Annual Report • Mar 7, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2017
26 Fokusområden och styrning 27 Miljö och resursanvändning 30 Medarbetare 33 Affärsetik
Läs om Digitala Natives på sid 24–25.
Vi tror starkt på innovation och utvecklandet av framtidens attraktiva platser. Och attraktiva stadsdelar handlar inte bara om vackra hus. Det handlar lika mycket vad som sker inuti husen och mellan husen.
Stadsinnovation är vårt utvecklingsarbete för att bygga urbana miljöer i framkant. En grundläggande del av den processen är att lära av andra. Vi fortsätter att vara nyfikna. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka.
Tillsammans med strategiska partners utvecklar vi platser för kultur och kreativitet. Platser för innovation och entreprenörskap där människor och världar möts och där olika tankar, bakgrunder, branscher och idéer gör att något helt nytt kan uppstå.
Så skapar vi framtidens attraktiva platser och värde för staden.
SOM AKTIEÄGARE I Atrium Ljungberg erhåller du en stabil direktavkastning till låg risk. Du har samtidigt möjlighet till god långsiktig totalavkastning med hänsyn till bolagets intressanta projektportfölj på attraktiva tillväxtmarknader. Att investera i Atrium Ljungberg innebär också att investera i hållbar stadsutveckling.
2 ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017
Under de senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till i genomsnitt 3,1 procent per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kronor per aktie aldrig sänkts.
Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Under de senaste fem åren har totalavkastningen uppgått till i genomsnitt tolv procent per år.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
| Nyckeltal | 2017 | 2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| 2,4 | Nettoomsättning, mkr | 2 563 | 2 299 | |
| Kontrakterad årshyra, mdkr | Driftöverskott, mkr | 1 647 | 1 458 | |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 1 180 | 965 | ||
| Årets resultat, mkr | 2 559 | 2 681 | ||
| Investeringar i egna fastigheter, mkr | 1 593 | 1 002 | ||
| 95 | Uthyrningsgrad, % | Förvärv av fastigheter, mkr | 2 265 | 1 461 |
| Kassaflöde från löpande | ||||
| verksamhet, mkr | 1 166 | 949 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 93 | ||
| 41 | Överskottsgrad, % | 69 | 68 | |
| Fastighetsvärde, mdkr | Soliditet, % | 42,6 | 43,7 | |
| Belåningsgrad, % | 44,7 | 41,9 | ||
| Justerad belåningsgrad, % | 44,1 | 41,9 | ||
| Genomsnittlig ränta räntebärande | ||||
| 53 | Antal fastigheter | skulder (periodens slut), % | 1,7 | 2,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 3,5 | ||
| Resultat per aktie, kr | 19,21 | 20,13 | ||
| Resultat före värdeförändringar med | ||||
| avdrag för nominell skatt, kr/aktie | 6,91 | 5,65 | ||
| Energianvändning, kWh/kvm | Utdelning, kr/aktie (2017 föreslagen) | 4,50 | 3,95 | |
| 232 | Börskurs 31 december, kr/aktie | 130,30 | 142,30 | |
| Eget kapital, kr/aktie | 136,79 | 121,42 | ||
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie |
172,59 | 156,21 | ||
| 295 | Antal anställda | Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie |
162,57 | 144,38 |
| 1146 | Uthyrbar area, kvm '000 | och för tillväxt |
stabilitet." | |
| överträffar samtliga våra finansiella mål | Kontrakterad årshyra per lokaltyp | |||
| Bostad 3 %, 81 mkr Restaurang 4 %,100 mkr |
||||
| Kontor 45 %, 1 055 mkr | ||||
| Kultur/utbildning | ||||
| 4 %, 104 mkr | ||||
| Kontrakterad årshyra per region | Hälsa/vård 4 %, 85 mkr |
|||
| Övrigt 4 %, | ||||
| Göteborg 6 %, 147 mkr Malmö 9 %, 218 mkr |
89 mkr Stockholm 74 %, 1 730 mkr |
Handel 36 %, 842 mkr | ||
| Uppsala 11 %, 263 mkr |
Förvärv av fastigheter till ett värde av 2,3 miljarder kronor.
Avyttring av handelsplatsen Port 73 i Haninge.
Flera utmärkelser såsom "En av Sveriges bästa arbetsplatser", Sweden Green Building Councils utmärkelse "Positiva bidrag till hållbar stadsutveckling" och finalist till Allbrightpriset.
Start av flera nya byggprojekt i Sickla, Gränbystaden och Mobilia, med en sammanlagd investering om drygt två miljarder kronor.
Färdig strategi för vårt bostadserbjudande och anpassning av organisationen efter den nya satsningen.
Hög investeringstakt genom investering om 1,6 miljarder kronor i egna fastigheter.
Nya projektmöjligheter genom erhållna markanvisningar med byggrätt om cirka 50 000 kvadratmeter BTA.
Flera rekryteringar för att rusta och förstärka organisationen inför de närmaste årens projektstarter.
om totalt 1146 000 kvadratmeter uthyrbar area med ett fastighetsvärde om 41 miljarder kronor.
Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stadsmiljöer
där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service och utbildning.
Så skapar vi platser där människor och världar möts och där något helt nytt kan uppstå.
– för oss, våra ägare, våra kunder och för samhället där vi verkar och finns.
Det är hållbar och innovativ stadsutveckling på riktigt.
VI LEVERERAR ETT starkt resultat och överträffar samtliga våra finansiella mål. Vi håller också en hög investeringstakt och har kommit igång med flera nya byggprojekt under året. Nu arbetar vi hårt för att under 2018 kunna byggstarta de två spännande projekten Life City i Hagastaden och Bas Barkarby i Järfälla.
Jag summerar 2017 med att vi återigen levererar ett starkt resultat över prognos. Vi överträffar samtliga våra finansiella mål för tillväxt och långsiktig stabilitet. Jag är extra nöjd med att vi ökar driftöverskottet med hela 13 procent. Ökningen är delvis ett resultat av genomförda fastighetsförvärv men också av hårt och gediget arbete med den dagliga fastighetsförvaltningen och att vi genomfört flera lyckade nyuthyrningar och omförhandlingar av hyreskontrakt.
Vår starka finansiella ställning och stora projektportfölj ger goda förutsättningar för att fortsätta vår projektutveckling.
Atrium Ljungberg är ett finansiellt stabilt bolag där soliditeten och räntetäckningsgraden ligger på god marginal över våra mål. Under 2017 fick vi kvitto på den finansiella stabiliteten genom att erhålla en extern rating med investment grade av Moody's. Genom den externa ratingen, ett aktivt finansarbete och införandet av gröna obligationer har vi idag en differentierad låneportfölj med en genomsnittlig ränta på 1,7 procent och en räntebindning på 4,4 år. Vår starka finansiella ställning ger goda förutsättningar för att fortsätta vår projektutveckling.
Inför 2017 var ambitionen att öka investeringstakten och genomföra investeringar i egna fastigheter om 1,5 miljarder kronor. Målsättningen var också att starta byggprojekt med en total investeringsvolym om cirka två miljarder kronor. Med facit i hand har vår investeringstakt varit högre än så. Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1,6 miljarder kronor och vi är igång med flera byggprojekt i Sickla, Gränbystaden och Mobilia. Dessa projekt kommer att färdigställas under perioden 2018–2020.
Under 2017 förvärvade vi fastigheter till ett värde om 2,3 miljarder kronor. Ett av förvärven var Sjömansinstitutet vid Slussen i Stockholm intill Glashuset som vi äger sedan tidigare. Vår position på attraktiva Södermalm har stärkts och när vår markanvisning framför Glashuset senare ska realiseras har vi möjlighet till bättre helhetsplanering av området. Under året tillträdde vi även Fatburen 2, en del av Söderhallarna vid Medborgarplatsen på Södermalm.
Tillträdet innebär att vi nu äger och förvaltar båda fastigheterna som Söderhallarna består av.
Ett annat förvärv, Lindholmen 30:1 i Göteborg, är en stor kontorsfastighet fullt uthyrd till Ericsson. Genom förvärvet fördubblade vi vårt bestånd i Göteborg och tog nästa steg i vår ambition att växa vidare på den
intressanta göteborgsmarknaden. Strax innan årsskiftet sålde vi handelsplatsen Port 73 i Haninge. Port 73 har varit ett framgångsrikt utvecklingsprojekt, men för oss är det viktigt att kunna utveckla våra platser till stadsmiljöer där handel är en del av helheten, och möjligheterna att under överskådlig tid komplettera Port 73 med till exempel bostäder och kontor var begränsade. Försäljningen genomfördes i ett gott marknadsläge.
Vår stora projektportfölj möjliggör Atrium Ljungbergs tillväxt. I dagsläget har vi pågående byggprojekt med en kvarstående investering om 2,5 miljarder kronor. Under 2018 kommer vi att färdigställa kontorshuset Sickla Front II i Sickla, utbyggnaden av Gränbystaden galleria i Uppsala och ytterligare två hyresbostäder i Gränbystaden. Vi kommer också fortsätta utvecklingen av torghuset i Mobilia samt projekten 1898 och Tapetfabriken i Sickla.
Utöver de redan pågående projekten ger projektportföljen oss möjlighet att investera ytterligare 14 miljarder inom den mark vi äger och de markanvisningar som vi har. Vi arbetar hårt för att under 2018 kunna byggstarta de två spännande projekten Life City i Hagastaden och första etappen av Bas Barkarby i Järfälla, om totalt cirka 50 000 kvadratmeter uthyrbar yta.
För 2018 bedömer vi att investeringar i egna fastigheter kommer att uppgå till 1,5 miljarder kronor.
Vi fortsätter att skapa hållbara och levande stadsmiljöer genom att blanda olika verksamheter på en och samma plats. För att en stadsmiljö ska vara levande är bostäder en absolut nödvändighet. Bostäder är en krydda till vår huvudsakliga affär, som har fokus på kontor och handel, och vi har en grundtrygghet i vår förvaltningsaffär.
Bostäderna kommer byggas i anslutning till våra befintliga områden och på mark som vi har ägt lång tid. Vi kommer genomföra bostadsbyggandet i den takt vi bedömer är mest gynnsam för vår affär. Säljstart av den första etappen av bostäder på Nobelberget i Sickla planeras till andra halvåret 2018, med byggstart i början av 2019.
Trots en het fastighets- och byggmarknad är vi framgångsrika i vårt rekryteringsarbete. Vi lyckas attrahera personer med hög kompetens som delar bolagets grundvärderingar. Det bekräftar vårt starka arbetsgivarvarumärke som är ett resultat av vårt arbete att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, en målsättning som vi uppfyllt de senaste fyra åren. I den senaste medarbetarundersökningen svarade 95 procent av våra medarbetare att Atrium Ljungberg är en mycket bra arbetsplats. Det är jag väldigt stolt över och det ger oss förutsättningar för att fortsätta vara framgångsrika.
INNOVATIONSÅR MED DIGITALISERING I FOKUS Att tidigt se våra kunders behov har alltid varit centralt för oss och kommer bli ännu viktigare framöver med tanke på digitaliseringens utveckling. En digital livsstil skapar nya behov och möjliggör nya effektiva lösningar.
2018 är Atrium Ljungbergs innovationsår då vi växlar upp arbetet inom innovation och digitalisering. Vi kommer använda våra samverkanskoncept Studio Atrium Ljungberg och Atrium Ljungberg Lab där vi tillsammans med samarbetspartners fördjupar oss i olika ämnen. Allt för att förstå hur digitaliseringen påverkar människors beteenden och hur det kommer påverka våra kunder och deras framtida behov och därmed vårt affärserbjudande. Alla medarbetare är involverade i innovationsåret, bland annat genom individuella utvecklings- och effektiviseringsmål.
Svensk ekonomi är fortsatt stark och mycket talar för ett starkt fastighetsår även 2018. Efterfrågan på framförallt kontorslokaler i Stockholm verkar hålla i sig på en hög nivå. Den oro som finns i branschen är relaterad till e-handelns utveckling. E-handeln utgör nio procent av den totala detaljhandelsomsättningen i Sverige och är den del inom detaljhandeln som ökar mest. Utvecklingen kommer att påverka alla aktörer inom handel på ett eller annat sätt, men det är viktigt att komma ihåg att i områden med stark befolkningstillväxt ökar konsumtionsunderlaget långsiktigt för konsumtion av varor och tjänster i fysiska butiker. På attraktiva platser i dessa områden, platser som också innehåller kontor, restauranger och caféer, service, utbildning, kultur, hälsa- och vårdinslag, ökar flödet av människor. Jag är övertygad om att handel på sådana platser har goda förutsättningar även framgent. Och det är just den typen av platser vi är duktiga på att utveckla och förvalta.
Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1200 miljoner kronor för 2018, att jämföras med utfallet om 1180 miljoner kronor för 2017.
Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack till alla våra hyresgäster och samarbetspartners. Tillsammans skapar vi platser som ger oss alla förutsättningar för goda affärer. Tack också till alla medarbetare för ert stora engagemang. Jag ser fram emot ett spännande 2018!
Annica Ånäs, verkställande direktör
Under året kommer vi arbeta fördjupat med innovations- och digitaliseringsfrågor. Allt för att förstå hur digitaliseringen påverkar människors beteenden och hur det kommer påverka våra kunder och deras framtida behov.
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017 9
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Vår stad är en plats där allt man behöver och önskar sig ligger vägg i vägg. Här möts en mängd verksamheter som skapar spännande stadsmiljöer där alla människor väljer att vara. Här kan man arbeta, shoppa, göra affärer, bo, studera, umgås och underhållas – allt som ingår i livet. Våra platser har en själ och här ska alla trivas. Där människor väljer att leva – där lever också staden.
Projekten ger god värdetillväxt för Atrium Ljungberg och dess ägare. Vi har som målsättning att projektvinsten i våra ny- och tillbyggnadsprojekt ska vara minst 20 procent. Vår breda projektportfölj bidrar till att höja värdet och totalavkastningen på
Vår projektutveckling innefattar om- och nybyggnation och sker på attraktiva tillväxtmarknader, ofta i anslutning till befintligt bestånd. Vi är lyhörda för att hitta nya affärsmöjligheter tillsammans med våra kunder och vi använder oss av egna medarbetare för att säkerställa kontinuitet från idé till inflyttning. Genom att skapa mötesplatser med blandade verksamheter skapar vi mervärde för våra kunder där de olika aktörerna drar nytta av varandra.
PROJEKTUTVECKLING
INTRESSENT INTRESSENTVÄRDE
KUND
SAMHÄLLE ÄGARE ÄGARE
Genom att samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och är vägledande i mötet med
2265 mkr 868 mkr Förvärv 2017
FÖRVALTNING
INTRESSENT INTRESSENTVÄRDE
Vi är en långsiktig hyresvärd med nära samverkan med våra kunder. Genom lokal förvaltningspersonal kan vi fånga och tidigt förstå kundernas behov och skapa förutsättningar för dem att bedriva en lönsam och hållbar verksamhet.
Vi bedriver effektiv förvaltning med ett stadigt ökande driftöverskott vilket också bidrar till ökat fastighetsvärde. Beståndet är koncentrerat till attraktiva områden i fyra storstadsregioner där tillväxten är stark.
Hos oss arbetar vi tillsammans. Vi har ett starkt lokalt engagemang på de platser där vi verkar. Vi skapar förutsättningar för levande platser med en blandning av kontor, handel, service, bostäder, utbildning och kultur.
Vi utvecklar och förvaltar för att äga för en lång tid framöver, vilket skapar kontinuitet och trygghet för kunderna. Vi renodlar beståndet genom avyttring av de fastigheter som vi ej bedömer möter vår strategi och vi förvärvar fastigheter där vi långsiktigt ser att vi tillför värde till området. Från och med 2018 kommer Atrium Ljungberg att utveckla bostadsrätter. I takt med att bostadsaffären utvecklas så kommer vi att sälja de bostadsrätter som vi uppför.
Försäljning 2017
Vi förädlar löpande beståndet och har därmed en bred portfölj med riskspridning och god totalavkastning.
I samband med förvärv görs en genomlysning av objektet där vi identifierar förbättringsområden för att tillvarata och utveckla ekonomiska, sociala och miljömässiga värden.
Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners.
Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Mottot "ett handslag gäller" är lika aktuellt idag som igår.
Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka.
VI HAR TYDLIGA mål för lönsamhet och tillväxt, långsiktig stabilitet och hållbart företagande. Vårt fokus ligger på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Vi har också konkreta mål för att arbeta hållbart och långsiktigt med klimat- och medarbetarfrågor.
LÖNSAMHET OCH TILLVÄXT
Utvecklingen av driftöverskottet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till totalavkastningen.
Ger förutsättningar för tillväxt.
| HÅLLBART FÖRETAGANDE | Överträffat mål – GPTW index 88 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Vi förstärker successivt vårt fokus på hållbart företagande. Sedan 2011 certifierar vi större nybyggnationer av lokaler. Vi går nu vidare och certifierar hela vårt bestånd och har utvecklat vårt mål till att omfatta såväl nyproduktion som befintliga byggnader. |
procent | |||
| Mål | År 2021 ska 100% av våra fastigheter vara certifierade (undantaget projektfastig heter och fastigheter förvärvade de senaste två åren). |
Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 30% |
År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. |
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, som en del i att ha hållbara medarbetare. |
| Beskrivning | Vi har valt att miljöcertifiera våra lokaler enligt miljö klassningssystemet Breeam. Våra bostäder ska certifieras enligt Miljöbyggnad. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sidorna 26–33. |
Vi ska minska energianvändningen som står för en betydande del av en byggnads driftkostnad men även dess klimatpåverkan. Vi ska stödja våra hyresgäster och under lätta deras strävan att bedriva sina verksamheter resurs effektivt. Gröna hyresavtal är ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sidorna 26–33. |
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works® (GPTW) utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85%. Resultatet omfattar inte TL Byggs medarbetare. Läs mer om GPTW på sidan 30. |
|
| Måluppfyllelse 2016 | Per 2017-12-31 var 16% av uthyrbar area certifierat. |
Mellan 2014 och 2017 minskade energianvänd ningen med 14% per kvadratmeter. Den ökade förbrukningen 2017 är relaterad till ett förvärv. |
Per 2017-12-31 hade 18% av kontrakterad årshyra gröna hyresavtal. |
Medarbetarundersökningen för 2017 visade att vi över träffade vårt mål och nådde ett index om 88%. |
| Historisk måluppfyllelse | Andel certifierade fastigheter % 100 |
Energianvändning kWh/kvm 268 242 232 224 188 |
Gröna hyresavtal % 50 18 |
Medarbetare % 89 87 87 84 85 |
| 16 13 |
10 6 |
VÅR STRATEGI HJÄLPER oss att göra rätt saker på rätt ställen. Dessutom beskriver strategin hur vi ska göra det: med kundfokus, hållbarhetsfokus och engagemang.
Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och handel kompletterat med bostäder, kultur, service och utbildning.
Vi ska finnas på starka delmarknader i storstadsregioner där det finns förutsättningar för långsiktig befolkningstillväxt.
Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad.
Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vad vi gör. Samarbetet med kunder, leverantörer, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat.
Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsstrategin och en viktig del av vårt erbjudande. Vi förbättrar vår egen och våra kunders resurseffektivitet.
Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Våra grundvärderingar; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande ska vara väl förankrade.
Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjligheter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet.
Vi ska utveckla och förädla fastigheter och byggrätter. Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom aktiv förvaltning och genererar projektvinst i vår projektutveckling.
Långsiktig befolkningstillväxt skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder.
Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa stadsmiljöer som håller
Genom förtroendefulla relationer och samverkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer.
Genom att själva driva hela affärsprocessen inklusive projektutvecklingen kan vi ta väl hand om våra kunder och skapa värdetillväxt över tid.
God resurseffektivitet stärker såväl bolagets värde och resultat som omvärldens förtroende för oss.
En förutsättning för att åstadkomma ett bra resultat är att ha kompetenta, motiverade och engagerade medarbetare. Vi verkar för en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
MED EN ORGANISATION som stödjer vår affärsmodell kan vi skapa hållbara stadsdelar som harmonierar med vår vision. Vår organisation är platt, med korta beslutsvägar och samverkan som tydliga komponenter.
Vår organisation är utformad för att stödja vår affärsmodell och vårt sätt att skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära våra kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Fastighetsförvaltning och Projekt- och entreprenadverksamhet.
Förvaltningen av våra fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. Den är indelad i marknadsområden utifrån geografi. Förutom vårt huvudkontor i Sickla i Nacka har vi ett tiotal lokalkontor där flera av våra medarbetare har sin dagliga arbetsplats nära våra kunder.
Transaktion och etablering identifierar och genomför nya förvärv inom ramen för strategin. Affärsområdet ansvarar även för nykundsbearbetning, uthyrning av lokaler för handel och kontor samt bostadsrättsförsäljning.
Projekt- och entreprenadverksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och vårt dotterbolag TL Bygg.
Våra stödfunktioner är indelade i HR och Affärsstöd. Inom Affärsstöd ingår Ekonomi, Finans, Investor Relations (IR), Kommunikation, Hållbarhet och Digital utveckling, IT-stöd, Inköp, Juridik och Hyresavdelning.
Vi har långtgående visioner för våra platser och vårt arbetssätt bygger på dialog och delaktighet. Vi verkar för att stärka områdets stadskvaliteter, mötesplatser och identitet. Genom
en varsam blandning av innehåll i byggnader och utformning av offentliga ytor skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel. Våra platser ska vara resurseffektiva och underlätta hållbar livsstil.
Våra platser ska ha en karaktär som präglas av deras unika kvaliteter och historia. Därför tar vi tillvara på kulturhistoria. Även samtida kultur och god arkitektur utgör en viktig beståndsdel i vår stad.
Vi stärker våra platser genom samverkan med lokala aktörer. Vi förvaltar och utvecklar våra platser i dialog med hyresgäster och lokala aktörer såsom närboende, besökare, näringsliv och föreningar. En god dialog med kommunerna spelar en avgörande roll då Atrium Ljungberg är engagerat i stadsutveckling, lokalt näringsliv och infrastruktur.
I den hållbara staden tänker vi snålt och cirkulärt. Vi återvinner och återbrukar smart. Vi bidrar till gemensamt och effektivt nyttjande av resurser och underlättar hållbara beteenden.
Våra platser rymmer många olika verksamheter – handel och arbete integreras med bostäder, service, kultur och utbildning. Våra byggnader ska finnas kvar länge och platserna ska ha en förmåga att utvecklas över tid utifrån skiftande behov och samhällsförändringar.
I Atrium Ljungbergs sätt att utveckla stadsdelar ingår investeringar i förutsättningar för interaktion, nätverk och lärande. Därför kopplar vi ihop stråk och stärker noder och sociala strukturer. Vi utvecklar olika former av mötesplatser. Det kan röra sig om möten mellan och inom näringsliv, föreningsliv, kultur och utbildning. Det handlar också om att integrera caféer och restauranger.
Vi utvecklar grönytor för att främja artrikedom. Genom att jobba med ekosystemtjänster använder vi mark, väggar och tak på ett effektivt och hållbart sätt. Träd, gröna tak och smart dagvattenhantering bidrar till att klimatanpassa våra fastigheter samtidigt som vi skapar attraktiva miljöer.
Våra platser bjuder på shopping och en rad andra bekvämligheter. Därtill gör vi dem tillgängliga på ett sätt som gynnar hälsa och miljö. Det ska vara enkelt att promenera och cykla samt ta sig fram kollektivt och i elbil. Vi samverkar med kommuner för planering av cykelbanor, regional- och lokaltrafik. Vi löser parkering yteffektivt för att optimera markanvändning och maximera närheten.
Vi sätter människan i fokus och bygger i mänsklig skala med varsam utformning av markplan. Genom noggrann planering och en blandning av verksamheter befolkas platserna under olika tider på dygnet och året. Därigenom ökar tryggheten och trivseln. Torg, stråk och parker ska upplevas öppna och inkluderande och inbjuda till möten, avkoppling och lek.
Nobelberget i Sickla är ett lyckat exempel på hur vi jobbar med innovativ stadsutveckling. Tillsammans med passionerade företagare och kreatörer har vi, under tiden som detaljplanearbetet för ett nytt bostadsområde pågår, skapat ett nytt och uppmärksammat konstnärs- och alternativkulturnav.
I samverkan med många människor inom musik, teater, konst och klubbverksamhet har området utvecklats till ett av Stockholms mest spännande kulturområden. Och kulturen föder kreativitet, innovation och medvetenhet, vilket i sin tur ger stora samhällsekonomiska vinster.
Det vi lärt oss av Nobelberget är att där människor och världar möts, kan något helt nytt uppstå.
INNOVATION | CASE
Idag är Nobelberget en högkreativ hubb för klubb, musik, scenkonst, tech, startups, deltagarkultur och hacks, som lockar tusentals nya besökare till platsen. I House of Gathers workspace har musiker, designers, filmare och arkitekter sina arbetsplatser, vilket gör Nobelberget till en dynamisk plats för både besökare och utövare. Senast i raden är Nobelberget Marknad, en återkommande marknad som på kort tid blivit en av Stockholms största med vintage, mat, design och kultur som fyllt berget med tusentals besökare varje gång.
Under 2018 börjar omvandlingen av Nobelberget till ett bostadsområde som knyter samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Vi vill bevara det som Nobelberget står för idag; kreativitet och kultur – och därför är flera av kreatörerna på Nobelberget delaktiga i vår medskapandeprocess. Den karaktäristiska tegelbyggnaden Formalinfabriken bevaras och blir en ny mötesplats för medskapande, där oväntade samarbeten kan uppstå och nya tankar kan väckas.
Det vi lärt oss av Nobelberget är att där människor och världar möts, kan något helt nytt uppstå. Genom att tillföra olika former av kultur skapas nya mötesplatser, som är avgörande för hur attraktiv en plats är och för människors vilja att leva, arbeta och vistas i området.
I husens entrévåningar skapar vi nya mötesplatser för olika aktiviteter. På våra gator och torg tar idérikedomen uttryck som föränderliga konstinstallationer, ambulerande kulturupplevelser och iögonfallande evenemang.
DEN HÖGA OMSÄTTNINGEN på transaktionsmarknaden har fortsatt under 2017 och både kontors- och handelsfastigheter fortsätter att attrahera investerare. Fastighetsmarknadens grundläggande drivkrafter väntas vara fortsatt gynnsamma och medföra goda förutsättningar under 2018.
Intresset för fastighetsinvesteringar har varit högt under de senaste åren och fastighetsmarknaden påvisade fortsatt styrka under 2017. Totalt omsattes fastigheter till ett värde av omkring 150 miljarder kronor under året vilket är i linje med den genomsnittliga årsvolymen under de senaste fem åren. Även om transaktionsvolymen minskat något jämfört med 2016 ska det noteras att 2016 var ett extremt starkt år och att 2017 års volym är att betrakta som hög.
Sett till omsättning utgjorde bostäder det största segmentet med en omsättningsvolym om 39 miljarder kronor. Kontorsfastigheter var det näst största segmentet med en total transaktionsvolym om 29 miljarder kronor och en marknadsandel om 19 procent. Intresset att investera i handelsfastigheter var också mycket högt och transaktionsvolymen inom segmentet uppmättes till 25 miljarder kronor. Detta motsvarar en marknadsandel om 16 procent och gör handelsfastigheter till det tredje största segmentet.
Den svenska fastighetsmarknaden har blivit allt hetare för utländska investerare och intresset är större än på länge. Fastighetsförvärv från utländska investerare uppgick till totalt 40 miljarder kronor under 2017 att jämföra med 33 respektive 29 miljarder kronor under 2015 och 2016. Utländska investerare stod för 26 procent av den totala transaktionsvolymen vilket är den högsta andelen sedan åren innan finanskrisen 2008.
Den kommersiella fastighetssektorn är en mycket kapitalintensiv bransch och har påverkats starkt av den rådande lågräntemiljön. Det låga ränteläget har tillgängliggjort stora mängder kapital för fastighetsinvesteringar och drivit den ökade efterfrågan på fastigheter. Hög efterfrågan har lett till en marknad där direktavkastningskraven är nere på historiskt mycket låga nivåer för samtliga fastighetssegment. Även om efterfrågan bedöms som högst i Sveriges tre storstäder har utbudsbristen pressat investerare till mer sekundära marknader och objekt.
Trots en inbromsning på transaktionsmarknaden ser förutsättningarna för 2018 goda ut. Det mesta tyder på att det höga investerarintresset, det positiva trycket på kontorshyrorna och den låga vakansen kommer fortsätta under 2018, om än inte i samma utsträckning som under 2016 och 2017.
10-årig statsobligation Direktavkastningskrav kontor, Stockholm CBD Direktavkastningskrav kontor, Göteborg CBD Direktavkastningskrav kontor, Malmö CBD
20 20 ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017
ATRIUM LJUNGBERGS KONTORSFASTIGHETER finns där efterfrågan på kontorslokaler utvecklas som starkast; i Stockholm, Göteborg och Malmö.
Kontorshyresmarknaden är fortsatt mycket stark i Sveriges storstäder, framför allt drivet av en stark konjunktur i kombination med städernas starka demografiska tillväxt. Vakansgraderna i Stockholm och Göteborg är nere på historiskt låga nivåer och de spekulativa kontorsprojekt som genomförs hyrs snabbt ut. Den kraftiga hyresutvecklingen drivs på ytterligare av moderna och aktivitetsbaserade kontor som effektiviserar lokalanvändningen. Hyresgästerna kan därmed betala en högre kvadratmeterhyra utan större effekt på kostnaden per arbetsplats. Det mesta talar för att kontorsmarknaden i storstäderna kommer vara fortsatt stark under 2018 med en fortsatt hög efterfrågan, positiv hyrestillväxt i framför allt centrala områden och en fortsatt låg vakansgrad.
Centrala lägen och goda kommunikationer är det som efterfrågas mest av kontorshyresgäster. Viktiga faktorer för kontorsetablering är också lägen med ett stort utbud av service och restauranger samt bostäder, vilket bidrar till en levande närmiljö med liv och rörelse dygnet runt.
Centrala Stockholm har haft kraftigt stigande kontorshyror de senaste åren och tillväxttakten är en av de kraftigaste i Europa. Tillskottet av nya kontorsytor har varit mycket begränsat samtidigt som många kontorslokaler konverterats till exempelvis bostäder eller hotell, vilket ytterligare drivit på obalansen mellan utbud och efterfrågan.
Även i Göteborg råder en stark kontorshyresmarknad. Konjunkturen i regionen är välmående och efterfrågan på moderna lokaler i attraktiva lägen är hög. Tillskottet av nyproducerade lokaler har varit begränsat under de senaste två åren och majoriteten av ytorna har hyrts ut redan innan färdigställande.
Kontorsvakanserna i Malmö CBD (Central Business District) har minskat under 2017 men ligger på en högre nivå än både Stockholm och Göteborg. Den huvudsakliga förklaringen till detta är att nyproduktionsvolymerna länge har varit relativt höga i Malmö, där även en del har byggts på spekulation. Hyresnivåerna har dock haft en stabil positiv trend sedan finanskrisen 2008.
De generationer som kliver in på dagens arbetsmarknad ställer andra krav på kontor än vad tidigare generationer gjorde. De utmanar morgondagens arbetsplatser och ställer allt högre krav på lokalens utformning och läge. Yngre generationer efterfrågar mer flexibla kontorslösningar där man inte är lika låst till den fysiska platsen som man är i de traditionella kontorslandskapen. Coworking spaces, som kan liknas vid kontorshotell med fokus på sociala aspekter som gemensam kultur och nätverkande, är exempelvis något som efterfrågas allt mer.
1) Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge.
| Delmarknader | Kvm kontorsyta, ('000 kvm) |
Andel Atrium Ljungberg |
Källa: Savills och Strateg fastighetkonsult |
|---|---|---|---|
| Stockholm | |||
| Innerstaden, exkl CBD | 4 980 | 2% | |
| Kista | 835 | 8% | |
| Solna/Sunbyberg | 1 925 | 1% | |
| Göteborg | |||
| Lindholmen | 293 | 28% | |
| Malmö | |||
| Innerstaden, inkl CBD | 1 585 | 1% |
UNDER 2017 kunde detaljhandeln notera 21 år i rad med tillväxt. Detta trots 90-talskris, IT-bubbla och den senaste finanskrisen. Detaljhandeln har under denna tid haft en långt starkare utveckling än Sveriges BNP och skillnaden mellan de två har ökat.
Befolkningstillväxt och ökad konsumtion per capita är avgörande faktorer för den starka detaljhandelsutvecklingen. Under de senaste åren har även lågräntemiljön i kombination med en stark arbetsmarknad påverkat utvecklingen. Under 2017 ökade den totala försäljningen inom detaljhandeln med 16 miljarder och uppgick till totalt 767 miljarder kronor. Försäljningen 2017, inklusive e-handel, motsvarar en ökning om 2,1 procent jämfört med 2016.
E-handelns totala omsättning 2017 ökade med 9 miljarder till 67 miljarder kronor, vilket motsvarade en tillväxt om 16 procent. E-handelns andel av den totala detaljhandeln ökade därmed från åtta till nio procent där marknadsandelarna mellan dagligvaruhandeln och sällanköpsvaruhandeln skiljer sig avsevärt. Medan dagligvaruhandeln fortfarande är i startgroparna med drygt två procent av försäljningen på nätet har sällanköpsvaruhandeln redan uppnått en marknadsandel om 14 procent. Snabbväxande branscher under året var livsmedelshandeln, möbelhandeln, järn- och bygghandeln samt leksakshandeln.
Centralt för all fysisk handel framöver är att addera besöksanledningar som kompletterar handeln och ger konsumenterna så många skäl som möjligt att besöka en fysisk plats.
Det kan vara genom restauranger, upplevelser, nöjen, vård, kultur och arbetsplatser. Trots digitaliseringen är det den typen av aktiviteter som får människor att träffas på en plats, umgås, äta och handla. Det är något som Atrium Ljungberg tagit fasta på när vi skapar framtidens mötesplatser. Att blanda verksamheter är inte bara en god idé ur ett stadsbyggnadsperspektiv utan också avgörande för att våra handelsplatser står sig väl i en allt mer konkurrensutsatt marknad.
HUI Research prognostiserar en tillväxt för 2018 om 2,5 procent för detaljhandeln som helhet och 15 procent för e-handeln. Den låga räntan och starka arbetsmarknaden förväntas ha fortsatt positiv effekt på detaljhandelsutvecklingen och regeringens förslag om ökat barnbidrag och höjda pensioner gynnar detaljhandelskonsumtionen ytterligare.
Våra handelsplatser ligger i starka lägen i Stockholm, Uppsala och Malmö. Butikerna inom våra största handelsplatser; Sickla, Farsta Centrum, Gränbystaden, Port 73 och Mobilia, hade under 2017 en sammantagen ökning av omsättningen med 1,0 procent (4,0) jämfört med året innan. Total omsättning är 14 miljarder kronor och antal besökare är 60 miljoner personer.
| Kommun | Omsättning kommunen, mkr 1) |
Andel Atrium Ljungberg |
|---|---|---|
| Malmö (Mobilia) | 24 779 | 7% |
| Nacka (köpkvarteret i Sickla) | 7 163 | 45% |
| Stockholm (Farsta Centrum, Västberga Handel) |
69 700 | Källa: HUI Research 5% |
| Uppsala (Forumgallerian, Gränbystaden, Rådhuset) |
15 280 | 18% |
1) Avser omsättning per kommun 2016.
Våra omtyckta handelsplatser i Stockholm, Malmö och Uppsala lockade fler än 60 miljoner besökare 2017.
Idag ser vi hur en generation ungdomar i trettioårsåldern är på väg att lämna det barnlösa singeloch parlivet för att gå in i ett familjeliv. Det är en generation som är extra intressant av två skäl. De är många, en av de talrikaste generationerna i Sverige, och de är digitala, uppvuxna med internet, datorer och mobiler sen födseln. Dagens Digitala Natives är den definierande generationen för samhället de kommande tjugo åren.
Atrium Ljungberg har tillsammans med Kairos Future tagit fram en rapport om Digitala Natives, födda 1985 och senare, och hur de kommer att påverka utformningen av framtidens platser. I rapporten har ungas värderingar, konsumtionsvanor och kommunikationsmönster undersökts.
Alla generationer formas dels av sina föräldrar men även av uppväxtmiljön och tidsandan. Digitala Natives kännetecknas av att de är ordningsamma, både som en motreaktion på tidigare generationers revolterande och för att en tidsanda av osäkerhet har präglat deras uppväxt. De karaktäriseras av ordning, ansvar, äkthet och att det är den egna sfären som är viktigast. Den självvalda gemenskapen.
Digitala Natives är många och de är familjeorienterade. Det gör att vi kan vänta oss en ny babyboom åren fram till 2030. För den som driver platser och handel kommer det därför att vara av stor vikt hur Digitala Natives vill organisera livet.
Rapporten landar i en sammanfattning i fem sanningar för framtidens platser för handel, arbete och möten.
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017
Handelsyta per omsättningskrona, kontorsyta per anställd och bostadsyta per person minskar. Den ökade tätheten skapar också behov av att tillfälligt kunna vistas på andra platser. När kontoret, bostaden eller butiken inte räcker till behövs nya platser för stora sällskap, tillfälliga arbeten och engagerande handelsupplevelser. Tredje platsen, det vill säga platsen utanför hemmet och arbetet kommer att behöva möjliggöra detta i högre utsträckning.
För Digitala Natives är mobiltelefonen navet i livet. I princip allt de gör startar i mobiltelefonen innan de fysiskt är på plats. Inköpet börjar inte i butiken och mötet börjar inte på mötesplatsen. Dagens ungdomar planerar, chattar och involverar varandra inför ett besök och att skapa ett bra försnack och eftersnack kan vara det viktigaste målet. En plats där människor kan mötas, roas och utbyta idéer och varor blir en del i en berättelse där prolog och epilog är lika viktiga som huvudberättelsen.
Digitala Natives visar i hög utsträckning att det är det lilla lokala livet som står i centrum. Livet kretsar kring den egna sfärens väl och ve. Detta lär bli än starkare när de bildar familj eftersom vi vet att småbarnsåren är väldigt lokala. I framtiden måste man tänka gemensam stad. Men det räcker inte. Till det kommer konsten att driva processer som stärker och interagerar med människors mångfacetterade sfärer. I en interaktion mellan det fysiska och det virtuella.
Idag har så kallade influencers en allt större påverkan på Digitala Natives vardag och verklighet. Kändisar på Instagram, Youtube och Snapchat kan påverka många människor med sina miljontals följare som i sin tur delar inlägg, bilder och filmer. Digitala Natives påverkar varandra men också de äldre generationerna. Nyckeln handlar om att förstå hur auktoritet idag skapas genom influering snarare än genom fakta. Det är genom medveten influering och dialog som platser och aktörer kan bli relevanta för de unga. Och i nästa led även för de äldre.
När det konsumtionskritiska sjuttiotalet övergick i nittiotal öppnades en massiv utbudsexplosion och en begärsdriven ekonomi tog fart. De som var unga då präglades starkt av detta samtidigt som de hade svårt att hantera det stora utbudet. Samma problematik ser vi hos dagens Digitala Natives men det finns en större tillnyktring och insikt kring att allt inte är möjligt. Eftersom de fokuserar på det lilla livet och inte längre räds det som inte är perfekt lär de aktivt komma att säga nej till onödig valfrihet och bejaka beslutsrobotar för de områden som inte engagerar dem.
I framtiden kommer platser och verksamheter som vill ha Digitala Natives ögon och öron tvingas bygga sina erbjudanden på genuint kundanpassade lösningar för att passera de olika konsumenternas automatiska digitala nålsögon.
Ingen vet i detalj på vilket sätt de digitala barnfamiljerna kommer forma framtidens platser. Men vi vill fortsätta skapa lösningar som är relevanta även i morgon.
Rapporten "Vår sfär" finns i sin helhet att ladda ned på www.al.se.
ATRIUM LJUNGBERG SKAPAR attraktiva och hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. Grunden för detta är en värderingsstyrd organisation med motiverade och innovativa medarbetare och nära samarbeten med våra intressenter.
Atrium Ljungberg har ett långsiktigt perspektiv och bred kompetens, när vi äger, bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vi är en betydande aktör där vi verkar med stora samlade fastighetsbestånd på Sveriges starkaste tillväxtmarknader. Det ger oss goda förutsättningar att utveckla ökade stadskvaliteter med blandade verksamheter och mötesplatser, vilket bidrar till trivsel och trygghet.
Vi har det fastighetsbestånd, den kompetens och finansiella styrka som krävs för helhetsåtaganden och långsiktiga investeringar.
Frågan om hållbar stadsutveckling har aktualiserats i takt med urbaniseringen och en växande befolkning i storstadsregioner. Insikten har också ökat om att jordens resurser är ändliga och att människan inverkar på klimatet.
Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av Sveriges energianvändning och har en stor klimatpåverkan. Därför blir Atrium Ljungberg en viktig aktör och framsynt partner som bidrar till att utveckla de platser där vi verkar i hållbar riktning.
Med tydligt kundfokus utvecklar vi samarbetet med våra hyresgäster och med gemensamma krafter minskar vi resursanvändningen och miljöpåverkan och når längre än vi hade gjort var och en för sig.
Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy. I enlighet med policyn för vi en dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär eller som påverkas av den för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga hållbarhetsområden. Resultatet från väsentlighetsanalysen använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Läs mer om vår väsentlighetsanalys och styrning av vårt hållbarhetsarbete i not H1 och H2 .
Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
Vi vill stärka vår konkurrenskraft och affär genom en bred ansats, där omsorg om människor och miljö är självklara komponenter. Baserat på vår affär och dialog med bolagets viktigaste intressenter har vi identifierat fyra fokusområden:
STADSUTVECKLING: Vi utvecklar våra områden i hållbar riktning för att höja områdenas attraktionskraft. Det skapar värden för såväl hyresgäster, kommuner och andra som nyttjar platserna som för oss som bolag. Läs mer om vår strategi för stadsutveckling på sidan 17.
MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING: Resursanvändningen, framförallt energianvändningen, står för en betydande del av en byggnads driftsoch produktionskostnad men även dess klimatpåverkan. Vi fokuserar därför på att förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet. Läs mer om miljö och resursanvändning på sidorna 27–29.
MEDARBETARE: En förutsättning för att åstadkomma ett bra resultat är att ha kompetenta, motiverade och engagerade medarbetare. Vi verkar för en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet. Läs mer om medarbetare på sidorna 30–31.
AFFÄRSETIK: Pålitlighet är centralt för oss. Vi värnar sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation med leverantörer och andra partners. Läs mer om affärsetik på sidan 33.
Vi verkar för att kontinuerligt förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet och miljöprestanda. Att minska energianvändningen är väsentligt för såväl driftkostnader som klimatpåverkan.
År 2021 ska 100% av våra fastigheter vara certifierade. Projektfastigheter och byggnader förvärvade de senaste två åren är undantagna. Läs mer om definitioner i not H6 .
Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 30%. Vi har minskat vår energianvändning med 14% mellan 2014 och 2017.
