Annual / Quarterly Financial Statement • Feb 23, 2017
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
| NYCKELTAL1) | 2016 jan-dec |
2015 jan–dec |
2016 okt–dec |
2015 okt–dec |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 2 299 | 2 468 | 588 | 638 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 965 | 945 | 228 | 227 |
| Periodens resultat, mkr | 2 681 | 2 784 | 1 582 | 1 272 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 1 002 | 768 | 382 | 269 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 1 461 | 872 | – | – |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 949 | 1 006 | 247 | 230 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 93 | 94 |
| Soliditet, % | 43,7 | 43,7 | 43,7 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 43,0 | 41,9 | 43,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,3 | 3,5 | 3,2 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,3 | 2,9 | 2,3 | 2,9 |
| Resultat per aktie, kr | 20,13 | 20,89 | 11,72 | 8,25 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
5,65 | 5,54 | 1,34 | 1,33 |
| Börskurs, kr/aktie | 142,30 | 133,00 | 142,30 | 133,00 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/ aktie |
144,38 | 122,95 | 144,38 | 122,95 |
| Eget kapital, kr/aktie | 121,42 | 104,73 | 121,42 | 104,73 |
1) För definitioner se sid 22 och 23.
2016 präglades av en stark utveckling och ett högt tempo. Vi gjorde flera viktiga förvärv med betydande framtidsmöjligheter och de närmaste åren kommer vi att öka investeringstakten ytterligare. Potentialen är betydande genom vår stora projektportfölj, där vår nya bostadsaffär är en viktig pusselbit för att bygga hållbara stadsmiljöer.
Vi fortsätter att leverera ett stabilt resultat och överträffar vår prognos. En rekordstark fastighetsmarknad med lägre avkastningskrav och flera positiva ny- och omförhandlingar av hyresavtal har bidragit till att vi uppvärderat vårt fastighetsvärde under 2016 med nio procent. Nettouthyrningen uppgår till hela 128 miljoner kronor.
Vi levererar ett något högre driftöverskott än föregående år men är en bra bit ifrån vårt mål om en tillväxt på tio procent. Förklaringen är att vi 2015 gjorde en stor strategisk försäljning av handelsfastigheter för närmare 1,3 miljarder kronor, vilket påverkat driftöverskottet för 2016. Dessutom har investeringstakten under 2014-2015 varit lägre än vårt mål om en miljard kronor per år. Nu ökar vi takten genom flera projektstarter 2017 med färdigställande 2018–2019.
Förvärv som vi genomförde under 2016 kommer ge ökade intäkter för 2017. Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1 055 miljoner kronor för 2017, att jämföras med utfallet om 965 miljoner kronor för 2016.
Det mesta talar för att Sverige växer i god fart även 2017. Men oavsett det är vi en långsiktig aktör som valt att ha starka nyckeltal. Skulle marknaden vika har vi en stark balansräkning att luta oss mot. Så oavsett konjunktur kommer vi kunna fortsätta investera i nya utvecklingsprojekt.
Vi har idag en pågående projektportfölj med en kvarstående investering om knappt två miljarder kronor. Under 2017 räknar vi med att starta projekt med en total investeringsvolym om cirka två miljarder kronor. Bland byggstarterna märks främst handel, bostäder och kontor i både Gränbystaden och i Sickla samt kontor i Hagastaden. Utöver det ger vår projektportfölj oss möjligheter att investera ytterligare nio miljarder inom den mark vi äger och de markanvisningar som vi har. En betydande projektportfölj!
Vi fortsätter att skapa hållbara och levande stadsmiljöer genom att blanda olika verksamheter såsom handel, kultur, kontor, service och utbildning på en och samma plats. För att en stadsmiljö ska vara levande är ett komplement av bostäder en absolut nödvändighet. Under
"Under 2017 räknar vi med att starta projekt med en total investeringsvolym om cirka två miljarder kronor. Utöver det har vi en betydande projektportfölj där vår nya bostadsaffär är en viktig pusselbit för att bygga hållbara stadsmiljöer."
året har vi därför arbetat fram en tydlig strategi för vår nya bostadsaffär där målsättningen är att bygga cirka 300 lägenheter per år under de närmaste åren. Övervägande delen blir bostadsrätter men vi tycker det är viktigt att även tillföra hyresrätter till en plats. Startskottet har gått i Gränbystaden där vi de närmaste åren kommer att uppföra totalt 450 hyres- och bostadsrätter i nära anslutning till Gränbystaden galleria. Nästa plats på tur är Sickla.
Vi har intensifierat vårt hållbarhetsarbete med målet att bli den ledande i branschen inom hållbar stadsutveckling. Hållbarhetsarbetet är en självklar del i vår dagliga verksamhet och integrerat i våra strategier, där även bostadssatsningen är en central del. Arbetet uppskattas av både hyresgäster och kommuner. Under året uppmärksammades vi dessutom genom utmärkelsen "Årets Breeam-projekt" för vårt hållbarhetsarbete med Gränbystaden.
Under 2016 gjorde vi flera viktiga förvärv med betydande framtidsmöjligheter. Genom att köpa den andra av de två fastigheterna som utgör Söderhallarna i Stockholm kommer vi äga hela Söderhallskomplexet. Här finns en stor potential att vidareutveckla saluhallen och förstärka den kulturella atmosfären vid Medborgarplatsen. Nu har vi goda möjligheter att skapa synergier både i drift och i koncept mellan de båda fastigheterna och utveckla hela Söderhallarna till en attraktiv mötesplats. Det passar väl in i vår strategi att bygga stadsmiljöer med ett blandat innehåll där vi kan påverka helheten. Affären antogs av kommunfullmäktige i februari 2017.
Miljardförvärvet av en kontorsfastighet i Sundbyberg, den före detta chokladfabriken, innebär att vi gick in på en ny delmarknad med stor tillväxtpotential. Sundbyberg är en dynamisk kommun under stark utveckling där antalet invånare kommer att öka kraftigt de närmaste åren. Vi hoppas på flera affärsmöjligheter i Sundbyberg för att kunna vara en del i kommunens utveckling framöver.
Vi har nyligen erhållit en rating från kreditvärderingsinstitutet Moody's som gör en oberoende bedömning av bolagets kreditrisk. Vi har fått betyget Baa2 med stabil utsikt, vilket innebär investment grade. Detta kommer med all sannolikhet ytterligare förbättra våra möjligheter att finansiera oss via kapitalmarknaden till goda villkor.
Det gläder mig mycket att vi under 2016 återigen var på listan över Sveriges Bästa arbetsplatser. Vårt starka arbetsgivarvarumärke märks också när vi söker nya medarbetare. Vi får många bra kandidater och kan rekrytera kompetent personal som delar våra starka grundvärderingar.
Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack till våra hyresgäster och övriga intressenter för ett gott samarbete under fjolåret. Tack också till samtliga medarbetare för ert starka driv och engagemang som är så viktigt när vi tillsammans fortsätter utveckla Atrium Ljungberg inför framtiden!
