AI Terminal
Nyfosa
Quarterly Report • Apr 22, 2024
2952_10-q_2024-04-22_87a9dfff-f565-483d-92f6-0a29d513f036.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
PERIODEN Januari–mars 2024
- Intäkterna ökade med 3 procent till 922 MSEK (895).
- Driftnettot ökade med 4 procent till 579 MSEK (556).
- Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent till 256 MSEK (303), motsvarande 1,25 SEK per aktie (1,51).
- Värdeförändringar från fastigheter påverkade resultatet med –267 MSEK (–522).
- Kvartalets resultat uppgick till 3 MSEK (-333). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –0,07 SEK per aktie efter utspädning (–1,82).
- Operativt kassaflöde minskade med 8 procent till 194 MSEK (212), motsvarande 1,02 SEK per aktie (1,11).
PROGNOS För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv och försäljningar samt balansdagens valutakurser uppgå till 1 200 MSEK efter ränta på hybridobligationer.
15,2
%
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
9,7
2019 2020 2021 2022 2023 2024
-4,1 -2,2
R12
19,3 21,3
INNEHÅLL VD-kommentar 4 Detta är Nyfosa 5 Resultat 6 Kassaflöde 9 Intjäningsförmåga 10 Finansiering 11 Fastighetsbeståndet 14 Joint venture 19 Hållbarhet 20
Nyckeltal 21 Finansiell utveckling 22 Aktien 28 Avstämning av nyckeltal 30 Definitioner 33
2
NYFOSA DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
NYCKELTAL I SAMMANDRAG
| Jan–mar | Rullande | Helår | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 |
| Intäkter | 922 | 895 | 3 580 | 3 553 |
| Driftnetto | 579 | 556 | 2 468 | 2 445 |
| Överskottsgrad, % | 62,8 | 62,1 | 68,9 | 68,8 |
| Förvaltningsresultat | 256 | 303 | 1 192 | 1 239 |
| Periodens resultat | 3 | -333 | -302 | -639 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,0 |
| Nettoskuld/EBITDA rullande 12 mån, ggr | 9,2 | 10,2 | 9,2 | 9,4 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % | 59,7 | 59,0 | 59,7 | 58,3 |
| Operativt kassaflöde | 194 | 212 | 1 197 | 1 215 |
| Fastighetsvärde på balansdagen | 39 501 | 41 182 | 39 501 | 39 278 |
| Långsiktigt substansvärde på balansdagen | 18 110 | 18 913 | 18 110 | 18 093 |
| Nyckeltal per aktie, SEK | ||||
| Förvaltningsresultat | 1,25 | 1,51 | 5,89 | 6,15 |
| Operativt kassaflöde | 1,02 | 1,11 | 6,27 | 6,36 |
| Resultat efter utspädning | -0,07 | -1,82 | -1,93 | -3,67 |
| Långsiktigt substansvärde på balansdagen | 94,81 | 99,01 | 94,81 | 94,72 |
Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidorna 33–34. Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns på sidorna 30–32.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET
- Nyfosas styrelseordförande Johan Ericsson har avböjt omval. Valberedningen i Nyfosa föreslog enhälligt att den nuvarande styrelseledamoten David Mindus väljs till ny ordförande i Nyfosas styrelse vid årsstämman.
- Nyfosa har beslutat att utvärdera de strategiska alternativen, inklusive en potentiell avyttring, för sin 50-procentiga ägarandel av Söderport Property Investment AB.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALET
• Nyfosas valberedning föreslår att Ulrika Danielsson och Maria Björklund väljs till nya styrelseledamöter.
FRÅN VD
Nyfosa redovisar ett stabilt första kvartal i den operativa verksamheten med ökade intäkter och driftnetto. Samtidigt fortsatte ränteutvecklingen under 2023 att belasta resultatet. Vi beslutade under kvartalet att utvärdera strategiska alternativ för vårt joint venture Söderport, detta som ett led i vår kontinuerliga utvärdering av investeringar och nya affärsmöjligheter.
Förvaltning
Förvaltningen fortsatte att utvecklas väl under årets inledande kvartal med en ökning i driftnettot om 4 procent jämfört med föregående år. De försäljningar vi gjorde under förra året påverkade driftnettot negativt. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6 procent. Vi kan se vissa effekter av den svagare konjunkturen i form av fler konkurser och uppsägningar än tidigare men vi upplever samtidigt en fortsatt god efterfrågan på våra lokaler och hög aktivitet i våra regioner.
Fastighetsvärderingar
Vi redovisar en mindre nedgång i fastighetsvärdena under kvartalet som en effekt av en marginell höjning av direktavkastningskraven i värderingarna. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för beståndet steg till 6,79 procent, jämfört med 6,76 procent föregående kvartal. Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –267 MSEK. Det finns alltid en osäkerhetsfaktor i marknadsutvecklingen men i nuläget ser vi förutsättningar för nedgångarna att plana ut något under året.
Finansiering
Under kvartalet köpte vi tillbaka hybridobligationer om 91 MSEK, som ett led i arbetet med att minska våra finansieringskostnader. Arbetet med att arbeta oss in i en mer systematisk räntesäkringsstruktur pågår och vi ökade under kvartalet andelen räntesäkrad skuld till 53 procent. Vi har inga skuldförfall under 2024.
Prognosen för 2024 ligger kvar oförändrad om ett förvaltningsresultat med nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv och försäljningar samt balansdagens valutakurser om 1 200 MSEK.
Utvärdering av alternativ för Söderport
Nyfosas strategi är att kontinuerligt se över befintliga investeringar och att utvärdera nya affärsmöjligheter, allt i syfte att stärka vårt operativa kassaflöde per aktie. Mot denna bakgrund har vi beslutat att utvärdera de strategiska alternativen för vår 50-procentiga ägarandel av Söderport, inklusive en potentiell avyttring. Söderport som äger industri-, lager- och kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg till ett totalt värde om 14,4 MDSEK ägs tillsammans med AB Sagax sedan 2010. Arbetet med utvärderingen löper på och vi kommer att återkomma med information kring utfallet av detta arbete.
Marknaden
Vi är alltid aktiva på transaktionsmarknaden, i stort och smått oavsett marknad. Sedan årsskiftet har vi gjort två mindre transaktioner – förvärv av en lager-/industrifastighet i Tammerfors med ett 10-årigt hyresavtal för 51 MSEK och efter kvartalets utgång avyttring av en handelsfastighet i Uppsala för 152 MSEK. Försäljningen gjordes över bokfört värde och ledde till ett resultat om 22 MSEK. Jag ser tecken på att det börjat röra sig lite mer på transaktionsmarknaden med ett ökat intresse för att både sälja och köpa, drivet av en optimism kring ränteutvecklingen. Vi hoppas att detta ska leda till intressanta affärsmöjligheter för Nyfosa.
Stina Lindh Hök, VD
NYFOSA SKA VARA DET SVENSKA FASTIGHETS-BOLAG SOM ÄR BÄST PÅ ATT SKAPA VÄRDE
Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt samt sin snabbfotade och marknadsnära organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassaflöden och ständigt utvärdera nya affärsmöjligheter.
per år.
REGIONAL NÄRVARO
Fastigheterna i Sverige är belägna i eller nära större städer i mellersta och södra delen av landet samt i Norrland där beståndet främst är beläget längs E4:an. Fastigheterna i Finland är fokuserade i den södra delen av landet.
Nio regionkontor i Sverige och två i Finland förvaltar beståndet. Utöver dessa finns lokalkontor på ett antal orter. Förvaltningen bedrivs främst med egen personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. I Kielo bedrivs verksamheten av Brunswicks förvaltningsorganisation, som leds av en landschef. Drift och fastighetsskötsel köps in från lokala tjänsteleverantörer.
Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända tjänsteleverantörer samt ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd fördelat på många orter. Antal anställda på balansdagen var 81.
F I N A N S I E L L T M Å L UTDELNING PER AKTIE
Utdelningspolicy
Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning.
Styrelsen föreslår att ingen utdelning avseende verksamhetsåret 2023 ska utgå.
Utdelning – andel av operativt kassaflöde
Extrautdelning
HÅLLBARHETSMÅL
Miljöcertifiering
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030.
Förbrukningseffektivisering
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med år 2020.
Koldioxidutsläpp
Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.
För information om bolagets hållbarhetsarbete, se sidan 20.
RESULTAT
JANUARI–MARS 2024
Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående räkenskapsår.
Intäkter
Intäkterna ökade med 3 procent till 922 MSEK (895). Förändringen är delvis en följd av indexuppräkning av hyror, men även av frånträden under föregående år, vilket påverkat intäkterna negativt. Intäkter från jämförbart fastighetsbestånd, justerat för valutakurseffekter, ökade med 36 MSEK, motsvarande 4 procent.
| Jan–mar | |||
|---|---|---|---|
| Intäkter jämförbart bestånd, MSEK | 2024 | 2023 | |
| Totala intäkter | 922 | 895 | |
| Förvärv och avyttringar | -24 | -35 | |
| Valutajustering1 | -2 | - | |
| Intäkter jämförbart bestånd | 896 | 860 |
1) Innevarande kvartal omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
Intäkter består av kategorierna hyresintäkter och serviceintäkter. Hyresintäkter genereras av de hyresavtal som tecknats med hyresgäster och inkluderar indexjusteringar samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt. Av Nyfosas hyresintäkter omfattas 92 procent (92) av årlig indexjustering. Majoriteten av indexjusteringarna omfattar hela bashyran och följer KPI eller motsvarande index. Serviceintäkter består av tillägg för el, värme, kyla, vatten, avfallshantering och andra driftskostnader.
Uthyrningsgrad och nettouthyrning
Vid kvartalets slut uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,0 procent (91,9). Vakansvärdet uppgick till 377 MSEK (338), där kvartalets förändring uppgick till 30 MSEK och utgjordes främst av inflyttningar om –6 MSEK och avflyttningar om 30 MSEK.
RESULTAT PER SEGMENT
| Sverige | Kielo | Ej fördelade poster | Nyfosa | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Januari–mars, MSEK | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Intäkter | 689 | 669 | 233 | 226 | - | 922 | 895 | |
| Fastighetskostnader | -229 | -237 | -81 | -72 | - | - | -310 | -308 |
| Fastighetsadministration | -18 | -21 | -15 | -10 | - | - | -33 | -31 |
| Driftnetto | 442 | 411 | 137 | 144 | - | 579 | 556 | |
| Centraladministration | -36 | -31 | -14 | -17 | - | - | -50 | -47 |
| Övriga rörelseintäkter | - | - | - | - | 1 | 5 | 1 | 5 |
| Andel i joint ventures resultat | - | - | - | - | 41 | -45 | 41 | -45 |
| Finansiella intäkter och kostnader | - | - | - | - | -322 | -268 | -322 | -268 |
| Resultat efter finansiella intäkter och kostnader | - | 248 | 201 | |||||
| – varav Förvaltningsresultat | - | 256 | 303 | |||||
| Värdeförändring på fastigheter | -200 | -436 | -66 | -86 | - | - | -267 | -522 |
| Värdeförändring på finansiella instrument | - | - | - | - | 75 | -29 | 75 | -29 |
| Resultat före skatt | - | 57 | -350 | |||||
| Skatt | - | - | - | - | -54 | 17 | -54 | 17 |
| Kvartalets resultat | - | 3 | -333 |
NETTOUTHYRNING
Nettouthyrningen uppgick till –16 MSEK (3), med nyuthyrningar om 51 MSEK (63), uppsägningar för avflyttning om 61 MSEK (59) och konkurser om 6 MSEK (1).
| Jan–mar | Helår | |
|---|---|---|
| Vakansvärde, MSEK | 2024 | 2023 |
| Ingående vakansvärde | 347 | 280 |
| Inflyttade lokaler | -6 | -52 |
| Avflyttade lokaler | 30 | 108 |
| Förändring hyresrabatter | 2 | -3 |
| Justering av vakanshyror | -1 | 21 |
| Vakans i tillträdda fastigheter | - | 2 |
| Vakans i frånträdda fastigheter | - | -10 |
| Valutakurseffekt | 4 | 0 |
| Utgående vakansvärde | 377 | 347 |
| Jan–mar | Helår | |
|---|---|---|
| Nettouthyrning, MSEK | 2024 | 2023 |
| Nytecknade hyresavtal | 51 | 177 |
| Hyresavtal uppsagda för avflyttning | -61 | -164 |
| Konkurser | -6 | -21 |
| Nettouthyrning under perioden | -16 | -8 |
Fastighetskostnader och fastighetsadministration
Av fastighetskostnader utgjorde driftskostnader 231 MSEK (229), underhållskostnader 39 MSEK (39) och fastighetsskatt 41 MSEK (40). Kostnader för fastighetsadministration uppgick till 33 MSEK (31).
Driftskostnaderna ökade med 1 procent främst till följd av kostnader för uppvärmning. I driftskostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme. I enlighet med villkoren i vissa hyresavtal debiteras hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen. Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med senare avräkning mot faktisk förbrukning. Av totala taxebundna kostnader för kvartalet debiterades cirka 50 procent till hyresgästerna.
