Interim / Quarterly Report • Oct 12, 2023
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Atrium Ljungberg. Delårsrapport 1 januari–30 september 2023.
Periodens resultat uppgick till –404 mkr (5 305), motsvarande –3,20 kr/aktie (42,02).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 70 mkr (124), varav bolaget sagt upp –8 mkr (–30) för avflyttning inför kommande projekt.
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sammanfattning 1) | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Hyresintäkter, mkr | 700 | 661 | 2 111 | 1 879 | 2 783 | 2 550 |
| Projekt- och entreprenadomsättning, mkr | 95 | 50 | 270 | 154 | 372 | 256 |
| Nettoomsättning, mkr | 795 | 710 | 2 382 | 2 033 | 3 155 | 2 806 |
| Bruttoresultat , mkr | 528 | 438 | 1 516 | 1 236 | 1 960 | 1 681 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 366 | 291 | 1 024 | 840 | 1 311 | 1 127 |
| D:o kr/aktie | 2,90 | 2,30 | 8,12 | 6,66 | 10,39 | 8,93 |
| Resultat efter skatt, mkr | 36 | 432 | -404 | 5 305 | -1 421 | 4 288 |
| D:o kr/aktie | 0,29 | 3,42 | -3,20 | 42,02 | -11,27 | 33,97 |
| Fastighetsvärde, mkr | 57 989 | 60 775 | 57 989 | 60 775 | 57 989 | 60 006 |
| Investeringar inkl. förvärv, mkr | 412 | 660 | 1 418 | 5 370 | 2 120 | 6 072 |
| Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr | 42 | 30 | 78 | 154 | 108 | 184 |
| Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr | 39 | 28 | 70 | 124 | 61 | 115 |
| Belåningsgrad, % 2) | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 41,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 4,0 | 3,6 | 4,0 | 3,5 | 3,8 |
| Genomsnittlig utgående ränta, % | 2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,2 |
| Långsiktigt substansvärde, kr/aktie | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 270,60 |
| Börskurs, kr/aktie | 178,10 | 137,50 | 178,10 | 137,50 | 178,10 | 170,90 |
| Miljöcertifierad yta (kvm), % | 82 | 86 | 82 | 86 | 82 | 76 |
| Total energiintensitet, kwh/m2 (normalår) | 162 | 185 | 162 | 185 | 158 | 178 |
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 20 och för definitioner se sid. 27-28.
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
-1 443 mkr
+15%
Nettouthyrning
7,3 Förändring mkr mdkr
Finansmarknaden är fortsatt något nervös, där oron över negativa ekonomiska effekter av de rekordsnabba räntehöjningarna blandas med tilltro till att en djupare recession kan undvikas. Inflationen visar tecken på att lätta, så även i Sverige, men en segdragen nedgång i kärninflationen hindrar Riksbanken liksom andra centralbanker från att snabbt kunna sänka räntorna. Istället för "Low-for-long" talas nu om "Higher-for-longer".
Vi arbetar kontinuerligt med att ställa om utifrån rådande marknadsförutsättningar genom att förbättra förvaltningseffektiviteten, prioritera bland projekten, reglera kapitalstrukturen, anpassa räntebindningen och ha likviditetsberedskap. Det är därför glädjande att se att hårt arbete ger resultat.
Vårt förvaltningsresultat fortsätter att utvecklas väl med en tillväxt under tredje kvartalet om 26%, vilket liksom tidigare kvartal förklaras av god hyrestillväxt, bra kostnadskontroll och ett relativt stabilt räntenetto. Justerat för elstöd om 13 mkr netto, var tillväxten 22%. Högre marknadsräntor fortsätter att sätta tryck uppåt på yielderna och därmed press nedåt på fastighetspriserna – i vår portfölj uppvisar vi en nedskrivning om ca 1% för tredje kvartalet och därmed har vi hittills i år skrivit ned 2,5%. Vår belåningsgrad är i princip oförändrad jämfört med årsskiftet medan vår räntetäckningsgrad och skuldkvot stadigt förbättras. Därmed står vi stabila i dessa turbulenta och nervösa tider, men det betyder inte att vi kan stå still. Vi måste vara i ständig rörelse för att fortsätta leverera värde och möjliggöra realiserandet av våra värdeskapande projekt.
Under det tredje kvartalet hyrde vi ut motsvarande en årshyra om 80 mkr. Samtidigt har vi tagit emot uppsägningar motsvarande en årshyra om 38 mkr och själva sagt upp hyresgäster för att möjliggöra kommande projekt om 3 mkr. Andrahandsuthyrningarna på kontorsmarknaden har ökat, samtidigt som antalet nya förfrågningar minskar något i förhållande till läget innan sommaren. Vi fokuserar på det vi kan påverka, nämligen långsiktiga samarbeten med våra hyresgäster, utveckling av våra områden och fastigheter, samt full kraft i den uppsökande verksamheten, något som också ger effekt.
Under det senaste kvartalet har vi gjort flera riktigt bra uthyrningar, bl.a. har vi tecknat avtal med en välkänd aktör för en takbar i ett av Stockholms absolut bästa lägen. Utöver detta har vi tecknat nya hyresavtal med Tradera i Life City och Aarke i Mineralvattenfabriken. Även NIO, ett av världens största elbilsvarumärken som just nu gör sitt intåg i Sverige, har valt att lokalisera sitt första svenska huvudkontor med oss i Industricentralen. Totalt omfattar avtalen i Hagastaden 2 000 kvm. En annan riktigt god nyhet är uthyrningen till Stockholms Auktionsverk som flyttar till Expohuset invid Marcusplatsen i Sickla. Totalt omfattar uthyrningen 1 700 kvm.
"Genom investeringen i A house breddar vi vårt kunderbjudande."
Vi upplever önskemål om ökad flexibilitet och service från våra kunder och det var en anledning till att vi valde att investera i co-workingbolaget A house tidigare i år. Jag kan nu berätta att vi har skrivit två hyresavtal med A house – ett i Katarinahuset i Slussen och ett i Slakthusområdet. Vi har stor efterfrågan på ytor i Katarinahuset men valde till sist A house som en lösning för att bredda vårt erbjudande och möta kundernas efterfrågan och behov av flexibla lösningar i centrala lägen.
Vi har under flera år arbetat aktivt med sammansättningen på våra handelsplatser med syfte att göra dem mer attraktiva men också motståndskraftiga för att fungera i såväl goda som sämre tider. Denna långsiktiga strategi har vi nytta av nu. Vi ser fortfarande en ökning i antalet besökare på våra platser samtidigt som omsättningen fortsätter uppåt. Under det tredje kvartalet har vi dessutom gjort fina uthyrningar vilket vi ser som ett kvitto på våra platsers attraktivitet. Bland nytecknade avtal märks KFC och Designtorget i Gränbystaden Uppsala samt en drygt 800 kvm stor Hemtexbutik i Sickla med nytt koncept. Våra handelsplatser levererar bra trots att hushållens konsumtionsutrymme minskar. Flera av de större detaljhandelskedjorna sållar hårt i sina etableringar just nu vilket många gånger resulterar i att svagare platser väljs bort till förmån för de med stora flöden, attraktivt utbud och en mix av verksamheter.
Efter sommaren var utbudet av lägenheter det högsta som någonsin noterats på Hemnet. Samtidigt har antalet nypublicerade lägenheter minskat med ca 20% jämfört med motsvarande period föregående år. Med en fortsatt oro i världen, stigande räntenivåer och höga elpriser är det många som agerar med eftertanke. En långsam beslutsprocess och en försiktighet från banker att låna ut pengar fortsätter att prägla bostadsmarknaden och antalet försäljningar ligger fortsatt på rekordlåga nivåer.
I våra egna bostadsprojekt noterar vi ett bra intresse och vi har genomfört flera försäljningar under och efter sommaren. I augusti såldes sex lägenheter i Parkhusen kv 2 i Uppsala vilket innebär tolv sedan årsskiftet. I Brf Kulturtrappan på Nobelberget i Sickla har vi sålt tre lägenheter vilket innebär åtta sedan årsskiftet. Vi noterar att våra konkurrenter gör vissa prisjusteringar på nyproducerade lägenheter, något vi behöver förhålla oss till.
Under kvartalet har vi ingått avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur. Förvärvet, som är villkorat av godkännande i kommunfullmäktige, innebär att vi nu tar ytterligare steg i vår vision för att utveckla Slussen. Total investering, inklusive förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr.
Produktionen av våra projekt löper på enligt tidplan. Det senaste året har byggkostnaderna ökat med drygt 15%. Det är utmanande men vi har väldigt duktiga projektledare som arbetar hårt med innovativa lösningar för att hålla sin investeringsram utan att göra avkall på kundvärden. När vi fattar ett investeringsbeslut har vi alltid 10–20% påslag för oförutsedda kostnader. I de projekt där kostnaderna ökat mer än vår avsättning för oförutsedda kostnader har vi i de allra flesta fall lyckats balansera en högre investering med en högre hyresnivå vilket resulterat i oförändrad projektvinst. Självklart påverkar högre yielder projektvinsten men vi levererar goda vinstnivåer och portföljen håller sig fortsatt över vårt minimikrav om 20%.
Fastighetsbranschen spelar en avgörande roll i den gröna omställningen, då bygg- och fastighetssektorn står för hela 40% av världens CO₂-utsläpp. Atrium Ljungberg har högt uppsatta hållbarhetsmål som bland annat innebär att vi ska halvera klimatpåverkan från vår projektering till 2025 och vara klimatneutrala 2030. Som ett led i detta lanserade vi innan sommaren projektet "Stockholm Wood City" som fick stor nationell och internationell uppmärksamhet. Projektet omfattar 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter och 30 byggnader som kommer att byggas i trästomme. Att bygga i trä har inte bara effekt på klimatpåverkan, studier visar även att träbyggnader ger bättre luftkvalitet, minskar stress och ökar produktiviteten hos de som vistas i byggnaden. Att bygga i trä innebär också tystare byggarbetsplatser och det minskar antalet tunga transporter under byggperioden.
