Quarterly Report • May 7, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 530 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 490 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2017.
Styrelsen har beslutat att föreslå årsstämman den 7 maj 2018 en nyemission av stamaktier av serie D med företrädesrätt för bolagets aktieägare om högst 656 miljoner kronor. Varje tiotal aktier, oavsett aktieslag, berättigar till teckning av 1 stamaktie av serie D för 27,50 kronor (1:10).
| 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 1,98 | 1,66 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 19 | 27 | 24 | 22 | 31 | 37 | 27 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 4,04 | 3,28 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr | – | – | 1,801) | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 |
| Belåningsgrad, % | 51 | 54 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 26 038 | 21 005 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | 13 428 | 10 825 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,8 | 6,9 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
| Hyresduration, år | 6,5 | 6,6 | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 |
1) Föreslagen utdelning
Sagax har i april 2018 förvärvat tomträtten till fastigheten Admiral de Ruyterstraat 2 i Schiedam på den västra sidan av Rotterdam. Fastigheten är strategiskt belägen i ett industriområde bredvid floden Maas innanför Rotterdams ringväg med närhet till allmänna kommunikationer. Fastigheten omfattar 10 700 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet på sidan 3 redovisas utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet på sidan 3 redovisas Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Avvikelsen är huvudsakligen hänförlig till förvaltningsresultat från joint ventures som ej redovisas som kassaflöde. Utdelning som erhålles från joint ventures redovisas som kassaflöde från löpande verksamhet.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,0 (2,5) år vid kvartalsskiftet.
| Utfall jan-mar 2018 |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
23 % | 24 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie skall öka med minst 15 % på årsbasis |
21 % | 27 % |
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,3) år vid kvartalsskiftet.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgick den 31 mars 2018 till 6,5 (6,9) år.
Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg på grund av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner. Läs gärna mer om detta i Sagax årsredovisning för 2017.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2018. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 354 (302) miljoner kronor varav 71 (64) miljoner kronor från joint ventures och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 19 % till 1,98 (1,66) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 351 (334) miljoner kronor, varav 67 (150) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med totalt 125 (51) miljoner kronor varav 13 (20) miljoner kronor till följd av omvärderingar i joint ventures och intresseföretag. Räntederivat svarade för 30 (50) miljoner kronor, varav 13 (20) miljoner kronor från joint ventures. Tidsfaktorn är den främsta förklaringen till räntederivatens värdeförändringar och den lägre reserven för räntederivats undervärden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 681 (559) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 529 (444) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av främst fastighetsförvärv.
Övriga intäkter om 4 (3) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästs förtida avflyttning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 %, vilket var oförändrat i förhållande till årsskiftet 2017/2018. Under perioden har vakansvärdet ökat med 24 (8) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 24 (14) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 22 (12) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut, en ökning med 6 (1) miljoner kronor under perioden. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. 80 % (79 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm och Helsingfors.
Vakansvärde i förvärvade fastigheter överstiger vakansvärde i försålda fastigheter med 2 miljoner kronor. Transaktionsverksamheten har följaktligen ökat vakansvärdet med netto 2 (–3) miljoner kronor. Det utgående vakansvärdet har ökat med 11 miljoner kronor under perioden till 133 (113) miljoner kronor.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 63 (54) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 61 (50) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och 2 (4) miljoner kronor sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 35 miljoner kronor under 2018. Avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 23 (21) miljoner kronor.
Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 173 (146) miljoner kronor, en nettoökning med 19 miljoner kronor under perioden. Ökningen förklaras av att det utgående vakansvärdet ökat med 11 miljoner kronor samt av att vakansvärdet avseende ej avflyttade uppsägningar ökat med 22 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet avseende ännu ej inflyttade nyuthyrningar ökat med 14 miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-mar |
2017 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 122 | 121 |
| Avflyttningar | 24 | 60 |
| Inflyttningar | –24 | –75 |
| Förändring av lämnade rabatter | 6 | 5 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 3 | 22 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –1 | –8 |
| Rivning av byggnad | – | –5 |
| Valutakursförändring | 4 | 2 |
| Utgående vakansvärde | 133 | 122 |
| Uppsagt för omförhandling | 2 | 0 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 61 | 41 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –23 | –9 |
| Justerat utgående vakansvärde | 173 | 154 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2018 | 16 |
| 2019 | 3 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 0 |
| 2022 | 0 |
| >2022 | 2 |
| Totalt | 22 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2018 | 36 | 35 |
| 2019 | 10 | 9 |
| 2020 | 4 | 1 |
| 2021 | 1 | 16 |
| Totalt | 51 | 61 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 654 | 49 | 8 % | 646 000 | 44 000 | 7 % |
| Helsingfors | 557 | 57 | 10 % | 507 000 | 56 000 | 11 % |
| Paris | 172 | 6 | 3 % | 199 000 | 3 000 | 2 % |
| Nederländerna | 115 | 4 | 4 % | 148 000 | 7 000 | 5 % |
| Sverige, övrigt | 208 | 2 | 1 % | 407 000 | 2 000 | 0 % |
| Finland, övrigt | 462 | 14 | 3 % | 604 000 | 24 000 | 4 % |
| Övriga Europa | 127 | 1 | 1 % | 137 000 | 2 000 | 2 % |
| Totalt | 2 295 | 133 | 6 % | 2 648 000 | 138 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 73 (58) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt och tomträttsavgäld har ökat till 29 (22) miljoner kronor. Kostnader för fastighetsadministration har ökat till 8 (7) miljoner kronor. Samtliga dessa kostnadsökningar förklaras främst av fastighetsförvärv.
Kostnaderna för koncernens centrala administration uppgick till 27 (18) miljoner kronor och består av kostnader för bolagsledning, finansiell riskhantering och kreditupphandling. Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 11 (9) miljoner kronor. Moderbolagets resultat- och balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 57 (43) medarbetare, se sammanställning nedan. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Jyväskylä.
Resultat från joint ventures och intresseföretag avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint ventures och intresseföretag, se även sidan 13 för mer information.
Periodens resultat uppgick till 127 (206) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 71 (64) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 13 (20) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 67 (150) miljoner kronor. Resultatet belastades med 24 (28) miljoner kronor i uppskjuten skatt.
De finansiella kostnaderna uppgick till 114 (105) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 mars 2018 till 2,8 % (3,0 %). De räntebärande skulderna har ökat till 15 238 (12 790) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 14.
I diagrammet nedan redovisas hur belåningsgraden sjunkit över tid samtidigt som de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. Vid kvartalsskiftet uppgick belåningsgraden till 51 % och räntetäckningsgraden till 348 %. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,6 (8,5) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna, se diagram nedan. Finansiella intäkter om 1 (1) miljoner kronor avser främst erhållna utdelningar avseende börsnoterade aktier.
| Land | Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Sverige | 19 | 12 | 31 |
| Finland | 8 | 10 | 18 |
| Frankrike | 4 | 1 | 5 |
| Nederländerna | 3 | – | 3 |
| Totalt | 34 | 23 | 57 |
Värdeutvecklingen för fastigheterna i Sverige uppgick till 127 (51) miljoner kronor och värdeutvecklingen för fastigheterna utomlands uppgick till 167 (134) miljoner kronor. Totalt redovisas 294 (185) miljoner kronor i orealiserade värdeförändringar under perioden, exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 12.
Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 153 (38) miljoner kronor. Avflyttningar och omförhandlingar minskade värdet med 87 (33) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen för bolagets fastigheter uppgick till 229 (180) miljoner kronor, huvudsakligen till följd av sänkta avkastningskrav. Av den orealiserade värdeförändringen om 167 miljoner kronor utomlands var 165 miljoner kronor hänförligt till verksamheten i Finland.
| Orealiserade värdeförändringar | |
|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-mar 2018 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 41 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –66 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 152 |
| Delsumma Sverige | 127 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 112 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –21 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 77 |
| Delsumma Utland | 167 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 294 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –10 (–1) miljoner kronor under perioden, se även sidan 11.
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 7,2 % (7,4 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,1 % (8,1 %) respektive 8,6 % (8,7 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 12.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av fastigheter i joint ventures med 67 (150) miljoner kronor.
Omvärdering har skett av räntederivat, börsnoterade aktier och finansiella instrument kopplade till ägande av joint ventures per 31 mars 2018.
Räntederivaten bestod av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga räntederivat redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 17 (30) miljoner kronor och bestod av orealiserad värdeförändring. Värdeförändringen förklaras främst av tidsfaktorn. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 404 (497) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15.
Resultatet påverkades även av omvärderingar av räntederivat i joint ventures med 13 (20) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende joint ventures räntederivat.
Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om 77 (1) miljoner kronor. Försäljning av aktier medförde en realiserad värdeförändring om 7 (–) miljoner kronor under perioden.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint ventures har skett med 12 (–) miljoner kronor i enlighet med IAS 39 till 385 (–) miljoner kronor i marknadsvärde.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 23 (11) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 103 (89) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till – (1) miljon kronor respektive 1 269 (826) miljoner kronor vid periodens slut.
| Belopp i miljoner kronor | 31 mar 2018 |
|---|---|
| Sverige | 668 |
| Finland | 509 |
| Tyskland | 83 |
| Danmark | 1 |
| Frankrike | – |
| Nederländerna | 7 |
| Skatteskuld | 1 269 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 278 (221) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 33 (66) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 519 (–363) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 242 (200) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 34 (123) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2018 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 1 530 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 1 490 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2017.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 april 2018. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt.
Resultatandelar från joint ventures och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 apr 2018 | 1 jan 2018 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 2 295 | 2 099 |
| Vakans | –133 | –122 |
| Hyresintäkter | 2 162 | 1 977 |
| Fastighetskostnader | –377 | –333 |
| Driftnetto | 1 784 | 1 644 |
| Central administration | –86 | –77 |
| Joint ventures och intresseföretag | 306 | 290 |
| Finansiella kostnader | –470 | –448 |
| Förvaltningsresultat | 1 535 | 1 410 |
| Skatt | –338 | –310 |
| Resultat efter skatt | 1 197 | 1 100 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 127 | 127 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 037 | 939 |
Differens mellan direktavkastning och låneränta
8 Delårsrapport januari-mars 2018
Den 31 mars 2018 omfattade fastighetsbeståndet 501 (432) fastigheter med en uthyrningsbar area om 2 648 000 (2 315 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 6,5 (6,9) år. De två största marknadsområdena, Stockholm och Helsingfors, motsvarade totalt 56 % (60 %) av marknadsvärdet och 53 % (58 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 2 295 (1 888) miljoner kronor respektive 2 162 (1 775) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 1 395 (223) miljoner kronor varav 1 342 (131) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Totalt investerades 1 104 miljoner kronor utomlands, motsvarande 79 % av de totala investeringarna under perioden. 30 % av investeringarna skedde i Finland, 26 % i Frankrike, 23 % i Nederländerna och 21 % i Sverige.
Totalt 19 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 190 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg 63 Grand rue Survilliers i Paris med en uthyrningsbar area om 39 800 kvadratmeter. Se även förteckning på sidan 10.
Totalt 53 (92) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 10 miljoner kronor av investeringarna
under perioden skedde mot hyrestillägg, 22 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 7 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 14 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Vid periodens utgång hade koncernen avtalat om förvärv av åtta fastigheter som tillträds under andra kvartalet. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 30 miljoner euro.
Under perioden har 13 fastigheter avyttrats för totalt 42 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 30 200 kvadratmeter, se sammanställning på sidan 11. Den största försäljningen avsåg Hillerstorp 3:106 i Gnosjö med en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter. Övriga försäljningar avsåg mindre fastigheter i Finland.
Fastigheternas direktavkastning är ett avkastningsmått där periodens innehavsjusterade driftnetto jämförs med fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Direktavkastningen ger en bild av resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick till 6,8 % (6,9 %).
| Marknadsvärde | Hyres | Ekonomisk | Hyresintäkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 81 | 646 000 | 44 000 | 9 098 | 14 100 | 654 | 29 % | 92 % | 605 | 28 % |
| Helsingfors | 69 | 507 000 | 56 000 | 5 486 | 10 800 | 557 | 24 % | 90 % | 500 | 23 % |
| Paris | 41 | 199 000 | 3 000 | 1 740 | 8 700 | 172 | 7 % | 97 % | 167 | 8 % |
| Nederländerna | 21 | 148 000 | 7 000 | 1 228 | 8 300 | 115 | 5 % | 96 % | 111 | 5 % |
| Sverige, övrigt | 47 | 407 000 | 2 000 | 2 419 | 5 900 | 208 | 9 % | 99 % | 206 | 9 % |
| Finland, övrigt | 223 | 604 000 | 24 000 | 4 558 | 7 500 | 462 | 20 % | 97 % | 447 | 21 % |
| Övriga Europa | 19 | 137 000 | 2 000 | 1 509 | 11 000 | 127 | 6 % | 99 % | 126 | 6 % |
| Totalt | 501 | 2 648 000 | 138 000 | 26 038 | 9 800 | 2 295 | 100 % | 94 % | 2 162 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 269 | 20 | 289 |
| Helsingfors | 94 | 29 | 122 |
| Paris | 274 | 2 | 276 |
| Nederländerna | 325 | – | 325 |
| Sverige, övrigt | – | 2 | 2 |
| Finland, övrigt | 296 | – | 296 |
| Övriga Europa | 85 | – | 85 |
| Totalt | 1 342 | 53 | 1 395 |
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Murmästare-Ämbetet 2 | Stockholm | Stockholm | 7 937 |
| Konsumenten 1 | Stockholm | Stockholm | 7 896 |
| Klingan 3 | Huddinge | Stockholm | 1 830 |
| Råfilmen 1 | Stockholm | Stockholm | 1 410 |
| Veddesta 2:42 | Järfälla | Stockholm | 4 380 |
| Mänkimiehentie 4 | Esbo | Helsingfors | 18 440 |
