Quarterly Report • Oct 19, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT 2018
| Nyckeltal 1) | 2018 jan–sept |
2017 jan–sept |
2018 jul–sept |
2017 jul–sept |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 1 968 | 1 890 | 656 | 628 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 937 | 909 | 317 | 320 |
| Periodens resultat, mkr | 2 151 | 2 162 | 418 | 524 |
| Investeringar i Förvaltningsfastigheter, mkr | 1 176 | 1 171 | 401 | 422 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 167 | 1 823 | – | – |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 990 | 806 | 442 | 268 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 70 | 70 | 71 |
| Soliditet, % | 44,0 | 42,7 | 44,0 | 42,7 |
| Belåningsgrad, % | 43,8 | 43,3 | 43,8 | 43,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,1 | 4,2 | 5,4 | 4,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,4 | 2,0 | 1,4 | 2,0 |
| Resultat per aktie, kr | 16,25 | 16,23 | 3,18 | 3,93 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
6,86 | 6,31 | 2,61 | 2,20 |
| Kassaflöde, kr/aktie | 7,48 | 6,05 | 3,36 | 2,01 |
| Börskurs, kr/aktie | 161,20 | 142,00 | 161,20 | 142,00 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie |
175,28 | 159,75 | 175,28 | 159,75 |
| Eget kapital, kr/aktie | 148,67 | 133,79 | 148,67 | 133,79 |
1) För definitioner, se sid 25–26
Vi har haft ett högt affärstempo under året. Vi har köpt och sålt fastigheter, tecknat en avsiktsförklaring om ett stort förvärv och markanvisningar med Stockholm stad och startat ett nytt stort projekt. Vi har också god framfart i de projekt som redan är beslutade. Resultatmässigt visar vi stabila siffror för de första tre kvartalen jämfört med föregående år, även om vi förra året hade en positiv resultateffekt om 45 miljoner kronor avseende en uppgörelse i en hyrestvist samt att vi även sålt fastigheter. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 3,6 procent vilket visar på ett bra arbete i förvaltningen. Jag vill även lyfta fram vår låga genomsnittliga ränta om 1,4 procent med en räntebindning om 4,2 år, vilket visar på ett riktigt fokus på vår finansiering. Resultat före värdeförändringar uppgick till 937 miljoner kronor, en ökning med 28 miljoner kronor jämfört med föregående år.
Jag är både stolt och glad över den avsiktsförklaring som Atrium Ljungberg i augusti tecknat med Stockholms stad. Avsiktsförklaringen innebär att vi får möjlighet att både förvärva befintliga fastigheter och att teckna avtal om markanvisningar i Slakthusområdet, precis söder om Stockholms city. Förvärv och markanvisningar uppgår till cirka 200 000 kvadratmeter BTA och vi bedömer totalt investeringen till åtta miljarder kronor.
Slakthusområdet står inför en enorm utveckling, ett arbete som beräknas pågå fram till år 2030. Vår vision, som vi delar med staden, är att området ska bli hela Stockholms självklara mötesplats för kontor, boende, mat, kultur och upplevelser. Området och dess byggnader har en unik kultur- och industrihistoria som vi vill ta vara på och varsamt utveckla, precis som vi gjort på flera andra platser såsom Sickla och Mobilia. Slakthusområdet ska bli en ny, dynamisk och attraktiv stadsdel, med paralleller till Meat Packing district i New York eller Kings Cross i London.
Vi vill att Slakthusområdet ska bli en riktig motor för hela Söderort. Därför kommer vi att addera kontorsytor för såväl stora, etablerade bolag som små start-ups. Nya Slakthusområdet kommer också att erbjuda ett rikt kulturliv med livemusik, klubb, teater och street foodmarknader.
För att en plats ska leva under dygnets alla timmar behövs arbetsplatser, restauranger och kultur men också bostäder. I Slakthusområdet kommer det att finnas en mix av både bostadsrätter och hyresrätter i varierande storlekar.
Det här är Atrium Ljungbergs största affär någonsin och en nyckelsatsning i vår strategi att skapa hållbara och innovativa stadsmiljöer.
I september offentliggjordes att vi tecknat ett hyresavtal med Academic Work, som väljer att samla stora delar av sin verksamhet i vårt projekt Life City i Hagastaden, Stockholm. Hyresavtalet är ett av de största i Atrium Ljungbergs historia och omfattar drygt 17 000 kvadratmeter kontor i fastigheten, som beräknas stå färdig under första halvåret 2021.
Jag är både stolt och glad över den avsiktsförklaring som Atrium Ljungberg tecknat med Stockholms stad avseende Slakthusområdet. Vår vision är att området ska bli hela Stockholms mötesplats för kontor, boende, mat och kultur. "
Uthyrningen ligger helt i linje med vår ambition om att fortsätta bidra till utvecklingen av Hagastaden, som ska bli ett av världens främsta life science-kluster. Intresset för vårt projekt Life City är stort och vårt mål är att fastigheten ska bli en självklar mötesplats för näringsliv, vård och forskning.
I och med uthyrningen startar vi nu projektet vilket innebär en total investering om cirka 1,9 miljarder kronor, inklusive tidigare genomfört markförvärv, och ett bedömt hyresvärde om 106 miljoner kronor plus tillägg.
Jag har tidigare berättat om detaljplanen för Nobelberget i Sickla som vann laga kraft i maj 2018. Omvandlingen av Nobelberget till en ny stadsdel med 500 bostäder, kreativa kontor och kultur har påbörjats. Under sista helgen i september startade vi försäljningen av de första 25 av totalt 68 bostadsrätter i den första etappen. Säljstarten var mycket välbesökt och det stora intresset är ett kvitto på Sicklas attraktivitet och att det finns en stark efterfrågan av att bo och leva här.
För några år sedan, närmare bestämt år 2014, satte vi upp ett antal hållbarhetsmål. Bland annat ska vi minska energianvändning med 30 procent och även skriva gröna hyresavtal med våra hyresgäster, där målet är att 50 procent av kontrakterad årshyra ska ha gröna hyreskontrakt år 2021.
Utöver dessa initiativ arbetar vi med andra hållbara lösningar i och runt om våra fastigheter. Bland annat har vi installerat drygt 700 laddplatser för elbilar och målet är att vi under 2018 ska ha installerat hela 1 000 stycken.
Hållbarhet är ett brett område och innefattar så mycket mer än energiförbrukning och
gröna avtal. Vår vision är att alla ska vilja leva i vår stad. I ljuset av detta är social hållbarhet en viktig del. I skrivande stund pågår en av Sveriges största klädinsamlingskampanjer; Återwin-win som vi genomför tillsammans med Stadsmissionen. Under de senaste fyra åren har totalt 291 ton kläder samlats in och förtjänsten går till Stadsmissionens arbete för att hjälpa människor som lever i utsatthet. Jag är stolt över initiativet och imponerad över det engagemang vi möter från människor som kommer till våra insamlingsstationer.
Marknaden har den senaste tiden visat en oro för handelns utveckling. Vi ser att några aktörer har ekonomiska utmaningar och vi arbetar därför aktivt med att förändra och utveckla utbudet på våra handelsplatser för att möta konsumenternas krav och förändrade köpbeteenden.
Det finns också en oro för framtida räntehöjningar och hur detta kommer påverka fastighetsbolag framgent. Atrium Ljungberg har ett stabilt resultat och en stark finansiell ställning med en låg belåningsgrad, en låg snittränta och en god räntebindning. Men vi har framförallt en fastighetsportfölj av god kvalitet på strategiskt välbelägna platser. Vi har musklerna att kunna driva bolaget vidare oavsett konjunktur. För egen del tror jag att vi kommer att ha ett lågränteläge under en relativt lång period framöver eftersom det kommer att bli svårt att höja räntan i Sverige när vi nu går in i en period av lägre tillväxt.
Vi upprepar vår prognos för 2018 med ett resultat före värdeförändringar om 1 200 miljoner kronor.
