Quarterly Report • Feb 17, 2023
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 600 miljoner kronor.
| Nyckeltal i urval1)2) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 |
| Förändring jämfört med föregående år, % | 21 | 21 | 20 | 28 | 16 | 24 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 7,75 | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 |
| Utdelning per A- och B-aktie, kr (2022 föreslagen) | 2,70 | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,1 | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 7,1 | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 |
| Belåningsgrad vid periodens utgång, % | 45 | 42 | 43 | 44 | 47 | 50 |
| Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr | 52 682 | 46 067 | 37 548 | 32 625 | 29 024 | 23 771 |
| Fastigheternas direktavkastning, % | 5,8 | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 |
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31-32.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 33-34.
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
Sagax har följande finansiella mål:
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
| Finansiella mål | Utfall rullande 12 månader |
Femårigt genomsnitt |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år |
8 % | 22 % |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år |
21 % | 21 % |
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektutvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen efter att uthyrning skett.
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap.
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro och i svenska kronor. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody's Investors Service om Baa3 med "Positive outlook".
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stamaktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om högst 2,00 kronor per aktie och år. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas.
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kreditvärdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolkningstillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp.
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Sagax genomför åtgärder löpande för att minska energianvändningen.
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en uppförandekod för leverantörer.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax medarbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för företagets värderingar och kultur.
Fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Under fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Ruutanakorventie 2 i Birkala, strax utanför Tammerfors. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar 2 200 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2022. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång.
Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 3 339 (2 805) miljoner kronor varav 766 (713) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 21 % till 9,70 (7,99) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 2 233 (6 340) miljoner kronor, varav 536 (2 464) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värdeförändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade avkastningskrav och inflationsförväntningar.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –2 025 (1 966) miljoner kronor, varav 315 (108) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Omvärdering av börsnoterade aktier svarade för –2 611 (1 700) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 123 (134) miljoner kronor medan räntederivat har svarat för 419 (132) miljoner kronor och övriga finansiella instrument för 43 (0) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 2 718 (9 807) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade med 19 % till 3 696 (3 100) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Intäkterna har också påverkats positivt med 130 miljoner kronor jämfört med föregående år till följd av att euron stärkts mot kronan.
Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,4 % (0,9 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i segmenten Spanien 8,9 %, Frankrike 5,4 % samt Finland 4,9 %.
Övriga intäkter uppgick till 31 (23) miljoner kronor.
Efterfrågan var god i samtliga segment under året. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under året har vakansvärdet ökat med 220 (134) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 207 (159) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter ökade med 1 (2) miljoner kronor och uppgick till 38 (37) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Förvärv och försäljningar av fastigheter under året har påverkat vakansvärdet med 14 (–3) miljoner kronor netto. Sammantaget har vakansvärdet ökat med 36 (föregående år minskat med 24) miljoner kronor och uppgick till 171 (135) miljoner kronor vid årets slut.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 107 (107) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 104 (105) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 3 (2)
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 70 miljoner kronor under 2023. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 49 (34) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 43 miljoner kronor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 229 (207) miljoner kronor.
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 430 (324) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 178 (153) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 87 (73) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv samt prisökningar på uppvärmning och el. I jämförbart bestånd steg fastighetskostnaderna med 13 % (4 %) exklusive valutaeffekter.
Kostnaderna för central administration uppgick till 174 (147) miljoner kronor motsvarande 4,7 % (4,7 %) av årets hyresintäkter. Kostnadsökningen är en konsekvens av en större organisation.
Sagax hade vid årets utgång 94 (87) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt.
| 2022 | 2021 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 135 | 159 |
| Avflyttningar | 220 | 134 |
| Inflyttningar | –207 | –159 |
| Förändring av lämnade rabatter | 1 | 2 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 19 | 11 |
| Vakansvärde, försålda fastigheter | –5 | –14 |
| Valutakursförändring | 8 | 2 |
| Utgående vakansvärde | 171 | 135 |
| Uppsagt för omförhandling | 3 | 2 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 104 | 105 |
| Uthyrning, ej inflyttat | –49 | –34 |
| Justerat utgående vakansvärde | 229 | 207 |
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 1 375 (2 718) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 766 (713) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 315 (108) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 536 (2 464) miljoner kronor. Övriga poster uppgick till 108 (–9) miljoner kronor och är huvudsakligen hänförligt till förvärv av aktier i Torslanda Property Investment AB till ett pris understigande substansvärdet. Resultatet från joint venture och intresseföretag belastades med 351 (558) miljoner kronor i skatt. Se även sidan 13 för ytterligare information.
| Totalt |
|---|
| 38 |
| 28 |
| 12 |
| 9 |
| 6 |
| 1 |
| 94 |
| Inflyttningar | Avflyttningar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| In- och av flyttningsår |
Antal avtal |
Hyresvärde, mkr |
Antal avtal |
Hyresvärde, mkr |
|
| 2023 | 24 | 43 | 72 | 70 | |
| 2024 | 2 | 6 | 10 | 18 | |
| 2025 | – | – | 3 | 6 | |
| 2026 | – | – | 1 | 2 | |
| 2027 | – | – | 1 | 8 | |
| >2027 | – | – | – | – | |
| Totalt | 26 | 49 | 87 | 104 |
| Segment | Hyresvärde, mkr |
Vakansvärde, mkr1) |
Ekonomisk vakansgrad1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverige | 991 | 73 | 7 % | 905 000 | 70 000 | 8 % |
| Finland | 1 711 | 56 | 3 % | 1 393 000 | 53 000 | 4 % |
| Frankrike | 651 | 18 | 3 % | 610 000 | 18 000 | 3 % |
| Nederländerna | 518 | 15 | 3 % | 597 000 | 13 000 | 2 % |
| Spanien | 203 | 3 | 2 % | 298 000 | 8 000 | 3 % |
| Tyskland | 108 | 7 | 6 % | 85 000 | 12 000 | 15 % |
| Övriga Europa | 12 | – | – | 6 000 | – | – |
| Totalt | 4 195 | 171 | 4 % | 3 895 000 | 176 000 | 5 % |
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing, steg till –492 (–419) miljoner kronor till följd av att räntebärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat koncernens nyupplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande skulderna uppgick till 1,7 % (1,4 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick oförändrat till –28 (–28) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
De finansiella intäkterna uppgick till 235 (113) miljoner kronor och bestod huvudsakligen av aktieutdelning på aktier i Nyfosa samt ränteintäkter från obligationer och övriga finansiella investeringar.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var 99 % av fastigheterna externt värderade. Fastigheternas värdeförändring uppgick till 1 697 (3 876) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 1 709 (3 870) miljoner kronor. Av den orealiserade värdeförändringen var 488 (597) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 1 221 (3 273) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Värdeförändringarna var positiva under årets inledande tre kvartal för att bli negativa under det fjärde kvartalet, se tabell nedan. Det fjärde kvartalets värdenedgång förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som till viss del motverkades dels av ökade framtida hyresintäkter till följd av högre inflationstakt än vad som tidigare antagits dels av transaktioner. Se även sidan 12 för ytterligare information.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –2 340 (1 858) miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 104 (24) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om –2 611 (1 700) miljoner kronor varav –2 295 (1 567) miljoner kronor avsåg innehavet i Nyfosa AB. Omvärdering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 123 (134) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med 43 (0) miljoner kronor.
Sagax redovisar en skattekostnad om 586 (736) miljoner kronor varav aktuell skattekostnad uppgick till 63 (112) miljoner kronor och uppskjuten skattekostnad till 523 (624) miljoner kronor. Skattekostnad redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 42 (6) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatteskuld uppgick till 3 779 (3 087) miljoner kronor vid årets slut.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 015 (2 346) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 212 (32) miljoner kronor. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –5 902 (–7 023) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 2 666 (4 703) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –8 (59) miljoner kronor under året.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med til lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick till 96 (67) miljoner kronor.
