Quarterly Report • Oct 18, 2017
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT 2017
| NYCKELTAL1 ) | 2017 jan–sept |
2016 jan–sept |
2017 jul–sept |
2016 jul–sept |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 1 890 | 1 711 | 628 | 572 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 909 | 737 | 320 | 265 |
| Periodens resultat, mkr | 2 162 | 1 121 | 524 | 418 |
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 1 171 | 620 | 422 | 213 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 1 823 2) | 1 467 | – | 1 014 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 806 | 702 | 268 | 328 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 70 | 71 | 72 |
| Soliditet, % | 42,7 | 41,3 | 42,7 | 41,3 |
| Belåningsgrad, % | 43,3 | 43,7 | 43,3 | 43,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 3,5 | 4,5 | 3,8 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,0 | 2,3 | 2,0 | 2,3 |
| Resultat per aktie, kr | 16,23 | 8,41 | 3,93 | 3,14 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
6,31 | 5,24 | 2,20 | 1,55 |
| Kassaflöde, kr/aktie | 6,05 | 5,27 | 2,01 | 2,46 |
| Börskurs, kr/aktie | 142,00 | 149,60 | 142,00 | 149,60 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie |
159,74 | 130,18 | 159,74 | 130,18 |
| Eget kapital, kr/aktie | 133,79 | 109,68 | 133,79 | 109,68 |
1) För definitioner, se sid 22–23
2) Inklusive tillträde av Fatburen 2, Söderhallarna på Medborgarplatsen.
2017 fortsätter att utvecklas starkt. Driftöverskottet för de första tre kvartalen ökade med tolv procent till 1 246 miljoner kronor. Vi har genomfört flera positiva omförhandlingar och hyresintäkterna i jämförbart bestånd har hittills i år ökat med nära fyra procent.
Nettouthyrningen för det tredje kvartalet uppgick till 26 miljoner kronor och vårt resultat före värdeförändringar ökade till 909 miljoner kronor.
Vi håller en hög investeringstakt. Under de tre första kvartalen investerade vi drygt 1,1 miljarder kronor i egna fastigheter, i linje med investeringsprognosen för helåret om 1,5 miljarder kronor. Vi har också tillträtt fastigheter för 1,8 miljarder kronor.
Flera utvecklingsprojekt är i gång, såsom uppförandet av Sickla Front II i Sickla samt hyreslägenheter och nya handelsytor i Gränbystaden. Dessutom pågår omvandlingen av hela Forumkvarteret i Uppsala city som inrymmer galleria, kontor och bostäder.
Vi har också gjort flera större hyresgästanpassningar för att skapa attraktiva arbetsplatser för kommande hyresgäster bland annat i Söderhallarna vid Medborgarplatsen och i våra kontorsfastigheter i Liljeholmen i Stockholm och på Lindholmen i Göteborg. Inför att IBM i oktober tillträder sina lokaler i en av våra kontorsfastigheter i Kista, Kista+, har vi även genomfört en större hyresgästanpassning och omprofilering där.
Jag är stolt över att Atrium Ljungberg är en del av utvecklingen av nya Slussen och Södermalm. I september utsågs vi av Stockholms stad till deras samarbetspartner i utvecklingen av Mälarterrassen vid Slussen. Målsättningen är att förhandla om förutsättningarna för exploatering och inom ett år teckna ett markanvisningsavtal. Markanvisningen omfattar cirka 5 000 kvadratmeter BTA.
Mälarterrassen ligger vid Södermalms torg och kajen ned mot Gamla stan. Här vill vi tillsammans med staden skapa en attraktiv och levande mötesplats och ge platsen ett rikt restaurang- och kulturinnehåll.
Vi äger sedan tidigare Glashuset och Sjömansinstitutet på Stadsgårdskajen, fastigheter om totalt cirka 26 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Vi äger också Söder-
Det innebär att vi är ett steg projekt Life City."
hallarna vid Medborgarplatsen. Till det har vi dessutom en markanvisning för en byggrätt om 18 000 kvadratmeter BTA framför
Glashuset. Genom ett markanvisningsavtal vid Mälarterrassen ökar våra förutsättningar att skapa verksamheter som kompletterar och stärker varandra på en rad platser på Södermalm.
Vi har tecknat ett exploateringsavtal med Stockholms stad avseende projektet Life City i Hagastaden där beslutet väntas tas i Kommunfullmäktige i november. Avtalet möjliggör ett förvärv av mark med en byggrätt om 32 000 kvadratmeter BTA.
Visionen för Life City är en mötesplats för näringsliv, forskning, vård och omsorg, där företag får tillgång till all den dynamik och kompetens som nu kommer samlas i Hagastadens nya life science-kluster.
Life City är svenska regeringens förstahandsval i sin ansökan om att bli värdland för den europeiska läkemedelsmyndigheten EMA, vilka har behov av cirka 27 000 kvadratmeter uthyrbar area. Konkurrensen om värdskapet är hård där totalt 19 EUländer har ansökt. Vi ser med spänning
fram emot röstningsförfarandet den 20 november. Medan vi inväntar EMA-beslutet arbetar vi parallellt med andra potentiella hyresgäster för Life City.
Det är mer aktuellt än någonsin att arbeta med våra platsers utbud för att de ska vara attraktiva och relevanta för framtidens kunder, besökare och konsumenter. Den digitala utvecklingen påverkar starkt människors sätt att leva, arbeta, bo och handla. E-handeln växer och tar en allt större marknadsandel inom detaljhandeln vilket kommer kräva förändringar hos såväl våra hyresgäster som hos oss fastighetsägare.
I vår strävan att förutse framtiden och förstå morgondagens kunder och konsumenter har vi bland annat låtit ta fram en rapport om framtiden, nya generationer och platser i utveckling.
Atrium Ljungberg har under lång tid arbetat med att skapa platser där människor vill vara. Våra platser är i ständig förändring för att möta framtidens efterfrågan. Våra stora handelsplatser ligger i stadsmiljöer som består av såväl service, kultur och utbildning som kontor, bostäder och handel och i en närmiljö som har en god befolkningstillväxt. 13 procent av vår kontrakterade årshyra avser lokaler för restauranger och caféer, hälsa- och vårdverksamheter samt kultur och utbildning. Detta redovisar vi tydligare från och med nu i diagrammet på sidan 2. I lokalslaget handel ingår även dagligvaror med sex procent av den totala kontrakterade årshyran.
Den svenska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt med hög tillväxt för BNP. Konjunkturinstitutet bedömer att den ekonomiska tillväxten uppgår till 2,8 procent under 2017 och 2,7 procent under 2018.
Riksbankens och bankernas bedömning om en fortsatt negativ styrränta fram till 2019 kvarstår.
Transaktionsmarknaden är fortsatt mycket likvid och kontorshyresmarknaden är fortsatt stark på våra delmarknader.
