Quarterly Report • May 7, 2015
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 187 (41) miljoner kronor, motsvarande 1,00 (0,10) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 149 (111) miljoner kronor motsvarande 0,76 (0,54) kronor per stamaktie efter utspädning.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 840 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 810 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2014.
| 2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 1,07 | 0,72 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 |
| Förändring jämfört med föregående år | 49 % | 22 % | 37 % | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 1,00 | 0,10 | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Utdelning per stamaktie, kr (2014 föreslagen) | – | – | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2014 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 13 770 | 11 522 | 13 428 | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 |
| Direktavkastning | 7,5 % | 7,5 % | 7,6 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % |
| Hyresduration, år | 8,1 | 8,3 | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
För det första kvartalet steg förvaltningsresultatet från 140 miljoner kronor föregående år till 199 miljoner kronor till följd av högre driftnetto (+41 miljoner kronor) och ökat resultat från Sagax joint ventures (+23 miljoner kronor). Vinsttillväxten är huvudsakligen hänförlig till intressanta förvärv både i Sagax och i bolagets joint ventures. De centrala administrationskostnaderna och de genomsnittliga finansiella kostnaderna är i princip oförändrade.
Intjäningsförmågan uppgår per 1 april till 848 miljoner kronor vilket är en ökning med 231 miljoner kronor i förhållande till samma tidpunkt föregående år. Kassaflödet före förändringar i rörelsekapital ökade från 111 miljoner kronor föregående år till 149 miljoner kronor.
Uthyrningsgraden har ökat från 94 % vid årsskiftet till 95 % samtidigt som vakansvärdet har sjunkit från 74 till 69 miljoner kronor. Av vakansvärdet utgör 25 miljoner kronor tidsbegränsade hyresrabatter. Således är Sagax kapacitetsutnyttjande mycket högt. Min bedömning är därmed att Sagax realistiskt sett endast kan nå marginellt högre uthyrningsgrad.
Operationellt och resultatmässigt utvecklas Sagax således på ett positivt sätt.
Bankmarknaden har senaste tiden varit välfungerande. Vi har därför under andra kvartalet valt att refinansiera en betydande andel av Sagax räntebärande skulder i förtid. Sammanlagt har Sagax refinansierat 4,3 miljarder kronor vilket motsvarar hälften av koncernens räntebärande skulder. Refinansieringen sker via två faciliteter, den ena med Nordea (650 miljoner kronor) och den andra med pbb Deutsche Pfandbriefbank (3 600 miljoner kronor). Faciliteterna löper i sex respektive sju år, vilket är längre löptider än vad som varit tillgängligt i marknaden de senaste åren.
Min bedömning är att Sagax intäkter nu är så diversifierade och betalningskapaciteten, på både på kort och lång sikt, så pass god att ingen finansiell stress torde kunna uppstå i den löpande verksamheten under överskådlig framtid. Endast stora låneförfall i ett potentiellt mycket svagt marknadsläge skulle kunna skapa finansiell stress för bolaget. Efter refinansieringarna har Sagax inga låneförfall av någon materialitet förrän 2019 eller därefter. Således undanröjs denna refinansieringsrisk nu för flera år framåt.
Sagax löser även ett obligationslån om 350 miljoner kronor i förtid och förlänger räntebindningen. Dessa åtgärder innebär, tillsammans med de nya faciliteterna, att vi sänker våra kapitalkostnader och låser en större andel räntor i nuvarande marknadsläge.
Sagax kommer att redovisa kostnader av engångskaraktär på cirka 25 miljoner kronor under andra kvartalet till följd av dessa refinansieringar. Kostnaderna består av lösenkostnad för obligationslånet och oavskrivna periodiserade lånekostnader avseende den befintliga pbb-faciliteten (som skulle ha kostnadsförts fram till ursprunglig sluttidpunkt, 2018). Kostnadssänkningarna för resten av året är dock så pass stora att vi räknar med att ta igen alla refinansieringskostnader under återstoden av året.
Jag förvånas över hur ett fåtal beslut formar framtiden: pbb-faciliteten förhandlades och betalades ut när jag precis fyllt 30 år. Detta var en avgörande affärshändelse för Sagax. När den förfaller i april 2022 kommer jag att ha firat min femtioårsdag. pbb-faciliteten kommer då att ha varit en viktig del i bolagets finansiering i två decennier.
Vi upplever att aktiviteten på transaktionsmarknaden är förhållandevis låg. Kapitaltillgången är dock enorm (därav de beskrivna refinansieringarna). Min bild är att "ingen" vill sälja eftersom alternativplaceringarna anses vara för dåliga eller, annorlunda uttryckt, erbjudna priser är för låga. Jag upplever Stockholmsmarknaden som särskilt präglad av detta. Det finns således goda skäl att vara försiktig.
