Interim / Quarterly Report • Jul 13, 2016
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2016 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 060 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari–mars 2016.
| 2016 | 2015 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-jun | jan-jun | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 2,88 | 2,12 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 |
| Förändring jämfört med föregående år | 36 % | 26 % | 31 % | 37 % | 27 % | 4 % | 14 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 5,28 | 4,18 | 9,85 | 4,05 | 4,44 | 1,82 | 0,31 |
| Utdelning per stamaktie, kr | – | – | 1,15 | 0,80 | 0,55 | 0,43 | 0,36 |
| Utdelning per preferensaktie, kr | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 18 222 | 14 378 | 16 189 | 13 428 | 10 825 | 9 396 | 8 961 |
| Direktavkastning | 7,2 % | 7,4 % | 7,4 % | 7,6 % | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % |
| Hyresduration, år | 7,4 | 7,7 | 7,4 | 8,2 | 8,0 | 8,4 | 7,9 |
Förvaltningsresultatet för det första halvåret uppgick till 516 miljoner kronor vilket är det högsta förvaltningsresultat Sagax kunnat redovisa och en ökning med 22 % i förhållande till samma period föregående år justerat för de engångskostnader som belastade jämförelsetalet. Resultatökningen uppgår till 121 miljoner kronor och består av högre driftnetto (+98 Mkr) och ökat förvaltningsresultat från joint ventures (+10 Mkr) samtidigt som de centrala administrationskostnaderna varit oförändrade och de redovisade finansiella kostnaderna minskade (+13 Mkr).
Det högre driftnettot är huvudsakligen en konsekvens av att Sagax förvärvat fastigheter för cirka 2,7 miljarder kronor under det senaste året. De redovisade finansiella kostnaderna är lägre än föregående år som en konsekvens av den engångskostnad om 28 miljoner kronor som uppstod vid den förtida refinansieringen av 4,4 miljarder kronor under andra kvartalet 2015. Justerat för nämnda engångskostnad har de finansiella kostnaderna under första halvåret 2016 ökat med 15 miljoner kronor jämfört med samma period 2015 vilket är en konsekvens av ökad upplåning som följt av koncernens investeringsverksamhet.
Min uppfattning är att bolagets resultatutveckling har varit god och i linje med vad ägarna kan förvänta sig med hänsyn till de goda omständigheter som råder på bolagets marknader.
Det operativa kassaflödet steg med 195 miljoner kronor till 517 miljoner kronor under det första halvåret varav 93 miljoner kronor förklaras av högre resultat och 117 miljoner kronor av högre utdelning från joint ventures. Som en konsekvens av det ökade kassaflödet steg räntetäckningsgraden till 3,7 gånger. Den räntebärande nettoskulden i förhållande till fastigheternas marknadsvärde har samtidigt minskat med 2 procentenheter till 62 % trots ökad upplåning till följd av stigande marknadsvärde på bolagets fastighetsinnehav. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden i förhållande till driftnettot har dock ökat något från föregående års nivå (8,4 gånger) till 8,7 gånger.
Den svenska fastighetsmarknaden har generellt, och Stockholmsmarknaden i synnerhet, varit fortsatt stark med stort intresse från många investerare och historiskt höga priser som följd. Min bild är att detta gällt samtliga fastighetssegment. Detta har naturligtvis varit gynnsamt för Sagax såtillvida att det kommit bolaget tillgodo genom stigande värde på fastighetsinnehavet. Det har samtidigt lett till att det varit utmanande för bolaget att hitta attraktiva investeringar i Stockholmsmarknaden. Dessvärre ser jag för närvarande inget skäl till att marknadsdynamiken skulle förändras på kort
eller medellång sikt. Jag förväntar mig med andra ord en fortsatt mycket dyr och konkurrensutsatt marknad i Stockholm.
Bolagets syn på prissättningen i Stockholm återspeglas i strukturen på det senaste årets investeringar: Av de 2,7 miljarder kronor som investerats under de senaste 12 månaderna har endast cirka 300 miljoner kronor avsett Stockholm trots att detta är Sagax största marknadssegment. Hela 2,4 miljarder kronor har investerats i våra utländska marknadssegment. Vår verksamhet i Finland har bidragit med den absoluta huvuddelen av investeringsmöjligheterna och svarar nu för 39 % av bolagets fastighetsinnehav.
Vårt nyaste marknadssegment är verksamheten i Paris som startades i juli 2014. Parissegmentet kommer i september att bidraga med cirka 675 miljoner kronor till Sagax fastighetsinnehav. Investeringarna har skett till cirka 7 % genomsnittlig direktavkastning. Omfattningen på verksamheten kan tyckas blygsam med hänsyn till Sagax verksamhet i övrigt. Det bör dock betänkas att detta är investeringar som Sagax inte skulle kunnat ersätta med likvärdiga investeringar i något annat av bolagets marknadssegment. Således skulle denna tillväxt gått förlorad utan den nya satsningen. Det är även tänkvärt att verksamheten i Paris nu är av samma storlek som den finländska var i juli 2008, en verksamhet som idag omfattar ett fastighetsbestånd om drygt sju miljarder kronor. Erfarenheten är med andra ord att det tar tid att bygga upp både en marknadsposition och en framgångsrik lokal organisation.
I enlighet med vad jag skrev i kommentaren till årsredovisningen för 2015 har vi mot ovanstående bakgrund undersökt förutsättningarna för att etablera ytterligare ett nytt marknadssegment för Sagax. Vi gör för närvarande bedömningen att Randstad i Nederländerna eventuellt kan erbjuda god riskjusterad avkastning inom segmentet lätt industri. Randstad omfattar städerna Amsterdam, Rotterdam, Utrecht och Haag. Området anses allmänt omfatta cirka 8 000 km2 och 7 miljoner invånare vilket kan jämföras med 6 500 km2 och 2,2 miljoner invånare för Storstockholm. Vi avser nu att fortsätta analysera marknadssegmentet och eventuellt genomföra vissa mindre investeringar.
