Annual Report • Mar 2, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2019 PERSPEKTIV PÅ
| Intro | |
|---|---|
| 2019 i korthet | 3 |
| Händelser under 2019 | 4 |
| Vd har ordet | 5 |
| Varför investera | 8 |
| Strategisk inriktning | 14 |
| Affärsidé och vision | 15 |
| Omvärld och trender | 17 |
| Strategier | 18 |
| Mål och utfall | 19 |
| Hållbart företagande | 23 |
| Med omsorg om människa | |
| och miljö | 24 |
| Hållbar stadsutveckling | 27 |
| Miljö och resursanvändning | 28 |
| Medarbetare | 32 |
| Affärsetik | 34 |
| Marknadsutblick | 38 |
|---|---|
| Transaktionsmarknaden | 39 |
| Kontorsmarknaden | 40 |
| Detaljhandeln | 41 |
| Bostadsmarknaden | 42 |
| Vårt fastighetsbestånd | 43 |
| Projektinvesteringar | 47 |
| Beslutade projekt | 49 |
| Möjliga projekt | 53 |
| Våra fastighetsområden | 56 |
| Stockholm | 57 |
| Göteborg | 70 |
| Malmö | 72 |
| Uppsala | 75 |
| TL Bygg | 79 |
| Styrning och kontroll | 82 |
|---|---|
| Förvaltningsberättelse | 83 |
| Risker och riskhantering | 87 |
| Finansiering | 93 |
| Ordförande har ordet | 96 |
| Bolagsstyrningsrapport | 97 |
| Styrelsen | 101 |
| Ledningen | 102 |
| Intern kontroll | 103 |
| Aktien och ägarna | 105 |
| Finansiella rapporter 2019 | 107 |
| Innehåll | 108 |
| Flerårsöversikt | 170 |
| Fastighetsförteckning | 173 |
| Definitioner | 181 |
| GRI-index | 184 |
| Information | 186 |
Atrium Ljungberg redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport. Rapporten speglar vår verksamhet och integrerar ekonomisk, hållbarhets- och bolagsstyrningsinformation för att ge en övergripande och sammanhängande beskrivning.
inkluderar förvaltningsberättelse och finansiella rapporter och omfattar sidorna 82–163.
i enlighet med årsredovisningslagen omfattar sidorna 15–16, 23–35, 87–92, 149–161. Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning har upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Vi har även tagit hänsyn till branschtillägget för bygg- och fastighetsbranschen (Construction and Real Estate Sector Supplement, CRESS). Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations
Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter om totalt 1176000 kvadratmeter uthyrbar area med ett fastighetsvärde om 49 miljarder kronor.
Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.
Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service och utbildning.
Vi tror starkt på innovation och utvecklandet av framtidens attraktiva platser. Och attraktiva stadsdelar består inte bara av byggnader. Det handlar lika mycket vad som sker inuti och mellan husen.
50 procent av den kontrakterade årshyran avser kontor. 72 procent av den kontrakterade årshyran avser Stockholm.
Atrium Ljungberg finns representerade i Sveriges fyra storstäder – platser som alla växer och utvecklas i snabb takt. När allt fler människor flyttar till urbana områden ställs nya krav på staden. Att skapa en stadsmiljö som är socialt, ekologiskt och ekonomiskt hållbar är en nödvändighet – och ansvaret på oss som stadsutvecklare är stort. Ta del av våra perspektiv på hur vi skapar framtidens stad.
När vi utvecklar framtidens attraktiva stadsdelar fokuserar vi på att skapa det bästa stadslivet. Se sidan 12
Nu adderar vi ett digitalt lager till våra fysiska platser för att göra dem ännu bättre att leva i. Se sidan 21
Hur kan ett levande stadsliv bidra till att framgångsrika företag attraherar internationella talanger? Se sidan 36
När staden växer ställs nya krav på hållbara och effektiva lösningar inom bland annat matproduktion och transporter. Se sidan 45
| Helår | Helår | |
|---|---|---|
| Nyckeltal 1) | 2019 | 2018 |
| Fastighetsvärde, mkr | 48 509 | 44 201 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 68 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,6 |
| Börskurs, kr per aktie | 226,00 | 152,00 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr per aktie | 215,12 | 194,82 |
| Finansiella mål 1) | ||
| Investeringar i egna fastigheter, >2 000 mkr per år | 1 810 | 1 758 |
| Avkastning på eget kapital, >10% över tid | 12,9 | 17,7 |
| Belåningsgrad, <45% | 41,7 | 41,9 |
1) Driftöverskott och andra resultatmått som påverkas av införandet av IFRS 16 redovisas i kommentarer till jämförelser mellan perioder exklusive effekterna av införandet av IFRS 16. Detta innebär att resultatmått som exempelvis driftöverskottet i kommentarer skiljer sig åt mot vad som står i resultaträkningen. Effekten av IFRS 16 utgörs av att tomträttsavgälden 2019 redovisas som en finansiell kostnad istället för som en del av kostnader för fastighetsförvaltningen. Samtliga nyckeltal för 2019 beräknas exklusive effekter av införandet av IFRS 16. För fullständig nyckeltalstabell se sidan 172 och för definitioner se sidorna 181–183.
Räntetäckningsgrad, > 2,0 ggr 4,4 5,0
Under året byggstartade vi tre projekt: BAS Barkarby i Järfälla om cirka 25 000 kvadratmeter, Life City i Hagastaden om cirka 27 500 kvadratmeter och det första bostadsrättskvarteret på Nobelberget i Sickla med 68 lägenheter. Dessutom har ombyggnationer startats i Panncentralen i Sickla, sista etappen av Forumkvarteret i centrala Uppsala och Sickla Galleria etapp IV.
Vi har sedan länge en stark förankring i Kista, främst genom våra kontorsfastigheter. Hyresbostäderna skilde sig från våra övriga verksamheter och då intresset för att förvärva dem var stort valde vi att sälja.
I maj godkändes avtalet mellan Atrium Ljungberg och Stockholms Stad i kommunfullmäktige avseende affären i Slakthusområdet. Tillträde av den första etappen med 14 fastigheter upplåtna med tomträtt om 51 000 kvadratmeter uthyrbar area skedde i början av juni. Vi har också en option på 32 000 kvadratmeter uthyrbar area i området efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft och möjlighet att avropa markanvisningar om totalt cirka 100 000 kvadratmeter BTA.
Under året har uthyrningar om totalt 73 000 kvadratmeter genomförts i hela vårt fastighetsbestånd. Den större uthyrningen var Nordic Choice Hotels som under hösten valde att utöka sin yta med 3 000 kvadratmeter för sitt nya hotell Tapetfabriken i Sickla.
Vi kan med glädje notera att vår aktie från och med den 23 september 2019 inkluderas i EPRA Index, ett globalt index bestående av cirka 500 fastighetsbolag. Detta har medfört ett ökat intresse för bolaget och varit positivt för likviditeten i vår aktie.
Med en växande befolkning i storstäder är innovationsförmåga och hållbarhetsfokus två ingredienser som krävs för att utveckla stadsmiljöer där människor trivs och mår bra. Under året har vi stärkt vår organisation för att möta dessa krav och för att långsiktigt kunna investera två miljarder per år i egna utvecklingsprojekt.
De senaste decenniet har Atrium Ljungberg gjort stora strategiska förändringar. Vi har sålt fastigheter på platser utanför landets fyra storstäder och fastigheter där vi inte ser möjlighet till en långsiktig utveckling i linje med vår vision. Vi har avyttrat handel till förmån för kontorsfastigheter, utökat projektportföljen från 5,5 miljarder till 28 miljarder och förfinat vår stadsutvecklingsstrategi. Vi har även tagit det första steget in på bostadsrättsmarknaden. På tio år har vi ökat vårt fastighetsvärde från knappt 20 till 49 miljarder, det vill säga 161 procent.
Under året som gått har vi lagt stort fokus på att rusta vår organisation för att långsiktigt kunna investera två miljarder kronor om året i egna utvecklingsprojekt. Detta har bland annat skett genom rekrytering av fler affärsutvecklare och projektledare. Vår omvärld förändras i snabb takt vilket blir särskilt tydligt när man tittar på människors livsstil och konsumtionsmönster. Med bakgrund av detta tillsatte vi under 2019 även en helt ny tjänst inom affärsutveckling med ansvar för innovation och nya digitala tjänster. Jag är stolt över att vi vågar satsa nytt och är övertygad om att det behövs för att vara relevant i framtiden.
Under 2019 har vi fortsatt ta stora steg mot vår vision – alla vill leva i vår stad. Mest tydligt blir detta då man tittar på vår projektportfölj, som möjliggör investeringar om 28 miljarder kronor. 23 miljarder av dessa är belägna vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. I den ökande urbaniseringen blir spårbunden trafik allt viktigare. Vi ser att kontorsfastigheter med direkt anslutning till tunnelbana har cirka 30 procent högre hyresnivåer än motsvarande kontorsprodukt bara en kilometer längre bort. Våra investeringar i kommuner med stark tillväxt skapar också trygghet på lång sikt.
Ett mycket viktigt tillskott till vår projektportfölj var affären med Stockholms stad avseende Slakthusområdet. Här har vi fått förtroendet att utveckla platsen med kontor, bostäder, utbildning, service och kultur. Under 2019 tillträdde vi de första dryga 50 000 kvadratmetrarna och vi har möjlighet att tillträda ytterligare cirka 30 000 kvadratmeter inom två år. Därtill har vi även möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvadratmeter BTA. En del i överenskommelsen med Stockholms stad innebar att vi åtog oss att aktivera platsen i ett tidigt skede. Som ett led i detta har vi under året genomfört en rad uppmärksammade events, däribland konferensen Brilliant Minds blockparty och Parkteaterns föreställningar i Förbindelsehallen.
Sickla är ett av våra mest prioriterade områden med en stor del av vår framtida projektportfölj. Här pågår just nu ett intensivt utvecklingsarbete för att göra Sickla till en förlängning av Stockholms innerstad. Vi har landat en ny vision för framtida utveckling och vi arbetar aktivt tillsammans med kommunen för att under året starta ett nytt detaljplanearbete med syfte att skapa en tätare stadsmiljö med mer kontor och bostäder.
I skrivande stund har vi fyra omfattande projekt igång i Sickla. På Marcusplatsen, i hjärtat av Sickla, bygger vi nya Hotell Tapetfabriken åt Nordic Choice Hotels. Det är mycket glädjande att de under hösten valde att utöka sin satsning och addera cirka 80 hotellrum till sitt hyresavtal vilket därmed omfattar 220 rum. Invigningen beräknas ske
våren 2021 och hotellet utgör en mycket viktig pusselbit i utvecklingen av Sickla.
Curanten står klar under hösten 2020. Det kommer att bli Sicklas nav för vård och hälsa, strategiskt placerat direkt i anslutning till gallerian och kollektivtrafiknoden där bussar, Tvärbanan, Saltsjöbanan och kommande tunnelbana möts. Vi har även påbörjat arbetet med om- och påbyggnaden av Sickla galleria. Här adderar vi cirka 200 parkeringsplatser som ska tillgodose det ökade parkeringsbehovet som uppkommer då vi tillför en stor mängd kontorsarbetsplatser i Sickla, men även cirka 3 000 kvadratmeter ny handelsyta.
Slutligen vill jag lyfta vårt bostadsrättsprojekt på Nobelberget i Sickla. Det första kvarteret, som omfattar 68 lägenheter, säljstartades hösten 2018 och i skrivande stund har förhandsavtal tecknats för 65 procent av lägenheterna. Det första kvarteret blir inflyttningsklart i höst och jag ser väldigt mycket fram emot att välkomna våra första bostadsköpare till Nobelberget!
Under 2019 har vi arbetat aktivt tillsammans med Stockholms stad för att hitta en lösning som skulle möjliggöra uppförandet av nya Nobel Center i Slussen och i februari 2020 blev detta offentligt. Vi har nått en överenskommelse som innebär att Atrium Ljungberg återlämnar markanvisningen Hamnmästaren om cirka 20 000 kvadratmeter BTA framför vår fastighet Glashuset. Som kompensation erhåller vi nya markanvisningar vid Slussen, dels för den nya handelsplatsen om 8 000 kvadratmeter LOA som angränsar till kommande Mälarterrassen, dels cirka 4 500 kvadratmeter BTA för ett hotell som planeras uppföras ovanpå tunnelbaneuppgången vid Södermalmstorg. Överenskommelsen inkluderar även markanvisningar i Hagastaden om dels cirka 23 000 kvadratmeter BTA för kontor, dels cirka 310 lägenheter och slutligen cirka 4 000 kvadratmeter BTA i Slakthusområdet för kontor eller hotell. Projekten bedöms genomföras mellan åren 2023–2030. I och med bytet av
markanvisningar, som skedde efter balansdagen, ökar vår projektportfölj från 28 till 32 miljarder kronor.
Vi är en av de största fastighetsägarna vid Slussen och vill vara med och bidra till platsens utveckling och attraktivitet. Ett Nobel Center på platsen blir en viktig pusselbit och ett kultur- och vetenskapshus med publik verksamhet stämmer väl överens med såväl vår som stadens vision för platsen. Jag är väldigt stolt över att vi kunnat bidra till att möjliggöra Nobel Center i Slussen.
Under 2019 valde vi att sälja vårt bostadsbestånd om dryga 400 hyreslägenheter i Ärvinge, Kista i norra Stockholm. Atrium Ljungberg har varit verksamma i Kista under lång tid och har en stark förankring på platsen, främst i form av flertalet kontorsfastigheter. Hyresrätterna i Ärvinge är färdigutvecklade och skiljer sig mycket från våra övriga fastigheter i området vilket gjorde försäljningen till ett naturligt steg. Intresset för att förvärva bostäderna var stort
och vi gjorde en riktigt bra affär vilket i sin tur gav oss möjlighet att återinvestera på delmarknader där vår stadsutvecklingsstrategi ger större utväxling.
Atrium Ljungberg har goda förutsättningar framåt. Vi finns på starka delmarknader i Sveriges fyra storstäder och har en fantastisk projektportfölj som möjliggör tillväxt över tid.
Handelns strukturomvandling är en utmaning där vi sett stora förändringar i konsumtionsmönster under de senare åren. Vi följer utvecklingen noga och arbetar aktivt med att utveckla vårt erbjudande i linje med kundernas förväntningar. Vi noterar en omsättningsökning på våra platser under året om totalt 3,3 procent. Det visar styrkan i våra platser. De ligger i några av landets starkaste tillväxtområden med stora flöden av människor varje dag. Vår strategi går ut på att skapa hållbara, attraktiva platser med en blandning av handel, kontor, bostäder, service och kultur.
Vi är med i FN:s Global Compact och stödjer dess principer och jag är övertygad om att vår verksamhet kan bidra till att FN:s globala hållbarhetsmål nås. Under de senaste åren har vi gjort stora hållbarhetsinvesteringar i bolaget och 2019 var inget undantag. Vi har utökat satsningen på såväl solceller som laddplatser för elbilar. Numera har vi en av Stockholms största anläggningar för solceller i Sickla och den största i Malmö. Under året som gick fick vi även stor uppmärksamhet för det unika energisystem vi implementerat i våra fastigheter i Göteborg. Vinsterna med det nya systemet är flera, bland annat halveras utsläppen av koldioxid. Det känns spännande att vara med och utveckla en helt ny typ av klimatsmart energilösning.
På våra platser är livsmedel en viktig komponent och intresset för närproducerad, ekologisk mat ökar. Därför är det extra roligt att vi under året lanserat samarbetet med Cubegreens som odlar grönsaker och örter hydroponiskt
i en container i Sickla. Hydroponisk odling innebär att ingen jord används och att växterna får sin näring direkt från vatten. Våra hållbarhetssatsningar i Sickla, där vi integrerar ekologiska och sociala dimensioner i stadsutvecklingen, har fått mycket uppmärksamhet och ledde till att vi under 2019 fick utmärkelsen Nacka stads hållbarhetspris.
Resultatet för 2019 ligger i nivå med vår förväntan och vi redovisar ett resultat före värdeförändringar om 1 234 miljoner kronor. Vi har de senaste åren haft ett stabilt resultat, helt i linje med våra strategiska vägval. Vi har sålt en del fastigheter till förmån för projektfastigheter som kommer att ge större ekonomisk utväxling på längre sikt. Nettoförsäljningarna har också inneburit att vi stärkt vår balansräkning och vid årsskiftet uppgick vår belåningsgrad till 42 procent. 2020 kommer också att präglas av ett stabilt resultat då vi prognostiserar ett resultat före värdeförändringar om 1 200 miljoner kronor. Under 2021 färdigställs större projekt och därmed får vi ett större driftnettotillskott från färdigställda projekt.
2019 har varit ett intensivt år. Mycket fokus har lagts på att rusta organisationen för framtiden och jag är stolt över de många riktigt fina rekryteringar vi gjort. Det är verkligen en förmån att få komma till jobbet och varje dag träffa alla drivna och engagerade medarbetare som inte bara gör ett fantastiskt jobb utan också, var och en, bidrar till vår starka företagskultur.
Jag vill rikta ett stort tack till alla kunder, medarbetare och samarbetspartners för allt engagemang under 2019!
Annica Ånäs, verkställande direktör
ATRIUM LJUNGBERG SOM INVESTERING VARFÖR INVESTERA
Atrium Ljungberg befinner sig på en förändringsresa. Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi utvecklat våra strategier och renodlat vårt fastighetsbestånd. Idag består det av stora sammanhängande fastighetsområden som under de senaste tio åren mer än fördubblats i fastighetsvärde. Vi finns på Sveriges starkaste tillväxtmarknader där vi tar aktiv del i utvecklingen av framtidens hållbara städer.
Runt 85 procent av Sveriges befolkning bor idag i städer och inflyttningstakten till större tätorter ökar. Det innebär utmaningar och möjligheter för alla oss som arbetar för att skapa attraktiva platser. Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. Och vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt bygger på samverkan och dialog och vi strävar alltid efter att ta tillvara platsernas själ, ursprung och bästa egenskaper.
För att en plats ska vara attraktiv och locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar att vara där. Vi på Atrium Ljungberg utgår ifrån konceptet "the power of ten" i vårt stadsutvecklingsarbete, som innebär att det alltid ska finnas minst tio anledningar att besöka en plats.
Vårt fokus är hållbara stadsmiljöer med ett blandat innehåll av kontor, handel, bostäder, service och kultur. Ett stadsliv där människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med visionen "Alla vill leva i vår stad" i sikte skapar vi värde för bolaget, våra aktieägare och samhället.
Visionsbild Slakthusområdet
– Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vi är en långsiktig ägare och tar ett stort ansvar för våra områden. Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss en unik möjlighet att skapa en bra helhet och en blandning av verksamheter som stödjer varandra och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten i en tät och blandad stadsmiljö medför hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till delningsekonomi. Men hållbara stadsmiljöer är inte bara viktigt ur ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv – det höjer också områdenas attraktivitet och skapar värde för såväl hyresgäster som kommuner och ökar värdet på vårt bolag.
Sedan fusionen mellan Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen 2006 har vår projektportfölj mer än fyrdubblats och idag har vi möjlighet att investera hela 28 miljarder kronor i egna fastigheter och markanvisningar.
Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av anledningarna till att vi bland annat fått förtroendet att vara med och utveckla stora delar av Slakthusområdet i södra Stockholm. Det är det största utvecklingsprojektet i Stockholm i modern tid och kommer att pågå fram till år 2030.
Vår projektportfölj består av till hälften kontor, en tredjedel bostäder och resterande del service, restauranger, handel och kultur. Av 28 miljarder kronor i portföljen ligger utvecklingsprojekt motsvarande 23 miljarder i områden med direkt anslutning till befintliga eller nya tunnelbanestationer. Här återfinns förutom Slakthusområdet även Sickla, Slussen, Hagastaden och Barkarbystaden. Sickla kommer med den nya tunnelbaneanslutningen att ha endast sju minuter till centralstationen i Stockholm. Närheten till spårbunden trafik har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter.
Över de senaste tio åren har resultatet före värdeförändringar i bolaget ökat med 85 procent. Bolaget har växt från drygt 200 till drygt 300 anställda. Vi har förädlat och förfinat vårt fastighetsbestånd vilket lett till att fastighetsvärdet ökat med 161 procent. Vårt mål om att investera två miljarder kronor per år, med 20 procent i projektvinst för ny- och tillbyggnader skapar värdetillväxt i bolaget.
Utvecklingen i samhället har aldrig gått så snabbt som nu. Med våra fysiska platser som grundplattformar lägger vi stort fokus på att med digital teknik förädla och skapa nya, efterfrågade erbjudanden som ytterligare höjer attraktionskraften i våra områden. Livet mellan husen har alltid varit viktigt för oss och nu fokuserar vi på att addera ett digitalt lager till våra fysiska platser, vilket kan vara allt från en enskild fastighet till ett område eller en hel stad. "Tjänstefiering" är ett nyckelbegrepp där vi ser en ökad samverkan i branschen med initiativ och lösningar som tas fram tillsammans.
Vi har under det senaste året rustat oss för att möta utvecklingsbehoven, blanda annat genom att rekrytera nya kompetenser i bolaget. För att vara fortsatt relevant i en värld där beteenden och konsumtionsmönster förändras i allt snabbare takt behövs en förståelse för människors drivkrafter och preferenser. Vi vet till exempel att våra kunder i allt större utsträckning ser arbetsplatsen som en viktig del av varumärket och ett kraftfullt rekryteringsverktyg. De efterfrågar helhetslösningar i varje steg och är i ständig förändring vilket driver mot kortare framförhållning och större flexibilitet. Förändringen ställer stora krav på oss som fastighetsägare att kunna möta våra kunder. Men det skapar också
VARFÖR INVESTERA
Under de senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till i genomsnitt 2,9 procent per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kronor per aktie aldrig sänkts.
– Bolaget har aldrig sänkt utdelningen
Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
– Stabil belåningsgrad med ökad räntetäckningsgrad
Med en planerad investeringstakt på två miljarder kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Under de senaste fem åren har totalavkastningen uppgått till i genomsnitt 19 procent per år.
– Totalavkastning 54 procent under 2019
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för
vår verksamhetspåverkan på människor och miljö.
Vi på Atrium Ljungberg har som idé att utveckla stadsdelar och vi gör det med stöd av vår vision
"alla vill leva i vår stad" Jon Allesson, affärsutvecklingsansvarig
När vi utvecklar framtidens attraktiva stadsdelar fokuserar vi på att skapa det bästa livet mellan husen.
I Sverige har befolkningen i storstäderna ökat snabbt under de senaste femtio åren samtidigt som glesbygdskommuner har minskat dramatiskt. Många människor från andra delar av världen har också kommit till Sverige och även de har oftast valt att bosätta sig i de större städerna. Den snabba tillväxten ledde till likformade städer, där bilvägar mellan bostad och arbete oftast prioriterades före människan, och där förtätning i stället för utbredning sågs som rimliga lösningar för komplexa behov.
Städerna och kvarteren som skapades blev ofta svåra att leva i, de begränsade människor i stället för att ge dem utrymme och beskar deras fantasi istället för att bejaka den. Såväl själ och charm som gemenskap och omtanke offrades och tvingade fram hårda och ovänliga miljöer utan skönhet eller utrymmen att vila i.
Det här var effekter som den danske arkitekten Jan Gehl redan 1971 skrev om i sin bok "Livet mellan husen". Boken fick ett enormt gensvar i hela västvärlden och budskapet var omöjligt att missförstå: mångfald och variation var nödvändiga ingredienser för att skapa en levande stad och att det inte är själva husen som är det viktiga utan ytorna och aktiviteterna mellan dem. Att det i själva verket är platserna som ger möjligheter till möten mellan människor som är det verkligt betydelsefulla för hur människor trivs i en stadsmiljö.
– Vi på Atrium Ljungberg har som idé att utveckla stadsstadsinnovation på Atrium Ljungberg. "
delar och vi gör det med stöd av vår vision "alla vill leva i vår stad", en tanke formad just av förståelsen för att det är människor och deras livslust och drivkrafter som gör en plats attraktiv, säger Jon Allesson, affärsutvecklingsansvarig för stadsinnovation på Atrium Ljungberg. Jon har bland annat varit en drivande kraft i vårt utökade fokus på kulturen
– När vi utvecklar våra platser är ett levande kulturinnehåll en central pusselbit. Eftersom vi ofta utvecklar och äger större sammanhängande områden så har vi möjligheten att satsa på olika typer av inslag som tillsammans stärker helheten. Att urbana stadsdelar som Sickla och Slakthusområdet ska ha
i stadsbilden.
arenor och scener som kan fungera för olika innehåll, många timmar på dygnet, är något som vi har med oss in redan i planeringsstadiet, fortsätter Jon.
För att en plats ska locka människor under hela året och alla tider på dygnet behöver det finnas många anledningar att vara där. Atrium Ljungberg utgår därför ifrån konceptet "the power of ten" – att det ska finnas minst tio skäl att besöka platsen. Detta innefattar bland annat aktivitetsmöjligheter för sport och lek, kultur och lärande, mat och uteserveringar samt lugna oaser. Allt tillsammans skapar ett folkliv över hela dygnet som i sin tur bidrar till att skapa en trygg plats.
I planeringsarbetet av de stora stadsutvecklingsprojekten i Sickla och Slakthusområdet har vi valt att samarbeta med den internationellt erkända arkitektbyrån Gehl, som grundades år 2000 av Jan Gehl. Vi delar helt enkelt grundidén om den stora betydelse som fysiska platser spelar i människors liv och att allt börjar och slutar med livet mellan husen.
Kristian Skovbakke Villadsen, Partner & Director på Gehl, har varit inblandad i arbetet med både Sickla och Slakthusområdet och ser stor potential i båda platserna.
– Atrium Ljungberg har med Sickla och Slakthusområdet skapat fantastiska exempel på hållbar stadsplanering. Genom att omprogrammera och förtäta den existerande stadsstrukturen stöds och stärks den befintliga infrastrukturen, kollektivtrafiken och – kanske viktigast – ett hållbart stadsliv. Gehl har under det senaste året gjort en resa tillsammans med Atrium Ljungberg, Nacka kommun och Stockholms stad med en serie workshops, studiebesök och masterplaner för att utforska vad som krävs för att skapa en aktiv stadsdel. På senare år har Stockholmsområdet fått flera bra bostadsområden och även kontors- och handelsområden, men väldigt få exempel på nya stadsdelar där bostäder, kontor och handel smälter samman med kultur och utbildning och skapar en destination i form av en ny aktiv stadsdel, säger Kristian.
Redan idag kan vi tydligt se hur influenser och erfarenheter från några av vår samtids största och mest framgångsrika stadsplaneringsprojekt i Gehls regi kommer att påverka Stockholms kommande innerstadsdelar. Det syns i utformningen av de tänkta kvarterens många mötesplatser och stråk men också i de gröna punkter som ersätter stora torg. Extra tydligt blir det när man följer de lugna gågatorna där cyklar och gående får återerövra de platser i staden som biltrafiken tidigare hade företräde till. Det finns en stark intention att våra platser ska vara så sammankopplade att människor kan nå alla delar med cykel eller till fots.
I det gemensamma arbetet har även de gamla industrimiljöernas strukturer och material fått finnas kvar och bilda både stomme som inspiration för de nya ytor som ska ge plats för ytterligare människor. Mest påtagligt är alla de synliga attribut som till exempel den rika mängden bevarat
handslaget tegel i fasader och olika detaljer från den industriella epok under vilken många av byggnaderna uppfördes.
– Såväl Slakthusområdet som Sickla kommer att bli platser som människor aktivt väljer för att bo och arbeta i eller besöka, helt enkelt för att de är skapade för att göra människors liv både större och mer innehållsrika samtidigt som de ger möjligheter att också lösa utmaningen som våra livpussel ställer oss alla inför. Men här är också uppfattningen stark att vackra miljöer verkligen påverkar oss i hur vi ser på världen och även gör oss mer välvilligt inställda till varandra, kanske till och med till lyckligare och mer kreativa människor, säger Jon.
Gehl är en rådgivningsverksamhet som arbetar med stadsplanering, offentliga rum, stadsliv och arkitektur som sätter människan i centrum. Gehl har sedan år 2000 arbetat internationellt i över 250 städer och har idag kontor i Köpenhamn, New York och San Francisco. Gehl har som mission att skapa städer för människor och tar i sitt arbete utgångspunkt i mångårig forskning om hur den fysiska miljön påverkar människors livskvalitet.
Atrium Ljungberg utvecklar attraktiva och hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med visionen i sikte skapar vi värde för bolaget, våra aktieägare och samhället.
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och är vägledande i mötet med kunder och andra intressenter. Genom våra värderingar och processer, liksom handlingsplaner och dagliga rutiner, är omsorg om människor och miljö en del av vår verksamhet.
Genom att samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder.
Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners.
Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Mottot "ett handslag gäller" är lika aktuellt idag som igår.
Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka.
Vår stad är en plats där allt man behöver och önskar sig ligger vägg i vägg. Här möts en mängd verksamheter som skapar spännande stadsmiljöer där alla människor väljer att vara. Här kan man arbeta, shoppa, göra affärer, bo, studera, umgås och underhållas – allt som ingår i livet. Våra platser har en själ och här ska alla trivas. Där människor väljer att leva – där lever också staden.
Vår organisation är utformad för att stödja vår affärsmodell och vårt sätt att skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära våra kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Projektoch entreprenadverksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och vårt dotterbolag TL Bygg.
Förvaltningen av våra fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats.
Vår projektutveckling innefattar både nybyggnation och om- och tillbyggnader av fastigheter och sker på attraktiva platser i storstadsregionerna, ofta i anslutning till befintligt bestånd. Projekt genomförs med egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning skall ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassaflöde. Projekten bidrar därmed både till en driftnettotillväxt och en värdetillväxt.
Vi har en egen förvaltningsorganisation som arbetar nära hyresgästerna för att tillgodose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda för nya affärsmöjligheter.
Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång tid framöver. Förvärv av nya fastigheter och mark genomförs om vi kan uppnå strategiska fördelar och goda driftnettotillskott eller erhålla en god avkastning genom vår projektutveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en långsiktig utveckling i linje med vår affärsmodell och vision. De senaste åren har vi främst sålt handelsfastigheter i externa lägen.
Vi är en långsiktig hyresvärd med nära samverkan med våra kunder, vilket skapar kontinuitet och trygghet. Genom lokal förvaltningspersonal kan vi tidigt fånga och förstå kundernas behov och skapa förutsättningar för dem att utvecklas och bedriva en lönsam, hållbar verksamhet. Mötesplatser med blandade verksamheter skapar mervärde för våra kunder där de olika aktörerna drar nytta av varandra.
Genom vår affärsmodell, innovativ hållbar stadsutveckling och en stor projektportfölj koncentrerad till attraktiva områden i fyra växande storstadsregioner, har vi förutsättningar för en stabil investeringstakt. Genom investeringar i egna fastigheter och en effektiv förvaltning skapar vi en god värdetillväxt för Atrium Ljungberg och dess ägare.
Vi skapar hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, vistas, arbeta och bo över tid. Vi tillvaratar befintliga värden och tillför nya ekonomiska, sociala och miljömässiga värden som ökar platsens attraktivitet. Vi skapar förutsättningar för levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, handel, service, bostäder, utbildning och kultur och vi tar stort ansvar för en plats vad gäller trygghet, service och parker.
Med väl förankrade grundvärderingar och en god arbetsplatskultur, tydliga mål och en möjlighet till utveckling har vi medarbetare som trivs, mår bra och levererar det allra bästa. Vår arbetsplats stimulerar samarbete, kreativitet och effektivitet, vilket är avgörande parametrar för att ett företag ska lyckas.
Spelplanen för verksamheter ändrar hela tiden skepnad och nya affärsmodeller utvecklas snabbt. Ett föränderligt ekosystem kräver snabba och flexibla aktörer men kanske viktigast av allt, aktörer med helhetsperspektiv som bidrar till långsiktigt värdeskapande.
Hållbarhet har på kort tid utvecklats till en faktor som är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara långsiktigt relevanta. Hållbarhetsbegreppet har utvecklats till att innefatta flera aspekter utöver miljö. Frågor som socialt ansvarstagande, affärsetik och bolagsstyrning är idag nyckelkomponenter i begreppet hållbarhet. Bolag behöver ta ett tydligare helhetsansvar för hela sin affärskedja och bidra på de marknader där de är verksamma. Kunderna efterfrågar hållbara lösningar och leverantörerna vill jobba med långsiktiga och stabila kunder. Bolagets hållbarhetsprofil väger allt tyngre när morgondagens medarbetare väljer sin framtida arbetsgivare.
Så kallad grön finansiering har de senaste åren vuxit i betydelse och är numera en integrerad del i många bolags hållbarhetsarbete och finansieringsstrategi. Bolag med god kontroll på hållbarhetsfrågan kan få säkrare och ibland också billigare tillgång till kapital i takt med att allt mer kapital söker sig till gröna placeringar.
Handeln är inne i en strukturomvandling där vi sett stora förändringar i konsumtionsmönster under de senare åren. E-handeln fortsätter att vinna mark, även om den i Sverige inte förväntas slå lika hårt mot den fysiska handeln som exempelvis i USA. I Sverige ser vi den största ökningen inom dagligvaruhandeln där e-handeln idag står för cirka två procent. Trots en minskad tillväxt inom butikshandeln noterar vi ingen avmattning i konsumtionen totalt sett, tvärtom. Den stora skillnaden är på vilket sätt vi handlar och vad vi väljer att lägga pengar på. Efterfrågan på mat, dryck och nöjen stiger medan konfektionssidan och hemelektronik tappar till e-handeln. Det finns dock en växande synergi mellan e-handel och fysisk handel där e-handlare i allt större utsträckning väljer att starta fysiska butiksenheter som komplement för att bygga relation med sina kunder.
Vi noterar en tydlig förändring i människors sätt att konsumera. Detta är kanske särskilt tydligt i de yngre generationerna. I takt med att medvetenheten kring att vår planets resurser är ändliga påverkas både livsstil och konsumtionsmönster.
Tydliga exempel är det stora intresset för ekologisk och närodlad mat. Vi ser även ett ökat intresse för cirkulär ekonomi och att genom minskad konsumtion och eget ägande bidra till en bättre och mer hållbar miljö.
I digitaliseringens fotspår ökar människors krav på flexibilitet och service. Trenden finns inom många områden men är kanske tydligast på arbetsmarknaden. Digital teknik har förändrat vårt sätt att arbeta, det är ingen nyhet att många människor uppskattar friare arbetstider då det underlättar i vardagslivet. Smarta telefoner, bärbara datorer och ständig uppkoppling gör det enkelt att jobba varifrån som helst. Idag är flexibilitet och möjlighet att sköta delar av arbetet på distans närmast en hygienfaktor och en grundläggande förutsättning för att vara en attraktiv arbetsgivare.
Allt fler föredrar kortare uppdrag framför en fast anställning. Anställningsformer så som vi är vana att se dem står inför en stor förändring då företagen i allt större utsträckning kompletterar sin personalstyrka med tillfälliga resurser. För att klara en så omfattande förändring på våra arbetsplatser kommer också kraven på ledarskap att öka. Framgångsrika ledare kommer att vara de som fokuserar på individens självledarförmåga och att skapa en stark företagskultur.
En annan stark trend är kraven på service. Kunder är allt mer välinformerade och kritiska, de vet vad god service är och förväntar sig snabb leverans. Ett dåligt bemötande kan vara förödande för ett företag då recensioner sprider sig blixtsnabbt via sociala medier. Vi ser också att kraven på individanpassad service ökar. Vi vill helt enkelt inte vara en i mängden utan få erbjudanden kopplade till våra preferenser och livsstil. Bekvämlighet är nyckelordet och kan vara avgörande för en konsuments val.
Logiken för värdeskapande förändras i takt med att tekniken utvecklas och nya ekosystem skapas. Nya produkter, tjänster, beteenden och affärsmodeller uppstår i spåren av denna
Leveriet är ett koncept för paketutlämning med syfte att integrera den växande e-handeln i de fysiska miljöerna, öka servicen och säkra köpupplevelsen hela vägen från nätköp till upphämtning av paket.
Med Leveriet vill vi vara med och driva utvecklingen där e-handeln och den fysiska handeln integreras. Det ger oss också möjlighet att testa och utveckla helt nya tjänster.
utveckling. Fysiska varor transformeras till digitala tjänster och i allt snabbare takt skapas nya fenomen som exempelvis delningsekonomin, där varor och tjänster kan säljas, köpas, samägas, bytas eller återbrukas. Delningsekonomin utmanar och skapar nya värden där den nära relationen till kunden blir viktigare än någonsin. För att behålla sin relevans behöver alla företag följa med i denna förändring och löpande uppdatera sin förståelse för var man befinner sig i det nya ekosystemet. Dels i termer av möjligheter till nya erbjudanden och lösningar, dels i termer av risker för att bli utkonkurrerad av nya, effektivare modeller för värdeskapande.
Dessa rörelser är tydligast i våra storstäder. Det är av stor vikt att vi som fastighetsägare är lyhörda i denna förändringsprocess för att hela tiden vara rätt positionerade. Grunden för framgångsrik stadsutveckling är att ha tydliga och långsiktiga strategier för framtiden.
Vår strategi hjälper oss att göra rätt saker på rätt ställen. Strategin beskriver också att vi ska göra det med kundfokus, hållbarhetsfokus och engagemang. Genom vår strategi skapar vi innovativa hållbara stadsmiljöer med god värdetillväxt över tid.
Vi ska finnas på starka delmarknader i storstadsregioner där det finns förutsättningar för långsiktig befolkningstillväxt.
Varför: Långsiktig befolkningstillväxt skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder.
Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och handel kompletterat med bostäder, kultur, service och utbildning.
Varför: Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjligheter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet.
Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad.
Varför: Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa långsiktigt hållbara stadsmiljöer.
Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi gör. Samarbetet med kunder, leverantörer, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat.
Varför: Genom förtroendefulla relationer och samverkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer.
Vi ska utveckla och förädla fastigheter och byggrätter.
Varför: Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom aktiv förvaltning och genererar projektvinst i vår projektutveckling.
Vi ska ha ett hållbarhetsarbete som är integrerat i affärsstrategin och en viktig del av vårt erbjudande. Vi ska förbättra vårt eget och våra intressenters ansvarstagande på området.
Varför: Hållbarhet har på kort tid utvecklats till en faktor som är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara långsiktigt relevanta.
Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens.
Varför: Genom att själva driva hela affärsprocessen inklusive projektutvecklingen kan vi ta väl hand om våra kunder och skapa värdetillväxt över tid.
Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Våra grundvärderingar; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande ska vara väl förankrade.
Varför: En förutsättning för att åstadkomma ett bra resultat är att ha kompetenta, motiverade och engagerade medarbetare. Vi verkar för en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
64
AKTIEUTDELNING
Bolagets kapitalbas ska vara stark för att bidra till långsiktig stabilitet och skapa förutsättningar för att göra goda affärer i olika marknadssituationer.
Avkastning på eget kapital ska vara minst tio procent över tid (nytt mål från och med 2019).
Mål: 50% Utfall: 67%
Aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt.
2015 2016 2017 2018 2019
INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER Mål: 2 000 mkr Utfall: 1810 mkr
Investeringar i egna fastigheter ska uppgå till minst två miljarder kronor per år (höjt mål från och med 2019).
1 758
1 002
1 593
2015 2016 2017 2018 2019
1 810
Belåningsgraden ska inte överstiga 45 procent (nytt mål från och med 2019).
RÄNTETÄCKNINGSGRAD Mål: 2 ggr Utfall: 4,4 ggr
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr.
MÅL OCH UTFALL
Vi förstärker successivt vårt fokus på hållbart företagande. Sedan 2011 certifierar vi större nybyggnationer. Vi går nu vidare och certifierar hela vårt bestånd och har utvecklat vårt mål till att omfatta såväl nyproduktion som befintliga byggnader.
GRÖNA HYRESAVTAL Mål 2021: 50% Utfall: 36%
Vid utgången av 2021 ska andelen certifierade byggnader vara 100 procent.
Vid utgången 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra.
MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN (KWH/KVM) Mål 2021: 188 kWh Utfall: 221 kWh
Energianvändning ska minska med 30 procent från 2014 till utgången av 2021.
Mellan åren 2014 och 2021 ska energianvändningen per kvadratmeter minska med 30 procent. Mellan 2014 och 2019 minskade energianvändningen med 18 procent per kvadratmeter. Ökningen av energianvändningen 2018 berodde på den varma sommaren som därmed ökade behovet av kyla i fastigheterna.
MEDARBETARINDEX Mål: 85% Utfall: 87%
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, som en del i att ha hållbara medarbetare.
För sjunde året i rad har Atrium Ljungberg utsetts till en av Sveriges bästa arbetsplatser, i kategorin medelstora organisationer.
Vi deltar sedan 2011 i Great Place to Works® (GPTW) utvärdering av "Sveriges bästa arbetsplatser". Vår målsättning är att minst nå ett genomsnittligt index på 85 procent. Resultatet omfattar inte TL Byggs medarbetare.
Mål 2021: 100 %
2016 2017 2018 2019
Vi har valt att miljöcertifiera våra byggnader enligt miljöklassningssystemet Breeam. Våra bostäder ska certifieras enligt Miljöbyggnad. Läs mer på sidan 28.
År 2021 ska 100 procent av våra byggnader vara certifierade enligt Breeam eller Miljöbyggnad. Projektfastigheter och fastigheter förvärvade de senaste två åren är undantagna och ingår inte i målet.
6 36 10 18 27
2015 2016 2017 2018 2019
Mål 2021: 50 %
Genom att addera ett digitalt lager över våra fysiska platser kan de bli ännu mer smidiga och attraktiva för människorna som lever där.
Som stadsutvecklare är vi på Atrium Ljungberg experter på att utforma fysiska miljöer. Vi vet hur man bygger bra för företag och människor och skapar levande mötesplatser, stråk och lugna oaser. Men tack vare digitaliseringen märker vi en förändring i stadsbilden. Med hjälp av den digitala tekniken ser vi nya mobilitetslösningar, transportmetoder och hjälpmedel växa fram, ofta med syftet att underlätta vardagen för människor.
Idag är den digitala miljön en naturlig del av vårt liv och vi lever i två världar parallellt, i en så kallad digifysisk värld. Samtidigt som vi rör oss mot att i större utsträckning träffas, föra konversationer och skapa nätverk i digitala forum så ser vi en efterfrågan på fysiska möten och sammanhang, både på och utanför arbetet. Företag och organisationer efterfrågar forum för att träffas för att lära av varandra, hitta samarbeten och utvecklas, ofta över branschgränser.
När man, som vi, äger den fysiska platsen där människor rör sig i stadsrummet, är steget inte långt till att gå vidare med att även komplettera med digitala tjänster som förstärker platsen. Att bygga in de gemensamma mötesplatserna i den framväxande staden och även spegla dem i ett digitalt lager ser vi som en viktig pusselbit. För att rusta oss för denna transformation har vi stärkt upp vår organisation med nya kompetenser.
En av våra nya medarbetare är Julie Améen, affärsutvecklare med fokus på innovation och utveckling av nya digitala tjänster, med våra platser som grundplattformar. Målet är att göra våra platser ännu smidigare och attraktivare att leva och arbeta i samt besöka. Julie har tidigare arbetat med digital transformation av myndigheter, organisationer och städer och har ett förflutet hos bland annat CGI och Microsoft. Julies erfarenhet är att fokus lätt hamnar på de tekniska lösningarna, men för att lyckas med digital transformation krävs mer än så.
– Tekniken är en möjliggörare men är i sig inte en lösning. Det gäller att förstå människan och vad man faktiskt vill åstadkomma för nytta. De unga som har växt upp med att ständigt vara uppkopplade
har helt andra förväntningar på samhället och kräver sömlösa integrationer mellan det digitala och det fysiska. Att till exempel inte kunna byta en rabatterad produkt i butik som du köpt av samma företag på nätet kommer inte vara en hållbar lösning på sikt, det är inte logiskt ur kundens synvinkel, säger Julie.
Tekniken är en möjliggörare men är i sig inte en lösning. Det gäller att förstå människan och vad man
vill åstadkomma
Julie Améen, affärsutvecklare
"
För att fånga upp och förstå det mänskliga behovet arbetar vi med medskapandeprocesser i olika former. I den nya
stadsdelen Nobelberget som utvecklas i Sickla har medskapande varit en viktig del under hela resan. I samtalen kom det tidigt upp ett stort önskemål om ett community, en digital plattform där man till exempel skulle kunna planera löpargrupper, fixa hundvakt, samsas om matlagningen och ordna samåkning. Relationen mellan grannar bygger en socialt hållbar stadsdel där människor känner sig både tryggare och stolta över "sitt" Nobelberget.
Det är också en möjlighet för oss som stadsutvecklare att komma närmare våra kunder. Dels för att fånga upp saker som vi kan förbättra i stadsmiljön, men även för att knyta ihop de boende med stadsdelen i stort, till exempel våra hyresgäster inom handel, restaurang och service. På så sätt skulle man kunna ta del av hela Sicklas utbud i form av till exempel hämtmat och shopping.
– Vi har därmed möjlighet att träffa våra kunder hela tiden och på ett annat sätt än enbart genom fysiska möten. Kunderna befinner sig i den digitala världen och då måste vi även kunna möta dem där. Men vi vill inte bara slänga in tekniken och hoppas på det bästa. Vi börjar med fysiska möten för att bygga en relation och skapa förtroende. Till exempel har vi arrangerat middagar för de första lägenhetsköparna, där de har möjlighet att lära känns oss på Atrium Ljungberg och sina blivande grannar långt innan inflyttning i stadsdelen. När vi senare börjar använda den digitala kontaktytan kan vi jobba kunddrivet, snabbt och mer agilt, säger Julie.
Ett annat exempel där ett digitalt lager adderas till de fysiska miljöerna är Leveriet, det innovativa konceptet som Atrium Ljungberg hittills öppnat på fyra platser. Det är en slags innovationsplattform som, förutom att erbjuda ett serviceinriktat paketombud med bland annat generösa öppettider, provrum, paketinslagning och återvinning, även erbjuder möjlighet för e-handlare att använda Leveriet som ett utskjutet lager, där man hyr en form av lageryta för populära produkter som förvaras direkt hos ombudet och därmed levereras snabbare till slutkund. Leveriet erbjuder även en utställningsyta där e-handelsaktörer kan visa upp sina produkter i en fysisk miljö, med möjlighet att skapa personlig kontakt med sina kunder. Dessutom har Leveriet blivit en
naturlig utlämningsplats för lokala verksamheter. Ett exempel är företaget Cubegreens som odlar grönsaker hydroponiskt i en container i Sickla. Deras e-handelskunder hämtar ut sina grönsaker hos Leveriet.
– Leveriet är en satsning där vi vill möta framtiden. Det är verkligen ett klockrent exempel på hur man kan knyta ihop det fysiska med det digitala, och genom att paketera allt i en serviceinriktad kostym har vi lyckats leverera en upplevelse som utgår från det mänskliga behovet. Leveriet är ännu bara i sin linda, men skulle kunna utvecklas till så mycket mer än vad det är idag, säger Julie.
Med Leveriet integrerar Atrium Ljungberg e-handeln i fysiska miljöer och ökar därmed servicegraden och kundupplevelsen. Det innovativa paketombudet erbjuder hög service, generösa öppettider och tilläggstjänster som provrum, paketinslagning och återvinning av emballage. Leveriet finns idag på fyra platser, Sickla, Gränbystaden, Mobilia och Farsta Centrum.
Vi skapar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Städer som ska klara urbanisering, klimatförändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar.
Frågan om hållbar stadsutveckling har aktualiserats i takt med urbaniseringen och en växande befolkning i storstadsregionerna. Insikten har ökat om att jordens resurser är ändliga och att människan påverkar klimatet. Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av Sveriges energianvändning och har en stor klimatpåverkan. I vår bransch finns också risker gällande hälsa och säkerhet, korruption och brott mot de mänskliga rättigheterna. Därför är det viktigt för oss att alltid verka med omsorg om människa och miljö.
Atrium Ljungberg är aktiva under en byggnads hela livscykel; som utvecklare av nya fastigheter, inköpare av byggmaterial och tjänster, som byggherre och entreprenör, som fastighetsförvaltare och uthyrare av lokaler, men också i en byggnads slutskede om den ska rivas. Vi ställer krav på våra leverantörer och samarbetar med våra hyresgäster för att nå längre än vi hade gjort var för sig. På så sätt försöker vi påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning.
Vi för dialog med de viktigaste intressentgrupperna och analyserar hur vi påverkar vår omvärld för att säkerställa att vi identifierar våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från väsentlighetsanalysen använder vi som underlag för utveckling av våra fokusområden, mål och policyer. Vi har en hållbarhetsstrategi med mätbara mål och konkreta åtgärder som vi följer upp. Hållbarhetsrisker utvärderas vid behov eller vid större förändringar i bolagets omvärld, dock minst vartannat år.
Läs mer på sidorna 149–152, not H.1 och not H.2.
Det är styrelsen som utvärderar och årligen fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och övriga policyer som rör hållbarhet; jämställdhets- och diskrimineringspolicyn, leverantörspolicyn, policyn för affärsetik, skattepolicyn, whistleblowing-policyn och arbetsmiljöpolicyn.
Vd har det yttersta ansvaret för att policyerna följs och delegerar ansvar till chefer och projektledare i organisationen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet och cheferna har ett särskilt ansvar för genomförandet.
Läs mer i not H.1 och not H.2.
Vi är anslutna till FN:s Global Compact och står bakom dess tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Vi har också analyserat vilka av FN:s globala mål för hållbar utveckling där vi har möjlighet att bidra.
MÅL 3 – GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Delmål: 3.9 Våra fastigheter ska vara utformade för att skapa hälsa och välbefinnande för människor som vistas där. Genom att använda Byggvarubedömningen och miljöcertifiera våra fastigheter bidrar vi till att minska skadliga kemikalier och byggmaterial samt undvika förorening av luft, vatten och mark. Ett bra inomhusklimat i fastigheterna är mycket viktigt för hälsan. På så sätt kan vi bidra till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Läs mer på sidorna 27–31.
Vi arbetar konsekvent för att öka jämställdheten och motverka diskriminering på arbetsplatserna. Vi har en jämn könsfördelning i företagsledning och i stabsfunktioner – 2019 rankades vi som det åttonde mest jämställda bolaget av 333 svenska börsnoterade bolag. Men arbetet fortsätter, speciellt med yrkesgrupper inom bygg- och fastighetsförvaltningen. Läs mer på sidorna 32–33.
Fastigheterna ska vara resurseffektiva och underlätta en hållbar livsstil. Därför miljöcertifierar vi våra byggnader med Breeam, Breeam In-Use eller Miljöbyggnad. Vi kan bidra till en effektiv vattenanvändning och säkerställa hållbara uttag av sötvatten för att motverka vattenbristen, framförallt vid utveckling av stadsdelar och byggnader samt vid val av material. Vi bidrar till en förbättrad vattenkvalitet genom att minimera utsläpp och föroreningar till vatten samt en smart dagvattenhantering. Läs mer på sidorna 28 och i not H.7.
Genom att bara använda köpt el från vattenkraft och installera egna solceller på fastigheterna bidrar vi till att öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Med olika åtgärder minskar vi energianvändningen i våra byggnader, uppmuntrar en effektivare användning av lokalytorna och bidrar på så sätt till att öka den globala förbättringstakten vad gäller energieffektivitet. Läs mer på sidorna 28–31.
Vi arbetar aktivt med att främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medarbetare som underentreprenörer. Att motverka brott mot de mänskliga rättigheterna är en viktig del i vårt arbete och i de krav vi ställer på leverantörerna. Läs mer på sidorna 32–35.
Genom vårt arbete är vi en aktiv part i urbaniseringen av städer. Vår affär bygger på hållbar, innovativ stadsutveckling. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter och stadsdelar samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar tillsammans hållbara städer och samhällen. Med en varsam blandning av innehåll i byggnaderna och utformning av offentliga ytor och grönområden, skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi verkar också för att minska städernas negativa miljöpåverkan per person. Läs mer på sidorna 27–31.
Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och produktion genom att jobba med vår egen, leverantörernas och kundernas resurseffektivitet. Vi strävar efter att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och avfall samt minska utsläpp, genom att miljöcertifiera våra byggnader, källsortera på våra byggarbetsplatser och ställa krav på leverantörerna. Vi bidrar till en ökad återvinning och återanvändning hos hyresgäster och besökare genom att tillhandahålla återvinningslösningar i alla fastigheter, driva återvinningskampanjer och se till att second hand-butiker finns på våra handelsplatser. Läs mer på sidorna 28–31.
MÅL 13: BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA Delmål: 13.1 Vi arbetar för att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen för att minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa klimatförändringarna. Vi vill också stärka städernas
I oktober 2018 genomfördes en mappning av de globala målen mot Atrium Ljungbergs väsentliga områden och strategier. Utifrån den har vi valt ut de tio globala mål med delmål där vi har möjlighet att bidra.
och fastigheternas motståndskraft mot och förmåga till anpassning till klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. Träd, gröna tak och smart dagvattenhantering bidrar till att klimatanpassa våra fastigheter. Läs mer på sidorna 27–31.
Det är viktigt att bidra till att minska förstörelsen av naturliga livsmiljöer, hejda förlusten av biologisk mångfald och skydda och förebygga utrotning av hotade arter. Det kan vi göra genom att skapa grönytor som främjar artrikedom, jobba med ekosystemtjänster och använda träd, mark, väggar och tak på ett hållbart sätt i våra stadsmiljöer. Läs mer på sidan 27.
Vi bedriver ett proaktivt arbete för att minimera alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna och hos leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt och inkluderande samhälle. Läs mer på sidorna 34–35.
Vi arbetar med våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor inom ramen för fyra fokusområden. Dessa bidrar till att uppfylla våra egna mål men också FN:s globala mål på delmålsnivå. Kopplingen dem emellan visas här.
| Våra fokusområden | Hur uppnår vi de globala målen | FN:s globala mål |
|---|---|---|
| 1. Hållbar stadsutveckling Vi utvecklar hållbara stadsdelar och fastigheter för att höja områdenas attraktionskraft och skapa värden för hyresgäster, kommuner, andra som nyttjar platserna samt oss själva. Fastig heterna ska utformas med omsorg om männ iska och miljö, vara resurseffektiva och under lätta en hållbar livsstil. |
• Miljöcertifierar fastigheterna • Skapar resurseffektiva fastigheter och stadsdelar • Väljer hälsosamma byggmaterial • Installerar laddstolpar för elbilar • Skapar säkra, inkluderande och levande stadsmiljöer • Bidrar till effektiv vattenanvändning, -försörjning samt hantering av dagvatten • Motverkar utarmning av den biologiska mångfalden Läs mer på sidorna 27–31. |
GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE |
| 2. Miljö och resursanvändning Resursanvändningen, framförallt energianvänd ningen, står för en betydande del av en byggnads drifts- och produktionskostnad och dess klimat påverkan. Vi fokuserar därför på att förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet. |
• Effektiviserar energianvändningen • Installerar solceller • Minskar utsläppen av växthusgaser • Anpassar fastigheterna till klimatförändringarna • Använder hållbara byggmaterial • Minskar spill och slöseri med naturresurser • Ökar andelen gröna hyresavtal • Bidrar till ökad återvinning och återanvändning • Minskar avfallsmängderna |
HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA |
En förutsättning för att åstadkomma ett bra resultat är att ha kompetenta, engagerade och friska medarbetare. Vi verkar för en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
Pålitlighet är centralt för oss. Vi värnar om sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation med leverantörer och andra partners. Vi ställer samma krav på våra leverantörer som oss själva när det gäller miljö, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter.
