Quarterly Report • Feb 8, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 490 miljoner kronor.
| 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 24 | 22 | 31 | 37 | 27 | 4 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 17,69 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 | 1,82 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | 1,801) | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 | 0,43 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 | 2,2 |
| Belåningsgrad, % | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 | 62 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | 10 825 | 9 396 |
| Direktavkastning, % | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 | 7,8 |
| Hyresduration, år | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 | 8,4 |
1) Föreslagen utdelning
Sagax avtalade i december 2017 om förvärv av fastigheten 63 grand rue Survilliers i Paris, omfattande 136 000 kvadratmeter mark och med en uthyrningsbar area om 40 000 kvadratmeter. Fastigheten ligger strategiskt i direkt anslutning till motorvägen A1 och är fullt uthyrd med ett tolvårigt hyresavtal. Tillträde beräknas ske i slutet av det första kvartalet 2018.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,1 (2,7) år vid kvartalsskiftet.
| Utfall jan-dec 2017 |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
30 % | 24 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
24 % | 26 % |
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Lång räntebindning minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Bolaget eftersträvar även låg refinansieringsrisk. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,6) år vid årsskiftet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 december till 6,6 (7,1) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2016.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2017. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 21 % till 1 334 (1 098) miljoner kronor varav 278 (247) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet per A- och Baktie efter utspädning ökade med 24 % till 7,40 (5,96) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 1 656 (1 891) miljoner kronor, varav 541 (565) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med totalt 572 (–89) miljoner kronor varav 3 (–) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Räntederivat svarade för 107
(–100) miljoner kronor, varav 65 (–38) miljoner kronor från joint ventures. Tidsfaktorn är den främsta förklaringen till räntederivatens värdeförändringar och den lägre reserven för räntederivats undervärden. Finansiella instrument hänförliga till engagemang i joint ventures har marknadsvärderats enligt IAS 39 till 373 (–) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 2 965 (2 453) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 20 % till 1 870 (1 563) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Övriga intäkter om 4 (10) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från försäkringsbolag avseende försäkringsskada, ersättning i samband med hyresgästs förtida avflyttning samt kostnadsersättning för återställande av markytor.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, vilket kan jämföras med 94 % vid årsskiftet 2016/2017. Under året har vakansvärdet ökat med 60 (50) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 75 (48) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 16 (11) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut, en ökning med 5 miljoner kronor under året. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 80 % (77 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Vakansvärde i förvärvade fastigheter överstiger vakansvärde i försålda fastigheter med 14 miljoner kronor. Transaktionsverksamheten har följaktligen ökat vakansvärdet med netto 14 (65) miljoner kronor. Rivning av en byggnad för att möjliggöra fastighetsutveckling har minskat vakansvärdet med 5 miljoner kronor. Det utgående vakansvärdet har ökat med 1 miljon kronor under året till 122 (121) miljoner kronor.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 41 (49) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 41 (46) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 0 (3) miljoner kronor sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 33 miljoner kronor under 2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 9 (26) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 154 (141) miljoner kronor, en nettoökning med 13 miljoner kronor under året. Ökningen förklaras delvis med 9 miljoner kronor som nettoeffekt av transaktionsverksamheten och rivning av en byggnad i Stockholm.
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 121 | 59 |
| Avflyttningar | 60 | 50 |
| Inflyttningar | –75 | –48 |
| Förändring av lämnade rabatter | 5 | –6 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 22 | 80 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –8 | –15 |
| Rivning av byggnad | –5 | – |
| Valutakursförändring | 2 | 1 |
| Utgående vakansvärde | 122 | 121 |
| Uppsagt för omförhandling | 0 | 3 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 41 | 46 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –9 | –26 |
| Justerat utgående vakansvärde | 154 | 141 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2018 | 10 |
| 2019 | 4 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 0 |
| 2022 | 0 |
| >2022 | 1 |
| Totalt | 16 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2018 | 32 | 33 |
| 2019 | 8 | 8 |
| Totalt | 40 | 41 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 624 | 38 | 6 % | 623 000 | 36 000 | 6 % |
| Helsingfors | 525 | 59 | 11 % | 489 000 | 58 000 | 12 % |
| Paris | 137 | 7 | 5 % | 152 000 | 5 000 | 4 % |
| Nederländerna | 81 | 2 | 2 % | 105 000 | 3 000 | 2 % |
| Sverige, övrigt | 212 | 2 | 1 % | 431 000 | 2 000 | 0 % |
| Finland, övrigt | 406 | 13 | 3 % | 569 000 | 24 000 | 4 % |
| Övriga Europa | 114 | 1 | 1 % | 120 000 | 2 000 | 2 % |
| Totalt | 2 099 | 122 | 6 % | 2 489 000 | 130 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 190 (160) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt och tomträttsavgäld har ökat till 96 (68) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 29 (19) miljoner kronor. Samtliga dessa kostnadsökningar förklaras främst av de fastighetsförvärv som genomförts under 2016 och 2017.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 77 (68) miljoner kronor och består av kostnader för bolagsledning, finansiell riskhantering och kreditupphandling. Administrationskostnaderna har relativt sett sjunkit jämfört med föregående år till följd av bolagets tillväxt och motsvarade 4,1 % (4,4 %) av hyresintäkterna under 2017. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 35 (34) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid årets utgång 50 (42) medarbetare, se sammanställning nedan. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Under året har kontor öppnats i Rotterdam i Nederländerna samt i Jyväskylä i Finland. Bolaget har sedan tidigare kontor i Stockholm, Helsingfors och Paris.
Resultat från joint ventures och intresseföretag avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 13 för mer information.
Årets resultat uppgick till 727 (599) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 278 (247) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 65 (–38) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 541 (565) miljoner kronor. Resultatet belastades med 157 (174) miljoner kronor i uppskjuten skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 444 (409) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 december 2017 till 3,0 % (3,1 %). De räntebärande skulderna har ökat till 13 691 (12 565) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 14.