Annica Ånäs, verkställande direktör
| Belopp i mkr 1/1–30/9 1/1–30/9 1/7–30/9 1/7–30/9 1/1–31/12 1/10–30/9 Hyresintäkter 1 799 1 786 601 595 2 389 2 402 Projekt- och entreprenadomsättning 169 104 55 33 174 239 Nettoomsättning 1 968 1 890 656 628 2 563 2 641 Kostnader fastighetsförvaltningen Taxebundna kostnader –137 –137 –41 –37 –186 –186 Övriga driftkostnader –118 –120 –43 –41 –157 –155 Förvaltningskostnader –109 –102 –36 –33 –153 –160 Reparationer –41 –36 –10 –12 –58 –63 Fastighetsskatt –108 –107 –37 –36 –142 –144 Tomträttsavgälder –22 –29 –9 –9 –35 –28 Ej avdragsgill mervärdesskatt –9 –8 –3 –3 –11 –12 –545 –540 –178 –172 –742 –747 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader –186 –124 –66 –40 –206 –268 Bruttoresultat 1 236 1 227 412 416 1 616 1 625 – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) 1 254 1 246 423 423 1 647 1 655 – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet –18 –20 –11 –7 –31 –29 Central administration fastighetsförvaltning –50 –27 –17 –1 –48 –73 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet –22 –11 –6 –3 –16 –26 –72 –38 –23 –5 –64 –98 Finansiella intäkter 1 1 0 0 1 1 Finansiella kostnader –227 –280 –73 –92 –372 –319 –226 –280 –72 –91 –372 –318 Resultat före värdeförändringar 937 909 317 320 1 180 1 208 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 1 390 1 688 174 332 1 817 1 519 Fastigheter, realiserade 9 – –1 – –4 5 Derivat, orealiserade 27 136 99 24 121 12 Derivat, realiserade 1 – 1 – –5 –4 1 427 1 825 272 357 1 930 1 532 Resultat före skatt 2 365 2 733 589 676 3 110 2 741 Aktuell skatt –31 –48 26 –24 –9 9 Uppskjuten skatt –183 –522 –197 –129 –542 –202 –213 –571 –171 –152 –551 –193 Periodens resultat 2 151 2 162 418 524 2 559 2 548 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Kassaflödessäkringar 13 14 4 4 18 16 Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader –3 –3 –1 –1 –4 –4 Summa övrigt totalresultat 10 11 3 3 14 13 Summa totalresultat för perioden 2 161 2 173 421 527 2 573 2 560 |
2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 16,25 | 16,23 | 3,18 | 3,93 | 19,21 | 19,22 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som ökade till 1 968 mkr (1 890), varav hyresintäkter utgjorde 1 799 mkr (1 786). Hyresintäkterna ökade med 3,6 procent i jämförbart bestånd i jämförelse med samma period föregående år.
Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 4 mkr (8). Föregående år erhölls 45 mkr i förlikning för en hyrestvist, varav 40 mkr ökade hyresintäkterna.
| 2018 1/1–30/9 |
2017 1/1–30/9 |
Förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 1 620 | 1 564 | 3,6 |
| Engångsersättningar | 4 | 48 | |
| Projektfastigheter | 95 | 62 | |
| Förvärvade fastigheter | 72 | 51 | |
| Sålda fastigheter | 8 | 61 | |
| Hyresintäkter | 1 799 | 1 786 | 0,7 |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 36 085 mkr exklusive byggrätter, motsvarande 83 procent av fastighetsportföljens totala värde.
Fastighetskostnaderna uppgick till –545 mkr (–540). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 2,4 procent i jämförelse med samma period föregående år. Ökningen i fastighetskostnaderna förklaras främst av ökade kostnader för fastighetsskötsel och reparationer. År 2017 påverkades av en retroaktiv kostnad på 7 mkr för tomträttsavgäld.
| 2018 1/1–30/9 |
2017 1/1–30/9 |
Förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | –479 | –468 | 2,4 |
| Projektfastigheter | –40 | –30 | |
| Förvärvade fastigheter | –23 | –18 | |
| Sålda fastigheter | –3 | –24 | |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –545 | –540 | 1,0 |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 254 mkr (1 246), motsvarande 0,6 procent. Föregående års driftöverskott påverkades positivt av en förlikning för en hyrestvist med 40 mkr. För jämförbart bestånd har bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen ökat med 4,1 procent i jämförelse med samma period föregående år. Ökningen beror främst på nyuthyrningar, omförhandlingar och lägre kostnader för befarade kundförluster på grund av ändrade principer för reservering av osäkra kundfordringar enligt IFRS 9 finansiella instrument. Överskottsgraden var oförändrad 70 procent (70) jämfört med samma period föregående år.
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheten Lindholmen 30:1 i Göteborg som tillträddes 29 mars 2017.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –18 mkr (–20). Det förbättrade bruttoresultatet förklaras främst av högre bruttoresultat i TL Bygg samt lägre marknadsföringskostnader inom projekt- och entreprenadverksamheten. Koncernintern omsättning i TL Bygg uppgick för perioden till 269 mkr (395), vilket motsvarar 63 procent (83) av den totala omsättningen. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 25 mkr (24).
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för perioden uppgick till –72 mkr (–38). Ökningen i centrala administrationskostnader beror främst på positiva engångseffekter föregående år avseende retroaktiv reglering tjänstepension på 13 mkr och förlikning i hyrestvist på 5 mkr. År 2018 har central administration för bostadsrättsaffären tillkommit.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –227 mkr (–280) trots högre räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta vid periodens slut uppgick till 1,4 procent (2,0). Se vidare avsnittet om finansiering på sidan 13.
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 1 390 mkr (1 688) och förklaras främst av ökade driftnetton och marknadens sänkta avkastningskrav. Se vidare avsnittet om fastighetsvärden på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 27 mkr (136) till följd av högre marknadsräntor.
Aktuell skatt uppgick under perioden till –31 mkr (–48). Aktuell skatt har påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år. Uppskjuten skatt uppgick till –183 mkr (–522) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat samt effekt av sänkt skattesats från 22 till 20,6 procent.
Regeringen har beslutat att sänka skattesatsen i två steg, först till 21,4 procent 2019 och därefter till 20,6 procent 2021. Atrium Ljungberg har valt att beräkna den uppskjutna skatteskulden på den lägre skattesatsen då skatteskulderna inte förväntas återföras i någon väsentlig omfattning under 2019 och 2020.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 22 mkr (23), varav 22 mkr (23) utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 16 348 mkr (2017-12-31, 16 209).
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 2 365 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –340 | 340 |
| investeringar | –212 | 212 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –1 390 | 1 390 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –9 | – |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | –27 | 27 |
| värdeförändring derivat, realiserade | –191 | 191 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –12 | 12 |
| koncernmässig internvinst | 10 | –10 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –35 | 97 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 159 | 2 260 |
| Förändring av underskottsavdrag | –17 | 18 |
| Skattepliktigt resultat | 142 | 2 278 |
| Därav 22 % aktuell / 22% uppskjuten skatt | –31 | –501 |
| Effekt av ändrad skattesats | – | 318 |
| Redovisad skattekostnad | –31 | –183 |
Resultat före värdeförändringar ökade till 937 mkr (909).
Periodens resultat uppgick till 2 151 mkr (2 162), vilket motsvarar 16,25 kr/aktie (16,23).
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under de tre första kvartalen till till 116 mkr (11) varav 83 mkr (41) avsåg projektfastigheter. En stor del av nettouthyrningen utgörs av ett nytt hyresvtal med Academic Work i Life City i Hagastaden.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–30 månader.
Den kontrakterade årshyran uppgick per 2018-10-01 till 2 411 mkr (2018-01-01, 2 357) och hyresvärdet till 2 571 mkr (2018-01-01, 2 494). Det ger en uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 94 procent (2018-01-01, 95) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (2018-01-01, 95). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (2018-01-01, 5).
Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2018-10-01 till 3,8 år (2018-01-01, 3,6).
Prognos för resultat före värdeförändringar för helåret 2018 uppgår oförändrat till 1 200 mkr. Resultatet efter skatt bedöms uppgå till 2 390 mkr vilket motsvarar 18,09 kr/aktie 1). Framtida värdeförändringar och eventuella framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
1) Beräknat på 132 125 320 aktier vilket motsvarar det genomsnittliga antalet utestående aktier för helåret, före utspädning, om inga ytterligare återköp görs. Läs mer om Återköp av aktier och Antal utestående aktier på sida 20.
