Quarterly Report • Jul 13, 2021
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Apr-jun | Jan-jun | Senaste | Helår | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | 4 kv | 2020 | |
| Intäkter, MSEK | 583 | 493 | 1 154 | 923 | 2 267 | 2 035 |
| Driftnetto, MSEK | 395 | 342 | 755 | 624 | 1 546 | 1 415 |
| Överskottsgrad, % | 67,7 | 69,4 | 65,4 | 67,6 | 68,2 | 69,5 |
| Förvaltningsresultat, MSEK | 539 | 248 | 959 | 592 | 1 701 | 1 334 |
| — per aktie, SEK | 2,90 | 1,35 | 5,18 | 3,31 | 9,20 | 7,35 |
| Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint venture, MSEK |
300 | 266 | 587 | 526 | 1 207 | 1145 |
| — per aktie, SEK | 1,61 | 1,44 | 3,17 | 2,94 | 6,53 | 6,31 |
| Resultat efter skatt, MSEK | 711 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 |
| — per aktie efter utspädning SEK | 3,82 | 1,35 | 7,28 | 5,07 | 14,41 | 12,25 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, MSEK | 441 | 519 | 653 | 728 | 1 180 | 1254 |
| — per aktie, SEK | 2,37 | 2,81 | 3,52 | 4,07 | 6,38 | 6,91 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,3 | 3,3 | 3,4 | 4,1 | 3,5 | 3,8 |
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 31 428 | 29 411 | ||||
| Substansvärde EPRA NRV på balansdagen, MSEK | 16 320 | 14 744 | ||||
| — per aktie, SEK | 85,44 | 79,91 | ||||
| Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % | 54,4 | 56,9 |
Nyfosa fortsätter att leverera det vi föresatt oss – att växa genom förvärv och bygga starka, hållbara kassaflöden. Under andra kvartalet 2021 fortsatte trenden med positiv nettouthyrning. Det händer mycket i våra regionsstäder där vi upplever att många av våra hyres-gäster ser positivt på framtiden och att efterfrågan på lokaler är fortsatt stabil.
Vi har gjort ett tydligt avtryck på Nyfosas nya marknad Finland genom förvärv för totalt drygt 2,3 MDSEK efter periodens slut. Det är fastigheter med stabila hyresgäster i växande regionsstäder som utgör en bra plattform för vår fortsatta tillväxt i Finland. Under kvartalet förvärvade vi även en portfölj i Norrland som kompletterar vårt bestånd väl, och därtill ett antal mindre affärer.
Nyfosa ska fortsätta växa och vi ser intressanta affärsmöjligheter framåt, inte minst i Finland. Genom Nyfosas första gröna obligation och en riktad nyemissionen har vi skapat stärkt finansiell beredskap för att kunna agera snabbt när vi hittar rätt affärer. Intresset bland investerare var stort och vi är förstås glada att vår opportunistiska affärsmodell med inriktning på starka kassaflöden uppskattas.
Stina Lindh Hök, VD
"Vi har gjort ett tydligt avtryck i Finland genom flera förvärv."
Under andra kvartalet gjorde Nyfosa sina första affärer i Finland. Bland annat förvärvades en större portfölj från Castellum för 2,1 MDSEK. Det är moderna och hållbara kontorsfastigheter med centralt läge i den expansiva regionsstaden Jyväskylä, Finlands femte största stad. Portföljen har en stor variation av hyresgäster där de största är TietoEvry, Jyväskylä universitet och Airbus. Förvärvet inkluderar även en projektfastighet med byggrätt för kontor. Med växande befolkning, universitet och ett expansivt näringsliv är Jyväskylä ett exempel på orter Nyfosa söker i etablering på den finska marknaden. Nyfosa har också förvärvat fastigheter i Tammerfors och Uleåborg för drygt 200 MSEK. Med dessa förvärv har Nyfosa en bra plattform i Finland att bygga vidare på.
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt och sin snabbfotade, marknadsnära och modiga organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaflöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter.
Totalt fastighetsvärde 31 428 MSEK per 30 juni 2021.
Nyfosas fastigheter är fördelade över hela Sverige och är i huvudsak belägna i tillväxtkommuner och vid transportknutpunkter.
Årlig tillväxt i utdelningsgrundande kassaflöde per aktie med 10 procent.
Måluppfyllelse 2020:
+42%
4,18 4,73
6,91
Minst 40 procent av det utdelningsgrundande varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant
| Apr-jun | Jan-jun | Senaste | Helår | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | 4 kv | 2020 | |
| Hyresintäkter | 578 | 479 | 1 143 | 904 | 2 240 | 2 001 | |
| Övriga fastighetsintäkter | 5 | 14 | 11 | 19 | 27 | 35 | |
| Totala intäkter | 583 | 493 | 1 154 | 923 | 2 267 | 2 035 | |
| Fastighetskostnader | |||||||
| Driftskostnader | -109 | -76 | -237 | -159 | -402 | -324 | |
| Underhållskostnader | -35 | -37 | -72 | -68 | -145 | -140 | |
| Fastighetsskatt | -26 | -22 | -53 | -42 | -104 | -93 | |
| Fastighetsadministration | -18 | -16 | -38 | -30 | -70 | -63 | |
| Driftnetto | 395 | 342 | 755 | 624 | 1 546 | 1 415 | |
| Centraladministration | -31 | -38 | -66 | -68 | -131 | -132 | |
| Övriga rörelseintäkter och -kostnader | 1 | 1 | 4 | 2 | -23 | -26 | |
| Andel i joint ventures resultat | 283 | 36 | 471 | 171 | 704 | 404 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | -110 | -92 | -205 | -137 | -395 | -327 | |
| Förvaltningsresultat | 539 | 248 | 959 | 592 | 1 701 | 1 334 | |
| Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures |
300 | 266 | 587 | 526 | 1 207 | 1 145 | |
| Värdeförändring fastigheter | 237 | 43 | 559 | 524 | 1 099 | 1 063 | |
| Värdeförändring finansiella instrument | 0 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | |
| Resultat före skatt | 776 | 293 | 1 520 | 1 117 | 2 802 | 2 399 | |
| Skatt | -64 | -45 | -171 | -209 | -135 | -174 | |
| Resultat | 711 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 | |
| Resultat hänförligt till: | |||||||
| Moderbolagets ägare | 711 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | - | - | - | - | - | - | |
| Resultat | 711 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 | |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | 3,83 | 1,35 | 7,29 | 5,07 | 14,42 | 12,25 | |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | 3,82 | 1,35 | 7,28 | 5,07 | 14,41 | 12,25 |
| MSEK | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat | 711 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 |
| Övrigt totalresultat | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| Totalresultat | 712 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 |
| Totalresultat hänförligt till: | ||||||
| Moderbolagets ägare | 712 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| Totalresultat | 712 | 249 | 1 350 | 908 | 2 667 | 2 225 |
Nettouthyrningen uppgick till +10 MSEK. Nyuthyrningar gjordes för totalt 45 MSEK, uppsägning för avflytt uppgick till 35 MSEK. Konstaterade konkurser uppgick till 0 MSEK. Omförhandlingsnettot uppgick till +3 MSEK. Genomsnittlig återstående kontraktslängd uppgick till 4,1 år. Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 14 procent av de totala hyresintäkterna och är fördelade på 211 hyresavtal. Av totala hyresintäkter bidrar skattefinansierade hyror med 26 procent.
Den pågående pandemin har även detta kvartal påverkat bolagets finansiella rapporter endast i begränsad
omfattning. Organisationen följer marknadsutvecklingen alltjämt noggrant. Med en framgångsrik förvaltning, låg exponering mot hyresgäster inom besöksnäringen samt en relativt sett låg hyresnivå bibehålls en solid motståndskraft i portföljen. För att bemöta de hyresgäster som haft betalningssvårigheter med anledning av pandemin har kvartalsbetalningar av hyror lagts om till månadsbetalningar eller avbetalningsplaner. Även omförhandling av hyresavtal har genomförts, med förlängda kontrakt kombinerat med initial hyresrabatt. Lämnade hyresrabatter hänförliga till regeringens stödpaket för lokalhyror uppgick till 2 MSEK, vilket belastade hyresintäkterna i Resultaträkningen.
Hyresförlusterna var i nivå med ett normalt kvartal före pandemin. Av aviserade hyror för det tredje kvartalet 2021, med förfall den 30 juni 2021, hade 95 procent reglerats per den 9 juli 2021, vilket inte avviker väsentligt från ett normalt kvartalsbokslut.
