AI Terminal
Logistea
Interim / Quarterly Report • Jul 11, 2025
3073_ir_2025-07-11_fa595519-3e3d-4c98-a190-19598338c4cc.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Q2 2025
Delårsrapport januari – juni
Positionerad för fortsatt tillväxt
Summering
perioden januari – juni 2025
- Intäkterna ökade med 131 procent och uppgick till 511 msek (221). Intäkterna i fast valuta uppgick till 516 msek (221).
- Driftnettot ökade med 174 procent till 456 msek (166). Driftnettot i fast valuta uppgick till 461 msek (166).
- Förvaltningsresultatet uppgick till 246 msek (67). Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 70 procent till 0,51 kronor (0,30).
- Resultatet före skatt uppgick till 505 msek (202), där värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med 312 msek (121).
- Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 194 procent och uppgick till 212 msek (72).
- Resultat per aktie uppgick till 0,83 kr (0,71).
- Substansvärde per aktie ökade till 16,0 kr (15,3).
- Fastighetsvärdet uppgick till 15 203 msek (6 259), påverkat av valutaförändringar om -161 msek (0).
- Under perioden har sex fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 1 748 msek tillträtts.
| Summering | • Intäkterna ökade med 139 procent och uppgick till 263 msek (110). Intäkterna i fast valuta uppgick till 265 msek (110). |
|---|---|
| kvartalet | • Driftnettot ökade med 174 procent till 240 msek (88). Driftnettot i fast valuta uppgick till 243 msek (88). |
| april – juni 2025 |
• Förvaltningsresultatet uppgick till 131 msek (32). Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 93 procent till 0,27 kronor (0,14). |
- Resultatet före skatt uppgick till 316 msek (22), där värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med 265 msek (0).
- Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 238 procent och uppgick till 87 msek (26).
- Resultat per aktie uppgick till 0,51 kr (0,07).
- Under kvartalet har fem fastigheter tillträtts med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1 298 msek.
- I juni emitterade Logistea 36 miljoner B-aktier i en riktad nyemission och tillfördes cirka 500 msek före emissionskostnader.
| Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | • Den 11 juli offentliggjorde Logistea |
|
| Intäkter | 511 | 221 | 263 | 110 | 1 003 | 713 | förvärvet av fastigheterna Ulricehamn Rönnebacken 1 samt Tranemo |
|
| Driftnetto | 456 | 166 | 240 | 88 | 891 | 601 | Ömmestorp 1:27 med ett underliggande | |
| Förvaltningsresultat | 246 | 67 | 131 | 32 | 390 | 211 | fastighetsvärde om 226 msek. | |
| Periodens resultat för kvarvarande verksamhet | 400 | 161 | 246 | 18 | 570 | 331 | Fastigheterna är fullt uthyrda till AP&T, | |
| Fastighetsvärde | 15 203 | 6 259 | 15 203 | 6 259 | 15 203 | 13 221 | som i samband med transaktionen | |
| Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år | 9,6 | 8,0 | 9,6 | 8,0 | 9,6 | 9,7 | tecknat fullt indexerade triple net | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96,9 | 96,2 | 96,9 | 96,2 | 96,9 | 96,9 | hyresavtal med moderbolagsgaranti med en hyrestid om 15 år. Den |
|
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,3 | 6,8 | 6,3 | 6,8 | 6,8 | sammanlagda hyresintäkten för båda | |
| Soliditet, % | 44,5 | 48,0 | 44,5 | 48,0 | 44,5 | 45,6 | fastigheterna uppgår till cirka 18,6 mkr. | |
| Belåningsgrad, % | 48,4 | 44,1 | 48,4 | 44,1 | 48,4 | 48,1 | Tillträde är beräknat till 1 september |
|
| Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr | 2,27 | 2,10 | 2,27 | 2,10 | 2,27 | 2,10 | 2025. | |
| Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr | 16,0 | 14,0 | 16,0 | 14,0 | 16,0 | 15,3 | ||
| Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr | 0,51 | 0,30 | 0,27 | 0,14 | 0,83 | 0,61 | ||
| Resultat per stamaktie A och B, kr | 0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,07 | 1,21 | 0,96 |
Finansiell översikt Händelser efter balansdagen
förvärvet av fastigheterna Ulricehamn Rönnebacken 1 samt Tranemo Ömmestorp 1:27 med ett underliggande fastighetsvärde om 226 msek. Fastigheterna är fullt uthyrda till AP&T, som i samband med transaktionen tecknat fullt indexerade triple nethyresavtal med moderbolagsgaranti med en hyrestid om 15 år. Den sammanlagda hyresintäkten för båda fastigheterna uppgår till cirka 18,6 mkr. Tillträde är beräknat till 1 september 2025.
Logistea redovisar för det första halvåret 2025 intäkter om 511 msek (221), ett driftnetto på 456 msek (166) samt ett förvaltningsresultat om 246 msek (67). Driftnettot för det senaste kvartalet om 240 msek är det högsta i bolagets historia. Resultat före skatt uppgick till 505 msek (202), varav orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet stod för 312 msek. Vid utgången av kvartalet uppgick substansvärdet till 16,0 kronor per aktie, att jämföra med 15,3 kronor per aktie vid årsskiftet.
Ett aktivt första halvår
För 3,5 år sedan kommunicerade vi ett ambitiöst mål att nå 15 mdsek i fastighetsvärde före utgången av år 2024. Vid det tillfället uppgick vårt fastighetsinnehav till 2,6 mdsek. Per andra kvartalet 2025 har beståndet ökat till 15,2 mdsek, vilket innebär en tillväxt om cirka 9 mdsek det senaste året. Just 15 miljarder i sig är kanske inte så relevant. Relevant är dock att vi lyckats öka intjäningsförmågan per aktie med 35 procent på ett år – ett resultat vi är stolta över. Denna lönsamma tillväxt har resulterat i att Logistea nu passerat en miljard kronor i kontrakterade hyresintäkter och ett uppskattat förvaltningsresultat på 571 msek i intjäningsförmåga.
Bara under årets två första kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan stärkts med 95 msek, motsvarande 12 procent per aktie. Denna utveckling hänförs huvudsakligen till strategiska förvärv i Sverige, Norge och Finland, där fastigheter förvärvats till ett sammanlagt värde om 1,7 mdsek med en initial avkastning om cirka 8,3 procent och en genomsnittlig löptid om 12 år.
Relevant är dock att vi lyckats öka intjäningsförmågan per aktie med 35 procent på ett år – ett resultat vi är stolta över.
Niklas Zuckerman Vd
Efter periodens utgång har vi tecknat avtal om förvärv av två fastigheter med samma hyresgäst belägna i Ulricehamn respektive Tranemo, även här med avkastningsnivå något över 8 procent. Fastigheterna är fullt uthyrda till AP&T som är en ledande industriaktör inom produktionslinjer, automationssystem, servohydrauliska pressar, verktyg och servicetjänster för plåtoch fiberformande industrier världen över. I samband med affären tecknar AP&T 15 åriga fullt indexerade triple nethyresavtal med moderbolagsgaranti. En etablerad och världsledande hyresgäst tillsammans med hög direktavkastning och långt hyresavtal adderar ytterligare starkt kassaflöde till vår växande portfölj.
Positionerade för tillväxt
Mot bakgrund av fortsatt starka investeringsmöjligheter i Norden och gynnsamma marknadsförutsättningar för värdeskapande förvärv som bidrar till bolagets finansiella mål, genomfördes under våren en riktad nyemission. Emissionen, som omfattade aktier till ett värde om cirka 500 msek, skapar goda förutsättningar för fortsatt lönsam expansion. Förutom en stärkt kassa och balansräkning så breddar vi ägarbilden ytterligare. Bland nya och befintliga investerare som deltog i emissionen återfinns Brummer & Partners – Listed Real Estate Mandate, Clearance Capital Limited, Länsförsäkringar Fondförvaltning samt Fjärde AP-Fonden.
Vid sidan av stärkt likviditet rapporterar bolaget en fortsatt låg belåningsgrad om 48 procent samt en nettoskuld i relation till rörelseresultat om 7,8 gånger. Under kvartalet har räntebärande skuld till ett värde av 1 589 msek refinansierats till både bättre marginal och villkor. Bland annat sänktes marginalen på bankskuld om 300 msek med 57 punkter, vilket har bidragit till att den genomsnittliga räntenivån har sjunkit till 4,6 procent från 5,9 procent vid sammanslagningen med KMC för ett år sedan. Detta ska ställas i relation till vår direktavkastning som uppgår till 6,8 procent, innebärande ett så kallad yield-gap på 2,2 procent.
Intressant marknadsläge
Under de senaste veckorna har det genomförts ett stort antal transaktioner inom vårt segment. Intresset för logistik- och lättindustrifastigheter bedöms vara starkt och sannolikt växande. Ökat intresse i kombination med att volymerna av nyproduktion minskat borde på sikt innebära sjunkande avkastningskrav inom vårt segment. Med hela Norden som spelplan och en stark likviditet har Logistea goda möjligheter till fortsatt attraktiva förvärv framöver.
