Logistea

Interim / Quarterly Report • Jul 15, 2022

Q2 2022

Delårsrapport januari – juni

Starkt första halvår

• Hyresintäkterna ökade med 196 procent och uppgick till 56 mkr (19).
• Driftnettot ökade med 207 procent till 39 mkr (13).
• Förvaltningsresultatet ökade kraftigt till 18 mkr (2).
• Resultatet före skatt uppgick till 155 mkr (104), där värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet positivt med 135 mkr (102).
• Resultat per aktie uppgick till 1,11 kr (0,94).
• Substansvärde per aktie ökade till 16,3 kr (11,8)
• Företrädesemission om 350 mkr före emissionskostnader genomfördes under kvartalet. Totalt emitterades 19 428 133 stamaktier, motsvarande 16,7 procent av totala antalet röster i Logistea.
• 20 fastigheter tillträddes, motsvarande 163 917 kvm uthyrbar yta och 10 000 kvm byggrätter till ett samlat fastighetsvärde om 966 mkr.
• 9 000 kvm nybyggnation i Borås färdigställdes och tillträddes av hyresgästen Cellbes.
• Nybyggnation av 4 500 kvm i Timrå påbörjades till hyresgästen Nordic Netstores.

Summering april – juni 2022 Summering januari – juni 2022

• Hyresintäkterna ökade med 187 procent och uppgick till 106 mkr (37).
• Driftnettot ökade med 187 procent till 72 mkr (25).
• Förvaltningsresultatet ökade kraftigt till 31 mkr (5).
• Resultatet före skatt uppgick till 347 mkr (110), där värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet positivt med 314 mkr (105).
• Resultat per aktie uppgick till 2,62 kr (0,96).
• 24 fastigheter tillträddes, motsvarande 188 172 kvm uthyrbar yta och 20 000 kvm byggrätter till ett samlat fastighetsvärde om 1 144 mkr.
• Totalt 24 564 885 aktier emitterades, varav 19 428 133 genom en företrädesemission och 5 136 752 aktier i riktade emissioner i syfte att finansiera fastighetsförvärv.
• Totalt 22 500 kvm nybyggnation färdigställdes och tillträddes av hyresgäster, varav 13 500 kvm i Vaggeryd logistikpark under första kvartalet och 9 000 kvm i Borås under det andra kvartalet.

Väsentliga händelser efter balansdagens utgång

Inga väsentliga händelser att rapportera

	Apr-jun		Jan-jun		Jul-jun	Jan-dec
Mkr	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Fastighetsvärde	4 185	1 279	4 185	1 279	4 185	2 607
Hyresintäkter	56	19	106	37	162	93
Driftnetto	39	13	72	25	112	65
Förvaltningsresultat	18	2	31	5	44	18
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet	125	80	280	84	515	317
Resultat per stamaktie A och B, kr	1,1	0,9	2,6	1,0	5,0	3,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	99,2	99,6	99,2	99,6	99,2	95,2
Soliditet, %	41,0	43,4	41,0	43,4	41,0	36,0
Belåningsgrad, %	52,5	51,4	52,5	51,4	52,5	55,9
Substansvärde (NAV) per stamaktie, kr	16,3	8,6	16,3	8,6	16,3	11,8

Utfall och jämförelsesiffror i Logisteas delårsrapport för Q2 2022 avser bolagets fastighetsverksamhet. Finansiellt utfall för bolagets modeverksamhet finns utbrutet i respektive finansiell räkning med förklaringar i Not 4 – 6. För definitioner av nyckeltal se sidan 21.

VD-ord

" Logistea redovisar sina starkaste siffror någonsin, där intäkterna ökade kraftigt och uppgick till 106 miljoner kronor (37) för första halvåret, en ökning motsvarande 187 procent."

Logistea fortsätter att växa och vi förvärvade under andra kvartalet fastigheter till ett värde om 966 miljoner kronor. Det gör att vi nu har ett bestånd av fastigheter till ett värde om närmare 4,2 miljarder kronor och fortsätter vår resa mot att bli ett av de ledande fastighetsbolagen inom lager, logistik och lätt industri. Vi ligger också i linje med att nå vårt mål om ett fastighetsvärde över 15 miljarder kronor vid utgången av 2024.

Logistea redovisar sina starkaste siffror någonsin, där intäkterna ökade kraftigt och uppgick till 106 miljoner kronor (37) för första halvåret, en ökning motsvarande 187 procent. Förvaltningsresultatet ökade till 31 miljoner kronor (5). Resultatet före skatt för perioden uppgick till 347 miljoner kronor (110) där orealiserade värdeförändringar i fastigheter påverkade resultatet positivt med 314 miljoner kronor (105). Substansvärdet ökade med 38 procent och uppgick vid periodens slut till 16,3 kronor per aktie, att jämföra med 11,8 vid årsskiftet.

Attraktivt tillgångsslag

Efterfrågan är fortsatt god på funktionella lokaler för lager, logistik och lätt industri och vår vakansgrad är väldigt låg – närmare 100 procent av våra ytor är uthyrda. Det är en siffra vi är mycket nöjda med och som visar på vår förmåga att attrahera nya och behålla befintliga hyresgäster. Vi ser också att trenden där företag flyttar hem produktion till Europa och Sverige håller i sig. Resultaten av osäkra leveranser och vilka problem det medfört har tydliggjorts de senaste åren varför det är ett naturligt steg för många företag att ha produktionen närmare. Ökad produktion på hemmamarknaden innebär dessutom ökad lokal lagerhållning, vilket gynnar oss.

ESG-aspekten väger också in när många företag vill få bättre kontroll över hur produktion och lagerhållning sker. Även den geopolitiska oron, där såväl produktion som leveranser kan påverkas, medför ökad efterfrågan inom vårt segment av fastigheter.

Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och strävar efter att minimera miljöpåverkan genom att arbeta resurs- och energieffektivt. Under andra kvartalet tecknade vi elleveransavtal om 100 procent svensk miljömärkt vattenkraft. Vi arbetar aktivt för att öka antalet solpaneler på våra byggnader, och har bland annat påbörjat installation av solpaneler på vår fastighet i Vaggeryd Logistikpark. Vi har också ansökt om stöd för att installera el-laddstationer för tung trafik vid ett urval av våra logistikfastigheter.

Transaktionsmarknaden var fortsatt stark med avslut på fortsatt höga nivåer under kvartalet. Noterbart är att priset på byggrätter har ökat kraftigt, vilket ytterligare stöder marknadens syn på en stor efterfrågan för lager och logistikytor många år framöver.

E-handeln fortsätter att växa. Och även om en viss inbromsningen i den snabba tillväxten rapporterats beräknas trenden vara växande på lång sikt. Efterfrågan på logistikfastigheter präglas starkt av e-handelns utveckling och det ökade inslaget av automatisering i varuhanteringen som många e-handlare efterfrågar. Det är en utveckling som accelererat de senaste åren och som har förändrat kravspecifikationen på logistikfastigheter. Här ser vi många intressanta möjligheter att tillsammans med befintliga och potentiella hyresgäster utveckla våra fastigheter.