Intäkterna uppgick till 583 MSEK (493), vilket är en ökning med 90 MSEK, motsvarande 18 procent. Den större portföljen är den främsta orsaken till tillväxten.
Driftnettot för kvartalet uppgick till 395 MSEK (342) och överskottsgraden till 67,7 procent (69,4). Den lägre överskottsgraden förklaras, liksom under det första kvartalet, främst av högre driftskostnader för uppvärmning och snöröjning jämfört med samma kvartal 2020 vilken var onormalt varmt och snöfattigt.
Kostnaden för centraladministration uppgick till 31 MSEK (38).
Resultat från andelar i joint ventures om 283 MSEK (36) utgör dels Nyfosas andel av kvartalets resultat i Söderport och dels av en värdejustering av Nyfosas andelar i joint ventures. Nyfosas andel av Söderports förvaltningsresultat uppgick till 57 MSEK (58) och värdeförändringar och skatt i Söderport påverkade resultatandelen med 216 MSEK (-8).
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –110 MSEK (–92). Ökningen följer av ökad nettoskuld.
Förvaltningsresultatet uppgick till 539 MSEK (248). Exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures uppgick förvaltningsresultatet till 300 MSEK (266).
Omvärdering av fastigheter uppgick till 237 MSEK (43) och påverkades främst av sänkta avkastningskrav, genomförda nyuthyrningar och omförhandlade hyresavtal. Med fortsatt låga räntenivåer utgör fastigheter ett attraktivt investeringsslag och den begränsade tillgången till fastigheter på marknaden gör att avkastningskraven nedjusterades marginellt.
Skattekostnaden för kvartalet uppgick till –64 MSEK (–45). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa samt återläggning av uppskjuten skatt i samband med fastighetsförsäljningar. Den effektiva skatten uppgick till –8,3 procent (–15,2).
Kvartalets resultat per aktie, efter utspädning, uppgick till 3,82 SEK (1,35).
Intäkterna uppgick till 1 154 MSEK (923), vilket är en ökning med 231 MSEK, motsvarande 25 procent. Den större portföljen är den främsta orsaken till tillväxten. Den totala uthyrningsbara ytan per den 30 juni 2021 uppgick till 2 517 tusen kvm (2 231) och den ekonomiska uthyrningsgraden för perioden uppgick till 93,6 procent (91,5).
Driftnettot för perioden uppgick till 755 MSEK (624) och överskottsgraden till 65,4 procent (67,6). Den lägre överskottsgraden förklaras främst av högre driftskostnader för uppvärmning och snöröjning jämfört med samma period 2020 vilken var onormalt varm och snöfattig.
Kostnaden för centraladministration uppgick till 66 MSEK (68).
Resultat från andelar i joint ventures om 471 MSEK (171) utgör dels Nyfosas andel av kvartalets resultat i Söderport och dels en värdejustering av Nyfosas andelar i joint ventures. Nyfosas andel av Söderports förvaltningsresultat uppgick till 116 MSEK (106) och värdeförändringar och skatt i Söderport påverkade resultatandelen med 372 MSEK (66).
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –205 MSEK (–137). Ökningen följer av ökad nettoskuld.
Förvaltningsresultatet uppgick till 959 MSEK (592). Exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures uppgick förvaltningsresultatet till 587 MSEK (526).
Omvärdering av fastigheter uppgick till 559 MSEK (524) och påverkades främst av sänkta avkastningskrav, genomförda nyuthyrningar och omförhandlade hyresavtal. Med fortsatt låga räntenivåer utgör fastigheter ett attraktivt investeringsslag och den begränsade tillgången till fastigheter på marknaden gör att avkastningskraven nedjusterades marginellt.
Skattekostnaden för perioden uppgick till –171 MSEK (–209). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa samt återläggning av uppskjuten skatt i samband med fastighetsförsäljningar. Den effektiva skatten uppgick till –11,2 procent (–18,7).
Periodens resultat per aktie, efter utspädning, uppgick till 7,28 SEK (5,07).
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
Förvaltningsresultat exkl värdeförändring och skatt i joint venture
| 30 jun | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 31 428 | 24 882 | 29 411 |
| Tillgångar med nyttjanderätt | 171 | 182 | 163 |
| Andelar i joint ventures | 2 204 | 1 683 | 1 916 |
| Derivat | 5 | 3 | 3 |
| Övriga anläggningstillgångar | 3 | 2 | 2 |
| Summa anläggningstillgångar | 33 809 | 26 752 | 31 495 |
| Kortfristiga fordringar | 228 | 108 | 99 |
| Likvida medel | 1 206 | 2 016 | 312 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 434 | 2 124 | 412 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 35 243 | 28 876 | 31 907 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 14 676 | 12 016 | 13 333 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 30 | - | - |
| Summa eget kapital | 14 706 | 12 016 | 13 333 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 18 056 | 13 304 | 16 127 |
| Skulder avseende nyttjanderätt | 165 | 176 | 158 |
| Övriga långfristiga skulder | 20 | 12 | 19 |
| Uppskjutna skatteskulder | 912 | 813 | 760 |
| Summa långfristiga skulder | 19 153 | 14 304 | 17 064 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 241 | 1 946 | 928 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 143 | 610 | 582 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 384 | 2 556 | 1 510 |
| Summa skulder | 20 537 | 16 860 | 18 573 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 35 243 | 28 876 | 31 907 |
| Eget kapital | |||
|---|---|---|---|
| hänförligt till | Innehav utan | Totalt | |
| moderbolagets | bestämmande | eget | |
| MSEK | aktieägare | inflytande | kapital |
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 9 781 | - | 9 781 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | 0 | - | 0 |
| Nyemission | 1 327 | - | 1 327 |
| Totalresultat, jan-dec 2020 | 2 225 | - | 2 225 |
| Utgående eget kapital 2020-12-31 | 13 333 | - | 13 333 |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 13 333 | - | 13 333 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | 3 | - | 3 |
| Nyemission aktier | 743 | - | 743 |
| Utdelning till aktieägare | -753 | - | -753 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | 30 | 30 |
| Totalresultat | 1 350 | 0 | 1 350 |
| Utgående eget kapital | 14 676 | 30 | 14 706 |
| Apr-jun | Jan-jun | Senaste | Helår | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | 4 kv | 2020 | |
| Den löpande verksamheten | |||||||
| Förvaltningsresultat | 539 | 248 | 959 | 592 | 1 701 | 1 334 | |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | -273 | -28 | -452 | -156 | -664 | -368 | |
| Utdelning från innehav i joint ventures | 175 | 300 | 175 | 300 | 175 | 300 | |
| Betald inkomstskatt | 0 | -1 | -29 | -8 | -32 | -11 | |
| Utdelningsgrundande kassaflöde1 | 441 | 519 | 653 | 728 | 1 180 | 1 254 | |
| – per aktie, SEK | 2,37 | 2,81 | 3,52 | 4,07 | 6,38 | 6,91 | |
| Förändring rörelsefordringar | 5 | 15 | -16 | -19 | -5 | -8 | |
| Förändring rörelseskulder | -101 | 33 | 77 | 172 | -70 | 21 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 345 | 567 | 714 | 881 | 1 104 | 1 267 | |
| Investeringsverksamheten | |||||||
| Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter |
-876 | -160 | -1 901 | -4 760 | -9 167 | -12 026 | |
| Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter |
454 | 137 | 667 | 135 | 4 235 | 3 703 | |
| Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter | -143 | -60 | -246 | -104 | -427 | -285 | |
| Investeringar i joint ventures | -16 | - | -16 | - | -16 | - | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -581 | -84 | -1 497 | -4 728 | -5 375 | -8 608 | |
| Finansieringsverksamheten | |||||||
| Nyemission aktier/teckningsoptioner | 746 | -2 | 745 | 1 327 | 745 | 1 327 | |
| Nyemission till innehav utan bestämmande inflytande |
30 | - | 30 | - | 30 | - | |
| Utdelning till aktieägare | -323 | - | -323 | - | -323 | - | |
| Upptagna låneskulder2 | 3 635 | 666 | 4 601 | 4 074 | 11 043 | 10 518 | |
| Amortering låneskulder | -3 200 | -97 | -3 378 | -126 | -8 033 | -4 781 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 889 | 674 | 1 675 | 5 275 | 3 460 | 7 064 | |
| Periodens kassaflöde | 653 | 1 050 | 893 | 1 428 | -810 | -276 | |
| Likvida medel vid periodens början | 552 | 966 | 312 | 588 | 2 016 | 588 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 206 | 2 016 | 1 206 | 2 016 | 1 206 | 312 | |
| Erhållna räntor | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | |
| Erlagda räntor | -97 | -69 | -175 | -125 | -351 | -301 |
1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
2 Periodiserade uppläggningsavgifter hänförligt till upptagna låneskulder har tidigare redovisats inom den löpande verksamheten. Från och med denna delårsrapport har kostnaden återlagts till Upptagna låneskulder inom finansieringsverksamheten för att bättre återspegla kassaflödet. Historiska perioder har räknats om.