Kostnaderna för fastighetsadministration, som inkluderar kostnader för uthyrning och personal för den löpande förvaltningen ökade med 5 procent, jämfört med föregående år. Ökningen beror på en större organisation.
Driftnetto
Driftnettot ökade med 4 procent till 579 MSEK (556). Överskottsgraden uppgick till 62,8 procent (62,1).
I jämförbart fastighetsbestånd ökade driftnettot med 6 procent till 560 MSEK (528) justerat för valutaeffekter. Förändringen är främst en följd av indexuppräkning av hyror. Överskottsgraden i jämförbart bestånd uppgick till 62,5 procent (61,4).
| Jan–mar | ||
|---|---|---|
| Driftnetto jämförbart bestånd, MSEK | 2024 | 2023 |
| Driftnetto | 579 | 556 |
| Förvärv och avyttringar | -18 | -28 |
| Valutajustering1 | -1 | - |
| Driftnetto jämförbart bestånd | 560 | 528 |
1) Innevarande kvartal omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden.
Centraladministration
Centraladministration innefattar kostnader för koncernledning, koncerngemensamma funktioner, IT, IR, ekonomisk förvaltning samt revision och uppgick till 50 MSEK (47), motsvarande 5 procent (5) av intäkterna. Ökningen beror på en större organisation.
Resultatandel i joint venture
Andel i joint ventures resultat var 41 MSEK (–45), bestående av förvaltningsresultat om 48 MSEK (57), värdeförändringar och skatt uppgående till –7 MSEK (–111) och övrigt om 0 MSEK (9). Resultatförbättringen var en konsekvens av positiv omvärderingseffekt hänförlig till finansiella instrument samt lägre nedskrivningar av fastigheternas marknadsvärde jämfört med föregående år.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –322 MSEK (–268). Kostnadsökningen förklaras av högre räntenivåer. Nettoskulden uppgick till 23 570 MSEK (24 291) på balansdagen. Den genomsnittliga räntan, exklusive uppläggningskostnader, uppgick på balansdagen till 5,1 procent (4,2).
På balansdagen var 53 procent (42) av skuldportföljen räntesäkrad med räntetak eller ränteswappar. Det genomsnittliga räntetaket var 1,6 procent (1,6) och den genomsnittliga ränteswappen var 2,6 procent (1,9). Genomsnittlig återstående löptid på ingångna derivatavtal var på balansdagen 2,4 år (1,9).
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 1,9 gånger (1,9).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent till 256 MSEK (303), motsvarande 1,25 SEK per aktie (1,51). Förändringen beror främst på högre räntenivåer som till viss del vägts upp av indexuppräkning av hyror.
Värdeförändringar
Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag vid varje kvartalsbokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. Dessa fastigheter redovisas till anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset. Per 31 mars 2024 värderades fastigheter motsvarande 99,5 procent (97,7) av fastighetsvärdet externt av de oberoende värderingsföretagen. För resterande fastigheter har verkligt värde fastställts till anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –267 MSEK (–522).
Under kvartalet höjde värderingsföretagen det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingarna till 6,79 procent (6,51). Vid föregående värderingstillfälle, den 31 december 2023, uppgick det vägda direktavkastningskravet till 6,76 procent.
Den negativa omvärderingseffekten är främst hänförlig till högre direktavkastningskrav.
Omvärderingseffekten hänförlig till finansiella instrument uppgick till 75 MSEK (–29) och är hänförlig till räntetak och ränteswappar.
Skatt
Kvartalets skatt uppgick till –54 MSEK (17) motsvarande en effektiv skatt på –93,9 procent (–4,7). Avvikelsen från moderbolagets nominella skattesats om 20,6 procent påverkades främst av ej avdragsgilla räntekostnader som gav en skatteeffekt på –31 MSEK (–27) samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader om –31 MSEK (–29). Denna effekt uppkommer främst när redovisade fastighetsvärden understiger koncernens anskaffningsvärde på fastigheten.
| Jan–mar | ||
|---|---|---|
| Avstämning effektiv skatt, MSEK | % | 2024 |
| Resultat före skatt | 57 | |
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -20,6 | -12 |
| Ej avdragsgillt räntenetto | -54,8 | -31 |
| Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter |
11,4 | 7 |
| Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag | 0,0 | 0 |
| Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader | -53,3 | -31 |
| Resultat från andelar i joint venture | 14,7 | 8 |
| Övrigt | 8,8 | 5 |
| Redovisad effektiv skatt | -93,9 | -54 |
Kvartalets resultat
Kvartalets resultat uppgick till 3 MSEK (–333). Resultat per aktie, efter avdrag för ränta på hybridobligationer, uppgick till –0,07 SEK per aktie (–1,82) före och efter utspädning.
Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med 135 MSEK (41). Posten är hänförlig till Kielos verksamhet.
INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL
KASSAFLÖDE
Kvartalets kassaflöde
Under kvartalet uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 12 MSEK (483), varav erhållen utdelning från andelar i joint venture om 100 MSEK (0). Det lägre kassaflödet jämfört med föregående år beror främst på högre räntebetalningar och betald inkomstskatt.
Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med –210 MSEK (–1 161). Till- och frånträden av fastigheter, direkt eller indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto –56 MSEK (–942). Investeringar i befintliga fastigheter
| Jan–mar | ||
|---|---|---|
| Totalt kassaflöde, MSEK | 2024 | 2023 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 12 | 483 |
| – varav operativt kassaflöde | 194 | 212 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -210 | -1 161 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 15 | 412 |
| Totalt kassaflöde | -183 | -264 |
uppgick till –120 MSEK (–193). Investeringar i andelar i joint venture samt utlåning till joint venture uppgick till –34 MSEK (–25).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 15 MSEK (412). Räntebärande skulder ökade netto med 297 MSEK (592) efter avdrag för upplåningskostnader, återköp och nyemission av teckningsoptioner uppgick till 0 MSEK (–7), återköp av hybridobligationer –91 MSEK (0) samt utdelning till aktieägare om –191 MSEK (–181).
Totalt kassaflöde för kvartalet uppgick till –183 MSEK (–264).
Operativt kassaflöde
Det operativa kassaflödet motsvarar kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital och utgår från resultat före skatt justerat för poster som inte är kassaflödespåverkande såsom omvärderingseffekter och resultatandel i joint venture.
Erhållen utdelning från andelar i joint venture, erhållna och erlagda räntor hänförliga till finansiella fordringar och skulder, erlagd ränta till hybridobligationsinnehavare samt erlagd skatt inkluderas i det operativa kassaflödet.
Tillväxt i kassaflöde per aktie
Bolagets mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde per aktie med 10 procent per år. Genomsnittlig tillväxt per år under perioden 2019–2023 uppgick till 7 procent. Operativt kassaflöde för kvartalet minskade med 8 procent till 194 MSEK (212), motsvarande 1,02 SEK per aktie (1,11).
OPERATIVT KASSAFLÖDE
| Jan–mar | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 |
| Resultat före skatt | 57 | -350 |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 472 | 861 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture | 100 | - |
| Erhållna räntor | 1 | 0 |
| Erlagda räntor | -343 | -242 |
| Utbetald ränta på hybridobligationer | -18 | -14 |
| Betald inkomstskatt | -76 | -44 |
| Operativt kassaflöde | 194 | 212 |
| – per aktie, SEK | 1,02 | 1,11 |
UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE
| Jan–mar | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Operativt kassaflöde från det helägda fastighetsbeståndet |
94 | 1 035 | 1 379 | 1 114 | 967 | 627 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture |
100 | 180 | 335 | 332 | 300 | 200 |
| Operativt kassaflöde | 194 | 1 215 | 1 714 | 1 446 | 1 267 | 827 |
| – per aktie, SEK | 1,02 | 6,36 | 8,97 | 7,69 | 6,97 | 4,93 |
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
| MSEK | 1 apr 2024 |
1 jan 2024 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 3 949 | 3 897 |
| Vakansvärde | -377 | -347 |
| Hyresintäkter | 3 572 | 3 550 |
| Övriga fastighetsintäkter | 31 | 25 |
| Totala intäkter | 3 603 | 3 575 |
| Fastighetskostnader | -984 | -976 |
| Fastighetsadministration | -134 | -133 |
| Driftnetto | 2 484 | 2 466 |
| Centraladministration | -188 | -186 |
| Andel i joint ventures förvaltningsresultat | 241 | 252 |
| Finansiella kostnader | -1 286 | -1 267 |
| Förvaltningsresultat | 1 252 | 1 265 |
| Ränta på hybridobligationer | -59 | -66 |
| Intjäningsförmåga | 1 193 | 1 199 |
| Intjäningsförmåga per aktie, SEK | 6,25 | 6,27 |
Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånadersbasis och är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild. Den presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Underlag till intjäningsförmågan
- Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade, avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade.
- Hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal den 1 april 2024 respektive 1 januari 2024.
- I vakansvärdet ingår periodiserade hyresrabatter enligt gällande hyresavtal.
- Övriga fastighetsintäkter avser främst servicetjänster i Kielobeståndet som hanteras separat från hyresavtalen och baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid.
- Kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid.
- Kostnader för central- och fastighetsadministration baseras på utfall de senaste 12 månaderna.
- Övriga rörelseintäkter och -kostnader i resultaträkningen beaktas inte i intjäningsförmågan.
- Andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa.
- I intjäningsförmågan ingår inga finansiella intäkter.
- Finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets genomsnittliga ränta på balansdagen om 5,1 procent, med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. I posten ingår även tomträttsavgälder om 19 MSEK.
- Ränta på hybridobligationer har beräknats utifrån bolagets ränta på balansdagen om 8,8 procent.
- Vid omräkning av den utländska verksamheten har balansdagens växelkurs om 11,53 EUR/SEK respektive 0,99 NOK/SEK använts. För intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har växelkurs 11,10 EUR/SEK respektive 0,99 NOK/SEK använts.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE
NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
| 31 mar 2024 |
31 dec 2023 |
|
|---|---|---|
| Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 39 501 | 39 278 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 2 933 | 2 930 |
| Antal fastigheter på balansdagen | 497 | 497 |
| 1 apr 2024 |
1 jan 2024 |
|
|---|---|---|
| Hyresvärde, MSEK | 3 949 | 3 897 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,0 | 91,5 |
| Hyresavtalens återstående löptid, år | 3,5 | 3,6 |
| Överskottsgrad, % | 69,0 | 69,0 |
| Direktavkastning, % | 6,3 | 6,3 |
| Direktavkastning exkl. fastighetsadmin., % | 6,6 | 6,6 |
| Jan–mar | Jan-dec | |
|---|---|---|
| Förändring hyresintäkter, MSEK | 2024 | 2023 |
| Ingående årsvärde | 3 550 | 3 459 |
| Förvärvat/avyttrat årsvärde | 3 | -78 |
| Förändringar i befintligt fastighetsbestånd | -15 | 172 |
| Omräkningseffekt valuta | 33 | -2 |
| Utgående årsvärde | 3 572 | 3 550 |
| Jan–mar | Jan-dec | |
|---|---|---|
| Förändring vakansvärde, MSEK | 2024 | 2023 |
| Ingående årsvärde | 347 | 280 |
| Förvärvat/avyttrat årsvärde | - | -7 |
| Förändringar i befintligt fastighetsbestånd | 26 | 74 |
| Omräkningseffekt valuta | 4 | 0 |
| Utgående årsvärde | 377 | 347 |
FINANSIERING
Finansieringskällor
Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, lån från de nordiska bankerna och lånefonder samt till mindre andel med hybridobligationer och obligationer emitterade på den svenska kapitalmarknaden.
Eget kapital
På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare till 16 874 MSEK (18 064), varav hybridobligationer utgjorde 666 MSEK (763). Under kvartalet
Eget kapital exkl. hybridobligationer Hybridobligationer Gröna obligationer
Banklån Övriga skulder i balansräkningen återköptes hybridobligationslån om 91 MSEK (–) för nominellt värde. Hybridobligationer beskrivs närmare i Not 6 på sidan 27.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder exklusive leasingskulder och periodiserade uppläggningsavgifter uppgick till 23 918 MSEK (24 824), varav säkerställda skulder till banker och lånefonder utgjorde 94 procent (94). Icke-säkerställda obligationer uppgick till 1 350 MSEK (1 600) motsvarade 6 procent (6) av totala räntebärande skulder.
Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt ramverk upprättat enligt Green Bond Principles, framtagna av International Capital Markets Association (ICMA). Ramverket har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of Green, med utlåtandet Medium Green.
Nettobelåningsgraden i förhållande till fastigheternas redovisade värde uppgick till 59,7 procent (59,0).
