Annual Report • Feb 16, 2023
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
2019
15,2
%
Nyfosa ska vara det svenska fastighetsbolag som är bäst på att skapa värde.
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt och sin snabbfotade, marknadsnära och modiga organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaflöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter.
2022
UTDELNINGSGRUNDANDE KASSAFLÖDE PER AKTIE
6,91 7,64 8,35
2020 2021 2022
2019
4,73
SEK
TILLVÄXT INTÄKTER 2022
| Helår | Okt–dec | |||
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |
| Intäkter, MSEK | 3 151 | 2 459 | 848 | 672 |
| Driftnetto, MSEK | 2 092 | 1 651 | 576 | 446 |
| Överskottsgrad, % | 66,4 | 67,1 | 67,9 | 66,3 |
| Förvaltningsresultat1 , MSEK |
1 533 | 1 302 | 384 | 345 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, MSEK | 1 596 | 1 436 | 432 | 434 |
| Resultat, MSEK | 1 694 | 3 112 | -882 | 1 061 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 4,7 | 3,2 | 4,8 |
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 40 446 | 37 147 | ||
| Långsiktigt substansvärde på balansdagen, MSEK | 19 250 | 18 325 | ||
| Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % | 57,7 | 55,2 | ||
| Nyckeltal per aktie | ||||
| Förvaltningsresultat1 , SEK |
7,80 | 6,90 | 1,95 | 1,78 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, SEK | 8,35 | 7,64 | 2,26 | 2,27 |
| Resultat efter utspädning, SEK | 8,61 | 16,49 | -4,68 | 5,52 |
| Långsiktigt substansvärde på balansdagen, SEK | 100,78 | 95,93 |
1) Den tidigare benämningen Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures har ersatts av benämningen Förvaltningsresultat. Se Resultaträkning i sammandrag på sid 20 samt Definitioner på sid 32.
NYFOSA FÖRVÄRVADE i september och oktober åtta fastigheter i Västervik, Halmstad och finska Åbo, i tre separata transaktioner. Gemensamt för samtliga fastigheter är bra lägen för sitt ändamål och starka kassaflöden.
Fastigheterna med en total yta om cirka 37 tusen kvadratmeter utgörs av 7 tusen kvadratmeter kontor i centrala Västervik och resterande yta av lager och industri i etablerade industriområden i Halmstad och Åbo. Lokalerna som är uthyrda till 97,6 procent har Försäkringskassan, Socialkontoret och Region Halland som största hyresgäster. Sammanlagt årligt hyresvärde är 38 MSEK.
Under 2022 förändrades förutsättningarna för fastighetssektorn extremt snabbt. Ränteläget tillsammans med en avvaktande kapitalmarknad har gjort finansieringen både dyrare och svårare. Kassaflöde har alltid varit vårt fokus och jag kan inte nog poängtera vikten av den inriktningen under året som gått. Nyfosas kassaflöde per aktie ökade med 9,3 procent till 8,35 SEK under året. Intäkterna steg med 28 procent och driftnettot var det högsta i bolagets historia med en tillväxt om 27 procent. Fastighetsvärderingarna ligger stabilt under året. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 4,00 kr per aktie.
Tillväxten i kassaflöde kommer främst från de transaktioner vi genomförde under året. I korthet har vi sålt lågavkastande fastigheter i Sverige och förvärvat högavkastande fastigheter i Finland. Totalt förvärvade vi fastigheter för 4,4 MDSEK och sålde för 1,7 MDSEK under året. Vi ska fortsätta arbeta med vårt bestånd och stärka våra kassaflöden genom att utveckla fastigheterna och vara aktiva i transaktionsmarknaden.
Nettouthyrningen var positiv i Sverige även det senaste kvartalet men en uppsägning i Finland bröt trenden totalt sett. Den vakanta ytan i Finland hyrdes dock ut igen under februari 2023. För helåret uppgick nettouthyrningen till plus 5 MSEK. Samtliga regioner har stark aktivitet och jag ser positivt på uthyrningsläget framgent i vårt fastighetsbestånd. Med den indexjustering som genomfördes vid årsskiftet där hyrorna höjdes med cirka 75 SEK/kvm, har vi fortsatt konkurrenskraftiga hyresnivåer och höjningen har hanterats väl från merparten av våra hyresgäster. Arbetet i förvaltningen mot våra hållbarhetsmål intensifierades ytterligare under året och visar resultat i form av minskad energianvändning.
Med den negativa marknadsutvecklingen riktas uppmärksamhet mot fastigheternas värderingar. Nyfosa redovisar
en mindre negativ värdeförändring om cirka –1 procent för helåret som en konsekvens av stigande avkastningskrav i värderingarna från 5,8 procent till 6,4 procent. Det är i sig positivt att vi fått en relativt stor avkastningsförflyttning utan några större nominella värdejusteringar. Som motvikt till de höjda avkastningskraven är Nyfosas positiva utveckling av driftnettot från uthyrningar, värdehöjande projekt och indexuppräkning av hyror.
Som tidigare nämnts utgörs Nyfosas låneportfölj till 93 procent av bankfinansiering med resterande del obligationer. 42 procent av låneportföljen är säkrad med räntetak eller swapar med en återstående löptid om 2,2 år och räntetäckningsgraden är 3,8 gånger. Jag kan konstatera att bankmarknaden är fortsatt stabil och noterar signaler om viss ökad aktivitet på obligationsmarknaden.
Jag tror att vi även fortsättningsvis får leva med en svårnavigerad och avvaktande marknad men är också övertygad om att det kommer skapa möjligheter. Vi blickar framåt. Det finns mycket att göra.
Stina Lindh Hök, VD
Tillväxt under 2022
1,00 SEK extrautdelning 1) Föreslagen utdelning
2021 20221 2020
4,00 3,80 4,00
4,73
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet, ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030.
70 fastigheter med ett värde om 11,8 MDSEK har en miljöcertifiering, motsvarande 29 procent av det totala fastighetsvärdet.
2020.
102 100 97
2020 2021 2022
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med
kWh/kvm
Startvärdet år 2020 uppgår till 102 kWh per kvm. Energiförbrukningen under 2022 uppgick till 97 kWh per kvm, vilket motsvarar en minskning med 5 procent.
Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.
I det jämförbara fastighetsbeståndet minskade koldioxidutsläppen med 43 procent per kvm. Minskningen var främst en effekt av investeringar i förnyelsebar energi samt ett större fokus på energieffektiviseringar.
SEK
Minst 40 procent av det utdelningsgrundande kassaflödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning.
4,00 SEK
Intäkterna uppgick till 3 151 MSEK (2 459), vilket är en ökning med 28,1 procent jämfört med föregående år. Den större portföljen är den främsta orsaken till tillväxten. Tillväxten i det jämförbara beståndet uppgick till 108 MSEK.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för året uppgick till 93,7 procent (93,7). I det jämförbara fastighetsbeståndet var den ekonomiska uthyrningsgraden 94,0 procent (93,4).
| Intäkter, MSEK | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 2 211 | 2 103 |
| Förvärv och avyttringar | 939 | 355 |
| Summa | 3 151 | 2 459 |
Hyresfordringar avseende aviserade hyror har reglerats i enlighet med kontraktsvillkoren, med undantag för ett fåtal avier. Av Nyfosas hyreskontrakt har cirka 92 procent av årshyresintäkterna villkor om årlig indexuppräkning. Majoriteten av indexuppräkningarna avser 100 procent av bashyran och ska följa KPI, eller motsvarande, för oktober. Uppräkningen av årshyran för 2023 i befintliga hyresavtal uppgick till 228 MSEK, vilket påverkar resultatet från och med den 1 januari 2023.
Driftskostnaderna uppgick till 635 MSEK (439), vilket är en ökning med 44,6 procent. Ökningen beror dels på en större portfölj, dels på högre energipriser i både Sverige och Finland. Av totala kostnader för bland annat el, värme och kyla debiteras cirka 50 procent vidare till hyresgästerna.
Underhållskostnaderna minskade jämfört med föregående år. Total kostnad uppgick till 143 MSEK (167), vilket är en minskning med 24 MSEK.
Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 129 MSEK (91), där ökningen följer av ett större fastighetsbestånd.
Driftnettot uppgick till 2 092 MSEK (1 651), vilket är en ökning med 26,7 procent. Överskottsgraden uppgick till 66,4 procent (67,1) och har påverkats främst av de högre energipriserna under året.
| Driftnetto, MSEK | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 1 476 | 1 437 |
| Förvärv och avyttringar | 616 | 214 |
| Summa | 2 092 | 1 651 |
Kostnaden för centraladministration uppgick till 161 MSEK (128).
Andel i joint ventures resultat uppgick till 672 MSEK (888) och består av förvaltningsresultat 252 MSEK (218), värdeförändringar och skatt 381 MSEK (670). I slutet av året förvärvade det delägda bolaget Söderport ytterligare aktier i sitt dotterbolag Torslanda Property Investment. Förvärvet medförde en engångseffekt i resultatandelen om 38 MSEK.
| Helår | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 |
| Intäkter1 | 3 151 | 2 459 |
| Fastighetskostnader | ||
| Driftskostnader | -635 | -439 |
| Underhållskostnader | -143 | -167 |
| Fastighetsskatt | -153 | -112 |
| Fastighetsadministration | -129 | -91 |
| Driftnetto | 2 092 | 1 651 |
| Centraladministration | -161 | -128 |
| Övriga rörelseintäkter och -kostnader | 14 | 5 |
| Andel i joint ventures resultat | 672 | 888 |
| - varav förvaltningsresultat | 252 | 218 |
| - varav värdeförändringar | 542 | 758 |
| - varav skatt | -161 | -88 |
| - varav övrigt | 38 | - |
| Finansiella intäkter och kostnader | -664 | -443 |
| Resultat efter finansiella intäkter och | 1 953 | 1 973 |
| kostnader2 | ||
| - varav Förvaltningsresultat2 | 1 533 | 1 302 |
| Värdeförändring fastigheter | -439 | 1 652 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 345 | 19 |
| Resultat före skatt | 1 859 | 3 644 |
| Skatt | -165 | -532 |
| Resultat | 1 694 | 3 112 |
1) Från och med 1 oktober 2022 delas intäkterna in i Hyresintäkter och Serviceintäkter i enlighet med IFRS 15. Se Not 1 på sid 24 samt Definitioner på sid 32.
