104952-4 | Helsingfors | 2 500 | 82 % | 27 | 27 |
| Sagax Invest AB | 556640-8547 | Stockholm | 1 000 | 100 % | – | 0 |
| Sagax Jordbro AB | 556734-4741 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 75 | 75 |
| Sagax Köge A/S | 30598938 | Köge | 500 000 | 100 % | 13 | 7 |
| Sagax Lund AB | 556740-3505 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Skarphallen AB | 556979-4588 | Stockholm | 50 000 | 100 % | 10 | – |
| Sagax Småland AB | 556768-9509 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 1 | 2 |
| Sagax Stockholm Tio AB | 556954-1955 | Stockholm | 1000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm Två AB | 556713-4837 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm 6 AB | 556909-6117 | Stockholm | 500 | 100 % | 5 | 0 |
| Sagax Stockholm 7 AB | 556909-6109 | Stockholm | 500 | 100 % | 0 | 0 |
| Sagax Stockholm 8 AB | 556909-6091 | Stockholm | 500 | 100 % | 4 | 0 |
| Sagax Åptimera AB | 556200-9844 | Stockholm | 89 901 | 100 % | 207 | – |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 556748-3309 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 334 | 334 |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | 556695-9572 | Stockholm | 1 000 | 89 % | 4 | 4 |
| Svenskasagax Holding SAS | 808512826 | Paris | 1 000 | 100 % | 0 | – |
| Veddesta Properties AB | 556573-9124 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 13 | 13 |
| Summa | 982 | 583 |
| Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte | Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte |
|---|---|---|---|---|---|
| Alpha 1 Oy | 2155931-3 | Helsingfors | Marcato Förvaltnings AB | 556248-7982 | Stockholm |
| EVAF B-FROST Finland Properties Oy | 2115360-4 | Helsingfors | Marcato Fastigheter AB | 556438-8527 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB | 556737-4151 | Stockholm | Panncentralen 1 Fastighets AB | 556606-2583 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Reglaget AB | 556591-6706 | Stockholm | Sagax Beta Komplementär AB | 556646-6891 | Stockholm |
| Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB | 969646-0196 | Stockholm | Sagax Bokbindaren 1 AB | 556757-8504 | Stockholm |
| Förvaltnings AB Varubilen | 556549-9851 | Stockholm | Sagax Borlänge AB | 556674-7373 | Stockholm |
| Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 | Stockholm | Sagax Danderyd AB | 556162-4338 | Stockholm | |
| Grepen KB | 916452-1354 | Lidköping | Sagax Finland AB | 556759-7975 | Stockholm |
| KB Kolsva 1 | 916608-8386 | Stockholm | Sagax Finland Asset Management Oy | 2513597-2 | Helsingfors |
| KB Slänten 17 | 969667-0604 | Stockholm | Sagax Finland Holding 2 Oy | 2547955-6 | Helsingfors |
| KB Titania | 969636-7763 | Stockholm | Sagax Finland Holding 4 Oy | 2590939-2 | Helsingfors |
| KB Upplagsvägen | 969667-3038 | Stockholm | Sagax Finland Holding 5 Oy | 2607209-6 | Helsingfors |
| Kiinteistö Oy Espoon Karaportti 8 | 2547952-1 | Esbo | Sagax Finland Holding 6 Oy | 2608825-8 | Helsingfors |
| Kiinteistö Oy Espoon Ruukintie 20 | 0783679-1 | Esbo | Sagax Finland Holding 7 Oy | 2655160-1 | Helsingfors |
| Kiinteistö Oy Juhanilanmäki | 0734652-2 | Helsingfors | Sagax Finland Real Estate Oy | 2553679-2 | Helsingfors |
| Kiinteistö Oy Koivuhaanportti 10 | 0741876-8 | Helsingfors | Sagax Haninge AB | 556730-5080 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Konalankuja 2 | 0119121-6 | Helsingfors | Sagax Helsingborg KB | 969716-9374 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Kotkan Kisällinkatu 10 | 2612405-2 | Helsingfors | Sagax Holding 1 ApS | 35669752 | Herlev |
| Kiinteistö Oy Lahden Jatkokatu 1 | 2612409-5 | Helsingfors | Sagax Huskvarna AB | 556703-0555 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Lapuan Metsäkiventie 4 | 2119444-9 | Lappo | Sagax Jönköping KB | 969700-5099 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Liedon Avantintie 20 | 2612411-6 | Helsingfors | Sagax Karlskoga AB | 556728-6843 | Karlskoga |
| Kiinteistö Oy Porin Korjaamokatu 1 | 2612408-7 | Helsingfors | Sagax Kista AB | 556855-5006 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ristipellontie 17 | 2447642-5 | Helsingfors | Sagax Komplementär AB | 556597-9191 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ruosilankulma | 1937007-9 | Helsingfors | Sagax Korsberga AB | 556715-1963 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Sähkötie | 2565951-4 | Vanda | Sagax Lillsjö AB | 556674-7365 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Tampereen Nuutisarankatu 19 2612407-9 | Helsingfors | Sagax NEE AH AB |
556715-8521 | Stockholm | |
| Kiinteistö Oy Tuusulan Pakkasraitti 4 | 2652079-2 | Tusby | Sagax PLP Holding AB | 556668-8643 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Ansatie 4 | 0598169-6 | Helsingfors | Sagax Real Estate ApS | 35669744 | Herlev |
| Kiinteistö Oy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 | 2541642-4 | Helsingfors | Sagax Rosersberg AB | 556740-3596 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Honkanummentie 5 | 1044118-4 | Helsingfors | Sagax Sapla 1 AB | 556740-5187 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Kiitoradantie 14 | 1898385-0 | Helsingfors | Sagax Sapla 2 AB | 556740-5294 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Martinkyläntie 9 A | 2599495-3 | Vanda | Sagax Sapla 3 AB | 556740-5286 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Sanomatie 3 | 2634936-6 | Vanda | Sagax Sapla 4 AB | 556740-5278 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Sarkatie 2 | 1971094-2 | Vanda | Sagax Sapla 5 AB | 556683-0377 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Taivaltie 4 | 0625322-8 | Vanda | Sagax Skarpnäck AB | 556852-4531 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Tiilitie 9 | 2591653-3 | Vanda | Sagax Solna AB | 556073-1407 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vantaan Tulkintie 29 | 1635180-9 | Helsingfors | Sagax Staffanstorp AB | 556805-3762 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 7 | 2565952-2 | Vanda | Sagax Stockholm Nio AB | 556954-1963 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 8 A | 2565960-2 | Vanda | Sagax Sätra AB | 556930-2085 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 8 B | 2565956-5 | Vanda | Sagax Tyskland AB | 556715-1930 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Virkatie 10 | 2475125-5 | Helsingfors | Sagax Vetlanda AB | 556687-2262 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ylöjärven Teollisuustie 11 | 2607210-9 | Ylöjärvi | Storstockholms Industrifastigheter KB | 969695-2648 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ylöjärven Vanha Vaasantie | 2607206-1 | Ylöjärvi | Stubbehagens Fastigheter AB | 556698-0891 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ärrävaara | 2404395-3 | Vanda | Svenskasagax 1 SAS | 808495303 | Paris |
| Koskelo Holding Oy | 2009577-2 | Esbo | Tillverkaren 1 Fastighets AB | 556730-4307 | Stockholm |
| Kugghjulet 3 AB | 556034-5901 | Stockholm |
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Joint venture | Org nr | Säte | Andel | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Hemsö Intressenter AB | 556917-4336 | Stockholm | 50 % | 285 | 285 |
| Summa | 285 | 285 | |||
| Koncernen | |||||
| Joint venture | Org nr | Säte | Andel | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Hemsö Intressenter AB | 556917-4336 | Stockholm | 50 % | 234 | 306 |
| Söderport Holding AB | 556819-2230 | Stockholm | 50 % | 562 | 363 |
Sagax hälftenäger genom koncernföretag Söderport Holding AB tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB. Söderport bidrog med 98 (46) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2014. Söderport ägde vid årsskiftet 45 (44) fastigheter med en uthyrningsbar area om 614 000 (366 000) kvadratmeter. 50 % (92 %) av den uthyrningsbara arean återfinns i Stockholm varav huvuddelen utgörs av industri- och lagerfastigheter i Årsta och Västberga. Söderport Holding AB omsatte 450 miljoner kronor 2014 och redovisade ett förvaltningsresultat om 196 miljoner kronor. På uppdrag av Söderport ombesörjer AB Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighets-
förvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosas organsiation i Göteborg.
Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andelar ägs av Tredje APfonden. Hemsö Intressenter AB bidrog med 80 (32) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2014. Hemsö Fastighets AB äger och utvecklar samhällsfastigheter, fastigheter för äldreboende, skola, vård och rättsväsende. Bolaget har långa hyresavtal, stabila hyresgäster och starka ägare. Fastigheterna återfinns i Sverige, Finland och Tyskland. I Sverige är hyresgästerna till största delen stat, landsting, kommuner och privata företag. I Finland är hyresgästerna kommuner och privata företag. Hyresgästerna i Tyskland är privata operatörer av äldreboenden med eller utan vinstintresse.
I Stockholm, Göteborg och Malmö återfanns 47 % av fastighetsportföljens marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 13 % av fastigheternas marknadsvärde. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tilgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint ventures enligt kapitalandelsmetoden, bolagen konsolideras därmed inte. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas över värdena på andelarna i joint ventures i koncernredovisningen. Koncernens resultat innefattar koncernens andel av resultatet i investeringsobjektet.
| Hemsö Intressenter AB1) | Söderport Holding AB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Förvaltningsresultat | 160 | 63 | 196 | 93 |
| Värdeförändringar fastigheter |
–71 | –36 | 564 | 42 |
| Värdeförändringar finansiella instrument |
–228 | 6 | –225 | 130 |
| Skatter | 4 | 8 | –111 | –26 |
| Årets resultat | –135 | 41 | 424 | 239 |
| Övrigt totalresultat | 16 | 0 | 0 | 0 |
| Årets totalresultat | –119 | 41 | 424 | 239 |
| Sagax andel, 50 % av | –59 | 20 | 212 | 120 |
årets totalresultat
1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.
| Hemsö Intressenter AB | Söderport Holding AB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 0 | 0 | 4 975 | 2 945 | |
| Övriga anläggningstill gångar |
1 062 | 1 193 | 9 | 25 | |
| Likvida medel | 0 | 0 | 49 | 103 | |
| Övriga omsättnings tillgångar |
0 | 0 | 63 | 37 | |
| Summa tillgångar | 1 062 | 1 193 | 5 096 | 3 110 | |
| Eget kapital | 467 | 611 | 1 139 | 742 | |
| Räntebärande långfristiga skulder |
570 | 570 | 3 183 | 2 010 | |
| Derivat | 0 | 0 | 465 | 240 | |
| Övriga långfristiga skulder |
0 | 0 | 109 | 6 | |
| Kortfristiga skulder | 25 | 12 | 200 | 112 | |
| Summa eget kapital och skulder |
1 062 | 1 193 | 5 096 | 3 110 |
Sagax joint ventures
| Söderport | Hemsö | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 | |
| Hyresintäkter, Mkr | 450 | 311 | 2 054 | 1 875 | |
| Förvaltningsresultat, Mkr1) | 196 | 92 | 623 | 464 | |
| Årets resultat, Mkr | 425 | 239 | –360 | 528 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr |
98 | 46 | 80 | 32 | |
| Antal fastigheter | 45 | 44 | 313 | 348 | |
| Hyresvärde, Mkr | 541 | 339 | 2 003 | 1 984 | |
| Fastigheternas marknads värde, Mkr |
5 028 | 2 949 | 24 668 | 22 637 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 614 000 | 366 000 | 1 524 000 | 1 622 000 | |
| Hyresduration, år | 5,0 | 3,6 | 7,2 | 7,5 | |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 7 | 15 | 3 | 14 | |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 201 | 2 010 | 16 507 | 14 699 | |
| Kapitalbindning, år | 5,1 | 2,0 | 3,0 | 2,9 | |
| Räntebindning, år | 4,1 | 2,7 | 3,5 | 3,3 | |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr |
– | –240 | –826 | –60 |
1) Hemsös förvaltningsresultat har omräknats för att överensstämma med Sagax definition.
