Annual Report • Feb 15, 2019
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2018
| Nyckeltal 1) | 2018 jan–dec |
2017 jan–dec |
2018 okt–dec |
2017 okt–dec |
|---|---|---|---|---|
| Fastighetsvärde, mkr | 44 201 | 40 861 | 44 201 | 40 861 |
| Nettoomsättning, mkr | 2 629 | 2 563 | 661 | 673 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 1 214 | 1 180 | 276 | 271 |
| Periodens resultat, mkr | 3 453 | 2 559 | 1 301 | 396 |
| Investeringar i förvaltningsfastigheter, mkr | 1 758 | 1 593 | 583 | 426 |
| Förvärv av fastigheter, mkr | 1 727 | 2 265 | 1 560 | 421 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr | 1 260 | 1 166 | 269 | 359 |
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 69 | 64 | 67 |
| Soliditet, % | 45,9 | 42,6 | 45,9 | 42,6 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 44,7 | 41,9 | 44,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,0 | 4,2 | 4.6 | 3,9 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,7 | 1,6 | 1,7 |
| Resultat per aktie, kr | 26,15 | 19,21 | 9,93 | 2,98 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
8,99 | 8,15 | 2,06 | 1,90 |
| Kassaflöde, kr/aktie | 9,54 | 8,75 | 2,05 | 2,70 |
| Börskurs, kr/aktie | 152,00 | 130,30 | 152,00 | 130,30 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie |
184,93 | 162,57 | 184,93 | 162,57 |
| Eget kapital, kr/aktie | 158,64 | 136,79 | 158,64 | 136,79 |
1) För definitioner, se sid 25–26
Årets resultat är det bästa i Atrium Ljungbergs historia. Under året har vi haft ett högt affärstempo, både i form av genomförda transaktioner och start av flera projekt. Vi har sålt handelsfastigheter och även gjort en större bytesaffär som kommer att skapa en stor resultatutväxling på sikt. Affärerna är långsiktiga och strategiskt riktiga men påverkar naturligtvis resultatet kortsiktigt. 2017 erhöll vi även 45 miljoner i en förlikning i en tvist. Trots detta levererar vi ett något bättre resultat än året innan. Resultatet före värdeförändringar uppgick till 1 214 miljoner kronor. Blickar vi framåt ser 2019 stabilt ut. Riksbanken signalerar ytterligare räntehöjningar till sommaren vilket vi beaktat i vår prognos. Vårt driftnetto kommer att öka men vi gör bedömningen att våra räntekostnader ökar i motsvarande mån, varför vår prognos uppgår till 1 200 miljoner kronor för resultat före värdeförändringar för 2019.
2018 var ett intensivt år, aldrig tidigare har vi genomfört så många stora affärer. I slutet av april sålde vi Rådhuset i Uppsala och några veckor senare tog vi vårt första steg in i Slakthusområdet i Stockholm genom förvärvet av fastigheten Kylfacket 3 i den sydöstra delen av området.
Vi har också erhållit flera markanvisningar. Vi vann en markanvisningstävling i Östra Hagastaden i Stockholm avseende ett unikt kvarter som kommer att bli stadens norra port. Jag är mycket glad över att Atrium Ljungberg får möjlighet att fortsätta bidra till utvecklingen av Hagastaden där vi redan idag har ett stort engagemang genom vårt befintliga fastighetsinnehav och vårt projekt Life City.
I mitten av juni tecknade vi ytterligare ett markanvisningsavtal avseende den så kallade Mälarterrassen i Slussen i Stockholm. Här vill vi tillsammans med staden skapa en levande mötesplats med fokus på mat och kultur som stärker och utvecklar hela området.
Under hösten fortsatte vi att växa i Slussen då vi förvärvade Katarinahuset i en bytesaffär. Vi övertog även en byggrätt direkt framför fastigheten. I samband med affären sålde vi två fastigheter, en i Hagastaden och en på Kungsholmen i Stockholm. Katarinahuset är en fantastisk fastighet med stark förankring i Stockholm och MED stor potential.
Året avslutades med att vi sålde Västberga Handel i Stockholm. I och med detta har vi nu avyttrat den handel som inte passar in i vår stadsutvecklingsstrategi. Kvar har vi endast lägen med stark position i kommuner med en god tillväxt, vilket borgar för att våra handelsplatser har bättre förutsättningar än många andra.
Under 2018 genomförde vi vår största affär någonsin i och med avtalet med Stockholms stad i Slakthusområdet, precis söder om Stockholms city. Området står inför en enorm utveckling som beräknas pågå fram till år 2030. Det här är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt i modern tid och vår vision, som vi delar med staden, är att Slakthusområdet ska bli Stockholms självklara mötesplats för kontor, boende, mat, kultur och upplevelser. En ny dynamisk stadsdel som blir Stockholms motsvarighet till Londons Kings Cross.
" 2018 var ett intensivt år, aldrig tidigare har vi genomfört så många stora affärer. Resultatet var det bästa i Atrium Ljungbergs historia.
Avtalet innebär att vi förvärvar såväl befintliga fastigheter som markanvisningar. Den totala investeringen uppskattas till cirka åtta miljarder kronor. Affären blir slutligen klar i maj efter nämndbeslut och beslut i kommunfullmäktige.
Vi har en stor projektportfölj som möjliggör fortsatt god tillväxt. I skrivande stund har vi en projektportfölj som möjliggör framtida investeringar om 17 miljarder kronor, framför allt koncentrerade till Uppsala, Sickla och Hagastaden i Stockholm. Till dessa 17 miljarder kronor tillkommer projektuvecklingen i Slakthusområdet.
I slutet av september tecknade vi ett hyresavtal med Academic Work som väljer att samla stora delar av sin verksamhet i nya Life City i Hagastaden, Stockholm. Hyresavtalet är till hyresvärde det största i Atrium Ljungbergs historia och omfattar drygt 17 000 kvadratmeter kontor. I och med detta tog vi beslut om projektet som omfattar 32 000 kvadratmeter ljus BTA, en investering om cirka 1,9 miljarder kronor, inklusive tidigare markförvärv, och ett hyresvärde om cirka 107 miljoner kronor plus tillägg.
I Sickla pågår utvecklingen mot tät och blandad stad. I början av hösten togs första spadtaget till det nya hotellet Tapetfabriken som Nordic Choice Hotels kommer att driva genom sin kedja Clarion Collection. Intill Tapetfabriken byggs även Curanten, ett hus för vård och hälsa och lite längre bort är grundarbetet för det första bostadskvarteret på Nobelberget, som säljstartade i september, igång. År 2026 är tunnelbaneutbyggnaden till Sickla klar och i juni i år presenterades ett förslag på ett 23 våningar högt stationshus som förutom tunnelbaneuppgång kommer att inrymma hotell och kontor.
Efter flera års byggande invigdes den södra delen av Gränbystaden i Uppsala. Gallerian fick genom detta ett större och bredare utbud med 17 nya butiker, restauranger, kontor och ett starkt tillskott av upplevelser genom Nordisk films första 4DX-biograf i Sverige. Vi har även adderat 200 hyreslägenheter till platsen samt ett garage med 280 parkeringsplatser.
I december beslutade vi även att starta projektet Bas Barkarby efter att miljödomen vunnit laga kraft. Projektet omfattar totalt 50 000 kvadratmeter och Järfälla kommun kommer att bli hyresgäst genom att de hyr 11 000 kvadratmeter för gymnasieutbildning, mulithall, bibliotek och annan kulturverksamhet.
Det var länge sedan vi uppdaterade våra finansiella mål. Fokus ska fortsatt vara lönsamhet och tillväxt samt ekonomisk stabilitet. Med den fantastiska projektportfölj vi har idag är det dags att höja investeringsmålet för vår projektutveckling från 1 mdkr till 2 mdkr per år. Vi växlar ut vårt soliditetsmål till förmån för ett belåningsgradsmål om maximalt 45 procent över tid eftersom vår fina externa rating även framgent kommer stå i fokus.
Slutligen lämnar vi vårt driftnettotillskottsmål och inför ett avkastningsmål på eget kapital om tio procent per år. Dessa mål är alla långsiktigt relevanta.
Sverige har haft en stark konjunktur under många år. Mycket tyder på att vi nu passerat toppen av konjunkturen. Tillväxten mattas av i Sverige. Det är svårt att sia om hur de närmaste åren kommer se ut men många talar om en mjuklandning.
Atrium Ljungberg har goda förutsättningar även framgent. Vi finns i Sveriges fyra storstäder och vi har en stor projektportfölj som borgar för tillväxt. Framförallt är det bristen på attraktiva kontor i centrala lägen som gör att det kommer finnas en fortsatt stor efterfrågan. Utmaningen finns på handelssidan där e-handelns utveckling står för all tillväxt. Vi arbetar aktivt med att våra platser ska innehålla ett attraktivt och relevant innehåll. Och i vår stadsutvecklingsstrategi är handel, service och restauranger avgörande för att skapa attraktiva platser där människor vill vara. För vi är inte nöjda förrän "alla vill leva i vår stad".
Tack alla kunder, medarbetare och samarbetspartners för ett fantastiskt 2018!