Totalt 1 709
| Belopp i miljoner kronor | |
|---|---|
| Kvartal 1 | 870 |
| Kvartal 2 | 996 |
| Kvartal 3 | 664 |
| Kvartal 4 | –821 |
| Totalt | 1 709 |
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 600 miljoner kronor.
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har
| Aktuell intjäningsförmåga | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2023 | 1 jan 2022 |
| Hyresvärde | 4 195 | 3 459 |
| Vakans | –171 | –135 |
| Hyresintäkter | 4 024 | 3 324 |
| Fastighetskostnader | –704 | –563 |
| Driftnetto | 3 319 | 2 761 |
| Central administration | –174 | –147 |
| Joint venture och intresseföretag | 818 | 780 |
| Finansnetto | –398 | –354 |
| Leasingkostnader | –28 | –28 |
| Förvaltningsresultat | 3 538 | 3 012 |
| Skatt | –637 | –542 |
| Resultat efter skatt | 2 902 | 2 470 |
| – varav ägare av D-aktier | 252 | 252 |
| – varav ägare av A- och B-aktier | 2 650 | 2 218 |
| Framåtriktad direktavkastning, % | 6,3 | 5,9 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,5 | 5,4 |
baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien till hyresgästen ingår med 132 miljoner kronor i beräkningen av finansnettot per 1 januari 2023. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,13 (10,23) kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Den 31 december 2022 omfattade fastighetsbeståndet 751 (673) fastigheter med en uthyrningsbar area om 3 895 000 (3 759 000) kvadratmeter. Hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 195 (3 459) respektive 4 024 (3 324) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
Sagax har under året investerat 3 917 (5 483) miljoner kronor varav 3 202 (4 824) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
Fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 288 000 kvadratmeter har förvärvats. Den största investeringen avsåg en portfölj omfattande 65 000 kvadratmeter uthyrningsbar area i segmentet Frankrike. Totalt 715 (658) miljoner kronor investerades i det befintliga fastighetsbeståndet. Av detta avsåg 269 miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 232 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 158 miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 56 miljoner kronor mot hyrestillägg. Sammanlagt 74 miljoner kronor investerades i solcellsanläggningar och energibesparande åtgärder.
Under året har sex fastigheter avyttrats i Finland för en sammanlagd köpeskilling om 59 miljoner kronor.
Därutöver har avtal ingåtts avseende avyttring av en fastighetsportfölj bestående av 36 fastigheter belägna i Spanien med en sammanlagd uthyrningsbar area om 163 000 kvadratmeter. Fastighetsportföljen har avyttrats till Coop Group som även är hyresgäst i fastigheterna. Köpeskillingen uppgår till 180 miljoner euro jämte ett fast tillägg om 10 miljoner euro som kan erläggas i form av hyra eller köpeskilling enligt Sagax val. Frånträde beräknas ske under 2023. Till följd av att fastigheterna avyttras till hyresgästen och frånträde beräknas ske under 2023 har de berörda förvaltningsfastigheterna omklassificerats till kortfristig finansiell leasing i enlighet med IFRS 16. De aktuella fastigheterna är exkluderade från beskrivningen av fastighetsbeståndet och beräkning av fastighetsrelaterade nyckeltal per balansdagen.
Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid periodens utgång uppgick till 5,8 % (6,0 %). Fastighetsportföljens totalavkastning uppgick till 9,3 % (15,3 %). Under perioden uppgick den vägda inflationen till 9,4 % (4,2 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala totalavkastningen uppgick till –0,1 % (10,7 %).
| Marknadsvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Mkr | Andel | kr/kvm | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Kontrakterad årshyra, mkr |
| Sverige | 14 782 | 28 % | 16 300 | 114 | 905 000 | 70 000 | 991 | 93 % | 919 |
| Finland | 17 876 | 34 % | 12 800 | 218 | 1 393 000 | 53 000 | 1 711 | 97 % | 1 655 |
| Frankrike | 7 971 | 15 % | 13 100 | 195 | 610 000 | 18 000 | 651 | 97 % | 634 |
| Nederländerna | 7 383 | 14 % | 12 400 | 129 | 597 000 | 13 000 | 518 | 97 % | 503 |
| Spanien | 3 221 | 6 % | 10 800 | 84 | 298 000 | 8 000 | 203 | 98 % | 200 |
| Tyskland | 1 305 | 2 % | 15 400 | 9 | 85 000 | 12 000 | 108 | 94 % | 101 |
| Övriga Europa | 143 | 0 % | 22 200 | 2 | 6 000 | – | 12 | 100 % | 12 |
| Totalt | 52 682 | 100 % | 13 500 | 751 | 3 895 000 | 176 000 | 4 195 | 96 % | 4 024 |
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt | Andel av totala investeringar |
Avyttringar | Omklassificering till finansiell leasing |
Nettoinvesteringar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverige | 136 | 223 | 359 | 9 % | – | – | 359 |
| Finland | 779 | 302 | 1 081 | 28 % | –59 | – | 1 022 |
| Frankrike | 1 611 | 63 | 1 674 | 43 % | – | – | 1 674 |
| Nederländerna | 283 | 31 | 314 | 8 % | – | – | 314 |
| Spanien | 289 | 98 | 387 | 10 % | – | –2 003 | –1 616 |
| Tyskland | 103 | – | 103 | 3 % | – | – | 103 |
| Övriga Europa | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 3 202 | 715 | 3 917 | 100 % | –59 | –2 003 | 1 855 |
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket ökar möjligheterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresavtalens längd och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 245 (2 009) hyresavtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 2 237 (1 997) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 88 % (81 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 7 (10) hyresavtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 10 % (13 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra. Avtalet svarade för 2 % (6 %) av koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 14 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning samt livsmedelsrelaterad verksamhetstår för 13 % (12 %) respektive 11 % (15 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Avtal som representerar 45 % av årshyran förfaller år 2027 eller senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 11-15 % av årshyran per år.
| Andel av | Årshyra | Antal | Genom snittlig |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kontrakterad årshyra | Mkr | Andel, % | hyresavtal, st | årshyra, mkr | Hyresduration, år | |
| > 2 % | 98 | 2 | 1 | 98 | 15 | |
| 1–2 % | 391 | 10 | 7 | 56 | 6 | |
| < 1 % | 3 535 | 88 | 2 237 | 2 | 4 | |
| Totalt | 4 024 | 100 | 2 245 | 2 | 5 |
Branschexponering för hyresintäkter
| Löptider för hyresavtal | ||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Antal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2023 | 848 | 474 000 | 556 | 14 % |
| 2024 | 424 | 527 000 | 591 | 15 % |
| 2025 | 385 | 652 000 | 615 | 15 % |
| 2026 | 192 | 409 000 | 447 | 11 % |
| 2027 | 115 | 374 000 | 360 | 9 % |
| > 2027 | 281 | 1 283 000 | 1 454 | 36 % |
| Totalt | 2 245 | 3 719 000 | 4 024 | 100 % |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 751 (673) fastigheter fastställdes per 31 december 2022 till 52 682 (46 067) miljoner kronor. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med 3 051 (518) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 1 709 (3 870) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 3,4 %. Under samma period var den vägda inflationen 9,4 % i de marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således till –5,5 %.
Under det fjärde kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till –821 miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –1,5 %. Av den orealiserade värdeförändringen var 62 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –883 miljoner kronor huvudsakligen relaterat till högre direktavkastningskrav. De negativa effekterna har till viss del dämpats av ökade framtida hyresintäkter drivet av högre inflationstakt samt transaktioner.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2021 | 46 067 | 673 |
| Förvärv av fastigheter | 3 202 | 119 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 715 | |
| Avyttring av fastigheter | –59 | –6 |
| Omklassificering till fordringar1) | –2 003 | –36 |
| Avstyckning fastighet | 1 | |
| Omräkningseffekt valuta | 3 051 | |
| Orealiserad värdeförändring | 1 709 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2022 | 52 682 | 751 |
1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16. För ytterligare information se sidan 10 samt sidan 16.
