Quarterly Report • Apr 22, 2016
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| NYCKELTAL | 2016 jan–mar |
2015 jan–mar |
2015 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 564 | 580 | 2 468 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 223 | 223 | 945 |
| Periodens resultat, mkr | –57 | 306 | 2 784 |
| Totala investeringar, mkr | 322 | 149 | 1 640 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 218 | 300 | 1 006 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 94 |
| Soliditet, % | 43,1 | 39,8 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 46,4 | 43,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 3,0 | 3,3 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,8 | 3,0 | 2,9 |
| Resultat per aktie, kr | –0,43 | 2,29 | 20,89 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
1,31 | 1,30 | 5,54 |
| Börskurs, kr/aktie | 140,50 | 131,30 | 133,00 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr/aktie | 122,73 | 89,34 | 122,95 |
| Eget kapital, kr/aktie | 104,33 | 104,95 | 104,73 |
Kontrakterad årshyra per region
Under första kvartalet 2016 ökade vi vårt driftöverskott med 3,8 procent till 357 miljoner kronor. Detta trots försäljningarna av fyra handelsfastigheter (Igor i Västerås, Mittpunkten i Östersund, Orminge Centrum i Nacka, Rotebro Handel i Sollentuna) som vi frånträdde i slutet av 2015. Ökningen beror främst på förvärvade fastigheter på Lindholmen i Göteborg som vi tillträdde i september 2015 samt färdigställda projekt i Gränbystaden i Uppsala och nyuthyrningar i bland annat Nod i Kista och Sickla Front I i Sickla.
I slutet av 2015 beslutade vi att starta ett bostadsprojekt i Gränbystaden i Uppsala med ett sextiotal hyreslägenheter kombinerat med kommersiella verksamheter. Därmed genomförde jag mitt första spadtag som nytillträdd vd samtidigt som det var startskottet för en bostadssatsningen som vi kommer att göra på flera platser. Att komplettera våra handels- och kontorsområden med bostäder är en viktig pusselbit i vårt arbete med att skapa hållbara stadsmiljöer där människor trivs och väljer att vara, både på dag- och kvällstid. Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar förutom trivsel och dynamik, även affärsmässiga synergieffekter för verksamheterna i området.
Inom de närmaste åren kommer vi att bygga totalt 2 000 bostäder i Gränbystaden och i Sickla. Vi har även planer på att bygga bostäder i Barkarbystaden i Järfälla. Det handlar främst om bostadsrätter med vi kommer även att uppföra hyreslägenheter.
Efter ett par år med en något lägre investeringstakt än vårt mål på en miljard kronor per år har vi skapat goda möjligheter till en högre investeringstakt med flera projektstarter under de kommande två åren. Jag bedömer att investeringen i egna fastigheter kommer ligga på cirka en miljard kronor för 2016 och på över en miljard för 2017.
Fastighetsmarknaden är fortsatt stark och transaktionsvolymen för första kvartalet 2016 överträffade förra årets volym under jämförbar period. De transaktioner som genomförts har inte visat någon stor förändring av avkastningskraven, varför vi i fastighetsvärderingen endast gjort en mindre justering.
"Vi upplever en stark hyresmarknad och omförhandlingar som vi genomför nu kommer att ha positiv effekt på våra hyresintäkter i framtiden."
Vi fortsätter att arbeta aktivt med strategiska förvärv. Under första kvartalet förvärvade vi en kontors- och vårdfastighet i Malmö med cirka 7 500 kvadratmeter till ett underliggande värde om 125 miljoner kronor, ett mindre förvärv som kompletterar vårt bestånd på Möllevången på ett bra sätt och ökar vår närvaro i centrala Malmö.
Dessutom genomförde vi i april ett förvärv i Kista av en fastighet med drygt 13 000 kvadratmeter till ett underliggande värde om 325 miljoner kronor. Fastigheten är en modern kontorsfastighet med utmärkta kvaliteter, strategiskt belägen nära både tunnelbana och pendeltågstation. Den kompletterar vårt nuvarande bestånd i Kista på ett bra sätt och vi är övertygade om att fastigheten har stora möjligheter att attrahera nya hyresgäster, trots den konkurrensutsatta marknad som råder i Kista.
Kista har en stark position genom ett rikt näringsliv och ett attraktivt geografiskt läge nära Stockholm city, Arlanda och Uppsala. Kista är mitt i en stor omdaning där stadsmiljön nu får allt mer urbana kvaliteter med liv och dynamik. Dessutom kommer flera tusen bostäder att byggas i området under de närmsta åren vilket kommer gynna företagandet.
Vi upplever en stark hyresmarknad och omförhandlingar som vi genomför nu kommer ha positiv effekt på våra hyresintäkter i framtiden. Samtidigt genomför vi om- och tillbyggnadsprojekt i gallerian i Gränbystaden (f.d. Gränby Centrum) och tomställer delar av Forumgallerian i centrala Uppsala för framtida uppgradering.
Vår nettouthyrning uppgick för första kvartalet till fem miljoner kronor och har bland annat påverkats av att Bankgirot tecknat avtal om att hyra cirka 7 000 kvadratmeter i Liljeholmen i lokaler som Grontmij lämnar under våren. Vi kommer att uppgradera lokalerna för vår nya hyresgäst innan de flyttar in i april/maj 2017. Nettouthyrningen har även påverkats av att Casco Adhesives sagt upp sitt avtal på Nobelberget i Sickla. Uppsägningen möjliggör vår vidareutveckling av området.
Medarbetarna är nyckeln till vår framgång. Därför är det glädjande att vi återigen överträffade vårt medarbetarmål och rankades som en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work®.