Annica Ånäs, verkställande direktör
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Hyresintäkter | 2 412 | 2 389 | 613 | 603 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 217 | 174 | 48 | 70 |
| Nettoomsättning | 2 629 | 2 563 | 661 | 673 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | ||||
| Taxebundna kostnader | –186 | –186 | –48 | –49 |
| Övriga driftkostnader | –173 | –157 | –55 | –37 |
| Förvaltningskostnader | –157 | –153 | –48 | –51 |
| Reparationer | –58 | –58 | –17 | –22 |
| Fastighetsskatt | –150 | –142 | –41 | –36 |
| Tomträttsavgälder | –27 | –35 | –5 | –5 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –12 | –11 | –3 | –3 |
| –764 | –742 | –218 | –202 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –246 | –206 | –60 | –82 |
| Bruttoresultat | 1 619 | 1 616 | 383 | 389 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 648 | 1 647 | 395 | 401 |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | –29 | –31 | –12 | –12 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –73 | –48 | –21 | –21 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –30 | –16 | –10 | –5 |
| –103 | –64 | –31 | –26 | |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Finansiella kostnader | –303 | –372 | –76 | –92 |
| –302 | –372 | –76 | –92 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 214 | 1 180 | 276 | 271 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | 2 516 | 1 817 | 1 125 | 129 |
| Fastigheter, realiserade | 121 | –4 | 112 | –4 |
| Derivat, orealiserade | –70 | 121 | –97 | –15 |
| Derivat, realiserade | 1 | –5 | 0 | –5 |
| 2 568 | 1 930 | 1 140 | 105 | |
| Resultat före skatt | 3 781 | 3 110 | 1 417 | 376 |
| Aktuell skatt | –35 | –9 | –4 | 40 |
| Uppskjuten skatt | –294 | –542 | –111 | –20 |
| –329 | –551 | –115 | 20 | |
| Periodens resultat | 3 453 | 2 559 | 1 301 | 396 |
| Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet |
||||
| Kassaflödessäkringar | 16 | 18 | 4 | 4 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –3 | –4 | –1 | –1 |
| Summa övrigt totalresultat | 13 | 14 | 3 | 3 |
| Summa totalresultat för perioden | 3 466 | 2 573 | 1 305 | 400 |
| Resultat per aktie, kr | 26,15 | 19,21 | 9,93 | 2,98 |
Koncernen redovisade för perioden en nettoomsättning som ökade till 2 629 mkr (2 563), varav hyresintäkter utgjorde 2 412 mkr (2 389). Hyresintäkterna ökade med 2,9 procent i jämförbart bestånd i jämförelse med samma period föregående år.
Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 5 mkr (13). Föregående år erhölls 45 mkr i förlikning för en hyrestvist, varav 40 mkr ökade hyresintäkterna.
| 2018 1/1–31/12 |
2017 1/1–31/12 |
Förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 2 025 | 1 969 | 2,9 |
| Engångsersättningar | 5 | 53 | |
| Projektfastigheter | 140 | 90 | |
| Förvärvade fastigheter | 116 | 67 | |
| Sålda fastigheter | 126 | 211 | |
| Hyresintäkter | 2 412 | 2 389 | 1,0 |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid periodens utgång 36 085 mkr exklusive byggrätter, motsvarande 81 procent av fastighetsportföljens totala värde.
Fastighetskostnaderna uppgick till –764 mkr (–742). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 2,8 procent i jämförelse med samma period föregående år. Ökningen i fastighetskostnaderna förklaras främst av ökade driftskostnader på grund av volymökning vid färdigställande av utbyggnader, inflyttning i projektfastigheter, försiktiga kostnadsberäkningar i förvärvade fastigheter samt operativa kostnadsökningar. Kvartal 4 år 2017 påverkades positivt av lägre befarade kundförluster.
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –764 | –742 | 2,9 |
|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | –33 | –62 | |
| Förvärvade fastigheter | –45 | –24 | |
| Projektfastigheter | –56 | –42 | |
| Jämförbart bestånd | –631 | –613 | 2,8 |
| 2018 1/1–31/12 |
2017 1/1–31/12 |
Förändring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 648 mkr (1 647). Föregående års driftöverskott påverkades positivt av en förlikning för en hyrestvist med 40 mkr. Under året har försäljning av fastigheter varit större än tillskottet från förvärvade fastigheter vilket har påverkat driftsöverskottet negativt. Överskottsgraden minskade till 68 procent (69), också det kopplat till frånträde av fastigheter med relativt sett högre bruttomarginal. För jämförbart bestånd har bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen ökat med 2,9 procent i jämförelse med samma period föregående år. Ökningen beror främst på nyuthyrningar och omförhandlingar, dock har avflyttningar under året påverkat hyresintäkterna, främst i kvartal 4. Ändrade principer för reservering av osäkra kundfordringar enligt IFRS 9 finansiella instrument har minskat kostnaderna för befarade kundförluster.
Tillskott från förvärvade fastigheter avser framförallt fastigheten Lindholmen 30:1 i Göteborg som tillträddes 29 mars 2017.
Försäljning av fastigheter har påverkat driftöverskottet och främst av försäljningen av Söderby Huvudgård 2:43 som frånträddes 1 februari 2018.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –29 mkr (–31). Det förbättrade bruttoresultatet förklaras främst av högre bruttoresultat i TL Bygg samt lägre marknadsföringskostnader inom projekt- och entreprenadverksamheten. Koncernintern omsättning i TL Bygg uppgick för perioden till 386 mkr (518), vilket motsvarar 65 procent (81) av den totala omsättningen. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 32 mkr (32).
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för året uppgick till –103 mkr (–64). Ökningen i centrala administrationskostnader beror främst på positiva engångseffekter föregående år avseende retroaktiv reglering tjänstepension på 13 mkr och förlikning i hyrestvist på 5 mkr. År 2018 har central administration för bostadsrättsaffären tillkommit.
De finansiella kostnaderna uppgick för perioden till –302 mkr (–372) trots högre räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta vid periodens slut uppgick till 1,6 procent (1,7). Se vidare avsnittet om finansiering på sidan 13.
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 2 516 mkr (1 817) och förklaras främst av ökade driftnetton och marknadens sänkta avkastningskrav. Se vidare avsnittet om fastighetsvärden på sidan 8.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –70 mkr (121) till följd av lägre marknadsräntor.
Aktuell skatt uppgick under perioden till –35 mkr (–9). Aktuell skatt har påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar samt underskottsavdrag från tidigare år. Uppskjuten skatt uppgick till –294 mkr (–542) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar av fastigheter, försäljningar av fastigheter och derivat samt effekt av sänkt skattesats från 22,0 till 20,6 procent.
Riksdagen har beslutat att sänka skattesatsen i två steg, först till 21,4 procent 2019 och därefter till 20,6 procent 2021. Atrium Ljungberg har valt att beräkna den uppskjutna skatteskulden på den lägre skattesatsen då skatteskulderna inte förväntas återföras i någon väsentlig omfattning under 2019 och 2020.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 10 mkr (29) och utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 16 180 mkr (15 980).
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskjuten | |
| mkr | skatt | skatt |
| Redovisat resultat före skatt | 3 781 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| avskrivningar | –467 | 467 |
| investeringar | –307 | 307 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –2 516 | 2 516 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –121 | 121 |
| värdeförändringar derivat, orealiserade | 70 | –70 |
| värdeförändring derivat, realiserade | –191 | 191 |
| koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –16 | 16 |
| koncernmässig internvinst | 18 | –18 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –62 | 135 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 190 | 3 664 |
| Förändring av underskottsavdrag | –29 | 18 |
| Skattepliktigt resultat | 161 | 3 682 |
| Därav 22 % aktuell / 20,6 % uppskjuten skatt | –35 | –759 |
| Återföring uppskjuten skatt sålda fastigheter | 147 | |
| Effekt av ändrad skattesats | 318 | |
| Redovisad skattekostnad | –35 | –294 |
Resultat före värdeförändringar ökade till 1 214 mkr (1 180).
Periodens resultat uppgick till 3 453 mkr (2 559), vilket motsvarar 26,15 kr/aktie (19,21).
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under året till 144 mkr (40) varav 92 mkr (59) avsåg projektfastigheter. En stor del av nettouthyrningen utgörs av nya hyresavtal med Convendum i Glashuset vid Slussen och Academic Work i Life City i Hagastaden.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–30 månader.
Den kontrakterade årshyran uppgick per 2019-01-01 till 2 483 mkr (2 357) och hyresvärdet till 2 637 mkr (2 494). Det ger en uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 95 procent (95) och exklusive projektfastigheter om 95 procent (95). EPRA Vakansgrad är därmed 5 procent (5).
Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2019-01-01 till 4,0 år (3,6).
Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1 200 mkr att jämföras med 1 214 mkr för 2018. Riksbanken har signalerat ytterligare räntehöjningar till sommaren 2019, vilket vi beaktat i vår prognos. Driftnettot för verksamheten kommer att öka men vi gör bedömningen att räntekostnaderna kommer öka i motsvarande mån. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 940 mkr vilket motsvarar 7,21 kr/aktie. Värdeförändringar och eventuella övriga framtida fastighetsförvärv och försäljningar, förutom det initiala förvärvet i Slakthusområdet, har inte beaktats i prognosen.
1) Beräknat på 130 459 736 aktier vilket motsvarar det antalet utestående aktier vid årsskiftet, före utspädning. Läs mer om Återköp av aktier och Antal utestående aktier på sida 20.
