Interim / Quarterly Report • Apr 14, 2023
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Atrium Ljungberg. Delårsrapport 1 januari–31 mars, 2023.
Periodens resultat uppgick till –292 mkr (1 870), motsvarande –2,32 kr/aktie (14,81).
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 8 mkr (44), varav bolaget själv sagt upp –3 mkr (–10) inför kommande projekt.
| 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Sammanfattning 1) | jan-mar | jan-mar | apr-mar | jan-dec |
| Hyresintäkter, mkr | 712 | 600 | 2 663 | 2 550 |
| Projekt- och entreprenadomsättning, mkr | 84 | 56 | 284 | 255 |
| Nettoomsättning, mkr | 796 | 655 | 2 947 | 2 806 |
| Bruttoresultat, mkr | 487 | 384 | 1 783 | 1 680 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 326 | 281 | 1 171 | 1 127 |
| D:o kr/aktie | 2,58 | 2,23 | 9,28 | 8,93 |
| Resultat efter skatt, mkr | -292 | 1 870 | 2 126 | 4 288 |
| D:o kr/aktie | -2,32 | 14,81 | 16,85 | 33,97 |
| Fastighetsvärde, mkr | 58 253 | 53 361 | 58 253 | 60 006 |
| Investeringar inkl. förvärv, mkr | 466 | 463 | 6 076 | 6 072 |
| Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr | 11 | 54 | 141 | 184 |
| Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr | 8 | 44 | 79 | 115 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 40,4 | 42,0 | 42,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 4,9 | 3,5 | 3,8 |
| Genomsnittlig utgående ränta, % | 2,3 | 1,7 | 2,3 | 2,2 |
| Långsiktigt substansvärde, kr/aktie | 266,70 | 252,17 | 266,70 | 270,60 |
| Börskurs, kr/aktie | 169,00 | 192,50 | 169,00 | 170,90 |
| Miljöcertifierad yta (kvm), % | 80 | 96 | 80 | 76 |
| Total energiintensitet, kWh/m2 (normalår) | 169 | 188 | 169 | 178 |
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidorna 27–28.
-401
Driftöverskott jämförbart bestånd
Osäkerheten i vår omvärld kvarstår. Det är över ett år sedan Ryssland invaderade Ukraina och en lösning ser ut att vara långt borta. Inflationen är fortsatt hög, framför allt i Sverige. Räntorna har högst troligt ännu inte toppat. I en sådan miljö levererar vi ett bra förvaltningsresultat och en fortsatt positiv nettouthyrning, samtidigt som vi får ett kvitto på att stora delar av vår portfölj finns i de bästa framtidslägena för kontor i Stockholm.
Vi startar året med att leverera ett förvaltningsresultat om 326 mkr, motsvarande 2,58 kr/aktie, och en tillväxt om 16%. Utvecklingen förklaras främst av driftnettotillväxt i jämförbart bestånd om ca 15%, bidrag från färdigställda projekt och genomförda fastighetstransaktioner. Vår bedömning är att avkastningskraven fortsatt är i rörelse uppåt och har därför ökat dessa med i genomsnitt ca 10 punkter. Detta balanseras till viss del av ökade driftnetton. Totalt sett innebär det en värdeminskning om 401 mkr motsvarande –0,7%. Efter negativ orealiserad värdeförändring på derivat samt skatt blir resultat på sista raden –292 mkr, motsvarande –2,32 kr/aktie.
Efter kvartalets utgång fick vi vår rating Baa2 bekräftad av Moody's men utsikterna ändrades från stabila till negativa. Motiveringen är att förändrade marknadsförutsättningar i form av stigande räntor, viss kreditåtstramning till följd av en mer restriktiv obligationsmarknad samt fallande fastighetspriser, utmanar våra kreditnyckeltal såsom räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Transaktionsmarknaden är fortsatt avvaktande med ca 20 mdkr i omsättning under första kvartalet 2023 vilket är 64% lägre än för samma period föregående år. Stockholmsområdet har stått för störst andel av den totala transaktionsvolymen hittills i år med 57%. Logistik är det segment som omsatt mest, följt av kontor, bostäder och handel.
För egen del sålde vi Skotten 6, Glashuset på Drottninggatan, i början av januari. Affären, om 1,9 mdkr, var ett naturligt steg i vår stadsutvecklingsstrategi och gav oss dessutom en stärkt finansiell motståndskraft framåt.
Första kvartalet hyrde vi ut motsvarande en årshyra om 56 mkr, vilket visar på en fortsatt stor efterfrågan på kontorsytor i bra lägen. Samtidigt märker vi att företag har ett stort kostnadsfokus och vi har tagit emot uppsägningar motsvarande en årshyra om 45 mkr. Det finns risk för att riktningen går mot minskade kontorsytor och krav på ökad flexibilitet i hyreskontrakten. Lägen innanför tulllarna i Stockholm är fortsatt mest intressanta, för Atrium Ljungbergs del toppar Slussen och Hagastaden.
Vartannat år gör branschtidningen Fastighetsvärlden en enkät där de bästa framtidslägena för kontor i Stockholm kartläggs. I topp hamnade i år Slakthusområdet och på tredje plats Slussen. 92 tillfrågade experter ombads blicka tio år in i framtiden och konstaterade att de lägen som har störst hyrespotential har koppling till den planerade tunnelbaneutbyggnaden.
"Slakthusområdet hamnar i topp som det läge i Stockholm med störst hyrespotential och bäst framtidsläge."
Det är glädjande att stora delar av vår portfölj placerar sig på topp 10 listan där Hagastaden, för oss, sticker ut lite extra. Vi ser ett stort intresse för området, i synnerhet de industrihistoriska kvarteren där vi har gjort många fina uthyrningar det senaste kvartalet. I februari tecknade vi avtal om drygt 1 300 kvm med bostadsutvecklaren Nordr som flyttar sitt svenska kontor till vår fastighet Mineralvattenfabriken. Några som också väljer Hagastaden för sina huvudkontor är Granit, KitchenTime samt Zmarta Group.
I Sickla har vi under kvartalet tecknat avtal med Nacka kommun om att förlänga hyresavtalet för befintlig gymnasieskola, samt genomföra en tillbyggnad av skolan. Det nya avtalet omfattar totalt drygt 10 000 kvm, varav 2 100 kvm nybyggnation, och ska inrymma YBC (Young Business Creatives) som får utökade lokaler vägg i vägg med Rytmus och Designgymnasiet. Satsningen på Campus Sickla är ett viktigt steg i den fortsatta utvecklingen av Sickla som stadsdel med ett blandat innehåll av såväl arbetsplatser som utbildning, bostäder, kultur och handel.
Katarinahuset i Slussen fylls på med en mix av kreativa hyresgäster. Under kvartalets sista vecka blev det klart att en stor internationell mediekoncern flyttar sitt svenska huvudkontor till fastigheten. Avtalet omfattar cirka 1 900 kvm. Uthyrningarna under kvartalet är ett kvitto på våra platsers attraktivitet och att kontorets läge och sammanhang är viktigare än någonsin för hyresgästerna.
Vi har en väl differentierad kontraktsportfölj där våra 10 största kunder står för 20% av intäkterna. Av dessa 20% är nästan hälften intäkter från stat och kommun.
Året har inletts med en positiv utveckling för svensk bostadsrättsmarknad. Under både februari och mars steg priserna på bostadsrätter med 1% respektive 2%. Prisutvecklingen på årsbasis ligger nu på –11% för bostadsrätter. Vi ser fortsatt ett lågt antal säljstarter av nyproducerade bostadsrätter, långt under medelvärdet de senaste sex åren.
Antalet sålda bostäder är fortsatt på en betydligt lägre nivå än föregående år, men det står inte helt still. Vi noterar en högre aktivitet sedan årsskiftet vilket visar sig genom fler intressenter och fler besökare på visningar. Hittills i år har vi tecknat fem bindande avtal med nya kunder och vi har inga planer på att sänka priserna på de lägenheter vi har till salu. Vår bedömning är att intresset för våra platser och bostadserbjudande kommer att hålla i sig och öka ju närmare färdigställande och inflyttning vi kommer.
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgör ca 20% handel. En handel med stort, diversifierat utbud där drygt 40% av sammansättningen, sett till handelsplatsernas omsättning, består av basvaror såsom livsmedel, apoteksvaror och systembolag. Dessa segment går som bekant bra i såväl goda som sämre tider och merparten har ökat i omsättning under de första månaderna, jämfört med samma period föregående år. Ökningen beror högst troligt på en mix av prisjusteringar och volym – vi ser att antalet besökare på våra platser är fler än under 2022 och tillbaka på samma nivåer som 2019, innan pandemin.
Andra segment som ökar sin omsättning är optik och resebyråer. Även gym och bio har haft en gynnsam start på året men det är för tidigt att avgöra om det är ett trendbrott eller mer tillfällig ökning. Kläder och skor, som enbart utgör ca 11% av handelsplatsernas omsättning, har en volym i nivå med föregående år.
I mitten av mars kommunicerade vi att Atrium Ljungberg förvärvat 50% av aktierna i A house för ca 20 mkr. Till det avser vi investera ca 50 mkr under de kommande åren för den framtida expansionen.
A house har sedan starten 2016 blivit ett nav för många innovativa verksamheter och nu planeras expansion till en rad platser i Stockholm, inom Atrium Ljungbergs bestånd. Bolaget har en unik förmåga att skapa destinationer som utgår från fastighetens själ, och fylls med ett levande innehåll. På samma sätt jobbar vi på Atrium Ljungberg då vi utvecklar platser.
A house har verkligen bevisat att man kan bygga ett starkt och lönsamt community och locka till sig oerhört intressanta hyresgäster. Genom partnerskapet breddas Atrium Ljungbergs erbjudande till befintliga kunder och vi riktar oss även mot nya branscher och sammanhang.
