Interim / Quarterly Report • Oct 23, 2015
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT
JANUARI–SEPTEMBER 2015
Q3
| NYCKELTAL | 2015 jan–sept |
2014 jan–sept |
2015 jul–sept |
2014 jul–sept |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 1 830 | 1 714 | 643 | 583 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 718 | 652 | 257 | 228 |
| Periodens resultat, mkr | 1 684 | 370 | 240 | 59 |
| Totala investeringar, mkr | 1 372 | 1 128 | 189 | 163 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 776 | 546 | 211 | 188 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 94 | 93 |
| Soliditet, % | 40,4 | 41,3 | 40,4 | 41,3 |
| Belåningsgrad, % | 45,6 | 45,6 | 45,6 | 45,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 3,0 | 3,5 | 3,0 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,8 | 3,5 | 2,8 | 3,5 |
| Resultat per aktie, kr | 12,64 | 2,81 | 1,80 | 0,45 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
4,20 | 3,86 | 1,50 | 1,34 |
| Börskurs, kr/aktie | 126,60 | 103,50 | 126,60 | 103,50 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr/aktie | 113,89 | 99,17 | 113,89 | 99,17 |
| Eget kapital, kr/aktie | 96,45 | 84,89 | 96,45 | 84,89 |
"Vår målsättning är att bli
Den heta fastighetsmarknaden och det låga ränteläget har bidragit till ett starkt resultat. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1,4 miljarder kronor, motsvarande fem procent, driftöverskottet ökade med drygt sex procent och resultat före värdeförändringar och skatt ökade med tio procent.
Vi har investerat 1,4 miljarder kronor i fastighetsportföljen under de tre första kvartalen och sålt fastigheter till ett fastighetsvärde om 1,3 miljarder kronor. Nettouthyrningen under de första tre kvartalen uppgick till 62 miljoner kronor.
Världsekonomin står inför många utmaningar men den svenska tillväxten är god. Konjunkturinstitutet spår en ökad tillväxt med 3,2 procent för 2015 och 3,1 procent för 2016. Det är framför allt konsumtionen och bostadsbyggandet som förväntas driva tillväxten. Riksbanken har stort fokus på kronans växelkurs och på att nå inflationsmålet och fortsätter med stimulansåtgärder. Riksbanken valde att inte ändra reporäntan i september utan lät den ligga kvar på –0,35 procent. Marknadsräntorna ligger fortsatt på historiskt låga nivåer.
Fastigheter fortsätter att vara ett mycket attraktivt placeringsalternativ framför allt drivet av den låga räntan. Under det senaste kvartalet har priset för fastigheter fortsatt att stiga och efterfrågan finns på alla fastighetsslag och på de flesta geografiska marknader.
Vår nettouthyrning för tredje kvartalet uppgick till 16 miljoner kronor. Särskilt glädjande är uthyrningen till Domstolsverket om 10 700 kvadratmeter som möjliggjort en ny projektstart i Sickla. Nettouthyrningen har även påverkats negativt av att företaget Grontmij lämnar 7 600 kvadratmeter i Liljeholmen.
Efterfrågan på våra kontorslokaler är god och vi har många affärsdiskussioner igång, framför allt i Ärvinge där vi ser möjligheter att minska vakansgraden inom den närmaste tiden.
Butikernas omsättning på våra stora handelsplatser ökade med 4,9 procent under perioden januari–augusti jämfört med motsvarande period förra året. Det ska ställas mot detaljhandelns omsättningsökning på 4,5 procent för hela riket. Mobilia i Malmö står för den största omsättningsutvecklingen.
Den 30 september tillträdde vi tre nyförvärvade fastigheter på Lindholmen i Göteborg. Nu finns vi på plats med ett lokalkontor och personal har rekryterats med uppdrag att långsiktigt förvalta och utveckla det befintliga beståndet och söka tillväxtmöjligheter i området. Förvärvet på Lindholmen är ett första steg på en expansiv Göteborgsmarknad och vår ambition att fortsätta växa här är tydlig. Vi vill vara en långsiktig och delaktig aktör i utvecklingen av den framväxande Älvstaden.
Det är som sagt mycket glädjande att vi har tecknat ett 20-årigt avtal med Domstolsverket för lokaler i Sickla. Därmed har vi byggstartat ett stort kontorsprojekt, Sickla Front II, invid Uddvägen i Sickla dit bland andra Domstolsverket flyttar in med tre av sina verksamheter under andra kvartalet 2018.
Projektet omfattar två kontorshus och ett parkeringshus och är ytterligare ett steg i att utveckla Sickla utifrån Nacka kommuns vision "tät och blandad stad". Kvarteret kommer på ett naturligt sätt bindas samman med vårt redan befintliga kontorshus Sickla Front och skapa en länk mellan Sickla och Hammarby Sjöstad. Det kommer att ge det nedlagda industriområdet en ny karaktär och tillföra hela Sickla en inbjudande entré.
Vi ska finnas på platser där vi kan växa långsiktigt och skapa sammanhängande områden med blandat innehåll. Lokalt ska vårt fastighetsbestånd vara stort nog för att ha förvaltningskontor med egen personal. Det är mycket viktigt för oss för att ha närheten till kunden och fingertoppskänslan för platsen. Den här strategin ligger till grund för den affär som gjordes i juli då vi sålde Kvarteret Igor i Västerås, Orminge Centrum i Nacka, Rotebro Handel i Sollentuna och Mittpunkten i Östersund. Eftersom alla villkor i affären inte är uppfyllda har frånträdet av fastigheterna tidsmässigt flyttats fram till slutet av november.
Som långsiktig ägare, förvaltare och utvecklare är vi en betydande aktör på de marknader och orter där vi verkar. Vi har både ansvar och möjligheter att agera med hänsyn till människor, miljö och ekonomi och vi arbetar kontinuerligt med att utveckla våra områden i hållbar riktning. Genom vår vision och affärsidé, våra värderingar och affärsprocesser blir hållbarhetsarbetet en integrerad del av vår verksamhet.
Under året har vi påbörjat ett större strategiskt hållbarhetsarbete där en av målsättningarna är att vi ska bli den ledande aktören inom hållbar stadsutveckling.
Allt pekar på att de goda marknadsförutsättningarna håller i sig resten av året. Med vår starka balansräkning och höga kompetens inom projektutveckling har vi goda förutsättningar att genomföra alla projekt vi planerar för. Idag uppgår vår projektportfölj till en möjlig investering om nio miljarder kronor. Dessa investeringar kommer i första hand göras i Sickla, Uppsala och Barkarby, samtliga platser med god tillväxt i framtiden.
Vi sänker vår prognos för 2015 för resultat före värdeförändringar och skatt från 940 till 930 miljoner kronor med anledning av försäljningen av de fyra handelsfastigheterna. Framtida värdeförändringar, fastighetsförvärv eller försäljningar har inte beaktats.