Läs mer på sidorna 28–31.
Läs mer på sidorna 34–35.
Delmål: 3.9, 6.3, 6.4, 11.3, 11.6, 11.7 och 15.5
Delmål: 7.2, 7.3, 12.2, 12.4, 12.5 och 13.1
Delmål: 5.1 och 8.8
Delmål: 16.5
Ett av våra fokusområden är att bidra till en hållbar stadsutveckling. Stadsdelar och fastigheter ska utformas med omsorg om människa och miljö, vara resurseffektiva och underlätta en hållbar livsstil. Åtta faktorer är viktiga för att uppnå detta.
En stadsdel ska ha en karaktär som präglas av sin egen särskilda kvalitet och historia, med utgångspunkt från människorna som finns i området. Kultur är en viktig beståndsdel i vår stad. Atrium Ljungberg förvaltar platsens själ och identitet och därför vill vi tillvarata de kulturhistoriska kvaliteter och unika verksamheter som finns i området. Vi strävar efter att bevara och utveckla äldre fastigheter och blanda dem med moderna inslag.
Vi förvaltar och utvecklar våra platser i dialog med hyresgäster, närboende, besökare, näringsliv och föreningar för att ta tillvara det lokala engagemanget. Därigenom får Atrium Ljungberg en bred och genuin kunskap om platsen och stadsdelen. Dialogerna kan handla om allt från hur mark, byggnader och infrastruktur kan disponeras till vilka kulturaktiviteter som kan rymmas på platsen. Vi har också workshops med politiker och samarbetspartners kring frågor som rör stadens och stadsdelars utveckling.
Vi vill skapa miljöer som underlättar för möten och interaktion. Det är avgörande för människors vilja att leva, arbeta och vara i området. Det kan handla om att skapa förutsättningar för möten mellan företag eller branscher, nya restauranger och kaféer eller mötesplatser för kultur och lärande. Det är också viktigt att platser och stadsdelar kopplas ihop på ett bra sätt. Dessutom vill vi skapa förutsättningar för entreprenörer, exempelvis genom arbetsplatser i en nätverkande miljö.
Våra platser ska rymma många olika verksamheter – arbete och handel samsas med bostäder, service, kultur och utbildning. Besöksintensiva verksamheter som handel och kaféer placerar vi i goda lägen och längs aktiva gatustråk. Byggnaderna ska stå länge, så områdena behöver utvecklas över tid i takt med att människor och samhälle förändras. Fastigheterna ska vara flexibla och kunna anpassas efter nya och förändrade behov.
Atrium Ljungberg sätter alltid människan i fokus. Platser, stråk och gårdar ska leva under olika tider på dygnet och året. Torg, gator och parker ska kännas öppna och inkluderande och vi utvecklar platser som inbjuder till möten, avkoppling och lek. På så vis ökar tryggheten och trivseln.
Närhet till natur och trädgårdar är viktigt för livskvaliteten i en stad. Vi vill skapa gröna ytor och främja biologisk mångfald och kretsloppstänkande, vilket bidrar med ekosystemtjänster som luftrening och pollinering. Parker, gröna tak och smart dagvattenhantering är viktiga för att hantera följderna av klimatförändringarna som exempelvis skyfall och översvämningar.
I en hållbar stad krävs cirkulärt tänkande. Vi möjliggör för återvinning och återbruk. Vi energieffektiviserar våra byggnader och sätter solceller på taken. Vi miljöcertifierar våra byggnader enligt certifieringar som Breeam och Miljöbyggnad. I nya fastigheter siktar vi på en energianvändning nära noll. Atrium Ljungberg skapar system för avfall och återvinning som hjälper hyresgästerna att agera hållbart. Det kan handla om reparations- eller delningstjänster, som till exempel bilpooler, men också om företag som jobbar med återbruk, återvinning och second hand.
I Slakthusområdet ska vi, i samverkan med Stockholms stad och andra fastighetsägare, skapa en ny, urban stadsdel. Här tar vi tillvara platsens kulturhistoriska kvaliteter och blandar med nya verksamheter. Slakthusområdet ska bli Stockholms nya centrum för kontor, mat, kultur och upplevelser och en motor för hela Söderort.
Shopping, matutbud och serviceverksamheter är självklara delar av våra områden. Vi ser till att göra dem tillgängliga på ett sätt som är bra för både hälsa och miljö. Det ska vara enkelt att gå och cykla, eller att ta sig fram med kollektivtrafik och elbil. Vi löser parkering på ett yteffektivt sätt för att använda marken så smart som möjligt och samtidigt skapa närhet till de platser människor vill vistas på.
Atrium Ljungbergs ambition är att minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan och att effektivisera resursanvändningen. Miljöcertifierade byggnader, gröna hyresavtal och en minskad energianvändning är några viktiga arbetsområden för oss.
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande andel av Sveriges totala utsläpp.1) Därför är det viktigt för Atrium Ljungberg att minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan och effektivisera resursanvändningen gällande energi, avfall med mera. På så sätt kan vi minska utsläppen av koldioxid och motverka klimatförändringarna.
Miljöcertifieringar av byggnader är det viktigaste verktyget för att säkerställa att våra stadsdelar och fastigheter blir hållbara. Certifieringarna bidrar också till att fastigheternas miljöprestanda blir mer jämförbara och enklare att kommunicera till hyresgäster.
Atrium Ljungberg miljöcertifierar nybyggnationer av kommersiella lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam, befintliga byggnader enligt Breeam In-Use och bostäder
enligt Miljöbyggnad. Per den 31 december 2019 var 50 procent (34) av uthyrbar yta certifierad. Ökningen berodde framförallt på att ytterligare fem befintliga fastigheter certifierades enligt Breeam In-Use. Under året intensifierade vi arbetet för att uppnå målet att 100 procent av våra fastigheter ska vara miljöcertifierade år 2021. Vi tydliggjorde ansvarsfördelning och arbetsmoment i certifieringsprocessen och tog fram fler mallar och manualer som hjälp.
Breeam bedömer miljöprestandan inom en rad olika områden; energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Breeam bedömer även hur byggnaden ligger i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. Vår miniminivå för Breeam-certifiering av nyproduktion är betyget very good.
När det gäller certifieringssystemet Miljöbyggnad är vår
miniminivå för nyproduktion av bostäder betyget silver. Miljöbyggnad ställer djupgående krav inom energi, materialanvändning och inomhusmiljö. Certifieringen innebär en granskning och betygssättning av tredje part.
Miljöcertifieringarna utgör också den viktigaste delen i vår gröna finansiering. Per sista december hade vi 5,9 miljarder kronor (4,5) gröna obligationer utestående samt 1,5 miljarder kronor (–) i gröna banklån, motsvarande 37 procent av vår totala finansiering. Läs mer på sidan 94.
1) Enligt Boverkets miljöindikatorer 2018 står Bygg- och fastighetssektorn för bland annat 37 procent av Sveriges energianvändning, 31 procent av avfallet och 21 procent av de inhemska utsläppen av växthusgaser.
| Förändring | ||||
|---|---|---|---|---|
| Normalårskorrigerad, kWh/m2 | 2019 | 2018 | 2017 | mot 2014 2) |
| Fastighetsenergi | ||||
| Värme | 70 | 72 | 76 | –24% |
| Fjärrkyla | 16 | 19 | 15 | –16% |
| Fastighetsel | 46 | 49 | 50 | –31% |
| Total fastighetsenergi | 132 | 141 | 140 | –26% |
| Hyresgästenergi | ||||
| Hyresgästel | 58 | 60 | 63 | –6% |
| Hyresgästel, uppskattad | 17 | 18 | 19 | –39% |
| Processkyla | 14 | 14 | 11 | – |
| Total hyresgästenergi | 89 | 92 | 93 | –1% |
| Total energiintensitet | 221 | 234 | 232 | –18% |
| 1) Se not H.4. |
2) Referensår.
Atrium Ljungberg använder också Byggvarubedömningen – ett webbaserat system med miljöbedömda byggvaror – vid inköp av byggmaterial för att minimera miljöpåverkan och farliga ämnen i byggandet. Systemet hjälper oss även att efterleva FN:s Försiktighetsprincip, som innebär att om det finns hot om allvarlig skada på miljön, ska brist på full vetenskaplig säkerhet inte användas som skäl att skjuta upp kostnadseffektiva åtgärder för att förhindra miljöförstöring.
Energianvändningen under en fastighets livscykel är den största orsaken till utsläpp av koldioxid i vår bransch. El står för den största andelen av vår och våra kunders energianvändning. I normalfallet förser vi hyresgästerna med el och debiterar dem utifrån faktisk användning.
Vi köper el från vattenkraft och har egna solcellsanläggningar. Våra tre solcellsanläggningar i Sickla, har under året kompletterats med en solcellsanläggning på taket till Mobilia i Malmö. Med sina 2 500 kvadratmeter är solcellsanläggningen den största av sitt slag i Malmö. Under ett år kommer anläggningen att producera drygt 450 megawatttimmar el.
En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla, men två fastigheter använder bergvärme. Komfortkyla finns installerad i majoriteten av fastigheterna och består dels av köpt fjärrkyla och dels av egenproducerad kyla. Dessutom kräver en fastighet stora mängder processkyla.
Den totala normalårskorrigerade energianvändningen 2019 uppgick till 245 GWh, vilket är en minskning från 260 GWh föregående år. Cirka 40 procent av energianvändning avser hyresgästernas egen konsumtion. Energiintensiteten per kvadratmeter minskade till 221 kWh/kvm (234) i faktisk förbrukning.
Vårt mål är att minska fastigheternas energianvändning per kvadratmeter med 30 procent från år 2014 till år 2021. I målet inkluderar vi även hyresgästernas totala energianvändning. Till och med 2019 har vi lyckats minska energianvändningen per kvadratmeter med 18 procent jämfört med basåret. Men arbetet fortsätter.
Vi lyckades minska mängden fastighetsenergi med sex procent under året tack vare genomförda energieffektiviseringar. Under 2019 installerade vi LED-belysning i fastigheterna och värmepumpar i två fastigheter för att minska energianvändningen. I en kontorsfastighet med serverhall i Göteborg installerade vi ett nytt energisystem som halverar koldioxidutsläppen. Läs mer om projektet på sidan 31.
Energiintensiteten påverkas dessutom av förändringar i fastighetsbeståndet, till exempel förvärv och försäljningar men också ny-, om- och tillbyggnationer. Energiintensiteten i ett lika-för-lika bestånd uppgick till 220 kWh/kvm (237). Läs mer i not H.4.
I byggfasen använder vi miljöcertifieringarna som ett stöd för att minimera energianvändningen. Våra fastigheter utformas dessutom så att de är flexibla och kan anpassas till förändrade behov, vilket minskar behovet av ombyggnationer. Den totala energianvändningen påverkas också av vilket byggmaterial som används. Trämaterial kräver betydligt mindre energi i tillverkningsskedet än till exempel betong.
TL Bygg arbetar också för att minska energianvändningen på byggarbetsplatserna genom att använda LED-belysning och eldrivna verktyg och maskiner samt sätta in värmepumpar i byggbodarna.
Vi stöttar även våra kunder i deras arbete med resurseffektivitet. Från och med första kvartalet 2020 ska våra kunder kunna följa sin egen elanvändning i vår kundportal. Vi samarbetar för att hitta möjliga effektiviseringsåtgärder i lokalerna.
Cubegreens odlar sallad, örter och grönsaker hydroponiskt i en container på parkeringsplatsen i Sickla. Hydroponisk odling ger en mängd intressanta möjligheter, dels för att det går åt mycket mindre resurser men också för att metoden ger bättre näringsinnehåll och hållbarhet. Skörden från odlingen säljs bland annat till restauranger och butiker i Sickla.
Våra koldioxidutsläpp uppgick totalt till 9 kg CO2 e/kvm under 2019 (8), vilket är en ökning jämfört med föregående år. Koldioxidutsläppen härrör till största del från uppvärmning av våra fastigheter med fjärrvärme och från bilburna besökare på våra handelsplatser. En mycket liten del härrör från elanvändning i fastigheterna samt tjänsteresor. Ökningen av utsläppen från föregående år beror på att vissa fjärrvärmeleverantörer har förändrat sin bränslemix och nu har högre emissioner av växthusgaser.
Den el vi använder i fastigheterna och som vi tillhandahåller till hyresgästerna är förnyelsebar och koldioxidfri. Den består av ursprungsgaranterad el från vattenkraft certifierad med Gold standard. Vi använder certifierad koldioxidfri el i alla fastigheter utom en. För att klimatkompensera för denna, stödjer vi i år ett vindkraftsprojekt i Indien.
Koldioxidutsläppen från fjärrvärmeanvändning och dess miljöbelastning beror på vilka bränslen våra fjärrvärme-
leverantörer använder. När det gäller fjärrvärme och fjärrkyla är vi hänvisade till den lokala leverantören och variationen i miljöprestanda är mycket stor. Största delen av energin som tillförs fjärrvärmeproduktionen i Sverige är antingen förnybar eller återvunnen. Andelen fossila bränslen som används i branschen var cirka fem procent år 2018.1)
För att minska koldioxidutsläppen från transporter ska vi från den 1 januari 2020 endast ta in elbilar, laddhybrider och bilar med biogas som förmåns- och tjänstebilar. Vi har också infört nya riktlinjer för tjänsteresor och målet är att de ska ske så miljöanpassat och så tids- och kostnadseffektivt som möjligt. Vi ska helst välja allmänna kommunikationer och prioritera tåg framför flyg.
För besökare med elbilar tillhandahåller vi elladdstolpar på parkeringsplatserna, ökar antalet cykelparkeringar och ser till att det finns närhet till kommunala transporter.
TL Bygg arbetar i byggprojekten med att minska utsläppen genom att planera inköp och transporter. Till exempel är alla transporter från lager vid materialinköp från huvudleverantör koldioxidneutrala från 2019.
Läs mer om koldioxidutsläpp per byggnadstyp i not H.5.
Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektiviseringar ökar. Atrium Ljungbergs gröna hyresavtal är ett exempel på samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst för att tillsammans minska miljöpåverkan i fastigheterna inom områden som exempelvis energi, avfall och transporter. Speciellt vid nytecknande av avtal är de gröna hyresavtalen eftertraktade. Vid utgången av 2019 omfattades 36 (27) procent av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. Förbättringen beror på det ökade
intresset från kunderna, men också ett målmedvetet fokus från hela förvaltningen att inkludera bilagan i alla nya och omförhandlade avtal. Målet är att nå minst 50 procent till år 2021.
Vi tillhandahåller i dag återvinningsmöjligheter i samtliga fastigheter och byggarbetsplatser. Våra hyresgäster vill följa upp sina egna mål kring återvinning och avfallshantering och vill att det ska löna sig att vara resurseffektiva. Därför ska våra system för avfall och återvinning utformas så att individuell mätning och debitering av olika fraktioner blir möjligt. Det ska minst finnas fraktioner för restavfall, papper, kartong, plast, glas, metallförpackningar och batterier.
Men vi vill gå längre än så. Vår vision för framtiden är att varken vår egen, eller våra kunders verksamhet ska
Mål: År 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra
– En stor del av koldioxidutsläppen kommer från bilburna besökare till handelsplatserna
genera något avfall. Vår restprodukthantering i fastigheterna ska sträva mot "Noll avfall". Den ringa mängd restprodukter som ändå uppstår ska bli en återanvändbar resurs i kretsloppet. För att uppnå visionen ska vi stegvis minska mängden avfall genom en planerad och organiserad resurshushållning ihop med kunder och leverantörer. Till år 2025 ska den totala mängden avfall minska med 40 procent per kvadratmeter och osorterat avfall minska med 80 procent per kvadratmeter lokalyta.
TL Bygg följer upp sin avfallshantering och arbetar för att öka andelen återbrukat och återvunnet material. De arbetar nära avfallsentreprenörerna i planeringen av avfallshanteringen på byggarbetsplatserna för att öka sorteringen i rena fraktioner. Utbildningar i avfallshantering hålls i projekten.
Atrium Ljungberg har fått betyg B, på skalan A till D-, i Carbon Disclosure Project Leadership Index (CDP) 2019. CDP är en oberoende, icke-vinstdrivande organisation som samlar in information gällande företagens klimatpåverkan.
Tre kontorshus på det gamla varvsområdet Lindholmen i Göteborg blir först i Sverige med en ny typ av energisystem. En avancerad kylvärmepump, ett tredje rörstråk och en luftreningsanläggning leder till att utsläppen av koldioxid halveras och ger bättre inomhusluft.
I fastigheterna ryms dels serverhallar som måste hållas kalla året runt, dels laboratorier som måste ha minst 40 grader varmt. Därutöver finns kontorsmiljöer som måste ha ett stabilt inomhusklimat oavsett utomhustemperatur. I nära samarbete med flera leverantörer har Atrium Ljungberg utvecklat ett sätt att nyttja den överskottskyla och -värme som bildas i fastigheterna.
Med hjälp av en avancerad kylvärmepump och ett tredje rörstråk med ljummet vatten som kompletterar slingorna med kallt och varmt vatten, tas energin om hand mer effektivt och inomhusklimatet blir mer stabilt. Genom att ha ett rörstråk mellan tre huskroppar utnyttjas skillnaderna optimalt och rören fungerar också som ackumulatortankar där den överskottsenergi som inte behövs omgående lagras för att kunna användas senare.
Vinsterna med det nya systemet är flera. Koldioxidutsläppen halveras när fastigheterna undviker att använda nyproducerad energi. Dessutom har arbetsmiljön förbättrats för de 5 000 personer som jobbar i husen.
I en omvärld där digitalisering och förändringar går allt snabbare, blir våra medarbetares kompetens och välmående allt viktigare. Vi vill vara en utvecklande organisation, där lärande, engagemang samt hälsa och säkerhet står i fokus.
Atrium Ljungberg fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av medarbetare och ny kompetens ökar. I slutet av 2019 hade koncernen 334 (304) medarbetare, varav TL Bygg 127 anställda (113). Vi har under 2019 främst anställt fler projektledare, affärsutvecklare och medarbetare inom IT. Digitaliseringen får en allt större roll i allas jobb. Därför blir det viktigare med en lärande organisation där medarbetarna ständigt utvecklar sig och tar till sig ny teknik. Vi tror också på att de bästa idéerna föds i samverkan mellan människor med olika bakgrund och erfarenheter.
För mer fakta om vår personalstyrka, se not H.9.
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtalen. Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga
omotiverade skillnader fanns mellan könen enligt årets undersökning. Vi har inte heller haft några rapporterade fall av diskriminering under året.
Fastighets- och byggbranschen är fortfarande mansdominerad. I Atrium Ljungberg är 72 procent (72) av medarbetarna män, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Vi har dock uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen och i de administrativa stödfunktionerna.
Det finns fortfarande områden att utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna och drifttekniker inom koncernen övervägande män, och det ser likadant ut i hela branschen. Metoo-rörelsen och byggbranschens upprop #Sista spiken i kistan synliggjorde behovet av förändring.
TL Bygg fortsatte under 2019 att arbeta med frågan om inkludering genom konferenser, workshops och föreläsningar. Ämnen som tagits upp är entreprenörsanda, kvinnor till toppen, jämställdhet och inkludering i branschen, Sverige och världen. Det kvinnliga nätverk som skapades 2018, fortsatte att träffas kontinuerligt under året.
EN AV SVERIGES BÄSTA ARBETSPLATSER
Vi genomför årligen undersökningen Great Place To Work® (GPTW) för att mäta vår ambition att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Vårt mål är att varje år uppnå ett genomsnittligt förtroendeindex på minst 85 procent. Atrium Ljungberg har använt undersökningen sedan 2011 och samtliga medarbetare ingår. De senaste sju åren har resultatet överträffat målet. I 2019 års undersökning blev resultatet 87 procent (88). Den bästa utvecklingen såg vi inom området att cheferna är tillgängliga och informerar sina medarbetare. Detta kan vara ett resultat av att vi införde
– Fastighetsförvaltningen har flest anställa inom bolaget
– Av de anställda var 72 procent män och 28 procent kvinnor under 2019, inklusive TL Bygg
KPI:er som mäter ledarskapet under året. I undersökningen fick vi lite sämre betyg gällande kompensation och rimliga löner. Vår ambition för lönesättning är att vår interna median ska ligga över branschens median för varje roll.
TL Bygg har använt GPTW-undersökningen sedan 2011 för tjänstemän och sedan 2016 för både tjänstemän och yrkesarbetare. Det långsiktiga målet är att nå ett totalt index om 86 procent. Resultatet för 2019 blev 79 procent, vilket är en minskning med fem procentenheter jämfört med resultatet 2018, som blev 84 procent. Minskningen beror framförallt på ett specifikt byggprojekt som när undersökningen gjordes, hade en tuff period med sjukdom i ledningen och otydlighet i projektet som skapade missnöje. Vi arbetar aktivt för att förbättra förhållandena genom att skapa handlings- och åtgärdsplaner tillsammans med yrkesarbetarna. En del av arbetet påbörjades redan under december månad och fortsätter under 2020.
MEDARBETARNAS UTVECKLING OCH ENGAGEMANG Nyckeln till vår framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade medarbetare. För att känna engagemang är det viktigt att alla förstår vad som förväntas av dem och hur deras insats bidrar till vår affär. Vi använder därför en
1) Feedback-samtal mellan medarbetare och chef.
Performance management-process som hjälper chefer och medarbetare att fokusera på rätt saker och på medarbetarens utveckling. Alla Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs tjänstemän omfattas av processen.
I processen ingår utvecklingssamtal, handlingsplaner och uppföljningar. För varje medarbetare sätts individuella mål och handlingsplaner för utveckling, prestation, innovation och hållbarhet. Detta görs i årliga målsamtal med uppföljning två gånger per år. Medarbetarna inom Atrium Ljungberg har också minst åtta löpande feedback-samtal varje år med sin chef. Medarbetarna på Atrium Ljungberg får varje år utvärdera sin chef och denna feedback nyttjas för utveckling av ledarskapet. TL Bygg genomför också årliga medarbetarsamtal med samtliga yrkesarbetare.
Under året har utbildningar hållits inom bland annat personlig effektivitet och arbetsmiljö. Ledare inom Atrium Ljungberg deltar varje år på chefsdagar och i år var temat krishantering.
Vi har också fokus på framtida medarbetare och att bidra till deras utveckling. Vi tillhandahåller praktikplatser för lärlingar från gymnasiets yrkesutbildningar, från KTH och yrkeshögskolor. Vi anställer också sommarjobbare i förvaltningsorganisationen.
Atrium Ljungberg har inte varit i positionen att behöva säga upp eller förtidspensionera medarbetare, och har därför inte något program för övergångsstöd.
Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. I fastighetsoch byggbranschen förekommer allvarliga hälso- och säkerhetsrisker. I kontorsmiljön är hälso- och säkerhetsriskerna framförallt relaterade till risker som påverkar den psykiska hälsan. I driften av fastigheterna och i byggverksamheten är skador på händerna de vanligaste olyckorna.
Under 2019 fortsatte vi att genomföra hälsokontroller för alla medarbetare på Atrium Ljungberg för att upptäcka ohälsa. Koncernen har friskvårdsstöd till medarbetarna i form av bidrag till olika typer av träning samt andra hälsoaktiviteter som exempelvis massage på arbetsplatsen. Friskvårdsplattformen Wellnet har använts sedan 2013. Vi har också interna trafikregler för hur vi ska jobba med möten,
För mer information om sjukfrånvaro, olycksfall och definitioner, se not H.9.
e-post, telefon och Skype. Under medarbetarsamtalen sätts ett eget personligt hållbarhetsmål för varje individ. Atrium Ljungbergs medarbetare erbjuds också en frivillig hälsoförsäkring som ger tillgång till specialistvård, läkare online och samtalsstöd.
För att motverka arbetsplatsolyckor genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för projektledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom produktion på TL Bygg. En arbetsmiljökommitté träffas fyra gånger per år. Det finns ordnings- och skyddsregler på varje arbetsplats, skyddsombud utses och skyddsronder genomförs. Det är viktigt att hålla fokus på förebyggande säkerhetsarbete.
TL Byggs ledningssystem är certifierat enligt BF9K, som är ett lednings- och produktcertifieringssystem som ställer krav på kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Det fungerar på samma sätt som en ISO-certifiering, men systemet är direkt anpassat för byggbranschen. TL Bygg har varit certifierade sedan 2002 och arbetar aktivt för en minskad negativ miljöpåverkan och har regler och rutiner för att alla medarbetare ska ha en god arbetsmiljö. Varje år sker en tredjepartsrevision. 2019 utfördes den av Det Norske Veritas.
Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla relationer. Vi arbetar proaktivt både internt och med våra leverantörer för att motverka de risker för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i branschen.
Atrium Ljungbergs analyserar löpande verksamheten gällande risker för korruption och brott mot mänskliga rättigheter. I fastighets- och byggbranschen finns de största riskerna framförallt när det gäller mutor och gåvor, kompisprissättning vid uthyrning, anlitande av svart arbetskraft med sämre arbetsvillkor, arbetskraftsinvandring och skattefusk. Vi värnar om sunda affärsmetoder och arbetar därför aktivt med affärsetik bland våra medarbetare och ställer krav på leverantörer och underentreprenörer.
Våra värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande – är basen för allt vi gör i företaget. Medarbetare ska uppträda hederligt och med omtanke, engagemang och integritet gentemot affärspartners och andra medarbetare.
Vår policy för affärsetik är också vår uppförandekod och omfattar alla medarbetare och tillfälligt anställda. Vi har även riktlinjer för representation, gåvor och förmåner som ger mer konkret vägledning för medarbetarna samt ett utbildningspaket med etiska dilemman som har använts på utbildningar med alla medarbetare sedan 2017. Vi genom-
Atrium Ljungberg är delaktiga i hela värdekedjan – från att förvärva mark i ett tidigt skede av områdens stadsplanering till att driva en hållbar process genom utveckling, byggnation, förvaltning och i slutändan rivning och återvinning. Bolaget är därför en stor inköpare och beställare med 1100 olika leverantörer av varor och tjänster. Vårt dotterbolag TL Bygg anlitade cirka 760 leverantörer under 2019. Inga väsentliga förändringar i leverantörskedjan skedde under året.
för också introduktionsutbildningar för nyanställda och tillfälligt anställda, där affärsetik är en viktig del.
TL Bygg har en egen policy för affärsetik och inköp, har signerat och stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tillämpar Institutet mot mutors näringslivskod. De är också certifierade enligt lednings- och produktcertifieringssystemet BF9K.
Atrium Ljungberg har en funktion för visselblåsning som gör det möjligt att anonymt anmäla misstanke om korruption och andra brott eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som leds av bolagets chefsjurist.
Inga anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption har uppdagats under 2019.
Leverantörerna ses som en förlängning av vår egen verksamhet. Vår leverantörspolicy utgör vår uppförandekod för
Vi stödjer Global Compact och ställer krav på såväl våra medarbetare som våra leverantörer att de ska stödja och respektera dess 10 principer:
leverantörer. Den baseras på Fastighetsägarnas uppförandekod och anger de minimikrav vi ställer på hela leverantörskedjan. De områden som berörs är affärsetik, miljö, klimat, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Under 2019 reviderades leverantörspolicyn och innehåller nu mer precisa krav, bland annat gällande koldioxidutsläpp, förnybar energi, avfallshantering, och krav på att resor ska ske med buss eller tåg. De nya kraven kommer att driva på förändring och göra det lättare att följa upp leverantörerna. Den reviderade leverantörspolicyn används till alla nya leverantörer och implementeras stegvis när det gäller befintliga leverantörer. Läs mer i not H.12.
När avtal tecknas, ska leverantörspolicyn signeras av leverantören och läggas som bilaga till avtalet. Vi följer upp nya leverantörer genom att utvärdera att vår leverantörspolicy har signerats. Under 2019 har 150 av 188 nya leverantörer skrivit under leverantörspolicyn. Dessutom genomför vi, eller en tredje part, varje år revisioner av utvalda leverantörer.
Under året genomfördes 19 revisioner av befintliga ramavtalskunder där vi i år fokuserade på byggentreprenörer. Inga allvarliga fall av överträdelser uppdagades.
Leverantörer inom städning, rivning och takskottning är exempel på branscher där risker för överträdelser finns. Skulle allvarliga överträdelser uppdagas leder det till att avtalet sägs upp.
Vissa inköp görs direkt i byggprojekten och i fastighetsförvaltningen och upphandlas inte centralt i form av ramavtal. Projektledaren ansvarar då för att leverantörerna får ta del av leverantörspolicyn.
TL Bygg ställer krav på sina leverantörer att de ska följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod och att de ska vara certifierade enligt certifieringssystemet BF9K gällande kvalitet, miljö och arbetsmiljö, vilket motsvarar ISOstandarderna. Under 2019 genomförde bolaget en översyn av processerna för inköp och leverantörsgranskning. Översynen resulterade i att en självskattningsenkät togs fram som ska börja användas av leverantörerna i januari 2020. En leverantörspolicy är också under framtagande med tydligare krav gällande hållbarhet. TL Byggs ambition är att alla nya och befintliga ramavtalskunder ska granskas med utgångspunkt i ställda krav från och med 2020. Ingen samordnad granskning av leverantörer skedde under 2019.
Atrium Ljungberg betalar skatt i Sverige och den består av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt.
Vår skattepolicy slår fast att vi ska vara en pålitlig, långsiktig och ansvarstagande samhällsmedborgare som alltid agerar utifrån gällande lagar och regler. Skatter ska kontrolleras, redovisas och betalas korrekt.
Bolaget åtar sig också att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med detta menar vi transaktioner utan affärsmässiga drivkrafter som bara syftar till att minska skatten. Skattepolicyn finns tillgänglig på al.se. Läs mer om utbetald skatt i not H.10.
– Bolaget betalar 477 miljoner kronor i olika skatter, där fastighetsskatten utgör den största andelen
Under 2019 vidareutvecklade Atrium Ljungberg sin leverantörspolicy. Den innehåller nu mer precisa krav, gällande koldioxidutsläpp, förnybar energi, avfallshantering och resor. TL Bygg gjorde under året en översyn av arbetsprocesserna för inköp och leverantörsgranskning, som bland annat resulterat i en ny självskattningsenkät och att en leverantörspolicy ska tas fram.
Process för styrning och kontroll av leverantörer 1 Vid upphandling/ förfrågan: Krav ställs på leverantören. Vår leverantörspolicy ska ingå vid beställningar över 100 000 kr. 2 Vid kontraktstecknande: Leverantören ska signera vår leverantörspolicy. Uppföljning av detta sker. 3 Löpande under samarbetet: Vem som helst kan ställa frågor och rapportera avvikelser om en leverantör verkar avvika från vår policy, antingen via aktuell projektledare eller via vår visselblåsarfunktion. 4 Vid revision: Revision av ca 20–30 slumpmässigt utvalda leverantörer genomförs per år för att kontrollera sociala och miljömässiga hållbarhetskriterier. 5 Resultat av revision: – Utan anmärkning: Samarbetet fortsätter – Vid mindre anmärkningar: Dialog förs med leverantören om hur felet ska kunna rättas till inom en viss tidsram. – Vid allvarliga anmärkningar: Bedöms felet vara allvarligt upphävs aktuellt avtal. Återkoppling: Sker till organisationen inför kommande upphandlingar.
PERSPEKTIV PÅ FRAMTIDENS STAD
Sverige har under många år rankats i topp kring kreativitet och innovation och kan stoltsera med allt från det svenska musikundret till unicorns som Spotify, King och Klarna. Våra svenska storstäder konkurrerar med andra internationella städer och storstadsområden för att locka och behålla talang. För att framtidens företag ska etablera sig, växa och stanna i Sverige är det viktigt att vi som stadsbyggare skapar de bästa miljöerna för dem att verka i.
– En stor utmaning för många växande företag är att hitta och behålla talang. De arbetar på en internationell marknad och kan välja att arbeta i vilken stad i världen de vill. För unga talanger är det viktigt vad som finns i staden utanför arbetstiden. Levande städer med mycket innehåll hamnar högt upp på dessa personers ranking, säger Linus Kjellberg affärsområdeschef för affärsutveckling på Atrium Ljungberg.
I Slakthusområdet i södra Stockholm planerar vi på Atrium Ljungberg tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare i området för att skapa just en talangstad med ett levande stadsliv under dygnets alla timmar. Genom att bygga ett kluster inom kultur och upplevelser kan vi göra Slakthusområdet till just en sådan konkurrenskraftig stadsdel som företagens talanger eftersöker. Man ser ofta att kreativa stadsdelar och städer allt som oftast både är innovativa och entreprenörsstarka.
Redan idag finns ett starkt, urbant kulturliv i Slakthusområdet. Detta förstärktes ytterligare i december 2019 när den
nya kulturarenan Fållan öppnade. Fållan är ett samarbete med Kulturarenor AB, verksamheten som under fem år drev en liknande verksamhet på Nobelberget i Sickla. Lokalerna har kapacitet för upp till 2 300 gäster fördelat på två scener och fungerar som en året runt-venue för konserter, klubbar, minifestivaler, konstprojekt och andra evenemang. Samtidigt planerar vi också att tillsammans göra en sommarscen i den närliggande Förbindelsehallen, med en publikkapacitet på upp till 3 500 personer. Redan under sommaren 2019 användes Förbindelsehallen för flera kulturevenemang, såsom Parkteatern och avslutningsfesten
I och med att vi på Atrium Ljungberg har fått möjlighet att ta ett stort grepp om utvecklingen av Slakthusområdet
för tech- och innovationskonferensen Brilliant Minds.
Linus Kjellberg, affärsområdeschef
arbetstiden "
av aktörer vars verksamheter tillsammans bidrar till att skapa en dynamisk stadsmiljö. På så sätt kan vi se till att det finns ett innehåll som gynnar stadsdelen som helhet och som folk vill ha, egenskaper som i sin tur lockar relevanta företag att etablera sig i stadsdelen.
För unga talanger är det viktigt vad som finns i staden utanför
– Det är lätt att diskussionen bara handlar om klubbar som ska ha öppet hela natten. Men ett rikt kulturliv handlar om mycket mer än så. I området ger vi stort utrymme för en mängd restauranger och bygger vidare på områdets mathistoria. Här planeras även för teater, film, dans, e-sport, konferenser och event. För att en stadsdel ska vara levande kan det också
handla om att skapa möjlighet att kunna äta eller handla alla tider på dygnet. Vi vill också kunna nyttja lokaler under stora delar av dygnet, en klubblokal behöver inte ha stängt på dagtid utan kan nyttjas till annat då, säger Linus.
En gemensam utmaning för många företag i Sveriges storstäder är svårigheten med att kunna erbjuda boende på kort eller lång sikt till den eftersökta kompetensen. Utöver de traditionella boendeformerna med hyresrätter, bostadsrätter och hotell ser vi därför en ökad efterfrågan på andra, nya former av boende såsom co-living och longstay. De boendeformerna kan erbjuda mer flexibla och snabbrörliga lösningar för anställda och samtidigt tillföra en social dimension och ett nätverk för en person som är nyinflyttad eller endast bor på en plats under en begränsad tid.
Invest Stockholm är stadens officiella näringslivsorganisation och arbetar för att Stockholm ska erbjuda bästa möjliga förutsättningar för befintliga företag att växa och för nya företag att starta och etablera sig i Stockholm. Anna Gissler, vd på Invest Stockholm, berättar att de just nu arbetar på en rapport om just talangattraktion, där det framgår att det finns fler utmaningar än brist på bostäder.
– Vi har precis gjort ett antal intervjuer med talanger i en "talent attraction report" och det visar sig att bostadsfrågan inte så ofta som vi tror är det största problemet. Den statliga trögheten i systemet för personnummer, som i sin tur innebär att de talanger som kommer hit varken kan skaffa bankkonto eller träningskort, är i vissa fall ett riktigt stort problem. Vi i Stockholms stad försöker via intervjuer och analyser hitta de största utmaningarna och sedan strukturerat arbeta med dem, men relativt ofta ligger problemen på nationell nivå och då försöker vi föra en dialog och lyfta frågan högre, säger Anna.
Det internationella intresset för att etablera sig i Sverige och Stockholm är stort, och enligt Invest Stockholm har det flera förklaringar.
– Det finns ett antal saker som konkurrerar om att vara viktigast när företag etablerar sig i Stockholm. Det första är alla de talanger och den kunskap som finns koncentrerad här, kompe-
tensbasen. Det faktum att Stockholm är nummer tre i världen när det gäller ekosystemet för start-ups, med teknikmognad och att vi har världens största öppna fibernät, som innebär att man kan sitta och arbeta och programmera var som helst i Stockholm. Det är lätt för företag att etablera sig här inte minst för vårt "Stockholms-DNA", Free, Thrustworthy och Visionary. Det finns en öppenhet inför nya idéer, det går att lita på oss och det är lätt att göra affärer med oss. Dessutom är vi visionära och innovativa i det mesta vi gör vilket innebär att vi driver utvecklingen globalt i många sektorer. Vi är en stad där hållbarhetsfrågan och jämställdhetsfrågan är stark, där vi till och med är ledande globalt till viss del. Talanger har sedan några år tillbaka inte flyttat till Stockholm på grund av att ett visst företag finns här utan för att de gillar Stockholm och allt som finns här, säger Anna.
Invest Stockholm är stadens officiella näringslivsorganisation som arbetar för att attrahera talanger, investeringar och etableringar och med marknadsföring och utveckling av Stockholm som affärs destination under varumärket Stockholm – The Capital of Scandinavia. Invest Stockholm är ett dotterbolag till Stockholm Business Region och är helägt av Stockholms stad. Här ingår även marknadsföringsbolaget Visit Stockholm.
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2019 38
Transaktionsmarknaden har sett höga och stabila omsättningsvolymer de senaste åren och utvecklingen verkar hålla i sig. Låga räntor i kombination med stigande hyresnivåer har drivit ett starkt intresse för fastighetsinvesteringar.
Den svenska fastighetsmarknaden påvisade fortsatt styrka under 2019 efter flera år med rekordstarkt intresse för att investera i fastigheter. Totalt omsattes fastigheter till ett värde om ca 219 miljarder, en ökning med 35 procent i jämförelse med året innan.
Transaktionsmarknaden 2019 har dominerats av portföljförsäljningar då hela 62 procent av den totala omsättningen utgörs av portföljtransaktioner. Värt att notera är att hela 43 transaktioner har överstigit en miljard kronor i underliggande fastighetsvärde, vilket har bidragit till att det genomsnittliga transaktionspriset har varit rekordhögt om 384 miljoner kronor per transaktion.
Internationella investerare har varit aktiva under hela året och svarade för 35 procent av totalt investerat kapital, vilket är den högsta noteringen någonsin. De internationella köparna har varit aktiva inom samtliga delsegment och inom många geografiska marknader. 2019 är det tredje året i rad som
internationella investerare agerar nettoköpare på den svenska fastighetsmarknaden.
Sett till omsättning utgjorde bostadsfastigheter det största segmentet med en omsättningsvolym på cirka 80 miljarder kronor, vilket är 28 miljarder högre än den tidigare rekordnoteringen från 2018. Kontorsfastigheter var det näst största segmentet med en andel som motsvarade 25 procent. Intresset för att investera i lager- och logistikfastigheter har ökat under de senaste åren och segmentet svarade för en rekordnotering under 2019 med en andel av transaktionsvolymen på 15 procent.
Räntorna på statsobligationer i både Sverige och omvärlden har sjunkit under 2019. Den expansiva penningpolitik som Riksbanken har bedrivit i Sverige med en mycket låg reporänta och köp av statsobligationer har pressat ner räntorna i den svenska ekonomin. De sjunkande räntorna på statspapper och obligationer samt kombinationen av en fortsatt god tillgång på kapital och låga finansieringskostnader har gynnat fastighetsmarknaden under 2019.
I slutet av december 2019 höjde Riksbanken reporäntan till 0,0 procent efter att ha varit negativ under nästan fem år. Att räntan fortsatt är låg samtidigt som Riksbanken kommer att fortsätta med omfattande köp av statsobligationer skapar en fortsatt expansiv penningpolitik. Den försiktiga förändringen av ränteklimatet kommer troligen inte ha någon större påverkan på transaktionsvolymerna och det mesta talar för att fastigheter kommer vara ett fortsatt attraktivt tillgångsslag under 2020.
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala där vi sett en stark positiv hyresutveckling och rekordlåga vakanser. Och städerna spås ha fortsatt goda framtidsutsikter för tillväxt inom kontor.
I likhet med utvecklingen på den paneuropeiska marknaden är kontorsfastigheter ett av de segment som gått starkast på den svenska fastighetsmarknaden under året. Kontorssegmentet är drivet av starka fundament som grundar sig i en väl fungerande arbetsmarknad och en stark tillväxt bland företag. Enligt Oxford Economics kommer de kontorsbundna anställningar att växa med i genomsnitt 1,8 procent i Stockholm, 1,6 procent i Göteborg och 1,5 procent i Malmö, per år under de kommande fem åren. Detta gör att Sveriges alla tre storstäder placeras på topp tio bland de europiska städerna med bäst framtidsutsikter avseende tillväxt bland kontorsbundna arbetsplatser.
Efterfrågan på flexibla kontorslösningar har vuxit under de senaste åren, vilket delvis har drivits av den låga vakansen och det snabbt skiftande behovet hos nystartade företag. Som ett resultat har co-workingoperatörer fortsatt ta marknadsandelar, även om expansionstakten har avtagit något under 2019. I centrala Stockholm utgörs idag cirka sex procent av kontorsutbudet av co-workingytor. För att möta den ökade efterfrågan på flexibla kontorslösningar har flera fastighetsägare börjat utveckla och erbjuda egna koncept till hyresgäster som efterfrågar flexibilitet och inflyttningsklara kontor.
– Kraftig ökning av marknadshyran under de senaste åren på Atrium Ljungbergs flesta delmarknader
Vakansgraden i centrala Stockholm har pendlat runt tre procent under året vilket har satt fortsatt press uppåt på hyrorna även om hyrestillväxten i de centrala delarna har planat ut. Den stora konkurrensen om lediga lokaler i centrum har bidragit till att sekundära delmarknader i och runt staden har haft en positiv hyresutveckling under året.
Vakansgraden i centrum var i slutet på året under tre procent. Uthyrningstakten är fortsatt hög och efterfrågan att etablera sig i de centrala delarna är stor. Som ett resultat har Lindholmen fått en ökad attraktivitet och hyrorna kan i flera fall matchas med centrum. De kommande åren kommer karaktäriseras av stora projektvolymer där flera nybyggnationsprojekt färdigställs mellan 2021–2023.
Vakansnivåerna i centrala Malmö har pendlat runt sju procent under 2019. Jämfört med Stockholm och Göteborg är vakansnivån i Malmö relativt hög, vilket delvis kan förklaras av flera år med höga nyproduktionsvolymer, där en del har byggts helt eller delvis på spekulation.
I centrala Uppsala har vakansnivån pendlat mellan 5–6 procent under året. Utvecklingen på hyresmarknaden har varit kraftig med årliga tillväxttal på runt tio procent tre år i rad.
| Delmarknader | Kontorsyta, '000 kvm |
Andel Atrium Ljungberg |
|---|---|---|
| Stockholm | ||
| CBD (Central Business District) | 1 775 | 1% |
| Innerstaden | 3 996 | 3% |
| Närförort, norr | 2 916 | 1% |
| Närförort, söder | 835 | 15% |
| Kista | 896 | 7% |
| Göteborg | ||
| Lindholmen | 268 | 25% |
| Malmö | Källa: Savills och Strateg fastighetskonsult | |
| Innerstaden, inkl CBD | 849 | 3% |
Detaljhandeln har upplevt 23 tillväxtår i rad och gynnas av befolkningstillväxt, låg arbetslöshet och en fortsatt låg ränta. E-handeln fortsätter att uppvisa hög tillväxt och är tillsammans med hållbarhet några av branschens viktigaste frågor på sikt.
Under 2019 växte detaljhandeln med 3,5 procent i löpande priser. Därmed blev 2019 ytterligare ett år att lägga till de övriga 22 i rad som detaljhandeln har uppvisat försäljningstillväxt.
Både dagligvaruhandeln och sällanköpsvaruhandeln uppvisade god tillväxt med en utveckling om 3,6 respektive 3,4 procent. Dagligvarubranschen drivs fortsatt av prisökningar. Inom sällanköpsvaruhandeln har delbranscherna heminredning- och möbelhandeln bidragit till en positiv utveckling för branschen som helhet. Beklädnadshandeln går fortsatt svagt, då särskilt sko- och väskbutikerna som hade en negativ förändring i omsättning under året.
FÖRSÄLJNINGSÖKNING PÅ VÅRA HANDELSPLATSER Den totala försäljningen på våra fyra regionala handelsplatser, Farsta Centrum, Gränbystaden, Mobilia och Sickla, hade en sammantagen ökning på 3,3 procent (1,1) jämfört med föregående år.
Tillväxttakten inom e-handeln har under flera år varit hög men avstannade något under 2019. Totalt tillkom nämare tio miljarder kronor till den svenska e-handeln, motsvarande 13 procent (15). E-handeln svarade därmed för 55 procent av den totala tillväxten i sällanköpsvaruhandeln, en minskning från förra året då den stod för över 100 procent av tillväxten.
E-handelns marknadsandel uppgår till elva procent av den totala detaljhandeln i Sverige. Dagligvaruhandeln, som är den största branschen inom detaljhandeln med ungefär hälften av omsättningen, har fortfarande bara en e-handelsandel om två procent, men tillväxten börjat ta fart och var hela 22 procent under 2019. I och med att dagligvaruhandeln är den minst digitaliserade delbranschen inom detaljhandeln väntas fortsatt stark tillväxt under de kommande åren.
Som motpol till den digitala försäljningen växer lågprishandeln i fysisk butik kraftigt. I detta segment har befintliga aktörer inte riktigt lyckats knäcka formeln ännu för att nå ut till den priskänslige nätkonsumenten lika väl som i den fysiska butiken.
Handelns Utrednings Institut (HUI) spår en fortsatt stabil tillväxt inom detaljhandeln under 2020 och prognosticerar en ökning om 3,0 procent för branschen. Även e-handeln väntas fortsätta växa, om än med en avtagande tillväxttakt om cirka 11 procent.
Under de senaste åren har debatten kring klimatförändringar bidragit till ett ökat fokus på hållbar konsumtion. Röster har höjts för att detaljister behöver ta ett större ansvar för tillverkningsprocessen för de produkter som säljs. Nästan fyra av fem konsumenter uppger att det är viktigt att handla från hållbara företag. Pris och kvalitet är dock de faktorer som ännu rankas högst av svenska konsumenter. Således är skiftet till helt värderingsstyrd konsumtion, där hållbarhet blir en hygienfaktor, fortfarande några steg bort. Riktningen visar dock att just hållbarhet är, och kommer fortsätta att vara, en av handelns viktigaste frågor.
| Omsättning | ||
|---|---|---|
| kommunen | Andel Atrium | |
| Kommun | mkr 1) | Ljungberg |
| Stockholm | 71 531 | 3% |
| Nacka | 7 357 | 43% |
| Uppsala | 15 847 | Källa: HUI Research 21% |
| Malmö | 25 287 | 7% |
1) Avser omsättning per kommun 2018.
–6 –4 –2 0 2 4 6 INTRO • STRATEGISK INRIKTNING • HÅLLBART FÖRETAGANDE • MARKNADSUTBLICK OCH FASTIGHETSBESTÅND • PROJEKTINVESTERINGAR • VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN • TL BYGG • STYRNING OCH KONTROLL
Våra bostadsbyggrätter och befintliga hyresfastigheter ligger i Stockholm, Malmö och Uppsala. Under 2019 har bostadsmarknaden stabiliserats ytterligare med försiktigt stigande bostadspriser och minskat utbud av nyproduktion.
Under 2019 har bostadsrättspriserna stigit successivt på samtliga av Atrium Ljungbergs delmarknader. Grundläggande faktorer såsom befolkningstillväxt, urbanisering, ekonomisk tillväxt och låga räntor ger en stark efterfrågan på bostäder. Antalet påbörjade flerbostadshus har minskat under 2019 och antalet beviljade bygglov tyder på att byggtakten kvarstår 2020. Samtidigt har ett stort antal flerbostadshus färdigställts under 2019. Utbudet av nyproduktion har sjunkit, framförallt i Uppsala och Stockholm. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är fortsatt högt, och likvärdigt med de senaste åren. Fler kunder köper idag
nyproducerade bostäder närmare tiden för färdigställande, vilket leder till långsammare försäljningscykler.
Bostadsrättspriserna i Stockholm har stigit under 2019. De kreditrestriktioner som infördes under 2018 har haft stor påverkan på flera kundsegment i Stockholmsregionen. Omsättningstakten på andrahandsmarknaden har varit hög samtidigt som utbudet av nyproducerade bostäder har sjunkit. Under året har det varit en fortsatt tydlig minskning av både bostadsrätts- och hyresrättsbyggstarter samt antal bygglovsansökningar.
Stockholmsregionens befolkningstillväxt fortsätter, och
befolkningen ökar årligen med omkring 35 000 personer, motsvarande 1,5 procent.
Bostadsförmedlingen Stockholms bostadskö växte under året med cirka 40 000 till cirka 675 000 personer. Kötider i förmedlad nyproduktion visar på fortsatt stark efterfråga med över åtta år i genomsnittlig kötid, samma som under 2018.
Bostadsrättspriserna i Malmö har stigit under större delen av 2019 och Malmö har haft den mest positiva procentuella prisutvecklingen av storstadsregionerna. Antalet påbörjade flerbostadshus har minskat kraftigt.
Malmöregionens (Skåne) befolkning växte med cirka 17 000 personer under året, motsvarande 1,2 procent.
Kötider i förmedlad nyproduktion visar på stabil efterfrågan på nyproducerade hyresrätter. Den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt för en nyproducerad bostad var fortsatt två år.
Bostadsrättspriserna i Uppsala har varit stabila under 2019. Bostadsmarknaden i Uppsala präglas av ett stort utbud, men utbudet av nyproducerade bostadsrätter sjunker kraftigt. Den höga takten av nyproduktion påverkar marknaden och under de senaste åren har många nyproducerade bostäder i Uppsala färdigställts. Uppsala uppvisar samma mönster i nedgång av byggstarter som Stockholm, men antalet påbörjade bostadsrätter har minskat ytterligare.
Uppsalaregionen växer snabbare än de tre storstadsregionerna med en befolkningstillväxttakt om cirka 8 000 personer per år, motsvarande 2,1 procent. Uppsalaregionens tillväxt kommer främst från ett starkt inrikes flyttnetto.
Kötider i förmedlad nyproduktion visar på fortsatt efterfrågan på nyproducerade hyresrätter. Den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt för en nyproducerad bostad minskade från 4 år till 3,5 år.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd utgörs av högkvalitativa kontors- och handelsfastigheter koncentrerade till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala, och är värderat till totalt 49 miljarder kronor.
Fastighetsportföljen innehåller totalt 70 fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om 1 176 000 kvadratmeter.
Under året har tillträde skett av 14 fastigheter upplåtna med tomträtt i Slakthusområdet i Stockholm. Tillträde har även skett av fastigheten Barkarby 2:64, marken till projektet Bas Barkarby i Järfälla. Under året har även lagfartskostnad betalas för förvärvet av Molekylen 1, marken till projektet Life City i Hagastaden.
Under året har frånträde skett av tomträtterna till bostadsfastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Kista.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 48 509 miljoner kronor (44 201). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,5 procent (4,6). Byggrätter och mark ingår med 423 miljoner kronor (877), se mer om våra projekt på sidorna 47–55.
Orealiserade värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till 2 283 miljoner kronor (2 516). Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av marknadens sänkta avkastningskrav för främst kontor och ökade driftnetton.
Läs mer om värderingen i not T.1.
| Förvärvade fastigheter | Anskaffningsvärde, | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Tillträde | mkr |
| 14 fastigheter | Slakthusområdet | Industri/kontor/handel | 51 000 | Juni 2019 | 1 127 |
| Barkarby 2:64 | Barkarby | Mark för kontor | – | Maj 2019 | 16 |
| Avyttrade fastigheter | Underliggande värde | ||||
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Frånträde | fastighet, mkr |
| Kolding 1 & 2 | Ärvinge, Kista | Bostäder | 42 612 | Sep 2019 | 1 100 |
| Uthyrbar area, '000 kvm | Verkligt värde, mkr | Verkligt värde, kr/kvm 1) | Överskottsgrad, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 | 2019 | 2018 | |||||
| Kontorsfastigheter | 650 | 654 | 24 264 | 22 517 | 47 495 | 43 893 | 72 | 71 |
| Handelsfastigheter | 390 | 321 | 16 260 | 14 297 | 50 559 | 51 672 | 62 | 65 |
| Bostadsfastigheter | 40 | 81 | 1 031 | 1 768 | 31 407 | 25 502 | 63 | 63 |
| Affärsområde Fastighet | 1 080 | 1 055 | 41 555 | 38 582 | 48 024 | 44 914 | 67 | 69 |
| Projektfastigheter | 88 | 68 | 5 534 | 3 851 | E/T 2) | E/T 2) | 68 | 61 |
| Mark och byggrätter | – | – | 423 | 877 | – | – | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 168 | 1 123 | 47 513 | 43 310 | 67 | 68 | ||
| Exploateringsfastigheter | 8 | 6 | 997 | 890 | 51 | 63 | ||
| Fastighetsbeståndet totalt | 1 176 | 1 129 | 48 509 | 44 200 | 67 | 68 | ||
| Sålda fastigheter | – | – | – | – | 64 | 71 | ||
| Totalt koncern 3) | 1 176 | 1 129 | 48 509 | 44 200 | 67 | 68 |
1) Kvadratmeter exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
3) Exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Verkligt värde vid periodens början | 43 310 | 39 991 |
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 1 174 | 1 727 |
| Försäljning | –1 031 | –2 662 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 704 | 1 738 |
| Orealiserade värdeförändringar | 2 283 | 2 516 |
| Övrigt | 73 | – |
| Verkligt värde vid periodens slut | 47 513 | 43 310 |
| Exploateringsfastigheter | ||
| Vid periodens början | 891 | 870 |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 106 | 21 |
| Exploateringsfastigheter, vid periodens | ||
| slut | 997 | 891 |
| Fastighetsbeståndet totalt 1) | 48 509 | 44 200 |
1) Exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 1 271 | 487 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 936 | 2 029 |
| Byggrätter | 76 | – |
| Summa | 2 283 | 2 516 |
– Ökande investeringar i egna fastigheter sedan nytt mål 2019 om två miljarder kronor per år
Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 2 578 mkr (2 483). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor, uppgick till 2 775 mkr (2 637). Det ger en ekonomisk uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 93 procent (95) och exklusive projektfastigheter om 94 procent (95). EPRA Vakansgrad är därmed 6 procent (5). Den högre vakansen förklaras bland annat av att två projekt (Sickla Front II och Gränby Entré, hus 3) har färdigställts men ännu inte är fullt uthyrda och att ett par fastigheter i Slussen och i Sickla förbereds för ombyggnadsprojekt.
