Investor Presentation • Mar 2, 2021
Investor Presentation
Open in ViewerOpens in native device viewer
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INNEHÅLL: INTRODUKTION |
1 | HÅLLBART FÖRETAGANDE |
16 | MARKNAD OCH OMVÄRLD |
28 | FINANSIERING |
34 | |
| OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL |
1 2 4 VARFÖR INVESTERA I AKTIEN 7 10 12 14 |
FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD ATRIUM LJUNGBERG OCH DE GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETARE |
16 18 19 20 21 24 26 |
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTION |
28 30 31 32 33 |
FINANSIERING | 34 | |
| PROJEKT | 38 |
VÅRA FASTIGHETS OMRÅDEN |
48 | STYRNING OCH KONTROLL |
70 | FINANSIELLA RAPPORTER |
92 | |
| PROJEKTINVESTERINGAR PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG |
38 BESLUTADE OCH FÄRDIGSTÄLLDA 39 43 46 |
VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA |
48 52 62 64 67 |
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING ORDFÖRANDEORD BOLAGSSTYRNING INTERN KONTROLL STYRELSE LEDNING AKTIEN OCH ÄGARNA |
70 74 81 82 86 88 89 90 |
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION |
92 158 161 168 170 172 173 |
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter, idag har vi totalt 1 087 000 kvadratmeter uthyrbar area med ett fastighetsvärde om 47 miljarder kronor.
Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service, vård och utbildning.
Vi tror starkt på innovation och utvecklandet av framtidens attraktiva platser. Och attraktiva stadsdelar består inte bara av byggnader. Det handlar lika mycket om vad som sker inuti och mellan husen.
Samarbetet med dotterbolaget, byggentreprenören TL Bygg, breddar Atrium Ljungbergs erbjudande och stärker vår affär där vi genomför projekt med stor effektivitet och flexibilitet.
Kontrakterad årshyra per lokaltyp – En blandad portfölj skapar flexibilitet
INTRODUKTION
Kontor, 54 %, 1 215 mkr Sällanköp, 20 %, 443 mkr Kultur/Utbildning, 6 %, 135 mkr Dagligvaror, 5 %, 121 mkr Restaurang, 5 %, 117 mkr Hälsa/vård, 5 %, 108 mkr Bostad, 3 %, 57 mkr Övrigt, 3 %, 69 mkr
– Endast i starka tillväxtregioner
Stockholm, 68 %, 1 533 mkr Uppsala, 15 %, 338 mkr Malmö, 10 %, 228 mkr Göteborg, 7 %, 166 mkr
| OM ATRIUM LJUNGBERG 1 |
|---|
| 2020 I KORTHET 2 |
| VD-ORD 4 |
| VARFÖR INVESTERA I AKTIEN 7 |
| AFFÄRSIDÉ, VISION OCH |
| VÄRDESKAPANDE 10 |
| STRATEGI 12 |
| MÅL OCH UTFALL 14 |
1
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET
INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
› Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 124 mkr (1 234).
| Helår | Helår | |
|---|---|---|
| Nyckeltal 1) | 2020 | 2019 |
| Fastighetsvärde, mkr | 47 334 | 48 509 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 69 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % | 1,6 | 1,6 |
| Börskurs, kr per aktie | 172,80 | 226,00 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr per aktie | 217,95 | 215,12 |
| Investeringar i egna fastigheter, >2 000 mkr per år | 2 513 | 1 810 |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital rullande 12 månader, >10 % över tid | 3,8 | 12,9 |
| Belåningsgrad, <45 % | 39,9 | 41,7 |
| Räntetäckningsgrad, > 2,0 ggr | 4,6 | 4,4 |
39,9 %
– Ökning med 0,5 procent i jämförbart bestånd exkl. coronarabatter under 2020
Resultat före värdeförändringar – Ökning med drygt 30 procent sedan 2015
1 124 mkr
1) Sedan 1 januari 2019 tillämpas IFRS 16 Leasingavtal. Överskottsgrad och andra resultatmått som påverkades av införandet av IFRS 16 redovisades fram till och med 2019, för ökad jämförbarhet, exklusive effekterna av införandet av IFRS 16. Då jämförelsetal nu finns tillgängliga görs inte längre återföring av effekt av IFRS 16 förutom för de nyckeltal som är kopplade till finansiella mål, dvs belåningsgrad och räntetäckningsgrad. För fullständig nyckeltalstabell se sid 160 och för definitioner se sid 168–169.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INNEHÅLLSFÖRTECKNING | OM ATRIUM LJUNGBERG | 2020 I KORTHET | VD-ORD | VARFÖR INVESTERA | AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE | STRATEGI | MÅL OCH UTFALL | |||
Under året startades ombyggnadsprojektet av Katarinahuset i Slussen, en investering om cirka en miljard kronor. Vi byggstartade även det andra bostadsrättskvarteret på Nobelberget i Sickla och i december fattades beslut om att påbörja det andra kvarteret i Parkhusen i Gränbystaden, Uppsala, där vi bygger 98 bostadsrättslägenheter.
Fyra projekt om totalt nästan 29 000 kvadratmeter färdigställdes under året. Bland de största märks Torghuset i Mobilia i Malmö och vård- och hälsohuset Curanten i Sickla.
Torghuset omfattar drygt 13 000 kvadratmeter med hyreslägenheter, butiker, Nordisk Films biograf och Funnys Äventyr, ett kulturhus för barn.
Curanten omfattar 11 500 kvadratmeter varav närmare 10 000 kvadratmeter för vårdverksamhet. Övriga färdigställda projekt är Panncentralen och Nobelbergsgaraget i Sickla.
För sjunde året i rad utsågs vi till en av Sveriges bästa arbetsplatser av Great Place to Work©. Under hösten tilldelades vi priset för Sveriges bästa årsredovisning och vi var även finalist med vårt projekt Life City i Sweden Green Building Awards för årets Breeam-byggnad.
Försäljningen av Farsta Centrum genererade en andra plats i Fastighetsvärldens lista över 2020 års bästa försäljningar.
Fastighetsförvärv
Fastighetsförsäljning
410 mkr
Under det första kvartalet tecknades avtal om försäljning av Farsta Centrum, en affär motsvarande 4 miljarder kronor. Vi frånträdde fastigheterna den 3 juni.
3 979 mkr
I maj förvärvades och tillträddes kontorsfastigheten Eken 14 i Sundbyberg. Eken 14 ligger precis intill den välkända Marabouparken och Chokladfabriken, en kontorsfastighet som vi äger sedan tidigare.
I december förvärvades två fastigheter i centrala Uppsala, anrika Ångkvarnen invid Fyrisån samt det gamla Mejeriet.
Nya markanvisningar erhölls i Slussen, Hagastaden och i Slakthusområdet efter överenskommelsen med Stockholms stad om att återlämna markanvisningen Hamnmästaren i Slussen för uppförandet av Nobelcenter.
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
2020 var ett omvälvande år. En pandemi rullade in, något jag aldrig trodde jag skulle få uppleva. Alla företag har påverkats och fastighetsbranschen
är inget undantag. Vissa företag har också gynnats och nya affärsmöjligheter har uppstått. Framtida effekter av pandemin är fortfarande svårbedömda men jag vågar ändå vara försiktigt optimistisk. Pandemin har visat på människors anpassningsförmåga och flexibilitet, men också på ett grundläggande behov av interaktion. Människor behöver mötas för att utvecklas och denna insikt utgör till stor del grunden för vår stadsutvecklingsstrategi.
Vår strategi bygger på att äga och utveckla stora, sammanhängande områden i några av Sveriges starkaste tillväxtområden. Givet samhällstrender som digitalisering, hållbarhet och lokalt engagemang är jag övertygad om att vår strategi kommer att vara fortsatt framgångsrik. Bredd är en styrka för att säkerställa ekonomisk hållbarhet i ett föränderligt samhälle. Vi utvecklar hela stadsdelar med ett blandat innehåll där helheten blir så mycket starkare än delarna var för sig.
Jag tror starkt på kontorens fortsatta betydelse för arbetslivet, men att vi i ljuset av pandemin kommer att se en del bestående förändringar. Företag som tidigare inte haft en flexibel inställning till hemarbete tvingas att acceptera det och sannolikt kommer fler medarbetare än tidigare att fortsätta arbeta hemifrån någon dag i veckan. Vissa menar att detta kommer att växa i betydligt större utsträckning. Det tror inte jag. Studier under pandemin har visat att effektiviteten går ner med för stor andel hemarbete. Kontoret behövs som samlingspunkt för medarbetare. Det är här varumärket byggs, grundvärderingar upprätthålls, för att inte tala om lärandet mellan medarbetare, framförallt nyanställda. Däremot kanske cellkontorets era nu är helt förbi. Och troligen får det aktivitetsbaserade kontoret större utbredning.
Att sammanhanget blir allt viktigare är också tydligt. Det handlar inte längre bara om själva lokalen utan vad hela stadsdelen har att erbjuda. Hög servicenivå, goda kommunikationer, intressanta grannar och möjlighet till en aktiv livsstil är viktigt. Här är Atrium Ljungberg starkt eftersom vår strategi handlar om att arbeta med alla delar i staden och skapar attraktiva sammanhang för många människor.
| INTRODUKTION | |||
|---|---|---|---|
Av den totala portföljen ligger merparten av våra projekt vid befinliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. I den ökande urbaniseringen blir spårbunden trafik allt viktigare. Vi ser att en kontorsfastighet med direkt anslutning till tunnelbana har cirka 30 procent högre hyresnivåer än motsvarande kontorsprodukt bara någon kilometer därifrån. Jag är övertygad om att detta även fortsatt kommer att vara avgörande för hyresnivåerna.
Jag är väldigt glad över det detaljplanearbete för Centrala Sickla som presenterades i september. Tillsammans med Nacka Kommun har vi arbetat fram ett förslag som verkligen kommer att göra området till en levande, urban stadsdel. Centrala Sickla består idag av stora bilparkeringar och låga handelsbyggnader. Ytorna kommer att omvandlas till kvarter med promenadstråk och bostadsoch kontorshus med restauranger och butiker i bottenvåningarna. Planen omfattar cirka 150 000 kvadratmeter.
Slakthusområdet är ett annat av våra stora stadsutvecklingsprojekt. Vår vision är att skapa en stark destination med kontor och bostäder kompletterat med mat, kultur och upplevelser. Under andra kvartalet skrev vi en avsiktsförklaring med Skolfastigheter i Stockholm AB avseende uppförandet av en ny gymnasieskola i området som beräknas öppna hösten 2025. Vår ambition är att
Slakthusområdet ska återspegla den innovationskraft som satt Sverige på världskartan. Där är framgångsrik samverkan mellan näringsliv, utbildningsväsendet och medborgarna avgörande.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Placeringen av nya Nobel Center har som bekant varit föremål för diskussion under många år. Valet föll till slut på Slussen där vi hade markanvisningen Hamnmästaren precis framför Glashuset. Under 2020 gjorde vi en överenskommelse med Stockholms stad och återlämnade denna. Som kompensation erhöll vi nya markanvisningar vid Slussen, dels för den nya handelsplatsen, dels för ett hotell som planeras vid Södermalmstorg. Vidare erhöll vi en markanvisning i Hagastaden motsvarande tre kvarter för kontor och bostäder och slutligen en markanvisning i Slakthusområdet för kontor eller hotell. Den totala investeringen för de nya projekten bedöms till cirka fem miljarder kronor under åren 2023–2030.
Våra möjliga framtida investeringar uppgår till hela 36 miljarder kronor. Som exempel planerar vi att investera 13 miljarder i Sickla, åtta miljarder i Slussen och Hagastaden, tio miljarder i Slakthusområdet och tre miljarder i Gränbystaden i Uppsala. Vårt mål är att investera två miljarder årligen i egna utvecklingsprojekt. Dessa kommer att genomföras i den takt som är strategiskt och ekonomiskt riktig givet marknadsläget.
Bostäder utgör en betydande del av vår framtida projektportfölj. Vårt första bostadsrättsprojekt, Nobelberget i Sickla, har fått en framgångsrik start. Här växer ett levande område fram med bostäder, kreativa verksamheter, park och förskola. Totalt planeras för cirka 500 bostäder. Intresset för lägenheterna har varit stort och det första kvarteret, med 68 lägenheter sålde slut i november förra året. Vi kommer att redovisa vinsten för det projektet under andra kvartalet 2021 när vårt slutliga överlämnande till föreningen skett. I Nobelbergets andra kvarter, med inflyttning i juni 2022, har vi redan en bokningsnivå om 80 procent. I januari 2021 öppnade förskolan i den gamla Panncentralen och ett kafferosteri i Formalinfabriken. Det är fantastiskt roligt att se allt komma på plats och att intresset för Nobelberget bara växer.
Men Nobelberget är inte det enda stället där vi bygger eller planerar bostäder. I Centrala Sickla pågår detaljplaneprocesser för bostäder och även i Kyrkviken finns möjlighet att uppföra lägenheter. I Gränbystaden i Uppsala byggs nu det första av totalt fyra kvarter i de kommande Parkhusen. I Hagastaden pågår en förstudie för två möjliga bostadskvarter med bedömd byggstart 2024 och vi planerar även för bostäder i Slakthusområdet där produktionsstart kan ske först 2025. Totalt rör det sig om projekt motsvarande 2 250 bostäder som planeras genomföras under en 10–15 års-period.
I början av mars sålde vi Farsta Centrum. Affären, som var vår största någonsin, omfattade drygt 100 000 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till närmare fyra miljarder kronor och innebar att vi både stärkte vår balansräkning men också att vi ytterligare minskade vår exponering mot handel. I slutet av maj förvärvade vi kontorsfastigheten Eken 14 i Sundbyberg. Fastigheten omfattar drygt 8 000 kvadratmeter uthyrbar area och ligger i direkt anslutning till den välkända Marabouparken och Chokladfabriken, som vi äger sedan tidigare.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Innan jul genomförde vi två förvärv i centrala Uppsala; Uppsala Kvarngärdet 33:2, mer känd som det gamla Mejeriet samt delar av projektfastigheten Uppsala Kungsängen 22:2, även kallad Ångkvarnen. Det senare avser ett förvärv av tre historiska byggnader inom fastigheten som alla har ett högt kulturvärde. Vi ska nu omvandla dessa till högkvalitativa kontor med levande bottenvåningar. De tre byggnaderna kommer att omfatta cirka 9 300 kvadratmeter och kommer vara inflyttningsklara 2026.
Många hävdar att vi i och med pandemin blivit digitaliserade "på riktigt". Utvecklingen är inte ny men takten är snabbare och vi har knuffats in i förändringen. Digitaliseringen skapar nya produkter, tjänster och affärsmodeller. Ett bra exempel är vårt pilotprojekt, appen ALife Home, som lanserades i samband med att de första bostadsköparna flyttade in på Nobelberget. Här kan de boende hålla kontakt med sina grannar, dela tjänster, köpa eller sälja, låna och byta med varandra. ALife Home är också ett sätt att stärka platsen genom att erbjuda tjänster från
lokala handlare i Sickla. Appen har utvecklats i dialog med de boende i området och är ett första steg att skapa ett digitalt tjänstelager och därigenom stärka attraktiviteten i våra stadsdelar, för boende, arbetande, handel och service.
Hållbarhetsarbetet är centralt för oss. Vi är anslutna till FN:s Global Compact och står bakom dess tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Under 2020 inledde vi arbetet med att förnya våra hållbarhetsmål som löper ut 2021. En del i detta är en omfattande dialog som genomförts med våra viktigaste intressenter: medarbetare, hyresgäster, ägare, finansiärer, kommuner och leverantörer. Genomgående för samtliga grupper är ett stort engagemang och
vi noterar en stor bredd i frågan; allt från klimat till energianvändning, hälsa, mångfald och trygghetsfrågor. Jag ser fram emot att vi under året fastställer nya, ambitiösa hållbarhetsmål. De är avgörande pusselbitar i utvecklingen av städer där alla vill leva!
Under året har vi ytterligare breddat vår finansieringsbas genom ny grön icke säkerställd finansiering. I mars tecknade vi ett kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken om 920 miljoner kronor och i juni med Europeiska Investeringsbanken om 1 miljard kronor. Finansieringen avser de två
projekten Bas Barkarby och Life City som båda uppnår högt ställda energikrav. Jag är väldigt glad över dessa finansieringar som inte bara stärker vår finansieringsbas utan också är ett kvitto
på att vårt hållbarhetsarbete uppskattas av bankerna, vilket ger oss tillgång till långsiktig grön finansiering.
Vi levererar ett helårsresultat före värdeförändringar om 1 124 miljoner kronor. Det är drygt 100 miljoner kronor lägre än föregående år. Den största anledningen till resultatförsämringen är dels lämnade rabatter kopplade till hyresstödsförordningen, men framför allt försäljningen av Farsta Centrum i juni 2020.
Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack till alla kunder, samarbetspartners och inte minst, alla medarbetare som med stort engagemang tagit sig an ett utmanande år!
Annica Ånäs, verkställande direktör
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
2020 I KORTHET
Under de senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till i genomsnitt 2,9 procent per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kronor per aktie aldrig sänkts.
Med en planerad investeringstakt på två miljarder kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
– Bolaget har aldrig sänkt utdelningen
Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % *Föreslagen utdelning
– Totalavkastning i genomsnitt 11 procent de senaste fem åren
Aktiens värdeutveckling, % Aktiens direktavkastning, % Totalavkastning, %
– Stabil belåningsgrad med ökad räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
– Vid utgången av 2021 är målet att andelen certifierade byggnader ska vara 100 procent
Mål 100 % 2021
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
Atrium Ljungberg befinner sig på en förändringsresa. Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi utvecklat våra strategier och renodlat vårt fastighetsbestånd. Idag består det av stora sammanhängande fastighetsområden som under de senaste tio åren mer än fördubblats i fastighetsvärde. Vi finns på Sveriges starkaste tillväxtmarknader där vi tar aktiv del i utvecklingen av framtidens hållbara städer.
Runt 85 procent av Sveriges befolkning bor idag i städer och inflyttningstakten till större tätorter har under många år ökat. Det innebär utmaningar och möjligheter för alla oss som arbetar för att skapa attraktiva platser. Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. Och vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt bygger på samverkan och dialog och vi strävar alltid efter att ta tillvara platsernas själ, ursprung och bästa egenskaper.
För att en plats ska vara attraktiv och locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar att vara där. Vi på Atrium Ljungberg utgår ifrån konceptet "the power of 10" i vårt stadsutvecklingsarbete, som innebär att det alltid ska finnas minst tio anledningar att besöka en plats.
Vårt fokus är hållbara och levande stadsmiljöer med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, service och kultur. Ett stadsliv där människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med visionen "Alla vill leva i vår stad" i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vi är en långsiktig ägare och tar ett stort ansvar för våra områden. Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss en unik möjlighet att skapa en bra helhet och en blandning av verksamheter som stödjer varandra och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten i en tät och blandad stadsmiljö medför hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till delningsekonomi. Men hållbara stadsmiljöer är inte bara viktigt ur ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv – det höjer också områdenas attraktivitet och skapar värde för såväl kunder som kommuner och ökar värdet på vårt bolag.
| INTRODUKTION | ||||
|---|---|---|---|---|
Sedan fusionen mellan Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen år 2006 har vår projektportfölj mer än femfaldigats och idag har vi möjlighet att investera hela 38 miljarder kronor i egna fastigheter och erhållna markanvisningar.
Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av anledningarna till att vi bland annat fått förtroendet att vara med och utveckla stora delar av Slakthusområdet i södra Stockholm. Det är det största utvecklingsprojektet i Stockholm i modern tid och kommer att pågå fram till år 2030.
Vår projektportfölj består av till hälften kontor, en tredjedel bostäder och resterande del service, restauranger, handel och kultur. Av 38 miljarder kronor i portföljen ligger utvecklingsprojekt motsvarande 34 miljarder i områden med direkt anslutning till befintliga eller nya tunnelbanestationer. Här återfinns förutom Slakthusområdet även Sickla, Slussen, Hagastaden och Barkarbystaden. Sickla kommer med den nya tunnelbaneanslutningen att ha endast sju minuter till centralstationen i Stockholm. Närheten till spårbunden trafik har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Över de senaste tio åren har
resultatet före värdeförändringar i bolaget ökat med 70 procent. Bolaget har växt från drygt 200 till drygt 300 anställda. Vi har förädlat och förfinat vårt fastighetsbestånd vilket lett till att fastighetsvärdet ökat med 137 procent. Vårt mål om att investera två miljarder kronor per år, med 20 procent i projektvinst för ny- och tillbyggnader skapar värdetillväxt i bolaget.
– Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren
Förvaltningsfastigheter, mdkr Exploateringsfastigheter, mdkr
Utvecklingen i samhället har aldrig gått så snabbt som nu. Med våra fysiska platser som grundplattformar lägger vi stort fokus på att med digital teknik förädla och skapa nya, efterfrågade erbjudanden som ytterligare höjer attraktionskraften i våra områden. Livet mellan husen har alltid varit viktigt för oss och nu adderar vi ett digitalt lager till våra fysiska platser, vilket kan vara allt från en enskild fastighet till ett område eller en hel stad. "Tjänstefiering" är ett nyckelbegrepp där vi ser en ökad samverkan i branschen med initiativ och lösningar som tas fram tillsammans.
För att vara fortsatt relevant i en värld där beteenden och konsumtionsmönster förändras i allt snabbare takt behövs en förståelse för människors drivkrafter och preferenser. Pandemin har naturligtvis haft stor påverkan på alla delar i vårt samhälle, inte minst synen på, och användningen av kontorsarbetsplatser. Vissa menar att efterfrågan på kontor kommer att minska då allt fler fortsatt väljer att arbeta hemifrån. Vi tror dock starkt på kontorens fortsatta betydelse. De är avgörande för innovationskraft, att bygga företagskultur, de är en viktig del av varumärket
och ett kraftfullt rekryteringsverktyg. Vi ser att efterfrågan på nya lösningar ökar då företag nu mer än tidigare är i förändring. Detta driver bland annat mot kortare framförhållning och större flexibilitet. Förändringen ställer stora krav på oss som fastighetsägare men det skapar också nya affärsmöjligheter och vi vill vara med och driva utvecklingen framåt.
9
38 mdkr
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
Atrium Ljungberg utvecklar attraktiva och hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med visionen i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället.
AFFÄRSIDÉ Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, bostäder och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
VISION "Alla vill leva i vår stad" Vår stad är en plats där allt man behöver och önskar sig ligger vägg i vägg. Här möts en mängd verksamheter som skapar spännande stadsmiljöer där alla människor väljer att vara. Här kan man arbeta, shoppa, göra affärer, bo, studera, umgås och underhållas – allt som ingår i livet. Våra platser har en själ och här ska alla kunna trivas.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
och är vägledande i mötet med kunder och andra intressenter. Genom våra värderingar och processer, liksom handlingsplaner och dagliga rutiner, är omsorg om människor och miljö en del av vår verksamhet.
Genom att samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder.
Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners.
Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Mottot "ett handslag gäller" är lika aktuellt idag som igår.
Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka, med syfte att skapa ett attraktivt kunderbjudande.
2 513mkr 1 565mkr driftnetto
PROJEKTUTVECKLING FASTIGHETSFÖRVALTNING
Vår projektutveckling innefattar både nybyggnation och om- och tillbyggnader av fastigheter och sker på attraktiva platser i storstadsregionerna, ofta i anslutning till befintligt bestånd. Projekt genomförs med egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning skall ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassaflöde. Projekten bidrar därmed både till en driftnettotillväxt och en värdetillväxt.
Vi har en egen förvaltningsorganisation som arbetar nära hyresgästerna för att tillgodose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda för nya affärsmöjligheter.
Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång tid framöver. Förvärv av nya fastigheter och mark genomförs om vi kan uppnå strategiska fördelar och goda driftnettotillskott eller erhålla en god avkastning genom vår projektutveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en långsiktig utveckling i linje med vår affärsmodell och vision. De senaste åren har vi främst sålt handelsfastigheter.
Vi är en långsiktig hyresvärd med nära samverkan med våra kunder, vilket skapar kontinuitet och trygghet. Genom lokal förvaltningspersonal kan vi
tidigt fånga och förstå kundernas behov och skapa förutsättningar för dem att utvecklas och bedriva en lönsam, hållbar verksamhet. Mötesplatser med blandade verksamheter skapar mervärde för våra kunder där de olika aktörerna drar nytta av varandra.
tar befintliga värden och tillför nya ekonomiska, sociala och miljömässiga värden som ökar platsens attraktivitet. Vi skapar förutsättningar för levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur och vi tar stort ansvar för en plats avseende trygghet,
service och parker.
410mkr 3 979mkr
FASTIGHETSFÖRVÄRV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
hållbar stadsutveckling och en stor projektportfölj koncentrerad till attraktiva områden i fyra växande storstadsregioner, har vi förutsättningar för en stabil investeringstakt. Genom investeringar i egna fastigheter och en effektiv förvaltning skapar vi en god värdetillväxt för Atrium Ljungbergs ägare.
Med väl förankrade grundvärderingar och en god arbetsplatskultur, tydliga mål och en möjlighet till utveckling har vi medarbetare som trivs, mår bra och levererar det allra bästa. Vår arbetsplats stimulerar samarbete, kreativitet och effektivitet, vilket är avgörande parametrar för att ett företag ska lyckas.
ATRIUM LJUNGBERG 11 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Vår strategi är fundamentet att göra rätt saker på rätt ställen. Strategin beskriver också att vi ska göra det med kundfokus, hållbarhetsfokus och engagemang. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara stadsmiljöer med god värdetillväxt över tid.
! Vi ska finnas på starka delmarknader i storstadsregioner där det finns förutsättningar för långsiktig befolkningstillväxt.
Varför: Långsiktig befolkningstillväxt skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder.
! ! ! ! Hur: Vi fokuserar vår utveckling till områden som uppfyller tillväxtkriterier. Projekt- och förvärvsmöjligheter genomförs med utgångspunkt i områdesvisa strategiplaner.
Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och bostäder kompletterat med handel, kultur, service och utbildning.
? ? ? ? Varför: Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjligheter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet.
Hur: Våra områdesvisa strategiplaner analyserar och föreslår utformningen av innehållet på varje plats, utifrån platsens specifika förutsättningar.
delmarknad.
EN BETYDANDE
Varför: Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa långsiktigt hållbara stadsmiljöer.
Hur: Vi fokuserar vår utveckling och våra förvärv till platser där vi redan är etablerade eller där vi vill bli en betydande aktör.
! ! ! Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi gör. Samarbetet med kunder, leverantörer, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat.
Varför: Genom förtroendefulla relationer och samverkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer.
Hur: Vi har lokal personal på plats i varje område och bygger långsiktiga relationer nära våra kunder och intressenter.
ATRIUM LJUNGBERG 12
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -------------- | ---------------------- | --------------------- | -------------- | --------- | ------------------------ | ----------------------- | ----------------------- | -- |
Vi ska förvärva, utveckla och förädla fastigheter och byggrätter.
Varför: Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom driftnetton från aktiv förvaltning och genom projektvinster från vår projektutveckling.
Hur: Genom noggrann utvärdering av projekt- och transaktionsmöjligheter allokeras kapital till de möjligheter som långsiktigt bedöms addera störst värde till Atrium Ljungberg.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
! ! ! ! Vi ska ha ett hållbarhetsarbete som är integrerat i affärsstrategin och en viktig del av vårt erbjudande. Vi ska förbättra vårt eget och våra intressenters ansvarstagande på området.
Varför: Hållbarhet har på kort tid utvecklats till en faktor som är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara långsiktigt relevanta.
Hur: Med bas i våra målsättningar är hållbarhet en fråga som är på agendan varje dag för alla anställda inom alla delar i bolaget, från daglig förvaltning till projekt, och finansiering.
Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens.
Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Grundvärderingarna; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande är väl förankrade.
? ? ? ? Varför: Genom att själva driva hela affärsprocessen inklusive projektutvecklingen kan vi ta väl hand om våra kunder och säkerstläla hög kvalitet i långsiktig förvaltning.
! ! ! ! Hur: Vi har personal med kompetenser och egenskaper som uppfyller våra grundvärderingar och vi utvecklar våra anställda över tid.
13
Varför: Kompetenta, motiverade och engagerade medarbetare är en förutsättning för goda resultat.
Hur: Vår företagskultur präglas av delaktighet och omsorg om varje individ. Hållbara medarbetare är grunden för utveckling och lönsamhet.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INNEHÅLLSFÖRTECKNING | OM ATRIUM LJUNGBERG | 2020 I KORTHET | VD-ORD | VARFÖR INVESTERA | AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE | STRATEGI | MÅL OCH UTFALL |
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Avkastning på eget kapital ska vara minst tio procent per år över tid.
Aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Investeringar i egna fastigheter ska uppgå till minst två miljarder kronor per år. Målet höjdes från en miljard år 2019.
Bolagets kapitalbas ska vara stark för att bidra till långsiktig stabilitet och skapa förutsättningar för att göra goda affärer i olika marknadssituationer.
Belåningsgraden ska inte överstiga 45 procent.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD Mål: 2 ggr Utfall: 4,6 ggr
Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 ggr.
Vi förstärker successivt vårt fokus på hållbart företagande och våra väsentliga hållbarhetsområden har omsatts till mål. Våra hållbarhetsmål omfattar nyproduktion och förvaltning samt våra medarbetare.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
Vid utgången av 2021 ska andelen certifierade byggnader vara 100 procent.
Vid utgången av 2021 ska andelen gröna hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrakterad årshyra.
Energianvändning ska minska med 30 procent från 2014 till utgången av 2021.
Mål: 85% Utfall: 89%
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, som en del i att ha hållbara medarbetare.
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Städer som ska klara urbanisering, klimatförändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar.
Idag lever vi i en globaliserad värld, något som även avspeglar sig i hållbarhetsfrågor. De globala frågorna kräver gemensamma lösningar. Det är väl känt att fastighetsbranschen har stora utmaningar när det gäller begränsning av klimatpåverkan och överutnyttjande av resurser. Men vår bransch har också stora möjligheter att påverka positivt, främst ur de sociala perspektiven där vi dels kan bidra till ökad trygghet, förbättrad hälsa och säkerhet, dels arbeta mot korruption och för mänskliga rättigheter. Atrium Ljungbergs fokus är alltid att verka med omsorg om människor och miljö.
Vår vision lyder "alla vill leva i vår stad". Atrium Ljungberg arbetar aktivt från tidiga planeringsskeden av områden och fastigheter, vidare under genomförande och produktion tillsammans med våra leverantörer och slutligen som förvaltare av fastigheter. Med det sagt är vi verksamma under hela fastighetens livscykel, som många gånger även innefattar rivning eller demontering och återbruk. Vi ställer höga krav på våra leverantörer och
vi samarbetar med våra hyresgäster för att påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når vi längre än vi hade gjort var och en för sig.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i vår affärsmodell och en viktig del i arbetet mot att nå visionen. Genom att arbeta proaktivt med hållbarhetsfrågorna inom bolaget kan vi på ett strukturerat sätt hantera risker men också identifiera nya affärsmöjligheter. För att prioritera vårt hållbarhetsarbete har vi genomfört en väsentlighetsanalys som resulterat i fyra fokusområden, hållbar stadsutveckling, miljö och resursanvändning, hållbara medarbetare samt affärsetik.
Kopplat till dessa fokusområden finns mål och strategier, samt styrande funktioner som policys och riktlinjer. Fokusområdena är även kopplade till de globala målen, läs mer på sid 17–18.
16
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN |
INTRESSENTDIALOG 2020 | HÅLLBAR STADSUTVECKLING | MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING | AFFÄRSETIK | MEDARBETARE |
Vi utvecklar hållbara stadsdelar och fastigheter för att höja områdenas attraktionskraft och skapa värden för områdets aktörer. Fastigheterna ska utformas med omsorg om människa och miljö, vara resurseffektiva och underlätta en hållbar livsstil. Vi:
Resursanvändningen, framförallt energianvändningen, står för en betydande del av en byggnads drifts- och produktionskostnad och dess klimatpåverkan. Vi fokuserar därför på att förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet. Vi:
En förutsättning för att åstadkomma ett bra resultat är att ha kompetenta, engagerade och friska medarbetare. Vi verkar för en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet. Vi:
Strävar efter mångfald, lika möjligheter, jämställdhet och motverkar diskriminering av alla slag
Pålitlighet är centralt för oss. Vi värnar om sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation med leverantörer och andra samarbetspartners. Vi ställer samma krav på våra leverantörer som på oss själva när det gäller miljö, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Vi:
I mars tillträde Saga Jernberg rollen som hållbarhetsansvarig på Atrium Ljungberg.
"Jag tycker att Atrium Ljungberg är ett väldigt intressant företag. Dels det befintliga beståndet men framför allt den stora projektportföljen. Här har vi verkligen möjlighet att påverka våra städer på ett positivt sätt. Som person drivs jag av vision och värderingar och här är Atrium Ljungberg väldigt tydliga. Det känns verkligen spännande att få vara med och sätta företagets nya mål och strategier inom hållbarhet."
Frågan om hållbar stadsutveckling har aktualiserats i takt med urbaniseringen och en växande befolkning i storstadsregionerna.
"Klimatfrågan är något som alla behöver arbeta aktivt med, även vi. Byggfasen har stor påverkan på miljön och här kommer både nya lagar och klimatdeklarationer att knuffa oss
ETT PAR ORD MED...
17
framåt. Men det finns mycket vi kan göra redan nu. Hållbarhetsarbetet är integrerat i organisationen och under den korta tid jag varit i bolaget har jag märkt att det finns en stor vilja att bidra och göra mer – oavsett om man är leasing manager, drifttekniker eller affärsutvecklare. Nuvarande hållbarhetsmål har varit väldigt konkreta och är nu en självklar del i våra processer. Nu är det dags att ta nästa steg inom hållbarhetsarbetet."
Under hösten inleddes intressentdialogen
med en digital heldagskonferens på temat Hållbarhet för alla medarbetare på Atrium Ljungberg.
"Det är viktigt att sätta de nya målen tillsammans med alla våra intressenter, man lär sig väldigt mycket längs vägen. Jag hade nyligen en dialog med en hyresgäst som vill göra sitt nästa kontor till en pilot för 'det hållbara kontoret'. I den processen vill vi vara aktiva, både för att stötta men framförallt för att lära oss mer tillsammans."
SAGA JERNBERG Hållbarhetsansvarig Atrium Ljungberg
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Under hösten har en omfattande intressentdialog genomförts, som en del i att ta fram nya hållbarhetsmål till 2022. Våra intressenter – medarbetare, hyresgäster, ägare, finansiärer, kommuner och leverantörer har givit viktiga inspel i arbetet framåt. Genom kontinuerlig dialog utvecklar vi hållbarhetsarbetet tillsammans.
Genomgående för samtliga intressenter är att hållbarhet ses som en viktig aspekt. Det är också tydligt att hållbarhet är en viktig fråga för respektive intressentgrupps kunder och samarbetspartners. Det råder alltså ingen tvekan om vikten av att arbeta med hållbarhet, däremot är det skillnad mellan olika intressentgrupper avseende vilka områden de anser viktigast för Atrium Ljungberg att prioritera. Nedan följer en kort sammanfattning av dialogerna.
Från intressentgruppen finansiärer är det tydligt att klimatfrågan blir allt viktigare. Det finns en förväntan att bolag ska ha kontroll över sina utsläpp, helst från hela värdekedjan. Arbetet med Green Deal och Taxonomin är prioriterat, även om sociala frågor också tas upp. Andra hållbarhetsaspekter som tas upp är bland annat fysiska hållbarhetsrisker, leverantörsfrågor, trygghet och tillgänglighet i stadsdelar.
Våra hyresgäster har en önskan om mer fokus på klimatrelaterade frågor såsom energianvändning, avfall och transporter. Även hälsa, mångfald och hållbara stadsdelar tas upp i dialogen. Många har idéer kring hur vi kan utveckla vårt samarbete kring hållbarhet vilket vi ser som positivt. Detta gäller
även intressentgruppen Leverantörer som lyfter fram fördelar med att ha tidig dialog och samverkan för att kunna nå gemensamma mål inom hållbarhet. Likt de andra intressentgrupperna är klimatet en fråga leverantörerna anser att vi bör jobba mer med. Här lyfts särskilt materialfrågan men även andra resursfrågor som avfall, energi och transporter.
Vid intervjuer med representanter från kommunerna är det många olika hållbarhetsfrågor som tas upp. Även med denna intressentgrupp finns goda möjligheter till utökat samarbete. Det är tydligt att vissa frågor hanteras i ordinarie processer såsom plan- och bygglagen, medan det finns andra områden där vi som fastighetsägare kan bidra. Framför allt tas klimatfrågan utifrån "byggherreperspektivet" upp, men även effekterna av klimatförändringar. Trygghetsfrågan är också återkommande, att arbeta med blandstad och varierat innehåll. Inom de flesta hållbarhetsområden reflekteras det över hur vi kan involvera besökare och kommuninvånare i arbetet, då de har en stor påverkan i närområdet.
För våra medarbetare genomförde vi en digital konferens, där diskussioner i mindre
grupper hanterade olika hållbarhetsfrågor. Det finns ett stort engagemang i bolaget kring hållbarhet och många tog upp frågan om mål och styrning som viktiga parametrar framåt. Även för denna grupp var klimat- och resursfrågan i fokus, men också hur vi bygger och förvaltar socialt hållbara platser. Detta återspeglas även i dialogen med representanter från ägarsidan. Hållbarhetsfrågan förväntas omhändertas på ett ansvarsfullt sätt och man lägger stor vikt vid ett tydligt ledarskap. Läs mer om hur intressentdialogen genomfördes med de olika intressentgrupperna på sidan 138.
Jakob Trollbäck från The New Division berättar om processen bakom den visuella identiteten för de globala målen under Atrium Ljungbergs konferens.
Årets konferens genomfördes digitalt med tema hållbarhet. Medarbetarna är en viktig del i intressentdialogen.
Efter intressentdialogen har materialet bearbetats och ingått i en väsentlighetsanalys som genomförts med ledningsgruppen. Utifrån denna har vi identifierat de målområden som är mest väsentliga för oss och som vi ska fokusera på, både när det handlar om vår möjlighet till positiva bidrag men även att minska en eventuell negativ påverkan.
Under början av 2021 kommer vi fördjupa arbetet med de väsentliga områdena för att därefter fastställa våra hållbarhetsmål för 2022 och framåt. Först ut är mål för områdena klimat, social hållbarhet, affärsetik och hållbara medarbetare. En viktig del är att formulera rimliga men samtidigt utmanande mål med tillhörande mätetal för att kunna följa upp hållbarhetsarbetet över tid. De nya hållbarhetsmålen beslutas av styrelsen.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
I en hållbar stad krävs cirkulärt tänkande. Vi möjliggör för återvinning och återbruk. Vi energieffektiviserar våra byggnader och sätter solceller på taken. Vi miljöcertifierar våra byggnader enligt certifieringar som Breeam och Miljöbyggnad. I nya fastigheter siktar vi på en
Närhet till natur och trädgårdar är viktigt för livskvaliteten i en stad.
Vi skapar attraktiva och hållbara stadsmiljöer där invånarna ska vilja vistas och leva i många år framöver. För att utveckla den hållbara staden som ständigt förändras har vi åtta aspekter som vi tycker är viktiga.
dens historia.
i Kista.
Eftersom bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande andel av Sveriges utsläpp när det gäller energi, material och avfall är det viktigt att vi gör vad vi kan för att bidra i arbetet framåt. Atrium Ljungbergs ambition är att minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan och att effektivisera resursanvändningen. Miljöcertifierade byggnader, gröna hyresavtal och en minskad energianvändning är några viktiga arbetsområden för oss. På så sätt kan vi minska utsläppen av koldioxid och motverka klimatförändringarna.
Miljöcertifieringar av byggnader är ett viktigt verktyg för att säkerställa att våra fastigheter är hållbara och minskar sin miljöpåverkan. Det finns tydliga krav inom olika hållbarhetsaspekter där bevisningen tredjepartsgranskas. Certifieringarna bidrar också till att fastigheternas miljöprestanda blir jämförbara och enklare att kommunicera till hyresgäster.
Atrium Ljungberg miljöcertifierar nybyggnationer av kommersiella lokaler enligt miljöklassningssystemet Breeam, befintliga byggnader enligt Breeam In-Use och bostäder enligt Miljöbyggnad. Vid årsskiftet 2020 var 62 procent (50) av uthyrbar yta certifierad. Ökningen berodde framförallt på att ytterligare sju befintliga fastigheter certifierades enligt Breeam In-Use. Under året intensifierade vi arbetet för att uppnå målet att 100 procent av våra fastigheter ska vara miljöcertifierade år 2021.
Breeam bedömer miljöprestandan av en fastighet inom ett antal olika områden,
exempelvis energianvändning, inomhusmiljö, arbete med material och avfall samt hållbar mobilitet. Vår miniminivå för Breeam-certifiering av nyproduktion är betyget Very Good. När det gäller certifieringssystemet Miljöbyggnad är vår miniminivå för nyproduktion av bostäder betyget silver. Miljöbyggnad ställer djupgående krav inom energi, materialanvändning och inomhusmiljö. Miljöcertifieringarna utgör den viktigaste delen i vår gröna finansiering. Per sista december hade vi 6,0 miljarder kronor (5,9) gröna obligationer utestående samt 3,3 miljarder kronor (1,5 ) i gröna banklån, motsvarande 49 procent av vår totala finansiering. Läs mer på sidan 34–37.
För att minimera miljöpåverkan och användning av farliga ämnen under byggnationer använder Atrium Ljungberg också Byggvarubedömningen vid inköp av byggmaterial. Byggvarubedömningen är en digital loggbok med miljöbedömda byggvaror. Systemet hjälper oss även att efterleva FN:s Försiktighetsprincip, som innebär att om det finns hot om allvarlig skada på miljön, ska brist på full vetenskaplig säkerhet inte användas som skäl att skjuta upp kostnadseffektiva åtgärder för att förhindra miljöförstöring.
TL Bygg arbetar också med miljöcertifieringssystemen BREEAM och Miljöbyggnad och har god kompetens inom området. TL Bygg har exempelvis flera medarbetare som är certifierade miljöbyggnadssamordnare. Den vanligaste förekommande loggboken för material är Byggvarubedömningen men även BASTA och Sunda Hus används om kunden så önskar.
Energianvändningen under en fastighets livscykel skapar till största delen koldioxidutsläpp. Vårt mål är att minska fastigheternas energianvändning per kvadratmeter med 30 procent från år 2014 till och med år 2021. Den totala normalårskorrigerade energianvändningen 2020 uppgick till 224 GWh, vilket är en minskning från 253 GWh föregående år. Cirka 41 procent av energianvändning avser hyresgästernas egen konsumtion. Till och med 2020 har vi lyckats minska energianvändningen per kvadratmeter med 23,5 procent jämfört med basåret. Men arbetet fortsätter.
El står för den största andelen av vår och våra kunders energianvändning. I normalfallet förser vi hyresgästerna med el och debiterar dem utifrån faktisk användning. Vi köper el från ursprungsgaranterad vattenkraft, certifierad med Gold standard. Vi använder certifierad
21
62%
Gröna hyresavtal 44%
koldioxidfri el i alla fastigheter utom en. För att klimatkompensera för denna, stödjer vi ett vindkraftsprojekt i Indien.
Vi har även egna solcellsanläggningar för att öka andelen förnyelsebar el. Idag har vi solcellsanläIggningar i Gränbystaden, Sickla och i Malmö. Totalt sett ger det 8 202 kvadratmeter solceller där vi kan producera cirka 1 340 Megawattimmar om året. Anläggningarna är kopplade till digitala skärmar där man dagligen kan följa hur mycket den förnyelsebara energin räcker till.
En majoritet av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Komfortkyla finns installerad i majoriteten av fastigheterna och består dels av köpt fjärrkyla, dels av egenproducerad kyla. Dessutom kräver en av våra fastigheter stora mängder processkyla. Koldioxidutsläppen från fjärrvärmeanvändning och dess miljöbelastning beror på vilka bränslen våra fjärrvärmeleverantörer använder. När det gäller fjärrvärme och fjärrkyla är vi hänvisade till den lokala leverantören och variationen i miljöprestanda är stor. Största delen av energin som tillförs fjärrvärmeproduktionen i Sverige är antingen förnybar eller
återvunnen. Andelen fossila bränslen som används i branschen var 3,6 procent år 2019.1)
Vi lyckades minska mängden fastighetsenergi med 7,6 procent under året tack vare genomförda energieffektiviseringar bland annat. Projekt har genomförts i flera fastigheter, exempelvis byte till effektivare aggregat, byte till LED och byte av styrsystem. Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa mätare och en aktiv uppföljning av värden. Vi ser även en minskning när det gäller hyresgästelen, vilket kan kopplas till effekter av lägre nyttjande av lokaler kopplat till covid-19, dock inte enbart då vi även har haft ökade driftstider av ventilationssystem. Även förvärv och avyttringar påverkar vårt energimål. Läs mer i not H.4.
Arbetet med miljöcertifiering kompletterar detta mål och hjälper oss att i byggfasen minimera energianvändningen men också att bygga energieffektivare hus i förvaltningsskedet. Även de gröna avtalen har fokus på minskad energianvändning tillsammans med våra hyresgäster.
TL Bygg arbetar för att minska energianvändningen på byggarbetsplatserna genom att använda LED-belysning och eldrivna verktyg och maskiner samt sätta in värmepumpar i byggbodarna.
Våra koldioxidutsläpp uppgick totalt till 6,5 kg CO2e/kvm under 2020 (8,6), vilket är en minskning jämfört med föregående år. Koldioxidutsläppen kommer till största delen från uppvärmning av våra fastigheter med fjärrvärme och från bilburna besökare på våra handelsplatser. En liten del härrör från elanvändning i fastigheterna och från tjänsteresor. Vi rapporterar vår klimatpåverkan enligt verktyget CDP och har fått betyg B. Läs mer om det och om koldioxidutsläpp per byggnadstyp i not H.5.
Utsläppen kopplat till produktionsskedet hanteras i miljöcertifieringarna och livscykelanalyser. Här har vi och branschen ett utvecklingsarbete framför oss för att få in mer data och därigenom göra bättre beräkningar på bland annat påverkan av material och avfall.
För att minska koldioxidutsläppen från transporter tillhandahåller vi elladdstolpar på parkeringsplatserna vid våra
handelsplatser och i allt fler kontors- och bostadshus. Vi ökar antalet cykelparkeringar och ser till att det finns närhet till kommunala transporter, se sidan 43–45 för våra nya projekts kopplingar till kollektivtrafik.
TL Bygg har under året anslutit sig till Färdplan 2045, bygg- och anläggningsbranschens initiativ för att nå ett netto på noll växthusgaser till år 2045. Under 2021 kommer vi att ta fram nyckeltal och införa mätning av växthusgaser. I byggprojekten arbetar vi med att minska utsläppen genom att planera inköp och transporter. Till exempel är alla transporter från lager vid materialinköp från huvudleverantör koldioxidneutrala från 2019.
Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektiviseringar ökar. Atrium Ljungbergs gröna hyresavtal är ett exempel på samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst för att tillsammans minska miljöpåverkan i fastigheterna inom områden som exempelvis energi, material och avfall. Avtalet hanterar även inomhusmiljö som är viktigt för våra hyresgäster ur
ett hälsoperspektiv. Vid utgången av 2020 1) https://www.energiforetagen.se/statistik/fjarrvarmestatistik/ tillford-energi/
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD | ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN | INTRESSENTDIALOG 2020 | HÅLLBAR STADSUTVECKLING | MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING | AFFÄRSETIK | MEDARBETARE |
omfattades 44 (36) procent av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. Förbättringen beror på medvetet fokus från hela förvaltningen att inkludera bilagan i alla nya och omförhandlade avtal. Målet är att nå minst 50 procent till och med år 2021.
De gröna hyresavtalen blir ett steg i att samverka kring resurseffektivitet och hjälpas åt att nå respektive bolags mål. Från och med i år har våra kunder kunnat följa sin egen energianvändning i vår kundportal Servicenter, där man också har benchmarktal att jämföra mot. Vi samarbetar för att hitta fler möjliga effektiviseringsåtgärder i lokalerna.
Avfallsfrågan är också en viktig resursfråga att samverka kring. Vår vision för framtiden är att varken vår egen, eller våra kunders verksamhet ska generera något avfall. Detta är ett arbete vi har påbörjat och målsättningen är att den totala mängden avfall ska minska med 40 procent per kvadratmeter och osorterat avfall minska med 80 procent per kvadratmeter lokalyta per år 2025. Idag tillhandahåller vi återvinningsmöjligheter i samtliga fastigheter och byggarbetsplatser för de vanligaste avfallskategorierna. Under 2020 har fokus varit på att få fram validerade data, genomföra pilottest samt strategier för områden.
TL Bygg följer upp sin avfallshantering och arbetar för att öka andelen återbrukat och återvunnet material. De arbetar nära avfallsentreprenörerna i planeringen av avfallshanteringen på byggarbetsplatserna för att öka sorteringen i rena fraktioner. Utbildningar i avfallshantering hålls i projekten.
För att ha ett tydligt fokus på klimatfrågan och hantera riskerna men även möjligheterna kring dem har vi börjat arbeta i linje med TCFD. Det är ett ramverk för att vägleda organisationer i arbetet med att identifiera och rapportera klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Det går även att hitta mer information kring mål och mätetal på sidorna 15, 139–140. Nedan beskrivs kortfattat hur vi arbetar med de olika delarna i ramverket.
Styrelsens uppdrag inkluderar att sätta mål och strategier och de fastställer årligen en arbetsplan inklusive antagandet av Atrium Ljungbergs övergripande hållbarhetspolicy. Styrelsen fastställer även andra policys som rör hållbarhet. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor presenteras för styrelsen
och diskuteras vid planerade möten under hela året.
Vd har det yttersta ansvaret för att policyerna följs och delegerar ansvar till chefer och projektledare i organisationen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet och cheferna har ett särskilt ansvar för genomförandet. Ledningsgruppen arbetar med mål och aktiviteter för hållbarhetsarbetet kontinuerligt vid sammankomster. Varannan vecka rapporterar hållbarhetsansvarig aktuella frågor till ledningsgruppen och det finns även en styrgrupp för hållbarhetsfrågor.
Vår affärsmodell bygger på hållbar stadsutveckling. Vi har långsiktiga visioner och planer för utveckling av våra fastigheter. Vi arbetar idag med aktiviteter för att skapa klimatsmarta och hållbara städer. Vi arbetar nu med att utveckla vår hållbarhetsstrategi och inom ramen för denna se över vår byggprocess för att bygga mer klimatsmart, vilket vi kan jobba operativt med i våra projekt framöver. Vi arbetar även kontinuerligt med att klimatsäkra vårt fastighetsbestånd. Detta tror vi kommer vara en viktig fråga för våra kunder framåt.
En möjlighet som rör klimatarbetet är att även våra kunder arbetar mer med sina scope 2-utsläpp. Vårt arbete med att utveckla mer hållbara och klimateffektiva lokaler och områden har en direkt inverkan på våra klienters scope 2-utsläpp och skulle därför kunna skapa konkurrensfördelar på sikt.
Risk- och möjlighetsutvärdering samt riskhantering ingår i Atrium Ljungbergs verksamhetsutvecklingsanalys som årligen utvärderas av styrelsen. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår i denna analys liksom alla de andra av företagets risker och möjligheter. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det operativa arbetet delegerats till vd och de olika affärsområdena.
ringsprocessen är att hantera bland annat klimatrisker. Där finns det fysiska risker, som översvämningar och extrema väderhändelser, samt övergångsrisker som lagar och regler, tekniska förändringar. Även att kunna ta vara på möjligheter genom att identifiera dessa under processen är en viktig del. Inför varje investeringsbeslut gör vi en riskbedömning, baserad på rapporter, kunskap och ekonomisk påverkan, och resultatet ligger till grund för att prioritera åtgärder.
Vi har under många år varit medvetna om att energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläppen av växthusgaser. Vi har därför haft mål att minska energiförbrukningen och utsläppen av växthusgaser sedan 2014.
Atrium Ljungberg har ett mål att alla våra byggnader ska miljöcertifieras 2021. Mer hållbara produkter kan ge oss en starkare marknadsposition och ökade intäkter. Nu arbetar vi med nya mål och hur vi kan växla upp arbetet med klimatfrågan kopplat till den hållbara staden.
Vi mäter bolagets klimatpåverkan genom scope 1, 2 och 3 utsläpp, men i olika omfattning utifrån vår direkta eller indirekta påverkan. Våra totala koldioxidutsläpp utifrån det vi mäter idag hänger ihop med energianvändning i våra fastigheter, läs mer på sidan 141.
Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla relationer. Vi arbetar proaktivt både internt och med våra leverantörer för att motverka de risker för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i branschen.
Atrium Ljungberg analyserar löpande verksamheten gällande risker för korruption och brott mot mänskliga rättigheter. I fastighetsoch byggbranschen finns de största riskerna framförallt när det gäller mutor och gåvor, kompisprissättning vid uthyrning, anlitande av svart arbetskraft med sämre arbetsvillkor, arbetskraftsinvandring och skattefusk. Vi värnar om sunda affärsmetoder och arbetar därför aktivt med affärsetik bland våra medarbetare och ställer krav på leverantörer och underentreprenörer.
Våra värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande – är basen för allt vi gör i företaget. Medarbetare ska uppträda hederligt och med omtanke, engagemang och integritet gentemot affärspartners och andra medarbetare.