| 2018-10-01 | 2017-10-01 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrningsgrad, % |
| Kontor | 1 136 | 2 569 | 94 | 1 087 | 2 526 | 96 |
| Handel | 910 | 3 477 | 95 | 980 | 3 276 | 94 |
| Övrigt | 223 | 1 832 | 95 | 219 | 1 903 | 96 |
| Bostad | 79 | 1 399 | 100 | 72 | 1 337 | 100 |
| Garage/parkering | 60 | – | 93 | 58 | – | 95 |
| Affärsområde Fastighet | 2 408 | 2 661 | 95 | 2 415 | 2 193 | 95 |
| Projektfastigheter | 163 | 83 | 120 | 63 | ||
| Totalt | 2 571 | 94 | 2 535 | 94 |
| Belopp i mkr | 2018-09-30 | 2017-09-30 | 2018-06-30 | 2017-06-30 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 42 584 | 40 735 | 42 012 | 39 981 | 39 991 |
| Goodwill | 240 | 263 | 240 | 263 | 240 |
| Övriga anläggningstillgångar | 47 | 39 | 48 | 43 | 45 |
| Summa anläggningstillgångar | 42 871 | 41 037 | 42 300 | 40 287 | 40 276 |
| Exploateringsfastigheter | 883 | – | 880 | – | 870 |
| Omsättningstillgångar | 303 | 578 | 362 | 606 | 1 272 |
| Likvida medel | 368 | 109 | 100 | 374 | 344 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 554 | 687 | 1 342 | 980 | 2 487 |
| Summa tillgångar | 44 426 | 41 724 | 43 642 | 41 267 | 42 763 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital | 19 554 | 17 823 | 19 138 | 17 295 | 18 223 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 719 | 4 513 | 4 518 | 4 387 | 4 531 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 15 745 | 15 965 | 15 234 | 17 020 | 16 415 |
| Derivat | 253 | 759 | 547 | 787 | 484 |
| Övriga långfristiga skulder | 82 | 65 | 78 | 64 | 73 |
| Summa långfristiga skulder | 20 799 | 21 302 | 20 378 | 22 259 | 21 503 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 3 291 | 1 682 | 2 947 | 732 | 1 832 |
| Övriga kortfristiga skulder | 783 | 917 | 1 179 | 980 | 1 205 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 073 | 2 599 | 4 126 | 1 712 | 3 037 |
| Summa eget kapital och skulder | 44 426 | 41 724 | 43 642 | 41 267 | 42 763 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | |||||||
| tillskjutet | Säkrings | Balanserade | Totalt eget | ||||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | kapital | reserver | vinstmedel | Egna aktier | kapital | |
| Ingående balans per 1 januari 2017 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | ||
| Periodens resultat | 2 162 | 2 162 | |||||
| Övrigt totalresultat | 10 | 10 | |||||
| Utdelning, 3,95 / aktie | –526 | –526 | |||||
| Utgående balans per 30 september 2017 | 333 | 3 960 | –44 | 13 574 | 17 823 | ||
| Periodens resultat | 395 | 395 | |||||
| Övrigt totalresultat | 4 | 4 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2017 | 333 | 3 960 | –40 | 13 970 | 18 223 | ||
| Periodens resultat | 2 151 | 2 151 | |||||
| Övrigt totalresultat | 10 | 10 | |||||
| Förvärv av egna aktier | –232 | –232 | |||||
| Erhållna optionspremier | 1 | 1 | |||||
| Utdelning, 4,50 / aktie | –599 | –599 | |||||
| Utgående balans per 30 september 2018 | 333 | 3 960 | –30 | 15 523 | –232 | 19 554 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg har under perioden förvärvat 1 691 000 (–) aktier av serie B. Vid periodens utgång innehar moderbolaget 1 691 000 (2017-12-31, 0) egna aktier av serie B. Antalet utestående aktier uppgår vid periodens utgång till 131 529 736 (2017-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2018-01-01–2018-09-30 till 132 326 029 (133 220 736).
Efterfrågan på kontorshyresmarknaden är fortsatt stark vilket motiveras av goda förutsättningar i ekonomin i kombination med att merparten av de tillkommande kontorsytorna inte nått marknaden än. Hyresnivåerna är således höga och vakanserna låga. Inom detaljhandeln har en del aktörer upplevt svårigheter i samband med e-handelns ökande andel av den totala detaljhandelsförsäljningen. Det i sin tur ställer högre krav på fastighetsägaren att skapa livskraftiga handelsplatser.
Direktavkastningskraven är fortsatt låga men spridningen har ökat då geografiskt läge fått allt större betydelse.
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgår hittills i år till 103 miljarder kronor vilket kan jämföras med 99 miljarder kronor under samma period föregående år.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 53 fastigheter belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt bestånd, med framför allt kontors- och handelsfastigheter, har en uthyrbar area om totalt 1 167 000 kvm.
I april tecknades avtal om försäljning av fastigheten Dragarbrunn 19:1. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 127 mkr och fastigheten frånträddes i maj.
I april förvärvades och i juni tillträddes fastigheten Kylfacket 3 i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 150 mkr. Fastigheten avses utvecklas med stöd av ny detaljplan.
I september tillträddes Molekylen 1 (mark för Life City) som förvärvades under slutet av 2017 för en köpeskilling om 432 mkr.
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda kostnader och bedömt nettoförsäljningsvärde.
Atrium Ljungberg har under det tredje kvartalet internvärderat fastighetsbeståndet. Under året har 38 procent av fastighetsbeståndets värde externvärderats.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 1 390 mkr (1 688) och förklaras främst av ökade driftnetton och marknadens sänkta avkastningskrav.
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/1–31/12 |
| Förvaltningsfastigheter | |||
| Verkligt värde vid periodens början | 39 991 | 36 054 | 36 054 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 167 | 1 823 | 2 265 |
| Försäljning | –127 | – | –868 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 163 | 1 171 | 1 593 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 390 | 1 688 | 1 817 |
| Omklassificering till Exploateringsfastigheter | – | – | –870 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 42 584 | 40 736 | 39 991 |
| Exploateringsfastigheter | |||
| Vid periodens början | 870 | – | – |
| Omklassificering från Förvaltningsfastigheter | – | – | 870 |
| Investeringar | 13 | – | – |
| Exploateringsfastigheter, vid periodens slut | 883 | 0 | 870 |
| Fastighetsbestånd totalt | 43 467 | 40 736 | 40 861 |
| 2018-09-30 | 2017-09-30 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
| Kontorsfastigheter | 671 | 22 180 | 42 429 | 620 | 20 317 | 39 953 |
| Handelsfastigheter | 334 | 14 591 | 50 388 | 410 | 15 048 | 45 565 |
| Bostadsfastigheter | 77 | 1 726 | 26 462 | 71 | 1 479 | 25 044 |
| Summa | 1081 | 38 497 | 43 868 | 1 101 | 36 845 | 41 036 |
| Projektfastigheter | 68 | 3 216 | E/T2) | 77 | 3 207 | E/T2) |
| Mark och byggrätter | – | 871 | – | 683 | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 149 | 42 584 | 1 178 | 40 735 | ||
| Exploateringsfastigheter | 18 | 883 | – | – | ||
| Summa Fastigheter | 1 167 | 43 467 | 1 178 | 40 735 |
| Verkligt värde, kr/kvm1) |
Verkligt värde, mkr |
Uthyrbar area, '000 kvm |
|---|---|---|
1) Kvm exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| mkr | 2018-09-30 | 2017-09-30 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 355 | 714 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 1 035 | 973 |
| Summa | 1 390 | 1 688 |
| 2018-09-30 | 2017-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Kontor | 3,6–6,3 | 4,6 | 4,7 |
| Handel | 3,7–6,2 | 4,9 | 5,0 |
| Bostäder | 2,9–3,8 | 3,2 | 3,1 |
| Övriga | 3,7–6,3 | 5,0 | 5,1 |
| Totalt | 2,9–6,3 | 4,7 | 4,7 |
| 2018-09-30 | 2017-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Stockholm | 2,9–6,3 | 4,6 | 4,7 |
| Uppsala | 4,5–5,3 | 5,0 | 5,1 |
| Malmö | 3,8–6,2 | 5,4 | 5,4 |
| Göteborg | 4,5–4,5 | 4,5 | 4,6 |
| Totalt | 2,9–6,3 | 4,7 | 4,7 |
Under de första tre kvartalen 2018 uppgick investeringar i egna fastigheter till 1 176 mkr (1 171), varav 764 mkr (716) i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Sickla Front II och Gränbystaden. Övriga investeringar avser främst hyresgästanpassningar i fastigheter i Sickla och Liljeholmen.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick per 30 september till cirka 3 250 mkr.
Sickla Front II – Färdigställandet av Sickla Front II är nu i slutfasen. Sickla Front II består av två kontorsbyggnader om totalt 25 300 kvm uthyrbar area och 14 000 kvm BTA parkeringsarea. Tillsammans med den intilliggande kontorsfastigheten som uppfördes 2015 bildar de kvarteret Sickla Front och utgör en tydlig entré till stadsdelen Sickla och binder samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Domstolsverket med verksamheter som Nacka tingsrätt, Hyresoch arrendenämnden samt Mark- och miljödomstolen flyttade in den 1 oktober. Bland övriga hyresgäster återfinns Yamaha Motor Europe, IT-säkerhetsföretaget SecMaker samt företaget Vroom som är verksamma inom den svenska fordonsmarknaden. Inflyttningarna sker successivt under hösten 2018 och våren 2019.
Sickla 1898, Curanten – Under hösten 2017 inleddes arbetet med om- och tillbyggnadsprojektet Sickla 1898, Curanten. Byggnaden ligger i Sicklas historiska hjärta där AB Diesel Motorers första fabrik uppfördes år 1898. Här skapas en vård- och hälsodestination under namnet Curanten vars bottenvåning även kommer att inrymma butiker, caféer och restauranger. Projektet omfattar totalt 11 700 kvm uthyrbar area, varav 8 100 kvm för vårdverksamhet och 3 600 kvm för service, restaurang och handel. Första spadtaget för projektet togs i augusti i år. Avtal är tecknat med Sickla Hälsocenter som första aktör i huset och inflyttning påbörjas under slutet av 2020.