I Sickla har vi riktigt höga hållbarhetsambitioner och tack vare att vi äger stora ytor har vi också möjlighet att vara innovativa och testa nya lösningar. Utöver träbyggnationen finns även en rad andra miljövinster, exempelvis genom egenproducerad, lagrad och delad energi. En av
Stockholms största solcellsanläggningar kombineras med möjlighet att lagra el i såväl batterier som genom värme och kyla i s.k. geotermosar i gruva och berg. Vår målsättning är att bli självförsörjande på energi i området.
Vi räknar med att påbörja byggnationen av "Stockholm Wood City" 2025 men redan nu, i höst, smygstartar vi genom uppförandet av Campus Sickla, en utbyggnad av Nacka kommuns gymnasieskola som uppförs i trästomme på Marcusplatsen i Sickla.
I slutet av oktober öppnar återigen Katarinahissen och restaurang Gondolen. Restaurangen blir ny men ambitionen är att fortsatt vara en av Stockholms mest klassiska krogar. Jag har redan bokat familjen för ett besök. Min förhoppning är att njuta av klassisk elegans, svensk gastronomi och en enastående utsikt.
Annica Ånäs, vd
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling och för visionen "Alla vill leva i vår stad". Vårt fastighetsbestånd och projektutvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service
Stockholm,80%
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid.
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Minst 50% av resultat före värdeförändringar, men efter avdrag för full nominell skatt, ska årligen delas ut.
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden.
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget i början av 2022 en målsättning att investera ca 30 mdkr fram till år 2030 med en möjlig projektvinst om ca 10 mdkr givet bedömning om framtida hyresnivåer, projektkostnader och att uthyrning sker. Med hänsyn till rådande omvärldsläge förskjuts tidplanen något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och ca 12 mdkr i bostadsrätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projektutvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhetsmål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
Atrium Ljungberg har övergripande hållbarhetsmål för perioden 2022 – 2030 med etappmål 2025 som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering. Målen spänner över områdena klimat, social hållbarhet, leverantörsutveckling och hållbara medarbetare. Utöver det har vi även ett antal nyckeltal i syfte att styra i rätt riktning.
Vi arbetar aktivt med att minska klimatpåverkan i projekteringen genom att genomföra livscykelanalyser i ett tidigt skede för att identifiera och implementera åtgärder. I våra projekt är snittet nu 399 kgCO₂e/BTA, vilket är en förbättring sedan föregående kvartal. Under kvartalet har vi uppdaterat vår preliminära mätmetod till att nu omfatta alla planerade och pågående projekt. Den uppdaterade mätmetoden är mer relevant eftersom det i huvudsak är i tidigt projektskede som utsläppen kan minskas genom design och planeringsåtgärder. Våra beräkningar innefattar alla livscykelskeden; byggnation, användande och slutskede (A–C).
I kvartalet fortsätter vi att reducera vårt klimatavtryck i förvaltningen, framför allt drivet av lägre energiförbrukning i våra fastigheter. Jämfört med samma period föregående år har vi 3% energibesparing (normalårskorrigerad) i jämförbart bestånd.
Vi mäter social hållbarhet på våra platser genom ett egenutvecklat index med mätbara indikatorer som finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Indexet bygger på våra stadsutvecklingsprinciper och vår vision "Alla vill leva i vår stad". Under kvartalet har vi uppnått 43% i vårt index och vårt mål är att nå 50% till 2025 och 90% till 2030.
Vårt arbete med leverantörsutveckling bygger på flera delar. En del är att vi använder självskattningsenkäter med uppföljande dialog, för att utvärdera våra betydande leverantörer. Vi har nu bedömt totalt 174 stycken motsvarande 16%. En annan del är extern revision, där vi under kvartalet reviderat två utvalda leverantörer. Vi genomför även leverantörsutvecklingsprogram, där vi sedan tidigare i år genomfört ett program och planerar nästa under oktober månad.
Vi arbetar vidare med förbättringsåtgärder efter vår genomförda medarbetarundersökning; Human Financial Wellness, HFW, där utfallet blev 5,6 på en 7-gradig skala. Alla chefer har analyserat resultatet i sina team och tagit fram en handlingsplan.
Under kvartalet har vi genomfört en dubbel väsentlighetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD. Vi arbetar strukturerat med att förbereda oss kring de nya lagkraven för att i god tid hinna implementera nödvändiga förändringar i verksamheten.
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 2025. Vi rapporterar på ett av taxonomins sex miljömål, mål 1 – Begränsa klimatförändringar. För det tredje kvartalet ser vi inga större förflyttningar inom taxonomiförenliga aktiviteter.
| 2023-09-30 | 2019 Mål/Kommentar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 399 | 388 | - | - | - Mål: 50% red. 2025, Klimatneut. 2030 | |
| -13 | -15 | - | - | - Startvärde: 458 | |
| 6,3 | 7 | - | - | - Mål: 22% red. 2025, Klimatneut. 2030 | |
| -10 | - | - | - | - Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.) | |
| 43 | 34 | - | - | - Mål: 50% 2025, 90% till 2030 | |
| 16 | 10 | - | - | - Mål: 100% utv. betydande lev. 2025 | |
| 1 | 2 | - | - | - Ack. Mål: 2 st om året | |
| 5,6 | 5,7 | 90 | 89 | 87 Mål 5,5 HFW. 2021-2019 avser GPTW | |
| 80 | 96 | 112 | 122 | 132 År 2030 -20%, normalårskorrigerad | |
| 82 | 82 | 86 | 85 | 89 Jämförbart bestånd | |
| 162 | 178 | 198 | 207 | 221 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. | |
| 160 | 177 | - | - | - Jämförbart bestånd, faktisk | |
| -3 | -14 | -6 | -6 | -5 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. | |
| -4 | -8 | - | - | - Jämförbart bestånd, faktisk | |
| 667 | |||||
| 74 | 67 | 59 | 44 | 36 Av årshyra | |
| 0,42 | 0,44 | 0,46 | 0,39 | 0,39 | |
| 82 | 76 | 96 | 62 | 50 | |
| 52 | 49 | 55 | 37 | 30 | |
| 18 | 17 | 17 | 13 | 13 | |
| 27 | 25 | 32 | 21 | 14 | |
| 7 | 7 | 6 | 3 | 3 | |
| B | B | B | B | B Bästa möjliga betyg A | |
| 21 | 23 | - | - | - | |
| 26 | 24 | - | - | - | |
| 15 | 8 | - | - | - | |
| 15 | 6 | - | - | - | |
| 18 | 16 | - | - | - | |
| 18 | 16 | - | - | - | |
| 2022 | 2021 | 2020 18 823 14 296 14 296 8 202 |
1) Rullande 12.
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.
3) Annat beräkningssätt mellan år 2020-2019, siffrorna ej jämförbara. 4) HFW, Human Financial Wellness.
En sedan tidigare återhållsam transaktionsmarknad noterar ännu ett svagt kvartal med en transaktionsvolym om ca 14 mdkr. Det är 60% lägre än motsvarande period föregående år och 70% lägre än snittet för motsvarande period de senaste fem åren. Under tredje kvartalet har 49 transaktioner genomförts vilket är det lägsta antalet transaktioner under ett enskilt kvartal de senaste åtta åren.
Utländska investerare stod för 5,6 mdkr, motsvarande 41% av total transaktionsvolym. Det är den högsta andelen ett enskilt kvartal sedan 2019 och överstiger de senaste sju årens genomsnittliga årsvärde om 24%.
Under tredje kvartalet har kontorssektorn varit det dominerande segmentet med sina 35% av total volym, följt av bostäder om 22%, logistik/industri om 18%, samhällsfastigheter om 16% och handel om 3%. Stockholmsområdet fortsatte utgöra störst andel av transaktionsvolymen med sina 54%, medan Göteborg och Malmö utgjorde 8% respektive 1%. Övriga större städer svarade för 24% samtidigt som resten av landet utgjorde 13%
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 75 fastigheter (65) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 945 000 kvm (957 000).
| Uthyrningsbar | Fastighets | Fastighets | Hyresvärde, | Hyresvärde, | Ekonomisk | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2023-09-30 | yta, tkvm 1) | värde, mkr | värde, kr/kvm | mkr 2) | kr/kvm | uth.grad, % |
| Kontorsfastigheter | 558 | 35 270 | 63 296 | 1 973 | 3 541 | 92,8 |
| Handelsfastigheter | 257 | 11 594 | 45 107 | 905 | 3 521 | 92,3 |
| Bostadsfastigheter | 45 | 1 544 | 34 141 | 104 | 2 291 | 97,0 |
| Affärsområde Fastighet | 860 | 48 408 | 56 323 | 2 982 | 3 469 | 92,8 |
| -varav Stockholm | 552 | 36 905 | 66 899 | 2 106 | 3 817 | 93,0 |
| -varav Uppsala | 124 | 5 631 | 45 423 | 409 | 3 293 | 93,4 |
| -varav Göteborg | 74 | 2 895 | 39 107 | 187 | 2 531 | 92,6 |
| -varav Malmö | 110 | 2 977 | 27 108 | 280 | 2 551 | 90,7 |
| Projektfastigheter | 79 | 7 038 | - 217 |
- | - | |
| Mark och byggrätter | - | 967 | - - |
- | - | |
| Summa förvaltningsfastigheter | 939 | 56 413 | - 3 199 |
- | - | |
| Exploateringsfastigheter | 6 | |||||
| Fastighetsbeståndet totalt | 945 | 56 413 | 3 199 |
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 67 mkr är exkluderad.
| Fastighet | Område | Kategori Uthyrbar area, kvm | Frånträde | Underliggande pris fastighet, mkr |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Skotten 6 | Stockholm | K | 12 984 | 2023-01-31 | 1 900 |
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| mkr | jan-sep | jan-sep |
| Förvaltningsfastigheter | ||
| Verkligt värde, ingående värde | 58 596 | 50 335 |
| Förvärv | 4 | 3 729 |
| Försäljning | -1 825 | -49 |
| Investeringar i egna fastigheter | 1 079 | 1 428 |
| Orealiserade värdeförändringar | -1 443 | 4 138 |
| Omklassificering | 2 | - |
| Verkligt värde, utgående värde | 56 413 | 59 581 |
| Exploateringsfastigheter | ||
| Bokfört värde, ingående värde | 1 409 | 1 254 |
| Omklassificering | -2 | - |
| Försäljning Brf | -166 | -273 |
| Investeringar i bostadsrättsprojekt | 335 | 213 |
| Bokfört värde, utgående värde | 1 577 | 1 194 |
| Fastighetsbeståndet, utgående värde | 57 989 | 60 775 |
Under perioden har 1 414 mkr (1 641) investerats i befintliga fastigheter, varav 1 079 (1 482) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 335 (213) avser bostadsrättsaffären.
