Interim / Quarterly Report • Jul 12, 2016
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| NYCKELTAL | 2016 jan–juni |
2015 jan–juni |
2016 apr–juni |
2015 apr–juni |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 1 139 | 1 187 | 575 | 607 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 472 | 461 | 249 | 238 |
| Periodens resultat, mkr | 702 | 1 444 | 760 | 1 138 |
| Totala investeringar, mkr | 860 | 1 184 | 659 | 1 035 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 374 | 564 | 156 | 265 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Soliditet, % | 41,8 | 39,7 | 41,8 | 39,7 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,6 | 45,9 | 43,6 | 45,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 3,3 | 3,5 | 3,4 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,5 | 2,8 | 2,5 | 2,8 |
| Resultat per aktie, kr | 5,27 | 10,84 | 5,70 | 8,54 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
2,76 | 2,70 | 1,46 | 1,40 |
| Börskurs, kr/aktie | 136,50 | 108,50 | 136,50 | 108,50 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr/aktie | 126,40 | 111,48 | 126,40 | 111,48 |
| Eget kapital, kr/aktie | 106,51 | 94,62 | 106,51 | 94,62 |
Det råder ett högt tempo i fastighetsbranschen. Aktiviteten på transaktionsmarknaden är fortsatt hög och hyresmarknaden är stark. Våra omförhandlingar under perioden har varit positiva och hyresintäkterna för jämförbart bestånd ökade med 4,5 procent.
Flera nyuthyrningar, där den största är avtalet med Järfälla kommun avseende Bas Barkarby, har bidragit till en nettouthyrning om hela 70 miljoner kronor för andra kvartalet. Ett flertal nya uthyrningar har också gjorts i våra andra marknadsområden, bland annat på Lindholmen i Göteborg där vakansen har minskat väsentligt.
Driftöverskottet under första halvåret ökade med 4,3 procent till 731 miljoner kronor främst beroende på tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar.
Vi har omvärderat fastighetsvärdet med närmare en miljard kronor varav knappt hälften kan hänföras till lyckade omförhandlingar och nyuthyrningar. Den lägre räntenivån har dock medfört att omvärderingen av vår derivatportfölj har påverkat resultatet negativt.
Vår tillväxtstrategi kräver såväl utveckling av befintligt bestånd genom ny- och tillbyggnadsprojekt som förvärv. Från årets början fram till några dagar in i juli har vi gjort flera strategiskt viktiga förvärv för totalt 1,5 miljarder kronor. I Malmö, där vi vill stärka vår närvaro i centrala staden, förvärvade vi i mars en mindre kontors- och vårdfastighet på Möllevången och i april kompletterade vi våra fastigheter i Kista genom förvärv av en modern kontorsfastighet i bra läge. Vi har dessutom etablerat oss på en ny delmarknad genom att förvärva en större kontorsfastighet i Sundbyberg i norra Stockholm. I Sundbyberg pågår flera stora utvecklingsprojekt och inom de närmaste åren kommer en omfattande omdaning att ske i de centrala delarna där 40 000 kvadratmeter mark över ett spårområde ska utvecklas för kontor, bostäder och parker. Befolkningsprognoserna pekar på att invånarantalet kommer att öka från dagens 46 000 till 70 000 fram till år 2030. Vi vill vara med i utvecklingen av Sundbyberg och jag hoppas att vi kan växa i området i framtiden.
"Vi har gjort flera strategiskt viktiga förvärv och dessutom etablerat oss på en ny delmarknad genom att förvärva en större kontorsfastighet i Sundbyberg."
Det är mycket glädjande att vi har tagit ett viktigt steg framåt i Barkarby i Järfälla. Här vill vi tillsammans med Järfälla kommun skapa en attraktiv, regional mötesplats för högre utbildning, näringsliv samt kulturoch fritidsverksamhet. Järfälla kommuns beslut om att hyra närmare 11 000 kvadratmeter för bland annat gymnasieutbildning, multihall och bibliotek är en viktig grund för att nu fortsätta fylla Bas Barkarby med spännande innehåll.
Vi har anpassat vår organisation så att den stödjer vår affärsmodell på ett ännu bättre sätt. Den tidigare uppdelningen i affärsområdena Handel respektive Kontor har nu slagits samman till ett affärsområde under benämningen Fastighet och all uthyrningsverksamhet har samordnats under affärsområdet Transaktion och etablering. Genom den här anpassningen vässar vi vårt sätt att
skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt och tar ytterligare ett steg mot vår vision "Alla vill leva i vår stad".
I juni meddelade Nacka tingsrätt sin dom i tvisten med Casco Adhesives AB (Akzo Nobel) avseende den hävning av hyreskontraktet för Sickla Front I som de gjorde år 2013. Domen fastslog att Casco Adhesives är skadeståndsskyldigt gentemot Atrium Ljungberg och ska ersätta oss för rättegångskostnaderna. Skadeståndets belopp kommer att prövas i en separat domstolsförhandling. Det är positivt att tingsrätten har givit oss rätt i sak. Dock har Casco Adhesives överklagat domen till Svea hovrätt vilket innebär att det kommer att ta ytterligare en tid innan tvisten slutligen avgörs.
Sveriges ekonomi fortsätter att gå bra och Konjunkturinstitutet bedömer att ekonomin kommer att växa med 3,6 procent under 2016 och med 2,1 procent under 2017. Både Riksbanken och bankernas bedömare räknar med en negativ styrränta fram till i mitten av 2018.
HUI Research spår en tillväxt inom detaljhandeln på fyra procent under innevarande år. Butikernas omsättning på våra stora handelsplatser hade under perioden januari–maj en sammantagen tillväxt på 4,9 procent. Omsättningen påverkades framför allt av nyetableringar i Gränbystaden i Uppsala. Detaljhandelns försäljning i Sverige ökade med 4,5 procent mätt i löpande priser under samma period, en tillväxttakt som varit möjlig tack vare en växande befolkning, låg ränta och fler jobb, vilket stärkt hushållens köpkraft.