Det utdelningsgrundande kassaflödet består av bolagets förvaltningsresultat exklusive poster som inte utgör ett kassaflöde, såsom resultatandel från joint ventures och avskrivningar på inventarier, inklusive erhållen utdelning från innehav i joint ventures samt betald skatt.
Bolagets mål är att uppnå en årlig tillväxt i kassaflödet per aktie med 10 procent.
Den blå linjen i grafen visar tillväxten i kassaflöde per aktie. Jämfört med senaste fyra kvartalen per 30 jun 2020 uppgick tillväxten i kassaflöde per aktie till 6 procent. Förändringen jämfört med den 31 december 2020 förklaras främst av att utdelning från joint venture varit lägre i senaste fyra kvartalen per 30 juni 2021. Nyfosa hade erhållit 175 MSEK av 200 MSEK fastställd utdelning, att jämföra med 300 MSEK per 31 december 2020.
Fastighetsportföljen bestod per den 30 juni 2021 främst av kontorsfastigheter i tillväxtkommuner och lager/ logistikfastigheter vid transportknutpunkter i Sverige, vilka tillsammans utgjorde 74 procent av det totala fastighetsvärdet. Under kvartalet kompletterades portföljen bland annat med fastigheter för bygghandel och verksamheterna Verto, Idehuset och Valhall. En bostadsfastighet och en projektfastighet frånträddes.
Utöver kontors- och lager/logistikfastigheter utgjorde andelen handelsfastigheter 11 procent av det totala fastighetsvärdet. Ytmässigt är de största fastigheterna belägna i handelsplatsen Storheden i Luleå, på Göteborgsvägen i Borås och i Pentagonen i Kungens Kurva. De största hyresgästerna inom kategorin handel är City Gross, Coop och Decathlon. Handelsfastigheterna är i allt väsentligt externhandelsplatser. Uthyrningsgraden uppgick till 95,4 procent och den återstående kontraktslängden till 5,8 år.
Resterande fastigheter i portföljen, de som kategoriseras som Övrigt, genererar hyresintäkter från främst industri-, kontors- och lagerytor. Uthyrningsgraden uppgick till 96 procent och den återstående kontraktslängden till 5,4 år. Skepparen 11 i Karlstad och Öjebyn 119:1 är två av de till ytan största fastigheterna. Bland hyresgästerna återfinns bland annat Nordic International School och ABB.
Det totala hyresvärdet på balansdagen uppgick till 2 560 MSEK, varav vakanshyra utgjorde 147 MSEK. Andelen hyresintäkter kopplade till konsumentprisindex (KPI) motsvarade 90 procent av totala hyresintäkter. Nyfosa hade 5 712 hyresavtal inklusive 2 362 avtal avseende garage och p-platser. Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 14 procent av de totala hyresintäkterna och är fördelade på 211 hyresavtal. Bland de största hyresgästerna finns Telia, Transportstyrelsen, Saab, Försäkringskassan, City Gross och Arbetsförmedlingen, det vill säga en stor andel företag som bedriver skattefinansierad verksamhet. Av totala hyresintäkter bidrar skattefinansierade hyror med 26 procent.
Utöver den helägda fastighetsportföljen ägs 50 procent av andelarna i fastighetsbolaget Söderport, vars fastighetsportfölj har ett totalt värde om 12,9 MDSEK.
Nyfosa meddelade i april att bolaget avser att långsiktigt bygga upp en diversifierad fastighetsportfölj på den finska marknaden. Utifrån ett förvaltningsuppdrag, en gedigen erfarenhet av den finska marknaden och en ägarandel bidrar Nyfosas samarbetsparter Brunswick Real Estate till att bygga upp fastighetsportföljen. Förvärvsfokus i Finland är brett och i linje med Nyfosas verksamhet på den svenska marknaden. Med inriktning på finska regionsstäder inkluderas alla fastighetskategorier förutom bostäder.
Efter kvartalets utgång förvärvades och tillträddes fem fastigheter om totalt 21 tusen kvm i de finska regionsstäderna Uleåborg och Tammerfors. Hyresvärdet uppgår till 23 MSEK med en återstående kontraktslängd på 6,3 år.
Vidare förvärvades och tillträddes nio kontorsfastigheter och en projektfastighet i den finska universitetsstaden Jyväskylä till ett totalt värde om 2,1 MDSEK. De moderna och hållbara kontorsfastigheterna är centralt belägena med en yta om totalt 67 tusen kvm. Hyresvärdet uppgår till 182 MSEK med en återstående kontraktslängd på1,3 år. Cirka 60 procent av nuvarande hyresintäkter avser löpande hyresavtal som rullar på 12-månadersbasis där hyresgästerna i genomsnitt hyrt sina lokaler i 8,5 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 95 procent. Förvärvet inkluderar även en attraktivt belägen projektfastighet med befintlig byggrätt för 8 tusen kvm kontor.
| 30 jun | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| 2021 | 2020 | 2020 | |
| Fastighetsvärde, MSEK | 31 428 | 24 882 | 29 411 |
| Hyresvärde, MSEK | 2 560 | 2 124 | 2 451 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 2 517 | 2 231 | 2 380 |
| Antal fastigheter | 398 | 308 | 361 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94,2 | 91,2 | 93,1 |
| Hyreskontraktens återstående löptid, år |
4,1 | 3,9 | 3,7 |
| Överskottsgrad1 , % |
71,8 | 70,3 | 70,5 |
| Direktavkastning1 , % |
5,3 | 5,4 | 5,4 |
Övrigt, 5 644 MSEK
| 1 jan – | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 jan–30 jun | 31 dec | 32 000 | |||
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 | 30 000 | |
| Vid periodens ingång | 29 411 | 19 602 | 19 602 | 28 000 | |
| Förvärvade fastigheter | 1 886 | 4 789 | 12 217 | 26 000 | |
| Investeringar i befintliga | MSEK 24 000 |
||||
| fastigheter | 246 | 104 | 285 | 22 000 | |
| Avyttrade fastigheter | -675 | -137 | -3 756 | 20 000 | |
| Realiserad värdeförändring | -31 | 14 | 327 | 18 000 | |
| Orealiserad värdeförändring | 590 | 510 | 737 | 16 000 | |
| Vid periodens utgång | 31 428 | 24 882 | 29 411 | 14 000 |
I maj tillträddes fyra av fem fastigheter i en affär om totalt 657 MSEK. Det årliga hyresvärdet uppgår till totalt 50 MSEK och hyresavtalen har en genomsnittlig återstående avtalstid på 6,6 år. Fastigheterna är belägna i Uppsala, Norrtälje, och Nacka och består främst av kontor och industri/lager med en mix av olika verksamheter och företag. Uthyrningsgraden är 97 procent. Tillträde av den femte fastigheten sker i november 2021.
Vidare tillträddes en fastighetsportfölj med bygghandel i norra Sverige till ett värde om 377 MSEK. Total uthyrningsbar yta uppgår till 47 tusen kvm med ett hyresvärde om 27 MSEK. Dominerande hyresgäst med 95 procent av hyresvärdet är K-Bygg Fresks med inriktning på professionell bygghandel. Genomsnittlig återstående avtalstid uppgår till 11 år och uthyrningsgraden uppgår till 97 procent.
Tidigare under året tillträddes en portfölj med fastigheter för lager-, industri- och grossisthandelsverksamhet i samband med förvärvet av en portfölj från Galjaden Fastigheter AB, till ett värde om totalt 870 MSEK.
| Yta, | |||
|---|---|---|---|
| Kommun | Antal fastigheter | Kategori | tusen kvm |
| Malmö, Sundsvall, Östersund, Åre | 15 | Handel | 71 |
| Linköping, Norrköping, Hudiksvall | 15 | Logistik/Lager | 44 |
| Malmö, Uppsala | 3 | Kontor | 17 |
| Söderköping, Landskrona, Habo | 7 | Övrigt | 46 |
I kvartalet tecknades bland annat ett hyresavtal med Padel Arena Borås om en lokal i fastigheten Borås Rydahög 1. Avtalet löper på 4,5 år och omfattar 11 tusen kvm.
