BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023

HELÅRET Januari–december 2023

Intäkterna ökade med 13 procent till 3 553 MSEK (3 151).
Driftnettot ökade med 17 procent till 2 445 MSEK (2 092), motsvarande 12,80 SEK per aktie (10,95).
Förvaltningsresultatet minskade med 19 procent till 1 239 MSEK (1 533), motsvarande 6,15 SEK per aktie (7,80).
Värdeförändringar från fastigheter påverkade resultatet med –1 352 MSEK (–439).
Årets resultat uppgick till –639 MSEK (1 694). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –3,67 SEK per aktie efter utspädning (8,61).
Operativt kassaflöde minskade med 29 procent till 1 215 MSEK (1 714), motsvarande 6,36 SEK per aktie (8,97).
Nettouthyrningen uppgick till –8 MSEK (5).
Styrelsen föreslår att ingen utdelning ska utgå avseende verksamhetsåret 2023. Föregående år uppgick utdelningen till 4,00 SEK per aktie med kvartalsvis utbetalning om 1,00 SEK per aktie, motsvarande 764 MSEK.

KVARTALET Oktober–december 2023

Intäkterna ökade med 4 procent till 882 MSEK (848).
Driftnettot ökade med 10 procent till 632 MSEK (576), motsvarande 3,31 SEK per aktie (3,01).
Förvaltningsresultatet minskade med 24 procent till 293 MSEK (384), motsvarande 1,45 SEK per aktie (1,95).
Värdeförändringar från fastigheter påverkade resultatet med –598 MSEK (–1 491).
Kvartalets resultat uppgick till –688 MSEK (–882). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –3,69 SEK per aktie efter utspädning (–4,68).
Operativt kassaflöde minskade med 49 procent till 247 MSEK (487), motsvarande 1,29 SEK per aktie (2,55).
Nettouthyrningen uppgick till 10 MSEK (–4).

PROGNOS För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv och försäljningar samt valutakurser på balansdagen uppgå till 1 200 MSEK efter ränta på hybridobligationer.

19,3 21,3

-4,1

9,7

2020 2021 2022 2023

15,2

NETTOUTHYRNING

INNEHÅLL

VD-kommentar	4
Detta är Nyfosa	6
Resultat	7
Kassaflöde	10
Intjäningsförmåga	11
Finansiering	12
Fastighetsbeståndet	15
Joint venture	21
Hållbarhet	22
Nyckeltal	23
Finansiell utveckling	24
Aktien	30
Avstämning av nyckeltal	32
Definitioner	34

TILLVÄXT INTÄKTER JAN–DEC 2023 +13 % +17 %

TILLVÄXT DRIFTNETTO JAN–DEC 2023

NYFOSA BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023

NYCKELTAL I SAMMANDRAG

		Jan–dec		Okt–dec
	2023	2022	2023	2022
Intäkter, MSEK	3 553	3 151	882	848
Driftnetto, MSEK	2 445	2 092	632	576
Överskottsgrad, %	68,8	66,4	71,7	67,9
Förvaltningsresultat, MSEK	1 239	1 533	293	384
Periodens resultat, MSEK	-639	1 694	-688	-882
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	3,4	1,7	2,9
Nettoskuld/EBITDA rullande 12 mån, ggr	9,4	10,2	9,4	10,2
Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, %	58,3	57,7	58,3	57,7
Operativt kassaflöde1 , MSEK	1 215	1 714	247	487
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK	39 278	40 446	39 278	40 446
Långsiktigt substansvärde på balansdagen, MSEK	18 093	19 250	18 093	19 250
Nyckeltal per aktie
Förvaltningsresultat, SEK	6,15	7,80	1,45	1,95
Operativt kassaflöde, SEK	6,36	8,97	1,29	2,55
Resultat efter utspädning, SEK	-3,67	8,61	-3,69	-4,68
Långsiktigt substansvärde på balansdagen, SEK	94,72	100,78	94,72	100,78

1) Från och med bokslutskommunikén 2023 benämns det tidigare nyckeltalet utdelningsgrundande kassaflöde för operativt kassaflöde. Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidorna 34–35. Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns sidorna 32–33.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET

Nio fastigheter med lokaler för lager och lätt industri i Sverige avyttrades för 761 MSEK. Årligt hyresvärde beräknades uppgå till 55 MSEK, varav 25 procent var vakant.
Förtida inlösen genomfördes av obligationer med nominellt belopp om 275 MSEK och förfall 2024. Efter transaktionen har bolaget inga obligationer som förfaller under 2024.
Sju fastigheter med lokaler för lager, industri, handel och kontor i Sverige avyttrades för 299 MSEK. Årligt hyresvärde uppgick till 27 MSEK, varav 4 procent var vakant.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALET

• Nyfosas styrelseordförande Johan Ericsson har avböjt omval. Valberedningen i Nyfosa föreslog enhälligt att den nuvarande styrelseledamoten David Mindus väljs till ny ordförande i Nyfosas styrelse vid årsstämman.

NYFOSA BLIR KIELO I FINLAND

Nyfosa har sedan 2021 ett bestånd av kommersiella fastigheter i Finland med koncentration till större städer med tillväxt såsom Helsingfors, Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Vid årets utgång hade beståndet i Finland ett marknadsvärde om 8 087 MSEK fördelat på 532 tusen kvm.

Nyfosas verksamhet i Finland kommer under 2024 övergå till att verka under varumärket Kielo som på finska betyder liljekonvalj – Finlands nationalblomma. Varumärket, som ingick i ett av förvärven 2021, är sedan tidigare etablerat på den finska marknaden.

I Nyfosas finansiella rapportering är den finska verksamheten fortsättningsvis ett eget segment med benämningen Kielo.

NYFOSA BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 3

KOMMENTAR FRÅN VD

Vi summerar ett avvaktande år på fastighetsmarknaden som präglats av de snabba räntehöjningarna. Nyfosas hyresintäkter och driftnetto stärktes medan ränteutvecklingen påverkade resultatet negativt. Under fjärde kvartalet genomförde vi ett antal transaktioner, refinansierade bankskuld samt återköpte obligationer, allt i syfte att stärka vår finansiella stabilitet och därmed kunna öka kassaflödet per aktie. Med anledning av de kraftiga räntehöjningarna under året samt för att säkerhetsställa Nyfosas finansiella styrka och öka handlingsfriheten i bolaget under 2024, föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023.

Förvaltning

Förvaltningen fortsatte att utvecklas väl under fjärde kvartalet och driftnettot ökade med 10 procent jämfört med samma kvartal förra året. Vi tecknade nya avtal om 43 MSEK och erhöll uppsägningar om 31 MSEK samt konkurser om 2 MSEK, vilket gett en positiv nettouthyrning om 10 MSEK för kvartalet. Vi ser fortsatt stabil efterfrågan på våra lokaler, bland annat har vi tecknat hyresavtal med myndigheter och vårdcentraler med löptider upp till 15 år.

Fastighetsvärderingar

Fastigheternas marknadsvärde fortsatte ned i kvartalet som en följd av höjda direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet för beståndet steg till 6,76 procent jämfört med 6,39 procent föregående år. Liksom tidigare har ökat driftnetto och projektutveckling minskat effekten av de höjda direktavkastningskraven. Vi redovisar värdeförändringar om –598 MSEK för fjärde kvartalet och –1 352 MSEK totalt för 2023, vilket motsvarar –3,3 procent för året.

Finansiering

Under fjärde kvartalet minskade vi bankskulden med 1 MDSEK och därutöver förtidsinlöstes obligationer om 275 MSEK. Under 2024 har vi inte några ytterligare låneförfall. Vi har under kvartalet även fortsatt arbetet med att successivt öka andelen räntesäkrad skuld som på balansdagen uppgick till 52 procent. Genomsnittsräntan på swapparna som genomfördes under kvartalet uppgår till 2,42 procent och har en genomsnittlig löptid om 4,5 år. Ovanstående åtgärder i kombination med att STIBOR i princip varit oförändrad sedan tredje kvartalet har gjort att räntekostnaden minskat, vilket i sin tur lett till att intjäningsförmågan har ökat med 15 procent jämfört med närmast föregående kvartal.

En effekt av stigande räntor under året är en nedgång i räntetäckningsgraden för helåret 2023 till 2,0 ggr. Med anledning av vår nya räntestrategi och mot bakgrund av att räntehöjningarna nu tycks ha avstannat bedömer vi att räntetäckningsgraden kommer att uppgå till 2,1 ggr för 2024.

Under kvartalet gjorde vi ytterligare en justering i vår finansieringspolicy vilket innebar att begränsningen om en belåningsgrad på maximalt 65 procent ersattes med en nettobelåningsgrad på maximalt 60 procent.

Prognos

För att skapa ökad transparens och tydlighet om bolagets förutsättningar framåt har styrelsen beslutat att lämna en prognos för förvaltningsresultatet med kvartalsvis uppföljning. För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv och försäljningar samt valutakurser på balansdagen uppgå till 1 200 MSEK efter ränta på hybridobligationer.

Kielo i Finland

Nyfosa har sedan 2021 byggt upp ett fastighetsbestånd i Finland som idag består av fastigheter med kontor, lager, lätt industri och lågprishandel, primärt belägna i tillväxtregioner. Under 2024 kommer Nyfosa Finland successivt övergå till att verka under varumärket Kielo. Varumärket, som ingick i ett av förvärven 2021, är sedan tidigare etablerat på den finska marknaden och vi ser det som en bra bas för den fortsatta utvecklingen i Finland.

Marknaden

Nyfosa utvärderar ständigt intressanta affärer och jag är nöjd att vi under året kunde genomföra ett antal transaktioner. Totalt förvärvade vi för 1 002 MSEK och sålde för 1 558 MSEK. I fjärde kvartalet avyttrade vi fastigheter för 1 060 MSEK, vilket var 6,4 procent över det redovisade värdet.

Min uppfattning är att det under 2024 kommer att finnas bättre förutsättningar för köpare och säljare att mötas och jag bedömer att transaktionsmarknaden kommer att ta fart. Som transaktionsinriktat bolag kommer Nyfosa fortsätta att agera offensivt på fastighetsmarknaden på både köp- och säljsidan, med fokus på att stärka vårt operativa kassaflöde per aktie. Jag ser fram emot 2024!

Stina Lindh Hök, VD

"Som transaktionsinriktat bolag kommer Nyfosa fortsätta att agera offensivt på fastighetsmarknaden, med fokus på att stärka vårt operativa kassaflöde per aktie."

NYFOSA SKA VARA DET SVENSKA FASTIGHETS-BOLAG SOM ÄR BÄST PÅ ATT SKAPA VÄRDE

Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt samt sin snabbfotade och marknadsnära organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaflöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter.

REGIONAL NÄRVARO

Fastigheterna i Sverige är belägna i eller nära större städer i mellersta och södra delen av landet. I Norrland är beståndet beläget längs E4:an. Det finska beståndet är fokuserat i den södra delen av landet.

Nio regionkontor i Sverige och två i Finland förvaltar beståndet. Utöver dessa finns lokalkontor på ett antal orter, med uppdrag från regionkontoren. Förvaltningen bedrivs främst med egen personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. I Kielo bedrivs verksamheten av en förvaltningsorganisationen som leds av en landschef.

Med erfarna medarbetare, välkända tjänsteleverantörer och ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd i många orter. Antal anställda vid årsskiftet var 82.

F I N A N S I E L L T M Å L UTDELNING PER AKTIE

Utdelningspolicy

6,36

Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning.

Styrelsen förslår att ingen utdelning avseende verksamhetsåret 2023 ska utgå.

1,00 SEK extrautdelning

HÅLLBARHETSMÅL

Miljöcertifiering

År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030.

Förbrukningseffektivisering

År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med år 2020.

Koldioxidutsläpp

Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.

För information om bolagets hållbarhetsarbete, se sid 22.

RESULTAT

JANUARI–DECEMBER 2023

Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående räkenskapsår.

Intäkter

Intäkterna ökade med 13 procent till 3 553 MSEK (3 151). Tillväxten beror främst på indexuppräkning av hyresintäkter och en svagare genomsnittlig kronkurs i förhållande till EUR. Intäkter från jämförbart fastighetsbestånd, justerat för valutakurseffekter, ökade med 169 MSEK, motsvarande 6 procent.