| 2019-01-01 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, | Hyresvärde, | Uthyrnings- | ||
| Lokaltyp | mkr | kr/kvm | grad, % | |
| Kontor | 1 158 | 2 678 | 95 | |
| Handel | 945 | 3 789 | 95 | |
| Övrigt | 226 | 1 933 | 94 | |
| Bostad | 86 | 1 432 | 100 | |
| Garage/parkering | 54 | – | 93 | |
| Affärsområde Fastighet | 2 470 | 2 812 | 95 | |
| Projektfastigheter | 167 | 85 | ||
| Mark och byggrätter | – | – | ||
| Totalt | 2 637 | 95 |
| 2018-01-01 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Uthyrnings- grad, % |
|
| Kontor | 1 102 | 2 580 | 95 | |
| Handel | 928 | 3 495 | 95 | |
| Övrigt | 215 | 1 860 | 95 | |
| Bostad | 79 | 1 385 | 100 | |
| Garage/parkering | 51 | – | 92 | |
| Affärsområde Fastighet | 2 375 | 2 686 | 95 | |
| Projektfastigheter | 119 | 81 | ||
| Mark och byggrätter | – | – | ||
| Totalt | 2 494 | 95 |
| Belopp i mkr | 2018-12-31 | 2017-12-31 | 2018-09-30 | 2017-09-30 |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 43 310 | 39 991 | 42 584 | 40 735 |
| Goodwill | 225 | 240 | 240 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 | 45 | 47 | 39 |
| Summa anläggningstillgångar | 43 579 | 40 276 | 42 871 | 41 037 |
| Exploateringsfastigheter | 891 | 870 | 883 | – |
| Omsättningstillgångar | 323 | 1 272 | 303 | 578 |
| Likvida medel | 335 | 344 | 368 | 109 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 549 | 2 487 | 1 554 | 687 |
| Summa tillgångar | 45 128 | 42 763 | 44 426 | 41 724 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | 20 696 | 18 223 | 19 554 | 17 823 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 598 | 4 531 | 4 719 | 4 513 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 18 506 | 16 415 | 15 745 | 15 965 |
| Derivat | 349 | 484 | 253 | 759 |
| Övriga långfristiga skulder | 202 | 73 | 82 | 65 |
| Summa långfristiga skulder | 23 655 | 21 503 | 20 799 | 21 302 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 0 | 1 832 | 3 291 | 1 682 |
| Övriga kortfristiga skulder | 777 | 1 205 | 783 | 917 |
| Summa kortfristiga skulder | 777 | 3 037 | 4 073 | 2 599 |
| Summa eget kapital och skulder | 45 128 | 42 763 | 44 426 | 41 724 |
| Belopp i mkr | Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Säkrings reserver |
Balanserade vinstmedel |
Egna aktier | Totalt eget kapital |
|
| Ingående balans per 1 januari 2017 | 333 | 3 960 | –54 | 11 937 | 16 176 | |
| Periodens resultat | 2 559 | 2 559 | ||||
| Övrigt totalresultat | 14 | 14 | ||||
| Utdelning, 3,95 / aktie | –526 | –526 | ||||
| Utgående balans per 31 december 2017 | 333 | 3 960 | –39 | 13 970 | 18 223 | |
| Periodens resultat | 3 453 | 3 453 | ||||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | ||||
| Förvärv av egna aktier | –396 | –396 | ||||
| Erhållna optionspremier | 1 | 1 | ||||
| Utdelning, 4,50 / aktie | –599 | –599 | ||||
| Utgående balans per 30 december 2018 | 333 | 3 960 | –26 | 16 825 | –396 | 20 696 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg har under perioden förvärvat 2 761 000 (–) aktier av serie B. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130 459 736 (2017-12-31, 133 220 736). Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår för perioden 2018-01-01–2018-12-31 till 132 018 709 (133 220 736).
Transaktionsvolymen uppgick under året till 159 miljarder kronor vilket kan jämföras med fjolårets volym om 147 miljarder kronor. Sett till omsättning utgjorde bostadsfastigheter det största segmentet med en omsättningsvolym om cirka 51 miljarder kronor. Kontorsfastigheter var det näst största segmentet med en total transaktionsvolym om 32 miljarder kronor och en marknadsandel om 21 procent. Intresset för att investera i lager och logistikfastigheter har ökat under de senaste åren och segmentet svarade för den tredje största omsättningen med en marknadsandel om 11 procent. Handelsfastigheter utgjorde 14 miljarder kronor med en marknadsandel om 9 procent, intresset för handelsfastigheter är stort där prisskillnaden mellan bra och sämre lägen har ökat.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd består av 51 fastigheter belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt bestånd, med framför allt kontors- och handelsfastigheter, har en uthyrbar area om totalt 1 129 000 kvm.
I april tecknades avtal om försäljning av fastigheten Dragarbrunn 19:1. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 127 mkr och fastigheten frånträddes i maj.
I april förvärvades och i juni tillträddes fastigheten Kylfacket 3 i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 150 mkr. Fastigheten avses utvecklas med stöd av ny detaljplan.
I september tillträddes Molekylen 1 (mark för Life City) som förvärvades under slutet av 2017 för en köpeskilling om 432 mkr.
I oktober förvärvades Tranbodarne 11 i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 1 530 mkr. Samtidigt avyttras fastigheterna Blästern 6 och Roddaren 7 i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 2 175 mkr. Tillträde och frånträden skedde i november.
I december avyttrades Arbetesstolen 3 i Stockholm. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 437 mkr.
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljningsvärde.
Atrium Ljungberg har under året externvärderat 62 procent av fastighetsbeståndat varav 25 procent under det fjärde kvartalet. Resterande del har internvärderats och extern värderare har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 2 516 mkr (1 817) och förklaras främst av ökade driftnetton och till en mindre del av marknadens sänkta avkastningskrav.
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 |
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Verkligt värde vid periodens början | 39 991 | 36 054 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 727 | 2 265 |
| Försäljning | –2 662 | –868 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 738 | 1 593 |
| Orealiserade värdeförändringar | 2 516 | 1 817 |
| Omklassificering till Exploateringsfastigheter | – | –870 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 43 310 | 39 991 |
| Exploateringsfastigheter | ||
| Vid periodens början | 870 | – |
| Omklassificering från Förvaltningsfastigheter | – | 870 |
| Investeringar | 21 | – |
| Exploateringsfastigheter, vid periodens slut | 891 | 870 |
| Fastighetsbestånd totalt | 44 201 | 40 861 |
| mkr | 2018-12-31 | 2017-12-31 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 487 | 947 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 2 029 | 865 |
| Byggrätter | – | 5 |
| Summa | 2 516 | 1 817 |
| 2018-12-31 | 2017-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
| Kontorsfastigheter | 654 | 22 517 | 43 893 | 637 | 20 425 | 40 281 |
| Handelsfastigheter | 321 | 14 297 | 51 672 | 356 | 14 400 | 49 098 |
| Bostadsfastigheter | 81 | 1 768 | 25 502 | 76 | 1 412 | 23 882 |
| Summa | 1 055 | 38 582 | 44 914 | 1 069 | 36 237 | 42 162 |
| Projektfastigheter | 68 | 3 851 | E/T2) | 77 | 3 070 | E/T2) |
| Mark och byggrätter | – | 877 | – | 684 | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 123 | 43 310 | 1 146 | 39 991 | ||
| Exploateringsfastigheter | 6 | 891 | – | 870 | ||
| Summa Fastigheter | 1 129 | 44 201 | 1 146 | 40 861 |
1) Kvm exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Uthyrbar area, '000 kvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm1) |
|---|---|---|
| 2018-12-31 | 2017-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Kontor | 3,6–6,3 | 4,5 | 4,7 |
| Handel | 3,7–6,2 | 4,9 | 5,0 |
| Bostäder | 2,9–3,8 | 3,2 | 3,1 |
| Övriga | 3,7–6,3 | 5,0 | 5,1 |
| Totalt | 2,9–6,3 | 4,6 | 4,7 |
| 2018-12-31 | 2017-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Snitt | Snitt |
| Stockholm | 2,9–6,3 | 4,5 | 4,7 |
| Uppsala | 4,5–5,8 | 5,2 | 5,1 |
| Malmö | 3,8–5,9 | 5,4 | 5,4 |
| Göteborg | 4,5–4,5 | 4,5 | 4,6 |
| Totalt | 2,9–6,3 | 4,6 | 4,7 |
Under 2018 uppgick investeringar i egna fastigheter till 1 758 mkr (1 593), varav 1 216 mkr (922) i projektfastigheter. Investeringar i projektfastigheter avser främst Sickla Front II, Gränbystaden, Mobilia torghuset samt Curanten i Sickla. Övriga investeringar avser huvudsakligen hyresgästanpassningar i fastigheter i Sickla, Slussen och Liljeholmen.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick per 31 december till cirka 3 770 mkr.
Färdigställda projekt under 2018 är Sickla Front II, Norra Gränbystaden, Gränby Entré hus 2, Gränbystaden södra entrén samt Gränbystaden södra garaget.
Sickla Front II – Projektet Sickla Front II, bestående av två kontorsbyggnader om totalt 25 300 kvm uthyrbar area och 14 000 kvm BTA parkeringsarea är nu färdigställt. Tillsammans med den intilliggande kontorsfastigheten som uppfördes 2015 bildar de kvarteret Sickla Front och utgör en tydlig entré till stadsdelen Sickla och binder samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Domstolsverket med verksamheter som Nacka tingsrätt, Hyres- och arrendenämnden samt Mark- och miljödomstolen är inflyttade. Bland övriga hyresgäster återfinns Yamaha Motor Europe, IT-säkerhetsföretaget SecMaker samt företaget Vroom som är verksamma inom den svenska fordonsmarknaden.
Curanten – Grundläggningen är nu klar och montage av stommen pågår. I Curanten planerar vi för en vård- och hälsodestination vars bottenvåning även kommer att inrymma butiker, caféer och restauranger. Projektet omfattar totalt 11 700 kvm uthyrbar area, varav 8 100 kvm för vårdverksamhet och 3 600 kvm för service, restaurang och handel. Inflyttning beräknas ske under slutet av 2020.
Sickla Tapetfabriken – En om- och tillbyggnation pågår av en äldre fabriksfastighet i Sickla, den så kallade Tapetfabriken. Sprängningsarbetet på platsen är i det närmaste klart och arbete med grundläggningen har påbörjats. Byggnaden planeras innehålla 9 700 kvm hotell, kontor samt garage. Största hyresgäst är Nordic Choice Hotels som kommer att öppna ett hotell om 7 200 kvm. Hotellet kommer att ha 156 hotellrum och en 2 000 kvm stor lobbyyta som innehåller restaurang, evenemangsytor och konferenslokaler. Hotellet planeras stå klart under tredje kvartalet 2020.
Nobelgaraget – Detaljplanen för Nobelberget vann laga kraft i maj 2018 och därmed startades projektet för garage och lokaler under det första bostadskvarteret. Markarbeten pågår och färdigställande beräknas ske under 2020.
Tillsammans med Järfälla kommun planerar vi att skapa ett multifunktionellt kvarter för lärande, kultur, idrott och näringsliv i Bas Barkarby. Beslut om att starta första etappen togs i december 2018.
Formalinfabriken kommer att inrymma kontor för kreativa näringar, café, restaurang, kultur och en gemensamhetslokal för bostäderna. Byggstart skedde under fjärde kvartalet 2018, inflytt beräknas till sommaren 2019.
Formalinfabriken är en äldre industribyggnad på Nobelberget som tidigare har används som laboratorium och kontor. Byggnaden omfattar ca 2 000 kvm i fyra våningar.
Från förvärvet fram till idag har Atrium Ljungberg arbetet med att skapa en kulturhubb på Nobelberget. Det framtida Nobelberget och Formalinfabriken kommer att kunna inrymma delar av detta kompletterat med kontor, café och restaurang. I Formalinfabriken planeras även för en gemensamhetslokal för bostäderna där middagar, möten eller företagsevent kan genomföras.