I det första kvartalet tecknades ett 12-årigt hyresavtal med Shenzhen Senior Technology Material i industrifastigheten Grönsta 2:52 i Eskilstuna. Initialt hyr hyresgästen 14 tusen kvm men har för avsikt att utöka ytan till totalt cirka 70 tusen kvm. Den moderna industrianläggningen blir en av Europas största fabriker för separatorfilm för litiumbatterier.
Investeringar om 243 MSEK gjordes i den befintliga fastighetsportföljen. Majoriteten av investeringarna avsåg projekt, hyresgästanpassningar samt förbättrande åtgärder kopplade till genomförda uthyrningar. De största pågående investeringarna framgår av tabellen nedan. I Botkyrka uppför vi en ny byggnad åt hyresgästerna Byggmax och Skånska Byggvaror. I Mården 11 i Luleå pågår en totalrenovering och anpassning av lokalerna till Luleå kommun, vilka tecknat ett 10-årigt avtal med inflyttning i januari 2022. I Norr 12:5 i Gävle pågår en renovering och anpassning av lokalerna till den befintliga hyresgästen Försäkringskassan. I Ånsta 20:262 i Örebro utökas ytorna för Schneider Electrics.
| Yta, tusen |
Nedlagt totalt, |
Beräknad investering, |
Beräknad färdigställd, |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighet | Kategori | Hyresgäst | kvm | MSEK | MSEK | år |
| Botkyrka | Genetikern 2 | Handel | Byggmax & Skånska Byggvaror |
48 | 53 | 73 | Q3 2021 |
| Luleå | Mården 11 | Kontor | Luleå kommun | 11 | 13 | 68 | Q4 2021 |
| Gävle | Norr 12:5 | Kontor | Försäkringskassan | 6 | 6 | 69 | Q3 2021 |
| Örebro | Ånsta 20:262 | Logistik/lager | Schneider Electrics | 6 | 10 | 59 | Q4 2021 |
Under kvartalet frånträddes två projektfastigheter i Lund och Haninge till ett värde om 477 MSEK.
Under det första kvartalet avyttrades en centralt belägen fastighet i Södertälje till ett värde om 220 MSEK.
Det vägda direktavkastningskravet för externt värderade fastigheter per den 30 juni 2021 uppgick till 5,90 procent, den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 7,90 procent respektive 7,80 procent. Vid föregående värdering den 31 mars 2021 var direktavkastningskravet 5,92 procent, den vägda kalkylräntan för nuvärdeberäkning av kassaflödet 7,70 procent respektive för restvärdet 8,02 procent. I värderingen den 31 december 2020 var direktavkastningskravet 6,03 procent, den vägda kalkylräntan för nuvärdeberäkning av kassaflödet 7,70 procent respektive för restvärdet 8,02 procent.
| 30 juni 2021 | % | MSEK |
|---|---|---|
| Förändring driftnetto1 | +/– 5,00 | +/– 1 057 |
| Förändring direktavkastningskrav | +/– 0,25 | +/– 1 329 |
| Förändring tillväxtantaganden | +/– 5,00 | +/– 132 |
| Förändring diskonteringsränta | +/– 0,25 | +/– 1 027 |
Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet.
Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. För ytterligare information om värderingsmetodiken, se Not 13, i Nyfosa ABs årsredovisning 2020, på www.nyfosa.se.
Varje kvartal tar bolaget in externa, oberoende, fastighetsvärderare för att kvalitetssäkra verkligt värde-värderingen på bolagets fastigheter. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter med undantag för de fastigheter som tillträtts under innevarande kvartal eller fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns, i dessa fall används det överenskomna fastighetsvärdet. Det osäkra omvärldsläget som fortfarande råder med anledning av pandemin har inte påverkat Nyfosas fastighetsvärden nämnvärt, främst på grund av att portföljen har en låg exponering mot hyresgäster inom besöksnäringen och annan verksamhet som markant påverkats av pandemin.
Under kvartalet upprättade Nyfosa ett grönt finansiellt ramverk och emitterade ett grönt seniort icke säkerställt obligationslån. Det gröna finansiella ramverket är upprättat i enlighet med Green Bond Principles framtagna av International Capital Markets Association (ICMA) och har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of Green. Mer information finns att läsa på Nyfosas webbplats www.nyfosa.se.
Under perioden har gröna bilagor tecknats i samband med ny- och omförhandlade hyresavtal, vilket är i linje med det uppsatta hållbarhetsmålet för året. Möjliga investeringar i energioptimeringsåtgärder utreds, vilket syftar till att minska energiförbrukningen och därmed även CO2-utsläppen från nyttjandet av våra lokaler. Arbetet med att miljöcertifiera byggnader pågår.
Efter kvartalets utgång förvärvades och tillträddes en fastighetsportfölj i Jyväskylä i Finland om total 2,1 MDSEK. Merparten av byggnaderna har en miljöcertifiering på Very Good-nivå inom olika certifieringstyper.
| År för | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighet | Kategori | Certifiering | certifiering |
| Bodarna 2, Gillet 1, Jungfrun 11, | BREEAM In Use | |||
| Värnamo | Lejonet 11, Vindruvan 4, Vindruvan 15 | Kontor och handel | Good | 2020 |
| Malmö | Byrådirektören 3 | Kontor | Miljöbyggnad Brons | 2015 |
| Sollentuna | Tackan 9 | Kontor | Green Building | 2020 |
| Sundsvall | Högom 3:178 | Kontor | Green Building | 2020 |
| Jönköping | Stensholm 1:754 | Kontor | LEED Gold | 2018 |
| Gävle | Söder 18:19 | Kontor | Miljöbyggnad Silver | 2019 |
I Allbrights årliga granskning av jämställdhet i Sveriges börsnoterade bolag placerades Nyfosa på delad första plats. Allbright kartlägger kontinuerligt näringslivets ledningsgrupper och styrelser för att belysa frågan om en jämställd representation i dessa.
| 30 jun | |
|---|---|
| MSEK | 2021 |
| Hyresintäkter | 2 336 |
| Fastighetskostnader | -594 |
| Fastighetsadministration | -66 |
| Driftnetto | 1 675 |
| Centraladministration | -95 |
| Andel i joint ventures resultat | 241 |
| Finansiella kostnader | -390 |
| varav tomträttsavgälder | -6 |
| Förvaltningsresultat | 1 431 |
| Intjäning per aktie, på balansdagen, SEK | 7,44 |
Ovan presenteras aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per den 30 juni 2021. Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i befintliga hyreskontrakt. Uppgifterna inkluderar inte eventuella effekter av fastighetstransaktioner. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Följande information utgör underlag för den aktuella intjäningsförmågan:
Nyfosa äger 50 procent av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Property Investment AB ("Söderport"). Resterande del av aktierna ägs av AB Sagax (publ). Samägandet regleras av ett långsiktigt aktieägaravtal som ger ägarna lika stor beslutanderätt, det vill säga ingen av delägarna har bestämmande inflytande. Innehavet klassificeras som Andelar i joint venture och Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas inom koncernens förvaltningsresultat. Andelen bidrog med 14,85 SEK per aktie till Nyfosas EPRA NRV på balansdagen.
Söderports fastighetsbestånd består främst av industri samt lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsportfölj. Söderport äger fastigheter med ett sammanlagt värde om 12 884 MSEK (11 192). Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdet. Söderport har ingen egen operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Driftnettot uppgick till 349 MSEK (334), förvaltningsresultatet till 248 MSEK (227) och nettobelåningsgraden till 50 procent (54). Påverkan av coronapandemin på Söderports verksamhet har varit av begränsad omfattning.
Det totala hyresvärdet för Söderports fastighetsportfölj uppgick till 943 MSEK (839). Hyreskontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om 4,7 år (5,0). Total uthyrningsbar yta uppgick till 780 tusen kvm (762). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till cirka 95,1 procent (95).
Bolaget Torslanda Property Investment AB (TPI) ägs till 78,4 procent och är således konsoliderad i Söderports finansiella resultat- och balansuppställning nedan. Minoritetsandelen i TPI, motsvarande 21,6 procent, förklarar varför Nyfosas andel inte motsvarar 50 procent av Söderports resultat och eget kapital.