	Jan–dec
Intäkter jämförbart bestånd, MSEK	2023	2022
Totala intäkter	3 553	3 151
Förvärv och avyttringar	-690	-484
Valutajustering1	-28	–
Intäkter jämförbart bestånd	2 836	2 667

1) Innevarande år omräknad till samma valutakurs som jämförelseåret.

Intäkter består av kategorierna hyresintäkter och serviceintäkter. Hyresintäkter genereras av de hyresavtal som tecknats med hyresgäster och inkluderar indexjusteringar samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt. 91 procent av hyresintäkterna indexjusteras årligen och majoriteten av indexjusteringarna omfattar hela bashyran och följer KPI eller motsvarande index. Serviceintäkter består av tillägg för el, värme, kyla, vatten, avfallshantering och andra driftskostnader.

Uthyrningsgrad och nettouthyrning

Vid årets slut uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,5 procent (93,1). Vakansvärdet uppgick till 347 MSEK (280).

Nettouthyrningen var under det fjärde kvartalet positiv och uppgick till 10 MSEK (–4), men för helåret negativ och uppgick till –8 MSEK (5) med nyuthyrningar om 177 MSEK

RESULTAT PER SEGMENT

	Sverige		Kielo		Ej fördelade poster		Nyfosa
Januari–december, MSEK	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Intäkter	2 652	2 491	902	660	–	–	3 553	3 151
Fastighetskostnader	-714	-744	-262	-187	–	–	-976	-930
Fastighetsadministration	-77	-74	-56	-54	–	–	-133	-129
Driftnetto	1 861	1 673	584	419	–	–	2 445	2 092
Centraladministration	–	–	–	–	-186	-161	-186	-161
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	–	6	14	6	14
Andel i joint ventures resultat	–	–	–	–	-8	672	-8	672
Finansiella intäkter och kostnader	–	–	–	–	-1 246	-664	-1 246	-664
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader	–	–	–	–	–	–	1 010	1 953
- varav Förvaltningsresultat	–	–	–	–	–	–	1 239	1 533
Värdeförändring på fastigheter	-1 046	-514	-306	74	–	–	-1 352	-439
Värdeförändring på finansiella instrument	–	–	–	–	-320	345	-320	345
Resultat före skatt	–	–	–	–	–	–	-661	1 859
Skatt	–	–	–	–	22	-165	22	-165
Årets resultat	–	–	–	–	–	–	-639	1 694

NETTOUTHYRNING

(139), uppsägningar för avflytt om 164 MSEK (132) och konkurser om 21 MSEK (2). Uppsägningar på grund av hyresgästers konkurser var främst hänförligt till en större konkurs under det tredje kvartalet som omfattade 9 MSEK i årshyra. Lokalen är nu uthyrd till en ny hyresgäst. Generellt var efterfrågan på bolagets lokaler fortsatt stabil.

	Jan–dec
Nettouthyrning, MSEK	2023	2022
Nytecknade hyresavtal	177	139
Uppsagda hyresavtal för avflytt	-164	-132
Konkurser	-21	-2
Nettouthyrning under året	-8	5

Fastighetskostnader och fastighetsadministration

Av fastighetskostnader utgjorde driftskostnader 661 MSEK (635), underhållskostnader 149 MSEK (143) och fastighetsskatt 166 MSEK (153). Kostnader för fastighetsadministration uppgick till 133 MSEK (129).

Driftskostnaderna ökade med 4 procent. I driftskostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme. I enlighet med villkoren i en del av hyresavtalen debiteras hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen. Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med en senare avräkning mot faktisk förbrukning. Av totala taxebundna kostnader för perioden debiterades cirka 50 procent till hyresgästerna.

Underhållskostnaderna ökade med 4 procent jämfört med föregående år, främst drivet av inflation.

Kostnaderna för fastighetsadministration, som inkluderar kostnader för uthyrning och personal för den löpande förvaltningen ökade med 3 procent, jämfört med föregående år.

Driftnetto

Driftnettot ökade med 17 procent till 2 445 MSEK (2 092). Överskottsgraden uppgick till 68,8 procent (66,4).

I jämförbart fastighetsbestånd ökade driftnettot med 10 procent till 1 914 MSEK (1 746) justerat för valutaeffekter. Överskottsgraden uppgick till 67,5 procent (65,5).

	Jan–dec
Driftnetto jämförbart bestånd, MSEK	2023	2022
Driftnetto	2 445	2 092
Förvärv och avyttringar	-512	-346
Valutajustering1	-18	–
Driftnetto jämförbart bestånd	1 914	1 746

1) Innevarande år omräknad till samma valutakurs som jämförelseåret.

Centraladministration

Centraladministration innefattar kostnader för koncernledning, koncerngemensamma funktioner, IT, IR, ekonomisk förvaltning samt revision och uppgick till 186 MSEK (161), motsvarande 5 procent (5) av intäkterna.

Resultatandel i joint venture

Andel i joint ventures resultat var –8 MSEK (672), bestående av förvaltningsresultat 221 MSEK (252), värdeförändringar och skatt –232 MSEK (381) och övrigt 3 MSEK (38).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –1 246 MSEK (–664). Kostnadsökningen förklaras av högre räntenivåer. Nettoskulden uppgick till 22 905 MSEK (23 342) på balansdagen. Den genomsnittliga räntan, exklusive uppläggningskostnader, uppgick på balansdagen till 5,2 procent (3,5).

På balansdagen var 52 procent (42) av skuldportföljen säkrad med räntetak eller ränteswappar. Det genomsnittliga räntetaket var 1,6 procent (1,6) och den genomsnittliga ränteswappen var 2,6 procent (1,6). Genomsnittlig återstående löptid på ingångna derivatavtal var på balansdagen 2,5 år (2,2).

Räntetäckningsgraden för året uppgick till 2,0 gånger (3,4).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet minskade med 19 procent till 1 239 MSEK (1 533), motsvarande 6,15 SEK per aktie (7,80). Förändringen beror främst på årets högre räntenivåer som till viss del vägts upp av indexuppräkning av hyror.

Värdeförändringar

Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 352 MSEK (–439).

Under året höjde värderingsföretagen det vägda direktavkastningskravet i värderingarna till 6,76 procent. Vid föregående värderingstillfälle, den 30 september 2023, uppgick det vägda direktavkastningskravet till 6,65 procent. Den 31 december 2022 uppgick det vägda direktavkastningskravet till 6,39 procent.

Den negativa värderingseffekten hänförlig till högre direktavkastningskrav vägs delvis upp av antaganden om förbättrade framtida driftnetton, färdigställda projekt och försäljningar.

Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –320 MSEK (345) och är hänförlig till räntetak och ränteswappar.

Skatt

Årets skatt uppgick till 22 MSEK (–165) motsvarande en effektiv skatt på 3,3 procent (8,9). Avvikelsen från moderbolagets nominella skattesats om 20,6 procent beror bland annat på att ej avdragsgilla räntekostnader resulterade i ett högre skattemässigt resultat än det redovisade resultatet i koncernföretagen, ej skattepliktig försäljning av dotterbolag, samt effekt av begränsningsregel avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader.

		Jan–dec
Avstämning effektiv skatt, MSEK	%	2023
Resultat före skatt		-661
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget	-20,6	136
Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter	18,1	-120
Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag	-10,5	70
Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader	9,9	-66
Resultat från andelar i joint venture	0,3	-2
Övrigt	-0,5	3
Redovisad effektiv skatt	-3,3	22

Årets resultat

Årets resultat uppgick till –639 MSEK (1 694). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –3,67 SEK per aktie (8,61) efter utspädning.

Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med –19 MSEK (269). Posten är hänförlig till Kielos verksamhet i Finland.

OKTOBER–DECEMBER 2023

Kvartalets intäkter ökade med 4 procent till 882 MSEK (848). Driftnettot ökade med 10 procent till 632 MSEK (576). Överskottsgraden under kvartalet var 71,7 procent (67,9). Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 10 MSEK (–4), där nyuthyrningar gjordes för 43 MSEK (35), uppsägningar för avflytt uppgick till 31 MSEK (39) samt konstaterade konkurser hos hyresgäster uppgick till 2 MSEK (0).

Kostnaden för centraladministration uppgick till 50 MSEK (47). Andelar i joint venture bidrog med en resultatandel om –121 MSEK (57). Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –336 MSEK (–217).

Förvaltningsresultatet minskade med 24 procent till 293 MSEK (384), motsvarande 1,45 SEK per aktie (1,95). Effekten från omvärdering av fastigheter uppgick till –598 MSEK (–1 491).

Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –274 MSEK (6).

Skatten uppgick till 62 MSEK (228). Den effektiva skatten uppgick till 8,2 procent (20,5).

Kvartalets resultat uppgick till –688 MSEK (–882). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –3,69 SEK per aktie (–4,68) efter utspädning.

INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL

KASSAFLÖDE

Årets kassaflöde

Under året uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 1 541 MSEK (1 638), varav erhållen utdelning från andelar i joint venture om 180 MSEK (335).

Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med –284 MSEK (–3 387). Tillträden och frånträden av fastigheter, direkt och indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto 554 MSEK (–2 586). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till –762 MSEK (–577). Investeringar i andelar i samt utlåning till joint venture uppgick till –75 MSEK (–216).

Totalt kassaflöde, MSEK	2023	2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 541	1 638
– varav operativt kassaflöde	1 215	1 714
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-284	-3 387
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-1 512	1 889
Totalt kassaflöde	-255	140

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –1 512 MSEK (1 889) och är hänförligt till nettominskning av räntebärande skulder om –849 MSEK (2 628) efter avdrag för upplåningskostnader, återköp och nyemission av teckningsoptioner –4 MSEK (–11), återköp av hybridobligationer –5 MSEK (–34), nyttjande av checkkrediter 94 MSEK (–) samt utdelning till aktieägare om –755 MSEK (–688).

Totalt kassaflöde för året uppgick till –255 MSEK (140).

Operativt kassaflöde

Det operativa kassaflödet motsvarar kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital och utgår ifrån resultat före skatt justerat för poster som inte är kassaflödespåverkande såsom omvärderingseffekter och resultatandel i joint venture. uppgår till 7 procent. Jan–dec

Erhållen utdelning från andelar i joint venture, erhållna räntor och erlagda räntor, utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare samt betald skatt inkluderas i det operativa kassaflödet.

Från och med bokslutskommunikén 2023 benämns det tidigare begreppet Utdelningsgrundande kassaflöde för Operativt kassaflöde. Operativt kassaflöde har anpassats till uppställningen enligt IAS 7, där erhållna och betalda räntor inkluderas istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har omräknats.

Tillväxt i kassaflöde per aktie

Bolagets mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde per aktie med 10 procent per år. Årets operativa kassaflöde uppgick till 6,36 SEK per aktie (8,97).

Genomsnittlig tillväxt per år under perioden 2019–2023

OPERATIVT KASSAFLÖDE

	Jan–dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Resultat före skatt	-661	1 859	-750	-1 110
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	2 918	89	1 325	1 646
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	–	110
Erhållna räntor	6	5	4	5
Erlagda räntor	-1 104	-483	-299	-152
Utbetald ränta på hybridobligationer	-60	-37	-13	-12
Betald inkomstskatt	-65	-54	-21	0
Operativt kassaflöde	1 215	1 714	247	487
– per aktie, SEK	6,36	8,97	1,29	2,55

UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE

	Jan–dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Operativt kassaflöde från det helägda fastighets beståndet	1 035	1 379	1 114	967	627
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	332	300	200
Operativt kassaflöde	1 215	1 714	1 446	1 267	827
– per aktie, SEK	6,36	8,97	7,69	6,97	4,93
Under perioden utbetald utdelning per aktie, SEK	3,95	3,60	3,24	–	–
Andel av operativt kassaflöde som delats ut under året, %	62	40	42	–	–

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

MSEK	1 jan 2024	1 jan 2023
Hyresvärde	3 897	3 739
Vakansvärde	-347	-280
Hyresintäkter	3 550	3 459
Övriga fastighetsintäkter	25	0
Total intäkter	3 575	3 459
Fastighetskostnader	-976	-907
Fastighetsadministration	-133	-136
Driftnetto	2 466	2 416

Centraladministration	-186	-133
Andel i joint ventures förvaltningsresultat	252	257
Finansiella kostnader	-1 267	-913
Förvaltningsresultat	1 265	1 627
Ränta på hybridobligationer	-66	-50
Intjäningsförmåga	1 199	1 577
Intjäningsförmåga per aktie, SEK	6,27	8,26

Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånadersbasis och är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild vid ett givet datum. Den presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i bokslutskommunikén.

