AB Sagax

549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31549300LJX28T6OM8DT952021-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-01-012022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2022 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 8 Sagax utveckling 10 Marknadsöversikt 11 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Nederländerna 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens ﬁnansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens ﬁnansiella ställning samt kassaﬂöde 77 Rapport över kassaﬂöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolaget 80 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaﬂöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Noter 84 Förslag till vinstdisposition (Not 34) 117 Revisionsberättelse 120 Fastighetsförteckning 124 Deﬁnitioner 145 Alternativa nyckeltal 146 Kalendarium 148 Hållbarhetsrapport 2022 149 Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de ﬁnansiella rapporterna på sidorna 8-119. Hållbarhetsrapporten återﬁnns på sidorna 149-173. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 3 INTÄKTERNA ÖKADE MED 19 %   FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 19 %       OMVÄRDERING AV FASTIGHETER     OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT       ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT   NETTOINVESTERINGAR         KASSAFLÖDET ÖKADE MED 29 %    FÖRESLAGEN UTDELNING        Nyckeltal i urval 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Förändring jämfört med föregående år, % 21 21 20 28 16 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2022 föreslagen) 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Nettoskuld/EBITDA, ggr 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Belåningsgrad vid årets utgång, % 45 42 43 44 47 Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024 Fastigheternas direktavkastning, % 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 ÅRET I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 4 FASTIGHETSBESTÅNDET           HYRESAVTALSSTRUKTUR             FINANSIERING         JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG         AKTIERNA              Fastigheternas marknadsvärde Finland 34 % (17 876 mkr) Sverige 28 % (14 782 mkr) Övriga Europa 0 % (143 mkr) Spanien 6 % (3 221 mkr) Frankrike 15 % (7 971 mkr) Nederländerna 14 % (7 383 mkr) Tyskland 2 % (1 305 mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2022202120202019201820172016201520142013 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet   SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 5 SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND NEDERLÄNDERNA Sverige Marknadsvärde, mkr 14 782 Uthyrningsbar area, kvm 905 000 Antal fastigheter 114 Finland Marknadsvärde, mkr 17 876 Uthyrningsbar area, kvm 1 393 000 Antal fastigheter 218 Frankrike Marknadsvärde, mkr 7 971 Uthyrningsbar area, kvm 610 000 Antal fastigheter 195 Nederländerna Marknadsvärde, mkr 7 383 Uthyrningsbar area, kvm 597 000 Antal fastigheter 129 Spanien Marknadsvärde, mkr 3 221 Uthyrningsbar area, kvm 298 000 Antal fastigheter 84 Tyskland Marknadsvärde, mkr 1 305 Uthyrningsbar area, kvm 85 000 Antal fastigheter 9 SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 6  VERKSAMHETEN                            OMVÄRLDEN UNDER 2022 – OCH FRAMÖVER     nominella realt             FÖRVALTNINGSRESULTATETS UTVECKLING             öka            TRANSAKTIONSMARKNADEN                               VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 7 KORT OM VÄRDEUTVECKLING       aldrig verkligheten         mycket     den nominella   reala    den förväntade framtida avkastningen       FINANSIELL STÄLLNING                       OPERATIONELL OCH FINANSIELL RISK                  samtidigt och                 SLUTLIGEN     av      svarat      David Mindus Verkställande direktör VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 8  AFFÄRSIDÉ   VERKSAMHETSMÅL             FINANSIELLA MÅL             Finansiella mål Utfall 2022 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem- årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 8 % 22 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % på årsbasis 21 % 21 % Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Mål för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 20222021202020192018 5 10 15 20 25 30 STRATEGIER       Investeringsstrategi               Finansieringsstrategi    kapital      Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Mål för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20222021202020192018  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 9               Förvaltningsstrategi                HÅLLBARHETSARBETE                         Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 2022202120202019201820172016201520142013 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2022202120202019201820172016201520142013 Förvaltningsresultat och kassaﬂöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 10 Sagax B-aktie under perioden 2012–2022 1)  Carnegie Real Estate Index Sagax B Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Monitor av Modular Finance AB 2012 2013 2014 2015 2020 2021 20222019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Mål för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 20222021202020192018 5 10 15 20 25 30 Eget kapital Eget kapital 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 20222021202020192018201720162015201420132012 Mkr 2018 3,4 miljarder kronor netto- investerades. Moody´s Investors Service höjde Sag- ax rating till "Baa3" med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för ett nytt EMTN-program. 2013 Under 2013 emitterades bolagets första B-aktier. 1,2 miljarder kronor netto- investerades i fastigheter. Sagax förvärvade 15% av aktierna i Hemsö Fastighets AB. 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 avsåg fastighets- förvärv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastighetsförvär- ven i Spanien. 2016 2,8 miljarder kronor netto- investerades. Totalt 3,7 mil- jarder kronor investerades, varav hälften i Finland. De första fastigheterna i Neder länderna förvärva- des. Stamaktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto- investerades i fastig heter. 43 fastigheter förvärvades och 2 fastigheter avyttra- des. I bokslutskommunikén meddelades att prognos- ticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger 1 miljard kronor. 2014 Hyresintäkterna översteg 1 miljard kronor. 1,9 miljarder kronor netto- investerades i fastigheter. Sagax öppnade kontor och förvärvade den första fastigheten i Paris. Historiskt låga räntenivåer noterades. 2017 1,7 miljarder kronor netto investerades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Belåningsgra- den sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med "positive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installerade 13 solcellsanläggningar och miljöcertiﬁerade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB eta- blerades. 2021 Förvaltningsresultatet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade sam- manlagt obligationslån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för EMTN-programmet. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Out- nyttjade kreditfaciliteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanläggningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för A-aktien delats med 11 motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 11 BAKGRUND                      STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER      Källa: Eurostat BRP per capita 2022 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EUBarcelonaMadridRandstadHelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2022 Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2022 i genomsnitt 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 EUMadridBarcelonaRandstadHelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Eurostat                  DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT            De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför    AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 12 Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2021 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad München Paris Dublin Luxemburg Helsingfors Wien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lille EU snittet BRP per capita 32 429 30 000 Regionernas utveckling 2000-2022 1) Årlig befolkningstillväxt Befolknings tillväxt Befolknings tillväxt, antal invånare BRP per capita Euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,4 % 35 % 628 380 74 357 2,9 % 89 % Paris 0,5 % 12 % 1 300 480 66 144 1,4 % 37 % Helsingfors 1,0 % 24 % 333 180 62 135 1,7 % 45 % Randstad & Eindhoven 0,6 % 15 % 1 213 270 59 975 1,6 % 42 % Madrid 1,1 % 27 % 1 434 430 37 394 1,8 % 50 % Barcelona 0,9 % 22 % 1 396 940 32 306 1,3 % 34 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 21 221 300 35 079 1,4 % 35 % 1) Baserat på prognos från Oxford Economics.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 13 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2022 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000––10 000 % Källa: SCB och Evidens Storleksklass (antal invånare) 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 95 %Sagax 4 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands ekonomiska regioner 2000–2022 –1,5 –1,2 –0,9 –0,6 –0,3 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 500 000– –10 000 % Källa: Statistikcentralen och Evidens Storleksklass (antal invånare) 96 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 59 %Sagax 37 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i franska departement 2000–2022 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000––250000 % Källa: Insee och Evidens Storleksklass (antal invånare) Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 86 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax1 % Sagax 7 % Sagax 85 %Sagax 1 %Sagax 6 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i nederländska provinser 2000–2022 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 2 600 000––500 000 % Källa: CBS och Evidens Storleksklass (antal invånare) 77 % Sagax 9 % Sagax 4 % Sagax 49 %Sagax 28 %Sagax 10 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procentuell befolkningstillväxt i spanska provinser 2000-2022 –0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000––250 000 % Källa: INE Storleksklass (antal invånare) 94 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 71 %Sagax 23 %Sagax 6 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 14 INVESTERINGSMARKNADEN               Transaktionsmarknaden                                   HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER              Nyproducerade lokaler      Befintliga lokaler         Spanien Nederländerna Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 2022202120202019201820172016201520142013 Produktion/Industri Andel av total volym (%) Övrigt (Blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 202220202018201620142012201020082006 0 5 10 15 20 25 30  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 15 Källa: Savills Hyresutveckling Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge Lager/industri Stockholm 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 202220212019201720152013201120092007 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 202220212019201720152013201120092007 Källa: Savills Hyresutveckling Paris Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Paris 0 200 400 600 800 1 000 202220212019201720152013201120092007 Lager/Industri Paris i bästa läge Lager/Industri Paris Källa: Savills Hyresutveckling Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 202220212019201720152013 Källa: Savills Hyresutveckling Randstad och Eindhoven Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/Industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven 0 100 200 300 400 500 600 202220212019201720152013201120092007  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 16 MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien, Tyskland samt Övriga   HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig- hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av föränd- rade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under-  hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index- eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. - heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att ytterligare begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax dels att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en - strävar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på     Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2022-12-31 2022 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm 1) Sverige 114 905 000 14 782 16 300 991 1 095 93 % 857 7 –138 –152 727 4,7 % Finland 218 1 393 000 17 876 12 800 1 711 1 228 97 % 1 436 11 –306 –219 1 141 6,7 % Frankrike 195 610 000 7 971 13 100 651 1 068 97 % 553 1 –126 –206 428 6,0 % Nederländerna 129 597 000 7 383 12 400 518 868 97 % 448 11 –52 –87 407 5,8 % Spanien 2) 84 298 000 3 221 10 800 203 682 98 % 299 1 –29 –63 272 5,3 % Tyskland 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7,2 % Övriga Europa 2 6 000 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 % Delsumma 751 3 895 000 52 682 13 500 4 195 1 077 96 % 3 696 31 –654 –165 3 073 5,8 % Ej fördelat – – – – – – – – – –42 –11 –42 – Totalt 751 3 895 000 52 682 13 500 4 195 1 077 96 % 3 696 31 –695 –176 3 032 5,8 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 2) Avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har avtalats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassiﬁcerats till ﬁnansiell leasing- fordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. De aktuella fastigheterna är exkluderade från tabellen. För mer information se sidan 20. Koncernens hyresvärde Finland 41 % (1 711 Mkr) Sverige 24 % (991 Mkr) Övriga Europa 0 % (12 Mkr) Spanien 5 % (203 Mkr) Nederländerna 12 % (518 Mkr) Frankrike 16 % (651 Mkr) Tyskland 3 % (108 Mkr) Fastigheternas marknadsvärde Finland 34 % (17 876 Mkr) Sverige 28 % (14 782 Mkr) Övriga Europa 0 % (143 Mkr) Spanien 6 % (3 221 Mkr) Nederländerna 14 % (7 383 Mkr) Frankrike 15 % (7 971 Mkr) Tyskland 2 % (1 305 Mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 17  till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Av tabellen till -        HYRESGÄSTER Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom till-  relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Area, kvm Kontrakterad årshyra Mkr Andel 2023 848 474 000 556 14 % 2024 424 527 000 591 15 % 2025 385 652 000 615 15 % 2026 192 409 000 447 11 % 2027 115 374 000 360 9 % >2027 281 1 283 000 1 454 36 % Totalt 2 245 3 719 000 4 024 100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige 114 513 4,9 Finland 218 732 4,4 Frankrike 195 637 3,2 Nederländerna 129 235 5,2 Spanien 84 124 5,7 Tyskland 9 2 14,2 Övriga Europa 2 2 11,3 Totalt/genomsnitt 751 2 245 4,7   branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresför-      -    Nokia, Saint-Gobain och Sanomala. Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 6 % Fastighetsservice 9 % Byggmaterial 7 % Övrigt 16 % Logistik 5 % Medicin, medicinteknik 6 % Media 5 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 11 % Produktion, fastigheter 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 14 % Fördelning hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Andel, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- duration, år > 2 % 98 2 1 98 14,6 1–2 % 391 10 7 56 6,0 < 1 % 3 535 88 2 237 2 4,3 Totalt/genomsnitt 4 024 100 2 245 2 4,7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 18 FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets     - grammet nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påverkats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeföränd-  HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående  kronor. Hyresgästernas nettoinﬂyttning –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2022202120202019201820172016201520142013 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avﬂyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2022202120202019201820172016201520142013 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avﬂyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2022202120202019201820172016201520142013 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 40 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres - förluster, Mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2013 0,0 0,0 92 2014 0,2 0,0 94 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 2022 2,1 0,1 96 Direkt- avkastning: 5,9 % –0,2 % 0,1 % 0,5 % 0,0 % –0,1 % 6,3 % 0,6 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 46067 1709 3202 715 –2062 3051 52682 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2022-12-31 Valuta- effekt För- säljningar 1) Förändringar i beﬁntligt bestånd FörvärvVärde- förändringar Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2021-12-31 1) Avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har avtalats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassiﬁcerats till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 19 UTHYRNINGSARBETE  -  kontrakterad årshyra under året.    genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden   Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Efterfrågan var god i samtliga segment. Under året har vakansvärdet  -  årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen    kronor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde upp-  Kommande vakansförändring        -   -  Vakanser 1 januari 2023 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr 1) Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 114 991 73 7 % 905 000 70 000 8 % Finland 218 1 711 56 3 % 1 393 000 53 000 4 % Frankrike 195 651 18 3 % 610 000 18 000 3 % Nederländerna 129 518 15 3 % 597 000 13 000 2 % Spanien 84 203 3 2 % 298 000 8 000 3 % Tyskland 9 108 7 6 % 85 000 12 000 15 % Övriga Europa 2 12 – 0 % 6 000 – 0 % Totalt 751 4 195 171 4 % 3 895 000 176 000 5 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2023 31 2024 5 2025 1 2026 0 2027 – >2027 1 Totalt 38 Tecknade och uppsagda hyresavtal Inﬂyttningar Avﬂyttningar In- och avﬂyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2023 24 43 72 70 2024 2 6 10 18 2025 – – 3 6 2026 – – 1 2 2027 – – 1 8 >2027 – – – – Totalt 26 49 87 104 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2022 2021 Ingående vakans respektive år 135 159 Avﬂyttningar 220 134 Inﬂyttningar –207 –159 Förändring av lämnade rabatter 1 2 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 19 11 Vakansvärde, försålda fastigheter –5 –14 Valutakursförändring 8 2 Utgående vakansvärde 171 135 Uppsagt för omförhandling 3 2 Uppsagda avtal, ej avﬂyttat 104 105 Nyuthyrning, ej inﬂyttat –49 –34 Justerat utgående vakansvärde 229 207 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 20 NETTOINVESTERINGAR 2022   - - värde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot  avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagax har under året förvärvat fastigheter med en sammanlagd area   uthyrningsbar area i Frankrike. Avyttringar   Därutöver har avtal ingåtts avseende avyttring av en fastighetsport-   har avyttrats till Coop Group som även är hyresgäst i fastigheterna.  miljoner euro som kan erläggas i form av hyra eller köpeskilling enligt     exkluderade från beskrivningen av fastighetsbeståndet och beräkning av fastighetsrelaterade nyckeltal per balansdagen. Under första kvartalet förvärvades fastigheten Ekkersrijt 4301-4309 i Nederländerna. Fastigheten är belägen sju kilometer från centrala Eindhoven och omfattar 5 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 21 Fastighetsförvärv 2022, area Finland 18 % (52 456 kvm) Sverige 2 % (4 735 kvm) Övriga Europa – % (– kvm) Spanien 11 % (32 406 kvm) Nederländerna 9 % (25 584 kvm) Frankrike 53 % (152 321 kvm) Tyskland 7 % (20 764 kvm) Investering i beﬁntligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2022 Finland 42 % (302 Mkr) Sverige 31 % (223 Mkr) Övriga Europa – % (– Mkr) Spanien 14 % (98 Mkr) Nederländerna 4 % (31 Mkr) Frankrike 9 % (62 Mkr) Tyskland – % (– Mkr) Orsak till investeringar i beﬁntligt fastighetsbestånd, 2022 Nyuthyrning 22 % (158 Mkr) Nyproduktion 32 % (232 Mkr) Hyrestillägg 8 % (56 Mkr) Underhåll 38 % (269 Mkr) Investeringar i befintligt bestånd -     -   energibesparande åtgärder. -  Fastighetsförvärv 2022, investering Finland 24 % (779 Mkr) Sverige 4 % (136 Mkr) Övriga Europa – % (– Mkr) Spanien 9 % (289 Mkr) Nederländerna 9 % (283 Mkr) Frankrike 50 % (1 611 Mkr) Tyskland 3 % (103 Mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 22 Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2022  fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till   Tulkintie 29 i Finland, 51 miljoner kronor   - - rad enligt BREEAM In-use, nivå Very Good. Sant Julia 104 i Spanien, 51 miljoner kronor   - joner kronor och fastigheten är fullt uthyrd. Ansatie 4 i Finland, 36 miljoner kronor  -   enligt BREEAM, nivå Very Good pågår. Jasperintie 310 i Finland, 35 miljoner kronor  uthyrningsbar area. Byggnationen påbörjades under första kvarta-   kronor. Elektra 11 i Sverige, 31 miljoner kronor    -  Silver vid färdigställande. Pågående investeringar vid årsskiftet   Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves-   Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2018-2022 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20222021202020192018 %, linje Nettoinvesteringar, Mkr % av ingående fastighetsvärden Genomsnitt under perioden 2018-2022 Mkr, staplar 0 4 8 12 16 20 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor Fastighet Kommun Segment Avseende Projekt area, kvm Beräknad investering, Mkr Återstående investering, Mkr Beräknat färdig ställande Jakobsb erg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 485 2025 Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 181 2024 Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 85 54 2024 13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 40 2023 Rankan 1 Sollentuna Sverige Nybyggnation 2 000 39 2 2023 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Frankrike Nybyggnation 2 000 35 13 2023 Monte Naranjo 12-13-14 Seseña Spanien Fastighetsunderhåll 8 000 28 6 2023 Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 25 17 2023 Monte Naranjo 10-11 Seseña Spanien Fastighetsunderhåll 5 000 19 3 2023 Vitå 1 Stockholm Sverige Hyresgästanpassning 5 000 19 2 2023 Kuninkaanväylä 35A Åbo Finland Nybyggnation 2 000 16 2 2023 Delsumma 57 000 1 013 805 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 340 197 Totalt pågående projekt 31 december 2022 1 353 1 002 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 23 På fastigheten Jakobsberg 18:19 i Stockholm pågår nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Byggnationen påbörjades under tredje kvartalet 2022 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen beräknas uppgå till 511 miljoner kronor och fastigheten avses bli certiﬁerad enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande. Jakobsberg 18:19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 24   Marknadssegment Sverige Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 114 110 Uthyrningsbar area, kvm 905 000 899 000 Hyresvärde, Mkr 991 874 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 Antal hyresavtal 513 467 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 782 13 756 Driftnetto, Mkr 727 706 Direktavkastning, % 4,7 5,0 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0 10 20 30 40 50 20222021202020192018 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 98 2 2 49 < 1 % av Sagax årshyra 820 20 511 2 Totalt 919 23 513 2 Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm 84 643 000 12 726 19 800 822 1 277 91 % 703 6 –128 –199 581 4,3 % Övriga Sverige 30 262 000 2 056 7 900 169 647 99 % 154 1 –10 –39 145 6,9 % Totalt Sverige 114 905 000 14 782 16 300 991 1 095 93 % 857 7 –138 –152 727 4,7 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. SVERIGE Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark-     Marknadsvärde   -  -   relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkast-   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 25 Stockholm       vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.  avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. Förvaltning  -        fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar  miljoner kronor. ÖVRIGA SVERIGE     av koncernens hyresvärde. Förvaltning   - -     triple net-avtal. - hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under året har inga förvärv eller avyttringar skett. På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 norr om Stockholm pågår nybyggnation om 7 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Fastigheten förvärvades under fjärde kvartalet 2021 och nybyggnationen beräknas vara färdigställd till tredje kvartalet 2024. Fastigheten avses att certiﬁeras enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 26 Marknadssegment Finland   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 218 203 Uthyrningsbar area, kvm 1 393 000 1 334 000 Hyresvärde, Mkr 1 711 1 344 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 97 Antal hyresavtal 732 766 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 17 876 15 347 Driftnetto, Mkr 1 141 1 001 Direktavkastning per 31 december, % 6,7 7, 0 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20222021202020192018 % Segmentets andel av Sagax   Hyresvärde  Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra 293 7 5 59 < 1 % av Sagax årshyra 1 362 34 727 2 Totalt 1 655 41 732 2 Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Helsingfors 75 663 000 10 605 16 000 934 1 407 96 % 775 2 –173 –261 605 6,0 % Övriga Finland 143 730 000 7 271 10 000 777 1 065 98 % 660 9 –133 –182 537 7,8 % Totalt Finland 218 1 393 000 17 876 12 800 1 711 1 228 97 % 1 436 11 –306 –219 1 141 6,7 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FINLAND Finland är Sagax största marknadssegment. Av koncernens totala   -  Marknadsvärde   -    - rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 27 Helsingfors -    -  Förvaltning  -   - -    Förvärv och avyttringar -  miljoner kronor. Övriga Finland   och av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i univer- sitetsstäderna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Förvaltning    triple net-avtal.   -  meter.  fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar -  -  Under 2022 förvärvades en fastighet bestående av tre byggnader belägen strax norr om Helsingfors. Fastigheten omfattar totalt 7 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 28 Marknadssegment Frankrike   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 195 119 Uthyrningsbar area, kvm 610 000 457 000 Hyresvärde, Mkr 651 451 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96 Antal hyresavtal 637 432 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 7 971 5 374 Driftnetto, Mkr 428 286 Direktavkastning per 31 december, % 6,0 6,2 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 20222021202020192018 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde  Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 634 16 637 1 Totalt 634 16 637 1 Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Paris 113 453 000 6 471 14 300 532 1 176 98 % 461 1 –114 –251 348 5,9 % Övriga Frankrike 82 157 000 1 500 9 500 119 758 96 % 92 – –12 –78 80 6,5 % Totalt Frankrike 195 610 000 7 971 13 100 651 1 068 97 % 553 1 –126 –206 428 6,0 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. FRANKRIKE     stycken. Marknadsvärde       - rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 29 Paris  meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är strategiskt belägna i eftertraktade och etablerade industri områden   hyresvärde. Förvaltning   fastig hetsförvärv.  fastighetsbestånd. - -     Förvärv och avyttringar -  Övriga Frankrike  meter uthyrningsbara area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde   i universitetsstäder som Lyon, Lille, Bordeaux och Marseille. Förvaltning  - hetsförvärv under året.        Förvärv och avyttringar   På fastigheten 13 Rue Gutenberg pågår nybyggnation om 3 200 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Fastigheten är belägen 30 kilometer öster om centrala Paris och byggnationen beräknas vara färdigställd under fjärde kvartalet 2023. Fastigheten avses att certiﬁeras enligt BREEAM New construction, nivå Very Good, vid färdigställande. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 30 Marknadssegment Nederländerna   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 129 121 Uthyrningsbar area, kvm 597 000 571 000 Hyresvärde, Mkr 518 420 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96 Antal hyresavtal 235 226 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 7 383 6 090 Driftnetto, Mkr 407 323 Direktavkastning per 31 december, % 5,8 5,9 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 20222021202020192018 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde    Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 503 13 235 2 Totalt 503 13 235 2 Fastighetsbestånd i Nederländerna i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Randstad 2) & Eindhoven 86 399 000 5 181 13 000 362 908 96 % 310 7 –41 –104 275 5,6 % Övriga Nederländerna 43 197 000 2 202 11 20 0 156 788 99 % 138 4 –10 –52 132 6,3 % Totalt Nederländerna 129 597 000 7 383 12 400 518 868 97 % 448 11 –52 –87 407 5,8 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. NEDERLÄNDERNA    meter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam,   Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Nederländerna fastställdes per      - rat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 31 Randstad & Eindhoven -  i segmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till -  Förvaltning  - ende på fastig hetsförvärv. -   -  -  Förvärv och avyttringar   Övriga Nederländerna    -  Förvaltning  - ende på fastig hetsförvärv.        Förvärv och avyttringar   Under 2022 förvärvades Schrijnwerkerstraat 30 i Nederländerna. Fastigheten är belägen i Rotterdam och omfattar 4 100 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 32 Marknadssegment Spanien   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 84 113 Uthyrningsbar area, kvm 298 000 429 000 Hyresvärde, Mkr 203 271 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 96 Antal hyresavtal 124 115 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 3 221 4 208 Driftnetto, Mkr 272 208 Direktavkastning per 31 december, % 5,3 5,6 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 2022202120202019 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 200 5 124 2 Totalt 200 5 124 2 Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Madrid & Barcelona 76 251 000 2 397 9 600 149 593 98 % 157 1 –18 –81 2) 140 5,1 % Övriga Spanien 8 48 000 824 17 200 55 1 147 100 % 143 – –11 –59 2) 132 5,9 % Totalt Spanien 84 298 000 3 221 10 800 203 682 98 % 299 1 –29 –63 2) 272 5,3 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. 2) Exkluderar fastighetskostnader avseende avtalad ej frånträdd portfölj om 36 fastigheter som omklassiﬁcerats till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran. SPANIEN     stycken. Marknadsvärde        till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Vägt direkt-   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 33 Madrid & Barcelona Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona  -  kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av   områden som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona  Förvaltning          fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar   -  -  Övriga Spanien    Förvaltning   fastighetsförvärv.  Mer parten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal. Förvärv och avyttringar -    Under 2022 förvärvades Av Reyes Católicos 8. Fastigheten är belägen 25 kilometer från centrala Madrid och omfattar 5400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 34 Marknadssegment Tyskland   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 9 5 Uthyrningsbar area, kvm 85 000 64 000 Hyresvärde, Mkr 108 88 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 100 Antal hyresavtal 2 1 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 305 1 161 Driftnetto, Mkr 90 82 Direktavkastning per 31 december, % 7, 2 7, 2 Andel av fastigheternas marknadsvärde 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 20222021202020192018 % Segmentets andel av Sagax  Hyresvärde   Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra 98 2 1 98 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 3 0 1 3 Totalt 101 2 2 51 Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader 1) Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Tyskland 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7, 2 % Totalt 9 85 000 1 305 15 400 108 1 271 94 % 93 – –3 –37 90 7, 2 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. TYSKLAND   -  Förvärv och avyttringar   Marknadsvärde        till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 35 Marknadssegment Övriga Europa   Korta fakta 2022 2021 Antal fastigheter 2 2 Uthyrningsbar area, kvm 6 500 6 500 Hyresvärde, Mkr 12 10 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Antal hyresavtal 2 2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 143 132 Driftnetto, Mkr 9 9 Direktavkastning per 31 december, % 6,8 6,9 Fördelning av hyresavtal i segmentet Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr > 2 % av Sagax årshyra – – – – 1–2 % av Sagax årshyra – – – – < 1 % av Sagax årshyra 12 0 2 6 Totalt 12 0 2 6 Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag 2022-12-31 2022 Geograﬁsk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, Mkr Övriga intäkter, Mkr Fastighets kostnader Drift- netto, Mkr 1) Direkt av- kastning 1) Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm 1) Övriga Europa 2 6 500 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 % Totalt 2 6 500 143 22 200 12 1 841 100 % 11 – –1 –195 9 6,8 % 1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader. ÖVRIGA EUROPA   - cernens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till  Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa  -     till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för   FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 36 BAKGRUND Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända Inter-  Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt  allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde.   skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång. Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig- heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde- rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis. MARKNADSVÄRDE -        perioden har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro       analyser av jämförbara transaktioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets risknivå och marknadsposition.     Orealiserad värdeförändring    där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick såle-   -  till allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner. Värdeför-   Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Redovisat värde 31 december 2021 46 067 673 Förvärv av fastigheter 3 202 119 Investeringar i beﬁntligt bestånd 715 Avyttring av fastigheter –59 –6 Omklassiﬁcering till fordringar 1) –2 003 –36 Avstyckning fastighet 1 Omräkningseffekt valuta 3 051 Orealiserad värdeförändring 1 709 Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751 1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassiﬁcerad till kortfristig ﬁnansiell leasing- fordran i enlighet med IFRS 16. För ytterligare information se sidan 16. Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan-mar 2022 apr-jun 2022 jul-sep 2022 okt-dec 2022 jan-dec 2022 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 71 193 225 131 620 Avﬂyttningar/Omförhandlingar –31 –19 –13 –69 –132 Allmän marknadsvärdeförändring och transaktioner 830 822 452 –883 1 221 Totalt 870 996 664 –821 1 709 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2018-2022 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2018 2019 2020 2021 2022 Summa, Mkr 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 Sverige Finland Frankrike Nederländerna Spanien Tyskland Övriga Europa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 37 Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Land Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 15 % CBRE Finland 31 % Jones Lang LaSalle Nederländerna 17 % Savills Frankrike 27 % Savills Spanien 9 % Savills Tyskland 1 % Jones Lang LaSalle Tyskland 0 % Cushman & Wakeﬁeld | RED Danmark 0 % Total andel externvärderat 99 % Internvärdering 1 % Totalt 100 % Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400 Totalt 504 600 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan-mar 2022 apr-jun 2022 jul-sep 2022 okt-dec 2022 jan-dec 2022 Sverige 337 385 127 –182 667 Finland 37 186 332 –446 108 Frankrike 164 29 90 80 363 Nederländerna 260 256 79 –188 407 Spanien 89 157 50 –71 225 Tyskland –15 –16 –14 –17 –62 Övriga Europa –1 –1 –1 3 – Totalt 870 996 664 –821 1 709 ändringarna var positiva under årets inledande tre kvartal för att bli negativa under det fjärde kvartalet. Det fjärde kvartalets värdenedgång förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som till viss del motverkades av dels ökade framtida hyresintäkter till följd av högre  transaktioner. Fastigheter med högst marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största -  marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bok- stavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte att minimera risken i värderingsprocessen. Externa och oberoende värderingar För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax obe- roende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl- renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfat- tande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anseende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag som Sagax anlitat. