Quarterly Report • Apr 20, 2017
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT 2017
| NYCKELTAL2) | 2017 jan–mars |
2016 jan–mars |
2016 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 591 | 564 | 2 299 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 274 | 223 | 965 |
| Periodens resultat, mkr | 622 | –57 | 2 681 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 351 | 201 | 1 002 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 1 8461) | 121 | 1 461 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 272 | 218 | 949 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 | 68 |
| Soliditet, % | 42,4 | 43,1 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 43,7 | 42,0 | 41,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 3,2 | 3,5 |
| Medelränta periodens slut, % | 2,2 | 2,8 | 2,3 |
| Resultat per aktie, kr | 4,67 | –0,43 | 20,13 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
1,60 | 1,31 | 5,65 |
| Börskurs, kr/aktie | 136,40 | 140,50 | 142,30 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie | 149,69 | 122,73 | 144,38 |
| Eget kapital, kr/aktie | 126,11 | 104,33 | 121,42 |
1) Inklusive tillträde av Fatburen 2 i Söderhallarna.
2) För definitioner, se sida 22–23
Under första kvartalet 2017 ökade vi vårt driftöverskott med åtta procent till 384 miljoner kronor. Vårt resultat före värdeförändringar ökade med 51 miljoner kronor till 274 miljoner kronor.
Vi höjer vår prognos med 80 miljoner kronor till 1 135 miljoner kronor för resultat före värdeförändringar med anledning av de förvärv vi genomfört samt en kommande positiv resultateffekt av en förlikning avseende en hyrestvist.
Nya förvärv, ny markanvisning och två beslutade projektstarter är något jag gläder mig åt. En riktigt bra start på året.
Under mars förvärvade vi två kontorsfastigheter till ett värde om drygt 1,5 miljarder kronor.
Det ena förvärvet var Tranbodarne 13, även kallad Sjömansinstitutet, vid Slussen i Stockholm. Fastigheten ligger alldeles intill Glashuset, som vi äger sedan tidigare. Förvärvet ger oss redan nu en starkare position på attraktiva Södermalm. När vår markanvisning framför Glashuset senare ska realiseras, blir fastigheten en viktig pusselbit i vår helhetsplanering av området.
Det andra förvärvet gjorde vi i Göteborg och vi har nu tagit nästa steg att växa på den intressanta marknaden. Fastigheten, Lindholmen 30:1, innehåller 37 000 kvadratmeter kontorslokaler fullt uthyrda till Ericsson. Den är bra belägen precis vid vattnet på Lindholmen, en central stadsdel på Hisingssidan av Göta Älv som är en del av det stora utvecklingsområdet Älvstaden. Genom förvärvet fördubblade vi vårt bestånd i Göteborg. Vi kommer vara delaktiga i Lindholmens spännande utveckling och på sikt får vi nu ännu bättre möjligheter att erbjuda attraktiva lokaler för både befintliga och nya hyresgäster.
Vi tillträdde de båda förvärvade fastigheterna i slutet av mars. Under samma period tillträdde vi även Fatburen 2 vid Medborgarplatsen, den del av Söderhallarna som vi förvärvade under hösten 2016.
"Det hyresavtal som vi tecknade med Nordisk Film var viktigt ur flera perspektiv. Förutom att biograferna kommer skapa mervärde för platserna möjliggjorde det också att vi nu kan starta nya projekt i Uppsala och i Malmö"
Det hyresavtal som vi i mars tecknade med Nordisk Film var viktigt ur flera perspektiv. Förutom att biograferna kommer skapa mervärde för platserna möjliggjorde det också att vi nu kan starta projekt i både Uppsala och i Malmö. I Gränbystaden i Uppsala startar vi utbyggnaden av gallerian och tillför, förutom biografen, även mer handel och restauranger. Projektet kommer stå klart till julhandeln 2018 då Nordisk Film öppnar sin första biograf i Sverige.
Även i Mobilia kommer biografen utgöra en del av en större tillbyggnad som ska innehålla ytterligare kultur, handel, restauranger och bostäder. Projektet i Mobilia kommer att färdigställas våren 2020.
Jag är säker på att de nya biograferna i Gränbystaden och Mobilia kommer ge ännu fler besökare till dessa handelsplatser. Framförallt kommer de bidra med en kvällspublik vilket även skapar ett större underlag för restauranger.
Vi har erhållit en markanvisning med en byggrätt om cirka 50 000 kvadratmeter BTA strax söder om Gränbystaden galleria i Uppsala. Genom möjligheten att förvärva marken kan vi med kraft fortsätta att utveckla Gränbystaden mot vår vision att skapa Uppsalas andra stadskärna. Därmed utökas vår projektportfölj, med en möjlig investering från 11 till 13 miljarder kronor.
I slutet av mars kom regeringens så kallade paketeringsutredning om beskattning av fastigheter som säljs via aktiebolag. Trots utredningens slutsats om att fastighetssektorn inte är lågt beskattad föreslår den att försäljning av fastigheter via aktiebolag bör beskattas som en fastighetstransaktion. Regeringen har dock meddelat att förslaget inte kommer att tas med i höstbudgeten 2017.
Osäkerheten om huruvida skatteutredningens förslag kommer att realiseras eller ej skapar osäkerhet i fastighetsbranschen, vilket i sin tur kan ha en negativ effekt på transaktionsvolymen framåt.
Vi fortsätter att fokusera på vårt hållbarhetsarbete och att nå de hållbarhetsmål som vi har satt upp. Uppföljning och redovisning av hur arbetet fortlöper kommer från och med nu att göras kvartalsvis. Läs gärna mer om vårt hållbarhetsarbete och våra hållbarhetsmål på sidan 13.