| 63 Grande rue | Surviliers | Paris | 39 753 |
| Rue de la Prairie | Villebon-Sur-Yvette | Paris | 6 300 |
| Chroomstraat 140 | Zoetermeer | Nederländerna | 7 240 |
| Huis ter Heideweg 18-56 | Zeist | Nederländerna | 20 258 |
| Innovatieweg 12 | Terneuzen | Nederländerna | 2 626 |
| Kwartelweg 1 | Moerdijk | Nederländerna | 6 458 |
| Innovatieweg 6 | Terneuzen | Nederländerna | 6 425 |
| Hallitie 2 | Uleåborg | Finland, övrigt | 3 578 |
| Lumijoentie 2 | Uleåborg | Finland, övrigt | 6 778 |
| Mittarikuja 5 | Uleåborg | Finland, övrigt | 7 200 |
| Moreenikuja 2 | Uleåborg | Finland, övrigt | 6 018 |
| Vihikari 10 | Kempele | Finland, övrigt | 18 087 |
| 100 Rue de Reckem | Neuville-en-Ferrain | Övriga Europa | 17 397 |
| Kvartal 1 | 190 011 |
| Kontrakterad årshyra | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal avtal |
Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2018 | 501 | 166 000 | 164 | 8 % |
| 2019 | 334 | 207 000 | 211 | 10 % |
| 2020 | 155 | 291 000 | 253 | 12 % |
| 2021 | 106 | 250 000 | 204 | 9 % |
| 2022 | 71 | 218 000 | 210 | 10 % |
| >2022 | 315 | 1 378 000 | 1 121 | 52 % |
| Totalt | 1 482 | 2 510 000 | 2 162 | 100 % |
| Fastighet/adress | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Hillerstorp 3:106 | Gnosjö | Sverige, övrigt | 23 450 |
| Pertuntie 1 | Tusby | Helsingfors | 210 |
| Helsingintie 10 | Högfors | Finland, övrigt | 320 |
| Helsingintie 25 | Högfors | Finland, övrigt | 588 |
| Jousitie 29 | Joutsa | Finland, övrigt | 846 |
| Keskustie 7 | Lojo | Finland, övrigt | 170 |
| Naarkoskentie 1 | Pukkila | Finland, övrigt | 235 |
| Oklaholmankatu 1 | Kemi | Finland, övrigt | 658 |
| Perttulantie 5 | Ypäjä | Finland, övrigt | 450 |
| Savontie 21 | Rautavaara | Finland, övrigt | 793 |
| Turuntie 1 | Aura | Finland, övrigt | 1 115 |
| Hauhontie 11 | Tavastehus | Finland, övrigt | 868 |
| Kurkelankatu 2 | Forssa | Finland, övrigt | 502 |
| Kvartal 1 | 30 205 |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 501 (432) fastigheter uppgick den 31 mars 2018 till 26 038 (21 005) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 607 (–22) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 294 (185) miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 mars 2018 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut förutom de fem tyska fastigheterna vilka till följd av höga värderingskostnader i Tyskland endast värderas externt vid årsskiften.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga
fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,0–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (4,0–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (5,2–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,1 % (8,1 %) respektive 8,6 % (8,7 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,2 % (7,5 %) per 31 mars 2018. Sagax redovisade direktavkastning för perioden uppgick som jämförelse till 6,8 % (6,9 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet.
En känslighetsanalys vid förändrade antaganden i fastighetsvärderingar redovisas på sidan 25.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2017 | 23 771 | 495 |
| Förvärv av fastigheter | 1 342 | 19 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 53 | |
| Försäljning av fastigheter | –30 | –13 |
| Omräkningseffekt valuta | 607 | |
| Orealiserad värdeförändring | 294 | |
| Fastighetsbestånd 31 mars 2018 | 26 038 | 501 |
| Övriga Europa 6 % (127 Mkr) | |
|---|---|
| Finland, övrigt 20 % (462 Mkr) |
Stockholm 29 % (654 Mkr) |
| Sverige, övrigt 9 % (208 Mkr) |
|
| Nederländerna 5 % (115 Mkr) |
Helsingfors 24 % (557 Mkr) |
| Paris 7 % (172 Mkr) |
Sagax joint ventures och intresseföretag bidrog med sammanlagt 71 (64) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 67 (150) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 13 (20) miljoner kronor under perioden. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint ventures och intresseföretag uppgick till 2 776 (1 873) miljoner kronor varav 2 391 (1 873) miljoner kronor redovisas som andelar enligt kapitalandelsmetoden och därtill hörande finansiellt instrument redovisas till 385 (–) miljoner kronor efter marknadsvärdering enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden.
På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltning för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltning på vissa orter ombesörjes av Hemfosa.
Motsvarande 68 % av Söderports hyresvärde om 606 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2018. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 29 (32) miljoner kronor vid periodens slut, motsvarande en vakansgrad om 5 % (6 %).
Av den ekonomiska vakansen utgjordes 8 (6) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 91 % av den ekonomiska vakansen återfanns i Stockholm vid periodens slut.
Under perioden har en fastighet förvärvats i Göteborg med en uthyrningsbar area om 8 300 kvadratmeter.
Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 345 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 40 miljarder kronor den 31 mars 2018. Av det totala fastighetsvärdet är 75 % hänförligt till Sverige, 13 % till Tyskland och 12 % till Finland. Motsvarande 82 % av fastighetsvärdet utgörs av fastigheter belägna i större städer i Sverige, Tyskland och Finland.
Av Hemsös fastigheter är 168 äldreboenden, 103 skolor, 62 vårdfastigheter och 12 fastigheter ämnade för rättsväsende. Av Hemsös kontrakterade hyror kommer 59 % från kommun, landsting eller stat. En genomsnittlig återstående hyresavtalstid om 9,1 (8,2) år bidrar i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad till stabila hyresintäkter. Cirka 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgänglig på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2018 31 mar |
2017 31 mar |
2018 31 mar |
2017 31 mar |
||
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | 15 | |
| Hyresintäkter, Mkr | 141 | 144 | 636 | 583 | |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 60 | 61 | 350 | 303 | |
| Periodens resultat, Mkr | 122 | 263 | 518 | 600 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 30 | 31 | 41 | 34 | |
| Antal fastigheter | 70 | 70 | 345 | 362 | |
| Hyresvärde, Mkr | 606 | 555 | 2 602 | 2 422 | |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 6 870 | 5 887 | 40 152 | 35 003 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 658 000 | 633 000 | 1 658 000 | 1 633 000 | |
| Hyresduration, år | 4,5 | 4,6 | 9,1 | 8,2 | |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 5 | 6 | 2 | 2 | |
| Räntebärande skulder, Mkr | 3 451 | 3 074 | 26 380 | 23 436 | |
| Kapitalbindning, år | 2,3 | 2,9 | 5,7 | 3,9 | |
| Räntebindning, år | 2,5 | 3,4 | 5,4 | 4,3 | |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –320 | –398 | –515 | –679 |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2018 till 12 314 (9 261) miljoner kronor. Under perioden har det egna kapitalet förändrats endast till följd av totalresultatet för året för perioden. Se även sidan 19.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 15 238 (12 790) miljoner kronor. Motsvarande 6 886 (5 853) miljoner kronor av lånen var upptagna i euro.
Räntebärande nettoskuld uppgick till 14 473 (11 985) miljoner kronor motsvarande 56 % (57 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande bruttoskuld till banker om 8 775 miljoner kronor motsvarade 34 % (39 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 mars 2018. Återstående bruttoskuld motsvarade 25 % (22 %) av fastigheternas marknadsvärde och bestod av börsnoterade obligationslån om 4 750 (3 373) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 713 (1 250) miljoner kronor. På sidan 15 redovisas obligationslån per 31 mars 2018 med huvudsakliga villkor för lån upptagna i kronor respektive euro.
Säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar motsvarade 35 % (40 %) av de totala tillgångarna per 31 mars 2018. Icke säkerställda skulder motsvarade 16 % (14 %).