Slutligen, prognosen för 2015 års förvaltningsresultat uppgår till 840 miljoner kronor med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Tidigare prognos som tillkännagavs i samband med bokslutskommunikén löd på 810 miljoner kronor på samma förutsättningar.
Stockholm, 7 maj 2015
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Belåningsgrad
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt under 10 år mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2005.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar därför en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2.8 (3,3) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,0 (3,4) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra den finansiella flexibiliteten.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 mars till 8,1 (8,3) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2014.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2015. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 42 % till 199 (140) miljoner kronor varav 47 (24) miljoner kronor från joint ventures. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 49 % till 1,07 (0,72) kronor.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 83 (40) miljoner kronor, varav 40 (–7) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures.
Orealiserade värdeförändringar på räntederivat påverkade resultatet med –62 (–122) miljoner kronor, varav –33 (–50) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i joint ventures. Riksbankens sänkning av styrräntan har medfört att marknadsräntorna i Sverige fallit under perioden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 187 (41) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 307 (257) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Övriga intäkter om 2 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under perioden.
Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 70 75 80 85 90 95 100 2005 20072006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 %, att jämföra med 94 % vid årsskiftet 2014/2015. Under perioden har vakansvärdet ökat med 3 (14) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 5 (17) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 25 (24) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en minskning med 3 miljoner kronor på årsbasis under 2015. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 72 % (74 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Utgående vakansvärde uppgick till 69 (81) miljoner kronor, en minskning med –5 miljoner kronor under perioden.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 24 (20) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 23 (19) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 14 miljoner kronor under 2015 och 9 miljoner kronor under 2016-2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 4 (11) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 89 (90) miljoner kronor, en minsknng med netto 1 miljon kronor under 2015.
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-mar |
2014 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 74 | 80 |
| Avflyttningar | 3 | 22 |
| Inflyttningar | –5 | –38 |
| Förändring av lämnade rabatter | –3 | 5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | – | 5 |
| Utgående vakansvärde | 69 | 74 |
| Uppsagt för omförhandling | 1 | 1 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 23 | 17 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –4 | –2 |
| Justerat utgående vakansvärde | 89 | 90 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2015 | 13 |
| 2016 | 9 |
| 2017 | 2 |
| 2018 | 0 |
| 2019 | 0 |
| >2019 | 1 |
| Totalt | 25 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2015 | 14 | 14 |
| 2016 | 5 | 4 |
| 2017 | 1 | 2 |
| 2018 | 1 | 3 |
| Totalt | 21 | 23 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 504 | 38 | 8 % | 543 000 | 32 000 | 6 % |
| Helsingfors | 301 | 12 | 4 % | 320 000 | 13 000 | 4 % |
| Övriga Sverige | 243 | 12 | 5 % | 493 000 | 40 000 | 8 % |
| Övriga Finland | 140 | – | 0 % | 241 000 | – | – |
| Övrigt | 101 | 7 | 7 % | 89 000 | – | – |
| Totalt | 1 289 | 69 | 5 % | 1 686 000 | 85 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 35 (29) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 13 (10) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 5 (5) miljoner kronor.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 14 (14) miljoner kronor. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 7 (7) miljoner kronor och från joint ventures till 3 (3) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 30 anställda varav tio kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, åtta medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och en medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures uppgick till 47 (24) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för Söderport och Hemsö, se även avsnittet om Joint ventures på sidan 14.
Resultat från joint ventures inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 54 (–33) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 47 (24) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –33 (–50) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 40 (–7) miljoner kronor.
Även Sagax andel av joint ventures skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för joint ventures uppgick till 0 (0) miljoner kronor för perioden.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 89 (84) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 mars 2015 till 3,9 % (4,3 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 8 678 (7 738) miljoner kronor, vilket förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,3 gånger periodens driftnetto. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 0 (0) miljoner kronor under perioden.