Vår policy för affärsetik är också vår uppförandekod och omfattar alla medarbetare och tillfälligt anställda. Vi har även riktlinjer för representation, gåvor och förmåner som ger mer konkret vägledning för medarbetarna samt ett utbildningspaket med etiska dilemman som har använts på utbildningar med alla medarbetare sedan 2017. Vi genomför också introduktionsutbildningar för nyanställda och tillfälligt anställda, där affärsetik är en viktig del. Det pågår även ett arbete
med att digitalisera delar om affärsetik i ett gemensamt onboarding-paket.
TL Bygg har en egen policy för affärsetik och inköp, de har signerat och stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tilllämpar Institutet mot mutors näringslivskod. De är också certifierade enligt lednings- och produktcertifieringssystemet BF9K.
Atrium Ljungberg har en funktion för visselblåsning som gör det möjligt att anonymt anmäla misstanke om korruption och andra brott eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som bevakas av bolagets chefsjurist och styrelsens ordförande. Inga anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption har uppdagats under 2020.
Vår leverantörspolicy utgör vår uppförandekod för leverantörer. Den grundadade sig på Fastighetsägarnas uppförandekod men har uppdaterats och utvecklas kontinuerligt. Den anger de minimikrav vi ställer på hela leverantörskedjan. De områden som
TL Bygg bygger bland annat bostäderna på Nobelberget i Sickla.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD | ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN | INTRESSENTDIALOG 2020 | HÅLLBAR STADSUTVECKLING | MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING | AFFÄRSETIK | MEDARBETARE |
berörs är affärsetik, miljö, klimat, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Detta är viktiga områden att jobba med för att minska risker för leverantörerna och säkerställa deras hälsa och säkerhet. Under 2020 reviderades leverantörskoden med uppdateringar inom området arbetsvillkor och underleverantörer. Sen tidigare har vi även utvecklat bland annat miljöavsnittet med tydligare krav. Leverantörskoden används till alla nya leverantörer och implementeras stegvis när det gäller befintliga leverantörer. Läs mer i not H.12.
När avtal tecknas, ska leverantörskoden signeras av leverantören och läggas som bilaga till avtalet. Vi följer upp nya leverantörer genom att utvärdera att vår leverantörskod har signerats. Under 2020 har 176 av 206 nya leverantörer skrivit under leverantörskoden. Dessutom genomför vi, eller en tredje part, varje år revisioner av utvalda
leverantörer. Under 2020 har 18 skrivbordsrevisioner genomförts. I år har fokus varit på leverantörer i större byggentreprenader samt ett antal av våra ramavtalsleverantörer. Inga allvarliga fall av överträdelser uppdagades.
TL Bygg ställer krav på sina leverantörer att de ska följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod och att de ska vara certifierade enligt certifieringssystemet BF9K gällande kvalitet, miljö och arbetsmiljö. En självskattningsenkät har börjat användas av leverantörerna i januari 2020. En leverantörskod är också under framtagande med tydligare krav gällande hållbarhet. TL Byggs ambition är att alla nya och befintliga ramavtalskunder ska granskas med utgångspunkt i ställda krav från och med 2021. Ingen samordnad granskning av leverantörer skedde under 2020.
Atrium Ljungberg betalar skatt i Sverige och den består av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala avgifter och särskild löneskatt. Vår skattepolicy slår fast att vi ska vara en pålitlig, långsiktig och ansvarstagande samhällsmedborgare som alltid agerar utifrån gällande lagar och regler. Skatter ska kontrolleras, redovisas och betalas korrekt.
Bolaget åtar sig också att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med detta menar vi transaktioner utan affärsmässiga drivkrafter som bara syftar till att minska skatten. Skattepolicyn finns tillgänglig på al.se. Läs mer om betalda skatter i not H.10.
– Bolaget betalade under 2020 361 miljoner kronor i olika skatter, där fastighetsskatten utgör den största andelen
| 1 | 2 | 3 |
|---|---|---|
| Vid upphandling/ | Vid kontrakts | Löpande under sam |
| förfrågan: Krav ställs | tecknande: Leveran | arbetet: Vem som helst |
| på leverantören. Vår | tören ska signera vår | kan ställa frågor och |
| leverantörskod ska | leverantörskod. Upp | rapportera avvikelser |
| ingå vid beställningar | följning av detta sker. | om en leverantör verkar |
| över 100 000 kronor. | avvika från vår policy, | |
| antingen via aktuell | ||
4 Vid revision: Revision av cirka 20–30 slumpmässigt utvalda leverantörer genomförs per år för att kontrollera sociala och miljömässiga hållbarhetskriterier.
| 5 | |
|---|---|
| Resultat av revision: | |
| – Utan anmärkning: | Samarbetet fortsätter |
| – Vid mindre anmärkningar: | Dialog förs med leverantören om hur felet ska kunna rättas till inom en viss tidsram. |
| – Vid allvarliga anmärkningar: | Bedöms felet vara allvarligt upphävs aktuellt avtal. |
Återkoppling: Sker till organisationen inför kommande upphandlingar.
Våra medarbetares kompetens och välmående är viktiga för att vi ska vara ett långsiktigt hållbart och framgångsrikt företag. Vi vill vara en utvecklande organisation, där lärande, engagemang, hälsa och säkerhet står i fokus.
Atrium Ljungberg fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av medarbetare och ny kompetens ökar. I slutet av 2020 hade koncernen 340 (334) medarbetare, varav TL Bygg 129 anställda (127). Vi har under 2020 främst anställt fler inom affärsstöd, affärsutveckling och förvaltning. I en snabbt föränderlig värld är det viktigt att vi är en lärande organisation där medarbetarna ständigt utvecklar sig och tar till sig ny teknik. Vi tror också på att de bästa idéerna föds i samverkan mellan människor med olika bakgrund och erfarenheter. För mer fakta om vår personalstyrka, se not H.9
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtalen. Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga omotiverade skillnader fanns mellan könen enligt årets undersökning. Vi har inte heller haft några rapporterade fall av diskriminering under året.
fortfarande mansdominerad. I Atrium
Ljungberg-koncernen är 70 procent (72) av medarbetarna män, vilket är en knapp förändring jämfört med föregående år. Vi har dock uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen och i de administrativa stödfunktionerna. Det finns fortfarande områden att utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna och drifttekniker inom koncernen övervägande män, vilket speglar branschen i övrigt.
TL Bygg har genom aktiva åtgärder tagit fram handlingsplaner för att motverka diskriminering och har under 2020 arbetat extra med att motverka "byggjargonger". En enkät har genomförts bland kvinnliga medarbetare för att fånga upp eventuellt upplevd diskriminering. Det kvinnliga nätverket som startades 2018 fortsätter att träffas kontinuerligt.
Vi genomför årligen undersökningen Great Place To Work® (GPTW) för att mäta vår ambition att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Vårt mål är att varje år uppnå ett genomsnittligt förtroendeindex på minst 85 procent. Atrium Ljungberg har använt undersökningen sedan 2011 och samtliga medarbetare ingår. De senaste sju åren har resultatet överträffat målet. I 2020 års undersökning blev resultatet 89 procent (87). Den bästa utvecklingen såg vi inom området att chefer visar intresse för medarbetare utöver
sin yrkesmässiga roll, vilket kan hänga ihop med det större fokuset på tätare avstämningar när det har varit mer distansarbete under året. I undersökningen fick vi lite sämre betyg gällande att medarbetare tas emot väl vid byte av arbetsuppgifter. Detta kan bero på att det kan vara svårare att göra en introduktion under distansarbete.
TL Bygg har använt GPTW-undersökningen sedan 2011 för tjänstemän och sedan 2016 för både tjänstemän och yrkesarbetare. Det
långsiktiga målet är att nå ett totalt index om 86 procent. Resultatet för 2020 blev 79 procent, vilket är samma resultat som 2019, Trots att dotterbolaget inte når upp till målet är det ett bra resultat med tanke på pågående pandemi och de utmaningar det innebär. Vi arbetar aktivt för att förbättra förhållandena genom att skapa handlings- och åtgärdsplaner tillsammans med yrkesarbetarna. En del av arbetet påbörjades redan under december månad och fortsätter under 2021.
Nyckeln till vår framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade medarbetare. För att känna engagemang är det viktigt att alla förstår vad som förväntas av dem och hur deras insats bidrar till vår affär. Vi använder därför en Performance management-process som hjälper chefer och medarbetare att fokusera på rätt saker och på medarbetarens utveckling. Alla Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs tjänstemän omfattas av processen.
I processen ingår utvecklingssamtal, handlingsplaner och uppföljningar. För varje medarbetare sätts individuella mål och handlingsplaner för utveckling, prestation, innovation och hållbarhet. Detta görs i årliga målsamtal med uppföljning två gånger per år. Medarbetarna inom Atrium Ljungberg har också minst åtta löpande feedback-samtal varje år med sin chef. Medarbetarna på Atrium Ljungberg får varje år utvärdera sin chef och denna feedback nyttjas för utveckling av ledarskapet. TL Bygg genomför också årliga medarbetarsamtal med samtliga yrkesarbetare.
Under året har utbildningar hållits inom bland annat personlig effektivitet och arbetsmiljö. Ledare inom Atrium Ljungberg deltar varje år på chefsdagar och i år har det skett ett flertal chefsutbildningar digitalt. Generellt i år har det varit ett stort fokus på utbildning och utveckling när det gäller digitala hjälpmedel, både att lära sig nytt samt att mötena har blivit digitala. Även årets konferens genomfördes digitalt med ett stort engagemang. Ett sätt att hålla engagemanget uppe under året har varit att införa tätare avstämningar med respektive chef och grupp, men också digitala frukostmöten med information från ledningen och olika delar av organisationen.
Vi har också fokus på framtida medarbetare och att bidra till deras utveckling. Vi tillhandahåller praktikplatser för elever från yrkeshögskolor. Vi anställer även sommarjobbare i förvaltningsorganisationen. Atrium Ljungberg har inte behövt säga upp eller förtidspensionera medarbetare, och har därför inte något program för övergångsstöd.
Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. I fastighets- och byggbranschen förekommer allvarliga hälso- och säkerhetsrisker. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till den psykiska hälsan. I driften av fastigheterna och i byggverksamheten är skador på händerna de vanligaste olyckorna. Atrium Ljungberg har huvudansvaret för arbetet men även medarbetarna har en viktig roll som tydliggörs i bolagets arbetsmiljöorganisation. I samarbete med de anställda finns även en arbetsmiljökommitté inom bolaget. HR leder arbetet där ombud för de anställda deltar, ett arbete för att minska risker för olyckor och sjukdomar och öka trivseln på arbetsplatsen.
Under 2020 fortsatte vi att genomföra hälsokontroller för alla medarbetare på Atrium Ljungberg för att upptäcka ohälsa. Koncernens medarbetare får friskvårdsstöd (via den digitala plattformen Wellnet) i form av bidrag till olika typer av träning och aktiviteter. Vi genomför även andra hälsoaktiviteter såsom träning på arbetsplatsen. I år har denna skett digitalt eller utomhus. Vi har också interna trafikregler för hur vi ska jobba med möten, e-post, telefon och Teams. Under medarbetarsamtalen sätts ett eget personligt hållbarhetsmål för varje individ. Atrium Ljungbergs medarbetare erbjuds också en frivillig hälsoförsäkring som ger tillgång till specialistvård, läkare online och samtalsstöd.
För att motverka arbetsplatsolyckor genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för projektledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom produktion på TL Bygg. En arbetsmiljökommitté träffas fyra gånger per år. Det finns ordnings- och skyddsregler på varje byggarbetsplats, skyddsombud utses och skyddsronder genomförs. Det är viktigt att hålla fokus på förebyggande säkerhetsarbete.
TL Byggs ledningssystem är certifierat enligt BF9K som är ett lednings- och produktcertifieringssystem som ställer krav på kvalitet, miljö och arbetsmiljö likt en ISO-certifiering, men är direkt anpassat för byggbranschen. TL Bygg har varit certifierade sedan 2002 och arbetar aktivt för en minskad negativ miljöpåverkan och har regler och rutiner för att alla medarbetare ska ha en god arbetsmiljö. Varje år sker en tredjepartsrevision. 2020 utfördes den av Det Norske Veritas.
27
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTION
Spelplanen för verksamheter ändrar hela tiden skepnad och nya affärsmodeller utvecklas snabbt. Ett föränderligt ekosystem kräver snabba och flexibla aktörer men kanske viktigast av allt, aktörer med helhetsperspektiv som bidrar till långsiktigt värdeskapande.
Hållbarhet har på kort tid utvecklats till en faktor som är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara långsiktigt relevanta. Hållbarhetsbegreppet har utvecklats till att innefatta flera aspekter utöver miljö. Frågor som socialt ansvarstagande, affärsetik och bolagsstyrning är idag nyckelkomponenter i begreppet hållbarhet. Bolagen behöver ta ett tydligare helhets-
ansvar för hela sin affärskedja och bidra på de marknader där de är verksamma. Kunderna efterfrågar hållbara lösningar och leverantörerna vill jobba med långsiktiga och stabila kunder. Bolagets hållbarhets-
profil väger allt tyngre när morgondagens medarbetare väljer sin framtida arbetsgivare.
Grön finansiering har de senaste åren vuxit i betydelse och är numera en integrerad del i många bolags hållbarhetsarbete och finansieringsstrategi. Bolag med god kontroll på hållbarhetsfrågan kan få säkrare och ibland också billigare tillgång till kapital i takt med att allt mer kapital söker sig till gröna placeringar.
Handeln är inne i en strukturomvandling där vi sett stora förändringar i konsumtionsmönster under de senare åren. E-handeln fortsätter att vinna mark och har under 2020 fått en stor draghjälp av covid-19-pandemin. För dagligvaruhandeln, som 2019 endast hade två procent andel e-handel, innebar 2020 en rekyl för den digitala matförsäljningen och hemleverans. Samtidigt har initiativ som "support your local", som handlar om att gynna lokala butiker och producenter vuxit sig starkare i samband med pandemin.
Vi noterar en långsiktig och tydlig förändring i människors sätt att konsumera. En förändring som inte enbart är kopplad till pandemin. Detta är kanske särskilt tydligt i de yngre generationerna. I takt med att medvetenheten kring att vår planets resurser är ändliga påverkas både livsstil och konsumtionsmönster. Tydliga exempel är det stora intresset för ekologisk och närodlad mat. Vi ser även ett ökat intresse för cirkulär ekonomi och att genom minskad konsumtion och eget ägande bidra till en bättre och mer hållbar miljö.
förändras i takt med att tekniken utvecklas. Nya produkter, tjänster, beteenden och affärsmodeller uppstår i spåren av denna utveckling. Fysiska varor transformeras till digitala tjänster och i allt snabbare takt skapas nya fenomen som exempelvis delningsekonomin, där varor och tjänster kan säljas, köpas, samägas, bytas eller återbrukas. Delningsekonomin utmanar och skapar nya värden där den nära relationen till kunden blir viktigare än någonsin. För att behålla sin relevans behöver alla företag följa med i denna förändring och löpande uppdatera sin förståelse för var man befinner sig i det nya ekosystemet. Dels i termer av möjligheter till nya erbjudanden och lösningar, dels i termer av risker för att bli utkonkurrerad av nya, effektivare modeller för värdeskapande.
En annan stark trend är kraven på service. Kunder är allt mer välinformerade och kritiska, de vet vad god service
MARKNAD OCH OMVÄRLD ..................................... 28
| OMVÄRLD OCH TRENDER 28 | |
|---|---|
| KONTOR 30 | |
| DETALJHANDEL 31 | |
| BOSTAD32 | |
| TRANSAKTION33 |
är och förväntar sig snabb leverans. Ett dåligt bemötande kan vara förödande för ett företag då recensioner sprider sig blixtsnabbt via sociala medier. Vi ser också att kraven på individanpassad service ökar. Konsumenten vill helt enkelt inte vara en i mängden utan få erbjudanden kopplade till våra preferenser och livsstil. Bekvämlighet är nyckelordet och kan vara avgörande för en konsuments val.
I digitaliseringens fotspår ökar människors krav på flexibilitet. Trenden syns inom många områden men är kanske tydligast på arbetsmarknaden. Digital teknik har förändrat vårt sätt att arbeta, det är ingen nyhet att många människor uppskattar friare arbetstider då det underlättar i vardagslivet. Under 2020 har covid-19-pandemin accelererat förändringen i arbetsmönster då vi tvingats till ökat distansarbete. För att klara en så omfattande förändring på våra arbetsplatser kommer kraven på ledarskap att öka. Framgångsrika ledare kommer att vara de som fokuserar på individens självledarförmåga och att skapa en stark företagskultur, även på distans.
plats på agendan. Trots detta kan vi konstatera att det i Sverige, som är ett av världens mest jämställda samhällen, fortfarande är glest med kvinnor i näringslivets toppskikt.
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTION
Jämställdhetsfrågan handlar dock inte bara om jämn könsfördelning, under senare tid märks även ett ökat fokus på mångfald ur ett bredare perspektiv. Flera rapporter vittnar om att näringslivet sakta börjar förstå vikten av att företag speglar sin omvärld. Att det nu krävs en bredare representation och att lyfta perspektiv som, med en allt för homogen medarbetarskara, riskeras att missas helt. Heterogena grupper har ofta en större förmåga att bidra med fler erfarenheter och nya infallsvinklar. Det ger högre innovationskraft internt, och externt resulterar det i nya affärer, förbättrad kundinsikt och möjlighet att locka mer drivna kandidater som vill arbeta i en inkluderande arbetsmiljö. Mångfald ger, som ordet antyder, många fördelar. Även affärsmässiga.
För att öka mångfalden i en bransch krävs strategiska beslut men även att ändra en många gånger djupt rotad föreställning att det "inte finns andra människor att anlita". Samma argument och föreställningar känns igen från jämställdhetsdebatten och precis som i
Vad är det som gör städer attraktiva? Finns det risk att urbaniseringen kommer att stanna av på grund av pandemin? Charlotta Mellander, professor i nationalekonomi med fokus på regional ekonomi vid Handelshögskolan i Jönköping, tror att våra storstäder kommer fortsätta att växa.
"Städer har två fördelar jämfört med mindre platser. Det ena kallar vi inom forskningen för agglomerationseffekter, en slags produktionsfördel. Om du fyller en plats med många olika människor som kan olika saker så får du en mer effektiv arbetsmarknad. Är du mer produktiv kan företagen i sin tur betala högre
ETT PAR ORD MED
...
löner, vilket i sig attraherar fler. Det andra är en konsumtionsfördel, platser som kan erbjuda en bredd av varor, tjänster och upplevelser är mer attraktiva."
Under det senaste året har täta miljöer med många människor ifrågasatts från vissa håll. Charlotta Mellander tror dock inte att pandemin kommer att bromsa urbaniseringen.
"Det är främst yngre som flyttar och de kommer troligen fortsatt att lockas till städerna. Staden har fortfarande produktionsfördelen att leva på fram till dess att pandemin är över och med all sannolikhet mycket urbana verksamheter startar upp igen."
den frågan kommer det att krävas att företag och organisationer skaffar sig kunskap och verktyg för att en förändring ska ske.
Jakten på kompetens hårdnar. För att vara fortsatt lönsam och konkurrenskraftig måste företag kunna locka de bästa talangerna, vilket är omöjligt om man håller fast vid förlegade strukturer och normer. Framtidens ledare kräver en attraktiv och inkluderande arbetsplats, och mångfald leder även till ökad lönsamhet.
CHARLOTTA MELLANDER Professor i nationalekonomi med fokus på regional ekonomi, Handelshögskolan i Jönköping
Kanske är ändå den största katalysatorn för förändring den allmänna opinionen. Representation har blivit allt viktigare och något som samhället, inte minst en yngre, värderingsstyrd generation, efterfrågar och kräver. På samma sätt som att ett genomtänkt och aktivt hållbarhetsarbete de senaste tio åren gått från att vara något endast ett mindre antal bolag arbetat med till att idag ses som en ren hygienfaktor, kommer ett bredare mångfaldsarbete också att utvecklas framåt.
Jämställdhetsfrågan är inget nytt fenomen men på senare år har ämnet fått en allt större
KONTOR
OMVÄRLD OCH TRENDER DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTION
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
KONTOR PÅ STARKA MARKNADER
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala där vi sett en positiv hyresutveckling och låga vakanser. Trots att traditionella arbetssätt har utmanats under pandemin spås kontoren ha en fortsatt viktig roll för företag även i framtiden.
Kontorssegmentet präglas av viss osäkerhet kopplad till hur framtidens arbetsplatser kommer utvecklas till en följd av covid-19-pandemin. Hittills indikerar marknaden att hyresnivåerna har stått emot pandemins effekter relativt väl samtidigt som transaktionsvolymen inom segmentet utgör en stor del av den totala volymen för 2020. Kontorets position som mötesplats, varumärkesbyggare, innovationsmotor och en viktig komponent för företagskultur ska inte underskattas och behovet av kontor bedöms vara av högsta vikt för företag framöver, trots att traditionella arbetssätt utmanas av nya arbetsformer.
Vakansgraden i centrala Stockholm ökade något under året från historiskt låga nivåer och stabiliserades runt fem procent, i nivå med det långsiktiga medelvärdet. Sett över hela innerstaden var utvecklingen mest stabil på Södermalm och Gärdet/Värtahamnen jämfört med föregående år.
Den ökade vakansen kan ha en positiv effekt för marknaden genom att möjliggöra flyttkedjor som tidigare begränsats av det låga utbudet. Hittills har den ökade vakansgraden inte haft någon effekt på hyresnivåerna.
Även i centrala Göteborg ökade vakanserna något under året från historiskt låga nivåer. Vid slutet av 2020 var vakansgraden 5,5 procent, vilket är något högre än det långsiktiga medelvärdet. Hyresnivåerna i staden har varit oförändrade sedan årsskiftet. De närmaste åren kommer att karaktäriseras av stora projektvolymer som kommer att färdigställas under perioden 2021–2023.
Vakansnivåerna i centrala Malmö ökade under årets sista kvartal och slutade på 10,5 procent. Den relativt höga vakansgraden kan delvis förklaras av flera år med höga nyproduktionsvolymer, delvis uppfört på spekulation. I Västra hamnen och Hyllie var vakanserna stabila under året. Hyresnivåerna i Malmö var stabila under 2020.
I centrala Uppsala sjönk vakansnivåerna under 2020 från cirka sex procent ner till dryga fem procent vid slutet av året. Utvecklingen på hyresmarknaden var stabil under året.
| Delmarknader | Kontorsyta, '000 kvm |
Andel Atrium Ljungberg, % |
|
|---|---|---|---|
| Stockholm | |||
| CBD (Central Business District) |
1 808 | 1 | |
| Innerstaden | 3 565 | 3 | |
| Närförort, norr | 2 000 | 2 | |
| Närförort, söder | 861 | 22 | |
| Kista | 900 | 7 | |
| Göteborg Lindholmen |
288 | 24 | Källa: Savills och Strateg fastighetskonsult |
| Malmö | |||
| Innerstaden, inkl CBD | 852 | 3 |
– Atrium Ljungberg är den femte största fastighetsägaren av kontor i Stockholm
– Kraftig ökning av marknadshyran under de senaste åren på Atrium Ljungbergs flesta delmarknader
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
DETALJHANDEL
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR BOSTAD TRANSAKTION
Atrium Ljungbergs handelsplatser är koncentrerade till några av de främsta tillväxtområdena i Stockholm, Malmö och Uppsala. Detaljhandeln hade en positiv tillväxt under 2020, trots att året dominerades av restriktioner och rekommendationer om social distansering. Skillnaden mellan olika detaljhandelsbranscher var dock stor.
Detaljhandeln växte med 3,7 procent under pandemiåret 2020, vilket gör att branschen upplevt positiv tillväxt varje år sedan 1997. Både dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln hade positiv tillväxt med 3,2 procent vardera.
Det som särskiljer 2020 är de stora differenserna inom detaljhandelns delbranscher. Hemelektronik- och byggvaruhandeln har gått starkt under pandemin, samtidigt som framförallt beklädnadshandeln hade ett tufft år. Branscher med en starkt positiv tillväxt kan kopplas till ökad tid i hemmet, med elektronisk utrustning tillika renoveringar
och upprustning av den egna utemiljön. Störst tillbakagång finns motsatt i de branscher som i hög grad exponeras mot social närvaro. Inköpen inom kläd-, sko-, och optikhandel backade kraftigt. Efter den milda vintern fick sporthandeln ett stort uppsving under sommarhalvåret, när kläder och utrustning för friluftsliv hade goda dagar. Störst framgång hade aktörer med e-handelsförsäljning. Tillväxten för e-handeln landade enligt PostNord på hela 33 procent för helåret 2020.
Pandemin har snabbat på vissa konsumtionsförändringar som tidigare låg flera år fram i tiden. Förutom att e-handeln generellt ökat kraftigt, är det främst i de högre åldersgrupperna som försäljningen haft störst tillväxt. För de kunder som tidigare valt att enbart handla fysiskt har pandemin och rekommendationer om att hålla sig hemma bidragit till många nya digitala konsumenter. För dagligvaruhandeln som historiskt är en bransch med en låg e-handelsandel på runt två procent, innebar 2020 en rekyl för den digitala matförsäljningen. Hemleverans med mat ökade enligt Dagligvaruindex under året med 50 procent och upphämtning i butik med 155 procent. Som en jämförelse ökade e-handelsförsäljningen av hemelektronik med 37 procent under året, enligt PostNords e-barometer. Branschen hade 2019 en e-handelsandel på ungefär 33 procent.
Detaljhandeln förväntas nå positiv tillväxt även under de kommande två åren enligt prognos från HUI. Tillväxten förväntas bli något lägre än under de senaste åren, där framförallt dagligvaruhandeln har en låg tillväxt i och med de stora volymförändringarna under 2020. Prognosen ligger på 2,5 procent för 2021 och två procent för 2022.
E-handelsförsäljningen kommer sannolikt att fortsätta gynnas av restriktioner och förändrade konsumtionsmönster kopplade till pandemin. Första halvan av 2021 förväntas likna 2020 men på sikt bör vaccinering och därmed lättare restriktioner åter locka kunder till fysiska butiker. Det finns ett uppdämt behov av att träffas och konsumera och detta bör ge positiva effekter för detaljhandeln.
| Kommun | Omsättning kommunen mkr 1) |
Andel Atrium Ljungberg, % |
|---|---|---|
| Stockholm | 72 759 | 0 |
| Nacka | 7 594 | 43 |
| Uppsala | 16 449 | 18 |
| Malmö | 25 924 | 7 |
| 1) Avser omsättning per kommun 2019. |
Källa: HUI Research
– Varierande tillväxt inom sällanköpsvaruhandel där möbler och hemutrustning gick starkt men mode har det fortsatt tufft
Detaljhandelns utveckling och prognos 1991–2021, löpande priser
– Positiv tillväxt varje år sedan 1997 i detaljhandeln
Källa: HUI Research1) 1) Siffror från HUI Research kan komma att uppdateras.
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL TRANSAKTION
BOSTÄDER I TILLVÄXTREGIONER
Våra bostadsbyggrätter och bostäder finns i Stockholm, Uppsala och Malmö. Trots pandemin fortsatte priserna på bostadsrätter att stiga under året och utbudet av nyproducerade bostadsrätter stabiliserades, dock på en lägre nivå än tidigare år.
Under 2020 steg bostadsrättspriserna på samtliga av Atrium Ljungbergs marknader. Grundläggande faktorer såsom befolkningstillväxt, urbanisering, ekonomisk tillväxt och låga räntor skapar stor efterfrågan på bostäder. Efter en stark inledning under årets första månader utlöste pandemins effekter en stor oro på marknaden, vilket resulterade i en negativ prisutveckling. Marknaden återhämtade sig dock under sommaren och hösten vilket medförde rekordnivåer. Sett till hela året steg priserna på bostadsrätter med sju procent och på villor med 13 procent. Under året såldes 120 000 bostadsrätter vilket var över 8 000 fler än förra året. Det sammanlagda försäljningsvärdet för bostäder på successionsmarknaden var 14 procent högre än föregående år.
Bostaden har under året blivit alltmer central i mångas liv vilket bidrog till ökad aktivitet på marknaden. Att vi under pandemin spenderar mer tid och arbete i hemmet leder till ändrade boendepreferenser vilket medför en ökad efterfrågan på större bostäder och boenden med trädgård och tillgång till natur. Tillsammans med en tro på fortsatt stigande priser bidrar detta till att omsättningshastigheten är hög. Prisuppgången på större bostäder ökar mer än för mindre.
var stabilt och antalet beviljade bygglov tyder på att trenden fortsätter. Efterfrågan på hyresrätter i Atrium Ljungbergs marknader är fortsatt stabil. Kötider i förmedlad nyproduktion visar på fortsatt stabil efterfrågan. kr/kvm 80 000 100 000
BOSTAD
Bostadsrättspriserna i Stockholm har fortsatt stiga under 2020. Omsättningstakten på successionsmarknaden har varit rekordhög samtidigt som utbudet av nyproducerade bostäder har legat stabil. Under året har både byggstarter och försäljningsstarter ökat i Stockholmsregionen. Under året säljstartades cirka 6 500 bostadsrättslägenheter i Stockholms län. Detta motsvarar drygt 200 säljstartade projekt. Antalet byggstartade flerbostadshus fram till det tredje kvartalet ökade med 17 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Befolkningstillväxten fortsätter och länet växer årligen med omkring 35 000 personer. Bostadsförmedlingen Stockholms bostadskö ökade med cirka fem procent trots en sjunkande kötid. Totalt antal sökande i kön är cirka 700 000 personer.
Den genomsnittliga kötiden sjönk från åtta till cirka sju år för nyproducerade hyresrätter.
32
Bostadsrättspriserna i Malmö fortsatte att stiga under större delen av 2020. Malmö hade den mest positiva prisutvecklingen av landets storstadsregioner. Antalet påbörjade Uppsala centrum Stockholms innerstad Stockholm närförort Göteborg centrum
flerbostadshus har de senaste åren legat stabilt. Malmöregionens befolkning växer med cirka 17 000, motsvarande en dryg procent.
I Malmö ligger den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt stabilt vilket tyder på en fortsatt efterfrågan på hyresrätter.
Bostadsrättspriserna i Uppsala steg med undantag för en svag inledning på året med anledning av pandemin. Bostadsmarknaden i Uppsala har präglats av ett stort utbud, men utbudet av nyproducerade bostadsrätter har sjunkit kraftigt de senaste åren och normaliserades under 2020.
Uppsalaregionen är fortsatt en av de snabbast växande regionerna i Sverige med en befolkningstillväxt om cirka 4 000 personer för årets tre första kvartal, vilket motsvarar en ökning om en procent. Uppsalaregionens tillväxt kommer främst från ett starkt inrikes flyttnetto.
Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt har minskat från 3,5 år till 2,5 år det senaste året, med anledning av ett ökat utbud. Sedan 2016/2017 har nyproduktionen i Uppsala till stor del utgjorts av hyresrätter.
– Ökning av bostadsrättspriserna under 2020 på Atrium Ljungbergs delmarknader Källa: Värderingsdata kr/kvm Uppsala centrum Stockholms innerstad Malmö kommun Stockholm närförort Göteborg centrum 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 201918171615141312111009080706
– Utbudet av nyproducerade bostäder har minskat, framförallt i Stockholm och Uppsala Källa: Värderingsdata 201918171615141312111009080706
Transaktionsvolym per geografiskt område
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD
TRANSAKTION
Transaktionsmarknaden uppvisar fortsatt höga omsättningsvolymer trots pågående global pandemi. Fortsatta ekonomiska stimulanser i kombination med låga räntor och god tillgång på kapital tros gynna efterfrågan på fastigheter även framöver.
Trots en global pandemi som haft en negativ inverkan på både ekonomi och samhälle har fastighetsmarknaden visat stor motståndskraft under 2020. Totalt omsattes fastigheter till ett värde om cirka 209 miljarder kronor, vilket är den näst högsta noteringen som någonsin har uppmätts. Jämfört med rekordåret 2019 minskade årets transaktionsvolym med fem procent.
Transaktionsmarknaden under 2020 har karaktäriserats av portföljtransaktioner som utgjorde 60 procent av totala transaktionsvolymen. Den genomsnittliga transaktionsvolymen uppgick till 337 miljoner kronor vilket är 21 procent högre än genomsnittet för de senaste fem åren.
Volymen av utländskt kapital som har tagit sig in på den svenska fastighetsmarknaden begränsades under årets första hälft på grund av bland annat reserestriktioner och karantäner. Trots detta har utländska investerare svarat för 23 procent av den totala transaktionsvolymen, vilket motsvarar cirka 49 miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare har agerat nettoköpare för fjärde året i rad.
Till följd av osäkerheten som råder kring den ekonomiska utvecklingen har intresset för fastighetsinvesteringar med säkra kassaflöden ökat under året. Med en transaktionsvolym på 62 miljarder kronor och en marknadsandel på 29 procent var bostadsfastigheter det enskilt största segmentet under året. Samhällsfastigheter var det näst största segmentet med 19 procent, följt av lager- och logistikfastigheter som utgjorde 17 procent. Stockholm svarade för den största andelen på 38 procent, följt av Malmö på 11 procent och Göteborg på 9 procent.
På osäkra marknader tenderar fastighetsinvesterare att söka säkra kassaflöden, vilket fortsatt bör stötta efterfrågan på hyresbostäder och samhällsfastigheter samt andra objekt kopplade till säkra kassaflöden genom långa hyresavtal och starka hyresgäster.
Mycket tyder på en ekonomisk återhämtning och positiv BNP-tillväxt under 2021 i samband med att vaccinering genomförs i stor skala. Fortsatta ekonomiska stimulanser kombinerat med en expansiv penningpolitik från Riksbanken bör bidra till ett fortsatt lågt ränteklimat under 2021. De låga räntorna kombinerat med en god tillgång på kapital kommer gynna efterfrågan på fastigheter som investeringsalternativ under året. ATRIUM LJUNGBERG 33
– Stark efterfrågan på bostäder och samhällsfastigheter under 2020
– Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på fastigheter och statsobligationsräntan
Källa: Savills -2 2020201920182017201620152014201320122011
Atrium Ljungberg är en långsiktig ägare med stark finansiell ställning. Att utveckla, bygga och äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som kräver god tillgång till finansiering. Valet av kapitalstruktur ger en önskad kombination av finansiell risk i förhållande till finansieringskostnad.
Våren präglades av covid-19-pandemin och kraftigt fall i Sveriges BNP. Under tredje kvartalet sågs en återhämtning av ekonomin när smittspridningen sjönk men de sista tre månaderna, när den andra vågen av smittspridning sköljde in över Sverige och övriga Europa, bröts denna återhämtning något. Enligt en rapport från SCB växte Sveriges
ekonomi med 0,5 procent under sista kvartalet 2020 och BNP för helåret 2020 bedöms ha minskat med 2,8 procent.
bades av likviditetsproblem under slutet av första och hela andra kvartalet 2020 vilket bland annat ledde till svårigheter för företag att finansiera sig via kapitalmarknaden. Genom kraftiga stimulanspaket och stödköp av obligationer skedde en återhämtning under hösten. Detta resulterade även i en prissättning på nivåer likt innan pandemin.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till –0,05 procent jämfört med 0,15 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 0,39 procent jämfört med 0,67 procent vid årets början.
Den globala ekonomin bedöms börja återhämta sig under 2021. Dock har början av året präglats av osäkerhet kopplat till bland annat fortsatt virusspridning och nya nedstängningar. På den positiva sidan finns påbörjad vaccination, fortsatta ekonomiska stimulanser inom EU och USA samt underliggande signaler om en önskan från företag och hushåll om att återgå till mer normaliserade nivåer gällande produktion och konsumtion.
I Sverige förväntas återhämtningen ta fart igen under andra kvartalet och i senaste prognosen från Konjunkturinstitutet förväntas en BNP-tillväxt om 3,1 procent för 2021, även om osäkerheten ökat. Lågkonjunkturen förväntas bli djup men tack vare en expansiv finanspolitik och rekordstora budgeterade åtgärder är de offentliga finanserna fortsatt
starka med stort manöverutrymme att ytterligare stötta ekonomin med offentliga medel.
Riksbankens styrränta bedöms lämnas oförändrad på noll procent med primärt fokus på inflationsmålet under de närmaste åren.
Att utveckla, bygga och äga fastigheter är en kapitalintensiv bransch vilket innebär olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som minst årligen prövas och fastställs av styrelsen.
49%
| Mål/Mandat Utfall 2020-12-31 | ||
|---|---|---|
| Belåningsgrad kommersiell fastighet | max 70% | 65% |
| Belåningsgrad bostadsfastighet | max 75% | 58% |
| Belåningsgrad koncern | max 50% | 40% |
| Andel ränteförfall inom 12 mån | 0–55% | 22% |
| Andel låneförfall inom 12 mån | 10–30% | 0% |
| Valutarisk finansiering | får ej förekomma | förekommer ej |
| Bankmedel | 0–200 mkr | 279 mkr |
| Outnyttjad checkkredit | 300–500 mkr | 300 mkr |
| Antal leverantörer av finansiering, banker | 3–7 | 8 |
| Lånevolym hos en leverantör | max 50% | 8% |
| Kreditlöften och likvida medel/låneförfall 4,5 mån | minst 100% | uppfyllt |
| Mål Utfall 2020-12-31 | ||
|---|---|---|
| Belåningsgrad | max 45% | 39,9% |
| Räntetäckningsgrad | > 2 ggr | 4,6 |
– Säkerställda lån motsvarar 14 procent i förhållande till totala tillgångarna
Icke säkerställda lån, 24 % Eget kapital, 46 % Säkerställda lån, 14 % Uppskjuten skatteskuld, 10 % Övriga skulder, 7 %
– 18,9 miljader kronor i skulder med 49 procent grön finansiering
Direktlån, 5 % Gröna Obligationer, 32 % Banklån, 19 % Gröna icke säkerställda banklån, 5 % Gröna banklån, 12 % Obligationer, 14 % Företagscertifikat, 13 %
Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning mellan eget kapital och lånat kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 22 668 miljoner kronor (22 784) och skulder uppgick till 26 947 miljoner kronor (28 272) varav 18 905 miljoner kronor avser räntebärande skulder (20 211). Belåningsgraden ska enligt bolagets finansiella mål långsiktigt understiga 45 procent. Vid årsskiftet uppgick den till 39,9 procent (41,7). Belåningsgraden har de senaste tio åren legat som lägst på 39,8 procent och som högst på 45,7 procent.
den största andelen av finansieringen och utgör 59 procent av totala lånevolymen (54). Kapitalmarknadsfinansieringen består av obligationer i svenska kronor och norska kronor som emitterats under bolagets MTN-program. Detta kompletteras med kortfristig finansiering via ett företagscertifikatprogram. Bankfinansiering stod för 6 769 miljoner kronor (8 288) och utgjorde 36 procent (41) av lånevolymen.
Atrium Ljungberg har sedan 2013 finansierat sig via kapitalmarknaden då bolaget etablerade både certifikat- och MTN-program. Rambeloppet för certifikatsprogrammet var vid årsskiftet fem miljarder kronor och för MTN-programmet tio miljarder kronor. Kapitalmarknadsfinansiering har under senare år ökat i andel av total lånevolym och är en viktig finansieringskälla. Under 2020 genomfördes fyra obligationer med en total volym om 2 288 miljoner kronor.
Totalt finns obligationer om 8 700 miljoner kronor (8 123) utestående under MTN-programmet. Utestående företagscertifikat uppgick vid årsskiftet till 2 404 miljoner kronor (2 769). Outnyttjade lånelöften utöver lånelöften som täcker utestående företagscertifikat uppgick till 2 365 miljoner kronor (2 276). Bolaget har dessutom en outnyttjad checkkredit om 300 miljoner kronor (300).
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 4,7 år (4,3).
Räntekostnader är den enskilt största kostnadsposten i resultaträkningen. Den påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan och förutsättningarna på kreditmarknaden som påverkar kreditgivarnas marginal. För att minska svängningarna i räntekostnaden är räntorna bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning använder vi räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga räntebindningen utan att behöva förändra villkoren på de underliggande lånen.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 1,6 procent (1,6). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 1,7 procent (1,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,0 år (5,4) vid årets slut.
Utöver räntederivat används valutaderivat för att eliminera valutaexponeringen som uppstår när obligationer emitteras i norska kronor. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska derivatinstrument marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett orealiserat över- eller undervärde om den avtalade räntan
avviker från aktuell marknadsränta. Beloppet redovisas direkt i resultatet. Vid ett förfall har ett räntederivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Totalt finns ingångna räntederivat uppgående till 12 296 miljoner kronor (12 296) med förfall mellan år 2022–2030. Dessutom finns 500 miljoner kronor (500) i forwardstartade ränteswappar med start 2021. När Atrium Ljungberg emitterar obligationer i norska kronor tecknas valutaswappar. Totalt fanns ingångna valutaswappar om 2 196 miljoner kronor (1 058) vid årsskiftet.
finansiella instrument uppgick till –252 miljoner kronor (–90) då räntan under perioden har sjunkit på de löptider som derivat tecknats. Ingen värdeförändring på derivat realiserades under perioden (–50 mkr för 2019). Det bokförda nettoundervärdet i derivatportföljen uppgick vid årsskiftet till –656 miljoner kronor (–266).
Vår upplåning är till viss del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 6 882 miljoner kronor (9319) säkerställda med pantbrev och 12 022 miljoner kronor icke säkerställda (10 892). Andelen säkerställd finansiering är 14 procent (18) i förhållande till totala tillgångarna.
Som komplement till pantbrev i fastigheter lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbindelse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 2 748 miljoner kronor (4 114).
EU genom Europeiska Investeringsbanken (EIB) är en stor aktör när det gäller att finansiera hållbara investeringar. Thomas Östros, vice ordförande i EIB, utvecklar vad huvudsyftet är bakom denna typ av finansiering. ETT PAR ORD MED
"De flesta har nu blivit medvetna om att klimatförändringar är något att ta på allvar. Självklart är många nu upptagna av den pågående covid-19-krisen, men de potentiella effekterna av den globala uppvärmningen tornar upp sig i bakgrunden. EU är fast beslutet att se till att återhämtningen från denna kris blir grön och hållbar, där EIB spelar en stor roll. Förutom miljöaspekterna så är det tydligt att stöd till klimatrelevanta projekt också är ekonomiskt meningsfullt", säger Thomas Östros.
Utvecklingen avseende finansiering av hållbara investeringar har varit stark de senaste åren, och EIB har varit drivande i denna ökning.
...
"EIB är en verklig pionjär inom finansiering av hållbara investeringar. Med tanke på att vi finansierar projekt inom olika ekonomiska sektorer har hållbarhet integrerats i bankens
DNA under mycket lång tid. I detta sammanhang är det ingen överraskning att EIB var den första finansiella institutionen som lanserade "gröna obligationer" redan 2007 och "hållbarhetsmedvetenhetsobligationer" 2018. Under tiden har grön finansiering integrerats och den har förstärkts ytterligare genom upprättandet av EU:s kriterier för hållbar finansiering, den så kallade EU-taxonomin för hållbara aktiviteter."
EIB har satt upp mycket ambitiösa egna mål och vi vill öka andelen klimat- och miljömässig hållbarhetsfinansiering från 30 procent idag till 50 procent av de årliga nya finansieringsåtaganden till år 2025.
"Ökningen innebär att man gör mycket tydliga prioriteringar och utvecklar nya produkter inom områden som hittills kan ha förbisetts.
Dessutom har vår styrelse beslutat att all ny finansiering från EIB från 2021 och framåt kommer att anpassas till Parisavtalet och stödja det centrala målet att begränsa den globala temperaturökningen till 1,5 grader Celsius."
Under året har Atrium Ljungberg och EIB tecknat avtal om ett grönt låneavtal på en miljard kronor kopplat till uppförandet av de energieffektiva byggnaderna Bas Barkarby i Järfälla och Life City i Stockholm. EIB har ett tydligt mål för denna typ av investeringar.
"EIB är en policydriven institution och därför främjar alla finansieringar som vi stöttar även EU:s prioriteringar. Att minska effekterna av klimatförändringarna är en oerhört viktig del av allt vi gör, och med tanke på att byggnader står för 36 procent av EU:s koldioxidutsläpp är det uppenbart att byggnaders energieffektivitet är en viktig prioritering. Genom att tillhandahålla finansiering för den övergripande EU-övergången till näranollenergibyggnader (NZEB) vill EIB påskynda anpassningen till denna energieffektiva byggnorm och i slutändan få en positiv inverkan på växthusgasutsläppen."
På frågan om vad vi som fastighetsägare kan göra för ytterligare åtgärder för att nå klimatmålen enligt Parisavtalet kommer Thomas Östros med några konkreta förslag på områden att fokusera på.
"Jag tycker att behoven är tydliga och de har också beskrivits i Europeiska kommissionens kommunikation som beskriver strategin för EU:s byggrenoveringsvåg, som stöds av EIB. Först och främst bör energiprestanda för befintliga byggnader prioriteras. Detta kommer inte bara att leda till en avsevärd minskning av energibehovet utan också förbättra värdet på de renoverade byggnaderna. Dessa investeringar är också anpassade till utkastet till EU-taxonomin och kan räknas som hållbara investeringar och kan därmed också kvalificera sig för gröna obligationer och gröna lån. Dessutom kan fastighetsägare vara bättre än gällande myndighetskrav och bygga nya
THOMAS ÖSTROS Vice ordförande i Europeiska Investeringsbanken
byggnader som siktar på nollkoldioxidutsläpp eller med att integrera förnybar energi, eller till och med bygga energipositiva byggnader. Slutligen bör vi inte glömma hållbara byggmaterial som med säkerhet kommer att få ännu större betydelse i framtiden, särskilt när vidare utveckling sker och nya möjligheter uppstår inom detta område."
Atrium Ljungberg skapar attraktiva och hållbara städer och som en del av hållbarhetsstrategin fokuserar vi på att förbättra resurseffektiviteten och därmed minska vår miljöpåverkan. Detta gör det även möjligt att finansiera oss grönt. Grön finansiering står för 49 procent (37) av total lånevolym. Vid periodens slut fanns 6 005 miljoner kronor (5 916) gröna obligationer utestående och 3 269 miljoner kronor (1 546) gröna banklån.
Under året har Atrium Ljungberg breddat finansieringsbasen genom ny grön icke säkerställd finansiering. I mars tecknades ett kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken (NIB) på 920 miljoner kronor och i juni tecknades ett kreditavtal med Europeiska Investeringsbanken (EIB) på 1 000 miljoner kronor. Lånet från EIB är inte utbetalt än.
Sedan 2017 har Atrium Ljungberg emitterat gröna obligationer under ett upprättat grönt ramverk. Under 2020 har 500 miljoner kronor emitterats och totalt finns 6 005 miljoner kronor i gröna obligationer. Likviden har främst använts för att finansiera nyproduktionsprojekt med högt ställda krav på energiförbrukning. Samtliga dessa är även externt certifierade enligt Breeam Very Good eller bättre alternativt Miljöbyggnad Silver eller Guld. Likviden har även finansierat installation av solceller och befintliga fastigheter där större energibesparingsåtgärder genomförts.
Covenanter, det vill säga de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. De covenanter som kan finnas i låneavtalen är: Räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent, soliditet på minst 25–30 procent. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag är helägt, att pantsatt bolag inte upptar ytterligare lån och att långivaren förses med finansiell information kvartalsvis. Vid större ägarförändringar har även banken möjlighet att omförhandla eller ytterst lösa lånen.
Vissa kreditavtal reglerar även kreditmarginalen beroende på om vi uppfyller vissa villkor. Det kan till exempel vara om soliditeten för koncernen eller belåningsgraden för den pantsatta tillgången inte uppgår till en viss nivå. Icke säkerställda lån har även krav på att vissa finansiella nyckeltal ska vara uppfyllda för att lånen ej ska behöva pantsättas.
Atrium Ljungberg har en investment grade-rating från kreditvärderingsinstitutet Moody's med betyget Baa2 med stabil utsikt.
| Kapitalbindning | |
|---|---|
| ----------------- | -- |
| mkr | Andel, % |
|---|---|
| – | – |
| 5 395 | 29 |
| 2 205 | 12 |
| 2 327 | 12 |
| 2 289 | 12 |
| 6 688 | 35 |
| 18 905 | 100 |
| Belopp, |
| Belopp, | Medel | ||
|---|---|---|---|
| Bindningstid | mkr | Andel, % | ränta, % |
| 2021 | 4 108 | 22 | 0,8 |
| 2022 | 400 | 2 | 1,5 |
| 2023 | 736 | 4 | 1,4 |
| 2024 | 1 477 | 8 | 1,6 |
| 2025 | 1 450 | 8 | 1,5 |
| 2026 och senare | 10 733 | 57 | 1,9 |
| Totalt | 18 905 | 100 | 1,6 |
– Stabilt låg ränta och ökade bindningstider
– Minskad andel banklån och en ökad upplåning via kapitalmarknaden
37
– Positiv värdeutveckling och sänkta räntekostnader påverkar nyckeltal positivt
Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
PROJEKTINVESTERINGAR
BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
Fastighetsutveckling är en viktig del för Atrium Ljungbergs framtida värdetillväxt. Vår projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka 38 miljarder kronor i beslutade och möjliga projekt.
kvarstår att investera.
tillbyggnadsprojekten ska ge en projektvinst om minst 20 procent. Därmed skapas en god värdetillväxt i bolaget och även en god tillväxt i bolagets kassaflöden.
Våra beslutade projekt har en total investeringsvolym om cirka sex miljarder kronor, varav tre miljarder kronor
utvecklas i möjliga projekt där hälften av ytan avser kontor, en tredjedel avser bostäder och resterande del avser utbildning och kultur, handel/service och hotell. Projektportföljen är fördelad på alla våra områden där Slakthusområdet, Sickla, Södermalm och Gränbystaden står för merparten av projekten. 32 miljarder kronor av totalt 36 miljarder kronor i möjliga projekt är belägna vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet.
Med egen kompetens arbetar vi i tidiga skeden för att planera och skapa framtida utvecklingsmöjligheter. Möjligheten att genomföra projekten beror på marknadsläget och framkomligheten i detaljplanearbetet. Dessa frågor arbetar vi med dagligen i nära samarbete med våra kunder, samarbetspartners och kommuner. Inga projekt startas vanligtvis utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
Vi förvärvar fastigheter för att skapa värdetillväxt eller nå strategiska fördelar. Det kan både handla om förvärv av mark för att få tillgång till byggrätter för framtida utvecklingsprojekt och av förvaltningsfastigheter med utvecklingspotential.
Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en långsiktig utveckling i linje med vår affärsmodell, vision och krav på avkastning. Under de senaste åren har vi främst sålt handelsfastigheter.
| PROJEKTINVESTERINGAR 38 | |
|---|---|
| BESLUTADE OCH FÄRDIGSTÄLLDA | |
| PROJEKT 39 | |
| MÖJLIGA PROJEKT 43 | |
| TL BYGG 46 | |
................................................................... 38
Möjliga projekt 850 000 kvm
– Ökande investeringar i egna fastigheter sedan nytt mål 2019 om två miljarder kronor per år
38 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Vi har beslutade projekt med en återstående investering om cirka 2,6 miljarder kronor. Under 2020 investerade vi drygt 2,5 miljarder kronor i egna fastigheter och vi överträffade vårt långsiktiga mål om att investera minst två miljarder kronor per år i egna fastigheter.
utveckling av husets takterrass. 25 000
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
980
125
Hyresvärde, mkr
Under året uppgick investeringar i egna fastigheter till drygt 2,5 miljarder kronor (1,8), varav 1,6 miljarder kronor (1,1) i projektfastigheter och 305 miljoner kronor (106) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Investeringar i projektfastigheter avsåg främst projekt i Sickla, Mobilia, Barkarbystaden och Hagastaden. Övriga investeringar avsåg främst lokalanpassningar i fastigheter i Kista, Sickla och Malmö.
BESLUTADE OCH
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Under det första halvåret 2020 färdigställdes Entréhus 3 i Gränbystaden i Uppsala, omfattande 66 lägenheter och kommersiella lokaler och Forumkvarteret i centrala Uppsala, ett projekt som omfattar kontor och handel.
Under det andra halvåret 2020 färdigställdes Torghuset i Mobilia i Malmö, en tillbyggnad med hyresbostäder och kommersiella lokaler. På Nobelberget i Sickla har tre projekt färdigställts: Brf Sicklastråket, Nobelbergsgaraget och Panncentralen. Brf Sicklastråket är ett bostadskvarter innehållande 68 bostadsrättslägenheter. Nobelbergsgaraget är en 3D-fastighet belägen under bostadskvarteret, innehållande ett hundratal parkeringsplatser och kommersiella ytor. Ett stenkast från dessa projekt återfinns Panncentralen, en förskola med sex avdelningar och en lekfull utegård. Vid Sickla Station färdigställdes även vård- och hälsodestinationen Curanten.
Våra beslutade projekt finns i Uppsala, Sickla, Barkarbystaden, Hagastaden, Slussen och Malmö. I Gränbystaden i Uppsala uppförs hyresbostäder med inslag av kommersiella lokaler. I Sickla pågår projekten Tapetfabriken, ett hotell med Nordic Choice som hyresgäst och Brf Konstharts, det andra bostadskvarteret på Nobelberget med 56 bostadsrättslägenheter. I Sickla Galleria pågår en om- och tillbyggnad. Byggnation pågår av kontorsprojekten Life City i Hagastaden och Katarinahuset vid Slussen samt Bas Barkarby i Järfälla.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till cirka 2,6 miljarder kronor (3,1).
Vårt långsiktiga mål är att investera minst två miljarder kronor per år i egna fastigheter.