Vår prognos för årets resultat före värdeförändringar höjs till 1 150 miljoner kronor.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Hyresintäkter | 1 786 | 1 597 | 595 | 535 | 2 150 | 2 339 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 104 | 114 | 33 | 37 | 149 | 139 |
| Nettoomsättning | 1 890 | 1 711 | 628 | 572 | 2 299 | 2 478 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||||
| Taxebundna kostnader | –137 | –127 | –37 | –36 | –176 | –185 |
| Övriga driftkostnader | –120 | –109 | –41 | –39 | –154 | –165 |
| Förvaltningskostnader | –102 | –90 | –33 | –27 | –148 | –160 |
| Reparationer | –36 | –32 | –12 | –11 | –50 | –54 |
| Fastighetsskatt | –107 | –96 | –36 | –28 | –130 | –140 |
| Tomträttsavgälder | –29 | –20 | –9 | –8 | –25 | –35 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –8 | –7 | –3 | –2 | –10 | –11 |
| –540 | –481 | –172 | –151 | –692 | –751 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –124 | –126 | –40 | –44 | –162 | –159 |
| Bruttoresultat | 1 227 | 1 103 | 416 | 377 | 1 445 | 1 569 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 246 | 1 115 | 423 | 384 | 1 458 | 1 589 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –20 | –12 | –7 | –7 | –12 | –20 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –27 | –65 | –1 | –16 | –82 | –44 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –11 | –10 | –3 | –3 | –15 | –16 |
| –38 | –76 | –5 | –19 | –97 | –60 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | –280 | –292 | –92 | –94 | –385 | –373 |
| –280 | –291 | –91 | –93 | –383 | –372 | |
| Resultat före värdeförändringar | 909 | 737 | 320 | 265 | 965 | 1 137 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Fastigheter, orealiserade | 1 688 | 1 289 | 332 | 316 | 2 772 | 3 172 |
| Fastigheter, realiserade | – | 6 | – | 13 | 6 | – |
| Derivat, orealiserade | 136 | –613 | 24 | –54 | –307 | 443 |
| 1 825 | 682 | 357 | 275 | 2 471 | 3 614 | |
| Resultat före skatt | 2 733 | 1 418 | 676 | 539 | 3 436 | 4 751 |
| Aktuell skatt | –48 | –4 | –24 | –1 | –4 | –49 |
| Uppskjuten skatt | –522 | –294 | –129 | –120 | –751 | –979 |
| –571 | –298 | –152 | –121 | –755 | –1 028 | |
| Periodens resultat | 2 162 | 1 121 | 524 | 418 | 2 681 | 3 723 |
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | ||||||
| Kassaflödessäkringar | 14 | 14 | 4 | 5 | 19 | 18 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –3 | –3 | –1 | –1 | –4 | –4 |
| Summa övrigt totalresultat | 11 | 11 | 3 | 4 | 15 | 14 |
| Summa totalresultat för perioden | 2 173 | 1 132 | 527 | 422 | 2 696 | 3 738 |
| Resultat per aktie, kr | 16,23 | 8,41 | 3,93 | 3,14 | 20,13 | 27,95 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som ökade till 1 890 mkr (1 711), varav hyresintäkter 1 786 mkr (1 597).
Under årets tre första kvartal har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 8 mkr (2). Under andra kvartalet erhölls 45 mkr i förlikning för en hyrestvist, varav 40 mkr ökar hyresintäkterna.
| Hyresintäkter | 1 786 | 1 597 | 11,8 |
|---|---|---|---|
| Förvärvade fastigheter | 107 | 17 | |
| Projektfastigheter | 60 | 64 | |
| Engångsersättningar | 48 | 2 | |
| Jämförbart bestånd | 1 571 | 1 513 | 3,8 |
| 2017 1/1–30/9 |
2016 1/1–30/9 |
Förändring, % |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 32 550 mkr exklusive byggrätter, motsvarande 80 procent av fastighetsportföljens totala värde.
Fastighetskostnaderna uppgick till –540 mkr (–481). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 4,6 procent i jämförelse med samma period föregående år. 7 mkr i fastighetskostnad i jämförbart bestånd 2017 avser retroaktiv kostnad för tomträttsavgäld i Stockholm. Exklusive denna retroaktiva kostnad har fastighetskostnaderna för jämförbart bestånd ökat med 3,1 procent i jämförelse med samma period föregående år.
| 2017 1/1–30/9 |
2016 1/1–30/9 |
Förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | –476 | –455 | 4,6 |
| Projektfastigheter | –26 | –24 | |
| Förvärvade fastigheter | –38 | –2 | |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –540 | –481 | 12,1 |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 246 mkr (1 115), motsvarande 11,7 procent. Ökningen beror främst på effekten av förvärvade fastigheter och förlikning i en hyrestvist men även på nyuthyrningar och omförhandlingar. Överskottsgraden är oförändrad 70 procent (70).
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheterna Lindholmen 30:1 i Göteborg som tillträddes 29 mars 2017 och Eken 6 i Sundbyberg som tillträddes 15 september 2016.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –20 mkr (–12). Det lägre resultatet förklaras främst av eliminering av internvinst i TL Bygg AB samt högre marknadsföringskostnader.
TL Byggs bruttoresultat uppgick till 24 mkr (11). Ökningen beror främst på två externa projekt som belastade resultatet negativt 2016.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för perioden uppgick till –38 mkr (–76). De högre kostnaderna föregående period förklaras främst av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen.
Under tredje kvartalet har 13 mkr erhållits i retroaktiv reglering avseende tjänstepension vilket reducerar kostnaden för central administration.
Under andra kvartalet erhölls 45 mkr i förlikning för en hyrestvist, varav 5 mkr reducerar kostnaden för central administration.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –280 mkr (–292) trots högre räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta vid periodens slut uppgick till 2,0 procent (2,3). Se vidare avsnittet om finansiering på sidan 11.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ökade till 1 688 mkr (1 289) och förklaras främst av ökade hyresnivåer och marknadens sänkta avkastningskrav. Se vidare avsnittet om fastighetsvärden på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat ökade till 136 mkr (–613) då marknadsräntorna under perioden har stigit på de löptider som derivat har tecknats.
Aktuell skatt uppgick under perioden till –48 mkr (–4). Aktuell skatt har påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år.
Uppskjuten skatt uppgick till –522 mkr (–294) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat samt nyttjande av skattemässiga underskott.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick vid periodens utgång till 40 mkr (2016-12-31, 130), varav 40 mkr (2016-12-31, 101) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 16 086 mkr (2016-12-31, 14 053).
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 2 733 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –416 | 416 |
| investeringar | –184 | 184 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –1 688 | 1 688 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | –136 | 136 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –11 | 11 |
| koncernmässig internvinst | – | –19 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 11 | –130 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 309 | 2 286 |
| Förändring av underskottsavdrag | –90 | 90 |
| Skattepliktigt resultat | 219 | 2 376 |
| Därav 22 procent aktuell/uppskjuten skatt | –48 | –522 |
| Redovisad skattekostnad | –48 | –522 |
Resultat före värdeförändringar ökade till 909 mkr (737).