Jag är mycket stolt över att Atrium Ljungberg för fjärde året i rad finns med i toppen när Great Place to Work® rankade Sveriges bästa arbetsplatser. Det är inspirerande att vårt långsiktiga arbete ger resultat och jag är övertygad om att medarbetare som mår bra och trivs är en förutsättning för att vi ska lyckas med våra högt uppställda mål.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| Hyresintäkter | 567 | 524 | 2 150 | 2 194 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 24 | 40 | 149 | 132 |
| Nettoomsättning | 591 | 564 | 2 299 | 2 326 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||
| Taxebundna kostnader | –60 | –54 | –176 | –181 |
| Övriga driftkostnader | –38 | –36 | –154 | –156 |
| Förvaltningskostnader | –30 | –27 | –148 | –151 |
| Reparationer | –12 | –10 | –50 | –52 |
| Fastighetsskatt | –34 | –33 | –130 | –131 |
| Tomträttsavgälder | –7 | –5 | –25 | –27 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –3 | –3 | –10 | –10 |
| –183 | –167 | –692 | –708 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –18 | –41 | –162 | –138 |
| Bruttoresultat | 390 | 356 | 1 445 | 1 480 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 384 | 357 | 1 458 | 1 485 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | 6 | –1 | –12 | –6 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –17 | –30 | –82 | –69 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –4 | –3 | –15 | –16 |
| –21 | –33 | –97 | –86 | |
| Finansiella intäkter | 0 | 0 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | –95 | –100 | –385 | –380 |
| –95 | –99 | –383 | –379 | |
| Resultat före värdeförändringar | 274 | 223 | 965 | 1 015 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | 444 | 14 | 2 772 | 3 202 |
| Fastigheter, realiserade | –0 | –6 | 6 | 1 |
| Derivat, orealiserade | 35 | –311 | –307 | 39 |
| 479 | –303 | 2 471 | 3 242 | |
| Resultat före skatt | 753 | –69 | 3 436 | 4 258 |
| Aktuell skatt | – | –7 | –4 | 3 |
| Uppskjuten skatt | –131 | 30 | –751 | –911 |
| –131 | 22 | –755 | –908 | |
| Periodens resultat | 622 | –57 | 2 681 | 3 350 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||
| Kassaflödessäkringar | 5 | 5 | 19 | –19 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –1 | –1 | –4 | –4 |
| Summa övrigt totalresultat | 4 | 4 | 15 | 15 |
| Summa totalresultat för perioden | 626 | –54 | 2 696 | 3 365 |
| Resultat per aktie, kr | 4,67 | –0,43 | 20,13 | 25,15 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som ökade till 591 mkr (564), varav hyresintäkter 567 mkr (524). Hyresintäkterna ökade med 3,8 procent i jämförbart bestånd. Projekt- och entreprenadomsättningen har minskat jämfört med föregående år till följd av att TL Bygg har haft lägre extern omsättning.
Under första kvartalet har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 2 mkr (2).
| Hyresintäkter | 567 | 524 | 8,3 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | 0 | |
| Förvärvade fastigheter | 23 | – | |
| Projektfastigheter | 22 | 20 | |
| Engångsersättningar | 2 | 2 | |
| Jämförbart bestånd | 521 | 501 | 3,8 |
| 2017 1/1–31/3 |
2016 1/1–31/3 |
Förändring, % |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 33 169 mkr , motsvarande 86 procent av fastighetsportföljens totala värde.
Fastighetskostnaderna uppgick till –183 mkr (–167). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 5,0 procent i jämförelse med ett starkt kvartal föregående år.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –183 | –167 | 9,6 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | – | 0 | |
| Förvärvade fastigheter | –7 | – | |
| Projektfastigheter | –9 | –9 | |
| Jämförbart bestånd | –166 | –158 | 5,0 |
| 2017 1/1–31/3 |
2016 1/1–31/3 |
Förändring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 384 mkr (357), motsvarande 7,6 procent. Ökningen beror främst på effekten av förvärvade fastigheter men även på nyuthyrningar och omförhandlingar. Överskottsgraden är oförändrad 68 procent (68). Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheterna Malmen 12 i Malmö som tillträddes 2 maj 2016 och Eken 6 i Sundbyberg som tillträddes 15 september 2016.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 6 mkr (–1).
TL Byggs bruttoresultat uppgick till 10 mkr (5). Ökningen beror på högre marginaler på externa projekt.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för året uppgick till –21 mkr (–33). De högre kostnaderna föregående period förklaras främst av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen .
De finansiella kostnaderna uppgick för året till –95 mkr (–100) trots högre räntebärande skulder. Finansiella intäkter uppgick till 0 mkr (0). Medelräntan vid periodens slut uppgick till 2,2 procent (2,8). Se vidare avsnittet avsnittet om finansiering på sidan 11.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 444 mkr (14) och förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav. Se vidare avsnittet om fastighetsvärden på sidan 8. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 35 mkr (–311) då marknadsräntorna under perioden har stigit på de löptider som derivat har tecknats.
Ingen aktuell skatt utgick i perioden (–7) vilket förklaras av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Förändringen av uppskjuten skatt uppgick till –131 mkr (30) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat samt nyttjande av skattemässiga underskott.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick vid periodens utgång till 45 mkr (180), varav 45 mkr (121) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgår till 15 516 mkr (12 233).
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 753 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –126 | 126 |
| investeringar | –59 | 59 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –444 | 444 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 0 | – |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | –35 | 35 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –2 | 2 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –1 | –130 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 85 | 536 |
| Förändring av underskottsavdrag | –85 | 56 |
| Skattepliktigt resultat | – | 592 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | – | –131 |
| Redovisad skattekostnad | – | –131 |
Resultat före värdeförändringar ökade till 274 mkr (223).
Periodens resultat uppgick till 622 mkr (–57), vilket motsvarar 4,67 kr/aktie (–0,43) och har i huvudsak påverkats av högre driftöverskott och orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under första kvartalet till –34 mkr (5) varav 28 mkr (–10) avsåg projektfastigheter. Nettouthyrningen har påverkats av Telenors uppsägning i Glashuset i Slussen samt ett par större uppsägningar i Liljeholmen.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 6–30 månader.
Den kontrakterade årshyran uppgick per 2017-04-01 till 2 354 mkr (2017-01-01, 2 208) och hyresvärdet till 2 507 mkr (2017-01-01, 2 374). Det ger en uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 94 procent (2017-01-01, 93) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (2017-01-01, 93). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (2017-01-01, 7).
Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2017-04-01 till 3,8 år (2017-01-01, 3,7).