FINANSIERINGSKÄLLOR
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
| 31 mar | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| Säkerställda skulder | 23 918 | 23 224 | 21 993 |
| - varav skulder i EUR | 4 864 | 4 712 | 4 688 |
| Obligationer | 1 350 | 1 600 | 1 350 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,3 | 60,0 | 59,4 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 59,7 | 59,0 | 58,3 |
| Genomsnittlig ränta1 , % |
5,1 | 4,2 | 5,2 |
| Genomsnittlig räntebindning, år | 1,6 | 0,7 | 1,5 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 2,6 | 2,6 | 2,9 |
| Räntesäkrad andel av skulderna, % | 53 | 42 | 52 |
| Verkligt värde derivat med positivt värde | 239 | 367 | 225 |
| Verkligt värde derivat med negativt värde | -83 | - | -148 |
FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER
| Jan–mar | Helår | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| Räntebärande skulder vid periodens ingång |
23 340 | 24 033 | 24 033 |
| Upptagna banklån | 497 | 691 | 8 147 |
| Amortering av banklån | -103 | -79 | -8 689 |
| Emitterade obligationer | - | - | 850 |
| Återköp obligationer | - | - | -1 100 |
| Nyttjande av checkkrediter | -94 | - | 94 |
| Förändring upplåningsavgifter | 7 | 13 | 20 |
| Omräkningseffekt valuta | 180 | 62 | -15 |
| Räntebärande skulder vid periodens utgång |
23 827 | 24 721 | 23 340 |
1) Räntekostnad exklusive räntekostnad på nyttjade checkkrediter,
uppläggningskostnader och tomträttsavgälder.
Kreditfaciliteter
För att understödja likviditeten har bolaget tre i förväg förhandlade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Låneutrymmet i dessa revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 2 364 MSEK (2 476). Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin upplåning till förutbestämda villkor för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå den outnyttjade andelen av låneutrymmet ökar. På balansdagen uppgick det beviljade beloppet till 1 302 MSEK (1 317), varav 1 301 MSEK (1 192) var utnyttjat och 1 MSEK (125) var outnyttjat. För att nyttja resterande 1 062 MSEK (1 159) av låneutrymmet krävs att säkerhet ställts i förvärvade fastigheter.
Utöver revolverande krediter har bolaget beviljade checkkrediter uppgående till 400 MSEK (200) hos tre banker. Av dessa var 0 MSEK (0) nyttjade på balansdagen.
Förändring räntebärande skulder
Under kvartalet nyttjades 497 MSEK av befintliga kreditfaciliteter, varav 30 MSEK i samband med tillträde av fastighet. Löpande amortering samt återbetalning av skulder uppgick till –197 MSEK. Det innebar en total ökning av säkerställda skulder om 300 MSEK under kvartalet. Bolaget har inga skuldförfall under 2024.
På balansdagen hade bolaget obligationer om 1 350 MSEK som förfaller med 500 MSEK i januari 2025 samt 850 MSEK i april 2026.
REVOLVERANDE KREDITFACILITETER
| 31 mar | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| Låneutrymme/ram | 2 364 | 2 476 | 2 332 |
| Beviljat belopp | 1 302 | 1 317 | 1 260 |
| – varav utnyttjat belopp | 1 301 | 1 192 | 790 |
| – varav outnyttjat belopp | 1 | 125 | 470 |
KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING1
| Kapitalbindning | Räntebindning | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Totala ränte | Summa | STIBOR 3M/ | Aktuell | ||||||||
| Obliga | bärande | Andel, | Outnyttjade | tillgängliga | Ränte | Ränte | EURIBOR | Ränte | Andel, | ränta, | ||
| År | Banklån | tioner | skulder | % | krediter | krediter | swappar | tak | 6M | bindning | % | % |
| 2024 | - | - | - | - | 400 | 400 | 500 | 2 725 | 9 263 | 12 488 | 52 | 5,1 |
| 2025 | 5 282 | 500 | 5 782 | 24 | 1 | 5 783 | - | 2 342 | - | 2 342 | 10 | 5,5 |
| 2026 | 5 935 | 850 | 6 785 | 28 | - | 6 785 | 2 372 | 1 125 | - | 3 497 | 15 | 5,5 |
| 2027 | 7 026 | - | 7 026 | 29 | - | 7 026 | 1 974 | - | - | 1 974 | 8 | 5,5 |
| 2028 | 1 949 | - | 1 949 | 8 | - | 1 949 | 1 783 | - | - | 1 783 | 7 | 4,7 |
| >2028 | 2 376 | - | 2 376 | 10 | - | 2 376 | 1 834 | - | - | 1 834 | 8 | 4,8 |
| Totalt | 22 568 | 1 350 | 23 918 | 100 | 401 | 24 320 | 8 463 | 6 192 | 9 263 | 23 918 | 100 | 5,1 |
1) Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning.
Räntebindning och exponering mot ränteförändringar
Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande räntetak och ränteswappar. Den 31 mars 2024 var 53 procent (42) av låneportföljen säkrad med derivat, ej beaktat framtidsstartade swappar som är inkluderade i tabellen på sidan 12.
Räntetak ger bolaget en maximal påverkan på den totala räntekostnaden i det fall STIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger. En ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet. Räntetaken uppgick till nominellt 6 192 MSEK (8 725) och strikenivåerna till 1,5–2,0 procent (1,5–2,0), i genomsnitt 1,6 procent (1,6).
Ränteswappar ger bolaget en fast ränta under derivatets löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 8 463 MSEK (1 636), varav 6 489 MSEK (1 636) hade trätt i kraft på balansdagen. För de aktiva ränteswapparna betalade Nyfosa en fast genomsnittlig ränta om 2,6 procent (1,9). Återstående löptid på ingångna räntederivat var på balansdagen 2,4 år (1,9).
I känslighetsanalysen nedan framgår att den bedömda effekten på resultatet om STIBOR 3M och EURIBOR 6M ökar med 1,0 procentenhet, är en högre räntekostnad om 97 MSEK (133), givet befintliga räntederivat. En minskning av marknadsräntorna med 1,0 procentenhet skulle påverka resultatet positivt med 97 MSEK (135) i minskade räntekostnader, givet befintliga räntederivat. En ökning av marknadsräntorna med 2,0 procentenheter skulle belasta resultatet med 193 MSEK (267) i ökade räntekostnader, givet befintliga räntederivat. En minskning av marknadsräntorna med 2,0 procentenheter skulle påverka resultatet positivt med 200 MSEK (328) i minskade räntekostnader, givet befintliga räntederivat. I båda exemplen medför
räntederivaten att den höjda räntan inte får fullt genomslag i resultaträkningen.
Finansiella riskbegränsningar
Finansierings- och ränterisken hanteras genom ett antal riskbegränsningar och ramar i bolagets finanspolicy. Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte covenanter i koncernens finansieringsavtal.
Riskbegränsningarna innebär bland annat att förfallostrukturen för räntebärande skulder ska vara jämnt fördelat över en femårsperiod, vilket beaktas i samband med förhandling av nya krediter. Vidare pågår en successiv upphandling av ytterligare räntederivat för att minska andelen räntebärande skulder utan räntesäkring.
Uppfyllandet av relevanta riskbegränsningar är presenterat i tabellen nedan.
KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING
| Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig ränta, MSEK1 | Förändring | 31 mar 2024 |
|---|---|---|
| Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge2 | +/- 2 %-enheter | -193/+200 |
| Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge2 | +/- 1 %-enhet | -97/+97 |
| Vid förändring av genomsnittlig räntenivå3 | +/- 1 %-enhet | -/+239 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor | +/- 1 %-enhet | +/-322 |
1) Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
2) Med hänsyn till befintliga räntederivat.
3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat.
FINANSPOLICY
| Riskbegränsning | 31 mar 2024 | |
|---|---|---|
| Finansieringsrisk | ||
| Nettobelåningsgrad, % | <60 | 59,7 |
| Icke-säkerställd skuld, % | <15 | 5,6 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | <12,0 | 9,2 |
| Ränterisk | ||
| Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr |
>2,0 | 2,0 |
FASTIGHETSBESTÅNDET
Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av bolagets fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastighetskategori, storlek eller region. Bolaget har ingen begränsning i investeringsstrategin men en prioritering av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Där kan bolaget dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkning och utvecklingen av det lokala näringslivet.
Fastigheter utanför storstädernas cityområden har relativt låga hyresnivåer och jämn efterfrågan. Med ett fastighetsbestånd som innefattar kontor, lager/logistik och industri samt handelsfastigheter med inriktning på lågpris och externhandel har Nyfosa en god diversifiering även vad gäller fastighetskategorier.
Fastighetsbeståndet i Sverige
Fastigheterna i Sverige utgjorde vid kvartalets slut 79 procent (80) av Nyfosas totala fastighetsvärde och 75 procent (76) av hyresvärdet. Fastighetsbetsbeståndet bestod av 403 fastigheter (430) med ett fastighetsvärde om 31 097 MSEK (32 936), ett hyresvärde om 2 950 MSEK (2 928) samt en uthyrningsbar yta om 2 398 tusen kvm (2 549).
Fastighetskategorier i Sverige
Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och främst centralt belägna i regionsstäder, däribland Karlstad, Västerås, Malmö och Luleå.
Logistik- och lagerfastigheterna är till stor del belägna i lageroch industriområden i eller nära regionsstäder såsom Malmö, Karlstad, Borås, Örebro och Växjö.
Handelsfastigheterna är primärt belägna i expansiva och välbesökta externhandelsplatser. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel och lågprishandel. Dessa handelsplatser ligger främst i Luleå, Borås, Västerås och Stockholm.
Industrifastigheterna, med inriktning på lätt industri, är belägna i industriområden nära orter såsom Växjö och Värnamo.
I Sverige finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor, restauranger och vård. Fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i kommuner och regioner med befolkningstillväxt, såsom Stockholm, Örebro och Malmö.
Fastighetsbeståndet i Finland, Kielo
Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs av dotterbolaget Kielo, vars fastighetsbestånd bestod av 94 fastigheter (92) med ett fastighetsvärde om 8 404 MSEK (8 246), ett hyresvärde om 999 MSEK (946) samt en uthyrningsbar yta om 535 tusen kvm (526).
Fastighetskategorier i Kielos bestånd
Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och merparten är centralt belägna i universitetsstäder i södra Finland såsom Jyväskylä och Tammerfors.
Handelsfastigheterna är primärt belägna i expansiva och välbesökta externhandelsplatser i Tammerfors, Uleåborg och Helsingfors. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel och lågprishandel.
Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i industriområden i närhet till städer som Tammerfors, Kuopio och Uleåborg.
Kielo har även ett mindre antal fastigheter med skolor och vård. Fastigheter inom denna fastighetskategori är belägna i regioner med befolkningstillväxt såsom Jyväskylä.
Joint venture
Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50 procent av fastighetsbolagen Söderport i Sverige och Samfosa i Norge där Nyfosas andel av fastighetsvärdet uppgår till 8,0 MDSEK (7,8). Söderports och Samfosas fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram avseende Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Joint ventures bestånd presenteras separat på sidan 19.