Den 31 mars 2015 omfattade fastighetsbeståndet 192 (144) fastigheter med ett marknadsvärde om 13 770 (11 522) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 31 (–12) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 12 (55) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 21 (3) miljoner kronor och avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 4 (–) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen under perioden uppgick till 26 (40) miljoner kronor, motsvarande 0,2 % av fastighetsvärdena vid periodens utgång. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 43 (42) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Orealiserade värdeförändringar | |
|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar 2015 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 21 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 10 |
| Delsumma Sverige | 31 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | – |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –4 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 16 |
| Delsumma Utland | 12 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 43 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,8 % (8,1 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,8 % (9,1 %) respektive 9,7 % (9,9 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 31 mars 2015 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –29 (–72) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna sjunkit under perioden som en konsekvens av att Sveriges Riksbank sänkt styrräntan. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 580 (388) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Sagax resultat påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –33 (–50) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 6 (3) miljoner kronor främst för verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 26 (13) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 1 (2) miljoner kronor respektive 455 (351) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar 2015 |
|---|---|
| Sverige | –249 |
| Finland | –189 |
| Tyskland | –17 |
| Danmark | 1 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –454 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 149 (111) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –27 (–15) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –432 (–646) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 310 (676) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 1 (126) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2015 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 840 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 810 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnade av bokslutskommuniké för 2014.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 april 2015. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms huvudsakligen vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från joint ventures är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 apr 2015 | 1 jan 2015 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 289 | 1 267 |
| Vakans | –69 | –74 |
| Hyresintäkter | 1 220 | 1 193 |
| Fastighetskostnader | –167 | –170 |
| Driftnetto | 1 053 | 1 023 |
| Central administration | –47 | –47 |
| Resultatandel från joint ventures | 198 | 198 |
| Finansnetto | –356 | –362 |
| Förvaltningsresultat | 848 | 812 |
| Skatt | –187 | –179 |
| Resultat efter skatt | 661 | 633 |
| – varav preferensaktieägarna | 116 | 111 |
| – varav stamaktieägarna | 545 | 522 |
Direktavkastning och låneränta
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 31 mars 2015 omfattade fastighetsbeståndet 192 (144) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 686 000 (1 421 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,1 (8,3) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 42 % (44 %) av marknadsvärdet och 40 % (43 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 289 (1 114) respektive 1 220 (1 033) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (93 %).
Sagax har under perioden investerat 422 (733) miljoner kronor varav 379 (683) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 82 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 322 miljoner kronor avsåg Helsingfors, innebärandes att sammanlagt 96 % av investeringarna under årets första kvartal skedde på Sagax två viktigaste marknader. Sagax har under perioden förvärvat åtta fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 37 400 kvadratmeter, se sammanställning nedan.
Sammanlagt 43 (50) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 3 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 29 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 11 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har tillsammans med sitt intresseföretag Söderport avtalat om förvärv av en fastighetsportfölj omfattande 29 fastigheter från Kungsleden med tillträde under andra kvartalet 2015. Investeringen uppgår till sammanlagt 536 miljoner kronor varav 157 miljoner kronor avser Sagax direkta förvärv av fem fastigheter och 379 miljoner kronor avser Söderports förvärv av 24 fastigheter i portföljen.
Inga fastigheter har avyttrats under perioden.
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Hangaren 3 | Stockholm | Stockholm | 3 600 |
| Oluarinluoma 8 (49-22-3-4) | Esbo | Helsingfors | 4 900 |
| Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9) | Vanda | Helsingfors | 8 600 |
| Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-11) | Vanda | Helsingfors | 5 200 |
| Puusepäntie 2 (91-43-59-5) | Helsingfors | Helsingfors | 7 900 |
| Lyhtytie 7 (91-40-153-22) | Helsingfors | Helsingfors | 900 |
| Porttisuontie 9 (92-64-4-3) | Helsingfors | Helsingfors | 4 500 |
| 25 rue Henri Farman | Paris | Övrigt | 1 800 |
| Totalt | 37 400 |
| Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2015 | |||
|---|---|---|---|
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 62 | 543 000 | 32 000 | 5 797 | 10 700 | 504 | 40 % | 92 % | 466 | 38 % |
| Helsingfors | 44 | 320 000 | 13 000 | 2 820 | 8 800 | 301 | 22 % | 96 % | 289 | 24 % |
| Övriga Sverige | 57 | 493 000 | 40 000 | 2 756 | 5 600 | 243 | 19 % | 95 % | 231 | 19 % |
| Övriga Finland | 19 | 241 000 | – | 1 443 | 6 000 | 140 | 11 % | 100 % | 140 | 11 % |
| Övrigt | 10 | 89 000 | – | 954 | 10 700 | 101 | 8 % | 93 % | 94 | 8 % |
| Totalt | 192 | 1 686 000 | 85 000 | 13 770 | 8 200 | 1 289 | 100 % | 95 % | 1 220 | 100 % |
Förfalloår årshyra
Löptider för hyresavtal
| Kontrakterad årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 48 | 34 | 82 | 2015 | 132 | 43 000 | 40 | 3 % |
| Helsingfors | 317 | 5 | 322 | 2016 | 97 | 116 000 | 99 | 8 % |
| 2017 | 82 | 92 000 | 91 | 7 % | ||||
| Övriga Sverige | 1 | 4 | 5 | 2018 | 65 | 114 000 | 93 | 8 % |
| Övriga Finland | – | – | – | 2019 | 25 | 36 000 | 30 | 2 % |
| Övrigt | 13 | – | 13 | >2019 | 157 | 1 200 000 | 867 | 72 % |
| Totalt | 379 | 43 | 422 | Totalt | 558 | 1 601 000 | 1 220 | 100 % |
12 Delårsrapport januari - mars 2015
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 192 (144) fastigheter uppgick den 31 mars 2015 till 13 770 (11 522) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades i värde med –123 (5) miljoner kronor.
