CZĘŚĆ 1 RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT

ZARZĄDU I PÓŁROCZE 2019

SPRAWOZDANIE

Spis treści

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 4

CZĘŚĆ 1

	SPRAWOZDANIE ZARZĄDU	7
01.	Podstawowe informacje o Spółce i Grupie	8
	Zarząd Echo Investment S.A.	9
	Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.	10
02.	Strategia Grupy Echo Investment	11
03.	Model biznesowy	12
04.	Struktura własnościowa Echo Investment S.A. i opis akcji	13
05.	Najważniejsze zdarzenia w pierwszym półroczu 2019 r.	15
06.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	21
07.	Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	25
08.	Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	29
09.	Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	31
10.	Inwestycje w nieruchomości – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe
	Grupy Echo Investment	33
11.	Segmenty Grupy Kapitałowej – struktura finansowa	35
12.	Portfel nieruchomości	38
13.	Główne inwestycje w pierwszym półroczu 2019 r. – zakupy nieruchomości	47
14.	Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w drugim kwartale 2019 r.	48
15.	Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej
	w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału	49
16.	Sezonowość lub cykliczność działalności	50
17.	Informacje dotyczące dywidendy	51
18.	Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej	53
19.	Zobowiązania pozabilansowe	56
20.	Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej	61
21.	Wpływ wyników za drugi kwartał 2019 r. na realizację prognoz finansowych	64
22.	Postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej	64
23.	Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami
	powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe	65

	CZĘŚĆ 2
	SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE	67
	NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO SKRÓCONEGO ŚRÓDROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO	75
	INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT	99
01.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment	100
02.	Grupa kapitałowa Echo Investment	104
03.	Szacunki Zarządów spółek z Grupy Echo Investment	110
04.	Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. MSSF	113
05.	Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują
	i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę	116
06.	Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości	117

Umowy z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań finansowych 66

CZĘŚĆ 3

24.

	SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A.	120
	NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO SKRÓCONEGO ŚRÓDROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO	127
	Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej	128
	Noty objaśniające do rachunku zysków i strat	155
	INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH ECHO INVESTMENT S.A.	161
01.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Echo Investment S.A.	162
02.	Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości	163
03.	Metody ustalania wyniku finansowego	165
04.	Istotne umowy zawarte przez Echo Investment S.A. z podmiotami powiązanymi	167
05.	Szacunki Zarządu Spółki	169
	Kontakt	173

Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,

z przyjemnością przekazuję Państwu znakomity raport finansowy Echo Investment za pierwszą połowę 2019 r., w którym opisujemy naszą pozycję finansową i ambitne plany rozwoju. Utrzymywaliśmy się na ścieżce wzrostu oraz na pozycji lidera na rynkach, na których prowadzimy działalność. W tym raporcie, chciałbym wyszczególnić nasze największe osiągnięcia, zaczynając od wysokiej sprzedaży mieszkań, poprzez znakomite wyniki wynajmu powierzchni biurowej, rozwój platformy Resi4Rent oraz zakupy gruntów zapewniające możliwość dalszego rozwoju.

Partnerów i Klientów

W drugim kwartale 2019, Echo Investment wypracowało ponad 36 mln zł zysku netto, co było głównie rezultatem wzrostu wartości projektów w budowie. Wpływ na wynik miało także zaksięgowanie sprzedaży mieszkań, otrzymane czynsze z wynajmu powierzchni biurowej w O3 Business Campus III w Krakowie oraz Moje Miejsce I w Warszawie, a także czynsze z wynajmu powierzchni handlowej w katowickim Libero.

Projekty wielofunkcyjne

Echo Investment skupione jest na budowaniu wielofunkcyjnych, kompleksowych projektów, nowych fragmentów miast, które zachęcają ludzi do mieszkania w nich, pracowania i spędzania tam wolnego czasu. Projekty wielofunkcyjne stanowią ok. 42% powierzchni w budowie i przygotowaniu. Dziś w fazie zaawansowanej są Browary Warszawskie w Warszawie oraz Fuzja w Łodzi. W Browarach Warszawskich zbliżamy się do końca prac budowlanych i dużo uwagi poświęcamy centralnej części projektu – placom, warzelni piwa, restauracjom w historycznych piwnicach oraz zieleni, które to nie tylko staną się miejscami spotkań, ale także ważnymi punktami na kulturalnej mapie Warszawy. Wkrótce pokażemy Państwu zarówno znakomitą koncepcję zagospodarowania tego terenu, jak również pierwszych operatorów restauracyjnych i ich pomysły na nowe, atrakcyjne formaty. To bardzo ekscytujący moment w tym projekcie, nie mogę się doczekać Państwa opinii.

Prace budowlane w łódzkiej Fuzji postępują zgodnie z harmonogramem. Pierwsze mieszkania w tym projekcie spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem. Klientom spodobała się idea projektu oferującego różne miejskie funkcje, w którym jednocześnie nowe budynki przenikają się z zabytkowymi. Dlatego też w najbliższych dniach oferta zostanie uzupełniona o kolejny budynek mieszkalny. Rozpoczniemy również prace przy pierwszym budynku biurowym. Jednocześnie przystąpiliśmy do rewitalizacji fasady zabytkowej elektrowni, która będzie sercem tego kwartału.

Powstawanie tych projektów jest możliwe jedynie dzięki połączeniu wielu kompetencji oraz bogatego doświadczenia w tworzeniu miejsc, które przyciągają ludzi, w których można wygodnie mieszkać, pracować oraz spędzać wolny czas.

