Logistea

549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472020-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300ZSB0ZCKM1SL7472022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logistea är ett fastighetsbolag med offensiv tillväxtstrategi inom lager, logistik och lätt industri Logisteas vision är att vara den naturli- ga partnern till företag som efterfrågar moderna hållbara lokaler inom lager, logistik och lätt industri. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är betydande och Logisteas tillväxt har varit kraftfull sedan den första fastigheten förvär- vades i slutet av 2019. Marknadsnisch med stor efterfrågan Logistea verkar i en nisch med ökande efterfrågan bland annat till följd av ökad lokal produktion och lagerhåll- ning samt den pågående transforma- tionen inom handeln, där tillgången till effektiv lager- och logistikhanteringblir allt viktigare. Flera av Logisteas kunder utgörs därför av väletablerade bolag inom lagerhållning och handel, vilka ställer krav på moderna fastigheter belägna i attraktiva logistiklägen i Sverige. Logisteas andra kunder utgörs bland annat av lokalt förankrade till- verkande företag där Logistea gemen- samt med kunden skapar en lösning för att företagen ska kunna fortsätta utvecklas i sina befintliga lokaler. Stark tillväxt Logistea växer genom förvärv, utveck- ling och förvaltning av fastigheter och mark, och har ett tillväxtmål om ett fastighetsvärde överstigande 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Som del i tillväxtmålet ska bolaget årligen skapa 25 000 kvadrat- meter ny yta. Organisation med gedigen erfarenhet Logisteas organisation består av en samlad expertis inom fastighetsför- valtning, transaktion och utveckling. Bolaget har egen förvaltning och en organisation som säkerställer hög kvalitet och servicegrad för hyres- gäster och andra intressenter. En hållbar affär Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030 genom att stödja ett hållbart samhälle och värna miljön. Hållbarhet, med bland annat fokus på reduktion av koldioxidutsläpp genom energieffek- tiva byggnader, är en integrerad del av Logisteas affärsstrategi. Bolagets mål är att nybyggda fastigheter ska uppnå BREEAM In-Use Very Good eller Excellent eller annan likvärdig certifieringsstandard. Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kort- namnen LOGI A och B. 4,6 Fastighetsvärde, Mdkr 304 Hyresvärde, Mkr 68 Antal fastigheter Innehåll INTRODUKTION Året i korthet 2 Marknadstrender 4 Vd har ordet 6 STRATEGI Strategi för hållbar tillväxt 8 Mål och måluppfyllelse 9 Logisteas affärsidé 10 Värdeskapande affärsmodell 12 VERKSAMHET Fastighetsportfölj 16 Fastighetsmarknaden 20 HÅLLBARHET Hållbarhetsrapport 22 Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 30 FINANSIERING Finansiering 32 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 36 Styrelse och revisorer 44 Ledande befattningshavare 46 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 48 Logisteas aktie 49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse 54 Risker och riskhantering 57 Koncernens finansiella rapporter 62 Moderbolagets finansiella rapporter 66 Redovisningsprinciper och noter 70 Styrelsens försäkran 89 Revisionsberättelse 90 ÖVRIGT EPRA nyckeltalsberäkningar 96 Alternativa nyckeltal och övriga definitioner 100 Information till aktieägarna 101 Notera att originalversionen av års- och hållbarhetsredovisningen är upprättad i formatet för enhetlig elektronisk rapportering (Esef) och är publicerad på www.logistea.se Fortsatt stark utveckling Organisation och struktur • Logisteas ramverk för vision, strategi och utdelnings- policy uppdaterades i syfte att stödja en offensiv tillväxt och värdeskapande inom fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Finansiering och aktien • Totalt 24 574 885 aktier emitterades, varav 19 428 133 genom en företrädesemission om 350 miljoner kronor innan emissionskostnader och 5 336 752 aktier i riktade emissioner för att finansiera fastighetsförvärv. • Logistea ingick under november och december nya räntederivat till ett nominellt belopp om totalt 800 miljoner kronor med en snittränta uppgående till 2,15 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden ökade därmed från 0,7 år till 2,1 år. Andelen räntesäkrad skuld ökade markant, från 20 procent till drygt 50 procent av total upplåning. • Utöver ovan nämnda emissioner ingick Logistea i december ett avtal om en strategisk transaktion med Nordika Fastigheter som inkluderar en kvittnings- emission till Nordika om 1 455 643 A-aktier och 16 960 379 B-aktier, motsvarande totalt 234,8 miljoner kronor. Nordika kommer efter emissionen att äga 13,2procent av kapitalet och rösterna i Logistea och blir därmed tredje största ägare i Logistea. Förvärv och projekt • 27 fastigheter har tillkommit, med 218 528 kvadratmeter uthyrbar yta och 30 000 kvadratmeter byggrätter till ett samlat fastighetsvärde om 1 489 miljoner kronor. • Totalt 22 500 kvadratmeter nybyggnation färdigställdes och tillträddes av hyresgäster, varav 13 500 kvadrat- meter i Vaggeryd Logistikpark under första kvartalet och9000 kvadratmeter i Borås under andra kvartalet. • Fastigheten Stödstorp 1:7 i Vaggeryd Logistikpark, enav våra största fastigheter, certifierades enligt BREEAM In-Use Very Good. Logistea har haft en stark utveckling under 2022 och vi har under året nära nog dubblerat vårt fastighetsbestånd. Vårt långsiktiga tillväxtmål om ett samlat fastighetsvärde på 15 miljarder kronor till slutet av 2024 ligger fast. I den ökade osäkerheten på fastighetsmarknaden har vi dock valt att fokusera på det vi är riktigt duktiga på, det vill säga att utveckla Logistea med bibehållet stabila kassaflöden och en stark intjäningsförmåga och skapa långsiktigt värde för våra aktieägare, hyresgäster och medarbetare. Nyckeltal Händelser under året 2022 2021 Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr 4 623 2 607 Hyresintäkter, Mkr 257 93 Hyresvärde, Mkr 304 154 Driftnetto, Mkr 186 65 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 95,2 Överskottsgrad, % 72,4 70,6 Antal förvaltningsfastigheter, st 68 41 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 22,2 38,5 Soliditet, % 38,7 36,0 Räntebärande nettoskuld, Mkr 2 553 1 458 Belåningsgrad, % 55,2 55,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8 Genomsnittlig ränta, % 4,8 3,1 Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 0,5 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,2 Resultat per stamaktie A och B, kr 1) 2,8 3,7 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,9 11,8 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 15,4 10,9 Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 49,5 Aktiekurs per stamaktie B, kr 11,9 33,3 Antal aktier, tusental Antal utestående stamaktier A och B 121 054 96 289 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 112 922 78 768 1) Resultat per stamaktie är justerad retroaktivt för utförd fondemission och omvänd split i november 2021. För definitioner av nyckeltal, läs mer på sidan 100. Introduktion — Året i korthet 2 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 R40 E4 E20 E20 E4 E4 E4 E22 E6 E6 E45 E45 E14 E45 E12 E10 E18 E18 E16 E65 Vaggeryd Ljungby Kalmar Kristianstad Olofström Kristinehamn Mjölby Kungälv Kungsbacka Båstad Malmö Falkenberg Varberg Laholm Halmstad Mullsjö Göteborg Tanum Trollhättan Partille Jönköping Gnosjö Svenljunga Borås Motala Kumla Karlskoga Kramfors Timrå Ånge Skövde Vara Piteå Bromölla Falköping Tranemo Värnamo Alingsås Härryda 98% Andel indexerade hyresavtal Kartan anger fastighetsbestånd per 17 februari 2023. >20 000 kvm 10–20 000 kvm <10 000 kvm Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter och driftnetto per kvartal Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Mkr 100 80 60 40 20 0 Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter Förvärvade fastigheter efter balansdagen Fastighetsvärde per kvartal Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Mkr 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Lager/logistik: 76% Lätt industri: 24% Uthyrningsbar yta per kategori Norr: 3% Väst: 57% Mitt: 18% Öst: 4% Syd: 18% Uthyrningsbar yta per region Introduktion — Året i korthet Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 3 Efterfrågan på lager- och logistiklokaler fortsätter att växa. Förändrade handelsmönster med ökad andel e-handel påskyndar utvecklingen och lager- och logistikfastigheter i attraktiva lägen är fortsatt eftertraktade. Den geopolitiska oron i världen ökar och osäkerheten påverkar både privatpersoner och företag. Störningar i globala logistikflöden och i varuförsörjningen har varit allt vanligare de senaste åren. Som svar på detta syns en tydlig trend mot att både produktion och lagerhållning i allt större utsträckning sker närmare hemmamarknaden, vilket är positivt även ur hållbarhetssynpunkt. Klimatet Klimatförändringarna är den allt annat överskuggande globala megatrenden för både individer, företag och sam- hälle världen över. Efterfrågan på hållbara lösningar med låg energi- förbrukning, ansvarsfull tillverknings- process och med hållbara material ökar ständigt. För byggnadsindustrin är detta närmast en ödesfråga efter- som man står för 40 procent av värl- dens koldioxidutsläpp. Dessutom står befintliga byggnader för 30 procent av energiförbrukningen i världen. Logisteas svar Logistea har ett hållbarhetsperspektiv i alla delar av verksamheten. Vi strävar efter en hög miljömedvetenhet och starkt hållbarhetstänkande i all verk- samhet och i alla våra fastigheter, både vid förvärv, utveckling och förvaltning. Digitaliserad energihan- tering, installering av solceller, effektiv resurshantering och tydligare cirkulärt tänkande är exempel på de åtaganden som vi i dialog med våra hyresgäster arbetar för att uppfylla. Globalisering Störningar i globala logistikkedjor och varuförsörjning, energibrist och rusande energipriser till följd av den ökade spänningen i världen sedan Rysslands invasion av Ukraina har skapat en motrörelse mot den tidigare starka globaliseringstrenden. Alltmer av tillverkning och lagerhållning flyttas närmare hemmamarknaden. Logisteas svar Vi erbjuder effektiva och flexibla lokallösningar för kunder inom e-handel, tredjepartslogistik, lättare tillverkningsindustri i bra logistiklägen. Vår affärsmodell med en bred portfölj av befintliga fastigheter, projektfastigheter och byggrätter gör att vi snabbt kan ta fram den rätta lokallösningen för både befintliga och nya kunder. Urbanisering Urbaniseringen gör att alltmer av handel och annan verksamhet kon- centreras till städerna, med ökat behov av moderna logistiklösningar i citynära lägen eller i strategiska lägen med mycket goda kommuni- kationer. När storstäderna växer blir försörjningssystemen också allt mer komplexa och sårbara. Utmaningarna växer med kraven på hållbara trans- porter och förväntningar på snabb och lättillgänglig service. Logisteas svar Logistea har utvecklat processer för att i samverkan med hyresgästerna bygga, förvalta och utveckla skräd- darsydda lokaler för olika ändamål i rätt lägen. Vi utvecklar logistikan- läggningar i strategiska lägen för hyresgäster som vill nå kunder över stora geografiska områden. Vi efter- strävar partnerskap med våra hyres- gäster som gör att de kan fokusera på sina verksamheter medan vi löser fastighetsutmaningarna. Omvärldstrender och marknad 4 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Introduktion — Marknadstrender Digitalisering Digitaliseringen går allt snabbare och innebär ständigt nya lösningar på olika fastig hetsrelaterade hållbarhetsutma- ningar. Ekosystemen för smarta bygg- nader fortsätter att utvecklas snabbt. Smarta och uppkopplade styrsystem i fastigheter möjliggör både energieffek- tivisering och förbättrad inomhusmiljö samtidigt som underhåll och förvaltning förenklas genom informationsinhämtning och uppföljning. Den växande e-handeln möter allt kräsnare kunder som kräver snabb och miljöeffektiv leverans. Konkurrensen och kraven på logistik- systemens tillförlitlighet och flexibilitet ökar ständigt. Logisteas svar Vi har stor erfarenhet av och expertis inom utveckling av lager- och logistik- lösningar med högt ställda krav på effek- tivitet, pålitlighet och utvecklingsmöjlig- heter. Våra fastigheter har ofta en hög grad av automatisering av både verksam- het och drift och alltid genomtänkta håll- barhetslösningar. Exempelvis planerar vi att implementera digitaliserad energi- hantering i alla våra fastigheter, alltefter- som det blir möjligt. Allt fler företag flyttar sina lager närmare marknaden De senaste decennierna har alltmer industriell tillverkning av olika skäl flyttats till geografiskt avlägsna regioner som exempelvis Kina och Sydostasien. De globala logistiksystemen har blivit komplexa och sårbara. Covid-19-pandemin och även det senaste årets ökade geopolitiska oro har lett till omfattande störningar i globala värde- och leverantörskedjor med brist på både komponenter och färdiga varor som följd. De senaste två åren har också en trend kunnat skönjas att framför allt lagerhållning och även viss tillverkning börjat flyttas närmare slutkunderna. Nya system har utvecklats som möjliggör effektiva och pålitliga logistiklösningar. Marknadsnära tillverkning är också ofta ett önskemål från kunder och konsumenter av hållbarhetsskäl. I en undersökning utförd av Svenskt Näringsliv i början av 2022 svarade drygt 80 procent av tillfrågade importerande svenska företag att de upplevde svårigheter när de importerar varor från utlandet. De flesta av företagen – 67 procent – hade gjort eller planerade att göra förändringar för att komma till rätta med problemen. Den dominerande åtgärden som angavs var ökad eller planerad ökning i lagerhållning. Läs mer om fastighetsmarknaden och marknadstrender på sidorna 20–21. Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 5 Introduktion — Marknadstrender Vi bygger, utvecklar och förvaltar hållbara och moderna lokaler i nära och långsiktigt samarbete med våra hyres gäster. Ett partnerskap som innebär möjlighet för hyresgästerna att fokusera på sina verksamheter och låta oss skapa bästa tänkbara miljö för verksamheterna, och en kontinuerlig nära dialog där vi kan förutse och planera för utveckling av lokaler och fastigheter i takt med hyresgäs- ternas ändrade behov. Detta är kärnan i vår affärsidé. Logisteas hyresgäster är generellt finansiellt mot- ståndskraftiga företag. Av våra 15 största hyresgäster, där vi är ensam hyresvärd till respektive hyresgäst, uppgår hyresgästernas hyreskostnad till cirka 1,7 procent av deras totala omsättning per senast rapporterade räkenskapsår. Hyresnivån per kvadratmeter i Logisteas bestånd uppgår till låga 551 kronor. Genom våra två senaste förvärv adde- rar vi ytterligare stabila företag till våra hyresgäster, bland andra ABB, NKT och Elgiganten. Fördubblad fastighetsportfölj I de oroliga tider vi befinner oss känns det tryggt att Logistea har stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Snittlöptiden på Logisteas hyresavtal låg vid årets slut på 7,8 år. Hyresavtalen är också till cirka 80 procent triple net-liknande avtal där hyresgästen står för absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. Dessutom är 98 procent av hyresavtalen indexerade. Det skapar sammantaget stabilitet och förutsägbarhet i våra intäkter vilket är i linje med vår affärsidé där vi premierar säkra kassaflöden. Våra kassaflödesgenererande fastigheter har en direktavkastning på 6,2 procent. Vi har under 2022 adderat 27 fastigheter och ökat vårt fastighetsvärde från 2,6 miljarder kronor till 4,6 miljarder kronor. Därutöver har vi under året färdigställt två projekt med toppmoderna hyresgästanpassade byggnader i Vaggeryd Logistikpark respektive Viared i Borås. Båda byggnaderna är certifierade enligt BREEAM In-Use (Very Good). Detaljplaneprocessen i det projekt där vi tecknat avsiktsförklaring med battericellstillverkaren Freyr Battery fortskrider. Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete och strävar efter att minimera miljöpåverkan genom att arbeta resurs- och energieffektivt. Flera energibesparingsprojekt är genomförda, det största i Vaggeryd Logistikpark där förbrukningen i årstakt minskat med närmare 60 procent. Intäkterna uppgick till 257 miljoner kronor (93) och för- valtningsresultatet till 73 miljoner kronor (18). Resultatet före skatt uppgick för helåret till 420 miljoner kronor (396). Substans värdet per aktie uppgår till 16,9 kronor att jämföra med 11,8 kronor vid utgången av 2021. Utvecklingen i sub- stansvärde och förvaltningsresultat per aktie motsvarade 43 respektive 207 procent, vilket kraftigt överstiger de finansiella målen om 12 respektive 10 procent. Orealiserade värdeförändringar för året uppgick till 339 miljoner kronor. Givet de förändrade marknadsförut- sättningarna valde vi att värdera samtliga kassaflödes- genererande fastigheter externt i fjärde kvartalet. Tydligt är att avkastningskraven har justerats upp samtidigt som indexeringen av hyrorna påverkat kalkylen positivt. I vårt fall medförde detta en värdeförändring i det fjärde kvartalet om -12 miljoner kronor. I januari 2023 genomfördes en transaktion med Nordika Fastigheter, där vi dels tillfördes två attraktiva fastigheter i Partille samt närmare 105 miljoner kronor i likvida medel. I samband med transaktionen emitterades i mars 2023 aktier till ett värde om cirka 235 miljoner kronor för betal- ning av köpeskilling och lån, vilket gör Nordika och deras institutionella investerare till vår tredje största aktieägare. 2022 har varit ett intensivt och framgångsrikt år för Logistea. Efterfrågan på våra lokaler är fortsatt stark och vi levererar stabila siffror och nyckeltal trots nya marknadsförutsättningar. Vi verkar inom ett attraktivt tillgångsslag och vi ska bygga vidare på det faktum att vi har en organisation som kan skapa värden i såväl eget bestånd som i nya affärer. I början på året presenterade vi nya finansiella och operationella mål som vi med marginal uppfyllt. Det bevisar att affärsmodellen håller även i den nya verkligheten vi upplevde under 2022 med hög inflation och stigande räntor. Starkt förvärvsår och stabil finansiell ställning 6 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Introduktion — Vd har ordet Förbättrad finansieringsstruktur I en tid av höjda räntor är vi nöjda att vi i december ingick räntederivatsavtal som förlängde bolagets räntebindning från tidigare 0,7 år till 2,1 år. Det nominella beloppet som räntesäkrades uppgår till 800 miljoner kronor. Andelen räntesäkrad skuld har som resultat ökat från 20 procent till drygt 50 procent av total upplåning, vilket minskar Logisteas ränterisk väsentligt. Den omstrukturerade derivatportföljen ger Logistea ett bättre skydd mot stigande räntor, längre räntebindning och lägre snittränta givet aktuella marknadsräntor och marknadens nuvarande förväntade räntekurva. Den samlade effekten av åtgärderna sänker dessutom den genomsnittliga finansieringskost- naden, jämfört räntenivån i december, med 0,2 procent- enheter. För mer information, se sidan 32–33. Vår finansiering utgörs till 79 procent av banklån, till 19 procent av en grön icke säkerställd obligation emitterad i svenska kronor samt till en mindre del av reverslån. Obligationslånet förfaller i fjärde kvartalet 2024 och den genomsnitt liga kapitalbindningen uppgår till 2,7 år. Under första kvartalet 2023 har bolaget återköpt obligationslån motsvarande 86,3 miljoner kronor av totalt nominellt belopp om 500 miljoner kronor. Attraktivt tillgångsslag Efterfrågan på lokaler inom lager, logistik och lätt industri är fortsatt god. Trenden där företag flyttar hem produktion till Europa och Sverige håller i sig. Konsekvenserna av osäkra leveranser har tydliggjorts de senaste åren varför det är ett naturligt steg för många företag att ha produk- tionen närmare sin hemmamarknad och kunderna. Ökad produktion på hemmamarknaden innebär dessutom ökad lokal lagerhållning, vilket gynnar oss. ESG-aspekten väger också in när många företag vill få bättre kontroll över hur produktion och lagerhållning sker. Även den geopolitiska oron, där såväl produktion som leveranser kan påverkas, medför ökad efterfrågan inom vårt segment av fastigheter. Vi lägger ett händelserikt 2022 till handlingarna och ser fram emot att fortsätta leverera under 2023, ett år som lovar både utmaningar och möjligheter. Stort tack till mina kollegor som bidrar på bästa sätt till Logisteas tillväxtresa. Niklas Zuckerman Verkställande direktör ”Efterfrågan på lokaler inom lager, logistik och lätt industri är fortsatt god. Trenden där företag flyttar hem produktion till Europa och Sverige håller i sig.” Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 7 Introduktion — Vd har ordet Vision Logisteas vision är att vara den naturliga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. En offensiv tillväxtstrategi med fokus på starka kassaflöden och stabil balansräkning skapar långsiktigt och hållbart värde till bolagets aktieägare. Affärsidé Att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Strategiska prioriteringar • Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige och över tiden även övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. • Löpande utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark. • Prioritera en diversifierad kundbas med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt. • Bedriva verksamheten resurseffektivt där miljöpåverkan samt social hållbarhet bejakas vid affärsbeslut. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning för stamaktier. Strategi för hållbar tillväxt Logistea har offensiva tillväxtplaner. För att realisera dessa uppdaterades bolagets strategiska ramverk och mål under inledningen av 2022, i syfte att möjliggöra fortsatt värdeskapande både på kort och lång sikt. Vaggeryd Stödstorp 1 8 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Strategi — Strategi för hållbar tillväxt Mål och måluppfyllelse 2022 Logisteas övergripande tillväxtmål är att öka fastighets portföljens värde till över 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. Tillväxtmålet ska nås samtidigt som vi uppfyller våra finansiella mål och hållbarhetsmålsättningar samt bidrar till FN:s globala mål. 100% (2 fastigheter om totalt 22 500 kvadratmeter) Mål: Logisteas gröna finansiella ramverk anger att samtliga nybyggnationer ska uppnå BREEAM In-Use (mycket bra eller högre) alternativt motsvarande certifieringsstandard. Mål: Logistea står bakom Agenda 2030 och FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling. Vi fokuserar på sex mål, där vi bedömer att vi har störst möjlighet att bidra och göra skillnad. Läs mer på sidan 23. Andel nybyggnationer som miljöcertifierats Hållbarhetsmål HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2021 20212022 2022 Fastighetsvärde, Mkr Grön finansieringNy uthyrningsbar yta, kvm Mål: Fastighetsvärde som över- stiger 15 Mdkr vid utgången av 2024. Mål: 50 procent av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026. Mål: Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. Operativa mål * * Ytterligare ett operativt mål är att 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026. Målet kommer att mätas och följas upp från 2023. 2 607 2 500 4 623 22 500 19% 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 2021 20212022 2022 0,21 1,8 0,65 2,2 Förvaltningsresultat per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Mål: Förvaltningsresultat per stam aktie ska öka med minst 10 procent per år över en femårs period. Måluppfyllelse 2022: 207 procent ökning av förvaltningsresultat i kr/aktie. Mål: Substansvärdet per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårs- period. Måluppfyllelse 2022: 43 procent ökning av substansvärde i kr/aktie. Mål: Belåningsgraden ska lång siktigt uppgå till högst 60 procent. Måluppfyllelse 2022: Belåningsgraden uppgick till 55,2 procent. Mål: Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,8 ggr. Måluppfyllelse 2022: Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 ggr. Finansiella mål 18 16 14 12 10 80 70 60 50 40 30 2021 20212022 2022 11,8 55,9 16,9 55,2 Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 9 Strategi — Mål och måluppfyllelse Affärsidé Logistea strävar efter att etablera sin verksamhet i logistiskt bra belägna områden i Sverige och fånga både det ekonomiska och operativa värdet på dessa platser. Stabila hyresgäster Logistea fokuserar på att förvärva fastigheter som är uthyrda till solida hyresgäster på längre hyresavtal. Vi eftersträvar en diversifierad kundbas med långa hyres- kontrakt och långsiktiga relationer. Flera av Logisteas kunder är välkända och expansiva aktörer inom logistik och distribution som ställer krav på moderna lager- och logistiklösningar i relevanta geografiska marknader. Andra är lokalt föran krade tillverkande företag där vi gemensamt skapar en lösning för att företagen ska kunna fortsätta utvecklas i sina befintliga lokaler, och vi förvaltar och utvecklar fastigheten efter företagens ändrade behov. Vi skapar värde för våra hyresgäster genom att erbjuda skräddarsydda lösningar för deras lokalbehov. Samtidigt kan vi genom vårt kontaktnät och vår marknadskännedom kontinuerligt öka och identifiera lämpliga fastigheter för nya hyresgäster, eller för befintliga hyresgästers nya behov. Vi eftersträvar partnerskap där vi möjliggör för hyres- gästerna att utvecklas med befintliga lokaler och även växa genom att expandera och bygga ut lokalerna. Borås Vindan 1 Göteborg Högsbo 38:11 LB-Hus AB 5% GDL AB 4% ABB AB 4% NKT HV Cables AB 3% Cellbes AB 3% Olle Svenssons Partiaffär AB 3% Örneborgs Delikatesser AB 3% BLL i Ljungby AB 2% Frauenthal Gnotec Sweden AB 2% HSNG AB (Gymgrossisten) 2% Övriga 69% Största hyresgäster 10 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Strategi — Logisteas affärsidé Attraktivt bestånd Logistea är verksam i en nisch som blir alltmer attraktiv bland annat genom den pågående transformationen inom handeln där tillgång till effektiv lager- och logistikhantering blir allt viktigare. Vi förvärvar och förvaltar fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen lämpade för lager, logistik och lätt industri. Logisteas fastigheter är idag belägna med närhet till Borås, Göteborg, Jönköping, Linköping, Örebro och Öresund. Efterfrågan på väl belägna lokaler för lager, logistik och lätt industri stöds också långsiktigt av digitali- seringen och den ökande andelen e-handel. Erfarna och engagerade medarbetare Logisteas organisation har vuxit snabbt och består idag av samlad expertis inom fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. Företaget har egen lokal förvaltning och organisationen fortsätter att utvecklas för att säkerställa hög kvalitet och servicegrad. Logisteas värdeord, engagemang, utveckling och ansvar, ska ligga till grund för en affärsmässig, inklude- rande och öppen företagskultur och har arbetats fram av medarbetarna. Vi engagerar oss och andra för att bidra till en positiv utveckling inom våra affärsområden och vår bransch samtidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle. En hållbar affär Logistea har en tydlig ambition att bidra till FN:s Agenda 2030 och därmed att agera i syfte att stödja ett hållbart samhälle och värna miljön. Hållbarhet, med bland annat fokus på reduktion av koldioxidutsläpp genom energi- effektiva byggnader, är en integrerad del av Logisteas affärsstrategi. Företagets mål är att nybyggda fastigheter ska uppnå BREEAM In-Use Very Good eller Excellent eller annan likvärdig certifieringsstandard. Logistea bidrar till att skapa hållbara logistiknav i attraktiva lägen med närhet till marknader och slutkunder. Med en stor byggrättsportfölj kan vi utveckla nya fastig- heter tillsammans med hyresgäster som vill växa. Vi bidrar till utveckling av näringslivet runt om i Sverige genom hållbara fastigheter för lager, logistik och lätt indu- stri. Logistea är en långsiktig partner som har möjlighet att växa tillsammans med hyresgästerna. Vi bidrar till utveckling i kommunerna, både genom bygg- och utvecklingsprojekt och genom att anlita drift operatörer för förvaltning samt indirekt genom att hyresgästerna anställer personal lokalt. Stark finansiell ställning Finansiellt starka ägare, solida finanser och stabila intäkts- flöden möjliggör Logisteas offensiva tillväxtstrategi och ett långsiktigt hållbart värdeskapande. Vi eftersträvar lång- siktiga kundrelationer och genomför endast förvärv och nybyggnation av fastigheter till identifierade hyresgäster, aldrig på spekulation. Skövde Kopparn 2 och 3 Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 11 Strategi — Logisteas affärsidé Förvärv Logistea förvärvar fastigheter och mark lämpade för lager, logistik ochlätt industri i attraktiva lägen i Sverigeoch över tid även i övriga nordiska länder. Vår tillväxt bygger både på förvärv av fastigheter och mark samt på nyproduktion och investeringar i det befintliga egna beståndet. Logistea förvärvar fastigheter i bra mikro- lägen, oftast med långa hyresavtal där hyresgästerna står för merparten av drift- och underhållskostnaderna. Ide projekt som Logistea genomför är lokalerna uthyrda på förhand. Utveckling Logistea arbetar fortlöpande för att utveckla befintligt fastighetsbestånd. Vi eftersträvar långa partnerskap med våra hyresgäster där vi i dialog ut- vecklar fastigheterna och därigenom möjliggör för hyresgästerna att expan- dera och på andra sätt utveckla sina verksamheter på plats. Vi prioriterar en diversifierad kundbas med långa hyreskontrakt där vi genom en långsiktig relation kan anpassa fastigheterna till våra hyresgästers behov och bistå med utveckling samt till- och nybyggnation där det behövs. Vi har för närvarande 315 500 kvadratmeter byggrätter och färdigställde 22 500 kvadratmeter yta under 2022. Förvaltning Både den kommersiella och ekono- miska förvaltningen sköts av egen personal. Vi anlitar därutöver lokala underleverantörer för drift och för- valtning av våra fastigheter för bästa effektivitet, exempelvis för att kunna erbjuda bra service på små etable- ringsorter med enstaka fastigheter. Ett utvecklings arbete pågår för att fler fastigheter ska bli fjärrstyrda. Däri genom sänks både drifts- och energikostnader. I syfte att skapa största möjliga kundnytta jobbar Logistea kontinu- erligt med att utveckla, modernisera och kundanpassa fastigheterna. Logistea beaktar hållbarhet inom ramen för både projektutveckling ochfastighetsförvaltning. Verksamhet i tre delar 12 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Strategi — Värdeskapande affärsmodell Stabila hyresgäster Långa hyreskontrakt och långsiktiga relationer. 298 Kontrakterade hyresintäkter, Mkr 154 (2021) Erfarna medarbetare Samlad expertis inom fast- ighetsförvaltning, transak- tion och finansiering. 17 Antalet medarbetare 9 (2021) Attraktivt bestånd Fastigheter och byggbar mark i logistiskt bra lägen. 555 Total uthyrnings- bar yta, Tkvm 345 (2021) Stark finansiell ställning Starka kassaflöden och stabil balansräkning. 38 , 7 Soliditet, % 36,0 (2021) Hyresgäster Partnerskap som möjlig- gör för hyresgästerna att utvecklas och växa med befintliga lokaler. 98,1 Ekonomisk ut hyrningsgrad, % 95,2% (2021) Medarbetare En affärsmässig, inkluderande och öppen företagskultur. 4,5 Medarbetarnöjd- het, 5 gradig skala – (2021) Samhälle och partners Vi bidrar till utveckling av näringslivet genom att skapa hållbara lokaler för lager, logistik och lätt industri. 35 Certifierad yta, Tkvm 0 (2021) Investerare Logistea utgör en defensiv placering som erbjuder hög avkastning och snabb tillväxt. 