Beräknat utifrån uthyrbar area, exklusive garage, var uthyrningsgraden 88 procent (90).
Den kommersiella hyreskontraktsportföljen, det vill säga samtliga hyreskontrakt exklusive bostäder och garage/ parkering, är väl diversifierad och består av 1 933 hyreskontrakt (1814), med en genomsnittlig kontrakterad årshyra
– 89 procent av kontrakterad årshyra är kopplad till inflationen
– De tio största hyresgästerna utgör 21 procent av kontrakterad årshyra, där flera av de största är kommuner, landsting eller stat
inklusive tillägg om 1,3 mkr (1,4). Den genomsnittliga återstående löptiden på kontrakten uppgick vid årsskiftet till 3,4 år (4,0). Under 2020 kommer 16 procent (11) av kontrakterad årshyra vara föremål för omförhandling. De tio största kunderna utgör 21 procent (21) av den kontrakterade årshyran. Nio procent (9) av kontrakterad årshyra hyrs av stat, kommuner eller landsting. 89 procent (87) av kontrakterad årshyra regleras med en indexklausul kopplad till konsumentprisindex eller är tillägg kopplade till faktiska kostnader.
I hyreskontrakt avseende handelslokaler förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. En procent (1) av kontrakterad årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimihyran.
För året uppgick nettouthyrningen till –82 mkr (144) varav –46 mkr (92) avsåg projektfastigheter. Av årets nettouthyrning avser –85 mkr Tranbodarne 11 (Katarinahuset i Slussen) där tomställning pågår inför ombyggnation.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–24 månader.
Fastighetskostnaderna inklusive tomträttsavgäld uppgick under året till –844 mkr (–764). För jämförbart bestånd är kostnaden –730 mkr, motsvarande –837 kr/kvm (–806). Kostnaden för att driva handelsfastigheter och främst köpcentrum är generellt högre än för övriga kommersiella fastighetstyper. Till viss del täcks driftkostnaderna genom vidarefakturering till hyresgästerna via hyrestillägg.
Överskottsgraden minskade under året till 67 procent (68) på grund av avyttrade fastigheter med relativt sett högre överskottsgrad och ökade fastighetskostnader.
– Stabil uthyrningsgrad över tid. Överskottsgraden påverkas av högre kostnader för att driva handelsfastigheter
– Genomsnittlig återstående löptid för kontrakterade årshyror är 3,4 år
INTRO • STRATEGISK INRIKTNING • HÅLLBART FÖRETAGANDE • MARKNADSUTBLICK OCH FASTIGHETSBESTÅND • PROJEKTINVESTERINGAR • VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN • TL BYGG • STYRNING OCH KONTROLL
När staden växer ställs nya krav på hållbara och effektiva lösningar inom bland annat matproduktion och transporter.
Att dagens matproduktion och konsumtion är ohållbar är de flesta överens om. Nya kostvanor, förbättrad matproduktion och minskat matsvinn är några komponenter som krävs för att vända utvecklingen. Den snabba urbaniseringen tränger även undan bra odlingsmark och olika typer av stadsodlingar börjar dyka upp runt om i världen.
Det var den gemensamma passionen för odling, matlagning och goda smaker som fick Lill och Carl Grebing att utforska möjligheten till att kunna odla i stadsmiljö. Resultatet blev företaget Cubegreens, där odling av sallader, grönsaker och örter sker hydroponiskt i container. Cubegreens kom i kontakt med Atrium Ljungberg och våren 2019 placerades den första containern mitt i köpkvarteret i Sickla. Hydroponisk odling innebär att ingen jord används och attväxterna får sin näring direkt från vatten. Ett salladshuvud behöver 0,4 liter vatten, jämfört med 13 liter i traditionell odling och det tar cirka åtta veckor från frö till skörd. Odlingen sker utan jord och inga gifter eller bekämpningsmedel används.
– Vi har stora utmaningar med dagens livsmedelsförsörjning; maten produceras ofta storskaligt, transporterats långväga och sedan slängs 30–50 procent av råvarorna globalt. Matsystemet vi har idag gör att vi människor har tappat anknytning till maten vi äter, det vill vi vara med och ändra på med lokal och småskalig odling, säger Lill.
Odlingscontainern i Sickla har skapat stor nyfikenhet och Lill och Carl har på kort tid blivit lokalkändisar i stadsdelen.
– Det är en jättestyrka att vi är superlokala, vi brukar säga att vi härodlar eller kvartersodlar. Det kommer fram 10–15 personer i timmen och kikar in i containern när vi är där och arbetar, säger Carl.
Med nästan 14 miljoner besökare under 2019 och de tusentals som bor och arbetar i Sickla finns en stor potential att medvetandegöra och potentiellt förändra människors beteenden. Förhoppningen är att få fler att välja lokalproducerade grönsaker istället för att köpa sallad som fraktats långa sträckor med många mellanhänder.
container på 30 kvadratmeter, som i vanliga fall används till att just frakta mat, kan vi odla fyra ton per år, vilket motsvarar en full försörjning av sallad, örter och kål för 50 familjer. Det är en styrka att vi kan odla året runt och vi har möjligheten att optimera ljus och värme efter respektive grödas önskemål, fortsätter Carl.
Bland kunderna finns bland annat ICA Kvantum i Sickla och restaurangerna Erssons och Urban Deli. Dessutom kan privatpersoner beställa i Cubegreens webbshop och hämta upp varorna på Atrium Ljungbergs serviceinriktade paketombudskoncept Leveriet i Sickla galleria. Lill och Carl levererar även direkt till kontorshyresgäster i Sickla, bland annat till medarbetarna på Atrium Ljungbergs huvudkontor.
– Många av våra kunder tycker att det är väldigt speciellt att ha en relation med de som odlar maten de äter. Om vi skulle göra det på traditionellt sätt hade det krävts 8 000 kvadratmeter odlingsmark och vi skulle behöva arbeta ganska långt från städerna där våra kunder finns. Världens befolkning växer och vi behöver hitta nya sätt att odla om vi ska kunna föda fler människor på jorden, säger Lill.
Sedan 2018 har Atrium Ljungberg ett samarbete med Sweden Foodtech, Sveriges ledande aktör inom foodtech, det vill säga omställningen av det globala matsystemet med hjälp av innovation, tech och data. Organisationen har även sitt kontor och en mötesplats för foodtech-entreprenörer och start ups i Söderhallarna vid Medborgarplatsen i Stockholm.
Atrium Ljungbergs ambition med samarbetet är dels att transformera Söderhallarna till en världsledande hubb för matinnovation, men även att få lärdomar kring hur vi med hållbarhet, hälsa och innovation, kombinerad med tech och data, kan utveckla framtidens hållbara stadsdelar och mötesplatser med mat i fokus.
Atrium Ljungberg arbetar brett och långsiktigt med hållbar stadsutveckling. Dels inom infrastrukturfrågor, som avfallshantering, vatten och energiförsörjning. Men även genom att skapa gröna ytor – både parker och gröna tak – som främjar biologisk mångfald och kretsloppstänkande, vilket bidrar med ekosystemtjänster som luftrening och pollinering.
Fokuset på hållbara stadsdelar är något som Cubegreens delar. Deras ambition är att skapa så många cirkulära kretslopp som möjligt. Redan idag används enbart förnybar el till containern. När vattnet behöver bytas används det av Sicklas trädgårdsmästare för att vattna områdets plantering, istället för att det släpps ut i sjöar och vattendrag. Cubegreens ser även fler möjligheter.
– Våra lampor alstrar ganska mycket energi. Tänk om värmen kunde skjutas in i en kontorsbyggnad. Dessutom gillar ju våra växter koldioxid, något som vi idag får via produktionen av Lantmännens etanol, där koldioxid frigörs. Det vore intressant
att utforska möjligheten att istället ta tillvara på den koldioxid som skapas av människor i en byggnad, säger Lill.
Cubegreens förhoppning är att containerodling på sikt kommer att byggas in i samhällsbilden. Till exempel skulle en bostadsrättsförening på Nobelberget, ett äldreboende eller en skola kunna vara självförsörjande.
– Vi lever i en orolig värld och det finns en vilja att Sverige ska vara mer självförsörjande. Idag importeras 75–80 procent av alla grönsaker. Om vi ska kunna stå på egna ben behöver vi hitta smarta sätt och utrymmen där vi kan odla mer själva, för efterfrågan finns, avslutar Carl.
750 salladshuvuden, 390 knippen med svartkål eller 1750 krukor basilika i veckan kan produceras på odlingens yta om 30 kvadratmeter. För att uppnå samma produktivitet vid konventionell odling krävs en yta motsvarande 1,5 fotbollsplaner. Inne i odlingen förbrukas 0,4 liter vatten för att odla ett salladshuvud jämfört med 13 liter vid konventionell odling.
Fastighetsutveckling är en viktig del för Atrium Ljungbergs framtida värdetillväxt. Vår projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka 28 miljarder kronor i beslutade och möjliga projekt.
MÅLET ÄR ATT INVESTERA minst två miljarder kronor per år i egna fastigheter, där ny- och tillbyggnadsprojekten ska ge en projektvinst om minst 20 procent. Därmed skapas en god värdetillväxt i bolaget och även en god tillväxt i bolagets kassaflöden.
VÅRA BESLUTADE PROJEKT har en total investeringsvolym om cirka sex miljarder kronor, varav tre miljarder kronor kvarstår att investera.
TOTALT KAN 659 000 KVADRATMETER BTA UTVECKLAS i möjliga projekt där hälften av ytan avser kontor, en tredjedel avser bostäder och resterande del avser handel/service, utbildning och kultur. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Slakthusområdet, Sickla, Södermalm och Gränbystaden står för merparten av projekten. 20 miljarder kronor av totalt 25 miljarder kronor i möjliga projekt är belägna vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet.
MED EGEN KOMPETENS arbetar vi i tidiga skeden för att planera och skapa framtida utvecklingsmöjligheter. Möjligheten att genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Dessa frågor arbetar vi med dagligen i nära samarbete med våra kunder, samarbetspartners och kommuner. Inga projekt startas vanligtvis utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
VI FÖRVÄRVAR fastigheter för att skapa värdetillväxt eller nå strategiska fördelar. Det kan både handla om förvärv av mark för att få tillgång till byggrätter för framtida utvecklingsprojekt och av förvaltningsfastigheter med utvecklingspotential.
Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en långsiktig utveckling i linje med vår affärsmodell och vision. Under de senaste åren har vi främst sålt handelsfastigheter i externa lägen.
Vi har beslutade projekt med en återstående investering om tre miljarder kronor. Under 2019 investerade vi drygt 1,8 miljarder kronor i egna fastigheter och under 2020 prognostiserar vi en ökad invetseringstakt till 2,4 miljarder kronor.
Under året uppgick investeringar i egna fastigheter till 1 810 miljoner kronor (1 758), varav 1 085 miljoner kronor (1 216) i projektfastigheter och 106 miljoner kronor (21) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Investeringar i projektfastigheter avsåg främst projekt i Sickla, Mobilia, Barkarbystaden och Hagastaden. Övriga investeringar avsåg främst lokalanpassningar i fastigheter i Sickla, Sundbyberg, Södermalm, Liljeholmen, Malmö och Göteborg.
Under året färdigställdes projektet Formalinfabriken i Sickla omfattande cirka 2 000 kvadratmeter i fyra våningar. Den äldre industribyggnaden som tidigare användes som laboratorium är nu ombyggd till moderna kontor.
Våra beslutade projekt finns i Uppsala, Sickla, Barkarbystaden, Hagastaden och Malmö. I Gränbystaden i Uppsala uppförs hyresbostäder med inslag av kommersiella lokaler. I Forumkvarteret i Uppsala pågår ett större omvandlingsarbete som omfattar både handel och kontor. I Sickla pågår flera projekt, byggnationen av Curanten som blir en vårdoch hälsodestination, Tapetfabriken som blir ett hotell och på Nobelberget pågår byggnation av Nobelgaraget, Panncentralen som blir en förskola och Brf Sicklastråket med 68 bostadsrättslägenheter. Under året har byggnationen påbörjats av både projektet Life City i Hagastaden med kontor och Bas Barkarby i Järfälla med främst utbildning. I Malmö bygger vi Torghuset på Mobilia med innehåll av kultur, hyresbostäder och handel.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till cirka 3,1 miljarder kronor (3,8). Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms uppgå till cirka 2,4 miljarder kronor under 2020.
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet, kommun | Handel | Kontor | Bostäder | Övrigt | Parkering, BTA |
Total investering, mkr 1) |
Varav kvarstår, mkr |
Verkligt värde, mkr |
Hyres- värde, mkr 2) |
Uthyrnings grad, % |
LÄS MER PÅ SIDAN |
| Ny- och tillbyggnader | |||||||||||
| Curanten, Sicklaön 83:22, Nacka | 1 600 | 9 900 | 530 | 250 | 40 | 32 | 51 | ||||
| Nobelbergsgaraget, Sicklaön 83:45, Nacka | 600 | 100 | 3 400 | 60 | 30 | 4 | – | – | |||
| Sickla Galleria etapp IV, Sicklaön 83:22, Nacka | 5 000 | 6 300 | 130 | 120 | 16 | – | 52 | ||||
| Tapetfabriken, Sicklaön 83:22, Nacka | 10 500 | 4 600 | 440 | 220 | E/T 3) | 100 4) | 51 | ||||
| Mobilia Torghuset, Bohus 8, Malmö | 3 400 | 3 800 | 5 800 | 540 | 220 | 31 | 70 5) | 52 | |||
| Life City, Molekylen 1, Stockholm | 27 500 | 4 400 | 1 840 | 1 130 | 109 | E/T 3) | 51 | ||||
| Bas Barkarby, Barkarby 2:64, Järfälla | 5 000 | 19 300 | 830 | 680 | 54 | E/T 3) | 51 | ||||
| Gränby Entré, hus 3, Gränby 21:5, Uppsala | 1 200 | 1 300 | 3 400 | 240 | 30 | 15 | 86 6) | – | |||
| Parkhusen, kvarter 1, Gränby 25:1, Uppsala | 100 | 2 700 | 120 | 100 | 6 | – | 52 | ||||
| Ombyggnader | |||||||||||
| Forumkvarteret, Dragarbrunn 27:2, Uppsala | 6 200 | 7 500 | 1 400 | 1 300 | 350 | 30 | 50 | 92 | – | ||
| Formalinfabriken, Sicklaön 83:33, Nacka | 2 100 | 60 | 0 | 4 | 91 | – | |||||
| Panncentralen, Sicklaön 83:33, Nacka | 1 000 | 90 | 70 | E/T 3) | 100 | – | |||||
| Bostadsrätter | |||||||||||
| Brf Sicklastråket, Sicklaön 83:43, Nacka | 4 500 | 300 | 180 | E/T | 59 8) | 52 | |||||
| Summa beslutade projekt | 18 100 | 43 500 | 15 800 | 46 500 | 20 000 | 5 530 | 3 060 | 3 204 7) | |||
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom marknadsvärde av riven byggnad.
2) Exklusive tillägg och eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Uthyrningsgrad inklusive parkering uppgår till 94%. Parkering hyrs ut närmare färdigställandet.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 69%. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 75%.
6) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 73%. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 100%.
7) Fördelat på 2 167 mkr för ny- och tillbyggnader och 917 mkr för ombyggnationer och 120 mkr för bostadsrättsprojekt.
8) Andel sålda lägenheter med bindande avtal, procent av antal.
| Byggnation Färdigställande |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2021 | 2022 | |||||||||||
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | ||
| Curanten | |||||||||||||
| Nobelbergsgaraget | |||||||||||||
| Sickla Galleria etapp IV | |||||||||||||
| Tapetfabriken | |||||||||||||
| Mobilia Torghuset | |||||||||||||
| Life City | |||||||||||||
| Bas Barkarby | |||||||||||||
| Gränby Entré, hus 3 | |||||||||||||
| Parkhusen, kvarter 1 | |||||||||||||
| Forumkvarteret | |||||||||||||
| Panncentralen | |||||||||||||
| Brf Sicklastråket |
CURANTEN I slutet av 2020 står Curanten i Sickla färdigt för inflyttning. Curanten ska bli ett hus med fokus på hälsa där idén är att samla många olika sorters vård- och hälsoaktörer på samma plats. Huset kommer att omfatta totalt 11 500 kvadratmeter, varav 8 100 kvadratmeter för vård. Curanten kommer att inrymma vårdcentral, naprapater, psykolog, sjukgymnastik och babysim och har ett fantastiskt läge i direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan, bussar och den kommande tunnelbanan.
LIFE CITY På en av Skandinaviens mest visuella platser, med över 200 000 passerande varje dag, bygger vi Life City. Huset ska bli en självklar mötesplats för alla som är verksamma inom life science i Hagastaden. Life City kommer att ha en total uthyrbar area om 27 500 kvadratmeter och är färdigt för de första hyresgästernas inflyttning i december 2021. Hela huset beräknas stå färdigt under våren 2022.
BAS BARKARBY Utvecklingen av Barkarbystaden ger näringsliv, samhälle, universitet och högskolor en unik möjlighet att samverka kring innovation och ny teknik. Bas Barkarby blir en central plats med direkt anslutning till den nya kollektivtrafiknoden med tunnelbana, pendeltåg och fjärrtåg samt E18.
HOTELL TAPETFABRIKEN Vid Marcusplatsen, i hjärtat av Sickla, bygger vi nya hotellet Clarion Collection Tapetfabriken. Hotellet kommer att ha 220 hotellrum och en 2 000 kvadratmeter stor lobby, restaurang och konferenslokaler. Totalt omfattar hotellet 10 500 kvadratmeter och öppnar våren 2021.
PARKHUSEN I GRÄNBYSTADEN I början av 2020 byggstartar vi det första kvarteret av Parkhusen i Gränbystaden, Uppsala. Här planerar vi för 44 hyreslägenheter med en kommersiell lokal i bottenvåningen. Huset beräknas färdigställas under andra kvartalet 2021.
BOSTADSRÄTTER PÅ NOBELBERGET På Nobelberget i Sickla planerar vi för 500 bostäder, kreativa kontor, kultur, parkområde och förskola. Det första bostadskvarteret innehåller 68 lägenheter och beräknas färdigställas i slutet av 2020.
MOBILIA I Mobilia i Malmö bygger vi Torghuset som, förutom 74 lägenheter även kommer att inrymma en modern biograf och Funnys Äventyr, ett kulturhus för barn med fokus på lärande, läsande och lek. Torghuset kommer att invigas hösten 2020.
SICKLA GALLERIA ETAPP IV I Sickla Galleria har vi påbörjat en tillbyggnad som ska inrymma ett parkeringshus i två plan med cirka 220 parkeringsplatser och cirka 3 000 kvm nya handelsytor. Parkeringshuset ska sörja för nödvändiga parkeringsplatser för projekten Curanten och Stationshuset och färdigställs under hösten 2021.
Areamässigt består projektportföljen till hälften kontor, en tredjedel av bostäder och resterande del handel/service, utbildning och kultur. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Slakthusområdet, Sickla, Gränbystaden och Södermalm står för merparten av projekten. 20 miljarder kronor är i projekt belägna vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. För cirka 30 procent av planerade projektarean finns det lagakraftvunna detaljplaner.
I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Vanligtvis startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
I Sickla pågår försäljning av de första bostadsrätterna av totalt 500 på Nobelberget. Under 2020 planeras för en lansering av etapp två om närmare 60 bostadsrättslägenheter med lokaler i bottenvåningen. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer att genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan. På Nobelberget skapas en attraktiv och tät stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och kulturverksamheter.
Vid Sickla station, där den kommande tunnelbanestationen kommer att bindas samman med Tvärbanan, Saltsjöbanan och
| Möjliga projekt | Projektarea, kvm BTA | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Lokaltyp 1) | Detaljplan finns |
Förändring av detaljplan krävs |
Möjlig investering, mkr 2) |
LÄS MER PÅ SIDAN |
|
| Barkarby | Järfälla | Kontor | 20 000 | – | ||
| Lindholmen | Göteborg | Kontor | 35 000 | 55 | ||
| Hagastaden | Stockholm | Kontor | 21 000 | – | ||
| Hagastaden | Stockholm | Handel | 1 000 | – | ||
| Mobilia | Malmö | Kontor | 5 000 | 55 | ||
| Sickla | Nacka | Utbildning | 9 000 | 53–54 | ||
| Sickla | Nacka | Bostäder | 41 000 | 94 000 | 53–54 | |
| Sickla | Nacka | Kontor | 22 000 | 53–54 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Utbildning | 7 000 | 55 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Bostäder | 44 000 | 55 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Kontor | 77 000 | 55 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Handel | 28 000 | 55 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Kultur/ restaurang |
11 000 | 55 | ||
| Sundbyberg | Sundbyberg | Kontor | 14 000 | – | ||
| Södermalm | Stockholm | Kontor | 108 000 | 54 | ||
| Södermalm | Stockholm | Handel | 7 000 | – | ||
| Uppsala | Uppsala | Bostäder | 20 000 | 21 000 | 54–55 | |
| Uppsala | Uppsala | Kontor | 46 000 | 54–55 | ||
| Uppsala | Uppsala | Handel | 5 000 | 23 000 | 54–55 | |
| Summa | 207 000 3) | 452 000 4) | 25 000 |
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras och innehålla andra inslag.
2) Investeringsvolymen avser investeringar i befintliga fastigheter och kommande byggrätter, inklusive eventuella markförvärv.
3) Varav cirka 40 000 kvm avser ombyggnad och cirka 60 000 kvm BTA avser markanvisningar.
4) Varav cirka 60 000 kvm avser ombyggnad och cirka 140 000 kvm BTA avser markanvisningar.
Den 7 februari 2020 meddelande Atrium Ljungberg att vi kommit överens med Stockholms stad om att återlämna en markanvisning vid Slussen, framför vår fastighet Glashuset vid Stadsgårdskajen. Överenskommelsen innebar att vi erhöll nya markanvisningar i såväl Slussen som Hagastaden och Slakthusområdet och gör att bolagets möjlighet att investera i befintliga fastigheter och markanvisningar ökade från 28 till 32 miljarder kronor.
Möjliga projekt efter lokaltyp
tioner, 24 % stationer, 57 % Vid befintliga tunnelbane-– 77 procent av arean vid nya eller befintliga tunnelbanestationer
bussar, har vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA. Arbete pågår med en ny detaljplan med utökad byggrätt som innefattar en byggnad om 23 våningar och cirka 23 000 kvm BTA. Detaljplanen för den högre byggnaden var ute på samråd under december 2019. Byggnaden ska innehålla såväl biljetthall för tunnelbana som kontor och andra kommersiella lokaler. Atrium Ljungberg och Region Stockholm driver ett gemensamt projekt som omfattar uppförande av delar för den nya stationsuppgången. Markarbeten kommer att påbörjas under första kvartalet 2020.
Vid östra delen av Sickla galleria och vid den andra planerade tunnelbaneuppgången i Sickla pågår detaljplanearbete för ett nytt bostadshus om 16 våningar med cirka 80 hyreslägenheter. Förberedande arbeten för stationsuppgången planeras till hösten 2021.
Katarinahuset i Slussen tomställs nu för att möjliggöra rivningsarbeten som beräknas kunna starta under tredje kvartalet 2020. Efter ombyggnationen kommer huset att innehålla såväl moderna kontor som hotell och restauranger. För närvarande pågår dialog med ett flertal hotell- och restaurangoperatörer, däribland Gondolen som beräknas återvända till sina lokaler när renoveringen av Katarinahuset är färdig. Vi planerar även att utveckla takterrassen på huset så att allmänheten kan få tillträde via Mosebacke och Katarinahissen. Renoveringsarbetet beräknas vara klart vid halvårsskiftet 2023.
I Gränbystaden fortsätter utvecklingen av Uppsalas andra stadskärna. Utöver det första bostadskvarteret i Parkhusen, med planerad byggstart under första kvartalet 2020, finns utrymme för ytterligare cirka 200 bostäder inom ramen för befintlig detaljplan.
I norra Gränbystaden finns möjlighet att inom befintlig detaljplan utveckla kvarvarande markytor med cirka 5 000 kvm BTA för handel och kontor.
I maj 2019 erhöll vi en förnyad markanvisning med en byggrätt om potentiellt 45 000 kvm BTA söder om Gränbystaden galleria.
Planen är att utveckla området till ett nytt kontors-
STATIONSHUSET I SICKLA I Sickla planerar vi för Stationshuset, en 23 våningar hög byggnad om cirka 23 000 kvm BTA, med såväl biljetthall för tunnelbana som kontor och publika verksamheter. Arbetet med tunnelbaneutbyggnaden beräknas inledas under 2020 och pågå under tio år.
kluster. Detaljplanearbete pågår och beräknas vara färdigt under 2020.
På Mobilia i Malmö har vi en byggrätt om 6 800 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Möjlig byggstart är första kvartalet 2021, efter det att Torghuset är helt färdigställt.
I juni 2019 tillträdde Atrium Ljungberg 14 fastigheter upplåtna med tomträtt, med totalt drygt 50 000 kvm uthyrbar area. Vi har också en option om att förvärva en förvaltningsfastighet om 32 000 kvm uthyrbar area. Därtill ges även möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvm BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvm BTA för kontor och bostäder, kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbildning med mera. Den totala investeringen fram till 2030 uppgår, inklusive förvärv, till cirka åtta miljarder kronor.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Under hösten har vi tillsammans med Stockholms stad slutfört en förstudie för norra delen av Slakthusområdet. Syftet var att kunna skapa hög trivsel och att ge möjlighet för verksamheter att leva under dygnets alla timmar. För att detta ska kunna möjliggöras föreslås en ökning av ytorna som möjliggör en bättre mix av verksamheter i området. Planarbetet för den norra delen av området beräknas starta under 2020.
Under hösten 2019 öppnade konsert- och klubbarenan Fållan. Fållan är ett samarbetsprojekt mellan Atrium Ljungberg och Kulturarenor som tidigare drev kulturprojektet på Nobelberget.
Tillsammans med andra fastighetsägare i området arbetar vi för att skapa en stark destination, en mötesplats för mat, kultur och upplevelser, en motor för hela Söderort.
SLAKTHUSOMRÅDET Med förvärv och utvecklade markanvisningar om sammanlagt 200 000 kvadratmeter BTA skapar vi en stark destination och mötesplats för mat, kultur och upplevelser.
MOBILIA KONTOR Inom befintlig detaljplan har vi en byggrätt som omfattar 6 800 kvm BTA. Här vill vi skapa prisvärda, nyproducerade kontorslokaler med en hög grad av delade funktioner inom byggnaden. Möjlig byggstart är första kvartalet 2021.
LINDHOLMEN I GÖTEBORG Under hösten 2019 ansökte vi om planbesked för Tornen och Citadellet. Vår plan är att riva del av befintlig bebyggelse och ersätta den med en högre byggnad om cirka 20 våningar för kontor, och med service och annan kommersiell verksamhet i bottenvåningarna.
INTRO • STRATEGISK INRIKTNING • HÅLLBART FÖRETAGANDE • MARKNADSUTBLICK OCH FASTIGHETSBESTÅND • PROJEKTINVESTERINGAR • VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN • TL BYGG • STYRNING OCH KONTROLL
Stockholm är en av de snabbast växande regionerna i Europa. Här pågår och planeras ett 30-tal större stadsutvecklingsprojekt där Atrium Ljungberg är delaktig i flera, bland annat Slussen och Slakthusområdet. Stockholm står för 72 procent av Atrium Ljungbergs kontrakterade årshyra och vi finns på starka delmarknader såsom Sickla, Södermalm, City, Hagastaden, Kista, Sundbyberg, Liljeholmen och Farsta.
Lokaltyper i Stockholm, hyresvärde
Det har gått drygt 20 år sedan Atrium Ljungberg förvärvade det gamla industriområdet av Atlas Copco. Sedan dess har vi utvecklat Sickla till en levande stadsdel med arbetsplatser, restauranger, handel, utbildning och kultur. Under 2019 tilldelades vi utmärkelsen för hållbar stadsutveckling av Nacka kommun för vårt innovativa och långsiktiga arbete i Sickla. I motiveringen nämns bland annat installationen av Stockholms största solcellsanläggning, installation av laddstolpar för elbilar och möjliggörande av odling av grönsaker, sallad och örter hydroponiskt i en container i samarbete med Cubegreens.
Under 2019 har vi gjort flera nya uthyrningar i Sickla Front, det nya kontorskvarteret som knyter samman Sickla med Hammarby Sjöstad. Dessutom har Formalinfabriken färdigställts, en industribyggnad som omvandlats till kreativa kontor, kafé och restaurang, samt ytor för kultur och socialt umgänge för boende och företag på Nobelberget. Under 2019 togs även det första spadtaget för Atrium Ljungbergs första bostadsrättslägenheter.
Sickla är en av våra mest prioriterade platser där vi också har en mycket stor del av vår framtida projektportfölj. Nacka kommer under de närmaste åren att växa med 14 000 bostäder och över 200 000 kvadratmeter kontor. Förlängningen av tunnelbanan till Nacka innebär att Sickla får en station med två uppgångar mitt i Sickla, varav en i gallerian. Med tunnelbanan, som beräknas stå klar 2030,
kommer det endast att ta sju minuter mellan Sickla och centrala Stockholm.
Den så kallade Tapetfabriken uppfördes 1906 och inhyste ursprungligen den prisbelönte tapettillverkaren Kåbergs tapetfabrik. Här skapar vi nu en byggnad som omfattar drygt 10 500 kvadratmeter hotell samt garage. Nordic Choice Hotels kommer att öppna med 220 hotellrum och en 2 000 kvadratmeter stor lobbyyta med restaurang, evenemangsytor och konferenslokaler. Under ombyggnaden till hotell kommer fasaden att återuppbyggas av originaltegel och ambitionen från hotellverksamheten är att lyfta fram fastighetens historia. Hotellet planeras att öppna under våren 2021 och kommer att bidra till att öka både trivsel och trygghet med folkliv sent in på kvällar och nätter.
I Curanten planerar vi för ett brett utbud inom hälso- och friskvård med aktörer som specialistläkarvård, vårdcentral, BVC, MVC, barnläkarmottagning, tandläkare, psykolog, naprapat och kiropraktor. I gatuplan kommer det att finnas hälsoinriktade kaféer, restauranger och butiker. Projektet omfattar totalt 11500 kvadratmeter uthyrbar area, varav 9 900 kvadratmeter för vård- och övrig verksamhet och
Uthyrbar yta kontor, kvm: 103 000 Hyresvärde kontor, mkr: 284 Uthyrbar yta handel, kvm: 75 000 Hyresvärde handel, mkr: 238 Uthyrbar yta parkering och övrigt, kvm: 90 000 Hyresvärde parkering och övrigt, mkr: 85 Antal butiker, restauranger, service, st: 131 Butikernas omsättning, mdkr: 3,1 Antal besökare per år, miljoner: 13,5
1 600 kvadratmeter för handel. Några av de klara aktörerna är Sickla Hälsocenter, Alva Barnklinik, GHP Specialisttandläkarna i Nacka, Diagnostiskt Hudcenter, Kronans Apotek, restaurangkonceptet Reload Superfood Bar och Bastard Burgers. Inflyttning beräknas ske under slutet av 2020.
På Nobelberget utvecklar vi en attraktiv och tät stadsdel med både bostäder och kommersiella stråk. Just nu pågår uppförandet av det första bostadskvarteret, Brf Sicklastråket, som kommer att innehålla 68 bostadsrättslägenheter. Lägenheterna byggs ovanpå Nobelbergsgaraget, som omfattar
drygt 100 parkeringsplatser, varav 30 laddplatser för elbilar, samt ytor för restaurang, kontor och service. Projektet beräknas färdigställas under slutet av 2020.
I Nobelbergets gamla panncentral skapas en förskola med sex avdelningar. Den äldre byggnaden i tegel får en ny påbyggnad och i anslutning skapas en lekfull gård som även kommer att kunna användas av de boende i närheten. Vi har tecknat avtal med Jensen Education och öppning av verksamheten planeras ske i slutet av 2020.
Köpkvarteret i Sickla är en av Sveriges största handelsplatser med 130 butiker, restauranger och service. Just nu pågår en tillbyggnad av gallerian med parkeringshus i två plan med 200 parkeringsplatser, varav 60 laddplatser för elbilar, samt ytterligare cirka 3 000 kvadratmeter handel. Parkeringshuset ska tillgodose utökat behov av parkering kopplat till projekten Curanten och Stationshuset. Färdigställande planeras till tredje kvartalet 2021.
Vi planerar för en ny byggnad vid Sickla station, där Tvärbanan, Saltsjöbanan och den kommande tunnelbanan möts. Gällande detaljplan tillåter en byggnad på fem våningar om cirka 7 500 kvadratmeter BTA. Arbete pågår med en ny detaljplan med utökad byggrätt som innefattar en byggnad om 23 våningar och cirka 23 000 kvadratmeter BTA. Byggnaden ska innehålla tunnelbanestation, kontor och andra kommersiella lokaler. Vi och Region Stockholm
driver ett gemensamt projekt som omfattar uppförande av delar för den nya stationsuppgången med bland annat biljetthall och service. Markarbeten påbörjas under första kvartalet 2020.
På Nobelberget planeras totalt 500 bostäder, och lansering av etapp två om närmare 60 bostadsrättslägenheter planeras ske under 2020. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan.
Vid östra delen av Sickla galleria och vid den andra planerade tunnelbaneuppgången i Sickla pågår detaljplanearbete för ett nytt bostadshus om 16 våningar med cirka 80 hyreslägenheter. Förberedande arbeten för stationsuppgången planeras till hösten 2021.
FLER BOSTÄDER SKAPAR EN LEVANDE STADSMILJÖ Detaljplanearbeten för bostäder i Kyrkviken, på norra Nobelberget och på Gillevägen i Sickla pågår. I Kyrkviken, i den östra delen av Sickla, planerar vi att skapa drygt
700 attraktiva bostäder och lokaler för service i en trivsam kvartersmiljö i direkt anslutning till strandpromenaden. Vid Gillevägen, några hundra meter från köpkvarteret i Sickla, planerar vi för ett 60-tal nya bostadsrätter.
EXPANSIONSPLANER FÖR SVINDERSVIKSSKOLAN Tillväxten i Nacka kommun är stark vilket innebär ett ökat behov av samhällsservice. Grundskolan Svindersviksskolan i Sickla som idag rymmer förskoleklass till årskurs nio, planeras att byggas ut och här finns möjlighet att genomföra en om- och tillbyggnad från nuvarande 3 000 till cirka 9 000 kvadratmeter BTA. Detaljplanearbete pågår.
Farsta centrum är ett av de första ABC-samhällena i Sverige, en plats där Arbete, Bostäder och Centrum fanns samlat på ett och samma ställe. Med sin starka själ och historia har Farsta centrum kunnat behålla sin attraktivitet i närmare 60 år. Centrumets karaktäristiska fasader från byggnadsåren är väl bevarade och arkitekturen återspeglas numera även inomhus när vi bygger om och renoverar. Vårt fastighetsbestånd i Farsta centrum omfattar i dag drygt 100 000 kvadratmeter handel, vård, kultur och kontor och vi är den största kommersiella fastighetsägaren i området.
Tillsammans med Stockholms stad planerar vi att utveckla Farsta centrum till en än mer attraktiv, modern och mångfunktionell plats med upp till 1 000 nya bostäder, kompletterat med flera nya kontor.
Farsta centrum är idag en naturlig mötesplats med 140 butiker, restauranger och serviceverksamheter. Här finns också 2 500 kontorsarbetsplatser med bland annat Farsta stadsdelsnämnd, Jobbtorget och Social- och äldreomsorgen. Mitt på torget finns den välbesökta torghandeln som är en viktig del i en levande stadsdel.
Under året hade platsen ungefär 17 miljoner besökare från ett upptagningsområde lika stort som hela Malmö.
För att göra Farsta centrum till en ännu attraktivare mötesplats för alla har vi tillskapat fler lounge- och lekytor där man kan slå sig ned och koppla av.
Vi har redan idag en godkänd detaljplan för ytterligare 5000 kvadratmeter handel. Ytan ingår i planen för hela Farsta centrums utveckling.
Uthyrbar yta kontor, kvm: 30 000 Hyresvärde kontor, mkr: 67 Uthyrbar yta handel, kvm: 61 000 Hyresvärde handel, mkr: 225 Uthyrbar yta parkering och övrigt, kvm: 24 000 Hyresvärde parkering och övrigt, mkr: 14 Antal butiker, restauranger, service, st: 142 Butikernas omsättning, mdkr: 2,5 Antal besökare per år, miljoner: 17
Stockholms stora byggprojekt Nya Slussen pågår för fullt och kommer att fortsätta påverka området fram till år 2025. Slussen ska bli en attraktiv mötesplats med nya torg, stråk och områdets första park. Kollektivtrafiken, gående och cyklister ska få mer plats, samtidigt som ytorna för biltrafik minskar och anpassas för att rymma dagens trafikflöden.
Vid Slussen äger vi tre välkända fastigheter som tillsammans bildar en tydlig front mot Stadsgårdskajen. Glashuset är en av Stockholms mest kända byggnader och omgärdas av Katarinahuset och Sjömansinstitutet. Idag används alla tre fastigheter som kontorslokaler med utsikt över Stockholms mest centrala delar. Bland hyresgästerna hittar vi bland annat Convendum, HiQ, TT och Tengbomgruppen.
KATARINAHUSET TOTALRENOVERAS Katarinahuset som förvärvades i slutet av 2018 är i behov av upprustning och modernisering. Nu tomställs fastigheten för att möjliggöra rivningsarbeten som beräknas kunna starta under tredje kvartalet 2020. Efter ombyggnationen kommer huset att innehålla moderna kontor med vacker utsikt, såväl som hotell och restauranger. Dialog pågår med ett flertal hotell- och restaurangoperatörer, däribland Gondolen som beräknas återvända till sina lokaler när renoveringen av Katarinahuset är färdig. Vi planerar även att utveckla takterrassen på huset så att allmänheten kan få tillträde via Mosebacke och Katarinahissen. Renoveringsarbetet beräknas vara klart vid halvårsskiftet 2023.
I juni 2018 tecknades ett markanvisningsavtal med Stockholms stad om cirka 6 000 kvadratmeter BTA. Mälarterrassen byggs vid Södermalmstorg och kajen ner mot Gamla stan och blir en central plats när Nya Slussen växer fram. Ambitionen är att Mälarterrassen ska bli en mötesplats med restauranger, kaféer och kulturverksamheter för Stockholms 7 % av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 48 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 3 000 Hyresvärde, mkr: 205
invånare och besökare. Byggstart beräknas ske under 2022 och invigning senast 2025.
Vi har markanvisningar för två byggrätter på Stadsgårdsleden. Framför Glashuset har vi en byggrätt om cirka 18 000 kvadratmeter BTA och framför Katarinahuset har vi en byggrätt om cirka 7 500 kvadratmeter BTA. Här kommer vi att skapa ytor för kontor, handel och service. Om en överenskommelse om förvärv och exploatering nås kan byggstart ske i den senare delen av Slussens omdaningsprocess, vilket i nuläget bedöms vara tidigast 2025.
Kista är en av Stockholms största kontorsmarknader och Europas kanske viktigaste kluster inom informations- och kommunikationsteknologi (ICT). Här har cirka 35 000 personer sina arbetsplatser och 7 000 studenter på Stockholms universitet och KTH sin studieort.
Inom de närmaste tio åren kommer förutsättningarna för ett ännu mer attraktivt och starkare Kista att förbättras; Tvärbanan förlängs från Bromma till Kista och tunnelbanans blå linje förlängs till Barkarby. Planer finns också för nya bostäder, gång- och cykelbanor, torg och mötesplatser.
Tillsammans med andra fastighetsägare och Stockholms stad samarbetar vi sedan länge för att driva på den högteknologiska utvecklingen av området.
Atrium Ljungberg har haft en närvaro i Kista sedan början av 1990-talet. Då byggde och planerade vi för en dynamisk och trivsam trädgårdsstad där hyresbostäder och bostadsrättslägenheter blandades med kontorshus för stora internationella företag, innovativa uppstickare och nästa
generations ICT-företag. Under 2019 sålde vi vårt bestånd av drygt 400 hyreslägenheter till HSB Stockholm och fokuserar numera vår verksamhet i Kista till att förvalta och utveckla våra kontorsfastigheter. Idag äger vi och förvaltar Kista Front, Kista+ och Nod om totalt cirka 82 000 kvadratmeter kontorsarea.
Kista+ är en modern, nyrenoverad och miljöcertifierad kontorsfastighet om drygt 12 000 kvadratmeter nära tunnelbanestationen. I Kista+ är IBM den största hyresgästen.
Kista Front är en kontorsbyggnad med effektiva kontorsytor, bra konferens- och mötesmöjligheter, och goda i- och urlastningsmöjligheter för företag i servicebranschen. Med sitt läge mot E18 och sin utformning erbjuder Kista Front ett attraktivt skyltläge för företag. I Kista Front återfinns bland annat företag som Atea, Kone, Minolta och andra inom service-tech.
7% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 82 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 22 000 Hyresvärde, mkr: 198
I kvarteret Nod om drygt 30 000 miljöcertifierade kvadratmetrar samsas små och medelstora ICT-företag, universitet och skolor, start-ups och organisationer. Här har vi skapat naturliga mötesplatser och flexibla kontorslösningar där människor och företag möts och utvecklas tillsammans. Här verkar företag som Fujutsu Sverige och SenseGraphics och utbildnings- och forskningsverksamhet som KTH och Stockholms Universitet.
Fram till 2030 växer en ny stadsdel fram som binder samman Stockholm med Solna och skapar ett av världens främsta kluster för life science. I området, som ska innehålla 50 000 arbetsplatser, kommer företagande, forskning och entreprenörskap att blandas med bostäder, mötesplatser, restauranger och service. Den nya stadsdelen blir en spännande kontrast mellan historia och framtid där nya Hagastaden möter gamla Vasastaden. Norra Stationsgatan utvecklas till ett levande stråk med fokus på mat- och kulturupplevelser och ett kvalitativt serviceutbud.
Hagastaden har redan idag god tillgänglighet och denna stärks ytterligare när stadsdelen får en ny tunnelbanestation. Tunnelbanan byggs ut med en ny linje (Gula linjen) från Odenplan till Arenastaden. Längs denna linje skapas tre nya stationer som binder ihop Vasastaden med Solna; Hagastaden, Södra Hagalund och Arenastaden. Enligt uppgifter från Region Stockholm beräknas tunnelbanan vara klar 2028.
Atrium Ljungberg är en av Hagastadens största fastighetsägare och har funnits på platsen i närmare 25 år. Här äger och förvaltar vi cirka 53 000 kvadratmeter karaktäristiska industrifastigheter som tidigare Apotekarnes Mineralvattenfabrik, Glashuset och PV-palatset. Alla fastigheter är omoch tillbyggda till kontor med bevarad industrikaraktär och effektiva ytor.
Hela Hagastaden är under förvandling och förutom våra befintliga fastigheter har Atrium Ljungberg en markanvisning i området. Genom förvaltning av befintliga fastigheter, nya projekt och markanvisningar vill vi vara med och bidra till områdets utveckling och framtidsvisionen om Hagastaden som ett av världens främsta kluster inom life science.
I ett av Sveriges mest visuella lägen, direkt ovanpå E4 och granne med några av de viktigaste aktörerna inom life science; Nya Karolinska Solna, KTH och Stockholms Universitet, utvecklar Atrium Ljungberg Life City. Huset ska bli ett nytt centrum för affärsutveckling och service kopplat till vård, forskning och life science. Det ska också bli en mötesplats för näringsliv, akademi och samhälle. Fastigheten omfattar 27 500 kvadratmeter uthyrbar area och första inflyttning kommer att påbörjas under fjärde kvartalet 2021. Entréplanet blir en dynamisk mötesplats med gemensamma funktioner och längre upp i huset kommer co-workingytor och kontor att fyllas med kompetens och tjänster kopplade till life science. Största hyresgäst är Academic Work som under 2018 tecknade avtal om 17 000 kvadratmeter.
NY MARKANVISNING I UNIKT OCH FRAMTRÄDANDE KVARTER
I juni 2018 vann Atrium Ljungberg Stockholms stads och Region Stockholms markanvisningstävling i Östra Hagastaden. Tävlingen avsåg ett unikt och mycket framträdande kvarter i området som ska bli stadens norra port. Ambitionen är att på platsen utveckla unika kontorsmiljöer med publika verksamheter i bottenvåningarna. Markanvisningen omfattar fastigheterna Solna Haga 3:6 och en del av Solna Haga 4:17 och innebär en byggrätt om cirka 16 000–20 000 kvadratmeter BTA kontor. Byggstart för det nya kvarteret beräknas ske under 2022 och stå färdigt 2024.
6% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 53 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 11 000 Hyresvärde, mkr: 177
I Stockholms city äger vi två fastigheter, Skotten 6 och Adam & Eva 17. Båda fastigheterna ligger på Drottninggatan, en av Sveriges mest välkända och trafikerade gågator med ett flöde om mer än 20 miljoner människor per år. Totalt omfattar de båda fastigheterna cirka 21 000 kvadratmeter uthyrbar yta där andelen kontor står för närmare hälften.
MED EN BLANDNING AV GAMMALT OCH NYTT Skotten 6 har en stark förankring i Stockholm och var länge känt som "Bohagshuset", en del av det gamla
PUB-varuhuset. Idag består huset av attraktiva kontorslokaler i fyra plan och butiker i bottenvåningarna. Bland de största kontorshyresgästerna återfinns H&M, Apple, Forsen och Amazon.
Adam & Eva 17 är en anrik fastighet, den byggdes redan 1929 och angränsar mot såväl Hötorget som Drottninggatan och Gamla Brogatan. I dag finns här bland annat en stor Zara-butik i de nedre våningsplanen medan resten av våningarna består av kontor. Här finns flera aktörer inom kreativa näringar såsom event, PR och webbutveckling.
5% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 21 000 Hyresvärde, mkr: 131
Liljeholmen har sedan början av 2000-talet genomgått en större omvandling till en blandad stadsdel och är idag en viktig knutpunkt för kollektivtrafiken i Stockholm. Det goda läget kommer att stärkas ytterligare när en ny tunnelbanelinje byggs mellan Älvsjö och Fridhemsplan via Liljeholmen. Stadsdelen kommer på sikt att bli en tydlig del av innerstaden och knytas ihop med Södermalm genom bebyggelse längs Södertäljevägen som planeras att göras om till stadsgata. I Stockholms stads översiktsplan står att man vill tillvarata Liljeholmens goda möjligheter till fler arbetsplatser i söderort. Vi vill aktivt medverka i den fortsatta utvecklingen av området.
Atrium Ljungberg äger kontorsfastigheten Stora Katrineberg 16 med tre byggnader om cirka 42 000 kvadratmeter uthyrbar area. Fastigheten ligger vid Liljeholmshamnen och i närheten av gallerian Liljeholmstorget, tunnelbanan och Marieviks kontorsområde. I början av 2019 flyttade H&M in på cirka 7 000 kvadratmeter kontorsarea i en av byggnaderna. Bland övriga hyresgäster finns bland annat Bankgirot och Egencia. Tillsammans med Boulebar har vi omvandlat ett gammalt tryckeri till en populär mötesplats för boule, mat och dryck i två våningar. Vi undersöker möjligheten att ytterligare utveckla fastigheten med moderna kontor och restauranger och kaféer i entréplan.
4% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 42 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 12 000 Hyresvärde, mkr: 117
I Liljeholmen äger vi även en kulturskatt mitt i stadsmiljön. En genuin 1770-talsgård, som ursprungligen var ett sommarhus, där kung Karl XIV Johan brukade passera för att fräscha till sig på sina resor. Idag nyttjas fastigheten av en redovisningsbyrå.
Den gamla arbetarstadsdelen Södermalm är idag moderniserad, men mycket själ och hjärta finns kvar i kulturen på Söder, där Medborgarplatsen är stadsdelens mittpunkt. Stadsdelen är populär att bo i, men också attraktiv för kontorsetableringar, framför allt för kreativa näringar och offentliga verksamheter.
VÄLKÄNDA FASTIGHETER VID MEDBORGARPLATSEN Vid Medborgarplatsen äger vi fastigheten Söderhallarna och den närliggande kontorsfastigheten Fatburssjön 8. Söderhallarna invigdes 1992 och har sedan dess inrymt kontor, service och handel, med huvudsaklig inriktning på mat. Hållbarhet är ett stort fokusområde i vår utveckling av Söderhallarna och här ryms redan nu flera aktörer som jobbar aktivt med hållbar matproduktion, som den kända
bagaren och kocken Sébastien Boudet och Sopköket som lagar mat på räddade råvaror. Under sommaren 2019 etablerades en takträdgård med kolonilotter, bikupor och en pop-uprestaurang på Söderhallarnas tak.
OMFATTANDE OMBYGGNAD AV SÖDERHALLARNA Vi planerar att rusta upp och utveckla hela fastigheten för att skapa en mötesplats för mat, kultur och kreativitet. Fastigheten ska även inrymma moderna kontor, med målet att locka startups och företag inom kreativa branscher. Genom att öka tillgängligheten, bland annat med öppna fasader mot torget, vill vi bidra till ökat folkliv och ökad trygghet runt Medborgarplatsen. Detaljplanearbete pågår och byggstart beräknas ske 2023.
4% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 31 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 5 000 Hyresvärde, mkr: 101
Den 31 januari 1912 invigde kung Gustav V Stockholms första offentliga slakthus strax söder om Södermalm i Stockholm. I samband med detta infördes slakttvång i staden och all slakt skulle ske vid slakthuset, för att få kontroll på de brister i hygien och tillsyn som förekom. Detta var starten på 100 år av boskapsslakt och livsmedelsproduktion i Slakthusområdet.
Det som för 100 år sedan låg i stadens absoluta ytterkant är idag en del av det moderna och centrala Stockholm. Staden växer snabbt och behovet av att utveckla nya platser där invånarna kan bo, arbeta och leva är stort. Stockholms stad har träffat ett avtal med Atrium Ljungberg om samarbete kring utvecklingen av stora delar av området.
I juni 2019 tillträdde vi 14 fastigheter med totalt cirka 51 000 kvadratmeter uthyrbar area. Vi har också en option om att förvärva en förvaltningsfastighet om 32 000 kvadratmeter uthyrbar area senast 2021-12-31. Dessutom innefattar affären ytterligare optioner, där vi ges möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvadratmeter BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter BTA för kontor och bostäder, kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbildning med mera. Den totala investeringen, inklusive förvärv, uppgår till cirka åtta miljarder kronor under perioden 2019–2030.
Området kommer att utvecklas successivt och i flera etapper under åren framöver. Detaljplanearbete pågår för den första etappen och byggstart är planerad till första kvartalet 2023.
Under hösten 2019 har vi tillsammans med Stockholms stad slutfört en förstudie för norra delen av Slakthusområdet. Syftet var att kunna skapa hög trivsel och att ge möjlighet för verksamheter att leva under dygnets alla timmar. För att detta ska kunna möjliggöras föreslås en ökning av ytorna och därtill skapa en bättre mix av verksamheter i området. Planarbetet för den norra delen av området beräknas starta under 2020.
Vår vision är att Slakthusområdet ska bli Stockholms nya mötesplats för mat, kultur och upplevelser. Här planerar vi för arbetsplatser med fokus på tech, design och innovation. Slakthusområdets historiska koppling till mat och mathantverk kommer fortsatt att genomsyra platsen med ett stort utbud av restaurangkoncept. Området kommer också att fyllas med kultur, konst och nattliv där Förbindelsehallen blir platsens kulturella hjärta. Vi planerar även att bygga runt 500 bostäder där vi, utöver de traditionella boendeformerna med hyresrätter, bostadsrätter och hotell, ser över möjligheterna att bygga för nya former av boende såsom co-living och longstay.
Som ett led i att förverkliga visionen för Slakthusområdet görs nu tidiga aktiveringar med långsiktiga samarbetspartners för att fylla platsen med innehåll från dag ett. I juni arrangerade den uppmärksammade konferensen Brilliant Minds sin avslutningsfest i området. Under sommaren spelade Parkteatern flera föreställningar i Förbindelsehallen och under vintern förvandlades en industribyggnad till en graffiti-konstutställning.
I december 2019 öppnade Fållan, Slakthusområdets nya arena för konserter, klubbar och scenkonstprojekt. Fållan drivs av Kulturarenor som tidigare drev en liknande verksamhet på Nobelberget i Sickla. I samarbete med dem planeras även för en sommarscen i Förbindelsehallen, med en publikkapacitet på upp till 3 500 personer. Genom denna typ av aktiveringar sätter vi tidigt Slakthusområdet på kartan och skapar en levande stadsdel. Tillsammans med andra fastighetsägare i området arbetar vi för att skapa en stark destination, en mötesplats för mat, kultur och upplevelser, en motor för hela Söderort.
3% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 58 000 Hyresvärde, mkr: 89
Sundbybergs kommun i nordvästra Stockholm med över 50 000 invånare har haft den kraftigaste befolkningstillväxten och det högsta bostadsbyggandet i Sverige under senare år. 2030 räknar man med att det kommer bo cirka 77 000 innevånare i kommunen.
Det pulserande och livfulla centrala Sundbyberg är också en knutpunkt för kollektivtrafiken. Här stannar pendeltåg, regionaltåg, tvärbana, tunnelbana och ett flertal bussar. På mindre än tio minuter når man inrikesflyget på Bromma flygplats.
Ett beslut har tagits i kommunfullmäktige om att lägga järnvägen i tunnel. På så sätt kan man knyta ihop de båda stadshalvorna som idag ligger på var sin sida av järnvägen. Här planeras för nya stadskvarter med fler bostäder, kontor, handel, service och parker. Det finns också planer för en ny
bro för gående, cyklister och kollektivtrafik. Löfströms allé, där vår fastighet Chokladfabriken ligger, kan få en rakare sträckning. Samtidigt med tunnelbygget planeras det för en ny och upprustad station för pendel- och regionaltåg.Byggstart för tunneln kommer att ske tidigast 2022 och byggtiden uppskattas till åtta år. Den nya stadskärnan kommer att byggas i takt med att tunneln blir klar.
Chokladfabriken, med anor från tidigt 1900-tal, rymmer idag moderna kontorslokaler med bevarad industrikaraktär som generös takhöjd, stora fönsterpartier, ljus och rymd. Tillverkningen av choklad upphörde under senare delen 1970-talet och byggnaden gjordes därefter om till kontor.
3% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 28 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 19 000 Hyresvärde, mkr: 80
Fastigheten omfattar knappt 50 000 kvadratmeter kontor och garage. Några av hyresgästerna är idag bland annat ST1, Kronofogden och Friskis&Svettis.
Vi är i ett tidigt utredningsskede kring fortsatt utveckling av fastigheten. Ett eventuellt projekt kommer att kräva en planändring.
Det gamla varvsområdet på Lindholmen i Göteborg är idag i omdaning med stark utveckling som lockar till sig både nationella och internationella företag, studenter och forskare. Här finns företag som Volvo, Geely, Nevs och Cevt samt forskning och utbildning på Chalmers och Lindholmen Science Park. På platsen fortsätter vi skapa ett kompetenskluster inom media, fordonsutveckling, innovation och IT.