| Hemsö Intressenter AB | Söderport Holding AB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Sagax andel, 50 % av eget kapital |
234 | 306 | 570 | 371 | |
| Redovisat värde för andel |
234 | 306 | 562 | 363 |
| Hemsö Intressenter AB | Söderport Holding AB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moder bolaget |
Koncernen | Moder bolaget |
||
| Ingående balans 2014-01-01 |
306 | 285 | 363 | – | |
| Andel av totalresultat | –59 | – | 212 | – | |
| Kapitaltillskott | – | – | 49 | ||
| Utdelning | –12 | – | –63 | – | |
| Utgående balans | 234 | 285 | 562 | – |
2014-12-31
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortfristiga fordringar på joint ventures |
2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Söderport Holding AB | 2 | – | – | – |
| Summa | 2 | – | – | – |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Koncernföretag | 2014-12-31 | 2013-12-31 | |
| Kortfristiga fordringar på koncernföretag | |||
| Bergkvarnen Fastigheter AB | 3 | – | |
| Cephyr AB | – | 3 | |
| Sagax Beta Komplementär AB | 236 | 258 | |
| Sagax Finland AB | 36 | 12 | |
| Sagax Finland Asset Management Oy | 1 | – | |
| Sagax Finland Oy | 42 | 3 | |
| Sagax Finland Holding 1 Oy | – | 1 | |
| Sagax Finland Holding 2 Oy | – | 1 | |
| Sagax Finland Holding 3 Oy | – | 2 | |
| Sagax Finland Holding 5 Oy | 174 | – | |
| Sagax Finland Real Estate Oy | 163 | 76 | |
| Sagax Huskvarna AB | – | – | |
| Sagax Invest AB | 103 | 99 | |
| Sagax Jordbro AB | 2 | 18 | |
| Sagax Köge A/S | 16 | 22 | |
| Sagax Skarphallen AB | 6 | – | |
| Sagax Småland AB | 215 | 191 | |
| Sagax Stockholm 6 AB | 34 | – | |
| Sagax Stockholm 7 AB | 61 | – | |
| Sagax Stockholm 8 AB | 11 | – | |
| Sagax Stockholm Nio AB | 18 | – | |
| Sagax Tyskland AB | 286 | 259 | |
| Sagax Åptimera AB | 109 | – | |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | – | 6 | |
| Svenskasagax 1 SAS | 53 | – | |
| Summa | 1 569 | 951 |
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernföretag | 2014-12-31 | 2013-12-31 | ||
| Långfristiga fordringar på koncernföretag | ||||
| Inkassohuset KB | – | 30 | ||
| Sagax Finland Holding 1 Oy | – | 52 | ||
| Sagax Finland Holding 2 Oy | 28 | 73 | ||
| Sagax Finland Holding 3 Oy | – | 75 | ||
| Sagax Finland Holding 4 Oy | 80 | – | ||
| Sagax Finland Holding 6 Oy | 49 | – | ||
| Sagax Holding 1 ApS | 14 | – | ||
| Sagax Invest AB | 186 | 186 | ||
| Sagax Jordbro AB | 527 | 527 | ||
| Sagax Finland Real Estate Oy | 24 | – | ||
| Sagax Småland AB | 171 | 171 | ||
| Summa | 1 078 | 1 114 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Koncernföretag | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Bergkvarnen Fastigheter AB | – | 21 |
| Cephyr AB | 14 | – |
| Inkassohuset AB | – | 16 |
| Sagax Bruket Fastigheter AB | 151 | – |
| Sagax Finland Oy | – | 8 |
| Sagax Finland Holding 2 Oy | – | 4 |
| Sagax Finland Holding 6 Oy | 6 | – |
| Sagax Holding 1 ApS | 2 | – |
| Sagax Sätra AB | 3 | – |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 12 | – |
| Stubbehagen Fastigheter AB | 1 | – |
| Summa | 190 | 50 |
Inga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2014. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tilllämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 31 (24) miljoner kronor och från joint ventures till 13 (9) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning.
Under april 2014 emitterades 3 000 000 preferensaktier vid en riktad nyemission som en del av transaktionen när Sagax förvärvade fastigheter från bolag inom Volvokoncernen Under december 2014 nyemitterades 2 500 000 preferensaktier vid en riktad nyemission. Emissionerna har genomförts med stöd av det bemyndigande som styrelsen erhöll vid årsstämman 2014. Sammanlagt har bolagets aktiekapital tillförts 9,6 (49,1) miljoner kronor genom emissionerna under 2014.
Antalet återköpta aktier uppgick till 1 000 000 B-aktier den 31 december 2014. De återköpta aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras nedan.
Även aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket under åren 1999-2014 beskrivs nedan.
| Aktieslag | Antal aktier | Rösträtt per aktie |
Total antal röster |
Röst rätts andel |
Aktie kapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 43 % | 68 % |
| Preferensaktier | 55 500 000 | 0,10 | 5 500 000 | 17 % | 26 % |
| Summa | 214 774 952 | 33 552 635 | 100 % | 100 % |
| Ökning | Totalt | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ökning | Totalt | Ökning antal | Ökning antal |
antal preferens |
Totalt antal | antal Totalt antal preferens |
Totalt antal | ||
| Datum1) | Händelse | aktiekapital | aktiekapital | A-aktier | B-aktier | aktier | A-aktier | B-aktier aktier |
aktier |
| 2004-07-19 | Nyemission | 26 862 783 | 54 334 108 | 53 725 566 | – | – 108 668 216 | – | – 108 668 216 | |
| 2004-09-13 | Nyemission | 2 | 54 334 110 | 4 | – | – 108 668 220 | – | – 108 668 220 | |
| 2004-09-24 | Sammanläggning | – | 54 334 110 | –97 801 398 | – | – | 10 866 822 | – – |
10 866 822 |
| 2005-06-17 | Nyemission | 5 000 000 | 59 334 110 | 1 000 000 | – | – | 11 866 822 | – – |
11 866 822 |
| 2006-01-25 | Teckningsoptioner | 250 000 | 59 584 110 | 50 000 | – | – | 11 916 822 | – – |
11 916 822 |
| 2006-01-28 | Fondemission | 2 966 705 | 62 563 315 | – | – | 595 841 | 11 916 822 | – 595 841 |
12 512 663 |
| 2006-02-21 | Riktad nyemission | 30 000 000 | 92 563 315 | – | – | 6 000 000 | 11 916 822 | – 6 595 841 |
18 512 663 |
| 2006-05-17 | Riktad nyemission | 5 000 000 | 97 563 315 | – | – | 1 000 000 | 11 916 822 | – 7 595 841 |
19 512 663 |
| 2006-12-22 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 117 563 315 | – | – | 4 000 000 | 11 916 822 | – 11 595 841 |
23 512 663 |
| 2007-07-09 | Teckningsoptioner | 552 500 | 118 115 815 | 110 500 | – | – | 12 027 322 | – 11 595 841 |
23 623 163 |
| 2007-10-05 | Teckningsoptioner | 250 000 | 118 365 815 | 50 000 | – | – | 12 077 322 | – 11 595 841 |
23 673 163 |
| 2007-12-28 | Apportemission | 1 820 000 | 120 185 815 | – | – | 364 000 | 12 077 322 | – 11 959 841 |
24 037 163 |
| 2008-01-09 | Riktad nyemission | 15 000 000 | 135 185 815 | – | – | 3 000 000 | 12 077 322 | – 14 959 841 | 27 037 163 |
| 2008-12-29 | Riktad nyemission | 652 175 | 135 837 990 | – | – | 130 435 | 12 077 322 | – 15 090 276 | 27 167 598 |
| 2009-04-03 | Apportemission | 6 875 000 | 142 712 990 | – | – | 1 375 000 | 12 077 322 | – 16 465 276 | 28 542 598 |
| 2009-04-14 | Apportemission | 700 000 | 143 412 990 | – | – | 140 000 | 12 077 322 | – 16 605 276 | 28 682 598 |
| 2009-06-04 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 163 412 990 | – | – | 4 000 000 | 12 077 322 | – 20 605 276 | 32 682 598 |
| 2010-04-13 | Företrädesemission | 54 470 995 | 217 883 985 | – | – 10 894 199 | 12 077 322 | – 31 499 475 | 43 576 797 | |
| 2010-04-13 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 237 883 985 | – | – | 4 000 000 | 12 077 322 | – 35 499 475 | 47 576 797 |
| 2010-07-09 | Riktad nyemission | 8 762 735 | 246 646 720 | – | – | 1 752 547 | 12 077 322 | – 37 252 022 | 49 329 344 |