Ingalill Berglund, verkställande direktör
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014/2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Hyresintäkter | 1 570,6 | 1 481,4 | 534,1 | 500,2 | 1 980,5 | 2 069,7 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 259,3 | 232,1 | 108,7 | 82,7 | 330,8 | 358,0 |
| Nettoomsättning | 1 829,9 | 1 713,5 | 642,8 | 582,9 | 2 311,3 | 2 427,7 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||||
| Taxebundna kostnader | –130,6 | –129,6 | –36,3 | –37,9 | –175,6 | –176,6 |
| Övriga driftkostnader | –112,6 | –105,8 | –33,9 | –30,8 | –147,3 | –154,1 |
| Förvaltningskostnader | –91,7 | –90,1 | –28,2 | –23,9 | –131,6 | –133,2 |
| Reparationer | –30,9 | –28,5 | –11,3 | –10,3 | –44,4 | –46,8 |
| Fastighetsskatt | –93,7 | –87,0 | –31,7 | –26,8 | –115,0 | –121,7 |
| Tomträttsavgälder | –20,0 | –13,9 | –7,5 | –5,3 | –13,6 | –19,7 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –6,8 | –7,0 | –2,3 | –2,5 | –8,4 | –8,2 |
| –486,3 | –461,9 | –151,2 | –137,5 | –635,9 | –660,3 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –272,9 | –238,5 | –118,1 | –84,8 | –341,6 | –376,0 |
| Bruttoresultat | 1 070,7 | 1 013,1 | 373,5 | 360,6 | 1 333,8 | 1 391,4 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 084,3 | 1 019,5 | 382,9 | 362,7 | 1 344,6 | 1 409,4 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –13,6 | –6,4 | –9,4 | –2,1 | –10,8 | –18,0 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –39,2 | –32,7 | –12,9 | –13,6 | –53,3 | –59,8 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –11,3 | –10,4 | –3,3 | –3,2 | –14,0 | –14,9 |
| –50,5 | –43,1 | –16,2 | –16,8 | –67,3 | –74,7 | |
| Finansiella intäkter | 1,2 | 1,0 | 0,7 | 0,2 | 1,5 | 1,7 |
| Finansiella kostnader | –303,3 | –318,6 | –101,0 | –115,8 | –424,5 | –409,2 |
| –302,1 | –317,6 | –100,3 | –115,6 | –423,0 | –407,5 | |
| Resultat före värdeförändringar | 718,1 | 652,4 | 257,0 | 228,2 | 843,5 | 909,2 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Fastigheter, orealiserade | 1 400,1 | 426,1 | 215,7 | – | 860,6 | 1 834,6 |
| Fastigheter, realiserade | 0,6 | 8,3 | – | 7,0 | 8,3 | 0,6 |
| Derivat, orealiserade | 39,3 | –622,8 | –165,3 | –168,3 | –894,0 | –231,9 |
| Nedskrivning goodwill | – | 0,0 | – | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| 1 440,0 | –188,4 | 50,4 | –161,3 | –25,1 | 1 603,3 | |
| Resultat före skatt | 2 158,1 | 464,0 | 307,4 | 66,9 | 818,4 | 2 512,5 |
| Aktuell skatt | –24,4 | –33,0 | –5,2 | –15,6 | –16,2 | –7,6 |
| Uppskjuten skatt | –450,1 | –60,7 | –62,5 | 8,0 | –157,0 | –546,4 |
| –474,5 | –93,7 | –67,7 | –7,6 | –173,2 | –554,0 | |
| Periodens resultat | 1 683,6 | 370,3 | 239,7 | 59,3 | 645,2 | 1 958,5 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||||
| Kassaflödessäkringar | 20,0 | 25,0 | 5,0 | 7,8 | 32,7 | 27,7 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –4,4 | –5,5 | –1,1 | –1,7 | –7,2 | –6,1 |
| Summa övrigt totalresultat | 15,6 | 19,5 | 3,9 | 6,1 | 25,5 | 21,6 |
| Summa totalresultat för perioden | 1 699,2 | 389,8 | 243,6 | 65,4 | 670,7 | 1 980,1 |
| Resultat per aktie, kr | 12,64 | 2,81 | 1,80 | 0,45 | 4,89 | 14,70 |
Koncernen redovisade för årets första tre kvartal en nettoomsättning som uppgick till 1 830 mkr (1 714), varav hyresintäkter 1 571 mkr (1 481). Ökningen i hyresintäkter förklaras huvudsakligen av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter och projekt som färdigställdes under föregående år.
Tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter avser framför allt fastigheterna Dimman 11 i Malmö, som tillträddes i april 2014, och Stora Katrineberg 16 i Stockholm, som tillträddes i februari 2015.
Projekt som färdigställdes under 2014, som påverkar periodens hyresintäkter, är främst kvarteret Nod i Kista, Ica Kvantum i Farsta, nya bostäder i Mobilia och nya verksamheter i Gränby Köpstad inom Gränbystaden i Uppsala.
Under årets första tre kvartal har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 13,5 mkr (17,7).
Fastighetskostnaderna uppgick till –486,3 mkr (–461,9). I jämförelse med motsvarande period föregående år har kostnaderna ökat något. Ökningen hänförs till ett större fastighetsbestånd med anledning av fastighetsförvärv och genomförda projekt. Fastighetskostnaderna i förhållande till hyresintäkterna motsvarar, för perioden, 31,0 procent (31,2).
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) uppgick till 1 084,3 mkr (1 019,5), en ökning om 6,4 procent. Ökningen beror främst på tillkommande driftöverskott från förvärvade fastigheter och projekt färdigställda under 2014. Överskottsgraden uppgick till 69 procent (69).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –13,6 mkr (–6,4). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt. TL Byggs bruttoresultat uppgick till 9,4 mkr (22,6). Det minskade bruttoresultatet förklaras främst av forceringskostnader i en utförd byggentreprenad.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för de första tre kvartalen uppgick till –50,5 mkr (–43,1) och har påverkats av satsningar inom HR, digital kommunikation och affärsstöd, men också av förändrad utfaktureringsprincip från central administration till fastighetsadministration. Hade motsvarande utfaktureringsprincip tillämpats under motsvarande period 2014 hade kostnaden uppgått till –46,0 mkr.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –303,3 mkr (–318,6). Under perioden har 3,9 mkr (14,0) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Medelräntan vid periodens slut uppgick till 2,8 procent (2014-12-31, 3,2). Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 1 400,1 mkr (426,1), och förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav för flertalet fastigheter och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar. Se vidare avsnittet om fastighetsbeståndet på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 39,3 mkr (–622,8) till följd av att marknadsräntor under perioden ökat något på de löptider som derivat tecknats. Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Periodens aktuella skatt uppgick till –24,4 mkr (–33,0) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Förändringen av uppskjuten skatt uppgick till –450,1 mkr (–60,7) och har i huvudsak påverkats av uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar på fastigheter.