Efter att ha ansökt om en officiell rating åsattes bolaget i augusti 2017 en rating om Ba1 med så kallad "positive outlook" av Moody´s Investors Service. Den erhållna ratingen understiger Investment Grade (Baa3) med 1 steg. Styrelsen har beslutat om nyemission av D-aktier om högst 656 miljoner kronor med företrädesrätt för bolagets aktieägare. Varje tiotal aktier, oavsett aktieslag, berättigar till teckning av 1 D-aktie för 27,50 kronor (1:10). Styrelsens beslut förutsätter godkännande vid årsstämman den 7 maj 2018. Aktieägare representerande 38 % av rösterna i bolaget har åtagit sig att rösta för styrelsens förslag. Den föreslagna nyemissionen bidrar till att stärka bolagets kreditprofil.
Totalt har 1 292 (737) miljoner kronor upptagits i lån varav 389 (95) miljoner kronor i form av emitterade företagscertifikat. Totalt 30 (502) miljoner kronor har amorterats under perioden. De räntebärande skulderna har ökat med 283 (12) miljoner kronor till följd av valutakursförändringar.
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2018 | 7 669 | 2,0 % | 50 % | 176 | 1 % | – | – |
| 2019 | 1 021 | 2,9 % | 7 % | 4 375 | 29 % | 495 | 1,0 % |
| 2020 | 816 | 3,7 % | 5 % | 3 120 | 20 % | 508 | 3,6 % |
| 2021 | 2 467 | 3,6 % | 16 % | 2 854 | 19 % | 1 088 | 3,7 % |
| 2022 | 1 688 | 3,1 % | 11 % | 4 714 | 31 % | 888 | 1,3 % |
| >2022 | 1 577 | 4,5 % | 10 % | – | – % | 1 577 | 2,4 % |
| Summa/genomsnitt | 15 238 | 2,8 % | 100 % | 15 238 | 100 % | 4 557 | 2,5 % |
| 31 mar 2018 | 31 mar 2017 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 15 238 | 12 790 |
| Räntebärande tillgångar | –7 | –4 |
| Likvida medel | –94 | –406 |
| Börsnoterade aktier | –664 | –395 |
| Nettoskuld | 14 473 | 11 985 |
I enlighet med IAS 39 har periodiserade upplåningskostnader om 69 (68) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 15 168 (12 722) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,0 (2,5) år respektive 2,8 (3,3) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 2,8 % (3,0 %) inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntan har sjunkit till följd av nyupplåning till lägre räntenivåer.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 7 429 (7 178) miljoner kronor varav ränteswappar om 4 557 (4 467) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 2,5 % (2,5 %), se tabell på sidan 14.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde förändrades med –17 (–30) miljoner kronor under perioden. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –404 (–497) miljoner kronor. Reserven kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum
oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 104 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 378 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 mars 2018 till 389 (454) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick samtidigt till 973 (860) miljoner kronor varav 94 (406) miljoner kronor i form av likvida medel och 878 (454) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat inkluderas ej i disponibel likviditet. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
Utöver ovan nämnda likviditet har Sagax placeringar i börsnoterade aktier om totalt 664 (395) miljoner kronor, huvudsakligen aktier i NP3 Fastigheter AB.
| Golv för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | basräntor1) | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 550 | 2,90 % | Stibor 3M+2,90 % | Ja | 2019-06-18 | SE0006027041 |
| 2015-2020 | 300 | 3,20 % | Stibor 3M+3,20 % | Ja | 2020-06-18 | SE0007186234 |
| 2016-2021 | 300 | 4,33 % | Stibor 3M+4,75 % | Nej | 2021-04-27 | SE0008294748 |
| 2017-2021 | 600 | 1,70 % | Stibor 3M+2,25 % | Nej | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 1,73 % | Stibor 3M+2,15 % | Nej | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| Summa/genomsnitt | 3 000 | 2,34 % | ||||
| Löptid | M€ | Aktuell ränta | Räntevillkor | Golv för basräntor1) |
Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2014-2019 | 60 | 3,20 % | Euribor 6M+3,20 % | Ja | 2019-03-11 | SE0005796398 |
| 2015-2020 | 80 | 3,50 % | Euribor 6M+3,50 % | Ja | 2020-09-09 | SE0007490883 |
| 2016-2021 | 30 | 4,43 % | Euribor 6M+4,70 % | Nej | 2021-06-15 | SE0008434401 |
Summa/genomsnitt 170 3,56 %
| 1) Vid ränteberäkning skall Stibor eller Euribor inte understiga 0 %. | |
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------------- | -- |
| Derivatavtal 31 mars 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 mar 2018 |
Marknadsvärde 31 dec 2017 |
Periodens förändring |
| Nominella ränteswappar | 4 557 | 4,2 | –405 | –422 | 17 |
| Räntetak | 2 872 | 3,0 | 1 | 1 | – |
| Summa | 7 429 | 3,8 | –404 | –421 | 17 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 529 | 444 | 1 870 | 1 954 |
| Övriga intäkter | 5 | 3 | 4 | 5 |
| Driftkostnader | –59 | –47 | –147 | –159 |
| Underhållskostnader | –14 | –11 | –43 | –46 |
| Tomträttsavgäld | –5 | –4 | –19 | –20 |
| Fastighetsskatt | –24 | –18 | –77 | –83 |
| Övriga fastighetskostnader | –8 | –7 | –29 | –30 |
| Driftnetto | 424 | 360 | 1 558 | 1 622 |
| Central administration | –27 | –18 | –77 | –86 |
| Resultat från joint ventures och intresseföretag | 127 | 206 | 727 | 648 |
| – varav förvaltningsresultat | 71 | 64 | 278 | 284 |
| – varav värdeförändringar | 80 | 170 | 606 | 517 |
| – varav skatt | –24 | –28 | –157 | –153 |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 19 | 19 |
| Finansiella kostnader | –114 | –105 | –444 | –453 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||
| joint ventures och intresseföretag | 410 | 444 | 1 783 | 1 750 |
| – varav Förvaltningsresultat | 354 | 302 | 1 334 | 1 386 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | –10 | –1 | 1 | –8 |
| Fastigheter, orealiserade | 294 | 185 | 1 113 | 1 222 |
| Finansiella instrument, realiserade | 7 | – | 3 | 10 |
| Finansiella instrument, orealiserade | 106 | 31 | 504 | 579 |
| Resultat före skatt | 807 | 658 | 3 405 | 3 553 |
| Uppskjuten skatt | –103 | –89 | –390 | –405 |
| Aktuell skatt | –23 | –11 | –49 | –62 |
| Periodens resultat | 680 | 559 | 2 965 | 3 087 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | 436 | –8 | 254 | 700 |
| Andel övrigt totalresultat för joint ventures | 4 | – | 5 | 8 |
| Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning | –141 | – | –84 | –226 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | –21 | 1 | –13 | –35 |
| Totalresultat för perioden | 959 | 552 | 3 126 | 3 534 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 4,05 | 3,29 | 17,72 | 18,77 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 4,04 | 3,28 | 17,69 | 18,74 |
| Resultat per D-aktie, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,5 | 158,5 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 63,6 | 18,2 | 43,1 | 54,3 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 31 mar |
2017 31 mar |
2017 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 26 038 | 21 005 | 23 755 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | – | 16 |
| Andelar i joint ventures och intresseföretag | 2 391 | 1 873 | 2 259 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 1 | – |
| Finansiella instrument | 387 | 4 | 374 |
| Övriga anläggningstillgångar | 27 | 15 | 21 |
| Summa anläggningstillgångar | 28 842 | 22 898 | 26 426 |
| Kassa och bank | 94 | 406 | 60 |
| Börsnoterade aktier | 664 | 395 | 442 |
| Övriga omsättningstillgångar | 298 | 204 | 312 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 056 | 1 005 | 814 |
| Summa tillgångar | 29 898 | 23 903 | 27 240 |
| Eget kapital | 12 314 | 9 261 | 11 356 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 12 618 | 11 097 | 11 937 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 269 | 826 | 1 141 |
| Räntederivat | 406 | 501 | 422 |
| Övriga långfristiga skulder | 73 | 42 | 53 |
| Summa långfristiga skulder | 14 366 | 12 466 | 13 553 |
| Företagscertifikat | 1 713 | 1 250 | 1 275 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 838 | 375 | 404 |
| Övriga kortfristiga skulder | 667 | 551 | 652 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 217 | 2 176 | 2 331 |