Höjda räntor och försämrade finansieringsvillkor fortsätter påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Få jämförbara transaktioner har genomförts under de tredje och fjärde kvartalen 2022 samtidigt som efterfrågan på lager- och industrilokaler varit fortsatt god. Osäkerheten i värdebedömningarna är således högre än normalt.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. 99 % av fastigheterna har per 31 december 2022 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2021 sidan 92.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,7–16,5 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,8–16,5 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet steg till 7,8 % (7,2 %) respektive 7,9 % (7,4 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,3 % (6,0 %).
Sverige 24 % (991 mkr)
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 3 230 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 2 375 miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 11 022 (9 818) miljoner kronor varav 91 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB.
Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 766 (713) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 577 (373) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 536 (2 464) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till 315 (108) miljoner kronor.
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se.
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 068 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2022. Söderports vakansvärde uppgick till 47 miljoner kronor motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %. Söderport har under året förvärvat 20,9 % av röster och kapital i dotterbolaget Torslanda Property Investment AB och äger därefter 99,0 % av samtliga aktier.
Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadratmeter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitetsoch regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
Sagax äger 21,9 % av rösterna och 16,0 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 553 miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 133 (1 900) miljoner kronor. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 19,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 880 miljoner kronor per 31 december 2022. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se.
Sagax äger 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 672 miljoner kronor och det redovisade värdet till 645 (437) miljoner kronor. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och närliggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 125 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7,1 miljarder kronor per 31 december 2022. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
| Hemsö | Söderport | Ess-Sierra | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022, jan – dec | 2021, jan – dec | 2022, jan – dec | 2021, jan – dec | 2022, jan – dec | 2021, jan – dec | ||
| Sagax ägarandel, % | 15 | 15 | 50 | 50 | 50 | 50 | |
| Sagax andel av totalresultat, mkr | 352 | 1 149 | 532 | 905 | 65 | 54 | |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr | 295 | 271 | 234 | 236 | 32 | 30 | |
| Hyresintäkter, mkr | 4 073 | 3 614 | 907 | 853 | 93 | 89 | |
| Förvaltningsresultat, mkr | 2 309 | 2 145 | 492 | 504 | 65 | 59 | |
| Årets resultat, mkr | 2 563 | 8 189 | 1 149 | 1 900 | 130 | 109 | |
| 2022, 31 dec | 2021, 31 dec | 2022, 31 dec | 2021, 31 dec | 2022, 31 dec | 2021, 31 dec | ||
| Redovisat värde för innehavet, mkr | 4 928 | 4 568 | 2 991 | 2 622 | 320 | 291 | |
| Antal fastigheter | 480 | 441 | 84 | 83 | 39 | 33 | |
| Fastigheternas redovisade värde, mkr | 84 879 | 75 737 | 14 197 | 12 882 | 1 610 | 1 429 | |
| Uthyrningsbar area, kvm | 2 400 000 | 2 218 000 | 769 000 | 743 000 | 184 000 | 181 000 | |
| Hyresduration, år | 9,6 | 9,6 | 4,2 | 4,6 | 6,5 | 6,6 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98 | 98 | 96 | 95 | – | – | |
| Räntebärande skulder, mkr | 49 567 | 42 498 | 6 936 | 6 209 | 869 | 786 | |
| Kapitalbindning, år | 6,3 | 6,8 | 2,4 | 2,4 | 2,0 | 2,9 | |
| Räntebindning, år | 5,6 | 6,3 | 1,7 | 2,3 | 1,0 | 1,8 | |
| Marknadsvärde för derivat, mkr | 247 | 161 | 153 | –124 | – | – |
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2022 till 33 463 (31 079) miljoner kronor. Under året har eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 3 303 miljoner kronor, minskat med aktieutdelning om –935 miljoner kronor samt ökat med 15 miljoner kronor till följd av incitamentsprogram.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 32 294 (26 354) miljoner kronor. Motsvarande 30 077 (24 009) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de räntebärande skulderna med 2 339 (352) miljoner kronor.
Börsnoterade obligationslån uppgick till 28 508 (23 198) miljoner kronor. Återstående räntebärande skuld bestod av företagscertifikat om 1 572 (2 891) miljoner kronor samt skuld till banker om 2 215 (265) miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 94 % (99 %) av räntebärande skulder.
Räntetäckningsgraden uppgick till 7,1 (6,5) gånger och belåningsgraden uppgick till 45 % (42 %) vid årets utgång. Den räntebärande nettoskulden motsvarade 7,1 (5,8) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,5 (5,4) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för mer information.
Totalt har under året 7 631 (13 997) miljoner kronor upptagits i lån varav 3 117 (10 131) miljoner kronor i form av obligationslån inom ramen för Sagax EMTN-program. Totalt 4 050 (7 880) miljoner kronor har amorterats under året. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 24 364 (16 214) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,2 (4,0) år respektive 3,7 (4,3) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för räntebärande skulder uppgick till 1,7 % (1,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument per balansdagen.
Av Sagax räntebärande skulder löper 28 230 (22 699) miljoner kronor, motsvarande 87 % (86 %) med fast ränta. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 1 486 (2 802) miljoner kronor motsvarande 5 % av räntebärande skulder.
| Räntebindning | Kapitalbindning | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2023 | 4 097 | 2,3 % | 13 % | 902 | 3 % |
| 2024 | 5 998 | 2,0 % | 19 % | 5 759 | 18 % |
| 2025 | 4 467 | 2,4 % | 14 % | 5 494 | 17 % |
| 2026 | 3 322 | 1,8 % | 10 % | 3 322 | 10 % |
| 2027 | 3 320 | 1,5 % | 10 % | 5 059 | 16 % |
| > 2027 | 11 090 | 0,9 % | 34 % | 11 757 | 36 % |
| Summa/genomsnitt | 32 294 | 1,7 % | 100 % | 32 294 | 100 % |
| Nettoskuld | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 |
| Räntebärande skulder | 32 294 | 26 354 |
| Räntebärande tillgångar | –927 | –676 |
| Börsnoterade aktier | –6 927 | –9 380 |
| Likvida medel | –76 | –84 |
| Nettoskuld | 24 364 | 16 214 |
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2022 till 2 750 (1 173) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram uppgick vid samma tidpunkt till 9 427 (7 399) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.
| Börsnoterade obligationslån 31 december 2022 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Räntebas | Nominellt belopp mkr | Skuld, mkr | Effektiv ränta | Kupongränta | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2019-2023 | Rörlig ränta | 500 | 500 | 3,52 %1) | Stibor 3M+0,90 % | 2023-06-16 | XS2093119175 |
| 2019-2023 | Fast ränta | 250 | 250 | 1,18 % | 1,13 % | 2023-06-16 | XS2093119845 |
| Summa/genomsnitt | 750 | 750 | 2,74 % | ||||
| Löptid | Räntebas | Nominellt belopp Meur | Skuld, Meur | Effektiv ränta | Kupongränta | Förfallodatum | ISIN-kod |
| 2018-20242) | Fast ränta | 500 | 499 | 2,10 % | 2,00 % | 2024-01-17 | XS1877540465 |
| 2019-2025 | Fast ränta | 400 | 401 | 2,05 % | 2,25 % | 2025-03-13 | XS1962543820 |
| 2022-2026 | Fast ränta | 300 | 299 | 1,78 % | 1,62 % | 2026-02-24 | XS2447539060 |
| 2020-2027 | Fast ränta | 300 | 298 | 1,26 % | 1,12 % | 2027-01-30 | XS2112816934 |
| 2021-2028 | Fast ränta | 500 | 497 | 0,88 % | 0,75 % | 2028-01-26 | XS2291340433 |
| 2021-2029 | Fast ränta | 500 | 500 | 1,01 % | 1,00 % | 2029-05-17 | XS2342227837 |
| Summa/genomsnitt | 2 500 | 2 494 | 1,49 % |
1) Stibor fastställd 2022-12-16.