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| mkr | aktuell skatt |
uppskjuten skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 2 158,1 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –396,5 | 396,5 |
| investeringar | –141,4 | 141,4 |
| utrangeringar av byggnad | –34,2 | 34,2 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –1 400,1 | 1 400,1 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –0,6 | – |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | –39,3 | 39,3 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –6,9 | 6,9 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –0,3 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 138,7 | 2 018,5 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –122,8 | 122,8 |
| Skattemässigt avdragsgilla investeringar, | ||
| justeringar tidigare år | –7,3 | 7,3 |
| Övrig justering av underskottsavdrag | –3,5 | – |
| Fastighetsförvärv genom bolag | –20,6 | 20,7 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 124,8 | –124,8 |
| Skattepliktigt resultat | 109,4 | 2 044,4 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –24,1 | –449,8 |
| Omprövning av tidigare taxeringar och | ||
| övriga justeringar | –0,3 | –0,3 |
| Redovisad skattekostnad | –24,4 | –450,1 |
Resultat före värdeförändringar uppgick för årets första nio månader till 718,1 mkr (652,4). Periodens resultat uppgick till 1 683,6 mkr (370,3), vilket motsvarar 12,64 kr/aktie (2,81).
Nettoomsättningen för det tredje kvartalet uppgick till 643 mkr (583), varav hyresintäkter 534 mkr (500). Ökningen i hyresintäkter förklaras främst av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter och projekt som färdigställdes under föregående år.
Under tredje kvartalet har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 7,6 mkr (11,8).
Fastighetskostnaderna uppgick till –151,2 mkr (–137,5). I jämförelse med tredje kvartalet föregående år har kostnaderna ökat med anledning av ett större fastighetsbestånd.
Kostnaderna för central administration uppgick för tredje kvartalet till –16,2 mkr (–16,8).
De finansiella kostnaderna uppgick för tredje kvartalet till –101,0 mkr (–115,8). Under kvartalet har 1,6 mkr (1,5) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 215,7 mkr (0,0) och förklaras av marknadens sänkta avkastningskrav för flertalet fastigheter. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –165,3 mkr (–168,3) till följd av att marknadsräntor under det tredje kvartalet sjunkit på de löptider som derivat tecknats.
Periodens aktuella skatt uppgick till –5,2 mkr (–15,6) och periodens resultat till 239,7 mkr (59,3) vilket motsvarar 1,80 kr/aktie (0,45).
Koncernens kontrakterade årshyra per 2015-10-01 uppgick till 2 181 mkr (2015-01-01, 2 090). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick, uppgick per 2015-10-01 till 2 321 mkr (2015-01-01, 2 246). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick därmed till 94 procent (2015-01-01, 95) exklusive projektfastigheter och 94 procent (2015-01-01, 93) inklusive projektfastigheter.
| Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrnings grad, % |
|
|---|---|---|---|
| Affärsområde Handel | 1 163 | 1 103 | 95 |
| Affärsområde Kontor | 1 132 | 1 055 | 93 |
| Summa | 2 295 | 2 158 | 94 |
| Projektfastigheter | 26 | 23 | 91 |
| Summa | 2 321 | 2 181 | 94 |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på, efter balansdagen, närmast kommande kvartal.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under det tredje kvartalet 2015 till 16 mkr, och har bland annat påverkats av uthyrningen till Domstolsverket i Sickla Front II och uthyrningar i Gränby Köpstad, men även av att Grontmij lämnar 7 600 kvm i Liljeholmen.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–18 månader.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2015 uppgå till 930 mkr, en sänkning med 10 mkr jämfört med senast lämnad prognos, då hänsyn tagits till sålda fastigheter. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 1 850 mkr vilket motsvarar 13,89 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2015-09-30. Framtida värdeförändringar, fastighetsförvärv eller försäljningar har inte beaktats i prognosen.
| Summa eget kapital och skulder | 31 800,0 | 27 393,9 | 31 731,3 | 27 390,4 | 29 275,6 |
|---|---|---|---|---|---|
| Summa kortfristiga skulder | 3 648,2 | 2 307,8 | 4 195,7 | 1 630,3 | 4 327,8 |
| Övriga kortfristiga skulder | 909,4 | 830,6 | 1 788,9 | 849,8 | 1 817,5 |
| Derivat | 0,9 | 6,5 | 6,3 | 7,9 | – |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 737,9 | 1 470,7 | 2 400,5 | 772,6 | 2 510,3 |
| Summa långfristiga skulder | 15 302,6 | 13 777,4 | 14 930,0 | 14 516,8 | 13 358,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 30,8 | 26,1 | 29,9 | 27,6 | 27,2 |
| Derivat | 786,2 | 576,6 | 620,6 | 414,6 | 846,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 11 357,1 | 10 596,5 | 11 212,5 | 11 490,1 | 9 807,1 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 128,5 | 2 578,2 | 3 067,0 | 2 584,5 | 2 677,5 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital |
12 849,2 | 11 308,7 | 12 605,6 | 11 243,3 | 11 589,6 |
| Summa tillgångar | 31 800,0 | 27 393,9 | 31 731,3 | 27 390,4 | 29 275,6 |
| Summa omsättningstillgångar | 544,9 | 625,5 | 876,6 | 699,5 | 793,4 |
| Likvida medel | 58,9 | 178,3 | 416,6 | 268,6 | 414,8 |
| Omsättningstillgångar | 486,0 | 447,2 | 460,0 | 430,9 | 378,6 |
| Summa anläggningstillgångar | 31 255,1 | 26 768,4 | 30 854,7 | 26 690,9 | 28 482,2 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45,3 | 16,8 | 49,0 | 17,1 | 44,6 |
| Goodwill | 274,2 | 274,2 | 274,2 | 274,3 | 274,2 |
| Förvaltningsfastigheter | 30 935,6 | 26 477 ,4 | 30 531,5 | 26 399,5 | 28 163,4 |
| TILLGÅNGAR | |||||
| Belopp i mkr | 2015-09-30 | 2014-09-30 | 2015-06-30 | 2014-06-30 | 2014-12-31 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2014 | 333,0 | 3 959,8 | –113,3 | 6 841,2 | 11 020,7 |
| Periodens resultat | 370,3 | 370,3 | |||
| Övrigt totalresultat | 19,5 | 19,5 | |||
| Avyttring av egna aktier | 295,1 | 295,1 | |||
| Utdelning, 3,05 kr / aktie | –397,0 | –397,0 | |||
| Utgående balans per 30 september 2014 | 333,0 | 3 959,8 | –93,8 | 7 109,7 | 11 308,7 |
| Periodens resultat | 274,9 | 274,9 | |||
| Övrigt totalresultat | 6,0 | 6,0 | |||
| Utgående balans per 31 december 2014 | 333,0 | 3 959,8 | –87,8 | 7 384,6 | 11 589,6 |
| Periodens resultat | 1 683,6 | 1 683,6 | |||
| Övrigt totalresultat | 15,6 | 15,6 | |||
| Utdelning, 3,30 kr / aktie | –439,6 | –439,6 | |||
| Utgående balans per 30 september 2015 | 333,0 | 3 959,8 | –72,2 | 8 628,6 | 12 849,2 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2014-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2015-01-01–2015-09-30 uppgår till 133 220 736 (131 688 862).