Mieszkania

Weszliśmy w najbardziej intensywny okres dla działu mieszkaniowego, kiedy zdecydowana większość tegorocznych projektów będzie oddawana do użytku i przekazywana klientom. W pierwszej połowie roku przekazaliśmy klucze do 77 mieszkań, już w lipcu i sierpniu było to 153 lokale, natomiast całoroczny cel to przekazanie i zaksięgowanie w wyniku przychodów i zysków z około 1 250 mieszkań. Jesteśmy na dobrej drodze do osiągnięcia tego celu ale najbliższe miesiące będą niezwykle ważne, gdyż musimy przekazać aż 1000 lokali do klientów. Ponieważ chcemy utrzymać wysoką jakość obsługi, z której jesteśmy znani, wzmocniliśmy zespół o doskonałych specjalistów.

Dzięki sukcesywnemu uzupełnianiu oferty, utrzymujemy wysoką dynamikę sprzedaży mieszkań. Od początku roku, średnio miesięcznie podpisujemy umowy z ponad setką klientów. Do końca sierpnia sprzedaliśmy 810 mieszkań, więc roczny cel sprzedaży 1 300 lokali jest w zasięgu ręki, a to będzie oznaczało ponad 30% wzrostu w stosunku do 2018 r. Do oferty wprowadzamy nowe, atrakcyjne projekty, jak drugi etap Naszych Jeżyc w Poznaniu, Stacja 3.0 przy ul. Mińskiej we Wrocławiu czy Stacja Wola przy ul. Ordona w Warszawie. Mamy jednak apetyt na zwiększanie udziałów w rynku, żeby osiągnąć zapowiadany wcześniej cel sprzedaży 2 tys. mieszkań w 2020 r.

Dbając o rozwój biznesu mieszkaniowego, od początku 2019 r. Echo Investment zakupiło tereny w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Warszawie, na których może powstać ok. 76 tys. mkw. mieszkań. Dodatkowo zabezpieczyliśmy podpisując umowy przedwstępne kolejne grunty na których będzie można wybudować ok 160 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej. Jeden z najważniejszych takich gruntów znajduje się w obrębie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu w Warszawie i jest w trakcie zakupu od grupy Immofinanz. To pokazuje naszą determinację w osiąganiu coraz lepszej pozycji na rynku.

Resi4Rent

Platforma Resi4Rent rośnie. Na koniec tego roku będzie miała dwa gotowe projekty we Wrocławiu i Łodzi, które łącznie będą miały 513 mieszkań. Kilka dni temu otrzymaliśmy pozwolenie na użytkowanie pierwszej inwestycji Rychtalska we Wrocławiu. Mieszkania są w tej chwili wykańczane i wyposażane w meble, trwa intensywny proces ich wynajmu. Widzimy bardzo duże zainteresowanie potencjalnych najemców. Do końca tego roku platforma otrzyma pozwolenie na użytkowanie także dla projektu Wodna w Łodzi, natomiast na początku 2020 r. – dla drugiego projektu we Wrocławiu - Kępa Mieszczańska przy ul. Dmowskiego.

Obecnie Resi4Rent ma zabezpieczone grunty pod około 3,300 mieszkań, które zostaną wybudowane do 2022 roku. Obecnie prowadzone są również negocjacje zakupu działek pod kolejne 1,800 lokali. Pracujemy nad zabezpieczeniem kolejnych nieruchomości, aby do 2024 roku osiągnąć cel 7,5 tys. mieszkań w zarządzaniu oraz w budowie.

W pierwszej połowie roku platforma rozpoczęła budowę dwóch projektów w Warszawie przy ul. Taśmowej i Woronicza, w których znajdzie się łącznie 600 lokali. W trzecim kwartale rozpoczęła się budowa projektu w Gdańsku, a jeszcze we wrześniu planowane jest rozpoczęcie kolejnego projektu - w Poznaniu.

Biura

Na koniec drugiego kwartału 2019 r. Echo Investment miało w budowie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 140 tys. mkw. Duża część z powierzchni w trakcie budowy została już wynajęta bądź jest w trakcie zaawansowanych negocjacji.

W maju została zakończona budowa pierwszego biurowca Moje Miejsce w Warszawie i rozpoczęta budowa drugiego etapu tego kompleksu. W tym samym miesiącu ruszyła także budowa biurowca React w Łodzi. Do końca roku planowane jest jeszcze rozpoczęcie budowy Midpoint 71 we Wrocławiu oraz biurowca w Gdańsku przy ul. Nowomiejskiej.

W Katowicach, zgodnie z harmonogramem, przebiega realizacja dwóch etapów kompleksu Face2Face z 47 tys. mkw. powierzchni najmu. Jednocześnie finalizowane są umowy z kluczowymi najemcami, wśród których są m.in. Medicover, Orange czy Perform DAZN. Obecnie pierwszy budynek tego kompleksu jest w 77% wynajęty, natomiast drugi – w 42%. Negocjacje w najemcami na pozostałą powierzchnię są bardzo zaawansowane.

Kolejne biurowce budowane przez Echo Investment zyskują zaufanie banków. W kwietniu Bank Pekao podpisał z Echo Investment umowę kredytu na budowę Biur przy Willi i Biur przy Warzelni. Wartość tego kredytu sięga 87 mln EUR. Bank Millennium udzielił ponad 20 mln EUR kredytu na budowę West 4 Business Hub we Wrocławiu. Już w trzecim kwartale 2019 r. BNP Paribas Bank Polska udzielił Echo Investment ponad 19 mln EUR kredytu na budowę biurowca React w Łodzi. Te umowy potwierdzają jakość projektów Echo Investment i zaufanie do inwestora.