Resultat före värdeförändringar och skatt väntas öka med 80 mkr för helåret 2017 och uppgå till 1 135 mkr. Prognosen inkluderar effekten av de förvärv som gjorts under det första kvartalet samt en kommande positiv resultateffekt av en förlikning avseende en hyrestvist. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 1 323 mkr vilket motsvarar 9,93 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2017-03-31. Framtida värdeförändringar och eventuella fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
| 2017-04-01 | 2016-04-01 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
|||
| Kontor | 1 061 | 2 446 | 95 | 896 | 2 465 | 92 | |||
| Handel | 977 | 3 265 | 95 | 955 | 3 134 | 96 | |||
| Övrigt | 215 | 1 880 | 96 | 215 | 1 881 | 90 | |||
| Bostad | 71 | 1 331 | 100 | 71 | 1 309 | 100 | |||
| Garage | 61 | – | 94 | 52 | – | 94 | |||
| Affärsområde Fastighet | 2 386 | 2 166 | 95 | 2 190 | 2 150 | 94 | |||
| Projektfastigheter | 121 | 68 | 38 | 98 | |||||
| Mark och byggrätter | – | – | – | – | |||||
| Totalt | 2 507 | 94 | 2 228 | 94 |
| Belopp i mkr | 2017-03-31 | 2016-03-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 38 694 | 31 157 | 36 054 |
| Goodwill | 263 | 263 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 40 | 45 | 52 |
| Summa anläggningstillgångar | 38 997 | 31 464 | 36 368 |
| Omsättningstillgångar | 469 | 568 | 357 |
| Derivat | – | 1 | – |
| Likvida medel | 152 | 179 | 276 |
| Summa omsättningstillgångar | 622 | 747 | 633 |
| Summa tillgångar | 39 618 | 32 211 | 37 001 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 16 802 | 13 899 | 16 176 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 130 | 3 243 | 4 010 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 15 721 | 9 594 | 13 125 |
| Derivat | 865 | 927 | 900 |
| Övriga långfristiga skulder | 63 | 34 | 60 |
| Summa långfristiga skulder | 20 779 | 13 799 | 18 095 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 175 | 3 442 | 1 970 |
| Derivat | 4 | – | 9 |
| Övriga kortfristiga skulder | 858 | 1 071 | 751 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 038 | 4 514 | 2 730 |
| Summa eget kapital och skulder | 39 618 | 32 211 | 37 001 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
||||
| Ingående balans per 1 januari 2016 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 | ||||
| Periodens resultat | –57 | –57 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 4 | 4 | |||||||
| Utgående balans per 31 mars 2016 | 333 | 3 960 | –65 | 9 672 | 13 899 | ||||
| Periodens resultat | 2 738 | 2 738 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 11 | 11 | |||||||
| Utdelning, 3,55 kr / aktie | –473 | –473 | |||||||
| Utgående balans per 31 december 2016 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | ||||
| Periodens resultat | 622 | 622 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 4 | 4 | |||||||
| Utgående balans per 31 mars 2017 | 333 | 3 960 | –50 | 12 559 | 16 802 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2016-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2017-01-01–2017-03-31 till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stark med låga vakanser och ökade marknadshyror. Ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar till följd av den låga avkastningen på andra tillgångsslag har lett till att marknadens avkastningskrav har fortsatt att sjunka.
Enligt Savills uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under det första kvartalet 2017 till 38 mdkr, 5 procent högre än motsvarande period föregående år och den högsta siffran någonsin för ett första kvartal.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 53 fastigheter belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt bestånd, med framför allt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om totalt 1 176 000 kvm.
I november 2016 tecknades avtal om förvärv, och i mars i år tillträddes, Fatburen 2, Söderhallarna i Stockholm. Fastigheten inrymmer saluhall, butiker och kontor med en total uthyrbar yta om cirka 8 500 kvm. Köpeskillingen uppgick till 380 mkr.
I mars förvärvades och tillträddes fastigheten Tranbodarne 13 belägen vid Slussen i Stockholm med cirka 3 300 kvm uthyrbar area kontor och bostäder. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetvärde om 252 mkr.
I mars förvärvades och tillträddes även kontorsfastigheten Lindholmen 30:1 på Lindholmen i Göteborg med närmare 37 000 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetvärde om cirka 1 300 mkr.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 |
| Verkligt värde vid periodens början | 36 054 | 30 841 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 846 | 121 |
| Försäljning | – | –21 |
| Investeringar i egna fastigheter | 351 | 201 |
| Orealiserade värdeförändringar | 444 | 14 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 38 694 | 31 157 |
Atrium Ljungberg har under det första kvartalet internvärderat hela fastighetsbeståndet och antagna avkastningskrav har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 444 mkr (14) och förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav.
| mkr | 2017-03-31 | 2016-03-31 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 363 | – |
| Förändrade driftnetton m.m. | 81 | 14 |
| Summa | 444 | 14 |
| % | 2017-03-31 | 2016-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Intervall | Snitt | Snitt | |
| Kontor | 3,8–6,5 | 4,7 | 4,8 |
| Handel | 3,8–6,3 | 5,0 | 5,0 |
| Bostäder | 2,9–3,8 | 3,1 | 3,2 |
| Övrigt | 3,8–6,3 | 5,2 | 5,2 |
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,8 | 4,9 |
| % | 2017-03-31 | 2016-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Intervall | Snitt | Snitt | |
| Stockholm | 2,9–6,3 | 4,7 | 4,8 |
| Uppsala | 3,5–6,5 | 5,3 | 5,3 |
| Malmö | 3,8–6,3 | 5,5 | 5,5 |
| Göteborg | 4,8–5,3 | 4,8 | 4,8 |
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,8 | 4,9 |
| 2017-03-31 | 2016-03-31 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, kr/kvm |
Verkligt värde, kr/kvm 1) |
||
| Kontorsfastigheter | 618 | 19 605 | 38 476 | 516 | 14 500 | 34 055 | ||
| Handelsfastigheter | 412 | 14 494 | 43 617 | 436 | 14 353 | 40 277 | ||
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 433 | 24 258 | 67 | 1 091 | 19 832 | ||
| Summa | 1 101 | 35 533 | 39 440 | 1 019 | 29 945 | 35 769 | ||
| Projektfastigheter | 75 | 2 447 | E/T2) | 34 | 770 | E/T2) | ||
| Mark och byggrätter | – | 714 | – | 442 | ||||
| Summa | 1 176 | 38 694 | 1 052 | 31 157 | ||||
| 1) Kvm exklusive garage. |
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Under första kvartalet 2017 investerade vi 351 mkr i egna fastigheter, varav 174 mkr i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Sickla Front II, Gränby Entré hus 1, södra garaget i Gränbystaden samt Forumkvarteret i Uppsala. Övriga investeringar avser framför allt ombyggnationer i Gränbystaden galleria samt hyresgästanpassningar i fastigheter i Stockholm city, Liljeholmen och Göteborg. Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projektfastigheter uppgick per 31 mars till cirka 2,4 mdkr.