2,8 Resultat per aktie, kr 3,7 (2021) Tillgångar som vi för in i vår affärsmodell Värden som vår affärsmodell skapar Värdeskapande och hållbar affärsmodell Logistea strävar efter att utnyttja logistiskt bra belägna områden i Sverige och fånga både det ekonomiska och operativa värdet på dessa platser. En offensiv tillväxt strategi med fokus på starka kassaflöden och stabil balansräkning skapar långsiktigt och hållbart värde till bolagets aktieägare. All vår verksamhet bedrivs med högt ställda ambitioner för att bidra till en såväl ekologiskt, socialt som ekonomiskt hållbar utveckling. Utveckling Förvaltning Förvärv Hållbarhet Strategi — Värdeskapande affärsmodell Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 13 CASE Logistea förvärvar och utvecklar attraktivt belägna fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Utveckling sker i nära dialog med hyresgästerna så att de ska kunna växa och utvecklas tillsammans med sina befintliga lokaler. 2021 förvärvades bland annat e-handelsbolaget Cellbes logistikfastighet i Viared med avsikt att utveckla fastigheten vidare för att möta Cellbes behov. ”Vi vill ha en partner som förstår vår verksamhet” Cellbes AB grundades 1954 och är idag en av Norra Europas ledande distans-/e-handelskoncerner. Koncernen, som har sitt huvudkontor i Borås, omsätter cirka 600 miljoner kronor och har verksamhet i totalt tio länder i Europa. I Sverige finns cirka 100 anställda och försäljningen domineras av mode via e-handel. Logistea byggde ett helt nytt helautomatiskt lager åt Cellbes i anslutning till deras hittillsvarande lokaler i Viared. Den nya byggnaden miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use Very Good. Cellbes flyttade in i de nya lokalerna i somras. Charlotte Nordén, vd för Cellbes, berättar mer: Vilka fördelar uppnås med det automatiserade lagret? Vi ser stora fördelar med ett automationslager, inte minst att vi har kortat av ledtid till kund med ett par dagar. Vi kan nu också addera leveransalternativ så kunderna får större valmöjligheter vid leveranser. Ytterligare en fördel är att vi nu har möjlighet att sälja genom Facebook Marketplace. Vihar börjat med Zalando och kommer att lägga till fler alternativ, inte minst så kommer automationslagret att bli mer kostnadseffektivt. Strategi — Case 14 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Har Cellbes förväntningar på projektet infriats? Vår förväntan var att inom ett år få igång ett automations- lager med hög effektivitet. Detta har infriats. Dock har vi haft utmaningar i och med den omvärldssituation vi be- finner oss i, vilket resulterat i en del förseningar. Det är ett givande och tagande och vi har haft olika diskussioner på vägen men har till sist kommit i mål och fått ett fantastiskt lager och ett oerhört trivsamt kontor. Varför är det viktigt för Cellbes att ha ett partnerskap kring lokallösningen? Vi vill ha mer än en ren fastighetsägare. Vi vill ha en partner som förstår vår verksamhet, som vill ha ett positivt långsiktigt partnerskap och som, tillsammans med oss, vill vara med och utveckla vår verksamhet. Ett partnerskap är alltid ett givande och tagande. Vi tror att Logistea är en bra långsiktig partner vid vår strategiska tillväxtresa. Hur har samarbetet med kommunen kring utvecklingsprojektet fungerat? Det har fungerat mycket bra. Borås stad utvecklar sin framtid på arvet inom textil och handel och har en stark position när det gäller lager och logistik. Viared, där vi är etablerade, är under utveckling och är ett starkt kluster för olika retailföretag. Vad hoppas Cellbes uppnå långsiktigt med denna lokallösning? Vi hoppas uppnå en snabb och kostnadseffektiv logistik som kan utvecklas i takt med att vi växer till ett globalt e-handelsföretag. Dessutom vill vi förstås ha en trivsam, funktionell och inspirerande arbetsplats där kontor och lager samverkar för bästa resultat och effektivitet. Charlotte Nordén, vd Cellbes Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 15 Strategi — Case Mkr 2022 2021 Fastighetsvärde 1 januari 2 607 887 Investeringar i befintliga fastigheter 196 161 Förvärv 1 489 1 181 Avyttring –8 - Orealiserad värdeförändring 339 378 Fastighetsvärde 31 december 4 623 2 607 Fastigheter i attraktiva lägen Logistea har en tydlig tillväxtstrategi. Bolaget förvärvar och förvaltar fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. Merparten av Logisteas fastigheter är belägna med närhet till Göteborg, Jönköping, Borås, Linköping, Örebro och Öresund. Växande marknad och starkt investerarintresse för fastigheter inom lager, logistik och lätt industri Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri var under 2022 fortsatt stort. Bidragande orsaker till detta har varit en stark efterfrågan från lokalhyresgäster, stigande hyresnivåer och ett förut- sägbart driftnetto givet så kallade triple net-hyresavtal. Efterfrågan inom segmentet påverkas av den tilltagande trenden med företag som flyttar produktion från andra länder till Sverige och en ökad lokal lagerhållning för att minska riskerna kopplade till störningar i leverantörsledet. Detta har sammantaget medfört stigande hyror inom både logistik- och industrisegmentet. Samtidigt har många investerare velat öka sin exponering mot segmentet. De högre avkastningskraven som återfinns inom industri- segmentet har, trots stigande räntekostnader, medfört ett fortsatt starkt investerarintresse både i Sverige och på de stora europeiska marknaderna. Nyproduktion Nyproduktionen väntas under 2023 ligga kvar på en hög nivå till följd av fortsatt stark efterfrågan. Enligt fastighets- rådgivaren JLL påbörjades projekt om cirka 1 600 000 kvadratmeter logistikytor under 2022. Detta är en minsk- ning från 1 753 000 kvadratmeter jämfört med rekordåret 2021, men en hög nivå jämfört med genomsnittet sedan 2010 på cirka 950 000 kvadratmeter per år. Även nyuthyr- ningen låg enligt JLL på en fortsatt hög nivå om cirka 1 260 000 kvadratmeter under 2022. Detta är betydligt högre än snittet om cirka 800 000 kvadratmeter sedan 2010, men en bit under rekordnivån om cirka 1 850 000 kvadratmeter år 2021. Vidare bedömer JLL att den starka efter frågan från hyresgäster kommer medföra en gradvis ökning av nyuthyrningen under 2023. Per den 31 december 2022 ägde Logistea 68 fastigheter (41) på 40 orter (19) i Sverige. De samlade hyresintäkterna under helåret uppgick till 257 miljoner kronor (93). Total uthyrningsbar yta uppgick till 540 870 kvadrat meter (322 342), exklusive pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Den ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid årets utgång till 98,1 procent (95,2). Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde upp- gick på balansdagen till 4 623 miljoner kronor (2 607). Kommande investeringar i ny- och tillbyggnationer som planeras färdigställas under 2023 och 2024 uppgår till 93 miljoner kronor. Under helåret uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till 339 miljoner kronor (378). Av den totala värde- förändringen för året grundar sig 321 miljoner kronor i ett stigande driftnetto till följd av främst hyreshöjningar på grund av KPI-justering, -76 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav samt 38 miljoner kronor avser projektvinst. Av den totala värdeförändringen för året står uppskjuten skatterabatt vid förvärv för 56 miljoner kronor. 0 20 40 60 80 % 2023 2024 2025 2026 2027 2028< 6 7 10 9 1 67 Förändring fastighetsvärdeFörfallostruktur hyresvärde Verksamhet — Fastighetsportfölj 16 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2022 Region Uthyrningsbar yta, Kvm Fastighetsvärde, Mkr Hyresintäkt, Mkr Driftnetto * , Mkr Byggrätt BTA, Kvm Väst 306 269 2 822 188 169 70 500 Mitt 98 182 512 45 34 50 000 Syd 96 697 711 47 45 13 000 Öst 22 599 166 12 10 2 000 Norr 17 123 79 6 6 - Summa 540 870 4 290 298 264 135 500 Projektfastigheter 14 520 333 15 14 180 000 Summa 555 390 4 623 313 278 315 500 * Avser driftnetto från intjäningsförmåga. Tillträdda fastigheter efter balansdagen till och med 17 februari 2023 Region Uthyrningsbar yta, Kvm Fastighetsvärde, Mkr Hyresintäkt, Mkr Driftnetto, Mkr Byggrätt, Kvm Väst 18 000 292 19 18 - Summa 18 000 292 19 18 - Borås Vindan 1 Svenljunga Lockryd 2:73 Göteborg Högsbo 38:11 Verksamhet — Fastighetsportfölj Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 17 Kunder och hyresavtal Logistea eftersträvar, oavsett kundernas verksamhet och förutsättningar, att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen. Kundrelationen ska vara ömse sidigt fördelaktig. Logistea fokuserar på att förvärva fastigheter som är uthyrda till solida hyresgäster på längrehyresavtal. Per den 31 december 2022 uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster till 7,8 år (6,2). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad gäller hyresgästernas verksamhetsområden och bran- scher vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde. Under 2022 har bolaget tillträtt 29 fastigheter motsva- rande 218 528 kvadratmeter till ett samlat fastighetsvärde om 1 489 miljoner kronor. Logistea ägde per 31 december 2022 byggrätter motsvarande cirka 315 500 kvadratmeter. Efter balansdagen har bolaget tillträtt två fastigheteri Partille med en uthyrningsbar yta om cirka 18 000 kvadrat- meter med ett underliggande fastighetsvärde om 292 miljoner kronor. Projektfastigheter Logistea är aktivt drivande i att utveckla hela områden där bolaget har sina fastigheter. I syfte att skapa största möjliga kundnytta arbetar bolaget kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa fastigheterna. Framtida projekt Vaggeryd Logistikpark Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklings- område beläget söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta på totalt 380 000 kvadratmeter, varav cirka 120 000 kvadratmeter utveck- lingsbar yta kvarstår efter den färdigställda första bygg- etappen (se till höger färdigställd nybyggnation). Battericellsfabrik i Lockryd, Svenljunga Under 2021 tecknade Logistea, tillsammans med Hansson Holding AB, en avsiktsförklaring med en internationell batteritillverkare avseende ett hyresavtal om 380 000 kvadratmeter nyproducerad lokalyta. I mars 2022 teck- nades avsiktsförklaring och markanvisningsavtal avseende en miljon kvadratmeter markyta med Svenljunga kommun. Under hösten pågick arbete med att detaljplanelägga den mark som ska beredas, parallellt med steg 2 i den arkeo- logiska utredningen. Avsiktsförklaringen gällande hyres- avtalet är villkorat av lagakraftvunnen detaljplan. Fåglabäck i Vaggeryd Med närhet till Båramo kombiterminal, en torrhamn sam- manlänkad med järnväg med Göteborgs hamn, är området en av de största inlandsnoderna i skyttelsystemet med järnväg till och från Göteborgs hamn. Här planerar Logistea byggnation av moderna ändamålsenliga lager och logistik- byggnader om cirka 60 000 kvadratmeter på 100 000 kvadratmeter mark, varav 80 000 kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramoterminalen ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed. Pågående nybyggnation Logistikfastighet i Timrå I april förvärvades och tillträddes fastigheten Vivsta 13:92 i Timrå kommun. Fastigheten omfattar 14 500 kvadratmeter tomtyta på vilken det uppförs en ny lager- och logistikbygg- nad om 5 000 kvadratmeter, med inflyttning under slutet av första kvartalet 2023. Ensam hyresgäst är Nordic Netstores som driver webbplatserna Jakt.se, Hund.se och Fiske.se. Byggnaden kommer att certifieras enligt BREEAM In-Use Very Good eller Excellent. Färdigställd nybyggnation Vaggeryd Logistikpark I Vaggeryd Logistikpark har den första etappen avseende en toppmodern logistikfastighet om cirka 13 500 kvadrat- meter med ett bra skyltläge vid E4:an färdigställts och hyres gästerna fick tillgång till lokalerna under andra kvartalet 2022. Borås (Viared) Under tredje kvartalet 2022 flyttade e-handelsaktören Cellbes in i sina nybyggda helautomatiska logistiklokaler om 8 700 kvadratmeter i Viared, Borås. De nybyggda lokalerna uppfördes i anslutning till Cellbes befintliga logistikfastighet. Efter nybyggnationen har fastigheten en total uthyrbar yta om cirka 21 400 kvadratmeter och ska fungera som Cellbes centrallager. 7,8 genomsnittlig återstående kontraktstid (år) Verksamhet — Fastighetsportfölj 18 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Pågående fastighetsprojekt Region Uthyrningsbar yta, Kvm Bedömd hyresintäkt, Mkr Bedömt driftnetto, Mkr Total investering, Mkr Återstående investering, Mkr Beräknat färdigställande, År Timrå Vivsta 13:92 5 000 6 5 56 14 2023 Kungsbacka Duvehed 2:51 4 400 4 4 64 39 2024 Kungälv Tråget 3 5 120 5 5 70 40 2024 Summa 14 520 15 14 190 93 Information om projektfastigheter är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektfastigheter omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Svenljunga/Lockryd och Fåglabäck ingår inte i tabellen. Svenljunga Lockryd 2:73 Skövde Kopparn 2 och 3 Svenljunga Lockryd 2:73 Skövde Kopparn 2 och 3 Verksamhet — Fastighetsportfölj Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 19 Den svenska fastighetsmarknaden Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri är fortsatt stort, drivet av hög underliggande efterfrågan på ytor, stark hyresmarknad och bra tillväxt i driftsnetto givet så kallade triple net-hyresavtal. Efterfrågan från hyresgäster inom segmentet ökar när allt fler företag flyttar produktion från andra länder till Sverige och även ökar sin lokala lagerhållning, samt till följd av växande e-handel. Hyresmarknad Långa hyreskontrakt och nyproducerade ytor står fortsatt högt i kurs hos investerare. Intresset är även relativt stort för portföljer av industrifastigheter. Det finns ett stort intresse för lager- och industrifastigheter som ligger i anslutning till städer, så kallade last mile-fastigheter med storhyrespotential. JLL bedömer att vakanserna i Logisteas utvalda mark- nader ligger kring 3,8 procent vilket är en ökning med cirka 1 procentenhet sedan första kvartalet 2022. Vakanserna är överlag små vilket i kombination med hög efterfrågan bidrar till strukturell hyrestillväxt. Jönköping är den del- marknad som har de största vakanserna enligt JLL:s undersökning, 5,4 procent, en ökning från 1,8 procent vid årsskiftet till följd av ökat utbud. Vakanserna i Stockholm har legat stabilt kring 3,1 procent till följd av lägre vakanser inom Stockholm Syd. Vakanserna i Göteborg/Borås har ökat något till cirka 4 procent, jämfört med 3,2 procent första kvartalet 2022. JLL bedömer att primehyrorna inom segmentet har ökat med 5-11 procent. De största ökningarna har varit i Stockholm/Göteborg/Helsingborg. Marknadshyror för lätt industri och sekundär logistik påverkas mer av det lokala efterfrågeläget och kan variera beroende på specifikationer/ hyresgästanpassningar samt mikroläge. JLL bedömer att marknadshyrorna för industriytor har ökat något mindre (3–6 procent) under 2022 men att förväntan ligger kort- siktigt något högre på grund av bred KPI-justering av hyrorna med 10,9 procent för 2023. Starkast hyresutveckling identifierades inom det så kallade last mile-segmentet för Stockholm där JLL bedömer att marknadshyrorna ökade med 18 procent under 2022. Nyproduktionsmarknad JLL bedömer att projekt motsvarande cirka 990 000 kvadrat- meter logistikytor >5 000 kvadratmeter påbörjades under 2022. Nyproduktionen minskade från 1 475 000 kvadratmeter under rekordåret 2021 men ligger kvar på en hög nivå jämfört med snittet sedan 2010 på cirka 670 000 kvadratmeter per år. Nyproduktionen har troligtvis däm- pats på grund av planprocesser som tagit längre tid sam- tidigt som stigande byggkostnader och långa leveranstider också påverkat. Nyuthyrningen ligger på en lägre nivå vilket balanserar den minskade nyproduktionen även om fortsatt stark efterfrågan talar för fortsatt relativt stor nyproduk- tion även under 2023 och 2024. JLL bedömer att det färdigställdes cirka 1 500 000 kvadratmeter logistikytor (>5 000 kvm) under 2022 och ytterligare 1 200000 kvadratmeter kommer att färdig- ställas under 2023 samt 913 000 kvadratmeter under 2024, endast kopplat till redan påbörjade projekt. Den största ökningen av färdigställda projekt var under 2022 i mitt regionen, cirka 720 000 kvadratmeter från 350 000 kvadratmeter. Nivån kommer sannolikt att dämpas något i 2023 och 2024 till följd av färre byggstarter under 2022. Även i västregionen syns en ökning där det färdigställdes drygt 500 000 kvadratmeter under 2022, jämfört med 226 000 kvadratmeter under 2021. Även här väntas antalet färdigställda projekt minska under 2023 och 2024. Nyuthyrningen ligger fortsatt på en hög nivå om cirka 1260 000 kvadratmeter under 2022 vilket är betydligt högre än snittet sedan 2010 om cirka 800 000 kvadratmeter, men en minskning från rekordnivån 1 850 000 kvadrat- meter under 2021. JLL bedömer att projektutvecklare un- der 2022 har valt att påbörja fler projekt utan hyresgäster och att det finns en fortsatt stark underliggande efterfrågan där nyuthyrningen gradvis kommer att öka under 2023. Nyuthyrningen minskade mest i västregionen och ökade i sydregionen under 2022. Västregionen stod dock för 42 pro- cent av all nyuthyrning under 2022, mittregionen och syd- regionen stod för 26 respektive 25 procent av marknaden. Följande text om hyres-, nyproduktions- och transaktionsmarknaden för segmentet industri- och logistikfastigheter (inklusive tabell och diagram) kommer från fastighetsrådgivaren JLL Research. Verksamhet — Fastighetsmarknaden 20 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Transaktionsmarknad JLL bedömer att den totala transaktionsmarknaden för industri/logistik uppgick till cirka 38 miljarder kronor under 2022, vilket är i linje med 2021 och betydligt starkare än totala marknaden som minskade med cirka 50 procent under 2022. Kvadratmeterpriserna vid transaktionerna ökade till ny rekordnivå på cirka 18 000 kronor per kvadrat- meter, vilket delvis förklaras av ökad andel affärer inom mittregionen där priserna historiskt sett är något högre. JLL bedömer att direktavkastningskraven har ökat, främst inom primesegmentet, sedan slutet av andra kvar- talet och fortsatt in i fjärde kvartalet till följd av stigande finansieringskostnader och att intresset för de lågavkastan- de segmenten sjönk mot slutet av året. Svagare konjunktur har till viss del tyngt industrisegmentet, även om ökningen av direktavkastningskraven är lägre än i primesegmentet. JLL ser fortsatt risk för primesegmenten under 2023 drivet av höga finansieringskostnader och ökat utbud på transak- tionsmarknaden. Dock bör stabilisering av basräntor och en eventuellt lägre inflation dämpa ökningen och för helåret bedömer JLL att avkastningskraven inte ökarytterligare. Primelogistik Q4-22 Förändring i % (y-o-y) Stockholm 1 000 11% Göteborg 800 10% Jönköping 525 5% Örebro 575 5% Skåne 700 11% Sekundär logistik Stockholm 775 3% Göteborg 625 4% Jönköping 425 6% Örebro 475 6% Skåne 525 5% Urban logistik Stockholm Norr 1 300 18% Stockholm Syd 1 300 18% Logistikhyresmarknaden Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 % ■ Göteborg/Borås ■ Jönköping ■ Malmö/Helsingborg ■ Stockholm Norr ■ Stockholm Syd ■ Stockholm Vakanser logistikfastigheter 2,0 4,0 6,0 8,0 % ■ Stockholm ■ Jönköping■ Göteborg ■ Skåne Q4-09 Q4-13 Q4-18 Q4-22 Direktavkastningskrav primelogistik Nyproduktion logistikfastigheter 2010–2022 10 0 300 000 600 000 900 000 1 200 000 1 500 000 1 800 000 ■ Total SEK 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Logistik/Industri transaktionsvolym årsbasis 06 MILJARDER SEK 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 0 10 20 30 40 Nyproduktion logistikfastigheter per marknad Mitt 0 200 000 400 000 600 000 800 000 SEK Väst SydÖst Norr ■ 2018 ■ 2020 ■ 2022 ■ 2021 ■ 2019 Färdigställda kvm per marknad Mitt 0 200 000 400 000 600 000 800 000 SEK Väst SydÖst Norr ■ 2020 ■ 2022 ■ 2024 ■ 2023 ■ 2021 Verksamhet — Fastighetsmarknaden Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 21 Hållbarhet för Logistea Logisteas verksamhet ska i enlighet med företagets hållbarhetspolicy bedrivas på ett ansvarsfullt sätt, med god affärsetik som grund, och med lösningar som är långsiktigt hållbara ur såväl ett socialt, miljömässigt som ekonomiskt perspektiv. Detta stärker bolagets konkurrenskraft och varumärke. Sammantaget bidrar hållbarhetsarbetet till Logisteas förmåga att hantera risker och ta vara på möjligheter i bolagets verksamhet. Hållbarhetsstrategi och styrning Hållbarhet är en integrerad del i Logisteas strategiska ramverk och mål. Den strategiska prioriteringen är att verksamheten ska bedrivas resurseffektivt samt att miljö- påverkan och social hållbarhet beaktas vid affärsbeslut. Det operativa målet är att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026. Styrelsen har det yttersta ansvaret för bolagets hållbar- hetsstrategi. Vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet med riskbedömningar och utveckling relaterade till håll- barhetsfrågor i organisationen. För mer information om hållbarhetsrelaterade risker hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i årsredovisningen. Ledningsgruppen har löpande uppföljning av hållbarhetsmålen och det operativa arbetet. Under året uppdaterades och fastställdes bolagets hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy samt uppförandekoder för medarbetare och leverantörer. En visselblåsarfunktion implementerades. Genom energioptimering har elförbrukningen i Vaggeryd Logistikpark kunnat minskas med 60 procent på årsbasis. Logistea har sedan 2021 ett grönt finansiellt ramverk enligt vilket befintliga fastigheter, nybyggnationer och fastighets- förvärv behöver uppfylla vissa målsättningar vad gäller energiförbrukning. Logisteas Green Finance Committee fattar beslut och säkerställer efterlevnad av det gröna finansiella ramverket (läs mer om grön finansiering på sid 28). Särskilt fokus på det praktiska hållbarhetsarbetet med handlingsplaner ligger hos förvaltningschefen, och bolagets projektledare för fastighetsbeståndet har ansvar för att säkerställa att bolagets hållbarhetsmål och löften integreras i rutiner vid byggnationer, renoveringar och annan utveckling. Logistea för löpande dialog med de viktigaste intressentgrupperna. Samtliga medarbetare genomgår utbildningar i bolagets hållbarhetsstrategi. Logisteas uppförandekod beskriver hur alla anställda förväntas agera i enlighet med bolagets värderingar. Våra värdeord, engagemang, utveckling och ansvar, hjälper oss mot visionen att vara den naturliga partnern för företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Hållbarhet — Hållbarhetsrapport 22 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Internationella ramverk Logistea är anslutet till FN:s Global Compact och stödjer FN:s globala mål för hållbar utveckling som utgör led- stjärnan för Logisteas hållbarhetsarbete. Logistea bedömer att bolaget har störst möjlighet att bidra inom nummer 7 (hållbar energi för alla), 8 (anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt), 9 (hållbar industri, innovationer och infrastruktur), 11 (hållbara städer och samhällen), 12 (hållbar konsumtion och produktion) samt 13 ( bekämpa klimatförändringar). Logistea avser att fördjupa och utveckla arbetet inom de valda hållbarhetsmålen i dialog med bolagetsintressenter. Prioriteringar Logistea har för avsikt att under 2023 genomföra en intressentdialog och väsentlighetsanalys för att få en ökad förståelse för vilka krav och förväntningar som viktiga intressenter har på Logisteas verksamhet och hållbarhets- arbete. Bolagets primära intressenter är hyresgäster, medarbetare, leverantörer, investerare och samhället i stort, vilket bland annat omfattar intresseorganisationer och kommuner. Intressenternas input är en viktig del i det fortsatta hållbarhetsarbetet och utformningen av fokus- områden. Som en del av hållbarhetsarbetet kommer bolaget också mäta och följa upp nöjdmedarbetarindex (NMI) och nöjdkundindex (NKI). En annan viktig prioritering är att uppdatera bolagets hållbarhetsstrategi och -mål baserat på utfallet från intressentdialogen och väsentlighetsanalysen, där även en utvärdering av verksamhetens risker och påverkan på omvärlden är en viktig del. Logistea har upprättat en uppförandekod för leveran- törer som sätter förväntningarna för dessas agerande. Genom koden bekräftar leverantörerna sin avsikt att verka enligt samma regelverk som Logistea. Bolaget ska kunna kartlägga och minimera riskerna i leverantörskedjan. Logistea tillämpar så kallade gröna bilagor till hyresavta- len med sina större hyresgäster. Dessa gröna bilagor klar- gör hyresgästens hållbarhetsåtaganden, exempelvis vad gäller förbrukning av energi och andra resurser, materialval, återvinning och avfallshantering. Gröna bilagor införlivas i alla nya hyresavtal samt vid omförhandling av befintliga. Logistea tar gröna bilagor ett steg längre genom att i dialog med hyresgästerna upprätta skräddarsydda bilagor anpassade efter varje specifikt avtal. Nollmätning av relevanta nyckeltal ska kunna genom- föras och Logistea har påbörjat arbetet med att hitta lämpliga IT-system. En mer långsiktig målsättning är att börja kartlägga scope 1–3. Målet innebär att tillgången och förbrukningen av hållbart produce- rad energi ska öka i samhället. Genom att öka efterfrågan på för- nybar energi och energieffektivisera sin verksamhet kan Logistea bidra till målet och öka andelen förnybar energi i den globa- la energimixen. Medarbetare ska erbjudas anstän- diga arbetsvillkor innebärande en säker och trygg arbetsmiljö där alla behandlas lika och får lika lön för likvärdigt arbete. Logistea tillåter inte diskriminering och bolaget arbe- tar proaktivt för att öka välmående och hälsa hos sina medarbetare. Genom att bygga motståndskraftig infrastruktur, verka för en inkluderande och hållbar indu- strialisering samt främja innovation bidrar verksam- heter till målet. Logistea utvecklar fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som ska möjliggöra energieffektivare processer för sina hyresgäster. Städer och samhällen ska anpassas för att bli inkluderande, säkra, motstånds- kraftiga och hållbara. Logistea bidrar till målet genom att förvalta och bygga fastigheter som är energieffektiva, moderna och minskar hyres- värdens resurs- förbrukning. Hållbar konsum- tion och produktion innebär att nyttja naturresurser effektivt och ut- veckla processer som minskar svinn och avfall. Logistea bidrar genom sitt arbete med hållbar för- valtning av fastig- heter, att arbeta resurssmart och skapa förutsätt- ningar för sina hy- resgäster att vara resurseffektiva. För att bekämpa klimatförändring- arna och minska de globala utsläp- pen av växthusga- ser krävs kunskap, innovativa proces- ser och smarta lösningar. Logistea arbetar för att minska sina utsläpp genom att energieffektivisera sina fastigheter, integrera solpa- neler där detta är möjligt samt att installera smarta energilösningar. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Hållbarhet — Hållbarhetsrapport Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 23 Ansvarstagande samhällsaktör och partner Social hållbarhet är en naturlig del av Logisteas verksamhet som bygger på långa hyresavtal som idag sträcker sig över i snitt till cirka åtta år. Logistea eftersträvar att ingå långsiktiga partnerskap med sina hyresgäster och växa med dem. Det innebär att bolaget är en närvarande och lyhörd hyresvärd som utvecklar och kundanpassar sina fastigheter efter hyresgästernas behov. Logistea har också en stor andel byggrätter i förhållande till befintligt bestånd. Marken är detaljplanerad för logis- tik och lätt industri, vilket gör att det går att utveckla mer fastigheter i takt med att bolaget tecknar nya hyresavtal. Byggrätterna uppfyller kundernas tydliga behov vad gäller läge, tillgång på kompetensförsörjning och flexibilitet i form av tillbyggnader. Sammantaget bidrar Logistea till att skapa hållbara logistiknav på attraktiva lägen i Sverige och på sikt övriga Norden, nära europavägar, järnvägar och hamnar. Logistea ser till att näringslivet även på mindre orter får tillgång till fastig heter för logistik och lätt industri med närhet till hyres gästernas större marknader och slutkunder. Sponsring av Grunden Bois Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgs- baserade idrottsföreningen Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med funktionsvariation som vill delta i idrottsutövning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Grunden Bois har cirka 500 medlemmar, varav 250 aktiva spelare och 40 tränare. Föreningen bedriver verksamhet för knattar, ungdomar, dam- och herrseniorer. Grunden Bois bedriver en positiv och hälsosam idrottsverksamhet. Med sponsorskapet önskar Logistea skapa förutsätt- ningar för att fler tjejer och killar som vill idrotta, oavsett nivå på funktionsvariation eller idrottskunnande, ska ges möjlighet till detta. Grunden Bois har fått en mängd utmär- kelser, bland annat Sportspegelns pris vid Svenska Idrotts- galan, Västra Götalands Regionens Idrottsstipendium, Zlatan Ibrahimovic Stipendium Nummer 10, Årets Ledare och Årets Eldsjäl vid Eldsjälsgalan. Föreningen är också invald i Göteborgs Fotbollsförbund Hall of Fame. För mer information om föreningen se www.grundenbois.com. Stöd till Ukraina Under 2022 gav Logistea finansiellt stöd till att sända förnödenheter och hjälp till de människor som drabbats avkriget i Ukraina. Grunden Bois är den största idrottsföreningen i sitt slag i Sverige. För många medlemmar är gemenskapen det viktigaste. Här taktiksnack under Albertkampen i november 2022. Foto: Grunden Bois. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Hållbarhet — Hållbarhetsrapport 24 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logisteas kunder efterfrågar hållbara och moderna lokaler för logistik och lätt industri. Genom våra affärsprocesser förvärv, utveckling och förvaltning säkerställer vi att vi kan erbjuda energieffektiva och miljövänliga byggnader. Minska energiförbrukningen Bygg- och fastighetssektorns miljöpåverkan står för en betydande del av samhällets miljöpåverkan. Byggnads- industrin står för 40 procent av världens koldioxidutsläpp. Dessutom står befintliga byggnader för 30 procent av energiförbrukningen i världen. Redan idag finns dock teknologi som både kan öka energieffektiviteten och minska industrins klimatavtryck. Logistea strävar efter ständigt minskad miljöpåverkan från fastighetsutvecklingen genom ökad cirkularitet längs hela värdekedjan. Exempelvis genom återvinning, ansvarsfull avfallshantering och installation av solpaneler. Idag är 100 procent av den förbrukade elen, för de abon- nemang som Logistea är avtalspart, grön el fördelad på förnybar och fossilfri el. Förbättrad energiprestanda i hela fastighetsportföljen är en viktigprioritering. Att installera system för digitaliserad energihantering i våra fastigheter är en viktig åtgärd för minskad energi- förbrukning. Ett arbete pågår för att kartlägga förutsätt- ningarna för att installera system för informationsin samling och styrning av energiförbrukningen. Vårt mål är att så många av våra fastigheter som möjligt ska vara uppkoppla- de. Hösten 2022 var sex av våra fastigheter uppkopplade för distansstyrning. Dialogen med våra hyresgäster kring digitaliserad energihantering visar på ett mycket starkt intresse för att på detta sätt få ner kostnaderna och dessutom uppnå bättre miljöprestanda. Många hyresgäster vill gärna ha solpaneler installerade. Hittills har tre av våra fastigheter solpanelsanläggningar i drift. Under första kvartalet i 2023 tecknade vi ett strate- giskt samarbetsavtal med en partner inom energilösningar och vi planerar installation av solceller på flera fastigheter under 2023. En inventering av lämpliga fastigheter pågår. Hållbara fastigheter Miljöcertifierade fastigheter Logisteas ambition är att alla nya byggnader och mer- parten av renoverade byggnader ska vara miljöcertifierade. Alla nybyggnationer ska vara certifierade enligt BREEAM In-Use, Very Good eller Excellent. Bolaget har satt följande kvantitativa mål vad gäller energiförbrukning för samtliga nybyggnationer. Dessa mål ska även omfatta befintliga eller tillkommande förvärvade fastigheter, där så är möjligt. • BREEAM Mycket bra eller högre alternativt motsvarande certifieringsstandard. • Energicertifikat (EPC) A eller B. • Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig nationell byggförordning. • Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större ombyggnationer. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Logisteas fastighet Vindan 1 i Borås som är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good. Hållbarhet — Hållbarhetsrapport Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 25 CASE Det finns många fördelar med att miljöcertifiera sina fastigheter. Logistea har som mål att certifiera alla nybyggda fastigheter. Hittills har fastigheten Vindan 1 i Borås och delar av Vaggeryd Logistikpark certifierats enligt BREEAM. Under 2022 certifierades en helt nyuppförd byggnad i Logisteas logistikpark i Vaggeryd enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good. Processen inför certifieringen, som genomfördes i samarbete med PE Teknik och Arkitektur, består av inledande workshop och platsbesök där de olika parametrarna för certifieringen gås igenom och bygg- nadens förutsättningar bedöms. En matris upprättas där byggnadens poäng enligt de olika parametrarna samman- ställs och ett samlat betygfastställs. Första etappen av logistikparken uppfördes under 2021 och 2022. Fastigheten har tre hyresgäster på en total uthyr- ningsbar yta om 13 949 kvadratmeter med både kontor och logistiklokaler. Fastigheten har en väl genomtänkt miljö med god till gänglighetsanpassning både inom och mellan vånings planen. Kontorsytorna har generösa dagsljus- insläpp och flexibel reglering av ventilation och temperatur. Hela fastigheten har samverkande system för kyla/värme och ventilation. Energiförbrukningen ligger 30 procent BREEAM-certifiering i Vaggeryd Logistikpark Hållbarhet — Case 26 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 under kraven vid nybyggnation och vattenförbrukningen hålls nere tack vare effektiva vattenarmaturer. En dagvatten- damm finns i anslutning till de hårdgjorda ytorna runt byggnaden vilket minimerar belastningen på det kommu- nala dagvattennätet vid snösmältning och regnoväder. Som oftast är fallet med logistikfastigheter innebär läget att tillgången till infrastruktur i form av kollektiv trafik, cykel banor, butiker, skolor och förskolor med mera inte mot svarar några högre poäng enligt BREEAM:s parametrar. Sammantaget uppnådde fastigheten väl den tänkta certi- fieringsnivån BREEAM In-Use Very Good. En nyuppförd fastighet bör nå åtminstone In-Use Good enligt BREEAM. Efter den inledande certifieringen ska en årlig uppdatering göras med kommentarer om förändringar i fastigheten. Vart tredje år görs en ny certifiering och uppdatering i enlighet med de regelbundet reviderade kraven enligt BREEAM. Tanken med BREEAM systemet är att certifi- erade fastigheter kontinuerligt ska förbättras. Logistea har underhållsplaner för samtliga sina fastigheter vilket säkerställer att fastigheterna utvecklas och förnyas. Varför BREEAM-certifiering? Byggnader har en stor inverkan på klimat och miljö både under uppförande och drift. Att bygga och förvalta fastig- heter så hållbart som möjligt innebär följaktligen stora miljövinster på både kort och lång sikt. Förväntningarna på byggnaders miljöprestanda stiger kontinuerligt och olika intressenter ställer allt högre krav, exempelvis vid försälj- ning, uthyrning, försäkring och finansiering. BREEAM:s parametrar harmonierar med EU:s taxonomikrav för bland annat klimat, energieffektivitet och biologisk mångfald och certifieringen möjliggör därför finansiering genom grönaobligationer. Hållbarhet — Case Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 27 Gröna aktiviteter 2022 Logisteas arbete mot att bli ett alltmer hållbart bolag fortgick under 2022. Bland annat certifierades den nyupp- förda byggnaden på fastigheten Stödstorp 1:7 i Vaggeryd Logistikpark enligt BREEAM In-Use (Very Good). Därutöver certifierades fastigheten Vindan 1 i Borås i januari 2023, också den enligt BREEAM In-Use (Very Good). Under 2022 tecknades el-leveransavtal om 100 procent svensk miljömärkt vattenkraft genom Elkraft Sverige. Arbetet med att öka antalet solpaneler fortsatte, där förberedande arbete genomförts för installation av solpaneler i Vaggeryd Logistikpark och i Viared, Borås. En upphandling av huvudleverantör för fortsatt installation av solpaneler slutfördes i februari 2023. Grön finansiering Logisteas gröna ramverk ger möjlighet att låna upp pengar via gröna obligationer för att finansiera energieffektiva byggnader och göra investeringar i exempelvis solpaneler. Målet är att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av gröna lån. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Logisteas gröna finansiering går till investeringar i energieffektiva byggnader och miljövänliga energikällor. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Logistea upprättade under 2021 ett ramverk för grön finansiering i syfte att finansiera och refinansiera gröna och energieffektiva byggnader samt investeringar i energi- effektiviserande åtgärder samt investeringar i solpaneler. Det gröna ramverket är upprättat i enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets Association) samt Green Loan Principles, ut format av LMA (Loan Market Association). Ramverket är granskat av ISS ESG, en oberoende tredje part, som har bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styr- dokument och rapporteringsstandarder, stöder bland annat FN:s globala mål för hållbar utveckling nummer 7 (hållbar energi för alla), 11 (hållbara städer och samhällen) och 13 (bekämpa klimatförändringar). Logistea emitterade under 2021 500 miljoner kronor i seniora icke-säkerställda obligationer inom ramverket, som totalt uppgår till 1 000 miljoner kronor. Bolagets gröna tillgångar uppgick vid utgången av 2022 till 465 miljoner kronor. Logistea har som operativt mål att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid ut- gången av 2026. Vid utgången av 2022 bestod 19 procent av låneportföljen av grön finansiering. 19% grön finansiering av den totala låneportföljen Hållbarhet — Hållbarhetsrapport 28 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Medarbetare Att kunna attrahera, rekrytera, behålla och utveckla de bästa medarbetarna är avgörande för en liten och specialiserad organisation som Logistea. Vi eftersträvar ett ledarskap och en företagskultur som skapar bästa förutsättningar för en god arbetsmiljö och stimulerande utvecklingsmöjligheter. Logistea är en liten och specialiserad organisation med medarbetare som har lång erfarenhet inom sina yrkesområden. Bolagets värdeord som ska ligga till grund för en affärsmässig, inkluderande och öppen företags- kultur är engagemang, utveckling och ansvar. Det innebär att vi engagerar oss och andra för att bidra till en positiv utveckling inom våra affärsområden och vår bransch sam- tidigt som vi tar ansvar för att bidra till ett hållbart samhälle. Logisteas grundsyn är att alla människor har lika värde och därför ska respekteras, bemötas och hanteras rätt- vist. Mångfald uppmuntras och diskriminering är aldrig accepterat. Bolagets mål är en jämn könsfördelning på samtliga nivåer. Styrelsen består av fyra män och tre kvinnor, och ledningsgruppen av två kvinnor och fyra män. Totalt sett är fördelningen kvinnor/män i bolaget 61/39 procent. Bolagets lönesättning är baserad på lika lön för likvärdigtarbete. Logistea ska bidra till att skapa en arbetsplats med bra och säker arbetsmiljö. Målet är att ha en frisknärvaro över 97 procent och att inga arbetsplatsolyckor ska inträffa. Föratt bidra till medarbetarnas hälsa och bibehålla den höga frisknärvaron uppmuntras medarbetare till fysisk aktivitet och bolaget ger även ett friskvårdsbidrag. I syfte att följa upp medarbetarnas välmående avser bolaget att vara proaktiva i sitt arbete och genomföra regelbundna medarbetarundersökningar. I medarbetarundersökningen för 2022, där 16 av totalt 18 medarbetare deltog, nådde Logistea 4,5 av 5 i medarbetarnöjdhet. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT Logisteas medarbetare på platsbesök på fastigheten Vindan 1 i Borås. 4,5 i medarbetarnöjdhet på en 5-gradig skala Hållbarhet — Hållbarhetsrapport Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 29 Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2022 på sidorna 22–29 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dagen som framgår av vår elektroniska underskrift. Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Hållbarhet — Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 30 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Finansiering Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 31 Finansiering Bakgrund Logistea förvaltar och utvecklar fastigheter i en kapital- intensiv bransch där tillgång till kapital är grundläggande. Under året har Logistea förvärvat nya och utvecklatbefintliga fastigheter, något som resulterat i att fastighetsportföljen vuxit med 77 procent och uppgick på balansdagen till 4623 miljoner kronor (2 607). Verksamheten finansieras till 39 procent (36) av det egna kapitalet, till 54 procent (58) av de räntebärande skulderna och till 7 procent (6) av övri- ga skulder. Räntetäckningsgraden var vid utgången av året 2,2 gånger (1,8), netto belåningsgraden 55 procent (56) och de finansiella kostnaderna inklusive räntekostnader och ränte intäkter uppgick till 75 miljoner kronor (23). Logisteas nettoupplåning för 2022 var 918 miljoner kronor (614) där koncernen tagit upp nya lån om 1 079 miljoner kronor (1 256) och amorterat 161 miljoner kronor (642), exklusive amortering av säljares skulder vid förvärv. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per årsskiftet till 1 864 miljoner kronor (1 049) och var fördelat på stamaktier av serie A och serie B noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Totalt antal utestående aktier uppgick till 9,6 miljoner stam A-aktier och 111,5 stam B-aktier, vilket motsvarar ett eget kapital på 15,4 kronor per aktie (10,9). Förändringen av det egna kapitalet beror på en under året stärkt balansräk- ning med en fastighetsportfölj som ökat i antal och värde samt aktieemissioner för att finansiera fastighetsförvärv. Räntebärande skulder Logisteas räntebärande skulder har under 2022 ökat jämfört med tidigare år till följd av det växande fastig- hetsbeståndet. Vid årsskiftet uppgick den räntebärande skulden, exklusive finansieringskostnader om 10 miljoner kronor, till 2 605 miljoner kronor (1 686) och var fördelad mellan säkerställda banklån 79 procent (62), obligations- lån 19 procent (30) samt externa reverser 2 procent (8). Logisteas långfristiga skulder uppgick på balansdagen till 2 505 miljoner kronor (1 514) vilket utgör 96 procent (90) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga ränte- bärande skulderna uppgick till 100 miljoner kronor (172) vilket motsvarar 4 procent (10) av de totala räntebärande skulderna. Den genomsnittliga kapitalbindningen var 2,7 år (2,4) och den genomsnittliga räntebindningen var 2,1 år (0,5). Belåningsgraden uppgick till 55 procent (56) vid peri- odens utgång och snitträntan uppgick till 4,8 procent (3,1). I enlighet med IFRS har finansieringskostnader som uppstått i samband med upplåningen periodiserats över löptiden för respektive lån, vilket medfört att de ränte- bärande skulderna i balansräkningen reducerats med 10,2 miljoner kronor (6,7). Kostnader som uppstår vid nyupp- låning kan till exempel vara engångsersättningar till kredit- givare i form av uppläggningsavgifter och juristarvoden. Banklån Banklånen uppgick vid årsskiftet till 2 056 miljoner kronor (1 062), vilket motsvarade 79 procent (62) av den totala räntebärande skulden. Som säkerhet för bankfinansiering lämnar Logistea som regel pantbrev i fastigheter och/eller aktiepant i fastighetsägande dotterbolag. Obligationslån och grön finansiering Logistea har totalt 500 miljoner kronor (500) i utestående icke-säkerställd obligationsfinansiering som löper till och med 7 oktober 2024, med en rörlig ränta om 3månaders Stibor plus 5,15 procent. Obligationslånet har emitterats inom ett grönt ramverk om upp till 1 000 miljoner kronor. I anslutning till obligationsemissionen etablerades ett grönt ramverk som möjliggör för bolaget att kunna finansiera och refinansiera gröna och energi effektiva byggnader samt investeringar i energieffektivisering såsom solpaneler. Ramverket för grön finansiering har upprättats i enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets Association) samt Green Loan Principles, utformat av LMA (Loan Market Association). En extern granskning av ramverket har genomförts av en oberoende tredje part: ISS ESG, som har bedömt att det gröna ramverket, samt relaterade styrdo- kument och rapporteringsstandarder stödjer FN:s globala mål för hållbar utveckling nummer 7 (hållbar energi för alla), 11 (hållbara städer och samhällen) och 13 (bekämpa klimatförändringar). Logisteas gröna tillgångar uppgår på balansdagen till cirka 465 miljoner kronor (284), där bland annat bolagets projekt i Vaggeryd, Kungsbacka, Kungälv, utbyggnaden i Viared samt energi besparande åtgärder och investeringar i solpaneler ingår. Finansieringskällor Banklån: 79% Obligation: 19% Externa reverser: 2% Lång: 96% Kort: 4% Lång- och kortfristiga skulder 0 20 40 60 80 100 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4Q2 2021 Q1 2022 ■ Belåningsgrad, % Mål <60% Belåningsgrad Finansiering — Finansiering 32 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Utestånde obligationer 2022-12-31 Förfalloår Belopp, mkr Ränta, % 2024 (oktober) 500 STIBOR 3M+5,15 Under första kvartalet 2023 har Logistea återköpt obliga- tioner i ovan obligationslån till ett nominellt belopp om 86,3 miljoner kronor. Covenanter och riskhantering Logisteas finansiella risktagande och ställning kan utlä- sas med hjälp av bland annat nyckeltalen belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. I kreditavtal mot bank och obligationsinnehavare finns fastställda krav i form av finansiella åtaganden, så kallade covenanter, för just dessa nyckeltal. Gränsvärdena, åtagandena och definitionerna av covenanterna skiljer sig oftast mellan respektive låneavtal. Att covenanterna inte brutits kontrolleras och rapporteras på kvartalsbasis. Vid årsskiftet 2022 uppfyller koncernen samtliga covenantkrav i respektive låneavtal, både för bank och obligation. Mer information om covenanter och villkor finns i Not 18. Mer information om bolagets finansiella mål återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 54. Ränteriskhantering Under perioden har Logistea förlängt räntebindningen och samtidigt sänkt räntekostnaden genom räntederivat. Den genomförda åtgärden minskar Logisteas ränterisk samt ger Logistea ett bättre skydd mot stigande räntor. Vid utgången av perioden uppgick det nominella värdet på Logisteas derivatportfölj till 1 168 miljoner kronor (0) och bestod av så kallade performance swappar, ränteswappar och räntecappar med förfall 2024–2028. Marknadsvärdet av derivaten uppgick vid årets utgång till 10 miljoner kronor (0). Förändringen av marknadsvärdet för helåret uppgick till 8 miljoner kronor och förklaras av stigande marknads- räntor. Kapitalbindning Logisteas långfristiga skulder uppgick per årsskiftet till 2505 miljoner kronor (1 514) vilket motsvarar 96 procent (90) av de totala skulderna. Samlade kapitalbindningsförfall under 2023, uppgår till totalt 56 miljoner kronor (172) vilket motsvarar 2 procent (10) av de räntebärande skulderna. För att minska finansierings- och refinansieringsrisken strävar Logistea efter att ha en spridd förfallstruktur där en begränsad andel förfaller inom en rullande 12-månaders- period. För att ytterligare minska finansierings- och refinansieringsrisken samarbetar Logistea med flertalet banker med syfte att bredda skuldportföljen och sprida möjligheterna mellan olika finansieringskällor. Räntebindning Räntebindningen är en betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid vanligtvis innebär en lägre ge- nomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. Under året har så väl långa som korta räntor klättrat både globalt och i Sverige. Det är någonting som medfört att Logistea valt att räntesäkra delar av skuldportföljen. Logisteas finanspolicy ger mandat att säkra räntan med hjälp av ränte- swappar och räntecappar, vilket man under 2022 gjort. Vid årets slut hade Logistea en räntebindning om 2,1 år (0,5). Ränteriskhantering Under det gångna året har Logistea räntesäkrat delar av skuldportföljen med hjälp av räntederivat. Vid utgången av 2022 uppgick det samlade nominella värdet av Logisteas räntederivat till 1 168 miljoner kronor (0), motsvarande 45 procent (0) av den totala räntebärande skulden. Marknads- värdet för derivatportföljen var på balansdagen 10 miljoner kronor (0). Den typ av derivat Logistea innehar består av så kallade performance swappar, ränteswappar och räntetak, tecknade med totalt två motparter, Swedbank och Nordea. Performance swap är en kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt ställt ut ett räntetak. Bolaget har tecknat performance swappar till ett nominellt belopp om totalt 700 miljoner kronor, varav 100 miljoner kronor med en barriärnivå om 3,75 procent och 600 miljoner kronor med en barriärnivå om 4,0 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance swapparna uppgår till 2,1 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (Stibor 3 månader) ligger under respek- tive barriär nivå. Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Då Logisteas skuldportfölj består av rörlig skuld som har en fast marginal och en rörlig komponent i form av 3 månaders Stibor kan man med hjälp av en ränteswap erhålla den rörliga komponen- ten i utbyte mot att betala en fast marginal för derivatet och på så vis låsa räntan. Räntetak innebär att ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd räntenivå (strike). Går den rörliga räntan över strike erhåller Logistea ränta över strike. Kapitalbindning Räntebindning Bindningstid Banklån, mkr Obligationslån, mkr Övriga räntebärande skulder, mkr Total nominell skuld, mkr Andel, % Nominell volym, mkr Andel, % Genomsnittlig räntebindning, år 0–1 år - - 56 56 2 1 444 55 0,2 1–2 år 917 500 3 1 420 54 103 4 0,1 2–3 år 887 - - 887 34 230 9 0,2 3–4 år - - - - - 50 2 0,1 >4 år 252 - - 252 10 788 30 1,5 Totalt 2 056 500 59 2 615 100 2 615 100 2,1 Finansiering — Finansiering Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 33 Bolagsstyrning 34 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 35 Bolagsstyrning Logisteas bolagsstyrning syftar till ett långsiktigt värdeskapande för aktieägare och övriga intressenter genom en sund företagskultur och kvalitativa underlag för affärsbeslut. Under året har ett systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen pågått i syfte att anpassa bolagets processer och uppföljning till en renodlad fastighetsverksamhet. Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets aktier noterades på Nasdaq Stockholm juni 2010. Den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers (”Regelverk för emittenter”) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) tillika andra tillämpliga svenska lagar och regler ligger till grund för bolagets styrning. Därutöver finns interna regelverk i form av bolagets bolagsordning och policyer. Vid eventuella avvikelser från Koden följs principen följ eller förklara. Styrelsen är ansvarig för att löpande övervaka att Koden efterlevs av såväl styrelsen som ledningen och bolaget i övrigt. Bolagsordningen finns i sin helhet att läsa på www. logistea.se/bolagsstyrning. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats som en del av Logisteas tillämpning av Koden. Bolaget har inte avvikit från Koden under 2022. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Logistea av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknads- nämnden under året. Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholm regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning • Uppförandekod, leverantörskod, mångfaldspolicy, IT-policy, informationspolicy, finanspolicy samthållbarhetspolicy • Ramverk för riskhantering, styrning och kontroll, ekonomihandbok samtpersonalhandbok Styrningsstruktur Bolagsstämma Styrelse (med utskott) Revisionsutskott Valberedning Revisor Ersättningsutskott Vd och koncernledning Transaktion, förvaltning och projektledning Val Val Val Info Mål, strategier Förslag Rapporter Bolagsstyrning — Bolagsstyrning 36 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Aktier och aktieägare Vid årsslutet 2022 hade Logistea 12 964 aktieägare enligt Euroclear Sweden AB. Av det totala aktiekapitalet ägdes cirka 96 procent av svenska investerare, varav 27 procent av svenska privatpersoner och 69 procent av svenska in- stitutionella ägare samt företag. Ilija Batljan, inklusive när- stående och närståendebolag, var den största ägaren med 21,9 procent av aktiekapitalet och 23,2 procent av rösterna. De tio största aktieägarna representerade 66,5 procent av aktiekapitalet och 71,1 procent av rösterna i bolaget per 31 december 2022. Rösträtt Aktiekapitalet i Logistea består av A-aktier och B-aktier. Per den 31 december 2022 uppgick det totala antalet aktier till 9 568 392 A-aktier och 111 485 665 B-aktier. VarjeA-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar till lika stor utdelning. Ägare av A-aktier kan begära konverte- ring av sina A-aktier till B-aktier. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, exempelvis fast- ställande av resultat och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseleda- möter och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer. Logisteas årsstämma hålls i Stockholm under det första halvåret. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Enligt bolagsord- ningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Extra bolagsstämma kan hållas om styrelsen anser att det finns behov eller om koncernens revisor eller ägare till minst tio procent av samtliga aktier i bolaget begär det. Relevanta stämmohandlingar finns att tillgå på svenska och engelska. Möjlighet för utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmo- handlingarna har däremot inte bedömts som nödvändigt, eftersom eventuella internationella aktieägare bedöms vara representerade av svenska ombud. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på bolagsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Logisteas styrelse under särskild adress som publiceras på koncernens webbplats. Sista dag för att göra en sådan begäran publiceras på koncernens webbplats inför respektive bolagsstämma. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2022 Årsstämman 2022 hölls den 6 maj 2022 på Logisteas kontor på Ingmar Bergmans gata 4 i Stockholm. Mot bak- grund av myndigheternas rekommendationer vad gäller smittspridningsrisk kopplat till covid-19 och i enlighet med tillfällig lagstiftning fanns möjlighet till förtida röstning, så kallad poströstning, i enlighet med Lag (2022:121) om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Vid årsstämman 2022 var fem aktieägare företrädda, representerande 26,6 procent av totala antalet röster i Logistea. Stämman beslutade att fastställa bolagets resultaträkning och balansräkning för 2021, koncernresultat- och koncernbalansräkning för 2021 samt att disponera bolagets resultat enligt styrelsens och verkställande direktörens förslag. Styrelseledamöterna och verkställande direktör bevil- jades ansvarsfrihet och arvoden till styrelse och revisor fastställdes. Beslut som togs vid årsstämman 2022: • Bemyndiga styrelsen att emittera aktier motsvarande en ökning om högst 100 procent av det totala antalet aktier som var utgivna i bolaget vid tidpunkten för stämman. • Ingen utdelning för räkenskapsåret 2021. • Omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Bengt Kjell, Sanja Batljan, Caroline Thagesson och Johan Mark samt nyval av Anneli Lindblom samt Stefan Hansson. • Omval av Patrik Tillman som styrelsens ordförande. • Nyval av Ernst & Young Aktiebolag som bolagets revisor till ersättande av PwC. • Ersättning till styrelsen. • Anta valberedningens förslag till instruktion för utseende av valberedning. Protokollen från årsstämman återfinns på www.logistea.se. Årsstämma 2023 Logisteas årsstämma för 2023 hålls fredagen den 5 maj 2023. För ytterligare information om årsstämman se även www.logistea.se. Bolagsstyrning — Bolagsstyrning Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 37 Valberedning Årsstämman beslutar om processen för val av styrelse och revisorer. Årsstämman 2022 antog en instruktion för val- beredningen. Instruktionen inbegriper ett tillvägagångssätt för utnämning av en valberedning som består av fyra leda- möter. Ledamöterna ska vara utsedda från var och en av de tre till röstetalet största aktieägarna som önskar delta i valberedningen samt styrelsens ordförande. Valberedningen ska konstitueras på grundval av aktie- ägarstatistik från Euroclear Sweden AB och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget per den sista dagen för aktiehandel i augusti året före årsstämman. Namnen på representanterna i valberedningen och på de aktieägare som de företräder ska offentliggöras så snart de utsetts. Om aktieägarstrukturen förändras under nomi- neringsprocessen kan valberedningens sammanställning ändras för att återspegla detta. Bolagets revisionsutskott biträder valberedningen i arbetet med att föreslå val av revisor. Valberedningens förslag till bolagsstämman om val av revisor ska innehålla revisionsutskottets rekommendation. Vidare ska valberedningen ta hänsyn till mångfalds- aspekter vid sammansättning av styrelsen och sträva efter att nominera styrelseledamöter som gemensamt utgör en bredd av kompetens och erfarenhet. Förfarandet regleras av kriterier stipulerade i bolagets mångfaldspolicy. Särskild hänsyn bör tas till jämn könsfördelning. Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare som vill lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till: [email protected]. Valberedningen inför årsstämman 2023 Valberedningens sammansättning presenterades i ett pressmeddelande den 18 oktober 2022. Valberedningen inför årsstämman 2023 består av fyra ledamöter: • Ilija Batljan, utsedd av Ilija Batljan Invest AB samt ytterligare bolag inom sfär. • Rutger Arnhult, utsedd av M2 Capital Management AB samt ytterligare bolag inom sfär. • Joel Sandwall, utsedd av Stefan Hansson med bolag. • Patrik Tillman, som styrelsens ordförande. I nomineringsarbetet inför årsstämman 2023 bedömer valberedningen att styrelsearbetet fungerat väl, vilket även bekräftas av genomförd styrelseutvärdering. Valbered- ningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Logisteas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kom- petens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valbered- ningen att kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Valberedningen föreslår därav omval av styrelseledamöterna Patrik Tillman, Sanja Batljan, Stefan Hansson, Anneli Lindblom samt nyval av Jonas Grandér. Patrik Tillman föreslås för omval till styrelsens ordförande. Nuvarande styrelseledamöterna Bengt Kjell, Caroline Thagesson samt Johan Mark har avböjt omval. Den före- slagna styrelsen uppfyller oberoendekraven enligt Koden. Det konstaterades vidare att förslaget innebär att styrelsen kommer att bestå av tre män och två kvinnor och att an- delen kvinnor då uppgår till 40 procent, vilket även är i linje med Bolagsstyrningskollegiets målsättning om cirka 40 procent för det minst företrädda könet. Valberedningen har haft två protokollförda samman- träden samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersätt- ning från Logistea. En rapport om valberedningens arbete lämnades i val- beredningens motiverande yttrande som offentliggjordes inför årsstämman. Ytterligare information om valbered- ningen och dess arbete finns på koncernens webbplats, www.logistea.se. Styrelse Styrelsen har det övergripande ansvaret för Logisteas organisation och förvaltning. Styrelsens sammansättning Enligt Logisteas bolagsordning ska de styrelseledamöter som väljs av bolagsstämman vara lägst tre och högst tio stycken. Logisteas styrelse består vid balansdagen av sju ordinarie ledamöter utan suppleanter. Verkställande direk- tör ingår inte i styrelsen. Totalt årsarvode följer av årsstäm- mans beslut. Styrelsearvodet kostnadsförs kvartalsvis och utbetalas årligen innan varje ordinarie årsstämma. För information om styrelseledamöterna, se sidorna 44–45. Information om styrelseledamöter uppdateras även regelbundet på bolagets webbplats, www.logistea.se. Oberoende Styrelsen har bedömts uppfylla tillämpliga krav på obero- ende. Bedömningen av varje styrelseledamots oberoende presenteras i tabellen på sidan 40. Under 2022 anses ledamoten Sanja Batljan oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen, men inte gentemot större aktieägare i Logistea. Styrelsens uppgifter Styrelsens huvudsakliga uppgift är att för ägarnas räkning förvalta koncernens verksamhet på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktig lönsam tillväxt och värde- skapande tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ning av bolagets angelägenheter, vilket bland annat inne- fattar ansvar för upprättande av övergripande, långsiktiga mål och strategier, budget samt affärsplaner, fastställandet av riktlinjer för bolagets verksamhet, granskning och godkännande av bokslut, att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdel- ningspolicy, utveckling av koncernens policyer, tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policyer och riktlinjer efterlevs, tillse att system finns för uppföljning Bolagsstyrning — Bolagsstyrning 38 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 och kontroll av bolagets verksamhet och risker, betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet, att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne. Styrelsen är vidare ansvarig för bolagets mångfalds- policy. Policyn tillämpas såväl inom styrelse och ledning, som hos medarbetare, konsulter, leverantörer och andra kontrakterade parter. Målet med mångfaldspolicyn är en jämställd arbetsplats och en värdekedja fri från diskrimine- ring. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker- ställa att åtgärder vidtas för att förebygga diskriminering och otillbörlig särbehandling, såväl positiv som negativ. Styrelsen är även ansvarig för upprättande, offentlig- görande och färdigställande av koncernens integrerade årsredovisning. Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa koncernens ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkställande direktören över- vaka koncernens resultat och förbereda samt vara ord- förande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt arbete och att styrelsen får tillräcklig information för att utföra sitt arbete på ett effektivt sätt. Det åligger vidare ordföranden att fullgöra uppdrag läm- nat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Arbetsordning och styrelsemöten Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen. Arbetsordningen reglerar arbetsfördelningen och ansvar mellan styrelsen, styrelseordföranden och verkställande direktören. Mångfaldsaspekter finns med i styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastställer även instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkställande direktören. Enligt arbetsordningen ska ordföranden bland annat: • Organisera och fördela styrelsearbetet. • Säkerställa att styrelsen fullgör sina arbetsuppgifter och har relevant kunskap om bolaget. • Tillse att styrelsearbetet utförs på ett effektivt sätt. • Säkerställa att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt. • Säkerställa att styrelsen årligen genomför en utvärdering av sitt arbete. Arbetsordningen för styrelsen omfattar även detaljerade instruktioner till verkställande direktör och andra bolags- funktioner om vilka frågor som kräver styrelsens god- kännande. Instruktionerna anger bland annat de högsta belopp som olika beslutsorgan inom koncernen har rätt att godkänna när det gäller kreditlimiter, investeringar och andra utgifter. Styrelsen ska säkerställa att styrelsen som ett kollegialt organ har relevant kunskap inom hållbarhet, mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö, antikorruption och mångfalds- frågor. Enligt arbetsordningen ska konstituerande styrel- semöte hållas direkt efter årsstämman. Vid detta möte beslutas bland annat om val av ledamöter till styrelsens utskott och vilka som ska teckna Logisteas firma. Styrel- sen håller därutöver normalt tio ordinarie sammanträden från årsstämman fram till nästkommande årsstämma. Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema. Fyra av dessa hålls i samband med publicering av kon- cernens bokslutskommuniké respektive delårsrapporter. Ytterligare möten, inklusive telefonmöten, hålls vid behov. Styrelsens arbete under 2022 Styrelsen höll under året 18 sammanträden. Samtliga hölls i Stockholm eller digitalt. Respektive styrelsemedlems deltagande i dessa möten visas i tabellen på nästa sida. Alla sammanträden under året har följt en dagordning, som tillsammans med dokumentation för varje punkt på dag- ordningen tillhandahålls ledamöterna inför styrelsemötena. Ordinarie styrelsemöte varar normalt en halv dag för att ge tid för presentationer och diskussioner. Logisteas CFO är styrelsens sekreterare. Vid varje ordinarie styrelsemöte redogör verkställande direktören för koncernens resultat och finansiella ställning samt utsikter för kommande kvartal. Dessutom behandlas potentiella investeringar samt framdrift i befintliga projekt. Ledande befattningshavare presenterar även strategiska områden ad hoc vid behov. Viktiga styrelseärenden 2022 • Beslut om förvärv. • Beslut om kapitalanskaffning. • Beslut om organisationsförändringar. • Beslut om styrande policyer. • Beslut om kapital- och finansieringsfrågor. • Beslut om godkännande av finansiella rapporter. • Granskning och beslut avseende intern kontroll. • Lämnat utdelningsförslag för räkenskapsåret 2022 till årsstämman. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsen genomför årligen en utvärdering av styrelse- arbetet genom att ett frågeformulär skickas till ledamöterna. Svaren samlas in och sammanställs av person utanför styrelsen innan de delas med styrelsen och valbered- ningen för att hålla svaren anonyma. Utvärderingen avser arbetsformer och arbetsklimat liksom huvudinriktningen för styrelsens arbete. Denna utvärdering fokuserar även på tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelsen har jobbat aktivt med att förbättra sitt arbete utifrån vad som framkommit i genomförda utvärderingar. Utvärderingen diskuterades vid ett styrelsemöte. Resultatet av utvärderingarna presenterades även för valberedningen av styrelseordföranden. Bolagsstyrning — Bolagsstyrning Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 39 Namn Position Invald, år Oberoende i relation till bolaget och bolagsledningen Oberoende i relation till aktieägare Närvaro, antal styrelse möten Närvaro, antal möten i utskott Ersättning 2022, tkr Patrik Tillman Styrelseordförande 2004 Ja Ja 18 (18) 2 (2) Ersättningsutskott 300 Bengt Kjell Vice ordförande 2021 Ja Ja 18 (18) 197 Sanja Batljan Ledamot 2021 Ja Nej 18 (18) 5 (5) Revisionssutskott, 2 (2) Ersättningsutskott 197 Stefan Hansson 1) Ledamot 2022 Ja Ja 9 (18) 107 Anneli Lindblom 1) Ledamot 2022 Ja Ja 9 (18) 3 (5) Revisionssutskott 127 Johan Mark Ledamot 2019 Ja Ja 18 (18) 5 (5) Revisionssutskott 177 Fredrik Palm 2) Ledamot 2021 Ja Ja 9 (18) 2 (5) Revisionssutskott 50 Caroline Thagesson Ledamot 2019 Ja Ja 18 (18) 2 (2) Ersättningsutkott 157 Styrelsens sammansättning Styrelsens utskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott och ett revisionsutskott. Utskottens arbete är i huvudsak av beredande och rådgivande karaktär, men styrelsen kan i särskilda fall delegera beslutsbefogenheter till utskotten. De ärenden som behandlats vid utskottsmötena ska protokollföras och rapporteras till styrelsen vid nästa möte. Utskottens ledamöter och ordförande utses vid det konstituerande styrelsemöte som hålls direkt efter valet avstyrelseledamöter. Revisionsutskott Revisionsutskottet bestod under 2022 av Sanja Batljan (ordförande), Johan Mark samt Anneli Lindblom. Revisionsutskottets huvudsakliga uppgift är att svara för att bolagets finansiella rapportering upprättas i enlighet med lagar, regler och policyer. Utskottet ska bland annat lämna rekommendationer till styrelsen för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet, övervaka effektiviteten i den interna kontrollen, hålla sig informerad om revisionen och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt biträda vid upprättande av förslag till stämmans val av revisor. Revisionsutskottet har även till uppgift att stödja valberedningen med förslag vid val av externa revisorer. Revisionsutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Utskottet har haft fem sammanträden under året. Den externa revisorn rapporterar till utskottet vid minst ett ordinarie möte. Koncernens CFO har deltagit i samt ligasammanträden under året. Koncernens CFO är utskottets sekreterare. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet bestod av Patrik Tillman (ordförande), Sanja Batljan och Caroline Thagesson. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor förbolagsled- ningen, följa och utvärdera pågående och under året avslu- tade program för rörliga ersättningar för koncernledningen, tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt- ningsnivåer i bolaget. Vid årsstämman 2022 framlades och godkändes ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2021. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år, fler möten kan hållas vid behov. Under 2022 höll ersättningsutskottet två möten. Viktiga frågor som togs upp var ersättningsförslag tillverkställande direktör, beslut om ersättning till nya medlemmar i koncernledningen, granskning och beslut om förändring av ersättning till medlemmar i koncernled- ningen, samt riktlinjer för ersättningen till koncernled- ningen 2023. Patrik Tillman, utskottets ordförande, är utskottets sekreterare. Externa revisorer Revisorerna utses av aktieägarna på årsstämman. Reviso- rerna granskar och reviderar bland annat bolagets årsre- dovisning, koncernredovisning, räkenskaper, arbetet med den interna kontrollen samt styrelsens och vd:s löpande förvaltning. Ernst & Young Aktiebolag valdes till revisions- bolag vid årsstämman 2022 för tiden fram till årsstämman 2023. Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Gabriel Novella har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Logistea. Den externa revisionen utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga rapporter till revisionsutskot- tet och styrelsen gällande såväl revisionsuppdraget som granskningen av den interna kontrollen. Revisionen sker i enlighet med aktiebolagslagen, International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. För mer information om arvoden till revisorer samt utförda uppdrag i koncernen, se Not 4 Arvode och kost- nadsersättning till revisorer. 1) Invalda som ledamöter i styrelsen på årsstämman i maj 2022 2) Avgick som ledamot i styrelsen på årsstämman i maj 2022 Bolagsstyrning — Bolagsstyrning 40 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Vd och koncernledning Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och driften av bolaget. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verk- ställande direktören framgår av arbetsordningen för styrel- sen samt instruktionen för den verkställande direktören. Verkställande direktören utses av styrelsen och är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verk- samhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsens sammanträden och ansvarar för att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Styrelsen utvärderar årligen verkställande direktörens arbete. Verkställande direktören utser övriga medlemmar i koncernledningen och leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar. Koncern ledningen har under året haft 36 ordinarie möten samt kontinuerliga avstämningsmöten med hänsyn till specifika händelser och aktiviteter. Under 2022 har bolagets ledningsgrupp förändrats till följd av ökat fastighetsbestånd. Vid ingången av året bestod ledningsgruppen av vd Niklas Zuckerman, vice vd Anders Nordvall, CFO Philip Löfgren samt finans- och affärsutvecklingschef Tobias Lövstedt och vid utgången av året bestod ledningsgruppen av vd Niklas Zuckerman, vice vd Anders Nordvall, CFO Philip Löfgren, finans- och affärs- utvecklingschef Tobias Lövstedt samt förvaltningschef Maléne Broman. En erfaren ledningsgrupp Logisteas koncernledning har en gedigen erfarenhet och kompetens från olika branscher, vilket skapar en god plattform för bolagets fortsatta utveckling och tillväxt. Samtliga i koncernledningen är svenska medborgare. Vidårsredovisningens publicering bestod ledningsgruppen av sex medlemmar, varav två kvinnor. Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av årsstämman. Vid årsstämma 2022 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 325 000 kronor till styrelseordförande, 240 000 till styrelsens vice ordförande och med 160 000 kronor till övriga styrelseledamöter. För ordföranden i revisions- utskottet utgår 60 000 och ytterligare 30 000 till envar av övriga ledamöter i utskottet. Inget arvode utgår för arbete i styrelsens övriga utskott. För ytterligare information om ersättning till styrelsens ledamöter, se Not 5 Anställda ochpersonalkostnader. Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Riktlinjer för ersättning till koncernledningen beslutas av årsstämman på grundval av förslag från styrelsen. Ersättningen till vd beslutas av styrelsen baserat på rekommendation från ersättningsutskottet. Förändringar i ersättningarna till övriga medlemmar i koncernledningen beslutas av ersättningsutskottet, baserat på förslag från vd, och rapporteras till styrelsen. Logistea ska erbjuda ersättningar och andra anställ- ningsvillkor som möjliggör för bolaget att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som bolaget behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmäs- sighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i Logistea. Med ledande befattningshavare avses vd och till denne rapporterande chefer som ingår i koncernledningen. Logisteas ledande befattningshavare utgörs vid rappor- tens publicering av: vd, vice vd och transaktionschef, CFO, finans- och affärsutvecklingschef, förvaltningschef samt general counsel, totalt sex personer. Ersättningen till Logisteas ledande befattningshavare består av: • fast lön. • rörlig ersättning. • pension. • andra sedvanliga förmåner. Den fasta lönen ska grundas på marknadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till medarbetarens kvalitativa prestation. Den fasta lönen om- prövas som huvudregel en gång per år. Den rörliga ersätt- ningen ska bestå av kontant ersättning. Om årsstämman beslutar om program för långsiktig rörlig ersättning ska denna bestå av aktier och/ eller aktierelaterade instrument i bolaget. Styrelsen ska årligen utvärdera huruvida ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram ska föreslås årsstämman eller inte. För en närmare beskrivning hänvisas till Not 5 Anställda och personalkostnader. Intern kontroll Logisteas interna kontrollstruktur har utformats för att sä- kerställa korrekt och tillförlitlig finansiell rapportering och redovisning i enlighet med tillämpliga lagar och förordning- ar, redovisningsstandarder samt övriga krav på noterade bolag. Kontrollstrukturen tillför värde genom tydliggörande av roller och ansvar, förbättrad processeffektivitet, ökad riskmedvetenhet och förbättrade beslutsunderlag. Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning. Bolagsstyrning — Bolagsstyrning Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 41 Arbetet med den interna kontrollen granskas av bolagets revisor. Logistea har valt att begränsa beskrivningen av den interna kontrollen till att behandla intern kontroll avse- ende den finansiella rapporteringen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning, punkt 7.4. Den interna kontrollstrukturen är baserad på Internal Control – Integrated Framework (2013) utgivet av the Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO). Detta ramverk omfattar fem huvud- områden; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Varken den beskrivna organisationen av intern kontroll eller inne- hållet inom respektive område ska ses som statiskt, utan anpassas till förändringar i Logisteas verksamhet och om- värld. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrät- ta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till verkställande direktör. Logisteas CFO ansvarar för att uppföljning av och arbetet med Logisteas interna kontroll sker i enlighet med den form som styrelsen och verkställande direktör beslutar. För den finansiella rapporteringen har styrelsen inrättat ett revisionsutskott som bistår styrelsen beträffande relevanta policyer samt väsentliga redovisningsprinciper som koncernen tillämpar. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen avse- ende den finansiella rapporteringen. En viktig del av kon- trollmiljön är att beslutsvägar, befogenheter och ansvar är tydligt definierade och kommunicerade mellan olika nivåer i organisationen samt att styrande dokument i form av interna policyer, handböcker, riktlinjer och manualer finns. Logisteas styrelse har etablerat tydliga arbetsprocesser och arbetsordningar för sitt arbete och styrelsens utskott. En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta och godkän- na ett grundläggande ramverk och policyer. Dessa inklude- rar bland annat styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, beslutsordning, uppförandekod, leverantörskod, ramverk för riskhantering och intern kontroll, finanspolicy, informa- tionspolicy samt insiderpolicy. Samtliga medarbetare är skyldiga att följa kontrollmiljöns interna och externa ram- verk. Syftet med dessa policyer är att skapa grunden för en god intern kontroll samt att uppnå och upprätthålla en hög etisk standard i koncernen. Vidare har styrelsen säkerställt att organisationsstruk- turen ger tydliga roller, ansvar och processer som gynnar en effektiv hantering av verksamhetens risker och möjlig- gör måluppfyllelse. Som en del i ansvarsstrukturen ingår att styrelsen utvär- derar verksamhetens prestationer och resultat genom ett ändamålsenligt rapportpaket innehållande utfall, progno- ser, affärsplan, uppföljning av risker och analyser av viktiga nyckeltal. Som ett led i att stärka den interna kontrollen har Logistea valt att samla styrdokumenten i en ekonomi- handbok. Ekonomihandboken ger en överskådlig bild av befintliga policyer, regelverk och rutiner som påverkar innehållet och kvaliteten i den finansiella rapporteringen. Riskbedömning Logistea arbetar kontinuerligt och aktivt med att kartlägga, bedöma och hantera de risker som bolaget utsätts för. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande på alla nivåer inom Logistea och ingår som en naturlig del i bolagets affärsprocesser och anpassas löpande till för- ändringar i bolagets verksamhet och omvärld. Logistea har identifierat ett antal huvudprocesser för riskhantering och varje process har en processägare som ansvarar för att säkerställa god effektivitet som god intern styrning och kontroll inom ramen för processen. Ett minimikrav är att de kontrollaktiviteter som genomförs ska omfatta de nyckel- risker som identifierats inom koncernen. Respektive pro- cessägare rapporterar identifierade brister och åtgärder till CFO, som leder och samordnar det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering samt rapporterar status till bolagets koncernledning. En bedömning av risken för fel i den finansiella rappor- teringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen och rapporten över finansiell ställning. Poster som samman- taget är väsentliga och har förhöjd risk för fel, så kallade kritiska poster, identifieras och illustreras i en riskkarta. För identifierade kritiska poster genomlyses särskilt pro- cesserna och tillhörande interna kontroller i syfte att mini- mera risken. Som ett resultat av den årliga genomgången fattar styrelsen beslut om vilka risker som är väsentliga att beakta för att säkerställa en god intern kontroll inom den finansiella rapporteringen. Kontrollaktiviteter De väsentligaste riskerna hanteras genom kontrollaktivi- teter som fastställs i bolagets styrdokument. Syftet med kontrollaktiviteterna, som sker på flera olika nivåer inom organisationen, är att upptäcka, förebygga och hantera risker inom organisation och verksamhet, samt upptäcka, förebygga och rätta till felaktigheter och avvikelser i rapporteringen. Kontrollaktiviteterna omfattar bland annat avstämningar av projektverksamheten, beslutsgrindar för projektutvecklingen, attest- och godkännanderutiner, verifieringar, bank- och kontoavstämningar, analytisk upp- följning av resultat och balansposter på koncernnivå och automatiska kontroller inbyggda i IT-system samt kontroller i den underliggande IT-miljön. Hållbarhet För hantering och kontroll av hållbarhet finns uppfö- randekod, leverantörskod, hållbarhetspolicy, arbetsmiljö- policy samt mångfaldspolicy. Samtliga dokument baseras på FN:s Global Compact och dess underliggande principer som hör till respektive policy. Varje policy har ett tydligt ägarskap med en eskaleringstrappa som går upp till koncernledningen. Bolagsstyrning — Bolagsstyrning 42 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Uppförandekoden och leverantörskoden Uppförande- och leverantörskoden kräver signering som ett medgivande på att följa respektive dokument. För res- pektive hållbarhetsområde finns vidare en aspektägare som säkerställer intern kontroll enligt följande struktur. För mångfaldspolicyn är Logisteas styrelse ytterst ansva- rig. Mångfaldspolicyn bygger på princip 1 i FN:s Global Compact och tillämpar mångfaldsaspekter som ålder, kön, könstillhörighet, etnisk eller religiös tillhörighet, tros- uppfattning, funktionsvariation eller sexuell läggning. Mångfald ska beaktas, respekteras och avspeglas inom hela koncernen. Information och kommunikation För kommunikation med Logisteas olika intressentgrupper finns en informationsspolicy som anger riktlinjer för hur denna kommunikation bör ske. Syftet med policyn är att säkerställa en god och professionell informationsgivning samt säkerställa att alla informationsskyldigheter efterlevs på ett korrekt och fullständigt sätt. Intern kommunikation sker via ledningsgruppsmöten på koncernnivå, samt via linjeorganisationen. Att informera och kommunicera om risker och kontroller inom koncernen bidrar till att säkerställa att välgrundade affärsbeslut fattas. Den interna kommunikationen syftar även till att varje medarbetare ska förstå Logisteas värderingar och affärsverksamhet. Logisteas styrande dokument i form av policyer, rikt- linjer och manualer, till den del det avser den finansiella rapporteringen, kommuniceras framförallt via intranätet och koncernens ekonomihandbok. Ekonomihandboken uppdateras löpande utifrån förändringar i Logisteas verksamhet och förändringar drivna av externa krav. Uppföljning Bolaget ska löpande genomföra utvärderingar för att försäkra sig om att intern styrning och kontroll fungerar effektivt samt identifiera graden av måluppfyllelse av genomförda förändringar. Brister i styrning, kontroll och riskhantering ska kommuniceras till berörda processägare som ansvarar för att vidta korrigerande åtgärder samt till ledning och styrelse i den mån det är lämpligt. Finansiell uppföljning sker kvartalsvis på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget, föregående år och senaste prognos. Prognos upprättas kvartalsvis i samband med kvartals- bokslut. Resultatet analyseras av ekonomiavdelningen, avvikelseanalyser upprättas och eventuella åtgärder vid- tas. CFO rapporterar till verkställande direktör som lämnar finansiella rapporter för koncernen till styrelsen kvartals- vis. Revisionsutskottet tar löpande del av ledningens finan- siella rapportering och revisorernas utlåtande och följer upp de brister och förslag till åtgärder som framkommit. Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som verkställande direktör lämnar. För att säkerställa en effek- tiv ledningsprocess har styrelsen under året kontinuerligt utvärderat verkställande direktörs arbete där ingen från bolagsledningen deltagit. Internrevision Styrelsen har gjort bedömningen att Logistea, utöver befintliga processer och funktioner för intern kontroll, inte har behov av att ha en separat funktion för internrevision. Uppföljning utförs av styrelse samt koncernledning och kontrollnivån bedöms för närvarande uppfylla koncernens behov. En årlig bedömning görs huruvida en internrevi- sionsfunktion anses nödvändig för att bibehålla god kontroll inom Logistea. Visselblåsarfunktion Logisteas visselblåsarfunktion nås via bolagets webb- plats. Visselblåsartjänsten är ett varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Logisteas affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. Bolagsstyrning — Bolagsstyrning Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 43 Styrelse Patrik Tillman Styrelseordförande sedan 2013 (styrelseledamot sedan 2004). Ordförande för ersättnings - utskottet. Född 1965 Utbildning Civilekonom, Stockholms universitet. Diplomerad finansanalytiker, IFL Sigtuna. Övriga uppdrag Styrelseordförande i PFG Group och Kanholmsfjärdens Marina Holding. Styrelseleda- mot Kloster Invest, Stocksund Financial Services, M2 Asset Management samt vd och styrelseledamot i Lenner & Partners Corporate Finance. Styrelsesuppleant Aktie- bolaget Kunzit samt Lenner- Corporate Finance Holding. Tidigare uppdrag Styrelseordförande i Indiska Magasinet och BD Global Community. Styrelseleda- mot Recence Fastighets AB, Stocksunds Fastighets AB, Indiska Förvaltning AB och Singbox. Finansanalytiker Alfred Berg Fondkommission. Eget och närståendes innehav * 53 355 A-aktier och 4 4 26 942 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Bengt Kjell Vice styrelseordförande sedan 2021. Född 1954 Utbildning Civilekonom från Handels- högskolan i Stockholm. Övriga uppdrag Vice ordförande i Pandox och Indutrade. Styrelseledamot i Industri värden, ICA Gruppen och Dunkers stiftelser. Tidigare uppdrag Styrelseordförande Amasten, Hemfosa, Nyfosa och Kungs- leden. Vd för Handel och Industri, vice vd samt tillförord- nad vd Industrivärden. Innehav * 70 000 A-aktier och 600 000 B-aktier samt 1 700 657 aktie- optioner utställda av en av bolagets större aktieägare. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Stefan Hansson Styrelseledamot sedan 2022. Född 1973 Utbildning Studier i företagsekonomi vid Handelshögskolan i Göteborg och IHM Business School, Göteborg. Övriga uppdrag Styrelseledamot i HanssonGruppen Invest, styrelseledamot i Holding AB Knut Hansson. Tidigare uppdrag Styrelseledamot i Kollberg & Hansson FörvaltningsAB, styrelseledamot i Studor Projektutveckling, styrelse medlem Frölunda HockeyClub. Eget och närståendes innehav * 614 787 A-aktier och 6 995 921 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Sanja Batljan Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande revisionsutskottet. Ledamot ersättningsutskottet. Född 1967 Utbildning Civilekonom, Mostars univer- sitet, Bosnien-Hercegovina/ Stockholms universitet samt Executive Master of Finance, Mgruppen (Svenska manage- mentgruppen AB). Övriga uppdrag Vd Nynäshamnsbostäder, vd Tegeltraven Holding, styrelse- ordförande Svenska Röda Korset Nynäshamnskretsen samt styrelseledamot Kameo. Tidigare uppdrag Medlem av SABO:s vd-råd, CFO och administrativ chef Nynäshamnsbostäder samt controller Lunds Energi (numera Kraftringen Energi). Eget och närståendes innehav * 2 790 033 A-aktier och 24 187 425 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen, men inte till bolagets större aktieägare. * Innehav vid årsredovisningens publicering. Bolagsstyrning — Styrelse 44 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Johan Mark Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet. Född 1974 Utbildning Civilekonom, Karlstads universitet. Övriga uppdrag CFO Rahmqvist Group. Tidigare uppdrag Interim CFO för Houdini Sportswear, Royal Design Group Holding, Hummingbird Aviation Services. Vd samt CFO/COO J.Lindeberg, vice vd samt CFO Indiska Magasinet, CFO Björn Borg AB, CFO Dynamiccode AB. Eget och närståendes innehav * 2 333 A-aktier och 23 333 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Anneli Lindblom Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot i revisionsutskottet. Född 1967 Utbildning Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm. Övriga uppdrag CFO Pandox, styrelseledamot Haypp Group, styrelseledamot Avtalat.se Tidigare uppdrag Styrelseledamot och ordfö- rande i revisionsutskottet Amasten Fastighets AB, styrelseledamot och ord- förande i revisionsutskottet Hemfosa samt CFO för flera noterade bolag. Eget och närståendes innehav * 1 055 A-aktier och 13 550 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Caroline Thagesson Styrelseledamot sedan 2021. Ledamot i ersättningsutskottet. Född 1980 Utbildning Fil.kand i fastighetsvetenskap, Malmö Högskola samt kurser i hållbart familje skogsbruk, Linnéuniversitetet, Växjö. Övriga uppdrag Vd Trenäs Förvaltning AB. Tidigare uppdrag Fastighetsutvecklare Trenäs Förvaltning AB. Franchisetagare SkandiaMäklarna. Fastighets- mäklare Bjurfors samt Erik Olsson Fastighetsförmedling. Eget och närståendes innehav * 1 148 A-aktier och 8 608 B-aktier. Oberoende till bolaget och bolagsledningen samt till bolagets större aktieägare. Revisor Revisorerna utses av aktie ägarna på årsstämman. Revisorerna granskar bolagets årsredovisning, koncernredovisning och räkenskaper samt styrelsens och vd:s löpande förvaltning. Årsstämman 2022 beslutade att välja Ernst & Young Aktiebolag som bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudansvarig revisor är Gabriel Novella. Den externa revisionen utförs enligt god revisionssed. Revisorerna har lämnat såväl muntliga som skriftliga rapporter till revisionsutskottet och styrelsen gällande såväl revisionsuppdraget som granskningen av den interna kontrollen. Bolagsstyrning — Styrelse Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 45 Ledande befattningshavare Niklas Zuckerman Vd sedan 2021. Född 1976 Utbildning Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund Partner och ansvarig för Savills svenska transaktionsrådgivning, dess förinnan motsvarande roll vid Cushman & Wakefield samt partner hos Catella CorporateFinance. Eget och närståendes innehav * 170 000 B-aktier. 1 045 000 tecknings- optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Anders Nordvall Vice vd och transaktionschef sedan 2021. Född 1972 Utbildning Civilingenjör, KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund Partner och vice vd för Savills Sverige, partner och vd för Cushman & Wakefield Sverige, vd Catella Corporate Finance. Eget och närståendes innehav * 108 000 B-aktier. 1 045 000 tecknings- optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Maléne Broman Förvaltningschef sedan 2022. Född 1971 Utbildning Fastighetsförvaltning, fastighetsvärdering och bolagsanalys, KTH Kungliga Tekniska Högskolan mfl, Stockholm. Bakgrund Förvaltningschef Galjaden Fastigheter AB, fastighetschef samt förvaltare SveaReal, Property Manager GE Real Estate samt förvaltareKungsleden. Eget och närståendes innehav * 240 A-aktier och 2 400 B-aktier. 200000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). * Innehav vid årsredovisningens publicering. Bolagsstyrning — Ledande befattningshavare 46 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Philip Löfgren CFO sedan 2021. Född 1990 Utbildning Kandidatexamen företags ekonomi, Stockholms universitet, Stockholm. Bakgrund CFO Estancia Logistik, fastighetsutveck- lare Nordic Gatekeeper. Erfarenhet av transaktioner, fastighetsekonomi och ekonomisk förvaltning av fastighetsbolag inom lager och logistik sedan 2014. Eget och närståendes innehav * 1 200 A-aktier samt 868 750 B-aktier. 480 000 teckningsoptioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Michela Westin General Counsel sedan 2022. Född 1989 Utbildning Juristexamen, Stockholms universitet, Stockholm. Bakgrund Tidigare arbetat som advokat på Advokatfirman Cederquist. Eget och närståendes innehav: * 15 000 B-aktier. 55 000 tecknings optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Tobias Lövstedt Finans- och affärsutvecklingschef sedan 2021. Född 1989 Utbildning Civilekonom, Stockholms universitet och kandidatexamen i fastighet och finans från KTH Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Bakgrund Tidigare arbetat på bland annat Jernhusen och Samhällsbyggnadsbolaget. Specialisering på fastighetsutveckling och finansiering. Eget och närståendes innehav * 500 000 B-aktier. 480 000 tecknings- optioner, vilka ger rätt att förvärva Logistea B-aktier (incitamentsprogram 2021/2025). Bolagsstyrning — Ledande befattningshavare Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 47 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i Logistea AB, org.nr 556627-6241 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2022 på sidorna 36–47 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor- ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna gransk- ning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den dagen som framgår av vår elektroniska underskrift. Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Bolagsstyrning — Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 48 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logisteas aktie Logisteas aktie är sedan juni 2010 noterad på Nasdaq Stockholm och sedan 2022 på Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick per den 31 december 2022 till 1,4 miljarder kronor. Aktiekapital Logistea har två aktieslag, stamaktier av serie A och B. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B-aktie till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktiekapitalet uppgick vid årsskiftet till 60 527029 kronor och fördelas på totalt 121 054 057 aktier (96289172). Av dessa aktier är 9 568 392 aktier av stam Aoch 111485 665 aktier av stam B. Kvotvärdet per stamaktie är0,5 kronor. Under räkenskapsåret har det emitterats totalt 24764885 aktier (24 395 805) varav 19 428 133 aktier genom en företrädesemission i april och övriga 5 336 752 iriktade emissioner i syfte att finansiera fastighetsförvärv. Börsvärde och omsättning Betalkursen för stam A-aktien var per den 31 december 2022 12,52 kronor (49,50) och för stam B-aktien, som handelsstartades den 22 november 2021, var betalkursen 11,90 kronor (33,26). Betalkurserna per den 31 december 2022 motsvarar ett börsvärde om totalt 1,4 miljarder kronor (3,3). Under räkenskapsåret omsattes i genomsnitt cirka 189562 (910 260) stamaktier per dag. Totalt omsattes 48,0 miljoner Logistea-aktier (101,7) till ett värde av 1297,7 miljoner kronor (1 553,5). Lägsta kurs för LOGI A var 10,45 kronor (4 oktober 2022) och högsta kurs var 66,4 kronor (3januari 2022). Lägsta kurs för LOGI B var 9,3 kronor (24oktober 2022) och högsta kurs var 35,1 kronor (3 januari 2022). Kursnedgången under 2022 uppgick till 75 procent för LOGI A vilket kan jämföras med en uppgång på 227 procent under 2021. Under räkenskapsåret 2022 minskadeOMXSPI Index med 25,2 procent (33,4). Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 2022 2021 2022 2021 A-aktier 12,52 49,50 133 130 2,0 5,0 B-aktier 11,90 33,26 35 19 3,1 1,2 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Antal tusen SEK 0 10 20 30 40 50 60 70 ■ Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad ■ Logistea A ■ Carnegie Real Estate Index Indexerad A-aktiens kursutveckling 2022 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC 0 10 20 30 40 50 60 Antal tusen SEK ■ Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad ■ Logistea B ■ Carnegie Real Estate Index Indexerad B-aktiens kursutveckling 2022 Bolagsstyrning — Aktien Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 49 Aktiebaserade incitamentsprogram Logistea har ett optionsprogram för bolagets nyckel- personer och anställda. Totalt äger optionsinnehavarna 4 180 000 teckningsoptioner av serie 2021/2025, som löper på fyra år. Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 2,06 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) stam B-aktie i bolaget under tiden från och med den 1december 2025 till och med den 15 december 2025. Optionerna blir värdefulla när kursen för stam B-aktien överstiger det så kallade strike- priset, som per årsskiftet uppgick till 28,8 kronor. Det maximala antalet tillkommande stam B-aktier beräknas uppgå till högst 4 180 000 stycken motsvarande cirka 3,5 procent av det totala antalet aktier i bolaget och 2,0 procent av det totala antalet röster i bolaget, vilket motsvarar 3,7 procent av det totala antalet stam B-aktier i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 2 090 000 kronor. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktieägare. Styrelsen avser föreslå årsstämman 2023 att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022. Bolaget lämnade ingen utdelning för räkenskapsåret 2021. Eget kapital och substansvärde Eget kapital per stamaktie uppgick vid räkenskapsårets slut till 15,4 kronor (10,9). Substansvärdet per stamaktie uppgick vid samma period till 16,9 kronor (11,8). Aktie- kursen för stam A-aktien var vid tidpunkten 81 procent (454) av det egna kapitalet per aktie och 74 procent (419) av substansvärdet per stam A-aktie. För stam B-aktien var aktiekursen 77 procent (305) av det egna kapitalet och 70 procent (282) av substansvärdet per stam B-aktie. Aktieägande Antalet aktieägare i Logistea uppgick per den 31 decem- ber 2022 till 12 964 (14 594) enligt Euroclear Sweden AB. Logisteas tio största ägare innehade aktier motsvarande 66,5 procent (68,1) av kapital och 71,1 procent (68,8) av röster i bolaget. Utländskt ägande uppgick till cirka 6,7 procent (7,6) per den 31 december 2022. Största aktieägare per den 31 december 2022 Tio största aktieägare Logi A Innehav, % Logi B Innehav, % Kapital, % Röster, % Avstämt Ilija Batljan direkt eller via bolag 2 395 851 25,0 24 150 511 21,7 21,9 23,2 2022-12-31 Dragfast AB 3 074 888 32,1 8 700 000 7,8 9,7 19,0 2022-12-31 M2 Capital Management AB 434 226 4,5 11 215 214 10,1 9,6 7,5 2022-12-31 Stefan Hansson direkt och via bolag 614 787 6,4 6 995 921 6,3 6,3 6,3 2022-12-31 Phoenix Insurance Ltd. - 0,0 7 787 705 7,0 6,4 3,8 2022-12-31 Karlskoga Industrifastighets AB 20 000 0,2 6 500 000 5,8 5,4 3,2 2022-12-31 Kattvik Financial Services AB 51 223 0,5 4 359 386 3,9 3,6 2,4 2022-12-31 Avere Fastigheter AB 267 917 2,8 1 362 948 1,2 1,3 2,0 2022-12-31 Trenäs Förvalting AB 394 182 4,1 41 828 0,0 0,4 1,9 2022-12-31 Futur Pension 171 995 1,8 2 005 277 1,8 1,8 1,8 2022-12-31 Totalt 10 största aktieägare 7 425 069 77,6 73 118 790 65,6 66,5 71,1 Övriga 2 143 323 22,4 38 366 875 34,4 33,5 28,9 Total 9 568 392 100,0 111 485 665 100,0 100 100,0 2022-12-31 Nyckeltal 2022 2021 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,6 0,2 Resultat per stamaktie, kr 2,8 3,7 Substansvärde per stamaktie, kr 16,9 11,8 Eget kapital per stamaktie, kr 15,4 10,9 Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 49,5 Aktiekurs per stamaktie B, kr 11,9 33,3 Nyckeltal per stam B-aktie Bolagsstyrning — Aktien 50 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Aktiekapitalets utveckling År Transaktion Ökning av antal aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr 2002 Bildande 1 000 1 000 - 100 000 2003 Nyemission 110 1 110 11 000 111 000 2005 Split 100:1 109 890 111 000 - 111 000 2005 Nyemission 11 000 122 000 11 000 122 000 2007 Split 41:1 4 880 000 5 002 000 - 122 000 2007 Fondemission 5 002 000 378 200 500 200 2007 Nyemission 750 000 5 752 000 75 000 575 200 2018 Nyemission 2 667 333 8 419 333 266 733 841 933 2019 Nyemission 500 000 8 919 333 50 000 891 933 2019 Nyemission 5 946 222 14 865 555 594 623 1 486 556 2020 Nyemission 22 903 427 37 768 982 2 290 343 3 776 898 2020 Nyemission 17 326 778 55 095 760 1 732 678 5 509 576 2020 Nyemission 16 797 607 71 893 367 1 679 760 7 189 336 2021 Nyemission 3 837 500 75 730 867 383 751 7 573 087 2021 Nyemission 926 735 76 657 602 92 673 7 665 760 2021 Nyemission 2 166 667 78 824 269 216 667 7 882 427 2021 Nyemission 912 330 79 736 599 91 233 7 973 660 2021 Nyemission 1 79 736 600 0 7 973 660 2021 Minskning av aktiekapitalet - 79 736 600 –3 986 830 3 986 830 2021 Fondemission 797 366 000 877 102 600 39 868 300 43 855 130 2021 Nyemission 62 400 000 939 502 600 3 120 000 46 975 130 2021 Omvänd split 1:10 –845 552 340 93 950 260 - 46 975 130 2021 Nyemission 2 338 912 96 289 172 1 169 456 48 144 586 2022 Nyemission 488 569 96 777 741 244 285 48 388 871 2022 Nyemission 362 925 97 140 666 181 463 48 570 333 2022 Företrädesemission 19 428 133 116 568 799 9 714 067 58 284 400 2022 Nyemission 1 285 258 117 854 057 642 629 58 927 029 2022 Nyemission 3 000 000 120 854 057 1 500 000 60 427 029 2022 Nyemission 200 000 121 054 057 100 000 60 527 029 Aktieägarstruktur 31 december 2022 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 10 179 501–1 000 1 023 1 001–2 000 821 2 001–5 000 485 5 001–10 000 212 10 001–50 000 166 50 001– 78 Totalt 12 964 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 12 630 27% Företag/institutioner i Sverige 190 69% Privatpersoner/institutioner/ företag utomlands 144 4% Totalt 12 964 100% Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 12 820 96% Israel 1 4% USA 3 0% Danmark 45 0% Finland 37 0% Schweiz 6 0% Övriga länder 52 0% Totalt 12 964 100% Bolagsstyrning — Aktien Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 51 EPRA Som ett led i att öka tillgängligheten för investerare och analytiker i Sverige såväl utomlands, publicerar Logistea nyckeltal enligt intresseorganisationen EPRA, European Public Real Estate Association. EPRA sätter en standard avseende rapporteringen av nyckeltal för att öka jämför- barheten mellan fastighetsbolags finansiella rapportering. I Logisteas årsredovisning används nyckeltalen EPRA EPS – Earnings Per Share, EPRA NAV – Net Asset Value, EPRA NRV – Net Reinstatement Value, EPRA NTA – Net Tangible Assets, EPRA NDV – Net Disposal Value samt EPRA NIY – Net Initial Yield. Mer information om hur nyckeltalen är uträknade finns på sidan 96. Mkr kr/aktie Eget kapital enligt IFRS 1 864 15,4 Substansvärde EPRA NAV 1 864 15,4 Återläggning Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 185 1,5 Verkligt värde netto derivat –9 0,0 Substansvärde EPRA NRV 2 040 16,9 Avdrag Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15% 1) Immateriella tillgångar –162 –1 –1,4 0,0 Substansvärde EPRA NTA 1 877 15,5 Återläggning Derivat enligt ovan 9 0,0 Uppskjuten skatt i sin helhet Immateriella tillgångar –23 1 –0,1 0,0 Substansvärde EPRA NDV 1 864 15,4 1) Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,15%, vilket baserats på marknadspraxis om att dra av 25% av den latenta skatteskulden om 20,6%. Vidare har det antagits att underskotts- avdragen realiseras med en nominell skatt om 20,6%. Bolagsstyrning — Aktien 52 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Förvaltnings- berättelse Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 53 Affärsidé, mål och strategi Bolagets vision är att vara den naturliga långsiktiga part- nern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realise- ras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och för valta fastigheter och mark. Bolaget har en offensiv tillväxtplan med en målsättning att fastighetsvärdet ska överstiga 15 Mdkr vid utgången av 2024. Bolagets strategiska prioriteringar är enligt följande: • Förvärva fastigheter samt byggbar mark i attraktiva lägen i Sverige, och över tid även i övriga Norden, lämpade för lager, logistik och lätt industri. • Löpande utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt till- och nybyggnation av fastigheter på egen mark. • Prioritera en väl diversifierad kundbas med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt. • Bedriva en resurseffektiv verksamhet, där digitalisering och teknik är möjliggörare, och där miljöpåverkan samt social hållbarhet beaktas i affärsbesluten. Operativa mål • Fastighetsvärde som överstiger 15 Mdkr vid utgången av 2024. • Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. • 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026. • 50 procent av låneportföljen är grön finansiering vid utgången av 2026. Finansiella mål och riskbegränsningar • Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. • Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. Hållbarhetsmål Bolaget har en tydlig målsättning att bidra till FN:s Agenda 2030 och därmed agera i syfte att stödja ett hållbart Styrelsen och verkställande direktören för Logistea AB (publ), med organisationsnummer 556627-6241, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2022. Förvaltningsberättelse samhälle och värna miljön. Bolaget bedömer sig ha största möjlighet att påverka nedan globala mål: nummer 7 (hållbar energi för alla), 8 (anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt), 9 (hållbar industri, innovationer och infrastruktur), 11 (hållbara städer och samhällen), 12 (hållbar konsumtion och produktion) samt 13 (bekämpa klimatförändringar). Logistea har under inledningen av 2022 anslutit sig till FN Global Compact. Under 2023 avser bolaget att fördjupa och utveckla arbetet inom de valda hållbarhetsmålen i dialog med bolagets intressenter. För mer information se hållbarhetsrapporten på sidorna 22–29 i denna årsredovisning. Fastighetsbestånd Logisteas fastighetsbestånd har ett fastighetsvärde som per den 31 december 2022 uppgick till 4 623 Mkr (2 607) och bestod av 68 förvaltningsfastigheter (41) med en total uthyrningsbar area om 555 390 kvadratmeter (301 080). Samtliga fastigheter värderas varje kvartal genom kassa- flödesvärderingar. Extern värdering av samtliga fastigheter utförs minst en gång årligen. Under året har 100 procent av fastighets- beståndet externvärderats. Under det fjärde kvartalet externvärderades 100 procent av de kassaflödesgene- rerande fastigheterna, motsvarande 94 procent av det samlade beståndet. Övriga 6 procent, som avser projekt- fastigheter, har värderats internt. För rapportperioden har bolaget anlitat Cushman & Wakefield, Savills samt Newsec. Logistea inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderings processen. Den genomsnittliga direktavkast- ningen per 31 december 2022 för koncernens förvaltnings- fastigheter uppgick till 6,2 procent (6,0). Förvärv Under 2022 har Logistea förvärvat 29 förvaltningsfastig- heter till ett underliggande fastighetsvärde om 1 489 Mkr. Efter balansdagen har förvärv samt tillträde skett av fastigheter motsvarande ett samlat fastighetsvärde av 292 Mkr. Avyttring Under 2022 har Logistea avyttrat två förvaltningsfastig- heter till ett underliggande fastighetsvärde om 8,4 Mkr. 54 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Förvaltning — Förvaltningsberättelse Klassificering av förvärv De fastighetsförvärv som har gjorts i bolagsform utgör med beaktande av IFRS tillgångsförvärv. Projektutveckling Logistea har under 2022 investerat 196 Mkr (161) i om-, ny- och tillbyggnationer i både nya och befintliga fastigheter. Samtliga projektfastigheter, där återstående investering om 93 Mkr av den totala beräknade investeringen om 190 Mkr, är fullt uthyrda med ett beräknat driftnetto om 15 Mkr. Projektfastigheternas uthyrningsbara yta uppgår till 14 520 kvadratmeter. Avyttring av modeverksamheten Under verksamhetsåret 2021 avyttrades modeverksam- heten från moderbolaget till ett dotterbolag genom en inkråmsöverlåtelse. Dotterbolaget, Odd Molly Sverige AB, såldes till det noterade bolaget MBRS Group AB (tidigare We aRe Spindye AB). I transaktionen mottog Logistea ny- emitterade aktier i MBRS motsvarande cirka 53 procent av totalt utestående aktier. På en extra bolagsstämma i oktober 2021 beslutades det att dela ut aktierna i MBRS till Logisteas aktieägare genom en så kallad Lex Asea-utdelning. Avyttringen har resulterat i att Logistea i resultaträkning och rapport över kassaflödet separerar resultat respektive kassaflöde som är hänförlig till den utdelade verksamheten. Resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 318 Mkr (293) varav 323 Mkr (317) är hänförligt till kvarvarande verksamhet. Under året uppgick värdeförändringar fastigheter till 339 Mkr (378). Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 257 Mkr (93) för perioden. De kontrakterade hyresintäkterna för fastighetsportföljen uppgick för förvaltningsfastigheterna till 298 Mkr (154). Logistea har en väldiversifierad kundbas med över 150 hyresgäster med en genomsnittlig återstående kon- traktstid på 7,8 år (6,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 98,1 procent (95,2). Fastighetskostnader och driftnetto Koncernens fastighetskostnader uppgick till 71 Mkr (28), vilket påverkats av ett ökat fastighetsbestånd. Driftnettot uppgick till 186 Mkr (65) och överskottsgraden till 72 procent (70). Den justerade överskottsgraden, där drift- nettot ställs i procent av hyresintäkter exklusive hyres- tillägg, uppgick till 86 procent (80). Central administration De centrala administrationskostnaderna uppgick till 38 Mkr (24) vilket påverkats av större organisation samt större fastighetsportfölj. Finansnetto Finansnettot uppgick till 75 Mkr (23) och består till största del av räntekostnader för banklån, obligationslån samt reversskulder. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,8 procent (3,1). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 73 Mkr (18). Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick under året till 339Mkr (378) vilket enbart bestod av orealiserade värdeförändringar. Värdeförändringarna grundar sig till stor del av höjda direktavkastningskrav hänförligt till marknadsläget samt projektverksamheten. Skatt Skatt för verksamhetsåret uppgick till –97 Mkr (–79). Aktuell skatt uppgick till –3 Mkr (–1) och uppskjuten skatt uppgick till –94 Mkr (–78). Räntebärande skulder Den 31 december uppgick Logisteas räntebärande skulder exklusive finansieringskostnader till 2 605 Mkr (1 686). Räntebärande nettoskuld, med avdrag för räntebärande fordringar om 0 Mkr (10) samt likviditet om 52 Mkr (218), uppgick till 2 553 Mkr (1 458). Av totalt utestående skulder var 79 procent (66) säkerställd finansiering. Under 2021 emitterades ett obligationslån om 500 Mkr under ett ramverk om totalt 1 000 Mkr. Obligationslånet löper till september 2024. Eget kapital och finansiell ställning Koncernens eget kapital uppgick vid periodens utgång till 1 864 Mkr (1 049), vilket motsvarar 15,4 SEK per stamaktie (10,9). Substansvärdet per aktie uppgick till 16,9 (11,8). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 76 Mkr (–5) varav –5 Mkr (–24) kommer från den utdelade verksamheten. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –682 Mkr (–493) vilket har påverkats av förvärv samt investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgår till 440 Mkr (658). Upptagna lån under året uppgick till 1 072 (1 257) och amorterade lån till 970 Mkr (642). Likvida medel vid årets slut uppgick till 52 Mkr (218). Moderbolaget Moderbolag i koncernen är Logistea AB (publ). Moder- bolaget äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och kon- cerngemensamma verksamhetsfunktioner som adminis- tration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, juridik, Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 55 Förvaltning — Förvaltningsberättelse marknadsföring, ekonomi och finansiering. Kostnaderna vidarefaktureras dotterföretagen kvartalsvis. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadspris- sättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster ochkoncernräntor. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till –3 Mkr (115). Nettoomsättningen för verksamhetsåret uppgick till 74 Mkr (27) vilket till stor del är hänförligt till koncerninterna intäkter. Resultat från finansiella poster uppgick till –8 Mkr (115) vilket föregående år till största del avsåg realiserad vinst vid avyttring av aktierna i Odd Molly Sverige AB (modeverksamheten) till MBRS Group AB. Organisation Logistea hade den 31 december 2022 17 anställda (9), med fördelningen 7 (5) män och 10 (4) kvinnor. Samtliga är anställda i moderbolaget. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare Styrelsen föreslår att inte göra några förändringar i rikt linjerna för ersättningar till ledande befattningshavare. Logisteas aktie och aktieägare Information om Logisteas aktie och aktieägare finns att läsa på sidorna 49–52. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bland räkenskapsårets väsentliga händelser har Logistea förvärvat fastigheter inom segmenten lager, logistik och lätt industri. Mer information om väsentliga händelser under året hänvisas till sidan 2. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Information om väsentliga händelser efter räkenskaps- årets slut finns att läsa i Not 30. Risker och osäkerhetsfaktorer Logistea har redovisat risker och riskhantering inom omvärld, transaktioner och investeringar, förvaltning och fastighetsbestånd, medarbetare och leverantörer, miljö, finansiell risk och operativ risk på sidorna 57–61. Mer information om finansiell riskhantering finns i Not 18. Legal struktur Koncernen bestod per den 31 december 2022 av 83 bolag (51). Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. Samtliga av dotterbolagen är helägda till 100 procent förutom ett mindre bolag utan verksamhet där Logistea äger 95 procent av andelarna. Bolagsstyrning Logistea är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsord- ningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Logistea tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbätt- rad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Styrelse Enligt bolagsordningen ska antalet styrelseledamöter, som väljs av bolagsstämman, bestå av lägst tre och högst tio ledamöter utan suppleanter. Information om styrelsen finns på sidorna 44–45 samt i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 36–47. Revisor Det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young AB, med auktoriserade revisorn Gabriel Novella som huvudansvarig revisor, är bolagets revisor sedan 2022. Bolagets revisor har under räkenskapsåret 2022 varit närvarande vid styrelse möten i Logistea vid ett tillfälle. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr: Balanserat resultat 1 096 655 235 Årets resultat –3 383 458 Summa 1 093 271 777 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Balanseras i ny räkning 1 093 271 777 Summa 1 093 271 777 56 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Förvaltning — Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Logistea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. I Logisteas systematiska analysarbete är fokus att förebygga risker, liksom att utvärdera hur riskhanteringen kan vändas till möjligheter. Logistea delar in risker och osäkerhetsfaktorer som är relevanta för bolaget i sju kate- gorier och bedöms utifrån kon- sekvens och sannolikhet på en femgradig skala där 1 är låg och 5 är hög konsekvens/sannolikhet. • Omvärld • Transaktioner och investeringar • Förvaltning och fastighetsbestånd • Medarbetare och leverantörer • Miljö • Finansiell risk • Operativ risk Risk per kategori Konsekvens Sannolikhet Hantering av risk Omvärld Konjunktur 4 3 Diversifierad hyresgäststruktur samt premiera finansiellt starka hyresgäster Infrastrukturförändringar 2 1 Analys och flera transportslag Efterfrågan 3 2 Diversifierad hyresgäststruktur Geopolitisk utveckling 3 3 Löpande analys av marknadsläget Skatter 4 2 Oberoende skatteexpertis Transaktioner och investeringar Förvärv 2 2 Kompetens och kontroll Försäljningar 1 1 Riskbeskrivning och tidsbegränsade garantier Projekt 3 2 Kapitaleffektivt med byggrätt och option Förvaltning och fastighetsbestånd Hyresintäkter och hyresutveckling 2 2 Långa hyreslängder samt KPI-justerade hyresavtal Ökande drifts- och underhållskostnader 2 3 Hög andel vidaredebitering av driftskostnader Fastigheternas värdeförändring 3 2 Noggrann marknads- och hyresgästanalys Medarbetare och leverantörer Operationell risk 2 2 Intern kontroll och fastställda modeller Organisatorisk risk 2 2 Marknadsmässiga villkor och incitamentsprogram Regelefterlevnad och affärsetik 2 1 Policy och utbildning Miljö Operativa miljörisker 2 2 Miljöanalyser Fysiska risker kopplade till klimatförändringar 2 2 Kompetens och analys Finansiell risk Finansiering 4 3 Flera finansieringskällor Likviditetsrisk 3 2 Längre kapitalbindningstider och flera finansieringskällor Kreditrisk 2 2 Hög grad av diversifiering Ränterisk 4 3 Spridd förfallostruktur och ökad andel räntesäkringar Operativ risk IT-störningar 1 1 Molnbaserade lösningar GDPR 3 1 Avtal hanteras och arkiveras enligt lag Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 57 Förvaltning — Risker Logistea är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiel- la ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har betydelse för verksamheten. Det övergripande ansvaret för Logisteas riskhantering är styrelsens, det operativa ansvaret är dele- gerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsbrott utvärderas löpande. Logistea har sorterat bolagets risker och risk- hantering enligt följande: Omvärld Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Konjunktur Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. Omvärldsbevakning. Stark balansräkning och låg belå- ningsgrad. Väl sammansatt kontraktsportfölj med sprid- ning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi. Deflationsskydd alternativt minimiuppräk- ning i hyresavtalen. Flera finansieringskällor. Fastig- hetsportfölj koncentrerad till marknader under tillväxt. Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning. Infrastruktur- förändringar Logisteas hyresgäster är beroende av närhet till och säkerstäl- lande av tillgänglighet till regionala godsflöden. Förändrade förutsättningar för motorvägar, järnväg, hamnar och flyg på grund av brist i underhåll, större skada eller politiska beslut kan påverka dessa godsflöden. Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. En viktig aspekt vid utvärdering av nuvarande och framtida logistiklägen är mångfalden av transportslag för förbättrad riskspridning, såväl finansiellt som ur hållbarhetssynpunkt. Efterfrågan Globala handelskonflikter eller andra politiska spänningar i världen är exempel på samhällsförändringar som kan ge påverkan på handelsvägar och handelsmönster. Det kan i sinturpåverka förutsättningarna för Logisteas verksamhet. Logistea genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. Logistea har en bredd på kunder. Geopolitisk utveckling Invasionskriget i Ukraina, som bröt ut i slutet av februari 2022, innebär ökade risker för en påverkan på världseko- nomin, med ytterligare kostnadsinflation och volatilitet på kapitalmarknaden. Även om Logistea inte har någon direkt finansiell expo- nering mot något av de inblandade länderna, kan bolaget påverkas indirekt av det förändrade säkerhetspolitiska läget och dess konsekvenser på marknadsklimatet. Förändring kan även vara positiv för Logisteas verksam- het då hyresgäster kan flytta hem lagerhållning och produktion till Sverige. Skatter Det har skett eller föreslagits förändringar i skattelagstiftningen de senaste åren inom huvudsakligen ränteavdragsbegräns- ningar och så kallad paketering vid förvärv. Det finns risk för ytterligare ändringar i lagstiftningen. Regeringens lagförslag (SOU 2017:27) som, om det antas, sannolikt kommer att påver- ka framtida beskattning av fastighetsinvesteringar och avser förändringar av nuvarande inkomstskatt samt stämpelskatt och skatt på kapitalvinster. Förslaget innebär bland annat att uppskjuten skatteskuld som hänför sig till skillnaden mellan skattemässigt restvärde och marknadsvärde på fastigheten kommer att beskattas vid vissa ägarförändringar av ett fast- ighetsägande bolag, samt indirekt försäljning av fastigheter kommer att bli föremål för stämpelskatt. Om lagförslaget skulle genomföras i dess nuvarande form kan detta leda till att skatt ska betalas på samtliga av bolagets framtida avyttringar av fastighetsägande företag. Hanteringen av skatterättsliga frågor inom Logistea base- ras på tolkningar av gällande och relevant skattelagstift- ning och andra skatteföreskrifter samt ställningstagande från Skatteverket. Vidare inhämtar bolaget regelbundet råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor. 58 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Förvaltning — Risker Transaktioner och investeringar Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Förvärv Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Risker förebyggs genom att säkerställa att Logistea genomför relevanta kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisationen eller anlitas vid behov. Logistea ställer alltid krav på att säljaren lämnar tillfredsställande sedvanliga garantier. Försäljningar Nya köpmönster, godsflöden och annat gör att logistikfastigheter efter en viss tid passar bättre för andra ändamål. Sådana fastig- heter avyttrar Logistea till en ansvarsfull köpare. Andra avyttringar är drivna av enskilda kunders önskemål om att äga fastigheten där man bedriver sin verksamhet. Förutom en genomtänkt försäljningsprocess där fast- igheterna avyttras till ansvarsfulla köpare ligger fokus på en riskbeskrivning och hantering som möjliggör att lämnade garantier täcks i samband med försäljning. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Projekt Logistea bedriver aktiv projektutveckling, både genom nyutveck- ling och ombyggnad, vilket är viktigt för bolagets fortsatta tillväxt. Investeringar görs många gånger flera år före att den klara fastig- heten kan tas i bruk. Risker avseende projektutveckling innefattar bland annat väderförhållanden under byggtiden, kompetens-/ kontinuitetsbrist avseende projektledare och byggare, myndighets- beslut som fördröjs eller inte går igenom (t.ex. planprocess). Kostnadskontroll och uppföljning av kalkyl är viktiga instrument för att identifiera och hantera riskerna. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod att säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när tiden är rätt och hyresgäst finns på plats. Förvaltning och fastighetsbestånd Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Hyresintäkter och hyres- utveckling Logisteas intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager, logistik och lätt industri, fastigheternas uthyr- ningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. För att begränsa Logisteas exponering mot avflytt- ningar och hyresförluster strävar Logistea efter långa kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Logistea arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minime- ra risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsument- prisindex i Sverige, det vill säga att de är helt eller delvis inflationsjusterade. Ökande drifts- och underhålls- kostnader Driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. Iden mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid even- tuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Hyresförhållandet för lokaler för lager, logistik och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. För hu- vuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Logistea till självkostnad. Logisteas exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. Fastigheternas värde- förändring Logistea redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt re- dovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvär- den på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat av- flyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Därutöver måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärde- ringar och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respek- tive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. En noggrann marknads- och hyresgästsanalys baseras bland annat på transaktionshistorik och hyresgästens finansiella ställning, som ligger till grund för Logisteas fastighetsvärderingar. Omfattande erfarenheter reduce- rar risken för nedskrivna fastighetsvärden som också balanseras av goda förtjänstmöjligheter. Logistea vär- derar löpande varje kvartal sina fastigheter internt och externt. Externa värderingar såväl som genomförda af- färer ligger till grund för Logisteas interna värderingar. Förvaltning — Risker Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 59 Medarbetare och leverantörer Miljörisk Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Operationell risk Logistea kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och bristande kontroll. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till standardi- serade värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Logistea arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säker- het och kontroll. Organisatorisk risk Logisteas framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påver- kas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på mark- nadsmässiga villkor och styrelsen har även för avsikt att upprätta ett incitamentsprogram löpande för att attrahera nya och behålla befintliga medarbetare. Regelefterlevnad och affärsetik Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner och ryktesförluster. Vissa regelverk är öppna för tolkning (IFRS), innebärande att eventuell regelövervakare och Logistea kan ha olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Logistea kan drabbas av dessa risker genom medarbetares eller uppdragstagaresagerande. Utbildning i policyer för all personal. Logisteas uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal. Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Operativa miljörisker Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Logistea bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efter- behandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Logistea för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådana krav kan påverka Logistea negativt. Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhets- utövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Logistea genomför i förekommande fall miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger attförvärva. Fysiska risker kopplade till klimatförändringar En höjd vattennivå eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Logisteas fastig- heter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimatrisken inte beaktas. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Logistea, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Logistea följer utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområdet. Bolaget beaktar även framtida eventuella miljöpåverkningar vid förvärv och utveckling avnya fastigheter. Förvaltning — Risker 60 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Finansiell risk Operativa risker Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken Finansiering Logisteas finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs främst av banklån och obligationslån. Förutsättningarna på kapital- eller kreditmarknaderna kan förändras vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Logistea efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finan- siering och att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver strävar Logistea efter att använda flera olika finansieringskällor samt att bibehålla en diversifierad och lång kapitalbindning på sina ränte- bärande skulder. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Likviditetsrisk Logistea har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov det närmaste året. Logistea strävar efter att bibehålla en längre kapitalbind- ningstid och genomföra interna likviditetsprognoser för att kontrollera likviditetsrisken. Kreditrisk Logisteas primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Logistea har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Logisteas hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. Ränterisk Räntekostnaderna är bolagets största löpande kostnad. Ränte- risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Logisteas finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden och i sin tur på ränteläget kan förändras. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Logisteas exponering mot ett eventuellt stigande ränteläge har bolaget en spridd förfallostruktur av räntebindningen. Logistea har under 2022 arbetat aktivt med att räntesäkra betydande delen av låneportföl- jen genom olika typer av finansiella derivat. Risk Beskrivning Riskhantering – hur förebygga eller begränsa risken IT-störningar Driftsstörningar eller riktade attacker (överbelastningsattacker, ransomware eller liknande) kan påverka Logisteas driftssäker- het såväl som IT-säkerhet. Bolaget jobbar i molnbaserade lösningar i så stor utsträckning som möjligt. GDPR Logistea behandlar en mängd personuppgifter, vilka främst består av uppgifter om företrädare för nuvarande hyresgäster och anställda, i både elektronisk och fysisk form. Personupp- gifterna behandlas huvudsakligen i syfte att ingå och verkställa anställningsavtal och hyreskontrakt. Om det sker intrång i bolagets system som behandlar denna data, om bolaget har brister i sin behandling av personuppgifter eller om bolaget brister i efterlevnaden av GDPR kan bolaget bli föremål för väsentligabötesbelopp. Avtal och personuppgifter hanteras och arkiveras i enligt med GDPR-lagstiftning. Förvaltning — Risker Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 61 Koncernens resultaträkning Koncernens finansiella rapporter Mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter 2 257 93 Fastighetskostnader 3 –7 1 –2 8 Driftnetto 18 6 6 5 Central administration 3,4,5 –3 8 –24 Finansiella intäkter 6 5 0 Finansiella kostnader 6 –80 –2 3 Förvaltningsresultat 73 18 Värdeförändringar fastigheter 10 3 39 378 Värdeförändringar derivat 8 - Resultat före skatt 420 396 Aktuell skatt 7 –3 –1 Uppskjuten skatt 7 –94 –7 8 Årets resultat för kvarvarande verksamhet 323 317 Periodens resultat från utdelad verksamhet 8 –5 –2 4 Årets resultat 318 293 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 323 3 17 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet –5 –16 Innehav utan bestämmande inflytande - –8 Summa 318 293 Resultat per aktie: 20 Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2, 86 3,7 3 Resultat per aktie före utspädning, räknat på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 2,82 3 , 49 Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,82 3,73 Resultat per aktie efter utspädning, räknat på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 2,7 8 3, 49 Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2022 2021 Årets resultat 318 293 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferenser m.m. 1 –4 Årets totalresultat 3 19 2 89 Totalresultat för perioden hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 323 3 17 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet –4 –2 0 Innehav utan bestämmande inflytande - –8 Summa 3 19 289  62 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 9 1 1 Förvaltningsfastigheter 10 4 623 2 607 Nyttjanderättstillgångar 11 12 2 Inventarier 12 5 0 Derivat 27 10 - Finansiella anläggningstillgångar 13 1 1 Summa anläggningstillgångar 4 652 2 611 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 18 6 Skattefordringar 6 3 Övriga fordringar 15 62 65 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 25 8 Likvida medel 17 52 2 18 Summa omsättningstillgångar 16 3 3 0 0 SUMMA TILLGÅNGAR 4 815 2 911 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 26 Aktiekapital 61 4 8 Övrigt tillskjutet kapital 1 291 808 Andra reserver - –1 Balanserat resultat (inklusive årets resultat) 5 12 19 4 Summa eget kapital 1 864 1 049 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 2 505 1 514 Leasingskulder 11 10 - Uppskjutna skatteskulder 7 18 5 90 Summa långfristiga skulder 2 700 1 604 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 10 0 17 2 Leverantörsskulder 28 29 Skatteskulder 5 4 Leasingskulder 11 2 2 Övriga skulder 53 2 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 63 31 Summa kortfristiga skulder 251 258 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 815 2 911  Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 63 Koncernens rapport över förändring i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital, Mkr Not Aktie- kapital Övrigt Balanserade Innehav utan Totalt tillskjutet vinstmedel inklusive bestämmande eget kapital Reserver årets resultat inflytande kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 525 3 –65 - 470 Årets resultat - - - 301 –8 293 Övrigt totalresultat för året - - –4 - - –4 Summa totalresultat - - –4 301 –8 289 Transaktioner med aktieägare Nyemission 41 2 76 - - - 3 17 Emissionskostnader - –1 - - - –1 Skatt emissionskostnader - 0 - - - 0 Teckningsoptioner - 8 - - - 8 Apportemission förvärv MBRS Group - - - 14 3 - 14 3 Utdelning av innehav i MBRS Group - - - –18 5 8 –17 7 Summa transaktioner med aktieägare 41 283 - –42 8 290 Utgående eget kapital 31 december 2021 48 808 –1 19 4 - 1 049 Ingående eget kapital 1 januari 2022 48 8 08 –1 19 4 - 10 49 Årets resultat 3 18 3 18 Övrigt totalresultat för året - - 1 - - 1 Summa totalresultat - - - 318 - 3 19 Transaktioner med aktieägare Nyemission/apportemission 13 495 - - - 508 Emissionskostnader - -14 - - - -14 Skatt emissionskostnader - 2 - - - 2 Teckningsoptioner - 0 - - - 0 Summa transaktioner med aktieägare 13 483 - - - 496 Utgående eget kapital 31 december 2022 61 1 291 - 512 - 1 864  64 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Koncernens rapport över kassaflöden Mkr Not 2022 2021 Kassaflöde från rörelsen Driftnetto kvarvarande verksamhet 18 6 65 Central administration kvarvarande verksamhet –3 8 –24 Rörelseresultat från utdelad verksamhet 29 –5 –2 4 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 11 Erhållen ränta 4 0 Betald ränta –67 –1 7 Betalda inkomstskatter –6 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 75 10 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av varulager - –2 2 Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar –7 –3 6 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 8 4 3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 76 –5 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter –19 6 –1 61 Förvärv av tillgångar via dotterbolag -484 –33 1 Avyttringar av tillgång via dotterbolag 4 - Förändring av övriga anläggningstillgångar –6 –1 Kassaflöde från investeringsverksamheten –682 –493 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 350 39 Emissionskostnader -12 -1 Personaloptioner 0 8 Upptagna lån 28 1 072 1 256 Amortering av lån 28 –970 –6 42 Amortering av leasingskuld 28 - –2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 440 65 8 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde –16 6 16 0 Likvida medel vid årets ingång 2 18 5 8 Likvida medel vid årets utgång 52 2 18  Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 65 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets finansiella rapporter Mkr Not 2022 2021 Nettoomsättning 74 27 Administrationskostnader 4,5 –63 –32 Rörelseresultat 11 –5 Resultat från andelar i koncernföretag 4 124 Ränteintäkter och liknande poster 6 77 11 Räntekostnader och liknande poster 6 –89 –20 Nedskrivning/återföring av tidigare gjord nedskrivning - 0 Resultat efter finansiella poster 3 110 Bokslutsdispositioner 0 5 Resultat före skatt 3 115 Skatt 7 –6 0 Årets resultat –3 115 Mkr Not 2022 2021 Årets resultat –3 115 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferenser m.m. - - Årets totalresultat –3 115 Moderbolagets rapport över totalresultat 66 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022  Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2022 2021 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar Balanserade utgifter för programvaror 9 1 1 Summa immateriella tillgångar 1 1 Materiella anläggningstillgångar Inventarier 12 2 0 Summa anläggningstillgångar 2 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 21 933 791 Fordringar hos koncernföretag 22 2 101 1 104 Uppskjuten skattefordran - 6 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 034 1 901 Summa anläggningstillgångar 3 037 1 902 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 2 - Fordringar hos koncernföretag 22 215 218 Skattefordringar 1 2 Övriga fordringar 15 4 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 5 3 Kassa och bank 33 150 Summa omsättningstillgångar 260 390 Summa tillgångar 3 297 2 292 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital 61 48 Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital 63 50 Fritt eget kapital Överkursfond 1 283 800 Balanserat resultat –187 –303 Årets resultat -3 115 Summa fritt kapital 1 093 612 Summa eget kapital 1 156 662 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 1 - Överavskrivningar 0 - Summa obeskattade reserver 1 - Långfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 1 827 1 491 Skulder hos koncernföretag 23 21 28 Summa långfristiga skulder 1 848 1 519 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 18,27 81 38 Leverantörsskulder 3 3 Skulder till koncernföretag 23 186 43 Övriga skulder 6 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 16 12 Summa kortfristiga skulder 292 111 Summa eget kapital och skulder 3 297 2 292 Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 67  Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr Not Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Fond för verkligt värde Balanserat resultat inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 7 2 525 0 –136 398 Årets resultat - - - 115 115 Övrigt totalresultat för året - - 0 0 0 0 Summa totalresultat - - 0 0 115 115 Transaktioner med aktieägare Nyemission 41 - 276 - - 317 Emissionskostnader - - –1 - - –1 Utdelning innehav i We aRe SpinDye - - - - –159 –59 Inkråmsöverlåtelse - - - - –8 –8 Summa transaktioner med aktieägare 41 - 275 - –167 149 Utgående eget kapital 31 december 2021 48 2 800 - –188 662 Ingående eget kapital 1 januari 2022 48 2 800 - –188 662 Årets resultat - - - - –3 –3 Övrigt totalresultat för året - - - - - - Summa totalresultat - - - - –3 –3 Transaktioner med aktieägare Nyemission/apportemission 13 - 496 - - 509 Emissionskostnader - - –14 - - –14 Skatteeffekt eget kapital - - - 2 2 Summa transaktioner med aktieägare 13 - 482 - 2 497 Utgående eget kapital 31 december 2022 61 2 1 282 - –189 1 156  68 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Mkr Not 2022 2021 Kassaflöde från rörelsen Rörelseresultat 11 –5 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 - Erhållen ränta 55 - Betald ränta –68 –13 Betalda inkomstskatter 0 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet –1 –18 Kassaflöde från förändring av röreslekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av varulager - 29 Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar –18 –108 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 179 91 Kassaflöde från den löpande verksamheten 160 –6 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar –2 0 Förvärv av dotterbolag –77 –247 Avyttring av tillgångar av dotterbolag 6 - Utlåning koncernföretag –926 –1 071 Kassaflöde från investeringsverksamheten –999 –1 318 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 350 39 Emissionskostnader –12 –1 Upptagna lån 28 527 1 407 Amortering av lån 28 –143 –10 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 722 1 435 Minskning/ökning av likvida medel Årets kassaflöde –117 111 Likvida medel vid årets ingång, netto 150 39 Likvida medel vid årets utgång, netto 33 150 Moderbolagets rapport över kassaflöden  Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 69 Redovisningsprinciper och noter Redovisningsprinciper Not 1 Information om bolaget Årsredovisningen och koncernredovisningen för Logistea AB (publ), organisationsnummer 556627-6241, för det räkenskapsår som slutar 31 december 2022 har den 31 mars 2023 godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering och kommer att föreläggas årsstämman 2023 för fastställande. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bola- gets adress är Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm. Logistea är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter inom segmentet lager, logistik och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Grunder för redovisningen Allmänt Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommen- dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncer- nen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2022. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Logisteas koncernredovisning baseras på historiska anskaff- ningsvärden, med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder. Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Nya och ändrade standarder Ett antal nya standarder, ändringar i standarder och tolkningar som träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2022 har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Dessa nya standarder, ändringar och tolkningar väntas inte ha en väsent- lig inverkan på koncernens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner. Inga andra av de standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen. Viktiga uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och anta- ganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömning- ar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm- ningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av dis- konteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent för hyresintäkter och fastighetskostnader samt +/– 0,25 procent- enheter på direktavkastningskravet. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av Not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorga- nisation och administration är av underordnad betydelse för för- värvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatte- rabatten vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av fram- tida händelser vilket i allmänhet innebär ökade bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling. Bolagsförvärv under verksamhetsåren 2021 och 2022 har enbart utgjorts av tillgångsförvärv. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslu- tad skattesats om 20,6 procent i Sverige. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Koncernen Koncernredovisningen omfattar Logistea och dess dotterbolag. Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller in- direkt bestämmande inflytande. Logistea har direkt eller indirekt 100 procent av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovis- ningen upprättas enligt förvärvsmetoden vilket innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där moderbola- get indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernre- dovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt identifierbara intäkter och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder elimineras i sin helhet. Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam- het från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Logistea bedriver endast verksamhet inom ett segment, förvalt- ning av fastigheter inom lager, logistik och lätt industri. Högste verkställande beslutsfattare, VD, följer intäkter och resultat för koncernen som helhet och därmed utgör koncernen som helhet ett rörelsesegment. Ur rapporterings- och uppföljningssynpunkt är det ännu inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att fastigheten faller inom ramen för affärsidén. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas åter- vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Förvaltning — Noter 70 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Intäkter Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. För- skottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rapporten över finansiell ställning. Som hyresintäkter redovisas även vidare- fakturerade kostnader, vilka huvudsakligen utgörs av fastighets- skatt och media, då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen. Vidarefakturering av kostnader bedöms i allt väsentligt utgöras av prestationsåtagande som, likt hyra, fullgörs över tid och redovisas som intäkt i motsvarande period. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen. Kostnader Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finan- siell rapportering ingår i begreppet central administration. Ersättningar till anställda Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de beviljas och pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen. Pensioner Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pen- sionsplaner. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Logistea inga ytterligare förpliktelser. Logistea har inga andra åtaganden efter avslutad anställning. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Logistea upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomst- skatt redovisas i årets resultat förutom då underliggande trans- aktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är den skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsme- toden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade tem- porära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. Temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är att betrakta som tillgångsförvärv beaktas inte. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde uppkom- na efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. I Logistea föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Värdet på uppskjutna skatte- fodringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder be- räknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp- skjuten skatt. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaff- ningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräk- ningen till verkligt värde, se Not 10. Logistea värderar samtliga fastigheter varje kvartal. Under 2022 har 100 procent av de kassa- flödesgenererande fastigheterna, motsvarande 94 procent av det samlade fastighetsbeståndet, externvärderats. Övriga fastigheter, projektfastigheter, har värderats internt. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio- dens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsre- dovisning. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är huruvida åtgärden innebär en förbättring jämfört med standarden före åtgärdens genomföran- de. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras i förekom- mande fall räntekostnaden under produktionstiden. Leasing Leasegivare Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknip- pade med ägandet faller på leasegivaren klassificerades som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvalt- ningsfastigheter klassificeras som operationella leasingavtal. Leasetagare Logistea är leasetagare för främst tomträtter, arrenden, lokaler, fordon och kontorsutrustning. Logistea har två tomträtter vilka re- dovisas som en nyttjanderättstillgång respektive finansiell skuld. Tomträttsavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer inte att skrivas av utan värdet på nyttjandetillgången kommer att bestå till nästa omförhandling av tomträttsavtalet. Motsvarande leasingskuld uppgår till samma belopp och är oförändrat fram till nästa omförhandling. Den årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nytt- janderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjanderättstillgången av över avtalstiden och betalning som sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på leasingskulden och dels som räntekostnad i resultaträkningen. Övriga leasingavtal såsom bilar och kontorsutrustning är antingen korttidsavtal eller tillgångar av lågt värde. Dessa avtal har defi- nierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingpe- rioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Immateriella anläggningstillgångar Immateriell anläggningstillgång är en icke-monetär tillgång utan fysisk form. Tillgången aktiveras endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvär- det kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden för programvaror och varumärken är fem år. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 71 Inventarier Inventarier består främst av kontorsinventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på histo- riska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balans- posterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balansposten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skul- der, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings- värde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstid- punkten, med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldig- het att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leve- rantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skul- den. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättig- heterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i av- talet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter trans- aktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaff- ningsvärde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt vär- de med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder- tagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Säkringsredovisning förekommer ej. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Eget kapital Samtliga stamaktier av serie A och B redovisas som aktiekapi- tal. Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelningar redovisas dessa utdelningar som minskning av eget kapital och skuldförs i avvaktan på utbetalning. Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Eventuell inlösen av utestående optionsprogram regleras direkt mot eget kapital. Resultat per stamaktie Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier av serie A och B. Resultaträkningens uppställningsform I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvalt- ningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår finansnetto inklusive realiserade värdeförändringar avseende derivat. Orealiserade värdeförändringar på derivat samt övriga värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att driftnettot i koncernen och rörelseresultatet i moderbolaget justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens och finansieringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödesanalysen utvisar företagets in- och utbetalningar under perioden där betal- ningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. Kassaflöde från utdelad verksamhet återfinns under kassaflöde från rörelsen under rubriken rörelseresultat från utdelad verksamhet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo- visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkän- da IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. De nedan angivna redovis- ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Uppställningsformen för resultat- och balansräkning följer årsredovisningslagen. Aktier i koncernbolag Aktier i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för koncernbolag är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d.v.s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas i resultatet enligt dess ekonomiska inne- börd, dvs om en bokslutsdisposition vid erhållande av koncernbi- drag eller som andelar i dotterföretag vid lämnade koncernbidrag. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Leasing Moderbolaget har valt att tillämpa undantaget för leasetagare i RFR 2 och leasebetalningar kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Förvaltning — Noter 72 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 3 Fastighetskostnader och kostnader för central administration Fastighetskostnader (Externa) 2022 2021 Taxebundna kostnader –45 –16 Reparation och underhåll –6 –6 Fastighetsskatt –5 –2 Övriga fastighetskostnader –15 –4 Totalt –71 –28 Central administration 2022 2021 Personalkostnader –16 –3 Övriga externa kostnader –18 –19 Avskrivningar –4 –2 Totalt –38 –24 Fastighetskostnaderna uppgick under 2022 till –71 Mkr (–28). I fastighetskostnaderna ingår kostnader som är hänförliga till drift, underhåll, fastighetsskatt samt kostnader för försäkring. Ökning- en följer av ett ökat fastighetsbestånd. Taxebundna kostnader I taxebundna kostnader ingår kostnader för bland annat el, upp- värmning, vatten, bredband och telefoni. I de flesta fall vidare- faktureras denna kostnad till hyresgästen i form av hyrestillägg. Kostnaderna för el ökade under det fjärde kvartalet 2022 till följd av höga marknadspriser på el. Central administration Kostnader för central administration var –38 Mkr (–24) där ökningen jämfört med tidigare år är en effekt av att bolaget under 2022 vuxit. I kostnader för central administration ingår Logisteas samtliga kostnader för koncernledning, personal, IT, konsultarvoden, revision, årsredovisning samt avskrivningar på inventarier m.m. Not 2 Hyresintäkter Löptider för hyreskontrakt per 2022-12-31 Upplysningar om operationella leasingavtal – koncernen som leasegivare Förfalloår Antal kontrakt Kontrakterad årshyra, Mkr Kontrakterad årshyra, % 2023 36 16,9 5,7 2024 36 22,1 7,4 2025 30 29,1 9,8 2026 15 26,6 8,9 2027 5 3,5 1,2 2028+ 59 199,9 67,0 Totalt 181 298,1 100 Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Kontrakterade hyresintäkter, % >10,0 3 1,7 5,0–9,9 12 6,6 3,0–4,9 20 11,0 2,0–2,9 14 7,7 1,0–1,9 29 16,0 0,5–0,9 18 9,9 <0,5 85 47,1 Totalt 181 100,0 Koncernens hyresintäkter år 2022 uppgick till 257 Mkr (93). De ökade hyresintäkterna är ett resultat av ett ökat fastighetsbe- stånd till följd av att bolaget bytt riktning mot fastigheter. Hyresin- täkterna är summan av samtliga hyror. Tabellen över förfallostrukturen visar hur stor del av årshyran som förfaller när i tiden. Logistea strävar efter att ha en god relation med hyresgäster och arbetar aktivt för att begränsa risken för avflyttningar. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyres- avtalen uppgick till 7,8 år (6,2) och den ekonomiska uthyrningsgra- den ökade något och uppgick till 98,1 procent (95,2) till följd av för- värv av fullt uthyrda fastigheter samt ett aktivt uthyrningsarbete. Not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ernst & Young Revisionsuppdrag 2 0 2 - Skatterådgivning - - - - Övriga tjänster 0 - 0 - Öhrlings Pricewaterhouse Coopers Revisionsuppdrag 1 2 1 2 Skatterådgivning - - - - Övriga tjänster 0 1 0 1 Totalt 3 3 3 3 Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 73 Grundlön / styrelsearvode Rörlig ersättning Pensionskostnad Övrig ersättning TSEK 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Styrelse Patrik Tillman (ordförande) 300 235 - - - - - - Bengt Kjell 197 47 - - - - - - Sanja Batljan 197 87 - - - - - - Stefan Hansson 107 - - - - - - - Anneli Lindblom 127 - - - - - - - Caroline Thagesson 157 87 - - - - - - Johan Mark 177 150 - - - - - - Fredrik Palm 50 87 - - - - - - Mia Arnhult - 63 - - - - - - Anna Frick - 63 - - - - - - Företagsledning Fd vd Jennie Högstedt Björk * - 2 400 1 200 - 272 726 558 550 Vd Niklas Zuckerman 2 025 127 175 600 261 15 111 - Vice vd Anders Nordvall 2 025 127 175 600 261 15 167 - Övrig företagsledning 5 (2) personer 5 358 2 096 1 835 - 732 180 608 - Summa 10 720 5 569 3 385 1 200 1 526 936 1 444 550 * Jennie Högstedt Björks lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2022 är klassificerat som resultat för utdelad verksamhet. Ovan uppgifter omfattar 100 procent av Jennies lön, ersättning och sociala kostnader för verksamhetsåret 2021 och 2022. Den rörliga ersättningen för 2022 avser avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner, med tillkommande pensionsersättning. Not 5 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Antal anställda Medelantalet anställda 15 4 15 4 – varav kvinnor 9 2 9 2 – varav män 6 2 6 2 Koncernen Moderbolaget TSEK 2022 2021 2022 2021 Personalkostnader Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och ersättningar m.m. 15 563 7 319 15 563 7 319 Pensionskostnader 1 526 936 1 526 936 Sociala avgifter 5 260 2 527 5 260 2 527 Summa 22 349 10 782 22 349 10 782 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 6 374 1 400 6 374 1 400 Pensionskostnader 509 104 509 104 Sociala avgifter 2 126 465 2 126 465 Summa 9 009 1 969 9 009 1 969 Summa personalkostnader 31 358 12 751 31 358 12 751 I redovisningen har vissa personalkostnader aktiverats i projekt och som förvärvskostnader när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i Not 3. Incitamentsprogram Bolaget har ett bonussystem som omfattar samtliga anställda. Bonussystemet består av tre delar som vardera ska ge rätt till en tredjedel av det maximala bonusbeloppet. Två av delarna bestäms av att vissa mål på företagsnivå uppnås enligt bolagets fastställda årsredovisning medan en del är kopplad till individuella mål. För att bonus överhuvudtaget ska utgå krävs att den del som är kopplad till individuella mål uppnås samt att ytterligare en av bonusdelarna som är kopplade till mål på företagsnivå uppnås. Mer information om utgivet optionsprogram finns i Not 26. Ersättning och villkor för ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i form av bonus. Verkställande direktören har en uppsägningstid om sex månader om uppdraget sägs upp från endera part. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 12 procent av den pensionsgrundande lönen. Förvaltning — Noter 74 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Finansiella intäkter Ränteintäkter dotterbolag - - 73 11 Ränteintäkter 5 0 4 0 Övriga finansiella intäkter 0 0 - 0 Summa 5 0 77 11 Finansiella kostnader Räntekostnader –74 –22 –73 –19 Avskrivning på periodiserade upplåningsutgifter –6 0 –5 –1 Räntekostnader till dotterbolag - 0 –11 0 Övriga finansiella kostnader 0 –1 0 0 Summa –80 –23 –89 –20 Finansnetto –75 –23 –12 –9 Finansiella kostnader är kostnader hänförlig till bolagets skuld och uppstår för banklån, obligation, leasing samt externa reverser. I koncernens räntekostnader om –74 Mkr (–22) var –73 mkr (–22) direkt hänförliga till bolagets räntebärande skuld och –1 mkr (0) var hänförliga till leasing. Moderbolagets räntekostnader om –73 Mkr (–19) är hänförliga till bolagets räntebärande skulder. Not 7 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Bolagsskattesatsen för beskattningsår 2022 uppgår till 20,6 procent (20,6). Den uppskjutna skatten har beräk- nats på samma skattesats. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resulta- tet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillna- der mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit vid förvärvstillfället. Redovisad i rapport över totalresultat Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad –3 –1 0 0 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 - - Summa aktuell skatt –3 –1 0 0 Uppskjuten skatt Förvaltningsfastigheter –80 –77 - - Underskottsavdrag –6 - –6 - Finansiella instrument –2 - - - Obeskattade reserver –6 –1 - - Summa uppskjuten skatt –94 –78 –6 0 Totalt redovisad skattekostnad –97 –79 –6 0 Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt 2022 2021 2022 2021 Resultat före skatt 420 396 3 115 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (21,4) –87 –82 –1 –24 Effekt ej avdragsgilla kostnader inkl. ränteavdragsbegränsningar –11 –3 –3 –2 Effekt ej skattepliktiga intäkter 0 0 0 25 Justering uppskjuten skatte fordran underskottsavdrag –6 0 –6 0 Skattereduktion för inventarier 1 - - - Övriga skattemässiga justeringar * 6 6 2 1 Redovisad effektiv skatt –97 –79 –6 0 * Avdragsgilla kostnader hänförliga nyemission som bokats direkt mot eget kapital samt aktiverad ränta samt direktavdrag hyresgästanpassningar. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 75 Not 10 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner 2022-12-31 Uthyrningsbar yta, Tkvm Driftnetto * , Mkr Verkligt värde, Mkr Väst 306 269 169 2 822 Mitt 98 182 34 512 Syd 96 697 45 711 Öst 22 599 10 166 Norr 17 123 6 79 Delsumma 540 870 264 4 290 Projektfastigheter 14 520 14 333 Total 555 390 278 4 623 2021-12-31 Uthyrningsbar yta, Tkvm Driftnetto * , Mkr Verkligt värde, Mkr Väst 154 035 69 1 152 Mitt 98 505 32 490 Syd 22 910 15 276 Öst 25 630 10 170 Norr - - - Delsumma 301 080 126 2 088 Projektfastigheter 44 074 32 519 Total 345 154 158 2 607 * Avser kontrakterade intäkter minus uppskattade fastighetskostnader. Ovan redovisas Logisteas fastighetsbestånd per region. Fastig hetsbeståndet följs inte upp internt per region varpå ingen segmentsredovisning redovisas. Ny uppställningsform för ovan tabeller från Q2 2022, där städer ändrades till regioner . Aktiverad uppskjuten skatt på skattemässiga underskott i kon- cernen och moderbolaget uppgår till 0 miljoner kronor (6). Totala skattemässiga underskottsavdrag i koncernen och moderbolaget uppgår till 145 miljoner kronor (142). Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsa- de spärrar. Underskottsavdragen är inte tidsbegränsade. I rapport över finansiell ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. Uppskjuten skatt redovisad i de finansiella rapporterna Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag - 6 - 6 Summa - 6 - 6 Uppskjuten skatteskuld Förvaltningsfastigheter –174 –94 - - Räntederivat –2 - - - Obeskattade reserver –9 –2 - - Summa –185 –96 - - Uppskjuten skatteskuld, netto –185 –90 - 6 Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2022 till 1 471 MSEK (702). Not 8 Resultat från utdelad verksamhet 2022 2021 Nettoomsättning - 195 Övriga resultatintäkter - 1 Totala intäkter - 196 Handelsvaror - –72 Övriga externa kostnader –2 –87 Personalkostnader –3 –44 Avskrivningar - –16 Övriga rörelsekostnader - –1 Rörelseresultat –5 –24 Finansiella kostnader 0 0 Resultat efter finansiella poster –5 –24 Skatt - 0 Periodens resultat från utdelad verksamhet –5 –24 Under räkenskapsåret 2021 avyttrade Logistea AB samtliga aktier i den helägda koncernen Odd Molly Sverige AB till MBRS Group AB. Not 9 Immateriella tillgångar Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 1 40 1 10 Nyanskaffningar 0 143 0 1 Utdelad verksamhet - –182 - - Inkråmöverlåtelse - - - –10 Summa 1 1 1 1 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värde 0 –24 0 –6 Avyttringar och utrangeringar - - - - Utdelad verksamhet - 24 - - Inkråmöverlåtelse - - - 6 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet 0 0 0 0 Summa 0 0 0 0 Redovisat värde vid årets slut 1 1 1 1 De immateriella tillgångarna per 2022-12-31 utgörs av balanserade utgifter för programvaror samt varumärke och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Immateriella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år. Förvaltning — Noter 76 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Logisteas fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran. Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortspri- sanalyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten adderas till det verkliga värdet. Antagna driftnetton vid värdering Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2023 uppgick till 263 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 263 miljoner kronor som Logistea redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 31 decem- ber 2022 för förvaltningsfastigheterna. Det driftnetto vilket värderingsfirman baserat de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjänings- förmågan vid årsskiftet. Kalkylränta och avkastningskrav Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive fast- ighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell risk- premie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäk- ning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 6,25–10,30 procent och baseras på analyser av genomförda transaktio- ner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den 31 december 2022 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,3 procent (8,2). Det vägda direktavkastnings- kravet (inklusive projektfastigheter) uppgick till 6,0 procent (6,2). Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvär- det om 4 623 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,0 procent, en kalkylränta om 8,0 procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden . Känslighetsanalys för fastighetsvärden De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är kontrakterade direktavkastningskrav, hyresintäkter samt fastig- hetskostnader. Övriga parametrar som kan påverka en värdering är avtalslängd, inflationsantaganden, kalkylränta samt underhålls- behov. I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge, inflationsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, fastighe- tens mikroläge, hyresgäststruktur med mera. För att belysa hur en förändring på +/– 0,25 procent för direktavkastningskravet samt +/– 5 procentenheter på hyresintäkter och fastighetskostnader påverkar fastighetsvärderingarna redovisas känslighetsanalys, på nästa sida. Förpliktelser Logistea har per bokslutsdatum åtagande att färdigställa de tillbyggnader som är pågående i projektportföljen om 93 miljoner kronor (193). 100 procent av de nybyggda ytorna är uthyrda till externa hyresgäster genom signerade hyresavtal. Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av fastigheter i kategorierna lager, logistik och lätt industri, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt med räkenskapsårets slut var 7,8 år (6,2) . Specifikation av årets förändring Koncernen 2022 2021 Redovisat ingående värde 2 607 887 Förvärv av fastigheter * 1 489 1 181 Avyttring av fastigheter –8 - Investeringar i befintligt bestånd 196 161 Orealiserade värdeförändringar 339 378 Redovisat värde vid årets slut 4 623 2 607 * Förvärv av fastigheter uppgår till 1 489 miljoner kronor (1 181) varav 484 miljoner kronor (331) betalats med likvida medel. Marknadsvärden Det sammanlagda marknadsvärdet på Logisteas fastigheter uppgår till 4 623 miljoner kronor (2 607). 333 miljoner kronor (519) av fastighetsvärdet avsåg projektfastigheter, vilket definieras som fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 339 miljoner kronor (378), vilket främst är kopplat till allmänna marknadsvärdeförändringar. Av den totala värdeföränd- ringen grundar sig 321 miljoner kronor i ett stigande driftnetto till följd av främst hyreshöjningar på grund av KPI-justering, –76 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkast- ningskrav samt 38 miljoner kronor avser projektvinst. Av den totala värdeförändringen för året står uppskjuten skatterabatt vid bolagsförvärv för 56 miljoner kronor. 100 procent av de kassaflö- desgenererande fastigheterna (exklusive projektfastigheter), mot- svarande 94 procent av det samlade beståndet, har har värderats externt per 31 december 2022. Övriga 6 procent av beståndet har värdets internt. Moderbolaget äger inga fastigheter. Orealiserade värdeförändringar Koncernen 2022 2021 Ändrade driftnetton Ändrade direktavkastningskrav 321 –76 - 354 Vinstavräkning pågående projekt Uppskjuten skatterabatt 38 56 24 Summa orealiserade värdeförändringar 339 378 Den genomsnittliga värderingsavkastningen för koncernens förvaltningsfastigheter, exklusive projektfastigheter, uppgick på balansdagen till 6,2 procent (6,0). Värderingsmetodik – Analyser och generella förutsättningar Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastnings- krav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 2,0 och 5,0 procent per år för kalkylperioderna. Som grund för bedömning av framtida drift- netton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda betal- ningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och bedömd alternativanvändning. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 77 Värderingsunderlag Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheter samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhets- bedömningar. Projektfastigheterna exkluderas från beräkningen. Nedan presenteras dessa antaganden . Känslighetsanalys för fastighetsvärden 2022-12-31 Förändring Värdepåverkan Lager och logistik Lätt industri Totalt Direktavkastningskrav +/– 0,25%–enheter –101/110 –66/72 –167/182 Hyresintäkter +/– 5% 139/–139 103/–103 242/–242 Fastighetskostnader +/– 5% –15/15 –12/12 –27/27 2021-12-31 Förändring Värdepåverkan Lager och logistik Lätt industri Totalt Direktavkastningskrav +/– 0,25%–enheter –58/63 –26/28 –84/61 Hyresintäkter +/– 5% 85/–85 44/–44 129/–129 Fastighetskostnader +/– 5% –14/14 –11/11 –25/25 Värderingsantaganden 2022-12-31 Kategori Fastighets- värde, mkr Hyresintäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm Långsiktigt direkt- avkastningskrav (viktat genomsnitt), % Vakansgrad viktat genomsnitt, % Lager och logistik Väst 1 930 126 14 213 701 4,93 – 7,30 (5,94) 6,96 Mitt - - - - - - Syd 384 24 2 33 295 5,43 – 6,40 (5,62) 6,45 Öst 157 12 2 22 599 5,80 – 6,65 (6,49) 8,49 Norr - - - - - - Delsumma 2 471 162 18 269 595 4,93 – 7,30 (5,92) 6,98 Lätt industri Väst 904 62 5 92 568 5,20 – 7,50 (6,14) 7,25 Mitt 512 45 11 98 182 6,49 – 7,00 (6,68) 7,54 Syd 324 23 0 63 402 6,00 – 7,50 (7,34) 9,84 Öst - - - - - - Norr 79 6 0 17 123 7,25 – 8,00 (7,57) 11,88 Delsumma 1 819 136 16 271 275 5,20 – 8,00 (6,57) 7,99 Totalt 4 290 298 34 540 870 4,93 – 8,00 (6,20) 7,41 Värderingsunderlag 2021-12-31 Kategori Fastighets- värde, mkr Hyresintäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm Långsiktigt direkt- avkastningskrav (viktat genomsnitt), % Vakansgrad viktat genomsnitt, % Lager och logistik Väst 1 017 73 12 122 041 5,00 – 7,00 (5,56) 4,82 Mitt - - - - - - Syd 276 16 1 22 910 5,23 – 7,00 (5,42) 5,25 Öst 143 11 3 25 630 6,50 – 6,50 (6,50) 9,00 Norr - - - - - - Delsumma 1 436 101 16 170 581 5,00 – 7,00 (5,63) 5,32 Lätt industri Väst 162 12 3 31 994 5,50 – 7,25 (6,10) 7,98 Mitt 490 42 10 98 505 6,50 – 7,00 (6,68) 7,58 Syd - - - - - - Öst - - - - - - Norr - - - - - - Delsumma 652 54 13 130 499 5,50 – 7,25 (6,54) 7,68 Totalt 2 088 155 29 301 080 5,00 – 7,25 (5,91) 6,06 Förvaltning — Noter 78 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 12 Inventarier Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat ingående värde 0 22 0 22 Nyanskaffningar 6 - 2 - Avyttringar och utrangeringar - –22 - –22 Summa 6 0 2 0 Ackumulerade avskrivningar Redovisat ingående värde 0 –21 0 –21 Avyttringar och utrangeringar - 21 - 21 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärdet –1 0 0 0 Summa –1 0 0 0 Redovisat värde vid årets slut 5 0 2 0 Not 11 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tomträtter samt ett hyresavtal för lokaler. I tabellen nedan pre- nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter senteras koncernens ingående och utgående balanser avseende och hyresavtal för lokaler samt förändringarna under året. Totala nytt- Totala Tomt- janderätts- leasing- Koncernen rätter Lokaler tillgångar skulder 2022 Redovisat ingående värde - 2 2 2 Tillkommande leasingavtal 5 9 14 14 Av- och nedskrivningar - –4 –4 - Årets amorteringar - - - –4 Redovisat värde vid årets slut 5 7 12 12 2021 Redovisat ingående värde - 7 7 7 Tillkommande/avslutade leasingavtal - –3 –3 –3 Av- och nedskrivningar - –2 –2 - Årets amorteringar - - - –2 Redovisat värde vid årets slut - 2 2 2 Koncernen 31 dec 2022 31 dec 2021 Långfristiga leasingskulder 10 0 Kortfristiga leasingskulder 2 2 Utöver tomträttsavtalen och hyresavtalet för lokaler finns några mindre leasingavtal i form av bilar och kontorsmaskiner m.m. Dessa avtal har definierats som avtal där den underlig- gande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkning- en ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Nedan presenteras de belopp som redo- visats i koncernens resultaträkning under året hänförliga till leasingverksamheten. Koncernen 31 dec 2022 31 dec 2021 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt 4 2 Räntekostnader på leasingskulder 1 0 Kostnad för avtal där den underliggande tillgången är av lågt värde 0 0 Summa 4 2 Not 13 Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Redovisat ingående värde 1 0 0 0 Nyanskaffningar - 1 - 0 Avyttringar och utrangeringar - - 0 - Redovisat värde vid årets slut 1 1 - 0 Not 14 Kundfordringar Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Hyres- och kundfordringar 21 8 3 - Reservering för förväntade kreditförluster –2 –2 –1 - Kundfordringar netto 18 6 2 - Förfallostruktur hyres- och kundfordringar Ej förfallet 1 4 1 - Förfallet 1-30 dagar 7 1 - - Förfallet 31-60 dagar 6 0 - - Förfallet 61-90 dagar 1 0 - - Förfallet 91 dagar 5 3 2 - Reservering för förväntade kreditförluster –2 –2 –1 - Redovisat värde vid årets slut 18 6 2 - Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och inviduella bedöm- ningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kredit- bedömning av hyresgästen. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 79 Not 18 Räntebärande skulder och riskhantering Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Långfristiga skulder Säkerställda banklån 2 004 904 1 326 881 – Varav periodiserade lånekostnader –5 –7 –4 –7 Obligationslån 500 500 500 500 Externa reverser 1 110 1 110 Summa långfristiga skulder 2 505 1 514 1 827 1 491 Kortfristiga skulder Säkerställda banklån 42 151 23 17 – Varav periodiserade lånekostnader –6 –4 –6 –4 Externa reverser 58 21 58 21 Summa kortfristiga skulder 100 172 81 38 Summa räntebärande skulder 2 605 1 686 1 908 1 529 De räntebärande skulderna exkluderar leasingskulder. Nettoskuld 31 dec 2022 31 dec 2021 Räntebärande skulder 2 605 1 686 Räntebärande tillgångar - 10 Likvida medel 52 218 Redovisat värde vid årets slut 2 553 1 468 Ej säkerställda obligationslån Löptid Belopp Valuta Räntevillkor 2021-2024 500 SEK Stibor 3 månader + 5,15% marginal Kapitalbindning 2022-12-31 Kapitalbindning, år Koncernen Moderbolaget Belopp Andel Belopp Andel 0-1 år 56 2% 56 3% 1-2 år 1 420 54% 1 420 74% 2-3 år 886 34% 442 23% 3-4 år 0 0% 0 0% 4-5 år 210 8% 0 0% >5 år 43 2% 0 0% Totalt 2 615 100% 1 918 100% Kapitalbindning 2021-12-31 Kapitalbindning, år Koncernen Moderbolaget Belopp Andel Belopp Andel 0-1 år 172 10% 38 2% 1-2 år 146 9% 121 8% 2-3 år 1 368 81% 1 370 90% 3-4 år 0 0% 0 0% 4-5 år 0 0% 0 0% >5 år 0 0% 0 0% Totalt 1 686 100% 1 529 100% Tabellerna avseende kapitalbindning avser nominella räntebärande skulder per respektive balansdag. Genomsnittlig kapitalbindning för koncernen var per 31 december 2022 2,7 år (2,4). Genomsnittlig kapitalbindning för moderbolaget var per 31 december 2022 1,7 år (2,5) . Not 15 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Momsfordran och skattekonto 44 53 2 8 Övriga fordringar 18 12 2 9 Totalt 62 65 4 17 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Förutbetald försäkring 2 0 - - Upplupna ränteintäkter 2 0 2 0 Upplupna hyresintäkter 6 4 - Förutbetalda driftskostnader 14 0 - - Övrigt 1 4 3 3 Totalt 25 8 5 3 Not 17 Likvida medel Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Kassa och bank 52 218 33 150 Totalt 52 218 33 150 Förvaltning — Noter 80 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Räntebindning 2022-12-31 Räntebindning, år Koncernen Moderbolaget Belopp Andel Belopp Andel 0-1 år 1 444 55% 915 48% 1-2 år 103 4% 103 5% 2-3 år 230 9% 200 10% 3-4 år 50 2% 0 0% 4-5 år 588 22% 500 26% >5 år 200 8% 200 10% Totalt 2 615 100% 1 918 100% Räntebindning 2021-12-31 Räntebindning, år Koncernen Moderbolaget Belopp Andel Belopp Andel 0-1 år 1 459 87% 1 326 86% 1-2 år 155 9% 131 9% 2-3 år 72 4% 72 5% 3-4 år 0 0% 0 0% 4-5 år 0 0% 0 0% >5 år 0 0% 0 0% Totalt 1 686 100% 1 529 100% Genomsnittlig räntebindning för koncernen var per 31 december 2022 2,1 år (0,5). Genomsnittlig räntebindning för moderbolaget var per 31 december 2022 2,4 år (0,4). Räntebärande skulder Logisteas räntebärande skulder har under 2022 ökat jämfört med tidigare år till följd av det utökade fastighetsbeståndet. Vid årsskiftet uppgick den räntebärande nettoskulden till 2 553 Mkr (1 458) och var fördelad mellan säkerställda banklån 79 procent (62), obligationslån 19 procent (30) och externa reverser 2 procent (8). Logisteas långfristiga skulder uppgick till 2 505 Mkr (1 514) vilket utgör 96 procent (90) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 100 Mkr (172) vilket motsvarar 4 procent (10) av de totala räntebärande skulder- na. Den genomsnittliga kapitalbindningen är 2,7 år (2,4) och den genomsnittliga räntebindningen är 2,1 år (0,5). Belåningsgraden uppgick till 55 procent (56) vid periodens utgång och snitträn- tan uppgick till 4,8 procent (3,1). Den ökade snitträntan följer av obligationslånet som löper med en rörlig ränta Stibor plus 5,15 procent . Finansiell riskhantering Logisteas verksamhet är präglad av stabilitet och långsiktighet som kräver god tillgång till kapital. Målet med den finansiella verksamheten är att upprätthålla en robust och flexibel finansie- ringsstruktur till lägsta möjliga upplåningskostnad. Koncernens finansieringsbehov ska anpassas till kärnverksamheten, till exempel planerade investeringar och försäljningar. Finansieringen ska vara diversifierad med fokus på flexibilitet. Grön finansiering är någonting som eftersträvas i den utsträckning detta är möjligt och tillgångsmassan tillåter. Verksamheten ger löpande upphov till finansiella risker. Risker- na ska identifieras, bedömas, kvantifieras och hanteras. Det viktigaste typerna av risker som förekommer inom det finansiella området är: ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk, samt kredit- och motpartsrisk. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses Logisteas risk att det saknas likvida medel eller krediter för att fullfölja betalningsförpliktelser. För att minska risken finns en god kommunikation mellan styrelse, led- ning och övriga verksamheten över fastighetsförvärv, låneförfall och större kostnader hänförliga till projekt. I kreditavtalen med kreditinstitut och obligationsinnehavare har Logistea fastlagda gränsvärden för soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad, s.k. covenanter. Kreditavtalen har i regel en nedre gräns på soliditet om 25-30 procent. Räntetäckningsgraden ska vara över 1,50-1,75 gånger och belåningsgraden ska högst vara 65-70 procent. Bryter Logistea någon av covenanterna kan det innebära ommedelbar återbetalning av lånet eller en högre ränta temporärt under perioden covenanten är bruten. Har inte Logistea efter en angiven tidsperiod lyckats åtgärda covenant- brottet, kan långivaren kräva återbetalning av lånet. Vid räken- skapsårets slut hade koncernen en soliditet på 39 procent (36), en räntetäckningsgrad på 2,2 gånger (1,8 samt en belåningsgrad på 55 procent (56). Samma nyckeltal finns med i bolagets finanspolicy där gränsvär- dena för de fastställda kovenanterna är fastställda till mer strik- tare nivåer. Logistea kontrollerar och rapporterar kovenanterna kvartalsvis till respektive kreditgivare. Löptidsanalys 2022-12-31 <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Banklån 47 1 779 194 36 2 056 Obligationslån - 500 - - 500 Externa reverser 58 1 - - 59 Leverantörsskulder 28 - - - 28 Övriga kortfristiga skulder 55 - - - 55 Summa 188 2 280 194 36 2 698 2021-12-31 <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Banklån 151 911 - - 1 062 Obligationslån - 500 - - 500 Externa reverser 21 103 - - 124 Leverantörsskulder 29 - - - 29 Övriga kortfristiga skulder 21 - - - 21 Summa 222 1 514 - - 1 736 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar Logisteas upplåningskostnad. Ränterisken kan bestå i att lån med rörlig ränta får en högre räntekostnad dels att nyupplåningen blir mindre fördelaktig och mer kostsam. Förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler kan påverka Logisteas kostnad för upplåning. Räntebindningen är därför en betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid vanligtvis innebär en lägre genomsnittlig ränta på kort sikt men ökar ränterisken. För att förlänga räntebindningen kan Logistea arbeta med olika typer av räntesäkrande derivat i form av s.k. performance swappar, ränteswappar och räntecappar (räntetak). Vid utgången av 2022 hade Logistea derivat uppgående till 1 149 miljoner kronor. Räntetäckningsgraden beskriver bolagets motståndskraft mot ett försämrat räntenetto. En räntetäckningsgrad som är 100 procent innebär att bolagets resultat täcker de finansiella kostnaderna, Logisteas räntetäckningsgrad för 2022 var 220 procent. Räntekänslighetsanalys Förändring Resultateffekt 2022, Mkr Resultateffekt 2021, Mkr Räntebärande skulder +/– 1%-enhet –26/+26 –17/+17 Finansierings- och refinansieringsrisk Finansieringsrisken avser risken för att inte kunna tillgodose finansieringsbehovet, eller att endast ha tillgång till finansiering med ofördelaktiga villkor. Genom att upprätthålla en god relation och ha tillgång till många finansieringskällor och kreditgivare kan finansieringsrisken begränsas. Refinansieringsrisken begränsas genom att sprida låneförfallen och att inte hålla en för stor andel kortfristig skuld. Vid årsskiftet utgjorde Logisteas andel lång- fristig skuld 96 procent av de totala räntebärande skulderna. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 81 Not 20 Resultat per aktie Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B. Resultatet har fördelats på genomsnittligt antal stam- aktier av serie A och B uppgående till 112 922 044 (78 767 747). I beräkningen för resultat per aktie i 2021 har justerats för effekten av genomförd fondemission och omvänd split som genomfördes i november 2021. Resultat per aktie före utspädning 2022 2021 Årets resultat för kvarvarande verksamhet Årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till stam aktier A och B 323 316 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 6 413 394 Resultat per aktie kvarvarande verksamhet före utspädning 2,86 3,73 Årets resultat Årets resultat hänförligt till stam aktier A och B 318 293 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747 Effekt från fondemission och omvänd split i 2021 6 413 394 Resultat per aktie före utspädning 2,82 3,49 Resultat per aktie efter utspädning 2022 2021 Årets resultat för kvarvarande verksamhet Årets resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till stam aktier A och B 323 316 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747 Effekt från fondemission och omvänd split i Q4 2021 6 413 394 Effekt av emission till Nordika Fastigheter i Q1 2023 1 416 617 Resultat per aktie kvarvarande verksamhet efter utspädning 2,82 3,73 Årets resultat Årets resultat hänförligt till stam aktier A och B 318 293 Genomsnittligt antal utestående aktier av serie A + B 112 922 044 78 767 747 Effekt från fondemission och omvänd split i Q4 2021 6 413 394 Effekt av emission till Nordika Fastigheter 1 416 617 Resultat per aktie efter utspädning 2,78 3,49 Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspäd- ningseffekten av samtliga emitterade stamaktier. Dessa emitte- rade stamaktier är hänförliga till den transaktionen som offentlig- gjordes i december 2022, där Logistea förvärvar två fastigheter i Göteborg från Nordika Fastigheter. De emitterade stamaktierna avser stamaktier av serie A och B. Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Upplupna lönerelaterade kostnader 2 2 2 2 Upplupna räntor 12 7 10 7 Förutbetalda hyresintäkter 33 8 - - Övriga poster 16 14 4 3 Totalt 63 31 16 12 Finanspolicy Logisteas finansiella förvaltning ska vara stödjande och kopplad till bolagets operativa verksamhet och strategi. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att, genom upplåning i kreditmarknaden och på kapitalmarknaden, vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil, välavvägd och kostnadseffektiv finansiering. Därtill kommer att på ett effektivt och säkert sätt hantera bolagets kassaflöde och likviditetsrisker, säkerheter/pantbrev samt hantera övriga finansiella risker, inklusive eventuella valutarisker och motpartsrisker. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan uppfylla sina åtaganden mot Logistea och att detta leder till ekonomisk förlust. För att begränsa motpartsrisken har Logistea tydliga riktlinjer för hur likvida medel får placeras och styrs baserat på löptid, belopp och motpart. Valutarisk Logistea har vid utfärdandet av årsredovisningen ingen eller för- sumbar exponering mot andra valutor än Svenska Kronor. Förvaltning — Noter 82 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 21 Andelar i koncernbolag Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 Ingående anskaffningsvärde 791 405 Förvärv och tillskott 167 621 Nedskrivningar - 0 Fusioner 0 –48 Avyttringar/utdelning –25 –187 Utgående redovisat värde 933 791 Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel i % Antal aktier/ andelar Bokfört värde 2022-12-31 Bokfört värde 2021-12-31 Odd Molly Inc 06-1802963 Los Angeles 100 - - Logistea Kristianstad AB 556793-0739 Stockholm 100 77 77 Logistea Småland Fastigheter AB 559157-9817 Stockholm 100 29 29 Logistea Viran 8 AB 556715-3902 Stockholm 100 30 30 Logistea Grundstenen 7 AB 559260-7138 Stockholm 100 3 2 Logistea Räveskalla AB 559132-1996 Stockholm 100 - 6 Logistea Vindrosen 4 AB 559079-2940 Stockholm 100 36 36 Logistea Vindbryggan 6 AB 559106-5478 Stockholm 100 19 18 Logistea Vindtunneln 3 AB 559132-1434 Stockholm 100 11 11 Vaggeryd Logistikpark AB 556972-0385 Stockholm 100 226 162 Logistea Runen 18 AB 559195-7682 Stockholm 100 1 1 Logistea Vindan 1 AB 556705-2906 Stockholm 100 54 51 Logistea Skummeslöv 30:30 AB 559012-6222 Stockholm 100 2 2 Logistea Troentorp 1:88 AB 556588-8699 Stockholm 100 16 16 Logistea Troentorp 1:76 AB 556660-1828 Stockholm 100 3 1 Logistea Rotorn 4 AB 556609-9866 Stockholm 100 51 51 Logistea Tappen 1 AB 556519-4155 Stockholm 100 30 30 Logistea Källbäcksryd 1:400 AB 556735-6281 Stockholm 100 9 9 Logistea Förvaltning AB 559308-0657 Stockholm 100 0 0 Logistea Lagerhusen Selfstorage AB 559300-7155 Stockholm 100 2 0 Logistea Smedjan 2 AB 559043-2224 Stockholm 100 37 37 Logistea Ugglum 7:130 AB 556593-1382 Stockholm 100 24 24 Logistea Duvehed 2:51 AB 559313-6103 Stockholm 100 14 19 Logistea Tråget 3 AB 559313-6061 Stockholm 100 17 23 Logistea Fastigheter 2 AB 559338-5825 Stockholm 100 6 0 Fastighets AB Fåglabäck 559308-9716 Stockholm 100 0 0 OM Elektrikern 1 Fastighets AB 559321-4405 Stockholm 100 0 0 Karlskoga Bofors Holding AB 559338-5809 Stockholm 100 - 0 Logistea Kilsta 3:136 AB 559338-0198 Stockholm 100 40 40 Logistea Norra Höja 3:3 AB 559338-0206 Stockholm 100 42 40 Logistea Turbinen 2 AB 559338-0065 Stockholm 100 3 - Logistea Bofors 1:46-48 AB 559338-0214 Stockholm 100 8 - Kristinehamn Turbinen 2 Holding AB 559338-5833 Stockholm 100 - 0 Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm 100 - 19 Logistea Fastigheter AB 559338-5817 Stockholm 100 1 0 Logistea Lockryd Park AB 559352-7608 Stockholm 95 0 0 Falksmedjan HB 969721-6167 Stockholm 99,9 59 58 INPENSA AB 559362-5832 Stockholm 100 0 - Logistea Högsbo 38:11 KB 916852-5047 Stockholm 99 81 - Logistea Fastigheter 3 AB 559383-3956 Stockholm 100 1 - Logistea Fastigheter 5 AB 559404-5782 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 6 AB 559412-5725 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 7 AB 559412-5733 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 8 AB 559412-5741 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 9 AB 559412-5758 Stockholm 100 0 - Logistea Fastigheter 10 AB 559412-5766 Stockholm 100 0 - Totalsumma 933 791 Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 83 Indirektägda dotterbolag Org nr Säte Logistea Vaggeryd AB 559172-9693 Stockholm Logistea Flahult 77:7 AB 559156-2540 Stockholm Logistea Gänget 11 AB 559184-2231 Stockholm Logistea Rotorn 1 Ljungby AB 559331-6598 Stockholm Logistea Transformatorn 2 AB 556095-4017 Stockholm Logistea Målaren 4 AB 559170-6105 Stockholm Logistea Hyveln 2 AB 559018-0476 Stockholm Logistea Björkelund 2 AB 559263-9529 Stockholm Logistea Gårö 1:370 AB 559340-6100 Stockholm Logistea Generatorn 1 AB 559296-6245 Stockholm Logistea Vetet 1 AB 556919-2650 Stockholm Logistea Lockryd 2:73 AB 559278-3319 Stockholm Logistea Gyljeryd 1:43 AB 559226-7255 Stockholm Logistea Hoberg Holding AB 559366-9228 Stockholm Logistea Västra Åkralt 1:97 AB 556609-4446 Stockholm Logistea Traversen 4 AB 559012-8541 Stockholm Logistea Vivsta 13:92 AB 559369-0430 Stockholm Logistea Ödeshög AB 559374-3569 Stockholm Logistea Kopparn AB 559323-3132 Stockholm Logistea Fastigheter 4 Holding AB 559356-5129 Stockholm Logistea Rösjö 1:23 AB 559356-5152 Stockholm Logistea Ånge 31:25 AB 559356-5145 Stockholm Logistea Öjebyn 144:79 AB 559356-5137 Stockholm Logistea Skogarp AB 559236-0894 Stockholm Logistea Lexby 1:113 AB 559045-1737 Stockholm Logistea Duvehed 2:29 AB 559002-7677 Stockholm Logistea Tornum 9:75 AB 556770-2294 Stockholm Logistea Kamaxeln 1 AB 559286-9357 Stockholm Logistea Backen 1:138 AB 559286-9282 Stockholm Logistea Assmundtorp 2:139 AB 559286-9365 Stockholm Logistea Omne AB 559146-1958 Stockholm Logistea Hammaren 4 AB 556831-4818 Stockholm Logistea Tanumshede 3:28 AB 556714-5759 Stockholm Logistea Kvarntorp 1:7 och 1:15 AB 559384-2916 Stockholm Logistea Alingsås Bulten 1 AB 559402-9604 Stockholm Logistea Fastigheter 5 Holdco AB 559405-5161 Stockholm Not 23 Skulder till koncernföretag Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 Ingående balans 71 68 Tillkommande/avgående fordringar 136 3 Utgående balans 207 71 Not 22 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 Ingående balans 1 322 90 Tillkommande/avgående fordringar 994 1 232 Utgående balans 2 316 1 322 Not 25 Transaktioner med närstående I oktober 2022 ingick Logistea ett avtal med HanssonGruppen Seekat AB (ett bolag som till 50 procent ägs av styrelseledamo- ten Stefan Hansson) avseende försäljning av samtliga aktier i Logistea Räveskalla AB (som äger fastigheterna Borås Räveskalla 1:435 och Borås Räveskalla 1:506). Fastigheterna överläts till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 8,4 mkr vilket var fem procent över värdering och bokfört värde för fastigheterna. Avta- let ingicks på marknadsmässiga villkor. Logistea har i övrigt inte genomfört några närståendetransaktioner under 