Energiintensiteten består av all värme, kyla och el inklusive hyresgästernas energianvändning. Läs mer om definitioner i not H3 .
| Energianvändning | ||||
|---|---|---|---|---|
| kWh/kvm 300 |
268 | 242 | 224 | 232 |
| 200 | ||||
| 100 | ||||
| 0 | 2014 2015 2016 2017 | |||
| Mål |
År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Läs mer om definitioner av gröna hyresavtal i not H7 .
| Gröna hyresavtal | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % 75 |
||||||||
| 50 | ||||||||
| 25 | 10 | 18 | ||||||
| 0 Mål |
6 | 2015 2016 2017 |
Sedan 2011 certifierar vi större nybyggnationer av kommersiella lokaler enligt det globala miljöklassningssystemet Breeam. Vår miniminivå för nyproduktion är betyget very good. 2016 påbörjade vi vårt arbete med att även certifiera befintliga byggnader enligt Breeam In-Use.
Breeam bedömer byggnadens miljöprestanda inom en rad olika områden; energianvändning, inomhusklimat såsom ventilation och belysning, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med Breeam bedöms och poängsätts även hur byggnaden ligger i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggnadsmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till.
Breeam lämpar sig inte för bostäder. Istället certifierar vi sedan 2015 våra bostäder enligt det svenska certifieringssystemet Miljöbyggnad. Vår miniminivå för nyproduktion är betyget silver. Miljöbyggnad ställer djupgående krav inom energi, material och inomhusmiljö. Certifieringen innebär en granskning och betygssättning av tredje part. Breeam och Miljöbyggnad hjälper oss att bygga mer hållbart och certifieringen gör fastigheternas miljöprestanda mer jämförbar och enklare att kommunicera gentemot hyresgäster. Certifieringarna utgör också den huvudsakliga beståndsdelen i vårt ramverk för gröna obligationer.
MINSKNING AV ENERGI PER KVM SEDAN 2014 14% Läs mer om vår energianvändning på sidan 147.
El står för största delen av vår energianvändning. Vanligtvis är det vi som förser hyresgästerna med el och vi debiterar utifrån faktisk förbrukning med några enstaka undantag, vilket skapar incitament för resurseffektivitet. Vissa hyresgäster har egna abonnemang.
En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Vi har också två fastigheter med bergvärme och en projektfastighet som värms med träpellets och olja. Komfortkyla finns installerat i majoriteten av fastigheterna. Denna kyla består dels av fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla.
I takt med att fastigheterna blir mer energieffektiva i användningsfasen härstammar en allt större andel av deras totala energianvändning från byggfasen. Därmed blir det viktigare att minska energianvändningen även i byggfasen och här är Breeam ett stöd. Certifieringen ställer krav på exempelvis energianvändning vid byggetablering och tillfällig uppvärmning och belysning. En väsentlig del av energianvändningen härstammar också från de material som används i byggnaden. Vi har under året fördjupat oss inom träbyggande då trä är ett material som kräver betydligt mindre energiåtgång i byggskedet. För att minska behovet av omfattande ombyggnationer och rivningar ska våra fastigheter vara flexibla och kunna anpassas till nya och förändrade behov.
| Område1) | Enhet | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Fastighetsenergi | ||||
| Värme | kWh/kvm | 76 | 77 | 79 |
| Komfortkyla | kWh/kvm | 15 | 19 | 17 |
| Fastighetsel | kWh/kvm | 50 | 50 | 59 |
| Total fastighetsenergi | kWh/kvm | 140 | 147 | 155 |
| Hyresgästenergi | ||||
| Hyresgästel | kWh/kvm | 63 | 55 | 87 |
| Processkyla | kWh/kvm | 11 | – | – |
| Hyresgästel, uppskattad | kWh/kvm | 19 | 22 | 22 |
| Total hyresgästenergi | kWh/kvm | 93 | 78 | 87 |
| Total energiintensitet | kWh/kvm | 232 | 224 | 242 |
1) Se not H3 sidan 148.
Vi har minskat vår energianvändning med 14 procent sedan 2014. Minskningen beror delvis på att vi ökat fokus på energifrågan och genomfört optimeringar i drift och andra åtgärder, men förklaras också av förändringar i vårt fastighetsbestånd. Den totala energiintensiteten har ökat från föregående år, uteslutande till följd av en förvärvad fastighet där hyresgästen bedriver energiintensiv verksamhet som påverkar nyckeltalen för kyla och hyresgästel. Nyckeltalen för fastighetsel och värme har minskat jämfört mot föregående år.
För oss är det viktigt att stötta våra kunder i deras arbete med resurseffektivitet. I vårt övergripande energimål inkluderar vi därför hyresgästernas totala energianvändning, dvs även deras elanvändning.
Vi har detaljkartlagt energianvändningen i merparten av våra byggnader och i samband med det har vi förberett dem inför certifiering. Arbetet har resulterat i en stor mängd konkreta åtgärdsförslag på energieffektivisering. Kartläggningar och åtgärdsförslag dokumenteras systematiskt, vilket skapar en bra översikt för uppföljning av status på åtgärderna.
Totalt uppgick koldioxidutsläppen från vår energianvändning till 6,7 kg CO2e/kvm och härstammar huvudsakligen från fjärrvärme. Bilburna besökare till våra handelsplatser är den största källan till våra totala utsläpp.
Utsläppens omfattning och miljöbelastning är delvis beroende av våra energileverantörers produktionsmix, det vill säga vilka bränslen som används för produktionen av fjärrvärme och fjärrkyla. När det gäller fjärrvärme och fjärrkyla är vi hänvisade till den lokala leverantören på respektive ort och variationen i miljöprestanda är mycket stor. Koldioxidintensiteten har minskat med 20 procent mot föregående år. Minskningen beror på att vi har minskat vår fjärrvärmeanvändning.
El som vi själva använder och som vi tillhandahåller som standard till hyresgästerna är förnyelsebar och koldioxidfri. Den består av ursprungsgaranterad el från vattenkraft med Golden standard. Det innebär certifierad koldioxidfri el där vi har valt att stödja nyproduktion av en solvärmeanläggning i Indien.
Läs mer om koldioxidutsläpp per byggnadstyp i not H4 .
Hållbara och kostnadseffektiva lösningar skapas bäst i nära samverkan mellan hyresgäst och fastighetsägare. Gröna hyresavtal är ett exempel på ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Vid utgången av 2017 omfattades 18 procent av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. Målet är att nå minst 50 procent till år 2021.
Sveriges second hand-marknad växer i takt med den ökande efterfrågan på begagnade varor såsom möbler och kläder. Det vill vi gärna bidra till. Vårt mål är att ha minst en second hand-aktör per större handelsplats år 2017. Vid 2017 års slut nådde vi vårt mål genom att vi har minst en second hand-aktör på alla våra större handelsplatser. Dessutom ser vi gärna att verksamheter som förlänger produkters livslängd, såsom skräddare och skomakare, etablerar sig på våra handelsplatser.
För fjärde året i rad genomförde vi kampanjen Återwin-win på våra handelsplatser, där kunderna uppmanades att lämna in begagnade kläder. Även en rad kontorshyresgäster anslöt sig till kampanjen. För 2017 blev resultatet 58 ton insamlade kläder och andra textilier till Stadsmissionen. Totalt har 290 ton samlats in under de senaste fyra åren.
Väl fungerande system för återvinning och avfallshantering är viktigt för våra hyresgäster. Atrium Ljungberg tillhandahåller återvinning i samtliga fastigheter. För att ytterligare stötta våra hyresgäster börjar vi införa individuell mätning av avfall. Våra hyresgäster vill att det ska löna sig att vara resurseffektiva och vill kunna följa upp sina mål kring återvinning. Vi håller med. Därför antog Atrium Ljungberg under 2015 ett mål om att senast 2021 erbjuda individuell uppföljning och debitering av avfall på våra handelsplatser. Sedan dess har vi utökat vi ambition till att även omfatta kontorsbyggnader. Den sista december 2017 hade fem procent av våra byggnader individuell debitering av avfall. Vi har ett större pågående pilotprojekt där vi jobbar med att utveckla lösningar för debitering.
KVINNOR RESPEKTIVE MÄN I BOLAGSLEDNING
ANSTÄLLNINGSTID, ÅR MEDELÅLDER, ÅR
GENOMSNITTLIGT FÖRTROENDEINDEX
Mål Utfall 2017 Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Vår målsättning är att minst uppnå ett genomsnittligt förtroendeindex på 85% i Great Place To Works® utvärdering. Resultatet omfattar inte TL Byggs medarbetare.
Atrium Ljungbergs medarbetare är grunden till bolagets utveckling, framgång och lönsamhet. Våra medarbetare ska över tid må bra, trivas, prestera och utvecklas. För att möjliggöra det behövs tydliga och kommunicerade mål, löpande feedback, utveckling och en god arbetsplatskultur.
För fjärde året i rad utsågs Atrium Ljungberg till en av Sveriges bästa arbetsplatser. Det är Great Place To Work® (GPTW) som ligger bakom rankingen. Vi har genomfört GPTWs medarbetarundersökning för Atrium Ljungbergs medarbetare sedan 2011 och den påverkar vårt förbättringsarbete i hög utsträckning på såväl avdelningsnivå som bolagsövergripande. Under 2017 överträffade vi vårt mål om ett genomsnittligt förtroendeindex på 85 procent. Resultatet uppgick till 88 procent. Allt sammantaget tycker 95 procent av de anställda att Atrium Ljungberg är en mycket bra arbetsplats.
En fråga där medarbetarna satt förhållandevis låga betyg rör våra arbetsredskap och lokaler. Vi har haft ett stort arbete kring det. Ett resultat är att vi under 2018 flyttar huvudkontor för både Atrium Ljungberg och lokalkontor för Sickla och inför ett aktivitetsbaserat arbetssätt. I måluppföljningen ingår inte TL Byggs medarbetare. TL Bygg har en liknande hantering av resultatet i sin medarbetarundersökning.
Medarbetarens kompetens och förmåga att använda den är av största vikt för oss, dels för att fortsatt vara konkurrenskraftiga och dels för att medarbetaren ska känna att det är utvecklande och tillfredsställande att arbeta hos oss. Obligatoriska utvecklingssamtal, handlingsplaner och uppföljningar ingår i vår kompetensutveckling av medarbetare. Alla medarbetare inom Atrium Ljungberg samt tjänstemännen inom TL Bygg omfattas av koncernens Performance Management-process.
Performance Management-processen är vårt främsta verktyg för utveckling och prestation. Processen stödjer chefer och medarbetare att sätta mål som inte bara fastställer vart vi ska utan också hur vi ska ta oss dit i enlighet med våra värderingar.
I Performance Management-processen ingår också att chefer och medarbetare tillsammans har halvårsavstämning, gör en individuell utvecklingsplan och utvärderar årets arbete. Utöver det har varje medarbetare minst fyra löpande feedbacksamtal med sin chef under året. Under året har vi utvecklat Performance Management-processen med en feedback till chefer kring deras ledarskap. Även TL Byggs yrkesarbetare har regelbundet utvecklingssamtal. 100 procent av medarbetarna hade utvecklingssamtal under 2017. TL Bygg har en struktur för medarbetarutveckling för yrkesarbetare som innefattar rutiner för medarbetarsamtal och medarbetarundersökning.
Vi har ett ledarskapsprogram för alla Atrium Ljungbergs nya chefer, projektledare och affärsutvecklare. Under 2017 har vi genomfört en utbildning i personlig effektivitet för alla Atrium Ljungbergs medarbetare. Utbildningen gav oss verktyg för ökad produktivitet, ökad effektivitet, större kontroll, minskad stress och bättre balans i livet. TL Bygg har egna utbildningsprogram och ett ledarskapsprogram som även inkluderar individuell coaching.
Alla medarbetare ska ges samma möjligheter vad gäller anställningsvillkor samt till kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kunskap, vilja och förmåga.
Vi har en tydlig rekryteringsprocess som beaktar professionell kompetens, personliga egenskaper och motivation. Vi har också en gedigen lönesättningsprocess med hänsyn tagen till branschstatistik och medarbetarnas prestation och mål. Lönerna kartläggs årligen och inga omotiverade skillnader föreligger.
Medarbetarundersökningen i GPTW inkluderar frågor om rättvisa. Resultatet följs årligen upp per avdelning tillsammans med avdelningschef och medarbetare.
Dessa rutiner är starkt bidragande till jämställda villkor inom bolaget. Inga fall av diskriminering rapporterades under året, likt år 2016. Läs mer om köns- och åldersfördelning i not H8 .
100 procent av de anställda har kollektivavtal. Atrium Ljungberg använder nästan uteslutande tillsvidare- och heltidsanställningar. Vi anställer dessutom sommarjobbare i vår förvaltningsorganisation och extrapersonal som utför paketinslagning på våra handelsplatser kring jul. Vi anställer årligen cirka 100 personer på timmar, varav en majoritet är ungdomar. Utöver det är bolagets medarbetarstyrka förhållandevis jämn över året. Läs mer om personalrörelse i not H8 .
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal anställda |
Andel kvinnor |
Andel män |
Antal anställda |
Andel kvinnor |
Andel män |
|
| Fastighets förvaltning |
114 | 34% | 66% | 107 | 33% | 67% |
| Bygg verksamhet |
60 | – | 100% | 70 | – | 100% |
| Stödfunktioner + vd |
57 | 49% | 51% | 51 | 57% | 43% |
| Entreprenad verksamhet |
35 | 11% | 89% | 29 | 7% | 93% |
| Affärsutveckling | 11 | 36% | 64% | 9 | 39% | 61% |
| Projektledning | 19 | 21% | 79% | 15 | 13% | 87% |
| Totalt | 296 | 27% | 73% | 281 | 25% | 75% |
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tillsvidare anställda |
Antal anställda |
Andel kvinnor |
Andel män |
Antal anställda |
Andel kvinnor |
Andel män |
| varav heltid | 294 | 27% | 73% | 281 | 25% | 75% |
| varav deltid | 2 | 50% | 50% | – | – | – |
Atrium Ljungberg rapporterar mångfaldsindikatorerna kön och ålder.
Vi har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Vi tar tillvara på goda initiativ från medarbetare och har en aktivitetsgrupp vars syfte är att anordna och samordna aktiviteter som främjar en hälsosam livsstil. Under året har aktivitetsgruppen bland annat ordnat deltagande i lopp som Bellmanstafetten och Midnattsloppet.
I vår verksamhet och bransch förekommer allvarliga hälsooch säkerhetsrisker. Vi har en nollvision när det gäller arbetsplatsolyckor. Vi håller regelbundet arbetsmiljöutbildningar för våra projektledare och tekniska förvaltare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Läs mer om TL Bygg på sidan 78 och om leverantörer på sidan 31.
Under 2017 förekom 15 fall av arbetsrelaterade olyckor. Av dessa ledde sex stycken till sjukfrånvaro. Inga dödsolyckor inträffade inom koncernen eller på någon av Atrium Ljungbergs byggarbetsplatser.
| 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Män | 5% | 4% | 5% |
| Kvinnor | 4% | 3% | 5% |
| Total frånvaro | 4% | 4% | 5% |
| Antal arbets platsolyckor1) |
Antal dagar frånvaro i absoluta tal |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2015 | 2017 | 2016 | 2015 | ||
| Atrium Ljungberg | 6 | 6 | 4 | 34 | 21 | 6 | |
| TL Bygg | 9 | 5 | 6 | 61 | 80 | 16 | |
| Summa | 15 | 11 | 10 | 95 | 101 | 22 | |
| Män | 14 | 10 | 10 | 95 | 101 | 22 | |
| Kvinnor | 1 | 1 | – | – | – | – | |
| Summa | 15 | 11 | 10 | 95 | 101 | 22 |
1) Rapporteras till Arbetsmiljöverket.
Vi deltar aktivt i föreningar, bransch- organisationer och lobbyorganisationer.
Atrium Ljungbergs huvudsakliga medlemskap i föreningar och organisationer är Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council, Stockholms handelskammare, EPRA, Almega, Svenskt Näringsliv, SNS, IFMA, Kultur & Näringsliv, HR-föreningen och Nordic Council of Shopping Centers. TLBygg är medlem i Sveriges Byggindustrier och Stockholms Byggmästarförening.
Vi värnar sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation till leverantörer och andra partners. Sedan 2009 är vi anslutna till FN:s Global Compact och står därmed bakom dess tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Värderingarna långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande vägleder vår verksamhet och samarbetet med kunder och andra intressenter. Verksamheten bygger på långsiktighet i både ägande och i relationer. Vi samverkar med en mängd externa partners och internt inom organisationen, vilket skapar nya möjligheter för kunderna och för oss själva.
Atrium Ljungberg står för pålitlighet. Vi tar stort ansvar, håller vad vi lovar och lovar inte mer än vad vi kan hålla. Förmågan och möjligheten att vara innovativa i alla processer gör att vi går vår egen väg och åstadkommer nydanande lösningar.
Bygg- och fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption och vi driver därför ett proaktivt arbete för att motverka dessa risker. Under 2016 gjorde vi en kartläggning av vår inköps-, uthyrnings- och transaktionsprocess. Resultat från kartläggningen har sedan legat till grund för hur vi utvecklat våra policyer och riktlinjer. Vi har en policy för affärsetik som utgår från bolagets värderingar och omfattar alla medarbetare och tillfälligt anställda medarbetare. Policyn utgör vår uppförandekod och finns på vår webbplats. Under 2017 har vi även utarbetat en riktlinje för representation, gåvor och förmåner som ger mer konkret vägledning. För att förankra riktlinjen internt så har vi tagit fram ett chefsstödsmaterial som bolagets chefer har jobbat igenom med sina avdelningar (TL Bygg undantaget). Vi har en funktion för visselblåsning som gör det möjligt att anonymt göra anmälningar vid misstanke om korruption och andra brott eller policyavvikelser.
TL Bygg tillämpar dessutom Institutet Mot Mutors näringslivskod samt Sveriges Byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt agerande.
Ett fall av korruption har uppdagats under året vilket resulterade i att medarbetaren lämnat sin anställning.
Atrium Ljungbergs leverantörer är en förlängning av vår egen verksamhet. Hållbara och kostnadseffektiva leverantörskedjor är därför en förutsättning för att vi gemensamt ska bidra till en hållbar utveckling. Atrium Ljungberg är en stor inköpare och har runt 900 leverantörer huvudsakligen inom byggentreprenader, finans, energi, drift och underhåll. Dessa leverantörer har i sin tur underleverantörer till exempel byggmaterial och underentreprenörer i våra byggentreprenader samt bränsle i fjärrvärmeverk. Under 2017 har vi utvecklat vår inköpsprocess för att få ett effektivt stöd för hela organisationen och än bättre möta våra krav inom hållbarhet och affärsetik. De riskbranscher som vi har identifierat är i första
hand städning och takskottning. Byggbranschen i sin helhet har risker när det gäller hälsa och olyckor till exempelvis rivningsarbeten och ställningsbyggande.
Vi har en leverantörspolicy som utgör vår uppförandekod för leverantörer och utgår från bolagets grundläggande värderingar. Uppförandekoden stärker det fortsatta genomförandet av Atrium Ljungberg-koncernens engagemang för internationella standarder såsom den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna, ILOs kärnkonventioner och de 10 principerna i FN:s Global Compact. Koden anger de minimikrav som Atrium Ljungberg-koncernens leverantörer ska respektera och uppfylla inom den egna verksamheten och inom leverantörskedjan.
Uppförandekoden utgår i allt väsentligt från Fastighetsägarnas Uppförandekod för leverantörer. Med en branschgemensam uppförandekod är vi många fastighetsägare som ställer samma krav på leverantörer och därmed får vi större möjlighet att påverka.
Den nya inköpsprocessen omfattar både ramavtal och enskilda beställningar och vi ställer specifika krav som definieras i uppdragskontrakt eller leveransavtal där uppförandekoden bifogas och skrivs på. Implementeringen av den nya inköpsprocessen har kommit längre när det gäller ramavtal än enskilda beställningar.
Avtal inom ramen för våra större byggprojekt innehåller detaljerade krav på miljö, kvalitet och arbetsmiljö. För att säkra bra materialval använder vi miljödatabasen Byggvarubedömningen.
Vi har genomfört ett pilotprojekt kring uppföljning och granskning av våra leverantörer som omfattar befintliga avtalsleverantörer inom städtjänster och ett urval av de 50 nya ramavtal som tecknats under året. Under året har 18 leverantörer utvärderats utifrån de krav vi ställer i vår uppförandekod på socialt ansvar och miljö. 15 procent av våra nya ramavtal har utvärderats under året. Utvärderingarna har visat att många av våra städleverantörer har kommit långt i sitt hållbarhetsarbete och är positiva till fortsatt utveckling av sina rutiner utifrån våra önskemål. I de revisioner som gjorts på plats så har inte några avsteg mot uppförandekoden påvisats.
Vi ska vara en pålitlig, långsiktig och ansvarstagande samhällsmedborgare som vid alla tillfällen agerar utifrån gällande lagar och regler och som vid behov på ett transparent sätt balanserar aktieägarintresset med samhällsintresset. Vi har ett ansvar gentemot samhället att betala rätt skatt och ett ansvar mot aktieägarna att bevaka och minimera samtliga kostnader i bolaget, inklusive kostnader för skatter. I de fall regelverken är otydliga eller tvetydiga ska lagens andemening tolkas och Atrium Ljungberg agera proaktivt och transparent genom öppna yrkanden, förhandsbesked och i dialog med Skatteverket. Läs mer i not H9 .
Våra fantastiska mötesplatser – där olika kunskaper, erfarenheter och bakgrunder får möjlighet att mötas, lära av varandra och skapa något nytt tillsammans. Vi har mångårig erfarenhet av att hitta nya former för samverkan.
I Dieselverkstaden samsas en rad verksamheter, bland annat bibliotek, teater, bio, restaurang och konstlokal. Dessutom finns här ett av Nordens största inomhuscenter för klättring. En populär mötesplats för många.
INNOVATION | CASE
Från Dieselverkstaden – Nackas kulturella nav som innehåller allt från konsthall till klätterväggar, till Kunskapsgallerian i Sickla – en unik lärmiljö där gymnasium, högskola, näringsliv, forskning och organisationer lever sida vid sida. I Nod i Kista sammanförs lärande, akademi, forskning, kultur och näringsliv på en öppen, kreativ och dynamisk mötesplats.
Under 2018 hoppas vi att två helt nya mötesplatser kan börja byggas; LifeCity i Hagastaden – ett centrum för näringsliv, forskning, vård- och omsorg som byggs vid Skandinaviens mest visuella plats, och Bas Barkarby – ett multifunktionellt kvarter mitt i den växande stadsdelen Barkarbystaden, för lärande inom naturvetenskap och teknik samt för kultur, idrott och näringsliv.
Vi fortsätter att vara nyfikna. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka med andra aktörer. Tillsammans skapar vi värde för staden.
ATRIUM LJUNGBERGS FASTIGHETSBESTÅND är koncentrerat till starka tillväxtregioner i Sverige och omfattar fastigheter med ett fastighetsvärde om 41 miljarder kronor. Våra fastigheter utgörs av kontor, handel och bostäder och är koncenterade till centrala lägen i de orter där vi finns.
Vårt fastighetsbestånd består huvudsakligen av kontors- och handelsfastigheter i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Fastighetsportföljen innehåller totalt 53 fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om 1146000 kvadratmeter. Vårt bostadsbestånd rymmer cirka 800 lägenheter, belägna i Ärvinge i Kista, Mobilia i Malmö och i Gränbystaden i Uppsala.
Under året har fyra fastigheter förvärvats och en fastighet sålts. I mars tillträddes Fatburen 2, Söderhallarna i Stockholm. Fastigheten inrymmer saluhall, butiker och kontor med en total uthyrbar yta om cirka 8 500 kvadratmeter. I mars förvärvades och tillträddes även dels fastigheten Tranbodarne 13 belägen vid Slussen i Stockholm med cirka 3300 kvadratmeter uthyrbar area kontor och bostäder, dels kontorsfastigheten Lindholmen 30:1 på Lindholmen i Göteborg med närmare 37000 kvadratmeter uthyrbar area. I oktober tecknades avtal om förvärv av delar av fastigheterna Vasastaden 1:16 och 1:45 som kommer utgöras av 32000 kvadratmeter ljus BTA i blivande kvarteret Molekylen och avser vårt projekt Life City. Våra förvärv har varit strategiska och tillför yta i de stadsmiljöer vi redan finns och vill fortsätta utveckla. I december tecknades avtal om försäljning av fastigheten Söderby Huvudgård 2:43 i Haninge. Fastigheten utgörs av handelsplatsen Port 73.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 40 861 miljoner kronor (36 054). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,7 procent (4,9). Byggrätter och mark ingår med 684 miljoner kronor (702), se mer om våra projekt på sidan 38– 41.
Orealiserade värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till 1 817 miljoner kronor (2772). Värdeförändringen förklaras till lika delar av marknadens sänkta avkastningskrav och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar.
Läs om fastighetsvärderingen i not T1 .
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid periodens början | 36 054 | 30 841 |
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 2 265 | 1461 |
| Försäljning | –868 | –23 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 593 | 1002 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 817 | 2772 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 40 861 | 36054 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 947 | 1799 |
| Förändrade driftnetton m m | 865 | 639 |
| Byggrätter | 5 | 334 |
| Summa | 1 817 | 2772 |
| Fastighetsbestånd 2017-12-31 | 2017 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Hyresintäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöverskott, mkr |
Överskotts grad, % |
|
| Kontorsfastigheter | 619 | 20 425 | 40 281 | 1 223 | –334 | 889 | 73 |
| Handelsfastigheter | 373 | 14 400 | 49 098 | 996 | –338 | 658 | 66 |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 412 | 23 882 | 87 | –34 | 54 | 62 |
| Affärsområde Fastighet | 1 063 | 36 237 | 42 162 | 2 307 | –706 | 1 601 | 69 |
| Projektfastigheter | 60 | 3 070 | E/T2) | 76 | –34 | 42 | 55 |
| Mark och byggrätter | – | 684 | – | – | – | – | |
| Summa | 1 123 | 39 991 | 2 383 | –740 | 1 643 | 69 | |
| Exploateringsfastigheter | 23 | 870 | 6 | –2 | 4 | 65 | |
| Totalt koncernen | 1 146 | 40 861 | 2 389 | –742 | 1 647 | 69 |
1) Kvadratmeter exklusive garage. 2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 2 357 miljoner kronor (2208). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor, uppgick till 2494 miljoner kronor (2374). Det ger en ekonomisk uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 95 procent (93) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (93). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (7). Beräknat utifrån uthyrbar area var uthyrningsgraden 84 procent (84).
Den kommersiella hyreskontraktsportföljen, det vill säga samtliga hyreskontrakt exklusive bostäder och garage/parkering, är väl diversifierad och består av 1 820 hyreskontrakt (1 865), med en genomsnittlig kontrakterad årshyra om 1,2 miljoner kronor (1,1). Den genomsnittliga återstående löptiden uppgick vid årsskiftet till 3,6 år (3,7). Under 2018 kommer 12 procent (11) av kontrakterad årshyra vara föremål för omförhandling.
94 procent (94) av kontrakterad årshyra regleras med en indexklausul kopplad till inflationen. 26 procent (28) av
kontrakterad årshyra är tecknade med en omsättningsbaserad hyra där hyran regleras beroende på hyresgästens omsättning. Hyresnivåerna har huvudsakligen säkrats genom avtalade minimihyror och omsättningstillägg utöver minimihyran utgör 1 procent (1) av den kontrakterade årshyran.
Fastighetskostnaderna uppgick under året till –742 miljoner kronor (–692). Korrigerat för förvärv, nybyggnation och försäljningar motsvarar det 647 kronor/kvadratmeter (666). Kostnaden för att driva handelsfastigheter och främst köpcentrum är generellt högre än för övriga kommersiella fastighetstyper. Till viss del täcks driftkostnaderna genom vidarefakturering till hyresgästerna via hyrestillägg.
De tio största kunderna står för 22% av kontrakterad årshyra.
Uthyrningsgrad inkl projektfastigheter, %
Överskottsgrad, %
Överskottsgrad kontorsfastigheter, %
Överskottsgrad handelsfastigheter, %
FASTIGHETSUTVECKLING är en viktig del för Atrium Ljungbergs värdetillväxt. Vår projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka 14 miljarder kronor. Målet är att investera minst en miljard kronor per år i egna utvecklingsprojekt, där ny- och tillbyggnadsprojekten ska ge en projektvinst på minst 20 procent. Därmed skapas en god värdetillväxt i bolaget och även en god tillväxt i bolagets kassaflöden. Projekten bidrar till att nå tillväxtmålet om tio procent driftnettoökning per år.
YTMÄSSIGT FINNS 632 000 KVM i beslutade och möjliga projekt. 46 procent av ytan avser bostäder och övrigt avser kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Uppsala står för merparten av projektytan.
I VILKEN TAKT vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Dessa frågor arbetar vi med dagligen i nära samarbete med våra kunder och samarbetspartners. Inga projekt startas normalt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
VI FÖRVÄRVAR fastigheter för att skapa värdetillväxt eller nå strategiska fördelar. Det kan både handla om förvärv av mark för att få tillgång till byggrätter för framtida utvecklingsprojekt och av förvaltningsfastigheter med utvecklingspotential.
Läs mer om investeringar och projekt på följande sidor.
Under 2017 förvärvade vi fastigheter till ett bokfört värde om cirka 2,3 miljarder kronor. Förvärven avser handels- och kontorsfastigheten Fatburen 2 på Södermalm i Stockholm, kontorsfastigheten Tranbodarne 13 vid Slussen i Stockholm samt kontorsfastigheten Lindholmen 30:1 på Lindholmen i Göteborg. Överenskommelse träffades också med Stockholms stad om exploatering med marköverlåtelse för del av fastigheten Vasastaden 1:16 och 1:45 i Hagastaden (blivande Kvarteret Molekylen) och avser vårt projekt Life City.
I slutet av året tecknade vi avtal om försäljning av fastigheten Söderby Huvudgård 2:43, Port 73, i Haninge.
I början av 2017 erhöll vi en markanvisning med en byggrätt om cirka 50 000 kvadratmeter BTA strax söder om Gränbystaden, Uppsala. I september 2017 utsågs vi av Stockholms stad som samarbetspartner i utvecklingen av cirka 5 000 kvadratmeter BTA vid Mälarterassen, Slussen i Stockholm.
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Tillkommande uthyrbar area, kvm1) |
Tillträde |
|---|---|---|---|
| Fatburen 2 | Stockholm | 9 587 | 2017-03-31 |
| Lindholmen 30:1 | Göteborg | 37 035 | 2017-03-29 |
| Tranbodarne 13 | Stockholm | 3 304 | 2017-03-30 |
| Kv Molekylen | Stockholm | – | Under 2018 |
1) Inkl. garageyta.
| Avgående uthyrbar |
|||
|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kommun | area, kvm | Frånträde |
| Söderby Huvudgård 2:43 | Haninge | 36 337 | 2018-02-01 |
Under 2017 investerade vi totalt 1,6 miljarder kronor i egna fastigheter, varav drygt 900 miljoner i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avsåg främst kontorshuset Sickla Front II, bostadshuset Gränby Entré hus 1, södra garaget i Gränbystaden samt ombyggnad av Forumkvarteret. Övriga investeringar avsåg främst hyresgästanpassningar i fastigheter i Stockholm city, Liljeholmen och Farsta Centrum i Stockholm samt i fastigheter på Lindholmen i Göteborg och i Gränbystaden galleria i Uppsala.
Våra pågående projekt finns i Uppsala, Sickla och Malmö. I Gränbystaden i Uppsala bygger vi för mer handel, service
och kultur samt uppför bostäder med inslag av kommersiella lokaler. I Forumkvarteret i Uppsala pågår ett större omvandlingsarbete som omfattar både handel och kontor. I Sickla slutför vi Sickla Front II som består av två kontorsbyggnader och ett parkeringshus och i Malmö bygger vi ett torghus vid Mobilia med innehåll av handel, bostäder och kultur. Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till cirka 2,5 miljarder kronor. Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms uppgå till cirka 1,5 miljarder kronor under 2018. Läs mer om beslutade och pågående projekt på sidorna 42–77.
| BESLUTADE PROJEKT | Handel, uthyrbar area, kvm | Kontor, uthyrbar area, kvm | Bostäder, uthyrbar area, kvm | Total investering, mkr 1) | Varav kvarstår, mkr | Verkligt värde, mkr | Hyresvärde, mkr 2) | Uthyrningsgrad, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet | Kommun | Parkering, BTA | Färdigställs | Miljöcertifiering | LÄS MER på sidan |
|||||||
| Ny- och tillbyggnader | ||||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 300 | 14 000 | 830 | 300 | 2018 | 65 | E/T 3) | Breeam | 47 | ||
| Sickla 1898, Sicklaön 83:22 | Nacka | 3 600 | 8 100 | 510 | 500 | 2020 | 33 | – | Breeam | 47 | ||
| Sickla Tapetfabriken, Sicklaön 83:22 | Nacka | 7 200 | 2 500 | 350 | 340 | 2020 | E/T 3) E/T 3) | Breeam | 47 | |||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 31 300 | 570 | 80 | 2018 4) | 50 | 85 | Breeam | 63 | |||
| Gränby Entré hus 1, Gränby 21:5 | Uppsala | 2 700 | 3 100 | 240 | 20 | 2017 | 16 | 100 | Miljöbyggnad | 63 | ||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:4 | Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 230 | 160 | 2018 | 14 | 17 5) | Miljöbyggnad | 63 | |
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:4 | Uppsala | 1 100 | 1 300 | 3 400 | 240 | 210 | 2019 | 15 | 9 6) | Miljöbyggnad | 63 | |
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 Uppsala | 11 500 | 190 | 10 | 2018 | – | – | Breeam In-Use | 63 |
| Summa pågående projekt | 76 400 49 000 15 000 25 500 | 4 360 | 2 490 | 3 106 8) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Forumkvarteret, Dragarbrunn 27:2 | Uppsala | 8 100 | 3 000 | 1 400 | 270 | 150 | 2018 | 39 | 72 | Breeam In-Use | 64 |
| Del av Kista+, Borgarfjord 3 | Stockholm | 7 500 | 80 | 0 | 2017 | E/T 3) E/T 3) Breeam In-Use | 51 | ||||
| Ombyggnader | |||||||||||
| Mobilia torghuset, Bohus 8 | Malmö | 9 700 | 3 800 | 520 | 470 | 2020 | 38 | 33 7) | Breeam/ Miljöbyggnad |
70 | |
| Gränbystaden, södra entrén, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 800 | 330 | 250 | 2018 | 36 | 52 | Breeam In-Use | 63 |
Övriga projektfastigheter 684
Summa projektfastigheter 3 790
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom rivning av byggnad.
2) Exklusive eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde och/eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Omfattar totalt ca 45000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 35%. Bostäder hyrs ut närmare
färdigställandet. 6) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 17%. Bostäder hyrs ut närmare
färdigställandet.
7) Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgår till 40%. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
8) Fördelat på 2080 mkr för ny- och tillbyggnader och 1026 mkr för ombyggnationer.
Detaljplanearbete Projektering Byggnation Färdigställande
Utöver de projekt som pågår möjliggör vår projektportfölj framtida investeringar motsvarande cirka 14 miljarder kronor inom den mark vi äger och de markanvisningar vi har. Vi bedömer att flera detaljplaner kommer att vinna laga kraft under 2018 och vår ambition är att under 2018 byggstarta bland annat projekten Life City i Hagastaden och etapp 1 av Bas Barkarby i Järfälla.
Läs mer om möjliga projekt på sidorna 42–77.
Väl differentierad projektportfölj med en möjlig investering om 14 miljarder kronor.
| MÖJLIGA PROJEKT | Projektyta, kvm BTA | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Lokaltyp 1) |
Detaljplan finns | Förändring av detaljplan krävs Inv, mkr 2) |
LÄS MER på sidan |
|||
| Barkarby 3) | Järfälla | Utbildning | 30 000 | 57 | |||
| Barkarby 3) | Järfälla | Bostäder | 9 000 | 57 | |||
| Barkarby 3) | Järfälla | Kontor | 11 000 | 57 | |||
| Farsta Centrum | Stockholm | Handel | 5 000 | 49 | |||
| Uppsala City | Uppsala | Kontor | 3 000 | 64 | |||
| Gränbystaden4) | Uppsala | Handel | 10 000 | 25 000 | 62 | ||
| Gränbystaden4) | Uppsala | Bostäder | 36 000 | 50 000 | 62 | ||
| Gränbystaden4) | Uppsala | Kontor | 15 000 | 62 | |||
| Hagastaden 5) | Stockholm | Handel | 1 000 | 50 | |||
| Hagastaden 6) | Stockholm | Kontor | 32 000 | 50 | |||
| Sickla | Nacka | Kontor | 7 000 | 13 000 | 48 | ||
| Sickla | Nacka | Handel | 6 000 | 48 | |||
| Sickla | Nacka | Bostäder | 179 000 | 48 | |||
| Sickla | Nacka | Utbildning | 9 000 | 48 | |||
| Södermalm 7) | Stockholm | Kontor | 17 000 | 54 | |||
| Stockholm City | Stockholm | Hotell | 8 000 | 54 | |||
| Summa | 125 000 | 341 000 | 14 000 |
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras och innehålla andra inslag.
2) Investeringsvolymen inkluderar eventuella markförvärv. 3) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 50 000 kvm BTA i Barkarbystaden.
4) 70 000 kvm BTA avser markanvisning.
5) Avser en markanvisning med option att upplåta mark med en byggrätt om knappt 1 000 kvm BTA invid Norra Stationsgatan.
6) Avser en markanvisning med option att upplåta mark med en byggrätt om knappt 30 000 kvm BTA invid Solnavägen (del av fastigheten Vasastaden 1:45)
7) Avser en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt om cirka 16 000–18 000 kvm BTA på Stadsgårdsleden framför Glashuset.
av totalt hyresvärde avser Stockholm
Stockholms stad har idag drygt 900000 invånare. År 2025 beräknas staden ha 1,1 miljoner invånare och länet 2,6 miljoner invånare.
Bostad 3 %, 50 mkr Övrigt 5 %, 97 mkr Hälsa/vård 4 %, 70 mkr Restaurang 4 %, 68 mkr
Kultur/utbildning 5 %, 92 mkr
LOKALTYPER I STOCKHOLM, HYRESVÄRDE
Handel 29 %, 522 mkr
Kontor 50%, 932 mkr
Vi är en del av Stockholms utveckling och finns på flera starka delmarknader i regionen.
Läs mer om våra områden och fastigheter på al.se
För att locka människor till en plats som lever alla tider på dygnet året om måste det finnas fler skäl att vara där. Ett skäl är att det måste finnas möjlighet till aktiviteter och sport.
Atrium Ljungberg har funnits i Hagastaden i över två decennier och är en av de största fastighetsägarna i området. Alla fastigheter är om- och tillbyggda till moderna kontor med bevarad industrikaraktär och effektiva ytor.
Farsta är ett av Sveriges första ABCsamhällen. Än idag är Farsta ett av Stockholms största stadsdelscentrum där människor möts och trivs.
2014 färdigställde vi vårt bidrag till vetenskapsstaden i en helt ny del av Kista, Kvarteret Nod. Nod är en dynamisk smältdegel
för ICT, innovation, lärande och kreativitet.
Stort utbud i anrik miljö.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER SICKLA
MILJONER BESÖKARE PER ÅR
UTHYRBAR HANDELSYTA, KVM
HYRESVÄRDE HANDEL, MKR
UTHYRBAR KONTORSYTA, KVM
HYRESVÄRDE KONTOR, INKL GARAGE, MKR
BUTIKER OCH SERVICE, ST
BUTIKERNAS OMSÄTTNING, MKR
Sickla har starka rötter i den svenska industrihistorien. Det var här Wallenbergföretaget AB Diesel Motorer i slutet av 1800-talet startade den fabrik som är ursprunget till Atlas Copco som fortfarande har sitt huvudkontor i Sickla. Industrihistorien i området är tydlig och skapar en unik atmosfär där gammalt möter nytt.
Köpkvarteret, som är en av Stockholms största handelsplats och, enligt Evimetrix undersökning, den mest populära handelsplatsen i Stockholm 2017, utgör kärnan i Sickla. I anslutning till köpkvarteret finns kulturhuset Dieselverkstaden som innehåller bibliotek, teater, biograf och annan kulturverksamhet. I Sickla finns också skolor samt små och stora företag där cirka 5 000 personer har sina arbetsplatser.
Nobelberget i Sickla var tidigare en nedlagd och undanskymd industri- och kontorsfastighet. För att utnyttja platsens potential i väntan på färdiga detaljplaner för bostäder, har vi tillsammans med aktörer inom musik, teater, konst och klubbverksamhet utvecklat Nobelberget till ett av Stockholms mest spännande kulturområden. Nobelberget har de senaste två åren lockat hundratusentals besökare.
Nacka kommuns vision är att utveckla västra Sicklaön till en mer sammanhängande och tät stadsdel. Här planeras för 14000 nya bostäder och flera infrastrukturprojekt. Den förlängda Tvärbanan, som nu går från Solna till Sickla, sattes i trafik sommaren 2017 och en ny tunnelbanelinje beräknas vara igång år 2025. Av- och påstigningen för Tvärbanan ligger vid Sickla station intill köpkvarteret och uppgången för den nya tunnelbanan planeras på samma plats.
Vi fortsätter vårt långsiktiga arbete med att förädla och skapa nya spännande platser i Sickla. Med respekt för platsens historia tar vi med det industrihistoriska arvet in i framtiden.
214000 100 000 7 min
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
INVÅNARE
I NACKA KOMMUN
RESTID FRÅN SLUSSEN. SICKLA LIGGER I SYDÖSTRA STORSTOCKHOLM
På Uddvägen i Sickla färdigställer vi Sickla Front II, två kontorshus för stora och små kontorsverksamheter samt ett parkeringsgarage. På bottenplan planeras för publika verksamheter. Tillsammans med en intilliggande kontorsfastighet som uppfördes 2015 bildar de kvarteret Sickla Front som nu utgör en tydlig entré till Sickla och binder samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Domstolsverket och Yamaha Motor Europe är några av hyresgästerna som flyttar in under sommaren och hösten 2018.
I den så kallade Tapetfabriken, som idag är en kontorsfastighet, startade den prisbelönta tapettillverkaren Kåbergs tapettillverkning för över hundra år sedan. Kontorsfastigheten ska nu byggas om till 9700 kvadratmeter hotell och kontor samt garage.
Vid årsskiftet 2017/2018 tecknade vi avtal med Nordic Choice Hotels som kommer att öppna ett hotell med drygt 150 hotellrum och 2 000 kvadratmeter lobbyyta med restaurang, evenemangsytor och konferenslokaler. Genom att omvandla den tidigare slutna kontorsbyggnaden och skapa hotell, med öppen bottenvåning med mötesplatser och restaurang för allmänheten, tillför vi ytterligare stadskvaliteter till Sickla.
Hotellet invigs våren 2020.
Om- och tillbyggnadsprojektet 1898 vid Järnvägsgatan i Sickla startade under hösten 2017. Här skapar vi en vårdoch hälsodestination med bland annat läkarmottagning, tandläkare och sjukgymnastik i funktionella och moderna lokaler. Bottenvåningarna kommer att innehålla butiker, café och restaurang. Platsen är Sicklas historiska hjärta där AB Diesel Motorers första fabrik uppfördes år 1898.
Projektet 1898 omfattar totalt 11700 kvadratmeter uthyrbar area, varav 8 100 kvadratmeter för vårdverksamhet och 3 600 kvadratmeter för handel. Inflyttning påbörjas under slutet av 2019.