2) Från och med 1 oktober 2022 har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat fått den nya benämningen Resultat efter finansiella intäkter och kostnader och det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat exklusive värdeförändring och skatt i joint ventures har fått den nya bemäningen Förvaltningsresultat. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag med väsentliga innehav av andelar i joint ventures.
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –664 MSEK (–443). Ökningen förklaras av en högre nettoskuld, vilken uppgick till 23 342 MSEK (20 511) på balansdagen, samt högre räntenivåer. Den genomsnittliga räntekostnaden, exklusive uppläggningskostnader uppgick på balansdagen till 3,5 procent (1,9).
Den 31 december var 42 procent av den totala skuldportföljen säkrad med ett räntetak eller swap. Det genomsnittliga räntetaket var 1,56 procent och den genomsnittliga ränteswappen var 1,57 procent.
Räntetäckningsgraden uppgick till 3,8 ggr (4,7).
| MSEK | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter och Räntekostnader | -590 | -373 |
| Periodiserade lånekostnader m.m. | -74 | -70 |
| Summa | -664 | -443 |
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 533 MSEK (1 302), motsvarande 7,80 SEK per aktie (6,90), vilket är en ökning med 13,0 procent.
Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –439 MSEK (1 652).
Under året ökade avkastningskraven i värderingarna, som en effekt av den makroekonomiska utvecklingen. Den negativa värderingseffekten hänförlig till högre avkastningskrav vägs till stor del upp av förbättrade framtida driftnetton på grund av nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning av hyror.
Det vägda direktavkastningskravet för externt värderade fastigheter per den 31 december 2022 uppgick till 6,39 procent (5,83).
Samtliga fastigheter värderas av extern oberoende värderingsbyrå vid varje kvartalsbokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det senaste kvartalet.
Värdeförändringar från finansiella instrument uppgick till 345 MSEK (19), vilket avser räntetak och ränteswappar som ökat i värde på grund av de stigande marknadsräntorna.
Skattekostnaden för perioden uppgick till 165 MSEK (532). Den effektiva skatten uppgick till 8,9 procent (14,6). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa men också av att eventuella reavinster vid avyttring av fastigheter via bolag inte är skattepliktiga eller att nyttjandet av skattemässiga underskott förändras över tid.
Årets resultat uppgick till 1 694 MSEK (3 112), motsvarande 8,61 SEK per aktie (16,49), efter utspädning. Minskningen är främst en effekt av högre räntekostnader och negativa värdeförändringar.
Totala intäkter uppgick till 848 MSEK (672), vilket är en ökning med 26,2 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Driftnettot uppgick till 576 MSEK (446), vilket är en ökning med 29,1 procent. Överskottsgraden under kvartalet var 67,9 procent (66,3).
Kostnaden för centraladministration uppgick till 47 MSEK (35). Andelar i joint ventures bidrog med en resultatandel om 66 MSEK (57). Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –217 MSEK (–124).
Förvaltningsresultatet för koncernen uppgick till 384 MSEK (345), motsvarande 1,95 SEK per aktie (1,78), vilket är en ökning med 9,1 procent..
Effekten från omvärdering av fastigheter uppgick till –1 491 MSEK (667). Den negativa värdeutvecklingen beror främst på förändrade avkastningskrav, från i snitt 6,08 procent vid förra kvartalet till 6,39 procent i nuvarande bokslutsvärdering.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 6 MSEK (16).
Skatten för kvartalet uppgick till 228 MSEK (–222) och består av positiv uppskjuten skatt hänförlig till den negativa omvärderingen på fastighetsportföljen. Den effektiva skatten uppgick till 20,5 procent (17,3).
Kvartalets resultat uppgick till –882 MSEK (1 061), motsvarande –4,68 SEK per aktie (5,52), efter utspädning.
Under våren 2022 påbörjade Nyfosa utveckling av fastigheten Vasarakatu 27 i Jyväskylä i samband med att ett 15-årigt hyresavtal tecknades med yrkesskolan Spesia som specialiserar sig på att ge yrkesutbildning och coachning till studenter som behöver individuellt stöd. Renoveringen genomförs främst i syfte att bättre anpassa fastigheten till verksamheten. Nyfosa utvecklar här en mångsidig lärmiljö med moderna lokaler. Projektet inkluderar cirka 3 000 kvadratmeter nybyggnation och 900 kvadratmeter renovering. De renoverade utrymmena färdigställs i etapper och projektet beräknas slutföras i juni 2023.
Under året bidrog den löpande verksamheten med 1 644 MSEK (1 389) i positivt kassaflöde, varav 1 309 MSEK (1 057) är hänförligt till den helägda portföljen och 335 MSEK (332) utgjorde utdelning från andelar i joint ventures.
Kassaflöde som allokerats till investeringar uppgick till 3 392 MSEK (6 051). Tillträden och frånträden av fastigheter, direkt och indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto 2 586 MSEK (5 556). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 577 MSEK (475). Investeringar i andelar i joint ventures uppgick till 192 MSEK (17).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 889 MSEK (4 884) och är hänförligt till netto räntebärande lån om 2 628 MSEK (3 925) samt utdelning till aktieägare om -688 MSEK (-609).
Totalt kassaflöde för året uppgick till 140 MSEK (221).
| Totalt kassaflöde, MSEK | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 644 | 1 389 |
| – varav utdelningsgrundande kassaflöde | 1 596 | 1 436 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -3 392 | -6 051 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 889 | 4 884 |
| Totalt kassaflöde | 140 | 221 |
Det utdelningsgrundande kassaflödet utgår ifrån resultat före skatt, som justeras för poster som inte är kassaflödespåverkande såsom omvärderingseffekter och resultatandel i joint ventures.
Erhållen utdelning från andelar i joint ventures, utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare samt betald skatt inkluderas i kassaflödet.
Bolagets mål är att uppnå en årlig tillväxt i utdelningsgrundande kassaflöde per aktie med 10 procent över tid. Under året belastades det utdelningsgrundande kassaflödet av stigande marknadsräntor och högre elpriser. Trots detta uppnåddes en tillväxt på 9,3 procent för året.
Den genomsnittliga tillväxten per år under perioden 2019- 2022 var 19,6 procent.
| Helår | Okt–dec | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Resultat före skatt | 1 859 | 3 644 | -1 110 | 1 284 |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet |
-507 | -2 510 | 1 443 | -982 |
| Utdelning från inne hav i joint ventures |
335 | 332 | 110 | 132 |
| Utbetald ränta till hybridobligationslåns innehavare |
-37 | - | -12 | - |
| Betald inkomstskatt | -54 | -29 | - | - |
| Utdelningsgrun dande kassaflöde |
1 596 | 1 436 | 432 | 434 |
| – per aktie, SEK | 8,35 | 7,64 | 2,26 | 2,27 |
| MSEK | 1 jan 2023 |
1 jan 2022 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 3 739 | 3 017 |
| Vakansvärde | -280 | -190 |
| Hyresintäkter enligt hyreskontrakt | 3 459 | 2 827 |
| Fastighetskostnader | -907 | -728 |
| Fastighetsadministration | -136 | -97 |
| Driftnetto | 2 416 | 2 002 |
| Centraladministration | -133 | -113 |
| Andel i joint ventures förvaltningsresultat | 257 | 241 |
| Finansiella kostnader | -913 | -451 |
| Förvaltningsresultat | 1 627 | 1 679 |
| Kostnader hybridobligationslån | -50 | -38 |
| Aktuell intjäningsförmåga | 1 577 | 1 641 |
| Aktuell intjäningsförmåga per aktie, SEK | 8,26 | 8,59 |
Aktuell intjäningsförmåga presenteras på tolvmånadersbasis och är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild vid ett givet datum. Den presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i befintliga hyreskontrakt. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga per aktie, SEK
| MSEK | 31 dec 2022 |
31 dec 2021 |
|---|---|---|
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 40 446 | 37 147 |
| MSEK | 1 jan 2023 |
1 jan 2022 |
| Hyresvärde, MSEK | 3 739 | 3 017 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 3 012 | 2 780 |
| Antal fastigheter på balansdagen | 504 | 447 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93,1 | 94,6 |
| Hyreskontraktens återstående löptid, år | 3,7 | 3,9 |
| Överskottsgrad, % | 69,9 | 70,8 |
| Direktavkastning, % | 6,0 | 5,4 |
| Direktavkastning exkl. fastighetsadmin, % | 6,3 | 5,7 |
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, banklån hos de nordiska bankerna och lånefonder samt hybridobligationslån och obligationslån emitterade på den svenska kapitalmarknaden. På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare till 18 378 MSEK, varav hybridobligationslån uppgick till 763 MSEK. Under året återköptes hybridobligationslån om 37 MSEK.
Räntebärande lån från kredit- och kapitalmarknad uppgick till 24 033 MSEK inklusive periodiserade uppläggningsavgifter, varav banklån med fastigheter som ställd säkerhet utgjorde 93 procent, motsvarande 22 433 MSEK, och icke-säkerställda obligationslån 7 procent, motsvarande 1 600 MSEK.
Obligationslånen utgör gröna obligationer som emitterats inom ett grönt finansiellt ramverk. Ramverket är upprättat i enlighet med Green Bond Principles framtagna av International Capital Markets Association (ICMA) och har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of Green.
Den totala nettobelåningsgraden mot fastigheterna var 57,7 procent (55,2). För att understödja likviditet och tillväxt har bolaget fyra i förväg förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Det totala utrymmet i dessa så kallade revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 3 335 MSEK. Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin låneskuld till fasta villkor för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet ökar. På balansdagen hade bolaget utnyttjat 1 048 MSEK av det totala beviljade beloppet om 1 313 MSEK mot säkerhet i befintliga fastigheter. För att nyttja resterande 2 022 MSEK inom ramen tas säkerhet ut i förvärvade fastigheter. Utöver de revolverande krediterna har bolaget outnyttjade checkkrediter hos bank uppgående till 200 MSEK.