Lönsam utvecklingsverksamhet

Sedan årsskiftet har vi färdigställt två projekt av toppmoderna hyresgästanpassade fastigheter, ett om 13 500 kvadratmeter yta, i Vaggeryd Logistikpark för en kombination av lager, logistik och lätt industri och ett om 9 000 kvadratmeter yta i Viared i Borås där vi byggt en nytt modernt lager åt ehandelsaktören Cellbes, med det senaste inom automatiserad logistikhantering. Förberedelsen för den byggnation vi tecknat LOI om med battericellstillverkaren Freyr Battery fortskrider. Vi arbetar nära Svenljunga kommun och Freyr, där detaljplanearbetet är i gång liksom mark- och miljöundersökningarna. Vi är väl positionerade för fortsatt efterfrågan inom vårt segment med vår stora portfölj av byggrätter, 310 500 kvadratmeter, i attraktiva lägen där vi kommer att utveckla moderna och hållbara logistik och industrifastigheter. Sammantaget gör det att vi är väl inom målet att årligen färdigställa 25 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta.

Stark affärsmodell

I de mer oroliga tider vi befinner oss känns det tryggt att Logistea har stabila hyresintäkter, med långa hyresavtal och finansiellt stabila hyresgäster. Snittlöptiden på Logisteas hyresavtal ligger på 8,1 år. Hyresavtalen är också till cirka 80 procent triple net-liknande avtal där hyresgästen står för absoluta merparten av drift och underhållskostnader. Dessutom är 97 procent av hyresavtalen indexerade, varav 97 procent följer KPI. Det skapar sammantaget stabilitet och förutsägbarhet i våra intäkter vilket är i linje med vår affärsidé att premiera säkra kassaflöden. Med en direktavkastning på 5,9 procent på våra förvaltningsfastigheter har vi en god marginal att möta ökande räntekostnader.

Sammanfattningsvis står vi starka, med stort yield gap, finansiellt stabila hyresgäster, långa hyresavtal och intressanta marklägen att utveckla till nya moderna fastigheter. Vi kan också konstatera att vi har en affärsmodell som håller, nu och framgent.

Niklas Zuckerman Verkställande direktör

Logisteas utveckling

Fastighetsvärde per kvartal, mkr

Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter Avtalade förvärv av fastigheter efter balansdagen

Mkr			2020-12-31 2021-03-31 2021-06-30 2021-09-30 2021-12-31 2022-03-31 2022-06-30
Hyresintäkter förvaltningsfastigheter	60	68	85	87	155	179	247
Hyresintäkter projektfastigheter	-	-	-	34	34	20	24
Ej faktureringsbara fastighetskostnader	-18	-19	-21	-22	-31	-33	-34
Driftnetto	42	49	64	99	158	166	237
Central administration	-6	-7	-10	-15	-20	-26	-30
Finansnetto	-10	-12	-20	-23	-53	-55	-84
Förvaltningsresultat	26	30	34	61	85	85	123

Intjäningsförmåga, mkr

I tabellen ovan presenteras bolagets intjäningsförmåga på 12-månadersbasis. Uppställningen är inte att likställa med en prognos. Driftnettot baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade fastighetskostnader, ej faktureringsbara, för aktuellt och avtalat bestånd och fastighetsprojekt. För utförligare beskrivning av intjäningsförmågan hänvisas till sidan 19.

Stödstorp 1:7, Vaggeryd logistikpark

Koncernens resultaträkning i sammandrag

Q2 Koncernens resultaträkning i sammandrag
Mkr	Not	Apr-jun 2022	2021	Jan-jun 2022	2021	Jul-jun 2021/2022	Jan-dec 2021
Hyresintäkter		56	19	106	37	162	93
Fastighetskostnader		-17	-6	-34	-12	-50	-28
Driftnetto	2	39	13	72	25	112	65
Central administration		-8	-7	-16	-12	-28	-24
Finansnetto	3	-13	-4	-25	-8	-40	-23
Förvaltningsresultat		18	2	31	5	44	18
Värdeförändringar fastigheter		135	102	314	105	588	378
Värdeförändringar derivat		2	-	2	-	2	-
Resultat före skatt		155	104	347	110	634	396
Aktuell skatt		-2	-2	-2	-3	0	-1
Uppskjuten skatt		-28	-22	-65	-23	-120	-78
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet		125	80	280	84	514	317
Periodens resultat från utdelad verksamhet	4	0	-2	-3	-6	-22	-24
Periodens resultat		125	78	277	78	492	293
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet		125	80	280	84	514	317
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet		-	-2	-3	-6	-14	-16
Innehav utan bestämmande inflytande		-	-	-	-	-8	-8

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

	Apr-jun		Jan-jun		Jul-jun	Jan-dec
Mkr Not	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Periodens resultat	125	78	277	78	492	293
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser m.m.	0	0	0	-1	-4	-4
Totalresultat för perioden	125	78	277	77	488	289
Totalresultat för perioden hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet	125	80	280	84	514	317
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet	-	-2	-3	-7	-18	-20
Innehav utan bestämmande inflytande	-	-	-	-	-8	-8
Resultat per aktie¹⁾
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr	1,11	0,94	2,62	0,96	5,04	3,73
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr
	1,11	0,94	2,61	0,96	5,08	3,49
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier serie A och B, vid periodens utgång	120 854	76 658	120 854	76 658	120 854	96 289
Stamaktier serie A och B, vägt genomsnittligt antal	113 104	75 235	106 037	73 803	94 615	78 768

¹Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och omvänd split i november 2021

Brygga mellan uppställningsform för resultaträkningen enligt tidigare delårsrapporter och nuvarande finns redovisad i Not 1.

Resultatanalys

Hyresintäkter

Hyresintäkterna inklusive hyrestillägg för det första halvåret ökade med 186 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 106 miljoner kronor (37). Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 56 miljoner kronor (19). Ökningen jämfört med föregående år är huvudsakligen hänförlig till ett större fastighetsbestånd.

Den ekonomiska uthyrningsgraden var på balansdagen 99,2 procent (99,6) och det kontrakterade hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna uppgick till 247 miljoner kronor (85), en ökning med 192 procent.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick under för perioden till 34 miljoner kronor (12). Kostnaderna består till största del av fastighetsskötsel och drift i form av el, värme och vatten. Ökningen är hänförlig till det större fastighetsbeståndet samt en viss ökning av taxebundna kostnader till följd av ökade el- och uppvärmningskostnader. Merparten av Logisteas fastighetskostnader debiteras till hyresgästerna i form av hyrestillägg.

Driftnetto

Driftnettot ökade med 187 procent för det första halvåret jämfört med det första halvåret 2021 och uppgick till 72 miljoner kronor (25). En specificering av driftnettot för kvartalet återfinns i not 2.