I Sickla galleria planerar vi för en tillbyggnad för cirka 3 000 kvadratmeter BTA handel samt två våningsplan för parkeringshus med cirka 220 parkeringsplatser. Färdig detaljplan för utbyggnaden finns och byggstart beräknas ske runt årsskiftet 2018/2019.
Vid Sickla station planerar vi för en ny byggnad vid den kommande tunnelbanestationen i Sickla. Stationsbyggnaden kommer att bli många besökares första möte med Sickla och innehålla handel, service och kontor. Tillsammans med Nacka kommun undersöker vi möjligheterna till ett större hus som då kan innehålla ytterligare kontor och eventuellt hotell. Detaljplanearbete pågår och beräknad byggstart är 2019.
Nacka kommuns starka tillväxt innebär ett ökat behov av samhällsservice. Grundskolan Svindersviksskolan i Sickla som rymmer förskoleklass till årskurs nio, planeras byggas ut och här har vi möjlighet att genomföra en om- och tillbyggnad från nuvarande 3 000 till cirka 9 000 kvadratmeter BTA. Detaljplanearbete pågår.
Detaljplanearbeten för bostäder på Nobelberget, Kyrkviken och Gillevägen i Sickla pågår.
På Nobelberget skapar vi en attraktiv och tät stadsmiljö med totalt cirka 500 bostäder samt kontorslokaler. Vi vill bevara det som Nobelberget står för idag; kreativitet och kultur. Därför är flera av de aktörer som är aktiva på Nobelberget idag delaktiga i utvecklingen.
Vi räknar med en färdig detaljplan för Nobelberget under våren 2018 och planerar för säljstart av de första 70 bostadsrätterna under andra halvåret 2018.
Läs mer om Nobelberget på sidorna 18–19.
Kyrkviken ligger i den östra delen av Sickla i direkt anslutning till strandpromenad, kollektivtrafik och ett brett utbud från köpkvarteret. Här vill vi skapa 700 attraktiva bostäder och komplettera med service i en trivsam kvartersmiljö.
Vid Gillevägen några hundra meter från köpkvarteret i Sickla har vi planer på att bygga ett 60-tal nya bostadsrätter.
Har varit en del av Farsta- bornas vardag i över 50 år.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER FARSTA
MILJONER BESÖKARE PER ÅR
UTHYRBAR HANDELSYTA, KVM
18 197 65 2500 HYRESVÄRDE HANDEL,
MKR
UTHYRBAR KONTORSYTA, KVM
HYRESVÄRDE KONTOR, INKL GARAGE, MKR
BUTIKER OCH SERVICE, ST
BUTIKERNAS OMSÄTTNING, MKR
I Farsta skapades ett av de första ABC-samhällena i Sverige för över femtio år sen. Farsta Centrum är fortfarande ett av Stockholms största stadsdelscentrum och mötesplats med ett 150-tal butiker, restauranger och service. Här finns också kulturverksamheter, utbildningsföretag och andra företag med cirka 2 500 kontorsarbetsplatser och här har Stockholms stad en av sina största arbetsplatser med Farsta Stadsdelsnämnd, Jobbtorget och Social- och äldreförvaltningen.
Stockholms stad har stora planer för hela Farstas utveckling med fler bostäder och arbetsplatser samt ett utökat utbud av handel, kultur, idrott och service. I Stockholms nya översiktsplan har centrala Farsta identifierats som ett fokusområde där det finns goda möjligheter för denna typ av utveckling.
Som stor fastighetsägare i Farsta har vi del i visions- och utvecklingsarbetet som bedrivs inom ramen för "Tyngdpunkt Farsta", ett samarbete mellan staden och näringslivet för att skapa gemensamma förutsättningar för att centrala Farsta ska bli en attraktiv tyngdpunkt i söderort år 2030.
Vår och Stockholms stads gemensamma ambition är att stegvis omvandla centrumområdet till en promenadstad med en attraktiv stadskärna med en blandning av funktioner och verksamheter.
Vi har identifierat ett långsiktigt behov av att tillskapa ytterligare upp till 20000 kvadratmeter yta för handel, cirka 10000 kvadratmeter arbetsplatser och samhällsservice samt 5000 kvadratmeter utbildning och kultur.
Detaljplanearbete har ännu inte påbörjats.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER HAGASTADEN
UTHYRBAR YTA, KVM
HYRESVÄRDE INKL. GARAGE, MKR
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
I Hagastaden pågår ett av Stockholms största stadsbyggnadsprojekt genom tiderna. Fram till 2025 växer en ny stadsdel fram som bygger samman Stockholm och Solna till ett av världens främsta kluster för life science. I området, som börjar vid Karolinska sjukhuset och sträcker sig till Norrtull, kommer företagande, forskning och entreprenörskap blandas med bostäder, mötesplatser, restauranger och service.
Hagastaden får en ny tunnelbanestation när tunnelbanan byggs ut med en ny linje (Gula linjen) från Odenplan till Arenastaden. Längs denna linje skapas tre nya stationer som binder ihop Vasastaden med Solna; Hagastaden, Hagalund och Arenastaden. Beräknad öppning är 2024.
Atrium Ljungberg har funnits i Hagastaden i över två decennier och är en av de största fastighetsägarna i området. Här äger och förvaltar vi karaktäristiska industrifastigheter från 1930-talet som tidigare Apotekarnes Mineralvattenfabrik, Glashuset och PV-palatset. Alla fastigheter är om- och tillbyggda till moderna kontor med bevarad industrikaraktär och effektiva ytor.
Med det redan befintliga fastighetsbeståndet och nyligen förvärvad mark har vi möjlighet att bidra till framtidsvisionen om Hagastaden.
I ett av Sveriges mest kommunikativa lägen invid Nya Karolinska Solna (NKS), har vi sedan en tid haft en markanvisning med en byggrätt om 32000 kvadratmeter BTA. I oktober 2017 tog Kommunfullmäktige beslut om en överenskommelse om exploatering med marköverlåtelse. Tillträde sker under våren 2018.
Här, mitt i det framväxande life science-klustret, skapar vi en extraordinär plats – Life City, ett nytt centrum för affärsutveckling och service kopplat till vård och forskning. Byggstart av Life City beräknas ske i mitten av 2018 med planerad inflyttning i början av 2021.
På Norra Stationsgatan har vi en markanvisning om knappt 1000 kvadratmeter BTA. Visionen är att skapa en inbjudande mötesplats för företag och organisationer inom life science. Byggnaden och innehållet ska också erbjuda ett mervärde för människor som bor i och besöker området.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER KISTA
9% 148000 226
UTHYRBAR YTA INKLUSIVE BOSTÄDER, KVM
HYRESVÄRDE INKL. GARAGE, MKR
Kista har på 30 år gått från att vara ett industriområde till en plats för världsledande forskning och teknikutveckling. Kista har idag en stark position genom ett betydande näringsliv och ett attraktivt geografiskt läge nära Stockholm city, Arlanda flygplats och Uppsala.
Kista är mitt i en stor omdaning. De senaste åren har miljardinvesteringar gjorts med nya kommersiella ytor, hotell och mässhall. Infrastrukturen har förstärkts främst genom nya väganslutningar. Stadsmiljön får allt mer urbana kvaliteter och inom några år kommer tusentals bostäder byggas och Tvärbanan förlängas förbi Kista. Den så kallade Kistagrenen av Tvärbanan kommer möjliggöra anslutning mellan Kista och pendeltåg i Helenelund och Bromma flygplats och beräknas bli klar 2023. Två av hållplatserna längs den åtta kilometer långa linjen kommer att byggas vid våra fastigheter i Ärvinge och vid Kista centrum.
Atrium Ljungberg har ett långt förflutet i Kista sedan vi på 1990-talet i stadsdelen Ärvinge skapade en plats där blandade former av boende integrerades med kontor, restauranger och närservice. Här äger vi också kontorsfastigheten Kista Front med effektiva kontor för organisationer med behov av bra konferens- och mötesmöjligheter. Kista Front har ett utmärkt skyltläge med 70 000 passerande bilar per dag.
2014 färdigställde vi vårt bidrag till vetenskapsstaden i en helt ny del av Kista: Kvarteret Nod. Nod är en mötesplats för ICT, innovation, lärande och kreativitet. Här har vi skapat naturliga mötesplatser och flexibla kontorslösningar där människor och företag med olika kompetenser möts och utvecklas tillsammans. Varje dag sker gränsöverskridande möten mellan små och medelstora ICT-företag, universitet, skolor och start-ups.
Under 2017 dubblerade gymnasieskolan Stockholm Science & Innovation School sina lokalytor i Nod. Skolan drivs i samverkan med utvalda globala företag, KTH och Stockholms universitet och lockar elever från hela storstockholm.
I Nod finns även företag som Fujitsu Sverige, SenseGraphics, Esri Sverige och Cornerstone.
I en av vår kontorsfastigheter i Kista, Kista+, färdigställde vi under hösten 2017 en större ombyggnation och omprofilering där IBM:s svenska huvudkontor flyttade in på cirka 6500 kvadratmeter. Husets yttre har förändrats och lokalerna har moderniserats och anpassats efter IBM:s behov samt för uthyrning till fler hyresgäster. Entréplanet har öppnats upp mot den välbesökta Kistagången och publika ytor har skapats genom bland annat caféverksamhet.
Kista+ är strategiskt belägen längs med Kistagången och Torshamnsgatan med gångavstånd till Kista Galleria/Kistas tunnelbanestation och Helenelunds pendeltågsstation. Utvecklingen av Kista+ hade stor betydelse för IBM:s beslut att flytta sin verksamhet hit.
Vi vill göra Söderhallarna till stockholmarnas självklara mötesplats för mat, kultur och kreativitet på Södermalm. En tillgänglig, pulserande och myllrande mötesplats oavsett tid på dygnet. Ett folkliv utspritt över hela dygnet bidrar till att skapa trygghet och göra en plats spännande.
Film, scen, state-of-the-art VR-teknik och barnaktiviteter finns i våra tankar när vi utvecklar nya Söderhallarna.
I nya Söderhallarna ska det finnas ett brett utbud av aktiviteter som lockar många olika målgrupper och skapar en plats som lever såväl dag- som kvällstid.
Vi har fått förtroendet att förvärva Söderhallarna på Medborgarplatsen från Stockholms stad. Det är en uppgift som vi tar på största allvar.
Vi ser framför oss ett inspirerande gastronomiskt centrum, lokalt förankrat och med influenser från hela världen. Ett självklart mål i projektet är hållbarhet, särskilt med tanke på hur stor påverkan maten har på miljön.
Men nya Söderhallarna blir mer än bara mat. Film, scen, state-of-the-art VR-teknik och barnaktiviteter finns i våra tankar. En bra mix skapar dynamik och leder till att platsen stärks profilmässigt och kommersiellt. Vi kommer erbjuda innovativa helhetslösningar som underlättar arbetsliv och vardag för kreativa företag, såväl storföretag som startups. Ett "andra hem" dit man gärna kommer tidigt eller dröjer sig kvar efter jobbet.
Genom att skapa nya kopplingar, förtydliga stråk och att öppna upp fasaden mot torget ges förutsättningar för en levande och trygg plats under hela dygnet. Tillsammans med staden vill vi aktivera hela Medborgarplatsen och fylla den med innehåll året runt.
Det kommer dröja några år innan nya Söderhallarna helt är på plats, men med våra erfarenheter från Nobelberget vet vi att en plats kan göras intressant även före och under byggtiden.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER SÖDERMALM
HYRESVÄRDE INKL. GARAGE, MKR
8% 65000 208 17000
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
Den gamla arbetarstadsdelen Södermalm är idag moderniserad, men mycket själ och hjärta finns kvar i kulturen på Söder. Stadsdelen är populär att bo i men också attraktiv för kontorsetablering, framför allt för kreativa näringar och offentliga verksamheter.
Våra fastigheter ligger i topplägen på Södermalm; vid Slussen och på Medborgarplatsen. Vid Slussen äger vi Glashuset, en av Stockholms mest kända byggnader, samt det så kallade Sjömansinstitutet som ligger vägg i vägg med Glashuset. Under 2017 tecknade vi hyresavtal med konsultbolaget HiQ som våren 2018 och våren 2019 flyttar in på närmare 3000 kvadratmeter i Glashuset.
På Medborgarplatsen äger vi båda fastigheterna som utgör Söderhallarna. Här vill vi skapa Stockholmarnas självklara mötesplats för mat, kultur och kreativitet på Södermalm. Genom att öka tillgängligheten, bland annat genom att öppna upp fasaden mot torget, vill vi bidra till ökat folkliv och ökad trygghet runt Medborgarplatsen. Under 2017 lades en viktig pusselbit vad gäller kontorsdelen i Söderhallarna, då den globala mediekoncernen Omnicom Media Group flyttade in sin svenska verksamhet i nyrenoverade lokaler om närmare 2300 kvadratmeter.
Stockholms stora byggprojekt Nya Slussen pågår för fullt och kommer att fortsätta påverka området under de närmaste åren. Slussen ska bli en attraktiv mötesplats med nya torg, kajer och områdets första park. Kollektivtrafiken, gående och cyklister ska få mer plats, samtidigt som ytorna för biltrafik minskar och anpassas för att rymma dagens trafikflöden.
En omarbetad detaljplan för nytt bussgarage och bussterminal i det så kallade Katarinaberget antogs under våren 2017. Detaljplanen bedöms vinna laga kraft under våren 2019. Bussgaraget och bussterminalen beräknas stå klart 2023. Därefter kan Stockholms stad påbörja arbetet med att däcka över Stadsgårdsleden. Hela projektet Nya Slussen beräknas vara klart 2025. ❚MÖJLIGA PROJEKT
Vi har en markanvisning för en byggrätt på Stadsgårdsleden framför Glashuset. Byggrätten är på cirka 17000 kvadratmeter BTA för kontor, handel och service. Om en överenskommelse om förvärv och exploatering nås kan byggstart ske i den senare delen av Slussens omdaningsprocess, vilket i nuläget bedöms vara tidigast 2025.
I september 2017 utsågs vi av Stockholms stad som samarbetspartner i utvecklingen av cirka 5000 kvadratmeter BTA vid Mälarterrassen, Slussen. Målsättningen är att förhandla om förutsättningarna för exploatering och under våren 2018 teckna ett markanvisningsavtal.
Mälarterrassen ska bli en publik byggnad i direkt anslutning till Södermalms torg och kajen ned mot Gamla stan. Byggnaden om cirka 3 000 kvadratmeter uthyrbar area planeras innehålla bland annat caféer, restauranger, kulturverksamheter och mötesplatser.
Målsättningen är att börja bygga under 2020/2021 och att inviga lokalerna senast 2025.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER LILJEHOLMEN
4% 55000 95 UTHYRBAR YTA,
KVM
HYRESVÄRDE INKL. GARAGE, MKR
Liljeholmen och närbelägna Marievik är ett etablerat kontorskluster där flera marknadsledande företag har sina verksamheter. Stockholms stads vision är att låta innerstaden växa söderut, så här planeras att utveckla och förtäta området med attraktiva bostäder och service för att stärka kopplingen med Södermalm. Under 2017 beslutade Cementa att flytta sin depå från området, vilket kommer möjliggöra för drygt 2000 nya bostäder.
Atrium Ljungbergs bestånd i Liljeholmen består av en kontorsfastighet med tre byggnader om total om cirka 40000 kvadratmeter uthyrbar area. Fastigheten är belägen vid Liljeholmshamnen vid Marieviks kontorsområde och Liljeholmens galleria med båtlinje till Gröndal direkt vid kajen.
Under 2017 flyttade Bankgirot in på cirka 7 000 kvadratmeter kontorsyta i en av byggnaderna, efter att vi genomfört en stor ombyggnad och uppgraderat hela fastigheten. Under året öppnade även Boulebar en stor anläggning med boulebanor, barer och restaurang med terrass, deras största satsning någonsin.
Hösten 2017 tecknande vi avtal med H&M som väljer att utöka sin verksamhet för sina globala supportfunktioner genom att hyra cirka 7000 kvadratmeter kontorsyta i våra lokaler. H&M:s inflyttning till de nya lokalerna, som kommer att anpassas helt efter företagets aktivitetsbaserade koncept, sker vid årsskiftet 2018/2019.
2% 47000 57 AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER SUNDBYBERG
UTHYRBAR YTA. KVM
HYRESVÄRDE INKL. GARAGE, MKR
Sundbyberg nordväst om Stockholm ligger endast fem minuter från Bromma flygplats. Med goda kollektiva kommunikationer, grönområden och ett rikt service-, restaurang- och kulturliv är Sundbyberg attraktivt att bo och etablera företag i.
De närmaste åren kommer Sundbyberg att genomgå en omfattande utveckling. Spårområdet som idag delar centrum kommer fram till 2025 överdäckas och ge plats för nya parker, bostäder och kontor. Även andra delar av Sundbyberg utvecklas och antalet invånare väntas öka kraftigt de närmaste åren.
Vi ser Solna/Sundbyberg som en intressant marknad där de framtida utvecklingsprojekten ger oss möjlighet att fortsätta växa.
I centrala Sundbyberg äger vi en modern och flexibel kontorsfastighet med industrikaraktär i det som tidigare var Marabous chokladfabrik. På 1990-talet flyttade Marabou sin chokladtillverkning och byggnaden gjordes om till kontor med industrihistoriska förtecken.
Fastigheten består idag av en huvudbyggnad, en tillbyggnad samt ett garage. Mycket av industrikaraktären finns bevarad, som en generös takhöjd, stora fönsterpartier, ljus och rymd.
I STOCKHOLMSREGIONEN
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
Barkarby är det största utbyggnadsområdet i Stockholmsregionen. Här växer under en 15-årsperiod en helt ny stadsdel, Barkarbystaden, fram med närmare 40 000 nya invånare, arbetsplatser, skolor, butiker, caféer, restauranger, kultur och service med det övergripande målet om ett hållbart Järfälla.
Barkarbystaden utvecklas för låg energiförbrukning och goda förutsättningar för en hållbar utveckling och inom några år är ambitionen att stadsdelen ska vara västra Stockholms nya knutpunkt för tunnelbana, fjärrtåg och pendeltåg.
Läs gärna mer om hur planerna fortskrider på al.se
Detaljplanearbete Projektering Byggnation Färdigställande
I Barkarby har vi en markanvisning med option att förvärva mark med en byggrätt på cirka 50 000 kvadratmeter BTA. Tillsammans med Järfälla kommun planerar vi att skapa Bas Barkarby, ett multifunktionellt kvarter mitt i den växande Barkarbystaden, för lärande med inriktning mot naturvetenskap och teknik samt för kultur, idrott och näringsliv. Det blir en plats där människor, både studenter och företagare, studerar, arbetar, träffas och utvecklas tillsammans.
Järfälla kommun kommer att hyra närmare 11000 kvadratmeter av den första etappen för gymnasieutbildning, multihall, bibliotek och annan kulturverksamhet. Hyresavtalen är villkorade av att marköverlåtelseavtal tecknas.
Genom Bas Barkarby är vi en del av utvecklingen i Järfälla i ett av Stockholms mest spännande stadsutvecklingsområden och destinationer.
Hela Bas Barkarby ska byggas i två etapper. Detaljplanen som omfattar den första av dessa två etapper antogs i januari 2018 och beslut om miljötillstånd från Mark- och miljödomstolen väntas sommaren 2018. Byggstart av första etappen beräknas ske tidigast sommaren 2018 med inflyttning våren 2021.
UPPSALA
av totalt hyresvärde avser Uppsala 11%
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med 220 000 invånare. År 2025 beräknas Uppsala kommun ha 245 000 invånare och länet närmare 400000 invånare.
Hälsa/vård 1 %, 4 mkr Kontor 4 %, 12 mkr Restaurang 8%, 24 mkr Bostad 3 %, 9 mkr Övrigt 1 %, 3 mkr
Handel 83%, 231 mkr
LOKALTYPER I UPPSALA, HYRESVÄRDE
Vi satsar stort i Uppsala – en av de snabbast växande kommunerna i Sverige.
Vår vision om att göra Gränbystaden till Uppsalas andra stadskärna fortsätter. Här finns planer för totalt 8 000 nya bostäder.
Det digitala och det fysiska flyter ihop. För att en plats ska fortsätta vara attraktiv är det viktigt att det finns en digital infrastruktur och ett wifi som fungerar.
Det gamla rådhuset i Uppsala med anor från 1600-talet är idag ett modevaruhus med starka varumärken i en unik miljö.
I en dynamisk brusande stadsmiljö behövs också gröna och sköna platser där man kan pausa och ladda energi. På gångavstånd från Gränbystaden finns en populär 4H-gård.
Vi fortsätter omvandlingsarbetet av Forumkvarteret. Invigningen av den nya galleriadelen sker lagom till julhandeln 2018.
Kompletterar citykärnan och fyller ett växande behov.
STADSKÄRNA
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER GRÄNBYSTADEN
MILJONER BESÖKARE PER ÅR
UTHYRBAR HANDELSYTA, KVM
9,9 210 2600 HYRESVÄRDE HANDEL, MKR
9% 69000 140
BUTIKER OCH SERVICE, ST
BUTIKERNAS OMSÄTTNING, MKR
Tillväxten är hög i Uppsala, antalet invånare ökar med nio procent om året och marknadstillväxten ligger på 15 procent. För Atrium Ljungberg är Uppsala en prioriterad marknad där vi är starkt delaktiga i utvecklingen och satsar stort.
Gränbystaden är en av de mest expansiva delarna av Uppsala och inom några år sannolikt helt integrerad med Uppsalas innerstad. Här pågår och planeras flera projekt av olika aktörer, bland annat tusentals nya bostäder, ett antal idrottsanläggningar och en kollektivtrafiknod.
Vår vision är att skapa en levande stadsdel i Gränbystaden som utgör ett komplement till Uppsala city. Därför handlar vårt arbete i Gränbystaden lika mycket om att skapa bostäder, arbetsplatser, kultur och spännande möten som handel och kommersiella upplevelser.
Under 2017 genomförde vi stora invändiga ombyggnationer i Gränbystaden galleria och påbörjade arbetet med en större tillbyggnation av gallerian. Under året har totalt 24 nya butiker och restauranger öppnat, eller fått en helt ny lokal i Gränbystaden. Bland de nya i gallerian märks den första svenska butiken från modekedjan Comma, Uppsala Stadsmission, Ohlssons Tyger och Levi's Store.
På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden färdigställde
vi en byggnad om cirka 1 000 kvadratmeter uthyrbar area där Elon öppnade ny butik i oktober.
I nära anslutning till Gränbystaden galleria färdigställde vi ett av tre bostadshus med ett sextiotal lägenheter. Inflyttning skedde i oktober 2017. Restaurang, vårdcentral och bank är etablerade i de nedersta planen och gatu- och torgstråk mellan gallerian och bostäderna står klara.
Vi fortsätter att tillskapa stadskvaliteter och utveckla Gränbystaden med en blandning av handel, kontor och bostäder samt service- och kulturverksamheter. Flera ny- och ombyggnationer både vid områdets norra del och vid Gränbystaden galleria kommer pågå under de närmaste åren.
I Gränbystaden galleria påbörjades ett om- och tillbyggnadsprojekt som omfattar ytterligare 11 800 kvadratmeter uthyrbar area för handel, restauranger, kultur och nöje. Här kommer bland andra Nordisk Film att öppna en biograf och O'Leary's en restaurang i slutet av 2018.
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
AVSTÅNDET FRÅN GRÄNBYSTADEN TILL UPPSALA CITY
På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden, som nu till största del är utbyggd, uppför vi ytterligare en byggnad för handel. Här kommer bland andra Jula, Jysk och Rusta flytta in under hösten 2018. Efter färdigställandet kommer norra Gränbystaden omfatta totalt 31000 kvadratmeter uthyrbar area.
Invid Gränbystaden galleria bygger vi nu Gränby Entré hus 2 och 3, två bostadshus med totalt cirka 130 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i de nedersta planen. Lägenheterna börjar släppas via bostadsförmedlingen under våren 2018 med inflyttning i slutet av 2018 och i början av 2019.
Intill Gränbystaden galleria är ett parkeringsgarage med 275 p-platser under mark under uppförande. Garaget öppnas hösten 2018.
Utöver hyreslägenheterna som är under uppförande planerar vi för ytterligare cirka 250 bostäder i området. Byggstart av den första etappen beräknas ske under 2019 med inflyttning under 2020.
I norra Gränbystaden finns möjlighet att utveckla ytterligare cirka 5000 kvadratmeter BTA för handel. Utvecklingen sker stegvis i takt med uthyrningsarbetet.
Dessutom pågår uppstart av detaljplanearbete för ett område invid gallerians norra del, vilket kan möjliggöra utveckling av 10 000 kvadratmeter BTA handel och kontor, 25 000 kvadratmeter BTA bostäder och 30 000 kvadratmeter BTA parkering.
I början av 2017 erhöll vi en markanvisning med en byggrätt om cirka 50 000 kvadratmeter BTA strax söder om Gränbystaden galleria i Uppsala. Genom möjligheten att förvärva marken kan vi med kraft fortsätta att utveckla Gränbystaden mot vår vision att skapa Uppsalas andra stadskärna.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | |
| Gränbystaden, Gränby Park, etapp 1 |
||||||||||||||||||||
| Gränbystaden, Gränby Park, etapp 2–4 |
||||||||||||||||||||
| Norra Gränbystaden | ||||||||||||||||||||
Detaljplanearbete Projektering Byggnation Färdigställande
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER UPPSALA CITY
UTHYRBAR YTA, KVM RÅDHUSET
2% 16000 31 UTHYRBAR YTA,
KVM FORUMGALLERIAN
3000 250 3000 BUTIKERNAS OMSÄTTNING, MKR
BUTIKER OCH SERVICE, ST
KVM BTA MÖJLIG PROJEKTYTA
I Uppsala city äger och förvaltar vi två av Uppsalas mest välkända handelsplatser; Forumgallerian och Rådhuset. De är båda belägna mitt i centrum på gågatan respektive Stora torget.
Rådhuset, med anor från 1600-talet, invigdes som ett modernt modevaruhus för närmare sex år sedan. Här erbjuds starka varumärken i en unik miljö. Här driver också Uppsalas största restaurangaktör Svenssons krogar ett restaurang-, bar- och cafékoncept om totalt cirka 500 kvadratmeter samt en uteservering på Stora torget. Det översta planet i Rådhuset består av kontorslokaler.
Forumgallerian, handelsplats sedan 1953, är en del av ett helt kvarter med bostäder, kontor och handel. Under 2017 valde den internationella skönhetskedjan Sephora Forumgallerian för sin första etablering i Uppsala och Espresso House tecknade avtal för cirka 400 kvadratmeter i två plan med uteservering på det närliggande Forumtorget. I kontorsdelen flyttade bland andra företagen Structor och Kitchen Time in i nya, moderna kontorslokaler.
Under 2015 påbörjade vi ett omvandlingsarbete av Forumkvarteret. Vi har nu genomfört en upprustning av kontorslokaler och lägenheter och under 2017 har arbetet främst handlat om upprustning och ombyggnad av galleriadelen, där vi bland annat frigjort ytor och skapat ett tydligt invändigt huvudstråk.
Vår ambition med Forumkvarteret är att skapa ett urbant innerstadskvarter med ett starkt utbud av handel, restauranger och caféer kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer. Hela gallerian planeras vara klar till julhandeln 2018.
Branschfördelning handel Uppsala city, kontrakterad årshyra
Trenden att människor träffas för att äta ute blir allt starkare.
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017 65
9%
Malmö är Sveriges tredje största stad med 334000 invånare. År 2025 beräknas Malmö stad ha 375000 invånare och länet
Vi tror på Malmö och vill fortsätta att växa här. Förutom vårt stadsutvecklingsprojekt på Mobilia är vi också en del i utvecklingen av Möllevången – det kulturellt sprudlande området i innerstaden.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER MOBILIA
MILJONER BESÖKARE PER ÅR
8% 52000 140 UTHYRBAR HANDELSYTA,
KVM
HYRESVÄRDE HANDEL, MKR
BUTIKER OCH SERVICE, ST
1,8 158 1819 BUTIKERNAS OMSÄTTNING,
MKR
Mobilia, i den södra delen av Malmös innerstad ligger endast två kilometer från citykärnan. Platsen omgärdas av stadens tre viktigaste genomfartsleder; Trelleborgsvägen, Ystadsvägen och Stadiongatan och närheten till Malmö city gör det möjligt för många att även ta sig hit med buss, cykel eller till fots.
I takt med att innerstaden växer utvecklas och förtätas även stadsmiljön på och runt Mobilia för att bli en naturlig del av den. Förutom Atrium Ljungbergs egen utveckling av Mobilia planerar staden för nya bostadsområden runt området. Strax intill Mobilia äger andra aktörer forskningsparken Medeon med ett fyrtiotal aktörer inom life science. Medeon är ett potentiellt utvecklingsområde med stora möjligheter att komplettera med ny bebyggelse. I samma område finns också Skånes universitetssjukhus, Lunds universitet och Malmö högskola.
Mobilia, som är ett av Malmös äldsta och mest välbesökta köpcentrum har gjort en rejäl resa de senaste åren. Av ett traditionellt köpcentrum har vi skapat ett levande stadskvarter, med flera nya butiker, caféer, restauranger och serviceverksamheter. I vårt bestånd finns även kontorslokaler samt 270 bostadslägenheter, varav ett sjuttiotal är helt integrerade med Mobilias övriga byggnader. Ett torg med uteserveringar samt gång- och cykelstråk fungerar som en
central mötesplats som binder samman de olika delarna i området.
Industriarvet från den gamla textilfabriken, Mobilias ursprung, har tagits tillvara under omvandlingen. Vi har lyft fram byggnadernas unika industrihistoriska karaktär och kombinerat med modern arkitektur och hållbara material. Här möter gammalt nytt vilket ger Mobilia en tydlig själ och en egen prägel.
Vi fortsätter att utveckla Mobilia till en plats där människor vill vara och som lever dygnet runt. Mitt i kvarteret har vi påbörjat arbetet med en ny- och tillbyggnad, Mobilia torghuset, på cirka 13 500 kvadratmeter uthyrbar area. Här skapar vi ytterligare ytor för handel, bostäder, restauranger och kulturverksamhet. Med det nya torghuset blir kopplingarna mellan Mobilias olika delar tydligare och vi kan vidareutveckla torget i kvarterets mitt för en än mer levande och attraktiv stadsmiljö.
Torghuset möjliggör två stora kultursatsningar. Den ena är en toppmodern biograf med fem salonger där vi under 2017 tecknade avtal med Nordisk Film. Biografen planeras att
öppna under våren 2020. Den andra möjliga kultursatsningen är Funnys Äventyr, ett unikt kulturhus för barn där lekande, läsande och lärande ska stå i fokus. Bakom initiativet står
Staffan Götestam, dramatiker och regissör, och en av grundarna av Junibacken i Stockholm. Målet är att även öppna Funnys Äventyr under våren 2020.
MITT I MALMÖ
2% 25000 AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER MALMÖ CITY
UTHYRBAR YTA, KVM MALMÖ CITY
Möllevången är ett före detta fabriksområde i centrala Malmö där flera äldre byggnader finns bevarade. Det senaste decenniet har området genomgått en omvandling och "Möllan" är idag en dynamisk mötesplats känt för sina många krogar, spännande butiker och sin livliga torghandel. Här finns en stor etnisk mångfald när det gäller människor, företagande, mat och kultur.
I Möllevången äger vi kontorsfastigheterna Dimman 11 och Malmen 12. Dimman 11 innehåller kultur, utbildning och kontor där Malmö stad är en stor hyresgäst med Malmös stadsarkiv, restaurang och biograf. Malmen 12 är en mindre kontors- och vårdfastighet som ligger i nära anslutning till Dimman 11. De största hyresgästerna är Malmö stad och Region Skåne.
Vi har en långsiktig strategi att växa i Malmö city och ser en framtida potential i Möllevången. I detta spännande område vill vi fortsätta vara delaktiga i den långsiktiga utvecklingen.
Göteborg är Sveriges andra största stad med 564 000 invånare. År 2025 beräknas Göteborgs kommun ha 605 000 invånare.
Hälsa/vård 2 %, 2 mkr
Kontor 98%, 144 mkr
LOKALTYPER I GÖTEBORG, HYRESVÄRDE
Under 2017 fördubblade vi vårt fastighetsbestånd i Göteborg. Vi är en del av ett omfattande stadsutvecklingsarbete på Lindholmen.
De anställda i vår nyförvärvade fastighet tar sig snabbt med båt från city till Lindholmen. Bryggan ligger precis utanför deras arbetsplats.
På Lindholmen samsas utvecklingsintensiva teknik- och medieföretag med forskare och studenter.
AV TOTALT HYRESVÄRDE AVSER LINDHOLMEN
6% 82000 147
UTHYRBAR KONTORSYTA, KVM LINDHOLMEN
HYRESVÄRDE INKLUSIVE GARAGE, MKR
Lindholmen i Göteborg är en expansiv del av Älvstaden, utvecklingsområdet som består av centrala Göteborg på bägge sidor av Göta älv. Lindholmen som tidigare var ett varvsområde är idag en attraktiv stadsdel för kontorsetableringar som lockar till sig både svenska och internationella utvecklingsintensiva teknik- och mediaföretag. Området är också ett internationellt kunskapskluster med många forskare och studenter kopplade till Lindholmen Science park och Chalmers.
Lindholmen är mitt i en omvandling till en levande och attraktiv innerstad. Projektet Vision Älvstaden arbetar med att knyta samman staden genom att skapa nya hållbara stadsmiljöer och mötesplatser där fotgängare, cyklister och bilister enkelt ska kunna ta sig över älven från stadskärnan. Arbetet pågår med att bygga fler bostäder, kontor, service och Göteborgs första skyskrapa. Lindholmens verksamheter sysselsätter idag närmare 20000 personer. Planen är att 30 000 människor ska jobba och bo här och att området ska vara en fullvärdig stadsdel med företag och med liv och puls även efter kontorstid.
Atrium Ljungberg etablerade sig i Göteborg hösten 2015 då vi förvärvade två kontorsfastigheter på Lindholmen, fastigheter med moderna och flexibla lokaler som med sina detaljer från varvstiden andas själ och historia. Under 2017 fördubblade vi vårt fastighetsbestånd genom att förvärva ytterligare en
kontorsfastighet om närmare 37000 kvadratmeter uthyrbar area med moderna kontorslokaler. Fastigheten, som är fullt uthyrd till Ericsson, är belägen precis vid vattnet på Lindholmen invid Chalmers tekniska högskola och Lindholmen Science Park.
Under året har vi genomfört flera hyresgästanpassningar i våra fastigheter. Genom ett större omvandlingsarbete i ett av husen har vi skapat gemensamhetsytor och givit plats för ytterligare hyresgäster. Vi har genomfört flera nyuthyrningar och lokalerna är fullt uthyrda. Några av våra hyresgäster är Volvo, IBM, Valmet, Sykes, Esab, Älvstranden Utveckling och AKQA.
Med ett bestånd på cirka 82 000 kvadratmeter uthyrbar area är vi nu en stor aktör på Lindholmen. Genom vårt lokala engagemang fortsätter vi samverka med staden och företag för att skapa mervärden för platsen. Sedan vårt inträde på Göteborgsmarknaden har vi varit tydliga med vår ambition att fortsätta växa i Göteborg och vi söker aktivt nya förvärvsmöjligheter som möjliggör stadsutveckling.
Fotgängare och cyklister får ta större plats när nya hållbara stadsmiljöer utvecklas.
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING 2017 77
Vårt arbetssätt bygger på dialog och vi lägger stort fokus på att hitta bra metoder för dialog och konversation.
Arkitekter, kreatörer och entreprenörer inom tech, internationella burning man-ledare, framstående forskare och stadsutvecklare är exempel på personer som deltagit.
På Branschdagen 2017 fick våra hyresgäster inom kontor och handel ta del av en intressant framtidsspaning av Fredrik Reinfeldt.
Vi förvaltar och förbättrar våra platser i dialog med hyresgäster, närboende, besökare, näringsliv och föreningar och får därigenom en bred och genuin kunskap om platsen och stadsdelen. Dialogerna kan handla om allt från hur mark, byggnader och infrastruktur kan disponeras till vilka kulturaktiviteter som kan rymmas på platsen. Vi har också workshops med politiker och andra aktörer/samarbetspartners kring stadsutvecklingsfrågor och frågor som rör stadsdelars utveckling.
Studio Atrium Ljungberg är vårt återkommande kunskapsdrivande forum där vi tar initiativ till små och stora möten mellan människor med olika erfarenheter och bakgrunder. Vår studio kan ha många former. Det kan handla om allt från framtidens mat via utmaningar inom hållbart företagande till vikten av kulturella platser inom stadsutvecklingen. Det gemensamma målet är att så idéer och hitta nya samarbeten för att skapa de fantastiska dynamiska platser som vi alla vill leva och verka i.
Vi utforskade hur vi kan bli mer resurseffektiva och cirkulära. Hur kan vi använda lokalen, byggnaden och platsen för att kommunicera hållbarhet?
Varför är deltagarkulturen västvärldens snabbast växande rörelse i dag, och vad betyder det för Stockholm; i dag och om tio år?
Samtal om foodtech – digitalisering av tjänster, nya råvaror och framställningssätt, och hur en saluhall kan bli platsen där idéerna möter människorna.
ATT UTVECKLA HELHETSMILJÖER inbegriper en rad tjänster som traditionellt sett faller utanför fastighetsbolagens sfär. Vårt helägda dotterbolag TL Bygg gör det möjligt för oss att påverka och kontrollera utformningen av olika områden ett steg längre. Därmed stärker och förenklar TL Bygg Atrium Ljungbergs affär.
TL Bygg AB bildades 1983 med rötter i det bygg- och fastighetsbolag som Tage Ljungberg startade i mitten av 40-talet och som är en del av våra företags DNA. Där grundlades starka värderingar som lever kvar i båda bolagens kultur än idag. I TL Bygg finns en historisk byggtradition, bred kompetens och stark miljömedvetenhet. Deras mission "Vi bygger stolthet" genomsyrar hela företaget där deras kärnvärden och arbetsmetodik har en tydlig grund i deras projekt.
TL Bygg arbetar med många typer av uppdrag men har fokus på bostäder och kontor i total- och utförandeentreprenad. I projekten tas ett helhetsansvar för kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Kunderna återfinns främst i Stockholm och Uppsala, och de huvudsakliga beställarna förutom Atrium Ljungberg är fastighetsbolag, stat och kommun.
Med ett eget byggbolag breddar och stärker vi vår affär och genom ett nära samarbete med TL Bygg genomför vi många projekt med effektivitet, kontroll och flexibilitet i processen. Samarbetet utvecklar oss båda och leder till en bättre produkt och en mer kostnadseffektiv produktion. TL Bygg besitter kompetens för hela ledet och kan vara med redan i början
av processen för att finna både ekonomiskt och miljömässigt hållbara lösningar. De har möjlighet att ta både en rådgivande och producerande roll i våra projekt och deras breda kompetens gör att inga projekt är omöjliga att driva och genomföra.
TL Bygg har egna yrkesarbetare vilket innebär en garanti för flexbilitet och effektivitet då de behåller avgörande kompetens inom företaget, en stor fördel gentemot många av deras konkurrenter. Det betyder även ett tillskott av produktionskunskap som kan spridas till alla delar i organisationen
och bidra till ett innovativt företagsklimat. En ytterligare vinst av att ha egna yrkesarbetare är att stoltheten för processen och produkten ökar vilket i sin tur ger en hög kvalitet.
TL Bygg verkar i en konkurrensutsatt bransch med stor brist på arbetskraft. För att säkerställa framtida rekryteringar och förmågan att behålla kompetensen i företaget har de en tydlig rekryteringsstrategi som varit framgångsrik.
TL Byggs fokus vid rekryteringar är att använda sina medarbetares personliga och professionella nätverk. Detta arbetssätt har flera fördelar både för företaget och individen och har inneburit många prestigerekryteringar under 2017. Genom denna strategi försäkras även vi rätt kompetens för projekt där TL Bygg anlitas som entreprenör.
Företaget satsar också hårt på individuell utveckling för att se till att kompetensen behålls inom bolaget. Det gör de genom externa och interna utbildningar och goda möjligheter att för de anställda lyfta till mer ansvarsfulla roller, en framgångsrik modell de arbetat med och utvecklat under lång tid.
TL Bygg arbetar aktivt med hållbarhetsfrågor, vilket genomsyrar såväl affärsmodeller och kundperspektiv som produktion och medarbetare. Arbetet omfattar hela verksamheten från affärsetik och produktion till ett miljö- och samhällsansvar där TL Bygg har kompetens för att i byggprocesser leda arbetet mot miljöcertifierade byggnader och fastigheter. Ett långsiktigt perspektiv som syftar till att minimera negativ påverkan på miljön och skapa hållbara medarbetare. TL Byggs värderingar långsiktighet, pålitlighet, samverkan och engagemang ligger till grund för hela verksamheten, inte minst i synen på medarbetarna där satsningar görs på trygga och säkra arbetsförhållanden, utvecklingsmöjligheter och hälsofrämjande åtgärder.
TL Bygg är certifierade enligt ledningssystemet BF9K som ställer krav på kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Bolaget är också medlem i bransch- och arbetsgivarorganisationen Sveriges Byggindustrier och stödjer dess mål och vision om moderna medarbetaravtal, en sund byggbransch och säkra arbetsplatser.
Exempel på arbetsmiljö- och kvalitetsarbete inom TLBygg är:
TL Bygg arbetar aktivt med social hållbarhet både övergripande genom hela organisationen och direkt i projekten. Det gör de genom att, på eget initiativ och i samverkan med kunder, arbeta för att skapa både affärsnytta och samhällsnytta. Exempel på arbete med social hållbarhet är:
TL Bygg ser trygghet och säkerhet som en viktig del av sitt arbete med hållbarhet. Det gäller både för personal och boende i området. I sina projekt arbetar de aktivt med hälsa och säkerhet genom att identifiera och förebygga risker: Varje arbetsplats har anpassade ordnings- och skyddsregler för sin verksamhet. De genomför även regelbundna skyddsronder och arbetsberedningar för att hålla säkerhetsarbetet levande under byggtiden. Tjänstemännen i platsledningen är utbildade i ByggArbetsmiljöSamordning (BAS-P/U) och skyddsombud utses av yrkesarbetarna. De rapporterar och följer upp eventuella tillbud i verksamheten.
I samarbete med skolor erbjuder de praktikplatser i många av sina projekt. Resultatet har varit positivt och över 90 procent av deras praktikanter har senare fått anställning i företaget.
TL Bygg ska vara ett byggföretag för alla. Det innebär att alla, oavsett kön, etnisk bakgrund, sexualitet eller religiös tro är och ska känna sig välkomna till företaget. De delar jämställdhetspolicy med oss på Atrium Ljungberg och använder samma verktyg för visselblåsning som vi gör. Samtidigt står de för andra utmaningar som en del av en utsatt bransch.
Byggbranschen har under en lång tid lidit av en diskriminerande kultur och inget bolag i branschen kan sägas gå helt fri från denna. Därför har TL Bygg, i kölvattnet av #metoo, startat ett arbete för att förankra sitt ställningstagande i hela företaget. Arbetet ska försäkra att de inte bara lever upp till sin nolltolerans inom bolaget utan är med och påverkar andra bolag i branschen att ta en jämställd riktning.