Nieruchomości handlowe

Najważniejszym wydarzeniem ubiegłego półrocza w dziale nieruchomości handlowych było otwarcie Galerii Młociny w Warszawie. Tylko przez pierwsze cztery dni odwiedziło ją ponad 220 tys. gości. Galeria jest w pełni wynajęta przez świetne marki handlowe, które przygotowały odświeżone bądź zupełnie nowe koncepty swoich sklepów. Wyjątkowe są ośmiometrowe witryny na pierwszym piętrze pozwalające na niespotykaną do tej pory w Warszawie ekspozycję towarów. Magnesem dla klientów jest świetna strefa gastronomiczno-rozrywkowa, która zajmuje około 6 tys. mkw. na najwyższym piętrze. W lipcu swoje wejście do Galerii Młociny potwierdziła również międzynarodowa sieć handlowa Primark. Jej sklep w Galerii Młociny będzie pierwszą placówką w Polsce. Sieć wynajęła 5,7 tys. mkw. (z czego 3,7 tys. to powierzchnia handlowa), lokal już został przejęty, trwają w nim prace wykończeniowe. Jestem przekonany, że sklep Primark będzie doskonałym głównym najemcą Galerii Młociny, podnoszącym jej atrakcyjność oraz wspierającym odwiedzalność i obroty wszystkich sklepów. W trzecim kwartale otworzyło swoje butki w Galerii Młociny blisko 40 marek, wśród nich Forever, New Balance czy tez Lee Cooper, zaś strefa gastronomiczna wzbogaciła swoją ofertę o dania kuchni japońskiej w restauracji Menya Musahi. Dzięki unikalnemu połączeniu oferty restauracyjnej z rozrywkową na ostatnim piętrze galerii, a także powierzchni biurowych i handlowych, jesteśmy przekonani, że podążamy w kierunku zgodnym z przyszłością handlu.

Sytuacja finansowa

Echo Investment cieszy się bardzo stabilną sytuacją finansową i niskim współczynnikiem zadłużenia aktywów netto, który na 30 czerwca 2019 roku wyniósł 28%. Systematycznie rośnie wartość aktywów w budowie: w drugim kwartale była o 21% większa, niż w drugim kwartale 2018 roku. W tym samym okresie wartość projektów mieszkaniowych wzrosła o 63%. Grupa utrzymuje wysoki stan gotówki: na koniec czerwca 2019 r. mieliśmy na kontach 302 mln zł.

Stabilny i ciągły wzrost naszego biznesu jest jedną z podstaw naszej strategii rozwoju. Od początku roku Echo Investment nabyło grunty za blisko 40 mln EUR, na których może zbudować 109,2 tys. mkw. powierzchni. W ten sposób dalszy rozwój spółki jest zabezpieczony.

Zapraszam do szczegółowej lektury naszego raportu finansowego za pierwsze półrocze 2019 roku.

Z poważaniem

Nicklas Lindberg Prezes Echo Investment

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Założenie Echo Investment

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, branża wg rynku regulowanego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Zarząd Echo Investment S.A.

Nicklas Lindberg Prezes

Artur Langner Wiceprezes

Maciej Drozd Wiceprezes ds. finansowych

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Waldemar Olbryk Członek Zarządu

Marcin Materny Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.

Karim Khairallach Przewodniczący

Laurent Luccioni Wiceprzewodniczący

Stefan Kawalec Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodniczący Komitetu Audytu

Mark Abramson Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu

Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu

Maciej Dyjas Członek Rady Nadzorczej

Sebastian Zilles Członek Rady Nadzorczej

Strategia Grupy Echo Investment

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. "strategię rentownego wzrostu". Zgodnie z nią, Echo Investment przyspieszyło obrót kapitałem, a w związku z tym wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka dzieli się z akcjonariuszami wypracowanym zyskiem w postaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na następujących filarach:

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

STRATEGIA ECHO INVESTMENT

Echo Investment jest największą pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów firmą deweloperską działającą w Polsce. Jesteśmy aktywni w trzech sektorach nieruchomości: biurowym, handlowym i mieszkaniowym. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że Echo Investment będzie należało do czołówki deweloperów w każdym z tych sektorów osobno. Duża skala działalności pozwoli na optymalne

wykorzystanie zasobów.

POLSKA POZYCJA LIDERA DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż gotowego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w budowie.

DUŻE PROJEKTY

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomości daje Spółce przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Spółka może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celowe.Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż biurowców,
1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu pod-

niesienia wartości i sprzedaż centrów handlowych,

1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
1. świadczenie usług (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

04

Struktura własnościowa Echo Investment S.A. i opis akcji

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA DZIEŃ PRZEKAZANIA RAPORTU

4.1 Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

4.2 Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest konsorcjum PIMCO – Oaktree – Griffin Real Estate poprzez spółkę Lisala sp. z o.o., która jest z kolei podmiotem kontrolowanym bezpośrednio przez spółkę Echo Partners B.V.

Dane o strukturze akcjonariatu na dzień przekazania raportu wynikają z informacji o akcjonariuszach, którzy wzięli udział w Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy 25 czerwca 2019 r. oraz zawiadomień przesłanych do Spółki przez członków zarządu.

4.3 Stan posiadania akcji Spółki przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami Spółki są jedynie Nicklas Lindberg, prezes zarządu oraz Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych.

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 30 czerwca 2019 r. i w pierwszym półroczu 2019 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje Spółki.

STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Nazwisko	Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg	Prezes zarządu	538 676	0,13%
Maciej Drozd	Wiceprezes zarządu	221 765	0,05%

Najważniejsze zdarzenia w pierwszym półroczu 2019 r.

Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

5.1 Rozpoczęcie wielofunkcyjnego projektu Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

Echo Investment rozpoczęło prace przy nowym wielofunkcyjnym projekcie Fuzja w Łodzi, przy ul. Tymienieckiego. To 7,7 ha terenu po dawnej fabryce włókienniczej Karola Scheiblera na Księżym Młynie, który spółka zakupiła w 2017 r. W 2018 r. miasto uchwaliło dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w styczniu 2019 r. uprawomocniło się pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji – dwóch budynków z ok. 270 mieszkaniami. Ich budowa i sprzedaż rozpoczęły się w kwietniu. Pierwsi mieszkańcy będą mogli się wprowadzić na początku 2021 r. Równocześnie z zakończeniem pierwszego etapu oddany zostanie plac publiczny przed elektrownią oraz dojście od ulicy Tymienieckiego.