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Hyresintäkter | 2 150 | 2 122 | 553 | 551 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 149 | 346 | 35 | 87 |
| Nettoomsättning | 2 299 | 2 468 | 588 | 638 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||
| Taxebundna kostnader | –176 | –177 | –48 | –46 |
| Övriga driftkostnader | –154 | –150 | –45 | –38 |
| Förvaltningskostnader | –148 | –136 | –58 | –44 |
| Reparationer | –50 | –47 | –18 | –16 |
| Fastighetsskatt | –130 | –126 | –34 | –32 |
| Tomträttsavgälder | –25 | –26 | –5 | –6 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –10 | –10 | –3 | –3 |
| –692 | –671 | –211 | –185 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –162 | –372 | –35 | –99 |
| Bruttoresultat | 1 445 | 1 425 | 342 | 354 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 458 | 1 450 | 342 | 366 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –12 | –26 | –1 | –12 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –82 | –60 | –17 | –21 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –15 | –15 | –5 | –4 |
| –97 | –76 | –22 | –25 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 2 | 0 | 0 |
| Finansiella kostnader | –385 | –405 | –92 | –102 |
| –384 | –403 | –92 | –101 | |
| Resultat före värdeförändringar | 965 | 945 | 228 | 227 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | 2 772 | 2 328 | 1 483 | 928 |
| Fastigheter, realiserade | 6 | –44 | – | –44 |
| Derivat, orealiserade | –307 | 201 | 307 | 161 |
| 2 471 | 2 485 | 1 790 | 1 045 | |
| Resultat före skatt | 3 436 | 3 431 | 2 018 | 1 272 |
| Aktuell skatt | –4 | –17 | 0 | 8 |
| Uppskjuten skatt | –751 | –630 | –457 | –180 |
| –755 | –647 | –457 | –173 | |
| Periodens resultat | 2 681 | 2 784 | 1 561 | 1 100 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||
| Kassaflödessäkringar | 19 | 25 | 5 | 5 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –4 | –5 | –1 | –1 |
| Summa övrigt totalresultat | 15 | 19 | 4 | 4 |
| Summa totalresultat för perioden | 2 696 | 2 803 | 1 565 | 1 103 |
| Resultat per aktie, kr | 20,13 | 20,89 | 11,72 | 8,25 |
Koncernen redovisade för året en nettoomsättning som uppgick till 2 299 mkr (2 468), varav hyresintäkter 2 150 mkr (2 122). Hyresintäkterna ökade med 3,5 procent i jämförbart bestånd. Projekt- och entreprenadomsättningen har minskat jämfört med föregående år till följd av att TL Bygg har haft lägre omsättning externt.
Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 2 mkr (16).
| 2016 1/1–31/12 |
2015 1/1–31/12 |
Förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 1 892 | 1 828 | 3,5 |
| Engångsersättningar | 2 | 16 | |
| Projektfastigheter | 82 | 71 | |
| Förvärvade fastigheter | 173 | 95 | |
| Sålda fastigheter | – | 112 | |
| Hyresintäkter | 2 150 | 2 122 | 1,3 |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 30 300 mkr (27 207).
Fastighetskostnaderna uppgick till –692 mkr (–671). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 2,8 procent i jämförelse med föregående år.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –692 | –671 | 3,2 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | 0 | –43 | |
| Förvärvade fastigheter | –68 | –29 | |
| Projektfastigheter | –35 | –27 | |
| Jämförbart bestånd | –589 | –573 | 2,8 |
| 2016 1/1–31/12 |
2015 1/1–31/12 |
Förändring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 458 mkr (1 450), motsvarande 0,5 procent. Ökningen beror främst på effekten av sålda fastigheter men även av tillskott från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar. Under fjärde kvartalet har driftöverskottet belastats med cirka 10 mkr varav merparten avser ersättning för försenat tillträde. Överskottsgraden är oförändrad 68 procent (68).
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheterna Lundbyvassen 4:7 och Lundbyvassen 4:13 i Göteborg som tillträddes den 30 september 2015, Borgarfjord 3 i Kista, som tillträddes 20 april 2016.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –12 mkr (–26). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt.
TL Byggs bruttoresultat uppgick till 20 mkr (5). Föregående års resultat belastades av forceringskostnader i en utförd byggentreprenad.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för året uppgick till –97 mkr (–76) och har påverkats av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen och satsningar på vissa centrala funktioner.
De finansiella kostnaderna uppgick för året till –385 mkr (–405) och minskade därmed trots högre räntebärande skulder. Finansiella intäkter uppgick till 1 mkr (2). Medelräntan vid årets slut uppgick till 2,3 procent (2,9). Se vidare avsnittet avsnittet om finansiering på sidan 12.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 772 mkr (2 328). Se vidare avsnittet om fastighetsvärden på sidan 9. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –307 mkr (201) till följd av lägre marknadsräntor.
Periodens aktuella skatt uppgick till –4 mkr (–17) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Förändringen av uppskjuten skatt uppgick till –751 mkr (–630) och har i huvudsak påverkats av uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar av fastigheter.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick vid periodens utgång till 130 mkr (196), varav 101 mkr (136) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 3 436 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –559 | 559 |
| investeringar | –234 | 234 |
| utrangeringar av byggnad | – | – |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –2 772 | 2 772 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 9 | –11 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | 307 | –307 |
| nedskrivning goodwill | – | – |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | .14 | 14 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 3 | –12 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 176 | 3 249 |
| Förändring av underskottsavdrag | –167 | 156 |
| Skattepliktigt resultat | 9 | 3 405 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –2 | –749 |
| Omprövning av tidigare taxeringar och övriga | ||
| justeringar | –2 | –2 |
| Redovisad skattekostnad | –4 | –751 |
Resultat före värdeförändringar ökade till 965 mkr (945).
Periodens resultat uppgick till 2 681 mkr (2 784), vilket motsvarar 20,13 kr/aktie (20,89) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på derivat.
Nettoomsättningen för det fjärde kvartalet uppgick till 588 mkr (638), varav hyresintäkter 553 mkr (551). Hyresintäkterna har påverkats av nytillkomna hyresintäkter från förvärvade fastigheter, nyuthyrningar och omförhandlingar, men även effekten av sålda fastigheter. Under det fjärde kvartalet har hyresintäkterna påverkats negativt av pågående anpassningar inför inflyttningar eller ytterligare utbyggnader.
Under fjärde kvartalet har inga ytterligare ersättningar för förtida avflyttningar erhållits (2). Fastighetskostnaderna uppgick till –211 mkr (–185). Under fjärde kvartalet har driftöverskottet belastats med cirka 10 mkr varav merparten avser ersättning för försenat tillträde. Kostnaderna för central administration uppgick för fjärde kvartalet till –22 mkr (–25). De finansiella kostnaderna uppgick för fjärde kvartalet till –92 mkr (–102). Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 1 483 mkr (928), och förklaras i huvudsak av marknadens sänkta avkastningskrav. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 307 mkr (161) till följd av högre marknadsräntor på de tider derivat har tecknats. Periodens aktuella skatt uppgick till 0 mkr (8). Resultat före värdeförändringar uppgick till 228 mkr (227) vilket motsvarar 1,71 kr/aktie (1,71).
