Quarterly Report • Oct 21, 2016
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| NYCKELTAL | 2016 jan–sept |
2015 jan–sept |
2016 jul–sept |
2015 jul–sept |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 1 711 | 1 830 | 572 | 643 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 737 | 718 | 265 | 257 |
| Periodens resultat, mkr | 1 121 | 1 684 | 418 | 240 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 620 | 500 | 213 | 187 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 1 467 | 872 | 1 014 | – |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 702 | 776 | 328 | 211 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Soliditet, % | 41,3 | 40,4 | 41,3 | 40,4 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 45,6 | 43,7 | 45,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,4 | 3,8 | 3,5 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,3 | 2,8 | 2,3 | 2,8 |
| Resultat per aktie, kr | 8,41 | 12,64 | 3,14 | 1,80 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
4,31 | 4,20 | 1,55 | 1,50 |
| Börskurs, kr/aktie | 149,60 | 126,60 | 149,60 | 126,60 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr/aktie | 130,18 | 113,89 | 130,18 | 113,89 |
| Eget kapital, kr/aktie | 109,68 | 96,45 | 109,68 | 96,45 |
Återhämtningen i världsekonomin går trögt och den ekonomisk-politiska osäkerheten i världen är stor, bland annat till följd av den brittiska folkomröstningen om ett EU-utträde. Konjunktursignalerna har varit otydliga efter valresultatet och det är ännu för tidigt att dra tydliga slutsatser om effekterna av Brexit.
Trots detta tyder mycket på att högkonjunkturen fortsätter i Sverige och att avmattningen under första halvåret 2016 var tillfällig. Konjunkturinstitutets prognos för BNP-tillväxten 2016 är 3,3 procent och den drivs främst av ökad konsumtion och investeringar.
Det råder ett högt tempo i fastighetsbranschen. Aktiviteten på transaktionsmarknaden är fortsatt hög och hyresmarknaden är stark, både för handels- och kontorslokaler. HUI Research spår en omsättningstillväxt inom svensk detaljhandel på 4,0 procent under 2016. Under årets första åtta månader ökade detaljhandelns omsättning med 3,9 procent mätt i löpande priser. Atrium Ljungbergs stora handelsplatser hade en omsättningsökning på 4,9 procent under motsvarande period där ökningen framför allt påverkats av nyetableringar i Gränbystaden i Uppsala.
Vår nettouthyrning under det tredje kvartalet uppgick till 16 miljoner kronor. Den har påverkats positivt av uthyrningar som genomförts i samband med ombyggnationen i gallerian i Gränbystaden och av nya kontorsuthyrningar i Glashuset på Drottninggatan i Stockholm. Nettouthyrningen har påverkats negativt av att vi nu startar ett stort upprustnings- och omvandlingsprojekt av Forumgallerian i centrala Uppsala. För att möjliggöra projektet har vi behövt säga upp vissa hyreskontrakt. För de tre första kvartalen uppgick nettouthyrningen till drygt 90 miljoner kronor vilket borgar för högre hyresintäkter i framtiden.
Vi har genomfört flera positiva omförhandlingar och uthyrningar vilket resulterat i att hyresintäkterna för jämförbart bestånd ökade med 4,5 procent de tre första kvartalen.
"Jag är stolt över att vi nu också har certifierat en redan befintlig handelsplats, Port 73, enligt Breeam In-Use. Arbetet med att certifiera vårt befintliga bestånd kommer att fortsätta."
Driftöverskottet ökade med tre procent till 1 115 miljoner kronor under de tre första kvartalen. Driftöverskottet har påverkats positivt av tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar och negativt av fastighetsförsäljningar.
Under de tre första kvartalen har vi omvärderat fastighetsvärdet med 1,3 miljarder, motsvarande 4,2 procent. Närmare 40 procent av omvärderingen kan hänföras till förändringar i driftnetton såsom ökade marknadshyror. Den lägre räntenivån har dock medfört att omvärderingen av vår derivatportfölj har påverkat resultatet negativt.
Vår prognos för resultat före värdeförändringar uppgår fortsatt till 940 miljoner kronor.
Vi är ett ansvarsfullt bolag som agerar med ett långsiktigt perspektiv och på ett hållbart sätt. Det är bland annat mycket viktigt för oss att eventuella missförhållanden som strider mot lagstiftningen, etik, moral eller våra policys uppmärksammas och utreds. Därför
har vi nu inrättat ett visselblåsningssystem där vi snabbt kan fånga upp eventuella oegentligheter och utreda dessa så tidigt som möjligt. I grunden har vi redan våra starka värderingar som borgar för en pålitlig företagskultur. Visselblåsningsfunktionen är ytterligare ett steg i att förbättra våra rutiner och visa allvar med vårt ansvarstagande.
Sedan 2011 certifierar Atrium Ljungberg alla större nybyggnader med Breeam. Vi jobbar med hållbarhetsperspektivet i varje beslut vi fattar och Breeam-certifieringen ger oss en bra grund inför ett fortsatt genomtänkt hållbarhetsarbete. Det är mycket glädjande att vi i oktober fick utmärkelsen för årets bästa Breeam-projekt av organisationen Sweden Green Building Council. Utmärkelsen avser en av våra nya byggnader i Gränbystaden. Jag är även stolt över att vi nu också har certifierat en redan befintlig byggnad. Hela handelsplatsen Port 73 i Haninge har certifierats enligt Breeam In-Use, en miljöcertifiering som visar att Port 73 lever upp till högt ställda krav inom bland annat energieffektivitet och avfallshantering. Betyget Very Good är ett kvitto på ett konsekvent hållbarhetsarbete i vår förvaltning av fastigheten. Vi kommer att arbeta vidare med att miljöcertifiera både befintliga byggnader och våra projektfastigheter.
Vi har projekt igång med en total investering om 1,6 miljarder kronor med en kvarstående investering om drygt en miljard. Det största projektet just nu är kvarteret Sickla Front II där Domstolsverket kommer vara en betydande hyresgäst.