Svensk ekonomi fortsätter att gå bra och Konjunkturinstitutet bedömer att ekonomin kommer att växa med 3,5 procent för 2016 och 2,3 procent under 2017. Både Riksbanken och bankernas bedömare räknar med en negativ styrränta till i början av 2018.
HUI Research spår en tillväxt inom detaljhandeln på närmare fyra procent under innevarande år. Våra stora handelsplatser hade under januari och februari en sammantagen tillväxt på 6,8 procent. Omsättningen påverkades framför allt av nyöppnade butiker i Gränbystaden. Snittet för Sverige uppgick till 6,2 procent.
Vår prognos för resultat före värdeförändringar höjs till 925 miljoner kronor med anledning av fastighetsförvärv som vi genomfört i början av året.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| Hyresintäkter | 524 | 515 | 2 122 | 2 131 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 40 | 66 | 346 | 320 |
| Nettoomsättning | 564 | 580 | 2 468 | 2 451 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||
| Taxebundna kostnader | –54 | –57 | –177 | –174 |
| Övriga driftkostnader | –36 | –38 | –150 | –148 |
| Förvaltningskostnader | –27 | –27 | –136 | –136 |
| Reparationer | –10 | –9 | –47 | –47 |
| Fastighetsskatt | –33 | –31 | –126 | –127 |
| Tomträttsavgälder | –5 | –5 | –26 | –26 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –3 | –3 | –10 | –10 |
| –167 | –170 | –671 | –668 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –41 | –70 | –372 | –343 |
| Bruttoresultat | 356 | 341 | 1 425 | 1 440 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 357 | 344 | 1 450 | 1 463 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –1 | –4 | –26 | –23 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –30 | –13 | –60 | –77 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –3 | –4 | –15 | –15 |
| –33 | –17 | –76 | –92 | |
| Finansiella intäkter | 0 | 0 | 2 | 1 |
| Finansiella kostnader | –100 | –101 | –405 | –403 |
| –100 | –101 | –403 | –402 | |
| Resultat före värdeförändringar | 223 | 223 | 945 | 946 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | 14 | 366 | 2 328 | 1 976 |
| Fastigheter, realiserade | –6 | – | –33 | –39 |
| Derivat, orealiserade | –311 | –199 | 201 | 88 |
| Nedskrivning goodwill | – | – | –11 | –11 |
| –303 | 168 | 2 485 | 2 014 | |
| Resultat före skatt | –80 | 391 | 3 431 | 2 960 |
| Aktuell skatt | –7 | –3 | –17 | –21 |
| Uppskjuten skatt | 30 | –82 | –630 | –519 |
| 22 | –85 | –647 | –540 | |
| Periodens resultat | –57 | 306 | 2 784 | 2 420 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||
| Kassaflödessäkringar | 5 | 8 | 25 | 22 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –1 | –2 | –5 | –5 |
| Summa övrigt totalresultat | 4 | 6 | 19 | 17 |
| Summa totalresultat för perioden | –54 | 312 | 2 803 | 2 437 |
| Resultat per aktie, kr | –0,43 | 2,29 | 20,89 | 18,17 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som uppgick till 564 mkr (580), varav hyresintäkter 524 mkr (515). Förändringen i hyresintäkter förklaras främst av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter, samt nyuthyrningar och omförhandlingar, men även av effekten av sålda fastigheter.
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framför allt fastigheterna Lundbyvassen 4:7 och Lundbyvassen 4:13 i Göteborg, som tillträddes den 30 september 2015.
Under första kvartalet har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 2 mkr (3).
| Hyresintäkter | 524 | 515 | 1,8 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | 31 | |
| Förvärvade fastigheter | 36 | 15 | |
| Projektfastigheter | 9 | 6 | |
| Lika bestånd | 480 | 463 | 3,7 |
| 2016 1/1–31/3 |
2015 1/1–31/3 |
Förändring (%) |
Fastighetskostnaderna uppgick till –167 mkr (–170). För lika bestånd är fastighetskostnaderna närmast oförändrade i jämförelse med första kvartalet föregående år.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –167 | –170 | –1,8 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | –12 | |
| Förvärvade fastigheter | –12 | –3 | |
| Projektfastigheter | –4 | –3 | |
| Lika bestånd | –151 | –152 | –0,7 |
| 2016 1/1–31/3 |
2015 1/1–31/3 |
Förändring (%) |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 357 mkr (344), motsvarande 3,8 procent. Ökningen beror främst på tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar, samt en något lägre kostnadsnivå. Överskottsgraden ökade till 68 procent (67).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –1 mkr (–4). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt. TL Byggs bruttoresultat uppgick till 5 mkr (5).
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för första kvartalet uppgick till –33 mkr (–17) och har påverkats av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen samt satsningar på utveckling av vissa centrala funktioner.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –100 mkr (–101). Under perioden har 1 mkr (1) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Medelräntan vid periodens slut uppgick till 2,8 procent (2015-12-31, 2,9). Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 14 mkr (366). Se vidare avsnittet om fastighetsbeståndet på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –311 mkr (–199) till följd av lägre marknadsräntor. Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Periodens aktuella skatt uppgick till –7 mkr (–3) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Förändringen av uppskjuten skatt uppgick till 30 mkr (–82).