Under året upptogs nya banklån i Finland om 2 268 MSEK i samband med tillträden av fastigheter. Banklån om totalt 3 038 MSEK refinansierades. Obligationslån om 873 MSEK återköptes genom nyemission av gröna obligationslån om 600 MSEK.
| 31 dec | ||
|---|---|---|
| 2022 | 2021 | |
| Lån hos kreditinstitut, MSEK | 22 433 | 19 276 |
| Obligationslån, MSEK | 1 600 | 1 873 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,3 | 1,2 |
| Genomsnittlig ränta1, % | 3,5 | 1,9 |
| Genomsnittlig återstående räntebindning, år | 1,0 | 1,0 |
| Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år | 3,2 | 2,5 |
| Räntesäkrad andel av skulderna, % | 42 | 45 |
| Genomsnittligt räntetak, % | 1,6 | - |
| Genomsnittlig ränteswap, % | 1,6 | - |
| Verkligt värde på derivat, MSEK | 372 | 22 |
| MSEK | Ram | Beviljat belopp |
Utnyttjat belopp |
Outnyttjat belopp |
|---|---|---|---|---|
| Totalt | 3 335 | 1 313 | 1 048 | 265 |
| TILLGÄNGLIG LIKVIDITET | ||||
| 31 dec | ||||
| MSEK | 2022 | 2021 | ||
| Likvida medel | 690 | 534 | ||
| Outnyttjad revolverande kredit1 Outnyttjad checkkredit |
265 200 |
676 200 |
| Helår | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 |
| Räntebärande skulder vid årets ingång | 21 045 | 17 055 |
| Upptagna banklån | 9 751 | 6 902 |
| Amortering av banklån | -6 770 | -3 297 |
| Emitterade obligationslån | 600 | 1 000 |
| Återköp obligationslån | -873 | -628 |
| Förändring upplåningsavgifter | -13 | -4 |
| Omräkningseffekt valuta | 292 | 17 |
| Räntebärande skulder vid årets utgång | 24 033 | 21 045 |
1) Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader som belastar resultatet över lånets löptid.
Av nyttjad kreditfacilitet lades 1 082 MSEK om till tidsbundet banklån med längre löptid.
I samband med frånträden uppgick amorteringar på befintliga banklån till totalt 663 MSEK i perioden.
I låneportföljen infaller det närmaste låneförfallet i november 2023, vilket är ett säkerställt banklån om 834 MSEK. Obligationslån om 1 100 MSEK förfaller i april 2024 och resterande 500 MSEK i januari 2025.
Nyfosa har till största del rörlig ränta i låneavtalen. Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande både räntetak och ränteswappar. Återstående löptid på ingångna derivatavtal är på balansdagen 2,2 år. Räntetak ger innehavaren en säkerhet i form av en maximal påverkan på den totala räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger. En stigande ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet. Räntetaken är på 1,5–2,0 procent, i genomsnitt 1,56 procent.
I den finska låneportföljen har ränteswappar ingåtts om nominellt 1 120 MSEK. Under dessa derivat betalar Nyfosa en fast genomsnittlig ränta om 1,57 procent.
Den 31 december 2022 var 42 procent av den totala skuldportföljen säkrad med ett räntetak eller swap.
I känslighetsanalysen framgår att den bedömda effekten på resultatet om STIBOR 3M och EURIBOR 6M förändras 1,0 procentenhet är en högre räntekostnad om 126 MSEK, givet befintliga derivatavtal. En ökning av marknadsräntorna med 2,0 procentenheter belastar resultatet med 269 MSEK i högre räntekostnad, givet befintliga derivatavtal. I båda exemplen gör räntetaken att den höjda räntan inte får fullt genomslag i resultaträkningen.
31 december 2022
| Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig skuldränta, MSEK3 | Förändring, % | 2022 |
|---|---|---|
| Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1 | +/–2 %-enheter | +269/–373 |
| Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1 | +/–1 %-enhet | +126/–195 |
| Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå2 | +/–1 %-enhet | +/–241 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/–1 %-enhet | +/–180 |
1) Med hänsyn till befintliga derivatavtal.
2) Snitträntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen.
3) Varje variabel i tabellen nedan har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot den helägda fastighetsportföljen och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
| År | Kapitalbindning, MSEK |
Andel, % |
Ränteswap, MSEK |
Räntetak, MSEK |
Derivatvolym, MSEK |
Andel av skulder, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Inom ett år | 8342 | 3 | 0 | 1 576 | 1 576 | 7 |
| 1–2 år | 8 1933 | 34 | 0 | 4 008 | 4 008 | 17 |
| 2–3 år | 4 8464 | 20 | 0 | 2 342 | 2 342 | 10 |
| 3–4 år | 5 138 | 21 | 0 | 1 086 | 1 086 | 4 |
| 4–5 år | 3 438 | 14 | 1 120 | 0 | 1 120 | 5 |
| >5 år | 1 701 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totalt | 24 149 | 100 | 1 120 | 9 012 | 10 132 | 42 |
1) Räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
2) Banklån om 834 MSEK förfaller i november 2023.
3) Obligationslån om 1 100 MSEK förfaller i april 2024. Resterande skuld avser banklån med förfall under 2024.
4) Obligationslån om 500 MSEK förfaller i januari 2025. Resterande avser banklån.
Nyfosas har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av bolagets fokus på kassaflöde framför fastighetskategori, storlek eller region. Det finns ingen begränsning i investeringsstrategin men en prioritering av kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner i Sverige samt i regionsstäder i Finland. Där kan bolaget dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och utvecklingen av det lokala näringslivet.
Den geografiska bredden i portföljen ger en stor kontaktyta mot potentiella hyresgäster och fastighetsaktörer. Den skapar även en god riskspridning samtidigt som fastigheter främst i lägen utanför storstädernas cityområden, har generellt relativt låga nivåer på hyror, stabila fastighetsvärderingar och en jämn efterfrågan. Med en fastighetsportfölj som innefattar kontor, lager/logistik, industri och handelsfastigheter med inriktning på lågpris och externhandel, har Nyfosa en god diversifiering även vad gäller fastighetskategorier.
Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 504 fastigheter till ett totalt fastighetsvärde om 40 446 MSEK och ett hyresvärde om 3 739 MSEK med en uthyrningsbar yta om 3 012 tusen kvm. Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50 procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge där Nyfosas andel av fastighetsvärdet uppgår till 7,9 MDSEK. Söderports och Samfosas fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram nedan utan presenteras separat på sidan 18.
Kontorsfastigheterna är belägna i svenska tillväxtregioner, däribland Karlstad, Luleå, Sundsvall, Västerås, Malmö och Växjö, samt i finska regionsstäder såsom Jyväskylä och Tammerfors. Kontorsfastigheterna är av god kvalitet och merparten är belägna centralt på sina respektive orter.
Logistik- och lagerfastigheterna är belägna i orter såsom Malmö, Haninge, Karlstad, Borås, Örebro och Växjö, samt i regionsstäder i Finland. En betydande del av fastigheterna är belägna i lokala och regionala logistiknav som är attraktiva områden för lagerhållning samt i industriområden nära stadskärnor.
Handelsfastigheterna är belägna primärt i expansiva och välbesökta externhandelsplatser i attraktiva lägen nära kommunikationer. Dessa handelsplatser ligger främst i Luleå, Borås, Västerås och Huddinge. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel, trädgård och lågprishandel. Handelsfastigheterna är av generellt god kvalitet med stor flexibilitet i användning och har en hög genomsnittlig uthyrningsgrad.
Nyfosa ser utvalda handelsfastigheter som bra komplement till övriga fastighetskategorier i beståndet.
Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i tillväxtregioner på orter såsom Växjö, Värnamo, Tammerfors, Kuopio och Uleåborg. En betydande del av fastigheterna är belägna i attraktiva industriområden med god tillgång till kommunikation och med närhet till centralorter. Fastigheterna utgörs till stor del av moderna byggnader med stor flexibilitet i användningen. Hyresgästerna bedriver vanligtvis verksamheter inom tillverkning, verkstäder och service.
Till denna kategori hör blandfastigheter utan en tydlig kategorisering. Bland övrigt finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor, restauranger, vård och bostäder. Fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i tillväxtregioner med positiv befolkningstillväxt, såsom Karlstad, Uppsala, Luleå, Stockholm, Örebro, Malmö, Jyväskylä och Helsingfors.
504ST A N T A L FASTIGHETER
T O T A L U T H Y R N I N G S B A R YTA
13 430SEK
F A S T I G H E T S V Ä R D E PER KVM
1 148SEK
H Y R E S I N T Ä K T PER KVM
| Uthyr | Ek. | Kon | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Värde, MSEK |
SEK/ kvm |
Antal fastig heter |
ningsbar yta, tkvm |
Hyres värde1 , MSEK |
Årsin täkt1 , MSEK |
uthyr nings grad, % |
trakts längd, år |
|
| Region | ||||||||
| Finland | 8 145 | 15 562 | 91 | 523 | 927 | 832 | 89,9 | 3,3 |
| Göteborg | 479 | 10 690 | 5 | 45 | 48 | 42 | 90,6 | 5,6 |
| Malmö | 2 972 | 11 138 | 53 | 267 | 250 | 237 | 96,2 | 4,1 |
| Mälardalen | 5 708 | 13 690 | 50 | 417 | 500 | 469 | 94,3 | 3,4 |
| Norrlandskusten | 5 046 | 12 780 | 65 | 395 | 441 | 411 | 93,4 | 3,6 |
| Småland | 3 450 | 9 516 | 67 | 363 | 337 | 312 | 93,0 | 4,3 |
| Stockholm | 5 279 | 22 137 | 46 | 238 | 391 | 360 | 93,3 | 4,5 |
| Värmland | 3 501 | 15 727 | 47 | 223 | 311 | 297 | 95,8 | 3,1 |
| Övrigt | 5 866 | 10 837 | 80 | 541 | 533 | 498 | 94,4 | 3,8 |
| Total | 40 446 | 13 430 | 504 | 3 012 | 3 739 | 3 459 | 93,1 | 3,7 |
| Fastighetskategori | ||||||||
| Kontor | 20 192 | 17 791 | 179 | 1 135 | 1 812 | 1 644 | 91,0 | 2,7 |
| Logistik/Lager | 7 255 | 8 750 | 120 | 829 | 640 | 586 | 93,0 | 4,1 |
| Handel | 4 770 | 12 589 | 73 | 379 | 482 | 458 | 96,0 | 4,9 |
| Industri | 3 273 | 8 926 | 76 | 367 | 346 | 334 | 96,8 | 4,8 |
| Övrigt | 4 955 | 16 409 | 56 | 302 | 458 | 437 | 95,7 | 4,5 |
| Total | 40 446 | 13 430 | 504 | 3 012 | 3 739 | 3 459 | 93,1 | 3,7 |
1) Enligt gällande hyreskontrakt per 1 januari 2023.