TPI är en svensk fastighetskoncern som äger och förvaltar kontorsfastigheter i Göteborg och Stockholm. Fastighetsportföljen, vars värde uppgår till 3 502 MSEK (3 030), omfattar 196 tusen kvm (194) uthyrningsbar yta som främst nyttjas som kontorsytor. Uthyrningsgraden är 99 procent (100) och huvudsaklig hyresgäst är Volvo Cars. TPIs aktie är sedan januari 2015 noterad på Nasdaq First North Growth Market.
Under kvartalet avtalades om avyttring av fastigheten Sörred 7:31 i Torslanda. Fastigheten frånträds i oktober 2021 och omvärderades till köpeskillingen i balansräkningen per 30 juni 2021.
| Jan–jun | Helår | 30 jun | 31 dec | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 | MSEK | 2021 | 2020 | 2020 |
| Hyresintäkter | 428 | 403 | 818 | Förvaltningsfastigheter | 12 884 | 11 266 | 11 910 |
| Driftnetto | 349 | 334 | 679 | Likvida medel | 178 | 235 | 161 |
| Räntenetto | -85 | -92 | -185 | Övriga tillgångar | 375 | 333 | 338 |
| Förvaltningsresultat | 248 | 227 | 466 | Eget kapital | 4 769 | 3 650 | 4 136 |
| Värdeförändringar fastigheter | varav Nyfosas andel | 2 204 | 1 683 | 1 916 | |||
| och derivat | 828 | 225 | 594 | Räntebärande skulder | 6 653 | 6 361 | 6 354 |
| Skatt | -30 | -93 | -217 | Uppskjuten skatteskuld, netto | 1 244 | 976 | 1 087 |
| Periodens resultat | 1 046 | 358 | 844 | Derivat, netto | 170 | 228 | 221 |
| Varav Nyfosas andel | 488 | 171 | 404 | Övriga skulder | 749 | 621 | 612 |
Stor-Stockholm, 669 MSEK
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån hos de nordiska bankerna samt obligationslån emitterade på den svenska kapitalmarknaden. Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission om av 6 521 740 aktier, vilket tillförde bolaget 750 MSEK före emissionskostnader. Syftet med nyemissionen är att säkerställa kommande tillväxt i bolaget. På balansdagen uppgick eget kapital till 14 706 MSEK och räntebärande lån från kredit- och kapitalmarknad till 18 297 MSEK, varav banklån med fastigheter som ställd säkerhet uppgick till 16 424 MSEK och icke-säkerställda obligationslån uppgick till 1 873 MSEK.
Den totala nettobelåningsgraden mot fastigheterna var 54,4 procent (53,2). För att understödja tillväxten har bolaget tre i förväg förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Det totala utrymmet i dessa så kallade revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 3 880 MSEK. Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta villkor för att till exempel finansiera nya förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet ökar. På balansdagen hade bolaget utnyttjat 952 MSEK av totalt beviljat belopp om 1 829 MSEK mot säkerhet i befintliga fastigheter. För att nyttja resterande 2 051 MSEK inom ramen tas säkerhet först ut i nya förvärvade fastigheter. Utöver de revolverande krediterna har bolaget outnyttjade checkkrediter hos bank uppgående till 200 MSEK.
Sammantaget ger den tillgängliga likviditeten och den starka finansiella ställningen goda förutsättningar för fortsatt tillväxt såväl som motståndskraft mot eventuella negativa effekter från omvärlden. Bolaget följer kontinuerligt likviditeten i verksamheten för att snabbt kunna parera en eventuell negativ påverkan.
| 30 jun | ||||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 | |
| Likvida medel | 1 206 | 2 016 | 312 | |
| Outnyttjad revolverande kredit1 | 877 | 0 | 896 | |
| Outnyttjad checkkredit | 200 | 200 | 200 | |
| Summa | 2 286 | 2 216 | 1 408 |
| Beviljat | Utnyttjat | Outnyttjat | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | Ram | belopp | belopp | belopp |
| Totalt | 3 880 | 1 829 | 952 | 877 |
Under kvartalet emitterades ett grönt seniort icke säkerställt obligationslån om 1 000 MSEK. Samtidigt erbjöds återköp av befintliga obligationslån om 628 MSEK. Vidare genomfördes en refinansiering av befintliga banklån samt delar av nyttjad revolverande kreditfacilitet. Tidsbundna lån om totalt 1 998 MSEK upptogs i samband med förvärv. Nyttjandet av revolverande kreditfaciliteter minskade med netto 870 MSEK. Löpande amorteringar av tidsbundna lån genomfördes om 18 MSEK. Till följd av detta fick bolaget per balansdagen en ränte- och kapitalbindning enligt tabellerna nedan.
| Kvartalets förändring i räntebärande skulder | Jan–jun | Helår | |
|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 |
| Räntebärande skulder vid periodens ingång | 17 055 | 11 282 | 11 282 |
| Amortering av banklån | -2 750 | -126 | -4 781 |
| Emitterade obligationslån | 1 000 | - | - |
| Återköp obligationslån | -628 | - | - |
| Upptagna banklån | 3 621 | 4 104 | 10 583 |
| Förändring upplåningsavgifter | -1 | -10 | -29 |
| Räntebärande skulder vid periodens utgång | 18 297 | 15 250 | 17 055 |
Kapitalbindningen i tabellen visar slutförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar.
| Räntebindning1 | Kapitalbindning | |||
|---|---|---|---|---|
| År | MSEK | Andel | MSEK | Andel |
| Inom ett år | 10 475 | 57 | 1 825 | 10 |
| 1–2 år | 300 | 2 | 1 934 | 11 |
| 2–3 år | 1 985 | 11 | 6 261 | 34 |
| 3–4 år | 5 640 | 31 | 7 862 | 43 |
| 4–5 år | 0 | 0 | 518 | 3 |
| >5 år | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totalt | 18 400 | 100 | 18 400 | 100 |
Nyfosa arbetar till största del med rörlig ränta i låneavtalen. Exponeringen mot ränterisken hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande uteslutande räntetak. I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på resultatet om marknadsräntan förändras och om bolagets genomsnittliga ränta förändras. Genom att begränsa ränterisken ökar förutsägbarheten i förvaltningsresultatet och förändringar i räntenivåer på marknaden får inte full effekt på bolagets räntekostnader. Den nominella volymen på utestående räntetak uppgick per balansdagen till 9 425 MSEK, vilket motsvarade 51 procent av de räntebärande skulderna.
| 30 jun | |||
|---|---|---|---|
| Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig skuldränta, MSEK | Förändring | 2021 | 2020 |
| Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1 | +/–1 %-enhet | +174/–18 | +189/–48 |
| Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå2 | +/–1 %-enhet | +/–184 | +/–153 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | +/–10 | +/–6 |
Med hänsyn till derivatavtal.
Dagens snittränta, ökas/minskas med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen.
Varje variabel i tabellen ovan har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot den helägda fastighetsportföljen och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
| 30 jun | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| 2021 | 2020 | 2020 | |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,3 | 1,3 | 1,3 |
| Genomsnittlig ränta1 , % |
1,9 | 2,1 | 1,9 |
| Genomsnittlig återstående räntebindning, år | 1,4 | 1,1 | 1,6 |
| Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år | 2,8 | 2,1 | 2,9 |
| Räntesäkrad andel av skulderna, % | 51 | 39 | 49 |
| Verkligt värde på derivat, MSEK | 5 | 3 | 3 |
Nedan presenteras nyckeltal för en period omfattande de fyra senaste kvartalens utfall, som Nyfosa anser ger en kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. I tabellen presenteras nyckeltal och mått som inte definieras enligt IFRS, därför har även avstämning av nyckeltal presenterats. Vidare återfinns även definitioner på sidan 28 i delårsrapporten.