Projekt przy ul. Tymienieckiego ma potencjał wybudowania około 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej. Inwestycja będzie realizowana wieloetapowo. Cały kompleks będzie się składał z 20 budynków, z czego 14 to budynki historyczne, znajdujące się pod ochroną konserwatorską. Sercem tego terenu będzie budynek dawnej elektrociepłowni, który zostanie zaadaptowany do nowych funkcji. Plan zagospodarowania dokładnie precyzuje wymogi konserwatorskie, a jednocześnie pozostawia dużą elastyczność co do przyszłych funkcji budynków. W ramach inwestycji powstaną także place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone, których łączna powierzchnia wyniesie prawie 4 ha. Użytkownicy tego terenu będą mieli zapewniony dostęp do takich udogodnień, jak miejsca parkingowe dostosowane do usług car sharing, ścieżki rowerowe, stacje serwisowe dla rowerów, paczkomaty czy ogólnodostępne ładowarki elektryczne. Projekt architektoniczny powstaje w pracowni Medusa Group. Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego jest kolejną po Browarach Warszawskich i Moim Miejscu w Warszawie inwestycją wielofunkcyjną, w której Echo Investment może wykorzystać doświadczenie w różnych sektorach rynku nieruchomości.

Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

5.2 Uplasowanie obligacji dla inwestorów indywidualnych o łącznej wartości 33,8 mln zł

33,8 mln pln

Wartość obligacji serii J i J2 uplasowanych wśród inwestorów indywidualnych w pierwszym kwartale 2019 r.

Na podstawie Prospektu Emisyjnego zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 16 kwietnia 2018 r., Echo Investment uplasowało 188 315 obligacji serii J oraz 150 000 obligacji serii J2, których łączna wartość emisyjna wyniosła 33,8 mln zł. Subskrypcja obligacji serii J trwała od 18 lutego do 1 marca 2019 r., natomiast serii J2 - od 18 lutego – 25 lutego 2019 r. Przydział obligacji nastąpił 5 marca 2019 r. Oprocentowanie obligacji serii J i J2 jest oparte o stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę 3,4 proc. Obligacje mają 4,5 roku zapadalności. W ofercie uczestniczyli Dom Maklerski PKO Banku Polskiego i konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A. oraz Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A.

5.3 Przegląd potencjalnych opcji strategicznych przez głównego akcjonariusza

Zarząd Echo Investment S.A. został 14 marca 2019 r. zawiadomiony przez Lisala sp. z o.o. i Echo Partners B.V., akcjonariusza bezpośrednio i pośrednio dominującego Spółki, o rozpoczęciu przez te podmioty przeglądu potencjalnych opcji strategicznych związanych z ich inwestycją w Echo Investment i dalszym rozwojem działalności spółki. W ramach procesu, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, nie wyklucza się przekazania wybranym podmiotom dodatkowych informacji na temat Spółki i jej grupy kapitałowej. Przegląd opcji strategicznych może skutkować podjęciem i przeprowadzeniem różnego rodzaju działań i transakcji, w tym o charakterze korporacyjnym. Niemniej, może on również zakończyć się decyzją o niepodejmowaniu żadnych działań lub niedokonywaniu żadnych transakcji.

5.4 Zamknięcie sprzedaży Biur przy Bramie – pierwszego biurowca kompleksu Browary Warszawskie

Firma GLL Real Estate Partners 29 marca 2019 r. podpisała z Echo Investment umowę zakupu pierwszego biurowca Browarów Warszawskich – Biur przy Bramie. Ostateczna cena sprzedaży biurowca wyniesie 76,8 mln EUR, po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z umową, cena sprzedaży jest płatna w dwóch transzach. Pierwsza rata w wysokości 38,6 mln EUR netto została zapłacona niezwłocznie po zawarciu umowy, natomiast pozostała część ceny - po spełnieniu się warunków ustalonych przez strony – 3 lipca 2019 r. Wraz z pierwszą transzą, kupujący zapłacił kwotę podatku VAT od całej ceny sprzedaży. Łącznie z umową sprzedaży, strony zawarły umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowej, zgodnie z którą kupujący ma zrekompensowany uszczerbek na przychodach operacyjnych, wynikający z zachęt dla najemców. Budynek Biur przy Bramie dostał pozwolenie na użytkowanie w czwartym kwartale 2018 r. Ma 15,7 tys. mkw. powierzchni, którą zajmują przede wszystkim L'Oréal Polska, EPAM Poland i WeWork.

Browary Warszawskie to teren między ulicami Grzybowską, Wronią, Chłodną i Krochmalną w Warszawie, który Echo Investment na nowo wkomponuje w tkankę miejską. Powstaje nowy, otwarty dla wszystkich kwartał, tworzony przez budynki mieszkalne, biurowce oraz place publiczne, miejsca odpoczynku i rekreacji, kawiarnie, restauracje i sklepy.

5.5 Emisja obligacji dla inwestorów instytucjonalnych

W ramach podpisanego z mBankiem Programu Emisji Obligacji do maksymalnej kwoty 1 mld zł z 2011 r., Echo Investment wyemitowało 11 kwietnia 2019 r. obligacje kuponowe na łączną kwotę 100 mln zł. Wartość nominalna oraz cena emisyjna jednej obligacji wyniosła 10 000 zł. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 11 kwietnia 2023 r. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o zmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę dla inwestorów. Odsetki wypłacone będą w okresach półrocznych. Wykup obligacji w dniu wykupu nastąpi po wartości nominalnej obligacji. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone. Jednocześnie Spółka nabyła 1000 sztuk obligacji własnych oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00159 w celu ich umorzenia.