| 2010-11-09 | Teckningsoptioner | 256 875 | 246 903 595 | 51 375 | – | – | 12 128 697 | – 37 252 022 | 49 380 719 |
| 2010-11-23 | Teckningsoptioner | 1 191 555 | 248 095 150 | 238 311 | – | – | 12 367 008 | – 37 252 022 | 49 619 030 |
| 2010-12-17 | Teckningsoptioner | 1 066 405 | 249 161 555 | 213 281 | – | – | 12 580 289 | – 37 252 022 | 49 832 311 |
| 2010-12-30 | Teckningsoptioner | 743 750 | 249 905 305 | 148 750 | – | – | 12 729 039 | – 37 252 022 | 49 981 061 |
| 2011-01-27 | Teckningsoptioner | 885 625 | 250 790 930 | 177 125 | – | – | 12 906 164 | – 37 252 022 | 50 158 186 |
| 2011-03-01 | Teckningsoptioner | 2 553 290 | 253 344 220 | 510 658 | – | – | 13 416 822 | – 37 252 022 | 50 668 844 |
| 2012-12-21 | Riktad nyemission | 63 739 890 | 317 084 110 | – | – 12 747 978 | 13 416 822 | – 50 000 000 | 63 416 822 | |
| 2013-03-26 | Fondemission2) | 28 689 713 | 345 773 824 | – 134 168 220 | – | 13 416 822 134 168 220 50 000 000 197 585 042 | |||
| 2013-03-26 | Riktad nyemission | 20 457 342 | 366 231 166 | – | 11 689 910 | – | 13 416 822 | 145 858 130 50 000 000 | 209 274 952 |
| 2014-04-25 | Riktad nyemission | 5 250 000 | 371 481 166 | – | – | 3 000 000 | 13 416 822 134 168 220 53 000 000 | 212 274 952 | |
| 2014-12-22 | Riktad nyemission | 4 375 000 | 375 856 166 | – | – | 2 500 000 | 13 416 822 | 145 858 130 55 500 000 | 214 774 952 |
| 2015-03-24 | Riktad nyemission | 4 812 500 | 380 668 666 | – | – | 2 750 000 | 13 416 822 | 145 858 130 58 250 000 | 217 524 952 |
1) Aktiekapitalutveckling är från och med 2004 då Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildades. Datum avser tidpunkt för registrering hos Bolagsverket. 2) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 och 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 1,8 miljoner teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Under 2014 återköpte AB Sagax personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2011-2014 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 7 miljoner kronor. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valutaomräkningsdifferens som uppstår till följd av utlandsverksamhet, andel övrigt totalresultat för joint ventures och valutaomräkningsdifferensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Sagax styrelse meddelade den 13 februari 2015 i bokslutskommunikén för 2014 att den avsåg att föreslå årsstämman 2015 en utdelning om 0,80 (0,55) kronor per stamaktie för var vid avstämningsdagen befintlig stamaktie av serie A respektive serie B. Totalt föreslås 126 619 961,60 kronor i utdelning till bolagets stamaktieägare.
Styrelsen föreslår årsstämman 2015 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie under tiden mellan årsstämmorna 2015 och 2016. Totalt föreslås sammanlagt 116 500 000 kronor i utdelning till bolagets preferensaktieägare varav 5 500 000 kronor avser utdelning till tillkommande preferensaktier.
Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 243 119 961,60 kronor. Utdelningen motsvarar 36 % (35 %) av koncernens förvaltningsresultat för 2014 och 42 % (44 %) av koncernens kassaflöde 2014 före förändring av rörelsekapitalet, vilket är i linje med Sagax utdelningspolicy att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna.
Vid beräkning av resultat per stamaktie minskades årets resultat med preferensaktiens företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning enligt bolagsordningen, totalt 111 000 000 kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet preferensaktier vid årets slut, 55 500 000 preferensaktier. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Byte av schablonskattesats från 26,3 % till 22,0 % skedde 2012.
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | 436 | 136 | 134 | 130 | 175 | 1 011 |
| Finansiella instrument | –260 | 201 | –70 | –263 | 78 | –314 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | – | – | 34 | 34 |
| Uppskjuten skatt | –39 | –74 | –14 | 35 | –76 | –168 |
| Summa | 137 | 263 | 50 | –98 | 212 | 563 |
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet den 31 december 2014 uppgick till totalt 1 094 miljoner kronor. Det betyder att fastighetsbeståndet av oberoende värderingsföretag bedömts öka i värde sedan 2005 med detta nettobelopp.
| År | Ingående orealiserade värden, Mkr |
Redovisad orealiserad värde förändring, Mkr |
Försäljning av värdeförändrade fastigheter, Mkr |
Utgående orealiserade värden, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 57 | – | 57 |
| 2006 | 57 | 152 | –1 | 208 |
| 2007 | 208 | 492 | –151 | 549 |
| 2008 | 549 | –128 | –84 | 337 |
| 2009 | 337 | –245 | 0 | 92 |
| 2010 | 92 | 175 | –7 | 260 |
| 2011 | 260 | 130 | –6 | 384 |
| 2012 | 384 | 134 | –2 | 516 |
| 2013 | 516 | 136 | 2 | 654 |
| 2014 | 654 | 436 | 4 | 1 094 |
| Totalt | 1 339 | –245 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder |
2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Fastighetsinteckningar1) | 9 509 | 8 368 | – | – |
| Företagsinteckningar | 8 | 8 | – | – |
| Pantsatta bankkonton | 16 | 6 | – | – |
| Pantsatta dotterbolagsandelar2) | 1 903 | 1 359 | 245 | 242 |
| Pantsatta koncernfordringar | – | – | 526 | 557 |
| Summa | 11 437 | 9 741 | 772 | 799 |
1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 1 850 (1 992) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser | 2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Borgensförbindelser avseende dotterföretags ränteswappar | – | – | 7 | 3 |
| Borgenförbindelser avseende dotterföretags krediter | – | – | 6 567 | 5 932 |
| Summa eventualförpliktelser/ | – | – | 6 574 | 5 935 |
ansvarsförbindelser
Not 31 Kassaflödesanalyser
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Poster ingående i likvida medel |
2014-12-31 | 2013-12-31 | 2014-12-31 | 2013-12-31 |
| Kassa och bank | 67 | 128 | 2 | 10 |
| Övriga kortfristiga placeringar |
8 | 4 | 4 | – |
| Summa | 75 | 132 | 6 | 10 |
Sagax finansiella kostnader uppgick till 366 (313) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december till 4,1 % (4,4 %). De räntebärande skulderna har under 2014 till följd av fastighetsförvärv ökat till 8 472 (6 862) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Koncernens erlagda räntor för räkenskapsåret uppgick till 344 (296) miljoner kronor. Beviljade kreditfaciliteter uppgick till 8 988 (7 676) miljoner kronor.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 4 (1) miljoner kronor. Ökningen förklaras bland annat av ränteintäkter från joint ventures. Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 december 2014 till –183 (–58) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 530 (772) miljoner kronor varav 67 (128) miljoner kronor i form av bankinlåning och 463
(644) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 585 (426) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att merparten av kassaflödet från joint ventures under 2014 återinvesterats i dessa verksamheter. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 40 (–14) miljoner kronor.
Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –1 924 (–1 420) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighetsverksamheten om 1 853 miljoner kronor. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer uppgick under räkenskapsåret till 240 (141) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 1 713 (1 122) miljoner kronor. Fastighetsförsäljningar bidrog med 100 (94) miljoner kronor till kassaflödet.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 236 (756) miljoner kronor netto varav 931 miljoner kronor till följd av börsnoterade obligationslån som emitterats under 2014. Koncernen upptog 2 397 (1 597) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 1 132 (933) miljoner kronor varav 250 miljoner kronor avsåg förtidslösen av ett obligationslån som löpte ut 2015.
Sammantaget har likvida medel förändrats med –61 (–252) miljoner kronor under 2014.
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaderna för lokaler för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna är Sagax viktigaste marknader och svarar för 62 % av koncernens hyresintäkter. Dessa marknader karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig löptid på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre omedelbar intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex (KPI) i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 98 % av Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index. Den genomsnittliga återstående löptiden för Sagax hyresavtal uppgick vid årets slut till 8,2 (8,0) år.
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenade med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden förutom en strax innan årsskiftet tillträdd fastighet i Paris som värderats till anskaffningsvärde.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 228 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förvänt
ningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –215 miljoner kronor. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i intresseföretag vilka i likhet med Sagax använder räntederivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvartalsvis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har finansiella åtaganden (covenants). Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 686 | –1 343 | – | 1 343 | 2 686 |
| Belåningsgrad, % | 73 | 65 | 59 | 54 | 50 |
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 230 | 250 | 260 | 280 | ET |
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax hade dessutom outnyttjade lånelöften om totalt 463 (644) miljoner kronor vid årsskiftet. AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor som står till Sagax förfogande till och med maj 2017, varav 345 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor, varav 118 miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. För den finska verksamheten har Sagax avtalat med Swedbank om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner euro som står till Sagax förfogande till och med januari 2019. Faciliteten var outnyttjad vid årsskiftet. Sagax har följaktligen en god betalningsförmåga.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2014 uppgick de räntebärande skulderna till 8 525 (7 032) miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2014 påverkat räntekostnaderna med 33 (17) miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 1,9 %, vilken är den genomsnittliga vägda strikeräntan för Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 25 (12) miljoner kronor för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 85 (70) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 3,0 (3,7) år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax äger 55 fastigheter i Finland och 5 fastigheter i Tyskland och 1 fastighet i Frankrike, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och externa lån. Den 31 december 2014 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 3 366 (2 145) miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland, Tyskland och Frankrike uppgick vid samma tidpunkt till 4 482 (3 498) miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 151 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen.
Sagax äger även 3 fastigheter i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 111 miljoner kronor. Fastigheterna var belånade med motsvarande totalt 57 miljoner svenska kronor vid årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Sagax har haft låg personalomsättning under de senaste åren. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor och Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya medarbetare och behålla befintliga medarbetare.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets
miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom två, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall ersättas av hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 13 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 12 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 33 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 85 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/–10 % | +/– 32 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2015 | +/–10 % | +/– 6 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
|---|---|---|
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–215 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 26 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 12 januari 2015 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt en industrifastighet i Paris för 6,0 MEUR. Fastigheten är belägen i ett etablerat industriområde cirka 22 kilometer norr om centrala Paris och bebyggd med 13 500 kvadratmeter industrilokaler med tillhörande lager. Byggnaderna uppfördes 1997-1998. Fastigheten är uthyrd i sin helhet på ett tolvårigt kallhyresavtal säkerställt med en bankgaranti om sex årshyror. Direktavkastningen beräknas överstiga 8,5 %.
Den 20 januari 2015 pressmeddelades att Sagax styrelse upprättat ett prospekt avseende inregistrering av obligationer för handel på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm AB samt lämnat in ansökan om att inregistrera dessa obligationer för handel. Prospektet och ansökan avser den emission om 100 miljoner kronor under Obligationslån 2013/2018 som Sagax offentliggjorde den 5 december 2014. Obligationslånet uppgår därmed till totalt 600 miljoner kronor. Första dag för handel med obligationerna beräknades till den 21 januari 2015.
Den 20 februari 2015 pressmeddelades att AB Sagax styrelse fattat beslut om en riktad nyemission om totalt 2 750 000 preferensaktier med stöd av bemyndigande från årsstämman 2014. Syftet är att skapa ytterligare finansiell kapacitet för fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Teckningskursen uppgår till 36,55 kronor per aktie vilket motsvarar en rabatt om 2,5 procent jämfört med den volymvägda genomsnittliga betalkursen för de senaste 10 handelsdagarna. Styrelsen har bedömt att teckningskursen är marknadsmässig och att ett ökat institutionellt ägande är värdefullt. Det totala emissionsbeloppet uppgår till 100 512 500 kronor. Antal preferensaktier i AB Sagax efter emissionen uppgår till 58 250 000.
Den 25 mars 2015 pressmeddelades att Sagax förvärvat en fastighet i Helsingforsområdet för motsvarande106 miljoner kronor. Fastigheten är belägen i Vanda, 20 minuter norr om centrala Helsingfors och 10 minuter från Helsingfors flygplats. Fastigheten omfattar 20 000 kvadratmeter friköpt mark med skyltläge mot motorväg E75. Fastigheten är bebyggd med 5 200 kvadratmeter kontors- och verksamhetslokaler. Lokalerna är nybyggda och kommer att slutbesiktigas i maj innevarande år. Samtliga lokaler kommer att hyras på ett långsiktigt kallhyresavtal. Hyresgästen är ett världsledande industriföretag med en omsättning om 30 miljarder kronor. Tillträde kommer att ske under andra kvartalet 2015. Därutöver informerades om att Sagax genomfört ett kompletteringsförvärv av en mindre industrifastighet i Vanda. Investeringen uppgick till motsvarande 12 miljoner kronor.
Den 27 mars 2015 pressmeddelades att prospekt med anledning av upptagande av preferensaktier till handel på Nasdaq Stockholm godkänts och registrerats hos Finansinspektionen. Prospektet upprättades med anledning av den riktade preferensaktieemission som offentliggjordes den 20 februari 2015. De nya aktierna förväntades upptagas till handel den 31 mars 2015.