Periodens resultat uppgick till 2 162 mkr (1 121), vilket motsvarar 16,23 kr/aktie (8,41) och har i huvudsak påverkats av högre driftöverskott och orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick för tredje kvartalet till 26 mkr (16) varav 5 mkr (0) avsåg projektfastigheter.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader.
Den kontrakterade årshyran uppgick per 2017-10-01 till 2 378 mkr (2017-01-01, 2 208) och hyresvärdet till 2 535 mkr (2017-01-01, 2 374). Det ger en uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 94 procent (2017-01-01, 93) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (2017-01-01, 93). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (2017-01-01, 7).
Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2017-10-01 till 3,5 år (2017-01-01, 3,7).
Prognos för resultat före värdeförändringar för helåret 2017 uppgår till 1 150 mkr. Prognosen inkluderar effekten av de förvärv som gjorts under årets tre första kvartal. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 2 322 mkr vilket motsvarar 17,43 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2017-09-30. Framtida värdeförändringar och eventuella framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
| 2016-10-01 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, | mkr | Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
| Kontor | 1 087 | 2 526 | 96 | 987 | 2 418 | 91 | |
| Handel | 980 | 3 276 | 94 | 971 | 3 147 | 95 | |
| Övrigt | 219 | 1 903 | 96 | 212 | 1 854 | 95 | |
| Bostad | 72 | 1 337 | 100 | 72 | 1 325 | 100 | |
| Garage/parkering | 58 | – | 93 | 62 | – | 94 | |
| Affärsområde Fastighet | 2 415 | 2 193 | 95 | 2 304 | 2 159 | 94 | |
| Projektfastigheter | 120 | 63 | 45 | 98 | |||
| Mark och byggrätter | – | – | – | – | |||
| Totalt | 2 535 | 94 | 2 350 | 94 |
| Belopp i mkr | 2017-09-30 | 2016-09-30 | 2017-06-30 | 2016-06-30 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 40 735 | 34 195 | 39 981 | 32 654 | 36 054 |
| Goodwill | 263 | 263 | 263 | 263 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 39 | 41 | 43 | 29 | 52 |
| Summa anläggningstillgångar | 41 037 | 34 499 | 40 287 | 32 955 | 36 368 |
| Omsättningstillgångar | 578 | 586 | 606 | 594 | 357 |
| Derivat | – | – | – | 1 | – |
| Likvida medel | 109 | 255 | 374 | 421 | 276 |
| Summa omsättningstillgångar | 687 | 841 | 980 | 1 015 | 633 |
| Summa tillgångar | 41 724 | 35 340 | 41 267 | 33 971 | 37 001 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital | 17 823 | 14 612 | 17 295 | 14 189 | 16 176 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 513 | 3 545 | 4 387 | 3 443 | 4 010 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 15 965 | 11 796 | 17 020 | 11 237 | 13 125 |
| Derivat | 759 | 1 207 | 787 | 1 154 | 900 |
| Övriga långfristiga skulder | 65 | 52 | 64 | 38 | 60 |
| Summa långfristiga skulder | 21 302 | 16 601 | 22 223 | 15 872 | 18 095 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 682 | 3 150 | 732 | 2 992 | 1 970 |
| Derivat | 0 | 13 | 0 | 16 | 9 |
| Övriga kortfristiga skulder | 917 | 964 | 980 | 901 | 751 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 599 | 4 127 | 1 712 | 3 909 | 2 730 |
| Summa eget kapital och skulder | 41 724 | 35 340 | 41 267 | 33 971 | 37 001 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
||||
| Ingående balans per 1 januari 2016 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 | ||||
| Periodens resultat | 702 | 702 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 7 | 7 | |||||||
| Utdelning, 3,55 kr / aktie | –473 | –473 | |||||||
| Utgående balans per 30 september 2016 | 333 | 3 960 | –61 | 9 958 | 14 189 | ||||
| Periodens resultat | 1 979 | 1 979 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 7 | 7 | |||||||
| Utgående balans per 31 december 2016 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | ||||
| Periodens resultat | 2 162 | 2 162 | |||||||
| Övrigt totalresultat | 11 | 11 | |||||||
| Utdelning, 3,95 / aktie | –526 | –526 | |||||||
| Utgående balans per 30 september 2017 | 333 | 3 960 | –43 | 13 573 | 17 823 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 133 220 736 (2016-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2017-01-01–2017-09-30 till 133 220 736 (133 220 736).
Den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark. En stark efterfrågan och låga vakanser sätter press uppåt på hyresnivåerna på kontorshyresmarknaden. Orosmolnen på marknaden är eventuellt kommande regelförändringar efter utredningarna om paketering och ränteavdragsbegränsning vilket påverkat transaktionsvolymen.
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden sjönk under det tredje kvartalet till 18 mdkr och uppgick totalt under årets tre första kvartal till 99 miljarder kronor enligt Savills, vilket är 26 procent lägre än motsvarande period föregående år. I föregående års siffra ingår Castellums stora förvärv av Norrporten.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 54 fastigheter belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt bestånd, med framför allt kontors- och handelsfastigheter, har en uthyrbar area om totalt 1 178 000 kvm.
I november 2016 tecknades avtal om förvärv, och i mars i år tillträddes, Fatburen 2, Söderhallarna i Stockholm. Fastigheten inrymmer saluhall, butiker och kontor med en total uthyrbar yta om cirka 8 500 kvm. Köpeskillingen uppgick till 380 mkr.
I mars förvärvades och tillträddes fastigheten Tranbodarne 13 belägen vid Slussen i Stockholm med cirka 3 300 kvm uthyrbar area kontor och bostäder. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetvärde om 252 mkr.
I mars förvärvades och tillträddes även kontorsfastigheten Lindholmen 30:1 på Lindholmen i Göteborg med närmare 37 000 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetvärde om cirka 1 300 mkr.
| Verkligt värde vid periodens slut | 40 735 | 34 195 |
|---|---|---|
| Orealiserade värdeförändringar | 1 688 | 1 289 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 171 | 620 |
| Försäljning | – | –23 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 823 | 1 467 |
| Verkligt värde vid periodens början | 36 053 | 30 841 |
| mkr | 2017 1/1–30/9 |
2016 1/1–30/9 |
Atrium Ljungberg har under det tredje kvartalet internvärderat fastighetsbeståndet. Under året har 18 procent av fastighetesbeståndets totala värde externvärderats.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 1 688 mkr (1 289) och förklaras främst av ökade hyresnivåer och marknadens sänkta avkastningskrav.