497 ST
A N T A L FASTIGHETER
U T H Y R N I N G S B A R YTA
13 468 SEK
F A S T I G H E T S V Ä R D E P E R KVM
1 346 SEK
H Y R E S V Ä R D E PER KVM
NYCKELTAL PER FASTIGHETSKATEGORI OCH REGION
| MSEK | Yta, tkvm |
Värde | Värde, SEK/ kvm |
Investe ringar |
Förvärv /avytt ringar |
Hyres värde |
Hyres värde, SEK/ kvm |
Hyres intäkter |
Ekono misk uthyr ningsgrad % |
Avtals längd, år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karlstad | ||||||||||
| Kontor | 127 | 2 409 19 029 | 13 | - | 221 | 1 749 | 213 | 96,6 | 2,4 | |
| Logistik/Lager | 49 | 417 | 8 571 | 0 | - | 43 | 885 | 43 | 99,9 | 3,5 |
| Handel | 19 | 277 14 686 | 1 | - | 29 | 1 532 | 27 | 96,1 | 3,4 | |
| Industri | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Övrigt | 26 | 416 16 217 | 0 | - | 38 | 1 477 | 34 | 90,4 | 3,8 | |
| Total | 220 | 3 518 16 014 | 14 | - | 331 | 1 507 | 317 | 96,3 | 2,8 | |
| Malmö | ||||||||||
| Kontor | 57 | 783 13 690 | 8 | - | 78 | 1 362 | 71 | 91,8 | 3,0 | |
| Logistik/Lager | 96 | 858 | 8 946 | 12 | - | 87 | 909 | 74 | 85,5 | 3,7 |
| Handel | 15 | 415 28 087 | 0 | - | 33 | 2 229 | 32 | 98,8 | 8,4 | |
| Industri | 15 | 121 | 8 019 | - | - | 13 | 834 | 12 | 94,1 | 2,2 |
| Övrigt | 45 | 522 11 631 | 0 | - | 46 | 1 027 | 41 | 89,3 | 3,9 | |
| Total | 228 | 2 699 11 846 | 20 | - | 257 | 1 127 | 230 | 90,2 | 4,1 | |
| Mälardalen | ||||||||||
| Kontor | 203 | 3 182 15 658 | 8 | - | 280 | 1 380 | 249 | 89,4 | 3,0 | |
| Logistik/Lager | 130 | 1 043 | 7 991 | 4 | - | 93 | 710 | 86 | 93,4 | 5,1 |
| Handel | 72 | 923 12 759 | 0 | - | 92 | 1 276 | 87 | 96,1 | 3,9 | |
| Industri | 30 | 324 10 724 | 0 | - | 29 | 949 | 26 | 92,3 | 3,8 | |
| Övrigt | 95 | 1 397 14 753 | 3 | - | 133 | 1 405 | 125 | 94,4 | 4,0 | |
| Total | 531 | 6 869 12 936 | 15 | - | 627 | 1 181 | 573 | 92,2 | 3,7 | |
| Norrlandskusten | ||||||||||
| Kontor | 238 | 3 829 16 090 | 9 | - | 361 | 1 516 | 324 | 90,0 | 4,0 | |
| Logistik/Lager | 29 | 211 | 7 253 | 1 | - | 24 | 808 | 23 | 96,6 | 2,7 |
| Handel | 64 | 648 10 166 | 0 | - | 70 | 1 103 | 69 | 98,7 | 4,9 | |
| Industri | 64 | 355 | 5 513 | 0 | - | 56 | 865 | 54 | 96,9 | 3,3 |
| Övrigt | 20 | 175 | 8 854 | - | - | 19 | 970 | 19 | 99,0 | 2,2 |
| Total | 415 | 5 218 12 576 | 10 | - | 529 | 1 276 | 488 | 92,5 | 3,9 | |
| Stockholm | ||||||||||
| Kontor | 83 | 2 055 24 851 | 6 | - | 169 | 2 038 | 149 | 88,7 | 2,9 | |
| Logistik/Lager | 58 | 912 15 627 | 0 | - | 75 | 1 290 | 62 | 83,4 | 4,4 | |
| Handel | 27 | 449 16 562 | 1 | - | 42 | 1 565 | 35 | 85,4 | 4,0 | |
| Industri | 3 | 25 | 8 231 | - | - | 3 | 911 | 3 | 100,0 | 1,5 |
| Övrigt | 39 | 1 207 30 804 | 1 | - | 88 | 2 257 | 84 | 95,8 | 5,4 | |
| Total | 210 | 4 647 22 095 | 9 | - | 377 | 1 794 | 332 | 89,0 | 3,9 |
| MSEK | Yta, tkvm |
Värde | Värde, SEK/ kvm |
Investe ringar |
Förvärv /avytt ringar |
Hyres värde |
Hyres värde, SEK/ kvm |
Hyres intäkter |
Ekono misk uthyr ningsgrad % |
Avtals längd, år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Södra Sverige, större städer | ||||||||||
| Kontor | 135 | 2 137 15 777 | 10 | - | 200 | 1 480 | 188 | 93,9 | 3,8 | |
| Logistik/Lager | 212 | 1 582 | 7 480 | 6 | - | 166 | 783 | 132 | 80,6 | 3,5 |
| Handel | 31 | 550 17 920 | 0 | - | 50 | 1 644 | 46 | 92,2 | 6,2 | |
| Industri | 72 | 486 | 6 715 | 0 | - | 54 | 751 | 52 | 96,2 | 3,4 |
| Övrigt | 21 | 308 15 002 | 5 | 7 | 33 | 1 615 | 29 | 88,8 | 3,7 | |
| Total | 471 | 5 064 10 759 | 21 | 7 | 504 | 1 071 | 447 | 89,3 | 3,9 | |
| Sverige övrigt | ||||||||||
| Kontor | 83 | 1 129 13 634 | 2 | - | 122 | 1 470 | 114 | 94,3 | 2,5 | |
| Logistik/Lager | 114 | 755 | 6 618 | 4 | - | 76 | 665 | 69 | 91,5 | 3,1 |
| Handel | 82 | 757 | 9 186 | 1 | - | 78 | 943 | 72 | 93,3 | 4,4 |
| Industri | 27 | 174 | 6 370 | - | - | 21 | 759 | 20 | 95,7 | 1,9 |
| Övrigt | 17 | 267 15 710 | 2 | - | 28 | 1 636 | 27 | 98,8 | 3,3 | |
| Total | 324 | 3 081 | 9 524 | 9 | - | 324 | 1 001 | 303 | 93,9 | 3,1 |
| Helsingfors och universitetsstäder i Finland | ||||||||||
| Kontor | 130 | 3 545 27 261 | 7 | - | 378 | 2 909 | 322 | 85,2 | 2,0 | |
| Logistik/Lager | 15 | 133 | 8 720 | 2 | - | 13 | 873 | 7 | 52,2 | 6,4 |
| Handel | 36 | 596 16 686 | 5 | - | 64 | 1 779 | 57 | 92,3 | 3,4 | |
| Industri | 134 | 1 568 11 701 | 1 | 51 | 168 | 1 252 | 159 | 95,1 | 5,6 | |
| Övrigt | 61 | 793 12 986 | 3 | -2 | 114 | 1 862 | 108 | 94,8 | 3,5 | |
| Total | 376 | 6 634 17 643 | 18 | 49 | 737 | 1 959 | 653 | 88,9 | 3,3 | |
| Finland övrigt | ||||||||||
| Kontor | 56 | 550 | 9 834 | 2 | - | 113 | 2 015 | 85 | 75,6 | 1,3 |
| Logistik/Lager | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Handel | 74 | 826 | 11 113 | 2 | - | 104 | 1 402 | 101 | 97,0 | 2,8 |
| Industri | 23 | 230 | 9 937 | 0 | - | 27 | 1 159 | 26 | 96,4 | 6,3 |
| Övrigt | 5 | 163 29 869 | 0 | - | 18 | 3 398 | 16 | 84,2 | 7,3 | |
| Total | 159 | 1 769 11 133 | 4 | - | 262 | 1 651 | 228 | 86,9 | 2,9 | |
| Nyfosa | ||||||||||
| Kontor | 1 112 | 19 619 17 644 | 66 | - | 1 922 | 1 729 | 1 716 | 89,5 | 2,9 | |
| Logistik/Lager | 703 | 5 909 | 8 403 | 28 | - | 576 | 820 | 496 | 86,6 | 3,9 |
| Handel | 420 | 5 441 12 954 | 10 | - | 563 | 1 340 | 526 | 94,8 | 4,3 | |
| Industri | 370 | 3 283 | 8 884 | 1 | 51 | 369 | 1 000 | 352 | 95,4 | 4,5 |
| Övrigt | 328 | 5 247 15 990 | 14 | 5 | 518 | 1 578 | 482 | 93,7 | 4,1 | |
| Total | 2 933 | 39 501 13 468 | 120 | 56 | 3 949 | 1 346 | 3 572 | 91,0 | 3,5 |
Hyresgästsstruktur
Nyfosa hade 4 163 hyresavtal (4 321) samt 2 290 avtal (2 350) som avser garage och p-platser den 1 april 2024. Den genomsnittliga återstående avtalslängden uppgick till 3,5 år (3,8). I det svenska beståndet var den återstående avtalslängden 3,7 år (3,9) och i Kielos bestånd 3,2 år (3,3). En stor del av hyresintäkterna i Kielobeståndet är hänförliga till hyresavtal som löper på 12-månadersbasis, vilket är en vanlig avtalsform i Finland. Den genomsnittliga hyrestiden för dessa löpande hyresavtal uppgick till 6,4 år vid kvartalets utgång.
Hyresvärdet uppgick till 3 949 MSEK (3 873), varav vakanshyra och rabatter uppgick till 377 MSEK (338).
Nyfosa har en väldiversifierad hyresgästsstruktur med endast ett fåtal dominerande hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 12 procent (11) av hyresintäkterna och är fördelade på 171 hyresavtal (170). Bland de största hyresgästerna finns Arbetsförmedlingen, City Gross, Försäkringskassan, Hedin Automotive, Helsingfors Stad, K-Bygg Sverige, Polismyndigheten, Saab, Telia och Transportstyrelsen.
Av de totala hyresintäkterna utgör 26 procent (25) hyror hänförligt till hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet.
I samband med större ny- och omförhandlade hyresavtal har 10 gröna bilagor tillkommit under kvartalet och totalt hade Nyfosa 229 gröna bilagor per 1 april 2024, motsvarande ett årligt hyresvärde om 424 MSEK. De gröna bilagorna syftar till att identifiera och följa upp initiativ för att minska förbrukningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning/kyla, belysning och vattenanvändning.
HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR
1 apr 2024
| Antal | Yta, tkvm |
Hyres intäkt, MSEK |
Andel, % |
|---|---|---|---|
| 1 294 | 214 | 385 | 11 |
| 1 176 | 561 | 778 | 22 |
| 683 | 469 | 635 | 18 |
| 578 | 408 | 585 | 16 |
| 167 | 224 | 338 | 9 |
| 265 | 575 | 809 | 23 |
| 4 163 | 2 452 | 3 530 | 99 |
| 2 290 | 14 | 42 | 1 |
| 6 453 | 2 466 | 3 572 | 100 |
Sverige övrigt Helsingfors och universitetsstäder i Finland Finland övrigt Kielo
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
1 apr 2024
| Hyres- intäkt, MSEK |
Andel av hyres- intäkter, % |
Antal avtal |
Genom snittlig återstående löptid, år |
|
|---|---|---|---|---|
| 10 största hyresgästerna | 418 | 12 | 171 | 5,2 |
| Övriga, 3 304 st | 3 153 | 88 | 6 282 | 3,3 |
| Total | 3 572 | 100 | 6 453 | 3,5 |
10 största hyresgästerna
- Arbetsförmedlingen
- City Gross Sverige AB
- Försäkringskassan
- Hedin Automotive OY
- Helsingfors stad
- K-Bygg Sverige AB
- Polismyndigheten
- Saab AB
- Telia Sverige AB
- Transportstyrelsen
FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING JANUARI–MARS 2024
Avkastning från fastighetsbeståndet
Direktavkastningen enligt intjäningsförmågan var på balansdagen 6,3 procent (5,9). Exklusive kostnader för fastighetsadministration var direktavkastningen 6,6 procent (6,2).
Förvärvade fastigheter
Under kvartalet tillträddes fastigheter om 56 MSEK (955).
I februari tillträddes en industrifastighet i Tammerforsområdet med ett hyresvärde om 4 MSEK. Fastigheten är fullt uthyrd och genomsnittlig återstående avtalstid uppgår till 9,8 år.
Avyttrade fastigheter
Efter kvartalet avyttrades en fastighet, huvudsakligen bestående av handel och lager om 10 tusen kvm, i Uppsala. Årligt hyresvärde beräknas uppgå till 12 MSEK, varav 29 procent är vakant. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 5,1 år. Försäljningspriset uppgick till 152 MSEK och översteg det bokförda värdet med 17 MSEK, inkluderat avdrag för latent skatt. Därutöver påverkas resultatet av skatteeffekter kopplade till tidigare redovisad uppskjuten skatt, vilket innebär att den totala beräknade positiva resultateffekten uppgår till 22 MSEK, där 17 MSEK redovisats som en orealiserad positiv värdeförändring i kvartalet och resterande resultateffekt om 5 MSEK kommer att redovisas vid frånträdet. Frånträde beräknas preliminärt ske den 30 april 2024.
Investeringar i befintliga fastigheter
En investering i befintligt bestånd leder ofta till ett hyresavtal med längre avtalstid och högre hyresnivå. Vanligtvis handlar det om att anpassa lokalerna, skapa mer moderna och funktionella ytor i samband med inflyttning eller förlängning av hyresavtal. Investeringar görs även för att uppnå en mer effektiv och hållbar drift.
I den befintliga fastighetsportföljen gjordes investeringar om 120 MSEK (193). Majoriteten av investeringarna avsåg hyresgästanpassningar.
De största pågående investeringarna framgår av tabellen nedan.
I Försäljaren 9 i Kungälv har ett större projekt påbörjats avseende anpassning till textiltvätteri för en ny hyresgäst. I Skepparen 15 i Karlstad påbörjades ett omfattande energieffektiviseringsprojekt. I Barkassen 9 i Karlstad pågår ett större projekt avseende ombyggnation och anpassning till en ny vårdcentral. Ett nytt 15-årigt hyresavtal har tecknats med beräknad inflyttning sommaren 2025. I Holmögadd 3 i Malmö pågår en anpassning av ytor för vilka ett nytt 7-årigt hyresavtal tecknats. I Plogen 4 i Luleå utförs en större omoch tillbyggnation med anpassning åt en befintlig hyresgäst, där ett nytt hyresavtal är tecknat.