De arbetar aktivt för mångfald genom att implementera jämställdhetspolicyn i sin rekryteringsstrategi, interna- och externa kommunikation samt marknadsföring av företaget. Ett exempel på det är andelen kvinnor bland tjänstemän som idag ligger över snittet i branschen.
Under 2017 utgjorde cirka 80 procent av den totala omsättningen arbeten åt Atrium Ljungberg. TL Bygg är generalentreprenör för våra bostadssatsningar i Gränbystaden i Uppsala, med uppdrag att bygga tre bostadshus med totalt cirka 200 lägenheter och lokaler för handel och kontor. Arbetet påbörjades i mars 2016 och det första huset stod klart under hösten 2017. Ytterligare ett hus beräknas vara klart för inflyttning under hösten 2018.
TL Bygg var även generalentreprenör för ombyggnaden av Boulebars lokaler i vår fastighet i Liljeholmen. Uppdraget innefattade en totalrenovering av en gammal industrilokal om 1300 kvadratmeter i två plan som nu rymmer bland annat boulebanor, barer, en restaurang och fontäner.
Ett annat samverkansprojekt är ombyggnaden av vårt eget nya huvudkontor i Luftverkstaden, Sickla. Projektet är på 1600 kvadratmeter som byggs i två etapper och kontorsombyggnaden är det första med ett helt nytt Atrium Ljungbergs koncept – aktivitetsbaserade lokaler med design, kreativa ytor och genuint hantverk.
Under 2017 har TL Bygg dessutom haft ett flertal externa projekt:
• TL Bygg genomför en ombyggnad åt Stockholm Stad och S:t Erik Markutveckling AB – där uppdraget är en kontorsanpassning åt SISAB i Slakthusområdet om 4500 kvadratmeter. Kontoret blir SISAB's nya huvudkontor.
| mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning externa beställare | 120 | 121 | 335 | 307 | 378 |
| Nettoomsättning koncerninterna företag | 518 | 314 | 137 | 113 | 114 |
| Nettoomsättning totalt | 638 | 435 | 472 | 418 | 492 |
| Rörelseresultat | 16 | 4 | –11 | 15 | 35 |
| Finansnetto | 0 | 0 | 2 | 3 | 2 |
| Resultat efter finansnetto | 16 | 4 | –9 | 18 | 37 |
| Antal anställda | 114 | 110 | 120 | 130 | 135 |
STYRELSEN OCH VERKSTÄLLANDE direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2017. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undantag för bolagsstyrningsrapporten, styrelseordförandens ord och hållbarhetsrapporten, reviderad och omfattar sidorna 84–97, 106–144, 153–158.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarperspektiv. Vi skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Vi leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden. Våra utvecklingsprojekt ger långsiktig avkastning.
Vår målsättning är att driftöverskottet ska öka med tio procent per år. Investeringar i egna utvecklingsprojekt ska årligen uppgå till en miljard kronor med en projektvinst om 20 procent för ny- och tillbyggnadsprojekt. Under 2017 ökade driftöverskottet med 13,0 procent (0,5) jämfört med föregående år. Årets investeringar i egna fastigheter uppgick till 1593 miljoner kronor (1 002). De finansiella målen fastställer också att soliditeten ska vara lägst 30 procent, samt att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid slutet av 2017 uppgick soliditeten till 42,6 procent (43,7) och räntetäckningsgraden uppgick till 4,2 ggr (3,5).
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter beräknad skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 4,50 kr per aktie (3,95), vilket motsvarar en utdelning om 65,1 procent av det utdelningsbara resultatet (69,9) och en direktavkastning om 3,5 procent (2,8).
Konjunkturen i omvärlden är fortsatt stark. Tillväxten i europaområdet har stärkts och den amerikanska marknaden fungerar som draglok i världsekonomin. Den amerikanska arbetslösheten är den lägsta på 17 år. Även den svenska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt med hög BNP-tillväxt och inflation. Under hösten har dock en allmän osäkerhet kring bostadsmarknaden påverkat negativt vilket kan leda till lägre BNP-tillväxt. Detta kompenseras dock av ökade investeringar inom näringsliv och offentlig sektor. Konjunkturinstitutet bedömde i december BNP-tillväxten till 2,5 procent för 2017 och 2,9 procent för 2018. Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till –0,46 procent jämfört med –0,60 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 1,20 procent jämfört med 1,15 procent vid årets början. Under inledningen av 2018 har den långa räntan stigit.
Hyresnivåerna för kontor stiger fortfarande och drivs främst av att omförhandlade hyror prismässigt kommer ikapp de nivåer som nytecknade avtal skett på. Direktavkastningskraven har stabiliserats på låga nivåer trots den fortsatt goda tillgången på kapital. Orosmolnen på marknaden utgörs fortfarande av eventuella kommande regelförändringar i samband med utredningarna om paketering och ränteavdragsbegräsning. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgick under det fjärde kvartalet till 49 miljarder kronor och summerade totalt under helåret 2017 till 147 miljarder kronor enligt Newsec. Detta är i linje med de senaste årens nivåer med undantag för fjolårets rekordvolym.
Kontorshyresmarknaden är mycket stark i Sveriges storstäder, framför allt drivet av en stark konjunktur i kombination med städernas starka demografiska tillväxt. Vakansgraderna i Stockholm och Göteborg är nere på historiskt mycket låga nivåer och de spekulativa kontorsprojekt som genomförs hyrs snabbt ut. Den kraftiga hyresutvecklingen drivs ytterligare på av moderna och aktivitetsbaserade kontor som effektiviserar lokalanvändningen. Hyresgästerna kan därmed betala en högre kvadratmeterhyra utan större effekt på kostnaden per arbetsplats. Det mesta talar för att kontorsmarknaden kommer vara fortsatt stark under 2018 med en fortsatt hög efterfrågan, positiv hyrestillväxt i framför allt centrala områden, och en fortsatt låg vakansgrad.
Befolkningstillväxt och ökad konsumtion per capita är avgörande faktorer i denna utveckling som under de senaste åren kompletterats av en lågräntemiljö i kombination med en stark arbetsmarknad. Under 2017 ökade detaljhandelsförsäljningen med 16 miljarder och uppgår nu till 767 miljarder kronor vilket motsvarar en ökning om 2,1 procent inklusive e-handeln. E-handelns totala omsättning 2017 ökade med 9 miljarder till 67 miljarder kronor, vilket motsvarade en tillväxt om 16 procent. E-handelns marknadsandel ökade därmed från 8 procent till 9 procent men marknadsandelarna skiljer sig dock avsevärt mellan dagligvaruhandeln och sällanköpsvaruhandeln. Medan dagligvaruhandeln fortfarande är i startgroparna med drygt 2 procent av försäljningen på nätet har sällanköpsvaruhandeln redan uppnått en marknadsandel om 14 procent. Snabbväxande branscher under året var livsmedelshandeln, möbelhandeln, järnoch bygghandeln samt leksakshandeln. Centralt för all fysisk handel framöver är att addera besöksanledningar som kompletterar handeln och ger konsumenterna så många
skäl som möjligt att besöka en fysisk plats. Det kan vara genom restauranger, upplevelser, nöjen, vård, kultur och arbetsplatser. Trots digitaliseringens framfart är det den här typen av aktiviteter som gör att människor träffas på en plats, umgås, äter och handlar. Det är något som vi på Atrium Ljungberg tagit fasta på när vi skapar framtidens mötesplatser. Att blanda verksamheter är inte bara en god idé ur ett stadsbyggnadsperspektiv utan avgörande för att våra handelsplatser hävdar sig väl i en allt mer konkurrensutsatt marknad.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under året till 40 miljoner kronor (128) och har framförallt påverkats av ett antal kontorsuthyrningar. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–24 månader.
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 2357 miljoner kronor (2208) och hyresvärdet till 2494 miljoner kronor (2374). Det ger en ekonomisk uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 95 procent (93) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (93). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (7).
| Affärsområde Fastighet | värde, | värde, | nings |
|---|---|---|---|
| mkr | kr/kvm | grad, % | |
| 2 375 | 2 686 | 95 | |
| Projektfastigheter | 119 | – | 81 |
| Totalt | 2 494 | – | 95 |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på, efter balansdagen, närmast kommande kvartal.
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING Kommentarer till årets resultat och finansiella ställning framgår av sidorna 108–116.
Under 2017 uppgick investeringar i egna fastigheter till 1 593 miljoner kronor (1 002), varav 922 miljoner kronor (509) i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst kontorshuset Sickla Front II, bostadshuset Gränby Entré hus 1, södra garaget i Gränbystaden samt ombyggnad av Forumkvarteret. Övriga investeringar avser främst hyresgästanpassningar i fastigheter i Stockholm city, Liljeholmen och Farsta Centrum i Stockholm samt i fastigheter på Lindholmen i Göteborg och i Gränbystaden galleria i Uppsala. Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projektfastigheter uppgick per 31 december till cirka 2,5 miljarder kronor.
Sickla Front II – Färdigställandet av Sickla Front II i Sickla är i slutfasen. Sickla Front II består av två kontorsbyggnader om totalt 25 300 kvm uthyrbar area och 14 000 kvm BTA parkeringsarea. Tillsammans med en intilliggande kontorsfastighet som uppfördes 2015 bildar de kvarteret Sickla Front som nu utgör en tydlig entré till stadsdelen Sickla och binder samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Inflyttning sker under sommaren och hösten 2018.
Sickla 1898 – Under hösten 2017 inleddes arbetet med om- och tillbyggnadsprojektet Sickla 1898. Platsen är Sicklas historiska hjärta där AB Diesel Motorers första fabrik uppfördes år 1898. Här skapar vi en vårdoch hälsodestination samt med butiker, café och restaurang. Projektet omfattar totalt 11 700 kvm uthyrbar area, varav 8 100 kvm för vårdverksamhet och 3 600 kvm för handel.
Sickla Tapetfabriken – En om- och tillbyggnation av en äldre kontorsfastighet i Sickla, den så kallade Tapetfabriken, har
påbörjats. Tapetfabriken planeras innehålla 9 700 kvm hotell och kontor samt garage. Vid årsskiftet 2017/2018 tecknade vi avtal med Nordic Choice Hotels som kommer att öppna ett hotell om 7 200 kvm med drygt 150 hotellrum och lobby med restaurang, evenemangsytor och konferenslokaler. Hotellet invigs våren 2020. Genom att omvandla den tidigare slutna kontorsbyggnaden och skapa hotell, med öppen bottenvåning med mötesplatser och restaurang för allmänheten, fortsätter vi utvecklingen av Sickla till en än mer levande stadsmiljö.
I Gränbystaden har vi under året arbetat med ny- och ombyggnationer både vid områdets norra del och vid Gränbystaden galleria.
Norra Gränbystaden – På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden färdigställdes under fjärde kvartalet 2017 en byggnad om 1 000 kvm uthyrbar area där Elon öppnade ny butik i oktober. Arbete pågår med att uppföra ytterligare en byggnad, där bland andra Jula, Jysk och Rusta öppnar butiker under hösten 2018.
Gränby Entré hus 1, 2 och 3 – Invid Gränbystaden galleria har arbetet med att uppföra tre bostadshus pågått under året. Bostadshusen omfattar totalt cirka 200 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler. Inflyttning i ett av husen, med 62 lägenheter, skedde i oktober 2017. Restaurang, vårdcentral och bank är etablerade i de nedersta planen och gatuoch torgstråk mellan gallerian och bostäderna står klara. Lägenheterna till de övriga två husen börjar släppas via bostadsförmedlingen under våren 2018 med inflyttning i slutet av 2018 och i början av 2019.
Gränbystaden, södra garaget – Intill Gränbystaden galleria är ett parkeringsgarage med 275 p-platser under mark under uppförande. Garaget öppnas hösten 2018.
Gränbystaden, södra entrén – I Gränbystaden galleria pågår ett tillbyggnadsprojekt som omfattar ytterligare 11 800 kvm uthyrbar area för handel, restauranger, kultur och nöje. Här kommer bland andra Nordisk Film att öppna en biograf och O'Leary's en restaurang i slutet av 2018.
Mobilia torghuset – I Mobilia har vi börjat förbereda för en ny- och tillbyggnad på cirka 13 500 kvm uthyrbar area. Mitt i kvarteret ska vi skapa ytterligare ytor för handel, bostäder, restauranger och kulturverksamhet. Byggstart av torghuset kommer att ske under våren 2018 med beräknat färdigställande våren 2020, då även Nordisk Film öppnar en biograf i del av byggnaden.
Del av Kista+ – En större ombyggnation och omprofilering av vår kontorsfastighet Kista+ i Kista har slutförts och i november flyttade IBM:s svenska huvudkontor in på cirka 6 500 kvadratmeter.
I Forumkvarteret i centrala Uppsala har under en tid ett stort ombyggnadsarbete genomförts i alla delar av fastigheten. Forumkvarteret innehåller både kontorslokaler, bostäder och en galleria med butiker och restauranger. Under 2017 har arbetet främst handlat om upprustning och ombyggnad av galleriadelen, där vi bland annat frigjort ytor och skapat ett tydligt invändigt huvudstråk. Vår ambition med Forumkvarteret är att skapa ett innerstadskvarter med ett starkt utbud av handel, restauranger och caféer kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer. Hela gallerian planeras vara klar till julhandeln 2018.
Vår befintliga projektportfölj med egen mark och markanvisningar möjliggör framtida investeringar motsvarande drygt 14 miljarder kronor. Ytmässigt omfattas projektportföljen av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Uppsala står för cirka 70 procent. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Inga projekt startas normalt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
MÖJLIGA PROJEKTSTARTER 2018–2019 I Sickla planerar vi för en tillbyggnad av Sickla galleria för cirka 3 000 kvm BTA handel samt två våningsplan för parkeringshus med cirka 220 parkeringsplatser. Färdig detaljplan för utbyggnaden finns och byggstart beräknas ske runt årsskiftet 2018/2019.
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Tillkommande uthyrbar area, kvm |
Tillträde |
|---|---|---|---|
| Fatburen 2 | Stockholm | 9 587 | Mars 2017 |
| Tranbodarne 13 | Stockholm | 3 304 | Mars 2017 |
| Lindholmen 30:1 | Göteborg | 37 035 | Mars 2017 |
| Kv Molekylen | Stockholm | – | Under 2018 |
Förvärv 2017
| Avgående uthyrbar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kommun | area, kvm1) | Frånträde | ||
| Söderby Huvudgård 2:43 | Haninge | 36 337 | Februari 2018 |
Detaljplanearbeten för bostäder på Nobelberget, Kyrkviken och Gillevägen i Sickla pågår. Vi räknar med en färdig detaljplan för Nobelberget under våren 2018 och planerar för säljstart av de första 70 bostadsrätterna under andra halvåret 2018. På Nobelberget vill vi skapa en attraktiv och tät stadsmiljö med totalt cirka 500 bostäder samt kontorslokaler och kulturverksamheter. Vid Sickla station planerar vi för en profilbyggnad på cirka 7 500 kvadratmeter BTA. Stationsbyggnaden, som blir resenärens första möte med Sickla, kommer att innehålla kontor, handel och service. Detaljplanearbete pågår och beräknad byggstart är 2019. Detaljplanearbeten pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden i Uppsala vill vi fortsätta att tillskapa stadskvaliteter och utveckla området med en blandning av handel, kontor och bostäder samt service- och kulturverksamheter. Utöver hyreslägenheterna som är under uppförande planerar vi för ytterligare cirka 250 bostäder i området. Byggstart av den första etappen beräknas ske under 2019 med inflyttning under 2020.
I Hagastaden i Stockholm har vi sedan en tid haft en markanvisning med en byggrätt om 32 000 kvadratmeter BTA invid Nya Karolinska Solna (NKS). I oktober 2017 tog Kommunfullmäktige beslut om en överenskommelse om exploatering med marköverlåtelse. Här, mitt i det framväxande life science-klustret, skapar vi Life City, ett centrum och mötesplats för aktörer inom Hagastadens kärnverksamheter forskning, vård och omsorg. Byggstart av Life City beräknas ske i mitten av 2018 med inflyttning i början av 2021.
I Barkarby i Järfälla har vi en byggrätt på cirka 50 000 kvadratmeter BTA. Tillsammans med Järfälla kommun planerar vi att skapa Bas Barkarby, en regional mötesplats för lärande, näringsliv och kultur. Järfälla kommun kommer att hyra närmare 11 000 kvadratmeter av den första etappen för gymnasieutbildning, multihall, bibliotek och annan kulturverksamhet. Hyresavtalen är villkorade av att marköverlåtelseavtal tecknas. Detaljplanen som omfattar den första av två etapper antogs i januari 2018 och beslut om miljötillstånd från Mark- och miljödomstolen väntas sommaren 2018. Byggstart av första etappen av Bas Barkarby beräknas ske tidigast sommaren 2018 med inflyttning våren 2021.
I november 2016 tecknades avtal om förvärv, och i mars i år tillträddes, Fatburen 2, Söderhallarna i Stockholm. Fastigheten inrymmer saluhall, butiker och kontor med en total uthyrbar yta om cirka 8 500 kvm. Köpeskillingen uppgick till 380 miljoner kronor. I mars förvärvades och tillträddes fastigheten Tranbodarne 13 belägen vid Slussen i Stockholm med cirka 3 300 kvm uthyrbar area kontor och bostäder. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 252 miljoner kronor. I mars förvärvades och tillträddes även kontorsfastigheten Lindholmen 30:1 på Lindholmen i Göteborg med närmare 37000 kvm uthyrbar area. Förvärvet skedde genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1300 miljoner kronor. I oktober tecknades avtal om förvärv av delar av fastigheterna Vasastaden 1:16 och 1:45 till ett pris av 432 miljoner kronor och som kommer utgöras av 32000 kvm ljus BTA i blivande kvarteret Molekylen och avser vårt projekt Life City. Tillträde planeras under första halvåret 2018. I december tecknades avtal om försäljning av fastigheten Söderby Huvudgård 2:43 i Haninge. Fastigheten utgörs av handelsplatsen Port 73 och såldes genom en bolagsaffär med ett underliggande fastighetsvärde om 977 miljoner kronor. Frånträde skedde i början av februari 2018.
Under 2017 har vi externvärderat motsvarande 38 procent av fastighetsbeståndets marknadsvärde, varav 20 procent under det fjärde kvartalet. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi och Savills i enlighet med internationella värderingsstandarder IVS (International Valuation Standards). Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antagna marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav. Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet, inklusive exploateringsfastigheter, uppgick till 40861 miljoner kronor (36054). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen är 4,7 procent (4,9). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 1593mkr (1002). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1817 miljoner kronor (2772), och förklaras framförallt av marknadens sänkta avkastningskrav för flertalet fastigheter och högre hyror till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar.
Atrium Ljungbergs förutsättningar är goda. Den ökade urbaniseringen och befolkningstillväxten fortsätter att driva tillväxten i de storstadsregioner där vi är etablerade. Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms för 2018 uppgå till cirka 1,5 miljarder kronor. Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1200 miljoner kronor att jämföras med 1180 miljoner kronor för 2017. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 940 miljoner kronor vilket motsvarar 7,06 kronor/aktie. Värdeförändringar och eventuella övriga framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Atrium Ljungberg har upprättat en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dessa samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sidorna 145–152 och ingår ej i den finansiella rapporten.
ATRIUM LJUNGBERGS FASTIGHETSBESTÅND är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika innehåll såsom kontors- och handelsverksamhet. Vi finns enbart på den svenska marknaden och påverkas därav hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt av utvecklingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd.
Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områden för riskhantering; uthyrning, projekt- och entreprenadverksamheten, fastighetsvärdering och finansiering. Vår verksamhet och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst
genom en medvetenhet av riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika affärsområdena. Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor del decentraliserad medan finansiering, försäkring och fastighetsvärdering hanteras centralt.
Nedan beskrivs riskerna utifrån dess sannolikhet samt hur stor konsekvensen risken bedöms ha på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjänningsförmåga.
Se även bolagsstyrningsrapporten, sidorna 100–103 och intern kontroll, sidorna 106–107.
| OMRÅDE | RISK | SANNOLIKHET | KONSEKVENS |
|---|---|---|---|
| FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSBESTÅND | Fastighetsvärden | ||
| Antaganden vid fastighetsvärdering | |||
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter | |||
| Hyresintäkter | |||
| Uthyrningsgrad | |||
| Fastighetskostnader | |||
| INVESTERINGAR OCH FÖRVÄRV | Investeringar | ||
| Förvärv | |||
| Projektportfölj | |||
| MEDARBETARE OCH LEVERANTÖRER | Kompetens | ||
| Leverantörer | |||
| Korruption | |||
| Hälsa och säkerhet | |||
| FINANSIELLA RISKER | Kreditrisk | ||
| Valutarisk | |||
| Räntor | |||
| Återfinansiering | |||
| MILJÖ OCH OMVÄRLD | Förorening på våra fastigheter | ||
| Klimatförändringar | |||
| Krav på effektivare energianvändning | |||
| E-handel | |||
| Digitalisering | |||
| Ändrad skattesats | |||
| Ändrade skatteregler avseende avdragsrätten för låneutgifter |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Fastighetsvärden | Fastigheterna redovisas till verkligt värde, marknads värde. Marknadsvärdet bestäms dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer accepterar, dels av ett förväntat driftnetto. Ett lägre avkastningskrav påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett högre förväntat framtida driftnetto. |
Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsättning för bättre och stabilare driftnetto från våra fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfaktor som vi inte kan påverka. |
| Antaganden vid fastighetsvärdering |
Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderings processen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed kan bli felaktig. |
Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän. Läs vidare i not T1 på sidorna 129–131. |
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter |
Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skade görelse. |
Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasse ringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If. |
| Hyresintäkter | Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar samt hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna. Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd, vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt. |
Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverk samhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäst strukturen. Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror succesivt genomslag på hyresintäkterna. Då endast 1procent av hyresintäkterna utgörs av omsätt ningsbaserad hyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handels platserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler. |
| Uthyrningsgrad | En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna. | Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och potentiella kunder kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom förebygga och minska risken för stora vakanser. |
Vi har ökat vår uthyrningsgrad till 95%
| Värdeparameter | Antagande | Värdepåverkan, mkr |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/– 10% | +/– 4 060 |
| Driftkostnad | +/– 10% | –/+743 |
| Avkastningskrav | +/– 0,25%-enheter | –1 973 /+2 205 |
| Långsiktig vakansgrad | +/– 2% | –/+ 1 160 |
I tabellen redovisas hur effekter av olika parametrar påverkar marknadsvärdet.
| Förändring fastighetsvärde | –10% | 0% | +10% |
|---|---|---|---|
| Värdeförändring, mkr | –4 086 | – | 4 086 |
| Belåningsgrad | 50% | 45% | 41% |
Fastigheternas värdeförändringar påverkar även bolagets nyckeltal. Ovanstående känslighetsanalys visar hur Atrium Ljungbergs belåningsgrad påverkas vid värdeförändringar om +/– 10 %.
Fastighetskostnader Förändrade fastighetskostnader kan påverka fastighetens driftnetto och därmed också marknadsvärdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning, kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Vi har tio fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller. Läs vidare om tomträttsavgälder i not IK4 på sidan 124.
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Investeringar | Atrium Ljungberg utvecklar och uppför egna fastigheter i sin projektverksamhet. Risker i denna verksamhet är att projekten blir dyrare än beräknat på grund av felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. |
Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flexibel produktion samt en kostnadseffektivitet i produktionen. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom det egna dotterbolaget TL Bygg. Vi har alltid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel överlämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar påbörjas utan att en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt. |
| Förvärv | Atrium Ljungbergs expansion sker också genom förvärv av fastigheter. Riskerna vid förvärv är att uthyrningsgraden och hyresutvecklingen blir sämre än förväntat eller att den tekniska standarden är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkommer oväntade miljökonsekvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag förekommer även en skattemässig risk. |
Riskerna vid ett förvärv förebyggs genom att en så kallad due-diligence alltid genomförs där vi med både interna och externa specialister besiktigar fastigheten samt granskar avtal, räkenskaper och skattemässiga aspekter. Samtliga förvärv görs med avsikten att långsiktigt äga och förvalta fastigheterna. |
| Projektportfölj | Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket viktiga för företagets värdetillväxt. En begränsad projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten. |
Bolaget har en stor projektportfölj och för att behålla en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Läs mer om vår projektportfölj på sidorna 38–41. |
| Känslighetsanalys kassaflöden | Kundförluster | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förändring, % | Resultateffekt år 1, mkr Resultateffekt helår, mkr | mkr | |||
| Hyresintäkter | +/– 5% | +/– 14 | +/– 118 | 2013 | 6 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5% | –/+ 37 | –/+ 37 | 2014 | 7 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1%-enhet | +/– 25 | +/– 25 | 2015 | 15 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta | +/– 1%-enhet | –/+ 73 | –/+ 182 | 2016 | 12 |
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. 2017 8
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kompetens | En viktig förutsättning för vår framgång är att kunna attrahera och behålla kompetent personal. |
Genom att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work® kan vi både attrahera och behålla kompetent personal. Läs vidare på sidorna 30–31. |
| Leverantörer | Med leverantörsrisk avses risken att våra leverantörer inte kan fullgöra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. |
Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett effektivt stöd för hela organisationen genom samordnade inköp. Detta leder till högre kvalitet och minskade kostnader. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer Atrium Ljungbergs krav inom hållbarhet och affärsetik. |
| Hälsa och säkerhet | I vår verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsrisker. |
Vi har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Vi håller regelbundet arbetsmiljöutbildningar för våra projektledare och tekniska förvaltare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Vi tillhandahåller hälsofärsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. |
| Korruption | Oegentligheter som berör Atrium Ljungberg kan komma skada vårt varumärke och personal. |
Atrium Ljungberg har inrättat en visselblåsningstjänst via en extern part. På så sätt kan vi garantera ett system med högsta sekretess och total anonymitet som gör det tryggt för våra anställda, kunder och samarbetspartners att lämna en anmälan. Anmälningar lämnas på vår webbplats för att sedan tas om hand av den externa parten. Det finns en policy för affärsetik med riktlinjer som ger mer konkret vägledning. |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kreditrisk | Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. |
Respektive marknadsområde utvärderar löpande nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Uteblivna hyror tryggas i många fall av depositioner och bankgarantier. Genom ett stort antal hyresgäster i olika branscher uppnås en god riskspridning. |
| Valutarisk | Med valutarisk avses risken att våra intäkter blir lägre eller kostnader blir högre då avtal skrivs i annan valuta än svenska kronor. |
Vi har inga intäkter eller någon finansiering i utländsk valuta. Endast undantagsvis görs inköp i utländsk valuta vilket medför en låg valutarisk. |
| Räntor | De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. |
I syfte att begränsa risken för kraftiga svängningar av räntekost nader fördelas ränteförfallostrukturen över olika löptider genom räntederivat. Läs mer på sidorna 93–95. |
| Återfinansiering | Refinansieringsrisker och kreditrisker föreligger vid omförhandlingar av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar. |
För att begränsa refinansieringsrisken får maximalt 50 procent av finansieringen tillgodoses av en enskild långivare. Atrium Ljungberg har kreditavtal med fem olika långivare i bank samt har även finansiering på kapitalmarknaden via certifikat- och MTN-program. Läs vidare om finansiering på sidorna 93–95. |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Förorening på våra fastigheter |
Enligt Miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. |
Inför fastighetsförvärv och nya projekt gör vi genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Processen bidrar också till att identifiera möjligheter till ener gieffektivisering och minska förekomsten av material med negativ effekt på människa och miljö. |
| Klimatförändringar | Extrema väderhändelser såsom skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på vårt fastighetsbestånd samt öka kostnaderna för att bygga och utveckla fastigheter. |
Atrium ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka våra fastigheters motståndskraft vid extrema väderhän delser. Vid nyproduktion och större ombyggnadsprojekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. |
| Krav på effektivare energianvändning |
Ökade myndighetskrav gällande energianvändning. | Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implementering av ny teknik i både befintligt fastighets bestånd och vid nyproduktion vilket leder till minskade löpande kostnader. Läs mer om vårt energiarbete på sidorna 27–29. |
| E-handel | E-handel har blivit en viktig försäljningskanal och försäljningsvolymen ökar årligen från e-handeln. Fler detaljhandelsföretag etablerar nätbutiker. Detta kan påverka efterfrågan på handelslokaler. |
Enligt HUI Research stod e-handeln för 9 procent av den totala detaljhandeln 2017. Vi följer utvecklingen noggrant och har också en tät dialog med våra detaljhandelskunder. Atrium Ljungberg bygger platser med attraktionskraft och flexibla lokaler som kan anpassas efter nya förutsättningar. Under senare tid har det även visat sig framgångsrikt att kombinera nät- och butikshandel där konsumenterna kan få ytterligare upplevelser i den fysiska butiken samt har möjlighet till avhämtning och att returnera köpta varor. |
| Digitalisering | Digitaliseringen är en stark förändringsfaktor i samhället. Digitaliseringen förändrar människors beteenden och kundernas förväntningar ökar ständigt. Vissa branscher har genomgått omfattande marknads förändringar där nya aktörer vanligtvis i form av plattformsföretag etablerat sig och vunnit stora marknadsandelar. |
Atrium Ljungberg satsar på innovation och digital utveckling. Vi ser över hur vår befintliga affär kan transformeras och identifierar nya affärsmöjligheter. Vi har ett starkt kundfokus och utvecklar våra processer för att snabbt driva innovationsprojekt och testa nya affärskoncept. Utgångspunkten är att skapa värden för slutkonsumenten. |
| Ändrad skattesats | Gällande redovisningsregler kräver att uppskjuten skatteskuld redovisas som om alla fastighetsförsälj ningar skulle beskattas med aktuell skattesats om 22 procent. Hur stor den verkliga uppskjutna skatteskulden är beror dock på bolagets skatteposition, hur länge vi innehaft fastigheten samt hur marknaden prissätter den uppskjutna skatteskulden vid försäljning av fastighet via bolag. |
Koncernens redovisade uppskjutna skatt avseende fastigheter uppgår till 4 459 miljoner kronor. En sänkning av bolagsskatten till 20 procent skulle stärka det egna kapitalet med 405 miljoner kronor då redovisad uppskjuten skatt skulle bli lägre jämfört med idag. Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på fyra procent (i enlighet med Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV) skulle uppskjuten skatt uppgå till 944 miljoner kronor, vilket skulle påverka det egna kapitalet positivt med 3 513 miljoner kronor. |
| Ändrade skatteregler avseende avdragsrätten för låneutgifter |
EU-direktivet mot skatteflykt ska vara implementerat i svensk lagstiftning senast vid utgången av 2018. Direktivet ska motverka skatteflykt och syftar till att stoppa avancerad skatteplanering. EU-direktivet anger en lägsta nivå för de åtgärder som de enskilda länderna måste genomföra. Detta kan komma att innefatta begränsning av dagens avdragsrätt för räntor och andra lånekostnader. |
Inget slutgiltigt lagförslag har ännu publicerats, men kommer mest sannolikt att göras under våren 2018. Den slutgiltiga skattemässiga effekten av lagförändringen kan inte redovisas i dagsläget, men Atrium Ljungberg följer utvecklingen. Vid nuvarande låga räntenivåer får förslaget ingen effekt på Atrium Ljungberg men vid högre räntenivåer än de nu gällande så påverkas skattekostnaden. |
VÄRDET PÅ ATRIUM LJUNGBERGS tillgångar är 43 miljarder kronor vilka huvudsakligen finansieras med eget kapital och lånat kapital. Eftersom verksamheten är kapitalintensiv är det viktigt att alltid ha tillgång till finansiering och valet av kapitalstruktur är viktigt för att ha en önskad kombination av finansiell risk i förhållande till finansieringskostnad. Målsättningen är att soliditeten ska överstiga 30 procent och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr.
Konjunkturen i omvärlden är fortsatt stark där tillväxten i europaområdet har stärkts och den amerikanska marknaden fungerar som draglok i världsekonomin där amerikanska arbetslösheten är den lägsta på 17 år.
Även den svenska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt med hög BNP-tillväxt och stark inflation. Under hösten har dock allmän osäkerhet kring bostadsmarknaden påverkat negativt vilket kan leda till lägre BNP-tillväxt. Detta kompenseras dock av ökade investeringar inom näringsliv och offentlig sektor. Konjunkturinstitutet bedömde i december BNP-tillväxten till 2,5 procent under 2017 och 2,9 procent 2018.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till –0,46 procent jämfört med –0,60 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 1,20 procent jämfört med
1,15 procent vid årets början. I början av 2018 har långa räntan fortsatt att stiga.
En av de viktiga drivkrafterna för den globala tillväxten 2017 var mindre åtstramande finanspolitik och fortsatt låga räntor. En stark och bred industriproduktion tillsammans med att allt fler ekonomier bedöms befinna sig i högkonjunktur under 2018 ger förutsättningar för fortsatt god tillväxt.
En viktig fråga för euroområdet blir när ECB minskar på tillgångsköp samt när första höjningen av inlåningsräntan sker.
Den svenska konjunkturen är god med stark BNP-tillväxt och en stigande inflation. En inbromsning i bostadsinvesteringar väntas ge en måttlig effekt på den fortsatta utvecklingen. Riksbankens prognos visar på en första höjning av styrräntan under andra halvåret 2018.
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv bransch vilket innebär olika finansiella risker. De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar samt refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. Finansverksamheten regleras av vår finanspolicy som minst årligen prövas och fastställs av styrelsen.
Atrium Ljungbergs egna kapital uppgick till 18 223 miljoner kronor (16176) och skulder uppgick till 24540 miljoner kronor (20 825) varav 18 247 miljoner kronor avser räntebärande skulder (15095). Belåningsgraden ska enligt finanspolicyn långsiktigt
| Mål/Mandat | Utfall 2017-12-31 | |
|---|---|---|
| Belåningsgrad kommersiell fastighet | max 70% | 70%1) |
| Belåningsgrad bostadsfastighet | max 75% | 66% |
| Belåningsgrad koncern | max 50% | 44% |
| Andel ränteförfall inom 12 mån | 0–55% | 40% |
| Andel låneförfall inom 12 mån | 10–30% | 10% |
| Valutarisk finansiering | får ej förekomma | förekommer ej |
| Bankmedel | 0–200 mkr | 344 mkr |
| Outnyttjad checkkredit | 300–500 mkr | 300 mkr |
| Antal leverantörer av finansiering, banker | 3–7 | 5 |
| Lånevolym hos en leverantör | max 50% | 16% |
| Kreditlöften och likvida medel/låneförfall 4,5 mån | minst 100% | uppfyllt |
1) Ett lån med 83 procents belåningsgrad har amorterats i början av 2018 för att uppfylla covenanter enligt låneavtal.
| Mål | Utfall 2017-12-31 |
|---|---|
| minst 30% | 42,6% |
| > 2 ggr | 4,2 ggr |
understiga 50%. Vid årsskiftet uppgick den till 44,1 procent (41,9), Belåningsgraden har de senaste 10 åren legat som lägst 39,8% och som högst 45,7%.
Bankfinansiering utgör 50 procent av total lånevolym (58). Övrig finansiering sker på kapitalmarknaden via ett certifikatprogram och obligationer under ett MTN-program.
Atrium Ljungberg har sedan 2013 finansierats sig via kapitalmarknaden då bolaget etablerade både ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rambeloppet för certifikatsprogrammet var vid årsskiftet fem miljarder och för MTN-programmet sju miljarder kronor. Kapitalmarknadsfinansiering har under senare år ökat i andel av total lånevolym och är en viktig finaniseringskälla. Under 2017 har vi genomfört 10 obligationer med en total volym om 4 100 miljoner kronor.
Totalt finns obligationer om 5700 miljoner kronor (2 450) utestående under MTN--
programmet samt utestående företagscertifikat uppgick vid årsskiftet till 3510 miljoner kronor (3949). Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 1 365 miljoner kronor (550). Bolaget har dessutom en outnyttjad checkkredit om 300 miljoner kronor (300).
I februari 2017 publicerades ett grönt ramverk kopplat till MTN-programmet. I samband med detta genomfördes de första gröna obligationerna. Totalt har 2 600 miljoner kronor gröna obligationer emitterats under året vilket motsvarar 46 procent av utestående obligationsvolym.
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden vid årsskiftet var 3,5 år (3,5).
Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i resultaträkningen. Den påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan och förutsättningarna på kreditmarknaden som påverkar kreditgivarnas marginal. För att minska svängningarna i räntekostnaden är räntorna bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och uppnå önskad räntebindning använder vi räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga räntebindningen på lånen. Räntederivat innebär att man erhåller rörlig ränta mot att man betalar en fast ränta eller tvärtom.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 1,7 procent (2,3). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 1,7 procent (2,4). Sänkningen beror främst av sänkta kreditmarginaler och omstrukturering av räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,4 år (3,9) vid årets slut. Totalt finns ingångna ränteswappar uppgående till 9396 miljoner kronor (9125) med förfall mellan år 2018–2029.
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket
| Obligation | Emitterad | Förfall | Löptid, år | Fast/rörlig ränta |
Volym, mkr |
Emissions spread över 3M Stibor |
Anm. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 108 | 2017 mars | 2022 mars | 5,0 | Rörlig | 1 100 | 1,05% | Grön |
| 109 | 2017 mars | 2022 mars | 5,0 | Fast | 200 | 1,05% | Grön |
| 110 | 2017 mars | 2020 mars | 3,0 | Rörlig | 300 | 0,77% | Grön |
| 111 | 2017 mars | 2020 mars | 3,0 | Fast | 500 | 0,77% | Grön |
| 112 | 2017 juni | 2019 juni | 2,0 | Rörligt | 300 | 0,55% | |
| 113 | 2017 juni | 2019 juni | 2,0 | Fast | 500 | 0,55% | |
| 114 | 2017 oktober | 2020 oktober | 3,0 | Fast | 500 | 0,60% | |
| 115 | 2017 oktober | 2023 oktober | 6,0 | Rörlig | 300 | 1,05% | Grön |
| 115-2 | 2017 december | 2023 oktober | 5,8 | Rörlig | 200 | 1,15% | Grön |
| 116 | 2017 december | 2019 december | 2,0 | Fast | 200 | 0,45% |
innebär att det uppstår ett orealiserat övereller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta. Beloppet redovisas direkt i resultatet. Vid ett förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.
I syfte att förbättra framtida räntenetto genomfördes i december en omstrukturering där räntederivat med ett nominellt värde på 3 236 mkr löstes. Samtidigt tecknades nya räntederivat med lägre ränta och längre genomsnittlig räntebindning.
Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick till 121 miljoner kronor (–307) då räntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid årsskiftet till –484 miljoner kronor (–909).
Vår upplåning är till viss del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 9037 miljoner (8697) kronor säkerställda med pantbrev och 9211 miljoner kronor icke säkerställda (6399). Andelen säkerställd finansiering är 21 procent (24) i förhållande till totala tillgångarna.
Som komplement till pantbrev i fastigheter lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbindelse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 200 miljoner kronor (200).
Covenanter, det vill säga de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent.
Atrium Ljungberg erhöll i februari 2017 en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody´s med betyget Baa2 med stabil utsikt.
Snitträntan sänkt till 1,7 procent
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2018 | 1 832 | 10 |
| 2019 | 4 077 | 22 |
| 2020 | 4 787 | 26 |
| 2021 | 1 394 | 8 |
| 2022 | 3 517 | 19 |
| 2023 och senare | 2 640 | 14 |
| Totalt | 18 247 | 100 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Medelränta, % |
|---|---|---|---|
| 2018 | 7 251 | 40 | 0,6 |
| 2019 | 500 | 3 | 0,2 |
| 2020 | 1 000 | 5 | 0,7 |
| 2021 | 760 | 4 | 4,2 |
| 2022 | 1 000 | 5 | 2,7 |
| 2023 och senare | 7 736 | 42 | 2,7 |
| Totalt | 18 247 | 100 | 1,7 |
| 2017-12-31 2016-12-31 | ||
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 18 247 | 15 095 |
| Eget kapital, mkr | 18 223 | 16 176 |
| Belåningsgrad, % | 44,7 | 41,9 |
| Justerad belåningsgrad, % | 44,1 | 41,9 |
| Genomsnittlig ränte bindningstid, år |
4,4 | 3,9 |
| Genomsnittlig kapital bindningstid, år |
3,5 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % |
1,7 | 2,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 3,5 |
ATRIUM LJUNGBERG ÄR ett av Sveriges största noterade fastighetsbolag och seden noteringen på stockholmsbörsen 1994 har vi aldrig sänkt utdelningen kronor per aktie.
Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga noterade utestående aktier, uppgick per årsskiftet till 16 837 miljoner kronor (18 388). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Aktiekursen för B-aktien minskade under året med 8,4 procent till 130,30 kronor (142,30). Årets högsta kurs uppgick till 153,20 kronor och den lägsta till 120,00 kronor.
Totalavkastningen för aktien, motsvarande summan av verkställd utdelning och kurstillväxt, var under året –5,6 procent (9,7). Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 10,4 procent (13,0) och för OMXS Real Estate GI, med de noterade fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm, var den 9,3 procent (12,4).
Atrium Ljungbergs B-aktie (ATRLJ B) är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Under 2017 har totalt 15,7 miljoner aktier (13,6) omsatts till ett värde av 2,2 miljarder kronor (1,8). Av dessa var 74 procent (72) handlade
på Nasdaq Stockholm och resterande på andra marknadsplatser såsom BOAT, Bats och Turquoise. Omsättningshastigheten var 12 procent (11).
Atrium Ljungberg har anlitat Remium som likviditetsgarant i syfte att förbättra likviditeten i aktien. Remium har åtagit sig att dagligen ställa köp- och säljkurser för en aktievolym motsvarande 30000 kronor och med en differens om maximalt fyra procent från säljkurs.
Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget kapital. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) och aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) redovisas enligt EPRAs riktlinjer, se noterna E på sidan 140.
Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Beräkning av långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) och aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om projektportföljen på sidorna 38–41.
Börsvärde och uthyrbar area per 2017-12-31, de största börsnoterade fastighetsbolagen
Källa: Nasdaq och Fidessa Fragulator
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret 2017 föreslås en utdelning på 4,50 kr per aktie (3,95), vilket motsvarar en direktavkastning på 3,5 procent (2,8) beräknat på aktiekursen vid årets utgång.
Vid årsskiftet fanns det 4 750 aktieägare (3689) i Atrium Ljungberg. De största ägarna är Konsumentföreningen Stockholm tillsammans med familjen Ljungberg och familjen Holmström, som tillsammans äger totalt 63,8 procent. Det utländska ägandet uppgick till 16 procent (15).