På Uddvägen i Sickla fortsätter uppförandet av två kontorsbyggnader om totalt närmare 25 000 kvm uthyrbar area samt 14 000 kvm BTA parkeringsarea. Här bygger vi ett stadsmässigt kvarter som binder samman Hammarby Sjöstad med Sickla. Förlängningen av Tvärbanan, som sätts i trafik under andra halvåret 2017, kommer att passera förbi kvarteret på väg mot Sickla station.
Domstolsverket blir en betydande hyresgäst i ett av de nya husen i Sickla Front II och beräknas flytta in under andra kvartalet 2018.
I Gränbystaden pågår ny- och ombyggnationer vid såväl områdets norra del invid E4:an som vid Gränbystaden galleria.
Norra Gränbystaden – Uppförandet av två nya hus har påbörjats. Under hösten 2017 och hösten 2018 öppnar bland andra Elon, Jula, Jysk och Rusta. När dessa två projekt är färdigställda kommer norra Gränbystaden omfatta 31 000 kvm uthyrbar area. Hela områdets detaljplan omfattar cirka 50 000 kvm BTA.
Gränby Entré hus 1, 2 och 3 – I anslutning till Gränbystaden galleria bygger vi två bostadshus med cirka 60 respektive 70 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i de nedersta planen. Inflyttning sker hösten 2017 och vid årsskiftet 2018/2019. Vi har även beslutat att uppföra ett tredje bostadshus med ytterligare ett sjuttiotal hyreslägenheter med inflyttning första kvartalet 2019.
Samtliga bostadshus kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver.
Gränbystaden, södra garaget – Ett parkeringsgarage håller på att uppföras intill Gränbystaden galleria. Garaget med cirka 300 p-platser under mark beräknas vara färdigställt under 2018.
Gränbystaden, södra entrén – I samband med att hyresavtal tecknades med Nordisk Film för etablering av biograf i Gränbystaden tog vi under kvartalet beslut om att starta ett större om- och tillbyggnadsprojekt vid gallerians södra del. Projektet omfattar 11 700 kvm för handel, restauranger, kultur och nöje och beräknas vara färdigställt i slutet av 2018.
Mobilia torghuset – Vi har beslutat att genomföra en ny- och tillbyggnad på cirka 13 500 kvm för handel, bostäder, restauranger och kulturverksamhet mitt i kvarteret Mobilia. Projektet ryms inom gällande detaljplan och byggstart beräknas ske runt årsskiftet 2017/2018. Projektet beräknas färdigställas våren 2020 då bland andra Nordisk Film öppnar biograf.
Del av Kista+ – Vi genomför en större hyresgästanpassning och omprofilering av Kista+, den kontorsfastighet i nordösta Kista som vi förvärvade 2016. IBM hyr närmare hälften av lokalerna och kommer att flytta sitt huvudkontor hit i oktober 2017.
I Forumkvarteret i centrala Uppsala pågår ett större omvandlingsarbete. Under 2016 genomfördes en upprustning av kontorslokaler och hyreslägenheter och för närvarande pågår en ombyggnad av gallerian. Bland annat frigör vi ytor och skapar ett tydligt invändigt huvudstråk genom gallerian. Vår ambition med kvarteret är att skapa ett innerstadskvarter med ett starkt handelsutbud kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer och bostäder. De pågående projekten beräknas vara färdigställda under hösten 2018.
| Handel, uthyrbar area, kvm | Kontor, uthyrbar area, kvm | Bostäder, uthyrbar area, kvm | Parkering, BTA | Total investering, mkr | Varav kvarstår, mkr Färdigställs |
Verkligt värde, mkr | Hyresvärde, mkr1) | Uthyrningsgrad, % Miljöcertifiering |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet | Kommun | |||||||||||
| Ny- och tillbyggnader | ||||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 000 | 14 000 | 830 | 510 | 2018 | 63 | E/T2) | Breeam | |||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 31 000 | 560 | 150 | 2014–20183) | 50 | 86 | Breeam | ||||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:5 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | 230 | 130 | 2017 | 16 | 574) | Miljöbyggnad | |||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:4 | Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 220 | 210 | 2018 | 14 | 155) | Miljöbyggnad | ||
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:4 | Uppsala | 1 100 | 1 300 | 3 400 | 240 | 230 | 2019 | 15 | Miljöbyggnad | |||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 000 | 180 | 100 | 2017 | 6) | Breeam In-Use7) | |||||
| Gränbystaden, södra entrén, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 700 | 310 | 300 | 2018 | 35 | 28 Breeam In-Use7) | |||||
| Mobilia torghuset, Bohus 8 | Malmö | 9 700 | 3 800 | 520 | 480 | 2020 | 41 | 338) | Breeam | |||
| Ombyggnader | ||||||||||||
| Del av Kista+ | Stockholm | 7 500 | 80 | 70 | 2017 | E/T2) | E/T2) Breeam In-Use7) | |||||
| Forumkvarteret9) | Uppsala | 8 100 | 2 800 | 1 400 | 270 | 200 | 2018 | 37 | 5810) Breeam In-Use7) | |||
| Summa beslutade projekt | 65 200 | 37 900 | 15 000 | 25 000 | 3 440 | 2 380 | 2 04211) | |||||
| Övriga projektfastigheter | 405 | |||||||||||
| Summa projektfastigheter | 2 447 |
1) Exklusive tillägg och eventuellt omsättningsutfall.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde och/eller uthyrningsgrad som delbelopp.
3) Omfattar totalt ca 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
4) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 95 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 31 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
6) Garaget kommer att nyttjas till avgiftsfri besöksparkering. 7) Hela fastigheten kommer att certifieras enligt Breeam In-Use.
8) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 40 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
9) Investeringsbeslutet är delvis villkorat av att uthyrning sker.
10) Hyreskontrakt uppsagda för villkorsändring inkluderas ej i uthyrningsgrad.