Enligt bolagets finansiella mål ska kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapital ("Utdelningsgrundande kassaflöde"), visa en årlig tillväxt per aktie om 10 procent. De finansiella riskbegränsningarna är oförändrade och stipulerar att bolaget ska visa en soliditet på minst 25 procent, belåningsgraden ska ej överstiga 65 procent samt uppnå en räntetäckningsgrad på över två ggr.
| Senaste 4 kvartalen per | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | |
| 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Intäkter, MSEK | 2 267 | 2 177 | 2 035 | 1 860 | 1 637 |
| Fastighetskostnader, MSEK | -651 | -615 | -557 | -516 | -480 |
| Fastighetsadministration, MSEK | -70 | -68 | -63 | -55 | -53 |
| Driftnetto, MSEK | 1 546 | 1 493 | 1 415 | 1 289 | 1 104 |
| Överskottsgrad, % | 68,2 | 68,6 | 69,5 | 69,3 | 67,4 |
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 31 428 | 30 605 | 29 411 | 28 587 | 24 882 |
| Aktierelaterade nyckeltal | |||||
| Förvaltningsresultat per aktie, SEK | 9,20 | 7,64 | 7,35 | 8,05 | 7,58 |
| Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures, SEK |
6,53 | 6,36 | 6,31 | 6,11 | 5,52 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, per aktie, SEK | 6,38 | 6,82 | 6,91 | 6,65 | 6,03 |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | 14,42 | 11,95 | 12,25 | 12,80 | 10,50 |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | 14,41 | 11,94 | 12,25 | 12,80 | 10,50 |
| Substansvärde (EPRA NRV) per aktie på balansdagen, SEK |
85,44 | 83,99 | 79,91 | 77,32 | 72,78 |
| Substansvärde (EPRA NTA) per aktie på balansdagen, SEK |
80,47 | 79,00 | 75,33 | 72,55 | 67,57 |
| Substansvärde (EPRA NDV)/Eget kapital per aktie på balansdagen, SEK |
76,99 | 75,72 | 72,27 | 69,57 | 65,13 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på eget kapital, % | 20,0 | 17,1 | 19,3 | 20,6 | 17,4 |
| Soliditet på balansdagen, % | 41,7 | 41,5 | 41,8 | 40,5 | 41,6 |
| Belåningsgrad fastigheter på balansdagen, % | 58,2 | 58,3 | 58,0 | 59,9 | 61,3 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % | 54,4 | 56,5 | 56,9 | 56,4 | 53,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,5 | 3,8 | 4,0 | 4,1 |
Förvaltningsresultat exkl värdeförändring och skatt i joint venture
| Senaste 4 kvartalen per | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Utdelningsgrundande kassaflöde | 30 jun 2021 |
31 mar 2021 |
31 dec 2020 |
30 sep 2020 |
30 jun 2020 |
| Förvaltningsresultat senaste fyra kvartalen, MSEK | 1 701 | 1 410 | 1 334 | 1 429 | 1 314 |
| Avskrivningar på inventarier senaste fyra kvartalen, MSEK |
0 | 1 | 1 | 1 | 0 |
| Periodiserad uppläggningsavgift på låneskulder senaste fyra kvartalen, MSEK |
40 | 38 | 35 | 24 | 15 |
| Resultatandel från joint ventures senaste fyra kvartalen, MSEK |
-704 | -457 | -404 | -554 | -566 |
| Erhållen utdelning från joint ventures senaste fyra kvartalen, MSEK |
175 | 300 | 300 | 300 | 300 |
| Betald inkomstskatt senaste fyra kvartalen, MSEK | -32 | -34 | -11 | -20 | -18 |
| Genomsnittligt antal aktier senaste fyra kvartalen, miljontals |
185 | 185 | 182 | 177 | 173 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde per aktie, SEK | 6,38 | 6,82 | 6,91 | 6,65 | 6,03 |
Nyckeltalet motsvarar de poster inom förvaltningsresultatet som är kassaflödespåverkande, med tillägg för erhållen utdelning från innehav i joint ventures samt betald skatt. Kassaflödet anges i kronor per aktie.
| På balansdagen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | |
| Substansvärde | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 |
| Eget kapital, MSEK | 14 706 | 13 971 | 13 333 | 12 836 | 12 016 |
| Uppskjuten skatt, MSEK | 912 | 855 | 760 | 806 | 813 |
| Derivat, MSEK | -5 | -5 | -3 | -3 | -3 |
| Uppskjuten skatt i joint venture, 50%, MSEK | 622 | 587 | 544 | 511 | 488 |
| Derivat i joint venture, 50%, MSEK | 85 | 89 | 110 | 115 | 114 |
| Antal aktier, miljontal | 191 | 185 | 185 | 185 | 185 |
| Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK | 85,44 | 83,99 | 79,91 | 77,32 | 72,78 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt, MSEK1 | -512 | -463 | -419 | -474 | -576 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK1 |
-437 | -458 | -425 | -406 | -385 |
| Substansvärde (EPRA NTA) per aktie, SEK | 80,47 | 79,00 | 75,33 | 72,55 | 67,57 |
| Uppskjuten skatt, MSEK | -400 | -391 | -341 | -332 | -237 |
| Derivat, MSEK | 5 | 5 | 3 | 3 | 3 |
| Uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK | -200 | -129 | -118 | -105 | -103 |
| Derivat i JV, Nyfosas andel, MSEK | -85 | -89 | -110 | -115 | -114 |
| Substansvärde (EPRA NDV)/Eget kapital per aktie, SEK |
76,99 | 75,72 | 72,27 | 69,57 | 65,13 |
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare och värdet kan beräknas på olika sätt beroende av tidsperspektiv och omsättningshastighet i fastighetsportföljen. Substansvärdet EPRA NRV utgår ifrån att bolaget aldrig säljer tillgångar och syftar till att återspegla värdet som krävs för att bygga upp verksamheten igen. Eget kapital i balansräkningen har justerats för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom derivat och uppskjuten skatteskuld, både i Nyfosas balansräkning och Nyfosas andel av derivat och uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning. Substansvärdet EPRA NTA antar att bolaget gör fastighetstransaktioner och därmed blir betalningsskyldig för viss skatt. Nyckeltalet utgörs av eget kapital enligt balansräkningen justerat för den del av uppskjuten skatt, både i Nyfosas balansräkning och Nyfosas andel av uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning, som marknadsvärderats med hänsyn till hur bolaget de senaste åren faktiskt genomfört fastighetstransaktioner. EPRA NDV utgörs av eget kapital enligt balansräkningen.
| Senaste 4 kvartalen per | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | |
| Avkastning på eget kapital | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 |
| Resultat efter skatt senaste fyra kvartalen, MSEK | 2 667 | 2 204 | 2 225 | 2 271 | 1 820 |
| Genomsnittligt eget kapital senaste fyra kvartalen, MSEK | 13 361 | 12 870 | 11 557 | 11 036 | 10 442 |
| Avkastning på eget kapital, % | 20,0 | 17,1 | 19,3 | 20,6 | 17,4 |
Nyckeltalet beräknas genom resultat efter skatt för den senaste tolvmånadersperioden i relation till genomsnittligt eget kapital under motsvarande period.
| På balansdagen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | |
| Soliditet | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 |
| Eget kapital, MSEK | 14 706 | 13 971 | 13 333 | 12 836 | 12 016 |
| Totala tillgångar, MSEK | 35 243 | 33 643 | 31 907 | 31 673 | 28 876 |
| Soliditet, % | 41,7 | 41,5 | 41,8 | 40,5 | 41,6 |
Nyckeltalet beräknas genom att eget kapital sätts i relation till totala tillgångar enligt balansräkningen. Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets tillgångar som finansierats med bolagets eget kapital.
| På balansdagen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belåningsgrad och nettobelåningsgrad | 30 jun 2021 |
31 mar 2021 |
31 dec 2020 |
30 sep 2020 |
30 jun 2020 |
|
| Räntebärande skulder, MSEK | 18 297 | 17 852 | 17 055 | 17 136 | 15 249 | |
| Fastighetsvärde, MSEK | 31 428 | 30 605 | 29 411 | 28 587 | 24 882 | |
| Belåningsgrad, % | 58,2 | 58,3 | 58,0 | 59,9 | 61,3 | |
| Likvida medel, MSEK | 1 206 | 552 | 312 | 1 012 | 2 016 | |
| Nettobelåningsgrad, % | 54,4 | 56,5 | 56,9 | 56,4 | 53,2 |
Belåningsgraden beräknas genom att räntebärande skulder sätts i relation till fastigheternas värde enligt balansräkningen. Nettobelåningsgraden beräknas genom att nettolåneskulden, d v s räntebärande skulderna med avdrag för likvida medel sätts i relation till fastigheternas värde enligt balansräkningen.
| Senaste 4 kvartalen per | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | |
| Räntetäckningsgrad | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 |
| Förvaltningsresultat senaste fyra kvartalen, MSEK | 1 701 | 1 410 | 1 334 | 1 429 | 1 314 |
| Resultatandel i joint venture senaste fyra kvartalen, MSEK |
704 | 457 | 404 | 554 | 566 |
| Avskrivningar senaste fyra kvartalen, MSEK | 0 | -1 | -1 | -1 | 0 |
| Finansiella intäkter och kostnader senaste fyra kvartalen, MSEK |
-395 | -378 | -327 | -290 | -245 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,5 | 3,8 | 4,0 | 4,1 |
Räntetäckningsgraden beräknas genom att från förvaltningsresultat exkludera resultatandelar i joint ventures, avskrivningar och finansiella intäkter och kostnader. Nyckeltalet hanterar tomträttsavgälder som en
fastighetskostnad, i likhet med tidigare beräkning. Detta sätts i relation till finansiella intäkter och kostnader för att få fram räntetäckningsgraden.