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under fjärde kvartalet till 38 mkr (–1), och har framförallt påverkats av ett antal kontorsuthyrningar, bland annat till IBM Svenska AB om 6 500 kvadratmeter i Borgarfjord 3 i Kista. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 6–9 månader.
Under året uppgick nettouthyrningen totalt till 128 mkr (62), varav 28 mkr (36) avsåg projektfastigheter.
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2017 uppgå till 1 055 mkr. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 822 mkr vilket motsvarar 6,17 kr/aktie. I prognosen ingår fastigheten Fatburen 2. Framtida värdeförändringar och eventuella övriga fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
| 2016-12-31 | 2015-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
|
| Kontor | 979 | 2 422 | 90 | 877 | 2 410 | 91 | |
| Handel | 955 | 3 201 | 96 | 948 | 3 110 | 97 | |
| Övrigt | 214 | 1 877 | 96 | 214 | 1 874 | 90 | |
| Bostad | 71 | 1 327 | 98 | 71 | 1 313 | 100 | |
| Garage | 62 | – | 98 | 52 | – | 91 | |
| Affärsområde Fastighet | 2 280 | 2 622 | 93 | 2 162 | 2 582 | 94 | |
| Projektfastigheter | 94 | 1 755 | 88 | 30 | 1 074 | 97 | |
| Mark och byggrätter | – | – | – | – | – | – | |
| Totalt | 2 374 | 2 572 | 93 | 2 192 | 2 534 | 94 |
| Belopp i mkr | 2016-12-31 | 2015-12-31 | 2016-09-30 | 2015-09-30 |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 36 054 | 30 841 | 34 195 | 30 936 |
| Goodwill | 263 | 263 | 263 | 274 |
| Övriga anläggningstillgångar | 52 | 48 | 41 | 45 |
| Summa anläggningstillgångar | 36 368 | 31 152 | 34 499 | 31 255 |
| Omsättningstillgångar | 357 | 405 | 586 | 486 |
| Likvida medel | 276 | 389 | 255 | 59 |
| Summa omsättningstillgångar | 633 | 795 | 841 | 545 |
| Summa tillgångar | 37 001 | 31 947 | 35 340 | 31 800 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | 16 176 | 13 953 | 14 612 | 12 849 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 010 | 3 275 | 3 545 | 3 129 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 13 125 | 10 976 | 11 796 | 11 357 |
| Derivat | 900 | 621 | 1 207 | 786 |
| Övriga långfristiga skulder | 60 | 32 | 52 | 31 |
| Summa långfristiga skulder | 18 095 | 14 905 | 16 601 | 15 303 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 970 | 2 285 | 3 150 | 2 738 |
| Derivat | 9 | 0 | 13 | 1 |
| Övriga kortfristiga skulder | 751 | 804 | 964 | 909 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 730 | 3 090 | 4 127 | 3 648 |
| Summa eget kapital och skulder | 37 001 | 31 947 | 35 340 | 31 800 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
||
| Ingående balans per 1 januari 2015 | 333 | 3 960 | –88 | 7 385 | 11 590 | ||
| Periodens resultat | 2 784 | 2 784 | |||||
| Övrigt totalresultat | 19 | 19 | |||||
| Utdelning, 3,30 kr / aktie | –440 | –440 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2015 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 | ||
| Förändring i eget kapital 2016 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 | ||
| Periodens resultat | 2 681 | 2 681 | |||||
| Övrigt totalresultat | 15 | 15 | |||||
| Utdelning, 3,55 kr / aktie | –473 | –473 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2016 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2015-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2016-01-01–2016-12-31 till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stark med låga vakanser och ökade marknadshyror. Ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag har lett till att marknadens avkastningskrav har fortsatt att sjunka.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2016 till rekordhöga 201 mdkr, 23 procent högre än den tidigare toppnoteringen från 2014.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 50 fastigheter belägna i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 1 124 000 kvm.
I mars förvärvades kontors- och vårdfastigheten Malmen 12, belägen i centrala Malmö med 7 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Tillträde skedde i maj.
I april förvärvades och tillträddes kontorsfastigheten Borgarfjord 3, belägen i Kista med 13 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 325 mkr.
I juli förvärvades kontorsfastigheten Eken 6, belägen i Sundbyberg med 28 500 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 1 059 mkr. Tillträde skedde i september.
I november tecknades avtal om att förvärva Fatburen 2, Söderhallarna i Stockholm. Förvärvet är villkorat av beslut i kommunfullmäktige och har därmed inte inkluderats i räkenskaperna per 2016-12-31.
Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 2 208 mkr (2 054) och hyresvärdet till 2 374 mkr (2 192). Det ger en uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 93 procent (94) och exklusive projektfastigheter om 93 procent (94). EPRA Vakansgrad är därmed 7 procent (6).
Den kommersiella hyreskontraktsportföljen är väl diversifierad och består av 1 865 hyreskontrakt (1 771) exklusive bostäder och garage/parkering. Den genomsnittliga återstående löptiden uppgick vid årsskiftet till 3,7 år (3,4). De tio största hyresgästerna utgör 21 procent av kontrakterad årshyra.
Under 2017 kommer 11 procent (21) av kontrakterad årshyra vara föremål för omförhandling. 94 procent av kontrakterad årshyra regleras med en indexklausul kopplad till inflationen. 28 procent (29) av kontrakterad årshyra är tecknade med en omsättningsbaserad hyra där hyran regleras beroende på hyresgästens omsättning. Hyresnivåerna har i huvudsak säkrats genom avtalade minimihyror och omsättningstillägg utöver minimihyran och utgör 1 procent (1) av den kontrakterade årshyran.
| Utfall januari–december 2016 1) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm2) |
Hyresintäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöverskott, mkr |
Överskotts grad, % |
|
| Kontorsfastigheter | 584 | 17 716 | 37 247 | 1 021 | –293 | 728 | 71 | |
| Handelsfastigheter | 415 | 14 400 | 43 006 | 963 | –334 | 629 | 65 | |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 390 | 23 530 | 84 | –30 | 53 | 64 | |
| Affärsområde Fastighet | 1 070 | 33 506 | 38 533 | 2 068 | –657 | 1 410 | 68 | |
| Projektfastigheter | 54 | 1 846 | E/T3) | 82 | –35 | 48 | 58 | |
| Mark och byggrätter | – | 702 | – | – | – | – | – | |
| Summa | 1 124 | 36 054 | 2 150 | –692 | 1 458 | 68 | ||
| Sålda fastigheter | – | 0 | – | – | ||||
| Totalt koncernen | 2 150 | –692 | 1 458 | 68 |
1) Avser redovisat utfall under året. 2) Kvm exklusive garage.
3) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Verkligt värde vid periodens slut | 36 054 | 30 841 |
|---|---|---|
| Orealiserade värdeförändringar | 2 772 | 2 328 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 002 | 768 |
| Försäljning | –23 | –1 291 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 461 | 872 |
| Verkligt värde vid periodens början | 30 841 | 28 163 |
| mkr | 2016 1/1–31/12 |
2015 1/1–31/12 |
Under 2016 har vi externvärderat motsvarande 44 procent av fastighetsbeståndets marknadsvärde, varav 20 procent under det fjärde kvartalet. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi och Savills i enlighet med internationella värderingsstandarder IVS (International Valuation Standards). Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antagna marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 2 772 mkr (2 328) och förklaras av marknadens sänkta avkastningskrav och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar. Byggrätter har ökat med 334 mkr (–), till stor del på grund av att flera bostadsbyggrätter bedöms vinna laga kraft inom närtid.
| 2 328 |
|---|
| – |
| 189 |
| 2 139 |
| 2015 |
| 2016-12-31 | 2015-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Kontor | 3,8–6,5 | 4,8 | 5,2 |
| Handel | 3,8–6,3 | 5,0 | 5,2 |
| Bostäder | 3,0–3,8 | 3,2 | 3,7 |
| Övrigt | 3,8–6,3 | 5,2 | 5,5 |
| Totalt | 3,0–6,5 | 4,9 | 5,2 |
| Totalt | 3,0–6,5 | 4,9 | 5,2 |
|---|---|---|---|
| Göteborg | 4,8–5,3 | 4,8 | 5,3 |
| Malmö | 3,8–6,3 | 5,5 | 5,7 |
| Uppsala | 3,5–6,5 | 5,3 | 5,6 |
| Stockholm | 3,0–6,3 | 4,8 | 5,1 |
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| 2016-12-31 | 2015-12-31 |
| Utfall januari–december 2015 1) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm2) |
Hyresintäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöverskott, mkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 505 | 14 323 | 33 497 | 939 | –258 | 681 | 73 |
| Handelsfastigheter | 431 | 14 146 | 40 324 | 971 | –330 | 640 | 66 |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 223 | 20 688 | 76 | –31 | 45 | 59 |
| Affärsområde Fastighet | 1 007 | 29 692 | 35 450 | 1 986 | –619 | 1 367 | 69 |
| Projektfastigheter | 28 | 843 | E/T3) | 24 | –10 | 14 | 58 |
| Mark och byggrätter | – | 307 | – | – | – | – | – |
| Summa | 1 034 | 30 841 | 2 010 | –629 | 1 381 | 69 | |
| Sålda fastigheter | 112 | –43 | 69 | 62 | |||
| Totalt koncernen | 2 122 | –671 | 1 450 | 68 |
1) Avser redovisat utfall under året.
2) Kvm exklusive garage.
3) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Under 2016 investerade vi 1 002 mkr i egna fastigheter, varav 509 mkr i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Norra Gränbystaden och Sickla Front II. Övriga investeringar avser framför allt större invändiga ombyggnationer i Gränbystaden galleria och Mobilia samt hyresgästanpassningar i våra fastigheter i Göteborg, Liljeholmen och Hagastaden. Den kvarstående investeringsvolymen för pågående projektfastigheter uppgick vid årsskiftet till cirka 1 690 mkr.
Uppförandet av två kontorsbyggnader och ett parkeringshus på Uddvägen i Sickla fortskrider enligt plan. Här skapar vi ett stadsmässigt kvarter för stora och små kontorsverksamheter som länkar samman Hammarby Sjöstad med Sickla. På bottenplan planerar vi för publika verksamheter såsom restaurang och gym. Förlängningen av Tvärbanan, vilken sätts i trafik under andra halvåret 2017, kommer att passera förbi vårt nya kvarter på väg mot närbelägna Sickla station.
Projektet Sickla Front II omfattar totalt närmare 25 000 kvm uthyrbar kontorsarea och 14 000 kvm BTA parkeringsarea. Domstolsverket, som blir en betydande hyresgäst i ett av de nya husen, beräknas flytta in under andra kvartalet 2018.
Vårt långsiktiga arbete med Gränbystaden fortsätter med full intensitet. Ny- och ombyggnationer pågår både vid Gränbystadens norra del invid E4:an och vid Gränbystaden galleria (f.d. Gränby Centrum).
Norra Gränbystaden – Här färdigställde vi tre byggnader för butiker, restauranger och aktiviteter under andra kvartalet 2016 och i slutet av 2016 och början av 2017 påbörjade vi uppförandet av ytterligare två hus i området. Här öppnar bland andra Elon under hösten 2017 och Jula, Jysk och Rusta under hösten 2018. När dessa två projekt är färdigställda kommer Norra Gränbystaden omfatta en total uthyrbar area om 31 000 kvm.
Gränby Entré hus 1,2 och 3 – I nära anslutning till Gränbystaden galleria pågår uppförandet av två bostadshus med cirka 60 respektive 70 hyreslägenheter samt verksamhetslokaler i de nedersta planen. Inflyttning beräknas ske under hösten 2017 och vid årsskiftet 2018/2019. Byggnaderna kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver.
Beslut är även taget att uppföra ett tredje bostadshus med ytterligare ett sjuttiotal hyreslägenheter med inflyttning första kvartalet 2019.
Gränbystaden , södra garaget – Intill Gränbystaden galleria pågår byggnationen av ett parkeringsgarage med cirka 300 p-platser under mark. Garaget beräknas vara färdigställt under 2018.
I Forumkvarteret i centrala Uppsala driver vi ett större omvandlingsarbete. Vår ambition med kvarteret, som innehåller handel i form av Forumgallerian samt kontorslokaler och bostäder, är att skapa ett innerstadskvarter med ett starkt handelsutbud kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer och bostäder. Under 2016 genomfördes en upprustning av kontorslokaler och hyreslägenheter och för närvarande pågår en ombyggnad av gallerian. Bland annat frigör vi ytor och skapar ett tydligt invändigt huvudstråk genom gallerian. De pågående projekten i Forumkvarteret beräknas vara färdigställda under hösten 2018.
Vår befintliga projektportfölj med framtida projekt möjliggör investeringar motsvarande cirka elva miljarder kronor. Ökningen av investeringsvolymen beror på tillkommande projektytor samt förändrade antaganden om investeringskostnader.
Ytmässigt omfattas vår projektportfölj av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Uppsala står för cirka 70 procent. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet.
Vi planerar för flera projektstarter under 2017–2018 där vissa ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla räknar vi med att under 2017 påbörja utbyggnaden av en äldre kontorsfastighet till 12 000 kvm BTA hotell och kontor samt garage. Under slutet av 2017 planerar vi starta en om- och tillbyggnad vid Järnvägsgatan om 14 500 kvm BTA för handel- och vårdverksamhet. Båda projekten ryms inom gällande detaljplan.
I Sickla galleria planerar vi för en tillbyggnad för cirka 3 000 kvm BTA handelsyta samt två våningsplan för parkeringshus med cirka 220 parkeringsplatser. En ny detaljplan beräknas vinna laga kraft under 2017.