Byggstart skedde under fjärde kvartalet 2018 med en planerad inflyttning till sommaren 2019. Invändiga rivningsarbeten är nu klara och installationsarbeten pågår.
Life City – Mitt i det framväxande life science-klustret kommer vi skapa Life City, ett nytt centrum för affärsutveckling och service kopplat till vård och forskning. Här kommer vi samla verksamheter som stöttar klusterbyggande inom life science.
I september 2018 fattades beslut om att starta projektet Life City i Hagastaden då ett hyresavtal om 17 000 kvm tecknats med Academic Work. Projektet, som ligger invid Nya Karolinska Solna, omfattar 32 000 kvm ljus BTA och en investering om 1,9 miljarder kronor inklusive markförvärv. Fastighetsbildningen och tillträdet skedde under september 2018 och byggstart förväntas kunna ske tidigast andra kvartalet 2019, förutsatt bygglov under första kvartalet 2019. Inflyttning beräknas ske våren 2022.
Bas Barkarby – I Barkarby i Järfälla har ett marköverlåtelseavtal tecknats för en första etapp om cirka 30 000 kvm BTA. Tillsammans med Järfälla kommun planerar vi att skapa Bas Barkarby, ett multifunktionellt kvarter för lärande, kultur, idrott och näringsliv mitt i den växande Barkarbystaden. Järfälla kommun kommer att hyra närmare 11 000 kvadratmeter för gymnasieutbildning, multi-
hall, bibliotek och annan kulturverksamhet. Detaljplanen vann laga kraft i januari 2018.
Beslut om första etappen av Bas Barkarby har tagits då ett miljötillstånd erhölls och vann laga kraft hos Mark- och miljödomstolen i slutet av december 2018. Inflyttning beräknas ske under hösten 2021.
Norra Gränbystaden – I norra Gränbystaden står den senaste byggnaden helt färdig och fullt uthyrd till Jula, Rusta, Jysk och DollarStore. Det innebär att området till sin helhet nu omfattar närmare 45 000 kvm BTA.
Gränby Entré hus 2 och 3 – Invid Gränbystaden galleria byggs tre hus med hyreslägenheter, kommersiella lokaler och kontor. Hus 1, med 63 hyreslägenheter, vårdcentral, bank, mat och service är inflyttat sedan hösten 2017. Hus 2, med 71 hyreslägenheter, är inflyttat sedan hösten 2018. Hus 3 omfattar 66 hyreslägenheter, kontor, och lokaler där bland annat flertalet restauranger och caféer kommer att öppna under 2019. Lägenheterna är förmedlade via Uppsala bostadsförmedling. Samtliga bostäder och kontorsytor i de två första husen är uthyrda, så även merparten av lokalerna i gatuplan.
Gränbystaden, södra garaget – Parkeringsgaraget med närmare 280 parkeringsplatser är färdigbyggt och öppnade i samband med invigningen av den södra utbyggnaden.
Gränbystaden, södra entrén – den 22 november 2018 öppnade portarna till den södra utbyggnaden av gallerian med ett breddat utbud och närmare 20 hyresgäster. Utbyggnaden innehåller ytor för handel, nöje, restauranger och kontor. Bland de största hyresgästerna märks restaurangkedjan O'Learys och biografen Nordisk Film som öppnat sin första enhet i Sverige.
Mobilia torghuset – Arbetet med en ny- och tillbyggnad om cirka 13 500 kvm uthyrbar area pågår. Grundläggningsarbetet är klart, stomresning pågår under våren och färdigställs efter sommaren 2019. Projektet beräknas vara klart under våren 2020, då bland annat Nordisk Film öppnar en biograf och hyresgäster flyttar in i de 74 färdigställda lägenheterna. Byggnaden utgör den sista etappen kring det centrala torget på Mobilia och planeras även innehålla ett kulturhus för barn.
Forumkvarteret – I Forumkvarteret i centrala Uppsala är vi i slutfasen av ett stort ombyggnadsarbete som omfattar alla delar av fastigheten. Forumkvarteret innehåller både kontorslokaler, bostäder och en galleria med butiker och restauranger. Under 2018 har arbetet främst handlat om upprustning och ombyggnad av galleriadelen, där vi frigjort ytor och skapat ett tydligt invändigt huvudstråk. Handelsutbudet koncentreras till gatuplan och har stärkts med ett flertal nya etableringar, bland annat skokonceptet Sneakers Point, Sushi Yama, Espresso House samt den norska restaurangkedjan Egon. Parallellt fortsätter arbetet med att utveckla nya, moderna kontorsytor i de övre våningsplanen i fastigheten som är färdiga för inflyttning i början av 2020.
Uppsala kommun har under 2018 genomfört en stor upprustning av Forumtorget som blivit en levande mötesplats med bland annat flertalet uteserveringar. Invigningen av den nya galleriadelen planeras till början av 2019. Vår ambition är att Forumkvarteret ska bli ett urbant innerstadskvarter med ett starkt utbud av handel, restau-
Vår befintliga projektportfölj med nya projekt och större ombyggnationer möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 17 miljarder kronor, inklusive eventuella markförvärv vid markanvisningar. Ytmässigt omfattas projektportföljen av till hälften kontor och till hälften bostäder, handel, utbildning och hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Sickla och Gränbystaden står för cirka 60 procent. I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Inga projekt startas normalt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt. Förutom ovanstående har vi en avsiktsförklaring med Stockholms stad avseende förvärv av såväl befintliga fastigheter som markanvisningar i Slakthusområdet, Stockholm.
Nedan beskrivs de projekt som vi räknar med att starta under 2019–2020. Vissa projekt ryms inom gällande detaljplan och andra är beroende av nya detaljplaner.
I Sickla planerar vi för en tillbyggnad av Sickla galleria om cirka 3 000 kvm BTA handel samt ett parkeringshus i två plan med cirka 220 parkeringsplatser. Färdig detaljplan för utbyggnaden finns och byggstart beräknas ske under 2019.
Detaljplanen för 500 bostäder på Nobelberget vann laga kraft under maj 2018 och säljstart för det första bostadskvarteret har ägt rum och försäljning pågår. Byggstart planeras under andra kvartalet 2019 med inflyttning under 2020. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer att genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan. På Nobelberget vill vi skapa en attraktiv och tät stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och kulturverksamheter.
Detaljplanearbeten för cirka 700 lägenheter i Kyrkviken och 60 lägenheter på Gillevägen i Sickla pågår.
Vid Sickla station har vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA vid den kommande tunnelbanestationen, för handel, service och kontor. Tillsammans med Nacka kommun har ett parallellt arkitektuppdrag genomförts. Kanozi arkitekter valdes ut med sin idé om en 23 våningar hög byggnad om cirka 21 000 kvm BTA. Målsättningen är att skapa
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet, kommun | Handel | Kontor Bostäder | Parkering, BTA |
Total inves tering, mkr1) |
Varav kvarstår, |
mkr Färdigställs | Verkligt värde, mkr |
Hyres värde, mkr2) |
Uthyr nings grad, % |
Miljö certifiering |
|
| Ny- och tillbyggnader | |||||||||||
| Sickla Front II, Sicklaön 346:1, Nacka | 25 300 | 14 000 | 810 | 90 | 2018 | 66 | 58 | Breeam | |||
| Sickla 1898, Curanten, Sicklaön 83:22, Nacka | 3 600 | 8 100 | 530 | 410 | 2020 | 39 | E/T3) | Breeam | |||
| Sickla Tapetfabriken, Sicklaön 83:22, Nacka | 7 200 | 2 600 | 4 600 | 390 | 290 | 2020 | E/T3) | E/T3) | Breeam | ||
| Nobelgaraget, Sicklaön 83:33, Nacka | 600 | 3 500 | 60 | 60 | 2020 | 4 | |||||
| Norra Gränbystaden, Brillinge 8:1/9:1, Uppsala | 31 600 | 580 | 10 | 2014–20184) | 51 | 97 | Breeam | ||||
| Gränby Entré hus 2, Gränby 21:5, Uppsala | 900 | 1 300 | 3 300 | 230 | 20 | 2018 | 15 | 965) | Miljöbyggnad | ||
| Gränby Entré hus 3, Gränby 21:5, Uppsala | 1 200 | 1 300 | 3 400 | 240 | 100 | 2019 | 15 | 416) | Miljöbyggnad | ||
| Gränbystaden, södra garaget, Gränby 21:4, Uppsala | 11 500 | 200 | 10 | 2018 | Breeam In-Use | ||||||
| Gränbystaden, södra entrén, Gränby 21:4, Uppsala | 9 800 | 360 | 60 | 2018 | 31 | 86 | Breeam In-Use | ||||
| Mobilia torghuset, Bohus 8, Malmö | 9 400 | 3 800 | 540 | 410 | 2020 | 37 | 347) | Breeam/ Miljöbyggnad |
|||
| Life City, Molekylen 1, Stockholm | 27 500 | 4 400 | 1 870 | 1 350 | 2021 | 107 | E/T3) | Breeam | |||
| Bas Barkarby, Barkarby 2:64, Järfälla | 24 400 | 830 | 780 | 2021 | E/T3) | E/T3 | Breeam | ||||
| Ombyggnader | |||||||||||
| Forumkvarteret, Dragarbrunn 27:2, Uppsala | 6 200 | 7 400 | 1 400 | 1 300 | 360 | 140 | 2020 | 49 | 82 | Breeam In-Use | |
| Formalinfabriken, Sicklaön 83:33, Nacka | 2 000 | 50 | 40 | 2019 | 4 | Breeam In-Use | |||||
| Summa beslutade projekt | 70 500 | 99 900 | 11 900 | 39 300 | 7 050 | 3 770 | 3 8518) |
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom rivning av byggnad.
2) Exklusive tillägg och eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde och/eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Omfattar totalt ca 45 000 kvm BTA. Investeringsbeslut och färdigställande sker etappvis bland annat kopplat till uthyrning.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 93 %. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 100 %. 6) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 30 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
7) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 41 %. Bostäder hyrs ut närmare färdigställandet.
8) Fördelat på 3 144 mkr för ny- och tillbyggnader och 707 mkr för ombyggnader.
en byggnad som innehåller såväl tunnelbanestation som kontor och hotell. Arbetet med tunnelbaneutbyggnaden beräknas inledas 2019 samtidigt som arbetet med ny detaljplan pågår.