Den 27 mars 2015 pressmeddelades att Sagax tillsammans med sitt intresseföretag Söderport Fastigheter AB avtalat om förvärv av en portfölj omfattande 29 fastigheter från Kungsleden. Investeringen uppgår till sammanlagt 536 miljoner kronor varav 157 miljoner kronor avser Sagax direkta förvärv och 379 miljoner kronor avser förvärvet som genomförs via Söderport. Fastighetsportföljen omfattar sammanlagt 158 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och består huvudsakligen av lokaler för produktion och lager. Uthyrningsgraden uppgår till 95 %. Den genomsnittliga återstående löptiden för de befintliga hyresavtalen uppgår till 6,2 år. Tillträde sker under andra kvartalet 2015.
| Fritt eget kapital | 1 184 372 396,20 kr |
|---|---|
| Årets resultat | 11 395 323,05 kr |
| Summa | 1 195 767 719,25 kr |
| Till stamaktieägarna utdelas 0,80 kronor per stamaktie av serie A och serie B |
126 619 961,60 kr |
| Till preferensaktieägarna utdelas 2,00 kronor per aktie |
116 500 000,00 kr |
| Balanseras i överkursfond | 952 647 757,65 kr |
| Summa | 1 195 767 719,25 kr |
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § skall styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § att styrelsen skall avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,80 kronor per stamaktie av serie A och serie B för räkenskapsåret 2014. Som avstämningsdag för utdelningen på stamaktier föreslås den 11 maj 2015.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2014 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen tisdagen den 30 juni 2015, onsdagen den 30 september 2015, onsdagen den 30 december 2015 och torsdagen den 31 mars 2016. Styrelsens förslag om vinstutdelning till preferensaktieägarna är i enlighet med bolagsordningen, vilken stipulerar villkoren för preferensaktierna.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 vid årsstämman skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande preferensaktier om maximalt 67 655 270 kronor att kunna delas ut.
Den föreslagna vinstutdelningen 2015 motsvarar 35 % av koncernens förvaltningsresultat för 2014 och 42 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2014. Om det bemyndigande att emittera preferensaktier som föreslås årsstämman 2015 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna vinstutdelningen istället att högst motsvara 44 % av koncernens förvaltningsresultat för 2014 och högst 53 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2014. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna samt det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen samt efter eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Föreslagen utdelning utgör 14 % av moderbolagets egna kapital och 5 % av koncernens egna kapital den 31 december 2014. Om det bemyndigande att emittera preferensaktier som föreslås årsstämman 2015 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst 18 % av moderbolagets egna kapital och högst 7 % av koncernens egna kapital den 31 december 2014. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Vinstutdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna vinstutdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 april 2015
Göran E Larsson Styrelsens ordförande
Filip Engelbert Staffan Salén Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin Johan Cederlund
Johan Thorell David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör
Vår revisionsberättelse avviker från standardutformningen och har lämnats den 16 april 2015
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Ernst & Young AB
Till årsstämman i AB Sagax (publ), org.nr 556520-0028
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för räkenskapsåret 2014 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68-73. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-123.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68-73. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat samt rapporten över finansiell ställning för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Sagax (publ) för 2014. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68-73 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vid flera tillfällen under räkenskapsåret har avdragen källskatt och arbetsgivaravgifter inte betalats i rätt tid. Eftersom bolaget inte har lidit någon väsentlig skada påverkas inte vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Stockholm den 16 april 2015 Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Bolagets firma är AB Sagax. Bolaget är publikt (publ).
Styrelsen ska ha sitt säte i Stockholm Stad.
Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet.
Aktiekapitalet ska utgöra lägst 320 miljoner kronor och högst 1 280 miljoner kronor.
Antalet aktier ska vara lägst 160 miljoner och högst 640 miljoner. Aktier av tre slag får ges ut, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Preferensaktier och stamaktier av serie A och serie B får emitteras till ett belopp motsvarande sammanlagt högst 100 % av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst.
Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om två (2) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital och försiktighetsregeln i 17 kap 3 § aktiebolagslagen och som ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp (enligt definition nedan) (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp enligt nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 0,50 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger två (2) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 0,50 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.
Upplöses bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av trettio (30) kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på det sättet att gammal aktie ska ge företrädesrätt till ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga ägare av aktier samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Vid sådan emission av teckningsoptioner eller konvertibler som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att bytas ut mot.
Vad som ovan sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om emission av aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske endast genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och
serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Vad nu sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.
Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier, som ska inlösas, bestämmes på stämman genom lottdragning. Om beslutet biträdes av samtliga preferensaktieägare, kan dock stämman besluta, vilka preferensaktier som ska inlösas.
Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det han underrättats om inlösningsbeslutet eller, där rättens tillstånd till minskningen erfordras, från det han underrättats om att rättens lagakraftvunna beslut om tillstånd registrerats, ta lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 35 kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag, då lösenbeloppet förfallit till betalning, upphör all ränteberäkning därpå.
Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Bolaget ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret.
Styrelsen ska bestå av lägst tre (3) och högst åtta (8) ledamöter utan suppleanter.
Bolaget ska ha en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleant(er) eller ett registrerat revisionsbolag.
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. För att få deltaga i bolagsstämma ska aktieägare anmäla sig hos styrelsen senast kl. 16.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och ej infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
Beslut i nedan angivna frågor är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet.
Kalenderåret ska vara bolagets räkenskapsår.
Årsstämma ska hållas tidigast dagen efter sista vardagen i mars månad och senast den 15 juni. På årsstämma ska följande ärenden förekomma till behandling:
Skulle mellan bolaget och styrelsen eller ledamot därav eller aktieägare uppkomma tvist, ska den avgöras av skiljemän i enlighet med gällande lag om skiljeförfarande.
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
Antagen vid bolagets extra bolagsstämma den 19 mars 2013.
_____________________________________
Aktieägarna i AB Sagax (publ), 556520-0028 ("Bolaget") kallas härmed till årsstämma torsdagen den 7 maj 2015 kl. 17.00, i hörsalen Wenner-Gren Center, Sveavägen 166, Stockholm.
Aktieägare som vill delta på årsstämman skall:
− dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB ("Euroclear") förda aktieboken torsdagen den 30 april 2015, dels anmäla sitt deltagande till Bolaget på följande adress: AB Sagax, attention: Coco Thorin, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm eller via e-post till: [email protected], senast torsdagen den 30 april 2015 kl. 16.00.
Vid anmälan skall uppges namn och person- eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Aktieägare som företräds genom ombud skall utfärda fullmakt för ombudet. Den som företräder en juridisk person skall förete registreringsbevis (eller motsvarande behörighetshandling) utvisande att de personer som har undertecknat fullmakten är behöriga firmatecknare för aktieägaren. För att underlätta inpasseringen vid bolagsstämman bör fullmakt i original (med eventuella behörighetshandlingar) sändas till Bolaget, tillsammans med anmälan om deltagande. Fullmakten får inte vara utfärdad tidigare än fem år innan stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Bolagets webbplats, www.sagax.se, samt sänds utan kostnad till aktieägare som begär det och uppger sin postadress eller e-post. För att beställa fullmaktsformulär gäller samma adress och e-post som ovan.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt inregistrera aktierna hos Euroclear i eget namn för att äga rätt att delta på årsstämman. Sådan registrering, som normalt tar några dagar, skall vara verkställd (registrerad hos Euroclear) torsdagen den 30 april 2015 och bör därför begäras hos förvaltaren i god tid före detta datum.