Logistea i korthet
Logistea i siffror
Intjäningsförmåga
9,6 år Genomsnittlig återstående kontraktstid 96,9%
Uthyrningsgrad
6,8% Direktavkastning 48,4%
Belåningsgrad
| MSEK | 2025-07-01 | 2025-04-01 | 2025-01-01 | 2024-10-01 | 2024-07-01 | 2024-04-01 | 2024-01-01 | 2023-10-01 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||||||||
| Hyresvärde | 1 087 | 981 | 953 | 934 | 421 | 404 | 366 | 327 |
| Vakans | -34 | -29 | -29 | -25 | -16 | -17 | -16 | -15 |
| Driftstillägg | 66 | 63 | 62 | 68 | 68 | 68 | 65 | 63 |
| Fastighetskostnader | -119 | -114 | -109 | -110 | -105 | -105 | -99 | -95 |
| Projektfastigheter | ||||||||
| Hyresvärde | 15 | 15 | 15 | 17 | 17 | 17 | 16 | 16 |
| Fastighetskostnader | -1 | -1 | -1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Driftnetto | 1 014 | 915 | 890 | 884 | 385 | 367 | 332 | 296 |
| Central administration | -76 | -74 | -73 | -71 | -38 | -38 | -36 | -37 |
| Finansnetto* | -368 | -345 | -341 | -370 | -146 | -148 | -117 | -135 |
| Förvaltningsresultat | 571 | 497 | 476 | 443 | 201 | 181 | 179 | 124 |
| Förvaltningsresultat per aktie | 1,12 | 1,05 | 1,00 | 0,94 | 0,83 | 0,76 | 0,82 | 0,59 |
* Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter. Mer information om intjäningsförmågan finns i avsnittet Övrig information.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
*Justerat för jämförelsestörande poster
Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.
Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
Koncernens resultaträkning i sammandrag Koncernens rapport över totalresultat
| Jan-jun | Apr-jun | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Not | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 |
| Hyresintäkter | 508 | 220 | 260 | 109 | 994 | 706 | |
| Övriga intäkter | 3 | 1 | 3 | 1 | 9 | 7 | |
| Intäkter | 511 | 221 | 263 | 110 | 1 003 | 713 | |
| Fastighetskostnader | -55 | -55 | -23 | -22 | -112 | -112 | |
| Driftnetto | 2 | 456 | 166 | 240 | 88 | 891 | 601 |
| Central administration | -40 | -30 | -21 | -20 | -91 | -81 | |
| Finansnetto | 3 | -170 | -69 | -88 | -36 | -410 | -309 |
| Förvaltningsresultat | 246 | 67 | 131 | 32 | 390 | 211 | |
| Värdeförändringar fastigheter | 312 | 121 | 265 | 0 | 452 | 261 | |
| Värdeförändringar derivat | -53 | 14 | -80 | -10 | -92 | -25 | |
| Upplösning goodwill | - | - | - | - | -8 | -8 | |
| Resultat före skatt | 505 | 202 | 316 | 22 | 742 | 439 | |
| Aktuell skatt | -17 | -5 | -9 | -2 | -34 | -22 | |
| Uppskjuten skatt | -88 | -36 | -61 | -2 | -138 | -86 | |
| Periodens resultat för kvarvarande verksamhet |
400 | 161 | 246 | 18 | 570 | 331 | |
| Periodens resultat från utdelad verksamhet |
- | 0 | - | 0 | -1 | -1 | |
| Periodens resultat | 400 | 161 | 246 | 18 | 569 | 330 | |
| Periodens resultat hänförligt till: | |||||||
| Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet |
400 | 161 | 246 | 18 | 570 | 331 | |
| Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet |
- | 0 | - | 0 | -1 | -1 | |
| Resultat per aktie | |||||||
| Kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr |
0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,07 | 1,21 | 0,96 | |
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr |
0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,08 | 1,21 | 0,96 | |
| Efter utspädning, kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr |
0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,07 | 1,21 | 0,96 | |
| Efter utspädning, hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr |
0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,08 | 1,21 | 0,95 |
i sammandrag Jul-jun Jan-dec
| Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 |
| Periodens resultat | 400 | 161 | 246 | 18 | 569 | 330 |
| Poster som kan komma att | ||||||
| omklassificeras till periodens | ||||||
| resultat | ||||||
| Omräkningsdifferenser | -98 | - | 28 | - | -67 | 31 |
| Totalresultat för perioden | 302 | 161 | 274 | 18 | 502 | 361 |
| Totalresultat för perioden hänförligt | ||||||
| till: | ||||||
| Moderbolagets ägare, kvarvarande | 302 | 161 | 274 | 18 | 503 | 362 |
| verksamhet | ||||||
| Moderbolagets ägare, utdelad | ||||||
| verksamhet | - | 0 | - | 0 | -1 | -1 |
Resultatanalys
Intäkter
Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under första halvåret med 157 procent till 479 msek (186) och de totala intäkterna uppgår till 511 msek (221). Intäkterna har ökat främst till följd av förvärvet av KMC samt under våren förvärvade fastigheter. Intäkterna har påverkats negativt med 1,0 procent, tillika 5 msek, kopplat till valutakursrörelser från ingången av perioden.
I jämförbart bestånd, som på balansdagen utgjorde 36,2 procent av de totala hyresintäkterna, ökade hyresintäkterna exklusive hyrestillägg med 0,5 procent. Något högre vakanser jämfört med motsvarande period föregående år men som till större del kompenseras av färdigställda projekt samt tillträdda nyuthyrningar. En specificering av intäkterna återfinns i Not 2.
Av periodens hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg om 293 msek är 1 msek hänförligt till jämförbart bestånd och 292 msek från förvärvade fastigheter.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -55 msek (-55), trots ett mer än fördubblat fastighetsbestånd. I jämförbart bestånd har kostnaderna minskat med 5,6 procent, där större delen av minskningen är hänförlig till lägre mediakostnader. Merparten av driftskostnaderna för perioden har debiterats vidare på hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Mer information om hur mycket av kostnaderna som blivit vidarefakturerat till hyresgäster finns i Not 2.
Driftnetto
Genomförda förvärv är den främsta förklaringen till att driftnettot har ökat med 174,2 procent till 456 msek (166) för perioden. Driftnettot har påverkats negativt med 1,1 procent, tillika 5 mkr, kopplat till valutakursrörelser från ingången av perioden. I jämförbart bestånd har driftnettot minskat med 0,9 procent jämfört med samma period föregående år. Driftnettot har påverkats av minskade hyrestillägg som följd av lägre mediakostnader. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 89,6 procent (76,2) och den justerade överskottsgraden till 95,0 procent (89,7).
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till -40 msek (-30) för det första halvåret, där majoriteten av kostnaderna var hänförliga till koncerngemensamma funktioner. Kostnadsökningen är hänförlig till en större organisation efter samgående med KMC.
Resultatanalys
Finansnetto
Den genomsnittliga upplåningsräntan har under kvartalet fortsatt sjunka från 4,8 procent till 4,6 procent, jämfört med 5,0 procent vid ingången av året. Sänkningen är till största del hänförlig till lägre marginaler för banklån, kopplade till genomförda refinansieringar och omförhandlade villkor, samt till viss del sjunkande marknadsräntor och nytecknade derivat.
Finansnettot ökade till -170 msek (-69) för det första halvåret och till -88 msek (-36) för kvartalet. Ökningen är främst hänförlig till nyupptagen finansiering för fastighetsförvärv. Mer information om finansnettot återfinns i Not 3.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för perioden uppgick till 246 msek (67) och för kvartalet till 131 msek (32). Jämförelsekvartalet i 2024 belastades av jämförelsestörande poster om 10 msek, kopplade till förvärvet av KMC Properties. Ökningen är främst hänförlig till hyresintäkter från nyförvärvade fastigheterna samt en lägre upplåningsränta.
Värdeförändringar
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 312 msek (121). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 6 msek (89) i ett stigande driftnetto, främst till följd av genomförda mindre uthyrningar. 10 msek (-) är kopplat till projektvinst avseende i pågående nybyggnationsprojekt och 249 msek (20) är hänförliga till ändrade antaganden om direktavkastningskrav, där avkastningskravet i befintligt bestånd i snitt har justerats ned med 0,02 procentenheter under perioden. Resterande 47 msek (12) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt vid förvärv.
För det andra kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 265 msek (0). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 2 msek (15) i ett stigande driftnetto, främst till följd av genomförda mindre uthyrningar. 10 msek (-) är kopplat till projektvinst avseende i pågående nybyggnationsprojekt och 223 msek (-15) är hänförliga till ändrade antaganden om direktavkastningskrav, där avkastningskravet i befintligt bestånd i snitt har justerats ned med 0,01 procentenheter under perioden. Resterande 30 msek (-) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt vid förvärv. Mer information om värdeförändringar för fastigheter återfinns i fastighetsavsnittet samt i Not 4.