| mkr | 2017-09-30 | 2016-09-30 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 714 | 789 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 973 | 476 |
| Summa | 1 688 | 1 289 |
| 2017-09-30 | 2016-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Kontor | 3,7–6,5 | 4,7 | 4,8 |
| Handel | 3,7–6,2 | 5,0 | 5,0 |
| Bostäder | 2,9–3,8 | 3,1 | 3,2 |
| Övrigt | 3,7–6,3 | 5,1 | 5,2 |
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,8 | 4,9 |
| 2017-09-30 | 2016-12-31 | |||
|---|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt | |
| Stockholm | 2,9–6,5 | 4,7 | 4,8 | |
| Uppsala | 5,0–5,2 | 5,1 | 5,3 | |
| Malmö | 3,8–6,3 | 5,4 | 5,5 | |
| Göteborg | 4,6–5,1 | 4,6 | 4,8 | |
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,8 | 4,9 |
Under de tre första kvartalen 2017 investerade vi 1 171 mkr (620) i egna fastigheter, varav 716 mkr (250) i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Sickla Front II, Gränby
| 2017-09-30 | 2016-09-30 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
|||
| Kontorsfastigheter | 620 | 20 317 | 39 953 | 565 | 16 707 | 35 150 | |||
| Handelsfastigheter | 410 | 15 048 | 45 565 | 431 | 14 731 | 41 914 | |||
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 479 | 25 044 | 71 | 1 328 | 22 444 | |||
| Summa | 1 101 | 36 845 | 41 036 | 1 067 | 32 765 | 36 985 | |||
| Projektfastigheter | 77 | 3 207 | E/T2) | 37 | 1 101 | E/T2 | |||
| Mark och byggrätter | – | 683 | – | 328 | |||||
| Totalt | 1 178 | 40 735 | 1 105 | 34 195 | |||||
| 1) Kvm exklusive garage. |
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Entré hus 1, södra garaget i Gränbystaden, Forumkvarteret i Uppsala och del av fastigheten Kista+.
Övriga investeringar avser främst hyresgästanpassningar i fastigheter i Liljeholmen, på Södermalm, på Lindholmen i Göteborg och i Ärvinge i Kista.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projektfastigheter uppgick per 30 september till cirka 2,4 mdkr.
Sickla Front II – Arbetet med att färdigställa Sickla Front II i Sickla löper enligt plan. De två kontorsbyggnaderna om totalt 25 300 kvm uthyrbar area och 14 000 kvm BTA parkeringsarea står på plats och invändiga arbeten pågår. Sickla Front II bildar ett nytt kvarter som skapar en tydlig entré till Sickla och binder samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Förlängningen av tvärbanan är klar och tvärbanan är åter i trafik, nu som en direktlinje från Solna till Sickla med passage förbi Sickla Front II.
Domstolsverket med sina verksamheter Nacka tingsrätt, Hyresoch arrendenämnden samt Mark- och miljödomstolen flyttar in under sommaren 2018. Under hösten 2018 sker inflyttning för det svenska huvudkontoret för Yamaha Motor Europe.
Sickla 1898 – Nybyggnadsprojektet Sickla 1898 har startat. Här skapar vi en vårddestination kombinerat med handel. Platsen är Sicklas historiska hjärta där AB Diesels Motorers första fabrik uppfördes år 1898 och där delar av den gamla fabrikslokalen fortfarande finns kvar.
Projektet omfattar totalt 11 700 kvm uthyrbar area, varav 8 100 kvm för vårdverksamhet och 3 600 kvm för handel. Inflyttning påbörjas under hösten 2019.
I Gränbystaden pågår ny- och ombyggnationer både vid områdets norra del och vid Gränbystaden galleria.
Norra Gränbystaden – På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden uppförs två nya byggnader för handel. Den ena, om cirka 1 000 kvm uthyrbar area färdigställs i oktober 2017 då Elon öppnar ny butik. I den andra byggnaden öppnar bland andra Jula, Jysk och Rusta under hösten 2018. Efter färdigställande av båda projekten kommer volymhandelsplatsen omfatta totalt 31 000 kvm uthyrbar area. Färdig detaljplan finns för cirka 50 000 kvm BTA.
Gränby Entré hus 1, 2 och 3 – Invid Gränbystaden galleria bygger vi nu tre bostadshus med totalt cirka 200 hyreslägenheter och med kommersiella lokaler i de nedersta planen. Inflyttning i ett av bostadshusen, med ett sextiotal lägenheter, sker i oktober 2017. Inflyttning i de två övriga husen sker i slutet av 2018 och i början av 2019.
Samtliga bostadshus kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå silver.
Gränbystaden, södra garaget – Ett parkeringsgarage med cirka 300 p-platser under mark är under uppförande intill Gränbystaden galleria. Garaget beräknas vara färdigställt under 2018.
Gränbystaden, södra entrén – I Gränbystaden galleria pågår ett tillbyggnadsprojekt som omfattar 11 800 kvm uthyrbar area för handel, restauranger, kultur och nöje. Här kommer Nordisk Film, som är en av hyresgästerna, att etablera en biograf i slutet av 2018.
Mobilia torghuset – Mitt i kvarteret Mobilia förbereder vi för en nyoch tillbyggnad på cirka 13 500 kvm uthyrbar area. Här ska vi skapa ytterligare ytor för handel, bostäder, restauranger och kulturverksamhet. Även här kommer Nordisk Film att etablera en biograf. Förbredande rivningsarbeten har påbörjats och byggstart sker under våren 2018 med beräknat färdigställande våren 2020.
| Handel, uthyrbar area, kvm | Kontor, uthyrbar area, kvm | Bostäder, uthyrbar area, kvm | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet | Kommun | Parkering, BTA | Total investering, mkr1) | Varav kvarstår, mkr Färdigställs |
Verkligt värde, mkr | Hyresvärde exkl. tillägg, mkr2) Uthyrningsgrad, % Miljöcertifiering |
||||||
| Ny- och tillbyggnader | ||||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 300 | 14 000 | 830 | 360 | 2018 | 65 | E/T3) | Breeam | |||
| Sickla 1898, Sicklaön 83:22 | Nacka | 3 600 | 8 100 | 490 | 480 | 2020 | 33 | – | Breeam | |||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 31 000 | 560 | 110 | 2014–20184) | 50 | 86 | Breeam | ||||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:5 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | 240 | 50 | 2017 | 16 | 1005) | Miljöbyggnad | |||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:4 | Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 230 | 190 | 2018 | 14 | 176) | Miljöbyggnad | ||
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:4 | Uppsala | 1 100 | 1 300 | 3 400 | 240 | 230 | 2019 | 15 | – | Miljöbyggnad | ||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 000 | 190 | 50 | 2018 | – | Breeam In-Use | |||||
| Gränbystaden, södra entrén, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 800 | 320 | 280 | 2018 | 35 | 52 | Breeam In-Use | ||||
| Mobilia torghuset, Bohus 8 | Malmö | 9 700 | 3 800 | 520 | 460 | 2020 | 38 | 337) | Breeam/ Miljöbyggnad |
|||
| Ombyggnader | ||||||||||||
| Del av KistaÆ, Borgarfjord 3 | Stockholm | 7 500 | 80 | 10 | 2017 | E/T3) | E/T3) Breeam In-Use | |||||
| Forumkvarteret, Dragarbrunn 27:2 | Uppsala | 8 100 | 3 000 | 1 400 | 270 | 160 | 2018 | 39 | 69 | Breeam In-Use | ||
| Summa beslutade projekt | 68 900 | 46 500 | 15 000 | 25 000 | 3 970 | 2 380 | 2 8018) | |||||
| Övriga projektfastigheter | 406 | |||||||||||
| Summa projektfastigheter | 3 207 |
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom rivning av byggnad.