Underlag till intjäningsförmågan

Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade, avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade;
hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal den 1 januari 2024 respektive 1 oktober 2023;
i vakansvärdet ingår även periodiserade hyresrabatter enligt gällande hyresavtal;
övriga fastighetsintäkter avser servicetjänster i Kielo-beståndet som hanteras separat från hyresavtalen och baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid;
kostnader för drift (exklusive taxebundna kostnader), underhåll och fastighetsskatt baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid;
taxebundna kostnader, såsom el, vatten och värme baseras på genomsnittligt utfall de senaste 24 månaderna, justerat för innehavstid'
kostnader för central- och fastighetsadministration baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för löneutveckling;
övriga rörelseintäkter och -kostnader beaktas inte i intjäningsförmågan;
andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa;
i intjäningsförmågan ingår inga finansiella intäkter;
finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets genomsnittliga ränta på balansdagen om 5,2 procent, med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. I posten ingår även tomträttsavgälder om 18 MSEK;
ränta på hybridobligationer har beräknats utifrån bolagets ränta på balansdagen om 8,8 procent samt;
vid omräkning av den utländska verksamheten har balansdagens växelkurs om 11,10 EUR/SEK respektive 0,99 NOK/SEK använts. För intjäningsförmågan per 1 oktober 2023 har växelkurs 11,13 EUR/SEK respektive 1,06 NOK/SEK använts.

INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE

9,0

NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Fastigheter	31 dec 2023	31 dec 2022
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK	39 278	40 466
Uthyrningsbar yta, tkvm	2 930	3 012
Antal fastigheter på balansdagen	497	504

Driftnetto	1 jan 2024	1 jan 2023
Hyresvärde, MSEK	3 897	3 739
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91,5	93,1
Hyresavtalens återstående löptid, år	3,6	3,7
Överskottsgrad, %	69,0	69,9
Direktavkastning, %	6,3	6,0
Direktavkastning exkl. fastighetsadmin., %	6,6	6,3

	Jan–dec
Förändring hyresintäkter, MSEK	2023	2022
Ingående årsvärde	3 459	2 827
Förvärvat/avyttrat årsvärde	-78	356
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd	172	216
Omräkningseffekt valuta	-2	59
Utgående årsvärde	3 550	3 459

	Jan–dec
Förändring vakansvärde, MSEK	2023	2022
Ingående årsvärde	280	190
Förvärvat/avyttrat årsvärde	-7	53
Förändringar i befintligt fastighetsbestånd	74	31
Omräkningseffekt valuta	0	7
Utgående årsvärde	347	280

FINANSIERING

Finansieringskällor

Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, lån från de nordiska bankerna och lånefonder samt till mindre andel med hybridobligationer och obligationer emitterade på den svenska kapitalmarknaden.

Eget kapital

På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare till 16 883 MSEK (18 378), varav hybridobligationer utgjorde 758 MSEK (763). Hybridobligationer beskrivs närmare i Not 6 på sidan 29.

Eget kapital exkl. hybridobligationer Hybridobligationer Gröna obligationer

Banklån Övriga skulder i balansräkningen

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder exklusive nyttjade checkkrediter, leasingskulder och periodiserade uppläggningsavgifter uppgick till 23 343 MSEK (24 033), varav säkerställda skulder till banker och lånefonder utgjorde 94 procent (93). Icke säkerställda obligationer uppgick till 1 350 MSEK (1 600) motsvarade 6 procent (7) av totala räntebärande skulder.

Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt ramverk upprättat enligt Green Bond Principles, framtagna av International Capital Markets Association (ICMA). Ramverket

har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of Green, med utlåtandet Medium Green.

Nettobelåningsgraden i förhållande till fastigheternas redovisade värde uppgick till 58,3 procent (57,7).

FINANSIERINGSKÄLLOR

	31 dec
MSEK	2023	2022
Säkerställda skulder	21 993	22 433
- varav skulder i EUR	4 688	4 659
Obligationer	1 350	1 600
Belåningsgrad fastigheter, %	59,4	59,4
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	58,3	57,7
Genomsnittlig ränta1 , %	5,2	3,5
Genomsnittlig räntebindning, år	1,5	1,0
Genomsnittlig kapitalbindning, år	2,9	3,2
Räntesäkrad andel av skulderna, %	52	42
Genomsnittligt räntetak, %	1,6	1,6
Genomsnittlig ränteswap, %	2,6	1,6
Verkligt värde derivat med positivt värde	225	372
Verkligt värde derivat med negativt värde	-148	–

FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER

	Jan–dec
MSEK	2023	2022
Räntebärande skulder vid årets ingång	24 033	21 045
Upptagna banklån	8 147	9 751
Amortering av banklån	-8 689	-6 770
Emitterade obligationer	850	600
Återköp obligationer	-1 100	-873
Nyttjande av checkkrediter	94	–
Förändring upplåningsavgifter	20	-13
Omräkningseffekt valuta	-15	292
Räntebärande skulder vid årets utgång	23 340	24 033

1) Räntekostnad exklusive räntekostnad på nyttjade checkkrediter, uppläggningskostnader och tomträttsavgälder.

Kreditfaciliteter

För att understödja likviditeten har bolaget tre i förväg förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Låneutrymmet i dessa revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 2 332 MSEK (3 335). Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin upplåning till fasta villkor för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet ökar. På balansdagen uppgick det beviljade beloppet till 1 260 MSEK (1 313), varav 790 MSEK (1 048) var utnyttjat och 470 MSEK (265) var outnyttjat. För att nyttja resterande 1 072 MSEK (2 022) av låneutrymmet krävs att säkerhet ställts i förvärvade fastigheter.

Utöver revolverande krediter har bolaget beviljade checkkrediter uppgående till 350 MSEK (200) hos tre banker. Av dessa var 94 MSEK (0) nyttjade på balansdagen.

Förändring räntebärande skulder

Under året upptogs nya banklån om 8 147 MSEK i samband med tillträden av fastigheter och refinansiering av befintliga lån. Löpande amortering samt återbetalning av lån uppgick till 8 689 MSEK. Det innebar en minskning av säkerställda skulder om 542 MSEK under året. Bolaget har inga skuldförfall under 2024.

Obligationer om 825 MSEK återköptes i samband med att gröna obligationer om 850 MSEK gavs ut. De huvudsakliga villkoren för de emitterade gröna icke-säkerställda obligationerna var en löptid om 3 år och en ränta om STIBOR 3M+550 baspunkter.

Under fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av obligationer om 275 MSEK med förfall i april 2024. Bolaget har därefter inga obligationsförfall under 2024.

På balansdagen hade bolaget obligationer om 1 350 MSEK som förfaller med 500 MSEK i januari 2025 samt 850 MSEK i april 2026.

REVOLVERANDE KREDITFACILITETER

	31 dec
MSEK	2023	2022
Låneutrymme / ram	2 332	3 335
Beviljat belopp	1 260	1 313
– varav utnyttjat belopp	790	1 048
– varav outnyttjat belopp	470	265

KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING1

	Kapitalbindning								Räntebindning
MSEK			Totala ränte			Summa	STIBOR 3M/
		Obliga	bärande	Andel,	Outnyttjade	tillgängliga	Ränte	Ränte	EURIBOR	Ränte	Andel,
År	Banklån	tioner	skulder	%	krediter	krediter	swappar	tak	6M	bindning	%
2024	–	–	–	–	256	256	500	2 725	9 272	12 497	54
2025	4 788	500	5 288	23	470	5 758	–	2 342	–	2 342	10
2026	5 849	850	6 699	29	–	6 699	2 354	1 083	–	3 437	15
2027	7 015	–	7 015	30	–	7 015	2 584	–	–	2 584	11
2028	1 950	–	1 950	8	–	1 950	1 533	–	–	1 533	7
>2028	2 390	–	2 390	10	–	2 390	950	–	–	950	4
Totalt	21 993	1 350	23 343	100	726	24 069	7 921	6 150	9 272	23 343	100

1) Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.

KAPITALBINDNING

RÄNTEBINDNING

Räntebindning och exponering mot ränteförändringar

Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande räntetak och ränteswappar. Den 31 december 2023 var 52 procent (42) av låneportföljen säkrad med derivat, ej beaktat en framtidsstartad swap som är inkluderad i tabellen på sidan 13.

Räntetak ger innehavaren en säkerhet i form av en maximal påverkan på den totala räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger. En ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet. Räntetaken uppgick till nominellt 6 150 MSEK (9 012) och strikenivåerna till 1,5–2,0 procent (1,5–2,0), i genomsnitt 1,6 procent (1,6).

Ränteswappar ger innehavaren en säkerhet i form av en fast ränta under derivatets löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 7 921 MSEK (1 120), varav 5 947 MSEK (1 120) hade trätt i kraft på balansdagen. För de aktiva ränteswapparna betalade Nyfosa en fast genomsnittlig ränta om 2,6 procent (1,6). Återstående löptid på ingångna derivatavtal var på balansdagen 2,5 år (2,2).

I känslighetsanalysen nedan framgår att den bedömda effekten på resultatet om STIBOR 3M och EURIBOR 6M ökar med 1,0 procentenhet, är en högre räntekostnad om 107 MSEK (126), givet befintliga derivatavtal. En ökning av marknadsräntorna med 2,0 procentenheter skulle belasta resultatet med 218 MSEK (269), givet befintliga derivatavtal. I båda exemplen medför räntederivaten att den höjda räntan inte får fullt genomslag i resultaträkningen.

Finansiella riskbegränsningar

Finansierings- och ränterisken hanteras genom ett antal begränsningar och ramar i bolagets finanspolicy. Arbetet med att skapa en jämnare förfallostruktur för kapital- och räntebindning fortgår, där andelen räntebärande skuld utan räntesäkring ska minskas till 25 procent för att minska ränteexponeringen vid kraftiga ränterörelser. Arbetet innebär en successiv upphandling av ytterligare derivatinstrument.

Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte covenanter i koncernens finansieringsavtal.

Bolaget håller sig inom de kommunicerade riskbegränsningarna. Under kvartalet reviderades finanspolicyn, vilket innebar att begränsningen om en belåningsgrad på maximalt 65 procent ersattes med en nettobelåningsgrad på maximalt 60 procent.

KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING

Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig ränta, MSEK1	Förändring	31 dec 2023
Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge2	+/- 2 %-enheter	+218/-220
Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge2	+/- 1 %-enhet	+107/-108
Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå3	+/- 1 %-enhet	+233/-233
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor	+/- 1 %-enhet	+308/-308

1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot den helägda fastighetsportföljen och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.

2) Med hänsyn till befintliga derivatavtal.

3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen.

FINANSPOLICY

	Riskbegränsning	31 dec 2023
Finansieringsrisk
Nettobelåningsgrad, %	<60	58
Icke säkerställd skuld, %	<15	6
Nettoskuld/EBITDA, ggr	<12,0	9,4

Ränterisk
Räntetäckningsgrad, ggr	>2,0	2,0

FASTIGHETSBESTÅNDET

Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av bolagets fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastighetskategori, storlek eller region. Bolaget har ingen begränsning i investeringsstrategin men en prioritering av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Där kan bolaget dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkning och utvecklingen av det lokala näringslivet.

Fastigheter utanför storstädernas cityområden har relativt låga hyresnivåer och jämn efterfrågan. Med en fastighetsportfölj som innefattar kontor, lager/logistik, industri och handelsfastigheter med inriktning på lågpris och externhandel har Nyfosa en god diversifiering även vad gäller fastighetskategorier.

Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 497 fastigheter (504) med ett fastighetsvärde om 39 278 MSEK (40 446), ett hyresvärde om 3 897 MSEK (3 739) och en uthyrningsbar yta om 2 930 tusen kvm (3 012).