| Summa eget kapital och skulder | 29 898 | 23 903 | 27 240 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 807 | 658 | 3 405 | 3 554 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –113 | –31 | –507 | –589 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –284 | –184 | –1 112 | –1 212 |
| Resultat från ägande av joint ventures och intresseföretag | –127 | –206 | -727 | –648 |
| Utdelning från joint ventures och intresseföretag | – | – | 139 | 139 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 7 | 7 | 28 | 28 |
| Betald skatt | –9 | –19 | -25 | –15 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –3 | –4 | -7 | –6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
278 | 221 | 1 194 | 1 251 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 27 | 74 | –43 | –90 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 6 | –8 | 17 | 31 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 311 | 286 | 1 168 | 1 192 |
| Förvärv av fastigheter | –1 342 | –131 | –1 382 | –2 593 |
| Försäljning av fastigheter | 20 | 8 | 41 | 53 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –53 | –92 | –341 | –302 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –197 | –147 | –244 | –294 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | 60 | – | 73 | 133 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –6 | –2 | –2 | –6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 519 | –363 | –1 855 | –3 010 |
| Inlösenerbjudande avseende preferensaktier | – | – | –66 | –66 |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –40 | –38 | –386 | –388 |
| Incitamentsprogram | – | – | –23 | –23 |
| Upptagna lån | 1 292 | 737 | 3 322 | 3 877 |
| Amorterade lån | –30 | –502 | –2 395 | –1 923 |
| Depositioner från hyresgäster | 20 | 3 | 12 | 29 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 242 | 200 | 464 | 1 506 |
| Periodens kassaflöde | 34 | 123 | –223 | –312 |
| Förändring av likvida medel | 34 | 123 | –223 | –312 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 60 | 283 | 283 | 406 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 94 | 406 | 60 | 94 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2016 | 413 | 2 142 | 136 | 6 017 | 8 709 |
| Totalresultat januari-mars 2017 | – | – | –7 | 559 | 552 |
| Eget kapital 31 mars 2017 | 413 | 2 142 | 129 | 6 576 | 9 261 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –390 | –390 |
| Inlösen av preferensaktier | –73 | –1 280 | – | – | –1 353 |
| Kvittningsemission av D-aktier | 79 | 1 210 | – | – | 1 289 |
| Transaktionskostnader | – | –3 | – | – | –3 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –25 | –25 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 2 | 2 |
| Totalresultat april-december 2017 | – | – | 168 | 2 406 | 2 574 |
| Eget kapital 31 december 2017 | 419 | 2 069 | 297 | 8 570 | 11 356 |
| Totalresultat januari-mars 2018 | – | – | 278 | 681 | 959 |
| Eget kapital 31 mars 2018 | 419 | 2 069 | 575 | 9 251 | 12 314 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | Resultat | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
| Stockholm | 159 | 139 | 79 | 77 | 139 | 41 | – | – | 218 | 118 |
| Helsingfors | 120 | 110 | 71 | 65 | 117 | 19 | 2 | –1 | 190 | 83 |
| Paris | 36 | 24 | 18 | 11 | 8 | 26 | – | – | 26 | 37 |
| Nederländerna | 24 | 12 | 14 | 8 | 4 | – | – | – | 18 | 8 |
| Sverige, övrigt | 52 | 51 | 40 | 30 | –13 | 10 | –1 | – | 27 | 40 |
| Finland, övrigt | 110 | 79 | 69 | 53 | 47 | 91 | –11 | – | 105 | 144 |
| Övriga Europa | 29 | 30 | 21 | 18 | –9 | –2 | – | – | 12 | 16 |
| Delsumma | 529 | 444 | 312 | 262 | 294 | 185 | –10 | –1 | 596 | 446 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 113 | 31 |
| Joint ventures | – | – | 71 | 64 | 65 | 89 | 2 | 61 | 127 | 206 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –29 | –24 | – | – | – | – | –29 | –25 |
| Totalt | 529 | 444 | 354 | 302 | 359 | 274 | –8 | 60 | 807 | 658 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar Förvärv fastigheter fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor |
2018 31 mar |
2017 31 mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
| Stockholm | 9 098 | 8 040 | 20 | 60 | 269 | – | – | – |
| Helsingfors | 5 486 | 4 510 | 29 | 18 | 94 | 128 | – | –4 |
| Paris | 1 740 | 1 012 | 2 | 13 | 274 | 1 | – | – |
| Nederländerna | 1 228 | 499 | – | – | 325 | 2 | – | – |
| Sverige, övrigt | 2 419 | 2 417 | 2 | 1 | – | – | –16 | – |
| Finland, övrigt | 4 558 | 3 253 | – | – | 296 | – | –13 | –5 |
| Övriga Europa | 1 509 | 1 275 | – | – | 85 | – | – | – |
| Totalt | 26 038 | 21 005 | 53 | 93 | 1 342 | 131 | –30 | –9 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||||
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,9 | 6,9 | 7,1 | 7,4 | 7,6 | 7,7 |
| Överskottsgrad, % | 80 | 81 | 83 | 85 | 86 | 86 | 87 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 95 | 93 | 97 | 95 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 96 | 94 | 92 |
| Hyresduration, år | 6,5 | 6,9 | 6,6 | 7,1 | 7,4 | 8,2 | 8,0 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 2 648 | 2 315 | 2 489 | 2 312 | 1 860 | 1 634 | 1 336 |
| Antal fastigheter | 501 | 432 | 495 | 440 | 225 | 184 | 141 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 8 | 7 | 7 | 8 | 8 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 23 | 25 | 30 | 33 | 32 | 18 | 24 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,8 | 3,0 | 3,0 | 3,1 | 3,3 | 4,1 | 4,4 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 2,0 | 2,5 | 2,3 | 2,7 | 3,0 | 3,0 | 3,7 |
| Kapitalbindning, år | 2,8 | 3,3 | 3,1 | 3,6 | 4,2 | 3,2 | 3,5 |
| Soliditet, % | 41 | 39 | 42 | 38 | 34 | 32 | 32 |
| Belåningsgrad, % | 51 | 54 | 50 | 54 | 59 | 59 | 60 |
| Nettoskuld/EBITDA | 8,6 | 8,3 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | 8,8 | 9,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | 2,6 | 2,4 |
| Data per A- och B-aktie1) | |||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 99,60 | 85,75 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| EPRA NAV, kr | 76,95 | 59,04 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| Eget kapital, kr | 60,30 | 42,51 | 54,30 | 39,21 | 26,01 | 17,49 | 13,41 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 60,25 | 42,42 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| Resultat, kr | 4,05 | 3,29 | 17,72 | 14,53 | 9,88 | 4,06 | 4,44 |
| Resultat efter utspädning, kr | 4,04 | 3,28 | 17,69 | 14,50 | 9,85 | 4,05 | 4,44 |
| Förvaltningsresultat, kr | 1,98 | 1,67 | 7,41 | 5,97 | 4,92 | 3,74 | 2,74 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 1,98 | 1,66 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde, kr | 1,50 | 1,15 | 6,53 | 5,13 | 4,00 | 3,00 | 2,12 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 1,50 | 1,15 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | – | – | 1,80 | 1,45 | 1,15 | 0,80 | 0,55 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,4 | 158,6 | 158,8 | 158,7 | 158,4 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 158,3 | 153,9 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 158,4 | 158,6 | 158,5 | 158,6 | 158,8 | 158,6 | 154,0 |
| Data per D-aktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 32,10 | 28,05 | 29,92 | 28,30 | – | – | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – | – | – |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | – | – | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 63,6 | 18,2 | 63,6 | 18,2 | – | – | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 63,6 | 18,2 | 43,1 | 2,9 | – | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 35,00 | 30,59 | 33,40 | 30,40 | 31,30 | 36,00 | 31,50 |
| Eget kapital, kr | 32,50 | 32,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2017 föreslagen) | – | – | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 58,2 | 16,8 | 58,2 | 58,2 | 55,5 | 50,0 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 16,8 | 58,2 | 35,5 | 58,2 | 57,8 | 52,2 | 50,0 |
1) Exklusive 1 000 000 av AB Sagax återköpta B-aktier.