Färdigställda projekt
Under kvartalet färdigställdes en renovering och anpassning av en butik i Hyvinge. Investeringen uppgick till 25 MSEK och ett 10-årigt hyresavtal är tecknat med en årlig hyresintäkt om 5 MSEK. I Laserkatu 6 i Villmanstrand färdigställdes en hyresgästanpassning avseende skolverksamhet. Investeringen uppgick till totalt 11 MSEK och årlig hyresintäkt uppgår till 10 MSEK.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
| Kielo | Sverige | Nyfosa | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jan–mar , MSEK | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Fastighetsvärde vid kvartalets ingång |
8 087 | 8 145 | 31 192 | 32 301 | 39 278 | 40 446 |
| Förvärvade fastigheter | 49 | 41 | 7 | 914 | 56 | 955 |
| Investeringar i befintliga fastigheter |
22 | 37 | 98 | 156 | 120 | 193 |
| Avyttrade fastigheter | - | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Realiserad värde förändring |
- | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Orealiserad värde förändring |
-66 | -86 | -200 | -435 | -266 | -521 |
| Omräkningseffekt valuta | 313 | 108 | - | - | 313 | 108 |
| Fastighetsvärde vid kvartalets utgång |
8 404 | 8 246 | 31 097 | 32 936 | 39 501 | 41 182 |
STÖRRE PÅGÅENDE INVESTERINGAR
| Yta, | Förändrad hyresintäkt, |
Nedlagt totalt, |
Beräknad investering, |
Beräknad färdigställd, |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Kommun | Fastighet | Typ av lokal | tkvm | MSEK | MSEK | MSEK | år |
| Sverige | Karlstad | Barkassen 9 | Vårdlokal | 2 | 4 | 1 | 31 | Q4 2025 |
| Sverige | Luleå | Plogen 4 | Kontor | 2 | 2 | 24 | 24 | Q2 2024 |
| Sverige | Malmö | Holmögadd 3 | Kontor/Lager | 11 | 3 | 17 | 23 | Q2 2024 |
| Sverige | Växjö | Plåtslagaren 4 | Industri | 3 | 1 | 22 | 22 | Q3 2024 |
| Sverige | Malmö | Byrådirektören 3 | Vårdlokal | 1 | 3 | 17 | 20 | Q2 2024 |
| Sverige | Kungälv | Försäljaren 9 | Lager | 3 | 2 | 0 | 18 | Q4 2024 |
| Sverige | Karlstad | Skepparen 15 | Övrigt | 20 | - | 0 | 11 | Q4 2024 |
| Kielo | Jyväskylä | Ohjelmakaari 2&10 Kontor | 1 | 4 | 5 | 9 | Q2 2024 | |
FASTIGHETSVÄRDERING
Under kvartalet höjde värderingsföretagen direktavkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Den negativa omvärderingseffekten är främst hänförlig till detta.
Det vägda direktavkastningskravet per 31 mars 2024 uppgick till 6,79 procent (6,51). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 8,73 procent (8,63) procent respektive 8,74 procent (8,84).
Värdeförändringar från fastigheter uppgick till –267 MSEK (–522).
Nyfosa använder sig av tre oberoende värderingsföretag som värderar varsin del av beståndet. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter med undantag för de som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall används anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset. De externa värderingarna granskas av bolaget och i det fall bolaget har en avvikande uppfattning om fastighetsvärdet anses den interna värderingen utgöra det verkliga värdet. Den interna granskningen resulterade i en nedjustering av värden om totalt –0,04 procent (–) för kvartalet. Per 31 mars 2024 värderades fastigheter motsvarande 99,5 procent (97,7) av fastighetsvärdet externt av de oberoende värderingsföretagen. För resterande fastigheter har verkligt värde fastställts till anskaffningskostnad respektive det avtalade försäljningspriset.
Värderingsteknik
Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortspris- och avkastningsmetod. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken simulerade framtida intäkter och kostnader samt marknadens förväntningar på värderingsobjektet analyseras. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.
Värderingarna utförs i både i Sverige och Finland enligt IVS och RICS värderingsstandard. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som agerar oberoende och med fullgod kompetens och marknadskännedom för att utföra uppdraget.
Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde, nivå 3 enligt IFRS 13, och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen.
För ytterligare information om värderingsmetodiken samt viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingen av Nyfosas förvaltningsfastigheter, se Not 11 i Nyfosas årsredovisning 2023.
Risker kopplade till värdeförändringar
Fastighetsbeståndets värde utgör den största tillgångsposten i balansräkningen. Värdet på fastigheterna påverkas av faktorer som utbud, efterfrågan och andra fastighetsspecifika och marknadsspecifika faktorer. Små förändringar i delkomponenter till fastighetsvärderingarna kan ge en relativt stor påverkan på bolagets resultat och finansiella ställning.
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING
31 mars 2024
| Resultateffekt vid ändrade parametrar i fastighetsvärderingen, MSEK1 |
Förändring | Resultat effekt |
|---|---|---|
| Förändring driftnetto2, % | +/- 5,00 | +/- 1 491 |
| Förändring direktavkastningskrav, %-enheter | +/- 0,25 | -/+ 1 501 |
| Förändring kalkylränta, %-enheter | +/- 0,25 | -/+ 1 158 |
1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser endast det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang.
2) Avser värderingsföretagens estimerade driftnetto i värderingen.
KALKYLANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI1)
| Driftnetto, MSEK | Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, % |
Vägt genomsnitt kalkylränta för kassaflöde, % |
Vägt genomsnitt kalkylränta för restvärde, % |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-03-31 | 2023-03-31 | 2024-03-31 | 2023-03-31 | 2024-03-31 | 2023-03-31 | 2024-03-31 | 2023-03-31 | |
| Kontor | 1 213 | 1 183 | 6,6 | 6,2 | 8,4 | 8,3 | 8,4 | 8,6 |
| Logistik/Lager | 379 | 451 | 6,9 | 6,6 | 9,0 | 8,9 | 9,0 | 9,0 |
| Handel | 394 | 338 | 7,1 | 6,9 | 9,2 | 9,0 | 9,2 | 9,2 |
| Industri | 258 | 248 | 7,5 | 7,4 | 9,6 | 9,6 | 9,6 | 9,7 |
| Övrigt | 360 | 333 | 6,7 | 6,5 | 8,6 | 8,4 | 8,6 | 8,8 |
| Totalt | 2 605 | 2 553 | 6,8 | 6,5 | 8,7 | 8,6 | 8,7 | 8,8 |
1) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna.
JOINT VENTURE
Förutom det helägda beståndet äger Nyfosa 50 procent av Söderport Property Investment AB och Samfosa AS. Innehaven klassificeras som andelar i joint venture och Nyfosas andel av bolagens resultat redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Av Nyfosas långsiktiga substansvärde utgjorde andelarna 18,43 SEK per aktie (19,05) på balansdagen.
Söderport
Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med AB Sagax.
Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena. Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har två anställda och upphandlar därutöver fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa.
Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett redovisat värde på 2 678 MSEK (2 830).
Samfosa
Samfosa är ett norskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med Samfunnsbyggeren AS.
Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med hyresgäster inom olika verksamheter samt ett stort antal hyresavtal. Fastighetsbeståndet är beläget i Grenlandsregionen, sydväst om Oslo och förvaltas av en egen förvaltningsorganisation.
Andelarna i Samfosa hade på balansdagen ett värde på 84 MSEK (135). Därtill hade Nyfosa ett utställt lån till Samfosa om 144 MSEK (55). Villkoren för lånet är marknadsmässiga och har fastställts i ett skuldebrev mellan parterna. Nyfosa har även ett borgensåtagande om 270 MNOK (310) avseende banklån upptaget av Samfosa.
NYCKELTAL JOINT VENTURE
| Söderport | Samfosa | |||
|---|---|---|---|---|
| Jan–mar, MSEK | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Hyresintäkter | 274 | 256 | 26 | 26 |
| Förvaltningsresultat | 100 | 113 | -4 | 0 |
| Värdeförändringar | 31 | -218 | -20 | 13 |
| Årets resultat | 101 | -101 | -19 | 11 |
| – varav Nyfosas andel | 50 | -51 | -10 | 5 |
| Söderport | Samfosa | |||
|---|---|---|---|---|
| 31 mar, MSEK | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Förvaltningsfastigheter | 14 434 14 058 | 1 545 | 1 612 | |
| Derivat, netto | -7 | 131 | - | - |
| Likvida medel | 133 | 276 | 25 | 27 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare |
5 356 | 5 660 | 166 | 267 |
| – varav Nyfosas andel | 2 678 | 2 830 | 84 | 135 |
| Räntebärande skulder | 7 462 | 7 007 | 1 397 | 1 265 |
| Uppskjuten skatteskuld, netto | 1 489 | 1 439 | 19 | 39 |
ANDELAR I JOINT VENTURE
| Söderport | Samfosa | |||
|---|---|---|---|---|
| 31 mar, MSEK | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Redovisat värde vid kvartalets ingång |
2 728 | 2 881 | 94 | 137 |
| Erhållen utdelning | -100 | - | - | - |
| Andel i joint ventures resultat | 50 | -51 | -10 | 5 |
| Omräkningseffekt valuta | - | - | 0 | -8 |
| Redovisat värde vid kvartalets utgång |
2 678 | 2 830 | 84 | 135 |
NYCKELTAL PER REGION
| Yta, | Värde, | Hyresvärde, | Hyres | Ekonomisk | Avtals | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | tkvm | Värde | SEK/kvm | Hyresvärde | SEK/kvm | intäkter | uthyrningsgrad, % | längd, år |
| Söderport, Stockholm | 506 | 10 908 | 21 552 | 862 | 1 703 | 818 | 96,6 | 4,0 |
| Söderport, Göteborg | 201 | 3 170 | 15 754 | 270 | 1 339 | 266 | 99,2 | 3,8 |
| Söderport, Övrigt | 66 | 356 | 5 391 | 33 | 499 | 33 | 100,0 | 4,2 |
| Samfosa, Grenland | 93 | 1 361 | 14 662 | 105 | 1 135 | 96 | 91,5 | 4,6 |
| Samfosa, Övrigt | 7 | 184 | 27 864 | 10 | 1 485 | 10 | 98,8 | 7,3 |
| Total | 873 | 15 979 | 18 309 | 1 280 | 1 466 | 1 221 | 96,8 | 4,0 |
HÅLLBARHET
Nyfosa arbetar mot tre hållbarhetsmål. Målen syftar till att skapa fokus på de frågor som är mest väsentliga för tillfället för att minska klimatavtrycket från verksamheten.
Miljöcertifiering
35 procent av Nyfosas fastighetsbestånd har en miljöcertifiering. De miljöcertifieringarna som Nyfosa använder är främst BREEAM In-Use, LEED samt Miljöbyggnad. Syftet med miljöcertifieringar är att skapa en konkurrensfördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla Nyfosas goda kreditvärdighet. Utvärderingsprocessen inför en certifiering resulterar i en väldokumenterad miljöprestanda av byggnaden.
Förbrukningseffektiviseringar
Genom installation av nya tekniska lösningar samt aktiv styrning av befintliga tekniska installationer minskar energianvändningen, vilket leder till lägre driftskostnader samt mindre klimatpåverkan. Energianvändningen följs upp och rapporteras för de fastigheter där Nyfosa är abonnemangsägare.
Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot målet att minska energianvändningen med 10 procent från startvärdet år 2020. Utfallet i Sverige uppgick till 111,0 kWh/kvm, vilket är en minskning med 6 procent jämfört med startvärdet. Förvaltningen i Kielo har sedan etableringen i Finland fokuserat på att ta över förvaltningen av ett stort antal fastigheter under kort tid. Arbetet med att nå målet om en minskad energianvändning påbörjades 2023. Utfallet i Finland uppgick till 171,4 kWh/kvm,
vilket är en minskning med 5 procent jämfört med startvärdet på 180 kWh/kvm.
Koldioxidutsläpp
Nyfosa har sedan 2022 upphandlat förnybar fjärrvärme på de orter där så erbjuds. Den förnybara fjärrvärmen är miljödeklarerad enligt EPD eller märkt med Bra Miljöval enligt Naturskyddsföreningen miljökrav. Syftet med valet är att minska koldioxidavtrycket samt att ge leverantörerna incitament att fortsätta utveckla sina miljövänliga produkter.
Solceller
På balansdagen hade bolaget solcellsanläggningar med en total installerad effekt om 3 MW.
HÅLLBARHETSMÅL 2025 LÅNGSIKTIGT MÅL
Miljöcertifiering
År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030.
Förbrukningseffektivisering
År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med 2020.
NYCKELTAL1
| Rullande 12 mån |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Jan–mar | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
| Energianvändning i Sverige, kWh/kvm | 111,0 | 107,6 | 110,9 | 115,5 | 117,6 |
| - förändring sedan 20202, % | -6 | -9 | -6 | -2 | - |
| Energianvändning i Kielo, kWh/kvm | 171,4 | 180,0 | - | - | - |
| - förändring sedan 20232, % | -5 | - | - | - | - |
| Energianvändning total, GWh | 308 | 304 | 281 | 137 | 133 |
| Solceller, installerad effekt på balansdagen, MW | 3 | 2 | 2 | 1 | ET. |
| Miljöcertifiering fastighetsvärde på balansdagen, MSEK | 13 669 | 12 928 | 11 813 | 5 614 | 1 123 |
| Miljöcertifiering fastighetsvärde andel på balansdagen, % | 35 | 33 | 29 | 15 | 4 |
1) Redovisningsprinciper för hållbarhetsdata återfinns i bolagets årsredovisning 2023.
2) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de senaste 12 månaderna.
Koldioxidutsläpp Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp.
FASTIGHETSVÄRDE MED MILJÖCERTIFIERING
NYCKELTAL
| Jan–mar | Rullande | Jan–dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal, MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Intäkter | 922 | 895 | 3 580 | 3 553 | 3 151 | 2 459 | 2 035 | 1 370 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % | 91,0 | 91,9 | 91,0 | 91,5 | 93,1 | 94,6 | 93,1 | 90,9 |
| Fastighetskostnader | -310 | -308 | -978 | -976 | -930 | -717 | -557 | -415 |
| Fastighetsadministration | -33 | -31 | -134 | -133 | -129 | -91 | -63 | -50 |
| Driftnetto | 579 | 556 | 2 468 | 2 445 | 2 092 | 1 651 | 1 415 | 905 |
| Överskottsgrad, % | 62,8 | 62,1 | 68,9 | 68,8 | 66,4 | 67,1 | 69,5 | 66,0 |
| Förvaltningsresultat | 256 | 303 | 1 192 | 1 239 | 1 533 | 1 302 | 1 147 | 814 |
| Fastighetsvärde på balansdagen | 39 501 | 41 182 | 39 501 | 39 278 | 40 446 | 37 147 | 29 411 | 19 602 |
| Direktavkastning vid periodens utgång, % | 6,3 | 5,9 | 6,3 | 6,3 | 6,0 | 5,4 | 5,4 | 5,5 |
| Jan–mar Rullande |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nyckeltal per aktie, SEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Driftnetto | 3,03 | 2,91 | 12,92 | 12,80 | 10,95 | 8,64 | 7,67 | 5,40 |
| Förvaltningsresultat | 1,25 | 1,51 | 5,89 | 6,15 | 7,80 | 6,90 | 6,32 | 4,85 |
| Resultat före utspädning | -0,07 | -1,82 | -1,93 | -3,67 | 8,62 | 16,52 | 12,25 | 8,24 |
| Resultat efter utspädning | -0,07 | -1,82 | -1,93 | -3,67 | 8,61 | 16,49 | 12,25 | 8,24 |
| Operativt kassaflöde | 1,02 | 1,11 | 6,27 | 6,36 | 8,97 | 7,69 | 6,97 | 4,93 |
| Långsiktigt substansvärde på balansdagen | 94,81 | 99,01 | 94,81 | 94,72 | 100,78 | 95,93 | 79,91 | 65,37 |
| Justerat långsiktigt substansvärde på balansdagen | 90,83 | 92,30 | 90,93 | 90,92 | 93,63 | 89,76 | 75,33 | 60,11 |
| Eget kapital på balansdagen | 84,85 | 90,57 | 84,85 | 84,42 | 92,22 | 86,04 | 72,27 | 58,32 |
| Jan–mar Rullande |
Jan–dec | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella nyckeltal | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Avkastning på eget kapital, % | -2,2 | -0,1 | -2,2 | -4,1 | 9,7 | 21,3 | 19,3 | 15,2 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,3 | 60,0 | 60,3 | 59,4 | 59,4 | 56,7 | 58,0 | 57,6 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 59,7 | 59,0 | 59,7 | 58,3 | 57,7 | 55,2 | 56,9 | 54,6 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 9,2 | 10,2 | 9,2 | 9,4 | 10,2 | 11,0 | 10,7 | 10,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,0 | 3,4 | 4,2 | 4,5 | 5,2 |
| Soliditet, % | 38,6 | 39,5 | 38,6 | 38,7 | 40,6 | 42,5 | 41,8 | 44,1 |
Ovan presenteras nyckeltal som ger en kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar och definitioner av nyckeltal sist i delårsrapporten.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
FINANSIELL UTVECKLING
| Jan–mar | Rullande | Helår | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 |
| Hyresintäkter | 833 | 803 | 3 272 | 3 242 |
| Serviceintäkter | 89 | 92 | 308 | 311 |
| Intäkter | 922 | 895 | 3 580 | 3 553 |
| Fastighetskostnader | ||||
| Driftskostnader | -231 | -229 | -663 | -661 |
| Underhållskostnader | -39 | -39 | -148 | -149 |
| Fastighetsskatt | -41 | -40 | -167 | -166 |
| Fastighetsadministration | -33 | -31 | -134 | -133 |
| Driftnetto | 579 | 556 | 2 468 | 2 445 |
| Centraladministration | -50 | -47 | -189 | -186 |
| Övriga rörelseintäkter och -kostnader | 1 | 5 | 1 | 6 |
| Andel i joint ventures resultat | 41 | -45 | 78 | -8 |
| - Varav förvaltningsresultat | 48 | 57 | 212 | 221 |
| - Varav värdeförändringar | 6 | -102 | -89 | -197 |
| - Varav skatt | -13 | -8 | -39 | -35 |
| - Varav övrigt | 0 | 9 | -6 | 3 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -322 | -268 | -1 300 | -1 246 |
| Resultat efter finansiella intäkter och kostnader | 248 | 201 | 1 058 | 1 010 |
| - Varav Förvaltningsresultat | 256 | 303 | 1 192 | 1 239 |
| Värdeförändring fastigheter | -267 | -522 | -1 097 | -1 352 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 75 | -29 | -215 | -320 |
| Resultat före skatt | 57 | -350 | -254 | -661 |
| Aktuell skatt | -20 | -14 | -55 | -48 |
| Uppskjuten skatt | -34 | 30 | 6 | 70 |
| Årets resultat | 3 | -333 | -302 | -639 |
| Årets resultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets ägare | 4 | -333 | -302 | -639 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | -1 |
| Ränta på hybridobligationer per aktie, SEK | -0,09 | -0,07 | -0,35 | -0,33 |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | -0,07 | -1,82 | -1,93 | -3,67 |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | -0,07 | -1,82 | -1,93 | -3,67 |
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH ÖVRIGT TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG
| Jan–mar | Rullande | Helår | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 |
| Årets resultat | 3 | -333 | -302 | -639 |
| Omräkning utländska verksamheter | 135 | 41 | 75 | -19 |
| Årets totalresultat | 138 | -292 | -227 | -658 |
| Totalresultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets ägare | 137 | -293 | -227 | -657 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Årets totalresultat | 138 | -292 | -227 | -658 |
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
| 31 mar | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 39 501 | 41 182 | 39 278 |
| Tillgångar med nyttjanderätt | 571 | 510 | 529 |
| Andelar i joint venture | 2 762 | 2 965 | 2 822 |
| Derivat | 170 | 354 | 167 |
| Övriga anläggningstillgångar | 154 | 64 | 118 |
| Summa anläggningstillgångar | 43 158 | 45 075 | 42 915 |
| Derivat | 69 | 13 | 58 |
| Kortfristiga fordringar | 323 | 306 | 269 |
| Likvida medel | 257 | 430 | 435 |
| Summa omsättningstillgångar | 649 | 749 | 762 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 43 807 | 45 824 | 43 676 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare1 | 16 874 | 18 064 | 16 883 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 39 | 40 | 38 |
| Summa eget kapital | 16 913 | 18 103 | 16 921 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 20 360 | 23 650 | 22 860 |
| Skulder avseende nyttjanderätt | 553 | 493 | 512 |
| Övriga långfristiga skulder | 106 | 66 | 64 |
| Derivat | 83 | – | 148 |
| Uppskjutna skatteskulder | 1 299 | 1 304 | 1 263 |
| Summa långfristiga skulder | 22 401 | 25 513 | 24 847 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 3 467 | 1 071 | 480 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 026 | 1 136 | 1 429 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 493 | 2 207 | 1 908 |
| Summa skulder | 26 895 | 27 720 | 26 756 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 43 807 | 45 824 | 43 676 |
| Eget kapital hänförligt till |
Innehav utan | ||
|---|---|---|---|
| moderbolagets | bestämmande | Totalt eget | |
| MSEK | aktieägare | inflytande | kapital |
| Ingående eget kapital 2023-01-01 | 18 378 | 39 | 18 416 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | -7 | – | -7 |
| Ränta och övriga kostnader hybridobligationer | -14 | – | -14 |
| Totalresultat jan-mar 2023 | -293 | 1 | -292 |
| Utgående eget kapital 2023-03-31 | 18 064 | 40 | 18 103 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | 3 | – | 3 |
| Utdelning till aktieägare | -764 | – | -764 |
| Återköp av hybridobligationslån | -5 | – | -5 |
| Ränta och övriga kostnader hybridobligationer | -49 | – | -49 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | 0 | -1 | -1 |
| Totalresultat apr-dec 2023 | -364 | -1 | -366 |
| Utgående eget kapital 2023-12-31 | 16 883 | 38 | 16 921 |
| Ingående eget kapital 2024-01-01 | 16 883 | 38 | 16 921 |
| Emission/återköp av teckningsoptioner | 0 | – | 0 |
| Återköp av hybridobligationslån | -91 | – | -91 |
| Ränta och övriga kostnader hybridobligationer | -16 | – | -16 |
| Optionsskuld1 | -39 | – | -39 |
| Totalresultat jan-mar 2024 | 137 | 1 | 138 |
| Utgående eget kapital 2024-03-31 | 16 874 | 39 | 16 913 |
1) Avser värdet av säljoptioner som Nyfosa har ställt ut till minoritetsägaren i Kielo, Nyfosas finska koncern. Säljoptionerna beskrivs närmare i Not 6 på sidan 27.
1) Varav hybridobligationer om 666 MSEK (763).
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG
| Jan–mar | Rullande | Helår | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 2023 |
12 mån | 2023 | |
| Den löpande verksamheten | ||||
| Resultat före skatt | 57 | -350 | -254 | -661 |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 472 | 861 | 2 529 | 2 918 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture | 100 | – | 280 | 180 |
| Erhållna räntor | 1 | 0 | 7 | 6 |
| Erlagda räntor | -343 | -242 | -1 205 | -1 104 |
| Utbetald ränta på hybridobligationer | -18 | -14 | -64 | -60 |
| Betald inkomstskatt | -76 | -44 | -97 | -65 |
| Operativt kassaflöde | 194 | 212 | 1 197 | 1 215 |
| – per aktie, SEK | 1,02 | 1,11 | 6,27 | 6,36 |
| Förändring rörelsefordringar | -45 | -14 | 19 | 49 |
| Förändring rörelseskulder | -137 | 285 | -146 | 277 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 12 | 483 | 1 070 | 1 541 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter | -55 | -942 | -102 | -989 |
| Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter | 0 | 0 | 1 543 | 1 544 |
| Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter | -120 | -193 | -689 | -762 |
| Långfristiga fordringar joint venture | -34 | -25 | -84 | -75 |
| Övrigt | 0 | 0 | -1 | -1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -210 | -1 161 | 667 | -284 |
| Jan–mar | Rullande | Helår | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyemission av aktier/teckningsoptioner | – | – | 2 | 2 |
| Återköp av aktier/teckningsoptioner | 0 | -7 | 0 | -7 |
| Återköp hybridobligationer | -91 | – | -96 | -5 |
| Utdelning till aktieägare | -191 | -181 | -764 | -755 |
| Upptagna räntebärande skulder | 494 | 670 | 8 764 | 8 940 |
| Amortering räntebärande skulder | -103 | -79 | -9 814 | -9 789 |
| Förändring av checkkrediter | -94 | – | – | 94 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | – | 0 | -1 | -1 |
| Övrigt | 0 | 9 | 0 | 8 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 15 | 412 | -1 909 | -1 512 |
| Periodens kassaflöde | -183 | -264 | -172 | -255 |
| Likvida medel vid periodens början | 435 | 691 | 430 | 691 |
| Kursdifferens i likvida medel | 6 | 3 | 0 | -1 |
| Likvida medel vid periodens slut | 257 | 430 | 257 | 435 |
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
| Jan–mar | Helår | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| Nettoomsättning | 31 | 32 | 132 |
| Personalkostnader | -27 | -25 | -98 |
| Övriga externa kostnader | -16 | -14 | -59 |
| Avskrivningar | 0 | 0 | 0 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | -12 | -7 | -25 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | – | 699 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 83 | 68 | 307 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -35 | -29 | -144 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 33 | – | -71 |
| Resultat före bokslutsdispositioner | 68 | 32 | 766 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Lämnade/erhållna koncernbidrag | – | – | 20 |
| Resultat före skatt | 68 | 32 | 786 |
| Skatt | -7 | 0 | 14 |
| Resultat | 61 | 32 | 800 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Nyfosa AB är ett holdingbolag vars verksamhet består i att äga och förvalta aktier. Bolaget äger 100 procent av andelarna i Nyfosa Holding AB, som indirekt äger fastigheter för 39,5 MDSEK. Vidare äger bolaget, via dotterbolag, 50 procent av andelarna i Söderport och Samfosa, som indirekt äger fastigheter för 16,0 MDSEK.
| 31 mar | 31 dec | ||
|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Andelar i koncernföretag | 0 | 0 | 0 |
| Fordringar hos koncernföretag | 4 875 | 5 277 | 4 875 |
| Uppskjuten skattefordran | 7 | – | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 882 | 5 277 | 4 889 |
| Derivat | 6 | – | 7 |
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 20 374 | 16 043 | 20 153 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 45 | 11 | 39 |
| Kassa och bank | 79 | 36 | 71 |
| Summa omsättningstillgångar | 20 504 | 16 090 | 20 270 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 25 386 | 21 368 | 25 159 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Bundet eget kapital | 96 | 96 | 96 |
| Fritt eget kapital1 | 11 745 | 11 841 | 11 792 |
| Eget kapital | 11 841 | 11 937 | 11 887 |
| Obligationer | 843 | 1 585 | 1 343 |
| Övriga långfristiga skulder | 3 | 7 | 3 |
| Derivat | 36 | – | 70 |
| Summa långfristiga skulder | 883 | 1 591 | 1 416 |
| Obligationer | 500 | – | – |
| Skulder till koncernföretag | 12 028 | 7 742 | 11 505 |
| Övriga kortfristiga skulder | 134 | 98 | 351 |
| Summa kortfristiga skulder | 12 662 | 7 840 | 11 856 |
| Summa skulder | 13 545 | 9 431 | 13 272 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 25 386 | 21 368 | 25 159 |
1) Varav hybridobligationer om 666 MSEK (763).