Under perioden har en kontorsfastighet i centrala Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm sålts till ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med frånträde sista januari 2023.
Per Q2 2023 hade Atrium Ljungberg externvärderat 17% av fastighetsbeståndet, vilket utförts av Forum Fastighetsekonomi, Savills samt Cushman & Wakefield. Resterande del internvärderades och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Per Q3 2023 har översyn gjorts av värderingarna och uppdatering skett av större uthyrningar, omförhandlingar och uppsägningar samt marknadens avkastningskrav efter dialog med externa värderare. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader.
Inflationsantagandet om 6% för 2024 och därefter 2% är oförändrat mot Q2 2023. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,6% (4,1) – en ökning om 6 bp sedan föregående kvartal och 25 bp sedan årsskiftet. Tillsammans med förstärkt kassaflöde och tid innebär det netto en värdenedgång om 2,5% under 2023.
| 2023-09-30 | 2022-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| % | Intervall | Genomsnitt | Genomsnitt |
| Stockholm | 3,6-6,0 | 4,4 | 4,1 |
| Uppsala | 3,9-5,9 | 5,6 | 5,3 |
| Malmö | 3,8-6,2 | 5,6 | 5,4 |
| Göteborg | 4,8-5,8 | 4,8 | 4,5 |
| Totalt | 3,6-6,2 | 4,6 | 4,4 |
| % | Intervall | 2023-09-30 Genomsnitt |
2022-12-31 Genomsnitt |
|---|---|---|---|
| Kontor | 3,6-6,0 | 4,4 | 4,1 |
| Handel | 3,8-6,2 | 5,4 | 5,2 |
| Bostäder | 3,8-4,9 | 4,5 | 4,4 |
| Totalt | 3,6-6,2 | 4,6 | 4,4 |
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 577 mkr (1 409). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 009 mkr (1 716) och avser i huvudsak Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
Per 2023-10-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 2 913 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,5 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall.
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
| Kontor Sällanköp Kultur/Utbildning 7% Hälsa/vård Restaurang Dagligvaror Övrigt |
56% 15% 6% 5% 5% 4% |
1 631 mkr 435 mkr 216 mkr 180 mkr 142 mkr 136 mkr 111 mkr |
|---|---|---|
| Bostad | 2% | 63 mkr |
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 70 mkr (124), varav projektfastigheter 60 mkr (93). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 178 mkr (248), medan uppsägning från kund uppgick till 100 mkr (95). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 8 mkr (30). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. I tredje kvartalets nytecknade volym ingår uthyrning till co-workingbolaget A house (i vilket Atrium Ljungberg är delägare) i Katarinahuset och Slussen motsvarande en årshyra om ca 40 mkr.
| Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2023-10-01 | Antal kontrakt |
Uthyrningsbar yta, tkvm |
Årligt kontrakts värde, mkr |
Andel av värdet, % |
|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt, löptid | ||||
| 2023 | 21 | 7 | 7 | 0% |
| 2024 | 419 | 93 | 329 | 11% |
| 2025 | 328 | 124 | 466 | 16% |
| 2026 | 303 | 133 | 518 | 18% |
| 2027 | 208 | 105 | 397 | 14% |
| 2028+ | 207 | 292 | 1 058 | 36% |
| Summa | 1 486 | 754 | 2 775 | 95% |
| Bostäder | 592 | 33 | 63 | 2% |
| Garage/parkering | 203 | 154 | 75 | 3% |
| Totalt | 2 281 | 941 | 2 913 | 100% |
2019 2020 2021 2022 2023 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80
Förvaltningsfastigheter, mkr Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr
-80
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en målsättning att investera 30 mdkr fram till 2030 i våra projekt med en projektvinst om 30%. Till följd av ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i den takt som marknaden möjliggör.
Per 30 september 2023 omfattade vår projektportfölj 800 000 kvm BTA fördelat på 235 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
Den 30 september 2023 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 7,3 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 6,5 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 28%, motsvarande 2 mdkr varav 0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker.
Under kvartalet har Atrium Ljungberg ingått avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet är villkorat av kommunfullmäktiges godkännande, vilket förväntas erhållas i slutet av det här året. Bedömt tillträde är hösten 2024 med färdigställande i mitten av 2026. Total investering, inkl förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr.
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och vi har flera planerade projekt i området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym om 5 mdkr. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har vi ytterligare en markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfastighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och resterande kontor.
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserade vi planerna för "Stockholm Wood City" som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget planeras att tas 2025 och de första byggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, både miljö- och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tysta byggarbetsplatser.
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbetsplatser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.
"Stockholm Wood City" omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på samråd under 2022 och granskningen planeras till årsskiftet 2023/2024. Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper där etapp 1 avser uppföranden fram till 2030 med planerat antagande 2024 och byggstart 2025. Delar av detta område senareläggs med anledning av reservatet för Östlig förbindelse. Vi planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget.
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbanelinje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång i det pågående projektet Sickla Stationshus och nu utökas detta med en ytterligare uppgång, båda beräknas tas i bruk 2030.
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och resterande i främst kontor.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en framtida investering om 11 mdkr fördelat på 1 mdkr i byggandet av bostadsrätter och resterande investeringar i kommersiellt.
Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta under 2024. Projektet Slakthushallarna Hus 26 är nu avslutat och har resulterat i en ny välbesökt matdestination med kockduon Adam & Albins storsatsning Solen i spetsen. Projektet manifesterar visionen för Slakthusområdet och har fått stort medialt utrymme. I slutet av juni tecknades hyresavtal med co-workingaktören A house och deras första etablering i Slakthusområdet kommer att öppna i början av 2024. Vi har också ett samarbetsavtal med Stockholms konstnärliga högskola om en flytt till Slakthusområdet. Högskolekvarteret planeras omfatta 36 000 kvm BTA, utbildningslokaler och arbetsplatser.
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har vi möjlighet att utveckla en handelsplats om 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnelbanan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen - se avsnittet Pågående projekt för mer information om det specifika projektet.
I Slussen har vi också en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarna, som ligger ovanpå Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. En byggrätt om ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset - totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer markanvisningar om totalt 30 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv.
Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och Gränbystaden.
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommunfullmäktige i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske tidigast sommaren 2024.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt planbesked som ger oss möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling.
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
| Total inves | varav | Marknadsvärde | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typ av | Bostad, | Lokaler, | tering inkl | återstår, | vid färdigstäl | Hyresvärde, | Ekonomisk | |||
| Utvecklas för att äga | Kommun | investering Färdigställt | kvm | kvm | mark, mkr | mkr | lande, mkr | mkr 1) | uth.grad, % | |
| Under året färdigställda projekt | ||||||||||
| - Slakthushallarna fas 1 | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2023 | - | 2 300 | 210 | 10 | 10 | 70 | |
| Pågående projekt | ||||||||||
| - Katarinahuset | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2024 | - | 24 900 | 1 360 | 340 | 152 | 87 | |
| - Slakthushallarna fas 2 | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2024 | - | 2 000 | 130 | 50 | 5 | 100 | |
| - Campus Sickla | Nacka | Tillbyggn. | Kv 2 2025 | - | 2 100 | 100 | 70 | 7 | 100 | |
| - PV palatset | Stockholm | Ombyggn. | Kv 2 2025 | - | 10 100 | 400 | 290 | 48 | - | |
| - Sickla stationshus | Nacka | Nybyggn. | Kv 4 2025 | - | 16 900 | 1 040 | 610 | 67 | - | |
| - Söderhallarna | Stockholm | Ombyggn. | Kv 1 2026 | - | 23 900 | 1 260 | 1 170 | 126 | - | |
| - Gymnasieskola Slakthusområdet | Stockholm | Nybyggn. | Kv 2 2026 | - | 6 200 | 370 | 340 | 18 | 100 | |
| - Hus 6 Stationen Slakthusområdet | Stockholm | Nybyggn. | Kv 2 2027 | - | 16 900 | 1 600 | 1 410 | 87 | - | |
| Fastigheter att äga | - | 105 300 | 6 470 | 4 290 | 9 900 | 520 | 33 | |||
| Bostadsrätter | Vinst avräkning |
Boknings grad, % 2) |
Försäljnings grad,% 3) |
|||||||
| - Parkhusen kvarter 2 | Uppsala | Nybyggn. | Kv 2 2023 | 5 800 | - | 270 | 0 | - | 67 | |
| - Brf Kulturtrappan | Nacka | Nybyggn. | Kv 2 2024 | 6 600 | - | 520 | 140 | - | 47 | |
| Bostadsrätter | 12 400 | - | 790 | 140 | 1 000 | |||||
| Pågående projekt | 12 400 | 105 300 | 7 260 | 4 430 | 10 900 |
Projektportfölj efter fastighetstyp – Bostäder och kontor står för ca 90% av arean
Kontor, 53% Bostäder, 36% Handel, 6% Övrigt, 6%
1) Exklusive tillägg.