Stockholm den 13 juli 2016
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöden från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax har en konservativ syn på risktagande och eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,1 (3,4) år vid kvartalsskiftet. Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,8 (4,7) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar kapitalbasen och möjliggör för bolaget att öka det egna kapitalet utan att antalet stamaktier
ökas. B-aktier har emitterats med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra bolagets finansiella flexibilitet.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider och solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 30 juni till 7,4 (7,7) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2015.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2016. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 31 % till 516 (395) miljoner kronor varav 116 (106) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv samt förbättrat resultat från joint ventures. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 36 % till 2,88 (2,12) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 801 (430) miljoner kronor, varav 151 (89) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med totalt –261 (86) miljoner kronor. Räntederivat svarade
för –268 (86), varav –99 (44) miljoner kronor från joint ventures. Samtliga värdeförändringar på finansiella instrument var orealiserade.
Sjunkande marknadsräntor under perioden förklarar de negativa värdeförändringarna och den ökade reserven för räntederivats undervärden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 894 (720) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 731 (616) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Övriga intäkter om 3 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från försäkringsbolag avseende försäkringsskada.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 %, att jämföra med 96 % vid årsskiftet 2015/2016. Under perioden har vakansvärdet ökat med 16 (9) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 15 (7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 18 (20) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 1 miljon kronor under 2016. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 68 % (72 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Utgående vakansvärde uppgick till 77 (69) miljoner kronor, en nettoökning med 18 miljon kronor under perioden som förklaras av vakans om 17 miljoner kronor i förvärvade fastigheter, huvudsakligen i Finland.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 40 (36) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 3 (1) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 37 (35) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 3 miljoner kronor under 2016 och 34 miljoner kronor under perioden 2017-2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 22 (7) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 95 (97) miljoner kronor, en nettoökning med 29 miljoner kronor under 2016 varav 17 miljoner kronor avser vakans i förvärvade fastigheter och 11 miljoner kronor avser ovan nämnda ökning av avtal som sagts upp för avflyttning, men ännu ej avflyttats.
| Belopp i miljoner kronor | 2016 jan-jun |
2015 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 59 | 74 |
| Avflyttningar | 16 | 28 |
| Inflyttningar | –15 | –28 |
| Förändring av lämnade rabatter | 1 | –11 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 17 | 2 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –2 | –5 |
| Valutakursförändring | 1 | – |
| Utgående vakansvärde | 77 | 59 |
| Uppsagt för omförhandling | 3 | 2 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 37 | 28 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –22 | –23 |
| Justerat utgående vakansvärde | 95 | 66 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2016 | 13 |
| 2017 | 3 |
| 2018 | 1 |
| 2019 | – |
| 2020 | – |
| >2020 | 1 |
| Totalt | 18 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2016 | 14 | 3 |
| 2017 | 15 | 27 |
| 2018 | 4 | 7 |
| Totalt | 33 | 37 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 586 | 40 | 7 % | 611 000 | 39 000 | 6 % |
| Helsingfors | 374 | 12 | 3 % | 381 000 | 11 000 | 3 % |
| Övriga Sverige | 222 | 5 | 2 % | 460 000 | 17 000 | 4 % |
| Övriga Finland | 323 | 11 | 4 % | 489 000 | 19 000 | 4 % |
| Övrigt | 116 | 9 | 8 % | 107 000 | 4 000 | 3 % |
| Totalt | 1 621 | 77 | 5 % | 2 048 000 | 89 000 | 4 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 67 (57) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under de senaste tolv månaderna. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 31 (27) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 15 (11) miljoner kronor.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 30 (29) miljoner kronor. Administrationskostnaderna har stigit jämfört med föregående år till följd av bolagets tillväxt. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 16 (15) miljoner kronor och från joint ventures till 8 (7) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 19.
Koncernen hade vid periodens utgång 38 (33) anställda varav 16 (12) kvinnor. 25 (22) medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm, 12 (9) medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors och 1 (1) medarbetare är anställd i Frankrike och tjänstgör i Paris. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 116 (106) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 12 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 132 (239) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 116 (106) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –99 (44) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 151 (89) miljoner kronor. Resultatet belastades med 37 (44) miljoner kronor i uppskjuten skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 193 (207) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 30 juni 2016 till 3,2 % (3,4 %). De räntebärande skulderna har under de senaste tolv månaderna till följd av finansiering av fastighetsförvärv ökat till 11 601 (9 360) miljoner kronor. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 13.
Belåningsgraden har successivt sjunkit över tid samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan, vilket medfört att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,7 (8,4) gånger driftnettot för de senaste tolv månaderna.
Den 30 juni 2016 omfattade fastighetsbeståndet 414 (201) fastigheter med ett marknadsvärde om 18 222 (14 378) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 221 (329) miljoner kronor och värdeutvecklingen för verksamheten utomlands uppgick till 431 (12) miljoner kronor.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 237 (87) miljoner kronor vilket främst förklaras av förlängning av hyresavtal med medicinteknikföretaget Baxter till 2037 avseende produktionsanläggningar i Tyskland. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 27 (33) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 441 (287) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta av-
Nettoskuld / driftnetto
kastningskrav på marknaden. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 652 (341) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 11.
| Belopp i miljoner kronor | jan-jun 2016 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 36 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –4 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 189 |
| Delsumma Sverige | 221 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 201 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –23 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 252 |
| Delsumma Utland | 431 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 652 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,6 % (7,6 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,2 % (8,7 %) respektive 9,0 % (9,5 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 11.
Sagax finansiella derivat den 30 juni 2016 utgjordes av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella derivat redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick netto till –162 (55) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring. Den negativa värdeförändringen förklaras av sjunkande marknadsräntor under perioden.
Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 635 (479) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 13.
Sagax resultat påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med –99 (44) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 15 (16) miljoner kronor främst avseende verksamheterna utomlands.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 111 (128) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 0 (2) miljoner kronor respektive 596 (555) miljoner kronor vid periodens slut. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 jun 2016 |
|---|---|
| Sverige | 274 |
| Finland | 260 |
| Tyskland | 61 |
| Danmark | 1 |
| Skatteskuld | 596 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 517 (322) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 43 (–7) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 248 (–976) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 685 (781) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel minskat med 4 (120) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 16.