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med Royal Institute  -  auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med lämplig kompetens och erfarenhet.  av fastigheternas marknadsvärde. Nyligen förvärvade fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första kvartalet och kan FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 38   fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy Med hänsyn till att Sagax fastigheter är stabila intäktsgenererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkastningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som fastig heten förväntas generera.     avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel  Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, men värderaren ska också lägga fram en DCF-beräkning av marknads- värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser  Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd- ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande  Sagax också ta in en värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering. Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före- mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku-  indata använts. Sagax genomför även så kallade ”black-box- analyser” som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande värde- ringarna stämmer överens om samma indata och marknadsantaganden används i båda värderingarna. Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en    en ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser diskuteras i en värderingskommitté som består av representanter från den oberoende värderaren, Sagax ekonomichef och värderingschef. Syftet med sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skil- jer sig från de externa värderingarna.   visade värde understeg det samlade värdet från värderingsföretagen  Intern rapportering Sagax värderingschef sammanfattar varje kvartal de slutliga värde- ringarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla betydande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kommentar - lande från bolagets värderingschef om de oberoende värderingarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet, och om de indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingschef kom till slutsatsen att  med Sagax riktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2013-2022 FrankrikeFinland NederländernaSverige Övriga EuropaTysklandSpanien 0 20 40 60 80 100 2022202120202019201820172016201520142013 % Mkr 10 825 13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 39 BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar  - -      -   - -  attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.     Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt ﬁnanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20222021202020192018 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt ﬁnanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20222021202020192018 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt ﬁnanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20222021202020192018  - -  vid en kortare räntebindning. Den genom snittliga kapitalbindningen    -   FINANSPOLICY  -          EGET KAPITAL -     stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock-    AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 40 Förändring av eget kapital Mkr Utdelning, återköp och inlösen av egna aktier Totalresultat Aktieemissioner –2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2022202120202019201820172016201520142013 - - ändringarna.    - nor per aktie och år. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder -   - Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2021 26 354 Upptagna lån 7 631 Amorteringar –4 050 Valutakursförändring 2 339 Upplåningskostnader/övrigt 20 Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294 Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20222021202020192018 Finansieringskällor Obligationer 88 % (28 508 Mkr) Banklån 7 % (2 215 Mkr) Företagscertiﬁkat 5 % (1 572 Mkr) Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2022 31 dec 2021 Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 35 % 27 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 12,7 x 9,4 x Säkerställda skulder/ totala tillgångar < 45 % 3 % 0 % Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Positive outlook Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertiﬁkat 94 % (30 399 Mkr) Säkerställda skulder 6 % (1 895 Mkr)     -      Swedbank, ING, Société Générale och Banco Santander. Nettoskulden   -   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 41        Åtaganden i låneavtal Obligationslån       lånens räntevillkor.  obligations lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publi-    -       Banklån  -   -   Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en speci-      upp kvartalsvis.   Säkerheter för räntebärande bankskulder      Företagscertifikat         -   Grön finansiering   -  -    Kapitalbindning               amortering och vanliga banklån som avtalsenligt ska återbetalas inom     - -     Räntebindning     AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 42   olika typer av ränte derivat. -   - snittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till  -  -  - siellt derivat. -    Räntederivat     - vatavtalen var Nordea, Swedbank, Danske Bank, Société Générale och   - - ningsresultat. Övriga skulder  -   Rörelsekapital          -  Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 2023 4 097 2,3 % 13 % 902 3 % 2024 5 998 2,0 % 19 % 5 759 18 % 2025 4 467 2,4 % 14 % 5 494 17 % 2026 3 322 1,8 % 10 % 3 322 10 % 2027 3 320 1,5 % 10 % 5 059 16 % > 2027 11 090 0,9 % 34 % 11 757 36 % Summa/ genomsnitt 32 294 1,7 % 100 % 32 294 100 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 43 Lånelöften        Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société    - liga till nytecknade tidsbundna lån som ännu inte hade betalats ut på balansdagen.   SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2022          -    -    Räntederivat 31 december 2022 Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr 1) Genomsnittlig ränta 2) 2023 1 247 3 1,2 % 2024 239 9 0,8 % 2025 – – – 2026 – – – 2027 – – – >2027 – – – Summa/genomsnitt 1 486 12 1,3 % 1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start i januari 2023. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till 2 miljoner kronor. 2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 20222021202020192018 % Övriga skulderEget kapital 17 437 19 257 3 460 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 074 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 2591 15 683 15 416 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 31 dec 2022 31 dec 2021 Räntebärande skulder 32 294 26 354 Räntebärande tillgångar –927 –676 Börsnoterade aktier –6 927 –9 380 Likvida medel –76 –84 Nettoskuld 24 364 16 214  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 44 KREDITRATING   - rad tillgång till den europeiska och svenska kapitalmarknaden och där-   VALUTAEXPONERING   -         Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 Mkr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 Mkr vid årets början Likvida medel Likvida medel 84 Mkr vid årets början Likvida medel 76 Mkr vid årets slut Tillkommer 7 855 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 7 631 Mkr 3 015 Mkr 39 Mkr 487 Mkr 47 Mkr Amorterade lån 4 050 Mkr Investeringar 5 828 Mkr Utdelning 935 Mkr Övrigt 414 Mkr Disponibel likviditet 7 931 Mkr 1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertiﬁkat om 1 572 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2022 31 dec 2021 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 393 3 147 Leasingavtal nyttjanderätt 6 7 Finansiella tillgångar 182 – Övriga anläggningstillgångar 63 56 Kassa och bank 6 6 Övriga omsättningstillgångar 62 43 Summa tillgångar 3 711 3 260 Räntebärande skulder 2 703 2 342 Uppskjuten skatteskuld 201 173 Räntederivat – 0 Övriga skulder 125 87 Summa skulder 3 028 2 602 Nettotillgångar 683 658  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 45     Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mdkr Äldreboende 238 1 556 1 037 000 9,2 99 32,5 Utbildning 151 1 337 806 000 11,4 98 30,6 Vård 63 666 326 000 8,2 97 12,5 Rättsväsende 28 517 231 000 8,0 96 9,3 Totalt 480 4 073 2 400 000 9,6 98 84,9 Kapitalstruktur 31 december 2022 Räntebärande skuld nyttjanderätter1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Eget kapital 34 % Räntebärande skuld nyttjanderätter 3 % Icke-säkerställda lån 55 % BAKGRUND    som attraktiva. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö)   -   -            - hyrningar och underhåll.     aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam-   aktie innehav i bolaget.   Hemsö Fastighets AB 2022 jan-dec 2021 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 352 1 158 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 295 271 Hyresintäkter, Mkr 4 073 3 614 Förvaltningsresultat, Mkr 2 309 2 145 Årets resultat, Mkr 2 563 8 189 2022 31 dec 2021 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 4 928 4 568 Antal fastigheter 480 441 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 84 879 75 737 Uthyrningsbar area, kvm 2 400 000 2 218 000 Hyresduration, år 9,6 9,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, Mkr 49 567 42 498 Kapitalbindning, år 6,3 6,8 Räntebindning, år 5,6 6,3 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 247 161  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 46 Kapitalstruktur 31 december 2022 Reserv för ﬁnansiella derivat 0 % Uppskjuten skatteskuld 11 % Eget kapital 38 % Övriga icke räntebärande skulder 6 % Säkerställda lån 46 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres - duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Stockholm 71 798 502 000 4,3 96 10 108 Övriga Sverige 13 269 267 000 3,9 99 4 089 Totalt 84 1 068 769 000 4,2 96 14 197 Söderport Property Investment AB (Söderport)     -   -      -     -     -    -      Stockholm.      Söderport Property Investment AB 2022 jan-dec 2021 Jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 532 905 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 234 236 Hyresintäkter, Mkr 907 853 Förvaltningsresultat, Mkr 492 504 Årets resultat, Mkr 1 149 1 900 2022 31 dec 2021 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 991 2 622 Antal fastigheter 84 83 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 197 12 882 Uthyrningsbar area, kvm 769 000 743 000 Hyresduration, år 4,2 4,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 Räntebärande skulder, Mkr 6 936 6 209 Kapitalbindning, år 2,4 2,4 Räntebindning, år 1,7 2,3 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 153 –124  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 47 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)       Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022 jan-dec 2021 jan-dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 65 54 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 32 30 Hyresintäkter, Mkr 93 89 Förvaltningsresultat, Mkr 65 59 Årets resultat, Mkr 130 109 Sagax intresseföretag NP3 Emilshus 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec Sagax ägarandel, % 16 15 21 25 Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 272 309 65 119 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 167 101 38 33 Hyresintäkter, Mkr 1 551 1 238 454 280 Förvaltningsresultat, Mkr 785 661 182 131 Årets resultat, Mkr 1 244 2 020 311 469 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 2 133 1 900 645 437 Antal fastigheter 488 446 125 97 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 19 805 17 335 7 111 4 827 Uthyrningsbar area, kvm 1 950 000 1 784 000 786 000 580 700 Hyresduration, år 4,0 4,1 5,8 6,3 Ekonomisk uthyrnings- grad, % 94 93 97 97 Räntebärande skulder, Mkr 12 353 10 467 4 103 2 839 Kapitalbindning, år 2,3 2,9 2,9 2,6 Räntebindning, år 1,9 2 1,9 2 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 131 –9 137 10 INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3)        Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)       Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022 31 dec 2021 31 dec Innehavets redovisade värde, Mkr 320 291 Antal fastigheter 39 33 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 610 1 429 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 181 000 Hyresduration, år 6,5 6,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, Mkr 869 786 Kapitalbindning, år 2,0 2,9 Räntebindning, år 1,0 1,8 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – – Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 202220212020 2019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 500 550 600 650 700 750 800 2022 Mkr Redovisat värde Börsvärde Kv 2 Kv 3 Kv 4  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 48 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA -    - - årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis - -    ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom-      beaktande av resultatandelens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2022     - -      -       under året.  -     -  - nettot.        0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20222021202020192018 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2023 1 jan 2022 Hyresvärde 4 195 3 459 Vakans –171 –135 Hyresintäkter 4 024 3 324 Fastighetskostnader –704 –563 Driftnetto 3 319 2 761 Central administration –174 –147 Joint venture och intresseföretag 818 780 Finansnetto –398 –354 Leasingkostnader –28 –28 Förvaltningsresultat 3 538 3 012 Skatt –637 –542 Resultat efter skatt 2 902 2 470 – varav ägare av D-aktier 252 252 – varav ägare av A- och B-aktier 2 650 2 218  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 49 Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2017–2022 2017 2018 2019 Belopp i miljoner kronor Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2018 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2019 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2020 Hyresvärde 34 30 166 –13 2 099 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735 Vakans 16 –1 –22 6 –122 –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135 Hyresintäkter 51 30 144 –7 1 977 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600 Fastighetskostnader –29 –4 –35 3 –333 –34 –14 –40 6 –395 1) –41 –4 –39 13 –446 Driftnetto 22 26 110 –4 1 644 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155 Central administration –77 –132 –122 Joint venture och intresse företag 290 372 539 Finansnetto –448 –387 –352 Leasingkostnader 1) –20 –22 Förvaltnings resultat 1 410 1 816 2 198 Skatt –310 –400 –414 Resultat efter skatt 1 100 1 416 1 764 varav tillkommer – ägare av preferensaktier 34 34 34 – ägare av D-aktier 127 204 216 – ägare av A- och B-aktier 939 1 178 1 515 Investeringar och avyttringar –346 – 1 384 41 –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413 2020 2021 2022 Belopp i miljoner kronor Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2021 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2022 Förändring beﬁntligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 3) 1 jan 2023 Hyresvärde 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195 Vakans –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171 Hyresintäkter 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024 Fastighets kostnader –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563 –62 – 61 –35 17 –704 Driftnetto 30 –83 300 –32 2 370 111 32 317 –69 2 761 300 148 216 –106 3 319 Central administration –132 –147 –174 Joint venture och intresseföretag 638 780 818 Finansnetto –372 –354 –398 Leasingkostnader –26 –28 –28 Förvaltnings resultat 2 479 3 012 3 538 Skatt –471 –542 –637 Resultat efter skatt 2 008 2 470 2 902 varav tillkommer – ägare av preferensaktier 34 – – – ägare av D-aktier 252 252 252 – ägare av A- och B-aktier 1 723 2 218 2 650 Investeringar och avyttringar –666 – 5 585 2) 1 456 2) –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019. 2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 50    Risker och riskhantering MARKNADSRISKER Fastigheternas marknadsvärde -      -  -      och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad - ningar. Hantering   -       Analys av marknadsantaganden  -      - stämmer om samma indata och marknadsantaganden tillämpas i båda värderingsmodellerna. - rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter    - ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. Transaktionsrelaterade risker   -        - begränsade. Hantering  - sationen eller anlitas vid behov. FINANSIELLA RISKER Finansiering  -    -  -   inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal,   Hantering -  samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. -            AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 51    - nas uthyrningsgrad. Ränterisk      - väntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som natio- nellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Hantering      -  Valutarisk  skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-  ställning och resultat i svenska kronor. Hantering - - cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick   -  -  Likviditetsrisk  -   ställning. Hantering    -  -  OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter- och hyresutveckling    marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo-  Hantering -    hyresgäster. -  längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex   är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan   Kreditrisk  sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering      - ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar    Drifts- och underhållskostnader    kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser  - gäster.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 52 Hantering  -    Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet -  -   verksamhet. Hantering     Organisatorisk risk    skulle lämna sin anställning. Hantering  minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-     medarbetare. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER  -  ställning negativt. Hantering   styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå       verksamhet.  Investera i bolag där Sagax är aktieägare.   värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.   ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits  REGULATORISKA RISKER Regelefterlevnad och affärsetik -    mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbeta- res eller uppdragstagares agerande. Hantering       Skatter och ändrad lagstiftning Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av      nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,      skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax - ning i de länder som koncernen har verksamhet i.    -  -     noggrant. MILJÖ- OCH KLIMATRISKER Miljörisk        AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 53 -           ha en väsentligt negativ inverkan på Sagax verksamhet och koncernens  Hantering   -     risker. Klimatrisker       klimat risken inte beaktas. Därtill kan klimatpolitiska beslut påverka  Hantering    -     -    koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän-  Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2022 Förändring, % –20 –10 0 10 20 Värdeförändring, Mkr –10 536 –5 268 – 5 268 10 536 Belåningsgrad, % 52 48 45 42 39 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2022 Förändring, % –10 –5 0 5 10 Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 6,7 7,1 ET ET Känslighetsanalys per 31 december 2022 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings- resultatet, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +41/–41 +34/–34 +34/–34 Hyresintäkter +/– 1 % +40/–40 +33/–33 +33/–33 Fastighetskostnader +/– 1 % –7/+7 –6/+6 –6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+18 –14/+14 –14/+14 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+12 –15/+10 –15/+9 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/– 10 % +221/–221 +178/–178 +760/–760 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +56/–56 +45/–45 +45/–45 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. KÄNSLIGHETSANALYS   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 54 Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde  Aktien och ägarna Omsatt antal aktier Sagax D (totalavkastning) Antal 1 000-tal Kr Sagax D Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 6 12 18 24 30 36 Omsatt antal aktier Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax B OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 B-aktiens kursutveckling 2022 D-aktiens utveckling 2022 Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättnings- hastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 2022 2021 2022 2021 A-aktier 239,00 303,00 24 3 6 1 B-aktier 236,50 305,00 35 44 94 135 D-aktier 26,70 33,40 71 55 10 8 Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax A Omsatt antal aktier OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 A-aktiens kursutveckling 2022 AKTIEKAPITAL        rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.    UTDELNINGSPOLICY  uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan            AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 55 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE                  LIKVIDITETSGARANTI       likviditet. BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET     EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE      Största aktieägare 31 december 2022 1) Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster 2) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 1 192 228 17, 7 % 30,0 % Staffan Salén med bolag 5 637 309 31 598 279 95 600 8,4 % 12,9 % Fjärde AP-fonden 805 716 16 035 529 9 535 293 5,9 % 4,9 % Tredje AP-fonden – 24 227 658 – 5,4 % 3,5 % Avanza Pension 45 599 307 759 11 766 073 2,7 % 1,8 % SEB Fonder – 11 849 982 – 2,7 % 1,7 % Vanguard – 6 992 576 4 754 791 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 10 433 681 774 792 2,5 % 1,6 % Handelsbanken Fonder – 7 969 529 834 844 2,0 % 1,3 % Rutger Arnhult med bolag – 332 159 8 148 173 1,9 % 1,2 % Swedbank Robur Fonder 500 000 7 103 615 – 1,7 % 1,8 % BlackRock – 7 452 281 6 433 1,7 % 1,1 % Norges Bank – 4 251 528 2 857 552 1,6 % 1,0 % Filip Engelbert 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Erik Selin med bolag 1 174 959 1 971 119 1 937 377 1,1 % 2,3 % Lannebo Fonder – 4 184 715 – 0,9 % 0,6 % Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Andra AP-fonden – 3 941 964 – 0,9 % 0,6 % Odin Fonder – 3 415 294 – 0,8 % 0,5 % Folksam – 3 372 301 – 0,8 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 404 583 211 023 665 50 169 822 63,5 % 71,0 % Övriga aktieägare 4 196 071 80 395 698 76 091 507 36,0 % 29,0 % Delsumma 26 600 654 291 419 363 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 % Totalt 26 600 654 293 419 363 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 012 565 103 419 363 6 888 862 29,3 % 45,5 % 1) Aktieägarstruktur per 31 december är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden. 2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 56 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 725 501–1 000 1 953 1 001–2 000 1 486 2 001–5 000 1 469 5 001–10 000 692 10 001–50 000 835 50 001– 387 Totalt 23 547 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 430 9 % Privatpersoner bosatta utomlands 130 0 % Företag/institutioner i Sverige 726 75 % Företag/institutioner utomlands 1 261 15 % Totalt 23 547 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 156 85 % Schweiz 57 7 % USA 73 2 % Storbritannien 30 1 % Luxemburg 46 1 % Övriga länder 1 185 4 % Totalt 23 547 100 % Nyckeltal per B-aktie 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 236,50 305,00 169,60 136,20 64,80 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaﬂöde efter utspädning, kr 1) 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Eget kapital efter utspädning, kr 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Substansvärde, kr 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0 Börskurs/Kassaﬂöde, ggr 1) 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4 Börskurs/Eget kapital, % 259 364 308 292 182 Börskurs/Substansvärde, % 222 311 255 240 147 1) Med kassaﬂöde avses kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Aktiekursutveckling och volatilitet Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år –21 % –22 % –20 % –45 % –25 % 2 år 42 % 39 % –17 % –19 % 2 % 3 år 72 % 74 % –27 % –23 % 15 % 4 år 211 % 265 % –16 % 22 % 49 % 5 år 363 % 384 % –9 % 37 % 37 % Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 48 % 44 % 20 % 33 % 21 % 2 år 40 % 34 % 15 % 26 % 19 % 3 år 45 % 42 % 19 % 31 % 21 % 4 år 40 % 30 % 14 % 23 % 17 % 5 år 37 % 26 % 12 % 20 % 14 % 1) Beräknade per 31 december 2022. 2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMX Stockholm PI. 1) Inklusive aktier som innehas av Sagax. Aktieägarstruktur 31 december 2022 1)  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 57 5 10 15 20 25 30 35 40 2022202120202019201820172016201520142013 Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie Ggr Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2022202120202019201820172016201520142013 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie Börskurs/eget kapital per B-aktie Övriga svenska juridiska personer 35 % Pensionsstiftelser, 2 % Socialförsäkringsfonder 12 % Svenska fysiska personer 11 % Finansiella företag, 4 % Intresseorganisationer 2 % Ägarkategorier, aktiekapitalandel Utlandsboende ägare 22 % Fondbolag 12 % Källa: Euroclear Sweden Substansvärde (NAV) 31 december 2022 Mkr Per A- och B-aktie efter utspädning, kr Eget kapital 33 463 105 Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –14 Återläggning av derivat –14 0 Återläggning av uppskjuten skatt på temporära skillnader 3 990 13 Återläggningar hänförliga till joint venture 930 3 Substansvärde (NAV) 33 950 107 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 600 654 1,0 26 600 654,00 39 % 6 % B-aktier 293 419 363 0,1 29 341 936,30 43 % 66 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 446 281 346 68 568 723,20 100 % 100 %  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 58 LEGAL STRUKTUR         ORGANISATION     MEDARBETARE                            Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling. Förvaltnings- avdelning i Sverige Ekonomi- avdelning Organisation i Finland Organisation i Frankrike Organisation i Nederländerna Finans- avdelning Affärs- utvecklings- avdelning Skatte- chef Organisation i Spanien Operativ struktur 1) Företagsledning. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1) Fastighetschef i Sverige Ekonomichef 1) Finanschef 1) Affärs - utveckling VD i Finland VD i Frankrike VD i Nederländerna VD i Spanien Antal anställda Land Totalt Sverige 38 Finland 28 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 6 Tyskland 1 Totalt 94 Antal koncernbolag Säte Antal Sverige 156 Finland 185 Frankrike 8 Nederländerna 55 Spanien 4 Tyskland 3 Danmark 2 Summa 413 Håll barhets- chef VD i Tyskland  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 59 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE       ANTI-DISKRIMINERING         FASTIGHETSSKÖTSEL  utanför storstäderna ansvarar vanligtvis själva för fastighets skötseln.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 60 Flerårsöversikt Rapport över koncernens totalresultat Belopp i miljoner kronor 2022 2021 2020 2019 2018 Hyresintäkter 3 696 3 100 2 898 2 581 2 247 Övriga intäkter 31 23 10 27 30 Drifts- och underhållskostnader –430 –324 –311 –306 –256 Tomträttsavgäld – – – – –22 Fastighetsskatt –178 –153 –141 –121 –93 Fastighetsadministration –87 –73 –60 –47 –37 Driftnetto 3 032 2 573 2 397 2 133 1 869 Central administration –174 –147 –132 –122 –132 Resultat från joint venture och intresseföretag 1 375 2 718 1 033 917 830 – varav förvaltningsresultat 766 713 565 441 312 – varav värdeförändring på fastigheter och ﬁnansiella instrument 852 2 572 741 690 677 – varav skatt –351 –558 –272 –214 –160 – varav övrigt 108 –9 – – – Finansiella intäkter 235 113 39 20 35 Finansiella kostnader –492 –419 –455 –446 –481 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –28 –28 –26 –24 – Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 3 948 4 809 2 857 2 478 2 121 – varav Förvaltningsresultat 3 339 2 805 2 389 2 001 1 603 Realiserade värdeförändringar: Fastigheter –12 6 –30 –40 –22 Finansiella instrument 3 –10 1 – 36 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 1 709 3 870 1 274 1 301 1 265 Finansiella instrument –2 343 1 868 228 889 211 Resultat före skatt 3 305 10 543 4 330 4 627 3 611 Uppskjuten skatt –523 –624 – 511 –416 –435 Aktuell skatt –63 –112 –108 –100 –10 Årets resultat 2 718 9 807 3 711 4 111 3 166 Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 1 478 282 –693 217 363 Andel övrigt totalresultat för joint venture 27 8 –13 13 3 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –878 –141 355 –143 –49 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –42 6 14 3 –29 Totalresultat för året 3 303 9 963 3 374 4 201 3 454  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 61 Rapport över ﬁnansiell ställning, koncernen i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31 Förvaltningsfastigheter 52 655 46 067 37 264 32 333 28 769 Förvaltningsfastigheter till försäljning 27 – 284 292 255 Nyttjanderätter 380 390 394 370 – Joint venture och intresseföretag 11 022 9 818 6 833 5 693 3 286 Fordringar på joint venture 76 8 41 – – Övriga anläggningstillgångar 831 737 613 545 18 Summa anläggningstillgångar 64 991 57 020 45 429 39 233 32 328 Kassa och bank 76 84 24 86 73 Börsnoterade aktier 3 786 4 772 738 405 872 Kortfristig ﬁnansiell leasingfordran 2 008 – – – – Övriga omsättningstillgångar 970 596 430 429 417 Summa omsättningstillgångar 6 840 5 452 1 193 921 1 362 Summa tillgångar 71 831 62 472 46 622 40 154 33 690 Eget kapital 33 463 31 079 22 452 19 257 15 416 Långfristiga räntebärande skulder 29 820 23 368 17 977 16 052 13 866 Uppskjuten skatteskuld 3 779 3 087 2 476 2 018 1 599 Övriga långfristiga skulder 679 659 657 583 189 Summa långfristiga skulder 34 278 27 114 21 110 18 653 15 654 Kortfristiga räntebärande skulder 2 474 2 986 1 851 1 385 1 817 Övriga kortfristiga skulder 1 616 1 293 1 209 858 803 Summa kortfristiga skulder 4 090 4 279 3 060 2 243 2 620 Summa skulder 38 368 31 393 24 170 20 896 18 274 Summa eget kapital och skulder 71 831 62 472 46 622 40 154 33 690  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 62 Nyckeltal och data per aktie 2022 2021 2020 2019 2018 Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 Totalavkastning, % 9,3 15,3 10,0 11,0 11, 4 Överskottsgrad, % 82 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 95 95 95 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850 Antal fastigheter 751 673 673 553 512 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8 Avkastning på eget kapital, % 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7 Genomsnittlig ränta, % 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2 Räntebindning inkl. derivat, år 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0 Kapitalbindning, år 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6 Soliditet, % 47 50 48 48 46 Belåningsgrad, % 45 42 43 44 47 Nettoskuld/EBITDA 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 236,50 305,00 169,60 136,20 64,80 Substansvärde (NAV), kr 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Eget kapital, kr 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70 Eget kapital efter utspädning, kr 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Resultat, kr 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24 Resultat efter utspädning, kr 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Förvaltningsresultat, kr 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaﬂöde, kr 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95 Kassaﬂöde efter utspädning, kr 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Antal vid årets utgång, miljoner 318,0 317, 7 317,3 317,1 316,8 Antal vid årets utgång efter utspädning, miljoner 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1 Genomsnittligt antal, miljoner 317,8 317, 5 317,1 316,9 316,7 Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9 Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,2 118,4 105,7 83,0  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 63 På Zonnebaan 23-45 i Nederländerna har Sagax under 2022 färdigställt en solcellsanläggning med beräknad årlig elproduktion på 477 MWh. Den årliga elproduktionen motsvarar mer än två miljoner kilometer med elbil. Fastigheten förvärvades 2017 och är belägen i regionen Randstad & Eindhoven. Totalt omfattar fastigheten 17 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och uthyrningsgraden uppgår till 97 %.  Bolagsstyrningsrapport Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. BOLAGSORDNING      SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING                         BOLAGSSTÄMMA      Årsstämma den 11 maj 2022                                 STYRNINGSSTRUKTUR Företagsledning Valberedning Ersättningsutskott Revisionsutskott Styrelse Revisorer Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion Aktieägare via bolagsstämma VD  64            Inför årsstämman den 9 maj 2023                              VALBEREDNING                                         STYRELSEN         Styrelsens arbetsordning                  Styrelsens ordförande          Styrelsens arbete under 2022       65        STYRELSEUTSKOTT Ersättningsutskott         Revisionsutskott               AKTIEMARKNADSINFORMATION       ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING             GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE  Delårsrapport med prognos  Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Intern kontroll  Organisationsfrågor  Strategifrågor  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Delårsrapport med prognos  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Kommande årsstämma  Arbetsordning och policydokument  Styrelseutskott  Firmateckningsrätt  Attestinstruktion  Sammanträdesplan J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r  Halvårsrapport med prognos  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Bokslutskommuniké med prognos  Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport  Resultatutfall  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Organisationsfrågor  Rapporter från styrelse utskotten  Kommande årsstämma FEB Styrelsemöte i februari MAJ Styrelsemöte i maj MAJ Konstituerande styrelsemöte JUL Styrelsemöte i juli OKT Strategimöte i oktober OKT Styrelsemöte i oktober  Budget för kommande år  Affärsläge  Finansieringsfrågor och risker  Kapitalstruktur  Styrelseutvärdering  Ledningsutvärdering  Organisationsfrågor DEC Styrelsemöte i december  66             ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE                         REVISION                 INTERN KONTROLL    Kontrollmiljö                    Riskbedömning          Kontrollmiljö Risk- bedömning Kontroll- aktiviteter Information och kommunikation Uppföljning Process för intern kontroll  67     Kontrollaktiviteter                            Information och kommunikation                 Styrning och uppföljning            Behov av internrevision         Visselblåsarfunktion       68  INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy Sagax anti-diskrimineringspolicy syftar till att klargöra att likabe- handlingsprincipen gäller inom Sagax och att detta innebär att ingen diskriminering eller annan särbehandling får förekomma. Arbetet ska bedrivas i samver- kan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Policyn syftar till att klargöra bolagets syn på korruption och minska eventuell osäkerhet om vad som är att betrakta som korruption. Brott mot policyn är skäl för avsked från bolagets sida. Sagax långsiktiga mål är bero- ende av kompetenta och profes- sionella medarbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både lockar till sig och har förmågan att långsiktigt behålla kom- petent personal. Arbetsmiljö- policyn anger riktlinjer för hur Sagax kontinuerligt följer upp verksamheten så att ohälsa och olycksfall i arbetet förebyggs. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur ﬁnansverk- samheten i Sagax ska bedrivas samt även fungera som vägled- ning i det dagliga arbetet för medarbetare inom ﬁnansfunk- tionen. Den anger hur de olika riskerna i ﬁnans verksamheten ska begränsas samt hur rappor- tering avseende Sagax ﬁnans- verksamhet ska ske till styrelsen. Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy Hållbarhetspolicyn tydliggör riktlinjerna för Sagax långsiktiga hållbarhetsarbete. Sagax över- gripande mål är att generera största möjliga riskjusterade av- kastning till bolagets aktie ägare och för att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genom- gående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax arbete med hållbarhetsfrågor är en naturlig del av verksam heten och bidrar till att kunna uppnå företagets mål. Syftet med Sagax informations- policy är att tillförsäkra aktie- mark nadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bola- get. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekono- miska rapporter. Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon med arbetare bryter mot gäl- lande marknadsmissbruksregler. Insiderpolicyn är ett komple- ment till gällande marknads- missbruksregler och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insider policyn omfat- tar medarbetare, alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de om- fattas av policyn. Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att till- varata affärs möjligheter. Styrel- sen bedömer det som angeläget att expansionen kan ske med bibehållen handlingsfrihet och ﬁnansiell stabilitet. Styrelsen be- dömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive utdel- ning avseende D-aktier, uppgår till en tredjedel av förvaltnings- resultatet. Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark- nadens förtroende för Sagax och innebär förbud för Sagax medarbetare och styrelse- ledamöter att direkt eller indirekt investera i bolag där Sagax är aktieägare eller göra större investeringar i bolag som bedriver konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller samtliga typer av värdepapper. Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt ska kunna kommunicera att styrelse och led- ning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå i konﬂikt med Sagax. Policyn inne- bär förbud att åta sig styrelseuppdrag i bolag med konkurrerande verksamhet undantaget i bolag där Sagax är aktieägare och där sty- relseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. Syftet med denna policy är att Sagax tydligt ska kunna kommunicera att styrelse och led- ning inte har några incitament att föreslå aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax ﬁnansiella ställning i syfte att tillgodose en- skilda individers ﬁnansiella intressen. Policyn innebär att belåning av aktier i Sagax över- stigande 10 % av marknadsvärdet ska med- delas bolaget.  69    STAFFAN SALÉN  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:  Nuvarande befattning: Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax JOHAN CEDERLUND  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:  Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax FILIP ENGELBERT  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:   Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax  70  Styrelsens ersättningar Deltagande av totalt antal styrelsemöten Namn Uppdrag Invald Oberoende 1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 23 av 23 3 av 3 Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 23 av 23 1 av 1 Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 22 av 23 David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 23 av 23 Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 23 av 23 3 av 3 Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 23 av 23 1 av 1 1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. DAVID MINDUS  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax JOHAN THORELL  Utbildning: Övriga styrelseuppdrag:   Nuvarande befattning: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax ULRIKA WERDELIN  Utbildning: Nuvarande befattning:  Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax  71  JONAS SVENSSON           DAVID MINDUS  BJÖRN GARAT  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:  Innehav i Sagax  AGNETA SEGERHAMMAR  Utbildning: Arbetslivserfarenhet:   Innehav i Sagax  72  73 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021 KONCERNENS RÄKNINGAR  MODERBOLAGETS RÄKNINGAR  NOTER  Redovisningsprinciper   Hyresintäkter   Redovisning av koncernens segment   Fastighetskostnader   Anställda och personalkostnader   Ersättningar till revisorer   Finansiella intäkter   Finansiella kostnader   Leasing   Resultat från andelar joint venture och intresseföretag   Resultat från andelar i koncernföretag   Skatter   Förvaltningsfastigheter   Uppskjuten skatteskuld och skattefordran   Finansiella fordringar   Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter   Räntebärande skulder   Finansiella instrument   Övriga långfristiga skulder   Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter   Materiella anläggningstillgångar   Andelar i koncernföretag   Andelar i joint venture och intresseföretag   Fordringar på joint venture   Långfristiga fordringar på koncernföretag   Långfristiga skulder till koncernföretag   Transaktioner med närstående   Eget kapital   Orealiserade värdeförändringar   Ställda säkerheter och eventualförpliktelser      Finansiell riskhantering   Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång   Förslag till vinstdisposition  Finansiella rapporter 73 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT 2022 2021 Hyresintäkter 2, 3 3 696 3 100 Övriga intäkter 31 23 Driftskostnader 3, 4 –346 –250 Underhållskostnader 3, 4 –84 –74 Fastighetsskatt 3, 4 –17 8 –15 3 Övriga fastighetskostnader 3, 4 –87 –73 Driftnetto 3 032 2 573 Central administration 5, 6, 21 –1 74 –14 7 Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 1 375 2 718 – varav förvaltningsresultat 76 6 713 – varav värdeförändringar på fastigheter och ﬁnansiella instrument 852 2 572 – varav skatt –3 51 –558 – varav övrigt 10 8 –9 Finansiella intäkter 7 235 11 3 Finansiella kostnader 8 –49 2 –419 Finansiella kostnader räntekomponent leasing 8 –28 –28 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 3 948 4 809 – varav Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –12 6 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 13, 29 1 709 3 870 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, realiserade 18 3 –10 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, orealiserade 18, 29 –2 343 1 868 Resultat före skatt 3 305 10 543 Uppskjuten skatt 12, 14 –523 –624 Aktuell skatt 12 –63 –11 2 Årets resultat 2 718 9 807 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 1 478 282 Andel övrigt totalresultat för joint venture 27 8 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet –878 –1 41 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –42 6 Totalresultat för året 3 303 9 963 Resultat per A- och B-aktie, kr 28 7, 76 3 0,0 9 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 7, 7 5 3 0,0 4 Resultat per D-aktie, kr 2,0 0 2,0 0 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 3 1 7, 8 3 1 7, 5 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 318 , 3 318 , 0 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 12 6 , 3 12 6 , 2 1) 1) 1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare. 74 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER INTÄKTER  -    FASTIGHETSKOSTNADER    -  CENTRAL ADMINISTRATION    Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader    kontor i Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har  RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av  Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde- förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till     hänförligt till förvärv av aktier i Torslanda Property Investment AB till   FINANSIELLA INTÄKTER  bestod huvudsakligen av aktieutdelning på aktier i Nyfosa samt ränte-   FINANSIELLA KOSTNADER   större räntebärande skulder samt att högre marknadsräntor påverkat   -    VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året -  - -   -       RESULTAT    fastighetsförvärv och högre förvaltningsresultat i joint venture och -   SKATT     Kommentarer till koncernens totalresultat 75 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 2022 2021 Belopp i miljoner kronor Not 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 52 655 46 067 Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 27 – Nyttjanderätter 9 38 0 390 Materiella anläggningstillgångar 21 14 22 Andelar i joint venture och intresseföretag 23 9 864 8 784 Fordringar på joint venture 24 76 8 Räntebärande ﬁnansiella fordringar 15, 18 74 6 6 76 Övriga ﬁnansiella fordringar 15 55 38 Finansiella instrument 18 1 172 1 035 Summa anläggningstillgångar 64 991 57 020 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 18 191 133 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 248 2 07 Övriga fordringar 427 256 Kortfristig ﬁnansiell leasingfordran 9 2 008 – Övriga kortfristiga placeringar 18 10 5 – Börsnoterade aktier 18 3 786 4 772 Kassa och bank 31 76 84 Summa omsättningstillgångar 6 840 5 452 SUMMA TILLGÅNGAR 71 831 62 472 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 Aktiekapital 7 81 78 0 Övrigt tillskjutet kapital 3 616 3 578 Reserver omräkningsdifferenser 1 078 493 Balanserad vinst inklusive årets resultat 27 988 26 228 Summa eget kapital 33 463 31 079 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 29 820 23 368 Uppskjuten skatteskuld 14 3 779 3 087 Finansiella derivat 18 – 74 Leasingskuld 380 39 0 Övriga långfristiga skulder 19 29 9 19 5 Summa långfristiga skulder 34 278 2 7 114 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 2 4 74 2 985 Leverantörsskulder 18 35 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 984 897 Övriga skulder 18 597 364 Summa kortfristiga skulder 4 090 4 279 Summa skulder 38 368 31 393 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 71 831 62 472 76 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar      - ner kronor består av aktier i Hemsö Intressenter AB, Söderport Property   kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total- resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balans-  Omsättningstillgångar    fordringar avseende säljarreverser, mervärdesskatt, inkomstskatt och    -        -   -  EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital      Långfristiga skulder     Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en upp-       ränte derivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en fordran om  Kortfristiga skulder -   årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte-  KASSAFLÖDE   från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag           Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2022202120202019201820172016201520142013 Förvaltningsresultat och kassaﬂöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader 77 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Not 31 2022 2021 Resultat före skatt 3 305 10 543 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument 2 3 41 –1 858 Värdeförändringar på fastigheter –1 697 –3 876 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 375 –2 718 Utdelning från joint venture och intresseföretag 577 37 3 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 44 41 Övriga poster ej ingående i kassaﬂödet –31 –13 Betald skatt –14 9 –14 6 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 015 2 346 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga fordringar –15 9 –71 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga skulder 371 10 3 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 3 227 2 379 Förvärv av fastigheter –3 202 –4 824 Försäljning av fastigheter 47 867 Investeringar i beﬁntliga fastigheter –7 15 –6 58 Förvärv av börsnoterade aktier –1 617 –1 949 Förvärv av ﬁnansiella instrument –10 6 –7 Avyttring av ﬁnansiella instrument 44 – Förvärv av joint venture och intresseföretag –29 –21 4 Avyttring av joint venture och intresseföretag 3 – Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –238 –2 71 Utlåning till joint venture och intresseföretag –64 – Ökning av övriga anläggningstillgångar –58 –16 Minskning av övriga anläggningstillgångar 33 50 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –5 902 –7 023 Emission av B-aktier incitamentsprogram 39 36 Inlösen av preferensaktier – –572 Utbetald utdelning till aktieägare –935 –792 Incitamentsprogram –24 –24 Upptagna lån 7 6 31 13 9 97 Amorterade lån –4 050 –7 880 Lösen av räntederivat 16 –21 Ökning av övriga långfristiga skulder 11 11 Minskning av övriga långfristiga skulder –23 –52 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 2 666 4 703 Årets kassaﬂöde –10 59 Kursdifferens i likvida medel 2 – Förändring av likvida medel –8 59 Likvida medel vid periodens ingång 84 24 Likvida medel vid periodens utgång 76 84 78 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Intjänade Övrigt Reserver vinstmedel Totalt eget Belopp i miljoner kronor Aktiekapital tillskjutet kapital omräkningsdifferenser inkl. årets resultat kapital Eget kapital 31 december 2020 808 3 542 338 17 765 22 452 Aktieutdelning – – – –7 76 –7 76 Emission B-aktier incitamentsprogram 1 36 – – 36 Incitamentsprogram – – – 7 7 Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Inlösen av preferensaktier –29 – – –543 –5 71 Transaktionskostnader – – – –1 –1 Årets resultat 2021 – – – 9 807 9 807 Övrigt totalresultat 2021 – – 15 5 – 15 5 Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 Aktieutdelning – – – –935 –935 Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Incitamentsprogram – – – 7 7 Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Årets resultat 2022 – – – 2 718 2 718 Övrigt totalresultat 2022 – – 585 – 585 Eget kapital 31 december 2022 7 81 3 616 1 078 27 988 33 463 1) 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. 79 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2022 2021 Nettoomsättning 27 118 88 Administrationskostnader 5, 6, 21 –125 –107 Resultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader –7 –19 Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 863 1 154 Resultat från andelar i joint venture 109 96 Finansiella intäkter 7 1 314 745 Finansiella kostnader 8 –1 305 –751 Resultat före bokslutsdispositioner 1 974 1 224 Periodiseringsfond 7 – Erhållna och lämnade koncernbidrag 28 106 Resultat före skatt 2 009 1 330 Skatt 12 –7 –2 Årets resultat 2 002 1 328 Moderbolaget -    Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i       -   80 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2022 31 dec 2021 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 21 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 12 643 12 344 Andelar i joint venture 23 735 735 Fordringar på koncernföretag 25 1 714 1 725 Summa anläggningstillgångar 15 093 14 805 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 25 044 19 308 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 11 58 Övriga fordringar 18 19 Kassa och bank 31 0 31 Summa omsättningstillgångar 25 073 19 416 SUMMA TILLGÅNGAR 40 166 34 220 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 28 Aktiekapital 781 780 Reservfond 150 150 Summa bundet eget kapital 931 930 Fritt eget kapital Överkursfond 2 355 1 955 Balanserat resultat –10 1 Årets resultat 2 002 1 328 Summa fritt eget kapital 4 347 3 283 Summa eget kapital 5 278 4 213 Obeskattade reserver 22 30 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 9 935 8 992 Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 111 14 829 Uppskjuten skatteskuld 14 5 4 Summa långfristiga skulder 28 051 23 825 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 17 1 670 2 982 Kortfristiga skulder till koncernbolag 4 847 2 885 Leverantörsskulder 1 1 Övriga skulder 128 128 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 169 156 Summa kortfristiga skulder 6 815 6 152 Summa skulder 34 866 29 977 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 40 166 34 220 81 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 31 2022 2021 Resultat före skatt 2 009 1 330 Ej kassaﬂödespåverkande poster Resultat från andelar i koncernföretag –1 863 –1 154 Koncerninterna ränteintäkter –1 313 –443 Koncerninterna räntekostnader 1 349 189 Bokslutsdispositioner –7 – Orealiserade valutakursdifferenser 882 –77 Övriga poster ej ingående i kassaﬂödet –10 27 Betald skatt –7 –3 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 040 –131 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga fordringar 48 –19 Kassaﬂöde från förändring av kortfristiga skulder 13 – Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 101 –150 Andelar i koncernföretag –300 – 3 741 Fordringar på koncernföretag 11 –5 830 Kapitaltillskott till joint venture – –150 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten –289 –9 722 Nyemission av aktier 39 36 Inlösen av preferensaktier – –572 Utbetald utdelning till aktieägare –935 –792 Incitamentsprogram –31 –30 Upptagna skulder 1 706 3 030 Amorterade skulder –2 848 –3 063 Skulder till koncernföretag 1 226 11 2 75 Ökning av övriga långfristiga skulder – 17 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten –843 9 902 Årets kassaﬂöde –31 31 Likvida medel vid årets ingång 31 0 Likvida medel vid årets utgång 0 31 82 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2020 808 121 3 298 4 227 Inlösen av preferensaktier –29 29 –571 –571 Transaktionskostnader – – –2 –2 Emission B-aktier incitamentsprogram 1 – 36 37 Aktieutdelning – – –776 –776 Inlösen incitamentsprogram 2018-2021 – – –30 –30 Årets resultat 2021 – – 1 328 1 328 Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213 Omräkningsdifferenser – – –10 –10 Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 38 39 Aktieutdelning – – –935 –935 Inlösen incitamentsprogram 2019-2022 – – –31 –31 Årets resultat 2022 – – 2 002 2 002 Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278 83 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 84 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa- tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2022 har god- känts av styrelsen för publicering den 17 april 2023. Bokslutskommuniké presenterades den 17 februari 2023. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med s Stockholm, Sverige agets adress är AB Sagax, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri get är noterat på Nasdaq Stockholm, Large cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredo- visning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 9 maj 2023. GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning- arna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). are har koncernredovisningen upprättats i enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för finansiell rapportering samt den svenska årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon- cernen. lla belopp är i miljoner svenska kronor (mkr) om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2022. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i  Finland, Tyskland, Nederländerna, Frankrike och Spanien. För verk- samheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat och som en reserv i koncernens eget kapital. Vid avyttring av en utländsk verksamhet redovisas de ackumulerade omräkningsdifferenserna till- sammans med vinsten eller förlusten från avyttringen. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för- utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Koncernen Koncernredovisningen omfattar Sagax och dess dotterb Dotter- bolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestäm- mande inflytande.  agax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen upprättas enligt för- värvsmetoden vilken innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotter bolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt iden- tifierbara tillgångar och skulder i koncernredovisningen. Bolag som avyttrats ingår i koncernredovisningen fram till dess att moderbolagets bestämmande inflytande upphör. Koncerninterna transaktioner, ford- ringar och skulder elimineras i sin helhet. Samarbetsarrangemang och intresseföretag Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har gemensamt bestämmande inflytande har rätt till netto- tillgångarna. Intresseföretag är bolag över vilka ägarbolaget har ett betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller ett joint venture. Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital andelsmetoden vilket innebär att andelarna initialt redovisas till anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas där- efter med koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt total- resultat. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som en minskning av investeringens redovisade värde. Om koncernens andel av förlusterna i ett joint venture eller intresseföretag överstiger innehavet i detta bolag samt, i förekommande fall långfristiga ford- ringar på bolaget som utgör en del av koncernens nettoinvestering, redovisar koncernen endast förluster om koncernen har påtagit sig förpliktelser eller gjort utbetalningar å bolagets vägnar. En gemensam verksamhet (joint operation) är ett samarbets- arrangemang genom vilket parterna har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som rör arrangemanget. Koncernen redovisar sina tillgångar och skulder inklusive sin andel av alla gemen- samma tillgångar och skulder samt sina intäkter och kostnader från en gemensam verksamhet samt sin andel av verksamhetens gemensamma intäkter och kostnader. Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag. KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR IFRS kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra fak- torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt  1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 85 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering. När Sagax förvärvar ett bolag med en eller flera fastigheter klas- sificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. En rörelse består av input och processer som tillämpas på denna input och som kan bidra till att skapa output. Ett förvärv av en sådan verksamhet betraktas som ett rörelseförvärv varvid full uppskjuten skatt redo- visas på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde. Ett förvärv av ett fastighetsbolag utan ovan nämnda kompo- nenter är att betrakta som ett tillgångsförvärv varvid ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet redovisas. Även förvärv som uppfyller det frivilliga koncentrationstestet, som innebär en förenklad bedömning av om det verkliga värdet på de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsent- ligt är koncentrerat till en identifierbar tillgång eller grupp av tillgångar, klassificeras som tillgångsförvärv. Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den  löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Därför baseras till exempel finansiella mål, prognoser och utdelnings- policy på förvaltningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna målsätts inte och ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. Redovisning av värdeförändringar (ej kassa- flödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en upplysningsrad, benämnd varav Förvaltningsresultat, har infogats i rapporten. Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt- ning av effekterna av osäkra framtida händelser. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm- ningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskattning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens avkastnings- krav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet av kostnadsskäl, samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskost- nad. De värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13. Externa värderingar av finan- siella instrument, som till exempel derivat erhålls kvartalsvis och base- ras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande infly- tande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffnings- värdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redovisas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar betydande inflytande, för mer information se not 17 och not 23. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2022 Under 2022 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga efter 2022 Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är  tillämplig efter 2022 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax redovisning. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. RAPPORTERING FÖR SEGMENT Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som  högste verkställande beslutsfattare. INTÄKTER Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av  lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns ope- rationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redo- visas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempelvis uppvärmning och elektricitet, eftersom Sagax kontrollerar leverantörsrelationen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som mot- svaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor- ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyres- gäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll och ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20. KOSTNADER Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kost- nader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central administration. FINANSIELLA KOSTNADER Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen och aktive- ras i koncernens balansräkning. Finansiella kostnader belastar resulta- tet för den period till vilken de hänför sig . 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 86 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Till finansiella kostnader hänförs även kostnader för räntederivat avtal. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Ränteutgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Bonusar betalas och kostnadsförs i takt med att de intjänas och pensionspremier betalas och kostnadsförs månatligen. För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital. Pensioner Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions- planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad anställning. EGET KAPITAL Samtliga stamaktier av serie A, B och D redovisas som aktiekapital. Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital. Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelning redovisas den som minskning av eget kapital och skuldförs i avvaktan på utbetal- ning. Incitamentsprogram Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options- program regleras direkt mot eget kapital. Resultat per A- och B-aktie Resultat per stamaktie av serie A och B definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stam aktier av serie A och B efter att hänsyn tagits till stamaktier av serie D:s del av resultatet för perioden, se även not 28. Resultat per stamaktie av serie D definieras som motsvarande rätt till utdelning, vilken fastställts i bolagsordningen och uppgår maximalt till 2,00 kronor per år. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto- den, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under året, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansie- ringsverksamhetens kassaflöden. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice- ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings- fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost- nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta oberoende vär- deringsinstitut värdera förvaltningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till bokslutet, då istället förvärvspriset anses motsvara verk- ligt värde, eller fastigheter som omfattas av överenskommelse om försälj- ning vilka värderas till avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet av kostnadsskäl. Enligt IFRS 13 syftar en värdering till verkligt värde till att upp- skatta priset vid värderingstidpunkten av tillgången genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer under aktuella marknadsförhål- landen. Härvid beaktas förmågan att använda tillgången på bästa sätt. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig- heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest- värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För ytterligare information om värderingarna se not 13.  Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid från- trädet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna över- enskomna priset. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade värdeförändringar. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda ned- skrivning Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjande- perioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasing- perioden. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik- vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat- instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning i och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk- ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.  1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 87 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leve- rantörsskulder redovisas när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på  annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals- enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt till verkligt värde plus eventuella transaktionskostnader. I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffningsvärde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kreditreserveringar. Kredit reservering för förväntade förluster på fordringar görs vid for- drans uppkomst baserat på historik och bedömning av förlustrisk. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på från- trädesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets- försäljningar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti- bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver- tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB. Likvida medel Likvida medel består av banktillgodohavanden vilka redovisas till  nominellt värde per bokslutsdagen. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transak- tionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffnings- värde. Förekommer skillnader mellan upplåningsbeloppet, netto efter transaktionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna  k o s t n a d e r . Derivatinstrument Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte riskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivatinstru- ment i resultaträkningen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till  verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde är positivt och som skulder när verkligt värde är negativt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo- dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok- slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd- ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. INKOMSTSKATT Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt belastar rapporten över koncernens totalresultat. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta inne- bär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Upp- skjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen. Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skatte- mässigt restvärde. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp- komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering.  Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas i bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen. LEASING Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrs ut genom ett finansiellt leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2 och not 9. Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts- avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill - 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 88 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans- räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande- rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran för- delas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekostnader. För mer information se not 9. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredovisnings lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotter- bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultat- räkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff- ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga belopp. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som finansiell intäkt. 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. NOTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 89 NOTER Koncernens hyresintäkter år 2022 uppgick till 3 696 (3 100) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Därutöver har intäkterna också påverkats positivt med 130 miljoner kronor jämfört med föregående år till följd av att euron stärkts mot kronan. Hyres intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyres- värde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknads- hyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighetsskatt och index. Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon- trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal. Vidstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 4,7 (5,1) år. Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 245 (2 009) hyresavtal med cirka 1 400 (1 200) hyresgäster. I tabellen här intill redovisas storleken på hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång.  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid till 96 % (96 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter uppgick vid årets slut till 171 (135) miljoner kronor. Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2023 474 000 556 14 % 2024 527 000 591 15 % 2025 652 000 615 15 % 2026 409 000 447 11 % 2027 374 000 360 9 % >2027 1 283 000 1 454 36 % Summa 3 719 000 4 024 100 % 2 NOT HYRESINTÄKTER Avtalade framtida hyresintäkter 2022-12-31 2021-12-31 Avtalade hyresintäkter år 1 3 816 3 165 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 9 628 8 241 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 5 604 5 439 Summa 19 049 16 845 Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Kontrakterad årshyra Antal hyres- avtal, st Genomsnittlig kontrakterad årshyra, Mkr Hyres- duration, årMkr Andel > 2 % 98 2 % 1 98 15 1–2 % 391 10 % 7 56 6 < 1 % 3 535 88 % 2 237 2 4 Totalt 4 024 100 % 2 245 2 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 90 NOTER 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT Sverige Finland Frankrike Neder- länderna Spanien Tyskland Övriga Europa Ej fördelade poster Summa Koncernen 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 857 1 436 553 448 299 93 11 – 3 696 Övriga intäkter 7 11 1 11 – – – – 31 Fastighetskostnader –138 –306 –126 –52 –29 –3 –1 –42 –695 Driftnetto 727 1 141 428 407 272 90 9 –42 3 032 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade 667 108 363 407 225 –62 – – 1 709 Realiserade – –12 – – – – – – –12 Totalavkastning 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –42 4 729 Central administration – – – – – – – –174 –174 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –284 –284 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – 1 375 1 375 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument – – – – – – – –2 341 –2 341 Resultat före skatt 1 394 1 237 791 814 497 28 9 –1 466 3 305 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 – 52 682 Övriga tillgångar – – – – – – – 19 149 19 149 Summa tillgångar 14 782 17 876 7 971 7 383 3 221 1 305 143 19 149 71 831 Räntebärande skulder – – – – – – – 32 294 32 294 Övriga skulder – – – – – – 6 074 6 074 Summa skulder – – – – – – – 38 368 38 368 Eget kapital – – – – – – – 33 463 33 463 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 71 831 71 831 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 223 302 63 31 98 – – – 715 Förvärv av fastigheter 136 779 1 611 283 289 103 – – 3 202 Försäljning av fastigheter – –59 – – – – – – –59 Omklassiﬁcering till ﬁnansiell leasingfordran – – – – –2 003 2) – – – –2 003 Nettoinvesteringar 359 1 022 1 674 314 –1 616 103 – – 1 855 Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Så var inte fallet under 2022 eller 2021 1) Sagax segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2022. Tidigare segment som tillhör samma land har sammanslagits till ett segment. Det innebär att fastigheter som tidigare tillhört segmentet Övriga Europa numera ingår i respektive lands segment. De tidigare segmenten Stockholm och Övriga Sverige ingår nu i segmentet Sverige. Helsingfors, Universitetsstäder Finland samt Övriga Finland tillhör segmentet Finland. Det tidigare segmentet Paris tillsammans med de fastigheter som är belägna i övriga Frankrike och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Frankrike. Madrid & Barcelona till- sammans med de fastigheter som är belägna i övriga Spanien och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Spanien. Fastigheter i Tyskland som tidigare ingått i segmentet Övriga Europa ingår nu i segmentet Tyskland. Segmentet Nederländerna är oförändrat jämfört med tidigare period och fastig heterna i Danmark redovisas som tidigare i segmentet Övriga Europa. Jämförelsetalen har räknats om i enlighet med den nya segmentsindelningen. 2) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassiﬁcerats till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna. REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2022 1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 91 NOTER Sverige Finland Frankrike Neder- länderna Spanien Tyskland Övriga Europa Ej fördelade poster Summa Koncernen 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 817 1 233 372 355 229 84 10 – 3 100 Övriga intäkter 11 2 5 5 – – – – 23 Fastighetskostnader –123 –234 –91 –37 –21 –2 –1 –42 –550 Driftnetto 706 1 001 286 323 208 82 9 –42 2 573 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade 1 350 1 068 497 656 234 30 34 – 3 870 Realiserade –27 31 – 2 – – – – 6 Totalavkastning 2 029 2 100 783 981 442 113 43 –42 6 448 Central administration – – – – – – – –147 –147 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –334 –334 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – 2 718 2 718 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument – – – – – – – 1 858 1 858 Resultat före skatt 2 029 2 100 783 981 442 113 43 4 053 10 543 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 13 756 15 347 5 374 6 090 4 208 1 161 132 – 46 067 Övriga tillgångar – – – – – – – 16 405 16 405 Summa tillgångar 13 756 15 347 5 374 6 090 4 208 1 161 132 16 405 62 472 Räntebärande skulder – – – – – – – 26 354 26 354 Övriga skulder – – – – – – – 5 039 5 039 Summa skulder – – – – – – – 31 393 31 393 Eget kapital – – – – – 31 079 31 079 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 62 472 62 472 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 238 314 27 46 32 – – – 658 Förvärv av fastigheter 156 2 153 713 1 039 762 – – – 4 824 Försäljning av fastigheter –424 –923 – –3 – – – – –1 351 Omklassiﬁcering till ﬁnansiell leasingfordran – – – – – – – – – Nettoinvesteringar –30 1 544 740 1 082 794 – – – 4 132 Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Så var inte fallet under 2022 och 2021. 1) Sagax segmentsindelning har ändrats från och med 1 januari 2022. Tidigare segment som tillhör samma land har sammanslagits till ett segment. Det innebär att fastigheter som tidigare tillhört segmentet Övriga Europa numera ingår i respektive lands segment. De tidigare segmenten Stockholm och Övriga Sverige ingår nu i segmentet Sverige. Helsingfors, Universitetsstäder Finland samt Övriga Finland tillhör segmentet Finland. Det tidigare segmentet Paris tillsammans med de fastigheter som är belägna i övriga Frankrike och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Frankrike. Madrid & Barcelona till- sammans med de fastigheter som är belägna i övriga Spanien och som tidigare redovisats i segmentet Övriga Europa har bildat segmentet Spanien. Fastigheter i Tyskland som tidigare ingått i segmentet Övriga Europa ingår nu i segmentet Tyskland. Segmentet Nederländerna är oförändrat jämfört med tidigare period och fastig heterna i Danmark redovisas som tidigare i segmentet Övriga Europa. Jämförelsetalen har räknats om i enlighet med den nya segmentsindelningen. 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 92 NOTER F astighetskostnaderna uppgick 2022 till 695 (550) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen står för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple net avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts och under hållskostnader. DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drifts och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de fall Sagax tecknar avtal för drifts och underhållskostnader vidare- debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 346 (250) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 84 (74) miljoner kronor under 2022. FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastig hetsskatten i Sverige mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastig heten klassas som lager /industri fastigheter (0,5 %) eller hyreshus (1,0 %). Sagax äger 4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastig- heter är skatten i Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna mellan 0,12 och 0,72 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 och 3,4 % av taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyres- intäkter. Den spanska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,3 % av fastighets värdena. Fastighetsskatten uppgick totalt till 178 (153) miljoner kronor under 2022. ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Kostnaderna uppgick under 2022 till 87 (73) miljoner kronor. Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Antal anställda Medelantal anställda 88 81 35 35 – varav män 54 48 19 18 Löner och ersättningar Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 10,7 10,2 10,7 10,2 – varav tantiem och bonus 2,6 2,4 2,6 2,4 Övriga anställda 90,5 74,3 32,4 2 7, 4 Summa 101,1 84,5 43,1 37, 6 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 3,7 4,8 3,7 4,8 – varav pensionskostnader 1,4 1,3 1,4 1,3 Övriga anställda 30,2 24,6 15,0 14,2 – varav pensionskostnader 11, 7 10,1 4,5 4,4 Summa 33,9 29, 4 18,7 19,0 STYRELSE OCH VD Under år 2022 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD, finanschef och ekonomichef. Under 2022 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,0 miljoner kronor och den rörliga ersättningen till 1,1 miljoner kronor. Den rörliga ersättningsdelen kunde enligt avtal uppgå till maximalt 1,1 miljoner kronor och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Därtill beta- lades sammanlagt 0,4 (0,4) miljoner kronor för pensionsförsäkringar. Vid uppsägning av VD gäller en uppsägningstid om 12 månader om uppsägningen initieras av bolaget och sex månader om initierad av VD. Den avtalade fasta ersättningen till VD för 2023 uppgår till 3,4 miljoner kronor samt en rörlig ersättningsdel som maximalt kan uppgå till 1,1 miljoner kronor och som regleras i förhållande till individuellt satta mål.  Enligt beslut på årsstämman den 11 maj 2022, fastställdes sty- relsens arvode till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ord- förande erhållit 330 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter 180 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef. Ersättning och förmåner uppgick enligt avtal till sammanlagt 4,1 miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga ledande befattnings- havare samt med en rörlig ersättningsdel. Den rörliga ersättningsdelen kan maximalt uppgå till 1,5 miljoner kronor. Betalningar av pensions- premier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader. 4 NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 93 NOTER Till finanschef och ekonomichef har det under 2022 utgått samman- lagt 5,5 (5,4) miljoner kronor i lön, inklusive 1,5 (1,4) miljoner kronor i bonus. Sammanlagt 1,0 (0,8) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar. INCITAMENTSPROGRAM Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2020 2023, 2021 2024 respek- tive 2022–2025. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier av serie B i juni 2023, juni 2024 respektive juni 2025. Teckningskur- serna motsvarar B aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inled ande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 1 162 553 teckningsoptioner med rätt att teckna B aktier, mot svarande 0,4 % av antalet utestående A och B aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Under 2022 emitterade Sagax 366 422 stamaktier av serie B med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 110 968 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet 2019 2022 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 31 miljoner kronor. Personalen förvärvade 318 995 teckningsoptioner för totalt 7 miljo- ner kronor under 2022. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats av bolaget. Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ernst & Young AB: Ersättning för revision 8,7 6,0 1,2 0,7 Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 1,1 0,6 0,1 0,1 Andra konsulttjänster 0,4 0,7 0,2 0,7 Totala arvoden 10,2 7, 2 1,5 1,5 Övriga revisorer: Ersättning för revision 0,2 – 0,0 – Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,1 – 0,0 – Andra konsulttjänster från revisionsbyrån 0,1 – 0,0 – Totala arvoden till övriga revisorer 0,3 – 0,0 – Summa 10,5 7,2 1,5 1,5 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS. 6 NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER 7 NOT FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ränteintäkter dotterbolag – – 511 443 Ränteintäkter 59 46 Valutakursvinster – – 749 301 Utdelningar från börsnoterade aktier 176 67 – – Övriga ﬁnansiella intäkter – – 54 – Summa 235 113 1 314 745 Koncernens ränteintäkter härrör främst från räntebärande konvertibla skuldebrev samt börsnoterade obligationer . Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Räntekostnader 421 386 179 202 Outnyttjade lånelöften 30 26 19 13 Räntekostnader till dotterbolag – – 294 189 Valutakursförluster – – 787 343 Aktiverade ränteutgifter – – – – Övriga ﬁnansiella kostnader 41 6 26 3 Summa 492 419 1 305 751 Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån, finansiella derivat samt lånelöften. Finansiella kostnader räntekomponent leasing uppgick till 28 (28) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts   avgälder. 8 NOT FINANSIELLA KOSTNADER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 94 NOTER Koncernen 2022 2021 Förvaltningsresultat: Hemsö Intressenter AB 295 271 Söderport Property Investment AB 234 236 NP3 Fastigheter AB 167 138 Fastighetsbolaget Emilshus AB 38 39 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 32 30 Pangir AB 0 – Summa 766 713 Värdeförändringar på fastigheter: Hemsö Intressenter AB 58 1 126 Söderport Property Investment AB 296 709 NP3 Fastigheter AB 103 469 Fastighetsbolaget Emilshus AB 21 114 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 49 46 Pangir AB 9 – Summa 536 2 464 Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument: Hemsö Intressenter AB 66 42 Söderport Property Investment AB 136 48 NP3 Fastigheter AB 87 18 Fastighetsbolaget Emilshus AB 27 – Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra – – Pangir AB – – Summa 316 108 Skatt: Hemsö Intressenter AB –93 –290 Söderport Property Investment AB –134 –88 NP3 Fastigheter AB –85 –132 Fastighetsbolaget Emilshus AB –21 –33 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra –16 –15 Pangir AB –2 – Summa –351 –558 Övriga poster uppgick till 108 (–9) miljoner kronor och är huvud  sakligen hänförlig till Söderport Property Investment ABs förvärv av aktier i Torslanda Property Investment AB till ett pris understigande substansvärdet. Moderbolaget 2022 2021 Resultatandelar från kommanditbolag 3 1 Utdelning från dotterbolag 1 860 1 153 Summa 1 863 1 154 10 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG 11 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 9 NOT LEASING AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts- avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 75 (71) fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2022 i Sverige,  Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. För 2022 uppgick den till 25 (26) miljoner kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick till 12 (10) respektive 3 (2) miljoner kronor. Såväl leasingskulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2022 till 380 (390) miljoner kronor. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade framtida tomträtts- avgälder. Koncernen 2022-12-31 2021-12-31 Förfaller till betalning inom 1 år 23 22 Förfaller till betalning mellan 2-5 år 89 85 Förfaller till betalning senare än 5 år 481 473 Summa 593 580 AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrs ut genom ett finan- siellt leasingavtal. Sagax har ingått finansiella leasingavtal under räkenskapsåret 2022 då Sagax har avyttrat 36 fastigheter i Spanien till Coop Group där de ekonomiska fördelar och ekonomiska risker som förknippas med ägan- det i allt väsentlighet har överförts. Fastigheterna har sålts för 2 003 miljoner kronor. De finansiella leasingavtalen klassificeras som omsätt- ningstillgångar och löper ut inom 1 år. De finansiella intäkterna från leasingavtalet uppgår till 5 miljoner kronor (–) 2022. För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och Not 2. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 95 NOTER Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Även justering av aktuell skatt för tidigare år hänförs hit. Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av hän- delser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mel- lan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under- skottsavdrag.  Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skatte pliktiga resultat, vilket kan avvika från det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att: 1) göra skattemässiga avskrivningar, 2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka aktiveras i bolagets redovisning, samt 3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott. Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balansdagen beslutade skatte sats för kommande år. Sagax franska verksamhet är av franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax span- ska verksamhet är klassificerad som Socimi. Särskilt för dessa associa- tionsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bl.a. via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i beloppet för "skillnad i utländska skatte satser". 12 NOT SKATTER Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Aktuell skattekostnad: Beräknad skattekostnad –63 –112 –7 –2 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 – – Summa aktuell skatt –63 –112 –7 –2 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 16 3 – – Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag –57 63 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i ﬁnansiella instrument 51 20 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter –533 –710 – – Summa uppskjuten skatt –523 –624 – – Totalt redovisad skattekostnad –586 –736 –7 –2 Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Avstämning av redovisad skatt Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Resultat före skatt 3 305 10 543 2 009 1 330 Återläggning resultat från joint venture 1) –1 296 –2 718 – – Resultat före skatt exklusive joint venture 2 008 7 826 2 009 1 330 Förväntad skattekostnad enligt svensk skattesats 20,6 % –414 –1 612 –414 –274 Skillnad i utländska skattesatser 230 213 – – Värdeförändring börsnoterade aktier –475 350 – – Ej avdragsgilla kostnader –2 –3 –1 –10 Ej skattepliktiga intäkter börsnoterade aktier 56 38 – – Övriga ej skattepliktiga intäkter 26 32 407 275 Övriga skattemässiga justeringar –16 3 –2 6 Skatt till följd av ändrad taxering 0 –4 2 1 Skatt vid fastighetsförsäljningar 9 108 – – Skattemässigt underskott vid bolags- förvärv – 141 – – Redovisad skatt –586 –736 –7 –2 1) I resultat från joint venture är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 96 NOTER Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan. Koncernen Speciﬁkation av årets förändring 2022 2021 Redovisat ingående värde 46 067 37 548 Förvärv av fastigheter 3 202 4 824 Investeringar i beﬁntligt bestånd 715 658 Redovisat värde sålda fastigheter –59 –1 351 Omklassiﬁcering till fordringar 1) –2 003 – Valutaomräkningseffekt 3 051 518 Värdeförändring 1 709 3 870 Redovisat värde 31 december 52 682 46 067 1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassiﬁcerad till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16. MARKNADSVÄRDEN Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgår till 52 682 (46 067) miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 3 051 (518) miljoner kronor i värdeförändring. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade 11,13 (10,23) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,50 (1,38) kronor. Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 1 709 (3 870) miljoner kronor. 99 % av värderingsobjekten har värderats externt per 31 december 2022. För övriga fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Nedan redogörs för värderingsmetodik och generella förutsättningar. Moder- bolaget äger inga fastigheter. Fastigheternas direktavkastning uppgick till 5,8 % (6,0 %) i för hållande till marknadsvärdet vid årets utgång. Under 2022 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 1 709 miljoner kronor enligt tabellen nedan. Orealiserade värdeförändringar 2022 2021 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 620 935 Avﬂyttningar/Omförhandlingar –132 –338 Allmän marknadsförändring 1 221 3 273 Totalt 1 709 3 870 Beräkning av direktavkastning 2022-12-31 2021-12-31 Driftnetto enligt rapport över totalresultat 3 032 2 573 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –26 Innehavsjustering för förvärv och försäljningar –77 139 Valutaomräkning till balansdagskurs 112 44 Justerat driftnetto 3 042 2 730 Redovisat värde fastigheter 52 682 46 067 Direktavkastning, % 5,8 6,0 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien 15 400 Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400 Totalt 504 600 VÄRDERINGSMETODIK Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom- mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utom- lands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktu- ella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts och under- hållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans nivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befint- liga hyresavtal och varierar mellan 5 och 15 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsanta- ganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,5 och 6,0 % per år för kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, hyresnivå, annan användning och långsiktig vakans- grad för varje fastighet. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 97 NOTER Drifts och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Sagax fastighetsbestånd då hyres gästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den över- enskomna hyran. ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2023 upp- går till 3 224 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jäm- föras med det driftnetto om 3 294 miljoner kronor som Sagax redovisar i Aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2023 justerat för tomträtts- avgälder. Det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjäningsförmågan vid årsskiftet. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2013-2022 År KPI- förändring 2) Real värde- förändring Värdeförändring 1) 2013 136 1,3 % 0,6 % 0,7 % 2014 436 3,4 % 0,0 % 3,4 % 2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 % 2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 % 2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 % 2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 % 2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 % 2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 % 2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 % 2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 % 1) Värdeförändringar utöver investeringar. 2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter. Kort om Sagax fastighetsvärderingar Verkligt värde 52 682 Mkr Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt Cushman & Wakeﬁeld | RED Kalkylperiod 5-15 år Antagen inﬂationsutveckling 1,5- 6,0 % Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämför- bara fastigheter Kalkylränta kassaﬂöde 4,7-16,5 %. Vägt genomsnitt 7,8 % Kalkylränta restvärde 4,8-16,5 %. Vägt genomsnitt 7,9 % Direktavkastningskrav 4,0-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 % VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION Ovanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsument- prisindex (KPI) eller motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma. KALKYLRÄNTA OCH AVKASTNINGSKRAV Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas- sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden, 4,7 16,5 % (4,2 15,6 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde, 4,8 16,5 % (4,5 15,6 %), samt direktavkastningskrav för restvärde bedömning, 4,0 14,0 (4,0 14,0 %), baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den 31 december 2022 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon- tering av kassaflöden och restvärden till 7,8 % (7,2 %) respektive 7,9 % (7,4 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,3 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 52 682 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,3 %, en kalkylränta om 7,8 % avseende kassaflödet och en kalkylränta om 7,9 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av diagrammet nedan överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändrade antaganden. Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Värdeförändring Belopp i miljoner kronor Förändring 2022 2021 Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 756/+1 906 –1 412/+1 524 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 073/+1 093 –953/+972 Hyresintäkter +/– 5 % +2 257/–2 325 +1 958/–2 079 Fastighetskostnader +/– 5 % –325/+318 –290/+276 Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftutbetalningar – Underhåll – Tomträttsavgäld = Driftnetto – Investeringar = Kassaﬂöde 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 98 NOTER Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle värderar de nederländska fastigheterna och är ett globalt fastighetsråd givningsföretag med drygt 100 000 medarbetare och närmare 300 kontor i 80 länder. Se även www.jll.com. Cushman & Wakefield | RED Cushman & Wakefield | RED värderar Sagax fastigheter i Danmark och är ett danskt företag i partnerskap med Cushman & Wakefield, ett fastighetstjänsteföretag med 51 000 anställda på 400 kontor i 71 länder. Se även www.red.dk. Kalkylräntor och direktavkastningskrav VÄGDA GENOMSNITT Kalkylränta kassaﬂöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Sverige 8,1 % 7, 2 % 7, 8 % 7, 6 % 5,3 % 5,2 % Finland 8,5 % 7, 8 % 9,0 % 8,2 % 6,5 % 6,6 % Frankrike 7, 6 % 7, 2 % 7, 6 % 7, 2 % 6,1 % 6,0 % Nederländerna 6,2 % 6,0 % 6,2 % 6,0 % 7, 3 % 6,9 % Spanien 8,0 % 7, 3 % 8,0 % 7, 3 % 6,0 % 6,2 % Tyskland 5,1 % 4,5 % 5,1 % 4,5 % 10,8 % 12,0 % Övriga Europa 5,0 % 4,5 % 5,0 % 4,5 % 7,9 % 7, 7 % Vägt genomsnitt 7, 8 % 7, 2 % 7,9 % 7, 4 % 6,3 % 6,3 % INTERVALLER Kalkylränta kassaﬂöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Sverige 4,7-12,3 % 4,2-11,4 % 6,6 -11,9 % 4,5-12,2 % 4,3-9,5 % 4,1-9,3 % Finland 6,5-16,5 % 5,6-15,6 % 6,8-16,5 % 5,9-15,6 % 4,3-14,0 % 4,3-14,0 % Frankrike 5,3-10,3 % 5,0-10,5 % 5,3-10,3 % 5,0-10,5 % 4,0-8,5 % 4,0-8,5 % Nederländerna 5,5-8,2 % 5,0 -8,1 % 5,5-8,2 % 5,0 -8,1 % 6,5 -9,0 % 5,3 -9,0 % Spanien 6,8-10,0 % 6,0 -9,5 % 6,8-10,0 % 6,0 -9,5 % 5 ,0 - 7, 5 % 5, 0 - 7, 5 % Tyskland 4,8-12,0 % 4,5-4,5 % 4,8-12,0 % 4,5-4,5 % 6,3 -11,0 % 12,0-12,0 % Övriga Europa 5,0-5,0 % 4,5-4,5 % 5,0-5,0 % 4,5-4,5 % 7, 3 - 8 , 8 % 7,0 - 8, 5 % 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Direktavkastningskrav vid värderingar Redovisad direktavkastning Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2022202120202019201820172016201520142013 Totalt 4,7-16,5 % 4,2-15,6 % 4,8-16,5 % 4,5-15,6 % 4,0-14,0 % 4,0-14,0 % VÄRDERINGSFÖRETAGEN Savills Savills värderar de svenska, franska, spanska och tyska fastigheterna och är ett av världens ledande fastighetsrådgivningsföretag med 40 000 anställda på över 700 kontor i mer än 70 länder. Bolaget är noterat på London Stock Exchange. Se även www.savills.com. CBRE CBRE Finland värderar de finska fastigheterna. CBRE är världens största konsultbolag gällande kommersiell fastighetsrådgivning med över 100 000 medarbetare globalt. Se även www.cbre.com. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 99 NOTER Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balans dagen beslutade skatte sats för kommande år, se not 1 Redo visningsprinciper. Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgår till 1 266 (1 723) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2022. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. Det finns även bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 46 (35) miljoner kronor. Moderbolaget hade den 31 december 2022 inga (–) skatte mässiga underskottsavdrag. I Rapport över koncernens finansiella ställning netto redovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående sammanställning. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld 2022 2021 Danmark 12 11 Finland 1 500 1 292 Nederländerna 520 346 Spanien 26 12 Sverige 1 601 1 311 Tyskland 120 115 Summa 3 779 3 087 Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld brutto redovisas nedan. Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2022 2021 2022 2021 Finansiella instrument 34 – – – Underskottsavdrag 261 355 – – Summa 295 355 – – Uppskjuten skatteskuld Finansiella instrument – 17 – – Temporära skillnader på fastigheter 4 063 3 398 5 4 Obeskattade reserver 11 27 – – Summa 4 074 3 442 5 4 Uppskjuten skatteskuld, netto 3 779 3 087 5 4 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 27 761 (21 686) miljoner kronor. Koncernen 2022-12-31 2021-12-31 Konvertibelt skuldebrev 627 522 Obligation 106 43 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 119 110 Övriga ﬁnansiella fordringar 55 38 Summa 908 714 Se även not 18. 14 NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN 15 NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16 NOT FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Periodiserade upplåningskostnader 27 15 8 56 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 186 152 – – Upplupna hyresintäkter 3 10 – – Övrigt 32 30 3 2 Summa 248 207 11 58 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 100 NOTER Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Räntebärande skulder, långfristig del 29 820 23 368 9 935 8 992 Företagscertiﬁkat 1 572 2 891 1 572 2 891 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 902 95 98 92 Summa 32 294 26 354 11 605 11 975 De räntebärande skulderna utgjorde 45 % (42 %) av koncernens finansiering per 31 december 2022. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande skulderna till 32 294 (26 354) miljoner kronor varav mot- svarande 30 077 (24 009) miljoner kronor var upptagna i euro. De ränte bärande skulderna har under 2022 ökat främst till följd av fastig hetsförvärv och förvärv av börs noterade aktier. Valutakursförändringar under året har ökat de räntebärande skulderna med 2 339 (408) mil- joner kronor. De räntebärande skulderna består av icke säkerställda börsnoterade obligationslån 28 508 (23 198), icke säkerställda före- tagscertifikat om 1 572 (2 891) miljoner kronor samt av banklån om 2 215 (265) miljoner kronor. Motsvarande 1 895 miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig heter. Banklånen tillhandahölls av Nordea, Swedbank, SEB, Banco Santander, Société Générale och ING. Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 29 820 (23 368) miljoner kronor motsvarande 92 % (89 %) av de totala ränte bärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 2 474 (2 985) miljoner kronor motsvarande 8 % (11 %) av Sagax ränte bärande skul- der. 1 572 (2 891) miljoner kronor i utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som kort fristiga eftersom de alltid har en löptid som understiger ett år. Då certifikatens back up faciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas de dock som långfristiga i tabel- len över Sagax kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom förlängning av låneavtal  eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Under 2023 har Sagax 17 miljoner kronor i avtalsenliga amorteringar. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen uppgick till 3,7 (4,3) år vid årets utgång. Sagax hade börsnoterade obligationslån om totalt 28 508 (23 198) miljoner kronor utestående vid årsskiftet. Under 2022 emitterades obligationslån om nominellt 300 miljoner euro motsvarande 3 117 miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. I vidstående kolumn redovisas av Sagax emitterade obligationslån per 31 december 2022. Ej säkerställda obligationslån Löptid Nominellt belopp Valuta Räntevillkor 2019-2023 500 SEK Stibor 3 månader + 0,90 % marginal 2019-2023 250 SEK 1,13 % fast räntekupong 2018-2024 1) 500 EUR 2,00 % fast räntekupong 2019-2025 400 EUR 2,25 % fast räntekupong 2022-2026 300 EUR 1,62 % fast räntekupong 2020-2027 300 EUR 1,12 % fast räntekupong 2021-2028 500 EUR 0,75 % fast räntekupong 2021-2029 500 EUR 1,00 % fast räntekupong 1) Sagax har återköpt obligationer med ett nominellt belopp om 205 miljoner euro efter periodens utgång. Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 7 931 (4 592) mil- joner kronor varav tillgängliga lånelöften om totalt 7 855 (4 508) miljo- ner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 572 (2 891) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likvi- ditet. Bolaget hade vid årsskiftet avtal med SEB, Nordea, Danske Bank, Swedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan och Deutsche Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 9 406 (7 186) miljoner kronor,  varav 7 502 (7 016) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société Générale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 450 (403) miljoner kronor varav 309 (309) miljoner kronor var out- nyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (75) miljoner kronor varav 89 (75) miljoner kronor var outnyttjade. Därutöver hade Sagax lånelöften om 1 527 miljoner kronor hänförliga till nytecknade tidsbundna lån som ännu inte hade betalats ut på balansdagen. Kost- naden för lånelöften (s.k. commitment fee) uppgick till 30 (26) miljoner kronor under 2022. Tabellen på nästa sida visar förfalloprofilen för Sagax räntebärande skulder. Lånens räntebindningsstruktur framgår av tabellen på efterföl- jande sida. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med undan- tag för avtalade framtida swappar. Räntetak om 1 214 miljoner kronor redovisas i tabellen till balansdagens räntenivå samt med förfall de år då respektive räntetak löper ut. Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 4 807 (föregående år översteg med 184) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaff- ningsvärde väsentligen överensstämmer med verkligt värde. Nettoskuld 2022-12-31 2021-12-31 Räntebärande skulder 32 294 26 354 Räntebärande tillgångar –927 –676 Börsnoterade aktier 1) –6 927 –9 380 Likvida medel –76 –84 Nettoskuld 24 364 16 214 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 101 NOTER Kapitalbindning, förfalloår 1) Belopp Andel 2023 902 3 % 2024 5 759 18 % 2025 5 494 17 % 2026 3 322 10 % 2027 5 059 16 % > 2027 11 757 36 % Summa 32 294 100 % 1) Företagscertiﬁkat om 1 572 miljoner kronor redovisas med förfall 2027 och 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller 2027 och 2029. Genomsnittlig kapitalbindning var 3,7 (4,3) år. Räntebindning, förfalloår Belopp Genomsnittlig ränta Andel 2023 4 097 2,3 % 13 % 2024 5 998 2,0 % 19 % 2025 4 467 2,4 % 14 % 2026 3 322 1,8 % 10 % 2027 3 320 1,5 % 10 % > 2027 11 090 0,9 % 34 % Summa/genomsnitt 32 294 1,7 % 100 % Genomsnittlig räntebindning var 3,2 (4,0) år. Koncernen Derivat 2022-12-31 2021-12-31 Övervärden på ﬁnansiella derivat 14 – Undervärden på ﬁnansiella derivat – –74 Summa 14 –74 Koncernen Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, orealiserade 2022-12-31 2021-12-31 Räntederivat 94 32 Valutaderivat – 2 Börsnoterade aktier –2 603 1 700 Konvertibelt skuldebrev 43 –12 Finansiellt instrument avseende joint venture 123 147 Summa –2 343 1 868 Koncernen Värdeförändringar på ﬁnansiella instrument, realiserade 2022-12-31 2021-12-31 Börsnoterade aktier –8 – Räntederivat 10 –10 Summa 3 –10 Resultateffekten år 2022 uppgick till –2 340 (1 858) miljoner kronor,  varav 3 (–10) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens stängnings- kurs med orealiserad resultateffekt om –2 603 (1 700) miljoner kronor. Redovisat värde avseende börsnoterade aktier uppgick till 3 786 (4 772) miljoner kronor varav 3 278 (4 043) avser Sagax innehav i Nyfosa AB. Sagax äger 21,29 % av aktierna i Nyfosa (40 673 224 aktier) per 31 decem- ber 2022. Dessa köp har skett löpande under ägarperioden. Sagax saknar representation i styrelse eller ledning och har heller inte på annat sätt  utövat betydande inflytande över bolaget. Aktieinnehavet i Nyfosa har därmed redovisats som börsnoterade aktier. Den 2 mars 2023 offentlig- gjorde Nyfosa att bolagets valberedning föreslagit Sagax verkställande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse. Genom sådant inval bedöms Sagax få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen kommer redovis- ningen av innehavet då att ske enligt kapitalandelsmetoden. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj  respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 1 158 (1 035) miljoner kronor. 2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG genom ett konvertibelt lån värderat till 628 (566) miljoner kronor. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kommersiella fastigheter utanför Sagax marknader. Lånet har en löptid om fem år och Sagax har en rätt men inte en skyldighet att konvertera lånet till aktier efter tidigast tre år. Konverteringsrätten kommer att få ett värde om Groupe BMG:s substansvärde ökar. Omvärderingen 2022 uppgick till 43 (–12) miljoner kronor. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Räntederivat ska enligt IFRS marknadsvärderas. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna. Deri- vaten utgörs av nominella ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea, Swedbank, Danske Bank, ING och Société Générale. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på följande sida visar derivatens räntebindningsstruk- tur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2022 uppgick marknads värdet i Sagax räntederivatportfölj till 14 (–74) miljoner kronor. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 1 486 (2 802) miljoner kronor i nominellt belopp. Härutöver har avtal om ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start januari 2023 ingåtts. Ränte derivaten begränsade Sagax ränterisk vid årsskiftet och motsvarade 37 % (77 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för räntederivaten uppgick till 1,4 % (1,8 %). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederi- vaten uppgick till 3,2 (4,0) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresul- tat påverkas därmed endast i begränsad omfattning av förändringar i det allmänna ränteläget. 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 102 NOTER Räntederivat 31 december 2022 Räntebindning, år Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta 1) 2023 1 247 4 1,14 % 2024 239 10 0,22 % 2025 – – – 2026 – – – 2027 – – – >2027 – – – Summa/genomsnitt 1 486 14 1,36 % 1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak. Ovan redogörs för räntederivatens fördelning över tid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. Nedan redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. Även för dessa har antaganden gjorts om Stibor respektive Euribor räntor såsom de noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år. Framtida likviditetsﬂöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2022-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2023 32 294 –2 482 29 812 –490 –29 –2 943 2024 29 812 –5 759 24 053 –363 –2 –6 120 2025 24 053 –5 494 18 559 –264 – –5 759 2026 18 559 –3 322 15 236 –182 – –3 505 2027 15 236 –3 710 11 527 –127 – –3 837 >2027 11 527 –11 527 – –100 – –11 62 7 Totalt –32 294 –1 528 –31 –33 791 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Nedan redogörs även för framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte derivat, vilka utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har Stibor respektive Euribor räntor använts över hela derivatets löptid såsom de noterades på bokslutsdagen. Med ovanstående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sam- manlagt 33 791 (27 736) miljoner kronor över återstående löptider. För jämförbarhet redovisas de beräknade likviditets flödena per 31 december 2022 respektive per 31 december 2021. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff- ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Antal Nominella belopp Andel Genomsnittlig återstående löptid Genomsnittlig räntenivå Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Nominella ränteswappar: Swedbank 1 1 273 251 18 % 9 % 0,0 1,0 0,5 % 0,5 % 0 – SEB – 1 – 629 – 22 % – 6,9 – 1,7 % – –73 Delsumma 1 2 273 880 18 % 31 % 0,0 5,2 0,5 % 1,3 % 0 –73 Räntetak: Danske Bank 1 1 239 220 16 % 8 % 1,5 2,5 0,8 % 0,8 % 9 –1 ING 1 1 484 445 33 % 16 % 0,5 1,5 2,0 % 2,0 % 2 – Nordea 2 2 195 186 13 % 7 % 0,5 1,5 1,3 % 1,3 % 2 – Société Générale 1 1 295 271 20 % 10 % 0,3 1,3 2,0 % 2,0 % 0 – SEB – 1 – 800 – 29 % – 0,1 – 2,5 % – – Delsumma 5 6 1 214 1 922 82 % 69 % 0,6 1,0 1,6 % 2,0 % 14 –1 Summa 6 8 1 486 2 802 100 % 100 % 0,5 2,3 1,4 % 1,8 % 14 –74 – varav avtal i svenska kronor 1 3 83 1 512 6 % 54 % 0,5 3,0 1,3 % 2,1 % 1 –73 – varav avtal i euro 5 5 1 291 1 290 87 % 46 % 0,7 1,5 1,4 % 1,4 % 13 –1 De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträk- ning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet. Framtida likviditetsﬂöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2021-12-31 År IB skulder Återbetalas /Amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2022 26 354 –2 986 23 368 –329 –14 –3 329 2023 23 368 –895 22 473 –323 –11 –1 229 2024 22 473 – 5 113 17 359 –221 –11 –5 345 2025 17 359 – 4 116 13 243 –142 –11 –4 269 2026 13 243 – 13 243 –124 –11 –135 >2026 13 243 –13 243 – –165 –21 –13 430 Totalt –26 354 –1 303 –79 –27 736 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 103 NOTER Kategorisering av ﬁnansiella instrument Koncernen 2022-12-31 Koncernen 2021-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntederivat – 14 – – Finansiellt instrument avseende joint venture – 1 158 – 1 035 Hyresfordringar 191 – 133 – Konvertibelt skuldebrev – 627 – 522 Obligationer 105 – 44 – Börsnoterade aktier – 3 786 – 4 772 Övriga räntebärande ﬁnansiella fordringar 118 – 110 – Övriga fordringar 79 – 187 – Likvida medel 76 – 84 – Summa 571 5 584 558 6 329 Finansiella skulder Räntederivat – – – 74 Räntebärande skulder 32 294 – 26 354 – Leverantörsskulder 35 – 32 – Övriga skulder 134 – 147 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 984 – 897 – Summa 33 448 – 27 430 74 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Depositioner från hyresgäster 299 195 – – Summa 299 195 – – Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Upplupen fastighets- skatt 31 32 – – Upplupna ﬁnansiella kostnader 352 277 147 134 Förutbetalda hyresintäkter 458 418 – – Övriga interimsskulder 143 170 22 22 Summa 984 897 169 156 19 NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 20 NOT UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 21 NOT MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 30 34 6 6 Årets investeringar – – – – Omklassiﬁcering till fastigheter –7 –4 – – Summa 23 30 6 6 Ackumulerade avskrivningar vid årets början –8 –8 –5 –5 Årets avskrivningar –1 –1 – – Summa –9 –8 –5 –5 Bokfört värde 14 22 1 1 Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 104 NOTER Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar Bokfört värde 2022-12-31 Bokfört värde 2021-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 4 3 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661 Sagax Alpha AB 556527-1540 Stockholm 100% 1 000 0 1 Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132 Sagax BidCo 10 AB 559320 -1717 Stockholm 100% 1 000 370 0 Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740 Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V. KVK7831176 4 Rotterdam 100% 1 0 0 Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 713 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51% 2 500 27 27 Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100% 25 000 8 0 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734-4741 Stockholm 100% 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 128 128 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 3 353 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 121 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4 Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Stockholm 100% 1 000 0 14 Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 0 0 Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 0 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 0 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 2 908 2 921 Veddesta Properties AB 556573-9124 Stockholm 100% 1 000 0 53 Totalt 12 643 12 344 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm EVAF B-FROST Finland Properties Oy 2115360 - 4 Finland Vichtis Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Ränta- Sierra 559340-2497 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749- 8133 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 Sverige Stockholm Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 105 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfor s Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 15 2332247-5 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 51 2822859-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Karleby Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Reso Kiinteistö Oy Muuramen Punasillantie 33 B 2814212-3 Finland Muurame Kiinteistö Oy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Peltolamminkatu 40 0804138-4 Finland Tammerfor s Kiinteistö Oy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Tammerfor s Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Birkala Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame Kiinteistö Oy Rovaniemen Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Rovaniemi Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfor s Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu 17 2466740-8 Finland Åbo Kiinteistö Oy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfor s Kiinteistö Oy Vantaan Juurakkotie 5 3263858-6 Finland Vanda Kiinteistö Oy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfor s Kiinteistö Oy Ylivieskan Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Ylivieska Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Denegin Keskikankaantie 9 2059988-2 Finland Hollola Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfor s Koy Helsingin Muonamiehenraitti 2809177-6 Finland Helsingfor s Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfor s Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfor s Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge Koy Hämeenlinnan Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013- 4 Finland Uleåborg Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Kuopio Koy Kuopion Mestarinkatu 5 2731637-1 Finland Kuopio Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644 -3 Finland Tavastehus Koy Liedon Avantintie 20 2612 411- 6 Finland Lundo Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Koy Lyhtykulma 2681286 -7 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg Koy Oy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Birkala Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björnebor g Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björnebor g Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfor s Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9 Finland Rovaniemi Koy Ruosilantie 18 074 4708 - 3 Finland Helsingfor s Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Koy Tampereen Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Tampereen Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 106 NOTER 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Tampereen Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfor s Koy Tampereen Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfor s Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors Koy Tampereen Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Koy Vantaan Honkanummentie 5 10 4 4118 - 4 Finland Vanda Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954 -4 Finland Vanda Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719- 5 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Vanda Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Marcato Förvaltnings AB 556248-7982 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfor s Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Muura Tontit Oy 3233736-1 Finland Helsingfors Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 80 87 Sverige Stockholm Sagax Ackumulatorn i Huddinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Sagax Bidco 8 AB 559320-1691 Sverige Stockholm Sagax Bidco 9 AB 559320 -1709 Sverige Stockholm Sagax Bidco 11 AB 559320 -1725 Sverige Stockholm Sagax Bidco 13 AB 559320 -1741 Sverige Stockholm Sagax Bidco 14 AB 559320-1758 Sverige Stockholm Sagax Bidco 15 AB 559320 -1766 Sverige Stockholm Sagax Bidco 16 AB 559320 -1774 Sverige Stockholm Sagax Bidco 17 AB 559320-1600 Sverige Stockholm Sagax BidCo 18 AB 559400-3633 Sverige Stockholm Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm Sagax BidCo 20 AB 559400-3658 Sverige Stockholm Sagax BidCo 21 AB 559400-3518 Sverige Stockholm Sagax BidCo 22 AB 559400-3526 Sverige Stockholm Sagax Bidco 23 AB 559386-1684 Sverige Stockholm Sagax Bidco 24 AB 559386-1692 Sverige Stockholm Sagax Bidco 25 AB 559386-1700 Sverige Stockholm Sagax Bidco 26 AB 559386-1718 Sverige Stockholm Sagax Bidco 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Sagax Bidco 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Sagax Bidco 29 AB 559403-5569 Sverige Stockholm Sagax Bidco 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm Sagax Bidco 31 AB 559403-5585 Sverige Stockholm Sagax Bidco 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Sagax Bidco 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Sagax Bidco 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Sagax Bidco 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Sagax Bidco 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Sagax Bidco 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm Sagax Dess AB 559235-3659 Sverige Stockholm Sagax Diameter AB 559276 -9748 Sverige Stockholm Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Elb AB 559164 -9974 Sverige Stockholm Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Finland Asset Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Kotka Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625 -8 Finland Helsingfors 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 107 NOTER 1) Joint operations. 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Finland Holding 9 Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Forssa Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112- 7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Vanda Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 1 Oy 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 2 Oy 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Finland RE Ky 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Real Estate Holdings Oy 3299936-5 Finland Helsingfors SAGAX Germany Holding 1 GmbH 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax HoldCo 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax HoldCo 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 7 B.V. KVK8 4741716 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 6 B.V. KVK70338744 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 13 B.V. K VK 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 14 B.V. K VK 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 15 B.V. K VK 71851143 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 21 B.V. K VK 7337 7112 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 29 B.V. K VK8474 4596 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Kvadrat AB 559276-9771 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Lager AB 559128-7791 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Moll AB 559235-3683 Sverige Stockholm Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm SAGAX PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Lahtis Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Tammerfors Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Jyväskylä Sagax Real Estate ApS 35669744 Danmark Herlev Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Sapla 1 AB 556740 - 5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Sagax Sapla 3 AB 556740 - 5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 - 5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 20 AB 559081-6657 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 108 NOTER Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, hemso.se. Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående 50 % ägs av Nyfosa AB (publ). Söderport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Söderport har under året förvärvat 20,9 % av röster och kapital i dotterbolaget Torslanda Property Investment AB och äger därefter 99,0% av samtliga aktier. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighets- förvaltningen för Söder port koncernen. Fastighetsförvaltning i Göte- borg ombesörjs av Nyfosa. Sagax äger 21,9 % av rösterna och 16,0 % av kapitalet i NP3 Fastig- heter AB, som är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella för- valtningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, np3fastigheter.se. Sagax äger 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Fastig- hetsbolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland som kärnmarknad. Mer information finns på bolagets hemsida, emilshus.com. Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighetsförvaltning. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten . Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2022-12-31 2021-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 735 735 Summa 735 735 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2022-12-31 2021-12-31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 770 3 534 Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 991 2 622 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 22 % 2 133 1 900 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 24 % 645 437 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 320 291 Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 7 – Summa 9 864 8 784 Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386-1676 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Yta AB 559128-7908 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm SCI 2JP Invest 414277459 Frankrike Paris SCI Svenskasagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI Svenskasagax 6 539294041 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm Svenskasagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris Svenskasagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris Svenskasagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris Svenskasagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 109 NOTER 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 295 271 234 236 32 30 Hyresintäkter, Mkr 4 073 3 614 907 853 93 89 Förvaltningsresultat, Mkr 2 309 2 145 492 504 65 59 Årets resultat, Mkr 2 563 8 189 1 149 1 900 130 109 2022, 31 dec 2021, 31 dec 2022, 31 dec 2021, 31 dec 2022, 31 dec 2021, 31 dec Sagax redovisade andelsvärde, Mkr 3 770 3 534 2 991 2 622 320 291 Antal fastigheter 480 441 84 83 39 33 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 84 879 75 737 14 197 12 882 1 610 1 429 Uthyrningsbar area, kvm 2 400 000 2 218 000 769 000 743 000 184 000 181 000 Hyresduration, år 9,6 9,6 4,2 4,6 6,5 6,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 95 100 100 Räntebärande skulder, Mkr 49 567 42 498 6 936 6 209 869 786 Kapitalbindning, år 6,3 6,8 2,4 2,4 2,0 2,9 Räntebindning, år 5,6 6,3 1,7 2,3 1,0 1,8 Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 247 161 153 –124 – – Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Sagax andel av eget kapital 3 770 3 534 2 881 2 490 322 294 Redovisat värde för andel 3 770 3 534 2 991 2 622 320 291 Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Ingående balans 2022-01-01 3 534 735 2 622 – 291 – Andel av total resultat 352 – 532 – 65 – Utdelning –117 – –357 – –37 – Kapitaltillskott – – 115 – – – Övrigt – – 79 – – – Utgående balans 2022-12-31 3 770 735 2 991 – 320 – Summerade resultaträkningar joint venture Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Förvaltningsresultat 590 542 492 504 65 59 Värdeförändringar fastigheter 115 2 252 671 1 483 98 77 Värdeförändringar finansiella instrument 133 84 276 99 – – Skatter –186 –579 –289 –186 –33 –28 Årets resultat 652 2 299 1 149 1 900 130 109 Övrigt totalresultat 53 17 – – – – Årets totalresultat 705 2 315 1 149 1 900 130 109 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – 85 40 – – Sagax andel av årets totalresultat 352 1 158 532 905 65 60 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 110 NOTER Summerade balansräkningar joint venture Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Förvaltnings fastigheter – – 14 197 12 882 1 610 1 429 Övriga anläggnings tillgångar 8 577 7 375 600 475 – – Likvida medel 32 32 273 386 32 27 Övriga omsättnings tillgångar – – 138 91 5 – Summa tillgångar 8 610 7 407 15 208 13 834 1 648 1 456 Eget kapital 7 099 5 896 5 779 5 291 645 589 Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 6 333 6 208 869 786 Derivat – – – 127 – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 626 1 361 62 36 Övriga långfristiga skulder – – 346 348 18 – Räntebärande kortfristiga skulder – – 603 50 – – Kortfristiga skulder 41 41 521 449 55 45 Summa eget kapital och skulder 8 610 7 407 15 208 13 834 1 648 1 456 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Avstämning andelsvärden intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2022-12-31 2022-12-31 Sagax andel av eget kapital 1 546 661 Redovisat värde för andel 2 133 645 NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB Koncernen Koncernen Ingående balans 2022-01-01 1 900 437 Förvärv 18 123 Andel av totalresultat 272 65 Utdelning –57 –10 Övrigt – 29 Utgående balans 2022-12-31 2 133 645 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Summerade resultaträkningar intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolage t Emilshus A B 2022 202 2 Förvaltningsresultat 855 182 Värdeförändringar fastigheter 341 102 Värdeförändringar finansiella instrument 378 125 Skatter –331 –9 8 Årets resultat 1 244 311 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 1 244 311 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande 20 – Sagax andel av årets totalresultat 272 6 5 Summerade balansräkningar intresseföretag NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2022-12-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter 19 805 7 111 Övriga anläggnings tillgångar 1 689 139 Likvida medel 204 224 Övriga omsättnings tillgångar 156 50 Summa tillgångar 21 854 7 525 Eget kapital 7 663 3 007 Räntebärande långfristiga skulder 11 8 59 3 309 Derivat – – Uppskjuten skatteskuld 1 248 237 Övriga långfristiga skulder 118 643 Kortfristiga skulder 966 328 Summa eget kapital och skulder 21 854 7 525 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 111 NOTER Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 725 1 654 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –11 71 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 1 714 1 725 25 NOT LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG 24 NOT FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Koncernen Moderbolaget Långfristiga fordringar på joint venture 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 9 – – – Pangir AB 67 8 – – Summa 76 8 – – Moderbolaget 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärde 14 829 3 554 Nyutlåning/amortering från koncernföretag 3 282 11 275 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 18 111 14 829 26 NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2022 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 44 000 kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2022. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. MODERBOLAGET Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upp låning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncern företag och joint venture debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersätt- ningen bedöms som marknadsmässig. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Därutöver har Sagax avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Torslanda Property Investment AB som är ett dotter bolag till Söderport Property Investment AB samt med Fastig- hetsaktiebolaget Ess-Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastig- heter AB, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 96 (67) miljoner kronor och från joint venture till 22 (21) miljo- ner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 67 miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB som är ett joint venture. Därutöver har Sagax lånat ut 9 mil- joner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktiebolaget Ess- Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB. 27 NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 112 NOTER AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem- ber 2022. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget- kapitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2013-2022 Datum Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktie kapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal D-aktier Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier 2013-03-26 Fondemission 1) 28 689 713 345 773 824 13 416 822 134 168 220 – 50 000 000 197 585 042 2013-03-26 Riktad nyemission 20 457 342 366 231 166 13 416 822 145 858 130 – 50 000 000 209 274 952 2014-04-25 Riktad nyemission 5 250 000 371 481 166 13 416 822 145 858 130 – 53 000 000 212 274 952 2014-12-22 Riktad nyemission 4 375 000 375 856 166 13 416 822 145 858 130 – 55 500 000 214 774 952 2015-03-24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952 2016-11-02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 2016-11-02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2017-06-09 Indragning av aktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2017-06-09 Kvittningsemission 79 928 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2018-06-01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2018-06-14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018-06-19 Incitamentsprogram 2) 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018 -11- 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2019-05-10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2019-06-03 Fondemission 278 973 397 775 908 843 26 833 544 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 382 2019-07-02 Incitamentsprogram 2) 348 175 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2020-06-01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 544 292 157 867 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020-06-25 Incitamentsprogram 2) 504 208 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2021-03-23 Omvandling aktieslag 0 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2021-04-07 Inlösen preferensaktier 28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 0 445 540 859 2021- 06 -30 Incitamentsprogram 2) 374 0 65 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 0 445 914 924 2021-08-31 Omvandling aktieslag 0 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 0 445 914 924 2022-06-23 Incitamentsprogram 2) 641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 0 446 281 346 2022-08-03 Omvandling aktieslag 0 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 0 446 281 346 2022-12-05 Omvandling aktieslag 0 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 0 446 281 346 1) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B. 2) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015-2018, 2016-2019, 2017-2020, 2018-2021 respektive 2019-2022. 28 NOT EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktie- kapital- andel A-aktier 26 600 654 1,0 26 600 654,00 39 % 6 % B-aktier 293 419 363 0,1 29 341 936,30 43 % 66 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 446 281 346 68 568 723,20 100 % 100 % TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2020-2023, 2021-2024 respektive 2022-2025. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i juni 2023, juni 2024 respektive juni 2025. Tecknings kurserna motsvarar Sagax aktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbola- gen enligt Carnegies fastighets index (CREX) under motsvarande period. Tecknings optionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 162 553 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier vid årsskiftet. Under 2022 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2019-2022 om 366 422 stamaktier av serie B. Återstoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2019-2022 återköptes av AB Sagax för 31 miljoner kronor, vilket motsvarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direktör och styrelseleda- möter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 113 NOTER Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. 28 NOT EGET KAPITAL, FORTS 29 NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2022 2021 2020 2019 2018 Summa Fastigheter 1 709 3 870 1 274 1 301 1 265 9 419 Finansiella instrument –2 340 1 858 228 889 211 846 Uppskjuten skatt –482 –690 –330 –391 –382 –2 275 Summa –1 113 5 038 1 172 1 799 1 094 7 990 Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig hetsbeståndet den 31 december 2022 uppgick till totalt 12 134 miljoner kronor för de senaste tio åren. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2013–2022 År Redovisad orealiserad värde- förändring, Mkr Försäljning av värdeförändrade fastigheter, Mkr Ackumulerade orealiserade värde- förändringar, Mkr 2013 136 2 138 2014 436 4 578 2015 677 39 1 294 2016 1 306 –180 2 420 2017 1 113 14 3 547 2018 1 265 63 4 875 2019 1 301 –192 5 984 2020 1 274 8 7 266 2021 3 870 –433 10 703 2022 1 709 –278 12 134 Totalt 13 087 –953 12 134 KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta- omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräkningsdifferensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2023 en utdelning om 2,70 (2,15) kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och B-aktie. Totalt föreslås 858,7 miljoner kronor i utdelning till ägare av A- respektive B-aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2023 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie under tiden mellan årsstämmorna 2023 och 2024. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 111,2 miljoner kronor. Utdelningen motsvarar 33,3 % (33,4 %) av koncernens förvaltningsresultat för 2022 och 36,9 % (39,9 %) av koncernens kassa- flöde från den löpande verksamheten 2022 före förändring av rörelse- kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B- aktier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B- aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 114 NOTER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Fastighetsinteckningar 1) 8 888 4 749 – – Pantsatta dotterbolags andelar 2) 6 529 460 332 Andra pantsatta tillgångar 11 – – – Pantsatta koncernfordringar – – 620 622 Summa 8 905 5 278 1 080 954 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 032 (2 037) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. 30 NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Poster ingående i likvida medel 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Kassa och bank 76 84 0 31 Summa 76 84 0 31 Rörelsekapitalet uppgick den 31 december 2022 till 2 750 (1 173) miljo- ner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig till koncernens innehav av börsnoterade aktier samt kortfristig finansiell leasingfordran. Outnyttjade kredit faciliteter uppgick vid samma tid- punkt till 9 470 (7 399) miljoner kronor inklusive låne löften motsva- rande utestående företagscertifikat. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 015 (2 346) miljoner kronor. Erhållna utdelningar uppgick till 176 (67) miljoner kronor och erhållna räntor till 33 (22) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 257 (282) mil- joner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse företag under 2022 återinvesterats i dessa verksamheter. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 212 (33) miljoner kronor. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –5 902 (–7 023) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighetsverksamheten om 3 870 (4 616) miljoner kronor. Investe- ringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räkenskapsåret till 715 (658) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 3 202 (4 824) miljoner kronor. Fastighetsförsäljningar bidrog med 47 (867) miljoner kronor till kassa- flödet. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 666 (4 703) miljoner kronor netto. Koncernen upptog 7 631 (13 997) mil- joner kronor i nyupplåning samt amorterade 4 050 (7 880) miljoner kronor. Under året betalades 935 (792) miljoner kronor i utdelning till aktieägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med –8 (59) miljoner kronor till 76 (84) miljoner kronor under 2022. Leasingbetal- ningar uppgick under året till 40 (38) miljoner kronor. 31 NOT KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – – 3 Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 25 840 17 051 Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser – – 25 840 17 054 Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2021 2022 2020-12-31 Kassaflöde 2021-12-31 Kassaflöde 2022-12-31 Valutakurs- förändring Omklasssifi- cering Valutakursför- ändring Omklassifi- cering Kortfristiga ränte bärande skulder 1 851 1 108 27 – 2 985 –1 388 116 761 2 474 Långfristiga ränte bärande skulder 17 977 5 009 381 – 23 367 4 989 2 223 –761 29 820 Summa 19 828 6 117 408 – 26 353 3 601 2 339 – 32 294 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 115 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs främst av börsnote- rade obligationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Motparter i kredit faciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. Obliga- tionerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en ned- sättning av kreditrating. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtagan- den. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Sagax får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och adminis- trativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhåller sig till bolagets finanspolicy. REFINANSIERINGSRISK I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Sagax begränsar refinansieringsrisken genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver arbetar Sagax aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Sagax kreditrating. I syfte att hantera kortare löptider inom ramen för företagscertifikatprogram och övriga likviditetsbehov har Sagax avtalade, ej nyttjade kreditramar med flera olika banker. Sam- mantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinan- sieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastig- hetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redo visas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. RÄNTEDERIVATS VÄRDEFÖRÄNDRING För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nomi- nella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sam- manlagt 1 483 (2 802) miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet, varav räntetak uppgår till 1 214 (1 922) miljoner kronor och ränteswap- par uppgår till 272 (880) miljoner kronor. Därutöver har avtal avseende ränteswappar om nominellt 309 miljoner kronor med start 16 januari 2023 ingåtts. De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträk- ningen men är inte kassaflödes påverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid. Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar i joint venture vilka i likhet med Sagax använder ränte derivat för att minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvar- talsvis. LIKVIDITETSRISK Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelsekapital uppgick till 2 750 (1 173) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 9 427 (7 399) miljoner kronor inklusive låne löften motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av kredit faciliteterna. RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränte risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. För att reducera Sagax exponering mot ett sti- gande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Beräknat på befintliga finansieringsvillkor för koncer- nens ränte bärande skulder den 31 december 2022 skulle en höjning av marknads räntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 36 (23) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknads- räntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 30 (22) miljoner kronor på årsbasis. Den genomsnittliga ränte- bindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 3,2 (4,0) år. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före- ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A– (Standard & Poor´s) eller A3 (Moody´s Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skul- der i euro. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Netto exponeringen den 31 december 2022, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 598 (6 729) miljoner kronor, se tabellen på sidan 116. Sagax rap- porteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Omräkningsdifferenser kan ha en väsentlig effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och verksamhetsresultat i svenska kronor. Valutaomräkningseffekter för utlandsverksamhet och säkringsredovisning förs till Övrigt totalresul- tat. Övriga valutaomräkningseffekter redo visas i resultaträkningen. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 116 NOTER 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS. Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2022 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 6,7 7,1 ET ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2022 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –10 536 –5 268 – 5 268 10 536 Belåningsgrad, % 52 48 45 42 39 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2021 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,2 6,5 ET ET Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2021 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213 Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys per 31 december 2022 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 % +41/–41 +34/–34 +34/–34 Hyresintäkter +/– 1 % +40/–40 +33/–33 +33/–33 Fastighetskostnader +/– 1 % – 7/+7 –6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+18 –14/+14 –14/+14 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –18/+12 –15/+10 –15/+9 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/– 10 % +201/–201 +162/–162 +760/–760 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +56/–56 +45/–45 +45/–45 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20222021202020192018 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20222021202020192018 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20222021202020192018 Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2022 31 dec 2021 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 393 3 147 Övriga tillgångar 318 112 Summa tillgångar 3 711 3 260 Räntebärande skulder 2 703 2 342 Övriga skulder 326 260 Summa skulder 3 028 2 602 Nettoexponering 683 658 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 117 NOTER Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång som bedöms få en väsentlig påverkan på koncernens räkenskaper. 33 NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel –10 254 552,97 Överkursfond 2 355 104 089,00 Årets resultat 2 002 264 423,28 Summa 4 347 113 959,31 Till aktieägarna utdelas 2,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B 858 654 045,90 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 2 355 104 089,00 Överföres till balanserade vinstmedel 880 833 166,41 Summa 4 347 113 959,31 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse- ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags- lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings- regler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B för räkenskapsåret 2022. Som avstämningsdag för utdelning på stam aktier föreslås den 11 maj 2023. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktie- ägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D för räkenskapsåret 2022 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D föreslår styrelsen fredagen den 30 juni 2023, fredagen den 29 september 2023, fredagen den 29 december 2023 och torsdagen den 28 mars 2024. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclear Sweden AB:s försorg den tredje vardagen efter respektive avstämnings- dag. Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya stam aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndi- gande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maximalt utnytt- jande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stam- aktier av serie D om maximalt 89 256 268 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2023 motsvarar 33,3 procent av koncernens förvaltningsresultat för 2022 och 36,9 procent av kon- cernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2022. Om bemyndigandet att emittera stamaktier utnyttjas maximalt som föreslås årsstämman 2023 kommer den före- slagna utdelningen istället att högst motsvara högst 35,9 procent av koncernens förvaltningsresultat för 2022 och högst 39,8 procent av kon- cernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2022. Styrelsen finner att full täckning finns för Bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 118 NOTER 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS. Föreslagen utdelning utgör 21,1 procent av moderbolagets egna kapital och 3,3 procent av koncernens egna kapital per 31 december 2022. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst 22,7 pro- cent av moderbolagets egna kapital och högst 3,6 procent av koncernens egna kapital per 31 december 2022. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen har goda förutsätt- ningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den före- slagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende åter- köp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka Bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigan- det att återköpa aktier kommer inte att påverka Bolagets och koncer- nens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för Bola- gets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom- mit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyn- digandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie- bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie- bolagslagen. Stockholm i april 2023 AB Sagax (publ) Styrelsen AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 119 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern- förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 17 april 2023 Staffan Salén Johan Cederlund Styrelsens ordförande Styrelseledamot Filip Engelbert Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 april 2023 Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 120 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 64-72. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 8-123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt- visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års- redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 64-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio- den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2022 till 52 655 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2022 har 99 % av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 1 % genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an- taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redo- visningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 121 ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-7 och på sidorna 124-174. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty- relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan fram- tida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo- visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 122 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk- samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts- underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk- tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 123 Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss- tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions- företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap- porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer- nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64-72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 11 maj 2022 och har varit bolagets revi- sor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 17 april 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 124 FASTIGHETSFÖRVÄRV     FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR                 Under 2022 har 3 917 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 3 202 miljoner kronor avsåg förvärv och 715 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett värde av 2 003 miljoner kronor har omklassificerats till kortfristig finansiell leasingfordran under året och fastigheter för 59 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 1 855 miljoner kronor. Fastighetsförvärv januari-december 2022 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Kumla Hage 8 Botkyrka Sverige 911 Juurakkotie 5 Vanda Finland 2 478 Köyhämäentie 15 Vanda Finland 2 462 Tikkurilantie 102 Vanda Finland 2 839 32 Rue des Osiers Coignières Frankrike 5 598 2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Frankrike 6 087 62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Frankrike 6 000 98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges Frankrike 17 819 Veluwezoom 22 Almere Nederländerna 5 070 Goeseelsstraat 34 Breda Nederländerna 1 189 Kelvinweg 3 Nissewaard Nederländerna 2 565 Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Nederländerna 5 367 Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Nederländerna 3 594 Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Spanien 5 413 Av La Ferreria 57 Montcada Spanien 2 336 Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Spanien 1 394 Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Spanien 3 084 Am Dahlbusch 23 Gelsenkirchen Tyskland 4 979 Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Tyskland 8 395 Totalt kvartal 1 87 579 Mörtö 6 Stockholm Sverige 2 596 Solkraften 12 Stockholm Sverige 1 228 Jasperintie 334 A Birkala Finland 2 143 Jasperintie 334 B Birkala Finland 1 118 Jasperintie 334 C Birkala Finland 1 030 Kuormaajantie 15 Jyväskylä Finland 1 784 Kuormaajantie 51 Jyväskylä Finland 3 040 Ahtonkaari 3 Lundo Finland 2 100 Punasillantie 29 Muurame Finland 354 Punasillantie 31 A Muurame Finland 550 Punasillantie 31 B Muurame Finland 500  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 125 Fastighetsförvärv januari-december 2022 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Punasillantie 33 A Muurame Finland 1 330 Punasillantie 5 Muurame Finland 1 400 Punasillantie 33 B Muurame Finland 1 226 Kuninkaanväylä 35 A Åbo Finland 1 453 Kuninkaanväylä 35 B Åbo Finland 1 051 Kuninkaanväylä 35 C Åbo Finland 1 248 Kuninkaanväylä 35 D Åbo Finland 1 565 46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Frankrike 830 Avenue de l'Ile-de-France Artigues Frankrike 1 365 24-26 Rue Gutenberg Bondouﬂe Frankrike 6 317 6 Rue Gustave Madiot Bondouﬂe Frankrike 910 96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Frankrike 1 188 8 Rue de Bel Air Carquefou Frankrike 1 238 36 Rue de Bray Césson-Sévigné Frankrike 1 414 Rue Georges Derrien Chalon sur Saône Frankrike 1 175 346 Rue P et L Ramus Chambery Frankrike 920 3 Rue René Cassin Chartres Frankrike 300 6 Rue de Cobrelle Chavelot Frankrike 1 057 6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy Beaubourg Frankrike 10 614 71 Rue de Bruxelles Evreux Frankrike 1 040 Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Frankrike 980 Rue des Frères Chappe Grentheville Frankrike 1 510 1 Bis Rue Denis Papin Joue-les-Tours Frankrike 1 990 1 Bis Rue Denis Papin Joue-les-Tours Frankrike 1 990 26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Frankrike 1 025 Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval Frankrike 1 107 273 Boulevard Jules Durand Le Havre Frankrike 1 000 50 Rue Pierre Martin Le Mans Frankrike 1 004 5 Rue P.Lebon Limoges Frankrike 1 314 2 Rue Paquier Longvic Frankrike 1 359 5 Avenue Gay Lussac Lons Frankrike 620 165 Rue René Maire Lons Le Saunier Frankrike 720 4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Frankrike 4 739 1208 Avenue des Souspirous Montfavet Frankrike 1 145 212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Frankrike 1 108 7 Rue de la Boétie Niort Frankrike 1 081 Avenue Gustave Eiffet Pessac Frankrike 806 Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Frankrike 1 075 5 Rue Louise Michel Reims Frankrike 1 018 7 Rue de la Poudrière Richwiller Frankrike 935 110 Rue de Paris Saint Ouen l'Aumone Frankrike 2 250 Zone Industrielle de Saint Barthélémy d'Anjou Saint-Barthélémy d'Anjou Frankrike 878 7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Frankrike 1 066 25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Frankrike 775 300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Frankrike 1 495 3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Frankrike 3 050 11 Rue Jean Renoir Thionville Frankrike 1 059 20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Frankrike 1 103 Rue Saux Marais Tourlaville Frankrike 824 114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-En-Velin Frankrike 2 000 619 Rue Delbecque Verquigneul Frankrike 1 050 Calle Irlanda 6 Les Franqueses Spanien 8 292 Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Spanien 9 035 Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Spanien 2 852 Totalt kvartal 2 116 339  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 126 Fastighetsförvärv januari-december 2022 Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Jasperintie 273 Birkala Finland 6 880 Turkkirata 23-25 Birkala Finland 1 633 Vesalantie 16 Birkala Finland 2 306 Lounatuulentie 10 Björneborg Finland 1 470 Heinämäentie 8 Jyväskylä Finland 1 217 Merisarantie 5 Kempele Finland 1 473 Sementtikuja 3 Kervo Finland 1 183 Vakiotie 9 Lundo Finland 2 478 Rue des Alisiers Argiésans Frankrike 1 458 Rue Léon Hennebique Bergerac Frankrike 650 1075 Rue Louis Breguet Calais Frankrike 1 080 31 Rue de Mélou Castres Frankrike 870 63 Route de Prix Charleville-Mézières Frankrike 905 Rue René Laennec Coignières Frankrike 928 1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Frankrike 19 360 6 Rue de Chevilly Fresnes Frankrike 1 020 7 Rue Fernand Forest Gouesnou Frankrike 1 181 135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Frankrike 1 000 Rue des Genets Langueux Frankrike 1 090 2 Rue Levassor Les Mureaux Frankrike 1 120 111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Frankrike 1 177 Chauvemont, Ludres Ludres Frankrike – 59 à 63 Boulevard Barry Marseille Frankrike 770 34 Avenue de la Grange Noire Merignac Frankrike 700 42 Avenue de la Grange Noire Merignac Frankrike 1 142 10 Rue des Serruriers Metz Frankrike 1 544 5 Rue Albert Stephan Quimper Frankrike 1 089 Rue Louis d'Acquin Rouvignies Frankrike – Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Frankrike – 280 Allée du Broc Saint-Avit Frankrike 997 7 Rue des Haveurs Saint-Etienne Frankrike 1 015 Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Frankrike 1 191 6 Rue Président Delame Lelièvre Saint-Saulves Frankrike 600 12 Rue André Rausch Sarreguemines Frankrike 1 047 Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Nederländerna 1 502 Totalt kvartal 3 62 076 Jakobsbe rg 18:19 Järfälla Sverige – Ruutanakorventie 2 Birkala Finland 2 200 28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville Frankrike 860 29 Rue du Marché Rollay Champigny sur Marne Frankrike 945 8 Rue du Docteur Charcot Morangis Frankrike 2 634 Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Nederländerna 4 054 Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Nederländerna 2 243 Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Tyskland 4 375 Weiherstrasse 28 Bayreuth Tyskland 3 015 Totalt kvartal 4 20 326 Totalt 286 320  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 127 Fastighetsförsäljningar januari-december 2022 1) Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Rantaperkiönkatu 2 Tammerfors Finland 490 Vesijärvenkatu 3 Lahtis Finland 487 Totalt kvartal 2 977 Muuntamontie 3 Joensuu Finland 2 713 Totalt kvartal 3 2 713 Ahlmaninkatu 2 E Jyväskylä Finland 1 628 Nisulankatu 78 Jyväskylä Finland 1 283 Sepänkatu 4 Jyväskylä Finland 3 583 Av Tercera 12, P.I. Campollano Albacete Spanien 4 593 Ctra. M-300 (Av. de Madrid), P.I. Las Matillas Alcalá Spanien 4 74 5 Calle Galileo Galilei 14 Alicante Spanien 5 760 Calle Obenque 1, P.I. Casa Grande Alicante Spanien 3 912 Calle Xàtiva Alicante Spanien 4 808 Calle Vitoria 280, Ctra Madrid-Irún Burgos Spanien 4 695 Calle de la Mojarra 53, P.I. Tres Caminos Cádiz Spanien 4 309 Calle Potassi, P.I. Acisa Castellbisbal Spanien 3 300 Av Europa 229-231, Cdad. del Transporte Castellón Spanien 5 212 Av Avinyonet, Calle Dr. Ferran 2 Girona Spanien 329 Av Europa 56-57, P.I. Nord Girona Spanien 3 908 Av Roses Girona Spanien 10 677 Calle Mestre Falla 60, P.I. Les Mates Girona Spanien 5 009 Calle Torre Vedruna Girona Spanien 3 917 P.I. Plà de Sant Joan Girona Spanien 10 015 Av Sant Antoni de Portmany 2 Ibiza Spanien 2 426 Ctra Ibiza a St.Antoni KM 2-4, P.I. Can Negre Ibiza Spanien 2 989 Calle Cordonera 3, P.I. la Portalada La Rioja Spanien 3 950 Calle Diego Vega Sarmiento 62, P.I. Miller Las Palmas Spanien 3 587 Del Sau 11 Parcelas 6-7-8-9-15-16-17 Las Palmas Spanien 3 707 Av Indústria s/n, P.I. El Segre Lerida Spanien 3 084 Calle de Montserrat Roig 25-29 L'Hospitalet Spanien 3 171 Av Via Sèrgia 77, P.I. Plà d'en Boet II Mataró Spanien 4 046 Calle Artruix 16, P.I. Maó Menorca Spanien 3 500 Av la Ferreria 12 Montcada Spanien 15 952 Calle Venezuela Parcela 10-12, P.I. Oeste Murcia Spanien 3 998 Calle Vilma-Londres, P.I. Cabezo Beaza Murcia Spanien 3 524 Calle Primera Parcela 206, P.I. Montalvo 3 Salamanca Spanien 3 855 Calle Principat d'Andorra 55 Sant Boi Spanien 2 704 Calle Luxemburg 8, P.I. Tecnoparc Tarragona Spanien 3 625 Calle Po-Rin 12, P.I. Oriola Tarragona Spanien 3 518 Ctra València 8, P.I. Francolí Tarragona Spanien 4 788 Calle Charza-Las Palmitas Tenerife Spanien 3 386 Calle Laura Grote de la Puerta 2, P.I. El Mayorazgo Tenerife Spanien 3 554 Calle Lleida 6, Parc Activitats Econòmiques Vic Spanien 3 895 Av de Los Huetos 64 Vitoria Spanien 4 054 Totalt kvartal 4 168 995 Totalt 172 685 1) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter i Spanien har tecknats under 2022 med beräknat frånträde under 2023. Transaktionen har omklassiﬁcerats till kortfristig ﬁnansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 128 Fastighetsförteckning – Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka 4 111 500 – 4 611 Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka 1 000 400 – 1 400 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900 – 1 950 Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka 911 – – 911 Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 16 531 540 – 17 071 Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka 7 650 1 896 – 9 546 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge 92 150 1 830 – 93 980 Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge 47 329 4 106 – 51 435 Jordbromalm 6:10 Rörvägen 7 Haninge 4 690 1 328 – 6 018 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge 13 300 2 800 – 16 100 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge – – – – Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 8 020 800 – 8 820 Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge 5 103 4 174 – 9 277 Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge 8 609 – – 8 609 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650 – 4 060 Heden 4 Lövbacksvägen 4, 6 Huddinge 4 658 – – 4 658 Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge 1 600 230 – 1 830 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 191 206 – 5 397 Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge 1 130 225 – 1 355 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 284 1 094 – 4 378 Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge 616 910 – 1 526 Jakobsbe rg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla – – – – Jakobsbe rg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla 2 000 650 – 2 650 Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Katrinedalsvägen 27 & 29 Järfälla – – – – Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla 2 247 281 – 2 528 Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla 2 490 192 – 2 682 Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla 10 187 2 182 – 12 369 Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla 3 942 440 – 4 382 Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka 2 360 200 – 2 560 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 3 621 – – 3 621 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 300 870 – 2 170 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna 6 345 855 – 7 200 Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna 3 810 – – 3 810 Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna 2 150 507 – 2 657 Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna 8 640 540 – 9 180 Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 335 1 760 – 3 095 Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna 1 547 – – 1 547 Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna 1 210 – – 1 210 Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna 6 930 5 910 – 12 840 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna 12 142 5 525 – 17 667 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna 10 907 5 045 – 15 952 Domnarvet 16 Fagerstagatan 7 Stockholm 2 403 1 997 – 4 400 Domnarvet 17 Fagerstagatan 5 Stockholm 6 549 1 395 – 7 944 Domnarvet 34 Garpenbergsgatan 3 Stockholm 1 460 560 – 2 020 Domnarvet 40 Gunnebogatan 34 Stockholm 2 048 532 – 2 580 Elektra 11 Västberga Allé 38, 40 och 50 Stockholm 9 570 970 – 10 540 Fabrikören 9 Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 111 955 – 4 066 Finspång 4 Finspångsgatan 55 Stockholm 2 315 470 – 2 785 Finspång 6 Finspångsgatan 49-51 Stockholm 6 989 1 380 – 8 369 Flyghallen 1 Flygfältsgatan 15 Stockholm 741 2 328 – 3 069 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 11, 13 Stockholm 14 783 4 573 – 19 356 Grossisten 1 Grossistvägen 7 Stockholm 1 460 454 – 1 914 Hangaren 1 Flygfältsgatan 1-11 Stockholm 6 842 4 037 – 10 879 Hangaren 3 Postﬂygsgatan 2-12 Stockholm 2 465 1 150 – 3 615  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 129 Fastighetsförteckning – Stockholm Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Horndal 1 Fagerstagatan 29 Stockholm 7 055 1 270 – 8 325 Hällsätra 2 Stensätravägen 3 Stockholm 8 223 2 716 – 10 939 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm 392 60 – 452 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm 6 961 4 657 – 11 618 Induktorn 35 Ranhammarsvägen 10 Stockholm 3 610 – – 3 610 Kolsva 1 Fagerstagatan 26 Stockholm 4 800 365 – 5 165 Konsumenten 1 Konsumentvägen 4, 8 Stockholm 6 115 1 788 – 7 903 Landningsbanan 21 Flygfältsgatan 2C Stockholm 350 300 – 650 Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm 1 900 400 – 2 300 Miklaholt 2 Haukadalsgatan 10 Stockholm 876 1 046 – 1 922 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm 2 880 2 711 – 5 591 Murmästare-Ämbetet 1 Murmästarvägen 21-45 Stockholm 11 353 682 – 12 035 Murmästare-Ämbetet 2 Murmästarvägen 17-19 Stockholm 7 345 640 – 7 985 Murmästare-Ämbetet 3 Murmästarvägen 1 Stockholm 9 939 1 410 – 11 349 Mörtö 6 Fryksdalsbacken 20 Stockholm 1 506 1 090 – 2 596 Panncentralen 1 Partihandlarvägen 50-52 Stockholm 10 711 2 314 – 13 025 Råﬁlmen 1 Harpsundsvägen 181 Stockholm 1 410 – – 1 410 Sillö 3 Edsvallabacken 20-24 Stockholm 5 853 1 146 – 6 999 Skultuna 3 Finspångsgatan 44 Stockholm 8 908 2 926 – 11 834 Solkraften 12 Solkraftsvägen 33 Stockholm 620 608 – 1 228 Stensätra 16 Stensätravägen 2-4 Stockholm 9 740 1 740 – 11 480 Säteritaket 1 Maltesholmsvägen 88 Stockholm 938 1 532 – 2 470 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm 2 675 – – 2 675 Varubilen 1 Konsumentvägen 13-17 Stockholm 7 917 1 835 – 9 752 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm 9 859 – – 9 859 Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm 5 750 3 296 – 9 046 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317 – 2 851 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 6 850 750 – 7 600 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala 13 903 1 260 – 15 163 Runö 7:73 & 7:74 Sågvägen 26 Österåker 3 022 – – 3 022 Totalt Stockholm 537 237 106 206 – 643 443 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 130 ) Innehas med tomträtt Fastighetsförteckning – Övriga Sverige Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv 7 640 – – 7 640 Geväret 1, Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping 6 115 – – 6 115 Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg 3 381 1 115 – 4 496 Högsbo 34:18 J A Wettergrens Gata 10 Göteborg 2 914 2 420 – 5 334 Bronsen 1, 4, 5, 6, 7 Industrigatan 87 Helsingborg 8 426 – – 8 426 Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs 7 187 – – 7 187 Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad 8 737 – – 8 737 Grepen 9, Grepen 12, Grepen 14 Skogvaktarevägen 11, 15 & 17 Lidköping 6 954 – – 6 954 Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund 12 924 7 506 3 359 23 789 Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund 5 438 380 – 5 818 Bredablick 4 Sallerupsvägen 34 Malmö 17 795 – – 17 795 Båtyxan 5 Järnyxegatan 15-17 Malmö 4 758 775 – 5 533 Båtyxan 6 Stenyxegatan 1 Malmö 10 928 3 463 – 14 391 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö 1 080 1 758 – 2 838 Lommen 6, Anden 1 Långgatan 74 & 80 Mellerud 7 265 – – 7 265 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 – – 40 730 Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping 7 700 – – 7 700 Kamaxeln 6 Batterivägen 11 Skövde 1 267 1 013 – 2 280 Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp 8 976 324 – 9 300 Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg 11 19 9 – – 11 19 9 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan 1 161 1 481 – 2 642 Gräsanden 7 Skaragatan 15 Vara 6 946 1 801 – 8 747 Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara 10 220 – – 10 220 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda 16 720 2 807 – 19 527 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda 11 430 1 570 – 13 000 Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål 4 190 – – 4 190 Totalt Övriga Sverige 232 081 26 413 3 359 261 853 Totalt Sverige 769 318 132 619 3 359 905 296  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 131 Fastighetsförteckning – Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo 10 561 5 552 – 16 113 Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo 2 483 747 – 3 230 Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 Esbo 4 053 1 189 – 5 242 Luomannotko 5 (49-22-6-5-L) Luomannotko 5 Esbo 1 497 163 – 1 660 Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo 16 623 2 122 – 18 745 Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo 1 150 – – 1 150 Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo 2 430 380 – 2 810 Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo 7 221 1 599 – 8 820 Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo 5 984 – – 5 984 Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo 9 275 3 374 – 12 649 Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) Hernepellontie 11 Helsingfors 560 440 – 1 000 Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors 2 323 471 – 2 794 Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) Linnanpajantie 26 Helsingfors 1 897 275 – 2 172 Lyhtytie 7 (91-40-153-22-C) Lyhtytie 7 Helsingfors 576 264 – 840 Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) Muonamiehentie 12 Helsingfors 2 295 – – 2 295 Muonamiehentie 14 (91-46-130-27) Muonamiehentie 14 Helsingfors 1 000 400 – 1 400 Puusepänkatu 2 (91-43-59-5) Puusepänkatu 2 Helsingfors 7 460 400 – 7 860 Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors 2 199 2 146 – 4 345 Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors 2 128 565 – 2 693 Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors 5 342 1 941 – 7 283 Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors 12 231 5 111 – 17 342 Ruosilantie 14 G (91-32-42-12) Ruosilantie 14 G Helsingfors 1 946 – – 1 946 Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors 27 289 10 603 – 37 892 Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors 5 486 2 319 – 7 805 Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors 9 437 2 107 – 11 544 Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo 1 183 – – 1 183 Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby 4 275 810 – 5 085 Pakkasraitti 4 (858-411-1-150) (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby 2 917 504 – 3 421 Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby 4 447 702 – 5 149 Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby 12 313 1 450 – 13 763 Ansatie 3 (92-40-500-7) (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda 9 421 2 427 – 11 848 Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda 20 775 2 254 – 23 029 Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda 2 325 391 – 2 716 Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda 552 549 590 1 691 Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda 796 300 – 1 096 Juhanilantie 1 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 1 Vanda 1 600 610 – 2 210 Juhanilantie 3 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 3 Vanda 1 100 800 – 1 900 Juhanilantie 4 (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 4 Vanda 5 381 790 – 6 171 Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda 4 762 1 812 – 6 574 Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda 1 706 772 – 2 478 Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda 3 448 894 – 4 341 Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda 6 286 – – 6 286 Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda 1 637 1 122 – 2 759 Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda 19 413 10 112 – 29 525 Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda 3 572 1 136 – 4 708 Köyhämäentie 15 (92-68-13-10) Köyhämäentie 15 Vanda 1 957 505 – 2 462 Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda 8 788 1 339 – 10 127 Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda 41 412 11 394 – 52 806 Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda 2 355 1 327 – 3 682 Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda 5 209 872 – 6 081 Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda 7 641 642 – 8 283 Pavintie 3-7 (92-96-101-4) (92-96-101-7) Pavintie 3-7 Vanda 22 217 2 307 – 24 524 Porraskuja 1 (92-41-102-3 et al) Porraskuja 1 Vanda 560 290 – 850 Porraskuja 3 (92-41-102-3 et al) Porraskuja 3 Vanda 800 280 – 1 080 Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003-P) Porttisuontie 9 Vanda 3 860 610 – 4 470 Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda 2 854 474 – 3 328 Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda 990 805 – 1 795  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 132 Fastighetsförteckning – Helsingfors Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda 6 267 730 – 6 997 Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda 2 972 1 075 – 4 047 Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda 4 469 588 – 5 057 Ti il iti e 11 (9 2-26 -118 -15) Tiili tie 11 Vanda 4 029 329 – 4 358 Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda 57 367 4 930 62 297 Tikkurilantie 102 (92-68-13-10) Tikkurilantie 102 Vanda 1 456 1 383 – 2 839 Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda 8 090 2 663 – 10 753 Trukkikuja 1 (92-75-200-1) Trukkikuja 1 Vanda 3 360 2 228 – 5 588 Tulkintie 29 (92-40-503-1) Tulkintie 29 Vanda 10 181 3 971 – 14 152 Tulkintie 29 B (92-40-503-1) Tulkintie 29 B Vanda 3 842 – – 3 842 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9 et al) Vantaalaaksontie 6 Vanda 10 045 3 763 – 13 808 Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda 10 800 100 – 10 900 Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda – – – – Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda 10 015 60 – 10 075 Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda 3 951 1 285 – 5 236 Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda 1 552 1 441 – 2 993 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 545 545 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 8 140 8 140 Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda 20 654 – – 20 654 Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda 30 054 – – 30 054 Totalt Helsingfors 539 098 114 99 2 9 275 663 366 Fastighetsförteckning – Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo 494 – – 494 Autokeskuksentie 12 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 12 Birkala 2 940 – – 2 940 Autokeskuksentie 14 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 14 Birkala 3 100 – – 3 100 Autokeskuksentie 16 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 16 Birkala 991 7 497 – 8 488 Autokeskuksentie 18 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 18 Birkala 85 – – 85 Autokeskuksentie 20 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 20 Birkala 5 023 – – 5 023 Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala 2 246 – – 2 246 Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala 5 733 1 147 – 6 880 Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala 4 209 1 549 – 5 758 Jasperintie 310 B (604-418-1-567) Jasperintie 310 B Birkala 1 854 247 – 2 101 Jasperintie 334 A (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 A Birkala 1 458 685 – 2 143 Jasperintie 334 B (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 B Birkala 1 118 – – 1 118 Jasperintie 334 C (604-418-0001-0578) Jasperintie 334 C Birkala 734 296 – 1 030 Lasikaari 1 (604-419-3-242) Lasikaari 1 Birkala 4 914 700 – 5 614 Muuraintie 3 (604-402-1-662) Muuraintie 3 Birkala 3 044 690 – 3 734 Ruutanakorventie 2 (604-408-1-231) Ruutanakorventie 2 Birkala 1 906 295 – 2 200 Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23–25 Birkala 1 633 – – 1 633 Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala 1 452 – – 1 452 Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala 1 736 – – 1 736 Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala 1 466 840 – 2 306 Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg 2 620 – – 2 620 Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti–Jussintie 3 Björneborg 1 060 – – 1 060 Lounatuulentie 10 (609-53-62-2) Lounatuulentie 10 Björneborg 1 470 – – 1 470 Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja–Hiltantie 8 Björneborg 1 278 435 – 1 713 Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg 1 027 – – 1 027 Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1) Alkrogintie 2 Borgå 396 – – 396 Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs 796 – – 796 Koikkurintie 2 (61-6-165-7-4) Koikkurintie 2 Forssa 1 230 322 – 1 552 Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa 26 176 4 880 – 31 056 Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi 519 – – 519 Tarmontie 2-4 (98-435-7-400 et al) Tarmontie 2–4 Hollola 12 200 2 210 – 14 410 Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge 895 783 – 1 678 Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge 47 716 14 230 – 61 946 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 133 Fastighetsförteckning – Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors 240 – – 240 Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis 571 – – 571 Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad 990 – – 990 Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Ahjokatu 26 Jyväskylä 1 554 689 – 2 243 Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä 655 – – 655 Heinämäentie 8 (179-47-60-17) Heinämäentie 8 Jyväskylä 1 217 – – 1 217 Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä 5 368 531 – 5 899 Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä 1 784 – – 1 784 Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä 4 294 1 093 – 5 387 Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä 3 040 – – 3 040 Metsäraivio 2 (179-26-77-11) Metsäraivio 2 Jyväskylä 1 123 – – 1 123 Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä 2 475 669 – 3 144 Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä 1 601 548 – 2 149 Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä 1 184 – – 1 184 Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä 1 043 – – 1 043 Palokärjentie 7 (179-48-1-12) Palokärjentie 7 Jyväskylä 901 19 – 920 Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1) Puulaakintie 8 Jyväskylä 1 417 30 – 1 447 Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä 9 078 4 557 – 13 635 Savelankatu 3 (179-6-112-51) Savelankatu 3 Jyväskylä 1 175 – – 1 175 Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä 4 607 – – 4 607 Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä 2 067 – – 2 067 Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä 4 742 – – 4 742 Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä 10 820 – – 10 820 Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2) Kettukalliontie 27 Kajana 597 – – 597 Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana 990 – – 990 Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää 490 – – 490 Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby 1 712 – – 1 712 Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby 3 264 – – 3 264 Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby 800 – – 800 Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele 1 473 – – 1 473 Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele 13 117 5 134 – 18 251 Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari 623 – – 623 Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka 2 324 – – 2 324 Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka 1 127 – – 1 127 Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1) Kaupinkatu 19 Kouvola 675 – – 675 Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo 444 – – 444 Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1) Lukkosalmentie 14 Kuopio 1 755 – – 1 755 Mestarinkatu 5 (297-24-14-3-3) Mestarinkatu 5 Kuopio 1 790 852 – 2 642 Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka 539 – – 539 Aniankatu 9 (398-4-379-5) Aniankatu 9 Lahtis 2 027 – – 2 027 Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis 1 711 700 – 2 411 Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis 4 980 – – 4 980 Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis 26 441 646 – 27 087 Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) Metsäkiventie 4 Lappo 5 799 314 – 6 113 Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa 529 – – 529 Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo 7 507 976 – 8 483 Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo 1 168 385 – 1 553 Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo 1 224 – – 1 224 Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo 2 100 – – 2 100 Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo 5 600 – – 5 600 Vakiotie 9 (423-428-4-224) Vakiotie 9 Lundo 2 170 308 – 2 478 Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame 1 400 – – 1 400 Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame 4 300 – – 4 300 Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame 354 – – 354 Punasillantie 31 A (500-402-6-411) Punasillantie 31 A Muurame 550 – – 550 Punasillantie 31 B (500-402-6-411) Punasillantie 31 B Muurame 500 – – 500 Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame 1 250 80 – 1 330 Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame 1 226 – – 1 226 Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes 519 – – 519 Välttitie 7 (895-18-7-4-L1) Välttitie 7 Nystad 520 – – 520 Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu 540 – – 540 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 134 Fastighetsförteckning – Övriga Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Kaaritie 7 (593-4-50-5) Kaaritie 7 Pieksämäki 534 – – 534 Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Pulkkila 574 – – 574 Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo 999 153 – 1 152 Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso 537 – – 537 Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Teollisuustie 28 Rovaniemi 1 019 268 – 1 287 Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1) Teollisuustie 29 Rovaniemi 4 856 – – 4 856 Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1) Perämiehenkatu 7 Salo 1 039 – – 1 039 Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 Sankt Michel 334 – – 334 Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) Yrittäjänkatu 10 Sankt Michel 474 – – 474 Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki 2 435 534 – 2 969 Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Strömsdal 551 – – 551 Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi 573 – – 573 Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors 1 908 – – 1 908 Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors 2 618 200 – 2 818 Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors 1 972 684 – 2 656 Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors 1 650 660 – 2 310 Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9-B) Joentaustankatu 3 Tammerfors 6 199 1 173 – 7 372 Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors 4 044 – – 4 044 Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors 16 649 8 637 – 25 286 Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Peltolamminkatu 40 Tammerfors 536 – – 536 Tuotekatu 3 (837-330-6123-11) Tuotekatu 3 Tammerfors 10 047 639 – 10 686 Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors 433 – – 433 Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18) Uurastajankatu 3 Tammerfors 10 195 1 977 – 12 172 Autotehtaantie 1 (109-40-103-10 et al) Autotehtaantie 1 Tavastehus 10 652 1 090 – 11 742 Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus 2 398 267 – 2 665 Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus 17 715 – – 17 715 Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg 3 578 – – 3 578 Jääsalontie 17 (564-9-31-1-S) Jääsalontie 17 Uleåborg 2 619 2 217 – 4 836 Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg 26 189 41 400 – 67 589 Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg 3 110 700 – 3 810 Lumijoentie 2 (564-9-23-40 et al) Lumijoentie 2 Uleåborg 6 778 – – 6 778 Mittarikuja 5 (564-84-8-5) Mittarikuja 5 Uleåborg 6 900 300 – 7 200 Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg 5 539 105 – 5 644 Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg 2 586 – – 2 586 Äimäkuja 2 (564-10-2-16) Äimäkuja 2 Uleåborg 12 157 – – 12 157 Äimäkuja 3 (564-10-2-13) Äimäkuja 3 Uleåborg 3 700 – – 3 700 Äimätie 1 (564-10-9-2) Äimätie 1 Uleåborg 3 741 – – 3 741 Äimätie 5 (564-10-9-1-L1) Äimätie 5 Uleåborg 2 669 – – 2 669 Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-1) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski 12 514 1 410 – 13 924 Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa 535 – – 535 Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis 16 956 3 316 – 20 272 Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari 487 – – 487 Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska 2 265 – – 2 265 Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska 724 324 – 1 048 Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi 4 700 397 – 5 097 Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi 4 633 672 – 5 305 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi 6 872 2 083 – 8 955 Kuninkaanväylä 35 A (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A Åbo 1 453 – – 1 453 Kuninkaanväylä 35 B (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 B Åbo 1 051 – – 1 051 Kuninkaanväylä 35 C (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 C Åbo 1 052 196 – 1 248 Kuninkaanväylä 35 D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 D Åbo 1 565 – – 1 565 Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1) Kuormakatu 17 Åbo 3 981 2 765 – 6 746 Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo 25 668 1 603 – 27 271 Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo 10 876 3 204 – 14 080 Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo 4 170 200 – 4 370 Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo 2 816 387 – 3 203 Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004-D) Urusvuorenkatu 3 Åbo 5 087 624 – 5 711 Totalt Övriga Finland 597 510 132 520 0 730 029 Totalt Finland 1 136 608 247 512 9 275 1 393 395 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 135 Fastighetsförteckning – Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt 202 Route de Pontoise Argenteuil 2 189 521 – 2 710 51 Rue de Presles Aubervilliers 9 375 – – 9 375 39 Boulevard du Général Delambre Bezons 700 650 – 1 350 19 Avenue Albert Einstein Blanc Mesnil 10 931 2 635 – 13 566 24-26 Rue Gutenberg Bondouﬂe 6 187 130 – 6 317 6 Rue Gustave Madiot Bondouﬂe 880 30 – 910 73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy 3 677 1 519 – 5 196 6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge – 515 – 515 423 Rue Audemars Buc 1 470 – – 1 470 6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette 170 667 – 837 13 Rue Gutenberg Bussy Saint Georges 5 303 2 383 – 7 686 29 Rue du Marché Rollay Champigny sur Marne – 945 – 945 477 Rue Marcel Paul Champigny sur Marne 1 589 – – 1 589 16 Bis Rue de Paris Champlan 250 400 – 650 16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne 1 863 – – 1 863 22 Rue Aman Jean Chevry 2 400 – – 2 400 17 Avenue du Parc Chilly Mazarin 1 685 309 – 1 994 32 Rue des Osiers Coignières 4 379 1 219 – 5 598 Rue René Laennec Coignières 928 – 928 2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien 3 831 1 169 – 5 000 51 Allée du Clos des Charmes Collégien 2 651 543 – 3 194 Allée des Portes de la Forêt Collégien – – 635 635 2 Boulevard de France Combs-La-Ville 5 885 1 145 – 7 030 2 Rue de la Borne Blanche Combs-La-Ville 6 582 835 – 7 417 1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes 19 360 – 19 360 3 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes – – 538 538 14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis 2 590 830 – 3 420 2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin 1 762 684 – 2 446 Route de Choisy, Carrefour Pompadour, ZA La Basse Quinte Créteil – – 658 658 6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy Beaubourg 10 614 – 10 614 65 Avenue Georges Politzer Elancourt 4 405 1 593 – 5 998 28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville 3 421 2 144 – 5 565 35 Boulevard de Beaubourg Émerainville 2 379 1 556 – 3 935 56 Boulevard de Beaubourg Émerainville 837 162 – 999 8-10 Rue de Chevilly Fresnes 5 563 975 – 6 538 6 Rue de Chevilly Fresnes 1 020 – 1 020 3 Avenue des Morillons Garges-Lès-Gonnesse 2 853 815 – 3 668 125 Avenue Louis Roche Gennevilliers 333 322 – 655 141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers 1 305 867 – 2 172 16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers 6 798 1 141 – 7 939 84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers 2 706 2 214 – 4 920 Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville 810 170 – 980 7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny 1 854 2 444 – 4 298 16 Rue de la Patelle Herblay 6 600 800 – 7 400 21-23 Rue du Gros Murger Herblay 10 151 2 174 – 12 325 10 Rue Ampere Igny 1 932 370 – 2 302 135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne 1 000 – 1 000 17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne 2 327 796 – 3 123 52/51 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne 1 562 748 – 2 310 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux – – 533 533 2 Rue Levassor Les Mureaux 1 120 – – 1 120 62 Rue Pierre Curie Les Mureaux 5 640 360 – 6 000 10 Avenue des Tropiques Les Ulis 765 1 347 – 2 112 10 Avenue des Tropiques Les Ulis – – 3 639 3 639 12 Avenue des Tropiques Les Ulis 3 426 1 730 – 5 156 3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis 1 510 190 – 1 700   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 136 Fastighetsförteckning – Paris Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt 4 Avenue du Parana Les Ulis 3 643 520 – 4 163 4 Avenue du Parana Les Ulis 2 461 395 – 2 856 7-12 Avenue des Tropiques Les Ulis 1 056 4 900 – 5 956 La Mare aux Plantards Lieusaint 1 996 2 488 – 4 484 Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes 7 109 1 167 – 8 276 14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 1 079 277 – 1 356 5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 2 655 1 836 – 4 491 8 Rue Léonard de Vinci Lisses 2 400 808 – 3 208 14 Rue des Campanules Lognes 2 459 641 – 3 100 10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny en Vexin 5 709 165 – 5 874 4 Rue Galvani Massy 544 259 – 803 4 Rue Galvani Massy 3 106 1 551 – 4 657 9 Rue du Buisson aux Fraises Massy 4 257 4 224 – 8 481 4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory 4 519 220 – 4 739 107 Rue Marcelin Berthelot Moissy-Cramayel – 1 229 – 1 229 51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 Allée du bois Renaud Montereau – – 441 441 51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 Allée du bois Renaud Montgeron 881 4 468 – 5 349 97 Avenue Jean Jaurès Montgeron – 137 – 137 98 Avenue Jean Jaurès Montgeron 1 170 788 – 1 958 Le Bas Montjoie - RN 20 Montlhéry – – 334 334 33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny – – 609 609 1 ter Rue du Marais Montreuil 840 200 – 1 040 3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis 3 890 639 – 4 529 8 Rue du Docteur Charcot Morangis 1 268 1 366 – 2 634 39 Avenue des Guilleraies Nanterre 1 450 793 – 2 243 6 Rue des Peupliers Nanterre 1 432 1 433 – 2 865 ZAC des Hautes Patures Nanterre – – 635 635 9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux – – 516 516 164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne – – 635 635 49 Rue des frères Lumières Neuilly-sur-Marne 6 700 – – 6 700 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel 2 308 822 – 3 130 20-24 Rue du Ballon Noisy-Le-Grand 5 398 433 – 5 831 Route Nationale 48 Orgeval – – 635 635 166-168 Rue Denis Diderot Pantin 977 475 – 1 452 85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin 6 528 714 – 7 242 3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre Paris – 473 – 473 ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye – – 1 202 1 202 Avenue Ozanne Porcheville 3 514 328 – 3 842 1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie 154 264 – 418 12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis 4 429 8 692 – 13 121 110 Rue de Paris Saint Ouen l'Aumone 2 077 173 – 2 250 2 Rue André Ampère Saint Ouen l'Aumone 2 200 330 – 2 530 1 Avenue de la Pépinière Saint Witz 2 041 1 341 – 3 382 2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois 295 342 – 637 Route Nationale 19 Servon – – 483 483 1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie 2 620 436 – 3 056 63 Grande Rue Survilliers 36 325 3 428 – 39 753 10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes 2 300 – – 2 300 25 Rue Henri Farman Tremblay 1 315 478 – 1 793 1-3 Place Thomas Edison Valenton 3 880 1 331 – 5 211 2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton 4 311 747 – 5 058 Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine 2 076 – – 2 076 Rue de la Prairie, "Complexe industriel Prairie de Villebon sur Yvette" Villebon-sur-Yvette 5 090 1 210 – 6 300 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge – – – – 18 bis Voie de Mons Villeneuve le Roi 550 – – 550 5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges 1 393 410 – 1 803 98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges 15 758 2 061 – 17 819 4 Route de Paray Wissous 2 250 – – 2 250 Totalt Paris 345 981 95 039 11 492 452 512  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 137 Fastighetsförteckning – Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Rue des Alisiers+B490:G572 Argiésans 1 458 – – 1 458 46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles 830 – – 830 Avenue de l'Ile-de-France Artigues 1 365 – – 1 365 Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim 1 974 214 – 2 188 54 Chemin des Barmettes Béligneux 3 050 430 – 3 480 Rue Léon Hennebique Bergerac 650 – – 650 96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air 1 188 – – 1 188 43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Lyon 1 000 450 – 1 450 1075 Rue Louis Breguet Calais 1 080 – – 1 080 8 Rue de Bel Air Carquefou 1 238 – – 1 238 31 Rue de Mélou Castres 870 – – 870 2 Route de Laigneville Caufry 9 600 – – 9 600 36 Rue de Bray Césson-Sévigné 1 414 – – 1 414 Rue Georges Derrien Chalon sur Saône 1 175 – – 1 175 346 Rue P et L Ramus Chambery 920 – – 920 63 Route de Prix Charleville-Mézières 905 – – 905 3 Rue René Cassin Chartres 300 – – 300 35 Avenue des Frères Montgolﬁer Chassieu 7 344 600 – 7 944 42 Avenue du Progrès Chassieu 16 103 216 – 16 319 6 Rue de Cobrelle Chavelot 1 057 – – 1 057 2 Avenue de l'Industrie Corbas 5 834 – – 5 834 42 Rue de Vaucanson Décines 1 725 1 430 – 3 155 1130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes 2 635 439 – 3 074 71 Rue de Bruxelles Evreux 1 040 – 1 040 2 Avenue Jean Jaurès Feyzin 5 237 850 – 6 087 7 Rue Fernand Forest Gouesnou 1 181 – – 1 181 Rue des Frères Chappe Grentheville 1 510 – – 1 510 1 Bis rue Denis Papin Joue-les-Tours 1 990 – – 1 990 1 Bis rue Denis Papin Joue-les-Tours – 2 240 – 2 240 26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc 1 025 – – 1 025 Rue des Genets Langueux 1 090 – – 1 090 Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval 1 107 – – 1 107 273 Boulevard Jules Durand Le Havre 1 000 – – 1 000 50 Rue Pierre Martin Le Mans 1 004 – – 1 004 33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lille Lesquin – – 558 558 5 Rue P.Lebon Limoges 1 314 – – 1 314 5737 Chemin des Tuileries Limonest – – 504 504 111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac 1 177 – – 1 177 2 Rue Paquier Longvic 1 359 – – 1 359 5 Avenue Gay Lussac Lons 620 – – 620 165 Rue René Maire Lons Le Saunier 720 – – 720 Chauvemont, Ludres Ludres – – – – 59 à 63 Boulevard Barry Marseille 770 – – 770 34 Avenue de la Grange Noire Merignac 700 – – 700 42 Avenue de la Grange Noire Merignac 1 142 – – 1 142 10 Rue des Serruriers Metz 1 544 – – 1 544 5 Rue des Drapiers Metz – 1 898 – 1 898 Route d'Heyrieux Mions – – 543 543 1208 Avenue des Souspirous Montfavet 1 145 – – 1 145 212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy 1 108 – – 1 108 18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain 16 000 1 397 – 17 397 7 Rue de la Boétie Niort 1 081 – – 1 081 1 Rue des Fauvettes Ostwald – 2 233 – 2 233 Avenue Gustave Eiffet Pessac 806 – – 806 Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey 1 075 – – 1 075 5 Rue Albert Stephan Quimper 1 089 – – 1 089 5 Rue Louise Michel Reims 1 018 – – 1 018 7 Rue de la Poudrière Richwiller 935 – – 935 Rue Louis d'Acquin Rouvignies – – – –  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 138 Fastighetsförteckning – Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond – – – – 280 Allée du Broc Saint-Avit 997 – – 997 101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold 586 689 – 1 275 Zone Industrielle de Saint Barthélémy d'Anjou Saint-Barthélémy d'Anjou 878 – – 878 7 Rue de la Cote de Beauté Saintes 1 066 – – 1 066 7 Rue des Haveurs Saint-Etienne 1 015 – – 1 015 25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval 775 – – 775 300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas 1 495 – – 1 495 3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure 3 050 – – 3 050 Rue de la Ville es Cours Saint-Malo 1 191 – – 1 191 6 Rue Président Delame Lelièvre Saint-Saulves 600 – – 600 12 Rue André Rausch Sarreguemines 1 047 – – 1 047 11 Rue Jean Renoir Thionville 1 059 – – 1 059 Route de Verdun Toul 2 793 586 – 3 379 20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse 1 103 – – 1 103 Rue Saux Marais Tourlaville 824 – – 824 Rue Gay Lussac Valenciennes – – 635 635 114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-En-Velin 2 000 – – 2 000 4 Rue des Alpes, Zone d'Activité Est Vaulx-En-Velin 2 658 91 – 2 749 5 Avenue Karl Marx Vaulx-En-Velin 1 740 400 – 2 140 Boulevard Laurent Bonnevay et Allée des Savoies Venissieux – – 712 712 619 Rue Delbecque Verquigneul 1 050 – – 1 050 Rue François Meunier Vial, Boulevard Burdeau Villefranche sur Saône – – 635 635 Totalt Övriga Frankrike 139 429 14 163 3 587 157 179 Totalt Frankrike 485 410 109 202 15 079 609 690  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 139 Fastighetsförteckning – Randstad & Eindhoven Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Bolderweg 33-35 Almere 3 347 829 – 4 176 Rondebeltweg 21-31 Almere – 2 635 – 2 635 Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere 20 068 3 100 – 23 168 Transistorstraat 80 Almere 1 238 932 173 2 343 Veluwezoom 15 Almere 4 094 1 289 – 5 383 Veluwezoom 22 Almere 2 623 2 152 295 5 070 Versterkerstraat 10 Almere 6 150 4 699 – 10 849 Bolstoen 6c Amsterdam 175 78 – 253 Bolstoen 6d Amsterdam 170 40 – 210 Pleimuiden 7 Amsterdam 757 100 – 857 Kolding 9 Barendrecht 526 143 216 885 De Maas 40 Best 2 257 468 – 2 725 De Rijn 7a-7c, 9 Best 2 145 930 – 3 075 Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel 6 100 900 – 7 000 Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel 5 789 300 – 6 089 Kerketuinenweg 35 Den Haag 6 493 1 532 – 8 025 Zilverstraat 27 Den Haag 596 133 – 729 Zilverstraat 35 Den Haag 500 106 – 606 Aventurijn 600 Dordrecht 376 632 – 1 008 Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht 1 917 500 – 2 417 Donker Duyvisweg 301 Dordrecht 8 966 2 472 – 11 438 Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht 866 1 245 – 2 111 Labradoriet 300-320 Dordrecht 1 663 183 – 1 846 Pieter Zeemanweg 17 Dordrecht 21 411 1 928 – 23 339 De Witbogt 22-22a Eindhoven 1 080 843 – 1 923 Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven 2 623 2 197 – 4 820 Dillenburgstraat 35 Eindhoven 2 320 805 – 3 125 Esp 100 Eindhoven 2 356 1 314 – 3 670 Esp 125 Eindhoven 2 875 866 – 3 741 Esp 241 Eindhoven 2 510 408 – 2 918 Hoev enweg 11-11a Eindhoven 2 976 2 923 – 5 899 Hurksestraat 20-22 Eindhoven 11 608 988 – 12 596 Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven 17 583 1 695 – 19 278 Wekkerstraat 37-53 Eindhoven 7 465 – – 7 465 De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo 1 750 390 – 2 140 Buys Ballotstraat 3 Gorinchem 795 – – 795 Franklinweg 35 Gorinchem 2 477 530 – 3 007 Oudeweg 42 Haarlem 5 312 1 920 – 7 232 Diamantlaan 10 Haarlemmermeer 2 668 709 – 3 377 Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer 811 898 – 1 709 Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer 3 997 2 222 – 6 219 Liebrugweg 1 Haarlemmermeer 480 930 – 1 410 Opaallaan 31 Haarlemmermeer 500 620 – 1 120 Opaallaan 35 Haarlemmermeer 1 563 609 – 2 172 Grasbeemd 12 Helmond 2 400 340 – 2 740 Franciscusweg 4 Hilversum 1 546 112 – 1 658 Bergveste 12-14 Houten 2 537 850 – 3 387 Voorveste 1-3 Houten 1 824 685 – 2 509 Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland 3 675 – – 3 675 Nijverheidsweg 25 Mijdrecht 3 500 44 – 3 544 Kelvinweg 1 Nissewaard 1 113 66 – 1 179 Kelvinweg 3 Nissewaard 2 430 135 – 2 565 Ketelweg 18a-22 Papendrecht 5 620 4 550 – 10 170 Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp 3 153 560 – 3 713 Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp 2 059 422 283 2 764  ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 140 Fastighetsförteckning – Randstad & Eindhoven Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Driemansteeweg 66 Rotterdam 448 848 – 1 296 Linschotenstraat 100 Rotterdam 1 035 480 – 1 515 Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam 2 623 1 431 – 4 054 Stadionweg 39 Rotterdam – – 6 046 6 046 Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam 4 210 611 – 4 821 Admiraal de Ruyterstraat 2 Schiedam 8 116 4 022 – 12 138 Fo r t u nawe g 11 Schiedam 970 142 – 1 112 Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel 2 821 2 546 – 5 367 Ekkersrijt 4302 Son en Breugel 2 907 878 – 3 785 Ekkersrijt 4304 Son en Breugel 2 875 719 – 3 594 Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel 1 859 463 – 2 322 Ekkersrijt 7501 Son en Breugel 1 794 1 708 – 3 502 Damzigt 54-58 Utrecht 1 514 675 – 2 189 Nevadadreef 72-78 Utrecht 900 510 – 1 410 Proostwetering 30 Utrecht 8 259 244 – 8 503 Savannahweg 57-59 Utrecht 1 323 599 – 1 922 Savannahweg 63-65 Utrecht 2 983 542 – 3 525 Zonnebaan 23-45 Utrecht 9 380 8 005 – 17 385 Coenecoop 395 Waddinxveen 984 79 – 1 063 De Vest 62 Valkenswaard 7 121 2 425 – 9 546 John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard 1 562 500 – 2 062 De Run 4242 Veldhoven 4 346 974 152 5 472 De Run 8421 Veldhoven 1 421 169 – 1 590 Marconiweg 6 Vijfheerenlanden 1 069 340 93 1 502 Rechte Tocht 10 Zaanstad 439 268 – 707 Huis ter Heideweg 18-58 Zeist 14 154 5 471 – 19 625 Chroomstraat 140 Zoetermeer 5 744 1 500 – 7 244 Chroomstraat 91 Zoetermeer 2 242 921 – 3 163 Koperstraat 44 Zoetermeer 2 162 428 – 2 590 Philipsstraat 13-15 Zoetermeer 1 031 281 – 1 312 Totalt Randstad & Eindhoven 298 125 93 736 7 258 39 9 119 Fastighetsförteckning – Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn 625 140 – 765 Snelliusweg 10 Arnhem 1 794 295 – 2 089 Veemweg 17-35 Barneveld 3 533 3 653 – 7 186 Gildestraat 29 Borne 1 279 75 – 1 354 Brugsteen 13 Breda 460 74 – 534 Goeseelsstraat 3 Breda 725 – – 725 Goeseelsstraat 34 Breda 920 269 – 1 189 Minervum 7147 Breda 672 577 – 1 249 Takkebijsters 8 Breda 2 587 1 221 – 3 808 Trekpot 2a-2e Breda 1 948 – – 1 948 Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch 2 108 808 – 2 916 Het Zuiderkruis 11 Den Bosch 4 000 270 – 4 270 Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch 1 750 493 – 2 243 Roelofshoeveweg 19 Duiven 1 622 399 – 2 021 Kopersteden 1 Enschede 18 262 2 451 – 20 713 Gotenburgweg 38 Groningen 780 490 – 1 270 Wismarweg 3 Groningen 805 204 – 1 009 David Ricardostraat 5 Hengelo 433 482 – 915 De Marowijne 4 Hoorn 9 353 1 460 – 10 813 Vestaweg 5 Leeuwarden 7 441 1 120 – 8 561 ) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 141 Fastighetsförteckning – Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Schoenerweg 45 Maastricht 8 838 350 – 9 188 Kwar telweg 1 Moerdijk 3 220 262 – 3 482 Majoraan 9 Montferland 640 140 – 780 Konstruktieweg 7 Roermond 5 721 823 – 6 544 Belder 1 Roosendaal 2 912 764 – 3 676 Borchwerf 39 Roosendaal 6 100 900 – 7 000 Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen 3 522 1 203 – 4 725 Vouersweg 110 Sittard-Geleen 1 000 220 – 1 220 Innovatieweg 4 Terneuzen 3 024 700 – 3 724 Innovatieweg 6 Terneuzen 5 002 1 901 – 6 903 Innovatieweg 8 Terneuzen 2 679 1 953 – 4 632 Innovatieweg 10 Terneuzen 1 907 1 838 – 3 74 5 Innovatieweg 12 Terneuzen 608 2 018 – 2 626 Innovatieweg 14 Terneuzen 4 953 2 800 – 7 753 Magalhaesweg 6 Venlo 12 614 – – 12 614 Magalhaesweg 10 Venlo 14 177 618 – 14 795 Magalhaesweg 16 Venlo 10 114 228 – 10 342 Noorderpoort 4 Venlo 727 1 063 – 1 790 Van Heemskerckweg 9 Venlo 4 589 1 064 – 5 653 De Amfoor 1 Venray 4 532 1 124 – 5 656 Bijsterhuizen 2511 Wijchen 3 387 689 – 4 076 Trawlerweg 8-12 Zwolle 855 75 – 930 Totalt Övriga Nederländerna 162 218 35 214 – 197 432 Totalt Nederländerna 460 343 128 950 7 258 596 551 *) Innehas med tomträtt  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 142 Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Calle Louis Pasteur 4 Alcalá 6 500 – – 6 500 Av Reyes Católicos 8 Alcobendas 4 442 971 – 5 413 Calle Valdelaparra 29 Alcobendas 7 632 4 328 – 11 96 0 Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas 4 142 1 368 – 5 510 Valportillo Primera, 20 Alcobendas 788 – – 788 Av Conde Romanones 7 Azuqueca 13 411 587 – 13 998 Calle Or 14 Cerdanyola 904 106 – 1 010 Calle del Progrés 139 Cornellà 375 183 – 558 Paseo Flores 7 Coslada 9 343 2 199 – 11 542 Paseo Flores 36 Coslada 444 25 90 559 Paseo Flores 38 Coslada 437 25 33 495 Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava 1 599 460 – 2 059 Ps del Ferrocarril 383 Gava 4 235 878 – 5 113 Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe 7 081 – – 7 081 Av Sant Julià 104 Granollers 8 236 1 011 – 9 247 Av Sant Julià 97 Granollers 6 273 905 – 7 178 Calle Daza Valdes 7 pta 1-5 Leganes 2 020 – – 2 020 Calle Daza Valdes 7 pta 6-7 Leganes 804 – – 804 Calle Daza Valdes 7 pta 8 Leganes 402 – – 402 Calle Daza Valdes 7 pta 9-10 Leganes 804 – – 804 Calle Daza Valdes 7 pta 11-12 Leganes 814 – – 814 Calle Daza Valdes 7 pta 13-22 Leganes 4 855 – – 4 855 Calle Irlanda 6 Les Franqueses 6 576 1 524 192 8 292 Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid 773 256 – 1 029 Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid 970 346 – 1 316 Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid 929 248 – 1 177 Calle Roso de Luna 33-35 Madrid 948 297 – 1 245 Calle Roso de Luna 37-39 Madrid 948 297 – 1 245 Calle Roso de Luna 41-43 Madrid 948 343 – 1 291 Mario Roso de Luna 31 Madrid 1 111 129 325 1 565 Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet 4 107 572 – 4 679 Av La Ferreria 28 Montcada 779 245 – 1 024 Av La Ferreria 30 Montcada 789 244 – 1 033 Av La Ferreria 57 Montcada 638 1 698 – 2 336 Av La Ferreria 76-78 Montcada 1 792 311 80 2 183 Calle del Téxtil 6 Montcada 1 131 1 087 10 2 228 Calle Muga 2 Montcada 1 972 304 – 2 276 Av Prat de la Riba 186 Pallejà 3 479 – – 3 479 Calle Galileo 2 Nave 1 Parets 1 186 300 – 1 486 Calle Galileo 2 Nave 2 Parets 1 186 300 – 1 486 Calle Galileo 2 Nave 7 Parets 1 042 274 – 1 316 Calle Galileo 2 Nave 8 Parets 995 321 – 1 316 Calle Galileo 2 Nave 9 Parets 940 300 – 1 240 Calle Galileo 2 Nave 12 Parets 1 099 217 – 1 316 Calle Marconi 3 Parets 3 080 230 – 3 310 Paseo Fluvial 10 Parets 2 923 263 – 3 186 Calle Las Arenas 10-12 Pinto 1 491 360 – 1 851 Calle Metalurgia 1-3 Pinto 730 180 – 910 Calle Metalurgia 4 Pinto 800 54 – 854 Calle Metalurgia 6 Pinto 800 81 – 881 Calle Metalurgia 8-10 Pinto 1 600 108 – 1 708 Calle Metalurgia 9 Pinto 867 160 – 1 027 Cormoranes, 5-9 Pinto 6 056 – 6 056   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 143 Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Av de Sentmenat 47 Polinya 3 222 388 – 3 610 Calle Pintor Fortuny 13 Polinya 7 975 1 060 – 9 035 P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí 5 404 2 558 – 7 962 Calle Técnica 71 Sant Andreu 505 152 – 657 Calle Técnica 73 Sant Andreu 495 152 – 647 Calle Técnica 75 Sant Andreu 486 152 – 638 Calle Técnica 77 Sant Andreu 476 152 – 628 Calle Técnica 79 Sant Andreu 456 152 – 608 Calle Técnica 81 Sant Andreu 456 152 – 608 Calle Técnica 83 Sant Andreu 573 229 – 802 Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu 589 250 – 840 Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi 1 043 351 – 1 394 Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi 2 852 – – 2 852 Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires 8 095 300 – 8 395 Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu 2 728 356 – 3 084 Calle Bronce 2 Seseña – – – – Calle Monte Naranco 9 Seseña 2 700 – – 2 700 Calle Monte Naranco 10-11 Seseña 5 400 – – 5 400 Calle Monte Naranco 12-13-14 Seseña 8 098 – – 8 098 Calle Tejada del Tietar 2-3 Seseña 5 430 – – 5 430 Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342 Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342 Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua 2 172 476 – 2 648 Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera 4 500 – – 4 500 Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera 6 800 200 – 7 000 Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera 3 301 – – 3 301 Totalt Madrid & Barcelona 217 032 32 868 730 250 630 Fastighetsförteckning – Övriga Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Hort de Ses Animes 2 Mallorca 15 436 – – 2 646 Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós 2 646 1 373 121 14 458 Calle Turdetanos 1 Sevilla 12 964 861 – 4 055 Calle Ferro 14-16 Tarragona 3 194 471 – 2 328 Calle Plom 7 Tarragona 1 857 520 – 2 645 Calle Plom 9 Tarragona 2 125 421 – 2 141 Calle Plom 11 Tarragona 1 720 356 – 4 095 Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona 3 739 356 – 4 095 Totalt Övriga Spanien 43 682 4 002 121 47 804 Totalt Spanien 260 714 36 869 851 298 435  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 144 Fastighetsförteckning – Tyskland Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Schutterwälder Strasse 13 Bautzen 4 036 339 – 4 375 Weiherstrasse 28 Bayreuth 2 220 795 – 3 015 Am Dahlbusch 23 Gelsenkirchen 3 724 1 255 – 4 979 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen 18 205 91 865 19 161 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen 6 644 4 074 1 680 12 398 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen 10 531 1 456 – 11 987 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen 10 213 10 12 10 235 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen 8 836 287 1 083 10 206 Schulze Detlitzsch Strassse 3-9 Heiden 7 590 805 – 8 395 Totalt 71 999 9 112 3 640 84 751 Totalt Tyskland 71 999 9 112 3 640 84 751   Fastighetsförteckning – Totalt Sagax Uthyrningsbar area i kvm Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Totalt 3 189 450 665 666 39 462 3 894 577 Fastighetsförteckning – Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Skjernvej 6 Aalborg, Danmark 3 055 514 – 3 569 Lokesvej 1 Hillerød, Danmark 2 003 887 – 2 890 Totalt 5 058 1 401 – 6 459 Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459   AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 145 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal  -   Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter ﬁnansnetto efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat ﬁnansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomt- rättsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före ﬁnansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra ﬁnansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande- graden i koncernens fastigheter. EURIBOR Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro. Ej alternativt nyckeltal. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före ﬁnansiella kostnader och kostnader för central administration Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra ﬁnansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings- perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida avﬂyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter Kassaﬂöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaﬂödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa ﬂöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i beﬁntligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 146 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Ej alternativt nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inﬂation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i relation till ﬁnansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av ﬁnansiella intäkter och kostnader i relation till ﬁnansnetto. Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk. STIBOR Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. Ej alternativt nyckeltal. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighets värden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/ Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser ﬁnansiell risk för obligations - inne havare. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. Totalavkastning på fastighet Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 2 718 9 807 Genomsnittligt eget kapital 32 272 26 766 Avkastning på eget kapital 8,4 % 36,6 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Finansiella kostnader 520 447 Resultat före ﬁnansiella kostnader 3 859 3 252 Genomsnittligt totalt kapital 67 133 54 725 Avkastning på totalt kapital 5,7 % 5,9 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, '000 kvm 3 719 3 625 Totalt uthyrningsbar area, '000 kvm 3 895 3 759 Areamässig uthyrningsgrad 95 % 96 % Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Belåningsgrad Räntebärande skulder 32 294 26 354 Totala tillgångar 71 831 62 472 Belåningsgrad 45 % 42 % Direktavkastning Driftnetto 3 032 2 573 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –26 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar –77 139 Valutaomräkning till balansdagskurs 112 44 Justerat driftnetto 3 042 2 730 Fastigheternas bokförda värde 52 682 46 067 Direktavkastning 5,8 % 6,0 % EBITDA Driftnetto 3 032 2 573 Central administration –174 –147 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 577 373 EBITDA 3 435 2 799 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 147 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 33 463 31 079 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Justerat eget kapital 29 044 26 660 Antal aktier, st 318 020 017 317 653 595 Antal aktier efter utspädning, st 318 459 519 317 984 595 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 91,33 83,93 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 91,20 83,84 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 024 3 324 Hyresvärde 4 195 3 459 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 319 2 761 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –26 Justerat driftnetto 3 294 2 735 Fastigheternas bokförda värde 52 682 46 067 Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 5,9 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 319 2 761 Central administration –174 –147 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 577 373 Framåtriktad EBITDA 3 722 2 987 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 2 718 9 807 Skatt 937 1 294 Värdeförändringar –316 –8 297 Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253 Justerat förvaltningsresultat 3 086 2 552 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 318 301 177 317 984 595 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,70 7,9 9 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning föregående år, kr 7,9 9 6,62 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning nuvarande år, kr 9,70 7,9 9 Årlig tillväxttakt 21 % 21 % Hyresduration Avtalade framtida hyresintäkter 19 049 16 782 Kontrakterad årshyra 4 024 3 311 Hyresduration, år 4,7 5,1 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 3 696 3 100 Förvärvade och sålda fastigheter –751 –381 Valutajustering – 93 Övrig justering –12 – Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 2 932 2 812 Kassaﬂöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 3 305 10 543 Ej kassaﬂödespåverkande poster –141 –8 051 Betald skatt –149 –146 Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253 Kassaﬂöde 2 762 2 093 Kassaﬂöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,68 6,58 Nettoskuld Räntebärande skulder 32 294 26 354 Räntebärande tillgångar –927 –676 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –3 141 –4 608 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –3 786 –4 772 Likvida medel –76 –84 Nettoskuld 24 364 16 214 Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 32 294 26 354 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –3 141 –4 608 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –3 786 –4 772 Likvida medel –76 –84 Nettoskuld enligt EMTN-program 25 291 16 890 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 25 291 16 890 Totala tillgångar 71 831 62 472 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 35 % 27 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 24 364 16 214 EBITDA 3 435 2 799 Nettoskuld/EBITDA 7,1 x 5,8 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 24 364 16 214 EBITDA, framåtriktad 3 722 2 987 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,5 x 5,4 x Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 24 364 16 214 Totala tillgångar 71 831 62 472 Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 26 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresseföretag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.  AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 148 Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2023 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 juni 2023  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 juni 2023  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2023 September 2023 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2023  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2023  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 september 2023 December 2023 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2023  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2023  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023 Mars 2024 1)  Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024  Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024  Delårsrapport januari-mars 2023 9 maj 2023 Årsstämma 2023 9 maj 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 17 juli 2023 Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 1) Av styrelsen föreslagna. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning Resultat efter skatt 2 718 9 807 Utdelning tillhörande D-aktier –253 –253 Justerat resultat efter skatt 2 465 9 554 Resultat per A- och B-aktie, kr 7, 75 30,04 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Återläggning förvaltningsresultat JV –766 –713 Utdelning från joint venture 577 373 Finansiella kostnader 520 447 Korrigerat förvaltningsresultat 3 670 2 912 Räntetäckningsgrad 7,1 x 6,5 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 339 2 805 Finansnetto 285 334 Förvaltningsresultat före ﬁnansiella kostnader 3 624 3 139 Räntetäckningsgrad 12,7 x 9,4 x Soliditet Eget kapital 33 463 31 079 Totala tillgångar 71 831 62 472 Soliditet 47 % 50 % Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2022 2021 Substansvärde (NAV) Eget kapital 33 463 31 079 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Återläggning av derivat –14 74 Återläggning av temporära skillnader 3 990 3 383 Återläggningar hänförliga till joint venture 930 1 019 Substansvärde (NAV) 33 950 31 136 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 106,61 97,9 2 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 1 895 189 Totala tillgångar 71 831 62 472 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 0 % Totalavkastning på fastigheter Justerat driftnetto 3 042 2 573 Orealiserad värdeförändring 1 709 3 870 Summa 4 751 6 443 Fastigheternas redovisade värde 52 682 46 067 Orealiserad värdeförändring –1 709 –3 870 Summa 50 973 42 197 Totalavkastning 9, 3 % 15,3 % Överskottsgrad Driftnetto 3 032 2 573 Hyresintäkter 3 696 3 100 Överskottsgrad 82 % 83 %  Hållbarhetsrapport 2022 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 150 Hållbarhetsåret i korthet 151 Hållbarhetsstrategi och styrning 152 Hållbarhetsmål 154 Sagax fokusområden 155 EU-taxonomin 159 Rapport enligt TCFD 160 Fördjupad information avseende hållbarhet 162 Revisorns yttrande 173 Innehåll Sagax hållbarhetsdefinition       HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 151 ENERGIANVÄNDNING Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för en stor del av energianvändningen i fastighetsbeståndet. Sagax mål är att minska energianvändningen i   där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren.   