år 2030
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal).
| Bedömd | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | varav lagakraft | investering, | varav åter | Marknadsvärde, | ||||
| Utvecklas för att äga | lägenheter | BTA, kvm | detaljplan | mkr | stående, mkr | mkr Driftnetto, mkr | ||
| Stockholm | ||||||||
| - Hagastaden | - | 57 000 | 13 000 | 4 200 | 4 100 | 7 000 | 230 | |
| - Sickla | - | 99 000 | 35 000 | 5 300 | 4 600 | 7 500 | 330 | |
| - Slakthusområdet | 90 | 153 000 | 39 000 | 10 000 | 8 500 | 12 000 | 515 | |
| - Slussen | - | 56 000 | 56 000 | 4 900 | 2 200 | 6 400 | 240 | |
| - Övriga Stockholm | - | 45 000 | 0 | 2 000 | 1 800 | 2 700 | 120 | |
| Uppsala | 345 | 71 000 | 13 000 | 3 400 | 3 400 | 3 400 | 170 | |
| Göteborg/Malmö | - | 29 000 | 5 400 | 1 100 | 1 000 | 1 500 | 70 | |
| Summa | 435 | 510 000 | 161 400 | 30 900 | 25 600 | 40 500 | 1 675 Kontor, 53% |
|
| Avgår driftnetto idag, mkr | -65 Bostäder, 36% |
|||||||
| Nytillskapat driftnetto, mkr | Handel, 6% 1 610 Övrigt, 6% |
|||||||
| Bostadsrätter | ||||||||
| Stockholm | ||||||||
| - Hagastaden | 452 | 40 000 | 39 000 | 3 500 | 3 300 | 4 000 | ||
| - Sickla | 877 | 80 000 | 27 000 | 5 000 | 4 100 | 6 300 | ||
| - Slakthusområdet | 200 | 18 000 | - | 1 500 | 1 500 | 1 650 | ||
| Uppsala | 393 | 35 000 | 35 000 | 1 450 | 1 200 | 1 500 | ||
| Summa | 1 922 | 173 000 | 101 000 | 11 450 | 10 100 | 13 450 | ||
| Projektportfölj med start senast | 2 357 | 683 000 | 262 400 | 42 350 | 35 700 | 53 950 |
Projektportfölj efter område – Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm
Sickla, 34% Slakthusområdet, 24% Uppsala, 13% Hagastaden, 12% Slussen, 7% Övriga Stockholm, 6% Göteborg, 3% Malmö, 1%
detaljplan Malmö, 1%
Förändring av detaljplan krävs, 66% Detaljplan finns, 34%
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Även under årets tredje kvartal har finansmarknaderna visat sig vara nervösa. Oro över de negativa effekterna av rekordsnabba räntehöjningar blandas med en försiktig optimism om att en djupare recession kan undvikas. Den ekonomiska aktiviteten har överraskande nog visat sig vara robust. Inflationen verkar vara på nedgång, även i Sverige. Trots detta hindrar en segdragen minskning av kärninflationen Riksbanken och andra centralbanker från att snabbt sänka räntorna. Istället för det tidigare begreppet "Low-forlong" talas nu om termen "Higher-for-longer".
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga i takt med att Riksbanken höjde styrräntan med 25 bp till 4% i september. Marknaden bedömer dock att det är mindre sannolikt med ytterligare höjning, men det finns inte heller någon förväntan om några snabba sänkningar från Riksbanken. Styrräntan förväntas således ligga kvar omkring dagens nivå under flera kvartal framöver. Stibor har ökat med cirka 30 bp under kvartalet. Swapräntorna har fortsatt att stiga och den 10-åriga swapräntan har gått från ca 3% vid föregående kvartalsskifte till 3,45% i slutet av tredje kvartalet. Prissättningen på räntemarknaden indikerar fortfarande fallande långräntor framöver, men på fortsatt höga nivåer, och 10-årig swapränta förväntas om ett år ligga runt 3,35%.
Svensk kapitalmarknad har, liksom omvärlden, varit volatil men har successivt förbättrats efter sommaren. Investerare skyr inte längre fastighetsbranschen, som står för ca 50% av svensk företagsobligationsmarknad. Många obligationsinvesterare verkar även ha för hög likviditet som behöver investeras förr eller senare. Under kvartalet har flera fastighetsbolag emitterat obligationer, däribland Atrium Ljungberg. Vi emitterade en kort 3-årig grön FRN om 300 mkr med en kreditmarginal på 2,25%. Marginalen var densamma som vid emissionen i april, men då med en kortare löptid om 2,5 år. Även certifikatsmarknaden utvecklas i positiv riktning. Medan investerare under första halvåret
i bästa fall ville rulla förfall har Atrium Ljungberg under tredje kvartalet kunnat emittera certifikat till nya investerare. Trots detta har certifikatvolymen inte ökat, vilket beror på begränsat finansieringsbehov. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, är oförändrat 70 bp.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 24 762 mkr (25 389). Skuldportföljens genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) exklusive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig utgående ränteoch kapitalbindning uppgick till 3,5 år (4,0) respektive 3,8 år (4,3). Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, uppgick till 3,5 ggr (4,3) och belåningsgraden uppgick vid utgången av perioden till 41,8% (41,7).
Under de första tre kvartalen har obligationer om 1 350 mkr förfallit och två gröna obligationer om 300 mkr var emitterats samtidigt som en ny hållbarhetslänkad bankkredit upptagits om 1 000 mkr. Volymen företagscertifikat har under perioden ökat med nominellt 50 mkr. Outnyttjat kreditutrymme uppgick till 7 340 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 100 mkr och annan upplåning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet inklusive kassa om 514 mkr (380) och outnyttjad checkräkningskredit om 300 mkr (300) uppgår till 8 154 mkr (6 735).
Atrium Ljungberg arbetar både med grön och hållbarhetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad till specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns gröna obligationer om 9 412 mkr (9 498) och gröna säkerställda och icke säkerställda banklån om 4 367 kr (4 372), sammantaget 56% (55) av total lånevolym.
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till måluppfyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Av räntebärande skulder är 9 097 mkr (9 385) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 15% (15) av totala tillgångar. Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering.
– Hållbarhetslänkade obligationer och banklån tillkom som finansieringskälla under 2022
Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån Direktlån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån
– Säkerställda lån motsvarar 15% i förhållande till totala tillgångarna
– 24 762 mkr i räntebärande skulder, varav 71% grön och hållbarhetslänkad finansiering
Derivatportföljen bestod vid utgången av tredje kvartalet av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 2023–2033 och valutaränteswappar om 3 062 mkr (3 189). Ränteswappar används för att räntesäkra lån med rörlig ränta och valutaränteswappar används för att valuta- och räntesäkra obligationslån i norska kronor.
Den orealiserade värdeförändringen av derivat uppgick under de första tre kvartalen till –57 mkr (1 616), främst drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. Det bokförda övervärdet i derivatportföljen uppgick vid stängningen av det tredje kvartalet till 1 330 mkr (1 513).
Moody's beslutade i mars, mot bakgrund av stigande marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ outlook. Motiveringen till den negativa outlooken är att såväl räntetäckningsgraden som belåningsgraden utmanas i rådande finansiella omvärld.