Vad händer då i våra utvecklingsprojekt? Ja, som tidigare kommunicerat fortsätter vi att arbeta aktivt med vår långsiktiga portfölj med målsättningen att investera i lönsamma projekt, även om en viss tidsförskjutning kan ske givet marknadsläget.
Jag är väldigt glad att kunna berätta om planerna för det vi kallar Sickla Trästad. Tillsammans med Nacka kommun driver vi en detaljplan i centrala Sickla om totalt sex kvarter, omfattande drygt 90 000 kvm BTA på den mark som idag huvudsakligen utgör parkeringar. Med bakgrund i bolagets mycket ambitiösa klimatmål, kombinerat med kundefterfrågan på attraktiva och unika stadsmiljöer, har Atrium Ljungberg nu fattat ett historiskt inriktningsbeslut om att uppföra dessa sex kvarter i trä. Detaljplanen går ut på granskning under tredje kvartalet 2023.
Under det första kvartalet fattade styrelsen investeringsbeslut om en ny tunnelbaneuppgång i Sickla galleria. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbanelinje till Nacka, har Atrium Ljungberg sedan tidigare avtalat om en tunnelbaneuppgång i det pågående projektet Sickla
Stationshus. Nu har vi också tecknat genomförandeavtal med Region Stockholm vilket innebär att ytterligare en uppgång tillskapas, rakt in i östra delen av Sickla Galleria. Tunnelbana och uppgång är planerade att tas i bruk 2030.
Varje dag som jag åker till och från kontoret ser jag arbetet med den kommande tunnelbanan. Som jag längtar efter att åka de 7 minuterna från T-centralen till Sickla. Det dröjer några år till. Men jag vet att sju år går väldigt fort när man har ett spännande och givande jobb.
Annica Ånäs, vd
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling och för visionen "Alla vill leva i vår stad". Vårt fastighetsbestånd och projektutvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid.
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Minst 50% av resultat före värdeförändringar men efter avdrag för full nominell skatt ska årligen delas ut.
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden.
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget i början av 2022, en målsättning att investera ca 30 mdkr fram till år 2030. Givet bedömning om framtida hyresnivåer, projektkostnader och att uthyrning sker kan på så sätt en projektvinst om ca 10 mdkr möjliggöras. Med hänsyn till rådande omvärldsläge förskjuts tidplanen något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och ca 12 mdkr i bostadsrätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projektutvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhetsmål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
Lugna oaser
Vi ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO₂e/BTA för byggprojekt och kgCO₂e/kvm för förvaltning.
Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service
Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar
Uppsala,10%
Malmö,5%
Atrium Ljungberg har hållbarhetsmål för perioden 2022- 2030 som ska styra arbetet i en hållbar riktning. Utöver det har vi även ett antal nyckeltal relaterade till hållbarhet som kompletterar målen. Klimatmålet mäts i två nyckeltal, ett för förvaltning och ett för nyproduktion. För nyproduktionen har vi ett delmål om att halvera klimatpåverkan till 2025.
Under första kvartalet har arbetet fortsatt mot våra mål. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i våra projekt, från ett tidigt skede för att se vilka åtgärder som är möjliga att göra för att minska klimatpåverkan. För vårt klimatmål för nyproduktion ser vi en minskning utifrån startvärdet, men något sämre än föregående kvartal. Detta beror på några nya projekt där vi inte har kommit lika långt i arbetet med livscykelanalyser, samt några projekt som har fått uppdaterade beräkningar. För vårt mål inom förvaltningen ser vi att vi är på samma nivå som föregående kvartal. Här är energianvändningen en stor del av klimatpåverkan. Där ser vi fortsatta minskningar kopplat till effektiviseringsåtgärder som sker ute i våra fastighetsområden. Även transporter till våra handelsplatser har stor påverkan, där resultatet är oförändrat från föregående år. Under kvartalet har vi installerat nya solceller i Hagastaden.
Det sociala målet är oförändrat då många aktiviteter kopplande till indexet Vår stad kräver mer än ett kvartal att genomföra. Det pågår genomgång av samtliga platser enligt vår process, för att se vad nästa steg är. Från och med slutet av 2022 har vi valt en ny medarbetarundersökning som fokuserar på hållbara medarbetare – Human Financial Wellness. Vi startade arbetet under 2022 och i januari 2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen på 5,5, där max är 7. Undersökningen som genomfördes hösten 2022 gav ett startvärde om 5,7, vilket visade att våra medarbetare är mycket engagerade och att de trivs med arbetet, kollegor och chefer. Vidare pågår leverantörsuppföljning. Nästa leverantörsutvecklingsprogram planeras att genomföras under det andra kvartalet.
Atrium Ljungberg är tillsammans med sex andra fastighetsbolag, initiativtagare till FIHL "Fastighetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled" som lanserades i januari. Syftet är att utveckla ett gemensamt tillvägagångssätt för en effektiv uppföljning av hållbarhetsaspekter för leverantörer inom fastighetssektorn.
Under mars släppte vi även en investerarrapport för vår gröna finansiering samt den första återrapporteringen för hållbarhetslänkad finansiering.
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven. Vi ser att taxonomin är tillämplig för 100% av vår verksamhet. Vi rapporterar på ett av taxonomins sex miljömål, mål 1 – Begränsa klimatförändringar. Vid förenlighet med taxonomin uppfyller vi kraven för mål 1 och DNSH (do no significant harm) – kriterierna samt att de sociala minimikraven är uppfyllda.
För det första kvartalet ser vi inga större förflyttningar inom taxonomiförenliga aktiviteter. Andelen förenliga kapitalutgifter har ökat jämfört med 2022, detta beror på att förvärv av fastigheter som inte var förenliga med taxonomin inkluderades i kapitalutgifterna 2022. För att fler aktiviteter ska vara taxonomiförenliga behöver vi arbeta med minskad energianvändning i våra förvaltningsfastigheter, vilket kan innebära åtgärder som tar tid innan vi ser ett större utfall. Vi ser också en potential i våra kommande projekt när det gäller att förbättra andelen som är förenlig med taxonomin. Vi följer också utvecklingen inom taxonomin för att se vilka av de övriga fyra målen, som ej ännu är beslutade av EU, vi skulle kunna bidra till.
| 2023- | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mål 2030 hållbarhet | 03-31 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 Mål/Kommentar | |
| KgCO2e/BTA | 403 | 388 | – | – | – 0 kgCO2e/BTA 2030, mål nyproduktion | |
| Procentuell förändring startvärde | –10 | –16 | – | – | – Startvärde 449 | |
| KgCO2e/kvm 1) 2) | 7 | 7 | – | – | – 0 kgCO2e/Kvm 2030, mål förvaltning | |
| Procentuell förändring | 0 | – | – | – | – Saknas mätdata från f.g. år | |
| Vår stad index, % | 34 | 34 | – | – | – Mål 90% | |
| Utvärderade leverantörer, % 3) | 10 | 10 | 2 | 17 | 26 Mål 100% från 2022 | |
| Leverantörsutvecklingsprogram | – | 2 | – | – | – Mål 2 st om året | |
| Hållbara medarbetare index, % 4) | 5,7 | 5,7 | 90 | 89 | 87 Mål 5,0 HFW. 2021-2019 avser GPTW | |
| Nyckeltal | ||||||
| Fastighetsenergi, kWh/m2 1) | 93 | 96 | 112 | 122 | 132 År 2030 –20%, normalårskorr. | |
| Hyresgästenergi, kWh/m2 1) | 80 | 82 | 86 | 85 | 89 Normalårskorrigerat | |
| Total energianvändning, kWh/m2 1) | 169 | 178 | 198 | 207 | 221 Normalårskorrigerat | |
| Total energianvändning, kWh/m2 1) | 168 | 177 | – | – | – Ej normalårskorrigerat | |
| Energibesparing, % kWh/m2 mot f.g. år 1) | –10 | –14 | –6 | –6 | –5 R12, jämf.b. bestånd, normalårskorr. | |
| Energibesparing, % kWh/m2 mot f.g. år 1) | –10 | –8 | – | – | – R12, jämf.b. bestånd, faktisk | |
| Solceller, kvm | 14 716 14 296 14 296 8 202 | 667 | ||||
| Andel gröna avtal, % 1) | 70 | 67 | 59 | 44 | 36 Av årshyra | |
| Vattenförbrukning, m3/m2 | 0,46 | 0,44 | 0,46 | 0,39 | 0,39 | |
| Certifierad yta (kvm), % | 80 | 76 | 96 | 62 | 50 Mål: 100% | |
| Certifierade byggnader, antal | 50 | 49 | 55 | 37 | 30 | |
| – varav BREEAM, antal | 17 | 17 | 17 | 13 | 13 | |
| – varav BREEAM in-use, antal | 26 | 25 | 33 | 21 | 14 | |
| – varav Miljöbyggnad, antal | 7 | 7 | 6 | 3 | 3 | |
| Betyg CDP | B | B | B | B | B Bästa möjliga betyg A | |
| Taxonomin | ||||||
| Förenlig omsättning, % | 21 | 23 | – | – | – | |
| – förvaltningsportföljen, % | 24 | 24 | – | – | – | |
| Förenliga kapitalutgifter, % | 15 | 8 | – | – | – | |
| – förvaltningsportföljen, % | 16 | 6 | – | – | – | |
| Förenliga driftutgifter, % | 17 | 16 | – | – | – | |
| – förvaltningsportföljen, % | 17 | 16 | – | – | – |
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall, material och hyresgästers transporter exkluderas. 3) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.
4) HFW, Human Financial Wellness.
Svensk transaktionsmarknad visade tydliga tecken på avmattning under årets första kvartal med relativt låga transaktionsnivåer historiskt sett. Transaktionsvolymen för Q1 2023 blev ca 20 mdkr, vilket är 64% lägre än motsvarande period föregående år och 51% lägre än snittet de fem senaste åren. Intresset från utlandet har varit relativt stort sett till andelen utländska investerare som stod för 29% av total transaktionsvolym, vilket är något högre än årssnittet de senaste fem åren.