Hyresvärdet den 1 januari 2023 uppgick till 3 739 MSEK, varav vakanshyra och rabatter uppgick till 280 MSEK. Andelen årshyresintäkter med en indexklausul uppgick till 92 procent. Nyfosa hade 6 575 hyresavtal inklusive 2 586 avtal avseende garage och p-platser. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgick till 3,7 år. I den finska portföljen var kontraktslängden 3,3 år. En stor del av hyresintäkterna i den finska portföljen avser löpande hyresavtal som rullar på 12-månadersbasis, vilket är en vanlig avtalsform i Finland. Hyresgästerna har i genomsnitt hyrt sina lokaler under en längre period.
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästlista med endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 11 procent av de totala hyresintäkterna och är fördelade på 171 hyreskontrakt. Bland de största hyresgästerna finns Transportstyrelsen, Delta Auto Oy, Saab, Telia, Försäkringskassan, City Gross, Polismyndigheten, Arbetsförmedlingen och Helsingin Kaupunki (Helsingfors Stad), det
vill säga en stor andel företag som bedriver skattefinansierad verksamhet. Av totala hyresintäkter utgör skattefinansierade hyror 26 procent.
KPI i oktober 2022 uppgick till 384,04, vilket innebär en ökning jämfört med oktober 2021 om 10,9 procent. Motsvarande i Finland är CLI (Cost-of-living Index) och i oktober 2022 hade indexet ökat med 8,3 procent jämfört med oktober 2021. Uppräkningen av befintliga hyresavtal per 1 januari 2023 innebär 228 MSEK i årliga hyresintäkter för koncernen och får effekt på hyresintäkterna från och med januari 2023.
I samband med ny- och omförhandlade hyresavtal har 60 gröna bilagor tecknats under året. De gröna bilagorna syftar till att identifiera och följa upp olika initiativ för att minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning och belysning.
Med stor närvaro runt om i landet och en kreativ syn på lokalers möjliga utveckling var uthyrningsarbetet framgångsrikt även i år. Totalt uppgick nettouthyrning till +5 MSEK för 2022. Ett antal uthyrningar har möjliggjorts genom förändring av användningen av lokaler, exempelvis från tidigare banklokaler till renodlade kontor och från butikslokaler till skola. Nettouthyrningen utgörs av årligt hyresvärde i nytecknade hyresavtal om 139 MSEK minus årligt hyresvärde i hyresavtal som är uppsagda för avflytt om 132 MSEK samt konstaterade konkurser hos hyresgäster om 2 MSEK. Uthyrningsverksamheten för det fjärde kvartalet resulterade i en nettouthyrning om –4 MSEK. Nyuthyrningar gjordes för totalt 35 MSEK, uppsägningar för avflytt uppgick till 39 MSEK. Konstaterade konkurser hos hyresgäster uppgick till 0 MSEK. Av nettouthyrningen om –4 MSEK avsåg +3 MSEK det svenska beståndet och –7 MSEK det finska beståndet. Den vakanta ytan i Finland som ledde till negativ nettouthyrning i fjärde kvartalet har hyrts ut igen efter årets slut.
31 december 2022
| Hyres intäkt, MSEK |
Andel av totala hyres intäkter, % |
Antal kon trakt |
Genom snittlig återstående löptid, år |
|
|---|---|---|---|---|
| Transportstyrelsen | 48 | 1 | 9 | 1,3 |
| Delta Auto Oy | 46 | 1 | 12 | 12,5 |
| Saab AB | 40 | 1 | 10 | 9,7 |
| Telia Sverige AB | 40 | 1 | 57 | 2,5 |
| City Gross Sverige AB | 39 | 1 | 4 | 8,1 |
| Polismyndigheten | 38 | 1 | 27 | 3,1 |
| Helsingfors stad | 34 | 1 | 2 | 1,1 |
| Fresk Försäljning AB | 33 | 1 | 10 | 9,0 |
| Arbetsförmedlingen | 33 | 1 | 31 | 2,8 |
| Försäkringskassan | 32 | 1 | 9 | 4,4 |
| Övrigt | 3 076 | 89 | 6 404 | 3,5 |
| Totalt | 3 459 | 100 | 6 575 | 3,7 |
Under året ökade avkastningskraven i värderingarna, som en effekt av den makroekonomiska utvecklingen. Den negativa värderingseffekten hänförlig till högre avkastningskrav vägs till stor del upp av förbättrade framtida driftnetton på grund av nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning av hyror.
Det vägda direktavkastningskravet för externt värderade fastigheter per den 31 december 2022 uppgick till 6,39 procent (5,83), den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 8,45 procent (7,55) procent respektive 8,66 procent (7,86).
Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –439 MSEK (1 652).
Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet.
Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. För ytterligare information om värderingsmetodiken, se Not 13, i Nyfosa ABs årsredovisning 2021, på www.nyfosa.se.
Varje kvartal tar bolaget in externa, oberoende fastighetsvärderare för att kvalitetssäkra verkligt värde-värderingen på bolagets fastigheter. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter med undantag för de fastigheter som tillträtts under innevarande kvartal eller fastigheter där undertecknat försäljningsavtal finns, i dessa fall används det överenskomna fastighetsvärdet.
På balansdagen uppgick värdet på årets förvärv av fastigheter till 4,4 MDSEK.
I mitten av året genomfördes flertalet tillträden på den finska marknaden, varav två större portföljer. Den största portföljen avser fastigheter belägna i ett flertal kommuner i Finland med tyngdpunkt i Helsingforsregionen, Åbo och Jyväskylä. Förvärvspriset uppgick till motsvarande 2,1 MDSEK och portföljen består av bland annat kontor, handel, skola och sjukvård med en diversifierad hyresgästbas. Bland hyresgästerna återfinns Delta Auto, Senaati, Kesko, Tokmanni och Helsingfors stad. Uthyrningsgraden uppgår till 87 procent, hyresvärdet till 311 MSEK och återstående avtalstid uppgår till 4,7 år. Den andra portföljen avser fastigheter i Helsingforsregionen, Tammerfors och flera större städer runtom i Finland. Förvärvspriset uppgick till motsvarande 1,4 MDSEK och portföljen består främst av lätt industri och lager men också en mindre andel lågprishandel och kontor. Bland de större hyresgästerna återfinns välkända företag såsom Rusta, Motonet, Jysk, Senaatti och Kesko. Uthyrningsgraden uppgår till 91,5 procent, hyresvärdet till 150 MSEK och återstående avtalstid uppgår till 3,5 år.
I augusti tillträddes åtta fastigheter med lager och lätt industri i Kalmar. Förvärvspriset uppgick till 320 MSEK. Uthyrningsgraden uppgår till 99,5 procent och total genomsnittlig återstående avtalstid uppgår till 2,3 år. Största hyresgäster utgörs av Prestando Kalmar, Halltorp Rördelar och Kalmar Kommun. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 26 MSEK.
I september tillträddes två fastigheter i Halmstad och med Region Halmstad som största hyresgäst. De förvärvade fastigheterna har en total yta om cirka 11 tkvm och utgörs av lager och industri i etablerade industriområden i Halmstad.
I slutet av året tillträddes en mindre portfölj med lager- och logistikfastigheter i Åbo.
| 1 jan–31 dec | |||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | |
| Fastighetsvärde vid årets ingång | 37 147 | 29 411 | |
| Förvärvade fastigheter | 4 394 | 6 243 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 577 | 475 | |
| Avyttrade fastigheter | -1 735 | -663 | |
| Realiserad värdeförändring | 225 | -42 | |
| Orealiserad värdeförändring | -664 | 1 694 | |
| Omräkningseffekt valuta | 503 | 28 | |
| Fastighetsvärde vid årets utgång | 40 446 | 37 147 |
| % | MSEK | |
|---|---|---|
| Förändring driftnetto1 | +/– 5,00 | +/– 1 975 |
| Förändring direktavkastningskrav | +/– 0,25 | +/– 1 640 |
| Förändring diskonteringsränta | +/– 0,25 | +/– 1 228 |
1) Avser värderingsbyråernas estimerade driftnetto i värderingen.
Under året genomfördes ett antal frånträden, dels för att renodla portföljen och dels för att realisera en under lång tid upparbetad värdestegring.
Under det första kvartalet frånträddes två fastigheter i Eskilstuna innehållande bostäder och kommersiella lokaler samt en logistikfastigheter i Örebro som ingick i en större portfölj som frånträddes under 2021.
I juni frånträddes en portfölj med 13 industri-, lager-, kontors- och handelsfastigheter belägna i ett flertal kommuner i Småland och Östergötland till ett försäljningspris om 947 MSEK. Portföljen hade ett årligt hyresvärde om 76 MSEK och en uthyrningsgrad om 93 procent.
I september frånträddes kontorsfastigheten Skogskarlen 3 i Solna till ett försäljningspris om 400 MSEK. Fastigheten hade ett årligt hyresvärde om 20 MSEK och en uthyrningsgrad om 44 procent.
I oktober frånträddes en centrumfastighet i Valsta, Märsta, till ett försäljningspris om 101 MSEK. Fastigheten hade ett årligt hyresvärde om 12 MSEK och en uthyrningsgrad om 99 procent.
I den befintliga fastighetsportföljen gjordes investeringar om 577 MSEK. Majoriteten av investeringarna avsåg hyresgästanpassningar.
De största pågående investeringarna framgår av tabellen nedan. I fastigheten Vasarakatu 27 i Jyväskylä pågår ett stort utbyggnads- och renoveringsprojekt, där ett 15-årigt hyresavtal är tecknat med Spesia, som bedriver utbildnings-
PÅGÅENDE INVESTERINGAR
verksamhet. I Mården 11 i Luleå pågår en totalrenovering och anpassning av lokalerna till Luleå kommun, vilka tecknat ett 10-årigt avtal med beräknad inflyttning 2023. I Norr 12:5 i Gävle pågår en renovering och anpassning av lokalerna till den befintliga hyresgästen Försäkringskassan. Under det fjärde kvartalet påbörjades utökning och anpassning av ytorna åt Realgymnasiet i Norr 25:5 i Gävle, där nytt 10-årigt hyresavtal är tecknat. Under året har det färdigställts ett flertal projekt. Bland dessa finns anpassning åt DHL i Snickaren 12 i Växjö, avseende en yta om cirka 2 tkvm, där nytt hyresavtal tecknats på 5 år. Under det tredje kvartalet färdigställdes även en nybyggnation av en McDonald's-restaurang på fastigheten Filtret 6 i Borås, där hyresavtal på 20 år är tecknat med Food Folk Sverige AB.