Detaljplanearbete pågår även för en om- och tillbyggnad av Svindersviksskolan från nuvarande 3 000 kvm till cirka 9 000 kvm BTA.
I Gränbystaden fortsätter vi att utveckla Uppsalas andra stadskärna med en blandning av handel, kontor och bostäder samt service- och kulturverksamheter. Utöver de hyreslägenheter som idag är under uppförande (se sidan 10) planerar vi för ytterligare cirka 250 bostäder i området. Byggstart för 50 lägenheter i den första etappen beräknas ske under 2019, med en inflyttning under 2020. Därutöver utreder vi förutsättningarna för att starta ett detaljplaneärende gällande en utbyggnad av galleriaområdets norra och västra del med utrymme för handel, parkering och bostäder. I norra Gränbystaden finns möjlighet att utveckla cirka 5 000 kvm BTA för handel och kontor.
I anslutning till Gränbystaden galleria erhöll vi i början av 2017 en markanvisning med en byggrätt om potentiellt 40 000 kvm BTA. Ett detaljplaneärende pågår och beräknas vara färdigt under 2020.
I kvarteret BAS Barkarby i Järfälla, som omfattar totalt cirka 50 000 kvm BTA, har vi fattat beslut om att starta den första etappen om cirka 30 000 kvm BTA. Denna beräknas stå klar under hösten 2021.
För kvarterets andra etapp om cirka 20 000 BTA har vi tecknat ett förnyat markanvisningsavtal med avsikt att uppföra både kommersiell verksamhet och bostäder.
Atrium Ljungberg tecknade i augusti 2018 en avsiktsförklaring med Stockholms stad om att både förvärva befintliga fastigheter samt erhålla markanvisningar i Slakthusområdet precis söder om Stockholms city.
Förvärv av befintliga fastigheter görs vid två tillfällen, där tillträde för 51 000 kvadratmeter uthyrbar area beräknas ske i juni 2019 och en option på 32 000 kvadratmeter uthyrbar area efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft, dock senast 31 december 2021. Dessutom innefattar affären optioner, där Atrium Ljungberg ges möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvadratmeter BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter BTA för kontor och bostäder kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbildning med mera. Total investering uppgår till cirka 8 miljarder kronor under perioden 2019–2030.
Det initiala förvärvet omfattar 51 000 kvadratmeter uthyrbar area och ett hyresvärde om 73 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår idag till 95%. De fastigheter som ingår i förvärvet är bland annat de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna i den norra delen av Slakthusområdet. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1 120 miljoner kronor. Affären sker genom ett bolagsförvärv.
Avtalet kräver beslut i exploateringsnämnden och fastighetsnämnden i Stockholms stad samt i styrelsen för S:t Erik Markutveckling som samtliga planeras fattas under februari 2019. Förvärvet är även villkorat av godkännande i kommunfullmäktige, planerat i maj 2019. Tillträde till fastigheterna planeras till juni 2019.
| Kommun Järfälla Järfälla Stockholm |
Lokaltyp 1) Bostäder Kontor |
Detaljplan finns 9 000 |
Förändring av detaljplan krävs |
Inv, mkr 2) 6) |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 | ||||
| Hotell | 8 000 | |||
| Göteborg | Kontor | 6 000 | ||
| Stockholm | Kontor | 16 000 | ||
| Stockholm | Handel | 1 000 | ||
| Malmö | Handel | 16 000 | ||
| Malmö | Kontor | 6 000 | ||
| Nacka | Utbildning | 9 000 | ||
| Nacka | Bostäder | 28 000 | 99 000 | |
| Nacka | Kontor | 1 000 | 22 000 | |
| Nacka | Handel | 5 000 | ||
| Sundbyberg | Kontor | 39 000 | ||
| Stockholm | Kontor | 69 000 | ||
| Stockholm | Handel | 1 000 | ||
| Uppsala | Bostäder | 22 000 | 35 000 | |
| Uppsala | Kontor | 2 000 | 43 000 | |
| Uppsala | Handel | 5 000 | 18 000 | |
| 184 000 4) | 288 000 4) | 17 000 | ||
| AVTAL MED STOCKHOLM STAD 5) | ||||
| Stockholm | Kontor | 77 000 | ||
| Stockholm | Bostäder | 44 000 | ||
| Stockholm | Handel | 28 000 | ||
| Stockhom | Kultur | 11 000 | ||
| Stockholm | Utbildning | 7 000 | ||
| 167 000 | 7 000 6) | |||
| 1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras och innehålla andra inslag. |
2) Investeringsvolymen inkluderar eventuella framtida markförvärv.
3) Varav ombyggnad 110 000 kvm.
4) Totalen avser 111 000 kvm BTA markanvisningar.
5) Villkorat av nämndbeslut och beslut i kommunfullmäktige.
6) Avser investeringar i befintliga fastigheter och kommande byggrätter.
Konjunkturen i omvärlden är fortsatt stark men året präglades av förhöjd osäkerhet och volatilitet. Mycket talar för att högkonjunkturen nådde sin topp under året och BNP-tillväxten kan förväntas vara lägre framöver. Svensk ekonomi visade fortsatt hög tillväxt men dämpades under andra halvåret. Dämpningen på bostadsmarknaden med minskat bostadsbyggande minskade den inhemska tillväxten. Med en inflationstakt nära inflationsmålet så höjde Riksbanken reporäntan i december till –0,25 procent. Konjunkturinstitutet bedömde i december BNP-tillväxten till 2,2 procent för 2018 men bedömer att den ska minska till 1,3 procent 2019.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader uppgick vid årsskiftet till –0,13 procent jämfört med –0,46 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 1,13 procent jämfört med 1,20 procent vid årets början.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom kapitalmarknaden, nordiska banker och genom direktfinansiering. Vid periodens slut stod bankfinansiering för 44 procent (50) av total lånevolym. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18 506 mkr (18 247). Under fjärde kvartalet minskade de räntebärande skulderna med 530 mkr främst kopplat till fastighetsförsäljningar. Minskningen av skulden har främst skett genom minskad utestående volym företagscertifikat.
Under året genomförde Atrium Ljungberg sju svenska obligationsemissioner med total volym om 2 200 mkr samt en obligation i norska kronor på 500 miljoner norska kronor. Volymen utestående obligationer under MTN-programmet ökade under året från 5 700 mkr till 7 614 mkr.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 1,6 procent (1,7). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 1,6 procent (1,7). Sänkningen berodde främst på omstrukturering av derivat och lägre kreditmarginaler. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,1 år (4,4) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,6 år (3,5). Räntetäckningsgraden uppgick för perioden till 5,0 ggr (4,2).
Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 2 860 mkr (1 365). Outnyttjad checkkredit uppgick till 300 mkr (300).
Under fjärde kvartalet breddades finansieringsbasen genom en första obligationsemission på den norska kapitalmarknaden samt en direktfinansiering med Allianz Real Estate och Brunswick Real Estate om drygt två miljarder kronor med en löptid på cirka tio år.
Atrium Ljungbergs upplåning är delvis säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 9 106 mkr (9 037) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 20 procent (21) i förhållande till de totala tillgångarna.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av 9 296 mkr (9 396) i ränteswappar och valutaswappar med förfall mellan 2021 och 2029. Valutaswappar används för, att som helhet, valutasäkra obligationslån i norska kronor.
I syfte att förbättra framtida räntenetto genomfördes i juli en omstrukturering där räntederivat, med ett nominellt värde, på 1 485 mkr löstes. Samtidigt tecknades nya räntederivat med lägre ränta och längre genomsnittlig räntebindning.
Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under perioden till –70 mkr (121). Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick vid periodens slut till –349 mkr (–484).
Bolaget har en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt. I början av 2018 erhölls en uppdaterad rapport som bekräftade denna nivå.
Atrium Ljungberg har ett grönt ramverk som är kopplat till MTNprogrammet. Detta möjliggör grön finansiering med tydlig koppling till våra hållbara projekt. Vid periodens slut fanns 4 500 mkr gröna obligationer utestående.
| Totalt | 18 506 | 100 | 1,6 |
|---|---|---|---|
| 2024 och senare | 7 985 | 43 | 2,5 |
| 2023 | 736 | 4 | 1,6 |
| 2022 | 400 | 2 | 1,6 |
| 2021 | 1 175 | 6 | 1,8 |
| 2020 | 1 300 | 7 | 0,6 |
| 2019 | 6 910 | 37 | 0,9 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Genomsnittlig ränta, % 1) |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | |
|---|---|---|---|
| 2019 | – | – | |
| 2020 | 2 985 | 16 | |
| 2021 | 4 851 | 26 | |
| 2022 | 3 617 | 20 | |
| 2023 | 1 408 | 8 | |
| 2024 och senare | 5 645 | 31 | |
| Totalt | 18 506 | 100 |
| 2018-12-31 | 2017-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 18 506 | 18 247 |
| Eget kapital, mkr | 20 696 | 18 223 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,1 | 4,4 |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid, år | 4,6 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,7 |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 214 | 1 180 | 276 | 271 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 11 | 8 | 3 | 2 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 17 | 12 | 17 | 9 |
| Betald skatt | –14 | –4 | 21 | 27 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändringar av rörelsekapital | 1 228 | 1 197 | 317 | 310 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 32 | –31 | –48 | 50 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 260 | 1 166 | 269 | 359 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | –2 159 | –1 833 | –1 560 | –11 |
| Om- och nybyggnad av förvaltningsfastigheter | –1 758 | –1 593 | –583 | –426 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 3 582 | – | 2 535 | – |
| Inköp/försäljning av inventarier | –13 | –17 | – | –10 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –348 | –3 443 | 393 | –443 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 10 | 12 | 0 | 6 |
| Upptagna lån | 5 867 | 5 178 | 1 777 | 1 203 |
| Amortering av skuld | –5 612 | –2 028 | –2 309 | –600 |
| Lösen av derivat | –191 | –290 | – | –290 |
| Utbetald utdelning | –599 | –526 | – | – |
| Återköp egna aktier | –396 | – | –163 | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –920 | 2 346 | –695 | –319 |
| Periodens kassaflöde | –9 | 68 | –33 | 236 |
| Likvida medel vid periodens början | 344 | 276 | 368 | 109 |
| Likvida medel vid periodens slut | 335 | 344 | 335 | 344 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 260 mkr (1 166), vilket motsvarar 9,54 kr/aktie (8,75). Det högre kassaflödet under perioden jämfört med samma period föregående år förklaras främst av förvaltningsresultat.