Belåningsgraden har över tid successivt sjunkit till 50 % samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter, vilket medfört att räntetäckningsgraden stigit till 370 %, se diagram nedan. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,1 (8,7) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram nedan.
| Land | Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Sverige | 17 | 10 | 27 |
| Finland | 7 | 10 | 17 |
| Frankrike | 4 | – | 4 |
| Nederländerna | 2 | – | 2 |
| Totalt | 30 | 20 | 50 |
Belånings- och räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad, % Belåningsgrad, % 400
Finansiella intäkter om 19 (3) miljoner kronor motsvaras i huvudsak av erhållna utdelningar avseende börsnoterade aktier.
Värdeutvecklingen för fastigheterna i Sverige uppgick till 444 (714) miljoner kronor och värdeutvecklingen för fastigheterna utomlands uppgick till 669 (592) miljoner kronor. Totalt redovisas 1 113 (1 306) miljoner kronor i orealiserade värdeförändringar under året, exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 12.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 415 (414) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 110 (87) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 808 (979) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav. Av den orealiserade värdeförändringen om 669 miljoner kronor utomlands var 465 miljoner kronor hänförligt till verksamheten i Finland.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2017 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 263 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –19 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 200 |
| Delsumma Sverige | 444 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 151 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –91 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 608 |
| Delsumma Utland | 669 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 1 113 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 (20) miljoner kronor under året.
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,3 % (7,5 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,1 % (7,9 %) respektive 8,6 % (8,8 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 12.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av fastigheter i joint ventures med 541 (565) miljoner kronor.
Omvärdering har skett av räntederivat, börsnoterade aktier och finansiella instrument kopplade till ägande av joint ventures per 31 december 2017.
Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga räntederivat redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Årets värdeförändring uppgick till 107 (–62) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring. Värdeförändringen förklaras främst av tidsfaktorn. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid årets slut till 420 (527) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 65 (–38) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 24 (11) miljoner kronor. Försäljning av aktier medförde en realiserad värdeförändring om 3 (–) miljoner kronor under året.
Finansiella instrument avseende joint ventures har marknadsvärderats till 373 (–) miljoner kronor i enlighet med IAS 39.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 49 (38) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 390 (235) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 1 141 (737) miljoner kronor vid årets slut.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2017 |
|---|---|
| Sverige | 615 |
| Finland | 438 |
| Tyskland | 81 |
| Danmark | 1 |
| Frankrike | – |
| Nederländerna | 6 |
| Skatteskuld | 1 141 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 1 194 (965) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –26 (12) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 855 (–2 916) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 464 (1 970) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –223 (32) miljoner kronor under året. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 490 miljoner kronor.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2018. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Det till preferensaktieägare riktade inlösenerbjudandet under perioden förklarar förändringen av resultat tillhörigt D- respektive preferensaktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2018 | 1 jan 2017 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 099 | 1 880 |
| Vakans | –122 | –121 |
| Hyresintäkter | 1 977 | 1 759 |
| Fastighetskostnader | –333 | –268 |
| Driftnetto | 1 644 | 1 491 |
| Central administration | –77 | –68 |
| Joint ventures och intresseföretag | 290 | 271 |
| Finansiella kostnader | –448 | –418 |
| Förvaltningsresultat | 1 410 | 1 277 |
| Skatt | –310 | –281 |
| Resultat efter skatt | 1 100 | 996 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 117 |
| – varav ägare av D-aktier | 127 | 37 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 939 | 843 |
Den 31 december 2017 omfattade fastighetsbeståndet 495 (440) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 489 000 (2 312 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 6,6 (7,1) år. De två största marknadsområdena Stockholm och Helsingfors motsvarade totalt 58 % (60 %) av marknadsvärdet och 55 % (57 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 099 (1 880) miljoner kronor respektive 1 977 (1 759) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (94 %).
Sagax har under året investerat 1 723 (3 730) miljoner kronor varav 1 382 (3 417) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Totalt investerades 1 381 miljoner kronor utomlands, motsvarande 80 % av de totala investeringarna under året. 48 % av investeringarna skedde i Finland och 18 % av investeringarna skedde i Nederländerna.
Totalt 91 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 117 800 kvadratmeter har förvärvats, se sidan 10. Zonnebaan 23-45 i Utrecht, Nederländerna, omfattar 18 100 kvadratmeter uthyrningsbar area och är den enskilt största fastigheten som förvärvats under året.
Totalt 341 (313) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 29 miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 87 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 185 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 40 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Vid årets slut fanns avtal tecknade om förvärv av 16 fastigheter för totalt 1 107 miljoner kronor i Sverige, Finland, Frankrike och Nederländerna. Dessa fastigheter hade ej tillträtts vid årsskiftet.
Under året har 36 fastigheter avyttrats för totalt 42 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 22 300 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 11. Försäljningarna avsåg främst mindre fastigheter i Finland.
Fastigheternas direktavkastning är ett avkastningsmått där periodens innehavsjusterade driftnetto jämförs med fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Direktavkastningen ger en bild av resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Sagax redovisade direktavkastning för året uppgick till 6,9 % (7,1 %), se nedan.