2) Exklusive eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde och/eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Omfattar totalt ca 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning. 5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 99 %. Uthyrningsgrad för bostäder uppgår till 100 %.
6) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 35 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
7) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 40 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
8) Fördelat på 1 734 mkr för ny- och tillbyggnader och 1 068 mkr för ombyggnationer.
Del av Kista+ – En större hyresgästanpassning och omprofilering pågår av vår kontorsfastighet Kista+ i nordöstra Kista. Här hyr IBM närmare hälften av lokalerna för sitt svenska huvudkontor. IBM tillträder sitt nya kontor i oktober 2017.
I Forumkvarteret i centrala Uppsala genomför vi ett omvandlingsarbete i alla delar av kvarteret, som innehåller både kontorslokaler, bostäder och en galleria med butiker och restauranger. Just nu pågår en omfattande ombyggnation av gallerian där vi bland annat frigör ytor och skapar ett tydligt invändigt huvudstråk.
Vår ambition med Forumkvarteret är att skapa ett innerstadskvarter med ett starkt handelsutbud kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer och bostäder.
Vår befintliga projektportfölj med egen mark och markanvisningar möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 13 miljarder kronor. Ytmässigt omfattas projektportföljen av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Uppsala står för cirka 70 procent.
I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Inga projekt startas normalt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
I september 2017 utsågs vi av Stockholms stad som samarbetspartner i utvecklingen av cirka 5 000 kvadratmeter BTA vid Slussen. Den så kallade Mälarterrassen ska bli en publik byggnad som Stockholms stad kommer att uppföra på del av fastigheterna Södre Torn 1 och Södermalm 7:87. Fastigheterna är belägna vid Slussen i direkt anslutning till Södermalms torg och kajen ned mot Gamla stan. Byggnaden om cirka 3 000 kvadratmeter uthyrbar yta planeras innehålla bland annat kaféer, restauranger, kulturverksamheter och mötesplatser. Målsättningen är att byggstart ska ske under 2020/2021 och att lokalerna invigs senast 2025.
Nedan beskrivs de byggprojekt som vi avses att starta under perioden 2017–2019. Vissa projekt ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla i Nacka planerar vi för att under hösten 2017 starta en omoch tillbyggnation av en äldre kontorsfastighet som ska konverteras till 12 000 kvm BTA hotell och kontor samt garage. Projektet ryms inom gällande detaljplan och startar när avtal tecknats med hotelloperatör.
I Sickla galleria planerar vi för en tillbyggnad för cirka 3 000 kvm BTA handel samt två våningsplan för parkeringshus med cirka 220 parkeringsplatser. Färdig detaljplan för utbyggnaden finns och byggstart beräknas ske 2018/2019.
Detaljplanearbeten pågår för bostäder på Nobelberget, Kyrkviken och Gillevägen i Sickla. Vi räknar med en färdig detaljplan för Nobelberget i mars 2018 och planerar för en första byggstart samma år.
Detaljplanearbeten pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden i Uppsala fortsätter vi att tillskapa stadskvaliteter och utveckla området med en blandning av handel, kontor och bostäder samt service- och kulturverksamheter. Utöver de hyreslägenheter som är under uppbyggnad (se sidan 9) planerar vi för cirka 250 bostadsrätter i området. Byggstart av den första etappen av bostadsrätter beräknas ske under 2019 med inflyttning under 2020.
I Hagastaden i Stockholm har vi sedan en tid haft en markanvisning med en byggrätt om 32 000 kvm BTA. Mitt i det framväxande life science-klustret planerar vi att bygga Life City, ett centrum för aktörer att utveckla affärer och service tillsammans med Hagastadens kärnverksamheter forskning, vård och omsorg. I september godkände Exploateringsnämnden i Stockholm stad ett exploateringsavtal som möjliggör för oss att förvärva marken. Beslutet väntas tas i Kommunfullmäktige i november.
Life City är huvudalternativet som verksamhetslokal i Sveriges ansökan om att få bli värdland för Europeiska Läkemedelsmyndigheten, EMA, när den omlokaliseras från London. Beslut om EMA:s nya lokalisering tas den 20 november.
Byggstart av Life City beräknas ske i mitten av 2018 med planerad inflyttning under hösten 2020.
I Barkarby i Järfälla pågår arbetet med att skapa Bas Barkarby, en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Detaljplanen för området beräknas antas i slutet av 2017 och beslut om miljötillstånd från Mark- och miljödomstolen väntas sommaren 2018. Byggstart av första etappen av Bas Barkarby beräknas ske tidigast sommaren 2018 med inflyttning våren 2021.
Konjunkturen i omvärlden har fortsatt att stärkas och återhämtningen omfattar allt fler länder och sektorer. Även den svenska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt med höga utfall för BNP-tillväxt och inflation. Konjunkturinstitutet bedömer BNP-tillväxten till 2,8 procent under 2017 och 2,7 procent 2018.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid kvartalsskiftet till –0,47 procent vilket är relativt oförändrat under kvartalet. Den 10-åriga swapräntan har under det senaste kvartalet ökat något till 1,25 procent jämfört med 1,21 procent vid halvårsskiftet.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Vid kvartalsskiftet stod bankfinansiering för 51 procent (58) av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 17 650 mkr (14 947). Under kvartalet minskade skulderna med 103 mkr.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 2,0 procent (2,3). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 2,0 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,0 år (4,2) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,6 år (3,2).
Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 1 265 mkr (0). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300).
Vår upplåning är delvis säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 9 040 mkr (8 704) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 22 procent (25) i förhållande till totala tillgångarna.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 396 mkr (9 125) i ränteswappar med förfall mellan 2018–2029.
Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till 136 mkr (–613) då marknadsräntan under perioden har ökat på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –759 mkr (–1220).
I februari erhöll vi en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody´s med betyget Baa2 med stabil utsikt.