Den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark. Det råder ett stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag. Därav fortsätter pressen nedåt på avkastningskrav med högre fastighetsvärden som följd.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under de tre första kvartalen 2015 till 100 mdkr. Prognosen är att transaktionsvolymen totalt under året kommer ligga i nivå med förra årets rekordnivå. Handels- och logistikfastigheter har ökat sin andel av totala transaktionsvolymen jämfört med de senaste åren, vilket är en effekt av det låga utbudet av kontor.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 52 fastigheter som främst finns i Stockholm, Uppsala, Malmö och nu, efter genomfört förvärv, också i Göteborg. Vårt bestånd, med framför allt handelsoch kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1110000 kvm.
I september tillträddes tre fastigheter i Göteborg; Lundbyvassen 4:7, Lundbyvassen 4:8 och Lundbyvassen 4:13, totalt ca 35 000 kvm uthyrbar yta och ca 400 p-platser. Förvärvet skedde via en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 897 mkr före avdrag för uppskjuten skatt.
Under det tredje kvartalet har avtal träffats om försäljning av fyra handelsfastigheter om totalt 63 300 kvm uthyrbar yta; Igor 8 (Kvarteret Igor i Västerås), Månadsmötet 9 (Mittpunkten i Östersund), Rotundan 1 (Rotebro Handel i Sollentuna) och Orminge 47:1 (Orminge Centrum i Nacka). Frånträdet beräknas ske i slutet av november men är villkorat av finansieringsförbehåll. Försäljningen sker genom avyttring av aktier med ett underliggande fastighetsvärde uppgående till cirka 1,3 mdkr. Affären ger ett positivt resultat efter skatt om cirka 90 mkr och kommer att redovisas i bokslutet för det fjärde kvartalet.
| mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2014-12-31 | 28 163 | 49 |
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 872 | 3 |
| Investeringar i egna fastigheter | 500 | – |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 400 | – |
| Fastighetsbestånd 2015-09-30 | 30 936 | 52 |
Atrium Ljungberg har under det tredje kvartalet internvärderat fastighetsbeståndet.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner av fastigheter med liknande standard och läge för bedömning av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på vilken fas projektet befinner sig i finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick till 30 936 mkr. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen är 5,4 procent (2014-12-31, 5,6). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 500 mkr (508). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 400 mkr (426), och förklaras framför allt av marknadens sänkta avkastningskrav för flertalet fastigheter och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar.
| Summa | 1 400 |
|---|---|
| Förändrade investeringar | 2 |
| Förändrade driftnetton | 189 |
| Förändrade avkastningskrav | 1 209 |
| mkr |
| Totalt | 3,7–7,5 | 5,4 |
|---|---|---|
| Övrigt | 4,3–7,5 | 5,8 |
| Bostäder | 3,7–4,3 | 3,8 |
| Handel | 4,2–7,5 | 5,4 |
| Kontor | 4,2–7,5 | 5,4 |
| Lokaltyp | Intervall | Snitt |
| och byggrätter Summa |
21 1 110 |
1 068 30 936 |
E/T2 | 26 2 321 |
1 211 2 091 |
91 94 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projektfastigheter, inklusive mark | ||||||
| Summa | 1 089 | 29 867 | 27 436 | 2 295 | 2 108 | 94 |
| Affärsområde Kontor | 558 | 14 971 | 26 854 | 1 132 | 2 030 | 93 |
| Affärsområde Handel | 531 | 14 896 | 28 046 | 1 163 | 2 190 | 95 |
| Fastighetsbestånd per segment |
Uthyrbar area, 1 000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm |
Hyresvärde, mkr1) |
Hyresvärde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
1) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Region | Intervall | Snitt |
|---|---|---|
| Stockholm | 3,7–7,5 | 5,3 |
| Uppsala | 4,3–6,5 | 5,6 |
| Malmö | 4,1–7,0 | 5,7 |
| Göteborg | 5,4–6,0 | 5,5 |
| Övriga Sverige | 6,1–7,0 | 6,5 |
| Totalt | 3,7–7,5 | 5,4 |
Under de tre första kvartalen 2015 har vi investerat 500 mkr i egna fastigheter. Investeringarna i projektfastigheter uppgick till 145 mkr och avser främst projektet Gränby Köpstad inom Gränbystaden i Uppsala. Den kvarstående investeringsvolymen för pågående projekt uppgick per 30 september till cirka 890 mkr.
Atrium Ljungbergs utveckling av den nya handelsplatsen i Gränbystaden i nordöstra Uppsala fortsätter. Den 21 oktober invigdes den senaste nybyggnaden där City Gross, ett apotek och en frisörsalong öppnade. Vid årsskiftet öppnar även en leksaksbutik och ett lekland på övre plan i samma hus, som därmed är fullt uthyrt.
Utvecklingen av Gränbystaden fortsätter nu med fler butiker och restauranger. Byggnationen av ytterligare tre hus har startat där Arken Zoo, ÖoB och tre restaurangkoncept öppnar under våren 2016. I samband med färdigställande invigs även en temalekpark och ett torg med uteservering. Den totala uthyrningsbara ytan på den nya handelsplatsen kommer därmed utgöra 18 700 kvm.
Atrium Ljungbergs långsiktiga planer för handelsplatsen är att skapa ett cirka 50 000 kvm stort volymhandelsområde med stadskänsla och med ett utbud som ska komplettera Gränby Centrum. På sikt blir den nya handelsplatsen en naturlig del av helheten i den framväxande stadsdelen Gränbystaden som även omfattar Gränby Centrum med omnejd.
Vår vision för hela Gränbystaden är att skapa en ny, attraktiv och levande stadsdel i Uppsala. Detta görs i samarbete med Uppsala kommun som också skapar förbättrade möjligheter för fotgängare, cyklister och modern kollektivtrafik. Vi planerar närmast för utveckling av bostäder i nära anslutning till Gränby Centrum samt ytterligare handel och service kompletterat med verksamheter för kultur och utbildning. Detaljplanearbete för detta pågår och en ny
detaljplan för bostäder vid Gränby Centrum beräknas vinna laga kraft under första kvartalet 2016.