Investeringsverksamheten har bidragit med ett negativt kassaflöde med –348 mkr (–3 443), hänförligt till förvärv av fastigheter och investeringar i egna fastigheter.
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –920 mkr (2 346) till följd av amorteringar i samband med försäljningar av fastigheter, utdelning och återköp av egna aktier.
Tillgänglig likviditet uppgick till 3 495 mkr (2 009), och utgjordes av banktillgodohavanden om 335 mkr (344), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 2 860 mkr (1 365) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
Ett av Atrium Ljungbergs övergripande målområden är ansvarsfullt företagande. Där har vi definierat fyra hållbarhetsmål som följs upp kvartalsvis:
Vi har valt att certifiera våra lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam och våra bostäder enligt Miljöbyggnad. Vid årsskiftet 2018 var 34 procent (16) av uthyrbar yta certifierad.
El står för största delen av vår energianvändning. Vanligtvis är det vi som förser hyresgästerna med el och debiterar dem utifrån faktisk förbrukning, vilket skapar incitament för resurseffektivitet. En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Kyla finns installerad i majoriteten av fastigheterna. Denna kyla består dels av köpt fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla. Användningen av processkyla har ökat med 31 procent mot föregående period. Ökningen beror främst på en fastighet som förvärvades under april 2017 där hyresgästen bedriver energiintensiv verksamhet. Det är först nu som deras energianvändning slagit fullt ut i statistiken. Vi ser också att all kylanvändning i våra fastigheter har ökat till följd av den varma sommaren. Enligt SMHI var medeltemperaturen i juli 4,5 grader och i augusti 2,5 grader över normal medeltemperatur. Minskningen av värmeanvändningen på fem procent beror främst på den milda hösten.
Jämfört med referensåret 2014 har den totala energiintensiteten minskat med tretton procent och nyckeltalet för fastighetsenergi har minskat med 21 procent mot samma referensår.
| kWh/kvm | 2018 1/1–31/12 |
2017 | 1/1–31/12 Förändring | Förändring mot 20141) |
|---|---|---|---|---|
| Värme | 72 | 76 | – 5 % | –21 % |
| Fastighetsel | 49 | 50 | – 2 % | –27 % |
| Fjärrkyla | 19 | 15 | 26 % | 0 % |
| Delsumma fastighetsenergi | 141 | 140 | 0 % | –21 % |
| Hyresgästel | 60 | 63 | –5 % | –3 % |
| Hyresgästel, uppskattad | 18 | 19 | –3 % | –34 % |
| Processkyla | 14 | 11 | 31 % | – |
| Total energiintensitet | 234 | 234 | 0 % | –13% |
1) Referensår Energiintensitet 2018
Hållbara och kostnadseffektiva lösningar skapas bäst i nära samverkan mellan hyresgäst och fastighetsägare. Gröna hyresavtal är ett exempel på ett gemensamt åtagande att tillsammans minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Målet är att gröna hyresavtal ska utgöra minst 50 procent av kontrakterad årshyra år 2021.
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| 31/12 | 31/12 | |
| Gröna hyresavtal, andel av kontrakterad årshyra | 27 % | 18 % |
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works® utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85 procent. 2018 överträffade vi vårt mål och nådde ett index om 88 procent (88).
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. Nedan beskrivs hur det skapade ekonomiska värdet fördelas på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare.
| mkr | 2018 1/1–31/12 |
2017 1/1–31/12 |
|---|---|---|
| Leverantörer | 2 289 | 2 120 |
| Medarbetare | 199 | 166 |
| Långivare | 314 | 387 |
| Samhället | 335 | 303 |
| Ägarna1) | 599 | 526 |
| Fördelat ekonomiskt värde2) | 3 736 | 3 501 |
1) Avser utdelning och återköp av aktier.
2) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Se avstämning på Atrium Ljungbergs hemsida.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten.
| mkr | 2018 1/1–31/12 |
2017 1/1–31/12 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt | 35 | 9 |
| Fastighetsskatt | 150 | 142 |
| Ej avdragsgill moms | 61 | 54 |
| Stämpelskatt | – | 4 |
| Sociala avgifter | 54 | 53 |
| Särskild löneskatt | 7 | 6 |
| Skatter | 308 | 268 |
| Tomträttsavgäld | 27 | 35 |
| Samhället | 335 | 303 |
Atrium Ljungberg har ett grönt ramverk som är kopplat till MTNprogrammet. Detta möjliggör grön finansiering med tydlig koppling till våra hållbara projekt. Vid periodens slut fanns 4 500 mkr gröna obligationer utestående.
Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna Fastigheter samt Projekt- och entreprenadverksamhet.
| 2018-12-31 | Projekt | Projekt- och entreprenad |
Ej fördelade poster och |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Fastigheter | utveckling 1) | TL Bygg | verksamhet | elimineringar | Koncernen |
| Hyresintäkter | 2 424 | –12 | 2 412 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 9 | 593 | 602 | –385 | 217 | |
| Nettoomsättning | 2 424 | 9 | 593 | 602 | –397 | 2 629 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –770 | 7 | –764 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –52 | –561 | –613 | 367 | –246 | |
| Bruttoresultat | 1 653 | –43 | 32 | –11 | –23 | 1 619 |
| Central administration | –73 | –11 | –24 | –35 | 5 | –103 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –302 | –302 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 580 | –54 | 8 | –47 | –320 | 1 214 |
| Värdeförändringar | 2 637 2) | –69 3) | 2 568 | |||
| Skatt | –329 | –329 | ||||
| Periodens resultat | 4 217 | –54 | 8 | –47 | –718 | 3 453 |
| Investeringar och förvärv | 3 464 | 21 | 21 | 3 485 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 43 310 4) | 891 5) | 188 | 1 079 | 740 | 45 128 |
| 2017-12-31 | Projekt- och | Ej fördelade | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Fastigheter | Projekt utveckling 1) |
TL Bygg | entreprenad verksamhet |
poster och elimineringar |
Koncernen |
| Hyresintäkter | 2 401 | –12 | 2 389 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 54 | 638 | 692 | –518 | 174 | |
| Nettoomsättning | 2 401 | 54 | 638 | 692 | –530 | 2 563 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –748 | 7 | –742 | |||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –96 | –606 | –702 | 496 | –206 | |
| Bruttoresultat | 1 653 | –42 | 32 | –10 | –27 | 1 616 |
| Central administration | –50 | –17 | –17 | 2 | –64 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –372 | –372 | ||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 602 | –42 | 15 | –27 | –397 | 1 180 |
| Värdeförändringar | 1 813 2) | 116 3) | 1 930 | |||
| Skatt | –551 | –551 | ||||
| Periodens resultat | 3 415 | –42 | 15 | –27 | –832 | 2 559 |
| Investeringar och förvärv | 3 874 | 5 | 5 | 3 879 | ||
| Tillgångar, periodens slut | 39 899 4) | 870 5) | 194 | 1 064 | 1 800 | 42 763 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 2 516 mkr (1 817). Fastigheter, realiserade 121 mkr (–4).
3) Orealiserad värdeförändring derivat –70 mkr (121). Realiserad värdeförändring derivat 1 mkr (–5).
4) Avser endast Förvaltningsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
5) Avser endast Exploateringsfastigheter. Övriga tillgångar hänförliga till segmentet redovisas under Ej fördelade poster och elimineringar.