För 2016 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 060 miljoner kronor.
Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari–mars 2016.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2016. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla.
Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms huvudsakligen vara uppskjuten skatt.
Sagax resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jul 2016 | 1 jan 2016 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 621 | 1 453 |
| Vakans | –77 | –59 |
| Hyresintäkter | 1 544 | 1 394 |
| Fastighetskostnader | –221 | –195 |
| Driftnetto | 1 323 | 1 199 |
| Central administration | –58 | –57 |
| Joint ventures och intresseföretag | 236 | 236 |
| Finansnetto | –393 | –371 |
| Förvaltningsresultat | 1 109 | 1 008 |
| Skatt | –244 | –222 |
| Resultat efter skatt | 865 | 786 |
| – varav preferensaktieägarna | 117 | 117 |
| – varav stamaktieägarna | 748 | 670 |
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 30 juni 2016 omfattade fastighetsbeståndet 414 (201) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 048 000 (1 707 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,4 (7,7) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 40 % (42 %) av marknadsvärdet och 36 % (41 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 621 (1 330) miljoner kronor respektive 1 544 (1 261) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (95 %).
Sagax har under perioden investerat 1 354 (770) miljoner kronor varav 1 182 (698) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Fastigheter förvärvades för 1 054 miljoner kronor i Finland och för 105 miljoner kronor i Paris. Under perioden förvärvades 193 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 172 500 kvadratmeter, se sammanställning nedan. I Finland förvärvades under andra kvartalet en fastighetsportfölj bestående av två stormarknader och 184 närlivsbutiker för cirka 830 miljoner kronor.
Totalt 172 (72) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 70 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 24 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 63 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 15 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Nybyggnation på fastigheten Induktorn 35 i Stockholm färdigställdes enligt plan under kvartalet.
Under perioden har avtalats om förvärv av en fastighetsportfölj i Frankrike om 14 fastigheter för totalt 455 miljoner kronor med tillträde under tredje kvartalet 2016. Avtal har under perioden i separata transaktioner även träffats om förvärv av en fastighet i Stockholm och en fastighet i Paris vilka tillträds under tredje kvartalet 2016.
Efter periodens utgång har en fastighet i Stockholm och en fastighet i Övriga Finland förvärvats och tillträtts.
Under perioden har fem fastigheter avyttrats för totalt 121 miljoner kronor med en totalt uthyrningsbar area om 5 500 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 10.
Avtal träffades under andra kvartalet om försäljning av tre fastigheter i Övriga Finland med frånträde under tredje kvartalet 2016, för totalt 455 miljoner kronor. Försäljningen avser två stormarknader och en närlivsbutik från den ovan nämnda fastighetsportfölj som förvärvats under 2016. Avtal har även träffats om försäljning av en fastighet i Övriga Sverige om 2 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten frånträds under tredje kvartalet 2016.
Fastigheternas direktavkastning är ett avkastningsmått där periodens innehavsjusterade driftnetto jämförs med fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Direktavkastningen ger en bild av resultatgenerering innan finansiella kostnader och kostnader för central administration. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick till 7,2 % (7,4 %), se nedan.
| Belopp i miljoner kronor | 2016 30 jun |
2015 30 jun |
|---|---|---|
| Driftnetto enligt rapport över totalresultat |
621 | 523 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | 621 | 523 |
| Innehavsjustering för förvärv och försäljningar |
69 | 16 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs | 6 | –6 |
| Justerat driftnetto | 1 317 | 1 056 |
| Bokfört värde fastigheter | 18 222 | 14 334 |
| Direktavkastning, % | 7,2 | 7,4 |
| Fastighetsförvärv januari-juni 2016 | |||
|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
| Miklaholt 2 | Stockholm | Stockholm | 1 900 |
| 19 Rue Blanc Mesnil | Blanc Mesnil (Paris) | Övrigt | 13 800 |
| Kvartal 1 | 15 700 | ||
| Muonamiehentie 14 (91-46-130-27) | Helsingfors | Helsingfors | 2 800 |
| Niittytie 13 (92-68-11-9) | Vanda | Helsingfors | 7 400 |
| Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) | Vanda | Helsingfors | 6 100 |
| Koskelontie 27 A | Esbo | Helsingfors | – |
| Koskelontie 27 B | Esbo | Helsingfors | – |
| Fastighetsportfölj (3 stycken livsmedelsbutiker) | Tusby | Helsingfors | 4 100 |
| Fastighetsportfölj (183 stycken livsmedelsbutiker) | 86 olika finska kommuner | Övriga Finland | 152 100 |
| Kvartal 2 | 172 500 | ||
| Totalt | 188 200 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Kungsängen 32:6 | Uppsala | Övriga Sverige | 1 000 |
| Kungsängen 32:8 | Uppsala | Övriga Sverige | 1 100 |
| Stockholmsledet 11 | Lund | Övriga Sverige | – |
| Kvartal 1 | 2 200 | ||
| Instrumentet 14 | Stockholm | Stockholm | 1 900 |
| Grävskopan 2 | Borlänge | Övriga Sverige | 1 400 |
| Kvartal 2 | 3 300 | ||
| Totalt | 5 500 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 74 | 611 000 | 39 000 | 7 356 | 12 000 | 586 | 36 % | 93 % | 546 | 35 % |
| Helsingfors | 60 | 381 000 | 11 000 | 3 642 | 9 600 | 374 | 23 % | 97 % | 363 | 24 % |
| Övriga Sverige | 53 | 460 000 | 17 000 | 2 575 | 5 600 | 222 | 14 % | 98 % | 217 | 14 % |
| Övriga Finland | 216 | 489 000 | 19 000 | 3 396 | 6 900 | 323 | 20 % | 96 % | 312 | 20 % |