5.6 Otrzymanie 87 mln EUR kredytu na budowę dwóch biurowców w Browarach Warszawskich

Bank Pekao udzielił Echo Investment 87 mln euro kredytu na budowę Biur przy Willi i Biur przy Warzelni - dwóch biurowców powstających w kompleksie Browarów Warszawskich przy ul. Grzybowskiej w Warszawie. Zgodnie z umową podpisaną 25 kwietnia 2019 r., kredyt jest podzielony na dwie transze. Wysokość pierwszej wynosi 54,8 mln EUR kredytu budowlanego oraz 10 mln zł kredytu VAT, natomiast drugiej - 32,6 mln EUR kredytu budowlanego oraz 7 mln zł kredytu VAT. Kredyt został udzielony na okres 24 miesięcy od daty uruchomienia, lecz nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r. Kredyt budowlany, po zakończeniu budowy projektów, zostanie przekonwertowany na kredyt inwestycyjny o tej samej wysokości. Udzielony zostanie na 5 lat od uruchomienia, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. Kwoty kredytu inwestycyjnego i budowlanego są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej EURIBOR, powiększone o marżę, natomiast kwota kredytu VAT - według zmiennej stopy procentowej WIBOR powiększonej o marżę. Umowa przewiduje

Docelowa wartość transakcji sprzedaży biurowca Biura przy Bramie

100 mln pln

Wartość uplasowanych obligacji dla inwestorów instytucjonalnych w II kwartale 2019 r.

obowiązek spełnienia standardowych w tego typu transakcjach warunków zawieszających wypłatę kredytów, m.in. ustanowienie zabezpieczeń.

Browary Warszawskie to spójnie zaprojektowana przestrzeń miejska, łącząca biura, mieszkania, mieszkania na wynajem, usługi i przestrzeń gastronomiczną. Projekt powstaje w kwartale ulic Grzybowska, Wronia, Krochmalna i Chłodna na warszawskiej Woli. Prace budowlane rozpoczęły się w 2016 r. i już dwa lata później do użytku oddane zostały pierwszy biurowiec i budynek mieszkalny. Finansowane przez Bank Pekao Biura przy Willi i Biura przy Warzelni mają łącznie 46 tys. mkw. powierzchni najmu, ich budowa rozpoczęła się w ubiegłym roku, a jej zakończenie jest zaplanowane na 2020 r.

Biura przy Bramie (Browary Warszawskie J), Warszawa

5.7 Umowa kredytu na budowę West 4 Business Hub we Wrocławiu

Bank Millennium zawarł z Echo Investment umowę kredytu inwestycyjnego w wysokości ponad 20 mln EUR na realizację biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu. West 4 Business Hub będzie kontynuacją biurowców West Gate i West Link, które Echo Investment już zbudowało przy ul. Na Ostatnim Groszu oraz z sukcesem wynajęło i sprzedało. Budowa pierwszego biurowca kompleksu West 4 ruszyła pod koniec ubiegłego roku. Nowa inwestycja West 4 zaoferuje użytkownikom ponad 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. Pierwszy budynek będzie miał ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni. Realizacja postępuje zgodnie z harmonogramem – zakończono prace ziemne, a budowlańcy pracują obecnie przy płycie fundamentowej i ścianach poziomu zero.

Oddanie do użytku pierwszego budynku West 4 planowane jest na trzeci kwartał 2020 roku. Za projekt odpowiada Pracownia Architektoniczna Maćków. Echo Investment we Wrocławiu jest obecne już od 12 lat. Zbudowało, wynajęło i sprzedało tutaj pięć biurowców: Aquarius, Sagittarius, Nobilis, West Gate oraz West Link.

5.8 Otwarcie Galerii Młociny w Warszawie

Po trzech latach budowy, 23 maja 2019 r., Echo Investment i EPP otworzyły Galerię Młociny przy ul. Zgrupowania AK "Kampinos" w Warszawie. Inwestycja ma blisko 85 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego 76 000 mkw. przeznaczonych na handel oraz gastronomię oraz 6 000 mkw. powierzchni biurowej, którą wynajęła firma Inter Cars. Projekt architektoniczny Galerii Młociny powstał w dwóch pracowniach – Kuryłowicz & Associates oraz Chapman Taylor. Generalnym wykonawcą był Erbud, natomiast finansowanie zapewniło konsorcjum banków Santander, PKO Banku Polskiego, mBanku i Banku Gospodarstwa Krajowego. Znajdzie się tu 220 sklepów i blisko 50 restauracji i kawiarni, centrum medyczne i pierwsze na Bielanach wielosalowe kino. Wśród renomowanych marek obecnych w Galerii Młociny warto wymienić m.in. grupę Inditex (Zara, Zara Home, Oysho, Massimo Duti, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear), H&M, Van Graff, TK Maxx, C&A, CCC, Media Markt czy RTV Euro AGD. Swoje premierowe sklepy otwierają też m.in. takie marki jak Gagliardi, Sloggi czy Mayoral. W lipcu swoje wejście do Galerii Młociny potwierdziła również międzynarodowa sieć handlowa Primark. Jej sklep w Galerii Młociny będzie pierwszą placówką w Polsce. Sieć wynajęła 5,7 tys. mkw. (z czego 3,7 tys. to powierzchnia handlowa), lokal już został przejęty i rozpoczęły się w nim prace wykończeniowe.

Galeria powstała tuż przy węźle komunikacyjnym Młociny – w jednym z najlepiej skomunikowanych punktów w Warszawie, z bezpośrednim dostępem do metra, licznych linii tramwajowych i autobusów miejskich, podmiejskich i krajowych, stacji rowerowej oraz parkingu P&R. To najważniejsze miejsce przesiadkowe północnej części miasta i sąsiednich miejscowości, z którego co roku korzysta ponad 24 mln pasażerów. Inwestorami Galerii Młociny są spółki EPP (70 proc. udziałów) i Echo Investment (30 proc. udziałów). EPP zarządza nowo otwartym kompleksem, Echo Investment było odpowiedzialne za proces deweloperski i najem.

Centrum handlowe Galeria Młociny, Warszawa

5.9 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (ZWZA) Echo Investment S.A. odbyło się 25 czerwca 2019 r. w Warszawie. Wzięli w nim udział akcjonariusze reprezentujący łącznie 77,9% akcji i głosów.