| Intäktsslag per segment, 2018-12-31 | Fastigheter | Projekt utveckling |
TL Bygg | Projekt- och entreprenad verksamhet |
Ej fördelade poster och elimineringar |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 424 | –12 | 2 412 | |||
| Projekt- och entreprenadomsättning | ||||||
| varav Totalentreprenad, fast pris | 227 | 227 | –114 | 113 | ||
| varav Totalentreprenad, löpande räkning | 72 | 72 | –44 | 28 | ||
| varav Utförarentreprenad, fast pris | 282 | 282 | –223 | 59 | ||
| varav Utförarentreprenad, löpande räkning | 12 | 12 | –7 | 5 | ||
| varav Övrigt | 12 | 12 | 12 | |||
| Summa Projekt- och entreprenadomsättning | 2 424 | 12 | 593 | 605 | –388 | 217 |
| Summa Nettoomsättning | 2 424 | 12 | 593 | 605 | –400 | 2 629 |
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 | 1/10–31/12 | 1/10–31/12 |
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 95 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 69 | 64 | 67 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 1 129 | 1 146 | 1 129 | 1 146 |
| Investeringar i förvaltningsfastigheter, mkr | 1 758 | 1 593 | 583 | 426 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 51 | 53 | 51 | 53 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||
| Soliditet, % | 45,9 | 42,6 | 45,9 | 42,6 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 44,7 | 41,9 | 44,7 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,9 | 44,1 | 41,9 | 44,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,0 | 4,2 | 4,6 | 3,9 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,7 | 1,6 | 1,7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 17,7 | 15,0 | 25,8 | 8,9 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,1 | 5,5 | 4,3 | 4,6 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 9,3 | 8,7 | 13,3 | 4,4 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,7 | 3,1 | 2,5 | 2,7 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Resultat per aktie, kr | 26,15 | 19,21 | 9,93 | 2,98 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 7,26 | 6,91 | 1,65 | 1,59 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 8,99 | 8,15 | 2,06 | 1,90 |
| Kassaflöde, kr | 9,54 | 8,75 | 2,05 | 2,70 |
| Eget kapital, kr | 158,64 | 136,79 | 158,64 | 136,79 |
| Börskurs, kr | 152,00 | 130,30 | 152,00 | 130,30 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 184,93 | 162,57 | 184,93 | 162,57 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 132 019 | 133 221 | 131 107 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 130 460 | 133 221 | 130 460 | 133 221 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 302 | 295 | 305 | 301 |
| 2018-12-31 | 2017-12-31 | |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings), mkr |
1 172 | 1 086 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr/aktie |
8,99 | 8,15 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr | 25 416 | 22 992 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie | 194,82 | 172,59 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr | 24 126 | 21 658 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie | 184,93 | 162,57 |
| EPRA Vakansgrad | 5% | 5% |
1) Se definitioner sida 25–26, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
| 2018 | 2018 | 2018 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 |
| Hyresintäkter | 613 | 601 | 597 | 601 | 603 | 595 | 624 | 567 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 48 | 55 | 59 | 54 | 70 | 33 | 48 | 24 |
| Nettoomsättning | 661 | 656 | 656 | 656 | 673 | 628 | 671 | 591 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –218 | –178 | –175 | –192 | –202 | –172 | –185 | –183 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet | –60 | –66 | –65 | –55 | –82 | –40 | –66 | –18 |
| Bruttoresultat | 383 | 412 | 416 | 408 | 389 | 416 | 421 | 390 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 395 | 423 | 422 | 409 | 401 | 423 | 439 | 384 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –12 | –11 | –6 | –1 | –12 | –7 | –18 | 6 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –21 | –17 | –17 | –17 | –21 | –1 | –9 | –17 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –10 | –6 | –11 | –4 | –5 | –3 | –3 | –4 |
| –31 | –23 | –28 | –21 | –26 | –5 | –12 | –21 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | –76 | –72 | –76 | –78 | –92 | –91 | –93 | –95 |
| Resultat före värdeförändringar | 276 | 317 | 312 | 309 | 271 | 320 | 315 | 274 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 1 125 | 174 | 717 | 499 | 129 | 332 | 912 | 444 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 112 | –1 | 6 | 5 | –4 | – | – | – |
| Derivat, orealiserade värdeförförändringar | –97 | 99 | –70 | –2 | –15 | 24 | 77 | 35 |
| Derivat, realiserade värdeförändringar | – | 1 | – | – | –5 | – | – | – |
| 1 140 | 272 | 653 | 502 | 105 | 357 | 989 | 479 | |
| Resultat före skatt | 1 417 | 589 | 965 | 811 | 376 | 676 | 1 304 | 753 |
| Skatt | –115 | –171 | 151 | –193 | 20 | –152 | –288 | –131 |
| Periodens resultat | 1 301 | 418 | 1 116 | 618 | 396 | 524 | 1 016 | 622 |
| NYCKELTAL 1) 2) | ||||||||
| 2018 | 2018 | 2018 | 2018 | 2017 | 2017 | 2017 | 2017 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 |
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 94 | 95 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 64 | 70 | 71 | 68 | 67 | 71 | 70 | 68 |
| Uthyrbar yta, tusental kvm (periodens slut) | 1 129 | 1 167 | 1 139 | 1 145 | 1 146 | 1 178 | 1 179 | 1 176 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 583 | 401 | 411 | 364 | 426 | 422 | 398 | 351 |
| Antal fastigheter (periodens slut) | 51 | 53 | 53 | 53 | 53 | 54 | 54 | 53 |
| Finansiella nyckeltal Soliditet, % |
45,9 | 44,0 | 43,9 | 44,0 | 42,6 | 42,7 | 41,9 | 42,4 |
| Belåningsgrad, % | 41,9 | 43,8 | 42,4 | 41,9 | 44,7 | 43,3 | 44,4 | 43,7 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,9 | 43,8 | 42,8 | 42,3 | 44,1 | 43,3 | 44,4 | 43,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,6 | 5,4 | 5,1 | 5,0 | 3,9 | 4,2 | 4,4 | 3,9 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,4 | 1,6 | 1,7 | 1,7 | 2,0 | 2,0 | 2,2 |
| Avkastning på eget kapital, % | 25,8 | 8,6 | 23,5 | 13,3 | 8,9 | 11,9 | 23,8 | 15,1 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,3 | 5,1 | 5,0 | 5,3 | 4,6 | 5,6 | 5,7 | 5,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 13,3 | 6,0 | 9,6 | 8,3 | 4,4 | 7,4 | 13,8 | 8,9 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,5 | 2,8 | 2,8 | 2,8 | 2,7 | 3,1 | 3,2 | 3,0 |
| Data per aktie | ||||||||
| Resultat per aktie, kr | 9,93 | 3,18 | 8,44 | 4,64 | 2,98 | 3,93 | 7,63 | 4,67 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande | ||||||||
| nominell skatt, kr | 1,65 | 1,88 | 1,85 | 1,81 | 1,59 | 1,87 | 1,84 | 1,60 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 2,06 | 2,61 | 2,13 | 2,10 | 1,90 | 2,20 | 1,89 | 1,91 |
| Kassaflöde, kr | 2,05 | 3,36 | 1,75 | 2,37 | 2,70 | 2,01 | 2,00 | 2,04 |
| Eget kapital, kr | 158,64 | 148,67 | 145,46 | 141,45 | 136,79 | 133,79 | 129,82 | 126,11 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 194,82 | 184,62 | 182,13 | 178,44 | 172,59 | 171,32 | 166,61 | 161,61 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 3) | 184,93 | 175,28 | 171,17 | 168,22 | 162,57 | 159,74 | 154,86 | 149,69 |
| Börskurs, kr | 152,00 | 161,20 | 144,60 | 123,00 | 130,30 | 142,00 | 140,50 | 136,40 |
| Medelantal utestående aktier, tusental | 131 107 | 131 536 | 132 240 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 130 460 | 131 529 | 131 576 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
1) Se definitioner sida 25–26.
2) Se avstämning för nyckeltal på Atrium Ljungbergs hemsida.
3) Vid beräkning av aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 476 mkr (439). Rörelseresultatet uppgick till –42 mkr (90). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 449 mkr (354).
Räntebärande skulder uppgår till 14 483 mkr (15 182). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Belopp i mkr | 1/1–31/12 | 1/1–31/12 |
| Hyresintäkter | 176 | 214 |
| Förvaltningsintäkter | 300 | 225 |
| Nettoomsättning | 476 | 439 |
| Fastighetskostnader | –61 | –61 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –364 | –269 |
| Realisationsresultat försäljning fasgtigheter | –72 | – |
| Avskrivningar | –21 | –20 |
| Rörelseresultat | –42 | 90 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 500 | 450 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 565 | 557 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | –574 | –743 |
| 491 | 264 | |
| Resultat efter finansiella poster | 449 | 354 |
| Bokslutsdispositioner | 185 | 162 |
| Resultat före skatt | 634 | 516 |
| Aktuell skatt | –35 | –3 |
| Uppskjuten skatt | 12 | 176 |
| –23 | 172 | |
| Periodens resultat | 611 | 688 |
| Belopp i mkr | 2018-12-31 | 2017-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Materiella anläggningstillgångar | 1 498 | 1 525 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 956 | 1 459 |
| Omsättningstillgångar | 19 734 | 22 157 |
| Summa tillgångar | 22 188 | 25 141 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | 7 381 | 7 764 |
| Obeskattade reserver | 61 | 61 |
| Avsättningar | 99 | 98 |
| Långfristiga skulder | 14 483 | 13 571 |
| Kortfristiga skulder | 164 | 3 646 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 188 | 25 141 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handelsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2017, avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 88–92.
Riksdagen har den 14 juni 2018 beslutat om förändringar i inkomstskattelagen gällande beskattningsreglerna för företag. Lagförändringen trädde i kraft 1 januari 2019 och begränsar avdragsrätten för ränteavdrag för negativt räntenetto till 30 procent av skattemässigt EBITDA. Med nuvarande finansiella förutsättningar påverkas inte Atrium Ljungberg av förändringen, dock kan vissa mindre skattemässiga inlåsningar uppstå i enskilda dotterbolag. Bolagsskattesatsen kommer att sänkas i två omgångar från dagens
22,0 procent, till först 21,4 procent (2019) och slutligen till 20,6 procent (2021). Ett generellt avdrag, kallat primäravdrag, införs och innebär ett värdeminskningsavdrag med 2 procent årligen de sex första åren. Detta gäller för de nybyggda hus som klassificeras som hyreshus enligt fastighetstaxeringen.
Paketeringsutredningen är enligt finansdepartementet under fortsatt handläggning.
Atrium Ljungbergs styrelse fattade den 28 mars 2018 beslut om att inleda återköp av egna aktier. Återköpsprogrammet startade den 20 april 2018 och syftet med programmet är att kunna säkerställa leverans av aktier enligt koncernens optionsprogram samt att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget äger per den 31 december 2 761 000 aktier av serie B. Återköpen har skett i intervallet 132,20–157,03 kronor per aktie.
Moderbolaget har vid periodens utgång totalt 94 500 köpoptioner utfärdade som berättigar Atrium Ljungbergs personal till förvärv av lika många aktier av serie B. Den underliggande aktien uppgick på
balansdagen och under delar av perioden till en aktiekurs som skulle motivera en inlösen av optionerna. Dock har ingen utspädning till följd av nyttjande av optionerna beaktats vid beräkning av resultat per aktie då effekten är immateriell.
Den totala försäljningen på våra fyra regionala handelsplatser Sickla, Farsta Centrum, Gränbystaden och Mobilia hade under årets första åtta månader en sammantagen ökning på 1,1 procent jämfört mot samma period föregående år.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2017 med tillägg för de nya standarder som anges nedan
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgår till 18 506 mkr (18 247) och dess verkliga värde till 18 745 mkr (18 321). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 IFRS 9 Finansiella instrument, den nya standarden har ersatt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. IFRS 9 innebär i huvudsak förändringar av hur finansiella tillgångar och skulder klassificeras och värderas. Den nya standarden innehåller även förändringar av principer för säkringsredovisning samt inför en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade förluster.
Den nya standarden har inte inneburit någon väsentlig förändring av redovisningen av Atrium Ljungbergs finansiella tillgångar andra än kundfordringar. Den nya nedskrivningsmodellen för kundfordringar innebär principiella skillnader i hur och när en nedskrivning av kundfordringar redovisas. De nya principerna har dock inte fått någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
Redovisningen av koncernens finansiella skulder bestående av i huvudsak räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultaträkningen och övriga kortfristiga skulder får ingen väsentlig påverkan av den nya standarden.