| Övrigt | 11 | 107 000 | 4 000 | 1 253 | 11 700 | 116 | 7 % | 92 % | 107 | 7 % |
| Totalt | 414 | 2 048 000 | 89 000 | 18 222 | 8 900 | 1 621 | 100 % | 95 % | 1 544 | 100 % |
Löptider för hyresavtal
| Kontrakterad årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 23 | 48 | 71 | 2016 | 152 | 49 000 | 46 | 3 % |
| Helsingfors | 230 | 77 | 307 | 2017 | 220 | 126 000 | 116 | 7 % |
| Övriga Sverige | – | 1 | 1 | 2018 | 120 | 119 000 | 120 | 8 % |
| 2019 | 232 | 198 000 | 156 | 10 % | ||||
| Övriga Finland | 824 | 46 | 870 | 2020 | 53 | 264 000 | 195 | 13 % |
| Övrigt | 105 | – | 105 | >2020 | 218 | 1 210 000 | 912 | 59 % |
| Totalt | 1 182 | 172 | 1 354 | Totalt | 995 | 1 965 000 | 1 544 | 100 % |
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 >2030
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 414 (201) fastigheter uppgick den 30 juni 2016 till 18 222 (14 378) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades i värde med 149 (–161) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 652 (341) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 30 juni 2016 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut förutom tre finska fastigheter som värderats i enlighet med avtalade försäljningar samt de fem tyska fastigheterna vilka till följd av höga värderingskostnader i Tyskland endast värderas externt vid årsskiften.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2015 | 16 189 | 225 |
| Förvärv av fastigheter | 1 182 | 193 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 172 | |
| Försäljning av fastigheter | –121 | –5 |
| Avstyckad fastighet | – | 1 |
| Omräkningsdifferens avseende | ||
| utländska fastighetsvärden | 149 | |
| Orealiserad värdeförändring | 651 | |
| Fastighetsbestånd 30 juni 2016 | 18 222 | 414 |
20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,5–12,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (6,3–14,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (5,8–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,2 % (8,7 %) respektive 9,0 % (9,5 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,6 % (7,6 %) per 30 juni 2016, vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 7,7 % den 31 december 2015. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 7,2 % (7,4 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 116 (106) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 151 (89) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –99 (44) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i joint ventures och intresseföretag uppgick till 1 193 (1 073) miljoner kronor per 30 juni 2016.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Sagax har under perioden även sålt bolagets andelar i ett mindre intresseföretag.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjes av Hemfosa.
46 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea om 667 000 kvadratmeter area var belägen i Stockholm den 30 juni 2016. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 22 (30) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 4 % (5 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 8 (9)
miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 38 % (31 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 1,5 procentenheter av vakansgraden. 65 % av den vakanta arean var belägen i Stockholm vid periodens slut.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 330 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 28,8 miljarder kronor den 30 juni 2016. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 47 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 16 % av fastigheternas marknadsvärde.
Av Hemsös fastigheter är 158 äldreboenden, 89 skolor, 74 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös hyresvärde kommer 58 % från kommun, landsting eller stat. 1 776 hyresavtal med en genomsnittlig avtalstid om 7,8 år bidrar i kombination med finansiellt stabila hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2016 30 jun |
2015 30 jun |
2016 30 jun |
2015 30 jun |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 270 | 263 | 1 069 | 989 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 120 | 120 | 512 | 452 |
| Periodens resultat, Mkr | 182 | 270 | 281 | 628 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 60 | 60 | 54 | 45 |
| Antal fastigheter | 49 | 68 | 330 | 302 |
| Hyresvärde, Mkr | 538 | 593 | 2 205 | 2 032 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 5 582 | 5 619 | 28 763 | 24 606 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 667 000 | 749 000 | 1 569 000 | 1 461 000 |
| Hyresduration, år | 5,8 | 4,9 | 7,8 | 7,6 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 4 | 5 | 3 | 4 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 232 | 3 433 | 19 814 | 16 643 |
| Kapitalbindning, år | 3,6 | 4,6 | 2,6 | 2,8 |
| Räntebindning, år | 3,81) | 3,5 | 3,6 | 3,6 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –489 | –421 | –1 074 | –685 |
1) Swedbank har antagits nyttja sin rätt att i september 2016 förlänga ränteswapavtal om 2 088 mkr till 2021.
Årsstämman den 3 maj 2016 beslutade att dela ut totalt 299 (246) miljoner kronor till aktieägarna. Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2016 till 6 621 (5 052) miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 11 601 (9 360) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 4 313 (3 534) miljoner kronor upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 11 346 (9 165) miljoner kronor motsvarande 62 % (64 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker motsvarade 42 % (53 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 juni 2016. Återstående bruttoskuld motsvarade 22 % (12 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 2 869 (1 753) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 151 (–) miljoner kronor.