Dessutom pågår detaljplanearbeten för bostäder på Nobelberget, Kyrkviken och Gillevägen där vi räknar med en färdig detaljplan för Nobelberget vid årsskiftet 2017/2018.
| Projekt, fastighet | Kommun | uthyrbar area, Handel, kvm |
uthyrbar area, Kontor, kvm |
uthyrbar area, Bostäder, kvm |
Parkering, BTA |
investering, Total mkr |
Varav kvarstår, mkr |
Färdigställs | värde, mkr Verkligt |
Hyresvärde, mkr1) |
Uthyrnings grad, % |
certifiering Miljö |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ny- och tillbyggnader | ||||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 000 | 14 000 | 830 | 570 | 2018 | 63 | E/T2) | Breeam | |||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 31 000 | 590 | 190 | 2014–20183) | 50 | 80 | Breeam | ||||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:4 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | 220 | 150 | 2017 | 16 | 624) | Miljöbyggnad | |||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:4 | Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 220 | 210 | 2018 | 14 | 165) | Miljöbyggnad | ||
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:4 | Uppsala | 1 100 | 1 300 | 3 400 | 240 | 230 | 2019 | 15 | 0 | Miljöbyggnad | ||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 000 | 180 | 130 | 2017 | 6) | Breeam In Use7) | |||||
| Ombyggnader | ||||||||||||
| Forumkvarteret8) | Uppsala | 8 100 | 2 600 | 1 400 | 260 | 210 | 2018 | 558 | 37 | 369) Breeam In Use7) | ||
| Summa pågående projekt | 43 800 | 30 200 | 11 200 | 25 000 | 2 540 | 1 690 | 1 522 | 195 | ||||
| Övriga projektfastigheter | 324 |
Summa projektfastigheter 1 846
1) Exklusive tillägg och eventuellt omsättningsutfall.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte uthyrningsgrad som delbelopp.
3) Omfattar totalt ca 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
4) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 99%. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet. 5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 31%. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
6) Garaget kommer att nyttjas till avgiftsfri besöksparkering.
7) Hela fastigheten kommer att certifieras enligt Breeam In Use.
8) Investeringen är delvis villkorad av att uthyrning sker.
9) Hyreskontrakt uppsagda för villkorsändring inkluderas ej i uthyrningsgrad.
Detaljplanearbeten pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden vill vi skapa Uppsalas andra stadskärna. På områdets norra del skapas ett 50 000 kvm BTA stort handelsområde som kompletterar gallerians utbud. Färdig detaljplan finns och utvecklingen sker i takt med uthyrningsarbetet. Invid gallerian planerar vi även för cirka 250 bostadsrätter vid den intilliggande Gränbyparken. Byggstart av den första etappen av bostadsrätter beräknas ske under 2019.
Vi planerar också för ett större om- och utbyggnadsprojekt vid gallerians södra del. Projektet omfattar 11 700 kvm för handel, restauranger, kultur och nöje och beräknas påbörjas under 2017.
Dessutom pågår detaljplanearbete för ett område strax norr om gallerian, vilket kan möjliggöra utveckling av ytterligare 27 000 kvm BTA handel och 30 000 kvm BTA parkering.
I Hagastaden, mitt i det framväxande life science-klustret, har vi en markanvisning med en byggrätt om 32 000 kvm BTA. Här, ovanpå E4:an, planerar vi att bygga Life City, ett helt kvarter för näringsliv, akademi och samhälle. Byggstart beräknas ske i slutet av 2017 med planerad inflyttning under hösten 2020.
I Mobilia i Malmö är vår ambition att skapa en ny- och tillbyggnad på cirka 16 500 kvm BTA för handel, bostäder och kulturverksamhet mitt i kvarteret samt fler restauranger in mot Mobilias torg. Projektet ryms inom gällande detaljplan och byggstart beräknas ske runt årsskiftet 2017/2018.
I Barkarby i Järfälla pågår arbetet att, tillsammans med Järfälla kommun, skapa Bas Barkarby, en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Detaljplanen för området beräknas antas i slutet av 2017. Ett beslut om miljötillstånd från Mark- och miljödomstolen väntas sommaren 2018. Byggstart av första etappen av Bas Barkarby beräknas till tidigast sommaren 2018 med inflyttning våren 2021.
Projektyta, kvm BTA
Kommun Lokaltyp 1) Detaljplan finns Förändring av detaljplan krävs Inv, mkr 2) Barkarby 3) Järfälla Utbildning 26 000 Barkarby 3) Järfälla Bostäder 11 000 Barkarby 3) Järfälla Kontor 13 000 Farsta Centrum Stockholm Handel 5 000 Forumgallerian Uppsala Bostäder 3 000 Gränbystaden Galleria Uppsala Handel 10 000 27 000 Gränbystaden Galleria Uppsala Bostäder 34 000 Hagastaden 4) Stockholm Handel 1 000 Hagastaden 5) Stockholm Kontor 32 000 Mobilia Malmö Handel 11 000 Mobilia Malmö Bostäder 5 500 Norra Gränbystaden Uppsala Handel 5 000 Port 73 Haninge Handel 8 000 Sickla Nacka Kontor 22 000 11 000 Sickla Nacka Handel 3 000 3 000 Sickla Nacka Bostäder 161 000 Sickla Nacka Hotell 12 000 Sickla Nacka Utbildning 9 000 Södermalm 6) Stockholm Kontor 17 000 Summa 165 500 264 000 11 000
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras och innehålla andra inslag.
2) Investeringsvolymen inkluderar eventuella markförvärv.
3) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 50 000 kvm BTA i Barkarbystaden.
4) Avser en markanvisning med option att upplåta mark med en byggrätt om knappt 30 000 kvm BTA invid Solnavägen (del av fastigheten Vasastaden 1:45)
5) Avser en markanvisning med option att upplåta mark med en byggrätt om knappt 1 000 kvm BTA invid Norra Stationsgatan.
6) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 16 000 – 18 000 kvm BTA på Stadsgårdsleden framför Glashuset.
Återhämtningen i världsekonomin fortsätter att gå trögt. Trögheten bidrar till att inflationen i stora delar av Europa ligger under inflationsmålet de närmsta åren vilket tyder på att de europeiska centralbankerna kommer att fortsätta med en lågräntepolitik.
Svensk ekonomi fortsätter utvecklas positivt. Främsta drivkraften är en stark privat konsumtion och ökade investeringar, bland annat genom tilltagande bostadsbyggande. Konjunkturinstitutet spår en fortsatt tillväxt där exporten och hushållens konsumtion är draglok för tillväxten. Konjunkturinstitutets prognos för BNP-tillväxt bedöms uppgå till 3,4 procent för 2016 vilket tyder på fortsatt god tillväxt. Prognosen för 2017 är 2,2 procent.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, är kvar på en låg nivå och uppgick vid årsskiftet till –0,59 procent vilket är en nedgång med 0,30 procentenheter under året. Den långa räntan steg under fjärde kvartalet efter att ha nått en lägsta nivå under augusti månad. Den 10-åriga swapräntan var vid årsskiftet 1,10 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Bankfinansiering är den primära finansieringskällan och utgjorde vid årsskiftet 58 procent av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 15 095 mkr (13 261). Under fjärde kvartalet ökade skulderna med 148 mkr vilket främst hänför sig till investeringar i egna fastigheter.
Den genomsnittliga räntan vid periodens slut uppgick till 2,3 procent (2,9). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 2,4 procent (2,9). Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 550 mkr (650 mkr). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,9 år (4,4) och kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år (3,1).