| Antal | Uthyrningsbar | Vakant | Marknadsvärde | Hyres värde, |
Andel av | Ekonomisk uthyrnings |
Hyresintäkt | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | fastigheter | area, kvm | area, kvm | Mkr | Kr/kvm | Mkr | hyresvärde | grad | Mkr | Andel |
| Stockholm | 76 | 623 000 | 36 000 | 8 670 | 13 900 | 624 | 30 % | 94 % | 587 | 30 % |
| Helsingfors | 69 | 489 000 | 58 000 | 5 014 | 10 200 | 525 | 25 % | 89 % | 466 | 24 % |
| Paris | 39 | 152 000 | 5 000 | 1 386 | 9 100 | 137 | 7 % | 95 % | 130 | 7 % |
| Nederländerna | 16 | 105 000 | 3 000 | 850 | 8 100 | 81 | 4 % | 98 % | 79 | 4 % |
| Sverige, övrigt | 48 | 431 000 | 2 000 | 2 446 | 5 700 | 212 | 10 % | 99 % | 209 | 11 % |
| Finland, övrigt | 229 | 569 000 | 24 000 | 4 036 | 7 100 | 406 | 19 % | 97 % | 393 | 20 % |
| Övriga Europa | 18 | 120 000 | 2 000 | 1 370 | 10 400 | 114 | 5 % | 99 % | 113 | 6 % |
| Totalt | 495 | 2 489 000 | 130 000 | 23 771 | 9 500 | 2 099 | 100 % | 94 % | 1 977 | 100 % |
| Beräkning av direktavkastning | ||||
|---|---|---|---|---|
| ------------------------------- | -- | -- | -- | -- |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 173 | 157 | 330 |
| Helsingfors | 187 | 118 | 305 |
| Paris | 174 | 48 | 222 |
| Nederländerna | 318 | – | 318 |
| Sverige, övrigt | – | 12 | 12 |
| Finland, övrigt | 519 | 1 | 520 |
| Övriga Europa | 12 | 5 | 17 |
| Totalt | 1 382 | 341 | 1 723 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 31 dec |
2016 31 dec |
|---|---|---|
| Driftnetto enligt rapport över totalresultat Innehavsjustering, förvärv/försäljningar |
1 558 62 |
1 326 124 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs | 21 | 12 |
| Justerat driftnetto | 1 641 | 1 462 |
| Redovisat värde fastigheter | 23 771 | 20 628 |
| Direktavkastning, % | 6,9 | 7,1 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) | Helsingfors | Helsingfors | 2 200 |
| Juurakkotie 3 (92-68-13-11) | Vanda | Helsingfors | 6 600 |
| Kvartal 1 | 8 800 | ||
| Elektra 11 | Stockholm | Stockholm | 12 000 |
| Nuolitie 20 (94-46-130-26) | Vanda | Helsingfors | 8 400 |
| Louhustie 5 | Tusby | Helsingfors | 700 |
| Innovatieweg 4 (4542 NH Hoek) - Property 8 | Terneuzen | Nederländerna | 3 700 |
| Innovatieweg 14 (4542 NH Hoek) - Property 2 | Terneuzen | Nederländerna | 7 800 |
| Fastighetsportfölj (52 fastigheter för lätt industri) | 42 olika finska kommuner | Finland, övrigt | 49 200 |
| 5 avenue Karl Marx | Vaulx-En-Velin (Lyon) | Övriga Europa | 2 100 |
| Kvartal 2 | 83 900 | ||
| Skiftnyckeln 2 | Huddinge | Stockholm | 1 400 |
| Diamantlaan 10 | Hoofddorp | Nederländerna | 3 400 |
| Opaallaan 35 | Hoofddorp | Nederländerna | 2 200 |
| Zonnebaan 23-45 | Utrecht | Nederländerna | 18 100 |
| Kvartal 3 | 25 100 | ||
| Oudeweg 42 | Haarlem | Nederländerna | 7 200 |
| Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 | Dordrecht | Nederländerna | 2 400 |
| 8-10 rue de Chevilly | Fresnes | Paris | 6 500 |
| 35 boulevard de Beaubourg | Emerainville | Paris | 3 900 |
| 5-7-9 rue de Cerisiers | Lisses | Paris | 4 500 |
| 8-10 rue de la Mare Blanche | Noisiel | Paris | 2 400 |
| 14-16 rue de Cerisiers | Lisses | Paris | 1 400 |
| 10-13 avenue Jean d´Alembert | Trappes | Paris | 2 300 |
| Portfölj om 19 fastigheter | Jyväskylä och Muurame | Finland, övrigt | 58 000 |
| Kvartal 4 | 88 600 | ||
| Totalt | 117 800 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2018 | 547 | 216 000 | 185 | 9 % |
| 2019 | 286 | 194 000 | 184 | 9 % |
| 2020 | 146 | 296 000 | 251 | 13 % |
| 2021 | 79 | 219 000 | 170 | 9 % |
| 2022 | 67 | 208 000 | 196 | 10 % |
| >2022 | 296 | 1 226 000 | 991 | 50 % |
| Totalt | 1 421 | 2 359 000 | 1 977 | 100 % |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Keskustie 2 (858-2-6012-7) | Tusby | Helsingfors | 2 500 |
| Valtatie 37 (261-405-160-0) | Kittilä | Finland, övrigt | 1 400 |
| Totalt 8 mindre fastigheter | 8 olika kommuner | Finland, övrigt | 2 900 |
| Kvartal 1 | 6 800 | ||
| Kiannonkatu 2-4 (777-406-95-19) | Suomussalmi | Finland, övrigt | 1 600 |
| Simpeleentie 6 (689-432-1-303) | Rautjärvi | Finland, övrigt | 1 300 |
| Totalt 9 mindre fastigheter | 8 olika kommuner | Finland, övrigt | 4 200 |
| Kvartal 2 | 7 100 | ||
| Kokosnöten 2 | Helsingborg | Sverige, övrigt | 5 300 |
| Henikonkatu 2 (853-65-40-3) | Åbo | Finland, övrigt | 800 |
| Inarintie 57 (148-402-90-8) | Enare | Finland, övrigt | 500 |
| Ostolantie 16 (989-406-55-6) | Etseri | Finland, övrigt | 400 |
| Sillanpäänkuja 2 (846-403-24-99) | Östermark | Finland, övrigt | 800 |
| Suutarintie 1 (592-404-14-4) | Petäjävesi | Finland, övrigt | 600 |
| Kvartal 3 | 8 400 | ||
| Louhostie 5 | Tusby | Helsingfors | 700 |
| 8 mindre fastigheter | 8 olika kommuner | Övriga Finland | 4 500 |
| Kvartal 4 | 5 200 | ||
| Totalt | 27 500 |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 495 (440) fastigheter uppgick den 31 december 2017 till 23 771 (20 628) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under året medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 348 (353) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 1 113 (1 306) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2017 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden.
Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (4,0–17,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,5–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,1 % (7,9 %) respektive 8,6 % (8,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,3 % (7,5 %) per 31 december 2017. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,9 % (7,1 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 25.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2016 | 20 628 | 440 |
| Förvärv av fastigheter | 1 382 | 91 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 341 | |
| Försäljning av fastigheter | –41 | –36 |
| Omräkningsdifferens valuta | 348 | |
| Orealiserad värdeförändring | 1 113 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2017 | 23 771 | 495 |
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 278 (247) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 541 (565) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 65 (–38) miljoner kronor under året. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures och intresseföretag uppgick till 2 632 (1 667) miljoner kronor varav 2 259 (1 667) miljoner kronor redovisas som andelar enligt kapitalandelsmetoden och därtill hörande finansiellt instrument redovisas till 373 (–) miljoner kronor efter marknadsvärdering enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merpart av fastighetsförvaltning för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltning på vissa orter ombesörjes av Hemfosa.
Motsvarande 69 % av Söderports hyresvärde om 591 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2017. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 35 (25) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en vakansgrad om 6 % (4 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 9 (6) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning.
92 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid årets slut.
Under året har 15 fastigheter förvärvats för 352 miljoner kronor med en uthyrningsbar area om 82 000 kvadratmeter.
En fastighet i Göteborg såldes under första kvartalet för 979 miljoner kronor. Som en del av transaktionen har Söderport investerat i köparbolaget motsvarande en ägarandel om 25 %. Ytterligare två fastigheter har sålts under året för totalt 22 miljoner kronor.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 346 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 39 miljarder kronor den 31 december 2017. Av det totala fastighetsvärdet är 78 % hänförligt till Sverige, 12 % till Tyskland och 10 % till Finland. Motsvarande 81 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 172 äldreboenden, 103 skolor, 62 vårdfastigheter och 9 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 59 % från kommun, landsting eller stat. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 9,2 (8,2) år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Cirka 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 31 dec |
2016 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 |
| Hyresintäkter, Mkr | 548 | 544 | 2 363 | 2 189 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 254 | 247 | 1 314 | 1 111 |
| Årets resultat, Mkr | 769 | 552 | 2 591 | 2 343 |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 127 | 124 | 151 | 122 |
| Antal fastigheter | 69 | 54 | 346 | 356 |
| Hyresvärde, Mkr | 591 | 615 | 2 541 | 2 386 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 6 603 | 6 330 | 38 883 | 33 629 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 650 000 | 702 000 | 1 636 000 | 1 638 000 |
| Hyresduration, år | 4,5 | 5,3 | 9,2 | 8,2 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 6 | 4 | 2 | 3 |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 287 | 3 461 | 25 575 | 22 442 |
| Kapitalbindning, år | 2,6 | 3,1 | 5,0 | 4,1 |
| Räntebindning, år | 2,8 | 3,2 | 5,0 | 4,6 |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –328 | –424 | –544 | –723 |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2017 till 11 356 (8 709) miljoner kronor, en ökning med 2 647 miljoner kronor under året. Förändringen förklaras främst av totalresultat för året, utdelning samt det genomförda inlösenserbjudandet avseende preferensaktier. Se även sidan 19.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 13 691(12 565) miljoner kronor. Motsvarande 5 848 (5 718) miljoner kronor av lånen var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 13 182 (12 047) miljoner kronor motsvarande 55 % (58 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker om 7 742 miljoner kronor motsvarade 33 % (41 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 december 2017. Återstående bruttoskuld motsvarade 25 % (20 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 4 674 (2 898) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 275 (1 156) miljoner kronor. På sidan 15 redovisas obligationslån per 31 december 2017 med huvudsakliga villkor för lån upptagna i kronor respektive euro.
Säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar motsvarade 33 % (41 %) av de totala tillgångarna per 31 december 2017. Icke säkerställda skulder motsvarade 17 % (13 %).
Totalt har 3 355 (3 605) miljoner kronor tagits upp i lån varav 2 328 (578) miljoner kronor i form av emitterade obligationslån. Totalt 2 395 (1 814) miljoner kronor har amorterats under året varav 600 (–) miljoner kronor vid återköp samt förtida inlösen av obligationslån i december. Av Sagax emitterade företagscertifikat har netto ökat med 96 (752) miljoner kronor under året. De räntebärande skulderna har ökat med 166 (206) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
Efter att ha ansökt om en officiell rating åsattes bolaget i augusti en rating om Ba1 med så kallad "positive outlook" av Moody´s Investors Service. Den erhållna ratingen understiger Investment Grade (Baa3) med 1 steg.