Vår prognos för resultat före värdeförändringar höjs till 940 miljoner kronor främst med anledning av fastighetsförvärv som vi genomfört, inklusive Eken 6 i Sundbyberg.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/6 | 1/1–30/6 | 1/4–30/6 | 1/4–30/6 | 1/1–31/12 | 1/7–30/6 |
| Hyresintäkter | 1 062 | 1 037 | 538 | 522 | 2 122 | 2 147 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 78 | 151 | 37 | 85 | 346 | 273 |
| Nettoomsättning | 1 139 | 1 187 | 575 | 607 | 2 468 | 2 420 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||||
| Taxebundna kostnader | –91 | –94 | –38 | –38 | –177 | –174 |
| Övriga driftkostnader | –70 | –79 | –34 | –41 | –150 | –142 |
| Förvaltningskostnader | –63 | –64 | –36 | –36 | –136 | –135 |
| Reparationer | –22 | –20 | –12 | –10 | –47 | –49 |
| Fastighetsskatt | –68 | –62 | –35 | –31 | –126 | –131 |
| Tomträttsavgälder | –12 | –13 | –6 | –7 | –26 | –26 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –5 | –5 | –2 | –2 | –10 | –11 |
| –331 | –335 | –164 | –165 | –671 | –667 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –82 | –155 | –41 | –85 | –372 | –299 |
| Bruttoresultat | 727 | 697 | 371 | 357 | 1 425 | 1 454 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 731 | 701 | 375 | 357 | 1 450 | 1 480 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –5 | –4 | –4 | –1 | –26 | –26 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –50 | –26 | –20 | –13 | –60 | –84 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –7 | –8 | –4 | –4 | –15 | –15 |
| –57 | –34 | –24 | –18 | –76 | –98 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 0 | 0 | 2 | 2 |
| Finansiella kostnader | –198 –198 |
–202 –202 |
–99 –98 |
–101 –101 |
–405 –403 |
–401 –399 |
| Resultat före värdeförändringar | 472 | 461 | 249 | 238 | 945 | 956 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Fastigheter, orealiserade | 973 | 1 184 | 959 | 818 | 2 328 | 2 117 |
| Fastigheter, realiserade | –7 | 1 | –1 | 1 | –33 | –40 |
| Derivat, orealiserade | –559 | 205 | –248 | 403 | 201 | –563 |
| Nedskrivning goodwill | – | – | – | – | –11 | –11 |
| 407 | 1 390 | 710 | 1 222 | 2 485 | 1 503 | |
| Resultat före skatt | 879 | 1 851 | 959 | 1 460 | 3 431 | 2 459 |
| Aktuell skatt | –2 | –19 | 5 | –16 | –17 | 0 |
| Uppskjuten skatt | –175 | –388 | –204 | –306 | –630 | –417 |
| –177 | –407 | –199 | –322 | –647 | –417 | |
| Periodens resultat | 702 | 1 444 | 760 | 1 138 | 2 784 | 2 042 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||||
| Kassaflödessäkringar | 10 | 15 | 5 | 7 | 25 | 19 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –2 | –3 | –1 | –2 | –5 | –4 |
| Summa övrigt totalresultat | 7 | 12 | 4 | 6 | 19 | 15 |
| Summa totalresultat för perioden | 710 | 1 456 | 763 | 1 144 | 2 803 | 2 057 |
| Resultat per aktie, kr | 5,27 | 10,84 | 5,70 | 8,54 | 20,89 | 15,44 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som uppgick till 1 139 mkr (1 187), varav hyresintäkter 1 062 mkr (1 037).
Förändringen i hyresintäkter förklaras främst av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter, samt nyuthyrningar och omförhandlingar, men även av effekten av sålda fastigheter. Projektoch entreprenadomsättningen har minskat jämfört med föregående år till följd av att TL Bygg har haft lägre extern omsättning.
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framför allt fastigheterna Lundbyvassen 4:7 och Lundbyvassen 4:13 i Göteborg, som tillträddes den 30 september 2015.
Under första halvåret har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 2 mkr (6).
| Hyresintäkter | 1 062 | 1 037 | 2,4 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | 62 | |
| Förvärvade fastigheter | 76 | 37 | |
| Projektfastigheter | 19 | 12 | |
| Jämförbart bestånd | 967 | 925 | 4,5 |
| 2016 1/1–30/6 |
2015 1/1–30/6 |
Förändring, % |
Fastighetskostnaderna uppgick till –331 mkr (–335). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 2,0 procent i jämförelse med första halvåret föregående år.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –331 | –335 | –1,3 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | –24 | |
| Förvärvade fastigheter | –25 | –11 | |
| Projektfastigheter | –7 | –6 | |
| Jämförbart bestånd | –299 | –293 | 2,0 |
| 2016 1/1–30/6 |
2015 1/1–30/6 |
Förändring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 731 mkr (701), motsvarande 4,3 procent. Ökningen beror främst på tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar, samt en något lägre kostnadsnivå. Överskottsgraden uppgick till 69 procent (68).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –5 mkr (–4). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt. TL Byggs bruttoresultat uppgick till 10 mkr (12).
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för första halvåret uppgick till –57 mkr (–34) och har påverkats av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen samt satsningar på utveckling av vissa centrala funktioner.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –198 mkr (–202). Under perioden har 2 mkr (2) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Medelräntan vid periodens slut uppgick till 2,5 procent (2015-12-31, 2,8). Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 973 mkr (1 184). Se vidare avsnittet om fastighetsbeståndet på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –559 mkr (205) till följd av lägre marknadsräntor. Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Periodens aktuella skatt uppgick till –2 mkr (–19) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Förändringen av uppskjuten skatt uppgick till –175 mkr (–388) Minskningen beror främst på lägre orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat jämfört med föregående år.
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 879 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –258 | 258 |
| investeringar | –105 | 105 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –973 | 973 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 7 | –11 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | 559 | –559 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –11 | 11 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 1 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 99 | 777 |
| Nyttjande av underskottsavdrag | –96 | 40 |
| Skattepliktigt resultat | 3 | 817 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –1 | –180 |
| Skatt hänförlig till tidigare år och övriga | ||
| justeringar | –2 | 5 |
| Redovisad skattekostnad | –2 | –175 |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick vid periodens utgång till 115 mkr (2015-12-31, 196), varav 96 mkr (2015-12-31, 136) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Resultat före värdeförändringar ökade till 472 mkr (461).