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
BESLUTADE PROJEKT
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt, fastighet, kommun | Handel | Kontor | Bostäder | Övrigt | Parkering, BTA |
Total investering, mkr 1) |
Varav kvarstår, mkr |
Verkligt värde, mkr |
Hyres- värde, mkr 2) |
Uthyrnings grad, % |
| Ny- och tillbyggnader | ||||||||||
| Curanten, Sicklaön 83:22, Nacka | 1 600 | 9 900 | 550 | 80 | 39 | 83 | ||||
| Tapetfabriken, Sicklaön 83:22, Nacka | 10 500 | 4 600 | 440 | 70 | E/T 3) | 100 4) | ||||
| Nobelbergsgaraget, Sicklaön 83:45, Nacka | 600 | 3 400 | 60 | 0 | 4 | E/T 3) | ||||
| Sickla Galleria etapp IV, Sicklaön 83:22, Nacka | 5 000 | 6 300 | 140 | 30 | 16 | E/T 3) | ||||
| Life City, Molekylen 1, Stockholm | 27 500 | 4 400 | 1 700 | 610 | 109 | E/T 3) | ||||
| Bas Barkarby, Barkarby 2:64, Järfälla | 5 500 | 18 700 | 850 | 460 | 56 | 55 | ||||
| Mobilia Torghuset, Bohus 8, Malmö | 3 500 | 3 800 | 5 800 | 560 | 40 | 31 | 96 5) | |||
| Parkhusen, kvarter 1, Gränby 25:1, Uppsala | 100 | 2 700 | 120 | 40 | 6 | 14 | ||||
| Summa ny- och tillbyggnader | 10 800 | 33 000 | 6 500 | 44 900 | 18 700 | 4 420 | 1 330 | 68 | ||
| Ombyggnader | ||||||||||
| Panncentralen, Sicklaön 83:33, Nacka | 1 000 | 90 | 10 | E/T 3) | 100 | |||||
| Katarinahuset, Tranbodarne 11, Stockholm | 2 600 | 18 600 | 3 800 | 980 | 820 | 125 | E/T 3) | |||
| Bostadsrätter | ||||||||||
| Brf Sicklastråket, Sicklaön 83:43, Nacka | 4 500 | 310 | 30 | E/T | 100 7) | |||||
| Brf Konstharts, Sicklaön 83:41, Nacka | 300 | 3 600 | 800 | 280 | 190 | E/T | – 8) | |||
| Parkhusen kvarter 2, del av Gränby 21:4, Uppsala | 5 800 | 1 200 | 270 | 250 | E/T | – | ||||
| Summa beslutade projekt | 13 700 | 51 600 | 20 400 | 49 700 | 20 700 | 6 350 | 2 630 | 5 610 6) |
40
1) Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom marknadsvärde av riven byggnad.
2) Exklusive tillägg.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4) Uthyrningsgrad inklusive parkering uppgår till 94 %. Parkering hyrs ut närmare färdigställandet.
5) Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 95 %. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 100 %.
6) Fördelat på 3 575 mkr för ny- och tillbyggnder och 1 721 mkr för ombyggnationer och 314 mkr för bostadsrättsprojekt.
7) Antal sålda lägenheter med bindande avtal, i antal.
8) 63% bokade genom bokningsavtal.
Life City, med sitt spektakulära läge direkt ovanpå E4, blir en ny mötesplats i Hagastaden för verksamheter inriktade mot life science. De första hyresgästerna flyttar in i huset under fjärde kvartalet 2021. Life City har en tydlig hållbarhetsprofil och var finalist i Green Building Awards 2020.
Uthyrbar area, kvm
27 500
Investering, mkr
1 700
Hyresvärde, mkr
109
Investering, mkr
Antal bostadsrätter
280
56
41
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Under försommaren 2020 fattades beslut om att starta byggnationen av Nobelbergets andra kvarter, bostadsrättsföreningen Konstharts. Projektet omfattar 56 bostadsrättslägenheter, tre kommersiella lokaler och ett parkeringsgarage. Lägenheterna beräknas vara klara för inflyttning under andra kvartalet 2022. Intresset för projektet, som säljstartades i september, har varit stort.
I Bas Barkarby sammanför vi utbildning med näringsliv och kultur och skapar en helt ny typ av mötesplats. Den första etappen omfattar cirka 24 000 kvadratmeter och står klar sommaren 2022. Järfälla kommun blir största hyresgäst med närmare 11 000 kvadratmeter för bland annat gymnasieskola och bibliotek. Uthyrbar area, kvm Uthyrbar area, kvm
3 900 24 200
Uthyrbar area, kvm
2 800
120
6
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
Med närhet till både Gränbystaden galleria och Gränbyparken bygger vi nu de så kallade Parkhusen, ett bostadskvarter som totalt kommer att omfatta cirka 300 lägenheter. Det första kvarteret beräknas färdigställas hyreslägenheter med en kommersiell lokal i bottenvåningen.
Den gamla Tapetfabriken vid Marcusplatsen i Sickla utvecklas till ett nytt hotell. Vi har tecknat avtal med Nordic Choice Hotels om hela byggnaden som kommer att innehålla 240 hotellrum, konferenslokaler, evenemangsytor, restaurang och en 2 000 kvadratmeter stor lobby. Öppningen av hotellet planeras ske under andra kvartalet 2021.
Hotell Tapetfabriken är en viktig del i den fortsatta utvecklingen av Sickla till en attraktiv plats med stadsmässiga kvaliteter. Hotellet kommer att fylla en viktig funktion för de stora företag som finns i området men också bidra med ökad trivsel och trygghet då det ger folkliv på kvällar och nätter, veckans alla dagar.
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr 440
ATRIUM LJUNGBERG 42 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
Utöver beslutade projekt möjliggör vår projektportfölj framtida investeringar motsvarande cirka 36 miljarder kronor, inom den mark vi äger och erhållna markanvisningar.
Areamässigt består de framtida investeringarna av 53 procent kontor, 36 procent bostäder och resterande 11 procent av
handel/service, utbildning och kultur. Projektportföljen är fördelad på de flesta av våra områden där Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden, Gränbystaden och Slussen står för cirka 90 procent av investeringsvolymen.
Av den totala projektportföljen ligger merparten av våra projekt vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet.
I vilken takt vi kan genomföra projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
I Sickla pågår försäljning av den andra etappen av totalt 500 bostadsrätter på Nobelberget. Under 2020 påbörjades lanseringen av kvarter två med 56 bostadsrättslägenheter och lokaler i bottenvåningarna och under 2021 påbörjade vi planeringen av ytterligare
ett kvarter, högst upp på Nobelberget. Här planeras för ett 90-tal lägenheter med beräknad säljstart första kvartalet 2022. Utvecklingen av de resterande bostäderna kommer att genomföras successivt i en takt beroende på marknadens efterfrågan. På Nobelberget skapas en attraktiv och tät stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och kulturverksamheter.
Vid Sickla Station, där den kommande tunnelbanan kommer att bindas samman med Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar, innehar vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA. Arbete pågår med en ny detaljplan med utökad byggrätt som innefattar en byggnad om 23 våningar och cirka 23 000 kvm BTA. Detaljplanen antogs i december 2020 av Nacka kommun och nu pågår process med överklaganden. Atrium Ljungberg och Region Stockholm driver ett gemensamt projekt som omfattar delar av uppförandet av den nya stationsuppgången. Utöver detta ska byggnaden innehålla kontor och andra kommersiella lokaler. Markarbeten, schaktning och sprängning pågår.
Vid östra delen av Sickla galleria, vid den andra planerade tunnelbaneuppgången för Sickla Station pågår detaljplanearbete för ett nytt bostadshus om 16 våningar med cirka 80 lägenheter. Detaljplan går ut på granskning under 2021. Förberedande arbeten för stationsuppgången planeras till hösten 2021 och färdigställande av hela byggnaden beräknas ske första kvartalet 2024.
I Hagastaden erhöll vi i mars 2020 en markanvisning bestående av två bostadskvarter och ett kontorskvarter. Ett gemensamt garage för kvarteren utgör den första etappen av projektet och beräknas byggstarta under tredje kvartalet 2022.
På Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Framtagande av program- och systemhandling slutfördes under senare delen av 2020. Bygglov beräknas kunna sökas under andra kvartalet 2021 och hela projektet planeras färdigställas vid årsskiftet 2023/2024.
Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
I Gränbystaden fortsätter utvecklingen av Uppsalas andra stadskärna. Utöver de beslutade bostadskvarteren i Parkhusen finns utrymme för ytterligare cirka 150 lägenheter inom ramen för befintlig detaljplan.
– Kontor och bostäder står för 89 procent av arean
Kultur/restaurang, 1 % Sickla, 35 % – 83 procent av arean är fokuserad till Stockholm
Sickla, 35 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Södermalm, 9 % Sundbyberg, 3 % Göteborg, 3 % Barkarby, 2 % Malmö, 1 % Sickla, 35 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Södermalm, 9 % Sundbyberg, 3 % Göteborg, 3 % Barkarby, 2 % Malmö, 1 % Sickla, 35 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Södermalm, 9 %
Förändring av detaljplan – För 24 procent av arean finns färdig detaljplan
– 84 procent av arean vid nya eller befintliga tunnelbanestationer Övriga kommunikastationer, 72 %
Vid nya tunnelbanestationer, 72 % Vid befintliga tunnelbanestationer, 12 % Övriga kommunika-Vid befintliga tunnelbanestationer, 12 % Övriga kommunikationer, 16 %
Slakthusområdet är ett av våra största och mest prioriterade områden. Vår vision, som vi delar med Stockholms stad, är att skapa en stark destination med kontor och bostäder kompletterat med mat, kultur och upplevelser.
I juni 2019 tillträdde vi 14 fastigheter med totalt 50 000 kvadratmeter uthyrbar area. Vi har också en option att förvärva en förvaltningsfastighet om 32 000 kvadratmeter uthyrbar area. Därtill ges också möjlighet att avropa markanvisningar om ytterligare cirka 100 000 kvadratmeter BTA. Förvärven och markanvisningarna uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter med en planerad investering om cirka tio miljarder kronor.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt genom tiderna. Utöver kontor, bostäder, handel och restauranger planeras även för uppförandet av en helt ny gymnasieskola i området. Slakthusområdet ska bli en helt ny mötesplats och en motor för hela söderort.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt.
ATRIUM LJUNGBERG
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen som nu utvecklas till Söders affärsmässiga hjärta. Förutom pågående ombyggnadsprojekt i Katarinahuset har vi ett flertal markanvisningar i området. Kvarteret Ormen är en byggrätt om cirka 4 500 kvadratmeter där ett hotell planeras att uppföras ovanpå tunnelbaneuppgången. Vi har också möjlighet att utveckla den kommande handelsplatsen under Södermalmstorg om cirka 8 000 kvadratmeter LOA. Här planeras för handel och service kombinerat med ytor som förbinder tunnelbana, Saltsjöbana och bussar med varandra. Hotell och handelsplats beräknas båda färdigställas 2025.
I Slussen har vi även en markanvisning för den kommande Mälarterrassen, en publik byggnad om drygt 7 000 kvadratmeter BTA där vi planerar för kaféer, restauranger och kultur. Sedan tidigare har vi även en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne. Här planeras för en kontorsbyggnad om cirka 7 000 kvadratmeter BTA med publika delar i bottenvåningen. Utvecklingsprojekten i Slussen motsvarar en total investering om cirka två miljarder kronor.
Atrium Ljungberg har varit en av de största fastighetsägarna i Hagastaden under närmare 25 år. Förutom det pågående projektet Life City har vi en markanvisning i Östra Hagastaden där vi planerar för en kontorsbyggnad om cirka 24 000 kvadratmeter BTA. Huset får en böljande fasad som möjliggör stora
fönsterytor med utsikt över Brunnsviken. I mars 2020 erhöll vi ytterligare en markanvisning bestående av två bostadskvarter och ett kontorskvarter. Ett gemensamt garage för de tre kvarteren utgör den första etappen av projektet och beräknas byggstarta under tredje kvartalet 2022.
44 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Vi deltar aktivt i utvecklingen av Lindholmen i Göteborg.
SICKLA
Sickla har under de senaste 20 åren utvecklats från industriområde till levande stadsdel. Tillsammans med Nacka kommun har vi arbetat fram en vision för utvecklingen av det så kallade Centrala Sickla som har resulterat i ett förslag till ny stadsplan. Området sträcker sig från Marcusplatsen till Kyrkviken och består idag av stora ytor för bilparkering och låga handelsbyggnader. Ytorna kommer att omvandlas till urbana stadskvarter med kontorsarbetsplatser, bostäder, restauranger och promenadstråk. Totalt omfattar planen cirka 150 000 kvadratmeter. Detaljplaneprocessen beräknas pågå i tre år.
Tillväxten i Stockholmsregionen är stor varför vi också planerar för fler bostäder i Sickla. På Nobelberget planeras det för totalt cirka 500 bostadsrättslägenheter, där försäljningen pågår för det andra kvarteret.
fram en vision för utvecklingen av Centrala Sickla.
Här skapas en attraktiv stadsmiljö med en blandning av bostäder, kontor och kulturverksamheter. Utvecklingen av resterande bostäder kommer att ske successivt beroende på marknadens efterfrågan. Detaljplanearbete pågår även för cirka 700 bostäder i Kyrkviken.
Vid Sickla Station, där kommande tunnelbana knyts ihop med Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar, planerar vi för Sickla Stationshus, en byggnad om 23 våningar och cirka 23 000 kvadratmeter BTA som förutom tunnelbaneuppgång ska innehålla kontor och kommersiella lokaler. Vid östra delen av Sickla galleria pågår detaljplanearbete för ett nytt bostadshus om 16 våningar och totalt 80 lägenheter.
Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till cirka 13 miljarder kronor.
Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader. I Gränbystaden fortsätter vi utveckla Uppsalas andra stadskärna och skapar en attraktiv stadsdel med ett blandat innehåll av kontor, handel, bostäder, kultur och upplevelser. 2019 erhöll vi en förnyad markanvisning med en byggrätt om potentiellt 45 000 kvadratmeter BTA söder om Gränbystaden galleria. Här vill vi utveckla ett helt nytt kontorskluster kombinerat med bostäder. Vi utreder också förutsättningarna för att starta ett detaljplaneärende för vidareutveckling och förtätning av nuvarande markparkering, totalt cirka 45000 kvadratmeter. Totalt motsvarar utvecklingsprojekten i Gränbystaden en investering om cirka tre miljarder kronor.
Atrium Ljungberg är en stor aktör på Lindholmen och vi deltar aktivt i stadsutvecklingen. Området har utvecklats från ett gammalt varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva område.
Det är en central punkt för det västsvenska fordonsklustret och en viktig knutpunkt för staden på norra sidan av älven.
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
Idag äger och förvaltar vi tre fastigheter om totalt cirka 72 000 kvadratmeter uthyrbar area. Vi planerar också att, inom befintlig fastighet, uppföra en tillbyggnad om totalt cirka 25 000–35 000 kvadratmeter BTA för kontor och kommersiella lokaler. Projektets omfattning och utformning kommer utvecklas vidare under 2021.
| Projektarea, kvm BTA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kommun | Lokaltyp 1) | Detaljplan finns |
Förändring av detaljplan krävs |
Möjlig investering, mkr 2) |
| Barkarby | Järfälla | Kontor | 20 000 | ||
| Lindholmen | Göteborg | Kontor | 23 000 | ||
| Hagastaden | Stockholm | Bostäder | 37 000 | ||
| Hagastaden | Stockholm | Kontor | 36 000 | 25 000 | |
| Hagastaden | Stockholm | Handel | 1 000 | ||
| Mobilia | Malmö | Kontor | 5 000 | ||
| Sickla | Nacka | Bostäder | 36 000 | 143 000 | |
| Sickla | Nacka | Kontor | 120 000 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Utbildning | 33 000 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Bostäder | 35 000 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Kontor | 96 000 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Hotell | 4 000 | ||
| Slakthusområdet | Stockholm | Övrigt | 23 000 | ||
| Sundbyberg | Sundbyberg | Kontor | 26 000 | ||
| Södermalm | Stockholm | Handel | 16 000 | ||
| Södermalm | Stockholm | Hotell | 5 000 | ||
| Södermalm | Stockholm | Kontor | 48 000 | ||
| Södermalm | Stockholm | Kultur/restaurang | 7 000 | ||
| Uppsala | Uppsala | Bostäder | 12 000 | 46 000 | |
| Uppsala | Uppsala | Kontor | 48 000 | ||
| Uppsala | Uppsala | Handel | 5 000 | 23 000 | |
| Summa | 207 000 3) | 643 000 4) | 36 000 |
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras och innehålla andra inslag.
2) Investeringsvolymen avser investeringar i befintliga fastigheter och kommande byggrätter, inklusive eventuella markförvärv. 3) Varav cirka 40 000 kvm avser ombyggnad och cirka 100 000 kvm avser markanvisningar.
4) Varav cirka 60 000 kvm avser ombyggnad och cirka 270 000 kvm avser markanvisningar.
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
Samarbetet med fristående dotterbolaget och byggentreprenören TL Bygg breddar Atrium Ljungbergs erbjudande och stärker vår affär där vi genomför projekt med stor effektivitet och flexibilitet. Samarbetet utvecklar båda parterna och genererar en bättre produkt.
TL Bygg bildades 1983 med rötter i det byggoch fastighetsbolag som byggmästaren Tage Ljungberg startade i mitten av 40-talet och som är en del av Atrium Ljungbergs DNA. Här grundlades starka värderingar som lever kvar i koncernens kultur än idag. I TL Bygg finns en historisk byggtradition, bred kompetens och stark miljömedvetenhet.
Bolagets affärsområden inrymmer primärt bostäder, kontor och samhällsfastigheter i total- och utförandeentreprenad. Kunderna återfinns främst i Stockholm och Uppsala och de huvudsakliga beställarna är Atrium Ljungberg, andra fastighetsbolag, stat och kommun.
Ett nära samarbete med TL Bygg hjälper oss att förverkliga vår vision och stärker vår affär på ett kostnadseffektivt och långsiktigt hållbart sätt. TL Bygg besitter kompetens för hela ledet och kan vara med redan i början av processen för att finna både ekonomiskt och miljömässigt hållbara lösningar, vare sig det handlar om större och invecklade hyresgästanpassningar eller nyproduktion av bostäder. TL Bygg kan ta en både rådgivande och producerande roll i våra projekt och den breda
kompetensen i bolaget gör att projekten drivs och genomförs utifrån ett helhetsperspektiv.
TL Bygg är en byggentreprenör som vill vara i framkant vad gäller hållbarhetsarbete. Under året anslöt sig bolaget till Färdplan 2045 för en fossilfri bransch och utökade organisationen inom områdena Kvalitet, Miljö och Arbetsmiljö (KMA). Sedan tidigare innehar TL Bygg även certifieringar i Miljöbyggnad Silver och Breeam. Bolaget har således både ambitionerna och kompetensen för att bidra till att Atrium Ljungberg ska kunna nå våra högt satta hållbarhetsmål vilket även medför en kostnadseffektiv process med kortare ledtider och bättre förutsättningar för erfarenhetsutbyte.
Samarbetet med TL Bygg ger oss möjligheten att ta in en byggentreprenör tidigt i byggprocessen för hjälp med analys och kostnadsuppskattning av projektet. De kan i ett tidigt skede bistå med kunskaper för en mer korrekt riskbedömning samt finna förslag på kostnadsbesparande åtgärder både vad gäller produktion och materialval.
I de fall TL Bygg tilldelas bygguppdraget arbetar de genom såväl sin platsledning som inköpsavdelning för att löpande minska kostnaderna för entreprenadarbeten och material i projektet, en kostnadsbesparing som genom våra avtal tillfaller oss som byggherre.
TL Bygg har under de senaste åren stärkt sin position på marknaden för nyproduktion av bostäder genom fler projekt för externa beställare som Riksbyggen, SKB och Vectura samt en kraftig uppgång i antal förfrågningar. Det har skapat förutsättningar för en betydligt starkare organisation och en högre attraktionskraft för bolaget som arbetsgivare vilket i sin tur ger Atrium Ljungberg än mer trygghet i vårt arbete med att utveckla nya attraktiva stadsdelar. Vårt täta samarbete innebär att när TL Bygg utvecklas som företag ger det bättre affärer och ytterligare värde för oss som byggherre.
NETTOOMSÄTTNING – Ökning med 55 procent under 2020
858 mkr
ORDERSTOCK – Vid utgången av 2020
129
PROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT MÖJLIGA PROJEKT TL BYGG
– Nyproduktion av bostäder utgör den största uppdragstypen med 44 procent av omsättningen.
Kontor, 35 % Bostäder – nyproduktion, 44 % Bostäder – ombyggnad, 2 % Samhällsfastigheter, 11 % Övrigt, 8 %
– Omsättningen till externa kunder har ökat till 57 procent.
Atrium Ljungbergkoncernen, 43 % Fastighetsbolag privata, 48 % Stat och kommun, 6 % Fastighetsbolag kommunala samt övriga kunder, 3 %
TL Bygg har sedan länge en stark organisation gällande ombyggnadsprojekt där de varit en ledande aktör under många år. Även inom detta område har bolaget utökat sin andel externa projekt med bland annat den komplexa ombyggnaden av Danderyds Centrum, på beställning av Skandia Fastigheter. TL Byggs stärkta erfarenhet och kompetens ger Atrium Ljungberg fler valmöjligheter i vårt kontorserbjudande och en större trygghet även för våra kunder. Atrium Ljungbergkoncernen, 43 % Fastighetsbolag privata, 48 % Stat och kommun, 6 % Fastighetsbolag kommunala samt övriga kunder, 3 %
Covid-19-pandemin har påverkat byggbranschen med uppsägningar, konkurser och en genomgående brist på inkommande förfrågningar för byggföretagen. Det gäller även TL Bygg. Bolaget har visserligen levererat en rekordomsättning under 2020 och ett resultat bättre än på många år men ser tydliga effekter på orderstocken 2021 som minskat betydligt jämfört med föregående år. Bolaget står trots det mycket starkt vilket ger oss en trygghet i att våra projekt kommer att löpa på utan vare sig fördyrande tidsförskjutningar eller plötsliga produktionsstopp.
Det osäkra marknadsläget ger även möjligheter till att driva projekten till en lägre kostnad både för företaget och dess beställare då inköpsavdelningarna i projekten får bättre förutsättningar.
Den instabila marknaden kan ge ett ekonomiskt stabilt företag som TL Bygg konkurrensfördelar under många år framöver då de kan satsa både kortsiktigt och långsiktigt inom områden där andra skär ner.
TL Byggs rörelseresultat ökade till 21 mkr (3) under 2020. Året påverkades positivt av bland annat förskjutningar från 2019 samt arbeten i tidiga skeden vilket gett utdelning under 2020. TL Bygg har trots en vikande marknad och hårdare konkurrenssituation en god orderstock och andel kända projekt vid ingången av 2021.
Läs mer på www.tlbygg.se
| mkr | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning externa beställare | 495 | 233 | 207 | 120 | 121 |
| Nettoomsättning koncerninterna företag | 364 | 320 | 386 | 518 | 314 |
| Nettoomsättning totalt | 858 | 553 | 593 | 638 | 435 |
| Rörelseresultat | 21 | 3 | 8 | 16 | 4 |
| Finansnetto | 2 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Resultat efter finansnetto | 22 | 4 | 9 | 16 | 4 |
| Antal anställda | 129 | 127 | 113 | 114 | 110 |
48
15%
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Atrium Ljungberg är hetsbolag. Vi finns på starka delmarknader i landets främsta tillväxtett av Sveriges största börsnoterade fastig 68% regioner; Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Här skapar vi levande och trygga stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service och kultur.
7%
10%
| VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN 48 | |
|---|---|
| STOCKHOLM 52 | |
| GÖTEBORG 62 | |
| MALMÖ 64 | |
| UPPSALA 67 | |
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
FASTIGHETSBESTÅNDET I SIFFROR
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd utgörs av högkvalitativa kontors- och handelsfastigheter koncentrerade till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala, och är värderat till totalt 47 miljarder kronor.
Vårt fastighetsbestånd består huvudsakligen av kontors- och handelsfastigheter i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Fastighetsportföljen innehåller totalt 67 fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om 1 087 000 kvadratmeter. Under året har förvärv och tillträde skett av en kontorsfastighet i Sundbyberg, Eken 14, samt av en kontorsfastighet i Uppsala, Kvarngärdet 33:2. Under året har även frånträde skett av Farsta Centrum, totalt fem fastigheter varav fyra upplåtna med tomträtt. Avtal har också tecknats om förvärv av fastigheten Kungsängen 22:2, mer känd som Ångkvarnen, i Uppsala. Fastigheten beräknas tillträdas 2023 och förvärvet är villkorat av att detaljplanen för fastigheten vinner laga kraft.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 47 334 miljoner kronor (48 509). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,4 procent (4,5). Byggrätter och mark ingår med 463 miljoner kronor (423), se mer om våra projekt på sidorna 47–55.
Orealiserade värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till –119 miljoner kronor (2 283). Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av den nedjustering av värdet på handelsfastigheter som gjordes i det första kvartalet. Värdeförändringen på handelsfastigheter beror dels på höjda avkastningskrav, dels på sänkta driftnetton på kort och lång sikt. Läs mer om värderingen i not T.1 på sid 117.
Totalt finns 458 000 kvm BTA byggrätter exklusive markanvisningar, varav 76 000 kvm BTA med lagakraftvunnen detaljplan. 382 000 kvm BTA kräver en detaljplaneändring för att kunna realiseras. Av de lagakraftvunna byggrätterna avser 28 000 kvm BTA kommersiella fastigheter, 12 000 kvm BTA hyresrätter och 36 000 kvm BTA exploateringsfastigheter. Bokfört värde uppgår till cirka 4 900 kr/kvm BTA för kommersiella byggrätter och cirka 1 500 kr/kvm BTA för hyresrättsbyggrätter. Bokfört värde för exploateringsfastigheter uppgår till cirka 3 800 kr/kvm BTA beräknad utifrån 168 000 kvm BTA, vilket inkluderar även icke detaljplanelagd mark.
| Nettouthyrning | ||||
|---|---|---|---|---|
– De tio största hyresgästerna utgör 21 procent av kontrakterad årshyra, där flera av de största är kommuner, landsting eller statliga
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA
Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 2 266 mkr (2 578). Hyresvärdet, det vill säga kontrakterad årshyra och bedömd marknadshyra för vakanta ytor, uppgick till 2 481 mkr (2 775). Det ger en ekonomisk uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter om 91 procent (93) och exklusive projektfastigheter om 91 procent (94). EPRA Vakansgrad är därmed 9 procent (6). Den högre vakansgraden förklaras bland annat av att Region Stockholm lämnat stora ytor på Södermalm och i Hagastaden, ytor som vi successivt börjat fylla upp igen. Av total kontrakterad årshyra härrör mindre än 1 procent till hyresgäster som antingen är försatta i konkurs eller genomgår en rekonstruktion.
Beräknat utifrån uthyrbar area, exklusive garage, var uthyrningsgraden 85 procent (88).
Den kommersiella hyreskontraktsportföljen, det vill säga samtliga hyreskontrakt exklusive bostäder och garage/parkering, är väl diversifierad och består av 1 531 hyreskontrakt (1933), med en genomsnittlig kontrakterad årshyra inklusive tillägg om 1,4 mdkr (1,3). Den genomsnittliga återstående löptiden på kontrakten uppgick vid årsskiftet till 3,5 år (3,4). Under 2021 kommer 14 procent (16) av kontrakterad årshyra vara föremål för omförhandling. De tio största kunderna utgör 22 procent (21) av den kontrakterade årshyran. 9 procent (9) av kontrakterad årshyra utgörs av stat, kommuner eller landsting. 88 procent (89) av kontrakterad årshyra regleras med en indexklausul kopplad till konsumentprisindex eller är tillägg kopplade till faktiska kostnader.
I hyreskontrakt avseende handelslokaler förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. 1 procent (1) av kontrakterad årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimihyran.
För året uppgick nettouthyrningen till –16 mkr (–82) varav 27 mkr (–46) avsåg projektfastigheter. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader.
Fastighetskostnaderna inklusive tomträttsavgäld uppgick under året till –810 mkr (–844). För jämförbart bestånd är kostnaden –633 mkr, motsvarande –849 kr/kvm (–870). Kostnaden för att driva handelsfastigheter och främst köpcentrum är generellt högre än för övriga kommersiella fastighetstyper. Till viss del täcks driftkostnaderna genom vidarefakturering till hyresgästerna via hyrestillägg.
Överskottsgraden uppgick under året till 67 procent (69).
Föreningen Centrum för AMP startades av Atrium Ljungberg, Svensk Försäkring, Svensk Handel och tre andra fastighetsbolag under hösten 2019. Centrum för AMP (Affärs- och MedborgarPlats) ska främja etablering, utveckling och spridning av AMP-modellen i Sverige.
"Jag har alltid varit fascinerad av städernas roll i världen. En stor del av världens befolkning kommer att vara stadsbor i framtiden. Resan mot den moderna, hållbara staden är en avgörande fråga för mänskligheten", säger Fredrik Reinfeldt, ordförande för Centrum för AMP. ETT PAR ORD MED
AMP-modellen är en ny arbetsmetod för platsutveckling som bygger på att lokala aktörer, både offentliga och privata, går samman för att ta ansvar och utveckla offentliga platser.
...
"Vi bryter ny mark och utmanar det gängse sättet att förvalta offentliga miljöer, som till exempel centrala torg. Vi har avtalat om ett pilotprojekt med Uppsala kommun där Forumtorget, intill Atrium
Ljungbergs kvarter, har valts ut. Här har vi mandat att aktivera och utveckla platsen. Vårt mål är att skapa säkra, tryggare miljöer genom att attrahera människor i olika ålder och kön till samma plats. Vi har ytterligare ett par piloter på gång i andra kommuner."
Planen var att dra igång piloten under våren, men pandemin har fördröjt starten. Fredrik Reinfeldt tror dock att intresset kommer vara stort när livet återgår till det normala.
"Vi kommer snart ha stora diskussioner om hur vi ska återstarta våra offentliga platser. Då kommer vi att stå redo att agera. Det är i de offentliga miljöerna som staden lever och där människor möts, men då måste det vara attraktivt att vara där. Om fler människor vill vara på en plats blir det både tryggare och större möjligheter för näringsidkare att växa. Det leder i slutändan till högre fastighetsvärden."
FREDRIK REINFELDT Ordförande för Centrum för AMP
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSAFFÄREN | STOCKHOLM | GÖTEBORG | MALMÖ | UPPSALA | |||||||
| Förvärvade och tillträdda fastigheter | |||||||||||
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Tillträde | Anskaffningsvärde, mkr | ||||||
| Eken 14 | Sundbyberg | Kontor | 8 205 | Juni 2020 | 295 | ||||||
| Kvarngärdet 33:2 | Uppsala | Kontor | 2 504 | December 2020 | 149 | ||||||
| Avyttrade fastigheter | |||||||||||
| Fastighet | Område | Kategori | Uthyrbar area, kvm | Frånträde | Underliggande värde fastighet, mkr | ||||||
| Storö 2, Storö 15, Storö 21, Storö 23 och Storö 24 | Farsta Centrum | Handel/Kontor | 115 207 | Juni 2020 | 3 979 | ||||||
| Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se | |||||||||||
| Förändring av fastighetsbeståndet (exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter) | |||||||||||
| 2020 | 2019 | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | |||||||||||
| Verkligt värde vid periodens början | 47 513 | 43 310 | |||||||||
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 410 | 1 174 | |||||||||
| Försäljning | –3 979 | –1 031 | |||||||||
| Investeringar i egna fastigheter | 2 208 | 1 704 | |||||||||
| Orealiserade värdeförändringar | –119 | 2 283 |
Omklassificering 7 –
Exploateringsfastigheter
Fastighetsbeståndet totalt 1) 47 334 48 509 1) Exklusive Nyttjanderätter, tomträtter
Fastighetsbestånd (exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter)
| Uthyrbar area, '000 kvm | Verkligt värde, mkr | Verkligt värde, kr/kvm 1) | Överskottsgrad, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | 2020-12-31 | 2019-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | 2020 | 2019 |
| Kontorsfastigheter | 639 | 650 | 27 344 | 24 264 | 53 616 | 47 495 | 74 | 73 |
| Handelsfastigheter | 302 | 390 | 9 993 | 16 260 | 41 646 | 50 559 | 59 | 61 |
| Bostadsfastigheter | 45 | 40 | 1 282 | 1 031 | 33 129 | 31 407 | 66 | 64 |
| Affärsområde Fastighet | 986 | 1 080 | 38 619 | 41 555 | 48 969 | 48 024 | 69 | 68 |
| Projektfastigheter | 96 | 88 | 6 944 | 5 534 | E/T 2) | E/T 2) | 47 | 68 |
| Mark och byggrätter | – | – | 463 | 423 | – | – | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 082 | 1 168 | 46 026 | 47 513 | 67 | 68 | ||
| Exploateringsfastigheter | 6 | 8 | 1 3084) | 997 | 40 | 51 | ||
| Fastighetsbeståndet totalt | 1 087 | 1 176 | 47 334 | 48 509 | 67 | 69 | ||
| Sålda fastigheter | – | – | – | – | 56 | 67 | ||
| Totalt koncern 3) | 1 087 | 1 176 | 47 334 | 48 509 | 67 | 69 |
1) Kvadratmeter exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
Omklassificering –7 – Övrigt – 73 Verkligt värde vid periodens slut 46 026 47 513
Vid periodens början 997 891
Investeringar i bostadsrättsprojekt 305 106 Exploateringsfastigheter, vid periodens slut 1 308 997
3) Exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter.
4) 1 308 mkr avser bokfört värde. Bedömt verkligt värde uppgår till 1 781 mkr.
52
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Här pågår och planeras ett 30-tal större stadsutvecklingsprojekt där Atrium Ljungberg är delaktig i flera, bland annat Sickla, Slussen, Hagastaden och Slakthusområdet. Stockholm står för 68 procent av Atrium Ljungbergs kontrakterade årshyra och vi finns även på starka delmarknader såsom Medborgarplatsen, City, Kista, Sundbyberg och Liljeholmen.
Kontor 66 %, 1 117 mkr Handel 13 %, 219 mkr Kultur/Utbildning 6 %, 101 mkr Hälsa/vård 4 %, 69 mkr Restaurang 4 %, 61 mkr Dagligvaror 3 %, 50 mkr Övrigt 4 %, 70 mkr Kontor 66 %, 1 117 mkr Handel 13 %, 219 mkr Kultur/Utbildning 6 %, 101 mkr Hälsa/vård 4 %, 69 mkr Restaurang 4 %, 61 mkr Dagligvaror 3 %, 50 mkr Övrigt 4 %, 70 mkr
| BARKARBY | KISTA | 82 000 KVM | |||
|---|---|---|---|---|---|
| SUNDBYBERG | 36 000 KVM | ||||
| HAGASTADEN | 52 000 KVM | ||||
| CITY 21 000 KVM |
|||||
| SLUSSEN | 48 000 KVM | ||||
| LILJEHOLMEN | 42 000 KVM | ||||
| MEDBORGARPLATSEN | 31 000 KVM | ||||
| SICKLA | 216 000 KVM | ||||
| SLAKTHUSOMRÅDET | 54 000 KVM | ||||
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
av totalt hyresvärde 68%
Total uthyrbar area, kvm 715 000
Hyresvärde, mkr 1 700
ATRIUM LJUNGBERG
Omsättning, mdr
KORT OM SICKLA KÖPKVARTER
3,2
13
Besökare, miljoner
Under de senaste decennierna har vi utvecklat det gamla industriområdet, som vi förvärvade av Atlas Copco 1997. Idag är Sickla en levande stadsdel med arbetsplatser, restauranger, handel, utbildning och kultur. Flera byggprojekt är igång och i och med att tunnelbanan förlängs till Sickla finns ännu större möjligheter att utveckla stadsdelen. Därför kunde vi under 2020 presentera våra planer för Centrala Sickla, området mellan Marcusplatsen i väster och Kyrkviken i öster.
Centrala Sickla består idag av stora parkeringsplatser och låga handelsbyggnader. Ytorna kommer att omvandlas till urbana kvarter där promenadstråk samsas med högre hus med kontorsarbetsplatser och restauranger och butiker i bottenvåningarna. Totalt omfattar planen cirka 150 000 kvadratmeter, motsvarande cirka 7 000 kontorsarbetsplatser och cirka 500 nya bostäder. Detaljplaneprocessen inleds nu och bedöms ta cirka tre år.
Redan idag är flera stora utvecklingsprojekt igång i Sickla. Den gamla tapetfabriken vid Marcusplatsen byggs om till ett hotell och precis vid Sickla station planerar vi att bygga ett 23 våningar högt landmärke innehållande kontor, restaurang och en av uppgångarna
till Sicklas framtida tunnelbanestation. Med tunnelbanan, som beräknas stå klar 2030, kommer det endast att ta sju minuter mellan Sickla och centrala Stockholm. Dessutom sker en utbyggnad av Sickla galleria för parkeringsplatser och handel.
Nobelbergets första bostadskvarter stod klart hösten 2020.
Under hösten färdigställdes Curanten, Sicklas nya destination för vård och hälsa. I början av oktober öppnade huset upp för sina första besökare och nu fylls Curanten i rask takt med hyresgäster. Här öppnar bland annat vårdcentralerna Sickla Hälsocenter och Kry, Hudvårdshögskolan IBS, Alva Barnklinik, Friskis&Svettis och Kronans Apotek. Alla vårdytor är därmed fullt uthyrda.
54 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Stationshuset i Sickla blir med sina 23 våningar ett nytt landmärke i Stockholmsområdet.
På Nobelberget utvecklar vi en attraktiv och tät stadsdel med både bostäder, kontor, kommersiella stråk och gröna ytor. Under hösten färdigställdes det första bostadskvarteret, Brf Sicklastråket, som innehåller 68 bostadsrätter. Samtliga lägenheter är sålda och inflyttade. I entréplan finns fem kommersiella lokaler och kvarteret är byggt på ett garage med 100 parkeringsplatser, varav 30 laddplatser för elbilar. Utvecklingen på Nobelberget fortsätter och här planerar vi totalt för drygt 500 bostäder. Det andra kvarteret, som färdigställs till sommaren 2022, säljstartade under hösten och per den 31 december 2020 var 63 procent av lägenheterna bokade. Samtidigt har vi påbörjat planeringen av nästa kvarter, innehållande ett nittiotal lägenheter med beräknad säljstart första kvartalet 2022. Läs mer på sidan 43.
I Nobelbergets gamla panncentral har vi skapat en förskola med sex avdelningar som öppnade i januari 2021. Den äldre byggnaden i tegel har fått en ny, lekfull påbyggnad. Alldeles intill ligger Formalinfabriken, en bevarad industribyggnad som byggts om till kontor och mötesplats. Här har IST, Sport Design Sweden och kulturaktören Konstjord kontorslokaler och i entréplan öppnade nyligen kafferosteriet Black Honey Coffee Roasters.
Intresset för att etablera sin verksamhet i Sickla är stort. Restaurangutbudet har stärkts med bland annat Bastard Burgers. Dessutom öppnade det prisvinnande kvartersbageriet Robin Delselius Bageri i februari 2021. Mitsubishi har öppnat en ny konceptbutik för el- och hybridbilar och e-handelsjätten Zoo.se har etablerat en 1 500 kvadratmeter stor butik i köpkvarteret. Dessutom har virtuella banor för inomhusgolf öppnat i Magasinet, samt fyra utomhusbanor för padel öppnat intill kontorskvarteret Sickla Front. Etableringen sker på en plats där vår långsiktiga plan är att bygga bostäder, men på detta sätt kan vi aktivera området redan nu. I slutet av 2020 tecknades ett hyresavtal om drygt 3 100 kvadratmeter med Nordens största sportkedja XXL. De flyttar in i en nybyggd del av Sickla galleria och öppnar under hösten 2021. I tillbyggnaden tillskapas utöver den nya handelsytan även parkeringslösningar för det nya hälsohuset Curanten.
Mitt i centrala Stockholm längs den välkända Drottninggatan ligger Skotten 6 och Adam & Eva 17. Totalt omfattar de båda fastigheterna cirka 21 000 kvadratmeter där mer än 50 procent av ytan består av kontor.
Skotten 6 består av sex kontorsvåningar med butiker och serviceverksamheter i bottenvåningarna. Byggnaden är det så kallade "Bohagshuset" och var en del av det gamla anrika PUB-varuhuset vid Hötorget.
Adam & Eva 17 är en äldre kontorsfastighet från 1920-talet med hyresgäster inom kreativa näringar som event, PR och webbutveckling.
I bottenvåningarna längs Drottninggatan finns butiker och restauranger som Zara, Lager 157 och MQ Marqet. Under året öppnade sportbar- och restaurangkonceptet O'Learys om drygt 600 kvadratmeter i Adam & Eva-fastigheten.
Vi deltar aktivt i organisationen City i Samverkan, vars syfte är att att skapa en säker, trygg och attraktiv stadskärna öppen för alla. Huvudattraktionen brukar vara den årliga julbelysningen längs 40 gator och torg i centrala city.
Under året har vi miljöcertifierat Skotten 6 enligt Breeam-in-Use med betyget Very Good och under 2021 kommer vi att certifiera Adam & Eva 17. Vi har också bytt styrsystem i de båda husen för en bättre energianvändning och vi har bytt ut ventilationsanläggningarna för ett bättre inomhusklimat hos våra hyresgäster.
Stockholms stora byggprojekt Nya Slussen pågår för fullt och
kommer att fortsätta påverka området fram till år 2025. Slussen ska bli en attraktiv mötesplats med nya torg, stråk och områdets första park. Kollektivtrafiken, gående och cyklister ska få mer plats, samtidigt som ytorna för biltrafik minskar och anpassas för att rymma dagens trafikflöden. Under hösten passerades en viktig milstolpe när den så kallade Guldbron öppnade för trafik.
Våra tre fastigheter vid Slussen bildar en tydlig front mot Stadsgårdskajen. Glashuset är en av Stockholms mest kända byggnader och omgärdas av Katarinahuset med Katarinahissen och Sjömansinstitutet. Idag används alla tre fastigheter som kontorslokaler med utsikt över Stockholms mest centrala delar. Bland hyresgästerna hittar vi till exempel Convendum, HiQ, TT och Tengbomgruppen. Under året tecknades även ett nytt hyresavtal i Glashuset med Byggnadstekniska Byrån om cirka 1 700 kvadratmeter.
Under året inleddes ett omfattande renoveringsarbete i Katarinahuset. Här utvecklar vi moderna och genomtänkta kontor med historiska detaljer. Dessutom kommer Katarinahuset att innehålla ett hotell och flera restauranger. Vi planerar även att göra en mindre påbyggnad och samtidigt tillgängliggöra takterrasserna för allmänheten med tillträde via både Katarinahissen och Mosebacke. I maj tecknades ett hyresavtal med Eriks Restauranger som kommer att öppna två restauranger i huset, där klassiska Gondolen återkommer i ny tappning i augusti
I februari 2020 offentliggjordes att vi överenskommit med Stockholms stad om att återlämna markanvisningen Hamnmästaren framför Glashuset. Genom detta möjliggörs uppförandet av nya Nobel Center på platsen. I avtalet erhöll vi som ersättning markanvisningar i Hagastaden, Slakthusområdet samt två markanvisningar vid Slussen. Den ena gäller cirka 4 500 kvadratmeter BTA för ett hotell som planeras uppföras ovanpå tunnelbaneuppgången vid Södermalmstorg. Den andra gäller den nya handelsplatsen om 8 000 kvadratmeter LOA som knyter samman tunnelbanan med den nya bussterminalen och Saltsjöbanan.
Handelsplatsen angränsar även till den kommande Mälarterrassen, en mötesplats för mat och kultur, som vi markanvisades 2018. Allt detta, tillsammans med en byggrätt om 7 500 kvadratmeter BTA framför Katarinahuset, innebär att vi kommer att vara en av de största fastighetsägarna vid Slussen och därmed aktivt bidra till platsens utveckling och attraktivitet under lång tid.
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Fram till 2030 växer en ny stadsdel fram som binder samman Stockholm med Solna och skapar ett av världens främsta kluster för life science. Atrium Ljungberg är en av Hagastadens största fastighetsägare och har funnits på platsen i närmare 25 år. Genom förvaltning av våra befintliga fastigheter, nya stora projekt och markanvisningar vill vi vara med och bidra till områdets utveckling och framtidsvision.
Hagastaden ska, då det är klart, innehålla närmare 50 000 arbetsplatser. Här blandas företagande och forskning med bostäder, mötesplatser, restauranger och service vilket tillsammans skapar en levande stadsdel med en spännande kontrast mellan historiska miljöer och framtida arkitektur. Hela Norra Stationsgatan utvecklas till ett myllrande stråk med fokus på mat- och kulturupplevelser och ett kvalitativt serviceutbud.
Den goda tillgängligheten som redan idag finns i området stärks ytterligare när stadsdelen får en ny tunnelbanestation. Tunnelbanan byggs ut med en ny linje (Gula linjen) från Odenplan till Arenastaden. Längs denna linje skapas tre nya stationer som binder ihop Vasastaden med Solna; Hagastaden, Södra Hagalund och Arenastaden. Enligt uppgifter från Region Stockholm beräknas tunnelbanan vara klar 2028.
I Hagastaden äger och förvaltar vi cirka 53 000 kvadratmeter karaktäristiska industrifastigheter som tidigare Apotekarnes Mineralvattenfabrik, Glashuset och PV-palatset. Alla fastigheter är om- och tillbyggda till kontor med bevarad industrikaraktär och effektiva ytor.
Stadsdelen är ett av Sveriges mest intressanta områden med en enorm potential.
Här pågår en rad större utvecklingsprojekt, bland annat vårt eget Life City som just nu färdigställs. Huset, som omfattar 27 500 kvadratmeter uthyrbar area, ska bli ett nytt centrum för affärsutveckling och service kopplat till vård, forskning och life science och en mötesplats för näringsliv, akademi och samhälle. Life City blir en spektakulär byggnad i ett av Sveriges mest visuella lägen, direkt ovanpå E4.
Sedan 2018 har vi också en markanvisning i Östra Hagastaden, ett kvarter som kommer att utgöra stadens norra port. Det nya området kommer att sudda ut den mur som spår och motorväg tidigare utgjorde mellan Hagastaden, Solna och Brunnsviken. Här skapar vi och flera andra aktörer förutsättningar för en trygg och hållbar stadsdel som kommer att leva under en stor del av dygnet och veckan.
Slutligen har vi även, i en uppgörelse med Stockholms stad då vi återlämnade en markanvisning i Slussen, erhållit ytterligare tre markanvisningar där vi planerar för stadmässiga kvarter med såväl kontor som hotell och bostadsfastigheter med levande bottenvåningar.
Academic Work tar varje år fram rapporten Young Professional Attraction Index, som undersöker vad morgondagens arbetskraft anser är viktigt vid valet av arbetsgivare.
"Trevliga kollegor och bra social arbetsmiljö är fortsatt det viktigaste för young professionals vid val av arbetsgivare – något som tycks bli än viktigare i tider av osäkerhet och otrygghet, vilket många upplevt i samband med pandemin", säger Johan Skarborg, CEO på AW Group.
Vid årsskiftet 2021/2022 flyttar AW Group in på 17 000 kvadratmeter i Life City och samlar därmed flera verksamheter under ett och samma tak.
ETT PAR ORD MED
...
"Ett av projektets övergripande mål är att bidra till vår ambition att vara det bästa stället att arbeta på. Genom flytten till en samlad etablering så hoppas vi bli mer attraktiva som
arbetsgivare. Vi vill också stärka engagemanget bland våra medarbetare, förbättra samarbetet mellan olika delar av organisationen och öka produktiviteten genom en bättre lämpad arbetsplats. Våra kontor utgör själva epicentrum för vår kultur. Det är där vi möts, engageras, presterar och delar energi."
Hållbarhet är inte bara något som rankas högt av young professionals, även AW Group har tydliga och ambitiösa hållbarhetsmål med sitt nya kontor i Hagastaden.
"Det övergripande målet är att bli klimatpositiv och för att nå det krävs bland annat energieffektiva lösningar och goda materialval. Genom att välja ett hus som är certifierat enligt BREEAM Excellent så får vi en stark grund att stå på. Vi räknar exempelvis med att flytten i Stockholm gör att vi minskar vår energiförbrukning med över 60 procent. De nya lokalerna kommer även göra det enklare och bekvämare för våra medarbetare att cykelpendla."
JOHAN SKARBORG CEO, AW GROUP
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Kista är en av Atrium Ljungbergs äldsta delmarknader. Redan på tidigt 1990-tal byggde vi Ärvinge Trädgårdsstad med bostäder och kontor. Bostäderna såldes 2019 och kvar finns kontorsfastigheterna Kolding 3 och Kolding 4, mer kända som Kista Front.
Byggnaden omfattar närmare 40 000 kvadratmetrar med många hyresgäster inom service-tech som till exempel Atea, Kone, Konica Minolta och Cargo Tech. Under året har vi uppdaterat våra entréer för att göra dem än mer inbjudande. Kista Front är miljöcertifierat med Breeam-in-use med betyget Very Good.
I Kista äger vi också Kista + och kvarteret Nod som båda ligger i närheten av tunnelbanan och Kista galleria. Kista + är en modern och miljöcertifierad kontorsfastighet och omfattar drygt 12 000 kvadratmeter med IBM som den största hyresgästen.
I kvarteret Nod om drygt 30 000 miljöcertifierade kvadratmetrar samsas små och medelstora ICT-företag, universitet och skolor,
Skala 1:XXX start-ups och organisationer, till exempel Fuijutsu Sverige, KTH och Stockholms universitet. I Nod har vi skapat naturliga mötesplatser och flexibla kontorslösningar för människor och företag att mötas och utvecklas tillsammans.
Vi är en av många fastighetsägare som är engagerade i Kistas utveckling som ICT-kluster och som Sveriges mest innovativa stadsdel, bland annat i Kista Science City. Under året har vi bland annat stöttat projektet "Being Unthinkable", ett projekt i samarbete med IBM och studenterna på KTH där konst förenas med AI-teknik.
Inom några år kommer tillgängligheten för Kista öka genom en förlängning av Tvärbanan från Bromma via Ursvik. Med sina industrihistoriska anor från tidigt
I Sundbyberg äger vi fastigheten Eken 6, mer känd som Chokladfabriken. Under sommaren 2020 förvärvade vi Eken 14, Marabous gamla huvudkontor, som ligger alldeles intill Marabouparken med sin välbesökta konsthall. Fastigheterna ligger endast några hundra meter från Sundbybergs torg. Tillsammans omfattar de båda fastigheterna 36 000 kvadratmeter, varav huvuddelen utgörs av kontor.
1900-tal, har Chokladfabriken omvandlats till moderna kontor med stora ljusinsläpp och högt till tak. Under året har vi byggt om gatuplanet, bland annat med en ny konferensavdelning. Vi har också certifierat fastigheten med Breeam-In-Use med betyget Very Good.
Det senaste tillskottet, Eken 14, har stor potential inom befintliga byggnader och med tillkommande byggrätter. Tillsammans med Chokladfabriken skapar vi en helhet och vi har en ambition att göra Marabouparken mer tillgänglig än vad den är idag.
2018 godkände kommunstyrelsen i Sundbyberg ett planprogram för Sundbybergs nya stadskärna. Detta innebär bland annat att de spår som idag delar området kommer att täckas över och knyta samman de båda
stadshalvorna. Här kommer ges plats för 1 500 bostäder, kontor och service. Ett kilometerlångt promenadstråk kommer att skapas från Sundbybergs torg och sträcka sig ända till våra båda fastigheter och Marabouparken.
58 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Den gamla arbetarstadsdelen Södermalm är idag moderniserad, men mycket själ och hjärta finns kvar i kulturen på Söder, där Medborgarplatsen är öns mittpunkt. Stadsdelen är populär att bo i, men också attraktiv för kontorsetableringar, framför allt för kreativa näringar och offentliga verksamheter.
Vid Medborgarplatsen äger vi Söderhallarna, en byggnad som invigdes 1992, och som sedan dess har inrymt kontor, service och handel, med huvudsaklig inriktning på mat. Med sin centrala placering vid Medborgarplatsen är Söderhallarna en omtyckt handelsplats och en lokal mötesplats av stort värde för södermalmsbor och övriga stockholmare.
Husen innehåller även en stor mängd arbetsplatser med en tyngdpunkt på kreativa techbolag och spelutveckling.
Bild text ium facereoffictem. I Söderhallarna ryms flera aktörer som
arbetar aktivt med hållbar matproduktion, bland annat restaurangen och cateringföretaget Sopköket som lagar mat på räddade råvaror samt den kända bagaren och kocken Sébastien Boudet som driver ett bageri och restaurang i saluhallen. Under året har de utökat sin verksamhet med försäljning av grönsaker och spannmål på lösvikt samt mjölkvarnar för hemmabagare som vill mala sitt eget mjöl.
2020 har matutbudet stärkts ytterligare med flera nya restauranger. Under en stor del av året erbjöd Söderhallarna gratis hemleverans via cykel, en mycket uppskattad tjänst.
Vi planerar att rusta upp och utveckla hela fastigheten för att skapa en mötesplats för mat med ett stort fokus på hållbarhet, kultur och kreativitet. Fastigheten ska även inrymma moderna kontor som lockar kreativa branscher vilka gynnas av ett kontorsläge mitt i Sveriges största spelutvecklingskluster. Genom varsamma om- och tillbyggnader vill vi åstadkomma starka kopplingar till kringliggande stadsrum som bidrar till ökat folkliv och ökad trygghet runt Medborgarplatsen.