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2018 | 7 040 | 2,2 % | 51 % | 316 | 2 % | – | – |
| 2019 | 995 | 2,9 % | 7 % | 2 982 | 22 % | 487 | 1,0 % |
| 2020 | 817 | 3,7 % | 6 % | 2 955 | 22 % | 505 | 3,6 % |
| 2021 | 2 423 | 3,7 % | 18 % | 2 785 | 20 % | 1 088 | 3,7 % |
| 2022 | 850 | 3,4 % | 6 % | 4 653 | 34 % | 850 | 1,3 % |
| >2022 | 1 566 | 4,7 % | 11 % | – | – % | 1 566 | 2,5 % |
| Summa/genomsnitt | 13 691 | 3,0 % | 100 % | 13 691 | 100 % | 4 497 | 2,5 % |
| 31 dec 2017 | 31 dec 2016 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 13 691 | 12 565 |
| Räntebärande tillgångar | –7 | –4 |
| Likvida medel | –60 | –283 |
| Börsnoterade aktier | –442 | –231 |
| Nettoskuld | 13 182 | 12 047 |
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 75 (70) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 13 616 (12 495) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,1 (2,7) år respektive 3,1 (3,6) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,0 % (3,1 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 7 210 (7 190) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 497 (4 470) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,5 % (2,5 %), se tabell på sidan 14.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde förändrades med –107 (62) miljoner kronor under året. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –420 (–527) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum
oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 104 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 391 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 december 2017 till 162 (–50) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 2 018 (750) miljoner kronor varav 60 (222) miljoner kronor i form av likvida medel och 1 958 (662) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat inkluderas ej i disponibel likviditet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Sagax innehav av börsnoterade aktier uppgick till 442 (248) miljoner kronor och bestod huvudsakligen av aktier i NP3 Fastigheter AB.
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Mkr | Ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 550 | 2,90 % | Stibor 3M+2,90 % | Ja | 2019-06-18 | SE0006027041 |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE0007186234 |
| 2016-2021 | 300 | 4,23 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2021-04-27 | SE0008294748 |
| 2017-2021 | 600 | 1,70 % | Stibor 3M+2,25 % | Nej | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 1,63 % | Stibor 3M+2,15 % | Nej | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| Summa/genomsnitt | 3 000 | 2,29 % | ||||
| Golv för | ||||||
| Löptid | M€ | Ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 60 | 3,20 % | Euribor 6M+3,20 % | Ja | 2019-03-11 | SE0005796398 |
2015-2020 80 3,50 % Euribor 6M+3,50 % Ja 2020-09-09 SE0007490883 2016-2021 30 4,43 % Euribor 6M+4,70 % Nej 2021-06-15 SE0008434401
| Summa/genomsnitt | 170 | 3,56 % | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %.
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2017 |
Marknadsvärde 31 dec 2016 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 472 | 4,5 | –421 | –530 | 109 |
| Räntetak | 2 674 | 2,2 | 1 | 3 | –2 |
| Summa | 7 146 | 3,6 | –420 | –527 | 107 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 okt-dec |
2016 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 870 | 1 563 | 498 | 429 |
| Övriga intäkter | 4 | 10 | 1 | 2 |
| Driftkostnader | –147 | –126 | –40 | –33 |
| Underhållskostnader | –43 | –34 | –14 | –11 |
| Tomträttsavgäld | –19 | –18 | –6 | –5 |
| Fastighetsskatt | –77 | –50 | –20 | –14 |
| Övriga fastighetskostnader | –29 | –19 | –7 | –13 |
| Driftnetto | 1 558 | 1 326 | 412 | 354 |
| Central administration | –77 | –68 | –24 | –23 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 727 | 599 | 243 | 353 |
| – varav förvaltningsresultat | 278 | 247 | 70 | 63 |
| – varav värdeförändringar | 606 | 526 | 238 | 393 |
| – varav skatt | –157 | –174 | –65 | –103 |
| Finansiella intäkter | 19 | 3 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | –444 | –409 | –119 | –110 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag |
1 783 | 1 451 | 513 | 576 |
| – varav Förvaltningsresultat | 1 334 | 1 098 | 340 | 286 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | 1 | 20 | –1 | 30 |
| Fastigheter, orealiserade | 1 113 | 1 306 | 542 | 595 |
| Finansiella instrument, realiserade | 3 | – | 4 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | 504 | –51 | 78 | 101 |
| Resultat före skatt | 3 405 | 2 726 | 1 137 | 1 301 |
| Uppskjuten skatt | –390 | –235 | –160 | –65 |
| Aktuell skatt | –49 | –38 | 14 | –14 |
| Periodens resultat | 2 965 | 2 453 | 991 | 1 223 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: |
||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 254 | 196 | 251 | –46 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 5 | 12 | 4 | 2 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning | –84 | –64 | –79 | 14 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –13 | –11 | –13 | 2 |
| Totalresultat för perioden | 3 126 | 2 586 | 1 154 | 1 194 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 17,72 | 14,53 | 6,01 | 7,31 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 17,69 | 14,50 | 6,00 | 7,30 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 0,50 | 0,50 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,6 | 158,4 | 158,7 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 43,1 | 2,9 | 63,6 | 11,7 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 31 dec |
2016 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 23 755 | 20 628 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 16 | – |
| Andelar i joint ventures och intresseföretag | 2 259 | 1 667 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 2 |
| Finansiella instrument | 374 | 8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 21 | 11 |
| Summa anläggningstillgångar | 26 426 | 22 316 |
| Kassa och bank | 60 | 283 |
| Börsnoterade aktier | 442 | 248 |
| Övriga omsättningstillgångar | 312 | 257 |
| Summa omsättningstillgångar | 814 | 788 |
| Summa tillgångar | 27 240 | 23 104 |