Periodens resultat uppgick till 702 mkr (1 444), vilket motsvarar 5,27 kr/aktie (10,84).
Nettoomsättningen för det andra kvartalet uppgick till 575 mkr (607), varav hyresintäkter 538 mkr (522). Förändringen i hyresintäkter förklaras främst av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter, samt nyuthyrningar och omförhandlingar, men även av effekten av sålda fastigheter.
Under andra kvartalet har inga ytterligare ersättningar för förtida avflyttningar erhållits (3 mkr).
Fastighetskostnaderna uppgick till –164 mkr (–165).
Kostnaderna för central administration uppgick för andra kvartalet till –24 mkr (–18).
De finansiella kostnaderna uppgick för andra kvartalet till –99 mkr (–101). Under kvartalet har 1 mkr (1) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 959 mkr (818), och förklaras i huvudsak av marknadens sänkta avkastningskrav för flertalet fastigheter samt högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –248 mkr (403) till följd av lägre marknadsräntor på de tider derivat har tecknats.
Periodens aktuella skatt uppgick till 5 mkr (–16). Periodens resultat till 760 mkr (1 138) vilket motsvarar 5,70 kr/aktie (8,54).
Koncernens kontrakterade årshyra uppgick per 2016-07-01 till 2122 mkr (2016-01-01, 2 090). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick, uppgick per 2016-07-01 till 2 267 mkr (2016-01-01, 2 246). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick därmed till 94 procent (2016-01-01, 94) exklusive projektfastigheter, och 94 procent (2016-01-01, 94) inklusive projektfastigheter.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under andra kvartalet 2016 till 70 mkr (29), varav 41 mkr är från nyuthyrningar i projekten Bas Barkarby, Norra Gränbystaden och Gränby Entré.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–36 månader.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2016 öka till 940 mkr. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 1 060 mkr vilket motsvarar 7,96 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2016-06-30. Fastigheten Eken 6 som förvärvades i juli ingår i prognosen.
Framtida värdeförändringar och eventuella ytterligare fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Atrium Ljungberg tecknade den 7 juli avtal om förvärv av kontorsfastigheten Eken 6 i Sundbyberg. Fastigheten omfattar 28 500 kvadratmeter och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 1 059 mkr och ett hyresvärde om 68 mkr. Tillträde sker 15 september 2016.
| 2016-07-01 | 2015-07-01 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrningsgrad, % |
|||
| Affärsområde Fastighet | 2 226 | 2 081 | 94 | 2 277 | 2 137 | 94 | ||
| Projektfastigheter | 44 | 43 | 97 | 25 22 |
90 | |||
| Summa | 2 267 | 2 122 | 94 | 2 302 | 2 159 | 94 |
| Belopp i mkr | 2016-06-30 | 2015-06-30 | 2016-03-31 | 2015-03-31 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 32 654 | 30 532 | 31 157 | 28 678 | 30 841 |
| Goodwill | 263 | 274 | 263 | 274 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 39 | 49 | 45 | 40 | 48 |
| Summa anläggningstillgångar | 32 955 | 30 855 | 31 464 | 28 993 | 31 152 |
| Omsättningstillgångar | 594 | 460 | 568 | 484 | 405 |
| Derivat | – | – | 1 | – | – |
| Likvida medel | 421 | 417 | 179 | 452 | 389 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 015 | 877 | 747 | 935 | 795 |
| Summa tillgångar | 33 971 | 31 731 | 32 211 | 29 928 | 31 947 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital | 14 189 | 12 606 | 13 899 | 11 901 | 13 953 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 443 | 3 067 | 3 243 | 2 757 | 3 275 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 11 237 | 11 213 | 9 594 | 10 520 | 10 976 |
| Derivat | 1 154 | 621 | 927 | 1 037 | 621 |
| Övriga långfristiga skulder | 38 | 30 | 34 | 29 | 32 |
| Summa långfristiga skulder | 15 872 | 14 930 | 13 799 | 14 343 | 14 905 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 992 | 2 401 | 3 442 | 2 773 | 2 285 |
| Derivat | 16 | 6 | – | – | 0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 901 | 1 789 | 1 071 | 910 | 804 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 909 | 4 196 | 4 514 | 3 684 | 3 090 |
| Summa eget kapital och skulder | 33 971 | 31 731 | 32 211 | 29 928 | 31 947 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2015 | 333 | 3 960 | –88 | 7 385 | 11 590 |
| Periodens resultat | 306 | 306 | |||
| Övrigt totalresultat | 6 | 6 | |||
| Utgående balans per 30 juni 2015 | 333 | 3 960 | –82 | 7 690 | 11 901 |
| Periodens resultat | 2 478 | 2 478 | |||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | |||
| Utdelning, 3,30 kr / aktie | –440 | –440 | |||
| Utgående balans per 31 december 2015 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 |
| Periodens resultat | 702 | 702 | |||
| Övrigt totalresultat | 7 | 7 | |||
| Utdelning, 3,55kr / aktie | –473 | –473 | |||
| Utgående balans per 30 juni 2016 | 333 | 3 960 | –61 | 9 958 | 14 189 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2015-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2016-01-01–2016-06-30 uppgår till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark. De underliggande fundamenta är goda med låga vakanser, ökade marknadshyror och ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag. Marknadens avkastningskrav har under perioden fortsatt att sjunka men värdeuppgången på marknaden är framförallt driven av högre hyror.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under första halvåret 2016 till 98 mdkr, vilket är 48 procent högre än motsvarande period förra året, och den högsta noteringen hittills för ett första halvår. Den höga volymen är bland annat påverkad av Castellums förvärv av Norrporten under perioden.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 50 fastigheter i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1 077 000 kvm.
I mars förvärvades fastigheten Malmen 12 i centrala Malmö, en kontors- och vårdfastighet med cirka 7 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde via en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Tillträde skedde under maj 2016.