| Genomsnittlig | |||
|---|---|---|---|
| Bindningstid | Volym | Andel, % | ränta, %1) |
| 2023 | 2 907 | 12% | 2,6% |
| 2024 | 2 950 | 12% | 0,7% |
| 2025 | 1 749 | 7% | 2,4% |
| 2026 | 2 704 | 11% | 1,9% |
| 2027 | 4 050 | 16% | 2,7% |
| >2027 | 10 402 | 42% | 2,6% |
| Totalt | 24 762 | 100% | 2,3% |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
| Totalt | 11 015 | 13 747 24 762 | 100% 32 102 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| >2027 | 5 154 | 510 | 5 664 | 23% | 5 664 | ||
| 2027 | 1 912 | 3 166 | 5 077 | 21% | 5 077 | ||
| 2026 | 200 | 3 572 | 3 772 | 15% | 7 162 | ||
| 2025 | 3 750 | 3 099 | 6 849 | 28% 10 799 | |||
| 2024 | 0 | 2 250 | 2 250 | 9% | 2 250 | ||
| 2023 | 0 | 1 150 | 1 150 | 5% | 1 150 | ||
| Bindningstid Banklån | marknad | skuld | % | tavtal | |||
| Kapital | - | Total | Andel, | Totala kredi - |
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och räntebindning
– Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Hyresintäkter | 700 | 661 | 2 111 | 1 879 | 2 783 | 2 550 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 95 | 50 | 270 | 154 | 372 | 256 |
| Nettoomsättning | 795 | 710 | 2 382 | 2 033 | 3 155 | 2 806 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | ||||||
| Taxebundna kostnader | -20 | -55 | -133 | -148 | -184 | -199 |
| Övriga driftkostnader | -47 | -54 | -137 | -145 | -192 | -199 |
| Förvaltningskostnader | -38 | -39 | -125 | -124 | -178 | -177 |
| Reparationer | -9 | -9 | -27 | -28 | -40 | -41 |
| Fastighetsskatt | -54 | -55 | -163 | -162 | -215 | -214 |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | -3 | -4 | -10 | -10 | -13 | -14 |
| -171 | -216 | -595 | -616 | -822 | -843 | |
| Kostnad projekt- och entreprenad | -96 | -57 | -271 | -181 | -373 | -282 |
| Bruttoresultat | 528 | 438 | 1 516 | 1 236 | 1 960 | 1 681 |
| - fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 529 | 445 | 1 516 | 1 262 | 1 961 | 1 707 |
| - projekt- och entreprenadverksamhet | -1 | -7 | -1 | -26 | -1 | -26 |
| Central administration | -19 | -21 | -59 | -70 | -80 | -91 |
| - fastighetsförvaltning | -17 | -17 | -53 | -59 | -71 | -76 |
| - projekt- och entreprenadverksamhet | -2 | -4 | -6 | -11 | -9 | -15 |
| Resultat från intresseföretag | -1 | - | -1 | - | -1 | - |
| Räntenetto | -132 | -115 | -400 | -297 | -526 | -423 |
| Tomträttsavgälder | -11 | -11 | -32 | -29 | -42 | -39 |
| Förvaltningsresultat | 366 | 291 | 1 024 | 840 | 1 311 | 1 127 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Fastigheter, orealiserade | -454 | 87 | -1 443 | 4 138 | -2 910 | 2 671 |
| Fastigheter, realiserade | 6 | -3 | -9 | 18 | -9 | 18 |
| Nedskrivning goodwill | - | - | -24 | - | -24 | - |
| Intäkt försäljning exploateringsfastighet | 26 | 329 | 200 | 329 | 200 | 329 |
| Kostnad försäljning exploateringsfastighet | -22 | -273 | -166 | -273 | -171 | -278 |
| Derivat, orealiserade | 107 | 91 | -57 | 1 616 | -147 | 1 526 |
| Resultat före skatt | 29 | 522 | -475 | 6 669 | -1 751 | 5 393 |
| Aktuell skatt | -29 | -15 | -57 | -38 | -22 | -3 |
| Uppskjuten skatt | 36 | -76 | 128 | -1 326 | 352 | -1 102 |
| Periodens resultat | 36 | 432 | -404 | 5 305 | -1 421 | 4 288 |
| Summa totalresultat för perioden | 36 | 432 | -404 | 5 305 | -1 421 | 4 288 |
| Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal aktier | 126 106 | 126 264 | 126 106 | 126 258 | 126 118 | 126 215 |
| Res. per aktie före och efter utspädning, kr | 0,29 | 3,42 | -3,20 | 42,02 | -11,27 | 33,97 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 | 126 264 | 126 106 | 126 258 | 126 11 |
|---|---|---|---|---|
| 9 | 3,42 | $-3, 20$ | 42,02 | $-11,2$ |
| 2023 jan-sep | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | Proj.- och | Ej förde | |||||
| utveck | entrepr. | Elimine | lade | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | ling 1) | TL Bygg | verksamh. | ringar | poster Koncernen | |
| Hyresintäkter | 2 162 | - | - | - | -51 | - | 2 111 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | - | - | 621 | 621 | -350 | - | 270 |
| Nettoomsättning | 2 162 | - | 621 | 621 | -401 | - | 2 382 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | -642 | - | - | - | 47 | - | -595 |
| Kostnad projekt- och entreprenad | - | -9 | -601 | -610 | 339 | - | -271 |
| Bruttoresultat | 1 520 | -9 | 20 | 11 | -16 | - | 1 516 |
| Central administration | -54 | -6 | - | -6 | 1 | - | -59 |
| Resultat från intresseföretag | - | - | - | - | - | -1 | -1 |
| Räntenetto | - | - | 2 | 2 | -2 | -400 | -400 |
| Tomträttsavgälder | -32 | - | - | - | - | - | -32 |
| Förvaltningsresultat | 1 434 | -14 | 22 | 7 | -17 | -401 | 1 024 |
| Värdeförändringar 2) 3) | -1 476 | 34 | - | 34 | - | -57 | -1 498 |
| Skatt | - | - | - | - | - | 71 | 71 |
| Periodens resultat | -41 | 20 | 22 | 41 | -17 | -386 | -404 |
| Investeringar och förvärv | 1 083 | 335 | - | 335 | - | - | 1 418 |
| Tillgångar, periodens slut | 57 849 | 1 577 | 248 | 1 825 | - | 2 596 | 62 270 |
| 2022 jan-sep | |
|---|---|
| -- | -------------- |
| Projekt | Proj.- och | Ej förde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| utveck | entrepr. | Elimine | lade | ||||
| Belopp i mkr | Fastigheter | ling 1) | TL Bygg | verksamh. | ringar | poster Koncernen | |
| Hyresintäkter | 1 909 | - | - | - | -31 | - | 1 878 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | - | - | 524 | 524 | -369 | - | 154 |
| Nettoomsättning | 1 909 | - | 524 | 524 | -400 | - | 2 032 |
| Kostnad fastighetsförvaltning | -640 | - | - | - | 24 | - | -616 |
| Kostnad projekt- och entreprenad | - | -19 | -510 | -529 | 348 | - | -181 |
| Bruttoresultat | 1 269 | -19 | 13 | -5 | -28 | - | 1 236 |
| Central administration | -60 | -3 | -9 | -12 | 2 | - | -70 |
| Räntenetto | - | - | - | - | - | -297 | -297 |
| Tomträttsavgälder | -29 | - | - | - | - | - | -29 |
| Förvaltningsresultat | 1 180 | -22 | 4 | -17 | -26 | -297 | 841 |
| Värdeförändringar 2) 3) | 4 156 | 56 | - | 56 | - | 1 616 | 5 828 |
| Skatt | - | - | - | - | - | -1 363 | -1 363 |
| Periodens resultat | 5 336 | 34 | 4 | 39 | -26 | -44 | 5 305 |
| Investeringar och förvärv | 5 157 | 213 | - | 213 | - | - | 5 370 |
| Tillgångar, periodens slut | 61 023 | 1 194 | 237 | 1 431 | - | 2 238 | 64 692 |
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade -1 443 mkr (4 138). Fastigheter, realiserade -9 mkr (18). Nedskrivning goodwill -24 mkr (-). 3) Orealiserad värdeföränding derivat -57 mkr (1 616).
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet med tillträde 28 april 2022. Den 31 januari 2023 frånträddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm och den 2 maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka.
Hyresintäkterna uppgick till 2 111 mkr (1 879) och inkluderar såväl rabatter om –56 mkr (–62) som engångsersättning om dels 2 mkr (13) till följd av förtida lösen av hyresavtal, dels kreditering om 7 mkr av erhållet elstöd.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångsersättningar, ökade med 10,9%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, genomförda omförhandlingar och minskade vakanser. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling.
| 2023 | 2022 | Föränd | |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | jan-sep | jan-sep | ring, % |
| Jämförbart bestånd | 1 752 | 1 580 | 10,9% |
| Engångsersättningar | -5 | 13 | |
| Projektfastigheter | 212 | 176 | |
| Förvärvade fastigheter | 146 | 63 | |
| Sålda fastigheter | 6 | 47 | |
| Summa | 2 111 | 1 879 | 12,4% |
Fastighetskostnaderna uppgick till 595 mkr (616). I kvartal 3 erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket minskar kvartalets taxebundna kostnader. För jämförbart bestånd, exklusive elstöd, var ökningen 2,0%.
| 2022 2023 |
Föränd | ||
|---|---|---|---|
| Fastighetskostnader, mkr | jan-sep | jan-sep | ring, % |
| Jämförbart bestånd | -497 | -487 | 2,0% |
| Engångsersättningar | 20 | - | |
| Projektfastigheter | -79 | -94 | |
| Förvärvade fastigheter | -37 | -18 | |
| Sålda fastigheter | -2 | -17 | |
| Summa | -595 | -616 | -3,4% |
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas över tid genom successiv vinstavräkning. 78% av intäkterna kommer från avtal där fakturering sker på löpande räkning och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till -1 mkr (–26). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 621 mkr (524), varav 59% (70) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 20 mkr (13).
Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till 53 mkr (59) och för projekt- och entreprenad till 6 mkr (11). Genomförda omstruktureringar och organisationsförändringar förklarar främst de minskade kostnaderna.
Redovisat räntenetto uppgick till –400 mkr (–297), och har påverkats av aktiverad ränta om 66 mkr (55). Räntenettot har ökat med 103 mkr främst till följd av högre ränteläge. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på periodens genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,5% (2,0). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 32 mkr (29).
Perioden har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och en åtstramad kreditmarknad. Högre finansieringskostnader medför enligt vår bedömning fortsatt stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj återspeglas genom 25 bp högre värderingsyield mot årsskiftet och 60 bp jämfört med ett år sedan. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning och ökat indexantagande för 2023 (från 4% vid årsskiftet till 6% i Q3) då inflationen inte viker undan. Det medför att periodens orealiserade värdeförändringar uppgår till –1 443 mkr (4 138) motsvarande –2,5% (7,5).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till –9 mkr (18) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under andra kvartalet färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i Uppsala och under perioden har 31 mkr vinstavräknats motsvarande 62% tillträdda lägenheter.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –57 mkr (1 616), främst drivet av tid och ändrade marknadsräntor.
| 2022 | |
|---|---|
| jan-sep | jan-sep |
| -2 396 | 130 |
| 933 | 2 420 |
| 20 | 1 412 |
| 0 | 176 |
| -1 443 | 4 138 |
| -2,5% | 7,5% |
| -9 | 18 |
| -1 452 | 4 156 |
| -2,5% | 7,5% |
| 2023 |
Redovisad skatt uppgick till 71 mkr (–1 364) varav –57 mkr (–38) är aktuell skatt och resterande utgör uppskjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%.