Den sammanlagda orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 43 (42) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 41 (33) miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 13 729 (11 489) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2014 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt per 31 mars och 30 september varje år.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter
återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,0– 12,2 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,0–18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,0–16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,8 % (9,1 %) respektive 9,7 % (9,9 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,8 % (8,1 %) per 31 mars 2015, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 7,9 % den 31 december 2014. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,5 % (7,5 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
| Förändring av fastigheternas redovisade värde | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | ||||||
| Fastighetsbestånd 31 december 2014 | 13 428 | 184 | |||||
| Förvärv av fastigheter | 379 | 8 | |||||
| Investeringar i befintligt bestånd | 43 | ||||||
| Försäljning av fastigheter | – | ||||||
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden |
–123 | ||||||
| Värdeförändring | 43 | ||||||
| Fastighetsbestånd 31 mars 2015 | 13 770 | 192 | |||||
| Förvärvad uppskjuten skatt | –41 | ||||||
| Bokfört värde | 13 729 |
Sagax joint ventures Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 47 (24) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 40 (–7) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –33 (–50) miljoner kronor under året. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures uppgick till 848 (638) miljoner kronor per 31 mars 2015.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa.
50 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea om 614 000 kvadratmeter area var belägen i Stockholm den 31 mars 2015. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 29 (43) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 5 %. Detta kan jämföras med en ingående vakansgrad om 7 % för året. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 9 (14) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 31 % (32 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 1,6 procentenheter av vakansgraden. 73 % av den vakanta arean var belägen i Stockholm vid kvartalsskiftet.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje APfonden.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och verksamhet bedrivs i Sverige, Tyskland samt i Finland. Fastighetsbeståndet omfattade 301 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24 miljarder kronor den 31 mars 2015. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 47 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 14 % av fastigheternas marknadsvärde.
Av Hemsös fastigheter är 136 äldreboenden, 81 skolor, 75 vårdfastigheter och nio fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 62 % från kommun, landsting eller stat. Knappt 1 700 hyresavtal med en genomsnittlig avtalstid om 7,6 år bidrar i kombination med finansiellt stabila hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 31 mar |
2014 31 mar |
2015 31 mar |
2014 31 mar |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 128 | 77 | 502 | 487 |
| Förvaltningsresultat, Mkr1) | 52 | 21 | 217 | 168 |
| Periodens resultat, Mkr | 77 | –22 | 122 | –127 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 26 | 10 | 21 | 14 |
| Antal fastigheter | 45 | 38 | 301 | 361 |
| Hyresvärde, Mkr | 541 | 347 | 2 018 | 2 051 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 121 | 2 976 | 24 108 | 23 568 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 614 000 | 363 000 | 1 459 000 | 1 659 000 |
| Hyresduration, år | 5,0 | 3,5 | 7,6 | 7,5 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 5 | 12 | 4 | 3 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 226 | 1 962 | 15 857 | 15 396 |
| Kapitalbindning, år | 4,8 | 1,8 | 2,8 | 3,1 |
| Räntebindning, år | 3,9 | 2,5 | 3,7 | 3,2 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –497 | –291 | –950 | –234 |
1) Hemsös förvaltningsresultat har omräknats för att överensstämma med Sagax definition.
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2015 till 4 789 (3 771) miljoner kronor. Under perioden har nyemission av 2 750 000 preferensaktier tillfört 99 miljoner kronor till det egna kapitalet.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 8 678 (7 738) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 3 283 (2 621) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har förändrats med –84 (1) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 8 602 (7 476) miljoner kronor motsvarande 62 % (65 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 50 % (53 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 mars 2015. Återstående bruttoskuld motsvarade 13 % (14 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 1 807 (1 659) miljoner kronor.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 49 (51) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 8 629 (7 687) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,3) år respektive 3,0 (3,4) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,9 % (4,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 5 176