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | –80 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –124 | 124 |
| investeringar | –49 | 49 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –14 | 14 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 6 | –11 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | 311 | –311 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –1 | 1 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 0 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 49 | –134 |
| Nyttjande av underskottsavdrag | –15 | 15 |
| Skattepliktigt resultat | 34 | –119 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –7 | 26 |
| Omprövning av tidigare taxeringar och | ||
| övriga justeringar | – | 4 |
| Redovisad skattekostnad | –7 | 30 |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgår vid periodens utgång till 180 mkr (2015-12-31, 196), varav 121 mkr (2015-12-31, 136) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Resultat före värdeförändringar uppgick till 223 mkr (223).
Periodens resultat uppgick till –57 mkr (306), vilket motsvarar –0,43 kr/aktie (2,29).
Koncernens kontrakterade årshyra uppgick per 2016-04-01 till 2098 mkr (2016-01-01, 2 090). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick, uppgick per 2016-04-01 till 2 228 mkr (2016-01-01, 2 246). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick därmed till 94 procent (2016-01-01, 94) exklusive projektfastigheter, och 94 procent (2016-01-01, 94) inklusive projektfastigheter.
| Summa | 2 228 | 2 098 | 94 |
|---|---|---|---|
| Projektfastigheter | 38 | 37 | 98 |
| Summa | 2 190 | 2 061 | 94 |
| Affärsområde Kontor | 1 107 | 1 033 | 93 |
| Affärsområde Handel | 1 083 | 1 028 | 95 |
| Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrnings grad, % |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på, efter balansdagen, närmast kommande kvartal. Två resultatställen om sammanlagt cirka 8 000 kvm har per 2016-01-01 bytt affärsområde från Kontor till Handel.
Nettouthyrningen under första kvartalet 2016, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick till 5 mkr, och har bland annat påverkats av att Bankgirot tecknat avtal om att hyra cirka 7 000 kvadratmeter i Liljeholmen, och att Casco Adhesives sagt upp sitt avtal på Nobelberget i Sickla. Uppsägningen möjliggör vår vidareutveckling av området.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 1–6 månader.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2016 öka till 925 mkr. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 490 mkr vilket motsvarar 3,68 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2016- 03-31. Fastigheten Borgarfjord 3 i Kista som förvärvades i april, ingår i prognosen.
Framtida värdeförändringar och eventuella fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Atrium Ljungberg tecknade den 13 april avtal om förvärv av kontorsfastigheten Borgarfjord 3 i Kista. Fastigheten omfattar 13 550 kvadratmeter och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 325 miljoner kronor. Fastigheten tillträddes den 20 april.
| Belopp i mkr | 2016-03-31 | 2015-03-31 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 31 157 | 28 678 | 30 841 |
| Goodwill | 263 | 274 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 | 40 | 48 |
| Summa anläggningstillgångar | 31 464 | 28 993 | 31 152 |
| Omsättningstillgångar | 568 | 484 | 405 |
| Derivat | 1 | – | – |
| Likvida medel | 179 | 452 | 389 |
| Summa omsättningstillgångar | 747 | 935 | 795 |
| Summa tillgångar | 32 211 | 29 928 | 31 947 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 13 899 | 11 901 | 13 953 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 243 | 2 757 | 3 275 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 9 594 | 10 520 | 10 976 |
| Derivat | 927 | 1 037 | 621 |
| Övriga långfristiga skulder | 34 | 29 | 32 |
| Summa långfristiga skulder | 13 799 | 14 343 | 14 905 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 3 442 | 2 773 | 2 285 |
| Derivat | – | – | 0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 071 | 910 | 804 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 514 | 3 684 | 3 090 |
| Summa eget kapital och skulder | 32 211 | 29 928 | 31 947 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2015 | 333 | 3 960 | –88 | 7 385 | 11 590 |
| Periodens resultat | 306 | 306 | |||
| Övrigt totalresultat | 6 | 6 | |||
| Utgående balans per 31 mars 2015 | 333 | 3 960 | –82 | 7 690 | 11 901 |
| Periodens resultat | 2 478 | 2 478 | |||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | |||
| Utdelning, 3,30 kr / aktie | –440 | –440 | |||
| Utgående balans per 31 december 2015 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 |
| Periodens resultat | –57 | –57 | |||
| Övrigt totalresultat | 4 | 4 | |||
| Utgående balans per 31 mars 2016 | 333 | 3 960 | –65 | 9 672 | 13 899 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2015-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2016-01-01–2016-03-31 uppgår till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark. De underliggande fundamenta är goda med låga vakanser, ökade marknadshyror och ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under första kvartalet 2016 till 35 mdkr, vilket är 46 procent högre än motsvarande period förra året. Handelssegmentet fortsätter att utgöra en större andel av transaktionsvolymen än historiskt sett med anledning av det låga utbudet av kontor.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 49 fastigheter i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1 052 000 kvm.
I mars förvärvades fastigheten Malmen 12 i centrala Malmö, en kontors- och vårdfastighet med cirka 7 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet sker via en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Tillträde sker den 2 maj 2016.
I mars såldes en liten del av en fastighet.
| 14 | 366 |
|---|---|
| 201 | 149 |
| –21 | – |
| 121 | – |
| 30 841 | 28 163 |
| 2016 1/1–31/3 |
2015 1/1–31/3 |
Atrium Ljungberg har under det första kvartalet internvärderat hela fastighetsbeståndet och antagna avkastningskrav har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick till 31 157 mkr (2015-12-31, 30 841). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen är 5,2 procent (2015-12-31, 5,2). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 201 mkr (149). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 14 mkr (366).