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals utgång. För perioden uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivat till -53 msek (14).
Skatt
Periodens skattekostnad uppgick till -105 msek (-41). Skatten utgörs av aktuell skatt om -17 msek (-5) på periodens resultat samt uppskjuten skatt om -88 msek (-36).
Periodens resultat
Resultatet för perioden ökade till 400 msek (161), primärt till följd av ett förbättrat förvaltningsresultat samt värdeförändringar för fastigheter och derivat.
Rullande 12 mån
| Jan-jun | Apr-jun | |||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
| Direktavkastningskrav | 249 | 20 | 223 | -15 |
| Driftnetto | 6 | 89 | 2 | 15 |
| Övrigt | 57 | 12 | 40 | 0 |
| Orealiserad värdeförändring |
312 | 121 | 265 | 0 |
| Orealiserad värdeförändring, % |
2,1 | 2,0 | 1,8 | 0,0 |
| Realiserad värdeförändring |
0 | 0 | - | - |
| Totala värdeförändringar |
312 | 121 | 265 | 0 |
| Totala värdeförändringar, % |
2,1 | 2,0 | 1,8 | 0,0 |
*Justerat för jämförelsestörande poster
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
| Mkr | Not | 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Anläggningstillgångar | ||||
| Goodwill | 1 056 | - | 1 089 | |
| Övriga immateriella tillgångar | 2 | 0 | 2 | |
| Förvaltningsfastigheter | 4 | 15 203 | 6 259 | 13 221 |
| Nyttjanderättstillgångar | 29 | 11 | 32 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 10 | 4 | 10 | |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 4 | 1 | 4 | |
| Derivat | 17 | 12 | 40 | |
| Uppskjutna skattefordringar | 29 | - | 42 | |
| Summa anläggningstillgångar | 16 350 | 6 287 | 14 440 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Kortfristiga fordringar | 168 | 96 | 147 | |
| Likvida medel | 505 | 219 | 376 | |
| Summa omsättningstillgångar | 673 | 315 | 523 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 17 023 | 6 602 | 14 963 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 7 570 | 3 168 | 6 826 | |
| Summa eget kapital | 7 570 | 3 168 | 6 826 | |
| Långfristiga skulder | ||||
| Räntebärande skulder | 7 479 | 1 627 | 5 159 | |
| Leasingskulder | 27 | 9 | 29 | |
| Övriga långfristiga skulder | 26 | - | 27 | |
| Derivat | 50 | 10 | 13 | |
| Uppskjutna skatteskulder | 1 131 | 228 | 1 079 | |
| Summa långfristiga skulder | 8 713 | 1 874 | 6 307 | |
| Kortfristiga skulder | ||||
| Räntebärande skulder | 387 | 1 349 | 1 574 | |
| Leasingskulder | 3 | 2 | 4 | |
| Övriga skulder | 350 | 209 | 252 | |
| Summa kortfristiga skulder | 740 | 1 560 | 1 830 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 17 023 | 6 602 | 14 963 |
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
| Mkr | 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital vid periodens ingång | 6 826 | 2 684 | 2 684 |
| Totalresultat för perioden | 302 | 161 | 361 |
| Emissioner, netto efter emissionskostnader | 485 | 322 | 3 776 |
| Skatteeffekt emissionskostnader | 3 | 1 | 4 |
| Personaloptionsprogram | 1 | 0 | 1 |
| Utdelning | -47 | - | - |
| Eget kapital vid periodens utgång | 7 570 | 3 168 | 6 826 |
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag
| Jul-jun | Jan-dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Not | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 |
| Kassaflöde från rörelsen | |||||||
| Driftnetto kvarvarande verksamhet | 456 | 166 | 240 | 88 | 891 | 601 | |
| Central administration kvarvarande verksamhet |
-40 | -30 | -21 | -20 | -91 | -81 | |
| Rörelseresultat från utdelad verksamhet |
- | 0 | - | 0 | -1 | -1 | |
| Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster |
1 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | |
| Erhållen ränta | 3 | 1 | 1 | 1 | 11 | 9 | |
| Betald ränta | -149 | -60 | -90 | -38 | -318 | -229 | |
| Betalda inkomstskatter | -59 | -6 | -44 | -5 | -58 | -5 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet |
212 | 72 | 87 | 26 | 435 | 295 | |
| Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet |
|||||||
| Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar |
6 | -21 | 24 | -6 | -7 | -34 | |
| Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder |
98 | 46 | 4 | 52 | 4 | -48 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
316 | 97 | 115 | 72 | 432 | 213 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten |
|||||||
| Investeringar i befintliga fastigheter | -137 | -113 | -91 | -70 | -257 | -233 | |
| Förvärv av tillgångar via dotterbolag | -829 | -453 | -789 | -51 | -675 | -299 | |
| Avyttring av tillgångar via dotterbolag |
- | - | - | - | 100 | 100 | |
| Förändring av övriga anläggningstillgångar |
0 | 0 | 0 | 0 | - | 0 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten |
-966 | -566 | -880 | -121 | -832 | -432 |
| Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | Apr-jun | Jan-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr Not |
2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | ||||||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten |
||||||||||||
| Utdelning Nyemission, netto efter |
-47 | - | -47 | - | -47 | - | ||||||
| emissionskostnader Personaloptioner |
488 1 |
323 0 |
488 1 |
79 - |
397 2 |
232 1 |
||||||
| Upptagna lån Amortering av lån |
2 790 -2 443 |
2 034 -1 698 |
2 114 -1 866 |
107 -207 |
4 809 -4 463 |
4 053 -3 718 |
||||||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten |
789 | 659 | 690 | -21 | 698 | 568 | ||||||
| Minskning/ökning av likvida medel | ||||||||||||
| 212 | 72 | 87 | 26 | 435 | 295 | Periodens kassaflöde | 139 | 190 | -75 | -70 | 298 | 349 |
| Likvida medel vid periodens början, netto |
376 | 29 | 586 | 289 | 219 | 29 | ||||||
| Kursdifferenser i likvida medel | -10 | - | -7 | - | -12 | -2 | ||||||
| Likvida medel vid periodens slut, netto |
505 | 219 | 505 | 219 | 505 | 376 |
Kommentar till kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar av förvärvade skulder.
Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 376 till 505 msek. Bidragande faktorer till ökningen, utöver kassaflöde från den löpande verksamheten, är den genomförda nyemissionen i juni samt upptagande av nya lån.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbestånd per balansdag 30 juni 2025
| Fastighetsvärde, | Hyresvärde, | Kontrakterat hyresvärde, | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Land | MSEK | Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm | Byggrätt BTA, tkvm | MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad, % | MSEK Driftnetto*, MSEK | |||
| Sverige | 8 263 | 85 | 896 | 139 | 608 | 94,4 | 574 | 527 |
| Norge | 3 672 | 33 | 228 | - | 265 | 100,0 | 265 | 260 |
| Danmark | 969 | 12 | 161 | - | 74 | 100,0 | 74 | 74 |
| Finland | 657 | 5 | 53 | - | 47 | 100,0 | 47 | 47 |
| Nederländerna | 478 | 4 | 72 | - | 36 | 100,0 | 36 | 36 |
| Tyskland | 329 | 2 | 55 | - | 25 | 100,0 | 25 | 25 |
| Belgien | 276 | 2 | 42 | - | 18 | 100,0 | 18 | 18 |
| Polen | 133 | 3 | 20 | - | 13 | 100,0 | 13 | 13 |
| Summa | 14 777 | 146 | 1 527 | 139 | 1 087 | 96,9 | 1 053 | 1 000 |
| Projektfastigheter | 427 | 5 | 31 | 190 | 15 | 15 | 14 | |
| Summa | 15 203 | 151 | 1 558 | 329 | 1 101 | 1 067 | 1 014 |
* Avser driftnetto från intjäningsförmåga
Per den 30 juni 2025 ägde Logistea 151 fastigheter (143) fördelade på åtta länder. Hyresvärdet, som redovisas per den första dagen i nästkommande period, uppgick till 1 101 msek (968) inklusive projektfastigheter. Total uthyrningsbar yta uppgick till 1 527 tusen kvadratmeter (1 379), exklusive pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Det genomsnittliga kontrakterade hyresvärdet uppgick i beståndet till 689 kronor per kvadratmeter (691). Den
ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 96,9 procent (96,9).
Det årliga kontrakterade hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna exklusive projektfastigheter uppgick på balansdagen till 1 053 msek (923).
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 15 203 msek (13 221). Per balansdagen finns en pågående nybyggnation som avser en nybyggnation åt Intersport på Utvecklingen 1 i Nässjö med en bedömd investeringsvolym om totalt 202 msek. Projektet inkluderas i projektfastigheter i tabellen ovan. Projektet bedöms färdigställas under slutet av Q4 2025.
