Quarterly Report • Feb 8, 2021
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2021 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 2 550 miljoner kronor.
| Nyckeltal i urval | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
||
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 | 2,45 | |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 20 | 28 | 16 | 24 | 22 | 31 | |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 | 4,93 | |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr (2020 föreslagen) | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 | 0,58 | |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 | |
| Belåningsgrad, % | 43 | 44 | 47 | 50 | 54 | 59 | |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 37 548 | 32 625 | 29 024 | 23 771 | 20 628 | 16 189 | |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 |
Under fjärde kvartalet 2020 förvärvades en fastighetsportfölj om fem fastigheter i Nederländerna. Fastigheterna omfattar totalt 54 000 kvadratmeter uthyrningsbar area samt 104 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda till Scheuten Glas Nederland BV som ingår i den schweiziska glaskoncernen Glas Trösch AG. Lokalerna används för lagerhållning och tillskärning av glas.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker.
Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Bolaget har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. D-aktierna möjliggör i likhet med preferensaktierna att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att tydligt prioritera välrenommerade kunder med hög kreditvärdighet samt att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget tecknar
| Utfall rullande 12 månader |
Femårigt genomsnitt |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % |
18 % | 26 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % på årsbasis |
20 % | 23 % |
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 0 1 2 3 4 5 6 7 2016 2017 2018 2019 2020 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 10 20 30 40 50 60 70
huvudsakligen kallhyresavtal och påverkas därför endast i begränsad omfattning av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, fastighetsskatt, vatten och avlopp.
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt, exempelvis i form av externaliteter. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer.
Sagax har identifierat följande fokusområden:
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en uppförandekod för leverantörer.
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Som ett led i att ständigt effektivisera fastigheternas energianvändning genomför Sagax löpande åtgärder för att minska förbrukningen.
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för företagets värderingar och kultur.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2020. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 2 389 (2 001) miljoner kronor varav 565 (441) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 20 % till 6,62 (5,51) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 2 003 (1 956) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 210 (884) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för 77 (594) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 156 (305) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9 medan räntederivat har svarat för –24 (–15) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 3 711 (4 111) miljoner kronor.
Hyresintäkter
Rullande 12 månader
Hyresintäkterna ökade med 12 % till 2 898 (2 581) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv.
Övriga intäkter uppgick till 10 (27) miljoner kronor. Föregående period påverkades huvudsakligen av ersättning i samband med hyresgästers förtida avflyttning, skadestånd på grund av bristfälligt underhåll samt försäkringsersättningar.
Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,5 % (3,3 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i marknadssegmenten Nederländerna 4,2 %, Helsingfors 4,1 %. samt Paris 3,9 % Övriga marknadssegment har i genomsnitt uppvisat intäktsökningar om 1,4 % i jämförbart bestånd.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95 %). Under året har vakansvärdet ökat med 128 (93) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 123 (98) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter ökade med 13 (4) miljoner kronor och uppgick till 35 (22) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastigheter under året ökade vakansen med 10 (16) miljoner kronor. Sammantaget har vakansvärdet
Ekonomisk uthyrningsgrad
ökat med 24 (3) miljoner kronor och uppgick till 159 (135) miljoner kronor vid årets slut.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 68 (85) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 68 (81) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och inga hyresavtal (4 miljoner kronor föregående år) har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande 44 miljoner kronor under 2021. Uthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 17 (14) miljoner kronor.
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 311 (306) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 141 (121) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 60 (47) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv.
| Belopp i miljoner kronor | 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 135 | 132 |
| Avflyttningar | 128 | 93 |
| Inflyttningar | –123 | –98 |
| Förändring av lämnade rabatter | 13 | 4 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 11 | 23 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –1 | –7 |
| Justering vakansvärden | – | –14 |
| Valutakursförändring | –3 | 1 |
| Utgående vakansvärde | 159 | 135 |
| Uppsagt för omförhandling | – | 4 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 68 | 81 |
| Uthyrning, ej inflyttat | –17 | –14 |
| Justerat utgående vakansvärde | 210 | 205 |
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Rotterdam, Paris och Barcelona.
| Land | Totalt |
|---|---|
| Sverige | 35 |
| Finland | 24 |
| Frankrike | 7 |
| Nederländerna | 7 |
| Spanien | 4 |
| Totalt | 77 |
| Avflyttningsår | Antal avtal |
Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2021 | 51 | 44 |
| 2022 | 6 | 9 |
| 2023 | 2 | 11 |
| 2024 | 4 | 4 |
| 2025 | – | – |
| >2025 | – | – |
| Totalt | 63 | 68 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 702 | 48 | 7 % | 655 000 | 37 000 | 6 % |
| Helsingfors | 622 | 51 | 8 % | 577 000 | 58 000 | 10 % |
| Nederländerna | 337 | 13 | 4 % | 466 000 | 9 000 | 2 % |
| Paris | 317 | 11 | 4 % | 305 000 | 11 000 | 4 % |
| Finland, universitetsstäder | 326 | 11 | 3 % | 356 000 | 11 000 | 3 % |
| Madrid & Barcelona2) | 116 | 15 | 13 % | 235 000 | 31 000 | 13 % |
| Sverige, övrigt | 149 | – | – | 261 000 | – | – |
| Finland, övrigt | 216 | 2 | 1 % | 326 000 | 5 000 | 2 % |
| Övriga Europa | 239 | 7 | 3 % | 299 000 | 6 000 | 2 % |
| Totalt | 3 024 | 159 | 5 % | 3 480 000 | 168 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive Ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Från 2020 redovisas Madrid & Barcelona som separat segment, tidigare redovisat i Övriga Europa.
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 1 033 (917) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 565 (441) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –18 (–5) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 759 (695) miljoner kronor. Resultatet belastades med 272 (214) miljoner kronor i skatt. Se även sidan 11 för mer information.
De räntebärande skulderna har ökat till 19 904 (17 519) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv.
De finansiella kostnaderna uppgick till 481 (470) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan uppgick den 31 december 2020 till 1,8 % (1,9 %) till följd av att refinansiering och nyupplåning skett till lägre ränta.
Finansiella intäkter om 39 (20) miljoner kronor avser ränta från obligationer och övriga finansiella investeringar.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis. 98 % av fastigheterna har per 31 december 2020 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har förvärvats i december 2020 och således anses förvärvspriset motsvara marknadsvärdet.
Värdeutvecklingen för fastigheterna uppgick till 1 244 (1 261) miljoner kronor varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 274 (1 301) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2020 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 485 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –364 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 1 154 |
| Totalt | 1 274 |
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 210 (884) miljoner kronor varav –18 (–5) miljoner kronor avser joint venture.
Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –24
(–15) miljoner kronor, varav –18 (–5) avsåg joint venture. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealise-
rad värdeförändring om 77 (594) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 134 (305) miljoner kronor i enlighet med IFRS 9.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 108 (100) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden uppgick till 511 (416) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 2 476 (2 018) miljoner kronor vid årets slut.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 2 219 (1 795) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 314 (16) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –5 543 (–3 051) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 2 950 (1 252) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –62 (13) miljoner kronor under året.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick till 57 (55) miljoner kronor.