Sickla Tapetfabriken – En om- och tillbyggnation pågår av en äldre fabriksfastighet i Sickla, den så kallade Tapetfabriken där
Kåbergs tapeter startade sin tillverkning 1906. Byggnaden planeras innehålla 9 700 kvm hotell, kontor samt garage. Största hyresgäst är Nordic Choice Hotels som kommer att öppna ett hotell om 7 200 kvm. Hotellet kommer att ha 156 hotellrum och en 2 000 kvm stor lobbyyta som innehåller restaurang, evenemangsytor och konferenslokaler. I september togs det första spadtaget och hotellet planeras stå klart under tredje kvartalet 2020.
Nobelgaraget – Detaljplanen för Nobelberget vann laga kraft i maj 2018 och därmed startades projektet för garage och lokaler under det första bostadskvarteret. Markarbeten pågår och färdigställande beräknas ske under 2020.
Life City – Mitt i det framväxande life science-klustret vill vi skapa Life City, ett nytt centrum för verksamheter som stöttar klusterbyggande inom life science.
I september fattades beslut om att starta projektet Life City i Hagastaden då ett hyresavtal om 17 000 kvm tecknats med Academic Work. Projektet, som ligger invid Nya Karolinska Solna, omfattar 32 000 kvm BTA och en investering om 1,9 miljarder kronor inklusive markförvärv. Fastighetsbildningen och tillträdet skedde under september 2018 och byggstart beräknas kunna ske innan årsskiftet, med en inflyttning till sommaren 2021.
I Gränbystaden har vi under året arbetat med ny- och ombyggnationer både vid områdets norra del och vid Gränbystaden galleria.
Norra Gränbystaden – På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden pågår arbetet med att uppföra ytterligare en byggnad där Jula, Jysk och Rusta öppnar under oktober i år. I samma byggnad beräknar DollarStore öppna sin butik i måndasskiftet januari/februari 2019 på en yta omfattande 4 700 kvm. Därefter kommer volymhandelsplatsen i Gränbystaden att omfatta cirka 31 500 kvm uthyrbar area.
Gränby Entré hus 2 och 3 – Invid Gränbystaden galleria byggs tre hus med hyreslägenheter, kommersiella lokaler och kontor. Hus 1, med 63 hyreslägenheter, vårdcentral, bank, mat och service är inflyttat sedan hösten 2017. Hus 2 och 3 omfattar totalt knappt 140 hyreslägenheter, kontor, och lokaler där bland annat flertalet restauranger och caféer kommer att öppna. Lägenheterna är förmedlade via Uppsala bostadsförmedling. Samtliga bostäder och kontorsytor i det andra huset är uthyrda, så även merparterna av lokalerna i gatuplan. Lägenheterna i det tredje och sista huset i projektet släpps under hösten 2018 och blir inflyttningsklara i början av 2019.
Gränbystaden, södra garaget – Intill Gränbystaden galleria fortgår byggandet av ett parkeringsgarage med 275 parkeringsplatser under mark. Garaget kommer att öppnas i samband med den stora invigningen den 22 november 2018.
Gränbystaden, södra entrén – Om- och tillbyggnadsprojektet vid södra entrén som omfattar cirka 11 800 kvm uthyrbar area för handel, restauranger, kultur, kontor och nöje, är i sin slutfas. Tillbyggnaden med bland andra biografkedjan Nordisk Film och restaurangkedjan O'Learys kommer att invigas den 22 november 2018.
Mobilia torghuset – Under maj månad i år erhölls bygglov och startbesked för en ny- och tillbyggnad om cirka 13 500 kvm uthyrbar area. Grundläggningsarbetena är nu klara och stomresning planeras ske under kommande kvartal. Projektet beräknas vara klart under våren 2020, då bland annat Nordisk Film öppnar en biograf och hyresgäster flyttar in i de 74 färdigställda lägenheterna. Byggnaden utgör den sista etappen kring det centrala torget på Mobilia och planeras även innehålla ett kulturhus för barn.
Forumkvarteret – I Forumkvarteret i centrala Uppsala är vi i slutfasen av ett stort ombyggnadsarbete som omfattar alla delar av fastigheten. Forumkvarteret innehåller både kontorslokaler, bostäder och
en galleria med butiker och restauranger. Under året har arbetet främst handlat om upprustning och ombyggnad av galleriadelen, där vi frigjort ytor och skapat ett tydligt invändigt huvudstråk. Handelsutbudet koncentreras till gatuplan och har stärkts med ett flertal nya etableringar, bland annat skokonceptet Sneakers Point, Espresso House samt den norska restaurangkedjan Egon som öppnade i september.
Uppsala kommun har under året genomfört en stor upprustning av Forumtorget som blivit en levande mötesplats med bland annat flertalet uteserveringar. Invigningen av den nya galleriadelen planeras till början av 2019. Parallellt fortsätter arbetet med att utveckla nya, moderna kontorsytor i de övre våningsplanen i fastigheten.
Vår ambition är att Forumkvarteret ska bli ett urbant innerstadskvarter med ett starkt utbud av handel, restauranger och caféer kombinerat med attraktiva kontorsmiljöer.
Vår befintliga projektportfölj med egen mark och markanvisningar möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 14 miljarder
BESLUTADE PROJEKT, NY- OCH TILLBYGGNADER
Byggnation Färdigställande
kronor. Ytmässigt omfattas projektportföljen av till hälften bostäder och till hälften kontor, handel, utbildning samt hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Gränbystaden står för cirka 55 procent. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Inga projekt startas normalt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
Nedan beskrivs de projekt som vi räknar med att starta under 2018–2019. Vissa projekt ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla planerar vi för en tillbyggnad av Sickla galleria om cirka 3 000 kvm BTA handel samt ett parkeringshus i två plan med cirka 220 parkeringsplatser. Färdig detaljplan för utbyggnaden finns och byggstart beräknas ske under 2019.
Detaljplanen för 500 bostäder på Nobelberget vann laga kraft under maj 2018 och säljstart för de första 25 av 68 bostadsrätterna i första etappen skedde den 29 september. Byggstart planeras
| Projekt, fastighet | Kommun | Handel, uthyrbar area, kvm | Kontor, uthyrbar area, kvm | Bostäder, uthyrbar area, kvm | Parkering, BTA | Total investering, mkr1) | Varav kvarstår, mkr Färdigställs |
Verkligt värde, mkr | Bedömt hyresvärde, mkr2) | Uthyrningsgrad, % Miljöcertifiering |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ny- och tillbyggnader | |||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1 | Nacka | 25 300 | 14 000 | 820 | 150 | 2018 | 66 | 54 | Breeam | ||
| Sickla 1898, Curanten, Sicklaön 83:22 | Nacka | 3 600 | 8 100 | 510 | 460 | 2020 | 33 | E/T3) | Breeam | ||
| Sickla Tapetfabriken, Sicklaön 83:22 | Nacka | 7 200 | 2 600 | 4 600 | 380 | 320 | 2020 | E/T 3) | E/T3) | Breeam | |
| Nobelgaraget, Sicklaön 83:33 | Nacka | 600 | 3 500 | 60 | 60 | 2020 | 4 | – | |||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1 | Uppsala | 31 600 | 570 | 10 | 2014–20184) | 51 | 97 | Breeam | |||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:4 | Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 230 | 50 | 2018 | 15 | 915) | Miljöbyggnad | |
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:4 | Uppsala | 1 200 | 1 300 | 3 400 | 240 | 140 | 2019 | 15 | 106) | Miljöbyggnad | |
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 500 | 190 | 10 | 2018 | Breeam In-Use | |||||
| Gränbystaden, södra entrén, Gränby 21:4 | Uppsala | 11 800 | 340 | 130 | 2018 | 36 | 84 | Breeam In-Use | |||
| Mobilia torghuset, Bohus 8 | Malmö | 9 400 | 3 800 | 540 | 460 | 2020 | 37 | 347) | Breeam/ Miljöbyggnad |
||
| Life City, Molekylen 1 | Stockholm | 27 100 | 4 400 | 1 860 | 1 370 | 2021 | 106 | E/T3) | Breeam | ||
| Ombyggnader | |||||||||||
| Forumkvarteret, Dragarbrunn 27:2 | Uppsala | 6 200 | 5 100 | 1 400 | 290 | 110 | 2019 | 42 | 82 | Breeam In-Use | |
| Summa beslutade projekt | 72 500 | 70 800 | 11 900 | 38 000 | 6 030 | 3 250 | 3 2168) | ||||
| Övriga projektfastigheter | 871 |
Summa projektfastigheter 4 087
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom rivning av byggnad.
2) Exklusive tillägg och eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde och/eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Omfattar totalt ca 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 82 %. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 100 %.
6) Uthyrningsgrad för kommersiellal lokaler uppgår till 18 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet. 7) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 41 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
8) Fördelat på 2 600 mkr för ny- och tillbyggnader och 617 mkr för ombyggnader.
under första kvartalet 2019 med inflyttning under 2020. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer att genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan. På Nobelberget vill vi skapa en attraktiv och tät stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och kulturverksamheter.