I april förvärvades och tillträddes fastigheten Borgarfjord 3, en kontorsfastighet i Kista i Stockholm med cirka 13 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 325 miljoner kronor.
| Verkligt värde vid periodens slut | 32 654 | 30 531 |
|---|---|---|
| Orealiserade värdeförändringar | 973 | 1 184 |
| Investeringar i egna fastigheter | 407 | 313 |
| Försäljning | –21 | – |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 453 | 871 |
| Verkligt värde vid periodens början | 30 841 | 28 163 |
| mkr | 2016 1/1–30/6 |
2015 1/1–30/6 |
Atrium Ljungberg har under det andra kvartalet externt marknadsvärderat 27 procent av fastighetsbeståndets totala värde. Värderingen är utförd av Forum Fastighetsekonomi och Savills. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetsäkrat antagna marknadshyror, kostnader, vakanser och avkastningskrav.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Förvärvad mark värderas till anskaffningsvärde. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Det redovisade verkliga värdet (marknadsvärdet) för fastighetsbeståndet uppgick per 2016-06-30 till 32 654 mkr (2015-12-31, 30 841). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 5,1 procent (2015-12-31, 5,2). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 407 mkr (313). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 973 mkr (1 184) och förklaras av marknadens sänkta avkastningskrav och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar.
| Summa | 973 | 1 184 |
|---|---|---|
| Förändrade investeringar | 25 | 2 |
| Förändrade driftnetton | 426 | 189 |
| Förändrade avkastningskrav | 522 | 993 |
| mkr | 2016-06-30 | 2015-06-30 |
| Totalt | 3,2–6,8 | 5,1 | 5,5 |
|---|---|---|---|
| Övrigt | 3,9–6,8 | 5,4 | 5,8 |
| Bostäder | 3,2–3,8 | 3,4 | 3,9 |
| Handel | 3,9–6,3 | 5,2 | 5,5 |
| Kontor | 3,9–6,8 | 5,1 | 5,5 |
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| 2016-06-30 | 2015-06-30 |
| 5,0–5,5 | 5,0 | 5,5 |
|---|---|---|
| 3,8–6,5 | 5,6 | 5,7 |
| 3,5–5,7 | 5,6 | 5,6 |
| 3,2–6,8 | 5,1 | 5,4 |
| Intervall | Snitt | Snitt |
| 2015-06-30 | ||
| 2016-06-30 |
| 2016-06-30 | 2015-06-30 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
||
| Affärsområde Fastighet | 1 040 | 31 342 | 30 149 | 1 089 | 29 506 | 27 096 | |
| Projektfastigheter, inklusive mark och byggrätter |
37 | 1 312 | E/T2) | 21 | 1 026 | E/T2) | |
| Summa | 1 077 | 32 654 | 1 110 | 30 531 |
1) Kvadratmeter inklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Under första halvåret 2016 investerade vi 407 mkr i egna fastigheter, varav 139 mkr i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Norra Gränbystaden och Sickla Front II. Övriga investeringar avser främst större invändiga ombyggnationer i gallerian i Gränbystaden och i bostads-och kontorsdelar i Forumgallerian samt garagerenovering i Hagastaden och hyresgästanpassningar i bland annat Glashuset vid Slussen och i Hagastaden. Den kvarstående investeringsvolymen för pågående projektfastigheter uppgick per 30 juni till cirka 1 120 mkr.
I Norra Gränbystaden fortsätter vårt arbete med att skapa ett cirka 50 000 kvm stort handelsområde som en del av hela Gränbystaden. Under andra kvartalet färdigställde vi tre byggnader där fyra nya butiker och restauranger öppnade under maj–juni och en restaurang kommer att öppna i augusti. I juni invigde vi också ett nytt torg i området med utomhuslekplats och uteservering. Det finns nu totalt 15 verksamheter i Norra Gränbystaden med en uthyrbar area om cirka 18 000 kvm. Samtliga färdigställda ytor är fullt uthyrda.
I juni togs beslut om att starta byggnationen av ytterligare ett hus i området. Här kommer bland andra Elon att öppna i september 2017.
Uppförandet av ett bostadshus i nära anslutning till gallerian i Gränbystaden pågår. Bostadshuset kommer att inrymma ett sextiotal hyreslägenheter och verksamhetslokaler i två plan. Byggnaden kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver. Inflyttning beräknas ske hösten 2017.
Söder om gallerian i Gränbystaden pågår byggnationen av ett parkeringsgarage med cirka 300 p-platser under mark. Garaget uppförs i förberedande syfte för kommande handels- och bostadsytor ovanpå garaget.
Arbetet med att uppföra två kontorsbyggnader och ett parkeringshus på Uddvägen i Sickla löper enligt plan. Här vill vi skapa ett attraktivt kvarter för stora och små kontorsverksamheter som länkar samman Hammarby Sjöstad med Sicklaområdet. Projektet omfattar totalt närmare 25 000 kvm uthyrbar kontorsarea och 14 000 kvm BTA parkeringsarea. Domstolsverket blir en betydande hyresgäst med beräknad inflyttning andra kvartalet 2018.
Vår befintliga projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka nio miljarder kronor. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Ytmässigt omfattar våra långsiktiga utvecklingsplaner ungefär lika stora delar för bostäder, handel och kontor samt en mindre del för utbildning. Planerna är fördelade på alla våra områden där tre fjärdedelar av projektportföljen finns i Sickla och Uppsala, men där Järfälla också utgör en stor del.
Vi planerar för flera projektstarter under slutet av 2016 och 2017 där vissa ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Mobilia i Malmö planerar vi närmast för en ny- och tillbyggnad på cirka 14 000 kvm för handel, bostäder och kulturverksamhet mitt i kvarteret samt etablering av fler restauranger in mot Mobilias torg. Projektet ryms inom gällande detaljplan och byggstart beräknas ske under 2017.
I Sickla räknar vi med att under 2017 kunna börja bygga ut den före detta tapetfabriken med 7 000 kvm för hotell- och/eller kontorsverksamhet samt starta en om- och tillbyggnad vid Järnvägsgatan för 9 000 kvm handel och kontor. Båda projekten ryms inom gällande detaljplan. Dessutom pågår detaljplanearbete för Gillevägen där vi planerar för ett femtiotal nya bostadsrätter med beräknad byggstart under 2017. Förutom ovanstående driver vi även andra detaljplanearbeten i Sickla för både bostäder och kontor.