Central administration

Kostnader för central administration, vilket avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner, uppgick till 16 miljoner kronor (12) för perioden.

Finansnetto

De finansiella kostnaderna uppgick till 25 miljoner kronor (8). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 3,6 procent (3,1). Till följd av fastighetsförvärv ökade den räntebärande nettoskulden till 2 198 miljoner kronor (1 468). Belåningsgraden uppgick till 52,5 procent (55,9). Räntetäckningsgraden ökade till 2,2 gånger (1,6). Se vidare information om räntebärande skulder på sidan 13.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 31 miljoner kronor (5) för perioden, varav 18 miljoner kronor (2) är hänförligt till det andra kvartalet. Ökningen beror till stor del på ett större fastighetsbestånd.

Resultat för fastighetsverksamheten¹

Resultatet för fastighetsverksamheten, uppgick till 280 miljoner kronor (84) för perioden påverkat av ökat förvaltningsresultat, orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet om 314 miljoner kronor (105) och uppskjuten skatt om 65 miljoner kronor (23). Mer information om orealiserade värdeförändringar återfinns i not 7.

Hyresintäkter och driftnetto per kvartal, mkr

Ekonomisk uthyrningsgrad per kvartal, %

¹ Kvarvarande verksamhet efter att modeverksamheten delats ut.

Q2 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	Not	2022-06-30	2021-06-30	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar		2	-	1
Förvaltningsfastigheter	7	4 185	1 279	2 607
Nyttjanderättstillgångar		13	-	2
Övriga materiella anläggningstillgångar		2	5	0
Finansiella anläggningstillgångar		1	2	1
Derivat		4		-
Summa anläggningstillgångar		4 207	1 286	2 611
Omsättningstillgångar
Varulager		-	0	-
Kortfristiga fordringar		92	21	82
Likvida medel		130	23	218
Tillgångar som innehas för värdeöverföring	6	-	107	-
Summa omsättningstillgångar		222	151	300
SUMMA TILLGÅNGAR		4 429	1 437	2 911
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 817	624	1 049
Summa eget kapital		1 817	624	1 049
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder		2 016	649	1 514
Leasingskulder		11	-	-
Uppskjutna skatteskulder		156	37	90
Derivat		2	-	-
Summa långfristiga skulder		2 185	686	1 604
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder		312	32	172
Leasingskulder		3	2	2
Övriga skulder		112	40	84
Skulder som innehas för värdeöverföring	6	-	53	-
Summa kortfristiga skulder		427	127	258
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		4 429	1 437	2 911

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag

Mkr	2022-06-30	2021-06-30	2021-12-31
Eget kapital vid periodens ingång	1 049	470	470
Totalresultat för perioden	277	78	289
Emissioner, netto efter emissionskostnader	491	76	317
Apportemission förvärv av MBRS Group	-	-	142
Utdelning av innehav i MBRS Group	-	-	-177
Personaloptionsprogram	0	-	8
Eget kapital vid periodens utgång	1 817	624	1 049

Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag

Koncernens rapport över kassaflöden i
sammandrag					Q2
		Apr-jun		Jan-jun		Jan-dec
Mkr	Not	2022	2021	2022	2021	2021
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet		39	13	72	25	65
Central administration kvarvarande verksamhet		-8	-7	-16	-12	-24
Rörelseresultat från utdelad verksamhet	5	0	-2	-3	-6	-24
Justerigar för ej kassaflödespåverkande poster		-	4	0	4	11
Erhållen ränta		0	0	0	0	0
Betald ränta		-10	-4	-21	-8	-17
Betalda inkomstskatter		-3	-1	-3	-3	-1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet		18	3	29	0	10
Kassaflöde från förändring av röreslekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av varulager		-	1	-	-5	-22
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar		18	0	-2	-85	-36
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder		-17	-15	-13	21	43
Kassaflöde från den löpande verksamheten		19	-11	14	-69	-5
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter	7	-67	-10	-178	-17	-161
Förvärv av tillgångar via dotterbolag		-96	-20	-161	-30	-331
Förändring av övriga anläggningstillgångar		0	-1	-2	-2	-1
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-163	-31	-341	-49	-493
Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission, netto efter emissionskostnader
Personaloptioner		340	-1	338	-1	38
Upptagna lån		- 516	- 163	- 665	- 440	8 1 257
Amortering av lån		-654	-171	-764	-324	-642
Amortering av leasingskuld		-	-2	-	-2	-2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		202	-11	239	113	658
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde		58	-53	-88	-5	160
Likvida medel vid periodens början, netto		72	106	218	58	58
Likvida medel vid periodens slut, netto		130	53	130	53	218

Kommentar till kassaflödesanalysen

Kassaflödet är upprättat och justerat i enlighet med IAS 7, vilket medfört justeringar mot föregående kvartals redovisade kassaflödesanalys, vilket tidigare upprättats i enlighet med branschpraxis bland fastighetsbolag. Raden Förvärv av dotterbolag benämndes tidigare Förvärv av fastigheter. Nu redovisas enbart nettoköpeskillingen för andelarna med avdrag för förvärvade likvida medel. Amorterade lån omfattar Bolagets amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar av förvärvade skulder.

Efter den genomförda företrädesemissionen i april, som inbringade koncernen 350 miljoner kronor före emissionskostnader, samt att två större nybyggnadsprojekt färdigställts under kvartalet, har Logistea en stark kassa om 130 miljoner kronor att använda för kommande transaktioner och projekt. Utöver kassan har koncernen utestående kreditfaciliteter om ca 132 miljoner kronor som kan avropas vid behov.

Fastighetsportfölj

Logistea fortsätter sin tillväxt med visionen att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Det sker genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter och mark.

Det operativa målet att fastighetsvärdet ska överstiga 15 miljarder kronor vid utgången av 2024, ska ske genom att:

• Förvärva fastigheter och byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även i övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri.
• Löpande utveckla befintligt fastighetsbestånd samt till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark.
• Prioritera en väl diversifierad kundbas med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt.
• Bedriva en resurseffektiv verksamhet, där digitalisering och teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan och social hållbarhet beaktas i affärsbesluten.

Per den 30 juni 2022 ägde Logistea 66 fastigheter (41) på 37 orter (19) i Sverige. Samlade hyresintäkter under det andra kvartalet uppgick till 56 miljoner kronor (19) och för de senaste 12 månaderna till 162 miljoner kronor. Samlad uthyrningsbar yta uppgick till 533 326 kvadratmeter, inklusive pågående ny- och tillbyggnationer. Uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 99,2 procent (95,2).

Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 4 185 miljoner kronor (2 607), därutöver uppgår kommande investeringar för ny- och tillbyggnationer som planeras färdigställas inom 12 månader till 150 miljoner kronor.

Under det andra kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 135 miljoner kronor (102). Värdeförändringen grundar sig i färdigställande av projekt om 24 miljoner kronor och övrigt från justerade antaganden om inflation samt direktavkastningskrav för förvaltningsfastigheter.