En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en
röst. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen innebärande att A-aktieägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A-aktier omvandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske.
| A-aktier, '000 |
B-aktier, '000 |
Andel av röster, % |
Andel av kapital, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Familjen Ljungberg | 2 190 | 27 166 | 29,0 | 22,0 |
| Konsumentföreningen Stockholm | – | 38 966 | 23,0 | 29,2 |
| Familjen Holmström | 1 810 | 14 958 | 19,5 | 12,6 |
| Carnegie Fonder | – | 8 928 | 5,3 | 6,7 |
| Ömsesidiga arbetspensions försäkringsbolaget Varma |
– | 8 117 | 4,8 | 6,1 |
| Swedbank Robur Fonder | – | 1 868 | 1,1 | 1,4 |
| AFA Försäkring | – | 1 671 | 1,0 | 1,3 |
| Fjärde AP-fonden | – | 1 661 | 1,0 | 1,2 |
| Handelsbanken Fonder | – | 1 600 | 0,9 | 1,2 |
| Margaretha af Ugglas | – | 1 445 | 0,9 | 1,1 |
| Övriga | – | 22 841 | 13,5 | 17,1 |
| Totalt antal emitterade aktier | 4 000 | 129 221 | 100 | 100 |
Ägarkategorier, kapital
| Antal kända | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Storleksklass | Antal aktier | Kapital | Röster | ägare | kända ägare |
| 1–1000 | 676 982 | 0,5% | 0,4% | 4 204 | 88,5% |
| 1001–10000 | 1 349 328 | 1,0% | 0,8% | 420 | 8,8% |
| 10001–50000 | 1 141 322 | 0,9% | 0,7% | 58 | 1,2% |
| 50001–100000 | 1 109 092 | 0,8% | 0,7% | 16 | 0,3% |
| 100001–500000 | 7 011 847 | 5,3% | 4,1% | 29 | 0,6% |
| 500001–1000000 | 4 029 249 | 3,0% | 2,4% | 6 | 0,1% |
| 1000001– | 113 142 947 | 84,9% | 88,1% | 17 | 0,4% |
| Anonymt ägande | 4 759 969 | 3,6% | 2,8% | – | – |
| Totalt | 133 220 736 | 100,0% | 100,0% | 4 750 | 100,0% |
Atrium Ljungbergs främsta informationskanal är bolagets webbplats, www.al.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella investerare och finansiärer, i såväl Sverige som utomlands.
| ABG Sundal Collier | Tobias Kaj |
|---|---|
| Carnegie Investment Bank | Erik Granström |
| Handelsbanken Capital Markets | Albin Sandberg |
| Nordea | Niclas Höglund |
| Pareto Securities | Johan Edberg |
| Remium | Markus Henriksson |
| SEB Merchant Banking | Svante Krokfors |
| Kepler Cheuvreux/Swedbank | Jan Ihrfelt |
| Årsstämma 2018 | 2018-03-28 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–mars 2018 | 2018-04-20 |
| Delårsrapport januari–juni 2018 | 2018-07-11 |
| Delårsrapport januari–september 2018 | 2018-10-19 |
| Bokslutskommuniké 2018 | februari 2019 |
| Årsredovisning 2018 | mars 2019 |
2017 VAR ETT TURBULENT ÅR GLOBALT SETT. Atrium Ljungberg däremot hade ett stabilt och mycket starkt år där vi överträffade alla våra finansiella mål och kanske mest glädjande, hade en stor volym i egna utvecklingsprojekt. En offensiv investeringstakt som fortsätter även 2018 och framåt. Att som ordförande vara ytterst ansvarig för Atrium Ljungberg är alltid ett privilegium och som känns extra roligt efter ett år som detta.
Visionen "Alla vill leva i vår stad" vägleder bolaget i riktning mot det vi ytterst ska skapa; levande platser med aktivitet från tidig morgon till sen kväll. Platser med stadsliv och en variation av innehåll där människor kan leva, arbeta, umgås, handla och uträtta ärenden. Visionen hjälper oss också att utveckla våra områden i hållbar riktning. Det är inte bara viktigt ur ett socialt, ekonomiskt och miljömässigt perspektiv – det höjer också platsens attraktionskraft och skapar värde för såväl de som bor och verkar i våra områden som för investerare, aktieägare, kommuner och samhället i stort.
Atrium Ljungbergs affärsidé bygger till stor del på värdeskapande i projektutvecklingen. En investerad krona i ett av våra projekt avkastar väsentligt mer än vad den färdiga fastigheten värderas till. Denna avkastningsförflyttning skapar projektvinster som möjliggör eget kapital till framtida projekt. Affärsidén är inte beroende av marknadens sänkta avkastningskrav. Dock kan naturligtvis konjunktursvängningar påverka vår möjlighet att framgångsrikt driva projekt. Affärsmodellen gör att bolaget i de flesta scenarier kan växa i enlighet med uppsatta mål, med bibehållen låg belåningsgrad och med oförändrad eller ökad aktieutdelning.
Vår tydliga strategi för hur och var Atrium Ljungberg ska växa står fast; vi ska utveckla stadsmiljöer som sammanhållna enheter på starka delmarknader i storstadsregioner. Det gör vi genom att utveckla och förädla vår stora portfölj av fastigheter och byggrätter. Basen av innehållet är kontor och handelsplatser som vi kompletterar med bostäder, kultur, service och utbildning.
Bostäder är ett naturligt inslag i en stadsmiljö. Atrium Ljungbergs bostadssatsning är nu igång och bostäderna kommer att vara en viktig del för våra områden framöver, trots att de utgör en liten del av det totala fastighetsvärdet.
Visionen "Alla vill leva i vår stad" är högt satt. Den ställer stora krav på flexibilitet och utformning av våra stadsmiljöer. I en tid då förutsättningar snabbt förändras behöver vi som fastighetsägare och stadsutvecklare vara extra lyhörda för våra kunder och besökares behov.
Jag vill påstå att Atrium Ljungberg, med vår variation av lokaltyper på en och samma plats samt genom vårt sätt att samverka, har förmågan att göra de omställningar som krävs för att fortsätta skapa flöden av människor på våra platser.
Den digitala utvecklingen påverkar starkt människors sätt att både leva, arbeta, bo och konsumera. Digitaliseringen skapar många möjligheter och kommer kräva ett förändrat tänk hos oss alla, oavsett om man är fastighetsägare, stadsplanerare eller företagare som säljer varor eller tjänster. Frågan är viktig i alla fastighetssegment och kanske särskilt viktig inom handel. Långsiktigt tror jag på ett ännu närmare samarbete mellan fastighetsägare och detaljhandeln. Vi kommer i framtiden, liksom nu, vara beroende av varandra.
Atrium Ljungbergs stadsmiljöer har starka geografiska lägen. De genererar stora flöden av människor och är en naturlig plats att mötas och även handla. Den styrkan ger oss möjlighet att skapa mervärden för våra kunder. Atrium Ljungberg har en nära dialog med sina kunder och min uppfattning är att vi är väl rustade för att tillsammans med kunderna utforma våra platser utifrån framtidens behov.
Styrelse, bolagsledning, och alla medarbetare arbetar varje dag för att uppnå vår vision. Om vi gör detta på ett korrekt sätt skapar det aktieägarvärde. Det är ett långsiktigt arbete, men har haft en stark prägel av att gå i rätt riktning, det vill säga bolaget är lönsamt och genererar bestående vinster som återinvesteras i bolaget och delas ut till aktieägarna. Under 23 år som börsnoterat bolag har vi alltid haft oförändrad eller ökad utdelning.
Inför årsstämman i mars 2018 har Hanna Graflund Sleyman avböjt omval. Valberedningen föreslår Sara Laurell som ny styrelsemedlem. Sara Laurell har gedigen detaljhandelserfarenhet, bland annat som tidigare vd på en klädkedja som är hyresgäst i Atrium Ljungberg bestånd.
Sara Laurell tar därmed vid Hanna Graflunds kompetens inom retail.
Avslutningsvis vill jag återigen understryka att 2017 var ett framgångsrikt år med överträffade mål och starkt resultat. Att leverera på den här nivån, och dessutom under långa tidsperioder, ställer höga krav på alla medarbetare. Bolagets balansräkning är väldigt mycket tegel, sten, och betong, men värdet skapas av alla människor som dagligen arbetar i bolaget. Till dessa exceptionella medarbetare på Atrium Ljungberg vill jag rikta ett stort tack för året som gått.
Johan Ljungberg, styrelseordförande
Atrium Ljungberg AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om ändring av bolagsordningen. Bolagets B-aktie (ATRLJ B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap-listan. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolagsordningen, aktiebolagslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer och policys samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Kodens övergripande syfte är att stärka förtroendet för svenska börsbolag genom att främja en positiv utveckling av bolagsstyrningen. Dess normer är inte tvingande men bygger på principen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte rapporterat några avvikelser från Koden och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem.
Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen och de följande avsnitten.
Affärsidé, affärsplan, mål och strategier, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, policys, uppdragsbeskrivningar, delegationsordning, attestordning och grundvärderingar.
Regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovisningslagen, GRI samt andra relevanta lagar.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsärenden med mera. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden:
På årsstämman den 5 april 2017 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2018 ska utgöras av representanter för bolagets fem röstmässigt största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad. Till valberedningens ledamöter utsågs Lars Ericson representerande Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) representerande familjen Holmström, Hans Hedström representerande Carnegie Fonder, Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg och Ilkka Tomperi representerande Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju.
Bolagets aktiekapital uppgick till 333 051840 kr per den 31 december 2017, fördelat på 4000000 A-aktier (tio röster per aktie) och 129220736 B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehar inga egna B-aktier. Någon rösträttsbegränsning finns inte. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 16 837 mkr. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar efter nominell skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 97. Se även diagram denna sida.
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom årsstämman som är bolagets högsta beslutande organ och ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktiekapitalet. Årsstämman ska dessutom fastställa balansoch resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per den 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls hos styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2017 hölls den 5 april varvid 155 aktieägare representerande 81,6 procent av aktiekapitalet och 85,5 procent av rösterna deltog. På årsstämman fattades bland annat beslut om:
Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats.
Atrium Ljungbergs styrelse har under året bestått av sex ledamöter (information om ledamöterna finns på sidan 104). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter.
Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, den finansiella rapporteringen samt att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering.
Som ett komplement till aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden fastställer styrelsen årligen en arbetsordning (jämte vd-instruktion, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, affärsplan och budget, policy för affärsetik, leverantörspolicy, närståendepolicy, jämställdhets- och diskrimineringspolicy, hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, kommunikationspolicy, finanspolicy, krispolicy, IT-policy, whistleblowingpolicy, närståendepolicy och skattepolicy). I arbetsordningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för uppdraget och erhåller den information och beslutsunderlag som erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs och årligen utvärderas. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör, upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fastigheter och bolag samt investeringar överstigande 20 miljoner kronor. Styrelsens och verkställande direktörens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande styrelsesammanträde, ska sammanträda cirka fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 9 möten varav ett konstituerande.
Under 2017 har styrelsen fastställt övergripande mål för bolagets verksamhet liksom strategierna för att kunna uppnå dessa. Mål och måluppfyllelse beskrivs i årsredovisningen på sidorna 12–14. Styrelsen har fattat beslut om alla investeringar överstigande 20 miljoner kronor samt om genomförda fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Stor uppmärksamhet har ägnats åt pågående och framtida investeringsprojekt, hållbarhetsfrågor, fastighetsöverlåtelser samt finansfrågor. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, hållbarhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och projekt. Kvartalsvis under året har utfall rapporterats mot budget och reviderade prognoser för verksamhetsåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen på nästa sida.
Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Några föreskrifter om arbetsfördelning mellan ledamöterna finns inte i arbetsordningen. Hela styrelsen har utgjort revisions- och ersättningsutskott då det varit mer ändamålsenligt att hantera dessa frågor inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Ersättningsutskottet bereder, följer och utvärderar frågor rörande anställningsvillkor och eventuella program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare samt ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Revisionsutskottet svarar för beredningen av styrelsens arbete med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering, träffar fortlöpande bolagets revisor för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera samordningen mellan den externa och interna revisionen och synen på bolagets risker, fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får
såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering
| Invald | Ersättning, kr | Oberoende* | Oberoende** | Not Styrelsemöten | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Johan Ljungberg | Ordförande | 2001 | 400 000 | Ja | Nej | 1) | 9 av 9 |
| Sune Dahlqvist | Ledamot | 2006 | 200 000 | Ja | Ja | 2) | 9 av 9 |
| Simon de Château | Ledamot | 2014 | 200 000 | Ja | Ja | 9 av 9 | |
| Hanna Graflund Sleyman | Ledamot | 2015 | 200 000 | Ja | Ja | 8 av 9 | |
| Anna Hallberg | Ledamot | 2009 | 200 000 | Ja | Ja | 9 av 9 | |
| Erik Langby | Ledamot | 2014 | 200 000 | Ja | Ja | 9 av 9 |
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen * * Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare
1) Ordförande från stämman 2015. Ledamot 2009–2015. Suppleant
2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget.
2) Suppleant 2006–2011.
| kkr | Grundlön/ Arvode |
Övrig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Aktierelaterade ersättningar |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Annica Ånäs, verkställande direktör | 5 510 | – | 49 | 1 989 | – | 7 548 |
| Övriga ledande befattningshavare | 10 563 | 70 | 241 | 2 697 | – | 13 571 |
upphandla av bolagets revisor, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisionsinsatsen.
Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas årligen och presenteras för valberedningen. Verställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen.
Två gånger under året har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser till styrelsen varav vid ett tillfälle utan bolagsledningens närvaro.
Bolagets chefsjurist har varit styrelsens sekreterare. Under året har styrelsens ordförande haft löpande kontakt med verkställande direktören.
Läs mer om bolagsledningen på sidan 105.
Bolagsledningen ser ut enligt illustration på sidan 16. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor rörande pågående investeringsprojekt, fastighetsöverlåtelser, finansieringsfrågor, affärsutveckling och hållbarhetsfrågor.
Annica Ånäs (född 1971) tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hon anställdes i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även anställd 2008–2010. Annica Ånäs har även erfarenhet som cfo på Hemsö Fastigheter samt varit vd inom kommunikationsbranschen. Dessutom har hon erfarenhet från flera styrelseuppdrag, bland annat som ledamot i det finska noterade fastighetsbolaget Technopolis. Annica Ånäs har en akademisk bakgrund som jurist och civilekonom. Annica Ånäs aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 8 000 B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Övriga bolagsledningen presenteras på sidan 105 och organisationsschema på sidan 16.
Vid årsstämman 2017 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, vilka överensstämmer med förslag till riktlinjer för 2018. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Till årsstämman 2018 föreslås
ett lånesubventionsprogram för ledande befattningshavare i samband med förvärv av aktier i bolaget. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsledningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Vid årsstämman 2015 utsågs Ernst & Young som revisorer med auktoriserad revisor Jonas Svensson som huvudansvarig. Jonas Svensson ersattes 2016 av auktoriserad revisor Ingemar Rindstig.
Revisionsteamet har löpande informationskontakter med bolaget under året, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Styrelsen träffar revisorn minst två gånger per år, varav en gång utan närvaro av bolagets ledning. Bolagets revisorer granskar årsbokslutet, gör en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september samt granskar bolagets interna kontroller.
Från vänster: Simon de Château, Johan Ljungberg, Anna Hallberg, Sune Dahlqvist, Hanna Graflund Sleyman och Erik Langby. Bilden är tagen i Gränbystaden Entré hus 2, som blir inflyttningsklart under 2018. Läs mer om alla våra projekt i Gränbystaden på sid 62–63.
| SIMON DE CHÂTEAU | SUNE DAHLQVIST | ANNA HALLBERG | |
|---|---|---|---|
| Funktion | Styrelseledamot. | Styrelseledamot. | Styrelseledamot. |
| Född | 1970. | 1948. | 1963. |
| Utbildning | Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. | LO:s Folkhögskola. | Ekonomi/juridik Handelshögskolan i Göteborg. |
| Yrke/Invald | Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Styrelseledamot sedan 2014. |
F.d. förhandlingschef Hyresgästföreningen Region Stockholm. Styrelseledamot sedan 2011. Styrelsesuppleant 2006–2011. |
Vice vd i Almi Företagspartner AB. Styrelseledamot sedan 2009. |
| Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) |
Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. Styrelseledamot i Willhem AB (publ) och Akka Egendom AB. |
Styrelseledamot och andre vice ordförande i Kooperativa Förbundet, ledamot i KFs presidium och ersättningsutskott. Ordförande i Fastighets bolaget Folkets Hus Åkersberga AB. |
Styrelseledamot i Lifco, Partnerinvest Norr och Mittuniversitetet. |
| Aktieinnehav | 11 500 B-aktier. | 1000 B-aktier. | 2000 B-aktier. |
| HANNA GRAFLUND SLEYMAN | JOHAN LJUNGBERG | ERIK LANGBY | |
| Funktion | Styrelseledamot. | Styrelsens ordförande. | Styrelseledamot. |
| Född | 1978. | 1972. | 1951. |
| Utbildning | Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. | Civilingenjör. | Samhällsvetenskaplig utbildning, Stockholms Universitet. |
| Yrke/Invald | Vd Departments & Stores (RNB, NK-delen). Styrelseledamot sedan 2015. |
Styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Styrelse ledamot sedan 2009. Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelseledamot under del av 2006. |
Kommunstyrelsens ordförande i Nacka 1983–2012. Styrelseledamot sedan 2014. |
| Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) |
Styrelseledamot i bolag inom RNB-koncernen. | Styrelseordförande och styrelseledamot i bolag inom Tagehuskoncernen. Styrelseordförande i Credentia AB. |
Styrelseordförande i Nacka StrandsMässan AB, AB Solom och Texab AB. Styrelseledamot i Kommuninvest i Sverige AB. |
| Aktieinnehav | Inget innehav. | 1 396 410 A-aktier och 4 067 610 B-aktier. | Inget innehav. |
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Från vänster: Monica Fallenius, Mattias Celinder, Helena Martini, Angela Berg och Linus Kjellberg. Sittande: Martin Lindqvist och Annica Ånäs. Bilden är tagen i Sickla Front II dit bland andra Domstolsverket med Nacka tingsrätt, Hyres- och arrendenämnden och Mark- och miljödomstolen flyttar in under sommaren/hösten 2018. Läs mer om alla projekt i Sickla på sid 46–48.
| ANNICA ÅNÄS | ANGELA BERG | LINUS KJELLBERG |
|---|---|---|
| Vd. | Affärsområdeschef Projekt. | Affärsområdeschef Affärsutveckling. |
| 1971. | 1975. | 1972. |
| Jur. kand. och Civilekonom. | Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH. | Fil. mag. Historia och Centrumfunktion KTH. |
| Tidigare cfo. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2011, även anställd 2008–2010. |
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2011. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2003. | |
| – | Styrelseledamot i HENT AS. | – |
| 8 000 B-aktier. | 200 B-aktier. | 250 B-aktier. |
| MATTIAS CELINDER | HELENA MARTINI | MONICA FALLENIUS | MARTIN LINDQVIST | |
|---|---|---|---|---|
| Funktion | Affärsområdeschef Fastighet. | HR-chef. | Affärsområdeschef Transaktion och etablering. |
Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd. |
| Född | 1972. | 1965. | 1972. | 1970. |
| Utbildning | Civilekonom. | Turismlinjen på Högskolan Dalarna. | Byggnadsingenjör, Högskolan i Östersund. Fastighetsförvaltning, KTH. |
Fil.mag i företagsekonomi, Mittuniversitetet. |
| Anställd sedan | Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2006. |
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2010. |
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2017. |
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2016. |
| Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) |
– | – | – | – |
| Aktieinnehav | 1 250 B-aktier. | 700 B-aktier. | 4 500 B-aktier. | Inget innehav. |
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
STYRELSEN ANSVARAR ENLIGT den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ramverket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, riskhantering och bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör både revisionsutskott samt ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget.
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policydokument finns
delegationsordningar, attestinstruktioner samt uppdragsbeskrivningar för respektive anställd innehållande de anställdas ansvar och befogenheter samt standardiserade rapporteringsrutiner.
Utöver detta har bolaget mycket väl förankrade grundvärderingar såsom pålitlighet, långsiktighet och samverkan som genomsyrar alla sammanhang.
Atrium Ljungberg är även medlem i Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget sedan 2008 GRI (Global Reporting Initiative). Ett GRI-index återfinns på sidorna 169–170 i årsredovisningen. En mer omfattande redovisning finns på bolagets webbplats www.al.se.
Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighetsvärdering och finansieringsverksamheten.
Under 2017 har bolaget investerat 1593 miljoner kronor i egna fastigheter, varav investeringarna i Gränbystaden och Sickla står för den största andelen. Inga investeringar startas utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompetens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom så kallad delad entreprenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där styrgruppsordförande, affärsutvecklare, projektledare, cfo och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastigheternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har under
| Syfte | |
|---|---|
| Policy för affärsetik | Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna |
| Leverantörspolicy | Uppförandekod för leverantörer |
| Närståendepolicy | Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk |
| Jämställdhets- och diskrimineringspolicy |
Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering |
| Hållbarhetspolicy | Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar |
| Arbetsmiljöpolicy | Riktlinjer för hur arbetsmiljöarbetet ska bedrivas |
| Kommunikationspolicy | Riktlinjer för vår externa och interna kommunikation |
| Finanspolicy | Riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas |
| IT-policy | Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT-frågor |
| Whistleblowingpolicy | Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter |
| Krispolicy | Syftar till att undvika eller begränsa kriser |
| Skattepolicy | Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor |
2017 haft avstämningar med externa värderare vid varje kvartalsskifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel- och halvårsskiftet. För 2017 har 38 procent av fastighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna hyror, kostnader, vakanser och avkastningskrav.
Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar samt refinansieringsrisker. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs.
Förutom dessa riskområden har följande processer under året analyserats:
Vad gäller övriga identifierade risker se avsnittet "Risker och riskhantering" sidorna 88–92.
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontrollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med
bolagets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner.
Under 2016 etablerades en funktion för inköp, en whistleblowerpolicy infördes och en kartläggning av korruptionsrisker genomfördes i ett urval av bolagets processer.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet samt vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa kommunikationen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunikationspolicy som reglerar hur informationsgivning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter.
Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade kring regelverk och policys. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen.
Samtliga processbeskrivningar, policys och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, de redovisningsansvariga, bolagets controllers med särskild specialistkompetens och genom självutvärderingar samt avrapporteras till styrelsen. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolagsledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2017 har revisorerna haft följande fokusområden vid granskning av den interna kontrollen; projektprocessen, hyresprocessen, inköpsprocessen, löneprocessen, bokslutsprocessen, fastighetsvärderingsprocessen, finansieringsprocessen, rutiner vid fastighetstransaktioner. Revisorernas avrapportering för 2017 visar att Atrium Ljungberg har en mycket god intern kontroll. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad.
| Belopp i mkr | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK1 | 2 389 | 2 150 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 174 | 149 | |
| Nettoomsättning | IK3 | 2 563 | 2 299 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | |||
| Taxebundna kostnader | –186 | –176 | |
| Övriga driftkostnader | –157 | –154 | |
| Förvaltningskostnader | –153 | –148 | |
| Reparationer | –58 | –50 | |
| Fastighetsskatt | –142 | –130 | |
| Tomträttsavgälder | –35 | –25 | |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –11 | –10 | |
| IK4–7 | –742 | –692 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | IK8 | –206 | –162 |
| Bruttoresultat | IK3 | 1 616 | 1 445 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 647 | 1 458 | |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –31 | –12 | |
| Central administration fastighetsförvaltning | –48 | –82 | |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16 | –15 | |
| –64 | –97 | ||
| Finansiella intäkter | F3 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | F3 | –372 –372 |
–385 –384 |
| Resultat före värdeförändringar | 1 180 | 965 | |
| Värdeförändringar | |||
| Fastigheter, orealiserade | T1 IK9 |
1 817 | 2 772 |
| Fastigheter, realiserade | T1 | –4 | 6 |
| Derivat, orealiserade | F2 | 121 | –307 |
| Derivat, realiserade | F2 | –5 | – |
| 1 930 | 2 471 | ||
| Resultat före skatt | 3 110 | 3 436 | |
| Aktuell skatt | S1 | –9 | –4 |
| Uppskjuten skatt | S1–3 | –542 | –751 |
| –551 | –755 | ||
| Årets resultat | 2 559 | 2 681 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | |||
| Kassaflödessäkringar | F2 | 18 | 19 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | S3 | –4 | –4 |
| Summa övrigt totalresultat | 14 | 15 | |
| Årets totalresultat | 2 573 | 2 696 | |
| Data per aktie | |||
| Resultat per aktie, kr | 19,21 | 20,13 | |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 |
Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 563 mkr (2299). Hyresintäkterna ökade under perioden till 2389 mkr (2150), en ökning med 11,1 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,4 procent till följd av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar. Uthyrningsgraden uppgick till 95 procent (93) inklusive projektfastigheter. Kontrakterad årshyra uppgick vid årets slut till 2357 mkr (2 208). Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 13 mkr (2). Under året har 45 mkr erhållits i förlikning för en hyrestvist, varav 40 mkr ökar hyresintäkterna.
Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick under året till 174 mkr (149). TL Byggs omsättning var 638 mkr (435) varav 518 mkr (314) utgjorde koncernintern omsättning.
| 2017 | 2016 | Föränd ring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 2 109 | 2 020 | 4,4 |
| Engångsersättningar | 53 | 2 | |
| Projektfastigheter | 82 | 86 | |
| Förvärvade fastigheter | 145 | 41 | |
| Sålda fastigheter | – | – | |
| Hyresintäkter | 2 389 2 150 | 11,1 |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 33227 mkr (30300).
Fastighetskostnaderna uppgick till –742 mkr (–692), en ökning med 7,2 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 1,3 procent. Den låga ökningen i fastighetskostnaderna förklaras främst av upplösning av reservering av befarade kundförluster från
föregående år samt lägre konstaterade kundförluster jämfört med föregående år.
| 2017 | 2016 | Föränd ring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | –653 | –644 | 1,3 |
| Projektfastigheter | –36 | –36 | |
| Förvärvade fastigheter | –53 | –12 | |
| Sålda fastigheter | – | – | |
| Kostnader fastighets förvaltningen |
–742 | –692 | 7,2 |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1647 mkr (1458), en ökning med 13,0 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 5,8 procent. Ökningen i bruttoresultatet beror främst på effekten av förvärvade fastigheter och förlikning i en hyrestvist men även på genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar. Överskottsgraden uppgick till 69 procent (68). Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –31 mkr (–12). Det lägre bruttoresultatet förklaras främst av principförändring i eliminering av internvinst i TL Bygg AB inom koncernen samt högre marknadsföringskostnader och kostnadsförda utvecklingsprojekt. TL Byggs bruttoresultat uppgick till 32 mkr (20). Ökningen beror främst på två externa projekt som belastade resultatet negativt år 2016 samt historiskt hög koncernintern omsättning år 2017.
Kostnaden uppgick under året till –64 mkr (–97). De högre kostnaderna föregående år förklaras främst av kostnader i samband med förändringar i bolagsledningen. Årets kostnader har reducerats av retroaktiv reglering avseende tjänstepension samt förlikning i hyrestvist.
De finansiella kostnaderna uppgick till –372 mkr (–385) och minskade därmed trots en högre andel räntebärande skulder. Finansiella intäkter uppgick till 1 mkr (1).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 817 mkr (2 772) och förklaras av tabellen nedan.
| mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 947 | 1 799 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 865 | 639 |
| Byggrätter | 5 | 334 |
| Totalt | 1 817 | 2 772 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –4 mkr (6).
Derivatportföljen bestod vid årets slut av 9396 mkr (9 125) i ränteswappar med förfall mellan 2018–2029. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick för året till 121 mkr (–307), då marknadsräntan under perioden har ökat på de löptider som derivat tecknats.
Årets aktuella skatt uppgick till –9 mkr (–4) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar, underskottsavdrag från tidigare år samt omstrukturering av räntederivat.
Uppskjuten skatt uppgick till –542 mkr (–751) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat samt nyttjande av skattemässigt underskott.
Koncernen redovisar ett resultat före värdeförändringar på 1 180 mkr (965), en ökning med 22,3 procent. Årets resultat uppgick till 2559 mkr (2681), vilket motsvarar 19,21 kr/aktie (20,13).
I övrigt totalresultat redovisas återföring av säkringsreserven i eget kapital som avser de derivat (ränteswappar) som fram till 2011-12-31 säkringsredovisades. Från detta datum tillämpar inte Atrium Ljungberg säkringsredovisning för dessa instrument.
| Belopp i mkr | Not | 17-12-31 | 16-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | T1 | 39 991 | 36 054 |
| Materiella anläggningstillgångar | T3 | 27 | 20 |
| Goodwill | T2 | 240 | 263 |
| Andelar i intresseföretag och joint ventures | KS2 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skattefordran | S2 | 6 | 22 |
| Andra långfristiga fordringar | 11 | 10 | |
| Summa anläggningstillgångar | 40 276 | 36 368 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Exploateringsfastigheter | T7 | 870 | – |
| Kundfordringar | T4 | 150 | 110 |
| Skattefordringar | 18 | 24 | |
| Övriga fordringar | T5 | 986 | 112 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | T6 | 118 | 111 |
| Likvida medel | F1–2 | 344 | 276 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 487 | 633 | |
| Summa tillgångar | 42 763 | 37 001 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 333 | 333 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 960 | 3 960 | |
| Reserver | –39 | –54 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 13 969 | 11 937 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 18 223 | 16 176 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | S3 | 4 531 | 4 010 |
| Långfristiga räntebärande skulder | F1–2 | 16 415 | 13 125 |
| Derivat | F2 | 484 | 900 |
| Övriga långfristiga skulder | OS1 | 73 | 60 |
| Summa långfristiga skulder | 21 503 | 18 095 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | F1–2 | 1 832 | 1 970 |
| Derivat | F2 | 0 | 9 |
| Leverantörsskulder | 206 | 188 | |
| Övriga skulder | OS2 | 464 | 53 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | OS3 | 535 | 510 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 037 | 2 730 | |
| Summa eget kapital och skulder | 42 763 | 37 001 |
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick vid årets slut till 39 991 mkr (36 054). Byggrätter och mark ingår med 684 mkr (702). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 593 mkr (1 002). Under året har förvärv skett av fastigheterna Fatburen 2, Tranbodarne 13 och Lindholmen 30:1. Vi har även förvärvat marken för Kvarteret Molekylen, vårt projekt Life City. Årets avyttring avser fastigheten Söderby Huvudgård 2:43. Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick till 1817 mkr (2772).
| mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 1 januari | 36 054 | 30 841 |
| Förvärv | 2 265 | 1 461 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 593 | 1 002 |
| Försäljning | –868 | –23 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 817 | 2 772 |
| Omklassificering till | ||
| Exploateringsfastigheter | –870 | – |
| Fastighetsbestånd 31 december | 39 991 | 36 054 |
Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelseförvärv och utgörs av skillnaden mellan nominell skatt och den skatt som bolaget faktiskt räknade med vid förvärvet. Den redovisade goodwillen uppgår till 240 mkr (263).
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag om 22 mkr. Uppskjuten skattefordran avseende på skattemässigt underskott per 2017-12-31 uppgår till 6 mkr.
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 344 mkr (276). Resterande omsättningstillgångar har ökat med 1 786 mkr, varav 870 mkr avser exploateringsfastigheter.
Atrium Ljungberg har under fjärde kvartalet valt att omklassificera vissa Förvaltningsfastigheter i Sickla till Exploateringsfastigheter om totalt 870 mkr, innefattandes 23000 kvm uthyrbar area som förväntas rivas inför exploatering. Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda kostnader och bedömt nettoförsäljningsvärde. Omklassificeringen från Förvaltningsfastigheter till Exploateringsfastigheter redovisas till det senaste fastställda verkliga värdet, 2017-09-30.
| Fastighetsbestånd totalt | 40 861 | 36 054 |
|---|---|---|
| Exploateringsfastigheter, vid periodens slut |
870 | – |
| Investeringar | – | – |
| Omklassificering från Förvaltningsfastigheter |
870 | – |
| Vid periodens början | – | – |
Eget kapital uppgick på balansdagen till 18 223 mkr (16 176) vilket motsvarar 136,79 kr/aktie (121,42). Förändringen i eget kapital förklaras främst av årets resultat uppgående till 2 559 mkr. Säkringsreserven har minskat med 15 mkr. Förändringen av säkringsreserven avser successiv återföring av ingående säkringsreserv, som en följd av att säkringsredovisning på ränteswappar ej längre tillämpas i koncernen.
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman den 5 april 2017 uppgick till 526 mkr. Soliditeten uppgick vid årets slut till 42,6 procent (43,7). Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV uppgick till 162,57 kr/ aktie (144,38).
Uppskjuten skatteskuld redovisas till 22 procent av temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad skuld per 2017-12-31 uppgick till 4 531 mkr (4 010). Förändringen jämfört med föregående år är hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, skattemässiga avskrivningar på byggnader och direktavdrag för investeringar.
Den sannolika effektiva skattesatsen är lägre än 22 procent. Se vidare beräkning av bolagets substansvärde enligt EPRA på sidorna 139–140.
Räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgick vid årsskiftet till 18 247 mkr (15 095), en nettoökning om 3 152 mkr. Upptagande av nya lån avser finansiering av investeringar och förvärv.
Genomsnittliga löptiden för kapitalbindningen var 3,5 år (3,5). Genomsnittliga löptiden för räntebindningen var 4,4 år (3,9). Belåningsgraden uppgick till 44,7 procent (41,9).
Marknadsvärde derivat uppgick vid årsskiftet till –484 mkr (–909).
Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 93–95.
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings– reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
||
| Ingående balans per 1 januari 2016 | 333 | 3 960 | –69 | 9 729 | 13 953 | ||
| Årets resultat | 2 681 | 2 681 | |||||
| Övrigt totalresultat | 15 | 15 | |||||
| Utdelning, 3,30 kr/aktie | –473 | –473 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2016 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | ||
| Ingående balans per 1 januari 2017 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | ||
| Årets resultat | 2 559 | 2 559 | |||||
| Övrigt totalresultat | 14 | 14 | |||||
| Utdelning, 3,55 kr/aktie | –526 | –526 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2017 | 333 | 3 960 | –39 | 13 970 | 18 223 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång uppgår antalet utestående aktier till 133220736 (133220736). Genomsnittligt antal utestående aktier för 2017-01-01–2017-12-31 uppgår till 133220736 (133220736). Aktiens kvotvärde uppgår till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3 110 | 3 436 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK7 | 8 | 6 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 4 | –6 | |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | T1 | –1 817 | –2 772 |
| Realiserade värderörändringar finansiella instrument | F2 | 5 | – |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | –121 | 307 | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 12 | 6 | |
| Betald skatt | –4 | –35 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 1 197 | 941 | |
| Nettoförändring av rörelsekapital | –31 | 8 | |
| Förändring av rörelsekapital | –31 | 8 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 166 | 949 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förvärv av fastigheter | T1 | –1 833 | –1 461 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | T1 | –1 593 | –1 002 |
| Försäljning av fastigheter | – | 36 | |
| Inköp maskiner och inventarier | –17 | –8 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 443 | –2 435 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 12 | 16 | |
| Upptagna lån | F1 | 5 178 | 5 090 |
| Amortering av skuld | F1 | –2 028 | –3 260 |
| Lösen av derivat | F2 | –290 | – |
| Utbetald utdelning | –526 | –473 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | F4 | 2 346 | 1 373 |
| Årets kassaflöde | 68 | –113 | |
| Likvida medel vid årets början | 276 | 389 | |
| Likvida medel vid årets slut | 344 | 276 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 1 | 1 | |
| Betald ränta uppgick till | –372 | –385 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 344 | 276 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 166 mkr (949), vilket motsvarar 8,75 kr/aktie (7,12). Det högre kassaflödet jämfört med föregående år förklaras främst av förvaltningsresultat.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –3 443 mkr (–2 435) hänförligt till investeringar i egna fastigheter samt förvärv av fastigheterna Fatburen 2
i Stockholm, Tranbodarne 13 i Stockholm och Lindholmen 30:1 i Göteborg.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 2 346 mkr (1 373) till följd av upplåning hänförligt till förvärv och investeringar.
Tillgänglig likviditet uppgick till 2 009 mkr (1 126), och utgjordes av banktillgodohavanden om 344 mkr (276), outnyttjad
checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 1 365 mkr (550) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
| Belopp i mkr | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK1 | 214 | 169 |
| Förvaltningsintäkter | 225 | 175 | |
| Nettoomsättning | 439 | 343 | |
| Fastighetskostnader | IK4 | –61 | –57 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | IK5–6 | –269 | –254 |
| Avskrivningar | IK7 | –20 | –19 |
| Rörelseresultat | A5 IK4 |
90 | 14 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | MB2 | 450 | 665 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | F3 | 557 | 484 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | F3 | –743 | –418 |
| 263 | 731 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 353 | 744 | |
| Bokslutsdispositioner | MB4 | 162 | –50 |
| Resultat före skatt | 516 | 694 | |
| Aktuell skatt | S1 | –3 | 0 |
| Uppskjuten skatt | S1–3 | 176 | –16 |
| 172 | –16 | ||
| Årets resultat | 688 | 678 | |
| RAPPORTER ÖVER TOTAL | |||
| RESULTATET MODERBOLAGET | |||
| Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat |
688 – |
678 – |
|
| Årets totalresultat | 688 | 678 | |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | 4,50 | 3,95 |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 439 mkr (343). Den högre omsättningen beror huvudsakligen på förändrad utfaktureringsprincip mellan moderbolaget och koncernens dotterbolag. Detta har även påverkat förvaltnings- och administrationskostnaderna. Rörelseresultatet uppgick till 90 mkr (14). Resultatet efter finansiella poster uppgår till 353 mkr (744) och har påverkats främst av högre utdelningar från dotterbolag. Utdelningar från dotterbolag uppgick till 450 mkr (550). Räntebärande skulder uppgår till 15 171 mkr (13024). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till –52 mkr (258) till följd av negativ förändring av rörelsekapital. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgår till 200 mkr (–2 493). Årets kassaflöde uppgår till 703 mkr (–149). Likvida medel uppgår vid årets utgång till 269 mkr (211).
| Belopp i mkr | Not | 17-12-31 | 16-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | T1 MB3 |
1 569 | 1 497 |
| Maskiner och inventarier | T3 | 8 | 5 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 1 578 | 1 502 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | KS1 MB2 | 945 | 443 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 4 | |
| Övriga långfristiga fordringar | 11 | 10 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 956 | 456 | |
| Summa anläggningstillgångar | 2 535 | 1 958 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | T4 | 18 | 1 |
| Fordringar hos koncernbolag | A5 | 22 113 | 20 217 |
| Skattefordringar | 27 | 27 | |
| Övriga fordringar | T5 | 4 | 11 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | T6 | 186 | 108 |
| Likvida medel | F2 | 269 | 211 |
| Summa omsättningstillgångar | 22 617 | 20 575 | |
| Summa tillgångar | 25 151 | 22 533 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital |
|||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) | 333 | 333 | |
| Reservfond | 265 | 265 | |
| 598 | 598 | ||
| Fritt eget kapital Överkursfond |
3 948 | 3 948 | |
| Balanserad vinst | 2 529 | 2 382 | |
| Årets resultat | 688 | 674 | |
| 7 165 | 7 004 | ||
| Summa eget kapital | 7 764 | 7 602 | |
| Obeskattade reserver | MB4 | 61 | 50 |
| Avsättningar | |||
| Uppskjuten skatteskuld | S3 | 98 | 277 |
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | F1–2 | 13 551 | 11 254 |
| Övriga långfristiga skulder | OS1 | 20 | 57 |
| Summa långfristiga skulder | 13 571 | 11 311 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | F1–2 | 1 620 | 1 770 |
| Leverantörsskulder | 23 | 21 | |
| Skulder till koncernbolag | A5 F2 |
1 944 | 1 412 |
| Övriga skulder | OS2 | 9 | 14 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | OS3 | 61 | 75 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 657 | 3 293 | |
| Summa eget kapital och skulder | 25 151 | 22 533 |
| Aktie | Överkurs | Balanserade | Totalt eget | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | kapital | Reservfond | fond | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2016 | 333 | 265 | 3 948 | 2 855 | 7 401 |
| Årets resultat | 674 | 674 | |||
| Utdelning, 3,55 kr/aktie | –473 | –473 | |||
| Utgående balans per 31 december 2016 | 333 | 265 | 3 948 | 3 056 | 7 602 |
| Årets resultat | 688 | 688 | |||
| Utdelning, 3,95 kr/aktie | –526 | –526 | |||
| Utgående balans per 31 december 2017 | 333 | 265 | 3 948 | 3 218 | 7 764 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång uppgår antalet utestående aktier till 133220736 (133220736). Genomsnittligt antal utestående aktier för 2017 uppgår till 133220736 (133220736). Aktiens kvotvärde uppgår till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 516 | 695 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK7 | 20 | 19 |
| Realisationsresultat | 4 | –3 | |
| Ej erhållna utdelningar från dotterbolag | MB2 | –450 | –550 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | MB4 | –162 | 38 |
| Betald skatt | –1 | –29 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | –71 | 170 | |
| Nettoförändring av rörelsekapitalÖkning/minskning kortfristiga fordringar | 19 | 88 | |
| Förändring av rörelsekapital | 19 | 88 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –52 | 258 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Resultat från andelar i koncernbolag | – | –111 | |
| Avyttring av koncernbolag | – | 2 281 | |
| Förvärv av koncernbolag | KS1 | –503 | – |
| Inköp/försäljning maskiner och inventarier | 0 | –4 | |
| Om– och nybyggnad av fastigheter | MB3 | –89 | –80 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –592 | 2 086 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | F4 | ||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | –37 | 18 | |
| Förändring av fordringar hos koncernbolag | –1 903 | –5 521 | |
| Förändring av skulder till koncernbolag | 1 022 | 150 | |
| Upptagna lån | F1 | 4 175 | 5 088 |
| Amortering av skuld | F1 | –2 028 | –1 755 |
| Utbetald utdelning | –526 | –473 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 703 | –2 493 | |
| Årets kassaflöde | 59 | –149 | |
| Likvida medel vid årets början | 211 | 359 | |
| Likvida medel vid årets slut | 269 | 211 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 557 | 484 | |
| Betald ränta uppgick till | –743 | –413 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 269 | 211 |
| A | ALLMÄN INFORMATION OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER |
||
|---|---|---|---|
| A.1 | Allmän information | 118 | |
| A.2 | Koncernredovisningen och dess upprättande | 118 | |
| A.3 | Nya och ändrade standarder och tolkningar som | ||
| ännu ej trätt i kraft | 119 | ||
| A.4 | Händelser efter balansdagen | 121 | |
| A.5 | Upplysningar om närstående | 121 | |
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | 121 | |
| IK.1 | Intäkter och hyreskontrakt | 122 | |
| IK.2 | Central administration | 122 | |
| IK.3 | Segmentsredovisning | 123 | |
| IK.4 | Tomträttsavtal och övriga leasingavtal | 124 | |
| IK.5 | Personalkostnader | 124 | |
| IK.6 | Ersättning ledande befattningshavare | 124 | |
| IK.7 | Avskrivningar och nedskrivningar | 125 | |
| IK.8 | Projekt och entrepenadverksamheten | 125 | |
| IK.9 | Orealiserad värdeförändring | 125 | |
| S | SKATT | ||
| S.1 | Aktuell skatt | 126 | |
| S.2 | Uppskjuten skattefordran | 127 | |
| S.3 | Uppskjuten skatteskuld | 128 | |
| T | TILLGÅNGAR | ||
| T.1 | Förvaltningsfastigheter | 129 | |
| T.2 | Goodwill | 132 | |
| T.3 | Materiella anläggningstillgångar | 132 | |
| T.4 | Kundfordringar | 133 | |
| T.5 | Övriga fordringar | 133 | |
| T.6 | Förubetalda kostnader och upplupna intäkter | 133 | |
| T.7 | Exploateringsfastigheter | 133 | |
| OS | OPERATIVA SKULDER | ||
| OS.1 | Övriga långfristiga skulder | 134 | |
| OS.2 | Övriga skulder | 134 | |
| OS.3 | Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 134 | |
| OS.4 | Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser | 134 | |
| F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR | |
|---|---|---|
| F.1 | Kapitalstruktur | 135 |
| F.2 | Finansiella instrument och riskhantering | 135 |
| F.3 | Finansiella intäkter och kostnader | 138 |
| F.4 | Kassaflöden från finansiella skulder | 138 |
| E | EPRA NYCKELTAL | |
| E.1 | Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt | |
| (EPRA Earnings / EPRA EPS) | 139 | |
| E.2 | Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 140 |
| E.3 | Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 140 |
| E.4 | EPRA Vakansgrad | 140 |
| E.5 | Totala investeringar (CAPEX) | 140 |
| KS | KONCERNSTRUKTUR | |
| KS.1 | Andelar i koncernbolag | 141 |
| KS.2 | Andelar i intresseföretag | 143 |
| MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
|
| MB.1 | Moderbolagets redovisningsprinciper | 143 |
| MB.2 | Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag | 143 |
| MB.3 | Moderbolagets förvaltningsfastigheter | 144 |
| MB.4 | Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner | 144 |
| MB.5 | Förslag till vinstdisposition | 144 |
| H | HÅLLBARHET | |
| H.1 | Allmän information | 145 |
| H.2 | Intressentdialog och väsentlighetsanalys | 145 |
| H.3 | Energianvändning | 147 |
| H.4 | Koldioxidutsläpp | 147 |
| H.5 | Vatten | 147 |
| H.6 | Certifierade byggnader | 150 |
| H.7 | Gröna hyresavtal | 150 |
| H.8 | Medarbetare | 150 |
| H.9 | Fördelat ekonomiskt värde och skatt | 151 |
| H.10 | Antikorruption | 152 |
| H.11 | Leverantörer | 152 |
| H.12 | Styrelsens underskrifter | 152 |
| H.13 | Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten |
152 |
NOTER
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
TILLÄGGSINFORMATION – NOTER
Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöksadress Sickla Industriväg 19, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Atrium Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader främst i storstadsregioner, samt bedriva projekt- och entreprenadverksamhet. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2017 har den 7 mars 2018 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncernredovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 28 mars 2018.