Årets första kvartal dominerades av logistik- och industrisegmentet som stod för 35% av transaktionsvolymen, följt av bostäder om 21%, kontor 16%, handel 16% och
samhällsfastigheter 1%. Stockholmsområdet stod fortsatt för störst andel av transaktionsvolymen med sina 57%, medan Malmö och Göteborg endast utgjorde 4% vardera.
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör ca 80% (76) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 75 fastigheter (76) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 943 000 kvm (956 000).
| Förändring av fastighetsbeståndet | ||
|---|---|---|
| -- | -- | ----------------------------------- |
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| mkr | jan–mar | jan–mar |
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Verkligt värde, ingående värde | 58 596 50 335 | |
| Förvärv | – | – |
| Försäljning | –1 818 | – |
| Investeringar i egna fastigheter | 349 | 406 |
| Orealiserade värdeförändringar | –401 | 1 309 |
| Omklassificering | – | 0 |
| Verkligt värde, utgående värde | 56 726 52 050 | |
| Exploateringsfastigheter | ||
| Bokfört värde, ingående värde | 1 409 | 1 254 |
| Omklassificering | – | – |
| Försäljning brf | – | – |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 118 | 57 |
| Bokfört värde, utgående värde | 1 527 | 1 311 |
| Fastighetsbeståndet, utgående värde | 58 253 53 361 |
Under perioden har 466 mkr (463) investerats i befintliga fastigheter, varav 349 (406) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 118 (57) avser bostadsrättsaffären.
Under året har en kontorsfastighet i centrala Stockholm, Skotten 6, om ca 13 000 kvm sålts till ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med frånträde sista januari 2023.
Under första kvartalet har en intern värdering genomförts av samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 5% för 2023 (4% vid årsskiftet) och därefter 2%. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,5% (4,4) – en ökning om ca 10 bp jämfört med årsskiftet vilket främst är hänförligt till kontor. Tillsammans med förstärkt kassaflöde (index från 4% till 5% för 2024 samt en fortsatt positiv nettouthyrning) och tid innebär det netto en värdenedgång om 0,7%.
| % | Intervall | 2023-03-31 Genomsnitt |
2022-12-31 Genomsnitt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 3,4–6,4 | 4,2 | 4,1 |
| Uppsala | 3,8–5,7 | 5,4 | 5,3 |
| Malmö | 3,6–6,0 | 5,4 | 5,4 |
| Göteborg | 4,6–5,9 | 4,6 | 4,5 |
| Totalt | 3,4–6,4 | 4,5 | 4,4 |
| % | Intervall | 2023-03-31 Genomsnitt |
2022-12-31 Genomsnitt |
|---|---|---|---|
| Kontor | 3,4–6,4 | 4,2 | 4,1 |
| Handel | 3,7–6,0 | 5,3 | 5,2 |
| Bostäder | 3,6–4,7 | 4,4 | 4,4 |
| Totalt | 3,4–6,4 | 4,5 | 4,4 |
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheterna redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljningsvärde.
Bokfört värde per 2023-03-31 uppgick till 1 527 mkr (1 409). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till ca 2 001 mkr (1 716) och avser i huvudsak Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
| Uthyrningsbar | Fastighets | Fastighets | Hyresvärde, | Hyresvärde, | Ekonomisk | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2023-03-31 | yta, tkvm 1) | värde, mkr | värde, kr/kvm | mkr 2) | kr/kvm | uth.grad, % |
| Kontorsfastigheter | 556 | 35 864 | 64 572 | 1 947 | 3 506 | 93,3 |
| Handelsfastigheter | 257 | 11 740 | 45 677 | 902 | 3 507 | 92,2 |
| Bostadsfastigheter | 45 | 1 554 | 34 339 | 102 | 2 255 | 96,9 |
| Affärsområde Fastighet | 858 | 49 158 | 57 315 | 2 951 | 3 441 | 93,1 |
| – varav Stockholm | 550 | 37 275 | 67 789 | 2 083 | 3 787 | 93,2 |
| – varav Uppsala | 124 | 5 810 | 46 843 | 410 | 3 306 | 93,3 |
| – varav Göteborg | 74 | 2 999 | 40 539 | 181 | 2 451 | 92,1 |
| – varav Malmö | 110 | 3 073 | 27 991 | 277 | 2 524 | 92,7 |
| Projektfastigheter | 79 | 6 654 | – | 231 | – | – |
| Mark och byggrätter | – | 914 | – | – | – | – |
| Summa förvaltningsfastigheter | 937 | 56 726 | – | 3 182 | – | – |
| Exploateringsfastigheter | 6 | |||||
| Fastighetsbeståndet totalt | 943 | 56 726 | 3 182 |
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 70 mkr är exkluderad.
| Fastighet | Område | Kategori Uthyrbar area, kvm | Frånträde | Underliggande pris fastighet, mkr |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Skotten 6 | Stockholm | K | 12 984 | 2023-01-31 | 1 900 |
Per 2023-04-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 2 890 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,6 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall.
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 8 mkr (44), varav projektfastigheter 17 mkr (46). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 56 mkr (92) medan uppsägning från kund uppgår till 45 mkr (38). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 3 mkr (10). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt.
Förvaltningsfastigheter, mkr Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr
| Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2023-04-01 |
Antal kontrakt |
Uthyrningsbar yta, tkvm |
Årligt kontrakts värde, mkr |
Andel av värdet, % |
|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt, löptid | ||||
| 2023 | 72 | 10 | 20 | 1 |
| 2024 | 522 | 137 | 505 | 17 |
| 2025 | 300 | 129 | 483 | 17 |
| 2026 | 298 | 141 | 530 | 18 |
| 2027 | 130 | 119 | 420 | 15 |
| 2028+ | 150 | 222 | 808 | 28 |
| Summa | 1 472 | 759 | 2 767 | 96 |
| Bostäder | 611 | 34 | 68 | 2 |
| Garage/parkering | 218 | 103 | 56 | 2 |
| Totalt | 2 301 | 895 | 2 890 | 100 |
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en målsättning att investera ca 30 mdkr fram till 2030 i våra projekt med en projektvinst om ca 30%, men till följd av ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i den takt som marknaden möjliggör.
Per 31 mars 2023 omfattade vår projektportfölj ca 735 000 kvm BTA fördelat på 230 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
Den 31 mars 2023 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 7,1 mdkr, varav 4,8 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 6,3 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 37%, motsvarande 2,3 mdkr varav 0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket kommer realiseras i takt med att vinstavräkning sker.
Under första kvartalet har ett nytt projekt beslutats motsvarande en investeringsvolym om ca 100 mkr (Campus Sickla). Befintligt hyresavtal har omförhandlats och förlängts samtidigt som utökning skett av en tillbyggnad om ca 2 100 kvm.
Atrium Ljungberg har ansökt om bygglov för en ny påbyggnad på Katarinahuset, vilken ska ersätta tidigare påbyggnad. Under hösten 2022 fick vi besked om att
bygglovet inte godkänts av Länsstyrelsen och överklagade beslutet till Mark- och miljödomstolen som efter årsskiftets utgång beslutade till vår fördel. I början av april 2023 meddelade Mark- och miljööverdomstolen att de inte ger prövningstillstånd för ytterligare överklaganden. Mark- och miljödomstolens avgörande står därmed fast.
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. För att bidra till Hagastadens tillväxt som en dynamisk stadsdel, med målsättningen att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030, har vi planerat flera projekt i området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal i Hagastaden innefattande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa – en investeringsvolym om ca 5 mdkr. Det första steget i projektet är att bygga ett gemensamt garage för kvarteren vilket påbörjades hösten 2022. Därefter är bostadskvarteret Stanford först ut att byggas. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden har Atrium Ljungberg ytterligare en markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfastighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar med fantastisk utsikt mot vattnet och Hagaparken. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om ca 8 mdkr, varav 4 mdkr utgör bostadsrätter och resterande kontor.
Vi har under mer än 20 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. Tillsammans med Nacka kommun har vi arbetat fram en vision för utvecklingen av Industrikvarteren (tidigare kallat Centrala Sickla), som sträcker sig från Marcusplatsen i väster till Kyrkviken i öster. Området består idag av stora ytor för bilparkering och låga handelsbyggnader, men planen är att omvandla detta till urbana stadskvarter med promenadstråk och hus
med kontorsarbetsplatser och bostäder, där bottenvåningarna fylls med verksamheter och service. Totalt omfattar utvecklingsprojektet ca 150 000 kvm BTA och ca 500 nya bostäder. Detaljplaneprocessen har varit på samråd under 2022 och granskning planeras 2023. Detaljplanen för Industrikvarteren kommer i granskningsfasen att delas upp i tre planer. Etapp 1, som avser uppföranden fram till ca 2030, planläggs nu med planerat antagande 2024. Resterande delar senareläggs med anledning av reservatet för Östlig förbindelse. Detaljplan för etapp 2 och 3 planeras vara klara i god tid för fortsatt produktion efter utbyggnad av etapp 1. I planerade projekt rapporteras bedömda volymer som avser etapp 1 och 2 att omfatta ca 125 000 kvm BTA.
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbanelinje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång i det pågående projektet Sickla Stationshus. Nu utökas detta med en ytterligare uppgång, rakt in i östra delen av Sickla galleria. Tunnelbana och uppgångar beräknas tas i bruk 2030.
Vi planerar för fler bostäder i andra delar av Sickla. Totalt innehåller detaljplanen för Nobelberget ca 500 lägenheter. Därutöver pågår planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget.
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till ca 10 mdkr, varav ca 8 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och resterande i främst kontor.