Vår upplåning är till stor del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 697 mkr (9 469) säkerställda med pantbrev och 6 390 mkr (3 792) icke säkerställda.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 125 mkr (8 411) i ränteswappar med förfall mellan 2017–2029. Dessutom finns 900 mkr i ränteswappar med start 2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till –307 mkr (201) då marknadsräntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –909 mkr (–621).
| Totalt | 15 095 | 100 | 2,3 |
|---|---|---|---|
| 2022 och senare | 6 186 | 41 | 3,5 |
| 2021 | 760 | 5 | 4,3 |
| 2020 | 600 | 4 | 4,3 |
| 2019 | – | – | – |
| 2018 | 949 | 6 | 3,3 |
| 2017 | 6 600 | 44 | 0,9 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2017 | 1 960 | 13 |
| 2018 | 3 197 | 21 |
| 2019 | 3 520 | 23 |
| 2020 | 1 779 | 12 |
| 2021 | 1 019 | 7 |
| 2022 och senare | 3 621 | 24 |
| Totalt | 15 095 | 100 |
| 2016-12-31 | 2015-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 15 095 | 13 261 |
| Eget kapital, mkr | 16 176 | 13 953 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,9 | 43,0 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 3,9 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,5 | 3,1 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,3 | 2,9 |
Icke säkerställda lån 17 %, 6 399 mkr
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||
| Resultat före skatt | 3 436 | 3 431 | 2 018 | 1 272 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 6 | 8 | 2 | 2 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –6 | 33 | – | 33 |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –2 772 | –2 328 | –1 483 | –928 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | 307 | –201 | –306 | –161 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 6 | 17 | 1 | 9 |
| Betald skatt | –35 | –22 | –8 | 1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändringar av rörelsekapital | 941 | 938 | 223 | 228 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 8 | 68 | 25 | 2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 949 | 1 006 | 247 | 230 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förvärv av fastigheter | –1 461 | –1 958 | 6 | – |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –1 002 | –769 | –382 | –269 |
| Försäljning av fastigheter | 36 | 1 201 | – | 1 201 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –8 | –9 | –5 | –2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 435 | –1 535 | –381 | 930 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 16 | 5 | 8 | 1 |
| Upptagna lån | 5 090 | 3 811 | 298 | 200 |
| Amortering av skuld | –3 260 | –2 873 | –150 | –1 031 |
| Utbetald utdelning | –473 | –440 | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 373 | 504 | 155 | –830 |
| Periodens kassaflöde | –113 | –25 | 21 | 331 |
| Likvida medel vid periodens början | 389 | 415 | 255 | 59 |
| Likvida medel vid periodens slut | 276 | 389 | 276 | 389 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 949 mkr (1 006), vilket motsvarar 7,06 kr/aktie (7,55). Det lägre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av en lägre förändring av rörelsekapitalet .
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –2 435 mkr (–1 535), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 1 373 mkr (504) till följd av nettoupplåning och utdelning.
Tillgänglig likviditet uppgick till 1 126 mkr (1 339), och utgjordes av banktillgodohavanden om 276 mkr (389), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 550 mkr (650) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Från och med Q2 2016 delas fastighetsförvaltningen in i Affärsområde Fastighet och Projektfastigheter. Projektoch entreprenadverksamheten delas in i Projektutveckling och TL Bygg.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter 1) Projekt |
fastigheter Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 2) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 078 | 82 | 0 | 2 160 | –10 | 2 150 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 28 | 435 | 463 | –314 | 149 | ||||
| Nettoomsättning | 2 078 | 82 | 0 | 2 160 | 28 | 435 | 463 | –324 | 2 299 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –665 | –33 | 0 | –698 | 6 | –692 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–63 | –415 | –478 | 317 | –162 | ||||
| Bruttoresultat | 1 413 | 49 | 0 | 1 462 | –35 | 20 | –15 | –2 | 1 445 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 413 | 49 | 0 | 1 462 | –4 | 1 458 | |||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
–35 | 20 | –15 | –3 | –12 | ||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –83 | 1 | –82 | ||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–16 | –16 | 1 | –15 | |||||
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | |||||||
| Finansiella kostnader | –385 | –385 | |||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 413 | 49 | 0 | 1 380 | –35 | 4 | –31 | –384 | 965 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 2 445 | 327 | 2 772 | 2 772 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 6 | 6 | 6 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | –307 | –307 | |||||||
| Aktuell skatt | –4 | –4 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –751 | –751 | |||||||
| Periodens resultat | 3 858 | 376 | 6 | 4 158 | –35 | 4 | –31 | –1 446 | 2 682 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 493 | 509 | 1 002 | 1 002 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | |||||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 1 461 | 1 461 | 1 461 | ||||||
| Totala investeringar | 1 954 | 509 | 2 463 | 2 463 | |||||
| Tillgångar, periodens slut | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 33 506 | 2 548 | 36 054 | 36 054 | |||||
| Övriga tillgångar | 104 | 104 | 843 | 947 | |||||
| Summa tillgångar | 33 506 | 2 548 | 36 054 | 104 | 104 | 843 | 37 001 | ||
1) Inklusive mark och byggrätter.
2) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Belopp i mkr | Affärsområde Fastighet |
fastigheter 2) Projekt |
fastigheter 3) Sålda |
Fastighetsför valtning totalt |
utveckling 4) Projekt |
TL Bygg | entreprenad Projekt- och verksamhet totalt |
elimineringar Ej fördelade poster och |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 996 | 24 | 112 | 2 132 | –10 | 2 122 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 38 | 472 | 510 | –164 | 346 | ||||
| Nettoomsättning | 1 996 | 24 | 112 | 2 132 | 38 | 472 | 510 | –174 | 2 468 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –624 | –10 | –43 | –677 | 6 | –671 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader |
–69 | –470 | –539 | 167 | –372 | ||||
| Bruttoresultat | 1 372 | 14 | 69 | 1 455 | –31 | 2 | –29 | –1 | 1 425 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
1 372 | 14 | 69 | 1 455 | –31 | 2 | –29 | –4 3 |
1 450 –26 |
| Central administration fastighetsförvaltning Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–61 | –16 | –16 | 1 1 |
–60 –15 |
||||
| Finansiella intäkter | 2 | 2 | |||||||
| Finansiella kostnader | –405 | –405 | |||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 372 | 14 | 69 | 1 394 | –31 | –14 | –45 | –403 | 945 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 2 310 | 19 | 2 329 | 2 329 | |||||
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –44 | –44 | –44 | ||||||
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 201 | 201 | |||||||
| Aktuell skatt | –17 | –17 | |||||||
| Uppskjuten skatt | –630 | –630 | |||||||
| Periodens resultat | 3 682 | 33 | 25 | 3 679 | –31 | –14 | –45 | –849 | 2 784 |
| Investeringar och förvärv | |||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 550 | 219 | 768 | 768 | |||||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 872 | 872 | 872 | ||||||
| Totala investeringar | 1 422 | 219 | 1 640 | 1 | 1 | 1 641 | |||
| Tillgångar, periodens slut | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 29 692 | 1 150 | 30 841 | 30 841 | |||||
| Övriga tillgångar | 171 | 171 | 935 | 1 106 | |||||
| Summa tillgångar | 29 692 | 1 150 | 30 841 | 171 | 171 | 935 | 31 947 |
1) Segmentsrapporteringen har räknats om med hänsyn tagen till sammanslagningen av tidigare Affärsområde Handel och Affärsområde Kontor.
