Annual Report (ESEF) • Mar 1, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source File5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-315493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-315493001NNP6HM67OVU092022-12-315493001NNP6HM67OVU092021-12-315493001NNP6HM67OVU092020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember5493001NNP6HM67OVU092020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001NNP6HM67OVU092020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember5493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001NNP6HM67OVU092021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493001NNP6HM67OVU092021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember5493001NNP6HM67OVU092021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001NNP6HM67OVU092021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001NNP6HM67OVU092022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493001NNP6HM67OVU092022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001NNP6HM67OVU092022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember5493001NNP6HM67OVU092022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001NNP6HM67OVU092022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493001NNP6HM67OVU092020-12-31 Alla vill leva i vår stad. Atrium Ljungberg. Års- och hållbarhetsredovisning 2022. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.2. 02. Hållbart företagande Framtidens hållbara stad. 23 Klimatneutrala 2030. 24 Socialt hållbara platser 2030. 26 Aärsetik 2030. 28 Hållbara medarbetare 2030. 30 Taxonomi. 32 06. Styrning och kontroll Förvaltningsberäelse. 59 Risker och riskhantering. 62 Ordförandeord. 69 Bolagsstyrnings- rapport. 70 Intern kontroll. 74 Styrelse. 76 Ledning. 78 Aktien och ägarna. 80 05. Projekt Pågående och färdig- ställda projekt. 48 Planerade projekt. 52 TL Bygg. 56 04. Finansiering Finansiering. 42 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter. 85 Moderbolagets rapporter. 91 Noter. 94 Förslag till vinst- disposition. 126 Undertecknande. 127 Revisionsberäelse. 128 Hållbarhetsnoter. 132 08. Övrigt Flerårsöversikt. 151 Definitioner. 153 GRI-index. 155 TCFD- index. 160 Information. 161 01. Introduktion Om Atrium Ljungberg. 4 Fastighetsområden. 5 2022 i korthet. 7 Händelser 2022. 8 Vd-ord. 9 Varför investera. 11 Atrium Ljungberg som investering. 12 Värdeskapande stadsutveckling. 14 Strategi. 16 Mål och uall. 18 Globala målen. 20 03. Hyres- och fastighets- marknad Kund. 35 Kontor. 36 Detaljhandel. 37 Bostäder. 38 Transaktions- marknaden. 40 Atrium Ljungbergs årsredovisning för 2022 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovisningen återfinns på sid. 59-68 samt 84-127. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 19-32, 62-68 samt 132-149. och är uppräad i enlighet med Åsredovisningslagen 6 kap. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.3. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 01. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.4. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 01. Givetvis är fastigheter grunden i vår verksamhet, men i själva verket är vi mer intresserade av livet mellan husen och människorna som vistas på våra platser. Vårt fokus är a äga, förvalta och utveckla araktiva stadsmiljöer i Sveriges starkaste tillväxtområden; Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Tillsammans med kommuner, hyresgäster och de som bor i staden bygger vi levande och trygga stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med service, vård och utbildning. Idag har vi totalt 956 000 kvm uthyrbar yta med e fastig hetsvärde om 60 mdkr och en projektporölj med pågående och möjliga projekt motsvarande en investering om ca 40 mdkr. Atrium Ljungberg antog för e år sedan nya, ambitiösa hållbarhetsmål som omfaar klimat, leverantörer, hållbara medarbetare och socialt hållbara platser. Hållbarhetsarbetet är väl integrerat i verksamheten och riktningen glasklar. Vi ska vara klimatneutrala 2030, bland annat genom a halvera klimatpåverkan i våra ny- och ombyggnadsprojekt. Hållbar stadsutveckling med fokus på blandad stad. Om Atrium Ljungberg. Om Atrium Ljungberg 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.5. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Våra fastighetsområden. Uppsala 10% Stockholm 80% Malmö 5% Göteborg 5% Atrium Ljungberg finns represen- terade på Lindholmen i Göteborg. Området har utvecklats från e gammalt varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva plats och en knutpunkt för staden. Vi är med och utveck- lar Lindholmen tillsammans med kommun, hyresgäster och andra samarbetspartners. Kontor Hälsa/Vård Restaurang Lager/Industri 74 3 Lokaltyper Total uthyr- bar yta, tusen kvm Fastighets- värde, mdkr Göteborg Uppsala är Sveriges ärde största stad med en stark befolkningstill- växt. Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och till Gränbystaden som inom några år beräknas vara helt integrerad med innerstaden. Vi har de senaste åren stärkt vårt kontorserbjudande bland annat genom förvärvet av fastighe- ten Mejeriet i centrala Uppsala. Handel Restaurang Kontor Bostad Hälsa/Vård Kultur/Utbildning Lager/Industri Övrigt 124 6 Lokaltyper Total uthyr- bar yta, tusen kvm Fastighets- värde, mdkr Uppsala Malmö är en stark tillväxtort med e strategiskt läge i Öresundsregionen, en av Nordens största arbetsmarkna- der med hela 3,8 miljoner invånare. I Malmö äger vi Mobilia som utvecklas till araktiv stadsmiljö med en bland- ning av handel, kontor, bostäder och vård. Vi är även en del i utvecklingen av Möllevången, en av Malmös mest spännande kulturella mötesplatser. Handel Kultur/Utbildning Bostad Kontor Hälsa/Vård Restaurang Lager/Industri Övrigt 110 3 Lokaltyper Total uthyr- bar yta, tusen kvm Fastighets- värde, mdkr Malmö Stockholm är en av de snabbast växande regionerna i Europa med e 30-tal större pågående utveck- lingsprojekt. Stockholm står för 73% av Atrium Ljungbergs totala hyresvärde. Vi finns represente- rade i Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden, Slussen, Stockholm city, Med borgarplatsen, Sundbyberg, Liljeholmen, Barkaby och i Kista. Kontor Handel Kultur/Utbildning Hälsa/Vård Restaurang Övrigt Lager/Industri Garage/Parkering 648 48 Lokaltyper Total uthyr- bar yta, tusen kvm Fastighets- värde, mdkr Stockholm Fastighetsområden Mobilia i Malmö har utvecklats från köpcentrum till araktiv stadsdel där handel och kontor möter bostäder och kultur. Projekt Nya Slussen kommer a ge männ- iskan mer plats och omvandlar Slussen från trafikplats till mötesplats. Det gamla varvsområdet Lindholmen i Göteborg är idag e internationellt kunskaps- kluster och modernt kontorsområde. Gränbystaden med närliggande områden är en av de mest expansiva delarna av Uppsala och snart helt integrerad med stadskärnan. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.6. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Fastighetsområden 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.7. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Hyresintäkterna ökade till 2 550 mkr (2 292), varav ökningen i jämförbart bestånd var 4,4% (2,5). Driöverskoet uppgick till 1 707 mkr (1 560), varav jämförbart bestånd ökade med 1,7% (4,0). Projekt- och entreprenadomsäning uppgick till 585 mkr (792) och bruoresultatet till 25 mkr (107). Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 178 mkr (1 249), motsvarande 9,34 kr/aktie (9,86). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 2 671 mkr (3 040), varav projektvinster utgjorde 1 416 mkr (974). Årets resultat uppgick till 4 288 mkr (3 757), motsvarande 33,97 kr/aktie (29,65). Neouthyrningen för året uppgick till 115 mkr (40), varav bolaget själv sagt upp -69 mkr (-31) inför kommande projekt. Årets investeringar uppgick till 6 072 mkr (2 304), varav förvärv 3 724 mkr (25). Substansvärde kr/aktie uppgick till 270,60 motsvarande en ökning om 12%, justerat för lämnad utdelning. Styrelsen föreslår en utdelning om 5,30 kr/aktie (5,20), a utbetalas vid två tillfällen om vardera 2,65 kr/aktie. Neouthyrning Pågående projekt 115 mkr 9,7 mdkr 2022 i korthet. 2022 i korthet Sammanfaning 1) 2022 2021 Hyresintäkter, mkr 2 550 2 292 Projekt- och entreprenadomsäning, mkr 585 792 Neoomsäning, mkr 3 135 3 084 Bruoresultat , mkr 1 732 1 666 Resultat före värdeförändringar, mkr 1 178 1 249 D:o kr/aktie 9,34 9,86 Orealiserad värdeförändring fastighet, mkr 2 671 3 040 Resultat eer ska, mkr 4 288 3 757 D:o kr/aktie 33,97 29,65 Fastighetsvärde, mkr 60 006 51 589 Investeringar inkl. förvärv, mkr 6 072 2 304 Neouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 184 71 Neouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 115 40 Belåningsgrad, % 42,3 39,9 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 5,3 Genomsnilig utgående ränta, % 2,2 1,7 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 270,60 245,73 Börskurs, kr/aktie 170,90 199,70 Andel av värdet på förvaltningsporöljen förenlig med taxonomin, % 26 30 Total energiintensitet, kWh/ m 2 (normalårskorrigerad) 178 198 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 152 och för definitioner se sid. 153-154. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.8. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. I augusti tecknades exploateringsavtal i Hagastaden. Avtalet omfaar två bostadsräshus och e kontorshus. Flera stora uthyrningar har gjorts i Katarinahuset i Slussen som under 2023 är färdigt för infly. Under våren 2022 förvärvades fastig- heten Blästern 15 i Hagastaden. Viktiga händelser under 2022. Vår projektporölj Under 2022 har fem nya projekt beslutats, motsvarande en investeringsvolym om ca 3,7 mdkr; Hus 6 Stationen, Gymnasieskolan och fas 2 av Slakthushallarna i Slakthusområdet, ombyggnation och förädling av kontorsfastig- heten Blästern 11/PV Palatset i Hagastaden samt Söderhallarna på Medborgarplatsen. Bostadsräsaären Under det tredje kvartalet 2022 färdigställde och sålde vi vårt andra bostadsräsprojekt, Brf Konstharts på Nobelberget med en projekt- vinst om 52 mkr, motsvarande 16%. Förvärv och exploateringsavtal I juni 2022 vann detaljplanen för Hus 6 Stationen i Slakthusområdet laga kra och under sommaren tecknades e exploateringsavtal. I augusti tecknade vi fem exploateringsavtal med Stockholms stad. Avtalen omfaar två bostads- räshus med totalt ca 440 lägenheter (37 000 kvm BTA) och e kontorshus om ca 26 000 kvm BTA i Hagastaden. Total investering bedöms uppgå till ca 5 mdkr. E gemensamt garage för kvarteren utgör första etappen av projektet och har bygg- startats under hösten 2022. Utvecklingsprojekten beräknas vara färdigställda strax eer år 2030. Under våren gjordes två fastighetsförvärv. I april tillträdde vi fastigheten Kylhuset 28, även kallad Palmfelt Center, i Slakthusområdet. Byggnaden omfaar drygt 30 000 kvm och förvärvades för ca 1 500 mkr. I maj förvärvade vi fastigheten Blästern 15 i Hagastaden. Byggnaden omfaar 21300 kvm och förvärvades till e underliggande fastighets- värde om 2 345 mkr. Större uthyrningar Under året har många stora uthyrningar gjorts, framför allt i Stockholmsområdet. I Katarinahuset i Slussen har vi tecknat avtal med Citybox Hotels om 4 000 kvm, Froda om 1 400 kvm och Omnicom Media Group (OMG) om 2 500 kvm. Utöver dessa har även Fastigo och Nova Consulting tecknat avtal om 1 000 respektive 2 500 kvm i fastigheten. I Life City i Hagastaden har avtal tecknats med Polarium om 4 200 kvm. I Sickla tecknades under året avtal med Region Stockholm (Barn och ungdomspsykiatrin) om 1 200 kvm och Sabis/Hemköp som öppnade en helt ny matbutik i gallerian om 1 700 kvm. Atlas Copco valde också a förlänga si avtal om drygt 20 000 kvm till år 2034. I april tecknade vi avtal med SISAB, Skol- fastigheter i Stockholm AB om a utveckla en gymnasieskola i Slakthusområdet. Skolan beräk- nas öppna till skolstarten 2026 och ska inhysa ca 800 elever på drygt 6 000 kvm. Hyresavtalet har en avtalstid om 15 år. I slutet av året tecknade Kemikalieinspektionen avtal om a hyra ca 4 000 kvm i Chokladfabriken i Sundbyberg. Hållbarhet Under våren 2022 blev Atrium Ljungberg det första fastighetsbolaget i Norden a emiera en hållbarhetslänkad obligation och kan därmed presentera e ramverk för hållbarhetslänkad finan- siering som täcker alla delar av ESG-begreppet. Förändringar i bolagsledningen Andreas Malmsäter tillträdde den nya rollen som aärsområdeschef Leasing i augusti. Händelser 2022 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.9. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Vi har således ha e stort fokus på kostnads- besparingar och vi har minskat personalstyrkan med 10%, såväl konsulter som egen personal inbegripet. Vi har en fantastisk aärsidé, en unik projektporölj och engagerade och kompetenta medarbetare. Det tillsammans skapar de bästa förutsäningarna för a nå våra långsiktiga mål. Resultat Resultatet 2022 vinar som sagt om e omvälvande år. Vi levererar e resultat om ca 4,3 mdkr vilket motsvarar en tillväxt om 15% jämfört med föregå- ende år. Det sista kvartalet isolerat är negativt till följd av värdenedgång på våra fastigheter. Det är framför allt två saker som går upp och ned över tid och som påverkar vår resultaträkning; nämligen fastighetsvärden och marknadsräntor. Betydligt högre finansieringskostnader i kombination med rädsla för risk medförde låg likviditet på fastig- hetsmarknaden, framför allt under senare delen av året, med stigande avkastningskrav som följd. Högre avkastningskrav kompenseras till viss del av förstärkta kassaflöden främst hänförligt till högt indexuall. Det har medfört a våra fastighets- värden har stigit för helåret med 4,8%, inklusive projektvinster, men där sista kvartalet uppvisar en värdenedgång om 2,4%. Högre marknadsräntor påverkar självklart vår egen finansieringskostnad, men vald ränteriskstrategi, med en räntebind- ning om 4 år och 17% andel rörlig ränta, innebär a det tar e tag innan fullt genomslag fås i vårt ränteneo. Vi har en stark balansräkning, vilket är viktigt – inte minst i tider av fallande priser och lågkonjunktur. Belåningsgraden var vid utgången av året 42%, som eer genomförd fastighetsförsäljning under början av 2023 kommer a förbäras yerligare. Med en god likviditetsbuert om ca 7 mdkr står vi väl rustade och styrelsen har därför beslutat a föreslå stämman en utdelning om 5,30 kr/aktie, a utbetalas vid två tillfällen om vardera 2,65 kr/aktie, vilket betyder yerligare e år med utdelningstill- växt för våra ägare. ”Vi levererade en mycket stark netto- uthyrning under 2022” Det har varit e omvälvande år. Eer nära två års pandemi har 2022 präglats av krig, inflation och osäkerhet. Vi som bolag har givetvis påverkats, framför allt av högre energi- och räntekostnader. Vi har arbetat hårt för a snabbt ställa om verksamheten, anpassat kostymen och rustat oss för några tua år framåt. Stabilitet i turbulenta tider. Vd-ord Kontorsmarknaden Kontorsmarknaden fortsäer a visa på stabilitet trots e stormigt år i makroekonomiska termer. Det finns en bestående hög eerfrågan på kontor, särskilt i centrala lägen, kopplat till a allt fler återgå till kontorsarbete under året. Samtidigt gör den stundande lågkonjunkturen a vi ser en försiktighet hos potentiella kunder. Det i sin tur gör a eerfrågan på flexibla lösningar såsom co - working och kortare hyresavtal ökar. Bostadsmarknaden Utifrån e nationellt perspektiv har bostadsräs- priserna fallit hela 14% sedan toppnoteringen och antalet sålda bostäder har rasat under 2022. För nyproducerade bostäder är fallet kraigare än för successionsbostäder och ligger nu på den lägsta nivån sedan början av 2014. Denna marknads- utveckling känner även vi av i våra två pågående bostadsräsprojekt. I dagsläget har vi inga planer på a sänka priserna på de ca 100 lägenheter vi nu har till salu. Platsernas araktivitet gör a det fortsa finns intresse och vår bedömning är a det kommer a öka ju närmare inflyning vi kommer. Detaljhandel Detaljhandeln hade en positiv tillväxt under 2022. Vi har se en bra utveckling på våra handelsplatser med en julhandel som gick bäre än föregående år och totalt blev faktiskt 2022 e rekordår för flera Annica Ånäs, vd 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.10. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. av våra platser. En tydlig trend sedan pandemin är a sniköpen ökar. Vi noterar också a de aktörer som går allra bäst är de som lägger stor omsorg på mötet med kund och helhetsupplevelsen både i form av miljö och bemötande. Projektporöljen Vår målsäning a investera i lönsamma projekt och a därigenom skapa aktieägarvärde kvarstår. Givet det nya marknadsläget kan dock en viss tidsförskjutning ske och här är sysselsäningen i Stockholm och bostadsräspriserna de viktigaste mätetalen för oss. Vi fortsäer a arbeta aktivt med vår långsiktiga projektporölj, parallellt med e stort fokus på a i närtid fylla vakanser och a arbeta med befintliga kunder. Här handlar det alltid om a vara lyhörd, flexibel och nytänkande för a möta kundernas behov. Under året 2022 har fem nya projekt beslutats motsvarande en investeringsvolym om ca 3,7 mdkr; Hus 6 Stationen, Gymnasieskolan och fas 2 av Slakthushallarna i Slakthusområdet, ombyggnation och förädling av kontorsfastig- heten Blästern 11/PV Palatset i Hagastaden samt ombyggnation och modernisering av Söderhallarna på Medborgarplatsen. I augusti tecknade vi även fem exploaterings avtal med Stockholms stad i Hagastaden. Avtalen omfaar utveckling av två bostadsräshus med totalt ca 440 lägenheter (37 000 kvm BTA) och e kontorshus om ca 26 000 kvm BTA, ovanpå e gemensamt garage med ca 285 parkeringsplatser. Totalt beräknas inves- teringen uppgå till drygt 5 mdkr, varav markförvärvet bedöms till ca 2 mdkr. Målsäningen är a samtliga kvarter ska vara färdigställda runt 2030. Hagastaden är redan idag något helt annat än för bara några år sedan och e område som skiljer sig från andra med sin internationella storstadskaraktär. Det ska bli spännande a följa utvecklingen framåt, med en tunnelbana på plats 2028. Förändringar i bolagsledningen I augusti tillträdde Andreas Malmsäter som ny aärsområdeschef Leasing. Andreas har gedigen erfarenhet av branschen och kommer närmast från Fabege där han har ha rollen som uthyrningschef sedan 2015. I Andreas uppdrag ingår över gripande ansvar för det strategiska uthyrningsarbetet hos Atrium Ljungberg och ansvar för bolagets leasingavdelning. Jag är väldigt glad över rekryte- ringen av Andreas – han är en viktig förstärkning för bolaget. Aärer under året Under 2022 har vi levererat en mycket stark neouthyrning vilket jag ser som e kvio på våra platsers araktivitet. Vår neouthyrning landade på 115 mkr 2022 och tar vi hänsyn till de uppsäg- ningar vi gjort kopplade till kommande projekt uppgick neouthyrningen till 184 mkr. Under året har vi tecknat en rad nya hyresavtal. Bland de största märks Region Stockholm som utökat sin yta i Sickla med drygt 1 200 kvm samt Sabis/Hemköp som byggt en ny butik i Sickla galleria om 1 700 kvm. Det är också glädjande a Atlas Copco förlängt si hyresavtal i Sickla om drygt 20 000 kvm till år 2034. I Katarinahuset i Slussen har norska kedjan Citybox Hotels tecknat avtal om 4 000 kvm för si första hotell i Sverige. Vidare noterar vi avtal med Froda om 1 400 kvm, Omnicom Media Goup om 2 500 kvm och a Nova Consulting valt Katarinahuset för sina nya kontor med 2 500 kvm. Vårt projekt Life City i Hagastaden börjar bli fullt. Under 2022 tecknades bland annat avtal med Polarium om 4 200 kvm. Sist men inte minst är jag väldigt glad över avtalet med Kemikalieinspektionen som kommer a hyra närmare 4 000 kvm i Chokladfabriken i Sundbyberg. Hållbarhet Under hösten 2021 antog Atrium Ljungbergs styrelse en ny hållbarhetsstrategi och nya hållbar- hetsmål för bolaget. Målen sträcker sig från 2022 till 2030 och syar till a styra företaget mot en hållbar utveckling och bidra till a nå bolagets vision – "Alla vill leva i vår stad". Hållbarhetsarbetet är integrerat i vår aärsmodell och indelat i fyra fokusområden; klimat, socialt hållbara platser, håll- bara medarbetare samt aärsetik. E drygt år har gå sedan vi antog de nya målen och jag är stolt över de insatser som gjorts och initiativ som tagits inom alla områden. I februari 2022 lanserade vi e ramverk för hållbar- hetslänkad obligationsfinansiering. Det känns bra a kunna presentera e ramverk för hållbarhets- länkad finansiering, som täcker alla delar av ESG- begreppet. Vi erbjuder investerare möjlighet a stödja vårt arbete a både bli klimatneutrala och a fortsäa utveckla socialt hållbara platser till 2030. En viktig del i vårt hållbarhetsarbete är arbetet med leverantörer. Atrium Ljungberg deltar i ”Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled” (FIHL) med sye a utveckla en sam- ordnad leverantörsuppföljning och stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Det finns en tydlig samsyn mellan oss fastighets bolag. Vi delar alla e långsiktigt mål om a det inte ska förekomma någon form av fusk, bro eller överträdelser vad gäller arbetsvillkor och miljö i vår bransch. Byggsektorn är den bransch som är hårdast drabbad av illegal arbetskra i Sverige. Vi har med tilltagande oro se utvecklingen av den illegala marknaden inom byggnäringen och vill bidra till a stävja osund konkurrens, organiserad broslighet och utnyjande av illegal arbetskra i branschen. Därför känns det helt rä a vi anslutit oss till Rävist Byggande. I september 2022 blev vi, som en av de första privata byggherrarna, medlemmar. Slutligen vill jag säga några ord om vårt fokus på hållbara medarbetare. Sedan 2011 har Atrium Ljungberg deltagit i Great Place to Works med- arbetarundersökning och de senaste nio åren har vi placerat oss på listan över de bästa arbetsplat- serna i Sverige. 2022 faade vi dock e beslut a frångå GPTW för a i stället fokusera på verktyget Human Financial Wellness. Genom dea kommer vi a kunna följa alla medarbetares syn på sin arbetssituation och sin uppfaning om företaget, ledarskapet och si välmående - nu och över tid. Utifrån resultatet tar vi årligen fram en handlings- plan där vi integrerar hälsa, arbetsmiljö, lönsamhet och hållbarhet för vår väg framåt. 2023 Vad skall man då tro om 2023? Atrium Ljungberg har duktiga och engagerade medarbetare som alltid har kunden i fokus. Vi kan dock inte utesluta a vi i en lågkonjunktur får mer uppsägningar än vad vi tecknar ny. Men till följd av långa uppsäg- ningstider får det högst troligt inte påverkan på 2023 års leverans. Risk för konkurser finns alltid, men med en väldiversifierad kundbas är den begränsad. Vi vet a indexuallet för 2023 om nästan 11% betyder högre hyresintäkter – för oss ca 165 mkr. Vi har god kostnadskontroll och har lagt en plan för a parera dels en fortsa volatil elmarknad, dels e generellt se högt kostnads- tryck. Marknadsräntorna kommer fortsa öka, men utifrån vald räntebindning kommer påverkan på oss under nästa år bli begränsad. I början av det nya året sålde vi vår fastighet Skoen 6 på Droninggatan i Stockholm. Aären, om 1,9 mdkr i underliggande fastighetsvärde, är e naturligt steg i vår stadsutvecklingsstrategi och ger oss dessutom en bäre finansiell motstånds- kra framåt. Det känns väldigt bra a på kort sikt kunna amortera skuld och samtidigt skapa oss utrymme a genomföra våra fantastiska projekt. Jag vill rikta e varmt tack till alla kunder, sam- arbetspartners och medarbetare för yerligare e händelserikt år och ser med tillförsikt fram emot vad året 2023 har a erbjuda! Annica Ånäs, vd VD-ord 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.11. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 0 10 20 30 40 50 20222021202020192018 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 41,9 5,0 4,4 4,6 5,3 3,8 41,7 42,3 39,9 39,9 Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning med en eektiv utdelningstillväxt de senaste 10 åren om 6% per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen kr/aktie aldrig sänkts. Hållbarhetsarbetet är integrerat i aärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. Vi har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal i form av belånings grad och räntetäck- ningsgrad samt en investment grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med stabil utsikt. Med en projektvolym om totalt ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Stabil utdelning. Möjlighet till god värde tillväxt. Låg finansiell risk. Hållbar stadsutveckling. Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte täckningsgrad Hållbarhetsmål 2030 Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. Totalavkastning i genomsni 11,5% de senaste fem åren. Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg. Varför investera – Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, och halvera klimatpåverkan i bygg- projekt till 2025. – Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. – Betydande inköp är utvärderade 2025 utifrån vår uppförandekod för leverantörer. – Årligen genomföra minst två utvecklings- program för leverantörer. – Hållbara medarbetare 5,5 (av 7) i uppfölj- ningssystemet Human Financial Wellness. Utdelning och aktiens direktavkastning 1) Föreslagen utdelning 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 20222021202020192018 kr/aktie % Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % 4,85 3,2 2,2 2,9 2,6 3,1 5,05 5,00 5,20 5,30 1) 20222021202020192018 % Aktiens värdeutveckling, % Aktiens direktavkastning, % Totalavkastning, % -3 0 -2 0 -1 0 0 10 20 30 40 50 60 3,2 20,1 51,9 -21,3 18,5 -11,8 17,0 49,0 -24 16,0 -14 2,2 2,9 2,6 3,1 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.12. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Atrium Ljungberg som investering. Med röerna i den gamla byggmästartraditionen har vi utvecklat våra strategier, renodlat vårt fastighetsbestånd och adderat bostäder som en del i vårt erbjudande. Idag består fastighetsbeståndet av stora samman- hängande områden med e blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning, som under de senaste tio åren mer än fördubblats i fastighetsvärde. Vi finns på Sveriges starkaste tillväxt- marknader där vi tar aktiv del i utvecklingen av framtidens hållbara städer. Med en tydlig stadsutvecklingsstrategi ... Runt 85% av Sveriges befolkning bor idag i städer och inflyningstakten till större tätorter har under många år ökat. Trots en något vikande trend under pandemin ser vi långsiktigt en fortsa urbanisering, vilket innebär såväl utmaningar som möjligheter för alla oss som arbetar för a skapa araktiva och hållbara platser. Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. Och vi har en tydlig strategi för dea. Vårt arbetssä bygger på samverkan och dialog och vi strävar alltid eer a ta tillvara platsernas själ, ursprung och bästa egenskaper. För a en plats ska vara araktiv och locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar till a vara där. Vi på Atrium Ljungberg utgår ifrån konceptet ”the power of 10” i vårt stadsutvecklingsarbete, som innebär a det alltid ska finnas minst tio anledningar a besöka en plats. Vårt fokus är a utveckla och förvalta levande stadsmiljöer med tjänsteerbjudanden för kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur på starka delmark- nader. Platser som möjliggör en hållbar livsstil och som samtidigt erbjuder e araktivt stadsliv där människor vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. Med visionen ”Alla vill leva i vår stad” i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället. ... skapar vi araktiva och hållbara platser på starka delmarknader Atrium Ljungberg är e av Sveriges större börs- noterade fastighetsbolag. Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Vi är en långsiktig ägare och tar e stort ansvar för våra områden. A vi äger stora, sam- manhängande platser ger oss en unik möjlighet a skapa en bra helhet och en blandning av verksam- heter som stödjer varandra och höjer hela områ- dets araktivitet. Närheten i en tät och blandad stadsmiljö, ibland kallad ”15-minutersstaden” medför hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl utvecklad kollektiv- trafik och goda möjligheter till delningsekonomi. Men hållbara stadsmiljöer är inte bara viktigt ur e miljömässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv – det höjer också områdenas araktivitet och skapar värde för såväl kunder som kommuner. 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service Tio goda skäl att vara på en plats Atrium Ljungberg som investering Stationshuset i Sickla 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.13. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Med en fantastisk projektporölj ... Sedan fusionen mellan Atrium Fastigheter och Ljungberg gruppen år 2006 har vår projekt- porölj mer än femfaldigats. I sye a leverera på vårt avkastningsmål har bolaget en ualad målsäning a investera ca 30 mdkr fram till år 2030. Givet bedömning om framtida hyresnivåer, projektkostnader och a uthyrning sker möjlig- görs en projektvinst om ca 10 mdkr. Tillsammans med eektiv förvaltning av dagens projektporölj finns förutsäningar a dubbla såväl fastighets- värde som drineo fram till år 2030 jämfört med uallet 2021. Med hänsyn till rådande omvärlds- läge kan viss tidsförskjutning ske. Möjlighet a investera – 40 mdkr i beslutade och möjliga projekt 40 mdkr Fastighetsvärde över tid Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren. 0 10 20 30 40 50 60 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 Mdkr Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av anledningarna till a vi bland annat få förtroendet a vara med och utveckla stora delar av Slakthusområdet i södra Stockholm. Det är det största utvecklingsprojektet i Stockholm i modern tid och kommer a pågå fram till år 2033. Vår projektporölj består till hälen av kontor, en tredjedel bostäder och resterande del service, restauranger, handel, utbildning och kultur. 85% av projektporöljen ligger i områden med direkt anslutning till befintliga eller nya tunnelbanesta- tioner. Här återfinns förutom Slakthusområdet även Sickla, Slussen och Hagastaden. Exempelvis kommer det endast ta 7 minuter från Sickla till centralstationen i Stockholm med den nya tunnel- baneanslutningen. Närheten till spårbunden trafik har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till e ökat värde på våra fastigheter. ... skapar vi långsiktig tillväxt i bolaget Över de senaste tio åren har resultatet före vär- deförändringar i bolaget ökat med 42%. Bolaget har växt från drygt 200 till drygt 300 anställda. Vi har förädlat och förflyat vårt fastighetsbestånd genom a investera i befintligt om 16 mdkr, för- värvat för 13 mdkr och avyrat för 12 mdkr. Under samma period har värdeförändringar om 18 mdkr levererats innebärande a fastighetsvärdet har ökat med 144%. Vi är redo a skapa framtidens stad Utvecklingen i samhället går snabbt. Med våra fysiska platser som grund lägger vi stort fokus på a med digital teknik förädla och skapa nya erbjudanden som yerligare höjer araktionskraf- ten i våra områden. Livet mellan husen har alltid varit viktigt för oss och vi adderar fortlöpande tjänster, inte sällan digitala, till våra fysiska platser. ”Tjänstefiering” är e nyckelbegrepp där vi ser en ökad samverkan i branschen med nya initiativ och lösningar. För a vara fortsa relevant i en värld där beteen- den och konsumtionsmönster förändras i snabb takt behövs förståelse för människors drivkraer och preferenser. Pandemin har naturligtvis ha stor påverkan på alla delar i vårt samhälle, inte minst synen på, och användningen av kontors- arbetsplatser. När vi nu återvänder till kontoren är det med fördjupad kunskap om verksamheters och medarbetares skiande behov och det är tydligt a det inte kommer a finnas en lösning som passar alla. Det huvudsakliga arbetet kommer a ske på kontoret, i olika kombinationer med hubbar och co-workinglösningar där hemmet även fortsäningsvis kommer a vara en viktig pusselbit. Vi ser a eerfrågan på nya lösningar, kortare framför hållning och större flexibilitet ökar. Förändringen ställer stora krav på oss som fastighetsägare men det skapar också nya aärs- möjligheter och vi vill vara med och driva utveck- lingen framåt. Vi tror starkt på kontorens fortsaa betydelse. De är avgörande för innovationskra, a bygga företagskultur, en viktig del av varumär- ket och e krafullt rekryteringsverktyg. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.14. 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 02. 05.03. 06. 0 7. 08. 01. 04. 9 710 mkr 3 724 mkr 327 mkr 1 707 mkr S.14. Introduktion Värdeskapande stadsutveckling. Atrium Ljungberg utvecklar araktiva och hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med visionen ”Alla vill leva i vår stad” i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället. Affärsidé Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder arak- tiva stadsmiljöer med tjänste erbjudanden för kontor, bostäder och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget. Vision ”Alla vill leva i vår stad”. Vår stad är en plats där allt man behöver och önskar sig ligger vägg i vägg. Här möts en mängd verksamheter som skapar spännande stadsmiljöer där människor väljer a vara. Här kan man arbeta, bo, shoppa, göra aärer, studera, umgås och underhållas – allt som ingår i livet. Våra platser har en själ och här ska alla kunna trivas. Där människor väljer a leva – där lever också staden. Värdeskapande stadsutveckling Projektutveckling Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljning Fastighetsförvaltning drineo 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.15. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och är vägledande i mötet med kunder och andra intressenter. Genom våra värderingar och processer, liksom handlingsplaner och dagliga rutiner, är omsorg om människor och miljö en del av vår verksamhet. Samverkan Genom a samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder. Långsiktighet Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners. Pålitlighet Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Moot ”e handslag gäller” är lika aktuellt idag som igår. Innovativt tänkande Vi ser möjligheter och hiar alltid de bästa lös- ningarna på vårt eget sä. Vi vill lära oss, våga testa ny och hia nya former för a samverka, med sye a skapa e araktivt kunderbjudande. Fastighetsförvaltning Vi har en egen förvaltningsorganisation som arbetar nära kunderna för a tillgodose deras behov på bästa sä och samtidigt vara lyhörda för nya aärsmöjligheter. Projektutveckling Vår projektutveckling innefaar såväl nybygg- nation som om- och tillbyggnader av fastigheter på araktiva platser i storstadsregionerna, oa i anslutning till befintligt bestånd. Projekt genomförs med egen personal från idé till infly. Projektens avkastning skall ge en bäre lönsam- het än a förvärva fastigheter med e befintligt kassaflöde. Projekten bidrar därmed både till drineotillväxt och värdetillväxt. Förvärv och försäljning Vi utvecklar och förvaltar för a äga en lång tid framöver. Förvärv av nya fastigheter och mark genomförs om vi kan uppnå strategiska fördelar och goda drineotillsko eller erhålla en god avkastning genom vår projektutveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en lång siktig utveckling i linje med vår aärsmodell och vision. Kund Vi är en långsiktig hyresvärd med nära samverkan med våra kunder, vilket skapar kontinuitet och trygghet. Genom lokal förvaltning kan vi tidigt fånga kundernas behov och skapa förutsäningar för dem a bedriva en lönsam, hållbar verksam- het. Mötesplatser med blandade verksamheter skapar mervärde för våra kunder där de olika hyresgästerna drar nya av varandra. Samhälle Vi skapar hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, vistas, arbeta och bo över tid. Vi tillvara- tar befintliga värden och tillför nya ekonomiska, sociala och miljömässiga värden som ökar platsens araktivitet. Vi skapar förutsäningar för levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur och vi tar stort ansvar för en plats avseende trygg- het, service och parker. Ägare och investerare Genom vår aärsmodell, innovativ hållbar stadsutveckling och en stor projektporölj koncentrerad till araktiva områden i fyra växande storstads regioner, har vi förutsäningar för en stabil in vesteringstakt. Genom investeringar i egna fastigheter och en eektiv förvaltning skapar vi en god värdetillväxt för Atrium Ljungbergs ägare. Medarbetare Med väl förankrade grundvärderingar och en god arbetsplatskultur, tydliga mål och en möjlighet till utveckling har vi medarbetare som trivs, mår bra och levererar det allra bästa. Vår arbetsplats stimulerar samarbete, kreativitet och eektivitet, vilket är avgörande parametrar för a e företag ska lyckas. Värderingar. Affärsmodell. Värdeskapande för intressenter. Värdeskapande stadsutveckling 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.16. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Strategi med fokus på värdetillväxt. Vår strategi är fundamentet för a göra rä saker på rä ställen och med stort engagemang samtidigt som kund och hållbarhet alltid är i fokus. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara stadsmiljöer vilket ger god värdetillväxt över tid. Finnas på starka delmarknader Utveckla araktiva stadsmiljöer En betydande aktör Fokus på våra kunder Fastigheter och bygg räer Integrerat hållbarhets arbete Aärspro ces sen i egen regi Engagerade medarbetare Låg finansiell risk Vi ska finnas på starka delmarknader i stor- stadsregioner där det finns förutsäningar för långsiktig befolknings- tillväxt. Vi ska fokusera på a utveckla araktiva stadsmiljöer för kontor och bostäder komplet- terat med handel, kultur, service och utbildning. Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad. Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi gör. Samarbetet med kunder, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat. Vi ska förvärva, utveckla och förädla fastigheter och byggräer. Vi ska ha e hållbarhets- arbete som är integrerat i aärsstrategin och en viktig del av vårt erbju- dande. Vi ska förbära vårt eget och våra intres- senters ansvarstagande på området. Vi ska leda och driva hela aärsprocessen i egen regi och med egen kompetens. Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Grund värderingarna; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande är väl förank- rade. Vi är långsiktiga och ska verka i såväl goda som dåliga tider. Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Långsiktig befolknings- tillväxt skapar förutsä- ningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder. Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjlig heter a bedriva framgångsrik aärsverksamhet. Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa långsiktigt hållbara stadsmiljöer. Genom förtroendefulla relationer och sam- verkan hiar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och araktiva miljöer. Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom aktiv förvaltning och genom projektutveckling. Hållbarhet är av yersta strategisk vikt för bolag som vill vara lång siktigt relevanta. Genom a själva driva hela aärsprocessen inklusive projektutveck- lingen kan vi ta väl hand om våra kunder och säkerställa hög kvalitet i långsiktig förvaltning. Kompetenta, motive- rade och engagerade med arbetare är en förutsäning för goda resultat. Låg finansiell risk möjlig- gör högre operationell risk i form av en stor projektporölj. Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Vi fokuserar vår utveckling till områden som uppfyller tillväxt- kriterier. Projekt- och förvärvsmöjligheter genomförs med ut- gångspunkt i områdes- visa strategiplaner. Våra områdesvisa strategi planer föreslår uorm ningen av inne- hållet på varje plats, ut- ifrån platsens specifika förutsäningar. Vi fokuserar vår utveckling och våra förvärv till platser där vi redan är etablerade eller där vi vill bli en betydande aktör. Vi har lokal personal på plats i varje område och bygger långsiktiga relationer med våra kunder och intressenter. Genom noggrann utvär- dering av projekt- och transaktionsmöjligheter allokeras kapital till de möjligheter som lång- siktigt bedöms addera störst värde till Atrium Ljungberg. Med bas i våra målsä- ningar är hållbarhet en fråga som är på agen- dan varje dag för alla anställda inom alla delar i bolaget, från daglig förvaltning till projekt, och finansiering. Vi har personal med kompetenser och egen- skaper som uppfyller våra grundvärderingar och vi utvecklar våra anställda över tid. Vår företagskultur präglas av delaktighet och omsorg om varje individ. Hållbara med- arbetare är grunden för utveckling och lönsamhet. En belåningsgrad som inte ska överstiga 45% och en räntetäcknings- grad om lägst 2,0. God ränte- och kapitalbind- ning med en flexibel finansieringsporölj. Strategi 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.17. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Kontorstrender – campus för idéer och innovation. Pandemin gav bränsle, nya förutsäningar och möjligheter a forma fram- tidens kontor. I Atrium Ljungbergs rapport Nybyggarna, som publicerades hösten 2022, intervjuades forskare, arkitekter och hyresgäster, alla med det gemensamt a de ligger i framkant när det gäller uormning av morgon- dagens arbetsplatser. Fastighetsägare och hyresgäster behöver tillsammans anta utmaningen a skapa långsiktigt hållbara arbetsplatser och stads- miljöer där såväl människors som miljöns välmående har högsta prioritet. Fem trender då framtidens kontor formas Nu planeras kontor med mer tanke på människ- orna som fyller rummen, än förr. När arbetsgivare alltmer förväntas ta hand om medarbetarna fysiska och mentala välmående, speglas förväntningarna även på kontorens uormning. Varierade rum designas, där alla sinnen tas i beaktning, där välmående får högsta prioritet och där oväntade möten premieras. Fem olika kontorstrender blir tydliga. Livsnav Om dåtidens kontor jämfördes med fabrikens eektivitet, kan framtidens kontor beskrivas som ekosystem för människans komplexitet, där tankefrihet, rörelse och idéer uppmuntras. Framtidens kontor är människors livsnav, långt bort från standardiserad yteektivitet, 9 till 5 och söndags ångest. Med ambition a binda samman arbetsplatser med livet utanför, skapas oentliga gränssni från kontoren ut mot kvarteret. Det är i mellanrummen identitet och kultur skapas. Så gror kultur och gemenskap i arbetslivet. Sinnesrum I takt med a kontoren blivit alltmer sömlöst ultra- intelligenta har en parallell utveckling formats. Nu formas kontorens sinnesrum, i många fall med hjälp av till synes osynliga verktyg, men som har vetenskapligt bevisad eekt på välmående. Det är inte enbart möbler och inredning som säer tonen för kontoren; nu växer betydelsen av a alla sinnen tas i beaktning. I jakten på produktiva och välmående medarbetare, låter företagen det gröna flya in. Och kontoren sträcker sig samtidigt ut i naturen, på terrasser och i parker. Kvarterskontor Nu planeras kontor med fysisk rörelse och social atmosfär i beaktning. Smarta arkitektoniska grepp gör a kontorets ytor påminner om gator, torg och innergårdar fyllda med arbetsplatser, kontors- kvarter och aktivitetsområden. I kvarterskontoret är flödet noga uträknat – det publika längst ut och ju längre in människor rör sig, desto mer familjärt. Mångfaldsmiljö I spåren av pandemin har den stora resignationen få fäste. Vi står inför e maktskie – från a ha varit arbetsgivarens marknad, är det nu medarbe- tarna som tar kommandot över arbetsmarknaden. Framtidens kontor och företag måste ta hänsyn till människors olikheter. När individer premieras vinner arbetsgivare lojalitet. Nu skapas miljöer med mångfald i fokus, där personlighetstyper översäs i arkitektur för a medarbetare ska få plats a vara sina bästa jag. Förutom a skapa miljöer som främjar medarbetares hälsa genom fysisk aktivitet, intar arkitekten rollen som miljö- psykolog, för a även främja människors psykiska välmående. Variationshus Framtidens kontorshus har möjlighet a husera mer än enbart en verksamhet. Variationshusen innehåller såväl olika företag, som föreningar och kulturliv. De varierade kontoren är A och O för hållbart stadsbygge och variation blir det främsta mået för kontorens miljömässiga hållbarhet. Gedigna material och smart arkitektur planeras i tidigt stadium. Rum kan storleksanpassas, väggar flyas och inredning justeras. E cirkulärt tänk med återbruk i spetsen, blir viktiga verktyg i strävan eer minskat fotavtryck. Vill du läsa mer? Ladda ner rapporten Nybyggarna – människorna och idéerna bakom morgondagens kontor här: Prototyp för visionärt kontorsbygge i Berlin som stödjer tankefrihet, rörelse och nya idéer. Bild: Gensler. Strategi 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.18. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Lönsamhet och tillväxt Utvecklingen av resultat före värdeförändringar, dvs. vårt kassa- flöde från förvaltningen, är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. Långsiktig stabilitet Bolagets kapitalbas ska vara stark för a bidra till långsiktig stabi- litet och skapa förutsäningar för a göra goda aärer i olika marknadssituationer. Mål för lönsamhet, tillväxt och stabilitet. 