Förutom våra pågående projekt har vi möjlighet att investera ytterligare nio miljarder kronor inom den mark vi äger och de markanvisningar vi har. En tredjedel av dessa projektmöjligheter avser bostadsproduktion. Just nu pågår ett intensivt arbete med att skapa rutiner för bostadsaffären och att konkretisera vårt bostadserbjudande. Vi räknar med att kunna starta försäljningen av de första bostadsrätterna i slutet av 2017. Med fler bostäder i våra områden tar vi oss än närmare vår tydliga vision om en stad där alla vill leva.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Hyresintäkter | 1 597 | 1 571 | 535 | 534 | 2 122 | 2 148 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 114 | 259 | 37 | 109 | 346 | 201 |
| Nettoomsättning | 1 711 | 1 830 | 572 | 643 | 2 468 | 2 349 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||||
| Taxebundna kostnader | –127 | –131 | –36 | –36 | –177 | –174 |
| Övriga driftkostnader | –109 | –113 | –39 | –34 | –150 | –146 |
| Förvaltningskostnader | –90 | –92 | –27 | –28 | –136 | –134 |
| Reparationer | –32 | –31 | –11 | –11 | –47 | –48 |
| Fastighetsskatt | –96 | –94 | –28 | –32 | –126 | –128 |
| Tomträttsavgälder | –20 | –20 | –8 | –8 | –26 | –26 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –7 | –7 | –2 | –2 | –10 | –10 |
| –481 | –486 | –151 | –151 | –671 | –666 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –126 | –273 | –44 | –118 | –372 | –225 |
| Bruttoresultat | 1 103 | 1 071 | 377 | 374 | 1 425 | 1 457 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 115 | 1 084 | 384 | 384 | 1 450 | 1 482 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –12 | –14 | –7 | –9 | –26 | –24 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –65 | –39 | –16 | –14 | –60 | –87 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –10 | –11 | –3 | –3 | –15 | –14 |
| –76 | –50 | –19 | –16 | –76 | –101 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Finansiella kostnader | –292 | –303 | –94 | –101 | –405 | –394 |
| –291 | –302 | –93 | –100 | –403 | –392 | |
| Resultat före värdeförändringar | 737 | 718 | 265 | 257 | 945 | 964 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Fastigheter, orealiserade | 1 289 | 1 400 | 316 | 216 | 2 328 | 2 217 |
| Fastigheter, realiserade | 6 | 1 | 13 | – | –44 | –38 |
| Derivat, orealiserade | –613 | 39 | –54 | –165 | 201 | –452 |
| 682 | 1 440 | 275 | 50 | 2 485 | 1 727 | |
| Resultat före skatt | 1 418 | 2 158 | 539 | 307 | 3 431 | 2 691 |
| Aktuell skatt | –4 | –24 | –1 | –5 | –17 | 4 |
| Uppskjuten skatt | –294 | –450 | –120 | –63 | –630 | –474 |
| –298 | –475 | –121 | –68 | –647 | –470 | |
| Periodens resultat | 1 121 | 1 684 | 418 | 240 | 2 784 | 2 220 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||||
| Kassaflödessäkringar | 14 | 20 | 5 | 5 | 25 | 17 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –3 | –4 | –1 | –1 | –5 | –4 |
| Summa övrigt totalresultat | 11 | 16 | 4 | 4 | 19 | 13 |
| Summa totalresultat för perioden | 1 132 | 1 699 | 422 | 244 | 2 803 | 2 232 |
| Resultat per aktie, kr | 8,41 | 12,64 | 3,14 | 1,80 | 20,89 | 16,67 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som uppgick till 1 711 mkr (1 830), varav hyresintäkter 1 597 mkr (1 571).
Förändringen i hyresintäkter förklaras främst av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter, samt nyuthyrningar och omförhandlingar, men även av effekten av sålda fastigheter. Hyresintäkterna ökade med 4,5 procent i jämförbart bestånd. Projekt- och entreprenadomsättningen har minskat jämfört med föregående år till följd av att TL Bygg har haft lägre extern omsättning.
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheterna Lundbyvassen 4:7 och Lundbyvassen 4:13 i Göteborg, som tillträddes den 30 september 2015 och Stora Katrineberg 16 i Liljeholmen som tillträddes den 2 maj 2015.
Under årets tre första kvartal har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 2 mkr (14).
| Hyresintäkter | 1 597 | 1 571 | 1,7 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | 92 | |
| Förvärvade fastigheter | 118 | 60 | |
| Projektfastigheter | 29 | 20 | |
| Engångsersättningar | 2 | 14 | |
| Jämförbart bestånd | 1 447 | 1 385 | 4,5 |
| 2016 1/1–30/9 |
2015 1/1–30/9 |
Förändring, % |
Fastighetskostnaderna uppgick till –481 mkr (–486). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 2,0 procent i jämförelse med motsvarande period föregående år, vilket är i linje med ökningen det första halvåret.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –481 | –486 | –1,0 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | –33 | |
| Förvärvade fastigheter | –37 | –18 | |
| Projektfastigheter | –10 | –9 | |
| Jämförbart bestånd | –435 | –426 | 2,0 |
| 2016 1/1–30/9 |
2015 1/1–30/9 |
Förändring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 115 mkr (1 084), motsvarande 2,9 procent. Ökningen beror främst på tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar. Överskottsgraden ökade till 70 procent (69).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –12 mkr (–14). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt.
TL Byggs bruttoresultat uppgick till 11 mkr (7) och påverkades såväl i utfallet som i jämförelseperioden av forceringskostnader i en utförd entreprenad genomförd under 2015.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för perioden uppgick till –76 mkr (–50) och har påverkats av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen samt satsningar på vissa centrala funktioner.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –292 mkr (–303). Under perioden har 13 mkr (4) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Medelräntan vid periodens slut uppgick till 2,3 procent (2015-12-31, 2,8). Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 289 mkr (1 400). Se vidare avsnittet om fastighetsbeståndet på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –613 mkr (39) till följd av lägre marknadsräntor. Se vidare avsnittet om finansiering på sid 10.
Periodens aktuella skatt uppgick till –4 mkr (–24) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Uppskjuten skatt uppgick till –294 mkr (–450). Den lägre kostnaden beror främst på lägre orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat jämfört med föregående år.