2) Sagax har återköpt obligationer med ett nominellt belopp om 205 miljoner euro efter periodens utgång.
| Derivatavtal 31 december 2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Återstående löptid, år |
Marknadsvärde 31 dec 2022 |
Marknadsvärde 31 dec 2021 |
Periodens förändring |
| Nominella ränteswappar1) | 581 | 2,6 | 2 | –74 | 76 |
| Räntetak | 1 214 | 0,6 | 12 | 0 | 12 |
| Valutatermin | – | – | – | 2 | –2 |
| Summa | 1 795 | 1,3 | 14 | –72 | 86 |
1) Inklusive avtalade ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start 16 januari 2023.
Obligationer 88 % (28 508 mkr) Banklån 7 % (2 215 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 572 mkr)
| Finansiellt åtagande i | |||
|---|---|---|---|
| EMTN-program | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 | |
| Rating enligt Moody's Investors Service | Baa3, Positive outlook | Baa3, Positive outlook | |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | < 65 % | 35 % | 27 % |
| Räntetäckningsgrad | > 1,8 x | 12,7 x | 9,4 x |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | < 45 % | 3 % | 0 % |
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Räntetäckningsgrad Ggr
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer.
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjanderätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 380 (390) miljoner kronor.
Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn
2018 2019 2020 2021 2022
Räntetäckningsgrad
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 746 (676) miljoner kronor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 628 (566) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31 samt reverser värderade till 118 (110) miljoner kronor som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021.
Börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresseföretag redovisas till balansdagens stängningskurser och uppgick till 3 786 (4 772) miljoner kronor. Aktier i Nyfosa AB redovisas till 3 278 (4 043) miljoner kronor motsvarande en stängningskurs om 80,60 (156,00) kronor per aktie. Aktier i Cibus Nordic Real Estate AB redovisas till 398 (598) miljoner kronor motsvarande en stängningskurs om 143,40 (246,20) kronor per aktie. 176 (67) miljoner kronor har erhållits i utdelning under året.
Kortfristig finansiell leasing uppgick till 2 008 (–) miljoner kronor och avser 36 fastigheter i Spanien som avyttrats till Coop Group. Frånträde beräknas ske under 2023. Avyttringen redovisas som kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgäst. Redovisat belopp motsvarar köpeskillingen som uppgick till 2 003 miljoner kronor samt upplupen leasingränta om 5 miljoner kronor.
Övriga omsättningstillgångar uppgår till 865 (596) miljoner kronor och består huvudsakligen av momsfordringar 250 (–) miljoner kronor, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 248 (207) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 191 (133) miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | 2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2022 okt-dec |
2021 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 696 | 3 100 | 971 | 806 |
| Övriga intäkter | 31 | 23 | 3 | 4 |
| Driftskostnader | –346 | –250 | –103 | –71 |
| Underhållskostnader | –84 | –74 | –28 | –21 |
| Fastighetsskatt | –178 | –153 | –46 | –38 |
| Övriga fastighetskostnader | –87 | –73 | –28 | –27 |
| Driftnetto | 3 032 | 2 573 | 769 | 652 |
| Central administration | –174 | –147 | –66 | –51 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | 1 375 | 2 718 | –173 | 945 |
| – varav förvaltningsresultat | 766 | 713 | 160 | 184 |
| – varav värdeförändringar | 852 | 2 572 | –462 | 1 002 |
| – varav skatt | –351 | –558 | 51 | –241 |
| – varav övrigt | 108 | –9 | 79 | – |
| Finansiella intäkter | 235 | 113 | 92 | 35 |
| Finansiella kostnader | –492 | –419 | –138 | –104 |
| Finansiell kostnad räntekomponent leasing | –28 | –28 | –7 | –8 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i joint venture och intresseföretag | 3 948 | 4 809 | 477 | 1 470 |
| – varav förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 | 809 | 708 |
| Fastigheter, realiserade | –12 | 6 | –4 | 8 |
| Fastigheter, orealiserade | 1 709 | 3 870 | –821 | 1 537 |
| Finansiella instrument, realiserade | 3 | –10 | – | – 1 075 |
| Finansiella instrument, orealiserade | –2 343 | 1 868 | 589 241 |
4 090 |
| Resultat före skatt | 3 305 | 10 543 | ||
| Uppskjuten skatt | –523 | –624 | 38 | –169 |
| Aktuell skatt | –63 | –112 | –5 | –28 |
| Periodens resultat | 2 718 | 9 807 | 274 | 3 893 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| – poster som kan komma att återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningseffekter för utlandsverksamhet | 1 478 | 282 | 294 | 30 |
| Andel övrigt totalresultat för joint venture | 27 | 8 | –2 | – |
| Omräkningseffekter säkringsredovisning | –878 | –141 | –184 | –27 |
| Skatt på poster som kan komma att återföras | –42 | 6 | –11 | 11 |
| Totalresultat för perioden | 3 303 | 9 963 | 371 | 3 907 |
| Resultat per A- och B-aktie, kr | 7,76 | 30,09 | 0,66 | 11,46 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 7,75 | 30,04 | 0,66 | 11,45 |
| Resultat per D-aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 0,50 | 0,50 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 317,8 | 317,5 | 318,0 | 317,7 |
| Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner | 318,3 | 318,0 | 318,5 | 318,0 |
| Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner | 126,3 | 126,2 | 126,3 | 126,2 |
| Belopp i miljoner kronor | 2022 31 dec |
2021 31 dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 52 655 | 46 067 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 27 | – |
| Leasingavtal nyttjanderätt | 359 | 355 |
| Joint venture och intresseföretag | 11 022 | 9 818 |
| Derivat | 14 | – |
| Räntebärande långfristiga fordringar | 746 | 676 |
| Övriga anläggningstillgångar | 168 | 103 |
| Summa anläggningstillgångar | 64 991 | 57 020 |
| Börsnoterade aktier | 3 786 | 4 772 |
| Kortfristig finansiell leasingfordran | 2 008 | – |
| Övriga kortfristiga placeringar | 105 | – |
| Övriga omsättningstillgångar | 865 | 596 |
| Kassa och bank | 76 | 84 |
| Summa omsättningstillgångar | 6 840 | 5 452 |
| Summa tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Eget kapital | 33 463 | 31 079 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 29 820 | 23 368 |
| Uppskjuten skatteskuld | 3 779 | 3 087 |
| Derivat | – | 74 |
| Leasingskuld nyttjanderätt | 380 | 390 |
| Övriga långfristiga skulder | 299 | 195 |
| Summa långfristiga skulder | 34 278 | 27 114 |
| Företagscertifikat | 1 572 | 2 891 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 902 | 95 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 616 | 1 293 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 090 | 4 279 |
| Summa eget kapital och skulder | 71 831 | 62 472 |
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Resultat före skatt | 3 305 | 10 543 | 241 | 4 090 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 2 341 | –1 858 | –589 | –1 074 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –1 697 | –3 876 | 825 | –1 546 |
| Resultat från joint venture och intresseföretag | –1 375 | –2 718 | 173 | –945 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag | 577 | 373 | 43 | 30 |
| Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter | 44 | 41 | 9 | 9 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –31 | –13 | 10 | 2 |
| Betald skatt | –149 | –146 | – | 5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändring av rörelsekapital | 3 015 | 2 346 | 713 | 571 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –159 | –71 | –216 | –19 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 371 | 103 | 272 | 80 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 3 227 | 2 379 | 769 | 632 |