| Summa | 14 |
|---|---|
| Förändrade investeringar | – |
| Förändrade driftnetton | 14 |
| Förändrade avkastningskrav | – |
| mkr |
| Totalt | 3,7–7,3 | 5,2 |
|---|---|---|
| Övrigt | 3,9–7,3 | 5,5 |
| Bostäder | 3,7–4,0 | 3,7 |
| Handel | 3,9–7,3 | 5,2 |
| Kontor | 3,9–7,3 | 5,2 |
| Lokaltyp | Intervall | Snitt |
| Region | Intervall | Snitt |
|---|---|---|
| Stockholm | 3,7–7,3 | 5,1 |
| Uppsala | 3,8–5,7 | 5,6 |
| Malmö | 3,9–6,8 | 5,7 |
| Göteborg | 5,3–6,0 | 5,3 |
| Totalt | 3,7–7,3 | 5,2 |
Under det första kvartalet 2016 har vi investerat 201 mkr i egna fastigheter, varav 73 mkr i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Norra Gränbystaden (tidigare benämnd Gränby Köpstad inom Gränbystaden) och Sickla Front II. Övriga investeringar avser främst större invändiga ombyggnationer av gallerian i Gränbystaden och Mobilia samt hyresgästanpassningar i Hagastaden. Den kvarstående investeringsvolymen för pågående projekt uppgick per 31 mars till cirka 1 190 mkr.
1) Två resultatställen om sammanlagt cirka 8 000 kvm har per 2016-01-01 bytt affärsområde från Kontor till Handel.
2) Kvadratmeter inklusive garage.
FASTIGHETSBESTÅND 2016-03-31
3) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal.
4) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Vår utveckling av Gränbystaden fortsätter. I områdets norra del håller vi stegvis på att skapa ett cirka 50 000 kvm stort handelsområde i en attraktiv stadsmiljö som på sikt blir en naturlig del av hela Gränbystaden. I februari öppnade två nya verksamheter i ett av husen som vi färdigställde under hösten 2015 och samtliga ytor i de nybyggda husen är därmed i princip fullt uthyrda. Uppförandet av ytterligare tre byggnader är i slutskedet. I slutet av maj öppnar här Arken Zoo, ÖoB och tre restauranger samtidigt som vi inviger ett nytt torg med en utomhuslekplats och uteservering.
En ny detaljplan i Gränbystaden vann laga kraft i mars. Detaljplanen möjliggör cirka 60 000 kvm BTA för handel, bostäder, kultur, kontor, service och utbildning samt 11 000 kvm BTA för parkering. Därmed startade vi byggnationen av vårt första bostadsprojekt i Uppsala, ett bostadshus med 62 hyreslägenheter samt verksamhetslokaler i två plan. Gränby Entré kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver. Inflyttning beräknas till hösten 2017.
Uppförandet av två kontorsbyggnader och ett parkeringshus på Uddvägen i Sickla löper enligt plan och markarbeten och grundläggning pågår för fullt. Projektet omfattar totalt närmare 25 000 kvm uthyrbar kontorsarea och 14 000 kvm parkeringsarea.
I ett av kontorshusen blir Domstolsverket, med sina verksamheter Nacka tingsrätt, Hyres- och arrendenämnden samt Mark- och miljödomstolen, en stor hyresgäst. Inflyttning sker andra kvartalet 2018.
Vår ambition med Sickla Front II är att skapa ett attraktivt och stadsmässigt kvarter för stora och små kontorsverksamheter som länkar samman Hammarby Sjöstad med Sicklaområdet.
Söder om gallerian i Gränbystaden har vi börjat bygga ett parkeringsgarage med cirka 300 p-platser under mark. Garaget uppförs i förberedande syfte för kommande handels- och bostadsytor.
Vår befintliga projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka nio miljarder kronor. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet.
Ytmässigt omfattar våra långsiktiga utvecklingsplaner ungefär lika stora delar för bostäder, handel och kontor samt en del för utbildning. Planerna är fördelade på alla våra områden där tre fjärdedelar av projektportföljen finns i Sickla och Uppsala, men där också Järfälla utgör en stor del.
Vi planerar för flera projektstarter under 2016 och 2017 där vissa ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla räknar vi med att under 2016 kunna starta en tillbyggnad av den före detta tapetfabriken med 7 000 kvm för hotell- och/eller kontorsverksamhet. Under 2017 planerar vi att starta en om- och tillbyggnad vid Järnvägsgatan för ytterligare 9 000 kvm handel och kontor. Båda projekten ryms inom gällande detaljplan. Dessutom pågår arbete med en ny detaljplan för Gillevägen där vi planerar för ett femtiotal nya bostadsrätter med byggstart under 2017. Vi driver även andra detaljplanearbeten i Sickla för både bostäder och kontor.
Utvecklingen av stadskvarteret Mobilia i Malmö fortsätter. Närmast planerar vi en ny- och tillbyggnad på cirka 14 000 kvm för handel, bostäder och kulturverksamhet mitt i kvarteret. Vi kommer även att etablera fler restauranger in mot Mobilias torg. Projektet ryms inom gällande detaljplan och byggstart beräknas ske under 2016.
I Gränbystaden är vår vision att skapa Uppsalas andra stadskärna med handel, kultur, restauranger, bostäder och kontor i en tät kvartersstruktur. Förutom det pågående bostadsprojektet Gränby Entré är vår ambition att, med start 2017, bygga ytterligare 130 hyresrätter, vilka ryms inom gällande detaljplan. Dessutom pågår arbetet med ny detaljplan för ytterligare 20 000 kvm BTA handel och 30 000 kvm BTA parkering strax norr om den befintliga gallerian.
I Hagastaden, mitt i det framväxande life science-klustret, har vi en markanvisning med en byggrätt om 30 000 kvm BTA. Här vill vi skapa en extraordinär plats, Life City, som ska bli ett nytt centrum för vetenskap och innovation och en mötesplats för näringsliv, akademi och samhälle. Byggstart beräknas ske under 2017.