Intäkter och driftnetto per land
| Intäkter | Driftnetto | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||||||
| MSEK | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024/2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024/2025 | 2024 | ||
| Sverige | 291 | 221 | 150 | 110 | 562 | 492 | 237 | 166 | 128 | 88 | 453 | 382 | ||
| Norge | 124 | - | 65 | - | 248 | 124 | 123 | - | 64 | - | 245 | 122 | ||
| Danmark | 37 | - | 18 | - | 75 | 38 | 37 | - | 18 | - | 75 | 38 | ||
| Finland | 14 | - | 7 | - | 32 | 18 | 14 | - | 7 | - | 32 | 18 | ||
| Nederländerna | 18 | - | 9 | - | 31 | 13 | 18 | - | 9 | - | 31 | 13 | ||
| Tyskland | 12 | - | 6 | - | 24 | 12 | 12 | - | 6 | - | 24 | 12 | ||
| Belgien | 9 | - | 5 | - | 18 | 9 | 9 | - | 5 | - | 18 | 9 | ||
| Polen | 7 | - | 3 | - | 14 | 7 | 7 | - | 3 | - | 14 | 7 | ||
| Totalt | 511 | 221 | 263 | 110 | 1 003 | 713 | 456 | 166 | 240 | 88 | 891 | 601 |
Fastighetsbestånd
Transaktioner
Under det andra kvartalet har Logistea tillträtt fem fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1 298 msek. Två av fastigheterna är belägna i Malmö och har en total uthyrningsbar yta om 12 300 kvadratmeter, är fullt uthyrda och har en årlig hyresintäkt uppgående till 14,3 msek. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 150 msek före avdrag om 10 msek.
En tredje fastighet är belägen i Bryne Næringspark i Time kommun, strax utanför Stavanger. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 31 110 kvadratmeter, är fullt uthyrd till Homebrands AS med en återstående kontraktstid om 15 år, och har årliga hyresintäkter om cirka 33,6 msek. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 441 msek före avdrag om 20 msek.
Den fjärde fastigheten som tillträddes i kvartalet är belägen i Vansbro. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 36 652 kvadratmeter, är fullt uthyrd till Lyko med en återstående kontraktstid om cirka 19 år och har årliga hyresintäkter om cirka 34,1 msek. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 433 msek före avdrag om 6 msek.
Den femte och sista fastigheten som tillträddes i kvartalet är belägen i Hämeenlinna i Finland. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 21 726 kvadratmeter, är fullt uthyrd till Faech Finland OY med en återstående kontraktstid om cirka 10 år och har årliga hyresintäkter om cirka 22,4 msek. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 273 msek.
Hittills i år har Logistea förvärvat fastigheter till ett samlat underliggande fastighetsvärde om cirka 1 748 msek, motsvarande en nettoinvestering om 1 676 msek.
Efter periodens utgång avyttrades en fastighet i Vaggeryd till ett fastighetsvärde om 24 msek, motsvarande bokfört värde. Avyttringen genomförs till fastighetens största hyresgäst som önskar full rådighet över sina lokaler.
Fastighetsbeståndets avkastning
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid periodens utgång till 6,8 procent (6,8) och den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 7,2 procent (7,0).
Värdering
Per utgången av det andra kvartalet har 37 procent av de kassaflödesgenererande fastigheterna, motsvarande 36 procent av det samlade beståndet värdemässigt, värderats av externa
auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga fastigheter har värderats internt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder sig Logistea av Newsec, Savills, Colliers, CBRE samt Cushman & Wakefield som oberoende värderingsföretag.
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 312 msek (121). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 6 msek (89) i ett stigande driftnetto, främst till följd av mindre genomförda uthyrningar. 10 msek (-) är kopplat till projektvinst avseende i pågående nybyggnationsprojekt och 249 msek (20) är hänförliga till ändrade antaganden om direktavkastningskrav, där avkastningskravet i befintligt bestånd i snitt har justerats ned med 0,02 procentenheter under perioden. Resterande 47 msek (12) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt vid förvärv.
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. Värderingsmetodiken är oförändrad från föregående år och mer information om värderingar återfinns i not 4 i den här rapporten samt i not 11 i Logisteas Års- och hållbarhetsredovisning 2024.
Förvärv Investeringar Avyttringar
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Fastighetsvärde 1 januari | 13 221 | 5 386 |
| Investeringar i bef. fastigheter | 136 | 232 |
| Tillgångsförvärv | 1 696 | 692 |
| Rörelseförvärv (KMC) | - | 6 759 |
| Avyttring | -1 | -171 |
| Orealiserad värdeförändring | 312 | 261 |
| Valutakursomräkning | -161 | 62 |
| Fastighetsvärde 30 juni | 15 203 | 13 221 |
Hyresgäster
Kunder och hyresavtal
Logisteas affärsidé bygger på en kundrelation som är ömsesidigt fördelaktig. Vår kundbas består av stabila och finansiellt motståndskraftiga hyresgäster från många olika branscher. Vi erbjuder dem hållbara, effektiva och ändamålsenliga lokaler i bra verksamhetslägen.
I avtalsförhandlingar är målsättningen att teckna hyresavtal där hyresgästens konstadsansvar är så omfattande som möjligt samt att hyran omfattas av full KPI-justering. Exempel på kostnader som hyresgästen ansvarar för är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader.
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter i bra lägen med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 juni 2025 uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster till 9,6 år (9,7). Logistea prioriterar en diversifierad kundbas vad gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher, vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster och vakanser samt över tid ett stabilt kassaflöde.
Nettouthyrning
Under perioden har nettouthyrningen varit negativ med 4,5 msek (0,1). Två uppsägningar under det andra kvartalet har påverkat med -3,8 msek. Konkursen om cirka -3 msek är hänförlig till årets första kvartal där större delen har hyrts ut till en ny hyresgäst under första kvartalet på en liknande hyresnivå.
Vid periodens slut pågår det ett antal uthyrningsdiskussioner av vakanta lokaler.
| Jan-jun | Jul-jun | Jan-dec | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 |
| Nyuthyrningar | 3 | 7 | 28 | 31 |
| Omförhandlingar | - | - | - | - |
| Uppsägningar | -5 | -1 | -10 | -5 |
| Konkurser | -3 | -6 | -17 | -21 |
| Nettouthyrning | -5 | 0 | 1 | 5 |
Genomsnittlig kontraktstid, år Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % Nettouthyrning per kvartal, msek
Nyuthyrningar Omförhandlingar Uppsägningar Konkurser
Projekt
För att bibehålla och attrahera långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna.
Pågående nybyggnation
Nässjö (Tryggarp 1:30) - Sverige
Under det fjärde kvartalet 2024 tecknades ett 15-årigt grönt triplenet hyresavtal med Intersport AB avseende uppförande av ett nytt centrallager om cirka 31 000 kvadratmeter. Investeringen bedöms uppgå till 202 msek och hyresintäkten, som baseras på slutlig projektkostnad, beräknas uppgå till 14,7 msek.
I samband med tecknandet av hyresavtalet med Intersport AB förvärvades även markfastigheten Tryggarp 1:30, uppgående till cirka 42 650 kvadratmeter, från kommunen på vilken det nya centrallagret skall uppföras. Byggnationen bedöms vara färdigställd under slutet av 2025 och tillträde till lokalen beräknas ske den 1 januari 2026.
Framtida projekt
Vaggeryd Logistikpark - Sverige
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns även järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 135 000 kvadratmeter utvecklingsbar byggrätt.
Fåglabäck i Vaggeryd - Sverige
Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal sammanlänkad med järnväg från Göteborgs hamn, är området en av de största inlandsnoderna i järnvägsnätet. Här planerar Logistea byggnation av moderna lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 kvadratmeter på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark. Båramo kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed.
Lockryd Industripark i Svenljunga - Sverige
Detaljplanen för området förväntas vinnas laga kraft under 2025. Logistea har fortsatt en option på att förvärva marken från kommunen. Logistea utvärderar vidare potentiella etableringar inom industriparken och för dialog med intressenter.
Aktuell bild projektet i Nässjö åt Intersport
Skissbild för framtida projektet i Fåglabäck, Vaggeryd
Pågående nybyggnation
| Fastighet | Uthyrningsbar yta, kvm | Bedömt hyresvärde, MSEK | Bedömt driftnetto, MSEK | Total investering, MSEK Återstående investering, MSEK | Beräknat färdigställande, år | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nässjö Intersport | 31 126 | 15 | 14 | 202 | 99 | 2025 |
| Summa | 31 126 | 15 | 14 | 202 | 99 |
Marknad – Lager, logistik och lättindustri
Transaktionsmarknad
Marknaden för lager-, logistik- och industrifastigheter i Norden har inlett året förhållandevis svagt, där volymerna för samtliga nordiska länder är lägre eller i paritet med samma kvartal föregående år. Den underliggande aktiviteten är påtaglig, men det återstår att se när detta också fullt ut avspeglas i ökade transaktionsvolymer och nivåer i likhet med tidigare rekordår. Marknaden befinner sig i en fas av gradvis stabilisering efter en period präglad av stigande vakanser och avvaktande aktivitet. Även om tempot varierar mellan länderna, syns en gemensam trend där e- handelns tillväxt håller sig stabilt hög – särskilt i Norge – vilket förväntas resultera i ökat investerarintresse framgent.