Program ZWZA przewidywał następujące punkty merytoryczne:

1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Echo Investment S.A. i jej Grupy w roku 2018;
1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2018;
1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2018;
1. Podjęcie decyzji o przeznaczeniu niepodzielonego wyniku finansowego (zysku) z lat ubiegłych
1. Podjęcie decyzji o podziale zysku za rok 2018;
1. Udzielenie absolutorium członkom Zarządu i Rady Nadzorczej;
1. Ustalenie liczby Członków Rady Nadzorczej nowej kadencji;
1. Powołanie Rady Nadzorczej.

Akcjonariusze, zgodnie z propozycjami uchwał, rozpatrzyli i zatwierdzili sprawozdanie Zarządu z działalności Echo Investment S.A. i jej Grupy w roku 2018, sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2018 i skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2018.

Niepodzielony wynik finansowy (zysk) z lat ubiegłych w wysokości 2 243 582 zł, powstały w związku ze zmianą zastosowanych przez Spółkę zasad polityki rachunkowości, ZWZA przeznaczyło na Fundusz Dywidendowy.

Zysk netto osiągnięty w zakończonym roku obrotowym 2018 w wysokości 42 431 650,15 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych zasadach:

1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 163 913 640,85 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki jako dywidenda.
1. Na poczet dywidendy została zaliczona kwota 206 345 291 zł wypłacona przez Spółkę w dniu 19 grudnia 2018 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy.

Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariusze postanowili, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2018. ZWZA udzieliło absolutorium wszystkim członkom Zarządu i Rady Nadzorczej. Następnie ustaliło liczbę członków Rady Nadzorczej nowej kadencji na siedem i powołało wszystkich członków Rady Nadzorczej poprzedniej kadencji na nową kadencję.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

6.1 Kredyt na budowę kompleksu biurowego Face2Face Business Campus w Katowicach

Bank Pekao udzielił 3 lipca 2019 r. Echo Investment blisko 65 mln EUR kredytu budowlanego i inwestycyjnego oraz 18 mln zł kredytu VAT. Zgodnie z umową, całkowity okres finansowania kończy się 31 grudnia 2023 r. Kwoty kredytu inwestycyjnego i budowlanego są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej EU-RIBOR, natomiast kwota kredytu VAT jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej WIBOR.

Prace na budowie katowickiego kompleksu biurowego Face2Face Business Campus przy ul. Grundmanna idą zgodnie z założonym harmonogramem. W lipcu pierwszy budynek osiągnął maksymalną wysokość, a 93% jego powierzchni jest już wynajęte lub na zaawansowanym negocjacji z potencjalnymi najemcami. W biurowcu prowadzone są roboty elewacyjne, dekarskie, instalacyjne i częściowo roboty wykończeniowe. Zaawansowanie wynajmu oraz zainteresowanie kolejnych firm zdecydowało, że w czwartym kwartale 2018 r. Echo Investment rozpoczęło budowę drugiego etapu. Obecnie prowadzone są prace przy fundamentach. Najemcy wprowadzą się do pierwszego budynku Face2Face już w czwartym kwartale 2019 r., natomiast drugi budynek będzie gotowy rok później. Docelowo, w obu budynkach kompleksu będzie pracować około 5 tys. osób.

Face2Face Business Campus to kolejny - po A4 Business Park - kompleks biurowy Echo Investment, który powstaje w Katowicach. W jego skład wchodzą dwa budynki biurowe – 7 kondygnacyjny o powierzchni 20 tys. mkw. oraz 15-kondygnacyjna wieża o powierzchni 26 tys. mkw. Wyróżnikiem tego projektu jest wielofunkcyjne i niestandardowe zagospodarowanie terenów zewnętrznych, na których pojawi się między innymi boisko do gry w koszykówkę, strefa obiadowa czy strefa relaksu.

6.2. Kredyt na budowę pierwszego biurowca kompleksu React w Łodzi

Echo Investment pozyskało 31 lipca 2019 r. kredyt na budowę pierwszego biurowca kompleksu React, który powstaje w Łodzi przy zbiegu al. Piłsudskiego i ul. Kilińskiego. Finansowanie inwestycji zapewnił BNP Paribas Bank Polska.

Zgodnie z podpisaną umową kredytową, bank udzielił Echo Investment 19,2 mln EUR kredytu budowlanego, a także 4 mln zł kredytu VAT. Całkowity okres finansowania kończy się 1 grudnia 2022 r.

Budowa pierwszego etapu kompleksu biurowego React u zbiegu ul. Kilińskiego i al. Piłsudskiego w Łodzi, o powierzchni blisko 15 tys. mkw., ruszyła wiosną tego roku. Cały kompleks biurowy będzie liczyć blisko 50 tys. mkw., a pierwsi pracownicy rozpoczną pracę w nowych biurach w drugiej połowie 2020 r.

6.3 Wprowadzenie Polityki Zarządzania Ryzykiem

W ramach ulepszania standardów ładu korporacyjnego, w lipcu 2019 r. Grupa Echo Investment wprowadziła Politykę Zarządzania Ryzykiem. Polityka opisuje cele zarządzania ryzykiem, jego miejsce w ramach systemu zarządzania oraz odpowiedzialność i uprawnienia osób uczestniczących w procesie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu.

Głównym celem Polityki Zarządzania Ryzykiem jest zapewnienie trwałego i stabilnego wzrostu gospodarczego Grupy oraz promowanie proaktywnego podejścia do raportowania, szacowania i zarządzania ryzykami związanymi z działalnością Grupy. Polityka Zarządzania Ryzykiem formalizuje i przedstawia w sposób ustrukturyzowany oczekiwane przez Zarząd podejście do zarządzania ryzykiem w Grupie Echo Investment.