I Barkarby i Järfälla, där vi har en markanvisning med en byggrätt på cirka 50 000 kvm BTA, ska vi skapa en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur i en dynamisk stadsmiljö runt den regionala knutpunkten Stockholm Väst. Målsättningen är att byggstart av den första etappen om cirka hälften av den totala byggrätten ska ske under 2017.
| Varav Kontor, Bostäder, exkl. tillägg, uthyrbar uthyrbar uthyrbar Parkering, Åtgärd, Inv, kvarstår, Färdig nings mkr 1) Projekt, Fastighet Kommun area, kvm area, kvm area, kvm BTA nyb/omb mkr mkr ställs grad, % Norra Gränbystaden, Brillinge Uppsala 18 700 nyb 390 40 2014–20162) 33 96 8:1/9:1 (tidigare benämnd Gränby Köpstad inom Gränbystaden) Gränby Entré hus 1, Gränby 21:4 Uppsala 2 700 3 100 nyb 220 210 2017 15 Gränbystaden, södra garaget, Uppsala 11 000 nyb 180 180 2017 4) Gränby 21:4 Sickla Front II, Sicklaön 346:1 Nacka 25 000 14 000 nyb 830 760 2018 63 E/T5) |
Totalt | 21 400 | 25 000 | 3 100 | 25 000 | 1 620 1 190 | 111 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BREEAM | ||||||||||
| 593) Miljöbyggnad | ||||||||||
| BREEAM | ||||||||||
| Handel, | Hyresvärde | Uthyr | Miljö certifiering |
1) Exklusive eventuellt omsättningsutfall.
2) Omfattar totalt cirka 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
3) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 95 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställande.
4) Garaget kommer nyttjas som avgiftsfri besöksparkering.
5) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte uthyrningsgrad som delbelopp.
Penningpolitiken i omvärlden är fortsatt mycket expansiv. I USA höjde Federal Reserve dock styrräntan i december men signalerade att framtida höjningar förväntas ske långsamt.
Tillväxten i den svenska ekonomin har varit hög det senaste året där tillväxten kan förklaras genom stark uppgång i inhemsk efterfrågan samtidigt som exporten har ökat. Konjunkturinstitutets prognos för BNP-tillväxt för 2016 är 3,5 procent vilket tyder på fortsatt god tillväxt. Trots att konjunkturen fortsätter att stärkas sänkte Riksbanken reporäntan i februari med –0,15 procentenheter till –0,50 procent för att ge stöd åt inflationen som fortsatt är lägre än målet.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, har fortsatt att sjunka och uppgick vid kvartalsskiftet till –0,45 procent vilket är en nedgång med 0,15 procentenheter under kvartalet. Den långa räntan har fallit ännu mer, den 10-åriga swapräntan har under kvartalet sjunkit med –0,53 procentenheter och var vid kvartalsskiftet 1,13 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid första kvartalet 70 procent av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 13 044 mkr, en minskning med 226 mkr under perioden.
Förändringen under första kvartalet består främst av lösen av banklån om 900 mkr och en obligation om 300 mkr. Utestående volym av företagscertifikat ökade netto med 375 mkr och nya lån tecknades om 600 mkr. Den genomsnittliga räntan vid periodens slut uppgick till 2,8 procent både exklusive och inklusive outnyttjade lånelöften. Outnyttjade lånelöften uppgick till 2 400 mkr. Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,0 år och kapitalbindningstiden uppgick till 2,8 år.
Vår upplåning är till största del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 9 169 mkr säkerställda med pantbrev och 3 875 mkr icke säkerställda.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 8 805 mkr i ränteswappar, netto inklusive förkortande swappar, med förfall mellan 2016–2029. Dessutom finns 400 mkr i forwardstartade swappar med start 2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under första kvartalet till –311 mkr (–199) då marknadsräntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –927 mkr (2015-12-31, –621).
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Medelränta, % |
|---|---|---|---|
| 2016 | 3 944 | 30 | 1,0 |
| 2017 | 905 | 7 | 2,5 |
| 2018 | 849 | 7 | 3,6 |
| 2019 | – | – | – |
| 2020 | 600 | 5 | 4,3 |
| 2021 och senare | 6 746 | 52 | 3,6 |
| Totalt | 13 044 | 100 | 2,8 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2016 | 1 785 | 14 |
| 2017 | 3 730 | 29 |
| 2018 | 3 432 | 26 |
| 2019 | 1 120 | 9 |
| 2020 | 653 | 5 |
| 2021 och senare | 2 324 | 18 |
| Totalt | 13 044 | 100 |
| Förutbetalda finansieringskostnader | –8 | |
| Räntebärande skulder enligt balansräkningen | 13 036 |
| 2016-03-31 | 2015-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 13 044 | 13 269 |
| Eget kapital, mkr | 13 899 | 13 953 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 43,0 |
| Medellöptid räntebindning, år | 5,0 | 4,4 |
| Medellöptid kapitalbindning, år | 2,8 | 3,1 |
| Medelränta räntebärande skulder, % | 2,8 | 2,9 |
| 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 |
|---|---|---|---|
| 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| –80 | 391 | 3 431 | 2 960 |
| 2 | 2 | 8 | 9 |
| 6 | – | 33 | 39 |
| –14 | –366 | –2 328 | –1 976 |
| 311 | 199 | –201 | 89 |
| 2 | 4 | 17 | 15 |
| –66 | –54 | –41 | –53 |
| 161 | 175 | 919 | 906 |
| 57 | 125 | 87 | 18 |
| 218 | 300 | 1 006 | 924 |
| – | –1 086 | –1 958 | –872 |
| –201 | –149 | –769 | –822 |
| – | – | 1 201 | 1 201 |
| –2 | –2 | –9 | –9 |
| –203 | –1 236 | –1 535 | –501 |
| 1 | 2 | 5 | 4 |
| 1 023 | 1 563 | 3 811 | 3 271 |
| –1 250 | –591 | –2 873 | –3 532 |
| – | – | –440 | –440 |
| –226 | 974 | 504 | –696 |
| –274 | |||
| 452 | |||
| 179 | 452 | 389 | 179 |
| –211 389 |
37 415 |
–25 415 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 218 mkr (300), vilket motsvarar 1,64 kr/aktie (2,25). Det lägre kassaflödet under första kvartalet 2016 jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av en lägre förändring av rörelsekapitalet.