11) Fördelat på 1 106 mkr för ny- och tillbyggnader och 936 mkr för ombyggnationer.
Vår befintliga projektportfölj med egen mark och markanvisningar möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 13 miljarder kronor. Ökningen av investeringsvolymen beror på en tillkommande markanvisning söder om Gränbystaden galleria i Uppsala. Markanvisningen erhölls med option att inom tre år förvärva mark med en byggrätt om cirka 50 000 kvm BTA för kontor, friskvård, handel, kultur, utbildning och bostäder.
Ytmässigt omfattas projektportföljen av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Uppsala står för cirka 70 procent. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet.
Vi planerar för flera projektstarter under 2017–2019 där vissa ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla kommer vi under året starta ombyggnationen av en äldre kontorsfastighet som ska konverteras till 12 000 kvm BTA för hotell och kontor samt garage. I slutet av året räknar vi även med att starta en om- och tillbyggnad vid Järnvägsgatan om 14 500 kvm BTA för handel- och vårdverksamhet. Båda dessa projekt ryms inom gällande detaljplan.
I Sickla galleria planerar vi för en tillbyggnad för cirka 3 000 kvm BTA handel samt två våningsplan för parkeringshus med cirka 220 parkeringsplatser. En ny detaljplan beräknas vinna laga kraft under 2017.
Dessutom pågår detaljplanearbeten för bostäder på Nobelberget, Kyrkviken och Gillevägen där vi räknar med en färdig detaljplan för Nobelberget vid årsskiftet 2017/2018.
Detaljplanearbeten pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden vill vi skapa Uppsalas andra stadskärna genom att och fortsätta tillskapa stadskvaliteter och utveckla området med en blandning av handel, kontor och bostäder samt serviceoch kulturverksamheter.
Utöver de hyreslägenheter som är beslutade och under uppbyggnad vid Gränbystaden galleria planerar vi för cirka 250 bostadsrätter vid Gränbyparken intill gallerian. Byggstart av den första etappen av bostadsrätter beräknas ske under 2019.
Dessutom pågår detaljplanearbete för vårt område strax norr om gallerian, vilket kan möjliggöra utveckling av ytterligare 27 000 kvm BTA handel och 30 000 kvm BTA parkering.
I Hagastaden, mitt i det framväxande life science-klustret, har vi en markanvisning med en byggrätt om 32 000 kvm BTA. Här, ovanpå E4:an, planerar vi att bygga Life City, ett helt kvarter för näringsliv, akademi och samhälle. Byggstart beräknas ske i slutet av 2017 med planerad inflyttning under hösten 2020.
I Barkarby i Järfälla pågår arbetet att, tillsammans med Järfälla kommun, skapa Bas Barkarby, en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Detaljplanen för området beräknas antas i slutet av 2017. Ett beslut om miljötillstånd från Mark- och miljödomstolen väntas sommaren 2018. Byggstart av första etappen av Bas Barkarby beräknas till tidigast sommaren 2018 med inflyttning våren 2021.
I en rad OECD-länder finns signaler på att den ekonomiska återhämtningen börjar ta fart vilket syns i BNP-tillväxten och förtroendeindikationer. En viktig drivkraft är fortsatta investeringar och en expansiv finanspolitik. Konjunkturinstitutet tror att högkonjunkturen i den svenska ekonomin förstärks under 2017 och 2018 där exporten är en viktig drivkraft. Konjunkturinstitutets prognos för BNPtillväxt uppgå till 2,5 procent för 2017.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, steg under kvartalet med 0,15 procetenheter och uppgick vid kvartalsskiftet till –0,44 procent. Den 10-åriga swapräntan var relativt oförändrad under kvartalet och var vid kvartalsskiftet 1,11 procent.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Vid kvartalsskiftet stod bankfinansiering för 49 procent (70) av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 16 896 mkr (13 036). Under kvartalet ökade skulderna med 1 801 mkr vilket främst hänför sig till fastighetsförvärv.
Den genomsnittliga räntan fortsätter sjunka och uppgick vid periodens slut till 2,2 procent (2,8) både exklusive och inklusive outnyttjade lånelöften. Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 860 mkr (0). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (0). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,8 år (5,0) och kapitalbindningstiden uppgick till 3,7 år (2,8).
Vår upplåning är till stor del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 325 mkr (9 169) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 21 procent (28) i förhållande till totala tillgångarna.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 525 mkr (8 805) i ränteswappar med förfall mellan 2017–2029. Dessutom finns 500 mkr i ränteswappar som startar 2017. Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till 35 mkr (–311) då marknadsräntan under perioden har ökat på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –869 mkr (–927).
Atrium Ljungberg erhöll i februari en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody´s med betyget Baa2 med stabil utsikt.
I februari publicerades ett grönt ramverk kopplat till MTN-programmet. I samband med detta genomfördes de första gröna obligationerna. 1 300 mkr femåriga obligationer emitterades med stort intresse från investerare. 76 procent av volymen var nya investerare i Atrium Ljungberg. Under perioden emitterades ytterligare 800 mkr gröna obligationer med en löptid på tre år.