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande har moderbolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Bestämmande inflytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transaktionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2017. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
I de fall dotterföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras dotterföretagens redovisning för att denna ska följa samma principer som tillämpas av övriga koncernföretag.
Interna transaktioner mellan koncernföretagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska
kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges.
Vid ett förvärv görs det en bedömning om det är ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett rörelseförvärv definieras enligt IFRS 3 och kräver att tillgångar och skulder som förvärvas ska utgöra en verksamhet/ rörelse. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en verksamhet/rörelse klassificeras det som ett tillgångsförvärv.
Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgör endast av en fastighet och saknar förvaltningsorganisation och administration klassificeras förvärvet i de flesta fall som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotillgångarna fördelas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Förvärv av en självständig verksamhet utgör således ett rörelseförvärv och redovisas enligt förvärvsmetoden. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapitalinstrument som förvärvaren emitterat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen.
Minoritetsintressen redovisas med angivande av minoritetsdelägarnas proportionella andel av redovisat verkligt värde på tillgångar, skulder och eventualförpliktelser. Vid förvärv av minoritetsandelar redovisas eventuell skillnad mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna och verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar och skulder direkt mot eget kapital.
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS innebär att styrelse och bolagsledning gör bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Antaganden och uppskattningar baseras bland annat på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande omständigheter bedöms vara rimliga. Dessa antaganden och uppskattningar används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar, skulder, intäkter och kostnader vars värde annars inte framgår tydligt genom andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Antaganden och uppskattningar analyseras regelbundet av styrelsen och företagsledningen. Ändringar återspeglas i redovisningen i den period ändringen görs i de fall ändringen endast påverkar innevarande period. Påverkar ändringen innevarande period och efterföljande perioder, påverkas redovisningen i enlighet med detta. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Värderingen innefattar bedömningar och antaganden, vilka anses vara väsentliga för redovisade värden. Gjorda antaganden, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår vidare av not T1 . Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte omfattar organisation eller förvaltningsprocesser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av när övergången av risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.
Avsättning till garantireserv för entreprenadarbeten sker normalt med 0,5 procent av entreprenadsumman under garantiperioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall och en bedömning av riskerna i pågående projekt. Avsättningen den 31 december 2017 överstiger de under året nedlagda kostnaderna för garantiarbeten.
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.
Ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som tillämpas från den 1 januari 2017 är av mycket begränsad omfattning och har inte haft någon väsentlig påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella rapporter.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett nya standarder som träder i kraft 2018 och 2019. Dessa beskrivs vidare nedan.
IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering från och med 1 januari 2018. IFRS 9 innebär i huvudsak förändringar av hur finansiella tillgångar och skulder klassificeras och värderas. Den nya standarden innehåller förändringar av principer för säkringsredovisning samt inför en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade förluster. Atrium Ljungberg har analyserat vilka effekter den nya standarden förväntas få på redovisningen av koncernens finansiella instrument.
Atrium Ljungbergs finansiella tillgångar består i allt väsentligt av korta fordringar och likvida medel. Koncernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultaträkningen och övriga kortfristiga skulder. Läs vidare i not F2 . Redovisningen av dessa instrument förväntas inte väsentligt förändras med anledning av de ändrade principerna i IFRS 9 för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder.
Då koncernen har upphört med säkringsredovisning kommer de nya principerna för säkringsredovisning inte att påverka koncernens redovisning.
Den nya nedskrivningsmodellen för fordringar i IFRS 9 innebär
att reserveringar ska göras för förlustrisken på alla fordringar oavsettom det föreligger en observerbar händelse som indikerar en risk för förlust eller inte. Reservering ska görs i varje bokslut baserat på historiska erfarenheter av storleken på förlusterna och förväntan om framtida utveckling av dessa, i förhållande till fordringarnas storlek. Atrium Ljungbergs reserv för osäkra kundfordringar uppgår på balansdagen till 36 mkr (25), motsvarande 1,4% (1,1%) av koncernens nettoomsättning. Koncernens konstaterade kundförluster under året uppgick till 8 mkr (12), motsvarande 0,3% (0,5%) av koncernens nettoomsättning.Läs vidare i not T5 . Då de konstaterande kundförlusterna är lägre än reserveringen av osäkra kundfordringar förväntas framtida reserveringar av osäkra kundfordringar utifrån den nya nedskrivningsmodellen bli lägre jämfört med idag. Skillnaden bedöms dock inte få någon väsentliga effekter på koncernens finansiella ställning.
Jämte den nya standarden överväger IASB fortfarande hur principerna för icke-betydande modifieringar av lån ska tolkas. Den syn som indikerats för tillfället innebär att en resultateffekt kan uppstå vid icke-betydande modifieringar, vilket skiljer sig från redovisningen i enlighet IAS 39. Då koncernen normalt inte avtalar med finansiärer om modifiering av låneavtal förväntas den möjliga ändring av IFRS 9 inte ha någon väsentlig effet på koncernens redovisning.
Atrium Ljungberg börjar tillämpa den nya standarden från med 1 januari 2018. Övergången kommer inte att medföra några effekter på eget kapital.
NOTER
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder ersätter från och med 2018 IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal med tillhörande tolkningsuttalanden:
hur intäkter redovisas jämfört mot idag. Atrium Ljungberg genomförde under 2016 en analys av vilka effekter den nya standarden förväntades få på redovisningen av de olika intäktsströmmarna i koncernens affärsområden. I analysen har projekt- och entreprenadverksamheten analyserats var för sig. Koncernern har under 2017 fortsatt analysen med fokus på kvantifiering över eventuella övergångseffekter. Nedan beskrivs resultatet från analysarbetet under 2016 och 2017
Entreprenadverksamheten utförs genom det helägda dotterbolaget TL Bygg. TL Bygg arbetar främst inom bostäder och kontor i totaloch utförandeentreprenad. I analysen har ett urval av kontrakt granskats för att fastställa:
Vidare har granskningen omfattat huruvida det föreligger kostnader för att erhålla kontrakten.
Atrium Ljungbergsbedömning bedömning är att den nya standarden kommer att få mycket begränsad effekt på tidpunkten för när entreprenadverksamhetens intäkter redovisas.
Eventuell förekomst av större mängder ännu ej installerat materiel ska beaktas vid bedömningen av färdigställandegraden av ett projekt vid redovisning av intäkten över tid, vilket är en förändring jämfört med idag. Vid sådan förekomst skulle motsvarande del av intäkten och resultatet redovisas något senare. Analysen har dock funnit att detta är relativt ovanligt.
Inom fastighetsförvaltningen analyserades ett urval av hyreskontrakt. Analysen fokuserade på vad som bör anses utgöra hyra och därmed redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasing och vad som utgör service och redovisas i enlighet med IFRS 15. Under 2017 har det pågått en diskussion inom branschen avseende denna gränsdragning. Huruvida dessa intäktsslag särredovisas eller inte skiljer sig mellan fastighetsbolagen beroende på dess hyresavtal och deras utformning, bland annat mot bakgrund av i vilket land dessa avtal är ingångna. Atrium Ljungberg har konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen till hyresgäster är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.
Avseende projektveckling analyserades ett urval av kontrakt för att fastställa om kontrakten omfattas av IFRS 15 eller ska redovisas i enlighet med IFRS 16. Intäkter inom denna verksamhet avser huvudsakligen ersättning för hyresgästanpassningar i samband med nytt hyresavtal. Atrium Ljungbergs slutsats är att oavsett om koncernen fakturerar hyresgästen utgifter för genomförda lokalanpassningar vid ett tillfälle eller om motsvarande intäkt erhålls i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden så utgör intäkten hyra och ska redovisas i enlighet med IFRS 16.
För närvarande redovisas fastighetsförsäljningar på kontraktsdagen, såvida det inte förekommer särskilda villkor i köpekontraktet. Enligt IFRS 15 ska försäljningar redovisas när kontroll övergår till köparen. Atrium Ljungberg har under året analyserat när kontrollen vid en fastighetsförsäljning kan anses övergå. Analysen har funnit bestämmelser i tidigare ingångna fastighetsförsäljningsavtal som starkt begränsat Atrium Ljungberg att vidta några förvaltningsåtgärder avseende befintliga eller nya hyresgäster samt ombyggnationer från och med kontraktsdagen varpå Atrium Ljungberg funnit att kontrollen övergått redan denna dag. Mot bakgrund av det kommer fastighetsförsäljningar även fortsättningsvis redovisas på kontraktsdagen om inga andra särskilda skäl föreligger i den specifika situationen.
IInförandet av IFRS 15 förväntas inte få någon väsentlig påverkan över koncernens intäkter och dess periodisering.
Atrium Ljungberg har valt att tillämpa kumulativ, dvs framåtriktad, metod vid övergången till IFRS 15. Detta innebär att det inte åligger koncernen att presentera några tilläggsupplysningar för tidigare perioder för prestationsåtaganden återstående vid övergången. Vidare får övergången ingen övergångseffekt på eget kapital.
IFRS 16 Leasing ersätter från och med 2019 IAS 17 Leasingavtal med tillhörande tolkningsuttalanden:
Den nya standarden kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. Redovisningen av dessa leasingavtal kan komma att ändras till följd av den nya standarden.
För leasegivare innebär standarden i det närmaste oförändrad redovisning jämfört med nuvarande standarder.
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Atrium Ljungberg har under 2017 genomfört en analys av vilka effekter den nya standarden förväntas få på redovisningen av koncernens leasingavtal. En del av den analysen har varit att identifierat koncernens samtliga leasingavtal. Atrium Ljungberg har i analysen identifierat nedanstående väsentliga leasingavtal:
Utöver ovanstående har koncernen identififerat leasingavtal som för koncernen bedömts som ej väsentliga. Dessa avser leasing av programlicenser, kontorsmaskiner m.m. Läs mer i not IK4 .
För närvarande pågår en diskussion om hur tomträttsavtal ska redovisas. Diskussionen rör främst beräkning av leasingskulden med beaktande av framtida index- och räntejusteringar, samt redovisningen av nyttjanderättstillgången till verkligt värde efter första redovisningstillfället. Då det i dagsläget inte är fastslaget hur dessa aspekter ska beaktas kan Atrium Ljungberg ännu inte bedöma vilken påverkan den nya standarden kommer att få på Atrium Ljungbergs redovisning. Atrium Ljungberg kommer under året att fortsätta följa utvecklingen på området och löpande uppdatera sina bedömningar utifrån detta.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd årshyra och bedömd redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs.
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till Atrium Ljungberg AB:
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Försäljning till dotterbolag | 228 | 174 |
| Inköp från dotterbolag | –36 | –42 |
| Ränteintäkter från dotterbolag | 557 | 484 |
| Utdelningar från dotterbolag | 450 | 554 |
| Räntekostnader till dotterbolag | –93 | –72 |
| Fordringar på närstående (koncernbolag) | 22 113 | 20 217 |
| Skulder till närstående (koncernbolag) | 1 944 | 1 412 |
Inga övriga transaktioner mellan närstående och Atrium Ljungberg har skett under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK6 .
Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstavräkning. Graden av upparbetning, färdigställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som tillgång. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som skuld.
Utdelningsintäkter redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts.
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran.
NOTER
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser taxebundna kostnader, underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning.
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Ett
Den kontrakterade årshyran uppgick per 2018-01-01 till 2 357 mkr (2 208) i koncernen, varav 171 mkr (166) i moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Lokaler, kontrakt | Kontrakterad | Kontrakterad | |||
| förfallostruktur | hyra, mkr | Andel, % | hyra, mkr | Andel, % | |
| 2018 | 273 | 12 | 5 | 3 | |
| 2019 | 380 | 16 | 14 | 8 | |
| 2020 | 482 | 20 | 47 | 27 | |
| 2021 | 369 | 16 | 9 | 5 | |
| 2022 | 248 | 11 | 7 | 4 | |
| 2023 och senare | 474 | 20 | 28 | 16 | |
| Bostäder | 81 | 3 | 49 | 28 | |
| Garage/parkering | 50 | 2 | 13 | 8 | |
| Totalt | 2 357 | 100 | 171 | 100 |
| Uthyrningsgrad kvartal 1 20181) | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm2) |
Uthyrnings grad, % |
|---|---|---|---|
| Kontor | 1 102 | 2 580 | 95 |
| Handel | 928 | 3 495 | 95 |
| Bostad | 79 | 1 385 | 100 |
| Garage | 51 | – | 92 |
| Övrigt | 215 | 1 860 | 95 |
| Affärsområde Fastighet | 2 375 | 2 686 | 95 |
| Projektfastigheter | 119 | 1 496 | 81 |
| Totalt | 2 494 | 2 589 | 95 |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på, efter balansdagen, närmast kommande kvartal.
2) Exklusive garage.
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med en omsättningklausul. En procent av den kontrakterade årshyran utgörs av omsättningstillägg utöver minimihyran.
finansiellt leasingavtal föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren. Om så ej är fallet utgör avtalet ett operationellt leasingavtal.
Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster och leasetagare för fordon och tomträttsavgälder. Uppgifter om dessa avtal framgår av not IK1 och not IK4 . Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägandet behålls av leasegivaren. Intäkter och kostnader avseende leasingavtal periodiseras linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknande av ett leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Förhöjda leasingavgifter periodiseras över leasingavtalets löptid.
Central administration består av kostnader för styrelse, vd och övrig ledningspersonal samt revisions och bolagskostnader avseende bland annat information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering och framtagande av årsredovisningen. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not IK9 .
I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan.
| Arvoden och kostnadsersättning till | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| revisorer | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Ernst & Young AB | ||||
| – Revisionsuppdrag | 2 | 2 | 2 | 2 |
| – Revisionsverksamhet utöver revisonsuppdrag |
0 | 0 | 0 | 0 |
| – Skatterådgivning | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totalt | 2 | 2 | 2 | 2 |
I central administration för projekt- och entreprenadverksamheten ingår kostnader för TL Byggs vd och övriga stödfunktioner inom verksamheten.
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR | NOTER |
|---|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verkställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moderbolagets VD. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är centrala administrationskostnader, finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
omsättning. Tillämpade redovisningsprinciper för segmentsrapporteringen sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper och uppställningsformer för resultaträkningen
Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än tio procent av koncernens totala intäkter.
| 2017 | Projekt | Projekt- och entreprenad |
Ej fördelade poster och |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 2) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 2 401 | –12 | 2 389 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 54 | 638 | 692 | –518 | 174 | |
| Nettoomsättning | 2 401 | 54 | 638 | 692 | –530 | 2 563 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –748 | 7 | –742 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –96 | –606 | –702 | 496 | –206 | |
| Bruttoresultat | 1 653 | –42 | 32 | –10 | –27 | 1 616 |
| Central administration | –50 | –17 | –17 | 2 | –64 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –372 | –372 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 602 | –42 | 15 | –27 | –397 | 1 180 |
| Värdeförändringar | 1 813 2) | 116 3) | 1 930 | |||
| Skatt | –551 | –551 | ||||
| Periodens resultat | 3 415 | –42 | 15 | –27 | –832 | 2 559 |
| Investeringar och förvärv | 3 874 | 5 | 5 | 3 879 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 39 899 4) | 870 5) | 194 | 1 064 | 1 800 | 42 763 |
| 2016 Belopp i mkr |
Fastigheter | Projekt utveckling 2) |
TL Bygg | Projekt- och entreprenad verksamhet |
Ej fördelade poster och elimineringar |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 160 | –10 | 2 150 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 28 | 435 | 463 | –314 | 149 | |
| Nettoomsättning | 2 160 | 28 | 435 | 463 | –324 | 2 299 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –698 | 6 | –692 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –63 | –415 | –478 | 317 | –162 | |
| Bruttoresultat | 1 462 | –35 | 20 | –15 | –2 | 1 445 |
| Central administration | –83 | –16 | –16 | 2 | –97 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –383 | –383 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 413 | –35 | 4 | –31 | –384 | 965 |
| Värdeförändringar | 2 778 2) | –307 3) | 2 471 | |||
| Skatt | –755 | –755 | ||||
| Periodens resultat | 4 158 | –35 | 4 | –31 | –1 446 | 2 681 |
| Investeringar och förvärv | 2 463 | 2 463 | ||||
| Tillgångar, periodens slut | 36 054 4) | 104 | 104 | 843 | 37 001 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 1 817 mkr (2 772). Fastigheter, realiserade –4 mkr (6).
3) Orealiserad värdeförändring derivat 121 mkr (–307). Realiserad värdeförändring derivat –5 (–).
4) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
5) Avser endast Exploateringsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
NOTER
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Atrium Ljungberg är leasetagare till ett antal tomträttsavtal samt övriga leasingavtal. Dessa avtal klassificeras som operationella leasingavtal där leasingbetalningar kostnadsförs linjärt i resultaträkningen över leasingperioden.
Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till 35 mkr (25), varav 7 mkr (6) avser moderbolaget.
| Tomträttsavtal | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Avgäld, | Andel, | Avgäld, | Andel, | ||
| förfallostruktur | mkr | % | mkr | % | |
| 2018 | 0 | 0 | – | – | |
| 2019 | 0 | 2 | – | – | |
| 2020 | – | – | 4 | 67 | |
| 2021 | 4 | 15 | – | – | |
| 2022 och senare | 23 | 83 | 2 | 33 | |
| Totalt | 28 | 100 | 7 | 100 |
Tecknade leasingavtal avser i huvudsak fordon, programlicenser och kopieringsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 3 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 9 mkr (8), återstående kostnader under löptiden uppgår till 15 mkr (14 mkr).
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera och pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kkr | 2017 | 2016 1) | 2016 1) | |||
| Styrelse och ledande befattningshavare | ||||||
| Löner | 20 248 | 25 545 | 20 248 | 25 545 | ||
| Sociala kostnader | 8 234 | 9 428 | 8 234 | 9 428 | ||
| Pensionskostnader | 8 016 | 6 009 | 8 016 | 6 009 | ||
| Övriga | ||||||
| Löner | 148 888 136 381 | 95 316 | 87 229 | |||
| Sociala kostnader | 51 178 | 47 186 | 32 492 | 30 524 | ||
| Pensionskostnader | 17 513 | 17 901 | 13 074 | 14 066 | ||
| Totalt | 254 077 242 450 | 177 380 172 801 |
1) Innefattar 12 månaders uppsägningstid och 12 månaders avgångsvederlag för tidigare vd.
Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 7 mkr (5). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2017 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 154 procent (149).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direktören är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.
Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön eller fakturering från styrelseledamots enskilda firma eller bolag. I de fall styrelsearvodet faktureras görs det med tillägg för ett belopp motsvarande de sociala avgifter som Atrium Ljungberg därmed inte har att erlägga.
Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sju övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Till årsstämman 2018 föreslås ett lånesubventionsprogram för ledande befattningshavare i samband med förvärv av aktier i bolaget. Verkställande direktörens
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR |
| T | TILLGÅNGAR | MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
| OS | OPERATIVA SKULDER | H | HÅLLBARHET |
pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsledningen tillämpas övriga, och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Bolagsledningen presenteras på sidan 105.
| 2017 kkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övrig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Aktie relaterade ersättningar |
Totalt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande |
||||||
| Johan Ljungberg | 400 | – | – | – | – | 400 |
| Övriga styrelse ledamöter |
||||||
| Anna Hallberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Hanna Sleyman Graflund |
200 | – | – | – | – | 200 |
| Simon de Château | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Erik Langby | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Sune Dahlqvist | 200 | – | – | – | – | 200 |
| 1 400 | – | – | – | – | 1 400 | |
| Vd Annica Ånäs | 5 510 | – | 49 | 1 989 | – | 7 548 |
| Övriga ledande befattningshavare |
10 563 | 70 | 241 | 2 697 | – | 13 571 |
| 16 073 | 70 | 290 | 4 686 | – | 21 119 | |
| Totalt | 17 473 | 70 | 290 | 4 686 | – 22 519 | |
| 2016 kkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övrig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Aktie relaterade ersättningar |
Totalt |
| Styrelsens ordförande |
||||||
| Johan Ljungberg | 400 | – | – | – | – | 400 |
| Totalt | 25 144 | 70 | 331 | 6 009 | – 31 554 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 23 744 | 70 | 331 | 6 009 | – | 30 154 | |
| Övriga ledande befattningshavare |
9 921 | 70 | 220 | 2 351 | – | 12 562 |
| Vd Annica Ånäs | 3 856 | – | 56 | 985 | – | 4 897 |
| Vd Ingalill Berglund | 9 9671) | – | 55 | 2 673 | – | 12 695 |
| 1 400 | – | – | – | – | 1 400 | |
| Sune Dahlqvist | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Erik Langby | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Simon de Château | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Hanna Sleyman Graflund |
200 | – | – | – | – | 200 |
| Anna Hallberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Övriga styrelse ledamöter |
||||||
1) Avser 12 månaders uppsägningstid och 12 månaders avgångsvederlag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Avskrivningar i förvaltning och produktion | ||||
| Förvaltningsfastigheter | – | – | 17 | 16 |
| Maskiner och inventarier | 5 | 5 | 0 | 0 |
| 5 | 5 | 17 | 16 | |
| Avskrivningar i central administration | ||||
| Maskiner och inventarier | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Totalt | 8 | 8 | 20 | 19 |
NOTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Bruttoresultat TL Bygg AB | 7 | 20 | – | – |
| Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt |
–38 | –32 | –29 | –26 |
| Totalt | –31 | –12 | 29 | –25 |
På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 87 mkr (72). Av beställaren innehållna belopp på pågående uppdrag uppgår till 3 mkr (3).
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 947 | 1 799 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 865 | 639 |
| Byggrätter | 5 | 334 |
| Summa | 1 817 | 2 772 |
För mer information, se not T1 .
NOTER
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen.
Fastighetsskatt och reklamskatt redovisas som fastighetskostnader och sociala avgifter som fastighetskostnader och central administration. Förpliktelsen att betala fastighetsskatt bygger på befintligt fastighetsbestånd vid årets början. Av den anledningen skuldförs hela fastighetsskatten den 1 januari varje år för att sedan periodiseras linjärt över året. Den ej kostnadsförda delen redovisas som en förutbetald kostnad.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till poster som redovisats i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen, mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Redovisat resultat före skatt | 3 110 | 3 436 | – | – |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||||
| avskrivningar | –522 | –559 | 522 | 559 |
| investeringar | –257 | –234 | 257 | 234 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade |
–1 817 | –2 772 | 1 817 | 2 772 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade |
44 | 9 | –435 | –11 |
| värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade |
–121 | 307 | 121 | –307 |
| värdeförändringar finansiella instrument, realiserade |
–285 | – | 285 | – |
| koncernmässig aktivering av låneutgifter |
–15 | –14 | 19 | 14 |
| koncernmässig internvinst | – | – | –26 | – |
| Övriga skattemässiga justeringar | 1 | 3 | –197 | –12 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag |
138 | 176 | 2 362 | 3 249 |
| Förändring av underskottsavdrag | –96 | –167 | 101 | 156 |
| Skattepliktigt resultat | 52 | 9 | 2 463 | 3 405 |
| Därav 22% skatt | –9 | –2 | –542 | –749 |
| Justering skatter avseende tidigare år |
– | –2 | – | –2 |
| Redovisad skattekostnad | –9 | –4 | –542 | –751 |
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period i varje enskilt koncernbolag, efter resultatutjämning genom koncernbidrag. Summan av koncernbolagens skattepliktiga resultat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resultat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skillnad i hantering av investeringar i reparation, underhåll och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nyttjande av tidigare års underskott.
Eftersom Atrium Ljungberg valt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde redovisas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5 procent av byggnad, 5 procent av markanläggning och 20–30 procent av de delar och tillbehör till en byggnad eller av den typ av markanläggning som utgör byggnads- respektive markinventarium. Mark får inte skrivas av.
Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock direktavdrag för reparation och underhåll samt vissa typer av ändringsarbeten som tekniskt innebär en ombyggnation men som är normala i verksamheten och som inte utgör byggnadsinventarium. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst.
I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivatinstrument (ränteswapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkning. Redovisningsreglerna tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncernbolagen. De ränteswapavtal som Atrium Ljungberg ingått får men behöver inte redovisas i det enskilda koncernföretaget. I de enskilda företagen redovisas därmed inga orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter eller derivatinstrument.
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt genom att det fastighetsägande dotterbolaget avyttras. Vinst från försäljning av fastighet är skattepliktig medan vinst från försäljning av bolag i de flesta fall är skattefri.
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR | NOTER |
|---|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. Redovisningsreglerna ger dock möjlighet att redovisa dessa som en kostnad i de enskilda koncernbolagen varigenom kostnaden även skattemässigt är direkt avdragsgill.
Den aktuella skatten beräknas på det skattepliktiga resultatet för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skattemässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår.
De underskott som finns inom Atrium Ljungberg har främst uppstått genom omprövning av tidigare års inkomsttaxeringar eller genom att det har funnits outnyttjade skattemässiga underskott från tidigare år i fastighetsbolag som har förvärvats av Atrium Ljungberg.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Avstämning skattekostnad | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Resultat före skatt | 3 110 | 3 436 | 520 | 690 | |
| Nominell skattesats, 22% | –684 | –756 | –114 | –152 | |
| Skatteeffekt avseende | |||||
| värdeförändringar fastigheter, realiserade |
86 | 0 | – | – | |
| övriga ej avdragsgilla kostnader/ ej skattepliktiga intäkter |
1 | – | 99 | 146 | |
| övriga skattemässiga justeringar | 46 | 5 | 187 | –1 | |
| Redovisad skattekostnad/-intäkt | –551 | –751 | 173 | –6 | |
| varav aktuell skatt | –9 | –2 | –3 | 3 | |
| varav uppskjuten skatt | –542 | –749 | 176 | –9 |
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Redovisat resultat före skatt | 516 | 694 | – | – |
| Förändring av skillnad mellan bok föringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter |
–36 | –42 | 36 | 42 |
| Resultat från andelar koncernbolag | –450 | –665 | – | – |
| Övriga skattemässiga justeringar | 1 | –3 | – | 46 |
| Skattepliktigt resultat före under | ||||
| skottsavdrag | 31 | –16 | 36 | 42 |
| Nyttjande av underskottsavdrag | –16 | – | 16 | – |
| Aktivering av underskottsavdrag | – | 16 | – | –16 |
| Skattepliktigt resultat | 15 | – | 52 | 72 |
| Därav 22% aktuell skatt | –3 | – | –11 | –16 |
| Justering skatter avseende tidigare år |
– | 0 | 187 | – |
| Redovisad skattekostnad | –3 | 0 | 176 | –16 |
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser (och skattelagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiverade underskottsavdrag | 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | |
| Ingående balans | 22 | 30 | 4 | – |
| Aktivering av underskott avdrag hänförligt till tidigare år |
4 | – | – | – |
| Tillkommande underskottsavdrag | 2 | 22 | – | 4 |
| Utnyttjade underskottsavdrag | –21 | –30 | –4 | – |
| Utgående balans | 6 | 22 | – | 4 |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 29 (101) vid årsskiftet 2017. Uppskjuten skattefordran har beräknats på ett underskott om 29 (101).
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR |
| OS | OPERATIVA SKULDER | H | HÅLLBARHET |
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Uppskjutna skatteskulder och
skattefordringar redovisas inte om den temporära skillnaden är hänförlig till goodwill eller om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld (som inte är ett rörelseförvärv) och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. På genomförda tillgångsförvärv har ingen uppskjuten skatt beräknats enligt gällande redovisningsrekommendationer.
| Koncernen | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld | Förvaltnings fastigheter |
Exploaterings fastigheter |
Obeskattade reserver |
Ränte derivat |
Pensioner | Totalt | Förvaltnings fastigheter |
| Ingående balans 2016-01-01 | 3 274 | – | 138 | –137 | – | 3 275 | 258 |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 767 | – | 31 | –67 | – | 731 | 20 |
| Förändring som inte har redovisats via resultaträkningen | – | – | – | – | – | – | – |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | – | 4 | – | 4 | – |
| Utgående balans 2016-12-31 | 4 041 | – | 169 | –200 | – | 4 010 | 277 |
| Ingående balans 2017-01-01 | 4 041 | – | 169 | –200 | – | 4 010 | 277 |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 399 | 19 | 12 | 94 | –3 | 520 | |
| Förändring som inte har redovisats via resultaträkningen | – | – | – | – | – | – | 176 |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | – | 4 | – | 4 | |
| Utgående balans 2017-12-31 | 4 440 | 19 | 181 | –102 | –3 | 4 531 | 98 |
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
TILLGÅNGAR T
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per balansdagen.
Atrium Ljungberg har vid årsskiftet klassificerat samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten. Vidare redovisas som förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter.
Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostnader och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om- och nybyggnadsprojekt till den del de uppkommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån.
Utgifter för ombyggnation och underhåll som har medfört ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Övriga utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostnader och ingår i driftöverskottet. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår från säljaren till köparen, vilket i normalfallet sammanfaller med kontraktstidpunkten såvida inte särskilda villkor i avtalet medför att denna tidpunkt infaller vid annan tidpunkt.
Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på senast upprättade värdering till verkligt värde. Vinst eller förlust från en avyttring av en förvaltningsfastighet redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen. En fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte förekommer särskilda villkor i köpekontraktet.
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Hyresintäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöverskott, mkr |
Överskotts grad, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontorsfastigheter | 619 | 20 425 | 40 281 | 1 223 | –334 | 889 | 73 |
| Handelsfastigheter | 373 | 14 400 | 49 098 | 996 | –338 | 658 | 66 |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 412 | 23 882 | 87 | –34 | 54 | 62 |
| Affärsområde Fastighet | 1 063 | 36 237 | 42 162 | 2 307 | –706 | 1 601 | 69 |
| Projektfastigheter | 60 | 3 070 | E/T2) | 76 | –34 | 42 | 55 |
| Mark och byggrätter | – | 684 | – | – | – | – | – |
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 123 | 39 991 | 2 383 | –740 | 1 643 | 69 | |
| Exploateringsfastigheter | 23 | 870 | 6 | –2 | 4 | 65 | |
| Totalt koncernen | 1 146 | 40 861 | 2 389 | –742 | 1 647 | 69 |
1) Kvadratmeter exklusive garage. 2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Fastighetsbestånd 2016-12-31 | Utfall 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Hyresintäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöverskott, mkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 584 | 17 716 | 37 247 | 1 021 | –293 | 728 | 71 |
| Handelsfastigheter | 415 | 14 400 | 43 006 | 963 | –334 | 629 | 65 |
| Bostadsfastigheter | 71 | 1 390 | 23 530 | 84 | –30 | 53 | 64 |
| Affärsområde Fastighet | 1 070 | 33 506 | 38 533 | 2 068 | –657 | 1 410 | 68 |
| Projektfastigheter | 54 | 1 846 | E/T2) | 82 | –35 | 48 | 58 |
| Mark och byggrätter | – | 702 | – | – | – | – | – |
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 124 | 36 054 | 2 150 | –692 | 1 458 | 68 | |
| Exploateringsfastigheter | – | – | – | – | |||
| Totalt koncernen | 1 124 | 36 054 | 2 150 | –692 | 1 458 | 68 |
1) Kvadratmeter exklusive garage. 2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| Hyresvärde och uthyrningsgrad | 2017-12-31 | 2016-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
|
| Kontor | 1 102 | 2 580 | 95 | 979 | 2 422 | 90 | |
| Handel | 928 | 3 495 | 95 | 955 | 3 201 | 96 | |
| Övrigt | 215 | 1 860 | 95 | 214 | 1 877 | 96 | |
| Bostad | 79 | 1 385 | 100 | 71 | 1 327 | 98 | |
| Garage | 51 | – | 92 | 62 | – | 98 | |
| Affärsområde Fastighet | 2 375 | 2 686 | 2 280 | 2 622 | 93 | ||
| Projektfastigheter | 119 | 1 496 | 81 | 94 | 1 755 | 88 | |
| Mark och byggrätter | – | – | – | – | – | – | |
| Totalt | 2 494 | 2 589 | 95 | 2 374 | 2 572 | 93 |
Det redovisade verkliga värdet för fastighetsbeståndet per 2017-12-31 uppgick till 40 861 mkr (36 054). Investeringar i egna fastigheter uppgick under perioden till 1593 mkr (1002). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 817 mkr (2 772) under året. Värdeförändringen förklaras av marknadens sänkta avkastningskrav och högre hyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar, samt att ett flertal bostadsbyggrätter bedömts vinna laga kraft inom närtid. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,7 procent (4,9).
Under året har tre fastigheter förvärvats och en fastighet sålts, se mer under Fastighetsbeståndet i siffror på sidan 36.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| mkr | 17-12-31 | 16-12-31 |
| Verkligt värde vid periodens början | 36 054 | 30 841 |
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 2 265 | 1 461 |
| Försäljningar | –868 | –23 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 593 | 1 002 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 817 | 2 772 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 40 861 | 36 054 |
| Varav Förvaltningsfastigheter | 39 991 | 36 054 |
| Varav Exploateringsfastigheter | 870 | – |
| För mer information se not T7 . |
I utgående balans ingår byggrätter och mark med 684 mkr (702).
| mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 947 | 1 799 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 865 | 639 |
| Byggrätter | 5 | 334 |
| Summa | 1 817 | 2 772 |
Fastighetsbeståndet värderas varje kvartal. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi och Savills. Fastigheter motsvarande 38 procent av marknadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader.
Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder.
Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS (International Valuation Standards).
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under den så kallade kalkylperioden samt genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen.
Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR | NOTER |
|---|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA | |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR | |
| T | TILLGÅNGAR | MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR | |
| OS | OPERATIVA SKULDER | H | HÅLLBARHET | |
Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat:
Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt lagakraftvunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid.
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,7 | 4,9 |
|---|---|---|---|
| Övrigt | 3,7–6,3 | 5,1 | 5,2 |
| Bostäder | 2,9–3,8 | 3,1 | 3,2 |
| Handel | 3,7–6,2 | 5,0 | 5,0 |
| Kontor | 3,7–6,5 | 4,7 | 4,8 |
| Lokaltyp, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| 17-12-31 | 16-12-31 |
| 17-12-31 | 16-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| Region, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Stockholm | 2,9–6,5 | 4,7 | 4,8 |
| Uppsala | 5,0–5,2 | 5,1 | 5,3 |
| Malmö | 3,8–6,3 | 5,4 | 5,5 |
| Göteborg | 4,6–5,1 | 4,6 | 4,8 |
| Totalt | 2,9–6,5 | 4,7 | 4,9 |
Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar fastigheternas marknadsvärde.
| Värdeparameter | Förändring av antagande |
Värde påverkan, mkr |
Värde påverkan, % |
|---|---|---|---|
| Hyresnivå | +/–10% | +/–4 060 | +/–10% |
| Driftkostnad | +/–10% | +/–743 | +/– 2% |
| Avkastningskrav | +/–0,25%-enheter | –1 973/+2205 | –4,8%/+5,4% |
| Långsiktig vakansgrad | +/–2% | +/–1160 | +/–3% |
Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av fastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal.
| Förändring av fastigheternas marknadsvärde |
Påverkan | Procentuell påverkan |
|
|---|---|---|---|
| Resultat | +/– 10% | +/–3 187 mkr | +/–119% |
| Eget kapital | +/– 10% | +/–3 187 mkr | +/–17% |
| Belåningsgrad | +/– 10% | –4,1%-enhet/+5,0%-enhet | –9%/+11% |
| Soliditet | +/– 10% | +3,1%-enhet/–3,7%-enhet | +7%/–9% |
Taxeringsvärdet ligger till grund för fastighetskatt på kommersiella fastigheter. För bostäder utgår kommunal fastighetsavgift enligt särskilda bestämmelser. Nedan redovisas taxeringsvärden per balansdagen.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | |||
| Byggnader | 10 744 | 9 973 | 1 081 | 1 081 | |
| Mark | 4 489 | 4 240 | 273 | 273 | |
| Totalt | 15 233 | 14 213 | 1 354 | 1 354 | |
| Varav rörelsebyggnad i TL Bygg AB | 2 | 2 | – | – |
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpats vid rörelseförvärv. Bolagets goodwill är därmed helt kopplad till den uppskjutna skatten. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Vid försäljning av dotterföretag eller intresseföretag inkluderas kvarvarande redovisat värde på goodwill i beräkningen av realisationsresultatet.
Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 ha använts för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpandes vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 349 | 349 |
| Försäljning av fastighet | –23 | 0 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärde | 326 | 349 |
| Ingående nedskrivningar | –86 | –86 |
| Försäljning av fastighet | – | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –86 | –86 |
| Utgående balans | 240 | 263 |
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart.
Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheterna som ingick i förvärvet av Atrium Fastigheter som koncernen per bokslutsdagen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.
I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvinningsvärdet respektive fastighets verkliga värde.
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Diskonteringsräntorna som använts vid fastställande av fastigheternas verkliga värde motsvarar fastigheternas avkastningskrav vilka grundar sig på jämförbara fastigheter och marknader. För mer information se not T1 .
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 60 | 65 | 25 | 33 |
| Inköp | 17 | 11 | 6 | 4 |
| Försäljningar/utrangeringar | –9 | –15 | –6 | –12 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden |
69 | 60 | 25 | 25 |
| Ingående avskrivningar | –40 | –47 | 20 | –28 |
| Försäljningar/utrangeringar | 8 | 14 | 6 | 11 |
| Årets avskrivningar | –8 | –8 | –3 | –3 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–41 | –40 | –17 | –20 |
| Utgående planenligt restvärde | 27 | 20 | 8 | 5 |
Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning.
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR |
| T | TILLGÅNGAR | MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
I denna kategori ingår lånefordringar, hyres- och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Fordringarna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Låne- och kundfordringar med kort löptid värderas till nominellt anskaffningsvärde utan diskontering med avdrag för osäkra fordringar. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i kostnader för fastighetsförvaltningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Hyresfordringar ej förfallna och förfallna upp till 30 dagar |
32 | 7 | 0 | 1 |
| Hyresfordringar förfallna 31–60 dagar |
3 | 0 | 0 | 0 |
| Hyresfordringar förfallna >60 dagar | 39 | 41 | 2 | 1 |
| Reserverade osäkra hyresfordringar | –33 | –23 | –1 | –1 |
| Summa hyresfordringar | 41 | 25 | 1 | 1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Kundfordringar ej förfallna och förfallna upp till 30 dagar |
48 | 20 | 17 | 1 |
| Kundfordringar förfallna 31–60 dagar |
15 | 2 | 0 | 0 |
| Kundfordringar förfallna >60 dagar | 50 | 66 | 1 | 0 |
| Reserverade osäkra kundfordringar | –3 | –2 | –1 | –1 |
| Utgående balans | 109 | 85 | 17 | 1 |
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade kundförluster till 8 mkr (12).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Mervärdesskattefordran | 40 | 44 | 1 | 0 |
| Köpeskillingsfordran | 902 | – | – | – |
| Övriga fordringar | 44 | 68 | 3 | 11 |
| Utgående balans | 986 | 112 | 4 | 11 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Fordringar på beställare för pågåen de uppdrag enligt entreprenadavtal |
5 | 13 | – | – |
| Övriga förutbetalda kostnader | 25 | 20 | 9 | 9 |
| Förutbetald fastighetsskatt | – | – | 8 | 8 |
| Periodiserade hyresrabatter | 66 | 60 | 4 | 4 |
| Upplupen hyra | 23 | 18 | 3 | 3 |
| Övriga upplupna intäkter | – | – | 162 | 84 |
| Utgående balans | 118 | 111 | 186 | 108 |
Exploateringsfastigheter avser fastigheter under utveckling som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande.
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärdet. Resultatet från den framtida försäljningen redovisas då koncernen inte längre kontrollerar bostadsrättsföreningen.
Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploateringsfastighet utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltningsfastighetens senast fastställda verkliga värde.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Vid årets början | – | – |
| Omklassificering från Förvaltningsfastighet | 870 | – |
| Nedlagda kostnader | – | – |
| Nedskrivning | – | – |
| Vid årets slut | 870 | – |
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| OS.1 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | |||
| Personalrelaterade skulder | 13 | 12 | 13 | 12 | |
| hyresgäster | Erhållna depositioner från | 57 | 46 | 7 | 44 |
| Garantireserv | 3 | 2 | – | – | |
| Utgående balans | 73 | 60 | 20 | 57 |
| OS.2 | ÖVRIGA SKULDER | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | |||
| Personalrelaterade skulder | 9 | 8 | 7 | 8 | |
| Ej erlagd köpeskilling | 432 | – | – | – | |
| Övriga skulder | 23 | 44 | 2 | 6 |
Utgående balans 464 53 9 14
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Semesterlöneskuld och sociala kostnader |
27 | 24 | 27 | 24 |
| Skulder till beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal |
52 | 44 | – | – |
| Upplupna räntekostnader | 18 | 17 | 13 | 15 |
| Upplupen fastighetsskatt | 16 | 15 | 10 | 10 |
| Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
62 | 45 | 1 | 13 |
| Förutbetalda hyror | 360 | 365 | 10 | 13 |
| Utgående balans | 535 | 510 | 61 | 75 |
| Ställda säkerheter och skulder till | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| kreditinstitut | 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | |
| Fastighetsinteckningar | 9 043 | 8 706 | 974 | 1 261 |
| Av dotterbolag till förfogande ställda fastighetsinteckningar |
– | – | 6 197 | 5 372 |
| Övriga ställda säkerheter | ||||
| Företagsinteckningar | – | – | – | – |
| Borgensförbindelser för dotterbolag | – | – | 200 | 200 |
| Ansvar såsom komplementär i kom manditbolag |
– | – | – | – |
| Summa | 9 043 | 8 706 | 7 372 | 6 835 |
Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersättningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker.