| Belopp i miljoner kronor | 2018 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 15 | 13 | 55 |
| Administrationskostnader | –22 | –18 | –70 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –7 | –5 | –15 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | –35 |
| Resultat från andelar i joint ventures | – | – | 39 |
| Finansiella intäkter | 301 | 32 | 357 |
| Finansiella kostnader | –188 | –35 | –296 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 106 | –8 | 50 |
| Periodiseringsfond | – | – | –9 |
| Skatt | –23 | 1 | –7 |
| Årets resultat | 83 | –7 | 34 |
| Belopp i miljoner kronor | 2018 31 mar |
2017 31 mar |
2017 31 dec |
|---|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 1 | 2 |
| Fordringar på koncernföretag | 3 315 | 2 047 | 2 022 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 1 897 | 3 627 | 3 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 5 213 | 5 675 | 5 616 |
| Kassa och bank | 1 | 202 | 4 |
| Fordringar på koncernföretag | 6 388 | 3 775 | 5 208 |
| Övriga omsättningstillgångar | 59 | 44 | 51 |
| Summa omsättningstillgångar | 6 448 | 4 021 | 5 263 |
| Summa tillgångar | 11 662 | 9 696 | 10 879 |
| Eget kapital | 3 113 | 3 472 | 3 031 |
| Obeskattade reserver | 17 | 7 | 17 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 968 | 3 463 | 4 674 |
| Skulder till koncernföretag | 443 | 438 | 438 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 | 2 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 5 414 | 3 903 | 5 115 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 713 | 1 250 | 1 275 |
| Skulder till koncernföretag | 1 266 | 959 | 1 220 |
| Övriga kortfristiga skulder | 139 | 105 | 221 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 118 | 2 314 | 2 716 |
| Summa eget kapital, | |||
| obeskattade reserver och skulder | 11 662 | 9 696 | 10 879 |
Sagax hade vid periodens utgång 9 542 (9 025) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 18 397 (15 923) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 239 622 149 aktier utestående vid periodens utgång varav 1 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar, se även sammanställning över aktieslagens rösträtter och aktiekapitalandelar på sidan 24.
Styrelsen har föreslagit årsstämman den 7 maj en nyemission av D-aktier med företrädesrätt för bolagets aktieägare. En emission av maximalt 23 862 214 D-aktier kommer att tillföra bolaget 656 miljoner kronor i eget kapital vilket underlättar för bolaget att uppnå en kreditrating i kategorin Investment Grade.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2018 | 31 mar 2017 | jan-mar 2018 | jan-mar 2017 | jan-mar 2018 | jan-mar 2017 | |
| A-aktier | 100,00 | 90,00 | 1 | 1 | 0,1 | 0,1 |
| B-aktier | 99,60 | 85,75 | 7 | 13 | 4,1 | 6,4 |
| D-aktier | 32,10 | 28,05 | 26 | 33 | 2,0 | 0,7 |
| Preferensaktier | 35,00 | 30,59 | 34 | 16 | 0,8 | 1,1 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,5 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2015-2018, 2016-2019 respektive 2017-2020. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna B-aktier i juni 2018, juni 2019 respektive juni 2020. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 7,73 (6,38) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien A och B vid periodens utgång motsvarade en multipel om 12,9 (13,5).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 60,25 (42,42) kronor. EPRA NAV per A- och B-aktie uppgick till 76,95 (59,04) kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 165 % (202 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 129 % (145 %) av EPRA NAV per B-aktie.
| 2018 | 2017 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar | 31 mar | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec | |
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 99,60 | 85,75 | 98,20 | 81,75 | 71,75 | 44,00 | 24,20 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) | 7,73 | 6,38 | 7,40 | 5,96 | 4,90 | 3,73 | 2,73 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) | 6,88 | 5,37 | 6,52 | 5,12 | 3,99 | 2,99 | 2,12 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 60,25 | 42,42 | 54,26 | 39,14 | 25,93 | 17,44 | 13,40 |
| EPRA NAV, kr 3) | 76,95 | 59,04 | 70,07 | 53,78 | 35,52 | 27,23 | 19,05 |
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr1) | 12,9 | 13,5 | 13,3 | 13,7 | 14,6 | 11,8 | 8,9 |
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 2) | 14,5 | 16,0 | 15,1 | 16,0 | 18,0 | 14,7 | 11,4 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 165 | 202 | 181 | 209 | 277 | 252 | 181 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 129 | 145 | 140 | 152 | 202 | 162 | 127 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
3) För definition, se sidan 29.