För 2021 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 2 550 miljoner kronor.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2021. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste
Aktuell intjäningsförmåga
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2021 | 1 jan 2020 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 3 024 | 2 735 |
| Vakans | –159 | –135 |
| Hyresintäkter | 2 865 | 2 600 |
| Fastighetskostnader | –495 | –466 |
| Driftsnetto | 2 370 | 2 134 |
| Central administration | –132 | –122 |
| Joint venture och intresseföretag | 638 | 539 |
| Finansnetto | –372 | –352 |
| Leasingkostnader | –26 | –22 |
| Förvaltningsresultat | 2 479 | 2 178 |
| Skatt | –471 | –414 |
| Resultat efter skatt | 2 008 | 1 764 |
| – varav ägare av preferensaktier | 34 | 34 |
| – varav ägare av D-aktier | 252 | 216 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 1 723 | 1 515 |
| Framåtriktad direktavkastning, % | 6,2 | 6,5 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,5 | 6,6 |
tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 19 % (19%) schablonskatt.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 673 (553) fastigheter med en uthyrningsbar area om 3 480 000 (3 022 000) kvadratmeter. Hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 3 024 (2 735) respektive 2 865 (2 600) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (95 %).
Sagax har under året investerat 6 251 (3 544) miljoner kronor varav 5 585 (2 836) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Totalt 175 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 661 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg en portfölj bestående av 37 fastigheter i Sverige omfattande 203 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 560 000 kvadratmeter mark. Portföljen förvärvades med avsikt att upprätta ett joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB. Joint venture-strukturen etablerades den 11 december 2020. Under fjärde kvartalet förvärvades totalt 18 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 105 000 kvadratmeter varav den största investeringen avsåg en fastighetsportfölj om fem fastigheter i Nederländerna. Totalt 666 (707) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. 47 miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 123 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar, 324 miljoner kronor investerades avseende nyproduktion och 172 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Koncernen har avtalat om förvärv av två fastigheter i Frankrike som tillträds efter årets utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 68 miljoner kronor.
Under året har 55 fastigheter avyttrats för 1 456 miljoner kronor varav den största försäljningen avsåg en portfölj om 37 fastigheter i Sverige i samband med upprättande av ett joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB. Avtal om försäljning har ingåtts för en fastighet i Sverige och två i Finland för sammantaget 284 miljoner kronor med frånträde efter årets utgång.
Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet uppgick till 6,3 % (6,4 %).
| Marknadsvärde | Hyresvärde | Ekonomisk | Kontrakterad årshyra |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Mkr | Andel | uthyrnings grad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 78 | 655 000 | 37 000 | 10 552 | 16 100 | 702 | 23 % | 93 % | 654 | 23 % |
| Helsingfors | 72 | 577 000 | 58 000 | 6 771 | 11 700 | 622 | 21 % | 92 % | 572 | 20 % |
| Nederländerna | 89 | 466 000 | 9 000 | 4 262 | 9 100 | 337 | 11 % | 96 % | 324 | 11 % |
| Paris | 82 | 305 000 | 11 000 | 3 465 | 11 400 | 317 | 10 % | 96 % | 306 | 11 % |
| Finland, universitetsstäder | 66 | 356 000 | 11 000 | 3 180 | 8 900 | 326 | 11 % | 97 % | 314 | 11 % |
| Madrid & Barcelona | 67 | 235 000 | 31 000 | 1 813 | 7 700 | 116 | 4 % | 87 % | 101 | 4 % |
| Sverige, övrigt | 30 | 261 000 | – | 1 886 | 7 200 | 149 | 5 % | 100 % | 149 | 5 % |
| Finland, övrigt | 129 | 326 000 | 5 000 | 2 527 | 7 800 | 217 | 7 % | 99 % | 215 | 7 % |
| Övriga Europa | 60 | 299 000 | 6 000 | 3 093 | 10 300 | 239 | 8 % | 97 % | 232 | 8 % |
| Totalt | 673 | 3 480 000 | 168 000 | 37 548 | 10 800 | 3 024 | 100 % | 95 % | 2 865 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Försäljningar | Netto investeringar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 386 | 297 | 683 | 11 % | –295 | 387 |
| Helsingfors | 32 | 237 | 269 | 4 % | – | 269 |
| Nederländerna | 1 039 | 56 | 1 096 | 18 % | –55 | 1 040 |
| Paris | 519 | 22 | 541 | 9 % | – | 541 |
| Finland, universitetsstäder | 97 | 28 | 125 | 2 % | –3 | 122 |
| Madrid & Barcelona | 839 | 1 | 840 | 13 % | –10 | 831 |
| Sverige, övrigt | 1 073 | 7 | 1 080 | 17 % | –1 073 | 7 |
| Finland, övrigt | – | 14 | 14 | 0 % | –20 | –6 |
| Övriga Europa | 1 600 | 3 | 1 604 | 26 % | – | 1 604 |
| Totalt | 5 585 | 666 | 6 251 | 100 % | –1 456 | 4 795 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 1 813 (1 724) hyresavtal med cirka 1 200 (1 000) hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 1 802 (1 715) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 80 % (83 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 8 (6) hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 11 % (9 %) av Sagax årshyra. Endast 3 (3) av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 %
av koncernens hyresintäkter. Dessa avtal svarade sammanlagt för 8 % (8 %) av koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 16 % (13 %) av hyresintäkterna kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet, 16 % (18 %) från företag inom tillverkningsindustrin samt 11 % (12 %) från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både försäljning, service och tillverkning. En diversifiering av hyresgästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Avtal som representerar 52 % av årshyran förfaller år 2025 eller senare. Mellan åren 2021 och 2024 förfaller 10-14 % av årshyran per år.
| Andel av | Årshyra | Antal hyres |
Hyres | ||
|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra |
Mkr | Andel | avtal, st |
Genomsnittlig årshyra, Mkr |
duration, år |
| > 2 % | 241 | 8 | 3 | 80 | 10 |
| 1–2 % | 322 | 11 | 8 | 40 | 6 |
| < 1 % | 2 302 | 80 | 1 802 | 1 | 5 |
| Totalt | 2 865 | 100 | 1 813 | 2 | 5 |
Löptider för hyresavtal
| Årshyra | |||
|---|---|---|---|
| Förfalloår | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2021 | 461 000 | 390 | 14% |
| 2022 | 391 000 | 374 | 13% |
| 2023 | 360 000 | 341 | 12% |
| 2024 | 269 000 | 288 | 10% |
| 2025 | 548 000 | 375 | 13% |
| > 2025 | 1 282 000 | 1 098 | 39% |
| Totalt | 3 312 000 | 2 865 | 100% |
Förfalloår årshyra
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 673 (553) fastigheter uppgick den 31 december 2020 till 37 548 (32 625) miljoner kronor. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena utomlands har minskat med 1 146 (209) miljoner kronor.
Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 1 274 (1 301) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. 98 % av värderingsobjekten har per 31 december 2020 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftsnetton, investeringar och restvärden
| nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter åter |
|---|
| stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 |
| och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. För mer |
| information, se Sagax årsredovisning för 2019, sidan 93. |
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,6–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,6–16,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,4 % (7,8 %) respektive 7,7 % (8,1 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,5 % (6,6 %) per 31 december 2020. Sagax redovisade direktavkastning för året uppgick som jämförelse till 6,3 % (6,4 %). Nedan jämförs den över tid redovisade direktavkastningen med det vid värderingarna använda direktavkastningskravet. En känslighetsanalys återfinns på sidan 25.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2019 | 32 625 | 553 |
| Förvärv av fastigheter | 5 585 | 175 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 666 | |
| Försäljning av fastigheter | –1 456 | –55 |
| Omräkningseffekt valuta | –1 146 | |
| Orealiserad värdeförändring | 1 274 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2020 | 37 548 | 673 |
Sagax joint venture och intresseföretag bidrog med sammanlagt 562 (441) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 759 (695) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på derivat uppgick till –18 (–5) miljoner kronor. Det samlade värdet på engagemang kopplat till ägande av joint venture och intresseföretag uppgick till 6 833 (5 693) miljoner kronor.
Sagax äger, via Hemsö Intressenter AB, indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö Fastighets AB bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 392 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 62 miljarder kronor den 31 december 2020. 94 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. För mer information se bolagets hemsida, hemso.se.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. På uppdrag av Söderport ombesörjer Sagax ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söderportkoncernen. Fastighetsförvaltningen i Göteborg ombesörjs av Nyfosa.
Motsvarande 69 % av Söderports hyresvärde om 894 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2020. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 51 (33) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en vakansgrad om 6 % (4 %). Av den ekonomiska vakansen utgjordes 21 (9) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. 95 % av den ekonomiska vakansen återfanns
i Stockholm vid årets slut. Söderport äger även 78,4 % av Torslanda Property Investment AB som därmed ingår som ett dotterföretag i Söderports koncernredovisning.
Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Ess-Sierra etablerades i december 2020 och verksamheten består i att äga och förvalta 37 fastigheter som är uthyrda till Beijer Byggmaterial AB. Den uthyrningsbara arean uppgår till 203 000 kvadratmeter varav 64 % utgörs av lagerlokaler, 27 % av byggvaruhandel och 9 % av kontorslokaler. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax äger 20 % av rösterna och 14 % av kapitalet i NP3 Fastigheter AB. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 382 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 12,1 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 198 miljoner kronor per 30 september 2020. NP3 Fastigheter AB är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se bolagets hemsida, np3fastigheter.se.
Sagax äger 25 % av Fastighetsbolaget Emilshus AB. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland. Fastighetsbeståndet omfattade 56 fastigheter per 30 september 2020. För mer information se bolagets hemsida, emilshus.com.
| Hemsö | Söderport | Sierra1) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020, jan – dec | 2019, jan – dec | 2020, jan – dec | 2019, jan – dec | 2020, jan – dec | 2019, jan – dec | |
| Sagax ägarandel, % | 15 | 15 | 50 | 50 | 50 | – |
| Hyresintäkter, Mkr | 3 270 | 3 027 | 818 | 708 | 5 | – |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 1 768 | 1 760 | 466 | 384 | 3 | – |
| Årets resultat, Mkr | 3 333 | 3 111 | 844 | 929 | 49 | – |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr | 223 | 218 | 217 | 192 | 1 | – |
| – | ||||||
| Antal fastigheter | 392 | 370 | 82 | 80 | 37 | – |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 62 240 | 55 027 | 11 909 | 10 853 | 1 440 | – |
| Uthyrningsbar area, kvm | 2 005 000 | 1 884 000 | 778 000 | 761 000 | 203 000 | – |
| Hyresduration, år | 9,9 | 9,9 | 4,8 | 4,6 | 6,8 | – |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 2 | 2 | 6 | 4 | – | – |
| Räntebärande skulder, Mkr | 38 652 | 35 542 | 6 354 | 5 828 | 842 | – |
| Kapitalbindning, år | 6,7 | 7,4 | 3,5 | 4,5 | 4,0 | – |
| Räntebindning, år | 6,2 | 6,4 | 3,1 | 3,1 | 3,2 | – |
| Marknadsvärde för derivat, Mkr | –231 | –211 | –219 | –208 | – | – |
| Redovisat värde, Mkr | 2 318 | 1 821 | 1 903 | 1 804 | 264 | – |
1) Sierra etablerades under december 2020.
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2020 till 22 452 (19 257) miljoner kronor. Under året har eget kapital förändrats till följd av ett totalresultat om 3 374 miljoner kronor, nyemission av stamaktier av serie D om 508 miljoner kronor efter transaktionskostnader, nyemission av stamaktier av serie B om 11 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram samt aktieutdelning om –697 miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 19 904 (17 519) miljoner kronor. Motsvarande 15 403 (13 557) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro.
Räntebärande skuld till banker uppgick till 4 125 (4 257) miljoner kronor. Återstående räntebärande skuld bestod av börsnoterade obligationslån om 14 698 (12 070) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 081 (1 192) miljoner kronor.
Icke säkerställda skulder motsvarade 74 % (69 %) av Sagax räntebärande skulder. Säkerställda skulder och certifikat utgjorde 26 % (31 %) av Sagax räntebärande skulder.
Räntetäckningsgraden uppgick till 575 % (492 %) och belåningsgraden uppgick till 43 % (44 %) vid årets utgång.
Den räntebärande nettoskulden motsvarade 6,4 (6,6) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,5 (6,6) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 7 för mer information.
Totalt har 7 927 (7 366) miljoner kronor upptagits i lån varav 3 309 (5 031) miljoner kronor i form av obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 4 791 (5 734) miljoner kronor har amorterats under året. Valutakursförändringar har minskat de räntebärande skulderna med 750 miljoner kronor (ökat med 124 miljoner kronor föregående år).
Den räntebärande nettoskulden uppgick till 17 190 (15 232) miljoner kronor.
Periodiserade upplåningskostnader om 76 (82) miljoner kronor har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till 19 828 (17 437) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,4 (3,5) år respektive 3,4 (3,8) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 1,8 % (1,9 %) inklusive effekter av derivatinstrument.
Sagax har 12 393 (9 720) miljoner kronor i lån med fast ränta. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 6 060 (6 261) miljoner kronor
| Räntebindning | Kapitalbindning | Ränteswappar | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | Mkr | Ränta |
| 2021 | 2 760 | 0,3 % | 14 % | 700 | 4 % | – | – |
| 2022 | 1 253 | 3,0 % | 6 % | 1 637 | 8 % | 453 | 0,7 % |
| 2023 | 2 295 | 2,8 % | 12 % | 4 837 | 24 % | 430 | 0,2 % |
| 2024 | 5 235 | 1,9 % | 26 % | 5 019 | 25 % | – | |
| 2025 | 4 068 | 1,9 % | 20 % | 4 701 | 24 % | – | |
| > 2025 | 4 294 | 1,2 % | 22 % | 3 011 | 15 % | 1 283 | 1,3 % |
| Summa/genomsnitt | 19 904 | 1,8 % | 100 % | 19 904 | 100 % | 2 166 | 0,9 % |
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 19 904 | 17 519 |
| Räntebärande tillgångar | –550 | –511 |
| Likvida medel | –24 | –86 |
| Börsnoterade aktier | –2 140 | –1 690 |
| Nettoskuld | 17 190 | 15 232 |
varav ränteswappar om 2 166 (2 009) miljoner kronor med en genomsnittlig räntenivå om 0,9 % (1,4 %).