Koncernens likviditet, inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr och outnyttjade kreditlöften utöver utestående certifikat om 2 725 mkr (1 540), uppgick vid periodens slut till 154 mkr (2015-12-31, 1 340).
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen delas in i Affärsområde
Handel, Affärsområde Kontor och Projektfastigheter. Projektoch entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 261 | 254 | 9 | 524 | 524 | |||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 3 | 97 | 100 | –60 | 40 | |||||
| Nettoomsättning | 261 | 254 | 9 | 524 | 3 | 97 | 100 | –60 | 564 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –88 | –75 | –4 | –167 | –167 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–9 | –92 | –101 | 60 | –41 | |||||
| Bruttoresultat | 173 | 179 | 5 | 357 | –6 | 5 | –1 | 0 | 356 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 173 | 179 | 5 | 357 | 357 | |||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–6 | 5 | –1 | –1 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –30 | –30 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–3 | –3 | –3 | |||||||
| Finansiella intäkter | 0 | 0 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –100 | –100 | ||||||||
| –100 | –100 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 173 | 179 | 5 | 327 | –6 | 2 | –4 | –100 | 223 | |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 4 | 10 | 14 | 14 | ||||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –6 | –6 | –6 | |||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –311 | –311 | ||||||||
| 4 | 10 | –6 | 8 | –4 | –311 | –303 | ||||
| Aktuell skatt | –7 | –7 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | 30 | 30 | ||||||||
| Periodens resultat | 173 | 183 | 15 | –6 | 335 | –6 | 2 | –4 | –388 | –57 |
| Investeringar och förvärv | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 76 | 52 | 73 | 201 | 201 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 0 | 0 | 0 | |||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 121 | 121 | 121 | |||||||
| Totala investeringar | 76 | 173 | 73 | 322 | 322 | |||||
| Tillgångar, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 14 677 | 15 267 | 1 212 | 31 157 | 31 157 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 93 | 93 | 93 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 961 | 961 | ||||||||
| Summa tillgångar | 14 677 | 15 267 | 1 212 | 31 157 | 93 | 93 | 961 | 32 211 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Handel 2) |
Affärsområde Kontor |
fastigheter Projekt |
fastigheter 2) Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 242 | 236 | 6 | 31 | 515 | 515 | ||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 4 | 92 | 96 | –30 | 66 | |||||
| Nettoomsättning | 242 | 236 | 6 | 31 | 515 | 4 | 92 | 96 | –30 | 580 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –85 | –70 | –3 | –12 | –170 | –170 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–13 | –87 | –100 | 30 | –70 | |||||
| Bruttoresultat | 157 | 166 | 2 | 19 | 344 | –9 | 5 | –4 | 0 | 341 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 157 | 166 | 2 | 19 | 344 | 344 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–9 | 5 | –4 | –4 | ||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –13 | –13 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–4 | –4 | –4 | |||||||
| Finansiella intäkter | 0 | 0 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –101 | –101 | ||||||||
| –101 | –101 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 157 | 166 | 2 | 19 | 331 | –9 | 1 | –8 | –101 | 223 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 165 | 197 | 4 | 366 | 366 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | ||||||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –199 | –199 | ||||||||
| 165 | 197 | 4 | 366 | –199 | 168 | |||||
| Aktuell skatt | –3 | –3 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –82 | –82 | ||||||||
| Periodens resultat | 322 | 363 | 7 | 19 | 698 | –9 | 1 | –8 | –384 | 306 |
| Investeringar och förvärv | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 42 | 58 | 49 | 149 | 149 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 0 | 0 | 0 | |||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | ||||||||||
| Totala investeringar | 42 | 58 | 49 | 149 | 149 | |||||
| Tillgångar, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 14 381 | 13 416 | 882 | 28 678 | 28 678 | |||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 171 | 171 | 171 | |||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 1 079 | 1 079 | ||||||||
| Summa tillgångar | 14 381 | 13 416 | 882 | 28 678 | 171 | 171 | 1 079 | 29 928 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Bruttoresultatet i segmentrapporteringen för första kvartalet har justerats för sålda fastigheter i fjärde kvartalet.