(4 838) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 366 (4 272) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 3,1 % (3,3 %) se tabell nedan. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 29 (72) miljoner kronor till följd av lägre svenska marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –580 (–388) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 580 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 127 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 513 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Efter periodens utgång har Sagax beslutat om förtidsinlösen av obligationslån 2012:2017 samt refinansierat 4 250 miljoner kronor, se Väsentliga händelser efter periodens utgång på sidan 26.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 mars 2015 till –160 (63) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 296 (781) miljoner kronor varav 68 (254) miljoner kronor i form av bankinlåning och 228 (527) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2015 | 2 816 | 2,4 % | 32 % | 114 | 1 % | 54 | 2,5 % |
| 2016 | 45 | 5,4 % | 1 % | 126 | 1 % | 12 | 3,2 % |
| 2017 | 1 208 | 6,3 % | 14 % | 1 854 | 21 % | 500 | 4,8 % |
| 2018 | 2 253 | 2,9 % | 26 % | 4 608 | 53 % | 1 443 | 1,7 % |
| 2019 | 98 | 2,3 % | 1 % | 1 977 | 23 % | 98 | 0,5 % |
| >2019 | 2 260 | 5,6 % | 26 % | – | – | 2 260 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 8 678 | 3,9 % | 100 % | 8 678 | 100 % | 4 366 | 3,1 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 mar 2015 |
Marknadsvärde 31 dec 2014 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 366 | 4,4 | –580 | –551 | –29 |
| Räntetak | 810 | 2,8 | – | – | – |
| Summa | 5 176 | 4,2 | –580 | –551 | –29 |
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2014 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 307 | 257 | 1 093 | 1 143 |
| Övriga intäkter | 2 | 1 | 2 | 4 |
| Driftkostnader | –30 | –24 | –72 | –78 |
| Underhållskostnader | –5 | –5 | –22 | –22 |
| Tomträttsavgäld | –4 | –3 | –14 | –15 |
| Fastighetsskatt | –9 | –7 | –30 | –33 |
| Fastighetsadministration | –5 | –5 | –22 | –22 |
| Driftnetto | 255 | 214 | 935 | 976 |
| Central administration | –14 | –14 | –47 | –47 |
| Resultat från joint ventures | 54 | –33 | 145 | 233 |
| – varav förvaltningsresultat | 47 | 24 | 178 | 201 |
| – varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument | 7 | –57 | 20 | 85 |
| – varav skatt | – | – | –53 | –53 |
| Finansiella intäkter | – | – | 4 | 5 |
| Finansiella kostnader | –89 | –84 | –366 | –372 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures | 205 | 82 | 671 | 794 |
| – varav Förvaltningsresultat | 199 | 140 | 703 | 763 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | – | 5 | 5 | – |
| Fastigheter, orealiserade | 43 | 42 | 436 | 437 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | – | 1 | 1 |
| Finansiella instrument, orealiserade | –29 | –72 | –260 | –217 |
| Resultat före skatt | 220 | 57 | 853 | 1 016 |
| Uppskjuten skatt | –26 | –13 | –95 | –109 |
| Aktuell skatt | –6 | –3 | –11 | –14 |
| Periodens resultat | 187 | 41 | 747 | 893 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: |
||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | –52 | 11 | 122 | 59 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | –1 | 2 | 8 | 5 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet |
14 | –6 | –40 | –20 |
| Totalresultat för perioden | 148 | 48 | 837 | 937 |
| Resultat per stamaktie, kr | 1,00 | 0,10 | 4,02 | 4,90 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 1,00 | 0,10 | 4,01 | 4,89 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 158,8 | 158,6 | 158,6 | 158,7 |
| 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 13 729 | 11 489 | 13 387 |
| Andelar i joint ventures | 848 | 638 | 796 |
| Uppskjuten skattefordran | 1 | 2 | 1 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 | 9 | 9 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 623 | 12 138 | 14 193 |
| Kassa och bank | 68 | 254 | 67 |
| Övriga omsättningstillgångar | 110 | 99 | 121 |
| Summa omsättningstillgångar | 178 | 353 | 188 |
| Summa tillgångar | 14 801 | 12 491 | 14 381 |
| Eget kapital | 4 789 | 3 771 | 4 544 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 8 467 | 7 184 | 8 332 |
| Uppskjuten skatteskuld | 455 | 351 | 434 |
| Finansiella instrument | 580 | 388 | 551 |
| Övriga långfristiga skulder | 10 | 4 | 9 |
| Summa långfristiga skulder | 9 512 | 7 927 | 9 326 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 162 | 503 | 140 |
| Övriga kortfristiga skulder | 338 | 290 | 371 |
| Summa kortfristiga skulder | 500 | 793 | 511 |
| Summa eget kapital och skulder | 14 801 | 12 491 | 14 381 |
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2014 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 220 | 57 | 906 | 1 016 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 29 | 72 | 259 | 216 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –43 | –47 | –441 | –437 |
| Resultat från ägande av joint ventures | –54 | 34 | –198 | –233 |
| Utdelning från joint ventures | – | – | 75 | 75 |
| Betald skatt | –1 | –3 | –4 | –2 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –2 | –1 | –11 | –11 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
149 | 111 | 585 | 624 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 1 | 2 | –1 | –2 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –28 | –17 | 41 | 30 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 123 | 96 | 625 | 653 |
| Förvärv av fastigheter | –379 | –683 | –1 713 | –1 409 |
| Försäljning av fastigheter | – | 88 | 100 | 12 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –43 | –50 | –240 | –233 |
| Förvärv av aktier | –9 | – | –21 | –30 |
| Kapitaltillskott till joint ventures | – | – | –49 | –49 |
| Utlåning till joint ventures | – | – | –425 | –425 |
| Återbetalning från joint ventures | – | – | 425 | 425 |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | – | – | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | –1 | –1 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –432 | –646 | –1 924 | –1 710 |