Sagax två program för företagscertifikat ger bolaget möjlighet att emittera i svenska kronor och euro. Rambeloppen uppgår till 1 500 miljoner kronor respektive 200 miljoner euro och löptiden är högst ett år. Den 30 juni 2016 var certifikat om totalt 1 151 (–) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,3 år. De tillgängliga långfristiga kreditfaciliteterna täcker samtliga utestående certifikat vid varje tillfälle. Totalt har 1 451 miljoner kronor tagits upp i nya lån varav 752 miljoner kronor utgörs av ökning av emitterade företagscertifikat och 578 miljoner kronor av emitterade obligationslån. 500 miljoner kronor har amorterats under perioden. De räntebärande skulderna har ökat med 81 (–147) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 73 (60) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 11 528 (9 300) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,4) år respektive 3,8 (4,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,2 % (3,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan har sänkts under de senaste tolv månaderna till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer samt förnyade räntederivatavtal med lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 6 589 (5 507) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 439 (4 499) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,5 % (2,7 %), se tabell nedan. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i begränsad omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 26.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade med 169 (79) miljoner kronor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –635 (–479) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 635 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 124 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 552 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 30 juni 2016 till –118 (–149) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 939 (592) miljoner kronor varav 247 (187) miljoner kronor i form av bankinlåning och 692 (405) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Lånelöften som tas i anspråk för att täcka utestående företagscertifikat inkluderas ej i disponibel likviditet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2016 | 4 644 | 2,5 % | 38 % | 62 | 1 % | – | – |
| 2017 | 359 | 5,8 % | 3 % | 1 594 | 11 % | – | – |
| 2018 | 1 095 | 2,1 % | 10 % | 1 299 | 12 % | – | – |
| 2019 | 706 | 2,7 % | 6 % | 2 248 | 20 % | 477 | 1,0 % |
| 2020 | 622 | 4,1 % | 6 % | 1 712 | 15 % | 514 | 3,6 % |
| >2020 | 4 175 | 4,0 % | 37 % | 4 686 | 42 % | 3 448 | 2,6 % |
| Summa/genomsnitt | 11 601 | 3,2 % | 100 % | 11 601 | 100 % | 4 439 | 2,5 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 30 jun 2016 |
Marknadsvärde 31 dec 2015 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 439 | 6,0 | –636 | –469 | –167 |
| Räntetak | 2 150 | 3,3 | 1 | 3 | –2 |
| Summa | 6 589 | 5,1 | –635 | –466 | –169 |
| Belopp i miljoner kronor | 2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 apr-jun |
2015 apr-jun |
2015 jan-dec |
Rullande 12 månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 731 | 616 | 378 | 309 | 1 291 | 1 405 |
| Övriga intäkter | 3 | 2 | 2 | – | 2 | 3 |
| Driftkostnader | –52 | –47 | -19 | –17 | –83 | –88 |
| Underhållskostnader | –15 | –10 | -8 | –5 | –25 | –29 |
| Tomträttsavgäld | –9 | –8 | -4 | –4 | –17 | –17 |
| Fastighetsskatt | –22 | –19 | -11 | –10 | –40 | –43 |
| Fastighetsadministration | –15 | –11 | -9 | –6 | –23 | –28 |
| Driftnetto | 621 | 523 | 328 | 267 | 1 104 | 1 202 |
| Central administration | –30 | –29 | –13 | –15 | –57 | –58 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 132 | 195 | 86 | 141 | 439 | 375 |
| – varav förvaltningsresultat | 116 | 106 | 62 | 59 | 233 | 243 |
| – varav värdeförändringar | 53 | 133 | 52 | 126 | 320 | 240 |
| – varav skatt | –37 | –44 | –28 | –44 | –115 | –108 |
| Finansiella intäkter | 2 | 3 | 1 | 3 | 4 | 3 |
| Finansiella kostnader | –193 | –207 | –99 | –118 | –390 | –375 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||||
| joint ventures och intresseföretag | 532 | 485 | 303 | 278 | 1 100 | 1 147 |
| – varav Förvaltningsresultat | 516 | 395 | 279 | 196 | 895 | 1 015 |
| Värdeförändringar: | ||||||
| Fastigheter, realiserade | –1 | – | – | – | 1 | –1 |
| Fastigheter, orealiserade | 651 | 341 | 455 | 298 | 677 | 987 |
| Finansiella instrument, realiserade | – | –13 | – | –13 | –13 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | –162 | 55 | –63 | 84 | 67 | –150 |
| Resultat före skatt | 1 020 | 868 | 695 | 647 | 1 832 | 1 983 |
| Uppskjuten skatt | –111 | –132 | –67 | –102 | –139 | –120 |
| Aktuell skatt | –15 | –16 | –6 | –9 | –12 | –10 |
| Periodens resultat | 894 | 720 | 622 | 536 | 1 681 | 1 853 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 86 | –70 | 52 | 12 | –92 | 34 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 6 | –2 | 3 | –1 | –8 | – |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet utlandsverksamhet |
–24 | 18 | –14 | 4 | 10 | –32 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –5 | 4 | –3 | 1 | 8 | –1 |
| Totalresultat för perioden | 956 | 670 | 659 | 552 | 1 599 | 1 854 |
| Resultat per stamaktie, kr | 5,28 | 4,18 | 3,75 | 3,20 | 9,88 | 10,97 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 5,27 | 4,16 | 3,74 | 3,18 | 9,85 | 10,94 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner | 158,7 | 158,8 | 158,7 | 158,8 | 158,8 | 158,7 |
| Belopp i miljoner kronor | 2016 30 jun |
2015 30 jun |
2015 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 17 760 | 14 334 | 16 068 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 462 | – | 121 |
| Andelar i joint ventures och intresseföretag | 1 193 | 1 073 | 1 259 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 2 | – |
| Finansiella derivat | 1 | – | 4 |
| Övriga anläggningstillgångar | 98 | 140 | 28 |
| Summa anläggningstillgångar | 19 515 | 15 549 | 17 480 |
| Kassa och bank | 247 | 187 | 251 |
| Övriga omsättningstillgångar | 179 | 112 | 112 |
| Summa omsättningstillgångar | 426 | 299 | 363 |
| Summa tillgångar | 19 941 | 15 849 | 17 843 |
| Eget kapital | 6 621 | 5 052 | 5 981 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 9 914 | 9 163 | 9 959 |
| Uppskjuten skatteskuld | 596 | 555 | 479 |
| Finansiella derivat | 636 | 481 | 470 |
| Övriga långfristiga skulder | 17 | 10 | 13 |
| Summa långfristiga skulder | 11 162 | 10 209 | 10 921 |
| Företagscertifikat | 1 151 | – | 399 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 463 | 137 | 141 |
| Övriga kortfristiga skulder | 544 | 450 | 401 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 158 | 587 | 940 |
| Summa eget kapital och skulder | 19 941 | 15 849 | 17 843 |
| Belopp i miljoner kronor | 2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 apr-jun |