Investerarintresset inom logistik- och industrifastigheter är fortsatt starkt i hela Norden, men investerarna är mer selektiva än tidigare. I Finland förblir transaktionsvolymerna fortsatt låga där avsaknaden av internationella investerare är påtaglig. I Sverige och Norge pekar det fortsatt starka intresset mot en möjlig yieldkompression under 2025, samtidigt som nyproduktionsvolymen förväntas dämpas. Danmark utmärker sig genom en hög andel internationella investerare, vilket till stor del kan tillskrivas landets strategiska logistiska läge – en position som ytterligare lär förstärkas i och med färdigställandet av Fehmarnbeltförbindelsen inom några år, som kraftigt kortar transporttiden till norra Tyskland.
Hyresmarknad
Under andra kvartalet 2025 fortsatte marknadshyrorna för lager- och industrilokaler att stiga i samtliga nordiska huvudstäder, med undantag för Stockholm där hyresnivåerna planade ut kring 1 095 kr/kvm. Samtidigt minskade vakansnivåerna generellt i regionen – utom i Stockholm, där de fortsatte att stiga. Trots detta förväntas vakanserna på den svenska marknaden minska under året. Antalet tecknade hyreskontrakt inom logistiksegmentet har ökat med cirka 50 procent jämfört med samma period 2024. Dessutom har antalet annonserade vakanser i flertalet nyckelområden för segment minskat enligt statistik från Objektvision, vilket indikerar ett ökat intresse från hyresgästerna.
0 10 20 30 40 50 0 5 10 15 20 25 Q1-19 Q2-19 Q3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-20 Q3-20 Q4-20 Q1-21 Q2-21 Q3-21 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24 Q4-24 Q1-25 Q2-25 Sverige Norge Danmark Finland Total
Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Mkr
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad i samarbete med Newsec i juli 2025.
Hållbarhet
Ett ytterligare mål är att påbörja rapportering enligt EU:s taxonomiförordning."
Hållbarhetsarbete och framdrift
Under det andra kvartalet har Logistea tagit viktiga steg i vårt strategiska hållbarhetsarbete. Med utgångspunkt i bolagets uppdaterade dubbla väsentlighetsanalys har nya hållbarhetsmål fastställts, samtidigt som tidigare mål har omformulerats för att bättre spegla bolagets ambitioner. Under perioden har fokus legat på att förankra målen internt och påbörja arbetet med implementering i verksamheten. En färdplan förbereds att tas fram under hösten för att konkretisera de åtgärder som krävs för att nå målen och för att säkerställa en enhetlig styrning mot ökad hållbarhet i hela organisationen.
Energieffektivisering och klimatpåverkan
Ett centralt mål i bolagets klimat- och energiarbete är att senast 2030 uppnå energiklass C eller bättre för minst 70 procent av vår uthyrningsbara yta, exklusive byggnader som inte omfattas av energideklarationskrav. Som en del av detta arbete genomförs
just nu en omfattande energiuppgradering av fastigheten Havnegata 16 i Stjørdal i samarbete med hyresgästen. Åtgärderna inkluderar installation av nytt ventilationssystem, värmepumpar samt solcellsanläggning och förväntas leda till en årlig energibesparing på cirka 1,26 GWh. Efter genomförd uppgradering beräknas energiklassen höjas till B för produktionsytor och C för kontorsytor.
Social hållbarhet och ansvarstagande i värdekedjan
Logistea har under kvartalet vidareutvecklat sina hållbarhetspolicyer och uppdaterat uppförandekoder för både bolaget och våra leverantörer. En ny uppförandekod för hyresgäster har också lanserats, med syftet att skapa förutsättningar för ett gemensamt hållbarhetsarbete mellan fastighetsägare och hyresgäst. Den norska delen av koncernen har under perioden rapporterat enligt den norska transparenslagen (Åpenhetsloven), och rapporten finns tillgänglig på Logisteas webbplats. Erfarenheterna från detta arbete
kommer att ligga till grund för att stegvis införa sociala aktsamhetsbedömningar i hela bolagets värdekedja.
Nästa steg i hållbarhetsarbetet
Under hösten intensifieras arbetet med att stärka interna kontrollen och kvalitetssäkra hållbarhetsdatan. En omfattande genomgång av befintliga data kommer att genomföras för att identifiera brister och förbättringsområden. Parallellt kommer bolaget att påbörja arbetet med att bredda sin hållbarhetsrapportering, inklusive framtagande av fullständiga klimatberäkningar för samtliga bolag och emissionsområden (scope 1, 2 och 3). Ett ytterligare mål är att påbörja rapportering enligt EU:s taxonomiförordning. Som en del i detta arbete genomförs klimatriskanalyser för hela fastighetsportföljen, där tidigare analyser från det tidigare KMC-beståndet nu följs upp av motsvarande granskning av våra svenska fastigheter.
Finansiering
Räntebärande skulder
Under det andra kvartalet har Logistea fortsatt arbeta aktivt med att optimera låneportföljen och vidta åtgärder med främsta syfte att sänka den genomsnittliga räntekostnaden och förlänga kapitalbindningen. Under det andra kvartalet har banklån i valutorna SEK och NOK, uppgående till totalt 1 589 msek, refinansierats till en genomsnittlig kapitalbindning om 3,4 år och en snittmarginal om 1,7 procent, vilket grundar sig i sänkningar på mellan 10 och 85 punkter. Vidare har två andra banklån om 300 msek omförhandlats till i genomsnitt 56 punkter lägre marginal. Detta har bidragit till att den genomsnittliga upplåningsräntan har sjunkit till 4,6 procent jämfört med 4,8 procent vid ingången av kvartalet, och 5,0 procent vid ingången av året.
Logistea använder sig i huvudsak av bankfinansiering och till viss del även kapitalmarknaden eller obligationsmarknaden som finansieringskällor för att finansiera investeringar såsom förvärv,
nybyggnation samt förädling av det befintliga beståndet såsom hyresgästanpassningar och energieffektiviserande åtgärder. Av den totala räntebärande skulden utgör bankfinansiering 89 procent (91) och obligationslån 11 procent (9). Logistea har vid periodens utgång utestående obligationer motsvarande ett belopp om 850 msek (600). Räntan på obligationslånet är i SEK och är rörlig. Obligationslånet löper med en marginal om 2,75 procent och förfaller den 9 mars 2028.
Andelen gröna lån uppgick på balansdagen till 26,1 procent (24,0).
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, uppgick på balansdagen till 7 361 msek (6 357), vilket motsvarar en belåningsgrad om 48,4 procent (48,1) av fastigheternas marknadsvärde.
Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 2,3 gånger (2,1). Den säkerställda belåningsgraden uppgick vid periodens slut till 42,9 procent (43,6). Av de räntebärande skulderna är 7 479 msek (5 159) långfristiga och 387 msek (1 574) kortfristiga.
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,9 år (3,1) respektive 2,9 år (2,9) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 4,6 procent (5,0), inklusive effekten av räntederivat.
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 347 msek (336). Under perioden har koncernen tagit upp 2 790 msek (2 034) i nya lån och amorterat räntebärande skuld om 2 443 msek (1 698). Vid periodens utgång hade Logistea likvida medel uppgående till 505 msek (376).
'25
Q2
Finansiering
Ränteriskhantering
Ränteriskhantering är en central del av Logisteas finansieringsarbete och strategi. Med derivatportföljen hanteras ränterisken samt en del av kassaflödesrisken. Syftet är att skapa en förutsägbarhet och stabilitet i finansnettot, vilket i sin tur leder till lägre volatilitet i förvaltningsresultatet.
Under kvartalet har räntederivat motsvarande ett nominellt belopp om totalt 654 msek tecknats, varav 600 msek i SEKderivat och 5 meur (motsvarande 54 msek) i EUR-derivat. Derivaten i SEK, 600 msek, har tecknats till en genomsnittlig ränta om 2,0 procent med en snittlöptid om 2,5 år och derivatet i EUR, 5 meur, har tecknats till en ränta om 1,9 procent med en löptid om 3 år.
På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets räntederivat till 5 190 msek (4 748) med en snittränta om 2,5 procent (2,7). 73,0 procent (73,9) av Logisteas lånestock var räntesäkrad, inkluderat fasträntelån om 585 msek. Se not 6 för tecknade derivat på balansdagen.