I Gränbystaden är ambitionen att skapa Uppsalas andra stadskärna. En ny detaljplan vann laga kraft i mars 2016 vilken möjliggör cirka 60 000 kvm BTA för handel, bostäder, kultur, kontor, service och utbildning samt 11 000 kvm BTA för parkering. Där planerar vi för att under 2017 börja bygga ytterligare 130 hyresrätter utöver de lägenheter som just nu är under uppförande. Dessutom pågår detaljplanearbete för ytterligare 20 000 kvm BTA handel och 30 000 kvm BTA parkering strax norr om den befintliga gallerian.
I Hagastaden, mitt i det framväxande life science-klustret, har vi en markanvisning med en byggrätt om 30 000 kvm BTA. Här planerar vi för Life City, ett nytt centrum för vetenskap och innovation och en mötesplats för näringsliv, akademi och samhälle. Byggstart beräknas ske under 2017.
I Barkarby i Järfälla har vi en markanvisning med en byggrätt på cirka 50 000 kvm BTA. Här pågår arbetet att tillsammans med Järfälla kommun skapa en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur; Bas Barkarby. Järfälla kommun fattade i juni beslut om att hyra cirka 10 800 kvm för gymnasieutbildning, multihall, bibliotek och annan kulturverksamhet. Hyresavtalen är villkorade av antagen detaljplan, marköverlåtelseavtal och investeringsbeslut i Atrium Ljungbergs styrelse. Planerad byggstart för första etappen, som omfattar cirka hälften av den totala byggrätten, är under första kvartalet 2017. Inflyttning beräknas ske sommaren 2019.
| Projekt, fastighet | Kommun | Handel, uthyrbar area, kvm |
Kontor, uthyrbar area, kvm |
Bostäder, uthyrbar area, kvm |
Parkering, BTA |
Åtgärd, nyb/omb |
Total investering, mkr |
Varav kvarstår, mkr |
Färdig ställs |
Hyresvärde exkl. tillägg, mkr1) |
Uthyrnings grad, % |
Miljö certifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 Uppsala | 19 900 | nyb | 390 | 20 | 2014–20172) | 35 | 97 | Breeam | ||||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:4 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | nyb | 220 | 200 | 2017 | 15 | 603) | Miljö byggnad |
||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 |
Uppsala | 11 000 | nyb | 180 | 170 | 2017 | 4) | |||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 000 | 14 000 | nyb | 830 | 730 | 2018 | 63 | E/T5) | Breeam | ||
| Totalt | 22 600 | 25 000 | 3 100 | 25 000 | 1 620 1 120 | 113 |
1) Exklusive eventuellt omsättningsutfall.
2) Omfattar totalt 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
3) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 96 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställande.
4) Garaget kommer nyttjas som avgiftsfri besöksparkering.
5) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte uthyrningsgrad som delbelopp.
Återhämtningen i världsekonomin går fortsatt trögt där bland annat återhämtningen i euroområdet tar lång tid och ECB avvaktar med att höja styrräntan. I slutet av juni röstade Storbritannien för ett Brexit, det vill säga ett utträde ur EU, vilket satt sina spår med fallande börser och räntor världen över. Osäkerheten kring effekten av detta är stor vilket troligtvis kommer att leda till större osäkerhet på finansmarknaden framöver.
Tillväxten i den svenska ekonomin har varit hög det senaste året och svenska ekonomin går in i en högkonjuktur i år enligt Konjunkturinstitutet. Tillväxten är driven av en stark utveckling av hushållens konsumtion och investeringar. Konjunkturinstitutets prognos för BNP-tillväxt för 2016 är 3,6 procent vilket tyder på fortsatt god tillväxt.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, har fortsatt att sjunka och uppgick vid halvårsskiftet till –0,53 procent vilket är en nedgång med 0,24 procentenheter under året. Den långa räntan har fallit ännu mer, den 10-åriga swapräntan har under året sjunkit med 0,90 procentenheter och var vid halvårsskiftet på historiskt låga 0,76 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid halvårsskiftet 62 procent av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 229 mkr (13 613). Under andra kvartalet ökade skulderna med 1 190 mkr. Förändringen består främst av nettolösen av banklån om 300 mkr, utestående volym av företagscertifikat ökade netto med 600 mkr och två nya obligationer genomfördes om totalt 900 mkr.
Den genomsnittliga räntan vid periodens slut uppgick till 2,5 procent (2,8). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgift den genomsnittliga räntan till 2,6 procent (2,9). Outnyttjade lånelöften utöver utestående företagscertifikat uppgick till 475 mkr (140). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,5 år (4,4) och kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (2,9).
Vår upplåning är till stor del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 865 mkr (10 561) säkerställda med pantbrev och 5 365 mkr (3 060) icke säkerställda.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 8 825 mkr (7 911) i ränteswappar, netto inklusive förkortande swappar, med förfall mellan 2016–2029. Dessutom finns 400 mkr i ränteswappar med start 2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under
perioden till –559 mkr (205) då marknadsräntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –1 170 mkr (–627).