| 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 67 | 68 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 052 | 1 064 | 1 034 | 1 072 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 201 | 149 | 768 | 821 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 49 | 49 | 48 | 49 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||
| Soliditet, % | 43,1 | 39,8 | 43,7 | 43,1 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 46,4 | 43,0 | 42,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 3,2 | 3,3 | 3,3 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,8 | 3,0 | 2,9 | 2,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | –1,7 | 10,4 | 21,8 | 18,8 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,4 | 5,9 | 6,3 | 6,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 0,3 | 6,6 | 12,5 | 10,8 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,1 | 4,4 | 4,6 | 4,5 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Resultat per aktie, kr | –0,43 | 2,29 | 20,89 | 18,17 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 1,31 | 1,30 | 5,54 | 5,54 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 1,59 | 1,61 | 6,91 | 6,89 |
| Kassaflöde, kr | 1,64 | 2,25 | 7,55 | 6,94 |
| Eget kapital, kr | 104,33 | 89,34 | 104,73 | 104,33 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 133,46 | 115,59 | 131,78 | 133,46 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 122,73 | 104,95 | 122,95 | 122,73 |
| Börskurs, kr | 140,50 | 131,30 | 133,00 | 140,50 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 321 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 321 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 281 | 280 | 282 | 282 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter.
| RESULTATRÄKNINGAR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2016 Q1 |
2015 Q4 |
2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
2014 Q4 |
2014 Q3 |
2014 Q2 |
| Hyresintäkter | 524 | 551 | 534 | 522 | 515 | 499 | 500 | 486 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 40 | 87 | 109 | 85 | 66 | 99 | 83 | 82 |
| Nettoomsättning | 564 | 638 | 643 | 607 | 580 | 598 | 583 | 568 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –167 | –185 | –151 | –165 | –170 | –174 | –138 | –158 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –41 | –99 | –118 | –85 | –70 | –103 | –85 | –85 |
| Bruttoresultat | 356 | 354 | 374 | 357 | 341 | 321 | 361 | 325 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 357 | 366 | 383 | 357 | 344 | 325 | 363 | 328 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –1 | –12 | –9 | –1 | –4 | –4 | –2 | –3 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –30 | –21 | –13 | –13 | –13 | –21 | –14 | –10 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –3 | –4 | –3 | –4 | –4 | –4 | –3 | –4 |
| –33 | –25 | –16 | –18 | –17 | –24 | –17 | –14 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –100 | –101 | –100 | –101 | –101 | –105 | –116 | –98 |
| Resultat före värdeförändringar | 223 | 227 | 257 | 238 | 223 | 191 | 228 | 214 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 14 | 928 | 216 | 818 | 366 | 435 | – | 426 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –6 | –33 | – | 1 | – | 0 | 7 | 0 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –311 | 161 | –165 | 403 | –199 | –271 | –168 | –264 |
| Nedskrivning goodwill | – | –11 | – | – | – | – | 0 | – |
| –303 | 1 045 | 50 | 1 222 | 168 | 163 | –161 | 163 | |
| Resultat före skatt | –80 | 1 272 | 307 | 1 460 | 391 | 354 | 67 | 376 |
| Skatt | 22 | –173 | –68 | –322 | –85 | –80 | –8 | –82 |
| Periodens resultat | –57 | 1 100 | 240 | 1 138 | 306 | 275 | 59 | 294 |
| NYCKELTAL | ||||||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | 2016 Q1 |
2015 Q4 |
2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
2014 Q4 |
2014 Q3 |
2014 Q2 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 93 | 93 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 67 | 72 | 68 | 67 | 65 | 73 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 052 | 1 034 | 1 110 | 1 110 | 1 064 | 1 062 | 1 012 | 971 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 201 | 268 | 187 | 164 | 149 | 199 | 163 | 160 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 49 | 48 | 52 | 52 | 49 | 49 | 48 | 49 |
| Finansiella nyckeltal Soliditet, % |
43,1 | 43,7 | 40,4 | 39,7 | 39,8 | 39,6 | 41,3 | 41,0 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 43,0 | 45,6 | 45,9 | 46,4 | 45,5 | 45,6 | 46,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 3,2 | 3,5 | 3,4 | 3,2 | 2,8 | 3,0 | 3,2 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,8 | 2,9 | 2,8 | 2,8 | 3,0 | 3,2 | 3,5 | 3,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | –1,7 | 32,8 | 7,5 | 37,2 | 10,4 | 9,6 | 2,1 | 10,6 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,4 | 5,7 | 6,6 | 6,4 | 5,9 | 5,2 | 6,3 | 6,0 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 0,3 | 17,2 | 5,1 | 20,3 | 6,6 | 6,5 | 2,7 | 7,0 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,5 | 4,4 | 4,2 | 5,0 | 4,6 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | –0,43 | 8,25 | 1,80 | 8,54 | 2,29 | 2,06 | 0,45 | 2,23 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,31 | 1,33 | 1,50 | 1,40 | 1,30 | 1,12 | 1,34 | 1,27 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 1,59 | 1,75 | 1,86 | 1,68 | 1,61 | 1,50 | 1,60 | 1,53 |
| Kassaflöde, kr | 1,64 | 1,73 | 1,59 | 1,99 | 2,25 | 1,42 | 1,41 | 1,83 |
| Eget kapital, kr | 104,33 | 104,73 | 96,45 | 94,62 | 89,34 | 87,00 | 84,89 | 84,40 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 133,46 | 131,78 | 123,58 | 120,07 | 115,59 | 111,19 | 106,56 | 104,91 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) Börskurs, kr |
122,73 140,50 |
122,95 133,00 |
113,89 126,60 |
111,48 108,50 |
104,95 131,30 |
101,87 114,70 |
99,17 103,50 |
98,53 109,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 131 689 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
2) Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 82 mkr (71). Rörelseresultatet uppgick till –4 mkr (–1). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 6 mkr (63).