Detaljplanearbeten för cirka 700 lägenheter i Kyrkviken och 60 lägenheter på Gillevägen i Sickla pågår.
Vid Sickla station har vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA vid den kommande tunnelbanestationen, för handel, service och kontor. Tillsammans med Nacka kommun har ett parallellt arkitektuppdrag genomförts. Kanozi arkitekter valdes ut med sin idé om en 23 våningar hög byggnad om cirka 21 000 kvm BTA. Målsättningen är att skapa en byggnad som innehåller såväl tunnelbanestation som kontor och hotell. Arbetet med tunnelbaneutbyggnaden beräknas inledas 2019 samtidigt som arbetet med ny detaljplan pågår.
Detaljplanearbete pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden fortsätter vi att utveckla Uppsalas andra stadskärna med en blandning av handel, kontor och bostäder samt serviceoch kulturverksamheter. Utöver de hyreslägenheter som idag är under uppförande (se sidan 10) planerar vi för ytterligare cirka 250 bostäder i området. Byggstart för 50 lägenheter i den första etappen beräknas ske under 2019, med en inflyttning under 2020. Därutöver utreds också förutsättningarna för en utbyggnad/ombyggnad av gallerians norra del och för ytterligare bostäder i området.
I norra Gränbystaden finns möjlighet att utveckla ytterligare 5 000 kvm BTA för handel.
I anslutning till Gränbystaden galleria erhöll vi i början av 2017 en markanvisning med en byggrätt om potentiellt 50 000 kvm BTA. Ett detaljplaneärende har inletts och beräknas pågå under 2018–2020.
I Barkarby i Järfälla har ett marköverlåtelseavtal tecknats för en första etapp om cirka 30 000 kvm BTA. Tillsammans med Järfälla kommun planerar vi att skapa Bas Barkarby, ett multifunktionellt kvarter för lärande, kultur, idrott och näringsliv mitt i den växande
Barkarbystaden. Järfälla kommun kommer att hyra närmare 11 000 kvadratmeter för gymnasieutbildning, multihall, bibliotek och annan kulturverksamhet. Detaljplanen vann laga kraft i januari 2018.
Byggstart av första etappen av Bas Barkarby kan ske först när miljötillstånd erhållits och beräknas därför ske i februari 2019 med inflyttning under hösten 2021.
För kvarterets andra etapp om cirka 20 000 BTA har vi tecknat ett förnyat markanvisningsavtal med avsikt att uppföra både kommersiell verksamhet och bostäder.
Atrium Ljungberg har tecknat en avsiktsförklaring med Stockholms stad om att både förvärva befintliga fastigheter samt att teckna avtal om markanvisningar i Slakthusområdet precis söder om Stockholms city.
Förvärv av befintliga fastigheter kommer att göras vid två tillfällen, där tillträde för cirka 70 000 kvadratmeter BTA sker under andra kvartalet 2019 och cirka 30 000 kvadratmeter BTA efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft, dock senast 31 december 2021. Dessutom säger avsiktsförklaringen att bolaget ska teckna avtal om markanvisningar om cirka 100 000 kvadratmeter BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter BTA, där kontor står för cirka 40 procent och bostäder för cirka 25 procent. Resterande andel består av kultur, handel/ restaurang, hotell, utbildning med mera. Vi bedömer totalt investgeringen till 8 miljarder kronor.
Köpeskillingen för förvärven kommer att baseras på fastighetsvärderingar av externa oberoende parter medan priset på markanvisningarna kommer att genomföras till definierade marknadsmässiga nivåer. Avsiktsförklaringen beslutades i Fastighetsnämnden den 16 oktober och Exploateringsnämnden den 18 oktober samt tas upp i styrelsen för S:t Erik Markutveckling AB den 19 oktober. Förvärven kommer att vara villkorade av beslut i kommunfullmäktige i Stockholms stad och beräknas tas i första kvartalet 2019.
Den ekonomiska utvecklingen i omvärlden är fortsatt stark men har varit mer dämpad under året jämfört med 2017. Svensk ekonomi visar fortsatt hög tillväxt och inflationen är vid målet på två procent där stigande energipriser är en bidragande orsak. Riksbanken har kommunicerat att första räntehöjningen väntas i slutet av 2018. Konjunkturinstitutet bedömde i oktober BNP-tillväxten till 2,4 procent för 2018 och 1,9 procent för 2019.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid kvartalsskiftet till –0,46 procent vilket var samma nivå som vid årsskiftet. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid kvartalsskiftet till 1,26 procent jämfört med 1,20 procent vid årets början.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom fem nordiska banker och kapitalmarknaden. Vid periodens slut stod bankfinansiering för 44 procent (51) av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 19 036 mkr (17 650). Under tredje kvartalet ökade de räntebärande skulderna med 855 mkr främst genom kapitalmarknadsfinansiering. Ökningen har i huvudsak använts till fastighetsförvärv och pågående projekt.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 1,4 procent (2,0). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 1,5 procent (2,0). Sänkningen beror främst på omstrukturering av derivat och lägre kreditmarginaler. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,2 år (4,0) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,4 år (3,6). Räntetäckningsgraden uppgift för perioden till 5,1 ggr (4,2).
Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 390 mkr (1 265). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300).
Atrium Ljungbergs upplåning är delvis säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 448 mkr (9 040) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 19 procent (22) i förhållande till de totala tillgångarna.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 296 mkr (9 396) i ränteswappar med förfall mellan 2021 och 2029.
I syfte att förbättra framtida räntenetto genomfördes i juli en omstrukturering där räntederivat med ett nominellt värde på 1 485 mkr löstes. Samtidigt tecknades nya räntederivat med lägre ränta och längre genomsnittlig räntebindning.
Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till 27 mkr (136). Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –253 mkr (–759).
I februari 2017 erhöll vi en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt. I början av 2018 erhölls en uppdaterad rapport som bekräftade denna nivå.
Under tredje kvartalet 2018 har tre obligationsemissioner genomförts med total volym om 1 150 mkr. Volymen utestående obligationer under MTN-programmet har under året ökat från 5 700 mkr till 7 104 mkr.
Under 2017 publicerades ett grönt ramverk som är kopplat till MTN-programmet. Detta möjliggör grön finansiering med tydlig koppling till våra hållbara projekt. Vid periodens slut fanns 4 500 mkr gröna obligationer utestående.
| Totalt | 19 036 | 100 | 1,4 |
|---|---|---|---|
| 2023 och senare | 8 721 | 46 | 2,4 |
| 2022 | 400 | 2 | 2,4 |
| 2021 | 1 175 | 6 | 1,7 |
| 2020 | 1 300 | 7 | 0,6 |
| 2019 | 1 500 | 8 | 0,1 |
| 2018 | 5 940 | 31 | 0,6 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2018 | – | – |
| 2019 | 3 791 | 20 |
| 2020 | 5 036 | 26 |
| 2021 | 3 044 | 16 |
| 2022 | 3 617 | 19 |
| 2023 och senare | 3 548 | 19 |
| Totalt | 19 036 | 100 |
| 2018-09-30 | 2017-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 19 036 | 18 247 |
| Eget kapital, mkr | 19 554 | 18 223 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,2 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 3,4 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,4 | 1,7 |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Resultat före värdeförändringar | 937 | 909 | 316 | 320 | 1 180 | 1 208 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 8 | 6 | 3 | 2 | 8 | 10 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 0 | 3 | 1 | 0 | 12 | 9 |
| Betald skatt | –34 | –30 | –9 | –9 | –4 | –8 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||||
| förändringar av rörelsekapital | 911 | 887 | 311 | 314 | 1 197 | 1 221 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 79 | –81 | 132 | –46 | –31 | –128 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 990 | 806 | 442 | 268 | 1 166 | 1 349 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | –599 | –1 823 | –432 | – | –1 833 | –610 |
| Om- och nybyggnad av förvaltningsfastigheter | –1 176 | –1 171 | –401 | –422 | –1 593 | –1 597 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 1 047 | – | – | – | – | 1 047 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –13 | –7 | –2 | –2 | –17 | –23 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –741 | –3 001 | –834 | –424 | –3 443 | –1 183 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 10 | 6 | 4 | 1 | 12 | 16 |
| Upptagna lån | 4 090 | 3 975 | 1 650 | – | 5 178 | 5 294 |
| Amortering av skuld | –3 303 | –1 428 | –796 | –110 | –2 028 | –3 903 |
| Lösen av derivat | –191 | – | –191 | – | –290 | –481 |
| Utbetald utdelning | –599 | –526 | – | – | –526 | –599 |
| Återköp egna aktier | –232 | – | –8 | – | – | –232 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –225 | 2 027 | 659 | –109 | 2 346 | 94 |
| Periodens kassaflöde | 24 | –168 | 268 | –265 | 68 | 260 |
| Likvida medel vid periodens början | 344 | 276 | 100 | 374 | 276 | 108 |
| Likvida medel vid periodens slut | 368 | 109 | 368 | 109 | 344 | 368 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 990 mkr (806), vilket motsvarar 7,48 kr/aktie (6,05). Det högre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av förvaltningsresultat.