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive EPRA NAV
Börskurs/EPRA NAV per B-aktie
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 5 110 | Privatpersoner | Sverige | 8 989 | 91 % | ||
| 501–1 000 | 928 | bosatta i Sverige | 8 333 | 10 % | Luxemburg | 23 | 4 % |
| 1 001–2 000 | 866 | Privatpersoner bosatta utomlands |
71 | 1 % | Storbritannien | 49 | 2 % |
| 2 001–5 000 | 1 125 | Företag/institutioner | Norge | 32 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 | 568 | i Sverige | 656 | 81 % | |||
| 10 001–50 000 | 685 | Företag/institutioner | Finland | 38 | 1 % | ||
| 50 001– | 260 | utomlands | 482 | 8 % | Övriga länder | 411 | 1 % |
| Totalt | 9 542 | Totalt | 9 542 | 100 % | Totalt | 9 542 | 100 % |
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 5 137 400 | 37 693 025 | 1 886 745 | 775 | 18,7 % | 25,3 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 834 659 | 17 272 079 | 1 689 658 | 3 017 | 9,1 % | 13,2 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 998 733 | 17 485 330 | 467 742 | – | 8,3 % | 10,6 % |
| Tredje AP-fonden | – | 12 113 829 | – | – | 5,1 % | 3,4 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 9 893 159 | – | – | 4,1 % | 2,8 % |
| Fjärde AP-fonden | 2 858 | 4 102 124 | 3 015 630 | – | 3,0 % | 2,0 % |
| Avanza Pension | 26 503 | 425 615 | 4 717 525 | 1 616 210 | 2,8 % | 2,0 % |
| Stiftelsen för strategisk forskning | – | – | 5 069 433 | – | 2,1 % | 1,4 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 4 200 000 | – | – | 1,8 % | 1,2 % |
| Erik Selin med bolag | 550 420 | 2 210 000 | 1 139 881 | – | 1,6 % | 2,5 % |
| SEB Fonder | – | 3 881 559 | – | – | 1,6 % | 1,1 % |
| Swedbank Robur Fonder | 383 731 | 3 462 416 | – | – | 1,6 % | 2,0 % |
| Patrik Brummer med bolag | – | – | 166 666 | 3 500 000 | 1,5 % | 1,0 % |
| ICA-Handlarnas Förbund | – | – | 3 295 823 | – | 1,4 % | 0,9 % |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | – | 3 136 000 | – | 1,3 % | 0,9 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | 130 000 | 1 673 205 | 131 264 | – | 0,8 % | 0,9 % |
| Stiftelsen Stockholms sjukhem | – | – | 1 800 000 | – | 0,8 % | 0,5 % |
| Norron Fonder | – | – | 1 780 000 | – | 0,7 % | 0,5 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 31 380 | 419 185 | 1 016 592 | 262 041 | 0,7 % | 0,6 % |
| Skandia Liv | 129 921 | 1 454 100 | 38 065 | 48 843 | 0,7 % | 0,8 % |
| Summa 20 största ägare | 11 225 605 | 116 285 626 | 29 351 024 | 5 430 886 | 67,7 % | 73,3 % |
| Övriga aktieägare | 2 191 217 | 28 572 504 | 34 212 145 | 11 353 142 | 31,9 % | 26,7 % |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 63 563 169 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 466 274 | 59 225 886 | 3 404 351 | 3 267 | 29,3 % | 38,2 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2018 är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
andel
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter per 31 mars 2018 förutom de fem tyska fastigheterna som endast värderas externt vid årsskiftena till följd av de höga kostnaderna för värderingar i Tyskland. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid förändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyresintäkter och fastighetskostnader.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga räntederivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden |
|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –4 754 | –2 377 | – | 2 377 | 4 754 |
| Belåningsgrad, % | 62 | 56 | 51 | 47 | 43 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Värdeförändring |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –658/+712 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –566/+569 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +970/–944 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –174/+179 |
en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 193 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –198 miljoner kronor.
Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncernens räntebärande skulder den 31 mars 2018, skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 69 (45) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 12 (19) miljoner kronor på årsbasis då flera av Sagax avtalade lånefaciliteter innehåller bestämmelser om att basräntorna ej kan understiga noll vid fastställande av räntenivå för ränteperioderna.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastigheters uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. Nedan redovisas även känslighetsanalys vid förändring av fastigheters marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 85 | 89 | 94 | 99 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 301 | 325 | 348 | 371 | ET |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2018, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 6 808 (4 226) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Skatteverket har i ett beslut den 20 december 2016 avseende beskattningsåret 2014 nekat koncernbolaget Sagax Bruket Fastigheter AB avdrag för underskott om 277 miljoner kronor samt påfört skattetillägg om 28 miljoner kronor. Skatteverket har även i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktiga och berörda bolag har därför överklagat besluten. I de fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –89 respektive –171 miljoner kronor.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2017, på sidorna 46-49.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis3) |
Effekt på eget kapital3) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/–23 | +/–18 | +/–18 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/–22 | +/–17 | +/–17 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+4 | +/–3 | –/+3 |
| Räntekostnader med beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –69/–12 | –54/–9 | –54/–9 |
| Räntekostnader utan beaktande av räntederivat | +/–1 %-enhet | –115/+33 | –90/+26 | –90/+26 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | ET | +151/–154 | +151/–154 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/–10 % | +/–92 | +/–69 | +/–681 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2018 | +/–10 % | +/–16 | +/–12 | +/–12 |
1) Exklusive resultatandelar i joint ventures och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. 3) 22 % schablonskatt beaktad.
Den 5 april 2018 pressmeddelades att styrelsen i Sagax beslutat om nyemission av stamaktier av serie D med företrädesrätt för bolagets aktieägare. Styrelsens beslut är villkorat av godkännande av årsstämman den 7 maj 2018. Beslutet innebär att bolagets aktiekapital vid full teckning ökar med högst 41 758 874,50 kronor, från 419 338 760,75 kronor till högst 461 097 635,25 kronor, genom nyemission av högst 23 862 214 stamaktier av serie D vilket medför en maximal utspädning för de aktieägare som väljer att inte delta i företrädesemissionen om 9 % av kapitalet och 6 % av rösterna. Innehav av tio befntliga aktier, oavsett aktieslag, medför rätt att teckna en ny stamaktie av serie D till kursen 27,50 kronor per aktie. Avstämningsdag för fastställandet av vilka aktieägare som är berättigade att erhålla teckningsrätter för att teckna nya stamaktier av serie D i företrädesemissionen är den 11 maj 2018. Teckning skall ske under tiden från och med den 15 maj till och med den 29 maj 2018. Styrelse och ledning i
Sagax har förbundit sig att teckna sin pro rata andel av företrädesemissionen motsvarande 192 miljoner kronor och har därutöver lämnat teckningsförbindelser om 14 miljoner kronor. Sammantaget motsvarar teckningsförbindelserna från styrelse och ledning 205 miljoner kronor motsvarande 31 % av företrädesemissionen. Aktieägare representerande 38 % av rösterna i bolaget har åtagit sig att rösta för styrelsens förslag.
Den 4 maj 2018 pressmeddelades att Sagax förvärvat och tillträtt fyra fastigheter för sammanlagt 131 miljoner kronor i fyra separata transaktioner. Tre av fastigheterna är belägna i Nederländerna och en fastighet är belägen i Finland. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om totalt 18 800 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för industri och lager. Det årliga hyresvärdet uppgår till 12,8 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 9,3 år.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2017 med undantag för beräkningen av nyckeltalet Avkastning på totalt kapital vilken har ändrats till att innefatta förvaltningsresultat från Jont ventures. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
International Accounting Standard Board (IASB) har gett ut en ny standard, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, som skall tillämpas från 2018. Sagax intäkter består i allt väsentligt
av hyresintäkter vilka ej omfattas av denna standard. Standarden har därför ingen väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen, se även not 1 i årsredovisningen för 2017. IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering från och med 2018. Standarden har ingen väsentlig påverkan på Sagax finansiella rapportering. Se även not 1 i årsredovisningen för 2017.
Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 7 maj 2018 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 maj 2018, klockan 15.00.