2015 apr-jun |
2015 jan-dec |
Rullande 12 månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 020 | 868 | 695 | 647 | 1 832 | 1 983 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 162 | –42 | 63 | –71 | –54 | 150 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –650 | –341 | –455 | –298 | –677 | –986 |
| Resultat från ägande av joint ventures och intresseföretag | –131 | –195 | –87 | –141 | –438 | –374 |
| Utdelning från joint ventures och intresseföretag | 128 | 11 | 128 | 11 | 63 | 180 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 11 | 28 | 5 | 24 | 35 | 18 |
| Betald skatt | –12 | –5 | –6 | –4 | –10 | –17 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –10 | –2 | –9 | – | –1 | –9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
517 | 322 | 334 | 169 | 750 | 944 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –27 | –4 | –13 | –5 | –15 | –38 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 70 | –3 | 42 | 25 | 28 | 101 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 560 | 315 | 363 | 189 | 763 | 1 007 |
| Förvärv av fastigheter | –1 182 | –698 | –1 022 | –319 | –2 199 | –2 559 |
| Försäljning av fastigheter | 121 | – | 35 | – | 37 | 158 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –172 | –72 | –133 | –29 | –202 | –302 |
| Förvärv av aktier | –58 | –35 | – | –26 | –114 | –137 |
| Kapitaltillskott till joint ventures | – | –45 | – | –45 | –45 | – |
| Förskottsbetalningar avseende fastighetsförvärv | –31 | –123 | – | –123 | – | –31 |
| Försäljning av andelar i intresseföretag | 74 | – | 74 | – | – | 74 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –1 | –2 | –1 | –1 | – | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 248 | –976 | –1 047 | –544 | –2 523 | –2 797 |
| Emission av aktier | – | 99 | – | – | 99 | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –240 | –184 | –211 | –156 | –242 | –298 |
| Incitamentsprogram | –18 | –15 | –18 | –15 | –15 | –18 |
| Upptagna lån | 1 437 | 1 466 | 957 | 1 203 | 3 085 | 3 056 |
| Amorterade lån | –500 | –557 | –85 | –527 | –957 | –900 |
| Lösen av finansiellt derivat | – | –30 | – | –30 | –30 | – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 6 | 2 | 2 | – | 5 | 8 |
| Minskning av långfristiga skulder | – | – | – | – | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 685 | 781 | 645 | 475 | 1 945 | 1 848 |
| Periodens kassaflöde | –4 | 120 | –40 | 119 | 184 | 58 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | – | – | – | – | – |
| Förändring av likvida medel | –4 | 120 | –40 | 119 | 184 | 58 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 251 | 67 | 287 | 68 | 67 | 187 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 247 | 187 | 247 | 187 | 251 | 247 |
| Övrigt | Reserver omräknings |
Intjänade vinstmedel inkl. |
Totalt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | differenser | periodens resultat | eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2014 | 376 | 1 605 | 84 | 2 479 | 4 544 |
| Nyemission av preferensaktier | 5 | 94 | – | – | 99 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –246 | –246 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –14 | –14 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | –1 | –1 |
| Totalresultat januari-juni 2015 | – | – | –41 | 711 | 670 |
| Eget kapital 30 juni 2015 | 381 | 1 698 | 43 | 2 929 | 5 052 |
| Totalresultat juli-december 2015 | – | – | –41 | 970 | 929 |
| Eget kapital 31 december 2015 | 381 | 1 698 | 2 | 3 899 | 5 981 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –299 | –299 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –20 | –20 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-juni 2016 | – | – | 62 | 894 | 956 |
| Eget kapital 30 juni 20161) | 381 | 1 698 | 65 | 4 476 | 6 621 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment |
Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt |
|||||
| Belopp i miljoner kronor |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
| Stockholm | 275 | 237 | 158 | 99 | 205 | 233 | – | – | 362 | 332 |
| Helsingfors | 169 | 143 | 104 | 80 | 60 | 22 | – | – | 164 | 103 |
| Övriga Sverige | 109 | 116 | 75 | 69 | 16 | 96 | –1 | – | 91 | 165 |
| Övriga Finland | 123 | 71 | 76 | 46 | 203 | 1 | – | – | 279 | 47 |
| Övrigt | 55 | 50 | 32 | 28 | 168 | –12 | – | – | 200 | 16 |
| Delsumma | 731 | 616 | 445 | 322 | 652 | 341 | –1 | – | 1 096 | 663 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –162 | 42 |
| Joint ventures | – | – | 116 | 106 | 127 | 89 | 24 | 1 | 132 | 195 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –45 | –33 | – | – | – | – | –45 | –32 |
| Totalt | 731 | 616 | 516 | 395 | 779 | 430 | 23 | 1 | 1 020 | 868 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2016 30 jun |
2015 30 jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
| Stockholm | 7 356 | 6 230 | 48 | 58 | 23 | 245 | –50 | – |
| Helsingfors | 3 642 | 2 940 | 77 | 10 | 230 | 439 | – | – |
| Övriga Sverige | 2 575 | 2 842 | 1 | 4 | – | – | –71 | – |
| Övriga Finland | 3 396 | 1 430 | 46 | – | 824 | – | – | – |
| Övrigt | 1 253 | 936 | – | – | 105 | 14 | – | – |
| Delsumma | 18 222 | 14 378 | 172 | 72 | 1 182 | 698 | –121 | – |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 18 222 | 14 378 | 172 | 72 | 1 182 | 698 | –121 | – |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,2 7,4 7,4 7,6 7,7 7,8 7,7 Överskottsgrad, % 85 85 86 86 87 86 86 Areamässig uthyrningsgrad, % 96 95 97 95 93 95 97 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 94 92 93 93 Hyresduration, år 7,4 7,7 7,4 8,2 8,0 8,4 7,9 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 2 048 1 707 1 860 1 634 1 336 1 159 1 144 Antal fastigheter 414 201 225 184 141 134 136 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 6 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 28 30 32 18 24 15 6 Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4 3,3 4,1 4,4 4,6 4,5 Räntebindning inkl. derivat, år 3,1 3,4 3,0 3,0 3,7 5,2 4,3 Kapitalbindning, år 3,8 4,7 4,2 3,2 3,5 4,3 2,9 Soliditet, % 33 32 34 32 32 28 23 Belåningsgrad, % 58 59 59 59 60 62 68 Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % 62 64 64 62 64 63 69 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 2,5 2,9 2,6 2,4 2,2 2,2 Data per stamaktie1) 2) 75,253) 53,253) 71,753) 44,003) 24,203) Börskurs vid periodens utgång, kr 17,14 15,00 EPRA NAV, kr 43,40 28,16 35,52 27,23 19,05 14,86 12,76 Eget kapital, kr 30,42 20,51 26,01 17,49 13,41 8,09 6,99 Eget kapital efter utspädning, kr 30,37 20,46 25,93 17,44 13,40 8,09 6,99 Resultat, kr 5,28 4,18 9,88 4,06 4,44 1,82 0,33 Resultat efter utspädning, kr 5,27 4,16 9,85 4,05 4,44 1,82 0,33 Förvaltningsresultat, kr 2,89 2,13 4,92 3,74 2,74 2,15 2,07 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,88 2,12 4,90 3,73 2,73 2,15 2,06 Kassaflöde, kr 2,90 1,67 4,00 3,00 2,12 1,79 1,88 Kassaflöde efter utspädning, kr 2,89 1,66 3,99 2,99 2,12 1,79 1,87 Utdelning per aktie, kr – – 1,15 0,80 0,55 0,43 0,36 Antal vid periodens utgång, miljoner 158,3 158,3 147,6 147,6 158,3 158,3 158,3 Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 158,5 158,7 158,8 158,7 158,4 147,6 147,6 Genomsnittligt antal, miljoner 158,3 158,3 158,3 158,3 153,9 147,6 146,8 Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 158,7 158,8 158,8 158,6 154,0 147,6 147,4 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 33,00 33,80 31,30 36,00 31,50 29,60 26,50 Eget kapital, kr 31,00 31,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal vid periodens utgång, miljoner 58,2 58,2 58,2 55,5 50,0 50,0 37,3 |