Energianvändningen minskade med   SOLCELLSANLÄGGNINGAR Sagax påbörjade installationer av    installerade solcellsanläggningar i fastighetsbeståndet uppgår den totala      MILJÖCERTIFIERING Sagax har fortsatt arbetet med miljö-  - -  -  kvadrat meter av fastighetsbeståndet    avslutade och pågående  Hållbarhetsåret i korthet Lasikaari 1 i Pirkkala, Finland. Sagax har under året konverterat fastighetens uppvärmning från olja till bergvärme. Solceller på Innovatieweg 6 i Hoek, Nederländerna. Fastigheten certiﬁerades enligt BREEAM In-Use under året. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 152 TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets agenda, Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveck- ling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är par- ter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under  - darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG  Därutöver förbereder EU, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbar- hetsrapportering. Sagax kommer att omfattas av rapporteringskraven  Sagax rapporterar årligen sina koldioxidutsläpp enligt GHG-protokollet.  hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra  standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens    Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåverkan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad - projekt. I fråga om Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av material vid ombyggnation, energikällor och försörjningssystem som är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energi- försörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter  utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt -   kronor i bland annat solcellsanläggningar, geotermisk energi, LED-  - nation och större ombyggnationer. Därutöver genomför Sagax löpande    HÅLLBARHETSSTRATEGI  policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen.  syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie- ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte  en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. HÅLLBARHETSARBETET TAR STÖD I LAGAR  INTERNA RIKTLINJER Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertiﬁering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer Hållbarhetsstrategi och styrning HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 153 Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings- strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr- nings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både att- raherar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska   och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveckling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen  Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, riktlinjer, över gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Styrelsen är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts prin- ciper, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti- korruption.   har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms kunna bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:               RISKHANTERING  högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam-  krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna- - ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj - svämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljö- föroreningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax uppförandekod. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och -  Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general församling. Sagax hållbarhetsarbete har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7, 8, 11-13 och 16.  GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 154 Hållbarhetsmål MÅL UTFALL FOKUSOMRÅDEN Miljö- och resurseffektivitet Nytt mål: Sagax ska minska energianvändningen i fastighets- beståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 12 % under 2022. Nytt mål: Sagax ska minska direkta och indirekta koldioxid- utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utfall kommer redovisas från 2023. Under 2022 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland och Nederländerna. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandling. För 2022 var målet att teckna 30 gröna hyresavtal. 63 nya gröna hyresavtal tecknades 2022. Totalt antal gröna hyresavtal vid årets utgång uppgick till 101. Nytt mål: Sagax ska öka produktionen av el från solceller ifastighetsbeståndet till 15 000 MWh till 2025. För 2022 var målet att installera 15 solcellsanläggningar. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 5 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2022. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 35 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanläggningar uppgår till 8 298 MWh. Nytt mål: Sagax ska öka andelen miljöcertiﬁerade fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. För 2022 var målet 40 miljöcertiﬁeringar. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertiﬁeras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM very good, LEED gold eller motsvarande. 8 fastigheter miljöcertiﬁerades under 2022 och 33 miljöcertiﬁeringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertiﬁerade fastigheter uppgick till 31 motsvarande 8 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertiﬁeringarna motsvarade ytterligare 9 % av total uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2023. Affärsetik Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2022. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Under 2022 har Sagax implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleverantörer. Under 2022 har Sagax följt upp efterlevnaden av uppförandekoden iFinland och Nederländerna. Ekonomisk uthållighet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2022: 8 %. Femårigt genomsnitt: 22 % 2022: 21 %. Femårigt genomsnitt: 21 % Professionella och engagerade medarbetare Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2022. Sagax ska ha noll olycksfall relaterade till fastigheterna. Inga olycksfallsincidenter rapporterades under 2022. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 155 Sagax fyra fokusområden  hållbarhetsarbete. För detaljerad information avseende väsentlighets-  MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET Energianvändning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning.  värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna  energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax hade som   med hyres gästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat förbättra förutsättningarna för att samla in energidata. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller   För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med -   - sättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i Nederländerna och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har   Energieffektivisering och investering i förnybar energi Sagax fastigheter har ofta platta tak med stora areor som lämpar sig  solcellsanläggningar samt påbörjat förstudier för ytterligare solcells-  solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar  totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon för hyres- gäster i ett antal fastigheter i Finland, Sverige, Spanien och Frankrike. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna for- don. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax rese- policy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljöpåverkan. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvänd-  som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och     de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade    hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyresgäster tillkommit  Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan     Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd Förnybara källor (varav förnybar el 2 %) 5 % Olja 1 % El 21 % Gas 22 % Fjärrvärme 50 % Övrigt (inkl. spillvärme) 1 %     Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 156   delen hänförlig till uthyrda lokaler. Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat  För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och  förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax förser hyres gästerna med el används endast förnybar och koldioxidfri el från ursprungsgaranterad vattenkraft i Sverige samt vindkraft i Finland  tecknar ska vara gröna.   led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och  kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi-  Miljöcertifiering av byggnader     -       fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar   -  - dan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhus- hållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på  i förhållande till allmänna kommunikations medel, val av byggmaterial   inomhusmiljö. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiförbruk- ning, val av bygg material, vatten hushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljö påverkan fastig heten   (EU-EPC) ett sätt att följa upp fastigheternas energiprestanda. Standar- den och regelverken för hur EU-EPC implementeras varierar per land. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som  arean en energiklassning. - komst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i sam- band med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax sanering. Under  varefter nödvändiga saneringar genomfördes. AFFÄRSETIK Anti-korruption Sagax följer gällande lagstiftning och regler på bolagets olika markna- der. Bolagets ambition är att vara transparent och tro värdigt.  värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfat- tande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättig- heter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller t illåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som kan liknas vid mutor. Belopps gränser för mottagna och lämnade gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti- korruptionspolicy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för personalen. Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under  Certiﬁerade fastigheter 0 200 000 400 000 600 000 800 000 20222021202020192018 Uthyrningsbar area, kvm Andel av Sagax fastighetsbestånd, % 0 5 10 15 20 Certiﬁerad Pågående % av total portfölj % av total (inkl. pågående) HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 157 Visselblåsarfunktion Sagax har en visselblåsarfunktion som är administrerad av en extern part och som nås via koncernens hemsida. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsar ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en representant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporterade miss- tanken. Via den anonyma visselblåsarfunktionen kan personer som utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.  Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verk- samhet. Sagax har därför tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt. När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en bilaga till ramavtalet.   även genomfört uppföljning av huvudleverantörernas efterlevnad av uppförandekoden i Finland och Nederländerna. Undersökningen omfat-  anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet, arbets- miljö, miljö, lojalitet och service. Undersökningen visade att samtliga granskade leverantörer hade rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp- förandekoden. EKONOMISK UTHÅLLIGHET Affärsmodell  kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.  vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara,  Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings-      - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. - valtningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maxi- mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings- kostnader. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres- gäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastighetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-  Skapat och fördelat direkt värde Långsiktigt värdeskapande är centralt i bolagets strategi. Ekonomiska delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod   Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs - ger. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter.    hyresintäkter, resultat från joint venture och intresseföretag samt värde- förändringar på fastigheterna. Av det skapade ekonomiska värdet bibe-  PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där- för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Fördelat ekonomiskt värde Kreditgivare 10 % Medarbetare 3 % Skatter 19 % Operativa kostnader 15 % Behållet ekonomiskt värde 31 % Ägare (föreslagen utdelning) 23 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 158 En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med- arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställnings villkor har -  öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Bolaget ser gärna att medarbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen understryks vikten av att även styrelse medlemmar har ett betydande aktieinnehav i bolaget.   anställda. Inga anställda omfattades av kollektivavtal. Flexibel och kreativ arbetsmiljö  beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbets- uppgifter. Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i  erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar. Risken att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknads- mässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare.  anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens - arbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget. Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Konferensernas syfte är att informera om Sagax policyer och skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen. Årets konferens genomfördes i maj. Därutöver har Sagax kvartalsvisa digitala presentationer av delårsrapporter för alla medarbetare. Icke-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe- tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax  delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt vilken Sagax fortlöpande ska vidta aktiva åtgärder för att motverka dis- kriminering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig- heter oavsett kön, köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, löne-  inkom inga anmälningar om diskriminering på någon av diskrimine- ringsgrunderna. Medarbetarundersökning I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar- undersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Undersökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti- diskrimineringspolicy  antal frågor rörande trivsel, sam arbete, stress, arbetsbelastning, jäm-     tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 159 EU-taxonomin ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess implikationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering.  för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellen nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets aktiviteter omfattas av EU-taxonomin (eng. ), för delat på omsättning,  vilken utsträckning dessa bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. ”” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”” består av  ” utgörs av Sagax kostnader för löpande och periodiskt   Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade - teter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ). De aktiviteter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastig- hetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU-taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s  - teriet ”” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om klimatrisk- och sårbarhets- analys genomförts. Vissa aktiviteter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tyd-   fastigheters förenlighet med EU-taxonomin. Sagax har i sådana fall klas-   att kriteriet ”” inte har kunnat utvärderas. Sagax  Förenlighet med EU-taxonomin har, för de aktiviteter som berörs, - ringar (eng. ””). Nyckeltal per aktivitet och aktiviteternas  säkerställt att ingen aktivitet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax sty- rande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig- heter, skatt, konkurrens uppfyller kriterierna för minimiskyddsåtgärder     Mkr Andel som omfattas av EU-taxonomin (%) Andel förenlig med EU-taxonomin (%) Omsättning 3 696 100 10 Kapitalutgifter 3 917 100 11 Driftsutgifter 84 100 10 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 160 Rapport enligt TCFD  möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom- mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. STYRNING OCH STRATEGI Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor ska från  analysen uppdateras årligen. Hållbarhetschefen är ansvarig för att   fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe-  av solcellsanläggningar på fastigheterna. - liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet löpande.  att validera Sagax mål för minskning av koldioxidutsläpp har bolaget lämnat in målet för validering av Scienced Based Targets (SBTi). SBTi är ett partnerskap mellan Carbon Disclosure Project, FN:s Global Compact, - sättningar för minskat koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i linje med målsättningarna i Parisavtalet. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete    RISKHANTERING Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet,  av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder  Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led- ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och  De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska  händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser.  förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och  SCENARIOANALYS  klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget.  möjliga scenarier "(RCP):  använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd-  - tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till  utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ-   OMSTÄLLNINGSRISKER  avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader  Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare  - rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. FYSISKA RISKER Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. -  något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över-  exponeras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I centrala och norra Europa föreligger högre risk för översväm- ningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even- tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu- ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk- tionsprojekt och större ombyggnationer. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 161 -   fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per land och på fastighetsnivå. Inga fysiska klimatrisker   var relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och land- erosion. Dessa risker kommer att utredas vidare i en fördjupad analys. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av perma-  är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kom-  kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. MÖJLIGHETER   koldioxid utsläpp kan medföra. - dets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter.   fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapitalmark- naden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive  MÅL OCH MÄTETAL För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk-   respektive GRI-rapportering). HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 162 Fördjupad information avseende hållbarhet ALLMÄN INFORMATION - stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild    ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats.  kunna redovisa enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå ” -  Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy  tillgängliga på Sagax webbplats. Sagax hållbarhets policy tydliggör mål-  och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvärderas hållbarhets- riskerna årligen. Avgränsningar Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet genomförs i bolagets normala verksamhet samt en väsentlighetsanalys. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressen- ters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem kategorier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har med arbetare deltagit i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda  undersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering. INTRESSENTGRUPP  VIKTIGASTE FRÅGOR Aktieägare  Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte  Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning  Bolagsstämma  Finansiella rapporter  Finansiell utveckling  Effektiviserad energiförbrukning  Anti-korruption  Myndighetskrav  Kompetens hos medarbetarna  Attraktiv arbetsgivare Medarbetare  Medarbetardialog  Workshops  Affärsplanering  Årlig konferens för samtliga medarbetare  Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer  Finansiell utveckling  Effektiviserad energiförbrukning  Professionell utveckling  Professionell arbetsmiljö Långivare  Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden  Dialog avseende ﬁnansiella rapporter  Finansiell stabilitet  Effektiviserad energiförbrukning  Anti-korruption  Klimatanpassning  Mångfald och jämställdhet  Miljöcertiﬁering av byggnader  Myndighetskrav Hyresgäster  Kundmöten  Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag  Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare  Effektiviserad energiförbrukning  Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering  Bra förutsättningar för laddning av elfordon  Miljöcertiﬁering av byggnader Leverantörer  Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar  Vid leverantörsmöten  Anti-korruption  Följa lagar och regler  Miljöcertiﬁering av byggnader  Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 163 Väsentlighetsanalys Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strate- gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första  daterats årligen. Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvär- derats. Sagax har sedan rangordnat dessa utifrån följande kriterier:  Väsentlighet för Sagax övergripande strategi  Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan  Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Fokusområden Miljö- och resurseffektivitet Affärsetik Ekonomisk uthållighet Professionella och engagerade medarbetare De väsentligaste frågorna  Klimatanpassning  Effektiviserad energiförbrukning  Investera i förnybar energi  Miljöcertiﬁering av byggnader  Anti-korruption  Uppförandekod för leverantörer  Finansiell stabilitet och utveckling  Kompetenta medarbetare  Attraktiv arbetsgivare De globala målen GRI områden  Miljö (300)  Ekonomi (200)  Ekonomi (200)  Social (400) GRI standards  GRI 302-3  GRI 305-1  GRI 305-2  CRE8  GRI 205-3  GRI 201-1  GRI 401-1  GRI 404-3  GRI 406-1 HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen baserad på koncernens strategier, påverkan på omvärld och våra intressenters förväntningar har fyra fokus områden för  ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT   Finansiell stabilitet  Anti-korruption  Klimatanpassning  Effektiviserad energiförbrukning  Investera i förnybar energi  Kompetens hos medarbetarna  Attraktiv arbetsgivare  Miljöcertiﬁering av byggnader  Uppförandekod för leverantörer HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 164 FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertiﬁering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen 7.3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera solcellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp- träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt- liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan ﬂera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljöpåverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres- gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertiﬁera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat- relaterade katastrofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka  GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 165 GLOBAL REPORTING INITIATIVE I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings- faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års- redovisningen samt beskrivning av utelämnad information. GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE 2022 2021 2020 Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr % Hyres- och övriga intäkter 3 962 80 3 236 26 2 947 51 Förvaltningsresultat, joint venture 766 16 713 6 565 10 Värdeförändringar 209 4 8 306 68 2 214 39 Summa 4 937 100 12 255 100 5 726 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 734 15 578 5 539 9 Medarbetare 135 3 119 1 105 2 Skatter 937 19 1 294 11 891 16 Kreditgivare 492 10 419 3 455 8 Ägare (föreslagen utdelning) 1 111 23 936 8 776 14 Behållet ekonomiskt värde 1 528 31 8 909 73 2 960 52 GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2022 2021 2020 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING Sagax redovisar inte antal anställda och personalomsättning nedbruten på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse för bolagets möjligheter att nå uppsatta mål. Sagax mäter personal- omsättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av nya medarbetare. 2022 2021 2020 Anställda vid årets början 87 77 69 Antal nyanställningar 15 17 18 Antal avslutade anställningar 8 7 10 Anställda vid årets slut 94 87 77 Personalomsättning 9 % 9 %  14 % GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL 2022 2021 2020 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2022 2021 2020 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING  tillgänglig data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fast- igheter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt   - lig energidata för fastighetsbeståndet. I jämförbart bestånd minskade  2022 MWh 2021 MWh 2020 MWh Elektricitet 145 595 125 896 40 233 Uppvärmning 84 057 89 441 80 785 Total energianvändning 229 652 215 337 121 018 2022 kWh/kvm 2021 kWh/kvm 2020 kWh/kvm Elektricitet 90 104 * Uppvärmning 66 75 * Total energianvändning 157 178 * * Jämförbar data saknas. Utfallet redovisas för jämförbart bestånd med tillgänglig data senaste två åren. GRI 305-1, 305-2, 305-3 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER  GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres- gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj- ning till hyresgästerna är den ursprungsmärkt och produceras med vattenkraft i Sverige och vindkraft i Finland och Nederländerna. Förvär- vade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp -  - terade till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där    är hänförlig till ökad tillgång till data för energianvändningen. I Scope  returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 166 Utsläpp av växthusgaser 2022 2021 2020 Scope Aktivitet Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Utsläpp tCO 2 e Scope 1 Direkta utsläpp Köldmedia 10 0 – Scope 1 Direkta utsläpp Stationär förbränning 0 7 – Scope 1 Direkta utsläpp Mobil förbränning 2 9 – Scope 2 Indirekta utsläpp Elektricitet 34 6 0 Scope 2 Indirekta utsläpp Fjärrvärme och fjärrkyla 29 16 9 493 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Tjänsteresor 79 44 27 Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Inköpta varor och tjänster 1 0 – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uppströms transporter och distribution 0 0 – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Avfallshantering i egna verksamheten 0 0 – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Uthyrda lokaler 45 780 16 072 – Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Produktion av energibärare 14 5 – Totalt CO 2 utsläpp 45 948 16 159 9 520 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2022 Scope 1 Stationär förbränning Internt inhämtad information Green Deal NL, 2021 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information ADEME 2022, BC V8.8, Traﬁkverket 2019, Energimarknadsinspektionen (EI 2022, Ecoinvent v.3.9.1 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör Energiföretagen Sverige 2021; Finsk energistatistik 2021 om bränslemix och omvandlingsfaktorer från Naturvårdsverket (NVV) 2022 samt BEIS 2022, Green Deal NL 2021, IEA 2022, Euroheat & Power 2017, Turku Energia 2017, Helen 2018, Helen 2020, Helen 2021, Svenska fjärrkylaleverantörer Scope 2 Elektricitet Data från leverantör El 2022, IPCC 2014, Ecoinvent v.3.9.1, Association of Issuing Bodies (AIB) 2022, Green Deal NL 2021, IEA 2022 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser ﬂygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS 2022, Traﬁkverket 2019 och 2022, ADEME 2022, BC V8.8, NVV 2021, El 2022, Ecoinvent v.3.9.1, SBB/SJ 201, Cornell Hotel Sustainability Benchmarking 2021 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör Avser kontorspapper. BEIS 2022 Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör BEIS 2022 Scope 3 Uthyrda och hyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Miljöcertiﬁerade byggnader 2022 2021 2020 Pågående Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm Green building 2 10 051 2 10 051 1 7 200 – – BREEAM In-Use 28 271 868 22 202 919 18 167 855 24 299 905 BREEAM – – – – – – 6 34 2912 Miljöbyggnad 2 21 176 1 19 158 1 19 158 3 26 700 Totalt 32 295 895 25 232 128 20 194 213 33 360 896 CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION - -   HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 167  inom en rad olika områden till exempel energianvändning, inomhusklimat, vatten hushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på när- -    både bostäder och lokaler. För att kunna  mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets Byggregler). - system som administreras av Sweden  fokuserar på energi, inomhusmiljö och material. MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 168 Omsättning Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av omsätt- ningen år N (18) Taxonomiförenlig del av omsätt- ningen år N-1 (19) Kategori (möjlig görande verk samhet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % Möjlig- görande Om- ställning A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter 7. 7 376 10 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 376 10 % 10 % A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter Uppförande av nya byggnader 7.1 6 1 % Äga och förvalta fastigheter 7. 7 3 314 89 % Omsättningen hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 3 320 90 % Totalt (A.1 + A.2) 3 696 100 % 10 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 3 696 100 % EU-taxonomin HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 169 Kapitalutgifter Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av kapital- utgifter år N (18) Taxonomiförenlig del av kapital- utgifter år N-1 (19) Kategori (möjliggörande verk samhet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % Möjlig- görande Om- ställning A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verk- samheter Laddstationer för elfordon 7. 4 4 0 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 0 % – – Mätning, reglering och kontroll av energi- prestanda 7. 5 5 0 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 0 % – – Tekniker för förnybar energi 7.6 7 0 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 0 % – – Äga och förvalta fastigheter 7. 7 421 11 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 11 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1) 437 11 % 11 % A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömäs- sigt hållbara (ej taxonomi- förenliga) verksamheter Uppförande av nya byggnader 7.1 251 6 % Renovering av beﬁntliga byggnader 7. 2 357 9 % Energieffektiv utrustning 7. 3 35 1 % Laddstationer för elfordon 7. 4 0,5 0 % Mätning, reglering och kontroll av energi- prestanda 7. 5 0,7 0 % Äga och förvalta fastigheter 7. 7 2 836 73 % Kapitalutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 3 480 89 % Totalt (A.1 + A.2) 3 917 100 % 11 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 170 Driftsutgifter Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av driftsutgifter år N (18) Taxonomiförenlig del av driftsutgifter år N-1 (19) Kategori (möjliggörande verk samhet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Mkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % Möjlig- görande Om- ställning A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter 7. 7 8 10 % 100 % Ja Ja – – – – Ja 10 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas driftsutgifter (A.1) 8 10 % 100 % 10 % – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter 7. 7 76 90 % Driftsutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 76 90 % Totalt (A.1 + A.2) 84 100 % 10 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 84 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 171 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Tillämpad GRI 1: Foundation 2021 Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 84, 58 och 54-57 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets- redovisningen Sidan 58 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 162 2-5 Externt bestyrkande Sidan 173 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer Sidorna 3-35, 16, 59 och 156-157 Inga väsentliga förändringar har skett i sek- torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller andra relevanta affärsrelationer. 2-7 Medarbetare Sidorna 58-59, 70-72, 92-93 och 165 Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på kön eller ålder då bolaget anser att dessa fakto- rer saknar betydelse för bolagets möjligheter att uppnå uppsatta mål. 2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58-59, 92-93 och 165 2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64-69 2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64-65 2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70 2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av påverkan Sidorna 8-10 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8-10 2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets- rapportering Sidan 153 2-15 Intressekonﬂikter Sidan 67 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68 2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70-71 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4-7 2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 92-93 2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66-67 och 92-93 2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 92-93 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4-7 2-23 Policyåtaganden Sidorna 152-153 och 69 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax hållbarhetsarbete och ﬁnns inskriven i Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod för leverantörer. För policyåtaganden se även Sagax uppförandekod för leverantörer och hållbarhetspolicy. 2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66-67 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 156-157 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor Sidorna 68 och 157 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52-53 och 152 2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 171 Sagax är medlem i SNS. 2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 162-163 2-30 Kollektivavtal Sidan 158 Inga anställda omfattas av kollektivavtal. GRI KORSREFERENSLISTA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 172 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 162-163 3-2 Väsentliga frågor Sidorna 162-163 Ekonomiskt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 162-163, 152-158 och 162 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Konﬁrmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidorna 156 och 165 Miljö GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 162-163 och 152-156 GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 155 och 165 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 165-166 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 165-166 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Sidorna 165-166 Socialt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 152-156, 157-158 och 162-163 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidan 165 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidan 165 Produktansvar CRE8 CRE8 Hållbarhetscertiﬁeringar för ny- om- och tillbyggnation Sidorna 157 och 167 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2022 173 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING  upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING - stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats.  Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor HÅLLBARHETSRAPPORT AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2023

AI Terminal

More from AB Sagax

Talk to a Data Expert