2022. Den 7 februari 2023 meddelande Bolaget att det ingått ett samar- betsavtal med Ra Solar Energy avseende utbyggnad av solenergi och batterier avsedda för stödtjänster inom frekvenshandel samt arbitragehandel. Genom samarbetet bidrar Logistea och Ra Solar Energy till en ökad produktion av förnybar el och motverkar kapacitetsbristen på vissa platser i elnätet genom stabiliserande stödtjänster till det svenska kraftsystemet. Samarbetsavtalet är villkorat av godkännande från aktieägarna på Logisteas bolags- stämma den 5 maj 2023 då medgrundaren till Ra Solar Energy, Stefan Hansson, är styrelseledamot i Logistea. Utöver ovan finns det inga övriga transaktioner med närstående utöver ersättningar till ledande befattningshavare. Not 24 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar * 2 183 1 147 - - Pantsatta aktier i dotterbolag 2 744 1 034 868 642 Företagsinteckningar - - - - Pantsatta fordringar som säkerhet vid fakturabelåning - - - - Summa ställda säkerheter 4 927 2 181 868 642 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser 93 40 53 40 Summa eventualförpliktelser 93 40 53 40 * Utnyttjade pantbrev mot skuld uppgår till 2 056 Mkr (1 015). Logisteas finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens- förbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtag- ande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Per den 31 december 2022 uppgick eventualförpliktelser- na till maximalt 93 mkr i tilläggsköpeskillingar (av vilket 33,75 mkr kan komma att ske genom emission av aktier i Bolaget). Förvaltning — Noter 84 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 26 Eget kapital Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalsandel A-aktier 9 568 392 1 9 568 392,0 46% 8% B-aktier 111 485 665 0,1 11 148 566,5 54% 92% Summa 121 054 057 20 716 958,5 100% 100% Aktiekapitalets utveckling 2020-2022, kr Period Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktiekapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal aktier 2020 Januari Kontant nyemission samt två apport- emissioner beslutade i december 2019 2 290 343 3 766 898 37 768 982 - 37 768 982 2020 September Riktad nyemission 426 011 4 202 909 42 029 092 - 42 029 092 2020 September Riktad nyemission 291 667 4 494 576 44 945 760 - 44 945 760 2020 September Riktad nyemission 340 000 4 834 576 48 345 760 - 48 345 760 2020 Oktober Riktad nyemission 375 000 5 209 579 52 095 760 - 52 095 760 2020 Oktober Riktad nyemission 300 000 5 509 576 55 096 760 - 55 096 760 2020 December Företrädesemission 918 263 6 427 839 64 278 386 - 64 278 386 2020 December Riktad nyemission 761 498 7 189 337 71 893 367 - 71 893 367 2021 April Riktad nyemission 143 750 7 333 087 73 330 867 - 73 330 867 2021 April Riktad nyemission 240 000 7 573 087 75 730 867 - 75 730 867 2021 Maj Riktad nyemission 92 673 7 665 760 76 657 602 - 76 657 602 2021 Juli Riktad nyemission 216 667 7 882 427 78 824 269 - 78 824 269 2021 September Riktad nyemission 91 233 7 973 660 79 736 599 - 79 736 599 2021 Oktober Riktad nyemission 0 7 973 660 79 736 600 - 79 736 600 2021 Oktober Minskning av aktiekapitalet –3 986 830 3 986 830 79 736 600 - 79 736 600 2021 November Fondemission 39 868 300 43 855 130 79 736 600 797 366 000 877 102 600 2021 November Riktad nyemission 3 120 000 46 975 130 79 736 600 859 766 000 939 502 600 2021 November Omvänd split 1:10 - 46 975 130 7 973 660 85 976 600 93 950 260 2021 December Riktad nyemission 1 169 456 48 144 586 7 973 660 88 315 512 96 289 172 2022 Januari Riktad nyemission 244 285 48 388 871 7 973 660 88 804 081 96 777 741 2022 Mars Riktad nyemission 181 463 48 570 333 7 973 660 89 167 006 97 140 666 2022 April Företrädesemission 9 714 011 58 284 400 9 568 392 107 000 407 116 568 799 2022 Maj Riktad nyemission 642 629 58 927 029 9 568 392 108 285 665 117 854 057 2022 Juni Riktad nyemission 1 500 000 60 427 029 9 568 392 111 285 665 120 854 057 2022 Oktober Riktad nyemission 100 000 60 527 029 9 568 392 111 485 665 121 054 057 Kvotvärdet per aktie ökade från 0,1 till 0,5 vid fondemissionen av B-aktier. Optionsprogram Vid en extra bolagsstämma den 22 oktober 2021 beslutades om att införa ett incitamentsprogram för ledande befattningshavare, nyckelpersoner och anställda i bolaget genom att emittera teckningsoptioner. Emissionen omfattar högst 4 180 000 teck- ningsoptioner som berättigar till teckning av högst 4 180 000 B-aktier i december 2025. Anslutningsgraden för optionspro- grammet uppgår till 100 procent. Företrädesemission april 2022 Under mars 2022 offentliggjorde Logistea förslaget om att genomföra en företrädesemission i syfte att stödja Logisteas tillväxtstrategi. Emissionen var fullt garanterad av en grupp existerande aktieägare och slutfördes i april 2022. Teckningskursen fastställdes till 18 kronor per stamaktie, oavsett aktieslag, vilket motsvarade en emissionslikvid om 350 miljoner kronor före emissionskostnader. Genom företrädesemissionen ökade Logisteas aktiekapital med 9,7 miljoner kronor genom utgi- vandet av 1 594 732 nya Stam A respektive 17 833 401 nya Stam B aktier. Antalet stamaktier ökade med 19 428 133 stamaktier vilket motsvarar en utspädning om cirka 16,7 procent av det totala antalet aktier och 16,7 procent av det totala antalet röster i Logistea. Emissioner vid förvärv Med stöd av styrelsens emissionsbemyndigande från årsstäm- man den 5 maj 2022, har Logistea fortsatt att delbetala fastighets- förvärv med nyemitterade aktier. Detta bedöms skapa aktieägar- värde för existerande aktieägare. Under räkenskapsåret 2022 har 5 336 752 nya Stam B aktier emitterats i samband med förvärv. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 85 Not 27 Finansiella instrument 31 dec 2022 31 dec 2021 Koncern Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar 1 - 1 - Räntederivat - 10 - - Kundfordringar 18 - 6 - Övriga fordringar 18 - 12 - Likvida medel 52 - 218 - Finansiella tillgångar 89 10 237 - Räntebärande skulder 2 605 - 1 686 - Leasingskulder 12 - 2 - Leverantörsskulder 28 - 29 - Övriga kortfristiga skulder 27 - 20 - Finansiella skulder 2 672 - 1 737 - 31 dec 2022 31 dec 2021 Moderbolag Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Fordringar hos koncernföretag 2 101 - 1 104 - Kundfordringar 2 - - - Övriga fordringar 2 - 12 - Likvida medel 33 - 150 - Finansiella tillgångar 2 138 - 1 266 - Räntebärande skulder 1 907 - 1 529 - Skulder koncernföretag 21 - 28 - Leverantörsskulder 3 - 3 - Övriga kortfristiga skulder 13 - 9 - Finansiella skulder 1 944 - 1 569 - Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för förlust reserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning. Förvaltning — Noter 86 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Not 28 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödes påverkande förändringar Koncern 2022-01-01 Kassaflöde Förvärv Periodisering av låne- omkostnader 2022-12-31 Obligationslån 492 - - 3 495 Skulder till kreditinstitut 1 062 165 819 5 2 051 Övriga räntebärande skulder 132 –3 –10 - 59 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 686 162 809 8 2 605 2021-01-01 Kassaflöde Förvärv Periodisering av låne- omkostnader 2021-12-31 Obligationslån - 492 - - 492 Skulder till kreditinstitut 365 122 575 - 1 062 Övriga räntebärande skulder * 95 –2 41 - 134 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 460 612 616 - 1 688 Moderbolag 2022-01-01 Kassaflöde Förvärv Periodisering av låne- omkostnader 2022-12-31 Obligationslån 492 - - 3 495 Skulder till kreditinstitut 905 447 - 2 1 354 Övriga räntebärande skulder 132 –63 –10 - 59 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 1 529 384 –10 5 1 908 2021-01-01 Kassaflöde Förvärv Periodisering av låne- omkostnader 2021-12-31 Obligationslån - 492 - - 492 Skulder till kreditinstitut 0 905 - - 905 Övriga räntebärande skulder 76 - 56 - 132 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 76 1 397 56 - 1 529 * Innehåller leasingskulder 2021-01-01 och 2021-12-31. Förvaltning — Noter Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 87 Not 30 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång I januari 2023 certifierades fastigheten Borås Vindan 1 enligt BREEAM In-Use Very Good. Under januari och februari 2023 har Logistea återköpt obligations- lån i sin egen emitterade obligation motsvarande ett belopp om 86,3 miljoner kronor. Totalt utestående nominellt belopp av de seniora icke säkerställda obligationer, med förfall i oktober 2024, uppgår till 500 miljoner kronor, av vilka Logistea återköpt 86,3 miljoner kronor. I februari 2023 ingick Logistea avtal med Ra Solar Energy AB avseende utbyggnad av solenergi och energilagring via batterier på Logisteas fastigheter. Den 7 mars 2023 offentliggjorde Logistea ett prospekt avseende upptagande till handel av de stam A och B aktier som emitterats till Nordika Fastigheter AB. Not 31 Förslag till vinstdisposition Styrelsen avser att årligen pröva om det finns möjlighet att lämna utdelning. Styrelsens mål är att årligen föreslå att bolagsstäm- man beslutar om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst till aktieägarna. Styrelsen kommer innan ett sådant förslag lämnas överväga om det finns möjlighet att lämna utdel- ning i denna storleksordning. I övervägandet kommer styrelsen att beakta flera faktorer, bland annat bolagets verksamhet, rörelseresultat och finansiella ställning, aktuellt och förväntat likviditetsbehov, expansionsplaner och andra väsentliga faktorer. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier och att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022. För räkenskapsåret 2021 lämnades ingen utdelning. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst: Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (Mkr): Överkursfond 1 283 249 397 Balanserat resultat –186 594 163 Årets resultat –3 383 458 Summa 1 093 271 777 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Balanseras i ny räkning 1 093 271 777 Summa 1 093 271 777 Not 29 Kassaflödesanalys från utdelad verksamhet Mkr 2022 2021 Kassaflöde för den löpande verksamheten –5 –24 Kassaflöde för investeringsverksamheten - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten - - Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet –5 –24 Förvaltning — Noter 88 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Styrelsens försäkran Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den dag som framgår av elektronisk underskrift Patrik Tillman Styrelseordförande Bengt Kjell Vice styrelseordförande Sanja Batljan Styrelseledamot Johan Mark Styrelseledamot Anneli Lindblom Styrelseledamot Caroline Thagesson Styrelseledamot Niklas Zuckerman Verkställande direktör Stefan Hansson Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young Aktiebolag Gabriel Novella Auktoriserad revisor Förvaltning — Styrelsens försäkran Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 89 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Logistea AB (publ), org.nr 556627-6241 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Logistea AB (publ) för år 2022. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 53–89 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års- redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt Inter national Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors- förordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors- förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder- företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övrig upplysning Revisionen av årsredovisningen för år 2021 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 12 april 2022 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de om- råden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet, men vi gör inga separata utta- landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåt- gärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåt- gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2022 till 4 623 Mkr och värde- förändringarna till 339 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2022 har fastigheter motsvarande 94% av marknadsvärdet värderats av extern värderare och 6% har värderats internt. Förvaltningsfastigheter är beloppsmäs- sigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräk- ning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är dels avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen och dels upprättad enligt ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Med anledning av de många anta- ganden och bedömningar som sker i samband med värde- ringen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinne- havet framgår av avsnittet Fastighetsbestånd på sidan 54 och not 10 Förvaltningsfastigheter samt Not 1 avseende väsentliga uppskattningar och bedömningar. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Förvaltning — Revisionsberättelse 90 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastig- hetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och indata i värderingarna. Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos såväl de externt anlitade värderingsexperterna som bolagets interna värderingsansvariga. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat genomförda försäljningar och jämfört försäljningspriset mot senaste värdering i syfte att analy- sera värderingarnas tillförlitlighet. Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revi- sionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärde- ring. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna såsom direktavkastningskrav, kalkylränta, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med tidigare kvartal och före- gående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen. Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–52 och 94–104. Annan information består även av Ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor- mation som identifieras ovan och överväga om informatio- nen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt års- redovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verk- ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verk- samheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan- den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- dare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredo- visningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Förvaltning — Revisionsberättelse Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 91 Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Logistea AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst ellerförlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola- get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisa- tion är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll- eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över- ensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositio- ner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan- de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb- plats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisning- en och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Logistea AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Förvaltning — Revisionsberättelse 92 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Stockholm den dagen som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Logistea AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- dare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig gransk- ning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeupp- drag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumente- rade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in- hämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att be- döma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål- senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Logistea ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 6 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 6 maj 2022. Förvaltning — Revisionsberättelse Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 93 Övrigt 94 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 95 Rapporteringsstandard För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna jämföra och utvärdera Logisteas verksamhet på ett mer transparant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practices Recommen- dations). För årsredovisningen för räkenskapsåret 2022 kommer vi att inkludera de finansiella nyckeltalen för att i senare rapporter även komplettera med hållbarhetsredo- visningar enligt EPRA. EPRA nyckeltalsberäkningar Summering av EPRA prestandamått Valuta/procent 2022-12-31 2021-12-31 A EPRA resultat per aktie (EPS) SEK 0,6 0,2 B EPRA NRV per aktie SEK 16,9 11,8 EPRA NTA per aktie SEK 15,5 10,9 EPRA NDV per aktie SEK 15,4 10,9 C EPRA initial direktavkastning % 6,2 6,0 EPRA "upptoppad" initial direktavkastning % 6,2 6,1 EPRA vakansgrad % 2 5 EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) % 42,4 55,9 EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) % 42,4 55,9 Detaljer om hur uträkningarna av nyckeltalen redovisas löpande senare i kapitlet. EPRA kapitalkostnader Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31 Förvärv 1 489 1 181 Projektering 196 161 – Nybyggnationer 166 145 – Ombyggnationer 1) 30 16 – Större underhåll 1) - - Förvaltningsfastigheter 4 3 – Inkrementell uthyrningsbar yta - - – Ej inkrementell uthyrningsbar yta samt incitament för hyresgäster 1 - – Övrig materiell oallokerad typ av kostnad 3 3 Kapitaliserad ränta 13 3 Totala kapitalkostnader 1 702 1 348 Omvandling från periodiserat till likvida medel - Totala kapitalkostnader som likvida medel 1 702 1 348 1) Inkluderar även hyresgästförändring samt underhållskostnader vid färdigställande som en del av ombyggnationer och större underhåll. Följande resultatindikatorer har utarbetats i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgå- va av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs. EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare information om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Stan- dardiserade tabeller på originalspråket engelska återfinns i den engelska versionen av Logisteas årsredovisning. Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar 96 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 A. EPRA Intjäning (EPRA Earnings) EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022 Rapporterat enligt IFRS 2022 Justeringar EPRA 2022 Ej bestäm- mande inflytande 1) 2022 EPRA intjäning 2021 Rapporterat enligt IFRS 2021 Justeringar EPRA 2021 Ej bestäm- mande inflytande 1) 2021 EPRA intjäning Hyresintäkter 257 - - 257 93 - - 93 Fastighetskostnader –71 - - –71 –28 - - –28 Driftnetto 186 - - 186 65 - - 65 Övriga intäkter - - - - - - - - Övriga kostnader - - - - - - - - Central administration –38 - - –38 –24 - - –24 Resultat från intressebolag och JVs - - - - - - - - Finansnetto –75 - - –75 –23 - - –23 Förvaltningsresultat 73 - - 73 18 - - 18 Värdeförändringar netto 347 –347 - - 378 –378 - - Resultat före skatt/ EPRA resultat före skatt 420 - - 73 396 - - 18 Aktuell skatt –3 - - –3 –1 - - –1 Förändring av uppskjuten skatt –94 88 - –6 –78 77 - –1 Periodens resultat/ EPRA intjäning 323 - - 64 317 - - 16 Genomsnittligt antal utestående aktier (miljoner) - 112,9 - 78,8 EPRA intjäning per aktie (SEK) - 0,57 - 0,20 1) Exkluderar ej bestämmande inflytande i relation till justeringar EPRA. B. EPRAs Substansvärdesnyckeltal (EPRA Net Asset Value Metrics) Substansvärdet är summan av det egna kapitalet som förvaltas för dess ägare. Substansvärdet kan räknas ut på många olika sätt, där skillnaden oftast förklaras av fastighetsportföljens avkastning. Logistea presenterar tre olika substansvärdesuträkningar som finns med i EPRAs BPR riktlinjer; EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV. EPRA Nettoåterställningsvärde (EPRA Net Reinstatement Value – NRV) Målet med nyckeltalet EPRA NRV är att belysa värdet av nettotillgångarna på lång sikt och baseras på att inga tillgångsförsäljningar genomförs. Tillgångar och skulder som inte förväntas utkristalliseras under normala förhållanden, såsom förändringar i verkligt värde på finansiella derivat och uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar för fastigheter, exkluderas därför. Bolagstransaktioner med fastigheter som underliggande tillgång, som har varit huvuddelen av Logisteas förvärvsmetodik, belastas i dagsläget inte av några lagfartskostnader varpå sådana kostnader inte ingår i Logisteas värderingsintyg. Följaktligen genomförs inga justeringar för lagfarts- kostnader (real estate transfer taxes) i Logisteas beräkningar av EPRA NRV. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) 2021-12-31 Totalt 2021-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2021-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 185 - 185 90 - 90 Verkligt värde netto derivat –9 - –9 - - - Goodwill från uppskjuten skatt 0 - 0 - - - EPRA Nettoåterställningsvärde (NRV) 2 040 - 2 040 1 139 - 1 139 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 121,1 121,1 96,3 96,3 EPRA NTA per stamaktie (SEK) 16,9 16,9 11,8 11,8 Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 97 EPRA Materiella nettotillgångar (EPRA Net Tangible Asstets – NTA) EPRA NTA fokuserar på att reflektera bolagets materiella tillgångar och baseras på att bolaget köper och säljer tillgångar, varpå viss del av uppskjuten skatteskuld oundvikligen realiseras. Logistea har antagit det andra alternativet i EPRAs riktlinjer för att justera för uppskjuten skatt. Uppskattningen av den verkliga uppskjutna skatteskulden baseras på hur Logistea genomfört fastighetstransaktioner de senaste åren. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) 2021-12-31 Totalt 2021-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2021-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NTA) Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Återföring uppskjuten skatt 185 - 185 90 - 90 Bedömd verklig uppskjuten skatt –162 - –162 –89 - –89 Verkligt värde netto derivat –9 - –9 - - - Goodwill från uppskjuten skatt - - - - - - Immateriella tillgångar –1 - –1 –1 - –1 EPRA Materiella nettotillgångar (NTA) 1 877 - 1 877 1 049 - 1 049 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 121,1 121,1 96,3 96,3 EPRA NTA per stamaktie (SEK) 15,5 15,5 10,9 10,9 Estimerad verklig uppskjuten skatteskuld Koncernens beräknade verkliga uppskjutna skatteskuld relaterad till temporära skillnader av fastighetsvärden har beräknats till 5,15 procent, vilket grundar sig i Logisteas uppfattning av marknadspraxis som är 25% avdrag för den uppskjutna skatten som är beräknad till 20,6 procent. Vidare uppskattas den verkliga uppskjutna skatteskulden relaterad till uppskjuten vinst/förlust till 20,6 procent, vilket är den aktuella skattesatsen i Sverige för räkenskapsåren 2022 och 2023. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 Nominell skatteskuld 2022-12-31 Verklig skatteskuld 2021-12-31 Nominell skatteskuld 2021-12-31 Verklig skatteskuld Anläggningstillgångar 174 153 94 93 Finansiella instrument 2 - - - Obeskattade reserver 9 9 2 2 Underskottsavdrag - - –6 –6 Uppskjuten skatteskuld 185 162 90 89 EPRA Försäljningsvärde Netto (EPRA Net Disposal Value – NDV) EPRA NDVmåttet förser läsaren av den finansiella rapporten med ett scenario där uppskjuten skatt, finansiella instrument och ett antal övriga justeringar beräknas i förhållande till hela skulden. Detta gör det möjligt för läsaren att förstå den fulla omfattningen av skulder och resulterande aktieägarvärde vid en ordnad försäljning av verksamheten och/eller om skulder inte hålls till förfallodagen. Nyckeltalet ska inte anses som ett ”likvidations-NAV” för Logistea eftersom verkliga värden eventuellt inte representerar likvidationsvärden och eftersom en omedelbar realisering av Logisteas tillgångar kan struktureras som bolagsförsäljningar, vilket resulterar i att endast delar av den uppskjutna skatteskulden realiseras. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 Totalt 2022-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2022-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NDV) 2021-12-31 Totalt 2021-12-31 Hänförligt till ägande utan bestämmande inflytande 2021-12-31 Hänförligt till moderbolagets aktieägare (EPRA NDV) Eget kapital enligt IFRS 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Substansvärde (NAV) verkligt värde 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Goodwill från uppskjuten skatt EPRA Försäljningsvärde netto (NDV) 1 864 - 1 864 1 049 - 1 049 Utestående aktier vid periodens slut (miljoner) 121,1 121,1 96,3 96,3 EPRA NDV per stamaktie (SEK) 15,4 15,4 10,9 10,9 Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar 98 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 C. EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY) EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighetens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader. EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för hyresrabatter på balansdagen eller övriga ej förfallna leasingincitament såsom hyrestrappor. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31 Förvaltningsfastigheter - helägda 4 623 2 607 Förvaltningsfastigheter - del av JV - - Summa fastighetsportfölj 4 623 2 607 Exkludering projekt, mark och byggnationer –333 –519 Summa förvaltningsportfölj 4 290 2 088 Uppskattade kostnader för köpare 8 4 Uppdaterad värdering förvaltningsportfölj 4 298 2 092 12 månaders rullande hyresintäkt 298 155 Uppskattade driftsdebiteringar –34 –29 Årlig nettohyra 264 126 Hyresrabatter - - Upptoppad årlig nettohyra 264 126 EPRA NIY (nettoavkastning) 6,2 6,0 EPRA "Upptoppad" NIY nettoavkastning 6,2 6,0 D. EPRA vakans (EPRA Vacancy) Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela fastighetsportföljen. Samtliga nyckeltal är justerade för verklig ägandedel för varje fastighet. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31 Marknadshyror vakanta ytor 6 8 Total marknadshyra 304 163 EPRA Vakansgrad 2% 5% E. EPRA kostnadskvot (EPRA Cost Ratio) Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inkluderat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med bruttohyresintäkter. Samtliga siffror i miljoner SEK 2022-12-31 2021-12-31 Fastighetskostnader –71 –28 Central administrationskostnad –38 –24 Återföring: Tomträttsavgäld 0 0 EPRA kostnad (inkluderat direkta vakanskostnader) –109 –52 Direkta vakanskostnader 0 0 EPRA kostnad (exkluderat direkta vakanskostnader) –109 –52 Hyresintäkter brutto minus tomträttsavgäld 257 93 Totala hyresintäkter brutto minus tomträttsavgälder 257 93 EPRA kostnadskvot (inkluderat direkta vakanskostnader) 42,4% 55,9% EPRA kostnadskvot (exkluderat direkta vakanskostnader) 42,4% 55,9% Övrigt — EPRA nyckeltalsberäkningar Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 99 Alternativa nyckeltal och övriga definitioner Avstämningstabeller för Logisteas nyckeltal finns på Logisteas webbplats under Finansiella rapporter. Aktiekurs per stamaktie Aktiekurs på balansdagen. Antal förvaltningsfastigheter Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastig- heter under löpande förvaltning samtprojektfastigheter. Antal utestående stamaktier Antal utestående stamaktier på balansdagen. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis- dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹ ) . Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag förlikvida medel i relation till fastig heternas verkliga värde. Byggrätt Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Direktavkastning Driftnettot i relation till fastighetens verkliga värde (exkluderande projekt- fastigheter). Driftnetto Hyresintäkter med avdrag för fastig- hetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Eget kapital per stamaktie Eget kapital¹ ) i relation till antal utestående stamaktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde exklusive projektfastigheter. EPRA European Public Real Estate Associ- ation (EPRA) arbetar för att förbättra transparensen inom den börsnote- rade, europeiska fastighetssektorn. Logistea rapporterar nyckeltal ut- räknade enligt EPRA:s definitioner, sesidorna 96–99. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres intäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Genomsnittligt antal utestående stamaktier Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder, inklusive räntederivat, på balansdagen. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Orealiserade värdeförändringar Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar, på kvarvarande förvaltningsfastig- heter vid periodens slut. Värdeföränd- ringen har beaktat effekt av förvärv och investeringar. Projektfastigheter Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Beräknas enligt IAS 33. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder, exklusive leasingskulder, minus ränte bärande tillgångar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Driftnetto med avdrag för central administration, dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16). Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie Eget kapital¹ ) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till antal utestående stamaktier. Överskottsgrad Driftnetto i procent av intäkter. Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alter- nativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definie- ras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. 1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Övrigt — Alternativa nyckeltal och övriga definitioner 100 — Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm För mer information, besök www.logistea.se Produktion: Logistea, Paues Åberg Communications och Greatland. Tryck: Taberg Media Group. Information till aktieägarna Årsstämma Årsstämma i Logistea äger rum fredagen den 5 maj 2023 kl. 14.00 i Advokatfirman Cederquists lokaler på Hovslagargatan 3 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som vill delta i årsstämman ska • Dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 26 april 2023; • Dels senast fredagen den 28 april 2023 anmäla sitt deltagande hos bolaget under adress Advokatfirman Cederquist Box 1670, 111 96 Stockholm, Att: Ursula Sörqvist eller via epost: [email protected]. Vid anmälan ska uppges namn, person-/organisations- nummer, aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid och uppgift om eventuella biträden samt i förekommande fall uppgift om ställföreträdare. Till anmälan ska därtill i före- kommande fall bifogas fullständiga behörighetshandlingar såsom registreringsbevis eller motsvarande. Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank eller annan förvaltare, måste, för att äga rätt att delta i årsstämman, tillfälligt inregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Aktieägare som önskar sådan omregistrering måste underrätta sin förvaltare om detta enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Utdelning Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att besluta om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. I syfte att stödja bolagets tillväxtmål avser styrelsen att föreslå årsstämman att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022. För räkenskapsåret 2021 lämnades ingenutdelning. Kommande informationstillfällen • Delårsrapport för det första kvartalet, januari – mars 2023, avges den 5 maj 2023. • Årsstämma 2023 hålls i Stockholm den 5 maj 2023. • Delårsrapport för det andra kvartalet, april – juni 2023, avges den 14 juli 2023. • Delårsrapport för det tredje kvartalet, juli – september 2023, avges den 27 oktober 2023. Övrigt — Information till aktieägarna Logistea Års- och hållbarhetsredovisning 2022 — 101

AI Terminal

More from Logistea

Talk to a Data Expert