2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal, miljoner | 58,2 | 57,3 | 57,8 | 52,2 | 50,0 | 37,8 | 37,3 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
3) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2016 jan-jun |
2015 jan-jun |
2015 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 25 | 23 | 47 |
| Administrationskostnader | –34 | –31 | –62 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –9 | –8 | –15 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –16 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 28 | 11 | 11 |
| Finansiella intäkter | 121 | 30 | 195 |
| Finansiella kostnader | –97 | –45 | –204 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 43 | –12 | –28 |
| Koncernbidrag | – | – | 19 |
| Skatt | –9 | – | 2 |
| Periodens resultat | 34 | –12 | –7 |
| Belopp i miljoner kronor | 2016 30 jun |
2015 30 jun |
2015 31 dec |
|---|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | 1 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 201 | 1 245 | 1 844 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 2 563 | 1 544 | 2 294 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 765 | 2 790 | 4 139 |
| Kassa och bank | 1 | 20 | 67 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 775 | 1 613 | 1 817 |
| Övriga omsättningstillgångar | 45 | 84 | 35 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 821 | 1 717 | 1 919 |
| Summa tillgångar | 7 586 | 4 507 | 6 058 |
| Eget kapital | 1 251 | 1 518 | 1 524 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 2 869 | 1 998 | 2 297 |
| Skulder till koncernföretag | 719 | 738 | 738 |
| Uppskjuten skatteskuld | – | 2 | – |
| Summa långfristiga skulder | 3 588 | 2 738 | 3 035 |
| Skulder till koncernföretag | 1 430 | 93 | 989 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 317 | 158 | 510 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 747 | 251 | 1 499 |
| Summa eget kapital och skulder | 7 586 | 4 507 | 6 058 |
Sagax hade vid periodens utgång 7 615 (7 578) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 13 981 (10 504) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Totalt fanns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-
aktier och 58 250 000 preferensaktier utestående. 1 000 000 tidigare återköpta B-aktier fanns därutöver i eget förvar.
Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun 2016 | 30 jun 2015 | apr-jun 2016 | apr-jun 2015 | apr-jun 2016 | apr-jun 2015 | |
| A-aktier | 80,75 | 57,25 | 2 | 4 | 0,1 | 0,1 |
| B-aktier | 75,25 | 53,25 | 5 | 14 | 1,9 | 4,5 |
| Preferensaktier | 33,00 | 33,80 | 15 | 30 | 1,2 | 2,5 |
Preferensaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 månaderna
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 40 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 43 % | 67 % |
| Preferensaktier | 58 250 000 | 0,10 | 5 825 000 | 17 % | 27 % |
| Summa | 217 524 952 | 33 827 635 | 100 % | 100 % |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,7 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2014-2017, 2015-2018 respektive 2016-2019. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2017, juni 2018 respektive juni 2019. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 5,67 (4,17) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 13,3 (12,8).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 30,37 (20,46) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 43,40 (30,09) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 248 % (260 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 173 % (177 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| 2016 30 jun |
2015 30 jun |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
2011 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 75,25 | 53,25 | 71,75 | 44,00 | 24,20 | 17,14 | 15,00 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) | 5,67 | 4,17 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 | 2,06 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) | 5,22 | 3,45 | 3,99 | 2,99 | 2,12 | 1,79 | 1,87 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 30,37 | 20,46 | 25,93 | 17,44 | 13,40 | 8,09 | 6,99 |
| EPRA NAV, kr 4) | 43,40 | 30,09 | 35,52 | 27,23 | 19,05 | 14,86 | 12,76 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 13,3 | 12,8 | 14,6 | 11,8 | 8,9 | 8,0 | 7,3 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 14,4 | 15,4 | 18,0 | 14,7 | 11,4 | 9,6 | 8,0 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 248 | 260 | 277 | 252 | 181 | 212 | 215 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 173 | 177 | 202 | 162 | 127 | 116 | 118 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare |
|---|---|
| 1–500 | 3 526 |
| 501–1 000 | 842 |
| 1 001–2 000 | 802 |
| 2 001–5 000 | 1 091 |
| 5 001–10 000 | 534 |
| 10 001–50 000 | 579 |
| 50 001– | 241 |
| Totalt | 7 615 |
| Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|
| Privatpersoner bosatta i Sverige |
6 559 | 9 % | Sverige | 7 217 | 92 % |
| Luxemburg | 21 | 3 % | |||
| Privatpersoner bosatta utomlands |
65 | 1 % | Storbritannien | 44 | 2 % |
| Företag/institutioner i Sverige |
658 | 82 % | Norge | 24 | 1 % |
| USA | 50 | 1 % | |||
| Företag/institutioner utomlands |
333 | 8 % | Övriga länder | 259 | 1 % |
| Totalt | 7 615 | 100 % | Totalt | 7 615 | 100 % |
1) IInklusive aktier som innehas av AB Sagax
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 5 015 000 | 37 693 025 | 775 | 19,6 % | 26,0 % | |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 78 595 | 9,0 % | 11,1 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 847 038 | 16 122 775 | 65 000 | 8,8 % | 13,2 % | |
| Tredje AP-fonden | – | 12 211 543 | – | 5,6 % | 3,6 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 11 669 078 | – | 5,4 % | 3,5 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 7 995 047 | 3,7 % | 2,4 % | |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 3 205 405 | 1,5 % | 1,0 % | |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 2 940 000 | 1,4 % | 0,9 % | |