| Totalt | 14 229 | 100 | 2,5 |
|---|---|---|---|
| 2021 och senare | 6 946 | 49 | 3,5 |
| 2020 | 600 | 4 | 4,3 |
| 2019 | – | – | – |
| 2018 | 949 | 7 | 3,3 |
| 2017 | 1 435 | 10 | 1,7 |
| 2016 | 4 299 | 30 | 0,7 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2016 | 445 | 3 |
| 2017 | 4 260 | 30 |
| 2018 | 4 047 | 28 |
| 2019 | 1 520 | 11 |
| 2020 | 648 | 5 |
| 2021 och senare | 3 309 | 23 |
| Totalt | 14 229 | 100 |
| 2016-06-30 | 2015-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 14 229 | 13 261 |
| Eget kapital, mkr | 14 189 | 13 953 |
| Belåningsgrad, % | 43,6 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,6 | 43,0 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,5 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,0 | 3,1 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,5 | 2,9 |
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/6 | 1/1–30/6 | 1/4–30/6 | 1/4–30/6 | 1/1–31/12 | 1/7–30/6 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Resultat före skatt | 879 | 1 851 | 959 | 1 460 | 3 431 | 2 459 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 1 | 4 | –1 | 2 | 8 | 5 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 7 | –1 | 1 | –1 | 33 | 41 |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –973 | –1 184 | –959 | –818 | –2 328 | –2 117 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | 559 | –205 | 248 | –403 | –201 | 563 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 2 | 6 | 0 | 2 | 17 | 13 |
| Betald skatt | –108 | –99 | –42 | –46 | –41 | –49 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändringar av rörelsekapital | 367 | 372 | 206 | 198 | 919 | 914 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 7 | 192 | –50 | 67 | 87 | –99 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 374 | 564 | 156 | 265 | 1 006 | 816 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av fastigheter | –453 | –1 096 | –453 | –10 | –1 958 | –1 315 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –407 | –313 | –206 | –164 | –769 | –863 |
| Försäljning av fastigheter | 21 | – | 21 | – | 1 201 | 1 222 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –1 | –6 | 1 | –4 | –9 | –5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –841 | –1 415 | –637 | –179 | –1 535 | –961 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 5 | 3 | 4 | 1 | 5 | 7 |
| Upptagna lån | 3 321 | 2 190 | 2 298 | 628 | 3 811 | 4 942 |
| Amortering av skuld | –2 355 | –901 | –1 105 | –310 | –2 873 | –4 327 |
| Utbetald utdelning | –473 | –440 | –473 | –440 | –440 | –473 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 499 | 852 | 725 | –121 | 504 | 149 |
| Periodens kassaflöde | 32 | 2 | 243 | –35 | –25 | 4 |
| Likvida medel vid periodens början | 389 | 415 | 179 | 452 | 415 | 417 |
| Likvida medel vid periodens slut | 421 | 417 | 421 | 417 | 389 | 421 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 374 mkr (564), vilket motsvarar 2,81 kr/aktie (4,24). Det högre kassaflödet under första halvåret 2016 jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av en lägre förändring av rörelsekapitalet, förvärvsvolym samt lägre nettoupplåning.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –841 mkr (–1 415), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 499 mkr (852) till följd av nettoupplåning och utdelning.
Koncernens likviditet uppgick vid periodens slut till 1 196 mkr (857). Likviditeten består av likvida medel 421 mkr (417) , outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 475 mkr (140) utöver löften för att täcka utestående certifikat.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Från och med Q2 2016 delas fastighetsförvaltningen in i Affärsområde Fastighet och Projektfastigheter. Projektoch entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 048 | 19 | 1 067 | –5 | 1 062 | ||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 10 | 202 | 212 | –134 | 78 | ||||
| Nettoomsättning | 1 048 | 19 | 1 067 | 10 | 202 | 212 | –139 | 1 139 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –327 | –7 | –334 | 3 | –331 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–26 | –192 | –217 | 135 | –82 | ||||
| Bruttoresultat | 721 | 12 | 733 | –16 | 10 | –6 | –1 | 727 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 721 | 12 | 733 | –2 | 731 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–16 | 10 | –6 | 1 | –5 | ||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –51 | 1 | –50 | ||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–8 | –8 | 0 | –7 | |||||
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | |||||||
| Finansiella kostnader | –198 | –198 | |||||||
| –198 | –198 | ||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 721 | 12 | 683 | –16 | 2 | –13 | –198 | 472 | |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 944 | 29 | 973 | 973 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –7 | –7 | –7 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –559 | –559 | |||||||
| 944 | 29 | –7 | 966 | –559 | 407 | ||||
| Aktuell skatt | –2 | –2 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –175 | –175 | |||||||
| Periodens resultat | 1 665 | 41 | –7 | 1 649 | –16 | 2 | –13 | –933 | 702 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 268 | 139 | 407 | 407 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 453 | 453 | 453 | ||||||
| Totala investeringar | 722 | 139 | 861 | 1 | 1 | 862 | |||
| Tillgångar, periodens slut | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 31 342 | 1 312 | 32 654 | 32 654 | |||||
| Övriga tillgångar | 91 | 91 | 1 226 | 1 317 | |||||
| Summa tillgångar | 31 342 | 1 312 | 32 654 | 91 | 91 | 1 226 | 33 971 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter Projekt |
fastigheter 1) Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 2) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 968 | 12 | 62 | 1 042 | –5 | 1 037 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 10 | 199 | 209 | –58 | 151 | ||||
| Nettoomsättning | 968 | 12 | 62 | 1 042 | 10 | 199 | 209 | –63 | 1 187 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –308 | –6 | –24 | –338 | 3 | –335 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–27 | –186 | –213 | 58 | –155 | ||||
| Bruttoresultat | 660 | 6 | 38 | 704 | –17 | 12 | –4 | –2 | 697 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
660 | 6 | 68 | 704 | –17 | 12 | –4 | –2 0 |
701 –4 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –27 | 1 | –26 | ||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–8 | –8 | 0 | –8 | |||||
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | |||||||
| Finansiella kostnader | –202 | –202 | |||||||
| –202 | –202 | ||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 660 | 6 | 38 | 676 | –17 | 4 | –13 | –203 | 461 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 173 | 11 | 1 184 | 1 184 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 205 | 205 | |||||||
| 1 173 | 11 | 1 | 1 185 | 205 | 1 390 | ||||
| Aktuell skatt | –19 | –19 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –388 | –388 | |||||||
| Periodens resultat | 1 833 | 17 | 38 | 1 861 | –17 | 4 | –13 | –405 | 1 444 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 210 | 103 | 313 | 313 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 871 | 871 | 871 | ||||||
| Totala investeringar | 1 081 | 103 | 1 184 | 1 | 1 | 1 184 | |||
| Tillgångar, periodens slut | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 29 506 | 1 026 | 30 532 | 30 532 | |||||
| Övriga tillgångar | 97 | 97 | 1 103 | 1 200 | |||||
| Summa tillgångar | 29 506 | 1 026 | 30 532 | 97 | 97 | 1 103 | 31 731 |
1) Bruttoresultatet i segmentsrapporteringen 1/1–30/6 2015 har justerats för fastigheter sålda i fjärde kvartalet 2015.
2) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–30/6 | 1/1–30/6 | 1/4–30/6 | 1/4–30/6 | 1/1–31/12 | 1/7–30/6 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 68 | 70 | 68 | 68 | 69 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 077 | 1 110 | 1 077 | 1 110 | 1 034 | 1 077 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 407 | 313 | 453 | 164 | 768 | 863 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 52 | 50 | 52 | 48 | 50 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||
| Soliditet, % | 41,8 | 39,7 | 41,8 | 39,7 | 43,7 | 41,8 |
| Belåningsgrad % | 43,6 | 44,6 | 43,6 | 44,6 | 43,0 | 43,6 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,6 | 45,9 | 43,6 | 45,9 | 43,0 | 43,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 3,3 | 3,5 | 3,4 | 3,3 | 3,4 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,5 | 2,8 | 2,5 | 2,8 | 2,9 | 2,5 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,0 | 23,9 | 21,6 | 37,2 | 21,8 | 15,2 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,7 | 6,2 | 5,6 | 6,4 | 6,3 | 6,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,5 | 13,5 | 12,8 | 20,3 | 12,5 | 8,7 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,2 | 4,4 | 4,2 | 4,5 | 4,6 | 4,3 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Resultat per aktie, kr | 5,27 | 10,84 | 5,70 | 8,54 | 20,89 | 15,33 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 2,76 | 2,70 | 1,46 | 1,40 | 5,54 | 5,60 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 3,09 | 3,30 | 1,50 | 1,68 | 6,91 | 6,71 |
| Kassaflöde, kr | 2,81 | 4,24 | 1,17 | 1,99 | 7,55 | 6,12 |
| Eget kapital, kr | 106,51 | 94,62 | 106,51 | 94,62 | 104,73 | 106,51 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 139,01 | 120,07 | 139,01 | 120,07 | 131,78 | 139,01 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 126,40 | 111,48 | 126,40 | 111,48 | 122,95 | 126,40 |
| Börskurs, kr | 136,50 | 108,50 | 136,50 | 108,50 | 133,00 | 136,50 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 282 | 280 | 283 | 280 | 282 | 282 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter.
| RESULTATRÄKNINGAR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2016 Q2 |
2016 Q1 |
2015 Q4 |
2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
2014 Q4 |
2014 Q3 |
| Hyresintäkter | 538 | 524 | 551 | 534 | 522 | 515 | 499 | 500 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 37 | 40 | 87 | 109 | 85 | 66 | 99 | 83 |
| Nettoomsättning | 575 | 564 | 638 | 643 | 607 | 580 | 598 | 583 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –164 | –167 | –185 | –151 | –165 | –170 | –174 | –138 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –41 | –41 | –99 | –118 | –85 | –70 | –103 | –85 |
| Bruttoresultat | 371 | 356 | 354 | 374 | 357 | 341 | 321 | 361 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 375 | 357 | 366 | 383 | 357 | 344 | 325 | 363 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –4 | –1 | –12 | –9 | –1 | –4 | –4 | –2 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –20 | –30 | –21 | –13 | –13 | –13 | –21 | –14 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –4 | –3 | –4 | –3 | –4 | –4 | –4 | –3 |
| –24 | –33 | –25 | –16 | –18 | –17 | –24 | –17 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –98 | –100 | –101 | –100 | –101 | –101 | –105 | –116 |
| Resultat före värdeförändringar | 249 | 223 | 227 | 257 | 238 | 223 | 191 | 228 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 959 | 14 | 928 | 216 | 818 | 366 | 435 | – |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –1 | –6 | –33 | – | 1 | – | 0 | 7 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –248 | –311 | 161 | –165 | 403 | –199 | –271 | –168 |
| Nedskrivning goodwill | – | – | –11 | – | – | – | – | 0 |
| 710 | –303 | 1 045 | 50 | 1 222 | 168 | 163 | –161 | |
| Resultat före skatt | 959 | –80 | 1 272 | 307 | 1 460 | 391 | 354 | 67 |
| Skatt | –199 | 22 | –173 | –68 | –322 | –85 | –80 | –8 |
| Periodens resultat | 760 | –57 | 1 100 | 240 | 1 138 | 306 | 275 | 59 |
| NYCKELTAL | ||||||||
| 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 93 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 68 | 67 | 72 | 68 | 67 | 65 | 73 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 077 | 1 052 | 1 034 | 1 110 | 1 110 | 1 064 | 1 062 | 1 012 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 206 | 201 | 268 | 187 | 164 | 149 | 199 | 163 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 49 | 48 | 52 | 52 | 49 | 49 | 48 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 41,8 | 43,1 | 43,7 | 40,4 | 39,7 | 39,8 | 39,6 | 41,3 |
| Belåningsgrad, % | 43,6 | 41,8 | 43,0 | 45,6 | 44,6 | 46,4 | 43,7 | 45,6 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,6 | 42,0 | 43,0 | 45,6 | 45,9 | 46,4 | 45,5 | 45,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,2 | 3,2 | 3,5 | 3,4 | 3,2 | 2,8 | 3,0 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,5 | 2,8 | 2,9 | 2,8 | 2,8 | 3,0 | 3,2 | 3,5 |
| Avkastning på eget kapital, % | 21.6 | –1,7 | 32,8 | 7,5 | 37,2 | 10,4 | 9,6 | 2,1 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,6 | 5,4 | 5,7 | 6,6 | 6,4 | 5,9 | 5,2 | 6,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 12,8 | 0,3 | 17,2 | 5,1 | 20,3 | 6,6 | 6,5 | 2,7 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,2 | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,5 | 4,4 | 4,2 | 5,0 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 5,70 | –0,43 | 8,25 | 1,80 | 8,54 | 2,29 | 2,06 | 0,45 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,46 | 1,31 | 1,33 | 1,50 | 1,40 | 1,30 | 1,12 | 1,34 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 1,50 | 1,59 | 1,75 | 1,86 | 1,68 | 1,61 | 1,50 | 1,60 |
| Kassaflöde, kr | 1,17 | 1,64 | 1,73 | 1,59 | 1,99 | 2,25 | 1,42 | 1,41 |
| Eget kapital, kr | 106,51 | 104,33 | 104,73 | 96,45 | 94,62 | 89,34 | 87,00 | 84,89 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 139,01 | 133,46 | 131,78 | 123,58 | 120,07 | 115,59 | 111,19 | 106,56 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 126,40 | 122,73 | 122,95 | 113,89 | 111,48 | 104,95 | 101,87 | 99,17 |
| Börskurs, kr | 136,50 | 140,50 | 133,00 | 126,60 | 108,50 | 131,30 | 114,70 | 103,50 |
| Medelantal utestående aktier, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 2) | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
2) Bolaget avyttrade den 15 maj 2014 samtliga återköpta B-aktier (3 063 748 st).