| Underlag Underlag |
||||
|---|---|---|---|---|
| aktuell | uppskju | |||
| Skatteberäkning jan-sep 2023, mkr | skatt | ten skatt | ||
| Förvaltningsresultat | 1 024 | |||
| Ej avdragsgill ränta | 80 | |||
| Skattemässigt avdragsgilla | ||||
| -Avskrivningar | -713 | 713 | ||
| -Ombyggnationer | -114 | 114 | ||
| -Aktiverad ränta | -66 | 66 | ||
| Övrig skattemässig justering | -12 | -15 | ||
| Skattepl. Förvaltningsresultat | 198 | 878 | ||
| Aktuell skatt | -41 | |||
| Försäljning fastigheter | 86 | -29 | ||
| Värdeförändring fastigheter | - | -1 443 | ||
| Värdeförändring derivat | -34 | -35 | ||
| -Varav ej skattepliktigt | 34 | |||
| Skattepl. res. före underskottsavdr. | 285 | -630 | ||
| Underskottsavdrag | ||||
| -Ingående balans | -7 | 7 | ||
| -Utgående balans | -1 | 1 | ||
| Skattepliktigt resultat | 276 | -622 | ||
| Redovisad skattekostnad | -57 | 128 |
| Belopp i mkr | 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 56 413 | 59 581 | 58 596 |
| Nyttjanderättstillgång, tomträtter | 1 296 | 1 277 | 1 277 |
| Goodwill | 140 | 165 | 165 |
| Övriga anläggningstillgångar | 350 | 23 | 106 |
| Derivat | 1 542 | 1 672 | 1 572 |
| Summa anläggningstillgångar | 59 740 | 62 717 | 61 717 |
| Exploateringsfastigheter | 1 577 | 1 194 | 1 409 |
| Omsättningstillgångar | 439 | 462 | 391 |
| Likvida medel | 514 | 319 | 380 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 530 | 1 975 | 2 181 |
| Summa tillgångar | 62 270 | 64 692 | 63 898 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 28 070 | 30 160 | 29 141 |
| Uppskjuten skatteskuld | 6 240 | 6 887 | 6 661 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 24 762 | 25 098 | 25 389 |
| Långfristig skuld finansiell leasing | 1 296 | 1 277 | 1 277 |
| Derivat | 211 | 110 | 59 |
| Övriga långfristiga skulder | 318 | 292 | 295 |
| Summa långfristiga skulder | 32 827 | 33 663 | 33 682 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 373 | 870 | 1 074 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 373 | 870 | 1 074 |
| Summa eget kapital och skulder | 62 270 | 64 692 | 63 898 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt till | Balanserade | Totalt | |||||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | skjutet kapital | vinstmedel | eget kapital | |||
| Ingående balans per 1 januari 2022 | 333 | 3 960 | 21 248 | 25 541 | |||
| Periodens resultat | - | - | 5 305 | 5 305 | |||
| Förvärv av egna aktier | - | - | -30 | -30 | |||
| Utdelning, 5,20 kr/aktie | - | - | -657 | -657 | |||
| Utgående balans per 30 september 2022 | 333 | 3 960 | 25 866 | 30 160 | |||
| Periodens resultat | - | - | -1 017 | -1 017 | |||
| Förvärv av egna aktier | - | - | - | - | |||
| Utgående balans per 31 december 2022 | 333 | 3 960 | 24 849 | 29 141 | |||
| Periodens resultat | - | - | -404 | -404 | |||
| Utdelning, 5,30kr/aktie | - | - | -668 | -668 | |||
| Utgående balans per 30 september 2023 | 333 | 3 960 | 23 777 | 28 070 |
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst.
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 30 september 2023 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 258 474).
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 57 989 mkr (60 006) fördelat på 56 413 mkr (58 596) i förvaltningsfastigheter och 1 577 mkr (1 409) i exploateringsfastigheter. Förstnämnda värderat till ca 56 323 kr/kvm (58 931) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,6% (4,4). För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektutveckling.
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastigheter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 296 mkr (1 277).
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2023-09-30 uppgick till 21 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning.
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 070 mkr (29 141), vilket motsvarar 223 kr/aktie (231).
Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 33 174 mkr (34 125), motsvarande 263 kr/aktie (271). En minskning om 1,8%, justerat för lämnad utdelning, jämfört med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under ett år med en nominell skatt om 20,6%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten.
| Skatteskuld | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| mkr | Underlag Nominell | Bedömd | |||
| Underskottsavdrag | -1 | -0 | -0 | ||
| P-fonder | 91 | 19 | 18 | ||
| Derivat m.m. | 1 519 | 313 | 304 | ||
| Fastigheter | 36 547 | 7 529 | 1 937 | ||
| Summa | 38 156 | 7 860 | 2 259 | ||
| Fastigheter, tillg.förvärv | -7 864 | -1 620 | - | ||
| Enligt balansräkningen | 30 292 | 6 240 | - |
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 24 762 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 41,8% (41,7). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 1 330 mkr (1 513). För vidare information läs Finansieringsavsnittet.
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||||||
| Förvaltningsresultat | 366 | 291 | 1 024 | 840 | 1 311 | 1 127 |
| Återföring av- och nedskrivningar | 2 | 2 | 7 | 11 | 10 | 14 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 3 | -3 | 5 | -1 | 8 | 2 |
| Betald skatt | 12 | -3 | -10 | -17 | 3 | -4 |
| Kassaflöde fr. den löp. verksamh. före förändr. av rörelsekap. | 383 | 288 | 1 026 | 834 | 1 330 | 1 139 |
| Nettoförändring av rörelsekapital | 83 | -55 | -292 | -64 | -77 | 150 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 466 | 233 | 734 | 770 | 1 253 | 1 289 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -4 | -1 | -4 | -3 679 | 1 | -3 674 |
| Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt | -408 | -659 | -1 414 | -1 641 | -2 122 | -2 349 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | -3 | -0 | 1 514 | 67 | 1 514 | 67 |
| Försäljning av exploateringsfastigheter | 47 | 264 | 146 | 264 | 146 | 264 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | - | - | -22 | - | -22 | - |
| Inköp/försäljning av inventarier | -0 | 0 | -3 | -9 | -7 | -13 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -368 | -396 | 218 | -4 999 | -488 | -5 705 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 9 | 9 | 18 | 25 | 21 | 28 |
| Upptagna lån | 1 298 | 820 | 4 385 | 9 475 | 7 135 | 12 226 |
| Amortering av skuld | -1 325 | -878 | -4 885 | -4 984 | -7 392 | -7 491 |
| Utbetald utdelning | - | - | -334 | -657 | -334 | -657 |
| Återköp egna aktier | - | -28 | - | -30 | -0 | -30 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -18 | -77 | -817 | 3 829 | -570 | 4 076 |
| Periodens kassaflöde | 80 | -240 | 135 | -399 | 195 | -339 |
| Likvida medel vid periodens början | 434 | 560 | 380 | 719 | 319 | 719 |
| Likvida medel vid periodens slut | 514 | 319 | 514 | 319 | 514 | 380 |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 237 mkr (195). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat om –152 mkr (128).
Nettoomsättningen uppgick till 219 mkr (239). Rörelseresultatet uppgick till –41 mkr (–52).
Räntebärande skulder uppgick till 17 453 mkr (17 796). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Hyresintäkter | 0 | 1 | 2 | 2 | 4 | 4 |
| Förvaltningsintäkter | 70 | 80 | 217 | 236 | 337 | 356 |
| Nettoomsättning | 71 | 81 | 219 | 239 | 341 | 360 |
| Fastighetskostnader | 0 | -1 | -0 | -2 | -1 | -3 |
| Förvaltnings-/administrationskostn. | -82 | -96 | -258 | -285 | -388 | -414 |
| Rearesultat försäljning fastigheter | - | - | - | - | 0 | 0 |
| Avskrivningar | -1 | -1 | -2 | -4 | -3 | -5 |
| Rörelseresultat | -12 | -16 | -41 | -52 | -50 | -62 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | - | - | - | - | 728 | 728 |
| Ränteintäkter m.m. | 148 | 226 | 755 | 628 | 1 006 | 879 |
| Räntekostnader m.m. | -40 | -168 | -476 | -381 | -633 | -537 |
| Resultat efter finansiella poster | 96 | 41 | 237 | 195 | 1 051 | 1 008 |
| Bokslutsdispositioner | 0 | 1 | 1 | 3 | 49 | 51 |
| Resultat före skatt | 96 | 42 | 239 | 198 | 1 100 | 1 059 |
| Aktuell skatt | - | - | -0 | - | -0 | - |
| Uppskjuten skatt | 0 | -0 | 0 | -35 | 0 | -35 |
| Periodens resultat | 97 | 42 | 239 | 163 | 1 100 | 1 024 |
| Belopp i mkr | 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 | ||
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 6 | 6 | 5 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 864 | 1 440 | 1 556 |
| Omsättningstillgångar | 26 364 | 27 939 | 26 979 |
| Summa tillgångar | 28 233 | 29 385 | 28 540 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 10 075 | 9 643 | 10 504 |
| Obeskattade reserver | 2 | 3 | 3 |
| Avsättningar | 22 | 19 | 20 |
| Långfristiga skulder | 17 664 | 19 605 | 17 855 |
| Kortfristiga skulder | 470 | 115 | 158 |
| Summa eget kapital och skulder | 28 233 | 29 385 | 28 540 |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Hyresvärde, kr/kvm | 3 469 | 3 210 | 3 469 | 3 210 | 3 469 | 3 445 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 92 | 93 | 92 | 93 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 67 | 72 | 67 | 70 | 67 |
| Fastighetsvärde, kr/kvm | 56 323 | 60 076 | 56 323 | 60 076 | 56 323 | 58 931 |
| Värderingsyield, % | 4,6 | 4,1 | 4,6 | 4,1 | 4,6 | 4,4 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm | 945 | 957 | 945 | 957 | 945 | 956 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 75 | 65 | 75 | 65 | 75 | 76 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||
| Belåningsgrad 3), % | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 41,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 4,0 | 3,6 | 4,0 | 3,5 | 3,8 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 12,1 | 13,4 | 12,5 | 15,6 | 13,0 | 15,6 |
| Avkastning på eget kapital (årstakt), % | 0,5 | 5,8 | -1,9 | 25,4 | -4,9 | 15,7 |
| Avkastning på totalt kapital (årstakt), % | 0,3 | 3,4 | -0,0 | 12,0 | -1,7 | 7,3 |
| Genomsnittlig utg. ränta, % | 2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,2 |
| Räntebindning, år | 3,5 | 4,6 | 3,5 | 4,2 | 3,5 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år | 3,8 | 4,6 | 3,8 | 4,4 | 3,8 | 4,3 |
| DATA PER AKTIE | ||||||
| Förvaltningsresultat, kr | 2,90 | 2,30 | 8,12 | 6,66 | 10,39 | 8,93 |
| Förvaltningsresultat efter skatt, kr | 2,81 | 2,29 | 7,79 | 6,12 | 10,27 | 8,59 |
| Resultat efter skatt, kr | 0,29 | 3,42 | -3,20 | 42,02 | -11,27 | 33,97 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 270,60 |
| Aktuellt substansvärde 2), kr | 245,15 | 269,31 | 245,15 | 269,31 | 245,15 | 251,81 |
| Avyttringsvärde, kr | 219,24 | 236,95 | 219,24 | 236,95 | 219,24 | 223,46 |
| Utdelning, kr | - | - | - | - | - | 5,30 |
| Börskurs, kr | 178,10 | 137,50 | 178,10 | 137,50 | 178,10 | 170,90 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental | 126 106 | 126 264 | 126 106 | 126 258 | 126 118 | 126 215 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental | 126 106 | 126 106 | 126 106 | 126 106 | 126 106 | 126 106 |
| MEDARBETARE | ||||||
| Medelantal anställda | 282 | 315 | 291 | 316 | 297 | 321 |
1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.