Atrium Ljungbergs vision är att Slakthusområdet ska bli en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. En helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar, vilka motsvarar en framtida investering om ca 10 mdkr, varav merparten ska genomföras fram till strax efter år 2030 fördelat på 1 mdkr bostadsrätter och ca 9 mdkr kommersiellt.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. I juni 2022 vann detaljplanen för Stationskvarteret laga kraft och under sommaren tecknades ett exploateringsavtal. Totalt har Atrium Ljungberg ca 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta under 2023/2024. Vi har ett samarbetsavtal med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) om en flytt till Slakthusområdet. Högskolekvarteret planeras omfatta ca 30 000 kvm BTA, utbildningslokaler och arbetsplatser.
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Vid Ryssgården och Södermalmstorg har vi möjlighet att utveckla en handelsplats om ca 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen kommer att angränsa till den kommande Mälarterrassen, en publik byggnad om ca 7 000 kvm BTA med fantastisk utsikt över Gamla stan och vattnet. Mälarterrassen kommer att innehålla caféer, restauranger och inslag av kultur och beräknas vara inflyttningsklar 2026.
I Slussen har vi också en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. Det är en byggrätt om ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart är tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset och äger därmed ca 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer markanvisningar om totalt ca 30 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om ca 2 mdkr inklusive markförvärv.
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stadig befolkningstillväxt, växande näringsliv och världsledande forskning. Det är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och Gränbystaden.
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommunfullmäktige i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas ske sommaren 2024.
Under de senaste sex åren har vi genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och vi har möjlighet att utveckla ytterligare ca 30 000 kvm BTA under befintlig detaljplan varav ca 17 000 utgör bostadsrätter. Därutöver lämnade vi i januari 2023 in en planansökan för att inleda ett planarbete för fortsatt utveckling av området som kan möjliggöra ytterligare totalt ca 55 000 kvm BTA i kontor och bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling.
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
| Total inves | varav | Marknadsvärde | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typ av | Bostad, | Lokaler, | tering inkl | återstår, | vid färdig | Hyresvärde, | Ekonomisk | |||
| Utvecklas för att äga | Kommun | investering Färdigställt | kvm | kvm | mark, mkr | mkr | ställande, mkr | mkr 1) | uth.grad, % | |
| Under året färdigställda projekt | ||||||||||
| – Slakthushallarna fas 1 | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2023 | – | 2 300 | 190 | 10 | 10 | 70 | |
| Pågående projekt | ||||||||||
| – Katarinahuset | Stockholm | Ombyggn. | Kv 4 2023 | – | 24 900 | 1 240 | 420 | 149 | 63 | |
| – Slakthushallarna fas 2 | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2024 | – | 2 000 | 120 | 50 | 5 | 100 | |
| – Campus Sickla, tillbyggnad | Stockholm | Tillbyggn. | Kv 2 2025 | – | 2 100 | 100 | 80 | 7 | 100 | |
| – PV palatset | Stockholm | Ombyggn. | Kv 2 2025 | – | 10 100 | 400 | 310 | 48 | – | |
| – Sickla stationshus | Nacka | Nybyggn. | Kv 4 2025 | – | 16 900 | 1 040 | 640 | 67 | – | |
| – Söderhallarna | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2026 | – | 23 900 | 1 260 | 1 220 | 126 | – | |
| – Gymnasieskola Slakthusområdet | Stockholm | Nybyggn. | Kv 2 2026 | – | 6 200 | 320 | 290 | 17 | 100 | |
| – Hus 6 Stationen Slakthusområdet | Stockholm | Nybyggn. | Kv 2 2027 | – | 16 400 | 1 600 | 1 420 | 86 | – | |
| Fastigheter att äga | – | 104 800 | 6 270 | 4 440 | 10 200 | 515 | 25 | |||
| Bostadsrätter | Vinst avräkning |
Boknings grad, % |
Försälj ningsgrad,% 2) |
|||||||
| Parkhusen kvarter 2 | Uppsala | Nybyggn. | Kv 2 2023 | 5 800 | – | 290 | 80 | – | 57 | |
| Brf Kulturtrappan | Nacka | Nybyggn. | Kv 2 2024 | 6 600 | – | 520 | 220 | – | 42 | |
| Bostadsrätter | 12 400 | 0 | 810 | 300 | 1 000 | |||||
| Pågående projekt | 12 400 | 104 800 | 7 080 | 4 740 | 11 200 |
Projektportfölj efter fastighetstyp – Bostäder och kontor står för ca 90%
Bostäder, 32% Handel, 6% Övrigt, 6%
av arean
1) Exklusive tillägg.
år 2030
2) Uppsala: 98 lägenheter är släppta för försäljning, varav 56 lägenheter är sålda. Nacka: 93 lägenheter är släppta för försäljning, varav 39 är sålda.
| Bedömd | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | varav lagakraft | investering, | varav åter | Marknadsvärde, | Driftnetto, | |||
| Utvecklas för att äga | lägenheter | BTA, kvm | detaljplan | mkr | stående, mkr | mkr | mkr | |
| Stockholm | ||||||||
| – Hagastaden | – | 58 000 | 13 000 | 4 600 | 3 900 | 7 400 | 280 | |
| – Sickla | – | 92 000 | 35 500 | 4 900 | 3 900 | 6 800 | 310 | |
| – Slakthusområdet | 198 | 165 000 | 45 000 | 10 300 | 8 700 | 13 000 | 570 | |
| – Slussen | – | 55 000 | 55 000 | 4 900 | 2 400 | 6 600 | 270 | |
| – Övriga Stockholm | – | 45 000 | 0 | 3 100 | 1 700 | 3 600 | 160 | |
| Uppsala | 452 | 84 000 | 26 000 | 3 700 | 3 600 | 3 900 | 165 | |
| Göteborg/Malmö | – | 29 000 | 5 400 | 1 100 | 800 | 1 400 | 70 | |
| Summa | 650 | 528 000 | 179 900 | 32 600 | 25 000 | 42 700 | 1 825 Kontor, 56% |
|
| Avgår driftnetto idag, mkr | –85 Bostäder, 32% |
|||||||
| Nytillskapat driftnetto, mkr | Handel, 6% 1 740 Övrigt, 6% |
|||||||
| Bostadsrätter | ||||||||
| Stockholm | ||||||||
| – Hagastaden | 440 | 39 000 | 39 000 | 3 950 | 3 900 | 4 550 | ||
| – Sickla | 933 | 86 000 | 33 000 | 5 100 | 4 300 | 7 000 | ||
| – Slakthusområdet | 195 | 15 000 | – | 1 350 | 1 300 | 1 500 | ||
| Uppsala | 302 | 24 000 | 20 000 | 950 | 700 | 1 050 | ||
| Summa | 1 870 | 164 000 | 92 000 | 11 350 | 10 200 | 14 100 | ||
| Projektportfölj med start senast | 2 520 | 692 000 | 271 900 | 43 950 | 35 200 | 56 800 |
Sickla, 29% Slakthusområdet, 25% Uppsala, 15% Hagastaden, 13% Slussen, 8% Övriga Stockholm, 6% Göteborg, 3% Malmö, 1%
– För drygt 30% av arean finns färdig detaljplan Göteborg, 3% Malmö, 1%
Förändring av detaljplan krävs, 69% Detaljplan finns, 31%
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Projektportfölj efter område – Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm
Trots centralbankernas aggressiva räntehöjningar och åtstramningar på marknaden har inflationen inte vikt undan. Både amerikanska, europeiska och svenska räntemarknaden prissätter ytterligare räntehöjningar under 2023 och det är svårt att prognostisera när dessa kommer få effekt och inflationen vänder nedåt. Parallellt med fortsatt positiv marknadsdata har turbulens rådit inom den internationella banksektorn, vilket under andra halvan av mars har medfört en väldigt volatil räntemarknad. Turbulensen har spillt över på all kapitalintensiv verksamhet, däribland fastighetsbolag – mixen av en banksektor med problem och en åtstramad obligationsmarknad skapar oro för framtida finansiering.
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga under första kvartalet. 3 månader Stibor har rört sig från 2,70% vid årets början till 3,36% sista mars medan den 10-åriga swapräntan har varit volatil och under andra halvan av mars, när bankoron startade, rådde stora intradagrörelser. 10-åriga swapräntan har gått från 3,12% vid årsskiftet och toppade på 3,29% i början av mars till att avsluta månaden på 2,86%. Räntemarknaden prisar in en fortsatt låg långränta.
Svensk kapitalmarknad har fortsatt varit sval. Det har funnits korta öppningar där ett fåtal emissioner har gjorts, men det är få fastighetsbolag som har emitterat med motsvarande kreditrating som Atrium Ljungberg. Baserat på prissättningen av obligationer i andrahandsmarknaden skulle bolagets kreditmarginal för en 5-årig obligation vara ca 3,0–3,5%.
Certifikatsmarknaden är fortsatt begränsad men den utestående volymen för Atrium Ljungberg har ökat med 390 mkr under första kvartalet. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, är oförändrat på ca 0,70%-enheter.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk- och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 24 466 mkr (25 389). Skuldportföljens genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) exklusive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränteoch kapitalbindning uppgick till 4,0 år (4,0) respektive 4,1 år (4,3).
Under första kvartalet har räntebärande skulder minskat med 923 mkr (ökning 4 828). Vidare har ett nytt hållbarhetslänkat banklån om 1 000 mkr tagits upp samtidigt som en obligation om 200 mkr har förfallit. Volymen företagscertifikat har ökat med 390 mkr och revolverande kreditfaciliteter har utnyttjats med 1 107 mkr. Resterande volymförändring är hänförlig till valutakursförändringar och effekter av periodiseringar.
Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, uppgick till 3,5 ggr (3,8) och belåningsgraden uppgick vid utgången av perioden till 42,0% (42,3).