Idag arbetar här ungefär 20 000 personer. Tillsammans med Göteborgs stad och andra fastighetsägare vill vi skapa en inkluderande, dynamisk och hållbar stad runt Göta älv och planer finns för att Lindholmen ska kunna växa till närmare 30 000 arbetsplatser inom en snar framtid. För att en stad ska leva under dygnets alla timmar planeras även för bostäder i området. Här kommer också Göteborgs första skyskrapa byggas.
På Lindholmen äger Atrium Ljungberg tre fastigheter om totalt 72000 kvadratmeter uthyrbar area. Detaljer från den historiska varvstiden har tagits tillvara och lyfts fram i de moderniserade och flexibla lokalerna. Våra hyresgäster verkar främst inom teknik- och energiområdet. Här finns hyresgäster som Cevt, Ericsson och AKQA och alla våra fastigheter på Lindholmen är idag fullt uthyrda.
Med vårt fastighetsbestånd på Lindholmen är vi en stor aktör och vi deltar aktivt i stadsutvecklingen. Atrium Ljungberg har funnits i Göteborg sedan 2015 då vi för-
värvade våra första fastigheter Tornen, M2 och Citadellet. 2017 förvärvades även fastigheten Lindholmen 30:1, med Ericsson som hyresgäst.
Under hösten 2019 ansökte Atrium Ljungberg om planbesked för fastigheten Lunbyvassen 4:7 (Citadellet och Tornen), där en del av befintlig bebyggelse föreslås rivas och i stället ersättas med en högre byggnad om cirka 20 våningar om totalt cirka 35 000 kvadratmeter BTA. Byggnaden kommer att innehålla ytor för kontor med kommersiella verksamheter och service i bottenvåningarna.
6% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 72 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 10 000 Hyresvärde, mkr: 163
Malmö har ett strategiskt läge i Öresundsregionen och är en stark tillväxtort och en stad med historia och själ. Regionen är en av Nordens största arbetsmarknader med hela 3,8 miljoner invånare.
I Mobilia pågår sedan några år ett stort utvecklingsprojekt som innefattar såväl bostäder som kultur, vård och handel. Vi är också en del i utvecklingen av Möllevången – en av Malmös mest spännande kulturella mötesplatser och en naturlig knutpunkt i staden.
Malmö är Sveriges tredje största stad med 334000 invånare. År 2025 beräknas Malmö stad ha 375000 invånare och länet 1,46 miljoner invånare. Vi tror på Malmö och vill fortsätta att växa här och vara med och utveckla staden.
I den södra delen av Malmös innerstad ligger Mobilia, endast två kilometer från citykärnan. Platsen omgärdas av stadens tre viktigaste genomfartsleder; Trelleborgsvägen, Ystadsvägen och Stadiongatan och närheten till Malmö city gör det möjligt för många att även ta sig hit med buss, cykel eller till fots.
Stadsmiljön i och runt Mobilia utvecklas och förtätas i takt med att Malmös stadskärna växer. Förutom Atrium Ljungbergs egen utveckling av Mobilia planerar staden för nya bostadsområden runt området. Strax intill Mobilia finns forskningsparken Medeon med ett fyrtiotal aktörer inom life science. Medeon är ett potentiellt utvecklingsområde med stora möjligheter att komplettera med ny bebyggelse. I samma område finns också Skånes universitetssjukhus, Lunds universitet och Malmö högskola.
Mobilia är ursprungligen en gammal textilfabrik med en unik industrihistoria. Här har vi nu i stället skapat ett levande stadskvarter som utöver butiker, kaféer och restauranger även innehåller serviceverksamheter, kontorslokaler och närmare 300 hyreslägenheter. Det centrala torget, med uteserveringar samt gång- och cykelstråk fungerar som en mötesplats och binder samman de olika delarna i området.
Industriarvet från den gamla textilfabriken har tagits tillvara under omvandlingen. Vi har lyft fram byggnadernas unika karaktär och kombinerat med modern arkitektur och hållbara material. Här möter gammalt nytt vilket ger Mobilia en tydlig själ och en helt egen prägel.
EN DESTINATION MED KULTUR, HANDEL OCH BOSTÄDER Vi fortsätter att utveckla Mobilia till en dynamisk plats som lever dygnet runt. Mitt i kvarteret pågår uppförandet av en
ny- och tillbyggnad, Mobilia Torghuset, om 13 000 kvadratmeter uthyrbar area. Här skapar vi ytterligare ytor för kultur, 74 nya hyreslägenheter och handel.
Mobilia ska bli en destination för hela regionen. Som ett led i detta etablerar vi i Torghuset två kulturaktörer, Nordisk Film med fem toppmoderna salonger och Funnys Äventyr, ett unikt kulturhus om 3 000 kvadratmeter för barn där lekande, läsande och lärande står i fokus. Nordisk Film och Funnys äventyr planeras öppna under fjärde kvartalet 2020.
På Mobilia har vi en byggrätt om 6 800 kvadratmeter BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Vi beräknar att en byggstart kan ske under 2021, först efter det att projektet Torghuset är helt färdigställt.
Hyresvärde parkering och övrigt, mkr: 10 Uthyrbar yta bostäder, kvm: 15 000 Hyresvärde bostäder, mkr: 23 Antal butiker, restauranger, service, st: 100 Butikernas omsättning, mdkr: 1,8 Antal besökare per år, miljoner: 13
| Byggnation | Färdigställande | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2021 | 2022 | |||||||||||
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | ||
| Mobilia Torghuset |
INTRO • STRATEGISK INRIKTNING • HÅLLBART FÖRETAGANDE • MARKNADSUTBLICK OCH FASTIGHETSBESTÅND • PROJEKTINVESTERINGAR • VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN • TL BYGG • STYRNING OCH KONTROLL
Möllevången är en stadsdel i centrala Malmö kring Möllevångstorget, ett spännande före detta fabriksområde som det senaste decenniet har genomgått en omvandling. "Möllan" är idag en dynamisk mötesplats känd för sina många krogar, spännande butiker och sin livliga torghandel. Här finns en stor etnisk mångfald när det gäller människor, företagande, mat och kultur.
I Möllevången äger vi kontorsfastigheterna Dimman 11 och Malmen 12. Dimman 11 innehåller kultur, utbildning och kontor där Malmö stad är en stor hyresgäst med Malmös stadsarkiv, restaurang och biograf.
Malmen 12 är en mindre kontors- och vårdfastighet som ligger i nära anslutning till Dimman 11. De största hyresgästerna är Malmö stad och Region Skåne.
1% av totalt hyresvärde Uthyrbar yta, kvm: 23 000 Uthyrbar yta parkering, kvm: 2 000 Hyresvärde, mkr: 41
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en befolkningstillväxt om ungefär 3 000 personer per år. Uppsala är en av Atrium Ljungbergs viktigaste delmarknader och står för 13 procent av bolagets kontrakterade årshyra. Vi fokuserar vår verksamhet till Gränbystaden och Uppsala city där vi tar aktiv del i utvecklingen av stadskärnan genom utvecklingen av nya Forumkvarteret.
INTRO • STRATEGISK INRIKTNING • HÅLLBART FÖRETAGANDE • MARKNADSUTBLICK OCH FASTIGHETSBESTÅND • PROJEKTINVESTERINGAR • VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN • TL BYGG • STYRNING OCH KONTROLL
Gränbystaden ligger i en av de mest expansiva delarna av Uppsala och beräknas inom några år vara helt integrerad med innerstaden. Här pågår och planeras flera projekt av olika aktörer, i första hand bostadsutveckling men även idrottsanläggningar och en kollektivtrafiknod. Gränbystaden är vårt största stadsutvecklingsprojekt i Uppsala och vår vision är att skapa det vi kallar för Uppsalas andra stadskärna; en levande stadsdel som kompletterar Uppsala city. Under de senaste åren har vi här utvecklat såväl kontor, arbetsplatser, bostäder och kultur som mer handel och upplevelser. Uppsala har varit ett kulturellt och kommersiellt centrum sedan århundraden tillbaka, men nu är ett nytt Uppsala på väg att växa fram. Befolkningstillväxten är en av landets största och år 2050 beräknas Uppsala ha 140 000 nya innevånare och 70 000 nya arbetsplatser. Kring år 2035 är fyrspåret mellan Uppsala och Stockholm klart och närheten till Stockholm och Arlanda gör staden attraktiv för nya företag att etablera sig. Atrium Ljungberg vill vara med i den här utvecklingen.
Vid årsskiftet 2018/2019 färdigställdes den nya södra delen av Gränbystaden galleria som omfattade cirka 11 000 kvadratmeter uthyrbar area för handel, restauranger, kultur och nöje. Bland de största hyresgästerna märks Nordisk Film som öppnat fem salonger och Sveriges första 4DX biograf samt en O'Learys-restaurang i två plan.
I direkt anslutning till södra delen av Gränbystaden galleria har tre bostadshus med cirka 200 hyreslägenheter och cirka 3 000 kvadratmeter för kontor färdigställts. I samband med inflyttningen i oktober 2018 färdigställdes även ett nytt parkeringsgarage under bostadshusen med 275 parkeringsplatser. Bostäderna är inflyttade och de kommersiella lokalerna i det närmaste fullt uthyrda. Mellan gallerian och bostadshusen invigdes under våren 2019 Sara-Stinas torg med bland annat lekplats och klättervägg.
Uthyrbar yta handel, kvm: 84 000 Hyresvärde handel, mkr: 263 Uthyrbar yta bostäder, kvm: 10 000 Hyresvärde bostäder, mkr: 21 Uthyrbar yta parkering och övrigt, kvm: 20 000 Hyresvärde parkering och övrigt, mkr: 16 Antal butiker, restauranger, service, st: 154 Butikernas omsättning, mdkr: 3,1
Vi fortsätter att tillskapa stadskvaliteter och utveckla Gränbystaden med en blandning av handel, kontor och bostäder samt service- och kulturverksamheter. Flera ny- och ombyggnationer både vid områdets norra del och vid Gränbystaden galleria kommer att pågå under de närmaste åren.
På volymhandelsplatsen i norra Gränbystaden, som nu är i det närmaste färdigbyggd, uppfördes och invigdes ytterligare en byggnad där Jula, Jysk och Rusta flyttade in under hösten 2018 och DollarStore i början av 2019. Efter färdigställandet omfattar norra Gränbystaden totalt 31 000 kvadratmeter uthyrbar area.
Invid Gränbystaden galleria färdigställdes under våren 2019 det sista av tre bostadshus som tillsammans bildar Gränby Entré, med totalt cirka 200 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i de nedersta planen. Lägenheterna förmedlades via Uppsala bostadsförmedling och de sista lägenheterna i hus 3 blev klara för inflyttning våren 2019.
Utöver hyreslägenheterna som färdigställdes under våren 2019 planerar vi för ytterligare cirka 250 bostäder i området. Det första kvarteret omfattar 44 hyreslägenheter med en kommersiell lokal i botten. Bygglov för detta projekt erhölls i januari 2020. Byggstarten planeras till första kvartalet med ett färdigställande under andra kvartalet 2021.
I Gränbystaden utreds förutsättningarna för att starta upp ett nytt detaljplaneärende med avsikt att möjliggöra ytterligare förtätning av galleriaområdets norra och västra delar med bland annat handel, service, bostäder och kontor. I norra Gränbystaden finns möjlighet att inom befintlig detaljplan utveckla kvarvarande markytor med cirka 5 000 kvadratmeter BTA för kontor och handel.
I maj 2019 erhöll vi en förnyad markanvisning med en byggrätt om potentiellt 45 000 kvadratmeter BTA söder om Gränbystaden galleria. Planen är att utveckla området till ett nytt kontorskluster. Detaljplanearbete pågår och beräknas vara färdigt under 2020. Genom möjligheten att förvärva marken kan vi med kraft fortsätta att utveckla Gränbystaden mot vår vision att skapa Uppsalas andra stadskärna.
I Uppsala city äger, förvaltar och utvecklar vi Forumkvarteret som är en av Uppsalas mest välkända handelsplatser. Platsen har under flera år genomgått ett omfattande ombyggnadsarbete och utvecklats till ett urbant innerstadskvarter som innehåller moderna kontor, handel, bostäder och restauranger.
Forumkvarteret har varit en central del av Uppsalas stadsliv sedan 1953. Sedan 2015 pågår ett omvandlingsarbete av Forumkvarteret med syfte att skapa ett urbant innerstads-
kvarter med ett starkt utbud av handel, restauranger och kaféer i kombination med attraktiva kontorsmiljöer och bostäder. Under 2019 färdigställdes galleriadelen med flertalet nya butiker och restauranger. I början av 2020 slutför vi arbetet med de sista kontorsmiljöerna i de övre våningsplanen. Här har bland andra Academic Work och Tengbom Arkitekter flyttat in i moderna och ombyggda lokaler. I samband med omvandlingen bytte Forumgallerian under 2019 namn till Forumkvarteret, detta för att bättre spegla platsens innehåll.
Uthyrbar yta kontor, kvm: 8 000 Hyresvärde kontor, mkr: 23 Uthyrbar yta handel, kvm: 6 000 kvm Hyresvärde handel, mkr: 30 Uthyrbar yta parkering och övrigt, kvm: 3 000 Hyresvärde parkering och övrigt, mkr: 3
| Byggnation | Färdigställande | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2021 | 2022 | ||||||||||
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | |
| Forumkvarteret |
Samarbetet med dotterbolaget TL Bygg breddar Atrium Ljungbergs erbjudande och stärker vår affär där vi genomför projekt med stor effektivitet och flexibilitet. Samarbetet utvecklar båda bolagen och genererar en bättre produkt.
TL Bygg AB bildades 1983 med rötter i det bygg- och fastighetsbolag som byggmästaren Tage Ljungberg startade i mitten av 40-talet och som är en del av våra företags DNA. Här grundlades starka värderingar som lever kvar i båda bolagens kultur än idag. I TL Bygg finns en historisk byggtradition, bred kompetens och stark miljömedvetenhet.
Bolagets affärsområden inrymmer primärt bostäder och kontor i total- och utförandeentreprenad. Kunderna återfinns främst i Stockholm och Uppsala och de huvudsakliga beställarna är Atrium Ljungberg, andra fastighetsbolag, stat och kommun.
Ett nära samarbete med TL Bygg hjälper oss att förverkliga vår vision och stärker vår affär på ett kostnadseffektivt och långsiktigt hållbart sätt. TL Bygg besitter kompetens för hela ledet och kan vara med redan i början av processen för att finna både ekonomiskt och miljömässigt hållbara lösningar, vare sig det handlar om större och invecklade hyresgästanpassningar eller nyproduktion av bostäder. TL Bygg kan ta en både rådgivande och producerande roll i våra projekt och den breda kompetensen i bolaget gör att projekten drivs och genomförs utifrån ett helhetsperspektiv.
TL Bygg har flera långsiktiga mål, bland annat att nå en miljard kronor i omsättning och en jämn fördelning mellan externa och interna projekt, där det de senaste åren varit en övervikt på interna.
TL Bygg tog under 2019 fram en varumärkesplattform med syfte att stärka sin position på marknaden och att därigenom utöka andelen externa projekt i framtiden. Arbetet har resulterat i visionen "Alla vill bo och arbeta i hus som vi har byggt", och i tydligare strategier för varumärkesbyggande insatser. Bolagets tre affärsområden; Ombyggnad Stockholm, Nyproduktion Stockholm samt Ombyggnad och Nypro-
duktion Uppsala, kommer att marknadsföras kraftfullt vilket ska bidra till att öka omsättningen, både kortsiktigt och långsiktigt.
TL Bygg har stort fokus på de effekter digitaliseringen kan ge i termer av en mer effektiv, hållbar och kostnadsbesparande produktion. Under 2019 har bolaget utvecklat sin digitaliseringsprocess vilket ökar konkurrenskraften på marknaden, bland annat genom ett nytt kommunikationssystem och ett mer avancerat HR- och lönesystem.
Under 2019 utgjorde 58 procent av den totala omsättningen arbeten åt Atrium Ljungberg med projekt både inom kontor och bostäder. TL Bygg är bland annat generalentreprenör för bostadssatsningen i Uppsala med Parkhusen kvarter 1
– Kontor utgör den största uppdragstypen med 40 procent av omsätt-
– Omsättningen till externa kunder har ökat till 42 procent
i Gränbystaden som pågående projekt och totalentreprenör för det första bostadsrättskvarteret på Nobelberget i Sickla. Under 2019 har TL Bygg även skrivit avtal med externa aktörer såsom Stockholms Kooperativa Bostadsförening och Riksbyggen om uppförandet av flerbostadshus. Genom långsiktiga satsningar och sitt arbete med att bygga förtroendekapital har de tagit kliv framåt på en marknad där många konkurrenter skär ner.
I den externa projektportföljen återfinns även den omfattande ombyggnaden av Mörby Centrum på uppdrag av Skandia Fastigheter, ett arbete som förväntas pågå under cirka tre år.
MÖJLIGHETER OCH EXPANSION I EN OSÄKER TID Det är osäkra tider i byggbranschen där ett flertal av bolagets konkurrenter gått i konkurs. TL Bygg visar positivt resultat och är fortsatt i en expansiv fas. Under 2019 utökades personalstyrkan med cirka 10 procent och under 2020 förväntas antalet anställda fortsätta öka. Ett delvis osäkert marknadsläge skapar möjligheter till goda rekryteringar men också möjligheten att driva projekten till en lägre kostnad både för företaget och dess beställare.
Den instabila marknaden kan ge ett ekonomiskt stabilt företag som TL Bygg konkurrensfördelar under många år framöver då de kan satsa både kortsiktigt och långsiktigt inom områden där andra skär ner.
TL Byggs rörelseresultat minskade till 3 mkr (8). År 2019 har påverkats av förskjutningar av projektstarter och uppstartskostnader i tidiga skeden. TL Bygg har dock jobbat framgångsrikt med sin orderstock och har en hög andel kända projekt vid ingången av 2020.
Läs mer på www.tlbygg.se
| Resultaträkningar i sammandrag | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 |
| Nettoomsättning externa beställare | 233 | 207 | 120 | 121 | 335 |
| Nettoomsättning koncerninterna företag | 320 | 386 | 518 | 314 | 137 |
| Nettoomsättning totalt | 553 | 593 | 638 | 435 | 472 |
| Rörelseresultat | 3 | 8 | 16 | 4 | –11 |
| Finansnetto | 1 | 1 | 0 | 0 | 2 |
| Resultat efter finansnetto | 4 | 9 | 16 | 4 | –9 |
| Antal anställda | 127 | 113 | 114 | 110 | 120 |
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 83 |
|---|---|
| RISKER OCH RISKHANTERING | 87 |
| FINANSIERING | 93 |
| ORDFÖRANDE HAR ORDET | 96 |
| BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT | 97 |
| STYRELSEN | 101 |
| LEDNINGEN | 102 |
| INTERN KONTROLL | 103 |
Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2019. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undantag för bolagsstyrningsrapporten, och styrelseordförandens ord, reviderad och omfattar sidorna 82-95, 103-149 och 162-163. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarperspektiv. Vi skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Vi leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden. Våra utvecklingsprojekt ger långsiktig avkastning.
Enligt de finansiella mål som gäller för 2019 och framåt ska avkastning på eget kapital överstiga 10 procent över tid. Investeringar i egna utvecklingsprojekt ska årligen uppgå till två miljarder kronor med en projektvinst om 20 procent för ny- och tillbyggnadsprojekt. Under 2019 uppgick avkastningen på eget kapital till 12,9 procent (17,7). Årets investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 810 miljoner kronor (1 758). De finansiella målen fastställer också att belåningsgraden skall vara högst 45 procent, samt att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid slutet av 2019 uppgick belåningsgraden till 41,7 procent (41,9) och räntetäckningsgraden uppgick till 4,4 ggr (5,0).
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 5,00 kr per aktie (4,85), vilket motsvarar 66,9 procent av det
utdelningsbara resultatet (67,6) och en direktavkastning om 2,2 procent (3,2).
Den globala tillväxten i världsekonomin har bromsat in under 2019. Konjunkturen har bland annat påverkats av osäkerhet i den globala handelspolitiken, sämre utsikter kring konjunkturen och effekten av Storbritanniens utträde ur EU. Centralbankerna driver fortsatt en expansiv penningpolitik med låga styrräntor för att dämpa en eventuell nedgång. De långa räntorna är fortsatt mycket låga även om de stigit från de rekordlåga nivåer som var i slutet av sommaren.
Svensk konjunktur har gått in i en avmattningsfas efter flera år av högkonjunktur. I december höjde Riksbanken reporäntan från –0,25 procent till noll procent. BNP har utvecklats svagt 2019. Konjunkturinstitutet bedömde i december BNP-tillväxten till 1,1 procent för 2019 och 1,0 procent för 2020. Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till 0,15 procent jämfört med –0,13 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 0,67 procent jämfört med 1,13 procent vid årets början.
Den svenska fastighetsmarknaden påvisade fortsatt styrka under 2019 efter flera år med rekordstarkt intresse för att investera i fastigheter. Totalt omsattes fastigheter till ett värde om cirka 219 miljarder kronor under året vilket är den högsta noteringen som någonsin har uppmätts, en ökning med 35 procent i jämförelse med året innan.
Transaktionsmarknaden 2019 har dominerats av portföljförsäljningar då hela 62 procent av den totala omsättningen utgörs av portföljtransaktioner. Värt att notera är att hela 43 transaktioner har överstigit en miljard kronor i underliggande fastighetsvärde, vilket har bidragit till att det genomsnittliga försäljningspriset har varit rekordhögt om 384 miljoner kronor per transaktion.
I likhet med utvecklingen på den paneuropeiska marknaden är kontorsfastigheter ett av de segment som gått starkast på den svenska fastighetsmarknaden under året. Kontorssegmentet är drivet av starka fundament som grundar sig i en väl fungerande arbetsmarknad och en stark tillväxt bland företag. Enligt Oxford Economics kommer de kontorsbundna anställningarna växa med i genomsnitt 1,8 procent i Stockholm, 1,6 procent i Göteborg och 1,5 procent i Malmö, per år under de kommande fem åren. Detta gör att Sveriges alla tre storstäder placeras på topp tio bland de europeiska städerna med bäst framtidsutsikter avseende tillväxt bland kontor.
Under 2019 växte detaljhandeln med 3,5 procent i löpande priser. Därmed blev 2019 ytterligare ett år att lägga till de övriga 22 i rad som detaljhandeln har uppvisat försäljningstillväxt. Både dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln uppvisade god tillväxt med en utveckling om 3,6 respektive 3,4 procent för helåret 2019. Dagligvarubranschen drivs fortsatt av prisökningar. Inom sällanköpshandeln har delbranscherna heminredning- och möbelhandeln bidragit till en positiv utveckling för branschen. Beklädnadshandeln går fortsatt svagt, då särskilt sko- och väskbutikerna som hade en negativ förändring i omsättning under året.
Under 2019 har bostadsrättspriserna stigit successivt på samtliga av Atrium Ljungbergs delmarknader. Grundläggande faktorer såsom befolkningstillväxt, urbanisering, ekonomisk tillväxt och låga räntor ger en stark efterfrågan på bostäder. Antalet påbörjade flerbostadshus har minskat under 2019 och antalet beviljade bygglov tyder på att byggtakten kvarstår under 2020. Samtidigt har ett stort antal flerbostadshus
färdigställts under 2019. Utbudet av nyproduktion har sjunkit, framförallt i Uppsala och Stockholm. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är fortsatt högt, och likvärdigt med de senaste åren. Fler kunder köper idag nyproducerade bostäder närmare tiden för färdigställande, vilket leder till långsammare försäljningscykler.
Efterfrågan av hyresrätter på Atrium Ljungbergs delmarknader är fortsatt stabil. Kötider i förmedlad nyproduktion visar på fortsatt efterfrågan.
För året uppgår nettouthyrningen till –82 mkr (144) varav –46 mkr (92) avser projektfastigheter. Av årets nettouthyrning avser –85 mkr Tranbodarne 11 (Katarinahuset i Slussen) där tomställning pågår inför ombyggnation.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–24 månader.
Per 2020-01-01 var den kontrakterade årshyran 2 578 mkr (2 483). Den ekonomiska uthyrningsgraden inklusive projektfastigheter var 93 procent (95) och exklusive projektfastigheter 94 procent (95). EPRA Vakansgrad var därmed 6 procent (5). Den lägre uthyrningsgraden förklaras bland annat av att två projekt (Sickla Front II och Gränby Entré, hus 3) har färdigställts men ännu inte är fullt uthyrda och att ett par fastigheter i Slussen och i Sickla förbereds för ombyggnadsprojekt. Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2020-01-01 till 3,4 år (4,0). 89 procent (87) av kontrakterad årshyra regleras med en indexklausul kopplad till inflationen.
Kommentarer till årets resultat och finansiella ställning framgår av sidorna 110–112.
Under året uppgick investeringar i egna fastigheter till 1 810 mkr (1 758), varav 1 085 mkr (1 216) i projektfastigheter och 106 mkr (21) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Investeringar i projektfastigheter avser främst projekt i Sickla, Mobilia, Barkarby och Hagastaden. Övriga investeringar avser huvudsakligen hyresgästanpassningar i fastigheter i Sickla, Sundbyberg, Södermalm, Liljeholmen, Malmö och Göteborg.
Under året färdigställdes projektet Formalinfabriken i Sickla omfattande cirka 2 000 kvm i fyra våningar. Den äldre industribyggnaden som tidigare användes som laboratorium är nu ombyggd till moderna kontor.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick per 31 december till 3 060 mkr.
Curanten – Vid Sickla Station bygger vi en vård- och hälsodestination där bottenvåningen även kommer att inrymma butiker, kaféer och restauranger. Totalt omfattar projektet 11 500 kvm, varav 8 100 kvm för vårdverksamhet. Lokalanpassningar för hyresgäster pågår och inflyttning beräknas ske under slutet av 2020. Hyresavtal är tecknade med Sickla Hälsocenter, Alva Barnklinik, GHP Specialisttandläkarna i Nacka och Diagnostiskt Hudcenter. I gatuplan har avtal tecknats med Kronans Apotek, Reload Superfoods och Bastard Burgers.
Tapetfabriken – Den gamla tapetfabriken precis intill Marcusplatsen i Sickla utvecklas nu till ett hotell. Nordic Choice Hotels tecknade redan i början av 2018 avtal för ett hotell med 156 rum och vid årsskiftet 2019/2020 tecknades ett nytt avtal om att utöka antalet rum till totalt 220. Därmed är projektet fullt uthyrt. I och med det utökade hotellet förskjuts öppningen till våren 2021.
Nobelbergsgaraget – Garaget och kompletterande ytor för restaurang, kontor och service är stomrest och färdigställandet beräknas ske under slutet av 2020. Parkeringsgaraget kommer att innehålla ett hundratal parkeringsplatser. Fastigheten är en 3D-fastighet under Brf Sicklastråket.
Panncentralen – En om- och tillbyggnad pågår av den före detta panncentralen på Nobelberget där vi skapar en modern förskola med sex avdelningar och en lekfull utegård. Under första kvartalet 2019 tecknades ett avtal med Jensen
Education och öppning av verksamheten planeras ske i slutet av 2020.
Brf Sicklastråket – Bostadsrättsprojektet innehållande 68 bostadsrättslägenheter är det första bostadskvarteret som byggs på Nobelberget. Projektet säljstartades under hösten 2018 och per den sista december 2019 hade förhandsavtal tecknats för 59 procent av antalet lägenheter. Lägenheterna byggs ovanpå Nobelbergsgaraget och kvarteret beräknas färdigställas under slutet av 2020.
Sickla galleria, etapp IV – Ovanpå den befintliga gallerian tillskapar vi cirka 200 parkeringsplatser för att tillgodose utökat behov av parkering kopplat till projekten Curanten och Stationshuset. Cirka 2 000 befintliga kvm handelsytor har tomställts och nya ytor om knappt 3 000 kvm för handel och service tillskapas. Rivningsarbeten pågår och grundläggning planeras ske under våren 2020. Färdigställande av parkeringsgaraget och de nya handelsytorna planeras till tredje kvartalet 2021.
Life City – Byggnaden, som ligger invid Nya Karolinska Solna, omfattar 27 500 kvm och en investering om 1,9 mdkr inklusive markförvärv. Här bygger vi en ny mötesplats för affärsutveckling och service kopplat till vård och forskning. Ett hyresavtal med Academic Work om 17 000 kvm tecknades under 2018. Arbetet med intunnlingen under byggnaden är färdigställt och stommen som är under uppförande beräknas vara klar till sommaren 2020. Projektet löper på enligt tidplan och första inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet 2021. Hela huset beräknas stå färdigt under våren 2022.
Bas Barkarby – Den första etappen av Bas Barkarby byggstartades under det andra kvartalet 2019 och omfattar cirka 25 000 kvm. Här sammanför vi utbildning med näringsliv och skapar en helt ny mötesplats. Järfälla kommun kommer att hyra närmare 11 000 kvm för gymnasieutbildning, multihall, bibliotek och annan kulturverksamhet. För närvarande pågår gjutning av grunden och under februari 2020 startar stomresning. Inflyttning beräknas ske under våren 2022.
Bas Barkarby kommer att ligga i direkt anslutning till västra Stockholms nya knutpunkt för tunnelbana, fjärrtåg, pendeltåg och bussar.
Gränby Entré, hus 3 – Invid Gränbystaden galleria har vi byggt tre hus med hyreslägenheter, kommersiella lokaler och kontor. Hus 3 omfattar 66 hyreslägenheter, kontor och lokaler för restauranger, gym och annan serviceverksamhet. Bostäderna är inflyttade och arbetet med de sista kommersiella lokalerna pågår.
Parkhusen, kvarter 1 – Med närhet till både Gränbystaden galleria och Gränbyparken bygger vi bostadskvarteren Parkhusen. Projektet omfattar totalt cirka 250 lägenheter och kommer att skapa en stadsmässig front och en tydlig entré till parken. Kvarter 1 omfattar 44 hyreslägenheter med en kommersiell lokal i bottenvåningen. Bygglov erhölls i januari 2020. Byggstart planeras till första kvartalet 2020 och färdigställandet av huset beräknas ske under andra kvartalet 2021. Lägenheterna kommer att förmedlas via Uppsala Bostadsförmedling.
Forumkvarteret – I Forumkvarteret i centrala Uppsala är vi i slutfasen av ett stort ombyggnadsarbete. I början av 2020 slutförs arbetet med de sista kontorsmiljöerna i de övre våningsplanen, i övrigt är byggnaden färdigställd.
Mobilia Torghuset – Arbetet med en tillbyggnad om cirka 12 900 kvm fortsätter och går nu in i sitt slutskede. Funnys Äventyr har tillträtt sina lokaler och håller nu på att bygga upp sina miljöer. Lokalanpassningar för Nordisk Film, som beräknas öppna samtidigt som Funnys äventyr under fjärde kvartalet 2020, pågår. I handelsdelen har avtal tecknats med New Yorker och Specsavers. Merparten av de 74 hyresbostäderna är kontrakterade och inflyttning sker i maj 2020.
Vår befintliga projektportfölj med nybyggnationer och fastighetsutvecklingsprojekt möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 25 miljarder kronor, inklusive eventuella markförvärv vid markanvisningar. Areamässigt omfattas projektportföljen till drygt hälften av kontor, en tredjedel bostäder och resterande del handel/service, utbildning och kultur. Projektportföljen är fördelad på de flesta av våra områden där Sickla, Slakthusområdet, Gränbystaden och Södermalm står för cirka 85 procent. I vilken takt vi kan
genomföra projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. Inga projekt startas vanligtvis utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
I Sickla pågår försäljning av de första bostadsrätterna av totalt 500 på Nobelberget. Under 2020 planeras för en lansering av etapp två om närmare 60 bostadsrättslägenheter med lokaler i bottenvåningen. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer att genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan. På Nobelberget skapas en attraktiv och tät stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och kulturverksamheter.
Vid Sickla station, där den kommande tunnelbanan kommer att bindas samman med Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar, har vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA. Arbete pågår med en ny detaljplan med utökad byggrätt som innefattar en byggnad om 23 våningar och cirka 23 000 kvm BTA. Detaljplanen för den högre byggnaden var ute på samråd under december 2019. Byggnaden ska innehålla såväl biljetthall för tunnelbana som kontor och andra kommersiella lokaler. Atrium Ljungberg och Region Stockholm driver gemensamt projekt som omfattar uppförande av delar för den nya stationsuppgången med bland annat biljetthall och service. Markarbeten kommer att påbörjas under första kvartalet 2020. Vid östra delen av Sickla galleria och vid den andra planerade biljetthall för tunnelbanan för Sickla Station pågår detaljplanearbete för ett nytt bostadshus om 16 våningar med cirka 80 lägenheter. Förberedande arbeten för stationsuppgången planeras till hösten 2021.
Katarinahuset i Slussen tomställs nu för att möjliggöra rivningsarbeten som beräknas kunna starta under tredje kvartalet 2020. Efter ombyggnationen kommer huset att innehålla såväl hotell som restauranger och moderna kontor med en unik utsikt. Dialog pågår med ett flertal hotell och restaurangoperatörer, däribland Gondolen som beräknas återvända till sina lokaler när renoveringen av Katarinahuset är färdig. Vi planerar även att utveckla takterrassen på huset så att allmänheten kan få tillträde via Mosebacke och Katarinahissen. Renoveringsarbetet beräknas vara klart vid halvårsskiftet 2023.
I Gränbystaden fortsätter utvecklingen av Uppsalas andra stadskärna. Utöver det första bostadskvarteret i Parkhusen, med planerad byggstart under första kvartalet 2020,
finns utrymme för ytterligare cirka 200 lägenheter inom ramen för befintlig detaljplan. I norra Gränbystaden finns möjlighet att inom befintlig detaljplan utveckla kvarvarande markytor med cirka 5 000 kvm BTA för handel och kontor. I maj 2019 erhöll vi en förnyad markanvisning med en byggrätt om potentiellt 45 000 kvm BTA söder om Gränbystaden galleria. Planen är att utveckla området till ett nytt kontorskluster. Detaljplanearbete pågår och beräknas vara färdigt under 2020.
På Mobilia i Malmö har vi en byggrätt om 6 800 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Möjlig byggstart är första kvartalet 2021, efter det att Torghuset är helt färdigställt.
Atrium Ljungberg tillträdde 14 fastigheter upplåtna med tomträtt om totalt drygt 50 000 kvm uthyrbar area i juni 2019. Vi har också en option om att förvärva en förvaltningsfastighet om 32 000 kvm uthyrbar area. Därtill ges även möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvm BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvm BTA för kontor och bostäder, kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbildning med mera. Den totala investeringen fram till 2030 uppgår, inklusive förvärv, till cirka åtta miljarder kronor.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Under hösten har vi tillsammans med Stockholms stad slutfört en förstudie för norra delen av Slakthusområdet. Syftet var att kunna skapa goda vistelsevärden och att ge möjlighet för verksamheter att leva under dygnets alla timmar. För att detta ska kunna möjliggöras föreslås en ökning av ytorna och därtill skapa en bättre mix av verksamheter i området. Planarbetet för den norra delen av området beräknas starta under 2020.
Under året har tillträde skett av 14 fastigheter upplåtna med tomträtt i Slakthusområdet i Stockholm. Tillträde har även skett av fastigheten Barkarby 2:64, marken till projektet Bas Barkarby i Järfälla. Under året har lagfartskostnad betalats för förvärvet av fastigheten Molekylen 1, marken till projektet Life City i Hagastaden. Under året har frånträde skett av tomträtterna till bostadsfastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Ärvinge, Kista.
Atrium Ljungberg har under året externvärderat 44 procent av fastighetsbeståndets marknadsvärde varav 19 procent under det fjärde kvartalet. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Savills och Newsec i enlighet med internationella värderingsstandarder. Resterande del har internvärderats och externa värderare har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav. Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft inom närtid.
Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 2 283 miljoner kronor (2 516) och förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav på vissa delmarknader och ökade driftnetton. Värdet på Atrium Ljungbergs fastigheter uppgick 2019-12-31 till 48 509 miljoner kronor (44 201) exklusive nyttjanderätter hänförliga till tomträtter och det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,5 procent (4,6).
Organisationen i bolaget har under 2019 förstärkts för att möta den framtida tillväxten. Ett antal nyckelrekryteringar har gjorts inom affärsområdena projekt och affärsutveckling. Organisationen inom affärsområde fastighet har anpassats och innefattar från och med november 2019 även leasing, för att skapa ett ännu närmare samarbete i uthyrningsfrågorna. Atrium Ljungbergs affärsområdeschef leasing och transaktion, Monica Fallenius, lämnade bolaget i samband med denna förändring. Även vissa stödfunktioner har utvecklats i linje med bolagets tillväxt, framförallt inom IT och marknad.
Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, och 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bland annat utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa gäller från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer för 2020. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare.
Under 2020 kommer driftnettoökningen från projektportföljen att vara begränsad, eftersom en stor del av våra pågående projekt har planerat färdigställande under slutet av 2020 och början av 2021. Försäljningen av bostadsbeståndet i Kista och tomställningen av Katarinahuset vid Slussen bidrar ytterligare till denna begränsning. Riksbanken höjde också som väntat reporäntan i början av januari, vilket vi beaktat i prognosen.
Prognosen för resultat före värdeförändringar uppgår till 1 200 mkr att jämföras med utfallet 1 234 mkr för 2019. Resultat efter skatt bedöms uppgå till 948 mkr vilket motsvarar 7,29 kr/aktie. Värdeförändringar och eventuella övriga framtida fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen. Investeringsvolymen i egna fastigheter bedöms för 2020 uppgå till cirka 2,4 miljarder kronor.
Atrium Ljungberg har upprättat en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sidorna 15–16, 23-35, 87–92, 149–161 och ingår ej i den finansiella rapporten.
Den 7 februari kom Atrium Ljungberg överens med Stockholms stad om att lämna tillbaka markanvisningen Hamnmästaren om cirka 20 000 kvm BTA i Slussen. Som kompensation för den återlämnade markanvisningen erhöll bolaget nya markanvisningar i Slussen, Hagastaden och Slakthusområdet. I Slussen erhölls markanvisningar dels för den nya handelsplatsen om 8 000 kvadratmeter LOA och dels för ett hotell vid Södermalmstorg om cirka 4 500 kvadratmeter BTA. I Hagastaden erhölls anvisningar dels för kontor om cirka 23 000 kvadratmeter BTA och dels för cirka 310 lägenheter. Slutligen erhölls en markanvisning i Slakthusområdet för kontor eller hotell om cirka 4 000 kvadratmeter BTA. Den totala investeringen för de nya projekten bedöms till cirka fem miljarder kronor mellan åren 2023–2030.
Avtalet är villkorat av beslut i kommunfullmäktige i Stockholms stad som beräknas antas i andra kvartalet 2020.
| Förvärvade fastigheter | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Anskaffningsvärde, | |||||
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Tillträde | mkr |
| 14 fastigheter | Slakthusområdet | Industri/kontor/handel | 51 000 | Juni 2019 | 1 127 |
| Barkarby 2:64 | Barkarby | Mark för kontor | – | Maj 2019 | 16 |
| Avyttrade fastigheter | |||||
| Underliggande värde | |||||
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Frånträde | fastighet, mkr |
| Kolding 1 & 2 | Ärvinge, Kista | Bostäder | 42 612 | Sep 2019 | 1 100 |
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika innehåll såsom kontors- och handelsverksamhet. Vi finns på den svenska marknaden och påverkas därmed av hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt utvecklingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd.
Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områden för riskhantering; uthyrning, projekt- och entreprenadverksamheten, fastighetsvärdering och finansiering. Vår verksamhet och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en medvetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika affärsområdena. Riskhanteringen i förvaltningen och projektoch entreprenadverksamheten är till stor del decentraliserad medan finansiering, försäkring och fastighetsvärdering hanteras centralt.
Digitaliseringen och den ökade användningen av IT-tjänster ställer nya och ökade krav på IT-säkerhetsarbete i form av tekniska lösningar, processer, organisation och säkerhetsmedvetandet hos personal och samarbetspartners. Därför har vi tagit med cyberrisker som ett tillkommande riskområde.
Nedan beskrivs riskerna utifrån dess sannolikhet samt hur stor konsekvensen risken bedöms ha på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjäningsförmåga.
Se även bolagsstyrningsrapporten, sidorna 97–102 och intern kontroll, sidorna 103–104.
| OMRÅDE | RISK | SANNOLIKHET | KONSEKVENS | OMRÅDE | RISK | SANNOLIKHET | KONSEKVENS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNING | Fastighetsvärden | MILJÖ | Förorening på våra fastigheter | ||||
| OCH FASTIGHETS BESTÅND |
Antaganden vid fastighets värdering |
Klimatförändringar | |||||
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter |
OMVÄRLD | Krav på effektivare energi användning |
|||||
| Hyresintäkter | E-handel | ||||||
| Uthyrningsgrad | Digitalisering | ||||||
| Fastighetskostnader | Ändrad skattesats | ||||||
| INVESTERINGAR OCH FÖRVÄRV |
Investeringar Förvärv Projektportfölj |
Utredning av försäljningen av paketerade fastigheter, den så kallade paketerings utredningen |
|||||
| MEDARBETARE OCH | Kompetens | CYBERRISKER | IT-attack | ||||
| LEVERANTÖRER | Leverantörer | Driftstörning | |||||
| Korruption | Informationsläckage | ||||||
| Hälsa och säkerhet | Beroende av externa parter | ||||||
| FINANSIELLA | Kreditrisk | ||||||
| RISKER | Valutarisk | ||||||
| Räntor | |||||||
Återfinansiering
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Fastighetsvärden | Fastigheterna redovisas till verkligt värde, det vill säga marknads värde. Marknadsvärdet bestäms i normala fall av, dels ett förväntat driftnetto, dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer accepterar. Ett högre förväntat framtida driftnetto påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett lägre avkastningskrav. |
Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsättning för bättre och stabilare driftnetto från våra fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfaktor som vi inte kan påverka. |
| Antaganden vid fastighetsvärdering | Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Fastigheternas marknadsvärde utgör också grunden för beräkning av bolagets belåningsgrad. Att fastigheternas marknadsvärde är så rättvisande som möjligt är därför av yttersta vikt. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska in data och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rätt visande. |
Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet ex ternvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värde ringsmän. Under året beslutade styrelsen om en ny policy för värdering av förvalt ningsfastigheter. Läs vidare i not T.1 på sidorna 131–133. Se hur förändringar i antaganden påverkar fastighetsvärdet respektive hur förändringar i fastighetsvärdet påverkar nyckeltal i känslighetsanalyserna på sidan 88. |
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter | Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skadegörelse. |
Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasseringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If. |
| Hyresintäkter | Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de del marknader där vi verkar och hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna. Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd, vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till mot satt effekt. |
Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverksamhet som komplet teras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen. Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag på hyresintäkterna. Då endast en procent av hyresintäkterna utgörs av tillägg vid omsättningsbaserad hyra utöver en minimihyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten ut sträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler. |
| Uthyrningsgrad | En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna. | Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och potentiella kunder kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom fö rebygga och minska risken för stora vakanser. |
I tabellen redovisas hur effekter av olika parametrar påverkar marknadsvärdet. Fastigheternas värdeförändringar påverkar även bolagets nyckeltal. Nedanstående känslighetsanalys visar hur Atrium Ljungbergs finansiella ställning påverkas vid värdeförändringar om +/– 10 %.
| Värdeparameter | Antagande | Värdepåverkan, mkr |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/– 10% | +/– 4 540 |
| Driftkostnad | +/– 10% | –/+705 |
| Avkastningskrav | +/– 0,25%-enheter | –2 100 /+2 630 |
| Långsiktig vakansgrad | +/– 2% | –/+ 1 220 |
| Förändring av fastigheternas marknadsvärde |
Påverkan | Påverkan, % | |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | +/– 10% | +/–3 773 mkr | +/–134% |
| Eget kapital | +/– 10% | +/–3 773 mkr | +/–17% |
| Belåningsgrad | +/– 10% | –3,8%-enhet/+4,6%-enhet | –9%/+11% |
| Soliditet | +/– 10% | +4,8%-enhet/–5,9%-enhet | +11%/–13% |
Fastighetskostnader Förändrade fastighetskostnader påverkar fastighetens driftnetto och därmed också marknadsvärdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning, kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
För att läsa mer om klimatförändringarnas påverkan på fastighetskostnaderna på längre sikt, se sidorna 91 och 156.
En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Vi har 23 fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller. Läs vidare om tomträttsavgälder i not IK.4.
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Investeringar | Atrium Ljungberg utvecklar och uppför egna fastigheter i sin pro jektverksamhet. Risker i denna verksamhet är att projekten blir dy rare än beräknat på grund av felkalkylering, ändrade förutsättning ar eller högre inköpspriser. |
Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flexibel produktion samt en kostnadseffektivitet i produktionen. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom det egna dotterbolaget TL Bygg. Vi har alltid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel överlämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar vanligtvis påbörjas utan att en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt. |
| Förvärv | Atrium Ljungbergs expansion sker också genom förvärv av fastighe ter. Riskerna vid förvärv är att uthyrningsgraden och hyresutveck lingen blir sämre än förväntat eller att den tekniska standarden är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkom mer oväntade miljökonsekvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag förekommer även en skattemässig risk. |
Riskerna vid ett förvärv förebyggs genom att en så kallad due-diligence alltid genom förs där vi med både interna och externa specialister besiktigar fastigheten samt granskar avtal, räkenskaper och skattemässiga aspekter. Samtliga förvärv görs med avsikten att långsiktigt äga och förvalta fastigheterna. |
| Projektportfölj | Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket viktiga för företagets värdetill växt. En begränsad projektportfölj kan dämpa den framtida tillväx ten. |
Bolaget har en stor projektportfölj och för att behålla en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Portföljen är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra stor städer och ligger i huvudsak i knutpunkter för kollektivtrafik. Portföljen är diversifie rad mot olika fastighetssegment vilken innebär flexibilitet att möta olika segments konjunkturer. Läs mer om vår projektportfölj på sidorna 47–55. |
| Förändring, % | Resultateffekt år 1, mkr | Resultateffekt helår, mkr | |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +/–21 | +/–114 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5 % | –/+41 | –/+41 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1 %–enhet | +/–28 | +/–28 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta | +/– 1 %–enhet | –/+51 | –/+202 |
Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kompetens | En viktig förutsättning för vår framgång är att kunna attrahera och behålla kompetent personal. |
Genom att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work® kan vi både attrahera och behålla kompetent personal. Läs vidare på sidan 32. |
| Leverantörer | Med leverantörsrisk avses risken att våra leverantörer inte kan full göra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. |
Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett effektivt stöd för hela organisationen genom samordnade inköp. Detta leder till högre kvalitet och minskade kostnader. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer Atrium Ljungbergs krav inom hållbarhet och affärsetik. |
| Hälsa och säkerhet | I vår verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhets risker. I driften av fastigheterna och i byggverksamheten är skador på händerna de vanligaste olyckorna. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykis ka hälsan. |
Vi har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Vi håller regelbundet arbetsmiljöutbildningar för våra projektledare och tekniska för valtare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Vi tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. |
| Korruption | Oegentligheter som berör Atrium Ljungberg kan komma att skada vårt varumärke och personal. |
Atrium Ljungberg har inrättat en visselblåsningstjänst via en extern part. På så sätt kan vi garantera ett system med högsta sekretess och total anonymitet som gör det tryggt för våra anställda, kunder och samarbetspartners att lämna en anmälan. Anmälningar lämnas på vår webbplats för att sedan tas om hand av den externa parten. Det finns en policy för affärsetik med riktlinjer som ger mer konkret vägledning. |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kreditrisk | Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. |
Respektive fastighetsområde utvärderar löpande nya och befintliga hyresgästers för måga att betala avtalad hyra. Uteblivna hyror tryggas i många fall av depositioner och bankgarantier. Genom ett stort antal hyresgäster i olika branscher uppnås en god riskspridning. |
| Valutarisk | Med valutarisk avses risken att våra intäkter blir lägre eller kostna der blir högre då avtal skrivs i annan valuta än svenska kronor. |
Vi finansierar oss till viss del genom obligationer i norska kronor där lånevolymen och kupongbetalningar har säkrats med valutaswap vilket eliminerar valutaexponeringen. Endast undantagsvis görs inköp i utländsk valuta vilket medför en låg valutarisk. |
| Räntor | De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. |
I syfte att begränsa risken för kraftiga svängningar av räntekostnader fördelas ränte förfallostrukturen över olika löptider genom räntederivat. Läs mer på sidorna 93–95. |
| Återfinansiering | Refinansieringsrisker föreligger vid omförhandlingar av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar. |
För att begränsa refinansieringsrisken får maximalt 50 procent av finansieringen till godoses av en enskild långivare. Atrium Ljungberg har kreditavtal med fem olika lån givare i bank, direktfinansering och finansiering på kapitalmarknaden via certifikat och MTN-program. Läs vidare om finansiering på sidorna 93–95. |
| Konstaterade kundförluster | |
|---|---|
| mkr | |
| 2015 | 15 |
| 2016 | 12 |
| 2017 | 8 |
| 2018 | 17 |
| 2019 | 4 |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Förorening eller miljöskador på våra fastigheter |
Enligt Miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åt gärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. För orening av ett mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för våra hyres gästers hälsa eller miljön. |
Inför fastighetsförvärv och nya projekt gör vi genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Processen bidrar också till att identifiera möjligheter till energieffektivisering och minska förekomsten av material med negativ effekt på människa och miljö. |
| Klimatförändringar | Extrema väderhändelser såsom skyfall, storm och stora tempera tursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på vårt fastighetsbestånd. Omfattande politiska, juri diska, tekniska och marknadsmässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnader na för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Läs mer på sidan 156. |
Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka våra fastig heters motståndskraft vid extrema väderhändelser. Vid nyproduktion och större ombyggnadsprojekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. |
| Krav på effektivare energianvändning | Ökade myndighetskrav gällande energianvändningen riskerar att öka kostnader för att bygga och utveckla fastigheter. |
Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implementering av ny teknik i både befintligt fastighetsbestånd och vid nyproduktion vilket leder till minskade löpande kostnader. Läs mer om vårt arbete på sidorna 28–31. |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER | ||
|---|---|---|---|---|
| E-handel | E-handel har blivit en viktig försäljningskanal och försäljningsvoly men ökar årligen. Fler detaljhandelsföretag etablerar nätbutiker. Detta påverkar efterfrågan på handelslokaler. |
Enligt HUI Research stod e-handeln för elva procent av den totala detaljhandeln 2019. Vi följer utvecklingen noggrant och har också en tät dialog med våra detaljhan delskunder. Atrium Ljungberg bygger platser med attraktionskraft och flexibla lokaler som kan anpassas efter nya förutsättningar. Under senare tid har det även visat sig framgångsrikt att kombinera nät- och butikshandel där konsumenterna kan få ytter ligare upplevelser i den fysiska butiken samt har möjlighet till avhämtning och att returnera köpta varor. |
||
| Digitalisering | Digitaliseringen är en stark förändringsfaktor i samhället. Digitali seringen förändrar människors beteenden och kundernas förvänt ningar ökar ständigt. Vissa branscher har genomgått omfattande marknadsförändringar där nya aktörer vanligtvis i form av platt formsföretag etablerat sig och vunnit stora marknadsandelar. |
Atrium Ljungberg satsar på innovation och digital utveckling. Vi ser över hur vår be fintliga affär kan transformeras och identifierar nya affärsmöjligheter. Vi har ett starkt kundfokus och utvecklar våra processer för att snabbt driva innovationsprojekt och testa nya affärskoncept. Utgångspunkten är att skapa värden för slutkonsumenten och därigenom skapa nya intäkter för bolaget. Under 2019 inrättades inom AO Affärs utveckling en specialistroll som driver arbetet med nya digitala affärer. |
||
| Uppskjuten skatt | Enligt gällande redovisningsregler kräver att uppskjuten skat teskuld redovisas som om alla fastighetsförsäljningar skulle be skattas med aktuell skattesats om 20,6 procent. Hur stor den verkliga uppskjutna skatteskulden är beror dock på bolagets skatteposition, hur länge Atrium Ljungberg innehaft fastig heten och hur marknaden prissätter den uppskjutna skatteskulden vid försäljning av fastighet via bolag. |
Koncernens redovisade uppskjutna skatt avseende fastigheter uppgår till 4 598 miljo ner kronor beräknad med en skattesats om 20,6 procent. Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på fyra procent (i en lighet med Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV) skulle uppskjuten skatt uppgå till 941 miljoner kronor, vilket skulle påverka det egna kapitalet positivt med 3 687 miljoner kronor. |
||
| Utredning av försäljning av paketerade fastigheter, den så kallade paketerings utredningen |
Den så kallade paketeringsutredningen föreslår att fastigheter, som säljs paketerade i ett bolag, ska beskattas utifrån marknadsvärdet. Enligt gällande regler är andelsförsäljningen i fastighetsägande bo lag skattefri. Enligt utredningen ska beskattningen jämställas vid en direktförsäljning av fastighet. Handläggning pågår fortfarande. |
Atrium Ljungberg följer noggrant utvecklingen, men bedömer risken, givet det politis ka läget, som låg för att förslagen i utredningen ska genomföras under närmaste tid. |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING /MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| IT-attack | Externt angrepp som gör IT-tjänster otillgängliga såsom över belastningsattack mot nätverk eller virusangrepp på centrala system till exempel i syfte att skada företagets varumärke eller i utpressningssyfte. |
Risken hanteras genom installerade brandväggar, antivirustjänster, spam- och web filter vilket försvårar attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester och kontinuerligt förbättringsarbete för att öka säkerheten. Vi har implementerat skydd mot överbelastningsattacker på nätverksnivå, i brand väggar och med riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster. Vi jobbar med att förbättra säkerhetsmedvetandet i organisationen genom utbildning. Vi genomför även årliga kontinuitetstester inklusive återstart och återläsning av data. |
| Driftstörning | En eller flera kritiska IT-tjänster blir otillgängliga på grund av felak tighet i, eller hanteringen av, mjuk- eller hårdvara. |
Vi har förstärkt IT-organisationen och jobbar med att förbättra vår ändringshantering samt styrning av systemleverantörer. Vi genomför årliga riskanalyser och utvärderar risker och prioritering av åtgärder. Det finns redundans på kritiska IT-tjänster och vi genomför regelbundna tester av vår infrastruktur. |
| Informationsläckage | Extern part kommer åt känslig information i syfte att skada varu märke, kunder, samarbetspartner eller medarbetare. |
Vi har tekniskt skydd av känsliga informationstillgångar i flera lager. Implementerade accesskontroller finns på både person och utrustning kombinerat med multifaktorautentisering. Alla accesser tilldelas behovs- och riskbaserat. System som innehåller känslig information prioriteras och risker utvärderas och med aktiviteter kopplade för att hantera riskerna. Vi jobbar också med att förbättra säkerhetsmedvetandet i organisationen genom utbildning och information om informationssäkerhet och våra policys för IT, informa tionssäkerhet samt hantering av personuppgifter. |
| Beroende av externa parter | Allt fler IT-tjänster levereras av externa parter och ofta via moln tjänster. Detta gör att bolaget får ett större beroende av externa parters säkerhetsarbete, kompetens och tekniska skydd. |
Med en ny IT-organisation på plats jobbar vi med att förstärka vår uppföljning av leverantörer och kontrakt. Alla större förändringar i vår IT-miljö föregås av en riska nalys.Vi har också med tekniska skydd förbättrat identifiering och kontroll vid externa parters access till intern driftmiljö. |
Atrium Ljungberg är en långsiktig ägare med god finansiell ställning. En kapitalintensiv verksamheten kräver god tillång till finansiering. Valet av kapitalstruktur ger en önskad kombination av finansiell risk i förhållande till finansieringskostnad.