12,9 3,8 XX 15,6 Mål: 10 % 17,7 15,7 2022 2021 2020 2019 2018 Mål: 50 % XX 66 71 1) 73 67 68 2022 2021 2020 2019 2018 1) Föreslagen utdelning 2 279 2 349 1 758 1 810 2 513 2022 2021 2020 2019 2018 Mål: >10% Uall: 15,7% Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska vara minst 10% per år över tid. 40 42 40 42 42 Policy: <45 % 2022 2021 2020 2019 2018 4,6 Policy: 2 ggr 4,4 5,0 2022 2021 2020 2019 2018 5,3 3,8 Policy: <45% Uall: 42,3% Belåningsgrad Belåningsgraden ska inte överstiga 45%. Policy: >2 ggr Uall: 3,8 ggr Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 ggr. Mål: >50% Uall: 71% Aktieutdelning Aktieutdelningen ska motsvara minst 50% av resultat före värde- förändringar, eer nominell ska. Årlig investeringsvolym: 3 mdkr Uall: 2 349 mkr Investeringar i egna fastigheter Bolaget kan investera ca 5% av sin egen storlek utan större påverkan på belånings- graden, vilket motsvarar ca 3 mdkr/år. Mål och uall 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.19. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Mål 2022 för hållbart företagande. Mål och uall Vi förstärker successivt vårt fokus på hållbart företagande. Våra väsentliga hållbarhetsområden har omsas till mål och omfaar hela verksamheten. Målen nedan gäller för 2022 fram till 2030, läs mer om målen på sid. 22-32. Klimatneutrala 2030 Socialt hållbara platser Affärsetik Hållbara medarbetare Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO2e/BTA för byggprojekten samt kgCO2e/kvm för förvaltningen. Atrium Ljungbergs platser ska nå minst 90% i det nya indexet för social hållbarhet, Vår stad, år 2030. 100% av de betydande inköpen ska år 2025 vara utvärderade utifrån Atrium Ljungbergs leverantörs- policy. Atrium Ljungberg ska årligen genomföra minst två utvecklingsprogram för leverantörer i sye a gemensamt utveckla hållbarhetsarbetet för såväl bolaget som branschen. Atrium Ljungberg har tagit fram e ny mål för hållbara medarbetare. Vi har sa e indexmål för hela organisationen på 5,5 i uppföljningsystemet Human Financial Wellness, där skalan är 1-7. Målet beslutades av styrelsen januari 2023. Utfall 2022 Utfall 2022 Utfall 2022 Utfall 2022 — -16% kgCO2e/BTA för byggpro- jekten jämfört med startvärde — 7 kgCO2e/kvm för förvaltningen 1) — 34% — Betydande inköp: 10% utvärderade — Utvecklingsprogram: 2 genomförda — 5,7 1)Jämförelsetal saknas varför förändring inte går a ta fram. 02. 05.03. 06. 07. 08. 01. 04. S.20. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Globala målen. Vi är anslutna till FN:s Global Compact och står bakom dess tio principer om mänskliga räigheter, arbetsrä, miljö och antikorrup- tion. Vi har också analyserat vilka av FN:s globala mål för hållbar utveckling vi har möjlighet a bidra till och vilka vi kan ha en negativ påverkan på. God hälsa och välbefinnande Genom a använda Byggvarubedömningen och miljö- certifiera våra fastigheter bidrar vi till a minska skadliga kemikalier och byggmaterial samt minimerar förorening av lu, vaen och mark. Läs mer på sid. 25. Delmål 3.9 Jämställdhet Vi arbetar konsekvent för a öka jäm- ställdhet och motverka diskriminering på arbetsplatserna. Arbetet fortsät- ter, speciellt med yrkesgrupper inom bygg- och fastighetsförvaltningen. Läs mer på sid. 30-31. Delmål 5.1 Rent vaen och sanitet för alla Vi kan bidra till en eektiv vaen- användning och säkerställa hållbara uag av sötvaen för a motverka vaenbristen, framför allt vid utveck- ling av stadsdelar och byggnader samt vid val av material. Vi bidrar till en förbärad vaenkvalitet genom a minimera utsläpp och föroreningar till vaen samt en smart dagvaen- hantering. Läs mer på sid. 25 och 27. Delmål 6.3, 6.4 Hållbar konsumtion och produktion Vår ambition är a ha en resurseek- tiv verksamhet, tillsammans med våra leverantörer och kunder. Vi strävar eer varsam hantering av kemikalier och a minska uasningsämnen, minska avfall och öka återvinning och återanvändning i våra områden. Dea gör vi genom a ställa tydliga krav och samarbeta för nya innova- tiva lösningar i både produktion och förvaltning. Läs mer på sid. 21–23. Delmål 12.2, 12.4, 12.5 Ekosystem och biologisk mångfald Det är viktigt a bidra till a minska förstörelsen av naturliga livsmiljöer och a hejda förlusten av biologisk mångfald. Det kan vi göra genom a skapa grönytor som främjar art- rikedom, jobba med ekosystemtjäns- ter och använda träd, mark, väggar och tak på e hållbart sä i våra stadsmiljöer. Läs mer på sid. 26-27. Delmål 15.5 Bekämpa klimaörändringarna A minska energianvändningen och nyjandet av fossila bränslen för a därigenom minska koldioxidutsläp- pen och på så sä bekämpa klimat- förändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka städernas och fastigheternas motståndskra mot, och förmåga till anpassning till klimatrelaterade faror och natur- katastrofer. Läs mer på sid. 24-25, 27-2930. Delmål 13.1 Fredliga och inkluderande samhällen För oss är det prioriterat a ha e proaktivt arbete för a minimera alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna och hos leverantörer och kunder. Dea är vårt sä a bidra till e fredligt och inkluderande samhälle. Läs mer på sid. 28-29. Delmål 16.5 Hållbar energi för alla Genom a bara använda köpt el från vaenkra och a installera egna solceller på fastigheterna bidrar vi till a öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Med olika energi eektiviseringsåtgärder minskar vi användningen i våra bygg- nader. Läs mer på sid. 24-25. Delmål 7.2, 7.3 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Vi arbetar aktivt med a främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medarbetare som underentrepre- nörer. A motverka bro mot de mänskliga räigheterna är en viktig del i vårt arbete och i de krav vi ställer på leverantörerna. Läs mer på sid. 28-29. Delmål 8.8 Hållbara städer och samhällen Vi är en aktiv part i urbaniseringen av städer genom vårt arbete. Vår aär bygger på hållbar och innova- tiv stadsutveckling. Med en varsam blandning av innehåll i byggnaderna och uormning av oentliga ytor och grönområden, skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Läs mer på sid. 18–21. Delmål 11.3, 11.6, 11.7 Globala målen 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.21. Hållbart företagande 08. 02. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.22. Hållbart företagande 08. 02. Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Städer som klarar urbanisering, klimaörändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar. Atrium Ljungbergs fokus är alltid a verka med omsorg om människor och miljö. Framtidens hållbara stad. Hållbart företagande. Hållbart företagande 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Hållbart företagande 08. Alla vill leva i vår stad Vår vision lyder ”Alla vill leva i vår stad”. Atrium Ljungberg arbetar aktivt under hela fastighetens livscykel från tidiga planeringsskeden, vidare under genomförande och produktion och slutligen som förvaltare av fastigheter. Vi är verksamma i våra områden under lång tid, i tä samarbete med både leverantörer och kunder, där vår verksamhet har kopplingar till många olika hållbarhetsfrågor. Vi ställer höga krav på våra leverantörer och vi samarbetar med våra hyresgäster för a påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når vi längre än vi hade gjort var och en för sig. Fokusområden, mål och strategier Hållbarhetsarbetet är integrerat i vår aärsmodell och en viktig del i arbetet mot a nå visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Genom a arbeta proaktivt med hållbarhets frågorna kan vi på e strukturerat sä hantera risker men också identifiera nya aärsmöjligheter. Eer en omfaande intressent- dialog och väsentlighetsanalys tog vi fram en ny hållbarhetsstrategi med tillhörande hållbarhets- mål fram till 2030. Denna beslutades av styrel- sen i december 2021. Mål, strategier, riktlinjer och styrande funktioner finns samlade i vår nya hållbarhetspolicy. Mål 2030 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, och halvera klimatpåverkan i byggprojekt till 2025 — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030 — 100% av betydande inköp ska 2025 vara utvärderade utifrån vår uppförandekod för leverantörer — Årligen genomföra minst två utvecklings- program för leverantörer — Hållbara medarbetare 5,5 (av 7) i uppföljningssystemet Human Financial Wellness. Framtidens hållbara stad. Arbetet 2022 Med nya mål på plats har arbetet med implemen- tering inles för samtliga aärsområden, där fokus varit på a säkerställa a processer och arbets- sä finns på plats med sye a realisera våra nya målsäningar. För a säkerställa vår uppföljning och utveckling framåt har vi under året implemen- terat e ny rapporteringssystem för hållbarhet. Läs mer om vårt arbete med de olika målen under året på sid. 24-31. S.23. Framtidens hållbara stad 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.24. Hållbart företagande 08. Målet är uppdelat i två mätetal, kgCOe/BTA för våra projekt (nyproduktion och större ombygg- nation) och kgCOe/kvm för vår förvaltning. Mätetalen är intensitetsbaserade, utsläpp fördelat på yta, för a kunna följa årliga förbäringar både i vår projektutveckling och förvaltning. Bygg- och fastighetsbranschen står för en bety- dande andel av Sveriges utsläpp, därför är det viktigt a vi gör vad vi kan för a bidra i arbetet framåt, hos oss själva och i vår värdekedja. Våra fyra fokusområden som vi arbetar med för a nå klimatneutralitet utgår ifrån var vi har våra stora utsläpp idag. Temaområdena är sådana där vår påverkan är betydande, från tidiga skeden, under produktions- ledet samt när vi förvaltar våra fastigheter. Vi har arbetat strukturerat i e flertal år med klimat- och miljö påverkan från de fyra områdena, men nu ska vi öka tempot yerligare. De fyra områdena har brutits ner i respektive aärsområde för a kunna målsäas och arbetas med operativt årligen. Nedan följer en kort beskrivning av varje område och hur vi avser a arbeta med det. För infor- mation om vår totala klimatrapportering se sid. 136-139. Energi Fokus framöver är fortsa a eektivisera våra befintliga byggnader samt a nya projekt utveck- las med en så låg förbrukning som möjligt. Utöver det kommer vi öka mängden egenproducerad energi, framför allt solenergi. Den totala normalårskorrigerade energianvänd- ningen 2022 uppgick till 192 GWh, vilket är en minskning med 1% från 2021. 46% av energi- använd ningen avser hyresgästernas egen konsum- tion. Vi har lyckats minska energianvändningen per kvm med 10% jämfört med 2021, dea beror på a vi använder ungefär lika mycket energi som föregående år utslaget på fler kvadratmeter. Atrium Ljungberg ska uppnå klimatneutralitet 2030, och halvera utsläppen i byggprojekt till 2025. Klimatneutral betyder a vi ska stäva eer a ha neo-noll utsläpp av växthusgaser. Alla aktiviteter har idag en klimatpåver- kan, därför handlar arbetet i första hand om a reducera våra utsläpp så långt som möjligt med ambitionen a nå noll. Våra temaområden: – Energi – Material – Avfall – Transporter Klimatneutrala 2030. Fjärrkyla, 5 % Värme, 28 % Fastighetsel, 22 % Hyresgästel, 30 % Hyresgästel uppskaad, 8 % Processkyla, 7 % Fjärrkyla, 5 % Värme, 28 % Fastighetsel, 22 % Hyresgästel, 30 % Hyresgästel uppskaad, 8 % Processkyla, 7 % Energiintensitet – 46% av den totala energiintensiteten avser hyresgästers verksamhetsenergi. Klimnatneutrala 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.25. Hållbart företagande 08. Vi minskade mängden fastighetsenergi per kvm med 14% under året. Exempel på aktiviteter under året är dristart av ny geoanläggning, belysnings- projekt och ombyggnation av ärrvärme. Under hösten 2022 har organisationen ha extra fokus på drioptimering. Läs mer i not H.4. El står för störst andel av vår och våra kunders energianvändning. I normalfallet förser vi hyres- gästerna med el och debiterar dem utifrån faktisk användning. Vi köper el från ursprungsgaranterad vaenkra, vilket används i alla våra fastigheter. Elen är klimatneutral genom a vi köper kompen- sation med certifikat enligt FN Gold standard. Köpt fastighetsel per kvm har minskat med 13% sedan föregående år. Vi har egna solcellsanläggningar för a öka andelen förnyelsebar och egenproducerad el. Dessa finns idag i Uppsala, Sickla, Liljeholmen och i Malmö. Under 2022 installerades inga yerligare solceller, då det har varit svårt för leverantörerna a få fram material. Totalt se har vi 14 296 kvm solceller där vi kan producera ca 2 764 MWh om året. TL Bygg arbetar för a minska energianvänd- ningen på byggarbetsplatserna genom a använda LED-belysning och eldrivna verktyg och maskiner samt säa in värmepumpar i byggbodarna. Material Inom Atrium Ljungbergs verksamhet står bygg- projekten för en stor del av klimatutsläppen där materialen är en betydande del. Vårt arbetssä för a minska påverkan inom varje projekt är a använda oss av livscykelanalyser i tidiga skeden. Materialfrågan är också viktig ur e förvalt- ningsperspektiv, då hyresgästanpassningar kan vara materialintensiva. 2022 blev vårt resultat för målet klimatpåverkan nyproduktion 388 kgCOe/BTA i våra projekt. Vi har reducerat vår klimatpåverkan med 16% genom a bland annat köpa produkter med lägre klimat- påverkan och nyja befintliga material. Utöver vilka materialval som görs i projekt, fokuse- rar vi även på a yerligare arbeta med återbruk i våra fastigheter och projekt. Under 2022 har vi genomfört e pilotprojekt i Gränbystaden, där en gemensamhetslokal gjordes om med återbruk i fokus. Genom a använda återbrukade produk- ter gav det projektet en klimatbesparing på 78% jämfört med nyinköpta produkter. Atrium Ljungberg använder Byggvaru- bedömningen vid inköp av byggmaterial. Det är en digital loggbok med miljöbedömda byggva- ror. Systemet hjälper oss även a eerleva FN:s Försiktighetsprincip, som innebär a om det finns hot om allvarlig skada på miljön, ska brist på full vetenskaplig säkerhet inte användas som skäl a skjuta upp kostnadseektiva åtgärder för a förhindra miljöförstöring. Majoriteten av TL Byggs projekt miljöcertifieras med Miljöbyggnad eller BREEAM. Miljödeklarerade material och produkter används i byggnaderna, där de vanligast förekommande loggböckerna är Byggvarubedömningen och Sunda hus. Avfall Tä länkat till material har vi fokusområdet Avfall. Här gäller det a se över processer och arbetssä med sye a undvika a avfall uppstår, framför allt i projekt och hyresgästanpassningar. Vi vill också öka återvinningsgraden, där vi som fastighetsä- gare kan påverka genom smarta val och ge tips till våra hyresgäster. Avfallshantering är en fråga som vi arbetar tillsam- mans med våra hyresgäster kring. Vår avfallsvision är a varken vår egen eller våra kunders verksam- het ska generera något avfall. Under året har vi ha brännbart avfall som motsvarar 471 ton COe. TL Bygg följer upp sin avfallshantering och arbetar för a öka andelen återbrukat och återvunnet material. Utbildningar i avfallshantering hålls i projekten. Under året har e pilotprojekt genom- förts där delar av inredning har återanvänts från andra projekt. Transporter Det sista fokusområdet är Transporter, där vi som beställare kan ställa krav på exempelvis fordon och bränslen. Genom arbetet i tidiga skeden kan vi skapa goda förutsäningar inom områden eller byggnader för individer a välja hållbara trans- portsä. Dea gäller även i förvaltningsskedet, a synliggöra och tillgängliggöra transporter genom gång-, cykel- och kollektivtrafik. Idag räknar vi på hur stora utsläpp våra besökare av handelsplatser står för, läs mer om det på sid. 138 och 148. För a minska koldioxidutsläppen från transporter tillhandahåller vi elladdstolpar på parkeringsplat- serna vid våra fastigheter. I dagsläget har vi 1 195 antal laddplatser. Vi har även under 2022 initierat e samarbete med delningstjänsten Volvo on demand i Sickla för a erbjuda våra boende och kunder olika alternativ för sina transporter. TL bygg arbetar i byggprojekten med a minska utsläppen genom a planera inköp och trans- porter. Till exempel är alla transporter vid materialinköp från lager från huvudleverantör koldioxidneutrala. Klimnatneutrala 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.26. Hållbart företagande 08. Indexet för socialt hållbara platser består av fem fokusområden där varje område består av e antal mätbara indikatorer och minst en kvalitativ fråge- ställning till de som arbetar, bor eller vistas i våra områden. Indikatorerna har tagits fram utifrån de principer vi framgångsrikt arbetat med tidigare, i kombination med vedertagna mätmetoder från t.ex. UN Habitat, Citylab m.fl. I vissa enstaka fall har indexet kompleerats med egna mätetal. Allt vägs samman till e betyg för varje område och e helhetsbetyg för sju platser vi är verksamma på. Vi vet a vi inte täcker in alla aspekter inom social hållbarhet, men genom a lya fram frågan och fortsäa arbetet både internt och externt tror vi a det kommer ta oss närmre staden alla vill leva i. Utifrån det vi lär oss genom dea kommer vi kunna utveckla vårt arbete yerligare när det gäller hållbar stadsutveckling. Under 2022 har samtliga våra sju platser som omfaas av indexet gjort en nulägesanalys. Dessa platser är Sickla, Slakthusområdet, Slussen, Hagastaden, Gränbystaden, Lindholmen och Mobilia. Medarbetare som arbetar på dessa platser har ha workshop tillsammans med hållbarhets- avdelningen för a få fram startvärdet på de olika platserna, utse ansvarig person för de olika mät- etalen samt tydliggöra vad som är nästa aktivitet för den specifika platsen. Eersom alla platser har olika förutsäningar, har de olika platserna inte få samma resultat. Det sammanvägda resultatet för året ger en måluppfyllnad för våra platser på 34%, vilket är en bra bit på vägen mot målet 90%. Vi är inget vanligt fastighetsbolag. Givetvis är husen grunden i vår verksam- het, men i själva verket är vi mer intresserade av människorna som vistas där. Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kommuner, hyresgäster och alla som bor och verkar i våra områden. Genom en variation av innehåll kan vi skapa e stadsliv där människor trivs, känner trygghet och inspireras – platser där man väljer a vara, nu och i framtiden. Socialt hållbara platser 2030. Indexets fem fokusområden — Trygghet, trivsel & tillgänglighet — Närhet, möten & flexibilitet — Ekosystemtjänster & klimatanpassningar — Identitet, historia & mångfald — Dialog & delaktighet För mer infomrmation om fokusområdena, se al.se Socialt hållbara platser 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S. 2 7. Hållbart företagande 08. Indexets fem områden. Trygghet, trivsel och tillgänglighet Ekosystemtjänster och klimatanpassningar Närhet, möten och flexibilitet Identitet, historia och mångfald Dialog och delaktighet När vi arbetar med trygghet, trivsel och tillgänglighet skapar vi platser där alla känner sig välkomna. Med god trygghet skapar vi förutsä- ningar för a människor ska vilja arbeta, bo och vistas i våra områden dygnet runt. För a nå dea är det även viktigt a våra platser är till- gängliga för alla. Exempel: i Slakthusområdet pågår e belysningsprojekt som syar till a öka tryggheten i området och göra det enklare a orientera sig. Projektet ska vara klart i samband med öppnandet av e antal nya restauranger, våren 2023. För a framtidssäkra våra områden arbetar vi med mångfunktionell grön- och blåstruktur. Då kan vi bidra till fler och starkare ekosystemtjänster samt skapa platser som är resilienta och trivsamma. Grönskan bidrar till a människor vill vistas där och förbärar livsvillkoren för en mängd arter. Med grönska kan vi öka trivseln och samtidigt minska risken för a drabbas av negativa konsekven- ser från klimaörändringarna. En genomtänkt grön- och blåstruktur skapar behagligare klimat, hantering av dagvaen, lägre upplevt buller, renare lu och biologisk mångfald. Exempel: under 2022 har samtliga våra fastigheter klimatriskinventerats. Genom a arbeta med utbudet och funktionerna på våra platser skapar vi förutsäningar för fler människor a vilja vara i våra områden. Det i sin tur skapar goda förutsäningar för vår verksamhet och våra hyres- gäster. Det ska vara enkelt a ta sig till platsen, men platsen ska också erbjuda den service du behöver. På så sä skapas araktivitet och möj- ligheter för människor a mötas. Exempel: som en del av stadsut- vecklingen i Götaverken, Göteborg, öppnade under sommaren både res- tauranger och service i stadsdelen. Dea för a skapa varierade kvarter och fler möjligheter till möten. Vi vill fortsäa förstärka våra platsers identitet, då vi ser a det gör dem mer araktiva. Dea ska ha en koppling till områdets historia, för a bygga vidare på årsringarna i staden. Vad är viktigt a bevara/förstärka, vad skulle behöva adderas, vad kan vi ändra/förbära är frågor vi ställer oss för a skapa platser med mång- fald och en tydlig identitet. Exempel: i arbetet med detaljplanen för Industrikvarteren i Sickla har det under året arbetats med metoden beräelseburen stadsplanering, för a få förståelse för platsens kultur- historiska värden och hur bärande beräelser kan lyas, tydliggöras och skapa nya värden. Med fokus på dialog och delaktig- het kan vi öka vår kunskap om de behov som finns bland våra olika målgrupper. Vi kan dra nya av den kreativitet och de idéer som besö- kare, boende och de som arbetar på våra platser har. På det säet kan vi utveckla områden som är mer inklu- derande, inbjudande, tryggare och starkare i sin karaktär och identitet. Exempel: torget i Moblia är en plats för möten. Under året har en rad utomhusaktiviteter ske, där några av våra hyresgäster tillsammans med oss skapar tillfällen för a nå ut till både nya och befintliga besökare. Socialt hållbara platser 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.28. Hållbart företagande 08. I vår uppförandekod för leverantörer anges de minimikrav vi ställer på hela leverantörsked- jan och omfaar utöver aärsetik även miljö, klimat, arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga räigheter. E av bolagets två övergripande mål inom aärs- etik är a till 2025 ska samtliga leverantörer som vi gör betydande inköp ifrån vara utvärderade utifrån uppförandekoden. Betydande inköp definieras utifrån volym (kronor), om ramavtalsleverantör finns eller om hållbarhetsrisker kan kopplas till inköpet. Med utökad utvärdering kan vi identifiera områden med utmaningar där extra fokus behövs för a säkerställa hållbarhetsfrågorna inom såväl vår egen verksamhet som i våra leverantörsled. Under 2022 har vi arbetat med a utvärdera våra leverantörer i enlighet med vårt nya mål. Resultatet är a 79 leverantörer har utvär- derats varav 82% uppnår en godkänd utvär- dering utan vidare åtgärder. Inga allvarliga avvikelser har identifierats utan resterande 18% har mindre avvikelser. Uppföljningen av leverantörer utgör även en del i e nyetable- rat branschsamarbete, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled, tillsammans med fastighetsbolagen Fabege, Humlegården, Hufvudstaden, Corem och AMF. Arbetet har initierats i sye a få en eektivare uppföljning av hållbarhetsaspekter bland leverantörer till fastig- hetssektorn, genom a utveckla en samordnad leverantörsuppföljning och gemensamt tillväga- gångssä. Målet med samarbetet är a stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Läs mer om arbetet med leverantörer i not H.13. Det andra övergripande målet för aärsetik syar till a främja samarbete och utveckling tillsammans med våra leverantörer. Målet är a Atrium Ljungberg ska genomföra två utvecklings- program per år tillsammans med våra leverantörer. Arbetet fokuserar på frågeställningar kopplade till hållbarhetsutmaningar inom vår bransch, där vi samlar relevanta leverantörer för a gemensamt försöka identifiera lösningar. På så sä hoppas vi a våra samarbeten stärks och vi får ökat fokus i arbetet med hållbarhetsfrågan, hos alla parter. Under 2022 har två leverantörsutvecklings program genomförts. Det första genomfördes i juni med leverantörsgruppen Arkitekter och några av Atrium Ljungbergs aärsutvecklare. Fokus för det programmet var ”Hur kan vi bygga klimatneutralt Aärsetik är e väsentligt område för Atrium Ljungberg a fokusera på, där det fortsaa arbetet är uppdelat i två delområden; leverantörskedjor och antikorruption. Två viktiga områden med väsentliga hållbarhetsrisker a hantera inom vår bransch. Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla relationer. Vi arbetar proaktivt både internt och med våra leverantörer för a motverka de risker för mutor, korruption och bro mot mänskliga räigheter som finns i branschen. Affärsetik 2030. Aärsetik 2030 FIHL är e branschsamarbete mellan Atrium Ljungberg, Fabege, Humlegården, Hufvudstaden, Corem och AMF. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.29. Hållbart företagande 08. 2030?” Slutsatserna var bland annat a vi inom branschen behöver arbeta mer med linjära flöden, räkna och visualisera klimat avtrycket och öka kun- skapen inom ämnet hos alla intressenter. Det andra programmet genomfördes i oktober, med fokuset ”Ökat återbruk i fastigheter”. I dea program deltog leverantörer såsom inrednings arkitekter, entreprenörer, materialleverantörer samt medar- betare från Atrium Ljungberg med representanter från både projekt- och förvaltningsorganisationen. Insikter från dea tillfälle är a våga ifrågasäa hur vi gör idag, en marknad och system för återbruk/ cirkularitet behöver utvecklas samt se över befintliga rutiner och processer vid projekt. Uppförandekod för medarbetarna Våra värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande – är basen för allt vi gör i bolaget. Medarbetare ska uppträda hederligt och med omtanke, samt visa engage- mang och integritet gentemot aärspartner och andra medarbetare. Vår policy för aärsetik är också vår uppförandekod och omfaar alla medar- betare och tillfälligt anställda. Vi har även riktlinjer för representation, gåvor och förmåner som ger mer konkret vägledning för medarbetarna samt e utbildningspaket med etiska dilemman som har använts på utbildningar med alla medarbetare sedan 2017. Vi genomför också introduktionsut- bildningar för nyanställda och tillfälligt anställda, där aärsetik är en viktig del. Det pågår även e arbete med a digitalisera delar om aärsetik i e gemensamt introduktionsprogram. TL Bygg har en egen hållbarhetspolicy där aärs- etik ingår. De har signerat och stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tillämpar Institutet mot mutors näringslivskod. De är också certifierade enligt lednings- och produktcertifie- ringssystemet BKMA. TL Bygg ställer krav på sina leverantörer a de ska följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt begär in en självskaningsenkät av samtliga ramavtalsleverantörer. Enkäten innehåller klimat, aärsetik, arbetsrä och miljö-, kvalitets- och arbetsmiljö-ledningssystem. TL Byggs ambition är a alla nya och befintliga ramavtalskunder ska granskas. För alla ramavtal som tecknats under 2022 har 24% av leverantörerna granskats. Vår skaepolicy Atrium Ljungberg betalar ska i Sverige och den består främst av aktuell ska, fastighets- ska, ej avdragsgill moms, stämpelska, sociala avgier och särskild löneska. Vår skaepolicy slår fast a vi ska vara en pålitlig, långsiktig och ansvarstagande samhällsmedborgare som alltid agerar utifrån gällande lagar och regler. Skaer ska kontrolleras, redovisas och betalas korrekt. Bolaget åtar sig också a inte bedriva aggressiv skaeplanering. Med dea menar vi transaktioner utan aärsmässiga drivkraer som bara syar till a minska skaen. Skaepolicyn finns tillgänglig på al.se. Läs mer om betalda skaer i not H.11. Visselblåsarfunktion Vi kommer fortsa arbeta mot en nollvision gällande konstaterade fall av broslighet, bland annat genom vår visselblåsarfunktion. Genom den är det möjligt a anonymt anmäla misstanke om korruption och andra bro eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som bevakas av bolagets chefsjurist och revisions- utskoets ordförande. Noll anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption har uppdagats under 2022. Inga andra hållbarhetsrelaterade bro eller viten har förekommit under året. 1. Vid upphandling/förfrågan: Kraven som framgår av vår Uppförandekod för leveran- törer ska beaktas vid val av leverantör. 3. Löpande under samarbetet: Vem som helst kan ställa frågor och rapportera avvikelser om en leveran tör verkar avvika från vår kod, antingen via visselblåsarfunktionen eller till ansvarig för hållbarhet eller inköp. Även revisioner kan komma a ske. Resultat av utvärdering: — Utan anmärkningar: Samarbetet fortsäer. — Vid mindre avvikelser: Dialog förs med leverantören om hur avvikelsen kan åtgärdas inom en given tidsram. — Vid allvarliga avvikelser: Bedöms avvikelsen vara av allvarlig karak- tär kan aktuellt avtal komma a hävas. 4. Utvärdering av leverantörer: E självskaningsformulär skickas ut till leverantörer minst vart tredje år där leverantörer får svara på frågor om hur de arbetar med upp- förandekoden, både övergripande och i vardagen Revision: Vid revision: Utifrån den system- atiska utvärderingen görs årligen e urval där en vidare revision genomförs, i sye a kunna gå på djupet i de frågor och krav som hanteras i uppförandekoden. 2. Vid beställning/kontraktstecknande: Vid inköp överstigande 100 000 kronor, eller i en riskkategori, ska leverantören intyga a de respek- terar och följer våra krav genom a signera vår uppförandekod. Uppföljning av dea sker. 5. 6. Återkoppling: Sker till organisationen inför kommande upphandlingar. Process för styrning och kontroll av leverantörer Aärsetik 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.30. Hållbart företagande 08. Lärande och kompetenshöjande insatser är viktiga för vår framgång. Under många år har vi satsat mycket på olika typer av utveckling i bolaget – ledarutveckling, eektiv arbetsteknik och insatser med sye a skapa aärsmöjligheter för Atrium Ljungberg. Vi vill vara en utvecklande organisation där lärande, engagemang, hälsa och säkerhet står i fokus. Kompetensutveckling Under 2022 har vi genomfört en större satsning inom förvaltningen med fokus på drien för a lya de medarbetare som arbetar nära våra kunder dagligen. Kunskap är färskvara och för oss är det viktigt a våra medarbetare har rä kompe- tensnivå för a klara arbetet, idag och i morgon. Det gäller såväl befintliga medarbetare som kommande. För a identifiera vilken typ av kompe- tenshöjande insatser vi ska satsa på har vi valt a arbeta med FAVAL, fastighetsbranschens system för validering av branschens yrkesroller. Dea har resulterat i a fem personer har blivit certifierade som fastighetstekniker och en har blivit certifierad som fastighetsskötare. Hållbara medarbetare Vi har under flera år ha fokus på hållbara med- arbetare i allt vi gör och det kommer även framåt a vara e prioriterat område. Våra medarbetare är grunden till vår framgång och hållbara med- arbetare är medarbetare som över tid mår bra, trivs, presterar och utvecklas. Vi har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor och då gäller det a jobba förebyggande utifrån många aspekter – såsom exempelvis chefsstöd, tydligt ansvar och uppdrag för varje roll, feedback, kompetensutveckling och friskvård. Vi arbetar löpande med utbildning för alla medarbetare. Utöver det specifika validerings- programmet för dripersonal erbjuds alla med- arbetare i bolaget a gå utbildningen ”Personlig eektivitet”. Det är en utbildning som, precis som det låter, syar till a ge verktyg för planering och eektivisering i både vardag och arbetsliv. Samtliga chefer inom Atrium Ljungberg har eller ska också gå vårt interna ledarskapsprogram. Dessutom arrangerar vi chefsdagar två gånger per år där vi fördjupar oss i något speciellt ämne inom ledarskap. Vi följer noga upp, utvärderar och förbärar våra utbildningsinsatser. För Atrium Ljungberg är det viktigt a vi kompe- tensutvecklas. I en snabbt föränderlig värld är det viktigt a vi är en lärande organisation där medarbetarna ständigt utvecklar sig och tar till sig ny teknik. Vi tror också på a de bästa idéerna föds i samverkan mellan människor med olika bakgrund och erfarenheter. I slutet av 2022 hade koncernen 316 (331) medarbetare, varav TL Bygg hade 106 anställda (119). Under 2022 gjordes överenskommelser med e antal medarbetare om a avsluta sin anställning på grund av arbetsbrist. Atrium Ljungberg har inte behövt säga upp eller förtidspensionera medarbetare, och har därför inte något program för övergångsstöd. För mer fakta om vår personalstyrka, se not H.9. Hållbara medarbetare 2030. Lika värde och jämställdhet Vårt grundläggande synsä är a alla människor har lika värde och rä till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gäl- lande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtalen. Lönesäningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga skillnader fanns mellan könen enligt årets undersökning. Vi har e rapporterat fall av diskriminering under året, där ärendet har hanterats internt. Fastighets- och byggbranschen är forarande mansdominerad. I Atrium Ljungberg-koncernen är 67% (69) av medarbetarna män, vilket är 2% lägre jämfört med föregående år. Vi har uppnå en jämn könsfördelning i de administrativa stödfunk- tionerna, men det finns forarande områden a utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna, dritek- niker och fastighetsskötare inom koncernen över- vägande män, vilket speglar branschen i övrigt. TL Bygg har genom aktiva åtgärder tagit fram handlingsplaner för a motverka diskriminering och har under 2022 arbetat framgångsrikt med initiativet ”Sila Snacket" som har få e stort genomslag inom byggbranschen. Vi blev under Hållbara medarbetare 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.31. Hållbart företagande 08. året valda till Årets Byggbolag och vann dessutom Årets jämställdhetspris på Betonggalan mycket tack vare arbetet med ”Sila Snacket”. En av Sveriges bästa arbetsplatser Mellan år 2011 och 2021 har vi årligen genomfört undersökningen Great Place To Work® (GPTW) för a mäta vår ambition a vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Vårt mål har varit a varje år uppnå e genomsniligt förtroendeindex på minst 85%. De senaste åa åren har resultatet överträat målet. Från och med 2022 har vi valt en annan medarbe- tarundersökning som fokuserar mer på den håll- bara medarbetaren – Human Financial Wellness. Vi startade upp arbetet under året och i januari 2023 sae vi e indexmål för hela organisatio- nen på 5,5, där max är 7. Undersökningen som genomfördes hösten 2022 gav e startvärde om 5,7, vilket visade a våra medarbetare är mycket engagerade och a de trivs med arbetet, kollegor och chefer. Undersökningen visar också a många medarbetare har potential a förbära sin hälsa. Särskilda brister inom sömn och stress identifiera- des. Även stillasiande, otillräcklig fysisk aktivitet och ergonomi är områden som kräver särskilt fokus. TL Bygg har använt GPTW-undersökningen sedan 2011 för tjänstemän och sedan 2016 för både tjänstemän och yrkesarbetare. Årsmålet var 84% och det långsiktiga målet är a nå e totalt index om 86%. Resultatet för 2022 blev 80% (87% för tjänstemän och 72% för yrkesarbetare). Trots a TL Bygg inte når upp till företagsmålet är det e mycket bra resultat jämfört med branschen i övrigt. Vi arbetar aktivt för a förbära förhållan- dena genom a skapa handlings- och åtgärdspla- ner tillsammans under 2023. Medarbetarnas utveckling och engagemang Nyckeln till vår framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade medarbetare. För a känna engagemang är det viktigt a alla förstår vad som förväntas av dem och hur deras insats bidrar till vår aär. Vi använder därför en Performance management-process som hjälper chefer och medarbetare a fokusera på rä saker och på medarbetarens utveckling. Alla Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs tjänstemän omfaas av processen. I processen ingår utvecklingssamtal, handlings- planer och uppföljningar. För varje medarbetare säs individuella mål och handlingsplaner för utveckling, prestation, innovation och hållbarhet. Dea görs i årliga målsamtal med uppföljning två gånger per år. Medarbetarna inom Atrium Ljungberg har också minst åa löpande feed- back-samtal varje år med sin chef. Medarbetarna på Atrium Ljungberg får varje år utvärdera sin chef och denna feedback nyjas för utveckling av ledarskapet. TL Bygg genomför också årliga med- arbetarsamtal med samtliga yrkesarbetare. Under året har utbildningar hållits inom bland annat personlig eektivitet och arbetsmiljö. Ledare inom Atrium Ljungberg deltar varje år på chefsdagar och i år har fokus främst varit på hur vi utvecklar en lärande organisation samt a leda i förändring. Vi har också fokus på framtida medarbetare och a bidra till deras utveckling. Vi tillhandahåller praktikplatser för elever från yrkeshögskolor. Vi anställer även sommarjobbare i förvaltningsorganisationen. Nollvision för sjukdom och olyckor Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatso- lyckor. I fastighets- och byggbranschen före- kommer allvarliga hälso- och säkerhetsrisker. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till den psykiska hälsan. I drien av fastigheterna och i byggverksamheten är skador på händerna de vanligaste olyckorna. Atrium Ljungberg har huvud- ansvaret för arbetet men även medarbetarna har en viktig roll som tydliggörs i bolagets arbetsmil- jöorganisation. I samarbete med de anställda finns även en arbetsmiljökommié inom bolaget. HR leder arbetet där ombud för de anställda deltar, e arbete för a minska risker för olyckor och sjukdomar och öka trivseln på arbetsplatsen. Under 2022 fortsae vi a genomföra hälsokon- troller för alla medarbetare på Atrium Ljungberg för a upptäcka ohälsa. Koncernens medarbetare får friskvårdsstöd (via den digitala plaformen Epassi) i form av bidrag till olika typer av träning och aktiviteter. Vi genomför även andra hälsoak- tiviteter såsom träning på arbetsplatsen. Vi har också interna trafikregler för hur vi ska arbeta med möten, e-post, telefon och Teams. Under medarbetarsamtalen säs e eget per- sonligt hållbarhetsmål för varje individ. Atrium Ljungbergs medarbetare erbjuds också en frivillig hälsoförsäkring som ger tillgång till specialistvård, läkare online och samtalsstöd. För a motverka arbetsplatsolyckor genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för projekt- ledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom produktion på TL Bygg. En arbetsmiljökommié träas fyra gånger per år. Det finns ordnings- och skyddsregler på varje byggarbetsplats, Skyddsombud utses och skyddsronder genom- förs. Det är viktigt a hålla fokus på förebyggande säkerhetsarbete. TL Byggs ledningssystem är certifierat enligt BKMA som är e lednings- och produktcertifie- ringssystem som ställer krav på kvalitet, miljö och arbetsmiljö likt en ISO-certifiering, men är direkt anpassat för byggbranschen. TL Bygg har varit certifierade sedan 2002 och arbetar aktivt för en minskad negativ miljöpåverkan och har regler och rutiner för a alla medarbetare ska ha en god arbetsmiljö. Varje år sker en tredjepartsrevision. 2022 uördes den av Det Norske Veritas. Hållbara medarbetare 2030 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.32. Hållbart företagande 08. För a kunna arbeta mot de uppsaa klimat målen har EU beslutat om en taxonomi, vars sye är a definiera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig då vi inte omfaas av lagkraven. För 2022 har vi valt a rapportera på e av taxonomins sex miljömål, mål 1 - Begränsa klimaörändringarna. Vi rapporterar enligt de ekonomiska aktiviteterna 7.1 Konstruktion av nya byggnader, 7.2 Renovering av befintliga byggnader samt 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Den fullständiga rapporteringen finns i not H.10. Vi ser a taxonomin är tillämplig för 100% av vår verksamhet. Av vår omsäning är 23% förenlig med taxonomin, för våra driutgier är uallet 16% och av årets investeringar och förvärv är 8% förenligt med taxonomins krav. Under året förvärvades två fastigheter där ingen var förenlig med taxonomin vilket påverkade uallet av investeringar och förvärv, exkluderas förvärven blir uallet för våra investeringar under året 23%. Andelen av värdet på förvaltningsfastigheterna per sista december 2022 som var hänförliga till fastig- heter som uppfyller kraven i taxonomin uppgick till 26%, motsvarande andel av uthyrningsbar yta uppgick till 26%. Med e aktivt hållbarhetsarbete i både förvaltning och projektverksamheten ser vi stor potential a förbära vår andel som är förenlig med taxonomin. Vi ser a vi har en potential i förflyning av våra egna förvaltningsfastigheter, skulle vi få dem som har störst potential a uppfylla kraven enligt taxo- nomin skulle vi uppnå ca 50% förenlig omsäning. För a nå den beskrivna potentialen behöver vi fortsäa arbeta med a minska energianvänd- ningen i våra fastigheter. Potentialen är framförallt i fastigheter som är nära top 15% kraven. Vi ser även a vi har en möjlig potential i kom- mande projekt, där vi behöver säkerställa a dessa arbetar enligt taxonomins krav med a minska klimatpåverkan, hantera eventuella klimatrisker och säkerställa de sociala kraven. Vi följer också utvecklingen inom taxonomin för a se vilka av de övriga fyra målen, som ej ännu är beslutade av EU, vi skulle kunna väsentligt bidra till. När en investering inom 7.7 har bedömts som ej förenlig med taxonomin har vi i nästa steg även utvärderat individuella investeringar då det inom dessa finns investeringar hänförliga andra ekono- miska aktiviteter där vi arbetar för a bidra till a begränsa klimaörändringarna. Större ombyggna- tioner har redovisats inom 7.2. Utöver det finns även andra investeringar där vi, tillsammans med våra leverantörer, behöver säker- ställa a de är förenliga med taxonomin. Dea har inte kunnat genomföras per sista december 2022 och därmed inkluderas dessa i 7.7 som en ej förenlig investering. Taxonomi. Taxonomi EU-taxonomin, frivilliga upplysningar Ekonomisk aktivitet Total omsäning, mkr Omfaas (eligible), % Förenlig (aligned), % Ej förenlig (not aligned), % 7.1 Konstruktion av nya byggnader 514 100 24 76 7.2 Renovering av befintliga byggn. 71 100 - 100 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2 550 100 24 76 Totalt 3 135 100 23 77 Ekonomisk aktivitet Totala investeringar och förvärv, mkr 1) Omfaas (eligible), % Förenlig (aligned), % Ej förenlig (not aligned), % 7.1 Konstruktion av nya byggnader 113 100 100 - 7.2 Renovering av befintliga byggn. 863 100 6 94 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 4 664 100 6 94 Investering i övriga materiella anläggningstillg. 15 - - - Totalt 5 654 100 8 92 1) Under året har vi förvärvat två fastigheter i Stockholm för 3 724 mkr varav ingen var förenlig med taxonomin. Ekonomisk aktivitet Totala dri- utgier, mkr Omfaas (eligible), % Förenlig (aligned), % Ej förenlig (not aligned), % 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 155 100 16 84 Totalt 155 100 16 84 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.33. Hyres- & fastighetsmarknad 08. 03. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.34. Hyres- & fastighetsmarknad 08. 03. Under 2022 har mycket hänt i vår omvärld som påverkar oss alla på kort och lång sikt. Atrium Ljungberg är inte immuna men står stadigt – mycket tack vare en väldi- versifierad fastighetsporölj och kundsammansäning i kombination med låg finansiell risk. Vi lever i en föränderlig värld. Hyres- och fastighetsmarknad. Kund. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.35. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Kundstruktur Per 2023-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg- ningsbar årshyra till 2 804 mkr. Ekonomisk uthyr- ningsgrad exklusive projekt var vid samma tid- punkt 93% (91). Atrium Ljungbergs har en kundstruktur med god riskspridning avseende såväl bransch, enskild kund och storlek som förfall. Koncernen har ca 1 600 kommersiella kontrakt och 600 bostadskon- trakt, vars förfallostruktur framgår av tabellen. Den enskilt största kunden svarar för 4% av koncernens totala intäkter, medan de tio största kunderna står för 20% av totala intäkter. Det innebär a Atrium Ljungbergs exponering mot en enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Återstående genomsnli- lig kontraktslängd var 4,5 år (3,9). Neouthyrning Neouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avfly, uppgick under perioden till 115 mkr (40), varav projekastigheter utgjorde 58 mkr (20). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholms området. Nyuthyrning har ske om 296 mkr (248) medan uppsägning från kund uppgår till 112 mkr (177). Därtill har vi sagt upp kund för avfly motsvarande en årshyra om 69 mkr (31). Tidsförskjutningen mellan neouthyrningen och dess resultateekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Tio största kunder, kontrakterad årshyra – De tio största hyres- gästerna utgör 20% av kontrakterad årshyra 2022, där flera av de största är kommuner, landsting eller statliga myndigheter och verk. Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 4 % Academic Work Sweden AB, 3 % Atlas Copco AB, 3 % Stockholms Kommun, 2 % Region Stockholm, 2 % Domstolsverket, 2 % Nacka kommun, 2 % ICA Sverige AB, 1 % Convendum, 1 % Järfälla Kommun, 1 % Övriga, 80 % Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 4 % Academic Work Sweden AB, 3 % Atlas Copco AB, 3 % Stockholms Kommun, 2 % Region Stockholm, 2 % Domstolsverket, 2 % Nacka kommun, 2 % ICA Sverige AB, 1 % Convendum, 1 % Järfälla Kommun, 1 % Övriga, 80 % Nettouthyrning Förvaltningsfastigheter, mkr Projekastigheter, mkr Neouthyrning, mkr 2020 2021 2022 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1 mkr Kontrakterad årshyra per lokaltyp – En blandad porölj skapar flexibilitet. Sällanköp 17 % 455 mkr Kontor 54 % 1471 mkr Kultur/Utbildning 8 % 194 mkr Hälsa/vård 5 % 120 mkr 6 % 153 mkr Restaurang 5 % 137 mkr Övrigt 3 % 93 mkr Bostad 2 % 60 mkr Dagligvaror Kund Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2023-01-01 Antal kontrakt Utnyrningsbar yta, tkvm Årligt kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2023 327 51 149 5 2024 388 168 572 20 2025 311 131 473 17 2026 253 141 519 19 2027 108 75 278 10 2028 + 128 195 715 26 Summa 1 515 762 2 707 97 Bostäder 612 33 61 2 Garage/parkering 221 86 37 1 Totalt 2 348 882 2 804 100 Vår aärsidé är a, genom långsiktigt ägande, utveckling och för- valtning, erbjuda våra kunder araktiva stadsmiljöer med tjänsteer- bjudande för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 4 % Academic Work Sweden AB, 3 % Atlas Copco AB, 3 % Stockholms Kommun, 2 % Region Stockholm, 2 % Domstolsverket, 2 % Nacka kommun, 2 % ICA Sverige AB, 1 % Convendum, 1 % Järfälla Kommun, 1 % Övriga, 80 % 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.36. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Uthyrbar kontors area i Stockholm,'000 kvm Kontor. Kontorsmarknaden fortsäer visa på stabilitet Trots e turbulent år i makroekonomiska termer fortsäer kontorsmarknaden a visa på stabilitet. Det finns en bestående hög eerfrågan på kontor, vilket särskilt kan ses i centrala lägen, kopplat till a allt fler återgå till kontorsarbete under året. Samtidigt har den stundande lågkonjunkturen inneburit en viss försiktighet gällande framtida kontorsbehov. I en föränderlig värld uppstår mer behov av flexibla lösningar, vilket medfört större inslag av coworking koncept och kortare hyres- avtal i sye a möta hyresgästernas behov och önskemål. Stockholm Eer en period av stagnation av hyresnivåerna under 2019–2021 har en ökning av kontorshyrorna återigen kunnat ses. Kontorshyresnivån uppgick under 2022 till 9 000 kr/kvm i Stockholm CBD samtidigt som vakansnivån legat på en nivå om 3% - en knapp minskning jämfört med 2021. I centrala Stockholm som helhet var vakansgraden 4%, vilket är i linje med de två föregående åren, medan den i Stockholms närförorter krympt något till 6%. De nästkommande åren bedöms vakansnivåerna i samtliga delar av Stockholm öka. Göteborg I Göteborg har hyresnivåerna för kontor ökat stadigt sedan 2020 och hyresnivån under 2022 uppgick till 4 000 kr/kvm för centrala Göteborg. Vakansgraden har ökat relativt snabbt i centrala Göteborg sedan 2020 och ligger nu på en nivå om 7% och den bedöms öka yerligare de kommande åren främst till följd av omfaande nyproduktion. I Göteborgs närförorter ser scenariot liknande ut med en vakansnivå om 7%. Malmö Hyresnivåerna i Malmö har under de senaste åren rört sig långsamt uppåt och uppgick till 3 200 kr/kvm i centrala Malmö under 2022. Under året minskade vakansgraden i centrala Malmö till 5% från föregående års 5,5%. Uppsala I centrala Uppsala har hyresnivåerna ökat under 2022 och uppgick till 3 200 kr/kvm. Likt andra städer har vakansgraden minskat något under året och uppgick i slutet av året till ca 5,25%, a jämföra med föregående års 5,75%. Generellt ser vi en bra ökning av marknadshyran under de senaste åren på Atrium Ljungbergs flesta delmarknader - främst i kommunikationsnära lägen i Stockholm. Hyresutveckling i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala 1) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 kr/kvm 22 år 21201918171615141312 1) Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge. Göteborg, central Göteborg, närförort Uppsala, central Malmö, central Stockholm, CBD Stockholm, central Stockholm, närförort Stockholm, övriga Källa: Newsec Kontor Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö där vi se en positiv hyresutveckling och låga vakanser. Trots a traditionella arbetssä har utmanats under pandemin spås kontoren ha en fortsa viktig roll för företag även i framtiden. Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Kontor Delmarknader Kontorsyta, '000 kvm Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm CBD 1 850 1% Innerstaden 3 580 3% Kista 2 200 2% Söderort 870 21% Norrort 900 6% Uppsala Centrala Uppsala 510 2% Göteborg Lindholmen 341 21% Malmö Innerstaden, inkl CBD 915 3% Källa: Newsec och bolaget Centrum Innerstaden Kista Söderort Norrort 0 200 400 600 800 1000 1200 kvm Skandia Fastigheter Balder Hufvudstaden AFA Fastigheter SEB Trygg Liv Folksam Atrium Ljungberg Alecta Humlegården AMF Fastigheter Corem (Klövern) Castellum (inkl. Kungsleden ) Fabege Vasakronan Källa: Newsec 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S. 3 7. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Detaljhandeln hade en positiv tillväxt under 2022 trots a det i många avse- enden har varit e oroligt år. I början av året klassades covid-19 forarande som en allmänfarlig sjukdom. I februari invaderade Ryssland Ukraina, vilket i sin tur kom a skapa stora eerdyningar i form av brist på specifika varor, skenande elpriser och en generellt stigande inflation. Ovanstående faktorer har påverkat delbranscherna i olika hög grad, vilket i sin tur har le till stor variation i försäljningsutveckling branscherna emellan. Detaljhandel. Detaljhandelns utveckling 2022 per delbransch, löpande priser * Detaljhandelns utveckling och prognos 1992-2023 * , löpande priser % -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2022201720122007200219971992 Källa: SCB; HUI prognos år * 2022 och 2023 = HUI prognos Källa: SCB preliminärt uall 9,7 8,3 -8 -6 -4 -2 024681012% Detaljhandel Dagvligvaruhandel Sällanköpsvaruhandel Sporthandel E-handel Elektronik och vitvaror Möbelhandel Bygghandel Heminredning Kosmetik & sjukvårdshandel Sko och väskhandel Optiker Klädhandel 5,0 11,5 -1,3 -1,5 -0,8 -1,2 -4,2 -6,7 1,0 8,9 4,2 Detaljhandelsåret 2022 Under 2022 uppgick försäljningstillväxten i detaljhandeln till ca 4%, vilket gör året till det tjugosjäe i rad med positiv tillväxt. Dagligvaruhandelns försäljningstillväxt uppgick till ca 9% i löpande priser medan sällanköps- varuhandelns försäljningstillväxt uppgick till ca 1%. Liksom föregående år var det stora dierenser i försäljningsutveckling mellan olika delbranscher, men med den stora skillnaden a några hade en negativ utveckling under 2022. De delar som gick bra under året var sko- och väskhandeln, klädhandeln, optikhandeln samt kos- metik- och sjukvårdshandeln. Dessa branscher har gå bra tack vare a konsumenterna har passat på a uppgradera garderoben och sig själva. Bäst utveckling hade klädhandeln med en tillväxt om ca 10%. Sporthandeln hade det tuare med en negativ tillväxt om ca -7%, vilket delvis förklaras av en varm höst men även av en bra olårsvinter. E-handelsförsäljningen minskade under 2022 Enligt SCB minskade e-handelsförsäljningen med ca 4% under 2022. En något starkare indika- tion kommer från PostNords E-barometern som uppvisade en utveckling om -8% för första kvarta- let, samt -8% och -5% för andra respektive tredje kvartalet. En nedgång i e-handelsutvecklingen bryter en mångårig trend av tillväxt. Dock ligger e-handelsförsäljningen över förväntad nivå ifall tillväxakten skulle fortsa som före pandemin. Detaljhandelsåret 2023 Svensk ekonomi står inför e tu år där hushål- lens köpkra kommer a vara betydligt lägre. Hög inflation, stigande räntor och energipriser är några bakomliggande orsaker. HUI prognos- tiserar en tillväxt om 1% i löpande priser för den totala detaljhandeln, motsvarande 8 mdkr. Dagligvaruhandelns tillväxt spås bli högre än sällanköpsvaruhandelns, vilket delvis beror på prisökningar men även på a räntehöjningar i större utsträckning påverkar vissa branscher inom sällanköpsvaruhandeln. Den fysiska försäljningen stod för hela tillväxten i detaljhandeln under 2022 och i tider av lägre köpkra hos konsumenterna förväntas lågprissegmentet växa sig allt större. Detaljhandel Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Handel Kommun Omsäning kommunen mkr 1) Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm 75 703 0% Nacka 8 279 42% Uppsala 16 931 20% Malmö 26 995 7% 1) Avser omsäning per kommun 2021. Bostäder. Prisnedgångarna inleddes under mars och på riksnivå sjönk priserna på bostadsräer under året med 14% sedan toppnoteringarna. Priser på bostadsräer i riket ligger på samma nivå som i januari 2020 och antalet försäljningar var betydligt lägre jämfört med pandemiåren 2020 och 2021. Under året såldes 110 000 bostadsräer vilket var drygt 20 000 färre än föregående år. Även för nyproducerade bostäder inleddes året med e högt tempo med många säljstarter, något som förändrades under hösten. Förutom hög inflation och höjda räntor drabbades nypro - duktion av kostnadsökningar på material såsom betong, stål och trä. Tillsammans med en svagare bostadsmarknad medförde det a antalet säljstar - ter halverades jämfört med föregående år. Atrium Ljungbergs bostäder och bostadsbyggrät - ter ligger i anslutning till våra stora stadsutveck- lingsområden i Stockholm, Uppsala och Malmö. Platserna ligger i tillväxtområden vilket gör a vi, trots en svagare marknad, långsiktigt ser fortsa eerfrågan på såväl bostadsräer som hyresräer. Stockholm Bostadsräspriserna i Stockholm hade den högsta ökningen i landet under årets början men här märktes också nedgången först, redan i mars/ april 2022. Priserna sjönk med ca 13% sedan toppnotering under våren och ca 9% på helåret. Omsäningstakten på successionsmarknaden hyresrä på 3,3 år vilket tyder på en fortsa stabil eerfrågan. Uppsala Bostadsräspriserna i Uppsala sjönk med 12% under 2022. Utbudet steg rejält eer sommaren men är vid årsskiet åter på normala nivåer. Den genomsniliga kötiden för en nyproduce - rad hyresrä har minskat från 4,7 år till 4 år det senaste året, med anledning av e ökat utbud. I Uppsala län minskade antalet påbörjade flerbo - stadshus med 15% de första tre kvartalen jämfört med 2021. Året inleddes med en stark bostadsmarknad och hög omsäningstakt. Rysslands invasion av Ukraina, högre räntor och stigande inflation påverkade dock hushållens betalningsförmåga och eerfrågan på bostäder sjönk under 2022. var 17% lägre än under föregående år. Under året minskade försäljningsstartade bostadsräer med ca 18%. Stockholms bostadskö ökade med ca 5% trots en sjunkande kötid. Totalt antal sökande i kön är ca 774 500 personer. Den genomsniliga kötiden ligger kvar på sju år för nyproducerade hyresräer. Malmö Bostadsräspriserna i Malmö följde utvecklingen i övriga storstadsområden och slutade med en prisnedgång på 7% för helåret. Antalet påbörjade flerbostadshus minskade med 48% under de tre första kvartalen jämfört med 2021. I Malmö ligger den genomsniliga kötiden för en nyproducerad 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.38. Hyres- & fastighetsmarknad 08. – Prisnedgångar under året med 14 procent för landet sedan toppnoteringen. – Utbudet av nyproducerade bostäder ökade sam- tidigt som antalet säljstarter halverades Källa: Svensk Mäklarstatistik Uppsala centrum Stockholms innerstad Malmö kommun Stockholm närförort Göteborg centrum 0 2 0000 4 0000 6 0000 8 0000 10 0000 12 0000 kr/kvm 22 år2018161412100806 Källa: Booli Antal Stockholms län Skåne län Uppsala län Västra Götalands län 0 2 000 4 000 6 000 8 000 1 0000 20222021202020192018 år Prisutveckling bostadsrätter Utbud av nyproducerade bostäder till salu Bostäder Bostadsräer 1 mån (%) 3 mån (%) 12 mån (%) Medelpris (kr/kvm) Riket -1 -2 -9 38 909 Centrala Stockholm -1 -2 -10 98 753 Stor-Stockholm -1 0 -8 59 025 Centrala Göteborg -2 -7 -13 57 967 Stor-Göteborg -2 -6 -11 42 774 Centrala Malmö -1 -4 -7 36 767 Stor-Malmö -1 -5 -7 32 640 Prisstatistik bostadsräer 2022 Källa: Svensk Mäklarstatistik. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.39. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Stockholm På Nobelberget plane- rar vi för 500 bostäder. De två första kvarteren är inflyande och det tredje kvarteret, Brf Kulturtrappan, som omfaar 93 lägenheter, beräknas vara färdigt för inflyning under andra kvartalet 2024. Utöver dea pågår planarbete för bostäder i Kyrkviken och Norra Nobelberget. Malmö Mobilia har utvecklats från köpcentrum till araktiv stadsmiljö där handel samsas med bostäder och kultur. I Torghuset inryms 74 hyreslägenheter, biograf och Funnys Äventyr, e kulturhus för barn. Uppsala Parkhusen kvarter 2 ligger i direkt anslut- ning till Gränbyparken och vägg i vägg med Gränbystaden galleria. Bostadsräerna färdig- ställs hösten 2023. Bostäder 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Hyres- och fastighetsmarknad Transaktionsmarknaden 2022 Transaktionsmarknaden har saktat ner märkbart sedan föregående års rekordstarka siror. Trots den starka starten under första halvåret, har andra halvan av 2022 uppvisat en betydligt svalare marknad. Transaktionsvolymen för året uppgick till ca 220 mdkr fördelat på 608 transaktioner, vilket nästan är en halvering jämfört med 2021 - men i linje med och fullt jämförbart med tidigare års nivåer. Antalet transaktioner är relativt högt, vilket visar på en aktiv marknad - speciellt för mindre och medelstora aärer. Dock har antalet transak- tioner och volym fallit eer sommaren och mellan augusti och december uppgick transaktionsvoly- men enbart till ca 70 mdkr. Av total transaktions- volym stod utländska investerare för 24% motsva- rande 54 mdkr - en tydlig ökning i andel från 2021 då motsvarande sira var 16%. Transaktionsvolymen störst i Stor-Stockholm Stockholmsområdet fortsäer a stå för den största andelen av transaktionsvolymen - ca 41%. Däreer följer övriga större städer (exklusive Göteborg och Malmö) som står för 28%. Göteborg om 9% uppvisar i princip samma nivåer som 2021 samtidigt som Malmö halverar sin andel till ca 5%. Resterande landet står för 17%, vilket är en ökning sedan 2021. Bostäder störst Bostäder har stå för störst andel, 24% och lager/ industri om 22% respektive 21%. Kontor står för 13% och handel 9%. Resterande andel om 11% utgörs av en mix av olika tillgångsslag såsom mark och hotell. Bostadssegmentet har minskat påtagligt det gångna året - från 35% under 2021 till 24% under 2022. Högre kostnader kan fullt ut inte kompense- ras genom högre indexreglerade intäkter, varför bostäder tydligare känner av höginflationsmiljön. Vidare har Svea hovrä i en dom fastslagit a presumtionshyran i nyproduktion får höjas med högst hälen av den årliga procentuella höjningen på orten. Utöver det har byggkostnaderna ökat samtidigt som investeringsstödet för nybyggnation tagits bort. Yieldökningar 2022 För första gången på många år har ökade yielder kunnat ses genomgående på svensk fastighets- marknad. Världens centralbanker har agerat kra- fullt med höjda räntor i snabb takt och minskade kvantitativa åtgärder i sye a få ned den höga inflationen. Det tillsammans med viss kreditåt- stramning har medfört högre finansieringskostna- der, vilket i sin tur orsakat lägre transaktionsvoly- mer och ökade yielder. Transaktionsmarknaden har under 2022 påverkats starkt av kraigt stigande finansieringskostnader. Året startade relativt se starkt, men i takt med kraf- tiga räntehöjningar från centralbanker världen över och en allt tuare kapital- marknad svalnade transaktionsmarknaden av eer sommaren. I en marknad där säljare och köpare inte riktigt möts talar mycket för a prisjusteringar kommer a ske. Transaktionsmarknaden. Direktavkastningskrav och 10-årig stats obligationsränta Transaktionsvolym per geografiskt område Transaktionsvolym per fastighetstyp – Bostadssegmentet minskade under 2022 men utgjorde fortsa störst andel – Fortsa stor skillnad mellan avkastningskrav på fastigheter och statsobligations räntan. – Totalt omsaes fastigheter för 220 mdkr 2022. 0100 200 300 400 500 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Övriga Sverige mdkr mdkr 0100 200 300 400 500 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 Handel Kontor Bostäder Lager/industri Övrigt Källa: Newsec Källa: Newsec % Direktavkastningskrav kontor, Malmö centrum 10-årig statsobligationsränta Direktavkastnings- krav kontor, Göteborg centrum Direktavkastningskrav kontor , Uppsala centrum -1 0 1 2 3 4 5 6 22212019181716151413 Direktavkastnings- krav kontor, Stockholm centrum år 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.40. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Transaktionsmarknaden 04. 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiering 08. S.41. Atrium Ljungberg är e långsiktigt fastighetsbolag med tydligt ägande och en stark finansiell ställning. A utveckla, bygga och a långsiktigt äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som kräver god tillgång till finansiering. Valet av kapitalstruktur och finansierings- källor har stor betydelse för verksamhetens förväntade avkastning och riskexponering. Stark finansiell ställning. Finansiering. 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiering 08. S.42. 04. Finansiering 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiering 08. S.43. Utblick mot finansmarknaden 2023 Utsikterna för 2023 är över lag dystra. Höga räntor och hög inflation globalt tynger den ekonomiska aktiviteten. Utöver det slår energikrisen hårt i Europa och arbetsmarknaden som visat mot- ståndskra under 2022 börjar ta stryk, vilket sammantaget leder till en lågkonjunktur enligt många bedömare. På den mer positiva sid. förvän- tas en inflationstakt som faller tillbaka mot mer normala nivåer under slutet av året vilket skulle föranleda a penningpolitiken kan mjukas upp. Osäkerheten, inte minst med tanke på krig och geopolitisk oro, är fortsa hög. Riksbanken höjde styrräntan till 3,0% i början av året och indikerar fortsaa höjningar under våren. Räntemarknaden prisar in en stigande 3 månader Stibor till ungefär 3,9% under tredje kvartalet för a sedan sjunka i långsam takt. Finansiering och finanspolicy A utveckla, bygga och a långsiktigt äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför exponering mot olika finansiella risker. Den främsta risken är kopplad till bola- gets löpande krediörsörjning, det vill säga den finansieringsrisk som uppstår i samband med till exempel obligationsförfall, omförhandling av lån och vid anskaning av nya lån för investeringar och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resul- tat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten regleras av bolagets finans- policy, som minst årligen prövas och fastställs av styrelsen. Finansmarknaden 2022 2022 var e dramatiskt år på de finansiella mark- naderna. Inflationstakten hade börjat stiga redan året innan drivet av olika flaskhalsar som uppstod då den globala ekonomin skulle startas i gång igen eer pandemin. Utöver det bidrog stigande priser på energi och livsmedel till uppgången, vilket blev extra påtagligt eer Rysslands invasion av Ukraina. Inledningsvis gjorde många bedömare prognoser om a inflationsuppgången var tempo- rär och skulle falla tillbaka under året. Riksbanken delade denna bedömning i början av året och signalerade a ingen höjning av styrräntan var a vänta förrän andra halvåret 2024. När det några månader in på året visat sig a inflationsuppgången inte var tillfällig lade världens centralbanker om sin penningpolitik rejält med både kraiga styrräntehöjningar och avveckling av tidigare kvantitativa länader. Inflationstakten har nå tvåsiriga nivåer i stora delar av västvärlden och styrräntor har höjts från runt 0,0% till t. ex. 2,5% i Sverige och 4,5% i USA. Både korta och långa marknadsräntor har stigit kraigt under året. Den korta räntan 3 månader Stibor steg från -0,05% till 2,70% och den 10-åriga swapräntan steg från 0,97% till 3,12%. På den svenska obligationsmarknaden började kreditmarginalerna stiga redan i slutet av 2021, en trend som fortsae 2022. Trots a många fastighetsbolag fick se en fördubbling av kredit- marginalerna jämfört med året innan genomfördes fortsaa emissioner till mien av andra kvartalet. Eer det ökade kreditmarginalerna så kraigt a aktiviteten avtog nästan helt för fastighetssek- torn. Fastighetsbolag med Baa/BBB-rating, som kunde emiera 5-åriga obligationer till Stibor +100 räntepunkter under 2021, möe en nivå på Stibor +400 räntepunkter i slutet av 2022. Eersom även Stibor stigit kraigt motsvarar det en momentan ränta som stigit från 1,0% till 6,5%. Det är anled- ningen till a aktiviteten från fastighetsbolag med Baa/BBB-rating avtagit nästan helt. Av räntebärande skulder utgör nu hållbar- hetslänkad och grön finansiering 71% Finansiering Finanspolicy 2022 Mål/Mandat Uall 2022-12-31 Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,8 ggr Koncernens belåningsgrad Max 45% 42,3% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 4,3 år Likviditetsbuert för 12 månader Minst 100% Över 100% Räntebindningstid 2,5-5,0 år 4,0 år Andel räntejustering inom 12 månader Max 45% 17% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Outnyjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70% 52% Övergripande kapitalstruktur Atrium Ljungbergs strävar eer en fördelning mellan eget och lånat kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå givet uppsaa finansiella mål. Eget kapital uppgick till 29 141 mkr (25 541) och skulder uppgick till 34 756 mkr (28 686) varav 25 389 mkr avser räntebärande skulder (20 561). Belåningsgraden ska enligt bolagets målsäning långsiktigt understiga 45,0% och vid årsskiet uppgick den till 42,3% (39,9). Belåningsgraden har konsekvent understigit 45% senaste åren. Bankfinansiering och krediaciliteter Grunden i Atrium Ljungbergs finansiering är långsiktiga och goda relationer med e flertal nordiska banker. Genom banksystemet erbjuds bolaget säkerställda banklån som finansie- rar befintliga fastigheter och krediaciliteter som används för likviditetshantering, investe- ringar och vid behov täcker upp vid låneförfall. Säkerställd bankfinansiering stod för 7 835 mkr (5 479) och utgjorde 31% (27) av total lånevolym vid årsskiet. Under året har e flertal lån och krediaciliteter anskaats och refinansierats till bra nivåer. Kapitalmarknadsfinansiering Kapitalmarknadsfinansieringen består av obliga- tioner i svenska kronor och norska kronor som emierats under bolagets MTN-program. Dea kompleeras med korristig finansiering via e företagscertifikatprogram. Båda programmen etablerades under 2013 och Atrium Ljungberg är sedan dess en frekvent och välkänd emient. Per årsskiet var rambeloppet för certifikatsprogram- met 5 000 mkr och för MTN-programmet 15 000 mkr. MTN-programmets ramvolym höjdes sedan till 17 000 mkr i mien av februari 2023. Under 2022 emierades fem obligationer med en total volym om 3 743 mkr. Samtliga emissioner genomfördes under första halvåret, dvs. innan prissäningen på obligationsmarknaden kraigt försämrades.Totalt har obligationer om 1 711 mkr förfallit och återbetalats under året. Atrium Ljungberg har både e grönt och e hållbarhets- länkat obligationsramverk. Per årsskiet var volymen utestående obliga- tioner totalt 13 035 mkr (10 916) och företags- certifikat om 1 051 mkr (1 699). Kapitalmarknads- finansiering står därmed för 55% av totala lånevolymen (54). Kommande två åren är obliga- tionsförfallen relativt små, 1 350 mkr under 2023 och 1 815 mkr under 2024. Övrig finansiering Utöver traditionell bank- och kapitalmarknads- finansiering har Atrium Ljungberg även icke säkerställd finansiering genom kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken och med Europeiska Investeringsbanken om totalt 1 918 mkr (919) samt säkerställda direktlån med institu- tionella motparter om 1 550 mkr (1 548). Tillgänglig likviditet Outnyjat kreditutrymme uppgick vid årsskiet till 6 055 mkr (7 297), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 051 mkr och annan upplå- ning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet inklusive kassa om 380 mkr (719) och outnyjad checkräkningskredit om 300 mkr (300) uppgår till 6 735 mkr (8 316). Utöver det pågick arbete med ny lånefacilitet om 1 000 mkr vilken vid årsskiet var kreditgodkänd av bank. Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsniliga räntan uppgick vid årets slut till 2,2% (1,7). Inklusive outnyjade lånelöen uppgick den genomsniliga räntan till 2,3% (1,8). Vårt fastighetsägande är e långsiktigt enga- gemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansie- ringsrisken. Den återstående kapitalbindningsti- den var vid årsskiet 4,3 år (4,8). Finansiella kostnader är en väsentlig kost- nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av förändringar i underliggande marknadsränta och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För a reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För a minska ränterisken och för a uppnå önskad räntebindning användes räntederivat vilket är e flexibelt och kostnadseektivt sä a förändra räntebindningen i poröljen utan a behöva för- ändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsniliga räntebindningstiden uppgick till 4,0 år (4,7) vid årets slut. Hållbarhetslänkad och grön finansiering I slutet av 2021 antogs nya hållbarhetsmål som en del av Agenda 2030. Bolaget ska vara klimat- neutralt 2030 och arbetar även intensivt med a uppnå socialt hållbara platser och med aärsetik i flera led. Kort eer a målen gjorts oentliga kunde e hållbarhetslänkat finansieringsramverk lanseras. I februari 2022 blev Atrium Ljungberg det första fastighetsbolaget i Norden a emiera en hållbarhetslänkad obligation. Strukturen bygger på a bolaget kopplar uallen av hållbar- hetsmålen till finansieringen. Uppnås inte våra högt uppsaa hållbarhetsmål ökar räntan i obligationen. Det hållbarhetslän- kade ramverket har även använts för banklån och krediaciliteter under året. Samtidigt med det hållbarhetslänkade ramverket lanserades även e ny grönt ramverk för obliga- tionsfinansiering. Atrium Ljungberg har emierat gröna obligationer sedan 2017 då det tidigare ramverket lanserades. I det nya ramverket har ambitionsnivån höjts. Cicero har genomfört en oberoende granskning av ramverket med betyget ”Medium Green” och i april genomfördes en första emission under det nya gröna ramverket. Atrium Ljungberg har även e flertal säkerställda och icke säkerställda gröna banklån, enligt krav uppställda från respektive långivare. 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiering 08. S.44. Kapitalstruktur – Säkerställda lån motsvarar 15% i förhållande till totala tillgångarna. Icke säkerställda lån, 25 % Eget kapital, 46 % Säkerställda lån, 15 % Uppskjuten skaeskuld, 10 % Övriga skulder, 4 % Icke säkerställda lån, 25 % Eget kapital, 46 % Säkerställda lån, 15 % Uppskjuten skaeskuld, 10 % Övriga skulder, 4 % Räntebärande skulder – 25 389 mkr varav 71% hållbarhetslänkad och grön finansiering. Gröna Obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 4 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 13% Hållbarhetslänkade obligationer, 4% Obligationer, 10 % Gröna Obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 4 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 13% Hållbarhetslänkade obligationer, 4% Obligationer, 10 % Finansiering Gröna Obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 4 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 13% Hållbarhetslänkade obligationer, 4% Obligationer, 10 % 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiering 08. S.45. Totalt se står hållbarhetslänkad finansiering för 16% (0) och grön finansiering för 55% (59) av total finansiering. Utöver det är 75% (0) av outnyjat kreditutrymme hållbarhetslänkat, vilket innebär a lån som lys från denna typ av faciliteter blir hållbarhetslänkade. Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Atrium Ljungberg åtar sig a upprähålla under löptiden, s.k. covenanter. Uppfylls inte dessa kan t. ex. yerligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rä a säga upp låneavtalet till betalning. De vanligast förekom- mande covenanterna är en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,75 ggr, belåningsgrad om max- imalt 65–75% och en soliditet på minst 25–30%. Övriga åtaganden är bland annat a låntagande doerbolag ska vara helägda, a doerbolag med pantsaa tillgångar inte upptar yerligare lån och a långivaren förses med viss finansiell information. Bolaget har uppfyllt samtliga cove- nanter mot alla motparter under året. Kreditrating Atrium Ljungberg har sedan 2017 en kreditrating genom Moody’s med betyget Baa2 (Stable). Senast ratingen bekräades var i maj 2022. Genomsnilig ränta samt kapital- och räntebindning – Stigande marknadsräntor har få genomsnisrän- tan a stiga under året. Utveckling finansieringskällor – Under 2022 tillkom hållbarhetslänkade obligatio- ner och banklån som finansieringskälla. Belåningsgrad och räntetäckningsgrad – Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå. mdkr Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 5 10 15 20 25 30 % ggr 0 10 20 30 40 50 60 20222021202020192018 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Policy belåningsgrad <45,0 % Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr 0 1 2 3 4 5 6 Finansiering Kapitalbindning, mkr Bindningstid Bank-/ direktlån Kapital- marknad Total skuld Andel, % Totala kreditavtal 2023 0 2 401 2 401 9 2 401 2024 647 1 832 2 479 10 3 329 2025 4 382 2 799 7 181 28 10 436 2026 199 3 325 3 524 14 5 474 2027 919 3 199 4 118 16 4 118 2028 och senare 5 156 531 5 687 22 5 687 Totalt 11 303 14 086 25 389 100 31 444 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Medelränta, % 2023 4 354 17 1,0 2024 2 032 8 2,2 2025 2 249 9 2,3 2026 2 704 11 1,9 2027 4 050 16 2,7 2028 och senare 10 001 39 2,5 Totalt 25 389 100 2,2 antal år 0 1 2 3 4 5 6 20222021202020192018 Räntebindning, år Kapitalbindning, år Sniränta, % % 0 1 2 3 4 5 6 år 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.46. Projekt 05. 08. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.47. Projekt Fastighetsutveckling är en viktig del för Atrium Ljungbergs framtida värdetillväxt. I sye a leverera på vårt avkastningsmål har vi som målsäning a investera 30 mdkr till år 2030 med en projektvinst om 10 mdkr. Utifrån dagens omvärldsläge kan målsäningen fördröjas något. Projekt- investeringar. Projekt. 05. Projekt 08. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.48. Projekt Under året uppgick investeringar i egna fastig- heter till ca 2,3 mdkr (2,3), varav 1,9 mdkr (2,1) i förvaltningsfastigheter och 0,4 mdkr (0,2) i explo- ateringsfastigheter, det vill säga våra bostads- räsprojekt. Investeringar i förvaltningsfastigheter avsåg främst projekt i Hagastaden, Sickla, Slussen och Barkarbystaden samt lokalanpassningar i fast- igheter i Sickla, Malmö och Liljeholmen. Under andra kvartalet 2022 färdigställdes vårt projekt Life City i Hagastaden, e kontorshus om nästan 28 000 kvm med e spektakulärt läge direkt ovanpå E4:an där mer än 70 miljo- ner människor passerar varje år. Life City är en mötesplats för alla som verkar i det framväxande life science-klustret i Hagastaden. Bland hyres- gästerna märks Academic Work, Astra Zeneca, Polarium och 10x Genomics. Under samma kvartal färdigställdes även Bas Barkarby i Järfälla. Huset omfaar drygt 24 000 kvm med Järfälla kommun som största hyresgäst med närmare 11 000 kvm för gymnasieutbildning, multihall och annan kulturverksamhet. Under tredje kvartalet 2022 färdigställdes vårt andra bostadsräsprojekt på Nobelberget, Brf Konstharts med 56 lägenheter och en projektvinst om 52 mkr, motsvarande 16%. Våra pågående projekt finns i Sickla, Hagastaden, Slussen, Slakthusområdet, Medborgarplatsen och Uppsala. På Nobelberget i Sickla pågår produk- tionen av Brf Kulturtrappan med 93 bostads- räslägenheter och i Uppsala Brf Parkhusen kv 2 med totalt 98 lägenheter. Projekten planeras vara färdigställda under 2023/2024. I Slakthusområdet pågår ombyggnationen av projektet Slakthushallarna (Hus 26) som utveck- las till en matdestination med ambitionen a skapa en unik plats i Stockholms, och kanske Vi har pågående projekt med en återstående investering om ca 5 mdkr. Under 2022 investerade vi 2,3 mdkr i egna fastigheter. Målet är a inves- tera ca 30 mdkr fram till 2030 med ca 10 mdkr projektvinst. Utifrån dagens omvärldsläge kan målsäningen fördröjas något. Våra pågående projekt finns i Sickla, Slussen, Slakthusområdet Hagastaden, Medborgarplatsen och Uppsala Pågående och färdigställda projekt. även i Sveriges, restaurang- och kulturutbud. Slakthushallarna är en industribyggnad i jugend- stil från 1912 med handplockade aktörer som är bland de bästa inom sina respektive segment. Här öppnar bland andra den kända kockduon Adam & Albin sin största etablering någonsin. I Slakthusområdet har även beslut faats om a uppföra en gymnasieskola om ca 6 000 kvm. Vi har ingå e hyresavtal som löper under 15 år och som godkändes av Kommunfullmäktige i juni 2022. I december vann detaljplanen laga kra. Därutöver har beslut faats om Hus 6 Stationen, vid Slakthusområdets norra entré. Hus 6 plane- ras omfaa närmare 20 000 kvm med entré till framtida tunnelbana, kontor, service och mat och beräknas färdigställas andra kvartalet 2027. I Hagastaden faades under året beslut om ombyggnation och förädling av kontorsfastighe- ten Blästern 11, även kallat PV Palatset. Arbetet beräknas vara färdigt 2025. I slutet av 2022 faades investeringsbeslut motsvarande 1,3 mdkr om en ombyggnation och modernisering av Söderhallarna på Medborgarplatsen. Söderhallarna ska inrymma kontor för kreativa branscher och målet är även a bli Södermalms självklara destination för Pågående och färdigställda projekt 08. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.49. Projekt Pågående projekt, kvm 155 000 Investeringar, förvärv och försäljningar – Investeringar i egna fastigheter om 2 349 mkr 2022. Förvärv -5 000 -4 000 -3 000 -2 000 -1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20222021202020192018 mkr Investeringar i egna fastigheter NeoinvesteringFörsäljningar Pågående och färdigställda projekt högkvalitativa råvaror och mathantverk, med stort hållbarhetsfokus. Byggnationen av Sickla Stationshus pågår. Tunnelbanearbetet som föregår uppförandet av huset har blivit mer komplext än planerat varför färdigställandet av projektet flyats fram 12 månader, till ärde kvartalet 2025. Sickla Stationshus är beläget vid den kommande tunnelbanan i direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar. Det innebär fyra olika trafikslag på en och samma plats vilket kommer a göra Sickla till en av de största kommunika- tionsnoderna i Stockholm. Byggnaden kommer a innefaa totalt 23 våningar med kontor, restau- rang, konferensutrymmen, e flertal gröna terras- ser samt butiker i gatuplan. Produktion av det kommersiella ombyggnadspro- jektet Katarinahuset i Slussen är i sluasen och de första hyresgästerna flyade in redan hösten 2022. Bland övriga hyresgäster som tecknat avtal märks Citybox Hotels, Nova Consulting och OMG. Atrium Ljungberg har ansökt om bygglov för en ny påbyggnad på Katarinahuset, vilken ska ersäa en tidigare påbyggnad. I slutet av andra kvartalet fick vi besked om a bygglovet inte godkänts då Länsstyrelsen sagt nej. Vi överklagade till Mark- och miljödomstolen som eer årsskiets utgång beslutat till Atrium Ljungbergs fördel. Kvarstående investeringsvolymen för beslutade projekt uppgick vid årsskiet till ca 5 mdkr. Vårt långsiktiga mål är a investera 30 mdkr fram till år 2030, men omvärldsläget kan medföra viss tidsförskjutning. 08. Pågående projekt Utvecklas för a äga Kommun Typ av inves- tering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total investering inkl mark, mkr varav återstår, mkr Marknadsvärde vid färdigställan- de, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt - Life City Stockholm Nybyggn. Kv 2 2022 - 27 700 1 670 60 123 95 - Bas Barkarby Järfälla Nybyggn. Kv 2 2022 - 24 200 840 70 59 82 Pågående projekt - Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023 - 2 300 190 20 10 70 - Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2023 - 24 900 1 200 480 148 51 - Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 4 2023 - 2 000 120 70 5 100 - PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025 - 10 100 400 320 48 - - Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 - 16 900 1 020 640 65 - - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 23 900 1 260 1 220 126 - - Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 320 300 17 100 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 - 16 400 1 600 1 420 86 - Fastigheter a äga - 154 600 8 620 4 600 12 900 687 39 Bostadsräer Vinstavräk- ning Boknings- grad, % 2) Försäljnings- grad,% 3) Brf Konstharts (färdigställt) Nacka Nybyggn. Kv 3 2022 3 600 300 280 - e.t. 100 Parkhusen kvarter 2 Uppsala Nybyggn. Kv 3 2023 5 800 - 280 90 - 68 Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 - 530 270 - 39 Bostadsräer 16 000 300 1 090 360 1 300 Pågående projekt 16 000 154 900 9 710 4 960 14 200 1) Exklusive tillägg. 2) och 3) Nacka: 93 lägenheter (3 etapper) av totalt 93 lägenheter är släppta för försäljning, varav 36 är sålda genom förhandsavtal. Uppsala: 80 lägenheter (2 etapper) av totalt 98 lägenheter är släppta för försäljning, varav 54 lägenheter är sålda genom förhands- och upplåtelseavtal. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.50. Projekt Sickla Stationshus Sickla Stationshus är beläget vid den kommande tunnelbanan, i direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar. Byggnaden kommer a innefaa 23 våningar med kontor, restaurang i toppklass, konferens och flera gröna terrasser. I gatuplan finns butiker och direkt access till en av två tunnebaneuppgångar i Sickla. Sickla Stationshus blir e ny land- märke i Stockholm med utsikt över hela staden. Byggnaden beräknas vara klart för infly under 2025. PV Palatset Uppkallat eer Volvo Personvagnar som huserade här i drygt 30 år, är PV Palatset e av Hagastadens mest tidlösa landmärken. Nu byggs fastigheten om och förädlas till en modern, hållbar och inspirerande arbetsplats. Byggnaden beräknas vara klar för infly 2025. Hus 6, Stationen Vid Slakthusområdets norra entré planerar vi för e närmare 20 000 kvm stort kvarter med entré till framtida tunnelbanan, kontor, service och mat. I juni 2022 vann detaljplanen laga kra och under sommaren tecknades e exploate- ringsavtal med Stockholms stad. Kvarteret beräknas färdigställas under det andra kvartalet 2027. Pågående och färdigställda projekt 08. 16 400 1 020 65 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 10 100 400 48 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 16 400 1 600 86 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr Söderhallarna Vi planerar a rusta upp och utveckla Söderhallarna för a skapa en mötesplats för mat med e stort fokus på hållbarhet, kultur och kreativitet. Fastigheten ska även inrymma moderna kontor som lockar kreativa branscher vilka gynnas av e kontorsläge mi i Sveriges största spelutvecklings- kluster. Detaljplanearbete pågår och byggstart beräknas ske 2023. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.51. Projekt Gymnasieskolan i Slakthusområdet I den nordvästra delen av Slakthusområdet bygger vi en ny gymnasieskola, den första kommunala gymnasieskolan som byggs i Stockholm på över 40 år. Skolan planeras omfaa ca 6 000 kvm uthyrbar area med plats för 800 elever. Hyresavtal är tecknat med SISAB med en avtalstid om 15 år. Skolan beräknas vara klar till skolstart 2026. Pågående och färdigställda projekt 08. 6 200 320 17 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 23 900 1 260 126 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr Atrium Ljungbergs aärsmodell innebär a äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på e ansvarsfullt sä. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Vår projektporölj per 31 december 2022 består av ca 850 000 kvm BTA fördelat på ca 210 000 kvm BTA bostadsbyggräer och reste- rande på fastigheter a förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsporöljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av poröljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt vi genomför projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan a vi har tryggat en lägsta nivå för avkastning genom tecknade hyresavtal. STOCKHOLM Slakthusområdet Atrium Ljungbergs vision är a Slakthusområdet ska bli en araktiv plats med kontor och bostäder kompleerat med e bre utbud av mat, kultur, utbildning och upplevelser. En helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar, vilka motsvarar en framtida investering om ca 10 mdkr, varav merparten ska genomföras fram till strax eer år 2030 fördelat på 1 mdkr bostadsräer och ca 9 mdkr kommersiellt. Vår totala projektporölj, dvs. såväl pågående som planerade projekt, motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr, inom den mark vi äger och erhållna markanvisningar. Planerade projekt. Utvecklingsplanerna i Slussen, investering 3 mdkr 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.52. Projekt Planerade projekt 08. Slakthusområdet är e av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. I juni 2022 vann detaljpla- nen för Stationskvarteret laga kra och under sommaren tecknades e exploateringsavtal. Totalt har Atrium Ljungberg ca 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kra och ambitio- nen är a dubbla dea under 2023/2024. Vi har e samarbetsavtal med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) om en fly till Slakthusområdet. Högskolekvarteret planeras omfaa 30 000 kvm BTA, utbildningslokaler och arbetsplatser. Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsä- garna vid Slussen. Här har vi möjlighet a utveckla den kommande handelsplatsen under Ryssgården och Södermalmstorg, om ca 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen angränsar till kommande Mälarterrassen, en publik byggnad om ca 7 000 kvm BTA med utblick över Gamla stan och vanet. I Mälarterrassen planeras caféer, restauranger och inslag av kultur. Beräknad inflyning 2026. I Slussen har vi också en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne, placerad ovan Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. Det är en byggrä om ca 7 000 kvm BTA i fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i boen- våningen. Produktionsstart är tidigast 2027 med möjlig inflyning 2029. under hösten 2022. Däreer är bostadskvarte- ret Stanford först ut. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden har vi en markanvisning där vi plane- rar a bygga en kontorsfastighet om ca 21 000 kvm i åa våningar med fantastisk utsikt mot vanet och Hagaparken. Utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax eer år 2030, innebär en framtida investering om ca 8 mdkr, varav 4 mdkr utgör bostadsräer och resterande kontor. Sickla Vi har under mer än 20 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. Tillsammans med Nacka kommun har vi arbetat fram en vision för utvecklingen av Industrikvarteren (tidigare kallat Centrala Sickla) som sträcker sig från Marcusplatsen i väster till Kyrkviken i öster. Området består idag av stora ytor för bilparke- ring och låga handelsbyggnader, men planen är a omvandla dea till urbana stadskvarter med promenadstråk och hus med kontorsarbetsplat- ser och bostäder, där boenvåningarna fylls med verksamheter och service. Totalt omfaar planen ca 150 000 kvm BTA och ca 500 nya bostäder. Detaljplanerna har varit på samråd under 2022 och granskning planeras 2023. Detaljplanen för Industrikvarteren kommer i granskningsfasen a delas upp i tre planer. Etapp 1, som avser uppföranden fram till ca 2030, Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset. Dea innebär a vi nu äger ca 55 000 kvm LOA i befint- ligt bestånd och har markanvisningar om totalt ca 30 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, mot- svarar en total framtida investering om ca 3 mdkr inklusive markförvärv. Hagastaden Atrium Ljungberg har verkat i Hagastaden i drygt 30 år och är en av de största fastighetsä- garna i området. Vi tar aktiv del i utvecklingen av Hagastaden som fram till år 2030 växer till a bli en ny dynamisk stadsdel och e av världens främsta kluster för life science. I juli 2022 tecknade vi exploateringsavtal i Hagastaden innefaande två bostads- och e kon- torskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa – motsvarande en investeringsvolym om ca 5 mdkr. E gemensamt garage för kvarteren utgör första etappen av projektet och har byggstartats kvm BTA inkl 500 bostäder planeras i Sickla 180 000 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.53. Projekt Planerade projekt 08. Planerade projekt efter område Planerade projekt efter lokaltyp – 83% av arean är fokuserad till Stockholm. – Kontor och bostäder står för 89% av arean. Förändring av detaljplan krävs, 63 % Detaljplan finns, 37 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- banestationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 30 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 15 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 9 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 57 % Bostäder, 33 % Handel, 6 % Övrigt, 5% Förändring av detaljplan krävs, 63 % Detaljplan finns, 37 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- banestationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 30 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 15 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 9 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 57 % Bostäder, 33 % Handel, 6 % Övrigt, 5% 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.54. Projekt planläggs nu med planerat antagande 2024. Resterande delar senareläggs med anledning av reservatet för Östlig förbindelse. Detaljplan för etapp 2 och 3 planeras vara klara i god tid för fortsa produktion eer utbyggnad av etapp 1. I planerade projekt rapporteras bedömda volymer som avser etapp 1 och 2 a omfaa ca 125 000 kvm BTA. Vi planerar för fler bostäder i andra delar av Sickla. Totalt innehåller detaljplanen för Nobelberget ca 500 lägenheter. Därutöver pågår planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Den framtida investeringen för utvecklingsprojek- ten i Sickla uppgår till ca 10 mdkr, varav ca 8 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsräer och resterande i främst kontor. GÖTEBORG Under ärde kvartalet 2022 startade detaljplane- arbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor kommer a tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för a möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. MALMÖ I Mobilia innehar vi en byggrä om 5 400 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad uppnås. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot a bli e dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö. UPPSALA Uppsala är Sveriges ärde största stad med en stadig befolkningstillväxt, växande näringsliv och världsledande forskning. Det är en av våra vikti- gaste delmarknader och vi fokuserar vår verksam- het till Uppsala city och Gränbystaden. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommunfullmäktige i juni 2021 och vann laga kra i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i e utvecklingsområde där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer a knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas ske under sommaren 2024. Planerade projekt 08. Planerade projekt efter detaljplan – För 37% av arean finns färdig detaljplan. Förändring av detaljplan krävs, 63 % Detaljplan finns, 37 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- banestationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 30 % Slakthusområdet, 22 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 15 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 9 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 57 % Bostäder, 33 % Handel, 6 % Övrigt, 5% Under de senaste sex åren har vi genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och vi har möjlighet a utveckla yerligare ca 30 000 kvm BTA under befintlig detaljplan varav ca 17 000 utgör bostadsräer. Därutöver utreder vi förut- säningarna för a starta e detaljplaneärende avseende en vidareutveckling av området som kan möjliggöra yerligare totalt ca 55 000 kvm BTA i kontor och bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr, varav merparten ska genomföras fram till år 2030. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.55. Projekt Planerade projekt Planerade och pågående projekt fram till år 2030 Utvecklas för a äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakra detaljplan Bedömd investering, mkr varav åter- stående, mkr Marknads- värde, mkr Drineo, mkr Stockholm - Hagastaden - 92 000 47 000 6 200 4 000 10 600 390 - Sickla - 90 000 40 000 4 800 3 800 6 700 305 - Slakthusområdet 198 165 000 45 000 10 300 8 800 13 200 580 - Slussen - 55 000 55 000 4 800 2 500 6 800 270 - Övriga Stockholm - 75 000 30 000 4 000 1 800 4 900 215 Uppsala 452 84 000 14 000 3 700 3 600 4 000 165 Göteborg/Malmö - 28 800 5 400 1 100 800 1 400 69 Summa 650 589 800 236 400 34 900 25 300 47 600 1 994 Avgår drineo idag, mkr -150 Nytillskapat drineo, mkr 1 844 Bostadsräer Stockholm - Hagastaden 440 39 000 39 000 3 900 3 900 4 500 - Sickla 989 91 000 32 000 5 400 4 400 7 400 - Slakthusområdet 195 15 000 - 1 300 1 300 1 500 Uppsala 302 24 000 20 000 950 700 1 050 Summa 1 926 169 000 91 000 11 550 10 300 14 450 Projektporölj med start senast år 2030 2 576 758 800 327 400 46 450 35 600 62 050 08. Information om pågående projekt och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfaning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, uormning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av a pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt a förutsäningar förändras. TL Bygg - med social hållbarhet i fokus. Bolagets aärsområden omfaar primärt bostä- der, kontor och samhällsfastigheter i total- och uörandeentreprenad. Kunderna återfinns främst i Stockholm och Uppsala och de huvudsakliga beställarna är Atrium Ljungberg, andra fastighets- bolag, stat och kommun. Verksamheten är indelad i två huvudgrenar: Nyproduktion och Ombyggnad. Nyproduktion bygger bostäder, kontor och samhällsfastighe- ter. Ombyggnad tar hand om större kontors- och hyresgästanpassningar åt såväl privata som oentliga aktörer och uör även ombyggnationer av bostäder och samhällsfastigheter. Med kompetens för hela byggprocessen Med egna yrkesarbetare har TL Bygg kompetens för hela ledet och kan genomföra projekt med eektivitet, kontroll och flexibilitet som ger en kostnadseektiv produktion. Ambitionen är a vara med tidigt i processen för a finna ekono- miskt och miljömässigt hållbara lösningar. E bolag med fokus på hållbarhet TL Bygg har höga ambitioner vad gäller alla former av hållbarhet och har genom a ansluta sig till Färdplan 2045 förbundit sig till a vara klimat- neutralt till 2045. TL Bygg är certifierade enligt BKMA och har medarbetare med kompetens för Miljöbyggnad och Breeam. Det är stort fokus på social hållbarhet och jäm- ställdhet står högt på agendan. "Sila Snacket" startades 2020. Det är e initiativ som tar fokus på jargongen och hur inkluderande arbetsplatser kan skapas genom e schysstare snack. Initiativet har spridit sig bre inom och utanför byggbranschen och under 2022 tilldelades Sila Snacket Årets Jämställdhetspris på betonggalan. TL Bygg fick även pris som Årets byggföretag 2022. TL Bygg AB är e doerbolag till Atrium Ljungberg och bildades 1983 med röer i det bygg- och fastighetsbolag som byggmästaren Tage Ljungberg startade i mien av 40-talet. I TL Bygg finns en historisk byggtradition, bred kompetens och en stark medvetenhet om den sociala hållbarhetens betydelse för framgång. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.56. Projekt anställda varav 49 tjänstemän och 58 yrkesarbetare mkr i omsättning varav till AL 581 mkr TL Bygg – med social hållbarhet i fokus 107 836 08. 06. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Styrning & kontroll 08. S.57. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.58. Styrning & kontroll 08. 06. Styrning & kontroll. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.59. Styrning & kontroll 08. Förvaltnings berättelse. VERKSAMHETEN Atrium Ljungberg är ett av Sveriges större börs- noterade fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarper- spektiv. Atrium Ljungberg skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Bolaget leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden och våra ägare. FINANSIELLA MÅL Enligt de finansiella målen ska en årlig avkast- ning på eget kapital överstiga 10% över tid. Under 2022 uppgick avkastningen på eget kapital till 15,7% (15,6). Bolaget kan investera 5% årligen utan större påverkan på belåningsgraden, vilket för närvarande motsvarar ca 3 mdkr per år. Årets investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 349 mkr (2 279). Verksamheten ska bedrivas med låg finansiell risk, vilket innebär att belåningsgraden får vara högst 45%, och att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid årsskiftet uppgick belå- ningsgraden till 42,3% (39,9) och räntetäcknings- graden till 3,8 ggr (5,3). UTDELNING Utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställ- ning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2022 före- slås en utdelning om 5,30 kr per aktie (5,20), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 2,65 kr/aktie, vilket motsvarar 71% utdelningsandel (66) och en direktavkastning om 3,1% (2,6). Styrelsen och verkställande direktö- ren för Atrium Ljungberg AB (publ), organisations nummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncern redovisning för räkenskaps- året 2022. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undan- tag för bolagsstyrningsrap porten, och styrelseordförandens ord, reviderad. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad. MARKNAD Finansmarknaden Året präglades inledningsvis av stora störningar i globala värdekedjor vilket fick inflationstrycket att stiga globalt. Denna utveckling förstärktes sedan efter Rysslands invasion av Ukraina varefter en inflationstakt på över 10% har noterats i många länder. Världens centralbanker har agerat kraftfullt med höjda räntor i snabb takt och minskade kvan- titativa åtgärder. ECB har succesivt höjt räntan till 2,50% under året och flaggade vid senaste beslutet för fortsatta höjningar om vardera 0,50%-enheter under en tid framöver. Även Federal Reserve har höjt räntan kraftfullt, senast med 0,50%-enheter till 4,50%. Medelprognosen visar på fortsatta höjningar och en topp på 5,10% under 2023. I Sverige höjde Riksbanken styrräntan till 2,50% under 2022 och i början av 2023 till 3,0%, ytterligare höjningar under våren 2023 indikeras. Svenska marknadsräntor har stigit kraftigt under året. 3 månader Stibor har rört sig från –0,05% till 2,70% och den 10-åriga swapräntan från 0,97% till 3,12%. På svensk kapitalmarknad har förutsättning- arna för emittenter varit dåliga sedan mitten av andra kvartalet. Fastighetsbolag med motsva- rande kreditrating som Atrium Ljungberg har med några undantag lyst med sin frånvaro sedan dess. Baserat på prissättningen av obligationer i andra- handsmarknaden skulle bolagets kreditmargi- nal för en 5-årig obligation vid årsskiftet varit ca 4,00%. På certifikatsmarknaden har kreditmargina- len över Stibor, för 3 månaders löptid, ökat från ca 0,25 till ca 0,70%-enheter under året samtidigt som den totala utestående volymen certifikat för fastig- hetssektorn har minskat rejält. Fastighetsmarknaden Transaktionsmarknaden inledde starkt men upp- visade ett betydligt svalare andra halvår främst drivet av högre finansieringskostnader. Under året uppgick transaktionsvolymen i Sverige till ca 220 mdkr, vilket nästan är en halvering jämfört med 2021 års siffor (som dock präglades av några större strukturaffärer), men i linje och fullt jämför- bart med nivåerna som synts dessförinnan. Dock har antalet transaktioner och transaktionsvolymen efter sommaren fallit markant – mellan augusti och december uppgick transaktionsvolymen till endast ca 70 mdkr. Kontorsmarknaden Trots ett turbulent år i makroekonomiska termer fortsätter kontorsmarknaden att visa på stabilitet. Det finns en bestående hög efterfrågan på kontor, vilket särskilt kan ses i centrala lägen, kopplat till att allt fler återgått till kontorsarbete under året. Samtidigt har den stundande lågkonjunkturen inneburit en viss försiktighet gällande framtida kontorsbehov. I en föränderlig värld uppstår mer behov av flexibla lösningar, vilket medfört större inslag av coworking koncept och kortare hyres- avtal i syfte att möta hyresgästernas behov och önskemål. Detaljhandeln Under 2022 uppgick försäljningstillväxten i detaljhandeln till ca 4%, vilket gör året till det tjugosjätte i rad med positiv tillväxt. Daglig varu- handelns försäljningstillväxt uppgick till ca 9% i löpande priser medan sällanköpsvaruhandelns försäljningstillväxt uppgick till ca 1%. Liksom före- gående år var det stora differenser i försäljnings- utveckling mellan olika delbranscher, men med den stora skillnaden att några hade en negativ utveckling under 2022. Investeringar i planerade projekt Belåningsgrad 40 mdkr 42,3% Förvaltnings berättelse 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.60. Styrning & kontroll 08. Atrium Ljungberg har sett en bra utveckling på sina handelsplatser med en julhandel som gick bättre än föregående år och totalt blev faktiskt 2022 ett rekordår för flera av våra platser. En tydlig trend sedan pandemin är att snittköpen ökar. Vi noterar också att de aktörer som går allra bäst är de som lägger stor omsorg på mötet med kund och helhetsupplevelsen både i form av miljö och bemötande. Bostadsmarknaden Utifrån ett nationellt perspektiv har bostadsrätts- priserna fallit hela 14% sedan toppnoteringen och antalet sålda bostäder har rasat under 2022. För nyproducerade bostäder är fallet kraftigare än för successionsbostäder och ligger nu på den lägsta nivån sedan början av 2014. Denna marknadsutveckling känner även vi av i våra två pågående bostadsrättsprojekt. I dagslä- get har vi inga planer på att sänka priserna på de ca 100 lägenheter vi nu har till salu. Platsens att- raktivitet gör att det fortsatt finns intresse och vår bedömning är att det kommer att öka ju närmare inflyttning vi kommer. FÖRVALTNING Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 115 mkr (40), varav projektfastigheter utgjorde 58 mkr (20). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 296 mkr (248) medan uppsägning från kund uppgår till 112 mkr (177). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 69 mkr (31). Tidsförskjutningen mellan nettouthyr- ningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per 2023-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg- ningsbar årshyra till 2 804 mkr. Ekonomisk uthyr- ningsgrad exklusive projekt fastigheter var vid samma tidpunkt 93% (91), medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklusive bostä- der och parkering, uppgick till 4,5 år (3,9). Resultat och finansiell ställning Kommentarer till årets resultat och finansiella ställ- ning framgår av sid. 85-90. INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER Investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 349 mkr (2 279), varav 1 916 mkr (2 059) i förvaltningsfastigheter och 433 mkr (220) i exploateringsfastigheter. Den 31 december 2022 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 9,7 mdkr, varav 5,0 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 8,6 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 50%, motsvarande 4,4 mdkr varav 2,5 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,1 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,3 mdkr, vilket kommer realiseras i takt med att vinstavräk- ning sker. MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsde- lar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Vår totala projektportfölj, d v s. pågående och planerade projekt, motsva- rar framtida investeringar om ca 40 mdkr, inom den mark vi äger och erhållna markanvisningar. Projektportföljen består av ca 850 000 kvm BTA fördelat på ca 210 000 kvm BTA bostadsbyggrät- ter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utveck- lingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt vi genomför projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normal- fallet startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyresavtal. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under året har två kontorsfastigheter om ca 52 000 kvm förvärvats i Stockholm för 3 724 mkr; Blästern 15 i Hagastaden och Palmfelt Center, Kylhuset 28 i Slakthusområdet. Försäljning har skett av en fastighet om ca 2 500 kvm i Sickla för ett underliggande fastighetsvärde om 60 mkr. Dessutom har vinstavräkning skett av ett bostads- rättsprojekt i Sickla med en projektvinst om 52 mkr. FASTIGHETSVÄRDEN Under året har 74% av fastighetsbestån- dets marknadsvärderats externt, varav 35% i kvartal 4. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield, CBRE och Newsec. Resterande del av fastighetsbe- ståndet har internvärderats och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflö- desmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyres- nivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskost- nader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 4% för 2023 och därefter 2%. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Förvärvade och tillträdda fastigheter Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde Underliggande pris fastighet, mkr Blästern 15 Stockholm; Hagastaden Kontor 21 537 2022-06-01 2 224 Kylhuset 28 Stockholm; Slakthusområdet Kontor 30 588 2022-04-28 1 500 Fastighetsförsäljningar Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde Underliggande pris fastighet, mkr Nynäshamn Ribban 16 Nynäshamn Mark - 2022-02-10 0 Sicklaön 87:1 Sickla Kontor 2 563 2022-05-02 60 1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se Investeringar, mkr – Atrium Ljungberg kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Hyresintäkter, mkr – Ökade intäkter främst pga. färdigställda projekastigheter och förvärvade fastigheter. 0 3000 2018 2019 2020 2021 2022 2 412 2 577 2 344 2 292 2 550 2018 2019 2020 2021 2022 1 758 1 810 2 513 2 279 2 348 Förvaltnings berättelse 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.61. Styrning & kontroll 08. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvm BTA för fast- ställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värde- ringen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 900). Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut till 4,4% (4,2) – en ökning om 20 bp jämfört med årsskiftet och 30 bp jämfört med senaste kvartalet. Fjärde kvartalet uppvisar fortsatt ökning av yielderna samt förstärkt kassaflöde (sist- nämnda främst kopplat till indexutfall). Nettot blir dock en värdenedgång om 2,4% årets sista kvartal. ORGANISATION I LINJE MED VISIONEN Atrium Ljungbergs organisation är utformad för att stödja bolagets affärsmodell med att skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära Atrium Ljungbergs kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Projekt- och entreprenad- verksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och vårt dotterbolag TL Bygg. Förvaltningen av Atrium Ljungbergs fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE På årsstämman 2020 antogs riktlinjer för ledande befattningshavare, dessa gäller till årsstämman 2024. För Atrium Ljungberg gäller att löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattningshavare. För mer infor- mation se not IK.6. EGNA AKTIER Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (6 907 378). Under 2022 gjordes återköp om 30 mkr (248). Per den 31 december 2022 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 313 358) medan genomsnitt- ligt antal aktier under året uppgick till 126 215 257 (126 687 995). RISKER OCH OSÄKERHET Prioriterade områden för riskhantering är framför allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt- verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög ränte- täckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets- faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och riskhan- tering” på sid. 62-68. UTSIKTER FÖR 2023 Utsikterna för 2023 är över lag dystra. Höga räntor och hög inflation globalt tynger den eko- nomiska aktiviteten. Utöver det slår energikrisen hårt i Europa och arbetsmarknaden som visat motståndskraft under 2022 börjar ta stryk, vilket sammantaget leder till en lågkonjunktur enligt många bedömare. På den mer positiva sidan för- väntas en inflationstakt som faller tillbaka mot mer normala nivåer under slutet av året vilket skulle föranleda att penningpolitiken kan mjukas upp. Osäkerheten, inte minst med tanke på krig och geopolitisk oro, är fortsatt hög. Riksbanken genomförde en höjning av styrrän- tan till 3,0% i början av 2023 och indikerar ytter- ligare justeringar under våren. Räntemarknaden prisar in en stigande 3 månader Stibor till ungefär 3,9% under tredje kvartalet för att sedan sjunka i långsam takt. HÅLLBARHETSRAPPORT Atrium Ljungberg har upprättat en separat håll- barhetsrapport i enlighet med årsredovisningsla- gen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 19-32, 62-68 samt 132-149 och är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Atrium Ljungberg träffade den 17 januari 2023 avtal om försäljning av fastigheten Skotten 6, även kallat Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fast- ighetsvärde om 1 900 mkr. Totalt hyresvärde är ca 95 mkr och fastigheten har en ekonomisk vakans- grad om ca 12%. Förvaltnings berättelse 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.62. Styrning & kontroll 08. Risker och riskhantering. Atrium Ljungbergs fastighetsbe- stånd är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika innehåll såsom kontor, bostäder och handel som blandas med kultur, service, vård och utbildning. Vi finns på den svenska marknaden i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö och påverkas därmed främst av hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt utvecklingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det över- gripande ansvaret för risk hantering medan det operativa arbetet är dele- gerat till vd. Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områden för riskhantering; fastighetsvärde, finansiering, uthyrning, projekt- och entrepre- nadverksamhet samt hållbarhet. Vår verksam- het och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en medvetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika affärsområdena. Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor del decen- traliserad medan finansiering och fastighetsvärde- ring hanteras centralt. Riskerna beskrivs utifrån dess sannolikhet samt hur stor konsekvens risken bedöms ha på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjäningsförmåga. Se även bolagsstyrningsrapporten, sid. 70-73 och intern kontroll, sid. 74-75. Område Risk Sannolikhet Påverkan Förändring Förvaltning och fastighets bestånd Fastigheternas värde Projektutveckling Fastighetstransaktioner → Hyresintäkter Fastighetskostnader Information- och cybersäkerhet → Brott mot uppförandekoden leverantörer → Medarbetare → Omvärldsrisker Konjunktur Inflation och ränta Lagstiftning → Skatter → Planrisk → Utbud av lokaler → Råvarumaterial och priser till byggnation Elförsörjning och pris Bostadsmarknad Finansiella risker Finansieringsrisk Ränterisk och värdering av räntederivat Fastighetsvärdering → Hållbarhetsrisker Miljörisk → Klimatförändringar → Klimatpåverkan → Hälsa och säkerhet → Sociala risker → Låg Medel Hög Risker och riskhantering 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.63. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 1. Fastigheternas värde Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, d.v.s. marknads- värde, med värdeförändringar över resultaträkningen. Marknadsvärdet bestäms i normala fall av dels ett för- väntat driftnetto, dels av marknadens avkastningskrav. Fastighetsvärdet kan påverkas genom dels geografisk allokering till delmarknader, städer eller lägen där möjlighet till underliggande hyrestillväxt inte finns, dels allokering till produkter som marknade inte efterfrågar. Styrelse och ledning har regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbets- klimat infrastruktursatsningar m.m. Slutsatserna och inriktning fastslås årligen av styrelsen i ett strategido- kument Trendspaning för att förstå kundens behov idag och imorgon, vilket tillsammans med innovationsarbete medför insikt om portföljmix och produktutveckling. Löpande investera i och utveckla be- fintliga fastigheter, alternativt sälja av fastigheter som inte möter strategin. Koncentrerat fastighetsbetånd i attrak- tiva delområden med utvecklinsgspo- tential i Sveriges fyra största städer, varav 80% finns i Stockholm. Kontor utgör största tillgångsslaget om 65%, följt av handel om 20%, bostäder 3% och resterande utgörs av projekt och byggrätter. Kontinuerlig projektutveckling av såväl befintliga byggnader som nyproduktion medför portföljförflyttning samt anpassning till kundernas behov. 2. Projektutveckling Fastighetsutveckling genom investe- ringar i egna fastigheter och erhållna markanvisningar samt framtagande av byggrätter är viktiga för företagets värdetillväxt. En begränsad projekt- portfölj kan dämpa framtida tillväxt. Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga faser och ökar ju mer komplexa projekten är. Riskerna är främst ekonomiska, tek- niska eller tidsmässiga. Ekonomisk risk kan dels bero på högre kostna- der, men även att en produkt byggs som hyresmarknaden inte efterfrågar med stora vakanser och/eller för låga hyresnivåer som följd. På samma sätt kan en bostadsrättsprodukt byggas som inte efterfrågas av marknaden, vilket medför lägre bostadsrättspriser eller till och med osålda lägenheter. Styrelsen beslutar ytterst om alla större investeringar och årlig ge- nomgång/utvärdering sker av vald investeringsstrategi. Parallella förvärvsprocesser med kom- muner och marknadsaktörer. Flexibel och dynamisk projektporfölj fördelad i tid, geografi och typ av produkt samt ny-, till- eller ombyggna- tion. Därtill används en entreprenad- form som begränsar risk. Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel som får startas utan hyresgäst. Kontinuerlig uppföljning av pågående projekt med rapportering till styrelse för att säkerställa framdrift och ev. behov av åtgärd. Kompetens i hela värdekedjan från råmark till färdig byggnad. Bolaget har en stor projektportfölj som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr i redan ägda fastigheter eller erhållna markanvisningar. För att levere- ra en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Befintlig projektportfölj är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder och 85% ligger i anslutning till befintliga eller kommande tunnelbaneuppgångar i Stockholm. Portföljen är diversifierad mot olika fastighetssegment vilket innebär flexibilitet att möta olika segments konjunktur. Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flexibel och kostnadseffek- tiv produktion. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom det egna dotterbolaget TL Bygg. VERKSAMHETSRISKER Risker och riskhantering 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.64. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 3. Fastighetstransaktioner Atrium Ljungbergs portföljförflyttning sker genom projektutveckling samt förvärv och försäljning av fastigheter. Riskerna vid förvärv är att uthyrnings- grad och hyresutveckling blir sämre än förväntat eller att teknisk standard är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkommer oväntade miljökonsekvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag före- kommer även en skattemässig risk. Vid avyttring finns risk att försäljning sker till för lågt värde. Styrelsen beslutar om större investeringar, däribland förvärv och försäljningar. Styrelsen har även årlig genomgång/utvärdering av vald inves- teringsstrategi. Due Diligence process av fastighet och bolag. Externa värderingar sker årligen av delar av portföljen och över en treår- speriod ska samtliga fastigheter ha externvärderats. Atrium Ljungberg har genomfört portföljförflyttning i syfte att erhålla en mer koncentrerad portfölj på utvalda delmarknader i Sveriges fyra största städer. Under samma period har en stor projektportfölj byggts upp som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr. Fastighetstransaktioner är därmed ett sätt att komplettera pro- jektutvecklingen i syfte att ytterligare förflytta portföljen till bättre densitet och kvalitet. Extern värdering sker varje kvartal av oberoende part – på så sätt erhålls känsla för marknadens betalningsvilja och förmåga. 4. Hyresintäkter Hyresintäkter påverkas av såväl hy- resnivå som andel uthyrt. Båda dessa är starkt kopplade till utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där bolaget verkar, vårt erbjudande/pro- dukter vs kundernas efterfrågan och behov, hur Atrium Ljungberg lyckas utveckla de områden där våra fast- igheter är belägna samt utbudet på varje delmarknad. Möter bolaget inte marknadens behov finns risk för att vi förlorar kunder och därmed får ökade vakanser/lägre intäkter med värde- ned gång på fastigheten som följd. Fastighetsportföljen ska vara allokerad till dels delmarknader med god under- liggande tillväxt, dels produkter som hyresmarknaden efterfrågar. Förstå kundens behov och nöjdhet, vilket mäts regelbundet genom NKI mätningar samt nettouthyrningen (hur många nya avtal skrivs och hur många kunder säger upp avtal). Hyreskontraktsportfölj som är spridd på såväl bransch, kund som förfallo- tidpunkt. Hyresavtal med indexklausul och deflationsskydd. Erfaren och kompetent förvalt- nings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv förvaltning Atrium Ljungberg koncentrerar sitt bestånd till attraktiva delmarknader i Sveriges fyra största städer, som har en stabil ekonomisk utveckling. Vårt fokus är att bygga stadsmiljöer med stort in- slag av kontor vilket kompletteras med handel, boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för ekonomisk utveckling och ökar riskspridningen i hyresgäststruk- turen. Kommersiella hyreskontrakt tecknas oftast på en löptid om tre till fem år, varför förändrade marknadshyror får successivt genomslag på hyresintäk- terna. Atrium Ljungberg arbetar med egen personal nära sina hyresgäster för att säkerställa hög kundnöjdhet och i tidigt skede fånga upp befintliga och potenti- ella hyresgästers lokalbehov. Under 2022 har nettouthyrningen varit stark med ett utfall om 115 mkr i nytt årligt kontraktsvärde. Risk Hantering Exponering 5. Fastighetskostnader Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (t. ex. el, värme och vatten). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kost- nader för fastighetsskatt, fastighets- skötsel, reparationer och administra- tion. Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer och generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal. Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering samt god under- hållsplanering. Förebyggande av kundförluster via kontroll och kunddialog. Hög andel vidarefakturering av kostnader, främst för fastighetsskatt, uppvärmning och el, till kund. Därtill finns en gränsdragningslista mellan oss och kund för att tydliggöra vem som tar vilka kostnader. Bolaget vidaredebiterar stor del av el, värme och fastighetsskatt till hyres- gästerna. Bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera och energieffektivi- sera driften av fastigheterna. Varje fast- ighet har en individuell underhållsplan, vilket minskar risken för oförutsedda kostnader. Bolaget genomför löpande avtalsförhandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Vi har 18 fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhand- las vanligtvis med 10 års intervaller. 6. Information-och cybersäkerhet I takt med att fastighetsbranschen blir allt mer digitaliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och bedrägerier. Väl fungerande informa- tions- och datasäkerhet är därmed kritisk för verksamheten. Utvecklingen inom dessa områden går fort och blir allt mer komplex. Om kritisk information går förlorad eller hamnar i fel händer till följd av datahaveri, dataintrång eller bristande IT-säkerhet kan de ekono- miska konsekvenserna bli stora och förtroendet för företaget skadas. Som noterat bolag har vi även krav på att hantera marknadspåverkande informa- tion och att alla aktörer ska få samma information samtidigt. Hög nivå på IT-säkerhet och en policy för att hantera bolagets syn och agerande på informations- och datasäkerhet. Kontinuitetsplaner på plats och kontinuerliga tester för att provtrycka sårbarhet. Kontinuerlig utbildning av personal i dessa frågor. Atrium Ljungberg har installerade brandväggar, antivirustjänster, spam- och webfilter samt molnbaserade sä- kerhetstjänster, vilket försvårar attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester och kontinuerligt förbättringsarbete för att öka säkerheten. Vi har tekniskt skydd av känsliga informationstillgångar i flera lager. Vidare jobbas med att förbättra säkerhetsmedvetandet i organisationen genom utbildning. Därtill genomförs kontinuitetstester. Vi har rutiner och processer för att hantera informa- tion (policy för kommunikation och insiderhandel) samt systemstöd för insiderinformation. VERKSAMHETSRISKER Konstaterade kundförluster mkr 2018 17 2019 4 2020 18 2021 3 2022 7 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.65. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 7. Brott mot uppförandekoden för leverantörer Med leverantörsrisk avses risken att våra leverantörer inte kan fullgöra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Antalet leverantörer är många och inte sällan i flera led. Flertalet av dessa brister kan påverka Atrium Ljungbergs anseende och orsaka ekonomiska förluster. Uppförandekod för leverantörer. Central inköpsfunktion. Rutiner och processer för att följa upp efterlevnaden av leverantörer och branschsamarbete för uppföljning av leverantörer. Visselblåsarpolicy och extern vissel- blåsarfunktion. Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett stöd för hela organisationen genom samordnade inköp, vilket leder till högre kvalitet och minskade kost- nader. Dock medför den geografiska spridningen många lokala leverantö- rer. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer vår uppförandekod. Detta följs upp genom en digitali- serad bedömning av leverantörer, där det under 2023 lanserades ett branschsamarbete för att lyfta frågor- na och samordna frågeställningarna. På projektsidan har bolaget gått med i "Rättvist byggande" som syftar till att motverka osund konkurrens och kriminalitet på byggplatserna. 8. Medarbetare En viktig förutsättning för vår framgång är att kunna attrahera och behålla kompetent personal. Kan inte rätt medarbetare eller tillräckligt med personal behållas och rekryteras riskerar verksamheten att underpre- stera. För att utveckla verksamheten och vara relevant på marknaden krävs att företaget kontinuerligt tillför ny kompetens i form av vidareutbildning och rekrytering. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparant arbetsklimat. Kompetens- och ledarskapsutveckling. Successionsplan för nyckelpersoner och ledande befattningar samt back- up-lösningar på kort sikt för dessa roller/personer. Marknadsmässiga och konkurrenskraf- tiga ersättningar. Mäta medarbetarnas nöjdhet och välmående samt följa upp att åtgärder vidtas vid behov. Vi har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Atrium Ljungberg arbetar aktivt för att ha hållbara medarbetare och vi följer detta årligen. Från 2022 görs en hållbarhets- analys genom Human Financial Well- ness, en enkät som går ut till samtliga medarbetare, i syfte att förstå hur vi kan attrahera och behålla kompetent personal. Vi har årliga utvecklingspla- ner för medarbetarna och successions- planer för nyckelpersoner. Vi är en liten organisation och har därmed ett visst beroende av nyckelpersoner. Risken begränsas genom intern backup eller konsultlösning. Risker och riskhantering Känslighetsanalys kassaflöden 1) Värdeparameter Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/– 5 % +/– 4 Kostnader fastighetsförvaltningen +/– 5 % +/– 42 Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +/– 27 Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta +/– 1 %-enhet +/– 43 1) Resultateffekt avser effekten under det närmaste året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt. Känslighetsanalys värdeförändring Värdeparameter Förändr. av fastigh. markn.värd. Påverkan år 2022 Påverkan år 2022, % Årets resultat +/– 10 % +/–5 860 mkr +/–137% Eget kapital +/– 10 % +/–5 860 mkr +/–20 % Belåningsgrad +/– 10 % –4,7%-enhet/+3,8 %-enhet –9 %/+11 % VERKSAMHETSRISKER 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.66. Styrning & kontroll 08. OMVÄRLDSRISKER Risk Hantering Exponering 9. Konjunktur En konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet för företag och svårighet a få finansiering som följd kan resultera i minskad eerfrågan på kontors- och butikslokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakans och dyrare finansieringskostnader. Vidare kan eerfrågan på nyproducerade bostäder minska, vilket kan påverka såväl prissäningen som produk- tionstakten. Omvärlsbevakning och scenario- analyser som synliggör påverkan på bolaget. Fastighetsporölj koncentrerad till tillväxtområden i Sveriges fyra största städer med en mixad poröljsamman- säning. Hyresgäster inom många olika bran- scher med spridd förfallostruktur. Följa eerfrågan och prissäningen på bostadsräer. Likviditetsbuert i form av lånelöen samt en diversifierad låneporölj och ränteriskstrategi Atrium Ljungbergs bestånd med fastigheter i tillväxtområden samt en spridd kontraktsporölj på e flertal olika branscher och kontraktslängder begränsar risken för kraig påverkan vid en lågkonjunktur. Vi har enbarvå bostadsräsprojekt igång vid utgången av 2022 med viss andel sålt. Bolagets likviditetsbuert, diversifiera- de låneporölj samt vald ränteriskstra- tegi och starka balansräkning borgar för bolagets fortsaa dri även vid en lågkonjunktur. 10. Inflation och ränta Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed vårt finansneo. Ränte kostnader är vår enskilt största kostnad. Större förändringar i ränteni- våer medför påverkan på vårt resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar våra hyresintäkter - de flesta avtal har en indexklausul med årlig uppräkning - såväl som våra fastighetskostnader. Utöver dea påverkar förändringar i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas värde. Sistnämnda pareras till viss del av förändrat drineo enligt ovan. Finanspolicy som hanterar ränteris- ken i form av andel rörlig ränta och ränteförfall inom e år samt total räntebindning och vilka instrument bolaget får använda. Indexklausul i hyresavtalen, vilket medför en uppräkning av hyran mot- svarande inflationstakten. De flesta hyresavtal är inflationsjus- terade genom koppling till konsu- mentprisindex (KPI). Bolaget arbetar systematiskt med rörliga räntor och räntederivat för a hantera ränterisker i enlighet med finanspolicyn. Dagens inflationstryck samt kraiga ränteupp- gångar och ökade kreditmarginaler medför påverkan på bolagets intjäning och fastigheternas marknadsvärde men vår belåningsgrad och räntebindning medför a bolager är väl rustat för såväl högre räntor och lägre fastighets- priser. 11. Lagstiftning Förändringar i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella kan påverka Atrium Ljungbergs verksamhet - exempelvis ny regelverk för banker och kapi- talmarknad, hållbarhet, hantering av planprocesser m m. Bolaget följer utvecklingen av lagar, regler, praxis m m inom de delområ- den som är mest väsentliga. Vid större förändringar genomförs konsekvensanalyser och förberedelse i god tid före implementering. Lagar, regler och praxis utvecklas hela tiden och det område som står inför störst förändring med direkt påverkan på oss är hållbarhetsrapportering enligt beslut från EU. Risk Hantering Exponering 12. Skatter Atrium Ljungbergs verksamhet påverkas huvudsakligen av skaer i form av inkomstska, fastighetsska och moms. Inom skaeområdet kan förändringar i skaelagstining och skaesatser ske som påverkar vår verksamhet och därmed framtida skaekostnader och resultat. Vidare finns risk för a Atrium Ljungberg inte följer gällande regelverk - därmed kan fel ska betalas, skaetillägg ske och i vissa fall uppstår anmärkning i revisionen. Skaepolicy som årligen antas av styrelsen för a vägleda i beslut och agerande. Följa utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut. God intern kontroll och tydliga processer. Öppna yrkanden avseende osäkra poster i inkomstdeklarationen. Löpande utbildning av personal. Vår skaepolicy bygger på bolagets grundläggande värderingar och har som sye a vägleda våra medarbetare i hur de ska agera i skaefrågor och ha e hållbart kommersiellt perspektiv. Vidare ska Atrium Ljungberg hantera ska i enlighet med gällande lagar och regler och skaen ska kontroll- eras, redovisas samt betalas korrekt. Atrium Ljungberg följer noggrant räsutvecklingen på skaeområdet för a i god tid kunna vidta åtgärder och genomföra de förändringar som kan bli nödvändiga. 13. Planrisk För a utveckla fastigheter krävs god- känt bygglov och antagna detaljplaner. Det finns alltid risk a detaljplaner blir försenade, överklagas eller inte utveck- las som tänkt. Bolaget följer och driver kontinuerligt planarbetet i våra områden. Vi har en projektporfölj på olika del- marknader i sye a sprida riskerna mellan olika kommuner. Projektporöljen befinner sig i olika faser (tidiga skeden, genomföran- deskede m.m.) Bolaget följer utvecklingen noga för a snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt för vi dialog med berörda intressenter för a be- möta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Projektporöljen är idag fördelad på olika delområden och ca 40% av planerade projekt har antagen detaljplan. 14. Utbud av lokaler Hyresmarknaden påverkas av utbud och eerfrågan. E utbud som över- stiger eerfrågat behov i marknaden påverkar vakanser/uthyrningsgrad samt hyresnivåer. Det i sin tur påverkar fast- ighetsvärdering, resultat och finansiell ställning. Årlig strategigenomgång för a säkerställa en fastighetsporölj som är allokerad till delmarknader med förutsäningar för god hyrestillväxt. Regelbunden analys av utbud och konkurrensen i marknaden. I samband med investeringsbeslut om ny-, till- och ombyggnation sker marknadsa- nalys för a säkerställa a vi erbjuder rä produkt till marknaden. Atrium Ljungbergs porölj är koncen- trerad till delmarknader i Sveriges fyra största städer, vilka har god förutsä- ning för hyrestillväxt. Därmed finns förutsäningar för god eerfrågan i marknaden. I takt med a städer växer, områden och infrastruktur utvecklas anser vi a e araktivt läge blir allt viktigare - inte minst när det gäller kontorets framtid. Risker och riskhantering 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.6 7. Styrning & kontroll 08. OMVÄRLDSRISKER FINANSIELL RISK Risk Hantering Exponering 15. Råvarumaterial och priser till byggnation Priset på och tillgången till material för investering i ny-, till- och ombygg- nation är av vikt. Kraftigt stigande priser och/eller brist på material kan medföra dyrare produktionskostnader och därmed risk för lägre projekt- vinster. Löpande följa utvecklingen av såväl priser som utbud samt knyta centrala leverantörer närmre till sig. Löpande styra om projekten i syfte att parera kostnader och förseningar för att så gott det går möjliggöra minst beslutad projektvinst Med en stor projektportfölj om ca 40 mdkr är detta ett viktigt område. I samtliga kalkyler finns oförutsedda poster beaktade, vilket kan täcka delar av prisuppgången. Priser som drivs av inflation medför även högre hyresintäk- ter (KPI-reglering), vilket medför viss kompensation. Vanligaste entrepre- nadformen är delad entreprenad, vilket medför viss flexibilitet och möjlighet att ställa om under projektets genomför- ande. 16. Elförsörjning och pris En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär dels ökade krav på kapacitet, dels kommande effektbrist i elinfrastrukturen. Energistrategi som vägleder verksam- heten i åtgärder och investeringar framåt i syfte att kontinuerligt energi- optimera fastigheterna. I arbetet ingår även att alltid utvärdera alternativa energikällor såsom solenergi m.m. Samarbeta med energibolagen. Atrium Ljungberg har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i de kommuner vi verkar. Vi har även en energistrategi på plats med handlings- planer för varje område och fastighet. Som ett led i hållbarhetsarbetet utvär- deras alltid solceller. 17. Bostadsmarknaden Bostadsrättsmarknaden och dess prissättning är marknadsbaserad (utbud och efterfrågan) där priser rör sig i realtid. Investering i lägenhet kräver kapital - i många fall lån, varför marknadsräntornas rörelse får ge- nomslag på efterfrågan. Höga räntor eller kraftigt stigande räntor medför lägre efterfrågan, vilket medför stag- nerade eller sjunkande priser. Styrelsen beslutar om större investeringar, vilket även inbegriper bostadsrätter. Omvärldsbevakning med fokus på prisutveckling och räntor. Bostadsrätter är ett viktigt innehåll i vårt stadsutvecklingsarbete och ses som ett komplement till kontor, handel, äganderätter, kultur m.m. Atrium Ljung- berg ägde vid årets utgång 250 000 BTA byggrätter för bostäder. Vid samma tidpunkt fanns två pågående byggnationer om totalt 810 mkr. Risk Hantering Exponering 18. Finansieringsrisk Fastighetsägande och utveckling är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en fungerande kredit- marknad. Att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt utgör en stor risk. Det avser såväl refinansiering av befint- liga skulder som upptagande av ny finansiering för fortsatt expansion. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Atrium Ljungberg bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter. Finanspolicy antas årligen av styrelsen och fastställer riskmandat, däribland syn på likviditetsreserv, motpartsris- ker, ränte- och kapitalstruktur/förfall. Flera finansieringskällor - bank, direkt- lån och kapitalmarknad för att sprida risken. Därtill revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet. God framförhållning i syfte att planera kapitalbehov och påverkan/styrning av nyckeltal. Kvartalsvis rapportering till styrelse och utskott. Atrium Ljungberg har låg finansiell risk, vilket tar sig uttryck i en belåningsgrad om högst 45% och en räntetäcknings- grad om lägst 2,0 ggr - att jämföra med faktiskt utfall om 42,3% resp. 3,8 ggr per Q4 2022. Vid utgången av året hade bolaget en stor likviditetsbuffert som täcker kom- mande förfall och möter verksamhetens behov av kapital. Kapitalbindningen vid utgånge av året var 4,3 år. 19. Ränterisk och värdering av räntederivat Ränterisk utgör risken för en resultat- och kassaflödesmässig påverkan till följd av en förändrad marknadsränta. Förändringar i räntetäckningsgra- den kan medföra att vi bryter mot avtalade finansiella nyckelavtal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativ förfallna krediter Räntan utgörs av två parametrar - dels marknadsräntan, dels den marginal vi betalar till kreditgivarna. Derivat mark- nadsvärderas med värdeförändring över resultaträkningen, vilket påverkar resultat och finansiell ställning. Finanspolicy antas årligen av styrelsen och fastställer riskmandat, däribland syn på derivatinstrument och ränte- förfallostruktur och exponering för rörlig ränta. Långfristiga krediter med fastställda marginaler. Vedertagen värderingsmetodik samt extern värdering av derivat från bank. Kvartalsvis rapportering till styrelse och utskott Atrium Ljungberg har en policy om räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr att jämföra med faktiskt utfall om 3,8. Räntebindningen uppgick till 4,0 år och kapitalbindningen till 4,3 år. Andel lån med ränteförfall inom ett år uppgick till 17% vid utgången av 2022. Sammantaget medför vald ränterisk och kapitalbindning att en snabb förändring av räntan samt kreditmargi- naler inte får en omedelbar väsentlig påverkan. 20. Fastighetsvärdering Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och påverkar där- med bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderings- processen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det giv- na tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande. Värderingspolicy som årligen antas av styrelsen. Av den framgår att minst 30% av värderingarna ska värderas externt och över en treårsperiod ska samtliga fastigheter ha externvärde- rats. En kvalitetssäkrad intern process med fyra ögons princip. Interna värderingar kvalitetssäkras av en extern oberoende värderingsfirma. Atrium Ljungberg har under året sammantaget externvärderat 74% av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Värderingarna är utförda av Forum Fast- ighetsekonomi, Cushman & Wakefield, CBRE och Newsec. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats och antaganden kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Risker och riskhantering Känslighetsanalys fastighetsvärdering Värdeparameter Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresnivå +/– 10 % +/– 6 695 +/–12 % Driftkostnad +/– 10 % +/– 1 096 +/– 2 % Avkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –2 956/+ 3 316 –5 %/+ 6 % Långsiktig vakansgrad +/– 2 % +/– 1 484 +/– 3 % 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.68. Styrning & kontroll 08. Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRISK Risk Hantering Exponering 21. Miljörisk Enligt Miljöbalken kan fastighetsäga- ren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. Förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvat- ten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Alla fastigheter hållbarhetscertifieras. Prioritering sker av miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten. Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. Atrium Ljungberg undersöker och iden- tifierar kontinuerligt eventuella miljöris- ker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Inför fastighetsförvärv och nya projekt gör vi genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Processen bidrar också till att identifiera möjligheter till energieffektivisering och minska före- komsten av material med negativ effekt på människa och miljö. Under genomförande av projekt finns rutiner för att minimera risken för läc- kage och utsläpp, samt förebyggande arbeten i samband med miljöcertifie- ring för att minska negativ miljöpåver- kan från byggnation och materialan- vändning. 22. Klimatförändringar Extrema väderhändelser såsom för- höjda vattennivåer, skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på vårt fastig- hetsbestånd. Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknads- mässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnaderna för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Projektinvesteringar granskas ur ett klimatperspektiv. Scenarioanalyser för befintlig portfölj. Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka våra fastigheters motståndskraft vid extrema väderhändelser. Vid nyproduktion och större ombyggnadsprojekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. Inom ramen för vårt arbete med stads- utveckling ser vi över möjligheterna att addera gröna och blåa strukturer för att kunna hantera extremväder kopplat till klimatförändringarna. Bolaget arbetar även för att minska utsläpp för och därmed minska påverkan på klimatet. 23. Klimatpåverkan Ökade krav från myndigheter, lag- stiftare, kunder och andra intres- senter gällande energianvändning och klimatpåverkan riskerar att öka kostnader för att förvalta, bygga och utveckla fastigheter. Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten och investe- ringskrav för att nå klimatneutralitet år 2030. Alla fastigheter hållbarhetscertifieras. Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. Process för miljöinventering av våra fastigheter. Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implemen- tering av ny teknik i både befintligt fastighetsbestånd och vid nyproduk- tion vilket leder till minskade löpande kostnader och låga koldioxidutsläpp. Målsättningen är en klimatneutral förvaltning år 2030. I nyproduktion är livscykelanalyser ett viktigt arbete för att minska byggnadernas klimatpåver- kan och målsättningen är även här att vara klimatneutrala år 2030. Risk Hantering Exponering 24. Hälsa och säkerhet I vår verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsris- ker, såväl i vanlig förvaltning som i projekten. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykiska hälsan. Uppförandekod för leverantörer. Kontinuerligt arbete enligt arbetsmil- jöpolicy. Tillhandahåller attraktiva kontor och miljöer där människor trivs och stimuleras. Skapa goda förutsättningar för pre- station genom design och arkitektur med människan i fokus. Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor för medarbetare och externt anlitad personal. Bolaget håller regelbundet arbetsmiljöutbild- ningar för projektledare och tekniska förvaltare samt för ledare på dotterbo- laget TL Bygg. Bolaget tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. Arbetsplatsolyckor, oavsett om det sker med egen eller externt anlitad personal, rapporteras och följs upp omedelbart. 25. Sociala risker områden Områden som upplevs som otrygga på grund av bland annat kriminalitet, skadegörelse, omgivningens utform- ning eller negativt rykte minskar i attraktivitet. Det i sin tur medför risk för ökad vakans och lägre fastighets- värden. Del av hållbarhetsagendan. Trygghetsskapande åtgärder i ett om- råde och en trivsam utomhusmiljö. Område med liv dygnets alla 24 timmar. Atrium Ljungberg antog en ny håll- barhetspolicy i slutet av 2021 där ett viktigt mål är Socialt hållbara platser 2030. Målsättningen är att våra platser ska nå ett index på över 90% i indexet Vår stad till 2030. Utfallet under 2022, vilket var första året, var 34%. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. S.69. Styrning & kontroll 08. Ordförandeord. Vår organisation arbetar tryggt vidare. I vår omvärld blev 2022 ett år med allvarliga konsekvenser för såväl mänskligheten som ekonomin. Atrium Ljungbergs långsiktiga strategi gjorde dock att vår utomordentligt duktiga organisation tryggt har kunnat arbeta vidare för att nå våra mål. förutsäga. I denna annars så dystra tid innebär vår strategi att det nu faktiskt kan skapas nya möjligheter för oss. Här tror jag dock inte på några stora, snabba kliv, utan snarare en gradvis process. Efterfrågan på bra lokaler i fina lägen förblir god och vår operativa verksamhet har under året fortsatt sin starka utveckling. Även i en orolig tid klarar vi av att fokusera på det vi är bra på. Att utifrån visionen ”Alla vill leva i vår stad” utveckla hela stadsdelar förblir en lika bra idé imorgon som idag och igår. Vi har en mycket duglig och duktig organisation som arbetar vidare med vår exceptio- nellt fina projektportfölj. Övergången till en hållbar utveckling är ytterli- gare ett självklart fokus. Här har Atrium Ljungberg under året emitterat sina första obligationer som förutom klimat och hållbarhet även länkas till social hållbarhet. Jag är stolt över att vi gör detta med ett seriöst angreppssätt, där vi har definie- rat ett tydligt index som gör arbetet fullt mätbart. I en tid då klimatfrågan alltmer blir något av en hygienfaktor tycker jag att det är värt att applå- dera ansträngningar för att lyfta upp frågorna om social hållbarhet till samma nivå, inte minst då vår Oförutsedda utmaningar fortsatte att drabba världen under 2022. Rysslands avskyvärda krigfö- ring i Ukraina skickade chockvågor genom Europa och hela världen. Kraftigt höjda räntor ändrade hastigt förutsättningarna för vår bransch. Vi hade nog alla räknat med att ett mer normalt ränteläge någon gång skulle återkomma efter åren med minus- och nollränta, men få eller ingen trodde nog att det skulle gå så otroligt fort. Sedan länge är det Atrium Ljungbergs strategi att fokusera på operationell risk och hålla den finansiella risken låg. Vi vet att mycket av det som händer i omvärlden tenderar att vara svårt att bransch har en stark möjlighet att påverka och förbättra den sociala hållbarheten. Även under ett år som detta har fokus för sty- relsearbetet legat på samma frågor om strategi och långsiktiga mål, men det har förstås skett med mer nerv än när utvecklingen bara rullar på. Styrelsen har haft fler extrainsatta möten än vanligt och löpande följt upp särskilda frågor, till exempel kring potentiella finansiella scenarion eller hur rating-instituten resonerar. Som ordfö- rande vill jag passa på att tacka hela styrelsen för årets gedigna insats. Ordförandeord Jag vill också tacka alla aktieägare för deras för- troende. Förhoppningsvis har vi med vår stabila strategi bidragit till bättre nattro under ett oroligt år. Viktigast av allt är förstås våra medarbetare som varje dag levererar på strategin. Jag hör ofta på marknaden att vi är fantastiskt duktiga på stadsutveckling och det stämmer fullt ut anser jag. Hjärtligt tack till alla er som lugnt och meto- diskt arbetar på med vår långsiktiga framgång för ögonen. Johan Ljungberg, styrelseordförande 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.70. Styrning & kontroll Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet De tre största ägarna står för 72% av rösterna och 63% av kapitalet Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet Konsumenöreningen Stockholm 26,1 %/21,5 % Fam. Ljungberg 23,4 %/31,3 % Fam. Holmström 11,7 %/19,7 % Övriga 33,6 %/27,5 % Återköpta aktier 5,2 % % av kapitalet/rösterna Atrium Ljungberg AB är ett svenskt publikt aktie- bolag med säte i Nacka. Bolagsordningen före- skriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolagsordningen, aktiebolagslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer och policyer samt Svensk kod för bolagsstyrning (koden). Kodens övergripande syfte är att stärka förtroendet för svenska börs- bolag genom att främja en positiv utveckling av bolagsstyrningen. Dess normer är inte tvingande men bygger på principen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte haft några avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem. STYRNINGSSTRUKTUR Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen på sid. 71 och de följande avsnitten. INTERNA STYRINSTRUMENT Viktiga interna styrinstrument är styrelsens arbetsordning och vd-instruktion samt bolagets mål och strategier, affärsplan, policyer, uppdrags- beskrivningar, delegationsordning, attestordning och kommunicerade grundvärderingar. EXTERNA STYRINSTRUMENT De mest centrala externa styrinstrumenten är regelverket för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning, aktiebolagslagen, IFRS, årsredo- visningslagen, GRI och andra relevanta lagar. ÄGARE OCH AKTIER Bolagets aktiekapital uppgick till 333 051 840 kronor per den 31 december 2022, fördelat på 4 000 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 129 220 736 B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehade per 31 december 2022 7 114 875 egna B-aktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 21,6 mdkr. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska mot- svara minst 50% av resultat före värdeförändringar efter nominell skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 80. ÅRSSTÄMMA Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom årsstämman som är bolagets högsta beslutande organ och ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman utser sty- relse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktieka- pitalet. Årsstämman ska dessutom fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direk- tör. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per den 30 sep- tember. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls till styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2022 hölls den 23 mars 2022, med såväl fysiskt deltagande som delta- gande via poströstning varvid 76,3% av rösterna deltog. På årsstämman fattades bland annat beslut om: — fastställande av resultat- och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen — beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och verk- ställande direktör — fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 5,20 kronor per aktie — fastställande av styrelsearvode om 1 610 000 kr fördelat på 460 000 kr till styrelseordföranden och 230 000 kr vardera till styrelseledamöterna — vidare beslutades att ersättning ska utgå för arbete i revisionsutskottet med 110 000 kr till utskottets ordförande och 50 000 kr till envar av övriga utskottsledamöter — inrättande av valberedning representerande de fem röstmässigt största aktieägarna per sista bankdagen i februari 2022 — riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare i koncernen — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera tillfällen förvärva så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samt- liga aktier i bolaget, på reglerad marknad där aktierna är noterade Bolags styrnings rapport. — bemyndigande till styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att överlåta egna aktier av serie B. Överlåtelse av aktier av serie B får ske med högst det totala antalet egna aktier av serie B som bolaget vid var tid innehar — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera tillfällen besluta om nyemission av aktier av serie B motsvarande högst 10% av bolagets aktieka- pital med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emission får ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohand- lingar finns tillgängliga på bolagets webbplats. Bolags styrnings rapport 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.71. Styrning & kontroll VALBEREDNING Styrelsen beslutas av årsstämman. Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden: — val av stämmoordförande, styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse — styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete samt val av och arvodering till revisor — beslut om principer för utseende av valbered- ning inför kommande årsstämmor På årsstämman den 23 mars 2022 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2023 ska utgöras av representanter för bolagets fem röstmässigt största aktieägare per den sista bankdagen i februari månad. Till valberedning- ens ledamöter utsågs Lars Ericson utsedd av Bolags styrnings rapport. Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) utsedd av familjen Holmström, Hans Hedström utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg utsedd av familjen Ljungberg och Risto Murto utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkrings- bolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju. Vid framtagande av förslag till styrelse inför års- stämman 2022 har ledamöternas kompetens, erfa- renhet och bakgrund beaktats. Valberedningen har vidare tillämpat den mångfaldspolicy som framgår av Kodens regel 4.1 vid framtagande av sitt förslag till styrelse. Målet med policyn är att uppnå mångfald när det gäller ålder, kön, utbild- ning, yrkesbakgrund och andra faktorer i styrel- sen. Årsstämman 2022 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män omvaldes som styrelseledamöter. STYRELSE Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex ledamöter fram till årsstämman (information om ledamöterna finns på sid. 76). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i för- hållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie- ägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven. Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, administration och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkast- ning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning (jämte vd-instruktion), instruktion för den eko- nomiska rapporteringen, affärsplan, budget samt policyer enligt uppräkning på sid. 75. I arbetsordningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för uppdraget och erhåller den information och beslutsunderlag som erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs och att styrelsens arbete årligen utvär- deras. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera och vid behov entlediga verkstäl- lande direktör, upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksam- het, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fastigheter och bolag samt investeringar överstigande 50 mkr. Styrelsens och verkställande direktörens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskri- ver att styrelsen, utöver konstituerande styrelse- sammanträde, ska sammanträda ca fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 13 möten varav ett konstituerande. Valberedning Aktieägare genom årsstämman Förslag Val Revisorer Styrelse och revisionsutskott Vd och bolagsledning Information Val Rapportering Information Rapportering Bolags styrnings rapport 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.72. Styrning & kontroll Under 2022 har styrelsen ägnat mycket stor upp- märksamhet åt omvärldsläget såsom effekterna av det pågående kriget i Ukraina, elkrisen samt det nya ränteklimatet. Styrelsen har fattat beslut om samtliga fastighetsförvärv och fastighetsför- säljningar samt alla investeringar i projekt eller befintliga fastigheter överstigande 50 mkr. Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående och framtida investeringsprojekt och finansfrågor. Nya övergripande affärsmål har framtagits och vissa av bolagets policyer har uppdaterats. Vid styrelse- mötena har avrapportering skett från bolagsled- ningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, riskanalys, hållbarhetsredovisning, aktu- ella marknadsfrågor och projekt. Kvartalsvis under året har rapportering skett av dels utfall mot budget, dels reviderade prognoser för helåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen intill. Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utveck- lingsskede och förhållanden i övrigt. Bolaget har ett revisionsutskott. Ordförande för utskot- tet är Gunilla Berg, som har den redovisnings- kompetens som är ett krav enligt aktiebolagsla- gen och är oberoende i förhållande till bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg, bola- gets ordförande, är medlem i revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rappor- tering och övervakar bolagets riskhantering, intern kontroll och finansiella struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt iakttagelser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar utskottet den externa revisionens oberoende samt biträder valberedningen vid valet av revisor och arvodering av revisionsinsatsen. Under året har utskottet sammanträtt sex gånger och var vid varje tillfälle fulltaligt. Bolagets revisorer har när- varat vid samtliga tillfällen. Samtliga möten i revi- sionsutskottet, inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen. Bolags styrnings rapport. Styrelsemöte februari: Resultat för helåret Årsredovisning Förslag till vinstdisposition Handlingar inför årsstämman – Avrapportering revisorer Styrelsemöte mars: Förberedelse inför årsstämman Första kvartalsrapporten, prognos Styrelsemöte juli: Andra kvartals- rapporten, prognos Styrelsemöte juni: – Vd-instruktion – Policyer – Arbetsordning Styrelsemöte maj: Strategikonferens och styrelsemöte september: – Översyn av strategier och mål Styrelsemöte oktober: Tredje kvartalsrapporten, prognos – Finansieringsstrategi – Vision, aärsidé, strategier – Omvärldsanalys – Budgeörutsäningar – Hållbarhet Styrelsemöte december: Budget, aärs- och handlingsplan – Hållbarhetsfrågor Konstituerande möte mars: – Doerbolagens bolagsstämmor – Styrelser – Firmateckning Jan Feb Mars April Okt Sep Maj Nov Aug Juni Dec Juli Årsstämma mars: Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering Ersättningsutskottet består av styrelsens samt- liga ledamöter. Dess huvudsakliga uppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvill- kor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dags- läget finns inga sådana program. De ska även följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till bolagsledningen som bolags- stämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid årsstämman framlades och god- kändes ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2021. Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvär- deras årligen av extern part och presenteras för valberedningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga revisionen har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser och i samband med det även haft en dialog med styrelsen utan bolagsledningens närvaro. VD OCH BOLAGSLEDNING Bolagsledningen består av vd, cfo, hr-ansvarig samt fyra affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor rörande ökande energi- och byggkostnader, följdverkningarna av kriget i Ukraina, covid-19-pandemin, pågående inves- teringsprojekt, fastighetstransaktioner, finansie- ringsfrågor, affärsutveckling, organisationsfrågor och hållbarhetsfrågor. Bolagsledningen träffar regelbundet bolagets intressenter och rapporterar till styrelsen. Annica Ånäs (född 1971) tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hon anställ- des i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även anställd 2008–2010. Annica Ånäs har även erfa- renhet som cfo på Hemsö Fastigheter och varit vd inom kommunikationsbranschen. Dessutom har hon erfarenhet från flera styrelseuppdrag, bland annat som ledamot i Swedavia och tidigare ledamot i JM AB. Annica Ånäs har en akademisk bakgrund som jurist och civilekonom. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 42 000 (42 000) B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Bolags styrnings rapport 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.73. Styrning & kontroll Övriga bolagsledningen presenteras på sid. 78 och organisationsschema på sid. 73. ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled- ningen ska vara marknadsanpassade och konkur- renskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattningsha- vare. Verkställande direktörens ersättning före- slås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av sty- relsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesub- ventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser rän- tekompensation för lån upptagna i syfte att för- värva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningsha- vare. Räntesubventionerna är villkorade av fortsatt anställning och kan vara tillgänglig i högst fem år. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsled- ningen är 66 år, men har enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl- lande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag före- kommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsled- ningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Separat rapport om ersättning till ledande befatt- ningshavare publiceras på bolagets hemsida sam- tidigt som årsredovisningen. REVISION Vid årsstämman 2019 utsågs Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB som reviso- rer. Under 2021 utsågs huvudansvarig revisor, Ann-Christine Hägglund. Ann-Christines övriga uppdrag innefattar bland annat NCC, JM och Business Sweden. Revisorernas uppdrag sträcker sig till och med årsstämman 2023. Revisionsteamet har löpande informationskon- takter med bolaget under året, utöver de gransk- ningsåtgärder som genomförs. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter per 31 december, gör en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september och granskar bolagets proces- ser inklusive förvaltningsrevision. Därutöver sker en granskning av huruvida årsstämmans riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare har följts. Styrelse 2022 Invald Ersättning, kr Oberoende Oberoende Not Styrelse- möten Möte revi- sionsutskott Johan Ljungberg Ordförande 2001 510 000 Ja Nej 1) 13 av 13 6 av 6 Gunilla Berg Ledamot 2020 340 000 Ja Ja 2) 13 av 13 6 av 6 Simon de Château Ledamot 2014 230 000 Ja Ja 12 av 13 Conny Fogelström Ledamot 2019 230 000 Ja Nej 12 av 13 Erik Langby Ledamot 2014 230 000 Ja Ja 13 av 13 Sara Laurell Ledamot 2018 230 000 Ja Ja 12 av 13 * Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Ordförande för stämman 2015-2022. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget. Ledamot i revisionsutskottet. 2) Invaldes vid årsstämman 2020. Ordförande för revisionsutskottet. Bolagsledningen Ersättningar bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa tkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Annica Ånäs, vd 6 742 6 465 271 273 2 340 2 263 9 353 9 001 Övriga ledande befattningsha- vare 12 729 11 047 40 30 532 516 3 538 2 825 16 840 14 418 Vd Annica Ånäs AO Fastighet Maias Celinder AO Aärs- utveckling Linus Kjellberg AO Projekt Angela Berg Cfo och AO Aärsstöd Ulrika Danielsson HR Helena Martini AO Leasing Andreas Malmsäter Bolags styrnings rapport 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.74. Styrning & kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ram- verket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontroll- miljö, riskhantering och bedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. KONTROLLMILJÖ Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv risk- hantering. Styrelsen fastställer årligen en arbets- ordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör ersättningsutskott och under 2020 inrättades ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruk- tion för den ekonomiska rapporteringen, attes- tinstruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att mini- mera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policy- dokument finns riktlinjer, delegationsordningar, attest instruktioner och uppdragsbeskrivningar för respektive anställd, innehållande de anställdas ansvar och befogen heter samt standardiserade rapporteringsrutiner. Utöver detta har bolaget mycket väl för ankrade grund värderingar såsom pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande som genom- syrar alla sammanhang. Atrium Ljungberg är även medlem i Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättighe- ter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative). Ett GRI-index återfinns på sid. 155–159 i årsredovisningen och bolagets formella hållbarhets redovisning återfinns på sid. 19-32, Intern kontroll. 62-68 och 132-149. En mer omfattande redovis- ning finns på bolagets webbplats www.al.se. RISKHANTERING OCH BEDÖMNING Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resul- tat- och balansposter där risk finns att felaktighe- ter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontroll moment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analys- eras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm- ningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighetsvärdering och finansieringsverksamheten. Under 2022 har bolaget investerat 2 349 mkr i befintliga fastigheter, varav 1 916 avser fast- igheter som utvecklas för ägande och 433 mkr avser bostadsrättsaffären. Inga investeringar startas vanligtvis utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompe- tens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom så kallad delad entre- prenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, bolagets cfo, affärs utvecklare, projektledare, fastighetsanalytiker och projektcontroller när- varar. Projekten rapporteras löpande till bolags- ledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras. I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastig heternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighets- marknaden. Bolaget har under 2022 haft avstäm- ningar med externa värderare vid varje kvartals- skifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel- och halvårsskiftet. För 2022 har 74% av fast- ighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärde- ringen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav. Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refi- nansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investe- ringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bola- gets finanspolicy och följs löpande upp av bola- gets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. Förutom dessa riskområden har följande proces- ser under året analyserats: — Projektprocessen — Hyresprocessen — Inköpsprocessen — Löneprocessen — Bokslutsprocessen — Fastighetsvärderingsprocessen — Finansieringsprocessen — Rutiner vid fastighetstransaktioner Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet ”Risker och riskhantering” sid. 62–68. Intern kontroll 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.75. Styrning & kontroll KONTROLLAKTIVITETER För att förhindra att felaktigheter uppstår har kon- trollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbe- dömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är invol- verade i respektive process i samarbete med bola- gets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontroll aktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskriv- ningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppfölj- ning skrivs detaljerade kommentarer till bolags- ledning och styrelsen i enlighet med standardise- rade rapporteringsrutiner. Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för till exempel korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrap- porter och annan löpande information utfor- mas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet och vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa kommunika tionen mot aktiemarkna- den sker korrekt finns en kommunikationspolicy som reglerar hur informations givning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analyti- ker och andra intressenter. Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls med arbetare upp- daterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen. UPPFÖLJNING Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för intern- revision. Uppföljning av systemet för intern kon- troll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisnings ansvariga, controllers med särskild specialist kompetens och genom självutvärde- ringar samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kva- litet i det löpande ekonomiarbetet och följ aktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slut- satser till bolags ledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2022 har reviso- rerna haft följande fokus områden vid granskning av den interna kontrollen; projekt-, fastighetsvär- derings-, finansierings-, hyres-, inköps-, boksluts- och löneprocessen. Revisorernas avrapportering för 2022 visar att Atrium Ljungberg har en god intern kontroll i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad. Policyer fastställda av styrelsen Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk Jämställdhets- och diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas IT- och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT- frågor Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter Visselblåsarpolicy Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter Insiderpolicy Avser handel med värdepapper Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor Kontrollmiljö Riskbedömningar Kontrollaktiviteter Information och kommunikation Uppföljningar Intern kontroll Styrning & kontroll 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.76. Från vänster: Gunilla Berg, Conny Fogelström, Johan Ljungberg, Sara Laurell, Erik Langby, Simon de Château Styrelse 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.7 7. Styrning & kontroll Styrelse. JOHAN LJUNGBERG Funktion: Styrelsens ordförande och ledamot i revisions- utskottet. Invald i styrelsen: Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelse- ledamot under del av 2006. Styrelse ledamot sedan 2009 och styrelsens ordförande sedan 2015. Yrke: Vd och styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Utbildning: Civilingenjör. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden. Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1) : Styrelseordförande i Tagehus Holding AB och i John Mattson Fastighetsföretagen AB. Styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 396 410 A-aktier och 20 027 584 B-aktier (1 396 410 A-aktier och 19 832 594 B-aktier). GUNILLA BERG Funktion: Styrelseledamot och ordförande för revisionsutskottet. Invald i styrelsen: 2020. Yrke: Styrelseledamot. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo för Post Nord-kon cernen samt vice vd och cfo för SAS- och KF-koncernen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot och ledamot i revisions- och projektutskottet i Afry AB. Styrelseledamot, ordförande i revisionsutskottet, ledamot i ersättningsutskottet i Praktikertjänst AB. Född: 1960. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 500 (1 500) B-aktier. SIMON DE CHÂTEAU Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2014. Yrke: Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: Vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. Styrelseledamot i NCC AB (publ) och Akka Egendom AB. Född: 1970. Egna och närståendes aktieinnehav: 65 000 (65 000) B-aktier. CONNY FOGELSTRÖM Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2019. Yrke: Senior Advisor. Utbildning: Statsvetenskap vid Stockholms universitet och fastighets ekonomi vid Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivserfarenhet: Ombudsman Hyresgästföreningen 1987–2004. Kommunalråd i Täby 2006– 2015. Stadsutvecklingskonsult 2015–2020. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Vice ordförande i Konsumentföreningen Stockholms styrelse och ledamot i Täby Fastighets ABs styrelse, 2.e vice ordförande Färdtjänstnämnden Region Stockholm, ordförande Kooperativa Förbundets valberedning. Född: 1960. Egna och närståendes aktieinnehav: 4 000 (2 000) B-aktier. ERIK LANGBY Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2014. Yrke: Egen företagare inom samhällsfrågor. Utbildning: Samhällsvetenskaplig utbildning, Stockholms Universitet. Relevant arbetslivserfarenhet: Kommun styrelsens ordförande i Nacka 1983–2012. Flerårig erfarenhet som kommunalråd och ordförande i landstingsnämnder samt ett antal styrelseupp- drag, bland annat första AP-fonden, Dagens samhälle, HSB omsorg, AB Solom och Hegeli Public Affairs AB. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Kommuninvest i Sverige AB. Styrelseordförande i Bostadsrätterna i Sverige ek.fören. Styrelseordförande i AB SigtunaHem. Styrelseledamot i SALAR International AB. Kommunfullmäktiges ordförande i Sigtuna kommun. Född: 1951. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 000 (1 000) B-aktier. SARA LAURELL Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2018. Yrke: Vd Loopia Group. Utbildning: Civilekonom. Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet av transformation inom detaljhandel och digitalisering av konsument/SME-drivna affärer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Inga övriga väsentliga sty- relseuppdrag. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 5 000 (5 000) B-aktier. 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Styrelse Styrning & kontroll 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.78. Ledning Från vänster: Ulrika Danielsson, Andreas Malmsäter, Linus Kjellberg, Helena Martini, Mattias Celinder, Annica Ånäs, Angela Berg 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.79. Styrning & kontroll Ledning. ANNICA ÅNÄS Funktion: Vd. Anställd sedan år: 2011. Vd sedan 2016. Tidigare cfo. (Även anställd 2008–2010.) Utbildning: Jur.kand. och Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Hemsö och vd inom kommunikations branschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos JM AB och fastighetsbolaget Technopolis. Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1) : Ledamot i styrelsen för Swedavia AB. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 42 000 (42 000) B-aktier. ANGELA BERG Funktion: Affärsområdeschef Projekt. Anställd sedan år: 2011. Utbildning: Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Projektledarbefattningar inom bygg- och fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: - Född: 1975. Egna och närståendes aktieinnehav: 11 215 (11 215) B-aktier. MATTIAS CELINDER Funktion: Affärsområdeschef Fastighet. Anställd sedan år: 2006. Utbildning: Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar inom hotell-, restaurang- och resebranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: - Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 11 558 (11 558) B-aktier. ULRIKA DANIELSSON Funktion: Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år: 2021. Utbildning: Civilekonom Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Castellum samt flera styrelseuppdrag. Senast styrelseledamot i Slättö Förvaltning. Övriga väsentliga styrelseuppdrag ) : Styrelseledamot i Infranord AB samt ordförande i revisionsutskottet, styrelse ledamot i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt ordförande i revisions- och finansutskottet. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 8 000 (8 000) B-aktier. ANDREAS MALMSÄTER Funktion: Affärsområdeschef Leasing. Anställd sedan år: 2022. Utbildning: Ek. Mag. i företagsekonomi med inriktning fastighet och finansiering Relevant arbetslivserfarenhet: Uthyrningschef Fabege, mark- nadschef samt ledande befattningar inom konsultbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: - Född: 1977. Egna och närståendes aktieinnehav: - LINUS KJELLBERG Funktion: Affärsområdeschef Affärsutveckling. Anställd sedan år: 2003. Utbildning: Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Omvärldsanalytiker, affärs- utvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Barkarby Science AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 6 080 (6 080) B-aktier. HELENA MARTINI Funktion: HR-chef. Anställd sedan år: 2010. Utbildning: Turismlinjen på Högskolan Dalarna. Relevant arbetslivserfarenhet: HR-manager på Microsoft. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: - Född: 1965. Egna och närståendes aktieinnehav: 13 225 (13 225) B-aktier. 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Ledning 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.80. Styrning & kontroll Aktien och ägarna. Vår affärsmodell har ett långsiktigt perspektiv och tar oss igenom såväl goda som dåliga tider. Vi har levere- rat en stabil utdelning över tid och sedan börsintroduktionen 1994 har den aldrig sänkts i kr per aktie. Vi ska ha en öppen och rättvisande redovisning samt finansiell kommunikation till omvärlden i syfte att underlätta en värdering av bolaget och därmed aktien. BÖRSVÄRDE Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga note- rade ute stående aktier, uppgick vid årsskiftet till 21,6 mdkr (25,2). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige. HANDEL OCH OMSÄTTNING Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Aktiens omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick till 25,6 miljoner aktier (27,9). Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 20% (20). Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen för börsnoterade fastighets- bolag och består av nästan 500 fastighetsbolag globalt. UTDELNINGSPOLICY Bolagets utdelningspolicy innebär att minst 50 % av resultatet före värdeförändringar, efter nomi- nell skatt, ska delas ut såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motive- rar annat. Värdeförändringar, positiva eller nega- tiva, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. För räkenskapsåret 2022 föreslås en utdelning om 5,30 kronor per aktie (5,20) att utbe- talas vid två tillfällen om vardera 2,65 kronor per aktie, motsvarande en ut delningsandel om 71% (66). TOTALAVKASTNING Aktiekursen för B-aktien (ATRLJ B) var vid årets slut 170,90 kronor (199,70). Under året noterades en högsta kurs om 215,00 kronor och en lägsta om 117,90 kronor. Totalavkastningen för aktien, mot svaran de summan av verkställd utdelning och kurstillväxt, var under året -11,8% (18,5) inkl. utdelning om 5,20 kronor/aktie. Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var -20,8% (35,3) och för OMXS Real Estate GI, som utgörs av de noterade fastighets- bolagen på Nasdaq Stockholm, var -43,6% (46,6). DIREKTAVKASTNING Direktavkastningen är företagets utdelning i rela- tion till aktuell aktiekurs och utgör den avkast- ning aktieägaren får kontant varje år efter års- stämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker därmed en relation mellan två olika ”sfärer” – Atrium Ljungbergs prestation i form av utdelning och aktiemarknadens prissättning av företaget. Den föreslagna utdelningen om 5,30 kronor (5,20), som föreslås betalas ut vid två tillfällen, mot svarar en direktavkastning om 3,1% (2,6) beräknat på aktiekursen vid årets utgång. ÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet fanns det 8 057 aktieägare (7 492) i Atrium Ljungberg, vilket är en ökning med 8 % jämfört med föregående år. De största ägarna är familjen Ljungberg, Konsument föreningen Stockholm tillsammans med familjen Holmström som tillsammans äger totalt 72% av rösterna. Det utländska ägandet uppgick till 14% (15). En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolags ordningen innebärande att A-aktie ägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns dess- utom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A-aktier om vandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske. SUBSTANSVÄRDEN Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Atrium Ljungberg skapa stabil avkast- ning och tillväxt under lågt risktagande. Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redo visade till verk- ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Atrium Ljungbergs fall derivat, goodwill och uppskjuten skatte skuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 270,60 kronor/aktie (245,73). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 63% (81) av substansvärdet. Atrium Ljungberg har en betydande projektport- följ där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Substansvärdet tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj i kapitel 5. Beräkning av substansvärdet Mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 29 141 231,09 Återläggning enligt balansräkning: Derivat -1 513 -12,00 Goodwill -165 -1,31 Uppskjuten skatt 6 661 52,82 Långsiktigt substansvärde 34 125 270,60 ÅTERKÖP AV AKTIER Stämman har bemyndigat Atrium Ljungbergs sty- relse att, fram till nästa stämma i mars 2023, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med programmet är att ge sty- relsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bola- gets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde per den 31 decem- ber 2022 7 114 875 aktier av serie B. Återköpen under året har skett i intervallet 138,26–197,90 kronor per aktie, vilket motsvaras av 146,03 kr per aktie i genomsnitt. Under året har återköp om 30 mkr (248) gjorts. Aktien och ägarna 0 4 2 10 6 8 0 75 150 225 300 375 ATRLJ B 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Nasdaq Stockholm PI Nasdaq Stockholm Real Estate PI index Omsättning på Nasdaq Stockholm Omsättning, miljoner aktier per månad Källa: Nasdaq Atrium Ljungbergaktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde och börskurs kr/aktie 0 1 2 3 4 5 22201816141210080604020098 Historisk utdelning – Aldrig sänkt utdelningen i kronor per aktie sedan börs- introduktionen. Föreslagen utdelning för 2022. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. S.81. Styrning & kontroll Börskurs, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Avyringsvärde, kr/aktie kr/aktie 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 2017 2018 2019 2020 2021 2022 mdkr kvm Börsvärde, mdkr Uthyrbar area, kvm 0 20 40 60 80 100 Castellum Wallenstam SBB Sagax Balder Fabege Hufvudstaden NP3 Diös Corem Platzer Catena Nyfosa Fastpartner Wihlborgs Atrium Ljungberg 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Källa: SEDIS Börsvärde för noterade stamaktier (A, B och C) Börsvärde och uthyrbar area per 2021-12-31, de största börsnoterade fastighetsbolagen – Atrium Ljungberg är ett av de största noterade fastighetsbolagen. Större aktieägare per 2022-12-31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 29 246 31,6 23,6 Konsumentföreningen Stockholm - 33 461 20,6 25,1 Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3 Varma Pensionsförsäkringar - 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder - 7 473 4,6 5,6 Vanguard - 1 883 1,2 1,4 BlackRock - 1 767 1,1 1,3 Margareta af Ugglas - 1 445 0,9 1,1 AFA Försäkring - 1 269 0,8 1,0 Norges Bank - 1 017 0,6 0,8 Övriga - 21 879 13,5 21,8 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100 100 Återköpta aktier 1) – 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Aktieägarstruktur per 2022-12-31 Storleksklass Antal aktier Kapital, % Röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–1 000 850 977 0,6 0,5 7 472 92,7 1 001–10 000 4 690 688 3,5 2,8 527 6,5 10 001–100 000 14 326 296 10,7 8,5 42 0,5 100 001–2 000000 8 632 448 6,5 5,1 6 0,1 2 000 001–10 000 000 50 839 577 38,2 51,3 8 0,1 10 000 001– 49 276 448 37,0 29,1 2 - Anonymt ägande 4 604 302 3,0 2,7 - - Totalt 133 220 736 100 100 8 057 100 Aktien och ägarna 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.82. 07. Atrium Ljungberg har fantastiska projektmöjligheter, en stark balansräkning och finansiell position. Bolagets plan är att investera ca 30 mdkr fram till 2030 i utveckling av såväl bostadsrätter som förvaltningsfastigheter. Med hänsyn till rådande omvärldsläge kan viss tidsförskjut- ning ske. 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.83. 07. Finansiella rapporter. 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.84. Innehåll finansiella rapporter. Koncernens rapporter. Resultaträkning och övrigt totalresultat ........................................... 85 Kommentarer till resultaträkning ...................................................... 86 Balansräkning ................................................................................. 87 Kommentarer till balansräkning ....................................................... 88 Förändringar i eget kapital ..............................................................89 Kassaflödesanalys ........................................................................... 90 Kommentarer till kassaflödesanalys .................................................90 Moderbolagets rapporter. Resultaträkning och totalresultat .....................................................91 Kommentarer till räkningar .............................................................. 91 Balansräkning .................................................................................92 Förändringar i eget kapital ..............................................................93 Kassaflödesanalys ........................................................................... 93 Förslag till vinstdisposition ............................................................ 126 Årsredovisningens undertecknande .............................................. 127 Revisionsberättelse ....................................................................... 128 Allmän information och övergripande redovisnings principer. A.1 Allmän information ...............................................................94 A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande ........................94 A.3 Nya standarder och tolkningar ............................................... 95 A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft ....... 95 A.5 Händelser efter balansdagen .................................................95 A.6 Upplysningar om närstående .................................................95 A Tillgångar. T.1 Förvaltningsfastigheter ........................................................ 107 T.2 Materiella anläggningstillgångar .......................................... 109 T.3 Goodwill .............................................................................. 110 T.4 Exploateringsfastigheter ...................................................... 110 T.5 Kundfordringar ..................................................................... 110 T.6 Övriga fordringar ..................................................................111 T.7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .................................................................111 T Koncernstruktur. K.1 Andelar i koncernbolag ........................................................ 119 K.2 Andelar i intresseföretag ..................................................... 123 K Moderbolaget. MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper .................................. 124 MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag .......... 124 MB.3 Moderbolagets förvaltningsfastigheter ................................. 124 MB.4 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner ..................... 125 MB.5 Förslag till vinstdisposition .................................................. 125 MB Övrigt. Ö.1 Flerårsöversikt ..................................................................... 151 Ö.2 Definitioner .......................................................................... 153 Ö.3 GRI-index ............................................................................. 155 Ö.4 TCFD inkl index ................................................................... 160 Ö.5 Information .......................................................................... 161 Ö Hållbarhet. H.1 Allmän information .............................................................. 132 H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys .............................. 133 H.3 Externa initiativ och medlemskap......................................... 136 H.4 Energianvändning (GRI 302) ................................................ 136 H.5 Koldioxidutsläpp (GRI 305)................................................... 138 H.6 Vatten .................................................................................. 140 H.7 Certifierade byggnader ........................................................ 140 H.8 Gröna hyresavtal .................................................................. 141 H.9 Medarbetare ........................................................................ 141 H.10 EU-taxonomi ........................................................................ 144 H.11 Direkt ekonomiskt värde och skatt ....................................... 147 H.12 Antikorruption (GRI 205) ...................................................... 147 H.13 Leverantörer (GRI 208) ......................................................... 148 H.14 Klimatmål ............................................................................. 148 H.15 Socialt hållbara platser .........................................................149 H.16 Styrelsens underskrifter ....................................................... 149 H.17 Revisorns rapport över översiktlig granskning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten ................. 150 H Operativa skulder. OS.1 Övriga långfristiga skulder ................................................... 112 OS.2 Övriga skulder ..................................................................... 112 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ............................................................ 112 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser............................................................. 112 OS Finansiering och kapitalstruktur. F.1 Kapitalstruktur ..................................................................... 113 F.2 Finansiella instrument och riskhantering ................................................................. 114 F.3 Finansiella intäkter och kostnader .........................................117 F.4 Kassaflöden från finansiella skulder .......................................117 F Intäkter och kostnader. IK.1 Intäkter och hyreskontrakt .....................................................97 IK.2 Central administration ...........................................................98 IK.3 Segmentsredovisning ............................................................98 IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – Atrium Ljungberg som leasetagare ....................................... 100 IK.5 Personalkostnader ............................................................... 101 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare .................................. 102 IK.7 Avskrivningar och nedskrivningar ........................................ 103 IK.8 Projekt- och entreprenadverksamheten ................................ 103 IK.9 Orealiserad värdeförändring ................................................. 103 IK Skatt. S.1 Aktuell skatt......................................................................... 104 S.2 Uppskjuten skatt ..................................................................106 S 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.85. Koncernens rapporter Resultaträkning koncernen. Rapport över totalresultat koncernen. Belopp i mkr Not 2022 2021 Årets resultat 4 288 3 757 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Kassaflödessäkringar F.2 - 5 Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar - -1 Summa övrigt totalresultat - 4 Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 288 3 761 Belopp i mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter IK.1 2 550 2 292 Projekt- och entreprenadomsättning 585 792 Nettoomsättning IK.3 3 135 3 084 Kostnader för fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader -199 -163 Övriga driftskostnader -199 -177 Förvaltningskostnader -177 -158 Reparationer -41 -41 Fastighetsskatt -214 -182 Ej avdragsgill mervärdesskatt -14 -11 IK.4-7 -843 -732 Kostnad projekt- och entreprenad -560 -685 Bruttoresultat IK.3 1 732 1 666 - fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 1 707 1 560 - projekt- och entreprenadverksamheten IK.8 25 107 Central administration IK.2 IK.6 -91 -97 - fastighetsförvaltning -76 -82 - projekt- och entreprenadverksamheten -15 -15 Finansiella intäkter F.3 2 1 Finansiella kostnader F.3 -425 -292 Tomträttsavgälder IK.4 -39 -28 Resultat före värdeförändringar 1 178 1 249 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade T.1 IK.9 2 671 3 040 Fastigheter, realiserade T.1 18 -22 Derivat, orealiserade F.2 1 526 388 Resultat före skatt 5 393 4 656 Aktuell skatt S.1 -3 -0 Uppskjuten skatt S.1-2 -1 102 -899 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 288 3 757 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 33,97 29,65 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 215 126 688 Hyresintäkter Hyresintäkter uppgick till 2 550 mkr (2 292) och inkluderade såväl rabatter om -81 mkr (-71) och engångsersättningar om 13 mkr (32) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Hyresintäkter i jäm- förbart bestånd ökade med 4,4% (2,5). Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling där handel går starkast. Ut hyrningsgraden uppgick till 93% (91) exklu- sive projektfastigheter. Kontrakterad årshyra uppgick vid årets slut till 2 804 mkr (2 379). Marknadsvärdet för jämförbart bestånd var vid årets utgång 41 682 mkr (39 889), motsvarande 69% av fastighetsportföljens totala värde. Utveckling hyresintäkter 2022 2021 Föränd- ring,% Jämförbart bestånd 2 133 2 044 4,4% Engångsersättningar 13 32 Projektfastigheter 295 175 Förvärvade fastigheter 108 0 Sålda fastigheter 1 42 Hyresintäkter 2 550 2 292 11,3% Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 843 mkr (732). För jämförbart bestånd har fastighets kostnaderna ökat med 64 mkr, motsvarande 10,6% (0,7), vilket främst förklaras av högre kostnader för el och fastighetsskatt. Merparten av detta vidaredebite- ras till kund, varför resultateffekten är begränsad. Utveckling fastighetskostnader 2022 2021 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -673 -609 10,6% Projektfastigheter -138 -107 Förvärvade fastigheter -32 0 Sålda fastigheter -1 -16 Kostnader fastighetsförvalt- ningen -843 -732 15,1% Bruttoresultat fastighetsförvaltning Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (drift- överskottet) uppgick till 1 707 mkr (1 560), mot- svarande 9,4% (-0,4). Ökningen förklaras främst av färdigställda projektfastigheter såsom Life City, Bas Barkarby, hotell Tapetfabriken och tillbygg- nad galleria i Sickla samt förvärv av Blästern 15 i Hagastaden och Palmfelt Center, Kylhuset 28 i Slakthusområdet. För jämförbart bestånd har bruttoresultatet ökat med 1,7% (1,8) jämfört med föregående år. Överskottsgraden uppgick till 67% (68). Bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverk- samheten uppgick till 25 mkr (107), varav bostads- rättsförsäljningen utgjorde 52 mkr (91). Därtill vann dotterbolaget TL Bygg AB en tvist under 2021 vilket medförde en engångsintäkt under år 2021 om 30 mkr. Omsättningen i TL Bygg uppgick till 836 mkr (781), varav 69% (47) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inklusive kon- cerninterna transaktioner uppgick till 34 mkr (57). Central administration Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets- förvaltning uppgick till 76 mkr (82) och för projekt- och entreprenad till 15 mkr (15). Under sista kvartalet uppstod en positiv engångs- effekt om netto 9 mkr vilken består av dels återbetalning av pensioner om ca 20 mkr, dels reservering av omstruktureringskostnader om ca 11 mkr. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –423 mkr (–291), och har påverkats av aktiverad ränta om 76 mkr (85). Räntenettot har ökat med ca 58 mkr till följd av högre lånevolym, ca 66 mkr till följd av högre ränteläge och ca 9 mkr till följd av lägre aktiverad ränta. Genomsnittlig ränta under året, baserat på årets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,1% (1,7). Vidare uppgick kostnader för tomträttsav- gäld till 39 mkr (28). Värdeförändringar Året har präglats av stigande räntor och kredit- marginaler, vilket påverkat marknadens avkast- ningskrav som har ökat under andra halvåret och främst sista kvartalet. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till relativt sett högt indexutfall. För Atrium Ljungbergs del uppgår orealiserade värdeförändringar under året till 2 671 mkr (3 040) motsvarande 4,8% (6,4), varav projektvinster utgör 1 416 mkr (974). Exklusive portföljförändringar (projekt och transaktion) uppvisar kontor en vär- deförändring om +5%, bostäder -10% och handel i princip oförändrat för helåret. Sista kvartalet ökade genomsnittligt avkastningskrav med ca 30bp och värdeförändringarna uppgick till – 1 467 mkr (1448) motsvarande -2,4%. Orealiserade värdeförändringar 2022 2021 Direktavkastningskrav -2 438 1 191 Kassaflöde mm 3 512 707 Projektvinster 1 416 974 Byggrätter 181 168 Totalt 2 671 3 040 D:o i % 4,8% 6,4% Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfast- igheter uppgick till 18 mkr (–22), och är huvud- sakligen hänförligt till försäljning av Sicklaön 87:1, Svindersvik, under andra kvartalet i år. Föregående år avser försäljningen av fastighe- terna Kolding 3 och 4 som frånträddes 1 juli 2021. Derivatportföljen bestod vid utgången av året av ränteswappar om 17 664 mkr (13 500) med förfall 2023–2032 och valutaswappar om 3 189 mkr (2 358). Ränteswappar används för att räntesäkra underliggande lån som löper till rörlig ränta och valutaswappar används för att valutasäkra obliga- tionslån i norska kronor. Orealiserade värdeför- ändringar på derivat uppgick till 1 526 mkr (388) drivet av kraftigt stigande marknadsräntor. Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till –3 mkr (–0) och uppskjuten skatt till –1 102 mkr (-899). Årets aktuella skatt har påverkats av skattein- täkt hänförlig till skattereduktion på inventarier förvärvade 2021 om 26 mkr samt nyttjande av underskott. Ökningen av uppskjuten skatt förkla- ras främst av orealiserade värdeförändringar från fastigheter och derivat. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 7 mkr (37) och utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 21 130 mkr (19 484). Resultat Resultat före värdeförändringar uppgick till 1 178 mkr (1 249). Periodens resultat uppgick till 4 288 mkr (3 757), vilket motsvarar 33,97 kr/aktie (29,65). Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.86. Kommentarer till koncernens resultaträkning. Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.8 7. Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 333 333 Övrigt tillskjutet kapital 3 960 3 960 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 24 849 21 248 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 141 25 541 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld S.2 6 661 5 563 Långfristiga räntebärande skulder F.1-2 25 389 20 561 Långfristig skuld finansiell leasing 1 277 1 025 Derivat F.2 59 238 Övriga långfristiga skulder OS.1 295 267 Summa långfristiga skulder 33 682 27 654 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 214 286 Skatteskulder 25 4 Övriga skulder OS.2 102 59 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 734 683 Summa kortfristiga skulder 1 074 1 032 Summa eget kapital och skulder 63 898 54 227 Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter T. 1 58 596 50 335 Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 1 277 1 025 Materiella anläggningstillgångar T.2 33 32 Goodwill T.3 165 165 Andelar i intresseföretag K.2 0 2 Derivat F.2 1 572 138 Andra långfristiga fordringar 73 56 Summa anläggningstillgångar 61 717 51 753 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter T.4 1 409 1 254 Kundfordringar T.5 125 134 Övriga fordringar T.6 71 180 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 195 186 Likvida medel F.1-2 380 719 Summa omsättningstillgångar 2 181 2 475 Summa tillgångar 63 898 54 227 Balansräkning koncernen. Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.88. Anläggningstillgångar Det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 58 596 mkr (50 335). Byggrätter och mark ingår med 881 mkr (781). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 916 mkr (2 059). Under året har förvärv och tillträde till fastighe- ten Kylhuset 28, Palmfelt Center, och Blästern 15 i Hagastaden skett och frånträde har skett av Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka. Årets orealise- rade värde förändringar hänförliga till förvaltnings- fastigheter uppgick till 2 671 mkr (3 040). Förändring av förvaltningsfastigheter mkr 2022 2021 Verkligt värde vid periodens början 50 335 46 026 Förvärv (efter avdrag latent skatt) 3 724 25 Försäljning -49 -805 Investeringar i egna fastigheter 1 916 2 059 Orealiserade värdeförändringar 2 671 3 040 Omklassificering - -11 Verkligt värde vid periodens slut 58 596 50 335 Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelse förvärv och utgörs av skillnaden mellan nominell skatt och den skatt som bolaget faktiskt räknade med vid förvärvet. Redovisad goodwill uppgår till 165 mkr (165). Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skat- tefordran avseende underskottsavdrag om 7 mkr. Uppskjuten skattefordran avseende skattemäs- sigt underskott per 2022-12-31 uppgår till 1 mkr. Omsättningstillgångar Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 380 mkr (719). Resterande omsättningstillgångar uppgår till 1 800 mkr (1 755), varav 1 409 mkr (1 254) är hänförligt till exploateringsfastigheter. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda kostnader och bedömt nettoförsälj- ningsvärde. Investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 433 mkr (220). Exploateringsfastigheter mkr 2022 2021 Vid periodens början 1 254 1 308 Försäljning brf -278 -284 Omklassificering - 11 Investeringar i bostadsrättsprojekt 433 220 Exploateringsfastigheter, vid perio- dens slut 1 409 1 254 Fastighetsbestånd totalt 60 006 51 589 Eget kapital Eget kapital uppgick på balansdagen till 29 141 mkr (25 541) vilket motsvarar 231 kr/aktie (202). Förändringen i eget kapital förklaras främst av årets resultat som uppgår till 4 288 mkr (3 757). Under året har förändring av egna aktier skett med 30 mkr (248) till följd av återköp. Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm- man i mars 2022 uppgick till 657 mkr (640). Soliditeten uppgick vid årets slut till 45,6% (47,1) . Långsiktigt substansvärde uppgick till 271 kr/ aktie (246), en ökning om 12% justerat för lämnad utdelning. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastig- heter och finansiella instrument. Redovisad skuld per 2022-12-31 uppgick till 6 661 mkr (5 563). Förändringen jämfört med föregående år är främst hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument. Räntebärande skulder Räntebärande skulder enligt balansräkningen uppgick vid årsskiftet till 25 389 mkr (20 561), en nettoökning om 4 828 mkr. Upptagande av nya lån avser finansiering av investeringar och förvärv. Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 4,3 år (4,8). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 4,0 år (4,7). Belåningsgraden uppgick till 42,3% (39,9). Marknadsvärde derivat uppgick vid årsskiftet netto till 1 513 mkr (–100). Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detal- jerat på sid. 42–45. Kommentarer till koncernens balansräkning. Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.89. Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (6 907 378). Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 313 358). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2022-01-01–2022-12-31 uppgick till 126 215 257 (126 687 995). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 . Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Säkringsreserver Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2021 333 3 960 -4 18 380 22 668 Årets resultat - - - 3 757 3 757 Övrigt totalresultat - - 4 - 4 Förvärv av egna aktier - - - -248 -248 Utdelning, 5,05 kr/aktie - - - -640 -640 Utgående balans per 31 december 2021 333 3 960 - 21 248 25 541 Årets resultat - - - 4 288 4 288 Förvärv av egna aktier - - - -30 -30 Utdelning, 5,20 kr/aktie - - - -657 -657 Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 - 24 849 29 141 Förändringar i eget kapital koncernen. Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.90. Kassaflödesanalys koncernen. Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 568 mkr (1 249), vilket motsvarar 12,42 kr/aktie (9,86). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflö- det med -5 983 mkr (–1 423), hänförligt till förvärv av Palmfelt Center och Blästern 15 och investe- ringar i egna fastigheter samt bostadsrättsprojekt. Belopp i mkr Not 2022 2021 Resultat före skatt 5 393 4 656 Återföring av: Av- och nedskrivningar IK.7 14 13 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -18 22 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter T.1 -2 671 -3 040 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -1 526 -388 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -50 -87 Betald skatt -4 -148 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 139 1 027 Nettoförändring av rörelsekapital 429 222 Förändring av rörelsekapital 429 222 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 568 1 249 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av fastigheter T.1 -3 674 -25 Investeringar i egna fastigheter och bostadsrättsprojekt T.1 -2 349 -2 242 Försäljning av fastigheter 67 744 Investering i finansiella anläggningstillgångar -14 119 Inköp maskiner och inventarier -13 -19 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 983 -1 423 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 28 17 Upptagna lån F.1 12 226 11 461 Amortering av skuld F.1 -7 491 -9 976 Utbetald utdelning -657 -640 Återköp egna aktier -30 -248 Kassaflöde från finansieringsverksamheten F.4 4 076 614 Årets kassaflöde -339 440 Likvida medel vid årets början 719 279 Likvida medel vid årets slut 380 719 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 2 1 Betald ränta uppgick till -498 -373 Upplysning om likvida medel vid årets slut Bankmedel exkl. spärrade medel 380 719 Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till 4 076 mkr (614) och är positivt till följd av ökad upplåning. Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 6 735 mkr (8 316), och utgjordes av banktillgodo- havanden om 380 mkr (719), outnyttjad check- krediträkning på 300 mkr (300) och outnyttjat utrymme i kreditfaciliteter om 6 055 mkr (7 297). Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.91. Belopp i mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter IK.1 4 39 Förvaltningsintäkter 356 260 Nettoomsättning 360 298 Fastighetskostnader IK.4 -3 -17 Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5-6 -414 -324 Realisationsresultat försäljning fastigheter IK.7 - -353 Avskrivningar -5 -18 Rörelseresultat A.5 IK.4 -62 -414 Resultat från andelar i koncern bolag MB.2 728 652 Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 879 1 058 Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 -537 -575 1 070 1 135 Resultat efter finansiella poster 1 008 720 Bokslutsdispositioner MB.4 51 92 Resultat före skatt 1 059 812 Aktuell skatt S.1 - - Uppskjuten skatt S.1-3 -35 1 -35 1 Årets resultat 1 024 813 Resultaträkning moderbolaget. Kommentarer till moderbolagets räkningar. Rapport över total resultat moderbolaget. Belopp i mkr 2022 2021 Årets resultat enligt resultaträkningen 1 024 813 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 1 024 813 Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) 5,30 5,20 Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moder- bolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 360 mkr (298). Hyresintäkterna minskade främst på grund av frånträde av fastigheterna Kolding 3 och Kolding 4 i Kista, den 1 juli 2021. Förvaltningsintäkterna ökade på grund av ökad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrations- kostnader ökade främst på grund av kostnader hänförliga till projekt- och entreprenad. Rörelseresultatet uppgick till –62 mkr (–414) och förändringen jämfört med föregående år hänför sig främst till internförsäljningen av Kolding 3 och 4 som gjordes 2021 i samband med att fastighe- terna såldes externt. Resultat från andelar i koncernbolag påverka- des främst av utdelningar från dotterbolag som uppgick till 750 mkr (695). Ränteintäkter och liknande resultatposter inkluderar en positiv ore- aliserad värdeförändring hänförlig till derivat som uppgick till 179 mkr (424). Räntebärande skulder uppgick till 17 796 mkr (15 457). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 286 mkr (166). Kassaflödet från investeringsverk samheten uppgick till -335 mkr (66) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -289 mkr (156). Årets kassaflöde uppgick till -338 mkr (388). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 255 mkr (592). Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.92. Balansräkning moderbolaget. Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier T. 2 5 8 Summa materiella anläggnings tillgångar 5 8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag K.1 MB.2 1 481 1 314 Uppskjuten skattefordran S.2 4 39 Övriga långfristiga fordringar 71 56 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 556 1 409 Summa anläggningstillgångar 1 561 1 418 Omsättningstillgångar Kundfordringar T.5 0 1 Fordringar hos koncernbolag A.6 26 229 23 578 Pågående arbeten 462 332 Skattefordringar - 40 Övriga fordringar T.6 15 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 18 20 Likvida medel F.1-2 255 592 Summa omsättningstillgångar 26 979 24 585 Summa tillgångar 28 540 26 002 Belopp i mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) 333 333 Reservfond 265 265 598 598 Fritt eget kapital Överkursfond 3 948 3 948 Balanserad vinst 4 933 4 808 Årets resultat 1 024 813 9 906 9 569 Summa eget kapital 10 504 10 167 Obeskattade reserver MB.4 3 6 Avsättningar Pensionsskuld 20 20 Summa avsättningar 20 20 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder F.1-2 17 796 15 457 Derivat F. 2 59 238 Övriga långfristiga skulder OS.1 1 1 Summa långfristiga skulder 17 855 15 695 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 19 33 Skatteskulder 0 - Övriga skulder OS.2 5 5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 134 76 Summa kortfristiga skulder 158 114 Summa eget kapital och skulder 28 540 26 002 Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.93. Förändring i eget kapital moderbolaget. Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875 (6 907 378) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 313 358). Vägt genomsnittligt antal ute stående aktier för 2022 uppgick till 126 215 257 (126 687 995). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5. Kassaflödesanalys moderbolaget. Belopp i mkr Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2021 333 265 3 948 5 696 10 243 Årets resultat 813 813 Återköp egna aktier -248 -248 Utdelning, 5,00 kr/aktie -640 -640 Utgående balans per 31 december 2021 333 265 3 948 5 620 10 167 Årets resultat 1 024 1 024 Återköp egna aktier -30 -30 Utdelning, 5,05 kr/aktie -657 -657 Utgående balans per 31 december 2022 333 265 3 948 5 957 10 504 Belopp mkr Not 2022 2021 Resultat före skatt 1 059 812 Av- och nedskrivningar IK.7 MB.2 27 65 Realisationsresultat - 353 Ej erhållna utdelningar från dotterbolag MB.2 -750 -700 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -142 -340 Betald skatt 5 -3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 199 188 Nettoförändring av rörelsekapital 87 -22 Förändring av rörelsekapital 87 -22 Kassaflöde från den löpande verksamheten 286 166 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering koncernföretag -189 -342 Inköp/försäljning maskiner och inventarier -2 -4 Om- och nybyggnad av fastigheter MB.3 - -1 Investering i pågående arbeten -130 -146 Investering i finansiella anläggningstillgångar -14 121 Försäljning av fastigheter - 438 Kassaflöde från investeringsverksamheten -335 66 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4 Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0 Förändring av fordringar hos koncernbolag -1 854 1 722 Upptagna lån F. 1 7 567 11 484 Amortering av skuld F. 1 -5 316 -12 162 Utbetald utdelning -657 -640 Återköp egna aktier -30 -248 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -289 156 Årets kassaflöde -338 388 Likvida medel vid årets början 593 205 Likvida medel vid årets slut 255 592 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 700 633 Betald ränta uppgick till -450 -413 Upplysning om likvida medel vid årets slut Bankmedel exkl. spärrade medel 255 592 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.94. Tilläggsinformation – noter Allmän information och övergripande redovisnings principer. A A.1 ALLMÄN INFORMATION Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047 , är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service, vård och utbildning. Årsredovisningen och kon- cernredovisningen avseende räkenskapsåret 2022 har den 28 februari 2023 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncern- redovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 22 mars 2023. Koncernredovisningens upprättande Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2022 . Vidare har koncernredovisningen upprät- tats i enlighet med svensk lag och med tillämp- ning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernbokslutet bygger på redovisningshand- lingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. I de fall koncernföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras redovisningen för att denna ska följa samma principer som till ämpas av koncernen. Koncernredovisningen har upprättats enligt för- värvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Interna transaktioner mellan koncernföretgen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprät- tande av koncernredovisning. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltnings fastigheter och derivatin- strument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finan- siella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges. Förvärv Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs endast av en fastighet och saknar förvalt- ningsorganisation och administration klassificeras förvärvet i de flesta fall som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotill- gångarna för delas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras rela- tiva verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan even- tuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaff- ningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter- följande värdering. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapital instrument som förvärvaren emitte- rat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identifier- bara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvär- vade identifierbara tillgångar, skulder och eventu- alförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskill- naden direkt i resultat räkningen. Intresseföretag Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Kapitalandels metoden innebär att andelar i ett intresse bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföre- tagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av kon- cernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Se not K.2 för mer infor- mation om intresseföretag per bokslutsdagen. Väsentliga bedömningar och antaganden vid till- lämpning av koncernens redovisnings principe r För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på his- toriska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständig- heter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver att ledningen gör bedömning av och antaganden om framtida kassa flöde samt fastställande av diskonterings- faktor (avkastningskrav) för varje fastighet. För mer information se not T.1. Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltnings- organisation och administration är av underord- nad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifice- ras som rörelseförvärv. Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter- följande värdering. Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan dis- kontering, beräknad baserat på en av Riksdagen beslutad skattesats om 20,6% från 2021 och A.2 KONCERNREDOVISNINGEN OCH DESS UPPRÄTTANDE Koncernredovisning omfattning Koncernredovisningen omfattar moder företaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag), se not K.1 och K.2. Bestämmande inflytande har moderbolaget när det är expone- rat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkast- ningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normal fallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som represen- terar mer än 50% av rösterna. Bestämmande in fly- tande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande. Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transak tionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.95. framåt. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Vid värde- ring av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Successiv vinstavräkning innebär att en bedömningar görs avseende den förväntade uppdragsintäkten och färdigställandegraden. Avsättning till garantireserv för entreprenadarbe- ten sker normalt med 0,5% av entreprenadsumman under garanti perioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall och en bedömning av riskerna i pågående projekt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi- rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller ut betalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/ eller finansieringsverksamheten. A.6 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE Följande juridiska och fysiska personer har identi- fierats som närstående till Atrium Ljungberg AB: — Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg koncer- nen, se not KS.1. — Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära familje medlemmar till samtliga bolag inom Atrium Ljungberg koncernen. — Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter, bolagsledning eller deras familje medlemmar eller bolag där dessa personer har betydande inflytande. — Våra huvudägare; Konsumentföreningen Stockholm, Familjen Ljungberg med bolag och Familjen Holmström med bolag. Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget 2022 2021 Försäljning till dotterbolag 296 226 Inköp från dotterbolag -26 -28 Ränteintäkter från dotterbolag 699 633 Utdelningar från dotterbolag 750 695 Räntekostnader till dotterbolag -91 -109 Fordringar på närstående (koncern- bolag) 26 229 23 578 Skulder till närstående (koncern- bolag) - - Övrigt Inga övriga transaktioner mellan närstående och Atrium Ljungberg har skett under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK.6. A.5 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Atrium Ljungberg träffade den 17 januari 2023 avtal om försäljning av fastigheten Skotten 6, även kallat Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm. Köpeskillingen baseras på ett under- liggande fastighetsvärde om 1 900 mkr. Totalt hyresvärde är ca 95 mkr och fastigheten har en ekonomisk vakansgrad om ca 12%. Affären ger ett resultat efter skatt om ca -36 mkr baserat på värderingen vid årsskiftet, varav ca 7 mkr avser realiserad värdeförändring efter avdrag för omkostnader, ca -19 mkr avser uppskjuten skatt netto och ca -24 mkr avser nedskrivning good- will. Frånträde sker 31 januari 2023 och resultatet kommer att redovisas i bokslutet för det första kvartalet 2023. Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr/aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 2,65 kr/ aktie. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Atrium Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger rum den 22 mars 2023. A.4 NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT Under 2022 godkände EU det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Atrium Ljungberg bedömer att det nya direktivet kommer att ha stor påverkan på företaget och genomför för närvarande en GAP-analys för att bedöma omfattningen. Atrium Ljungberg kommer att omfattas av direktivet från och med 1 januari 2025. Under 2022 har IASB även godkänt flera så kallade ”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium Ljungbergs bedömning är att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.3 NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR Under räkenskapsåret 2022 har inga nya stan- darder och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.96. Intäkter och kostnader IK INTÄKTER Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Hyresintäkter Samtliga hyresavtal klassificeras som operatio- nella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyr- ning av förvaltningsfastigheten förändras över tid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vida- redebiterade kostnader för bland annat fastighets- skatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kon- traktens löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskat- tats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år efter det att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skill- nad mellan fastställd årshyra och bedömd årshyra redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. Projekt- och entrepenadintäkter Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostna- der i förhållande till totala beräknade uppdrags- utgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovi- sas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter i koncernens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbe- talda intäkter i koncernens balansräkning. Intäkter från fastighetsförsäljning Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta samman- faller i normalfallet med kontrakts tidpunkten om det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastigheter i not T.1. Intäkter från bostadsrättsföreningar Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande. Resultat från dessa försäljningar redovi- sas först när fastig heten är färdigställd och huvud- sakligen inflyttad, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg har lämnat över fastigheten till slutkund. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.4. Statligt stöd Statligt stöd utgörs huvudsakligen av ersättningar för nedsatta hyror. Detta stöd redovisas när det föreligger rimlig säkerhet att företaget kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidra- gen och bidragen med rimlig säkerhet kommer att erhållas. Statligt stöd hänförligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom raden Hyresin- täkter i resultaträkningen och i samma period som den minskade hyresintäkten. Finansiella intäkter Ränteintäkter redovisas fördelat över löpti- den med tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under ränte- bindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran . KOSTNADER Kostnader fastighetsförvaltning I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser bland annat taxebundna kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inklude- rar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och utgörs huvudsakligen av rän- tekostnader och tomträttsavgälder. LEASING Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg som leasetagare Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän- förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasingskuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas i balansräkningen. Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i samband med tecknandet och förhöjda leasingav- gifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Läs mer om tomträttsavtal och leasing avtal i not IK.4. Atrium Ljungberg som leasegivare Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyresintäkter från operationella leasingavtal i avsnittet ”Hyresintäkter” ovan. Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.9 7. IK.1 INTÄKTER OCH HYRESKONTRAKT Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättningsbaserad hyra, uppgick per 2023-01-01 till 2 804 mkr (2 379) i koncernen, varav - mkr (1) i moderbolaget . Koncernen Moderbolaget Förfallostruktur hyreskon- trakt Antal kontrakt tkvm Kontrakterad hyra, mkr Andel, % Antal kontrakt tkvm Kontrakterad hyra, mkr Andel, % 2023 327 51 149 5 - - - - 2024 388 168 572 20 - - - - 2025 311 131 473 17 - - - - 2026 253 141 519 19 - - - - 2027 108 75 278 10 - - - - 2028 och senare 128 195 715 26 - - - - Bostäder 612 33 61 2 - - - - Garage/parkering 221 86 37 1 - - - - Totalt 2 348 882 2 804 1) 100 - - - - 1) Ej diskonterade belopp . Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde 2023-01-01 Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Kontor 1 991 3 525 92,6 Handel 892 3 482 93,2 Bostad 101 2 235 96,7 Affärsområde Fastighet 2 984 3 445 92,9 Projektfastigheter 218 - - Mark och byggrätter - - - Totalt 3 202 1) Exklusive garage. Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde 2022-01-01 Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Kontor 1 404 3 118 90,8 Handel 946 3 185 91,6 Bostad 90 2 164 92,8 Affärsområde Fastighet 2 440 3 093 91,2 Projektfastigheter 180 - - Mark och byggrätter - - - Totalt 2 620 1) Exklusive garage. Koncernen Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Kontrakterad hyra, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 588 25% 36 1 % 0,25-0,5 115 5% 43 2 % 0,5-1,0 222 9% 160 6 % 1,0-3,0 366 16% 629 22 % >3,0 224 10% 1 839 66 % Summa 1515 65% 2 707 97 % Bostäder 612 26% 61 2 % P-platser 221 9% 37 1 % Totalt 2 348 100% 2 804 100 % Kostnader som är direkt hänförbara till förvalt- ningsfastigheter och genererat hyresintäkter under året uppgick till 373 mkr (306) och direkta kostnader som inte har genererat hyresintäkter under året uppgick till 470 mkr (426) . I hyreskontrakt avseende handelsytor förekom- mer avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. 29 mkr (34) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimi hyran, motsvarande 1% (1) av den kontrak- terade årshyran. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit till betalning efter att reservering/ned- skrivning gjorts . För mer information om nedskriv- ningar hänförliga till hyresfordringar se not T.5. Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknads- hyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhand- ling. I de kommersiella kontrakten ingår en s.k. indexklausul som innebär en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregå- ende år. Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nyteckna t kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontrakte- rad löplängd, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2023-01-01 till 4,5 år (3,9). Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.98. IK.2 CENTRAL ADMINISTRATION Redovisningsprinciper Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader hänförliga till sty- relse, vd och övrig lednings personal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovis- ningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not IK.7. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not IK.5. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, tkr 2022 2021 2022 2021 PWC Revisionsuppdrag 1 894 1 730 1 177 1 125 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 650 344 290 224 Skatterådgivning - - - - Totalt 2 544 2 074 1 466 1 348 IK.3 SEGMENTSRAPPORTERING Redovisningsprinciper Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verkställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporterbara rörelsesegmen- ten nedan. Resultatposter som ej fördelas är finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsätt- ning. Tillämpade redovisningsprinciper för segmentsrapport eringen sammanfaller med kon- cernens redovisningsprinciper och uppställnings- former för resultaträkningen. Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än 10% av koncer- nens totala intäkter. Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige. Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB . Central administration för projekt- och entreprenadverksamheten I central administration för projekt- och entreprenadverksamheten ingår indirekta kostnader för stöd- funktioner som allokerats till utveckling av exploateringsfastigheter samt kostnader hänförliga till vd och stödfunktioner inom TL Byggs verksamhet . Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.99. Intäktsslag per segment Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1) Projekt- och entprenadverksamhet Elimineringar Koncernen Belopp i mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Hyresintäkter 2 597 2 315 - - - - - - -47 -23 2 550 2 292 Projekt- och entreprenadomsättning varav Totalentreprenad, fast pris - - - - 194 285 194 285 - -0 194 285 varav Totalentreprenad, löpande räkning - - - - 400 266 400 266 -377 -262 23 5 varav Utförandentreprenad, fast pris - - - - - 0 - 0 - - - 0 varav Utförandentreprenad, löpande räkning - - - - 240 205 240 205 -204 -106 36 99 varav Övrigt inkl. brf - - 329 394 1 8 331 402 -0 - 330 402 Summa Projekt- och entreprenadomsättning - - 329 394 835 766 1 165 1 160 -580 -368 585 792 Summa Nettoomsättning 2 597 2 315 329 394 835 766 1 165 1 160 -627 -415 3 135 3 084 1) Per 2022-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 590 mkr (371). Noter A T K IK OS MB H S F Segmentsredovisning Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg Projekt- och entprenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Belopp i mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Hyresintäkter 2 597 2 315 - - - - - - -47 -23 - - 2 550 2 292 Projekt- och entreprenadomsättning - - 329 394 835 766 1 165 1 160 -580 -368 - - 585 792 Nettoomsättning 2 597 2 315 329 394 835 766 1 165 1 160 -627 -391 - - 3 135 3 084 Kostnader fastighetsförvaltning -879 -743 - - - - - - 36 11 - - -843 -732 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader - -305 -325 -802 -708 -1 106 -1 034 546 348 - - -560 -685 Bruttoresultat 1 718 1 572 25 69 34 57 59 126 -45 -32 - - 1 732 1 666 Central administration -80 -82 -4 -3 -10 -12 -15 -15 4 - - - -91 -97 Finansiella intäkter och kostnader -39 -28 - - - - - - - - -423 -291 -462 -320 Resultat före värdeförändringar 1 598 1 461 20 66 24 45 42 112 -41 -32 -423 -291 1 176 1 249 Värdeförändingar 2) 3) 2 689 3 018 - - - - - - - - 1 526 388 4 214 3 406 Skatt - - - - - - - - - - -1 105 -899 -1 105 -899 Periodens resultat 4 287 4 480 20 66 24 45 42 112 -41 -32 -2 -802 4 286 3 757 Investeringar och förvärv 5 639 2 084 433 220 - - 433 220 - - - - 6 072 2 304 1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade 2 671 mkr (3 040). Fastigheter, realiserade 18 mkr (-22). 3) Orealiserad värdeföränding derivat 1 526 mkr (388 ). 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.100. IK.4 TOMTRÄTTSAVTAL OCH ÖVRIGA LEASING AVTAL – ATRIUM LJUNGBERG SOM LEASETAGARE Redovisningsprinciper koncernen Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon, kontorsmaskiner med mera. För övriga lea- singavtal tillämpar koncernen det praktiska undan- taget, att redovisa betalningar hänförliga till korttids- leasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde , som en kostnad linjärt över leasing perioden i resultat- räkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen . Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar. En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hän- förliga till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respek- tive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtal redovisas som nytt- janderätt respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för använd- ning av koncernen vilket normalt sker på tillträdes- dagen. Borttagande från balansräkningen sker på frånträdesdagen. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Redovisningsprinciper moderbolaget IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12). När moderföretaget är leasetagare innebär detta att leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för lea- singavtal hänförliga till tomträtts avtal och kost- naden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelse resultatet. Nyttjanderätten och leasingskul- den redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moder företaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovisning på sid. 96. Leasingavtal koncernen Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per defi- nition en del av förvaltningsfastigheternas värde. För upplysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hän- förlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2022 2021 Periodens början 1 025 1 179 Förvärv 143 - Försäljning - -135 Förändring tomträttsavgälder 109 -19 Verkligt värde tomträtter vid perio- dens slut 1 277 1 025 Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga tomträttsavgälder, uppgick under 2022 till 39 mkr (28). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en real- ränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall . Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulder utgörs av, per 2022-12-31, en årlig tomträttsavgäld om 39 mkr (29) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomt rättsavgälden. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2022 till 47 mkr (22). Koncernen är inte bunden till några leasingavtal som ännu inte påbörjats och som skulle innebära framtida kassaflöden. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal innefattar avtal där den under- liggande tillgången har lågt värde . Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgick till 11 mkr för 2022 (9). Det totala kassaflödet hänförligt till övriga lea- singavtal uppgick till 11 mkr (9). Leasingavtal moderbolaget I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner. Tomträttsavtal Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till - mkr (2). Per 2022-12-31 äger moderbolaget inga tomträtter. Övriga leasingavtal Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokal- hyror, fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 24 mkr (22), återstående kostnader under löptiden uppgår till 54 mkr (52). Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.101. IK.5 PERSONALKOSTNADER Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensio- ner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner efter avslutad anställning klassifice- ras dessa som avgiftsbestämda eller förmåns- bestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostna- der i takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmåns- bestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redo- visa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbe- stämd plan. Pensioner Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 12 mkr (12). Alectas överskott kan fördelas till försäkringsta- garna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kol- lektiva konsolideringsnivån till 172% (preliminärt beräknad av Alecta) (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäk- ringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäk- ringstekniska beräknings antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direk- tören är 66 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal . Aktierelaterade ersättningar Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång inga aktierelaterade erstättningar. Koncernen Moderbolaget tkr 2022 2021 2022 2021 Vd, styrelse och ledande befattningshavare Löner 21 242 19 202 21 242 19 20 2 Sociala kostnader 6 887 6 244 6 887 6 24 4 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 5 879 5 088 5 879 5 08 8 Summa 34 008 30 534 34 008 30 53 4 Övriga Löner 189 139 188 109 129 212 126 52 8 Sociala kostnader 60 343 61 605 41 514 40 55 6 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 29 377 27 076 22 995 20 66 5 Summa 278 859 276 791 193 721 187 74 9 Totalt 312 867 307 325 227 729 218 28 3 Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.102. IK.6 ERSÄTTNING LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelse Ersättningar till styrelsen utgår från, av års- stämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön. Ledande befattningshavares villkor och ersättningar Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvill- kor för ledande befattningshavare. Utskottet ska också följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Vidare ska utskottet följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni- våer i bolaget. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled- ningen ska vara marknadsanpassade och konkur- renskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattnings- havare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ord- föranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersätt- ning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 4,5 mkr för vd och 1,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är villko- rad fortsatt anställning och kan vara tillgänglig i högst fem år. Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsled- ningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl- lande direktören tolv månaders uppsägningstid Ersättning till vd, styrelse och övriga ledande befattningshavare Grundlön/Styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt tkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Styrelsens ordförande Johan Ljungberg 510 490 - - - - - - 510 490 Övriga styrelseledamöter Conny Fogelström 230 220 - - - - - - 230 220 Erik Langby 230 220 - - - - - - 230 220 Gunilla Berg 340 320 - - - - - - 340 320 Sara Laurell 230 220 - - - - - - 230 220 Simon de Château 230 220 - - - - - - 230 220 Summa 1 770 1 690 - - - - - - 1 770 1 690 Vd Annica Ånäs 6 742 6 465 - - 271 273 2 340 2 263 9 353 9 001 Övriga ledande befattningshavare 12 729 11 047 40 30 532 516 3 538 2 825 16 840 14 41 8 Summa 19 471 17 512 40 30 803 789 5 879 5 088 26 193 23 419 Övriga ledande befattningshavare bestod av sex personer under 2022 och fem personer under 2021. och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Vid uppsägning från vd gäller sex måna- ders uppsägningstid. Några övriga avgångsve- derlag förekommer inte. Övriga ledande befatt- ningshavare utgörs av sex personer (5) varav tre kvinnor (3) och tre män (2). Övriga ledande befattningshavare har upp till sex månaders upp- sägningstid från bolagets sida och 3-4 månaders uppsägninstid vid egen uppsägning. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Bolagsledningen presenteras på sid. 78-79. Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.103. IK.7 AVSKRIVNINGAR Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Avskrivningar i förvaltning och produktion Förvaltningsfastigheter – – – 7 Maskiner och inventarier 9 7 0 0 9 7 0 7 Avskrivningar i central administration Maskiner och inventarier 5 6 5 6 Totalt 14 13 5 1 3 IK.8 PROJEKT - OCH ENTREPRENADVERKSAMHETEN Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Bruttoresultat TL Bygg AB 0 37 - - Bruttoresultat bostadsrättsutveckling 52 91 - - Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt -28 -21 -28 -21 Totalt 25 107 -28 -21 Pågående entreprenadavtal På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 252 mkr (368). Av beställaren innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till 11 mkr (25). Noter A T K IK OS MB H S F IK.9 OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2022 2021 Direktavkastningskrav -2 438 1 191 Kassaflöde mm 3 512 707 Projektvinster 1 416 974 Byggrätter 181 168 Totalt 2 671 3 040 D:o i % 4,8% 6,4% För mer information, se not T.1. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.104. Skatt S S.1 AKTUELL SKATT Redovisningsprinciper Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2022 20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resul- tatet för perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resulta- tet i resultaträkningen då det har justerats för ej skatte pliktiga intäkter och ej avdragsgilla kost- nader. Aktuell skatt inkluderar även eventuella justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräk- nas enligt de skatte satser som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Summan av koncern bolagens skattepliktiga resul- tat är ofta lägre än koncernens redovisningsmäs- siga resultat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investe- ringar, underhåll och ombyggnationer, orealise- rade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nytt- jande av tidigare års underskott. Skatteberäkning Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Koncernen, mkr 2022 2021 2022 2021 Redovisat resultat före värdeförändringar 1 178 1 249 Ej avdragsgill ränta 193 107 Skattemässigt avdragsgilla -Avskrivningar -875 -761 875 761 -Ombyggnationer -188 -306 188 306 -Aktiverad ränta -76 -87 76 87 Övrig skattemässig justering 27 -82 -107 -155 Skattepliktigt resultat före värdeförändringar 260 120 1 031 999 Aktuell skatt -36 -36 Försäljning fastigheter - - -128 -188 Värdeförändring fastigheter - - 2 671 3040 Värdeförändring derivat -75 -83 1 605 476 Skattepl. res. före underskottsavdr. 184 37 5 179 4 327 Underskottsavdrag -Ingående balans -37 0 37 0 -Utgående balans -7 -37 7 37 Skattepliktigt resultat 140 0 5 223 4 364 Skattekostn. innan skattered. -29 -0 -1 076 -899 Skattereduktion inventarier 26 - -26 - Redovisad skattekostnad -3 -0 -1 102 -899 Skatteberäkning Aktuell skatt Uppskjuten skatt Moderbolaget, mkr 2022 2021 2022 2021 Redovisat resultat före skatt 1 059 812 Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter - 344 - 342 Resultat från andelar koncernbolag -728 -652 - - Övriga skattemässiga justeringar -331 -506 170 -341 Skattepliktigt resultat 0 -3 170 1 Därav 20,6 % skatt -0 1 -35 -0 Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten skatt - -0 0 0 Justering skatter avseende tidigare år - - - -1 Redovisad skattekostnad -0 -0 -35 -1 Avskrivningar Eftersom Atrium Ljungberg valt att redovisa för- valtningsfastigheter till verkligt värde redo visas inga avskrivningar på dessa i koncernredovis- ningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5% på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på byggnads- respektive markinventa- rium. Mark får inte skrivas av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopplade till ombyggnationer aktiveras i redovis- ningen men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så kallade utvidgade reparationsbegreppet medger alltså skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg ä r de hyresgästanpassningar som sker löpande i tak t med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.105. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivat instrument (ränteswapavtal och valuta swapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkningen som orealisrad värdeförändring. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncernbolagen, vilket innebär att värde- förändringarna inte påverkar beskattningen. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till räntederivat är ej avdragsgilla skattemässigt. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till valutaderivat ingår i det skattemässiga räntenettot och är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet. AVYTTRING AV FASTIGHETER Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemäs- sigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försälj- ning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skatteplik- tig, medan förlust inte är avdragsgill. Under året genomförda försäljningar i Atrium Ljungberg har skett indirekt genom avyttring av aktier, varför reavinsten inte är skattepliktig. LÅNEUTGIFTER I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och till- byggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I de enskilda koncernbolagen redovisas dessa som en kostnad som skattemäs- sigt är direkt avdragsgill. UNDERSKOTT FRÅN TIDIGARE ÅR Den aktuella skatten beräknas på det skatte- pliktiga resultatet för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, redu- ceras med outnyttjade skatte mässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår. . Koncernen Moderbolaget Avstämning skattekostnad 2022 2021 2022 2021 Resultat före skatt 5 393 4 656 1 059 812 Nominell skattesats, 20,6% -1 111 -959 -218 -167 Skatteeffekt avseende Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter -6 30 150 134 Övriga skattemässiga justeringar 12 29 33 34 Redovisad skattekostnad/-intäkt -1 105 -899 -35 1 varav aktuell skatt -3 -0 -1 -1 varav uppskjuten skatt -1 102 -899 -35 1 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.106. Noter A T KIK OS MB H S F S.2 UPPSKJUTEN SKATT Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemäs- siga värdet som används vid beräkning av skat- tepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och upp- skjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar hänförliga till underskott prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redovisas inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som är hänförliga till tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då det hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag. Koncernens ansamlade skattemässiga under- skott uppgår till 7 mkr (35) vid årsskiftet 2022, på vilket 20,6% skattefordran har redovisats som en tillgång. I Atrium Ljungberg finns det 8 033 mkr i uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fastig- heter som är redovisade som tillgångsförvärv och därmed inte har redovisats som uppskjuten skat- teskuld i balansräkningen i enlighet med gällande redovisningsregler. Skattemässigt restvärde på fastigheter uppgår den 31 december 2022 till 21 130 mkr (19 484). Raden Förändring direkt via resultaträkningen i tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet. Uppskjuten skatt Koncernen, mkr Förvaltnings- fastigheter Exploaterings- fastigheter P-fonder Räntederivat och övrigt Underskott Totalt Direkt via resultaträkningen Ingående balans 2021-01-01 4 652 138 - -109 0 4 681 Förändring redovisad via resultaträkningen 779 13 - 98 -8 882 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen - - - - - - 17 Utgående balans 2021-12-31 5 431 151 - -11 -8 5 563 Ingående balans 2022-01-01 5 431 151 - -11 -8 5 563 Förvärv - - - - -1 -1 Förändring redovisad via resultaträkningen 803 -46 3 331 8 1 099 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen - - - - - - 2 Utgående balans 2022-12-31 6 234 106 3 320 -1 6 66 1 Uppskjuten skatt Moderbolaget, mkr Fastighet Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt Ingående balans 2021-01-01 -71 105 0 4 38 Förändring redovisad via resultaträkningen 71 -71 1 1 1 Utgående balans 2021-12-31 - 34 1 4 39 Ingående balans 2022-01-01 - 34 1 4 39 Förändring redovisad via resultaträkningen - -34 -1 -0 -35 Utgående balans 2022-12-31 - - - 4 4 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.10 7. Tillgångar T T.1 Förvaltningsfastigheter REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen . Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per balansdagen. Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter, med undantag för Exploateringsfastigheter. I begreppet förvaltnings- fastigheter ingår byggnader och mark, markan- läggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten. Vidare redovisas som förvalt- ningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostna- der och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om- och nybyggnadsprojekt till den del de uppkommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån . Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparations- kostnader och ingår i driftöverskottet. Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig- heter redovisas i resultaträkningen som orealise- rade värdeförändringar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskill- naden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på värdering i senaste kvar- talsrapport till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband med att kontrollen övergår från sälja- ren till köparen, vilket normalt sammanfaller med kontraktstidpunkten om det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas . Förvaltningsfastigheter Uthyrbar area, ’000 kvm Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm 1) Utfall hyresintäkter, mkr Utfall fastighetskostnader, mkr Utfall driftöverskott, mkr Utfall överskottsgrad, % Fastighetstyp 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Kontorsfastigheter 565 607 37 853 29 456 67 040 60 310 1 556 1 336 -440 -352 1 116 984 72 74 Handelsfastigheter 256 320 11 632 11 486 45 404 45 067 783 719 -291 -283 492 436 63 61 Bostadsfastigheter 45 48 1 554 1 532 34 337 36 902 94 80 -34 -29 60 51 64 64 Affärsområde Fastighet 866 975 51 039 42 474 54 167 54 167 2 433 2 135 -764 -664 1 669 1 471 69 69 Projektfastigheter 84 102 6 676 7 080 E/T 2) E/T 2) 113 117 -76 -53 37 64 33 55 Mark och byggrätter - - 881 781 - - - - - - - - Summa Förvaltningsfastigheter 950 1 077 58 596 50 335 2 546 2 252 -840 -717 1 706 1 535 67 68 Sålda fastigheter - - - - 1 37 -1 -12 0 24 5 66 Totalt koncern 950 1 077 58 596 50 335 2 547 2 288 -841 -729 1 706 1 559 67 68 1) Kvadratmeter exklusive garage. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.108. FÖRÄNDRING UNDER ÅRET Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna, uppgick per 2022-12-31 till 58 596 mkr (50 335). Investeringar i egna fastigheter uppgick under året till 1 916 mkr (2 059). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 2 671 mkr (3 040) under året. Värdeförändringen jämfört med föregå- ende år förklaras av ett ökat avkastningskrav som motverkats av ökat kassaflöde och högre projekt- vinst. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,4 % (4,2) . Under året har två fastigheter tillträtts och en fastighet sålts. Förändring av förvaltningsfastigheter Koncernen mkr 2022-12-31 2021-12-31 Verkligt värde vid periodens början 50 335 46 026 Förvärv 3 724 25 Försäljningar -49 -805 Investeringar i egna fastigheter 1 916 2 059 Orealiserade värdeförändringar 2 671 3 040 Omklassificeringar - -11 Verkligt värde vid periodens slut 58 596 50 335 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2022 2021 Direktavkastningskrav -2 438 1 191 Kassaflöde mm 3 512 707 Projektvinster 1 416 974 Byggrätter 181 168 Totalt 2 671 3 040 D:o i % 4,8% 6,4% ÅRETS INVESTERINGAR I FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Atrium Ljungberg har under 2022 investerat totalt 5 640 mkr (2 084) i förvaltnings fastig heter, varav 3 724 mkr (25) avsåg förvärv och 1 916 mkr (2 059) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 839 mkr (1 178) i projektfastigheter. VÄSENTLIGA ÅTAGANDEN Atrium Ljungberg har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 4 960 mkr (2 660) utöver vad som redovisas i balansräkningen. Då ingår även investeringar i bostadsrättsprojekt om 360 mkr (650) . NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR, TOMTRÄTTER Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 277 mkr (1 025). Mer information finns i not IK.4. VÄRDERING Värderingspolicy Det finns en av styrelsen beslutad värderings- policy som anger riktlinjerna för bolagets värderingsprocess. Värderingsprocess Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används oberoende externa värderingskonsul- ter, i år Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield, CBRE och Newsec. Fastigheter motsva- rande 74% (62) av marknadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärde- rats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitets- säkrat antaganden om marknadshyror, driftskost- nader, vakanser och avkastningskrav. Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning. Underlag fastighetsvärdering Fastighetsvärderingen grundar sig på observer- bara och icke observerbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskost- nader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av trans- aktioner som helhet, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Värderingsmetod Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS (International Valuation Standards). Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvär- desberäkning under den så kallade kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 –10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen. Vid värderingen bedöms varje fastighets lång- siktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts med utgångs- punkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick. Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat: — befintliga hyresnivåer och marknadshyror för respektive lokal — befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur — förekommande och framtida vakanser — drift- och underhållskostnader på kort och lång sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bola- gets verkliga kostnader — fastigheternas tekniska och kommersiella skick — planerade om-, till- och nybyggnader samt övriga investeringsbehov — avkastningskrav vid genomförda och icke genomförda transaktioner på jämförbara fastig- heter och marknader Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.109. Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast fastställda byggrätter enligt lagakraft vunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen. Avkastningskrav per fastighetskategori i värderingen 2022-12-31 2021-12-31 Lokaltyp, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Kontor 3,3-5,8 4,1 3,9 Handel 3,7-6,0 5,2 5,0 Bostäder 3,6-4,7 4,4 4,1 TOTALT 3,6-6,0 4,4 4,2 Avkastningskrav per region i värderingen 2022-12-31 2021-12-31 Region, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Stockholm 3,3-5,8 4,1 4,0 Uppsala 3,8-5,7 5,3 5,1 Malmö 3,6-6,0 5,4 5,1 Göteborg 4,5-4,6 4,5 4,2 Totalt 3,6-6,0 4,4 4,2 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräk- ningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall på ca ± 5 % för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbe- stånd, exklusive exploateringsfastigheter, värderas till 58 596 mkr (50 335). Ett osäkerhetsintervall om ± 5 % applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 930 mkr (2 517) för det verkliga värdet. Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltnings- fastigheternas marknadsvärde. Värdeparameter Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresnivå +/– 10 % +/– 6 695 +/–12 % Driftkostnad +/– 10 % +/– 1 096 +/– 2 % Avkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –2 956/+ 3 316 –5 %/+ 6 % Långsiktig vakansgrad +/– 2 % +/– 1 484 +/– 3 % Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal. Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/– 10 % +/–5 860 mkr +/–137% Eget kapital +/– 10 % +/–5 860 mkr +/–20 % Belåningsgrad +/– 10 % –4,7%-enhet/ +3,8 %-enhet –9 %/+11% T.2 Materiella anläggningstillgångar REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kost- nader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration . Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärden 89 81 27 28 Inköp 15 19 2 4 Försäljningar/utrangeringar -3 -10 -0 -5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 101 89 28 27 Ingående avskrivningar -57 -52 -18 -16 Försäljningar/utrangeringar 3 8 0 4 Årets avskrivningar -14 -13 -5 -6 Utgående ackumulerade avskrivningar -68 -57 -22 -18 Utgående planenligt restvärde 33 32 5 8 Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.110. T.3 Goodwill REDOVISNINGSPRINCIPER Goodwill som uppkommer vid upprättande av kon- cernredovisning utgör skillnaden mellan anskaff- ningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvs dagen. Vid förvärvstid- punkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig heter AB genom betalning i form av nyemit- terade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 användes för att beräkna anskaffnings- värde och eget kapital. I samband med förvär- vet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkyl- mässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs. Fördelning, kassagenereran- de enhet Koncernen mkr 2022-12-31 2021-12-31 Tranbodarne 12, Stockholm 33 33 Adam och Eva 17, Stock- holm 18 18 Skotten 6, Stockholm 23 23 Fatburen 1, Stockholm 12 12 Fatburssjön 8, Stockholm 9 9 Dragarbrunn 27:2, Uppsala 15 15 Gränby 21:4, Uppsala 34 34 Bohus 8, Malmö 22 22 Summa 165 165 NEDSKRIVNINGSPRÖVNING Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbe- hov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. De kassagenere- rande enheterna utgörs av de fastigheterna som ingick i förvärvet av Atrium Fastig heter som kon- cernen per bokslutsdagen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte åter- föras i en senare period. I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassa- genererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvinningsvärdet respektive fastig- hets verkliga värde. För mer information om värdering av förvaltnings- fastigheter, se not T.1. Koncernen 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 264 264 Utgående ackumulerade anskaffnings- värde 264 264 Ingående nedskrivningar -99 -99 Utgående ackumulerade nedskrivningar -99 -99 Utgående balans 165 165 T.4 Exploateringsfastigheter REDOVISNINGSPRINCIP Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoför- säljningsvärdet. Resultatet från den framtida för- säljningen redovisas när fastigheten är färdigställd och huvudsakligen inflyttad. Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploateringsfastighet utgörs anskaffningskostna- den av Förvaltningsfastighetens senast fastställda verkliga värde. Koncernen 2022 2021 Ingående balans 1 254 1 308 Försäljning brf -278 -284 Omklassificering - 11 Investeringar i bostadsrättsprojekt 433 220 Utgående balans 1 409 1 254 ÅRETS INVESTERINGAR I EXPLOATERINGSFASTIGHETER Atrium Ljungberg har under 2022 investerat 433 mkr (220) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Bokfört värde per 2022-12-31 avser främst Nobelberget, Kyrkviken, Övriga Sickla och Gränbystaden. Läs mer om våra bostadsrättspro- jekt i kapitlel 5 om projektinvesteringar. T.5 Kundfordringar REDOVISNINGSPRINCIPER Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas fordringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering. Nedskrivningar baseras på förväntade kre- ditförluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen. Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreserven till ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna för hela den återstå- ende löptiden oavsett om krediterna är kredit- försämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlustnivåerna baserar sig på kundernas betalnings historik för en period om 36 månader. Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om betalning. Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen . Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.111. Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Kundfordringar 153 163 0 1 Kreditförlustreserv -28 -29 -0 -0 Summa 125 134 0 1 Kreditförlustreserven baseras på följande: 31 december 2022 Ej förfallna Förfallet mellan 1–60 dagar Förfallet mer än 60 dagar Förfallet mer än 120 dagar Summa Förväntad förlustnivå i % 0,0% 18,9% 21,9% 51,9% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 90 5 11 47 153 Kreditförlustreserv -0 -1 -2 -24 -28 31 december 2021 Förväntad förlustnivå i % 0,1% -12,3% 60,0% 59,6% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 116 -1 3 44 163 Kreditförlustreserv -0 -0 -2 -26 -29 Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan: Kreditförlustreserv 2022 2021 Ingående balans -29 -41 Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen -12 - 1 Under året bortskrivna kundfordringar 7 3 Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt 6 10 Utgående balans -28 -29 T.6 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Mervärdesskattefordran - 68 4 6 Övriga fordringar 71 113 11 15 Utgående balans 71 180 15 21 T.7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) 13 20 - - Övriga förutbetalda kostnader 26 33 8 14 Periodiserade hyresrabatter 108 98 - - Upplupen hyra 47 36 10 6 Övriga upplupna intäkter - 0 - - Utgående balans 195 186 18 20 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.112. Operativa skulder OS OS.1 Övriga långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Personalrelaterade skulder 20 20 - - Erhållna depositioner från hyresgäster 126 98 1 1 Tilläggsköpeskilling 131 131 - - Garantireserv 3 4 - - Övrigt 14 14 - - Utgående balans 295 267 1 1 TILLÄGGSKÖPESKILLING Tilläggsköpeskillingar värderas löpande till verkligt värde (Nivå 3 i IFRS 13) och skulden justeras vid förändringar i det verkliga värdet via resultaträkningen. Beräkning av tilläggsköpeskilling baseras på parametrar i respektive förvärvsavtal. Under 2022 har – mkr (11) tilläggsköpeskilling hänförlig till förvärv skuldförts. Av den ingående skulden per 1 januari 2022 har – (–) reglerats under året. OS.2 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Personalrelaterade skulder 7 7 5 5 Momsskulder 36 - - - Övriga skulder 59 53 0 - Utgående balans 102 59 5 5 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 47 44 37 3 4 Skulder till beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalsskuld) 12 21 - - Upplupna räntekostnader 91 36 79 3 4 Förutbetalda hyror 489 474 - 0 Avflyttningsersättning 12 20 - - Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 83 88 18 8 Utgående balans 734 683 134 76 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 14 615 10 349 - - Nettotillgångar dotterbolag 1 904 4 045 - 42 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för dotterbolag - - 7 620 5 128 Garantiåtagande 700 500 700 500 Summa 17 220 14 893 8 320 5 670 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersättningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Atrium Ljungberg har per balansdagen inte kännedom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning. Tvister Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relate- rade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter. Per 2022-12-31 var Atrium Ljungberg inte part i någon pågående process som skulle kunna få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.113. Finansiering och kapitalstruktur F F.1 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveck- ling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: — Belåningsgraden ska vara högst 45%. — Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 gånger. Dessutom har vi som ambition gentemot våra ägare att utdelningen ska motsvara minst 50% av resultat före värdeförändringar efter nominell skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betal- ning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvud- sak en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75% och en soliditet på minst 25–30%. Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finan- siella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resul- tat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument och riskhantering. Atrium Ljungbergs upplåning är i till viss del säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgens- förbindelse utgiven av moderbolaget för dotter- bolagens upplåning . Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Beräkningen av verk- ligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsrän- tor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värde- ringshierarki nivå 2 . Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Med certifikat avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifikatsprogram med en ram på 5 000 mkr. Bolaget har ett MTN-program med en ram på 15 000 mkr. Totalt finns utestående obligationer om 13 035 mkr (10 916) och under året har 3 743 mkr (3 900) emitterats. Kapitalstruktur 2022-12-31 2021-12-31 Koncernen Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 303 11 878 7 946 8 098 Obligationer 13 035 13 259 10 916 11 036 Certifikat 1) 1 051 1 049 1 699 1 700 Totalt lån 25 389 26 186 20 561 20 835 Likvida medel 380 719 Nettoskuld 25 010 19 842 Eget kapital 29 141 25 541 Summa 54 151 45 383 1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld . 2022-12-31 2021-12-31 Moderbolaget Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 709 4 060 2 839 2 852 Obligationer 13 035 13 259 10 919 11 036 Certifikat 1) 1 051 1 049 1 699 1 700 Totalt lån 17 796 18 368 15 457 15 588 1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld. Emitterade obligationer 2022 Obligation Start Förfall Löptid, år Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissions- spread över 3M Stibor Anm. 137 SLB 2/22/2022 2/22/2027 5,0 Rörlig 1 000 1,40% Hållbarhetslänkad 138 4/28/2022 4/28/2025 3,0 Rörlig 700 1,40% Grön 139 4/28/2022 4/28/2025 3,0 Fast 3,263 % 800 - Grön 140 4/28/2022 4/28/2027 5,0 Rörlig 500 1,80% Grön 205 5/6/2022 8/6/2026 4,3 Rörlig 743 1,60% 700 MNOK Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.114. F.2 Finansiella instrument och riskhantering REDOVISNINGSPRINCIPER Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräk- ningen avser lånefordringar, derivat, hyres- och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leveran- törsskulder. Redovisning av finansiella instru- ment i balansräkningen sker när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor . En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlo- rar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks . För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar till- lämpas likviddagsredovisning. Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell till- gång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser. Finansiella instrument som finns i koncernen klassi ficeras enligt följande : — Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde — Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än note- rade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt . I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlig- het till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Årets orealiserade värdeförändring uppgår till 1 526 mkr (388) varav 0 mkr (–5) avser återläggning av säkringsreserv. Det redovisade nettovärdet för derivaten om 1 513 mkr (–100) består av ett positivt värde om 1 572 mkr (138) och ett negativt värde om –59 mkr (–238). Utav det redovisade värdet av derivat avser –51 mkr (–59) valutaderivat. Övriga finansiella instru- ment berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen. PRINCIPER FÖR FINANSIERING OCH FINANSIELL RISKHANTERING Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finan- siering, likviditet och finansiella risker är koncen- trerad till moderbolaget. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernen. Noter A T KIK OS MB H S F Kategorisering av finansiella instrument 1) Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Derivat - - 1 572 138 - - Kundfordringar 125 134 - - - - Övriga fordringar 85 89 - - - - Likvida medel 380 719 - - - - Totalt 590 943 1 572 138 - - Räntebärande skulder - - - - 25 389 20 561 Derivat - - 59 238 - - Övriga skulder - - 131 131 194 130 Leverantörsskulder - - - - 214 286 Totalt - - 190 369 25 797 20 977 1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulde r För moderbolagets redovisningsprinciper, se sid. 124. 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.115. Kategorisering av finansiella instrument Finansiella till- gångar värderade till upplupet an- skaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld vär- derad till verkligt värde via resultaträk- ningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-3 1 Kundfordringar 0 1 - - - - Fordringar hos koncern- bolag 26 229 23 578 - - - - Övriga fordringar 57 47 - - - - Likvida medel 255 592 - - - - Totalt 26 541 24 218 - - - - Räntebärande skulder - - - - 17 796 15 45 7 Derivat - - 59 238 - - Övriga skulder - - - - 1 1 Leverantörsskulder - - - - 19 3 3 Totalt - - 59 238 17 815 15 49 0 FINANSIERINGSRISK OCH LIKVIDITET Med finansieringsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera detta ska bolaget hålla en likviditetsbuffert i form av kassa och outnyttjat kreditutrymme som täcker bl. a. låneförfall och beslutade investeringar inom 12 månader. Vidare upprätthålls en aktiv likvi- ditetsplanering för att optimera likviditeten vid varje tillfälle. Koncernens likviditet per 2022-12-31 uppgick, inklusive outnyttjad checkräkningskre- dit på 300 mkr, till 680 mkr (1 019). Vid årsskiftet finns även outnyttjat utrymme i revolverande kreditfaciliteter om 6 055 mkr (7 297). Av tabel- len nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Ingen del av räntebärande skulder anses vara kortfristig då andelen outnyttjat kredi- tutrymme med en löptid över 12 månader täcker andel lån med förfall inom 12 månader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick per 2022-12-31 till 4,3 år (4,8) . Kapitalbindning Koncernen Moderbolaget Bindningstid Lån Andel, % Totala kredi- tavtal Belopp Andel, % Totala kredi- tavtal 2023 2 401 9 2 401 2 401 13 2 401 2024 2 479 10 3 329 1 832 10 1 832 2025 7 181 28 10 436 2 799 16 3 999 2026 3 524 14 5 474 3 325 19 5 275 2027 4 118 16 4 118 4 117 23 4 117 2028 och senare 5 687 22 5 687 3 322 19 3 322 Totalt 25 389 100 31 444 17 796 100 20 946 MARKNADS - OCH RÄNTERISK Med marknadsrisk avses risken för resultatpå- verkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utveck- lingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadsräntor. För begränsning av ränterisken fördelas ränteförfal- len upp till 10 år och maximalt 45% av lånenvo- lymen vara exponerad mot kort räntebindning, definierad som att räntejustering inträffar inom 12 månader. I tabellen nedan angående ränte- bindningstid specificeras förfallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2022-12-31 till 4,0 år (4,7). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 25 389 mkr (20 561) med en genomsnittlig ränta om 2,2% (1,7) exklusive och 2,3% (1,8) inklusive outnyttjat kreditutrymme. Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 20 853 mkr (15 858) i ränteswappar och valutaswappar. Ränte swap avtalen används som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för räntederivat uppgår på balans- dagen till 1 564 mkr (–41). Valutaswappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Verkligt värde för valutaderivat uppgår på balans- dagen till –51 mkr (–59). Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2037. Den påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplu- pen ränta redovisas. Atrium Ljungberg har också eftersträvat en sprid- ning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska marknads- risken avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genom- snitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 4,5 år (3,9) . Räntebindningstid Koncernen Belopp, mkr Andel, % Medel- ränta, % 1) 2023 4 354 17 1,0 2024 2 032 8 2,2 2025 2 249 9 2,3 2026 2 704 11 1,9 2027 4 050 16 2,7 2028 och senare 10 001 39 2,5 Totalt 25 389 100 2,2 1) Genomsnittlig kreditmarginal för lån med rörlig ränta är utför- delad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknads- värde, mkr Genom- snittlig ränta, % 2023 500 64 2,7 2024 1 532 9 1,5 2025 950 56 0,8 2026 3 980 235 1,6 2027 4 601 267 2,0 2028 och senare 9 292 883 1,4 Totalt 20 853 1 513 1,6 KREDITRISK Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförplik- telser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värde- ras denna risk och avtalen kompletteras i före- kommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bank- garantier till 126 mkr (98) respektive 63 mkr (80). Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.116. VALUTARISK En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valuta effekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Under året har en obligation emitterats i norska kronor. För detta lån liksom lån som redan har tagits upp i utländsk valuta har volymen och kupongbetalningar säkrats med valutaswappar vilket eliminerar valutaexpo- neringen. Totalt finns valutaderivat på 3 189 mkr (2 358). FÖRFALLOSTRUKTUR FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder. För upplysning om avtalsenliga odiskonterade kassa flöden hänförliga till leasingskulden se not IK.4. Koncernen 2022-12-31 2021-12-31 Skulder 2023 2024 2025 2026 2027 och senare 2022 2023 2024 2025 2026 och senare Räntebärande skulder inkl. räntor -802 -1 594 -9 886 -5 873 -10 639 -223 -608 -5 880 -2 315 -12 546 Derivat - - - - - -87 -87 -87 -81 -171 Övriga skulder -325 - - - - -261 - - - - Leverantörsskulder -214 - - - - -286 - - - - Totalt -1 341 -1 594 -9 886 -5 873 -10 639 -857 -695 -5 967 -2 396 -12 717 Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 Skulder 2023 2024 2025 2026 2027 och senare 2022 2023 2024 2025 2026 och senare Räntebärande skulder inkl. räntor -530 -1 562 -4 408 -5 596 -8 159 -147 -1 176 -3 313 -1 381 -10 078 Derivat - - - - - -87 -87 -87 -81 -171 Övriga skulder -1 - - - - -1 - - - - Leverantörsskulder -19 - - - - -33 - - - - Totalt -550 -1 562 -4 408 -5 596 -8 159 -268 -1 263 -3 400 -1 462 -10 249 Känslighetsanalys kassaflöden 1) Förändring, % Resultat- effekt , mkr Hyresintäkter +/– 5 % +/– 4 Kostnader fastighetsförvaltningen +/– 5 % +/– 42 Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +/– 27 Genomsnittliga upplåningsränta +/– 1 %-enhet +/– 43 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt . Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.1 1 7. F.3 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter 2022 2021 2022 2021 Ränteintäkter 1 0 1 - Övriga ränteintäkter 0 0 0 0 Övriga finansiella intäkter 0 0 179 424 Koncerränteintäkter - - 699 633 Totalt 2 1 879 1 058 Varav ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar/skulder vilka är värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter 2 1 700 633 Räntekostnader -425 -292 -537 -575 Totalt -423 -291 163 58 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader 2022 2021 2022 2021 Räntekostnader -414 -280 -353 -300 Övriga räntekostnader -6 -1 -4 -2 Övriga finansiella kostnader -5 -11 -90 -165 Koncernräntekostnader - - -91 -109 Totalt -425 -292 -537 -575 Under året har 76 mkr (87) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktive- rats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 2,0 % (2,2). I moder- bolaget har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastigheter kostnadsförts . F.4 Kassaflöden från finansiella skulder Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Koncernen, 1 januari 2022 238 20 561 547 21 346 Koncernen, 1 januari 2021 662 18 905 433 20 000 Upptagna lån - 12 226 380 12 606 Upptagna lån - 11 461 399 11 860 Amortering av skuld - -7 491 -416 -7 907 Amortering av skuld - -9 976 -313 -10 289 Mottagna och återbetalade depositioner - - 28 28 Mottagna och återbetalade depositioner - - 17 17 Kassaflödespåverkande poster - 4 735 -8 4 727 Kassaflödespåverkande poster - 1 485 103 1 588 Värdeförändring derivat -179 - - -179 Värdeförändring derivat -424 - - -424 Valuta - 88 - 88 Valuta - 163 - 163 Periodisering av kostnader och övr - 6 - 6 Periodisering av kostnader - 9 11 20 Ej kassaflödespåverkande poster -179 93 - -86 Ej kassaflödespåverkande poster -424 172 11 -241 Koncernen, 31 december 2022 59 25 389 539 25 987 Koncernen, 31 december 2021 238 20 561 547 21 346 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. Finansiella rapporter 08. S.118. Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Moderbolaget, 1 januari 2022 238 15 457 33 15 728 Moderbolaget, 1 januari 2021 662 15 967 36 16 666 Upptagna lån - 7 567 19 7 587 Upptagna lån - 11 484 33 11 517 Amortering av skuld - -5 316 -33 -5 349 Amortering av skuld - -12 162 -36 -12 198 Mottagna och återbetalade depositioner - - - 0 Mottagna och återbetalade depositioner - - 0 0 Kassaflödespåverkande poster - 2 251 -14 2 238 Kassaflödespåverkande poster - -678 -3 -681 Värdeförändring derivat -179 - - -179 Värdeförändring derivat -424 - - -424 Valuta - 88 - 88 Valuta - 163 - 163 Periodisering av kostnader - -0 - -0 Periodisering av kostnader - 6 - 6 Ej kassaflödespåverkande poster -179 87 - -92 Ej kassaflödespåverkande poster -424 169 - -255 Moderbolaget, 31 december 2022 59 17 796 19 17 873 Moderbolaget, 31 december 2021 238 15 457 33 15 728 Noter A T KIK OS MB H S F Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.119. Koncernstruktur K K.1 Andelar i koncernbolag REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets andelar i koncernbolag vär- deras till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotter- bolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redo- visade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräk- nade återvinningsvärde med det bokförda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verk- ligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell ned- skrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget 2021-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 365 986 Förvärv - - Kapitaltillskott 189 379 Förändring kapitalandel - - Avyttringar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 554 1 365 Ingående nedskrivningar -50 -7 Årets nedskrivningar -22 -43 Utgående ackumulerade nedskrivningar -72 -50 Utgående balans 1 481 1 314 Antal andelar Kapital andel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Bokfört värde, mkr Moderbolag, Direktägda bolag 1) Org.nr Säte 2022-12-31 2022-12-31 2022-12-31 2022 2022-12-31 2021-12-31 Atrium Ljungberg Holding 1 AB 556781-3059 Nacka 1 000 100 300 205 846 780 Atrium Ljungberg Holding 2 AB 556720-3111 Nacka 100 000 100 155 142 0 0 Atrium Ljungberg Holding 3 AB 556781-3117 Nacka 1 000 100 1 -56 74 42 Atrium Ljungberg Holding 4 AB 559056-7730 Nacka 500 100 3 -14 25 9 Atrium Ljungberg Holding 5 AB 559160-5729 Nacka 500 100 234 162 0 0 Atrium Ljungberg Holding 6 AB 559196-3490 Nacka 500 100 112 -3 0 0 Atrium Ljungberg Holding 7 AB 559198-3415 Nacka 500 100 0 -53 95 42 Atrium Ljungberg Holding 8 AB 559281-7109 Nacka 500 100 0 -0 0 0 Atrium Ljungberg Holding 9 AB 559281-7091 Nacka 500 100 0 -0 0 0 Atrium Ljungberg Holding 10 AB 559281-7141 Nacka 500 100 324 1 0 0 LjungbergGruppen Holding AB 556669-3221 Nacka 1 000 100 61 46 190 190 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB 559183-0244 Nacka 500 100 0 -0 0 0 Atrium Ljungberg Bostad Holding AB 559117-6440 Nacka 500 100 4 -2 3 3 Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB 559196-3532 Nacka 500 100 0 -0 0 0 Fastighetsaktiebolaget Blästern 556282-8052 Nacka 10 000 100 0 0 0 0 Fastighetsaktiebolaget Celtica 556350-9727 Nacka 2 781 000 100 204 5 167 167 TL Bygg AB 556225-4440 Nacka 10 000 100 99 2 80 80 Utgående balans 1 481 1 314 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2022-12-31 ingår i koncernen . Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.120. Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2022 Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB 559056-7540 Nacka 500 100 56 31 Atrium Ljungberg Bellmangaraget AB 559299-9717 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Blästern 15 AB 559376-8145 Nacka 1 000 100 23 22 Atrium Ljungberg Bohus 9 AB 559299-9774 Nacka 500 100 13 1 Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB 556755-8076 Nacka 1 000 100 51 13 Atrium Ljungberg Bostad AB 559122-1378 Nacka 500 100 17 1 Atrium Ljungberg Bostadsrättsförvaltning AB 559198-3365 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Cambridge 1 AB 559339-5949 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Cambridge 2 AB 559339-6004 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Citadellet AB 556994-4878 Nacka 500 100 50 3 Atrium Ljungberg Conditor 1 AB 559155-0404 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Conditor 2 AB 559155-0487 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Conditor 3 AB 559155-0479 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Dimman AB 556659-3231 Nacka 1 000 100 49 3 Atrium Ljungberg Eken 14 AB 556602-0649 Nacka 1 000 100 4 1 Atrium Ljungberg Eken AB 556948-7555 Nacka 500 100 45 -8 Atrium Ljungberg Fanny Udde AB 559198-3407 Nacka 500 100 1 1 Atrium Ljungberg Fatburssjön AB 556021-7506 Nacka 1 500 100 0 -1 Atrium Ljungberg Formalin AB 559312-9934 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Gillevägen AB 559196-3508 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Gränby Entré AB 556781-3091 Nacka 1 000 100 54 13 Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB 556731-8265 Nacka 1 000 100 27 4 Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB 559196-3540 Nacka 500 100 4 2 Atrium Ljungberg Gränby Park 2 AB 559194-8905 Nacka 500 100 0 -54 Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB 559172-9024 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Gränby Port AB 559198-3340 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Hallvägen AB 559155-0453 Nacka 500 100 4 1 Atrium Ljungberg Holding 11 AB 559332-9765 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Holding 12 AB 559332-9757 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Holding 13 AB 559332-9740 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB 556877-5687 Nacka 500 100 33 10 Atrium Ljungberg Impluvium 14 AB 556065-3023 Nacka 1 000 100 99 2 Atrium Ljungberg Impluvium 15 AB 559281-7059 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 16 AB 559281-7125 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 17 AB 559281-7117 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 23 AB 559302-2352 Nacka 500 100 0 0 Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.121. Atrium Ljungberg Impluvium 25 AB 559306-2564 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Impluvium 28 AB 559344-5355 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 29 AB 559344-5413 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 30 AB 559344-5405 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 31 AB 559344-5397 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kista NOD AB 556745-5182 Nacka 1 000 100 78 6 Atrium Ljungberg Kv 3 AB 559315-8529 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kv 4 AB 559315-8511 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kv 5 AB 559315-8545 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kv 6 AB 559312-9843 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kv 7 AB 559312-9900 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Kv 8 AB 559312-9892 Nacka 500 100 140 0 Atrium Ljungberg Kvarngärdet 33:2 AB 556710-7189 Nacka 100 000 100 77 2 Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB 559117-6408 Nacka 500 100 4 0 Atrium Ljungberg Kyrkviken AB 556781-3083 Nacka 1 000 100 1 -1 Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB 559117-6424 Nacka 500 100 2 0 Atrium Ljungberg Life City AB 559065-7713 Nacka 500 100 74 25 Atrium Ljungberg Lindholmshamnen AB 559183-6357 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB 969646-1509 Nacka E/T 100 192 35 Atrium Ljungberg M2 AB 556994-4910 Nacka 500 100 71 4 Atrium Ljungberg Malmen AB 556165-6553 Nacka 1 000 100 14 1 Atrium Ljungberg Mark Holding AB 559117-6416 Nacka 500 100 2 0 Atrium Ljungberg Mälarterassen AB 559198-3332 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB 559196-3516 Nacka 500 100 220 -5 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 2 AB 559315-8503 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Panncentralen AB 559312-9884 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Parkering AB 559198-3449 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Pisa 19 AB 559299-9709 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Planiavägen AB 556815-7852 Nacka 50 000 100 17 3 Atrium Ljungberg Platsmark AB 559402-2377 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Projektutveckling AB 559198-3423 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Resan AB 556948-4529 Nacka 1 000 100 3 0 Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB 556914-0782 Nacka 50 000 100 19 2 Atrium Ljungberg Sickla 1 Holding AB 559315-8495 Nacka 500 100 20 19 Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB 559198-3399 Nacka 500 100 12 2 Atrium Ljungberg Sickla Front 2 AB 559312-9876 Nacka 500 100 0 0 Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2022-12-31 2022-12-31 2022-12-31 2022 Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.122. Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB 559187-7658 Nacka 500 100 239 106 Atrium Ljungberg Sickla Station AB 556781-3075 Nacka 1 000 100 2 - 6 Atrium Ljungberg Skotten AB 556948-4537 Nacka 1 000 100 13 7 Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB 559184-9616 Nacka 50 000 100 2 -0 Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB 559184-9657 Nacka 50 000 100 14 4 Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB 556605-2386 Nacka 1 000 100 30 2 Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB 559184-9665 Nacka 50 000 100 1 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 2 AB 556833-4535 Nacka 500 100 22 2 2 Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB 559184-9673 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 23 AB 559311-4985 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB 559184-9798 Nacka 50 000 100 1 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB 559184-9780 Nacka 50 000 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB 559184-9814 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB 559184-9806 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB 559184-9830 Nacka 50 000 100 2 - 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB 559184-9822 Nacka 50 000 100 4 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 5 AB 559340-8254 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB 559184-9624 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 63 AB 559187-7625 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB 559184-9632 Nacka 50 000 100 1 -0 Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB 559184-9640 Nacka 50 000 100 1 0 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB 559183-0301 Nacka 500 100 0 -2 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB 559183-0319 Nacka 500 100 1 -0 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB 559183-0285 Nacka 500 100 1 -8 Atrium Ljungberg Stadsutveckling AB 559340-8411 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Stanford 1 AB 559299-9766 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Stanford 2 AB 559299-9758 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Stiftare AB 559155-0396 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB 556600-3843 Nacka 1 000 100 29 12 Atrium Ljungberg The Point AB 559165-9916 Nacka 500 100 26 1 Atrium Ljungberg Tomtmark AB 556948-4545 Nacka 1 000 100 1 0 Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB 556754-7947 Nacka 1 000 100 53 -0 Atrium Ljungberg Uddvägen AB 556781-3067 Nacka 1 000 100 -79 -30 Atrium Ljungberg VA AB 559402-2419 Nacka 500 100 0 -0 Atrium Ljungberg Wave Hagastaden AB 559187-7633 Nacka 500 100 0 0 Bostadsrättsföreningen Blomsterkungen 769640-0857 Nacka E/T 100 0 0 Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mk r Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2022-12-31 2022-12-31 2022-12-31 2022 Noter A T K IK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.123. Bostadsrättsföreningen Kulturtrappan 769640-7894 Nacka E/T 100 0 - 0 Fastighets AB Brogatan 556060-5536 Nacka 1 000 100 -1 -7 Fastighetsaktiebolaget Stadsgården 556029-0602 Nacka 31 993 074 100 883 -56 Fastighetsaktiebolaget Österbotten 556019-4408 Nacka 1 250 100 1 -0 Fatburstrappan Väst AB 556622-5966 Nacka 1 000 100 56 13 Gränby Centrum AB 556409-6708 Nacka 100 100 84 31 Impluvium Tretton AB 556781-3109 Nacka 1 000 100 1 -41 Kommanditbolaget T-Bodarne 969646-1392 Nacka E/T 100 263 6 2 Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 969651-2251 Nacka E/T 100 76 2 LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 556688-4283 Nacka 1 000 100 62 0 Mobilia Nord AB 556745-4888 Nacka 1 000 100 32 2 Mobilia Shopping Centre AB 556412-5242 Nacka 100 100 -169 -158 Prospect & Icons AB 559137-9077 Nacka 1 000 100 0 -5 Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag 916616-1720 Nacka E/T 100 692 160 Tranbodarne 11 KB 959542-9472 Nacka E/T 100 476 -18 Walls Fastighets AB 556004-9909 Nacka 6 000 100 7 0 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2022-12-31 ingår i koncernen. Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mk r Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2022-12-31 2022-12-31 2022-12-31 202 2 K.2 Andelar i intresseföretag REDOVISNINGSPRINCIPER Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföre- tagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av kon- cernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden . Antal Kapitalandel, % Bokfört värde, mkr 2022-12-31 2022-12-31 2022-12-31 2021-12-31 AB FB-sjön komplementär, 556605-5181, säte i Stockholm - - - 0 Barkarby Science AB, 559160-1413, säte i Järfälla 200 14 0 0 Prospect and Icons AB, 559137-9077, säte i Stockholm - - - 2 Utgående balans 0 2 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.124. Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar MB MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper ALLMÄNT Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprin- ciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbo- laget i årsredovisningen för den juridiska perso- nen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redo- visning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av moderbolaget med undantag av de punkter som ej är undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga leasingavtal redovisas som operationella i moderbolaget. DERIVAT Moderbolaget upphörde per 2019-12-31 med säk- ringsredovisning av derivat och redovisar därför derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvär- det och det verkliga värdet. Per 2022-12-31 fanns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 59 mkr (238) har redovisats i balansräk- ningen. Värdeförändringar om 179 mkr (424) har redovisats i resultatet inom finansnettot. AVSÄTTNINGAR OCH FINANSIELLA GARANTIAVTAL I moderbolagets balansräkning redovisas avsätt- ningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lätt- nadsregeln i RFR 2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovi- sar moderbolaget en avsättning avseende finan- siella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag REDOVISNINGSPRINCIPER Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget redovisar moder- bolaget intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning. Moderbolaget Resultat från andelar i koncern- företag 2022 2021 Utdelning från dotterbolag 750 695 Nedskrivning av dotterbolag -22 -43 Totalt 728 652 MB.3 Moderbolagets förvaltningsfastigheter REDOVISNINGSPRINCIPER Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbola- gets balansräkning som Förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggna- der och mark, markanläggningar, byggnads- och markinventarier samt pågående arbeten. Utgifter som medför framtida ekonomisk nytta och där utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt sätt har lagts till anskaffningsvärdet. Löpande underhåll som inte faller in i beskrivningen ovan har kostnadsförts. Förvaltningsfastigheter 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärden - 957 Försäljningar - -958 Investeringar - 1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden - - Ingående avskrivningar - -162 Försäljningar - 168 Årets avskrivningar - -7 Utgående ackumulerade avskrivningar - - Utgående planenligt restvärde - - Verkligt värde förvaltningsfastigheter - - Avskrivningar enligt plan belastar moderbola- gets rörelseresultat. Planenliga avskrivningar har skett med 1% av anskaffningsvärdet för byggna- der, markanläggningar och byggnads inventarier. Skattemässigt skrivs byggnaderna av med 2–4% på anskaffningsvärdet och markanläggningar med 5%. Byggnadsinventarier skrivs av skattemässigt med 20–30% av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och skattemäs- siga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposi- tion. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på byggnader och markanläggningar redovisas som uppskju- ten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatte skuld i balansräkningen. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.125. MB.4 Obeskattade reser ver / bokslutsdispositioner REDOVISNINGSPRINCIPER Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skill- nader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i kon- cernen en uppdelning av obeskattade reserver där 79,4% redovisas som eget kapital och 20,6% redovisas som uppskjuten skatteskuld. Obeskattade reserver 2022-12-31 2021-12-31 Ackumulerade överavskriv- ningar 3 6 Utgående balans 3 6 Bokslutsdispositioner Överavskrivning inventarier 3 14 Erhållna/lämnade koncern- bidrag 48 77 Totalt 51 92 MB.5 Förslag till vinstdisposition Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande om förslag till vinst disposition på sid. 126. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 8 881 589 006 kr Årets vinst 1 024 412 208 kr Summa 9 906 001 214 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 5,30 kr per aktie 668 361 063 kr I ny räkning balanseras 9 237 640 151 kr Summa 9 906 001 214 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2022-12-31. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.126. Förslag till vinstdisposition. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 8 881 589 006 kr Årets vinst 1 024 412 208 kr Summa 9 906 001 214 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 5,30 kr per aktie 668 361 063 kr I ny räkning balanseras 9 237 640 151 kr Summa 9 906 001 214 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2022-12-31. Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § Aktiebolagslagen (2005:551) Styrelsen får härmed, i enlighet med 18 kap. 4§ och 19 kap. 22§ aktiebolagslagen (2005:551), avge följande yttrande till styrelsens förslag om vinstutdelning och bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna aktier. Styrelsens motivering till att förslagen enligt ovan är förenliga med bestämmelserna i 17 kap. 3§ 2 och 3 st. aktiebolags lagen är följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Bolagets och koncernens ekonomiska ställning Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2022 framgår av 2022 års årsredovisning. Principerna som tillämpats för vär- dering av tillgångar, avsättningar och skulder åter- finns i noterna på sid. 94–125 i årsredovisningen. Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 5,30 kronor per aktie, uppdelat på två utbetalningstill- fällen och motsvarar ett sammanlagt belopp om ca 668 mkr. Den föreslagna utdelningen utgör 6,4% av moderbolagets eget kapital och 2,3% av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räken- skapsåret 2022 till 9 906 mkr. Som avstämnings- dag för vinstutdelning föreslår styrelsen fredagen den 24 mars 2023 respektive fredagen den 29 september 2023. Av årsredovisningen framgår bland annat att kon- cernens soliditet uppgår till 45,6%. Den föreslagna utdelningen och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier äventyrar inte fullföljan- det av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas full- göra sina förpliktelser på kort och lång sikt. Utdelningsförslagets försvarlighet Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är sty- relsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning och det före- slagna bemyndigandet om återköp av egna aktier är försvarliga enligt 17 kap. 3§ 2 och 3 st. aktiebo- lagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital samt bolagets och koncernens kon- solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Nacka den 15 februari 2023 Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.127. Årsredovisningens undertecknande. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, Nacka den 28 februari 2023 Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Erik Langby Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 28 februari 2023. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor respektive god redovisningssed och ger en rättvi- sande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättel- sen och förvaltnings berättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.128. Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrap- porten på sidorna 70–79. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 59-68 och 84-127 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 decem- ber 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan- den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 70–79. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisning- ens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi- sionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions- sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Bolaget bygger levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service och utbildning. Bolaget arbetar med innovation och utveckling av attraktiva platser och stadsdelar. Verksamheten är indelad i två grenar, Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsent- liga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedöm- ningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. I Atrium Ljungbergs fall avser sådant område värdering av förvaltningsfastigheter vilket också bedömts utgöra den största risken för väsentligt fel. Vi har granskat värdet av fastigheterna med tillhörande process för att fastställa redovisat värde samt den interna kontrollen över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktö- ren åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för syste- matiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ända- målsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovis- ningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Vi har antagit en kon- cernansats som omfattar granskning av värdet av samtliga väsentliga fastigheter inom koncer- nen. Koncernens tillgångar utgörs till mer än 92 procent av förvaltningsfastigheter, värderade till verkligt värde, och är således revisionens huvudfokus. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverka- des av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.129. Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Atrium Ljungberg-koncernens sammanfattning av viktiga redovisnings- och värderingsprinciper samt Värdeförändring förvalt- ningsfastigheter not T.1. Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgår per 2022-12-31 till 58,6 miljarder kronor. I förvalt- ningsfastigheter ingår dels hyresfastigheter till ett värde om 51,0 mdkr, projektfastigheter 6,7 mdkr samt mark och byggrätter till 0,9 mdkr. Förvaltningsfastigheterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värderingen av förvalt- ningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t. ex. den specifika fastighetens läge, skick och framtida hyresintäkter. Förvaltningsfastigheter med större osäkerheter rörande marknadsvärdebedömningar utgörs av pågående projektfastigheter. Atrium Ljungbergs värderingsprocess styrs av en fastställd värderingspolicy. Fastighetsbeståndet värderas internt varje kvartal. Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingen baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömda avkastningskrav för respektive fastig- het och verksamhet. Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande används obero- ende externa värderingskonsulter, för 2022 Forum Fastighetsekonomi, CBRE, Cushman & Wakefield och Newsec. Fastigheter motsvarande 74 procent av marknads- värdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Atrium Ljungbergs värderingsteam har en dialog med övriga delar av Atrium Ljungberg för att säkerställa att värdering- arna innehåller korrekt och relevant data avse- ende t. ex. hyresnivåer, ytor, vakansgrader och en övergripande analys av utvecklingen per fastig- hetstyp. Därtill har de externa värderingsinstituten kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftskostnader, vakanser och avkastningskrav för hela beståndet. Betydelsen av de uppskattningar och bedöm- ningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, värdenas känslighet för förändringar i antaganden och bedömningar tillsammans med det faktum att beloppen är betydande, gör att vär- deringen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring som finns avseende framtagande av värderingarna av förvalt- ningsfastigheterna. Revisionsteamet inklusive våra värderingsspecialister har granskat och bedömt Atrium Ljungbergs värderingspolicy, riktlinjer och värderingsmetod. För ett urval av förvaltningsfast- igheterna har vi säkerställt att värderingarna följer Atrium Ljungbergs värderingspolicy inklusive riktlinjer. Atrium Ljungberg arbetar enligt samma kalkyl- modell som de externa värderarna vilket gör att bolagets kvalitetssäkring av värderingarna under- lättas. Vi har utvärderat den externa värderarens kompetens och erfarenhet för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitet och begränsningar av deras arbete. Vidare har vi på stickprovsbasis testat ledning- ens indata till värderingsmodellerna från bolagets system. Detta för att säkerställa att informationen för fastighetsvärderingarna som används i de externa värderarna är korrekt och riktig. Vi har även för dessa jämfört förväntade avkastningskrav med tillgängliga marknadsdata för de berörda marknaderna. Vi har haft möten med ansvariga för värdering där viktiga antaganden och bedömningar disku- terats. Vårt arbete har fokuserat på de största förvaltningsfastigheterna i portföljen, projektfast- igheter samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare perioder. Vi har bedömt de använda avkastningskraven som externa värderare har använt vid årsbokslutet genom att jämföra dessa med uppskattade inter- vall för förväntade avkastningskrav och riktmärken med tillgängliga marknadsdata för de berörda marknaderna. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäker- het. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Atrium Ljungberg använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedöm- ning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.130. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan informa- tion än årsredovisningen och koncernredovis- ningen och återfinns på sid. 1-18, 33-58, 69, 80-83, 151-154 samt 161. Annan information består även av Ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna infor- mation och vi gör inget uttalande med bestyrk- ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och kon- cernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon- cernredovisningen ansvarar styrelsen och verk- ställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam- heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhål- landen som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift till- lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revi- sornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt- ning för Atrium Ljungberg AB för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisions- sed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bola- gets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll- eras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över- ensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget — på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka åtgärder eller försummelser som kan föran- leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisors- inspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv- ning är en del av revisionsberättelsen. Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 07. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.131. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en gransk- ning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernre- dovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden för Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp- rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen- dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef- rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda- tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk- ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig- het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitets- kontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rappor- ter samt andra bestyrkandeuppdrag och näralig- gande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumente- rade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgär- der inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte- ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig- heten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli- gen en validering av att Esef-rapporten upprät- tats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm- ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sid. 70-79 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings- rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning- ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Atrium Ljungberg ABs revisor av bolagsstämman den 23 mars 2022 och har varit bolagets revisorer sedan den 27 mars 2019. Stockholm den 28 februari 2023 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2022 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.132. Hållbarhet H H.1 Allmän information OM VÅR REDOVISNING Denna årsredovisning omfattar räken- skapsåret 1 januari till 31 december 2022. Årsredovisningen publiceras den första mars 2023. Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder och är även vår Communication on Progress- rapport till FN:s Global Compact. Detta är Atrium Ljungbergs femte hållbarhetsredovisning enligt GRI Standarder. Notavsnittet Hållbarhet utgör vår frivilliga hållbarhetsredovisning enligt GRI tillsammans med GRI-index på sidorna 155–159. Notavsnittet hållbarhet utgör även vår lagstad- gade hållbarhetsrapport, tillsammans med sidorna 19–32 och riskavsnittet på sidorna 62–68 som upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernen, se not KS.1 och KS.2, där vi direkt eller indirekt äger 100% av bolagen och dess tillgångar. Undantag från denna grundregel samt orsaken till undanta- get redovisas vid respektive berörd upplysning. Hållbarhetsmålen redovisas endast för Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg publicerar hållbar- hetsredovisningen årligen. Den förra årsredo- visningen publicerades den andra mars 2022. Informationen är översiktligt granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer. Visst hållbarhetsre- sultat publiceras också kvartalsvis i de finansiella delårsrapporterna. FÖRÄNDRINGAR I REDOVISNINGEN OCH AVGRÄNSNINGAR Inga betydande förändringar har skett i organisa- tionen eller vår leverantörskedja. Under året för- ändrades Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påver- kar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Om det påverkar så beskrivs detta i respektive not. Vid lika-för-lika redovis- ning så tas förvärv och avyttran i beaktning. Inga betydande förändringar i omfattning eller avgräns- ningar av GRI-rapporteringen har gjorts. I årets redovisning finns nya hållbarhetsmål redovisade. Vi har också under året arbetat med att utveckla vår scope 3 rapportering, se not H.5. Avseende not H.5 har vi upptäkt ett fel för 2021 års rappor- tering. Det är siffran för GHG intensitet som inte har beräknats korrekt, där underlag från scope 1 och delar av scope 3 saknas för intensitetsmåttet. Relevanta avgränsningar för varje delområde beskrivs under respektive delområde. Om retoak- tiva ändringar i not genomförs, beskrivs detta under repsektive not. För not H.13 Leverantörer har vissa ändringar i beräkning av noten gjorts, se not H.13 för mer information. STYRNING Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena affärsetik, antikorruption och whistleblowing, leverantörer, jämställdhet och icke-diskriminering samt skatt. Uppförandekoden för leverantörer inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer uppdateras och revideras årligen. De finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats. Vår hållbarhetspolicy tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från vår väsentlighetsanalys använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Hållbarhetspolicyn tydliggör att målsättningarna ska vara mätbara. Vd har det yttersta ansvaret för att policyerna följs och delegerar ansvar till chefer och projektledare i organisationen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet och cheferna har ett särskilt ansvar för genom- förandet. Ledningsgruppen arbetar med mål och aktiviteter för hållbarhetsarbetet kontinuerligt vid sammankomster, där hållbarhetsansvarig deltar. Målen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs årligen eller vartannat år av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och bud- getarbete inom bolaget. Styrelsen och ledningen granskar och godkänner hela hållbarhetsredovis- ningen. Våra hållbarhetsmål utgår även från bola- gets värderingar. Läs mer om målen och utfallet på sid. 19, 24–31. HÅLLBARHETSRISKER Ledning och styrelse utvärderar våra hållbarhets- risker tillsammans med andra risker minst vartan- nat år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det operativa arbetet delegerats till vd och de olika affärsområdena. Våra väsentliga hållbarhetsrisker rör leverantörs- ledet, klimatförändringar, miljö och energi, mutor/ korruption samt hälsa och säkerhet. Bygg- och fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsled gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. I byggbranschen som helhet finns risker när det gäller hälsa och olyckor vid exempelvis rivningsar- beten och ställningsbyggande. Läs mer om risker och riskhantering på sid. 62–68. Läs mer om Atrium Ljungbergs affärsmodell, strategier och del i värdekedjan på sid. 12–16. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2022 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.133. H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys INTRESSENTDIALOG Atrium Ljungbergs viktigaste intressenter är kunder, ägare och investerare, medarbetare, leverantörer och kommuner. De är alla viktiga för vårt värdeskapande. Dialog med intressenterna är en förutsättning för att kunna skapa ett relevant erbjudande. Vi får även insikt i deras förvänt- ningar på oss när det gäller hållbart företagande. Intressentdialogen ligger till grund för valet av våra väsentliga hållbarhetsfrågor (se nedan). Vi genomförde en fördjupad intressentdialog under 2020 i form av individuella intervjuer, fysiskt och digital, där minst tre företrädare per intressent- grupp intervjuades. Även webbenkäter genom- fördes, utöver den kontinuerliga dialogen med intressenterna. Med utgångspunkt i undersök- ning från 2020 fångar vi löpande upp förändrade förväntningar hos intressenterna via våra vanliga kanaler för dialog, se tabell. Sammanfattningsvis kan konstateras att de delområden som anses som viktiga är energi, utsläpp, leverantörer, anti- korruption, anställning, hälsa, utbildning, icke-dis- kriminering och lika möjligheter. Under de senaste åren har vi sett ett ökat intresse för klimatfrågor hos alla intressenter. Ett exempel är investe- rarna, som är intresserade av hållbarhetsrelaterad finansiering och därmed hur vi arbetar med olika hållbarhetsfrågor, framförallt inom klimat, bland annat på grund av införandet av EU:s taxonomi. Även sociala frågor har blivit mer intressanta ur investerarperspektiv. Vid de olika dialogtillfällena får intressenterna möjlighet att lyfta frågor inom hållbarhet som anses vara prioriterade att arbeta med. Vid dessa tillfällen kan även aktiviteter och lärdomar lyftas fram för att öka förståelsen för det kontinuerliga arbetet. Under intressentdialog och väsentlighets- analysen tog Atrium Ljungberg stöd av konsulter inom hållbarhet för expertis inom frågan. I tabellen nedan beskrivs de frågor som respek- tive intressentgrupp har lyft som viktiga samt de kanaler för dialog vi använder. Intressentdialog och prioriterade frågor Primära intressenter Prioriterade frågor Kanaler för dialog Kunder Resurseffektivitet och återvinning Certifiering av byggnader och kommunikation Arbetsmiljö Miljö- och klimatanpassning Löpande dialog i förvaltningen Årlig kundundersökning Samverkan i projekt kring nyproduktion, ombyggnation och gröna hyresavtal Ägare och investerare Styrning och rapportering Anti-korruption Ansvarsfulla inköp, mänskliga rättigheter Resurseffektivitet Miljö- och klimatanpassning Certifiering av byggnader Bidrag till stads- och samhällsutveckling Feedback i samband med hållbarhetsbedömning Investerarträffar Årlig strategikonferens med styrelsen Medarbetare Resurseffektivitet och återvinning Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling Professionell utveckling Medarbetarundersökning Performance management-process Möten och workshops Kommuner (samhället) Miljö- och klimatanpassning Bidrag till stads- och samhällsutveckling Möten och workshops Handläggningsärenden Leverantörer Minskad klimatpåverkan Resurseffektivitet och återvinning Arbetsmiljö Ansvarsfulla inköp Mänskliga rättigheter Löpande dialog i projekt Dialog vid upphandling och förfrågningar Leverantörsutvecklingsprogram Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2022 Noter A T KIK OS MB H S F 02. 05.03. 06. 0 7. 01. 04. 08. Finansiella rapporter S.134. VÄSENTLIGHETSANALYS OCH VÄSENTLIGA FRÅGOR Utifrån koncernens strategier, vår påverkan på omvärlden, och våra intressenters förväntningar har vi identifierat en mängd väsentliga delområ- den som vi utvecklat till fyra fokusområden för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsanalysen visade tydligt att såväl styrelse och ledning som övriga intressenter i stort var samstämmiga kring vilka som är Atrium Ljungbergs väsentliga områden. Förändringar i omvärlden, riskbilden samt nya prioriterade frågor som dykt upp via intressentdialoger under 2022, visar att de nya fokusområdena är väsentliga för koncernen utan några förändringar. De fyra fokusområdena togs fram under 2021 och ligger till grund för våra nya hållbarhetsmål; klimat, socialt hållbara platser, hållbara medarbetare och affärsetik. Väsentlighetsanalysen har tagits fram i flera steg, där första steget var att identifera riskområden kopplade till verksamheten, branschen och håll- barhetsfrågor. Även detta med intressenternas inspel. Därefter gjordes en prioritering utifrån påverkan på hållbarhet och påverkan på Atrium Ljungbergs affär. Prioriteringen ledde fram till våra fokusområden och nya hållbarhetsmål. I arbetet med väsentlighetsanalysen har vi iden- tifierat vår möjliga positiva påverkan samt den möjliga negativa påverkan som kan finnas på hållbarhetsaspekterna. Vidare ligger väsentlighe- tanalysen ligger till grund för den hållbarhetsstra- tegi som har arbetats fram. Väsentliga områden, hållbarhetsstrategi och tillhörande mål för 2030 beslutades av styrelsen i december 2021. Strategi och mål ses över årligen. Dessutom redovisar vi utfall på det direkta eko- nomiska värde som skapats och fördelats till olika intressenter under året enligt GRI Standarders indikator 201-1. Vi utgår från
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.