Sagax rörelsekapital, exklusive förutbetalda hyresintäkter och inklusive börsnoterade aktier, uppgick den 31 december 2020 till –137 (140) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram uppgick vid samma tidpunkt till 5 424 (3 652) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Löptid | Mkr | Aktuell ränta | Räntevillkor | Förfallodatum | ISIN-kod |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017-2021 | 600 | 2,20 % | Stibor 3M+2,25 % | 2021-02-01 | SE0010636274 |
| 2017-2022 | 1 250 | 2,10 % | Stibor 3M+2,15 % | 2022-02-15 | SE0010324228 |
| 2019-2023 | 500 | 0,85 % | Stibor 3M+0,90 % | 2023-06-16 | XS2093119175 |
| 2019-20231) | 250 | 1,13 % | 1,13 % | 2023-06-16 | XS2093119845 |
| Summa/genomsnitt | 2 600 | 1,79 % | |||
| Löptid | Meur | ||||
| 2018-20241) | 500 | 2,00 % | 2,00 % | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-20251) | 300 | 2,25 % | 2,25 % | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2019-20251) | 1052) | 0,87 % | 2,25 %3) | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2020-20271) | 300 | 1,12 % | 1,12 % | 2027-01-30 | XS2112816934 |
| Summa/genomsnitt | 1 205 | 1,75 % | |||
1) Fasträntelån.
2) Nominellt värde uppgår till 100 miljoner euro.
3) Kupongränta.
| Derivatavtal 31 december 2020 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2020 |
Marknadsvärde 31 dec 2019 |
Periodens förändring |
||||
| Nominella ränteswappar | 2 166 | 4,9 | –118 | –119 | 1 | ||||
| Räntetak | 3 894 | 1,6 | 0 | 0 | 0 | ||||
| Summa | 6 060 | –118 | –119 | 1 |
| Finansiellt åtagande i EMTN-program |
2020 31 dec |
2019 31 dec |
|
|---|---|---|---|
| Rating enligt Moody's Investor Services | Baa3, Stable outlook | Baa3, Stable outlook | |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 37 % | 38 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 6,5 x | 5,3 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 11 % | 14 % |
| Belopp i miljoner kronor | 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 okt-dec |
2019 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 898 | 2 581 | 746 | 663 |
| Övriga intäkter | 10 | 27 | 3 | 1 |
| Driftskostnader | –232 | –222 | –62 | –57 |
| Underhållskostnader | –79 | –84 | –22 | –25 |
| Fastighetsskatt | –141 | –121 | –38 | –32 |
| Övriga fastighetskostnader | –60 | –47 | –17 | –14 |
| Driftsnetto | 2 397 | 2 133 | 610 | 536 |
| Central administration | –132 | –122 | –46 | –44 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | 1 033 | 917 | 446 | 463 |
| – varav förvaltningsresultat | 565 | 441 | 146 | 126 |
| – varav värdeförändringar | 741 | 690 | 412 | 441 |
| – varav skatt | –272 | –214 | –112 | –105 |
| Finansiella intäkter | 39 | 20 | 9 | 2 |
| Finansiella kostnader | –455 | –446 | –120 | –96 |
| Finansiell kostnad räntekomponent leasing | –26 | –24 | –7 | –6 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i | ||||
| joint venture och intresseföretag | 2 857 | 2 478 | 894 | 854 |
| – varav Förvaltningsresultat | 2 389 | 2 001 | 594 | 518 |
| Fastigheter, realiserade | –30 | –40 | –19 | –22 |
| Fastigheter, orealiserade | 1 274 | 1 301 | 824 | 775 |
| Finansiella instrument, realiserade | 1 | – | 1 | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | 228 | 889 | 106 | 146 |
| Resultat före skatt | 4 330 | 4 627 | 1 806 | 1 753 |
| Uppskjuten skatt | –511 | –416 | –250 | –298 |
| Aktuell skatt | –108 | –100 | –24 | 74 |
| Periodens resultat | 3 711 | 4 111 | 1 532 | 1 529 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | –693 | 217 | –845 | –343 |
| Andel övrigt totalresultat för joint venture | –13 | 13 | –21 | –10 |
| Omräkningseffekter avseende säkringsredovisning | 355 | –143 | 434 | 181 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet | 14 | 3 | 18 | 7 |
| Totalresultat för perioden | 3 374 | 4 201 | 1 118 | 1 365 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 10,80 | 12,15 | 4,61 | 4,61 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 10,78 | 12,13 | 4,60 | 4,60 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 317,1 | 316,9 | 317,3 | 317,0 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 317,7 | 317,3 | 317,8 | 317,5 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 118,4 | 105,7 | 125,8 | 105,7 |
| Belopp i miljoner kronor | 2020 31 dec |
2019 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 37 264 | 32 333 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 284 | 292 |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 368 | 346 |
| Joint venture och intresseföretag | 6 833 | 5 693 |
| Räntebärande långfristiga fordringar | 550 | 511 |
| Övriga anläggningstillgångar | 130 | 58 |
| Summa anläggningstillgångar | 45 429 | 39 233 |
| Kassa och bank | 24 | 86 |
| Börsnoterade aktier | 738 | 405 |
| Övriga omsättningstillgångar | 430 | 429 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 193 | 921 |
| Summa tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Eget kapital | 22 452 | 19 257 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 17 977 | 16 052 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 476 | 2 018 |
| Räntederivat | 118 | 119 |
| Leasingskuld nyttjanderätt | 394 | 370 |
| Övriga långfristiga skulder | 145 | 94 |
| Summa långfristiga skulder | 21 110 | 18 653 |
| Företagscertifikat | 1 081 | 1 192 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 770 | 193 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 209 | 858 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 060 | 2 243 |
| Summa eget kapital och skulder | 46 622 | 40 154 |
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Resultat före skatt | 4 330 | 4 627 | 1 806 | 1 753 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –228 | –889 | –107 | –146 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –1 244 | –1 261 | –805 | –755 |
| Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag | –1 033 | –917 | –446 | –463 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag | 424 | 281 | 20 | 17 |
| Upplösning av periodiserade upplåningskostnader | 47 | 42 | 18 | 8 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –21 | –14 | –17 | –13 |
| Betald skatt | –55 | –74 | –27 | –2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
2 219 | 1 795 | 441 | 426 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 77 | –4 | 49 | 108 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 237 | 20 | 105 | –142 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 2 533 | 1 811 | 595 | 392 |
| Förvärv av fastigheter | –5 585 | –2 836 | –747 | –921 |
| Försäljning av fastigheter | 1 426 | 1 413 | 1 380 | 492 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –666 | –707 | –209 | –184 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –256 | –64 | –155 | – |
| Förvärv av finansiella instrument | –7 | –503 | – | –503 |
| Förvärv av joint venture och intresseföretag | –260 | –178 | –246 | –178 |
| Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag | –150 | –150 | – | – |
| Utlåning till joint venture och intresseföretag | –41 | – | –41 | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –10 | –25 | – | –21 |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 6 | – | 11 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –5 543 | –3 051 | –7 | –1 315 |
| Emission av D- och B-aktier | 527 | 198 | – | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –679 | –560 | –278 | –62 |
| Incitamentsprogram | –9 | 9 | – | – |
| Upptagna lån | 7 886 | 7 322 | 255 | 1 087 |
| Amorterade lån | –4 791 | –5 734 | –706 | –482 |
| Lösen av finansiella derivat | –8 | – | –8 | – |
| Depositioner från hyresgäster | 24 | 28 | – | 5 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 1 | – | – | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | – | –11 | –1 | –3 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 950 | 1 252 | –739 | 544 |
| Periodens kassaflöde | –60 | 12 | -151 | –380 |
| Kursdifferens i likvida medel | –2 | 1 | –2 | –1 |
| Förändring av likvida medel | –62 | 13 | –153 | –381 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 86 | 73 | 177 | 467 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 24 | 86 | 24 | 86 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräknings differenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2018 | 487 | 3 126 | 585 | 11 218 | 15 416 |
| Emission av D-aktier | 10 | 191 | _ | _ | 201 |