Derivatinstrument
Logistea har på balansdagen derivat till ett nominellt belopp om 5 587 msek, inkluderat valutaderivat 397 msek. Den genomsnittliga räntan på derivaten uppgick till 2,5 procent och den genomsnittliga löptiden till 3,4 år.
Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens utgång till -33 msek (27). Förändringen av marknadsvärdet för perioden uppgick till -53 msek (14) och förklaras främst av sjunkande marknadsräntor.
Mer information om de olika derivaten finns under avsnittet Definitioner.
Kapital- och räntebindning
| Kapitalbindning | Räntebindning | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bindningstid | Banklån, MSEK | Obligationslån, MSEK |
Övriga räntebärande skulder, MSEK |
Total nominell skuld, MSEK |
Andel,% | Nominell volym, MSEK |
Andel,% | Genomsnittlig räntebindning, år |
| 0-1 år | 177 | - | 10 | 187 | 2,4 | 2 143 | 27,1 | 0,0 |
| 1-2 år | 2 091 | - | - | 2 091 | 26,4 | 589 | 7,4 | 0,2 |
| 2-3 år | 2 542 | 850 | - | 3 392 | 42,9 | 1 809 | 22,9 | 0,7 |
| 3-4 år | 1 934 | - | - | 1 934 | 24,5 | 1 625 | 20,6 | 0,8 |
| >4 år | 286 | - | 19 | 305 | 3,9 | 1 742 | 22,0 | 1,2 |
| Totalt | 7 029 | 850 | 29 | 7 908 | 100,0 | 7 908 | 100,0 | 2,9 |
Skuldportfölj
| Skuldportfölj | Lånesumma, MSEK | Genomsnittlig marginal, % | Genomsnittlig totalränta, % | Genomsnittlig årlig amortering, % |
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år |
|---|---|---|---|---|---|
| Banklån | 7 029 | 1,8% | 4,8% | 2,9% | 2,9 |
| Obligationslån | 850 | 2,8% | 5,1% | 0,0% | 2,7 |
| Övriga | 29 | 0,2% | 3,5% | 0,0% | 4,8 |
| Summa | 7 908 | 1,9% | 4,8% | 2,9 | |
| Derivat | -0,2% | ||||
| Summa inklusive derivat | 4,6% |
Aktien
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens utgång 12 003 aktieägare (11 368). De tio största ägarna per den 30 juni 2025 framgår av tabellen nedan.
Aktieägare per 2025-06-30
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst.
| Aktieägare | LOGI A | LOGI B | Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|
| Rutger Arnhultmed närstående | 10 731 836 | 89 324 011 | 19,6 | 26,3 |
| Nordika | 5 017 232 | 68 611 138 | 14,4 | 15,9 |
| Fjärde AP-fonden | 39 499 678 | 7,7 | 5,3 | |
| Länsförsäkringar Fonder | 39 447 260 | 7,7 | 5,3 | |
| BEWI Invest AS | 5 894 037 | 29 925 011 | 7,0 | 11,9 |
| Corvus Estate AS | 117 206 | 14 834 103 | 2,9 | 2,1 |
| Brummer UK | 11 550 000 | 2,3 | 1,5 | |
| Clearance Capital | 10 800 000 | 2,1 | 1,4 | |
| Carnegie Fonder | 12 098 | 6 698 523 | 1,3 | 0,9 |
| DNCA Finance S.A | 6 700 000 | 1,3 | 0,9 | |
| Totalt 10 största aktieägare | 21 772 409 | 317 389 724 | 66,4 | 71,7 |
| Ledningsgrupp | 5 711 | 2 688 218 | 0,5 | 0,4 |
| Övriga | 4 453 949 | 164 249 885 | 33,0 | 28,0 |
| Totalt samtliga aktieägare | 26 232 069 | 484 327 827 | 100,0 | 100,0 |
Källa: Modular Finance och aktieägarna själva.
Aktieslagskonvertering
Enligt Logisteas bolagsordning har aktieägare av A-aktier rätt att två gånger årligen konvertera sina aktier till B-aktier. Under mars 2025 konverterades 7 119 369 A-aktier till lika många B-aktier, vilket resulterade i att antal röster minskade från 77 472 834 till 71 064 852. I övrigt var totalt antal utestående aktier oförändrat.
Emissioner under perioden
I syfte att finansiera kommande förvärv och investeringar i det befintliga beståndet emitterades det i juni 2025 36 miljoner B-aktier i en riktad emission till nya och befintliga aktieägare. Emissionslikviden uppgick till cirka 500 miljoner kronor innan emissionskostnader.
Optionsprogram
Logistea har fyra aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första optionsprogrammet omfattar 3 870 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 4 347 223 B-aktier under teckningsperioden i december 2025 till en teckningskurs på 26,1 kronor. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 512 586 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 1 675 195 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026 till en teckningskurs om 14,0 kronor. Det tredje optionsprogrammet omfattar 600 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 600 000 B-aktier under teckningsperioden under juni 2027 till en teckningskurs om 16,4 kronor. Det fjärde optionsprogrammet omfattar 850 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 850 000 B-aktier under teckningsperioden under juni 2028 till en teckningskurs om 17,5 kronor.
Teckningsoptioner vars teckningskurs understiger periodens genomsnittliga marknadskurs har gett upphov till en utspädningseffekt för nyckeltalet resultat per aktie.
| Börsvärde | 7,9 mdkr |
|---|---|
| Marknadsplats | Nasdaq Stockholm Mid Cap |
| LEI nr | 549300ZSB0ZCKM1SL747 |
| Antal aktieägare | 12 003 |
| Stamaktie serie A | |
| Antal aktier | 26 232 069 |
| Stängningskurs | 15,20 kr |
| ISIN | SE0017131329 |
| Stamaktie serie B | |
| Antal aktier | 484 327 827 |
| Stängningskurs | 15,50 kr |
| ISIN | SE0017131337 |
Aktiefakta, 30 juni 2025 Substansvärde EPRA NRV per stamaktie av serie A och B, kr EPRA nyckeltal
| Mkr | kr/aktie | |
|---|---|---|
| Eget kapital enligt IFRS | 7 570 | 14,83 |
| Substansvärde EPRA NAV | 7 570 | 14,83 |
| Uppskjuten skatt fastigheter och derivat | 550 | 1,08 |
| Verkligt värde netto derivat | 33 | 0,06 |
| Substansvärde EPRA NRV | 8 153 | 15,97 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15% | -452 | -0,89 |
| Goodwill (exkl. uppskjuten skatt) | -498 | -0,98 |
| Immateriella anläggningstillgångar | -2 | -0,00 |
| Substansvärde EPRA NTA | 7 201 | 14,10 |
| Verkligt värde netto derivat | -33 | -0,06 |
| Uppskjuten skatt i sin helhet | -98 | -0,19 |
| Immateriella anläggningstillgångar | 2 | 0,00 |
| Substansvärde EPRA NDV | 7 072 | 13,85 |
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 510 559 896 aktier.