Delårsperiodens sista handelsdag, den 30 juni 2021, uppgick det volymviktade medelpriset till 117,38 SEK, vilket motsvarade ett totalt börsvärde på 22 421 MSEK. Nyfosa hade 19 948 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 73,6 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare.
| Andel av | |||
|---|---|---|---|
| Ägarförteckning | Antal aktier | Kapital, % | Röster, % |
| AB Sagax | 23 498 707 | 12,3 | 12,3 |
| Länsförsäkringar Fonder | 17 337 435 | 9,1 | 9,1 |
| Swedbank Robur Fonder | 14 769 386 | 7,7 | 7,7 |
| Handelsbanken Fonder | 8 684 683 | 4,5 | 4,5 |
| SEB Fonder | 8 448 770 | 4,4 | 4,4 |
| BlackRock | 6 564 533 | 3,4 | 3,4 |
| Vanguard | 6 376 430 | 3,3 | 3,3 |
| Jens Engwall | 5 243 857 | 2,7 | 2,7 |
| Kåpan Pensioner Försäkringsförening | 4 880 014 | 2,6 | 2,6 |
| Norges Bank | 4 170 688 | 2,2 | 2,2 |
| Övriga | 91 048 310 | 47,7 | 47,7 |
| Summa | 191 022 813 | 100,0 | 100,0 |
Nyfosas årsstämma för 2021 hölls i Stockholm den 21 april 2021. För mer information om årsstämman, besök www.nyfosa.se.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om en ordinarie utdelning till aktieägarna om totalt 3,00 kronor per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,75 kronor per aktie, samt en extra utdelning om 1,00 kronor per aktie.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 13 juli 2021
Nyfosa AB (org. nr 559131–0833)
Styrelseordförande VD
Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Ericsson Stina Lindh Hök
Jens Engwall Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot Styrelseledamot
Jenny Wärmé Marie Bucht Toresäter
Per Lindblad Mats Andersson Styrelseledamot Styrelseledamot
| FINANSIELL KALENDER | KONTAKTINFORMATION | |
|---|---|---|
| Delårsrapport Januari–september 2021 Bokslutskommuniké Januari–december 2021 |
21 oktober 2021 17 februari 2022 |
Nyfosa AB Telefon 08 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se Stina Lindh Hök, VD Tel: 070 577 18 85 E-post: [email protected] Ann-Sofie Lindroth, Ekonomichef Tel: 070 574 59 25 E-post: [email protected] |
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Denna information är insiderinformation som Nyfosa AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 13 juli 2021 kl. 07.30 CEST.
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen 2020. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även I övriga delar av delårsrapporten.
Alla belopp i rapporten anges i miljoner kronor ("MSEK") om inte annat anges. Avrundningsfel kan förekomma i tabeller som summerar flera belopp. Belopp inom parentes avser samma period föregående räkenskapsår. Nyckeltal som avser ett resultat- eller kassaflödesmått, som anges per aktie, är beräknat på ett viktat genomsnittligt antal aktier under den period som avses. Nyckeltal som utgår ifrån ett värde i balansräkningen, som anges per aktie, är beräknat på det antal aktier som fanns på balansdagen.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingen av Nyfosas förvaltningsfastigheter se not 13 i årsredovisningen för 2020, www.nyfosa.se. Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde, nivå 3 enligt IFRS 13, och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna kvartalsvis av externa oberoende värderare. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.
Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Domstolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler, eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt som negativt. Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialog med Skatteverket i enskilda beskattningsfrågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna. Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovisningsregler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i flera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattningsfrågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som finns vid varje deklarationstillfälle. Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid varje rapporttillfälle. Nyfosa har skattemässiga underskott från tidigare år. Skatteverket har genom omprövningsbeslut under 2018 beslutat att inte medge bolaget fullt avdrag för dessa underskott. Underskotten som är föremål för process uppgår till 1 215 MSEK. Outnyttjat underskott är värderat till 221 MSEK, motsvarande 20,6 procent, i balansräkningen. Nyfosa har inte omvärderat värdet eftersom bedömningen är att det är övervägande sannolikt att yrkade avdrag medges efter domstolsprövning.
I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Nyfosas bolagsförvärv under 2021 omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv.
Nyfosas verksamhet består av ett rörelsesegment, det vill säga att Nyfosas verksamhet består av en affärsverksamhet som ger intäkter och genererar kostnader och vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare som underlag för uppföljning av resultat och för fördelning av resurser.
Koncernens effektiva skattesats för delårsperioden uppgick till 11,2 procent (20,0). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa men också av att eventuella reavinster vid avyttring av fastigheter via bolag inte är skattepliktiga, samt värdering av skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt ska enligt gällande regelverk beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder, med undantag för temporära skillnader på fastigheter vid tillgångsförvärv. Det totala skattemässiga restvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 13 795 MSEK, vilket innebär att temporära skillnader om 12 738 MSEK inte beaktats i balansräkningen.
| Avstämning effektiv skatt, MSEK | % | |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 537 | |
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -20,6 | -317 |
| Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter | 0,7 | 10 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 6,5 | 101 |
| Aktivering och nyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | 0,8 | 13 |
| Ej skattepliktig försäljning av fastigheter | 1,0 | 16 |
| Övrigt | 0,4 | 7 |
| Redovisad effektiv skatt | -11,2 | -171 |
I enlighet med årsstämmans beslut i maj 2019 infördes ett långsiktigt incitamentsprogram för medarbetare i Nyfosa-koncernen. För inrättandet av programmet beslutade stämman om en riktad emission av högst 1 950 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption ger rätt att teckna en ny aktie i Nyfosa AB.
Teckningskursen per aktie baseras på aktiens genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna och räknas därefter upp eller ned efter Carnegies fastighetsindex (CREX) till september 2022 då den slutligen fastställs. Teckning av aktier i enlighet med villkoren för teckningsoptionerna kan ske under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för juli-september 2022, bokslutskommunikén för 2022 och delårsrapporten för januari-mars 2023, dock längst fram till och med den 10 juni 2023. Av de emitterade teckningsoptionerna har 1 304 300 stycken tecknats, resterande innehas av ett bolag inom koncernen.
Den genomsnittliga börskursen var under kvartalet högre än teckningsoptionernas lösenkurssnitt, vilket gjorde att en marginell utspädningseffekt uppkom om 0,14 procent. Under perioden "senaste fyra kvartalen" uppkom en utspädningseffekt på 0,08 procent.
Nyfosa värderar sina finansiella instrument enligt verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde i Balansräkningen beroende på instrumentets klassificering. Finansiella instrument omfattar hyresfordringar, derivat och likvida medel bland tillgångarna och räntebärande skulder, derivat och leverantörsskulder bland skulderna. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess verkliga värde i Balansräkningen. Nyfosa har bindande ramavtal, kallade ISDA-avtal, avseende derivathandel, vilka medför att Nyfosa kan kvitta finansiella skulder mot finansiella tillgångar i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse, så kallad nettning. Ingen kvittning sker för närvarande.