Strax intill Söderhallarna ligger kontorsfastigheten Fatburssjön 8 som omfattar totalt 8 900 kvadratmeter. Under året tecknades ett hyresavtal med Nyréns Arkitektkontor som flyttat in på drygt 1 000 kvadratmeter. Dessutom har hyresavtal tecknats med streamingbolaget Accedo, Help Försäkring och VR-spelstudion Fast Travel Games. Under året har fastigheten även certifierats med Breeam-In-Use Excellent.
Under sin hundraåriga historia har Slakthusområdet präglats av en stark entreprenörsanda. Det tar vi fasta på och utvecklar vidare när vi nu tar avstamp för de kommande hundra åren. Här kommer nya former av arbetsplatser och boenden växa fram för att tillsammans skapa en unik och kreativ stadsdel i Stockholm, som stolt tar sitt mathistoriska arv in i framtiden.
Den 31 januari 1912 invigde kung Gustav V Stockholms första offentliga slakthus strax söder om Södermalm i Stockholm. I samband med detta infördes slakttvång i staden och all slakt skulle ske vid slakthuset, för att få kontroll på de brister i hygien och tillsyn som förekom. Detta var starten på 100 år av boskapsslakt och livsmedelsproduktion i Slakthusområdet. Det som för 100 år sedan låg i stadens absoluta ytterkant är idag en del av det moderna och centrala Stockholm.
Staden växer snabbt och behovet av att utveckla nya platser där invånarna kan bo, arbeta och leva är stort. Stockholms stad har träffat ett avtal med Atrium Ljungberg om samarbete kring utvecklingen av stora delar av området.
Slakthusområdet innehåller byggnader från olika decennier som gemensamt bidrar till områdets kulturvärden och historia. Ett stort antal av dessa ska bevaras och finnas med när det nya området växer fram. Rivning av övriga byggnader har påbörjats, bland annat för att kunna förbereda för den nya tunnelbanestationen med flera uppgångar.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Under 2019 tillträdde Atrium Ljungberg 14 fastigheter i Slakthusområdet med totalt drygt 50 000 kvadratmeter uthyrbar area. Vi har också en option om att förvärva en förvaltningsfastighet om 32 000 kvadratmeter uthyrbar area. Därtill ges även möjlighet att avropa markanvisningar om cirka 100 000 kvadratmeter BTA. Förvärven och utvecklade markanvisningar uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter BTA för kontor och bostäder, kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbildning med mera. Den totala investeringen fram till 2030 uppgår, inklusive förvärv, till cirka tio miljarder kronor.
Under våren 2020 erhöll vi en ny markanvisning på Norra Entrétorget för hotell eller kontor om cirka 4 000 kvadratmeter BTA. Innan sommaren tecknades en
avsiktsförklaring med SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB, om att bygga en gymnasieskola i området. Den nya gymnasieskolan planeras omfatta cirka 6 000 kvadratmeter uthyrbar area och ska kunna ta emot cirka 800 elever. Intentionen från samtliga parter är att skolan ska kunna öppna till skolstart hösten 2025.
Under 2020 har stort fokus legat på att förbereda inför höstens stora detaljplanestarter i den norra och mellersta delen av Slakthusområdet. Utgångspunkten har varit den tidigare, tillsammans med Stockholms stad genomförda förstudien som syftat till att skapa goda vistelsevärden och möjlighet för verksamheter att leva under dygnets alla timmar. Intentionen är att skapa en stark destination med kontor och bostäder kompletterat med mat, kultur och upplevelser. En helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort.
Under året har kulturutbudet i Slakthusområdet utökats. Konsert- och festivalarrangören FKP Scorpio, Teater Pero och medieplattformen TUKIO är några av aktörerna som har etablerat sig i stadsdelen. Under året öppnade även Stockholm Roast ett rosteri, kaffebar, butik och showroom i anslutning till de gamla Slakthushallarna. Under våren 2021 öppnar det kreativa talanginitiativet Juice Studios, en akademi som identifierar och ger utrymme åt ungdomars och unga vuxnas kreativa talang och skaparvilja inom olika konstformer. Projektet är ett unikt samarbete mellan näringsliv, offentlig förvaltning och ideell sektor och bland finansiärerna återfinns bland andra Kulturförvaltningen och Hugo Stenbecks Stiftelse.
I juni arrangerades det internationella fenomenet United We Stream från åtta platser i Stockholm, ett initiativ med syfte att samla in pengar till kulturaktörer som drabbats av covid-19-pandemin. En av spelplatserna under den 24 timmar långa festivalen var Förbindelsehallen i Slakthusområdet.
Vår vision är att Slakthusområdet ska bli Stockholms nya mötesplats för mat, kultur och upplevelser. Här planerar vi för en stor mängd arbetsplatser med fokus på tech, design och innovation. Slakthusområdets historiska koppling till mat och mathantverk kommer fortsatt att genomsyra platsen med ett stort utbud av restaurangkoncept. Området kommer också att fyllas med kultur, konst och nattliv där Förbindelsehallen blir platsens kulturella hjärta. Vi planerar även att bygga runt 500 bostäder där vi, utöver de traditionella boendeformerna med hyresrätter, bostadsrätter och hotell, ser över möjligheterna att bygga för nya former av boende såsom co-living och longstay.
Redan på 1700-talet fanns industrier på denna citynära plats och i takt med att Stockholms innerstad växer söderut har Liljeholmen utvecklats rejält. Här finns nu en blandad stadsdel som är en viktig knutpunkt för kollektivtrafiken i Stockholm.
Det goda läget kommer att stärkas ytterligare när en ny tunnelbanelinje byggs mellan Älvsjö och Fridhemsplan via Liljeholmen. Stockholms stad har planer på att utveckla och förtäta området med attraktiva bostäder och service och därigenom stärka kopplingen till innerstaden. Liljeholmen kommer att knytas ihop med Södermalm genom bebyggelse längs Södertäljevägen vilken planeras att göras om till stadsgata. I Stockholms stads översiktsplan står att man vill tillvarata Liljeholmens goda möjligheter till fler arbetsplatser i söderort. Atrium Ljungberg vill aktivt medverka i den fortsatta utvecklingen av området.
Atrium Ljungberg äger kontorsfastigheten Stora Katrineberg 16 med tre byggnader om cirka 42 000 kvadratmeter uthyrbar area. Fastigheten ligger vid Liljeholmshamnen och i närheten av Liljeholmstorget Galleria, tunnelbanan och Marieviks kontorsområde. Fastigheten är i det närmaste fullt uthyrd
med många namnkunniga hyresgäster, bland andra H&M, Bankgirot, Valmet, George Ficher och Egencia.
Under de senare åren har stort fokus lagts på att uppgradera fastigheten med nya hållbara lösningar. Bland annat har ventilationssystem och belysning bytts ut, solceller installerats och numera finns även bikupor på taket. Tillsammans med Boulebar har vi också omvandlat ett gammalt tryckeri till en populär mötesplats för boule, mat och dryck i två våningar. Vi undersöker även möjligheten att ytterligare utveckla fastigheten med moderna kontor och restauranger och kaféer i entréplan.
I Liljeholmen äger vi även en kulturskatt mitt i stadsmiljön. En genuin 1770-talsgård, som ursprungligen var ett sommarhus, där kung Karl XIV Johan brukade passera för att fräscha till sig på sina resor. Idag nyttjas fastigheten av en redovisningsbyrå.
Lindholmen har utvecklats från ett gammalt varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva område och är en viktig knutpunkt för den växande staden.
Området lockar till sig både nationella och internationella företag, studenter och forskare. Här finns företag som Volvo, Geely, Ericsson, Nevs och Cevt samt forskning och utbildning på Chalmers och Lindholmen Science Park. Här vill vi, precis som på våra andra platser, vara med och utveckla hållbara stadsmiljöer tillsammans med kommun, hyresgäster och samarbetspartners. Tillsammans skapar vi ett kompetenskluster inom media, fordonsutveckling, innovation och IT. En plats där konst möter vetenskap och teori möter praktisk tillämpning.
Idag arbetar ungefär 25 000 personer på Lindholmen. Tillsammans med Göteborgs stad och andra fastighetsägare vill vi skapa en inkluderande, dynamisk och hållbar stad runt Göta älv och planer finns för att Lindholmen ska kunna växa till närmare 30 000 arbetsplatser. För att en stad ska leva under dygnets alla timmar planeras även för bostäder i området.
Ericsson är vår största hyresgäst på Lindholmen.
På Lindholmen äger Atrium Ljungberg tre fastigheter om totalt 73000 kvadratmeter uthyrbar area. Detaljer från den historiska varvstiden har tagits tillvara och lyfts fram i de moderniserade och flexibla lokalerna.
Våra hyresgäster verkar främst inom teknikoch energiområdet med hyresgäster som Cevt, Ericsson och AKQA. Med vårt fastighetsbestånd på Lindholmen är vi en stor aktör och vi deltar aktivt i stadsutvecklingen. Atrium Ljungberg har funnits i Göteborg
sedan 2015 då vi förvärvade våra första fastigheter Tornen, M2 och Citadellet. 2017 förvärvades även fastigheten Lindholmen 30:1, med Ericsson som hyresgäst.
Atrium Ljungberg deltar aktivt i utvecklingen av det gamla varvsområdet.
64
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Malmö har ett strategiskt läge i Öresundsregionen, är en stark tillväxtort och en stad med historia och själ. Regionen är en av Nordens största arbetsmarknader med hela 3,8 miljoner invånare.
På Mobilia pågår sedan några år ett stort utvecklingsprojekt som innefattar såväl bostäder som kultur, vård och handel. Vi är också en del i utvecklingen av Möllevången – en av Malmös mest spännande kulturella mötesplatser och en naturlig knutpunkt i staden.
Malmö är Sverige tredje största stad med 334 000 invånare. År 2025 beräknas Malmö stad ha 375 000 invånare och länet 1,5 miljoner invånare. Vi tror på Malmö och vill fortsätta att växa här och vara med och utveckla staden.
Handel, 44 %, 114 mkr Kultur/Utbildning, 13 %, 34 mkr Bostad, 12 %, 31 mkr Dagligvaror, 11 %, 29 mkr Kontor, 7 %, 19 mkr Restaurang, 5 %, 13 mkr Hälsa/vård, 5 %, 12 mkr Övrigt, 2 %, 5 mkr
12
Med sitt ursprung i den gamla textilfabriken är Mobilia en riktig arkitekturpärla. 1899 flyttade textilfabriken Manufakturaktiebolaget in i sin nya fabrik och var då en av Malmös största arbetsgivare. Produktionen upphörde under 60-talet, men än idag kan vi se spår av det industrihistoriska arvet på Mobilia.
Vi har kommit långt i arbetet med att omvandla den tidigare textilfabriken från köpcentrum till ett levande stadskvarter. Vi har lyft fram byggnadernas unika karaktär och kombinerat med modern arkitektur och hållbara material. Här möts gammalt och nytt vilket ger Mobilia en tydlig själ och en helt egen prägel.
Under året har projektet Torghuset färdigställts, en tillbyggnad för bostäder, handel, restaurang och kulturverksamhet på cirka 13 000 kvadratmeter uthyrbar area. Med det nya Torghuset har kopplingarna mellan Mobilias olika delar blivit tydligare och vi kan vidareutveckla torget i kvarterets mitt för en än mer levande och attraktiv stadsmiljö. Under våren färdigställdes och tillträddes de 74 nya hyreslägenheterna. Under hösten öppnade bland annat Nordisk Film sin toppmoderna biograf med fem salonger. Dessutom har flera nya butiker och restauranger öppnat.
Under året öppnade också Funnys Äventyr, ett kulturhus för barn där lekande, läsande och lärande står i fokus. Bakom initiativet står Staffan Götestam, dramatiker och regissör, och en av grundarna av Junibacken i Stockholm. Utöver att bidra till ett ökat kulturutbud
för barn i Öresundsregionen syftar satsningen till att motverka problemet med minskad läskunnighet bland barn och unga. Den fysiska leken ges stort utrymme, men den bygger på barnlitteraturens värld. Den tredimensionella och interaktiva miljön stimulerar barnen att närma sig böckerna som de gestaltade scenografierna är hämtade ur.
En vertikal trädgård om hela 270 kvadratmeter har byggts upp över entrén till barnkulturhuset Funnys Äventyr. Förutom att vara Sveriges största växtvägg är det även ett levande och föränderligt inslag i kvarteret. Utseendet på väggen skiftar mellan morgon och kväll, kalla och soliga dagar, samt med årstiderna. Inspirationen har hämtats från landskapet runt Malmö. 150 fält i olika former och nyanser ska symbolisera skånska åkerlappar.
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Möllevången är en stadsdel i centrala Malmö kring Möllevångstorget, ett spännande före detta fabriksområde som det senaste decenniet har genomgått en omvandling. "Möllan" är idag en dynamisk mötesplats känd för sina många krogar, spännande butiker och sin livliga torghandel. Här finns en stor mångfald när det gäller människor, företagande, mat och kultur.
På Möllevången äger vi kontorsfastigheterna Dimman 11 och Malmen 12. Dimman 11 innehåller kultur, utbildning och kontor där Malmö stad är en stor hyresgäst med Malmös stadsarkiv, restaurang och biograf. Malmen
12 är en mindre kontors- och vårdfastighet som ligger i nära anslutning till Dimman 11. De största hyresgästerna är Malmö stad och Region Skåne.
Möllevången är en dynamisk stadsdel känd för sina många krogar, spännande butiker och sin livliga torghandel.
FÖRVALTNINGSAFFÄREN STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ UPPSALA
Uppsala är Sveriges fjärde största stad och kommunen har en befolkningstillväxt om drygt 5 000 personer per år. Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och står idag för 15 procent av bolagets kontrakterade årshyra. Vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och Gränbystaden som vi utvecklar till Uppsalas andra stadskärna.
Gränbystaden och närliggande områden är den mest expansiva delen av Uppsala och beräknas inom några år vara helt integrerad med innerstaden. Här pågår sedan flera år en mängd olika projekt, i första hand bostäder men även utveckling av kontorsfastigheter, idrottsanläggningar och vård.
Gränbystaden är vårt största stadsutvecklingsprojekt i Uppsala och vår vision är att här skapa det vi kallar för Uppsalas andra stadskärna; en levande stadsdel som kompletterar Uppsala city. Under de senaste åren har vi utvecklat såväl kontorsarbetsplatser, bostäder och kultur som mer handel och upplevelser i Gränbystaden. Uppsala är en av landets äldsta städer och har sedan århundraden tillbaka varit ett centrum för lärande och kultur. Nu växer ett nytt Uppsala fram med starkt fokus på näringslivet. Befolkningstillväxten är en av landets största och år 2050 beräknas Uppsala ha 140 000 nya invånare och 70 000 nya arbetsplatser. Kring år 2035 är fyrspåret mellan Uppsala och Stockholm klart och närheten till Stockholm och Arlanda gör staden attraktiv för nya företag att etablera sig i. Atrium Ljungberg vill vara med och driva den här utvecklingen.
Under de senaste åren har vi genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden, alla med syfte att skapa en stadsmässighet med en blandning av handel, kontor, bostäder, service och kulturverksamheter. Genom att blanda verksamheter skapas en trygg plats med liv och rörelse under dygnets alla timmar. Vi har redan tillfört cirka 11 000 kvadratmeter för handel, restauranger, kultur
och nöje genom utbyggnaden av den södra delen av gallerian. I direkt anslutning har tre bostadshus med cirka 200 hyreslägenheter och kontorsytor uppförts. Under bostadsfastigheterna har vi även byggt ett nytt parkeringsgarage med 275 parkeringsplatser, för att frigöra markyta som tidigare upptagits av bilparkeringar.
För Atrium Ljungberg är livet mellan husen minst lika viktig som fastigheterna själva. Vi äger och förvaltar själva våra områden och lägger stor vikt vid att skapa platser där människor vill vara och leva. I Gränbystaden har vi under året arbetat med en mängd olika hållbarhetsinitiativ, bland dessa märks deltagande i Skräputmaningen, Städa Sverige och integrationsprojektet Tillsammans. Vi lägger även stort fokus på ytor för barn där bland annat Sara-Stinas torg invigdes med en ny lekplats i Carl von Linné-tema.
Vi fortsätter att tillskapa stadskvaliteter och utveckla Gränbystaden genom flera nyoch ombyggnationer. Just nu byggs 250 nya bostäder där de 44 första, som blir hyresrätter, kommer att vara inflyttningsklara redan under början av 2021. Bostäderna, som kallas Parkhusen, ligger i direkt anslutning till Gränbyparken, ett stort grönområde som även innehåller en 4H gård.
I maj 2019 erhöll vi en förnyad markanvisning med en byggrätt om potentiellt 45 000
kvadratmeter BTA söder om Gränbystaden galleria. Här vill vi utveckla ett helt nytt kontorskluster. Detaljplanearbete pågår och beräknas vara färdigt under 2021. Genom
möjligheten att förvärva marken kan vi med kraft fortsätta att utveckla Gränbystaden mot vår vision att skapa Uppsalas andra stadskärna.
I Uppsala city äger, förvaltar och utvecklar vi Forumkvarteret som varit en central del av Uppsalas stadskärna sedan 1953. Platsen har under senare år genomgått ett omfattande ombyggnadsarbete och utvecklats till ett urbant innerstadskvarter som numera innehåller attraktiva kontor, butiker i bottenvåningarna, ett starkt restaurangerbjudande samt bostäder. De sista våningsplanen färdigställdes under 2020 och här har bland andra Academic Work och Tengbom Arkitekter flyttat in i ombyggda, moderna lokaler.
Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2020. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undantag för bolagsstyrningsrapporten, och styrelseordförandens ord, reviderad. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Bolaget utvecklar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarperspektiv. Atrium Ljungberg skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Bolaget leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden. Bolagets utvecklingsprojekt ger långsiktig avkastning.
Enligt de finansiella mål som gäller från 2019 och framåt ska årlig avkastning på eget kapital överstiga 10 procent över tid. Investeringar i egna utvecklingsprojekt ska årligen uppgå till minst två miljarder kronor med en projektvinst om 20 procent för ny- och tillbyggnadsprojekt. Under 2020 uppgick avkastningen på eget kapital till 3,8 procent (12,9). Årets investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 513 mkr (1 810). De finansiella
målen fastställer också att belåningsgraden skall vara högst 45 procent, samt att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid slutet av 2020 uppgick belåningsgraden till 39,9 procent (41,7) och räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 ggr (4,4).
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 5,05 kr per aktie (5,00), vilket motsvarar 73,0 procent av det utdelningsbara resultatet (66,9) och en direktavkastning om 2,9 procent (2,2).
Våren präglades av covid-19-pandemin och kraftigt fall i Sveriges BNP. Under tredje kvartalet sågs en återhämtning av ekonomin när smittspridningen sjönk men de sista tre månaderna, när den andra vågen av smittspridning sköljde in över Sverige och övriga
Europa, bröts denna återhämtning något. Enligt en rapport från SCB växte Sveriges ekonomi med 0,5 procent under sista kvartalet 2020 och BNP för helåret 2020 bedöms ha minskat med 2,8 procent. De finansiella marknaderna drabbades av likviditetsproblem under slutet av första och hela andra kvartalet 2020 vilket bland annat ledde till svårigheter för företag att finansiera sig via kapitalmarknaden. Genom kraftiga stimulanspaket och stödköp av obligationer skedde en återhämtning under hösten men med ett något svagare december. Detta resulterade även i en prissättning på nivåer likt innan pandemin. Den rörliga räntan, Stibor 3-månader, uppgick vid årsskiftet till –0,05 procent jämfört med 0,15 procent i början av året. Den 10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet till 0,39 procent jämfört med 0,67 procent vid årets början.
Trots en global pandemi som haft en negativ inverkan på både ekonomi och samhälle har fastighetsmarknaden visat
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 70 | |
|---|---|
| RISKER OCH RISKHANTERING 74 | |
| ORDFÖRANDEORD 81 | |
| BOLAGSSTYRNING 82 | |
| INTERN KONTROLL 86 | |
| STYRELSE 88 | |
| LEDNING89 | |
| AKTIEN OCH ÄGARNA 90 | |
Investeringar i möjliga projekt 36 mdkr
Belåningsgrad 39,9 %
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
stor motståndskraft under 2020. Totalt omsattes fastigheter till värde om cirka 209 miljarder kronor, vilket är den näst högsta noteringen som någonsin har uppmätts. Jämfört med rekordåret 2019 minskade årets transaktionsvolym med fem procent.
Transaktionsmarknaden 2020 karaktäriserades av portföljtransaktioner som utgjorde 60 procent av den totala transaktionsvolymen. Den genomsnittliga transaktionsvolymen uppgick till 337 mkr vilket är 21 procent högre än genomsnittet för de senaste fem åren.
Kontorssegmentet präglades av osäkerheten kopplad till hur framtidens arbetsplatser kommer utvecklas till en följd av covid-19-pandemin. Hittills indikerar marknaden att hyresnivåerna har stått emot pandemins effekter relativt väl samtidigt som transaktionsvolymen inom segmentet utgjorde en stor del av den totala volymen för 2020.
Detaljhandeln växte med 3,7 procent under
pandemiåret 2020, vilket gör att branschen upplevt positiv tillväxt varje år sedan 1997. Både dagligvaruhandeln och sällanköpshandeln hade positiv tillväxt med 3,2 procent vardera. Det som särskiljde 2020 var de stora differenserna inom detaljhandelns delbranscher. Hemelektronik- och byggvaruhandeln har gått bra under pandemin,medan framförallt beklädnadshandeln har haft en lägre efterfrågan. Branscher med en starkt positiv tillväxt kan kopplas till ökad tid i hemmet, med elektronisk utrustning tillika renoveringar och upprustning av den egna utemiljön. Störsttillbakagång fanns i de branscher som i hög grad exponeras mot social närvaro. Inköpen inom kläd-, sko-, och optikhandel backade kraftigt. Störst framgång hade aktörer med e-handelsförsäljning. Tillväxten för e-handeln landade enligt PostNord på hela 33 procent för helåret 2020.
Under 2020 steg bostadsrättspriserna på samtliga av Atrium Ljungbergs marknader. Grundläggande faktorer såsom befolkningstillväxt, urbanisering, ekonomisk tillväxt och låga räntor ger en stark efterfrågan på bostäder. Efter en stark inledning under årets första månader utlöste pandemins effekter en stor oro på marknaden och medförde en negativ utveckling. Marknaden återhämtade sig dock under sommaren och hösten medförde rekordnivåer. Sett till hela året steg priserna på bostadsrätter med 7 procent och på villor med 13 procent. Under året såldes 120 000 bostadsrätter vilket var över 8 000 fler än förra året. Det sammanlagda försäljningsvärdet för bostäder på successionsmarknaden var 14 procent högre än föregående år.
Efterfrågan av hyresrätter på Atrium Ljungbergs delmarknader var fortsatt stabil. Kötider i förmedlad nyproduktion visar på fortsatt efterfrågan.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade kontrakterade årshyror med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick för perioden till –16 mkr (–82), varav projektfastigheter 27 mkr (–46). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader.
Per 2021-01-01 uppgick den kontrakterade årshyran till 2 266 mkr (2 578), där minskningen i huvudsak förklaras av försäljningen av Farsta Centrum. Den ekonomiska uthyrningsgraden inklusive projektfastigheter var 91 procent (93) och exklusive projektfastigheter 91 procent (94). EPRA Vakansgrad var därmed 9 procent (6). Av total kontrakterad årshyra härrör mindre än en procent till hyresgäster som antingen är försatta i konkurs eller genomgår en rekonstruktion. Den genomsnittliga återstående kontrakterade löptiden, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2021-01-01 till 3,5 år (3,4).
Kommentarer till årets resultat och finansiella ställning, inklusive kvantifierade effekter av covid-19-pandemin, framgår av sidorna 94–102.
Investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 513 mkr (1 810), varav 1 638 mkr (1 085) i projektfastigheter och 305 mkr (106) i exploateringsfastigheter. Investeringar
– Investeringsmålet överträffades 2020.
– Lägre intäkter efter försäljningen av Farsta Centrum.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
i projektfastigheter avser främst projekt i Sickla, Mobilia, Barkarbystaden och Hagastaden. Övriga investeringar avser huvudsakligen lokalanpassningar för hyresgäster i fastigheter i Kista, Sickla och Malmö. Alla våra beslutade projekt löper på enligt plan och inget av dem har påverkats nämnvärt av den pågående covid-19-pandemin.
Under året färdigställdes projektet Entréhus 3 i Gränbystaden i Uppsala som omfattar 66 hyreslägenheter, kontor och kommersiella lokaler. Även Forumkvarteret i centrala Uppsala färdigställdes, likaså Torghuset i Mobilia i Malmö. I slutet av 2020 invigdes också vård- och hälsohuset Curanten i Sickla.
Den kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick per 31 december till 2 630 mkr.
portfölj med nybyggnationer och fastighetsutvecklingsprojekt möjliggör framtida investeringar motsvarande cirka 38 miljarder kronor. Areamässigt omfattar de framtida investeringarna 53 procent kontor, 36 procent bostäder och resterande 11 procent handel/service, utbildning, kultur och övrigt. Projektportföljen är fördelad på de flesta av bolagets områden där Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden, Gränbystaden och Slussen står för cirka 90 procent av investeringsvolymen. Av den totala projektportföljen ligger merparten av bolagets projekt vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. I vilken takt Atrium Ljungberg kan genomföra projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att bolaget har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyreskontrakt.
| Life City i Hagastaden. | |||
|---|---|---|---|
Under året har förvärv och tillträde skett av en kontorsfastighet i Sundbyberg, Eken 14, samt av en kontorsfastighet i Uppsala, Kvarngärdet 33:2. Förvärv har även skett av fastigheten Kungsängen 22:2 i Uppsala, där tillträde beräknas ske i början av 2023. Under perioden har frånträde skett av Farsta Centrum, totalt fem fastigheter varav fyra upplåtna med tomträtt.
Atrium Ljungberg har under året externvärderat 42 procent av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield, CBRE och Savills. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats och antaganden om marknadshyror, kostnader, vakanser och avkastningskrav har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen har vidare genomförts genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda
långsiktiga marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA för fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid.
Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
uppgick för perioden till –119 mkr (2 283), varav 61 mkr (–) avser under perioden avyttrade fastigheter. Värdeförändringen för perioden hänför sig till den nedjustering av värdet på handelsfastigheter som gjordes i det första kvartalet relaterat till covid-19-pandemin. Positiva värdeförändringar på kontorsbeståndet har under kvartal två till fyra delvis kompenserat för värdeminskningen på handelsfastigheter. Värdet på Atrium Ljungbergs fastigheter uppgick 2020-12-31 till 47 334 miljoner kronor (48 509) exklusive nyttjanderätter hänförliga till tomträtter och det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,4 procent (4,5).
| Uthyrbar | Anskaffningsvärde, | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Område | Kategori | area, kvm | Tillträde | mkr |
| Eken 14 | Sundbyberg | Kontor | 8 205 | Jun 2020 | 295 |
| Kvarngärdet 33:2 | Uppsala | Kontor | 2 504 | Dec 2020 | 149 |
| Uthyrbar | Underliggande värde | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Område | Kategori | area, kvm Frånträde | fastighet, mkr | |
| Storö 2, Storö 15, Storö 21, Storö 23 och Storö 24 |
Farsta Centrum |
Handel/Kontor | 115 207 | Jun 2020 | 3 979 |
1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se
Organisationen i bolaget har under 2020 förstärkts för att möta den framtida tillväxten. Ett antal nyckelrekryteringar har gjorts inom affärsområdena fastighet och affärsutveckling, framförallt för att förstärka uthyrningsorganisationen.
Atrium Ljungbergs organisation är utformad för att stödja bolagets affärsmodell och bolagets sätt att skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära Atrium Ljungbergs kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Projekt- och entreprenadverksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och vårt dotterbolag TL Bygg.
Förvaltningen av Atrium Ljungbergs fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats.
Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, och 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bland annat utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa gäller från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer för 2021. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare.
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. Atrium Ljungberg förvärvade 2 100 000 aktier av serie B under perioden (621 000). Bolaget
ägde vid periodens utgång 5 482 000 aktier av serie B (3 282 000). Per den 31 december 2020 uppgick antalet utestående aktier till 127 738 736 (129 838 736).
Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad. Den pågående covid-19-pandemin har skapat en större osäkerhet än vanligt. Osäkerheten består främst i svårighet att bedöma varaktigheten och omfattningen av pandemin och därmed dess effekter på bolagets intjäning och värdering. Kortsiktigt påverkas Atrium Ljungberg av att en del hyresgäster har problem att betala sina hyreskostnader. På längre sikt kan även hyresnivåer och vakansgrader komma att påverkas och omfattningen av detta är i dagsläget svårbedömd. Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer, inklusive detaljer kring vilka riskområden som särskilt påverkas av covid-19-pandemin, hänvisas till avsnittet "Risker och riskhantering" på sidorna 74–80.
Den globala tillväxten bedöms återhämta sig under 2021. Dock har börjanav året präglats av osäkerhet kopplat tillfortsatt virusspridning och nya nedstängningar. På den positiva sidan finns påbörjad vaccination, fortsatta ekonomiska stimulanser inom EU och USA samt underliggande signaler om en önskan från företag och hushåll om att återgå till mer normaliserade nivåer gällande produktion och konsumtion.
I Sverige förväntas återhämtningen ta fart igen under andra kvartalet och i senaste prognosen från Konjunkturinstitutet förväntas en BNP-tillväxt om 3,1 procent för 2021, även om osäkerheten ökat något.
Riksbankens styrränta bedöms lämnas oförändrad på noll med primärt fokus på inflationsmålet.
Atrium Ljungberg har upprättat en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sidorna 10–11, 16–27, 74–80, 137–149 och ingår ej i den finansiella rapporten.
En tvist som avgjordes i skiljenämnden den 21 januari 2021 har fallit ut till TL Byggs fördel. Den positiva resultateffekten i koncernen från utfallet i skiljenämnden värderas till mer än 20 mkr och kommer att resultatföras under första kvartalet 2021.
I januari 2021 föreslog regeringen att återigen införa ett hyresstödspaket riktat till branscher och företag som är särskilt utsatta för effekterna av covid-19-pandemin. Detta innebär att om en fastighetsägare lämnar 100 procent i hyresrabatt står staten för 50 procent av kostnaden. Stödpaketet kommer troligtvis innehålla ett maxtak per hyresgäst likt förra stödpaketet.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika innehåll såsom kontors- och handelsverksamhet. Vi finns på den svenska marknaden och påverkas därmed av hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt utvecklingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd.
Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områden för riskhantering; uthyrning, projekt- och entreprenadverksamheten, fastighetsvärdering och finansiering. Vår verksamhet och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en medvetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika affärsområdena. Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor del decentraliserad medan finansiering, försäkring och fastighetsvärdering hanteras centralt.
Pandemin, som har påverkan på hela världen, påverkar också Atrium Ljungberg. En pandemi kan ha påverkan inom riskområdena: fastighetsvärden, hyresintäkter, uthyrningsgrad, investeringar, projektportfölj, hälsa och säkerhet, kreditrisk, räntor, återfinansiering och e-handel.
Riskerna beskrivs utifrån dess sannolikhet samt hur stor konsekvensen risken bedöms ha på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjäningsförmåga.
Se även bolagsstyrningsrapporten, sidorna 82–85 och intern kontroll, sidorna 86–87.
| OMRÅDE | RISK | SANNOLIKHET | KONSEKVENS |
|---|---|---|---|
| Förvaltning och | Fastighetsvärden | ||
| fastighetsbestånd | Antaganden vid fastighetsvärdering |
||
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter |
|||
| Hyresintäkter | |||
| Uthyrningsgrad | |||
| Fastighetskostnader | |||
| Investeringar och förvärv | Investeringar | ||
| Förvärv | |||
| Projektportfölj | |||
| Medarbetare och | Kompetens | ||
| leverantörer | Leverantörer | ||
| Korruption | |||
| Hälsa och säkerhet | |||
| Finansiella risker | Kreditrisk | ||
| Valutarisk | |||
| Räntor | |||
| Återfinansiering | |||
| Miljö | Förorening på våra fastigheter |
||
| Klimatförändringar | |||
| Krav på effektivare energianvändning |
|||
| Omvärld | E-handel | ||
| Digitalisering | |||
| Pandemi | |||
| Risk för förändringar i skattelagstiftning |
|||
| Cyberrisker | IT-attack | ||
| Driftstörning | |||
| Informationsläckage | |||
| Beroende av externa parter |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsvärden | Fastigheterna redovisas till verkligt värde, det vill säga marknadsvärde. Marknadsvärdet bestäms i normala fall av, dels ett förväntat driftnetto, dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer accepterar. Ett högre förväntat framtida driftnetto påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett lägre avkastningskrav. |
Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsätt ning för bättre och stabilare driftnetto från våra fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfak tor som vi inte kan påverka. |
||||
| Antaganden vid fastighetsvärdering | Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeför ändringar. Fastigheternas marknadsvärde utgör också grunden för beräkning av bolagets belåningsgrad. Att fast igheternas marknadsvärde är så rättvisande som möjligt är därför av yttersta vikt. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekono miska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande. |
Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän. Under 2020 omarbetades revisionsstandarden ISA 540, vilket ökar kraven på dokumentation av bland annat antagan den i värderingsprocessen. Detta leder till ökad insyn och minskar risken att gjorda antaganden i värderingsprocessen inte är i linje med marknaden. Se hur förändringar i antaganden påverkar fastighetsvärdet respektive hur förändringar i fastighetsvärdet påverkar nyckeltal i känslighetsanalyserna nedan. |
||||
| Oförutsägbara händelser i våra fastigheter | Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skadegörelse. |
Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasse ringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If. |
||||
| Hyresintäkter Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar och hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna. Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd, vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt. |
Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverksamhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen. Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag på hyresintäkterna. Då endast en procent av hyresintäkterna utgörs av tillägg vid omsättningsbaserad hyra utöver en minimihyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler. |
|||||
| Uthyrningsgrad | En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna. | Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och potentiella kunder kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom förebygga och minska risken för stora vakanser. |
||||
| Fastighetskostnader | Förändrade fastighetskostnader påverkar fastighetens driftnetto och därmed också marknadsvärdet på fastighe ten. En stor del av kostnaden är kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning, kylning och el. Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. För att läsa mer om klimatförändringarnas påverkan på fastighetskostnaderna på längre sikt, se sidorna 78 och 144. |
En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnads ökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna. Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent. Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhålls arbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet. Vi har 19 fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller. Läs vidare om tomträttsavgälder i not IK.4 på sidorna 109–110. |
| Förändring av fastigheternas | |||
|---|---|---|---|
| marknadsvärde | Påverkan | Påverkan, % | |
| Årets resultat | +/– 10% | +/–4 603 mkr | +/–533% |
| Eget kapital | +/– 10% | +/–4 603 mkr | +/–20% |
| Belåningsgrad | +/– 10% | –3,5%-enhet/+4,3%-enhet | –9%/+11% |
| Soliditet | +/– 10% | +4,6%-enhet/–5,6%-enhet | +10%/–12% |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER | |
|---|---|---|---|
| Investeringar | Atrium Ljungberg utvecklar och uppför egna fastigheter i sin projektverksamhet. Risker i denna verksamhet är att pro jekten blir dyrare än beräknat på grund av felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. |
Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flex ibel produktion samt en kostnadseffektivi tet i produktionen. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom det egna dotterbolaget TL Bygg. Vi har alltid direkt kontakt med kunderna, korta besluts vägar samt snabb och enkel överlämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar vanligtvis påbörjas utan att en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt. |
|
| Förvärv | Atrium Ljungbergs expansion sker också genom förvärv av fastigheter. Riskerna vid förvärv är att uthyrningsgraden och hyresutvecklingen blir sämre än förväntat eller att den tekniska standarden är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkommer oväntade miljökonse kvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag förekommer även en skattemässig risk. |
Riskerna vid ett förvärv förebyggs genom att en så kallad due-diligence alltid genomförs där vi med både interna och externa specialister besiktigar fastigheten samt granskar avtal, räkenskaper och skattemässiga aspekter. Samtliga förvärv görs med avsikten att långsik tigt äga, förvalta och utveckla fastigheterna. |
|
| Projektportfölj | Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastig heter och framtagande av byggrätter är mycket viktiga för företagets värdetillväxt. En begränsad projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten. |
Bolaget har en stor projektportfölj och för att behålla en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsak törer. Portföljen är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder och ligger i huvudsak i knutpunkter för kollektivtrafik. Portföljen är diversifierad mot olika fastighetssegment vilket innebär flexibilitet att möta olika segments konjunkturer. Läs mer om vår projektportfölj på sidorna 38–45. |
| Förändring, % | Resultateffekt år 1, mkr | Resultateffekt helår, mkr | |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +/– 21 | +/– 114 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5 % | –/+ 41 | –/+ 41 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1 %-enhet | +/– 28 | +/– 28 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta | +/– 1 %-enhet | –/+ 51 | –/+ 202 |
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kompetens | En viktig förutsättning för vår framgång är att kunna attra hera och behålla kompetent personal. |
Genom att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work® kan vi både attrahera och behålla kompe tent personal. Läs vidare på sidan 26. |
| Leverantörer | Med leverantörsrisk avses risken att våra leverantörer inte kan fullgöra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. |
Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett stöd för hela organisationen genom samordnade inköp. Detta leder till högre kvalitet och minskade kostnader. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer Atrium Ljungbergs leverantörskod. |
| Hälsa och säkerhet | I vår verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsrisker. I driften av fastigheterna och i byggverk samheten är skador på händerna de vanligaste olyckorna. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykiska hälsan. |
Vi har en nollvision när det gäller stressrela terade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Vi håller regelbundet arbetsmiljöutbildningar för våra projektledare och tekniska förvaltare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Vi tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. |
| Korruption | Oegentligheter som berör Atrium Ljungberg kan komma att skada vårt varumärke och personal. |
Atrium Ljungberg har inrättat en visselblåsnings tjänst via en extern part. På så sätt kan vi garan tera ett system med högsta sekretess och total anonymitet som gör det tryggt för våra anställda, kunder och samarbetspartners att lämna en anmälan. Anmälningar lämnas på vår webbplats för att sedan tas om hand av den externa parten. Det finns en policy för affärsetik med riktlinjer som ger mer konkret vägledning. Bolaget håller regelbundna utbildningar för samtlig personal i områdena affärsetik och korruption. Nästa tillfälle är planerat till 2021 och då kommer även dessa frågeställningar att integreras i bolagets on-boarding-process. |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA | |||
| FINANSIELLA RISKER |
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Kreditrisk | Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. |
Respektive fastighetsområde utvärderar löpande nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Merparten av detaljhandelshyresgäster redovisar månadsvis sin omsättning vilket ger information om bolagens utveck ling. Uteblivna hyror tryggas i många fall av depositioner och bankgarantier. |
| Genom ett stort antal hyresgäster i olika branscher uppnås en god riskspridning. | ||
| Valutarisk | Med valutarisk avses risken att våra intäkter blir lägre eller kostnader blir högre då avtal skrivs eller lån tas upp i annan valuta än svenska kronor. |
Vi finansierar oss till viss del genom obligationer i norska kronor där lånevolymen och kupongbetalningar har säkrats med valutaswap vilket eliminerar valutaexponeringen. Endast undantagsvis görs inköp i utländsk valuta vilket medför en låg valutarisk, vid större inköp i utländsk valuta övervägs att terminssäkra betalningar för att minska valutarisken. |
| Räntor | De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar och ändrade kreditmarginaler. |
I syfte att begränsa risken för kraftiga svängningar av räntekostnader fördelas ränteförfallostrukturen över olika löpti der genom räntederivat. Låneförfallen är fördelade över tid för att minska risken vid marknadssvängningar. Läs mer på sidorna 34–37. |
| Återfinansiering | Refinansieringsrisker föreligger vid omförhandlingar av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar. |
För att begränsa refinansieringsrisken får maximalt 50 procent av finansieringen tillgodoses av en enskild långivare. Atrium Ljungberg har kreditavtal med åtta olika långivare i bank, direktfinansering och finansiering på kapitalmark naden via certifikat- och MTN-program. Kreditlöften finns även för att täcka kortfristig refinanisering. Läs vidare om finansiering på sidorna 34–37. |
Konstaterade kundförluster mkr 2016 12 2017 8 2018 17 2019 4 2020 18
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER |
|---|---|---|
| Förorening eller miljöskador på våra fastigheter | Enligt Miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. Förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. |
Inför fastighetsförvärv och nya projekt gör vi genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Processen bidrar också till att identifiera möjligheter till energieffektivisering och minska förekomsten av material med negativ effekt på människa och miljö. Under genomförande av projekt finns rutiner för att minimera risken för läckage och utsläpp, samt förebyggande arbeten i samband med miljöcertifiering för att minska negativ miljöpåverkan. |
| Klimatförändringar | Extrema väderhändelser såsom förhöjda vattennivåer, skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på vårt fastighetsbestånd. Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga förändringar kan bli aktu ella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnaderna för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Läs mer på sidan 144. |
Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka våra fastigheters motståndskraft vid extrema väderhändelser. Vid nyproduktion och större ombyggnadsprojekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. |
| Krav på effektivare energianvändning | Ökade myndighetskrav gällande energianvändningen riske rar att öka kostnader för att bygga och utveckla fastigheter. |
Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implementering av ny teknik i både befintligt fastighetsbestånd och vid nyproduktion vilket leder till minskade löpande kostnader. Läs mer om vårt arbete på sidorna 21–23. |
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OMVÄRLD | ||||||||
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER | ||||||
| E-handel | E-handel har blivit en viktig försäljningskanal och försäljningsvolymen ökar årligen. Fler detaljhandels företag etablerar nätbutiker. Detta påverkar efterfrågan på handelslokaler. |
Vi följer noggrant utvecklingen av e-handel och har också en tät dialog med våra detaljhandelskunder. Atrium Ljungberg bygger platser med attraktionskraft och flexibla lokaler som kan anpassas efter nya förutsättningar. Under senare tid har det även visat sig framgångsrikt att kombinera nät- och butikshandel där konsumenterna kan få ytterligare upplevelser i den fysiska butiken samt har möjlighet till avhämtning och att returnera köpta varor. |
||||||
| Digitalisering | Digitaliseringen är en stark förändringsfaktor i samhället. Digitaliseringen förändrar människors beteenden och kundernas förväntningar ökar ständigt. Vissa branscher har genomgått omfattande marknadsförändringar där nya aktörer vanligtvis i form av plattformsföretag etablerat sig och vunnit stora marknadsandelar. |
Atrium Ljungberg satsar på innovation och digital utveckling. Vi ser över hur vår befintliga affär kan transformeras och identifierar nya affärsmöjligheter. Vi har ett starkt kundfokus och utvecklar våra processer för att snabbt driva innovationsprojekt och testa nya affärs koncept. Utgångspunkten är att skapa värden för slutkonsumenten och därigenom skapa nya intäkter för bolaget. Under 2019 inrättades inom AO Affärsutveckling ett specialistteam som driver arbetet med nya digitala affärer. |
||||||
| Pandemi | En pandemi, som pågående covid-19, som får stor påverkan på samhället och näringslivet påverkar även vår verksam het genom de restriktioner och rekommendationer som införs av regering och myndigheter. Atrium Ljungberg verkar på den svenska marknaden och påverkas främst men inte uteslutande av hur den svenska ekonomin, restriktioner och smittspridning utvecklas. En långtgående pandemi kan få påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjäningsförmåga. |
Pågående och eventuella framtida pandemiut brott kan få en omfattande direkt och indirekt påverkan på flertal av Atrium Ljungbergs riskområden. Följande områden har iden tifierats att som påverkas av en pandemi; fastighetsvärden, hyresintäkter, uthyrnings grad, investeringar, projektportfölj, hälsa och säkerhet, kreditrisk, ränta, återfinansiering och e-handel. Inom respektive riskområde hanteras påverkan av en pandemi av ansvariga funktioner och roller. För information om riskhantering se respektive riskområde. |
||||||
| Förändringar i skattelagstiftning | Atrium Ljungbergs verksamhet påverkas huvudsakligen av skatter i form av inkomstskatt, fastighetsskatt och moms. Inom skatteområdet kan förändringar i skattelagstiftning och skattesatser göras som påverkar vår verksamhet, såsom till exempel förbud för paketering av fastigheter, förändringar av ränteavdrag, nya regler avseende värde minskningsavdrag, införandet av stämpelskatt vid fastig hetsbildning och möjligheter att utnyttja underskottsavdrag för att nämna några. Detta kan påverka Atrium Ljungbergs framtida skattekostnad och därigenom påverka resultatet. |
Atrium Ljungbergs skattepolicy bygger på våra grundläggande värderingar och har som syfte att vägleda våra medarbetare i hur Atrium Ljungberg ska förhålla sig i skattefrågor och agera enligt gällande skattelagstiftning. Atrium Ljungberg följer noggrant rättsutveck lingen på skatteområdet för att i god tid kunna vidta åtgärder och genomföra de förändringar som kan bli nödvändiga. |
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ORDFÖRANDEORD BOLAGSSTYRNING INTERN KONTROLL STYRELSE LEDNING AKTIEN OCH ÄGARNA
| RISK | RISKBESKRIVNING | HANTERING/MÖJLIGHETER | |
|---|---|---|---|
| IT-attack | Externt angrepp som gör IT-tjänster otillgängliga såsom överbelastningsattack mot nätverk eller virusangrepp på centrala system till exempel i syfte att skada företagets varumärke eller i utpressningssyfte. |
Risken hanteras genom installerade brandväggar, antivirustjänster, spam och webfilter samt molnbaserade säker hetstjänster, vilket försvårar attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester och kontinuerligt förbättringsarbete för att öka säkerheten. |
|
| Vi har implementerat skydd mot över belastningsattacker och intrång på nätverksnivå, i brandväggar och med riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster. |
|||
| Vi jobbar med att förbättra säkerhetsmed vetandet i organisationen genom utbildning. Vi genomför även årliga kontinuitetstester inklusive återstart av driftmiljö och återläsning av data. |
|||
| Driftstörning | En eller flera kritiska IT-tjänster blir otillgängliga på grund av felaktighet i, eller hanteringen av, mjuk- eller hårdvara. |
Vi har förstärkt IT-organisationen och infört hårdare kontroll av ändringshantering samt styrning av systemleverantörer. |
|
| Vi genomför årliga riskanalyser och utvärderar risker och prioritering av åtgärder. Det finns redundans på kritiska IT-tjänster och vi genomför regelbundna tester av vår infrastruktur. |
|||
| Informationsläckage | Extern part kommer åt känslig information i syfte att skada varumärke, kunder, samarbetspartner eller medarbetare. |
Vi har tekniskt skydd av känsliga informations tillgångar i flera lager. |
|
| Implementerade accesskontroller kontrollerar både kontobehörigheter och IT-utrustning kombi nerat med multifaktorautentisering. Alla accesser till system tilldelas behovs- och riskbaserat. |
|||
| Riskutvärdering genomförs för alla system som innehåller känslig information. Aktiviteter kopplade för att hantera riskerna förs in i förvaltningsplaner för genomförande. |
|||
| Vi jobbar också med att förbättra säkerhetsme dvetandet i organisationen genom utbildning och information om informationssäkerhet och våra policys för IT, informationssäkerhet samt hantering av personuppgifter. |
|||
| Beroende av externa parter | Allt fler IT-tjänster levereras av externa parter och ofta via molntjänster. Detta gör att bolaget får ett större beroende av externa parters säkerhetsarbete, kompetens och tekniska skydd. |
Med en ny IT-organisation på plats jobbar vi med att förstärka vår uppföljning av leverantörer och kontrakt. Alla större förändringar i vår IT-miljö föregås av en riskanalys. Vi har också med tekniska skydd förbättrat identifiering och kontroll vid externa parters access till intern driftmiljö. |
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
ORDFÖRANDEORD
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH RISKHANTERING BOLAGSSTYRNING INTERN KONTROLL STYRELSE LEDNING AKTIEN OCH ÄGARNA
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
Året som gått kommer vi att minnas för all framtid, med förhoppningen att aldrig få uppleva det igen. Atrium Ljungberg är starkt positionerade inför framtiden, med en extraordinär projektportfölj och en strategi som svarar upp mot de nya behov som växer fram i ett samhälle förändrat av pandemin.
Covid-19 har påverkat allas våra liv i olika grad. Inte minst är vi nog många som ser fram emot en tid när det återigen blir möjligt att träffa nära och kära, här hemma och i andra länder.
Pandemin gav också upphov till en svår ekonomisk kris. Tillfälligt blev inriktningen på styrelsearbetet mer taktisk än strategisk. När vi så småningom åter kunde lyfta blicken, var det glädjande att konstatera att Atrium Ljungbergs strategi håller och kommer, i min uppfattning, att leda oss in i framtiden. Jag är övertygad om att vårt fokus på att utveckla hållbara stadsmiljöer med en mix av olika typer av fastigheter minskar våra risker samtidigt som vi kan fortsätta med det vi gör bäst, bygga stad.
Att människor möts förblir nödvändigt och framförallt önskvärt även i framtiden för att utveckla verksamheter och driva dem framåt. Däremot höjs kraven på miljöerna man möts i. De måste gynna utveckling, kreativitet och nyskapande. Attraktiva handelsytor kan också bidra till att lyfta områden och skapa trivsel genom att erbjuda upplevelser och tjänster och därmed vara en värdeskapande del av en helhetsmiljö. Fokus kommer till stor del att vara på skapande av flöden där
människor, alltså våra slutkunder, är i rörelse och gillar att vara.
Fastighetsbolag som Atrium Ljungberg, som sitter på ett mixat bestånd i bra lägen och har en välfungerande organisation, får nu tillfälle att ytterligare vässa erbjudandet för att möta framtidens behov. Vårt fokus har alltid varit att utveckla vår produkt tillsammans med kunderna.
Vår nuvarande projektportfölj utgör en särskild styrka. Som bolag väljer vi konsekvent att ta risk inom det vi gör bra och är experter på, alltså på tillgångssidan i vår starka balansräkning. Det innebär att vi fortsatt har en försiktig riskprofil med låg belåning och traditionell finansiering. Vårt fokus ligger på att skapa mervärde från projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Vår organisation är kapabel att leverera övervärden genom att skapa en helhet som hjälper kunderna att utvecklas vidare. Det är något som jag tror långsiktiga investerare uppskattar.
Strategin bygger dessutom på en solid grund, där vi tänker hållbart i alla dimensioner från installation av förnyelsebar energi till hållbara upplevelser i våra områden. Med en uppdaterad hållbarhetspolicy har vi under året tagit steg för att ytterligare knyta ihop vårt proaktiva hållbarhetsarbete med vår övergripande vision "Alla vill leva i vår stad". Vi lyfte även upp våra åtaganden enligt FN:s Global Compact, ILO:s kärnkonvention och de globala hållbarhetsmålen på policynivå.
in som ny ledamot i styrelsen. Hon är nu även ordförande i ett nytillsatt revisionsutskott som i min uppfattning har blivit ett lyft för styrelsearbetet.
Jag vill avsluta med ett särskilt tack till alla våra fantastiska medarbetare som på ett ambitiöst och framåtlutat sätt tagit oss genom detta svåra år. Våra gemensamma värderingar med fokus på långsiktighet och samverkan har verkligen visat sitt stora värde i de exceptionella tider vi genomlever.
Tack igen!
Johan Ljungberg, styrelseordförande
Atrium Ljungberg AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolagsordningen, aktiebolagslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer och policyer samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Kodens övergripande syfte är att stärka förtroendet för svenska börsbolag genom att främja en positiv utveckling av bolagsstyrningen. Dess normer är inte tvingande men bygger på principen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte haft några avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem.
Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen på sid 83 och de följande avsnitten.
Viktiga interna styrinstrument är styrelsens arbetsordning och vd-instruktion samt bolagets mål och strategier, affärsplan, policyer, uppdragsbeskrivningar, delegationsordning, attestordning och kommunicerade grundvärderingar.
De mest cetrala externa styrinstrument är regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovisningslagen, GRI och andra relevanta lagar.
333 051840 kronor per den 31 december 2020, fördelat på 4000000 A-aktier (tio röster per aktie) och 129220736 B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehar 5 482 000 egna B-aktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 22,1 miljarder kronor. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar efter nominell skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 91.
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom årsstämman som är bolagets högsta beslutande organ och ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktiekapitalet. Årsstämman ska dessutom fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.
Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per den 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls hos styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2020 hölls den 25 mars varvid 161 aktieägare representerande 73,1 procent av aktiekapitalet och 80,4 procent av rösterna deltog. På årsstämman fattades bland annat beslut om:
Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet – De tre största ägarna står för 72 procent av rösterna och 63 procent av kapitalet
% av kapitalet/rösterna
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
› inrättande av valberedning representerande de fem röstmässigt största aktieägarna per sista bankdagen i februari 2020
Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden:
› beslut om principer för utseende av valberedning inför kommande årsstämmor
På årsstämman den 25 mars 2020 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2021 ska utgöras av representanter för bolagets fem röstmässigt största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad. Till valberedningens ledamöter utsågs Lars Ericson utsedd av Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) utsedd av familjen Holmström, Hans Hedström utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg utsedd av familjen Ljungberg och Ilkka Tomperi utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju.
Vid framtagande av förslag till styrelse inför
årsstämman 2020 har ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund beaktats. Valberedningen har vidare tillämpat Atrium Ljungbergs Jämställdhets- och diskrimineringspolicy. Målet med policyn är att uppnå jämställdhet och mångfald inom alla områden och i alla funktioner i bolaget samt i styrelsen. Årsstämman 2020 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män invaldes i styrelsen. Fem ledamöter valdes om och en ledamot valdes in för första gången.