| Avanza Pension | 25 363 | 742 276 | 2 163 004 | 1,3 % | 0,9 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 2 265 699 | 11 074 | 1,0 % | 0,7 % | |
| Erik Selin Fastigheter | 435 000 | 1 795 000 | – | 1,0 % | 1,8 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 0,9 % | 0,9 % | |
| ICA-Handlarnas Förbund Finans | – | – | 1 940 173 | 0,9 % | 0,6 % | |
| Sifonen | 140 000 | 1 668 450 | 10 033 | 0,8 % | 0,9 % | |
| Stiftelsen Stockholms Sjukhem | – | – | 1 800 000 | 0,8 % | 0,5 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 696 382 | 903 870 | 5 000 | 0,7 % | 2,3 % | |
| Skandia Liv | 143 842 | 1 426 441 | – | 0,7 % | 0,8 % | |
| SEB S.A | 72 750 | 123 200 | 1 332 133 | 0,7 % | 0,6 % | |
| Patrik Brummer | – | – | 1 500 000 | 0,7 % | 0,4 % | |
| Andra AP-fonden | – | 1 476 025 | – | 0,7 % | 0,4 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 760 697 | 109 945 987 | 23 046 239 | 66,5 % | 74,3 % | |
| Övriga aktieägare | 1 656 125 | 34 912 143 | 35 203 761 | 33,0 % | 25,7 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 58 250 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 58 250 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 346 411 | 58 852 863 | 79 617 | 30,5 % | 39,2 % |
1) Aktieägarstruktur per 30 juni är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Sagax har den 1 juli 2016 förvärvat Tuottajantie 49 (743-5-25-34) i Seinäjoki, Finland. Anskaffningskostnaden uppgår till totalt motsvarande 117 miljoner kronor inklusive en utbyggnad av 6 000 kvadratmeter lagerlokaler på fastigheten, vilken beräknas vara slutförd under första kvartalet 2017. Fastigheten omfattar 57 000 kvadratmeter markarea och 18 000 kvadratmeter uthyrningsbar area efter nämnda utbyggnad. Fastigheten förvärvades från Tibnor som hyr hela fastigheten för lager- och distributionsändamål. Hyresavtalet löper till 2035. Tibnor är en division inom SSAB och är Nordens ledande leverantör av stål och metaller.
Vid AB Sagax årsstämma den 3 maj 2016 beslöts:
bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 700 000 kronor. Incitamentsprogrammet riktar sig till personer som är eller blir anställda i AB Sagax eller dess dotterbolag. Bolagets styrelse och verkställande direktör omfattas inte av erbjudandet.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter förutom de fem tyska fastigheterna som av kostnadsskäl endast värderas externt vid årsskiftet. Tre finska fastigheter har härutöver värderats till avtalat försäljningspris då avtal träffats om försäljning av dessa. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 juni. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | ||
| Värdeförändring, Mkr | –3 644 | –1 822 | – | 1 822 | 3 644 | |
| Belåningsgrad, % | 71 | 64 | 58 | 53 | 49 |
räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 272 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –291 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 juni skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 23 (35) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 22 (–35) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade lånefacliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 90 | 95 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 336 | 355 | 374 | 393 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2016, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 3 017 (1 454) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs
merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2015, på sidorna 56-59.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital5) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–16 | +/–12 | +/–12 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–15 | +/–11 | +/–11 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+2 | +/–2 | –/+2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –23/–22 | –17/–16 | –17/–16 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) | +/–1 %-enhet | –67/+17 | –52/+13 | –52/+13 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) | +/–1 %-enhet | E T | +196/–210 | +196/–210 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR4) | +/–10 % | +/–54 | +/–36 | +/–235 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2016 | +/–10 % | +/–5 | +/–4 | +/–4 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i joint ventures och intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.
5) 22 % schablonskatt beaktad.
Den 1 juli 2016 pressmeddelades att Sagax förvärvat en fastighet i Seinäjoki, Finland. Anskaffningskostnaden uppgår till totalt motsvarande 117 miljoner kronor inklusive en utbyggnad av 6 000 kvadratmeter lagerlokaler på fastigheten, vilken beräknas vara slutförd under första kvartalet 2017. Fastigheten omfattar 57 000 kvadratmeter markarea och 18 000 kvadratmeter lokaler efter nämnda utbyggnad. Fastigheten förvärvas från Tibnor som kommer att hyra hela fastigheten för lager- och distributionsändamål. Hyresavtalet löper till 2035. Tibnor är en division inom SSAB och är Nordens ledande leverantör av stål och metaller.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2015. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 13 juli 2016 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt marknadsmissbruksförordningen, lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 13 juli 2016, klockan 15.00.
Delårsrapport januari-september 2016 26 oktober 2016 Bokslutskommuniké 2016 9 februari 2017
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2016 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 september 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 oktober 2016 |
| December 2016 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2016 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2016 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2016 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 januari 2017 |
| Mars 2017 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 mars 2017 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2017 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2017 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 april 2017 |
| Juni 2017 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2017 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2017 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2017 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 5 juli 2017 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures men inklusive utdelningar från joint ventures, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av EBITDA och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under perioden.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2016 uppgick till 2 048 000 kvadratmeter fördelat på 414 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.