Arbetet med att miljöcertifiera byggnader pågår och syftar primärt till att skapa bra beslutsunderlag för eventuella investeringar i energioptimeringsåtgärder. I den befintliga portföljen erhöll sex byggnader miljöcertifiering under kvartalet. Fastigheter med miljöcertifierade byggnader hade på balansdagen ett totalt värde om 11,8 MDSEK, motsvarande 29 procent av det totala fastighetsvärdet.
Specifika insatser för att kostnadseffektivisera driften av lokalerna omfattar bland annat analys för att identifiera investeringar i energioptimeringsåtgärder. En minskad energianvändning ska bidra med, förutom en lägre driftskostnad, ett lägre koldioxidutsläpp. I samband med större ny- och omförhandlade hyresavtal erbjuds en grön bilaga, vilket syftar till att identifiera och följa upp olika initiativ för att minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning och belysning.
Nyfosa har en bred geografisk närvaro med fastigheter i hela Sverige och större orter i Finland. I nyckelorter i Sverige med större fastighetsbestånd finns regionala förvaltningskontor, för närvarande nio kontor. I Finland driver bolagets partner Brunswick Real Estate på plats den operativa verksamheten avseende transaktioner, förvaltning och hållbarhetsfrågor tillsammans med Nyfosas egen personal.
Förvaltningsverksamheten bedrivs med egen personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. Detta kompletteras med inköp av externa tjänster inom främst fastighetsdrift, underhåll och skötsel. Med erfarna medarbetare i både egna förvaltningsteam och hos externa partners samt ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd fördelat på många orter.
| Kommun | Fastighet | Typ av lokal | Hyresgäst | Yta, tusen kvm |
Nedlagt totalt, MSEK |
Beräknad investering, MSEK |
Beräknad färdigställd, år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jyväskylä | Vasarakatu 27 | Skola | Ammattiopisto Spesia | 4 | 55 | 90 | Q2 2023 |
| Gävle | Norr 12:5 | Kontor | Försäkringskassan | 6 | 51 | 62 | Q2 2023 |
| Luleå | Mården 11 | Kontor | Luleå Kommun | 11 | 31 | 99 | Q4 2023 |
| Gävle | Norr 25:5 | Skola | Realgymnasiet | 3 | 1 | 22 | Q3 2023 |
Förutom den helägda portföljen äger Nyfosa 50 procent av andelarna i Samfosa AS och Söderport Property Investment AB. Innehavet klassificeras som Andelar i joint ventures och Nyfosas andel av bolagets resultat redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Andelarna bidrog med 19,33 SEK per aktie (16,92) till Nyfosas långsiktiga substansvärde på balansdagen.
Samfosa AS är ett norskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med Samfunnsbyggeren AS.
I januari 2022 genomfördes ett förvärv av fastighetsbolaget Bratsberg AS. Portföljen utgör en stark plattform för fortsatt tillväxt i landet och omfattar totalt 13 fastigheter och 10 projekt, belägna i Skien, Porsgrunn, Grimstad och Horten, i den expansiva Grenlandregionen sydväst om Oslo. Som en del i affären övertog Samfosa även Bratsbergs organisation.
Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med hyresgäster inom olika verksamhetsområden samt ett stort antal hyresavtal. Största hyresgäster är Sats Vest och Scandic Hotel. Vid årets slut hade fastighetsbeståndet ett värde om 1 627 MDSEK. Det totala hyresvärdet uppgick till 120 MSEK och hyreskontrakten hade en genomsnittlig återstående löptid om 4,7 år. Uthyrningsgraden uppgick till 92,6 procent.
Söderport Property Investment AB är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med AB Sagax.
Söderports fastighetsbestånd består främst av industri-, lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsportfölj. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har ingen egen operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Söderport ägde vid årets ingång 78,1 procent av Torslanda Property Investment AB (TPI), vars aktier var noterade på Nasdaq First North Growth Market. I november 2022, efter förvärv av fler aktier, offentliggjorde Söderport ett kontant budpliktserbjudande till övriga aktieägare i TPI. Vid årets slut uppgick Söderports ägarandel till 99,0 procent. I januari 2023 avnoterades TPI:s aktie.
| Söderport | Samfosa | |||
|---|---|---|---|---|
| Januari – december, MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Hyresintäkter | 907 | 853 | 103 | - |
| Förvaltningsresultat | 492 | 504 | 15 | - |
| Värdeförändringar | 947 | 1 583 | 142 | - |
| Resultat | 1 227 | 1 900 | 124 | - |
| varav Nyfosas andel | 611 | 906 | 61 | - |
| 31 december, MSEK | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 14 197 12 882 | 1 627 | - | |
| Likvida medel | 273 | 386 | 32 | - |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare |
5 761 | 4 979 | 273 | - |
| varav Nyfosas andel | 2 881 | 2 490 | 137 | - |
| Räntebärande skulder | 6 936 | 6 209 | 1 290 | - |
| Uppskjuten skatteskuld, netto | 1 465 | 1 192 | 37 | - |
| Derivatskuld, netto | -153 | 124 | - | - |
| Hyresvärde | 1 068 | 900 | 120 | - |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97 | 98 | 93 | - |
| Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år |
4,2 | 4,6 | 4,7 | - |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 769 | 743 | 102 | - |
| Söderport | Samfosa | |||
|---|---|---|---|---|
| 31 december, MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Redovisat värde vid årets ingång |
2 490 | 1 916 | 0 | - |
| Erhållen utdelning | -335 | -332 | - | - |
| Andel i joint ventures resultat | 611 | 906 | 61 | - |
| Anskaffning/nedskrivning under året |
115 | 0 | 77 | 0 |
| Omräkningseffekt valuta | - | - | -1 | 0 |
| Redovisat värde vid årets utgång |
2 881 | 2 490 | 137 | 0 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Helår 2022 | Helår 2021 | Helår 2020 | Helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter, MSEK | 3 151 | 2 459 | 2 035 | 1 370 |
| Fastighetskostnader, MSEK | -930 | -717 | -557 | -415 |
| Fastighetsadministration, MSEK | -129 | -91 | -63 | -50 |
| Driftnetto, MSEK | 2 092 | 1 651 | 1 415 | 905 |
| Överskottsgrad, % | 66,4 | 67,1 | 69,5 | 66,0 |
| Förvaltningsresultat, MSEK | 1 533 | 1 302 | 1 147 | 814 |
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 40 446 | 37 147 | 29 411 | 19 602 |
| Aktierelaterade nyckeltal | Helår 2022 | Helår 2021 | Helår 2020 | Helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per aktie, SEK | 7,80 | 6,90 | 6,32 | 4,85 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, per aktie, SEK | 8,35 | 7,64 | 6,91 | 4,73 |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | 8,62 | 16,52 | 12,25 | 8,24 |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | 8,61 | 16,49 | 12,25 | 8,24 |
| Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare, SEK | 3,60 | 3,24 | 0,00 | 0,00 |
| Substansvärde per aktie på balansdagen, SEK | 100,78 | 95,93 | 79,91 | 65,37 |
| Justerat substansvärde per aktie på balansdagen, SEK | 93,63 | 89,76 | 75,33 | 60,11 |
| Eget kapital per aktie på balansdagen, SEK | 92,22 | 86,04 | 72,27 | 58,32 |
| Finansiella nyckeltal | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 9,7 | 20,9 | 19,3 | 15,2 |
| Soliditet, % | 40,6 | 42,5 | 41,8 | 44,1 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 59,4 | 56,7 | 58,0 | 57,6 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 57,7 | 55,2 | 56,9 | 54,6 |
| Räntetäckningsgrad för perioden, ggr | 3,8 | 4,7 | 5,1 | 6,2 |
Ovan presenteras nyckeltal som ger en kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar och definitioner av nyckeltal sist i bokslutskommunikén.
INTÄKTER PER AKTIE
DRIFTNETTO PER AKTIE
| Helår | Okt–dec | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Hyresintäkter | 2 853 | 2 312 | 732 | 629 |
| Serviceintäkter1 | 297 | 145 | 116 | 43 |
| Intäkter | 3 151 | 2 459 | 848 | 672 |
| Fastighetskostnader | ||||
| Driftskostnader | -635 | -439 | -161 | -118 |
| Underhållskostnader | -143 | -167 | -40 | -52 |
| Fastighetsskatt | -153 | -112 | -39 | -29 |
| Fastighetsadministration | -129 | -91 | -32 | -27 |
| Driftnetto | 2 092 | 1 651 | 576 | 446 |
| Centraladministration | -161 | -128 | -47 | -35 |
| Övriga rörelseintäkter och -kostnader | 14 | 5 | 7 | 1 |
| Andel i joint ventures resultat | 672 | 888 | 57 | 312 |
| - Varav förvaltningsresultat | 252 | 218 | 66 | 57 |
| - Varav värdeförändringar | 542 | 758 | -47 | 340 |
| - Varav skatt | -161 | -88 | -1 | -85 |
| - Varav övrigt | 38 | - | 38 | - |
| Finansiella intäkter och kostnader | -664 | -443 | -217 | -124 |
| Resultat efter finansiella intäkter och kostnader2 | 1 953 | 1 973 | 375 | 600 |
| - Varav Förvaltningsresultat2 | 1 533 | 1 302 | 384 | 345 |
| Värdeförändring fastigheter | -439 | 1 652 | -1 491 | 667 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 345 | 19 | 6 | 16 |
| Resultat före skatt | 1 859 | 3 644 | -1 110 | 1 284 |
| Aktuell skatt | -96 | -49 | 0 | 1 |
| Uppskjuten skatt | -70 | -483 | 227 | -223 |
| Resultat | 1 694 | 3 112 | -882 | 1 061 |
| Resultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets ägare | 1 689 | 3 112 | -881 | 1 061 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 5 | 0 | -1 | 0 |
| Resultat | 1 694 | 3 112 | -882 | 1 061 |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | 8,62 | 16,52 | -4,68 | 5,53 |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | 8,61 | 16,49 | -4,68 | 5,52 |
| Helår | Okt–dec | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Resultat | 1 694 | 3 112 | -882 | 1 061 |
| Omräkning utländska verksamheter | 269 | 9 | 57 | 5 |
| Totalresultat | 1 962 | 3 121 | -825 | 1 066 |
| Totalresultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets ägare | 1 955 | 3 120 | -826 | 1 065 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 7 | 1 | 1 | 1 |
| Totalresultat | 1 962 | 3 121 | -825 | 1 066 |
1) Från och med 1 oktober 2022 delas intäkterna in i Hyresintäkter och Serviceintäkter i enlighet med IFRS 15. Se Not 1 på sid 24 samt Definitioner på sid 32.