| Transaktionskostnader | –3 | – | – | –3 | |
| Fondemission | 279 | –279 | – | – | – |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 0 | 11 | – | – | 11 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –566 | –566 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –7 | –7 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 4 | 4 |
| Totalresultat januari-december 2019 | – | – | 90 | 4 111 | 4 201 |
| Eget kapital 31 december 2019 | 776 | 3 046 | 675 | 14 760 | 19 257 |
| Emission av D-aktier | 32 | 481 | – | – | 513 |
| Transaktionskostnader | – | –5 | – | – | –5 |
| Emission B-aktier incitamentsprogram | – | – | – | 20 | 20 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –697 | –697 |
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –14 | –14 |
| Incitamentsprogram | – | – | – | 5 | 5 |
| Totalresultat januari-december 2020 | – | – | –337 | 3 711 | 3 374 |
| Eget kapital 31 december 2020 | 808 | 3 522 | 338 | 17 785 | 22 452 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Resultatposter | Värdeförändringar fastigheter | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Driftsnetto | Orealiserade | Realiserade | Totalavkastning | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
| Stockholm | 671 | 657 | 565 | 542 | 324 | 362 | –3 | – | 886 | 904 |
| Helsingfors | 593 | 581 | 469 | 468 | 64 | 65 | – | –12 | 532 | 521 |
| Nederländerna | 291 | 212 | 281 | 190 | 411 | 277 | –17 | – | 675 | 467 |
| Paris | 299 | 242 | 238 | 181 | 159 | 223 | – | –1 | 398 | 404 |
| Finland, universitetsstäder | 335 | 317 | 263 | 249 | 40 | 52 | 2 | –3 | 305 | 298 |
| Madrid & Barcelona2) | 101 | 10 | 87 | 10 | 236 | 54 | –1 | – | 322 | 63 |
| Sverige, övrigt | 151 | 195 | 143 | 185 | 51 | 16 | –1 | –14 | 193 | 187 |
| Finland, övrigt | 231 | 233 | 209 | 210 | –1 | 179 | –11 | –13 | 196 | 376 |
| Övriga Europa | 225 | 134 | 206 | 124 | –9 | 74 | – | 1 | 197 | 199 |
| Ej fördelat | – | – | –64 | –25 | – | – | 1 | – | –63 | –25 |
| Totalt | 2 898 | 2 581 | 2 397 | 2 133 | 1 274 | 1 301 | –30 | –40 | 3 641 | 3 393 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2020 31 dec |
2019 31 dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
| Stockholm | 10 552 | 9 840 | 297 | 302 | 386 | 27 | –295 | –672 |
| Helsingfors | 6 771 | 6 708 | 237 | 206 | 32 | 53 | – | –43 |
| Nederländerna | 4 262 | 2 982 | 56 | 16 | 1 039 | 859 | –55 | – |
| Paris | 3 465 | 2 919 | 22 | 125 | 519 | 674 | – | –117 |
| Finland, universitetsstäder | 3 180 | 3 148 | 28 | 23 | 97 | 309 | –3 | –4 |
| Madrid & Barcelona2) | 1 813 | 888 | 1 | – | 839 | 846 | –10 | – |
| Sverige, övrigt | 1 886 | 1 828 | 7 | 2 | 1 073 | – | –1 073 | –583 |
| Finland, övrigt | 2 527 | 2 634 | 14 | 31 | – | 43 | –20 | –25 |
| Övriga Europa | 3 093 | 1 676 | 3 | 3 | 1 600 | 25 | – | –10 |
| Totalt | 37 548 | 32 625 | 666 | 707 | 5 585 | 2 836 | –1 456 | –1 453 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
2) Från 2020 redovisas Madrid & Barcelona som separat segment, tidigare redovisat i Övriga Europa.
| 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Direktavkastning, % | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 | 7,1 | 7,4 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 83 | 83 | 83 | 85 | 86 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 95 | 93 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 95 | 95 | 94 | 94 | 96 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 3 480 | 3 022 | 2 850 | 2 489 | 2 312 | 1 860 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 673 | 553 | 512 | 495 | 440 | 225 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 18 | 24 | 24 | 30 | 33 | 32 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,8 | 1,9 | 2,2 | 3,0 | 3,1 | 3,3 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,4 | 3,5 | 3,0 | 2,1 | 2,7 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,4 | 3,8 | 3,6 | 3,1 | 3,6 | 4,2 |
| Soliditet, % | 48 | 48 | 46 | 42 | 38 | 34 |
| Belåningsgrad, % | 43 | 44 | 47 | 50 | 54 | 59 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,5 | 6,6 | 7,1 | 7,7 | 7,8 | 8,3 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 | 8,7 | 9,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 2,9 |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr | 6,4 | 5,3 | 4,3 | 4,0 | 3,7 | 3,3 |
| Data per A- och B-aktie1) | ||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 169,60 | 136,20 | 65,70 | 49,10 | 40,87 | 35,87 |
| Substansvärde (NAV), kr | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 | 17,76 |
| Eget kapital, kr | 55,19 | 46,86 | 35,70 | 27,15 | 19,61 | 13,01 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 55,09 | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 | 12,96 |
| Resultat, kr | 10,80 | 12,15 | 9,24 | 8,86 | 7,27 | 4,94 |
| Resultat efter utspädning, kr | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 | 7,25 | 4,93 |
| Förvaltningsresultat, kr | 6,63 | 5,51 | 4,31 | 3,71 | 2,99 | 2,46 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 | 2,98 | 2,45 |
| Kassaflöde, kr | 6,10 | 4,86 | 3,95 | 3,27 | 2,57 | 2,00 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 6,09 | 4,86 | 3,95 | 3,26 | 2,56 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr (2020 föreslagen) | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 | 0,72 | 0,58 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 317,3 | 317,1 | 316,8 | 316,5 | 316,5 | 316,5 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner Genomsnittligt antal, miljoner |
317,9 317,1 |
317,5 316,9 |
317,1 316,7 |
316,7 316,5 |
317,1 316,5 |
317,5 316,5 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 317,7 | 317,3 | 316,9 | 317,0 | 317,2 | 317,6 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 32,05 | 36,35 | 31,70 | 29,92 | 28,30 | – |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | – |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | – |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 125,8 | 107,8 | 101,9 | 63,6 | 18,2 | – |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 118,4 | 105,7 | 83,0 | 43,1 | 2,9 | – |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 35,70 | 38,40 | 34,85 | 33,40 | 30,40 | 31,30 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 58,2 | 58,2 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 16,8 | 16,8 | 16,8 | 35,5 | 58,2 | 57,8 |
1) Exklusive 2 000 000 återköpta B-aktier.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec |
| Nettoomsättning | 77 | 73 |
| Administrationskostnader | –94 | –89 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –17 | –16 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 511 | 258 |
| Resultat från andelar i joint venture | 85 | 64 |
| Finansiella intäkter | 44 | 616 |
| Finansiella kostnader | –85 | –673 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 538 | 249 |
| Bokslutsdispositioner | 52 | 98 |
| Skatt | –2 | –4 |
| Periodens resultat | 589 | 343 |
| Övrigt totalresultat | ||
| Övrigt totalresultat | 0 | 0 |
| Totalresultat för perioden | 589 | 343 |
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Fordringar på koncernföretag | 1 654 | 1 627 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 8 035 | 6 778 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 690 | 8 404 |
| Kassa och bank | 0 | 1 |
| Fordringar på koncernföretag | 13 669 | 11 497 |
| Övriga omsättningstillgångar | 93 | 58 |
| Summa omsättningstillgångar | 13 762 | 11 556 |
| Summa tillgångar | 23 453 | 19 961 |
| Eget kapital | 4 227 | 3 821 |
| Obeskattade reserver | 30 | 30 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 10 673 | 7 868 |
| Skulder till koncernföretag | 3 554 | 3 423 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 14 232 | 11 294 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 081 | 1 295 |
| Skulder till koncernföretag | 3 514 | 3 223 |
| Övriga kortfristiga skulder | 368 | 298 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 964 | 4 815 |
| Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder | 23 453 | 19 961 |
Sagax hade vid periodens utgång 19 807 (14 830) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 58 412 (47 812) miljoner kronor. Sagax har fyra aktieslag, stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 461 863 558 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar.