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 1 418 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –394 | 394 |
| investeringar | –152 | 152 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –1 289 | 1 289 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 20 | –11 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | 613 | –613 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –13 | 13 |
| avsättning för pensionsförpliktelser | 2 | –12 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –2 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 206 | 1 210 |
| Nyttjande av underskottsavdrag | –198 | 135 |
| Skattepliktigt resultat | 8 | 1 345 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –2 | –296 |
| Skatt hänförlig till tidigare år och övriga | ||
| justeringar | –2 | 2 |
| Redovisad skattekostnad | –4 | –294 |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick vid periodens utgång till 64 mkr (2015-12-31, 196), varav 52 mkr (2015-12-31, 136) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Resultat före värdeförändringar ökade till 737 mkr (718).
Periodens resultat uppgick till 1 121 mkr (1 684), vilket motsvarar 8,41 kr/aktie (12,64) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på derivat.
Nettoomsättningen för det tredje kvartalet uppgick till 572 mkr (643), varav hyresintäkter 535 mkr (534). Hyresintäkterna har påverkats av nytillkomna hyresintäkter från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar, men även effekten av sålda fastigheter.
Under tredje kvartalet har inga ytterligare ersättningar för förtida avflyttningar erhållits (8).
Fastighetskostnaderna uppgick till –151 mkr (–151).
Kostnaderna för central administration uppgick för tredje kvartalet till –19 mkr (–16).
De finansiella kostnaderna uppgick för tredje kvartalet till –94 mkr (–101). Under kvartalet har 1 mkr (2) i ränteutgifter aktiverats som investering i fastighetsprojekt.
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 316 mkr (216), och förklaras i huvudsak av marknadens sänkta avkastningskrav. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –54 mkr (–165) till följd av lägre marknadsräntor på de tider derivat har tecknats.
Periodens aktuella skatt uppgick till –1 mkr (–5). Resultat före värdeförändringar ökade till 418 mkr (240) vilket motsvarar 3,14 kr/aktie (1,80).
Koncernens kontrakterade årshyra uppgick per 2016-10-01 till 2 201 mkr (2016-01-01, 2 054). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick, uppgick per 2016-10-01 till 2 350 mkr (2016-01-01, 2 192). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick därmed till 94 procent (2016-01-01, 94) exklusive projektfastigheter, och 94 procent (2016-01-01, 94) inklusive projektfastigheter.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under tredje kvartalet 2016 till 16 mkr (16), och har framförallt påvarkats av ett antal stora kontorsuthyrningar i Stockholms innerstad och uthyrningar i gallerian i Gränbystaden.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–6 månader.
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2016 uppgå till 940 mkr, oförändrat från föregående prognos. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 1 275 mkr vilket motsvarar 9,57 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2016-09-30.
Framtida värdeförändringar och eventuella fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
| 2016-10-01 | 2015-10-01 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Uthyrningsgrad, % |
| Kontor | 1 049 | 960 | 92 | 946 | 874 | 92 |
| Handel | 971 | 922 | 95 | 1 061 | 1 019 | 96 |
| Övrigt | 212 | 202 | 95 | 216 | 195 | 90 |
| Bostad | 72 | 72 | 100 | 71 | 71 | 100 |
| Affärsområde Fastighet | 2 304 | 2 157 | 94 | 2 295 | 2 158 | 94 |
| Projektfastigheter inkl mark och byggrätter | 45 | 44 | 98 | 26 | 23 | 91 |
| Summa | 2 350 | 2 201 | 94 | 2 321 | 2 181 | 94 |
| Belopp i mkr | 2016-09-30 | 2015-09-30 | 2016-06-30 | 2015-06-30 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 34 195 | 30 936 | 32 654 | 30 532 | 30 841 |
| Goodwill | 263 | 274 | 263 | 274 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 41 | 45 | 29 | 49 | 48 |
| Summa anläggningstillgångar | 34 499 | 31 255 | 32 955 | 30 855 | 31 152 |
| Omsättningstillgångar | 586 | 486 | 594 | 460 | 405 |
| Likvida medel | 255 | 59 | 421 | 417 | 389 |
| Summa omsättningstillgångar | 841 | 545 | 1 015 | 877 | 795 |
| Summa tillgångar | 35 340 | 31 800 | 33 971 | 31 731 | 31 947 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital | 14 612 | 12 849 | 14 189 | 12 606 | 13 953 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 545 | 3 129 | 3 443 | 3 067 | 3 275 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 11 796 | 11 357 | 11 237 | 11 213 | 10 976 |
| Derivat | 1 207 | 786 | 1 154 | 621 | 621 |
| Övriga långfristiga skulder | 52 | 31 | 38 | 30 | 32 |
| Summa långfristiga skulder | 16 601 | 15 303 | 15 872 | 14 930 | 14 905 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 3 150 | 2 738 | 2 992 | 2 401 | 2 285 |
| Derivat | 13 | 1 | 16 | 6 | 0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 964 | 909 | 901 | 1 789 | 804 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 127 | 3 648 | 3 909 | 4 196 | 3 090 |
| Summa eget kapital och skulder | 35 340 | 31 800 | 33 971 | 31 731 | 31 947 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2015 | 333 | 3 960 | –88 | 7 385 | 11 590 |
| Periodens resultat | 1 684 | 1 684 | |||
| Övrigt totalresultat | 16 | 16 | |||
| Utdelning, 3,30 kr / aktie | –440 | –440 | |||
| Utgående balans per 30 september 2015 | 333 | 3 960 | –72 | 8 629 | 12 849 |
| Periodens resultat | 1 100 | 1 100 | |||
| Övrigt totalresultat | 4 | 4 | |||
| Utgående balans per 31 december 2015 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 |
| Periodens resultat | 1 121 | 1 121 | |||
| Övrigt totalresultat | 11 | 11 | |||
| Utdelning, 3,55kr / aktie | –473 | –473 | |||
| Utgående balans per 30 september 2016 | 333 | 3 960 | –57 | 10 376 | 14 612 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2015-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2016-01-01–2016-09-30 uppgår till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark. De underliggande fundamenta är goda med låga vakanser och ökande marknadshyror. Ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag har lett till att marknadens avkastningskrav har fortsatt att sjunka.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under de tre första kvartalen 2016 till 134 mdkr, vilket är 34 procent högre än motsvarande period förra året.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 50 fastigheter belägna i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1 105 000 kvm.