| Förvärv av fastigheter | –3 202 | –4 824 | –288 | –1 560 |
| Försäljning av fastigheter | 47 | 867 | 42 | 604 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –715 | –658 | –198 | –240 |
| Förvärv av börsnoterade aktier | –1 617 | –1 949 | – | –286 |
| Förvärv av finansiella instrument | –106 | –7 | –1 | – |
| Avyttring av finansiella instrument | 44 | – | ||
| 3 | – | – | – – |
|
| Avyttring av joint venture och intresseföretag | – | |||
| Förvärv av joint venture och intresseföretag | –29 | –214 | –18 | –47 |
| Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag | –238 | –271 | –115 | – |
| Utlåning till joint venture och intresseföretag | –64 | – | –13 | – |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –58 | –16 | – | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 33 | 50 | 33 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –5 902 | –7 023 | –558 | –1 529 |
| Emission av B-aktier avseende incitamentsprogram | 15 | 12 | – | – |
| Inlösen av preferensaktier | – | –572 | – | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –935 | –792 | –63 | –63 |
| Upptagna lån | 7 631 | 13 997 | 1 115 | 1 068 |
| Amorterade lån | –4 050 | –7 880 | –1 291 | –43 |
| Lösen av finansiella instrument | 16 | –21 | – | – |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –23 | –52 | –12 | –13 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | 11 | 11 | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 666 | 4 703 | –251 | 949 |
| Periodens kassaflöde | –10 | 59 | –40 | 52 |
| Kursdifferens i likvida medel | 2 | – | 1 | – |
| Förändring av likvida medel | –8 | 59 | –39 | 52 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 84 | 24 | 115 | 32 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 76 | 84 | 76 | 84 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver omräkningsdifferenser |
Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2020 | 808 | 3 542 | 338 | 17 765 | 22 452 |
| Periodens resultat | – | – | – | 9 807 | 9 807 |
| Övrigt totalresultat | – | – | 155 | – | 155 |
| Totalresultat för perioden | – | – | 155 | 9 807 | 9 962 |
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 1 | 36 | – | – | 36 |
| Inlösen av preferensaktier | –29 | – | – | –543 | –571 |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –1 | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –776 | –776 |
| Transaktioner med aktieägare | –28 | 36 | – | –1 320 | –1 312 |
| Övriga transaktioner | |||||
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –30 | –30 |
| Teckning incitamentsprogram | – | – | – | 7 | 7 |
| Övriga transaktioner | – | – | – | –23 | –23 |
| Eget kapital 31 december 2021 | 780 | 3 578 | 493 | 26 229 | 31 079 |
| Periodens resultat | – | – | – | 2 718 | 2 718 |
| Övrigt totalresultat | – | – | 585 | – | 585 |
| Totalresultat för perioden | – | – | 585 | 2 718 | 3 303 |
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Emission B-aktier incitamentsprogram | 1 | 38 | – | – | 39 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –935 | –935 |
| Transaktioner med aktieägare | 1 | 38 | – | –935 | –896 |
| Övriga transaktioner | |||||
| Inlösen incitamentsprogram | – | – | – | –31 | –31 |
| Teckning incitamentsprogram | – | – | – | 7 | 7 |
| Övriga transaktioner | – | – | – | –24 | –24 |
| Eget kapital 31 december 2022 | 781 | 3 616 | 1 078 | 27 988 | 33 463 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | 2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 118 | 88 |
| Administrationskostnader | –125 | –107 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –7 | –19 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 1 863 | 1 154 |
| Resultat från andelar i joint venture | 109 | 96 |
| Finansiella intäkter | 1 314 | 745 |
| Finansiella kostnader | –1 305 | –751 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | 1 974 | 1 224 |
| Bokslutsdispositioner | 35 | 106 |
| Skatt | –7 | –2 |
| Periodens resultat | 2 002 | 1 328 |
| Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder | 40 166 | 34 220 |
|---|---|---|
| Summa kortfristiga skulder | 6 815 | 6 152 |
| Övriga kortfristiga skulder | 298 | 284 |
| Skulder till koncernföretag | 4 847 | 2 885 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 670 | 2 983 |
| Summa långfristiga skulder | 28 050 | 23 825 |
| Uppskjuten skatteskuld | 5 | 4 |
| Skulder till koncernföretag | 18 111 | 14 829 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 9 935 | 8 992 |
| Obeskattade reserver | 22 | 30 |
| Eget kapital | 5 278 | 4 213 |
| Fritt eget kapital | 4 347 | 3 283 |
| Bundet eget kapital | 931 | 930 |
| Summa tillgångar | 40 166 | 34 220 |
| Summa omsättningstillgångar | 25 073 | 19 416 |
| Övriga omsättningstillgångar | 29 | 77 |
| Fordringar på koncernföretag | 25 044 | 19 308 |
| Kassa och bank | – | 31 |
| Summa anläggningstillgångar | 15 093 | 14 805 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 13 378 | 13 080 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 714 | 1 725 |
| Materiella anläggningstillgångar | 1 | – |
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| 2022 | 2021 |
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment1) | Hyresintäkter2) | Driftnetto | Orealiserade | Realiserade | Totalavkastning | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
| Sverige | 857 | 817 | 727 | 706 | 667 | 1 350 | – | –27 | 1 394 | 2 029 |
| Finland | 1 436 | 1 233 | 1 141 | 1 001 | 108 | 1 068 | –12 | 31 | 1 237 | 2 100 |
| Frankrike | 553 | 372 | 428 | 286 | 363 | 497 | – | – | 791 | 783 |
| Nederländerna | 448 | 355 | 407 | 323 | 407 | 656 | – | 2 | 814 | 981 |
| Spanien | 299 | 229 | 272 | 208 | 225 | 234 | – | – | 497 | 442 |
| Tyskland | 93 | 84 | 90 | 82 | –62 | 30 | – | – | 28 | 113 |
| Övriga Europa | 11 | 10 | 9 | 9 | – | 34 | – | – | 9 | 43 |
| Ej fördelat | – | – | –42 | –42 | – | – | – | – | –42 | –42 |
| Totalt | 3 696 | 3 100 | 3 032 | 2 573 | 1 709 | 3 870 | –12 | 6 | 4 729 | 6 448 |
| Tillgångsposter per segment1) | Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2022 31 dec |
2021 31 dec |
2022 31 dec |
2021 31 dec |
2022 31 dec |
2021 31 dec |
2022 31 dec |
2021 31 dec |
| Sverige | 14 782 | 13 756 | 223 | 238 | 136 | 156 | – | –424 |
| Finland | 17 876 | 15 347 | 302 | 314 | 779 | 2 153 | –59 | –923 |
| Frankrike | 7 971 | 5 374 | 63 | 27 | 1 611 | 713 | – | – |
| Nederländerna | 7 383 | 6 090 | 31 | 46 | 283 | 1 039 | – | –3 |
| Spanien3) | 3 221 | 4 208 | 98 | 32 | 289 | 762 | – | – |
| Tyskland | 1 305 | 1 161 | – | – | 103 | – | – | – |
| Övriga Europa | 143 | 132 | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 52 682 | 46 067 | 715 | 658 | 3 202 | 4 824 | –59 | –1 351 |
1) Sagax segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2022. Tidigare segment som tillhör samma land har sammanslagits till ett segment. Det innebär att fastigheter som tidigare tillhört segmentet Övriga Europa numera ingår i respektive lands segment. De tidigare marknadssegmenten Stockholm och Övriga Sverige ingår nu i segmentet Sverige. Helsingfors, Universitetsstäder Finland samt Övriga Finland tillhör segmentet Finland. Det tidigare segmentet Paris tillsammans med de fastigheter som är belägna i övriga Frankrike och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Frankrike. Madrid & Barcelona tillsammans med de fastigheter som är belägna i övriga Spanien och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Spanien. Fastigheter i Tyskland som tidigare ingått i segmentet Övriga Europa ingår nu i marknadssegmentet Tyskland. Segmentet Nederländerna är oförändrat jämfört med tidigare period och fastigheterna i Danmark redovisas som tidigare i segmentet Övriga Europa. Jämförelsetalen har räknats om i enlighet med den nya segmentsindelningen.
2) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
3) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats till finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. För mer information se sidan 10.
| 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | 5,8 | |||||
| Direktavkastning, % | 82 | 6,0 | 6,3 | 6,4 | 6,8 | 6,9 |
| Överskottsgrad, % | 95 | 83 | 83 | 83 | 83 | 83 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 96 | 95 | 95 | 95 | 95 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96 | 96 | 95 | 95 | 95 | 94 |
| Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm | 3 895 | 3 759 | 3 480 | 3 022 | 2 850 | 2 489 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 751 | 673 | 673 | 553 | 512 | 495 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 5,7 | 5,9 | 6,6 | 6,7 | 6,8 | 7,1 |
| Avkastning på eget kapital, % | 8,4 | 36,6 | 17,8 | 23,7 | 23,7 | 29,6 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,7 | 1,4 | 1,8 | 1,9 | 2,2 | 3,0 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,2 | 4,0 | 3,4 | 3,5 | 3,0 | 2,1 |
| Kapitalbindning, år | 3,7 | 4,3 | 3,4 | 3,8 | 3,6 | 3,1 |
| Soliditet, % | 47 | 50 | 48 | 48 | 46 | 42 |
| Belåningsgrad, % | 45 | 42 | 43 | 44 | 47 | 50 |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr | 6,5 | 5,4 | 6,4 | 6,6 | 7,1 | 7,7 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 7,1 | 5,8 | 6,4 | 6,6 | 7,4 | 8,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 7,1 | 6,5 | 5,7 | 4,9 | 4,2 | 3,7 |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr | 12,7 | 9,4 | 6,4 | 5,3 | 4,3 | 4,0 |
| Data per A- och B-aktie | ||||||
| B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr | 236,50 | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 65,70 | 49,10 |
| Substansvärde (NAV), kr | 106,61 | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 |
| Eget kapital, kr | 91,33 | 83,93 | 55,19 | 46,86 | 35,70 | 27,15 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 91,20 | 83,84 | 55,09 | 46,78 | 35,67 | 27,13 |
| Resultat, kr | 7,76 | 30,09 | 10,80 | 12,15 | 9,24 | 8,86 |
| Resultat efter utspädning, kr | 7,75 | 30,04 | 10,78 | 12,13 | 9,24 | 8,85 |
| Förvaltningsresultat, kr | 9,71 | 8,01 | 6,63 | 5,51 | 4,31 | 3,71 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 |
| Kassaflöde, kr | 8,69 | 6,59 | 6,10 | 4,86 | 3,95 | 3,27 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 8,68 | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,95 | 3,26 |
| Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) | 2,70 | 2,15 | 1,65 | 1,30 | 1,00 | 0,90 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 318,0 | 317,7 | 317,3 | 317,1 | 316,8 | 316,5 |
| Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 318,5 | 318,0 | 317,9 | 317,5 | 317,1 | 316,7 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 317,8 | 317,5 | 317,1 | 316,9 | 316,7 | 316,5 |
| Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner | 318,3 | 318,0 | 317,7 | 317,3 | 316,9 | 317,0 |
| Data per D-aktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 26,70 | 33,40 | 32,05 | 36,35 | 31,70 | 29,92 |
| Eget kapital, kr | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 | 35,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal vid periodens utgång, miljoner | 126,3 | 126,3 | 125,8 | 107,8 | 101,9 | 63,6 |
| Genomsnittligt antal, miljoner | 126,3 | 126,2 | 118,4 | 105,7 | 83,0 | 43,1 |
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31-32.
Sagax hade vid årets utgång 23 547 (22 978) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 78 649 (101 048) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Sagax har till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner avseende incitamentsprogram 2019/2022 emitterat 366 422 stamaktier av serie B under året. Totalt fanns 446 281 346 aktier utestående vid årets utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2020-2023, 2021-2024 respektive 2022-2025. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de
noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 9,70 (7,99) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 24,4 (38,2).
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 91,20 (83,84) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 106,61 (97,92) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 259 % (364 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 222 % (311 %) av substansvärdet per A- och B-aktie.
| Betalkurs, kr | Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2022 | 31 dec 2021 | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 | |
| A-aktier | 239,00 | 303,00 | 24 | 3 | 6 | 1 |
| B-aktier | 236,50 | 305,00 | 35 | 44 | 94 | 135 |
| D-aktier | 26,70 | 33,40 | 71 | 55 | 10 | 8 |
| 2022 31 dec |
2021 31 dec |
2020 31 dec |
2019 31 dec |
2018 31 dec |
2017 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 236,50 | 305,00 | 169,60 | 136,20 | 64,70 | 49,10 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 9,70 | 7,99 | 6,62 | 5,51 | 4,31 | 3,70 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr1) | 8,68 | 6,58 | 6,09 | 4,86 | 3,95 | 3,26 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 91,20 | 83,84 | 55,09 | 46,78 | 35,67 | 27,13 |
| Substansvärde, kr | 106,61 | 97,92 | 66,38 | 56,77 | 44,22 | 35,04 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr | 24,4 | 38,2 | 25,6 | 24,7 | 15,0 | 13,3 |
| Börskurs/Kassaflöde, ggr1) | 27,3 | 46,4 | 27,9 | 28,0 | 16,4 | 15,1 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 259 | 364 | 308 | 292 | 182 | 181 |
| Börskurs/Substansvärde, % | 222 | 311 | 255 | 240 | 147 | 140 |
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 16 725 | Privatpersoner | Sverige | 22 156 | 85 % | ||
| 501–1 000 | 1 953 | bosatta i Sverige | 21 430 | 9 % | USA | 57 | 7 % |
| 1 001–2 000 | 1 486 | Privatpersoner | |||||
| 2 001–5 000 | 1 469 | bosatta utomlands | 130 | 0 % | Storbritannien | 73 | 2 % |
| 5 001–10 000 | 692 | Företag/institutioner | Irland | 30 | 1 % | ||
| 10 001–50 000 | 835 | i Sverige Företag/institutioner |
726 | 75 % | Luxemburg | 46 | 1 % |
| 50 001– | 387 | utomlands | 1 261 | 15 % | Övriga | 1 185 | 4 % |
| Totalt | 23 547 | Totalt | 23 547 | 100 % | Totalt | 23 547 | 100 % |
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | D–aktier | Aktiekapital | Röster2) | |
| David Mindus med bolag | 14 000 000 | 63 713 912 | 1 192 228 | 17,7 % | 30,0 % |
| Staffan Salén med bolag | 5 637 309 | 31 598 279 | 95 600 | 8,4 % | 12,9 % |
| Fjärde AP-fonden | 805 716 | 16 035 529 | 9 535 293 | 5,9 % | 4,9 % |
| Tredje AP-fonden | – | 24 227 658 | – | 5,4 % | 3,5 % |
| Avanza Pension | 45 599 | 307 759 | 11 766 073 | 2,7 % | 1,8 % |
| SEB Fonder | – | 11 849 982 | – | 2,7 % | 1,7 % |
| Vanguard | – | 6 992 576 | 4 754 791 | 2,6 % | 1,7 % |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 10 433 681 | 774 792 | 2,5 % | 1,6 % |
| Handelsbanken Fonder | – | 7 969 529 | 834 844 | 2,0 % | 1,3 % |
| Rutger Arnhult med bolag | – | 332 159 | 8 148 173 | 1,9 % | 1,2 % |
| Swedbank Robur Fonder | 500 000 | 7 103 615 | – | 1,7 % | 1,8 % |
| BlackRock | – | 7 452 281 | 6 433 | 1,7 % | 1,1 % |
| Norges Bank | – | 4 251 528 | 2 857 552 | 1,6 % | 1,0 % |
| Filip Engelbert | 241 000 | 1 869 784 | 4 200 000 | 1,4 % | 1,2 % |
| Erik Selin med bolag | 1 174 959 | 1 971 119 | 1 937 377 | 1,1 % | 2,3 % |
| Lannebo Fonder | – | 4 184 715 | – | 0,9 % | 0,6 % |
| Patrik Brummer | – | – | 4 066 666 | 0,9 % | 0,6 % |
| Andra AP-fonden | – | 3 941 964 | – | 0,9 % | 0,6 % |
| Odin Fonder | – | 3 415 294 | – | 0,8 % | 0,5 % |
| Folksam | – | 3 372 301 | – | 0,8 % | 0,5 % |
| Summa 20 största ägare | 22 404 583 | 211 023 665 | 50 169 822 | 63,5 % | 71,0 % |
| Övriga aktieägare | 4 196 071 | 80 395 698 | 76 091 507 | 36,0 % | 29,0 % |
| Delsumma | 26 600 654 | 291 419 363 | 126 261 329 | 99,6 % | 100,0% |
| Aktier som innehas av AB Sagax | – | 2 000 000 | – | 0,4 % | 0,0 % |
| Totalt | 26 600 654 | 293 419 363 | 126 261 329 | 100,0 % | 100,0% |
| – varav styrelse och medarbetare | 20 012 565 | 103 419 363 | 6 888 862 | 29,3 % | 45,5 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2022 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