2) Inklusive mark och byggrätter.
3) Bruttoresultatet i segmentsrapporteringen 1/1–30/6 2015 har justerats för fastigheter sålda i fjärde kvartalet 2015.
4) Resultatet inom Projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 | 62 | 67 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 124 | 1 034 | 1 124 | 1 110 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 1 002 | 768 | 382 | 268 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 48 | 50 | 48 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL 2) 3) | ||||
| Soliditet, % | 43,7 | 43,7 | 43,7 | 43,7 |
| Belåningsgrad % | 41,9 | 43,0 | 41,9 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,9 | 43,0 | 41,9 | 43,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,3 | 3,5 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,3 | 2,9 | 2,3 | 2,9 |
| Avkastning på eget kapital, % | 17,8 | 21,8 | 40,6 | 32,8 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,8 | 6,3 | 4,9 | 5,7 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 11,1 | 12,5 | 23,3 | 17,2 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,2 | 4,6 | 3,6 | 4,3 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Resultat per aktie, kr | 20,13 | 20,89 | 11,72 | 8,25 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 5,65 | 5,54 | 1,34 | 1,33 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 6,96 | 6,91 | 1,73 | 1,75 |
| Kassaflöde, kr | 7,12 | 7,55 | 1,85 | 1,73 |
| Eget kapital, kr | 121,42 | 104,73 | 121,42 | 104,73 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 156,21 | 131,78 | 156,21 | 131,78 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 1) | 144,38 | 122,95 | 144,38 | 122,95 |
| Börskurs, kr | 142,30 | 133,00 | 142,30 | 133,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 281 | 282 | 280 | 282 |
1) Vid beräkning av Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
3) Se Definitioner sida 22–23.
| 2016-12-31 | 2015-12-31 | |
|---|---|---|
| EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt), mkr |
927 | 921 |
| EPRA EPS (Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt ), kr/aktie |
6,96 | 6,91 |
| EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), mkr | 20 809 | 17 556 |
| EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), kr/aktie | 156,21 | 131,78 |
| EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), mkr | 19 234 | 16 379 |
| EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), kr/aktie | 144,38 | 122,95 |
| EPRA Vakansgrad | 7 % | 6 % |
| RESULTATRÄKNINGAR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2016 Q4 |
2016 Q3 |
2016 Q2 |
2016 Q1 |
2015 Q4 |
2015 Q3 |
2015 Q2 |
2015 Q1 |
| Hyresintäkter | 553 | 535 | 538 | 524 | 551 | 534 | 522 | 515 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 35 | 37 | 37 | 40 | 87 | 109 | 85 | 66 |
| Nettoomsättning | 588 | 572 | 575 | 564 | 638 | 643 | 607 | 580 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –211 | –151 | –164 | –167 | –185 | –151 | –165 | –170 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –35 | –44 | –41 | –41 | –99 | –118 | –85 | –70 |
| Bruttoresultat | 342 | 377 | 371 | 356 | 354 | 374 | 357 | 341 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 342 | 384 | 375 | 357 | 366 | 383 | 357 | 344 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –1 | –7 | –4 | –1 | –12 | –9 | –1 | –4 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –17 | –16 | –20 | –30 | –21 | –13 | –13 | –13 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –5 | –3 | –4 | –3 | –4 | –3 | –4 | –4 |
| –22 | –19 | –24 | –33 | –25 | –16 | –18 | –17 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –92 | –93 | –98 | –100 | –101 | –100 | –101 | –101 |
| Resultat före värdeförändringar | 228 | 265 | 249 | 223 | 227 | 257 | 238 | 223 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 483 | 316 | 959 | 14 | 928 | 216 | 818 | 366 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | – | 13 | –1 | –6 | –44 | – | 1 | – |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 307 | –54 | –248 | –311 | 161 | –165 | 403 | –199 |
| 1 790 | 275 | 710 | –303 | 1 045 | 50 | 1 222 | 168 | |
| Resultat före skatt | 2 018 | 539 | 959 | –80 | 1 272 | 307 | 1 460 | 391 |
| Skatt | –457 | –121 | –199 | 22 | –173 | –68 | –322 | –85 |
| Periodens resultat | 1 561 | 418 | 760 | –57 | 1 100 | 240 | 1 138 | 306 |
| NYCKELTAL 2) 3) | ||||||||
| 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | 2015 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 |
| Uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % |
93 62 |
94 72 |
94 69 |
94 68 |
94 67 |
94 72 |
94 68 |
93 67 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm (periodens slut) | 1 124 | 1 105 | 1 077 | 1 052 | 1 034 | 1 110 | 1 110 | 1 064 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 382 | 213 | 206 | 201 | 268 | 187 | 164 | 149 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 50 | 50 | 50 | 49 | 48 | 52 | 52 | 49 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 43,7 | 41,3 | 41,8 | 43,1 | 43,7 | 40,4 | 39,7 | 39,8 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 41,8 | 43,0 | 45,6 | 44,6 | 46,4 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 42,0 | 43,0 | 45,6 | 45,9 | 46,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,8 | 3,5 | 3,2 | 3,2 | 3,5 | 3,4 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,5 | 2,3 | 2,5 | 2,8 | 2,9 | 2,8 | 2,8 | 3,0 |
| Avkastning på eget kapital, % | 40,6 | 11,6 | 21.6 | –1,7 | 32,8 | 7,5 | 37,2 | 10,4 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,9 | 5,9 | 5,6 | 5,4 | 5,7 | 6,6 | 6,4 | 5,9 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 23,3 | 7,3 | 12,8 | 0,3 | 17,2 | 5,1 | 20,3 | 6,6 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,6 | 4,2 | 4,2 | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,5 | 4,4 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 11,72 | 3,14 | 5,70 | –0,43 | 8,25 | 1,80 | 8,54 | 2,29 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,34 | 1,55 | 1,46 | 1,31 | 1,33 | 1,50 | 1,40 | 1,30 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 1,73 | 1,85 | 1,79 | 1,59 | 1,75 | 1,86 | 1,68 | 1,61 |
| Kassaflöde, kr | 1,85 | 2,46 | 1,17 | 1,64 | 1,73 | 1,59 | 1,99 | 2,25 |
| Eget kapital, kr | 121,42 | 109,68 | 106,51 | 104,33 | 104,73 | 96,45 | 94,62 | 89,34 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 156,21 | 143,36 | 139,01 | 133,46 | 131,78 | 123,58 | 120,07 | 115,59 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 1) | 144,38 | 130,19 | 126,40 | 122,73 | 122,95 | 113,89 | 111,48 | 104,95 |
| Börskurs, kr Medelantal utestående aktier, tusental |
142,30 133 221 |
149,60 133 221 |
136,50 133 221 |
140,50 133 221 |
133,00 133 221 |
126,60 133 221 |
108,50 133 221 |
131,30 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Vid beräkning av aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
3) Se Definitioner sida 22–23
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 343 mkr (378). Rörelseresultatet uppgick till 14 mkr (59). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 744 mkr (726).