Då koncernen har upphört med säkringsredovisning påverkas inte koncernens redovisning av de nya principerna för säkringsredovisning.
Övergången till IFRS 9 har inte gett någon effekt på ingående eget kapital 2018.
Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Den nya standarden ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal med tillhörande tolkningsuttalanden. Redovisning av intäkter utgår i IFRS 15 från när kontrollen över en vara eller tjänst överförs till kunden, vilket skiljer sig från synsättet i IAS 18 och IAS 11 som utgår ifrån när risker och förmåner överförs. Införandet av IFRS 15 medför därmed ett nytt tankesätt för hur intäkter redovisas jämfört mot idag.
Den nya standarden medför mycket begränsad effekt på tidpunkten för när entreprenadverksamhetens intäkter redovisas.
Inför införandet av den nya standarden har det pågått en diskussion inom branschen avseende vilka delar av ett hyreskontrakt som ska anses utgöra hyra och därmed redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasing och vad som utgör service och redovisas i enlighet med IFRS 15. Då den service som Atrium Ljungberg tillhandahåller till hyresgäster anses vara underordnad hyreskontraktet redovisas all ersättning likt tidigare såsom hyra.
Intäkter inom Projektutveckling avser huvudsakligen ersättning för hyresgästanpassningar i samband med nytt hyresavtal. Oavsett om koncernen fakturerar hyresgästen utgifter för genomförda lokalanpassningar vid ett tillfälle eller om motsvarande intäkt erhålls i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden så utgör intäkten hyra och ska redovisas i enlighet med IFRS 16.
Redovisningen av entreprenadintäkter inom ramen för TL Byggs verksamhet kommer inte påverkas av den nya standarden.
Fastighetsförsäljningar ska redovisas på den dag då kontrollen övergår till köparen. Då fastighetsförsäljningsavtal vanligtvis starkt begränsar säljarens möjlighet att vidta några förvaltningsåtgärder avseende befintliga eller nya hyresgäster samt ombyggnationer från och med kontraktsdagen varpå Atrium Ljungberg likt tidigare redovisar fastighetsförsäljningar på kontraktsdagen om inte särskilda skäl föreligger.
Atrium Ljungberg har valt att tillämpa kumulativ, dvs framåtriktad, metod vid övergången till IFRS 15. Detta innebär att koncernen inte presenterar några tilläggsupplysningar för tidigare perioder för prestationsåtaganden återstående vid övergången. Vidare har inte övergången fått någon effekt på eget kapital.
IFRS 16 Leasing ersätter från och med 1 januari 2019 IAS 17 Leasingavtal med tillhörande tolkningsuttalanden. Den nya standarden kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp.
För leasegivare innebär standarden i det närmaste oförändrad redovisning jämfört med nuvarande standarder.
Atrium Ljungberg har under 2018 genomfört en analys av vilka effekter den nya standarden förväntas få på redovisningen av koncernens leasingavtal. En del av den analysen har varit att
identifierat koncernens samtliga leasingavtal. Atrium Ljungberg har i analysen identifierat nedanstående väsentliga leasingavtal:
› Tomträttsavtal, för vilka leasingbetalningarna under 2018 uppgick till 27 mkr
Utöver ovanstående har koncernen identifierat leasingavtal som för koncernen bedömts som ej väsentliga. Dessa avser leasing av bilar, programlicenser, kontorsmaskiner m.m.
Avseende tomträttsavtal så kommer Atrium Ljungberg att redovisa en leasingtillgång samt leasingskuld i balansräkningen vid övergången till IFRS 16 per den 1 januari 2019. Leasingtillgången respektive skulden avseende tomträttstavtalen uppgår per 1 januari 2019 till 1 113 mkr. Resultaträkningen kommer att påverkas via att tomträttsavgälderna omklassificeras från "Kostnader fastighetsförvaltning" till finansnettot, då tomträttsavgälderna i enlighet med IFRS 16 redovisas som en räntekostnad. Omklassificeringen skulle uppgå till 27 mkr för perioden januari till december 2018. Atrium Ljungberg har valt att tillämpa den förenklade övergånsmetoden och kommer inte att tillämpa standarden retroaktivt.
Atrium Ljungberg redovisar EPRA EPS, EPRA Vakansgrad, EPRA NAV samt EPRA NNNAV i enligt med European Public Real Estate Associations definitioner.
Vid beräkning av EPRA NNNAV (Triple net asset value) har en bedömd uppskjuten skatt om fyra procent använts avseende fastigheter. Beräkningen av skattesatsen baseras på en diskonteringsränta om tre procent (real) och att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år, där tio procent av fastigheterna säljs genom fastighetsöverlåtelse med en nominell skattesats om 22 procent och att 90 procent säljs indirekt via överlåtelse av aktier med ett skatteavdrag för köparen med sex procent.
Atrium Ljungberg tilllämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se.
I januari 2019 ingicks avtal med Stockholms stad avseende Slakthusområdet i Stockholm. Se vidare sidan 12.
I februari 2019 beslutade Atrium Ljungbergs styrelse att förändra bolagets finansiella mål. Målsättningen för driftnettotillväxt ersätts med ett mål för avkastning på eget kapital om tio procent per år över tid och målsättning för soliditet ersätts med ett mål för maximal belåningsgrad om 45 procent. Investeringsmålet höjs till två miljarder kronor per år. Målen för projektvinst, räntetäckningsgrad, utdelning och ansvarsfullt företagande behålls oförändrade. Se vidare sidan 24.
I februari 2019 beslutade Atrium Ljungbergs styrelse att starta det första bostadsrättskvarteret på Nobelberget i Sickla. Vid årsskiftet hade 13 av 68 lägenheter bokats, motsvarande 19 %.
Atrium Ljungbergs förutsättningar är fortsatt goda. Trots tecken på avmattning i konjunkturen bedömer vi att våra starka lägen i kombination med vår projektutveckling kommer att bidra till fortsatt värdetillväxt i bolaget. Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1 200 mkr att jämföras med 1 214 mkr för 2018. Riksbanken har signalerat ytterligare räntehöjningar till sommaren 2019, vilket vi beaktat i vår prognos. Driftnettot för verksamheten kommer att öka men vi gör bedömningen att räntekostnaderna kommer öka i motsvarande mån. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 940 mkr vilket mot-svarar 7,21 kr/aktie. Värdeförändringar och eventuella övriga framtida fastighetsförvärv och försäljningar, förutom det initiala förvärvet i Slakthusområdet, har inte beaktats i prognosen. Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms för 2019 uppgå till cirka två miljarder kronor
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter beräknad skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 4,85 kr per aktie (4,50), vilket motsvarar en utdelning om 67,6 procent av det utdelningsbara resultatet (65,1) och en direktavkastning om 3,2 procent (3,5).
Årsstämma äger rum onsdagen den 27 mars 2019, klockan 17.00, SF bio, Marcusplatsen 19 i Sickla, Nacka. Kallelse till stämman annonseras i Dagens Nyheter och i Post- och Inrikes Tidningar. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats senast tre veckor före stämman. Den kommer även att skickas per post till de aktieägare som önskat en tryckt version. För valberedningens fullständiga förslag och beslutspunkter på årsstämman hänvisas till bolagets webbplats, www.al.se.
Nacka den 15 februari 2019
Styrelsen
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter på tillväxtmarknader i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och handel kompletterat med bostäder, kultur, service och utbildning.
Lika självklart som det är att bygga attraktiva platser för framtiden, lika självklart är det att skapa ett långsiktigt värde – för oss, våra kunder och för samhället.
Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärden för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
1 129 TOTAL UTHYRBAR YTA, 1 000 KVM
44 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR
95 UTHYRNINGSGRAD, %
302 MEDELANTAL ANSTÄLLDA
Atrium Ljungbergaktien 1 En stabil direktavkastning – De senaste fem åren har aktiens direktavkastning uppgått till 3,1 procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie.
2 Låg finansiell risk – Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
3 Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
4 Hållbar stadsutveckling – Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt framför allt genom att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheter samt genom vår projektutveckling av fastigheter. En egen byggmästarverksamhet bidrar också till lönsamheten liksom förvärv och försäljning av fastigheter.
Atrium Ljungbergs verksamhet är fokuserad på värdetillväxt med stabil kapitalstruktur. Våra mål delas upp i tre områden:
Avkastning på eget kapital skall vara 10% över tid, investeringar i egna projekt ska ske med 2 mdkr per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20%. Utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Belåningsgraden skall vara maximalt 45 % och räntetäckningsgraden lägst 2,0 ggr.
År 2021 ska 100 % av våra fastigheter vara miljöcertifierade. Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 30 %. År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra. Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid föregående års slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för verkställd utdelning under året i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) / aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat i fastighetsförvaltningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definition av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t.ex. för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: handel, kontor, bostäder eller övrigt. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur och service.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetsens driftöverskott. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till förvaltningsfastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader. Överskottsgraden ligger
även till grund för värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer utgörs av periodens totala kostnader och investeringar andra än de redovisade under Fördelat ekonomiskt värde, Långivare, Medarbetare, Samhället och Ägarna.
Fördelat ekonomiskt värde, Leverantörer används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till andra företag under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare utgörs av periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta.
Fördelat ekonomiskt värde, Långivare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare utgörs av periodens totala löne och pensionskostnader inkl. förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Fördelat ekonomiskt värde, Medarbetare används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till sina anställda under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället utgörs av summan av periodens tomträttsavgälder och sammanlagda skatter och avgifter till staten. Uppskjuten skatt har ej beaktats.
Fördelat ekonomiskt värde, Samhället används för att beskriva Atrium Ljungbergs totala ersättning till staten under perioden.
Fördelat ekonomiskt värde, Ägarna utgörs av periodens utbetalda utdelning.
Total energianvändning från Värme, Kyla, Hyresgästel och Fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresavtal är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Årsredovisningen distribueras i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Årsstämma | 2019-03-27 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–mar 2019 | 2019-04-12 |
| Delårsrapport jan–jun 2019 | 2019-07-09 |
| Delårsrapport jan–sep 2019 | 2019-10-18 |
| Bokslutskommuniké 2019 | februari 2020 |
| Årsredovisning 2019 | mars 2020 |
Box 4200, 131 04 Nacka. Besök: Smedjegatan 2 C Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.