| Rösträtter och aktiekapitalandelar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieslag | Antal | Rösträtt per aktie |
Antal röster | Rösträtts andel |
Aktiekapital andel |
| A-aktier | 26 600 654 | 1,0 | 26 600 654,00 | 39 % | 6 % |
| B-aktier | 293 419 363 | 0,1 | 29 341 936,30 | 43 % | 66 % |
| D-aktier | 126 261 329 | 0,1 | 12 626 132,90 | 18 % | 28 % |
| Summa | 446 281 346 | 68 568 723,20 | 100 % | 100 % |
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings sed måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga bedömningar har 99 % av fastigheterna per 31 december 2022 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär alltid behäftade med viss osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2022, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 598 (6 729) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i
euro till 23 % (22 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser, 1 euro motsvarade 11,13 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,50 kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året, 1 euro motsvarade 10,63 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,43 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning till Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intressekonflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att:
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande.
Rysslands invasion av Ukraina, ökad inflation och stigande marknadsräntor har haft en negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande lånemarginaler och ökad volatilitet som följd. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2021, på sidorna 45-48.
| Valutaexponering | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner euro | 2022 31 dec |
2021 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 3 393 | 3 147 |
| Övriga tillgångar | 318 | 112 |
| Summa tillgångar | 3 711 | 3 260 |
| Räntebärande skulder | 2 703 | 2 342 |
| Övriga skulder | 326 | 260 |
| Summa skulder | 3 028 | 2 602 |
| Nettoexponering | 683 | 658 |
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Känslighetsanalys för fastighetsvärden | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |||
| Värdeförändring, mkr | –10 536 | –5 268 | 0 | 5 268 | 10 536 | ||
| Belåningsgrad, % | 52 | 48 | 45 | 42 | 39 |
| Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | ||
| Uthyrningsgrad, % | 86 | 91 | 96 | ET | ET | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,4 | 6,7 | 7,1 | ET | ET | |
| Förändring | Värdeförändring, mkr | |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | +/– 0,25 %-enheter | –1 756/+1 906 |
| Kalkylränta | +/– 0,25 %-enheter | –1 073/+1 093 |
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +2 257/–2 325 |
| Fastighetskostnader | +/– 5 % | –325/+318 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis |
Effekt på resultat efter skatt, årsbasis |
Effekt på eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 %-enhet | +41/–41 | +34/–34 | +34/–34 |
| Hyresintäkter | +/– 1 % | +40/–40 | +33/–33 | +33/–33 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | –7/+7 | –6/+6 | –6/+6 |
| Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat | +/– 1 %-enhet | –18/+18 | –14/+14 | –14/+14 |
| Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat | +/– 1 %-enhet | –18/+12 | –15/+10 | –15/+9 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR2) | +/– 10 % | +221/–221 | +178/–178 | +760/–760 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 | +/– 10 % | +56/–56 | +45/–45 | +45/–45 |
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2021 och ska läsas tillsammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av IFRS under 2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovisningen för 2021. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i årsredovisningen för 2021.
Sagax har per 23 januari 2023 återköpt obligationer med ett nominellt belopp om 205 miljoner euro med förfall 2024.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 17 februari 2023 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 februari 2023, klockan 10.00, CET.
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
| Årsredovisning 2022 | vecka 16, 2023 |
|---|---|
| Delårsrapport januari-mars 2023 | 9 maj 2023 |
| Årsstämma 2023 | 9 maj 2023 |
| Delårsrapport januari-juni 2023 | 17 juli 2023 |
| Delårsrapport januari-september 2023 | 27 oktober 2023 |
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. |
| Avkastning på totalt kapital | Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ringskostnader. |
| Areamässig uthyrningsgrad | Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till gångar vid periodens utgång. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Direktavkastning | Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| EBITDA | Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. |
| Eget kapital per A- och B-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Eget kapital per D-aktie | Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. |
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres värde direkt efter periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens fastigheter. |
| EURIBOR | Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Fastighet | Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. | Ej alternativt nyckeltal. |
| Framåtriktad direktavkastning | Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings förmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastig- heternas redovisade värden vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Framåtriktad EBITDA | Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. |
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. |
| Förvaltningsresultat | Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. | Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning |
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. |
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd |
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. |
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. |
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards. Internationella redovisnings standarder för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Joint venture | Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Nyckeltal | Beskrivning | Motivering av alternativt nyckeltal |
|---|---|---|
| Kassaflöde per A- och B-aktie | Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. |
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassaflöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. |
| Nettoinvesteringar | Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. |
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. |
| Nettoskuld | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN-program |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. |
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. |
| Nettoskuld enligt EMTN program/Totala tillgångar |
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| Resultat per A- och B-aktie | Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. |
IFRS-nyckeltal. |
| Resultat per D-aktie | D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. |
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. |
| Räntederivat | Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Ränteswap | Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program |
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. |
| Soliditet | Eget kapital i relation till totala tillgångar. | Nyckeltalet belyser finansiell risk. |
| STIBOR | Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Substansvärde (NAV) | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar |
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. |
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations innehavare. |
| Totalavkastning på aktie | Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. |
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. |