Outnyttjat kreditutrymme uppgick till 7 940 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 445 mkr och annan upplåning med kort återstående löptid. Totalt tillgänglig likviditet inklusive kassa om 416 mkr (380) och outnyttjad checkräkningskredit om 300 mkr (300) uppgår till 8 656 mkr (6 735).
Atrium Ljungberg arbetar både med grön- och hållbarhetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad till specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns gröna obligationer om 9 439 mkr (9 498) och gröna säkerställda och icke säkerställda banklån om 4 370 kr (4 372), sammantaget 56% (55) av total lånevolym.
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till måluppfyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Av räntebärande skulder är 8 497 mkr (9 385) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 14% (15) av totala tillgångar. Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering.
Derivatportföljen bestod vid utgången av första kvartalet av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 2023–2032 och valutaswappar om 2 965 mkr (3 189).
– Hållbarhetslänkade obligationer och banklån tillkom som finansieringskälla under 2022
mdkr mdkr
Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån
– Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till totala tillgångarna
– 24 466 mkr i räntebärande skulder, varav 72% grön och hållbarhetslänkad finansiering
Ränteswappar används för att räntesäkra underliggande lån som löper till rörlig ränta och valutaswappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor.
Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick under kvartalet till -252 mkr (838) drivet av sjunkande långräntor. Det bokförda övervärdet i derivatportföljen uppgick vid kvartalsskiftet till 1 038 mkr (1 513).
Moody's har mot bakgrund av stigande marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden beslutat att bekräfta Atrium Ljungbergs Baa2 rating men ändra utsikterna från stabila till negativa. Motiveringen är att såväl vår räntetäckningsgrad som belåningsgrad utmanas.
| Genomsnittlig | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bindningstid | Volym | Andel, % | ränta, %1) | |
| 2023 | 3 067 | 13 | 1,1 | |
| 2024 | 1 994 | 8 | 2,1 | |
| 2025 | 2 250 | 9 | 2,3 | |
| 2026 | 2 704 | 11 | 1,9 | |
| 2027 | 4 050 | 17 | 2,7 | |
| >2027 | 10 401 | 42 | 2,6 | |
| Totalt | 24 466 | 100 | 2,3 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
| Totala | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kapital | Total | Andel, | kredit | ||
| Bindningstid Banklån | marknad | skuld | % | avtal | |
| 2023 | 0 | 2 589 | 2 589 | 11 | 2 589 |
| 2024 | 0 | 1 794 | 1 794 | 7 | 3 294 |
| 2025 | 3 148 | 2 799 | 5 947 | 24 10 437 | |
| 2026 | 197 | 3 236 | 3 433 | 14 | 5 383 |
| 2027 | 1 915 | 3 140 | 5 055 | 21 | 5 055 |
| >2027 | 5 155 | 494 | 5 649 | 23 | 5 648 |
| Totalt | 10 415 | 14 051 24 466 | 100 32 406 |
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och räntebindning
– Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan och bindningstiderna som dock fortsatt är runt 4 år
| 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jan–mar | jan–mar | apr–mar | jan–dec |
| Hyresintäkter | 712 | 600 | 2 663 | 2 550 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 84 | 56 | 284 | 255 |
| Nettoomsättning | 796 | 655 | 2 947 | 2 806 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | ||||
| Taxebundna kostnader | –69 | –55 | –213 | –199 |
| Övriga driftskostnader | –45 | –48 | –195 | –199 |
| Förvaltningskostnader | –43 | –41 | –179 | –177 |
| Reparationer | –9 | –8 | –41 | –41 |
| Fastighetsskatt | –55 | –53 | –217 | –214 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –4 | –4 | –13 | –14 |
| –224 | –209 | –858 | –843 | |
| Kostnad projekt- och entreprenad | –85 | –62 | –306 | –282 |
| Bruttoresultat | 487 | 384 | 1 783 | 1 680 |
| – fastighetsförvaltning (driftsöverskott) | 489 | 391 | 1 805 | 1 707 |
| – projekt- och entreprenadverksamhet | –1 | –6 | –22 | –27 |
| Central administration | –17 | –22 | –86 | –91 |
| – fastighetsförvaltning | –15 | –20 | –72 | –76 |
| – projekt- och entreprenadverksamhet | –2 | –3 | –14 | –15 |
| Räntenetto | –134 | –72 | –485 | –423 |
| Tomträttsavgälder | –10 | –9 | –41 | –39 |
| Förvaltningsresultat | 326 | 281 | 1 171 | 1 127 |
| Värdeförändringar | ||||
| Fastigheter, orealiserade | –401 | 1 309 | 961 | 2 671 |
| Fastigheter, realiserade | –6 | 10 | 1 | 18 |
| Nedskrivning goodwill | –24 | – | –24 | – |
| Intäkt försäljning exploateringsfastighet | – | – | 329 | 329 |
| Kostnad försäljning exploateringsfastighet | 3 | – | –275 | –278 |
| Derivat, orealiserade | –252 | 838 | 436 | 1 526 |
| Resultat före skatt | –355 | 2 439 | 2 599 | 5 393 |
| Aktuell skatt | –10 | –10 | –3 | –3 |
| Uppskjuten skatt | 73 | –559 | –470 | –1 102 |
| Periodens resultat | –292 | 1 870 | 2 126 | 4 288 |
| Summa totalresultat för perioden | –292 | 1 870 | 2 126 | 4 288 |
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
| Genomsnittligt antal aktier | 126 106 | 126 301 | 126 166 | 126 215 |
|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie före o efter utspädning, kr | -2,32 | 14,81 | 16,85 | 33,97 |
| Projekt | Proj.- och | Ej för | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| utveck | entrepr. | Elimine | delade | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | ling 1) | TL Bygg | verksamh. | ringar | poster Koncernen | |
| Hyresintäkter | 728 | – | – | – | –16 | – | 712 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | – | – | 209 | 209 | –125 | – | 84 |
| Nettoomsättning | 728 | – | 209 | 209 | –141 | – | 796 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | –234 | – | – | – | 10 | – | –224 |
| Kostnad projekt- och entreprenad | – | –6 | –200 | –205 | 120 | – | –85 |
| Bruttoresultat | 495 | –6 | 9 | 4 | –11 | – | 487 |
| Central administration | –20 | –2 | – | –2 | 5 | – | –17 |
| Räntenetto | – | – | 1 | – | –1 | –134 | –134 |
| Tomträttsavgälder | –10 | – | – | – | – | – | –10 |
| Förvaltningsresultat | 464 | –8 | 10 | 2 | –7 | –134 | 326 |
| Värdeförändringar 2) 3) | –432 | 3 | – | 3 | – | –252 | –681 |
| Skatt | – | – | – | – | – | 63 | 63 |
| Periodens resultat | 33 | –5 | 10 | 5 | –7 | –323 | –292 |
| Investeringar och förvärv | 349 | 118 | – | 118 | – | – | 466 |
| Tillgångar, periodens slut | 58 143 | 1 527 | 288 | 1 815 | – | 2 302 | 62 260 |
| Projekt | Proj.- och | Ej för | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| utveck | entrepr. | Elimine | delade | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | ling 1) | TL Bygg | verksamh. | ringar | poster Koncernen | |
| Hyresintäkter | 609 | – | – | – | –10 | – | 600 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | – | – | 162 | 162 | –106 | – | 56 |
| Nettoomsättning | 609 | – | 162 | 162 | –116 | – | 655 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | –216 | – | – | – | 7 | – | –209 |
| Kostnad projekt- och entreprenad | – | –10 | –152 | –162 | 100 | – | –62 |
| Bruttoresultat | 393 | –10 | 10 | 0 | –9 | – | 384 |
| Central administration | –19 | –1 | –3 | –3 | 0 | – | –22 |
| Räntenetto | – | – | – | – | – | –71 | –71 |
| Tomträttsavgälder | –9 | – | – | – | – | – | –9 |
| Förvaltningsresultat | 365 | –11 | 7 | –3 | –8 | –71 | 281 |
| Värdeförändringar 2) 3) | 1 319 | – | – | – | – | 838 | 2 157 |
| Skatt | – | – | – | – | – | –569 | –569 |
| Periodens resultat | 1 684 | –11 | 7 | –3 | –8 | 198 | 1 870 |
| Investeringar och förvärv | 406 | 57 | – | 58 | – | – | 464 |
| Tillgångar, periodens slut | 53 349 | 1 311 | 243 | 1 554 | – | 1 907 | 56 810 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade –401 mkr (1 309). Fastigheter, realiserade –6 mkr (10). Nedskrivning goodwill –24 mkr (–).
3) Orealiserad värdeförändring derivat –252 mkr (838).
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet med tillträde 28 april 2022. Den 2 maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka och den 31 januari 2023 frånträddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm.
Hyresintäkterna uppgick till 712 mkr (600) och inkluderar såväl rabatter om –18 mkr (–19) som engångsersättning om 2 mkr (10) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 11,7%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, minskade vakanser och genomförda omförhandlingar. Därtill har vidaredebitering av el ökat till följd av högre kostnader. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling.
| 2023 | 2022 | Föränd | |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | jan-mar | jan-mar | ring, % |
| Jämförbart bestånd | 587 | 525 | 11,7% |
| Engångsersättningar | 2 | 10 | |
| Projektfastigheter | 67 | 48 | |
| Förvärvade fastigheter | 50 | 0 | |
| Sålda fastigheter | 7 | 16 | |
| Summa | 712 | 600 | 18,8% |
Fastighetskostnaderna uppgick till 224 mkr (209). För jämförbart bestånd var ökningen 5,1%, vilket främst förklaras av högre kostnader för el, varav drygt hälften vidaredebiteras till kund.
| Fastighetskostnader, mkr | 2023 jan-mar |
2022 jan-mar |
Föränd ring, % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | –179 | –170 | 5,1% |
| Projektfastigheter | –29 | –32 | |
| Förvärvade fastigheter | –13 | 0 | |
| Sålda fastigheter | –3 | –7 | |
| Summa | –224 | –209 | 7,1% |
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas över tid genom successiv vinstavräkning och 41% av intäkterna kommer från avtal där fakturering sker på löpande räkning och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultat för projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till –1 mkr (–6). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 209 mkr (162), varav 60% (66) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 9 mkr (10).
Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till 15 mkr (20) och för projekt- och entreprenad till 2 mkr (3). Genomförda omstruktureringar och organisationsförändringar förklarar främst de minskade kostnaderna i central administration.
Redovisat räntenetto uppgick till –134 mkr (–72), och har påverkats av aktiverad ränta om 21 mkr (23). Räntenettot har ökat med ca 20 mkr till följd av högre lånevolym, ca 40 mkr till följd av högre ränteläge och 2 mkr till följd av lägre aktiverad ränta. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på kvartalets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,4 % (1,8). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 10 mkr (9).
Inledningen av 2023 har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och högre kreditmarginaler än för ett år sedan. Högre finansieringskostnader medför enligt vår bedöming fortsatt stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj återspeglas genom ca 10 bp högre värderingsyield. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning och ökat indexantagande för 2023 (från 4% vid årsskiftet till 5% i Q1) då inflationen inte viker undan. Det medför att periodens orealiserade värdeförändringar uppgår till –401 mkr (1 308) motsvarande –0,7% (2,6).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till –6 mkr (–10) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Kostnad försäljning av exploateringsfastighet är hänförligt till försäljning av Brf Konstharts på Nobelberget i Sickla i kvartal 3 2022.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –252 mkr (838), drivet av sjunkande långräntor.
| 2022 | |
|---|---|
| jan–mar | jan–mar |
| –729 | 661 |
| 318 | 45 |
| 10 | 602 |
| 0 | 0 |
| –401 | 1 308 |
| –0,7% | 2,6% |
| –6 | 10 |
| –407 | 1 318 |
| –0,7% | 2,6% |
| 2023 |
Redovisad skatt uppgick till 63 mkr (–569), varav –10 mkr (–10) är aktuell skatt och resterande utgör uppskjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%.
| Underlag | Underlag | |
|---|---|---|
| aktuell | uppskju | |
| Skatteberäkning jan-mar 2023, mkr | skatt | ten skatt |
| Förvaltningsresultat | 326 | |
| Ej avdragsgill ränta | 39 | |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||
| – Avskrivningar | –247 | 247 |
| – Ombyggnationer | –36 | 36 |
| – Aktiverad ränta | –21 | 21 |
| Övrig skattemässig justering | –3 | 6 |
| Skattepl. förvaltningsresultat | 57 | 310 |
| Aktuell skatt | –12 | |
| Försäljning fastigheter | – | 31 |
| Värdeförändring fastigheter | – | –401 |
| Värdeförändring derivat | 37 | –302 |
| – Varav ej skattepliktigt | -37 | – |
| Skattepl. res. före underskottsavdr. | 57 | –362 |
| Underskottsavdrag | ||
| – Ingående balans | –7 | 7 |
| – Utgående balans | –0 | 0 |
| Skattepliktigt resultat | 50 | –354 |
| Redovisad skattekostnad | –10 | 73 |
| Summa eget kapital och skulder | 62 260 | 56 810 | 63 898 |
|---|---|---|---|
| Summa kortfristiga skulder | 1 507 | 944 | 1 074 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 507 | 944 | 1 074 |
| Summa långfristiga skulder | 32 572 | 29 113 | 33 682 |
| Övriga långfristiga skulder | 297 | 272 | 295 |
| Derivat | 237 | 37 | 59 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 277 | 1 134 | 1 277 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 24 466 | 21 548 | 25 389 |
| Uppskjuten skatteskuld | 6 295 | 6 122 | 6 661 |
| Eget kapital | 28 182 | 26 752 | 29 141 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Summa tillgångar | 62 260 | 56 810 | 63 898 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 555 | 2 522 | 2 181 |
| Likvida medel | 416 | 645 | 380 |
| Omsättningstillgångar | 612 | 566 | 391 |
| Exploateringsfastigheter | 1 527 | 1 311 | 1 409 |
| Summa anläggningstillgångar | 59 705 | 54 288 | 61 717 |
| Derivat | 1 275 | 897 | 1 572 |
| Övriga anläggningstillgångar | 287 | 42 | 106 |
| Goodwill | 140 | 165 | 165 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 1 277 | 1 134 | 1 277 |
| Förvaltningsfastigheter | 56 726 | 52 050 | 58 596 |
| TILLGÅNGAR |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt tillskju | Balanserade | Totalt | ||||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | tet kapital | vinstmedel | eget kapital | ||
| Ingående balans per 1 januari 2022 | 333 | 3 960 | 21 248 | 25 541 | ||
| Periodens resultat | – | – | 1 870 | 1 870 | ||
| Förvärv av egna aktier | – | – | –2 | –2 | ||
| Utdelning, 5,20 kr/aktie | – | – | –657 | –657 | ||
| Utgående balans per 31 mars 2022 | 333 | 3 960 | 22 459 | 26 752 | ||
| Periodens resultat | – | – | 2 418 | 2 418 | ||
| Förvärv av egna aktier | – | – | –28 | –28 | ||
| Utgående balans per 31 december 2022 | 333 | 3 960 | 24 848 | 29 141 | ||
| Periodens resultat | – | – | –292 | –292 | ||
| Utdelning, 5,30kr/aktie | – | – | –668 | –668 | ||
| Utgående balans per 31 mars 2023 | 333 | 3 960 | 23 887 | 28 182 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736),
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst.
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 31 mars 2023 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under kvartalet uppgick till 126 215 257 (126 301 278).
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 253 mkr (60 006) fördelat på 1 527 mkr (1 409) i explo ateringsfastigheter och 56 726 mkr (58 596) i förvalt ningsfastigheter. Sistnämnda värderat till ca 57 315 kr/ kvm med en genomsnittlig värderingsyield om 4,5% (4,4). För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektutveckling.
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 277 mkr (1 277).
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2023-03-31 uppgick till 21 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning.
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 182 mkr (29 141), vilket motsvarar 223 kr/aktie (231).
Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 33 632 mkr (34 125), motsvarande 267 kr/aktie (271). En minskning om 0,5%, justerat för lämnad utdelning, jämfört med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under ett år med en nominell skatt om ca 20,6%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten.
| Skatteskuld | ||||
|---|---|---|---|---|
| mkr | Underlag Nominell Verklig | |||
| Underskottsavdrag | –0 | –0 | –0 | |
| Derivat m.m. | 1 255 | 258 | 251 | |
| Fastigheter | 37 169 | 7 657 | 1 970 | |
| Summa | 38 423 | 7 915 | 2 221 | |
| Fastigheter, tillg.förvärv | –7 866 | 1 620 | – | |
| Enligt balansräkningen | 30 556 | 6 295 | – |
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 24 466 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 42,0% (42,3). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 1 038 mkr (1 513). För vidare information läs Finansieringsavsnittet.
| 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jan–mar | jan–mar | apr–mar | jan–dec |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||
| Förvaltningsresultat | 326 | 281 | 1 171 | 1 127 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 3 | 4 | 13 | 14 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 0 | 2 | 0 | 2 |
| Betald skatt | –37 | 79 | –120 | –4 |
| Kassaflöde fr. den löp. verksam. före förändringar av rörelsekapital | 292 | 366 | 1 065 | 1 139 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | –92 | –241 | 579 | 429 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 200 | 125 | 1 643 | 1 568 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | – | – | –3 674 | –3 674 |
| Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt | –466 | –463 | –2 352 | –2 349 |
| Försäljning av fastigheter | 1 519 | 10 | 1 576 | 67 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | –182 | 49 | –246 | –14 |
| Inköp/försäljning av inventarier | –1 | –6 | –8 | –13 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 869 | –410 | –4 704 | –5 983 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 0 | 5 | 23 | 28 |
| Upptagna lån | 1 991 | 2 706 | 11 511 | 12 226 |
| Amortering av skuld | –2 690 | –1 841 | –8 340 | –7 491 |
| Utbetald utdelning | –334 | –657 | –334 | –657 |
| Återköp egna aktier | 0 | –2 | –28 | –30 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –1 033 | 210 | 2 832 | 4 076 |
| Periodens kassaflöde | 36 | –74 | –229 | –339 |
| Likvida medel vid periodens början | 380 | 719 | 645 | 719 |
| Likvida medel vid periodens slut | 416 | 645 | 416 | 380 |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 116 mkr (125). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat om –178 mkr (201).
Nettoomsättningen uppgick till 78 mkr (71). Rörelseresultatet uppgick till –14 mkr (–16).