I mars förvärvades kontors- och vårdfastigheten Malmen 12, belägen i centrala Malmö med 7 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Tillträdde skedde i maj.
I april förvärvades och tillträddes kontorsfastigheten Borgarfjord 3, belägen i Kista med 13 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 325 mkr.
I juli förvärvades kontorsfastigheten Eken 6, belägen i Sundbyberg med 28 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 1 059 mkr. Tillträdde skedde i september.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 |
| Verkligt värde (marknadsvärde) vid periodens början |
30 841 | 28 163 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 467 | 872 |
| Försäljning | –23 | – |
| Investeringar i egna fastigheter | 620 | 500 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 289 | 1 400 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 34 195 | 30 936 |
Atrium Ljungberg har under det tredje kvartalet internvärderat fastighetsbeståndet.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Förvärvad mark värderas till anskaffningsvärde. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 1 289 mkr (1 400) och förklaras av marknadens sänkta avkastningskrav och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar.
| Summa | 1 289 | 1 400 |
|---|---|---|
| Förändrade investeringar | 25 | 2 |
| Förändrade driftnetton | 476 | 189 |
| Förändrade avkastningskrav | 789 | 1 209 |
| mkr | 2016-09-30 | 2015-09-30 |
| Totalt | 3,2–6,8 | 5,1 | 5,2 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | 3,9–6,8 | 5,4 | 5,5 | ||
| Bostäder | 3,2–3,8 | 3,4 | 3,7 | ||
| Handel | 3,8–6,3 | 5,2 | 5,2 | ||
| Kontor | 3,8–6,8 | 5,1 | 5,2 | ||
| % | Intervall | Snitt | Snitt | ||
| 2016-09-30 | 2015-12-31 |
| Malmö Göteborg |
3,8–6,5 5,0–5,5 |
5,6 5,0 |
5,7 5,3 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppsala | 3,5–5,7 | 5,6 | 5,6 | |||
| Stockholm | 3,2–6,8 | 5,1 | 5,1 | |||
| % | Intervall | Snitt | 2015-12-31 Snitt |
|||
| 2016-09-30 |
| 2016-09-30 | 2015-09-30 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
| Kontorsfastigheter | 565 | 16 707 | 29 551 | 507 | 13 629 | 26 873 |
| Handelsfastigheter | 431 | 14 731 | 34 145 | 511 | 15 011 | 29 385 |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 328 | 18 787 | 71 | 1 227 | 17 378 |
| Affärsområde Fastighet | 1 067 | 32 765 | 30 695 | 1 089 | 29 867 | 27 436 |
| Projektfastigheter, inkl. mark och byggrätter | 37 | 1 429 | E/T2) | 21 | 1 068 | E/T2) |
| Summa | 1 105 | 34 195 | 1 110 | 30 936 |
1) Kvadratmeter inklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Under de tre första kvartalen 2016 investerade vi 620 mkr (500) i egna fastigheter, varav 250 mkr (145) i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Norra Gränbystaden och Sickla Front II. Övriga investeringar avser främst större invändiga ombyggnationer i gallerian i Gränbystaden samt hyresgästanpassningar i bland annat Hagastaden och i Glashuset vid Slussen. Den kvarstående investeringsvolymen för pågående projektfastigheter uppgick per 30 september till cirka 1 050 mkr.
I Norra Gränbystaden fortskrider arbetet med att skapa ett cirka 50 000 kvm stort handelsområde som en del av hela Gränbystaden. De tre byggnader som färdigställdes under andra kvartalet är i det närmaste fullt uthyrda och ytterligare en restaurang öppnade under september. Norra Gränbystaden består nu av totalt 16 butiker och restauranger.
Byggnationen av ytterligare ett hus kommer att starta under slutet av 2016. Här kommer bland andra Elon att öppna i september 2017.
Uppförandet av ett bostadshus i nära anslutning till gallerian i Gränbystaden är i full gång. Bostadshuset kommer att inrymma ett sextiotal hyreslägenheter samt verksamhetslokaler i två plan. Samtliga verksamhetslokaler är uthyrda.
Byggnaden kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver. Inflyttning beräknas ske hösten 2017.
Söder om gallerian i Gränbystaden pågår byggnationen av ett parkeringsgarage med cirka 300 p-platser under mark. Garaget uppförs i förberedande syfte för kommande handels- och bostadsytor ovanpå garaget.
Uppförandet av två kontorsbyggnader och ett parkeringshus på Uddvägen i Sickla löper enligt plan. Här skapar vi ett attraktivt kvarter för stora och små kontorsverksamheter som länkar samman Hammarby Sjöstad med Sicklaområdet. Projektet omfattar totalt närmare 25 000 kvm uthyrbar kontorsarea och parkeringsarea om 14 000 kvm BTA.
Domstolsverket blir en betydande hyresgäst i ett av husen med beräknad inflyttning andra kvartalet 2018.
Vår befintliga projektportfölj med pågående och framtida projekt möjliggör investeringar motsvarande cirka tio miljarder kronor. Ytmässigt omfattar våra utvecklingsplaner ungefär lika stora delar för bostäder, handel och kontor samt en mindre del för utbildning.
Planerna är fördelade på alla våra områden där tre fjärdedelar av projektportföljen finns i Sickla och Uppsala, men där Järfälla också utgör en stor del. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet.
Vi planerar för flera projektstarter under 2017–2018 där vissa ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Barkarby i Järfälla har vi en markanvisning med en byggrätt på cirka 50 000 kvm BTA. Tillsammans med Järfälla kommun pågår arbete med att skapa Bas Barkarby, en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Planerad byggstart för första etappen, som omfattar cirka hälften av den totala byggrätten, är första kvartalet 2017. Inflyttning beräknas ske sommaren 2019.
I Sickla räknar vi med att under mitten av 2017 börja bygga ut den före detta tapetfabriken med 7 000 kvm för hotell- och/ eller kontorsverksamhet. En om- och tillbyggnad vid Järnvägsgatan för 9 000 kvm handel, kontor och vårdverksamhet beräknas starta under slutet av 2017. Båda projekten ryms inom gällande detaljplan. Dessutom pågår detaljplanearbeten för bostäder för våra fastigheter på Gillevägen, Nobelberget och i Kyrkviken samt för en omoch tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm.