| Eget kapital | 11 356 | 8 709 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 11 937 | 10 896 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 141 | 739 |
| Räntederivat | 422 | 531 |
| Övriga långfristiga skulder | 53 | 39 |
| Summa långfristiga skulder | 13 553 | 12 205 |
| Företagscertifikat | 1 275 | 1 156 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 404 | 444 |
| Övriga kortfristiga skulder | 652 | 590 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 331 | 2 190 |
| Summa eget kapital och skulder | 27 240 | 23 104 |
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 okt-dec |
2016 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3 405 | 2 726 | 1 137 | 1 301 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –507 | 51 | –83 | –100 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –1 112 | –1 326 | –543 | –625 |
| Resultat från ägande av joint ventures och intresseföretag | –727 | –599 | –243 | –353 |
| Utdelning från joint ventures och intresseföretag | 139 | 128 | 10 | – |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 28 | 25 | 8 | 8 |
| Betald skatt | –25 | –22 | –10 | –13 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –7 | –16 | –1 | –2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
1 194 | 965 | 275 | 215 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –43 | –123 | –75 | –54 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 17 | 135 | 56 | 36 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 168 | 977 | 256 | 197 |
| Förvärv av fastigheter | –1 382 | –3 417 | –557 | –896 |
| Försäljning av fastigheter | 41 | 969 | 10 | 354 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –341 | –313 | –103 | –99 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –244 | –237 | –73 | –164 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | 73 | – | – | – |
| Försäljning av andelar i intresseföretag | – | 74 | – | – |
| Förskottsbetalningar avseende fastighetsförvärv | – | – | – | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –2 | – | –1 | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | – | 9 | – | 7 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 855 | –2 916 | –724 | –799 |
| Emission av D-aktier | – | 476 | – | 476 |
| Inlösenerbjudande avseende preferensaktier | –66 | – | – | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –386 | –299 | –40 | –30 |
| Incitamentsprogram | –23 | –18 | – | – |
| Upptagna lån | 3 322 | 3 064 | 819 | 795 |
| Amorterade lån | –2 395 | –1 283 | –625 | –639 |
| Depositioner från hyresgäster | 12 | 26 | 5 | 10 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | 4 | 2 | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | – | – | – | –2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 464 | 1 970 | 161 | 610 |
| Periodens kassaflöde | –223 | 30 | –308 | 7 |
| Kursdifferens i likvida medel | – | 2 | – | – |
| Förändring av likvida medel | –223 | 32 | –308 | 7 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 283 | 251 | 368 | 276 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 60 | 283 | 60 | 283 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2015 | 381 | 1 698 | 2 | 3 899 | 5 981 |
| Nyemission av D-aktier | 32 | 447 | – | – | 479 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –317 | –317 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –20 | –20 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-december 2016 | – | – | 133 | 2 453 | 2 586 |
| Eget kapital 31 december 2016 | 413 | 2 142 | 136 | 6 017 | 8 709 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –390 | –390 |
| Inlösen av preferensaktier | –73 | –1 280 | – | – | –1 353 |
| Kvittningsemission av D-aktier | 79 | 1 210 | – | – | 1 289 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –25 | –25 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat januari-december 2017 | – | – | 161 | 2 965 | 3 126 |
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
| Stockholm | 569 | 550 | 317 | 309 | 401 | 736 | 1 | –1 | 719 | 932 |
| Helsingfors | 464 | 383 | 291 | 226 | 217 | 128 | –1 | 7 | 507 | 361 |
| Paris | 104 | 30 | 48 | 16 | 160 | –7 | – | – | 208 | 1 |
| Nederländerna | 63 | 6 | 40 | 1 | 13 | –6 | – | – | 52 | –5 |
| Sverige, övrigt | 206 | 213 | 133 | 138 | 43 | –22 | – | 20 | 176 | 136 |
| Finland, övrigt | 349 | 284 | 239 | 178 | 248 | 273 | 1 | –6 | 489 | 446 |
| Övriga Europa | 115 | 97 | 81 | 56 | 31 | 204 | – | – | 112 | 268 |
| Delsumma | 1 870 | 1 563 | 1 148 | 924 | 1 113 | 1 306 | 1 | 20 | 2 263 | 2 139 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 507 | –51 |
| Joint ventures | – | – | 278 | 247 | 488 | 539 | 53 | 26 | 727 | 599 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –92 | –73 | – | – | – | – | –92 | 39 |
| Totalt | 1 870 | 1 563 | 1 334 | 1 098 | 1 601 | 1 845 | 55 | 46 | 3 405 | 2 726 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
| Stockholm | 8 670 | 7 939 | 157 | 138 | 172 | 178 | – | –243 |
| Helsingfors | 5 013 | 4 362 | 118 | 101 | 187 | 784 | –10 | –22 |
| Paris | 1 386 | 967 | 48 | 15 | 174 | 839 | – | – |
| Nederländerna | 850 | 498 | – | – | 318 | 497 | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 446 | 2 406 | 12 | 10 | – | – | –15 | –240 |
| Finland, övrigt | 4 036 | 3 174 | 1 | 48 | 519 | 941 | –15 | –473 |
| Övriga Europa | 1 370 | 1 282 | 5 | 1 | 12 | 178 | – | – |
| Totalt | 23 771 | 20 628 | 341 | 313 | 1 382 | 3 417 | –40 | –978 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Direktavkastning, % | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 | 7,8 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 85 | 86 | 86 | 87 | 86 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 93 | 97 | 95 | 93 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 96 | 94 | 92 | 93 |
| Hyresduration, år | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 | 8,4 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 2 489 | 2 312 | 1 860 | 1 634 | 1 336 | 1 159 |
| Antal fastigheter | 495 | 440 | 225 | 184 | 141 | 134 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 6 | 6 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 30 | 33 | 32 | 18 | 24 | 15 |
| Genomsnittlig ränta, % | 3,0 | 3,1 | 3,3 | 4,1 | 4,4 | 4,6 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,1 | 2,7 | 3,0 | 3,0 | 3,7 | 5,2 |