STYRELSE
Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av fem ledamöter fram till årsstämman och därefter sex ledamöter (information om ledamöterna finns på sidan 88). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven.
Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, administration och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering.
Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning (jämte vd-instruktion, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, affärsplan och budget samt för policyer enligt uppräkning på sid 86 . I arbetsordningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för uppdraget och erhåller den information och beslutsunderlag som
erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs och årligen utvärderas. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör, upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fastigheter och bolag samt investeringar överstigande 50 miljoner kronor. Styrelsens och verkställande direktörens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande styrelsesammanträde, ska sammanträda cirka fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 14 möten varav ett konstituerande.
Under 2020 har styrelsen ägnat mycket stor uppmärksamhet till effekterna av den pågående covid-19-pandemin. Styrelsen har fattat beslut om alla investeringar överstigande 50 miljoner kronor samt om genomförda fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående och framtida investeringsprojekt, hållbarhetsfrågor och finansfrågor. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, hållbarhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och projekt.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
Kvartalsvis under året har utfall rapporterats mot budget och reviderade prognoser för verksamhetsåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen på den här sidan.
Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Några föreskrifter om arbetsfördelning mellan ledamöterna finns inte i arbetsordningen, förutom vad som anges i det följande.
Ett revisionsutskott inrättades under 2020. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, som har den redovisningskompetens som är ett krav enligt aktiebolagslagen och är oberoende i förhållande till bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg, bolagets ordförande, är medlem i revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering och övervakar bolagets riskhantering, internkontroll och finansiella struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt iakttagelser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar utskottet den externa revisionens oberoende samt biträder valberedningen vid valet av revisor och arvodering av revisionsinsatsen. Under året har utskottet sammanträtt 5 gånger och var då fulltaligt och bolagets revisorer har närvarat. Samtliga möten i revisionsutskottet, inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen.
Ersättningsutskottet består av styrelsens samtliga ledamöter. Dess huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dagsläget
finns inga sådana program. De ska även följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till bolagsledningen som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas årligen och presenteras för valberedningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga revisionen har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser och i samband med det var det även en dialog utan bolagsledningens närvaro.
Bolagsledningen består av vd, cfo, hr och tre affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor rörande covid-19-pandemin, pågående investeringsprojekt, fastighetstransaktioner, finansieringsfrågor, affärsutveckling, organisationsfrågor och hållbarhetsfrågor.
Annica Ånäs (född 1971) tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hon anställdes i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även anställd 2008–2010. Annica Ånäs har även erfarenhet som cfo på Hemsö Fastigheter och varit vd inom kommunikationsbranschen. Dessutom har hon erfarenhet från flera styrelseuppdrag, bland annat som ledamot i JM AB och Swedavia AB. Annica Ånäs har en akademisk bakgrund som jurist och civilekonom. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 41 000 B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Övriga bolagsledningen presenteras på sidan 89 och organisationsschema på sidan 85.
Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, och 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bland annat utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa gäller från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
Styrelse 2020
utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsledningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Separat rapport om ersättning till ledande befattningshavare publiceras på bolagets hemsida samtidigt som årsredovisningen.
Vid årsstämman 2019 utsågs Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB som revisorer med auktoriserad revisor Helena Ehrenborg som huvudansvarig. Revisionsteamet har löpande informationskontakter med bolaget under året, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter per 31 december, gör en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september och granskar bolagets processer inklusive förvaltningsrevision. Därutöver sker en granskning av huruvida årsstämmans riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare har följts.
| Ersättning, | Styrelse | Möte revisions | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Invald | kr Oberoende Oberoende* Not | möten | utskott | |||||
| Johan Ljungberg Ordförande 2001 | 490 000 | Ja | Nej | 1) 14 av 14 | 5 av 5 | |||
| Gunilla Berg | Ledamot | 2020 | 290 000 | Ja | Ja | 2) | 9 av 14 | 5 av 5 |
| Simon de Château Ledamot | 2014 | 220 000 | Ja | Ja | 14 av 14 | |||
| Conny Fogelström Ledamot | 2019 | 220 000 | Ja | Nej | 13 av 14 | |||
| Erik Langby | Ledamot | 2014 | 220 000 | Ja | Ja | 14 av 14 | ||
| Sara Laurell | Ledamot | 2018 | 220 000 | Ja | Ja | 14 av 14 | ||
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
1) Ordförande för stämman 2015. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget. Ledamot i revisionsutskottet.
2) Invaldes vid årsstämman 2020. Ordförande för revisionsutskottet.
| Ersättningar bolagsledning | Grundlön/Arvode | Övrig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Summa | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Annica Ånäs, vd | 6 450 | 6 139 | – | – | 225 | 185 | 2 322 | 2 039 | 8 997 | 8 363 |
| Övriga ledande befattningshavare | 11 231 | 12 045 | 62 | 76 | 425 | 397 | 2 699 | 3 005 | 14 417 | 15 523 |
INTERN KONTROLL
kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ramverket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, riskhantering och bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör ersättningsutskott och under 2020 inrättades ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att
årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, attestinstruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget.
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policydokument finns riktlinjer, delegationsordningar, attestinstruktioner och uppdragsbeskrivningar för respektive anställd, innehållande de anställdas ansvar och befogenheter samt standardiserade rapporteringsrutiner.
Utöver detta har bolaget mycket väl förankrade grundvärderingar såsom pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande som genomsyrar alla sammanhang.
Atrium Ljungberg är även medlem i Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative). Ett GRI-index återfinns på sidorna 170–171 i årsredovisningen och bolagets formella hållbarhetsredovisning återfinns på sidorna 10–13, 18–27 och 137–149 . En mer omfattande redovisning finns på bolagets webbplats www.al.se.
Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk
finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighetsvärdering och finansieringsverksamheten.
Under 2020 har bolaget investerat 2 513 miljoner kronor i egna fastigheter, varav investeringarna i Sickla, Mobilia, Barkarby och Hagastaden står för den största andelen. Inga investeringar startas vanligtvis utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompetens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom så kallad delad entreprenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, bolagets cfo,
| Policy för affärsetik | Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna |
|---|---|
| Leverantörspolicy | Uppförandekod för leverantörer |
| Närståendepolicy | Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk |
| Jämställdhets- och diskrimineringspolicy |
Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering |
| Hållbarhetspolicy | Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar |
| Arbetsmiljöpolicy | Policy för hur arbetsmiljöarbetet ska bedrivas |
| Kommunikationspolicy | Policy för vår externa och interna kommunikation |
| Finanspolicy | Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas |
| IT-policy | Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT-frågor |
| Policy för informations säkerhet |
Syftar till att minimera risker som kan äventyra sekretessen |
|---|---|
| Policy för personuppgifts behandling |
Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter |
| Whistleblowingpolicy | Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter |
| Insiderpolicy | Avser handel med värdepapper |
| Krispolicy | Syftar till att undvika eller begränsa kriser |
| Skattepolicy | Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor |
| Policy för värdering av förvaltningsfastigheter |
Beskriver metodiken för värdering av förvaltningsfastigheter |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
affärsutvecklare, projektledare,fastighetsanalytiker och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastigheternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har under 2020 haft avstämningar med externa värderare vid varje kvartalsskifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel- och halvårsskiftet. För 2020 har 42 procent av fastighetsbeståndet externvärderats, varav 24 procent under kvartal fyra. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav.
Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. › Bokslutsprocessen
› Fastighetsvärderingsprocessen › Finansieringsprocessen
› Rutiner vid fastighetstransaktioner Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet "Risker och riskhantering" sidorna 74–80.
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontrollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med bolagets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer
till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner.
Bolaget har en extern whistleblowerfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för till exempel korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet och vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa kommunikationen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunikationspolicy som reglerar hur informationsgivning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter.
Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen.
Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisningsansvariga, controllers med särskild specialistkompetens och genom självutvärderingar samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolagsledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2020 har revisorerna haft följande fokusområden vid granskning av den interna kontrollen; projekt-, fastighetsvärderings-, finansierings-, hyres-, inköps-, boksluts- och löneprocessen samt rutiner vid fastighetstransaktioner. Revisorernas avrapportering för 2020 visar att Atrium Ljungberg har en god intern kontroll i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad.
Riskbedömningar Kontrollaktiviteter Information och kommunikation Uppföljningar Kontrollmiljö ATRIUM LJUNGBERG 87 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2019. Yrke: Egenföretagare. Utbildning: Statsvetenskap vid Stockholms universitet och fastighetsekonomi vid Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivserfarenhet: Ombudsman Hyresgästföreningen 1987–2004. Kommunalråd i Täby 2006–2015. Stadsutvecklingskonsult 2015–2020. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Ledamot i Konsumentföreningen Stockholms styrelse och i Täby Fastighets ABs styrelse, 2.e vice ordförande Färdtjänstnämnden Region Stockholm, ordförande Kooperativa Förbundets valberedning. Född: 1960.
Egna och närståendes aktieinnehav: 2 000 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot.
Invald i styrelsen: 2014.
Yrke: Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. Styrelseledamot i NCC AB (publ) och Akka Egendom AB. Född: 1970.
Egna och närståendes aktieinnehav: 65 000 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2014.
Yrke: Egen företagare inom samhällsfrågor. F.d. kommunstyrelsens ordförande i Nacka 1983–2012.
Utbildning: Samhällsvetenskaplig utbildning, Stockholms Universitet.
Relevant arbetslivserfarenhet: Flerårig erfarenhet som kommunalråd och ordförande i landstingsnämnder samt ett antal styrelseuppdrag, bland annat första AP-fonden, Dagens samhälle, HSB omsorg, AB Solom och Hegeli Public Affairs AB.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Nacka StrandsMässan AB. Styrelseledamot i Kommuninvest i Sverige AB. Styrelseordförande i Bostadsrätterna i Sverige ek.fören. Styrelseordförande i AB SigtunaHem. Styrelseledamot i SKL International AB. Kommunfullmäktiges ordförande i Sigtuna kommun. Född: 1951.
Egna och närståendes aktieinnehav: 1 000 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2018. Yrke: Vd Loopia Group. Utbildning: Civilekonom. Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet av transformation inom detaljhandel och digitalisering av konsument/SME-drivna affärer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 3 000 B-aktier.
Funktion: Styrelsens ordförande och ledamot av revisionsutskottet.
Invald i styrelsen: Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelseledamot under del av 2006. Styrelseledamot sedan 2009 och styrelsens ordförande sedan 2015. Yrke: Vd och styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Utbildning: Civilingenjör.
Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): Styrelseordförande i Tagehus Holding AB och i John Mattson Fastighetsföretagen AB. Styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB.
Född: 1972.
Egna och närståendes aktieinnehav: 1 396 410 A-aktier och 20 494 588 B-aktier.
Funktion: Styrelseledamot och ordförande för revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2020. Yrke: Styrelseledamot. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm Relevant arbetslivserfarenhet: CFO för Post Nord kon-
cernen samt Vice Vd och CFO för SAS- och KF koncernen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Ledamot i ÅF Pöyry AB. Född: 1960.
Egna och närståendes aktieinnehav: 1 500 aktier.
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag
Stående från vänster: Conny Fogelström, Simon de Château, Erik Langby och Gunilla Berg. Sittande från vänster: Sara Laurell och Johan Ljungberg.
Funktion: Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år: 2016.
Utbildning: Fil.mag. i företagsekonomi, Mittuniversitetet. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar och internationell erfarenhet från bland andra Tetra Pak,
Munters och Aleris. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): – Född: 1970. Egna och närståendes aktieinnehav: 3 750 B-aktier.
Funktion: Affärsområdeschef Projekt. Anställd sedan år: 2011. Utbildning: Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Projektledarbefattningar inom bygg- och fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1975. Egna och närståendes aktieinnehav: 7 100 B-aktier.
Funktion: HR-chef. Anställd sedan år: 2010. Utbildning: Turismlinjen på Högskolan Dalarna. Relevant arbetslivserfarenhet: HR-manager på Microsoft. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1965. Egna och närståendes aktieinnehav: 12 225 B-aktier.
Anställd sedan år: Tidigare cfo. Anställd i Atrium Ljungberg sedan 2011, även anställd 2008–2010. Utbildning: Jur.kand. och Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Hemsö och vd inom kommunikationsbranschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos fastighetsbolaget Technopolis. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1): Ledamot i styrelsen för JM AB och för Swedavia AB. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 41 000 B-aktier.
Funktion: Affärsområdeschef Affärsutveckling. Anställd sedan år: 2003. Utbildning: Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Omvärldsanalytiker, affärsutvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot Barkarby Science AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 6 080 B-aktier.
Funktion: Affärsområdeschef Fastighet. Anställd sedan år: 2006. Utbildning: Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar inom hotell-, restaurang- och resebranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 10 558 B-aktier.
Atrium Ljungbergs aktie påverkades kraftigt negativt under vårens covid-19-oro, men har därefter till viss del återhämtat sig. Sedan noteringen på Stockholmsbörsen 1994 har vi aldrig sänkt utdelningen.
Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga noterade utestående aktier, uppgick vid årsskiftet till 22,1 miljarder kronor (28,4). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Aktiekursen för B-aktien (ATRLJ B) minskade under året med 24 procent till 172,80 kronor (226,00). Årets högsta kurs uppgick till 240,50 kronor och den lägsta till 123,00 kronor. Totalavkastningen för aktien, motsvarande
summan av verkställd utdelning och kurstillväxt, var under året –21,3 procent (54,2). Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 12,8 procent (31,5) och för OMXS Real Estate GI, med de noterade fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm, var den –3,9 procent (62,2).
Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Enligt Fidessa har totalt 68,8 miljoner aktier (47,6) omsatts under året. Av dessa var 69 procent (53) handlade på Nasdaq Stockholm och resterande på andra marknadsplatser såsom Cboe BXE och Cboe APA. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 54 procent (38).
Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen för börsnoterade fastighetsinvesteringar och består av nästan 500 fastighetsbolag globalt.
Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget
kapital. EPRAs riktlinjer har uppdaterats och EPRA NDV (Net Disposal Value), EPRA NRV (Net Reinstatement Value) och EPRA NTA (Net Tangible Assets) ersätter EPRA NAV och EPRA NNNAV. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), aktuellt substansvärde (EPRA NTA) och avyttringsvärdet (EPRA NDV) redovisas enligt EPRAs riktlinjer, se noterna E på sid 129.
Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Beräkning av långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), aktuellt substansvärde (EPRA NTA) och avyttringsvärdet (EPRA NDV) tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj på sidorna 38–45.
Aktiekursen vid årets utgång motsvarade 79 procent (105 ) av långsiktigt substansvärde (EPRA NRV).
– Atrium Ljungberg är ett av de största noterade fastighetsbolagen
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | RISKER OCH RISKHANTERING | ORDFÖRANDEORD | BOLAGSSTYRNING | INTERN KONTROLL | STYRELSE | LEDNING | AKTIEN OCH ÄGARNA |
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret 2020 föreslås en utdelning på 5,05 kronor per aktie (5,00), vilket motsvarar en direktavkastning om 2,9 procent (2,2) beräknat på aktiekursen vid årets utgång.
Vid årsskiftet fanns det 8 384 kända aktieägare (6 078) i Atrium Ljungberg, vilket är en ökning med 40 procent jämfört med föregående år. De största ägarna är Konsumentföreningen Stockholm tillsammans med familjen Ljungberg och familjen Holmström, som tillsammans äger totalt 74 procent av rösterna. Det utländska ägandet uppgick till 17 procent (17). En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För
A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen innebärande att A-aktieägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A-aktier omvandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske.
Stämman har bemyndigat Atrium Ljungbergs
styrelse att, fram till nästa stämma i mars 2021, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med programmet är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Per den 31 december 2020 ägde bolaget 5 482 000 aktier (3 382 000) av serie B. Återköp har skett i intervallet 132,20–178,63 kronor per aktie.
| A-aktier, '000 |
B-aktier '000 |
Andel av röster, % |
Andel av kapital, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Konsumentföreningen Stockholm | – | 38 666 | 23,6 | 29,0 |
| Familjen Ljungberg | 2 190 | 28 773 | 31,0 | 23,2 |
| Familjen Holmström | 1 810 | 13 798 | 19,5 | 11,7 |
| Carnegie fonder | – | 9 331 | 5,7 | 7,0 |
| Varma Pensionsförsäkringar | – | 8 117 | 5,0 | 6,1 |
| Vanguard | – | 1 526 | 0,9 | 1,1 |
| BlackRock | – | 1 470 | 0,9 | 1,1 |
| Margareta af Ugglas | – | 1 444 | 0,9 | 1,1 |
| Indecap AB | – | 1 102 | 0,7 | 0,8 |
| Norges Bank | – | 1 039 | 0,6 | 0,8 |
| Övriga | – | 18 473 | 11,2 | 18,0 |
| Totalt utestående aktier | 4 000 | 123 739 | 100 | 95,8 |
| Återköpta aktier 1) | – | 5 482 | – | 4,2 |
| Totalt antal emitterade aktier | 4 000 | 129 221 | 100 | 100 |
| Aktieägarstruktur per 2020-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Storleksklass | Antal aktier | Kapital, % | Röster, % | Antal kända ägare |
Andel av kända ägare, % |
| 1–1000 | 956 791 | 0,7 | 0,6 | 7 715 | 92,0 |
| 1001–10000 | 4 784 448 | 3,6 | 2,8 | 618 | 7,4 |
| 10001–100 000 | 10 062 610 | 7,6 | 5,9 | 35 | 0,4 |
| 100001–2 000000 | 7 843 178 | 5,9 | 4,6 | 6 | 0,1 |
| 2 000 001–10 000000 | 49 202 559 | 36,9 | 50,3 | 8 | 0,1 |
| 10 000 001– | 54 061 908 | 40,6 | 31,9 | 2 | 0,0 |
| Anonymt ägande | 6 309 242 | 4,7 | 3,7 | ||
| Totalt | 133 220 736 | 100 | 100 | 8 384 | 100 |
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
kr/aktie
kr/aktie
kr/aktie
2
0
4 5
– Utländska ägare har ökat till 17 procent
– Föreslagen utdelning om 5,05 kronor per aktie motsvarar 73 procent av resultat före värdeförändring efter nominell skatt
| FINANSIELLA RAPPORTER | |
|---|---|
| OCH NOTER ����������������������������������������������92 | |
| FLERÅRSÖVERSIKT ������������������������������158 |
|
| FASTIGHETSFÖRTECKNING���������������� | 161 |
| DEFINITIONER ���������������������������������������168 |
|
| GRI-INDEX ����������������������������������������������170 |
|
| TCFD-INDEX�������������������������������������������172 | |
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER 2020
A Allmän information och
| Resultaträkning och övrigt totalresultat | 94 |
|---|---|
| Kommentarer till resultaträkning | 94 |
| Balansräkning | 96 |
| Kommentarer till balansräkning | 97 |
| Förändringar i eget kapital | 98 |
| Kassaflödesanalys | 99 |
| Kommentarer till kassaflödesanalys | 99 |
| Resultaträkning och totalresultat | 100 |
|---|---|
| Kommentarer till räkningar | 100 |
| Balansräkning | 101 |
| Förändringar i eget kapital | 102 |
| Kassaflödesanalys | 102 |
| Förslag till vinstdisposition | 150 |
|---|---|
| Årsredovisningens undertecknande | 151 |
| Revisionsberättelse | 152 |
| Revisorns rapport över översiktlig | |
| granskning av Atrium Ljungbergs | |
| hållbarhetsredovisning samt yttrande | |
| avseende den lagstadgade | |
| hållbarhetsrapporten | 156 |
| övergripanderedovisnings | ||
|---|---|---|
| principer | ||
| Allmän information | 103 | |
| Koncernredovisningen och dess upprättande |
103 | |
| Nya standarder och tolkningar | 104 | |
| Nya standarder och tolkningar | ||
| Upplysningar om närstående | 105 | |
| 107 | ||
| Central administration | 107 | |
| Segmentsredovisning | 108 | |
| Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – |
||
| leasetagare | 109 | |
| Personalkostnader | 111 | |
| Ersättning ledande | ||
| 112 | ||
| 113 | ||
| Skatt | ||
| Aktuell skatt | 114 | |
| Uppskjuten skattefordran | 115 | |
| som ännu inte trätt i kraft Händelser efter balansdagen Intäkter och kostnader Intäkter och hyreskontrakt Atrium Ljungberg som befattningshavare Avskrivningar och nedskrivningar Projekt- och entreprenadverksamheten Orealiserad värdeförändring |
104 104 113 113 |
S.3 Uppskjuten skatteskuld 116
T Tillgångar
| T.1 | Förvaltningsfastigheter | 117 |
|---|---|---|
| T.2 | Materiella anläggningstillgångar | 119 |
| T.3 | Goodwill | 120 |
| T.4 | Exploateringsfastigheter | 120 |
| T.5 | Kundfordringar | 121 |
| T.6 | Övriga fordringar | 121 |
| T.7 | Förutbetalda kostnader och |
| OS.1 | Övriga långfristiga skulder | 122 |
|---|---|---|
| OS.2 | Övriga skulder | 122 |
| OS.3 | Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
122 |
| OS.4 | Ställda säkerheter och eventualförpliktelser |
122 |
| F.1 | Kapitalstruktur | 123 |
|---|---|---|
| F.2 | Finansiella instrument och riskhantering |
124 |
| F.3 | Finansiella intäkter och kostnader |
127 |
| F.4 | Kassaflöden från finansiella skulder |
127 |
| E.4 | Avyttringsvärde (EPRA NDV) | 130 |
|---|---|---|
| E.5 | EPRA Vakansgrad | 130 |
| E.6 | Totala investeringar (CAPEX) | 130 |
| K.1 | Andelar i koncernbolag | 131 |
|---|---|---|
| K.2 | Andelar i intresseföretag | 134 |
| MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper |
135 | |
|---|---|---|
| MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag |
135 | |
| MB.3 Moderbolagets förvaltningsfastigheter |
135 | |
| MB.4 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner |
136 | |
| MB.5 Förslag till vinstdisposition | 136 |
| H.1 | Allmän information | 137 |
|---|---|---|
| H.2 | Intressentdialog och väsentlighetsanalys |
138 |
| H.3 | Externa initiativ och medlemskap | 141 |
| H.4 | Energianvändning | 141 |
| H.5 | Koldioxidutsläpp | 143 |
| H.6 | Vatten | 144 |
| H.7 | Certifierade byggnader | 145 |
| H.8 | Gröna hyresavtal | 145 |
| H.9 | Medarbetare | 145 |
| H.10 | Direkt ekonomiskt värde och | |
| skatt | 147 | |
| H.11 | Antikorruption | 148 |
| H.12 | Leverantörer | 149 |
| H.13 | Styrelsens underskrifter | 149 |
RESULTATRÄKNING KONCERNEN
| Belopp i mkr | Not | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK.1 | 2 344 | 2 577 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 495 | 233 | |
| Nettoomsättning | IK.3 | 2 839 | 2 811 |
| Kostnader för fastighetsförvaltning | |||
| Taxebundna kostnader | –165 | –197 | |
| Övriga driftskostnader Förvaltningskostnader |
–208 –166 |
–202 –173 |
|
| Reparationer | –45 | –54 | |
| Fastighetsskatt | –185 | –174 | |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –9 | –11 | |
| IK.4–7 | –779 | –810 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –508 | –276 | |
| Bruttoresultat | IK.3 | 1 552 | 1 724 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) | 1 565 | 1 767 | |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten IK.8 | –13 | –43 | |
| Central administration fastighetsförvaltning | –75 | –80 | |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –17 | –16 | |
| IK.2 IK.6 | –91 | –96 | |
| Finansiella intäkter | F.3 | 3 | 2 |
| Finansiella kostnader | F.3 | –309 | –362 |
| Tomträttsavgälder | IK.4 | –31 –337 |
–34 –395 |
| Resultat före värdeförändringar | 1 124 | 1 234 | |
| Värdeförändringar | |||
| Fastigheter, orealiserade | T.1 IK.9 | –119 | 2 283 |
| Fastigheter, realiserade | T.1 | –81 | 73 |
| Derivat, orealiserade | F.2 | –252 | –90 |
| Derivat, realiserade | F.2 | – –452 |
–50 2 216 |
| Resultat före skatt | 672 | 3 450 | |
| Aktuell skatt | S.1 | –41 | –63 |
| Uppskjuten skatt | S.1–3 | 236 | –580 |
| 195 | –643 | ||
| Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets | 867 | 2 807 | |
| aktieägare | |||
| Resultat per aktie, kr | 6,69 | 21,59 | |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 129 554 | 130 005 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Belopp i mkr | Not | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | 867 | 2 807 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som kommer att omklassificeras till resultatet | |||
| Kassaflödessäkringar | F.2 | 13 | 16 |
| Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar | S.3 | –3 | –3 |
| Summa övrigt totalresultat | 10 | 13 | |
| Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till | |||
| moderbolagets aktieägare | 877 | 2 819 |
Koncernen redovisade för året en nettoomsättning som ökade till 2 839mkr (2 811) varav hyresintäkter utgjorde 2 344 mkr (2 577). Netto uppgick tillfälliga hyresrabatter som lämnats på grund av covid-19-pandemin (coronarabatter) till 43 mkr. Totalt uppgick coronarabatter till 71 mkr varav 56 mkr berättigar till statligt stöd om 50 procent. Statens del av hyresgästens rabatt uppgick därmed till 28 mkr. Hyresintäkterna i jämförba rt bestånd uppgick till 1 981 mkr (2 022), en minskning med 41 mkr eller 2,0 procent. Minskningen i hyresintäkter beror främst på tillfälliga coronarabatter som netto uppgick till 36 mkr i jämförbart bestånd. Utvecklingen i hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive coronarabatter uppgick till –0,2 procent, varav kontorsfastigheter ökade med 1,1 procent och handelsfastigheter minskade med 2,5 procent. Ökningen i hyrestillväxten för kontorsfastigheter förklaras främst av nyuthyrningar och omförhandlingar men hyrestillväxten har påverkats negativt av några större avflyttningar och effekt av handelsyta i kontorsfastigheter. Minskningen i hyrestillväxten för handelsfastigheter förklaras främst av lägre omsättningshyra, vakanser och negativa omförhandlingar. Uthyrningsgraden uppgick till 91 procent (93) inklusive projektfastigheter. Kontrakterad årshyra uppgick vid årets slut till 2 266 mkr (2 578 ). Under året har engångsersättningar för förtida avflyttningar erhållits om 6 mkr (3).
Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid årets utgång 36 858 mkr (38 565), motsvarande 78 procent av fastighetsportföljens totala värde.
| Utveckling hyresintäkter | 2020 | 2019 | Föränd ring,% |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd exkl coronarabatter |
2 017 | 2 022 | –0,2 |
| Engångsersättningar inkl coronarabatter |
–37 | 3 | |
| Projektfastigheter | 230 | 221 | |
| Förvärvade fastigheter | 9 | 0 | |
| Sålda fastigheter | 125 | 332 | |
| Hyresintäkter | 2 344 | 2 577 | –9,0 |
FASTIGHETSKOSTNADER KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING, FORTS.
Fastighetskostnaderna uppgick till 779 mkr (810). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna minskat med 1,7 procent i jämförelse med samma period föregående år. Taxebundna kostnader såsom el och uppvärmning har minskat, dels på grund av en mild vinter men också färre besökare i fastigheterna på grund av covid-19-pandemin, vilket i sin tur minskat förbrukningen. Även förvaltningskostnader har minskat, huvudsakligen på grund av frånträdet av Farsta Centrum. Kostnader för fastighetsskatt har ökat främst på grund av tillkommande nybyggnation. Kostnader för befarade och konstaterade kundförluster har ökat, främst inom sällanköpshandel, och uppgick för perioden till 28 mkr (16).
| –54 | –110 | |
|---|---|---|
| –3 | 0 | |
| –102 | –68 | |
| –621 | –632 | –1,7 |
| 2020 | 2019 | Föränd ring, % |
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) uppgick till 1 565 mkr (1 767). Minskningen förklaras främst av försäljningen av Farsta Centrum, Kolding 1 och Kolding 2, tillfälliga coronarabatter, ökade kostnader för befarade och konstaterade kundförluster samt fastighetsskatt. För jämförbart bestånd har bruttoresultatet, exklusive coronarabatter, för fastighetsförvaltningen ökat med 0,5 procent i jämförelse med samma period föregående år.
Överskottsgraden uppgick till 67 procent (69).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till –13 mkr (–43). Det förbättrade bruttoresultatet förklaras främst av ökat bruttoresultat i TL Bygg och ändrad hantering för aktivering av marknadsföringskostnader i projekt. Omsättningen i TL Bygg uppgick för perioden till 858 mkr (553), varav 42 procent (58) avser koncernintern omsättning.
TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 48 mkr (27). Ökningen i bruttoresultatet för TL Bygg förklaras främst av högre omsättning och utdebitering i jämförelse med samma period föregående år.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till 75 mkr (80) och minskade på grund av färre genomförda aktiviteter på grund av covid-19 pandemin. Kostnaden för central administration projekt- och entreprenadverksamhet uppgick till 17 mkr (16).
De finansiella intäkterna och kostnaderna inklusive tomträttsavgälder uppgick för perioden till –337 mkr (–395). Minskningen beror främst på en förändring där ränta kopplad till förvärv av mark för projekt från och med 2020 aktiveras i balansräkningen. Med nuvarande projektportfölj innebär detta en ökad aktivering av räntor om cirka 15 mkr per kvartal från och med kvartal fyra 2020. Finansnettot för kvartal fyra påverkas positivt av ytterligare cirka 25 mkr som retroaktiv effekt av nämnda förändring avseende kvartal ett till tre 2020. Genomsnittlig ränta vid periodens slut uppgick till 1,6 procent (1,6).
Orealiserade värdeförändringar hänförliga till fastigheter uppgick för året till –119 mkr (2 283) och förklaras av tabellen nedan.
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 451 | 1 271 |
| Förändrade driftnetton m.m. | –570 | 936 |
| Byggrätter | – | 76 |
| Summa | –119 | 2 283 |
Under perioden har även en orealiserad värdeförändring om 61 mkr (–) hänförlig till sålda fastigheter redovisats. Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till –81 mkr (73), varav –60 mkr (–) var hänförligt till goodwill relaterad till Farsta Centrum.
Derivatportföljen bestod vid årets slut av 14 992 mkr (13 854) i ränte- och valutaswappar med förfall mellan 2021 och 2030. Valutaswappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till derivat uppgick till –252 mkr (–90) till följd av lägre marknadsräntor.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Aktuell skatt uppgick under perioden till –41 mkr (–63). Aktuell skatt har påverkats av skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Uppskjuten skatt uppgick till 236 mkr (–580) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat men även av återläggning av uppskjuten skatt hänförlig till sålda fastigheter om 425 mkr.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 0 mkr (2) och utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 18 335 mkr (17 923).
Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 124 mkr (1 234). Det lägre resultatet beror främst på försäljning av fastigheter och tillfälliga coronarabatter där effekten motverkas av lägre finansiella kostnader. Bruttoresultatet har ökat för projektoch entreprenadverksamheten. Periodens resultat uppgick till 867 mkr (2 807), vilket motsvarar 6,69 kr/aktie (21,59).
I övrigt totalresultat redovisas återföring av säkringsreserven i eget kapital som avser de derivat (ränteswappar) som fram till 2011-12-31 säkringsredovisades. Från detta datum til lämpar inte Atrium Ljungberg säkringsredovisning för dessa instrument i koncernredovisningen.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Belopp i mkr Not |
2020-12-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter T.1 |
46 026 | 47 513 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 |
1 179 | 1 305 |
| Materiella anläggningstillgångar T.2 |
29 | 36 |
| Goodwill T.3 |
165 | 225 |
| Andelar i intresseföretag och joint ventures K.2 |
6 | 5 |
| Uppskjuten skattefordran S.2 |
5 | 0 |
| Derivat F.2 |
7 | 82 |
| Andra långfristiga fordringar | 178 | 33 |
| Summa anläggningstillgångar | 47 594 | 49 198 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Exploateringsfastigheter T.4 |
1 308 | 997 |
| Kundfordringar T.5 |
179 | 148 |
| Övriga fordringar T.6 |
90 | 96 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 |
165 | 161 |
| Likvida medel F.1–2 |
279 | 457 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 021 | 1 858 |
| Summa tillgångar | 49 615 | 51 056 |
| Belopp i mkr Not |
2020-12-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 333 | 333 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 960 | 3 960 |
| Reserver | –4 | –13 |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 18 380 | 18 506 |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie | ||
| ägare | 22 668 | 22 784 |
| Långfristiga skulder | ||
| Uppskjuten skatteskuld S.3 |
4 686 | 5 106 |
| Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 |
18 905 | 20 211 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 179 | 1 305 |
| Derivat F.2 |
662 | 348 |
| Övriga långfristiga skulder OS.1 |
229 | 222 |
| Summa långfristiga skulder | 25 662 | 27 193 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Leverantörsskulder | 192 | 205 |
| Skatteskulder | 152 | 77 |
| Övriga skulder OS.2 |
358 | 71 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 |
582 | 727 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 285 | 1 079 |
| Summa eget kapital och skulder | 49 615 | 51 056 |
Det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 46 026 mkr (47 513). Byggrätter och mark ingår med 463 mkr (423). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 208 mkr (1704). Under året har tillträde till en kontorsfastighet i Sundbyberg, Eken 14, samt av en kontorsfastighet i Uppsala, Kvarngärdet 33:2 ,erhållits.Under året har även frånträde skett av Farsta Centrum, totalt fem fastigheter varav fyra upplåtna med tomträtt. I juni 2019 tillträddes 14 fastigheter i Slakthusområdet i Stockholm. I september 2019 frånträddes tomträtterna till bostadsfastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Ärvinge, Kista. Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick til –119 mkr (2 283).
| mkr | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid periodens början | 47 513 | 43 310 |
| Förvärv (efter avdrag latent skatt) | 410 | 1 174 |
| Försäljning | –3 979 | –1 031 |
| Investeringar i egna fastigheter | 2 208 | 1 704 |
| Orealiserade värdeförändringar | –119 | 2 283 |
| Omklassificering | –7 | – |
| Övrigt | – | 73 |
| Verkligt värde vid periodens slut | 46 026 | 47 513 |
Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelseförvärv och utgörs av skillnaden mellan nominell skatt och den skatt som bolaget faktiskt räknade med vid förvärvet. Den redovisade goodwillen uppgår till 165 mkr (225).
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag om 0 mkr. Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott per 2020-12-31 uppgår till 0 mkr.
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 279 mkr (457). Resterande omsättningstillgångar uppgår till 1 742 mkr (1 402), varav 1 308 mkr (997) är hänförligt till exploateringsfastigheter.
Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda kostnader och bedömt nettoförsäljningsvärde. Investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 305 mkr (106).
| mkr | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vid periodens början | 997 | 891 |
| Omklassificering | 7 | – |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 305 | 106 |
| Exploateringsfastigheter, vid periodens slut | 1 308 | 997 |
| Fastighetsbestånd totalt | 47 334 | 48 509 |
Eget kapital uppgick på balansdagen till 22 668 mkr (22 784) vilket motsvarar 177,46 kr/aktie (175,48). Förändringen i eget kapital förklaras främst av årets resultat som uppgår till 867 mkr. Säkringsreserven har minskat med 10 mkr (13). Förändringen av säkringsreserven avser successiv återföring av ingående säkringsreserv, som en följd av att säkringsredovisning på ränteswappar ej längre tillämpas i koncernen. Under året har återköp av egna aktier skett med 343 mkr (99).
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i mars 2020 uppgick till 649 mkr (631). Soliditeten uppgick vid årets slut till 45,7 procent (44,6). Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) uppgick till 210,56 kr/aktie (206,62).
Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6 procent av temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad skuld per 2020-12-31 uppgick till 4 686 mkr(5 106). Förändringen jämfört med föregående år är hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, skattemässiga avskrivningar på byggnader och direktavdrag för investeringar.
Den sannolika effektiva skattesatsen är lägre än 20,6 procent. Se vidare beräkning av bolagets substansvärde enligt EPRA på sidorna 129–130.
Räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgick vid årsskiftet till 18 905 mkr (20 211), en nettominskning om 1 306 mkr. Upptagande av nya lån avser finansiering av investeringar och förvärv.
Genomsnittliga löptiden för kapitalbindningen var 4,7 år (4,3). Genomsnittliga löptiden för räntebindningen var 5,0 år
(5,4). Belåningsgraden uppgick till 39,9 procent (41,7).
Marknadsvärde derivat uppgick vid årsskiftet till –656 mkr (–266).
Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 34–37.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | |||||
| tillskjutet | Säkrings | Balanserade | Totalt eget | ||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | kapital | reserver | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2019 | 333 | 3 960 | –26 | 16 430 | 20 696 |
| Årets resultat | 2 807 | 2 807 | |||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | |||
| Förvärv av egna aktier | –99 | –99 | |||
| Utdelning, 4,85 kr/aktie | –631 | –631 | |||
| Utgående balans per 31 december 2019 | 333 | 3 960 | –14 | 18 506 | 22 784 |
| Ingående balans per 1 januari 2020 | 333 | 3 960 | –14 | 18 506 | 22 784 |
| Årets resultat | 867 | 867 | |||
| Övrigt totalresultat | 10 | 10 | |||
| Förvärv av egna aktier | –343 | –343 | |||
| Utdelning, 5,00 kr/aktie | –649 | –649 | |||
| Utgående balans per 31 december 2020 | 333 | 3 960 | –4 | 18 380 | 22 668 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg har under perioden förvärvat 2 100 000 (621 000) aktier av serie B och äger vid årets utgång 5 482 000 aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 127 738 736 (129 838 736). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2020-01-01–2020-12-31 uppgick till 129 553 599 (130 005 440). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 672 | 3 450 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK.7 | 13 | 13 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 81 | –73 | |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | T.1 | 119 | –2 283 |
| Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | F.2 | – | 50 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 252 | 90 | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | –9 | –62 | |
| Betald skatt | 6 | –27 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar | |||
| av rörelsekapital | 1 134 | 1 158 | |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 113 | 192 | |
| Förändring av rörelsekapital | 113 | 192 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 246 | 1 350 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förvärv av fastigheter | T.1 | –407 | –1 174 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | T.1 | –2 513 | –1 810 |
| Försäljning av fastigheter | 3 797 | 1 031 | |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | –145 | –5 | |
| Inköp maskiner och inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten |
–8 725 |
–17 –1 975 |
|
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 5 | 20 | |
| Upptagna lån | F.1 | 5 886 | 5 709 |
| Amortering av skuld Lösen av derivat |
F.1 F.2 |
–7 047 – |
–4 016 –235 |
| Utbetald utdelning | –649 | –631 | |
| Återköp egna aktier | –343 | –99 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | F.4 | –2 149 | 748 |
| Årets kassaflöde | –177 | 122 | |
| Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut |
457 279 |
335 457 |
|
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till Betald ränta uppgick till |
3 –309 |
2 –362 |
|
| Upplysning om likvida medel vid årets slut Bankmedel exkl. spärrade medel |
279 | 457 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 246 mkr (1 350), vilket motsvarar 9,62 kr/aktie (10,38). Det lägre kassaflödet jämfört med föregående år förklaras främst av en minskning av nettoförändring av rörelsekapital.
Investeringsverksamheten har bidragit till kassaflödet med 725 mkr (–1 975 ), positivt bidrag är hänförligt till försäljningen av Farsta Centrum. Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –2 149 mkr
(748) och är negativt till följd av amortering av skuld, utbetald utdelning och återköp av egna aktier.
Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 2 944 mkr (3 033), och utgjordes av banktillgodohavanden om 279 mkr (457), outnyttjad checkkrediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjade kreditlöften om 2 365 mkr (2 276) utöver löften för att täcka utestående företagscertifikat.
| Belopp i mkr | Not | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | IK.1 | 77 | 144 |
| Förvaltningsintäkter | 318 | 328 | |
| Nettoomsättning | 395 | 472 | |
| Fastighetskostnader | IK.4 | –32 | –53 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | IK.5–6 | –389 | –400 |
| Realisationsresultat försäljning fastigheter | IK.7 | –7 | –184 |
| Avskrivningar | –16 | –20 | |
| Rörelseresultat | A.5 IK.4 | –50 | –186 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | MB.2 | 3 560 | 1 419 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | F.3 | 622 | 597 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | F.3 | –606 | –989 |
| 3 576 | 1 028 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 3 527 | 842 | |
| Bokslutsdispositioner | MB.4 | 72 | 29 |
| Resultat före skatt | 3 599 | 870 | |
| Aktuell skatt | S.1 | –4 | –6 |
| Uppskjuten skatt | S.1–3 | 34 | 91 |
| 30 | 85 | ||
| Årets resultat | 3 629 | 955 | |
RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Nettoomsättningen uppgick till 395 mkr (472). Hyresintäkterna minskade främst på grund av frånträde av fastigheterna Kolding 1 och Kolding 2 i Kista, den 30 september 2019. Förvaltningsintäkterna minskade på grund av minskad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrationskostnader minskade främst på grund av färre genomförda aktiviteter på grund av covid-19-pandemin. Rörelseresultatet uppgick till –50 mkr (–186). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 3 527 mkr (842) och har främst påverkats av högre utdelningar från dotterbolag jämfört med
föregående år. Utdelningar från dotterbolag uppgick till 3 560 mkr (1 419). Räntebärande skulder uppgick till 15 967 mkr (15 988). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 155 mkr (121). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –244mkr (373) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –102 mkr (–381). Årets kassaflöde uppgick till –191 mkr (112). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 205 mkr (395).
| Årets resultat enligt resultaträkningen | 3 629 | 955 |
|---|---|---|
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 3 629 | 955 |
| Utdelning per aktie, kr (2020 föreslagen) | 5,05 | 5,00 |
BALANSRÄKNING MODERBOLAGET
| Belopp i mkr | Not | 2020-12-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | T.1 MB.3 | 992 | 908 |
| Maskiner och inventarier | T.2 | 12 | 14 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 1 003 | 922 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | K.1 MB.2 | 978 | 963 |
| Uppskjuten skattefordran | S.2 | 105 | 68 |
| Övriga långfristiga fordringar | 178 | 32 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 1 261 | 1 062 | |
| Summa anläggningstillgångar | 2 264 | 1 984 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | T.5 | 3 | 2 |
| Fordringar hos koncernbolag | A.6 | 24 564 | 21 698 |
| Skattefordringar | 37 | 10 | |
| Övriga fordringar | T.6 | 13 | 22 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | T.7 | 16 | 23 |
| Likvida medel | F.1–2 | 205 | 395 |
| Summa omsättningstillgångar | 24 837 | 22 150 | |
| Summa tillgångar | 27 101 | 24 135 |
| Belopp i mkr | Not | 2020-12-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) | 333 | 333 | |
| Reservfond | 265 | 265 | |
| 598 | 598 | ||
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 3 948 | 3 948 | |
| Balanserad vinst | 2 067 | 2 104 | |
| Årets resultat | 3 629 | 955 | |
| 9 644 | 7 007 | ||
| Summa eget kapital | 10 243 | 7 606 | |
| Obeskattade reserver | MB.4 | 21 | 8 |
| Avsättningar | |||
| Pensionsskuld | 16 | 16 | |
| Uppskjuten skatteskuld | S.3 | 67 | 63 |
| Summa avsättningar | 83 | 79 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | F.1–2 | 15 967 | 15 988 |
| Derivat | F.2 | 662 | 348 |
| Övriga långfristiga skulder | OS.1 | 1 | 1 |
| Summa långfristiga skulder | 16 630 | 16 337 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 18 | 26 | |
| Övriga skulder | OS.2 | 36 | 5 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | OS.3 | 71 | 75 |
| Summa kortfristiga skulder | 125 | 105 | |
| Summa eget kapital och skulder | 27 101 | 24 135 |
| Aktie | Reserv | Överkurs | Balanserade | Totalt eget | |
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | kapital | fond | fond | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2019 | 333 | 265 | 3 948 | 2 835 | 7 381 |
| Årets resultat | 955 | 955 | |||
| Återköp egna aktier | –99 | –99 | |||
| Utdelning, 4,85 kr/aktie | –631 | –631 | |||
| Utgående balans per 31 december 2019 | 333 | 265 | 3 948 | 3 060 | 7 606 |
| Ingående balans per 1 januari 2020 | 333 | 265 | 3 948 | 3 060 | 7 606 |
| Årets resultat | 3 629 | 3 629 | |||
| Återköp egna aktier | –343 | –343 | |||
| Utdelning, 5,00 kr/aktie | –649 | –649 | |||
| Utgående balans per 31 december 2020 | 333 | 265 | 3 948 | 5 696 | 10 243 |
Antalet aktier uppgår till 133220736 (133220736), varav 4000000 (4000000) av serie A och 129220736 (129220736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 5 482 000 (3 382 000) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 127 738 736 (129 838 736). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2020 uppgick till 129 553 599 (130 005 440). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5.
| Belopp mkr | Not | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3 599 | 870 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | IK.7 | 16 | 20 |
| Realisationsresultat | 0 | 184 | |
| Ej erhållna utdelningar från dotterbolag | MB.2 | –3 560 | –1 419 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | MB.4 | 96 | 629 |
| Betald skatt | –31 | –118 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar | |||
| av rörelsekapital | 120 | 166 | |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 35 | –46 | |
| Förändring av rörelsekapital | 35 | –46 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 155 | 121 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Inköp/försäljning maskiner och inventarier | –3 | –7 | |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | MB.3 | –95 | –36 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | –146 | – | |
| Försäljning av fastigheter | – | 416 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –244 | 373 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | F.4 | ||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 0 | –4 | |
| Förändring av fordringar hos koncernbolag | 763 | –915 | |
| Förändring av skulder till koncernbolag | – | – | |
| Upptagna lån | F.1 | 5 336 | 5 501 |
| Amortering av skuld | F.1 | –5 209 | –3 999 |
| Lösen av derivat | – | –235 | |
| Utbetald utdelning | –649 | –631 | |
| Återköp egna aktier | –343 | –99 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –102 | –381 | |
| Årets kassaflöde | –191 | 112 | |
| Likvida medel vid årets början | 395 | 283 | |
| Likvida medel vid årets slut | 205 | 395 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 622 | 597 | |
| Betald ränta uppgick till | –442 | –407 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 205 | 395 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175– 7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöksadress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B– aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Atrium Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka
delmarknader främst i storstadsregioner, samt bedriva projekt– och entreprenadverksamhet. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2020 har den 1 mars 2021 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncernredovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 25 mars 2021.
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande har moderbolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Bestämmande inflytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transaktionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2020. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
I de fall dotterföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras dotterföretagens redovisning för att denna ska följa samma principer som tillämpas av koncernen.
Interna transaktioner mellan koncernföretagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga
perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges.
Vid ett förvärv görs det en bedömning om det är ett rörelse– eller tillgångsförvärv. Ett rörelseförvärv definieras enligt IFRS 3 och kräver att tillgångar och skulder som förvärvas ska utgöra en verksamhet/rörelse. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en verksamhet/rörelse klassificeras det som ett tillgångsförvärv.
Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgör endast av en fastighet och saknar förvaltningsorganisation och administration klassificeras förvärvet i de flesta fall som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotillgångarna fördelas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Förvärv av en självständig verksamhet utgör således ett rörelseförvärv och redovisas enligt förvärvsmetoden. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapitalinstrument som förvärvaren emitterat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om
anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen.
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över– och undervärden.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS innebär att styrelse och bolagsledning gör bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Antaganden och uppskattningar baseras bland annat på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande omständigheter bedöms vara rimliga. Dessa antaganden och uppskattningar används
fall ändringen endast påverkar innevarande period. Påverkar ändringen innevarande period och efterföljande perioder, påverkas redovisningen i enlighet med detta. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finanutnyttja underskotten mot framtida vinster.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Värderingen innefattar bedömningar och antaganden, vilka anses vara väsentliga för redovisade värden. Exempelvis används ledningens antagande om avkast– ningskrav vid värdering av respektive fastighet. Gjorda antaganden, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår vidare av not T.1. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte omfattar organisation eller
förvaltningsprocesser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av när övergången av kontroll till motpart sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Vanligtvis sker övergång av kontroll till motpart vid tillträdestidpunkten, läs mer om detta med not IK.1.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna
Avsättning till garantireserv för entreprenadarbeten sker normalt med 0,5 procent av entreprenadsumman under garantiperioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall och en bedömning av riskerna i pågående projekt.
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in– eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings– och/eller finansieringsverksamheten.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Koncernen har tillämpat följande tolkningar och standader för första gången för räkenskapsåret som började 1 januari 2020.
Tillägg i IAS 1 avseende kompletterande vägledning om vad som utgör en väsentlig redovisningsprincip. Tillägget har inte föranlett några ändringar avseende vilka redovisningsprincer som upplyses om i årsredovisningen för 2020.
Definition av rörelseförvärv har ändrats. Atrium Ljungberg har bedömt att ändringen inte kommer att påverka andelen tillgångsförvärv i förhållande till rörelseförvärv i någon större grad eftersom huvuddelen av de förvärv som görs inom koncernen avser tillgångsförvärv.
Nya standader och tolkningar har publicerats men har ännu inte trätt i kraft. Dessa har inte
tillämpats i förhand och förväntas inte ha någon väsentlig påverkan på koncernen.
En tvist som avgjordes i skiljenämnden den 21 januari 2021 har fallit ut till TL Byggs fördel. Den positiva resultateffekten i koncernen från utfallet i skiljenämnden värderas till mer än 20 mkr och kommer att resultatföras under första kvartalet 2021.
I januari 2021 föreslog regeringen om att återigen införa ett hyresstödspaket riktat till särskilt utsatta branscher och företag. Dettainnebär att om en fastighetsägare lämnar 100 procent i hyresrabatt står staten för 50 procent av kostnaden. Stödpaketet kommer troligtvisinnehålla ett maxtak per hyresgäst likt förra stödpaketet.
siella rapporterna.
för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar, skulder, intäkter och kostnader vars värde annars inte framgår tydligt genom andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Antaganden och uppskattningar analyseras regelbundet av styrelsen och företagsledningen. Ändringar återspeglas i redovisningen i den period ändringen görs i de
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||||
| A.6 | UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till Atrium Ljungberg AB:
| Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |||||
| Försäljning till dotterbolag | 317 | 311 | ||||
| Inköp från dotterbolag | –16 | –15 | ||||
| Ränteintäkter från dotterbolag | 620 | 587 | ||||
| Utdelningar från dotterbolag | 3 560 | 1 419 | ||||
| Räntekostnader till dotterbolag | –133 | –118 | ||||
| Fordringar på närstående (koncernbolag) | 24 564 | 21 698 | ||||
| Skulder till närstående (koncernbolag) | – | – |
Inga övriga transaktioner mellan närstående och Atrium Ljungberg har skett under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK.6.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt– och entreprenadverksamhet.
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme.
Större hyresrabatter har periodiserats över kontraktens löptid. Hyresrabatter hänförliga till covid–19 redovisas dock i den period den rabatterade hyran avser då dessa rabatter inte har bedömts utgöra en modifiering av avtalet.
Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd årshyra och bedömd redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs.
Projekt– och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstavräkning. Graden av upparbetning, färdigställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i
förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter i koncernens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i koncernens balansräkning.
Resultat från försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas under raden "Fastigheter, realiserade" i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller i normalfallet med tillträdestidpunkten, då det vanligtvis finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastigheter i not T.1.
Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande. Resultat från dessa försäljningar redovisas först när fastigheten är färdigställd, såld och överlämnad till bostadsrättsföreningen, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg inte längre har kontroll över bostadsrättsföreningen. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.7.
Statligt stöd utgörs huvudsakligen av ersättningar för nedsatta hyror. Detta stöd redovisas när det föreligger rimlig säkerhet att företaget kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidragen och bidragen med rimlig säkerhet kommer att erhållas. Statligt stöd hänförligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom raden Hyresintäkter i resultaträkningen och i samma period som den minskade hyresintäkten.
Utdelningsintäkter redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts.
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in– och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran.
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser taxebundna kostnader, underhållskostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning.
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar.
Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/ eller avser små belopp. För Atrium Ljunberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasingskuld hänförlig till tomträttsavtal redovisas i balansräkningen.
Övriga leasingavtal kommer fortsatt att redovisas som operationella på grund av att beloppen har bedömts som ej väsentliga för koncernen. Förmåner erhållna i samband med tecknande av dessa leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Förhöjda leasingavgifter periodiseras över leasingavtalets löptid.
Läs mer om tomträttsavtal och leasingavtal i not IK.4.
Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyresintäkter från operationella leasingavtal i avsnittet "Hyresintäkter" ovan.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
NOTER A IK S T OS F E K MB H IK.1 INTÄKTER OCH HYRESKONTRAKT
Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättningsbaserad hyra, uppgick per 2021–01–01 till 2 266mkr (2 585) i koncernen, varav 73 mkr (74) i moderbolaget.
| Kontrakterad | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfallostruktur hyreskontrakt | hyra, mkr | Andel, % | hyra, mkr | Andel, % |
| 2021 | 326 | 14% | 4 | 6% |
| 2022 | 393 | 17% | 8 | 11% |
| 2023 | 519 | 23% | 15 | 20% |
| 2024 | 378 | 17% | 12 | 16% |
| 2025 | 165 | 7% | 0 | 0% |
| 2026 och senare | 373 | 16% | 21 | 28% |
| Bostäder | 57 | 3% | 2 | 2% |
| Garage/parkering | 53 | 2% | 12 | 17% |
| Totalt | 2 266 | 100% | 73 | 100% |
| Uthyrningsgrad 2021–01–01 | Hyresvärde, mkr |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Uthyrnings– grad, % |
|---|---|---|---|
| Kontor | 1 227 | 2 936 | 91 |
| Handel | 744 | 3 385 | 91 |
| Övrigt | 229 | 2 105 | 92 |
| Bostad | 49 | 1 731 | 100 |
| Garage/parkering | 54 | – | 94 |
| Affärsområde Fastighet | 2 303 | 2 972 | 91 |
| Projektfastigheter | 178 | 93 | |
| Totalt | 2 481 | 91 |
1) Exklusive garage.
| Hyresvärde, | Hyresvärde, | Uthyrnings– | |
|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad 2020–01–01 | mkr | kr/kvm 1) | grad, % |
| Kontor | 1 278 | 2 842 | 93 |
| Handel | 951 | 3 443 | 95 |
| Övrigt | 236 | 2 043 | 92 |
| Bostad | 46 | 1 976 | 100 |
| Garage/parkering | 60 | – | 94 |
| Affärsområde Fastighet | 2 572 | 2 972 | 94 |
| Projektfastigheter | 210 | 85 | |
| Totalt | 2 783 | 93 |
1) Exklusive garage.