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 167 mkr (145). Rörelseresultatet uppgick till 0 mkr (3). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 134 mkr (124).
Räntebärande skulder uppgår till 11 556 mkr (2015-12-31, 9 685). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd
och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2016 | 2015 | 2015 |
|---|---|---|
| 1/1–30/6 | 1/1–30/6 1/1–31/12 | |
| 83 | 83 | 169 |
| 84 | 62 | 209 |
| 167 | 145 | 378 |
| –24 | –29 | –58 |
| –133 | –103 | –240 |
| –10 | –10 | –20 |
| 0 | 3 | 59 |
| 111 | 93 | 620 |
| 229 | 243 | 473 |
| –207 | –214 | –426 |
| 134 | 121 | 667 |
| 134 | 124 | 726 |
| –4 | –3 | –139 |
| 129 | 121 | 587 |
| 0 | –19 | –12 |
| –11 | –9 | –22 |
| –11 | –28 | –34 |
| 118 | 93 | 553 |
| Belopp i mkr | 2016-06-30 | 2015-06-30 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 463 | 1 409 | 1 439 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 2 724 | 2 515 | 2 613 |
| Omsättningstillgångar | 14 877 | 14 618 | 14 721 |
| Summa tillgångar | 19 064 | 18 542 | 18 773 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 7 045 | 6 942 | 7 401 |
| Obeskattade reserver | 46 | 39 | 42 |
| Avsättningar | 269 | 244 | 258 |
| Långfristiga skulder | 9 401 | 9 114 | 8 934 |
| Kortfristiga skulder | 2 303 | 2 204 | 2 138 |
| Summa eget kapital och skulder | 19 064 | 18 542 | 18 773 |
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål. Dels ska alla våra större nybyggnadsprojekt miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad, dels ska engergianvändningen per kvadratmeter minska med 20 procent mellan år 2014 och 2021. År 2021 ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra. Slutligen ska vi vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Målen följs upp årsvis.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
I juni 2014 lämnade Företagsskattekommittén, som tillsatts av regeringen med uppdrag att se över beskattningen av bolag, sitt slutbetänkande. Atrium Ljungberg berörs främst av kommitténs förslag att slopa avdragsrätten för negativt finansnetto och att istället införa ett schablonmässigt beräknat finansieringsavdrag om 25 procent av det skattemässiga resultatet. För Atrium Ljungberg skulle förslaget innebära en högre skattekostnad. Förslaget var ute på remiss och svaren inkom under hösten 2014. Majoriteten av instanserna avstyrkte förslaget. Enligt regeringens vårproposition kommer eventuella nya regler att träda i kraft tidigast den 1 januari 2017.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2015, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 97–101.
Den 3 juni meddelande Nacka tingsrätt sin dom i tvisten med Casco Adhesives AB (Akzo Nobel). Tvisten avser den hävning av ett hyreskontrakt som gjordes år 2013 avseende förhyrning av lokaler i Sickla Front I, Nacka. Tingsrätten fastslog att Casco Adhesives AB är skadeståndsskyldig gentemot Atrium Ljungberg och ersättningsskyldig för rättegångskostnaderna. Skadeståndets belopp kommer att prövas i en separat domstolsförhandling. Casco Adhesives AB har överklagat domen till Svea Hovrätt. Prövningstillstånd har ännu inte meddelats.
Atrium Ljungberg förändrade organisationen den 1 juni. Den tidigare uppdelningen i affärsområdena Handel respektive Kontor slogs samman till ett affärsområde under benämningen Fastighet samtidigt som uthyrningsverksamheten samordnades under affärsområdet Transaktion och etablering.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2015.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2016 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 14 229 mkr (2015-12-31, 13 261) och dess verkliga värde till 14 283 mkr (2015-12-31, 13 318). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med första januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Association.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar för första gången European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Riktlinjerna är obligatoriska för finansiella rapporter som offentliggörs efter 3 juli 2016.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 12 juli 2016
Johan Ljungberg Sune Dahlqvist Simon de Château Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Annica Ånäs Verkställande direktör
Anna Hallberg Erik Langby Hanna Graflund Sleyman Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Bas Barkarby i Järfälla. Hyresavtalen som tecknades med Järfälla kommun i juni är ett viktigt steg för att fortsätta fylla huset med spännande innehåll för lärande, näringsliv, kultur och bostäder.
Q2 2016 ATRIUM LJUNGBERG 19
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående årets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entrepenadomsättning minus projekt- och entrepenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
EPRA EPS används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Substansvärde EPRA NAV / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Substansvärde EPRA NNNAV / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultetat som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser Bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontors- och stadsmiljöer på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
| Antal fastigheter, st | 50 |
|---|---|
| Fastighetsvärde, mdkr | 33 |
| Kontrakterad årshyra, mdkr | 2,1 |
| Total uthyrbar yta, 1 000 kvm | 1 077 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 |
| Antal anställda | 282 |
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar,
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnationer ska miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
CAFÉ La Trattoria
GALLERIA BIBLIOTEK
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och
| Delårsrapport jan–sep 2016 | 2016-10-21 |
|---|---|
| Bokslutskommuniké 2016 | 2017-02-23 |
| Årsredovisning 2016 | mars 2017 |
| Årsstämma | 2017-04-05 |
| Delårsrapport jan–mar 2017 | 2017-04-20 |
| Delårsrapport jan–jun 2017 | 2017-07-12 |
| Delårsrapport jan–sep 2017 | 2017-10-18 |
Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.