Fastighetsbestånd Sverige

Fastigheterna i Sverige utgjorde vid årets slut 79 procent (80) av Nyfosas totala fastighetsvärde och 75 procent (75) av hyresvärdet. Fastighetsbetsbeståndet bestod av 404 fastigheter (413) med ett fastighetsvärde om 31 192 MSEK (32 301), ett hyresvärde om 2 937 MSEK (2 812) samt en uthyrningsbar yta om 2 398 tusen kvm (2 489).

U T H Y R N I N G S B A R YTA

2 930 TKVM 497 ST

A N T A L FASTIGHETER Fastighetskategorier Sverige

Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och belägna i tillväxtregioner, däribland Karlstad, Västerås, Malmö, Örnsköldsvik och Luleå. Logistik- och lagerfastigheterna är till stor del belägna i lokala och regionala logistiknav i attraktiva lägen på orter såsom Malmö, Haninge, Karlstad, Borås, Örebro och Växjö. Handelsfastigheterna är belägna primärt i expansiva och välbesökta externhandelsplatser i attraktiva lägen nära kommunikationer. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel, trädgård och lågprishandel. Dessa handelsplatser ligger främst i Luleå, Borås, Västerås och Stockholm. Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna på orter såsom Växjö och Värnamo. I Sverige finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor, restauranger, vård och bostäder. Fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i kommuner och regioner med befolkningstillväxt, såsom Stockholm, Örebro och Malmö.

Fastighetsbestånd Kielo

Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs av dotterbolaget Kielo. Kielos fastighetsbestånd i Finland utgjorde vid årets slut 21 procent (20) av Nyfosas totala fastighetsvärde och 25 procent (25) av hyresvärdet. Fastighetsbetsbeståndet bestod av 93 fastigheter (91) med ett fastighetsvärde om 8 087 MSEK (8 145), ett hyresvärde om 960 MSEK (927) samt en uthyrningsbar yta om 532 tusen kvm (523).

Fastighetskategorier Kielo

Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och merparten är centralt belägna i större regionstäder såsom Jyväskylä och Tammerfors. Logistik- och lagerfastigheterna är belägna bland annat i Åbo. Handelsfastigheterna är belägna primärt i expansiva och välbesökta externhandelsplatser i attraktiva lägen nära kommunikationer i Tammerfors, Uleåborg och Helsingfors. Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i Tammerfors, Kuopio och Uleåborg. Kielo har även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor, restauranger och vård. Fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i regioner med befolkningstillväxt såsom Jyväskylä.

Joint venture

Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50 procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge där Nyfosas andel av fastighetsvärdet uppgår till 8,0 MDSEK (7,9). Söderports och Samfosas fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram avseende beståndet utan presenteras separat på sida 21.

13 404 SEK

F A S T I G H E T S V Ä R D E P E R KVM

1 330 SEK

H Y R E S V Ä R D E PER KVM

91,5 % E K O N O M I S K UTHYRNINGSGRAD

NYCKELTAL PER FASTIGHETSKATEGORI OCH REGION

MSEK	Yta, tkvm	Värde	Värde, SEK/ kvm	Investe ringar	Förvärv /avytt ringar	Hyres värde	Hyres värde, SEK/ kvm	Hyres intäkter	Ekono misk uthyr ningsgrad %	Avtals längd, år
Karlstad
Kontor	128		2 371 18 525	39	–	220	1 716	212	96,7	2,5
Logistik/Lager	49	416	8 563	5	–	43	887	43	99,9	3,5
Handel	19		294 15 624	7	-4	30	1 576	28	96,2	3,6
Industri	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Övrigt	26		419 16 307	2	0	38	1 489	34	90,4	4,2
Total	221		3 500 15 830	53	-4	331	1 495	317	96,3	2,9
Malmö
Kontor	85		967 11 438	22	-54	95	1 121	87	92,0	3,0
Logistik/Lager	96	843	8 789	20	-327	84	876	70	84,2	4,0
Handel	15		405 27 232	0	–	33	2 197	31	98,8	8,7
Industri	15	120	7 979	1	–	13	877	13	95,7	2,5
Övrigt	18		342 19 493	13	–	30	1 689	29	98,1	5,7
Total	228		2 677 11 747	56	-381	254	1 116	230	91,2	4,4
Mälardalen
Kontor	203		3 206 15 777	41	1	282	1 386	253	90,4	3,0
Logistik/Lager	118	996	8 419	9	0	85	718	81	96,6	4,0
Handel	72		921 12 726	5	382	93	1 280	88	96,0	4,2
Industri	31		332 10 665	2	31	29	942	27	92,3	3,9
Övrigt	106		1 463 13 805	12	1	138	1 298	129	94,6	3,9
Total	531		6 917 13 029	69	415	626	1 179	579	93,1	3,6
Norrlandskusten
Kontor	238		3 861 16 223	203	0	358	1 503	323	90,3	4,0
Logistik/Lager	29	211	7 261	2	–	24	835	23	96,0	2,8
Handel	64		652 10 224	5	57	68	1 069	67	98,6	5,1
Industri	64	355	5 520	9	89	53	832	52	96,8	2,6
Övrigt	20	185	9 356	0	–	19	968	19	98,9	2,2
Total	415		5 264 12 687	220	146	523	1 260	483	92,7	3,8
Stockholm
Kontor	89		2 180 24 490	32	–	181	2 037	162	89,5	3,0
Logistik/Lager	61		947 15 503	2	-271	77	1 268	66	86,1	4,5
Handel	24		406 16 695	4	–	38	1 559	30	83,7	4,3
Industri	3		51 16 959	–	-107	5	1 588	5	100,0	2,7
Övrigt	33		1 076 32 976	4	–	75	2 305	71	96,5	5,7
Total	210		4 660 22 184	41	-379	377	1 793	334	89,8	4,0

MSEK	Yta, tkvm	Värde	Värde, SEK/ kvm	Investe ringar	Förvärv /avytt ringar	Hyres värde	Hyres värde, SEK/ kvm	Hyres intäkter	Ekono misk uthyr ningsgrad %	Avtals längd, år
Södra Sverige, större städer1
Kontor	137		2 189 15 954	47	0	203	1 483	192	94,4	3,9
Logistik/Lager	211	1 576	7 479	18	-524	163	774	128	79,3	3,5
Handel	31		556 18 102	3	74	51	1 652	47	93,5	6,4
Industri	72	488	6 731	12	-19	56	772	54	97,5	2,7
Övrigt	19		275 14 735	1	0	30	1 610	26	87,8	4,2
Total	470		5 082 10 821	82	-468	503	1 071	446	89,4	3,9
Sverige övrigt
Kontor	84		1 122 13 370	9	164	121	1 445	114	93,8	2,6
Logistik/Lager	105	717	6 804	17	-241	71	669	64	91,7	5,8
Handel	82	752	9 118	9	111	78	941	72	93,3	4,7
Industri	35	228	6 563	1	–	26	761	25	96,3	1,7
Övrigt	17		269 15 874	13	–	28	1 636	27	98,8	3,5
Total	324	3 089	9 547	49	34	324	1 000	303	93,8	3,8
Helsingfors och universitetsstäder i Finland
Kontor	130		3 426 26 346	44	-15	365	2 809	311	85,1	2,1
Logistik/Lager	15	132	8 688	1	50	13	840	11	89,0	4,0
Handel	36		578 16 189	31	0	62	1 732	58	94,4	3,1
Industri	131		1 469 11 181	26	–	157	1 192	148	94,5	5,7
Övrigt	61		747 12 231	48	2	109	1 793	104	95,1	3,6
Total	373		6 352 17 012	150	37	706	1 891	632	89,6	3,3
Finland övrigt
Kontor	56	546	9 783	30	-4	109	1 957	85	78,0	1,3
Logistik/Lager	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Handel	74		797 10 714	7	–	100	1 348	97	97,0	3,0
Industri	23	223	9 615	0	46	25	1 099	25	97,1	6,0
Övrigt	5		169 31 001	7	-2	19	3 423	18	98,5	6,2
Total	159		1 734 10 921	44	41	254	1 597	225	88,9	2,9
Nyfosa
Kontor	1 150		19 868 17 281	467	93	1 934	1 683	1 737	90,0	2,9
Logistik/Lager	684	5 839	8 532	74	-1 312	560	819	487	87,7	4,1
Handel	417		5 360 12 843	71	620	551	1 321	518	95,0	4,5
Industri	375	3 266	8 703	51	41	365	973	349	95,6	4,2
Övrigt	304		4 944 16 281	99	1	486	1 599	459	95,0	4,3
Total	2 930		39 278 13 404	762	-557	3 897	1 330	3 550	91,5	3,6

1) Städer med 50 000 eller fler invånare, bland annat Borås, Göteborg, Halmstad, Helsingborg, Jönköping, Kalmar, Kristianstad, Uddevalla och Växjö.

Hyresgästsstruktur

Hyresvärdet den 1 januari 2024 uppgick till 3 897 MSEK (3 739), varav vakanshyra och rabatter uppgick till 347 MSEK (280). 91 procent (92) av Nyfosas hyresintäkter omfattas av indextillägg. Nyfosa hade 6 439 hyresavtal (6 575), varav 2 258 avtal (2 586) avseende garage och p-platser. Den genomsnittliga återstående avtalslängden uppgick till 3,6 år (3,7). I det svenska beståndet var den återstående avtalslängden 3,7 år (3,8) och i det finska beståndet 3,2 år (3,3). En stor del av hyresintäkterna i det finska beståndet är hänförliga till hyresavtal som löper på 12-månadersbasis, vilket är en vanlig avtalsform i Finland. Hyresgästerna har i genomsnitt hyrt sina lokaler under en längre period. Den genomsnittliga hyrestiden för dessa löpande hyresavtal uppgick till 6,4 år.

Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästsstruktur med endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 12 procent (11) av hyresintäkterna och är fördelade på 172 hyresavtal (171). Bland de största hyresgästerna finns Transportstyrelsen, Hedin Automotive, Saab, City Gross, Telia, Polismyndigheten, Försäkringskassan, K-Bygg Sverige, Arbetsförmedlingen och Helsingfors Stad.

Av de totala hyresintäkterna utgör skattefinansierade hyror 27 procent (26).

I samband med större ny- och omförhandlade hyresavtal har 19 gröna bilagor tillkommit under året och totalt hade Nyfosa 226 gröna bilagor per 1 januari 2024, motsvarande ett årligt hyresvärde om 417 MSEK. De gröna bilagorna syftar till att identifiera och följa upp initiativ för att minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning/ kyla, belysning och vattenanvändning.

HYRESVÄRDE PER LOKALTYP1

HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI

HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR

1 jan 2024

Antal 1 729 916	Yta, tkvm 361	intäkt, MSEK	Andel, %


		540	15
	501	718	20
683	506	648	18
449	322	493	14
156	208	318	9
248	575	792	22
4 181	2 473	3 510	99
2 258	14	41	1

			100
			6 439 2 487 3 550

NYFOSAS STÖRSTA HYRESGÄSTER

1 jan 2024

	Hyres- intäkt, MSEK	Andel av hyres- intäkter, %	Antal avtal	Genom snittlig återstående löptid, år
Transportstyrelsen	50	1	8	4,6
Hedin Automotive OY	50	1	12	9,5
Saab AB	42	1	11	8,9
City Gross Sverige AB	42	1	4	7,2
Telia Sverige AB	42	1	55	3,1
Polismyndigheten	40	1	31	3,5
Försäkringskassan	39	1	9	3,4
K-Bygg Sverige AB	35	1	10	8,3
Arbetsförmedlingen	35	1	31	2,5
Helsingfors stad	35	1	1	1,1
Övriga	3 140	88	6 267	3,4
Total	3 550	100	6 439	3,6

FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING JANUARI–DECEMBER 2023

Avkastning från fastighetsbeståndet

Direktavkastningen enligt intjäningsförmågan var på balansdagen 6,3 procent (6,0). Exklusive kostnader för fastighetsadministration var direktavkastningen 6,6 procent (6,3).

Förvärvade fastigheter

Under året tillträddes fastigheter om 1 002 MSEK (4 394).

I januari tillträddes tre kontorsfastigheter med ett hyresvärde om 14 MSEK och en uthyrningsgrad om 100 procent i centrala Västervik.