Under året har volymen utestående obligationer under MTNprogrammet ökat från 2 450 mkr till 5 000 mkr.
| Totalt | 17 650 | 100 | 2,0 |
|---|---|---|---|
| 2022 och senare | 8 136 | 46 | 3,1 |
| 2021 | 760 | 4 | 4,2 |
| 2020 | 1 100 | 6 | 2,6 |
| 2019 | 300 | 2 | 0,2 |
| 2018 | 1 975 | 11 | 0,1 |
| 2017 | 5 379 | 30 | 0,7 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2017 | – | – |
| 2018 | 2 432 | 14 |
| 2019 | 5 127 | 29 |
| 2020 | 3 038 | 17 |
| 2021 | 1 394 | 8 |
| 2022 och senare | 5 660 | 32 |
| Totalt | 17 650 | 100 |
| 2017-09-30 | 2016-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 17 650 | 15 095 |
| Eget kapital, mkr | 17 823 | 16 176 |
| Belåningsgrad, % | 43,3 | 41,9 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,0 | 3,9 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,6 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,0 | 2,3 |
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Resultat före skatt | 2 733 | 1 418 | 676 | 539 | 3 436 | 4 751 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 6 | 4 | 2 | 3 | 6 | 8 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | – | –6 | – | –13 | –6 | – |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –1 688 | –1 289 | –332 | –316 | –2 772 | –3 171 |
| Orealiserade värdeförändringar derivat | –136 | 613 | –24 | 54 | 307 | –442 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 3 | 5 | 0 | 3 | 6 | 4 |
| Betald skatt | –30 | –27 | –9 | –9 | –35 | –38 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändringar av rörelsekapital | 887 | 718 | 314 | 261 | 941 | 1 110 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | –81 | –16 | –46 | 67 | 8 | –56 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 806 | 702 | 268 | 328 | 949 | 1 053 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av fastigheter | –1 823 | –1 467 | – | –1 014 | –1 461 | –1 817 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –1 171 | –620 | –422 | –213 | –1 002 | –1 553 |
| Försäljning av fastigheter | – | 36 | – | 15 | 36 | – |
| Inköp/försäljning av inventarier | –7 | –3 | –2 | –2 | –8 | –12 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 001 | –2 054 | –424 | –1 214 | –2 435 | –3 382 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 6 | 8 | 1 | 3 | 16 | 14 |
| Upptagna lån | 3 975 | 4 792 | – | 1 471 | 5 090 | 4 273 |
| Amortering av skuld | –1 428 | –3 110 | –110 | –755 | –3 260 | –1 578 |
| Utbetald utdelning | –526 | –473 | – | – | –473 | –526 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 027 | 1 218 | –109 | 719 | 1 373 | 2 182 |
| Periodens kassaflöde | –168 | –135 | –265 | –167 | –113 | –147 |
| Likvida medel vid periodens början | 276 | 389 | 374 | 421 | 389 | 255 |
| Likvida medel vid periodens slut | 109 | 255 | 109 | 255 | 276 | 109 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 806 mkr (702), vilket motsvarar 6,05 kr/aktie (5,27). Det högre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av förvaltningsresultat.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –3 001 mkr (–2 054), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 2 027 mkr (1 218) till följd av upplåning hänförligt till förvärv och investeringar.
Tillgänglig likviditet uppgick till 1 674 mkr (555), och utgjordes av banktillgodohavanden om 109 mkr (255), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 1 265 mkr (0) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål som följs upp kvartalsvis:
Vi har valt att certifiera våra lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam och våra bostäder enligt Miljöbyggnad. Per 2017-09-30 var 18 procent (2016-12-31, 13) av uthyrbar yta certifierad.
El står för största delen av vår energianvändning. Vanligtvis är det vi som förser hyresgästerna med el och vi debiterar utifrån faktisk förbrukning med några enstaka undantag, vilket skapar incitament för resurseffektivitet. En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Vi har också två fastigheter med bergvärme och en projektfastighet som värms med träpellets och olja. Kyla finns installerat i majoriteten av fastigheterna. Denna kyla består dels av fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla.
Den totala energiintensiteten har ökat från föregående år till följd av förvärvade fastigheter i vilka hyresgäster bedriver energiintensiv verksamhet.
Jämfört med referensåret 2014 har den totala energiintensiteten gått ned med 14 procent.
| 2016/2017 | 2015/2016 | Förändring, | ||
|---|---|---|---|---|
| Område | Enhet | 1/10–30/9 | 1/10–30/9 | % |
| Värme | kWh/kvm | 80 | 74 | 8 |
| Kyla | kWh/kvm | 20 | 17 | 22 |
| Hyresgästel | kWh/kvm | 92 | 77 | 19 |
| Fastighetsel | kWh/kvm | 38 | 51 | –26 |
| Energianvändning – fördelning Total energiintensitet |
kWh/kvm | 230 | 219 | 5 |
| Fastighetsel 16 %, 38 kWh/kvm | Värme 35 %, 80 kWh/kvm | |||
| Hyresgästel 40 %, 92 kWh/kvm | Kyla 9 %, 20 kWh/kvm | |||
| Energiintensitet 2017/2016 |
Hållbara och kostnadseffektiva lösningar skapas bäst i nära samverkan mellan hyresgäst och fastighetsägare. Gröna hyresavtal är ett exempel på ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Målet är att nå minst 50 procent av kontrakterad årshyra till år 2021.
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| 30/9 | 30/9 | 31/12 | |
| Gröna hyresavtal, andel av kontrakterad årshyra |
16 % | 9 % | 10 % |
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85 procent. 2016 överträffade vi vårt mål och nådde ett index om 89 procent (87). Undersökningen för 2017 genomförs under hösten 2017.
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. I enlighet med Global Reporting Initiatives (GRI) EC1 beskrivs nedan hur det skapade ekonomiska värdet fördelas på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare.
| Fördelat ekonomiskt värde1) | 2 710 | 2 060 | 2 798 | 3 448 |
|---|---|---|---|---|
| Ägarna | 526 | 473 | 473 | 526 |
| Samhället | 265 | 196 | 263 | 332 |
| Långivare | 291 | 295 | 388 | 384 |
| Medarbetare | 135 | 137 | 186 | 185 |
| Leverantörer | 1 508 | 959 | 1 487 | 2 021 |
| 2017 1/1–30/9 |
2016 1/1–30/9 |
2016 1/1–31/12 |
2016/2017 1/10–30/9 |
1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten.
| 2017 1/1–30/9 |
2016 1/1–30/9 |
2016 1/1–31/12 |
2016/2017 1/10–30/9 |
|
|---|---|---|---|---|
| Aktuell skatt | 48 | 4 | 4 | 48 |
| Fastighetsskatt | 107 | 96 | 130 | 141 |
| Ej avdragsgill moms | 37 | 8 | 21 | 50 |
| Stämpelskatt | 4 | 24 | 23 | 3 |
| Sociala avgifter | 37 | 37 | 52 | 51 |
| Särskild löneskatt | 4 | 7 | 8 | 5 |
| Skatter | 236 | 176 | 238 | 298 |
| Tomträttsavgäld | 29 | 20 | 25 | 34 |
| Samhället | 265 | 196 | 263 | 332 |
Under året har ett grönt ramverk som är kopplat till MTN-programmet publicerats. Detta möjliggör grön finansiering med tydlig koppling till våra hållbara projekt. Under året har 2 100 mkr gröna obligationer emitterats.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastigheter samt Projekt- och entreprenadverksamhet.
| 2017-09-30 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 1) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 1 795 | –9 | 1 786 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 26 | 473 | 499 | –395 | 104 | |
| Nettoomsättning | 1 795 | 26 | 473 | 499 | –404 | 1 890 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –545 | 5 | –540 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –53 | –450 | –502 | 378 | 124 | |
| Bruttoresultat | 1 250 | –27 | 24 | –3 | –21 | 1 227 |
| Central administration | –28 | –11 | –11 | 1 | –38 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –280 | –280 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 222 | –27 | 13 | –14 | –300 | 909 |
| Värdeförändringar | 1 688 2) | 136 3) | 1 825 | |||
| Skatt | –571 | –571 | ||||
| Periodens resultat | 2 910 | –27 | 13 | –14 | –741 | 2 162 |
| Investeringar och förvärv | 2 998 | 3 | 3 | 3 001 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 40 735 4) | 193 | 193 | 796 | 41 724 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 1 688 mkr. Fastigheter, realiserade - mkr.