Ett hyresavtal tecknades med Domstolsverket i början av september om cirka 10 700 kvm kontorsyta på Uddvägen på västra Sicklaön i Sickla. Därmed startade vi uppförandet av två nya kontorsbyggnader på fastigheten Sicklaön 346:1 där vi äger ett större markområde med industrikaraktär. Det planerade projektet, kallat Sickla Front II, omfattar totalt närmare 27 500 kvm uthyrbar area samt ett parkeringshus om cirka 12 000 kvm med cirka 450 parkeringsplatser. Domstolsverket blir med sina verksamheter Nacka tingsrätt, Hyres- och arrendenämnden samt Mark- och miljödomstolen en betydande hyresgäst i ett av de nya kontorshusen. Hyresavtalet med Domstolsverket är villkorat av att regeringen ger sitt medgivande vilket beräknas kunna ske under hösten 2015. Tillträde till lokalerna är planerat till andra kvartalet 2018.
Vår ambition för det nu slutna industriområdet är att skapa ett attraktivt och stadsmässigt kvarter för stora och små kontorsverksamheter. Platsen ska ge Sickla en ny entré och höja attraktiviteten för hela Sicklaområdet. Tvärbanan kommer att förlängas till Sickla station, vilket ytterligare förbättrar kommunikationerna till området. Förlängningen av tvärbanan planeras att vara i drift i augusti 2017.
En justerad detaljplan för en del av Mobilia i Malmö väntas vinna laga kraft i oktober 2015. Detaljplanen möjliggör fortsatt utveckling av Mobilia genom ny- och tillbyggnad om cirka 14 000 kvm BTA för handel, bostäder och kulturverksamhet. Den planerade ny- och tillbyggnaden kommer att skapa tydligare kopplingar mellan Mobilias olika delar och ge möjligheter att vidareutveckla torget i kvarterets mitt.
Flera planprocesser pågår för andra områden i vårt bestånd, som vi bedömer kommer vinna laga kraft under början av 2016. Ytmässigt omfattar våra långsiktiga utvecklingsplaner lika stora delar för bostäder, handel och kontor samt även en del för utbildning. Planerna är fördelade på samtliga våra områden där två tredjedelar av projektportföljen finns i Sickla och Uppsala, men där också Järfälla utgör en stor del.
Den uppskattade projektvolymen för möjliga men ännu inte beslutade projekt uppgick per den 30 september till 9 mdkr.
| Nybyggnad, uthyrbar |
Inv, | Varav kvarstår, |
Hyresvärde exkl. tillägg, |
Uthyr nings |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt/Fastighet/ Ort | area kvm | Lokaltyp | mkr | mkr | Färdigställs | mkr | grad,% |
| Gränby Köpstad inom Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1, Uppsala | 18 700 | Handel/Övrigt | 370 | 90 | 2014–20161) | 32 | 95 |
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1, Nacka | 27 500 | Kontor/Parkering | 830 | 800 | 2018 | 64 | E/T 2) 3) |
| Totalt | 46 200 | 1 200 | 890 | 96 |
1) Omfattar totalt cirka 50 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte uthyrningsgrad som delbelopp.
3) Hyresavtalet är villkorat av att regeringen ger sitt medgivande vilket beräknas ske under hösten 2015.
Den svenska konjunkturen stärks och det finns en tydlig trend uppåt i inflationen vilket tyder på att återhämtningen i den svenska ekonomin fortsätter. BNP växer enligt Konjunkturinstitutets prognos med 3,2 procent för 2015 och 3,1 procent för 2016. Återhämtningen tar dock tid och Riksbanken sänkte reporäntan till –0,35 procent i början av juli med motiveringen att inflationen och inflationsförväntningarna förblev låga samt för att motverka att kronan förstärks. Konjunkturinstitutets bedömning i augusti var att Riksbanken ska sänka reporäntan till –0,45 procent i december och därefter lämnas oförändrad till slutet av 2016.
Den rörliga räntan, Stibor 3 månader, har fortsatt att sjunka och uppgick per 2015-09-30 till –0,30 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid utgången av tredje kvartalet 70 procent av total lånevolym och är säkerställt med pantbrev i fastigheter. Resterande del utgörs av icke säkerställda krediter via kapitalmarknaden.
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 102 mkr. Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,8 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,4 år och kapitalbindningstiden till 2,9 år.
Under tredje kvartalet har banklån om 180 mkr tecknats, 790 mkr lösts och 550 mkr refinansierats. Utestående volym av företagscertifikat har ökat med 1 090 mkr. Räntebärande skulder har under tredje kvatalet ökat med 481 mkr med anledning av förvärvet i Göteborg.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 8 411 mkr i ränteswappar, netto inklusive förkortande swappar, med förfall mellan år 2016–2029. Dessutom finns 800 mkr i forwardstartade swappar, innebärande att vi tecknat avtal om fast räntebindning som påbörjas mellan 2016–2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat det egna kapitalet. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick för årets första tre kvartal till 39,3 mkr (–622,8) då marknadsräntan under perioden har ökat något på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –787 mkr (2014-12-31, –846,4).
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Medelränta, % |
|---|---|---|---|
| Rörligt + Stibor 3M | 1 985 | 14 | 1,1 |
| 2015 | 751 | 5 | 0,4 |
| 2016 | 2 935 | 21 | 1,7 |
| 2017 | 630 | 4 | 3,6 |
| 2018 | 849 | 6 | 3,7 |
| 2019 | 606 | 4 | 3,8 |
| 2020 och senare | 6 346 | 45 | 3,8 |
| Totalt | 14 102 | 100 | 2,8 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2015 | – | – |
| 2016 | 4 067 | 29 |
| 2017 | 4 455 | 32 |
| 2018 | 1 482 | 11 |
| 2019 | 1 120 | 8 |
| 2020 och senare | 2 978 | 21 |
| Totalt | 14 102 | 100 |
| Förutbetalda finansieringskostnader | –7 | |
| Räntebärande skulder enligt balansräk | ||
| ningen | 14 095 |
| 2015-09-30 | 2014-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 14 102 | 12 327 |
| Belåningsgrad, % | 45,6 | 45,5 |
| Medellöptid räntebindning, år | 4,4 | 4,8 |
| Medellöptid kapitalbindning, år | 2,9 | 2,7 |
| Medelränta räntebärande skulder, % | 2,8 | 3,2 |
| Eget kapital, mkr | 12 849 | 11 590 |
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014/2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Resultat före skatt | 2 158,1 | 464,0 | 307,4 | 66,9 | 818,4 | 2 512,5 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 6,3 | 4,7 | 2,1 | 1,7 | 6,5 | 8,1 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | –0,6 | –8,3 | – | –7,0 | –8,3 | –0,6 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | –1 400,1 | –426,1 | –215,7 | – | –860,6 | –1 834,6 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | –39,3 | 622,8 | 165,3 | 168,3 | 894,0 | 231,9 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 8,5 | 9,4 | 2,2 | 1,0 | 17,8 | 16,9 |