Bolaget har per dagen för kallelsens utfärdande totalt 217 524 952 aktier, varav 58 250 000 utgörs av preferensaktier (var och en medförande 1/10 röst), 13 416 822 utgörs av stamaktier av serie A (var och en medförande 1 röst) och 145 858 130 utgörs av stamaktier av serie B (var och en medförande 1/10 röst) motsvarande totalt 33 827 635 röster. Bolaget innehar 1 000 000 egna aktier av serie B, motsvarande 100 000 röster.
Styrelsens förslag till dagordning på årsstämman:
a) om fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen
b) om dispositioner beträffande Bolagets resultat enligt den fastställda balansräkningen
Valberedningen föreslår att till ordförande vid årsstämman välja Göran E Larsson.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,80 kronor per stamaktie av serie A och serie B samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2014 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslår styrelsen den 11 maj 2015. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen tisdagen den 30 juni 2015, onsdagen den 30 september 2015, onsdagen den 30 december 2015 och torsdagen den 31 mars 2016. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 nedan skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.
Valberedningen föreslår att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma.
Valberedningen föreslår att arvoden skall utgå med 300 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. Valberedningens förslag till styrelsesammansättning innebär att det totala arvodet blir 1 125 000 kronor. Styrelseledamot skall äga rätt att fakturera styrelsearvodet genom eget bolag under förutsättning att det är kostnadsneutralt för Bolaget. Arvodet till revisorerna föreslås utgå enligt godkänd räkning.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar om omval av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Göran E Larsson, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Valberedningen föreslår vidare omval av Göran E Larsson som styrelsens ordförande. Om uppdraget som styrelseordförande skulle upphöra i förtid, skall styrelsen inom sig välja ny ordförande.
Närmare uppgifter om de föreslagna styrelseledamöterna finns tillgängliga på Bolagets webbplats www.sagax.se.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar att för den kommande ettårsperioden omvälja Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag, som har för avsikt att utse Magnus Fredmer som huvudansvarig revisor.
Valberedningen föreslår att årsstämman utser en valberedning enligt följande principer.
Årsstämman uppdrar åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna (härmed avses såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare), enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2015, som vardera utser en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. För det fall någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna ej önskar utse sådan representant skall den fjärde största aktieägaren eller ägargruppen tillfrågas och så vidare intill dess att valberedningen består av fyra ledamöter.
Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i Bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om Bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare.
Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages senast sex månader före årsstämman 2016. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbete är slutfört och om
valberedningen anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, skall valberedningen utse ny ledamot enligt principerna ovan, men med utgångspunkt i Euroclears utskrift av aktieboken snarast möjligt efter det att ledamoten lämnat sin post. Ändring i valberedningens sammansättning skall omedelbart offentliggöras. Inget arvode skall utgå till ledamöterna för deras arbete i valberedningen.
Valberedningen skall lägga fram förslag i följande frågor för beslut till årsstämman 2016:
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare enligt i huvudsak följande.
Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningsutskott och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare skall detta redovisas vid nästkommande årsstämma.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om införandet av Incitamentsprogram 2015/2018 genom att Bolaget genomför en emis sion av teckningsoptioner samt överlåtelse av teckningsoptioner till personer som är eller blir anställda i Bolaget eller dess dotterbolag, med undantag för den verkställande direktören i Bolaget, ("Anställda") på nedanstående villkor ("Incitamentsprogram 2015/2018").
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en emission av högst 400 000 teckningsoptioner av serie 2015/2018. Rätt till teckning skall, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Satrap Kapitalförvaltning AB, org.nr. 556748-3309, ("Dotterbolaget"). Teckningsoptionerna skall ges ut vederlagsfritt. Varje teckningsoption skall ge innehavaren rätt att teckna en (1) ny stamaktie av serie B i Bolaget. Teckningsoptionerna skall tecknas under perioden från och med den 7 maj 2015 till och med den 15 maj 2015 på separat teckningslista. Styrelsen bemyndigas att förlänga teckningstiden.
Teckningskursen för aktie vid utnyttjandet av teckningsoption skall utgöras av stamaktien av serie B:s genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna med upp- eller nedräkning beroende på alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden från den 18 maj 2015 till och med den 31 maj 2018. Stamaktien av serie B:s genomsnittskurs vid emissionstidpunkten utgörs av den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 11 maj 2015 till och med den 18 maj 2015 enligt Nasdaq Stockholm. Teckningskursen får inte vara lägre än det aktuella kvotvärdet på stamaktien av serie B.
Teckningsoptionerna kan utnyttjas genom anmälan om teckning av nya aktier under tiden den 1 juni 2018 till och med den 11 juni 2018. Aktier som tecknas med utnyttjande av teckningsoptionerna medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att teckning verkställts.
Det maximala antalet tillkommande stamaktier av serie B beräknas uppgå till högst 400 000 stycken motsvarande cirka 0,27 procent av det totala antalet stamaktier av serie B i Bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 700 000 kronor.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar om att godkänna att Dotterbolaget får överlåta högst 400 000 teckningsoptioner i Bolaget av serie 2015/2018 till Anställda, eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att säkerställa åtagandena i anledning av Incitamentsprogram 2015/2018. Varje Anställd skall erbjudas att förvärva teckningsoptioner till ett belopp motsvarande högst en tolftedel (1/12) av medarbetarens årslön före inkomstskatt i Incitamentsprogram 2015/2018.
Teckningsoptionerna skall erbjudas Anställda till en kurs motsvarande ett beräknat marknadsvärde för teckningsoptionerna med tillämpning av en optionsvärderingsmodell baserad på Monte Carlo simulering. Beräkningen utförs baserat på en teckningskurs på stamaktien av serie B motsvarande den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 11 maj 2015 till och med den 18 maj 2015 enligt Nasdaq Stockholm.
Med hänsyn till att teckningsoptionerna skall överlåtas till Anställda till ett beräknat marknadspris bedöms inte Incitamentsprogram 2015/2018 i sig medföra några kostnader utöver vissa mindre kostnader för upprättande och administration. Avsikten är dock att den personal som väljer att delta i Incitamentsprogram 2015/2018 skall erhålla en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 procent, motsvarar 50 procent av optionspremien. Kostnaden för denna premiesubvention vid fullt deltagande i Incitamentsprogram 2015/2018, exklusive sociala avgifter, beräknas uppgå till maximalt cirka 2 200 000 kronor. Teckningsoptionerna kommer heller inte att få några redovisningsmässiga konsekvenser annat än den nyss nämnda premiesubventionen. Utspädningseffekten av teckningsoptionerna kan dock komma att påverka nyckeltal per aktie i enlighet med redovisningsstandarden IAS 33.