| 2023 jul-sep |
2022 jul-sep |
2023 jan-sep |
2022 jan-sep |
2022/2023 okt-sep |
2022 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| SUBSTANSVÄRDEN | ||||||
| Antal utestående aktier, tusental | 126 106 | 126 106 | 126 106 | 126 106 | 126 106 126 106 | |
| Eget kapital | 28 070 | 30 160 | 28 070 | 30 160 | 28 070 | 29 141 |
| + Beslutad ej verkställd utdelning | 334 | - | 334 | - | 334 | - |
| - Derivat | -1 330 | -1 562 | -1 330 | -1 562 | -1 330 | -1 513 |
| - Goodwill | -140 | -165 | -140 | -165 | -140 | -165 |
| - Uppskjuten skatt | 6 240 | 6 887 | 6 240 | 6 887 | 6 240 | 6 661 |
| Långsiktigt substansvärde | 33 174 | 35 319 | 33 174 | 35 319 | 33 174 | 34 125 |
| kr/aktie | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 280,08 | 263,06 | 270,60 |
| -Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) | -2 259 | -1 357 | -2 259 | -1 357 | -2 259 | -2 370 |
| Aktuellt substansvärde | 30 915 | 33 962 | 30 915 | 33 962 | 30 915 | 31 755 |
| kr/aktie | 245,15 | 269,31 | 245,15 | 269,31 | 245,15 | 251,81 |
| + Derivat | 1 330 | 1 562 | 1 330 | 1 562 | 1 330 | 1 513 |
| - Uppskjuten skatt, netto | -3 981 | -5 529 | -3 981 | -5 529 | -3 981 | -4 292 |
| - Räntebärande skuld | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 389 |
| - Verkligt värde ränteb. skuld | -25 379 | -25 212 | -25 379 | -25 212 | -25 379 -26 186 | |
| Avyttringsvärde | 27 647 | 29 881 | 27 647 | 29 881 | 27 647 | 28 180 |
| kr/aktie | 219,24 | 236,95 | 219,24 | 236,95 | 219,24 | 223,46 |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT | ||||||
| Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen | 366 | 291 | 1 024 | 840 | 1 311 | 1 127 |
| - Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) | -12 | -1 | -41 | -68 | -16 | -43 |
| Förvaltningsresultat efter skatt | 354 | 289 | 983 | 772 | 1 295 | 1 084 |
| Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental | 126 106 | 126 264 | 126 106 | 126 258 | 126 118 126 215 | |
| kr/aktie | 2,81 | 2,29 | 7,79 | 6,12 | 10,27 | 8,59 |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2022/2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | jul-sep | jul–sep | jan-sep | jan–sep | okt–sep | jan–dec |
| ÖVERSKOTTSGRAD | ||||||
| Driftöverskott | 529 | 445 | 1 516 | 1 262 | 1 961 | 1 707 |
| Hyresintäkter | 700 | 661 | 2 111 | 1 879 | 2 783 | 2 550 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 67 | 72 | 67 | 70 | 67 |
| BELÅNINGSGRAD | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | 56 413 | 59 581 | 56 413 | 59 581 | 56 413 | 58 596 |
| + Exploateringsfastigheter | 1 577 | 1 194 | 1 577 | 1 194 | 1 577 | 1 409 |
| Summa fastigheter | 57 989 | 60 775 | 57 989 | 60 775 | 57 989 | 60 006 |
| Räntebärande skulder | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 389 |
| -Likvida medel | -514 | -319 | -514 | -319 | -514 | -380 |
| Nettoskuld | 24 248 | 24 778 | 24 248 | 24 778 | 24 248 | 25 010 |
| Belåningsgrad, % | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 40,8 | 41,8 | 41,7 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | ||||||
| Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen | 366 | 291 | 1 024 | 840 | 1 311 | 1 127 |
| + Räntenetto | 132 | 115 | 400 | 297 | 526 | 423 |
| + Intäkt försäljning exploateringsfastighet | 26 | 329 | 200 | 329 | 200 | 329 |
| - Kostnad försäljning exploateringsfastighet | -22 | -273 | -166 | -273 | -171 | -278 |
| Summa | 502 | 462 | 1 458 | 1 194 | 1 866 | 1 601 |
| Räntenetto | 132 | 115 | 400 | 297 | 526 | 423 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,8 | 4,0 | 3,6 | 4,0 | 3,5 | 3,8 |
| NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) | ||||||
| Räntebärande skulder | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 098 | 24 762 | 25 389 |
| -Likvida medel | -514 | -319 | -514 | -319 | -514 | -380 |
| Nettoskuld | 24 248 | 24 778 | 24 248 | 24 778 | 24 248 | 25 010 |
| Bruttoresultat | 528 | 438 | 1 516 | 1 236 | 1 960 | 1 681 |
| - Central administration | -19 | -21 | -59 | -70 | -80 | -91 |
| - Tomträttsavgälder | -11 | -11 | -32 | -29 | -42 | -39 |
| + Intäkt försäljning exploateringsfastighet | 26 | 329 | 200 | 329 | 200 | 329 |
| - Kostnad försäljning exploateringsfastighet | -22 | -273 | -166 | -273 | -171 | -278 |
| EBITDA | 503 | 462 | 1 459 | 1 194 | 1 866 | 1 601 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) | 12,1 | 13,4 | 12,5 | 15,6 | 13,0 | 15,6 |
| AVKASTNINGSMÅTT | ||||||
| Periodens resultat | 36 | 432 | -404 | 5 305 | -1 421 | 4 288 |
| Eget kapital, genomsnitt | 28 052 | 29 957 | 28 606 | 27 850 | 29 115 | 27 341 |
| Avkastning eget kapital, % (årstakt) | 0,5 | 5,8 | -1,9 | 25,4 | -4,9 | 15,7 |
| Periodens resultat före skatt | 29 | 522 | -475 | 6 669 | -1 751 | 5 393 |
| + Räntenetto | 132 | 115 | 400 | 297 | 526 | 423 |
| + Värdeförändring derivat | -107 | -91 | 57 | -1 616 | 147 | -1 526 |
| Resultat | 54 | 546 | -18 | 5 349 | -1 077 | 4 290 |
| Summa tillgångar, genomsnitt | 62 259 | 64 696 | 63 084 | 59 489 | 63 481 | 59 091 |
| Avkastning totalt kapital, % (årstakt) | 0,3 | 3,4 | -0,0 | 12,0 | -1,7 | 7,3 |
| 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i mkr | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Hyresintäkter | 700 | 699 | 712 | 672 | 661 | 619 | 600 | 600 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 95 | 92 | 84 | 101 | 50 | 49 | 56 | 95 |
| Nettoomsättning | 795 | 790 | 796 | 773 | 710 | 667 | 655 | 695 |
| Kostnader för fastighetsförvaltning | -171 | -200 | -224 | -227 | -216 | -191 | -209 | -193 |
| Kostnader projekt- och entreprenad | -96 | -90 | -85 | -102 | -57 | -62 | -62 | -103 |
| Bruttoresultat | 528 | 500 | 487 | 444 | 438 | 414 | 384 | 399 |
| - fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 529 | 498 | 489 | 444 | 445 | 427 | 391 | 407 |
| - projekt- och entreprenadverksamheten | -1 | 2 | -1 | -1 | -7 | -13 | -6 | -8 |
| Central administration | -19 | -23 | -17 | -21 | -21 | -27 | -22 | -27 |
| - fastighetsförvaltning | -17 | -21 | -15 | -18 | -17 | -22 | -20 | -25 |
| - projekt- och entreprenadverksamheten | -2 | -2 | -2 | -3 | -4 | -5 | -3 | -2 |
| Resultat från intresseföretag | -1 | -0 | - | - | - | - | - | - |
| Finansiella intäkter och kostnader | -143 | -145 | -144 | -137 | -126 | -119 | -80 | -68 |
| Förvaltningsresultat | 366 | 332 | 326 | 286 | 291 | 268 | 281 | 304 |
| Värdeförändringar | ||||||||
| Fastigheter, orealiserade | -454 | -588 | -401 -1 467 | 87 | 2 742 | 1 309 | 1 448 | |
| Fastigheter, realiserade | 6 | -8 | -6 | -0 | -3 | 11 | 10 | -6 |
| Nedskrivning goodwill | - | - | -24 | - | - | - | - | - |
| Intäkt försäljning exploateringsfastighet | 26 | 174 | - | - | 329 | - | - | - |
| Kostnad försäljning exploateringsfastighet | -22 | -147 | 3 | -5 | -273 | - | - | - |
| Derivat, orealiserade | 107 | 88 | -252 | -90 | 91 | 686 | 838 | 63 |
| Resultat före skatt | 29 | -149 | -355 -1 276 | 522 | 3 708 | 2 439 | 1 809 | |
| Skatt | 7 | 1 | 63 | 259 | -90 | -704 | -569 | -370 |
| Periodens resultat | 36 | -148 | -292 -1 017 | 432 | 3 003 | 1 870 | 1 439 |
| 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 3 469 | 3 450 | 3 441 | 3 445 | 3 210 | 3 204 | 3 084 | 3 093 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 93 | 93 | 92 | 92 | 91 | 91 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 71 | 69 | 66 | 67 | 69 | 65 | 68 |
| Fastighetsvärde, kr/kvm | 56 323 56 661 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 | 54 167 | ||||||
| Värderingsyield, % | 4,6 | 4,6 | 4,5 | 4,4 | 4,1 | 4,0 | 4,2 | 4,2 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm | 945 | 945 | 943 | 956 | 957 | 957 | 881 | 893 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 75 | 75 | 75 | 76 | 65 | 67 | 66 | 67 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||||
| Belåningsgrad, % 3) | 41,8 | 41,8 | 41,3 | 41,7 | 40,8 | 40,7 | 39,2 | 38,5 |
| Räntetäckningsgrad R12, ggr | 3,5 | 3,6 | 3,5 | 3,8 | 4,3 | 4,4 | 5,1 | 5,3 |
| Nettoskuld/EBITDA R12, ggr | 13,0 | 13,3 | 14,1 | 15,6 | 15,9 | 17,0 | 13,8 | 11,5 |
| Avkastning på eget kapital R12, % | -4,9 | -3,5 | 7,7 | 15,7 | 24,8 | 26,1 | 20,6 | 15,6 |
| Avkastning på totalt kapital R12, % | -1,7 | -0,9 | 4,4 | 7,3 | 12,2 | 12,7 | 10,5 | 8,8 |
| Genomsn. utgående ränta, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 | 2,2 | 2,1 | 1,9 | 1,7 | 1,7 |
| Räntebindning, år | 3,5 | 3,8 | 4,0 | 4,0 | 4,2 | 4,1 | 4,6 | 4,7 |
| Kapitalbindning, år | 3,8 | 3,9 | 4,1 | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,6 | 4,8 |
| Data per aktie | ||||||||
| Förvaltningsresultat, kr | 2,90 | 2,63 | 2,58 | 2,27 | 2,30 | 2,12 | 2,23 | 2,41 |
| Förvaltningsresultat efter skatt, kr | 2,81 | 2,49 | 2,49 | 2,47 | 2,29 | 2,00 | 1,82 | 2,39 |
| Resultat per aktie, kr | 0,29 | -1,17 | -2,32 | -8,07 | 3,42 | 23,78 | 14,81 | 11,38 |
| Långsiktigt substansvärde, kr | 263,06 264,42 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 | 245,73 | ||||||
| Aktuellt substansvärde 2), kr | 245,15 246,64 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 | 236,02 | ||||||
| Avyttringsvärde, kr | 219,24 218,96 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 | 198,73 | ||||||
| Börskurs, kr | 178,10 186,60 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 | 199,70 | ||||||