| Betald skatt | –140,1 | –200,2 | –40,7 | –41,0 | –193,9 | –133,8 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändringar av rörelsekapital | 592,8 | 466,3 | 220,6 | 189,9 | 673,9 | 800,4 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 182,9 | 79,4 | –9,2 | –2,0 | 60,5 | 164,0 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 775,7 | 545,7 | 211,4 | 187,9 | 734,4 | 964,4 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av fastigheter | –1 958,2 | –620,0 | –862,1 | –20,0 | –620,0 | –1 958,2 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –500,0 | –507,8 | –187,3 | –162,9 | –706,6 | –698,8 |
| Försäljning av fastigheter | – | 1 031,9 | – | 93,5 | 1 031,9 | – |
| Inköp/försäljning av inventarier | –6,6 | –4,6 | –0,5 | –1,4 | –7,3 | –9,3 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 464,8 | –100,5 | –1 049,9 | –90,8 | –302,0 | –2 666,3 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 3,6 | 1,1 | 0,9 | –1,4 | 2,5 | 5,0 |
| Upptagna lån | 3 610,2 | 1 346,6 | 1 419,9 | 211,5 | 2 180,4 | 4 444,0 |
| Amortering av skuld | –1 841,0 | –1 699,3 | –940,0 | –397,5 | –2 285,2 | –2 426,9 |
| Avyttring av egna aktier | – | 295,1 | – | – | 295,1 | – |
| Utbetald utdelning | –439,6 | –397,0 | – | – | –397,0 | –439,6 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 333,2 | –453,5 | 480,8 | –187,4 | –204,2 | 1 582,5 |
| Periodens kassaflöde | –355,9 | –8,3 | –357,7 | –90,3 | 228,2 | –119,4 |
| Likvida medel vid periodens början | 414,8 | 186,6 | 416,6 | 268,6 | 186,6 | 178,3 |
| Likvida medel vid periodens slut | 58,9 | 178,3 | 58,9 | 178,3 | 414,8 | 58,9 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 775,7 mkr (545,7), vilket motsvarar 5,82 kr/aktie (4,10). Det högre kassaflödet under de tre första kvartalen 2015 jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av en positiv förändring av rörelsekapitalet och att ett skattekrav om 107 mkr inbetalades till Skatteverket under 2014.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –2 464,8 mkr (–100,5) och beror på erlagda köpeskillingar för förvärven av Stora Katrineberg 16 i Liljeholmen, Stockholm, fastigheterna på Lindholmen i Göteborg, samt investeringar i egna fastigheter.
Under första kvartalet 2014 erhöll vi betalning för försäljningen av Torgvågen 7 (Pub) vilket påverkade kassaflödet positivt.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 1 333,2 mkr (–453,5) och har påverkats av upptagningen av nya lån för finansiering av gjorda investeringar och förvärv. Utbetald utdelning har påverkat kassaflödet med –439,6 mkr (–397,0 mkr).
Koncernens likviditet inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 119 mkr och outnyttjade kreditlöften utöver utestående certifikat om 0 mkr (700) uppgick vid periodens slut till 177,9 mkr (2014-12-31, 1 004,8).
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen delas in i Affärsområde
Handel, Affärsområde Kontor och Projektfastigheter. Projektoch entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 828,0 | 725,6 | 17,0 | 1 570,6 | 1 570,6 | |||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 29,4 | 339,9 | 369,3 | –110,0 | 259,3 | |||||
| Nettoomsättning | 828,0 | 725,6 | 17,0 | 1 570,6 | 29,4 | 339,9 | 369,3 | –110,0 | 1 829,9 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –282,0 | –197,0 | –7,3 | –486,3 | –486,3 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–52,4 | –330,5 | –382,9 | 110,0 | –272,9 | |||||
| Bruttoresultat | 546,0 | 528,6 | 9,7 | 1 084,3 | –23,0 | 9,4 | –13,6 | 0,0 | 1 070,7 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 546,0 | 528,6 | 9,7 | 1 084,3 | 1 084,3 | |||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–23,0 | 9,4 | –13,6 | –13,6 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –39,2 | –39,2 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–11,3 | –11,3 | –11,3 | |||||||
| Finansiella intäkter | 1,2 | 1,2 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –303,3 | –303,3 | ||||||||
| –302,1 | –302,1 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 546,0 | 528,6 | 9,7 | 1 045,1 | –23,0 | –1,9 | –24,9 | –302,1 | 718,1 | |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 543,7 | 845,4 | 11,0 | 1 400,1 | 1 400,1 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 0,6 | 0,6 | 0,6 | |||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 39,3 | 39,3 | ||||||||
| 543,7 | 845,4 | 11,0 | 0,6 | 1 400,7 | 39,3 | 1 440,0 | ||||
| Aktuell skatt | –24,4 | –24,4 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –450,1 | –450,1 | ||||||||
| Periodens resultat | 1 089,7 | 1 374,0 | 20,7 | 0,6 | 2 445,8 | –23,0 | –1,9 | –24,9 | –737,3 | 1 683,6 |
| Investeringar och förvärv per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 178,9 | 175,9 | 145,2 | 500,0 | 500,0 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 0,0 | 0,0 | ||||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 872,0 | 872,0 | 872,0 | |||||||
| 178,9 | 1 047,9 | 145,2 | 1 372,0 | 0,0 | 1 372,0 | |||||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 14 896,1 | 14 971,3 | 1 068,2 | 30 935,6 | 30 935,6 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 125,7 | 125,7 | 125,7 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 738,7 | 738,7 | ||||||||
| Summa tillgångar | 14 896,1 | 14 971,3 | 1 068,2 | 30 935,6 | 125,7 | 125,7 | 738,7 | 31 800,0 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | Projekt- och entreprenad verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 819,9 | 624,4 | 26,7 | 10,4 | 1 481,4 | 1 481,4 | ||||
| Projekt- och entreprenadomsättning Nettoomsättning |
819,9 | 624,4 | 26,7 | 10,4 | 1 481,4 | 12,8 12,8 |
288,8 288,8 |
301,6 301,6 |
–69,5 –69,5 |
232,1 1 713,5 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –276,7 | –171,8 | –9,3 | –4,1 | –461,9 | –461,9 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens | ||||||||||
| kostnader | –41,8 | –266,2 | –308,0 | 69,5 | –238,5 | |||||
| Bruttoresultat | 543,2 | 452,6 | 17,4 | 6,3 | 1 019,5 | –29,0 | 22,6 | –6,4 | 0,0 | 1 013,1 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 543,2 | 452,6 | 17,4 | 6,3 | 1 019,5 | 1 019,5 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad | ||||||||||
| verksamhet | –29,0 | 22,6 | –6,4 | –6,4 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –32,7 | –32,7 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–10,4 | –10,4 | –10,4 | |||||||
| Finansiella intäkter | 1,0 | 1,0 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –318,6 | –318,6 | ||||||||
| –317,6 | –317,6 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 543,2 | 452,6 | 17,4 | 6,3 | 986,8 | –29,0 | 12,2 | –16,8 | –317,6 | 652,4 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 200,3 | 196,8 | 29,0 | 426,1 | 426,1 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 8,3 | 8,3 | 8,3 | |||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –622,8 | –622,8 | ||||||||