| Kapitalbindning, år | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 | 3,5 | 4,3 |
| Soliditet, % | 42 | 38 | 34 | 32 | 32 | 28 |
| Belåningsgrad, % | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 | 62 |
| Nettoskuld/EBITDA | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 | 9,1 | 8,8 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 55 | 60 | 64 | 62 | 64 | 63 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 | 2,2 |
| Data per A- och B-aktie1) 2) | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 98,203) | 81,753) | 71,753) | 44,003) | 24,203) | 17,14 |
| EPRA NAV, kr | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 | 14,86 |
| Eget kapital, kr | 54,30 | 39,21 | 26,01 | 17,49 | 13,41 | 8,09 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 | 8,09 |
| Resultat, kr | 17,72 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 | 1,82 |
| Resultat efter utspädning, kr | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 | 1,82 |
| Förvaltningsresultat, kr | 7,41 | 5,97 | 4,92 | 3,74 | 2,74 | 2,15 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| Kassaflöde, kr | 6,53 | 5,13 | 4,00 | 3,00 | 2,12 | 1,79 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 | 1,79 |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 | 0,43 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 147,6 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,8 | 158,7 | 158,4 | 147,6 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 | 147,6 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,6 | 154,0 | 147,6 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 29,92 | 28,30 | – | – | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | – | – | – | – |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | – | – | – | – |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | – | – | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 63,6 | 18,2 | – | – | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 43,1 | 2,9 | – | – | – | – |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 | 31,50 | 29,60 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 55,5 | 50,0 | 50,0 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 35,5 | 58,2 | 57,8 | 52,2 | 50,0 | 37,8 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
3) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 55 | 51 |
| Administrationskostnader | –70 | –61 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –15 | –10 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | –35 | 1 749 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 39 | 28 |
| Finansiella intäkter | 357 | 345 |
| Finansiella kostnader | –296 | –281 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 50 | 1 831 |
| Periodiseringsfond Skatt |
–9 –7 |
–7 –8 |
| Årets resultat | 34 | 1 816 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 2 022 | 2 074 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 3 592 | 3 627 |
| Summa anläggningstillgångar | 5 616 | 5 703 |
| Kassa och bank | 4 | 24 |
| Fordringar på koncernföretag | 5 208 | 3 075 |
| Övriga omsättningstillgångar | 51 | 37 |
| Summa omsättningstillgångar | 5 263 | 3 136 |
| Summa tillgångar | 10 879 | 8 839 |
| Eget kapital | 3 031 | 3 478 |
| Obeskattade reserver | 17 | 7 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 674 | 2 898 |
| Skulder till koncernföretag | 438 | 438 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 5 |
| Summa långfristiga skulder | 5 115 | 3 341 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 275 | – |
| Skulder till koncernföretag | 1 220 | 723 |
| Övriga kortfristiga skulder | 221 | 1 290 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 716 | 2 013 |
| Summa eget kapital, | ||
| obeskattade reserver och skulder | 10 879 | 8 839 |
Sagax hade vid årets utgång 9 348 (8 816) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 18 080 (15 459) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Årsstämman den 4 maj 2017 beslutade om ett inlösenerbjudande där preferensaktieägare erbjöds 1,15 D-aktie, alternativt 1 D-aktie samt kontant betalning om 4,00 kronor per aktie. 71 % av samtliga preferensaktier lämnades in som en följd av erbjudandet varav 62 % byttes mot 1,15 D-aktier och 38 % byttes mot 1,00 D-aktier samt 4,00 kronor per preferensaktie.
Totalt fanns 239 622 149 aktier utestående vid årets utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 24.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2017 | 31 dec 2016 | okt-dec 2017 | okt-dec 2016 | okt-dec 2017 | okt-dec 2016 | |
| A-aktier | 103,80 | 93,00 | 3 | 1 | 0,2 | 0,1 |
| B-aktier | 98,20 | 81,75 | 7 | 12 | 3,8 | 5,4 |
| D-aktier | 29,92 | 28,30 | 36 | 111 | 2,8 | 2,3 |
| Preferensaktier | 33,40 | 30,40 | 34 | 50 | 0,8 | 3,6 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2015-2018, 2016-2019 respektive 2017-2020. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2018, juni 2019 respektive juni 2020. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 7,40 (5,96) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien A och B vid årets utgång motsvarade en multipel om 13,3 (13,7).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 54,26 (39,14) kronor. EPRA NAV per A- och B-aktie uppgick till 70,07 (53,78) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % (209 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 140 % (152 %) av EPRA NAV per B-aktie.
| 2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
2014 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
|---|---|---|---|---|---|
| 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 | 17,14 |
| 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 | 2,15 |
| 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 | 1,79 |
| 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 | 8,09 |
| 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 | 14,86 |
| 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 | 8,9 | 8,0 |
| 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 | 11,4 | 9,6 |
| 181 | 209 | 277 | 252 | 181 | 212 |
| 140 | 152 | 202 | 162 | 127 | 116 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11.
Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie.