Investeringsverksamheten har bidragit med ett negativt kassaflöde med –741 mkr (–3 001), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –225 mkr (2 027) till följd av amorteringar i samband med försäljningar av fastigheter, utdelning och återköp av egna aktier.
Tillgänglig likviditet uppgick till 1 058 mkr (1 674), och utgjordes av banktillgodohavanden om 368 mkr (109), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 390 mkr (1 265) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål som följs upp kvartalsvis:
Vi har valt att certifiera våra lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam och våra bostäder enligt Miljöbyggnad. Per den 2018-09-30 var 24 procent (2017-12-31, 18) av uthyrbar yta certifierad.
El står för största delen av vår energianvändning. Vanligtvis är det vi som förser hyresgästerna med el och debiterar dem utifrån faktisk förbrukning, vilket skapar incitament för resurseffektivitet. En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Vi har två fastigheter som värms med bergvärme och en projektfastighet som värms med träpellets och olja. Kyla finns installerad i majoriteten av fastigheterna. Denna kyla består dels av köpt fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla. Användningen av processkyla har ökat med 105 procent mot föregående period. Ökningen beror främst på en fastighet som förvärvades under april 2017 där hyresgästen bedriver energiintensiv verksamhet. Det är först nu som deras energianvändning slagit fullt ut i statistiken. Vi ser också att all kylanvändning i våra fastigheter har ökat till följd av den varma sommaren. Enligt SMHI var medeltemperaturen i juli 4,5 grader och i augusti 2,5 grader över normal medeltemperatur. Förra året avvek inte medeltemperaturen för dessa två månader. Nyckeltal för kyla normaliseras inte som man gör med nyckeltal för värme.
Jämfört med referensåret 2014 har den totala energiintensiteten minskat med tolv procent och nyckeltalet för fastighetsenergi har minskat med 21 procent mot samma referensår.
| kWh/kvm | 2017/2018 1/10–30/9 |
2016/2017 | 1/10–30/9 Förändring | Förändring mot 20141) |
|---|---|---|---|---|
| Värme | 71 | 79 | –10 % | –23 % |
| Fastighetsel | 50 | 51 | –2 % | –25 % |
| Fjärrkyla | 19 | 15 | 27 % | 0 % |
| Delsumma fastighetsenergi | 141 | 145 | –3 % | –21 % |
| Hyresgästel | 62 | 60 | 3 % | 0 % |
| Hyresgästel, uppskattad | 19 | 19 | 0 % | –32 % |
| Processkyla | 15 | 7 | 114 % | – |
| Total energiintensitet | 236 | 232 | 2 % | –12% |
1) Referensår Energiintensitet 2018/2017
Hållbara och kostnadseffektiva lösningar skapas bäst i nära samverkan mellan hyresgäst och fastighetsägare. Gröna hyresavtal är ett exempel på ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Målet är att gröna hyresavtal ska utgöra minst 50 procent av kontrakterad årshyra år 2021.
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| 30/9 | 30/9 | 31/12 | |
| Gröna hyresavtal, andel av kontrakterad årshyra | 24 % | 16 % | 18 % |
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works® utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85 procent. 2017 överträffade vi vårt mål och nådde ett index om 88 procent (88).
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. Nedan beskrivs hur det skapade ekonomiska värdet fördelas på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare.
| 2018 | 2017 | 2017 | 2017/2018 | |
|---|---|---|---|---|
| mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Leverantörer | 1 595 | 1 508 | 2 120 | 2 207 |
| Medarbetare | 145 | 135 | 166 | 176 |
| Långivare | 238 | 291 | 387 | 334 |
| Samhället | 247 | 265 | 303 | 285 |
| Ägarna1) | 831 | 526 | 526 | 831 |
| Fördelat ekonomiskt värde2) | 3 056 | 2 725 | 3 501 | 3 832 |
1) Avser utdelning och återköp av aktier.
2) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten.
| mkr | 2018 1/1–30/9 |
2017 1/1–30/9 |
2017 1/1–31/12 |
2017/2018 1/10–30/9 |
|---|---|---|---|---|
| Aktuell skatt | 31 | 49 | 9 | –8 |
| Fastighetsskatt | 108 | 107 | 142 | 144 |
| Ej avdragsgill moms | 42 | 37 | 53 | 59 |
| Stämpelskatt | – | 4 | 4 | – |
| Sociala avgifter | 39 | 37 | 53 | 56 |
| Särskild löneskatt | 5 | 4 | 6 | 7 |
| Skatter | 225 | 236 | 268 | 257 |
| Tomträttsavgäld | 22 | 29 | 35 | 28 |
| Samhället | 247 | 265 | 303 | 285 |
Under 2017 publicerades ett grönt ramverk som är kopplat till MTNprogrammet. Detta möjliggör grön finansiering med tydlig koppling till våra hållbara projekt. Vid periodens slut fanns 4 500 mkr gröna obligationer utestående.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastigheter samt Projekt- och entreprenadverksamhet.
| 2018-09-30 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling1) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 1 808 | –9 | 1 799 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 9 | 428 | 438 | –269 | 169 | |
| Nettoomsättning | 1 808 | 9 | 428 | 438 | –278 | 1 968 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –550 | 4 | –545 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –41 | –403 | –444 | 258 | –186 | |
| Bruttoresultat | 1 257 | –32 | 25 | –7 | –16 | 1 236 |
| Central administration | –52 | –10 | –12 | –22 | 2 | –72 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –226 | –226 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 205 | –42 | 13 | –28 | –240 | 937 |
| Värdeförändringar | 1 400 | 28 | 1 427 | |||
| Skatt | –213 | –213 | ||||
| Periodens resultat | 2 605 | –42 | 13 | –28 | –426 | 2 151 |
| Investeringar och förvärv | 1 330 | 13 | 13 | 1 343 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 42 584 | 883 | 168 | 10 51 | 790 | 44 426 |
| 2017-09-30 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | entreprenad | poster och | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 1) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 1 795 | –9 | 1 786 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 26 | 473 | 499 | –395 | 104 | |
| Nettoomsättning | 1 795 | 26 | 473 | 499 | –404 | 1 890 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –545 | 5 | –540 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –53 | –450 | –502 | 378 | –124 | |
| Bruttoresultat | 1 250 | –27 | 24 | –3 | –21 | 1 227 |
| Central administration | –28 | –11 | –11 | 1 | –38 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –280 | –280 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 222 | –27 | 13 | –14 | –300 | 909 |
| Värdeförändringar | 1 688 | 136 | 1 825 | |||
| Skatt | –571 | –571 | ||||
| Periodens resultat | 2 910 | –27 | 13 | –14 | –741 | 2 162 |
| Investeringar och förvärv | 2 998 | 3 | 3 | 3 001 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 40 735 | 193 | 193 | 796 | 41 724 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
| Intäktsslag per segment, 2018-09-30 | Fastigheter | Projekt utveckling |
TL Bygg | Projekt- och entreprenad verksamhet |
Ej fördelade poster och elimineringar |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 808 | –9 | 1 799 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | ||||||
| varav Totalentreprenad, fast pris | 82 | 82 | 82 | |||
| varav Totalentreprenad, löpande räkning | 136 | 136 | –102 | 34 | ||
| varav Utförarentreprenad, fast pris | 41 | 41 | 41 | |||
| varav Utförarentreprenad, löpande räkning | 170 | 170 | –167 | 3 | ||
| varav Övrigt | 9 | 9 | 9 | |||
| Summa Projekt- och entreprenadomsättning | 9 | 428 | 438 | –269 | 169 | |
| Summa Nettoomsättning | 1 808 | 9 | 428 | 438 | –278 | 1 968 |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017/2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 | 1/7–30/9 | 1/7–30/9 | 1/1–31/12 | 1/10–30/9 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 95 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 70 | 70 | 71 | 69 | 69 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 167 | 1 178 | 1 167 | 1 178 | 1 146 | 1 167 |
| Investeringar i förvaltningsfastigheter, mkr | 1 176 | 1 145 | 401 | 396 | 1 593 | 1 597 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 53 | 54 | 53 | 54 | 53 | 53 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||
| Soliditet, % | 44,0 | 42,7 | 44,0 | 42,7 | 42,6 | 44,0 |
| Belåningsgrad, % | 43,8 | 43,3 | 43,8 | 43,3 | 44,7 | 43,8 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,8 | 43,3 | 43,8 | 43,3 | 44,1 | 43,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,1 | 4,2 | 5,4 | 4,5 | 4,2 | 4,8 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,4 | 2,0 | 1,4 | 2,0 | 1,7 | 1,4 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,2 | 17,1 | 8,6 | 11,9 | 15,0 | 13,6 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,2 | 5,7 | 5,1 | 5,6 | 5,5 | 5,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,9 | 10,2 | 6,0 | 7,4 | 8,7 | 7,1 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,8 | 3,2 | 2,8 | 3,1 | 3,1 | 2,8 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Resultat per aktie, kr | 16,25 | 16,23 | 3,18 | 3,93 | 19,21 | 19,22 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 5,56 | 5,32 | 1,88 | 1,87 | 6,91 | 7,17 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 6,86 | 6,31 | 2,61 | 2,20 | 8,15 | 8,77 |