I slutet av mars tillträddes en portfölj bestående av 13 fastigheter med dagligvaru- och lågprishandel, lager och lätt industri. Förvärvspriset uppgick till 706 MSEK och årligt hyresvärde är 63 MSEK. Fastigheterna är fullt uthyrda och genomsnittlig återstående avtalstid uppgår till 4,4 år. Bland hyresgästerna finns Dagab Logistik, Ahlberg Dollarstore, Rusta och ICA. Fastigheterna är belägna i väletablerade lägen i bland annat Eskilstuna, Gävle, Linköping, Örebro och Örnsköldsvik.

Under året tillträddes även en fullt uthyrd handelsfastighet i Borås med ett hyresvärde om 3 MSEK, en fullt uthyrd industrifastighet i Borgå med ett hyresvärde om 3 MSEK, samt en logistik/lagerfastighet i Helsingfors med ett hyresvärde om 5 MSEK och en uthyrningsgrad på 98 procent.

Frånträdda fastigheter

Under året frånträddes fastigheter om 1 558 MSEK (1 735).

I april frånträddes 10 fastigheter med lager och lätt industri i två olika transaktioner. Fastigheterna är belägna i Helsingborg, Jönköping, Malmö och Österåker. Försäljningspriset uppgick till 543 MSEK och det årliga hyresvärdet till 40 MSEK. Uthyrningsgraden uppgick till 100 procent och den genomsnittliga återstående avtalstiden var 4,2 år.

I oktober frånträddes 9 fastigheter i Burlöv, Göteborg, Haninge, Huddinge och Härryda, huvudsakligen bestående av lokaler för lager och lätt industri. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 761 MSEK. Årligt hyresvärde uppgick till 55 MSEK varav 25 procent var vakant. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgick till 2,8 år.

I november frånträddes sju fastigheter i Falköping, Filipstad, Lidköping och Malmö. Fastigheternas uthyrningsbara yta

bestod av lager, industri, handel och kontor. Försäljningspriset uppgick till 299 MSEK och årligt hyresvärde beräknades uppgå till 27 MSEK, varav 4 procent var vakant. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid var 3,5 år.

Investeringar i befintliga fastigheter

En investering i befintligt bestånd leder ofta till ett hyresavtal med längre avtalstid och högre hyresnivå. Vanligtvis handlar det om att anpassa lokalerna, skapa mer moderna och funktionella ytor i samband med inflyttning eller förlängning av hyreskontrakten. Det ger även möjligheter till mer effektiv och hållbar drift.

I den befintliga fastighetsportföljen gjordes investeringar om 762 MSEK (577). Majoriteten av investeringarna avsåg hyresgästanpassningar.

De största pågående investeringarna framgår av tabellen nedan.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

	Kielo		Sverige		Nyfosa
Jan–dec , MSEK	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Fastighetsvärde vid årets ingång	8 145	3 534	32 301	33 613	40 446	37 147
Förvärvade fastigheter	78	3 940	924	454	1 002	4 394
Investeringar i befintliga fastigheter	194	95	569	482	762	577
Avyttrade fastigheter	-2	-2	-1 557	-1 734	-1 558	-1 735
Realiserad värde förändring	2	-13	27	238	29	225
Orealiserad värde förändring	-308	87	-1 073	-751	-1 381	-664
Omräkningseffekt valuta	-22	503	0	0	-22	503
Fastighetsvärde vid årets utgång	8 087	8 145	31 192	32 301	39 278	40 446

STÖRRE PÅGÅENDE INVESTERINGAR

Kommun	Fastighet	Typ av lokal	Hyresgäst	Yta, tkvm	Förändrad hyresintäkt, MSEK	Nedlagt totalt, MSEK	Beräknad investering, MSEK	Beräknad färdigställd, år
Karlstad	Barkassen 9	Vårdlokal	Region Värmland	2	4	0	32	Q4 2025
Malmö	Holmögadd 3	Kontor/Lager	Lantmännen	11	3	8	31	Q2 2024
Hyvinge	Mäkikuumolan tie 3	Handel	Jula	3	4	24	24	Q1 2024
Växjö	Plåtslagaren 4	Industri	LVI AB	3	1	16	24	Q3 2024
Luleå	Plogen 4	Kontor	Bravida	2	2	16	22	Q1 2024
Malmö	Byrådirektören 3 Vårdlokal		Region Skåne	1	3	10	20	Q2 2024
Vill manstrand	Laserkatu 6	Skola	Lappeenranta stad	3	5	10	10	Q1 2024
Jyväskylä	Ohjelmakaari 2&10	Kontor	Combitech Oy	1	3	5	9	Q2 2024

I Barkassen 9 i Karlstad har ett större projekt påbörjats avseende ombyggnation och anpassning till ny vårdcentral för Region Värmland. Ett nytt 15-årigt hyresavtal har tecknats med beräknad inflyttning sommaren 2025.

I Holmögadd 3 i Malmö pågår en anpassning av ytorna åt Lantmännen, för vilka ett nytt 7-årigt hyresavtal tecknas.

I Plogen 4 i Luleå utförs en större om- och tillbyggnation med anpassning åt befintliga hyresgästen Bravida, där ett nytt längre hyresavtal är tecknat.

Färdigställda projekt

I slutet av året färdigställdes ett stort projekt i Mården 11 i Luleå avseende en totalrenovering och anpassning av lokalerna till Luleå kommun. Investeringen uppgick totalt till 129 MSEK och ett 10-årigt avtal är tecknat, med årlig hyresintäkt om 22 MSEK, där inflyttning skedde under det fjärde kvartalet.

I Vasarakatu 27 i Jyväskylä slutfördes ett stort utbyggnads- och renoveringsprojekt avseende en skola. Total investering uppgick till 89 MSEK och ett 15-årigt hyresavtal är tecknat med Spesia, med årlig hyresintäkt om 12 MSEK, där inflyttning genomfördes under andra kvartalet.

I Norr 12:5 i Gävle färdigställdes en renovering och anpassning av lokalerna till den befintliga hyresgästen Försäkringskassan. Total investering uppgick till 60 MSEK och årlig hyresintäkt uppgår till 13 MSEK.

AVYTTRING AV FASTIGHETER I SVERIGE FÖR 299 MSEK

UNDER FJÄRDE KVARTALET avyttrade Nyfosa sju fastigheter bestående av lager, industri, handel och kontor. Fastigheternas årliga hyresvärde beräknades uppgå till 27 MSEK, varav 4 procent utgjorde bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Av fastigheterna är två belägna i Falköping, tre i Filipstad, en i Lidköping samt en i Malmö. Fastigheterna hade en uthyrningsbar yta om 46 tusen kvm och hyresavtalens genomsnittliga återstående avtalstid uppgick till 3,5 år.

FASTIGHETSVÄRDERING

Under året höjde värderingsföretagen direktavkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Den negativa värderingseffekten hänförlig till detta vägdes delvis upp av högre förväntade framtida driftnetton samt projekt.

Det vägda direktavkastningskravet per 31 december 2023 uppgick till 6,76 procent (6,39). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 8,68 procent (8,45) procent respektive 8,86 procent (8,66).

Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –1 352 MSEK (–439).

Värderingsteknik

Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortspris- och avkastningsmetod. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken simulerade framtida intäkter och kostnader samt marknadens förväntningar på värderingsobjektet analyseras. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan

av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.

För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.

Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag vid varje kvartalsbokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts eller avyttrats under kvartalet. Dessa fastigheter redovisas till anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset. Värderingarna utförs i Sverige enligt IVS och RICS värderingsstandard. Motsvarande gäller för Kielo. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som agerar oberoende och med fullgod kompetens och marknadskännedom för att utföra uppdraget.

Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde, nivå 3 enligt IFRS 13, och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen.

För ytterligare information om värderingsmetodiken samt viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingen av Nyfosas förvaltningsfastigheter, se Not 10 i Nyfosas årsredovisning 2022 på www.nyfosa.se.

Risker värdeförändringar

Fastighetsbeståndets värde utgör den största tillgångsposten i balansräkningen. Värdet på fastigheterna påverkas av faktorer som utbud, efterfrågan och andra fastighetsspecifika och marknadsspecifika faktorer. Små förändringar i delkomponenter till fastighetsvärderingarna kan ge en relativt stor påverkan på bolagets resultat och finansiella ställning.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING

31 dec 2023

Resultateffekt vid ändrade parametrar i fastighetsvärderingen, MSEK1	%-enheter	Resultat effekt
Förändring driftnetto2	+/- 5,00	+/- 1 491
Förändring direktavkastningskrav	+/- 0,25	-/+ 1 509
Förändring diskonteringsränta	+/- 0,25	-/+ 1 165

1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser endast det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.

2) Avser värderingsföretagens estimerade driftnetto i värderingen.

KALKYLANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI1)

	Driftnetto, MSEK		Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, %		Vägt genomsnitt diskonte ringsränta för kassaflöde, %		Vägt genomsnitt diskonte ringsränta för restvärde, %
	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Kontor	1 224	1 176	6,5	6,1	8,4	8,2	8,6	8,4
Logistik/Lager	374	452	6,8	6,4	8,9	8,7	9,0	8,8
Handel	390	334	7,1	6,9	9,1	8,9	9,2	9,1
Industri	260	247	7,5	7,3	9,6	9,4	9,6	9,5
Övrigt	340	315	6,7	6,3	8,5	8,2	8,7	8,6
Totalt	2 587	2 524	6,8	6,4	8,7	8,5	8,9	8,7

1) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna. Antagandena per 2022-12-31 i ovan tabell är exklusive tre förvärvade fastigheter i Q4 2022, som värderades till förvärvspris.

JOINT VENTURE

Förutom den helägda portföljen äger Nyfosa 50 procent av Söderport Property Investment AB och Samfosa AS. Innehaven klassificeras som andelar i joint venture och Nyfosas andel av bolagens resultat redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Av Nyfosas långsiktiga substansvärde utgjorde andelarna 18,87 SEK per aktie (19,33) på balansdagen.

Söderport

Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med AB Sagax.

Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsportfölj. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena. Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har ingen egen operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.

Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett värde på 2 728 MSEK (2 881).

Samfosa

Samfosa är ett norskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med Samfunnsbyggeren AS.

Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med hyresgäster inom olika verksamheter samt ett stort antal hyresavtal. Fastighetsbeståndet har sin tyngdpunkt i Grenlandsregionen, sydväst om Oslo och förvaltas av en egen förvaltningsorganisation.

Andelarna i Samfosa hade på balansdagen ett värde på 94 MSEK (137). Därtill hade Nyfosa ett utställt lån till Samfosa om 109 MSEK (29). Villkoren för lånet är marknadsmässiga och har fastställts i ett skuldebrev mellan parterna. Nyfosa har även ett borgensåtagande om 278 MNOK (310) avseende banklån upptaget av Samfosa.

NYCKELTAL JOINT VENTURE

	Söderport		Samfosa
Jan–dec, MSEK	2023	2022	2023	2022
Hyresintäkter	1 025	907	105	103
Förvaltningsresultat	449	492	-7	15
Värdeförändringar	-305	947	-89	142
Årets resultat	48	1 227	-75	124
varav Nyfosas andel	24	611	-38	61

	Söderport		Samfosa
31 dec, MSEK	2023	2022	2023	2022
Förvaltningsfastigheter		14 418 14 197	1 553	1 627
Derivat, netto	-72	153	–	–
Likvida medel	223	273	28	32
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	5 455	5 761	186	273
- varav Nyfosas andel	2 728	2 881	93	137
Räntebärande skulder	7 354	6 936	1 377	1 290
Uppskjuten skatteskuld, netto	1 473	1 465	18	37

ANDELAR I JOINT VENTURE

		Samfosa
2023	2022	2023	2022
2 881	2 490	137	0
-180	-335	–	–
24	611	-38	61
3	–	3	–
–	115	–	77
–	–	-8	-1
2 728	2 881	94	137
		Söderport

NYCKELTAL PER REGION

	Yta,		Värde,		Hyresvärde,	Hyres	Ekonomisk	Avtals
MSEK	tkvm	Värde	SEK/kvm	Hyresvärde	SEK/kvm	intäkter	uthyrningsgrad, %	längd, år
Söderport, Stockholm	506	10 876	21 492	861	1 702	823	97,3	4,0
Söderport, Göteborg	201	3 189	15 849	269	1 338	265	98,9	3,9
Söderport, Övrigt	66	353	5 346	33	499	33	100,0	4,4
Samfosa, Grenland	92	1 381	14 952	105	1 138	96	91,9	4,7
Samfosa, Övrigt	7	172	26 054	10	1 478	10	98,8	7,6
Total	872	15 970	18 311	1 278	1 466	1 227	97,3	4,1

HÅLLBARHET

Nyfosa arbetar mot tre hållbarhetsmål. Målen syftar till att skapa fokus på de frågor som är mest väsentliga för tillfället för att minska klimatavtrycket från verksamheten.