| Totalt | 16 896 | 100 | 2,2 |
|---|---|---|---|
| 2022 och senare | 6 786 | 40 | 3,3 |
| 2021 | 760 | 4 | 4,2 |
| 2020 | 1 100 | 7 | 2,6 |
| 2019 | – | – | – |
| 2018 | 1 174 | 7 | 2,6 |
| 2017 | 7 076 | 42 | 0,9 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2017 | 61 | 0 |
| 2018 | 3 422 | 20 |
| 2019 | 4 327 | 26 |
| 2020 | 2 573 | 15 |
| 2021 | 1 394 | 8 |
| 2022 och senare | 5 119 | 30 |
| Totalt | 16 896 | 100 |
| 2017-03-31 | 2016-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 16 896 | 15 095 |
| Eget kapital, mkr | 16 802 | 16 176 |
| Belåningsgrad, % | 43,7 | 41,9 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 41,9 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 3,8 | 3,9 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,7 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,2 | 2,3 |
| 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||
| Resultat före skatt | 753 | –80 | 3 436 | 4 269 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 2 | 2 | 6 | 6 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 0 | 6 | –6 | –12 |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –444 | –14 | –2 772 | –3 202 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | –35 | 311 | 307 | –39 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 2 | 2 | 6 | 6 |
| Betald skatt | –9 | –9 | –35 | –35 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändringar av rörelsekapital | 268 | 218 | 941 | 991 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 4 | 0 | 8 | 13 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 272 | 218 | 949 | 1 003 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förvärv av fastigheter | –1 846 | – | –1 461 | –3 307 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –351 | –201 | –1 002 | –1 152 |
| Försäljning av fastigheter | – | – | 36 | 36 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –2 | –2 | –8 | –8 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 199 | –203 | –2 435 | –4 431 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 3 | 1 | 16 | 18 |
| Upptagna lån | 2 175 | 1 023 | 5 090 | 6 242 |
| Amortering av skuld | –375 | –1 250 | –3 260 | –2 385 |
| Utbetald utdelning | – | – | –473 | –473 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 803 | –226 | 1 373 | 3 402 |
| Periodens kassaflöde | –124 | –211 | –113 | 27 |
| Likvida medel vid periodens början | 276 | 389 | 389 | 179 |
| Likvida medel vid periodens slut | 152 | 179 | 276 | 152 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 272 mkr (218), vilket motsvarar 2,04 kr/aktie (1,64). Det högre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av högre resultat före värderförändringar.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –2 199 mkr (–203), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 1 803 mkr (-226) till följd av nettoupplåning.
Tillgänglig likviditet uppgick till 1 312 mkr (179), och utgjordes av banktillgodohavanden om 152 mkr (179), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (0) och outnyttjade kreditlöften om 860 mkr (-25) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål som följs upp kvartalsvis:
Vi har valt att certifiera våra lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam och våra bostäder enligt Miljöbyggnad. Per den 2017-03-31 var 15 procent (2016-12-31, 13) av uthyrbar yta certifierad.
El står för största delen av vår energianvändning. Vanligtvis är det vi som förser hyresgästerna med el och vi debiterar utifrån faktisk förbrukning med några enstaka undantag, vilket skapar incitament för resurseffektivitet. Vissa hyresgäster har egna abonnemang. En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Vi har också två fastigheter med bergvärme och en projektfastighet som värms med träpellets och olja. Komfortkyla finns installerat i majoriteten av fastigheterna. Denna kyla består dels av fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla.
| 2017/2016 | 2016/2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Område | Enhet | 1/4–31/3 | 1/4–31/3 | Förändring |
| Värme | kWh/kvm | 78 | 77 | 2% |
| Kyla | kWh/kvm | 17 | 16 | 1% |
| Hyresgästel | kWh/kvm | 78 | 86 | –10% |
| Fastighetsel | kWh/kvm | 49 | 57 | –14% |
| Total energiintensitet | kWh/kvm | 222 | 236 | –6% |
Energianvändning – fördelning
Hållbara och kostnadseffektiva lösningar skapas bäst i nära samverkan mellan hyresgäst och fastighetsägare. Gröna hyresavtal är ett exempel på ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Målet är att nå minst 50 procent av kontrakterad årshyra till år 2021.
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| 31/3 | 31/3 | 31/12 | |
| Gröna hyresavtal, % | 13 % | 7 % | 10 % |
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85 procent. 2016 överträffade vi vårt mål och nådde ett index om 89 procent (87). Undersökningen för 2017 genomförs under hösten 2017.
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. I enlighet med Global Reporting Initiatives (GRI) EC1 beskrivs nedan hur det skapade ekonomiska värdet fördelas på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare.
| 665 | 2 798 | 2 917 | |
|---|---|---|---|
| – | – | 473 | 473 |
| 62 | 90 | 261 | 233 |
| 98 | 101 | 388 | 385 |
| 42 | 52 | 186 | 176 |
| 463 | 306 | 1 490 | 1 650 |
| 2017 1/1-31/3 |
2016 1/1-31/3 |
2016 1/1-31/12 |
2017/2016 1/4-31/3 |
| 546 |
1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastigehetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten.
| 2017 1/1-31/3 |
2016 1/1-31/3 |
2016 1/1-31/12 |
2017/2016 1/4-31/3 |
|
|---|---|---|---|---|
| Aktuell skatt | – | 7 | 4 | –3 |
| Fastighetsskatt | 34 | 33 | 130 | 131 |
| Ej avdragsgill moms | 8 | 6 | 21 | 24 |
| Stämpelskatt | – | 23 | 23 | – |
| Sociala avgifter | 12 | 14 | 52 | 49 |
| Särskild löneskatt | 1 | 2 | 6 | 5 |
| Skatter | 55 | 84 | 236 | 206 |
| Tomträttsavgäld | 7 | 5 | 25 | 27 |
| Samhället | 62 | 90 | 261 | 233 |
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastigheter samt Projekt- och entreprenadverksamhet.
| 2017-03-31 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 4) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 570 | –3 | 567 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 6 | 150 | 156 | –132 | 24 | |
| Nettoomsättning | 570 | 6 | 150 | 156 | –135 | 591 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –185 | 2 | –183 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –9 | –140 | –149 | 132 | –18 | |
| Bruttoresultat | 385 | –3 | 10 | 6 | 0 | 390 |
| Central administration | –17 | –4 | –4 | 1 | –21 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –95 | –95 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 368 | –3 | 6 | 2 | –95 | 274 |
| Värdeförändringar | 4441) | 352) | 479 | |||
| Skatt | –131 | –131 | ||||
| Periodens resultat | 812 | –3 | 6 | 2 | –191 | 622 |
| Investeringar och förvärv | 2 197 | 1 | 1 | 1 | 2 199 | |
| Tillgångar, periodens slut | 38 6943) | 111 | 111 | 813 | 39 618 |
1) Fastigheter, orealiserade 444 mkr. Fastigheter, realiserade 0 mkr.
2) Orealiserad värdeförändring derivat 35 mkr.
3) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
4) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utrvecklingsprojekt.
| 2016-03-31 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 4) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 526 | –3 | 524 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 3 | 97 | 100 | –60 | 40 | |
| Nettoomsättning | 526 | 3 | 97 | 100 | –63 | 564 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –168 | 1 | –167 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –10 | –92 | –102 | 61 | –41 | |
| Bruttoresultat | 357 | –7 | 5 | –1 | –1 | 356 |
| Central administration | –30 | –3 | –3 | 0 | –33 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –100 | –100 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 327 | –7 | 2 | –4 | –100 | 223 |
| Värdeförändringar | 81) | –3112) | –303 | |||
| Skatt | 22 | 22 | ||||
| Periodens resultat | 335 | –6 | 2 | –4 | –388 | –57 |
| Investeringar och förvärv | 322 | 1 | 1 | 1 | 324 | |
| Tillgångar, periodens slut | 31 1573) | 93 | 93 | 961 | 32 211 |
1) Fastigheter, orealiserade 14 mkr. Fastigheter, realiserade -6 mkr.
2) Orealiserad värdeförändring derivat –311 mkr.
3) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
4) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utrvecklingsprojekt.
| 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 | 1/4–31/3 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 | 68 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 176 | 1 052 | 1 124 | 1 176 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 351 | 201 | 1 002 | 1 152 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 53 | 49 | 50 | 52 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL 1) 2) | ||||
| Soliditet, % | 42,4 | 43,1 | 43,7 | 42,2 |
| Belåningsgrad % | 43,7 | 41,8 | 41,9 | 43,7 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 42,0 | 41,9 | 43,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 3,2 | 3,5 | 3,7 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,2 | 2,8 | 2,3 | 2,2 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,1 | –1,7 | 17,8 | 21,9 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,5 | 5,4 | 5,8 | 5,6 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,9 | 0,3 | 11,1 | 12,9 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,9 | 4,1 | 4,2 | 4,0 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Resultat per aktie, kr | 4,67 | –0,43 | 20,13 | 25,23 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 1,60 | 1,31 | 5,65 | 5,94 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 1,91 | 1,59 | 6,96 | 7,28 |
| Kassaflöde, kr | 2,04 | 1,64 | 7,12 | 7,53 |
| Eget kapital, kr | 126,11 | 104,33 | 121,42 | 126,11 |
| Börskurs, kr | 136,40 | 140,50 | 142,30 | 136,40 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 283 | 281 | 281 | 282 |
1) Se definitioner sida 22-23.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
| 2017-03-31 | 2016-03-31 2016-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings), mkr |
254 | 212 | 927 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
1,91 | 1,59 | 6,96 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr | 21 529 | 17 779 | 20 809 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie | 161,61 | 133,46 | 156,21 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr | 19 941 | 16 350 | 19 234 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie | 149,69 | 122,73 | 144,38 |
| EPRA Vakansgrad | 5 % | 6 % | 7 % |
| 2017 | 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 |
| Hyresintäkter | 567 | 553 | 535 | 538 | 524 | 551 | 534 | 522 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 24 | 35 | 37 | 37 | 40 | 87 | 109 | 85 |
| Nettoomsättning | 591 | 588 | 572 | 575 | 564 | 638 | 643 | 607 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –183 | –211 | –151 | –164 | –167 | –185 | –151 | –165 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –18 | –35 | –44 | –41 | –41 | –99 | –118 | –85 |
| Bruttoresultat | 390 | 342 | 377 | 371 | 356 | 354 | 374 | 357 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 384 | 342 | 384 | 375 | 357 | 366 | 383 | 357 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | 6 | –1 | –7 | –4 | –1 | –12 | –9 | –1 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –17 | –17 | –16 | –20 | –30 | –21 | –13 | –13 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –4 | –5 | –3 | –4 | –3 | –4 | –3 | –4 |
| –21 | –22 | –19 | –24 | –33 | –25 | –16 | –18 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –95 | –92 | –93 | –98 | –100 | –101 | –100 | –101 |
| Resultat före värdeförändringar | 274 | 228 | 265 | 249 | 223 | 227 | 257 | 238 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 444 | 1 483 | 316 | 959 | 14 | 928 | 216 | 818 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 0 | – | 13 | –1 | –6 | –44 | – | 1 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 35 | 307 | –54 | –248 | –311 | 161 | –165 | 403 |
| 479 | 1 790 | 275 | 710 | –303 | 1 045 | 50 | 1 222 | |
| Resultat före skatt | 753 | 2 018 | 539 | 959 | –80 | 1 272 | 307 | 1 460 |
| Skatt Periodens resultat |
–131 622 |
–457 1 561 |
–121 418 |
–199 760 |
22 –57 |
–173 1 100 |
–68 240 |
–322 1 138 |
| NYCKELTAL 2) 3) | 2017 | 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 93 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 62 | 72 | 69 | 68 | 67 | 72 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm (periodens slut) | 1 176 | 1 124 | 1 105 | 1 077 | 1 052 | 1 034 | 1 110 | 1 110 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 351 | 382 | 213 | 206 | 201 | 268 | 187 | 164 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 53 | 50 | 50 | 50 | 49 | 48 | 52 | 52 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 42,4 | 43,7 | 41,3 | 41,8 | 43,1 | 43,7 | 40,4 | 39,7 |
| Belåningsgrad, % | 43,7 | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 41,8 | 43,0 | 45,6 | 44,6 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,7 | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 42,0 | 43,0 | 45,6 | 45,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 3,5 | 3,8 | 3,5 | 3,2 | 3,2 | 3,5 | 3,4 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,2 | 2,3 | 2,3 | 2,5 | 2,8 | 2,9 | 2,8 | 2,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,1 | 40,6 | 11,6 | 21.6 | –1,7 | 32,8 | 7,5 | 37,2 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,5 | 4,9 | 5,9 | 5,6 | 5,4 | 5,7 | 6,6 | 6,4 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,9 | 23,3 | 7,3 | 12,8 | 0,3 | 17,2 | 5,1 | 20,3 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,9 | 3,6 | 4,2 | 4,2 | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,5 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 4,67 | 11,72 | 3,14 | 5,70 | –0,43 | 8,25 | 1,80 | 8,54 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,60 | 1,34 | 1,55 | 1,46 | 1,31 | 1,33 | 1,50 | 1,40 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 1,91 | 1,73 | 1,85 | 1,79 | 1,59 | 1,75 | 1,86 | 1,68 |
| Kassaflöde, kr | 2,04 | 1,85 | 2,46 | 1,17 | 1,64 | 1,73 | 1,59 | 1,99 |
| Eget kapital, kr | 126,11 | 121,42 | 109,68 | 106,51 | 104,33 | 104,73 | 96,45 | 94,62 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 161,61 | 156,21 | 143,36 | 139,01 | 133,46 | 131,78 | 123,58 | 120,07 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 1) | 149,69 | 144,38 | 130,19 | 126,40 | 122,73 | 122,95 | 113,89 | 111,48 |
| Börskurs, kr | 136,40 | 142,30 | 149,60 | 136,50 | 140,50 | 133,00 | 126,60 | 108,50 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Vid beräkning av aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
2) Se definitioner sida 22-23. 3) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 84 mkr (82). Rörelseresultatet uppgick till 10 mkr (-4). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 26 mkr (6).