Räntebärande skulder uppgår till 13 027 mkr (9 685). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 |
| Hyresintäkter | 169 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 175 | 209 |
| Nettoomsättning | 343 | 378 |
| Fastighetskostnader | –57 | –58 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –254 | –240 |
| Avskrivningar | –19 | –20 |
| Rörelseresultat | 14 | 59 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 665 | 620 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 484 | 473 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –418 | –426 |
| 731 | 667 | |
| Resultat efter finansiella poster | 744 | 726 |
| Bokslutsdispositioner | –50 | –139 |
| Resultat före skatt | 694 | 587 |
| Aktuell skatt | 0 | –12 |
| Uppskjuten skatt | –16 | –22 |
| –16 | –34 | |
| Periodens resultat | 678 | 553 |
| Belopp i mkr | 2016-12-31 | 2015-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 497 | 1 439 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 461 | 2 613 |
| Omsättningstillgångar | 20 575 | 14 721 |
| Summa tillgångar | 22 533 | 18 773 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | 7 602 | 7 401 |
| Obeskattade reserver | 50 | 42 |
| Avsättningar | 277 | 258 |
| Långfristiga skulder | 11 310 | 8 934 |
| Kortfristiga skulder | 3 293 | 2 138 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 533 | 18 773 |
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål. Dels ska alla våra större nybyggnadsprojekt miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad, dels ska engergianvändningen per kvadratmeter minska med 20 procent mellan år 2014 och 2021. År 2021 ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra. Slutligen ska vi vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Målen följs upp årsvis i vår årsredovisning.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Flera skatteutredningar pågår, vilka skapar osäkerhet och kan innebära ökad beskattning för fastighetssektorn i form av begränsning av ränteavdrag, ökade lagfartskostnader och ökad beskattning vid försäljning.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2015, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 97–101.
Enligt detaljhandelsindex DHI ökade den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige 2016 med 3,3 procent. Butikerna inom våra fem största handelsplatser; Sickla, Farsta Centrum, Port 73, Gränbystaden och Mobilia, hade under året en sammantagen ökning av omsättningen med 4,0 procent jämfört med föregående år.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Den 3 juni meddelade Nacka tingsrätt sin dom i tvisten med Casco Adhesives AB (Akzo Nobel). Tvisten avser den hävning av ett hyreskontrakt som gjordes år 2013 avseende förhyrning av lokaler i Sickla Front I, Nacka. Tingsrätten fastslog att Casco Adhesives AB är skadeståndsskyldig gentemot Atrium Ljungberg och ersättningsskyldig för rättegångskostnaderna. Skadeståndets belopp kommer att prövas i en separat domstolsförhandling. Casco Adhesives AB har överklagat domen till Svea Hovrätt och erhållit prövningstillstånd. Datum för domstolsförhandlingen är bekräftat till slutet av mars 2017.
Monica Fallenius anställdes som ny chef för affärsområdet Transaktion och etablering. Monica tillträdde den 1 februari 2017 och ingår i bolagsledningen.
Vi driver vårt företag på ett långsiktigt och hållbart sätt. Det är därför viktigt att oegentligheter som berör Atrium Ljungberg och allvarligt kan komma skada vår personal uppmärksammas, utreds och förhindras i ett så tidigt skede som möjligt. Vi har därför inrättat en whistleblowingtjänst via en extern part. På så sätt kan vi garantera ett system med högsta sekretess och total anonymitet som gör det tryggt för våra anställda, kunder och samarbetspartners att lämna en anmälan. Anmälningar lämnas på vår webbplats.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2015.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2016 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 15 095 mkr (13 261) och dess verkliga värde till 15 140 mkr (13 318). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med första januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Associations definitioner.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Vid Stockholms stads kommunfullmäktigesammanträde den 13 februari beslutades om försäljning av Fatburen 2 i enlighet med tidigare kommunicerat inriktningsbeslut.
Atrium Ljungberg erhöll i februari en publik investment grade rating med betyget Baa2 med stabil utsikt från kreditvärderingsinstitutet Moody's.
Atrium Ljungbergs förutsättningar är goda. Den ökade urbaniseringen och befolkningstillväxten fortsätter att driva tillväxten i de storstadsregioner där vi är etablerade.
Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms för 2017 uppgå till cirka 1,5 miljarder kronor. Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1 055 mkr att jämföras med 965 mkr för 2016.
I prognosen ingår förvärvet av fastigheten Fatburen 2. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 822 mkr vilket motsvarar 6,17 kr/aktie. Värdeförändringar och eventuella övriga framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter beräknad skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 3,95 kr per aktie (3,55), vilket motsvarar en utdelning om 69,9 procent av det utdelningsbara resultatet (64,1) och en direktavkastning om 2,8 procent (2,9).
Årsstämma äger rum onsdagen den 5 april 2017, klockan 17.00, SF bio, Marcusplatsen 19 i Sickla, Nacka. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Information om att kallelse har skett annonseras i Dagens Nyheter. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats senast tre veckor före stämman. Den kommer även att skickas per post till de aktieägare som önskat en tryckt version. För valberedningens fullständiga förslag och beslutspunkter på årsstämman hänvisas till bolagets webbplats, www.al.se.
Atrium Ljungberg genomför en kapitalmarknadsdag den 24 februari 2017 kl 09.00 på Slöjdgatan i Stockholm. Evenemanget kommer att direktsändas och kan följas på vår webbplats www.al.se eller på vår YouTube-kanal.
Nacka den 23 februari 2017
Styrelsen
I oktober 2016 fick vi utmärkelsen "Årets Breeam-projekt" för vårt hållbarhetsarbete med Gränbystaden i Uppsala. I motiveringen betonas ett målinriktat arbete med att integrera en byggnad i sitt närområde genom att utöka sociala funktioner, anlägga nya lek- och mötesplatser samt att förbättra kollektivtrafiken.
Q4 2016 ATRIUM LJUNGBERG 21
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entrepenadomsättning minus projekt- och entrepenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultetat som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definion av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
| Antal fastigheter, st | 50 |
|---|---|
| Fastighetsvärde, mdkr | 36 |
| Kontrakterad årshyra, mdkr | 2,2 |
| Total uthyrbar yta, 1000 kvm | 1 124 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 |
| Antal anställda | 281 |
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för handel, kontor och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för nyoch tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnationer ska miljöcertifieras, lokaler enligt Breeam och bostäder enligt Miljöbyggnad. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.seAtrium Ljungberg, februari 2017. Foto: Christoffer Edling, Erik Lefvander och Danish Saroe. Produktion: Ineko, Stockholm, 258488. ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Årsredovisning 2016 | 2017-03-10 |
|---|---|
| Årsstämma | 2017-04-05 |
| Delårsrapport jan–mar 2017 | 2017-04-20 |
| Delårsrapport jan–jun 2017 | 2017-07-12 |
| Delårsrapport jan–sep 2017 | 2017-10-18 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Sickla Industriväg 19 Telefon: 08-615 89 00, [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.