I Gränbystaden i Uppsala är vår ambition att skapa Uppsalas andra stadskärna. En ny detaljplan som antogs våren 2016 möjliggör utveckling av cirka 60 000 kvm BTA för handel, bostäder, kultur, kontor, service och utbildning samt 11 000 kvm BTA för parkering. Utöver de lägenheter som just nu är under uppförande planerar vi för ytterligare 130 hyreslägenheter med inslag av restauranger, service, handel och kontor på de två nedersta planen. Byggstart beräknas kunna ske våren 2017 med inflyttning i slutet av 2018 och början av 2019.
Dessutom pågår detaljplanearbete för området strax norr om den befintliga gallerian vilket kan möjliggöra utveckling av ytterligare 20 000 kvm BTA handel och 30 000 kvm BTA parkering.
I Hagastaden, mitt i det framväxande life science-klustret, har vi en markanvisning med en byggrätt om 30 000 kvm BTA. Här vill vi skapa Life City, ett nytt centrum för vetenskap och innovation och en mötesplats för näringsliv, akademi och samhälle. Byggstart beräknas ske i slutet av 2017.
I Mobilia i Malmö planerar vi för en ny- och tillbyggnad på cirka 14 000 kvm för handel, bostäder och kulturverksamhet mitt i kvarteret samt etablering av fler restauranger in mot Mobilias torg. Projektet ryms inom gällande detaljplan och byggstart beräknas ske runt årsskiftet 2017/2018.
| Totalt | 22 600 | 25 000 | 3 100 | 25 000 | 1 630 | 1 050 | 113 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 000 | 14 000 | nyb | 830 | 680 | 2018 | 63 | E/T6) | Breeam | ||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 Uppsala | 11 000 | nyb | 180 | 160 | 2017 | 4) | 5) | |||||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:4 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | nyb | 220 | 190 | 2017 | 15 | 623) | Miljöbyggnad | ||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 19 900 | nyb | 400 | 20 | 2014–20172) | 35 | 96 | Breeam | |||
| Projekt, fastighet | Kommun | Handel, uthyrbar area, kvm |
Kontor, uthyrbar area, kvm |
Bostäder, uthyrbar area, kvm |
Parkering, BTA |
Åtgärd, nyb/omb |
Total investering, mkr |
Varav kvarstår, mkr |
Färdig ställs |
Hyresvärde exkl. tillägg, mkr1) |
Uthyr nings grad, % |
Miljö certifiering |
1) Exklusive eventuellt omsättningsutfall.
2) Omfattar totalt 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
3) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 99 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
4) Garaget kommer nyttjas som avgiftsfri besöksparkering.
5) Hela fastigheten kommer att certifieras enligt Breeam In Use.
6) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte uthyrningsgrad som delbelopp.
Återhämtningen i världsekonomin går fortsatt trögt. Den ekonomisk-politiska osäkerheten är fortfarande stor, bland annat till följd av resultatet av omröstningen om att Storbritanien ska lämna EUsamarbetet. Konjunktursignalerna har inte varit entydiga efter valresultatet och det är ännu för tidigt att dra tydliga slutsatser om effekterna.
Tillväxten i den svenska ekonomin mattades av under det första halvåret 2016 efter en mycket stark utveckling 2015. Mycket tyder på att nedgången var tillfällig och att högkonjunkturen fortsätter. Tillväxten drivs främst av ökad konsumtion och investeringar. Konjunkturinstitutets prognos för BNP-tillväxt är 3,3 procent för 2016 vilket tyder på fortsatt god tillväxt. Prognosen för 2017 är 2,0 procent.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, är kvar på en låg nivå och uppgick vid kvartalsskiftet till –0,51 procent vilket är en nedgång med 0,22 procentenheter under året. Den långa räntan är även den kvar på en låg nivå. Den 10-åriga swapräntan var vid kvartalsskiftet 0,63 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid kvartalssskiftet 58 procent av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 947 mkr (14 095). Under tredje kvartalet ökade skulderna med 718 mkr vilket hänför sig främst till fastighetsförvärv. Förändringen består främst av nettolösen av banklån om 200 mkr, nettoökning av utestående volym av företagscertifikat med 500 mkr och emission av en ny obligation om 400 mkr.
Den genomsnittliga räntan vid periodens slut uppgick till 2,3 procent (2,8). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 2,4 procent (2,8). Inga outnyttjade lånelöften fanns utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat. Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,2 år (4,4) och kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,9).
Vår upplåning är till stor del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 704 mkr (9 952) säkerställda med pantbrev och 6 243 mkr (4 143) icke säkerställda.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 125 mkr (8 411) i ränteswappar med förfall mellan 2016–2029. Dessutom finns 900 mkr i ränteswappar med start 2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till –613 mkr (39) då marknadsräntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –1 220 mkr (2015-12-31, –621).