| 200,3 | 196,8 | 29,0 | 8,3 | 434,4 | –622,8 | –188,4 | ||||
| Aktuell skatt | –33,0 | –33,0 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –60,7 | –60,7 | ||||||||
| Periodens resultat | 743,5 | 649,4 | 46,4 | 14,6 | 1 421,2 | –29,0 | 12,2 | –16,8 | –1 034,1 | 370,3 |
| Investeringar, förvärv, avyttringar per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 120,7 | 65,3 | 321,8 | 507,8 | 507,8 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 2,1 | 2,1 | 2,1 | |||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 265,0 | 355,0 | 620,0 | 620,0 | ||||||
| 120,7 | 330,3 | 676,8 | 1 127,8 | 2,1 | 2,1 | 1 129,9 | ||||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 13 794,5 | 10 849,6 | 1 833,3 | 26 477,4 | 26 477,4 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 151,1 | 151,1 | 151,1 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 765,4 | 765,4 | ||||||||
| Summa tillgångar | 13 794,5 | 10 849,6 | 1 833,3 | 26 477,4 | 151,1 | 151,1 | 765,4 | 27 393,9 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014/2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 94 | 93 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 69 | 72 | 73 | 68 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 110 | 1 012 | 1 110 | 1 012 | 1 062 | 1 110 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 500 | 508 | 187 | 163 | 707 | 699 |
| Antal fastigheter | 52 | 48 | 52 | 48 | 49 | 52 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||
| Soliditet, % | 40,4 | 41,3 | 40,4 | 41,3 | 39,6 | 40,4 |
| Belåningsgrad, % | 45,6 | 45,6 | 45,6 | 45,6 | 45,5 | 45,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 3,0 | 3,5 | 3,0 | 3,0 | 3,2 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,8 | 3,5 | 2,8 | 3,5 | 3,2 | 2,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 18,4 | 4,4 | 7,5 | 2,1 | 5,7 | 16,2 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 6,4 | 6,0 | 6,6 | 6,3 | 5,8 | 6,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 10,7 | 3,8 | 5,1 | 2,7 | 4,4 | 9,9 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,5 | 4,8 | 4,6 | 5,0 | 4,5 | 4,5 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Resultat per aktie, kr | 12,64 | 2,81 | 1,80 | 0,45 | 4,89 | 14,70 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 4,20 | 3,86 | 1,50 | 1,34 | 4,98 | 5,32 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 5,16 | 4,65 | 1,86 | 1,60 | 6,15 | 6,66 |
| Kassaflöde, kr | 5,82 | 4,14 | 1,59 | 1,41 | 5,56 | 7,24 |
| Eget kapital, kr | 96,45 | 84,89 | 96,45 | 84,89 | 87,00 | 96,45 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 123,58 | 106,56 | 123,58 | 106,56 | 111,19 | 123,58 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 113,89 | 99,17 | 113,89 | 99,17 | 101,87 | 113,89 |
| Börskurs, kr | 126,60 | 103,50 | 126,60 | 103,50 | 114,70 | 126,60 |
| Medelantal utestående aktier, tusental 2) | 133 221 | 131 689 | 133 221 | 133 221 | 132 072 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 280 | 282 | 280 | 282 | 282 | 280 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts. 2) Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
| RESULTATRÄKNINGAR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
2014 Q4 |
2014 Q3 |
2014 Q2 |
2014 Q1 |
2013 Q4 |
| Hyresintäkter | 534,1 | 522,0 | 514,5 | 499,1 | 500,2 | 486,1 | 495,1 | 511,0 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 108,7 | 84,7 | 65,9 | 98,7 | 82,7 | 82,3 | 67,1 | 98,3 |
| Nettoomsättning | 642,8 | 606,7 | 580,4 | 597,8 | 582,9 | 568,4 | 562,2 | 609,3 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –151,2 | –164,8 | –170,3 | –174,0 | –137,5 | –157,9 | –166,5 | –173,1 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –118,1 | –85,2 | –69,6 | –103,1 | –84,8 | –85,3 | –68,4 | –95,0 |
| Bruttoresultat | 373,5 | 356,7 | 340,5 | 320,7 | 360,6 | 325,2 | 327,3 | 341,2 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 382,9 | 357,2 | 344,2 | 325,1 | 362,7 | 328,2 | 328,6 | 337,9 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –9,4 | –0,5 | –3,7 | –4,4 | –2,1 | –3,0 | –1,3 | 3,3 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –12,9 | –13,4 | –12,9 | –20,6 | –13,6 | –9,9 | –9,2 | –16,2 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –3,3 | –4,1 | –3,9 | –3,6 | –3,2 | –4,1 | –3,1 | –5,7 |
| –16,2 | –17,5 | –16,8 | –24,2 | –16,8 | –14,0 | –12,3 | –21,9 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –100,3 | –100,8 | –101,0 | –105,4 | –115,6 | –97,5 | –104,5 | –106,5 |
| Resultat före värdeförändringar | 257,0 | 238,4 | 222,7 | 191,1 | 228,2 | 213,7 | 210,5 | 212,8 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 215,7 | 818,0 | 366,4 | 434,5 | – | 426,1 | – | 101,0 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | – | 0,6 | – | 0,0 | 7,0 | 0,4 | 0,9 | –1,6 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –165,3 | 403,1 | –198,5 | –271,2 | –168,3 | –263,9 | –190,6 | 1,4 |
| Nedskrivning goodwill | – | – | – | – | 0,0 | – | – | –0,1 |
| 50,4 | 1 221,7 | 167,9 | 163,3 | –161,3 | 162,6 | –189,7 | 100,7 | |
| Resultat före skatt | 307,4 | 1 460,1 | 390,6 | 354,4 | 66,9 | 376,3 | 20,8 | 313,5 |
| Skatt | –67,7 | –321,9 | –84,9 | –79,5 | –7,6 | –82,2 | –3,9 | –60,9 |
| Periodens resultat | 239,7 | 1 138,2 | 305,7 | 274,9 | 59,3 | 294,1 | 16,9 | 252,6 |
| NYCKELTAL | ||||||||
| 2015 | 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014 | 2014 | 2013 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 93 | 93 | 93 | 95 | 95 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 68 | 67 | 65 | 73 | 68 | 66 | 66 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 110 | 1 110 | 1 064 | 1 062 | 1 012 | 971 | 964 | 941 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 187 | 164 | 149 | 199 | 163 | 160 | 185 | 360 |
| Antal fastigheter | 52 | 52 | 49 | 49 | 48 | 49 | 49 | 47 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 40,4 | 39,7 | 39,8 | 39,6 | 41,3 | 41,0 | 41,3 | 41,1 |
| Belåningsgrad, % | 45,6 | 45,9 | 46,4 | 45,5 | 45,6 | 46,5 | 46,8 | 47,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,4 | 3,2 | 2,8 | 3,0 | 3,2 | 3,0 | 3,0 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,8 | 2,8 | 3,0 | 3,2 | 3,5 | 3,6 | 3,6 | 3,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | 7,5 | 37,2 | 10,4 | 9,6 | 2,1 | 10,6 | 0,6 | 9,3 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 6,6 | 6,4 | 5,9 | 5,2 | 6,3 | 6,0 | 5,9 | 6,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 5,1 | 20,3 | 6,6 | 6,5 | 2,7 | 7,0 | 1,9 | 6,3 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,6 | 4,5 | 4,4 | 4,2 | 5,0 | 4,6 | 4,7 | 4,8 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 1,80 | 8,54 | 2,29 | 2,06 | 0,45 | 2,23 | 0,13 | 1,94 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,50 | 1,40 | 1,30 | 1,12 | 1,34 | 1,27 | 1,26 | 1,28 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 1,86 | 1,68 | 1,61 | 1,50 | 1,60 | 1,53 | 1,52 | 1,88 |