Atrium Ljungberg har per balansdagen inte kännedom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning.
Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter.
Atrium Ljungberg är per balansdagen inte part i någon pågående process som kan få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Koncernens finansiella mål är:
De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare gäller soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Villkoren ligger under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F2 Finansiella instrument och riskhantering.
Atrium Ljungbergs upplåning är i huvudsak säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upplåning.
| Kapitalstruktur | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 | ||||
| Redovisat | Verkligt | Redovisat | Verkligt | ||
| Koncernen | värde | ärde | värde | värde | |
| Långfristiga skulder | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 8 105 | 8 135 | 7 596 | 7 617 | |
| Obligationer | 4 800 | 4 837 | 1 600 | 1 602 | |
| Certifikat 1) | 3 510 | 3 513 | 3 940 | 3 946 | |
| Kortfristiga skulder | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 932 | 936 | 1 110 | 1 114 | |
| Obligationer | 900 | 901 | 850 | 851 | |
| Totalt lån | 18 247 | 18 321 | 15 096 | 15 130 | |
| Likvida medel | –344 | –276 | |||
| Nettoskuld | 17 903 | 14 819 | |||
| Eget kapital | 18 223 | 16 176 | |||
| Totalt kapital | 36 126 | 30 995 | |||
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen ovan. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F2 .
| 17-12-31 | 16-12-31 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | Redovisat värde |
Verkligt värde |
Redovisat värde |
Verkligt värde |
|
| Långfristiga skulder | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 5 249 | 5 272 | 5 725 | 5 742 | |
| Obligationer | 4 800 | 4 837 | 1 600 | 1 602 | |
| Certifikat 1) | 3 510 | 3 513 | 3 940 | 3 946 | |
| Kortfristiga skulder | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 720 | 723 | 910 | 914 | |
| Obligationer | 900 | 901 | 850 | 851 | |
| Skulder till koncernbolag | 1 931 | 1 931 | 1 412 | 1 412 | |
| Totalt lån | 17 110 | 17 177 | 14 437 | 14 467 |
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser lånefordringar, derivat, hyres- och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balansräkningen sker när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser.
De finansiella instrumenten som finns i koncernen klassificeras enligt följande och specificeras i not F2 .
Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernen.
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| Kategorisering av finansiella instru ment 1) |
Låne- och kundfordringar | Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Övriga finansiella skulder |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 17-12-31 | 16-12-31 | 17-12-31 | 16-12-31 | 17-12-31 | 16-12-31 |
| Kundfordringar | 151 | 110 | – | – | – | – |
| Övriga fordringar | 986 | 5 | – | – | – | – |
| Likvida medel | 344 | 276 | – | – | – | – |
| Totalt | 1 481 | 392 | – | – | – | – |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 18 247 | 15 095 |
| Derivat | – | – | 484 | 909 | – | – |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 464 | 10 |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 206 | 188 |
| Totalt | – | – | 484 | 909 | 18 917 | 15 293 |
1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för tillgången eller skulden antigen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Årets orealiserade värdeförändring uppgår till 121 mkr (–307) varav –18 mkr (–19) avser återläggning av säkringsreserv. Det redovisade nettovärdet för derivaten om –484 (–909) består av ett positivt värde om 11 mkr (0) och ett negativt värde om 494 mkr (909). Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen.
| Låne- och | Övriga | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| kundfordringar | finansiella skulder | ||||
| Moderbolaget | 17-12-31 | 16-12-31 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Kundfordringar | 3 | 1 | – | – | |
| Fordringar hos koncernbolag | 22 113 | 20 217 | – | – | |
| Övriga fordringar | 16 | – | – | – | |
| Likvida medel | 269 | 211 | – | – | |
| Totalt | 22 401 | 20 429 | – | – | |
| Räntebärande skulder | – | – | 15 171 | 13 024 | |
| Skulder till koncernbolag | – | – | 1 931 | 1 412 | |
| Leverantörsskulder | – | – | 23 | 21 | |
| Totalt | – | – | 17 125 | 14 457 |
Med likviditetsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera likviditetsrisken får högst 30 procent av låneportföljen förfalla inom ett år och högst 50 procent av lånefinansieringen får ske från en och samma kreditgivare. Vidare ska likviditeten vid varje tillfälle uppgå till lägst 300 mkr och högst 700 mkr inklusive likviditetsreserv på maximalt 500 mkr som får utgöras av checkräkningskredit eller lånelöfte. Koncernens likviditet per 2017-12-31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr, till 644 mkr (576). Vid årsskiftet finns även revolverande kreditfaciliteter om 4 875 mkr (4 500). Av kreditfaciliteten var 4 875 mkr outnyttjad vid året slut. Av tabellen nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Den genomsnittliga löptiden för låneförfall uppgick per 2016-12-31 till 3,5 år (3,5).
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| Bindningstid | Belopp | Andel, % | Belopp | Andel, % | |
| 2017 | 1 832 | 10 | 1 620 | 11 | |
| 2018 | 4 077 | 22 | 3 537 | 23 | |
| 2019 | 4 787 | 26 | 4 016 | 26 | |
| 2020 | 1 394 | 8 | 1 394 | 9 | |
| 2021 | 3 517 | 19 | 1 972 | 13 | |
| 2022 och senare | 2 640 | 14 | 2 640 | 17 | |
| Totalt | 18 246 | 100 | 15 179 | 100 |
Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadsräntor. För begränsning av ränterisken är ränteförfallen fördelade upp till 12 år. Maximalt 30 procent av lånen får förfalla till villkorsändring inom ett år och maximalt 55 procent av ränteförfallen får ske inom ett år. I tabellen nedan angående räntebindningstid specificeras förfallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2017-12-31 till 4,4 år (3,9). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18 247 mkr (15 095) med en genomsnittlig ränta om 1,7 procent exklusive och 1,7 procent inklusive outnyttjade lånelöften.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 9 396 mkr (9125) i ränteswappar. Ränteswapavtalen används främst som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för dessa ränteswapavtal uppgår på balansdagen till –484 mkr (–909).
Från och med 1 januari 2012 har Atrium Ljungberg slutat tilllämpa säkringsredovisning av de ränteswappar som säkrar ränteflöden på externa lån. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, som uppgick till –164 per 31 december 2011, återförs linjärt till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid. Kvarstående belopp att
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR |
| T | TILLGÅNGAR | MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
| OS | OPERATIVA SKULDER | H | HÅLLBARHET |
lösa upp per 2017-12-31 uppgår till –40 mkr (–54) efter justering av uppskjuten skatt beräknat till en nominell skattesats om 22 procent.
Räntan på lånen förfaller kvartalsvis fram till år 2029. De påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas.
Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska marknadsrisken avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not IK2 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 3,6 år (3,7).
| Koncernen | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Låne | Medel | ||||||
| belopp | Andel, % | ränta, % | |||||
| 2018 | 7 251 | 40 | 0,6 | ||||
| 2019 | 500 | 3 | 0,2 | ||||
| 2020 | 1 000 | 5 | 0,7 | ||||
| 2021 | 760 | 4 | 4,2 | ||||
| 2022 | 1 000 | 5 | 2,7 | ||||
| 2023 och senare | 7 736 | 42 | 2,7 | ||||
| Totalt | 18 247 | 100 | 1,7 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Orealiserad | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominellt | värde | Genomsnittlig | ||||||
| Förfalloår | belopp, mkr | förändring, mkr | ränta, % | |||||
| 2018 | 100 | 0 | –0,3 | |||||
| 2019 | – | – | – | |||||
| 2020 | – | – | – | |||||
| 2021 | 760 | –77 | 3,0 | |||||
| 2022 | 800 | –52 | 1,8 | |||||
| 2023 och senare | 7 736 | –355 | 1,5 | |||||
| Totalt | 9 396 | –484 | 1,6 |
Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella fordringar och skulder.
| 17-12-31 | 16-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2022 och | 2021 och | ||||||||
| Tillgångar | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | senare | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | senare |
| Hyresfordringar | 2 357 | 2 002 | 1 623 | 1 141 | 772 | 2 208 | 1 917 | 1 540 | 1 118 | 727 |
| Kundfordringar | 151 | – | – | – | – | 110 | – | – | – | – |
| Övriga fordringar | 986 | – | – | – | – | 5 | – | – | – | – |
| Likvida medel | 344 | – | – | – | – | 276 | – | – | – | – |
| Totalt | 3 838 | 2 002 | 1 623 | 1 141 | 722 | 2 600 | 1 917 | 1 540 | 1 118 | 727 |
| Skulder | ||||||||||
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –1 930 | –4 156 | –4 850 | –1 437 | –6 180 | –2 046 | –3 262 | –3 569 | –1 818 | –4 665 |
| Derivat | –205 | –205 | –205 | –193 | –169 | –252 | –236 | –218 | –205 | –185 |
| Övriga kortfristiga skulder | –464 | – | – | – | – | –13 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –206 | – | – | – | – | –21 | – | – | – | – |
| Totalt | –2 805 | –4 361 | –5 055 | –1 629 | –6 349 | –2 332 | –3 498 | –3 787 | –2 023 | –4 850 |
Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bankgarantier till 56 mkr (46) respektive 67 mkr (56).
En valutaarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valutaeffekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Under året har det inte förekommit någon valutaeffekt. Atrium Ljungberg har inga intäkter eller någon extern finansiering i utländsk valuta.
| Förändring, % | Resultat effekt år 1, mkr |
Resultat effekt helår, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 5% | +/– 14 | +/– 118 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5% | –/+ 37 | –/+ 37 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1%-enhet | +/– 25 | +/– 25 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittliga upplåningsränta |
+/– 1%-enhet | –/+ 73 | –/+ 182 |
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt.
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| 17-12-31 | 16-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 2022 och | 2021 och | ||||||||
| Tillgångar | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | senare | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | senare |
| Hyresfordringar | 172 | 154 | 140 | 93 | 84 | 166 | 136 | 128 | 109 | 74 |
| Kundfordringar | 3 | – | – | – | – | 1 | – | – | – | – |
| Fordringar hos koncernbolag | 22 113 | – | – | – | – | 20 217 | – | – | – | – |
| Övriga fordringar | 16 | – | – | – | – | 2 | – | – | – | – |
| Likvida medel | 269 | – | – | – | – | 211 | – | – | – | – |
| Totalt | 22 573 | 154 | 140 | 93 | 84 | 20 597 | 136 | 128 | 109 | 74 |
| Skulder | ||||||||||
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –1 696 | –3 595 | –4 064 | –1 423 | –4 627 | –1 830 | –3 037 | –3 018 | –1 500 | –3 848 |
| Derivat | –205 | –205 | –205 | –193 | –169 | –252 | –236 | –218 | –205 | –185 |
| Skulder till koncernbolag | –1 931 | – | – | – | – | –1 412 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –23 | – | – | – | – | –21 | – | – | – | – |
| Totalt | –3 855 | –3 800 | –4 269 | –1 615 | –4 796 | –3 516 | –3 273 | –3 236 | –1 705 | –4 033 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Finansiella intäkter | ||||
| Ränteintäkter | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Övriga ränteintäkter | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Ränteintäkter skattefri | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Övriga finansiella intäkter | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Koncernränteintäkter | – | – | 557 | 484 |
| Totalt | 1 | 1 | 557 | 484 |
Varav ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar/skulder vilka är värderade till upplupet anskaffningsvärde:
| –372 | –384 | 104 | 67 | |
|---|---|---|---|---|
| Räntekostnader | –372 | –384 | –453 | –417 |
| Ränteintäkter | 0 | 0 | 557 | 484 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Finansiella kostnader | |||||
| Räntekostnader | –372 | –384 | –355 | –345 | |
| Övriga räntekostnader | –0 | –0 | –4 | –2 | |
| Räntekostnader ej avdragsgill | –0 | –0 | – | – | |
| Övriga finansiella kostnader | –0 | –0 | –0 | –0 | |
| Koncernräntekostnader | – | – | –95 | –72 | |
| Totalt | –372 | –385 | –453 | –418 |
Under året har 13 mkr (4) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 2,1 procent (2,6). I moderbolaget har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastigheter kostnadsförts.
| Långfristiga | Kortfristiga | Övriga | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | räntebärande skulder | räntebärande skulder | långfristiga skulder | Totalt | |
| Koncernen, 1 januari 2017 | 909 | 13 135 | 1 970 | 60 | 16 074 |
| Upptagna lån | – | 5 175 | – | – | 5 175 |
| Amortering av skuld | – | –1 678 | –350 | – | –2 028 |
| Mottagna och återbetalade depositioner | – | – | – | 12 | 12 |
| Lösen av derivat | –290 | – | – | – | –290 |
| Kassaflödespåverkande poster | –290 | 3 497 | –350 | 12 | 2 869 |
| Omklassificering | – | –212 | 212 | 0 | |
| Upplösning av säkringsreserv | –14 | – | – | – | –14 |
| Orealiserade värderförändringar | –121 | –121 | |||
| Periodisering av lånekostnader | – | –5 | – | – | –5 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | –135 | –217 | 212 | 0 | –126 |
| Koncernen, 31 december 2017 | 484 | 16 415 | 1 832 | 73 | 18 817 |
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| Skulder till koncernbolag |
Långfristiga räntebärande skulder |
Kortfristiga räntebärande skulder |
Övriga långfristiga skulder |
Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, 1 januari 2017 | 1 412 | 11 254 | 1 770 | 57 | 14 493 |
| Upptagna lån | 4 175 | 4 175 | |||
| Amortering av skuld | –1 678 | –350 | –2 028 | ||
| Förändring av skulder till koncernbolag | 519 | 519 | |||
| Mottagna och återbetalade depositioner | –37 | –37 | |||
| Kassaflödespåverkande poster | 519 | 2 497 | –350 | –37 | 2 629 |
| Omklassificering | –200 | 200 | 0 | ||
| Ej kassaflödespåverkande poster | 0 | –200 | 200 | 0 | |
| Moderbolaget, 31 december 2017 | 1 931 | 13 551 | 1 620 | 20 | 17 122 |
Atrium Ljungberg är medlem i European Public Real Estate Association (EPRA). EPRA är en organisation som företräder Europas börsnoterade fastighetsbolag. Organisationen strävar för att skapa ett forum för debatt och beslut för de frågor som är avgörande för sektorns framtid samt etablera praxis inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning.
EPRAs praxis för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen innehåller nyckeltal som syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Atrium Ljungberg redovisar i efterföljande noter EPRA nyckeltal och hur dessa avviker från IFRS och annan för koncernen tillämplig normgivning. Ytterligare avstämning av dessa nyckeltal finns tillgänglig på bolagets hemsida.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) motsvarar Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) anses viktigt för investerare som vill bedöma i vilken utsträckning utdelning stöds genom återkommande förvaltningsresultat.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Resultat före värdeförändringar | 1 180 | 965 |
| – Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar | –521 | –559 |
| – Skattemässiga avdragsgilla investeringar | –256 | –234 |
| – Koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | 14 | –14 |
| – Övriga poster | 11 | 0 |
| Skattemässigt resultat före underskottsavdrag | 428 | 158 |
| Skatt 22% på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–94 | –35 |
| Resultat före värdeförändringar | 1 180 | 965 |
| – Skatt 22% på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–94 | –35 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) |
1 086 | 930 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) |
1 086 | 930 |
| Antal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie (EPRA EPS) |
8,15 | 6,96 |
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt. Det långsiktiga substansvärdet representerar det bedömda verkliga värdet av ett fastighetsbolags nettotillgångar. Värdet antar långsiktigt ägande där fastighetsportföljens orealiserade värdeförändringar samt realiserade värdeförändringar vid fasatighetsavyttringar exkluderas. Vidare exkluderas även orealiserade värdeförändringar av finansiella säkringsinstrument redovisade till verkligt värde då dessa kommer att uppgå till noll då de innehas till förfall.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie motsvarar Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Eget kapital enligt balansräkningen | 18 223 | 16 176 |
| Återläggning: | ||
| + Verkligt värde finansiella instrument | 484 | 909 |
| – Uppskjuten skattefordran | –6 | –22 |
| + Uppskjuten skatteskuld | 4 531 | 4 010 |
| – Goodwill hänförd till uppskjuten skatt | –240 | –263 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 22 992 | 20 810 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 22 992 | 20 810 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 133 221 | 133 221 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie | 172,59 | 156,21 |
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt. Värdet förväntas motsvara nettotillgångarnas bedömda värde vid en given tidpunkt, till skillnad från Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) som återger substansvärdet vid långsiktig drift.
Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på fyra procent (i enlighet med EPRAs rekommendation) skulle uppskjuten skatt uppgå till 556 miljoner kronor istället för det redovisade värdet om 3275 miljoner kronor, vilket skulle påverka eget kapital positivt med 2426 miljoner kronor.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie motsvarar Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 22 992 | 20 810 |
| – Verkligt värde finansiella instrument | –484 | –926 |
| – Verklig uppskjuten skatteskuld | –850 | –667 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 21 658 | 19 234 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 21 658 | 19 234 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 133 221 | 133 221 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie | 162,57 | 144,38 |
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
EPRA Vakansgrad visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakansgrad beräknas genom att dividera hyresvärdet för vakanta ytor med totala hyresvärdet för hela fastighetsportföljen om allt var uthyrt. Projektfastigheter ingår ej.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2018-01-01 | 2017-01-01 | |
| Hyresvärde vakanta lokaler, exkl projektfastigheter | 114 | 154 |
| Hyresvärde totalt, exkl projektfastigheter | 2 375 | 2 280 |
| EPRA Vakansgrad, % | 4,8 | 6,8 |
Totala investeringar (EPRA CAPEX) redovisas i tabellen i enlighet med EPRA BPR. Investeringarna innehåller både intäktshöjande åtgärder och aktiverat underhåll.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Förvärv av fastigheter | 1 833 | 1 461 |
| Investeringar i projektfastigheter | 922 | 447 |
| Investeringar i mark och byggrätter | 44 | 62 |
| Investeringar i sålda fastigheter | 0 | – |
| Investeringar i förvärvade fastigheter | 0 | 1 |
| Investeringar i jämförbart bestånd | 607 | 491 |
| Totala investeringar (EPRA CAPEX) | 3 406 | 2 463 |
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Moderbolagets andelar i koncernbolag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligende avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärde med det bokförda värde. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 16-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 450 | 2 620 | |
| Förvärv | 0 | – | |
| Kapitaltillskott | 503 | 5 | |
| Förändring kapitalandel | 0 | 111 | |
| Avyttringar | 0 | –2 286 | |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 953 | 450 | |
| Ingående nedskrivningar | –7 | –7 | |
| Årets nedskrivningar | – | – | |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –7 | –7 | |
| Utgående balans | 945 | 443 |
| Antal andelar |
Kapital andel, % |
Eget kapital, kkr |
Resultat | Bokfört värde, mkr | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Direktägda bolag | Org.nr | Säte | 17-12-31 | 17-12-31 | 17-12-311) | 20171) | 17-12-31 | 16-12-31 |
| Atrium Ljungberg Bostad Holding AB | 559117-6440 | Nacka | 500 | 100% | 3 | 0 | 3 | – |
| Atrium Ljungberg Holding 1 AB | 556781-3059 | Nacka | 1000 | 100% | 725 | –170 | 500 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 2 AB | 556720-3111 | Nacka | 100000 | 100% | 149 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 3 AB | 556781-3117 | Nacka | 1000 | 100% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 4 AB | 559056-7730 | Nacka | 1000 | 100% | 2 | 0 | 5 | 5 |
| Fastighetsaktiebolaget Blästern | 556282-8052 | Nacka | 10000 | 100% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetsaktiebolaget Celtica | 556350-9727 | Nacka | 2781000 | 100% | 186 | 0 | 167 | 167 |
| LjungbergGruppen Holding AB | 556669-3221 | Nacka | 1000 | 100% | 50 | 29 | 190 | 190 |
| TL Bygg AB | 556225-4440 | Nacka | 10000 | 100% | 79 | 0 | 80 | 80 |
| Utgående balans | 945 | 443 |
1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2017-12-31 ingår i koncern.
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| Antal andelar | Kapitalandel, % | Eget kapital, kkr | Resultat | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 17-12-31 | 17-12-31 | 17-12-31 | 2017 |
| AB Farsta Centrum | 556065-3023 | Nacka | 1 000 | 100% | 5 | 0 |
| Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB | 556755-8076 | Nacka | 1 000 | 100% | 16 | –4 |
| Atrium Ljungberg Bostad AB | 559122-1378 | Nacka | 500 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Citadellet AB | 556994-4878 | Nacka | 500 | 100% | 30 | 13 |
| Atrium Ljungberg Dimman AB | 556659-3231 | Nacka | 1 000 | 100% | 120 | –87 |
| Atrium Ljungberg Eken AB | 556948-7555 | Nacka | 1 000 | 100% | 49 | 26 |
| Atrium Ljungberg Fatburssjön AB | 556021-7506 | Nacka | 1 500 | 100% | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Entré AB | 556781-3091 | Nacka | 1 000 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB | 556731-8265 | Nacka | 1 000 | 100% | 8 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gävlegatan 22 AB | 556745-4870 | Nacka | 1 000 | 100% | 5 | 3 |
| Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB | 556877-5687 | Nacka | 500 | 100% | 2 | –11 |
| Atrium Ljungberg Kista NOD AB | 556745-5182 | Nacka | 1 000 | 100% | 29 | 7 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken AB | 556781-3083 | Nacka | 1 000 | 100% | 1 | 0 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB | 559117-6424 | Nacka | 500 | 100% | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB | 559117-6408 | Nacka | 500 | 100% | 3 | 1 |
| Atrium Ljungberg Mark Holding AB | 559117-6416 | Nacka | 500 | 100% | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg M2 AB | 556994-4910 | Nacka | 500 | 100% | 15 | 9 |
| Atrium Ljungberg Malmen AB | 556165-6553 | Nacka | 1 000 | 100% | 9 | 2 |
| Atrium Ljungberg Planiavägen AB | 556815-7852 | Nacka | 50 000 | 100% | 13 | 0 |
| Atrium Ljungberg Port 73 AB | 559136-6389 | Nacka | 500 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Resan AB | 556948-4529 | Nacka | 1 000 | 100% | 3 | 0 |
| Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB | 556914-0782 | Nacka | 50 000 | 100% | 8 | 3 |
| Atrium Ljungberg Sickla Station AB | 556781-3075 | Nacka | 1 000 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Skotten AB | 556948-4537 | Nacka | 1 000 | 100% | 126 | 56 |
| Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB | 556600-3843 | Nacka | 1 000 | 100% | 115 | –126 |
| Atrium Ljungberg Tomtmark AB | 556948-4545 | Nacka | 1 000 | 100% | 494 | 0 |
| Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB | 556754-7947 | Nacka | 1 000 | 100% | 32 | –8 |
| Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB | 969646-1509 | Nacka | E/T | 100% | 39 | 2 |
| Atrium Ljungberg Uddvägen AB | 556781-3067 | Nacka | 1 000 | 100% | 9 | 4 |
| Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB | 559056-7540 | Nacka | 1 000 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Vilande 2 AB | 559065-7713 | Nacka | 1 000 | 100% | 0 | 0 |
| Atrium Uppsala AB | 556691-3603 | Nacka | 1 000 | 100% | 36 | 3 |
| Farsta Centrum HB | 916404-1361 | Nacka | 1 000 | 100% | 1 411 | 137 |
| Fastighets AB Brogatan | 556060-5536 | Nacka | 1 000 | 100% | 42 | 29 |
| Fastighetsaktiebolaget Stadsgården | 556029-0602 | Nacka | 31 993 074 | 100% | 1 315 | 192 |
| Fastighetsaktiebolaget Österbotten | 556019-4408 | Nacka | 1 250 | 100% | 2 | –251 |
| Fatburstrappan Väst AB | 556622-5966 | Nacka | 1 000 | 100% | 16 | 3 |
| Gränby Centrum AB | 556409-6708 | Nacka | 100 | 100% | 51 | 17 |
| Impluvium Tretton AB | 556781-3109 | Nacka | 1 000 | 100% | 0 | 0 |
| Kommanditbolaget Arbetsstolen 3 | 969651-2350 | Nacka | 1 000 | 100% | 155 | 14 |
| Kommanditbolaget T-Bodarne | 969646-1392 | Nacka | 1 000 | 100% | 586 | 69 |
| Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 | 969651-2251 | Nacka | 1 000 | 100% | 68 | 2 |
| LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 | 556688-4283 | Nacka | 1 000 | 100% | 21 | 4 |
| LjungbergGruppen Svindersvik AB | 556674-6045 | Nacka | 1 000 | 100% | 3 | 0 |
| Mobilia Nord AB | 556745-4888 | Nacka | 1 000 | 100% | 12 | 2 |
| Mobilia Shopping Centre AB | 556412-5242 | Nacka | 100 | 100% | 77 | 49 |
| Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag | 916616-1720 | Nacka | 999 | 100% | 2 546 | 257 |
| Walls Fastighets AB | 556004-9909 | Nacka | 6 000 | 100% | 18 | 4 |
1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2017-12-31 ingår i koncern.
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
| Antal Kapitalandel |
Bokfört värde kkr | |||
|---|---|---|---|---|
| 17-12-31 | 17-12-31 | 17-12-31 | 16-12-31 | |
| AB FB-sjön komplementär 556605-5181 Säte i Stockholm |
500 | 50 % | 50 | |
| KB Fatburssjön 5 969670-3439 |
||||
| Säte i Stockholm | 4999 | 50 % | – | |
| Utgående balans | 50 |
AB FB-sjön komplementär och KB Fatburssjön 5 har inte bedrivit någon verksamhet under året.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 vilket innebär att IAS 39 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget bokar moderbolaget upp intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | ||
| Utdelning från dotterbolag | 450 | 554 | |
| Sickla Industrifastigheter KB, 916616-17201) | – | 111 | |
| Totalt | 450 | 665 |
1) Moderbolaget avyttrade under året andelarna i Sickla Industrifastigheter KB till annat koncernbolag. Resultatandelen avser tidpunkten fram till avyttringen.
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbolagets balansräkning som Förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten.
Utgifter som medför framtida ekonomisk nytta och där utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt sätt har lagts till anskaffningsvärdet. Löpande underhåll som inte faller in i beskrivningen ovan har kostnadsförts.
Avskrivningar enligt plan belastar moderbolagets rörelseresultat. Planenliga avskrivningar har skett med en procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanläggningar och byggnadsinventarier. Skattemässigt skrivs byggnaderna av med två–fyra procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med fem procent. Byggnadsinventarier skrivs av skattemässigt med 20–30 procent av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och skattemässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på byggnader och markanläggningar redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
| 17-12-31 | 16-12-31 | |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 1 820 | 1 741 |
| Investeringar | 89 | 80 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1 909 | 1 820 |
| Ingående avskrivningar | –250 | –234 |
| Årets avskrivningar | –17 | –16 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –267 | –250 |
| Ingående nedskrivningar | –73 | –73 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –73 | –73 |
| Utgående planenligt restvärde | 1 569 | 1 497 |
| Verkligt värde förvaltningsfastigheter | 3 005 | 2 982 |
Värderingsmetod beskrivs i not T1 .
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där 78 procent redovisas som eget kapital och 22 procent redovisas som uppskjuten skatteskuld.
| Obeskattade reserver | 17-12-31 | 16-12-31 |
|---|---|---|
| Ackumulerade överavskrivningar | 61 | 50 |
| Utgående balans | 61 | 50 |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Överavskrivning inventarier | –10 | –9 |
| Erhållna/lämnade koncernbidrag | 173 | –41 |
| Totalt | 162 | –50 |
Till årsstämmen lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsen yttrande om förslag till vinstdisposition på sidan 153.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 7 165 470 796 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 6 565 977 484 kr |
| Till aktieägarna utdelas 4,50 kr per aktie | 599 493 312 kr |
| Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: |
|
| Summa | 7 165 470 796 kr |
| Årets vinst | 688 235 026 kr |
| Balanserad vinst | 6 477 235 770 kr |
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI standarder Core samt Communication on Progress till FN:s Global Compact. Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines. EPRA-indikatorer rörande miljö och medarbetare redovisas i avsnitt H.1–6 samt H.8. EPRA-indikatorer rörande bolagsstyrning (Gov-Board, Gov-Select) redovisas i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 98–101. Avsnittet H. Hållbarhet utgör vår hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen, hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernen, se not KS1 och KS2 . Atrium Ljungberg släpper hållbarhetsredovisningen årligen. Informationen är översiktligt granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer.
Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Inga betydande förändringar i omfattning eller avgränsningar av GRI-rapporteringen har gjorts. Relevanta avgränsningar beskrivs under respektive delområde.
Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena antikorruption, leverantörer, mångfald, jämställdhet och icke-diskriminering. Leverantörspolicyn inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer utvärderas och revideras årligen. De finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats.
Vår hållbarhetspolicy tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga
hållbarhetsfrågor. Resultatet från väsentlighetsanalys använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policys. Hållbarhetspolicyn tydliggör att målsättningarna ska vara mätbara. Målen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs minst årligen av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och budgetarbete inom bolaget. Våra hållbarhetsmål utgår även från bolagets värderingar. Läs mer om målen och utfallet på sidan 14 och 27.
Våra hållbarhetsrisker utvärderas årligen tillsammans med andra risker av ledning och styrelse. Våra väsentliga hållbarhetsrisker rör leverantörsled, klimatförändringar, mutor/korruption och hälsa och säkerhet. Bygg- och fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsled gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. Byggbranschen i sin helhet har risker när det gäller hälsa och olyckor till exempelvis rivningsarbeten och ställningsbyggande. Läs mer om risker och riskhantering på sidan 88.
Atrium Ljungbergs affärsmodell bygger på hållbar stadsutveckling. Vår strategi är att äga stora samlade bestånd. Vi har ett långsiktigt perspektiv och är en betydande aktör på de marknader och orter där vi finns.
Genom att utveckla våra platser skapar vi värde för våra kunder och samhället där vi verkar. Vi gör ofta investeringar i infrastruktur och tjänster som har en positiv påverkan på samhället i stort. Det är möjligt just därför att samtidigt som vi skapar värden för kommunen och andra intressenter så skapar vi även värden för oss själva.
Vår affärsmodell finns beskriven på sidorna 10–11 och strategin för hur vi utvecklar vår stad på sidan 17.
De viktigaste intressenterna för oss är kunder, ägare och investerare, medarbetare och kommuner. De är alla viktiga för vårt värdeskapande. Vår dialog med dessa är en förutsättning för att få kunskap om och förutsättningar att skapa ett relevant erbjudande. För att fastställa att både vi och våra kunder upplever att vi arbetar med rätt saker, har vi genomfört en väsentlighetsanalys som till stor del bygger på resultatet av vår löpande intressentdialog. Vi har även haft en specifik dialog under 2015 för att få insikt i deras förväntningar på oss, med fokus på hållbart företagande som omfattar delområden som energi, utsläpp, leverantörer, antikorruption, anställning, hälsa, utbildning,
icke-diskriminering och lika möjligheter. Dialogen med kunder, kommuner och ägare skedde i individuella intervjuer, fysiskt och i vissa fall per telefon. Minst tre företräderare för respektive intressentgrupp intervjuades. Medarbetardialogen skedde via en interaktiv webbenkät som besvarades av totalt 103 medarbetare hos Atrium Ljungberg och TL Bygg. Nedan beskrivs de frågor som respektive intressentgrupp har lyft som viktiga under våra löpande dialoger samt under den fördjupade dialogen 2015. Läs om ett konkret exempel på hur vi skapar dialog i vårt kunskapsdrivande forum Studio Atrium Ljungberg på sidan 78.
Intressentdialog
| Primära intressenter | Prioriterade frågor | Kanaler för dialog |
|---|---|---|
| Kunder | Resurseffektivitet och återvinning Certifiering av byggnader och kommunikation Arbetsmiljö |
Löpande dialog i förvaltning Årlig kundundersökning Samverkan kring nyproduktion, ombyggnation och gröna hyresavtal |
| Ägare och investerare | Styrning och rapportering Anti-korruption Ansvarsfulla inköp Resurseffektivitet Certifiering av byggnader Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Feedback i samband med hållbarhetsbedömning Investerarträffar Strategikonferens med styrelsen |
| Medarbetare | Resurseffektivitet och återvinning Miljöanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling Professionell utveckling |
Medarbetarundersökning Performance management-process Möten och workshops |
| Kommuner | Miljöanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Möten och workshops Handläggningsärenden |
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
Utifrån bolagets strategi, påverkan på omvärlden och våra intressenters förväntningar har vi identifierat en mängd väsentliga delområden som vi utvecklat till fyra fokusområden för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsanalysens, som genomfördes 2015, var tydlig i det avseendet att såväl styrelse och ledning som övriga intressenter i stort var samstämmiga kring vilka som är Atrium Ljungbergs väsentliga områden.
| Fokusområde | GRI standarders områden | Indikatorer | Beskrivning av indikator | Styrning, riskhantering och granskning |
|---|---|---|---|---|
| Hållbar stads utveckling |
Kunders hälsa och säkerhet |
CRE8 | Typ av och antal hållbarhets-/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av fastig heter/anläggningar |
Mål om certifieringar rapporteras publikt kvartalsvis. |
| Miljö och resurs effektivitet |
Energi | GRI 302-1, CRE1 | Energianvändning inom organisationen och energiprestanda i byggnader |
Styrs av hållbarhetspolicy och mål om energi. Mål om energi rapporteras publikt per kvartal och internt per månad. |
| Utsläpp | GRI 201-2 GRI 305-1 GRI 305-2 GRI 305-3, CRE3 |
Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter kopplat till klimatförändringar. Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2 och 3) och utsläppsintensitet i byggnader |
Styrs av hållbarhetspolicy, strategi för hållbar stadsutveckling och mål om energi. Risker och möjligheter utvärderas minst årligen av styrelsen och rapporteras i årsredovisning och till CDP. |
|
| Affärsetik | Utvärdering av leverantö rer avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter |
GRI 414-1 | Andel nya leverantörer som utvärderats avseende mänskliga rättigheter |
Styrs av leverantörspolicy som bifogas avtal. Inköpsprocess omfattar rutin för kontroll och granskning. Levarantörsrisker utvärderas minst årligen av styrelsen. |
| Utvärdering av leveran törer avseende miljö |
GRI 308-1 | Andel nya leverantörer som utvärderas avseende miljö |
Styrs av leverantörspolicy som bifogas avtal. Inköpsprocess omfattar rutin för kontroll och granskning. Levarantörsrisker utvärderas minst årligen av styrelsen. |
|
| Antikorruption | GRI 205-1 GRI 205-3 |
Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk och antal fall av korruption |
Styrs av Policy för affärsetik och Whistle blowingpolicy. Anonyma anmälningar är möjliga via rapporteringsfunktion vid misstanke om oegentlighet som strider mot våra värde ringar och policyer. |
|
| Medarbetare | Anställningsförhållanden och arbetsvillkor |
GRI 401-1 | Personalomsättning | Styrs via hållbarhetspolicy och mål om att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Nyckeltal följs upp årsvis. Process för medarbetarunder sökning styr vårt förbättringsarbete. |
| Hälsa och säkerhet | GRI 403-2 | Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet | Styrs via nollvision för arbetsplatsolyckor och stressrelaterade sjukdomar. Rutiner för utbild ning. Nyckeltal följs upp årsvis. Arbetsplats olyckor rapporteras till Arbetsmiljöverket. Anonyma anmälningar är möjliga via rapporte ringsfunktion vid misstanke om oegentligheter som rör enskildas liv och hälsa, som till exempel brister i säkerheten på arbetsplatsen. |
|
| Utbildning | GRI 404-2 GRI 404-3 |
Kompetensförsörjning inklusive program för vidare utbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställ ningens slut. Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling |
Styrs via PM processen och motsvarande pro cess för medarbetarutveckling för TL:s yrkes arbetande styr och dokumenterar andel an ställda som får utvärdering och uppföljning av sin prestation och utveckling digitalt. Nyckeltal följs upp årsvis. |
|
| Mångfald och lika möjligheter |
GRI 405-1 | Sammansättning av styrelse och ledning samt upp delning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsin dikatorer |
Styrs av jämställdhets- och diskriminerings policy. Rapporteras årligen. Anonyma anmäl ningar är möjliga via rapporteringsfunktion vid misstanke om diskriminering och trakasserier. |
|
| Icke-diskriminering | GRI 406-1 | Antal fall av diskriminering | Styrs av jämställdhets och diskriminerings policy. Rapporteras årligen. Anonyma anmäl ningar är möjliga via rapporteringsfunktion vid misstanke om diskriminering och trakasserier. Läs mer om olika bakgrund och kompetens på sidan 30. |
| A | ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER | F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR |
|---|---|---|---|
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | ES | EPRA |
| S | SKATT | KS | KONCERNSTRUKTUR |
| T | TILLGÅNGAR | MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
| OS | OPERATIVA SKULDER | H | HÅLLBARHET |
Med energimängd avser vi köpt mängd från leverantör. Värdena för solceller härstammar från egna leverantörsmätare. Värme och kyla inkluderar hyresgästernas användning. Hyresgästelen är estimerad för hyresgäster med egna elabonnemang. Estimeringen har gjorts genom att använda medelvärdet för respektive kategori handel, livsmedelshandel och kontor där vi har en vidareleverans av el. För bostäder används Energimyndighetetans nyckeltal. För bostäder har vi ingen vidareleverans och saknar därför underlagsdata.
Vi gör en normalårskorrigering av fjärrvärme, olja och pellets för respektive ort. Fjärrkylan är inte normalårskorrigerad.
Med energiintensitet avser vi all värme, kyla och el inklusive hyresgästernas energianvändning.
Vi har ett mål om att minska vår energianvändning per kvadratmeter med 30 procent till 2021. I uppföljningen av vårt mål utgår vi från total uthyrbar yta, garage borträknat, uppräknat med faktor 1,15. Köpta och sålda fastigheter räknas med i förhållande till ägandetid. Vi inkluderar även hyresgästernas senergianvändning i vårt mål.
Vid en jämförelse av ett lika-för-lika bestånd (LfL) har energianvändningen minskat med 5 procent sedan 2016. Med lika-för-lika bestånd utgår vi från EPRA:s definition om att fastigheten ska vara ägd i minst två fulla rapporteringsår.
Läs mer om vårt utfall i tabell Energianvändning se sidorna 148–149.
Vi rapporterar våra koldioxidutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol som är den internationellt vanligaste metoden för frivillig beräkning av företags växthusgasutsläpp. Sedan 2007, som också utgör vårt basår, rapporterar vi till CDP som omfattar beräkningar av utsläpp för scope 1, 2 och 3. Våra beräkningar bygger på market-based-principer. Växthusgasutsläpp från elförbrukning värderat med en geografisk metod (location based) uppgick 2017 till 14 533 ton CO2e.
Utsläppen från värmeförbrukningen i scope 1 och 2 är normalårskorrigerad. Emissionstalen för att beräkna utsläpp från olja, pellets, el och fjärrkyla har hämtats från respektive leverantör. Emissionstal för fjärrvärme hämtas från Svensk Fjärrvärme, där föregående års värden används. För att beräkna utsläpp för el enligt geografisk metod och från hyresgäster med egna elabonnemang utgår vi från Nordisk elmix.
Utsläpp i scope 3 som genereras från våra besökares resor till och från våra handelsplatser bygger på en grov uppskattning av vanor och resmönster. Emissionstalen för bilresor till våra handelsplatser och tjänstemil motsvarar en generell bil, enligt Naturvårdsverkets schablon. Samma schablon används för tjänsteresor med privat bil.
Vi gör årligen en grov uppskattning till CDP om den finansiella påverkan som våra klimatrisker har. Vi har värderat våra klimatrisker till 268 (243) miljoner. 19 miljoner härstammar från ökad energianvändning för 2017 som skulle kunna orsakas av temperaturförändring. 10 miljoner härstammar från ökade förvaltningskostnader som skulle kunna orsakas av ökade skyfall. 239 miljoner
härstammar från varumärkesrisker som skulle kunna orsakas av att hyresgäster inte vill omförhandla sina avtal. Läs mer om klimatrisker i vår offentliga CDP-rapport. För att minska klimatriskerna jobbar vi med certifiering av våra byggnader, gröna hyresavtal och att minska fossilanvändningen i vår energianvändning.
NOTER
| Scope | Aktivitet | Aktivitetsdata | Omvandlingsfaktor |
|---|---|---|---|
| Scope 1 | Förbrukning av olja i fastighet |
Data från leverantör | Eldningsolja 246 g CO2/kWh |
| Scope 1 | Förbrukning av pellets i fastighet |
Data från leverantör | Pellets 6 g CO2/kWh |
| Scope 1 | Tjänsteresor med service och förmånsbilar |
Data från Autoplan samt uppskattning av förbrukning för enstaka fordon utanför Autoplan |
Emissionsfaktor för respektive fordon |
| Scope 2 | Förbrukning av el i fastigheter |
Data från leverantör för market based beräk ningar. Uppgifter för location based beräk ningar från Nordisk elmix. Nordisk el-mix används även för hyresgäster med egna elabonnemang |
Marked based 0 g CO2/kWh Location based 100 g CO2/kWh |
| Scope 2 | Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter |
Data från leverantör | Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 2 | Förbrukning av fjärr värme i fastigheter |
Uppgifter från Svensk Fjärrvärme, ett års eftersläpning |
Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 3 | Tjänsteresor flyg | Uppgifter från resebyrå, enligt STS standard |
Kg CO2 STS standard för respektive resa |
| Scope 3 | Privata fordon i tjänst | Intern inhämtning från ekonomisystem om milersättning för resor med privat bil i tjänst |
0,163 kg CO2/km schablon från Naturvårdsverket |
| Scope 3 | Besökare handelsplatser | Estimerad data baserad på resvanor och kundu ndersökningar |
0,163 kg CO2/km schablon från Naturvårdsverket |
Vi rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Med vatten avses köpt vatten från leverantör. Läs mer om data kring vår vattenanvändning på sidorna 148–149.