Q2 Värderingsyielden för Logisteas förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 5,9 procent, vilket är att jämföras med 5,8 procent vid första kvartalets utgång. Mer information återfinns i not 7.

Fastigheternas redovisade värde baseras både på externa värderingar av välrenommerade värderingsinstitut samt av interna värderingar. 47 procent av fastigheterna har per balansdagen värderats externt och resterande fastigheter värderats internt. Mer information om värderingar finns i Not 10 i Logisteas Års- och hållbarhetsredovisning 2021.

Kunder och hyresavtal

Logistea erbjuder hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till hyresgästens behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna till nytta för båda parter.

Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på fastigheter i bra lägen med långsiktiga finansiellt stabila hyresgäster. Per den 30 juni 2022 var den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster 8,1 år. En diversifiering vad gäller hyresgästernas branscher och affär ger minskad risk för hyresförluster och vakanser.

Förfallostruktur hyresvärde, %

Fastighetsbestånd per balansdag 30 juni 2022

Region	Uthyrningsbar yta, kvm	Fastighets värde, mkr	Hyresvärde, mkr	Driftnetto, mkr	Byggrätt, kvm
Väst	257 185	2 144	143	124	76 500
Mitt	98 505	514	42	32	50 000
Syd	96 897	717	42	41	13 000
Öst	28 260	195	14	11	2 000
Norr	16 759	81	6	6	-
Summa	497 606	3 651	247	214	141 500
Projektfastigheter	35 720	534	24	23	169 000
Summa	533 326	4 185	271	237	310 500

Av totala antalet byggrätter innehas 42 000 kvadratmeter via en ensidig option. Ej inkluderat i tabellen är Svenljunga/Lockryd (480 000 kvm byggrätt) och Ödeshög (40 000 kvm byggrätt).

Under andra kvartalet tillträdde Logistea 20 fastigheter motsvarande cirka 163 917 kvadratmeter uthyrbar yta inklusive 10 000 kvadratmeter byggrätter, till ett samlat fastighetsvärde om 966 miljoner kronor.

Uthyrningsbar yta per kategori 30 juni 2022, kvm

Lager/logistik Lätt industri

Uthyrningsbar yta per region 30 juni 2022, kvm

Logisteas fastighetsbestånd per 30 juni regionindelat.

Väst Mitt Syd Öst Norr

Projektfastigheter

För att få och behålla nöjda, långsiktiga hyresgäster jobbar Logistea kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa fastigheter. Tillsammans med hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, vidareutvecklar och bygger till befintliga fastigheter, och driver vidareutveckling av miljön närmast fastigheterna. Genom ett bra samarbete kan Logistea växa med hyresgästen.

Aktuella projekt

Borås (Viared) – Projektet att bygga till cirka 9 000 kvadratmeter toppmodern lager- och logistikyta till befintlig fastighet har slutförts och överlämnats till hyresgästen, ehandelsaktören Cellbes, vilka också har slutfört installationen av automationslösningen "Autostore". Modernisering och ändamålsanpassning av ursprungsbyggnaden pågår i samarbete med hyresgästen.

Vaggeryd Logistikpark – Logistikparken är ett omfattande utvecklingsområde i ett utmärkt logistikläge söder om Jönköping där även järnvägsanslutning ingår. Första etappen, en toppmodern fastighet för logistik och lätt industri om cirka 13 500 kvadratmeter med ett bra skyltläge vid E4:an har färdigställts, slutbesked erhållits och hyresgäster kunnat flytta in.

Q2 Timrå – För Nordic Netstores utvecklar Logistea en modern behovsanpassad lager och logistikbyggnad om 4 500 kvm i Timrå med beräknad överlämning andra kvartalet 2023.

Göteborg – Byggnation av två projektfastigheter i Göteborg beräknas påbörjas under 2022

Framtida projekt

Svenljunga – Ett projekt i tidig fas, med potential att bli ett av de större industriprojekten i Sverige kommande år, utgörs av den avsiktsförklaring som Logistea, tillsammans med Hansson Holding AB, tecknade med batteritillverkaren Freyr Battery i slutet av 2021 avseende ett hyresavtal om 380 000 kvadratmeter nyproducerad lokalyta. Samtidigt tecknades ett tillhörande exklusivt markreservationsavtal avseende en miljon kvadratmeter markyta med Svenljunga kommun.

Båramo – Båramoterminalen, en torrhamn sammanlänkad med järnväg med Göteborgs hamn, är en av de största inlandsnoderna i skyttelsystemet med järnväg till och från Göteborgs hamn. Här planer Logistea byggnation av moderna ändamålsenliga lager- och logistikbyggnader på 100 000 kvadratmeter mark, varav 80 000 kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramo kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed.

Aktuella projekt

Fastighet	Uthyrningsbar yta, kvm	Bedömt hyresvärde, mkr	Bedömt driftnetto, mkr	Total investering, mkr	Återstående investering, mkr	Beräknat färdigställande, år
Borås Vindan 1	21 700	11	10	101	24	2022
Kungsbacka Duvehed 2:51	4 400	4	4	64	40	2023
Kungälv Tråget 3	5 120	5	5	70	46	2023
Timrå Vivsta 13:92	4 500	4	4	45	41	2023
Summa	35 720	24	23	280	151

Information om projektfastigheter är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektfastigheter omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Svenljunga/Lockryd ingår inte i tabellen.

Visionsbild nybyggd logistikfastighet i Vaggeryd, Fåglabäck 2:6

Marknad

Investeringsmarknaden

Tillgången till kapital för den svenska fastighetsmarknaden är alltjämt god, trots en turbulent omvärld med ökad geopolitisk osäkerhet och ett snabbt stigande kostnadsläge¹ . Enligt statistik från Datscha gjordes fastighetstransaktioner för 96 miljarder kronor i Sverige under första halvåret 2022, en ökning med 27 procent jämfört med samma period föregående år. Transaktioner av logistik- och industrifastigheter stod för 30 procent, 29 miljarder kronor, av transaktionerna under första halvåret. Att jämföra med närmare 27 miljarder kronor motsvarande period föregående år.

Under första halvåret 2022 genomfördes ett antal större affärer i Sverige som indikerar ett fortsatt stort intresse för segmentet lager och logistik bland investerare. En rekordstor affär genomfördes i juni 2022 då Panattoni, en av Europas största utvecklare inom industri- och logistikfastigheter, förvärvade drygt 1,2 miljoner kvadratmeter detaljplanelagd mark, med möjlighet att utveckla drygt 660 000 kvadratmeter byggnad, i olika delar av Sverige. Köpeskillingen uppgick till 3,1 miljarder kronor vilket motsvarar ett värde på runt 4 700 kronor per kvadratmeter byggrätt.