I tabellen nedan framgår verkligt värde på koncernens derivat, vilket återspeglas i Balansräkningen. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde.
| 30 jun | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| Verkligt värde, MSEK | 2021 | 2020 | 2020 |
| Derivat med positivt värde | 5 | 3 | 3 |
| Derivat med negativt värde | - | - | - |
Beträffande förändring av krediter, räntor och villkor för krediter hänvisas till sid 16–17 i delårsrapporten.
| Tidpunkt | Händelse | Förändring aktiekapital (SEK) |
Förändring antal aktier |
Aktiekapital efter ändring (SEK) |
Antal aktier efter ändring |
|---|---|---|---|---|---|
| 17 oktober 2017 | Nybildning | - | - | 50 000,00 | 500 |
| 21 maj 2018 | Delning av aktier | - | 99 500 | 50 000,00 | 100 000 |
| 21 maj 2018 | Nyemission | 78 814 124,50 | 157 628 249 | 78 864 124,50 | 157 728 249 |
| 21 augusti 2018 | Nyemission | 5 000 000,00 | 10 000 000 | 83 864 124,50 | 167 728 249 |
| 17 februari 2020 | Nyemission | 3 231 412,00 | 6 462 824 | 87 095 536,50 | 174 191 073 |
| 9 mars 2020 | Nyemission | 5 155 000,00 | 10 310 000 | 92 250 536,50 | 184 501 073 |
| 9 juni 2021 | Nyemission | 3 260 870,00 | 6 521 740 | 95 511 406,50 | 191 022 813 |
Koncernen äger andelar i joint ventures, se sid 15 i denna delårsrapport. Söderport förvaltas av AB Sagax, förutom en del av fastighetsförvaltningen som ombesörjs av Nyfosa. Även bolaget TPI som ägs till 78,4 procent av Söderport köper förvaltningstjänster från Nyfosa och Sagax.
Förvaltningsarvoden mellan bolagen baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår totalt till 3 MSEK per år. Koncernen hade per den 30 juni 2021 inga fordringar på joint ventures.
Under 2020 tecknade bolaget ett konsultavtal med styrelseledamoten Jens Engwall. Uppdraget omfattar en rådgivande funktion till i första hand bolagets VD, men även att kvarstå som bolagets ledamot i styrelserna i Söderport Holding AB och Torslanda Property Investment AB. Uppdragsavtalet trädde i kraft den 1 mars 2021 och upphör den 31 december 2022. Ett årligt arvode kommer att utgå med 1 MSEK.
I juli förvärvade och tillträdde Nyfosa fem fastigheter i de finska regionsstäderna Uleåborg och Tammerfors. Förvärven, som är Nyfosas första i Finland, uppgår till ett totalt värde om 20,6 MEUR, motsvarande cirka 209 MSEK.
I juli förvärvade och tillträdde Nyfosa en portfölj med nio kontorsfastigheter och en projektfastighet i den finska universitetsstaden Jyväskylä till ett totalt värde om 208 MEUR, motsvarande cirka 2,1 MDSEK.
Nyfosa AB är ett holdingbolag vars verksamhet består i att äga och förvalta aktier. Bolaget äger 50 procent av andelarna i Söderport Holding AB, som indirekt äger fastigheter för 12,8 MDSEK. Vidare äger bolaget 100 procent av andelarna i Nyfosa Holding AB, som indirekt äger fastigheter för 31,4 MDSEK.
Bolagets organisation består av 67 personer som bedriver fastighetsförvaltning, transaktionsverksamhet och administrativa koncerngemensamma tjänster samt tjänster specifika för det börsnoterade bolaget. Via interna tjänsteleveransavtal tillhandahålls relevanta tjänster till dotterbolag i Nyfosakoncernen.
Under kvartalet avyttrade moderbolaget sina andelar i Söderport Holding AB till ett dotterbolag inom Nyfosakoncernen. Transaktionen gav ett positivt resultat om 1 088 MSEK. Inom Resultat från andelar joint ventures har även utdelning om 200 MSEK bokats. Av fastställd utdelning hade 175 MSEK erhållits per 30 juni 2021. Resterande del utgör en fordran på balansdagen.
| Apr-jun | Jan-jun | Helår | |||
|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | 2020 |
| Nettoomsättning | 23 | 20 | 48 | 37 | 87 |
| Personalkostnader | -26 | -24 | -52 | -43 | -86 |
| Övriga externa kostnader | -11 | -10 | -24 | -22 | -42 |
| Avskrivningar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | -14 | -15 | -28 | -28 | -42 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 1 288 | 300 | 1 288 | 0 | 300 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 850 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 31 | 0 | 61 | 301 | 82 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -28 | -16 | -43 | -32 | -62 |
| Resultat före bokslutsdispositioner | 1 277 | 271 | 1 278 | 242 | 2 128 |
| Bokslutsdispositioner | |||||
| Avsättning till periodiseringsfond | 0 | 0 | 0 | 7 | 7 |
| Lämnade/erhållna koncernbidrag | 0 | 0 | 0 | 0 | 35 |
| Resultat före skatt | 1 277 | 271 | 1 278 | 249 | 2 170 |
| Skatt | 5 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Resultat | 1 282 | 271 | 1 278 | 249 | 2 171 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
| 30 jun | 31 dec | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2021 | 2020 | 2020 | |
| TILLGÅNGAR | ||||
| Andelar i koncernföretag | 0 | 0 | 0 | |
| Andelar i joint ventures | - | 412 | 412 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 5 377 | 90 | 5 377 | |
| Uppskjuten skattefordran | 1 | 1 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 5 378 | 502 | 5 791 | |
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 8 064 | 9 525 | 5 239 | |
| Övriga kortfristiga fordringar | 48 | 4 | 8 | |
| Kassa och bank | 464 | 1 049 | 145 | |
| Summa omsättningstillgångar | 8 576 | 10 579 | 5 391 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 955 | 11 081 | 11 181 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Bundet eget kapital | 96 | 92 | 92 | |
| Fritt eget kapital | 9 633 | 6 447 | 8 365 | |
| Eget kapital | 9 728 | 6 539 | 8 458 | |
| Obeskattade reserver | 0 | 0 | 0 | |
| Obligationslån | 1 860 | 1 500 | 1 491 | |
| Övriga långfristiga skulder | 4 | 4 | 4 | |
| Summa långfristiga skulder | 1 864 | 1 493 | 1 495 | |
| Skulder till koncernföretag | 1 885 | 3 003 | 1 174 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 477 | 45 | 55 | |
| Summa kortfristiga skulder | 2 362 | 3 049 | 1 229 | |
| Summa skulder | 4 226 | 4 542 | 2 724 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 955 | 11 081 | 11 181 |
| Avkastning på eget kapital |
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden i relation till genomsnittligt eget kapital under motsvarande period. |
|---|---|
| Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. |
|
| Belåningsgrad fastigheter* |
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas värde (i balansräkningen). |
| Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. |
|
| Direktavkastning* | Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen. |
| Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. |
|
| Driftnetto* | Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen. |
| Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. |
|
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
Hyresintäkter innan avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde vid periodens slut. |
| Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. |
|
| Fastighet | Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. |
| Fastighetsvärde | Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen vid periodens utgång. |
| Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning. |
|
| Förvaltningsresultat* | Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i helägda förvaltningsfastigheter och derivat. Dessa redovisas i ett eget avsnitt i resultaträkningen. Däremot ingår värdeförändringar och skatt i resultatandelen från joint ventures i förvaltningsresultatet. |
| Hyresintäkt | Debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt. |
| Hyresvärde | Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. |
| Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. |
|
| Substansvärde (EPRA NRV)* |
Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen. |
| Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet. |
| Substansvärde (EPRA NTA)* |
Eget kapital med återläggning av derivat och justerat för verklig uppskjuten skatteskuld istället för nominell uppskjuten skatt. |
|---|---|
| Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet. |
|
| Substansvärde | Eget kapital enligt balansräkningen. |
| (EPRA NDV)* | Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar. |
| Nettobelåningsgrad fastigheter* |
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. |
| Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. |
|
| Nettouthyrning | Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. |
| Revolverande kreditfacilitet |
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum. |
| Räntetak | Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken. |
| Räntetäckningsgrad* | Förvaltningsresultat före finansiella intäkter och kostnader, avskrivningar och resultatandelar i joint ventures i relation till finansiella intäkter och kostnader. |
| Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. |
|
| Skuldsättningsgrad* | Räntebärande skulder i relation till eget kapital. |
| Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. |
|
| Soliditet* | Eget kapital i relation till totala tillgångar. |
| Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. |
|
| Utdelningsgrundande kassaflöde* |
Förvaltningsresultatet exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaflöde, såsom resultatandel från joint venture och avskrivningar på inventarier, inklusive erhållen utdelning från innehav i joint ventures samt betald skatt. |
| Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning samt bolagets utdelningskapacitet. |
|
| Uthyrningsbar yta | Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. |
| Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut. | |
| Vakanshyra | Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. |
| Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. | |
| Överskottsgrad* | Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter. |
| Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. |
*Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA).
Telefon: +46 8 406 64 00 www.nyfosa.se
Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.