Annual Report (ESEF) • Apr 13, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source File549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-01-012020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-01-012020-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472019-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472019-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares 1 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 2 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Innehållsförteckning Året i korthet 4 Om Logistea 6 VD har ordet 7 Strategiskt ramverk och mål 9 Hållbarhetsrapport 12 Fastighetsportfölj 20 Fastighetsmarknaden 24 Aktien 26 Finansiering 30 Risker 32 Förvaltningsberättelse 38 Redovisningsprinciper och noter 49 Styrelsens försäkran 66 Revisionsberättelse 67 Bolagsstyrningsrapport 72 Styrelse och revisorer 80 Ledande befattningshavare 81 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 82 Alternativa nyckeltal och Övrig information 84 Notera att originalversionen av års- och hållbarhets- redovisningen är upprättad i formatet för enhetlig elektronisk rapportering (Esef) och är publicerad på www.logistea.se Logistea är ett fastighetsbolag med offensiv tillväxt inom lager, logistik och lätt industri ” 3 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 2,6 Mdkr, fastighetsvärde 93 Mkr, hyresintäkter Logisteas fastighetsportfölj är välpositionerad och har på två år vuxit från 189 Mkr i fastighetsvärde till över 2,6 Mdkr. Fastigheterna är belägna i attraktiva logistiklägen med närhet till Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro och Öresundsregionen. Den 31 december 2021 bestod Logisteas fastighetsbestånd av 41 fastigheter med ett hyresvärde om 155 Mkr och en uthyrningsbar yta om 345 000 kvadratmeter. Därutöver tillkommer en byggrättsportfölj om cirka 237 500 kvadratmeter. Logistea äger fastigheter i attraktiva och växande logistiklägen med bra kommunikation 41 Antal fastigheter 4 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Tillväxt och renodling 2021 var ett händelserikt år för Logistea, som blev ett renodlat fastighetsbolag och fortsatte växa i attraktiva logistiklägen i linje med bolagets vision – att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt tillväxt- och hållbarhetsmål samt förstärkning av organisationen med ytterligare fastighets- kompetens, för fortsatt tillväxt och värdeskapande. Nyckeltal ÅRET I KORTHET Hyresintäkter och driftnetto per kvartal Fastighetsvärde per kvartal Uthyrningsbar yta per kategori 2021 2020 Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr 2 607 887 Hyresintäkter, Mkr 93 18 Överskottsgrad, % 70,6 80,8 Finansiella Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 Genomsnittlig ränta, % 3,1 3,1 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,2 0,1 Resultat per stamaktie A och B, kr 3,7 1,2 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 11,8 6,7 Aktiekurs per stamaktie B, kr 33,3 – Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 96 289 71 893 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 78 768 41 298 * Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och Lager/logistik 186 956 kvm Lätt industri 114 124 kvm Lorum ipsum 33% Q4 2020 0 10 20 30 40 Mkr ■ Hyresintäkter ■ Driftnetto Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q4 2020 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Mkr ■ Fastighetsvärde på balansdagen ■ Återstående investeringar projektfastigheter ■ Förvärvade fastigheter efter balansdagen Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 17 feb 2022 Q4 2021 >80% Andel tripple net-avtal Händelser under året ÅRET I KORTHET Göteborg 82 129 Örebro 98 505 Jönköping 71 906 Linköping 25 630 Öresund 22 910 Uthyrningsbar yta per region, kvm Kartan anger fastighetsbestånd per 17 februari 2022 Organisation och struktur • Försäljning av modeverksamhet till MBRS Group AB (MBRS), tidigare We aRe Spin Dye AB, samt utdelning av samtliga mottagna aktier i MBRS. AB, ändra verksamhetsföremål, dela ut samtliga aktier i MBRS till bolagets ägare, genomföra nyemission, införa B-aktier, genomföra fondemission och omvänd aktie- styrelseledamot. • Ny ledning med VD, vVD/transaktionschef, CFO och COO, samtliga med gedigen erfarenhet av transaktioner och fastigheter. Under första kvartalet 2022 tillkom nyrekryterad förvaltningschef samt hållbarhets- och IR-chef i ledningen. Finansiering och aktien Förvärv och projekt • Tillträde av 26 fastigheter i Sverige, motsvarande 226 741 kvadratmeter uthyrbar yta tillbyggnad bedöms uppgå till 21 400 kvadratmeter uthyrbar yta. • LOI tecknades avseende hyresavtal med en internationell battericellstillverkare om 380 000 kvadratmeter nyproduktion samt tillhörande exklusivt markreservationsavtal med Svenljunga kommun avseende en miljon kvadratmeter markyta. 5 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 6 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Detta är Logistea Logistea är ett svenskt noterat fastighetsbolag med visionen att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är betydande och Logisteas tillväxt har varit kraftfull sedan den första fastigheten förvärvades i slutet av 2019. En marknadsnisch med stark efterfrågan Logistea är verksam i en nisch som blir alltmer attraktiv bland annat till följd av den pågående transformationen inom handeln där tillgången till effektiv lager- och logistikhantering blir allt viktigare. Logisteas kunder utgörs till stor del av välkända och expansiva e-handelsbolag, som ställer krav på moderna lager- En ny organisation med gedigen erfarenhet Logisteas organisation har växt snabbt och består idag av en samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transaktion och - tionen kommer att fortsätta utvecklas för att säkerställa hög kvalitet och servicegrad. En hållbar affär Logistea har en tydlig ambition att bidra till FN:s Agenda 2030 och därmed att agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle och värna miljön. Hållbarhet, med bland annat fokus på reduktion av koldioxidutsläpp genom energieffektiva byggnader, är en OM LOGISTEA Förfallostruktur hyresavtal 158 Mkr driftnetto i nuvarande bestånd 0 10 20 30 40 50 60 % 2022 2023 2024 2025 2026 2027< 4 15 10 16 6 49 Intjäningsförmåga Mkr 2019-12-31 2020-12-31 2021-03-31 2021-06-30 2021-09-30 2021-12-31 2022-02-17 Hyresintäkter projektfastigheter – – – – 34 34 34 Fastighetskostnader -1 -18 -19 -21 -22 -31 -32 Driftnetto 10 42 49 64 99 158 167 Förvaltningsresultat 8 26 30 34 61 85 93 7 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Kraftfull resultatökning och nya offensiva tillväxtmål Det var med stor entusiasm som jag i början av december 2021 tillträdde rollen som VD för Logistea. När möjligheten dök upp, att tillsammans med bolagets ägare, styrelse, ledning och medarbetare utveckla ett fastighetsbolag inom lager och logistik, så var det ett lätt beslut. Logistea är redan en välrenommerad aktör på fastighetsmarknaden trots att det endast är två år sedan första fastighetsförvärvet genomfördes. Jag ser mycket fram emot att få leda verksamheten framåt, i syfte att skapa långsiktigt och hållbart värde genom att accelerera tillväxt och lönsamhet. - odlingen till att bli ett fastighetsbolag inom lager, logistik och lätt industri har skapat bästa möjliga förutsättningar för båda verksamheternas utveckling över tid. Tillväxtmål om 15 miljarder kronor i fastighetsvärde vid utgången av 2024 Som ett naturligt nästa steg och i syfte att stödja en offensiv tillväxt och långsiktigt och hållbart värdeskapande, reviderade Logistea i början av 2022 bolagets ramverk för vision, mål, strategi samt utdelningspolicy. Logisteas övergripande tillväxtmål är att inom tre år, vid utgången av 2024, uppnå 15 miljarder kronor i fastighetsvärde. beståndet. För närvarande fokuserar vi endast på Sverige men över tid ser vi också möjligheter på övriga nordiska marknader. - rad kundbas med långa hyreskontrakt där vi genom en långsiktig relation kan anpassa fastigheterna till våra hyresgästers behov och bistå med utveckling samt till- och nybyggnation där det behövs. verksamheten resurseffektivt och beakta miljöpåverkan och social hållbarhet vid varje affärsbeslut. Som relativt nytt bolag är vårt hållbarhetsarbete i sin linda men vi är stolta över de framsteg som redan gjorts under året, däribland etableringen - - Vi skapar långsiktigt och hållbart värde genom att accelerera tillväxt och lönsamhet ” VD HAR ORDET 7 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 8 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 vårt hållbarhetsarbete framåt och vårt mål under 2022 är att genomföra nollmätning för relevanta nyckeltal så att vi kan förbättra vår styrning och uppföljning framöver. 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta och vi ser stora möjlighe- ter att växa med våra nuvarande och kommande hyresgäster. - Fastighetsportfölj i attraktiva lägen Logisteas tillväxt har varit kraftfull sedan den första fastigheten fastigheter i attraktiva logistiklägen i Sverige och ökat från en fastighetsvärde till 345 145 kvadratmeter uthyrningsbar yta med uppgår värdet för ny- och tillbyggnationer som planeras färdig- värderingsyield uppgick till 6,0 procent vid utgången av 2021. - snittlig återstående hyreskontraktstid om 6,2 år. Fyrdubblade hyresintäkter, kraftfull resultattillväxt och fördubblat substansvärde tydligt vid en årsvis jämförelse. Substansvärdet fördubblatdes under året och intjäningsförmågan, som påvisar den aktuella - för kvarvarande verksamhet, fastighetsverksamheten, uppgick värdeförändringar i fastigheter påverkade resultatet positivt Försäljningen av bolagets modeverksamhet slutfördes under tredje kvartalet 2021, dock har helårets resultat- och konsoliderats i Logistea. Under fjärde kvartalet delade Logistea erhölls vid försäljningen till Logisteas aktieägare. Stark efterfrågan på lokaler inom lager, logistik och lätt industri lager- och logistiklokaler aldrig varit större och vi ser ett framtida ökande behov. Pandemin har vidare påskyndat förändringen i handelsmönster med en ökad andel e-handel. Lager- och logistikfastigheter i attraktiva lägen bedöms långsiktigt vara en stabil investering. Sannolikt med hyresökningar i de mest attraktiva lägena. kring hur vi i Sverige kommer att påverkas – både som företag produktionsledet vill se en ökad produktion och lagerhållning i närområdet, även ur ett hållbarhetsperspektiv. Fastigheter med lätt industri har historiskt sett inte attraherat det breda kapitalet. För Logistea som långsiktig ägare och med en egen aktiv förvaltning är det en fastighetstyp som erbjuder en attraktiv riskjusterad avkastning. Organisatoriskt är vi idag där vi vill vara för att fortsätta tillväxtresan. Logistea har en erfaren organisation och en aktiv ägarbas, och det är min bedömning att bolaget med reviderat strategiskt ramverk och affärsplan har de bästa förutsättning- arna att leverera moderna och hållbara lokaler till våra hyresgäs- ter och en god avkastning till våra aktieägare över tid. - gemang under verksamhetsåret och under inledningen av 2022. Niklas Zuckerman 8 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 VD HAR ORDET 9 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Strategiskt ramverk för offensiv tillväxt Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärs- idé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. En offensiv tillväxtstrategi med till bolagets aktieägare. Under 2021 genförde Logistea en väsentlig verksamhets- förändring genom att renodla verksamheten till fastigheter och avyttra modeverksamheten. Förändringen skapade bästa möjliga förutsättningar för båda verksamheterna samtidigt som aktieägarvärdet optimerades. Logistea har idag en stark erfaret ledningsteam med betydande transaktionserfarenhet. lätt industri är stark och stöds långsiktigt av den pågående från utlandet. Logisteas valda marknadsnisch bedöms således ha en stark underliggande tillväxt. Logistea har offensiva tillväxtplaner och för att realisera dessa uppdaterades bolagets strategiska ramverk och mål under inledningen av 2022, i syfte att möjliggöra fortsatt värde- skapande både på kort och lång sikt. STRATEGISKT RAMVERK OCH MÅL Förvärv Utveckling Förvaltning Hållbarhet Logisteas värdeskapande affärsmodell Vision Den naturliga partnern för företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Affärsidé Att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Strategiska prioriteringar • Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige och över tiden även övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark. hyresgäster och långa hyreskontrakt. • Bedriva verksamheten resurseffektivt där miljöpåverkan samt social hållbarhet bejakas vid affärsbeslut. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning för stamaktier. Operativa mål av 2024. uthyrbar yta. digitaliserad vid utgången av 2026. Finansiella mål • Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år över en femårsperiod. • Substansvärdet per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Belåningsgraden ska långsiktig uppgå till högst 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,8 ggr. STRATEGISKT RAMVERK OCH MÅL Hållbarhetsmål Logistea stödjer FN Global Compact och står bakom Agenda 2030. Bolaget bedömer sig ha största möjlighet att påverka inom nummer: 7 (hållbar energi för alla), 8 (anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt), 9 (hållbar industri, innovationer och infrastruktur), 11 (hållbara städer och samhällen), 12 (hållbar konsumtion och produktion) samt 13 (bekämpa klimatförändringar). ramverk. Ramverket anger följande målsättning för samtliga fastigheter eller vid tillkommande fastighetsförvärv: • BREEAM (mycket bra eller högre) alternativt motsvarande • Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig nationell byggförordning, eller • Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större ombyggnationer. 10 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Logistea strävar efter att utnyttja logistiskt bra belägna områ- den i Sverige och fånga både det ekonomiska och operativa Om Vaggeryd Logistikpark Logistikparken, som är cirka 380 000 kvadratmeter stor, har goda utvecklingsmöjligheter och bra kommunikationer med både städer – men även till Köpenhamn och Oslo. Parken innefattar idag två större förvaltningsfastigheter och ett större markområde, med en uppskattad möjlighet att uppföra mellan 150 000 och 180 000 kvadratmeter moderna logistik- byggnader. Grönt hållbart projekt Logistea har som mål att utveckla logistikparken som ett grönt hållbart projekt med bland annat solenergi och grön angränsande fastighet uppföra ett nytt fjärrvärmeverk, vilket bedöms medföra fördelar för energiförsörjningen till framtida hyresgäster i området. - dömning tyder på att dess verksamhet bidrar till miljömålet Vaggeryd Logistikpark Nytt hållbart logistiknav i hjärtat av södra Sverige Bidrag till FN:s globala mål Logistikparken ska utvecklas för att vara energieffektiv, resurs- smart och modern. Projektet bidrar till FN:s globala mål genom att efterfråga hållbart producerad el och installation av solceller vilket i sin tur bidrar till utbudet av fossilfri energi på markna- resurssmart och hållbar infrastruktur till sina hyresgäster samt att erbjuda bekväm och säkra arbetsmiljöer till hyresgästernas anställda. Utmärkt struktur för utveckling Området har alla grundläggande parametrar för att bli fram - gångsrikt för industriell användning och som logistiknav; närhet - En 380 000 kvadratmeter stor logistikpark ska bli det nya logistiknavet i södra Sverige. Det är målet med ett av de större fastighetsprojekten i Logisteas fastighetsportfölj. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN CASE Vaggeryd Logistikpark • 380 000 kvadratmeter markyta • 80 procent av Sveriges befolkning nås inom 400 kilometer 11 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 12 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 En hållbar partner och samhällsaktör HÅLLBARHETSRAPPORT Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärs- idé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Hållbarhet, både vad gäller miljö- påverkan och social hållbarhet, är områden som är väl integrerade i bolagets affärsstrategi. Logistea genomgick under andra halvåret 2021 uppstod behov av ett omtag vad gäller bolagets hållbarhetsstrategi och mål för att bättre passa den nya verksamheten. Hållbarhetsrapporten för 2021 tar endast hänsyn till bolagets fastighetsverksamhet. För att ta del av modeverksamhetens hållbarhetsarbete hänvisas webbplats www.logistea.se. Ansvarsfullt företagande Logisteas grundsyn är att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt, med god affärsetik, hållbarhet i fokus och lösningar som är långsiktiga ur både ett socialt, miljömässigt och ekonomiskt perspektiv. All verksamhet inom Logistea ska drivas med framtida resurserna används mer effektivt, också en stolthet i hur bolaget gör affärer vilket även stärker bolagets konkurrenskraft och hälsosam företagskultur bidrar till att nå bolagets mål. Arbetsplats präglad av mångfald och värderingsstyrd kultur Logistea utgörs av en liten och starkt specialiserad organisation. och har därmed nyligen jobbat fram värdeord som ska ligga till grund för en affärsmässig, inkluderande och öppen företagskul- tur. Logisteas värdeord är engagemang, utveckling och ansvar. positiv utveckling inom våra affärsområden och vår bransch samtidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle. Logisteas grundsyn är att alla människor har lika värde och både styrelse respektive ledningsgrupp av två kvinnor och fyra - värdigt arbete. Logistea ska bidra till att skapa en arbetsplats med bra och och att inga arbetsplatsolyckor ska inträffa. För att bidra till medarbetarnas hälsa och bibehålla den höga frisknärvaron uppmuntras medarbetare till fysisk aktivitet och bolaget ger välmående avser bolaget att vara proaktiva i sitt arbete och att kunna redovisa relevant utfall från dessa mätningar i årsre- dovisningen för 2022. 13 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 HÅLLBARHETSRAPPORT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA - ningen av hållbart producerad energi ska öka i samhället. arbetsvillkor innebärande en säker och trygg arbetsmiljö där alla behandlas lika och får lika lön för likvärdigt arbete. infrastruktur, verka för en inkluderande och hållbar industrialisering samt främja innovation bidrar verksamheter till målet. Städer och samhällen ska anpassas för att bli inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara. Hållbar konsumtion och produktion innebär att nyttja naturresurser effektivt och utveckla processer minskar svinn och avfall. För att bekämpa klimatförändringarna och minska de globala utsläppen av växthus- gaser krävs kunskap, innovativa processer och smarta lösningar. energi och energieffektivisera sin verk- samhet kan Logistea bidra till målet och öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Logistea tillåter inte diskriminering och bolaget arbetar proaktivt för att öka väl- mående och hälsa hos sina medarbetare. Logistea utvecklar fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som ska möjlig- göra energieffektivare processer för sina hyresgäster. Logistea bidrar till målet genom att förvalta och bygga fastigheter som är energi- effektiva, moderna och minskar hyres- värdens resursförbrukning. Logistea bidrar genom sitt arbete med hållbar förvaltning av fastigheter, att arbeta resurssmart och skapa förutsättningar för sina hyresgäster att vara resurseffektiva. Logistea arbetar för att minska sina utsläpp genom att energieffektivisera sina fastigheter, integrera solpaneler där detta är möjligt samt att installera smarta energilösningar. Beskrivning av mål Logisteas bidrag FN globala mål Övergripande hållbarhetsmål och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart sam- möjlighet att påverka följande globala mål: nummer fördjupa och utveckla arbetet inom de valda hållbar- hetsmålen i dialog med bolagets intressenter. - Intressentdialog • Under 2022 avser bolaget att genomföra en intressentdialog och väsentlig- hyresgäster, kommuner, leverantörer, styrelse och ledning, investerare och analytiker och intresseorganisationer. Intressenternas input är en viktig del i det fortsatta hållbarhetsarbetet och utformningen av fokusområden. Styrning • Styrelsen har det yttersta ansvaret för bolagets hållbarhetsstrategi. • VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet med riskbedömningar och utveckling relaterade till hållbarhetsfrågor i organisationen. För mer infor- mation om hållbarhetsrelaterade risker hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i årsredovisningen. • Ledningsgruppen har löpande uppföljning av hållbarhetsmålen och det operativa arbetet. • Logisteas Green Finance Committee fattar beslut och säkerställer efterlevnad • Särskilt fokus på det praktiska hållbarhetsarbetet med handlingsplaner ligger hos förvaltningschefen och bolagets projektledare för fastighetsbeståndet har ansvar för att säkerställa att bolagets hållbarhetsmål och löften integre- ras i rutiner vid byggnationer, renoveringar och annan utveckling. • Samtliga medarbetare genomgår utbildningar i bolagets hållbarhetsstrategi och är delaktiga i de löpande intressentdialoger bolaget för. • Under våren 2022 har bolaget tillsatt en hållbarhetschef som kommer ingå i ledningsgruppen. Hållbarhetschefen kommer ha en viktig roll i implemente- ringen av styrelsens beslutade målsättningar och hållbarhetsstrategi. Ramverk, koder och policydokument • FN Global Compact • Leverantörskod • Agenda 2030 • Mångfaldspolicy HÅLLBARHETSRAPPORT Borås Vindrosen 4 14 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Hållbara fastigheter Logistea har påbörjat arbetet med att minimera miljöpåverkan från verksamheten genom att arbeta resurssmart, energieffektivt och miljövänligt. Smarta energilösningar, såsom installation av tillämplig nationell byggförordning, eller vid större ombyggnationer. HÅLLBARHETSRAPPORT Vad är BREEAM? BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) byggnaders miljöprestanda internationellt. Systemet är ett av de största och över en halv miljon byggnader. I Sverige har Sweden Green Building Council, en medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande, anpassat BREEAM till svenska förhållanden och BREEAM-SE, är sedan 2013 den version av BREEAM som används på den svenska marknaden. BREEAM-SE används för att och betygssätts inom ett antal olika områden, till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning och avfallshantering. Även projektledningen, byggnadens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggnadsmaterial och de föroreningar byggnaden kan ge upphov till ingår i bedömningen. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina tekniska lösningar. Betygsnivåer för BREEAM-SE 15 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Övergripande aktiviteter för ett ansvarsfullt företagande • Fastslagit fokusområden för FN:s globala mål. • Beslutat om BREEAM-SE eller motsvarande • Fastställt energibesparande mål inom fastighets- förvaltning. • Sponsorskap Grunden Bois. • Undertecknat FN:s Global Compact. • Uppdaterat koder och policydokument. • Rekryterat hållbarhetschef. • Genomföra intressentdialog och väsentlighetsanalys. • Lansera visselblåsarfunktion. • Påbörja implementering av uppdaterade koder och policyer, med fokus på medarbetare, hyresgäster och leverantörer. • Uppdatera hållbarhetsstrategi och mål baserat på utfall från intressentdialog och väsentlighetsanalys. • Kartläggning av leverantörskedjan. • Genomföra nollmätning för relevanta nyckeltal. • Kartläggning av scope 1–3. • Mäta och följa upp NMI och NKI. • Audit av urval av leverantörer. • Påbörja rapportering i enlighet med GRI Core. 2021 2022 2023 Logistea har under 2021 ingått ett treårigt huvudsponsorskap med den Göteborgsbaserade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med funktionsvariation som vill delta i idrottsut- övning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Grunden Bois har Föreningen bedriver verksamhet för knattar, ungdomar, dam- och herrseniorer. Grunden Bois bedriver en positiv och hälsosam idrottsverksamhet. Med sponsorskapet önskar Logistea skapa nivå på funktionsvariation eller idrottskunnande, ska ges möjlighet till detta. Grunden Bois har fått en mängd utmärkelser, bland annat: Sportspegelns pris vid Svenska Idrottsgalan, Västra Götalands Regionens Idrottsstipendium, Zlatan Ibrahimovic Stipendium Nummer 10, Årets Ledare och Årets Eldsjäl vid Eldsjälsgalan. Föreningen är också invald i Göteborgs Fotbollsförbund Hall of Fame. För mer information om föreningen se även: www.grundenbois.com. Social hållbarhet HÅLLBARHETSRAPPORT 16 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 17 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 Uppdrag och ansvarsfördelning att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning - annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. Auktoriserad revisor Stärkt närvaro med e-handelsbolag i bästa logistikläge – och med grön expansionsplan Under 2021 växte Logisteas portfölj av logistikfastigheter vuxit i snabb takt, bland annat genom förvärvet av e-handelsbolaget Cellbes logistikfastighet för 63 Mkr. Nu planeras för en högteknologisk och energieffektiv tillbyggnad. Logistea att växa inom logistiksegmentet. Under slutet av kvardratmeter. som ambition att förvärva mark och uppföra egna fastighe- ter inom samma segment, med målet att maximera värde. lager planeras i anslutning till den existerande byggnader. Sveriges bästa logistikläge - - - hyresgäst. - mode via e-handel. Om fastigheten och framtida utveckling Fastigheten beräknas i dagsläget ha 12 700 kvadratmeter uthyr - 8 700 kvadratmeter kommer den totala uthyrningsbara ytan - under första halvåret 2022. CASE Bidrag till FN:s globala mål och ha en energiförbrukning på minst 20 procent mindre än de automatiserade lager och förnybara energikällor bidrar Logistea till de globala målen nedan. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR 18 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Ökad intjäningsförmåga grundat i långvariga hyresavtal med en stabil ” Borås Vindan 1 19 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 20 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Fastighetsportfölj i attraktiva lägen Logistea förvärvar och förvaltar fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige och över tiden även övriga Norden lämpade för lager, logistik och lätt industri. Logisteas fastigheter är idag belägna med närhet till Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro och Öresund. Växande marknad för fastigheter inom lager, logistik och lätt industri 2021 präglades, precis som 2020, av ändrade konsumentbete- ende med accelererad tillväxt i e-handel bland annat till följd av - faktorer har även tydliggjort sårbarheten i företags leverantör- skedjor. För att minska sårbarheten i leverantörsledet bedöms - lagerhållning den viktigaste förändring som företag planerar att genomföra. Såväl den privata som den offentliga sektorn bedöms öka sin lagerhållning. Företags önskan om att skapa centrallager och konsolidera mindre lagerenheter till en större, ökad medvetenhet skapar även efterfrågan på energieffektiva byggnader med bättre driftsekonomi. Sammantaget skapar detta ett fortsatt starkt efterfrågetryck för moderna fastigheter inom lager, logistik och lätt industri i Sverige under 2022. Nyproduktion av fastigheter väntas fortsätta på hög nivå även den växande efterfrågan på logistikytor att hyresutvecklingen kommer att vara stabil även framöver. Fastighetsbestånd Logistea har en tydlig tillväxtstrategi att växa inom fastigheter för lager, logistik samt lätt industri i Sverige och över tid även i övriga Norden. Logistea har sedan slutet av 2019 successivt förvärvat fastigheter i attraktiva lägen i södra och mellersta Sverige. 345 154 kvadratmeter, inklusive pågående ny- och tillbyggna- tioner. Uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick FASTIGHETSPORTFÖLJ Förfallostruktur hyresvärde 0 10 20 30 40 50 60 % 2022 2023 2024 2025 2026 2027< 4 15 10 16 6 49 Anskaffningsvärde Mkr 2021 2020 Fastighetsbestånd vid årets början 887 189 Förvärv 1 181 614 Fastighetsbestånd vid årets slut 2 607 887 1) https://www.svensktnaringsliv.se/sakomraden/internationell-handel/foretagens-lagerhallning-okar_1171874.html 21 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick fastighetsvärdet för ny- och tillbyggnationer som pla - balansdagen har förvärv samt tillträde skett av fastighe - Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2021 Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Driftnetto Byggrätt Region Kvm Mkr Mkr Mkr Kvm Summa 301 080 2 088 155 126 121 500 Summa 345 154 2 607 189 158 237 500 värde baseras både på externa värderingar av välrenommerade värderingsinstitut samt av interna värderingar. Tillträdda fastigheter efter balansdagen till och med 17 februari 2022 Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Driftnetto Byggrätt Region Kvm Mkr Mkr Mkr Kvm Linköping 2 630 17 1 1 2 000 Summa 18 355 132 10 9 2 000 Kunder och hyresavtal Logistea eftersträvar, oavsett kundernas verksamhet och förutsättningar, att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen. Hyresförhållanden där båda parterna gynnas och trivs eftersträvas. Logistea fokuserar på att förvärva fastig- heter som är uthyrda till solida hyresgäster på längre hyresavtal. Per den 31 december 2021 var den återstående längden på - gäster verkar i ett stort antal branscher vilket sprider risken hyresförluster till följd av coronapandemin. FASTIGHETSPORTFÖLJ 6,2 år genomsnittlig återstående kontraktstid Fastighetsbeståndet följs inte upp regionvis internt. I syfte att visuellt tydliggöra beståndet presenteras informationen i årsredovisningen enligt följande: Region Göteborg – Borås, Falkenberg, Kungsbacka, Kungälv, Laholm, Partille, Trollhättan och Varberg Region Jönköping – Gnosjö, Jönköping, Ljungby Mullsjö och Vaggeryd Region Linköping – Kalmar, Motala och Mjölby Region Örebro – Karlskoga och Kristinehamn Region Öresund – Båstad, Kristianstad och Malmö 22 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Under 2021 har bolaget tillträtt fastigheter i södra och mellersta Sverige, motsvarande cirka 226 741 kvadratmeter uthyrbar yta samt 79 500 kvadratmeter byggrätter till ett samlat fastighets- Logistea ägde per 31 december 2021 byggrätter mot- en uthyrningsbar yta om cirka 5 140 kvadratmeter lokalyta och förvärvat och tillträtt en logistikfastighet i Kalmar motsvarande 2 630 kvadratmeter uthyrningsbar lokalyta samt avtalad tillbygg- nad om ytterligare cirka 1 800 kvadratmeter lokalyta med ett förvärvade och tillträdde Logistea även en fastighet i Lockryd, Svenljunga motsvarande en yta om cirka 27 700 kvadratmeter markyta samt 10 585 kvadratmeter uthyrningsbar yta till ett Projektfastigheter Logistea är aktivt drivande i att utveckla hela områden där kundnytta jobbar bolaget kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa fastigheterna. Logistea beaktar hållbarhet inom ramen för fastighetsförvaltning och projektut- veckling. På balansdagen pågick två nybyggnadsprojekt där Borås (Viared) - meter förväntas fastigheten ha en uthyrbar yta om cirka 21 400 kvadratmeter och innefatta en ny modern och helautomatiserad Vaggeryd Logistikpark omfattar en toppmodern logistikfastighet om cirka 13 000 andra kvartalet 2022. Battericellsfabrik i Svenljunga Under det fjärde kvartalet tecknade Logistea, tillsammans - tionell batteritillverkare avseende ett hyresavtal om 380 000 kvadratmeter nyproducerad lokalyta. Samtidigt tecknades ett tillhörande exklusivt markreservationsavtal avseende en miljon kvadratmeter markyta med Svenljunga kommun. Avsiktsförkla- ringen för hyresavtalet är initialt villkorad av att Logistea erhåller avsiktsförklaringen gällande hyresavtalet villkorat av lagakraft- vunnen detaljplan. FASTIGHETSPORTFÖLJ Pågående fastighetsprojekt Uthyrningsbar Bedömt Bedömt Total Återstående Beräknat yta hyresvärde driftnetto investering investering färdigställande Region Kvm Mkr Mkr Mkr Mkr År Summa 44 074 34 32 321 193 – 23 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Viran 8 i Borås Svenljunga Lockryd 2:73 Vaggeryd LogistikparkBorås Rotorn 4 Borås Vindan 1 24 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Den svenska fastighetsmarknaden Trots att 2021 präglats av coronapandemin har transaktionsmarknaden i Sverige varit väldigt stark. Enligt statistik från Datscha uppgick transaktionsvolymen 2021 till 383 miljarder kronor, vilket är den högsta uppmätta volymen någonsin i Sverige, motsvarande en ökning om 65 procent jämfört med föregående år. 1) kapital som just nu söker sig till den svenska fastighetsmarknaden. gångna året, det vill säga förvärv av hela eller delar av före - tag. Härutöver är kapitalet som söker sig till fastigheter i stor - har upplevt en stabil prisökning. Starka fundamenta på logistikmarknaden i Sverige har bidra- git till ökad efterfrågan på moderna logistikfastigheter i Sverige, vilket i sin tur har lockat investerare till sektorn. Primelogistik, det vill säga moderna lager- och logistikbyggnader med låg eller ingen vakans, långa hyreskontrakt med trygga hyresgäster investeringar. Sektorer som detaljhandel och hotell var inte lika efterfrå- gade under 2021 på grund av pandemirestriktioner och osäker- bytte ändock ägare under året som en följd av några av de arbetslivet tar tydligare form. Logistik- och industrisegmentet Precis som under 2020 präglades 2021 av coronapandemin och den ökande förändringstakten på omställning inom logistikmark- därmed behovet av moderna logistikfastigheter. pandemin, med accelererande e-handel och en dramatisk ökad användning av digital teknik i arbetslivet. Som en direkt följd av investerarnas aptit på logistikfastigheter. Automatisering och robotisering är en annan faktor som kräver förändringar. FASTIGHETSMARKNADEN Transaktionsvolymer Fördelning transaktionsvolymer per fastighetstyp 2013 0 100 200 300 400 500 Miljarder kr ■ Transaktionsvolym, miljarder kr (LHS) ■ Antal affärer (RHS) 0 200 400 600 800 1 00 0 Antal 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Bostäder 33% Lorum ipsum 33% Kontor 21% Industri 18% Handel 11% Samhällsfastigheter 9% Övrigt 6% Hotell 2% 1) Leverantör av data rörande den kommersiella fastighetsmarknaden. 25 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Logistikhyrorna uppvisar normalt en stabil utveckling över tid. Sverige och snabba byggprocesser, vilket innebär att utbudet av logistikytor snabbt kan justeras upp när efterfrågan stiger. Nyproduktionen av lager- och logistikyta i Sverige har varit hög under det gångna året, med tillkommande ytor på mer än 825 000 kvadratmeter. Som jämförelse kan nämnas att nypro- duktionen år 2020 var strax över 590 000 kvadratmeter och 2019 cirka 550 000 kvadratmeter. Nyproduktionsvolymen 2021 förklaras till stor del av ett antal större etableringar men även behovet av att möta nya byggkriterier samt för att matcha den delvis på spekulation. Spekulationsbyggen har i huvudsak varit koncentrerade till prime-lägen i storstadsregionerna. huvudsak skett i storstadsområdena och en majoritet av trans- aktionerna inom segmentet kan härledas till större portfölj- och strukturaffärer. Under 2021 omsattes logistik- och industrifast- procent jämfört med föregående år. Konkurrensen mellan investerare har lett till snabbt sjun- kande direktavkastningskrav för logistikfastigheter. Prispressen kan även förklaras av ett stort intresse från utländska investe- - tik pressats ned från cirka 5,5 procent till närmare 3,5 procent. Framtiden för industri- och logistiksegmentet Farhågor om värde- och leverantörskedjor och dess sårbarhet framförallt på grund av pandemin. Företagen bedöms behöva göra förändringar för att minska sårbarheten och risken bland - olika leverantörer men också kanske framförallt genom ökad ökad lagerhållning den viktigaste förändringen som företag planerar att genomföra. Såväl den privata som den offentliga sektorn bedöms öka sina lagerhållningar vilket leder till en ökad efterfrågan av lagerytor. Hyresgästernas önskan om att skapa centrallager och kon- solidera mindre enheter till en större, ökar storleken på nybyggda - frågan på energieffektiva byggnader med bättre driftsekonomi. utsträckning, vilket kan handla om möjligheter till expansion, anpassad längd på hyresavtal eller möjlighet till snabbt tillträde. Nyproduktionen väntas fortsätta på hög nivå även framöver. - ketableringar, då intresset för att uppföra nya logistikbyggnader spekulation, det vill säga utan på förhand tecknade hyresavtal, har dock avtagit något under pandemin, även om fenomenet alltjämt förekommer. stora nyproduktionen att hyresutvecklingen kommer vara stabil även framöver. Samtidigt har en rekordstark efterfrågan från investerare fortsatt att pressa ned direktavkastningskraven till rekordlåga nivåer i de bästa logistiklägena. fortsatt stark under 2022, med något sjunkande avkastnings- primelogistik till försäljning. Transaktionsvolym Sverige Logistik- och industrifastigheter 2013 - 2021 Nyproduktion FASTIGHETSMARKNADEN Yieldutveckling logistikfastigheter i Sverige 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F 0 300 000 600 000 900 000 1 200 000 1 500 000 ■ Spekulativt ■ Ej spekulativt ■ Antal projekt ■ Genomsnitt 2008–2021 0 10 20 30 40 50 Antal SEK 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 F 3 4 5 6 7 8 ■ Stockholm Rosersberg ■ Stockholm Brunna ■ Norrköping % ■ Örebro ■ Göteborg Östra ■ Borås ■ Jönköping ■ Helsingborg ■ Malmö 2013 0 20 40 60 80 100 Miljarder kr ■ Transaktionsvolym, miljarder kr (LHS) ■ Antal affärer (RHS) 0 50 100 150 200 250 Antal 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1) https://www.svensktnaringsliv.se/sakomraden/internationell-handel/foretagens-lagerhallning-okar_1171874.html 26 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Logisteas aktie Logisteas informationsgivning till sina aktieägare och övrig kapitalmarknad syftar till att skapa en rättvisande bild av verksamhetens utveckling, minimera risken för ryktesspridning och spekulationer samt bidra till att öka intresset för bolagets aktie. Ambitionen är att agera snabbt och korrekt. AKTIEN Börsvärde och omsättning Logisteas aktie är sedan juni 2010 noterad på Nasdaq Stockholm. - Under räkenskapsåret omsattes i genomsnitt cirka - den mellan fondemissionen och den omvända spliten under november månad. Kursuppgången under 2021 uppgick till 227 Emission av B-aktier och omvänd aktiesplit vid framtida kapitalanskaffning och möjliggöra fortsatt tillväxt Fondemissionen, som registrerades den 11 november 2021, innebar att aktieägare som ägde aktier på avstämningsdagen - nen från 79 736 600 aktier till 877 102 600 aktier. omvänd split vilket innebar att 10 A-aktier lades samman till en aktieägares aktieinnehav av visst aktieslag inte motsvarade ett fullt antal nya aktier av samma slag, såldes överskjutande aktier på Logisteas bekostnad varvid berörda aktieägare erhöll sin andel av försäljningslikviden. Aktiekapital aktiekapital uppgick per den 31 december 2021 till 48 144 586 per balansdagen uppgick till 96 289 172 aktier. får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av Aktieägarnas rättigheter kan endast ändras i enlighet med aktie medför lika rättighet till andel av bolagets tillgångar och resultat. På bolagsstämman berättigar varje aktie till en röst eller en tiondels röst och alla aktieägare kan rösta för det fulla antalet aktier som innehas utan några begränsningar i rösträtt. Aktierna kan fritt överlåtas. 27 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 AKTIEN Aktiekapitalets utveckling Totalt Ökning Totalt Ökning av antal av aktie- aktiekapital, År Transaktion antal aktier aktier kapital, kr kr 2002 Bildande 1 000 100 000 2003 Nyemission 110 1 110 11 000 111 000 2018 Nyemission 2 667 333 8 419 333 266 733 841 933 2020 Nyemission 22 903 427 37 768 982 2 290 343 3 776 898 2020 Nyemission 16 797 607 71 893 367 1 679 760 7 189 336 2021 Nyemission 2 166 667 78 824 269 216 667 7 882 427 2021 Nyemission 1 79 736 600 0 7 973 660 2021 Minskning av aktiekapitalet 79 736 600 -3 986 830 3 986 830 Ägarstruktur per den 31 december 2021 Antal Andel Ägarfördelning efter innehav Antal aktier Kapital Röster Antal ägare av ägare 101 - 200 277 617 0,29 0,63 1927 13,20 28 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 AKTIEN Aktiebaserade incitamentsprogram införande av ett incitamentsprogram genom en emission av teckna teckningsoptioner ska, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Logistea och med den 1 december 2025 till och med den 15 december får överlåta högst 4 180 000 teckningsoptioner i bolaget av serie - eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att - kategorier: - teckningsoptioner motsvarande högst 480 000 teckningsop- - ningsoptioner motsvarande högst 200 000 teckningsop- - Största aktieägare per den 31 december 2021 Tio största aktieägare Logi A Logi B Kapital, % Röster, % Trenäs Förvalting AB 394 182 3 441 828 4,0 4,4 Handelsbanken Fonder 660 863 – 0,7 3,9 Kattvik Financial Services AB 317 969 3 179 696 3,6 3,8 Totalt 10 största aktieägare 5 564 921 60 024 264 68,1 68,8 Övriga 2 408 739 28 291 248 31,9 31,2 Total 7 973 660 88 315 512 100 100 cirka 7,6 procent per den 31 december 2021. Nyckeltal per aktie 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 Utestående antal aktier 29 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 A-aktie 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 1 jan 2021 0 20 40 60 80 100 SEK Logistea A Carnegie Real Estate index Omsättning i aktien, Tkr 30 jun 2021 31 dec 2021 Antal tusen B-aktie 22 nov 2021 0 10 20 30 40 50 SEK 2 dec 2021 31 dec 2021 Logistea A Carnegie Real Estate index Omsättning i aktien, Tkr 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Antal tusen Aktiekurs uppgå till högst 4 180 000 stycken motsvarande cirka 4,55 procent av det totala antalet aktier i bolaget och 2,55 procent av det totala antalet röster i bolaget, vilket motsvarar 4,98 pro- teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst - stämman 2022 varefter icke förvärvade teckningsoptioner ska makuleras. - manlagt 3 925 000 teckningsoptioner fördelat på 2 090 000 inklusive konsulter, samt 275 000 teckningsoptioner till övriga anställda. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman en utdelning avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktieägare. Styrelsen avser föreslå årsstämman 2022 att ingen utdel- utdelning för räkenskapsåret 2020. AKTIEN 30 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Finansiering Bakgrund Logistea har under året gjort en verksamhetsomvandling från - tensiv verksamhet, är tillgång till kapital grundläggande för att bedriva och utveckla en bra och stabil fastighetsverksamhet. - gångarna har under året haft en stabil ökning och fastighets- - - Eget kapital kapitalet beror på en under året stärkt balansräkning med en fastighetsportfölj som ökat i antal och värde. Räntebärande skulder Logisteas räntebärande skulder har under 2021 ökat jämfört 5,15 procent. i samband med upplåningen periodiserats över löptiden på lånen vilket medför att de räntebärande skulderna i balansräkningen kan vara till exempel engångsersättningar till kreditgivare och juristarvoden. FINANSIERING Lång Kort Lorum ipsum 33% Fördelning lång- och kortfristiga skulder Säkerställda banklån Reservlån Lorum ipsum 33% Icke säkerställd obligation Fördelning räntebärande skulder 31 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Logistea har under året emitterat en senior icke-säkerställd samband med emissionen publicerades ett grönt ramverk under Obligationen noterades på Nasdaq Stockholm den 26 november 2021. Banklån - - brev i fastigheter, dels aktiepant i fastighetsägande dotterbolag. - åtagandena skiljer sig lite mellan lånen och sätts i låneavtalen. - bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styrdokument samt energibesparande åtgärder och investeringar i solpaneler ingår. Kapitalbindning Logisteas långfristiga skulder uppgick per årsskiftet till 1 514 - motsvarar 10 procent av de räntebärande skulderna. - var Logistea efter att ha en så spridd förfallstruktur som möjligt där en så liten andel som möjligt förfaller inom de kommande sprida möjligheterna mellan olika låneslag något som i dags- läget betyder banklån och obligationer. För att det ska bli mer ytterligare. Koncernen Moderbolaget Kapitalbindning, år Belopp Andel,% Belopp Andel,% 2022 172 10 38 2 2023 146 9 121 8 2024 1 368 83 1 370 90 2026 0 0 0 0 >2026 0 0 0 0 Totalt 1 686 100 1 529 100 Räntebindning kort räntebindningstid innebär en lägre genomsnittlig ränta på räntebindning på 0,5 år vilket innebär att bolaget har lån med mestadels rörlig ränta. För att minska ränterisken ger Logisteas bland annat ränteswappar och räntecappar. Koncernen Moderbolaget Räntebindning, år Belopp Andel,% Belopp Andel,% 2026 0 0 0 0 >2026 0 0 0 0 Totalt 1 686 100 1 529 100 FINANSIERING 32 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Risker och riskhantering Logistea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, risker, liksom att utvärdera hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter. Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Omvärld Efterfrågan 2 2 Bred kundportfölj Covid-19 1 3 Stabil kundportfölj Geopolitisk utveckling 3 3 Fokus på omvärld Skatter 4 2 Oberoende skatteexpertis Transaktioner och investeringar Förvärv 2 2 Kompetens och kontroll Försäljningar 1 1 Riskbeskrivning och tidsbegränsade garantier Projekt 4 2 Kapitaleffektivt med byggrätt och option Förvaltning och fastighetsbestånd Hyresintäkter och hyresutveckling 2 2 Långa kundrelationer Ökande drifts- och underhållskostnader 2 3 Vidaredebitering Fastigheternas värdeförändring 3 2 Noggrann ortsprisanalys Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Medarbetare och leverantörer Operationell risk 2 2 Intern kontroll och fastställda modeller Organisatorisk risk 3 2 Marknadsmässiga villkor Regelefterlevnad och affärsetik 2 1 Policy och utbildning Miljö Operativa miljörisker 2 2 Miljöanalyser och fokusområde Fysiska risker kopplade till klimatförändringar 2 3 Kompetens och analys Finansiell risk Ränterisk 3 1 Spridd förfallostruktur Operativ risk IT-störningar 1 1 Molnbaserade lösningar GDPR 3 1 Avtal hanteras och arkiveras enligt lag Logistea delar in risker och osäkerhetsfaktorer som är relevanta för bolaget i sju kategorier och bedöms utifrån konsekvens och sannolikhet på en femgradig skala. • Omvärld • Transaktioner och investeringar • Förvaltning och fastighetsbestånd • Medarbetare och leverantörer • Miljö • Finansiell risk • Operativ risk RISKER Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Omvärld som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsbrott utvärderas löpande. Logistea har sorterat bolagets risker och riskhantering enligt följande: RISKER kreditmarginaler. som kan ge påverkan på handelsvägar och handelsmönster. Det kan i sin tur påverka förutsättningarna för Logisteas verksamhet. Påverkan av pandemin har främst påverkat Logisteas hyresgäster, och därmed indirekt Logistea. Samman- Kriget i Ukraina, som bröt ut i slutet av februari, innebär ökade risker för en påverkan på världsekonomin, Det har skett eller föreslagits förändringar i skattelagstiftningen de senaste åren inom huvudsakligen lagstiftningen. Regeringens lagförslag (SOU 2017:27) som, om det antas, sannolikt kommer att påverka framtida beskattning av fastighetsinvesteringar och avser förändringar av nuvarande inkomstskatt samt stämpelskatt och skatt på kapitalvinster. Förslaget innebär bland annat att uppskjuten skatteskuld som hänför sig till skillnaden mellan skattemässigt restvärde och marknadsvärde på fastigheten kommer att beskattas vid vissa ägarförändringar av ett fastighetsägande bolag, samt indirekt försäljning av fastigheter kommer att bli föremål för stämpelskatt. Om lagförslaget skulle genomföras i dess nuvarande form kan detta leda till att skatt ska betalas på samtliga av boalgets framtida avyttringar av fastighetsägande företag. Omvärldsbevakning. Stark balansräkning och låg belåningsgrad. Väl sammansatt kon - traktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geo- Fastighetsportfölj koncentrerad till marknader under tillväxt. Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning. Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. En viktig aspekt vid utvärdering av nuvarande och framtida logistiklägen är mångfalden av transportslag för förbättrad riskspridning, Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. Logistea har en bredd på kunder. Logistea strävar efter långsiktiga hyresrelationer och kunder med hög kreditrating. Under 2020/2021 har Logistea inte behövt lämna några hyresrabatter till följd av covid-19. länderna, kan bolaget påverkas indirekt av det förändrade säkerhetspolitiska läget och dess konsekvenser på marknadsklimatet. Hanteringen av skatterättsliga frågor inom Logistea baseras på tolkningar av gällande och relevant skattelagstiftning och andra skatteföreskrifter samt ställningsstagande från Skatteverket. Vidare inhämtar bolaget regelbundet råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor. KONJUNKTUR INFRASTRUKTUR- FÖRÄNDRINGAR EFTERFRÅGAN COVID-19 GEOPOLITISK UTVECKLING SKATTER 33 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. ändamål. Sådana fastigheter avyttrar Logistea till en ansvarsfull köpare. Andra avyttringar är drivna av enskilda kunders önskemål om att äga fastigheten där man bedriver sin verksamhet. Logistea bedriver aktiv projektutveckling, både genom nyutveckling och ombyggnad, vilket är viktigt för tas i bruk. Risker avseende projektutveckling innefattar bland annat väderförhållanden under byggtiden, kompetens-/ kontinuitetsbrist avseende projektledare och byggare, myndighetsbeslut som fördröjs eller inte går igenom (t.ex. planprocess). Risker förebyggs genom att säkerställa att Logistea genomför relevanta kontroller och Logistea ställer alltid krav på att säljaren lämnar tillfredsställande sedvanliga garantier. Förutom en genomtänkt försäljningsprocess där fastigheterna avyttras till ansvarsfulla köpare ligger fokus på en riskbeskrivning och hantering som möjliggör att lämnade garantier täcks i samband med försäljning. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. hantera riskerna. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod att säkerställa en FÖRVÄRV FÖRSÄLJNINGAR PROJEKT Transaktioner och investeringar RISKER 34 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Logisteas intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager, logistik och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Logistea redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 För- valtningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa materiella skador som följd. Därutöver måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärderingar och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. efter långa kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index Hyresförhållandet för lokaler för lager, logistik och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Logistea till självkostnad. Logisteas exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. En noggrann ortsprisanalys som bland annat baseras på transaktionshistorik. Omfattande erfarenheter reducerar risken för nedskrivna fastighetsvärden som också balanseras av goda förtjänstmöjligheter. Logistea värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt. Externa värderingar såväl som gjorda affärer bekräftar Logisteas interna värderingar. HYRESINTÄKTER OCH HYRES- UTVECKLING ÖKANDE DRIFTS- OCH UNDERHÅLLS- KOSTNADER FASTIGHETERNAS VÄRDEFÖRÄNDRING Förvaltning och fastighetsbestånd RISKER 35 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Logistea kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och bristande kontroll. Logisteas framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, skulle lämna sin anställning. Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner och ryktesförluster. Vissa regelverk är öppna för tolkning (IFRS), innebärande att eventuell regelövervakare och Logistea kan ha drabbas av dessa risker genom medarbetares eller uppdragstagares agerande. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till standardiserade värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Logistea arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll. Logistea arbetar i enlighet med COSO-modellen. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor och Logistea har även för avsikt att upprätta ett incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla Utbildning i policyer för all personal. Logisteas uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal. OPERATIONELL RISK ORGANISATORISK RISK REGEL- EFTERLEVNAD OCH AFFÄRSETIK Medarbetare och leverantörer Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstift- ning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Logistea bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Logistea för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådana krav kan påverka Logistea negativt. En höjd vattennivå eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Logisteas fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimat- förändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimatrisken inte beaktas. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Logistea, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Logistea genomför i förekommande fall miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva. Logistea följer utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområdet. Bolaget beaktar även framtida eventuella miljöpåverkan vid förvärv och utveckling av nya fastigheter. OPERATIVA MILJÖRISKER FYSISKA RISKER KOPPLADE TILL KLIMAT- FÖRÄNDRINGAR Miljörisk RISKER 36 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Finansiell risk Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Driftsstörningar eller riktade attacker (överbelastningsattacker, ransomware eller liknande) kan påverka Logisteas driftssäkerhet såväl som IT-säkerhet. Bolaget jobbar i molnbaserade lösningar i så stor utsträckning som möjligt. Operativa risker - FINANSIERING RISKER LIKVIDITETSRISK KREDITRISK RÄNTERISK IT-STÖRNINGAR GDPR Logisteas primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden och i sin tur på ränteläget kan förändras. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. - ståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. För att reducera Logisteas exponering mot ett eventuellt stigande ränteläge har bolaget en spridd förfallostruktur. Logistea behandlar en mängd personuppgifter, vilka främst består av uppgifter om företrädare för nuvarande hyresgäster och anställda, i både elektronisk och fysisk form. Personuppgifterna behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa anställningsavtal och hyreskontrakt. Om det sker intrång i bolagets system som behandlar denna data, om bolaget har brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget brister i efterlevnaden av GDPR kan bolaget bli föremål för väsentliga bötesbelopp. Avtal hanteras och arkiveras i enligt med GDPR-lagstiftning. 37 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 38 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Logistea AB (publ), med organisationsnummer 556627-6241, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2021. Affärsidé, mål och strategi företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. • Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även i övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. och nybyggnation av fastigheter på egen mark. hyresgäster och långa hyreskontrakt. teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan samt social hållbarhet beaktas i affärsbesluten. Operativa mål • Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. • 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026. utgången av 2026. Finansiella mål och riskbegränsningar • Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod. Hållbarhetsmål 2030 och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle 2022 avser bolaget att fördjupa och utveckla arbetet inom de valda hållbarhetsmålen i dialog med bolagets intressenter. För mer information se hållbarhetsrapporten på sidorna 12-16 i denna årsredovisning. Fastighetsbestånd Logisteas fastighetsbestånd har ett fastighetsvärde som per Samtliga fastigheter värderas varje kvartal genom kas- utförs minst en gång årligen. Under året har 100 procent av fastighetsbeståndet externvärderats. För rapportperioden har FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värde- genomsnittliga direktavkastningen per 31 december 2021 för Förvärv Under 2021 har Logistea förvärvat 26 förvaltningsfastigheter till - gen har förvärv samt tillträde skett av fastigheter motsvarande Projektutveckling uthyrningsbara yta uppgår till 44 074 kvadratmeter. Avyttring av modeverksamheten Under verksamhetsåret avyttrades modeverksamheten från moderbolaget till ett dotterbolag genom en inkråmsöverlåtelse. - cirka 53 procent av totalt utestående aktier. På en extra bolagsstämma i oktober 2021 beslutades det så kallad Lex Asea-utdelning. Resultat Intäkter Kontrakterad hyra för fastighetsportföljen uppgick för förvalt- hyresgäster med en genomsnittlig återstående kontraktstid på balansdagen av en temporär vakans och uppgick till 95,1 Fastighetskostnader och driftnetto Central administration - hetsportfölj. Finansnetto räntekostnader för banklån, obligationslån samt reversskulder. Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter - avkastningskrav hänförligt till marknadsläget samt projektverk- samheten. Skatt Räntebärande skulder - till september 2024. Koncernens eget kapital uppgick vid periodens utgång till 1 Under verksamhetsåret utförde bolaget, förutom Lex Asea- utdelningen även en fondemission där det nya aktieslaget Stam aktieslag slogs ihop till 1. verksamheten. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 40 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Moderbolaget äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, för- valtning, projektutveckling, juridik, marknadsföring, ekonomi marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncernin- terna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster och koncernräntor. intäkter. Nettoomsättningen för föregående verksamhetsår är hänförlig till dåvarande bedriven modeverksamhet i bolaget. till största del avser realiserad vinst vid avyttring av aktierna i Organisation i moderbolaget. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare Styrelsen föreslår att inte göra några förändringar i riktlinjerna för ersättningar till ledande befattningshavare. Logisteas aktie och aktieägare på sidorna 26-29. Väsentliga händelser under räkenskapsåret - förvärvat fastigheter inom segmenten lager- logistik och lätt hänvisas till sidorna 4-5. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Risker och osäkerhetsfaktorer Logistea har redovisat risker och riskhantering inom omvärld, transaktioner och investeringar, förvaltning och fastightsbe- Legal struktur Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. Samtliga av dotterbolagen är helägda till 100 procent förutom ett så kallat joint venturebolag där Logistea äger 95 procent av andelarna. Bolagsstyrning Logistea är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock- aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Styrelse av bolagsstämman, bestå av lägst tre och högst tio ledamöter Revisor - revisor har under räkenskapsåret 2021 varit närvarande vid styrelsemöten i Logistea vid två tillfällen. Förslag till vinstdisposition Årets resultat 115 004 913 Summa 612 472 768 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Summa 612 472 768 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Koncernens finansiella rapporter Mkr Not 2021 2020 1 Hyresintäkter 2 93 18 Fastighetskostnader 3 -28 -4 Driftnetto 65 14 Central administration 3, 4, 5 -24 -3 Finansiella intäkter 6 0 0 Finansiella kostnader 6 -23 -7 Förvaltningsresultat 18 4 Värdeförändringar fastigheter 378 65 Resultat före skatt 396 69 Aktuell skatt 7 -1 -1 Uppskjuten skatt 7 -78 -15 Årets resultat för kvarvarande verksamhet 317 53 Årets resultat från utdelad verksamhet 8 -24 -51 Årets resultat 293 2 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 317 53 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -16 -51 Innehav utan bestämmande inflytande, utdelad verksamhet -8 – Summa 293 2 Mkr Not 2021 2020 Årets resultat 293 2 Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat Omräkningsdifferenser m.m. -4 -2 Årets totalresultat 289 0 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 317 53 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -20 -53 Innehav utan bestämmande inflytande, utdelad verksamhet -8 – Summa 289 0 Resultat per aktie 2 Resultat per aktie, räknat på årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 3,73 1,16 Resultat per aktie, räknat på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 3,49 0,00 Antal utestående aktier, tusental Stamaktier serie A och B, vid periodens utgång 96 289 71 893 Stamaktier serie A och B, genomsnittligt antal 78 768 41 298 Koncernens rapport över totalresultatKoncernens resultaträkning KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER 1) Bryggor mellan uppställningsform för koncernens resultaträkning enligt årsredovisningen 2020 och nuvarande uppställningsform finns redovisade i Not 27. 2) Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och omvänd split i november 2021. 42 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 9 1 16 Förvaltningsfastigheter 10 2 607 887 Nyttjanderättstillgångar 2 7 Inventarier 11 0 1 Finansiella anläggningstillgångar 12 1 0 Summa anläggningstillgångar 2 611 911 Omsättningstillgångar Varulager 13 - 27 Kundfordringar 14 6 7 Övriga fordringar 15 68 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 8 7 Likvida medel 218 58 Summa omsättningstillgångar 300 119 SUMMA TILLGÅNGAR 2 911 1 030 Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Aktiekapital 48 7 Övrigt tillskjutet kapital 808 525 Reserver -1 3 Balanserat resultat (inklusive årets resultat) 194 -65 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 049 470 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17,26 1 514 251 Leasingskulder - 2 Uppskjutna skatteskulder 90 14 Summa långfristiga skulder 1 604 267 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17,26 172 202 Leverantörsskulder 29 28 Skatteskulder 4 3 Leasingskulder 2 5 Övriga skulder 20 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 31 30 Summa kortfristiga skulder 258 293 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 911 1 030 Koncernens rapport över finansiell ställning KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER 43 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt Balanserade Innehav utan tillskjutet vinstmedel inkl. bestämmande Totalt Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not 24 Aktiekapital kapital Reserver årets resultat inflytande eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2020 4 189 5 -67 - 131 Årets resultat 2 - 2 Övrigt totalresultat för året - - -2 - - -2 Summa totalresultat - - -2 2 - 0 Transaktioner med aktieägare Nyemission 3 347 - - - 350 Emissionskostnader - -11 - - - -11 Summa transaktioner med aktieägare 3 336 - - - 339 Utgående eget kapital 31 december 2020 7 525 3 -65 - 470 Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 525 3 -65 - 470 Årets resultat - - - 301 -8 293 Övrigt totalresultat för året - - -4 - - -4 Summa totalresultat - - -4 301 -8 289 Transaktioner med aktieägare Nyemission 41 276 - - - 317 Emissionskostnader - -1 - - - -1 Teckningsoptioner - 8 - - - 8 Apportemission förvärv MBRS Group - - - 143 - 143 Utdelning av innehav i MBRS Group - - - -185 8 -177 Summa transaktioner med aktieägare 41 283 - -42 8 290 Utgående eget kapital 31 december 2021 48 808 -1 194 - 1 049 Koncernens rapport över förändring i eget kapital KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER 44 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Mkr Not 2021 2020 Kassaflöde från rörelsen Driftnetto kvarvarande verksamhet 65 14 Central administration kvarvarande verksamhet -24 -3 Rörelseresultat från utdelad verksamhet 28 -24 -49 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 11 8 Erhållen ränta – 0 Betald ränta -17 -8 Betalda inkomstskatter -1 -3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 10 -41 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av varulager -22 15 Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -36 12 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 43 -45 Kassaflöde från den löpande verksamheten -5 -59 Mkr Not 2021 2020 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 10 -161 -20 Förvärv av fastigheter 10 -331 -35 Förändring av övriga anläggningstillgångar -1 -2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -493 -57 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission, netto efter emissionskostnader 38 195 Teckningsoptioner 5 8 - Upptagna lån 26 1 256 186 Amortering av lån 26 -642 -208 Amortering av leasingskuld 26 -2 -7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 658 166 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde 160 50 Likvida medel vid årets ingång 58 8 Likvida medel vid årets utgång 218 58 Koncernens rapport över kassaflöden KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER 45 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Mkr Not 2021 2020 Nettoomsättning 27 178 Administrationskostnader 3, 4, 5 -32 -227 Rörelseresultat -5 -50 Resultat från andelar i koncernföretag 124 1 Ränteintäkter och liknande poster 6 11 1 Räntekostnader och liknande poster 6 -20 -2 Nedskrivning/återföring av tidigare gjord nedskrivning 0 2 Resultat efter finansiella poster 110 -48 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 5 - Resultat före skatt 115 -48 Skatt på årets resultat 7 - 0 Årets resultat 115 -48 Mkr 2021 2020 Årets resultat 115 -48 Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat Omräkningsdifferenser m.m. – 0 Årets totalresultat 115 -48 Moderbolagets rapport över totalresultatModerbolagets resultaträkning Moderbolagets finansiella rapporter MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER 46 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 9 1 4 Materiella anläggningstillgångar 11 0 1 Andelar i koncernföretag 19 791 405 Fordringar hos koncernföretag 20 1 104 22 Uppskjuten skattefordran 6 6 Summa anläggningstillgångar 1 902 438 Omsättningstillgångar Varulager 13 – 27 Kundfordringar 14 – 4 Fordringar hos koncernföretag 20 218 68 Övriga fordringar 15 19 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 4 Kassa och bank 150 39 Summa omsättningstillgångar 390 155 SUMMA TILLGÅNGAR 2 292 593 Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Bundet eget kapital Aktiekapital 48 7 Reservfond 2 2 Fritt eget kapital Överkursfond 800 525 Fond för verkligt värde - 0 Balanserat resultat -303 -88 Årets resultat 115 -48 Summa eget kapital 662 398 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder – 0 Summa obeskattade reserver – 0 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17,26 1 491 – Skulder hos koncernföretag 21 28 – Summa långfristiga skulder 1 519 – Räntebärande skulder 17,26 38 76 Leverantörsskulder 3 15 Skulder till koncernföretag 21 43 68 Övriga skulder 15 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 12 19 Summa kortfristiga skulder 111 195 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 292 593 Moderbolagets balansräkning MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER 47 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Fond för Balanserat resultat Totalt Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not 24 Aktiekapital Reservfond Överkursfond verkligt värde inklusive årets resultat eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2020 4 2 189 0 -88 107 Årets resultat – – – – -48 -48 Övrigt totalresultat för året – – – 0 – 0 Summa totalresultat – – 0 0 -48 -48 Transaktioner med aktieägare Nyemission 3 – 347 – – 350 Emissionskostnader - – -11 – – -11 Summa transaktioner med aktieägare 3 – 336 – – 339 Utgående eget kapital 31 december 2020 7 2 525 0 -136 398 Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 2 525 0 -136 398 Årets resultat – – – – 115 115 Övrigt totalresultat för året – – 0 0 0 0 Summa totalresultat – – 0 0 115 115 Transaktioner med aktieägare Nyemission 41 – 276 – _ 317 Emissionskostnader – – -1 – – -1 Utdelning av innehav i MBRS Group – – – – -159 -159 Inkråmsöverlåtelse – – – – -8 -8 Summa transaktioner med aktieägare 41 – 275 – -167 149 Utgående eget kapital 31 december 2021 48 2 800 – -188 662 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER 48 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Mkr Not 2021 2020 Kassaflöde från rörelsen Rörelseresultat -5 -50 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 0 2 Erhållen ränta – 1 Betald ränta -13 -2 Betalda inkomstskatter – -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet -18 -50 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av varulager 29 12 Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -108 -47 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 91 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten -6 -83 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 -3 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0 0 Förvärv av dotterbolag -247 -50 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar – -18 Utlåning koncernföretag -1 071 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 318 -71 Mkr Not 2021 2020 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 39 206 Emissionskostnader -1 -11 Upptagna lån 26 1 407 – Amortering av lån 26 -10 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 435 195 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde 111 41 Likvida medel vid årets ingång, netto 39 -2 Likvida medel vid årets utgång, netto 150 39 Moderbolagets rapport över kassaflöden MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER 49 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisningen och koncernredovisningen för Logistea AB (publ), organisationsnummer 556627-6241, för det räkenskapsår som slutar 31 december 2021 har den 12 april 2022 godkänts av styrelsen och verkstäl- lande direktören för publicering och kommer att föreläggas årsstämman 2022 för fastställande. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm. Logistea är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter inom segmentet lager, logistik och lätt industri. Under verksamhetsåret har Bolaget ändrat namn från Odd Molly International AB till Logistea AB i samband med avyttringen av modeverksamheten och förändringen av den huvudsakliga verksamheten. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) så som de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rappor- terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner samt årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör koncernens rapportvaluta. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (Mkr) om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2021. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Logisteas koncernredovisning baseras på historiska anskaffningsvär- den, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder. Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Nya standarder och tolkningar som ännu inte tillämpats av koncernen Ett antal nya standarder och tolkningar träder i kraft för räkenskapsåret som börjar 1 januari 2022 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. Viktiga uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovis- ningssed krävs det att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5 pro- cent för hyresintäkter och fastighetskostnader samt +/- 0,25 procentenheter på direktavkastningskravet. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av Not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs- förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det inne- bär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör anta- ganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmänhet innebär ökade bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling. Bolagsförvärv under verksamhetsåren 2020 och 2021 har enbart utgjorts av tillgångsförvärv. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 20,6 % i Sverige. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Koncernen Koncernredovisningen omfattar Logistea och dess dotterbolag. Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande infly- tande. Logistea har direkt eller indirekt 100 procent av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden vilket innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt identifierbara intäkter och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder elimineras i sin helhet. Försäljningen av koncernen Odd Molly Sverige AB och utdelning av aktierna i MBRS Group AB Under räkenskapsåret avyttrade Logistea samtliga aktier i den helägda koncernen Odd Molly Sverige AB till MBRS Group AB (MBRS), tidigare We aRe SpinDye AB. I motprestation fick Logistea aktier motsvarande 53 procent av totalt utestående aktier i MBRS. Då Logistea fick bestämmande inflytande i MBRS klassificeras transaktionen som ett omvänt rörelseförvärv, som innebär att förvärvsanalysen upprättades med utgångspunkt att Odd Molly Sverige AB utgör moderbolag och är den som förvärvat MBRS. Under Logisteas ägarperiod av aktierna i MBRS klassificerades de tillkomna tillgångar och skulder i balansräkningen till posterna tillgångar respektive skulder identifierade för utdelning. Efter utdelningen av aktierna i oktober 2021 finns endast resultat från MBRS-koncernen med i verksam- heten som klassificerats pro rata efter aktieandel som resultat från utdelad verksamhet hänförlig till moderbolagets aktieägare respektive resultat från utdelad verksamhet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande enligt IFRS 3. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 1 Redovisningsprinciper 50 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fråstående finansiell information tillgänglig. Logistea bedriver endast verksamhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter inom lager, logistik och lätt industri. Högste verkställande beslutsfattare, VD, följer intäkter och resultat för koncernen som helhet och därmed utgör koncernen som helhet ett rörelsesegment. Ur rapportering och uppföljningssynpunkt är det ännu inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att fastigheten faller inom ramen för affärsidén. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. INTÄKTER Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempelvis uppvärmning och elektricitet eftersom Logistea kontrollerar leverantörsrelationen. I de fall hyresavtal med- för reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rapporten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakli- gen av ersättningar från hyresgäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll, försäkringsersättningar och ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el vilka samtliga redovisas enligt IFRS 15. KOSTNADER Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Fastig- hetskostnader i koncernens resultaträkning består av kostnader för drift, underhåll, förvaltning och övriga fastighetsrelaterade kostnader. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de beviljas och pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen. PENSIONER Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensionsplaner. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Logistea inga ytterligare förpliktelser. Logistea har inga andra åtaganden efter avslutad anställning. FINANSIELLA KOSTNADER Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Logistea upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. INKOMSTSKATT Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt belastar rapporten över koncernens totalresultat. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Logistea föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskat- tade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid skillnad enligt ovan vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde uppkomna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas i bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Logistea tidigare beaktat i redovisningen. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Den verkliga skatten är betydligt lägre, dels på grund av möjligheten att sälja fastigheter via bolag och därmed på ett skatteeffektivt sätt, dels på grund av tidsfaktorn. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter, vilka aktiveras i redovisningen, samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas i den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas. Övriga upplysningar angående uppskjuten skatt finns i not 7. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar, lånefordringar och derivat. Bland skulder och eget kapital återfinns finansiella instrument i form av leveran- törsskulder, låneskulder samt derivat. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar inklusive hyresfordringar, i årsredovisningen benämnd som kundfordringar, redovisas när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättighe- terna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på tillträdesdagen. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån typ av tillgång och, för skuldinstrument, utifrån affärsmodell. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumen- tets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader förutom för de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyre- sintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 10. Logistea värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För 2021 har 100 procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats under verksamhetsåret och 80% per 2021-12-31. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 51 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resulta- träkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip- pade med tillgången kommer att komma företaget till del. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är huruvida åtgärden innebär en förbättring jämfört med standarden före åtgärdens genomförande. Reparationer och underhållsåtgärder kostnads- förs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras i förekommande fall räntekostnaden under produktionstiden. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokal- anpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden LIKVIDA MEDEL Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo- havanden hos banker och motsvarande institut. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. EGET KAPITAL Samtliga aktier av serie A och B redovisas som aktiekapital. Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelningar redovisas dessa utdelningar som minskning av eget kapital och skuldförs i avvaktan på utbetalning. FINANSIELLA SKULDER Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostna- der. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillnader mellan upplåningsbeloppet, netto efter transaktionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. INCITAMENTSPROGRAM Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Eventuell inlösen av utestående optionsprogram regleras direkt mot eget kapital. Mer information om fastställt incitamentsprogram återfinns i not 5. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier av serie A och B. RESULTATRÄKNINGENS UPPSTÄLLNINGSFORM I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. Då uppställningsformen skiljer sig från tidigare års årsredovisning upp- rättades en brygga mellan den tidigare och nuvarande uppställningsformen. Bryggan finns att se i not 27. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att rörelseresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödes- analysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. Kassaflöde från utdelad verksamhet återfinns under kassaflöde från rörelsen under rubriken rörelseresultat från utdelad verksamhet. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moder- bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för Resultat- och Balansräkning följer årsredovisningslagen. Aktier i koncernbolag Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffnings- värdet för aktierna. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för koncernbolag är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d.v.s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas i resultatet enligt dess ekonomiska innebörd, dvs som en bokslutsdisposition vid erhållande av koncernbidrag eller som andelar i dotterföretag vid lämnade koncernbidrag. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. 52 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 2 Hyresintäkter Löptider för hyreskontrakt per 2021-12-31 Upplysningar om operationella leasingavtal - koncernen som leasegivare Antal Kontrakterad Kontrakterad Förfalloår kontakt årshyra, Mkr årshyra, % 2022 31 5,7 3,8 2023 31 22,2 14,7 2024 15 15,8 10,4 2025 14 24,4 16,1 2026 6 9,0 5,9 2027 10 5,4 3,6 2028+ 25 68,9 45,5 Totalt 132 151,4 100 Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr Antal Kontrakterade kontrakt hyresintäkter, % >10,0 0 0,0 5,0-9,9 5 3,8 3,0-4,9 7 5,3 2,0-2,9 8 6,1 1,0-1,9 27 20,5 0,5-0,9 13 9,8 <0,5 72 54,5 Totalt 132 100,0 Koncernens hyresintäkter exklusive tillägg år 2021 uppgick till 93 Mkr (18). De ökade hyresintäkterna är ett resultat av ett ökat fastighetsbestånd till följd av att bolaget bytt riktning mot fastigheter. Hyresintäkterna är summan av samtliga hyror inklusive hyresgarantier rensat för värdet av vakanta lokaler. Tabellen över förfallostrukturen visar hur stor del av årshyran som förfaller när i tiden. Logistea strävar efter att ha en god relation med hyresgäster och arbetar aktivt för att begränsa risken för avflyttningar. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 6,2 år (6,4) och den ekonomiska uthyrningsgraden minskade något och uppgick till 95,1 procent (99,7) till följd av förvärv med delvis vakanta lokalytor samt tidsgap mellan en avflyttad och inflyttad hyresgäst i en fastighet i Borås. Not 3 Fastighetskostnader och central administration Fastighetskostnader 2021 2020 Taxebundna kostnader -16 -2 Reparation och underhåll -6 -1 Fastighetsskatt -2 0 Övriga fastighetskostnader -4 -1 Totalt -28 -4 Central administration 2021 2020 Personalkostnader -3 -1 Övriga externa kostnader -19 -2 Avskrivningar -2 0 Totalt -24 -3 Fastighetskostnaderna uppgick under 2021 till -28 Mkr (-4). I fastighetskost- naderna ingår kostnader som är hänförliga till drift, underhåll fastighetsskatt samt kostnader för försäkring. Taxebundna kostnader I taxebundna kostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, bredband och telefoni. I de flesta fall vidarefaktureras denna kostnad till hyresgästen i form av hyrestillägg. Kostnaderna för el ökade under det fjärde kvartalet 2021 till följd av höga marknadspriser på el. Reparation och underhåll Kostnader för central administration var -24 Mkr (-3) där ökningen jämfört med tidigare år är en effekt av verksamhetsomvandlingen mot fastigheter. Not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ernst & Young Revisions uppdrag 0 1 – 1 Skatterådgivning – 1 – 0 Övriga tjänster – 0 – 0 Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisionsuppdrag 2 1 2 1 Skatterådgivning – 0 – 0 Övriga tjänster 1 1 1 1 Marcum LLP Revisionsuppdrag – 0 – – Totalt 3 4 3 3 * 1,1 MSEK 2020 är relaterat till emissionerna. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 53 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Antal anställda Medelantalet anställda 4 71 4 66 – varav kvinnor 2 62 2 60 – varav män 2 9 2 6 Löner och ersättningar VD Jennie Högstedt Björk 3,8 3,1 3,8 3,1 – varav tantiem och bonus – – – – VD Niklas Zuckerman 0,7 – 0,7 – – varav tantiem och bonus 0,6 – 0,6 – Övriga ledande befattningshavare 2,3 8,9 2,3 8,9 – varav tantiem och bonus 0,6 – 0,6 – Övriga anställda 1,4 29,4 1,6 27,1 Totalt 8,4 41,4 8,4 39,2 Sociala kostnader VD Jennie Högstedt Björk 1,4 1,2 1,4 1,2 – varav pensionskostnader 0,2 0,2 0,2 0,2 VD Niklas Zuckerman 0,2 – 0,2 – – varav pensionskostnader 0,0 – 0,0 – Övriga ledande befattningshavare 0,7 4,7 0,7 4,7 – varav pensionskostnader 0,0 1,9 0,0 1,9 Övriga anställda 0,5 10,7 0,5 14,1 – varav pensionskostnader 0,0 2,2 0,0 2,9 Totalt 2,5 15,9 2,5 20,0 * 4/5 av Jennie Högstedt Björks lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2021 är klassificerat som resultat för utdelad verksamhet. Ovan uppgifter omfattar 100 procent av Jennies lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2021. Arvode styrelseledamot, Tkr 2021 2020 Patrik Tillman 235 215 Bengt Kjell 47 – Sanja Batljan 87 – Fredrik Palm 87 – Caroline Thagesson 87 – Johan Mark 150 150 Mia Arnhult 63 150 Anna Frick 63 150 Totalt 819 665 Den 20 september 2021 meddelade Logistea att Niklas Zuckerman har rekryterats till ny VD. Tidigare VD Jennie Högstedt Björks uppsägningstid uppgick till 6 månader från samma datum. Samtliga återstående kostnader för Jennie Högstedt Björk för uppsägningstiden har reserverats i räken- skapsåret 2021. Utöver dessa kostnader utgår det även ett avgångsvederlag till Jennie Högstedt Björk motsvarande 6 månadslöner som betalas ut efter uppsägningstidens utgång. Niklas Zuckeman tillträdde sin tjänst 7 december 2021. På den extra bolagsstämman i oktober 2021 beslutades det om nyval av Bengt Kjell som ny ledamot. Bengt Kjell valdes samtidigt till vice ordförande för styrelsen. När antalet ledamöter ökades beslutades det att öka det totala styrelsearvodet till 960 tkr (665). På samma extra bolagsstämma beslutades det om att införa ett incita- mentsprogram för ledande befattningshavare, nyckelpersoner och anställda i bolaget genom att emittera teckningsoptioner. Emissionen omfattar högst 4 180 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av högst 4 180 000 B-aktier i december 2025. Anslutningsperioden är ännu inte stängd och nuvarande anslutningsgrad uppgår till 98,7 procent. Teckningspriset för teckningsoptionerna räknades ut genom Black & Scholes modell. Inputs i uträkningen var en volatilitet på 24 procent, riskfri ränta på -0,1 procent och en direktavkastning på 1 procent. Mätperioden för aktiepriset var 10-16 december 2021 och räknades fram till 23 kronor. 4 125 000 av totalt 4 180 000 optioner tecknades i 2021. Teckningspriset var 2,06 kronor per teckningsoption. Under verksamhetsåret 2021 tillfördes Logistea ca 8 Mkr i ersättning för teckningsoptionerna. Ledande befattningshavare innehar på balansdagen 3 250 000 teckningsoptioner varav VD Niklas Zuckerman innehar 1 045 000 teckningsoptioner. Not 5 Anställda och personalkostnader REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 6 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Finansiella intäkter Ränteintäkter dotterbolag 0 0 11 0 Ränteintäkter 0 0 0 0 Övriga finansiella intäkter 0 0 0 0 Summa 0 0 11 1 Finansiella kostnader Räntekostnader -22 -8 -19 -2 Avskrivning på periodiserade upplåningsutgifter 0 0 -1 0 Outnyttjade lånelöften 0 0 0 0 Räntekostnader till dotterbolag 0 0 0 0 Valutakursförluster 0 0 0 0 Övriga finansiella kostnader -1 0 0 0 Summa -23 -8 -20 -2 Finansnetto -23 -8 -9 2 Finansiella kostnader är kostnader hänförlig till bolagets skuld och uppstår för banklån, obligation samt externa reverser. I koncernens räntekostnader om -22,2 Mkr (-8,1) var -22 Mkr (-7,4) direkt hänförliga till bolagets ränte- bärande skuld och -0,2 Mkr (-0,7) var hänförliga till leasing. Moderbolagets räntekostnader om -19 Mkr (-1,7) och hänförlig till bolagets direkta rän- tekostnader. 54 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Bolagsskattesatsen för beskattningsår 2021 uppgår till 20,6 procent (21,4). Den uppskjutna skatten har beräknats på samma skattesats. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräknings- metoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Koncernen Moderbolaget Redovisad i resultaträkningen 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad Beräknad skattekostnad -1 -1 0 0 Skatt till följd av ändrad taxering 0 – – – Summa aktuell skatt -1 -1 0 0 Uppskjuten skatt Förvaltningsfastigheter -77 -15 – – Obeskattade reserver -1 0 – – Summa uppskjuten skatt -78 -15 0 0 Totalt redovisad skattekostnad -79 -16 0 0 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatt redovisad 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec i de finansiella rapporterna 2021 2020 2021 2020 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag 6 6 6 6 Derivatinstrument – 0 – 0 Summa aktuell skatt 6 6 6 6 Uppskjuten skatteskuld Förvaltningsfastigheter -94 -14 – – Obeskattade reserver -2 -5 – – Övrigt – -1 – – Summa -96 -20 0 0 Uppskjuten skatteskuld, netto -90 -14 6 6 Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2021 till 702 Mkr (367). Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt 2021 2020 2021 2020 Resultat före skatt 396 18 115 -48 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (21,4) -82 -4 -24 10 Effekt ändrad skattesats och utländsk skatt – 1 – – Effekt ej avdragsgilla kostnader inkl. ränteavdragsbegränsningar -3 -1 -2 1 Effekt ej skattepliktiga intäkter 0 25 0 Avdragsgilla ej resultatpåverkande poster 0 3 0 3 Underskott för vilka uppskjuten skattefordran ej redovisas 0 0 0 – Övrigt 6 -15 1 -14 Redovisad effektiv skatt -79 -16 0 0 * Avdragsgilla kostnader hänförliga nyemission som bokats direkt mot eget kapital. Aktiverad uppskjuten skatt på skattemässiga underskott i koncernen och moderbolaget uppgår till 6 Mkr (6). Totala skattemässiga underskott i kon- cernen och moderbolaget uppgår till 142 Mkr (145). Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. I rapport över finansiell ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning: REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 7 Skatt 55 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 8 Resultat från utdelad verksamhet 2021 2020 Nettoomsättning 195 181 Övriga resultatintäkter 1 2 Totala intäkter 196 183 Handelsvaror -72 -82 Övriga externa kostnader -87 -90 Personalkostnader -44 -47 Avskrivningar -16 -10 Övriga rörelsekostnader -1 -3 Rörelseresultat -24 -49 Finansiella kostnader 0 -1 Resultat efter finansiella poster -24 -50 Skatt 0 -1 Periodens resultat från utdelad verksamhet -24 -51 Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i redovisningsprinciper på sidan 49. Not 9 Immateriella tillgångar Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 40 37 10 7 Nyanskaffningar 143 3 1 3 Utdelad verksamhet -182 – – – Inkråmsöverlåtelse – – -10 – Summa 1 40 1 10 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värden -24 -22 -6 -6 Avyttringar och utrangeringar – 0 – – Utdelad verksamhet 24 – – – Inkråmsöverlåtelse – – 6 – Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet 0 -2 0 0 Summa 0 -24 0 -6 Redovisat värde vid årets slut 1 16 1 4 Not 10 Förvaltningsfastigheter Specifikation av årets förändring Koncernen 2021 2020 Redovisat ingående värde 887 189 Förvärv av fastigheter 1 181 614 Investeringar i befintligt bestånd 161 19 Orealiserade värdeförändringar 378 65 Redovisat värde vid årets slut 2 607 887 Förvärv av fastigheter uppgår till 1 181 Mkr (614) varav 331 Mkr (35) betalats med likvida medel. Marknadsvärden Det sammanlagda marknadsvärdet på Logisteas fastigheter uppgår till 2 607 Mkr (887). 519 Mkr (210) av fastighetsvärdet avsåg projektfastigheter, vilket definieras som fastigheter samt tillkommande byggrätter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Förvärvade förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara kostnader. Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 378 Mkr (65), vilket främst är kopplat till allmänna marknadsvärdeföränd- ringar samt ändrade direktavkastningskrav. Vid beräkning av verkligt värde beaktas ett flertal parametrar. Samtliga fastigheter har under verksamhets- året värderats externt och per värdetidpunkt 2021-12-31 har 33 av 41 (15 av 15) fastigheter värdetats externt. Moderbolaget äger inga fastigheter. Den genomsnittliga värderingsavkastningen för koncernens förvalt- ningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick på balansdagen till 6,0 procent (6,2). Under 2021 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 378 Mkr (65) enligt nedan. Orealiserade värdeförändringar 2021 2020 Ändrade direktavkastningskrav / Allmänna marknadsvärdesförändringar 354 65 Vinstavräkning pågående projekt 24 – Summa orealiserade värdeförändringar 378 65 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 56 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Värderingsmetodik Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekommendatio- ner. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell port- följeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetska- pitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av byggrätterna värderas separat genom orts- prisanalys och tidigare transaktioner av byggrätter i området och adderas sedan till det sammanlagda fastighetsvärdet. Fastigheterna besiktigas av värderingsfirman enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, mark- nadsposition och lokalernas attraktivitet. Under räkenskapsåren 2020 och 2021 har Logistea anlitat Cushman & Wakefield, Newsec och Nordier för de värderingarna. Analyser och generella förutsättningar Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 15 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflö- deskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföre- tagen som ligger mellan 0 och 2,0 % per år. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, hyresnivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Logisteas fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran. Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortspris- analyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten adderas till det verkliga värdet. Antagna driftnetton vid värdering Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2022 uppgick till 135 Mkr i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 158 Mkr som Logistea redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 31 december 2021. Det driftnetto vilket värderingsfirman baserat de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktu- ella intjäningsförmågan vid årsskiftet. Kalkylränta och avkastningskrav Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångs- punkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter, dels ett objekt- specifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden (5,5 - 9,3 procent), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (7,1 - 9,3 procent) samt direktavkastningskrav för restvärdebedömning (5,1 - 7,3 pro- cent) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den 31 december 2021 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,0 procent (8,2) respektive 8,0 procent (8,2). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,0 procent (6,2). Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 2 607 Mkr ett direkt- avkastningskrav om 6,0 procent en kalkylränta om 8,0 procent avseende kassaflödet och en kalkylränta om 8,0 procent avseende nuvärdesdiskon- tering av restvärdet. I tabellen till höger redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändrade antaganden. Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner Antal Uthyrningsbar Verkligt fastigheter yta, Tkvm värde, Mkr Göteborg 16 82 129 803 Jönköping 5 71 906 349 Linköping 5 25 630 170 Örebro 7 98 505 490 Öresund 4 22 910 276 Delsumma 37 301 080 2 088 Projektfastigheter 4 44 074 519 Total 41 345 154 2 607 Ovan redovisas Logisteas fastighetsbestånd per regionsstad. Fastighetsbe- ståndet följs inte upp internt per region varpå ingen segmentsredovisning redovisas. Regioner utgör inte heller fastighetskategorier i värderingssyfte. Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Värdeförändring Värdeförändring Förändring 2021, Mkr 2020, Mkr Direkt- avkastningskrav +/- 0,25%-enheter -84/+91 -26/+29 Hyresintäkter +/- 5% +129/-129 +50/-50 Fastighetskostnader +/- 5% -25/+25 -15/+15 Känslighetsanalysen är beräknad på förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheterna vilket är 2 088 Mkr (677). De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är kontrakterade hyresintäkter, driftnetto samt direktavkastningskrav. Övriga parametrar som kan påverka en värdering är avtalslängd, inflationsanta- ganden, kalkylränta samt underhållsbehov. I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge, skuldsättningsgrad, inflationsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, läge på fastigheten, hyresgäststruktur med mera. För att belysa hur en förändring på +/- 0,25 procent för direktavkast- ningskravet samt +/- 5 procentenheter på hyresintäkter och fastighetskost- nader påverkar fastighetsvärderingarna redovisas ovan känslighetsanalys. Förpliktelser Logistea har per bokslutsdatum åtagande att färdigställa de tillbyggnader som är pågående i projektportföljen. 97 procent av de nybyggda ytorna är uthyrda till externa hyresgäster genom signerade hyresavtal. Bedömda återstående investeringar per 31 december 2021 uppgår till cirka 193 Mkr. Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av fastigheter i kategorierna lager, logistik och lätt industri, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt vid räkenskapsårets slut var 6,2 år (6,4). REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 57 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 11 Inventarier Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 22 22 22 22 Nyanskaffningar – 0 – 0 Avyttringar och utrangeringar -22 – -22 0 Summa 0 22 0 22 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värde -21 -21 -21 -21 Avyttringar och utrangeringar 21 0 21 0 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet 0 – – – Summa 0 -21 0 -21 Redovisat värde vid årets slut 0 1 0 1 Not 12 Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Redovisat ingående värde 0 1 0 1 Nyanskaffningar 1 – 0 – Avyttringar och utrangeringar – -1 – -1 Redovisat värde vid årets slut 1 0 0 0 Not 13 Varulager Lagervärdet i koncernen är per 31 december 2021 redovisat efter avdrag för inkurans som uppgick till 0 Mkr (13). Kostnaden för nedskrivningar och lagerjusteringar under 2021 uppgick till 0 Mkr (0). Varulagret eliminerades från moderbolaget i en inkråmsöverlåtelse i januari 2021 och från koncernen i samband med utdelningen av aktierna i MBRS Group AB (Tidigare We aRe SpinDye AB) i oktober 2021. Not 14 Kundfordringar Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Hyres- kundfordringar 8 11 – 7 Reservering för förväntade kreditförluster -2 -4 – -3 Kundfordringar netto 6 7 – 4 Förfallostruktur hyres-och kundfordringar Ej förfallet 4 4 – 2 Förfallet 1-30 dagar 1 0 – 0 Förfallet 31-60 dagar 0 1 – 1 Förfallet 61-90 dagar 0 0 – 0 Förfallet 91 dagar 3 6 – 4 Reservering för förväntade kreditförluster -2 -4 – -3 6 7 – 4 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och inviduella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. Not 15 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Mervärdesskatt och övriga skattefordringar 56 10 8 3 Övriga fordringar 12 10 11 10 Summa 68 20 19 13 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Förutbetalda försäkringspremier 0 – – – Upplupna ränteintäkter 0 – 0 – Upplupna hyresintäkter 4 – – – Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 7 3 4 Totalt 8 7 3 4 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 58 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Skuld till kreditinstitut 1 062 365 908 0 – varav kortfristiga 151 114 21 0 Obligationslån 500 0 500 0 Övriga räntebärander skulder 124 88 121 76 – varav kortfristiga 21 88 17 76 Totalt 1 686 453 1 529 76 31 dec 31 dec Nettoskuld koncern 2021 2020 Räntebärande skulder 1 686 453 Räntebärande tillgångar 10 0 Likvida medel 218 58 Nettoskuld vid årets slut 1 458 395 Ej säkerställt obligationslån Löptid Belopp Valuta Räntevillkor 2021-2024 500 SEK Stibor 3 månader + 5,15% marginal Koncernen Moderbolaget Kapitalbindning, år Belopp Andel, % Belopp Andel, % 2022 172 10 38 2 2023 146 9 121 8 2024 1 368 81 1 370 90 2025 0 0 0 0 2026 0 0 0 0 >2026 0 0 0 0 Totalt 1 686 100% 1 529 100% Genomsnittlig kapitalbindning för koncernen var 2,4 år (1,8) Genomsnittlig kapitalbindning för moderbolaget var 2,5 år (3,0) Koncernen Moderbolaget Räntebindning, år Belopp Andel, % Belopp Andel, % 2022 1 459 86 1 326 87 2023 155 9 131 9 2024 72 4 72 5 2025 0 0 0 0 2026 0 0 0 0 >2026 0 0 0 0 Totalt 1 686 100% 1 529 100% Genomsnittlig räntebindning för koncernen var 0,5 år (0,4) Genomsnittlig räntebindning för moderbolaget var 0,4 år (1,0) Räntebärande skulder Logisteas räntebärande skulder har under 2021 ökat jämfört med tidigare år till följd av den utökade fastighetsaffären. Vid årsskiftet uppgick den räntebärande nettoskulden till 1 458 Mkr (395) och var fördelad mellan säkerställda banklån 63 procent (81), obligationslån 30 procent (0) och externa reverser 7 procent (19). Logisteas långfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 514 Mkr (251) vilket utgör 90 procent (55) av de totala räntebä- rande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 172 Mkr (202) vilket motsvarar 10 procent (45) av de totala räntebärande skulderna. Den genomsnittliga kapitalbindningen är 2,4 år och den genomsnittliga räntebindningen är 0,5 år. Belåningsgraden uppgick till 56 procent (45) vid periodens utgång och snitträntan uppgick till 3,1 procent (3,1). Den ökade belåningsgraden följer av obligationslånet som löper med en rörlig ränta STIBOR plus 5,15 procent. Logistea har under året emitterat en senior icke säkerställd grön företagsobligation om 500 Mkr med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 5,15 med en löptid om tre år. Obligationslånet är emitterat inom ett ramverk som totalt uppgår till 1 000 Mkr. I enlighet med IFRS har finansieringskostnader som uppstått i samband med upplåningen periodiserats över löptiden på lånen vilket medför att de räntebärande skulderna i rapporten över finansiell ställning reducerats med 6,7 Mkr. Kostnader som uppstår vid nyupplåning kan vara till exempel engångsersättningar till kreditgivare och juristarvoden. Finansiell riskhantering Logisteas verksamhet är präglad av stabilitet och långsiktighet som krä- ver god tillgång till kapital. Målet med den finansiella verksamheten är att upprätthålla en robust och flexibel finansieringsstruktur till lägsta möjliga upplåningskostnad. Koncernens finansieringsbehov ska anpassas till kärnverksamheten, till exempel planerade investeringar och försäljningar. Finansieringen ska vara diversifierad med fokus på flexibilitet. Grön finan- siering är någonting som eftersträvas i den utsträckning detta är möjligt och tillgångsmassan tillåter. Tillväxten avses ske med en balanserad belåning, maximalt 60 procent över tid. Under året har bolaget även etablerat ett grönt finansiellt ramverk kopplat till den obligation som bolaget emitterade. Eta- bleringen av ramverket, är i linje med bolagets målsättning att 50 procent av bolagets låneportfölj ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026. Både banklån och obligationer är försedda med åtaganden som kvartalsvis måste uppfyllas, s.k. kovenanter, vilket innebär att räntetäck- ningsgraden minst måste uppgå till 1,75 samt att belåningsgraden för koncernen inte ska överstiga 70 procent och för specifika fastigheter 55 procent. Koventanterna har uppfyllts för verksamhetsåren 2020 samt 2021. Verksamheten ger löpande upphov till finansiella risker. Riskerna ska identifieras, bedömas, kvantifieras och hanteras. De viktigaste typerna av risker som förekommer inom det finansiella området är: finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk samt kredit- och motpartsrisk. Finansierings- och refinansieringsrisk Finansieringsrisken avser risken för att inte kunna tillgodose finansie- ringsbehovet, eller att endast ha tillgång till finansiering med ofördelaktiga villkor. Genom att upprätthålla en god relation och ha tillgång till många finansieringskällor och kreditgivare kan finansieringsrisken begränsas. Refinansieringsrisken begränsas genom att sprida låneförfallen och att inte hålla en för stor andel kortfristig skuld. Då Logistea under 2021 genomgått en omfattande verksamhetsomvandling och än så länge har en förhållandevis lite skuld att sprida ligger fokus på att hålla en så liten del av skulden kort som möjligt. Vid årsskiftet utgjorde Logisteas andel långfristig skuld 90 procent av de totala räntebärande skulderna. Finansieringsrisken minskas genom att minst 50 procent av låneavtalen ska ha en kvarstående löptid om minst två år och högst 20 procent av låneavtalen får ha en återstående löptid på mindre än ett år. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 17 Räntebärande skulder och finansiell riskhantering 59 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses Logisteas risk att det saknas likvida medel eller krediter för att fullfölja betalningsförpliktelser. För att minska risken finns en god kommunikation mellan styrelse, ledning och övriga verksamheten över fastighetsförvärv, låneförfall och större kostnader hänförliga till projekt. Löptidsanalys Framtida likviditetsflöde krediter, Mkr Ränte- År Krediter IB Förfall Krediter UB kostnader 2022 1 686 -203 1 483 -53 2023 1 483 -133 1 350 -43 2024 1 350 -1 350 – -37 2025+ – – – - Summa -1 686 -133 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar Logisteas upplåningskostnad. Ränterisken kan bestå i att lån med rörlig ränta får en högre räntekostnad dels att nyupplåningen blir mindre fördelaktig och mer kostsam. Förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler kan påverkar Logisteas kostnad för upplåning. Räntebindningen är därför en betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid innebär en lägre genomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. För att förlänga räntebindningen kommer Logistea börja arbeta med olika typer av räntesäk- rande derivat i form av ränteswappar och s.k. räntecappar (räntetak) under 2022. Vid utgången av 2020 samt 2021 hade Logistea inga räntederivat. Räntetäckningsgraden beskriver bolagets motståndskraft mot ett försämrat räntenetto. En räntetäckningsgrad som är över 1,0 innebär att bolagets resultat täcker de finansiella kostnaderna. Logisteas räntetäckningsgrad för 2021 var 1,8 (1,6). För att minska ränterisken får maximalt 60 procent av ränteomsättningen ske inom en tremånaders period. För att belysa hur förändring av den totala räntekostnaden för koncernen påverkas vid en ränteförändring, redovisas nedan räntekänslighetsanalys med en förändring om +/- 1 procentenhet. Räntekänslighetsanalys Resultateffekt Resultateffekt Förändring 2021, Mkr 2020, Mkr Räntebärande skulder +/- 1% -17/+17 -5/+5 Kredit- och motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan uppfylla sina åtag- anden mot Logistea och att detta leder till ekonomisk förlust. Logistea begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos mot- parterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger ”investment grade”. Logisteas motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Logistea har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. Valutarisk Logistea har vid utfärdandet av årsredovisningen ingen eller försumbar exponering mot andra valutor är Svenska Kronor. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Upplupna lönerelaterade kostnader 2 5 2 5 Upplupna räntor 7 0 7 – Förutbetalda hyresintäkter 8 9 – – Övriga poster 14 16 3 14 Totalt 31 30 12 19 Not 19 Andelar i koncernbolag Moderbolaget 31 dec 31 dec 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 405 110 Förvärv och tillskott 621 300 Nedskrivningar 0 -5 Fusioner -48 – Utdelning -187 – Utgående redovisat värde 791 405 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 60 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Bokfört värde Bokfört värde Direktägda dotterbolag Org. nummer Säte Andel 31 dec. 2021 31 dec. 2021 Odd Molly Inc 06-1802963 Los Angelses 100 - - Odd Molly Sverige AB 556953-9066 Stockholm - - 14 Odd Molly Denmark ApS 32762050 Köpenhamn - - - Odd Molly Finland Oy Helsingfors - - 1 Used By International AB 556650-9211 Stockholm - - 14 Logistea Kristianstad AB 556793-0739 Stockholm 100 77 77 Logistea Småland Fastigheter AB 559157-9817 Stockholm 100 29 29 Logistea Viran 8 AB 556715-3902 Stockholm 100 30 30 Logistea Grundstenen 7 AB 559260-7138 Stockholm 100 2 31 Logistea Räveskalla AB 559132-1996 Stockholm 100 6 6 Logistea Vindrosen 4 AB 559079-2940 Stockholm 100 36 36 Logistea Vindbryggan 6 AB 559106-5478 Stockholm 100 18 18 Logistea Vindtunneln 3 AB 559132-1434 Stockholm 100 11 11 Vaggeryd Logistikpark AB 556972-0385 Stockholm 100 162 120 Logistea Runen 18 AB 559195-7682 Stockholm 100 1 19 Logistea Vindan 1 AB 556705-2906 Stockholm 100 51 - Logistea Skummeslöv 30:30 AB 559012-6222 Stockholm 100 2 - Logistea Troentorp 1:88 AB 556588-8699 Stockholm 100 16 - Logistea Troentorp 1:76 AB 556660-1828 Stockholm 100 1 - Logistea Rotorn 4 AB 556609-9866 Stockholm 100 51 - Logistea Tappen 1 AB 556519-4155 Stockholm 100 30 - Logistea Källbäcksryd 1:400 AB 556735-6281 Stockholm 100 9 - Logistea Förvaltning AB 559308-0657 Stockholm 100 0 - Logistea Lagerhusen Selfstorage AB 559300-7155 Stockholm 100 0 - Logistea Smedjan 2 AB 559043-2224 Stockholm 100 37 - Logistea Ugglum 7:130 AB 556593-1382 Stockholm 100 24 - Logistea Duvehed 2:51 AB 559313-6103 Stockholm 100 19 - Logistea Tråget 3 AB 559313-6061 Stockholm 100 23 - Logistea Fastigheter 2 AB 559338-5825 Stockholm 100 0 - Fastighets AB Fåglabäck 559308-9716 Stockholm 100 0 - OM Elektrikern 1 Fastighets AB 559321-4405 Stockholm 100 0 - Karlskoga Bofors Holding AB 559338-5809 Stockholm 100 0 - Logistea Kilsta 3:136 AB 559338-0198 Stockholm 100 40 - Logistea Norra Höja 3:3 AB 559338-0206 Stockholm 100 40 - Kristinehamn Turbinen 2 Holding AB 559338-5833 Stockholm 100 0 - Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm 100 19 - Logistea Fastigheter AB 559338-5817 Stockholm 100 0 - Logistea Lockryd Park AB 559352-7608 Stockholm 95 0 - Falksmedjan HB 969721-6167 Stockholm 100 58 - Totalsumma 791 405 Indirektägda dotterbolag Org nr Säte Logistea Vaggeryd AB 559172-9693 Stockholm Logistea Flahult 77:7 AB 559156-2540 Stockholm Logistea Gänget 11 AB 559184-2231 Stockholm Logistea Bofors 1:46-48 AB 559338-0214 Stockholm Logistea Turbinen 2 AB 559338-0065 Stockholm Logistea Rotorn 1 Ljungby AB 559331-6598 Stockholm Logistea Rotorn 1 Ljungby Holding AB 559349-7455 Stockholm Logistea Transformatorn 2 Holding AB 559349-7422 Stockholm Logistea Transformatorn 2 AB 556095-4017 Stockholm Logistea Målaren 4 Holding AB 559349-7430 Stockholm Logistea Målaren 4 AB 559170-6105 Stockholm Logistea Hyveln 2 Holding AB 559349-7448 Stockholm Logistea Hyveln 2 AB 559018-0476 Stockholm Logistea Björkelund 2 Holding AB 559349-7463 Stockholm Logistea Björkelund 2 AB 559263-9529 Stockholm REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 61 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 20 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 31 dec 31 dec 2021 2020 Ingående balans 90 8 Tillkommande/avgående fordringar 1 232 82 Utgående balans 1 322 90 Not 21 Skulder till koncernföretag Moderbolaget 31 dec 31 dec 2021 2020 Ingående balans 68 39 Tillkommande/avgående fordringar 3 29 Utgående balans 71 68 Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 1 147 386 – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 034 – 642 50 Företagsinteckningar – 30 – 30 Pantsatta fordringar som säkerhet vid fakturabelåning – 2 – 2 Summa ställda säkerheter 2 181 418 642 81 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser 40 1 40 1 Summa eventualförpliktelser 40 1 40 1 Utnyttjade pantbrev mot skuld uppgår till 1 015 Mkr (361) Not 23 Transaktioner med närstående Under 2020 betalades ränta om totalt 0,4 Mkr avseende borgensåtagande för delar av checkkrediten till Kattvik Financial Services AB, M2 Capital Management AB och Ilija Batljan Invest AB, vilka är närstående bolag till styrelsens ordförande Patrik Tillman, tidigare styrelseledamoten Mia Arnhult och bolagets största ägare Ilija Batljan. Till Ilija Batljan Invest Kristianstad AB har under 2020 betalningar uppgående till 19,4 Mkr utgått avseende lösen av lån och erlagd ränta. Utöver detta hade transaktioner avseende konsultarvoden uppgående till totalt 0,8 Mkr skett med bolag med koppling till tidigare personer i ledande ställning inom koncernen. Under första kvartalet av 2021 utbetalades ränta om 0,1 Mkr till Kattvik Financial Services AB, M2 Capital Management AB och Ilija Batljan Invest AB avseende borgensåtagandena för Bolagets checkkredit. Checkkrediten avslu- tades under det första kvartalet och därmed upphörde borgensåtagandena. Utöver ovan finns det inga övriga transaktioner med närstående utöver ersättningar till ledande befattningshavare. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 62 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Rösträtter och aktiekapitalsandelar Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalsande A-aktier 7 973 660 1 7 973 660,0 47% 8% B-aktier 88 315 512 0,1 8 831 551,2 53% 92% Summa 96 289 172 16 805 211,2 100% 100% Aktiekapitalets utveckling 2020-2021, kr Förändring Totalt Totalt antal Totalt antal Totalt antal Period Händelse aktiekapital aktiekapital A-aktier B-aktier aktier 2020 Januari Kontant nyemission samt två riktade nyemissioner beslutade i december 2019 2 290 343 3 766 898 37 768 982 - 37 768 982 2020 September Riktad nyemission 426 011 4 202 909 42 029 092 - 42 029 092 2020 September Riktad kontant nyemission 291 667 4 494 576 44 945 760 - 44 945 760 2020 September Riktad kontant nyemission 340 000 4 834 576 48 345 760 - 48 345 760 2020 Oktober Riktad nyemission 375 000 5 209 579 52 095 760 - 52 095 760 2020 Oktober Riktad kontant nyemission 300 000 5 509 576 55 096 760 - 55 096 760 2020 December Företrädesemission 918 263 6 427 839 64 278 386 - 64 278 386 2020 December Riktad nyemission 761 498 7 189 337 71 893 367 - 71 893 367 2021 April Riktad nyemission 143 750 7 333 087 73 330 867 - 73 330 867 2021 April Riktad nyemission 240 000 7 573 087 75 730 867 - 75 730 867 2021 Maj Riktad nyemission 92 673 7 665 760 76 657 602 - 76 657 602 2021 Juli Riktad kontant nyemission 216 667 7 882 427 78 824 269 - 78 824 269 2021 September Riktad nyemission 91 233 7 973 660 79 736 599 - 79 736 599 2021 Oktober Riktad nyemission 0 7 973 660 79 736 600 - 79 736 600 2021 Oktober Minskning av aktiekapitalet -3 986 830 3 986 830 79 736 600 - 79 736 600 2021 November Fondemission 39 868 300 43 855 130 79 736 600 797 366 000 877 102 600 2021 November Riktad nyemission 3 120 000 46 975 130 79 736 600 859 766 000 939 502 600 2021 November Omvänd split 1:10 - 46 975 130 7 973 660 85 976 600 93 950 260 2021 December Riktad nyemission 1 169 456 48 144 586 7 973 660 88 315 512 96 289 172 Kvotvärdet per aktie ökade från 0,1 till 0,5 vid fondemissionen av B-aktier. Optionsprogram Vid en extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om att införa ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare, nyckelpersoner och anställda i bolaget genom att emittera teckningsoptioner. Emissionen omfattar högst 4 180 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av högst 4 180 000 B-aktier i december 2025. Anslutningsperioden är ännu inte stängd och nuvarande anslutningsgrad uppgår till 98,7 procent. Fondemission och omvänd split Vid samma extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om att emittera B-aktier samt en efterföljande omvänd split för samtliga aktieslag. Beslutet togs för att skapa större flexibilitet vid framtida kapitalanskaffning och möjliggöra fortsatt tillväxt med begränsad utspädning för befintliga aktieägare. Fondemissionen, som registrerades den 11 november 2021, innebar att aktieägare som ägde aktier på avstämningsdagen tilldelades 10 B-aktier för varje ägd A-aktie. Tilldelningen av B-aktier var vederlagsfri, vilket betyder att anskaffningsutgiften för aktierna är 0,0 kronor. Totala antalet utestående aktier ökade genom fondemissionen från 79 736 600 aktier till 877 102 600 aktier och första handelsdag för B-aktien var 22 november 2021. I direkt anslutning efter fondemissionen genomfördes en omvänd split vilket innebar att 10 A-aktier lades samman till 1 A-aktie samt att 10 B-aktier lades samman till 1 B-aktie. Om en aktieägares aktieinnehav av visst aktieslag inte motsvarade ett fullt antal nya aktier av samma slag, såldes överskjutande aktier på Logisteas bekostnad varvid berörda aktieägare erhöll försäljningslikviden för aktuella aktier. Not 24 Eget kapital REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 63 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 25 Finansiella instrument Koncernen Moderbolaget 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec 2021 2020 2021 2020 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Övriga finansiella tillgångar 1 0 – – Fordringar hos koncernföretag – – 1 104 22 Kundfordringar 6 7 – 4 Övriga fordringar 12 3 12 – Likvida medel 218 58 150 39 Finansiella tillgångar 237 68 1 266 65 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande skulder 1 686 453 1 529 76 Skulder koncernbolag – – 28 – Leverantörsskulder 29 28 3 15 Övriga skulder 20 – 9 – Finansiella skulder 1 735 481 1 569 91 Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För finansiella tillgångar och skulder vär- derade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det stäcker sig längre, löper med en kort räntebindning. För långfristiga obligationer gäller att verkligt värde inte avviker nämnvärt från nominella värden, vilket sammantaget inne- bär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde. Not 26 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödes- påverkande förändringar Koncern 2020-12-31 Kassaflöde Förvärv 2021-12-31 Obligationslån – 492 – 492 Skulder till kreditinstitut 365 122 575 1 062 Övriga räntebärande skulder 95 -2 41 134 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 460 612 616 1 688 Koncern 2019-12-31 Kassaflöde Förvärv 2020-12-31 Skulder till kreditinstitut 118 -22 269 365 Övriga räntebärande skulder 14 -7 88 95 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 132 -29 357 460 Moderbolag 2020-12-31 Kassaflöde Förvärv 2021-12-31 Obligationslån – 492 – 492 Skulder till kreditinstitut 0 905 – 905 Övriga räntebärande skulder 76 – 56 132 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 76 1 397 56 1 529 Moderbolag 2019-12-31 Kassaflöde Förvärv 2020-12-31 Skulder till kreditinstitut 5 – -5 0 Övriga räntebärande skulder – – 76 76 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 5 – 71 76 * Innehåller leasingskulder. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 64 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Uppställningsform Omklassificering till Enligt ny enligt tidigare Omklassificering av ny uppställningsform uppställningsform Koncern Not publicerad årsredovisning utdelad verksamhet för resultaträkningen för resultaträkningen Nettoomsättning 181 -181 – – Hyresintäkter 18 – – 18 Övriga rörelseinäkter 2 -2 – – Totala intäkter 201 -183 -18 – Handelsvaror -82 81 1 – Fastighetskostnader – – -4 -4 Driftnetto – – 14 14 Övriga externa kostnader A -95 94 -1 – Personalkostnader -50 47 3 – Avskrivningar -10 10 – – Övriga rörelsekostnader -2 2 – – Central administration - - -3 -3 Rörelseresultat -39 51 -12 – Värdeförändring förvaltningsfastighet B 65 – -65 – Ränteintäkter – – – – Räntekostnader -8 – 7 – Finansnetto – – -7 -7 Resultat efter finansiella poster 18 51 -69 – Förvaltningsresultat – – – 4 Värdeförändringar fastigheter – – 65 65 Resultat före skatt – – 69 69 Skatt -16 – 16 – Aktuell skatt – – -1 -1 Uppskjuten skatt – – -15 -15 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 51 -53 – Årets resultat för kvarvarande verksamhet – – 53 53 Årets resultat från utdelad verksamhet – -51 – -51 Årets resultat – – 2 2 Förklaringar till bryggorna A) Fastighetskostnaderna har i tidigare uppställningsform redovisats både under handelsvaror och under övriga externa kostnader. B) Central administration innehåller personalkostnader, samt del av övriga externa kostnader från tidigare uppställningsform. Not 27 Brygga mellan tidigare och ny uppställningsform för koncernens resultaträkning REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 65 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Not 28 Kassaflödesanalys från utdelad verksamhet Mkr 2021 2020 Kassaflöde från den löpande verksamheten -24 -49 Kassaflöde från investeringsverksamheten – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten – – Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet -24 -49 Not 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Under januari tillträdde Logistea en lager- och logistikfastighet i Värnamo till ett värde av 25 Mkr, förvärv och tillträde av en logistikfastighet i Kalmar samt en logistikfastighet i Lockryd, Svenljunga till ett samlat värde av 107 Mkr. Logistea publicerade den 18 februari ett nytt ramverk för vision, mål, strategi och utdelningspolicy i syfte att stödja en offensiv tillväxt och vär- deskapande inom fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Under februari tecknades en avsiktsförklaring angående förvärv av en nybyggd fastighet i Enköping med ett underliggande fastighetsvärde om 300 Mkr. Årlig hyresintäkt uppgår till 14,4 Mkr. Affären finansieras via kvittningsemission om 150 Mkr samt genom banklån. Den 18 mars 2022 meddelade Logistea om genomförande av en fullt garanterad företrädesemission om 350 Mkr i syfte att finansiera fortsatt tillväxt. Teckningskursen är fastställd till 18 kr per aktie, oavsett aktieslag, och emissionen beräknas vara färdig i mitten på april 2022. Samtidigt meddelade Logistea om avsiktsförklaringen avseende förvärv av en fast- ighetsportfölj med underligande fastighetsvärde om 770 Mkr med en årlig hyresintäkt uppgående till 52 Mkr. Förvärvet planeras genomföras genom kvittnings- emission, genom eget kapital samt genom bankfinansiering. Den 31 mars 2022 förvärvde Logistea en lager- och logistikfastighet i Hylte i Småland med ett underliggande fastighetsvärde om 85 Mkr och en uthyrningsbar yta på cirka 22 600 kvm. Affären finansierades genom banklån, kontant betalning samt en emission av 848 594 B-aktier i Logistea till en teckningskurs på 33,00 kr per aktie. Med anledning av detta upprättades ett tilläggsprospekt till företrädesemissionens prospekt som godkändes och registrerades hos Finansinspektionen den 5 april 2022. Not 30 Förslag till vinstdisposition Styrelsen avser att årligen pröva om det finns möjlighet att lämna utdel- ning. Styrelsens mål är att årligen föreslå att bolagsstämman beslutar om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst till aktie- ägarna. Styrelsen kommer innan ett sådant förslag lämnas överväga om det finns möjlighet att lämna utdelning i denna storleksordning. I övervägandet kommer styrelsen att beakta flera faktorer, bland annat bolagets verksamhet, rörelseresultat och finansiella ställning, aktuellt och förväntat likviditetsbehov, expansionsplaner och andra väsentliga faktorer. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdel- ning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier och att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2021. För räkenskapsåret 2020 lämnades ingen utdelning. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst: Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr: Balanserat resultat 497 467 855 Årets resultat 115 004 913 Summa 612 472 768 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Balanseras i ny räkning 612 472 768 Summa 612 472 768 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 66 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Styrelsens försäkran ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Bengt Kjell Vice styrelseordförande Sanja Batljan Styrelseledamot Johan Mark Styrelseledamot Fredrik Palm Styrelseledamot Caroline Thagesson Styrelseledamot Niklas Zuckerman Verkställande direktör Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Tobias Stråhle Auktoriserad revisor Patrik Tillman Styrelseordförande Stockholm den dag som framgår av elektronisk underskrift 67 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Logistea AB (publ), org.nr 556627-6241 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Logistea AB (publ) för år 2021. Bolagets års- redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 38-66 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernre- dovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncer- nens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom- pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkstäl- lande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rap- porterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan upp- stå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvan- titativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporte- ringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa övervägan- den fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. 68 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 REVISIONSBERÄTTELSE Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningskost- nad, vilket inkluderar till för-värvet direkt hänförbara utgifter. Efter förvär-vet redovisar Logistea förvaltningsfastighet-erna till verkligt värde. Värderingsförändring-arna som då uppstår redovisas därför över resultaträkningen. De orealiserade vär- deförändringarna uppgår sammantaget till 378 MSEK. När det verkliga värdet fastställs använder Logistea en avkastningsmodell baserade på framtida kassaflöden. Vär - deringen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkast- ningskrav). Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning varför vi bedömt att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. För information om förvaltningsfastigheter och de bedöm- ningar som företagsledningen tillämpat se redovisningsprinciper samt not 10 Förvaltningsfastigheter. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats till, följande: • Granskning av värderingsmodellen, utvärderat att de metoder och modeller som företagsledningen tillämpat i värderingspro- cessen bygger på vedertagna principer. • Granskning av värderingarna samt utvärderat resultaten av värderingar med stöd av PwCs värderingsspecialister. • Granskat och utvärderat rimligheten i indata i modellen såsom avkastningskrav, driftnetto, vakansnivåer och prognostiserade utfall utifrån historiska data. • Granskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna. • Granskning av förvärvsavtal och beräkning av köpeskilling. • Genomfört detaljtester av pågående byggprojekt mot underlag i form av fakturor och avtal. Omvänt förvärv av MBRS Group (tidigare We aRe Spin Dye) Särskilt betydelsefullt område Omvänt förvärv av MBRS Group (tidigare We aRe Spin Dye) I mars tecknade Logistea avtal med MBRS Group (publ) (nedan ”MBRS”) om försäljning av dotterbolagen Odd Molly Sverige och Used By International. Som betalning för dotterbolagen erhöll Logistea aktier motsvarande cirka 53% av rösterna och kapitalet i MBRS. I och med att Logistea efter transaktionen fick bestämmande inflytande över MBRS har transaktionen redovisats enligt reglerna för omvända förvärv. Utvärderingen av om ett omvänt förvärv föreligger är en väsentlig bedömning för de finansiella rap-porterna. Redovisningen av rörelseförvärv kräver även att företags- ledningen gör antaganden och bedömningar för att kunna upp- skatta det verkliga värdet på anskaffade tillgångar och skulder. Vid omvända förvärv är det tillgångar och skulder i företaget som är den legala förvärvaren som värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Felaktiga antaganden och beräkningar i samband med rörelseför-värv skulle kunna få väsentliga effekter på värderingen av förvärvade tillgångar och skulder, varför vi bedömt att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. I förvaltningsberättelsen samt redovisningsprinciperna på sid 49 finns ytterligare information om det omvända förvärvet. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats till, följande: • Vi har granskat aktieöverlåtelseavtalet och bolagets utvärdering om rörelseförvärvet utgör ett omvänt förvärv. • Vi har granskat bolagets beräkning av köpeskilling samt utvär- derat tillämpade värderingsmetoder och företagsledningens antaganden i samband med detta. • Vi har även utvärderat företagsledningens bedömningar och värdering avseende identifierade tillgångar och övertagna skulder, och genomfört avstämning av förvärvsanalyser mot bokföringen. Särskilt betydelsefullt område Avvecklad/utdelad verksamhet Den 22 oktober 2021 fattade en extra bolagsstämma beslut om utdelning av aktierna i MBRS och modeverksamheten som bedrevs i bolagen Odd Molly Sverige och Used By International. I koncernredovisningen har Logistea klassificerat transaktionen som avvecklad/utdelad verksamhet vilket innebär att resultatet från modeverksamheten särredovisas i resultaträkningen. Redovisning av avyttringar av grupper av tillgångar och hela 69 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 verksamheter innehåller ett antal avgränsningar som påverkar periodisering, klassificering i resultaträkningen och värdering i balansräkningen. Hur avgränsningarna görs kan ha en påver- kan på exempelvis EBITDA för kvarvarande verksamhet och andra nyckeltal. Avyttringar av verksamheter är komplicerade transaktioner med förlopp som ofta löper över lång tid från att en försäljningsprocess initierats till att den avslutats och återstående åtaganden löpt ut. Felaktiga antaganden och beräkningar i samband med detta skulle kunna få väsentliga effekter på EBITDA för kvarvarande verksamhet och andra nyckeltal varför vi bedömt att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen I resultaträkningen, kassaflödesanalysen, rapport över förändring av eget kapital, not 8 samt redovisningsprinciperna på sid 49 finns ytterligare information om avyttrad/utdelad verksamhet. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår granskning har bland annat omfattat, men inte begränsats till, följande • Läst och bedömt överlåtelseavtalet som tecknats avseende sålda verksamheter och bedömt om klassificeringen följer reglerna i redovisningsstandarden. • Granskat lämnade tilläggsupplysningar mot bokföring och annan räkenskapsinformation. • Utifrån väsentlighet, detaljtestat enskilda resultatposter klas- sificerade som Avvecklad/utdelad verksamhet. • Granskat underlag som ligger till grund för utdelningen och utvärderat värdet för nettotillgångarna vid utdelningstillfället. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsre- dovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sid- orna 1-37 samt 72-85. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade innan datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kun- skap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verk- ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felak- tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedöm- ningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk- samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberät- telse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felak- tigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsin- spektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns- ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. REVISIONSBERÄTTELSE 70 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Logistea AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens leda- möter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räken- skapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon- cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför- valtningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Logistea AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Logistea AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. REVISIONSBERÄTTELSE 71 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor- ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för- fattningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur sty- relsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hän- syn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en tek- nisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödes- analysen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, utsågs till Logistea AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 7 maj 2021 och har varit bolagets revisor sedan 7 maj 2020. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Tobias Stråhle Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE 72 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Bolagsstyrning Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets aktier noterades på Nasdaq Stockholm juni 2010. Den svenska aktiebolagslagen, Nasdaqs Nordic Main Market Rulebook for Issuers (”Regelverk för emittenter”) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) tillika andra tillämpliga svenska lagar och regler ligger till grund för bolagets styrning. Därutöver finns viktiga interna regelverk i form av bolagets bolagsordning och policyer. Vid eventuella avvikelser från Koden följs principen följ eller förklara. Styrelsen är ansvarig för att löpande övervaka att Koden efterlevs av såväl styrelsen som ledningen och bolaget i övrigt. Bolagsordningen finns i sin helhet att läsa på www. logistea.se/bolagsstyrning. Logisteas bolagsstyrning syftar till ett långsiktigt värdeskapande för aktieägare och övriga intressenter genom en sund företagskultur och kvalitativa underlag för affärsbeslut. Under året har ett systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen pågått i syfte att anpassa bolagets processer och uppföljning till en renodlad fastighets- verksamhet. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats som en del av Logisteas tillämpning av Koden. Bolaget har inte avvikit från Koden under 2021. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Logistea av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktie- marknadsnämnden under året. Bolaget erhöll under året Nasdaqs Stockholms godkännande efter förnyad börsgranskning. Granskningen genomfördes mot bakgrund av att Nasdaq bedömt att bolaget, genom att avyttra bolagets modeverksamhet och renodla sin verksamhet till att bli ett fastighetsbolag inriktat på fastigheter inom lager, logistik och lätt industri, genomgått en genomgripande förändring enligt Nasdaqs regelverk. Bolagsstämma Syrelse (med utskott) VD och koncernledning Transaktion, förvaltning och projektutveckling Mål, strategier Rapporter Val Revisionsutskott Ersättningsutskott Valberedning Revisor Val Förslag Val Info Info Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholm regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning • Uppförandekod, leverantörskod, mångfaldspolicy, policy mot korruption, kommunikations- policy, finanspolicy samt informationssäkerhetspolicy • Ramverk för riskhantering, styrning och kontroll, ekonomi- handbok samt personalhandbok Styrningsstruktur BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 73 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Aktier och aktieägare Vid årsslutet 2021 hade Logistea 14 639 aktieägare enligt Euroc- lear Sweden AB. Av det totala aktiekapitalet ägdes cirka 92,3 procent av svenska investerare, varav 26,6 procent av svenska privatpersoner och 10,5 procent av svenska institutionella ägare. Ilija Batljan var den största ägaren med 22,9 procent av aktieka- pitalet och 23,9 procent av rösterna. De tio största aktieägarna representerade 68,1 procent av aktiekapitalet och 68,8 procent av rösterna i bolaget per 31 december 2021. Rösträtt Aktiekapitalet i Logistea består av A-aktier och B-aktier. Per den 31 december 2021 uppgick det totala antalet aktier till 7 973 660 A-aktier och 88 315 512 B-aktier. Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar till lika stor utdelning. Ägare av A-aktier kan begära konvertering av sina A-aktier till B-aktier. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räken- skapsåret 2021. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer. Logisteas årsstämma hålls i Stockholm under det första halvåret. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annon- seras i Svenska Dagbladet. Extra bolagsstämma kan hållas om styrelsen anser att det finns behov eller om koncernens revisor eller ägare till minst tio procent av samtliga aktier i bolaget begär det. Relevanta stämmohandlingar finns att tillgå på svenska. Möjlighet för utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmohandlingarna har däremot inte bedömts som nödvändigt, eftersom eventuella internationella aktieägare bedöms vara representerade av svenska ombud. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som öns- kar få ett särskilt ärende behandlat på bolagsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Logisteas styrelse under särskild adress som publiceras på koncernens webbplats. Sista dag för att göra en sådan begäran publiceras på koncernens webbplats inför respektive bolagsstämma. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majori- tet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2021 Mot bakgrund av myndigheternas rekommendationer vad gäller spridningsrisk kopplad till covid-19 och i enlighet med tillfällig lagstiftning genomfördes årsstämman 2021 med förtida röst- ning (så kallad poströstning) den 7 maj 2021. Vid årsstämman var 10 aktieägare företrädda, representerande 55,9 procent av rösterna. Stämman beslutade att fastställa bolagets resul- taträkning och balansräkning för 2020, koncernresultat- och koncernbalansräkning för 2020 samt att disponera bolagets resultat enligt styrelsens och verkställande direktörens förslag. Styrelseledamöterna och verkställande direktör beviljades ansvarsfrihet och arvoden till styrelse och revisor fastställdes. Beslut som togs vid årsstämman 2021: • Godkänna försäljningen av aktierna i Odd Molly Sverige AB till We aRe SpinDye, nuvarande MBRS Group AB. • Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en ökning om högst 50 procent av det totala antalet aktier som var utgivna i bolaget vid tidpunkten för stämman. • Ingen utdelning för räkenskapsåret 2020. • Omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Johan Mark samt nyval av Sanja Batljan, Fredrik Palm samt Caroline Thagesson. • Omval av Patrik Tillman som styrelsens ordförande. • Omval av PWC som revisor. • Ersättning till styrelsen. • Anta valberedningens förslag till instruktion för utseende av valberedning. Protokollen från årsstämman återfinns på www.logistea/bolagsstyrning. Extra bolagsstämma 2021 Den 22 oktober 2021 hölls en extra bolagsstämma där styrelsen utökades till sex personer och Bengt Kjell valdes in som ny styrelseledamot. Vid stämman var 11 aktieägare företrädda, representerande 52,4 procent av rösterna. Beslut som togs vid extra bolagsstämma 2021: • Ändra firmanamn till Logistea AB, ändra verksamhetsförmemål. • Utdelning av samtliga aktier i We aRe Spin Dye till bolagets ägare. • Nyemission, införande av B-aktier, fondemission, omvänd aktiesplit. • Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en ökning om högst 50 procent av det sammanlagda aktie- kapitalet i Bolaget efter registrering av besluten fattade vid extra bolagsstämman. • Incitamentsprogram 2021/2025. • Nyval av Bengt Kjell som styrelseledamot. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 74 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Årsstämma 2022 Logisteas årsstämma för 2022 hålls fredagen den 6 maj 2022. Till följd av covid-19 sker stämman i sin helhet via poströstning. För ytterligare information om årsstämman se även www.logis- tea.se/årsstämma. Valberedning Årsstämman beslutar om processen för val av styrelse och revisorer. Årsstämman 2021 antog en instruktion för valbe- redningen. Instruktionen inbegriper ett tillvägagångssätt för utnämning av en valberedning som består av tre ledamöter. Ledamöterna ska vara utsedda från var och en av de tre till rös- tetalet största aktieägarna som önskar delta i valberedningen. Valberedningen ska konstitueras på grundval av aktie- ägarstatistik från Euroclear Sweden AB och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget per den sista dagen för aktiehandel i augusti året före årsstämman. Namnen på representanterna i valberedningen och på de aktieägare som de företräder ska offentliggöras så snart de utsetts. Om aktie- ägarstrukturen förändras under nomineringsprocessen kan valberedningens sammanställning ändras för att återspegla detta. Bolagets revisionsutskott biträder valberedningen i arbetet med att föreslå val av revisor. Valberedningens förslag till bolags- stämman om val av revisor ska innehålla revisionsutskottets rekommendation. Vidare ska valberedningen ta hänsyn till mångfaldsaspekter vid sammansättning av styrelsen och sträva efter att nominera styrelseledamöter som gemensamt utgör en bredd av kompe- tens och erfarenhet. Förfarandet regleras av kriterier stipulerade i bolagets mångfaldspolicy. Särskild hänsyn bör tas till jämn könsfördelning. Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare som vill lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till: nominationcom - [email protected]. Valberedningen inför årsstämman 2022 Valberedningens sammansättning presenterades i ett press- meddelande den 3 november 2021. Valberedningen inför års- stämman 2022 består av tre ledamöter: • Ilija Batljan, utsedd av Ilija Batljan Invest AB samt ytterligare bolag inom sfär, ordförande och sammankallande. • Bengt Kjell, utsedd av Phoenix Insurance Ltd. • Rutger Arnhult, utsedd av M2 Capital Management AB samt ytterligare bolag inom sfär. I nomineringsarbetet inför årsstämman 2022 bedömer valbe- redningen att styrelsearbetet fungerar väl, vilket även bekräftas av genomför styrelseutvärdering. Valberedningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Logisteas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valberedningen att kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Valberedningen föreslår därav omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Bengt Kjell, Sanja Batljan, Caroline Thagesson och Johan Mark samt nyval av Stefan Hansson och Anneli Lindblom. Patrik Tillman föreslås för omval till styrelsens ordförande. Nuvarande styrelseledamöter Fredrik Palm har avböjt omval. Den föreslagna styrelsen uppfyl- ler oberoendekraven enligt koden. Det konstaterades vidare att förslaget innebär att styrelsen kommer att bestå av fyra män och tre kvinnor och att andelen kvinnor då uppgår till 43 procent, vilket även är i linje med Bolagsstyrningskollegiets målsättning om cirka 40 procent för det minst företrädda könet. Valberedningen har haft två protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedning- ens ledamöter har inte erhållit någon ersättning från Logistea. En rapport om valberedningens arbete lämnades i valbe- redningens motiverande yttrande som offentliggjordes inför årsstämman. Ytterligare information om valberedningen och dess arbete finns på koncernens webbplats, www.logistea.se/ bolagsstyrning. Styrelse Styrelsen har det övergripande ansvaret för Logisteas organi- sation och förvaltning. Styrelsens sammansättning Enligt Logisteas bolagsordning ska de styrelseledamöter som väljs av bolagsstämman vara lägst tre och högst tio stycken. Logisteas styrelse består av sex ordinarie ledamöter utan supp- leanter. Verkställande direktör ingår inte i styrelsen. I dagsläget lever styrelsen inte upp till en jämställd representation, två utav sex ledamöter är kvinnor. Totalt årsarvode följer av årsstämmans beslut. Styrelse- arvodet kostnadsförst kvartalsvis och utbetalas årligen innan varje ordinarie årsstämma. För information om styrelseledamöterna, se sidan 81. Infor- mation om styrelseledamöter uppdateras även regelbundet på bolagets webbplats www.logistea.se. Oberoende Styrelsen har bedömts uppfylla tillämpliga krav på oberoende. Bedömningen av varje styrelseledamots oberoende presenteras i tabellen nedan. Under 2021 anses ledamoten Sanja Batljan oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen, men inte gentemot större aktieägare i Logistea. Styrelsens uppgifter Styrelsens huvudsakliga uppgift är att för ägarnas räkning förvalta koncernens verksamhet på ett sådant sätt att ägar- nas intresse av långsiktig lönsam tillväxt och värdeskapande tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter, vilket bland annat innefattar ansvar för upprättande av övergripande, långsiktiga mål och strategier, budget samt affärsplaner, fastställandet av riktlinjer för att bola- gets verksamhet är långsiktigt värdeskapande, granskning och godkännande av bokslut, att fatta beslut i frågor rörande inves- teringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy, utveckling av koncernens policyer, tillse att kontrollsystem finns BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 75 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 för uppföljning av att policyer och riktlinjer efterlevs, tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksam- het och risker, betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet, att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne. Styrelsen är vidare ansvarig för bolagets mångfaldspolicy. Policyn tillämpas såväl inom styrelse och ledning, som hos medarbetare, konsulter, leverantörer och andra kontrakterade parter. Målet med mångfaldspolicyn är en jämställd arbetsplats och en värdekedja fri från diskriminering. Styrelsen har det över- gripande ansvaret för att säkerställa att åtgärder vidtas för att förebygga diskriminering och otillbörlig särbehandling, såväl positiv som negativ. Styrelsen är även ansvarig för upprättande, offentliggörande och färdigställande av koncernens integrerade årsredovisning. Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa koncernens ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkställande direktören övervaka koncernens resultat och för- bereda samt vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordfö- randen är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt arbete och att styrelsen får tillräcklig information för att utföra sitt arbete på ett effektivt sätt. Det åligger vidare ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Arbetsordning och styrelsemöten Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen. Arbetsordningen reglerar arbetsfördelningen och ansvar mellan styrelsen, styrelseordföranden och verkställande direktören. Mångfaldsaspekter har funnits i styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastställer även instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkställande direktören. Enligt arbetsordningen ska ordföranden bland annat: • Organisera och fördela styrelsearbetet. • Säkerställa att styrelsen fullgör sina arbetsuppgifter och har relevant kunskap om bolaget. • Tillse att styrelsearbetet utförs på ett effektivt sätt. • Säkerställa att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt. • Säkerställa att styrelsen årligen genomför en utvärdering av sitt arbete. Arbetsordningen för styrelsen omfattar även detaljerade instruk - tioner till verkställande direktör och andra bolagsfunktioner om vilka frågor som kräver styrelsens godkännande. Instruktionerna anger bland annat de högsta belopp som olika beslutsorgan inom koncernen har rätt att godkänna när det gäller kreditlimiter, investeringar och andra utgifter. Styrelsen ska säkerställa att styrelsen som ett kollegialt organ har relevant kunskap inom hållbarhet; mänskliga rät- tigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och mångfaldsfrågor. Enligt arbetsordningen ska konstituerande styrelsemöte hållas direkt efter årsstämman. Vid detta möte beslutas bland annat om val av ledamöter till styrelsens utskott och vilka som ska teckna Logisteas firma. Styrelsen håller därutöver normalt tio ordinarie sammanträden per år. Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema. Fyra av dessa hålls i samband med publicering av koncernens bokslutskommuniké respektive delårsrapporter. Ytterligare möten, inklusive telefonmöten, hålls vid behov. Styrelsens arbete under 2021 Styrelsen höll under året 40 sammanträden. Samtliga hölls i Stockholm eller digitalt. Respektive styrelsemedlems deltagande i dessa möten visas i tabellen på nästa sida. Alla sammanträden under året har följt en dagordning, som tillsammans med dokumentation för varje punkt på dag- ordningen tillhandahålls ledamöterna inför styrelsemötena. Ordinarie styrelsemöte varar normalt en halv dag för att ge tid för presentationer och diskussioner. Logisteas CFO är styrelsens sekreterare. Vid varje ordinarie styrelsemöte redogör verkställande direktören för koncernens resultat och finansiella ställning samt utsikter för kommande kvartal. Dessutom behandlas potentiella inves- teringar samt framdrift i befintliga projekt. Ledande befattnings- havare presenterar även strategiska områden ad hoc vid behov. Viktiga styrelseärenden 2021 • Avyttring av modeverksamheten till cleantechbolaget MBRS Group AB, tidigare We aRe SpinDye. • Beslut om nytt strategiskt ramverk för vision, affärsidé och mål. • Beslut om ny femårig affärsplan. • Beslut om förvärv. • Beslut om kapitalanskaffning. • Beslut om organisationsförändringar och nytt ledningsteam. • Beslut om styrande policyer. • Lämnat utdelningsförslag för räkenskapsåret 2021 till årsstämman. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsen genomför årligen en utvärdering av styrelsearbetet genom att ett frågeformulär skickas till ledamöterna. Svaren samlas in och sammanställs av person utanför styrelsen innan de delas med styrelsen och valberedningen för att hålla svaren anonyma. Utvärderingen avser arbetsformer och arbetsklimat liksom huvudinriktningen för styrelsens arbete. Denna utvär- dering fokuserar även på tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelsen har jobbat aktivt med att för- bättra sitt arbete utifrån vad som framkommit i genomförda utvärderingar. Utvärderingen diskuterades vid ett styrelsemöte. Resultatet av utvärderingarna presenterades även för valbered- ningen av styrelseordföranden. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 76 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Styrelsens utskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott och ett revisions- utskott. Utskottens arbete är i huvudsak av beredande och rådgivande karaktär, men styrelsen kan i särskilda fall delegera beslutsbefogenheter till utskotten. De ärenden som behandlats vid utskottsmötena ska protokollföras och rapporteras till sty- relsen vid nästa möte. Utskottens ledamöter och ordförande utses vid det konstituerande styrelsemöte som hålls direkt efter valet av styrelseledamöter. Revisionsutskott Revisionsutskottet bestod under 2021 av Sanja Batljan (ordfö- rande), Johan Mark samt Fredrik Palm. Revisionsutskottets huvudsakliga uppgift är att svara för att bolagets finansiella rapportering upprättas i enlighet med lagar, regler och policyer. Utskottet ska bland annat lämna rekom- mendationer till styrelsen för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet, övervaka effektiviteten i den interna kontrollen, hålla sig informerad om revisionen och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt biträda vid upprättande av förslag till stämmans val av revisor. Revisionsutskottet har även till uppgift att stödja valberedningen med förslag vid val av externa revisorer. Revisionsutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Utskottet har haft fyra sammanträden under året. Den externa revisorn rapporterar till utskottet vid varje ordinarie möte. Koncernens CFO har deltagit i samtliga sammanträden under året. Koncernens CFO är utskottets sekreterare. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet bestod av Patrik Tillman (ordförande), Sanja Batljan och Caroline Thagesson. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för koncernledningen, tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstruk- turer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år, fler möten kan hållas vid behov. Under 2021 höll ersätt- ningsutskottet tre möten. Viktiga frågor som togs upp var ersättningsförslag till verkställande direktör och koncernchef, beslut om ersättning till nya medlemmar i koncernledningen, granskning och beslut om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, samt riktlinjer för ersättningen till koncernledningen 2020. Patrik Tillman, utskottets ordförande, är utskottets sekreterare. Styrelsens sammansättning Oberoende i relation Oberoende till bolaget och i relation Närvaro, antal Närvaro, antal Ersättning Namn Position Invald, år bolagsledningen till aktieägare styrelsemöten möten i utskott 2021, tkr Patrik Tillman Styrelseordförande 2004 Ja Ja 40 (40) 3 (3) Ersättningsutskott 235 Bengt Kjell Vice ordförande 2021 Ja Ja 13 (40) 47 Sanja Batljan Ledamot 2021 Ja Nej 29 (40) 3 (4) Revisionsutskott, 87 2 (3) Ersättningsutskott Johan Mark Ledamot 2019 Ja Ja 40 (40) 4 (4) Revisionsutskott 150 Fredrik Palm Ledamot 2021 Ja Ja 29 (40) 3 (4) Revisionsutskott 87 Caroline Thagesson Ledamot 2019 Ja Ja 29 (40) 2 (3) Ersättningsutskott 87 Mia Arnhult Ledamot, avgick 2021 2008 Ja Nej 11 (40) 1 (4) Revisionsutskott, 63 1 (3) Ersättningsutskott Anna Frick Ledamot, avgick 2021 2018 Ja Ja 11 (40) 1 (4) Revisionsutskott 63 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 77 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Externa revisorer Revisorerna utses av aktieägarna på årsstämman. Revisorerna granskar bolagets årsredovisning, koncern- redovisning och räkenskaper samt styrelsens och VDs löpande förvaltning. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes till revisionsbolag vid årsstämman 2021 för tiden fram till årsstämman 2022. Huvudansvarig revisor är Tobias Stråhle. Tobias Stråhle har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Logistea. Den externa revisionen utförs enligt god revi- sionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga rapporter till revisionsutskottet och styrelsen gällande såväl revisionsuppdraget som granskningen av den interna kontrollen. Revisionen sker i enlighet med aktiebolagslagen, International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. För mer information om arvoden till revisorer samt utförda uppdrag i koncernen, se Not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer. Vd och koncernledning Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och driften av bola- get. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören framgår av arbetsordningen för styrelsen samt instruktionen för den verkställande direktören. Verkställande direktören utses av styrelsen och är ansva- rig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsens sammanträden och ansvarar för att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Styrelsen utvärderar årligen verkställande direktörens arbete. Verkställande direktören utser övriga medlemmar i kon- cernledningen och leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar. Koncernledningen har under året haft 24 ordinarie möten samt kontinuerliga avstämningsmöten med hänsyn till specifika händelser och aktiviteter. Under året har bolagets ledningsgrupp förändrats till följd av bolagets verksamhetsförändring. Vid ingången av året bestod ledningsgruppen av VD Jennie Högstedt Björk samt Mathias Ericsson, Mikael Nilsson, Johanna Palm, Marielle Pantzar och Kristin Roos och vid utgången av året bestod ledningsgruppen av VD Niklas Zuckerman, vice VD och transaktionschef Anders Nordvall, CFO Philip Löfgren samt COO Tobias Lövstedt. Under första kvartalet 2022 har koncernledningen även kompletterats med förvaltningschef Maléne Broman och Hållbarhets- och IR-chef Maria Kruse. En erfaren ledningsgrupp Logisteas koncernledning har en gedigen erfarenhet och kom- petens från olika branscher, vilket skapar en god plattform för bolagets fortsatta utveckling och tillväxt. Samtliga i kon- cernledningen är svenska medborgare. Vid årsredovisningens publicering bestod ledningsgruppen av sex medlemmar, varav två var kvinnor. Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av årsstämman. Vid årsstämma 2021 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 250 000 kronor till styrelseordförande och med 150 000 kronor till övriga styrelse- ledamöter. Inget arvode utgår för arbete i styrelsens utskott. För ytterligare information om ersättning till styrelsens ledamöter, se not 5 Anställda och personalkostnader. Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Riktlinjer för ersättning till koncernledningen beslutas av års- stämman på grundval av förslag från styrelsen. Ersättningen till VD beslutas av styrelsen baserat på rekommendation från ersättningsutskottet. Förändringar i ersättningarna till övriga medlemmar i koncernledningen beslutas av ersättningsutskot- tet, baserat på förslag från VD, och rapporterats till styrelsen. Logistea ska erbjuda ersättningar och andra anställnings- villkor som möjliggör för bolaget att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som bolaget behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befatt- ningshavare i Logistea. Med ledande befattningshavare avses VD och till denne rapporterande chefer som ingår i koncernledningen. Logisteas ledande befattningshavare utgörs vid rapportens publicering av: VD, vVD och transaktionschef, CFO, COO, förvaltningschef samt IR- och hållbarhetschef (totalt sex personer). Ersättningen till Logisteas ledande befattningshavare består av: • fast lön • rörlig ersättning • pension • andra sedvanliga förmåner Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga förutsätt- ningar och fastställas med hänsyn tagen till medarbetarens kva- litativa prestation. Den fasta lönen omprövas som huvudregel en gång perår. Den rörliga ersättningen ska bestå av kontant ersätt- ning. Om årsstämman beslutar om program för långsiktig rörlig ersättning ska denna bestå av aktier och/ eller aktierelaterade instrument i bolaget. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås årsstämman eller inte. Under 2021 fattade extra bolagsstämma beslut om nytt långsiktigt incitamentsprogram (Incitamentspro- gram 2021/2025) inom Logistea. För en närmare beskrivning hänvisas till Not 5 Anställda och personalkostnader. Styrelsens rapport om intern kontroll Logisteas interna kontrollstruktur har utformats för att säkerställa korrekt och tillförlitlig finansiell rapportering och redovisning i enlighet med tillämpliga lagar och förordningar, redovisningsstandarder samt övriga krav på noterade bolag. Kontrollstrukturen tillför värde genom tydliggörande av roller BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 78 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 och ansvar, förbättrad processeffektivitet, ökad riskmedvetenhet och förbättrade beslutsunderlag. Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Svensk kod för bolags- styrning. Rapporten är granskad av bolagets revisor. Logistea har valt att begränsa beskrivningen av den interna kontrollen till att behandla intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning, punkt 7.4. Den interna kontrollstrukturen är baserad på Internal Control – Integrated Framework (2013) utgivet av the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO). Detta ramverk omfattar fem huvudområden; kontrollmiljö, risk- bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Varken den beskrivna organisationen av intern kontroll eller innehållet inom respektive område ska ses som statiskt, utan anpassas till förändringar i Logisteas verksamhet och omvärld. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhante- ring. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till verkställande direktör. Logisteas CFO ansvarar för att uppföljning av och arbetet med Logisteas interna kontroll sker i enlighet med den form som styrelsen och verkställande direktör beslutar. För den finansiella rapporteringen har styrelsen inrättat ett revisionsutskott som bistår styrelsen beträffande relevanta policyer samt väsentliga redovisningsprinciper som koncernen tillämpar. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. En viktig del av kontrollmiljön är att beslutsvägar, befogenheter och ansvar är tydligt definierade och kommunicerade mellan olika nivåer i organisationen samt att styrande dokument i form av interna policyer, handböcker, riktlinjer och manualer finns. Logisteas styrelse har etablerat tydliga arbetsprocesser och arbetsordningar för sitt arbete och styrelsens utskott. En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta och godkänna ett grundläggande ramverk och policyer. Dessa inkluderar bland annat styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, beslutsordning, uppförandekod, leverantörskod, ramverk för riskhantering och intern kontroll, finanspolicy, informationssä- kerhetspolicy, kommunikationspolicy samt insiderpolicy. Samt- liga medarbetare är skyldiga att följa kontrollmiljöns interna och externa ramverk. Syftet med dessa policyer är att skapa grunden för en god intern kontroll samt att uppnå och upprätthålla en hög etisk standard i koncernen. Vidare har styrelsen säkerställt att organisationsstrukturen ger tydliga roller, ansvar och processer som gynnar en effektiv hantering av verksamhetens risker och möjliggör måluppfyllelse. Som en del i ansvarsstrukturen ingår att styrelsen utvärderar verksamhetens prestationer och resultat genom ett ändamål- senligt rapportpaket innehållande, utfall, prognoser, affärsplan, uppföljning av risker och analyser av viktiga nyckeltal. Som ett led i att stärka den interna kontrollen, har Logistea valt att samla styrdokumenten i en ekonomihandbok. Ekonomi- handboken ger en överskådlig bild av befintliga policyer, regel- verk och rutiner som påverkar innehållet och kvaliteten i den finansiella rapporteringen. Riskbedömning Logistea arbetar kontinuerligt och aktivt med att kartlägga, bedöma och hantera de risker som bolaget utsätts för. Riskhan- tering är en integrerad del av beslutsfattande på alla nivåer inom Logistea och ingår som en naturlig del i bolagets affärsprocesser och anpassas löpande till förändringar i bolagets verksamhet och omvärld. Logistea har identifierat ett antal huvudprocesser för riskhantering och varje process har en processägare som ansvarar för att säkerställa god effektivitet som god intern styrning och kontroll inom ramen för processen. Ett minimi- krav är att de kontrollaktiviteter som genomförs ska omfatta de nyckelrisker som identifierats inom koncernen. Respektive processägare rapporterar identifierade brister och åtgärder till CFO, som leder och samordnar det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering samt rapporterar status till bolagets koncernledning. En bedömning av risken för fel i den finansiella rapporte- ringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen och rapporten över finansiell ställning. Poster som sammantaget är väsentliga och har förhöjd risk för fel, så kallade kritiska poster, identifieras och illustreras i en riskkarta. För identifierade kritiska poster genomlyses särskilt processerna och tillhörande interna kon- troller i syfte att minimera risken. Som ett resultat av den årliga genomgången fattar styrelsen beslut om vilka risker som är väsentliga att beakta för att säkerställa en god intern kontroll inom den finansiella rapporteringen. Kontrollaktiviteter De väsentligaste riskerna hanteras genom kontrollaktiviteter som fastställs i bolagets styrdokument. Syftet med kontrollak- tiviteterna, som sker på flera olika nivåer inom organisationen, är att upptäcka, förebygga och hantera risker inom organisation och verksamhet, samt upptäcka, förebygga och rätta till felak- tigheter och avvikelser i rapporteringen. Kontrollaktiviteterna omfattar bland annat avstämningar av projektverksamheten, beslutsgrindar för projektutvecklingen, attest- och godkännan- derutiner, verifieringar, bank- och kontoavstämningar, analytisk uppföljning av resultat och balansposter på koncernnivå och automatiska kontroller inbyggda i IT-system samt kontroller i den underliggande IT-miljön. Hållbarhet För hantering och kontroll av hållbarhet finns uppförandekod, leverantörskod, arbetsmiljöpolicy, samt mångfaldspolicy. Samtliga dokument baseras på FN:s Global Compact och dess underliggande principer som hör till respektive policy. Varje policy har ett tydligt ägarskap med en eskaleringstrappa som går upp till koncernledningen. Uppförandekoden och leveran- törskoden kräver signering som ett medgivande på att följa respektive dokument. För respektive hållbarhetsområde finns vidare en aspektägare som säkerställer intern kontroll enligt följande struktur. För mångfaldspolicyn är Logisteas styrelse ytterst ansvarig. Mångfaldspolicyn bygger på princip 1 i FN:s Global Compact och tillämpar mångfaldsaspekter som ålder, kön, könstillhörighet, etnisk eller religiös tillhörighet, trosupp- fattning, funktionsvariation eller sexuell läggning. Mångfald ska beaktas, respekteras och avspeglas inom hela koncernen. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 79 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Information och kommunikation För kommunikation med Logisteas olika intressentgrupper finns en kommunikationspolicy som anger riktlinjer för hur denna kommunikation bör ske. Syftet med policyn är att säkerställa en god och professionell informationsgivning samt säkerställa att alla informationsskyldigheter efterlevs på ett korrekt och fullständigt sätt. Intern kommunikation sker via ledningsgruppsmöten på koncernnivå, samt via linjeorganisationen. Att informera och kommunicera om risker och kontroller inom koncernen bidrar till att säkerställa att välgrundade affärsbeslut fattas. Den interna kommunikationen syftar även till att varje medarbetare ska förstå Logisteas värderingar och affärsverksamhet. Logisteas styrande dokument i form av policyer, riktlinjer och manualer, till den del det avser den finansiella rapporteringen, kommuniceras framförallt via intranätet och koncernens eko- nomihandbok. Ekonomihandboken uppdateras löpande utifrån förändringar i Logisteas verksamhet och förändringar drivna av externa krav. Uppföljning Bolaget ska löpande genomföra utvärderingar för att försäkra sig om att intern styrning och kontroll fungerar effektivt samt identifiera graden av måluppfyllelse av genomförda förändringar. Brister i styrning, kontroll och riskhantering ska kommuniceras till berörda processägare som ansvarar för att vidta korrigerande åtgärder samt till ledning och styrelse i den mån det är lämpligt. Finansiell uppföljning sker kvartalsvis på koncernnivå. Upp- följning sker mot budget, föregående år och senaste prognos. Prognos upprättas kvartalsvis i samband med kvartals- bokslut. Resultatet analyseras av ekonomiavdelningen, avvi- kelseanalyser upprättas och eventuella åtgärder vidtas. CFO rapporterar till verkställande direktör som lämnar finansiella rapporter för koncernen till styrelsen kvartalsvis. Revisions- utskottet tar löpande del av ledningens finansiella rapportering och revisorernas utlåtande och följer upp de brister och förslag till åtgärder som framkommit. Styrelsen utvärderar kontinuer- ligt den information som verkställande direktör lämnar. För att säkerställa en effektiv ledningsprocess har styrelsen under året kontinuerligt utvärderat verkställande direktörs arbete där ingen från bolagsledningen deltagit. Internrevision Styrelsen har gjort bedömningen att Logistea, utöver befintliga processer och funktioner för intern kontroll, inte har behov av att ha en separat funktion för internrevision. Uppföljning utförs av styrelse samt koncernledning och kontrollnivån bedöms för närvarande uppfylla koncernens behov. En årlig bedömning görs huruvida en internrevisionsfunktion anses nödvändig för att bibehålla god kontroll inom Logistea. Aktiviteter 2021 Nedan sammanfattas Logisteas huvudaktiviteter inom intern styrning och kontroll under 2021: • Under 2021 har ett nytt bokförings- och ekonomisystem, ett konsolideringssystem, ett treasurysystem samt ett fastighets- system driftsatts. Systemen ger ökade möjligheter till en mer automatiserad kontrollmiljö samt framtidssäkring av IT-stödet för den finansiella rapporteringen. • COSOs ramverk: – Vidareutveckling och förbättring av kontrollaktiviteter inom prioriterade processer i syfte att öka antalet automatiserade kontroller och vidareutveckla riskhanteringen. – Påbörjad självutvärdering av den interna styrningen och kontrollens mognadsgrad i enlighet med COSO. • Styrande dokument reviderades och antogs av styrelsen: – Uppförandekod, leverantörskod, arbets- och miljöpolicy, finanspolicy, miljöpolicy, informationssäkerhetspolicy, kommunikationspolicy samt insiderpolicy. Planerade aktiviteter 2022 • COSOs ramverk: – Fortsatt arbete med att vidareutveckla och förbättra kontrol- laktiviteter inom prioriterade processer i syfte att öka antalet automatiserade kontroller och vidareutveckla riskhante- ringen med fokus på den finansiella rapporte- ringen och de ökade möjligheter som det nya affärssystemet medger. – Övergång till löpande övervakning av kontrollaktiviteter med undantag för projektutvecklingsprocessen där så redan sker. – Slutföra påbörjad självutvärdering av den interna styrningen och kontrollens mognadsgrad i enlighet med COSO. • Utföra intressentdialog och materialitetsanalys. • Lansera visselblåsfunktion. • Kartlägga leverantörskedjan och formulera metod för syste- matisk uppföljning av leverantörskod. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 80 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Styrelse och revisorer Patrik Tillman Styrelseordförande sedan 2013 (styrelseledamot sedan 2004). Ordförande för ersättningsutskottet. Född: 1965 Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet. Diplomerad finans- analytiker, IFL Sigtuna. Andra nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i PFG Group AB och Kanholmsfjärdens Marina Holding AB. Styrelseledamot Kloster Invest AB, Stocksund Financial Services AB, M2 Asset Management AB samt VD och styrelseledamot i Lenner & Partners Corporate Finance AB. Styrelsesuppleant Aktiebolaget Kunzit samt Lenner Corporate Finance Holding AB. Tidigare uppdrag: Styrelseordförande i Indiska Magasinet AB och BD Global Community AB. Styrelse- ledamot Recence Fastighets AB, Stocksunds Fastighets AB, Indiska Förvaltning AB, Singbox AB och SBB Märsta AB. Finansanalytiker Alfred Berg Fondkommission AB. Eget och närståendes innehav: 44 243 A-aktier samt 3 483 472 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolags- ledningen samt till bolagets större aktieägare. Bengt Kjell Vice styrelseordförande sedan 2021. Född: 1954 Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Andra nuvarande uppdrag: Vice ordförande i Pandox och Indutrade samt ledamot i Industrivärden. Tidigare uppdrag: Styrelseordfö- rande Hemfosa, Nyfosa, Amasten och Kungsleden. VD för Handel och Industri, vice VD samt tillförordnad VD Industrivärden. Innehav: 50 000 A-aktier och 500 000 B-aktier samt 1 700 657 aktieoptioner utställda av en av bolagets större aktieägare. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Sanja Batljan Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande revisionsutskottet. Ledamot ersättningsutskottet. Född: 1967 Utbildning: Civilekonom, Mostars universitet, Bosnien-Hercegovina/ Stockholms universitet samt Executive Master of Finance, Mgruppen (Svenska managementgruppen AB) Nuvarande uppdrag: VD AB Nynäshamnsbostäder, VD Tegeltraven Holding AB, styrelseordförande Svenska Röda Korset Nynäshamnskretsen samt styrelseledamot Kameo AS. Tidigare uppdrag: Medlem av SABOs VD-råd, CFO och administrativ chef AB Nynäshamnsbostäder samt controller Lunds Energi (numera Kraftringen Energi AB (publ). Eget och närståendes innehav: 2 005 121 A-aktier och 20 051 218 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen, men inte till bolagets större aktieägare. Johan Mark Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1974 Utbildning: Civilekonom, Karlstads universitet. Övriga nuvarande uppdrag: CFO Dynamic Code AB. Styrelseledamot We aRe Spin Dye (WRSD) AB (publ). Tidigare uppdrag: Interim CFO (via bolaget Nobilitarie AB) för Houdini Sportswear AB, Royal Design Group Holding AB, Hummingbird Aviation Services AB. VD samt CFO/COO J.Lindeberg AB, vVD samt CFO Indiska Magasinet AB, CFO Björn Borg AB. Eget och närståendes innehav: 2 333 A-aktier samt 23 333 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolags- ledningen samt till bolagets större aktieägare. Fredrik Palm Styrelseledamot sedan 2021. Ledamot av revisionsutskott. Född: 1969 Utbildning: Gymnasieingenjör, byggteknisk linje, Rudbecks gymnasium Sollentuna. Nuvarande uppdrag: Grundare & VD Nybrofast AB. Styrelseledamot i bland annat Heimstaden Samariten AB samt Tricoreal Mitten Projekt AB. Tidigare uppdrag: Styrelseordförande Heimstaden Bostad AB, Alecta Fastigheter AB, Convea AB samt fastighetsägande dotterbolag inom Alecta-koncernen. Styrelseledamot Midstar AB samt Sollentuna Stinsen JV AB. Medlem av Alecta Kapital- förvaltnings ledningsgrupp och chef tillgångsslag fastigheter Alecta pensionsförsäkring (ömsesidigt) samt seniora befattningar inom CBRE Sweden AB och Ramboll Sverige AB. Innehav: – Oberoende till bolaget och bolags- ledningen samt till bolagets större aktieägare. Caroline Thagesson Styrelseledamot sedan 2021. Ledamot i ersättningsutskottet. Född: 1980 Utbildning: Fil.kand i fastighets- vetenskap, Malmö Högskola samt kurser i hållbart familjeskogsbruk, Linnéuniversitetet, Växjö. Övriga nuvarande uppdrag: VD Trenäs Förvaltning AB. Tidigare uppdrag: Fastighets- utvecklare Trenäs Förvaltning AB. Franchisetagare SkandiaMäklarna. Fastighetsmäklare Bjurfors samt Erik Olsson Fastighetsförmedling. Eget och närståendes innehav: 395 000 A-aktier och 2 950 028 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolags- ledningen samt till bolagets större aktieägare. Revisor Logisteas revisor är sedan årsstämman 2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med auktoriserade revisorn Tobias Stråhle som huvudansvarig revisor. STYRELSE OCH REVISORER 81 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Ledande befattningshavare Niklas Zuckerman VD sedan 2021. Född: 1976 Utbildning: Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Partner och ansvarig för Savills svenska transaktionsråd- givning samt dessförinnan motsva- rande roll vid Cushman & Wakefield samt partner hos Catella Corporate Finance. Eget och närståendes innehav: 85 000 B-aktier. 1 045 000 teck- ningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Anders Nordvall vVD och transaktionschef sedan 2021. Född: 1972 Utbildning: Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Partner och vice VD för Savills Sverige, partner och VD för Cushman & Wakefield Sverige, VD Catella Corporate Finance. Eget och närståendes innehav: 80 000 B-aktier. 1 045 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Philip Löfgren CFO sedan 2021. Född: 1990 Utbildning: Kandidatexamen företagsekonomi, Stockholms universitet. Bakgrund: CFO Estancia Logistik AB (publ), fastighetsutvecklare Nordic Gatekeeper AB. Erfarenhet av transaktioner, fastighetsekonomi och ekonomisk förvaltning av fastighetsbolag inom lager och logistik sedan 2012. Eget och närståendes innehav: 1 382 A-aktier samt 848 086 B-aktier. 480 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Tobias Lövstedt COO sedan 2021, i bolaget som Finansieringsansvarig sedan 2020. Född: 1989 Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet och kandidatexamen i Fastighet och Finans från KTH. Bakgrund: Tidigare arbetat på bland annat Jernhusen samt Samhällsbyggnadsbolaget och har lång och gedigen erfarenhet från att jobba med fastighetsutveckling och finansiering. Eget och närståendes innehav: 400 000 B-aktier. 480 000 teck- ningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Maléne Broman Förvaltningschef sedan 2022. Född: 1971 Utbildning: Kurser inom fastighets- förvaltning och fastighetsvärdering på KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund: Förvaltningschef på Galjaden fastigheter AB, fastighets- chef på SveaReal samt Property Manager på GE Real Estate och Kungsleden. Eget och närståendes innehav: 200 A-aktier och 2 000 B-aktier. 200 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Maria Kruse Hållbarhets- och IR-chef sedan 2022. Född: 1971 Utbildning: Civilekonom Uppsala universitet, Magisterexamen i företagsekonomi, Stockholms universitet. Bakgrund: Director Corporate Communications & Inve- stor Relations på Sobi. Kommunika- tionsroller inom FN (Unicef, UNHCR, Unesco och FAO, Regeringskansliet och Första AP-fonden. Konsult inom IR, kommunikation och hållbarhet på Kreab och Gramma. Journalist på Affärsvärlden. Eget och närståendes innehav: – LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Innehav per 31 mars 2022 82 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2021 på sidorna 72-81 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags- styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Tobias Stråhle Auktoriserad revisor Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 83 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Alternativa nyckeltal och övriga definitioner Aktiekurs per stamaktie Genomsnittskurs under perioden. Antal förvaltningsfastigheter Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter. Antal utestående stamaktier Antal utestående stamaktier på balansdagen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. Betald utdelning Betald utdelning per utestående aktie på utdelnings- dagen. Byggrätt Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastning Driftnettot i relation till fastighetens verkliga värde. Driftnetto Hyresintäkter med avdrag för fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Eget kapital per stamaktie Eget kapital¹ i relation till antal utestående stamaktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året. Pro- jektfastigheter samt obebyggd mark är exkluderad. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Förvaltningsfastigheter Fastigheter under löpande förvaltning. Genomsnittligt antal utestående stamaktier Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Orealiserade värdeförändringar Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar. Projektfastigheter Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader (exkl. tomträtt) dividerat med finansiella kostnader (exkl. tomträtt). Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie Eget kapital¹ med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till antal utestående stamaktier. Överskottsgrad Driftnetto i procent av intäkter. DEFINITIONER Avstämningstabeller för Logisteas nyckeltal finns på Logisteas hemsida. 1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, till- förlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. 84 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 Information till aktieägarna Årsstämma Årsstämma i Logistea äger rum torsdagen den 6 maj 2022 i Logisteas lokaler på Ingmar Bergmans gata 4 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som vill delta i årsstämman ska • Dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktie- boken torsdagen den 28 april 2022; • Dels senast månagen den 2 maj 2022 anmäla sitt delta- gande hos bolaget under adress Logistea AB, Attention: Bolagsstämma, Box 5089, 102 42 Stockholm eller via e-post: [email protected] Vid anmälan ska uppges namn, person-/organisationsnummer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid och uppgift om eventuella biträden samt i förekommande fall uppgift om ställ- företrädare. Till anmälan ska därtill i förekommande fall bifogas fullständiga behörighetshandlingar såsom registreringsbevis eller motsvarande. Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank eller annan förvaltare, måste, för att äga rätt att delta i årsstäm- man, tillfälligt inregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Aktieägare som önskar sådan omregistrering måste underrätta sin förvaltare om detta enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Kommande informationstillfällen • Delårsrapport för det första kvartalet, januari – mars 2022, avges 6 maj 2022. • Årsstämma 2022 hålls i Stockholm den 6 maj 2022. • Delårsrapport för det andra kvartalet, april – juni 2022, avges den 15 juli 2022. • Delårsrapport för det tredje kvartalet, juli – september 2022, avges den 28 oktober 2022. ÖVRIG INFORMATION Utdelning Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. I syfte att stödja bolagets tillväxtmål avser styrelsen att föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas för räkenskaps- året 2021. För räkenskapsåret 2020 lämnades ingen utdelning. 85 LOGISTEA ÅRSREDOVISNING 2021 www.logistea.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.