Hyresutveckling

Hyreskontrakt för lager, logistik och lätt industri som tecknats under första halvåret indikerar att primehyresnivån på flera håll har börjat stiga, främst beroende på ett stort intresse från hyresgäster av nyförhyrning samt stigande byggkostnader och markpriser¹ .

1) Ref. Colliers, juni 2022

Transaktionsvolym, logistik och industrifastigheter 2013 - 2022

Q2 Hyresnivåerna för lager i Borås- och Jönköpingsregionen, där större delen av Logisteas fastighetsportfölj är lokaliserad, beräknas öka med mellan 25 och 50 kronor per kvadratmeter från år 2022 till 2023, en ökning med mellan 5 och 9 procent.

Nyproduktion

Logistiksegmentet präglas starkt av en växande e-handel och ett ökat inslag av automatisering i varuhanteringen – en utveckling som accelererat under coronapandemin och som förändrat kravspecifikationen på logistikfastigheter. Ett ökat inslag av robotar ställer nya tekniska krav på byggnaderna liksom tillräcklig och säker tillgång på el.

Skärpta hållbarhetskrav driver på utvecklingen mot energieffektiva byggnader med bättre driftsekonomi. Snabba och precisa leveranser till slutkunden kräver att centrallager, terminaler och last mile-anläggningar placeras i geografiskt optimala lägen.

Under pandemin blev det tydligt att den internationella handeln med just in time-leveranser innebär stora risker för varuflödena. Enligt Svenskt Näringsliv försöker nu många bolag minska denna sårbarhet på olika sätt, exempelvis genom att "ta hem" eller välja leverantörer närmare hemmamarknaden, sprida flödet till flera olika leverantörer och genom att öka lagerhållningen.

Hållbarhet

Mål och strategi i enlighet med Agenda 2030 och BREEAM

Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030 genom att stödja ett hållbart samhälle och värna miljön, och är sedan 2022 upptagen som medlem av FN Global Compact. De av FN:s globala mål där Logistea har störst möjlighet att påverka är:

• 7 Hållbar energi för alla
• 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt,
• 9 Hållbar industri, innovationer och infrastruktur,
• 11 Hållbara städer och samhällen,
• 12 Hållbar konsumtion och produktion, och
• 13 Bekämpa klimatförändringar.

Logistea utvecklar det operativa arbetet inom hållbarhetsmålen i dialog med bolagets intressenter. Prioriterat är att minimera miljöpåverkan från verksamheten genom att arbeta resurssmart, energieffektivt och miljövänligt.

Hållbarhetsmål

Logistea kvantifierbara mål för energiförbrukning vid nybyggnation, och där det är möjligt, i befintliga fastigheter, är:

• BREEAM Mycket bra eller högre alternativt motsvarande certifieringsstandard, eller
• Energiprestandacertifikat (EPC) A eller B, eller

• Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig nationell byggförordning, eller

• Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större ombyggnationer.

Aktuellt inom hållbarhet

Logisteas arbete inom hållbarhetsområdet fortsatte under första halvåret. Under andra kvartalet tecknades el-leveransavtal om 100 procent svensk miljömärkt vattenkraft. Arbetet med att öka antalet solpaneler fortgår, bland annat har installation av solpaneler påbörjats i Vaggeryd Logistikpark och projektet att installera solpaneler i Viared, Borås, har påbörjats. Ansökan har också lämnats in om stöd för att installera el-laddstationer för tung trafik vid ett urval av Logisteas logistikfastigheter.

50 procent grön finansiering

Logistea etablerade 2021 ett grönt finansiellt ramverk i syfte att finansiera och refinansiera gröna och energieffektiva byggnader samt investeringar i energieffektivisering såsom solpaneler. Ramverket för grön finansiering är upprättat i enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets Association) samt Green Loan Principles, utformat av LMA (Loan Market Association). Ramverket är granskat av ISS ESG, en oberoende tredje part. Under 2021 emitterade Logistea 500 miljoner kronor i seniora icke-säkerställda obligationer inom ramverket som totalt uppgår till 1 000 miljoner kronor. Bolagets gröna tillgångar uppgick på balansdagen till cirka 715 miljoner kronor. Logistea har som operativt mål att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026. På balansdagen bestod 21 procent av låneportföljen av grön finansiering.

Samhällsengagemang

Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgsbaserade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med intellektuell funktionsvariation som vill delta i idrottsutövning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Med sponsorskapet önskar Logistea skapa förutsättningar för fler unga och vuxna som vill idrotta att göra det. För mer information om föreningen se även www.grundenbois.com

Under 2022 har Logistea gett finansiellt stöd till att sända förnödenheter och hjälpa drabbade av Rysslands invasion av Ukraina.

Finansiering

Marknadsläge

Årets andra kvartal präglades liksom slutet av första kvartalet av en del störningar i den globala ekonomin. Ökade produktionskostnader i kombination med en stark efterfrågan ledde till prisökningar som spred sig till livsmedels-, varu-, och tjänstepriser och resulterade i en uppmätt inflation på 7,2 procent.

Riksbanken gjorde i juni bedömningen att inflationen kommer att vara kvar över 7 procent under hela 2022, vilket ledde till en höjning av styrräntan till 0,75 procent i juni. I samband med höjningen reviderades också räntebanan upp och Riksbanken kommunicerade en prognos om höjningar vid varje ordinarie möte fram till mitten av 2023 då styrräntan förväntas stanna på 2 procent.

Räntebärande skulder

Logistea nyttjar bankfinansiering och kapitalmarknaden för att finansiera investeringar i förvärv och nybyggnation, förädling och optimering av det befintliga beståndet. Tillväxt ska ske med en balanserad nettobelåning om maximalt 60 procent över tid. För att justera räntebindningen i låneportföljen avvänder sig Logistea av derivatinstrument i form av ränteswappar och räntetak. Under kvartalet har Logisteas derivatportfölj vuxit, och uppgick vid periodens utgång till ett nominellt värde om 438,5 miljoner kronor (0) varav 400 miljoner kronor (0) består av ränteswappar och 38,5 miljoner kronor (0) av räntetak.

Bolagets räntebärande nettoskuld uppgick på balansdagen till 2 198 miljoner kronor (1 468) vilket motsvarar en belåningsgrad på 52,5 procent (55,9) av fastigheternas marknadsvärde. Av den räntebärande bruttoskulden utgjordes 2 016 miljoner kronor (1 514) av långfristiga skulder och 312 miljoner kronor (32) av kortfristiga skulder. Sammantaget utgjordes största delen av bankfinansiering om 1 723 miljoner kronor (581).

Den genomsnittliga kapitalbindningen i låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 2,1 år och räntebindningen i portföljen uppgick till 0,9 år inklusive effekten av räntederivat. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 3,6 procent (3,1).

Nettoupplåningen under perioden april till juni 2022 uppgick till totalt 506 miljoner kronor (614). Bolaget har tagit upp 518 miljoner kronor (1 256) i nya lån och amorterat 12 miljoner kronor (642).