Delårsrapport januari-juni 2018 13 juli 2018 Delårsrapport januari-september 2018 25 oktober 2018 Bokslutskommuniké 2018 7 februari 2019
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 juni 2018 |
|---|---|
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 juni 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 juli 2018 |
| September 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 september 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 september 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2018 |
| December 2018 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 21 december 2018 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 december 2018 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 28 december 2018 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 4 januari 2019 |
| Mars 2019 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2019 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 mars 2019 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 29 mars 2019 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2019 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av AB Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat nedan.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrnings bar area vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i för hållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenere ring före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint ventures och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/ Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal |
| EPRA NAV | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reser veringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. EPRA NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal |
| Finansiella derivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker ställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresduration | Återstående löptid på hyresavtal. | Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovisnings standarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU skall tilllämpa. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint ventures har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. | Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint ventures och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint ventures och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kom mit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av EBITDA och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till genomsnittligt fastighetsvärde justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestå ende potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-mar |
2017 Jan-mar |
2017 Jan-dec |
|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | |||
| Resultat efter skatt | 680 | 559 | 2 965 |
| Genomsnittligt eget kapital | 11 835 | 8 985 | 10 033 |
| Avkastning på eget kapital | 23 % | 25 % | 30 % |
| Avkastning på totalt kapital | |||
| Förvaltningsresultat | 354 | 302 | 1 334 |
| Finansiella kostnader | 114 | 105 | 444 |
| Resultat före finansiella kostnader |
468 | 407 | 1 778 |
| Genomsnittligt totalt kapital | 28 569 | 21 162 | 25 172 |
| Avkastning på totalt kapital | 7 % | 8 % | 7 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | |||
| Kontrakterad area, | |||
| tusental kvm | 2 510 | 2 177 | 2 359 |
| Totalt uthyrningsbar area, | |||
| tusental kvm | 2 648 | 2 315 | 2 489 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 95 % | 94 % | 95 % |
| Belåningsgrad | |||
| Räntebärande skulder | 15 238 | 12 790 | 13 616 |
| Totala tillgångar | 29 898 | 23 903 | 27 240 |
| Belåningsgrad | 51 % | 54 % | 50 % |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-mar |
2017 Jan-mar |
2017 Jan-dec |
|---|---|---|---|
| Direktavkastning | |||
| Driftnetto | 424 | 360 | 1 558 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde |
1 272 | 1 079 | – |
| Innehavsjustering, förvärv/ försäljningar |
38 | 5 | 62 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs |
32 | 1 | 21 |
| Justerat driftnetto | 1 766 | 1 445 | 1 641 |
| Fastigheternas bokförda värde | 26 038 | 21 105 | 23 755 |
| Direktavkastning | 6,8 % | 6,9 % | 6,9 % |
| EBITDA rullande 12 månader |
|||
| Driftnetto | 1 622 | 1 393 | 1 558 |
| Central administration | –86 | –69 | –77 |
| Utdelningar från joint ventures och intressebolag EBITDA |
139 1 675 |
128 1 452 |
139 1 620 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-mar |
2017 Jan-mar |
2017 Jan-dec |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2018 Jan-mar |
2017 Jan-mar |
2017 Jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital per A- och B-aktie |
Kassaflöde per A- och B-aktie |
||||||
| Eget kapital Eget kapital tillhörande |
12 314 | 9 261 | 11 356 | Resultat före skatt Ej kassaflödes |
807 | 658 | 3 405 |
| preferens- och D-aktier | 2 770 | 2 532 | 2 762 | påverkande poster | –520 | –418 | –2 185 |
| Korrigerat eget kapital | 9 544 | 6 729 | 8 594 | Betald skatt Utdelning tillhörande |
–9 | –19 | –25 |
| Antal aktier Antal aktier efter |
158 274 952 | 158 274 952 | 158 274 952 | preferens- och D-aktier | –40 | –38 | –161 |
| utspädning Eget kapital per A |
158 398 840 | 158 634 678 158 372 099 | Kassaflöde Kassaflöde per A och B-aktie efter |
238 | 183 | 1 034 | |
| och B-aktie, kr Eget kapital per A |
60,30 | 42,51 | 54,30 | utspädning, kr | 1,50 | 1,15 | 6,52 |
| och B-aktie efter utspädning, kr |
60,25 | 42,42 | 54,26 | Nettoskuld Räntebärande skulder |
15 238 | 12 790 | 13 691 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
Räntebärande tillgångar Likvida medel och |
–7 | –4 | –7 | |||
| Kontrakterad årshyra | 2 162 | 1 775 | 1 974 | börsnoterade aktier | –758 | –801 | –502 |
| Hyresvärde Ekonomisk |
2 295 | 1 888 | 2 099 | Nettoskuld | 14 473 | 11 985 | 13 182 |
| uthyrningsgrad | 94 % | 94 % | 94 % | Nettoskuld/EBITDA | |||
| EPRA NAV Eget kapital |
12 314 | 9 261 | 11 356 | Nettoskuld EBITDA rullande |
14 473 | 11 985 | 13 182 |
| Eget kapital tillhörande | 12 månader | 1 675 | 1 451 | 1 620 | |||
| preferens- och D-aktier | –2 770 | –2 532 | –2 762 | Nettoskuld/EBITDA | 8,6 | 8,3 | 8,1 |
| Återläggning av derivat Återläggning av upp skjuten skatt temporära skillnader |
404 1 629 |
497 1 177 |
422 1 472 |
Preferenskapital Eget kapital per preferensaktie |
32,50 | 32,50 | 32,00 |
| Återläggningar hänför liga till Joint ventures |
611 | 963 | 610 | Antal utestående preferensaktier Preferenskapital |
16 784 028 545 |
58 250 000 1 893 |
16 784 028 537 |
| EPRA NAV | 12 188 | 9 366 | 11 098 | Resultat per A- och | |||
| EPRA NAV per A- och B aktie efter utspädning, kr |
76,95 | 59,04 | 70,07 | B-aktie Resultat efter skatt |
680 | 559 | 2 965 |
| Förvaltningsresultat | Utdelning tillhörande | ||||||
| Resultat efter skatt | 680 | 559 | 2 965 | preferens- och D-aktier Korrigerat resultat efter |
–40 | –38 | –161 |
| Skatt | 150 | 128 | 596 | skatt | 641 | 521 | 2 804 |
| Värdeförändringar Förvaltningsresultat |
–477 354 |
–385 302 |
–2 227 1 334 |
Resultat per A- och B-aktie, kr |
4,05 | 3,29 | 17,72 |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat exkl förvaltningsresultat JV |
283 | 238 | 1 056 | |||
| Förvaltningsresultat Utdelning tillhörande |
354 | 302 | 1 334 | Utdelning från JV och | |||
| preferens- och D-aktier | –40 | –38 | –161 | intresseföretag Finansiella kostnader |
– 114 |
– 105 |
139 444 |
| Justerat förvaltnings resultat |
314 | 264 | 1 173 | Korrigerat förvaltnings resultat |
397 | 343 | 1 639 |
| Förvaltningsresultat per | Ränteteäckningsgrad | 3,5 | 3,2 | 3,7 | |||
| A- och B-aktie efter utspädning, kr |
1,98 | 1,66 | 7,40 | Soliditet | |||
| Hyresduration | Eget kapital | 12 314 | 9 261 | 11 356 | |||
| Avtalade framtida | Totala tillgångar | 29 898 | 23 903 | 27 240 | |||
| hyresintäkter | 13 991 | 12 245 | 13 070 | Soliditet | 41 % | 39 % | 42 % |
| Kontrakterad årshyra | 2 159 | 1 772 | 1 974 | Överskottsgrad | |||
| Hyresduration, år | 6,5 | 6,9 | 6,6 | Driftnetto | 424 | 360 | 1 558 |
| Hyresintäkter Överskottsgrad |
529 80 % |
444 81 % |
1 870 83 % |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2018 uppgick till 2 648 000 kvadratmeter fördelat på 501 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.