Prace związane z aktualizacją istniejących procedur zarządzania ryzykiem w Grupie Echo Investment do wytycznych Polityki Zarządzania Ryzykiem zostały rozpoczęte w drugim kwartale 2019 r. i będą kontynuowane w 2019 i 2020 r. Aktualnie Grupa prowadzi prace związane z aktualizacją zarządczych systemów informatycznych w celu rozszerzenia funkcjonalności istniejących systemów raportowania i oceny identyfikowanych ryzyk związanych z realizacją projektów deweloperskich.

6.4 Warunkowa umowa zakupu nieruchomości w Warszawie

Echo Investment podpisało 14 sierpnia 2019 r. przedwstępne umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, położonych w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu. Nieruchomości mają przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedającymi są spółki MBP 1 Sp. z o.o.

oraz MBP 2 Sp. z o.o., które wchodzą w skład grupy Immofinanz. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi około 50 000 mkw. Cena netto wyniesie łącznie co najmniej 208 mln zł. Zawarcie umów przyrzeczonych powinno nastąpić nie później, niż w roku 2020 i 2021, po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w umowach przedwstępnych.

6.5 Zamknięcie transakcji sprzedaży biurowca O3 Business Campus III w Krakowie

EPP i Henderson Park 11 września 2019 r. zakupili od Echo Investment trzeci budynek O3 Business Campus w Krakowie, dzięki czemu jest już właścicielami całego tego kompleksu biurowego. Partnerzy kupili biurowiec za ostateczną cenę 47,2 mln EUR.

Cena sprzedaży wyniosła 40,3 mln EUR powiększone o podatek VAT i uwzględnia pomniejszenie o wartość prac wykończeniowych pozostałych do wykonania na powierzchniach najemców wynikających z podpisanych umów najmu, wartość usterek i wartość kosztów transakcyjnych. Echo Investment otrzyma dodatkowe płatności związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości blisko 7 mln EUR powiększone o VAT.

Budynek O3 Business Campus III ma 18,9 tys. mkw. powierzchni i jest obecnie w 73% wynajęty. Swoje biura mają w nim między innymi polski operator biur serwisowanych City Space, centrum medyczne Lux Med oraz EPAM Systems Poland. W ostatnim czasie podpisane zostały umowy z kolejnymi najemcami: Danish Crown (1 725 mkw. powierzchni) oraz Mota Engil (2 725 mkw.). W toku są również zaawansowane rozmowy o wynajęciu pozostałej powierzchni.

Sprzedaż O3 Business Campus III to transakcja wynikająca z przedwstępnej umowy z 2016 r., na mocy której EPP kupiło od Echo Investment pakiet siedmiu biurowców o łącznej powierzchni najmu 112 tys. mkw. Dwa z trzech budynków w O3 Business Campus trafiło do portfela EPP odpowiednio w 2016 i 2017 r. W czerwcu 2019 r. weszły one do portfela, którego właścicielem w 70% został Henderson Park a w 30% EPP.

47.2 mln EUR

Docelowa cena sprzedaży O3 Business Campus III

6.6 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

Zarząd Echo Investment podjął 11 września 2019 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2019. Łączna kwota zaliczki dywidendowej będzie wynosiła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Kwota zaliczki dywidendowej nie przekroczy połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, wykazanego w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2019 r. i obejmującym okres od 1 stycznia 2019 r. do 30 czerwca 2019 r., powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet

dywidendy (Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego o niepokryte straty i wartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona 21 października 2019 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 14 października 2019 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej oraz zbadaniu przez biegłego rewidenta Ernst&Young Audyt Polska sprawozdania finansowego Echo Investment S.A. za okres od 1 stycznia 2019 r. do 30 czerwca 2019 r., w którym potwierdzona zostanie wysokość zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego.

0,50 PLN

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

07

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

7.1 Rynek mieszkaniowy w Polsce

Równowaga na rynku mieszkaniowym

W drugim kwartale 2019 r. w sześciu największych miastach Polski utrzymała się równowaga pomiędzy popytem i podażą, natomiast liczba mieszkań sprzedanych i wprowadzonych do sprzedaży była niższa od zanotowanej w pierwszym kwartale. Od kwietnia do czerwca 2019 r., wg analiz firmy JLL, deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 15 tys. mieszkań. Liczba lokali sprzedanych przewyższyła liczbę wprowadzonych do sprzedaży jedynie o ok. 200 sztuk. Ze względu na wysoki popyt przy ograniczonej podaży, ceny mieszkań wykazywały tendencję wzrostową. W drugim kwartale tego roku wzrosły o ok. 2,9% w porównaniu do cen odnotowanych w pierwszym kwartale.

W ciągu ostatnich trzech lat przeciętna liczba lokali mieszkalnych wprowadzonych do sprzedaży kwartalnie wynosiła ok. 16,5 tys., natomiast w drugim kwartale 2019 r. wyniosła 14,9 tys., co oznacza odchylenie od średniej wartości o 10%. Wynik ten jest jednak zbliżony do liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w drugim kwartale 2018 r., kiedy wprowadzono do sprzedaży ok. 15,4 tys. mieszkań. Od kwietnia do czerwca 2019 r. aktywność deweloperów była bardzo zróżnicowana w zależności od miasta. Największy wzrost aktywności wystąpił we Wrocławiu oraz Łodzi, gdzie wprowadzono o ok. 35% więcej lokali niż w pierwszym kwartale 2019 r. To kolejny kwartał bardzo intensywnych wzrostów w stolicy Dolnego Śląska. Oferta została uzupełniona o podobną liczbę mieszkań jak w pierwszym kwartale w Warszawie (-0,2%) oraz Trójmieście (3,4%). Po dużym wzroście liczby oferowanych mieszkań w Krakowie i Poznaniu na początku roku, drugi kwartał zaskoczył dużymi spadkami nowo rozpoczętych inwestycji. W Krakowie wprowadzono do sprzedaży o 44% mniej lokali, natomiast w Poznaniu - o 65% mniej. Łącznie, w ostatnich czterech kwartałach, w sześciu największych miastach Polski podaż wyniosła 66,6 tys. mieszkań i była o 4,2 tys. jednostek większa niż popyt.