Fördelning räntebärande skulder

Banklån Reverslån Icke säkerställd obligation

Belåningsgrad per kvartal, %

Aktien

Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens utgång närmare 14 000 aktieägare. De tio största ägarna per den 30 juni 2022 framgår av tabellen nedan.

Aktieägare per 2022-06-30

Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst.

Aktieägare	LOGI A	LOGI B	Kapital, % Röster, %
Ilija Batljan direkt eller via bolag	2 352 000	23 616 000	21,5	22,8
Dragfast AB	3 018 000	8 930 000	9,9	18,9
Stefan Hansson direkt och via bolag	614 787	6 962 921	6,3	6,3
M2 Capital Management AB	32 028	9 620 909	8,0	4,8
Phoenix Insurance Ltd.	-	7 787 705	6,4	3,8
Trenäs Förvalting AB	394 182	2 941 828	2,8	3,3
Karlskoga Industrifastigheter AB	-	6 500 000	5,4	3,1
Kattvik Financial Services AB	51 223	4 258 835	3,6	2,3
Handelsbanken Fonder	397 479	575 889	0,8	2,2
Avere Fastigheter AB	267 917	1 362 948	1,3	2,0
Totalt 10 största aktieägare	7 127 616	72 557 035	66,0	69,5
Övriga	2 440 776	38 728 630	34,0	30,5
Totalt samtliga aktieägare	9 568 392	111 285 665	100,0	100,0

Källa: Euroclear och aktieägarna själva

Emissioner vid förvärv

Med stöd av styrelsens emissionsbemyndigande från den extra bolagsstämman den 22 oktober 2021, har Logistea fortsatt att delbetala fastighetsförvärv med nyemitterade aktier. Detta bedöms skapa aktieägarvärde för existerande aktieägare. Under de två första kvartalen 2022 har 5 136 752 nya Stam B aktier emitterats i samband med förvärv.

Företrädesemission

Under mars 2022 offentliggjorde Logistea förslaget om att genomföra en företrädesemission i syfte att stödja Logisteas tillväxtstrategi. Emissionen var fullt garanterad av en grupp existerande aktieägare och slutfördes i april 2022. Teckningskursen fastställdes till 18 kronor per stamaktie, oavsett aktieslag, vilket motsvarade en emissionslikvid om 350 miljoner kronor före emissionskostnader. Genom företrädesemissionen ökade Logisteas aktiekapital med 9,7 miljoner kronor genom utgivandet av 1 594 732 nya Stam A respektive 17 833 401 nya Stam B aktier. Antalet stamaktier ökade med 19 428 133 stamaktier vilket motsvarar en utspädning om cirka 16,7 procent av det totala antalet aktier och 16,7 procent av det totala antalet röster i Logistea.

Aktiefakta, 30 juni 2022

Börsvärde Marknadsplats LEI nr Antal aktieägare	1,8 mdkr Nasdaq Stockholm, Mid Cap 549300ZSB0ZCKM1SL747 13 959
Stamaktie serie A Antal aktier Stängningskurs ISIN	9 568 392 21,92 kr SE0017131329
Stamaktie serie B Antal aktier Stängningskurs ISIN	111 285 665 14,24 kr SE0017131337

Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 120 854 057 aktier.

Nyckeltal

					Q2
Nyckeltal
	Apr-jun		Jan-jun		Jul-jun	Jan-dec
	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr	4 185	1 279	4 185	1 279	4 185	2 607
Hyresintäkter, mkr	56	19	106	37	162	93
Hyresvärde, mkr	247	85	247	85	247	154
Driftnetto, mkr	39	13	72	25	112	65
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	99,2	99,6	99,2	99,6	99,2	95,2
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år	8,1	5,9	8,1	5,9	8,1	6,2
Värderingsyield, %	5,9	6,2	5,9	6,2	5,9	6,0
Överskottsgrad, %	69,6	68,4	67,9	67,6	69,2	70,6
Justerad överskottsgrad, %	83,2	81,3	83,8	78,1	84,2	82,2
Antal förvaltningsfastigheter, st	66	21	66	21	66	41
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	33,0	55,9	38,7	28,5	40,4	38,5
Soliditet, %	41,0	43,4	41,0	43,4	41,0	36,0
Räntebärande nettoskuld, mkr	2 198	658	2 198	658	2 198	1 458
Belåningsgrad, %	52,5	51,4	52,5	51,4	52,5	55,9
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	1,5	2,2	1,6	2,1	1,8
Genomsnittlig ränta, %	3,6	2,4	3,6	2,4	3,6	3,1
Genomsnittlig räntebindning, år	0,9	0,8	0,9	0,8	0,9	0,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år	2,1	2,5	2,1	2,5	2,1	2,4
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr	0,2	0,0	0,3	0,1	0,5	0,2
Resultat per stamaktie A och B, kr¹⁾	1,1	0,9	2,6	1,0	5,0	3,7
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr	16,3	8,6	16,3	8,6	16,3	11,8
Eget kapital per stamaktie A och B, kr	15,0	8,1	15,0	8,1	15,0	10,9
Aktiekurs per stamaktie A, kr	21,9	18,4	21,9	18,4	21,9	49,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr	14,2	-	14,2	-	14,2	33,3
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr	-	-	-	-	-	-
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie	16,3	8,6	16,3	8,6	16,3	11,8
EPRA NTA, kr/aktie	15,1	8,1	15,1	8,1	15,1	10,9
EPRA NDV, kr/aktie	15,0	8,1	15,0	8,1	15,0	10,9
EPRA EPS	0,1	0,0	0,3	0,0	0,5	0,2
Antal utestående stamaktier A och B	120 854	76 658	120 854	76 658	120 854	96 289
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B	113 104	75 235	106 037	73 803	94 615	78 768

¹Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och omvänd split i november 2021.

För definitioner av nyckeltal, se sidan 21. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas hemsida.

Noter

Not 1. Brygga av resultaträkningen

Brygga för jämförelseperioden april – juni 2021

Mkr Note	Uppställningsform enligt tidigare publicerad delårsrapport	Omklassificering av utdelad verksamhet	Omklassificeringar till ny uppställnings form för resultaträkningen	Enligt ny uppställningsform för resultaträkningen
Nettoomsättning	60	-60	-	-
Hyresintäkter Övriga rörelseinäkter	19	-	-	19
Totala intäkter	0 79	0 -60	- -	- -
Handelsvaror	-16	16	-	-
Fastighetskostnader A	-	-	-6	-6
Driftnetto	-	-	13	13
Övriga externa kostnader	-41	36	5	-
Personalkostnader	-15	14	1	-
Avskrivningar	-2	2	-	-
Övriga rörelsekosnader	0	0	-	-
Central administration B	-	-	-7	-7
Rörelseresultat	5	-5	-	-
Värdeförändringar fastigheter	102	-	-102	-
Ränteintäkter	0	0	-	-
Räntekostnader	-4	0	4	-
Finansnetto	-	-	-4	-4
Resultat efter finansiella poster	103		-	-
Förvaltningsresultat	-	-	2	2
Värdeförändringar fastigheter	-	-	102	102
Resultat före skatt	-	-	104	104
Skatt	-24	-	24	-
Aktuell skatt	-	-	-2	-2
Uppskjuten skatt	-	-	-22	-22
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare	78	2	-	-
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet	-	-	80	80
Periodens resultat från utdelad verksamhet
Periodens resultat	- -	-2 -	- 78	-2 78

Förklaringar till bryggorna

Bryggan har upprättats då uppställningsformen för resultaträkningen justerats fr.o.m. delårsrapporten för Q3 2021. Bryggan visar hur ny uppställningsform hänger ihop med tidigare uppställningsform.