3) Orealiserad värdeförändring derivat 136 mkr. 4) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
| 2016-09-30 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 1) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 1 605 | –8 | 1 597 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 20 | 300 | 320 | –206 | 114 | |
| Nettoomsättning | 1 605 | 20 | 300 | 320 | –213 | 1 711 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –486 | 4 | –481 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –44 | 290 | –334 | 208 | –126 | |
| Bruttoresultat | 1 118 | –24 | 11 | –14 | –1 | 1 103 |
| Central administration | –66 | –10 | –10 | 1 | –75 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –291 | –291 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 052 | –24 | 1 | –24 | –291 | 737 |
| Värdeförändringar | 1 295 2) | –613 3) | 682 | |||
| Skatt | –298 | –298 | ||||
| Periodens resultat | 2 347 | 1 | –24 | –1 202 | 1 121 | |
| Investeringar och förvärv | 2 087 | 3 | 3 | 2 090 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 34 195 4) | 90 | 90 | 1 055 | 35 340 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 1 289 mkr. Fastigheter, realiserade 6 mkr.
3) Orealiserad värdeförändring derivat -613 mkr.
4) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2016 | 2016/2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 70 | 71 | 72 | 68 | 67 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 178 | 1 105 | 1 178 | 1 105 | 1 124 | 1 178 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 1 145 | 620 | 396 | 213 | 1 002 | 1 527 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 54 | 50 | 54 | 50 | 50 | 54 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL 1) 2) | ||||||
| Soliditet, % | 42,7 | 41,3 | 42,7 | 41,3 | 43,7 | 42,7 |
| Belåningsgrad % | 43,3 | 43,7 | 43,3 | 43,7 | 41,9 | 43,3 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,3 | 43,7 | 43,3 | 43,7 | 41,9 | 43,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 3,5 | 4,5 | 3,8 | 3,5 | 3,9 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,0 | 2,3 | 2,0 | 2,3 | 2,3 | 2,0 |
| Avkastning på eget kapital, % | 17,2 | 10,6 | 11,9 | 11,6 | 17,8 | 20,6 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,7 | 5,3 | 5,6 | 5,7 | 5,3 | 5,7 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 10,2 | 6,8 | 7,4 | 7,3 | 11,1 | 11,9 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,2 | 3,2 | 3,1 | 3,2 | 3,1 | 3,1 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Resultat per aktie, kr | 16,23 | 8,41 | 3,93 | 3,14 | 20,13 | 24,99 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 5,32 | 4,32 | 1,87 | 1,55 | 5,65 | 6,41 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 6,31 | 5,24 | 2,20 | 1,85 | 6,98 | 7,80 |
| Kassaflöde, kr | 6,05 | 5,27 | 2,01 | 2,46 | 7,12 | 7,91 |
| Eget kapital, kr | 133,79 | 109,68 | 133,79 | 109,68 | 121,42 | 133,79 |
| Börskurs, kr | 142,00 | 149,60 | 142,00 | 149,60 | 142,30 | 142,00 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 159,74 | 143,36 | 171,32 | 143,36 | 156,21 | 171,32 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 286 | 279 | 285 | 279 | 281 | 282 |
1) Se definitioner sida 22–23. 2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
| 2017-09-30 | 2016-09-30 2016-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings), mkr |
841 | 698 | 930 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
6,31 | 5,24 | 6,98 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr | 22 823 | 19 099 | 20 810 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie | 171,32 | 143,36 | 156,21 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr | 21 281 | 17 380 | 19 234 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie | 159,74 | 130,46 | 144,38 |
| EPRA Vakansgrad | 5 % | 5 % | 7 % |
| 2017 | 2017 | 2017 | 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Hyresintäkter | 595 | 624 | 567 | 553 | 535 | 538 | 524 | 551 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 33 | 48 | 24 | 35 | 37 | 37 | 40 | 87 |
| Nettoomsättning | 628 | 671 | 591 | 588 | 572 | 575 | 564 | 638 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –172 | –185 | –183 | –211 | –151 | –164 | –167 | –185 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –40 | –66 | –18 | –35 | –44 | –41 | –41 | –99 |
| Bruttoresultat | 416 | 421 | 390 | 342 | 377 | 371 | 356 | 354 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 423 | 439 | 384 | 342 | 384 | 375 | 357 | 366 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –7 | –18 | 6 | –1 | –7 | –4 | –1 | –12 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –1 | –9 | –17 | –17 | –16 | –20 | –30 | –21 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –3 | –3 | –4 | –5 | –3 | –4 | –3 | –4 |
| –5 | –12 | –21 | –22 | –19 | –24 | –33 | –25 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –91 | –93 | –95 | –92 | –93 | –98 | –100 | –101 |
| Resultat före värdeförändringar | 320 | 315 | 274 | 228 | 265 | 249 | 223 | 227 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 332 | 912 | 444 | 1 483 | 316 | 959 | 14 | 928 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | – | – | –0 | – | 13 | –1 | –6 | –44 |
| Derivat, orealiserade värdeförändringar | 24 | 77 | 35 | 307 | –54 | –248 | –311 | 161 |
| 357 | 989 | 479 | 1 790 | 275 | 710 | –303 | 1 045 | |
| Resultat före skatt | 702 | 1 304 | 753 | 2 018 | 539 | 959 | –80 | 1 272 |
| Skatt | –152 | –252 | –131 | –457 | –121 | –199 | 22 | –173 |
| Periodens resultat | 524 | 1 052 | 622 | 1 561 | 418 | 760 | –57 | 1 100 |
| NYCKELTAL 1) 2) | 2017 | 2017 | 2017 | 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 93 | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 70 | 68 | 62 | 72 | 70 | 68 | 67 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm (periodens slut) | 1 178 | 1 179 | 1 176 | 1 124 | 1 105 | 1 077 | 1 052 | 1 034 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 422 | 398 | 351 | 382 | 213 | 206 | 201 | 268 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 54 | 54 | 53 | 50 | 50 | 50 | 49 | 48 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 42,7 | 41,9 | 42,4 | 43,7 | 41,3 | 41,8 | 43,1 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 43,3 | 44,4 | 43,7 | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 41,8 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,3 | 44,4 | 43,7 | 41,9 | 43,7 | 43,6 | 42,0 | 43,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 4,4 | 3,9 | 3,5 | 3,8 | 3,5 | 3,2 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 2,0 | 2,0 | 2,2 | 2,3 | 2,3 | 2,5 | 2,8 | 2,9 |
| Avkastning på eget kapital, % | 11,9 | 23,8 | 15,1 | 40,6 | 11,6 | 21,6 | –1,7 | 32,8 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,6 | 5,7 | 5,1 | 4,8 | 5,7 | 5,4 | 4,9 | 5,4 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,4 | 13,8 | 8,9 | 23,3 | 7,3 | 12,8 | 0,3 | 17,2 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,1 | 3,2 | 3,0 | 2,8 | 3,2 | 3,3 | 3,1 | 3,3 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 3,93 | 7,63 | 4,67 | 11,72 | 3,14 | 5,70 | –0,43 | 8,25 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,87 | 1,84 | 1,60 | 1,34 | 1,55 | 1,46 | 1,31 | 1,33 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 2,20 | 1,89 | 1,91 | 1,73 | 1,85 | 1,79 | 1,59 | 1,75 |
| Kassaflöde, kr | 2,01 | 2,00 | 2,04 | 1,85 | 2,46 | 1,17 | 1,64 | 1,73 |
| Eget kapital, kr | 133,79 | 129,82 | 126,11 | 121,42 | 109,68 | 106,51 | 104,33 | 104,73 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 171,32 | 166,61 | 161,61 | 156,21 | 143,36 | 139,01 | 133,46 | 131,78 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 3) | 159,74 | 154,86 | 149,69 | 144,38 | 130,19 | 126,40 | 122,73 | 122,95 |
| Börskurs, kr | 142,00 | 140,50 | 136,40 | 142,30 | 149,60 | 136,50 | 140,50 | 133,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Se definitioner sida 22–23.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
3) Vid beräkning av aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 309 mkr (240). Rörelseresultatet uppgick till 86 mkr (0). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 158 mkr (159).