Miljöcertifiering

Under året ökade andelen av Nyfosas fastighetsbestånd som är miljöcertifierat till 33 procent av det totala fastighetsvärdet. Syftet med miljöcertifieringar är att skapa en konkurrensfördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla fastighetsbeståndets goda kreditvärdighet. Utvärderingsprocessen inför en certifiering resulterar i en väldokumenterad miljöprestanda av byggnaden, synliggör förbättringspotential och utgör ett bra beslutsunderlag för vidare investeringar.

Energieffektivisering

Genom aktiv översyn och styrning av byggnadens tekniska installationer kan energianvändningen sänkas och därmed fastighetens miljöpåverkan i form av lägre koldioxidutsläpp, men även lägre totala driftskostnader. Det är viktigt att installationerna i byggnaden fungerar som avsett för att kunna upprätthålla ett gott inomhusklimat för hyresgäster till en så låg miljöpåverkan som möjligt.

Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot målet att uppnå en minskning i energianvändning med 10 procent från startvärdet år 2020. Utfallet i Sverige under 2023 uppgick till 107,6 kWh/kvm, vilket är en minskning med 9 procent jämfört med startvärdet. Förvaltningen i Kielo har sedan etableringen i Finland fokuserat på att ta över förvaltningen

av ett stort antal fastigheter under kort tid. Arbetet med att nå målet om en minskad energianvändning påbörjades 2023, vilket innebär att startvärdet är 180,0 kWh för Kielo.

Koldioxidutsläpp

Under året upphandlades förnybar fjärrvärme till fastigheter på flera orter i landet. Den förnybara fjärrvärmen är miljödeklarerad enligt EPD eller märkt med Bra Miljöval enligt Naturskyddsföreningen miljökrav. Genom att köpa mer förnybar energi minskar koldioxidavtrycket och bolaget visar sin efterfrågan på miljöförbättrande produkter vilket ger leverantörerna incitament att fortsätta utveckla sina miljövänliga produkter. Under 2023 minskade det totala koldioxidutsläppet med 21 procent.

HÅLLBARHETSMÅL 2025 LÅNGSIKTIGT MÅL

Miljöcertifiering

År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030.

Förbrukningseffektivisering År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med 2020.

NYCKELTAL1

	Sverige	Kielo	Nyfosa
Jan–dec	2023	2023	2023	2022	2021	2020
Energianvändning, kWh/kvm	107,6	180,0
Startvärde för hållbarhetsmål, kWh/kvm	117,6	180,0
Energianvändning kWh/kvm minskning sedan 2020,2 %	9	E/T
Total energianvändning, GWh	214	90	304	281	137	133
Totalt koldioxidutsläpp Scope 1, ton CO2	284	561	845	522	118	117
Totalt koldioxidutsläpp Scope 2, ton CO2	4 269	4 503	8 771	9 077	8 330	4 750
Totalt koldioxidutsläpp Scope 3, ton CO2	657	540	1 197	4 009	715	541
Miljöcertifiering fastighetsvärde, MSEK	9 629	3 299	12 928	11 209	5 614	1 123
Miljöcertifiering fastighetsvärde andel, %	31	41	33	28	15	4

1) Redovisningsprinciper för hållbarhetsdata återfinns i bolagets årsredovisning 2022.

2) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under ett helt räkenskapsår.

Koldioxidutsläpp Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.

FASTIGHETSVÄRDE MED MILJÖCERTIFIERING

NYCKELTAL

	Jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal	2023	2022	2021	2020	2019
Intäkter, MSEK	3 553	3 151	2 459	2 035	1 370
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %	91,5	93,1	94,6	93,1	90,9
Fastighetskostnader, MSEK	-976	-930	-717	-557	-415
Fastighetsadministration, MSEK	-133	-129	-91	-63	-50
Driftnetto, MSEK	2 445	2 092	1 651	1 415	905
Överskottsgrad, %	68,8	66,4	67,1	69,5	66,0
Förvaltningsresultat, MSEK	1 239	1 533	1 302	1 147	814
Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK	39 278	40 446	37 147	29 411	19 602
Direktavkastning vid periodens utgång, %	6,3	6,0	5,4	5,4	5,5

	Jan-dec
Nyckeltal per aktie	2023	2022	2021	2020	2019
Driftnetto, SEK	12,80	10,95	8,64	7,67	5,40
Förvaltningsresultat, SEK	6,15	7,80	6,90	6,32	4,85
Resultat före utspädning, SEK	-3,67	8,62	16,52	12,25	8,24
Resultat efter utspädning, SEK	-3,67	8,61	16,49	12,25	8,24
Operativt kassaflöde, SEK	6,36	8,97	7,69	6,97	4,93
Utbetald utdelning, SEK	3,95	3,60	3,24	–	–
Långsiktigt substansvärde på balansdagen, SEK	94,72	100,78	95,93	79,91	65,37
Justerat långsiktigt substansvärde på balansdagen, SEK	90,92	93,63	89,76	75,33	60,11
Eget kapital på balansdagen, SEK	84,42	92,22	86,04	72,27	58,32

	Jan-dec
Finansiella nyckeltal	2023	2022	2021	2020	2019
Avkastning på eget kapital, %	-4,1	9,7	21,3	19,3	15,2
Belåningsgrad fastigheter, %	59,4	59,4	56,7	58,0	57,6
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	58,3	57,7	55,2	56,9	54,6
Nettoskuld/EBITDA, ggr	9,4	10,2	11,0	10,7	10,5
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	3,4	4,2	4,5	5,2
Soliditet, %	38,7	40,6	42,5	41,8	44,1

Ovan presenteras nyckeltal som ger en kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar och definitioner av nyckeltal sist i bokslutskommunikén.

DRIFTNETTO PER AKTIE

0 2 4 6 8 2019 SEK 2020 2021 2022 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

FINANSIELL UTVECKLING

	Jan–dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Hyresintäkter	3 242	2 853	813	732
Serviceintäkter	311	297	69	116
Intäkter	3 553	3 151	882	848
Fastighetskostnader
Driftskostnader	-661	-635	-136	-161
Underhållskostnader	-149	-143	-38	-40
Fastighetsskatt	-166	-153	-42	-39
Fastighetsadministration	-133	-129	-33	-32
Driftnetto	2 445	2 092	632	576
Centraladministration	-186	-161	-50	-47
Övriga rörelseintäkter och -kostnader	6	14	-2	7
Andel i joint ventures resultat	-8	672	-121	57
- Varav förvaltningsresultat	221	252	49	66
- Varav värdeförändringar	-197	542	-167	-47
- Varav skatt	-35	-161	-4	-1
- Varav övrigt	3	38	0	38
Finansiella intäkter och kostnader	-1 246	-664	-336	-217
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader	1 010	1 953	122	375
- Varav Förvaltningsresultat	1 239	1 533	293	384

Värdeförändring fastigheter	-1 352	-439	-598	-1 491
Värdeförändring finansiella instrument	-320	345	-274	6
Resultat före skatt	-661	1 859	-750	-1 110
Aktuell skatt	-48	-96	17	0
Uppskjuten skatt	70	-70	45	228
Årets resultat	-639	1 694	-688	-882
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare	-639	1 689	-688	-881
Innehav utan bestämmande inflytande	-1	5	-1	-1
Ränta på hybridobligationer per aktie, SEK	-0,33	-0,23	-0,09	-0,07
Resultat per aktie före utspädning, SEK	-3,67	8,62	-3,69	-4,68
Resultat per aktie efter utspädning, SEK	-3,67	8,61	-3,69	-4,68

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH ÖVRIGT TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG

	Jan–dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Årets resultat	-639	1 694	-688	-882
Omräkning utländska verksamheter	-19	269	-133	57
Årets totalresultat	-658	1 962	-821	-825

Totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare	-657	1 955	-819	-826
Innehav utan bestämmande inflytande	0	7	-2	1
Årets totalresultat	-658	1 962	-821	-825

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	31 dec
MSEK	2023	2022
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	39 278	40 446
Tillgångar med nyttjanderätt	529	501
Andelar i joint venture	2 822	3 018
Derivat	167	372
Övriga anläggningstillgångar	118	47
Summa anläggningstillgångar	42 915	44 385

Derivat	58	–
Kortfristiga fordringar	269	259
Likvida medel	435	691
Summa omsättningstillgångar	762	950
SUMMA TILLGÅNGAR	43 676	45 335

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare1	16 883	18 378
Innehav utan bestämmande inflytande	38	39
Summa eget kapital	16 921	18 416

Långfristiga räntebärande skulder	22 860	22 957
Skulder avseende nyttjanderätt	512	484
Övriga långfristiga skulder	64	62
Derivat	148	–
Uppskjutna skatteskulder	1 263	1 333
Summa långfristiga skulder	24 847	24 837

Kortfristiga räntebärande skulder	480	1 076
Övriga kortfristiga skulder	1 429	1 006
Summa kortfristiga skulder	1 908	2 082
Summa skulder	26 756	26 919
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	43 676	45 335

	Eget kapital hänförligt till	Innehav utan
MSEK	moderbolagets aktieägare	bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01	17 236	32	17 268
Emission/återköp av teckningsoptioner	-11	–	-11
Utdelning till aktieägare	-726	–	-726
Återköp av hybridobligationslån	-34	–	-34
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer	-44	–	-44
Förändring innehav utan bestämmande inflytande	0	0	0
Totalresultat jan-dec 2022	1 955	7	1 962
Utgående eget kapital 2022-12-31	18 378	39	18 416

Ingående eget kapital 2023-01-01	18 378	39	18 416
Emission/återköp av teckningsoptioner	-4	–	-4
Utdelning till aktieägare	-764	–	-764
Återköp av hybridobligationslån	-5	–	-5
Ränta och övriga kostnader hybridobligationer	-63	–	-63
Förändring innehav utan bestämmande inflytande	0	-1	-1
Totalresultat jan-dec 2023	-657	0	-658
Utgående eget kapital 2023-12-31	16 883	38	16 921

1) Varav hybridobligationer om 758 MSEK (763).

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG

	Jan–dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	-661	1 859	-750	-1 110
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	2 918	89	1 325	1 646
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	–	110
Erhållna räntor	6	5	4	5
Erlagda räntor	-1 104	-483	-299	-152
Utbetald ränta på hybridobligationer	-60	-37	-13	-12
Betald inkomstskatt	-65	-54	-21	0
Operativt kassaflöde1	1 215	1 714	247	487
– per aktie, SEK	6,36	8,97	1,29	2,55

Förändring rörelsefordringar	49	-49	-27	-66
Förändring rörelseskulder	277	-26	63	-176
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 541	1 638	284	246

Investeringsverksamheten
Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter	-989	-4 313	5	-140
Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter	1 544	1 726	1 001	92
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter	-762	-577	-177	-205
Investeringar i joint venture	0	-192	0	-115
Långfristiga fordringar joint venture	-75	-24	-24	0
Övrigt	-1	-7	0	14
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-284	-3 387	805	-355

	Jan–dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Finansieringsverksamheten
Nyemission av aktier/teckningsoptioner	2	4	–	–
Återköp av aktier/teckningsoptioner	-7	-14	–	-14
Återköp hybridobligationer	-5	-34	-5	-33
Utdelning till aktieägare	-755	-688	-191	-181
Upptagna låneskulder	8 940	10 271	2 069	397
Amortering låneskulder	-9 789	-7 643	-3 397	-123
Nyttjande av checkkrediter	94	–	94	–
Förändring innehav utan bestämmande inflytande	-1	1	–	–
Övrigt	8	-8	0	0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-1 512	1 889	- 1 430	46

Periodens kassaflöde	-255	140	-342	-63
Likvida medel vid periodens början	691	534	786	751
Kursdifferens i likvida medel	-1	16	-10	4
Likvida medel vid periodens slut	435	691	435	691

1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Från och med bokslutskommunikén 2023 har den tidigare benämningen Utdelningsgrundande kassaflöde ersatts av benämningen Operativt kassaflöde. Skillnaden innebär även att erhållna räntor och betalda räntor har ersatt bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats.