Räntebärande skulder uppgick till 17 759 mkr (17 796). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jan–mar | jan–mar | apr–mar | jan–dec |
| Hyresintäkter | 1 | 1 | 4 | 4 |
| Förvaltningsintäkter | 78 | 70 | 364 | 356 |
| Nettoomsättning | 78 | 71 | 368 | 360 |
| Fastighetskostnader | –0 | –1 | –2 | –3 |
| Förvaltnings-/administrationskostn. | –91 | –85 | –421 | –414 |
| Rearesultat försäljning fastigheter | – | – | 0 | 0 |
| Avskrivningar | –1 | –1 | –4 | –5 |
| Rörelseresultat | –14 | –16 | –59 | –62 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 0 | – | 728 | 728 |
| Ränteintäkter m.m. | 248 | 351 | 777 | 879 |
| Räntekostnader m.m. | –118 | –210 | –445 | –537 |
| Resultat efter finansiella poster | 116 | 125 | 1 000 | 1 008 |
| Bokslutsdispositioner | 1 | 1 | 50 | 51 |
| Resultat före skatt | 117 | 126 | 1 051 | 1 059 |
| Aktuell skatt | –1 | – | –1 | – |
| Uppskjuten skatt | 0 | –34 | –1 | –35 |
| Periodens resultat | 116 | 91 | 1 049 | 1 024 |
| Belopp i mkr | 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillg. | 5 | 7 | 5 |
| Finansiella anläggningstillg. | 1 717 | 1 326 | 1 556 |
| Omsättningstillgångar | 26 742 | 24 103 | 26 979 |
| Summa tillgångar | 28 463 | 25 436 | 28 540 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 9 953 | 9 599 | 10 504 |
| Obeskattade reserver | 2 | 5 | 3 |
| Avsättningar | 21 | 19 | 20 |
| Långfristiga skulder | 17 997 | 15 724 | 17 855 |
| Kortfristiga skulder | 491 | 89 | 158 |
| Summa eget kapital och skulder | 28 463 | 25 436 | 28 540 |
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | 2023 jan–mar |
2022 jan–mar |
2022/2023 apr–mar |
2022 jan–dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, kr/kvm | 3 441 | 3 084 | 3 441 | 3 445 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 91 | 93 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 65 | 68 | 67 |
| Fastighetsvärde, kr/kvm | 57 315 | 54 926 | 57 315 | 58 931 |
| Värderingsyield, % | 4,5 | 4,2 | 4,5 | 4,4 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm | 943 | 881 | 943 | 956 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 75 | 67 | 75 | 76 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 40,4 | 42,0 | 42,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 4,9 | 3,5 | 3,8 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 13,0 | 14,8 | 14,1 | 15,6 |
| Avkastning på eget kapital (årstakt), % | –4,1 | 28,6 | 7,7 | 15,7 |
| Avkastning på totalt kapital (årstakt), % | 0,2 | 12,0 | 4,4 | 7,3 |
| Genomsnittlig utg. ränta, % | 2,3 | 1,7 | 2,3 | 2,2 |
| Räntebindning, år | 4,0 | 4,6 | 4,0 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år | 4,1 | 4,6 | 4,1 | 4,3 |
| DATA PER AKTIE | ||||
| Förvaltningsresultat, kr | 2,58 | 2,23 | 9,28 | 8,93 |
| Förvaltningsresultat efter skatt, kr | 2,49 | 1,82 | 9,25 | 8,59 |
| Resultat efter skatt, kr | –2,32 | 14,81 | 16,85 | 33,97 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 266,70 | 252,17 | 266,70 | 270,60 |
| Aktuellt substansvärde 2), kr | 249,09 | 243,98 | 249,09 | 251,81 |
| Avyttringsvärde, kr | 219,08 | 209,85 | 219,08 | 223,46 |
| Utdelning, kr | – | – | – | 5,30 |
| Börskurs, kr | 169,00 | 192,50 | 169,00 | 170,90 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental | 126 106 | 126 301 | 126 166 | 126 215 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 126 106 | 126 301 | 126 106 | 126 106 |
| MEDARBETARE | ||||
| Medelantal anställda | 302 | 321 | 311 | 321 |
1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget.
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.
| 2023 jan–mar |
2022 jan–mar |
2022/2023 apr–mar |
2022 jan–dec |
|
|---|---|---|---|---|
| SUBSTANSVÄRDEN | ||||
| Antal utestående aktier, tusental | 126 106 | 126 301 | 126 106 | 126 106 |
| Eget kapital | 28 182 | 26 752 | 28 182 | 29 141 |
| + Beslutad ej verkställd utdelning | 334 | – | 334 | – |
| – Derivat | –1 038 | –860 | –1 038 | –1 513 |
| – Goodwill | –140 | –165 | –140 | –165 |
| – Uppskjuten skatt | 6 295 | 6 122 | 6 295 | 6 661 |
| Långsiktigt substansvärde | 33 632 | 31 849 | 33 632 | 34 125 |
| kr/aktie | 266,70 | 252,17 | 266,70 | 270,60 |
| – Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) | –2 221 | –1 034 | –2 221 | –2 370 |
| Aktuellt substansvärde | 31 411 | 30 815 | 31 411 | 31 755 |
| kr/aktie | 249,09 | 243,98 | 249,09 | 251,81 |
| + Derivat | 1 038 | 860 | 1 038 | 1 513 |
| – Uppskjuten skatt, netto | –4 074 | –5 088 | –4 074 | –4 292 |
| – Räntebärande skuld | 24 466 | 21 548 | 24 466 | 25 389 |
| – Verkligt värde ränteb. skuld | –25 214 | –21 631 | –25 214 | –26 186 |
| Avyttringsvärde | 27 628 | 26 505 | 27 628 | 28 180 |
| kr/aktie | 219,08 | 209,85 | 219,08 | 223,46 |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT | ||||
| Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen | 326 | 281 | 1 171 | 1 127 |
| – Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) | –12 | –51 | -4 | –43 |
| Förvaltningsresultat efter skatt | 314 | 230 | 1 167 | 1 084 |
| Vägt genomsn. antal utestående aktier, tusental | 126 106 | 126 301 | 126 166 | 126 215 |
| kr/aktie | 2,49 | 1,82 | 9,25 | 8,59 |
| Belopp i mkr | 2023 jan–mar |
2022 jan–mar |
2022/2023 apr–mar |
2022 jan–dec |
|---|---|---|---|---|
| ÖVERSKOTTSGRAD | ||||
| Driftöverskott | 489 | 391 | 1 805 | 1 707 |
| Hyresintäkter | 712 | 600 | 2 663 | 2 550 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 65 | 68 | 67 |
| BELÅNINGSGRAD | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 56 726 | 52 050 | 56 726 | 58 596 |
| + Exploateringsfastigheter | 1 527 | 1 311 | 1 527 | 1 409 |
| Summa fastigheter | 58 253 | 53 361 | 58 253 | 60 006 |
| Räntebärande skulder | 24 466 | 21 548 | 24 466 | 25 389 |
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 40,4 | 42,0 | 42,3 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | ||||
| Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen | 326 | 281 | 1 171 | 1 127 |
| + Räntenetto | 134 | 72 | 485 | 423 |
| + Intäkt försäljning exploateringsfastighet | – | – | 329 | 329 |
| – Kostnad försäljning exploateringsfastighet | 3 | – | –275 | –278 |
| Summa | 463 | 353 | 1 711 | 1 601 |
| Räntenetto | 134 | 72 | 485 | 423 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 4,9 | 3,5 | 3,8 |
| NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) | ||||
| Räntebärande skulder | 24 466 | 21 548 | 24 466 | 25 389 |
| – Likvida medel | –416 | –645 | –416 | –380 |
| Nettoskuld | 24 050 | 20 904 | 24 050 | 25 010 |
| Bruttoresultat | 487 | 384 | 1 783 | 1 680 |
| – Central administration | –17 | –22 | –86 | –91 |
| – Tomträttsavgälder | –10 | –9 | –41 | –39 |
| + Intäkt försäljning exploateringsfastighet | – | – | 329 | 329 |
| – Kostnad försäljning exploateringsfastighet | 3 | – | –275 | –278 |
| EBITDA | 463 | 353 | 1 711 | 1 601 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) | 13,0 | 14,8 | 14,1 | 15,6 |
| AVKASTNINGSMÅTT | ||||
| Periodens resultat | –292 | 1 870 | 2 126 | 4 288 |
| Eget kapital, genomsnitt | 28 662 | 26 147 | 27 467 | 27 341 |
| Avkastning eget kapital, % (årstakt) | –4,1 | 28,6 | 7,7 | 15,7 |
| Periodens resultat före skatt | –355 | 2 439 | 2 599 | 5 393 |
| + Räntenetto | 134 | 72 | 485 | 423 |
| + Värdeförändring derivat | 252 | –838 | –436 | –1526 |
| Resultat | 31 | 1 672 | 2 649 | 4 290 |
| Summa tillgångar, genomsnitt | 63 079 | 55 547 | 59 535 | 59 091 |
| Avkastning totalt kapital, % (årstakt) | 0,2 | 12,0 | 4,4 | 7,3 |
| 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 |
| Hyresintäkter | 712 | 672 | 661 | 619 | 600 | 600 | 555 | 565 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 84 | 101 | 50 | 49 | 56 | 95 | 88 | 103 |
| Nettoomsättning | 796 | 773 | 710 | 667 | 655 | 695 | 643 | 667 |
| Kostnader för fastighetsförvaltning | –224 | –227 | –216 | –191 | –209 | –193 | –167 | –177 |
| Kostnader projekt- och entreprenad | –85 | –102 | –57 | –62 | –62 | –103 | –98 | –97 |
| Bruttoresultat | 487 | 444 | 438 | 414 | 384 | 399 | 378 | 393 |
| – fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 489 | 444 | 445 | 427 | 391 | 407 | 388 | 388 |
| – projekt- och entreprenadverksamheten | –1 | –1 | –7 | –13 | –6 | –8 | –10 | 5 |
| Central administration | –17 | –21 | –21 | –27 | –22 | –27 | –25 | –24 |
| – fastighetsförvaltning | –15 | –18 | –17 | –22 | –20 | –25 | –20 | –20 |
| – projekt- och entreprenadverksamheten | –2 | –3 | –4 | –5 | –3 | –2 | –4 | –4 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –144 | –137 | –126 | –119 | –80 | –68 | –91 | –87 |
| Förvaltningsresultat | 326 | 286 | 291 | 268 | 281 | 304 | 263 | 281 |
| Värdeförändringar | ||||||||
| Fastigheter, orealiserade | –401 –1 467 | 87 | 2 742 | 1 309 | 1 448 | 461 | 964 | |
| Fastigheter, realiserade | –6 | –0 | –3 | 11 | 10 | –6 | 0 | –15 |
| Nedskrivning goodwill | –24 | – | – | – | – | – | – | – |
| Intäkt försäljning exploateringsfastighet | – | – | 329 | – | – | – | – | 379 |
| Kostnad försäljning exploateringsfastighet | – | –5 | –273 | – | – | – | –1 | –288 |
| Derivat, orealiserade | –252 | –90 | 91 | 686 | 838 | 63 | 72 | 43 |
| Resultat före skatt | –355 –1 276 | 522 | 3 708 | 2 439 | 1 809 | 795 | 1 364 | |
| Skatt | 63 | 259 | –90 | –704 | –569 | –370 | –168 | –226 |
| Periodens resultat | –292 –1 017 | 432 | 3 003 | 1 870 | 1 439 | 627 | 1 138 |
| 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 3 441 | 3 445 | 3 210 | 3 204 | 3 084 | 3 093 | 3 013 | 3013 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 92 | 92 | 91 | 91 | 91 | 91 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 66 | 67 | 69 | 65 | 68 | 70 | 69 |
| Fastighetsvärde, kr/kvm | 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 54 167 52 197 51 990 | |||||||
| Värderingsyield, % | 4,5 | 4,4 | 4,1 | 4,0 | 4,2 | 4,2 | 4,3 | 4,3 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm | 943 | 956 | 957 | 881 | 893 | 893 | 866 | 860 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 75 | 76 | 65 | 67 | 66 | 67 | 67 | 67 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Belåningsgrad, % | 42,0 | 42,3 | 41,3 | 41,6 | 40,4 | 39,9 | 41,1 | 42,7 |
| Räntetäckningsgrad R12, ggr | 3,5 | 3,8 | 4,3 | 4,4 | 5,1 | 5,3 | 5,5 | 5,8 |
| Nettoskuld/EBITDA R12, ggr | 14,1 | 16,1 | 16,5 | 17,0 | 14,7 | 12,2 | 13,8 | 13,2 |