Sagax genomförde i juni en riktad emission om 18 000 000 stamaktier av serie D. Därutöver har 288 119 stamaktier av serie B emitterats till följd av att teckningsoptioner hänförliga till incitamentsprogrammet 2017/2020 utnyttjats. Sammanlagt har emissionerna tillfört bolaget 532 miljoner kronor i eget kapital.
Enligt bolagsordningen ger varje preferensaktie företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,6 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 20182021, 2019-2022 respektive 2020-2023. Teckningskurserna motsvarar B-aktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 6,62 (5,51) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 25,5 (24,7).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 55,09 (46,78) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 66,38 (56,77) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 307 % (292 %) av det egna kapitalet per B-aktie och 255 % (240 %) av substansvärdet per B-aktie.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2020 | 31 dec 2019 | jan-dec 2020 | jan-dec 2019 | jan-dec 2020 | jan-dec 2019 | |
| A-aktier | 168,50 | 139,00 | 4 | 3 | 0,5 | 0,4 |
| B-aktier | 169,60 | 136,20 | 22 | 9 | 33,4 | 9,5 |
| D-aktier | 32,05 | 36,35 | 58 | 62 | 8,3 | 9,3 |
| Preferensaktier | 35,70 | 38,40 | 30 | 36 | 0,7 | 0,9 |
| 2020 31 dec |
2019 31 dec |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
2016 31 dec |
2015 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 169,60 | 136,20 | 64,70 | 49,10 | 40,87 | 35,87 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 6,62 | 5,51 | 4,30 | 3,70 | 2,98 | 2,45 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr1) | 6,09 | 4,86 | 3,94 | 3,26 | 2,56 | 2,00 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 55,11 | 46,78 | 35,67 | 27,13 | 19,57 | 12,96 |
| Substansvärde, kr | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 | 26,89 | 17,76 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr | 25,6 | 24,7 | 15,0 | 13,3 | 13,7 | 14,6 |
| Börskurs/Kassaflöde, ggr1) | 27,9 | 28,0 | 16,4 | 15,1 | 16,0 | 18,0 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 308 | 292 | 182 | 181 | 209 | 277 |
| Börskurs/Substansvärde, % | 255 | 240 | 147 | 140 | 152 | 202 |
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 12 955 | Privatpersoner | Sverige | 18 618 | 89% | ||
| 501–1 000 | 1 799 | bosatta i Sverige | 17 825 | 9% | Schweiz | 19 | 3% |
| 1 001–2 000 | 1 424 | Privatpersoner | USA | 35 | 2% | ||
| 2 001–5 000 | 1 538 | bosatta utomlands | 113 | 0% | |||
| 5 001–10 000 | 759 | Företag/institutioner i Sverige |
793 | 80% | Irland | 33 | 1% |
| 10 001–50 000 | 912 | Företag/institutioner | Storbritannien | 61 | 1% | ||
| 50 001– | 420 | utomlands | 1 076 | 11% | Övriga | 1 041 | 4% |
| Totalt | 19 807 | Totalt | 19 807 | 100% | Totalt | 19 807 | 100% |
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 10 648 800 | 68 865 112 | 1 192 228 | 775 | 17,5 % | 25,2 % |
| Staffan Salén med bolag | 4 264 928 | 34 970 660 | 95 600 | – | 8,5 % | 11,1 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 5 778 141 | 24 836 508 | 6 652 150 | – | 8,1 % | 12,7 % |
| Fjärde AP-fonden | 5 716 | 17 882 616 | 12 821 678 | – | 6,6 % | 4,4 % |
| Tredje AP-fonden | – | 24 227 658 | – | – | 5,2 % | 3,5 % |
| SEB Fonder | – | 15 327 139 | 139 000 | – | 3,3 % | 2,2 % |
| Avanza Pension | 45 330 | 953 171 | 11 726 480 | 1 359 742 | 3,0 % | 2,1 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 13 340 935 | – | – | 2,9 % | 1,9 % |
| Swedbank Robur Fonder | 500 000 | 8 959 127 | – | – | 2,0 % | 2,0 % |
| ODIN Fonder | – | 8 366 052 | – | – | 1,8 % | 1,2 % |
| Erik Selin med bolag | 1 160 000 | 4 480 000 | 2 028 868 | – | 1,7 % | 2,6 % |
| Johan Thorell med bolag | 203 254 | 6 949 125 | – | – | 1,5 % | 1,3 % |
| Filip Engelbert med bolag | 241 000 | 2 119 784 | 4 200 000 | – | 1,4 % | 1,2 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 6 234 678 | – | – | 1,3 % | 0,9 % |
| Andra AP-fonden | – | 5 219 916 | – | – | 1,1 % | 0,7 % |
| Didner & Gerge Fonder | – | 4 660 376 | – | – | 1,0 % | 0,7 % |
| ICA-handlarnas Förbund | – | – | 4 400 000 | – | 1,0 % | 0,6 % |
| Patrik Brummer med bolag | – | – | 166 666 | 3 440 000 | 0,8 % | 0,5 % |
| Vanguard | – | – | 3 056 555 | 508 217 | 0,8 % | 0,5 % |
| Lars Ingvarsson med bolag | – | 3 346 410 | 100 000 | – | 0,7 % | 0,5 % |
| Summa 20 största ägare | 22 847 169 250 739 267 | 46 579 225 | 5 308 734 | 70,5 % | 75,7 % | |
| Övriga aktieägare | 3 985 715 | 39 707 379 | 79 220 775 | 11 475 294 | 29,1 % | 24,3 % |
| Delsumma | 26 832 884 290 446 646 | 125 800 000 | 16 784 028 | 99,6 % | 100,0 % | |
| Aktier som innehas av AB Sagax | – | 2 000 000 | – | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 26 832 884 292 446 646 | 125 800 000 | 16 784 028 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 15 533 388 | 116 872 066 | 5 908 142 | 923 | 29,9 % | 39,7 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2020 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 26 832 884 | 1,0 | 26 832 884 | 38 % | 6 % |
| B-aktier | 292 446 646 | 0,1 | 29 244 665 | 42 % | 63 % |
| D-aktier | 125 800 000 | 0,1 | 12 580 000 | 18 % | 27 % |
| Preferensaktier | 16 784 028 | 0,1 | 1 678 403 | 2 % | 4 % |
| Summa | 461 863 558 | 70 335 952 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsföretag marknadsvärdera merparten av fastigheterna per 31 december 2020. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader från fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |||
| Värdeförändring, Mkr | –7 510 | –3 755 | – | 3 755 | 7 510 | ||
| Belåningsgrad, % | 51 | 47 | 43 | 39 | 37 |
syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2020, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 8 496 (6 205) miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Covid-19-pandemin har medfört att den makroekonomiska utvecklingen försämrats och att osäkerheten ökat. Påverkan på bolaget kommer att bero på hur snabbt och på vilken nivå som ekonomin stabiliseras.