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

	Jan-dec		Okt–dec
MSEK	2023	2022	2023	2022
Nettoomsättning	132	125	31	36
Personalkostnader	-98	-93	-22	-21
Övriga externa kostnader	-59	-58	-16	-18
Avskrivningar	0	0	0	0
Resultat före finansiella intäkter och kostnader	-25	-26	-7	-2

Resultat från andelar i koncernföretag	699	1 215	699	1 215
Ränteintäkter och liknande resultatposter	307	166	84	60
Räntekostnader och liknande resultatposter	-144	-107	-35	-41
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument	-71	–	-71	–
Resultat före bokslutsdispositioner	766	1 248	669	1 231

Bokslutsdispositioner
Avsättning till periodiseringsfond	–	0	–	0
Lämnade/erhållna koncernbidrag	20	25	20	25
Resultat före skatt	786	1 273	690	1 256

Skatt	14	1	14	1
Resultat	800	1 273	704	1 257

Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.

Nyfosa AB är ett holdingbolag vars verksamhet består i att äga och förvalta aktier. Bolaget äger 100 procent av andelarna i Nyfosa Holding AB, som indirekt äger fastigheter för 39,3 MDSEK. Vidare äger bolaget, via dotterbolag, 50 procent av andelarna i Söderport och Samfosa, som indirekt äger fastigheter för 16,0 MDSEK.

	31 dec
MSEK	2023	2022
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag	0	0
Fordringar hos koncernföretag	4 875	5 277
Uppskjuten skattefordran	14	–
Summa anläggningstillgångar	4 889	5 277

Derivat	7	–
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag	20 153	16 014
Övriga kortfristiga fordringar	39	22
Kassa och bank	71	258
Summa omsättningstillgångar	20 270	16 294
SUMMA TILLGÅNGAR	25 159	21 571

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital	96	96
Fritt eget kapital1	11 792	11 828
Eget kapital	11 887	11 924

Obligationer	1 343	1 591
Övriga långfristiga skulder	3	7
Derivat	70	–
Summa långfristiga skulder	1 416	1 598

Skulder till koncernföretag	11 505	7 794
Övriga kortfristiga skulder	351	255
Summa kortfristiga skulder	11 856	8 049
Summa skulder	13 272	9 647
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	25 159	21 571

1) Varav hybridobligationer om 758 MSEK (763).

NOTER

NOT 1

GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna bokslutskommuniké i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Bokslutskommunikén för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av bokslutskommunikén.

Efter de senaste årens tillväxt i Finland har Nyfosa två huvudmarknader; Sverige och Finland. I samband med detta har en översyn av den interna verksamhetsuppföljningen genomförts, vilket innebär att Nyfosas verksamhet från och med bokslutskommunikén 2023 delas in i två rörelsesegment för Sverige och Finland, där Finland presenteras under namnet Kielo. Segmentsindelningen motsvarar från detta kvartal koncernens interna rapportering till bolagets VD, som har identifierats som högste verkställande beslutsfattare. Nyfosas VD följer därav upp och analyserar driftnettot och värdeförändringar uppdelat i de två geografiska verksamhetsområdena. Jämförelsetalen presenteras för de två segmenten.

Från och med bokslutskommunikén 2023 har den tidigare benämningen Utdelningsgrundande kassaflöde ersatts av benämningen Operativt kassaflöde. Operativt kassaflöde har anpassats till uppställningen enligt IAS 7, där erhållna och betalda räntor inkluderas istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har omräknats.

Alla belopp i rapporten anges i miljoner kronor ("MSEK") om inte annat anges. Avrundningsfel kan förekomma i tabeller som summerar flera belopp. Belopp inom parentes avser samma period föregående räkenskapsår. Nyckeltal som avser ett resultat- eller kassaflödesmått, som anges per aktie, är beräknat på ett viktat genomsnittligt antal aktier under den period som avses. Nyckeltal som utgår ifrån ett värde i balansräkningen, som anges per aktie, är beräknat på det antal aktier som fanns på balansdagen om annat inte anges. Med Rullande tolv månader menas de senaste tolv månaderna från balansdagen räknat.

NOT 2

UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

För bedömningar och uppskattningar hänförliga till värdering av förvaltningsfastigheter, se sidan 20. I övrigt har inga förändringar skett sedan årsredovisningen 2022.

NOT 3

RESULTAT PER AKTIE

Nyfosa har idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner för medarbetare i Nyfosa. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i årsredovisningen 2022 not 6 på sidorna 82-84 samt i kommunikén från årsstämman 2023, se https://nyfosa.se/sv/kommunike-fran-nyfosa-abs-arsstamma-den-25-april-2023/. Antal utestående optioner vid periodens utgång återfinns i tabell nedan.

Styrelsen lämnade under perioden ett erbjudande om återköp av samtliga utestående teckningsoptioner i optionsprogrammet 2019/2023 mot ett marknadsmässigt kontant vederlag om 27,10 SEK per option. Samtliga innehavare valde att acceptera erbjudandet som omfattade 240 000 optioner och en likvid om 7 MSEK. Återköp i övriga optionsprogram påkallades i samband med att en anställning upphört, i enlighet med optionsvillkoren. Vidare verkställdes årsstämmans beslut att införa ett nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP2023/2026, vilket innebar att 383 342 optioner tecknades.

Befintliga optionsprogram medförde ingen utspädning under perioden.

Avstämning optioner, 31 dec 2023	LTIP2021 (I) LTIP2021 (II)		LTIP2022	LTIP2023	Totalt
Utestående optioner årets ingång	325 241	325 241	422 150	–	1 072 632
Tecknade optioner	–	–	–	383 342	383 342
Återköp optioner	-7 000	-7 000	-29 000	–	-43 000
Nyttjade optioner	–	–	–	–	–
Utestående optioner vid årets slut	318 241	318 241	393 150	383 342	1 412 974

NOT 4

EXPONERING MOT VALUTAFÖRÄNDRINGAR

Nyfosa har investerat i fastigheter i Finland och i joint venture med fastigheter i Norge. Balansposter i annan valuta är omräknade till svenska kronor och gav på balansdagen upphov till en omräkningsdifferens på –19 MSEK (269), vilket redovisas inom Övrigt totalresultat.

Exponeringen mot valutaförändringar hanteras genom att förvärv av tillgångar i utländsk valuta finansieras genom upplåning i samma valuta. Nettotillgångar i utländsk valuta uppgick till 319 MEUR och kapitalandel i joint venture, inklusive fordringar på joint venture, till 198 MNOK per 31 december 2023. Om kronkursen stärks mot de två valutorna med 10 procent från balansdagens kurs ger det en effekt i totalresultatet om –374 MSEK.

Känslighetsanalys valutaexponering

Resultateffekt vid förändring av valutakurs, MSEK	Förändring, %	31 dec 2023
EUR/SEK	+/-10	+/-354
NOK/SEK	+/-10	+/-20

NOT 5

VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT

Nyfosa värderar sina finansiella instrument enligt verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde i Balansräkningen beroende på instrumentets klassificering. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låne- och reversskulder, skuld avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag, övriga skulder samt derivat. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess verkliga värde i balansräkningen. Nyfosa har bindande ramavtal, kallade ISDA-avtal, avseende derivathandel, vilka medför att Nyfosa kan kvitta finansiella skulder mot finansiella tillgångar i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse, så kallad nettning. Ingen nettning sker för närvarande.

Verkligt värde på koncernens derivat, vilket återspeglas i balansräkningen, presenteras i tabell på sid 12. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde.

NOT 6

EGET KAPITAL

Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 96 MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om 0,50 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen.

Tidpunkt	Förändring aktiekapital (SEK)	Förändring antal aktier	Aktiekapital efter ändring (SEK)	Antal aktier efter ändring
17 okt 2017	–	–	50 000,00	500
21 maj 2018	–	99 500	50 000,00	100 000
21 maj 2018	78 814 124,50	157 628 249	78 864 124,50	157 728 249
21 aug 2018	5 000 000,00	10 000 000	83 864 124,50	167 728 249
17 feb 2020	3 231 412,00	6 462 824	87 095 536,50	174 191 073
9 mar 2020	5 155 000,00	10 310 000	92 250 536,50	184 501 073
9 jun 2021	3 260 870,00	6 521 740	95 511 406,50	191 022 813

Hybridobligationer

Nyfosa har utestående hybridobligationer om 757,5 MSEK (762,5), där totalt emitterade hybridobligationer uppgår till 800,0 MSEK (800,0) och återköpta hybridobligationer uppgår till 42,5 MSEK (37,5). Under året återköptes hybridobligationslån om 5,0 MSEK (37,5). Hybridobligationerna har evig löptid och Nyfosa har möjlighet att ställa in eller skjuta upp betalning av ränta och kapitalbelopp i instrumenten, varför de i enlighet med IAS 32 klassificeras som ett egetkapitalinstrument. Emissionskostnader och skatt hänförlig till emissionskostnader samt ränta till hybridobligationsinnehavarna redovisas direkt i eget kapital. Räntan är rörlig STIBOR 3M + 475 baspunkter, till och med den 18 november 2025.

NOT 7

UPPSKJUTEN SKATT

Uppskjuten skatt beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder, med undantag för temporära skillnader på fastigheter på tillträdesdagen då förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Totalt finns en ej beaktad temporär skillnad om 14 303 MSEK (14 765) i koncernen.

Temporära skillnader i fastighetsbeståndet

31 december, MSEK	2023	2022
Skattemässigt restvärde	18 492	18 916
Verkligt värde	39 278	40 446
Temporär skillnad	20 785	21 530
I koncernen beaktad temporär skillnad	6 482	6 765
I koncernen ej beaktat temporär skillnad	14 303	14 765

NOT 8

NÄRSTÅENDE

För information om närståendetransaktioner, se sidan 21 avseende transaktioner med joint venture och not 3 på sida 28 avseende transaktioner med anställda avseende incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner. I övrigt har inga förändringar skett sedan årsredovisningen 2022.

AKTIEN

Aktien

Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap, sedan november 2018.

På årets sista handelsdag, den 29 december 2023, uppgick Nyfosaaktiens volymviktade medelpris till 96,05 SEK, vilket motsvarade ett börsvärde om 18 347 MSEK.

Aktieägare

Nyfosa hade vid periodens slut 17 574 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 73,5 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare.

De tio största ägarna kontrollerade tillsammans 63,5 procent av aktiekapital och röster. Tabellen visar Nyfosas största aktieägare per 31 december 2023 baserat på information från Modular Finance Monitor.

AKTIENS UTVECKLING

ÄGARFÖRDELNING

Källa: Nasdaq Stockholm

		Procentandel
Aktieägare	Antal aktier	Kapital, %	Röster, %
AB Sagax	44 500 000	23,30	23,30
Swedbank Robur Fonder	18 666 494	9,77	9,77
Länsförsäkringar Fonder	14 147 195	7,41	7,41
Lannebo Fonder	11 147 191	5,84	5,84
Vanguard	7 237 538	3,79	3,79
SEB Fonder	6 769 860	3,54	3,54
BlackRock	6 396 842	3,35	3,35
Norges Bank	4 514 482	2,36	2,36
Jens Engwall	4 338 564	2,27	2,27
APG Asset Management	3 540 741	1,85	1,85
Summa 10 största ägare	121 258 907	63,48	63,48
Övriga aktieägare	69 763 906	36,52	36,52
Summa	191 022 813	100,00	100,00

Källa: Modular Finance Monitor

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR

Årsstämma 2024

Nyfosas årsstämma för 2024 kommer att hållas i Stockholm den 23 april 2024.