Räntebärande skulder uppgår till 10 362 mkr (2015-12-31, 9 685). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd
och lånas vidare till andra koncernbolag.
| RESULTATRÄKNINGAR MODERBOLAGET | |
|---|---|
| 2016 | 2015 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 1/1–31/12 | |
| Hyresintäkter | 42 | 42 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 40 | 29 | 209 |
| Nettoomsättning | 82 | 71 | 378 |
| Fastighetskostnader | –14 | –16 | –58 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –67 | –51 | –240 |
| Avskrivningar | –5 | –5 | –20 |
| Rörelseresultat | –4 | –1 | 59 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | – | 48 | 620 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 113 | 124 | 473 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –103 | –108 | –426 |
| 10 | 64 | 667 | |
| Resultat efter finansiella poster | 6 | 63 | 726 |
| Bokslutsdispositioner | –2 | –1 | –139 |
| Resultat före skatt | 4 | 62 | 587 |
| Aktuell skatt | –7 | –3 | –12 |
| Uppskjuten skatt | –5 | –3 | –22 |
| –12 | –6 | –34 | |
| Periodens resultat | –8 | 56 | 553 |
| Belopp i mkr | 2016-03-31 | 2015-03-31 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 446 | 1 385 | 1 439 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 2 612 | 2 470 | 2 613 |
| Omsättningstillgångar | 14 150 | 14 729 | 14 721 |
| Summa tillgångar | 18 209 | 18 584 | 18 773 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 7 393 | 7 344 | 7 401 |
| Obeskattade reserver | 43 | 38 | 42 |
| Avsättningar | 262 | 239 | 258 |
| Långfristiga skulder | 7 753 | 8 421 | 8 934 |
| Kortfristiga skulder | 2 756 | 2 543 | 2 138 |
| Summa eget kapital och skulder | 18 209 | 18 584 | 18 773 |
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål. Dels ska alla våra större nybyggnadsprojekt miljöcertifieras enligt Breeam, dels ska engergianvändningen per kvadratmeter minska med 20 procent mellan år 2014 och 2021. År 2021 ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra. Slutligen ska vi vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Målen följs upp årsvis.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
I juni 2014 lämnade Företagsskattekommittén, som tillsatts av regeringen med uppdrag att se över beskattningen av bolag, sitt slutbetänkande. Atrium Ljungberg berörs främst av kommitténs förslag att slopa avdragsrätten för negativt finansnetto och att istället införa ett schablonmässigt beräknat finansieringsavdrag om 25 procent av det skattemässiga resultatet. För Atrium Ljungberg skulle förslaget innebära en högre skattekostnad. Förslaget har varit ute på remiss och svaren har inkommit under hösten 2014. Majoriteten av instanserna avstyrker förslaget. Enligt regeringens vårproposition kommer eventuella nya regler att träda i kraft tidigast den 1 januari 2017.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2015, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 97–101.
Under andra kvartalet 2014 lämnade Atrium Ljungberg in en stämningsansökan riktad mot AkzoNobel som under 2013 hävde det hyresavtal för Sickla Front I som tecknades 2010. Huvudförhandling i tingsrätten startade i april 2016.
Annica Ånäs, tidigare cfo och tillförordnad vd, utsågs att efterträda Ingalill Berglund som vd från och med 19 februari. Martin Lindqvist tillträdde rollen som ny cfo.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2015.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2016 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 13 036 mkr (2015-12-31, 13 261) och dess verkliga värde till 13 087 mkr (2015-12-31, 13 318). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med första januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Association.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
På årsstämman den 6 april 2016 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ordinarie ledamöter. För tiden fram till nästa årsstämma omvaldes Johan Ljungberg, Simon de Château, Sune Dahlqvist, Anna Hallberg, Erik Langby och Hanna Graflund Sleyman. Till styrelseordförande valdes Johan Ljungberg.
Vidare beslutades att ny valberedning inför 2017 års årsstämma ska utgöras av representanter för bolagets fem största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad 2016. Valberedningen utgörs därmed av Lars Ericson representerande Konsumentföreningen Stockholm, Hans Hedström representerande Carnegie Fonder, Per-Erik Hasselberg representerande familjen Holmström, Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg och Ilkka Tomperi representerande Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma.
Utdelningen fastställdes till 3,55 kr/aktie (3,30). Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma dels besluta om apportemission av högst 13,3 miljoner aktier av serie B, dels att fatta besluta om att få återköpa egna aktier av serie B under vissa givna förutsättningar.
Ett fullständigt protokoll finns tillgängligt på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Nacka den 22 april 2016
Annica Ånäs, verkställande direktör I mars 2016 förvärvades fastigheten Malmen 12 på Möllevången i centrala Malmö. Genom förvärvet stärker Atrium Ljungberg sin position i Malmö och fortsätter att vara delaktiga i den långsiktiga utvecklingen av ett spännande område i innerstaden.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Då belopp har avrundats till mkr summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standard avseende den finansiella rapporteringen.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för gällande nominell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntebärande skulder dividerat med redovisat eget kapital.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Är ett miljöcertifieringssystem för byggda miljöer i Europa. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontors- och stadsmiljöer på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar,
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnationer ska miljöcertifieras enligt BREEAM. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
| Antal fastigheter, st | 49 |
|---|---|
| Fastighetsvärde, mdkr | 31 |
| Kontrakterad årshyra, mdkr | 2,1 |
| Total uthyrbar yta, 1000 kvm | 1 052 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 |
| Antal anställda | 281 |
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
CAFÉ La Trattoria
GALLERIA BIBLIOTEK
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats, och distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Delårsrapport jan–jun 2016 | 2016-07-12 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–sep 2016 | 2016-10-21 |
| Bokslutskommuniké 2016 | februari 2017 |
| Årsredovisning 2016 | mars 2017 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Sickla Industriväg 19 Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.