| Kassaflöde, kr | 1,59 | 1,99 | 2,25 | 1,42 | 1,41 | 1,83 | 0,90 | 1,65 |
| Eget kapital, kr | 96,45 | 94,62 | 89,34 | 87,00 | 84,89 | 84,40 | 84,85 | 84,67 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 123,58 | 120,07 | 115,59 | 111,19 | 106,56 | 104,91 | 103,30 | 101,74 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 113,89 | 111,48 | 104,95 | 101,99 | 99,17 | 98,53 | 98,54 | 98,17 |
| Börskurs, kr | 126,60 | 108,50 | 131,30 | 114,70 | 103,50 | 109,00 | 98,35 | 88,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 131 689 | 130 157 | 130 157 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 130 157 | 130 157 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
2) Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 232,3 mkr (217,7). Rörelseresultatet uppgick till 7,4 mkr (17,7). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 193,9 mkr (217,3).
Räntebärande skulder uppgick till 10 519 mkr (2014-12-31, 8 261). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
Moderbolagets uppställning för resultaträkningen är ändrad. Förändringen har inte inneburit någon effekt på rörelseresultatet. Jämförelsetalen har uppdaterats enligt den nya uppställningen.
| 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 1/1–31/12 | |
| Hyresintäkter | 124,0 | 121,0 | 161,8 |
| Förvaltningsintäkter | 108,3 | 96,7 | 122,0 |
| Nettoomsättning | 232,3 | 217,7 | 283,8 |
| Fastighetskostnader | –41,8 | –42,6 | –60,9 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –168,2 | –145,0 | –203,5 |
| Avskrivningar | –14,9 | –12,4 | –17,6 |
| Rörelseresultat | 7,4 | 17,7 | 1,8 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 151,5 | 140,0 | 579,7 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 356,1 | 402,9 | 536,7 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –321,1 | –343,3 | –456,5 |
| 186,5 | 199,6 | 659,9 | |
| Resultat efter finansiella poster | 193,9 | 217,3 | 661,7 |
| Bokslutsdispositioner | –3,9 | –7,8 | –103,3 |
| Resultat före skatt | 190,0 | 209,5 | 558,4 |
| Aktuell skatt | –24,0 | –32,7 | –14,3 |
| Uppskjuten skatt | –16,0 | –14,5 | –22,6 |
| –40,0 | –47,2 | –36,9 | |
| Periodens resultat | 150,0 | 162,3 | 521,5 |
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål. Dels ska alla våra större nybyggnadsprojekt miljöcertifieras enligt BREEAM, dels ska energianvändningen per kvm minska med 20 procent mellan år 2014 och 2021. År 2021 ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra. Slutligen ska vi vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Målen följs upp årsvis.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
I juni 2014 lämnade Företagsskattekommittén, som tillsatts av regeringen med uppdrag att se över beskattningen av bolag, sitt slutbetänkande. Atrium Ljungberg berörs främst av kommitténs förslag att slopa eller minska avdragsrätten för negativt finansnetto. För Atrium Ljungberg skulle förslaget innebära en högre skattekostnad. Förslaget har varit ute på remiss och svaren har inkommit under hösten 2014. En stor majoritet av instanserna avstyrker förslaget. Enligt regeringens vårproposition 2015 kommer eventuella nya regler att träda i kraft tidigast den 1 januari 2017.
I juni 2015 lämnade regeringen ett direktiv till en utredning i syfte att se över vissa frågor avseende fastighetsbranschens beskattning. Hur utredningens förslag kommer se ut är svårbedömt. Troligt är dock att vissa begränsningar kommer införas för möjligheten att genomföra paketeringar och fastighetsbildningsåtgärder utan skattekonsekvenser. Uppdraget ska redovisas senast 31 mars 2017.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2014, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 93–97.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2014.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2015 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 14 095 mkr (2014-12-31, 12 317) och dess verkliga värde till 14 167 mkr (2014-12-31, 12 417). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med 1 januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Association.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Nacka den 23 oktober 2015
Ingalill Berglund, verkställande direktör
Till styrelsen i Atrium Ljungberg AB
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Atrium Ljungberg AB per 30 september 2015 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 23 oktober 2015 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Domstolsverket blir en stor och betydande hyresgäst i ett av de två nya kontorshusen på Uddvägen i Sickla. Inflyttning är planerad till andra kvartalet 2018.
Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Då belopp har avrundats till mkr summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standard avseende den finansiella rapporteringen.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Börskurs vid periodens utgång dividerad med resultat efter skatt per aktie för den senaste tolvmånadersperioden.
Periodens resultat dividerat med medelantal utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för gällande nominell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Är ett miljöcertifieringssystem för byggda miljöer i Europa. BREEAM tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som BREEAM hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärde efter genomfört projekt minus total investering dividerat med total investering.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag,
Vår vision, "Alla vill leva i vår stad", är ett uttryck för det vi vill åstadkomma
| 52 |
|---|
| 30,9 |
| 2,2 |
| 1 110 |
| 94 |
| 280 |
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnationer ska miljöcertifieras enligt BREEAM. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontorsoch stadsmiljöer på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.atriumljungberg.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.ATRIUMLJUNGBERG.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Bokslutskommuniké 2015 | 2016-02-19 |
|---|---|
| Årsredovisning 2015 | mars 2016 |
| Årsstämma | 2016-04-07 |
| Delårsrapport jan–mar 2016 | 2016-04-22 |
| Delårsrapport jan–jun 2016 | 2016-07-12 |
| Delårsrapport jan–sep 2016 | 2016-10-21 |
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Sickla Industriväg 19 telefon: 08-615 89 00, [email protected]
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.atriumljungberg.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.