| Genomsnitt antal aktier, tusental | 126 106 126 106 126 106 126 106 126 264 126 301 126 301 126 415 | |||||||
| Antal utest. aktier periodens slut, tusental | 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313 |
1) Se definitioner på sidorna 27-28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsäljning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projektoch entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2022.
Atrium Ljungberg har redovisat erhållet elstöd om 20 mkr i tredje kvartalet. Mottaget elstöd redovisas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med stödet är uppfyllda.
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet
redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för juridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tillämpas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är leasetagare innebär att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2023-09-30 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 211 (110) mkr redovisas i balansräkningen. En negativ värdeförändring om –152 (128) mkr har redovisats i resultaträkningen inom finansnettot.
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 24 762 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 379 mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år.
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras:
Avskrivningar skulle göras med –214 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med 1 443 mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 1 107 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 31 mkr och uppskjuten skatt med –487 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultatförändring om 1 903 mkr.
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –20 645 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 296/1 296 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –1 542 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas uppskjuten skatt med –4 648 mkr och eget kapital med –18 056 mkr.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och
beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, inflation som inte vill släppa taget, delvis fortsatt störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger förtroendet för en återhämtning under den närmaste tiden. Tillgången till lånat kapital har varierat med stigande kreditmarginaler som
följd. Tillsammans med högre marknadsräntor är således den totala finansieringskostnaden som marknaden erbjuder betydligt högre än vad de senaste åren uppvisat. Högre finansieringskostnader påverkar efterfrågan på fastigheter, vilket bör medföra högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden.
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om ca 8 mdkr.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet "Risker och riskhantering" på sid 62–68.
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 12 oktober 2023
Johan Ljungberg Styrelseordförande
Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château
Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot
Sara Laurell Styrelseledamot
Conny Fogelström
Annica Ånäs Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 oktober 2023 kl. 07.30 CET.
Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Atrium Ljungberg AB för perioden 1 januari till 30 september 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 12 oktober 2023
Deloitte AB
Hans Warén Auktoriserad revisor
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-09-30 framgår av tabellen nedan.
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 30 september 2023, 7 114 875 aktier av serie B. Under jan-sep 2023 gjordes inga återköp (30 mkr).
Senast verkställda utdelning om 5,30 kr/aktie motsvarar en direktavkastning om 3,0% (3,8) beräknat på kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit 33,4% (–22,4).
Omsättning, miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
100 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 2023 Q1 Q2 Q3
| A-aktier, | B-aktier | Andel av | Andel av | ||
|---|---|---|---|---|---|
| '000 | '000 | röster, % | kapital, % | ||
| Familjen Ljungberg | 2 190 | 29 351 | 31,6 | 23,7 | |
| Konsumentföreningen Stockholm | 0 | 32 361 | 20,0 | 24,3 | |
| Familjen Holmström | 1 810 | 14 549 | 20,1 | 12,3 | |
| Varma Pensionsförsäkringar | 0 | 8 117 | 5,0 | 6,1 | |
| Carnegie fonder | 0 | 6 835 | 4,2 | 5,1 | |
| Swedbank Robur Fonder | 0 | 3 537 | 2,2 | 2,7 | |
| Vanguard | 0 | 1 917 | 1,2 | 1,4 | |
| BlackRock | 0 | 1 864 | 1,1 | 1,4 | |
| Länsförsäkringar Fonder | 0 | 1 647 | 1,0 | 1,2 | |
| AFA Försäkring | 0 | 1 549 | 1,0 | 1,2 | |
| Övriga | 0 | 20 379 | 12,6 | 20,6 | |
| Totalt utestående aktier | 4 000 | 122 106 | 100,0 | 100,0 | |
| Återköpta aktier 1) | – | 7 115 | |||
| Totalt antal emitterade aktier | 4 000 | 129 221 |
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
| Q1 Q2 Q3 Q4 | Q1 Q2 Q3 Q4 | Q1 Q2 Q3 Q4 | Q1 Q2 Q3 Q4 | Q1 Q2 Q3 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Aktiedata | jan-sep | jan-sep |
| Aktiekurs, SEK | ||
| -Lägsta | 150,10 | 123,20 |
| -Högsta | 209,20 | 215,00 |
| -Stängningskurs | 178,10 | 137,50 |
| Börsvärde, mdkr | 22,5 | 17,3 |
| Aktiekurs/Långsiktigt substans | ||
| värde | 68% | 49% |
| P/E | neg. | 2,6 |
| Aktiens direktavkastning | 3,0% | 3,8% |
Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren har varit 6% per år. Sedan börsintroduktionen 1994 har utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts.
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, %
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.
Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de senaste fem åren.
Aktiens direktavkastning, % Totalavkastning, %
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt.
Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Belåningsgrad, %1 Räntetäckningsgrad, ggr
1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder.
Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning.
entreprenadverksamheten Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medelantalet utestående aktier.
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassaflöde, och särskilt dess utdelningsförmåga.
Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.
Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning.
Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto samt resultat från försäljning exploateringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad).
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Bas Barkarby har ett strategiskt läge mitt i expansiva Barkarbystaden. Här växer ett nytt kluster för vård och hälsa fram.
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder.
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning.
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redovisas per fastighetstyp.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångs effekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler.
Den verksamhet som bedrivs i den individu ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.
Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa
uthyrningssituationen.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt fastighet hänförs även byggnad under upp förande samt obebyggd mark och byggrätter.
Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet sker vid färdigställandetidpunkten.
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering.
Projektvinst används för att belysa värde skapande i projektverksamheten.
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomträtter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen.
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräk ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm.
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redovisade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader.
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energioch vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Total energianvändning från värme, kyla, hyres gästel och fastighetsel dividerat med genom snittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres värden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning.
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas investeringar i övriga materiella anläggningstillgångar.
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webbplats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
Ulrika Danielsson, cfo Telefon: 070-647 12 61 E-post: [email protected]
| Bokslutskommuniké 2023 | 2024-01-31 |
|---|---|
| Årsredovisning 2023 | 2024-02-23 |
| Delårsrapport januari–mars 2024 | 2024-04-12 |
| Delårsrapport januari–juni 2024 | 2024-07-05 |
| Delårsrapport januari–september 2024 | 2024-10-11 |
| Tradera flyttar huvudkontoret till Life City | 2023-08-31 |
|---|---|
| Stockholms Auktionsverk satsar stort i Sickla | 2023-09-15 |
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047
al.se
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Atrium Ljungberg, oktober 2023. Foto: Alric Ljunghager, Foster+ Partner, Måns Berg, Sanam Ebadnejad, Tengbom Arkitekter, TMRW. Produktion: Narva Communications.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.