2) Från och med 1 oktober 2022 har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat fått den nya benämningen Resultat efter finansiella intäkter och kostnader och det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat exklusive värdeförändring och skatt i joint ventures har fått den nya benämningen Förvaltningsresultat. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag med väsentliga innehav av andelar i joint ventures.
| 31 dec | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 |
| TILLGÅNGAR | ||
| Förvaltningsfastigheter | 40 446 | 37 147 |
| Tillgångar med nyttjanderätt | 501 | 237 |
| Andelar i joint ventures | 3 018 | 2 490 |
| Derivat | 372 | 22 |
| Övriga anläggningstillgångar | 47 | 3 |
| Summa anläggningstillgångar | 44 385 | 39 898 |
| Kortfristiga fordringar | 259 | 193 |
| Likvida medel | 691 | 534 |
| Summa omsättningstillgångar | 950 | 727 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 45 335 | 40 626 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare1 | 18 378 | 17 236 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 39 | 32 |
| Summa eget kapital | 18 416 | 17 268 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 22 957 | 16 492 |
| Skulder avseende nyttjanderätt | 484 | 229 |
| Övriga långfristiga skulder | 62 | 48 |
| Uppskjutna skatteskulder | 1 333 | 1 252 |
| Summa långfristiga skulder | 24 837 | 18 021 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 076 | 4 553 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 006 | 783 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 082 | 5 337 |
| Summa skulder | 26 919 | 23 357 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 45 335 | 40 626 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets |
Innehav utan bestämmande |
Totalt eget | |
|---|---|---|---|
| MSEK | aktieägare | inflytande | kapital |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 13 333 | - | 13 333 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | 3 | - | 3 |
| Nyemission aktier | 743 | - | 743 |
| Nyemission hybridobligationslån | 790 | - | 790 |
| Utdelning till aktieägare | -753 | - | -753 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | 31 | 31 |
| Totalresultat jan-dec 2021 | 3 120 | 1 | 3 121 |
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 17 236 | 32 | 17 268 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 17 236 | 32 | 17 268 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | -11 | - | -11 |
| Utdelning till aktieägare | -726 | - | -726 |
| Återköp hybridobligationslån | -34 | - | -34 |
| Ränta till hybridobligationsinnehavare | -43 | - | -43 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | 1 | 1 |
| Totalresultat jan-dec 2022 | 1 955 | 7 | 1 962 |
| Utgående eget kapital 2022-12-31 | 18 378 | 39 | 18 416 |
1) Varav hybridobligationslån om 763 MSEK (800).
| Helår | Okt–dec | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | 1 859 | 3 644 | -1 110 | 1 284 | |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | -507 | -2 510 | 1 443 | -982 | |
| Utdelning från innehav i joint ventures | 335 | 332 | 110 | 132 | |
| Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare | -37 | - | -12 | 0 | |
| Betald inkomstskatt | -54 | -29 | 0 | 0 | |
| Utdelningsgrundande kassaflöde1 | 1 596 | 1 436 | 432 | 434 | |
| – per aktie, SEK | 8,35 | 7,64 | 2,26 | 2,27 | |
| Förändring rörelsefordringar | -49 | 22 | -66 | 9 | |
| Förändring rörelseskulder | 97 | -70 | -120 | -144 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 644 | 1 389 | 246 | 299 | |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter | -4 313 | -6 211 | -141 | -1 789 | |
| Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter | 1 726 | 655 | 92 | -12 | |
| Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter | -577 | -475 | -205 | -123 | |
| Investeringar i joint ventures | -192 | -17 | -115 | 0 | |
| Långfristiga fordringar joint ventures | -29 | - | -1 | 0 | |
| Övrigt | -7 | -2 | 15 | 0 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -3 392 | -6 051 | -356 | -1 923 |
| Helår | Okt–dec | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyemission av aktier/teckningsoptioner | - | 744 | - | - |
| Återköp av aktier/teckningsoptioner | -11 | - | -14 | - |
| Nyemission hybridobligationslån | - | 793 | - | 793 |
| Återköp hybridobligationslån | -34 | - | -33 | - |
| Utdelning till aktieägare | -688 | -609 | -181 | -143 |
| Upptagna låneskulder | 10 271 | 7 849 | 397 | 1 207 |
| Amortering låneskulder | -7 643 | -3 924 | -123 | -251 |
| Nyemission till innehav utan bestämmande inflytande | 1 | 30 | 0 | 0 |
| Övrigt | -8 | - | 0 | 0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 889 | 4 884 | 46 | 1 606 |
| Periodens kassaflöde | 140 | 221 | -64 | -18 |
| Likvida medel vid periodens början | 534 | 312 | 751 | 553 |
| Kursdifferens i likvida medel | 16 | 1 | 4 | 0 |
| Likvida medel vid periodens slut | 691 | 534 | 691 | 534 |
| Erhållna räntor | 5 | 0 | 5 | -1 |
| Erlagda räntor | -467 | -358 | -149 | -99 |
1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Helår | Okt–dec | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |
| Nettoomsättning | 125 | 102 | 36 | 30 | |
| Personalkostnader | -93 | -97 | -21 | -26 | |
| Övriga externa kostnader | -58 | -48 | -18 | -14 | |
| Avskrivningar | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | -26 | -43 | -2 | -9 | |
| Resultat från andelar i joint ventures | 0 | 1 288 | 0 | 0 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 1 215 | 874 | 1 215 | 874 | |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 166 | 125 | 60 | 33 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -107 | -82 | -41 | -22 | |
| Resultat före bokslutsdispositioner | 1 248 | 2 161 | 1 231 | 876 | |
| Bokslutsdispositioner | |||||
| Avsättning till periodiseringsfond | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Lämnade/erhållna koncernbidrag | 25 | 67 | 25 | 67 | |
| Resultat före skatt | 1 273 | 2 228 | 1 256 | 942 | |
| Skatt | 1 | -5 | 1 | -5 | |
| Resultat | 1 273 | 2 223 | 1 257 | 937 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Nyfosa AB är ett holdingbolag vars verksamhet består i att äga och förvalta aktier. Bolaget äger 100 procent av andelarna i Nyfosa Holding AB, som indirekt äger fastigheter för 40,4 MDSEK. Vidare äger bolaget, via dotterbolag, 50 procent av andelarna i Söderport och Samfosa, som indirekt äger fastigheter för 15,8 MDSEK.
| 31 dec | |||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2022 | 2021 | |
| TILLGÅNGAR | |||
| Andelar i koncernföretag | 0 | 0 | |
| Andelar i joint ventures | - | - | |
| Fordringar hos koncernföretag | 5 277 | 5 277 | |
| Uppskjuten skattefordran | 0 | 0 | |
| Summa anläggningstillgångar | 5 277 | 5 277 | |
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 16 014 | 11 790 | |
| Övriga kortfristiga fordringar | 22 | 10 | |
| Kassa och bank | 258 | 280 | |
| Summa omsättningstillgångar | 16 294 | 12 080 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 21 571 | 17 357 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Bundet eget kapital | 96 | 96 | |
| Fritt eget kapital | 11 828 | 11 368 | |
| Eget kapital | 11 924 | 11 464 | |
| Obeskattade reserver | 0 | 0 | |
| Obligationslån | 1 591 | 991 | |
| Övriga långfristiga skulder | 7 | 4 | |
| Summa långfristiga skulder | 1 598 | 995 | |
| Obligationslån | 0 | 873 | |
| Skulder till koncernföretag | 7 794 | 3 827 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 255 | 197 | |
| Summa kortfristiga skulder | 8 049 | 4 897 | |
| Summa skulder | 9 647 | 5 893 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 21 571 | 17 357 |
Denna bokslutskommuniké i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Bokslutskommunikén för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen 2021, med undantag för nedan förändringar av uppställningen i Resultaträkningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.
Alla belopp i rapporten anges i miljoner kronor ("MSEK") om inte annat anges. Avrundningsfel kan förekomma i tabeller som summerar flera belopp. Belopp inom parentes avser samma period föregående räkenskapsår. Nyckeltal som avser ett resultat- eller kassaflödesmått, som anges per aktie, är beräknat på ett viktat genomsnittligt antal aktier under den period som avses. Nyckeltal som utgår ifrån ett värde i balansräkningen, som anges per aktie, är beräknat på det antal aktier som fanns på balansdagen. Med Rullande tolv månader menas de senaste tolv månaderna från balansdagen räknat.
Från och med 1 oktober 2022 delas intäkterna in i Hyresintäkter och Serviceintäkter i enlighet med IFRS 15. Detta innebär en förändring mot den tidigare indelningen av intäkter i Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter. Förändringen innebär att hyresgarantier, hyres- och kundförluster samt övriga hyresersättningar nu redovisas som Hyresintäkter istället för Övriga fastighetsintäkter. Det innebär att försäkringsersättningar, erhållna skadestånd och statliga bidrag nu redovisas som Övriga rörelseintäkter istället för Övriga fastighetsintäkter. Tidigare redovisades serviceintäkter inom hyresintäkter men presenterades i notupplysning i årsredovisningen. Jämförelsetalen har justerats. Förändringen har ingen resultateffekt eller annan väsentlig påverkan på nyckeltal eller liknande. För definition av hyresintäkter och serviceintäkter, se Definitioner sid 32.
Från och med 1 oktober 2022 har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat fått den nya benämningen Resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Samtidigt har det tidigare resultatmåttet Förvaltningsresultat exklusive värdeförändring och skatt i joint ventures fått den nya benämningen Förvaltningsresultat. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag med väsentliga innehav av andelar i joint ventures.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingen av Nyfosas förvaltningsfastigheter se not 13 i årsredovisningen för 2021, www.nyfosa.se. Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde, nivå 3 enligt IFRS 13, och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas samtliga fastigheter kvartalsvis av externa oberoende värderare. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.
Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Domstolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler, eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt som negativt. Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialog med Skatteverket i enskilda beskattningsfrågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna. Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovisningsregler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i flera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattningsfrågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som finns vid varje deklarationstillfälle. Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid varje rapporttillfälle.
Nyfosas bolagsförvärv under 2022 omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv.
Nyfosas finansiella mål är att skapa en årlig tillväxt i det utdelningsgrundande kassaflödet per aktie med 10 procent över tid. Tillväxten skapas dels genom transaktionsverksamheten genom förvärv av fastigheter, dels genom förvaltningsverksamheten genom uthyrning och investeringar i den befintliga fastighetsportföljen. Ändrade förutsättningar på marknaden, såsom väsentligen dyrare finansiering, konkurser bland hyresgäster eller dyrare ombyggnationer påverkar bolagets förmåga att nå det finansiella tillväxtmålet.
Den flexibla och opportunistiska affärsmodellen gör att verksamheten snabbt kan anpassas till nya förutsättningar. Förtroendeskapande bankrelationer skapar förutsättningar att snabbt ställa om till nya förutsättningar. Diversifierad hyreskontraktsstruktur utan exponering mot ett fåtal verksamhetstyper eller hyresgäster. Investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet avser främst hyresgästanpassningar, som följer av ett tecknat hyreskontrakt.
Fastighetsportföljens totala värde utgör den största tillgångsposten i balansräkningen. Små förändringar i komponenter som påverkar värdet på en individuell fastighet kan ge totalt sett stor påverkan på bolagets finansiella ställning.
Värdet påverkas inte enbart av utbud och efterfrågan på marknaden, utan av flertalet andra faktorer, såväl fastighetsspecifika som marknadsspecifika. Eftersom värderingen baseras på flera komponenter med inslag av antaganden om framtida hyresnivåer och uthyrningsmöjligheter, finns ett mått av subjektivitet i värdet som objektet åsätts.
Det är en medveten strategi att äga ett stort antal fastigheter med geografisk spridning, vilket ger en balanserad riskprofil.
Den fastighetstyp som prioriteras är kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner, där det finns en ökad inflyttning och fungerande affärsverksamhet.
För att minimera risken för fel i värdet på fastighetsporföljen uppdrar bolaget åt externa värderingsbyråer att värdera samtliga fastigheter inför varje kvartalsbokslut. Värderingsuppdraget delas av minst två värderingsbyråer.
Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget ger en så pass hög räntekostnad att bolaget bryter mot den finansiella riskbegränsningen att räntetäckningsgraden inte får understiga 2,0 ggr.
Nyfosa har till största del rörlig ränta i låneavtalen. Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande både räntetak och ränteswappar. Användning av räntetak och -swappar sker för att anpassa bolagets räntebindning till beslutad finanspolicy och befintliga låneavtal.
Återstående löptid på ingångna derivatavtal är på balansdagen 2,2 år. Räntetak ger innehavaren en säkerhet i form av en maximal påverkan på den totala räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger. En stigande ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet. Räntetaken är på 1,5–2,0 procent, i genomsnitt 1,56 procent. I den finska skuldportföljen har ränteswappar ingåtts om nominellt 1 120 MSEK. Under dessa derivat betalar Nyfosa en fast genomsnittlig ränta om 1,57 procent.
Nyfosas verksamhet består av ett rörelsesegment, det vill säga att Nyfosas verksamhet består av en affärsverksamhet som ger intäkter och genererar kostnader och vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare som underlag för uppföljning av resultat och för fördelning av resurser.
Koncernens effektiva skattesats för delårsperioden uppgick till 8,9 procent (14,6). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 20,6 procent beror på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa men också av att eventuella reavinster vid avyttring av fastigheter via bolag inte är skattepliktiga, samt värdering av skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder, med undantag för temporära skillnader på fastigheter på tillträdesdagen då förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Totalt finns en ej beaktad temporär skillnad om 14 765 MSEK i koncernen.
| Avstämning effektiv skatt, MSEK | % | 2022 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 859 | |
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -20,6 | -383 |
| Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter | 2,2 | 40 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 6,6 | 122 |
| Aktivering och nyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | 4,1 | 76 |
| Ej skattepliktig försäljning av fastigheter | 2,0 | 38 |
| Övrigt | -3,1 | -58 |
| Redovisad effektiv skatt | -8,9 | -165 |
Nyfosa har idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i årsredovisningen 2021 not 8 på sida 102 samt i kommunikén från årsstämman 2022, se https://nyfosa.se/sv/kommunike-fran-nyfosa-abs-arsstamma-den-19-april-2022/. Antal utestående optioner vid årets utgång återfinns i tabell nedan.
Styrelsen lämnade under det tredje kvartalet ett erbjudande om återköp av samtliga utestående teckningsoptioner i optionsprogrammet 2019/2023 mot ett marknadsmässigt kontant vederlag om 13,96 SEK per option. Innehavare som inte valde att acceptera erbjudandet kvarstår i programmet till oförändrade villkor.
Återköpet omfattade 1 064 300 optioner och gjordes till en total likvid om 14 MSEK, vilket utbetalades i oktober 2022.
Utspädningen från befintliga optionsprogram uppgick för perioden till 0,1 procent.
| LTIP2019 | LTIP2021 (I) LTIP2021 (II) |
LTIP2022 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Avstämning optioner | 31-dec-22 | 31-dec-22 | 31-dec-22 | 31-dec-22 | Totalt |
| Utestående optioner årets ingång | 1 304 300 | 325 241 | 325 241 | - | 1 954 782 |
| Tecknade optioner | - | - | - | 422 150 | 422 150 |
| Återköp optioner | -1 064 300 | - | - | - | -1 064 300 |
| Nyttjade optioner | - | - | - | - | - |
| Utestående optioner periodens slut | 240 000 | 325 241 | 325 241 | 422 150 | 1 312 632 |
Nyfosa har investerat i fastigheter på den finska och norska marknaden. Balansposter i annan valuta är omräknade till svenska kronor och gav på balansdagen upphov till en omräkningsdifferens på 269 MSEK (9), vilket redovisas inom Övrigt totalresultat.
Exponeringen mot valutaförändringar hanteras genom att förvärv av tillgångar i utländsk valuta finansieras genom upplåning i samma valuta. Nettotillgångar i utländsk valuta uppgick till 336 MEUR och kapitalandel i joint ventures inklusive fordringar på joint ventures till 155 MNOK per 31 december 2022.
31 december 2022
| Resultateffekt vid förändring av valutakurs, MSEK | Förändring, % | 2022 |
|---|---|---|
| SEK/EUR | +/–10 % | +/–374 |
| SEK/NOK | +/–10 %- | +/–17 |
Nyfosa värderar sina finansiella instrument enligt verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde i Balansräkningen beroende på instrumentets klassificering. Finansiella instrument omfattar hyresfordringar, som redovisas inom kortfristiga fordringar i balansräkningen, derivat, likvida medel bland tillgångarna, räntebärande skulder samt leverantörsskulder, som redovisas bland övriga kortfristiga skulder i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess verkliga värde i Balansräkningen. Nyfosa har bindande ramavtal, kallade ISDA-avtal, avseende derivathandel, vilka medför att Nyfosa kan kvitta finansiella skulder mot finansiella tillgångar i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse, så kallad nettning. Ingen nettning sker för närvarande.
I tabellen nedan framgår verkligt värde på koncernens derivat, vilket återspeglas i Balansräkningen. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde.
| 31 dec | ||||
|---|---|---|---|---|
| Verkligt värde, MSEK | 2022 | 2021 | ||
| Derivat med positivt värde | 372 | 22 | ||
| Derivat med negativt värde | - | - |
Beträffande förändring av krediter, räntor och villkor för krediter hänvisas till avsnittet Finansiering i bokslutskommunikén.
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2022 till 96 MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om 0,5 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen.
| Tidpunkt | Förändring aktiekapital (SEK) |
Förändring antal aktier |
Aktiekapital efter ändring (SEK) |
Antal aktier efter ändring |
|---|---|---|---|---|
| 17-okt-17 | - | - | 50 000,00 | 500 |
| 21-maj-18 | - | 99 500 | 50 000,00 | 100 000 |
| 21-maj-18 | 78 814 124,50 | 157 628 249 | 78 864 124,50 | 157 728 249 |
| 21-aug-18 | 5 000 000,00 | 10 000 000 | 83 864 124,50 | 167 728 249 |
| 17-feb-20 | 3 231 412,00 | 6 462 824 | 87 095 536,50 | 174 191 073 |
| 09-mars-20 | 5 155 000,00 | 10 310 000 | 92 250 536,50 | 184 501 073 |
| 09-juni-21 | 3 260 870,00 | 6 521 740 | 95 511 406,50 | 191 022 813 |
Nyfosa har utestående hybridobligationslån om totalt 763 MSEK, under ett ramverk om 2 000 MSEK. Under året återköptes hybridobligationslån om 37 MSEK. Hybridobligationslånen har evig löptid och Nyfosa styr betalning av ränta och kapitalbelopp i instrumenten, varför de i enlighet med IAS 32 klassificeras som ett egetkapitalinstrument. Emissionskostnader och skatt hänförlig till emissionskostnader samt ränta till hybridobligationsinnehavarna redovisas direkt i eget kapital. Räntan är rörlig på 3M STIBOR + 475 baspunkter per år fram till den första inlösendagen den 18 november 2025.
Under året tecknades avtal om avyttring av en portfölj bestående av 13 fastigheter till bolaget Emilshus. Med anledning av att Nyfosas styrelseordförande innehar samma position i Emilshus var ordförande inte delaktig i beslutet om transaktionen.
Koncernen äger andelar i joint ventures, se separat avsnitt i denna delårsrapport. Söderport förvaltas av AB Sagax, förutom en del av fastighetsförvaltningen som ombesörjs av Nyfosa. Samfosa förvaltas av egen organisation samt till viss del av personal från delägaren Samfunnsbyggeren AS.
Förvaltningsarvoden mellan bolagen baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår totalt till 3 MSEK per år. Koncernen hade per den 31 december 2022 fordringar på joint ventures om 29 MSEK. Villkoren för lånet är marknadsmässiga och har fastställts i ett skuldebrev mellan parterna.
Nyfosa hade under året ett konsultavtal med styrelseledamoten Jens Engwall. Uppdraget omfattade en rådgivande funktion till i första hand bolagets VD, men även att vara bolagets ledamot i styrelserna i Söderport Property Investment AB och Torslanda Property Investment AB. Uppdragsavtalet trädde i kraft den 1 mars 2021 och upphörde den 31 december 2022. Ett årligt arvode utgick med 1 MSEK.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång.