| Emission av aktier | 99 | – | 186 | 285 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –28 | –25 | –192 | –195 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | –8 | –8 |
| Upptagna lån | 267 | 807 | 2 397 | 1 857 |
| Amorterade lån | –30 | –102 | –1 132 | –1 060 |
| Lösen av finansiellt derivat | – | – | –22 | –22 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | – | –4 | – | – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 2 | – | 6 | 12 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 310 | 676 | 1 236 | 869 |
| Periodens kassaflöde | 1 | 126 | – 63 | –188 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | – | 2 | 2 |
| Förändring av likvida medel | 1 | 126 | –61 | –186 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 67 | 128 | 128 | 254 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 68 | 254 | 67 | 68 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräk ningsdifferenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2013 | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
| Totalresultat januari-mars 2014 | – | – | 7 | 41 | 48 |
| Eget kapital 31 mars 2014 | 366 | 1 429 | 10 | 1 966 | 3 771 |
| Nyemission av preferensaktier | 10 | 177 | – | – | 187 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –194 | –194 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | –1 | –1 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Totalresultat april-december 2014 | – | – | 83 | 706 | 789 |
| Eget kapital 31 december 2014 | 376 | 1 605 | 93 | 2 470 | 4 544 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 94 | – | – | 99 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –3 | –3 |
| Totalresultat januari-mars 2015 | – | – | –39 | 187 | 148 |
| Eget kapital 31 mars 20151) | 381 | 1 699 | 54 | 2 655 | 4 789 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment |
Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt |
||||||
| Belopp i miljoner kronor |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
|
| Stockholm | 117 | 105 | 45 | 36 | 23 | 1 | – | – | 68 | 37 | |
| Helsingfors | 72 | 54 | 42 | 27 | 9 | 59 | – | – | 51 | 86 | |
| Övriga Sverige | 58 | 51 | 34 | 31 | 8 | –14 | – | 3 | 42 | 20 | |
| Övriga Finland | 36 | 27 | 23 | 17 | 3 | –4 | – | 2 | 26 | 15 | |
| Övrigt | 24 | 20 | 13 | 10 | – | –1 | – | – | 13 | 9 | |
| Delsumma | 307 | 257 | 157 | 121 | 43 | 42 | – | 5 | 200 | 167 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –29 | –72 | |
| Joint ventures | – | – | 47 | 24 | 40 | –6 | 1 | –1 | 54 | –33 | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –5 | –5 | – | – | – | – | –5 | –5 | |
| Totalt | 307 | 257 | 199 | 140 | 83 | 36 | 1 | 4 | 220 | 57 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar fastigheter |
Förvärv | fastigheter | Försäljning fastigheter |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2015 31 mar |
2014 31 mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
| Stockholm | 5 797 | 5 046 | 34 | 38 | 48 | 38 | – | – |
| Helsingfors | 2 820 | 2 264 | 5 | 4 | 317 | 621 | – | – |
| Övriga Sverige | 2 756 | 2 328 | 4 | 8 | 1 | 24 | – | –28 |
| Övriga Finland | 1 443 | 1 107 | – | – | – | – | – | –55 |
| Övrigt | 954 | 777 | – | – | 13 | – | – | – |
| Delsumma | 13 770 | 11 522 | 43 | 50 | 379 | 683 | – | – 83 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 13 770 | 11 522 | 43 | 50 | 379 | 683 | – | – 83 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,5 | 7.5 | 7,6 | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 86 | 87 | 86 | 86 | 89 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 95 | 93 | 95 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 93 | 94 | 92 | 93 | 93 | 94 |
| Hyresduration, år | 8,1 | 8,3 | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 686 | 1 421 | 1 634 | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 |
| Antal fastigheter | 192 | 144 | 184 | 141 | 134 | 136 | 129 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 16 | 4 | 18 | 24 | 15 | 6 | 27 |
| Genomsnittlig ränta, % | 3,9 | 4,3 | 4,1 | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,8 | 3,3 | 3,0 | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 |
| Kapitalbindning, år | 3,0 | 3,4 | 3,2 | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 |
| Soliditet, % | 32 | 30 | 32 | 32 | 28 | 23 | 26 |
| Belåningsgrad, % | 59 | 62 | 59 | 60 | 62 | 68 | 67 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 62 | 65 | 62 | 64 | 63 | 69 | 70 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,4 | 2,6 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 |
| Data per stamaktie1) 2) | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 56,253) | 32,003) | 44,003) | 24,203) | 17,14 | 15,00 | 15,45 |
| EPRA NAV, kr | 28,16 | 20,08 | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 |
| Eget kapital, kr | 18,29 | 13,56 | 17,49 | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 18,23 | 13,52 | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 |
| Resultat, kr | 1,00 | 0,10 | 4,02 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 |
| Resultat efter utspädning, kr | 1,00 | 0,10 | 4,01 | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 |
| Förvaltningsresultat, kr | 1,07 | 0,73 | 3,74 | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 1,07 | 0,72 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 |
| Kassaflöde, kr | 0,76 | 0,55 | 3,00 | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 0,76 | 0,54 | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | – | – | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,8 | 158,7 | 158,7 | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,8 | 158,6 | 158,6 | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 37,50 | 33,40 | 36,00 | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 |