Den globala tillväxten i världsekonomin har bromsat in under 2019. Konjunkturen har bland annat påverkats av osäkerheter i den globala handelspolitiken, sämre utsikter kring konjunkturen och effekten av Storbritanniens förväntade utträde ur EU. Centralbankerna driver fortsatt en expansiv penningpolitik med låga styrräntor för att dämpa en eventuell nedgång. De långa räntorna är fortsatt mycket låga även om de stigit från de rekordlåga nivåer som var i slutet av sommaren.
Svensk konjunktur har gått in i en avmattningsfas efter flera år av högkonjunktur. I december höjde Riksbanken reporäntan från –0,25 procent till noll procent. BNP har
| Mål/Mandat Utfall 2019-12-31 | ||
|---|---|---|
| Belåningsgrad kommersiell | ||
| fastighet | max 70% | 69% |
| Belåningsgrad bostadsfastighet | max 75% | 63% |
| Belåningsgrad koncern | max 45% | 42% |
| Andel ränteförfall inom 12 mån | 0–55% | 25% |
| Andel låneförfall inom 12 mån | 10–30% | 0% |
| Valutarisk finansiering | får ej förekomma | förekommer ej |
| Bankmedel | 0–200 mkr | 467 mkr |
| Outnyttjad checkkredit | 300–500 mkr | 300 mkr |
| Antal leverantörer av finansiering, banker |
3–7 | 6 |
| Lånevolym hos en leverantör | max 50% | 14% |
| Kreditlöften och likvida medel/ låneförfall 4,5 mån |
minst 100% | uppfyllt |
| Mål Utfall 2019-12-31 | ||
|---|---|---|
| Belåningsgrad 1) | max 45% | 42% |
| Räntetäckningsgrad | > 2 ggr | 4,4 ggr |
1) Belåningsgrad är från och med 2019 ett finansiellt mål.
utvecklats svagt 2019 och under tredje kvartalet ökade BNP med 0,3 procent. Konjunkturinstitutet bedömde i december BNP-tillväxten till 1,1 procent för 2019 och 1,0 procent 2020.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till 0,15 procent jämfört med –0,13 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 0,67 procent jämfört med 1,13 procent vid årets början.
Bedömningen är att den globala tillväxten kommer att fortsätta att försvagas under 2020 där nedgångar inom tillverkningsindustrin som syntes under 2019 kommer att kvarstå. Dock har osäkerheten kopplat till brexit minskat och den
första fasen av handelsavtalet mellan USA och Kina är undertecknad vilket stabiliserar utvecklingen. Tillväxten i svensk ekonomi bedöms bli svag med fortsatt ökad arbetslöshet. Detta gör att inflationsmålet på två procent är svårt att nå. Riksbankens prognos är att reporäntan lämnas oförändrad under 2020.
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv bransch vilket innebär olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten regleras av vår finanspolicy som minst årligen prövas och fastställs av styrelsen.
– 20,1 miljader kronor i skulder med 37 procent grön finansiering
Atrium Ljungbergs strävar efter en fördelning mellan eget kapital och lånat kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 22 784 miljoner kronor (20696) och skulder uppgick till 28 278 miljoner kronor (24 432) varav 20 211 miljoner kronor avser räntebärande skulder (18 506). Belåningsgraden ska enligt bolagets finansiella mål långsiktigt understiga 45 procent. Vid årsskiftet uppgick den till 41,7 procent (41,9), Belåningsgraden har de senaste tio åren legat som lägst 39,8 procent och som högst 45,7 procent.
Kapitalmarknadsfinansiering står för den största andelen av finansieringen och utgör 54 procent av totala lånevolymen (51). Kapitalmarknadsfinansieringen består av obligationer i svenska kronor och norska kronor som emitterats under bolagets MTN-program. Detta kompletteras med kortfristig finansiering via ett företagscertifikatprogram. Bankfinansiering stod för 8 288 miljoner kronor (8 078) och utgjorde 41 procent (44) av lånevolymen.
Atrium Ljungberg har sedan 2013 finansierats sig via kapitalmarknaden då bolaget etablerade både ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rambeloppet för certifikatsprogrammet var vid årsskiftet fem miljarder kronor och för MTN-programmet tio miljarder kronor. Kapitalmarknadsfinansiering har under senare år ökat i andel av total lånevolym och är en viktig finansieringskälla. Under 2019 genomfördes sex obligationer med en total volym om 2 729 miljoner kronor.
Totalt finns obligationer om 8 123 miljoner kronor (7 615) utestående under MTN-programmet. Utestående företagscertifikat uppgick vid årsskiftet till 2 769 miljoner kronor (1 786). Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 2 276 miljoner kronor (2 860). Bolaget har dessutom en outnyttjad checkkredit om 300 miljoner kronor (300).
Atrium Ljungberg skapar attraktiva och hållbara städer och som en del av hållbarhetsstrategin fokuserar vi på att förbättra resurseffektiviteten och därmed minska vår miljöpåverkan. Detta gör det även möjligt att finansiera oss grönt. Grön finansiering står för 37 procent av total lånevolym. Vid periodens slut fanns 5 916 miljoner kronor (4 500) gröna obligationer utestående och 1 546 miljoner kronor (–) gröna banklån.
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 4,3 år (4,6).
Räntekostnader är den enskilt största kostnadsposten i resultaträkningen. Den påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan och förutsättningarna på kreditmarknaden som påverkar kreditgivarnas marginal. För att minska svängningarna i räntekostnaden är räntorna bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning använder vi räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga räntebindningen utan att behöva förändra villkoren på det underliggande lånen.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 1,6 procent (1,6). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 1,7 procent (1,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,4 år (4,1) vid årets slut.
Utöver räntederivat används valutaderivat för att eliminera valutaexponeringen som uppstår när obligationer emitteras i norska kronor. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska derivatinstrument marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett orealiserat över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta. Beloppet redovisas direkt i resultatet. Vid ett förfall har ett räntederivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget
| Obligation | Emitterad | Förfall | Löptid, år | Fast/rörlig ränta |
Volym, mkr |
Emissions spread över 3M Stibor |
Anm. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 123 | 2019 mars | 2024 mars | 5 | Rörlig | 500 | 1,45% | Grön |
| 124 | 2019 maj | 2022 november | 3,5 | Rörlig | 500 | 0,95% | |
| 125 | 2019 maj | 2023 maj | 5 | Rörlig | 300 | 1,35% | Grön |
| 126 | 2019 maj | 2021 juli | 5 | Fast | 500 | 1,35% | Grön |
| 127 | 2019 juli | 2021 september | 3 | Rörlig | 400 | 1,07% | Grön |
| 202 NOK 1) | 2019 februari | 2024 februari | 5 | Fast | 500 | 1,48% |
1) Emitterad i norska kronor.
– Den ökade skuldvolymen har främst skett på kapitalmarknaden
kapital. Totalt finns ingångna räntederivat uppgående till 12296 miljoner kronor (9396) med förfall mellan år 2022– 2030. Dessutom finns 500 miljoner kronor i forwardstartade ränteswappar med start 2021. I syfte att förbättra framtida kassaflöden genomfördes i december 2019 en omstrukturering där räntederivat, med ett nominellt värde på 1 800 miljoner kronor löstes. Samtidigt tecknades nya derivat med lägre ränta och längre genomsnittlig räntebindning.
Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick till –90 miljoner kronor (–70) då räntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Realiserad värdeförändring på derivat uppgick under året till –50 miljoner kronor (1). Det bokförda nettoundervärdet i derivatportföljen uppgick vid årsskiftet till –266 miljoner kronor (–349).
Vår upplåning är till viss del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 9 319 miljoner kronor (9106) säkerställda med pantbrev och 10 892 miljoner kronor icke säkerställda (9 400). Andelen säkerställd finansiering var 18 procent (20) i förhållande till totala tillgångarna.
Som komplement till pantbrev i fastigheter lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbindelse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 4 111 miljoner kronor (1 240).
Covenanter, det vill säga de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent.
Atrium Ljungberg har en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
| Kapitalbindning | Räntebindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Medelränta, % |
| 2020 | – | – | 2020 | 5 064 | 25 | 1,0 |
| 2021 | 4 417 | 22 | 2021 | 800 | 4 | 0,7 |
| 2022 | 5 717 | 28 | 2022 | 400 | 2 | 1,6 |
| 2023 | 1 809 | 9 | 2023 | 736 | 4 | 1,5 |
| 2024 | 2 379 | 12 | 2024 | 1 529 | 8 | 1,6 |
| 2025 och senare | 5 890 | 29 | 2025 och senare | 11 682 | 58 | 2,0 |
| Totalt | 20 211 | 100 | Totalt | 20 211 | 100 | 1,6 |
– Fortsatt sänkt belåningsgrad bland de noterade % ggr Belåningsgrad, % Atrium Ljungberg Räntetäckningsgrad, ggr Klövern Balder* 0 2 4 6 8 10 12 14 16 *Per 2019-09-30 Källa: SEDIS
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr | 20 211 | 18 506 |
| Eget kapital, mkr | 22 784 | 20 696 |
| Belåningsgrad, % | 41,7 | 41,9 |
| Genomsnittlig ränte bindingstid, år |
5,4 | 4,1 |
| Genomsnittlig kapital bindningstid, år |
4,3 | 4,6 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % |
1,6 | 1,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,4 | 5,0 |
2019 präglades av omdaningar och en hög förändringstakt i omvärlden. Inom Atrium Ljungberg har vi lagt stort fokus på att rusta bolaget för att framgångsrikt kunna utveckla hållbara stadsmiljöer i en allt högre takt, med målsättning att investera två miljarder eller mer i egna utvecklingsprojekt varje år. Jag är väldigt stolt över bolagets framåtlutade arbetssätt och ser fram emot 2020.
Vårt arbetssätt bygger på samverkan och dialog och vi fokuserar på att leverera riktigt bra produkter som genererar värde. "
Jag har förmånen att varje dag kunna promenera till min arbetsplats och denna stund är oerhört värdefull. Det ger mig möjlighet till förberedelse och eftertanke inför dagen och veckan som kommer och jag upplever det dessutom som steg i rätt riktning mot en hållbarare vardag. Som en del i min yrkesutövning som styrelseordförande i Atrium Ljungberg kan jag förhoppningsvis också
medverka till att många flera får leva i en hållbar stad.
Under 2019 har vi tagit stora steg i linje med vår vision – alla vill leva i vår stad. Atrium Ljungbergs riktning är tydlig, vi utvecklar hållbara och attraktiva platser med ett blandat innehåll där människor vill leva, arbeta, handla och umgås. Detta skapar värde för kunder, boende, aktieägare, investerare och kommuner. Vi har en hög kvalitet i befintligt fastighetsbestånd och en fantastisk projektportfölj som möjliggör stora investeringar där merparten ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. Att ha investeringar i så tydliga tillväxtområden skapar trygghet på lång sikt.
Atrium Ljungberg har det senaste decenniet förändrats. Vi har sålt vårt fastighetsbestånd utanför Sveriges fyra storstäder och vi har blivit mer aktiva på transaktionssidan för att skapa större resultatutveckling på längre sikt. Vi har också sålt en stor andel handel, utökat projektportföljen och förfinat vår stadsutvecklingsstrategi.
Ett mycket viktigt tillskott till vår projektportfölj var affären med Stockholms stad avseende Slakthusområdet. Vi har fått ett stort förtroende att utveckla platsen med kontor, bostäder, utbildning och kultur, ett arbete som kommer att pågå under många år. Som ett led i att marknadsföra Slakthusområdet görs nu tidiga aktiveringar tillsammans med olika samarbetspartners för att fylla platsen med innehåll från dag ett. Detta var en viktig del i överenskommelsen med Stockholms stad och jag är glad över vad vi levererat redan nu i form av events i området. Jag ser fram emot att vi år 2023 kan starta vår projektutveckling i området.
Vårt arbetssätt bygger på samverkan och dialog och vi fokuserar på att leverera riktigt bra produkter som genererar värde. Vår starka ägargruppering skapar trygghet för aktieägarna och förutsättningar för ett långsiktigt arbete.
Vi lever i en föränderlig tid. Handelns utveckling är en stor fråga och utmaning som vi noga följer och möter med respekt. Jag har en stark tro på våra platser som ligger i Sveriges främsta tillväxtområden och där mängder av människor rör sig varje dag. Vi ser en tydlig förändring av konsumenternas köpbeteenden och har under året valt att ta aktiv del i utvecklingen. Ett exempel på detta är Leveriet som lanserades under 2019. Leveriet är ett helt nytt koncept vars syfte är att integrera e-handeln med den fysiska platsen och att därigenom öka servicegraden och köpupplevelsen. Leveriet ger oss också möjlighet att testa och utveckla helt nya tjänster.
Det är viktigt att vi vågar göra denna typ av satsningar, inte i tron på snabba resultat utan med övertygelse att vi genom att testa nytt skapar långsiktigt värde för våra platser. FINANSIELL STABILITET OCH EPRA Bolaget har en stark finansiell ställning och det är av stor vikt att vi bibehåller den. Med anledning av detta beslutade vi i början av 2019 att belåningsgraden på lång sikt ska understiga 45 procent. Det skapar en trygghet för våra investerare och gör även att vi kan behålla vår fina rating från Moodys.
Under året blev aktien till slut inkluderad i EPRA index. Det har haft en positiv påverkan på likviditeten i aktien vilket i sin tur gör den mer attraktiv.
Under 2019 skedde flera förändringar i Atrium Ljungbergs styrelse. Sune Dahlqvist, som varit medlem i styrelsen sedan sammanslagningen mellan Ljungberggruppen och Atrium Fastigheter 2006 lämnade sitt uppdrag i mars. I samband med Sunes avgång valdes Conny Fogelström in i styrelsen. I september lämnade Anna Hallberg sitt uppdrag efter att ha blivit utsedd till Sveriges nya utrikeshandelsminister.
Atrium Ljungberg är ett värderingsstyrt bolag med stort fokus på långsiktighet och samverkan. I en tid av förändring är det en enorm styrka att dessa värderingar är förankrade hos alla kompetenta medarbetare som arbetar på Atrium Ljungberg. Jag vill rikta ett varmt tack för ert engagemang under året som gått.
Johan Ljungberg, styrelseordförande
Atrium Ljungberg AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om ändring av bolagsordningen. Bolagets B-aktie (ATRLJ B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap-listan. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolagsordningen, aktiebolagslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer och policyer samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Kodens övergripande syfte är att stärka förtroendet för svenska börsbolag genom att främja en positiv utveckling av bolagsstyrningen. Dess normer är inte tvingande men bygger på principen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte rapporterat några avvikelser från Koden och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem.
Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen och de följande avsnitten.
Affärsidé, affärsplan, mål och strategier, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, policyer, uppdragsbeskrivningar, delegationsordning, attestordning och grundvärderingar.
Regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovisningslagen, GRI och andra relevanta lagar.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsärenden med mera. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden:
På årsstämman den 27 mars 2019 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2020 ska utgöras av representanter för bolagets fem röstmässigt största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad. Till valberedningens ledamöter utsågs Lars Ericson utsedd Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) utsedd av familjen Holmström, Hans Hedström utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg utsedd familjen Ljungberg och Ilkka Tomperi utsedd av Ömsesidiga arbets-
Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet – De tre största ägarna står för 72 procent av rösterna och 63 procent av kapitalet
pensionsförsäkringsbolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju.
Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman 2019 har ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund har beaktas. Valberedningen har vidare tillämpat Atrium Ljungbergs Jämställdhets- och diskrimineringspolicy. Målet med policyn är att uppnå jämställdhet och mångfald inom alla områden och i alla funktioner i bolaget samt i styrelsen. Årsstämman 2019 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män invaldes i styrelsen. Fem ledamöter valdes om och en ledamot valdes in för fösta gången.
Bolagets aktiekapital uppgick till 333 051840 kronor per den 31 december 2019, fördelat på 4000000 A-aktier (tio röster per aktie) och 129220736 B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehar 3 382 000 egna B-aktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 28,4 miljarder kronor. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar efter nominell skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 106.
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom årsstämman som är bolagets högsta beslutande organ och ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktiekapitalet. Årsstämman ska dessutom fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per den 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska
annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls hos styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2019 hölls den 27 mars varvid 192 aktieägare representerande 82,5 procent av aktiekapitalet och 87,9 procent av rösterna deltog. På årsstämman fattades bland annat beslut om:
Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats.
Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex ledamöter fram till september och därefter fem ledamöter (information om ledamöterna finns på sidan 100). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter.
Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, den finansiella rapporteringen och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering.
Som ett komplement till aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden fastställer styrelsen årligen en arbetsordning (jämte vd-instruktion, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, affärsplan och budget, policy för affärsetik, leverantörspolicy, närståendepolicy, jämställdhets- och diskrimineringspolicy, hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, kommunikationspolicy, finanspolicy, krispolicy, IT-policy, policy för informationssäkerhet, policy för personuppgiftsbehandling, whistleblowingpolicy, insiderpolicy, skattepolicy och policy för värdering av förvaltningsfastigheter). I arbetsordningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för uppdraget och erhåller den information och beslutsunderlag som erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs och årligen utvärderas. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör, upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fastigheter och bolag samt investeringar överstigande 20 miljoner kronor. Styrelsens och verkställande direktörens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande styrelsesammanträde, ska sammanträda cirka fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 13 möten varav ett konstituerande.
Under 2019 har styrelsen fattat beslut om uppdaterade finansiella mål. Mål och måluppfyllelse beskrivs i årsredovisningen på sidorna 19–20. Styrelsen har fattat beslut om alla investeringar överstigande 20 miljoner kronor samt om genomförda fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Stor uppmärksamhet har ägnats åt pågående och framtida investeringsprojekt, hållbarhetsfrågor, fastighetstransaktioner och finansfrågor. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, hållbarhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och projekt. Kvartalsvis under året har utfall rapporterats mot budget och reviderade prognoser för
verksamhetsåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen på den här sidan.
Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Några föreskrifter om arbetsfördelning mellan ledamöterna finns inte i arbetsordningen. Hela styrelsen har utgjort revisions- och ersättningsutskott då det varit mer ändamålsenligt att hantera dessa frågor inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Ersättningsutskottet bereder, följer och utvärderar frågor rörande anställningsvillkor och eventuella program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare samt ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Revisionsutskottet svarar för beredningen av styrelsens arbete med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering, träffar fortlöpande bolagets revisor för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera samordningen mellan den externa och interna revisionen och synen på bolagets risker, fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisionsinsatsen.
Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas årligen och presenteras för valberedningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen.
Två gånger under året har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser till styrelsen varav vid ett tillfälle utan bolagsledningens närvaro.
Bolagets chefsjurist har varit styrelsens sekreterare. Under året har styrelsens ordförande haft löpande kontakt med verkställande direktören.
Bolagsledningen består av vd och fem affärsområdeschefer. Se illustration på sidan 100.
Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor rörande pågående investeringsprojekt, fastighetstransaktioner, finansieringsfrågor, affärsutveckling, organisationsfrågor och hållbarhetsfrågor.
Annica Ånäs (född 1971) tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hon anställdes i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även anställd 2008–2010. Annica Ånäs har även erfarenhet som cfo på Hemsö Fastigheter och varit vd inom kommunikationsbranschen. Dessutom har hon erfarenhet från flera styrelseuppdrag, bland annat som ledamot i det finska noterade fastighetsbolaget Technopolis. Annica är invald i JM ABs styrelse från mars 2019. Annica Ånäs har en akademisk bakgrund som jurist och civilekonom. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 38 000 B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Övriga bolagsledningen presenteras på sidan 102 och organisationsschema på sidan 100.
ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, och 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bland annat utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa gäller från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer för 2020. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte
Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut,
löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsled-
ningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Vid årsstämman 2019 utsågs Öhrlings Pricewaterhouse-Coopers AB som revisorer med auktoriserad revisor Helena Ehrenborg som huvudansvarig. Revisionsteamet har löpande informationskontakter med bolaget under året, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Styrelsen träffar revisorn minst två gånger per år, varav en gång utan närvaro av bolagets ledning. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter per 31 december, gör en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september och granskar bolagets processer inklusive förvaltningsrevision.
HELENA EHRENBORG Revisor i Atrium Ljungberg sedan 2019. Huvudansvarig sedan 2019. Född: 1965 Utbildning: Civilekonom Huvudsaklig sysselsättning: Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Andra väsentliga uppdrag: Revisor i Vasakronan, Akademiska Hus, Pandox, HSB Riksförbund och Jernhusen.
| Invald | Ersättning, kr | Oberoende* | Oberoende** | Not Styrelsemöten | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Johan Ljungberg | Ordförande | 2001 | 440 000 | Ja | Nej | 1) | 12 av 13 |
| Simon de Château | Ledamot | 2014 | 220 000 | Ja | Ja | 12 av 13 | |
| Conny Fogelström | Ledamot | 2019 | 220 000 | Ja | Nej | 2) | 9 av 13 |
| Erik Langby | Ledamot | 2014 | 220 000 | Ja | Ja | 11 av 13 | |
| Sara Laurell | Ledamot | 2018 | 220 000 | Ja | Ja | 13 av 13 | |
| Personer som avgått under året: | |||||||
| Sune Dahlqvist | Ledamot | 2006 | – | Ja | Ja | 3) | 3 av 13 |
| Anna Hallberg | Ledamot | 2009 | 110 000 | Ja | Ja | 4) | 9 av 13 |
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
1) Ordförande för stämman 2015. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget.
2) Vald vid årsstämman 2019.
3) Ledamot till och med årsstämman 2019.
4) Avgick september 2019.
| Ersättningar bolagsledning | Grundlön/Arvode | Övrig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Summa | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Annica Ånäs, vd | 6 139 | 5 847 | – | – | 185 | 39 | 2 039 | 1 914 | 8 363 | 7 800 |
| Övriga ledande befattningshavare | 12 045 | 11 701 | 76 | 96 | 397 | 219 | 3 005 | 2 883 | 15 523 | 14 899 |
Övre raden från vänster: Conny Fogelström,Simon de Château och Erik Langby. Nedre raden från vänster: Sara Laurell och Johan Ljungberg.
Funktion: Styrelseledamot.
Invald i styrelsen: 2019. Yrke: Grundare och vd, Chairman Konsult i Sverige AB
sedan 2015. Utbildning: Statsvetenskap vid Stockholms universitet
och fastighetsekonomi vid Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivserfarenhet: Ombudsman
Hyresgästföreningen 1987–2004. Kommunalråd i Täby 2006–2015.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Ledamot i Konsumentföreningen Stockholm, Täby Fastighets AB, Elvira Kunskapsutveckling AB och AB ABF-huset i Stockholm samt ordförande i Kooperativa Förbundets valberedning.
Född: 1960. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 000 B-aktier.
SIMON DE CHÂTEAU
Funktion: Styrelseledamot.
Invald i styrelsen: 2014. Yrke: Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.
Relevant arbetslivserfarenhet: vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. Styrelseledamot i Willhem AB (publ) och Akka Egendom AB.
Född: 1970. Egna och närståendes aktieinnehav: 20 000 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot.
Invald i styrelsen: 2014. Yrke: Egen företagare inom samhällsfrågor. F.d. kommunstyrelsens ordförande i Nacka 1983–2012. Utbildning: Samhällsvetenskaplig utbildning,
Stockholms Universitet.
Relevant arbetslivserfarenhet: Flerårig erfarenhet som kommunalråd och ordförande i landstingsnämnder samt ett antal styrelseuppdrag, bland annat första AP-fonden, Dagens samhälle, HSB omsorg, AB Solom och Hegeli Public Affairs AB.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Nacka StrandsMässan AB. Styrelseledamot i Kommuninvest i Sverige AB och Bostadsrätterna Sverige. Kommunfullmäktiges ordförande i Sigtuna kommun. Född: 1951.
Egna och närståendes aktieinnehav: 1 000 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2018. Yrke: Vd Loopia Group. Utbildning: Civilekonom. Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet av transformation inom detaljhandel och digitalisering av konsument/SME-drivna affärer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 2 495 B-aktier.
Funktion: Styrelsens ordförande.
Invald i styrelsen: Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelseledamot under del av 2006. Styrelseledamot sedan 2009.
Yrke: Styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Utbildning: Civilingenjör.
Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): Styrelseordförande och styrelseledamot i bolag inom Tagehuskoncernen. Styrelseledamot i John Mattson Fastighetsföretagen AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, och Eastnine AB. Född: 1972.
Egna och närståendes aktieinnehav: 1 396 410 A-aktier och 20 494 588 B-aktier.
Övre raden från vänster: Martin Lindqvist, Annica Ånäs, Angela Berg och Linus Kjellberg. Nedre raden från vänster: Helena Martini och Mattias Celinder.
Funktion: Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år: 2016. Utbildning: Fil.mag. i företagsekonomi, Mittuniversitetet. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar och internationell erfarenhet från bland andra Tetra Pak, Munters och Aleris. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): –
Född: 1970. Egna och närståendes aktieinnehav: Inget innehav.
Funktion: Affärsområdeschef Projekt. Anställd sedan år: 2011. Utbildning: Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Projektledarbefattningar inom bygg- och fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i HENT AS. Född: 1975. Egna och närståendes aktieinnehav: 3 200 B-aktier.
Funktion: HR-chef. Anställd sedan år: 2010. Utbildning: Turismlinjen på Högskolan Dalarna. Relevant arbetslivserfarenhet: HR-manager på Microsoft. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1965. Egna och närståendes aktieinnehav: 10 660 B-aktier.
Funktion: Vd. Anställd sedan år: Tidigare cfo. Anställd i Atrium Ljungberg sedan 2011, även anställd 2008–2010. Utbildning: Jur.kand. och Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Hemsö och vd inom kommunikationsbranschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos fastighetsbolaget Technopolis. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): Ledamot i styrelsen för JM AB. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 38 000 B-aktier.
Funktion: Affärsområdeschef Affärsutveckling. Anställd sedan år: 2003. Utbildning: Fil.mag. Stockholms universitet. Centrumfunktion KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Omvärldsanalytiker, affärsutvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot Barkarby Science AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 250 B-aktier.
Funktion: Affärsområdeschef Fastighet. Anställd sedan år: 2006. Utbildning: Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar inom hotell-, restaurang- och resebranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 9 958 B-aktier.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ramverket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, riskhantering och bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör både revision
Policy för utskott och ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, attestinstruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget.
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumen-
| POLICYER UTFÄRDADE AV STYRELSEN | |||
|---|---|---|---|
| Policy för affärsetik | Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna |
|---|---|
| Leverantörspolicy | Uppförandekod för leverantörer |
| Närståendepolicy | Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk |
| Jämställdhets- och diskrimineringspolicy | Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering |
| Hållbarhetspolicy | Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar |
| Arbetsmiljöpolicy | Policy för hur arbetsmiljöarbetet ska bedrivas |
| Kommunikationspolicy | Policy för vår externa och interna kommunikation |
| Finanspolicy | Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas |
| IT-policy | Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT-frågor |
| Policy för informationssäkerhet | Syftar till att minimera risker som kan äventyra sekretessen |
| Policy för personuppgiftsbehandling | Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter |
| Whistleblowingpolicy | Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter |
| Insiderpolicy | Avser handel med värdepapper |
| Krispolicy | Syftar till att undvika eller begränsa kriser |
| Skattepolicy | Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor |
| Policy för värdering av förvaltningsfastigheter | Beskriver metodiken för värdering av förvaltningsfastigheter |
tera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policydokument finns riktlinjer, delegationsordningar, attestinstruktioner och uppdragsbeskrivningar för respektive anställd innehållande de anställdas ansvar och befogenheter samt standardiserade rapporteringsrutiner.
Utöver detta har bolaget mycket väl förankrade grundvärderingar såsom pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande som genomsyrar alla sammanhang.
Atrium Ljungberg är även medlem i Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative). Ett GRI-index återfinns på sidorna 184–185 i årsredovisningen och bolagets formella hållbarhetsredovisning återfinns på sidorna 15–16, 23–35, 87–92 och 149–161. En mer omfattande redovisning finns på bolagets webbplats www.al.se.
Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighetsvärdering och finansieringsverksamheten.
Under 2019 har bolaget investerat 1810 miljoner kronor i egna fastigheter, varav investeringarna i Sickla, Mobilia, Barkarby och Hagastaden står för den största andelen. Inga investeringar startas vanligtvis utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompetens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom
så kallad delad entreprenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, affärsutvecklare, projektledare, cfo, fastighetsanalytiker och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastigheternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har under 2019 haft avstämningar med externa värderare vid varje kvartalsskifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel- och halvårsskiftet. För 2019 har 44 procent av fastighetsbeståndet externvärderats, varav 19 procent under kvartal fyra. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav. Under året har styrelsen beslutat om en ny policy för värdering av förvaltningsfastigheter.
Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs.
Förutom dessa riskområden har följande processer under året analyserats:
Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet "Risker och riskhantering" sidorna 87–92.
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontrollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med bolagets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner.
Bolaget har en extern whistleblowerfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för till exempel korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet och vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa kommunikationen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunikationspolicy som reglerar hur informationsgivning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter.
Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen.
Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisningsansvariga, controllers med särskild specialistkompetens och genom självutvärderingar samt avrapporteras till styrelsen. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolagsledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2019 har revisorerna haft följande fokusområden vid granskning av den interna kontrollen; projekt-, fastighetsvärderings-, finansierings-, hyres-, inköps-, boksluts- och löneprocessen samt rutiner vid fastighetstransaktioner. Revisorernas avrapportering för 2019 visar att Atrium Ljungberg har en god intern kontroll i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad.
Atrium Ljungbergs aktie noterade under året sin högsta kurs någonsin och steg totalt med 50 procent under året. Sedan noteringen på stockholmsbörsen 1994 har vi aldrig sänkt utdelningen.
Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga noterade utestående aktier, uppgick vid årsskiftet till 28,4 miljarder kronor (19,6). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Aktiekursen för B-aktien (ATRLJ B) ökade under året med 50 procent till 226,00 kronor (152,00). Årets högsta kurs uppgick till 229,50 kronor och den lägsta till 151,00 kronor.
Totalavkastningen för aktien, motsvarande summan av verkställd utdelning och kurstillväxt, var under året 54,2 procent (20,1). Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 31,5 procent (–4,6) och för OMXS Real Estate GI, med de noterade fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm, var den 62,2 procent (12,1).
Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Enligt Fidessa har totalt 47,6 miljoner aktier (24,0) omsatts under året. Av dessa var 53 procent (68) handlade på Nasdaq Stockholm och resterande på andra marknadsplatser såsom Cboe BXE och Cboe APA. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 38 procent (18).
Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen
Atrium Ljungberg har anlitat Erik Penser Bank som likviditetsgarant i syfte att förbättra likviditeten i aktien. Erik Penser Bank har åtagit sig att dagligen ställa köp- och säljkurser för en aktievolym motsvarande 65 000 kronor och med en differens om maximalt en procent från säljkurs.
Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget kapital. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) och aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) redovisas enligt EPRAs riktlinjer, se noterna E.
Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Beräkning av långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) och aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj på sidorna 47–55.
Aktiekursen vid årets utgång motsvarade 105 procent (78) av långsiktigt substansvärde (EPRA NAV).
Källa: SEDIS
– Aktien handlades med en premie om fem procent mot långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid utgången av året
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret 2019 föreslås en utdelning på 5,00 kronor per aktie (4,85), vilket motsvarar en direktavkastning om 2,2 procent (3,2) beräknat på aktiekursen vid årets utgång.
Vid årsskiftet fanns det 6 078 kända aktieägare (5 575) i Atrium Ljungberg, vilket är en ökning med nio procent
jämfört med föregående år. De största ägarna är Konsumentföreningen Stockholm tillsammans med familjen Ljungberg och familjen Holmström, som tillsammans äger totalt 63,1 procent. Det utländska ägandet uppgick till 17 procent (15).
En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen innebärande att A-aktieägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A-aktier omvandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske.
Atrium Ljungbergs styrelse fattade den 28 mars 2018 beslut om att inleda återköp av egna aktier. Syftet med programmet är att kunna säkerställa leveransen av aktier enligt koncernens optionsprogram samt att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Per den 31 december 2019 ägde bolaget 3 382 000 aktier (2 761 000) av serie B. Återköp har skett i intervallet 132,20–165,96 kronor per aktie.
| A-aktier, '000 |
B-aktier '000 |
Andel av röster, % |
Andel av kapital, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Konsumentföreningen Stockholm | – | 38 466 | 23,2 | 28,9 |
| Familjen Ljungberg | 2 190 | 27 066 | 29,5 | 22,0 |
| Familjen Holmström | 1 810 | 14 502 | 19,7 | 12,2 |
| Carnegie fonder | – | 9 018 | 5,4 | 6,8 |
| Varma Pensionsförsäkringar | – | 8 117 | 4,9 | 6,1 |
| ODIN Fonder | – | 2 234 | 1,3 | 1,7 |
| AFA Försäkring | – | 2 160 | 1,3 | 1,6 |
| Vanguard | – | 1 585 | 1,0 | 1,2 |
| Margareta af Ugglas | – | 1 445 | 0,9 | 1,1 |
| Norges Bank | – | 1 354 | 0,8 | 1,0 |
| Övriga | – | 19 892 | 12,0 | 14,9 |
| Totalt utestående aktier | 4 000 | 125 839 | 100 | 97,4 |
| Återköpta aktier 1) | – | 3 382 | – | 2,5 |
| Totalt antal emitterade aktier | 4 000 | 129 221 | 100 | 100 |
| Antal kända | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Storleksklass | Antal aktier | Kapital, % | Röster, % | ägare | kända ägare, % |
| 1–1000 | 687 575 | 0,5 | 0,4 | 5 471 | 90,0 |
| 1001–10000 | 4 377 637 | 3,3 | 2,6 | 550 | 9,0 |
| 10001–100 000 | 11 399 644 | 8,6 | 6,7 | 40 | 0,7 |
| 100001–2 000000 | 6 957 244 | 5,2 | 4,1 | 5 | 0,1 |
| 2 000 001–10 000000 | 52 211 004 | 39,2 | 52,1 | 10 | 0,2 |
| 10 000 001– | 53 580 908 | 40,2 | 31,7 | 2 | 0,0 |
| Anonymt ägande | 4 006 724 | 3,0 | 2,4 | E/T | E/T |
| Totalt | 133 220 736 | 100 | 100 | 6 078 | 100 |
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Utdelning och utdelningens andel
nominell skatt, %
– Aldrig sänkt utdelningen i kronor per aktie sedan börsintroduktionen
| Resultaträkning och övrigt totalresultat | 109 |
|---|---|
| Kommentarer till resultaträkning | 110 |
| Balansräkning | 111 |
| Kommentarer till balansräkning | 112 |
| Förändringar i eget kapital | 113 |
| Kassaflödesanalys | 114 |
| Kommentarer till kassaflödesanalys | 114 |
| Moderbolagets rapporter | |
| Resultaträkning och totalresultat | 115 |
| Kommentarer till räkningar | 115 |
| Balansräkning | 116 |
| Förändringar i eget kapital | 117 |
| Kassaflödesanalys | 117 |
| Noter | 118 |
| Förslag till vinstdisposition | 162 |
| Årsredovisningens undertecknande | 163 |
| Revisionsberättelse | 164 |
| Revisorns rapport över översiktlig granskning av Atrium Ljungbergs hållbarhets redovisning samt yttrande avseende den |
|
| lagstadgade hållbarhetsrapporten | 168 |
| A | ALLMÄN INFORMATION OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER |
|
|---|---|---|
| A.1 | Allmän information | 118 |
| A.2 | Koncernredovisningen och dess upprättande | 118 |
| A.3 | Nya standarder och tolkningar | 119 |
| A.4 | Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft |
120 |
| A.5 | Händelser efter balansdagen | 120 |
| A.6 | Upplysningar om närstående | 120 |
| IK | INTÄKTER OCH KOSTNADER | 121 |
| IK.1 | Intäkter och hyreskontrakt | 122 |
| IK.2 | Central administration | 122 |
| IK.3 | Segmentsredovisning | 123 |
| IK.4 | Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – | |
| Atrium Ljungberg som leasetagare | 124 | |
| IK.5 | Personalkostnader | 126 |
| IK.6 | Ersättning ledande befattningshavare | 127 |
| IK.7 | Avskrivningar och nedskrivningar | 128 |
| IK.8 | Projekt- och entreprenadverksamheten | 128 |
| IK.9 | Orealiserad värdeförändring | 128 |
| S | SKATT | |
| S.1 | Aktuell skatt | 128 |
| S.2 | Uppskjuten skattefordran | 130 |
| S.3 | Uppskjuten skatteskuld | 130 |
| T | TILLGÅNGAR | |
| T.1 | Förvaltningsfastigheter | 131 |
| T.2 | Goodwill | 133 |
| T.3 | Materiella anläggningstillgångar | 134 |
| T.4 | Kundfordringar | 135 |
| T.5 | Övriga fordringar | 135 |
| T.6 | Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 135 |
| T.7 | Exploateringsfastigheter | 135 |
| OS | OPERATIVA SKULDER | |
| OS.1 | Övriga långfristiga skulder | 136 |
| OS.2 | Övriga skulder | 136 |
|---|---|---|
| OS.3 | Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 136 |
| OS.4 | Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | 136 |
| F | FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR | |
|---|---|---|
| F.1 | Kapitalstruktur | 137 |
| F.2 | Finansiella instrument och riskhantering | 138 |
| F.3 | Finansiella intäkter och kostnader | 141 |
| F.4 | Kassaflöden från finansiella skulder | 141 |
| E | EPRA NYCKELTAL | 143 |
| E.1 | Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt | |
| (EPRA Earnings / EPRA EPS) | 143 | |
| E.2 | Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 143 |
| E.3 | Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 143 |
| E.4 | EPRA Vakansgrad | 144 |
| E.5 | Totala investeringar (CAPEX) | 144 |
| K | KONCERNSTRUKTUR | |
| K.1 | Andelar i koncernbolag | 144 |
| K.2 | Andelar i intresseföretag | 145 |
| MB | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR |
|
|---|---|---|
| MB.1 | Moderbolagets redovisningsprinciper | 148 |
| MB.2 | Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag | 148 |
| MB.3 | Moderbolagets förvaltningsfastigheter | 148 |
|---|---|---|
| MB.4 | Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner | 149 |
| MB.5 | Förslag till vinstdisposition | 149 |
| H | HÅLLBARHET | |
|---|---|---|
| H.1 | Allmän information | 149 |
|---|---|---|
| H.2 | Intressentdialog och väsentlighetsanalys | 150 |
| H.3 | Externa initiativ och medlemskap | 153 |
| H.4 | Energianvändning | 153 |
| H.5 | Koldioxidutsläpp | 155 |
| H.6 | Vatten | 156 |
| H.7 | Certifierade byggnader | 157 |
| H.8 | Gröna hyresavtal | 157 |
| H.9 | Medarbetare | 157 |
| H.10 | Direkt ekonomiskt värde och skatt | 159 |
| H.11 | Antikorruption | 160 |
| H.12 | Leverantörer | 160 |
| H.13 | Styrelsens underskrifter | 161 |
| H.14 | Revisorns yttrande avseende den lagstadgade | |
| hållbarhetsrapporten | 161 | |
| Belopp i mkr | Not | 2019 | 2018 | KONCERNEN |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK.1 | 2 577 | 2 412 | |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 233 | 217 | ||
| Nettoomsättning | IK.3 | 2 811 | 2 629 | |
| Kostnader för fastighetsförvaltning | Övrigt totalresultat | |||
| Taxebundna kostnader | –197 | –186 | ||
| Övriga driftskostnader | –202 | –173 | ||
| Förvaltningskostnader | –173 | –157 | ||
| Reparationer | –54 | –58 | ||
| Fastighetsskatt | –174 | –150 | ||
| Tomträttsavgälder | IK.4 | – | –27 | |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –11 | –12 | ||
| IK.4-7 | –810 | –764 | ||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –276 | –246 | ||
| Bruttoresultat | IK.3 | 1 724 | 1 619 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) | 1 767 | 1 648 | ||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten | IK.8 | –43 | –29 | |
| Central administration fastighetsförvaltning | –80 | –73 | ||
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16 | –30 | ||
| IK.2 | –96 | –103 | ||
| Finansiella intäkter | F.3 | 2 | 1 | |
| Finansiella kostnader | F.3 | –362 | –303 | |
| Tomträttsavgälder | –34 | – | ||
| –395 | –302 | |||
| Resultat före värdeförändringar | 1 234 | 1 214 | ||
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | T.1 IK.9 | 2 283 | 2 516 | |
| Fastigheter, realiserade | T.1 | 73 | 121 | |
| Derivat, orealiserade | F.2 | –90 | –70 | |
| Derivat, realiserade | F.2 | –50 | 1 | |
| 2 216 | 2 568 | |||
| Resultat före skatt | 3 450 | 3 781 | ||
| Aktuell skatt | S.1 | –63 | –35 | |
| Uppskjuten skatt | S.1–3 | –580 | –294 | |
| –643 | –329 | |||
| Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets | ||||
| aktieägare | 2 807 | 3 453 | ||
| Resultat per aktie, kr | 21,59 | 26,15 | ||
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 130 005 | 132 019 |
| Belopp i mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | 2 807 | 3 453 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | |||
| Kassaflödessäkringar | F.2 | 16 | 16 |
| Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar | S.3 | –3 | –3 |
| Summa övrigt totalresultat | 13 | 13 | |
| Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till | |||
| moderbolagets aktieägare | 2 819 | 3 466 |
Koncernen redovisade för året en nettoomsättning som ökade till 2 811 mkr (2629) varav hyresintäkter utgjorde 2 577 mkr (2412). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,9 procent (2,9), där kontorsfastigheter ökade med 7,0 procent och handelsfastigheter med 5,0 procent. Ökningen förklaras främst av nyuthyrningar, omförhandlingar och högre tillägg för fastighetsskatt. Utvecklingen av hyresintäkter i handelsfastigheter beror främst på färdigställande av utbyggnaden i Gränbystaden samt uthyrda vakanser från föregående år. Uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (95) inklusive projektfastigheter. Kontrakterad årshyra uppgick vid årets slut till 2 578 mkr (2 483). Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 4 mkr (5).
| Föränd | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | ring,% |
| 2 223 | 2 099 | 5,9 |
| 4 | 5 | |
| 184 | 117 | |
| 127 | 14 | |
| 39 | 177 | |
| 2 577 | 2 412 | 6,9 |
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid årets utgång 38 565 mkr (36 085), motsvarande 79 procent av fastighetsportföljens totala värde.
Fastighetskostnaderna uppgick till –810 mkr (–764) och till –844 mkr (–764) exklusive effekterna av införandet av IFRS 16. För jämförbart bestånd, exklusive effekterna av IFRS16, har fastighetskostnaderna ökat med 11,1 procent. Ökningen i fastighetskostnaderna förklaras delvis av ökade kostnader för fastighetsskatt, några kundförluster, förvaltningskostnader och elkostnader.
| Föränd | |||
|---|---|---|---|
| Utveckling fastighetskostnader | 2019 | 2018 | ring, % |
| Jämförbart bestånd | –730 | –657 | 11,1 |
| Projektfastigheter | –59 | –46 | |
| Förvärvade fastigheter | –41 | –9 | |
| Sålda fastigheter | –14 | –52 | |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | –844 | –764 | 10,5 |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) ökade till 1 767 mkr (1648) och till 1 733 mkr (1 648) exklusive effekterna av införandet av IFRS 16. Ökningen beror främst på färdigställande av projektfastigheter med inflyttning av hyresgäster samt på nyuthyrningar och omförhandlingar i kontorsfastigheter.
För jämförbart bestånd, exklusive effekterna av IFRS 16, har bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen ökat med 3,6 procent i jämförelse med föregående år. Ökningen beror främst på nyuthyrningar och omförhandlingar men har påverkats negativt av ökade fastighetskostnader främst på grund av fastighetsskatt, kundförluster, förvaltningskostnader och elkostnader.
Överskottsgraden minskade till 67 procent (68), på grund av avyttrade fastigheter med relativt sett högre överskottsgrader och ökade fastighetskostnader.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –43 mkr (–29). Det minskade bruttoresultatet förklaras främst av lägre bruttoresultat i TL Bygg.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till –80 mkr (–73) och ökade på grund av satsningar på bolagets framtida tillväxt. Kostnaden för central administration projekt- och entreprenadverksamhet uppgick till –16 mkr (–30) och minskningen beror främst på uppstartskostnader föregående år för den nytillkomna bostadsrättsaffären.
De finansiella kostnaderna uppgick till –362 mkr (–303) exklusive tomträttsavgälder. Ökningen beror främst på ökade räntebärande skulder och under året högre rörlig ränta. Genomsnittlig ränta vid periodens slut uppgick till 1,6 procent (1,6).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 283 mkr (2 516) och förklaras av tabellen nedan.
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 1 271 | 487 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 936 | 2 029 |
| Byggrätter | 76 | – |
| Summa | 2 283 | 2 516 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 73 mkr (121) främst hänförligt till försäljningen av bostäderna i Kolding 1 och Kolding 2 i Kista.
Derivatportföljen bestod vid årets slut av 12 296 mkr (9 296) i ränteswappar och valutaswappar med förfall mellan 2021 och 2030. Valutaswappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick för året till –90 mkr (–70) till följd av lägre marknadsräntor. Realiserade värdeförändringar derivat uppgick till –50 mkr (1) vilket är kopplat till omstrukturering av räntederivat i slutet av året.
Årets aktuella skatt uppgick till –63 mkr (–35) och har bland annat påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till –580 mkr (–294) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter, försäljningar av fastigheter och derivat. Jämförelseåret har påverkats av sänkt skattesats från 22,0 till 20,6 procent.
Koncernen redovisar ett resultat före värdeförändringar på 1 234 mkr (1 214), en ökning med 1,6 procent. Årets resultat uppgick till 2 807 mkr (3 453), vilket motsvarar 21,59 kr/aktie (26,15 ).
I övrigt totalresultat redovisas återföring av säkringsreserven i eget kapital som avser de derivat (ränteswappar) som fram till 2011-12-31 säkringsredovisades. Från detta datum tillämpar inte Atrium Ljungberg säkringsredovisning för dessa instrument i koncernredovisningen.
| Belopp i mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | T.1 | 47 513 | 43 310 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | IK.4 | 1 305 | – |
| Materiella anläggningstillgångar | T.3 | 36 | 32 |
| Goodwill | T.2 | 225 | 225 |
| Andelar i intresseföretag | KS.2 | 5 | 0 |
| Uppskjuten skattefordran | S.2 | 0 | 2 |
| Derivat | F.2 | 82 | – |
| Andra långfristiga fordringar | 33 | 10 | |
| Summa anläggningstillgångar | 49 198 | 43 579 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Exploateringsfastigheter | T.7 | 997 | 891 |
| Kundfordringar | T.4 | 148 | 104 |
| Övriga fordringar | T.5 | 96 | 93 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | T.6 | 168 | 126 |
| Likvida medel | F.1–2 | 457 | 335 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 865 | 1 549 | |
| Summa tillgångar | 51 062 | 45 128 |
| Belopp i mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 333 | 333 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 960 | 3 960 | |
| Reserver | –13 | –26 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 18 506 | 16 429 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 22 784 | 20 696 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | S.3 | 5 106 | 4 598 |
| Långfristiga räntebärande skulder | F.1–2 | 20 211 | 18 506 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 305 | – | |
| Derivat | F.2 | 348 | 349 |
| Övriga långfristiga skulder | OS.1 | 222 | 202 |
| Summa långfristiga skulder | 27 193 | 23 655 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 205 | 208 | |
| Skatteskulder | 40 | 3 | |
| Övriga skulder | OS.2 | 81 | 91 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | OS.3 | 760 | 475 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 086 | 777 | |
| Summa eget kapital och skulder | 51 062 | 45 128 |
Det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 47 513 mkr (43 310). Byggrätter och mark ingår med 423 mkr (877). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1704 mkr (1738). Under året har tillträde skett av 14 fastigheter i Slakthusområdet i Stockholm. Tillträde har även skett av fastigheten Barkarby 2:64, marken till projekt Barkarby i Järfälla. Under året har även lagfartskostnad betalats för förvärvet av fastigheten Molekylen 1, marken till projektet Life City i Hagastaden. Under året har frånträde skett av tomträtterna till bostadsfastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Ärvinge, Kista. Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick till 2 283 mkr (2 516).
| mkr | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid periodens början | 43 310 | 39 991 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 1 174 | 1 727 |
| Försäljning | –1 031 | –2 662 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 704 | 1 738 |
| Orealiserade värdeförändringar | 2 283 | 2 516 |
| Övrigt | 73 | – |
| Verkligt värde vid periodens slut | 47 513 | 43 310 |
Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelseförvärv och utgörs av skillnaden mellan nominell skatt och den skatt som bolaget faktiskt räknade med vid förvärvet. Den redovisade goodwillen uppgår till 225 mkr (225).
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag om 2 mkr. Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott per 2019-12-31 uppgår till 0 mkr.
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 457 mkr (335). Resterande omsättningstillgångar har ökat med 194 mkr, varav 106 mkr är hänförligt till exploateringsfastigheter.
Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda kostnader och bedömt nettoförsäljningsvärde. Investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 106 mkr (21).
| mkr | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Vid periodens början | 891 | 870 |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 106 | 21 |
| Exploateringsfastigheter, vid periodens slut | 997 | 891 |
| Fastighetsbestånd totalt | 48 509 | 44 200 |
Eget kapital uppgick på balansdagen till 22 784 mkr (20 696) vilket motsvarar 175,48 kr/aktie (158,64). Förändringen i eget kapital förklaras främst av årets resultat uppgående till 2 807 mkr. Säkringsreserven har minskat med 13 mkr (13). Förändringen av säkringsreserven avser successiv återföring av ingående säkringsreserv, som en följd av att säkringsredovisning på ränteswappar ej längre tillämpas i koncernen. Under året har återköp av egna aktier skett med 99 mkr (396).
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i mars 2019 uppgick till 631 mkr (599). Soliditeten uppgick vid årets slut till 45,8 procent (45,9). Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) uppgick till 204,57 kr/aktie (184,93).
Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6 procent av temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad skuld per 2019-12-31 uppgick till 5 106 mkr (4 598). Förändringen jämfört med föregående år är hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, skattemässiga avskrivningar på byggnader och direktavdrag för investeringar.
Den sannolika effektiva skattesatsen är lägre än 20,6 procent. Se vidare beräkning av bolagets substansvärde enligt EPRA på sidorna 143–144.
Räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgick vid årsskiftet till 20 211 mkr (18 506), en nettoökning om 1 705 mkr. Upptagande av nya lån avser finansiering av investeringar och förvärv.
Genomsnittliga löptiden för kapitalbindningen var 4,3 år (4,6). Genomsnittliga löptiden för räntebindningen var 5,4 år
(4,1). Belåningsgraden uppgick till 41,7 procent (41,9).
Marknadsvärde derivat uppgick vid årsskiftet till –266 mkr (–349).
Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 93–95.
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | |||||
| tillskjutet | Säkrings | Balanserade | Totalt eget | ||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | kapital | reserver | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2018 | 333 | 3 960 | –39 | 13 970 | 18 223 |
| Årets resultat | 3 453 | 3 453 | |||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | |||
| Förvärv av egna aktier | –396 | –396 | |||
| Erhållna optionspremier | 1 | 1 | |||
| Utdelning, 4,50 kr/aktie | –599 | –599 | |||
| Utgående balans per 31 december 2018 | 333 | 3 960 | –26 | 16 430 | 20 696 |
| Ingående balans per 1 januari 2019 | 333 | 3 960 | –26 | 16 430 | 20 696 |
| Årets resultat | 2 807 | 2 807 | |||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | |||
| Förvärv av egna aktier | –99 | –99 | |||
| Utdelning, 4,85 kr/aktie | –631 | –631 | |||
| Utgående balans per 31 december 2019 | 333 | 3 960 | –14 | 18 507 | 22 784 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg har under perioden förvärvat 621 000 (2 761 000) aktier av serie B och äger vid årets utgång 3 382 000 aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 129 838 736 (130 459 736). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2019-01-01–2019-12-31 uppgick till 130 005 440 (132 018 709). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3 450 | 3 781 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK.7 | 13 | 11 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –73 | –121 | |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | T.1 | –2 283 | –2 516 |
| Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | F.2 | 50 | –1 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 90 | 70 | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | –62 | 17 | |
| Betald skatt | –27 | –14 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar | |||
| av rörelsekapital | 1 158 | 1 228 | |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 192 | 32 | |
| Förändring av rörelsekapital | 192 | 32 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 350 | 1 260 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förvärv av fastigheter | T.1 | –1 174 | –2 159 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | T.1 | –1 810 | –1 758 |
| Försäljning av fastigheter | 1 031 | 3 582 | |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | –5 | 0 | |
| Inköp maskiner och inventarier | –17 | –13 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 975 | –348 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 20 | 10 | |
| Upptagna lån | F.1 | 5 709 | 5 867 |
| Amortering av skuld | F.1 | –4 016 | –5 612 |
| Lösen av derivat | F.2 | –235 | –191 |
| Återköp egna aktier | –631 | –396 | |
| Utbetald utdelning | –99 | –599 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | F.4 | 748 | –920 |
| Årets kassaflöde | 122 | –9 | |
| Likvida medel vid årets början | 335 | 344 | |
| Likvida medel vid årets slut | 457 | 335 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 2 | 1 | |
| Betald ränta uppgick till | –362 | –303 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 457 | 335 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 350 mkr (1 260), vilket motsvarar 10,38 kr/aktie (9,54). Det högre kassaflödet jämfört med föregående år förklaras främst av ökad nettoförändring av rörelsekapital.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –1 975 mkr (–348) hänförligt till förvärv och investeringar i egna fastigheter samt försäljning av Kolding 1 och Kolding 2 i Kista. Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 748 mkr (–920) till följd av upplåning hänförligt till förvärv och investeringar, amortering av skuld och återköp av egna aktier.
Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 3 033 mkr (3 495), och utgjordes av banktillgodohavanden om 457 mkr (335), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 2 276 mkr (2 860) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
| Belopp i mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK.1 | 144 | 176 |
| Förvaltningsintäkter | 328 | 300 | |
| Nettoomsättning | 472 | 476 | |
| Fastighetskostnader | IK.4 | –53 | –61 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | IK.5–6 | –400 | –364 |
| Realisationsresultat försäljning fastigheter | IK.7 | –184 | –72 |
| Avskrivningar | –20 | –21 | |
| Rörelseresultat | A.5 IK.4 | –186 | –42 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | MB.2 | 1419 | 500 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | F.3 | 597 | 565 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | F.3 | –989 | –574 |
| 1 028 | 491 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 842 | 449 | |
| Bokslutsdispositioner | MB.4 | 29 | 185 |
| Resultat före skatt | 870 | 634 | |
| Aktuell skatt | S.1 | –6 | –35 |
| Uppskjuten skatt | S.1–3 | 91 | 12 |
| 85 | –23 | ||
| Årets resultat | 955 | 611 |
| Årets resultat enligt resultaträkningen | 955 | 611 |
|---|---|---|
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 955 | 611 |
| Utdelning per aktie, kr (2019 föreslagen) | 5,00 | 4,85 |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 472 mkr (476). Hyresintäkterna minskade på grund av frånträde av fastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Kista, den 30 september 2019. Förvaltningsintäkterna ökade på grund av ökad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrationskostnader ökade på grund av fler antal anställda. Rörelseresultatet uppgick till –186 mkr (–42). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 842 mkr (449) och har främst påverkats av högre utdelningar från dotterbolag. Utdelningar från dotterbolag uppgick till 1 419 mkr (500). Räntebärande skulder uppgick till 15 988 mkr (14 483). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 121 mkr (274). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 373 mkr (–13) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –381 mkr (–247). Årets kassaflöde uppgick till 112 mkr (14). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 395 mkr (283).
| Belopp i mkr | Not | 2019–12–31 | 2018–12–31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | T.1 MB.3 | 904 | 1 486 |
| Maskiner och inventarier | T.3 | 17 | 12 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 922 | 1 498 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | KS.1 MB.2 | 963 | 945 |
| Uppskjuten skattefordran | S.3 | 68 | – |
| Övriga långfristiga fordringar | 32 | 11 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 1 062 | 956 | |
| Summa anläggningstillgångar | 1 984 | 2 454 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | T.4 | 2 | 2 |
| Fordringar hos koncernbolag | A.5 | 21 698 | 19 405 |
| Skattefordringar | 25 | 4 | |
| Övriga fordringar | T.5 | 22 | 8 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | T.6 | 23 | 32 |
| Likvida medel | F.2 | 395 | 283 |
| Summa omsättningstillgångar | 22 165 | 19 734 | |
| Summa tillgångar | 24 150 | 22 188 |
| Belopp i mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) | 333 | 333 | |
| Reservfond | 265 | 265 | |
| 598 | 598 | ||
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 3 948 | 3 948 | |
| Balanserad vinst | 2 104 | 2 224 | |
| Årets resultat | 955 | 611 | |
| 7 007 | 6 782 | ||
| Summa eget kapital | 7 606 | 7 381 | |
| Obeskattade reserver | MB.4 | 8 | 61 |
| Avsättningar | |||
| Pensionsskuld | 16 | 13 | |
| Uppskjuten skatteskuld | S.3 | 63 | 86 |
| Summa avsättningar | 79 | 99 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | F.1–2 | 15 988 | 14 483 |
| Derivat | F.2 | 348 | – |
| Övriga långfristiga skulder | OS.1 | 1 | 5 |
| Summa långfristiga skulder | 16 337 | 14 488 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 26 | 34 | |
| Övriga skulder | OS.2 | 12 | 48 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | OS.3 | 83 | 77 |
| Summa kortfristiga skulder | 120 | 159 | |
| Summa eget kapital och skulder | 24 150 | 22 188 |
| Aktie | Reserv | Överkurs | Balanserade | Totalt eget | |
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | kapital | fond | fond | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2018 | 333 | 265 | 3 948 | 3 218 | 7 764 |
| Årets resultat | 611 | 611 | |||
| Erhållna optionspremier | 1 | 1 | |||
| Återköp egna aktier | –396 | –396 | |||
| Utdelning, 4,50 kr/aktie | –599 | –599 | |||
| Utgående balans per 31 december 2018 | 333 | 265 | 3 948 | 2 835 | 7 381 |
| Årets resultat | 955 | 955 | |||
| Återköp egna aktier | –99 | –99 | |||
| Utdelning, 4,85 kr/aktie | –631 | –631 | |||
| Utgående balans per 31 december 2019 | 333 | 265 | 3 948 | 3 060 | 7 606 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 3 382 000 (2 761 000) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 129 838 736 (130 459 736). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2019 uppgick till 130 005 440 (132 018 709). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5.
| Belopp mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 870 | 634 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK.7 | 20 | 20 |
| Realisationsresultat | 184 | 72 | |
| Ej erhållna utdelningar från dotterbolag | MB.2 | –1 419 | –500 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | MB.4 | 629 | –185 |
| Betald skatt | –118 | –12 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar | |||
| av rörelsekapital | 166 | 29 | |
| Nettoförändring av rörelsekapital | –46 | 245 | |
| Förändring av rörelsekapital | –46 | 245 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 121 | 274 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Inköp/försäljning maskiner och inventarier | –7 | –8 | |
| Om– och nybyggnad av fastigheter | MB.3 | –36 | –64 |
| Försäljning av fastigheter | 416 | 59 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 373 | –13 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | F.4 | ||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | –4 | –15 | |
| Förändring av fordringar hos koncernbolag | –915 | 3 393 | |
| Förändring av skulder till koncernbolag | – | –1 944 | |
| Upptagna lån | F.1 | 5 501 | 4 714 |
| Amortering av skuld | F.1 | –3 999 | –5 400 |
| Lösen av derivat | –235 | – | |
| Utbetald utdelning | –631 | –599 | |
| Återköp egna aktier | –99 | –396 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –381 | –247 | |
| Årets kassaflöde | 112 | 14 | |
| Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut |
283 395 |
269 283 |
|
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 597 | 565 | |
| Betald ränta uppgick till | –407 | –574 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 395 | 283 |
Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöksadress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Atrium Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader främst i storstadsregioner, samt bedriva projekt- och entreprenadverksamhet. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2019 har den 6 februari 2020 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncernredovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 25 mars 2020.
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande har moderbolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Bestämmande inflytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transaktionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2019. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
I de fall dotterföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras dotterföretagens redovisning för att denna ska följa samma principer som tillämpas av övriga koncernföretag.
Interna transaktioner mellan koncernföretagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges.
Vid ett förvärv görs det en bedömning om det är ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett rörelseförvärv definieras enligt IFRS 3 och kräver att tillgångar och skulder som förvärvas ska utgöra en verksamhet/rörelse. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en verksamhet/rörelse klassificeras det som ett tillgångsförvärv.
Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgör endast av en fastighet och saknar förvaltningsorganisation och administration klassificeras förvärvet i de flesta fall som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotillgångarna fördelas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Förvärv av en självständig verksamhet utgör således ett rörelseförvärv och redovisas enligt förvärvsmetoden. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapitalinstrument som förvärvaren emitterat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen.
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS innebär att styrelse och bolagsledning gör bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Antaganden och uppskattningar baseras bland annat på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande omständigheter bedöms vara rimliga. Dessa antaganden och uppskattningar används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar, skulder, intäkter och kostnader vars värde annars inte framgår tydligt genom andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Antaganden och uppskattningar analyseras regelbundet av styrelsen och företagsledningen. Ändringar återspeglas i redovisningen i den period ändringen görs i de fall ändringen endast påverkar innevarande period. Påverkar ändringen innevarande period och efterföljande perioder, påverkas redovisningen i enlighet med detta. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Värderingen innefattar bedömningar och antaganden, vilka anses vara väsentliga för redovisade värden. Gjorda antaganden, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår vidare av not T.1. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte omfattar organisation eller förvaltningsprocesser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av när övergången av kontroll till motpart sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Vanligtvis sker övergång av kontroll till motpart vid kontraktstidpunkten, läs mer om detta med not IK.1.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.
Avsättning till garantireserv för entreprenadarbeten sker normalt med 0,5 procent av entreprenadsumman under garantiperioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall och en bedömning av riskerna i pågående projekt.
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.
IFRS 16 Leasingavtal tillämpas av koncernen från och med 1 januari 2019 och ersätter IAS 17 Leasingavtal med tillhörande tolkningsuttalanden.
Effekten av införandet av IFRS 16 innebär att per den 1 januari 2019 redovisas en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld uppgående till 1 113 mkr i balansräkningen hänförliga till tomträtter. Resultaträkningen har påverkats genom att tomträttsavgälderna omklassificerats från Kostnader fastighetsförvaltning till Finansnetto, tomträttsavgälderna som betalas redovisas i sin helhet som en räntekostnad då dessa avtal betraktas som eviga avtal. Kassaflödesanalyserna har inte påverkats av införandet av IFRS 16 då kassaflödesanalyserna utgår från Resultat före värdeförändringar.
Atrium Ljungberg har valt att återföra effekten av införande av IFRS 16 vid beräkningen av de alternativa nyckeltalen som presenteras i årsredovisningen, detta har medfört att vissa definitioner av nyckeltal har ändrats, se vidare under sidorna 181–183.
Koncernen har valt att tillämpa undantagen att inte redovisa korttidsleasingavtal och leasingavtal för vilka den underliggande tillgången har ett mindre värde som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld i balansräkningen. Undantagna avtal består i allt väsentligt av bilar och kontorsmaskiner.
För tillämpade redovisningsprinciper kopplade till IFRS 16 och ytterligare upplysningar kopplade leasingavtal se not IK.4.
IAS 1 kräver att bolag upplyser om "signifikanta" redovisningsprinciper. IASB föreslår att referensen signifikant ersätts med krav på att upplysa om "väsentliga" redovisningsprinciper i syfte att förtydliga var gränsen går för vilka upplysningar som ska lämnas. IASB föreslår även att IAS 1 ska kompletteras med en vägledning som ska hjälpa företag att förstå vad som gör en redovisningsprincip väsentlig. Då Atrium Ljungbergs upplysningar bedöms som väsentliga kommer ändringarna inte att påverka redovisningsprinciperna.
Ändringen ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2020.
Den 22 oktober 2018 gav IASB ut ändringar avseende definitionen av ett rörelseförvärv i IFRS 3. Bland annat innebär ändringarna att ett företag kan välja att utföra ett "concentration test" som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Testet ger dock aldrig svar på frågan om huruvida ett förvärv är ett rörelseförvärv utan kan endast visa på om det är ett tillgångsförvärv. Detta frivilliga test innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångsförvärv. De ändringar som införs i IFRS 3 förväntas medföra att fler förvärv kommer att redovisas som tillgångsförvärv jämfört med nuvarande vägledning. Atrium Ljungberg har bedömt att ändringen inte kommer att påverka andelen tillgångsförvärv i förhållande till rörelseförvärv i någon större grad eftersom huvuddelen av de förvärv som görs inom koncernen avser tillgångsförvärv.
Ändringen ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2020.
Den 7 februari kom Atrium Ljungberg överens med Stockholms stad om att lämna tillbaka markanvisningen Hamnmästaren om cirka 20 000 kmv BTA i Slussen. Som kompensation för den återlämnade markanvisningen erhöll bolaget nya markanvisningar i Slussen, Hagastaden och Slakthusområdet. I Slussen erhölls markanvisningar dels för den nya handelsplatsen om 8 000 kvadratmeter LOA och dels för ett hotell vid Södermalmstorg om cirka 4 500 kvadratmeter BTA. I Hagastaden erhölls anvisningar dels för kontor om cirka 23 000 kvadratmeter BTA och dels för cirka 310 lägenheter. Slutligen erhölls en markanvisning i Slakthusområdet för kontor och hotell om cirka 4 000 kvadratmeter BTA. Den totala investeringen för de nya projekten bedöms till cirka fem miljarder kronor mellan åren 2023–2030.
Avtalet är villkorat av beslut i kommunfullmäktige i Stockholms stad som beräknas antas i andra kvartalet 2020.
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till Atrium Ljungberg AB:
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | ||
| Försäljning till dotterbolag | 311 | 317 | |
| Inköp från dotterbolag | –15 | –34 | |
| Ränteintäkter från dotterbolag | 587 | 561 | |
| Utdelningar från dotterbolag | 1 419 | 500 | |
| Räntekostnader till dotterbolag | –118 | –93 | |
| Fordringar på närstående (koncernbolag) | 21 698 | 19 405 | |
| Skulder till närstående (koncernbolag) | – | – |
Inga övriga transaktioner mellan närstående och Atrium Ljungberg har skett under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK.6.
Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet.
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd årshyra och bedömd redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs.
Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstavräkning. Graden av upparbetning, färdigställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter i koncernens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i koncernens balansräkning.
Resultat från försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas under raden "Fastigheter, realiserade" i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller i normalfallet med kontraktstidpunkten, då fastighetsförsäljningsavtal vanligtvis starkt begränsar säljarens möjlighet att vidta några förvaltningsåtgärder avseende befintliga eller nya hyresgäster samt ombyggnationer från och med kontraktsdagen. Läs mer om förvaltningsfastigheter i not T.1.
Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande. Resultat från dessa försäljningar redovisas först när fastigheten är färdigställd, såld och överlämnad till bostadsrättsföreningen, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg inte längre har kontroll över bostadsrättsföreningen. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.7.
Utdelningsintäkter redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts.
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran.
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser taxebundna kostnader, underhållskostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning.
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar.
Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. För Atrium Ljunberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasingskuld hänförlig till tomträttsavtal redovisas i balansräkningen.
Övriga leasingavtal kommer fortsatt att redovisas som operationella på grund av att beloppen har bedömts som ej väsentliga för koncernen. Förmåner erhållna i samband med tecknande av dessa leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Förhöjda leasingavgifter periodiseras över leasingavtalets löptid.
Läs mer om tomträttsavtal och leasingavtal i not IK.4.
Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyresintäkter från operationella leasingavtal i avsnittet "Hyresintäkter" ovan.
STYRNING OCH KONTROLL • AKTIEN • FINANSIELLA RAPPORTER • FLERÅRSÖVERSIKT • FASTIGHETSFÖRTECKNING • DEFINITIONER • GRI-INDEX • INFORMATION
NOTER A IK S T OS F E K MB H
Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättningsbaserad hyra, uppgick per 2020-01-01 till 2 585 mkr (2 483) i koncernen, varav 74 mkr (247) i moderbolaget.
| Förfallostruktur hyreskontrakt | Kontrakterad hyra, mkr |
Andel, % | Kontrakterad hyra, mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 418 | 16 | 23 | 31 |
| 2021 | 493 | 19 | 8 | 11 |
| 2022 | 500 | 19 | 6 | 8 |
| 2023 | 446 | 17 | 15 | 20 |
| 2024 | 251 | 10 | 7 | 10 |
| 2025 och senare | 365 | 14 | 1 | 1 |
| Bostäder | 57 | 2 | 2 | 2 |
| Garage/parkering | 56 | 2 | 12 | 17 |
| Totalt | 2 585 | 100 | 74 | 100 |
| Hyresvärde, | Hyresvärde, | Uthyrnings | |
|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad 2020-01-01 | mkr | kr/kvm 1) | grad, % |
| Kontor | 1 278 | 2 842 | 93 |
| Handel | 951 | 3 443 | 95 |
| Övrigt | 236 | 2 043 | 92 |
| Bostad | 46 | 1 976 | 100 |
| Garage/parkering | 60 | – | 94 |
| Affärsområde Fastighet | 2 572 | 2 972 | 94 |
| Projektfastigheter | 210 | 85 | |
| Totalt | 2 783 | 93 |
| Uthyrningsgrad 2019-01-01 | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Uthyrnings grad, % |
|---|---|---|---|
| Kontor | 1 158 | 2 678 | 95 |
| Handel | 945 | 3 789 | 95 |
| Övrigt | 226 | 1 933 | 94 |
| Bostad | 86 | 1 432 | 100 |
| Garage/parkering | 54 | – | 93 |
| Affärsområde Fastighet | 2 470 | 2 812 | 95 |
| Projektfastigheter | 167 | 85 | |
| Totalt | 2 637 | 95 |
1) Exklusive garage.
1) Exklusive garage.
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. 34 mkr (21) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimihyran, motsvarande en (1) procent.
Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier, kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering och kostnader relaterade till årsredovisningen. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not IK.7.
I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Arvoden och kostnadsersättning till revisorer | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Ernst & Young AB | ||||
| – Revisionsuppdrag | – | 2 | – | 1 |
| – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag | – | 0 | – | 0 |
| – Skatterådgivning | – | 0 | – | 0 |
| Totalt | – | 2 | – | 1 |
| PWC | ||||
| – Revisionsuppdrag | 2 | – | 1 | – |
| – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag | 1 | – | 0 | – |
| – Skatterådgivning | 0 | – | 0 | – |
| Totalt | 3 | – | 2 | – |
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
CENTRAL ADMINISTRATION FÖR PROJEKT- OCH ENTREPRENADVERKSAMHETEN
I central administration för projekt- och entreprenadverksamheten ingår indirekta kostnader för stödfunktioner som allokerats till utveckling av exploateringsfastigheter samt kostnader hänförliga till vd och stödfunktioner inom TL Byggs verksamhet.
Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verkställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade redovisningsprinciper för
segmentsrapporteringen sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper och uppställningsformer för resultaträkningen
Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än tio procent av koncernens totala intäkter.
Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moderbolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige.
| Projekt- och | Ej fördelade poster | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | Projektutveckling 1) | TL Bygg | entreprenadverksamhet | och elimineringar | Koncernen | |||||||
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Hyresintäkter | 2 595 | 2 424 | –17 | –12 | 2 577 | 2 412 | ||||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 17 | 9 | 553 | 593 | 570 | 602 | –337 | –385 | 233 | 217 | ||
| Nettoomsättning | 2 595 | 2 424 | 17 | 9 | 553 | 593 | 570 | 602 | –354 | –397 | 2 811 | 2 629 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –821 | –770 | 11 | 7 | –810 | –764 | ||||||
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –47 | –52 | –526 | –561 | –574 | –613 | 298 | 367 | –276 | –246 | ||
| Bruttoresultat | 1 773 | 1 654 | –30 | –43 | 27 | 32 | –3 | –11 | –46 | –23 | 1 724 | 1 619 |
| Central administration | –80 | –73 | –6 | –11 | –12 | –24 | –17 | –35 | 2 | 5 | –96 | –103 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –395 | –302 | –395 | –302 | ||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 693 | 1 581 | –36 | –54 | 15 | 8 | –21 | –47 | –439 | –320 | 1 234 | 1 214 |
| Värdeförändingar 2) 3) | 2 355 | 2 637 | –139 | –69 | 2 216 | 2 568 | ||||||
| Skatt | –643 | –329 | –643 | –329 | ||||||||
| Periodens resultat | 4 048 | 4 217 | –36 | –54 | 15 | 8 | –21 | –47 | –1 221 | –718 | 2 807 | 3 453 |
| Investeringar och förvärv | 2 951 | 3 464 | 106 | 21 | 0 | 106 | 21 | 22 | 3 079 | 3 485 |
1) Resultatet inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter orealiserade 2 283 mkr (2 516). Fastigheter realiserade 73 mkr (121).
3) Orealiserade värdeförändringar derivat –90 mkr (–70). Realiserade värdeförändringar derivat –50 mkr (1).
| Intäktsslag per segment | Projekt- och | Ej fördelade poster | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | Projektutveckling | TL Bygg | entreprenadverksamhet | och elimineringar | Koncernen | |||||||
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Hyresintäkter | 2 595 | 2 424 | –17 | –12 | 2 577 | 2 412 | ||||||
| Projekt- och entreprenadomsättning | ||||||||||||
| varav Totalentreprenad, fast pris | 91 | 227 | 91 | 227 | –3 | –114 | 87 | 113 | ||||
| varav Totalentreprenad, löpande räkning | 248 | 72 | 248 | 72 | –240 | –44 | 8 | 28 | ||||
| varav Utförandentreprenad, fast pris | 21 | 282 | 21 | 282 | –223 | 21 | 59 | |||||
| varav Utförandentreprenad, löpande räkning | 193 | 12 | 193 | 12 | –77 | –7 | 116 | 5 | ||||
| varav Övrigt | 17 | 12 | 17 | 12 | –17 | – | 12 | |||||
| Summa Projekt- och entreprenadomsättning | 17 | 12 | 553 | 593 | 570 | 605 | –337 | –388 | 233 | 217 | ||
| Summa Nettoomsättning | 2 595 | 2 424 | 17 | 12 | 553 | 593 | 570 | 605 | –354 | –400 | 2 811 | 2 629 |
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av bilar, kontorsmaskiner med mera. För övriga leasingavtal tillämpar koncernen det praktiska undantagen, att redovisa betalningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar.
En nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld hänförliga till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjanderättstillgångar utgör per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten "Nyttjanderätt, tomträtter". En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjanderätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2–12). Vilket då moderföretaget är leasetagare innebär att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomträttsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moderföretaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovisning på sidan 121.
Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing beroende på om de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren. Samtliga leasingavtal har klassificerats som operationella leasingavtal. Betalningar som görs under leasingtiden kostnadsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasingperioden.
I moderbolaget klassificeras samtliga leasingavtal som operationella leasingavtal och betalningar som görs under leasingtiden kostnadsförs linjärt över leasingperioden.
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde. Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner med mera. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal kortare än 12 månader återfinns i koncernen. För upplysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 2019 |
|---|---|
| Periodens början (införande av IFRS 16) | 1 113 |
| Förvärv | 209 |
| Försäljning | –70 |
| Förändring tomträttsavgälder | 53 |
| Verkligt värde tomträtter vid periodens slut | 1 305 |
Räntekostnader för leasingskulder uppgår under 2019 till 34 mkr.
Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulder utgörs av, per 2019-12-31, en årlig tomträttsavgäld om 37 mkr som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2019 till 36 mkr.
Koncernen är inte förbundna till några leasingavtal som ännu inte påbörjats och som skulle innebära framtida kassaflöden.
Övriga leasingavtal innefattar avtal där den underliggande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgår till 6 mkr för 2019.
Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasingavtal uppgick för 2019 till 6 mkr.
Kostnader för tomträttsavgälder uppgick 2018 till 27 mkr.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Förfallostruktur leasingbetalningar per 2018-12-31 | Avgäld, mkr | Andel, % |
| 2019 | 27 | 2 |
| 2020 | 27 | 2 |
| 2021 | 27 | 2 |
| 2022 | 27 | 2 |
| 2023 och senare | 1 005 | 92 |
| Totalt | 1 113 | 100 |
Tecknade leasingavtal avsåg i huvudsak bilar och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 3 år. Av dessa uppgick 2018 års leasingkostnader till 13 mkr, återstående kostnader under löptiden uppgick per 2018-12-31 till 21 mkr.
Effekt av övergång till IFRS 16 beskrivs i avsnitt A.3. Nedan visas en avstämning mellan det åtagande avseende operationella leasingavtal som beskrevs i 2018 års årsredovisning och den leasingskuld som redovisas den 1 januari 2019.
| Åtaganden för operationell leasing den 31 december 2018 | 1 134 |
|---|---|
| Avtal avseende korttidsleasing som kostnadsförs | – |
| Avtal avseende leasing av tillgångar till lågt värde som kostandsförs | –21 |
| Variabla leasingavgifter hänförda till index eller tariffer | – |
| Leasingskuld den 1 januari 2019 | 1 113 |
I moderbolaget återfinns leasingavtal i form av tomträttsavtal samt leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner.
Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till 6 mkr (7).
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Förfallostruktur leasingbetalningar per 2019-12-31 | Avgäld, mkr | Andel, % |
| 2020 | 4 | 3 |
| 2021 | 4 | 3 |
| 2022 | 4 | 3 |
| 2023 | 4 | 3 |
| 2024 och senare | 118 | 87 |
| Totalt | 135 | 100 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Förfallostruktur leasingbetalningar per 2018-12-31 | Avgäld, mkr | Andel, % |
| 2019 | 7 | 3 |
| 2020 | 7 | 3 |
| 2021 | 7 | 3 |
| 2022 | 7 | 3 |
| 2023 och senare | 177 | 88 |
| Totalt | 205 | 100 |
Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokalhyror, bilar och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 18 mkr (17), återstående kostnader under löptiden uppgår till 61 mkr (56).
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera och pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| kkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Vd, styrelse och ledande befattningshavare | |||||
| Löner | 20 272 | 19 442 | 20 272 | 19 442 | |
| Sociala kostnader | 7 593 | 7 272 | 7 593 | 7 272 | |
| Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) | 5 044 | 4 797 | 5 044 | 4 797 | |
| Övriga | |||||
| Löner | 176 748 | 155 825 | 115 906 | 102 165 | |
| Sociala kostnader | 57 049 | 54 389 | 36 418 | 35 575 | |
| Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) | 27 552 | 24 460 | 20 799 | 18 971 | |
| Totalt | 294 257 | 266 185 | 206 032 | 188 222 |
Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 9 mkr (8). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2019 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 148 procent (142).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direktören är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.
Vid årsstämman 2018 beslutade aktieägarna att anta ett långsiktigt incitamentsprogram. Programmet består av ett optionsprogram där samtliga då anställda inom Atrium Ljungberg AB har blivit erbjudna att delta. Syftet med programmet är att öka andelen ägande bland de anställda och på så vis öka det långsiktiga engagemanget för bolaget och dess utveckling. Atrium Ljungberg erhåller tjänster från de anställda som vederlag för koncernens egetkapitalinstrument (teckningsoptioner). Optionerna har getts ut till ett pris under marknadsvärdet vid teckningstillfället, där priset delvis beror på om den anställde kvarstår i sin anställning under en viss tidsperiod eller inte.
Antalet anställda som tecknade optioner var 95 och Atrium Ljungberg har vid periodens utgång totalt 94 500 köpoptioner utfärdade som berättigar Atrium Ljungberg AB:s personal till förvärv av lika många aktier av serie B. Löptiden på optionerna uppgår till cirka 3,5 år och inlösen perioden är fastställd till mellan 16 augusti 2021 och 31 december 2021. Lösenpriset uppgår till 150,40 kr. Ett fullt utnyttjande av optionerna skulle medföra en utspädning om cirka 0,07 procent.
Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön.
Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, samt 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bl.a. utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa gäller från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer för 2020. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsledningen tillämpas övriga, och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Bolagsledningen presenteras på sidan 102.
| Ersättning till vd, styrelse och övriga | |||
|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | ----------------------------------------- |
| ledande befattningshavare | Styrelsearvode/grundlön | Övrig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Totalt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Styrelsens ordförande | ||||||||||
| Johan Ljungberg | 440 | 440 | – | – | – | – | – | – | 440 | 440 |
| Övriga styrelseledamöter | ||||||||||
| Conny Fogelström | 220 | – | – | – | – | – | – | – | 220 | – |
| Anna Hallberg | 110 | 220 | – | – | – | – | – | – | 110 | 220 |
| Sara Laurell | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Simon de Château | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Erik Langby | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Sune Dahlqvist | – | 220 | – | – | – | – | – | – | – | 220 |
| 1 430 | 1 540 | – | – | – | – | – | – | 1 430 | 1 540 | |
| Vd Annica Ånäs | 6 139 | 5 847 | – | – | 185 | 39 | 2 039 | 1 914 | 8 363 | 7 800 |
| Övriga ledande befattningshavare | 12 045 | 11 701 | 76 | 96 | 397 | 219 | 3 005 | 2 883 | 15 523 | 14 899 |
| Summa | 18 184 | 17 548 | 76 | 96 | 582 | 258 | 5 044 | 4 797 | 23 886 | 22 699 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2019 | ||
| Avskrivningar i förvaltning och produktion | |||||
| Förvaltningsfastigheter | – | – | 15 | 17 | |
| Maskiner och inventarier | 8 | 7 | 0 | 0 | |
| 8 | 7 | 15 | 17 | ||
| Avskrivningar i central administration | |||||
| Maskiner och inventarier | 6 | 5 | 5 | 4 | |
| Totalt | 13 | 11 | 20 | 21 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Bruttoresultat TL Bygg AB | 4 | 13 | – | – |
| Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt | –47 | –42 | –38 | –30 |
| Totalt | –43 | –29 | –38 | –30 |
På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 213 mkr (186). Av beställaren innehållna belopp på pågående uppdrag uppgår till 5 mkr (5).
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 1 271 | 487 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 935 | 2 029 |
| Byggrätter | 76 | – |
| Summa | 2 283 | 2 516 |
För mer information, se not T.1.
Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen.
Fastighetsskatt och reklamskatt redovisas som fastighetskostnader och sociala avgifter som fastighetskostnader och central administration. Förpliktelsen att betala fastighetsskatt bygger på befintligt fastighetsbestånd vid årets början. Av den anledningen skuldförs hela fastighetsskatten den 1 januari varje år för att sedan periodiseras linjärt över året. Den ej kostnadsförda delen redovisas som en förutbetald kostnad.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till poster som redovisats i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Redovisat resultat före skatt | 3 450 | 3 781 | – | – | |
| Skattemässigt avdragsgilla | |||||
| avskrivningar | –577 | –467 | 577 | 467 | |
| investeringar | –250 | –307 | 250 | 307 | |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | |||||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –2 283 | –2 516 | 2 283 | 2 516 | |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –73 | –121 | 73 | 121 | |
| värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade |
90 | 70 | –90 | –70 | |
| värdeförändringar finansiella instrument, realiserade | 50 | –191 | –50 | 191 | |
| koncernmässig aktivering av låneutgifter | –13 | –16 | 13 | 16 | |
| koncernmässig internvinst | 23 | 18 | –23 | –18 | |
| Övriga skattemässiga justeringar | –114 | –62 | 392 | 135 | |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 303 | 190 | 3 424 | 3 665 | |
| Förändring av underskottsavdrag | –9 | –29 | 2 | 18 | |
| Skattepliktigt resultat | 295 | 161 | 3 426 | 3 682 | |
| Därav 21,4% aktuell skatt/20,6% uppskjuten skatt | –63 | –35 | –706 | –759 | |
| Återföring uppskjuten skatt sålda fastigheter | – | – | 126 | 147 | |
| Effekt av ändrad skattesats | – | – | 318 | ||
| Redovisad skattekostnad | –63 | –35 | –580 | –294 |
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, mkr | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Redovisat resultat före skatt | 870 | 634 | – | – | |
| Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter |
–15 | –44 | 15 | 44 | |
| Resultat från andelar koncernbolag | –1 232 | –500 | – | – | |
| Övriga skattemässiga justeringar | 400 | 72 | –451 | – | |
| Skattepliktigt resultat | 23 | 162 | –436 | 44 | |
| Därav 22% aktuell skatt/20,6% uppskjuten skatt | –5 | –35 | 91 | –9 | |
| Justering skatter avseende tidigare år | –1 | – | – | 21 | |
| Redovisad skattekostnad | –6 | –35 | 91 | 12 |
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige var fram till och med 2018 22 procent. Regeringen har beslutat att sänka skattesatsen i två steg, först till 21,4 procent 2019 och därefter till 20,6 procent 2021. Atrium Ljungberg har valt att beräkna den uppskjutna skatteskulden på den lägre skattesatsen då skatteskulderna inte förväntas återföras i någon väsentlig omfattning under 2019 och 2020. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period i varje enskilt koncernbolag, efter resultatutjämning genom koncernbidrag. Summan av koncernbolagens skattepliktiga resultat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resultat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skillnad i hantering av investeringar i reparation, underhåll och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nyttjande av tidigare års underskott.
Eftersom Atrium Ljungberg valt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde redovisas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5 procent av byggnad, 5 procent av markanläggning och 20–30 procent av de delar och tillbehör till en byggnad eller av den typ av markanläggning som utgör byggnadsrespektive markinventarium. Mark får inte skrivas av.
Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock direktavdrag för reparation och underhåll samt vissa typer av ändringsarbeten som tekniskt innebär en ombyggnation men som är normala i verksamheten och som inte utgör byggnadsinventarium. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst.
I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivatinstrument (ränteswapavtal och valutaswapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkning. Redovisningsreglerna tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncernbolagen. De avtal hänförliga till derivatinstrument som Atrium Ljungberg ingått redovisas från 1 januari 2019 till verkligt värde även i moderbolaget då RFR 2 anger att negativt värde på derivat ska redovisas även i juridisk person. I de enskilda företagen redovisas därmed inga orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter men det förekommer avseende derivatinstrument.
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt genom att det fastighetsägande dotterbolaget avyttras. Vinst från försäljning av fastighet är skattepliktig medan vinst från försäljning av bolag i de flesta fall är skattefri.
I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. Redovisningsreglerna ger dock möjlighet att redovisa dessa som en kostnad i de enskilda koncernbolagen varigenom kostnaden även skattemässigt är direkt avdragsgill.
Den aktuella skatten beräknas på det skattepliktiga resultatet för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skattemässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår.
De underskott som finns inom Atrium Ljungberg har främst uppstått genom omprövning av tidigare års inkomsttaxeringar eller genom att det har funnits outnyttjade skattemässiga underskott från tidigare år i fastighetsbolag som har förvärvats av Atrium Ljungberg.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Avstämning skattekostnad | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Resultat före skatt | 3 450 | 3 781 | 870 | 634 |
| Nominell skattesats, 21,4%/22,0% | –738 | –832 | –186 | –139 |
| Skatteeffekt avseende | ||||
| övriga ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter |
107 | 52 | 8 | 110 |
| övriga skattemässiga justeringar | –12 | 451 | 264 | 6 |
| Redovisad skattekostnad/-intäkt | –643 | –329 | 85 | –23 |
| varav aktuell skatt | –63 | –35 | –6 | –35 |
| varav uppskjuten skatt | –580 | –294 | 91 | 12 |
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser (och skattelagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redovisas inte om den temporära
skillnaden är hänförlig till goodwill eller om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld (som inte är ett rörelseförvärv) och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. På genomförda tillgångsförvärv har ingen uppskjuten skatt beräknats enligt gällande redovisningsrekommendationer.
| Koncernen | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld | Förvaltnings fastigheter |
Exploaterings fastigheter |
Obeskattade reserver |
Räntederivat | Totalt | Direkt via resultaträkningen |
Förvaltnings fastigheter |
| Ingående balans 2018-01-01 | 4 440 | 19 | 174 | –102 | 4 531 | 98 | |
| Effekt av ändrad skattesats | –311 | –12 | 6 | –318 | – | ||
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 299 | 55 | 12 | 15 | 381 | –12 | |
| Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen | – | – | – | – | – | 231 | – |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | – | 4 | 4 | – | |
| Utgående balans 2018-12-31 | 4 428 | 73 | 174 | –77 | 4 598 | 86 | |
| Ingående balans 2019-01-01 | 4 428 | 73 | 174 | –77 | 4 598 | 86 | |
| Effekt av ändrad skattesats | – | – | – | –4 | –4 | – | |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 473 | 12 | – | 24 | 509 | –23 | |
| Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen | – | – | – | – | – | 69 | – |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | – | 3 | 3 | – | |
| Utgående balans 2019-12-31 | 4 901 | 85 | 174 | –54 | 5 106 | 63 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Ingående balans | 2 | 6 | – | – |
| Uppskjuten skatt hänförlig till derivat | – | – | 68 | – |
| Tillkommande underskottsavdrag | 0 | 2 | – | – |
| Utnyttjade underskottsavdrag | –2 | –6 | – | – |
| Utgående balans | 0 | 2 | 68 | – |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 2 (10) vid årsskiftet 2019. Uppskjuten skattefordran har beräknats på ett underskott om 2 (10).
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per balansdagen.
I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten. Vidare redovisas som förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Atrium Ljungberg har valt att redovisa nyttjanderätter avseende tomträtter separat från övriga förvaltningsfastigeter, se not IK.4 för mer information.
Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostnader och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om- och nybyggnadsprojekt till den del de uppkommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån.
Utgifter för ombyggnation och underhåll som har medfört ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Övriga utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostnader och ingår i driftöverskottet.
Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på senast upprättade värdering till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket i normalfallet sammanfaller med kontraktstidpunkten såvida inte särskilda villkor i avtalet medför att denna tidpunkt infaller vid annan tidpunkt.
| Uthyrbar area, '000 kvm | Verkligt värde, mkr | Verkligt värde, kr/kvm 1) | Hyresintäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr | Driftöverskott, mkr | Överskottsgrad, % | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |||||
| Kontorsfastigheter | 650 | 654 | 24 264 | 22 517 | 47 495 | 43 893 | 1 363 | 1 176 | –363 | –336 | 1 000 | 840 | 72 | 71 |
| Handelsfastigheter | 390 | 321 | 16 260 | 14 297 | 50 559 | 51 672 | 957 | 906 | –358 | –318 | 599 | 588 | 62 | 65 |
| Bostadsfastigheter | 40 | 81 | 1 031 | 1 768 | 31 407 | 25 502 | 62 | 35 | –23 | –13 | 39 | 22 | 63 | 63 |
| Affärsområde Fastighet | 1 080 | 1 055 | 41 555 | 38 582 | 48 024 | 44 914 | 2 382 | 2 117 | –744 | –667 | 1 638 | 1 450 | 67 | 69 |
| Projektfastigheter | 88 | 68 | 5 534 | 3 851 | E/T 2) | E/T 2) | 150 | 111 | –49 | –43 | 101 | 68 | 68 | 61 |
| Mark och byggrätter | – | – | 423 | 877 | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 168 | 1 123 | 47 513 | 43 310 | 2 532 | 2 228 | –793 | –710 | 1 739 | 1 518 | 67 | 68 | ||
| Sålda fastigheter | – | – | – | – | 39 | 177 | –14 | –52 | 25 | 125 | 64 | 71 | ||
| Totalt koncern 3) | 1 168 | 1 123 | 47 513 | 43 310 | 2 571 | 2 405 | –807 | –762 | 1 764 | 1 643 | 67 | 68 |
1) Kvadratmeter exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
3) Exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter.
Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna, exklusive Nyttjanderättstillgångar – tomträtter, uppgick per 2019-12-31 till 47 513 mkr (43 310). Investeringar i egna fastigheter uppgick under året till 1 704 mkr (1737). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 2 283 mkr (2 516) under året. Värdeförändringen förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav på vissa delmarknader och ökade driftnetton. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,5 procent (4,6). Under det tredje kvartalet klassades några hus om från kontorsfastighet till handelsfastighet, med ett verkligt värde om cirka 500 mkr.
Under året har 14 fastigheter tillträtts och två fastighet sålts, se mer under Fastighetsbeståndet i siffror på sidan 43.
| Förändring av förvaltningsfastigheter | Koncernen | |
|---|---|---|
| mkr | 2019 | 2018 |
| Verkligt värde vid periodens början | 43 310 | 39 991 |
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 1 174 | 1 727 |
| Försäljningar | –1 031 | –2 662 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 704 | 1 738 |
| Övrigt | 73 | – |
| Orealiserade värdeförändringar | 2 283 | 2 516 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 47 513 | 43 310 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 1 271 | 487 |
| Förändrade driftnetton m.m. | 936 | 2 029 |
| Byggrätter | 76 | – |
| Summa | 2 283 | 2 516 |
Atrium Ljungberg har under 2019 investerat för totalt 2 878 mkr (3 464) i förvaltningsfastigheter, varav 1 174 mkr (1 727) avsåg förvärv och 1 704 mkr (1 737) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 085 mkr (1 216) i projektfastigheter.
Atrium Ljungberg har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 3 060 mkr (3 770) utöver vad som redovisas i balansräkningen. Då ingår även investeringar i exploateringsfastigheter om 180 mkr.
Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 305 mkr (–). Nyttjanderättstillgångar utgör per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten Nyttjanderätt, tomträtter. Mer information finns i not IK.4.
Styrelsen har under året beslutat om en värderingspolicy som anger riktlinjerna för bolagets värderingsprocess.
Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi, Newsec och Savills. Fastigheter motsvarande 44 procent av marknadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader.
Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder.
Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS (International Valuation Standards).
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under den så kallade kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen.
Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat:
Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast fastställda byggrätter enligt lagakraftvunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen.
| Avkastningskrav per lokaltyp i värderingen | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Lokaltyp, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Kontor | 3,5–6,3 | 4,3 | 4,5 |
| Handel | 3,7–6,3 | 4,9 | 4,9 |
| Bostäder | 2,3–3,8 | 3,7 | 3,2 |
| Övrigt | 3,5–6,3 | 4,8 | 5,0 |
| Totalt | 2,3–6,3 | 4,5 | 4,6 |
| Avkastningskrav per region i värderingen | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Region, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Stockholm | 2,3–6,2 | 4,5 | 4,5 |
| Uppsala | 3,8–5,8 | 5,0 | 5,2 |
| Malmö | 3,8–6,3 | 5,4 | 5,4 |
| Göteborg | 4,4–5,0 | 4,5 | 4,5 |
| Totalt | 2,3–6,3 | 4,5 | 4,6 |
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall på +/– 5 procent för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive Nyttjanderättstillgångar tomträtter och
exploateringsfastigheter, värderas till 47 513 mkr, och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent innebär det att det verkliga värdet varierar med +/– 2 376 mkr.
Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde.
| Värdeparameter | Förändring av antagande | Värdepåverkan, mkr | Värdepåverkan, % |
|---|---|---|---|
| Hyresnivå | +/–10% | +/–4 540 | +/–9% |
| Driftkostnad | +/–10% | +/–705 | +/– 2% |
| Avkastningskrav | +/–0,25%-enheter | –2 630/+2 100 | –5%/+4% |
| Långsiktig vakansgrad | +/–2% | +/–1 220 | +/–3% |
Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal.
| Förändring av förvaltnings fastigheternas marknadsvärde |
Påverkan | Påverkan, % | |
|---|---|---|---|
| Resultat | +/– 10% | +/–3 852 mkr | +/–137% |
| Eget kapital | +/– 10% | +/–3 852 mkr | +/–21% |
| Belåningsgrad | +/– 10% | –3,8%-enhet/+4,6%-enhet | –9%/+11% |
| Soliditet | +/– 10% | +4,8%-enhet/–5,9%-enhet | +11%/–13% |
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpats vid rörelseförvärv. Bolagets goodwill är därmed helt kopplad till den uppskjutna skatten. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Vid försäljning av dotterföretag eller intresseföretag inkluderas kvarvarande redovisat värde på goodwill i beräkningen av realisationsresultatet.
Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 ha använts för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| mkr | 2019 | 2018 |
| Ingående anskaffningsvärde | 324 | 326 |
| Försäljning av fastighet | – | –2 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärde | 324 | 324 |
| Ingående nedskrivningar | –99 | –86 |
| Nedskrivning till följd av ändrad skattesats | – | –13 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –99 | –99 |
| Utgående balans | 225 | 225 |
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart.
Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheterna som ingick i förvärvet av Atrium Fastigheter som koncernen per bokslutsdagen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.
I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvinningsvärdet respektive fastighets verkliga värde.
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Diskonteringsräntorna som använts vid fastställande av fastigheternas verkliga värde motsvarar fastigheternas avkastningskrav vilka grundar sig på jämförbara fastigheter och marknader. För mer information se not T.1.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 80 | 69 | 33 | 25 |
| Inköp | 17 | 16 | 11 | 8 |
| Försäljningar/utrangeringar | –19 | –5 | –16 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 79 | 80 | 28 | 33 |
| Ingående avskrivningar | –48 | –41 | –21 | –17 |
| Försäljningar/utrangeringar | 18 | 4 | 15 | – |
| Årets avskrivningar | –13 | –11 | –5 | –4 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –43 | –48 | –11 | –21 |
| Utgående planenligt restvärde | 36 | 32 | 17 | 12 |
Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning.
Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas fordringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning.
Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering.
Nedskrivningar baseras på förväntade kreditförluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen.
Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreserven till ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna för hela den återstående löptiden oavsett om krediterna är kreditförsämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlustnivåerna baserar sig på kundernas betalningshistorik för en period om 36 månader.
Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om återbetalning.
Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Kundfordringar | 183 | 122 | 4 | 3 |
| Kreditförlustreserv | –35 | –18 | –2 | –1 |
| Summa | 148 | 104 | 2 | 2 |
| 31 december 2019 | Ej förfallna |
Förfallet mellan 1–60 dagar |
Förfallet merän 60 dagar |
Förfallet mer än 120 dagar |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Förväntad förlustnivå i % | 0,1% | 8,6% | 49,9% | 43,9% | |
| Redovisat belopp kundford ringar, brutto |
101 | 4 | 4 | 74 | 183 |
| Kreditförlustreserv | 0 | 0 | –2 | –33 | –35 |
| 31 december 2018 | |||||
| Förväntad förlustnivå i % | 0,2% | 0,5% | 20,2% | 57,1% | |
| Redovisat belopp kundford ringar, brutto |
41 | 42 | 10 | 28 | 122 |
| Kreditförlustreserv | 0 | 0 | –2 | –16 | –18 |
Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan:
| Kreditförlustreserv | 2019 |
|---|---|
| Ingående balans | 18 |
| Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen | 19 |
| Under året bortskrivna kundfordringar | –4 |
| Återföring av ej utnyttjat belopp | 2 |
| Utgående balans | 35 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Mervärdesskattefordran | 40 | 55 | 5 | 1 |
| Övriga fordringar | 55 | 38 | 17 | 7 |
| Utgående balans | 96 | 93 | 22 | 8 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) |
10 | 8 | – | – |
| Övriga förutbetalda kostnader | 41 | 35 | 16 | 19 |
| Periodiserade hyresrabatter | 89 | 65 | 2 | 5 |
| Upplupen hyra | 28 | 18 | 5 | – |
| Övriga upplupna intäkter | 1 | – | – | 8 |
| Utgående balans | 168 | 126 | 23 | 32 |
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärdet. Resultatet från den framtida försäljningen redovisas då koncernen inte längre kontrollerar bostadsrättsföreningen, det vill säga när fastigheten är färdigställd, såld och överlämnad till köparen.
Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploateringsfastighet utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltningsfastighetens senast fastställda verkliga värde.
| Koncernen | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Ingående balans | 891 | 870 |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 106 | 21 |
| Utgående balans | 997 | 891 |
Atrium Ljungberg har under 2019 investerat 106 mkr (21) i exploateringsfastigheter. det vill säga vårt bostadsrättsprojekt.
OS OPERATIVA SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Personalrelaterade skulder | 16 | 13 | – | – |
| Erhållna depositioner från hyresgäster | 76 | 66 | 1 | 5 |
| Tilläggsköpeskilling | 120 | 120 | – | – |
| Garantireserv | 3 | 3 | – | – |
| Övrigt | 8 | – | – | – |
| Utgående balans | 222 | 202 | 1 | 5 |
Tilläggsköpeskillingar värderas löpande till verkligt värde (Nivå 3 i IFRS 13) och skulden justeras vid förändringar i det verkliga värdet via resultaträkningen. Beräkning av tilläggsköpeskilling baseras på parametrar i respektive förvärvsavtal. Under 2019 har ingen tilläggsköpeskilling hänförlig till förvärv skuldförts. Av den ingående skulden per 1 januari 2019 har – mkr reglerats under året.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Personalrelaterade skulder | 11 | 10 | 11 | 10 |
| Övriga skulder | 70 | 81 | 0 | 38 |
| Utgående balans | 81 | 91 | 12 | 48 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Semesterlöneskuld och sociala kostnader | 37 | 25 | 29 | 22 |
| Skulder till beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalsskuld) |
31 | 6 | – | – |
| Upplupna räntekostnader | 25 | 21 | 23 | 17 |
| Upplupen fastighetsskatt | 36 | 15 | 8 | 10 |
| Förutbetalda hyror | 529 | 331 | 15 | 13 |
| Avflyttningsersättning | 40 | – | – | – |
| Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 62 | 77 | 8 | 15 |
| Utgående balans | 760 | 475 | 83 | 77 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
| Ställda säkerheter | ||||
| Fastighetsinteckningar | 10 275 | 9 909 | 667 | 1 187 |
| Aktier i dotterbolag | – | – | 1 552 | – |
| Eventualförpliktelser | ||||
| Borgensförbindelser för dotterbolag | – | – | 4 114 | 1 240 |
| Garantiåtagande | 40 | 20 | 40 | 18 |
| Summa | 10 315 | 9 929 | 6 373 | 2 445 |
Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada
Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersättningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker.
Atrium Ljungberg har per balansdagen inte kännedom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning.
Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter.
Atrium Ljungberg är per balansdagen inte part i någon pågående process som kan få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Koncernens finansiella mål från och med 2019 är:
De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not Finansiella instrument och riskhantering.
Atrium Ljungbergs upplåning är i till viss del säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upplåning.
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen ovan. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Med certifika avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifikatsprogram med en ram på 5 miljarder kronor. Bolaget har ett MTN-program med en ram på 10 miljarder kronor. Totalt finns obligationer om 8 123 mkr utestående (7 615), under året har 2 729 mkr emitterats, se även tabell på sidan 94.
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisat | Verkligt | Redovisat | Verkligt | |
| Koncernen | värde | värde | värde | värde |
| Långfristiga skulder | ||||
| Skulder till kreditinstitut | 9 319 | 9 494 | 9 105 | 9 267 |
| Obligationer | 8 123 | 8 243 | 7 615 | 7 692 |
| Certifikat 1) | 2 769 | 2 770 | 1 786 | 1 786 |
| Totalt lån | 20 211 | 20 507 | 18 506 | 18 745 |
| Likvida medel | –457 | –335 | ||
| Nettoskuld | 19 754 | 18 171 | ||
| Eget kapital | 22 856 | 20 696 | ||
| Totalt kapital | 42 610 | 38 867 |
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisat | Verkligt | Redovisat | Verkligt | |
| Moderbolaget | värde | värde | värde | värde |
| Långfristiga skulder | ||||
| Skulder till kreditinstitut | 5 095 | 5 113 | 5 082 | 5 100 |
| Obligationer | 8 123 | 8 243 | 7 615 | 7 692 |
| Certifikat 1) | 2 769 | 2 770 | 1 786 | 1 786 |
| Totalt lån | 15 988 | 16 126 | 14 483 | 14 578 |
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser lånefordringar, derivat, hyresoch kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balansräkningen sker när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser.
De finansiella instrumenten som finns i koncernen klassificeras enligt följande.
Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernen.
| Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Derivat | – | – | 82 | – | – | – | |
| Kundfordringar | 148 | 104 | – | – | – | – | |
| Övriga fordringar | 45 | 38 | – | – | – | – | |
| Likvida medel | 457 | 335 | – | – | – | – | |
| Totalt | 650 | 477 | – | – | – | – | |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 20 211 | 18 506 | |
| Derivat | – | – | 348 | 349 | – | – | |
| Övriga skulder | – | – | 120 | 120 | 105 | 91 | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 205 | 208 | |
| Totalt | – | – | 468 | 484 | 20 521 | 18 917 |
1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder
Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Årets orealiserade värdeförändring uppgår till –90 mkr (–70) varav –16 mkr (–16) avser återläggning av säkringsreserv. Realiserad värdeförändringen på derivat uppgick under året till –50 mkr (1). Det redovisade nettovärdet för derivaten om –266 (–349) består av ett positivt värde om 82 mkr (–) och ett negativt värde om –348 mkr (–349), utav det redovisade värdet av derivat avser –19 mkr (–) valutaderivat. Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen.
| Kategorisering av finansiella instrument | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella till gångar värderade till upplupet an skaffningsvärde |
Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
|||||
| Moderbolaget | 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||||
| Kundfordringar | 2 | 2 | – | – | – | – | |
| Fordringar hos koncern bolag |
21 698 | 19 405 | – | – | – | – | |
| Övriga fordringar | 28 | 8 | – | – | – | – | |
| Likvida medel | 395 | 283 | – | – | – | – | |
| Totalt | 22 123 | 19 698 | |||||
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 15 988 | 14 483 | |
| Derivat | – | – | 348 | – | – | – | |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 1 | – | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 26 | 34 | |
| Totalt | – | – | 348 484 |
16 015 | 14 517 |
Med likviditetsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera likviditetsrisken får högst 30 procent av låneportföljen förfalla inom ett år och högst 50 procent av lånefinansieringen får ske från en och samma kreditgivare. Vidare ska likviditeten vid varje tillfälle uppgå till lägst 300 mkr och högst 700 mkr inklusive likviditetsreserv på maximalt 500 mkr som får utgöras av checkräkningskredit eller lånelöfte. Koncernens likviditet per 2019-12-31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr, till 757 mkr (635). Vid årsskiftet finns även revolverande kreditfaciliteter om 5 045 mkr (4 645). Av kreditfaciliteten var 5 045 mkr outnyttjad vid året slut. Av tabellen nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Den genomsnittliga löptiden för låneförfall uppgick per 2019-12-31 till 4,3 år (4,6).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Bindningstid | Belopp | Andel, % | Belopp | Andel, % |
| 2020 | – | – | – | – |
| 2021 | 4 417 | 22 | 4 164 | 26 |
| 2022 | 5 717 | 28 | 3 834 | 24 |
| 2023 | 1 809 | 9 | 1 809 | 11 |
| 2024 | 2 379 | 12 | 2 379 | 15 |
| 2025 och senare | 5 890 | 29 | 3 802 | 24 |
| Totalt | 20 211 | 100 | 15 988 | 100 |
Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadsräntor. För begränsning av ränterisken är ränteförfallen fördelade upp till 11 år. Maximalt 30 procent av lånen får förfalla till villkorsändring inom ett år och maximalt 55 procent av ränteförfallen får ske inom ett år. I tabellen nedan angående räntebindningstid specificeras förfallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2019-12-31 till 5,4 år (4,1). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 20 211 mkr (18 506) med en genomsnittlig ränta om 1,6 procent (1,6) exklusive och 1,7 procent (1,6) inklusive outnyttjade lånelöften.
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 13 796 mkr (9296) i ränteswappar och valutaswappar. Ränteswapavtalen används främst som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen Verkligt värde för räntederivat uppgår på balansdagen till –247 mkr (–349). Valutaswappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Verkligt värde för valutaderivat uppgår på balansdagen till –19 mkr (–).
Från och med 1 januari 2012 har koncernen slutat tilllämpa säkringsredovisning av de ränteswappar som säkrar ränteflöden på externa lån. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, som uppgick till –164 per 31 december 2011, återförs linjärt över respektive derivats löptid till övrigt totalresultat. Kvarstående belopp att lösa upp per 2019-12-31 uppgår till –14 mkr (–26) efter justering av uppskjuten skatt beräknat till en nominell skattesats om 20,6 procent.
Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2029. De påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas.
Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska marknadsrisken avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 3,4 år (4,0).
| Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Låne belopp |
Andel, % | Medel ränta, % 1) |
||||
| 2020 | 5 064 | 25 | 1,0 | |||
| 2021 | 800 | 4 | 0,7 | |||
| 2022 | 400 | 2 | 1,6 | |||
| 2023 | 736 | 4 | 1,5 | |||
| 2024 | 1 529 | 8 | 1,6 | |||
| 2025 och senare | 11 682 | 58 | 2,0 | |||
| Totalt | 20 211 | 100 | 1,6 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Orealiserad | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominellt | värde | Genomsnittlig | |||||
| Förfalloår | belopp, mkr | förändring, mkr | ränta, % | ||||
| 2020 | – | – | – | ||||
| 2021 | – | – | – | ||||
| 2022 | 200 | –2 | 0,6 | ||||
| 2023 | 736 | –5 | 0,5 | ||||
| 2024 | 1 000 | –8 | 0,1 | ||||
| 2025 och senare | 11 860 | –251 | 0,8 | ||||
| Totalt | 13 796 | –266 | 0,8 |
Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bankgarantier till 76 mkr (66) respektive 78 mkr (89).
En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valutaeffekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Under året har en obligation om 500 miljoner norska kronor emitterats, lånevolymen och kupongbetalningar har säkrats med valutaswap vilket eliminerar valutaexponeringen. Totalt finns valutaderivat på 1 000 miljoner norska kronor (500).
| Resultat effekt |
Resultat effekt helår, |
||
|---|---|---|---|
| Förändring, % | år 1, mkr | mkr | |
| Hyresintäkter | +/– 5% | +/– 21 | +/– 114 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5% | –/+ 41 | –/+ 41 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1%-enhet | +/– 28 | +/– 28 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittliga upplåningsränta | +/– 1%-enhet | –/+ 51 | –/+ 202 |
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt.
Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder. För upplysning om avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulden se not IK.4.
| Koncernen | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 och | 2023 och | |||||||||
| Skulder | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | senare | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | senare |
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –215 | –4 599 | –5 862 | –1 916 | –8 349 | –252 | –3 205 | –5 013 | –3 711 | –7 252 |
| Derivat | –97 | –97 | –97 | –94 | –150 | –161 | –164 | –184 | –246 | –355 |
| Övriga kortfristiga skulder | –81 | – | – | – | – | –91 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –205 | – | – | – | – | –208 | – | – | – | – |
| Totalt | –598 | –4 696 | –5 959 | –2 010 | –8 499 | –712 | –3 369 | –5 197 | –3 957 | –7 607 |
| Moderbolaget | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 och | 2023 och | |||||||||
| Skulder | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | senare | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | senare |
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –158 | –4 290 | –3 934 | –1 885 | –6 224 | –156 | –1 823 | –4 961 | –1 995 | –6 089 |
| Derivat | –97 | –97 | –97 | –94 | –150 | –161 | –164 | –184 | –246 | –355 |
| Skulder till koncernbolag | –1 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –26 | – | – | – | – | –34 | – | – | – | – |
| Totalt | –282 | –4 388 | –4 031 | –1 979 | –6 374 | –351 | –1 987 | –5 145 | –2 241 | –6 444 |
| NOTER A |
IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella intäkter | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Ränteintäkter | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Övriga ränteintäkter | 2 | 1 | 0 | 0 | |
| Övriga finansiella intäkter | 0 | 0 | –10 | 4 | |
| Koncerränteintäkter | – | – | 587 | 561 | |
| Totalt | 2 | 1 | 578 | 565 |
Varav ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar/skulder vilka är värderade till upplupet anskaffningsvärde:
| Totalt | –360 | –302 | 163 | –9 |
|---|---|---|---|---|
| Räntekostnader | –362 | –303 | –424 | –574 |
| Ränteintäkter | 2 | 1 | 587 | 565 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella kostnader | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Räntekostnader | –362 | –303 | –304 | –289 | |
| Övriga räntekostnader | 0 | 0 | –235 | –191 | |
| Övriga finansiella kostnader | 0 | 0 | –332 | –1 | |
| Koncernräntekostnader | – | – | –118 | –93 | |
| Totalt | –362 | –303 | –989 | –574 |
Under året har 12 mkr (16) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 1,7 procent (1,6). I moderbolaget har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastigheter kostnadsförts.
| Koncernen, 31 december 2019 | 266 | 20 211 | – | 222 | 20 698 | Koncernen, 31 december 2018 | 349 | 18 506 | – | 202 | 19 057 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ej kassaflödespåverkande poster | 152 | 12 | – | – | 164 | Ej kassaflödespåverkande poster | 56 | 528 | –524 | 120 | 180 |
| Periodisering av kostnader | – | 10 | – | – | 10 | Periodisering av kostnader | – | 4 | – | – | 4 |
| Valuta | – | 2 | – | – | 2 | Tilläggsköpeskilling | – | – | – | 120 | 120 |
| Värdeförändring derivat | 165 | – | – | – | 165 | Värdeförändring derivat | 69 | – | – | – | 69 |
| Upplösning av säkringsreserv | –13 | – | – | – | –13 | Upplösning av säkringsreserv | –13 | – | – | – | –13 |
| Omklassificering | – | – | – | – | – | Omklassificering | – | 524 | –524 | – | – |
| Kassaflödespåverkande poster | –235 | 1 693 | – | 20 | 1 478 | Kassaflödespåverkande poster | –191 | 1 563 | –1 308 | 10 | 74 |
| Lösen av derivat | –235 | – | – | – | –235 | Lösen av derivat | –191 | – | – | – | –191 |
| Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | 9 | 9 | Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | 10 | 10 |
| Amortering av skuld | – | –4 016 | – | – | –4 016 | Amortering av skuld | – | –4 304 | –1 308 | – | –5 612 |
| Upptagna lån | – | 5 709 | – | 11 | 5 720 | Upptagna lån | – | 5 867 | – | – | 5 867 |
| Koncernen, 1 januari 2019 | 349 | 18 506 | 202 | 19 057 | Koncernen, 1 januari 2018 | 484 | 16 415 | 1 832 | 73 | 18 804 | |
| Derivat | Långfristiga räntebärande skulder |
Kortfristiga räntebärande skulder |
Övriga långfristiga skulder |
Totalt | Derivat | Långfristiga räntebärande skulder |
Kortfristiga räntebärande skulder |
Övriga långfristiga skulder |
Totalt | ||
| Långfristiga | Kortfristiga | Övriga | Långfristiga | Kortfristiga | Övriga | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | räntebärande skulder |
räntebärande skulder |
långfristiga skulder |
Totalt | Skulder till koncernbolag |
räntebärande skulder |
räntebärande skulder |
långfristiga skulder |
Totalt | ||
| Moderbolaget, 1 januari 2019 | 14 483 | 5 | 14 488 | Moderbolaget, 1 januari 2018 | 1 944 | 13 551 | 1 620 | 20 | 17 135 | ||
| Upptagna lån | – | 5 501 | – | – | 5 501 | Upptagna lån | – | 4 714 | – | – | 4 714 |
| Amortering av skuld | – | –3 999 | – | – | –3 999 | Amortering av skuld | – | –4 304 | –1 096 | – | –5 400 |
| Lösen av derivat | –235 | – | – | – | –235 | Förändring av skulder till koncernbolag |
–1 944 | – | – | – | –1 944 |
| Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | –4 | –4 | Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | –15 | –15 |
| Kassaflödespåverkande poster | –235 | 1 502 | – | –4 | 1 263 | Kassaflödespåverkande poster | –1 944 | 410 | –1 096 | –15 | –9 989 |
| Omklassificering | 264 | – | – | – | 264 | Omklassificering | – | 524 | –524 | – | – |
| Värdeförändring derivat | 319 | – | – | – | 319 | ||||||
| Valuta | – | 2 | – | – | 2 | Valuta | – | – | – | – | – |
| Periodisering av kostnader | – | 1 | – | – | 1 | Periodisering av kostnader | – | –2 | – | – | –2 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | 583 | 3 | – | – | 586 | Ej kassaflödespåverkande poster | – | 522 | –524 | – | –2 |
| Moderbolaget, 31 december 2019 | 348 | 15 988 | – | 1 | 16 337 | Moderbolaget, 31 december 2018 | – | 14 483 | – | 5 | 14 488 |
| Derivat | Långfristiga räntebärande skulder |
Kortfristiga räntebärande skulder |
Övriga långfristiga skulder |
Totalt | Skulder till koncernbolag |
Långfristiga räntebärande skulder |
Kortfristiga räntebärande skulder |
Övriga långfristiga skulder |
Totalt | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, 1 januari 2019 | 14 483 | 5 | 14 488 | Moderbolaget, 1 januari 2018 | 1 944 | 13 551 | 1 620 | 20 | 17 135 | ||
| Upptagna lån | – | 5 501 | – | – | 5 501 | Upptagna lån | – | 4 714 | – | – | 4 714 |
| Amortering av skuld | – | –3 999 | – | – | –3 999 | Amortering av skuld | – | –4 304 | –1 096 | – | –5 400 |
| Lösen av derivat | –235 | – | – | – | –235 | Förändring av skulder till koncernbolag |
–1 944 | – | – | – | –1 944 |
| Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | –4 | –4 | Mottagna och återbetalade depositioner |
– | – | – | –15 | –15 |
| Kassaflödespåverkande poster | –235 | 1 502 | – | –4 | 1 263 | Kassaflödespåverkande poster | –1 944 | 410 | –1 096 | –15 | –9 989 |
| Omklassificering | 264 | – | – | – | 264 | Omklassificering | – | 524 | –524 | – | – |
| Värdeförändring derivat | 319 | – | – | – | 319 | ||||||
| Valuta | – | 2 | – | – | 2 | Valuta | – | – | – | – | – |
| Periodisering av kostnader | – | 1 | – | – | 1 | Periodisering av kostnader | – | –2 | – | – | –2 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | 583 | 3 | – | – | 586 | Ej kassaflödespåverkande poster | – | 522 | –524 | – | –2 |
| Moderbolaget, 31 december 2019 | 348 | 15 988 | – | 1 | 16 337 | Moderbolaget, 31 december 2018 | – | 14 483 | – | 5 | 14 488 |
Atrium Ljungberg är medlem i European Public Real Estate Association (EPRA). EPRA är en organisation som företräder Europas börsnoterade fastighetsbolag. Organisationen strävar efter att skapa ett forum för debatt och beslut för de frågor som är avgörande för sektorns framtid samt etablera praxis inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning.
EPRAs praxis för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen innehåller nyckeltal som syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Atrium Ljungberg redovisar i efterföljande noter EPRA nyckeltal och hur dessa avviker från IFRS och annan för koncernen tillämplig normgivning. Ytterligare avstämning av dessa nyckeltal finns tillgänglig på bolagets hemsida.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) motsvarar Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) anses viktigt för investerare som vill bedöma i vilken utsträckning utdelning stöds genom återkommande förvaltningsresultat.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 234 | 1 214 |
| – Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar | –577 | –467 |
| – Skattemässiga avdragsgilla investeringar | –250 | –307 |
| – Koncernmässig aktiveringar av låneutgifter | –13 | –16 |
| – Övriga poster | –105 | –235 |
| Skattemässigt resultat före underskottsavdrag | 289 | 189 |
| Skatt 21,4% (fr.o.m. 1 januari 2019) på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–62 | –42 |
| Resultat före värdeförändringar | 1 234 | 1 214 |
| Skatt 21,4% (fr.o.m. 1 januari 2019) på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–62 | –42 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) | 1 172 | 1 172 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) | 1 172 | 1 172 |
| Antal utestående aktier, tusental | 129 839 | 130 460 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie (EPRA EPS) |
9,03 | 8,99 |
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt. Det långsiktiga substansvärdet representerar det bedömda verkliga värdet av ett fastighetsbolags nettotillgångar. Värdet antar långsiktigt ägande där fastighetsportföljens orealiserade värdeförändringar samt realiserade värdeförändringar vid fastighetsavyttringar exkluderas. Vidare exkluderas även orealiserade värdeförändringar av finansiella säkringsinstrument redovisade till verkligt värde då dessa kommer att uppgå till noll då de innehas till förfall.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie motsvarar Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |
| Eget kapital enligt balansräkningen | 22 784 | 20 696 |
| Återläggning: | ||
| + Verkligt värde finansiella intstrument | 266 | 349 |
| – Uppskjuten skattefordran | –0 | –2 |
| + Uppskjuten skatteskuld | 5 106 | 4 598 |
| – Goodwill hänförd till uppskjuten skatt | –225 | –225 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 27 931 | 25 416 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 27 931 | 25 416 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 129 839 | 130 460 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie | 215,12 | 194,82 |
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt. Värdet förväntas motsvara nettotillgångarnas bedömda värde vid en given tidpunkt, till skillnad från Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) som återger substansvärdet vid långsiktig drift.
Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på fyra procent (i enlighet med EPRAs rekommendation) skulle uppskjuten skatt uppgå till 1 104 miljoner kronor istället för det redovisade värdet om 4 986 miljoner kronor, vilket skulle påverka eget kapital positivt med 3 882 miljoner kronor.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie motsvarar Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |||
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 27 931 | 25 416 | ||
| – Verkligt värde finansiella instrument | –266 | –349 | ||
| – Verklig uppskjuten skatteskuld | –1 104 | –941 | ||
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 26 561 | 24 126 | ||
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 26 561 | 24 126 | ||
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 129 839 | 130 460 | ||
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie | 204,57 | 184,93 |
EPRA Vakansgrad visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakansgrad beräknas genom att dividera hyresvärdet för vakanta ytor med totala hyresvärdet för hela fastighetsportföljen om allt var uthyrt. Projektfastigheter ingår ej.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020-01-01 | 2019-01-01 | |
| Hyresvärde vakanta lokaler, exkl. projektfastigheter | 166 | 128 |
| Hyresvärde totalt, exkl. projektfastigheter | 2 565 | 2 470 |
| EPRA Vakansgrad, % | 6,5 | 5,2 |
Totala investeringar (EPRA CAPEX) redovisas i tabellen i enlighet med EPRA BPR. Investeringarna innehåller både intäktshöjande åtgärder och aktiverat underhåll.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |
| Förvärv av fastigheter | 1 174 | 2 159 |
| Investeringar i projektfastigheter | 1 085 | 1 216 |
| Investeringar i mark och byggrätter | 40 | 16 |
| Investeringar i exploateringsfastigheter | 106 | 20 |
| Investeringar i sålda fastigheter | 1 | 15 |
| Investeringar i förvärvade fastigheter (ej projekt) | 0 | 0 |
| Investeringar i jämförbart bestånd | 650 | 491 |
| Totala investeringar (EPRA CAPEX) | 3 057 | 3 917 |
Moderbolagets andelar i koncernbolag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen de avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärde med det bokförda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 953 | 953 |
| Förvärv | – | – |
| Kapitaltillskott | 18 | – |
| Förändring kapitalandel | – | – |
| Avyttringar | – | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 971 | 953 |
| Ingående nedskrivningar | –7 | –7 |
| Årets nedskrivningar | – | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –7 | –7 |
| Utgående balans | 963 | 945 |
| Antal | Kapital | Eget kapital, | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| andelar | andel, % | kkr | Resultat | Bokfört värde, mkr | ||||
| Moderbolag, Direktägda bolag | Org.nr | Säte | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019-12-31 1) | 2019 1) | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
| Atrium Ljungberg Bostad Holding AB | 559117-6440 | Nacka | 500 | 1 | 3 | –0 | 3 | 3 |
| Atrium Ljungberg Holding 1 AB | 556781-3059 | Nacka | 1 000 | 1 | 430 | –94 | 500 | 500 |
| Atrium Ljungberg Holding 2 AB | 556720-3111 | Nacka | 100 000 | 1 | 27 | –22 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 3 AB | 556781-3117 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | –15 | 15 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 4 AB | 559056-7730 | Nacka | 1 000 | 1 | 550 | 1 | 5 | 5 |
| Atrium Ljungberg Holding 5 AB | 559160-5729 | Nacka | 500 | 1 | 472 | 6 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 6 AB | 559196-3490 | Nacka | 500 | 1 | 841 | 841 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 7 AB | 559198-3415 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –2 | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB | 559196-3532 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB | 559183-0244 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetsaktiebolaget Blästern | 556282-8052 | Nacka | 10 000 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetsaktiebolaget Celtica | 556350-9727 | Nacka | 2 781 000 | 1 | 190 | 4 | 167 | 167 |
| LjungbergGruppen Holding AB | 556669-3221 | Nacka | 1 000 | 1 | 884 | –1 | 190 | 190 |
| TL Bygg AB | 556225-4440 | Nacka | 10 000 | 1 | 80 | 781 | 80 | 80 |
| Utgående balans | 963 | 945 |
| 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2019-12-31 ingår i koncernen. | Antal andelar |
Kapitalandel, % |
Eget kapital, kkr |
Resultat | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019 |
| Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag | 916616-1720 | Nacka | E/T | 1 | 234 | 184 |
| Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB | 556877-5687 | Nacka | 500 | 1 | 58 | 33 |
| Atrium Ljungberg Dimman AB | 556659-3231 | Nacka | 1 000 | 1 | 254 | 61 |
| Farsta Centrum HB | 916404-1361 | Nacka | E/T | 1 | 162 | 112 |
| Atrium Ljungberg Uddvägen AB | 556781-3067 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | –57 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken AB | 556781-3083 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | –1 |
| Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB | 559187-7658 | Nacka | 500 | 1 | 35 | 35 |
| Atrium Ljungberg Farsta Centrum Holding AB | 559187-7625 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Bostad AB | 559122-1378 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –1 |
| Atrium Ljungberg Mark Holding AB | 559117-6416 | Nacka | 500 | 1 | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB | 559117-6424 | Nacka | 500 | 1 | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Stiftare AB | 559155-0396 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 1 AB | 559155-0404 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 2 AB | 559155-0487 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 3 AB | 559155-0479 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| BRF Sicklastråket | 769636-3667 | Nacka | E/T | 1 | 1 | 1 |
| Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB | 559172-9024 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Park Fastighet 1 AB | 559172-9073 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB | 559196-3516 | Nacka | 500 | 1 | 145 | 145 |
| Atrium Ljungberg Fanny Udde AB | 559198-3407 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg KV 1 AB | 559198-3456 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB | 559117-6408 | Nacka | 500 | 1 | 3 | 0 |
Atrium Ljungberg Gillevägen AB 559196-3508 Nacka 500 1 0 –0
| Antal | Kapitalandel, | Eget kapital, | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| andelar | % | kkr | Resultat | |||
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 2019 -12 -31 |
2019 -12 -31 |
2019 -12 -31 |
2019 |
| Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB | 559196-3540 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg The Point AB | 559165-9916 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 8 AB | 559194-8905 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Projektutveckling AB | 559198-3423 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB | 559183-0301 | Nacka | 500 | 1 | 1 | –1 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB | 559183-0319 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB | 559183-0285 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –3 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB | 559184-9616 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –1 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB | 559184-9624 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB | 559184-9632 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB | 559184-9640 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB | 559184-9657 | Nacka | 50 000 | 1 | 3 | 3 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB | 559184-9665 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –1 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB | 559184-9673 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB | 559184-9798 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB | 559184-9780 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB | 559184-9814 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB | 559184-9806 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB | 559184-9830 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB | 559184-9822 | Nacka | 50 000 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB | 556605-2386 | Nacka | 1 000 | 1 | 21 | 9 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 9 AB | 559198-3449 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB | 559198-3399 | Nacka | 500 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Port AB | 559198-3340 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 1 AB | 559198-3365 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 2 AB | 559198-3332 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB | 556914-0782 | Nacka | 50 000 | 1 | 14 | 3 |
| Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB | 556600-3843 | Nacka | 1 000 | 1 | 273 | 139 |
| Atrium Ljungberg Eken AB | 556948-7555 | Nacka | 1 000 | 1 | 101 | 23 |
| Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB | 556754-7947 | Nacka | 1 000 | 1 | 46 | 9 |
| Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB | 969646-1509 | Nacka | E/T | 1 | 97 | 25 |
| Atrium Ljungberg Life City AB | 559065-7713 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | –13 |
| Atrium Ljungberg Hallvägen AB | 559155-0453 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –2 |
| LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 | 556688-4283 | Nacka | 1 000 | 1 | 51 | 13 |
| LjungbergGruppen Svindersvik AB | 556674-6045 | Nacka | 1 000 | 1 | 3 | 0 |
| Mobilia Nord AB | 556745-4888 | Nacka | 1 000 | 1 | 25 | 9 |
| Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB | 556731-8265 | Nacka | 1 000 | 1 | 16 | 4 |
| Atrium Ljungberg Kista NOD AB | 556745-5182 | Nacka | 1 000 | 1 | 46 | 8 |
| Atrium Ljungberg Sickla Station AB | 556781-3075 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Entré AB | 556781-3091 | Nacka | 1 000 | 1 | 13 | 10 |
| Impluvium Tretton AB | 556781-3109 | Nacka | 1 000 | 1 | 29 | 29 |
| Antal | Kapitalandel, | Eget kapital, | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| andelar | % | kkr | Resultat | |||
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019 |
| Atrium Ljungberg Planiavägen AB | 556815-7852 | Nacka | 50 000 | 1 | 13 | 0 |
| Tranbodarne 11 KB | 959542-9472 | Nacka | E/T | 1 | 504 | 65 |
| Walls Fastighets AB | 556004-9909 | Nacka | 6 000 | 1 | 27 | 1 |
| Fastighets AB Brogatan | 556060-5536 | Nacka | 1 000 | 1 | 41 | 1 |
| Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 | 969651-2251 | Nacka | E/T | 1 | 71 | 2 |
| Atrium Ljungberg Skotten AB | 556948-4537 | Nacka | 1 000 | 1 | 57 | 21 |
| Atrium Ljungberg Resan AB | 556948-4529 | Nacka | 1 000 | 1 | 3 | 0 |
| Atrium Ljungberg Tomtmark AB | 556948-4545 | Nacka | 1 000 | 1 | 9 | 5 |
| Atrium Ljungberg Fatburssjön AB | 556021-7506 | Nacka | 1 500 | 1 | 1 | –1 |
| Fatburstrappan Väst AB | 556622-5966 | Nacka | 1 000 | 1 | 25 | 6 |
| Fastighetsaktiebolaget Österbotten | 556019-4408 | Nacka | 1 250 | 1 | 1 | –0 |
| Fastighetsaktiebolaget Stadsgården | 556029-0602 | Nacka | 31 993 074 | 1 | 1 134 | 39 |
| Gränby Centrum AB | 556409-6708 | Nacka | 100 | 1 | 99 | 26 |
| Mobilia Shopping Centre AB | 556412-5242 | Nacka | 100 | 1 | 148 | 31 |
| Kommanditbolaget T-Bodarne | 969646-1392 | Nacka | E/T | 1 | 70 | 50 |
| AB Farsta Centrum | 556065-3023 | Nacka | 1 000 | 1 | 5 | –0 |
| Atrium Ljungberg T-Bodarne Holding AB | 559187-7633 | Nacka | 500 | 1 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Citadellet AB | 556994-4878 | Nacka | 500 | 1 | 32 | 3 |
| Atrium Ljungberg M2 AB | 556994-4910 | Nacka | 500 | 1 | 39 | 13 |
| Atrium Ljungberg Malmen AB | 556165-6553 | Nacka | 1 000 | 1 | 12 | 1 |
| Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB | 556755-8076 | Nacka | 1 000 | 1 | 29 | 1 |
| Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB | 559056-7540 | Nacka | 1 000 | 1 | 0 | –1 |
1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2019-12-31 ingår i koncernen.
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
| Antal | Kapitalandel | Bokfört värde kkr | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| AB FB-sjön komplementär 556605-5181 Säte i Stockholm |
500 | 50% | 50 | 50 | |
| Prospect and Icons AB 559137-9077 |
|||||
| Säte i Stockholm | 900 | 90% | 5 078 | – | |
| Utgående balans | 5 128 | 50 |
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av moderbolaget med undantag av de punkter som ej är undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga leasingavtal redovisas som operationella i moderbolaget.
Moderbolaget har per 2019-12-31 upphört med säkringsredovisning av derivat och redovisar därför derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2019-12-31 fanns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 348 mkr har redovisats i balansräkningen. Värdeförändringen om 348 mkr har redovisats i resultatet inom Räntekostnader och liknande resultatposter.
I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget bokar moderbolaget upp intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Resultat från andelar i koncernföretag | 2019 | 2018 |
| Utdelning från dotterbolag | 1 419 | 500 |
| Totalt | 1 419 | 500 |
Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbolagets balansräkning som Förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar, byggnadsoch markinventarier samt pågående arbeten.
Utgifter som medför framtida ekonomisk nytta och där utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt sätt har lagts till anskaffningsvärdet. Löpande underhåll som inte faller in i beskrivningen ovan har kostnadsförts.
Avskrivningar enligt plan belastar moderbolagets rörelseresultat. Planenliga avskrivningar har skett med en procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanläggningar och byggnadsinventarier. Skattemässigt skrivs byggnaderna av med två–fyra procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med fem procent. Byggnadsinventarier skrivs av skattemässigt med 20–30 procent av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och skattemässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på byggnader och markanläggningar redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 1 819 | 1 909 |
| Försäljningar | –798 | –154 |
| Investeringar | 36 | 64 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1 057 | 1 819 |
| Ingående avskrivningar | –260 | –267 |
| Försäljningar | 122 | 24 |
| Årets avskrivningar | –15 | –17 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –153 | –260 |
| Ingående nedskrivningar | –73 | –73 |
| Återföring nedskrivningar | 73 | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | – | –73 |
| Utgående planenligt restvärde | 904 | 1 486 |
| Verkligt värde förvaltningsfastigheter | 998 | 2 393 |
Värderingsmetod beskrivs i not T.1.
Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där 79,4 procent redovisas som eget kapital och 20,6 procent redovisas som uppskjuten skatteskuld.
| Obeskattade reserver | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| Ackumulerade överavskrivningar | 8 | 61 |
| Utgående balans | 8 | 61 |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Överavskrivning inventarier | 53 | – |
| Erhållna/lämnade koncernbidrag | –24 | 185 |
| Totalt | 29 | 185 |
Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsen yttrande om förslag till vinstdisposition på sidan 162.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 7 007 104 068 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 6 357 910 388 kr |
| Till aktieägarna utdelas 5,0 kr per aktie | 649 193 680 kr |
| Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: | |
| Summa | 7 007 104 068 kr |
| Årets vinst | 955 184 743 kr |
| Balanserad vinst | 6 051 919 325 kr |
Denna årsredovisning omfattar räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2019. Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder nivå Core och är även vår Communication on Progress-rapport till FN:s Global Compact. Detta är Atrium Ljungbergs tredje hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder. Vi rapporterar dock fortfarande på vissa väsentliga upplysningar som finns i GRI G4:s sektorstillägg för bygg- och fastighetsbranschen. Sektortillägget har ännu inte uppdaterats till GRI Standarder.
Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines i vår rapportering. EPRA-indikatorer rörande energi, koldioxidutsläpp, vatten, certifierade byggnader och medarbetare redovisas här i Avsnitt H Hållbarhet. EPRA-indikatorer rörande bolagsstyrning redovisas i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 97–102.
Kapitlet Hållbart företagande på sidorna 23–35 tillsammans med sidorna 15–16 och avsnitt H. Hållbarhet utgör vår hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernen, se not KS.1 och KS.2, där vi direkt eller indirekt äger 100 procent av bolagen och dess tillgångar. Undantag från denna grundregel samt orsaken till undantaget redovisas vid respektive berörd upplysning.
Atrium Ljungberg publicerar hållbarhetsredovisningen årligen. Den förra årsredovisningen publicerades den 28 februari 2019. Informationen är översiktligt granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer. Visst hållbarhetsresultat publiceras också kvartalsvis i de finansiella delårsrapporterna.
Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid.
Inga betydande förändringar i omfattning eller avgränsningar av GRI-rapporteringen har gjorts. Relevanta avgränsningar för varje delområde beskrivs under respektive delområde.
Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena affärsetik, antikorruption och whistleblowing, leverantörer, jämställdhet och icke-diskriminering samt skatt. Leverantörspolicyn inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer uppdateras och revideras årligen. De finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats.
Vår hållbarhetspolicy tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat
våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från väsentlighetsanalysen använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Hållbarhetspolicyn tydliggör att målsättningarna ska vara mätbara. Målen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs årligen eller vartannat år av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och budgetarbete inom bolaget. Våra hållbarhetsmål utgår även från bolagets värderingar. Läs mer om målen och utfallet på sidan 20.
Våra hållbarhetsrisker utvärderas minst vartannat år tillsammans med andra risker av ledning och styrelse. Våra väsentliga hållbarhetsrisker rör leverantörsledet, klimatförändringar, miljö och energi, mutor/korruption samt hälsa och säkerhet. Bygg- och fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsled gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. I byggbranschen i sin helhet finns risker när det gäller hälsa och olyckor vid exempelvis rivningsarbeten och ställningsbyggande. Läs mer om risker och riskhantering på sidorna 87–92. Läs mer om Atrium Ljungbergs affärsmodell, strategier och del i värdekedjan på sidorna 15–16, 18 och 25.
Atrium Ljungbergs viktigaste intressenter är kunder, ägare och investerare, medarbetare och kommuner. De är alla viktiga för vårt värdeskapande. Vår dialog med intressenterna är en förutsättning för att kunna skapa ett relevant erbjudande. Vi får även insikt i deras förväntningar på oss när det gäller hållbart företagande. Intressentdialogen ligger till grund för valet av våra väsentliga hållbarhetsfrågor (se nedan).
Vi genomförde en specifik intressentdialog under 2015 i form av individuella intervjuer, fysiskt och i vissa fall per telefon, där minst tre företrädare per intressentgrupp intervjuades. Medarbetardialogen skedde via en interaktiv webbenkät. Med utgångspunkt i undersökning från 2015 fångar vi löpande upp förändrade förväntningar hos intressenterna via våra vanliga kanaler för dialog, men ingen skriftlig insamling av detta har skett under 2019. Vi ska under det kommande året genomföra en ny intressentundersökning som även inkluderar leverantörer som viktig intressent.
Sammanfattningsvis kan konstateras att de delområden som anses som viktiga är energi, utsläpp, leverantörer, antikorruption, anställning, hälsa, utbildning, icke-diskriminering och lika möjligheter. Under 2018 och 2019 har vi sett ett ökat intresse för klimatfrågor hos alla intressenter. Ett exempel är investerarna, som är intresserade av gröna obligationer och vårt energi- och klimatarbete, bland annat på grund av införandet av EU:s taxonomi. Även sociala frågor har blivit mer intressanta ur investerarperspektiv.
I tabellen nedan beskrivs de frågor som respektive intressentgrupp har lyft som viktiga samt de kanaler för dialog vi använder.
| Primära intressenter | Prioriterade frågor | Kanaler för dialog |
|---|---|---|
| Kunder | Resurseffektivitet och återvinning Certifiering av byggnader och kommunikation Arbetsmiljö Miljö- och klimatanpassning |
Löpande dialog i förvaltningen Årlig kundundersökning Samverkan i projekt kring nyproduktion, ombyggnation och gröna hyresavtal |
| Ägare och investerare | Styrning och rapportering Anti-korruption Ansvarsfulla inköp Resurseffektivitet Miljö- och klimatanpassning Certifiering av byggnader Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Feedback i samband med hållbarhetsbedömning Investerarträffar Årlig strategikonferens med styrelsen |
| Medarbetare | Resurseffektivitet och återvinning Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling Professionell utveckling |
Medarbetarundersökning Performance management-process Möten och workshops |
| Kommuner (samhället) | Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Möten och workshops Handläggningsärenden |
Utifrån koncernens strategier, vår påverkan på omvärlden, och våra intressenters förväntningar har vi identifierat en mängd väsentliga delområden som vi utvecklat till fyra fokusområden för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsanalysen visade tydligt att såväl styrelse och ledning som övriga intressenter i stort var samstämmiga kring vilka som är Atrium
Ljungbergs väsentliga områden. Förändringar i omvärlden, riskbilden samt nya prioriterade frågor som dykt upp via våra intressentdialoger under 2019, visar att våra fokusområden fortfarande är väsentliga för koncernen.
| Hållbarhetsstyrning av fokusområdena |
Hållbar stadsutveckling | Miljö och resurseffektivitet | Affärsetik | Medarbetare | |
|---|---|---|---|---|---|
| Koppling till GRI Standarder | Redovisad GRI- standard och upplysning |
• Kunders hälsa och säkerhet (CRE8): Typ av och antal hållbarhets-/miljö certifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av fastigheter/ anläggningar |
• Energi (GRI 302-1, 302-3/CRE1): Energianvändning inom organisationen och energiprestanda i byggnader • Utsläpp (GRI 201-2, 305-1, 305-2, 305-3/ CRE3): Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter kopplat till klimatförändringar. Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2 och 3) och utsläppsintensitet i byggnader |
• Utvärdering av leverantörer avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter (GRI 414-1): Andel nya leverantörer som utvärderats avseende sociala kriterier • Utvärdering av leverantörer avseende miljö (GRI 308-1): Andel nya leverantörer som utvärderas avseende miljö • Antikorruption (GRI 205-1, 205-3): Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk samt antal fall av korruption |
• Anställningsförhållanden och arbetsvillkor (GRI 401-1): Personalomsättning • Hälsa och säkerhet (GRI 403-2): Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet • Utbildning (GRI 404-2, 404-3): Kompetensförsörjning inklusive program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut. Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling • Mångfald och lika möjligheter (GRI405-1): Sammansätt ning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörig het och andra mångfaldsindikatorer • Icke-diskriminering (GRI 406-1): Antal fall av diskrimine ring |
| Varför är området viktigt för oss |
I vår roll som stads- och fastighetsutvecklare har vi stor påverkan på miljön och de människor som ska bo och vistas där. |
Bygg och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av Sveriges energianvändning och har en stor klimatpåverkan. |
Inom vår bransch finns risk för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter och dessa vill vi motverka. |
Kompetenta, engagerade och friska medarbetare, som verkar i en god arbetsmiljö, är en förutsättning för att vi ska nå ett bra resultat. |
|
| GRI 103-1 | Ansvar och påverkan i värde kedjan |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i vår roll som projektutvecklare och beställare. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten med för våra kunder. Läs mer på sidorna 25 och 27. |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i alla led i värdekedjan. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten för våra kunder. Läs mer på sidorna 25 och 28–31. |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i alla led i värdekedjan. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten med för våra kunder. Läs mer på sidorna 25 och 34–35. |
Vi tar ansvar för våra egna medarbetare och de som arbetar under vårt tak. |
| Begränsningar i rapporteringen |
Se not H.7. | Se not H.4 och H.5. | Se not H.11 och H.12. | Se not H.9. |
Atrium Ljungbergs fokusområden
forts. tabell nästa sida
| Atrium Ljungbergs fokusområden | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hållbarhetsstyrning av fokusområdena |
Hållbar stadsutveckling | Miljö och resurseffektivitet | Affärsetik | Medarbetare | |
| Hur vi arbetar | Se kapitlet om Hållbar stadsutveckling på sidan 27. |
Se kapitlet Miljö och resursanvändning på sidorna 28–31. |
Se kapitlet Affärsetik och mänskliga rättigheter på sidorna 34–35. |
Se kapitlet Omsorg om våra medarbetare på sidorna 32–33. |
|
| Vad vi vill uppnå | Vi utvecklar hållbara stadsdelar och fastigheter för att höja områdenas attraktionskraft och skapa värden för hyresgäster, kommuner, andra som nyttjar platserna samt oss själva. Fastigheterna ska utformas med omsorg om människa och miljö, vara resurseffektiva och underlätta en hållbar livsstil. |
Vi vill förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet och minska miljö- och klimatpåverkan, genom att effektivisera energianvändningen och minska våra utsläpp av koldioxd i atmosfären. |
Vi värnar om sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation med leverantörer och andra partners. Vi ställer samma krav på våra leverantörer som oss själva när det gäller, miljö, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. |
Vi vill ha kompetenta, engagerade och friska medarbetare, och vill därför ha en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. |
|
| GRI 103-2 | Mål | Mål att 100 procent av fastigheterna ska vara miljöcertifierade år 2021. Utfall på målet rapporteras publikt i varje kvartals rapport. |
Mål att energianvändningen per kvadratme ter ska minska med 30 procent mellan år 2014 och 2021. Utfall på målet rapporteras publikt i varje kvartalsrapport. Utsläpp rapporteras i årsredovisning och till CDP. |
Vi övervakar antal fall anmälda till visselblåsarfunktionen, antal fall av korruption samt antal levererantörer som skrivit under vår leverantörspolicy. Nyckel talen följs upp årligen. |
Mål att årligen uppnå minst ett genomsnittligt förtroende index på 85% i Great Place To Works utvärdering. Utfall på målet rapporteras publikt i varje årsredovisning. Atrium ljungberg har också en nollvision när det gäller stress relaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Nyckeltal följs upp årligen. |
| Policyer | Övergripande hållbarhetspolicy | Övergripande hållbarhetspolicy och leverantörspolicy |
Övergripande hållbarhetspolicy, policy för affärsetik, leverantörspolicy, skattepolicy, whistleblowing-policy |
Övergripande hållbarhetspolicy, jämställdhets- och diskrimineringspolicy, policy för affärsetik, whistle blowing-policy och arbetsmiljöpolicy |
|
| Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer |
FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, samt certifiering av byggnader enligt Breeam, Breeam In-Use samt Miljöbyggnad |
FN:s Global Compact och FN:s globala hållbarhetsmål |
FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna, Institutet mot mutors näringslivskod samt Sveriges Byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande |
FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, ILO:s kärnkonvention och Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna |
|
| Särskilda processer, projekt, program och initiativ |
Styrs genom strategi för hållbar stadsut veckling samt fastställda processer med interna styrdokument för certifieringar. |
Styrs genom certifiering av TL Bygg enligt lednings- och produktcertifieringssystemet BF9K. |
Styrs av leverantörspolicy som bifogas avtal. Inköpsprocessen omfattar rutin för kontroll och granskning samt riktlinjer för representation, gåvor och förmåner. Anonyma anmälningar är möjliga via Whistleblowing-funktion. |
Styrs av fastställda processer med interna styrdokument. Arbetsplatsolyckor rapporteras till Arbetsmiljöverket. Anonyma anmälningar är möjliga via Whistleblowing funktion. TL Bygg certifieras enligt lednings- och produktcertifieringssystemet BF9K. |
|
| GRI 103-3 | Utvärdering av styrning |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. I år beslutades att förändra styrningen för att kunna uppnå målet innan 2021. Process beskrivningar, ansvarsfördelning och stödjande dokument har därför reviderats. |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år. |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att leverantörspolicyn idag innehåller tydligare krav på leverantörerna. |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år. |
Dessutom redovisar vi utfall på det direkta ekonomiska värde som skapats och fördelats till olika intressenter under året enligt GRI Standarders indikator 201-1. Vi utgår från
Atrium Ljungberg har valt att stödja ett antal internationella konventioner och initiativ samt är medlemmar i ett antal föreningar och organisationer som redovisas här.
ENGAGEMANG I INTERNATIONELLA KONVENTIONER OCH INITIATIV:
MEDLEMSKAP I FÖRENINGAR OCH ORGANISATIONER:
1) Gäller dotterbolaget TL Bygg.
Atrium Ljungberg rapporterar energianvändning med hjälp av EPRA:s riktlinjer. Med energimängd avser vi köpt mängd från leverantör. Värdena för solceller härstammar från egna leverantörsmätare. Värme och kyla inkluderar hyresgästernas användning i fastigheten. Hyresgästelen är estimerad för hyresgäster med egna elabonnemang. Fördelning mellan uppmätt och schablonberäknad el framgår av tabellen nedan. Schablonberäkningen har gjorts genom att använda medelvärdet för respektive kategori handel, livsmedelshandel och kontor där vi har en vidareleverans av el. Det nyckeltalet har sedan multiplicerats med den uthyrbara ytan i fastigheter där vi inte har en vidareleverans av el. För bostäder används Energimyndighetens nyckeltal, eftersom vi inte har någon vidareleverans och därför saknar underlagsdata för bostäder.
Vi gör en normalårskorrigering av fjärrvärme för respektive ort. Tidigare år har även bränsle i form av olja och pellets normalårskorrigerats. Fjärrkylan har inte normalårskorrigerats under 2019, men vi utreder möjligheterna för detta.
I måttet energiintensitet ingår värme, kyla och el inklusive hyresgästernas energianvändning och beräknas per kvadratmeter. Tidigare år har även bränsle i form av olja och pellets ingått. Vi utgår från total uthyrbar yta, garage borträknat, uppräknat med faktor 1,15 för att få med allmänna utrymmen och teknikutrymmen. Vi utgår från Boverkets Byggregler och använder Atemp för att definiera den area som en byggnads energianvändning beräknas efter.
Atrium Ljungberg har ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter med 30 procent från 2014 till 2021. Vi inkluderar även hyresgästernas energianvändning i vårt mål. Köpta och sålda fastigheter räknas med i förhållande till ägandetid. Med lika-för-lika bestånd utgår vi från EPRA:s definition om att fastigheten ska vara ägd i minst två fulla rapporteringsår innan de inkluderas i rapporteringen för att erhålla en så jämförbar statistik som möjligt mellan åren. Lika-för-lika-nyckeltalen är ett komplement till faktisk förbrukning, då de visar förändring i prestanda som inte är relaterat till förändringar i fastighetsportföljen.
I energistatistiken ingår ej dotterbolaget TL Bygg samt projektfastigheter, eftersom vi redovisar enligt EPRA:s guidelines där enbart fastighetsbeståndet ingår.
Den normalårskorrigerade energianvändningen har minskat med 5 (3) procent sedan 2018 vid en jämförelse av ett lika-för-lika bestånd (LfL). Även den faktiska energianvändningen och energiintensiteten har minskat. Det beror på förändringar i fastighetsbeståndet, till exempel förvärv och försäljningar, men också ny-, om- och tillbyggnationer. Under 2019 installerade vi även LED-belysning i fastigheter och värmepumpar i två fastigheter för att minska energianvändningen. I en kontorsfastighet med serverhall i Göteborg har vi installerat ett nytt energisystem som halverar koldioxidutsläppen.
I början av 2019 togs den tidigare använda pellets- och oljedrivna anläggningen ur bruk, och inkluderas därför inte i statistiken för 2019 nedan. Vi har därmed inte längre någon bränsledriven anläggning i fastighetsbeståndet. Läs mer om vårt arbete på sidorna 28–31.
| Energi | Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor Handel Bostäder |
Atrium Ljungberg Total | ||||||||||||||||
| EPRA kod | Enhet Indikator | 2019 | 2018 | 2017 | 2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | Total fastighetsel | 51 811 | 54 957 | 55 018 | 21 679 | 24 023 | –10% | 25 607 | 29 483 | –13% | 1 845 | 1 519 | 21% | 48 805 | 55 352 | –12% |
| FastighetsEl, uppmätt | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
50 | 52 | 51 | 29 | 29 | 13 | 13 | 5 | 5 | 48 | 48 | ||||||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | HyresgästEl, uppmätt | 63 734 | 66 480 | 69 579 | 34 471 | 33 816 | 2% | 29 279 | 28 886 | 1% | – | – | – | 63 763 | 62 703 | 2% |
| HyresgästEl, uppmätt | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
26 | 26 | 25 | 20 | 20 | 8 | 8 | – | – | 26 | 26 | ||||||
| Elec-Abs Elec-LfL |
MWh | El | HyresgästEl, schblonberäknad | 19 248 | 20 435 | 22 880 | 19 249 | 20 554 | –6% | 6 173 | 6 173 | 0% | 2 648 | 2 648 | 0% | 19 248 | 19 249 | 0% |
| HyresgästEl, schablonberäknad | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
22 | 26 | 26 | 12 | 12 | 5 | 5 | 5 | 5 | 22 | 22 | ||||||
| DH&C-Abs DH&C-LfL |
MWh | Total fjärrvärme och fjärrkyla | 106 833 | 113 050 104 240 | 66 658 | 71 493 | –7% | 28 059 | 30 358 | –8% | 7 695 | 8 847 | –13% 102 629 110 933 | –7% | ||||
| Total fjärrvärme och kyla | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
54 | 52 | 51 | 30 | 30 | 14 | 14 | 5 | 5 | 49 | 49 | ||||||
| Fuels-Oil | MWh | Bränslen | Total olja | – | 220 | 133 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
– | 1 | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | |||||||
| Fuels-Pellets | Total pellets | – | 1 472 | 1 949 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
– | 1 | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | |||||||
| Fuels-Abs Fuels-LfL |
Totala bränslen (olja och pellets) | – | 1 692 | 2 082 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Total bränslen | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
– | 1 | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Andel av totala bränslen som är förnyelsebara bränslen |
– | 87% | 94% | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||||
| MWh | Energi | Totala energianvändningen | 241 626 | 256 614 251 251 132 954 141 348 | –6% | 89 117 | 94 900 | –6% | 11 874 | 13 340 | –11% 234 164 249 822 | –6% | ||||||
| MWh | Energi | Totala energianvändningen (Normalårskorrigerad) |
244 676 | 259 786 257 160 135 134 141 487 | –4% | 90 848 | 95 495 | –5% | 11 156 | 12 461 | –10% 237 152 249 444 | –5% | ||||||
| Energy-Int | kWh/m2 Energiintensitet Fastigheternas energiintensitet | 221 | 234 | 232 | 211 | 230 | –8% | 266 | 254 | 5% | 140 | 156 | –10% | 220 | 237 | –7% |
Det totala antalet fastigheter uppgår till 54 (52) stycken.
Atrium Ljungberg rapporterar koldioxidutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol som är den internationellt vanligaste metoden för frivillig beräkning av företags växthusgasutsläpp. Sedan 2007, som också utgör vårt basår, rapporterar vi beräkningar av utsläpp för scope 1, 2 och 3 till CDP. Enbart koldioxidutsläpp ingår. Utsläppen av koldioxid under basåret 2007 uppgick till 323 ton i Scope 1, 5 946 ton i Scope 2 och 32 048 ton i Scope 3.
Vi utgår från principen kontroll utifrån ägande när vi definierat vad som ingår i våra koldioxidutsläpp. Detta innebär att utsläppen från hyresgästernas energianvändning i våra fastigheter redovisas i Scope 1 och 2.
Utsläppen från värmeförbrukningen i Scope 1 och 2 är baserad på faktisk förbrukning. Emissionstalen för att beräkna utsläpp från olja, pellets, el och fjärrkyla har hämtats från respektive leverantör. Emissionstal för fjärrvärme hämtas från Svensk Fjärrvärme, där föregående års värden används. För att beräkna utsläpp för el enligt geografisk metod och från hyresgäster med egna elabonnemang utgår vi från Nordisk elmix. Vår egen elanvändning och den el vi vidarelevererar till kunderna är ursprungsmärkt och produceras med vattenkraft, vilket ger noll koldioxidutsläpp.
I scope 3 räknar vi med utsläpp som genereras från våra besökares resor till och från våra handelsplatser, som är en betydlig utsläppskategori nedströms i värdekedjan. Beräkningarna bygger på en grov uppskattning av vanor, resmönster och antal körda mil. Emissionsfaktorn för kundernas bilresor till och från våra handelsplatser motsvarar en genomsnittlig personbils utsläpp 2018 enligt Trafikverket.
Vi räknar också med utsläpp från tjänsteresor med flyg och privata fordon i tjänst i scope 3. I år har vi även inkluderat resor med tåg i Sverige, men utsläppen av koldioxid från tåg är obetydliga i sammanhanget. Övriga kategorier i scope 3 redovisas inte, då utsläppen antingen är obetydliga eller att vi inte har tillförlitliga data i nuläget. Vi undersöker möjligheterna att i viss omfattning framöver även börja redovisa utsläpp från inköpta byggmaterial och från byggproduktionsskedet.
| Scope | Aktivitet | Datakälla | Emissionsfaktor |
|---|---|---|---|
| Scope 1 | Förbrukning av olja i fastighet | Data från leverantör för år 2018–2017. | Eldningsolja 246 gram CO2 /kWh |
| Scope 1 | Förbrukning av pellets i fastighet | Data från leverantör för år 2018–2017. | Pellets 6 gram CO2 /kWh |
| Scope 1 | Tjänsteresor med service- och förmånsbilar Data från Autoplan samt uppskattning av förbrukning för enstaka fordon utanför Autoplan . | Emissionsfaktor för respektive fordon | |
| Scope 2 | Förbrukning av el i fastigheter | Data från leverantör används i market-based beräkningar. Vi använder ursprungsgaranterad el från vattenkraft, vilket inte medför koldioxidutsläpp. |
Marked based: 0 gram CO2 /kWh |
| För location-based beräkningar samt för hyresgäster med egna elabonnemang används Nordisk elmix. | Location based: 60 gram CO2 /kWh |
||
| Scope 2 | Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter | Data från leverantör. | Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 2 | Förbrukning av fjärrvärme i fastigheter | Uppgifter från Svensk Fjärrvärme, ett års eftersläpning. | Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 3 | Tjänsteresor flyg och tåg 1) | Uppgifter från vår resebyrå Egencia, enligt STS standard. | Kg CO2 STS standard för respektive resa |
| Scope 3 | Privata fordon i tjänst | Intern inhämtning från ekonomisystem om milersättning för resor med privat bil i tjänst. Emissionsfaktor från Trafikverket. |
149 gram CO2 /kilometer |
| Scope 3 | Besökare handelsplatser | Estimerad körsträcka baserad på resvanor och kundundersökningar, samt emissionsfaktor från Trafikverket. | 149 gram CO2 /kilometer |
1) Tågresor inkluderas från och med 2019.
Atrium Ljungbergs utsläpp av koldioxid kommer från uppvärmning av fastigheterna och nyttjande av drivmedel vid transporter. Koldioxidutsläppen per kvadratmeter från Scope 1, 2 och 3 uppgick totalt till 9 kg CO2 e/m2 (8) under 2019, vilket var en ökning sedan föregående år som
beror på att några fjärrvärmeleverantörer har förändrat sin bränslemix och nu har högre emissioner av växthusgaser.
Scope 1-utsläppen från förbränning av biomassa uppgick till 0 (8,8) ton koldioxid under 2019, eftersom en pelletspanna togs ur bruk i inledningen av 2019. Läs mer om vårt arbete under året på sidorna 28–31.
| Utsläpp växthusgaser | Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | ||||||||||||||
| EPRA kod | Enhet | Indikator | 2019 | 2018 | 2017 | 2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
2019 | 2018 | För ändring |
|
| GHG-Dir-Abs GHG-Dir-LfL |
Direkt | Scope 1 | 163 | 320 | 337 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| GHG-Indir-Abs | Ton CO2 e |
Indirekt | Scope 2 | 8 889 | 7 736 | 6 951 | 4 224 | 4 268 | –1% | 4 541 | 4 187 | 8% | 2 047 | 2 113 | –3% | 8 116 | 7 635 | 6% |
| GHG-INDIR-LfL | Andra indirekta | Scope 3 | 8 012 | 10 607 | 10 032 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| GHG-Int | kg CO2 e/m2 |
GHG Intensitet | 9 | 8 | 7 | 6 | 6 | –6% | 11 | 9 | 22% | 14 | 15 | –11% | 9 | 8 | 13% |
Scope 2 i tabellen har beräknats med marknadsbaserade principer. Atrium Ljungbergs Scope 2-utsläpp beräknat med geografiskt baserade (location based) principer uppgick till 19 583 (19 483) ton CO2 e. Det totala antalet fastigheter uppgår till 54 (52) stycken.
Vi gör årligen en grov uppskattning till CDP om den finansiella påverkan som våra klimatrisker skulle ha på Atrium Ljungberg om de inträffar. Vi har värderat den totala finansiella påverkan till 539 miljoner kronor i ökade kostnader fördelat enligt följande:
Klimatförändringarna kan också medföra möjligheter som kan ha en positiv finansiell påverkan på Atrium Ljungberg. Vi har uppskattat dessa till 186 miljoner kronor. Möjligheterna består av produktion av egen solel, reducering av operativa kostnader på grund av en effektivare resursanvändning och lägre utsläpp samt att våra fastigheter håller hög standard, klarar höjda krav och kan bidra till klimatsmarta och hållbara städer. Därmed blir de konkurrenskraftiga och kan ge högre intäkter.
Beräkningarna utgår från finansiell data för 2019 och antaganden om en procentuell utveckling på grund av klimatförändringarnas påverkan. Beräkningssättet vid bedömningen av riskerna skiljer sig mellan 2018 och 2019, vilket gör att siffrorna inte är jämförbara.
Läs mer om våra klimatrisker och möjligheter i vår offentliga CDP-rapport samt på sidan 91.
Atrium Ljungberg rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer som redovisar fastigheternas vattenförbrukning. Med vatten avses köpt vatten från leverantörer. Atrium Ljungbergs samtliga fastigheter ingår i statistiken, men vi redovisar inte vattenförbrukning för koncernens byggarbetsplatser eller pågående projekt. Det totala antalet fastigheter med vattenleverans uppgick till 55 (52) stycken.
Den faktiska vattenförbrukningen minskade under året och uppgick till 382 581 (515 290) kubikmeter. Detta beror på förändringar i fastighetsbeståndet, installation av snålspolande utrustning och andra åtgärder vid ombyggnation, men också på grund av en svalare sommar jämfört med 2018 som minskade vattenbehovet. För lika-för-lika-siffror, se tabell nedan.
| Vatten | Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | |||||||||||
| För | För | För | För | ||||||||||||
| EPRA kod Enhet Indikator |
2019 | 2018 | 2017 | 2019 | 2018 | ändring | 2019 | 2018 | ändring | 2019 | 2018 | ändring | 2019 | 2018 | ändring |
| Water-Abs m3 Vatten |
|||||||||||||||
| Water-LfL | 382 581 | 515 290 524 431 161 196 313 810 | –49% 147 657 161 716 | –9% | 68 632 | 98 605 | –30% 377 485 574 131 | –34% | |||||||
| Water-Int m3 /m2 Vattenintensitet |
345 | 466 | 471 | 251 | 527 | –52% | 415 | 454 | –9% | 858 | 1 233 | –30% | 350 | 549 | –36% |
| of applicable properties Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
55 | 52 | 51 | 24 | 24 | 9 | 9 | 3 | 3 | 33 | 33 | 22% |
BERÄKNINGSMETODER OCH AVGRÄNSNINGAR
Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifieringsorgan. De certifieringar som vi inkluderar i vår statistik är Breeam, Breeam In-Use och Miljöbyggnad.
I uppföljningen av vårt mål om att 100 procent av Atrium Ljungbergs fastigheter ska vara certifierade år 2021, beräknas utfallet som andelen uthyrbar area som är certifierad delat med den totala uthyrbara arean, exklusive projektfastigheter och byggnader förvärvade de senaste två åren. I EPRA-nyckeltalet för certifieringar som redovisas nedan inkluderas dock även byggnader förvärvade inom de senaste två åren. Basår för både måluppföljning och EPRA-nyckeltalet är 2016. Basåret 2016 var 13 procent av total uthyrbara yta i ett Lika-för-likabestånd respektive 13 procent i det totala beståndet av fastigheter miljöcertifierade.
Under året ökade andelen certifierade byggnader enligt EPRA:s definition från 30 till 46 procent. Ökningen berodde främst på att fem befintliga byggnader certifierades enligt Breeam In-Use.
| Certifierade byggnader | Totalt | Fördelning per certifiering | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt antal certifierade objekt | Miljöbyggnad | Breeam In-Use | Breeam | |||||||||
| EPRA kod | Indikator | 2019 | 2018 | 2017 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Antalet certifierade objekt | 30 | 22 | 14 | 3 | 2 | 14 | 9 | 13 | 11 | |||
| Cert-tot | Certifierad area (m2 ) |
539 431 | 365 478 | 176 626 | 17 100 | 10 178 | 407 419 | 245 793 | 114 912 | 109 507 | ||
| Certifierad area, andel av totala beståndet (%) | 46 | 30 | 15 | 1 | 1 | 35 | 22 | 10 | 10 |
Med gröna hyresavtal avses avtal som har Fastighetsägarnas gröna standardbilaga. Bilagan bifogas hyresavtalet. I uppföljningen av målet ingår pågående hyresavtal per sista december som har en grön bilaga. Alla typer av lokaler omfattas, förutom bostäder och garage som än så länge saknar gröna bilagor. Hyresvärdet för de avtal som har en grön bilaga delas med det totala hyresvärdet inom samma användningsområde.
Atrium Ljungbergs mål är att andelen gröna hyreskontrakt ska uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra vid utgången av år 2021. I slutet av 2019 var 36 (27) procent av vår kontrakterade årshyra tecknad med ett grönt hyresavtal. Förbättringen beror på ett fortsatt ökande intresse för denna typ av avtal hos kunderna, men också ett målmedvetet fokus från hela förvaltningen att inkludera bilagan i alla nya och omförhandlade avtal.