| Kassaflöde, kr | 7,48 | 6,05 | 3,36 | 2,01 | 8,75 | 10,18 |
| Eget kapital, kr | 148,67 | 133,79 | 148,67 | 133,79 | 136,79 | 148,67 |
| Börskurs, kr | 161,20 | 142,00 | 161,20 | 142,00 | 130,30 | 161,20 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 175,28 | 159,75 | 175,28 | 159,75 | 162,57 | 175,28 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 132 326 | 133 221 | 131 536 | 133 221 | 133 221 | 132 552 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 131 529 | 133 221 | 131 529 | 133 221 | 133 221 | 131 529 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 305 | 286 | 305 | 285 | 295 | 304 |
| 2018-09-30 | 2017-09-30 2017-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings), mkr |
903 | 841 | 1 086 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
6,86 | 6,31 | 8,15 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr | 24 286 | 22 823 | 22 992 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie | 184,62 | 171,32 | 172,59 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr | 23 055 | 21 282 | 21 658 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie | 175,28 | 159,75 | 162,57 |
| EPRA Vakansgrad | 5% | 5% | 5% |
1) Se definitioner sida 25–26, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
| 2018 | 2018 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017 | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Hyresintäkter | 601 | 597 | 601 | 603 | 595 | 624 | 567 | 553 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 55 | 59 | 54 | 70 | 33 | 48 | 24 | 35 |
| Nettoomsättning | 656 | 656 | 656 | 673 | 628 | 671 | 591 | 588 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –178 | –175 | –192 | –202 | –172 | –185 | –183 | –211 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –66 | –65 | –55 | –82 | –40 | –66 | –18 | –35 |
| Bruttoresultat | 412 | 416 | 408 | 389 | 416 | 421 | 390 | 342 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 423 | 422 | 409 | 401 | 423 | 439 | 384 | 342 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –11 | –6 | –1 | –12 | –7 | –18 | 6 | –1 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –17 | –17 | –17 | –21 | –1 | –9 | –17 | –17 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –6 | –11 | –4 | –5 | –3 | –3 | –4 | –5 |
| –23 | –28 | –21 | –26 | –5 | –12 | –21 | –22 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –72 | –76 | –78 | –92 | –91 | –93 | –95 | –92 |
| Resultat före värdeförändringar | 317 | 312 | 309 | 271 | 320 | 315 | 274 | 228 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 174 | 717 | 499 | 129 | 332 | 912 | 444 | 1 483 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | –1 | 6 | 5 | –4 | – | – | – | – |
| Derivat, orealiserade värdeförförändringar Derivat, realiserade värdeförändringar |
99 1 |
–70 – |
–2 – |
–15 –5 |
24 – |
77 – |
35 – |
307 – |
| 272 | 653 | 502 | 105 | 357 | 989 | 479 | 1 790 | |
| Resultat före skatt | 589 | 965 | 811 | 376 | 676 | 1 304 | 753 | 2 018 |
| Skatt | –171 | 151 | –193 | 20 | –152 | –288 | –131 | –457 |
| Periodens resultat | 418 | 1 116 | 618 | 396 | 524 | 1 016 | 622 | 1 561 |
| NYCKELTAL 1) 2) | ||||||||
| 2018 | 2018 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017 | 2017 | 2016 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 95 | 94 | 94 | 94 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 71 | 68 | 67 | 71 | 70 | 68 | 62 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm (periodens slut) | 1 167 | 1 139 | 1 145 | 1 146 | 1 178 | 1 179 | 1 176 | 1 124 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 401 | 411 | 364 | 426 | 422 | 398 | 351 | 382 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 53 | 53 | 53 | 53 | 54 | 54 | 53 | 50 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Soliditet, % | 44,0 | 43,9 | 44,0 | 42,6 | 42,7 | 41,9 | 42,4 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 43,8 | 42,4 | 41,9 | 44,7 | 43,3 | 44,4 | 43,7 | 41,9 |
| Justerad belåningsgrad, % | 43,8 | 42,8 | 42,3 | 44,1 | 43,3 | 44,4 | 43,7 | 41,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % |
5,4 1,4 |
5,1 1,6 |
5,0 1,7 |
3,9 1,7 |
4,2 2,0 |
4,4 2,0 |
3,9 2,2 |
3,5 2,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | 8,6 | 23,5 | 13,3 | 8,9 | 11,9 | 23,8 | 15,1 | 40,6 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,1 | 5,0 | 5,3 | 4,6 | 5,6 | 5,7 | 5,5 | 4,9 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,0 | 9,6 | 8,3 | 4,4 | 7,4 | 13,8 | 8,9 | 23,3 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,8 | 2,8 | 2,8 | 2,7 | 3,1 | 3,2 | 3,0 | 2,8 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 3,18 | 8,44 | 4,64 | 2,98 | 3,93 | 7,63 | 4,67 | 11,72 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,88 | 1,85 | 1,81 | 1,59 | 1,87 | 1,84 | 1,60 | 1,34 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 2,61 | 2,13 | 2,10 | 1,90 | 2,20 | 1,89 | 1,91 | 1,73 |
| Kassaflöde, kr | 3,36 | 1,75 | 2,37 | 2,72 | 2,01 | 2,00 | 2,04 | 1,85 |
| Eget kapital, kr | 148,67 | 145,46 | 141,45 | 136,79 | 133,79 | 129,82 | 126,11 | 121,42 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 184,62 | 182,13 | 178,44 | 172,59 | 171,32 | 166,61 | 161,61 | 156,21 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 3) | 175,28 | 171,17 | 168,22 | 162,57 | 159,75 | 154,86 | 149,69 | 144,38 |
| Börskurs, kr | 161,20 | 144,60 | 123,00 | 130,30 | 142,00 | 140,50 | 136,40 | 142,30 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 131 536 | 132 240 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 131 529 | 131 576 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Se definitioner sida 25–26.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
3) Vid beräkning av aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 292 mkr (309). Rörelseresultatet uppgick till 27 mkr (86). Resultatet efter finansiella poster uppgick till –31 mkr (158).
Räntebärande skulder uppgår till 16 179 mkr (14 824). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–30/9 | 1/1–30/9 1/1–31/12 | |
| Hyresintäkter | 134 | 171 | 214 |
| Förvaltningsintäkter | 158 | 138 | 225 |
| Nettoomsättning | 292 | 309 | 439 |
| Fastighetskostnader | –44 | –38 | –61 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –205 | –170 | –269 |
| Avskrivningar | –16 | –15 | –20 |
| Rörelseresultat | 27 | 86 | 90 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | – | – | 450 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 420 | 413 | 557 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –478 | –341 | –743 |
| –58 | 72 | 264 | |
| Resultat efter finansiella poster | –31 | 158 | 354 |
| Bokslutsdispositioner | –1 | –7 | 162 |
| Resultat före skatt | –32 | 151 | 516 |
| Aktuell skatt | 7 | –48 | –3 |
| Uppskjuten skatt | –1 | 181 | 176 |
| 6 | 133 | 172 | |
| Periodens resultat | –26 | 284 | 688 |
| Belopp i mkr | 2018-09-30 | 2017-09-30 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 607 | 1 579 | 1 525 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 897 | 1 005 | 1 459 |
| Omsättningstillgångar | 20 882 | 19 734 | 22 157 |
| Summa tillgångar | 23 386 | 22 317 | 25 141 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 6 908 | 7 359 | 7 764 |
| Obeskattade reserver | 61 | 58 | 61 |
| Avsättningar | 98 | 104 | 98 |
| Långfristiga skulder | 13 547 | 13 161 | 13 571 |
| Kortfristiga skulder | 2 772 | 1 635 | 3 646 |
| Summa eget kapital och skulder | 23 386 | 22 317 | 25 141 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handelsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2017, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 88–92.
Riksdagen har den 14 juni 2018 beslutat om förändringar i inkomstskattelagen gällande beskattningsreglerna för företag. Lagförändringen kommer att träda i kraft 1 januari 2019 och begränsar avdragsrätten för ränteavdrag för negativt räntenetto till 30 procent av skattemässigt EBITDA. Givet Atrium Ljungbergs nuvarande intjäning och skuldsättning, krävs det i snitt en ränta på 2,4 procent för att inte få full avdragsrätt för räntekostnaderna. Snitträntan uppgår i dag till 1,4 procent. Bolagsskattesatsen kommer att sänkas i två omgångar från dagens 22 procent, till först 21,4 procent (2019) och slutligen till 20,6 procent (2021). Ett generellt avdrag, kallat primäravdrag, införs och innebär ett värdeminskningsavdrag med 2 procent årligen de sex första åren. Detta gäller för de nybyggda hus som klassificeras som hyreshus enligt fastighetstaxeringen.