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. 32 mkr (34) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimihyran, motsvarande 1 procent (1).
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Statligt stöd och rabatter hänförliga till covid–19 som redovisats inom raden Hyresintäkter |
2020 | 2019 |
| Hyresintäkter exklusive lämnade rabatter hänförliga till covid–19 | 2 387 | 2 577 |
| Lämnade rabatter hänförliga till covid–19 | –71 | – |
| Statligt stöd hänförligt till lämnade rabatter covid–19 | 28 | – |
| Summa hyresintäkter | 2 344 | 2 577 |
Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier, kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering och kostnader relaterade till årsredovisningen. För avskrivningar på
maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not IK.7. För information om kostnader hänföliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not IK.5.
I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arvoden och kostnadsersättning till revisorer |
2020 | 2019 | 2020 | 2019 | ||||
| PWC | ||||||||
| Revisionsuppdrag | 3 | 2 | 2 | 1 | ||||
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag | 0 | 1 | 0 | 0 | ||||
| Skatterådgivning | – | 0 | – | 0 | ||||
| Totalt | 3 | 3 | 2 | 2 |
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
I central administration för projekt– och entreprenadverksamheten ingår indirekta kostnader för stödfunktioner som allokerats till utveckling av exploateringsfastigheter samt kostnader hänförliga till vd och stödfunktioner inom TL Byggs verksamhet.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||||
| IK.3 | SEGMENTSRAPPORTERING | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verkställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på
de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade redovisningsprinciper för segmentsrapporteringen sammanfaller med koncernens
redovisningsprinciper och uppställningsformer för resultaträkningen.
Av koncernens intäkter har 100procent genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än tio procent av koncernens totala intäkter.
Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moderbolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige.
| Projekt– och | Ej fördelade poster | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | Projektutveckling 1) | TL Bygg | entreprenadverksamhet | och elimineringar | Koncernen | |||||||||
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | ||
| Hyresintäkter | 2 367 | 2 595 | –23 | –17 | 2 344 | 2 577 | ||||||||
| Projekt– och entreprenadomsättning | 23 | 17 | 858 | 553 | 881 | 570 | –386 | –337 | 495 | 233 | ||||
| Nettoomsättning | 2 367 | 2 595 | 23 | 17 | 858 | 553 | 881 | 570 | –409 | –354 | 2 839 | 2 811 | ||
| Kostnader fastighetsförvaltning | –793 | –821 | 14 | 11 | –779 | –810 | ||||||||
| Projekt– och entreprenadverksamhetens kostnader | –36 | –47 | –810 | –526 | –846 | –574 | 338 | 298 | –508 | –276 | ||||
| Bruttoresultat | 1 573 | 1 773 | –13 | –30 | 48 | 27 | 36 | –3 | –57 | –46 | 1 552 | 1 724 | ||
| Central administration | –75 | –80 | –5 | –6 | –12 | –12 | –17 | –17 | – | 2 | –91 | –96 | ||
| Finansiella intäkter och kostnader | –337 | –395 | –337 | –395 | ||||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 1 498 | 1 693 | –18 | –36 | 36 | 15 | 19 | –21 | –394 | –439 | 1 124 | 1 234 | ||
| Värdeförändingar 2) 3) | –200 | 2 355 | –252 | –139 | –452 | 2 216 | ||||||||
| Skatt | 195 | –643 | 195 | –643 | ||||||||||
| Periodens resultat | 1 298 | 4 048 | –18 | –36 | 36 | 15 | 19 | –21 | –451 | –1 221 | 867 | 2 807 | ||
| Investeringar och förvärv | 2 618 | 2 951 | 305 | 106 | 1 | 0 | 306 | 106 | 3 | 22 | 2 927 | 3 079 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade –119 mkr (2 283). Fastigheter, realiserade –81 mkr (73).
3) Orealiserad värdeföränding derivat –252 mkr (–90). Realiserad värdeförändring derivat – mkr (–50).
| Projekt– och | Ej fördelade poster | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Intäktsslag per segment | Fastigheter | Projektutveckling | TL Bygg | entreprenadverksamhet | och elimineringar | Koncernen | ||||||
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Hyresintäkter | 2 367 | 2 595 | –23 | –17 | 2 344 | 2 577 | ||||||
| Projekt– och entreprenadomsättning | ||||||||||||
| varav Totalentreprenad, fast pris | 216 | 91 | 216 | 91 | –0 | –3 | 216 | 88 | ||||
| varav Totalentreprenad, löpande räkning | 327 | 248 | 327 | 248 | –313 | –240 | 14 | 8 | ||||
| varav Utförandentreprenad, fast pris | 313 | 21 | 313 | 21 | –50 | 262 | 21 | |||||
| varav Utförandentreprenad, löpande räkning | 1 | 193 | 1 | 193 | –0 | –77 | 1 | 116 | ||||
| varav Övrigt | 23 | 17 | 23 | 17 | –23 | –17 | – | 0 | ||||
| Summa Projekt– och entreprenadomsättning | 23 | 17 | 858 | 553 | 881 | 570 | –386 | –337 | 495 | 233 | ||
| Summa Nettoomsättning | 2 367 | 2 595 | 23 | 17 | 858 | 553 | 881 | 570 | –409 | –354 | 2 839 | 2 811 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | |||||||||
| IK.4 | TOMTRÄTTSAVTAL OCH ÖVRIGA LEASINGAVTAL – ATRIUM LJUNGBERG SOM | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
LEASETAGARE
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon, kontorsmaskiner med mera. För övriga leasingavtal tillämpar koncernen det praktiska undantagen, att redovisa betalningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar.
En nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld hänförliga till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjanderättstillgångar utgör per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten "Nyttjanderätt, tomträtter". En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjanderätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2–12). När moderföretaget är leasetagare innebär detta att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomträttsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moderföretaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovisning på sidan 106.
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde. Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner med mera. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal kortare än 12 månader återfinns i koncernen. För upplysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Periodens början (för 2019 vid införande av IFRS 16) | 1 305 | 1 113 |
| Förvärv | – | 209 |
| Försäljning | –324 | –70 |
| Förändring tomträttsavgälder | 198 | 53 |
| Verkligt värde tomträtter vid periodens slut | 1 179 | 1 305 |
Räntekostnader för leasingskulder uppgår under 2020 till 31 mkr (34).
Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulder utgörs av, per 2020–12–31, en årlig tomträttsavgäld om 26 mkr (37) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2020 till 27 mk (36).
Koncernen är inte bunden till några leasingavtal som ännu inte påbörjats och som skulle innebära framtida kassaflöden.
Övriga leasingavtal innefattar avtal där den underliggande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgår till 7 mkr för 2020 (6).
Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasingavtal uppgick till 6 mkr (6).
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | |||||||||
| IK.4 | TOMTRÄTTSAVTAL OCH ÖVRIGA LEASINGAVTAL – ATRIUM LJUNGBERG SOM | NOTER A |
IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
I moderbolaget återfinns leasingavtal i form av tomträttsavtal samt leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner.
LEASETAGARE, FORTS.
Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till 4 mkr (6).
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Förfallostruktur leasingbetalningar per 2020–12–31 | Avgäld, mkr | Andel, % |
| 2021 | 4 | 3 |
| 2022 | 4 | 3 |
| 2023 | 4 | 3 |
| 2024 | 4 | 3 |
| 2025 och senare | 118 | 87 |
| Totalt | 135 | 100 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Förfallostruktur leasingbetalningar per 2019–12–31 | Avgäld, mkr | Andel, % |
| 2020 | 4 | 3 |
| 2021 | 4 | 3 |
| 2022 | 4 | 3 |
| 2023 | 4 | 3 |
| 2024 och senare | 118 | 87 |
| Totalt | 135 | 100 |
Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokalhyror, bilar och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 21 mkr (18), återstående kostnader under löptiden uppgår till 53 mkr (61).
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera och pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i
takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan.
Vid årsstämman 2018 beslutade aktieägarna att anta ett långsiktigt incitamentsprogram. Programmet består av ett optionsprogram där samtliga då anställda inom Atrium Ljungberg AB har blivit erbjudna att delta. Syftet med programmet är att öka andelen ägande bland de anställda och på så vis öka det långsiktiga engagemanget för bolaget och dess utveckling. Atrium Ljungberg erhåller tjänster från de anställda som vederlag för koncernens egetkapitalinstrument (teckningsoptioner). Optionerna har getts ut till ett pris under marknadsvärdet vid teckningstillfället, där
priset delvis beror på om den anställde kvarstår i sin anställning under en viss tidsperiod eller inte.
Antalet anställda som tecknade optioner var 95 och Atrium Ljungberg har vid periodens utgång totalt 94 500 köpoptioner utfärdade som berättigar Atrium Ljungberg AB:s personal till förvärv av lika många aktier av serie B. Löptiden på optionerna uppgår till cirka 3,5 år och inlösenperioden är fastställd till mellan 16 augusti 2021 och 31 december 2021. Lösenpriset uppgår till 150,40 kr. Ett fullt utnyttjande av optionerna skulle medföra en utspädning om cirka 0,07 procent.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| kkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Vd, styrelse och ledande befattningshavare | ||||
| Löner | 20 054 | 20 272 | 20 054 | 20 272 |
| Sociala kostnader | 6 301 | 7 593 | 6 301 | 7 593 |
| Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) | 5 021 | 5 044 | 5 021 | 5 044 |
| Övriga | ||||
| Löner | 194 931 | 176 748 | 126 119 | 115 906 |
| Sociala kostnader | 60 754 | 57 049 | 38 166 | 36 418 |
| Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) | 25 112 | 27 552 | 18 209 | 20 799 |
| Totalt | 312 174 | 294 257 | 213 870 | 206 032 |
Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 9 mkr (9). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2020 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 148 procent (148).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska
beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direktören är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.
| INTRODUKTION | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -------------- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
IK.6 ERSÄTTNING LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön.
Ändringar i den svenska aktiebolagslagen 7 kap. 61–62 §§, samt 8 kapitlet 51–53b §§ (1 juli 2019) innebär bl.a. utökade riktlinjer för ersättningar till vd, vice vd och styrelseledamöter. Dessa började gälla från och med årsstämman 2020 och har beaktats i förslaget till riktlinjer för 2021. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska
vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades
av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsledningen tilllämpas övriga villkor, och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Bolagsledningen presenteras på sidan 89.
| Ersättning till vd, styrelse och övriga | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ledande befattningshavare | Grundlön styrelsearvode | Övrig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Totalt | |||||
| kkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Styrelsens ordförande | ||||||||||
| Johan Ljungberg | 490 | 440 | – | – | – | – | – | – | 490 | 440 |
| Övriga styrelseledamöter | ||||||||||
| Conny Fogelström | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Anna Hallberg | – | 110 | – | – | – | – | – | – | – | 110 |
| Sara Laurell | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Simon de Château | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Erik Langby | 220 | 220 | – | – | – | – | – | – | 220 | 220 |
| Gunilla Berg | 290 | – | – | – | – | – | – | – | 290 | – |
| Summa | 1 660 | 1 430 | – | – | – | – | – | – | 1 660 | 1 430 |
| Vd Annica Ånäs | 6 450 | 6 139 | – | – | 225 | 185 | 2 322 | 2 039 | 8 997 | 8 363 |
| Övriga ledande befattningshavare | 11 231 | 12 045 | 62 | 76 | 425 | 397 | 2 699 | 3 005 | 14 417 | 15 523 |
| Summa | 17 682 | 18 184 | 62 | 76 | 649 | 582 | 5 021 | 5 044 | 23 414 | 23 886 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| IK.7 | AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |||
| Avskrivningar i förvaltning och produktion | ||||
| Förvaltningsfastigheter | – | – | 11 | 15 |
| Maskiner och inventarier | 8 | 8 | 0 | 0 |
| 8 | 8 | 12 | 15 | |
| Avskrivningar i central administration | ||||
| Maskiner och inventarier | 4 | 5 | ||
| Totalt | 13 | 13 | 16 | 20 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Bruttoresultat TL Bygg AB | 20 | 4 | – | – |
| Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt | –33 | –47 | –32 | –38 |
| Totalt | –13 | –43 | –32 | –38 |
På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående
uppdrag enligt entreprenadavtal till 449 mkr (213). Av beställaren innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till 16 mkr (5).
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | 451 | 1 271 |
| Förändrade driftnetton m.m. | –570 | 935 |
| Byggrätter | – | 76 |
| Summa | –119 | 2 283 |
För mer information, se not T.1.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen.
Fastighetsskatt och reklamskatt redovisas som fastighetskostnader och sociala avgifter som fastighetskostnader och central
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, mkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Redovisat resultat före skatt | 672 | 3 450 | – | – | |
| Skattemässigt avdragsgilla | |||||
| avskrivningar | –612 | –577 | 612 | 577 | |
| investeringar | –203 | –250 | 203 | 250 | |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | |||||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 119 | –2 283 | –119 | 2 283 | |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 81 | –73 | –81 | 73 | |
| värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade |
252 | 90 | –252 | –90 | |
| värdeförändringar finansiella instrument, realiserade |
– | 50 | – | –50 | |
| koncernmässig aktivering av låneutgifter | –65 | –13 | 65 | 13 | |
| koncernmässig internvinst | 23 | 23 | –23 | –23 | |
| Övriga skattemässiga justeringar | –15 | –114 | 511 | 392 | |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 251 | 303 | 918 | 3 424 | |
| Förändring av underskottsavdrag | –124 | –9 | 0 | 2 | |
| Skattepliktigt resultat | 127 | 295 | 918 | 3 426 | |
| Därav 21,4% aktuell skatt/20,6% uppskjuten skatt | –27 | –63 | –189 | –706 | |
| Återföring uppskjuten skatt sålda fastigheter | – | – | 425 | 126 | |
| Korrigering av skatt tidigare år | –14 | – | – | – | |
| Redovisad skattekostnad | –41 | –63 | 236 | –580 |
administration. Förpliktelsen att betala fastighetsskatt bygger på befintligt fastighetsbestånd vid årets början. Av den anledningen skuldförs hela fastighetsskatten den 1 januari varje år för att sedan periodiseras linjärt över året. Den ej kostnadsförda delen redovisas som en förutbetald kostnad.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till poster som redovisats i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, mkr | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Redovisat resultat före skatt | 3 599 | 870 | – | – |
| Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter |
–18 | –15 | 18 | 15 |
| Resultat från andelar koncernbolag | –3 556 | –1 232 | – | – |
| Övriga skattemässiga justeringar | –23 | 400 | –181 | –451 |
| Skattepliktigt resultat | 2 | 23 | –163 | –436 |
| Därav 21,4% aktuell skatt/20,6% uppskjuten skatt | –0 | –5 | 34 | 91 |
| Justering skatter avseende tidigare år | –4 | –1 | – | – |
| Redovisad skattekostnad | –4 | –6 | 34 | 91 |
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige var fram till och med 2018 22 procent. Regeringen har beslutat att sänka skattesatsen i två steg, först till 21,4 procent 2019 och därefter till 20,6 procent 2021. Atrium Ljungberg har beräknat den uppskjutna skatteskulden på den lägre skattesatsen. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period i varje enskilt koncernbolag, efter resultatutjämning genom koncernbidrag. Summan av koncernbolagens skattepliktiga resultat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resultat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skillnad i hantering av investeringar i reparation, underhåll och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nyttjande av tidigare års underskott.
Eftersom Atrium Ljungberg valt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde redovisas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5 procent av byggnad, 5 procent av markanläggning och
20–30 procent av de delar och tillbehör till en byggnad eller av den typ av markanläggning som utgör byggnads– respektive markinventarium. Mark får inte skrivas av.
Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock direktavdrag för reparation och underhåll samt vissa typer av ändringsarbeten som tekniskt innebär en ombyggnation men som är normala i verksamheten och som inte utgör byggnadsinventarium. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst.
I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivatinstrument (ränteswapavtal och valutaswapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkning. Redovisningsreglerna tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncernbolagen. De avtal hänförliga till derivatinstrument
som Atrium Ljungberg ingått redovisas från 1 januari 2019 till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde i moderbolaget, vilket innebär att positiva värden inte redovisas i juridisk person. I de enskilda företagen redovisas därmed inga orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter men det förekommer avseende derivatinstrument.
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt genom att det fastighetsägande dotterbolaget avyttras. Vinst från försäljning av fastighet är skattepliktig medan vinst från försäljning av bolag i de flesta fall är skattefri.
I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om– och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. Redovisningsreglerna ger dock möjlighet att redovisa dessa som en kostnad i de enskilda koncernbolagen varigenom kostnaden även skattemässigt är direkt avdragsgill.
Den aktuella skatten beräknas på det skattepliktiga resultatet för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skattemässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår.
De underskott som finns inom Atrium Ljungberg har främst uppstått genom omprövning av tidigare års inkomsttaxeringar eller genom att det har funnits outnyttjade skattemässiga underskott från tidigare år i fastighetsbolag som har förvärvats av Atrium Ljungberg.
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser (och
skattelagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgår till – (2) vid årsskiftet 2020. Uppskjuten skattefordran har beräknats på ett underskott om – (2).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2020–12–31 2019–12–31 2020–12–31 2019–12–31 | |||
| Ingående balans | 0 | 2 | 68 | – |
| Förvaltningsfastighet | 5 | – | – | – |
| Uppskjuten skatt hänförlig till derivat | – | – | 37 | 68 |
| Tillkommande underskottsavdrag | 26 | 0 | – | – |
| Utnyttjade underskottsavdrag | –26 | –2 | – | – |
| Utgående balans | 5 | 0 | 105 | 68 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avstämning skattekostnad | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | ||
| Resultat före skatt | 672 | 3 450 | 3 599 | 870 | ||
| Nominell skattesats, 21,4% | –144 | –738 | –770 | –186 | ||
| Skatteeffekt avseende | ||||||
| övriga ej avdragsgilla kostnader/ej skatte– pliktiga intäkter |
–76 | 107 | 803 | 8 | ||
| övriga skattemässiga justeringar | 414 | –12 | –4 | 264 | ||
| Redovisad skattekostnad/–intäkt | 194 | –643 | 30 | 85 | ||
| varav aktuell skatt | –41 | –63 | –4 | –6 | ||
| varav uppskjuten skatt | 236 | –580 | 34 | 91 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| S.3 | UPPSKJUTEN SKATTESKULD | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt
att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redovisas inte om den temporära skillnaden är hänförlig till goodwill eller om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld (som inte är ett rörelseförvärv) och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. På genomförda tillgångsförvärv har ingen uppskjuten skatt beräknats enligt gällande redovisningsrekommendationer.
Förändringar direkt via resultaträkningen utgörs huvudsakligen av belopp hänförligt till avdrag för latent skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld | Förvaltnings– fastigheter |
Exploaterings– fastigheter |
Obeskattade reserver |
Räntederivat | Totalt | Direkt via resultaträkningen |
Förvaltnings– fastigheter |
| Ingående balans 2019–01–01 | 4 428 | 73 | 174 | –77 | 4 598 | 86 | |
| Effekt av ändrad skattesats | – | – | – | –4 | –4 | – | |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 473 | 12 | – | 27 | 512 | –23 | |
| Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen | – | – | – | – | – | 69 | – |
| Utgående balans 2019–12–31 | 4 901 | 85 | 174 | –54 | 5 106 | 63 | |
| Ingående balans 2020–01–01 | 4 901 | 85 | 174 | –54 | 5 106 | 63 | |
| Effekt av ändrad skattesats | – | – | – | – | – | – | |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | –447 | 53 | 23 | –50 | –420 | 4 | |
| Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen | – | – | – | – | – | 189 | – |
| Utgående balans 2020–12–31 | 4 454 | 138 | 197 | –104 | 4 686 | 67 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per balansdagen.
I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar,
byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten. Vidare redovisas som förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Atrium Ljungberg har valt att redovisa nyttjanderätter avseende tomträtter separat från övriga förvaltningsfastigeter, se not IK.4 för mer information.
Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostnader och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras
vid större om- och nybyggnadsprojekt till den del de uppkommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån.
Utgifter för ombyggnation och underhåll som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Övriga utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostnader och ingår i driftöverskottet.
Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar.
Vinst eller förlust som uppkom-
mer vid avyttring eller utrangering av
förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på senast upprättade värdering till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket i normalfallet sammanfaller med tillträdesdagen då särskilda villkor vanligtvis finns i avtalet vilka innebär att kontrollen går över först när dessa uppfylls.
| Uthyrbar area, '000 kvm | Verkligt värde, mkr | Verkligt värde, kr/kvm 1) | Hyresintäkter, mkr | Fastighetskostnader, mkr | Driftöverskott, mkr | Överskottsgrad, % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |||||
| Kontorsfastigheter | 639 | 650 | 27 344 | 24 264 | 53 616 | 47 495 | 1 329 | 1 311 | –346 | –351 | 984 | 960 | 74 | 73 |
| Handelsfastigheter | 302 | 390 | 9 993 | 16 260 | 41 646 | 50 559 | 684 | 712 | –283 | –274 | 401 | 437 | 59 | 61 |
| Bostadsfastigheter | 45 | 40 | 1 282 | 1 031 | 33 129 | 31 407 | 78 | 70 | –26 | –25 | 52 | 45 | 66 | 64 |
| Affärsområde Fastighet | 986 | 1 080 | 38 619 | 41 555 | 48 969 | 48 024 | 2 092 | 2 092 | –655 | –650 | 1 437 | 1 442 | 69 | 68 |
| Projektfastigheter | 96 | 88 | 6 944 | 5 534 | E/T 2) | E/T 2) | 127 | 147 | –68 | –47 | 59 | 100 | 47 | 68 |
| Mark och byggrätter | – | – | 463 | 423 | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Summa Förvaltningsfastigheter | 1 082 | 1 168 | 46 026 | 47 513 | 2 219 | 2 239 | –723 | –697 | 1 496 | 1 542 | 67 | 68 | ||
| Sålda fastigheter | – | – | – | – | 121 | 332 | –54 | –110 | 68 | 222 | 56 | 67 | ||
| Totalt koncern 3) | 1 082 | 1 168 | 46 026 | 47 513 | 2 340 | 2 571 | –776 | –807 | 1 563 | 1 764 | 67 | 69 |
1) Kvadratmeter exklusive garage.
2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
3) Exklusive Nyttjanderättstillgångar, tomträtter.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna, exklusive Nyttjanderättstillgångar – tomträtter, uppgick per 2020-12-31 till 46 026 mkr (47 513). Investeringar i egna fastigheter uppgick under året till 2 208 mkr (1 704). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –119 mkr (2 283) under året. Värdeförändringen förklaras främst av marknadens höjda avkastningskrav på handelsfastigheter samtidigt som andra segement har
sett sänkta avkastningskrav. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,4 procent (4,5). Under det andra kvartalet klassades fastigheter om från handelsfastigheter till kontorsfastigheter, med ett verkligt värde om cirka 1 700 mkr.
Under året har två fastigheter tillträtts och fem fastighet, varav fyra med tomträtt, sålts. Se mer under Fastighetsbeståndet i siffror på sidan 49.
| Förändring av förvaltningsfastigheter | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| mkr | 2020-12-31 | 2019-12-31 | ||
| Verkligt värde vid periodens början | 47 513 | 43 310 | ||
| Förvärv (efter avdrag uppskjuten skatt) | 410 | 1 174 | ||
| Försäljningar | –3 979 | –1 031 | ||
| Investeringar i egna fastigheter | 2 208 | 1 704 | ||
| Övrigt | –7 | 73 | ||
| Orealiserade värdeförändringar | –119 | 2 283 | ||
| Verkligt värde vid periodens slut | 46 026 | 47 513 | ||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2020 | 2019 | ||
| Förändrade avkastningskrav | 451 | 1 271 |
| Summa | –119 | 2 283 |
|---|---|---|
| Byggrätter | – | 76 |
| Förändrade driftnetton m.m. | –570 | 936 |
Atrium Ljungberg har under 2020 investerat totalt 2 618 mkr (2 878 ) i förvaltningsfastigheter, varav 410 mkr (1 174) avsåg förvärv och 2 208 mkr (1 704) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 638 mkr (1 085) i projektfastigheter.
Atrium Ljungberg har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 2 630 mkr
(3 060) utöver vad som redovisas i balansräkningen. Då ingår även investeringar i exploateringsfastigheter om 470 mkr (180).
Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 179 mkr (1 305). Nyttjanderättstillgångar utgör per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten Nyttjanderätt, tomträtter. Mer information finns i not IK.4.
Det finns sedan 2019 en beslutad värderingspolicy som anger riktlinjerna för bolagets värderingsprocess.
Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield, CBRE och Savills. Fastigheter motsvarande 42 procent (44) av marknadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav.
Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska driftsoch underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader.
Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder.
Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS (International Valuation Standards).
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under den så kallade kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen.
Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat:
• avkastningskrav vid genomförda och icke genomförda transaktioner på jämförbara fastigheter och marknader.
Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast fastställda byggrätter enligt lagakraftvunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen.
| Avkastningskrav per lokaltyp i värderingen | 2020–12–31 | 2019–12–31 | |
|---|---|---|---|
| Lokaltyp, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Kontor | 3,2–6,4 | 4,1 | 4,3 |
| Butiker | 3,7–6,4 | 5,2 | 4,9 |
| Bostäder | 2,3–3,8 | 3,5 | 3,7 |
| Övrigt | 3,2–6,4 | 4,9 | 4,8 |
| TOTALT | 2,3–6,4 | 4,4 | 4,5 |
| Avkastningskrav per region i värderingen | 2020–12–31 | 2019–12–31 | |
|---|---|---|---|
| Region, % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Stockholm | 2,3–6,4 | 4,5 | 4,5 |
| Uppsala | 2,9–5,9 | 5,2 | 5,0 |
| Malmö | 3,5–6,4 | 5,6 | 5,4 |
| Göteborg | 4,3–4,8 | 4,4 | 4,5 |
| Totalt | 2,3–6,4 | 4,4 | 4,5 |
Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall på ± 5 procent för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I
en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive Nyttjanderättstillgångar tomträtter och exploateringsfastigheter, värderas till 46 026 mkr. Ett osäkerhetsintervall om ± 5 procent applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 301 mkr för det verkliga värdet.
Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde.
| Värdeparameter | Förändring av antagande | Värdepåverkan, mkr | Värdepåverkan, % |
|---|---|---|---|
| Hyresnivå | +/–10% | +/–4 620 | +/–10% |
| Driftkostnad | +/–10% | +/–711 | +/– 2% |
| Avkastningskrav | +/–0,25%-enheter | –2 303/+2595 | –5%/+5% |
| Långsiktig vakansgrad | +/–2% | +/–1 288 | +/–3% |
Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal.
| Förändring av förvaltnings fastigheternas marknadsvärde |
Påverkan | Påverkan, % | |
|---|---|---|---|
| Resultat | +/– 10% | +/–4 603 mkr | +/–533% |
| Eget kapital | +/– 10% | +/–4 603 mkr | +/–20% |
| Belåningsgrad | +/– 10% | –3,5%-enhet/+4,3%-enhet | –9%/+11% |
| Soliditet | +/– 10% | +4,6%-enhet/–5,6%-enhet | +10%/–12% |
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo
och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | |||||
| Ingående anskaffningsvärden | 79 | 80 | 25 | 33 | |
| Inköp | 8 | 17 | 3 | 7 | |
| Försäljningar/utrangeringar | –6 | –19 | –0 | –16 | |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 81 | 79 | 28 | 25 | |
| Ingående avskrivningar | –43 | –48 | –11 | –21 | |
| Försäljningar/utrangeringar | 4 | 18 | 0 | 15 | |
| Årets avskrivningar | –13 | –13 | –5 | –5 | |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –52 | –43 | –16 | –11 | |
| Utgående planenligt restvärde | 29 | 36 | 12 | 14 |
Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning.
Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Diskonteringsräntorna som använts vid fastställande av fastigheternas verkliga värde motsvarar fastigheternas avkastningskrav vilka grundar sig på jämförbara fastigheter och marknader. För mer information se not T.1.
| Koncernen | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 324 | 324 |
| Försäljning av fastighet | –60 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärde | 264 | 324 |
| Ingående nedskrivningar | –99 | –99 |
| Nedskrivning till följd av ändrad skattesats | – | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –99 | –99 |
| Utgående balans | 165 | 225 |
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärdet. Resultatet från den framtida försäljningen redovisas då koncernen inte längre kontrollerar bostadsrättsföreningen, det vill säga när fastigheten är färdigställd, såld och överlämnad till köparen.
Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploateringsfastighet utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltningsfastighetens senast fastställda verkliga värde.
| Koncernen | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Ingående balans | 997 | 891 |
| Omklassificering | 7 | – |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 305 | 106 |
| Utgående balans | 1 308 | 997 |
Atrium Ljungberg har under 2020 investerat 305 mkr (106) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt.
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Vid försäljning av dotterföretag eller intresseföretag inkluderas kvarvarande redovisat värde på goodwill i beräkningen av realisationsresultatet.
Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 användes för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt
kopplad till uppskjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs.
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart.
Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheterna som ingick i förvärvet av Atrium Fastigheter som koncernen per bokslutsdagen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.
I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN |
STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | |||||||
| T.5 | KUNDFORDRINGAR | NOTER | A | IK | S | T OS |
F | E | K | MB | H |
Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas fordringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning.
Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering.
Nedskrivningar baseras på förväntade kreditförluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen.
Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering
av förlustreserven till ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna för hela den återstående löptiden oavsett om krediterna är kreditförsämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlustnivåerna baserar sig på kundernas betalningshistorik för en period om 36 månader.
Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om betalning.
Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||||
| Kundfordringar | 220 | 183 | 3 | 4 | ||
| Kreditförlustreserv | –41 | –35 | –1 | –2 | ||
| Summa | 179 | 148 | 2 | 2 |
Kreditförlustreserven baseras på följande:
| 31 december 2020 | Ej förfallna |
Förfallet mellan 1–60 dagar |
Förfallet mer än 60 dagar |
Förfallet mer än 120 dagar |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Förväntad förlustnivå i % | 0,1% | 12,6% | 53,3% | 36,1% | |
| Redovisat belopp kundford ringar, brutto |
111 | 9 | 20 | 80 | 220 |
| Kreditförlustreserv | 0 | –1 | –11 | –29 | –41 |
| 31 december 2019 | |||||
| Förväntad förlustnivå i % | 0,1% | 8,6% | 49,9% | 43,9% | |
| Redovisat belopp kundford ringar, brutto |
101 | 4 | 4 | 74 | 183 |
| Kreditförlustreserv | 0 | 0 | –2 | –33 | –35 |
Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan:
| Kreditförlustreserv | 2020 |
|---|---|
| Ingående balans | 35 |
| Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen | 17 |
| Under året bortskrivna kundfordringar | –18 |
| Återföring av ej nyttjat belopp samt övrigt | 7 |
| Utgående balans | 41 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | |||||
| Mervärdesskattefordran | 55 | 40 | – | 5 | |
| Övriga fordringar | 35 | 55 | 13 | 17 | |
| Utgående balans | 90 | 96 | 13 | 22 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||
| Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) |
10 | 10 | – | – |
| Övriga förutbetalda kostnader | 23 | 33 | 10 | 16 |
| Periodiserade hyresrabatter | 104 | 89 | 3 | 2 |
| Upplupna hyror | 28 | 28 | 2 | 5 |
| Övriga upplupna intäkter | – | 1 | – | – |
| Utgående balans | 165 | 161 | 16 | 23 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||
| Personalrelaterade skulder | 16 | 16 | – | – |
| Erhållna depositioner från hyresgäster | 81 | 76 | 1 | 1 |
| Tilläggsköpeskilling | 120 | 120 | – | – |
| Garantireserv | 4 | 3 | – | – |
| Övrigt | 8 | 8 | 0 | – |
| Utgående balans | 229 | 222 | 1 | 1 |
Tilläggsköpeskillingar värderas löpande till verkligt värde (Nivå 3 i IFRS 13) och skulden justeras vid förändringar i det verkliga värdet via resultaträkningen. Beräkning av tilläggsköpeskilling baseras på parametrar i respektive förvärvsavtal. Under 2020 har ingen tilläggsköpeskilling hänförlig till förvärv skuldförts. Av den ingående skulden per 1 januari 2020 har inget (–) reglerats under året.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||
| Personalrelaterade skulder | 6 | 5 | 5 | 5 |
| Inbetalda insatser bostadsrättsförening | 320 | – | – | – |
| Övriga skulder | 32 | 66 | 31 | 0 |
| Utgående balans | 358 | 71 | 36 | 5 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||
| Ställda säkerheter | ||||
| Fastighetsinteckningar | 9 002 | 10 275 | 667 | 667 |
| Aktier i dotterbolag | – | – | 1 312 | 1 552 |
| Eventualförpliktelser | ||||
| Borgensförbindelser för dotterbolag | – | – | 2 748 | 4 114 |
| Garantiåtagande | 35 | 40 | 35 | 40 |
| Summa | 9 036 | 10 315 | 4 761 | 6 373 |
Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersättningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker.
Atrium Ljungberg har per balansdagen inte kännedom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning.
Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter.
Dotterbolaget TL Bygg var var per balansdagen del i process som efter balansdagen föll ut till TL Byggs fördel. Den positiva resultateffekten för koncernen värderas till mer än 20 mkr och kommer att resultatföras under första kvartalet 2021.
I övrigt var Atrium Ljungberg per balansdagen inte part i någon pågående process som skulle kunna få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||||
| Semesterlöneskuld och sociala kostnader | 45 | 37 | 32 | 29 | ||
| Skulder till beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalsskuld) |
28 | 31 | – | – | ||
| Upplupna räntekostnader | 27 | 25 | 24 | 23 | ||
| Förutbetalda hyror | 399 | 529 | 8 | 15 | ||
| Avflyttningsersättning | 37 | 40 | – | – | ||
| Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 46 | 65 | 8 | 8 | ||
| Utgående balans | 582 | 727 | 71 | 75 |
| INTRODUKTION | |||
|---|---|---|---|
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Koncernens finansiella mål är:
De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande
nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument och riskhantering.
Atrium Ljungbergs upplåning är i till viss del säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upplåning.
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Med certifikat avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifikatsprogram med en ram på 5 miljarder kronor. Bolaget har ett MTN-program med en ram på 10 miljarder kronor. Totalt finns obligationer om 8 700 mkr utestående (8 123), under året har 2 288 mkr (2 729) emitterats.
| 2020-12-31 | 2019-12-31 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Redovisat | Verkligt | Redovisat | Verkligt | ||
| Koncernen | värde | värde | värde | värde | |
| Långfristiga skulder | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 7 801 | 8 080 | 9 319 | 9 494 | |
| Obligationer | 8 700 | 9 096 | 8 123 | 8 243 | |
| Certifikat 1) | 2 404 | 2 406 | 2 769 | 2 770 | |
| Totalt lån | 18 905 | 19 583 | 20 211 | 20 507 | |
| Likvida medel | 279 | –457 | |||
| Nettoskuld | 19 184 | 19 754 | |||
| Eget kapital | 22 668 | 22 856 | |||
| Totalt kapital 41 852 |
42 610 |
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
| 2020-12-31 | 2019-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | Redovisat värde |
Verkligt värde |
Redovisat värde |
Verkligt värde |
|||
| Långfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 4 863 | 4 980 | 5 095 | 5 113 | |||
| Obligationer | 8 700 | 9 096 | 8 123 | 8 243 | |||
| Certifikat 1) | 2 404 | 2 406 | 2 769 | 2 770 | |||
| Totalt lån | 15 967 | 16 483 | 15 988 | 16 126 |
1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld.
| Emissions | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fast/rörlig | Volym, | spread över | |||||
| Obligation | Emitterad | Förfall | Löptid, år | ränta | mkr | 3M Stibor | Anm. |
| 128 | 2020 oktober | 2025 april | 4,5 | Rörlig | 500 | 1,10 % | Grön |
| 129 | 2020 december | 2022 december | 2 | Rörlig | 500 | 0,76 % | Grön |
| 203 NOK 1) | 2020 februari | 2026 februari | 6 | Rörlig | 500 | 1,00 % | |
| 204 NOK 1) | 2020 november | 2027 november | 7 | Fast | 800 | 1,50 % | Grön |
| 1) Emitterad i norska kronor. |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| F.2 | FINANSIELLA INSTRUMENT OCH RISKHANTERING | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser lånefordringar, derivat, hyres- och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balansräkningen sker när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser.
Finansiella instrument som finns i koncernen klassificeras enligt följande:
Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernen.
| Kategorisering av finansiella instrument 1) | |
|---|---|
| -- | --------------------------------------------- |
| Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2020-12-31 | 2019-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
| Derivat | – | – | 7 | 82 | – | – | |
| Kundfordringar | 179 | 148 | – | – | – | – | |
| Övriga fordringar | 180 | 45 | – | – | – | – | |
| Likvida medel | 279 | 457 | – | – | – | – | |
| Totalt | 639 | 650 | 7 | 82 | – | – | |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 18 905 | 20 211 | |
| Derivat | – | – | 662 | 348 | – | – | |
| Övriga skulder | – | – | 120 | 120 | 121 | 105 | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 192 | 205 | |
| Totalt | – | – | 782 | 468 | 19 218 | 20 521 |
1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder
Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Årets orealiserade värdeförändring uppgår till –252 mkr (–90) varav –13 mkr (–16) avser återläggning av säkringsreserv. Realiserad värdeförändring på derivat uppgick under året till 0 mkr (–50). Det redovisade nettovärdet för derivaten om –656 (–266) består av ett positivt värde om 7
mkr (82) och ett negativt värde om –662 mkr (–348), utav det redovisade värdet av derivat avser –151 mkr (–19) valutaderivat. Övriga
finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen.
| Finansiella till gångar värderade till upplupet an skaffningsvärde |
Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31 | ||||||
| Kundfordringar | 3 | 2 | – | – | – | – | |
| Fordringar hos koncern bolag |
24 553 | 21 698 | – | – | – | – | |
| Övriga fordringar | 177 | 28 | – | – | – | – | |
| Likvida medel | 205 | 395 | – | – | – | – | |
| Totalt | 24 937 | 22 123 | – | – | – | – | |
| Räntebärande skulder | – | – | – | – | 15 967 | 15 988 | |
| Derivat | – | – | 662 | 348 | – | – | |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 19 | 1 | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 18 | 26 | |
| Totalt | – | – | 662 | 348 | 16 003 | 16 015 |
Med likviditetsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera likviditetsrisken får högst 30 procent av låneportföljen förfalla inom ett år och högst 50 procent av lånefinansieringen får ske från en och samma kreditgivare. Vidare ska likviditeten vid varje tillfälle uppgå till lägst 300 mkr och högst 700 mkr inklusive likviditetsreserv på maximalt 500 mkr som får utgöras av checkräkningskredit eller lånelöfte. Koncernens likviditet per 2020-12-31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr, till 579 mkr (757). Vid årsskiftet finns även revolverande kreditfaciliteter om 4 770 mkr (5 045) där ingen av faciliteterna var nyttjat vid året slut. Av tabellen nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen.
Den genomsnittliga löptiden för låneförfall uppgick per 2020-12-31 till 4,7 år (4,3).
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bindningstid | Belopp | Andel, % | Belopp | Andel, % | |
| 2021 | – | – | – | – | |
| 2022 | 5 395 | 29 | 4 027 | 25 | |
| 2023 | 2 205 | 12 | 2 205 | 14 | |
| 2024 | 2 327 | 12 | 2 327 | 15 | |
| 2025 | 2 289 | 12 | 1 950 | 12 | |
| 2026 och senare | 6 688 | 35 | 5 457 | 34 | |
| Totalt | 18 905 | 100 | 15 967 | 100 |
Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadsräntor. För begränsning av ränterisken är ränteförfallen fördelade upp till 11 år. Maximalt 30 procent av lånen får förfalla till villkorsändring inom ett år och maximalt 55 procent av ränteförfallen får ske inom ett år. I tabellen nedan angående räntebindningstid specificeras förfallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2020-12-31 till 5,0 år (5,4). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18 905 mkr (20 211) med en genomsnittlig ränta om 1,6 procent (1,6) exklusive och 1,7 procent (1,7) inklusive outnyttjade lånelöften.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 14 992 mkr (13 854) i ränteswappar och valutaswappar. Ränteswapavtalen används främst som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för räntederivat uppgår på balansdagen till –505 mkr (–247). Valutaswappar används för att valutasäkra
obligationslån i norska kronor. Verkligt värde för valutaderivat uppgår på balansdagen till –151 mkr (–19).
Från och med 1 januari 2012 har koncernen slutat tilllämpa säkringsredovisning av de ränteswappar som säkrar ränteflöden på externa lån. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, som uppgick till –164 per 31 december 2011, återförs linjärt över respektive derivats löptid till övrigt totalresultat. Kvarstående belopp att lösa upp per 2020-12-31 uppgår till –4 mkr (–14) efter justering av uppskjuten skatt beräknat till en nominell skattesats om 20,6 procent.
Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2029. Den påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas.
Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska marknadsrisken avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 3,5 år (3,4).
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Belopp, mkr | Andel, % Medelränta, % 1) | ||
| 2021 | 4 108 | 22 | 0,8 |
| 2022 | 400 | 2 | 1,5 |
| 2023 | 736 | 4 | 1,4 |
| 2024 | 1 477 | 8 | 1,6 |
| 2025 | 1 450 | 8 | 1,5 |
| 2026 och senare | 10 733 | 57 | 1,9 |
| Totalt | 18 905 | 100 | 1,6 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
| Nominellt | Orealiserad värde |
Genomsnittlig | |
|---|---|---|---|
| Förfalloår | belopp, mkr | förändring, mkr | ränta, % |
| 2021 | |||
| 2022 | 200 | –2 | 0,6 |
| 2023 | 736 | –9 | 0,5 |
| 2024 | 977 | –52 | 0,1 |
| 2025 | 950 | –31 | 0,8 |
| 2026 och senare | 12 128 | –562 | 0,8 |
| Totalt | 14 992 | –656 | 0,7 |
Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och
avtalen kompletteras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bankgarantier till 67 mkr (76) respektive 68 mkr (78).
En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valutaeffekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Under året har två obligationer om 1 300 miljoner norska kronor emitterats, lånevolymen och kupongbetalningar har säkrats med valutaswap vilket eliminerar valutaexponeringen. Totalt finns valutaderivat på 2 196 miljoner norska kronor (1 058).
| Resultat | Resultat | ||
|---|---|---|---|
| effekt | effekt helår, | ||
| Förändring, % | år 1, mkr | mkr | |
| Hyresintäkter | +/– 5% | +/– 19 | +/– 113 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5% | –/+ 39 | –/+ 39 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1%-enhet | +/– 23 | +/– 23 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittliga upplåningsränta | +/– 1%-enhet | –/+ 41 | –/+ 189 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt.
Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder. För upplysning om avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulden se not IK.4.
| Koncernen | 2020-12-31 | 2019-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 och | 2024 och | |||||||||
| Skulder | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | senare | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | senare |
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –169 | –5 543 | –2 326 | –2 424 | –9 050 | –215 | –4 599 | –5 862 | –1 916 | –8 349 |
| Derivat | –116 | –116 | –112 | –110 | –103 | –97 | –97 | –97 | –94 | –150 |
| Övriga skulder | –132 | – | – | – | – | –105 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –192 | – | – | – | – | –205 | – | – | – | – |
| Totalt | –610 | –5 658 | –2 437 | –2 534 | –9 153 | –622 | –4 696 | –5 959 | –2 010 | –8 499 |
| Moderbolaget | 2020-12-31 2019-12-31 |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 och | 2024 och | |||||||||
| Skulder | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | senare | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | senare |
| Räntebärande skulder inkl. räntor | –134 | –4 148 | –2 305 | –2 403 | –7 461 | –158 | –4 290 | –3 934 | –1 885 | –6 224 |
| Derivat | –116 | –116 | –112 | –110 | –103 | –97 | –97 | –97 | –94 | –150 |
| Skulder till koncernbolag | –19 | – | – | – | – | –1 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –18 | – | – | – | – | –26 | – | – | – | – |
| Totalt | –287 | –4 263 | –2 417 | –2 513 | –7 564 | –282 | –4 388 | –4 031 | –1 979 | –6 374 |
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
F.3 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella intäkter | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Ränteintäkter | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Övriga ränteintäkter | 2 | 2 | 2 | 0 | |
| Övriga finansiella intäkter | 1 | 0 | 0 | 10 | |
| Koncernränteintäkter | – | – | 620 | 587 | |
| Totalt | 3 | 2 | 622 | 597 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella kostnader | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Räntekostnader | –295 | –355 | –302 | –304 | |
| Övriga räntekostnader | –3 | –1 | –1 | –235 | |
| Övriga finansiella kostnader | –11 | –6 | –170 | –332 | |
| Koncernräntekostnader | – | – | –133 | –118 | |
| Totalt | –309 | –362 | –606 | –989 |
Varav ränteintäkter och –kostnader från finansiella tillgångar/skulder vilka är värderade till upplupet anskaffningsvärde:
| Totalt | –306 | –360 | 180 | 173 |
|---|---|---|---|---|
| Räntekostnader | –309 | –362 | –442 | –424 |
| Ränteintäkter | 3 | 2 | 622 | 597 |
Under året har 65 mkr (12) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 2,0 procent (1,7). I moderbolaget har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastigheter kostnadsförts.
| Långfristiga | Långfristiga | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | räntebärande skulder |
Övriga skulder |
Totalt | Derivat | räntebärande skulder |
Övriga skulder |
Totalt | ||
| Koncernen, 1 januari 2020 | 266 | 20 211 | 430 | 20 907 | Koncernen, 1 januari 2019 | 349 | 18 506 | 419 | 19 274 |
| Upptagna lån | – | 5 886 | 308 | 6 194 | Upptagna lån | – | 5 709 | 290 | 5 999 |
| Amortering av skuld | – | –7 047 | –310 | –7 357 | Amortering av skuld | – | –4 016 | –299 | –4 315 |
| Mottagna och återbetalade depositioner | – | – | 5 | 5 | Mottagna och återbetalade depositioner | – | – | 20 | 20 |
| Lösen av derivat | – | – | – | – | Lösen av derivat | –235 | – | – | –235 |
| Kassaflödespåverkande poster | – | –1 161 | 3 | –1 158 | Kassaflödespåverkande poster | –235 | 1 693 | 11 | 1 469 |
| Omklassificering | – | – | – | – | Omklassificering | – | – | – | – |
| Värdeförändring derivat | 396 | – | – | 396 | Värdeförändring derivat | 152 | – | – | 152 |
| Valuta | – | –150 | – | –150 | Valuta | – | 2 | – | 2 |
| Periodisering av kostnader | – | 5 | – | 5 | Periodisering av kostnader | – | 10 | – | 10 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | 396 | –145 | – | 251 | Ej kassaflödespåverkande poster | 152 | 12 | – | 164 |
| Koncernen, 31 december 2020 | 662 | 18 905 | 433 | 20 000 | Koncernen, 31 december 2019 | 266 | 20 211 | 430 | 20 907 |
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Långfristiga | Långfristiga | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| räntebärande | Övriga | räntebärande | Övriga | ||||||
| Derivat | skulder | skulder | Totalt | Derivat | skulder | skulder | Totalt | ||
| Moderbolaget, 1 januari 2020 | 348 | 15 988 | 27 | 16 363 | Moderbolaget, 1 januari 2019 | – | 14 483 | 34 | 14 488 |
| Upptagna lån | – | 5 336 | 36 | 5 372 | Upptagna lån | – | 5 501 | 31 | 5 533 |
| Amortering av skuld | – | –5 209 | –27 | –5 236 | Amortering av skuld | – | –3 999 | –34 | –4 033 |
| Lösen av derivat | – | – | – | – | Lösen av derivat | –235 | – | – | –235 |
| Mottagna och återbetalade depositioner | – | – | 0 | 0 | Mottagna och återbetalade depositioner | – | – | –4 | –4 |
| Kassaflödespåverkande poster | 0 | 127 | 9 | 136 | Kassaflödespåverkande poster | –235 | 1 502 | –7 | 1 260 |
| Omklassificering | – | – | – | –1 | Omklassificering | 264 | – | – | 264 |
| Värdeförändring derivat | 314 | – | – | 314 | Värdeförändring derivat | 319 | – | – | 319 |
| Valuta | – | –150 | – | –150 | Valuta | – | 2 | – | 2 |
| Periodisering av kostnader | – | 2 | – | 2 | Periodisering av kostnader | – | 1 | – | 1 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | 314 | –148 | – | 166 | Ej kassaflödespåverkande poster | 583 | 3 | – | 586 |
| Moderbolaget, 31 december 2020 | 662 | 15 967 | 36 | 16 666 | Moderbolaget, 31 december 2019 | 348 | 15 988 | 27 | 16 363 |
| Långfristiga | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Övriga skulder |
Totalt | Derivat | räntebärande skulder |
Övriga skulder |
Totalt |
Atrium Ljungberg var under 2020 medlem i European Public Real Estate Association (EPRA). EPRA är en organisation som företräder Europas börsnoterade fastighetsbolag. Organisationen strävar efter att skapa ett forum för debatt och beslut för de frågor som är avgörande för sektorns framtid samt etablera praxis inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning.
EPRAs praxis för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen innehåller nyckeltal som syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Atrium Ljungberg redovisar i efterföljande noter EPRA nyckeltal och hur dessa avviker från IFRS och annan för koncernen tillämplig normgivning. Ytterligare avstämning av dessa nyckeltal finns tillgänglig på bolagets hemsida.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) motsvarar Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) anses viktigt för investerare som vill bedöma i vilken utsträckning utdelning stöds genom återkommande förvaltningsresultat.
| LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE [EPRA NRV) E.2 |
|---|
| --------------------------------------------- |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, räntederivat och uppskjuten skatt. Det långsiktiga substansvärdet representerar det bedömda verkliga värdet av ett fastighetsbolags nettotillgångar. Värdet antar långsiktigt ägande där fastighetsportföljens orealiserade värdeförändringar samt realiserade värdeförändringar vid fastighetsavyttringar exkluderas. Vidare exkluderas även orealiserade värdeförändringar av finansiella säkringsinstrument redovisade till verkligt värde då dessa kommer att uppgå till noll då de innehas till förfall. Tidigare EPRA NAV ersätts, i enlighet med EPRA BPR, av det nya nyckeltalet EPRA NRV, de båda nyckeltalen beräknas på samma sätt och ingen påverkan av värdet har skett hänförligt till övergången.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie motsvarar Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Eget kapital enligt balansräkningen | 22 668 | 22 784 |
| Återläggning: | ||
| + Verkligt värde finansiella instrument | 656 | 266 |
| – Uppskjuten skattefordran | –5 | –0 |
| + Uppskjuten skatteskuld | 4 686 | 5 106 |
| – Goodwill hänförd till uppskjuten skatt | –165 | –225 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) | 27 841 | 27 931 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) | 27 841 | 27 931 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 127 739 | 129 839 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie | 217,95 | 215,12 |
EPRA NAV ersätts av EPRA NRV, ingen förändring av värdet har skett varken för lånsiktigt substansvärde eller långsiktigt substansvärde per aktie.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 124 | 1 234 |
| – Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar | –612 | –577 |
| – Skattemässiga avdragsgilla investeringar | –203 | –250 |
| – Koncernmässiga aktiveringar av låneutgifter | –65 | –13 |
| – Övriga poster | 7 | –105 |
| Skattemässigt resultat före underskottsavdrag | 251 | 289 |
| Skatt 21,4% (fr.o.m. 1 januari 2019) på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–54 | –62 |
| Resultat före värdeförändringar | 1 124 | 1 234 |
| Skatt 21,4% (fr.o.m. 1 januari 2019) på skattemässigt resultat före underskottsavdrag |
–54 | –62 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) | 1 070 | 1 172 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) | 1 070 | 1 172 |
| Antal utestående aktier, tusental | 127 739 | 129 839 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie (EPRA EPS) |
8,38 | 9,03 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | |||||
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt. Värdet förväntas motsvara nettotillgångarnas bedömda värde vid en given tidpunkt, till skillnad från Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) som återger substansvärdet vid långsiktig drift. EPRA NTA är ett nytt nyckeltal som, i enlighet med EPRA BPR, ersätter EPRA NNNAV och skillnaden mellan de båda nyckeltalen utgörs av återläggning av derivat vid beräkning av EPRA NTA.
Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på fyra procent (i enlighet med EPRAs rekommendation) skulle uppskjuten skatt uppgå till 944 mkr (1 104) istället för det redovisade värdet om 4 686 mkr (4 986), vilket skulle påverka eget kapital positivt med 3 742 mkr (3 882).