| Eget kapital, kr | 32,50 | 32,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2014 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 58,2 | 50,0 | 55,5 | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 56,4 | 50,0 | 52,2 | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
3) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2015 jan-mar |
2014 jan-mar |
2014 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 11 | 10 | 45 |
| Administrationskostnader | –15 | –15 | –53 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –4 | –5 | –8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –1 |
| Resultat från andelar i joint ventures | – | – | 12 |
| Finansiella intäkter | 51 | 54 | 236 |
| Finansiella kostnader | –56 | –35 | –190 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | –9 | 14 | 49 |
| Lämnade koncernbidrag | – | – | –38 |
| Skatt | 2 | –4 | – |
| Periodens resultat | –7 | 10 | 11 |
| 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 2 | 1 |
| Uppskjuten skattefordran | – | – | – |
| Fordringar på koncernföretag | 1 048 | 1 084 | 1 078 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 1 292 | 872 | 1 271 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 341 | 1 958 | 2 350 |
| Kassa och bank | 1 | 32 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 846 | 1 735 | 1 578 |
| Övriga omsättningstillgångar | 26 | 20 | 20 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 873 | 1 787 | 1 601 |
| Summa tillgångar | 4 214 | 3 745 | 3 951 |
| Eget kapital | 1 778 | 1 685 | 1 693 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 2 162 | 1 906 | 1 958 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 | 2 | 2 |
| Summa långfristiga skulder | 2 164 | 1 908 | 1 960 |
| Skulder till koncernföretag | 191 | 64 | 190 |
| Övriga kortfristiga skulder | 81 | 88 | 108 |
| Summa kortfristiga skulder | 272 | 152 | 2 258 |
| Summa eget kapital och skulder | 4 214 | 3 745 | 3 951 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 761 (7 379) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 11 150 (6 797) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 58 250 000 preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2015 | 31 mar 2014 | jan-mar 2015 | jan-mar 2014 | jan-mar 2015 | jan-mar 2014 | jan-mar 2015 | jan-mar 2014 | |
| A–aktier | 56,75 | 34,30 | 21 | 8 | 8 | 27 | 0,2 | 0,1 |
| B–aktier | 56,25 | 32,00 | 93 | 29 | 12 | 5 | 3,9 | 3,9 |
| Preferensaktier | 37,50 | 33,40 | 68 | 54 | 48 | 44 | 4,1 | 2,9 |
Preferensaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 43 % | 67 % |
| Preferensaktier | 58 250 000 | 0,10 | 5 825 000 | 17 % | 27 % |
| Summa | 217 524 952 | 33 827 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2012-2015, 2013-2016 respektive 2014-2017. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2015, juni 2016 respektive juni 2017. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 4,07 (2,82) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 13,8 (11,3).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 18,23 (13,56) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 28,16 (20,08) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 309 % (236 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 200 % (159 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2015 31 mar |
2014 31 mar |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 56,25 | 32,00 | 44,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 | 15,45 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 4,07 | 2,82 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,74 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 3,20 | 2,14 | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 18,23 | 13,56 | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 |
| EPRA NAV, kr 4) | 28,16 | 20,08 | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 13,8 | 11,3 | 11,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 17,6 | 15,0 | 14,7 | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 309 | 236 | 252 | 181 | 212 | 215 | 224 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 200 | 159 | 162 | 127 | 116 | 118 | 144 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare |
|---|---|
| 1–500 | 3 458 |
| 501–1 000 | 903 |
| 1 001–2 000 | 858 |
| 2 001–5 000 | 1 110 |
| 5 001–10 000 | 566 |
| 10 001–50 000 | 627 |
| 50 001– | 239 |
| Totalt | 7 761 |
| Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|
| Privatpersoner bosatta i Sverige |
6 674 | 11 % | Sverige | 7 379 | 93 % |
| Luxemburg | 17 | 3 % | |||
| Privatpersoner bosatta utomlands |
62 | 1 % | Storbritannien | 43 | 1 % |
| Företag/institutioner | 705 | 82 % | Norge | 22 | 1 % |
| i Sverige | USA | 41 | 1 % | ||
| Företag/institutioner utomlands |
320 | 6 % | Övriga länder | 259 | 1 % |
| Totalt | 7 761 | 100 % | Totalt | 7 761 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 4 956 627 | 37 743 025 | 775 | 19,6 % | 25,9 % | |
| Familjen Salén med bolag | 2 003 733 | 17 535 330 | 78 595 | 9,0 % | 11,2 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 789 815 | 15 756 685 | 61 711 | 8,6 % | 13,0 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 15 411 565 | – | 7,1 % | 4,6 % | |
| Tredje AP-fonden | – | 11 689 910 | – | 5,4 % | 3,5 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 5 901 536 | 2,7 % | 1,7 % | |
| Avanza Pension | 31 105 | 913 702 | 2 565 290 | 1,6 % | 1,1 % | |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 2 750 000 | 1,3 % | 0,8 % | |
| Erik Selin Fastigheter | 425 000 | 1 675 000 | – | 1,0 % | 1,8 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 0,9 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 56 686 | 710 234 | 1 072 334 | 0,8 % | 0,7 % | |