Nyckeltal
| Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun | Jan-dec | Jan-jun | Apr-jun | Jul-jun Jan-dec |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | |||
| Fastighetsrelaterade | Aktierelaterade | |||||||||||||
| Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr |
15 203 | 6 259 | 15 203 | 6 259 | 15 203 | 13 221 | Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr |
0,51 | 0,30 | 0,27 | 0,14 | 0,83 | 0,61 | |
| Intäkter, mkr | 511 | 221 | 263 | 110 | 1 003 | 713 | Resultat per stamaktie A och B, kr | 0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,07 | 1,21 | 0,96 | |
| Driftnetto, mkr | 456 | 166 | 240 | 88 | 891 | 601 | Resultat per stamaktie A och B efter | |||||||
| Hyresvärde, mkr | 1 087 | 421 | 1 087 | 421 | 1 087 | 953 | utspädning, kr | 0,83 | 0,71 | 0,51 | 0,07 | 1,21 | 0,96 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % Genomsnittlig återstående |
96,9 | 96,2 | 96,9 | 96,2 | 96,9 | 96,9 | Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr |
15,97 | 14,00 | 15,97 | 14,00 | 15,97 | 15,33 | |
| kontraktslängd, år | 9,6 | 8,0 | 9,6 | 8,0 | 9,6 | 9,7 | Eget kapital per stamaktie A och B, kr | 14,83 | 13,06 | 14,83 | 13,06 | 14,83 | 14,38 | |
| Direktavkastning, % | 6,8 | 6,3 | 6,8 | 6,3 | 6,8 | 6,8 | Aktiekurs per stamaktie A, kr | 15,20 | 14,50 | 15,20 | 14,50 | 15,20 | 15,55 | |
| Överskottsgrad rullande 12 månader, % | 89,6 | 76,2 | 89,6 | 76,2 | 89,6 | 85,1 | Aktiekurs per stamaktie B, kr | 15,50 | 14,90 | 15,50 | 14,90 | 15,50 | 16,44 | |
| Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % |
95,0 | 89,7 | 95,0 | 89,7 | 95,0 | 93,2 | Betald utdelning per stamaktie A och B, kr | 0,05 | - | 0,05 | - | 0,05 | - | |
| Antal förvaltningsfastigheter, st | 151 | 73 | 151 | 73 | 151 | 143 | EPRA | |||||||
| EPRA NRV, kr/aktie | 15,97 | 14,00 | 15,97 | 14,00 | 15,97 | 15,33 | ||||||||
| Finansiella | EPRA NTA, kr/aktie | 14,10 | 13,20 | 14,10 | 13,20 | 14,10 | 13,40 | |||||||
| Avkastning på eget kapital, % | 11,1 | 11,0 | 13,6 | 2,3 | 10,6 | 7,0 | EPRA NDV, kr/aktie | 13,85 | 13,10 | 13,85 | 13,10 | 13,85 | 13,30 | |
| Soliditet, % | 44,5 | 48,0 | 44,5 | 48,0 | 44,5 | 45,6 | EPRA EPS | 0,45 | 0,28 | 0,23 | 0,26 | 0,77 | 0,60 | |
| Räntebärande nettoskuld, mkr | 7 361 | 2 757 | 7 361 | 2 757 | 7 361 | 6 357 | ||||||||
| Belåningsgrad, % | 48,4 | 44,1 | 48,4 | 44,1 | 48,4 | 48,1 | Antal utestående stamaktier A och B, | 510 560 | 242 514 | 510 560 | 242 514 | 510 560 | 474 560 | |
| Säkerställd belåningsgrad, % | 42,9 | 42,3 | 42,9 | 42,3 | 42,9 | 43,6 | tusental | |||||||
| Skuldkvot, ggr | 7,8 | 7,9 | 7,8 | 7,9 | 7,8 | 7,8 | Genomsnittligt antal utestående | 478 936 | 228 756 | 483 263 | 238 348 | 469 214 | 344 834 | |
| Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr |
2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,1 | 2,3 | 2,1 | stamaktier A och B, tusental | |||||||
| Genomsnittlig ränta, % | 4,6 | 4,9 | 4,6 | 4,9 | 4,6 | 5,0 | ||||||||
| Genomsnittlig räntebindning, år | 2,9 | 2,0 | 2,9 | 2,0 | 2,9 | 3,1 | ||||||||
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 2,9 | 2,3 | 2,9 | 2,3 | 2,9 | 2,9 |
För definitioner av nyckeltal, se sidorna 25-26. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
Noter
Not 1. Redovisningsprinciper
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år, förutom nedan justeringar avseende rörelseförvärv och säkringsredovisning. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från balansdagen 2024-12-31.
Värdering av fordringar och skulder
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning.
Rörelseförvärv
Förvärvet av KMC HoldCo AS i juli 2024 klassificeras som ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. Mer information om förvärvet återfinns i Not 31 i Årsredovisningen för 2024.
Säkringsredovisning
Valutaeffekter för utländsk verksamhet och valutasäkring redovisas under periodens totalresultat. Övriga valutaeffekter redovisas i resultaträkningen.
Segmentsredovisning
Då den interna rapporteringen inte är uppdelad på olika segment rapporterar bolaget ingen segmentsredovisning enligt IFRS 8.
Risker och riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Logistea uppdaterade i september 2024 sina finansiella mål och riskbegränsningar. Mer information om dessa återfinns på sidan 4 i den här rapporten. En beskrivning av koncernens övriga risker återfinns på sidorna 56–60 samt i Not 11 och 19 i Årsredovisningen för 2024. Årsredovisning 2024 återfinns på Logisteas webbplats.
Not 2. Driftnetto
| Jan-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | |
| Hyresintäkter | 508 | 220 | 994 | 706 | |
| Varav hyrestillägg | 29 | 34 | 56 | 61 | |
| Övriga intäkter | 3 | 1 | 9 | 7 | |
| Fastighetskostnader | -55 | -55 | -112 | -112 | |
| Driftnetto | 456 | 166 | 891 | 601 | |
| Överskottsgrad | 90% | 75% | 90% | 85% | |
| Justerad överskottsgrad | 95% | 89% | 95% | 93% |
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som vidarefaktureras till hyresgästerna.
Not 3. Finansnetto
| Jan-jun | Jul-jun | Jan-dec | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 | |
| Ränteintäkter | 5,5 | 2,6 | 11,9 | 9,0 | |
| Ränteutgifter | -171,6 | -67,8 | -366,8 | -263,0 | |
| Aktiverad ränta | 1,1 | 0,2 | 2,9 | 2,0 | |
| Ränteutgifter IFRS 16 | -0,8 | -0,2 | -1,6 | -1,0 | |
| Återköpskostnader obligation |
0,0 | - | -48,0 | -48,0 | |
| Uppläggningsavgifter | -12,0 | -3,6 | -19,4 | -11,0 | |
| Orealiserade valutakursförändringar |
7,7 | - | 10,7 | 3,0 | |
| Finansnetto | -170,2 | -68,8 | -410,4 | -309,0 |
Not 4. Förvaltningsfastigheter
Värdering av fastighetsportföljen
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 1,5 procent för 2025 och 2,0 procent därefter.
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och bedömd alternativanvändning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på balansdagen var 9,6 år (9,7).
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden och av restvärde ligger i intervallet 5,4 - 10,7 procent och baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den 30 juni 2025 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,1 procent (7,9). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,2 procent (7,0), där samtliga direktavkastningskrav låg i intervallet 5,4 – 11,0 procent. Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 15 203 msek ett direktavkastningskrav om 7,2 procent och en kalkylränta om 8,1 procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden.
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten ingår i det verkliga värdet.
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 11 i årsredovisning 2024.
Känslighetsanalys fastighetsvärde
Samtliga förvärv gjorda under året är klassificerade som tillgångsförvärv. Mer information om koncernens förvaltningsfastigheter finns i avsnittet Fastighetsbestånd.
| Värdeförändring | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025-06-30 2024-06-30 | ||||
| Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter | -526 / 567 | -222 / 240 | |||
| Vakans | +/- 1,00% | -156 / 156 | -64 / 64 | ||
| Hyresintäkter | +/- 5,00% | 778 / -778 | 320 / -320 | ||
| Fastighetskostnader | +/- 5,00% | -39 / 39 | -29 / 29 |
Not 5. Derivat
Valutaderivat
| Säkrat | Säkrat | Valuta | Löptid, | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | Valuta | belopp, lokal | belopp, SEK | kurs | år |
| Valutaswap | EUR | 8,7 | 96,8 | 11,52 | 2,7 |
| Valutaswap | EUR | 8,7 | 96,7 | 11,52 | 2,7 |
| Valutaswap | EUR | 18,2 | 203,3 | 10,97 | 0,2 |
| Summa | 396,8 | 11,39 | 2,1 |
Räntederivat
| Nominellt | Löptid, | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | Valuta | belopp, msek | Referens Ränta, % | år | |
| Ränteswap | NOK | 221,3 | NIBOR3M | 3,2% | 5,5 |
| Ränteswap | NOK | 249,6 | NIBOR3M | 3,2% | 5,5 |
| Ränteswap | SEK | 100,0 STIF 3M GF | 2,1% | 5,2 | |
| Ränteswap | SEK | 500,0 STIF 3M GF | 1,9% | 4,7 | |
| Ränteswap | NOK | 197,8 | NIBOR3M | 3,4% | 4,2 |
| Ränteswap | SEK | 300,0 STIF 3M GF | 2,0% | 4,2 | |
| Ränteswap | SEK | 100,0 STIF 3M GF | 2,3% | 3,6 | |
| Ränteswap | SEK | 100,0 STIF 3M GF | 2,4% | 3,6 | |
| Ränteswap | SEK | 60,0 STIF 3M GF | 2,1% | 3,6 | |
| Ränteswap | NOK | 127,2 | NIBOR3M | 3,5% | 3,5 |
| Ränteswap | SEK | 75,0 STIF 3M GF | 2,4% | 3,5 | |
| Ränteswap | SEK | 100,0 STIF 3M GF | 2,2% | 3,5 | |
| Ränteswap | SEK | 200,0 STIF 3M GF | 2,6% | 3,4 | |
| Ränteswap | SEK | 200,0 STIF 3M GF | 2,6% | 3,4 | |
| Ränteswap | SEK | 262,0 STIF 3M GF | 2,2% | 3,1 | |
| Ränteswap | SEK | 100,0 STIF 3M GF | 2,6% | 2,9 | |
| Ränteswap | EUR | 55,7 | EBEUR-3M | 1,9% | 2,8 |
| Ränteswap | SEK | 300,0 STIF 3M GF | 2,1% | 2,8 | |
| Ränteswap valuta |
SEK | 100,0 STIF 3M GF | 4,9% | 2,7 | |
| Ränteswap | SEK | 250,0 STIF 3M GF | 2,2% | 2,6 | |
| Ränteswap | EUR | 167,2 | EBEUR-3M | 2,0% | 2,6 |
Räntederivat, fortsättning
| Nominellt | Löptid, | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | Valuta | belopp, msek | Referens Ränta, % | år | |
| Ränteswap | SEK | 69,6 STIF 3M GF | 2,4% | 2,5 | |
| Ränteswap | SEK | 50,4 STIF 3M GF | 2,4% | 2,5 | |
| Ränteswap | NOK | 65,9 | NIBOR3M | 3,4% | 2,5 |