Sagax exponering mot särskilt utsatta sektorer såsom hotell, restaurang och besöksnäring är låg. Hyresintäkterna fördelades på 1 813 hyresavtal. 80 % av intäkterna var hänförliga till 1 802 hyresavtal, envar med ett hyresvärde understigande 1 % av bolagets hyresintäkter.
Sagax genomsnittliga hyresförluster har understigit 0,1 % av hyresintäkterna under den senaste tioårsperioden och uppgick till 0,02 % under 2020. Den negativa makroekonomiska utvecklingens påverkan på Sagax hyresgäster är dock oundviklig.
Sagax likvida medel och tillgängliga kreditfaciliteter uppgick den 31 december 2020 till 4 367 miljoner kronor varav 24 miljoner kronor i likvida medel. Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 2 219 miljoner kronor.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 90 | 95 | 100 | ET |
| Räntetäckningsgrad, % | 514 | 544 | 575 | 605 | ET |
| Förändring | Värdeförändring, Mkr |
|
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –979/+1 053 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –896/+921 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +1 432/–1 427 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –234/+235 |
Skatteverket har i ett beslut den 7 december 2017 avseende beskattningsåret 2015 nekat koncernbolaget Firethorne AB avdrag för underskott om 1 166 miljoner kronor. Den 7 februari 2019 fastställde förvaltningsrätten Skatteverkets beslut. Sagax uppfattning är att Skatteverkets beslut är felaktigt och
berört bolag har därför överklagat beslutet till nästa instans. I det fall Skatteverkets beslut fastställes bedömer Sagax att koncernens redovisade resultatpåverkan skulle uppgå till –156 miljoner kronor.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2019, på sidorna 46-48.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltnings - resultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 % | +/– 28 | +/– 23 | +/– 23 |
| Hyresintäkter | +/– 1 % | +/– 28 | +/– 23 | +/– 23 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | +/– 5 | +/– 4 | +/– 4 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/– 1 % | –29/+11 | –23/+9 | –23/+9 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/– 1 % | –7/–8 | –6/–6 | –6/–6 |
| Räntekostnader för skulder i SEK utan beaktande av räntederivat | +/– 1 % | –43/+25 | –34/+20 | –34/+20 |
| Räntekostnader för skulder i EUR utan beaktande av räntederivat | +/– 1 % | –14/+0 | –12/+0 | –12/+0 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/– 10 % | +/–135 | +/–105 | +/–850 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2021 | +/– 10 % | +/–9 | +/–7 | +/–7 |
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tilllämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2019 och ska läsas tillsammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av IFRS under 2020 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering. Bolagets segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2020. Segmentet Madrid & Barcelona redovisas separat från att tidigare redovisats i Övriga Europa. Jämförelsesiffrorna har justerats för att beakta detta.
Sagax andel av resultatet i intresseföretagen NP3 och Emilshus baseras på finansiella rapporter per 31 september 2020. Resultatet per helår har tagits fram genom antagandet att resultatet för det fjärde kvartalet är densamma som kvartal tre. Resultat från värdeförändringar har antagits vara oförändrade sedan föregående kvartal.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Den 3 februari 2021 kommunicerade Sagax att styrelsen avser att kalla till en extra bolagsstämma att avhållas den 19 mars 2021. Beslut skall där fattas om en minskning av aktiekapitalet genom obligatorisk inlösen av samtliga 16 784 028 preferensaktier i enlighet med punkt 5.6 i Sagax bolagsordning. Inlösen av preferensaktierna föreslås ske efter att utdelning om 0,50 kronor per preferensaktie utbetalats den 7 april 2021. För ytterligare information hänvisas till pressmeddelande, Pressmeddelande 3 februari 2021.
I januari 2021 emitterade Sagax inom ramen för sitt EMTN program ett icke säkerställt obligationslån om 400 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden. Obligationslånet löper till den 26 januari 2028. Fast räntekupong uppgår till 0,75 procent. Obligationslånet kommer att användas för att refinansiera existerande skuld samt till bolagets löpande verksamhet. För ytterligare information hänvisas till pressmeddelande, Pressmeddelande 19 januari 2021.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 februari 2021 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 8 februari 2021, klockan 17.40, CET.
| Delårsrapport januari-mars 2021 | 5 maj 2021 |
|---|---|
| Årsstämma 2020 | 5 maj 2021 |
| Delårsrapport januari-juni 2021 | 15 juli 2021 |
| Delårsrapport januari-september 2021 | 28 oktober 2021 |
| UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER OCH PREFERENSAKTIER | |
| Mars 2021 | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 mars 2021 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 30 mars 2021 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2021 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear2) | 7 april 2021 |
| Juni 20211) | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 juni 2021 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 juni 2021 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2021 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear2) | 5 juli 2021 |
| September 20211) | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 september 2021 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 september 2021 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2021 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear2) | 5 oktober 2021 |
| December 20211) | |
| ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 28 december 2021 |
| ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 29 december 2021 |
| ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2021 |
| ■ Förväntad dag för utbetalning från Euroclear2) | 5 januari 2022 |
1) Av styrelsen föreslagna.
2) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftsnetto (inklusive fastighetsadministration) med åter läggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftsnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänför ligt till D-aktier respektive preferensaktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per preferensaktie | Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrä desrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år). |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Framåtriktad direktavkastning | Driftsnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjä ningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Framåtriktad EBITDA | Driftsnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier och preferensaktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassaflöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN program |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN-pro gram/Totala tillgångar |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Preferenskapital | Beräknas som eget kapital per preferensaktie multiplicerat med antalet utestående preferensaktier. |
Nyckeltalet visar eget kapital tillhörigt preferens aktieägarna. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden. |
IFRS-nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Resultat per preferensaktie | Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. |
Nyckeltalet belyser preferensaktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referens ränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastighet | Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för omvärderingar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple netavtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade be lastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlig het med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftsnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | ||
| Resultat efter skatt | 3 711 | 4 111 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Genomsnittligt eget kapital | 20 855 | 17 337 |
| Avkastning på eget kapital | 18 % | 24 % |
| Avkastning på totalt kapital | ||
| Förvaltningsresultat | 2 389 | 2 001 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Finansiella kostnader | 481 | 470 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Resultat före finansiella kostnader | 2 870 | 2 471 |
| Genomsnittligt totalt kapital | 43 388 | 36 922 |
| Avkastning på totalt kapital | 7 % | 7 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | ||
| Kontrakterad area, tusental kvm | 3 312 | 2 868 |
| Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm | 3 480 | 3 022 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 95 % | 95 % |
| Belåningsgrad | ||
| Räntebärande skulder | 19 904 | 17 519 |
| Totala tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Belåningsgrad | 43 % | 44 % |
| Direktavkastning | ||
| Driftsnetto | 2 397 | 2 133 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –25 | –24 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Innehavsjustering, förvärv/försäljningar | 57 | 10 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs | –67 | –19 |
| Justerat driftsnetto | 2 362 | 2 100 |
| Fastigheternas bokförda värde | 37 548 | 32 625 |
| Direktavkastning | 6,3 % | 6,4 % |
| EBITDA rullande 12 månader | ||
| Driftsnetto | 2 397 | 2 133 |
| Central administration | –132 | –122 |
| Utdelningar från joint venture och intresseföretag |
424 | 281 |
| EBITDA | 2 689 | 2 292 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | ||
| Eget kapital | 22 452 | 19 257 |
| Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier |
–4 940 | –4 310 |
| Korrigerat eget kapital hänförligt till A- och B-aktier |
17 512 | 14 947 |
| Antal aktier, st | 317 279 530 | 316 991 411 |
| Antal aktier efter utspädning, st | 317 891 458 | 317 506 353 |
| Eget kapital per A- och B-aktie, kr | 55,19 | 46,86 |
| Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
55,09 | 46,78 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 2 865 2 600 Hyresvärde 3 024 2 735 Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % 95 % Framåtriktad direktavkastning Driftsnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 370 2 134 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –22 Justerat driftsnetto 2 345 2 112 Fastigheternas bokförda värde 37 548 32 625 Framåtriktad direktavkastning 6,2 % 6,5 % Framåtriktad EBITDA Driftsnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 370 2 134 Central administration –132 –122 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 424 281 Framåtriktad EBITDA 2 662 2 292 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 3 711 4 111 Skatt 891 730 Värdeförändringar –2 213 –2 840 Förvaltningsresultat 2 389 2 001 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 2 389 2 001 Utdelning hänförlig till preferens- och D-aktier –285 –249 Justerat förvaltningsresultat 2 104 1 752 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,62 5,51 Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 4 330 4 627 Ej kassaflödespåverkande poster –2 055 –2 758 Betald skatt –55 –74 Utdelning hänförlig till preferens- och D-aktier –285 –249 Kassaflöde 1 935 1 546 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09 4,86 Nettoskuld Räntebärande skulder 19 904 17 519 Räntebärande tillgångar –550 –511 Likvida medel och börsnoterade aktier –2 164 –1 776 |
Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoskuld | 17 190 | 15 232 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoskuld enligt EMTN-program | ||
| Räntebärande skulder | 19 904 | 17 519 |
| Likvida medel och börsnoterade aktier | –2 164 | –1 776 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 17 740 | 15 743 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 17 740 | 15 743 |
| Totala tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar |
38 % | 39 % |
| Nettoskuld/EBITDA | ||
| Nettoskuld | 17 190 | 15 232 |
| EBITDA rullande 12 månader | 2 689 | 2 292 |
| Nettoskuld/EBITDA | 6,4 x | 6,6 x |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA | ||
| Nettoskuld | 17 190 | 15 232 |
| EBITDA, framåtriktad | 2 662 | 2 292 |
| Nettoskuld/EBITDA framåtriktad | 6,5 x | 6,6 x |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld | 17 190 | 15 232 |
| Totala tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | 37 % | 38 % |
| Preferenskapital | ||
| Eget kapital per preferensaktie, kr | 32,00 | 32,00 |
| Antal utestående preferensaktier, st | 16 784 028 | 16 784 028 |
| Preferenskapital | 537 | 537 |
| Resultat per A- och B-aktie1) | ||
| Resultat efter skatt | 3 711 | 4 111 |
| Utdelning hänförlig till preferens- och | ||
| D-aktier Justerat resultat efter skatt |
–285 3 426 |
–249 3 862 |
| Resultat per A- och B-aktie efter | ||
| utspädning, kr | 10,78 | 12,13 |
| Räntebärande skulder | ||
| Långfristiga räntebärande skulder | 17 977 | 16 052 |
| Företagscertifikat | 1 081 | 1 192 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 770 | 193 |
| Återläggning periodiserade upplåningskostnader |
76 | 82 |
| Räntebärande skulder | 19 904 | 17 519 |
| Räntetäckningsgrad | ||
| Förvaltningsresultat | 2 389 | 2 001 |
| Återläggning förvaltningsresultat joint venture och intresseföretag |
–565 | –441 |
| Utdelning från joint venture och | ||
| intresseföretag | 424 | 281 |
| Finansiella kostnader Justerat förvaltningsresultat före |
481 | 470 |
| finansiella kostnader | 2 729 | 2 311 |
| Räntetäckningsgrad | 5,7 x | 4,9 x |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
|---|---|---|
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program | ||
| Förvaltningsresultat | 2 389 | 2 001 |
| Finansnetto | 442 | 470 |
| Förvaltningsresultat före finansnetto | 2 831 | 2 471 |
| Räntetäckningsgrad | 6,4 x | 5,3 x |
| Soliditet | ||
| Eget kapital | 22 452 | 19 257 |
| Totala tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Soliditet | 48 % | 48 % |
| Substansvärde (NAV) | ||
| Eget kapital | 22 452 | 19 257 |
| Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier |
–4 940 | –4 310 |
| Återläggning av derivat | 118 | 119 |
| Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader |
2 590 | 2 333 |
| Återläggningar hänförliga till joint venture | 881 | 741 |
| Substansvärde (NAV) | 21 101 | 18 140 |
| Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr |
66,38 | 56,77 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||
| Säkerställda skulder | 5 086 | 5 449 |
| Totala tillgångar | 46 622 | 40 154 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | 11 % | 14 % |
| Överskottsgrad | ||
| Driftsnetto | 2 397 | 2 133 |
| Hyresintäkter | 2 898 | 2 581 |
| Överskottsgrad | 83 % | 83 % |
1) IFRS-nyckeltal.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2020 uppgick till 3 480 000 kvadratmeter fördelat på 673 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.