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie motsvarar Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 27 841 | 27 931 |
| – Verkligt värde finansiella instrument | –656 | –266 |
| – Verklig uppskjuten skatteskuld | –944 | –1 104 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 26 241 | 26 561 |
| + Verkligt värde finansiella instrument | 656 | 266 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) | 26 897 | 26 827 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 26 241 | 26 561 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 127 739 | 129 839 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie | 205,43 | 204,57 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) | 26 897 | 26 827 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 127 739 | 129 839 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie | 210,56 | 206,62 |
Avyttringsvärde (EPRA NDV) är ett nytt nyckeltal som redovisas i enlighet med EPRA BPR och som motsvarar redovisat eget kapital med återläggning av goodwill justerat med skillnaden mellan bokfört värde och verkligt
värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärdet används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde vid ett avyttringsscenario.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Eget kapital enligt balansräkningen | 22 668 | 22 784 |
| Återläggning: | ||
| – Goodwill hänförd till uppskjuten skatt | –165 | –225 |
| + Räntebärande skulder enligt balansräkningen | 18 905 | 20 211 |
| –Verkligt värde räntebärande skulder | –19 583 | –20 507 |
| Avyttringsvärde (EPRA NDV) | 21 825 | 22 263 |
| Avyttringsvärde (EPRA NDV) | 21 825 | 22 263 |
| Antalet utestående aktier vid periodens slut, tusentals | 127 739 | 129 839 |
| Avyttringsvärde (EPRA NDV) per aktie | 170,86 | 171,46 |
EPRA Vakansgrad visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakansgrad beräknas genom att dividera hyresvärdet för vakanta ytor med
totala hyresvärdet för hela fastighetsportföljen om allt var uthyrt. Projektfastigheter ingår ej.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2021-01-01 | 2020-01-01 | |
| Hyresvärde vakanta lokaler, exkl. projektfastigheter | 203 | 166 |
| Hyresvärde totalt, exkl. projektfastigheter | 2 303 | 2 565 |
| EPRA Vakansgrad, % | 8,8 | 6,5 |
Totala investeringar (EPRA CAPEX) redovisas i tabellen i enlighet med EPRA BPR. Investeringarna innehåller både intäktshöjande åtgärder och aktiverat underhåll.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Förvärv av fastigheter | 410 | 1 174 |
| Investeringar i projektfastigheter | 1 638 | 1 085 |
| Investeringar i mark och byggrätter | 34 | 40 |
| Investeringar i exploateringsfastigheter | 305 | 106 |
| Investeringar i sålda fastigheter | 17 | 1 |
| Investeringar i förvärvade fastigheter (ej projekt) | 0 | 0 |
| Investeringar i jämförbart bestånd | 519 | 650 |
| Totala investeringar (EPRA CAPEX) | 2 922 | 3 057 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| K | KONCERNSTRUKTUR | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Moderbolagets andelar i koncernbolag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen de avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärde med det bokförda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 971 | 953 |
| Förvärv | 0 | – |
| Kapitaltillskott | 15 | 18 |
| Förändring kapitalandel | – | – |
| Avyttringar | – | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 986 | 971 |
| Ingående nedskrivningar | –7 | –7 |
| Årets nedskrivningar | – | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –7 | –7 |
| Utgående balans | 978 | 963 |
| Antal andelar |
Kapital andel, % |
Eget kapital, kkr |
Resultat | Bokfört värde, mkr | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Direktägda bolag | Org.nr | Säte | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020-12-31 1) | 2020 1) | 2020-12-31 | 2019-12-31 |
| Atrium Ljungberg Holding 1 AB | 556781-3059 | Nacka | 1 000 | 100 | 95 | –335 | 500 | 500 |
| Atrium Ljungberg Holding 2 AB | 556720-3111 | Nacka | 100 000 | 100 | 1 900 | 1 873 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 3 AB | 556781-3117 | Nacka | 1 000 | 100 | 0 | –15 | 30 | 15 |
| Atrium Ljungberg Holding 4 AB | 559056-7730 | Nacka | 500 | 100 | 51 | 45 | 5 | 5 |
| Atrium Ljungberg Holding 5 AB | 559160-5729 | Nacka | 500 | 100 | 477 | 5 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 6 AB | 559196-3490 | Nacka | 500 | 100 | 859 | 18 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 7 AB | 559198-3415 | Nacka | 500 | 100 | 232 | 232 | 2 | 2 |
| Atrium Ljungberg Holding 8 AB | 559281-7109 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 9 AB | 559281-7091 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Holding 10 AB | 559281-7141 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| LjungbergGruppen Holding AB | 556669-3221 | Nacka | 1 000 | 100 | 17 | 8 | 190 | 190 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB | 559183-0244 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Bostad Holding AB | 559117-6440 | Nacka | 500 | 100 | 377 | 375 | 3 | 3 |
| Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB | 559196-3532 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 | 0 | 0 |
| Fastighetsaktiebolaget Blästern | 556282-8052 | Nacka | 10 000 | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Fastighetsaktiebolaget Celtica | 556350-9727 | Nacka | 2 781 000 | 100 | 195 | 4 | 167 | 167 |
| TL Bygg AB | 556225-4440 | Nacka | 10 000 | 100 | 80 | –0 | 80 | 80 |
| Utgående balans | 978 | 962 |
1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2020-12-31 ingår i koncernen.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, kkr Resultat Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2020-12-31 2020-12-31 2020-12-31 2020 Walls Fastighets AB 556004-9909 Nacka 6 000 100 30 3 Fastighets AB Brogatan 556060-5536 Nacka 1 000 100 50 9 Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 969651-2251 Nacka E/T 100 73 2 Atrium Ljungberg Skotten AB 556948-4537 Nacka 1 000 100 76 18 Atrium Ljungberg Resan AB 556948-4529 Nacka 1 000 100 3 0 Atrium Ljungberg Tomtmark AB 556948-4545 Nacka 1 000 100 10 1 Atrium Ljungberg Fatburssjön AB 556021-7506 Nacka 1 500 100 1 –1 Fatburstrappan Väst AB 556622-5966 Nacka 1 000 100 37 13 Fastighetsaktiebolaget Österbotten 556019-4408 Nacka 1 250 100 1 –0 Fastighetsaktiebolaget Stadsgården 556029-0602 Nacka 31 993 074 100 1 212 78 Gränby Centrum AB 556409-6708 Nacka 100 100 125 27 Mobilia Shopping Centre AB 556412-5242 Nacka 100 100 191 43 Kommanditbolaget T-Bodarne 969646-1392 Nacka E/T 100 135 65 Atrium Ljungberg Impluvium 14 AB 556065-3023 Nacka 1 000 100 94 89 Atrium Ljungberg T-Bodarne Holding AB 559187-7633 Nacka 500 100 0 0 Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag 916616-1720 Nacka E/T 100 397 163 Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB 556877-5687 Nacka 500 100 101 43 Atrium Ljungberg Dimman AB 556659-3231 Nacka 1 000 100 2 055 1 801 Atrium Ljungberg Uddvägen AB 556781-3067 Nacka 1 000 100 12 11 Atrium Ljungberg Kyrkviken AB 556781-3083 Nacka 1 000 100 1 –1 Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB 559187-7658 Nacka 500 100 49 47 Atrium Ljungberg Citadellet AB 556994-4878 Nacka 500 100 43 11 Atrium Ljungberg M2 AB 556994-4910 Nacka 500 100 49 10 Atrium Ljungberg Malmen AB 556165-6553 Nacka 1 000 100 13 1 Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB 556755-8076 Nacka 1 000 100 35 7 Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB 559056-7540 Nacka 500 100 8 –3 Atrium Ljungberg Eken AB 556948-7555 Nacka 500 100 108 6 Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB 556754-7947 Nacka 1 000 100 49 3 Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB 969646-1509 Nacka E/T 100 126 29 Atrium Ljungberg Life City AB 559065-7713 Nacka 500 100 –2 –20 Atrium Ljungberg Hallvägen AB 559155-0453 Nacka 500 100 4 –2 Atrium Ljungberg The Point AB 559165-9916 Nacka 500 100 25 –0 Atrium Ljungberg Impluvium 8 AB 559194-8905 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Projektutveckling AB 559198-3423 Nacka 500 100 0 –1 Atrium Ljungberg Parkering AB 559198-3449 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB 559198-3399 Nacka 500 100 10 9 Atrium Ljungberg Mälarterassen AB 559198-3332 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Gränby Port AB 559198-3340 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Eken 14 AB 556602-0649 Nacka 1 000 100 3 –1
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal andelar |
Kapitalandel, % |
Eget kapital, kkr |
Resultat | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020 |
| Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB | 556914-0782 | Nacka | 50 000 | 100 | 14 | –0 |
| Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB | 556600-3843 | Nacka | 1 000 | 100 | 410 | 89 |
| Atrium Ljungberg Mejeriet AB | 556710-7189 | Nacka | 100 000 | 100 | 64 | –1 |
| LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 | 556688-4283 | Nacka | 1 000 | 100 | 59 | 9 |
| LjungbergGruppen Svindersvik AB | 556674-6045 | Nacka | 1 000 | 100 | 3 | 0 |
| Mobilia Nord AB | 556745-4888 | Nacka | 1 000 | 100 | 31 | 6 |
| Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB | 556731-8265 | Nacka | 1 000 | 100 | 22 | 6 |
| Atrium Ljungberg Kista NOD AB | 556745-5182 | Nacka | 1 000 | 100 | 59 | 14 |
| Atrium Ljungberg Sickla Station AB | 556781-3075 | Nacka | 1 000 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Entré AB | 556781-3091 | Nacka | 1 000 | 100 | 25 | 12 |
| Impluvium Tretton AB | 556781-3109 | Nacka | 1 000 | 100 | 0 | –32 |
| Atrium Ljungberg Planiavägen AB | 556815-7852 | Nacka | 50 000 | 100 | 13 | 0 |
| Tranbodarne 11 KB | 959542-9472 | Nacka | E/T | 100 | 510 | 6 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB | 559183-0301 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB | 559183-0319 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB | 559183-0285 | Nacka | 500 | 100 | 1 | –5 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 63 AB | 559187-7625 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB | 559184-9616 | Nacka | 50 000 | 100 | 3 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB | 559184-9624 | Nacka | 50 000 | 100 | 3 | –3 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB | 559184-9632 | Nacka | 50 000 | 100 | 1 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB | 559184-9640 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB | 559184-9657 | Nacka | 50 000 | 100 | 5 | 2 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB | 559184-9665 | Nacka | 50 000 | 100 | 1 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB | 559184-9673 | Nacka | 50 000 | 100 | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB | 559184-9798 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB | 559184-9780 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB | 559184-9814 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB | 559184-9806 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB | 559184-9830 | Nacka | 50 000 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB | 559184-9822 | Nacka | 50 000 | 100 | 2 | –0 |
| Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB | 556605-2386 | Nacka | 1 000 | 100 | 47 | 27 |
| Atrium Ljungberg Bostad AB | 559122-1378 | Nacka | 500 | 100 | 17 | 3 |
| Atrium Ljungberg Mark Holding AB | 559117-6416 | Nacka | 500 | 100 | 82 | 80 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB | 559117-6424 | Nacka | 500 | 100 | 2 | 0 |
| Atrium Ljungberg Stiftare AB | 559155-0396 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 1 AB | 559155-0404 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 2 AB | 559155-0487 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Conditor 3 AB | 559155-0479 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| BRF Sicklastråket | 769636-3667 | Nacka | E/T | 100 | 1 | 0 |
K.1 NOTER A IK S T OS F E K MB H ANDELAR I KONCERNBOLAG, FORTS.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Antal andelar |
Kapitalandel, % |
Eget kapital, kkr |
Resultat | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) | Org.nr | Säte | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020 |
| Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB | 559172-9024 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB | 559196-3516 | Nacka | 500 | 100 | 148 | 2 |
| Atrium Ljungberg Fanny Udde AB | 559198-3407 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg KV 1 AB | 559198-3456 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Bostadsrättsföreningen Konstharts | 769639-0975 | Nacka | E/T | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB | 559117-6408 | Nacka | 500 | 100 | 3 | 0 |
| Atrium Ljungberg Gillevägen AB | 559196-3508 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB | 559196-3540 | Nacka | 500 | 100 | 2 | –1 |
| Atrium Ljungberg Bostadsrättsförvaltning AB | 559198-3365 | Nacka | 500 | 100 | 0 | 0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 15 AB | 559281-7059 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 16 AB | 559281-7125 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
| Atrium Ljungberg Impluvium 17 AB | 559281-7117 | Nacka | 500 | 100 | 0 | –0 |
1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2020-12-31 ingår i koncernen.
Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20 procent och högst 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid
anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
| Antal | Kapitalandel, % | Bokfört värde, kkr | ||
|---|---|---|---|---|
| 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
| AB FB-sjön komplementär 556605-5181 Säte i Stockholm |
500 | 50 | 50 | 50 |
| Prospect and Icons AB 559137-9077 |
||||
| Säte i Stockholm | 900 | 90 | 5 653 | 5 078 |
| Utgående balans | 5 703 | 5 128 |
| MB.1 | MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER |
|---|---|
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av moderbolaget med undantag av de punkter som ej är undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga leasingavtal redovisas som operationella i moderbolaget.
därför derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2020- 12-31 fanns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 662 mkr (348) har redovisats i balansräkningen. Värdeförändringar om –314 mkr (–348) har redovisats i resultatet inom Räntekostnader och liknande resultatposter.
I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Moderbolaget upphörde per 2019-12-31 med säkringsredovisning av derivat och redovisar
Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om
utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget bokar moderbolaget upp intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Resultat från andelar i koncernföretag | 2020 | 2019 |
| Utdelning från dotterbolag | 3 560 | 1 419 |
| Totalt | 3 560 | 1 419 |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbolagets balansräkning som Förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten.
Utgifter som medför framtida ekonomisk nytta och där utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt sätt har lagts till anskaffningsvärdet. Löpande underhåll som inte faller in i beskrivningen ovan har kostnadsförts.
Avskrivningar enligt plan belastar moderbolagets rörelseresultat. Planenliga avskrivningar har skett med en procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanläggningar och byggnadsinventarier. Skattemässigt skrivs byggnaderna av med två–fyra procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med fem procent. Byggnadsinventarier skrivs av skattemässigt med 20–30 procent av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och skattemässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på byggnader och markanläggningar redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
| 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 1 061 | 1 819 |
| Försäljningar | – | –798 |
| Investeringar | 95 | 40 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1 156 | 1 061 |
| Ingående avskrivningar | –153 | –260 |
| Försäljningar | – | 122 |
| Årets avskrivningar | –11 | –15 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –164 | –153 |
| Ingående nedskrivningar | – | –73 |
| Återföring nedskrivningar | – | 73 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | – | – |
| Utgående planenligt restvärde | 992 | 908 |
| Verkligt värde förvaltningsfastigheter | 1 202 | 998 |
Värderingsmetod beskrivs i not T.1.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| MB.4 | OBESKATTADE RESERVER / BOKSLUTSDISPOSITIONER | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där 79,4 procent redovisas som eget kapital och 20,6 procent redovisas som uppskjuten skatteskuld.
| Obeskattade reserver | 2020-12-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|
| Ackumulerade överavskrivningar | 21 | 8 |
| Utgående balans | 21 | 8 |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Överavskrivning inventarier | –13 | 53 |
| Erhållna/lämnade koncernbidrag | 85 | –24 |
| Totalt | 72 | 29 |
Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer
om styrelsen yttrande om förslag till vinstdisposition på sidan 162.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 9 644 149 823 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 8 999 069 206 kr |
| Till aktieägarna utdelas 5,05 kr per aktie | 645 080 617 kr |
| Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: | |
| Summa | 9 644 149 823 kr |
| Årets vinst | 3 628 840 792 kr |
| Balanserad vinst | 6 015 309 031 kr |
Denna årsredovisning omfattar räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2020. Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder nivå Core och är även vår Communication on Progress-rapport till FN:s Global Compact. Detta är Atrium Ljungbergs tredje hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder. Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines i vår rapportering. EPRA-indikatorer rörande energi, klimatutsläpp, vatten, certifierade byggnader och medarbetare redovisas här i avsnitt H Hållbarhet. EPRA-indikatorer rörande bolagsstyrning redovisas i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–85. Kapitlet Hållbart företagande på sidorna 16–27 tillsammans med Avsnittet H. Hållbarhet utgör vår hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernen, se not KS.1 och KS.2, där vi direkt eller indirekt äger 100 procent av bolagen och dess tillgångar. Undantag från denna grundregel samt orsaken till undantaget redovisas vid respektive berörd
upplysning. Atrium Ljungberg publicerar hållbarhetsredovisningen årligen. Föregående årsredovisning publicerades den andra mars 2020. Omräkningar för tidigare år har gjorts för not H.4 avseende el, då tidigare fel har identifierats och korrigerats. Korrigering för siffror 2019 har gjorts för not H.5 scope 1, där utsläpp från TL Bygg lagts till för år 2019. Även Not H.6 har justerats. Efter kvalitetsgranskning har några vattenmätare upptäckts saknade, men är nu inkluderade i redovisningen. Mätarna har kunnat uppdatera värden för 2019 men ej för 2018. Informationen är översiktligt granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer. Visst hållbarhetsresultat publiceras också kvartalsvis i de finansiella delårsrapporterna.
Inga betydande förändringar har skett i organisationen eller i leverantörskedjan. Under året förändrades Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Inga betydande förändringar i omfattning eller avgränsningar av GRI-rapporteringen har gjorts. Relevanta avgränsningar beskrivs under respektive delområde.
Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena affärsetik, antikorruption och whistleblowing, leverantörer, jämställdhet och icke-diskriminering samt skatt. Leverantörskoden inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer uppdateras och revideras årligen och finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats.
Hållbarhetspolicyn tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från väsentlighetsanalysen använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Hållbarhetspolicyn tydliggör att
målsättningarna ska vara mätbara. Målen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs årligen eller vartannat år av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och budgetarbete. Våra hållbarhetsmål utgår från bolagets värderingar. Läs mer om mål och utfall på sidan 15.
Våra hållbarhetsrisker utvärderas minst vartannat år tillsammans med andra risker av ledning och styrelse. Våra väsentliga hållbarhetsrisker rör leverantörsledet, klimatförändringar, miljö och energi, mutor/ korruption samt hälsa och säkerhet. Byggoch fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsledet gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. I byggbranschen finns risker när det gäller hälsa och olyckor vid exempelvis rivningsarbeten och ställningsbyggande. Läs mer om risker och riskhantering på sidorna 74–78. Läs mer om Atrium Ljungbergs affärsmodell, strategier och del i värdekedjan på sidorna 11–13.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Atrium Ljungbergs viktigaste intressenter är kunder, ägare och investerare, medarbetare, leverantörer och kommuner. De är alla viktiga för vårt värdeskapande. Dialogen med intressenterna är en förutsättning för att kunna skapa ett relevant erbjudande och ger oss även insikt i deras förväntningar när det gäller hållbart företagande. Intressentdialogen ligger till grund för valet av väsentliga hållbarhetsfrågor (se nedan). Under 2020 genomfördes en specifik intressentdialog i form av individuella intervjuer där minst tre företrädare per intressentgrupp intervjuades. Medarbetardialogen skedde via en interaktiv webbenkät under bolaget årliga konferens. Dialogen med hyresgäster och leverantörer
genomfördes med webbenkänter utöver kontinuerlig dialog. Med utgångspunkt i undersökning från 2020 fångar vi löpande upp förändrade förväntningar hos intressenterna via våra kanaler för dialog.
Sammanfattningsvis kan konstateras att de delområden som anses viktigast är energi, utsläpp, leverantörer, antikorruption, anställning, hälsa, utbildning, icke-diskriminering och lika möjligheter. Under de tre senaste åren noterar vi ett ökat intresse för klimatfrågor hos alla intressenter. Ett exempel är investerarna, som är intresserade av gröna obligationer och vårt energi- och klimatarbete, bland annat på grund av införandet av EU:s taxonomi. Även sociala frågor har blivit mer intressanta ur investerarperspektiv.
I tabellen nedan beskrivs de frågor som respektive intressentgrupp har lyft som viktiga samt de kanaler för dialog vi använder.
| Primära intressenter | Prioriterade frågor | Kanaler för dialog |
|---|---|---|
| Kunder | Resurseffektivitet och återvinning Certifiering av byggnader och kommunikation Arbetsmiljö Miljö- och klimatanpassning |
Löpande dialog i förvaltningen Årlig kundundersökning Samverkan i projekt kring nyproduktion, ombyggnation och gröna hyresavtal |
| Ägare och investerare | Styrning och rapportering Anti-korruption Ansvarsfulla inköp Resurseffektivitet Miljö- och klimatanpassning Certifiering av byggnader Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Feedback i samband med hållbarhetsbedömning Investerarträffar Årlig strategikonferens med styrelsen |
| Medarbetare | Resurseffektivitet och återvinning Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling Professionell utveckling |
Medarbetarundersökning Performance management-process Möten och workshops |
| Kommuner (samhället) Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling |
Möten och workshops Handläggningsärenden |
|
| Leverantörer | Resurseffektivitet och återvinning Arbetsmiljö Ansvarsfulla inköp |
Löpande dialog i projekt Dialog vid upphandling och förfrågningar |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| H.2 | INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS, FORTS. | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Utifrån koncernens strategier, vår påverkan på omvärlden och våra intressenters förväntningar, har vi identifierat en mängd väsentliga frågor som vi valt att dela in i fyra fokusområden för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsanalysen visade tydligt att såväl styrelse och ledning som övriga intressenter i stort var samstämmiga kring vilka som är Atrium Ljungbergs väsentliga områden.
Förändringar i omvärlden, riskbilden samt nya prioriterade frågor som dykt upp via våra intressentdialoger under 2020 visar att våra fokusområden fortfarande är väsentliga för koncernen.
Under slutet av 2020 genomfördes en ny väsentlighetsanalys för hållbarhetsarbetet framåt, denna påverkar inte utfallet under innevarande år.
| Atrium Ljungbergs fokusområden | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hållbarhetsstyrning av fokusområdena |
Hållbar stadsutveckling | Miljö och resurseffektivitet | Affärsetik | Medarbetare | |
| Koppling till GRI Standarder | Redovisad GRI standard och upplysning |
• Kunders hälsa och säkerhet (AL1): Typ av och antal hållbarhets-/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av fastigheter/ anläggningar |
• Energi (GRI 302-1, 302-3): Energianvänd ning inom organisationen och energipre standa i byggnader • Utsläpp (GRI 201-2, 305-1, 305-2, 305-3, 305-4): Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter kopplat till klimatförändringar. Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2 och 3) och utsläppsintensitet i byggnader |
• Utvärdering av leverantörer avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter (GRI 414-1): Andel nya leverantörer som utvärderats avseende sociala kriterier • Utvärdering av leverantörer avseende miljö (GRI 308-1): Andel nya leverantörer som utvärderas avseende miljö • Antikorruption (GRI 205-1, 205-3): Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk samt antal fall av korruption |
• Anställningsförhållanden och arbetsvillkor (GRI 401-1): Personalomsättning • Hälsa och säkerhet (GRI 403-2): Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet • Utbildning (GRI 404-2, 404-3): Kompetensförsörjning inklusive program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut. Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling • Mångfald och lika möjligheter (GRI405-1): Sammansätt ning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörig het och andra mångfaldsindikatorer • Icke-diskriminering (GRI 406-1): Antal fall av diskriminering |
| Varför är området viktigt för oss |
I vår roll som stads- och fastighetsutvecklare har vi stor påverkan på miljön och de människor som ska bo och vistas där |
Bygg och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av Sveriges energianvändning och har en stor klimatpåverkan |
Inom vår bransch finns risk för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter och dessa vill vi motverka |
Kompetenta, engagerade och friska medarbetare, som verkar i en god arbetsmiljö, är en förutsättning för att vi ska nå ett bra resultat |
|
| GRI 103-1 | Ansvar och påverkan i värde kedjan |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i vår roll som projektutvecklare och beställare. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten med för våra kunder. Läs mer på sidorna 21 och 24–25 |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i alla led i värdekedjan. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten för våra kunder. Läs mer på sidorna 21–22 och 24–25 |
Vi orsakar eller bidrar till påverkan i alla led i värdekedjan. När vi agerar som leverantör bidrar vi till påverkan genom våra affärsrelationer och samarbeten med för våra kunder. Läs mer på sidorna 24–25 |
Vi tar ansvar för våra egna medarbetare och de som arbetar under vårt tak. Läs mer på sidorna 26–27 |
| Begränsningar i rapporteringen |
Se not H.7 | Se not H.4 och H.5 | Se not H.11 och H.12 | Se not H.9 |
forts. tabell nästa sida
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| H.2 | INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS, FORTS. | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
forts. Rapportering och styrning av väsentliga fokusområden
| Atrium Ljungbergs fokusområden | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hållbarhetsstyrning av fokusområdena |
Hållbar stadsutveckling | Miljö och resurseffektivitet | Affärsetik | Medarbetare | |
| Hur vi arbetar | Se kapitlet om Hållbar stadsutveckling på sidan 20 |
Se kapitlet Miljö och resursanvändning på sidorna 21–23 |
Se kapitlet Affärsetik och mänskliga rättigheter på sidorna 24–25 |
Se kapitlet Omsorg om våra medarbetare på sidorna 26–27 |
|
| Vad vi vill uppnå | Vi utvecklar hållbara stadsdelar och fastigheter för att höja områdenas attraktionskraft och skapa värden för hyresgäster, kommuner, andra som nyttjar platserna samt oss själva. Fastigheterna ska utformas med omsorg om människa och miljö, vara resurseffektiva och underlätta en hållbar livsstil |
Vi vill förbättra vår egen och våra kunders resurseffektivitet och minska miljö- och klimatpåverkan, genom att effektivisera energianvändningen och minska våra utsläpp av koldioxid i atmosfären |
Vi värnar om sunda affärsmetoder i den egna verksamheten och i relation med leverantörer och andra partners. Vi ställer samma krav på våra leverantörer som oss själva när det gäller, miljö, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter |
Vi vill ha kompetenta, engagerade och friska medarbetare, och vill därför ha en god och säker arbetsmiljö och en kultur präglad av delaktighet |
|
| Mål | Mål att 100 procent av fastigheterna ska vara miljöcertifierade år 2021. Utfall på målet rapporteras publikt i varje kvartals rapport |
Mål att energianvändningen per kvadratme ter ska minska med 30 procent mellan år 2014 och 2021. Utfall på målet rapporteras publikt i varje kvartalsrapport. Utsläpp rapporteras i årsredovisning och till CDP |
Vi övervakar antal fall anmälda till visselblåsarfunktionen, antal fall av korruption samt antal leverantörer som skrivit under vår leverantörskod. Nyckeltalen följs upp årligen |
Mål att årligen uppnå minst ett genomsnittligt förtroende index på 85% i Great Place To Works utvärdering. Utfall på målet rapporteras publikt i varje årsredovisning. Atrium Ljungberg har också en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. Nyckeltal följs upp årligen |
|
| GRI 103-2 | Policyer | Övergripande hållbarhetspolicy | Övergripande hållbarhetspolicy och leverantörskod. |
Övergripande hållbarhetspolicy, policy för affärsetik, leverantörskod, skattepolicy, whistleblowing-policy |
Övergripande hållbarhetspolicy, jämställdhets- och diskrimineringspolicy, policy för affärsetik, whistle blowing-policy och arbetsmiljöpolicy |
| Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer |
FN:s Global Compact, FN:s globala FN:s Global Compact och FN:s globala hållbarhetsmål, samt certifiering av hållbarhetsmål byggnader enligt Breeam, Breeam In-Use samt Miljöbyggnad |
FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna, Institutet mot mutors näringslivskod samt Sveriges Byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande |
FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, ILO:s kärnkonvention och Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna |
||
| Särskilda processer, projekt, program och initiativ |
Styrs genom strategi för hållbar stadsut veckling samt fastställda processer med interna styrdokument för certifieringar |
Styrs genom fastställda processer och styrdokument, kvalitetssäkring av data genom månadsuppföljning. Samt certifiering av TL Bygg enligt lednings- och produktcertifieringssystemet BF9K |
Styrs av leverantörskod som bifogas avtal. Inköpsprocessen omfattar rutin för kontroll och granskning samt riktlinjer för representation, gåvor och förmåner. Anonyma anmälningar är möjliga via Whistleblowing-funktion |
Styrs av fastställda processer med interna styrdokument. Risker identifieras vid kontinuerliga skyddsronder. Kvalitetssäkring sker via arbetsmiljökommittén. Arbetsplatsolyckor rapporteras till Arbetsmiljöverket. Anonyma anmälningar är möjliga via Whistleblowingfunk tion. Alla medarbetare måste rapportera tillbud och riskobservationer i IA-systemet. I rapporteringen uppmanas man att inte skriva in personuppgifter och både chef och HR kan ta bort personuppgifter för att göra rapporteringen anonymiserad. TL Bygg certifieras enligt lednings- och produktcertiferingssystemet BF9K |
|
| GRI 103-3 | Utvärdering av styrning |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. I år beslutades att förändra styrningen för att kunna uppnå målet innan 2021. inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att leverantörskoden idag innehåller tydligare krav på leverantörerna |
Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år |
Dessutom redovisar vi utfall på det direkta ekonomiska värde som skapats och fördelats till olika intressenter under året enligt GRI Standarders indikator 201-1. Vi utgår från
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION NOTER A IK S T OS F E K MB H
Atrium Ljungberg har valt att stödja ett antal internationella konventioner och initiativ. Bolaget är också medlemmar i ett antal föreningar och organisationer som redovisas nedan.
H.4 ENERGIANVÄNDNING
Beräkningsmetoder och avgränsningar Atrium Ljungberg rapporterar energianvändning med hjälp av EPRA:s riktlinjer. Med energimängd avser vi köpt mängd från leverantörer. Värdena för solceller utgår från installerad effekt. Värme och kyla inkluderar hyresgästernas användning i fastigheten. Hyresgästelen är estimerad för hyresgäster med egna elabonnemang. Fördelning mellan uppmätt och schablonberäknad el framgår av tabellen nedan. Schablonberäkningen har gjorts genom att använda medelvärdet för respektive kategori handel, livsmedelshandel och kontor där vi har en vidareleverans av el. Det nyckeltalet har sedan multiplicerats med den uthyrbara ytan i fastigheter där vi inte har en vidareleverans av el. För bostäder används Energimyndighetens nyckeltal, då vi inte
• Sveriges Byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande 1)
1) Gäller dotterbolaget TL Bygg.
Atrium Ljungberg har ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter med 30 procent från 2014 till 2021, vilket innebär en minskning från 268kWh/m2 till 188kWh/m2 . Vi inkluderar även hyresgästernas energianvändning i vårt mål. Köpta och sålda fastigheter räknas med i förhållande till ägandetid. Med lika-förlika bestånd utgår vi från EPRA:s definition om att fastigheten ska vara ägd i minst två fulla rapporteringsår innan de inkluderas i rapporteringen för att erhålla en så jämförbar statistik som möjligt mellan åren. Lika-för-lika-nyckeltalen är ett komplement till faktisk förbrukning, då de visar förändring i prestanda som inte är relaterat till förändringar i fastighetsportföljen.
I energistatistiken ingår ej dotterbolaget TL Bygg samt projektfastigheter, eftersom vi redovisar enligt EPRA:s guidelines där enbart fastighetsbeståndet ingår.
Den normalårskorrigerade energianvändningen har minskat med 6 (5) procent sedan 2019 vid en jämförelse av ett lika-för-lika bestånd (LfL). Även den faktiska energianvändningen och energiintensiteten har minskat. Det beror på förändringar i fastighetsbeståndet, till exempel förvärv och försäljningar, men också ny-, om- och tillbyggnationer. Under 2020 genomförde vi energibesparingsprojekt inom våra fastighetsområdet. Exempelvis byte av aggregat i Hagastaden, byte till LED-belysning i Malmö och ny återluftsanläggning i Uppsala Forumgallerian. Vi har sedan 2019 inte längre någon bränsledriven anläggning i fastighetsbeståndet. Läs mer om vårt arbete på sidorna 21–22.
ATRIUM LJUNGBERG 141 ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 DENNA SIDA HAR GRANSKATS ÖVERSIKTLIGT OCH INGÅR EJ I FINANSIELLA RAPPORTER 2020
har någon vidareleverans och därför saknar underlagsdata för bostäder.
Vi gör en normalårskorrigering av fjärrvärme för respektive ort. Tidigare år har även bränsle i form av olja och pellets normalårskorrigerats. Fjärrkylan har inte normalårskorrigerats under 2020.
I måttet energiintensitet ingår värme, kyla och el inklusive hyresgästernas energianvändning och beräknas per kvadratmeter. Tidigare år har även bränsle i form av olja och pellets ingått. Vi utgår från total uthyrbar area, garage borträknat, uppräknat med faktor 1,15 för att få med allmänna utrymmen och teknikutrymmen. Vi utgår från Boverkets Byggregler och använder Atemp för att definiera den area som en byggnads energianvändning beräknas efter.
| NTRODUKTION | HAL |
|---|---|
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Energi | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Faktisk förbrukning (ABS) Atrium Ljungberg Total |
Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | |||||||||||||
| Föränd | Föränd | Föränd | För | ||||||||||||||
| EPRA Code Enhet | Indikator | Beskrivning | 2020 | 2019* | 2018 | 2020 | 2019 | ring | 2020 | 2019 | ring | 2020 | 2019 | ring | 2020 | 2019 | ändring |
| Elec-LfL | 51 370 | 52 964 | 54 957 | 34 723 | 28 884 | 20% | 12 505 | 14 787 | –15% | 1 335 | 1 765 | –24% | 48 564 | 45 436 | 7% | ||
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| FastighetsEl, uppmätt | som ingår i indikatorn | 50 | 53 | 52 | 33 | 33 | 9 | 10 | 3 | 5 | 45 | 48 | |||||
| Elec-LfL | 58 998 | 66 512 | 66 480 | 35 765 | 36 506 | –2% | 20 911 | 24 010 | –13% | 7 | 13 | –48% | 56 683 | 60 529 | –6% | ||
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| HyresgästEl, uppmätt | som ingår i indikatorn | 39 | 28 | 26 | 30 | 20 | 7 | 6 | 1 | 1 | 38 | 27 | |||||
| Elec-LfL | 17 545 | 20 218 | 20 435 | 9 860 | 9 875 | –0% | 4 863 | 4 863 | 0% | 1 536 | 2 395 | –36% | 16 259 | 17 132 | –5% | ||
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| HyresgästEl, schablonberäknad | som ingår i indikatorn | 20 | 22 | 26 | 10 | 10 | 3 | 3 | 3 | 5 | 16 | 18 | |||||
| DH&C-LfL | 82 515 106 279 113 050 | 58 616 | 68 316 | –14% | 15 278 | 18 108 | –16% | 3 378 | 8 112 | –58% | 77 271 | 94 536 | –18% | ||||
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| Total fjärrvärme och kyla | som ingår i indikatorn | 53 | 55 | 52 | 35 | 35 | 10 | 10 | 3 | 5 | 48 | 50 | |||||
| Fuels-Oil | MWh Bränslen |
Total olja | – | – | 220 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| som ingår i indikatorn | – | – | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Fuels-Pellets | Total pellets | – | – | 1 472 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
– | – | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| Fuels-Abs Fuels-LfL |
Totala bränslen (olja och pellets) | – | – | 1 692 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Antal av totala antalet fastigheter | |||||||||||||||||
| Total bränslen | som ingår i indikatorn | – | – | 1 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
| Andel av totala bränslen som är | |||||||||||||||||
| förnyelsebara bränslen | – | – | 87% | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| MWh Energi |
Totala energianvändningen | 210 427 245 972 256 614 | 137 850 142 363 | –3% | 54 671 | 62 986 | –13% | 6 256 | 12 285 | –49% | 198 777 | 217 633 | –9% | ||||
| Totala energianvändningen | |||||||||||||||||
| MWh Energi |
(Normalårskorrigerad) | 223 598 253 448 259 786 | 146 126 146 567 | –0% | 57 875 | 64 613 | –10% | 6 921 | 12 984 | –47% | 210 922 | 224 164 | –6% | ||||
| Energy-Int | kWh/m2 Energiintensitet Fastigheternas energiintensitet | 207 | 221 | 234 | 187 | 194 | –3% | 148 | 172 | –14% | 152 | 171 | –11% | 206 | 218 | –6% |
* 2019 års siffra är uppdaterad på grund av justering och verifiering av mätdata.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| H.5 | KOLDIOXIDUTSLÄPP | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Atrium Ljungberg rapporterar klimatutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol som är den internationellt vanligaste metoden för frivillig beräkning av företags växthusgasutsläpp. Sedan 2007, som också utgör vårt basår, rapporterar vi beräkningar av utsläpp för scope 1, 2 och 3 till CDP. Utsläppen av växthusgaser under basåret 2007 uppgick till 323 ton i Scope 1, 5 946 ton i Scope 2 och 32 048 ton i Scope 3.
Vi utgår från principen kontroll utifrån ägande när vi definierat vad som ingår i våra
koldioxidutsläpp. Detta innebär att utsläppen från hyresgästernas energianvändning i våra fastigheter redovisas i Scope 2 och 3.
Utsläppen från värmeförbrukningen i Scope 1 och 2 är baserad på faktisk förbrukning. Emissionstalen för att beräkna utsläpp från olja, pellets, el och fjärrkyla har hämtats från respektive leverantör. Emissionstal för fjärrvärme hämtas från Svensk Fjärrvärme, där föregående års värden används. För att beräkna utsläpp för el enligt geografisk metod och från hyresgäster med egna elabonnemang utgår vi från Nordisk elmix.
Vår egen elanvändning och den el vi vidarelevererar till kunderna är ursprungsmärkt och produceras med vattenkraft, vilket ger noll koldioxidutsläpp.
I scope 3 räknar vi med utsläpp som genereras från våra besökares resor till och från våra handelsplatser, som är en betydlig utsläppskategori nedströms i värdekedjan. Beräkningarna bygger på en grov uppskattning av vanor, resmönster och antal körda mil. Emissionsfaktorn för kundernas bilresor till och från våra handelsplatser motsvarar
en genomsnittlig personbils utsläpp 2018 enligt Trafikverket.
Vi räknar också med utsläpp från tjänsteresor med flyg, tåg och privata fordon i tjänst i scope 3. Utsläppen av koldioxid från tåg är dock obetydliga i sammanhanget. Övriga kategorier i scope 3 redovisas inte, då utsläppen antingen är obetydliga eller att vi inte har tillförlitliga data i nuläget. Vi undersöker möjligheterna att i viss omfattning framöver även börja redovisa utsläpp från inköpta byggmaterial och från byggproduktionsskedet.
| Scope | Aktivitet | Datakälla | Emissionsfaktor |
|---|---|---|---|
| Scope 1 | Förbrukning av olja i fastighet | Data från leverantör för år 2018–2017. | Eldningsolja 246 gram CO2/kWh |
| Scope 1 | Förbrukning av pellets i fastighet | Data från leverantör för år 2018–2017. | Pellets 6 gram CO2/kWh |
| Scope 1 | Tjänsteresor med service- och förmånsbilar Data från Autoplan. | Emissionsfaktor för respektive fordon | |
| Scope 2 | Förbrukning av el i fastigheter | Data från leverantör används i market-based beräkningar. Vi använder ursprungsgaranterad el från vattenkraft, vilket inte medför koldioxidutsläpp. |
Marked based: 0 gram CO2e/kWh |
| För location-based beräkningar samt för hyresgäster med egna elabonnemang används Nordisk elmix. | Location based: 60 gram CO2e/kWh | ||
| Scope 2 | Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter | Data från leverantör. | Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 2 | Förbrukning av fjärrvärme i fastigheter | Uppgifter från Svensk Fjärrvärme, ett års eftersläpning. | Emissionsfaktor för respektive leverantör |
| Scope 3 | Tjänsteresor flyg och tåg 1) | Uppgifter från vår resebyrå Egencia, enligt STS standard. | Kg CO2e STS standard för respektive resa |
| Scope 3 | Privata fordon i tjänst | Intern inhämtning från ekonomisystem om milersättning för resor med privat bil i tjänst. Emissionsfaktor från Trafikverket. |
149 gram CO2e/kilometer |
| Scope 3 | Besökare handelsplatser | Estimerad körsträcka baserad på resvanor och kundundersökningar, samt emissionsfaktor från Trafikverket. | 149 gram CO2e/kilometer |
1) Tågresor inkluderas från och med 2019.
Atrium Ljungbergs utsläpp av växthusgaser kommer från uppvärmning av fastigheterna och nyttjande av drivmedel vid transporter.
Klimatutsläppen per kvadratmeter från Scope 1, 2 och 3 uppgick totalt till 6,5 kg CO2e/m2 (8,6) under 2020, vilket var en minskning sedan föregående år. Detta beror på
flera saker. Minskade resor internt, avyttringar, minskad förbrukning av fjärrvärmen samt att några fjärrvärmeleverantörer har
förändrat sin bränslemix och nu har lägre emissioner av växthusgaser. Läs mer om vårt arbete under året på sidorna 21–22.
| Utsläpp växthusgaser | Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | ||||||||||||||
| EPRA kod | Enhet | Indikator | 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
|
| GHG-Dir-Abs GHG-Dir-LfL |
Direkt | Scope 1 | 238 | 246* | 320 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | ||
| GHG-Indir-Abs | Ton CO2e | Indirekt | Scope 2 | 4 636 | 8 889 | 7 736 | 2 235 | 3 429 | –35% | 1 585 | 2 425 | –35% | 502 | 1102 | 54% | 4 322 | 6 956 | 38% |
| GHG-INDIR-LfL | Andra indirekta | Scope 3 | 6 625 | 8 012 | 10 607 | 789 | 790 | 0% | 438 | 438 | 0% | 61 | 138 | 56% | 1 287 | 1 366 | –6 | |
| GHG-Int | kg CO2e/m2 | GHG Intensitet | 6,5 | 8,6 | 8,0 | 5,1 | 6,6 | –22% | 7,5 | 10,1 | –26% | 14,6 | 18,7 | 22% | 6,5 | 8,6 | –25% |
*2019 års siffra är korrigerad på grund av identifierat fel.
Scope 2 i tabellen har beräknats med marknadsbaserade principer. Atrium Ljungbergs Scope 2-utsläpp beräknat med geografiskt baserade (location based) principer uppgick till 15 898 (19 583) ton CO2e. Det totala antalet fastigheter uppgår till 50 (54) stycken.
DENNA SIDA HAR GRANSKATS ÖVERSIKTLIGT OCH INGÅR EJ I FINANSIELLA RAPPORTER 2020
Vi gör årligen en grov uppskattning till CDP om den finansiella påverkan som våra klimatrisker skulle kunna ha på Atrium Ljungberg. Vi har värderat den totala finansiella påverkan till 494 miljoner kronor i ökade kostnader fördelat enligt följande:
100 miljoner kronor i ökade projektkostnader och högre investeringsbehov på grund av att striktare byggregler och ökade krav på minskade utsläpp från fastigheter.
234 miljoner kronor i reducerad efterfrågan som skulle kunna orsakas av att hyresgäster inte vill omförhandla sina avtal om vi inte möter höjda förväntningar.
• 17 miljoner kronor per år i ökade kostnader på grund av en högre medeltemperatur, som beror på ökade variationer i energipris.
• 2 miljoner kronor i ökade reparerings- och underhållskostnader i fastigheterna orsakade av ökade skyfall, snöfall och stormar.
För att minska klimatriskerna jobbar vi framförallt med certifiering av våra byggnader, gröna hyresavtal och att minska energianvändningen. Vi gör ett utelämnade (omission) i denna redovisning för del 5 av not 201-2 gällande kostnader för att hantera risker som uppstår. Vi arbetar med att ta fram detta men har ej fullständig redovisning för 2020.
Klimatförändringarna kan också medföra möjligheter som kan ha en positiv finansiell påverkan på Atrium Ljungberg. Vi har uppskattat dessa till 168 miljoner kronor. Möjligheterna består av produktion av egen solel,
reducering av operativa kostnader på grund av en effektivare resursanvändning och lägre utsläpp samt att våra fastigheter håller hög standard, klarar höjda krav och kan bidra till klimatsmarta och hållbara städer. Därmed blir de konkurrenskraftiga och kan ge högre intäkter.
Beräkningarna utgår från finansiell data för 2020 och antaganden om en procentuell utveckling på grund av klimatförändringarnas påverkan. Beräkningssättet vid bedömningen av riskerna skiljer sig mellan 2019 och 2020, vilket gör att siffrorna inte är jämförbara.
Läs mer om våra klimatrisker och möjligheter i vår offentliga CDP-rapport samt på sidan 23.
Atrium Ljungberg rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer som redovisar fastigheternas vattenförbrukning. Med vatten avses köpt vatten från leverantörer. Atrium Ljungbergs samtliga fastigheter ingår i
statistiken, men vi redovisar inte vattenförbrukning för koncernens byggarbetsplatser eller pågående projekt. Det totala antalet fastigheter med vattenleverans uppgick till 52 (55) stycken.
Den faktiska vattenförbrukningen ökade under året och uppgick till 482 328 (462 624*) kubikmeter. Detta beror på
kvalitetsgranskning i uppföljning och komplettering av mätare i fastighetsbeståndet. Men även förändringar i fastighetsbeståndet. För Lika-för-lika-siffror, se tabell nedan.
| Vatten | Faktisk förbrukning (ABS) | Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Atrium Ljungberg Total | Kontor | Handel | Bostäder | Atrium Ljungberg Total | |||||||||||||
| EPRA kod | Enhet Indikator | 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
2020 | 2019 | För ändring |
|
| Water-Abs Water-LfL |
m3 Vatten |
482 328 462 624* 515 290 222 064 | 213 377 | 7% 122 975 147 657 | 59% 119 726 | 68 632 | –30% 464 765 | 382741 | 21% | ||||||||
| Water-Int | m3 /m2 |
Vattenintensitet | 0,39 | 0,39 | 0,46 | 0,28 | 0,29 | –3% | 0,31 | 0,21 | 48% | 1,03 | 0,96 | –7% | 0,38 | 0,36 | 6% |
| of applicable properties | Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn |
52 | 55 | 52 | 34 | 24 | 10 | 6 | 4 | 3 | 48 | 33 | % |
*2019 års siffra är korrigerad på grund av identifierat fel.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | |||||||
| H.7 | CERTIFIERADE BYGGNADER | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E K |
MB H |
Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifieringsorgan. De certifieringar som vi inkluderar i vår statistik är Breeam, Breeam In-Use och Miljöbyggnad.
I uppföljningen av vårt mål om att 100 procent av Atrium Ljungbergs fastigheter ska vara certifierade år 2021, beräknas utfallet som andelen uthyrbar area som är certifierad delat med den totala uthyrbara arean, exklusive projektfastigheter och byggnader förvärvade de senaste två åren. I EPRA-nyckeltalet
för certifieringar som redovisas nedan inkluderas dock även byggnader förvärvade inom de senaste två åren. Basår för både måluppföljning och EPRA-nyckeltalet är 2016. Basåret 2016 var 13 procent av total uthyrbara yta i ett Lika-förlika-bestånd respektive 13 procent i det totala beståndet av fastigheter miljöcertifierade.
Under året ökade andelen certifierade byggnader enligt EPRA:s definition från 46 till 62 procent. Ökningen berodde främst på att sju befintliga byggnader certifierades enligt Breeam In-Use.
| Atrium Ljungberg totalt | Per certifiering | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Certifierade byggnader | Totalt antal certifierade objekt |
Miljöbyggnad | Breeam In-Use | Breeam | |||||||||
| EPRA Code | Indikator | 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | 2018 |
| Cert-tot | Antalet certifierade objekt | 37 | 30 | 22 | 3 | 3 | 2 | 7 | 14 | 9 | 13 | 13 | 11 |
| Certifierad area (m2 ) |
614 314 | 539 431 | 365 478 | 17 100 | 17 100 | 10 178 | 482 302 | 407 419 | 245 793 | 114 912 | 114 912 | 109 507 | |
| Certifierad area, andel av totala beståndet (%) |
62 | 46 | 30 | 2 | 1 | 1 | 41 | 35 | 22 | 10 | 10 | 10 |
Med gröna hyresavtal avses avtal som har Fastighetsägarnas gröna standardbilaga. Bilagan bifogas hyresavtalet. I uppföljningen av målet ingår pågående hyresavtal per sista december som har en grön bilaga. Alla typer av lokaler omfattas, förutom bostäder och garage som än så länge saknar gröna bilagor. Hyresvärdet för de avtal som har en grön bilaga delas med det totala hyresvärdet inom samma användningsområde.
Redovisningen i efterföljande tabeller i not H.9 avser antal personer vid årets slut med undantag av den första tabellen som visar medelantalet anställda.
Vi redovisar data för personalomsättning respektive anställda uppdelade på ålder och kön i enlighet med EPRA.
I slutet av 2020 hade koncernen 340 (334) medarbetare, av vilka 100 (100) procent har
Medelantal anställda, fördelat per kön
Medelantalet anställda uppgick till 333 (320). Medarbetarstyrkan är relativt jämnt fördelad under året förutom på sommaren
kollektivavtal. Vi använder nästan uteslutande tillsvidare- och heltidsanställningar.
då vi anställer sommarjobbare framförallt i förvaltningsorganisationen.
Läs också mer på sidorna 26–27 gällande utvecklingen under året.
Atrium Ljungberg är inte uppdelat i regioner utan redovisar koncernens medarbetare samlat. Vi redovisar bara våra egna anställda. Vi tillämpar visstidsanställning i mycket begränsad utsträckning och de ingår inte i redovisningen av anställda. Under 2020 hade vi 14 stycken (5) visstidsanställda. Vi räknar inte heller med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis jobbar under vårt tak. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2018 | 2020 | 2019 | 2018 | |
| Män | 234 | 231 | 219 | 125 | 120 | 118 |
| Kvinnor | 98 | 90 | 83 | 86 | 79 | 72 |
| 333 | 320 | 302 | 211 | 198 | 190 |
| INTRODUKTION |
|---|
| --------------------- |
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Anställda uppdelat på ålder och kön (EPRA Diversity-Emp)
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | |||||||
| Årets förändring i antal anställda |
|||||||||
| Antal anställda vid årets början | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 | 215 | 80 | 295 |
| Nyanställningar | 24 | 19 | 43 | 38 | 21 | 59 | 28 | 15 | 43 |
| Anställda som slutat | 26 | 11 | 37 | 20 | 9 | 29 | 22 | 12 | 34 |
| Antal anställda vid årets slut | 237 | 103 | 340 | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 |
| Ny personal | |||||||||
| under 30 | 8 | 3 | 11 | 3 | 3 | 6 | 10 | 2 | 12 |
| 30–49 | 13 | 15 | 28 | 27 | 17 | 44 | 15 | 12 | 27 |
| 50 och över | 3 | 1 | 4 | 8 | 1 | 9 | 3 | 1 | 4 |
| Totalt | 24 | 19 | 43 | 38 | 21 | 59 | 28 | 15 | 43 |
| Avslutade anställningar | |||||||||
| under 30 | 3 | 0 | 3 | 5 | 0 | 5 | 5 | 1 | 6 |
| 30–49 | 18 | 11 | 29 | 8 | 8 | 16 | 9 | 10 | 19 |
| 50 och över | 5 | 0 | 5 | 7 | 1 | 8 | 8 | 1 | 9 |
| Totalt | 26 | 11 | 37 | 20 | 9 | 29 | 22 | 12 | 34 |
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | |||||||
| Anställningsform | |||||||||
| Yrkesarbetande | 98 | 5 | 103 | 99 | 3 | 102 | 95 | 4 | 99 |
| Tjänstemän | 139 | 98 | 237 | 140 | 92 | 232 | 126 | 79 | 205 |
| Antal anställda vid årets slut | 237 | 103 | 340 | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 |
| Anställningstyp | |||||||||
| Heltid | 236 | 102 | 338 | 239 | 93 | 332 | 221 | 81 | 302 |
| Deltid | 1 | 1 | 2 | – | 2 | 2 | – | 2 | 2 |
| Totalt | 237 | 103 | 340 | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 |
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | Män Kvinnor Totalt | |||||||
| Åldersfördelning samtliga anställda |
|||||||||
| under 30 | 25 | 7 | 32 | 25 | 6 | 31 | 31 | 6 | 37 |
| 30–49 | 136 | 77 | 213 | 144 | 73 | 217 | 126 | 67 | 193 |
| 50 och över | 76 | 19 | 95 | 70 | 16 | 86 | 64 | 10 | 74 |
| Totalt | 237 | 103 | 340 | 239 | 95 | 334 | 221 | 83 | 304 |
| Åldersfördelning bolagsledning | |||||||||
| under 30 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 30–49 | 3 | 2 | 5 | 3 | 2 | 5 | 3 | 3 | 6 |
| 50 och över | – | 1 | 1 | – | 1 | 1 | – | 1 | 1 |
| Totalt | 3 | 3 | 6 | 3 | 3 | 6 | 3 | 4 | 7 |
| Åldersfördelning övriga chefer och anställda |
|||||||||
| under 30 | 25 | 7 | 32 | 25 | 6 | 31 | 31 | 6 | 37 |
| 30–49 | 133 | 75 | 208 | 141 | 71 | 212 | 123 | 64 | 187 |
| 50 och över | 76 | 18 | 94 | 70 | 15 | 85 | 64 | 9 | 73 |
| Totalt | 234 | 100 | 334 | 236 | 92 | 328 | 218 | 79 | 297 |
| Åldersfördelning styrelse | |||||||||
| under 30 | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| 30–49 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 3 |
| 50 och över | 2 | 1 | 3 | 2 | – | 2 | 2 | 1 | 3 |
| Totalt | 4 | 2 | 6 | 4 | 1 | 5 | 4 | 2 | 6 |
| Könsfördelning | |||||||||
| Styrelse | 4 | 2 | 6 | 4 | 1 | 5 | 4 | 2 | 6 |
| Bolagsledning | 3 | 3 | 6 | 3 | 3 | 6 | 3 | 4 | 7 |
| Mellanchefer | 31 | 13 | 44 | 30 | 12 | 42 | 24 | 13 | 37 |
| Övriga | 203 | 87 | 290 | 206 | 80 | 286 | 193 | 67 | 260 |
| Totalt | 241 | 105 | 346 | 243 | 96 | 339 | 224 | 86 | 310 |
Beräkningsmetoder och avgränsningar I statistiken över sjukfrånvaro och olycksfall ingår enbart egna anställda. Vi baserar våra uträkningar på en sammanlagd arbetstid om 411 751 (388 072 ) timmar för Atrium Ljungberg och 260 988 (243 191) timmar för
TL Bygg, vilket totalt blir 672 739 (631 263) timmar under 2020. Med dagar menar vi avtalade arbetsdagar, ej kalenderdagar. Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| H.9 | MEDARBETARE, FORTS. | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Koncernens sjukfrånvaro är oförändrad jämfört med föregående år och uppgår till 3 procent.