| Ränteswap | SEK | 200,0 STIF 3M GF | 2,7% | 2,4 | |
| Performance swap |
SEK | 250,0 STIF 3M GF | 2,4% | 2,4 | |
| Ränteswap | SEK | 200,0 STIF 3M GF | 2,7% | 2,4 | |
| Ränteswap | SEK | 50,0 STIF 3M GF | 2,4% | 1,9 | |
| Ränteswap | SEK | 38,5 STIF 3M GF | 2,0% | 1,7 | |
| Performance swap |
SEK | 200,0 STIF 3M GF | 2,7% | 1,4 | |
| Förlängningsbar ränteswap |
SEK | 150,0 STIF 3M GF | 1,9% | 1,8 | |
| Förlängningsbar ränteswap |
SEK | 150,0 STIF 3M GF | 1,9% | 1,8 | |
| Summa | 5 190,3 | 2,5% | 3,4 |
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget
| Jan-dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 24/25 | 2024 |
| Nettoomsättning | 43 | 34 | 19 | 19 | 87 | 78 |
| Administrationskostnader | -53 | -31 | -29 | -16 | -101 | -79 |
| Rörelseresultat | -10 | 3 | -10 | 3 | -14 | -1 |
| Resultat från finansiella poster | 12 | 40 | -1 | 20 | 34 | 62 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | - | - | 11 | 11 |
| Resultat före skatt | 2 | 43 | -11 | 23 | 31 | 72 |
| Skatt | 0 | -3 | 0 | -1 | 0 | -3 |
| Periodens resultat | 2 | 40 | -11 | 22 | 31 | 69 |
| Poster som kan omföras till periodens resultat |
||||||
| Omräkningsdifferenser m.m. | - | - | - | - | - | - |
| Totalresultat för perioden | 2 | 40 | -11 | 22 | 31 | 69 |
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget
| Jan-jun Apr-jun |
Jul-jun | Jan-dec | Mkr | 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||||||
| Anläggningstillgångar | ||||||||
| Immateriella anläggningstillgångar | 0 | 0 | 0 | |||||
| Inventarier | 1 | 1 | 1 | |||||
| Andelar i koncernbolag | 5 205 | 1 152 | 5 199 | |||||
| Fordringar hos koncernbolag | 2 208 | 1 704 | 1 858 | |||||
| Uppskjuten skattefordran | - | - | - | |||||
| Summa anläggningstillgångar | 7 414 | 2 857 | 7 058 | |||||
| Omsättningstillgångar | ||||||||
| Fordringar hos koncernbolag | 659 | 366 | 401 | |||||
| Kortfristiga fordringar | 9 | 13 | 8 | |||||
| Kassa och bank | 316 | 187 | 143 | |||||
| Summa omsättningstillgångar | 984 | 566 | 552 | |||||
| SUMMA TILLGÅNGAR | 8 398 | 3 423 | 7 610 | |||||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||||||
| Bundet eget kapital | 255 | 121 | 237 | |||||
| Fritt eget kapital | 6 035 | 2 240 | 5 610 | |||||
| Summa eget kapital | 6 290 | 2 361 | 5 847 | |||||
| Obeskattade reserver | 1 | 1 | 1 | |||||
| Långfristiga skulder | ||||||||
| Räntebärande skulder | 842 | 20 | 823 | |||||
| Skulder till koncernbolag | 582 | 524 | 523 | |||||
| Derivat | - | - | - | |||||
| Summa långfristiga skulder | 1 424 | 544 | 1 346 | |||||
| Kortfristiga skulder | ||||||||
| Räntebärande skulder | 5 | 99 | - | |||||
| Skulder till koncernbolag | 613 | 402 | 389 | |||||
| Övriga kortfristiga skulder | 65 | 16 | 27 | |||||
| Summa kortfristiga skulder | 683 | 517 | 416 | |||||
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 8 398 | 3 423 | 7 610 |
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten har inte granskats av bolagets revisor.
Stockholm den 11 juli 2025
Logistea AB (publ) Organisationsnummer 556627-6241
Patrik Tillman Styrelseordförande
Anneli Lindblom Styrelseledamot
Jonas Grandér Styrelseledamot Kristoffer Formo Styrelseledamot
Mia Arnhult Styrelseledamot
Niklas Zuckerman Verkställande direktör
Övrig information
Årsstämman 2025 beslutade i maj om att dela ut 0,1 krona per aktie för räkenskapsåret 2024, uppdelat på två utbetalningar."
Intjäningsförmåga
I tabellen på sidan 4 presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12-månadersbasis. Intjäningen beräknas på det fastighetsbestånd som är tillträtt på respektive balansdag. Finansnetto är beräknat på utestående räntebärande skulder och aktuell räntenivå på respektive balansdag.
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och organisation vid respektive balansdag.
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående projekt som planeras färdigställas under 2025, där hyresavtal har tecknats.
Säsongsvariationer
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 91 procent så kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och värme är högre under årets kallare månader.
Medarbetare
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid periodens slut till totalt 24 personer (24). Medeltalet medarbetare under det andra kvartalet uppgick till 24 personer (14).
Utdelning
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets förvaltningsresultat. Årsstämman 2025 beslutade i maj om att dela ut 0,1 krona per aktie för räkenskapsåret 2024, uppdelat på två utbetalningar.
Revisors granskning
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor
Alternativa nyckeltal och definitioner
Alternativa nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹) . Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde.
Direktavkastning
Driftnettot enligt intjäningsförmågan exklusive projektfastigheter i relation till förvaltningsfastigheternas verkliga värde, exkluderande projektfastigheter.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående stamaktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontrakterat hyresvärde (hyresintäkter plus indextillägg) dividerat med hyresvärde exklusive projektfastigheter på balansdagen.
EPRA NRV
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt relaterat till värdeförändringar på fastigheter och derivat.
EPRA NTA
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent.
EPRA NDV
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och uppskjuten skatt relaterad till övervärde vid transaktion.
EPRA EPS
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt samt uppskjuten skatt på underskott och obeskattade reserver per stamaktie.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier före eventuell utspädning.
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg.
Justerad överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg.
Resultat per stamaktie
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel.
Räntetäckningsgrad
Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NRV) per stamaktie
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld hänförlig till värdeförändringar av fastigheter och temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde på fastigheter samt resultat från värdeförändringar av derivat, i relation till antal utestående stamaktier, efter eventuell utspädning, på balansdagen.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas webbplats.
¹ ) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Övriga definitioner
Aktiekurs per stamaktie
Aktiekurs på balansdagen.
Antal förvaltningsfastigheter
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter.
Antal utestående stamaktier
Antal utestående stamaktier på balansdagen.
Byggrätt
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner.
Fast valuta
Resultat i SEK exklusive valutaförändringar under perioden.
Förlängningsbar swap
En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på balansdagen.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nettouthyrning
Hyresvärde för periodens nytecknade hyresavtal med avdrag för hyresvärde för periodens uppsägningar, omförhandlingar och konkurser.
Orealiserade värdeförändringar
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar för perioden.
Performance swap
En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i ränteswapen betalas så länge 3-månaders Stibor ligger under respektive vald barriärnivå vid varje given räntesättningsperiod. Skulle 3 månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäkringen för den ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att 3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap.
Stängningsbar swap
En kombination av en ränteswap och en swaption där Logistea sålt möjligheten eller optionen till motparten att stänga ränteswapen i förtid efter ett visst antal förutbestämda månader och därefter var tredje månad under resterande löptiden. För detta erhåller Logistea en premie. Produkten bör snarare ses som en kassaflödesprodukt och inte en räntesäkringsprodukt.
Projektfastigheter
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent.
Ränteswap
Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen.
Räntetak
Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller Logistea räntan över barriärnivån.
Säkerställd belåningsgrad
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värden.
Logistea i korthet
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen LOGI A och LOGI B.
Operativa mål
50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 2027.
Finansiella mål och riskbegränsningar
Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.
Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst.
Finansiell kalender
| 2025-10-22 |
|---|
| 2026-02-13 |
| 2026-04-02 |
| 2026-04-28 |
Kontaktuppgifter
Niklas Zuckerman VD [email protected] +46 (0)708 39 82 82
Philip Löfgren CFO [email protected]
+46 (0)705 91 15 45
Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm
För mer information, besök www.logistea.se
Denna information är sådan information som Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 11 juli 2025 kl 07:30 CEST.