A) Fastighetskostnaderna har i tidigare uppställningsform redovisats både under handelsvaror och under övriga externa kostnader.

B) Central administration innehåller personalkostnader, samt del av övriga externa kostnader från tidigare uppställningsform.

Q2

Not 2. Driftnetto

	Apr-jun		Jan-jun
Mkr	2022	2021	2022	2021
Hyresintäkter	56	19	106	37
Varav hyrestillägg	9	3	20	5
Fastighetskostnader	-17	-6	-34	-12
Driftsnetto	39	13	72	25
Överskottsgrad	70%	68%	68%	68%
Justerad överskottsgrad	83%	81%	84%	78%

I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar hur stor del av fastighetskostnaderna som vidarefaktureras till hyresgästerna.

Not 3. Finansnetto

	Apr-jun		Jan-jun
Mkr	2022	2021	2022	2021
Ränteintäkter	0,3	0,0	0,3	0,0
Räntekostnader	-12,5	-4,0	-22,8	-8,4
Räntekostnader IFRS 16	-0,1	0,0	-0,1	0,0
Finansieringskostnader	-1,5	0,0	-2,8	0,0
Finansnetto	-13,8	-4,0	-25,4	-8,4

Not 4. Periodens resultaträkning för utdelad verksamhet

		Jan-dec
Mkr	2022	2021	2021
Nettoomsättning	-	60	195
Övriga rörelseintäkter	-	0	1
Totala intäker	-	60	196
Handelsvaror	-	-16	-72
Övriga externa kostnader	0	-36	-88
Personalkostnader	-3	-14	-44
Avskrivningar	-	-2	-16
Övriga rörelsekostnader	-	-	-
Rörelseresulat	-3	-8	-24
Finansiella poster, netto	0	0	-
Resultat efter finansiella poster	-3	-8	-24
Skatt	-	-	-
Periodens resultat från utdelad
verksamhet	-3	-2	-24

Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad verksamhet

Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad verksamhet			Q2
	Jan-jun
Mkr	2022	2021	2021
Kassaflöde för den löpande verksamheten	-3	-49	-24
Kassaflöde för investerings verksamheten	-	-	-
Kassaflöde från finansierings verksamheten	-	-	-
Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet	-3	-49	-24

Not 6. Periodens balansräkning för utdelad verksamhet

				Jan-jun		Jan-dec
			Mkr	2022	2021	2021
			Kassaflöde för den löpande
			verksamheten	-3	-49	-24
			Kassaflöde för investerings verksamheten	-	-	-
			Kassaflöde från finansierings
			verksamheten	-	-	-
			Periodens kassaflöde från
			utdelad verksamhet	-3	-49	-24
			Not 6. Periodens balansräkning för utdelad
			verksamhet
			Mkr			2021-06-30
			Immateriella anläggningstillgångar			16
			Materiella anläggningstillgångar		1
			Finansiella anläggningstillgångar			0
			Varulager			33
			Kundfordringar			14
			Kortfristiga fordringar			7
			Likvida medel			41
			Tillgångar som innehas för utdelning
						112
			Kortfristiga skulder			43
			Skulder som innehas för utdelning			43
	Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Jan-jun Jan-dec

Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Redovisningsprinciper.

Not 7. Förvaltningsfastigheter

(6,0).

Fastighetsvärdet ökade med 1 578 miljoner kronor (392) under det första halvåret 2022, varav 314 miljoner kronor (105) utgjordes av orealiserade värdeförändringar. Värdeförändringen grundar sig i färdigställande av projekt om 24 miljoner kronor och övrigt från justerade antaganden om inflation samt direktavkastningskrav för förvaltningsfastigheter. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernens förvaltningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick per balansdagen till 5,9 procent

Samtliga förvärv gjorda under första halvåret är klassificerade som tillgångsförvärv.

Mkr	2022	2021
Fastighetsvärde 1 januari	2 607	887
Investeringar i befintliga fastigheter	178	17
Förvärv	1 086	270
Orealiserad värdeförändring	314	105
Fastighetsvärde 30 juni	4 185	1 279

Moderbolaget

Resultaträkning i sammandrag

Moderbolaget					Q2
Resultaträkning i sammandrag
	Apr-jun		Jan-jun		Jul-jun	Jan-dec
Mkr	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Nettoomsättning	19	0	35	0	62	27
Administrationskostnader	-13	-7	-28	-10	-49	-32
Rörelseresultat	6	-7	7	-10	13	-5
Resultat från finansiella poster	-5	-1	-10	-5	107	115
Bokslutsdispositioner	-	-	-	-	5	5
Resultat före skatt	1	-8	-3	-12	125	115
Skatt på periodens resultat	-	-	-	-	0	0
Periodens resultat	1	-8	-3	-12	125	115

Balansräkning i sammandrag

Mkr	2022-06-30	2021-06-30	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar	1	-	1
Materiella anläggningstillgångar	1	-	0
Andelar i koncernbolag	927	509	791
Fordringar på koncernföretag	2 359	551	1 322
Uppskjuten skattefordran	6	6	6
Övriga fordringar	14	17	22
Kassa och bank	84	10	150
Summa tillgångar	3 392	1 093	2 292
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 150	455	662
Räntebärande skulder	1 943	561	1 529
Skulder till koncernföretag	271	66	71
Övriga skulder	28	11	30
Summa eget kapital och skulder	3 392	1 093	2 292

Intjäningsförmåga

Intjäningsförmåga							Q2
Mkr				2020-12-31 2021-03-31 2021-06-30 2021-09-30 2021-12-31 2022-03-31 2022-06-30
Hyresintäkter förvaltningsfastigheter	60	68	85	87	155	179	247
Hyresintäkter projektfastigheter	-	-	-	34	34	20	24
Ej faktureringsbara fastighetskostnader	-18	-19	-21	-22	-31	-33	-34
Driftnetto	42	49	64	99	158	166	237
Central administration	-6	-7	-10	-15	-20	-26	-30
Finansnetto	-10	-12	-20	-23	-53	-55	-84
Förvaltningsresultat	26	30	34	61	85	85	123

I tabellen ovan presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12-månadersbasis.

Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att synliggöra intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och organisation vid en given tidpunkt.

Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt uppskattade finansieringskostnader för de pågående projekt som planeras färdigställas inom en 12-månaders period där hyresavtal har tecknats.

Hyresintäkter redovisas exklusive hyrestillägg, se not 2.

Övrig information

Säsongsvariationer

Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 80 procent så kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och värme är högre under årets kallare månader.

Medarbetare

Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid periodens slut till totalt 16 (3). I motsvarande period för 2021 anges enbart medarbetare hänförliga till kvarvarande verksamhet, dvs fastighetsverksamheten. Medeltalet medarbetare under det andra kvartalet uppgick till 14 personer (2).

Utdelning

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. Ingen utdelning beslutades på årsstämman för verksamhetsåret 2021.

Väsentliga händelser efter balansdagens utgång

Inga väsentliga händelser finns att rapportera.

Revisors granskning

Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från balansdagen 2021-12-31.

Ny uppställningsform för resultaträkningen

I delårsrapporten för perioden januari – september 2021 ändrades uppställningsform för resultaträkningen och för rapport över totalresultatet. Bryggor för övergång från uppställningsform i tidigare publicerade delårsrapporter till den nya uppställningsformen finns i Not 1.

Utdelning av aktier i MBRS Group AB

Modeverksamheten, som bedrevs i de tidigare helägda dotterbolagen Odd Molly Sverige AB och Used By International AB, avyttrades den 1 juli 2021 till MBRS Group AB (MBRS), tidigare We aRe Spin Dye AB (publ). I samband med transaktionen mottog Logistea nyemitterade aktier motsvarande cirka 53 procent av antalet utestående aktier i MBRS. MBRS ingick i Logisteas koncern fram till den 22 oktober 2021 då det beslutades att dela ut aktierna till Logisteas aktieägare i en s.k. Lex Asea-utdelning. Resultatet och balanserna från modeverksamheten och MBRS benämns i resultaträkningen och balansräkningen som från utdelad verksamhet, se Not 4 respektive Not 6. Slutligen är även kassaflödet för modeverksamheten och MBRS utbruten och redovisas som kassaflöde från utdelad verksamhet, se Not 5.

Q2 Värdering av fastighetsportföljen

Förvärvade förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara kostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter till verkligt värde enligt nivå tre i verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. Koncernens fastigheter består primärt av logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på balansdagen var 8,1 år (6,2). De väsentliga variablerna, som är avgörande för det beräknade verkliga värdet, är diskonteringsränta och hyresvärde. Andra viktiga variabler är långsiktiga driftnetton, hyresnivåer, vakansnivåer och geografiskt läge. Till grund för fastställande av direktavkastningskravet ligger bland annat marknadens riskränta för fastighetsinvesteringar, vid varje given tid. Denna baseras på ett antal faktorer såsom marknadsränta, skuldsättningsgrad, inflationsförväntningar och avkastningskrav på insatt kapital. Även fastighetsspecifika förutsättningar påverkar direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet är fastighetens driftnetto ställt i relation till det verkliga värdet. Som diskonteringsränta används fastställd direktavkastningsränta med tillägg för årlig inflation. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 2-5 procent. Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i Årsredovisning 2021.

Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten adderas till det verkliga värdet.

Risker och riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. En beskrivning av koncernens risker återfinns på sidorna 32–37 samt i not 17 i Årsredovisningen för 2021. Årsredovisning 2021 återfinns på www.logistea.se.

Alternativa nyckeltal & definitioner

Alternativa nyckeltal & definitioner	Q2
Aktiekurs per stamaktie	Genomsnittligt antal utestående stamaktier
Aktiekurs på balansdagen	Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Antal förvaltningsfastigheter	Genomsnittlig ränta
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter.	Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder.
Antal utestående stamaktier	Genomsnittlig räntebindning
Antal utestående stamaktier på balansdagen.	Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder.
Avkastning på eget kapital	Hyresvärde
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹.	Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Belåningsgrad	Justerad överskottsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde.	Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg.
	Orealiserade värdeförändringar
Byggrätt Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter.	Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar.
Central administration	Projektfastigheter
Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner.	Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent.
Direktavkastning	Resultat per stamaktie
Driftnettot i relation till förvaltningsfastighetens verkliga värde (exkluderande projektfastigheter).	Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Eget kapital per stamaktie	Räntebärande nettoskuld
Eget kapital¹ i relation till antal utestående stamaktier.	Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde exklusive projektfastigheter.	Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat exklusive räntekostnader och ränteintäkter
	(exkl. tomträtt och IFRS 16) dividerat med räntekostnader och
EPRA NRV Eget kapital¹ med återläggning av derivat och uppskjuten skatt.	ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16).
	Soliditet
EPRA NTA	Eget kapital i procent av balansomslutningen.
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt	Substansvärde (NAV) per stamaktie
verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15%	Eget kapital¹ med återläggning av uppskjuten skatteskuld i
EPRA NDV	relation till antal utestående stamaktier.
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och uppskjuten skatt i sin helhet.	Överskottsgrad
EPRA EPS	Driftnetto i procent av intäkter
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie.	Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga,
Förvaltningsresultat per stamaktie	tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.	användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell stallning, finansiellt resultat eller
Förvaltningsfastigheter	kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Härledning
Fastigheter under löpande förvaltning.	av alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas hemsida.

¹Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Rapportens undertecknande

Q2 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten har inte granskats av bolagets revisor.

Stockholm den 15 juli 2022

Logistea AB (publ) Organisationsnummer 556627-6241

Patrik Tillman Styrelseordförande

Bengt Kjell Vice styrelseordförande Anneli Lindblom Styrelseledamot

Sanja Batljan Styrelseledamot

Caroline Thagesson Styrelseledamot

Johan Mark Styrelseledamot

Stefan Hansson Styrelseledamot

Niklas Zuckerman Verkställande direktör

Logistea i korthet

Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid-Cap under kortnamnen LOGI A och LOGI B.

Operativa mål

• Fastighetsvärde som överstiger 15 miljarder kronor vid utgången av 2024.
• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta.
• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026.
• 50 procent av låneportföljen är grön finansiering år vid utgången av 2026.

Finansiella mål och riskbegränsningar

• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i snitt över en femårsperiod.
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod.
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.
• Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.

Utdelningspolicy

Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier.

Finansiell kalender

Delårsrapport Q3 2022	2022-10-26
Bokslutskommuniké 2022	2023-02-17
Delårsrapport Q1 2023	2023-05-05
Årsstämma	2023-05-05

Kontaktuppgifter

Niklas Zuckerman Philip Löfgren Maria Kruse VD CFO Chef IR & hållbarhet E-post: niklas.zuckerman@logistea.se E-post: philip.lofgren@logistea.se E-post: Maria.kruse@logistea.se Telefon: +46 (0)708 39 82 82 Telefon: +46 (0)705 91 15 45 Telefon: +46 (0)706 24 88 30

Denna information är sådan information som Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 15 juli 2022 kl 07:30 CEST.

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm För mer information, besök www.logistea.se