| Sifonen | 145 000 | 1 668 450 | 10 033 | 0,8 % | 0,9 % | |
| Stiftelsen Stockholms Sjukhem | – | – | 1 800 000 | 0,8 % | 0,5 % | |
| Fjärde AP-fonden | 195 | 1 789 117 | – | 0,8 % | 0,5 % | |
| Skandia Liv | 135 767 | 1 577 723 | – | 0,8 % | 0,9 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 696 382 | 917 000 | 31 666 | 0,8 % | 2,3 % | |
| Andra AP-fonden | – | 1 621 005 | – | 0,7 % | 0,5 % | |
| Patrik Brummer | – | – | 1 500 000 | 0,7 % | 0,4 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 624 041 | 113 372 021 | 18 711 940 | 66,1 % | 73,6 % | |
| Övriga aktieägare | 1 792 781 | 31 486 109 | 39 538 060 | 33,5 % | 26,4 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 58 250 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 58 250 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 374 485 | 59 723 009 | 280 749 | 31,0 % | 39,6 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 mars är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångsoch skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 mars 2015, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt per 31 mars och 30 september varje år. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 754 –1 377 | – | 1 377 | 2 754 | |
| Belåningsgrad, % | 72 | 65 | 59 | 54 | 49 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 196 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –206 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 mars skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 35 (25) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 35 (25) miljoner kronor på årsbasis.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 90 | 95 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 240 | 250 | 270 | 290 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2015, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 465 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2014, på sidorna 54-57.
| Effekt på förvaltnings - |
||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 13 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 12 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 35 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 87 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 32 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2015 |
+/–10 % | +/– 4 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet |
+196/–206 | |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 27 |
| 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. 2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. |
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 6 maj pressmeddelades att Sagax beslutat om förtidsinlösen av bolagets obligationslån 2012/2017 om 350 miljoner kronor (ISIN: SE0004491637). Förtidsinlösen sker i enlighet med villkoren för obligationerna och innehavarna meddelas genom utskick via Euroclear Sweden AB. Förtidsinlösen av obligationerna kommer att ske per 8 juni 2015. Avstämningsdag för förtidsinlösen är den 1 juni 2015. Enligt villkoren för obligationerna kommer det förtida inlösenbeloppet att uppgå till 102,50 procent av nominellt belopp.
Den 7 maj pressmeddelades även att Sagax avtalat om en förtida refinansiering av lånefacilitet om 3 600 miljoner kronor med pbb Deutsche Pfandbriefbank. Faciliteten som tillhandahålls i både SEK och EUR är Sagax enskilt största kreditfacilitet motsvarande 43 % av koncernens räntebärande skulder vid årsskiftet 2014/2015. Facilitetens löptid förlängs med 4,3 år från januari 2018 till april 2022. Sagax har även avtalat om en lånefacilitet om 650 miljoner kronor med Nordea. Faciliteten som tillhandahålls i både SEK och EUR löper till och med maj 2021 och kommer att användas för att refinansiera befintliga krediter i förtid och för allmänna verksamhetsändamål. Genom transaktionerna förlängs koncernens sammanlagda kapitalbindning från 2,9 till 4,7 år och ökar i samband med detta även räntebindningen från 2,7 till 3,6 år. Transaktionerna sänker bolagets kapitalkostnader och ökar intjäningskapaciteten. Transaktionerna beräknas inte påverka förvaltningsresultatet 2015 efter beaktande av engångskostnader om cirka 25 miljoner kronor som uppstår till följd av transaktionerna.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. Förutom ovanstående är i denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2014.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 maj 2015 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Johan Cederlund Filip Engelbert David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot VD och styrelseledamot
Staffan Salén Johan Thorell Ulrika Werdelin Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2015, klockan 13.00.
Delårsrapport januari-juni 2015 26 augusti 2015 Delårsrapport januari-september 2015 23 oktober 2015 Bokslutskommuniké 2015 11 februari 2016
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) |
26 juni 2015 29 juni 2015 30 juni 2015 3 juli 2015 |
|---|---|
| September 2015 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning |
28 september 2015 29 september 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 oktober 2015 |
| December 2015 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2015 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2015 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2015 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2016 |
| Mars 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 mars 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 april 2016 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2015 uppgick till 1 686 000 kvadratmeter fördelat på 192 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.