Paketeringsutredningen är enligt finansdepartementet under fortsatt handläggning.
Atrium Ljungbergs styrelse fattade den 28 mars 2018 beslut om att inleda återköp av egna aktier. Återköpsprogrammet startade den 20 april 2018 och syftet med programmet är att kunna säkerställa leverans av aktier enligt koncernens optionsprogram samt att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget äger per den 30 september 1 691 000 aktier av serie B. Återköpen har skett i intervallet 132,20–149,20 kronor per aktie.
Moderbolaget har vid periodens utgång totalt 94 500 köpoptioner utfärdade som berättigar Atrium Ljungbergs personal till förvärv av lika många aktier av serie B. Den underliggande aktien uppgick på balansdagen och under delar av perioden till en aktiekurs som skulle motivera en inlösen av optionerna. Dock har ingen utspädning till följd av nyttjande av optionerna beaktats vid beräkning av resultat per aktie då effekten är immateriell.
Den totala försäljningen på våra fyra regionala handelsplatser Sickla, Farsta Centrum, Gränbystaden och Mobilia hade under årets första åtta månader en sammantagen ökning på 0,7 procent jämfört mot samma period föregående år.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2017.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 19 036 mkr (17 650) och dess verkliga värde till 19 116 mkr (17 716). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 IFRS 9 Finansiella instrument, den nya standarden har ersatt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. IFRS 9 innebär i huvudsak förändringar av hur finansiella tillgångar och skulder klassificeras och värderas. Den nya standarden innehåller även förändringar av principer för säkringsredovisning samt inför en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade förluster.
Den nya standarden har inte inneburit någon väsentlig förändring av redovisningen av Atrium Ljungbergs finansiella tillgångar andra än kundfordringar. Den nya nedskrivningsmodellen för kundfordringar innebär principiella skillnader i hur och när en nedskrivning av kundfordringar redovisas. De nya principerna har dock inte fått någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
Redovisningen av koncernens finansiella skulder bestående av i huvudsak räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultaträkningen och övriga kortfristiga skulder får ingen väsentlig påverkan av den nya standarden.
Då koncernen har upphört med säkringsredovisning påverkas inte koncernens redovisning av de nya principerna för säkringsredovisning.
Övergången till IFRS 9 har inte gett någon effekt på eget kapital.
Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Den nya standarden ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal med tillhörande tolkningsuttalanden. Redovisning av intäkter utgår i IFRS 15 från när kontrollen över en vara eller tjänst överförs till kunden, vilket skiljer sig från synsättet i IAS 18 och IAS 11 som utgår ifrån när risker och förmåner överförs. Införandet av IFRS 15 medför därmed ett nytt tankesätt för hur intäkter redovisas jämfört mot idag.
Den nya standarden medför mycket begränsad effekt på tidpunkten för när entreprenadverksamhetens intäkter redovisas.
Inför införandet av den nya standarden har det pågått en diskussion inom branschen avseende vilka delar av ett hyreskontrakt som ska anses utgöra hyra och därmed redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasing och vad som utgör service och redovisas i enlighet med IFRS 15. Då den service som Atrium Ljungberg tillhandahåller till hyresgäster anses vara underordnad hyreskontraktet redovisas all ersättning likt tidigare såsom hyra.
Intäkter inom Projektutveckling avser huvudsakligen ersättning för hyresgästanpassningar i samband med nytt hyresavtal. Oavsett om koncernen fakturerar hyresgästen utgifter för genomförda lokalanpassningar vid ett tillfälle eller om motsvarande intäkt erhålls i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden så utgör intäkten hyra och ska redovisas i enlighet med IFRS 16.
Redovisningen av entreprenadintäkter inom ramen för TL Byggs verksamhet kommer inte påverkas av den nya standarden.
Fastighetsförsäljningar ska redovisas på den dag då kontrollen övergår till köparen. Då fastighetsförsäljningsavtal vanligtvis starkt begränsar säljarens möjlighet att vidta några förvaltningsåtgärder avseende befintliga eller nya hyresgäster samt ombyggnationer från och med kontraktsdagen varpå Atrium Ljungberg likt tidigare redovisar fastighetsförsäljningar på kontraktsdagen om inte särskilda skäl föreligger.
Atrium Ljungberg har valt att tillämpa kumulativ, dvs framåtriktad, metod vid övergången till IFRS 15. Detta innebär att koncernen inte presenterar några tilläggsupplysningar för tidigare perioder för prestationsåtaganden återstående vid övergången. Vidare har inte övergången fått någon effekt på eget kapital.
IFRS 16 Leasing ersätter från och med 1 januari 2019 IAS 17 Leasingavtal med tillhörande tolkningsuttalanden. Den nya standarden kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp.
För leasegivare innebär standarden i det närmaste oförändrad redovisning jämfört med nuvarande standarder.
Atrium Ljungberg har under 2018 genomfört en analys av vilka effekter den nya standarden förväntas få på redovisningen av koncernens leasingavtal. En del av den analysen har varit att identifierat koncernens samtliga leasingavtal. Atrium Ljungberg har i analysen identifierat nedanstående väsentliga leasingavtal:
Utöver ovanstående har koncernen identifierat leasingavtal som för koncernen bedömts som ej väsentliga. Dessa avser leasing av programlicenser, kontorsmaskiner m.m.
Avseende tomträttsavtal så kommer Atrium Ljungberg att redovisa en leasingtillgång samt leasingskuld i balansräkningen vid övergången till IFRS 16 per den 1 januari 2019. Leasingtillgången respektive skulden avseende tomträttstavtalen uppgår per 30 september 2018 till 1 221 mkr. Resultaträkningen kommer att påverkas via att tomträttsavgälderna omklassificeras från "Kostnader fastighetsförvaltning" till finansnettot, då tomträttsavgälderna i enlighet med IFRS 16 redovisas som en räntekostnad. Omklassificeringen skulle uppgå till 22 mkr för perioden januari till september 2018.
Atrium Ljungberg redovisar EPRA EPS, EPRA Vakansgrad, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Associations definitioner.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs genom fastighetsöverlåtelse med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Den 15 februari 2019 släpper vi bokslutskommuniké 2018. I samband med detta genomför vi en kapitalmarknadsdag där vi bland annat presenterar våra visioner för Slakthusområdet.
Bolagsstämman kommer att äga rum onsdagen den 27 mars på SF-bio i Sickla, Nacka.
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på stämman ska inkomma med sådant förslag senast 7 februari 2019.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Nacka den 19 oktober 2018
Annica Ånäs, verkställande direktör
Atrium Ljungberg, org.nr 556175-7047
Till styrelsen i Atrium Ljungberg AB
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Atrium Ljungberg AB per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 19 oktober 2018 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter på tillväxtmarknader i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och handel kompletterat med bostäder, kultur, service och utbildning.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
1 167 TOTAL UTHYRBAR YTA, 1 000 KVM
43 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR
94 UTHYRNINGSGRAD, %
305 MEDELANTAL ANSTÄLLDA
Atrium Ljungbergaktien 1 En stabil direktavkastning – De senaste fem åren har aktiens direktavkastning uppgått till 3,0 procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie.
2 Låg finansiell risk – Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
3 Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på nyoch tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
4 Hållbar stadsutveckling – Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på tillväxt i driftöverskottet. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger det förutsättningar för god värdetillväxt. Våra mål delas upp i tre områden:
Driftnettot ska öka med 10% per år, investeringar i egna projekt ska ske med 1mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20%. Utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30% och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
År 2021 ska 100 % av våra fastigheter vara miljöcertifierade. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 30%. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definition av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetsens driftöverskott. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till förvaltningsfastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger
även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer utgörs av periodens totala kostnader och investeringar andra än de redovisade under Fördelat ekonomiskt värde, Långivare, Medarbetare, Samhället och Ägarna.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till andra företag under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare utgörs av periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare utgörs av periodens totala löne och pensionskostnader inkl. förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till sina anställda under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället utgörs av summan av periodens tomträttsavgälder och sammanlagda skatter och avgifter till staten. Uppskjuten skatt har ej beaktats.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till staten under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Ägarna utgörs av periodens utbetalda utdelning.
Total energianvändning från Värme, Kyla, Hyresgästel och Fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresavtal är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Bokslutskommuniké 2018 | 2019-02-15 |
|---|---|
| Kapitalmarknadsdag | 2019-02-15 |
| Årsredovisning 2018 | mars 2019 |
| Årsstämma | 2019-03-27 |
| Delårsrapport jan–mar 2019 | 2019-04-12 |
| Delårsrapport jan–jun 2019 | 2019-07-10 |
| Delårsrapport jan–sep 2019 | 2019-10-18 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Smedjegatan 2 C Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.