| Totalt | 14 947 | 100 | 2,3 |
|---|---|---|---|
| 2021 och senare | 6 946 | 46 | 3,5 |
| 2020 | 600 | 4 | 4,3 |
| 2019 | – | – | – |
| 2018 | 949 | 6 | 3,3 |
| 2017 | 3 355 | 22 | 1,1 |
| 2016 | 3 097 | 21 | 0,7 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2016 | – | – |
| 2017 | 3 643 | 24 |
| 2018 | 3 947 | 26 |
| 2019 | 2 770 | 19 |
| 2020 | 648 | 4 |
| 2021 och senare | 3 938 | 26 |
| Totalt | 14 947 | 100 |
| 2016-09-30 | 2015-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 14 947 | 13 261 |
| Eget kapital, mkr | 14 612 | 13 953 |
| Belåningsgrad, % | 43,7 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 43,0 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,2 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,2 | 3,1 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,3 | 2,9 |
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Resultat före skatt | 1 418 | 2 158 | 539 | 307 | 3 431 | 2 690 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 4 | 6 | 3 | 2 | 8 | 6 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –6 | –1 | –13 | – | 33 | 27 |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –1 289 | –1 400 | –316 | –216 | –2 328 | –2 217 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | 613 | –39 | 54 | 165 | –201 | 452 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 5 | 9 | 3 | 2 | 17 | 14 |
| Betald skatt (inklusive fastighetsskatt) | –159 | –140 | –51 | –41 | –41 | –60 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändringar av rörelsekapital | 587 | 593 | 220 | 221 | 919 | 913 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 115 | 183 | 108 | –9 | 87 | 19 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 702 | 776 | 328 | 211 | 1 006 | 932 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av fastigheter | –1 467 | –1 958 | –1 014 | –862 | –1 958 | –1 467 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –620 | –500 | –213 | –187 | –769 | –889 |
| Försäljning av fastigheter | 36 | – | 15 | – | 1 201 | 1 237 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –3 | –7 | –2 | –1 | –9 | –5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 054 | –2 465 | –1 214 | –1 050 | –1 535 | –1 124 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 8 | 4 | 3 | 1 | 5 | 9 |
| Upptagna lån | 4 792 | 3 610 | 1 471 | 1 420 | 3 811 | 4 993 |
| Amortering av skuld | –3 110 | –1 841 | –755 | –940 | –2 873 | –4 142 |
| Utbetald utdelning | –473 | –440 | – | – | –440 | –473 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 218 | 1 333 | 719 | 481 | 504 | 388 |
| Periodens kassaflöde | –135 | –356 | –167 | –358 | –25 | 196 |
| Likvida medel vid periodens början | 389 | 415 | 421 | 417 | 415 | 59 |
| Likvida medel vid periodens slut | 255 | 59 | 255 | 59 | 389 | 255 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 702 mkr (776), vilket motsvarar 5,27 kr/aktie (5,82). Det lägre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av en lägre förändring av rörelsekapitalet och högre betald skatt.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –2 054 mkr (–2 465), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 1 218 mkr (1 333) till följd av nettoupplåning och utdelning.
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens slut till 255 mkr (59). Tillgänglig likviditet uppgick till 555 mkr (178), och utgjordes av banktillgodohavanden om 255 mkr (59), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (119) och outnyttjade kreditlöften om 0 mkr (0) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Från och med Q2 2016 delas fastighetsförvaltningen in i Affärsområde Fastighet och Projektfastigheter. Projektoch entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 1) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 575 | 30 | 1 605 | –8 | 1 597 | ||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 20 | 300 | 320 | –206 | 114 | ||||
| Nettoomsättning | 1 575 | 30 | 1 605 | 20 | 300 | 320 | –213 | 1 711 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –476 | –10 | –486 | 4 | –481 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–44 | –290 | –334 | 208 | –126 | ||||
| Bruttoresultat | 1 098 | 20 | 1 118 | –24 | 11 | –14 | –1 | 1 103 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 098 | 20 | 1 118 | –2 | 1 115 | ||||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–24 | 11 | –14 | 2 | –12 | ||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –66 | 1 | –65 | ||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–10 | –10 | 0 | –10 | |||||
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | |||||||
| Finansiella kostnader | –292 | –292 | |||||||
| –291 | –291 | ||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 098 | 20 | 1 052 | –24 | 1 | –24 | –291 | 737 | |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 254 | 36 | 1 289 | 1 289 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 6 | 6 | 6 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –613 | –613 | |||||||
| 1 254 | 36 | 6 | 1 295 | –613 | 682 | ||||
| Aktuell skatt | –4 | –4 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –294 | –294 | |||||||
| Periodens resultat | 2 352 | 55 | 6 | 2 347 | –24 | 1 | –24 | –1 202 | 1 121 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 370 | 250 | 620 | 620 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 3 | 3 | 3 | ||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 1 467 | 1 467 | 1 467 | ||||||
| Totala investeringar | 1 837 | 250 | 2 087 | 3 | 3 | 2 090 | |||
| Tillgångar, periodens slut | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 32 765 | 1 429 | 34 195 | 34 195 | |||||
| Övriga tillgångar | 90 | 90 | 1 055 | 1 145 | |||||
| Summa tillgångar | 32 765 | 1 429 | 34 195 | 90 | 90 | 1 055 | 35 340 |
1) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter Projekt |
fastigheter 2) Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 3) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 470 | 17 | 92 | 1 579 | –8 | 1 571 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 29 | 340 | 369 | –110 | 259 | ||||
| Nettoomsättning | 1 470 | 17 | 92 | 1 579 | 29 | 340 | 369 | –118 | 1 830 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –450 | –7 | –33 | –490 | 4 | –486 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens | |||||||||
| kostnader | –52 | –333 | –385 | 112 | –273 | ||||
| Bruttoresultat | 1 020 | 10 | 59 | 1 088 | –23 | 7 | –16 | –2 | 1 071 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 020 | 10 | 59 | 1 088 | –4 | 1 084 | |||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–23 | 7 | –16 | 2 | –14 | ||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –39 | 1 | –39 | ||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–11 | –11 | 0 | –11 | |||||
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | |||||||
| Finansiella kostnader | –303 | –303 | |||||||
| –302 | –302 | ||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 020 | 10 | 59 | 1 049 | –23 | –4 | –27 | –302 | 718 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 389 | 11 | 1 400 | 1 400 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 39 | 39 | |||||||
| 1 389 | 11 | 1 | 1 401 | 39 | 1 440 | ||||
| Aktuell skatt | –24 | –24 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –450 | –450 | |||||||
| Periodens resultat | 2 409 | 21 | 59 | 2 450 | –23 | –4 | –27 | –737 | 1 684 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 355 | 145 | 500 | 500 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 0 | 0 | 0 | ||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 872 | 872 | 872 | ||||||
| Totala investeringar | 1 227 | 145 | 1 372 | 1 372 | |||||
| Tillgångar, periodens slut Förvaltningsfastigheter |
29 867 | 1 068 | 30 936 | 30 936 | |||||
| Övriga tillgångar | 126 | 126 | 739 | 864 | |||||
| Summa tillgångar | 29 867 | 1 068 | 30 936 | 126 | 126 | 739 | 31 800 |
1) Segmentsrapporteringen har räknats om med hänsyn tagen till sammanslagningen av tidigare Affärsområde Handel och Affärsområde Kontor.
2) Bruttoresultatet i segmentsrapporteringen 1/1–30/6 2015 har justerats för fastigheter sålda i fjärde kvartalet 2015.
3) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 69 | 72 | 72 | 68 | 69 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 105 | 1 110 | 1 105 | 1 110 | 1 034 | 1 105 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 620 | 500 | 213 | 187 | 768 | 880 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 52 | 50 | 52 | 48 | 50 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||
| Soliditet, % | 41,3 | 40,4 | 41,3 | 40,4 | 43,7 | 41,3 |
| Belåningsgrad % | 43,7 | 45,6 | 43,7 | 45,6 | 43,0 | 43,7 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 45,6 | 43,7 | 45,6 | 43,0 | 43,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,4 | 3,8 | 3,5 | 3,3 | 3,4 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,3 | 2,8 | 2,3 | 2,8 | 2,9 | 2,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,5 | 18,4 | 11,6 | 7,5 | 21,8 | 16,2 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,9 | 6,4 | 5,9 | 6,6 | 6,3 | 6,0 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,8 | 10,7 | 7,3 | 5,1 | 12,5 | 9,2 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,2 | 4,5 | 4,2 | 4,6 | 4,6 | 4,2 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Resultat per aktie, kr | 8,41 | 12,64 | 3,14 | 1,80 | 20,89 | 16,67 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 4,31 | 4,20 | 1,55 | 1,50 | 5,54 | 5,64 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 5,23 | 5,16 | 1,85 | 1,86 | 6,91 | 6,99 |
| Kassaflöde, kr | 5,27 | 5,82 | 2,46 | 1,59 | 7,55 | 7,00 |
| Eget kapital, kr | 109,68 | 96,45 | 109,68 | 96,45 | 104,73 | 109,68 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 143,36 | 123,58 | 143,36 | 123,58 | 131,78 | 143,36 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) | 130,18 | 113,89 | 130,18 | 113,89 | 122,95 | 130,18 |
| Börskurs, kr | 149,60 | 126,60 | 149,60 | 126,60 | 133,00 | 149,60 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 279 | 280 | 279 | 280 | 282 | 280 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter.
| RESULTATRÄKNINGAR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2016 Q3 |
2016 Q2 |
2016 Q1 |
2015 Q4 |
2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
2014 Q4 |
| Hyresintäkter | 535 | 538 | 524 | 551 | 534 | 522 | 515 | 499 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 37 | 37 | 40 | 87 | 109 | 85 | 66 | 99 |
| Nettoomsättning | 572 | 575 | 564 | 638 | 643 | 607 | 580 | 598 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –151 | –164 | –167 | –185 | –151 | –165 | –170 | –174 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –44 | –41 | –41 | –99 | –118 | –85 | –70 | –103 |
| Bruttoresultat | 377 | 371 | 356 | 354 | 374 | 357 | 341 | 321 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 384 | 375 | 357 | 366 | 383 | 357 | 344 | 325 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –7 | –4 | –1 | –12 | –9 | –1 | –4 | –4 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –16 | –20 | –30 | –21 | –13 | –13 | –13 | –21 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –3 | –4 | –3 | –4 | –3 | –4 | –4 | –4 |
| –19 | –24 | –33 | –25 | –16 | –18 | –17 | –24 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –93 | –98 | –100 | –101 | –100 | –101 | –101 | –105 |
| Resultat före värdeförändringar | 265 | 249 | 223 | 227 | 257 | 238 | 223 | 191 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 316 | 959 | 14 | 928 | 216 | 818 | 366 | 435 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 13 | –1 | –6 | –44 | – | 1 | – | 0 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –54 | –248 | –311 | 161 | –165 | 403 | –199 | –271 |
| 275 | 710 | –303 | 1 045 | 50 | 1 222 | 168 | 163 | |
| Resultat före skatt | 539 | 959 | –80 | 1 272 | 307 | 1 460 | 391 | 354 |
| Skatt | –121 | –199 | 22 | –173 | –68 | –322 | –85 | –80 |
| Periodens resultat | 418 | 760 | –57 | 1 100 | 240 | 1 138 | 306 | 275 |
| NYCKELTAL | ||||||||
| 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | 2015 | 2014 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 93 |
| Överskottsgrad, % Uthyrbar yta, tusental kvm |
72 1 105 |
69 1 077 |
68 1 052 |
67 1 034 |
72 1 110 |
68 1 110 |
67 1 064 |
65 1 062 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 213 | 206 | 201 | 268 | 187 | 164 | 149 | 199 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 50 | 49 | 48 | 52 | 52 | 49 | 49 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 41,3 | 41,8 | 43,1 | 43,7 | 40,4 | 39,7 | 39,8 | 39,6 |
| Belåningsgrad, % Justerad belåningsgrad, % |
43,7 43,7 |
43,6 43,6 |
41,8 42,0 |
43,0 43,0 |
45,6 45,6 |
44,6 45,9 |
46,4 46,4 |
43,7 45,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 3,5 | 3,2 | 3,2 | 3,5 | 3,4 | 3,2 | 2,8 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 2,3 | 2,5 | 2,8 | 2,9 | 2,8 | 2,8 | 3,0 | 3,2 |
| Avkastning på eget kapital, % | 11,6 | 21.6 | –1,7 | 32,8 | 7,5 | 37,2 | 10,4 | 9,6 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,9 | 5,6 | 5,4 | 5,7 | 6,6 | 6,4 | 5,9 | 5,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,3 | 12,8 | 0,3 | 17,2 | 5,1 | 20,3 | 6,6 | 6,5 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,2 | 4,2 | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,5 | 4,4 | 4,2 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 3,14 | 5,70 | –0,43 | 8,25 | 1,80 | 8,54 | 2,29 | 2,06 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,55 | 1,46 | 1,31 | 1,33 | 1,50 | 1,40 | 1,30 | 1,12 |
| EPRA EPS (Earnings per share), kr | 1,85 | 1,79 | 1,59 | 1,75 | 1,86 | 1,68 | 1,61 | 1,50 |
| Kassaflöde, kr | 2,46 | 1,17 | 1,64 | 1,73 | 1,59 | 1,99 | 2,25 | 1,42 |
| Eget kapital, kr | 109,68 | 106,51 | 104,33 | 104,73 | 96,45 | 94,62 | 89,34 | 87,00 |
| Substansvärde EPRA NAV, kr | 143,36 | 139,01 | 133,46 | 131,78 | 123,58 | 120,07 | 115,59 | 111,19 |
| Substansvärde EPRA NNNAV, kr 1) Börskurs, kr |
130,18 149,60 |
126,40 136,50 |
122,73 140,50 |
122,95 133,00 |
113,89 126,60 |
111,48 108,50 |
104,95 131,30 |
101,87 114,70 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Vid beräkning av EPRA NNNAV har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 240 mkr (232). Rörelseresultatet uppgick till 0 mkr (7). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 159 mkr (194).