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap, sedan november 2018.
Årets sista handelsdag, den 30 december 2022, uppgick Nyfosaaktiens volymviktade medelpris till 81,52 SEK, vilket motsvarande ett börsvärde om cirka 15 572 MSEK.
Nyfosa hade vid årets slut 17 985 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 75,5 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare.
De tio största ägarna kontrollerade tillsammans 60,2 procent av aktiekapital och röster. Tabellen visar Nyfosas största aktieägare per den 31 december 2022, baserat på information från Modular Finance Monitor.
| Procentandel | ||
|---|---|---|
| Aktieägare Antal aktier |
Kapital, % Röster, % |
|
| AB Sagax 40 673 224 |
21,3 | 21,3 |
| Länsförsäkringar Fonder 18 304 964 |
9,6 | 9,6 |
| Swedbank Robur Fonder 12 889 761 |
6,8 | 6,8 |
| Lannebo Fonder 8 598 231 |
4,5 | 4,5 |
| SEB Fonder 7 561 525 |
4,0 | 4,0 |
| Handelsbanken Fonder 7 390 520 |
3,9 | 3,9 |
| BlackRock 6 498 818 |
3,4 | 3,4 |
| Jens Engwall 4 903 915 |
2,6 | 2,6 |
| Kåpan Pensioner 4 880 014 |
2,6 | 2,6 |
| Fjärde AP-fonden 3 370 393 |
1,8 | 1,8 |
| Summa 10 största ägare 110 679 365 |
60,2 | 60,2 |
| Övriga aktieägare 80 343 448 |
39,8 | 39,8 |
| Summa 191 022 813 |
100,0 | 100,0 |
Källa: Modular Finance Monitor
Källa: Nasdaq Stockholm
Nyfosas organisation består av 82 personer som bedriver fastighetsförvaltning, transaktionsverksamhet och administrativa koncerngemensamma tjänster samt tjänster specifika för det börsnoterade moderbolaget. Via interna tjänsteleveransavtal tillhandahålls relevanta tjänster till dotterbolag i Nyfosakoncernen. Förvaltningen av fastighetsbeståndet drivs främst med egen personal, men även av väl etablerade samarbetspartners, från nio förvaltningskontor i Sverige och tre förvaltningskontor i Finland.
Nyfosa höll den 15 november 2022 en extra bolagsstämma. I enlighet med styrelsens förslag beslutades att bemyndiga
styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen för tiden intill slutet av nästa årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst så många stamaktier av serie A att bolaget vid var tid efter förvärv innehar sammanlagt högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget.
Nyfosas årsstämma för 2023 kommer att hållas på Fotografiska museet i Stockholm den 25 april 2023. För mer information om årsstämman, besök www.nyfosa.se.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 4,00 SEK (3,80) per aktie med utbetalning kvartalsvis om 1,00 SEK per aktie, motsvarande 764 MSEK.
Verkställande direktören försäkrar att denna bokslutskommuniké ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 16 februari 2023 Nyfosa AB (org. nr 559131–0833)
Stina Lindh Hök VD
| Delårsrapport Januari–mars 2023 |
25 april 2023 |
|---|---|
| Årsredovisning 2022 | 31 mars 2023 |
| Årsstämma 2023 | 25 april 2023 |
| Delårsrapport Januari–juni 2023 |
11 juli 2023 |
| Delårsrapport Januari–september 2023 |
26 oktober 2023 |
Telefon 08 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se
Stina Lindh Hök, VD Tel: 070 577 18 85 E-post: [email protected]
Ann-Sofie Lindroth, Ekonomichef Tel: 070 574 59 25 E-post: [email protected] Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är insiderinformation som Nyfosa AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 16 februari 2023 kl. 07.30 CET.
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt, MSEK | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 |
| Värdeförändring fastigheter, MSEK | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 |
| Värdeförändring finansiella instrument, MSEK | -345 | -19 | -1 | 7 |
| Värdeförändring, skatt och övrigt i Resultatandel från joint ventures, MSEK |
-420 | -670 | -187 | -298 |
| Förvaltningsresultat, MSEK | 1 533 | 1 302 | 1 147 | 814 |
| Ränta på hybridobligationslån, MSEK | -43 | -4 | 0 | 0 |
| Justerat förvaltningsresultat, MSEK | 1 490 | 1 298 | 1 147 | 814 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljontals | 191 | 188 | 182 | 168 |
| Förvaltningsresultat per aktie, SEK | 7,80 | 6,90 | 6,32 | 4,85 |
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt, MSEK | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 |
| Värdeförändring fastigheter, MSEK | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 |
| Värdeförändring finansiella instrument, MSEK | -345 | -19 | -1 | 7 |
| Värdeförändring, skatt och övrigt i Resultatandel från joint ventures, MSEK |
-420 | -670 | -187 | -298 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venures, MSEK | 335 | 332 | 300 | 200 |
| Avskrivningar på inventarier, MSEK | 2 | 1 | 1 | 0 |
| Finansiella kostnader, MSEK | 678 | 446 | 357 | 195 |
| Justerat resultat före skatt, MSEK | 2 548 | 2 082 | 1 804 | 1 210 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 4,7 | 5,1 | 6,2 |
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt, MSEK | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 |
| Värdeförändring fastigheter, MSEK | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 |
| Värdeförändring finansiella instrument, MSEK | -345 | -19 | -1 | 7 |
| Resultatandel i joint ventures, MSEK | -672 | -888 | -404 | -491 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint ventures, MSEK | 335 | 332 | 300 | 200 |
| Avskrivningar på inventarier, MSEK | 2 | 1 | 1 | 0 |
| Periodiserad uppläggningsavgift för lån, MSEK | 69 | 48 | 35 | 0 |
| Betald inkomstskatt, MSEK | -54 | -29 | -11 | -27 |
| Ränta på hybridobligationslån, MSEK | -37 | 0 | 0 | 0 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde, MSEK | 1 596 | 1 436 | 1 254 | 793 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljontals | 191 | 188 | 182 | 168 |
| Utdelningsgrundande kassaflöde per aktie, SEK | 8,35 | 7,64 | 6,91 | 4,73 |
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder, MSEK | 24 033 | 21 045 | 17 055 | 11 282 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 40 446 | 37 147 | 29 411 | 19 602 |
| Belåningsgrad, % | 59,4 | 56,7 | 58,0 | 57,6 |
| Likvida medel, MSEK | 691 | 534 | 312 | 588 |
| Nettobelåningsgrad, % | 57,7 | 55,2 | 56,9 | 54,6 |
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Eget kapital, MSEK | 18 416 | 17 268 | 13 333 | 9 781 |
| Totala tillgångar, MSEK | 45 335 | 40 626 | 31 907 | 22 201 |
| Soliditet, % | 40,6 | 42,5 | 41,8 | 44,1 |
| 31 dec 2022 |
31 dec 2021 |
31 dec 2020 |
31 dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, MSEK | 18 378 | 17 236 | 13 333 | 9 781 |
| Hybridobligationslån, MSEK | -763 | -800 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt, MSEK | 1 333 | 1 252 | 760 | 627 |
| Derivat, MSEK | -372 | -22 | -3 | -2 |
| Uppskjuten skatt i joint venture, 50%, MSEK | 751 | 596 | 544 | 454 |
| Derivat i joint venture, 50%, MSEK | -76 | 62 | 110 | 104 |
| Substansvärde, MSEK | 19 250 | 18 325 | 14 744 | 10 965 |
| Antal aktier, miljontal | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Substansvärde per aktie, SEK | 100,78 | 95,93 | 79,91 | 65,37 |
| Substansvärde, MSEK | 19 250 | 18 325 | 14 744 | 10 965 |
| Återläggning uppskjuten skatt, MSEK | -1 333 | -1 252 | -760 | -627 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt, MSEK1 | 576 | 541 | 341 | 98 |
| Återläggning uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK | -751 | -596 | -544 | -454 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel, MSEK1 | 142 | 126 | 119 | 100 |
| Justerat substansvärde, MSEK | 17 885 | 17 144 | 13 900 | 10 082 |
| Antal aktier, miljontal | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Justerat substansvärde per aktie, SEK | 93,63 | 89,76 | 75,33 | 60,11 |
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
| Jan-dec 2022 |
Jan-dec 2021 |
Jan-dec 2020 |
Jan-dec 2019 |
|---|---|---|---|
| 1 689 | 3 112 | 2 225 | 1 382 |
| -43 | -4 | 0 | 0 |
| 1 646 | 3 107 | 2 225 | 1 382 |
| 17 807 | 15 285 | 11 557 | 9 087 |
| -781 | -400 | 0 | 0 |
| 17 026 | 14 885 | 11 557 | 9 087 |
| 9,7 | 20,9 | 19,3 | 15,2 |
1) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt om 20,6 procent. Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent. Beräkning per 31 dec 2018 presenteras inte.
| 31 dec 2022 |
31 dec 2021 |
31 dec 2020 |
31 dec 2019 |
|
|---|---|---|---|---|
| Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare, MSEK | ||||
| 18 378 | 17 236 | 13 333 | 9 781 | |
| Hybridobligationslån, MSEK | -763 | -800 | 0 | 0 |
| Justerat eget kapital, MSEK | 17 615 | 16 436 | 13 333 | 9 781 |
| Antal aktier, miljontal | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Eget kapital per aktie, SEK | 92,22 | 86,04 | 72,27 | 58,32 |
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för ränta på hybridobligationslån i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnittliga hybridobligationslån, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas värde (i balansräkningen).
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för hybridobligationslån, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet utestående aktier på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar.
Intäkter innan avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde vid periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatandel i joint ventures.
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationslån i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt.
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationslån och med återläggning av derivat och justerat för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint ventures.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet.
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt och konkurser.
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobligationslån, i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum.
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken.
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella kostnader, värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern, samt värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatandel i joint ventures, inklusive erhållen utdelning från innehav i joint ventures, i relation till finansiella kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla, soppor, snöröjning, vatten m.m.
Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationslån och med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint ventures.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet.
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument, resultatandel från joint ventures, avskrivningar på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, inklusive erhållen utdelning från innehav i joint ventures, betald skatt samt avdrag för ränta på hybridobligationslån.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.