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
| Energi | Faktisk förbrukning (ABS) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | |||||
| EPRA Code | Enhet | Indikator | 2017 | 2016 | |
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | Total fastighetsel | 54 814 | 55 641 |
| FastighetsEl | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 | ||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | HyresgästEl, uppmätt | 69 381 | 56 609 |
| HyresgästEl, uppmätt | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 | ||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | HyresgästEl, schblonberäknad | 20 673 | 22 830 |
| HyresgästEl, schablonberäknad | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 | ||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | Total el, beräknad och uppmätt | 144 868 | 135 079 |
| Total el | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 | ||
| DH&C-Abs DH&C-LfL |
MWh | Total fjärrvärme och fjärrkyla | 104 240 | 91 594 | |
| of applicable properties | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 | ||
| Fuels-Abs Fuels-LfL |
MWh | Bränslen | Total pellets och olja | 2 082 | 2 307 |
| Pellets och Olja | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 1 | 1 | ||
| Totala energianvändningen | 251 251 | 2 226 673 | |||
| MWh | Energi | Totala energianvändningen (Normalårskorrigerad) | 257 160 | 230 882 | |
| Energy-Int | kWh/m2 Energiintensitet | Fastigheternas energiintensitet | 232 | 224 |
| Utsläpp växthusgaser | Faktisk förbrukning (ABS) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | |||||
| EPRA Code Enhet |
Indikator | 2017 | 2016 | ||
| GHG-Dir-Abs GHG-Dir-LfL |
Direkt | Scope 1 | 337 | 95 | |
| Ton CO2e GHG-Indir-Abs |
Indirekt | Scope 2 | 6 951 | 7 527 | |
| GHG-INDIR-LfL | Andra indirekta | Scope 3 | 6 726 | 15 430 | |
| GHG-Int | kg CO2e/m2 | GHG Intensitet | 7 | 8 |
| Vatten | Faktisk förbrukning (ABS) | |||
|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | ||||
| EPRA Code Enhet Indikator |
2017 | 2016 | ||
| Water-Abs Vatten m3 Water-LfL |
524 431 | 311 988 | ||
| Water-Int m3 /m2 |
Vattenintensitet | 471 | 303 | |
| of applicable properties | Andel av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn | 51 | 47 |
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
| Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | ||||||||
| 2017 2016 |
2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % |
| 54 814 55 641 |
16 910 | 16 161 | –4 | 31 257 | 33 758 | –8 | 1 591 | 1 628 | –2 | 49 758 | 51 547 | –4 |
| 51 47 |
22 | 22 | 15 | 15 | 5 | 5 | 41 | 41 | – | |||
| 17 804 | 18 659 | –5 | 36 776 | 37 073 | –1 | – | – | – | 54 580 | 55 732 | –2 | |
| 56 609 47 |
22 | 22 | – | 15 | 15 | – | – | – | 41 | 41 | ||
| 22 830 | 6 249 | 7 236 | –16 | 4 183 | 7 392 | –77 | 2 379 | 2 388 | 0 | 12 812 | 17 016 | |
| 47 | 22 | 22 | – | 15 | 15 | 5 | 5 | 41 | 41 | |||
| 40 964 | 42 056 | –3 | 72 216 | 78 223 | –8 | 3 970 | 4 016 | –1 | 117 149 | 124 295 | ||
| 22 | 22 | – | 15 | 15 | – | 5 | 5 | – | 41 | 41 | ||
| 91 594 | 40 624 | 44 195 | –9 | 30 335 | 31 270 | –3 | 7 751 | 7 586 | 2 | 78 709 | 83 050 | |
| 22 | 22 | – | 15 | 15 | 5 | 5 | 41 | 41 | ||||
| 2 082 | 2 307 | 10 | 2 082 | 2 307 | ||||||||
| 1 | 1 | – | 1 | 1 | ||||||||
| 1 | ||||||||||||
| 2 226 673 | 83 669 | 86 251 | –3 | 102 612 | 109 493 | –7 | 11 721 | 11 602 | 1 | 198 003 | 207 346 | |
| 230 882 | 86 207 | 88 043 | –2 | 104 593 | 110 959 | –6 | 12 234 | 12 158 | 1 | 203 034 | 211 161 | |
| 196 | 202 | –3 | 271 | 290 | –7 | 177 | 176 | 1 | 227 | 238 | ||
| Lika-för-lika (LFL) per fastighetestyp | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | ||||||||
| 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % |
| 58 | 0 | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 58 | 0 | 100 |
| 2 527 | 3 309 | –31 | 3 114 | 3 254 | –4 | 1 157 | 1 294 | –12 | 5 757 | 6 671 | |
| 6 | 8 | –2 | 7 | 8 | –1 | 10 | 11 | –10 | 7 | 8 | –14 |
| Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | ||||||||
| 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % | 2017 | 2016 | Förändring, % |
| 152 558 | 73 860 | 52 | 224 489 | 123 396 | 45 | 96 433 | 92 893 | 4 | 473 480 | 290 149 | 39 |
| 346 | 169 | 51 | 583 | 323 | 45 | 1 398 | 1 347 | 4 | 529 | 327 | 38 |
| 22 | 22 | 15 | 15 | 5 | 5 | 41 | 41 | – | |||
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifieringsorgan. De certifieringar som vi inkluderar är Breeam, Breeam In-Use, Leed och Miljöbyggnad.
I uppföljningen av vårt mål om att 100 procent av våra fastigheter ska vara certifierade ingår andelen uthyrbar area som är certifierad delat med den totala uthyrbara arean.
Projektfastigheter och byggnader förvärvade inom de senaste två åren är undantagna från målet, men inkluderas i EPRA-nyckeltalet för certifieringar. Basår för både måluppföljning och EPRA-nyckeltalet är 2016.
| Atrium Ljungberg | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Certifierade byggnader | Miljöbyggnad | Breeam In-Use | LEED | Breeam | Totalt antal certifierade objekt |
||||||
| EPRA Code | Indikator | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Antalet certifierade objekt | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 | 10 | 7 | 14 | 9 | |
| Cert-tot | Certifierad area (m2 ) |
5 801 | 5 815 | 58 672 | 36 045 | 13 550 | 0 | 98 603 | 93 905 | 176 626 | 135 765 |
| Certifierad area, andel av totala beståndet (%) |
1 | 1 | 5 | 4 | 1 | 0 | 9 | 9 | 15 | 13 |
Under året har vi certifierat två befintliga byggnader med Breeam In-Use samt alla större nybyggnadsprojekt. Vi har även avyttrat en större certifierad fastighet.
Med gröna hyresavtal avses avtal som har Fastighetsägarnas gröna standardbilaga. Bilagan bifogas hyresavtalet.
I uppföljningen av vårt mål om att 2021 ska andelen gröna hyreskontrakt ska uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra ingår pågående hyresavtal per sista december som har en grön bilaga inom valda användningsområden: kontor, handel, industri, övrigt, övrigt hälsa och övrigt kultur. Bostäder och garage ingår därmed inte. Hyresvärdet för de avtal som har en grön bilaga delas med det totala hyresvärdet inom samma användningsområde. I slutet av 2017 var 18 procent av vår kontrakterade årshyra tecknat med ett grönt hyresavtal.
| Medelantal anställda | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Män | 219 | 210 | 115 | 110 | |
| Kvinnor | 76 | 71 | 65 | 61 | |
| 295 | 281 | 180 | 171 |
Medelantalet anställda har ökat från 2016 till 2017. Atrium Ljungberg är inte uppdelade i regioner utan redovisar koncernens medarbetare samlat. Vi redovisar bara våra egna anställda. Vi tillämpar visstidsanställning i mycket begränsad utsträckning och de ingår inte i redovisningen av anställda.
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | |||||
| Årets förändring i antal anställda | ||||||
| Antal anställda vid årets början | 211 | 70 | 281 | 206 | 74 | 280 |
| Nyanställningar | 29 | 18 | 47 | 32 | 8 | 40 |
| Anställda som slutat | 23 | 9 | 32 | 28 | 11 | 39 |
| Antal anställda vid årets slut | 217 | 79 | 296 | 210 | 71 | 281 |
| Ny personal | ||||||
| under 30 | 5 | 4 | 9 | 7 | 1 | 8 |
| 30–49 | 19 | 14 | 33 | 17 | 6 | 23 |
| 50 och över | 5 | 0 | 5 | 8 | 1 | 9 |
| Totalt | 29 | 18 | 47 | 32 | 8 | 40 |
| Avslutade anställningar | ||||||
| under 30 | 3 | 4 | 7 | 3 | 0 | 3 |
| 30–49 | 13 | 2 | 15 | 14 | 8 | 22 |
| 50 och över | 7 | 3 | 10 | 11 | 3 | 14 |
| Totalt | 23 | 9 | 32 | 28 | 11 | 39 |
| Antal anställda vid årets slut | 217 | 79 | 296 | 210 | 71 | 281 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deltid | 1 | 1 | 2 | 0 | 0 | 0 |
| Heltid | 216 | 78 | 294 | 210 | 71 | 281 |
| Anställningstyp | ||||||
| Antal anställda vid årets slut | 217 | 79 | 296 | 210 | 71 | 281 |
| Tjänstemän | 116 | 76 | 192 | 103 | 68 | 171 |
| Yrkesarbetande | 101 | 3 | 104 | 107 | 3 | 110 |
| Anställningsform |
A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA
S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR
OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Koncernens sjukfrånvaro är något högre men i stort oförändrad jämfört med föregående år. Atrium Ljungberg arbetar aktivt med "hållbara medarbetare" och har en nollvision för stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Samtliga medarbetare har dessutom ett personligt hållbarhetsmål som följts upp löpande under året.
| 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sjukfrånvaro | Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | |||||
| % av sammanlagd arbetstid | |||||||
| under 30 | 4,9 | 1,6 | 4,3 | 5,0 | 1,3 | 4,3 | |
| 30–49 | 2,9 | 3,3 | 3,0 | 2,4 | 2,2 | 2,4 | |
| 50 och över | 7,0 | 8,2 | 7,2 | 6,2 | 6,5 | 6,3 | |
| Totalt | 4,5 | 4,0 | 4,4 | 4,1 | 2,9 | 3,8 |
Läs mer om våra medarbetare på sidorna 28 och 29.
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. Nedan beskrivs hur det skapade ekonomiska värdet fördelas på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare. Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten. Skattepolicy finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats. En övervägande majoritet av vårt fördelade ekonomiska värde avser leverantörer.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Leverantörer | 2 120 | 1 487 |
| Medarbetare | 166 | 186 |
| Långivare | 387 | 388 |
| Samhället | 303 | 263 |
| Ägarna | 526 | 473 |
| Fördelat ekonomiskt värde1) | 3 501 | 2 798 |
1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Aktuell skatt | 9 | 4 |
| Fastighetsskatt | 142 | 130 |
| Ej avdragsgill moms | 53 | 21 |
| Stämpelskatt | 4 | 23 |
| Sociala avgifter | 53 | 52 |
| Särskild löneskatt | 6 | 8 |
| Skatter | 268 | 238 |
| Tomträttsavgäld | 35 | 25 |
| Samhället | 303 | 263 |
NOTER A ALLMÄN INFO OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSREGLER F FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR IK INTÄKTER OCH KOSTNADER ES EPRA S SKATT KS KONCERNSTRUKTUR
T TILLGÅNGAR MB MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR OS OPERATIVA SKULDER H HÅLLBARHET
Med korruption menas missbruk av makt- eller förtroendeställning för egen eller annans vinning. Vi rapporterar fall av korruption som rör medarbetare och tillfälligt anställda medarbetare. 100% av verksamheten har granskats avseende korruption och de främsta risker som uppkom i granskningen avser leverantörer, uthyrning och transaktioner.
| Fall av korruption | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Antal bekräftade fall av korruption | 1 | 0 |
| Antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption | 1 | 0 |
| Antal samarbetsavtal som avslutats på grund av fall av korruption |
0 | 0 |
| Rättsliga ärenden rörande korruption som väckts mot organisationen eller våra anställda |
0 | 0 |
Fallet av korruption avser en medarbetare som i privat syfte utnyttjat sin ställning i förhållande till leverantör. Medarbetaren har lämnat sin anställning.
Med leverantör avses som fakturerar minst 100 000 kronor under 2017 och med ny leverantör avses leverantör som vi tecknat nytt avtal med under året. Att en leverantör har utvärderats innebär att de har utfört självutvärdering i Fastighetsägarnas databas. Den utvärderingen har sedan granskats och utvärderats mot de krav som Atrium Ljungberg beslutat att leverantörer ska uppfylla.
Kraven omfattar arbetsförhållanden, arbetsvillkor, mänskliga rättigheter och miljö och specificeras i vår Leverantörspolicy som bifogas och undertecknas i avtalen. Vi har avgränsat oss till att endast inkludera ramavtal i vårt nyckeltal om andel nya leverantörer som utvärderats. Detta pga av att våra system ännu är begränsade. För att hantera riskbranscher har vi under 2017 fokuserat på städleverantörer och gjort en granskning av befintliga avtal. 2017 är första året som vi mäter hur många nya leverantörer som har utvärderats och som vi rapporterar på denna indikator.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen.
Nacka den 7 mars 2018
| Johan Ljungberg | Sune Dahlqvist |
|---|---|
| Styrelseordförande | Styrelseledamot |
| Simon de Château | Hanna Graflund Sleyman |
| Styrelseledamot | Styrelseledamot |
| Anna Hallberg | Erik Langby |
| Styrelseledamot | Styrelseledamot |
Annica Ånäs Verkställande direktör
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr 556175-7047
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2017 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för mitt vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 7 mars 2018 Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 7 165 470 796 kr |
|---|---|
| Årets vinst | 688 235 026 kr |
| Balanserad vinst | 6 477 235 770kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
| Summa | 7 165 470 796 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 6 565 977 484 kr |
| Till aktieägarna utdelas 4,50 kr per aktie | 599 493 312 kr |
Styrelsen får härmed avge följande yttrande i enlighet med 18 kap. 4§ aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsens motivering till att den föreslagna vinstutdelningen är förenlig med bestämmelserna i 17 kap. 3§ 2 och 3 st. aktiebolagslagen är följande:
Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet.
Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2017 framgår av 2017 års årsredovisning. Principerna som
tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i noterna på sidorna 118–144 i årsredovisningen.
Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 4,50 kronor per aktie, motsvarande ett sammanlagt belopp om cirka 599 miljoner kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 7,7 procent av moderbolagets eget kapital och 3,3 procent av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2017 till 7165 miljoner kronor. Som avstämningsdag för vinstutdelning föreslår styrelsen fredagen den 3 april 2018.
Av årsredovisningen framgår bland annat att koncernens soliditet uppgår till 42,6 procent. Den föreslagna utdelningen äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.
UTDELNINGSFÖRSLAGETS FÖRSVARLIGHET Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning är försvarligt enligt 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Nacka den 7 mars 2018
Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god
redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
Nacka den 7 mars 2018
koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Ljungberg Sune Dahlqvist Simon de Château
Hanna Graflund Sleyman Anna Hallberg Erik Langby Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Annica Ånäs Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2018. Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ), org nr 556175-7047
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2017 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 100–105. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 83–97, 100–144 och 153–154 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 100–105. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och balansräkningen för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2017 till 39 991 MSEK. Per balansdagen som avslutas 31 december 2017 har delar av fastighetsbeståndet värderats av extern värderare, delar har värderats internt. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om väsentliga bedömningar i not A2 samt not om förvaltningsfastigheter T1 .
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har med stöd av vår värderingsexpertis granskat använd modell för fastighetsvärdering. Med stöd av vår värderingsexpertis har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
Skattekostnaden enligt rapport över totalresultat för koncernen uppgår till –551 MSEK av vilken –9 MSEK avser aktuell skattekostnad och –442 MSEK uppskjuten skattekostnad. Koncernen redovisar 6 MSEK som uppskjuten skattefordran och 4 531 MSEK som uppskjuten skatteskuld. Beskrivningen av aktuell skatt och uppskjuten skatt framgår i årsredovisningen not S1 . Beräkning och redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt är komplex och innehåller en hög grad av bedömningar och antaganden. Bland dessa kan nämnas värdering av skattemässiga underskottsavdrag, underlag för skattemässiga avskrivningar, direkt avdragsgilla ombyggnadsutgifter samt försäljning av fastigheter enskilt eller i bolagsform. Under året har koncernen investerat 1 593 MSEK i befintliga fastigheter och genomfört fastighetsförsäljningar till ett underliggande fastighetsvärde om 977 MSEK.
Med anledning av de bedömningar och antaganden som görs i samband med beräkning av imkomstskatter bedömer vi detta område som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för beräkning av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Vi har granskat ett urval av de i koncernen legala bolagens beräkningar av aktuell skatt. Vi har granskat hanteringen av avdragsgilla direktavdrag samt granskat ett urval av gjorda direktavdrag. Vi har även granskat genomförda fastighetsförsäljningar samt granskat beräkningar av koncernens uppskjutna skatt. Vi har med stöd av våra skattespecialister bedömt tillämpningen mot gällande skattelagstiftning. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–82, 98–99, 145–152 och 160–171. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 100–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämför den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Ernst & Young AB, Jakobsbergsgatan 24, 103 99 Stockholm, utsågs till Atrium Ljungberg AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 21 april 2015 och har varit bolagets revisor sedan 7 april 2011.
Stockholm den 7 mars 2018
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
Till Atrium Ljungberg AB (publ)
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Atrium Ljungberg AB (publ), att översiktligt granska Atrium Ljungberg AB (publ):s hållbarhetsredovisning för år 2017. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning till de områden som hänvisas till i GRI index på sidorna 169–170.
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 152 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivna av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisningsoch beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information, med tillämpning av RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisning utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och kvalitetskontroll i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.
Stockholm den 7 mars 2018 Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
Marianne Förander Specialistmedlem i FAR
| Belopp i mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR | |||||
| Hyresintäkter | 2 389 | 2 150 | 2 122 | 1 980 | 1 956 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 174 | 149 | 346 | 331 | 405 |
| Nettoomsättning | 2 563 | 2 299 | 2 468 | 2 311 | 2 361 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –742 | –692 | –671 | –636 | –659 |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –206 | –162 | –372 | –342 | –394 |
| Bruttoresultat | 1 616 | 1 445 | 1 425 | 1 334 | 1 308 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 647 | 1 458 | 1 450 | 1 345 | 1 297 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –31 | –12 | –26 | –11 | 11 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –48 | –82 | –60 | –53 | –47 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16 | –15 | –15 | –14 | –14 |
| –64 | –97 | –76 | –67 | –62 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 |
| Finansiella kostnader | –372 | –385 | –405 | –425 | –421 |
| –372 | –384 | –403 | –423 | –418 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 180 | 965 | 945 | 844 | 829 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 817 | 2 772 | 2 328 | 861 | 143 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –4 | 6 | –44 | 8 | –35 |
| Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar | 121 | –307 | 201 | –894 | 343 |
| Finansiella instrument, realiserade värdeförändringar | –5 | – | – | – | – |
| 1 930 | 2 471 | 2 485 | –25 | 450 | |
| Resultat före skatt | 3 110 | 3 436 | 3 431 | 818 | 1 279 |
| Aktuell skatt | –9 | –4 | –17 | –16 | 6 |
| Uppskjuten skatt | –542 | –751 | –630 | –157 | –177 |
| Årets resultat | 2 559 | 2 681 | 2 784 | 645 | 1 108 |
| BALANSRÄKNINGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 39 991 | 36 054 | 30 841 | 28 163 | 25 009 |
| Goodwill | 240 | 263 | 263 | 274 | 274 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 | 52 | 48 | 45 | 38 |
| Omsättningstillgångar | 2 143 | 357 | 405 | 379 | 1 323 |
| Likvida medel | 344 | 276 | 389 | 415 | 187 |
| Summa tillgångar | 42 763 | 37 001 | 31 947 | 29 276 | 26 830 |
| Eget kapital | 18 223 | 16 176 | 13 953 | 11 590 | 11 021 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 531 | 4 010 | 3 275 | 2 678 | 2 516 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 16 415 | 13 125 | 10 976 | 9 807 | 10 660 |
| Långfristiga derivat | 484 | 900 | 621 | 846 | – |
| Övriga långfristiga skulder | 73 | 60 | 32 | 27 | 25 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 832 | 1 970 | 2 285 | 2 510 | 1 754 |
| Kortfristiga derivat | 0 | 9 | 0 | – | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 205 | 751 | 804 | 1 818 | 855 |
| Summa eget kapital och skulder | 42 763 | 37 001 | 31 947 | 29 276 | 26 830 |
| Belopp i mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| KASSAFLÖDESANALYSER | |||||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 166 | 949 | 1 006 | 734 | 854 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 443 | –2 435 | –1 535 | –302 | –1 273 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 346 | 1 373 | 504 | –204 | 417 |
| Årets kassaflöde | 68 | –113 | –25 | 228 | –2 |
| NYCKELTAL | |||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 93 | 94 | 93 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 68 | 68 | 68 | 66 |
| Uthyrbar area, tusental kvm | 1 146 | 1 124 | 1 034 | 1 062 | 941 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 1 593 | 1 002 | 768 | 707 | 1 302 |
| Antal fastigheter | 53 | 50 | 48 | 49 | 47 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Soliditet, % | 42,6 | 43,7 | 43,7 | 39,6 | 41,1 |
| Belåningsgrad, % | 44,7 | 41,9 | 43,0 | 45,5 | 47,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,2 | 3,5 | 3,3 | 3,0 | 3,0 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 1,7 | 2,3 | 2,9 | 3,2 | 3,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,0 | 17,8 | 21,8 | 5,7 | 10,4 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,5 | 5,8 | 6,3 | 5,8 | 6,0 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,7 | 11,1 | 12,5 | 4,4 | 6,5 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,1 | 4,2 | 4,6 | 4,5 | 4,7 |
| Data per aktie | |||||
| Resultat per aktie, kr | 19,21 | 20,13 | 20,89 | 4,89 | 8,52 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 6,91 | 5,65 | 5,54 | 4,98 | 4,97 |
| Utdelning (2017 föreslagen), kr | 4,50 | 3,95 | 3,55 | 3,30 | 3,05 |
| Utdelningsandel, % | 65,1 | 69,9 | 64,1 | 66,8 | 61,4 |
| Aktiens direktavkastning, % | 3,5 | 2,8 | 2,7 | 2,9 | 3,5 |
| Kassaflöde, kr | 8,75 | 7,12 | 7,55 | 5,56 | 6,56 |
| Eget kapital, kr | 136,79 | 121,42 | 104,73 | 87,00 | 84,67 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 172,59 | 156,21 | 131,78 | 111,19 | 101,74 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 162,57 | 144,38 | 122,95 | 101,87 | 98,17 |
| Börskurs 31 december, kr | 130,30 | 142,30 | 133,00 | 114,70 | 88,00 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 132 072 | 130 157 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 130 157 |
| Medarbetare | |||||
| Medelantal anställda | 295 | 281 | 282 | 282 | 285 |
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taxeringsvärde, mkr | ||||||||||||||||
| Kommun/ | Tomträtt | Ombyggnad Byggår/ |
Landareal, kvm Tillträde |
Ägarandel, % Handel |
Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt1) | Summa | Hyresvärde, mkr Uthyrnings grad, % |
||||||
| Fastighetsbeteckning | Adress /Beskrivning | |||||||||||||||
| STOCKHOLM | ||||||||||||||||
| 1 | Adam & Eva 17 | Drottninggatan 68 | 1929/2006 | 1 777 Innan 2007 | 100 | 3 304 | 4 507 | 137 | 7 948 | 480 | 50 | 96 | ||||
| 2 | Arbetsstolen 3 | Västbergavägen 4–12 | 1955/2008 | 17 330 Innan 2007 | 100 | 16 179 | 747 | 1 034 | 17 960 | 59 | 32 | 94 | ||||
| 3 | Blästern 6 | Gävlegatan 20–22 | 1939/1995 | 5 100 2008-10-01 | 100 | 1 279 | 19 703 | 6 468 | 3 341 | 30 791 | 479 | 77 | 96 | |||
| 4 | Blästern 11 | Hälsingegatan 43–45 | 1930/2006 | 11 584 Innan 2007 | 100 | 1 557 | 39 551 | 9 632 | 3 748 | 54 488 | 1 000 | 142 | 99 | |||
| 5 | Borgarfjord 3 2) | Kistagången 6, Kista + | 1984/2010 | 5 204 2016-04-20 | 100 | 13 550 | 13 550 | 175 | 19 | 100 | ||||||
| 6 | Borgarnäs 1 3) | Kista Gårdsväg 2, Nod | T 4) 2014 | 7 945 2012-02-06 | 100 | 737 | 13 623 | 6 700 10 989 | 32 049 | 70 | 97 | |||||
| 7 | Fatburen 1 | Medborgarplatsen, Söderhallarna | 1991 | 4 643 Innan 2007 | 100 | 5 013 | 13 194 | 4 923 | 4 938 | 28 068 | 569 | 76 | 95 | |||
| 8 | Fatburssjön 8 | Magnus Ladulåsgatan 63 | 1930/2006 | 1 396 Innan 2007 | 100 | 6 696 | 1178 | 7874 | 237 | 26 | 100 | |||||
| 9 | Härden 14 | S:t Eriksgatan 113 | 1932/1957 | 1 134 2012-12-19 | 100 | 807 | 6 250 | 1 800 | 241 | 9 098 | 128 | 24 | 98 | |||
| 10 Kolding 1 | Ärvinge, Kista | T | 1993 | 27 713 Innan 2007 | 100 | 128 15 801 | 3 087 | 19 016 | 201 | 22 | 99 | |||||
| 11 Kolding 2 | Ärvinge, Kista | T | 1992 | 21 632 Innan 2007 | 100 | 566 | 406 20 803 | 1 750 | 70 | 23 595 | 211 | 29 | 99 | |||
| 12 Kolding 3 | Kronborgsgränd 1–9, Kista Front | T | 1993 | 13 676 Innan 2007 | 100 | 954 | 16 113 | 1 256 | 6 848 | 820 | 25 991 | 195 | 44 | 91 | ||
| 13 Kolding 4 | Igelbäcksgatan 11–21, Kista Front | T | 1993/2001 | 24 332 Innan 2007 | 100 | 251 | 24 107 | 8 067 | 977 | 33 402 | 396 | 43 | 59 | |||
| 14 Molekylen | Markanvisning Hagastaden | 5 592 Under 2018 | 100 | |||||||||||||
| 15 Proppen 6 | Textilgatan 31 | 1937/2008 | 2 607 Innan 2007 | 100 | 978 | 10 128 | 1 477 | 12 583 | 247 | 28 | 87 | |||||
| 16 Roddaren 7 | S:t Eriksgatan 46 | 1900/1995 | 2 644 Innan 2007 | 100 | 818 | 6 953 | 780 | 154 | 8 705 | 181 | 28 | 98 | ||||
| 17 Skotten 6 | Drottninggatan 63, Glashuset | 1959/2008 | 1 485 Innan 2007 | 100 | 5 293 | 5 099 | 2 133 | 12 525 | 597 | 69 | 96 | |||||
| 18 Storö 2 | Farsta Centrum | T | 1961/2006 | 6 175 Innan 2007 | 100 | 5 012 | 4 418 | 2 168 | 11 598 | 126 | 32 | 98 | ||||
| 19 Storö 15 | Farsta Centrum | T | 1961/1998 | 558 Innan 2007 | 100 | 217 | 1 315 | 1 532 | 4 | 100 | ||||||
| 20 Storö 21 | Farsta Centrum | T | 1961/2010 | 36 374 Innan 2007 | 100 | 41 449 | 23 326 | 13 692 11 058 | 89 525 | 1 128 | 228 | 96 | ||||
| 21 Storö 23 | Farsta Centrum | T | 1961/1998 | 2 814 Innan 2007 | 100 | 1 370 | 2 225 | 1 470 | 3 271 | 8 336 | 18 | 99 | ||||
| 22 Storö 24 | Farsta Centrum | 2014 | 6 309 Innan 2007 | 100 | 3 384 | 3 384 | 58 | 9 | 100 | |||||||
| 23 Tranbodarne 12 | Katarinav. 15, Glashuset Slussen | T | 1974/2006 | 4 487 Innan 2007 | 100 | 92 | 23 200 | 2 886 | 36 | 26 214 | 754 | 95 | 100 | |||
| 24 Tranbodarne 13 | Katarinav. 19, Sjömansinstitutet | 1929/1998 | 502 2017-03-30 | 100 | 116 | 2 723 | 435 | 30 | 3 304 | 102 | 11 | 100 | ||||
| 25 Stora Katrineberg 16 | Katrinebergsvägen 4–12 | T | 1750/1945/1988 | 24 383 2015-02-02 | 100 | 3 736 | 35 903 | 12 400 | 2 949 | 54 988 | 791 | 95 | 87 | |||
| Summa Stockholm | 237 396 | 93 111 272 550 38 295 80 503 52 196 536 654 | 8 114 | 1 272 | 95 | |||||||||||
| NACKA | ||||||||||||||||
| 26 Sicklaön 83:22 | Sickla Köp- och Affärskvarter | 1898/2012 | 168 913 Innan 2007 | 100 | 72 091 | 52 091 | 47 470 31 541 203 972 | 2 255 | 456 | 95 | ||||||
| 27 Sicklaön 83:32 3) | Uddvägen 1, Sickla Front I | 2014 | 12 268 Innan 2007 | 100 | 10 553 | 462 | 11 015 | 171 | 28 | 85 | ||||||
| 28 Sicklaön 83:33 2) | Sickla Industriväg 4–6 | 1943/1970 | 35 156 2014-02-27 | 100 | 3 647 | 13 143 | 16 790 | 97 | 9 | 29 | ||||||
| 29 Sicklaön 87:1 | Alphyddevägen 4 | 1962 | 11 006 Innan 2007 | 100 | 87 | 2 476 | 2 563 | 3 | 100 | |||||||
| 30 Sicklaön 115:1 2) | Planiavägen 1 | 1929 | 2 249 Innan 2007 | 100 | 370 | 370 | 2 | 0 | 100 | |||||||
| 31 Sicklaön 115:4 2) | Sjötorpsvägen 3–14 | 9 375 2011-06-15 | 100 | 921 | 921 | 29 | 1 | 100 | ||||||||
| 32 Sicklaön 117:1 2) | Planiavägen 3 | 1967 | 2 823 2010-11-26 | 100 | 2 592 | 330 | 435 | 3 357 | 12 | 2 | 72 | |||||
| 33 Sicklaön 117:2 2) | Sjötorpsvägen 6 | 1909 | 1 368 2010-11-26 | 100 | 5 | |||||||||||
| 34 Sicklaön 117:17 2) | Planiavägen 5–7 | 1978 | 10 175 Innan 2007 | 100 | 1 629 | 1 629 | 4 | 100 | ||||||||
| 35 Sicklaön 265:5 2) | Atlasvägen 2 | 2 029 Innan 2007 | 100 | |||||||||||||
| 36 Sicklaön 346:1 2) | Uddvägen 7, Sickla Front II | 10 524 Innan 2007 | 100 | 132 | 30 | 45 | ||||||||||
| Summa Nacka | 265 886 | 75 549 | 66 991 | 921 47 470 49 686 240 617 | 2 702 | 503 | 93 | |||||||||
| HANINGE | ||||||||||||||||
| 37 Västnora 4:26 | Västnora | 2 084 Innan 2007 | 100 | |||||||||||||
| Summa Haninge | 2 084 | |||||||||||||||
| SUNDBYBERG | ||||||||||||||||
| 38 Eken 6 | Löfströms Allé 6, Chokladfabriken | 1916/1997 | 12 382 2016-09-15 | 100 | 46 | 25 761 | 19 000 | 2 329 | 47 126 | 407 | 57 | 96 | ||||
| Summa Sundbyberg | 12 382 | 46 | 25 761 | 19 000 | 2 329 | 47 126 | 407 | 57 | 96 | |||||||
| NYNÄSHAMN | ||||||||||||||||
| 39 Ribban 16 | Backluravägen | 1 308 Innan 2007 | 100 | |||||||||||||
| Summa Nynäshamn | 1 308 |
1) Hela eller delar av fastigheten är Breeam-certifierad.
2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2017-12-31.
3) Beslut om eventuellt markförvärv fattas under 2018.
4) Fastigheten är certifierad enligt LEED.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning Adress /Beskrivning | Ombyggnad Byggår/ Tomträtt |
Landareal, kvm | Tillträde | Ägarandel, % Handel |
Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 1) | Summa | Taxeringsvärde, mkr | Hyresvärde, mkr | Uthyrnings grad, % |
||
| UPPSALA | ||||||||||||||
| 40 Brillinge 8:1 2) 3) | Gränbystaden | 2013/2017 | 71 556 | 2011-04-05 | 100 | 5 682 | 50 | 5 732 | 49 | 12 | 100 | |||
| 41 Brillinge 9:1 2) 3) | Gränbystaden | 2013/2017 | 25 965 | 2011-04-05 | 100 | 18 453 | 132 | 18 585 | 156 | 23 | 100 | |||
| 42 Dragarbrunn 19:1 | Kungsgatan 18–20, Rådhuset | 1645/2012 | 1 890 | Innan 2007 | 100 | 2 246 | 391 | 341 | 2 978 | 56 | 9 | 92 | ||
| 43 Dragarbrunn 27:2 2) | Dragarbrunnsg. 43, Forumkvarteret |
1902/2005 | 6 714 | Innan 2007 | 100 | 9 429 | 4 641 | 1 420 | 756 | 16 246 | 399 | 49 | 68 | |
| 44 Gränby 21:4 | Gränbystaden galleria | 1971/2011 | 108 177 | Innan 2007 | 100 | 43 226 | 491 | 2 583 | 46 299 | 714 | 177 | 98 | ||
| 45 Gränby 21:5 | Gränbystaden Entréhus | 2017 | 1 813 | 2017-04-05 | 100 | 1 513 | 3 127 | 1 161 | 5 801 | 12 | 100 | |||
| Summa Uppsala | 216 115 | 80 549 | 5 523 | 4 547 | 5 023 | 95 641 | 1 374 | 283 | 93 | |||||
| MALMÖ | ||||||||||||||
| 46 Bohus 7 | Mobilia | 1966/2010 | 12 023 | 2008-02 | 100 | 5 781 | 183 | 11 248 | 6 680 | 35 | 23 927 | 233 | 30 | 96 |
| 47 Bohus 8 | Mobilia | 1968/2013 | 76 745 | Innan 2007 | 100 | 46 329 | 1 730 | 37 800 | 4 765 | 90 624 | 951 | 158 | 92 | |
| 48 Bohus 9 | Mobilia | 2014 | 979 | Innan 2007 | 100 | 4 103 | 4 103 | 79 | 7 | 100 | ||||
| 49 Dimman 11 | Barkgatan 2–8 | 1940/2014 | 4 278 | 2014-04 | 100 | 5 226 | 10 849 | 16 075 | 28 | 100 | ||||
| 50 Malmen 12 | Barkgatan 9–13 | 1971 | 2 464 | 2016-05 | 100 | 3 490 | 1 900 | 4 021 | 9 411 | 10 | 100 | |||
| Summa Malmö | 96 489 | 52 110 | 10 629 | 15 351 | 46 380 | 19 670 | 144 140 | 1 263 | 232 | 94 | ||||
| GÖTEBORG | ||||||||||||||
| 51 Lundbyvassen 4:7 | Lindholmsallén 10, M2 | 1989 | 6 414 | 2016-09-30 | 100 | 15 811 | 180 | 15 991 | 207 | 31 | 100 | |||
| 52 Lundbyvassen 4:13 | Lindholmsallén 12–20, Citadellet |
1957/2007 | 12 205 | 2016-09-30 | 100 | 392 | 15 453 | 10 050 | 2 718 | 28 613 | 278 | 36 | 97 | |
| 53 Lundbyvassen 4:13 | Lindholmspiren 11 | 2002 | 13 647 | 2017-03-29 | 100 | 37 035 | 37 035 | 558 | 81 | 100 | ||||
| Summa Göteborg | 32 266 | 392 | 68 299 | 10 050 | 2 898 | 81 639 | 1 043 | 147 | 99 | |||||
| Totalt Sverige | 863 926 | 301 756 449 743 | 59 114 203 403 131 801 1 145 817 | 14 903 | 2 494 | 95 |
1) Hela eller delar av fastigheten är Breeam-certifierad.
2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2017-12-31.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entrepenadomsättning minus projekt- och entrepenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultetat som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definion av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tilllämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LEED är en hållbarhetscertifiering för nyproduktion och befintliga byggnader. Den version av LEED som oftast används för att certifiera kommersiella fastigheter bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdena: Närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat. Därtill kan bonuspoäng uppnås för innovation i projektet och regionala hänsynstaganden.
Atrium Ljungberg certifierar inte enligt LEED, men har förvärvat en fastighet som redan är certifierad enligt LEED.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer utgörs av periodens totala kostnader och investeringar andra än de redovisade under Fördelat ekonomiskt värde, Långivare, Medarbetare, Samhället och Ägarna.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till andra företag under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare utgörs av periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare utgörs av periodens totala löne- och pensionskostnader inkl. förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till sina anställda under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället utgörs av summan av periodens tomträttsavgälder och sammanlagda skatter och avgifter till staten. Uppskjuten skatt har ej beaktats.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till staten under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Ägarna utgörs av periodens utbetalda utdelning.
Total energianvändning från Värme, Kyla, Hyresgästel och Fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning är upprättad enligt Global Reporting Initiatives (GRI standarder Core). Vi har tagit hänsyn till branschtillägget för bygg- och fastighetsbranschen (Construction & Real Estate Sector Supplement, CRESS) när redovisningen har upprättats.
CRE: Branschspecifik upplysning, från Construction & Real Estate Sector Supplement
| GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| ORGANISATIONSPROFIL | |||
| 102-1 | Organisationens namn | 84 | |
| 102-2 | Viktiga varumärken, produkter och tjänster | 84 | |
| 102-3 | Organisationens huvudkontor | Omslag bak | |
| 102-4 | Verksamhetsländer | 84 | |
| 102-5 | Ägarstruktur och bolagsform | 97 | |
| 102-6 | Marknader | 84–85 | |
| 102-7 | Organisationens storlek | 3 | |
| 102-8 | Personalstyrka | 150 | |
| 102-9 | Leverantörskedja | 33 | |
| 102-10 | Betydande förändringar i organisation och dess leverantörskedja |
145 | |
| 102-11 | Tillämpning av försiktighetsprincipen | 33 | |
| 102-12 | Externa initiativ | 33 | |
| 102-13 | Medlemskap | 32 | |
| STRATEGI OCH ANALYS | |||
| 102-14 | Uttalande från högsta beslutsfattare | 6–8 | |
| ETIK OCH INTREGRITET | |||
| GRI 102: Generella standardredogörelser 2017 | 102-16 | Värderingar, principer, standarder och normer för uppträdanden |
33 |
| STYRNING | |||
| 102-18 | Styrningsstruktur | 100 | |
| 102-22 | Sammansättning av styrelse | 102 | |
| 102-24 | Tillsättning av styrelse | 100–103 | |
| INTRESSENTRELATIONER | |||
| 102-40 | Intressentgrupper | 145 | |
| 102-41 | Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal | 31 | |
| 102-42 | Identifiering och urval av intressentgrupper | 145 | |
| 102-43 | Tillvägagångssätt för intressentdialoger och nyckelfrågor som tagits upp |
145 | |
| 102-44 | Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa | 145 | |
| REDOVISNINGSPROFIL | |||
| 102-45 | Enheter som ingår i rapporteringen | 145 | |
| 102-46 | Process för att definiera redovisningens innehåll | 145–146 | |
| 102-47 | Identifierade väsentliga områden | 146 | |
| 102-48 | Reviderad information | 145 | |
| 102-49 | Väsentliga förändringar | 145 | |
| 102-50 | Redovisningsperiod | 145 | |
| 102-51 | Datum för senaste redovisning | 145 | |
| 102-52 | Redovisningscykel | 145 | |
| 102-53 | Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll |
170 | |
| 102-54 | Uttalande om att redovisningen följer GRI standarder | 145 | |
| 102-55 | GRI-index | 169–170 | |
| 102-56 | Externt bestyrkande | 152 |
| EKONOMI | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTVECKLING | |||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-3 |
Hållbarhetsstyrning | 26–28, 145–146 |
| GRI 202: Ekonomiskt resultat 2017 |
201-2 | Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter för organisationens aktiviteter orsakade av klimatförändringar |
147 |
| ANTIKORRUPTION | |||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 26, 33, 91, 146 |
| GRI 205: Antikorruption |
205-1 | Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk |
33, 152 |
| 2017 | 205-3 | Antal fall av korruption | 152 |
| MILJÖ | |||
|---|---|---|---|
| ENERGI | |||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 26, 27–29, 92, 146 |
| GRI 302: Energi 2017 |
302-1 | Energianvändning inom organisationen | 25–26, 145–147 |
| UTSLÄPP | |||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 26, 27–29, 92, 146 |
| 305-1 | Direkt utsläpp av växthusgaser (Scope 1) | 147–149 | |
| GRI 305: Utsläpp 2017 |
305-2 | Indirekt utsläpp av växthusgaser (scope 2) | 147–149 |
| 305-3 | Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 147–149 | ||
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | |||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetsstyrning | 26, 33, 146 |
|---|---|---|---|
| GRI 308: Leverantörer som utvärderats avseende miljö 2017 |
308-1 | Andel nya leverantörer som utvärderas avseende miljö |
33, 152 |
| SOCIALT | SIDA | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetsstyrning | 30–31, 146 | |||
| GRI 401: Anställning 2017 |
401-1 | Personalomsättning | 150 | |||
| HÄLSA OCH SÄKERHET | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 30–31, 146 | |||
| GRI 403: Hälsa och säkerhet 2017 |
403-2 | Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet |
31, 151 | |||
| UTBILDNING | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 30, 146 | |||
| GRI 404: Träning och |
404-2 | Kompetensförsörjning inklusive program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut |
30 | |||
| utbildning 2017 |
404-3 | Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling |
30 | |||
| MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER GRI 103: |
103-1, 103-2, | Hållbarhetstyrning | 30–31, 146 | |||
| Styrning 2017 | 103-4 | |||||
| GRI 405: Mångfald och jämställdhet 2017 |
405-1 | Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer |
151 | |||
| ICKE-DISKRIMINERING | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 30–31, 146 | |||
| GRI 406: Icke-diskriminering 2017 |
406-1 | Antal fall av diskriminering | 30 | |||
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 26, 33, 146 | |||
| GRI 414: Utvärdering av leverantörer avseende mänskliga rättigheter 2017 |
414-1 | Andel nya leverantörer som utvärderats avseende mänskliga rättigheter |
33, 152 | |||
| BRANSCHSPECIFIKA | ||||||
| CRE: MILJÖPÅVERKAN | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 146, 28–29, 92, 146–148 |
|||
| Styrning 2017 | 103-4 | 92, 146–148 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CRE1 | Energiprestanda i byggnader | 28 | ||||
| CRE3 | Utsläppsintensitet i byggnader | 29, 146–148 | ||||
| CRE: PRODUKTANSVAR | ||||||
| GRI 103: Styrning 2017 |
103-1, 103-2, 103-4 |
Hållbarhetstyrning | 26, 27, 29, 30, 40 |
|||
| CRE8 | Typ av och antal hållbarhets-/miljö certifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av fastigheter/ anläggningar. |
27, 150 |
Kontaktperson: Emma Henriksson, hållbarhetsansvarig E-post: [email protected] Telefon: 070-300 29 96
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats, och årsredovisningen distribueras dessutom i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| 2018-04-20 |
|---|
| 2018-07-11 |
| 2018-10-19 |
| februari 2019 |
| mars 2019 |
Årsstämma äger rum onsdagen den 28 mars 2018, klockan 17.00, Filmstaden, Marcusplatsen 19 i Sickla, Nacka. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Information om att kallelse har skett annonseras i Dagens Nyheter.
BrandFactory, Stockholm 2018/292115, Miljömärkt trycksak 341142
Foto: Christoffer Edling, Erik Lefvander, Alex & Martin Photographes, Bergslagsbild, Ulf Celander, Grovemade/Unsplash, Åke Gunnarsson, Ole Jais AB, Martin Kelam, Viktor Kern/Unsplash, Chris Knight/Unsplash, 張峻嘉/Unsplash, Åke E:son Lindman, Daniel Månsson, Patrick Perkins/Unsplash, Maelle Ramsay/Unsplash, Nainoa Shizuru/ Unsplash, Jackelin Slack/Unsplash, Ylwa Yngvesson, Samuel Zeller/Unsplash. Illustration affärsmodell: BrandFactory. Arkitektbilder: BAU, SSARK, Walk the room.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.