| Avkastning på eget kapital R12, % | 7,7 | 15,7 | 24,8 | 26,1 | 20,6 | 15,6 | 13,0 | 13,9 |
| Avkastning på totalt kapital R12, % | 4,4 | 7,3 | 12,2 | 12,7 | 10,5 | 8,8 | 7,4 | 7,5 |
| Genomsn. utgående ränta, % | 2,3 | 2,2 | 2,1 | 1,9 | 1,7 | 1,7 | 1,7 | 1,6 |
| Räntebindning, år | 4,0 | 4,0 | 4,2 | 4,1 | 4,6 | 4,7 | 4,9 | 4,9 |
| Kapitalbindning, år | 4,1 | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,6 | 4,8 | 5,1 | 4,8 |
| Data per aktie | ||||||||
| Förvaltningsresultat, kr | 2,58 | 2,26 | 2,30 | 2,12 | 2,23 | 2,41 | 2,08 | 2,22 |
| Förvaltningsresultat efter skatt, kr | 2,49 | 2,46 | 2,29 | 2,00 | 1,82 | 2,39 | 2,00 | 2,26 |
| Resultat per aktie, kr | –2,32 | –8,05 | 3,42 | 23,78 | 14,81 | 11,38 | 4,96 | 9,00 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 245,73 232,13 226,62 | |||||||
| Aktuellt substansvärde 2), kr | 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 236,02 223,23 218,07 | |||||||
| Avyttringsvärde, kr | 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 198,73 187,49 181,66 | |||||||
| Börskurs, kr | 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 199,70 183,80 194,90 | |||||||
| Genomsnitt antal aktier, tusental | 126 106 126 417 126 264 126 301 126 301 126 415 126 477 126 553 | |||||||
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental |
126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313 126 417 126 493 |
1) Se definitioner på sidorna 27–28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsäljning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projektoch entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2022.
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande redovisas först när fastigheten är färdigställd och huvudsakligen inflyttad. Resultatet redovisas brutto inom värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för juridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tillämpas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är leasetagare innebär att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2023-03-31 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 237 (59) mkr redovisas i balansräkningen. En negativ värdeförändring om –178 (201) mkr har redovisats i resultaträkningen inom finansnettot.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 24 466 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 214 mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år.
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras:
Avskrivningar skulle göras med –84 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med 401 mkr, och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 397 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 297 mkr och uppskjuten skatt med –321 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultatförändring om 714 mkr.
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –21 462 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –482 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 277/1 277 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –1 275 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas uppskjuten skatt med –4 783 mkr och eget kapital med –18 577 mkr.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, högre inflation, delvis fortsatt störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger förtroendet för en återhämtning under den närmaste tiden. Tillgången till lånat kapital har varierat, till följd av en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den totala finansieringskostnaden som marknaden erbjuder betydligt högre än vad de senaste åren uppvisat. Högre finansieringskostnader påverkar efterfrågan på fastigheter, vilket bör medföra högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden.
Energiförsörjningen från Ryssland är en fortsatt stor fråga som accentuerades i och med invasionen av Ukraina. Den utgör en betydande risk för tillväxten i Europa och innebär en fortsatt hög riskpremie på energipriserna, trots ökat utbud från USA. På grund av detta kan den utbuds- och produktionsbrist vi upplevt under 2022 komma att fortsätta i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktionsmaterial för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och kostnad för kommande projekt.
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om ca 9 mdkr.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet "Risker och riskhantering" på sid 62–68.
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig.
Moody's har mot bakgrund av stigande marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden beslutat att bekräfta Atrium Ljungbergs Baa2 rating men ändra utsikterna från stabila till negativa. Motiveringen är att såväl vår räntetäckningsgrad som belåningsgrad utmanas.
Vid Atrium Ljungbergs årsstämma den 22 mars 2023 fastställdes bland annat:
omval av styrelseledamöterna Gunilla Berg, Simon de Château, Conny Fogelström, Johan Ljungberg och Sara Laurell samt nyval av Johan Thorell. Till styrelseordförande omvaldes Johan Ljungberg. Erik Langby avböjde omval.
att valberedning inför nästa årsstämma ska utgöras av Per-Erik Hasselberg utsedd av familjen Holmström, Lars Ericson utsedd av Konsumentföreningen Stockholm, Anna Strömberg utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg utsedd av familjen Ljungberg och Risto Murto utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma.
Ett fullständigt protokoll finns tillgängligt på Atrium Ljungbergs webbplats www.al.se.
Delårsrapporten har ej varit föremål för revisorernas granskning.
Nacka den 14 april 2023
Annica Ånäs, verkställande direktör
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-03-31 framgår av tabellen nedan.
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 31 mars 2023, 7 114 875 aktier av serie B. Under första kvartalet 2023 gjordes inga återköp (2 mkr).
Av stämman föreslagen utdelning om 5,30 kr/aktie motsvarar en direktavkastning om 3,1 % (2,7) beräknat på kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12 månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit –9,5 % (26,4).
Källa: Nasdaq
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
2017 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 2023 Q1
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Aktiedata | jan–mar | jan–mar |
| Aktiekurs, SEK | ||
| – Lägsta | 150,10 | 177,30 |
| – Högsta | 205,40 | 212,40 |
| – Stängningskurs | 169,00 | 192,50 |
| Börsvärde, mdkr | 21,3 | 24,3 |
| Aktiekurs/Långsiktigt | ||
| substansvärde | 63% | 76% |
| P/E | 10,0 | 4,8 |
| Aktiens direktavkastning | 3,1% | 2,7% |
Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren har varit 6% per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts.
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, %
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de senaste fem åren.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt.
Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen.
Resultat före skatt för de senaste 12 månaderna med tillägg för räntenetto samt värdeförändring derivat för de senaste 12 månaderna i % av genomsnittlig balansomslutning.
Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde vid
Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning.
Avyttringsvärde per aktie, kr
enhetligt sätt. Belåningsgrad, %
periodens slut.
värde på räntebärande skulder.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt
Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag
entreprenadverksamheten Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Utdelningsandel, %
nominell skatt.
Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Förvaltningsresultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Används för att belysa den löpande förvaltningsverksamheten.
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto samt resultat från försäljning exploateringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad).
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder.
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Projektvinst, %
Tomträtter
i balansräkningen. Tomträttsavgäld
resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm
Uthyrningsgrad, %
kommande kvartal.
förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad, %
redovisade hyresintäkter.
efter fastighetskostnader.
per kvm.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomträtter som nyttjanderättstillgång
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler.
Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav
redovisas per lokaltyp.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter.
Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet sker vid färdigställandetidpunkten.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energioch vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning.
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter.
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll.
Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webbplats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
Ulrika Danielsson, cfo Telefon: 070-647 12 61 E-post: [email protected]
| Delårsrapport januari–juni 2023 | 2023-07-06 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–september 2023 | 2023-10-12 |
| Bokslutskommuniké 2023 | 2024-01-31 |
| Årsredovisning 2023 | 2024-02-23 |
Rapporttillfällen.
| Kemikalieinspektionen flyttar till Atrium Ljungbergs Chokladfabriken | 2023-01-02 |
|---|---|
| Atrium Ljungberg säljer fastigheten Skotten 6 i Stockholm city | 2023-01-17 |
| Zmarta flyttar till Mineralvattenfabriken i Hagastaden | 2023-01-31 |
| Adam & Albin öppnar sin restaurang SOLEN i april | 2023-02-07 |
| Campus Sickla stärks ytterligare med utökat gymnasium | 2023-02-21 |
| Nordr flyttar svenska kontoret till Hagastaden | 2023-02-24 |
| Atrium Ljungberg blir hälftenägare i community- och coworkingaktören A house | 2023-03-16 |
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Atrium Ljungberg, april 2023. Foto: TMRW, Mathias Bardå, Peter Rutherhagen, WTR Arkitekter, Pixery Media, Måns Berg, Oscar Hökerberg, Industriromantik. Produktion: Narva Communications.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.