| Totalavkastning på fastigheter | Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. |
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna under en period. |
| Triple net–avtal | Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Utspädning | Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. |
Ej alternativt nyckeltal. |
| Överskottsgrad | Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. | Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | ||
| Resultat efter skatt | 2 718 | 9 807 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Justerat resultat efter skatt | 2 718 | 9 807 |
| Genomsnittligt eget kapital | 32 272 | 26 766 |
| Avkastning på eget kapital | 8 % | 37 % |
| Avkastning på totalt kapital | ||
| Förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Finansiella kostnader | 520 | 447 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Resultat före finansiella kostnader | 3 859 | 3 252 |
| 67 133 | ||
| Genomsnittligt totalt kapital | 54 725 | |
| Avkastning på totalt kapital | 6 % | 6 % |
| Areamässig uthyrningsgrad | ||
| Kontrakterad area, tusental kvm | 3 719 | 3 625 |
| Totalt uthyrningsbar area, | ||
| tusental kvm | 3 895 | 3 759 |
| Areamässig uthyrningsgrad | 95 % | 96 % |
| Belåningsgrad | ||
| Räntebärande skulder | 32 294 | 26 354 |
| Totala tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Belåningsgrad | 45% | 42 % |
| Direktavkastning | ||
| Driftnetto | 3 032 | 2 573 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –25 | –26 |
| Tillägg för omräkning till årsvärde | – | – |
| Innehavsjustering, | ||
| förvärv/försäljningar | –77 | 139 |
| Valutaomräkning till balansdagskurs |
112 | 44 |
| Justerat driftnetto | 3 042 | 2 730 |
| Fastigheternas redovisade värde | 52 682 | 46 067 |
| Direktavkastning | 5,8% | 6,0 % |
| EBITDA | ||
| Driftnetto | 3 032 | 2 573 |
| Central administration | –174 | –147 |
| Utdelningar från joint venture och | ||
| intresseföretag | 577 | 373 |
| EBITDA | 3 435 | 2 799 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | ||
| Eget kapital | 33 463 | 31 079 |
| Eget kapital tillhörande D-aktier | –4 419 | –4 419 |
| Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier | 29 044 | 26 660 |
| Antal aktier, st | 318 020 017 317 653 595 | |
| Antal aktier efter utspädning, st | 318 459 519 317 984 595 | |
| Eget kapital per A- och B-aktie, kr | 91,33 | 83,93 |
| Eget kapital per A- och B-aktie | ||
| efter utspädning, kr | 91,20 | 83,84 |
| Belopp i miljoner kronor om inte annat anges |
2022 jan-dec |
2021 jan-dec |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | ||
| Kontrakterad årshyra | 4 024 | 3 324 |
| Hyresvärde | 4 195 | 3 459 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 96 % | 96 % |
| Framåtriktad direktavkastning | ||
| Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga | 3 319 | 2 761 |
| Återläggning av tomträttsavgäld | –25 | –26 |
| Justerat driftnetto | 3 294 | 2 735 |
| Fastigheternas bokförda värde | 52 682 | 46 067 |
| Framåtriktad direktavkastning | 6,3 % | 5,9 % |
| Framåtriktad EBITDA | ||
| Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga | 3 319 | 2 761 |
| Central administration | –174 | –147 |
| Utdelningar från joint venture och intresseföretag | 577 | 373 |
| Framåtriktad EBITDA | 3 722 | 2 987 |
| Förvaltningsresultat | ||
| Resultat efter skatt | 2 718 | 9 807 |
| Skatt | 937 | 1 294 |
| Värdeförändringar | –316 | –8 297 |
| Förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning | ||
| Förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 |
| Utdelning hänförlig till D-aktier | –253 | –253 |
| Justerat förvaltningsresultat | 3 086 | 2 552 |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter | ||
| utspädning, kr | 9,70 | 7,99 |
| Antal A- och B-aktier efter | ||
| utspädning | 318 301 177 318 010 050 | |
| Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregå ende period |
7,99 | 6,62 |
| Årlig tillväxttakt % | 21 % | 21 % |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd | ||
| Hyresintäkter | 3 696 | 3 100 |
| Förvärvade och sålda fastigheter | –751 | –381 |
| Valutajustering1) | – | 93 |
| Övrig justering | –12 | – |
| Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter |
2 932 | 2 812 |
| 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som | ||
| innevarande period. | ||
| Belopp i miljoner kronor | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| om inte annat anges | jan-dec | jan-dec |
| Kassaflöde per A- och B-aktie | ||
| Resultat före skatt | 3 305 | 10 543 |
| Ej kassaflödespåverkande poster | –141 | –8 051 |
| Betald skatt | –149 | –146 |
| Utdelning hänförlig till D-aktier | –253 | –253 |
| Kassaflöde | 2 762 | 2 093 |
| Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 8,68 | 6,58 |
| Nettoskuld | ||
| Se sid 14. | ||
| Nettoskuld enligt EMTN-program | ||
| Räntebärande skulder | 32 294 | 26 354 |
| Likvida medel och börsnoterade aktier | –7 003 | –9 464 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 25 291 | 16 890 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld enligt EMTN-program | 25 291 | 16 890 |
| Totala tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Nettoskuld enligt EMTN-program/ | ||
| Totala tillgångar | 35 % | 27 % |
| Nettoskuld/EBITDA | ||
| Nettoskuld | 24 364 | 16 214 |
| EBITDA rullande 12 månader | 3 435 | 2 799 |
| Nettoskuld/EBITDA | 7,1 x | 5,8 x |
| Nettoskuld/framåtriktad EBITDA | ||
| Nettoskuld | 24 364 | 16 214 |
| EBITDA, framåtriktad | 3 722 | 2 987 |
| Nettoskuld/EBITDA framåtriktad | 6,5 x | 5,4 x |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | ||
| Nettoskuld | 24 364 | 16 214 |
| Totala tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Nettoskuld/Totala tillgångar | 34 % | 26 % |
| Resultat per A- och B-aktie1) | ||
| Resultat efter skatt | 2 718 | 9 807 |
| Utdelning hänförlig till D-aktier | –253 | –253 |
| Justerat resultat efter skatt | 2 465 | 9 554 |
| Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr | 7,75 | 30,04 |
| Räntetäckningsgrad | ||
| Förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 |
| Återläggning förvaltningsresultat joint venture och | ||
| intresseföretag | –766 577 |
–713 |
| Utdelning från joint venture och intresseföretag | 520 | 373 |
| Finansiella kostnader | 447 | |
| Justerat förvaltningsresultat före finansiella kostnader | 3 670 | 2 912 |
| Räntetäckningsgrad | 7,1 x | 6,5 x |
1) IFRS-nyckeltal.
| Belopp i miljoner kronor | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| om inte annat anges | jan-dec | jan-dec |
| Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program | ||
| Förvaltningsresultat | 3 339 | 2 805 |
| Finansnetto | 285 | 334 |
| Förvaltningsresultat före finansnetto | 3 624 | 3 139 |
| Räntetäckningsgrad | 12,7 x | 9,4 x |
| Soliditet | ||
| Eget kapital | 33 463 | 31 079 |
| Totala tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Soliditet | 47% | 50 % |
| Substansvärde (NAV) | ||
| Eget kapital | 33 463 | 31 079 |
| Eget kapital tillhörande D-aktier | –4 419 | –4 419 |
| Återläggning av derivat | –14 | 74 |
| Återläggning av uppskjuten skatt | 3 990 | 3 383 |
| Återläggningar hänförliga till joint venture | 930 | 1 019 |
| Substansvärde (NAV) | 33 950 | 31 136 |
| Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter | ||
| utspädning, kr | 106,61 | 97,92 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar | ||
| Säkerställda skulder | 1 895 | 189 |
| Totala tillgångar | 71 831 | 62 472 |
| Säkerställda skulder/ | ||
| Totala tillgångar | 3 % | 0 % |
| Totalavkastning på fastigheter | ||
| Justerat driftnetto | 3 042 | 2 573 |
| Orealiserad värdeförändring | 1 709 | 3 870 |
| Summa | 4 751 | 6 443 |
| Fastigheterna redovisade värde | 52 682 | 46 067 |
| Orealiserad värdeförändring | –1 709 | –3 870 |
| Summa | 50 973 | 42 197 |
| Totalavkastning | 9,3 % | 15,3 % |
| Överskottsgrad | ||
| Driftnetto | 3 032 | 2 573 |
| Hyresintäkter | 3 696 | 3 100 |
| Överskottsgrad | 82 % | 83 % |
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2022 uppgick till 3 895 000 kvadratmeter fördelat på 751 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.