Atrium Ljungberg är inte uppdelat i regioner utan redovisar koncernens medarbetare samlat. Vi redovisar bara våra egna anställda. Vi tillämpar visstidsanställning i mycket begränsad utsträckning och de ingår inte i redovisningen av anställda. Under 2019 hade vi enbart fem stycken visstidsanställda. Vi räknar inte heller med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis jobbar under vårt tak. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet.
Redovisningen i efterföljande tabeller i not H.9 avser antal personer vid årets slut med undantag av den första tabellen som visar medelantalet anställda.
Vi redovisar data för personalomsättning respektive anställda uppdelade på ålder och kön i enlighet med EPRA.
I slutet av 2019 hade koncernen 334 (304) medarbetare, av vilka 100 (100) procent har kollektivavtal. Vi använder nästan uteslutande tillsvidare- och heltidsanställningar. Medelantalet anställda uppgick till 320 (302).
Medarbetarstyrkan är relativt jämnt fördelad under året förutom på sommaren då vi anställer sommarjobbare framförallt i förvaltningsorganisationen.
Läs också mer på sidorna 32–33 gällande utvecklingen under året.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2017 | 2019 | 2018 | 2017 | |||
| Män | 231 | 219 | 2 019 | 120 | 118 | 115 | ||
| Kvinnor | 90 | 83 | 76 | 79 | 72 | 65 | ||
| 320 | 302 | 295 | 198 | 190 | 180 |
| 2019 | 2018 2017 |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | |||||
| Årets förändring i antal anställda | |||||||||
| Antal anställda vid årets början | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | 295 | 209 | 71 | 280 |
| Nyanställningar | 38 | 21 | 59 | 28 | 15 | 43 | 29 | 18 | 47 |
| Anställda som slutat | 20 | 9 | 29 | 22 | 12 | 34 | 23 | 9 | 32 |
| Antal anställda vid årets slut | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | |
| Ny personal | |||||||||
| under 30 | 3 | 3 | 6 | 10 | 2 | 12 | 5 | 4 | 9 |
| 30–49 | 27 | 17 | 44 | 15 | 12 | 27 | 19 | 14 | 33 |
| 50 och över | 8 | 1 | 9 | 3 | 1 | 4 | 5 | 0 | 5 |
| Totalt | 38 | 21 | 59 | 28 | 15 | 43 | 29 | 18 | 47 |
| Avslutade anställningar | |||||||||
| under 30 | 5 | 0 | 5 | 5 | 1 | 6 | 3 | 4 | 7 |
| 30–49 | 8 | 8 | 16 | 9 | 10 | 19 | 13 | 2 | 15 |
| 50 och över | 7 | 1 | 8 | 8 | 1 | 9 | 7 | 3 | 10 |
| Totalt | 20 | 9 | 29 | 22 | 12 | 34 | 23 | 9 | 32 |
| 2019 | 2018 | 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | |||||
| Anställningsform | |||||||||
| Yrkesarbetande | 99 | 3 | 102 | 95 | 4 | 99 | 101 | 3 | 104 |
| Tjänstemän | 140 | 92 | 232 | 126 | 79 | 205 | 114 | 77 | 191 |
| Antal anställda vid årets slut | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | 295 |
| Anställningstyp | |||||||||
| Heltid | 239 | 93 | 332 | 221 | 81 | 302 | 214 | 79 | 293 |
| Deltid | – | 2 | 2 | – | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 |
| Totalt | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | 295 |
Totalt antal anställda per den 31 december 2018 är omräknad för att exkludera styrelsens medlemmar, som räknades med i siffran i årsredovisningen 2018.
| 2019 | 2018 | 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | |||||
| Åldersfördelning samtliga anställda |
|||||||||
| under 30 | 25 | 6 | 31 | 31 | 6 | 37 | 34 | 7 | 41 |
| 30–49 | 144 | 73 | 217 | 126 | 67 | 193 | 116 | 63 | 179 |
| 50 och över | 70 | 16 | 86 | 64 | 10 | 74 | 65 | 10 | 75 |
| Totalt | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | 295 |
| Åldersfördelning bolagsledning | |||||||||
| under 30 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 30–49 | 3 | 2 | 5 | 3 | 3 | 6 | 3 | 3 | 6 |
| 50 och över | – | 1 | 1 | – | 1 | 1 | – | 1 | 1 |
| Totalt | 3 | 3 | 6 | 3 | 4 | 7 | 3 | 4 | 7 |
| Åldersfördelning övriga chefer och anställda |
|||||||||
| under 30 | 25 | 6 | 31 | 31 | 6 | 37 | 34 | 7 | 41 |
| 30–49 | 141 | 71 | 212 | 123 | 64 | 187 | 113 | 60 | 173 |
| 50 och över | 70 | 15 | 85 | 64 | 9 | 73 | 65 | 9 | 74 |
| Totalt | 236 | 92 | 328 | 218 | 79 | 297 | 212 | 76 | 288 |
| Åldersfördelning styrelse | |||||||||
| under 30 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 30–49 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 3 |
| 50 och över | 2 | – | 2 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 3 |
| Totalt | 4 | 1 | 5 | 4 | 2 | 6 | 4 | 2 | 6 |
| Könsfördelning | |||||||||
| Styrelse | 4 | 1 | 5 | 4 | 2 | 6 | 4 | 2 | 6 |
| Bolagsledning | 3 | 3 | 6 | 3 | 4 | 7 | 3 | 4 | 7 |
| Mellanchefer | 30 | 12 | 42 | 24 | 13 | 37 | 24 | 13 | 37 |
| Övriga | 206 | 80 | 286 | 193 | 67 | 260 | 188 | 63 | 251 |
| Totalt | 243 | 96 | 339 | 224 | 86 | 310 | 219 | 82 | 301 |
Beräkningsmetoder och avgränsningar
I statistiken över sjukfrånvaro och olycksfall ingår enbart egna anställda. Vi baserar våra uträkningar på en sammanlagd arbetstid om 388 072 (368 089) timmar för Atrium Ljungberg och 243 191 (230 442) timmar för TL Bygg, vilket totalt blir 631 263 (598 531) timmar under 2019. Med dagar menar vi avtalade arbetsdagar, ej kalenderdagar. Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar.
Orsaken till att vi i vissa tabeller nedan enbart rapporterar två år, är att år 2018 var det första året vi genomförde mätning och sammanställning av denna data.
Koncernens sjukfrånvaro har minskat något under 2019, från 5 procent till 3 procent, vilket framförallt berodde på att ett antal långtidssjukskrivna tillfrisknade och återgick i arbete.
Antalet arbetsrelaterade olyckor ökade något, bland annat antalet färdolyckor till och från arbetet samt andra tillbud och olyckor som inte resulterade i frånvaro. Ingen allvarlig olycka inträffade och de olyckor som inträffade, som resulterade i sjukfrånvaro, gällde lyftskador och skador på grund av fallande föremål.
Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterade olyckor eller sjukdomar har mer än halverats under året. Inga (0) dödsolyckor inträffade.
Läs mer om våra medarbetare på sidorna 32–33.
| 2019 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Män | 3% | 4% | 5% |
| Kvinnor | 3% | 6% | 4% |
| Total frånvaro | 3% | 5% | 4% |
| 2019 | 2018 | 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | ||||
| under 30 | 2,2 | 4,5 | 1,9 | 3,5 | 1,0 | 3,1 | 4,9 | 1,6 | 4,3 |
| 30–49 | 3,4 | 3,2 | 3,3 | 3,2 | 6,1 | 4,1 | 2,9 | 3,3 | 3,0 |
| 50 och över | 3,2 | 5,0 | 3,5 | 6,5 | 7,5 | 6,7 | 7,0 | 8,2 | 7,2 |
| Totalt | 3,2 | 3,4 | 3,2 | 4,3 | 6,0 | 4,8 | 4,5 | 4,0 | 4,4 |
| Olycksfall och relaterad frånvaro | 2019 | 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal frånvaro dagar, |
Antal frånvaro dagar, |
|||||
| Antal | Män Kvinnor | absoluta tal | Män Kvinnor | absoluta tal | ||
| Olycka med sjukfrånvaro | 5 | – | 31,5 | 3 | – | 150 |
| Sjukdom eller annan ohälsa | 3 | 1 | 40 | 1 | – | – |
| Nollolycka, olycka utan sjukfrånvaro | 12 | – | – | 8 | 1 | – |
| Tillbud | 10 | – | – | 2 | – | – |
| Färdolycksfall 1) | 5 | 2 | 56 | 5 | – | – |
| Totalt | 35 | 3 | 128 | 19 | 1 | 150 |
1) En färdolycka är en olycka som sker utom arbetstid, på väg till och från arbetet.
| 2019 | 2018 | 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fall | Frekvens | Antal fall | Frekvens | Antal fall | Frekvens | |
| Atrium Ljungberg | 2 | 5,2 | 1 | 2,7 | 2 | 5,7 |
| TL Bygg | 3 | 12,3 | 2 | 8,7 | 4 | 17,0 |
| Summa | 5 | 7,9 | 3 | 5,0 | 6 | 10,3 |
| Män | 5 | 10,9 | 3 | 5,0 | 6 | 10,3 |
| Kvinnor | 0 | 0,0 | – | – | – | – |
| Summa | 5 | 7,9 | 3 | 5,0 | 6 | 10,3 |
Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar.
| 2019 | 2018 | 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal dagar |
Frekvens | Antal dagar |
Frekvens | Antal dagar |
Frekvens | |
| Atrium Ljungberg | 18 | 0,0 | 4 | 0,0 | 23 | 0,1 |
| TL Bygg | 54 | 0,0 | 146 | 0,4 | 59 | 0,2 |
| Summa | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 | 82 | 0,1 |
| Män | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 | 82 | 0,1 |
| Kvinnor | – | – | – | – | – | – |
| Summa | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 | 82 | 0,1 |
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter i Sverige. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter, investeringar och orealiserade värdeförändringar på fastigheterna.
Det skapade ekonomiska värdet fördelas sedan på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare. Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Den största andelen av vårt fördelade ekonomiska värde avser betalningar till leverantörer för produkter och tjänster vi köper. För definitioner, se sidan 183.
| 2019 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Direkt skapat ekonomiskt värde | |||
| Intäkter | 5 026 | 5 197 | 4 493 |
| Fördelat ekonomiskt värde | |||
| Betalningar till leverantörer | 2 401 | 2 289 | 2 120 |
| Löner och ersättningar till anställda | 204 | 180 | 166 |
| Arvoden och ersättningar till styrelse och vd | 25 | 24 | 28 |
| Betalningar till finansiärer, netto | 372 | 314 | 387 |
| Skatt till samhället | 477 | 335 | 303 |
| Utdelning till aktieägarna | 631 | 599 | 526 |
| Totalt fördelat ekonomiskt värde | 4 110 | 3 741 | 3 530 |
| Ekonomiskt värde – kvar i företaget | 916 | 1 456 | 963 |
1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten. Skattepolicyn finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats.
Under 2019 infördes nya skatteregler gällande ränteavdrag, som innebär att företaget då bara får dra av upp till 30 procent av räntekostnaderna.
| Skatt | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Aktuell skatt | 63 | 35 | 9 |
| Fastighetsskatt | 174 | 150 | 142 |
| Ej avdragsgill moms | 79 | 61 | 53 |
| Stämpelskatt | 55 | – | 4 |
| Sociala avgifter | 65 | 54 | 53 |
| Särskild löneskatt | 8 | 7 | 6 |
| Totala skatter | 443 | 308 | 268 |
| Tomträttsavgäld | 34 | 27 | 35 |
| Totalt till samhället | 477 | 335 | 303 |
Med korruption menas missbruk av makt- eller förtroendeställning för egen eller annans vinning. Vi rapporterar fall av korruption som rör medarbetare och tillfälligt anställda medarbetare. 100 procent av verksamheten har granskats avseende korruption och de främsta risker som uppkom i granskningen avser leverantörer, uthyrning och transaktioner.
Noll (0) fall av korruption har bekräftats under 2019.
| Fall av korruption | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Antal bekräftade fall av korruption | – | – | 1 |
| Antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption | – | – | 1 |
| Antal samarbetsavtal som avslutats på grund av fall av korruption | – | – | – |
| Rättsliga ärenden rörande korruption som väckts mot | |||
| organisationen eller våra anställda | – | – | – |
Med leverantör avses de som fakturerade minst 100 000 kronor under 2019. Med ny leverantör avses de som Atrium Ljungberg tecknat nytt avtal med under året. Förutom ramavtal inkluderas också nya avtal tecknade inom projektorganisationen och fastighetsförvaltningen, men ännu inte affärsutvecklings avtal samt dotterbolagens.
Vi har tidigare år använt Fastighetsägarnas självutvärderingsenkät som metod för utvärdering av leverantörer, men Fastighetsägarna lade ned denna databas under 2018. Från och med 2019 använder vi oss istället av skrivbordsrevisioner som metod för att kontrollera att befintliga leverantörer följer vår leverantörspolicy. Vi har under 2019 reviderat leverantörspolicyn och gjort den mer heltäckande och användningsbar både vid kravställande och uppföljning.
Vi har valt att lägga tyngdpunkten av vår leverantörsgranskning på befintliga leverantörer istället för på nya leverantörer. Gällande nya leverantörer är det inte viktigt vad de gjort historiskt, utan att de har en vilja att förändras i samarbete med oss. Våra befintliga leverantörer behöver också löpande utvecklas för att följa våra krav. Därför görs revisioner på befintliga leverantörer.
Atrium Ljungberg hade 1 100 (968) leverantörer, av vilka 100 (78) hade ramavtal, under 2019. När avtal tecknas, ska leverantörspolicyn signeras av leverantören och läggas som bilaga till avtalet. Atrium Ljungberg följer upp nya leverantörer genom att utvärdera att vår leverantörspolicy har signerats. Under 2019 har avtal tecknats med 188 (165) nya leverantörer, varav 24 (30) har ramavtal. Av dessa har 150 (102) signerat Atrium Ljungbergs leverantörspolicy.
Dessutom genomförde vi, med hjälp av tredje part, 19 skrivbordsrevisioner av befintliga leverantörer samt utvalda befintliga leverantörer med ramavtal. Baserat på resultatet av skrivbordsrevisionerna, ska platsrevisioner genomföras hos fem utvalda leverantörer i februari 2020. Läs mer om inköp och leverantörer på sidorna 34–35.
| H.13 | STYRELSENS UNDERSKRIFTER | ||
|---|---|---|---|
| ------ | -- | -------------------------- | -- |
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen.
Nacka den 2 mars 2020
Styrelseordförande Styrelseledamot
Johan Ljungberg Conny Fogelström
Simon de Château Sara Laurell Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Langby Annica Ånäs
Styrelseledamot Verkställande direktör
Leverantörskontroller 2019 2019 2018 2017 Andel nya leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörspolicy 1) 80% 62% 48% Antal befintliga leverantörer som har granskats 2) 19 20 18 Antal revisioner på plats hos leverantör 3) 0 0 0
1) Nyckeltalet omfattar ramavtal samt avtal tecknade inom projektförvaltningen och fastighetsförvaltningen under 2019. Affärsutveckling och dotterbolagen omfattas inte.
2) Nyckeltalet anger antalet leverantörer med befintliga centrala ramavtal som har granskats under året genom så kallade skrivbordsrevisioner, vilket motsvarar en andel om 19 (26) procent. Enligt GRI Standarder 308-1 och 414-1 är det nya leverantörer som ska granskas utifrån miljökriterier och sociala kriterier.
3) 2019 års revision resulterade i att beslut togs att genomföra platsrevisioner hos fem leverantörer i början av 2020.
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr 556175-7047
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2019 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 2 mars 2020
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 7 007 104 068 kr |
|---|---|
| Årets vinst | 955 184 743 kr |
| Balanserad vinst | 6 051 919 325 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 5,0 kr per aktie 649 193 680 kr I ny räkning balanseras 6 357 910 388 kr Summa 7 007 104 068 kr
STYRELSENS YTTRANDE OM FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen får härmed avge följande yttrande i enlighet med 18 kap. 4§ aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsens motivering till att den föreslagna vinstutdelningen är förenlig med bestämmelserna i 17 kap. 3§ 2 och 3 st. aktiebolagslagen är följande:
Verksamhetens art, omfattning och risker Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet.
Bolagets och koncernens ekonomiska ställning Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2019 framgår av 2019 års årsredovisning. Principerna som tillämpats för värdering av tillgångar,
avsättningar och skulder återfinns i noterna på sidorna 118–149 i årsredovisningen.
Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 5,00 kronor per aktie, motsvarande ett sammanlagt belopp om cirka 649 miljoner kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 8,5 procent av moderbolagets eget kapital och 2,8 procent av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2019 till 7 007 miljoner kronor. Som avstämningsdag för vinstutdelning föreslår styrelsen fredagen den 27 mars 2020.
Av årsredovisningen framgår bland annat att koncernens soliditet uppgår till 45,8 procent. Den föreslagna utdelningen äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.
Utdelningsförslagets försvarlighet
Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning är försvarligt enligt 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Nacka den 2 mars 2020
Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernoch årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 2 mars 2020
Johan Ljungberg Conny Fogelström Simon de Château Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Sara Laurell Erik Langby Annica Ånäs
Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 2 mars 2020.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2019 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 97–100. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 82–95, 97–149 (avsnitt MB) och 162–163 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 97–100. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för räkenskapsåret 2018 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 2 mars 2020 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen.
För revisionen är särskilt betydelsefulla områden värdering av förvaltningsfastigheter.
Vår revision har en koncernansats. Detta innebär att vår granskning fokuserar på centrala affärsprocesser och granskning av värderingen av förvaltningsfastigheter utifrån ett koncernperspektiv. Revisionens övergripande syfte är att utvärdera huruvida Atrium Ljungbergs årsredovisning har upprättats i enlighet med IFRS.
Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter.
Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Bolaget bygger levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service och utbildning. Bolaget arbetar med innovation och utveckling av attraktiva platser och stadsdelar och verksamheten är indelad i två grenar, Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning.
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. I Atrium Ljungbergs fall avser sådant område värdering av förvaltningsfastigheter vilket också bedömts utgöra den största risken för väsentligt fel. Vi har granskat värdet av fastigheterna med tillhörande process för att fastställa redovisat värde samt den interna kontrollen över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Vi har antagit en koncern ansats som omfattar granskning av värdet av samtliga väsentliga fastigheter inom koncernen. Koncernens tillgångar utgörs till mer än 93 procent av förvaltningsfastigheter, värderade till verkligt värde, och är således revisionens huvudfokus.
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag.
De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
| Koncernens väsentlighetstal |
Övergripande väsentlighetstal: ca 225 miljoner kronor, vilket motsvarar 0,5 procent av koncernens totala tillgångar. |
|---|---|
| Hur vi fast | Vi valde totala tillgångar som riktmärke |
| ställde det | för vår övergripande bedömning av |
| väsentlighet för räkenskaperna som | |
| helhet mot bakgrund av att värdet på | |
| förvaltningsfastigheterna har en väsentlig | |
| påverkan och betydelse för koncernens | |
| finansiella ställning då de utgör 93% av | |
| totala tillgångar. Nivån 0,5 procent av to | |
| tala tillgångar är en vedertagen och god | |
| tagbar kvantitativ väsentlighetströskel. |
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Atrium Ljungberg-koncernens sammanfattning av viktiga redovisnings- och värderingsprinciper samt Värdeförändring förvaltningsfastigheter not T.1.
Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgår per 2019-12-31 till 47,5 miljarder kronor. Förvaltningsfastigheterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värderingen av förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t ex den specifika fastighetens läge, skick och framtida hyresintäkter. Förvaltningsfastigheter med större osäkerheter rörande marknadsvärdebedömningar är pågående projektfastigheter.
Atrium Ljungbergs värderingsprocess styrs av en fastställd värderingspolicy. Fastighetsbeståndet värderas internt varje kvartal. Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används oberoende externa värderingskonsulter, för 2019 Forum Fastighetsekonomi, Newsec och Savills.
Fastigheter motsvarande 44 procent av marknadsvärdet har under åter externvärderats. Resterande del har internvärderats och Atrium Ljungbergs värderingsteam har en dialog med övriga delar av Atrium Ljungberg för att säkerställa att värderingarna innehåller korrekt och relevant data avseende tex hyresnivåer, ytor, vakansgrader och en övergripande analys av utvecklingen per fastighetstyp. Därtill har de externa värderingsinstituten kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav för hela beståndet.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, värdenas känslighet för förändringar i antaganden och bedömningar tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
| Särskilt betydelsefullt område | Hur vår revision beaktade det särskilt |
|---|---|
| betydelsefulla området |
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring som finns avseende framtagande av värderingarna av förvaltningsfastigheterna. Revisionsteamet inklusive våra värderingsspecialister har granskat och bedömt Atrium Ljungbergs värderingspolicy, riktlinjer och värderingsmetod. För ett urval av förvaltningsfastigheterna har vi säkerställt att värderingarna följer Atrium Ljungbergs värderingspolicy inklusive riktlinjer.
Atrium Ljungberg arbetar enligt samma kalkylmodell som de externa värderarna vilket gör att bolagets kvalitetssäkring av värderingarna underlättas. Vi har utvärderat den externa värderarens kompetens och erfarenhet samt tagit del av koncernens uppdragsavtal med den externa värderaren för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitet och begränsningar av deras arbete.
Vidare har vi på stickprovsbasis testat ledningens indata till värderingsmodellerna från bolagets system. Detta för att säkerställa att informationen för fastighetsvärderingarna som används i de externa värderarna är korrekt och riktig.
Vi har haft möten med ansvariga för värdering där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på de största förvaltningsfastigheterna i portföljen, projektfastigheter samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal. Vi har bedömt de använda avkastningskraven som externa värderare har använt genom att jämföra dessa med uppskattade intervall för förväntade avkastningskrav och riktmärken med tillgänglig marknadsdata för de berörda marknaderna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Atrium Ljungberg använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–81, 96, 149 (avsnittet H) –161, 170–186 . Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/ revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Atrium Ljungberg AB för år 2019 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 97–102 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Atrium Ljungberg ABs revisor av bolagsstämman den 27 mars 2019 och har varit bolagets revisor sedan den 27 mars 2019.
Nacka den 2 mars 2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB, org.nr 556175–7047
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Atrium Ljungberg att översiktligt granska Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning för år 2019. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på omslagets insida av årsredovisningen vilket även utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 185 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 2 mars 2020
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad/Godkänd revisor
Fredrik Ljungdahl Specialistmedlem i FAR
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR | |||||
| Hyresintäkter | 2 577 | 2 412 | 2 389 | 2 150 | 2 122 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 233 | 217 | 174 | 149 | 346 |
| Nettoomsättning | 2 811 | 2 629 | 2 563 | 2 299 | 2 468 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –810 | –764 | –742 | –692 | –671 |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –276 | –246 | –206 | –162 | –372 |
| Bruttoresultat | 1 724 | 1 619 | 1 615 | 1 445 | 1 425 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 767 | 1 648 | 1 647 | 1 458 | 1 450 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | –43 | –29 | –31 | –12 | –26 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –80 | –73 | –48 | –82 | –60 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16 | –30 | –16 | –15 | –15 |
| –96 | –103 | –64 | –97 | –76 | |
| Finansiella intäkter | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 |
| Finansiella kostnader | –362 | –303 | –372 | –385 | –405 |
| Tomträttsavgälder | –34 | – | – | – | – |
| –395 | –302 | –370 | –384 | –403 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 234 | 1 214 | 1 180 | 965 | 945 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | 2 283 | 2 516 | 1 817 | 2 772 | 2 328 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | 73 | 121 | –4 | 6 | –44 |
| Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar | –90 | –70 | 121 | –307 | 201 |
| Finansiella instrument, realiserade värdeförändringar | –50 | 1 | –5 | – | – |
| 2 216 | 2 568 | 1 930 | 2 471 | 2 485 | |
| Resultat före skatt | 3 450 | 3 781 | 3 110 | 3 436 | 3 431 |
| Aktuell skatt | –63 | –35 | –9 | –4 | –17 |
| Uppskjuten skatt | –580 | –294 | –542 | –751 | –630 |
| Årets resultat | 2 807 | 3 453 | 2 559 | 2 681 | 2 784 |
STYRNING OCH KONTROLL • AKTIEN • FINANSIELLA RAPPORTER • FLERÅRSÖVERSIKT • FASTIGHETSFÖRTECKNING • DEFINITIONER • GRI-INDEX • INFORMATION
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| BALANSRÄKNINGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 47 513 | 43 310 | 39 991 | 36 054 | 30 841 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 1 305 | – | – | – | – |
| Goodwill | 225 | 225 | 240 | 263 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 73 | 45 | 45 | 52 | 48 |
| Långfristiga derivat | 82 | – | – | – | – |
| Exploateringsfastigheter | 997 | 891 | 870 | – | – |
| Omsättningstillgångar | 411 | 323 | 1 272 | 357 | 405 |
| Likvida medel | 457 | 335 | 344 | 276 | 389 |
| Summa tillgångar | 51 062 | 45 128 | 42 763 | 37 002 | 31 947 |
| Eget kapital | 22 784 | 20 696 | 18 223 | 16 176 | 13 953 |
| Uppskjuten skatteskuld | 5 106 | 4 598 | 4 531 | 4 010 | 3 275 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 20 211 | 18 506 | 16 415 | 13 125 | 10 976 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 305 | – | – | – | – |
| Långfristiga derivat | 348 | 349 | 484 | 900 | 621 |
| Övriga långfristiga skulder | 222 | 202 | 73 | 60 | 32 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | – | – | 1 832 | 1 970 | 2 285 |
| Kortfristiga derivat | – | – | – | 9 | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 086 | 777 | 1 205 | 751 | 804 |
| Summa eget kapital och skulder | 51 062 | 45 128 | 42 763 | 37 002 | 31 947 |
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 |
| KASSAFLÖDESANALYSER | |||||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 350 | 1 260 | 1 166 | 949 | 1 006 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 975 | –348 | –3 443 | –2 435 | –1 535 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 748 | –920 | 2 346 | 1 373 | 504 |
| Årets kassaflöde | 122 | –9 | 68 | –113 | –25 |
STYRNING OCH KONTROLL • AKTIEN • FINANSIELLA RAPPORTER • FLERÅRSÖVERSIKT • FASTIGHETSFÖRTECKNING • DEFINITIONER • GRI-INDEX • INFORMATION
| Belopp i mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| NYCKELTAL | |||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter, % | 95 | 95 | 95 | 93 | 94 |
| Uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter, % | 93 | 95 | 95 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 68 | 69 | 68 | 68 |
| Uthyrbar area, tusental kvm | 1 176 | 1 129 | 1 146 | 1 124 | 1 034 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 1 810 | 1 758 | 1 593 | 1 002 | 768 |
| Antal fastigheter periodens slut | 70 | 51 | 53 | 50 | 48 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Soliditet, % | 45,8 | 45,9 | 42,6 | 43,7 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 41,7 | 41,9 | 44,7 | 41,9 | 43,0 |
| Justerad belåningsgrad, % | 41,7 | 41,9 | 44,1 | 41,9 | 43,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,4 | 5,0 | 4,2 | 3,5 | 3,3 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 1,6 | 1,6 | 1,7 | 2,3 | 2,9 |
| Avkastning på eget kapital, % | 12,9 | 17,7 | 15,0 | 17,8 | 21,8 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,6 | 5,1 | 5,5 | 5,8 | 6,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,0 | 9,3 | 8,7 | 11,1 | 12,5 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,7 | 2,7 | 3,1 | 4,2 | 4,6 |
| Data per aktie | |||||
| Resultat per aktie, kr | 21,59 | 26,15 | 19,21 | 20,13 | 20,89 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 7,47 | 8,99 | 8,15 | 5,65 | 5,54 |
| Utdelning (2019 föreslagen), kr | 5,00 | 4,85 | 4,50 | 3,95 | 3,55 |
| Utdelningsandel, % | 67,0 | 67,6 | 65,1 | 69,9 | 64,1 |
| Aktiens direktavkastning, % | 2,2 | 3,2 | 3,5 | 2,8 | 2,7 |
| Kassaflöde, kr | 10,38 | 9,54 | 8,75 | 7,12 | 7,55 |
| Eget kapital, kr | 175,48 | 158,64 | 136,79 | 121,42 | 104,73 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 215,12 | 194,82 | 172,59 | 156,21 | 131,78 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 204,57 | 184,93 | 162,57 | 144,38 | 122,95 |
| Börskurs 31 december, kr | 226,00 | 152,00 | 130,30 | 142,30 | 133,00 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 130 005 | 132 019 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 129 839 | 130 460 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Medarbetare | |||||
| Medelantal anställda | 320 | 302 | 295 | 281 | 282 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Certi | fiering 1) Tomträtt Byggår/Ombyggnad | Landareal, | kvm Tillträde | Kontor | Handel | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Uthyrnings grad, % |
|
| STOCKHOLM | |||||||||||||||
| 1 Adam & Eva 17 | Drottninggatan 68 | 1929/2006 | 1 777 Innan 2007 | 4 507 | 3 304 | 137 | 7 948 | 606 | 53 | 97 | |||||
| 2 Blästern 11 | Hälsingegatan 43-45 | B | 1930/2006 | 11 584 Innan 2007 | 39 521 | 1 557 | 9 632 | 4 562 | 55 272 | 966 | 151 | 91 | |||
| 3 Borgarfjord 3 | Kista +, Kistagången 6 | B | 1984/2010 | 5 204 2016-04-20 | 11 102 | 561 | 563 | 12 226 | 220 | 34 | 91 | ||||
| 4 Borgarnäs 1 | Nod, Borgarfjordsgatan 12 | B | T 2014 | 7 945 2012-02-06 | 13 453 | 948 | 6 700 | 10 805 | 31 906 | 73 | 98 | ||||
| 5 Borgmästaren 1 | Glashuset Slussen, Katarinavägen 15 | B | T 1974/2006 | 4 487 Innan 2007 | 22 718 | 92 | 2 886 | 319 | 26 015 | 938 | 119 | 89 | |||
| 6 Fatburen 1 | Söderhallarna | 1991 | 4 643 Innan 2007 | 13 047 | 4 912 | 4 923 | 4 950 | 27 832 | 731 | 72 | 97 | ||||
| 7 Fatburssjön 8 | Magnus Ladulåsgatan 63 | 1930/2006 | 1 396 Innan 2007 | 6 643 | 1 231 | 7 874 | 265 | 29 | 100 | ||||||
| 8 Härden 14 | S:t Eriksgatan 113 | 1932/1957 | 1 134 2012-12-19 | 6 258 | 807 | 1 800 | 241 | 9 106 | 191 | 26 | 100 | ||||
| 9 Kolding 3 | Kista Front | B | T 1993 | 13 676 Innan 2007 | 16 113 | 954 | 1 256 | 6 848 | 820 | 25 991 | 258 | 45 | 92 | ||
| 10 Kolding 4 | Kista Front | B | T 1993/2001 | 24 332 Innan 2007 | 24 034 | 251 | 8 067 | 1 050 | 33 402 | 336 | 46 | 63 | |||
| 11 Kylfacket 3 2) | Hallmästarvägen 2 | 1936 | 3 384 2018-06-01 | 2 060 | 2 451 | 4 511 | 19 | 3 | 53 | ||||||
| 12 Kylhuset 4 2) | Hallvägen 1-5, Stora Skorstensgatan 1 | T | 2 190 2019-06-11 | 380 | 949 | 403 | 1 732 | 8 | 2 | 98 | |||||
| 13 Kylhuset 15 | Livdjursgatan 2-6, Palmfeltsvägen 19-21, Slakthusplan 2-4,8 | T | 12 865 2019-06-11 | 12 345 | 482 | 352 | 13 179 | 137 | 29 | 100 | |||||
| 14 Kylhuset 16 2) | Boskapsvägen 15-17, Fållan 13, 6-10, Livdjursgatan 5-7 | T | 1 939 2019-06-11 | 1 138 | 953 | 2 091 | 16 | 3 | 92 | ||||||
| 15 Kylhuset 22 2) | Fållan 1, Hallvägen 14-16, Kylhusgatan 2 | T | 1 676 2019-06-11 | 1 708 | 35 | 1 743 | 21 | 4 | 100 | ||||||
| 16 Kylhuset 23 2) | Palmfeltsvägen 13-15, Slakthusplan 1-3 | T | 1 865 2019-06-11 | 1 642 | 618 | 638 | 2 898 | 27 | 5 | 98 | |||||
| 17 Kylhuset 24 2) | Slakthusplan 9 | T | 140 2019-06-11 | 265 | 20 | 285 | 3 | 100 | |||||||
| 18 Kylhuset 25 2) | Hallvägen 4-6, 10 | T | 1 719 2019-06-11 | 865 | 1 177 | 2 042 | 8 | 3 | 100 | ||||||
| 19 Kylhuset 26 2) | Hallgränd 1-9, Hallvägen 7-9, Rökerigatan 4-8 m.m. | T | 16 999 2019-06-11 | 1 040 | 347 | 16 041 | 17 428 | 88 | 28 | 90 | |||||
| 20 Kylhuset 27 2) | Fållan 3-7, 11, Kylhusgatan 8-12 | T | 4 275 2019-06-11 | 296 | 3 463 | 3 759 | 20 | 5 | 81 | ||||||
| 21 Molekylen 2) | Life City | 5 592 2018/09/07 | 434 | ||||||||||||
| 22 Proppen 6 | Textilgatan 31 | 1937/2008 | 2 607 Innan 2007 | 11 561 | 490 | 732 | 12 783 | 303 | 35 | 97 | |||||
| 23 Sandhagen 2 2) | Rökerigatan 5-9 | T | 3 150 2019-06-11 | 254 | 2 962 | 3 216 | 18 | 3 | 63 | ||||||
| 24 Sandhagen 12 | Rökerigatan 15, Styckmästargatan 10 | T | 1 328 2019-06-11 | 870 | 870 | 4 | 2 | 100 | |||||||
| 25 Sandhagen 13 2) | Rökerigatan 11-13, Styckmästargatan 11-13 | T | 1 258 2019-06-11 | 1 013 | 1 013 | 4 | 1 | 76 | |||||||
| 26 Sandhagen 14 2) | Rökerigatan 10, Slakthusgatan 1, Styckmästargatan 8 | T | 916 2019-06-11 | 1 219 | 1 219 | 5 | |||||||||
| 27 Skotten 6 | Drottninggatan 63 | 1959/2008 | 1 485 Innan 2007 | 5 092 | 5 293 | 2 174 | 12 559 | 962 | 78 | 97 | |||||
| 28 Stora Katrineberg 16 | Katrinebergsvägen 4-12, Liljeholmsvägen 14-18 | B | T 1750/1945/1988 | 24 383 2015-02-02 | 35 881 | 3 381 | 12 400 | 3 038 | 54 700 | 962 | 117 | 99 | |||
| 29 Storö 15 | Farsta Centrum | T 1961/1998 | 558 Innan 2007 | 220 | 1 315 | 1 535 | 4 | 100 | |||||||
| 30 Storö 2 | Farsta Centrum | T 1961/2006 | 6 175 Innan 2007 | 4 418 | 5 032 | 2 277 | 11 727 | 188 | 34 | 91 | |||||
| 31 Storö 21 | Farsta Centrum | T 1961/2010 | 36 374 Innan 2007 | 24 482 | 42 232 | 13 692 | 10 019 | 90 425 | 390 | 240 | 94 | ||||
| 32 Storö 23 | Farsta Centrum | T 1961/1998 | 2 814 Innan 2007 | 2 497 | 1 098 | 1 470 | 3 144 | 8 209 | 18 | 93 | |||||
| 33 Storö 24 | Farsta Centrum | 2014 | 6 309 Innan 2007 | 3 384 | 3 384 | 101 | 10 | 100 | |||||||
| 34 Styckmästaren 3 2) | Charkmästargatan 6, Rökerigatan 22, Slakthusgatan 13 | T | 1 900 2019-06-11 | 379 | 1 325 | 1 704 | 10 | 2 | 98 | ||||||
| 35 Tranbodarne 11 2) | Katarinahuset, Stadsgården 6-12 | 1912/1965 | 3 587 2018-11-01 | 16 895 | 2 489 | 2 182 | 21 566 | 769 | 73 | 77 | |||||
| 36 Tranbodarne 13 | Sjömansinstitutet | 1929/1998 | 502 2017-03-30 | 2 723 | 116 | 435 | 3 274 | 115 | 13 | 81 | |||||
| Summa Stockholm | 222 168 | 283 317 | 80 406 | 1 691 | 68 418 | 81 591 | 515 423 | 9 123 | 1 359 | 92 |
1) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2019-12-31.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Certi | fiering 1) Tomträtt Byggår/Ombyggnad | Landareal, | kvm Tillträde | Kontor | Handel | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Uthyrnings grad, % |
| NACKA | ||||||||||||||
| 37 Sicklaön 83:22 2) | Sickla Köp- och Affärskvarter | B | 1898/2012 | 168 913 Innan 2007 | 50 844 | 66 612 | 47 470 | 32 572 | 197 498 | 688 | 459 | 96 | ||
| 38 Sicklaön 83:32 | Uddvägen 1, Sickla Front I | B | 2014 | 12 268 Innan 2007 | 9 915 | 585 | 10 500 | 182 | 30 | 95 | ||||
| 39 Sicklaön 83:33 2) | Sickla industriväg 4-6 | 29 743 2014-02-27 | 19 | |||||||||||
| 40 Sicklaön 83:39 2) | Nobelberget | 1 268 2014-02-27 | 1 878 | 206 | 2 084 | 4 | 45 | |||||||
| 41 Sicklaön 83:41 2) | Nobelberget | 1 479 2014-02-27 | ||||||||||||
| 42 Sicklaön 83:42 2) | Sickla industriväg 1, Sickla Stationshus | 1 771 Innan 2007 | 15 | |||||||||||
| 43 Sicklaön 83:43 2) | Nobelberget | 2 666 2014-02-27 | ||||||||||||
| 44 Sicklaön 83:45 2) | Nobelberget | 2014-02-27 | ||||||||||||
| 45 Sicklaön 87:1 | Alphyddevägen 4 | 1962 | 11 006 Innan 2007 | 87 | 2 476 | 2 563 | 3 | 100 | ||||||
| 46 Sicklaön 115:1 | Planiavägen 1 | 1929 | 2 249 Innan 2007 | 370 | 370 | 3 | 100 | |||||||
| 47 Sicklaön 115:4 | Sjötorpsvägen 3-14 | 9 375 2011-06-15 | 921 | 921 | 40 | 1 | 100 | |||||||
| 48 Sicklaön 117:1 | Planiavägen 3 | 1967 | 2 823 2010-11-26 | 100 | 2 592 | 435 | 3 127 | 15 | 1 | 100 | ||||
| 49 Sicklaön 117:2 | Sjötorpsvägen 6 | 1909 | 1 368 2010-11-26 | |||||||||||
| 50 Sicklaön 117:17 | Planiavägen 5-7 | 1978 | 10 175 Innan 2007 | 1 629 | 1 629 | 3 | 100 | |||||||
| 51 Sicklaön 265:5 | Atlasvägen 2 | 2 029 Innan 2007 | ||||||||||||
| 52 Sicklaön 346:1 | Uddvägen 7, Sickla Front II | B | 2018 | 10 524 Innan 2007 | 25 071 | 11 900 | 203 | 37 174 | 262 | 70 | 67 | |||
| Summa Nacka | 267 657 | 88 178 | 69 291 | 921 | 59 370 | 38 106 | 255 866 | 1 223 | 572 | 92 | ||||
| JÄRFÄLLA | ||||||||||||||
| 53 Barkarby 2:64 2) | BAS Barkarby | 6 325 2019-04-01 | ||||||||||||
| Summa Järfälla | 6 325 | |||||||||||||
| HANINGE | ||||||||||||||
| 54 Västnora 4:26 | Västnora | 2 084 Innan 2007 | ||||||||||||
| Summa Haninge | 2 084 | |||||||||||||
| SUNDBYBERG | ||||||||||||||
| 55 Eken 6 | Löfströms Allé 5, Chokladfabriken | B | 1916/1997 | 12 382 2019-09-15 | 25 718 | 117 | 19 000 | 2 527 | 47 362 | 544 | 80 | 92 | ||
| Summa Sundbyberg | 12 382 | 25 718 | 117 | 19 000 | 2 527 | 47 362 | 544 | 80 | 92 | |||||
| NYNÄSHAMN | ||||||||||||||
| 56 Ribban 16 | Backluravägen | 1 308 Innan 2007 | ||||||||||||
| Summa Nynäshamn | 1 308 |
1) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2019-12-31.
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Certi fiering 1) Tomträtt Byggår/Ombyggnad |
Landareal, kvm Tillträde |
Kontor | Handel | Bostäder Garage |
Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Uthyrnings grad, % |
| GÖTEBORG | |||||||||||
| 57 Lundbyvassen 4:7 | Regnbågsgatan 4-6, Lindholmsallén 10 | 1989 | 6 414 2016-09-30 | 15 709 | 177 | 15 886 | 281 | 34 | 100 | ||
| 58 Lundbyvassen 4:13 | Götaverksgatan 2-8, Lindholmsallén 12-20 | 1957/2007 | 12 205 2016-09-30 | 15 518 | 750 | 10 050 | 2 903 | 29 221 | 367 | 44 | 100 |
| 59 Lindholmen 30:1 | Lindholmspiren 11 | 2002 | 13 647 2017-03-29 | 37 035 | 37 035 | 799 | 86 | 100 | |||
| Summa Göteborg | 32 266 | 68 262 | 750 | 10 050 | 3 080 | 82 142 | 1 447 | 163 | 100 |
1) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2019-12-31.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Certi | fiering 1) Tomträtt Byggår/Ombyggnad | Landareal, | kvm Tillträde | Kontor | Handel | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Uthyrnings grad, % |
| MALMÖ | ||||||||||||||
| 60 Bohus 7 | Mobilia | 1966/2010 | 12 023 2008-02-01 | 183 | 5 998 | 11 248 | 6 680 | 35 | 24 144 | 305 | 29 | 98 | ||
| 61 Bohus 8 2) | Mobilia | B | 1968/2013 | 76 745 Innan 2007 | 1 722 | 46 571 | 37 800 | 4 750 | 90 843 | 925 | 167 | 87 | ||
| 62 Bohus 9 | Mobilia | 2014 | 979 Innan 2007 | 4 103 | 4 103 | 87 | 7 | 100 | ||||||
| 63 Dimman 11 | Barkgatan 2-8 | B | 1940/2014 | 4 278 2014-04-29 | 5 150 | 10 849 | 15 999 | 30 | 100 | |||||
| 64 Malmen 12 | Barkgatan 9-13 | B | 1971 | 2 464 2016-05-02 | 3 490 | 1 900 | 4 021 | 9 411 | 10 | 100 | ||||
| Summa Malmö | 96 489 | 10 545 | 52 569 | 15 351 | 46 380 | 19 655 | 144 500 | 1 317 | 244 | 91 |
1) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2019-12-31.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Certi | fiering 1) Tomträtt Byggår/Ombyggnad | Landareal, | kvm Tillträde | Kontor | Handel | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Uthyrnings grad, % |
| UPPSALA | ||||||||||||||
| 65 Brillinge 9:1 | Gränbystaden | B | 2013-2017 | 25 965 2011-04-05 | 5 892 | 50 | 5 942 | 53 | 14 | 99 | ||||
| 66 Brillinge 8:1 | Gränbystaden | B | 2013-2017 | 71 556 2011-04-05 | 159 | 26 342 | 132 | 26 633 | 282 | 37 | 99 | |||
| 67 Dragarbrunn 27:2 2) | Forumkvarteret | 1902/2005 | 6 714 Innan 2007 | 7 577 | 5 863 | 1 420 | 1 191 | 891 | 16 942 | 381 | 56 | 94 | ||
| 68 Gränby 21:4 | Gränbystaden galleria | 1971/2018 | 106 432 Innan 2007 | 1170 | 46 259 | 11 500 | 5 308 | 64 237 | 1 104 | 205 | 94 | |||
| 69 Gränby 21:5 2) | Gränbystaden Entréhusen | M | 2017/2018 | 1 813 Innan 2007 | 3 098 | 2 763 | 9 846 | 1 393 | 17 100 | 323 | 44 | 91 | ||
| 70 Gränby 25:1 2) | Gränbystaden Parkhusen | 1 745 Innan 2007 | ||||||||||||
| Summa Uppsala | 214 225 | 12 004 | 87 119 | 11 266 | 12 691 | 7 774 | 130 854 | 2 143 | 357 | 95 | ||||
| Totalt Sverige | 854 904 | 488 024 | 290 251 | 29 229 | 215 909 | 152 733 1 176 146 | 15 798 | 2 775 | 93 |
1) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2019-12-31.
| DEFINITIONER | 181 |
|---|---|
| GRI-INDEX | 184 |
| INFORMATION | 186 |
Atrium Ljungberg tillämpar sedan 1 januari 2019 IFRS 16 Leasing.
Införandet av IFRS 16 Leasing har medfört att Atrium Ljungberg redovisar en finansiell tillgång och skuld avseende tomträtter i balansräkningen. I resultaträkningen har tomträttsavgälderna omklassificerats från Kostnader i Fastighetsförvaltning till finansnettot. Atrium Ljungberg har valt den förenklade övergångsmetoden och tillämpar inte standarden retroaktivt.
Atrium Ljungberg har, för att öka jämförbarheten, valt att återlägga effekten av införandet av IFRS 16 vid beräkningen av de alternativa nyckeltalen som presenteras i rapporten.
Detta har medfört att definitionen av följande nyckeltal har ändrats:
Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i procent av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i procent av aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE (EPRA NNNAV) PER AKTIE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill och justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, %
Periodens resultat exklusive värdeförändringar, i procent av genomsnittligt justerat eget kapital.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning exklusive tomträtter.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader exklusive tomträttsavgälder, i procent av genomsnittlig balansomslutning exklusive tomträtter.
Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning med återläggning av tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 redovisas som räntekostnad i resultaträkningen.
Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader fastighetsförvaltning med återläggning av tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 redovisas som räntekostnad i resultaträkningen, vilket exkluderar central administration.
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE (EPRA NAV) PER AKTIE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
RESULTAT FÖRE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PER AKTIE, KR Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad.
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning exklusive tomträtter vid periodens utgång.
Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser bruttoresultat med återläggning av tomträttsavgälder till kostnader för fastighetsförvaltningen. Tomträtterna redovisas i enlighet med IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definition av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter.
Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering.
Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomträtter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen.
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning med återläggning av tomträttsavgälder, som i enlighet med IFRS 16 redovisas som räntekostnad i resultaträkningen, i procent av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
DIREKT GENERERAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE Genererat värde: Atrium Ljungbergs nettoomsättning och värdeförändringar.
Fördelat värde: Atrium Ljungbergs betalningar till leverantörer, löner och ersättningar till anställda, arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befattningshavare, nettobetalningar till finansiärer, skatt och avgifter till samhället, samt utdelning till aktieägarna.
Betalningar till leverantörer: Operativa kostnader för inköp av material, produkter, lokaler och tjänster från leverantörer. Löner och ersättningar till medarbetarna: Periodens totala löne- och pensionskostnader inklusive förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befattningshavare: Utgörs av arvoden till styrelseledamöter samt fast lön, övriga ersättningar och pensionskostnader för vd och övriga ledande befattningshavare.
Nettobetalningar till finansiärer: Periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta och beskriver Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare. Skatt och avgifter till samhället: Total ersättning till staten under perioden i form av tomträttsavgälder samt sammanlagda skatter och avgifter till svenska staten. Uppskjuten skatt ingår ej.
Utdelning till aktieägarna: Periodens utbetalda utdelning. Ekonomiskt värde – kvar i företaget: Genererat värde minus fördelat värde.
Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Antal arbetsrelaterade olyckor per miljon arbetade timmar, som leder till frånvaro minst en avtalad arbetsdag.
FÖRLORAD ARBETSTID PÅ GRUND AV ARBETSRELATERAD OLYCKA ELLER SJUKDOM (LOST DAY RATE) Antal förlorade arbetsdagar på grund av arbetsrelaterad
olycka eller sjukdom, per totalt antal avtalade arbetsdagar under året.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning har upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Vi har också tagit hänsyn till branschtillägget för bygg- och fastighetsbranschen (Construction and Real Estate Sector Supplement, CRESS). Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.
| GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| ORGANISATIONSPROFIL | |||
| 102-1 | Organisationens namn | 83 | |
| 102-2 | Viktiga varumärken, produkter och tjänster | 1 | |
| 102-3 | Huvudkontorets lokalisering | Omslagets baksida | |
| 102-4 | Verksamhetsländer | 1 | |
| 102-5 | Ägarstruktur och bolagsform | 105–106 | |
| 102-6 | Marknader | 1, 83 | |
| 102-7 | Organisationens storlek | 1, 32, 170–172 | |
| 102-8 | Personalstyrka | 32–33, 157–159 | |
| 102-9 | Leverantörskedja | 24, 34, 160–161 | |
| 102-10 | Betydande förändringar i organisationen och i leverantörskedjan | 149 | |
| 102-11 | Tillämpning av försiktighetsprincipen | 29 | |
| 102-12 | Externa initiativ om hållbarhet | 153 | |
| 102-13 | Medlemskap i organisationer | 153 | |
| STRATEGI OCH ANALYS | |||
| 102-14 | Uttalande från högsta beslutsfattare | 5–7 | |
| ETIK OCH INTEGRITET | |||
| GRI 102: Generella standardredogörelser 2016 | 102-16 | Värderingar, principer, standarder och normer för uppträdande | 15, 34 |
| STYRNING | |||
| 102-18 | Styrningsstruktur | 97–98 | |
| 102-22 | Styrelsens sammansättning | 100–101 | |
| 102-24 | Tillsättning av styrelsen | 97–99 | |
| INTRESSENTRELATIONER | |||
| 102-40 | Intressentgrupper | 150 | |
| 102-41 | Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal | 157 | |
| 102-42 | Identifiering och urval av intressentgrupper | 150 | |
| 102-43 | Tillvägagångssätt för kommunikation med intressenterna | 150 | |
| 102-44 | Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa | 150–152 | |
| REDOVISNINGSPROFIL | |||
| 102-45 | Enheter som ingår i rapporteringen | 149 | |
| 102-46 | Process för att definiera redovisningens innehåll och begränsningar | 25, 150–152 | |
| 102-47 | Identifierade väsentliga områden | 24, 151 | |
| 102-48 | Reviderad information | 149 | |
| 102-49 | Förändringar av rapporteringen | 149 | |
| 102-50 | Redovisningsperiod | 149 | |
| 102-51 | Datum för senaste redovisningen | 149 | |
| 102-52 | Redovisningscykel | 149 | |
| 102-53 | Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll | 186 | |
| 102-54 | Uttalanden om att redovisningen följer GRI Standarder | 149, 184 | |
| 102-55 | GRI-index | 184–185 | |
| 102-56 | Externt bestyrkande | 161 | |
| EKONOMISKA UPPLYSNINGAR | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTVECKLING | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 35, 90, 103– 104, 149–152 |
|
| GRI 201: | 201-1 | Skapat och distribuerat direkt ekonomiskt värde | 159–160 |
| Ekonomiskt resultat 2016 |
201-2 | Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter för organisationens aktiviteter orsakade av klimatförändringar |
156 |
| ANTIKORRUPTION | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|
| GRI 205: | 205-1 | Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk 34, 160 | |
| Antikorruption 2016 |
205-3 | Antal fall av korruption | 160 |
| ENERGI | |||
|---|---|---|---|
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|
| GRI 302: | 302-1 | Energianvändning inom organisationen | 28–29, 153–154 |
| Energi 2016 | 302-3 | Energiintensitet | 28–29, 153–154 |
| UTSLÄPP | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|
| 305-1 | Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) | 29–30, 155–156 | |
| GRI 305: Utsläpp 2016 |
305-2 | Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) | 29–30, 155–156 |
| 305-3 | Övriga indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) | 29–30, 155–156 | |
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 34–35, 103– 104, 149–152 |
|
| GRI 308: Utvärdering leve rantörer avseende miljö 2016 |
308-1 | Andel nya leverantörer som utvärderats avseende miljö | 34–35, 160–161 |
| ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
||||||
| GRI 401: Anställningar 2016 |
401-1 | Nyanställningar och personalomsättning | 32, 157–158 | |||||
| HÄLSA OCH SÄKERHET I ARBETET | ||||||||
| GRI 103: | 103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess | 24, 25, 103–104, | |
|---|---|---|---|
| Styrning 2016 | avgränsning, styrning och utvärdering | 149–152 | |
| GRI 403: Hälsa och säkerhet 2016 |
403-2 | Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet 1) |
32–33, 157–159 |
1) Avsteg: Vi redovisar bara våra egna anställda och inte inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis jobbar under vårt tak. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet.
| SIDA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| UTBILDNING | |||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 32–33, 103– 104, 149–152 |
|||
| GRI 404: Träning och utbildning 2016 |
404-2 | Kompetensutveckling och program för vidareutbildning samt stöd för fortsatt anställningsbarhet och bistånd vid anställningens avslut |
32–33 | ||
| 404-3 | Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling |
32–33 | |||
| MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER | |||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|||
| GRI 405: Mångfald och jämställdhet 2016 |
405-1 | Mångfald i styrelse och ledning samt bland medarbetare |
32–33, 157–159 | ||
| ICKE-DISKRIMINERING | |||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|||
| GRI 406: Icke-diskriminering 2016 |
406-1 | Antal fall av diskriminering | 32 | ||
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | |||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 34–35,103–104, 149–152 |
|||
| GRI 414: Utvärdering leverantörer avseende sociala kriterier 2016 |
414-1 | Nya leverantörer som granskats avseende social kriterier | 34–35, 160–161 |
| CRE: MILJÖPÅVERKAN | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|||
| CRE1 | Energiprestanda i byggnader | 28–29, 153–154 | |||
| CRE3 | Utsläppsintensitet i byggnader | 29–30, 155–156 | |||
| CRE: PRODUKTANSVAR | |||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
24, 25, 103–104, 149–152 |
|||
| CRE8 | Typ av och antal hållbarhets-/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av fastigheter/anläggningar |
28, 157 |
Kontaktperson: Saga Jernberg, hållbarhetsansvarig, Atrium Ljungberg*
E-post: [email protected] Telefon: 08-615 89 00
* Tillträder 23 mars 2020
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats, och årsredovisningen distribueras dessutom i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Delårsrapport januari–mars 2020 | 2020-04-16 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–juni 2020 | 2020-07-07 |
| Delårsrapport januari–september 2020 | 2020-10-15 |
| Bokslutskommuniké 2020 | februari 2021 |
| Årsredovisning 2020 | mars 2021 |
Årsstämma äger rum onsdagen den 25 mars 2020, klockan 17.00, Filmstaden, Marcusplatsen 19 i Sickla, Nacka. Kallelse annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Information om att kallelse har skett annonseras i Dagens Nyheter.
Springtime-Intellecta, Stockholm 2020/BrandFactory, Miljömärkt trycksak 341142
Foto: Johanna Berglund, Christoffer Edling, Åke Gunnarsson, Mattias Hamrén, Petter Hellman, Jeanette Hägglund, Martin Kelam, Erik Lefvander, Åke E:son Lindman, Magnus Länje och Manne Widung. Arkitekt-/visionsbilder: Robert Berggren, Gehl arkitekter, Kanozi Arkitekter, Sweco och Walk the room. Illustration affärsmodell: BrandFactory. Kartor: Stadskartan och Springtime-Intellecta. En del av Atrium Ljungberg:
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047
www.al.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.