NOTER
NOT 1
GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023 med undantag för nedan. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.
Av Nyfosa utfärdade säljoptioner till delägaren i den finska koncernen redovisas som en finansiell skuld med motbokning i eget kapital. Optionerna ger innehavaren en rätt att sälja och Nyfosa en skyldighet att förvärva delägarens andel i den finska koncernen. Redovisning sker inledningsvis till verkligt värde efter avdrag för transaktionskostnader. Omvärdering avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag redovisas inom eget kapital då slutlig reglering redovisas som en transaktion med minoritetsägare.
Alla belopp i rapporten anges i miljoner kronor ("MSEK") om inte annat anges. Avrundningsfel kan förekomma i tabeller som summerar flera belopp. Belopp inom parentes avser samma period föregående räkenskapsår. Nyckeltal som avser ett resultat- eller kassaflödesmått, som anges per aktie, är beräknat på ett viktat genomsnittligt antal aktier under den period som avses. Nyckeltal som utgår ifrån ett värde i balansräkningen, som anges per aktie, är beräknat på det antal aktier som fanns på balansdagen om annat inte anges. Med Rullande tolv månader menas de senaste tolv månaderna från balansdagen räknat.
NOT 2
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
För bedömningar och uppskattningar hänförliga till värdering av förvaltningsfastigheter, se sidan 18. I övrigt har inga förändringar skett sedan årsredovisningen 2023.
NOT 3
RESULTAT PER AKTIE
| Jan-mar 2024 |
Jan-mar 2023 |
|
|---|---|---|
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK | 3 | -333 |
| Ränta på hybridobligationer, MSEK | -17 | -14 |
| Genomsnittligt vägt antal aktier, miljontals | 191 | 191 |
| Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning, miljontals | 191 | 191 |
| Resultat per aktie före utspädning, SEK | -0,07 | -1,82 |
| Resultat per aktie efter utspädning, SEK | -0,07 | -1,82 |
Nyfosa har idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner för anställda i Nyfosa AB. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i årsredovisningen 2023 not 7 samt ersättningsrapporten 2023.
Under kvartalet påkallades återköp i samband med att en anställning upphört, i enlighet med optionsvillkoren.
Befintliga optionsprogram medförde ingen utspädning under perioden.
| Avstämning optioner, 31 mar 2024 | LTIP2021 (I) LTIP2021 (II) LTIP2022 LTIP2023 | Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Utestående optioner periodens ingång | 318 241 | 318 241 | 393 150 | 383 342 | 1 412 974 |
| Tecknade optioner | – | – | – | – | – |
| Återköp optioner | -11 500 | -11 500 | -500 | -500 | -24 000 |
| Nyttjade optioner | – | – | – | – | – |
| Utestående optioner vid periodens utgång | 306 741 | 306 741 | 392 650 | 382 842 | 1 388 974 |
NOT 4
EXPONERING MOT VALUTAFÖRÄNDRINGAR
Nyfosa har investerat i fastigheter i Finland och i joint venture med fastigheter i Norge. Balansposter i annan valuta är omräknade till svenska kronor och gav på balansdagen upphov till en omräkningsdifferens på 135 MSEK (41), vilket redovisas inom Övrigt totalresultat.
Exponeringen mot valutaförändringar hanteras genom att förvärv av tillgångar i utländsk valuta finansieras genom upplåning i samma valuta. Nettotillgångar i utländsk valuta uppgick till 319 MEUR och kapitalandel i joint venture, inklusive fordringar på joint venture, till 231 MNOK per 31 mars 2024. Om kronkursen stärks mot de två valutorna med 10 procent från balansdagens kurs ger det en effekt i totalresultatet om –390 MSEK.
Känslighetsanalys valutaexponering
| Resultateffekt vid förändring av valutakurs, MSEK | Förändring, % | 31 mar 2024 |
|---|---|---|
| EUR/SEK | +/-10 | 367 |
| NOK/SEK | +/-10 | 23 |
NOT 5
VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT
Nyfosa värderar sina finansiella instrument enligt verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen beroende på instrumentets klassificering. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låne- och reversskulder, skuld avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag, övriga skulder samt derivat. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess verkliga värde i balansräkningen. Nyfosa har bindande ramavtal, kallade ISDA-avtal, avseende derivathandel, vilka medför att Nyfosa kan kvitta finansiella skulder mot finansiella tillgångar i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse, så kallad nettning. Ingen nettning sker för närvarande.
Verkligt värde på koncernens derivat, vilket återspeglas i balansräkningen, presenteras i tabell på sidan 11. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig bedömning av verkligt värde.
NOT 6
EGET KAPITAL
Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 mars 2024 till 96 MSEK fördelat på 191 022 813 aktier med ett kvotvärde om 0,50 SEK per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen.
| Tidpunkt | Förändring aktiekapital (SEK) |
Förändring antal aktier |
Aktiekapital efter ändring (SEK) |
Antal aktier efter ändring |
|---|---|---|---|---|
| 17 okt 2017 | – | – | 50 000,00 | 500 |
| 21 maj 2018 | – | 99 500 | 50 000,00 | 100 000 |
| 21 maj 2018 | 78 814 124,50 | 157 628 249 | 78 864 124,50 | 157 728 249 |
| 21 aug 2018 | 5 000 000,00 | 10 000 000 | 83 864 124,50 | 167 728 249 |
| 17 feb 2020 | 3 231 412,00 | 6 462 824 | 87 095 536,50 | 174 191 073 |
| 9 mar 2020 | 5 155 000,00 | 10 310 000 | 92 250 536,50 | 184 501 073 |
| 9 jun 2021 | 3 260 870,00 | 6 521 740 | 95 511 406,50 | 191 022 813 |
Hybridobligationer
Nyfosa har utestående hybridobligationer om 666,3 MSEK (762,5), där totalt emitterade hybridobligationer uppgår till 800,0 MSEK (800,0) och återköpta hybridobligationer uppgår till 133,8 MSEK (37,5). Under kvartalet återköptes hybridobligationslån om nominellt 91,3 MSEK (-). Hybridobligationerna har evig löptid och Nyfosa har möjlighet att ställa in eller skjuta upp betalning av ränta och kapitalbelopp i instrumenten, varför de i enlighet med IAS 32 klassificeras som ett egetkapitalinstrument. Emissionskostnader och skatt hänförlig till emissionskostnader samt ränta till hybridobligationsinnehavarna redovisas direkt i eget kapital. Räntan är rörlig STIBOR 3M +475 baspunkter, till och med den 18 november 2025.
Innehav utan bestämmande inflytande
Nyfosa har ställt ut säljoptioner till minoritetsägaren i Kielo, Nyfosas finska koncern. Optionerna ger minoritetsägaren rätt att under en tvåveckorsperiod från och med år 2026 och därefter vartannat år till Nyfosa sälja sina andelar för bokfört värde plus 10 procent av realiserad eller orealiserad värdeutveckling på fastigheterna efter avdrag för investeringar i fastigheterna under innehavstiden.
Minoritetsägaren i Kielo förvaltar det finska fastighetsbeståndet och tillhandahåller bland annat VD, ekonomichef, finansfunktion, controllingfunktion, fastighetsinvesteringar samt hållbarhet. För kvartalet betalade Nyfosa ett arvode för dessa tjänster om 0,9 MEUR (0,9).
NOT 7
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder, med undantag för temporära skillnader på fastigheter på tillträdesdagen då förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Totalt fanns på balansdagen en ej beaktad temporär skillnad om 14 227 MSEK (15 081) i koncernen.
Temporära skillnader i fastighetsbeståndet
| 31 mars, MSEK | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Skattemässigt restvärde | 18 652 | 19 468 |
| Verkligt värde | 39 501 | 41 182 |
| Temporär skillnad | 20 849 | 21 714 |
| I koncernen beaktad temporär skillnad | 6 621 | 6 633 |
| I koncernen ej beaktad temporär skillnad | 14 227 | 15 081 |
NOT 8
NÄRSTÅENDE
För information om närståendetransaktioner, se sidan 19 avseende transaktioner med joint venture och not 3 på sidan 26 avseende transaktioner med anställda avseende incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner. I övrigt har inga förändringar skett sedan årsredovisningen 2023.
AKTIEN
Aktien
Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap, sedan november 2018.
På periodens sista handelsdag, den 28 mars 2024, uppgick Nyfosaaktiens volymviktade medelpris till 105,46 SEK (71,45), vilket motsvarade ett börsvärde om 20 146 MSEK (13 648).
Aktieägare
Nyfosa hade vid periodens slut 16 564 aktieägare (17 828), varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 72,5 procent (73,1) av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare.
De tio största ägarna kontrollerade tillsammans 61,8 procent (62,0) av aktiekapital och röster. Tabellen visar Nyfosas största aktieägare per 31 mars 2024 baserat på information från Modular Finance Monitor.
AKTIENS UTVECKLING
Källa: Nasdaq Stockholm
ÄGARFÖRDELNING
| Procentandel | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktieägare | Antal aktier | Kapital, % | Röster, % | ||
| AB Sagax | 44 500 000 | 23,30 | 23,30 | ||
| Swedbank Robur Fonder | 18 433 675 | 9,65 | 9,65 | ||
| Länsförsäkringar Fonder | 12 488 905 | 6,54 | 6,54 | ||
| Lannebo Fonder | 10 523 805 | 5,51 | 5,51 | ||
| Vanguard | 7 508 356 | 3,93 | 3,93 | ||
| SEB Fonder | 6 661 661 | 3,49 | 3,49 | ||
| BlackRock | 6 358 286 | 3,33 | 3,33 | ||
| Norges Bank | 4 514 482 | 2,36 | 2,36 | ||
| APG Asset Management | 3 540 741 | 1,85 | 1,85 | ||
| Handelsbanken Fonder | 3 431 299 | 1,80 | 1,80 | ||
| Summa 10 största ägare | 117 961 210 | 61,75 | 61,75 | ||
| Övriga aktieägare | 73 061 603 | 38,25 | 38,25 | ||
| Summa | 191 022 813 | 100,00 | 100,00 |
Källa: Modular Finance Monitor
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Årsstämma 2024
Nyfosas årsstämma för 2024 kommer att hållas på Fotografiska museet i Stockholm den 23 april 2024. För mer information om årsstämman, besök www.nyfosa.se.
Förslag till vinstutdelning
Styrelsen föreslår att ingen utdelning ska utgå avseende verksamhetsåret 2023. Föregående år uppgick utdelningen till 4,00 SEK per aktie med kvartalsvis utbetalning om 1,00 SEK per aktie, motsvarande 764 MSEK.
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 22 april 2024 Nyfosa AB (org. nr 559131–0833)
Stina Lindh Hök VD
FINANSIELL KALENDER
| Årsstämma 2024 | 23 april 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Delårsrapport Januari–juni 2024 |
10 juli 2024 | ||
| Delårsrapport Januari–september 2024 |
23 oktober 2024 | ||
| Bokslutskommuniké Januari–december 2024 |
20 februari 2025 |
KONTAKTINFORMATION
Nyfosa AB
Telefon 08 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se
Stina Lindh Hök, VD Tel: 070 577 18 85 E-post: [email protected]
Ann-Sofie Lindroth, CFO Tel: 070 574 59 25 E-post: [email protected] Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är insiderinformation som Nyfosa AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 22 april 2024 kl. 13.00 CEST.