Räntebärande skulder uppgår till 12 883 mkr (2015-12-31, 9 685). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd
och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2016 | 2015 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 1/1–31/12 | |
| Hyresintäkter | 126 | 124 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 114 | 108 | 209 |
| Nettoomsättning | 240 | 232 | 378 |
| Fastighetskostnader | –35 | –42 | –58 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –190 | –168 | –240 |
| Avskrivningar | –14 | –15 | –20 |
| Rörelseresultat | 0 | 7 | 59 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 111 | 152 | 620 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 357 | 356 | 473 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –309 | –321 | –426 |
| 159 | 187 | 667 | |
| Resultat efter finansiella poster | 159 | 194 | 726 |
| Bokslutsdispositioner | –7 | –4 | –139 |
| Resultat före skatt | 152 | 190 | 587 |
| Aktuell skatt | –1 | –24 | –12 |
| Uppskjuten skatt | –14 | –16 | –22 |
| –15 | –40 | –34 | |
| Periodens resultat | 137 | 150 | 553 |
| Belopp i mkr | 2016-09-30 | 2015-09-30 | 2015-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 473 | 1 421 | 1 439 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 455 | 2 574 | 2 613 |
| Omsättningstillgångar | 18 540 | 15 911 | 14 721 |
| Summa tillgångar | 20 468 | 19 906 | 18 773 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 7 065 | 6 998 | 7 401 |
| Obeskattade reserver | 48 | 40 | 42 |
| Avsättningar | 285 | 252 | 258 |
| Långfristiga skulder | 9 969 | 8 709 | 8 934 |
| Kortfristiga skulder | 3 100 | 3 906 | 2 138 |
| Summa eget kapital och skulder | 20 468 | 19 906 | 18 773 |
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål. Dels ska alla våra större nybyggnadsprojekt miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad, dels ska engergianvändningen per kvadratmeter minska med 20 procent mellan år 2014 och 2021. År 2021 ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra. Slutligen ska vi vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Målen följs upp årsvis.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
I juni 2014 lämnade Företagsskattekommittén sitt slutbetänkande avseende beskattningen av bolag. Atrium Ljungberg berörs främst av kommitténs förslag att slopa avdragsrätten för negativt finansnetto och att istället införa ett schablonmässigt beräknat finansieringsavdrag om 25 procent av det skattemässiga resultatet. För Atrium Ljungberg skulle förslaget innebära en högre skattekostnad.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2015, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 97–101.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Den 3 juni meddelande Nacka tingsrätt sin dom i tvisten med Casco Adhesives AB (Akzo Nobel). Tvisten avser den hävning av ett hyreskontrakt som gjordes år 2013 avseende förhyrning av lokaler i Sickla Front I, Nacka. Tingsrätten fastslog att Casco Adhesives AB är skadeståndsskyldig gentemot Atrium Ljungberg och ersättningsskyldig för rättegångskostnaderna. Skadeståndets belopp kommer att prövas i en separat domstolsförhandling. Casco Adhesives AB har överklagat domen till Svea Hovrätt och erhållit prövningstillstånd. Domstolsförhandlingen beräknas inledas runt halvårsskiftet 2017.
Atrium Ljungberg förändrade organisationen den 1 juni. Den tidigare uppdelningen i affärsområdena Handel respektive Kontor slogs samman till ett affärsområde under benämningen Fastighet samtidigt som uthyrningsverksamheten samordnades under affärsområdet Transaktion och etablering.
Micael Averborg, chef affärsområde Transaktion och etablering och medlem i ledningsgruppen, lämnade sin anställning i september. Arbetet med att utse Micaels efterträdare pågår.
Vi driver vårt företag på ett långsiktigt och hållbart sätt. Det är därför viktigt att oegentligheter som berör Atrium Ljungberg och allvarligt kan komma skada vår personal uppmärksammas, utreds och förhindras i ett så tidigt skede som möjligt. Vi har därför fattat beslut om att inrätta en whistleblowingtjänst via en extern part. På så sätt kan vi garantera ett system med högsta sekretess och total anonymitet som gör det tryggt för våra anställda, kunder och samarbetspartners att lämna en anmälan. Anmälningar lämnas på vår webbplats för att sedan tas om hand av den externa parten.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2015.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2016 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 14 947 mkr (2015-12-31, 13 261) och dess verkliga värde till 14 991 mkr (2015-12-31, 13 318). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med första januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Association.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Nacka den 21 oktober 2016
Annika Ånäs, verkställande direktör
Till styrelsen i Atrium Ljungberg AB
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Atrium Ljungberg AB per 30 september 2016 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 21 oktober 2016 Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Sedan 2011 certifieras alla våra större nybyggnader med Breeam. I september erhölls vår första certifiering för en redan befintlig byggnad, handelsplatsen Port 73. Certifieringen är ett kvitto på ett konsekvent hållbarhetsarbete i förvaltningen. Vi kommer hädanefter att miljöcertifiera både befintliga och nya byggnader.
Q3 2016 ATRIUM LJUNGBERG 19
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående årets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entrepenadomsättning minus projekt- och entrepenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
EPRA EPS används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Substansvärde EPRA NAV / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Substansvärde EPRA NNNAV / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultetat som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser Bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontors- och stadsmiljöer på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar,
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnationer ska miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
| Antal fastigheter, st | 50 |
|---|---|
| Fastighetsvärde, mdkr | 34 |
| Kontrakterad årshyra, mdkr | 2,2 |
| Total uthyrbar yta, 1000 kvm | 1 105 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 |
| Antal anställda | 279 |
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| 2017-02-23 |
|---|
| mars 2017 |
| 2017-04-05 |
| 2017-04-20 |
| 2017-07-12 |
| 2017-10-18 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Sickla Industriväg 19 Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.