Förslag till vinstutdelning

Styrelsen föreslår att ingen utdelning ska utgå avseende verksamhetsåret 2023. Föregående år uppgick utdelningen till 4,00 SEK per aktie med kvartalsvis utbetalning om 1,00 SEK per aktie, motsvarande 764 MSEK.

Verkställande direktörens försäkran

Verkställande direktören försäkrar att denna bokslutskommuniké ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Nacka den 21 februari 2024 Nyfosa AB (org. nr 559131–0833)

Stina Lindh Hök VD

FINANSIELL KALENDER

Årsredovisning 2023	26 mars 2024
Delårsrapport Januari–mars 2024	22 april 2024
Årsstämma 2024	23 april 2024
Delårsrapport Januari–juni 2024	10 juli 2024
Delårsrapport Januari–september 2024	23 oktober 2024
Bokslutskommuniké Januari–december 2024	20 februari 2025

KONTAKTINFORMATION

Nyfosa AB

Telefon 08 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se

Stina Lindh Hök, VD Tel: 070 577 18 85 E-post: [email protected]

Ann-Sofie Lindroth, CFO Tel: 070 574 59 25 E-post: [email protected] Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Denna information är insiderinformation som Nyfosa AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 februari 2024 kl. 14.40 CET.

AVSTÄMNING AV NYCKELTAL

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Resultat senaste tolvmånadersperioden hänförligt till moderbolagets ägare	-639	1 689	3 112	2 225	1 382
Ränta till hybridobligationsinnehavare senaste tolvmåna dersperioden	-63	-43	-4	–	–
Justerat resultat	-702	1 646	3 107	2 225	1 382
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	17 749	17 807	14 679	11 557	9 087
Genomsnittliga hybridobligationer	-762	-781	-96	–	–
Justerat eget kapital	16 988	17 026	14 582	11 557	9 087
Avkastning på eget kapital, %	-4,1	9,7	21,3	19,3	15,2

BELÅNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Räntebärande skulder	23 340	24 033	21 045	17 055	11 282
Fastighetsvärde	39 278	40 446	37 147	29 411	19 602
Belåningsgrad, %	59,4	59,4	56,7	58,0	57,6
Likvida medel	435	691	534	312	588
Nettobelåningsgrad, %	58,3	57,7	55,2	56,9	54,6

DIREKTAVKASTNING	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Driftnetto enligt intjäningsförmågan	2 464	2 416	2 002	1 575	1 088
Fastighetsvärde	39 278	40 446	37 147	29 411	19 602
Direktavkastning enligt intjäningsförmågan, %	6,3	6,0	5,4	5,4	5,5

EBITDA	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Driftnetto	2 445	2 092	1 650	1 415	905
Centraladministration	-186	-161	-128	-132	-89
Avskrivningar på inventarier	1	2	1	1	0
Övriga rörelseintäkter och -kostnader	6	14	6	-26	-1
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	332	300	200
EBITDA, MSEK	2 445	2 282	1 861	1 558	1 016

EGET KAPITAL PER AKTIE	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare	16 883	18 378	17 236	13 333	9 781
Hybridobligationer	-758	-763	-800	–	–
Justerat eget kapital	16 125	17 615	16 436	13 333	9 781
Antal aktier, miljoner	191	191	191	185	168
Eget kapital per aktie, SEK	84,42	92,22	86,04	72,27	58,32

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Intäkter enligt intjäningsförmågan	3 550	3 459	2 827	2 233	1 563
Återläggning hyresrabatter enligt intjäningsförmågan	17	22	26	36	24
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan	3 897	3 739	3 017	2 437	1 746
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91,5	93,1	94,6	93,1	90,9

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE	Jan-dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Resultat före skatt	-661	1 859	3 644	2 399	1 576
Återläggning: -Värdeförändring fastigheter	1 352	439	-1 652	-1 063	-472
-Värdeförändring finansiella instrument	320	-345	-19	-1	7
-Värdeförändring, skatt och övrigt i resultatandel från joint venture	229	-420	-670	-187	-298
Förvaltningsresultat	1 239	1 533	1 302	1 147	814
Ränta på hybridobligationer	-63	-43	-4	–	–
Justerat förvaltningsresultat	1 176	1 490	1 298	1 147	814
Genomsnittligt antal aktier, miljoner	191	191	188	182	168
Förvaltningsresultat per aktie, SEK	6,15	7,80	6,90	6,32	4,85

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	16 883	18 378	17 236	13 333	9 781
Hybridobligationer	-758	-763	-800	–	–
Uppskjuten skatt	1 263	1 333	1 252	760	627
Derivat	-77	-372	-22	-3	-2
Uppskjuten skatt i joint venture, 50 %	746	751	596	544	454
Derivat i joint venture, 50 %	36	-76	62	110	104
Långsiktigt substansvärde	18 093	19 250	18 325	14 744	10 965
Antal aktier, miljoner	191	191	191	185	168
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	94,72	100,78	95,93	79,91	65,37

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	16 883	18 378	17 236	13 333	9 781
Hybridobligationer	-758	-763	-800	–	–
Bedömd verklig uppskjuten skatt1	705	576	541	341	98
Derivat	-77	-372	-22	-3	-2
Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel1	579	142	126	119	100
Derivat i JV, Nyfosas andel	36	-76	62	110	104
Justerat långsiktigt substansvärde	17 368	17 885	17 144	13 900	10 082
Antal aktier, miljoner	191	191	191	185	168
Justerat långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	90,92	93,63	89,76	75,33	60,11

1) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt om 20,6 procent. Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent.

NETTOSKULD/EBITDA	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
EBITDA rullande 12 mån	2 445	2 282	1 861	1 558	1 016
Räntebärande skulder	23 340	24 033	21 045	17 055	11 282
Likvida medel	435	691	534	312	588
Nettoskuld/EBITDA, ggr	9,4	10,2	11,0	10,7	10,5

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE	Jan-dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Resultat före skatt	-661	1 859	3 644	2 399	1 576
Återläggning:
-Värdeförändring fastigheter	1 352	439	-1 652	-1 063	-472
-Värdeförändring finansiella instrument	320	-345	-19	-1	7
-Resultatandel joint venture	8	-672	-888	-404	-491
-Avskrivningar på inventarier	1	2	1	1	0
-Ränteintäkter och räntekostnader	1 183	596	383	318	173
-Periodiserad uppläggningsavgift för lån	54	69	48	35	0
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	332	300	200
Erhållna räntor	6	5	0	0	0
Erlagda räntor	-1 104	-483	-373	-306	-140
Ränta på hybridobligationer	-60	-37	–	–	–
Betald inkomstskatt	-65	-54	-29	-11	-27
Operativt kassaflöde	1 215	1 714	1 446	1 267	827
Genomsnittligt antal aktier, miljoner	191	191	188	182	168
Operativt kassaflöde per aktie, SEK	6,36	8,97	7,69	6,97	4,93

RÄNTETÄCKNINGSGRAD	Jan-dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Resultat före skatt	-661	1 859	3 644	2 399	1 576
Erhållen utdelning från andelar i joint venture	180	335	332	300	200
Återläggning:
-Värdeförändring fastigheter	1 352	439	-1 652	-1 063	-472
-Värdeförändring finansiella instrument	320	-345	-19	-1	7
-Resultatandel från joint venture	8	-672	-888	-404	-491
-Avskrivningar på inventarier	1	2	1	1	0
-Finansiella kostnader	1 261	678	446	357	195
Justerat resultat före skatt	2 460	2 296	1 864	1 587	1 016
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	3,4	4,2	4,5	5,2

SOLIDITET	31 dec
MSEK	2023	2022	2021	2020	2019
Eget kapital	16 921	18 416	17 268	13 333	9 781
Totala tillgångar	43 676	45 335	40 626	31 907	22 201
Soliditet, %	38,7	40,6	42,5	41,8	44,1

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnittliga hybridobligationer, under motsvarande period.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.

Belåningsgrad fastigheter1)

Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas värde (i balansräkningen).

Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.

Direktavkastning1)

Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto1)

Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen.

Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.

EBITDA

Driftnetto minskat med kostnader för centraladministration exklusive avskrivningar på inventarier, övriga rörelseintäkter och -kostnader samt erhållen utdelning från andelar i joint venture för den senaste tolvmånadersperioden.

Eget kapital per aktie1)

Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för hybridobligationer, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet utestående aktier på balansdagen.

Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar.

Ekonomisk uthyrningsgrad1)

Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens slut.

Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastighetsvärde

Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.

Förvaltningsresultat1)

Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatandel i joint venture.

Förvaltningsresultat1) per aktie

Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Hyresintäkt

Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.

Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Justerat långsiktigt substansvärde1)

Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.

Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.

Nettobelåningsgrad fastigheter1)

Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflyttning och konkurser.

Nettoskuld/EBITDA

Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden.

Operativt kassaflöde1)

Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument, resultatandel från joint venture, avskrivningar på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, ränteintäkter och räntekostnader, inklusive erhållen utdelning från andelar i joint venture, betald skatt, erhållna räntor, samt avdrag för erlagda räntor och ränta på hybridobligationer.

Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.

Resultat per aktie

Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Revolverande kreditfacilitet

En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum.

Räntetak

Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken.

Räntetäckningsgrad1)

Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella kostnader, värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern, samt resultatandel från joint venture, med tillägg för erhållen utdelning från andelar i joint venture, i relation till finansiella kostnader.

Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.

Serviceintäkt

Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla, sophämtning, snöröjning, vatten m.m.

Soliditet1)

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Långsiktigt substansvärde1)

Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.

Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.

Uthyrningsbar yta

Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den area som bolaget har möjlighet att hyra ut.

Vakanshyra

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.

Vakansvärde

Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter.

Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor utan lämnade hyresrabatter.

Överskottsgrad1)

Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.

Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.

NYFOSA

Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka Telefon: +46 8 406 64 00

AI Terminal

Nyfosa

2952_10-k_2024-02-21_844ac1c8-9a16-4246-97d1-87881570e587.pdf

HELÅRET Januari–december 2023

KVARTALET Oktober–december 2023

NYCKELTAL I SAMMANDRAG

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALET

NYFOSA BLIR KIELO I FINLAND

KOMMENTAR FRÅN VD

Förvaltning

Fastighetsvärderingar

Finansiering

Prognos

Kielo i Finland

Marknaden

NYFOSA SKA VARA DET SVENSKA FASTIGHETS-BOLAG SOM ÄR BÄST PÅ ATT SKAPA VÄRDE

REGIONAL NÄRVARO

F I N A N S I E L L T M Å L UTDELNING PER AKTIE

Utdelningspolicy

HÅLLBARHETSMÅL

Miljöcertifiering

Förbrukningseffektivisering

Koldioxidutsläpp

RESULTAT

JANUARI–DECEMBER 2023

Intäkter

Uthyrningsgrad och nettouthyrning

RESULTAT PER SEGMENT

NETTOUTHYRNING

Fastighetskostnader och fastighetsadministration

Driftnetto

Centraladministration

Resultatandel i joint venture

Finansiella intäkter och kostnader

Förvaltningsresultat

Värdeförändringar

Skatt

Årets resultat

OKTOBER–DECEMBER 2023

INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL

KASSAFLÖDE

Årets kassaflöde

Operativt kassaflöde

Tillväxt i kassaflöde per aktie

OPERATIVT KASSAFLÖDE

UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Underlag till intjäningsförmågan

INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE

NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

FINANSIERING

Finansieringskällor

Eget kapital

Räntebärande skulder

FINANSIERINGSKÄLLOR

FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Kreditfaciliteter

Förändring räntebärande skulder

REVOLVERANDE KREDITFACILITETER

KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING1

RÄNTEBINDNING

Räntebindning och exponering mot ränteförändringar

Finansiella riskbegränsningar

KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING

FINANSPOLICY

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighetsbestånd Sverige

Fastighetsbestånd Kielo

Joint venture

NYCKELTAL PER FASTIGHETSKATEGORI OCH REGION

Hyresgästsstruktur

HYRESVÄRDE PER LOKALTYP1

HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI

HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR

NYFOSAS STÖRSTA HYRESGÄSTER

FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING JANUARI–DECEMBER 2023

Avkastning från fastighetsbeståndet

Förvärvade fastigheter

Frånträdda fastigheter