Vid ett antaget pris per teckningsoption om 7,00 kronor kommer befintliga Anställda att erbjudas att förvärva totalt 318 000 teckningsoptioner. Bolaget erhåller då en sammanlagd teckningsoptionspremie om 2 226 000 kronor (utan avräkning för premiesubvention). Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna och vid en antagen teckningskurs om 70,00 kronor kommer Bolaget därutöver att tillföras en emissionslikvid om ca 22,3 miljoner kronor. Om, under dessa omständigheter, ytterligare teckningsoptioner skulle förvärvas av Anställda som tillkommer under året kan Bolaget erhålla en ytterligare teckningsoptionspremie om högst 574 000 kronor. Vid fullt utnyttjande av dessa teckningsoptioner kan Bolaget därutöver tillföras en ytterligare emissionslikvid om cirka 5,7 miljoner kronor.
Teckningsoptionerna skall överlåtas till de Anställda senast före årsstämman 2016, varefter icke överlåtna teckningsoptioner skall makuleras.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/ eller konvertibler i Bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i Bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2015. Emissionerna skall
ske till marknadsmässig teckningskurs, med förbehåll för marknadsmässig emissionsrabatt i förekommande fall, och betalning skall, förutom kontant betalning, kunna ske med apportegendom eller genom kvittning, eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet och skälen till eventuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att emissioner skall kunna ske för finansiering av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier skall ske på Nasdaq Stockholm och får endast ske till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvserbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs och högst 150 procent av gällande börskurs. Förvärv av egna teckningsoptioner och/eller konvertibler skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar högst marknadsvärdet.
Vidare föreslås att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på Nasdaq Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Bemyndigandet syftar till att framförallt ge Bolaget flexibilitet vid finansieringen av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag, men även till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med Bolagets kapitalstruktur.
För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkterna 14, 15 och 16 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna. För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkt 13 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst nio tiondelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna.
Styrelsen och verkställande direktören skall, om någon aktieägare begär det och styrelsen anser att det kan ske utan väsentlig skada för Bolaget, lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av ett ärende på dagordningen, förhållanden som kan inverka på bedömningen av Bolagets eller dotterföretags ekonomiska situation och Bolagets förhållande till annat koncernföretag. Den som vill skicka in frågor i förväg kan göra det till AB Sagax, attention: Coco Thorin, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm eller via e-post till: [email protected].
Årsredovisning och revisionsberättelse, styrelsens fullständiga förslag till beslut enligt ovan tillsammans med handlingar enligt 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § aktiebolagslagen, samt styrelsens utvärdering av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och revisorns yttrande avseende tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, finns tillgängliga på Bolagets kontor, adress enligt ovan, samt på Bolagets webbplats www.sagax.se senast från och med torsdagen den 16 april 2015. Kopior av nämnda handlingar skickas även dels till de aktieägare som begär det och därvid uppger sin postadress. Därutöver finns valberedningens motiverade yttrande beträffande föreslagen styrelse, samt fullmaktsformulär att tillgå på Bolagets webbplats.
Stockholm i april 2015 AB Sagax (publ) Styrelsen
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året.
Årets resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid årets utgång.
Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under året i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets utgång.
Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde vid årets utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för året reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie mulriplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för året.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under året och under året erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under året i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter.
| 14-01-15 | Sagax intresseföretag Söderport avyttrar för 126 Mkr | 14-07-04 | Sagax joint venture Söderport avyttrar bostadsprojekt |
|---|---|---|---|
| 14-01-17 | Sagax förvärvar två fastigheter i Helsingfors för 600 Mkr | i Stockholm för 355 miljoner kronor | |
| 14-02-13 | Sagax köper och säljer | 14-07-16 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer |
| 14-02-13 | Bokslutskommuniké 2013 | på Nasdaq OMX Stockholm | |
| 14-03-03 | Sagax emitterar femårigt obligationslån i Euro | 14-08-21 | Delårsrapport för perioden januari-juni 2014 |
| 14-03-03 | Sagax avyttrar fastighet utanför Tammerfors | 14-10-24 | Sagax valberedning har utsetts |
| 14-03-18 | Sagax utvecklar fastighet i Danderyd | 14-10-24 | Delårsrapport för perioden januari-september 2014 |
| 14-03-28 | Sagax avtalar om förvärv av fastigheter från bolag inom | 14-11-24 | Sagax förvärvar för 380 Mkr och justerar prognosen för 2014 |
| Volvokoncernen | 14-12-05 | Sagax utökar obligationslån 2013/2018 med 100 miljoner kronor | |
| 14-04-08 | Kallelse till Årsstämma i AB Sagax (Publ) | 14-12-12 | Sagax investerar 265 Mkr i Helsingfors och genomför riktad preferensaktieemission om 88 Mkr |
| 14-04-10 | Sagax fullföljer förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen |
14-12-18 | Söderport fastigheter förlänger och utökar kreditfacilitet |
| 14-04-11 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer | 14-12-22 | Sagax förvärvar för 95 Mkr i Stockholm och Helsingfors |
| i Euro på Nasdaq OMX Stockholm | 14-12-30 | Nytt antal preferensaktier | |
| 14-04-15 | Förvärv av fastigheter från bolag inom Volvokoncernen och | 15-01-12 | Sagax genomför första förvärvet i Paris |
| preferensaktieemission slutförd | 15-01-20 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer på | |
| 14-04-16 | Sagax Årsredovisning finns nu på hemsidan www.sagax.se | Nasdaq Stockholm | |
| 14-04-30 | Nytt antal preferensaktier i Sagax | 15-02-13 | Bokslutskommuniké 2014 |
| 14-05-07 | Styrelsebeslut gällande återköp av aktier och teckningsoptioner | 15-02-20 | Sagax genomför riktad preferensaktieemission om |
| 14-05-07 | Årsstämma i AB Sagax | 100 Mkr till en institutionell investerare | |
| 14-05-07 | Delårsrapport för perioden januari-mars 2014 | 15-03-25 | Sagax förvärvar i Helsingfors |
| 14-05-22 | Sagax förvärvar fastighet i Stockholm | 15-03-27 | Sagax offentliggör prospekt |
| 14-06-05 | Sagax joint venture Söderport avyttrar för 38 Mkr | 15-03-27 | Sagax förvärvar industrifastigheter i Sverige |
| 14-06-05 | Sagax emitterar femårigt obligationslån | 15-03-31 | Nytt antal preferensaktier |
| 14-06-10 | Sagax löser in utestående obligationslån om 250 Mkr | 15-04-07 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| Delårsrapport januari-mars 2015 | 7 maj 2015 |
|---|---|
| Årsstämma 2015 | 7 maj 2015 |
| Delårsrapport januari-juni 2015 | 26 augusti 2015 |
| Delårsrapport januari-september 2015 | 23 oktober 2015 |
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2016 |
| Juni 2015 | |
|---|---|
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning |
26 juni 2015 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning |
29 juni 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2015 |
| September 2015 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning |
28 september 2015 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning |
29 september 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 05 oktober 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning |
28 december 2015 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning |
29 december 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 07 januari 2016 |
| Mars 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning |
29 mars 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning |
30 mar 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mar 2016 |
■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) 05 apr 2016
NORDIC ECOLABEL 341 001 Tryck: Åtta45, Sverige, 2014
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.