Räntebärande skulder uppgår till 14 580 mkr (2016-12-31, 13 027). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 1/1–31/12 | |
| Hyresintäkter | 171 | 126 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 138 | 114 | 175 |
| Nettoomsättning | 309 | 240 | 343 |
| Fastighetskostnader | –38 | –35 | –57 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –170 | –190 | –254 |
| Avskrivningar | –15 | –14 | –19 |
| Rörelseresultat | 86 | 0 | 14 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 0 | 111 | 665 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 413 | 357 | 484 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –341 | –309 | –418 |
| 72 | 159 | 731 | |
| Resultat efter finansiella poster | 158 | 159 | 744 |
| Bokslutsdispositioner | –7 | –7 | –50 |
| Resultat före skatt | 151 | 152 | 694 |
| Aktuell skatt | –48 | –1 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 181 | –14 | –16 |
| 133 | –15 | –16 | |
| Periodens resultat | 284 | 137 | 678 |
| Belopp i mkr | 2017-09-30 | 2016-09-30 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 579 | 1 473 | 1 497 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 005 | 455 | 461 |
| Omsättningstillgångar | 19 734 | 18 540 | 20 575 |
| Summa tillgångar | 22 317 | 20 468 | 22 533 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 7 359 | 7 065 | 7 602 |
| Obeskattade reserver | 58 | 48 | 50 |
| Avsättningar | 104 | 285 | 277 |
| Långfristiga skulder | 13 161 | 9 969 | 11 310 |
| Kortfristiga skulder | 1 635 | 3 100 | 3 293 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 317 | 20 468 | 22 533 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Flera skatteutredningar pågår, vilka skapar osäkerhet och kan innebära ökad beskattning för fastighetssektorn i form av begränsning av ränteavdrag, ökade lagfartskostnader och ökad beskattning vid försäljning.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2016, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 81–84.
Enligt detaljhandelsindex DHI ökade den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige för perioden januari–augusti med 2,3 procent inklusive e-handeln. Butikshandeln för sällanköpsvaror uppvisade under perioden en nolltillväxt. Den totala försäljningen på våra fem största regionala handelsplatser Sickla, Farsta Centrum, Port 73, Gränbystaden och Mobilia hade under perioden en sammantagen ökning på 1,5 procent.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2016.
Nya och reviderade standarder från IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med 1 januari 2017 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 17 650 mkr (14 229) och dess verkliga värde till 17 716 mkr (14 947). Beräkningen av verkligt värde baseras på
diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut nya standarder som träder i kraft 2018 och 2019; IFRS 9 Finansiella instrument, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 16 Leasing. Vid föregående räkenskapsårs utgång gjorde Atrium Ljungberg bedömningen att dessa standarder inte förväntas få någon väsentlig påverkan på koncernen och dess finansiella rapporter. Atrium Ljungberg har under 2017 fortsatt att analysera dessa standarder och inte funnit någon anledning till att revidera tidigare bedömning. För mer information, se Årsredovisning 2016.
Atrium Ljungberg redovisar EPRA EPS, EPRA Vakansgrad, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Associations definitioner.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs genom fastighetsöverlåtelse med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Nacka den 18 oktober 2017
Annica Ånäs, verkställande direktör
Atrium Ljungberg, org.nr 556175-7047
Till styrelsen i Atrium Ljungberg AB
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Atrium Ljungberg AB per 30 september 2017 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 18 oktober 2017 Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vår huvudinriktning är handel och kontor, men våra levande stadsmiljöer rymmer också bostäder, kultur, service och lärande. Det är så vi skapar stadsdelar där människor väljer att vara, idag och i morgon. Vi finns där Sverige växer; Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och starka delmarknader. Med egen kompetens och
1 178 TOTAL UTHYRBAR YTA, 1 000 KVM
41 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR
94 UTHYRNINGSGRAD, %
286 ANTAL ANSTÄLLDA
Atrium Ljungbergaktien 1 En stabil direktavkastning – De senaste fem åren har aktiens direktavkastning uppgått till 3,0 procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie.
2 Låg finansiell risk – Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
3 Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på nyoch tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
4 Hållbar stadsutveckling – Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10 % per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20 %. Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
År 2021 ska 100 % av våra fastigheter vara miljöcertifierade. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 20 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definition av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetsens driftöverskott. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till förvaltningsfastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer utgörs av periodens totala kostnader och investeringar andra än de redovisade under Fördelat ekonomiskt värde, Långivare, Medarbetare, Samhället och Ägarna.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till andra företag under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare utgörs av periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare utgörs av periodens totala löne- och pensionskostnader inkl. förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till sina anställda under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället utgörs av summan av periodens tomträttsavgälder och sammanlagda skatter och avgifter till staten. Uppskjuten skatt har ej beaktats.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till staten under under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Ägarna utgörs av periodens utbetalda utdelning.
Total energianvändning från Värme, Kyla, Hyresgästel och Fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Bokslutskommuniké 2017 | 2018-02-16 |
|---|---|
| Årsredovisning 2017 | mars 2018 |
| Årsstämma | 2018-03-28 |
| Delårsrapport jan–mar 2018 | 2018-04-20 |
| Delårsrapport jan–jun 2018 | 2018-07-11 |
| Delårsrapport jan–sep 2018 | 2018-10-19 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.