AVSTÄMNING AV NYCKELTAL
| AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL | 31 mar | 31 dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Resultat senaste tolvmånadersperioden hänförligt till moderbolagets ägare |
-302 | 35 | -639 | 1 689 | 3 112 | 2 225 | 1 382 |
| Ränta till hybridobligationsinnehavare senaste tolvmånadersperioden |
-66 | -48 | -63 | -43 | -4 | – | – |
| Justerat resultat | -368 | -13 | -702 | 1 646 | 3 107 | 2 225 | 1 382 |
| Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare |
17 448 | 18 314 | 17 749 | 17 807 | 14 679 | 11 557 | 9 087 |
| Genomsnittliga hybridobligationer | -742 | -781 | -762 | -781 | -96 | – | – |
| Justerat eget kapital | 16 706 | 17 533 | 16 988 | 17 026 | 14 582 | 11 557 | 9 087 |
| Avkastning på eget kapital, % | -2,2 | -0,1 | -4,1 | 9,7 | 21,3 | 19,3 | 15,2 |
| BELÅNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD |
|---|
| 31 mar | 31 dec | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | ||
| Räntebärande skulder | 23 827 | 24 721 | 23 340 | 24 033 | 21 045 | 17 055 | 11 282 | ||
| Fastighetsvärde | 39 501 | 41 182 | 39 278 | 40 446 | 37 147 | 29 411 | 19 602 | ||
| Belåningsgrad, % | 60,3 | 60,0 | 59,4 | 59,4 | 56,7 | 58,0 | 57,6 | ||
| Likvida medel | 257 | 430 | 435 | 691 | 534 | 312 | 588 | ||
| Nettobelåningsgrad, % | 59,7 | 59,0 | 58,3 | 57,7 | 55,2 | 56,9 | 54,6 |
| DIREKTAVKASTNING | 31 mar | 31 dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Driftnetto enligt intjäningsförmågan | 2 484 | 2 423 | 2 464 | 2 416 | 2 002 | 1 575 | 1 088 |
| Fastighetsvärde | 39 501 | 41 182 | 39 278 | 40 446 | 37 147 | 29 411 | 19 602 |
| Direktavkastning enligt intjäningsför mågan, % |
6,3 | 5,9 | 6,3 | 6,0 | 5,4 | 5,4 | 5,5 |
| EBITDA | Rullande 12 mån 31 mar |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Driftnetto | 2 468 | 2 197 | 2 445 | 2 092 | 1 650 | 1 415 | 905 |
| Centraladministration | -189 | -172 | -186 | -161 | -128 | -132 | -89 |
| Avskrivningar på inventarier | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 |
| Övriga rörelseintäkter och -kostnader | 1 | 18 | 6 | 14 | 6 | -26 | -1 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture |
280 | 335 | 180 | 335 | 332 | 300 | 200 |
| EBITDA, MSEK | 2 561 | 2 380 | 2 445 | 2 282 | 1 861 | 1 558 | 1 016 |
| EGET KAPITAL PER AKTIE | 31 mar | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare |
16 874 | 18 064 | 16 883 | 18 378 | 17 236 | 13 333 | 9 781 |
| Hybridobligationer | -666 | -763 | -758 | -763 | -800 | – | – |
| Justerat eget kapital | 16 207 | 17 301 | 16 125 | 17 615 | 16 436 | 13 333 | 9 781 |
| Antal aktier, miljoner | 191 | 191 | 191 | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Eget kapital per aktie, SEK | 84,85 | 90,57 | 84,42 | 92,22 | 86,04 | 72,27 | 58,32 |
| EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | 31 mar | 31 dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Intäkter enligt intjäningsförmågan | 3 572 | 3 536 | 3 550 | 3 459 | 2 827 | 2 233 | 1 563 |
| Återläggning hyresrabatter enligt intjäningsförmågan |
20 | 22 | 17 | 22 | 26 | 36 | 24 |
| Hyresvärde enligt intjäningsförmågan | 3 949 | 3 873 | 3 897 | 3 739 | 3 017 | 2 437 | 1 746 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,0 | 91,9 | 91,5 | 93,1 | 94,6 | 93,1 | 90,9 |
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
| Jan–mar | Rullande | Jan-dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Resultat före skatt | 57 | -350 | -254 | -661 | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 |
| Återläggning: | ||||||||
| -Värdeförändring fastigheter | 267 | 522 | 1 097 | 1 352 | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 |
| -Värdeförändring finansiella instrument |
-75 | 29 | 215 | 320 | -345 | -19 | -1 | 7 |
| -Värdeförändring, skatt och övrigt i resultatandel från joint venture |
7 | 102 | 134 | 229 | -420 | -670 | -187 | -298 |
| Förvaltningsresultat | 256 | 303 | 1 192 | 1 239 | 1 533 | 1 302 | 1 147 | 814 |
| Ränta på hybridobligationer | -17 | -14 | -66 | -63 | -43 | -4 | – | – |
| Justerat förvaltnings resultat |
239 | 289 | 1 126 | 1 176 | 1 490 | 1 298 | 1 147 | 814 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner |
191 | 191 | 191 | 191 | 191 | 188 | 182 | 168 |
| Förvaltningsresultat per aktie, SEK |
1,25 | 1,51 | 5,89 | 6,15 | 7,80 | 6,90 | 6,32 | 4,85 |
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
| 31 mar | 31 dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| Eget kapital hänförligt till moder | 16 874 | 18 064 | 16 883 | 18 378 | 17 236 | 13 333 | 9 781 |
| bolagets ägare | |||||||
| Hybridobligationer | -666 | -763 | -758 | -763 | -800 | – | – |
| Uppskjuten skatt | 1 299 | 1 304 | 1 263 | 1 333 | 1 252 | 760 | 627 |
| Derivat | -156 | -367 | -77 | -372 | -22 | -3 | -2 |
| Uppskjuten skatt i joint venture, 50 % | 755 | 740 | 746 | 751 | 596 | 544 | 454 |
| Derivat i joint venture, 50 % | 4 | -66 | 36 | -76 | 62 | 110 | 104 |
| Långsiktigt substansvärde | 18 110 | 18 913 | 18 093 | 19 250 | 18 325 | 14 744 | 10 965 |
| Antal aktier, miljoner | 191 | 191 | 191 | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, | 94,81 | 99,01 | 94,72 | 100,78 | 95,93 | 79,91 | 65,37 |
| SEK | |||||||
| Eget kapital hänförligt till moder | 16 874 | 18 064 | 16 883 | 18 378 | 17 236 | 13 333 | 9 781 |
| bolagets ägare | |||||||
| Hybridobligationer | -666 | -763 | -758 | -763 | -800 | – | – |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt1 | 714 | 615 | 705 | 576 | 541 | 341 | 98 |
| Derivat | -156 | -367 | -77 | -372 | -22 | -3 | -2 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, | 582 | 147 | 579 | 142 | 126 | 119 | 100 |
| Nyfosas andel1 | |||||||
| Derivat i JV, Nyfosas andel | 4 | -66 | 36 | -76 | 62 | 110 | 104 |
| Justerat långsiktigt substansvärde | 17 351 | 17 631 | 17 368 | 17 885 | 17 144 | 13 900 | 10 082 |
| Antal aktier, miljoner | 191 | 191 | 191 | 191 | 191 | 185 | 168 |
| Justerat långsiktigt substansvärde | 90,83 | 92,30 | 90,92 | 93,63 | 89,76 | 75,33 | 60,11 |
| per aktie, SEK |
1) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt om 20,6 procent. Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent.
| NETTOSKULD/EBITDA | 31 mar | 31 dec | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| EBITDA rullande 12 mån | 2 561 | 2 380 | 2 445 | 2 282 | 1 861 | 1 558 | 1 016 |
| Räntebärande skulder | 23 827 | 24 721 | 23 340 | 24 033 | 21 045 | 17 055 | 11 282 |
| Likvida medel | 257 | 430 | 435 | 691 | 534 | 312 | 588 |
| Nettoskuld/EBITDA, ggr | 9,2 | 10,2 | 9,4 | 10,2 | 11,0 | 10,7 | 10,5 |
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE
| Jan–mar | Rullande | Jan-dec | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
| Resultat före skatt | 57 | -350 | -254 | -661 | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 | |
| Återläggning: | |||||||||
| -Värdeförändring fastigheter | 267 | 522 | 1 097 | 1 352 | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 | |
| -Värdeförändring finansiella instrument |
-75 | 29 | 215 | 320 | -345 | -19 | -1 | 7 | |
| -Resultatandel joint venture | -41 | 45 | -78 | 8 | -672 | -888 | -404 | -491 | |
| -Avskrivningar på inventarier | 1 | 0 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 | |
| -Ränteintäkter och rän tekostnader |
312 | 253 | 1 242 | 1 183 | 596 | 383 | 318 | 173 | |
| -Periodiserad uppläggnings avgift för lån |
10 | 12 | 52 | 54 | 69 | 48 | 35 | 0 | |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture |
100 | – | 280 | 180 | 335 | 332 | 300 | 200 | |
| Erhållna räntor | 1 | 0 | 7 | 6 | 5 | 0 | 0 | 0 | |
| Erlagda räntor | -343 | -242 | -1 205 | -1 104 | -483 | -373 | -306 | -140 | |
| Ränta på hybridobligationer | -18 | -14 | -64 | -60 | -37 | – | – | – | |
| Betald inkomstskatt | -76 | -44 | -97 | -65 | -54 | -29 | -11 | -27 | |
| Operativt kassaflöde | 194 | 212 | 1 197 | 1 215 | 1 714 | 1 446 | 1 267 | 827 | |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner |
191 | 191 | 191 | 191 | 191 | 188 | 182 | 168 | |
| Operativt kassaflöde per aktie, SEK |
1,02 | 1,11 | 6,27 | 6,36 | 8,97 | 7,69 | 6,97 | 4,93 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | Jan–mar Rullande |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2024 | 2023 | 12 mån | 2023 | 2022 | Jan-dec 2021 |
2020 | 2019 |
| Resultat före skatt | 57 | -350 | -254 | -661 | 1 859 | 3 644 | 2 399 | 1 576 |
| Erhållen utdelning från andelar i joint venture |
100 | – | 280 | 180 | 335 | 332 | 300 | 200 |
| Återläggning: | ||||||||
| -Värdeförändring fastigheter | 267 | 522 | 1 097 | 1 352 | 439 | -1 652 | -1 063 | -472 |
| -Värdeförändring finansiella instrument |
-75 | 29 | 215 | 320 | -345 | -19 | -1 | 7 |
| -Resultatandel från joint venture |
-41 | 45 | -78 | 8 | -672 | -888 | -404 | -491 |
| -Avskrivningar på inventarier | 1 | 0 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 |
| -Finansiella kostnader | 325 | 269 | 1 317 | 1 261 | 678 | 446 | 357 | 195 |
| Justerat resultat före skatt |
633 | 515 | 2 578 | 2 460 | 2 296 | 1 864 | 1 587 | 1 016 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,0 | 3,4 | 4,2 | 4,5 | 5,2 |
| SOLIDITET | 31 mar | 31 dec | ||||||
| MSEK | 2024 | 2023 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
| Eget kapital | 16 913 | 18 103 | 16 921 | 18 416 | 17 268 | 13 333 | 9 781 | |
| Totala tillgångar | 43 807 | 45 824 | 43 676 | 45 335 | 40 626 | 31 907 | 22 201 | |
| Soliditet, % | 38,6 | 39,5 | 38,7 | 40,6 | 42,5 | 41,8 | 44,1 |
DEFINITIONER
Avkastning på eget kapital
Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnittliga hybridobligationer, under motsvarande period.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.
Belåningsgrad fastigheter1)
Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde.
Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Direktavkastning1)
Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto1)
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
EBITDA
Driftnetto minskat med kostnader för centraladministration exklusive avskrivningar på inventarier, övriga rörelseintäkter och -kostnader samt erhållen utdelning från andelar i joint venture för den senaste tolvmånadersperioden.
Eget kapital per aktie1)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för hybridobligationer, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet utestående aktier på balansdagen.
Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad1)
Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens slut.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastighetsvärde
Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat1)
Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatandel i joint venture.
Förvaltningsresultat1) per aktie
Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Hyresintäkt
Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Justerat långsiktigt substansvärde1)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Nettobelåningsgrad fastigheter1)
Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Nettoinvesteringar1)
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar.
Syfte: Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettouthyrning
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflyttning och konkurser.
Nettoskuld/EBITDA
Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden.
Operativt kassaflöde1)
Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument, resultatandel från joint venture, avskrivningar på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, ränteintäkter och räntekostnader, inklusive erhållen utdelning från andelar i joint venture, betald skatt, erhållna räntor, samt avdrag för erlagda räntor och ränta på hybridobligationer.
Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning.
Resultat per aktie
Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Revolverande kreditfacilitet
En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum.
Räntetak
Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken.
Räntetäckningsgrad1)
Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella kostnader, värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument i koncern, samt resultatandel från joint venture, med tillägg för erhållen utdelning från andelar i joint venture, i relation till finansiella kostnader.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Serviceintäkt
Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla, sophämtning, snöröjning, vatten m.m.
Soliditet1)
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Långsiktigt substansvärde1)
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld i såväl koncern som i Nyfosas andel i joint venture.
Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Vakansvärde
Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor utan lämnade hyresrabatter.
Överskottsgrad1)
Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
NYFOSA
Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka Telefon: +46 8 406 64 00
www.nyfosa.se