Räntebärande skulder uppgår till 14 827 mkr (10 361). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/3 | 1/1–31/3 | 1/1–31/12 |
| Hyresintäkter | 43 | 42 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 41 | 40 | 175 |
| Nettoomsättning | 84 | 82 | 343 |
| Fastighetskostnader | –16 | –14 | –57 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –53 | –67 | –254 |
| Avskrivningar | –5 | –5 | –19 |
| Rörelseresultat | 10 | –4 | 14 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | – | – | 665 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 129 | 113 | 484 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –113 | –103 | –418 |
| 16 | 10 | 731 | |
| Resultat efter finansiella poster | 26 | 6 | 744 |
| Bokslutsdispositioner | –2 | –2 | –50 |
| Resultat före skatt | 23 | 4 | 694 |
| Aktuell skatt | – | –7 | 0 |
| Uppskjuten skatt | –10 | –5 | –16 |
| –10 | –12 | –16 | |
| Periodens resultat | 13 | –8 | 678 |
| Belopp i mkr | 2017-03-31 | 2016-03-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 524 | 1 446 | 1 497 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 452 | 2 612 | 461 |
| Omsättningstillgångar | 22 378 | 14 150 | 20 575 |
| Summa tillgångar | 24 356 | 18 209 | 22 533 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 7 614 | 7 393 | 7 602 |
| Obeskattade reserver | 53 | 43 | 50 |
| Avsättningar | 296 | 262 | 277 |
| Långfristiga skulder | 13 909 | 7 753 | 11 310 |
| Kortfristiga skulder | 2 483 | 2 756 | 3 293 |
| Summa eget kapital och skulder | 24 356 | 18 209 | 22 533 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker. Bolaget har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Flera skatteutredningar pågår, vilka skapar osäkerhet och kan innebära ökad beskattning för fastighetssektorn i form av begränsning av ränteavdrag, ökade lagfartskostnader och ökad beskattning vid försäljning.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2016, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 81–84.
Enligt detaljhandelsindex DHI ökade den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige för perioden januari–februari med 0,7 procent ackumulerat. Försäljningen för våra fem största regionala handelsplatser Sickla, Farsta Centrum, Port 73, Gränbystaden och Mobilia hade under perioden en sammantagen ökning med 0,5 procent jämfört med föregående år. Det svaga utfallet förklaras av en extra försäljningsdag förra året på grund av skottår och en generellt sämre utveckling inom främst kläder- och sporthandeln påverkat av den varma vintern.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2016.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2017 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 16 896 mkr (13 036) och dess verkliga värde till 16 968 mkr (13 087). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Från och med första januari 2015 redovisar Atrium Ljungberg EPRA EPS, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Associations definitioner.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Atrium Ljungberg och Akzo Nobel har haft en tvist avseende den hävning av ett hyreskontrakt som gjordes år 2013 avseende förhyrning av lokaler i Sickla Front I, Nacka. Tvisten är numera löst genom att parterna träffat en förlikning. Förlikningen kommer ge en positiv resultateffekt om cirka 45 mkr. Efter förlikningen finns inga fler ersättningsanspråk gällande hyresavtalet emellan parterna.
På årsstämman den 5 april 2017 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ordinarie ledamöter. För tiden fram till nästa årsstämma omvaldes Johan Ljungberg, Simon de Château, Sune Dahlqvist, Anna Hallberg, Erik Langby och Hanna Graflund Sleyman. Till styrelseordförande valdes Johan Ljungberg.
Vidare beslutades att ny valberedning inför 2018 års årsstämma ska utgöras av representanter för bolagets fem största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad 2017. Valberedningen utgörs av Lars Ericson representerande Konsumentföreningen Stockholm, Hans Hedström representerande Carnegie Fonder, Per-Erik Hasselberg representerande familjen Holmström, Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg och Ilkka Tomperi representerande Ömsesidiga Arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma.
Utdelningen fastställdes till 3,95 kr/aktie (3,55). Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma dels besluta om apportemission av högst 13,3 miljoner aktier av serie B, dels att fatta besluta om att få återköpa egna aktier av serie B under vissa givna förutsättningar.
Ett fullständigt protokoll finns tillgängligt på vår webbplats, www.al.se.
Nacka den 20 april 2017 Annica Ånäs
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för handel, kontor och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
1 176 TOTAL UTHYRBAR YTA, 1000 KVM
39 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR
94 UTHYRNINGSGRAD, %
283 ANTAL ANSTÄLLDA
Atrium Ljungbergaktien 1 En stabil direktavkastning – De senaste fem åren har aktiens direktavkastningen uppgått till 3,0 procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie.
2 Låg risk – Bolaget har en stabil verksamhet och en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
3 Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på nyoch tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
4 Hållbar stadsutveckling – Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
År 2021 ska 100 % av våra fastigheter vara miljöcertifierade. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entrepenadomsättning minus projekt- och entrepenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definion av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet med pågående eller planerad om- eller tillbyggnas som väsentligt påverkar fastighetsens driftöverskott. Till projektfastighet obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer utgörs av den periodens totala kostnader och investeringar andra än de redovisade under Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare, Långivare och samhället.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till andra företag under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare utgörs periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare utgörs av periodens totala löne- och pensionskostnader inkl. förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till sina anställda under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Ägarna utgörs av periodens utbetalda utdelning.
Total energianvändning från Värme, Kyla, Hyresgästel och Fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exlusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Delårsrapport jan–jun 2017 | 2017-07-12 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–sep 2017 | 2017-10-18 |
| Bokslutskommuniké 2017 | februari 2018 |
| Årsredovisning 2017 | mars 2018 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Sickla Industriväg 19 Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.