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 926 | Privatpersoner | Sverige | 8 774 | 91 % | ||
| 501–1 000 | 926 | bosatta i Sverige | 8 123 | 10 % | Luxemburg | 21 | 4 % |
| 1 001–2 000 | 865 | Privatpersoner bosatta utomlands |
62 | 1 % | Storbritannien | 49 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 113 | Företag/institutioner | |||||
| 5 001–10 000 | 562 | i Sverige | 651 | 81 % | Norge | 30 | 1 % |
| 10 001–50 000 | 695 | Företag/institutioner | Finland | 41 | 1 % | ||
| 50 001– | 261 | utomlands | 512 | 8 % | Övriga länder | 433 | 1 % |
| Totalt | 9 348 | Totalt | 9 348 | 100 % | Totalt | 9 348 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 137 400 | 37 693 025 | 1 886 745 | 775 | 18,7 % | 25,3 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 834 659 | 17 272 079 | 1 689 658 | 3 017 | 9,1 % | 13,2 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 467 742 | – | 8,3 % | 10,6 % |
| Tredje AP-fonden | – | 12 113 829 | – | – | 5,1 % | 3,4 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 10 170 192 | – | – | 4,2 % | 2,8 % |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 3 147 710 | 3 554 699 | – | 2,8 % | 1,9 % |
| Avanza Pension | 27 368 | 409 959 | 4 561 590 | 1 400 119 | 2,7 % | 1,8 % |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 069 433 | – | 2,1 % | 1,4 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 4 190 000 | – | – | 1,7 % | 1,2 % |
| Swedbank Robur Fonder | 383 731 | 3 442 778 | 173 942 | – | 1,7 % | 2,1 % |
| Erik Selin med bolag | 536 618 | 2 160 000 | 1 039 881 | – | 1,6 % | 2,4 % |
| Patrik Brummer med bolag | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,5 % | 1,0 % |
| ICA-Handlarnas Förbund | – | – | 3 312 011 | – | 1,4 % | 0,9 % |
| SEB Fonder | – | 3 277 915 | – | – | 1,4 % | 0,9 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 136 000 | – | 1,3 % | 0,9 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | 130 000 | 1 673 205 | 131 264 | – | 0,8 % | 0,9 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 33 383 | 418 316 | 1 093 676 | 279 173 | 0,8 % | 0,6 % |
| Stiftelsen Stockholms sjukhem | – | – | 1 800 000 | – | 0,8 % | 0,5 % |
| Skandia Liv | 128 686 | 1 467 437 | 48 377 | 52 215 | 0,7 % | 0,8 % |
| Odin Fonder | – | 1 497 156 | – | – | 0,6 % | 0,4 % |
| Summa 20 största ägare | 11 213 436 | 116 418 931 | 28 131 684 | 5 235 299 | 67,2 % | 72,9 % |
| Övriga aktieägare | 2 203 386 | 28 439 199 | 35 431 485 | 11 548 729 | 32,4 % | 27,1 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 466 274 | 59 184 036 | 3 404 251 | 3 267 | 29,2 % | 38,2 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 13 416 822 | 1,00 | 13 416 822 | 37 % | 6 % |
| B-aktier | 145 858 130 | 0,10 | 14 585 813 | 40 % | 61 % |
| D-aktier | 63 563 169 | 0,10 | 6 356 317 | 18 % | 27 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,10 | 1 678 403 | 5 % | 7 % |
| Summa | 239 622 149 | 36 037 355 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter per 31 december 2017. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 226 miljoner
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –4 754 | –2 377 | – | 2 377 | 4 754 |
| Belåningsgrad, % | 61 | 55 | 50 | 46 | 43 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Värdeförändring |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –604/+620 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –505/+530 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +894/–893 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –159/+161 |
kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –231 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 31 december 2017, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 52 (23) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 14 (28) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade lånefaciliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 330 | 350 | 370 | 390 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2017, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 4 910 (3 389) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktiga och berörda bolag har därför överklagat besluten. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –89 respektive –171 miljoner kronor.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2016, på sidorna 46-49.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–21 | +/–16 | +/–16 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–20 | +/–15 | +/–15 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+3 | +/–2 | –/+2 |
| Räntekostnader med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –52/–14 | –41/–11 | –41/–11 |
| Räntekostnader utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –97/+31 | –76/+24 | –76/+24 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +176/–180 | +176/–180 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–79 | +/–60 | +/–491 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2018 | +/–10 % | +/–18 | +/–14 | +/–14 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 3) 22 % schablonskatt beaktad.
Den 15 januari 2018 pressmeddelades att Agneta Segerhammar anställts som ekonomichef på AB Sagax. Agneta har lång erfarenhet av fastighetsverksamhet och kommer närmast från A Group of Retail Assets Sweden AB (AGORA) där hon haft befattningen CFO/vice VD. Agneta har tidigare även haft befattningar som Finance Director på Steen & Ström Sverige AB och CFO på Areim AB. Tjänsten tillträds under april 2018.
Den 31 januari 2018 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt fyra fastigheter för sammanlagt 150 miljoner kronor genom fyra separata transaktioner. De förvärvade fastigheterna är belägna i Järfälla och Huddinge samt i Haarlem och Dordrecht i Nederländerna. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 15 900 kvadratmeter med ett årligt hyresvärde om 11,9 miljoner kronor. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 5 år.
Den 1 februari 2018 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt en fastighet i Esbo, väster om centrala Helsingfors och 25 minuter från Helsingfors flygplats. Den sammanlagda anskaffningskostnaden uppgår till motsvarande 92 miljoner kronor. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar area om 18 400 kvadratmeter med ett årligt hyresvärde 12,5 miljoner kronor. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 7,0 år.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2016. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut en ny standard, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, som skall tillämpas från 2018. Sagax intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter vilka ej omfattas av denna standard. Bolagets bedömning efter genomförd analys är därför att denna standard inte kommer att få någon väsentlig påverkan på den
finansiella rapporteringen, se även not 1 i årsredovisningen för 2016.
IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering från och med 2018. Bolagets bedömning efter genomförd analys är att standarden inte kommer att få någon väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Bolagets segmentsindelning har ändrats från och med 2017 till att omfatta Stockholm, Helsingfors, Paris, Nederländerna, Sverige övrigt, Finland övrigt samt Övriga Europa.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 februari 2018 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 8 februari 2018, klockan 16.15.
| Delårsrapport januari-mars 2018 | 7 maj 2018 |
|---|---|
| Årsstämma 2018 | 7 maj 2018 |
| Delårsrapport januari-juni 2018 | 13 juli 2018 |
| Delårsrapport januari-september 2018 | 25 oktober 2018 |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2018 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 mars 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 mars 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 april 2018 |
| Juni 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 juni 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 juli 2018 |
| September 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 september 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2018 |
| December 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 21 december 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 december 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 januari 2019 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. För de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera finns hänvisningar nedan.
Årets resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året.
Årets resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid årets utgång.
Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång.
Årets driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under året i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets utgång. För härledning se sidan 9.
Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures och intresseföretag.
Eget kapital vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier.
Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde vid årets utgång.
Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för året reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tilllämpa.
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för året. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. För härledning se sidan 14.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för året.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint ventures och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under året och under året erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av EBITDA och omvärderingar av fastigheter under året, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under året.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och Baktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2017 uppgick till 2 489 000 kvadratmeter fördelat på 495 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.