Antalet arbetsrelaterade olyckor ökade något, bland annat antalet färdolyckor till och från arbetet samt andra tillbud och olyckor som inte resulterade i frånvaro. Ingen allvarlig olycka inträffade och de olyckor som inträffade, som resulterade i sjukfrånvaro, gällde lyftskador och skador på grund av fallande föremål.
Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterade olyckor eller sjukdomar har mer än halverats under året. Inga (0) dödsolyckor
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | Män Kvinnor | Totalt | ||||
| under 30 | 4,2 | 6,3 | 4,6 | 2,2 | 4,5 | 1,9 | 3,5 | 1,0 | 3,1 |
| 30–49 | 3,5 | 2,1 | 3,0 | 3,4 | 3,2 | 3,3 | 3,2 | 6,1 | 4,1 |
| 50 och över | 4,2 | 2,4 | 3,9 | 3,2 | 5,0 | 3,5 | 6,5 | 7,5 | 6,7 |
| Totalt | 3,8 | 2,4 | 3,4 | 3,2 | 3,4 | 3,2 | 4,3 | 6,0 | 4,8 |
| Olycksfall och relaterad |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| frånvaro | 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
| Antal från varodagar, |
Antal från varodagar, |
Antal från varodagar, |
||||||||
| Antal | Män Kvinnor | absoluta tal | Män Kvinnor | absoluta tal | Män Kvinnor | absoluta tal | ||||
| Olycka med sjukfrånvaro |
4 | – | 425 | 5 | – | 32 | 3 | – | 150 | |
| Sjukdom eller annan ohälsa |
– | – | – | 3 | 1 | 40 | 1 | – | – | |
| Nollolycka, olycka utan sjukfrånvaro |
11 | – | – | 12 | – | – | 8 | 1 | – | |
| Tillbud | 21 | – | – | 10 | – | – | 2 | – | – | |
| Färdolycksfall 1) | 4 | 2 | 1 | 5 | 2 | 56 | 5 | – | – | |
| Totalt | 40 | 2 | 426 | 35 | 3 | 128 | 19 | 1 | 150 |
1) En färdolycka är en olycka som sker utom arbetstid, på väg till och från arbetet.
inträffade. Vårt systematiska arbetsmiljöarbete följer och grundar sig i följande lagar, Arbetsmiljölagen, Arbetstidslagen, Arbetsmiljöförordningen, Arbetsmiljöverkets föreskrifter, Lag om allmän försäkring, Diskrimineringslagen, Kollektivavtalen m.fl. Läs mer om våra medarbetare på sidorna 26–27.
| 2020 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Män | 4% | 3% | 4% |
| Kvinnor | 2% | 3% | 6% |
| Total frånvaro | 3% | 3% | 5% |
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fall | Frekvens | Antal fall | Frekvens | Antal fall | Frekvens | ||
| Atrium Ljungberg | – | – | 2 | 5,2 | 1 | 2,7 | |
| TL Bygg | 4 | 15,3 | 3 | 12,3 | 2 | 8,7 | |
| Summa | 4 | 5,9 | 5 | 7,9 | 3 | 5,0 | |
| Män | 4 | 8,4 | 5 | 10,9 | 3 | 5,0 | |
| Kvinnor | – | – | – | – | – | – | |
| Summa | 4 | 5,9 | 5 | 7,9 | 3 | 5,0 |
Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar.
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | Antal | Antal | |||||
| dagar | Frekvens | dagar | Frekvens | dagar | Frekvens | ||
| Atrium Ljungberg | – | – | 18 | 0,0 | 4 | 0,0 | |
| TL Bygg | 425 | 0,0 | 54 | 0,0 | 146 | 0,4 | |
| Summa | 425 | 0,0 | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 | |
| Män | 425 | 0,0 | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 | |
| Kvinnor | – | – | – | – | – | – | |
| Summa | 425 | 0,0 | 72 | 0,0 | 150 | 0,2 |
Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter i Sverige. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter.
Det skapade ekonomiska värdet fördelas sedan på leverantörer, medarbetare,
långivare, samhället och ägare. Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Den största andelen av vårt fördelade ekonomiska värde avser betalningar till leverantörer för produkter och tjänster vi köper. För definitioner, se sidan 168–169.
| 2020 | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Direkt skapat ekonomiskt värde | |||
| Intäkter | 2 839 | 2 811 | 2 629 |
| Fördelat ekonomiskt värde | |||
| Operativa kostnader | 556 | 501 | 546 |
| Löner och ersättningar till anställda | 281 | 261 | 235 |
| Arvoden och ersättningar till styrelse och vd | 31 | 33 | 31 |
| Betalningar till finansiärer, netto | 371 | 372 | 314 |
| Skatt till samhället | 392 | 404 | 273 |
| Samhällsinvesteringar | 3 | 3 | 2 |
| Utdelning till aktieägarna | 649 | 631 | 599 |
| Totalt fördelat ekonomiskt värde | 2 283 | 2 206 | 2 000 |
| Ekonomiskt värde – kvar i företaget | 555 | 605 | 629 |
* Jämförelsesiffrorna avviker från tidigare års årsredovisningar pga omfördelning mellan rader.
Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fastighetsskatt, ej avdragsgill moms och stämpelskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten. Skattepolicyn finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats.
| Skatt | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Aktuell skatt | 41 | 63 | 35 |
| Fastighetsskatt | 185 | 174 | 150 |
| Ej avdragsgill moms | 134 | 79 | 61 |
| Stämpelskatt | – | 55 | – |
| Totala skatter | 361 | 370 | 246 |
| Tomträttsavgäld | 31 | 34 | 27 |
| Totalt till samhället | 392 | 404 | 273 |
* Jämförelsesiffrorna avviker från tidigare års årsredovis-
ningar pga omfördelning mellan rader.
Med korruption menas missbruk av makteller förtroendeställning för egen eller annans vinning. Vi rapporterar fall av korruption som rör medarbetare och tillfälligt anställda medarbetare. 100 procent av verksamheten har granskats avseende korruption
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
och de främsta risker som uppkom i granskningen avser leverantörer, uthyrning och transaktioner.
Noll (0) fall av korruption har bekräftats under 2020.
| Fall av korruption | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Antal bekräftade fall av korruption | – | – | – |
| Antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption | – | – | – |
| Antal samarbetsavtal som avslutats på grund av fall av korruption | – | – | – |
| Rättsliga ärenden rörande korruption som väckts mot organisationen eller våra anställda |
– | – | – |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||||||
| H.12 | LEVERANTÖRER | NOTER | A | IK | S | T | OS | F | E | K | MB | H |
Med leverantör avses de som fakturerade minst 100 000 kronor under 2020. Med ny leverantör avses de som Atrium Ljungberg tecknat nytt avtal med under året. Förutom ramavtal inkluderas också nya avtal tecknade inom projektorganisationen och fastighetsförvaltningen, men ännu inte affärsutvecklingsavtal samt dotterbolagens.
Vi har tidigare år använt Fastighetsägarnas självutvärderingsenkät som metod för utvärdering av leverantörer, men Fastighetsägarna lade ned denna databas under 2018. Från och med 2019 använder vi oss istället av skrivbordsrevisioner som metod för att kontrollera att befintliga leverantörer följer vår leverantörskod. Vi reviderade leverantörskoden under föregående år och gjorde den mer heltäckande och användningsbar både vid kravställande och uppföljning.
Vi har valt att lägga tyngdpunkten av vår leverantörsgranskning på befintliga leverantörer istället för på nya leverantörer. Gällande nya leverantörer är det inte viktigt vad de gjort historiskt, utan att de har en vilja att förändras i samarbete med oss. Våra befintliga leverantörer behöver också löpande utvecklas för att följa våra krav. Därför görs revisioner på befintliga leverantörer.
Atrium Ljungberg hade 980 (1 100) leverantörer, av vilka 106 (100) hade ramavtal, under 2020. När avtal tecknas, ska leverantörskoden signeras av leverantören och läggas som bilaga till avtalet. Atrium Ljungberg följer upp nya leverantörer genom att utvärdera att vår leverantörskod har signerats. Under 2020 har avtal tecknats med 206 (188) nya leverantörer, varav 31 (24) har ramavtal. Av dessa har 176 (150) signerat Atrium Ljungbergs leverantörskod.
Dessutom genomförde vi, med hjälp av tredje part, 18 skrivbordsrevisioner av befintliga leverantörer samt utvalda befintliga leverantörer med ramavtal. Under 2020 genomfördes även fem platsrevisioner baserat på resultatet av skrivbordsrevisionerna från 2019. Baserat på resultatet av skrivbordsrevisoner 2020 ska platsrevisioner hos fem utvalda leverantörer ske under 2021. Läs mer om inköp och leverantörer på sidorna 24–25.
| Leverantörskontroller | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Andel nya leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörskod 1) |
84% | 80% | 62% |
| Antal befintliga leverantörer som har granskats 2) | 18 | 19 | 20 |
| Antal revisioner på plats hos leverantör | 5 | 0 | 0 |
1) Nyckeltalet omfattar ramavtal samt avtal tecknade inom projektförvaltningen, affärsutveckling, affärsstöd och fastighetsförvaltningen under året. Dotterbolagen omfattas inte.
2) 20 leverantörer kallades till revision varav 2 avstod från att medverka. Dessa kommer vi avsluta samarbete med. Nyckeltalet anger antalet leverantörer med befintliga centrala ramavtal som har granskats under året genom så kallade skrivbordsrevisioner, vilket motsvarar en andel om 17 (19) procent. Enligt GRI Standarder 308-1 och 414-1 är det nya leverantörer som ska granskas utifrån miljökriterier och sociala kriterier.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen.
Nacka den 1 mars 2020
Johan Ljungberg Styrelseordförande
Gunilla Berg Simon de Château Styrelseledamot Styrelseledamot
Conny Fogelström Erik Langby Styrelseledamot Styrelseledamot
Sara Laurell Styrelseledamot
Annica Ånäs Verkställande direktör
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Balanserad vinst | 6 015 309 031 kr |
|---|---|
| Årets vinst | 3 628 840 792 kr |
| Summa | 9 644 149 823 kr |
| Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: | |
| Till aktieägarna utdelas 5,05 kr per aktie | 645 080 617 kr |
| I ny räkning balanseras | 8 999 069 206 kr |
| Summa | 9 644 149 823 kr |
Styrelsen får härmed, i enlighet med 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § aktiebolagslagen (2005:551), avge följande yttrande till styrelsens förslag om vinstutdelning och bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna aktier.
Styrelsens motivering till att förslagen enligt ovan är förenliga med bestämmelserna i 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen är följande.
Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet.
Bolagets och koncernens ekonomiska ställning Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2020 framgår av 2020 års årsredovisning. Principerna som tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i noterna på sidorna 103–128 i årsredovisningen.
Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 5,05 kronor per aktie, motsvarande ett sammanlagt belopp om cirka 645 miljoner kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 6,3 procent av moderbolagets eget kapital och 2,8 procent av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2020 till 9 644 miljoner kronor. Som avstämningsdag för vinstutdelning föreslår styrelsen måndagen den 29 mars 2021.
Av årsredovisningen framgår bland annat att koncernens soliditet uppgår till 45,7 procent. Den föreslagna utdelningen och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.
Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier är försvarliga enligt
17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Nacka den 17 februari 2021
Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de
antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen och
förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 1 mars 2021
Johan Ljungberg Styrelseordförande
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Gunilla Berg Simon de Château Conny Fogelström
Erik Langby Sara Laurell
Styrelseledamot Styrelseledamot
Annica Ånäs Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 1 mars 2021.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor
Helena Ehrenborg Åsa Robertson
REVISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB, org. nr 556175-7047
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB för år 2020 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–91. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 70–80, 82–136 samt sidorna 150–151 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–91. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Bolaget bygger levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service och utbildning. Bolaget arbetar med innovation och utveckling av attraktiva platser och stadsdelar och verksamheten är indelad i två grenar, Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning.
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. I Atrium Ljungbergs fall avser sådant område värdering av förvaltningsfastigheter vilket också bedömts utgöra den största risken för väsentligt fel. Vi har granskat värdet av fastigheterna med tillhörande process för att fastställa redovisat värde samt den interna kontrollen över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen
248 miljoner kronor, vilket motsvarar 0,5% av totala tillgångar.
Vår revision har en koncernansats. Detta innebär att vår granskning fokuserar på centrala affärsprocesser och granskning av värderingen av förvaltningsfastigheter utifrån ett koncernperspektiv. Revisionens övergripande syfte är att utvärdera huruvida Atrium Ljungbergs årsredovisning har upprättats i enlighet med IFRS.
Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter.
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION |
verkar. Vi har antagit en koncernansats som omfattar granskning av värdet av samtliga väsentliga fastigheter inom koncernen. Koncernens tillgångar utgörs till mer än 93 procent av förvaltningsfastigheter, värderade till verkligt värde, och är således revisionens huvudfokus.
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas
som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
| KONCERNENS VÄSENTLIGHETSTAL |
248 miljoner kronor (föregående år 225 miljoner kronor). |
|---|---|
| HUR VI FAST STÄLLDE DET |
0,5% av totala tillgångar. |
| MOTIVERING AV VALET AV VÄSENTLIGHETSTAL |
Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning då de utgör 93% av totala tillgångar. Nivån 0,5 procent av totala tillgångar är en vedertagen och godtagbar kvantitativ väsentlighetströskel. |
Resterande del har internvärderats och Atrium Ljungbergs värderingsteam har en dialog med övriga delar av Atrium Ljungberg för att säkerställa att värderingarna innehåller korrekt och relevant data avseende tex hyresnivåer, ytor, vakansgrader och en övergripande analys av utvecklingen per fastighetstyp. Därtill har de externa värderingsinstituten kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav för hela beståndet.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, värdenas känslighet för förändringar i antaganden och bedömningar tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
inklusive våra värderingsspecialister har granskat och bedömt Atrium Ljungbergs värderingspolicy, riktlinjer och värderingsmetod. För ett urval av förvaltningsfastigheterna har vi säkerställt att värderingarna följer Atrium Ljungbergs värderingspolicy inklusive riktlinjer. Atrium Ljungberg arbetar enligt samma kalkylmodell som de externa värderarna vilket gör att bolagets kvalitetssäkring av värderingarna underlättas. Vi har utvärderat den externa värderarens kompetens och erfarenhet för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitet och begränsningar av deras arbete.
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring som finns avseende framtagande av värderingarna av förvaltningsfastigheterna. Revisionsteamet
Vidare har vi på stickprovsbasis testat ledningens indata till värderingsmodellerna från bolagets system. Detta för att säkerställa att informationen för fastighetsvärderingarna som används i de externa värderarna är korrekt och riktig.
Vi har haft möten med ansvariga för värdering där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på de största förvaltningsfastigheterna i portföljen, projektfastigheter samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal. Vi har bedömt de använda avkastningskraven som externa värderare har använt genom att jämföra dessa med uppskattade intervall för förväntade avkastningskrav och riktmärken med tillgänglig marknadsdata för de berörda marknaderna. Vi har också granskat Atrium Ljungbergs bedömning av hur covid-19-pandemin har påverkat fastighetsvärderingarna och hur det reflekteras i antagandena ovan.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Atrium Ljungberg använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Atrium Ljungberg-koncernens sammanfattning av viktiga redovisnings- och värderingsprinciper samt Värdeförändring
Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgår per 2020-12-31 till 46 miljarder kronor. Förvaltningsfastigheterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värderingen av förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t ex den specifika fastighetens läge, skick och framtida hyresintäkter. Förvaltningsfastigheter med större osäkerheter rörande marknadsvärdebedömningar är pågående projektfastigheter. Atrium Ljungbergs värderingsprocess styrs av en fastställd värderingspolicy. Fastighetsbeståndet värderas internt varje kvartal. Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används oberoende
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
förvaltningsfastigheter not T.1.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–69, 81, 137–149 och 158–176. Annan information består även av Ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen
samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Atrium Ljungberg AB för år 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande
om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Atrium Ljungbergs ABs revisor av bolagsstämman den 25 mars 2020 och har varit bolagets revisorer sedan den 27 mars 2019.
Stockholm den 1 mars 2021 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor
Åsa Robertson Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB, org.nr 556175–7047
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Atrium Ljungberg AB (publ) ("Atrium Ljungberg") att översiktligt granska Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning för år 2020. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sid 73 vilket även utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 170 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Nacka den 1 mars 2021
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Helena Ehrenborg Auktoriserad revisor
Isabelle Hammarström Specialistmedlem i FAR
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR | |||||
| Hyresintäkter | 2 344 | 2 577 | 2 412 | 2 389 | 2 150 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 495 | 233 | 217 | 174 | 149 |
| Nettoomsättning | 2 839 | 2 811 | 2 629 | 2 563 | 2 299 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | -779 | -810 | -764 | -742 | -692 |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | -508 | -276 | -246 | -206 | -162 |
| Bruttoresultat | 1 552 | 1 724 | 1 619 | 1 615 | 1 445 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 565 | 1 767 | 1 648 | 1 647 | 1 458 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | -13 | -43 | -29 | -31 | -12 |
| Central administration fastighetsförvaltning | -75 | -80 | -73 | -48 | -82 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | -17 | -16 | -30 | -16 | -15 |
| -91 | -96 | -103 | -64 | -97 | |
| Finansiella intäkter | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | -309 | -362 | -303 | -372 | -385 |
| Tomträttsavgälder | -31 | -34 | – | – | – |
| -337 | -395 | -302 | -370 | -384 | |
| Resultat före värdeförändringar | 1 124 | 1 234 | 1 214 | 1 180 | 965 |
| Fastigheter, orealiserade värdeförändringar | -119 | 2 283 | 2 516 | 1 817 | 2 772 |
| Fastigheter, realiserade värdeförändringar | -81 | 73 | 121 | -4 | 6 |
| Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar | -252 | -90 | -70 | 121 | -307 |
| Finansiella instrument, realiserade värdeförändringar | - | -50 | 1 | -5 | - |
| -452 | 2 216 | 2 568 | 1 930 | 2 471 | |
| Resultat före skatt | 672 | 3 450 | 3 781 | 3 110 | 3 436 |
| Aktuell skatt | -41 | -63 | -35 | -9 | -4 |
| Uppskjuten skatt | 236 | -580 | -294 | -542 | -751 |
| Årets resultat | 867 | 2 807 | 3 453 | 2 559 | 2 681 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| BALANSRÄKNINGAR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 46 026 | 47 513 | 43 310 | 39 991 | 36 054 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 1 179 | 1 305 | – | – | – |
| Goodwill | 165 | 225 | 225 | 240 | 263 |
| Övriga anläggningstillgångar | 39 | 73 | 45 | 45 | 52 |
| Långfristiga derivat | 7 | 82 | – | – | – |
| Exploateringsfastigheter | 1 308 | 997 | 891 | 870 | – |
| Omsättningstillgångar | 434 | 411 | 323 | 1 272 | 357 |
| Likvida medel | 279 | 457 | 335 | 344 | 276 |
| Summa tillgångar | 49 615 | 51 062 | 45 128 | 42 763 | 37 002 |
| Eget kapital | 22 668 | 22 784 | 20 696 | 18 223 | 16 176 |
| Uppskjuten skatteskuld | 4 686 | 5 106 | 4 598 | 4 531 | 4 010 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 18 905 | 20 211 | 18 506 | 16 415 | 13 125 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 179 | 1 305 | – | – | – |
| Långfristiga derivat | 662 | 348 | 349 | 484 | 900 |
| Övriga långfristiga skulder | 229 | 222 | 202 | 73 | 60 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | – – |
– | 1 832 | 1 970 | |
| Kortfristiga derivat | – – |
– | – | 9 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 285 | 1 086 | 777 | 1 205 | 751 |
| Summa eget kapital och skulder | 49 615 | 51 062 | 45 128 | 42 763 | 37 002 |
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
| KASSAFLÖDESANALYSER | |||||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 246 | 1 350 | 1 260 | 1 166 | 949 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 725 | –1 975 | –348 | –3 443 | –2 435 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 149 748 –920 2 346 1 373 Årets kassaflöde –177 122 –9 68 –113
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -------------- | ---------------------- | --------------------- | -------------- | --------- | ------------------------ | ----------------------- | ----------------------- | -- | -- |
| Belopp i mkr | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| NYCKELTAL1) | |||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter, % | 91 | 94 | 95 | 95 | 93 |
| Uthyrningsgrad inklusive projektfastigheter, % | 91 | 93 | 95 | 95 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 69 | 68 | 69 | 68 |
| Uthyrbar area, tusental kvm | 1 087 | 1 176 | 1 129 | 1 146 | 1 124 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 2 513 | 1 810 | 1 758 | 1 593 | 1 002 |
| Antal fastigheter periodens slut | 67 | 70 | 51 | 53 | 50 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Soliditet, % | 45,7 | 44,6 | 45,9 | 42,6 | 43,7 |
| Belåningsgrad, % | 39,9 | 41,7 | 41,9 | 44,7 | 41,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,6 | 4,4 | 5,0 | 4,2 | 3,5 |
| Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,7 | 2,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | 3,8 | 12,9 | 17,7 | 15,0 | 17,8 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 3,8 | 4,6 | 5,1 | 5,5 | 5,8 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 2,0 | 8,0 | 9,3 | 8,7 | 11,1 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 2,3 | 2,7 | 2,7 | 3,1 | 4,2 |
| Data per aktie | |||||
| Resultat per aktie, kr | 6,69 | 21,59 | 26,15 | 19,21 | 20,13 |
| Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS), kr | 8,38 | 9,03 | 8,99 | 8,15 | 5,65 |
| Utdelning (2020 föreslagen), kr | 5,05 | 5,00 | 4,85 | 4,50 | 3,95 |
| Utdelningsandel, % | 73,0 | 67,0 | 67,6 | 65,1 | 69,9 |
| Aktiens direktavkastning, % | 2,9 | 2,2 | 3,2 | 3,5 | 2,8 |
| Kassaflöde, kr | 9,62 | 10,38 | 9,54 | 8,75 | 7,12 |
| Eget kapital, kr | 177,46 | 175,48 | 158,64 | 136,79 | 121,42 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr | 217,95 | 215,12 | 194,82 | 172,59 | 156,21 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr | 210,56 | 206,62 | 187,61 | 166,20 | 151,20 |
| Avyttringsvärde (EPRA NDV), kr | 170,86 | 171,46 | 155,08 | 134,43 | 119,11 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 217,95 | 215,12 | 194,82 | 172,59 | 156,21 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 205,43 | 204,57 | 184,93 | 162,57 | 144,38 |
| Börskurs 31 december, kr | 172,80 | 226,00 | 152,00 | 130,30 | 142,30 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 129 554 | 130 005 | 132 019 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 127 739 | 129 839 | 130 460 | 133 221 | 133 221 |
| Medarbetare | |||||
| Medelantal anställda | 333 | 320 | 302 | 295 | 281 |
1) Överskottsgrad, soliditet, EPRA EPS, avkastning på totalt kapital samt avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar för 2019 har justerats.
Under 2019 beräknades dessa nyckeltal exklusive effekten av införandet av IFRS 16 Leasingavtal men då jämförelsetal nu finns tillgängliga inkluderas effekten av införandet.
Nyckeltal för 2018 och tidigare inkluderar inte några effekter från införandet av IFRS 16 då standarden infördes den 1 januari 2019.
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Projekt fastighet 1) |
Certi fiering 2) |
Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Landareal, kvm |
Tillträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings | värde, mkr Hyresvärde | Uthyrnings grad |
|
| STOCKHOLM | |||||||||||||||||
| 1 | Adam & Eva 17 | Drottninggatan 68 | 1929/2006 | 1 777 | Innan 2007 | 2 830 | 4 981 | 169 | 7 980 | 606 | 56 918 | 96% | |||||
| 2 | Blästern 11 | Hälsingegatan 43–45 | P | B | 1930/2006 | 11 584 | Innan 2007 | 1 363 | 39 650 | 9 632 | 4 637 | 55 282 | 1 270 | 152 619 | 92% | ||
| 3 | Borgarfjord 3 | Kistagången 6, Kista + | B | 1984/2010 | 5 204 | 2016-04-20 | 561 | 11 102 | 563 | 12 226 | 220 | 32 863 | 91% | ||||
| 4 | Borgarnäs 1 | Borgarfjordsgatan 12, Nod | B | T | 2014 | 7 945 | 2012-02-06 | 948 | 13 566 | 6 700 | 10 841 | 32 055 | 0 | 72 617 | 96% | ||
| 5 | Borgmästaren 1 | Katarinavägen 15, Glashuset Slussen | B | T | 1974/2006 | 4 487 | Innan 2007 | 92 | 22 704 | 2 886 | 319 | 26 001 | 938 | 121 175 | 97% | ||
| 6 | Fatburen 1 | Medborgarplatsen 1–5, Söderhallarna | 1991 | 4 643 | Innan 2007 | 4 476 | 13 444 | 4 923 | 4 991 | 27 834 | 731 | 70 368 | 97% | ||||
| 7 | Fatburssjön 8 | Magnus Ladulåsgatan 63 | B | 1930/2006 | 1 396 | Innan 2007 | 6 553 | 1 328 | 7 881 | 265 | 28 446 | 66% | |||||
| 8 | Härden 14 | S:t Eriksgatan 113 | B | 1932/1957 | 1 134 | 2012-12-19 | 807 | 6 258 | 1 800 | 241 | 9 106 | 191 | 25 616 | 94% | |||
| 9 | Kolding 3 | Kronoborgsgränd 1–9, Kista Front | B | T | 1993 | 13 676 | Innan 2007 | 954 | 16 233 | 1 256 | 6 848 | 788 | 26 079 | 258 | 46 082 | 93% | |
| 10 | Kolding 4 | Kronoborgsgränd 11–23, Kista Front | B | T | 1993/2001 | 24 332 | Innan 2007 | 251 | 23 969 | 8 067 | 1 140 | 33 427 | 336 | 46 053 | 63% | ||
| 11 | Kylfacket 3 | Hallmästarvägen 2 | P | 1936 | 3 384 | 2018-06-01 | 110 | 3 368 | 3 478 | 19 | 2 833 | 64% | |||||
| 12 | Kylhuset 4 | Hallvägen 1–5 | P | T | 2 190 | 2019-06-11 | 380 | 1 352 | 1 732 | 9 | 2 582 | 99% | |||||
| 13 | Kylhuset 15 | Livdjursgatan 2–6 m.m. | T | 12 865 | 2019-06-11 | 482 | 12 969 | 352 | 13 803 | 173 | 33 228 | 100% | |||||
| 14 | Kylhuset 16 | Boskapsvägen 15–17 m.m.' | P | T | 1 939 | 2019-06-11 | 1 138 | 953 | 2 091 | 26 | 2 874 | 87% | |||||
| 15 | Kylhuset 22 | Hallvägen 14–16 m.m. | P | T | 1 676 | 2019-06-11 | 1 708 | 35 | 1 743 | 21 | 3 832 | 100% | |||||
| 16 | Kylhuset 23 | Palmfeltsvägen 13–15 m.m. | P | T | 1 865 | 2019-06-11 | 618 | 1 642 | 638 | 2 898 | 39 | 5 004 | 98% | ||||
| 17 | Kylhuset 24 | Slakthusplan 9 | P | T | 140 | 2019-06-11 | 20 | 265 | -1 | 285 | 3 | 424 | 100% | ||||
| 18 | Kylhuset 25 | Hallvägen 4–6, 10 | P | T | 1 719 | 2019-06-11 | 865 | 1 177 | 2 042 | 13 | 3 372 | 100% | |||||
| 19 | Kylhuset 26 | Hallgränd 1–9 m.m. | P | T | 16 999 | 2019-06-11 | 417 | 1 147 | 15 954 | 17 518 | 89 | 27 504 | 96% | ||||
| 20 | Kylhuset 27 | Fållan 3–7, 11 m.m. | P | T | 4 275 | 2019-06-11 | 120 | 3 568 | 3 688 | 19 | 3 892 | 79% | |||||
| 21 | Molekylen 1 | Life City | P | B | 5 592 | 2018-09-07 | 439 | ||||||||||
| 22 | Proppen 6 | Textilgatan 31 | 1937/2008 | 2 607 | Innan 2007 | 490 | 11 315 | 709 | 12 514 | 303 | 37 240 | 97% | |||||
| 23 | Sandhagen 2 | Rökerigatan 5–9 | P | T | 3 150 | 2019-06-11 | 22 | ||||||||||
| 24 | Sandhagen 12 | Rökerigatan 15 m.m. | T | 1 328 | 2019-06-11 | 870 | 870 | 11 | 2 015 | 100% | |||||||
| 25 | Sandhagen 13 | Rökerigatan 11–13 m.m. | P | T | 1 258 | 2019-06-11 | 1 013 | 1 013 | 5 | 511 | 80% | ||||||
| 26 | Sandhagen 14 | Rökerigatan 10 m.m. | P | T | 916 | 2019-06-11 | 1 219 | 1 219 | 6 | 1 768 | 100% | ||||||
| 27 | Skotten 6 | Drottninggatan 63 | B | 1959/2008 | 1 485 | Innan 2007 | 4 045 | 6 340 | 2 189 | 12 574 | 962 | 70 833 | 77% | ||||
| 28 | Stora Katrineberg 16 | Katrinebergsvägen 4–12 m.m. | B | T | 1945/1988 | 24 383 | 2015-02-02 | 3 381 | 35 881 | 12 400 | 3 145 | 54 807 | 962 | 116 873 | 94% | ||
| 29 | Styckmästaren 3 | Charkmästargatan 6 m.m. | P | T | 1 900 | 2019-06-11 | 379 | 1 325 | 1 704 | 11 | 1 567 | 73% | |||||
| 30 | Tranbodarne 11 | Stadsgården 6–12, Katarinahuset | P | 1912/1965 | 3 587 | 2018-11-01 | 2 489 | 16 895 | 2 182 | 21 566 | 769 | 1 020 | 8% | ||||
| 31 | Tranbodarne 13 | Katarinavägen 19, Sjömansinstitutet | 1929/1998 | 502 | 2017-03-30 | 116 | 2 723 | 435 | 3 274 | 115 | 12 708 | 85% | |||||
| Summa Stockholm | 169 938 | 25 209 | 252 337 | 1 691 | 53 256 | 64 196 | 396 689 | 8 831 | 982 836 | 91% |
1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2020-12-31
2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M).
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Projekt fastighet 1) |
Certi fiering 2) |
Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Landareal, kvm |
Tillträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings | värde, mkr Hyresvärde | Uthyrnings grad |
|
| NACKA | |||||||||||||||||
| 32 | Sicklaön 83:22 | Sickla Köp- och Affärskvarter | P | B | 1898/2012 | 168 913 | Innan 2007 | 66 844 | 50 844 | 47 470 | 38 388 | 203 546 | 3 086 | 485 988 | 90% | ||
| 33 | Sicklaön 83:32 | Uddvägen 1, Sickla Front I | B | 2014 | 12 268 | Innan 2007 | 9 915 | 585 | 10 500 | 179 | 31 560 | 95% | |||||
| 34 | Sicklaön 83:33 | Panncentralen, Nobelberget | P | 2020 | 29 743 | 2014-02-27 | 976 | 976 | 2 846 | 100% | |||||||
| 35 | Sicklaön 83:39 | Formalinfabriken, Nobelberget | 2020 | 1 268 | 2014-02-27 | 211 | 1 680 | 283 | 2 174 | 22 | 5 556 | 92% | |||||
| 36 | Sicklaön 83:41 | Nobelberget | P | 1 479 | 2014-02-27 | ||||||||||||
| 37 | Sicklaön 83:42 | Sickla industriväg 1, Sickla stationshus | P | 1 771 | Innan 2007 | 15 | |||||||||||
| 38 | Sicklaön 83:43 | Nobelberget | P | 2 666 | |||||||||||||
| 39 | Sicklaön 83:45 | Nobelbergsgaraget, Nobelberget | P | 2020 | 111 | 93 | 204 | 32 | 1 063 | ||||||||
| 40 | Sicklaön 87:1 | Alphyddevägen 4 | 1962 | 11 006 | Innan 2007 | 87 | 2 476 | 2 563 | 3 393 | 100% | |||||||
| 41 | Sicklaön 115:1 | Planiavägen 1, Kyrkviken | P | 1929 | 2 249 | Innan 2007 | 370 | 370 | 3 | 315 | 100% | ||||||
| 42 | Sicklaön 115:4 | Sjötorpsvägen 3–14, Kyrkviken | P | 9 375 | 2011-06-15 | 921 | 921 | 40 | 652 | 100% | |||||||
| 43 | Sicklaön 117:1 | Planiavägen 3, Kyrkviken | P | 1967 | 2 823 | 2010-11-26 | 2 216 | 100 | 435 | 2 751 | 15 | 2 321 | 15% | ||||
| 44 | Sicklaön 117:2 | Sjötorpsvägen 6, Kyrkviken | P | 1909 | 1 368 | 2010-11-26 | |||||||||||
| 45 | Sicklaön 117:17 | Planiavägen 5–7, Kyrkviken | P | 1978 | 10 175 | Innan 2007 | 1 629 | 1 629 | 1 217 | 4% | |||||||
| 46 | Sicklaön 265:5 | Atlasvägen 2 | P | 2 029 | Innan 2007 | ||||||||||||
| 47 | Sicklaön 346:1 | Uddvägen 7, Sickla Front II | B | 2018 | 10 524 | Innan 2007 | 1 649 | 23 748 | 11 900 | 138 | 37 435 | 262 | 77 881 | 85% | |||
| Summa Nacka | 267 657 | 71 118 | 86 750 | 921 | 59 370 | 44 910 | 263 069 | 3 653 | 612 793 | 90% | |||||||
| JÄRFÄLLA | |||||||||||||||||
| 48 | Barkarby 2:64 | BAS Barkarby | P | 6 325 | 2019-04-01 | ||||||||||||
| Summa Järfälla | 6 325 | ||||||||||||||||
| HANINGE | |||||||||||||||||
| 49 | Västnora 4:26 | Västnora | 2 084 | Innan 2007 | |||||||||||||
| Summa Haninge | 2 084 | ||||||||||||||||
| SUNDBYBERG | |||||||||||||||||
| 50 | Eken 6 | Löfströms Allé 5, Chokladfabriken | B | 1916/1997 | 12 382 | 2019-09-15 | 117 | 25 539 | 19 000 | 2 617 | 47 273 | 544 | 79 875 | 95% | |||
| 51 | Eken 14 | Löfströms Allé 7, Chokladkontoret | 1937–1975 | 4 093 | 2020-06-03 | 6 975 | 1 235 | 8 210 | 95 | 14 916 | 95% | ||||||
| Summa Sundbyberg | 16 475 | 117 | 32 514 | 19 000 | 3 852 | 55 483 | 639 | 94 791 | 95% | ||||||||
| NYNÄSHAMN | |||||||||||||||||
| 52 | Ribban 16 | Backluravägen | 1 308 | Innan 2007 | 0 | ||||||||||||
| Summa Nynäshamn | 1 308 | 0 |
1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2020-12-31
2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M).
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Projekt fastighet 1) |
Certi fiering 2) |
Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Landareal, kvm |
Tillträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings | värde, mkr Hyresvärde | Uthyrnings grad |
|
| GÖTEBORG | |||||||||||||||||
| 53 | Lundbyvassen 4:7 | Regnbågsgatan 4–6 m.m. | B | 1989 | 6 414 | 2016-09-30 | 15 709 | 25 | 177 | 15 911 | 281 | 34 969 | 97% | ||||
| 54 | Lundbyvassen 4:13 | Götaverksgatan 2–8 m.m. | B | 1957/2007 | 12 205 | 2016-09-30 | 750 | 15 518 | 10 050 | 3 443 | 29 761 | 367 | 45 410 | 100% | |||
| 55 | Lindholmen 30:1 | Lindholmspiren 11 | B | 2002 | 13 647 | 2017-03-29 | 37 035 | 37 035 | 799 | 86 698 | 100% | ||||||
| Summa Göteborg | 32 266 | 750 | 68 262 | 25 | 10 050 | 3 620 | 82 707 | 1 447 | 167 078 | 99% |
1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2020-12-31
2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M).
| 0 | 1 | 2 km | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||||
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Projekt fastighet 1) |
Certi fiering 2) |
Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Landareal, kvm |
Tillträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings värde, mkr Hyresvärde |
Uthyrnings grad |
||
| MALMÖ | |||||||||||||||||
| 56 | Bohus 7 | Mobilia | 1966/2010 | 12 023 | 2008-02-01 | 5 998 | 183 | 11 248 | 6 680 | 35 | 24 144 | 305 | 31 009 | 92% | |||
| 57 | Bohus 8 | Mobilia | P | B | 1968/2013/2020 | 76 745 | Innan 2007 | 47 787 | 1 722 | 3 818 | 37 800 | 11 101 | 102 228 | 1 244 | 179 745 | 84% | |
| 58 | Bohus 9 | Mobilia | 2014 | 979 | Innan 2007 | 4 103 | 4 103 | 87 | 6 922 | 100% | |||||||
| 59 | Dimman 11 | Barkgatan 2–8 | B | 1940/2014 | 4 278 | 2014-04-29 | 5 150 | 10 849 | 15 999 | 30 602 | 100% | ||||||
| 60 | Malmen 12 | Barkgatan 9–13 | B | 1971 | 2 464 | 2016-05-02 | 3 490 | 1 900 | 4 021 | 9 411 | 10 079 | 100% | |||||
| Summa Malmö | 96 489 | 53 785 | 10 545 | 19 169 | 46 380 | 26 006 | 155 885 | 1 317 | 258 357 | 88% |
1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2020-12-31
2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M).
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER | GRI-INDEX | TCFD-INDEX | INFORMATION |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun-/ Fastighetsbeteckning |
Adress/Beskrivning | Projekt fastighet 1) |
Certi fiering 2) |
Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Landareal, kvm |
Tillträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt 3) | Summa | Taxerings | värde, mkr Hyresvärde | Uthyrnings grad |
|
| UPPSALA | |||||||||||||||||
| 61 | Brillinge 9:1 | Gränbystaden | B | 2013–2017 | 25 965 | 2011-04-05 | 6 099 | 50 | 6 149 | 53 | 14 854 | 99% | |||||
| 62 | Brillinge 8:1 | Gränbystaden | B | 2013–2017 | 71 556 | 2011-04-05 | 22 106 | 159 | 4 468 | 26 733 | 282 | 40 338 | 99% | ||||
| 63 | Dragarbrunn 27:2 | Forumkvarteret | 1902/2005/2019 | 6 714 | Innan 2007 | 5 522 | 8 063 | 1 420 | 1 191 | 934 | 17 130 | 381 | 56 864 | 86% | |||
| 64 | Gränby 21:4 | Gränbystaden Galleria | 1971/2018 | 108 177 | Innan 2007 | 44 619 | 1 278 | 11 500 | 6 558 | 63 955 | 1 345 | 202 053 | 93% | ||||
| 65 | Gränby 21:5 | Gränbystaden Entréhusen | M | 2017/2018 | 1 813 | 2017-04-05 | 2 173 | 3 098 | 9 846 | 2 012 | 17 129 | 393 | 43 090 | 92% | |||
| 66 | Gränby 25:1 | Gränbystaden Parkhusen | P | ||||||||||||||
| 67 | Kvarngärdet 33:2 | Storgatan 19, Mejeriet | 1912/2000 | 1 240 | 2020-12-22 | 2 504 | 2 504 | 40 | 8 186 | 100% | |||||||
| Summa Uppsala | 215 465 | 80 519 | 15 102 | 11 266 | 12 691 | 14 022 | 133 600 | 2 493 | 365 385 | 93% | |||||||
| Totalt Sverige | 808 007 | 231 498 | 465 510 | 33 072 | 200 747 | 156 606 1 087 433 | 18 380 2 481 240 | 91% |
1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2020-12-31
2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M).
DEFINITIONER
Atrium Ljungberg tillämpar sedan 1 januari 2019 IFRS 16 Leasingavtal. Under 2019 valde Atrium Ljungberg, för att få ökad jämförbarhet, att återföra effekten av IFRS 16 vid beräkning av de alternativa nyckeltalen. Då jämförelsetal nu finns tillgängliga kommer återföring inte längre att göras med undantag från nyckeltalen belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Detta på grund av att det finns finansiella mål kopplade till dessa nyckeltal.
Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i procent av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i procent av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill och justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter EPRA NNNAV.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % Periodens resultat exklusive värdeförändringar, i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöde på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader, i procent av genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verklilgt värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärde (EPRA NDV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bland annat sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
FINANSIELLA RAPPORTER FLERÅRSÖVERSIKT FASTIGHETSFÖRTECKNING DEFINITIONER GRI-INDEX TCFD-INDEX INFORMATION
Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut. Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter EPRA NAV.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar, efter avdrag för aktuell skatt, dividerat med medelantalet utestående aktier. Resultat före värdeförändringar per aktie används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Redovisat eget kapital vid periodens utgång i procent av balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa Atrium Ljungbergs räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder.
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade. EPRA Vakansgrad redovisas i enlighet med EPRA:s definition av vakansgrad, vilket möjliggör jämförelse mellan olika bolag.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler.
Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i procent av total investering. Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomträtter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen.
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeamcertifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Genererat värde: Atrium Ljungbergs nettoomsättning och värdeförändringar.
Fördelat värde: Atrium Ljungbergs betalningar till leverantörer, löner och ersättningar till anställda, arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befattningshavare, nettobetalningar till finansiärer, skatt och avgifter till samhället, samt utdelning till aktieägarna.
Betalningar till leverantörer: Operativa kostnader för inköp av material, produkter, lokaler och tjänster från leverantörer.
Löner och ersättningar till medarbetarna: Periodens totala löne- och pensionskostnader inklusive förmåner. Till medarbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal.
Arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befattningshavare: Utgörs av arvoden till styrelseledamöter samt fast lön, övriga ersättningar och pensionskostnader för vd och övriga ledande befattningshavare.
Nettobetalningar till finansiärer: Periodens redovisade räntekostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta och beskriver Atrium Ljungbergs totala ersättning till långivare.
Skatt och avgifter till samhället: Total ersättning till staten under perioden i form av tomträttsavgälder samt sammanlagda skatter och avgifter till svenska staten. Uppskjuten skatt ingår ej.
Utdelning till aktieägarna: Periodens utbetalda utdelning.
Ekonomiskt värde – kvar i företaget: Genererat värde minus fördelat värde.
Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Antal förlorade arbetsdagar på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom, per totalt antal avtalade arbetsdagar under året.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i procent av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material.
Antal arbetsrelaterade olyckor per miljon arbetade timmar, som leder till frånvaro minst en avtalad arbetsdag.
En metod för att definiera olika områden när man beräknar utsläpp av växthusgaser. Denna metod kommer ifrån den internationella standarden Greenhouse Gas Protocol.
Scope 1: Verksamhetens direkta utsläpp från källor som kontrolleras av företaget.
Scope 2: Verksamhetens indirekta utsläpp från inköpt energi som el, ånga, värme och kyla som sker hos producenten.
Scope 3: Indirekta utsläpp som verksamheten har som inte omfattats av scope 1 eller 2. Exempelvis inköpta varor och tjänster.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning har upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Vi har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.
GRI: Global Reporting Initiatives
| forst. GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| REDOVISNINGSPROFIL | |||
| 102-45 | Enheter som ingår i rapporteringen | 137 | |
| 102-46 | Process för att definiera redovisningens innehåll och begränsningar | 18–19, 139–140 | |
| 102-47 | Identifierade väsentliga områden | 16–17, 139 | |
| 102-48 | Reviderad information | 137 | |
| 102-49 | Förändringar av rapporteringen | 137 | |
| 102-50 | Redovisningsperiod | 137 | |
| 102-51 | Datum för senaste redovisningen | 137 | |
| 102-52 | Redovisningscykel | 139 | |
| 102-53 | Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll | 171 | |
| 102-54 | Uttalanden om att redovisningen följer GRI Standarder | 137,170 | |
| GRI 102: Generella standardredogörelser 2016 | 102-55 | GRI-index | 170–171 |
| 102-56 | Externt bestyrkande | 157 |
| GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR | SIDA | |
|---|---|---|
| ORGANISATIONSPROFIL | ||
| 102-1 | Organisationens namn | 82 |
| 102-2 | Viktiga varumärken, produkter och tjänster | 1 |
| 102-3 | Huvudkontorets lokalisering | Omslagets baksida |
| 102-4 | Verksamhetsländer | 1 |
| 102-5 | Ägarstruktur och bolagsform | 90–91 |
| 102-6 | Marknader | 1, 70 |
| 102-7 | Organisationens storlek | 1, 26, 158–160 |
| 102-8 | Personalstyrka | 26–27, 145–146 |
| 102-9 | Leverantörskedja | 18, 25, 148–149 |
| 102-10 | Betydande förändringar i organisationen och i leverantörskedjan | 137 |
| 102-11 | Tillämpning av försiktighetsprincipen | 21 |
| 102-12 | Externa initiativ om hållbarhet | 141 |
| 102-13 | Medlemskap i organisationer | 153 |
| STRATEGI OCH ANALYS | ||
| 102-14 | Uttalande från högsta beslutsfattare | 4-6 |
| ETIK OCH INTEGRITET | ||
| 102-16 | Värderingar, principer, standarder och normer för uppträdande | 11, 24 |
| STYRNING | ||
| 102-18 | Styrningsstruktur | 82-85 |
| 102-22 | Styrelsens sammansättning | 85, 88 |
| 102-24 | Tillsättning av styrelsen | 82–85 |
| INTRESSENTRELATIONER | ||
| 102-40 | Intressentgrupper | 19, 138 |
| 102-41 | Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal | 145 |
| 102-42 | Identifiering och urval av intressentgrupper | 138 |
| 102-43 | Tillvägagångssätt för kommunikation med intressenterna | 138 |
| 102-44 | Frågor som lyfts av intressenter och hantering av dessa | 19, 139–140 |
| EKONOMISK UTVECKLING | |||
|---|---|---|---|
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–18, 25, 77, 86–87, 137–140 |
|
| GRI 201: | 201-1 | Skapat och distribuerat direkt ekonomiskt värde | 147–148 |
| Ekonomiskt resultat 2016 |
201-2 | Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter för organisationens aktiviteter orsakade av klimatförändringar |
23, 144 |
| ANTIKORRUPTION | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–18, 86–87,137–140 | |
| GRI 205: | 205-1 | Andel av verksamheten som utvärderats utifrån korruptionsrisk 24–25, 77, 148 | |
| Antikorruption 2016 |
205-3 | Antal fall av korruption | 148 |
| ENERGI | |||
|---|---|---|---|
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–18, 86, 137–140 | |
| GRI 302: | 302-1 | Energianvändning inom organisationen | 21–22, 141–142 |
| Energi 2016 | 302-3 | Energiintensitet | 21–22, 140–141 |
| UTSLÄPP | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86–87, 137–140 | |
| 305-1 | Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) | 22–23, 143–144 | |
| GRI 305: Utsläpp 2016 |
305-2 | Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) | 22–23, 143–144 |
| 305-3 | Övriga indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) | 22–23, 143–144 | |
| 305-4 | Utsläppsintensitet växthusgaser | 21–23, 141–143 | |
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | |||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 24–25, 86–87, 137–140 |
|
| GRI 308: Utvärdering leve rantörer avseende miljö 2016 |
308-1 | Andel nya leverantörer som utvärderats avseende miljö | 24–25, 149 |
| INTRODUKTION | HÅLLBART FÖRETAGANDE | MARKNAD OCH OMVÄRLD | FINANSIERING | PROJEKT | VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN | STYRNING OCH KONTROLL | FINANSIELLA RAPPORTER | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIELLA RAPPORTER | FLERÅRSÖVERSIKT | FASTIGHETSFÖRTECKNING | DEFINITIONER GRI-INDEX |
TCFD-INDEX | INFORMATION | ||||||
| SOCIALA UPPLYSNINGAR | SIDA | FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR | SIDA | ||||||||
| ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR | PRODUKTANSVAR | ||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86–87,137–140 | GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86, 137–140 | ||||||
| GRI 401: Anställningar 2016 |
401-1 | Nyanställningar och personalomsättning | 26, 145–146 | AL-1 | Typ av och antal hållbarhets-/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt |
21, 145 | |||||
| HÄLSA OCH SÄKERHET | eller uppförande av fastigheter/anläggningar | ||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86–87,137–140 | Kontaktperson: Saga Jernberg, hållbarhetsansvarig, Atrium Ljungberg | ||||||||
| GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018 |
403-1 | Hälso- och säkerhetshanteringssystem | 27, 147 | E-post: [email protected] Telefon: 08-615 89 00 |
|||||||
| 403-2 | Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning | 27, 140, 147 | |||||||||
| 403-3 | Hälsovårdstjänster | 27 | |||||||||
| 403-4 | Samråd och kommunikation om arbetshälsa och säkerhet | 27 | |||||||||
| 403-5 | Arbetstagarutbildning om arbetshälsa och säkerhet | 27 | |||||||||
| 403-6 | Främjande av arbetstagarnas hälsa | 27 | |||||||||
| 403-7 | Förebyggande och lindring av arbetsmiljöers hälsa och säkerhet 26–27, 77 | ||||||||||
| 403-9 | Arbetsrelaterade skador | 26, 77, 140, 146–147 | |||||||||
| UTBILDNING | |||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 26–27, 86–87, 137–140 |
|||||||||
| GRI 404: Träning och utbildning 2016 |
404-2 | anställningens avslut | Kompetensutveckling och program för vidareutbildning samt stöd för fortsatt anställningsbarhet och bistånd vid |
26–27 | |||||||
| 404-3 | Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärsutveckling |
26–27 | |||||||||
| MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER | |||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86–87,137–140 | |||||||||
| GRI 405: Mångfald och jämställdhet 2016 |
405-1 | bland medarbetare | Mångfald i styrelse och ledning samt | 26–27, 145–146 | |||||||
| ICKE-DISKRIMINERING | |||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 86–87, 137–140 | |||||||||
| GRI 406: Icke-diskriminering 2016 |
406-1 | Antal fall av diskriminering | 26 | ||||||||
| GRANSKNING AV LEVERANTÖRER | |||||||||||
| GRI 103: Styrning 2016 |
103-1, 103-2, 103-3 Beskrivning av väsentligt ämne, dess avgränsning, styrning och utvärdering |
16–17, 24–25, 86–87, 137–140 |
|||||||||
| GRI 414: Utvärdering leverantörer avseende sociala kriterier 2016 |
414-1 | Nya leverantörer som granskats avseende social kriterier | 24–25, 149 |
| STYRNING | STRATEGI | RISKHANTERING | MÅL OCH MÄTETAL |
|---|---|---|---|
| Rekommenderade upplysningar | Rekommenderade upplysningar | Rekommenderade upplysningar | Rekommenderade upplysningar |
| A. Beskrivning av styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. |
A. Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. |
A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimatrelaterade risker. |
A. Beskrivning av organisationens indikatorer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. |
| Se sid 23, 74, 137 | Se sid 74, 78, 137 | Se sid 23, 74, 137, 143 | Se sid 140, 144 |
| B. Beskrivning av ledningens roll till avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. |
B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. |
B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. |
B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. |
| Se sid 23, 74, 78, 137 | Se sid 74, 78, 144 | Se sid 74, 78 | Se sid 22–23, 143–144 |
| C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strategin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. |
C. Beskrivning av integrationen av ovanstående processer i organisationens generella riskhante ring. |
C. Beskriv organisationens mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på målen. |
|
| Se sid 74, 78, 144 | Se sid 74, 78 | Se sid 21–23, 140 |
INFORMATION
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.al.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
ÅRSREDOVISNINGEN och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats, och årsredovisningen distribueras dessutom i tryckt format per post till aktieägare som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
PÅ WWW.AL.SE finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
| Delårsrapport januari–mars 2021 | 2021-04-16 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–juni 2021 | 2021-07-07 |
| Delårsrapport januari–september 2021 | 2021-10-15 |
| Bokslutskommuniké 2021 | februari 2022 |
| Årsredovisning 2021 | mars 2022 |
Årsstämma genomförs utan fysisk närvaro av aktieägare eller obmbud onsdagen den 25 mars 2021. Utövande av rösträtt kommer endast ske genom posttrösning innan stämman.
Produktion: Atrium Ljungberg i samarbete med Narva. Foto: Mattias Bardå, Christoffer Edling, EIB, Gatun, Jenette Hägglund, Martin Kelam, Erik Lefvander, Objekt 360, Pixprovider, Walk the room, White Arkitekter, Manne Widung. Tryck: Elanders.
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047
WWW.AL.SE
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.