W ujęciu kwartalnym przeciętnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosły o ok. 2%. Wystąpiły jednak duże różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami. Najwyższe wzrosty zanotowano w Krakowie (5,7%) oraz w Trójmieście (3,4%), natomiast ceny na niezmienionym poziomie zanotowano w Poznaniu i Łodzi. Wzrosty w skali roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście mieszczą się w przedziale od 11,1% do 11,6%, natomiast w Łodzi oraz Poznaniu wyniosły odpowiednio 6% i 3,4%.

Spadek liczby sprzedanych mieszkań w drugim kwartale 2019 r. wyniósł 8,4% w porównaniu do pierwszego kwartału. Po stosunkowo słabym starcie roku w Trójmieście oraz Wrocławiu, sprzedaż wróciła w tych miastach do poziomów notowanych w 2018 r. Z drugiej strony na wszystkich pozostałych rynkach sprzedaż spadła: w Warszawie o 14,5%, w Krakowie o 21,5%, w Łodzi o 22,2% oraz w Poznaniu o 18%. W sumie, w ostatnich czterech kwartałach deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach 62,4 tys. mieszkań.

MIESZKANIA SPRZEDANE I WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY [W TYS. SZTUK]

7.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

Echo Investment sprzedało w pierwszym półroczu 2019 r. 641 mieszkań – o 16% więcej niż w pierwszym półroczu 2018 r. Najwięcej lokali sprzedało w Warszawie (Moje Miejsce i Reset), Łodzi (Osiedle Jarzębinowe i Fuzja) oraz Poznaniu (Apartamenty Esencja i Osiedle Jaśminowe). W lipcu i sierpniu sprzedaż utrzymywała się na dobrym, stabilnym poziomie. Łącznie w pierwszych ośmiu miesiącach sprzedaż mieszkań w Echo Investment wyniosła 810 sztuk. W całym roku spółka zamierza sprzedać około 1,3 tys. mieszkań, co będzie oznaczało ponad 30% wzrostu w porównaniu do roku 2018.

Blisko 1 tys. mieszkań Echo Investment wprowadziło do sprzedaży w pierwszych sześciu miesiącach roku. Są to projekty: Apartamenty Esencja i Nasze Jeżyce I w Poznaniu, Fuzja i Osiedle Jarzębinowe VII w Łodzi oraz Stacja 3.0 we Wrocławiu. Do końca roku planowane jest rozpoczęcie jeszcze pięciu projektów z blisko 1 100 mieszkaniami.

Od początku roku do końca czerwca Echo Investment przekazało klientom 77 mieszkań, natomiast do końca sierpnia – 230 mieszkań. W pierwszej połowie roku dwa projekty otrzymały pozwolenie na użytkowanie: Dom pod Wilgą III w Krakowie oraz Osiedle Perspektywa II w Poznaniu. Łącznie mają one ponad 150 mieszkań. Ze względu na harmonogram budowy, większość projektów mieszkaniowych otrzyma pozwolenia na użytkowania w drugiej połowie roku, co oznacza że również wtedy przypadnie zdecydowana większość przekazań. Już w trzecim kwartale pozwolenie na użytkowanie otrzymały inwestycje Nowa Dzielnica i Osiedle Jarzębinowe V w Łodzi, Rydla 32 w Krakowie oraz Zebra we Wrocławiu, które mają łącznie 560 lokali. Do końca roku pozwolenie na użytkowanie dostaną jeszcze projekty z około 630 mieszkaniami – m.in. Browary Warszawskie. Tegoroczny plan przekazań wynosi około 1,25 tys. mieszkań, co będzie oznaczało około 35% dynamiki w porównaniu do 2018 r.

Dbając o rozwój biznesu mieszkaniowego, od początku 2019 r. Echo Investment zakupiło tereny w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Warszawie, na których może powstać ok. 77 tys. mkw. mieszkań. Również znacząca część działek zabezpieczonych umowami przedwstępnymi ma przeznaczenie mieszkaniowe. Jest to m.in. działka w okolicach ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu w Warszawie, którą spółka kupuje od grupy Immofinanz.

Aby skutecznie utrzymywać przewagi konkurencyjne, Echo Investment podjęło współpracę z dostawcami nowoczesnych rozwiązań zarządzania mieszkaniami. Odpowiadając na zapotrzebowanie klientów, wyposaża każdy lokal w serce systemu do zdalnego zarządzania dostępem, temperaturą, naświetleniem i innymi funkcjami. Reaguje też na nowe potrzeby społeczne i komunikacyjne mieszkańców miast przez planowanie tzw. usług "life-services". We współpracy z Samsung Electronics spółka stworzyła pierwszy showroom pokazujący możliwości inteligentnego domu w projekcie Browary Warszawskie.

MIESZKANIA ECHO INVESTMENT W BUDOWIE – PODZIAŁ WG MIAST [LOKALE]

7.3 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem

Platforma mieszkań na wynajem Resi4Rent sukcesywnie buduje swój zasięg. W pierwszej połowie roku rozpoczęła budowę dwóch projektów w Warszawie przy ul. Taśmowej i Woronicza, w których znajdzie się łącznie 600 lokali. W trzecim kwartale rozpoczęła budowę projektu w Gdańsku, przy ul. Kołobrzeskiej (302 lokale), natomiast jeszcze we wrześniu planowane jest rozpoczęcie kolejnego projektu przy ul. Szczepanowskiego w Poznaniu (160 mieszkań).

W trzecim kwartale 2019 r. Resi4Rent otrzymało pozwolenie na użytkowanie pierwszej inwestycji Rychtalska we Wrocławiu. Mieszkania są w tej chwili wykańczane i wyposażane w meble, trwa intensywny proces ich wynajmu. Do końca tego roku platforma otrzyma pozwolenie na użytkowanie także dla projektu Wodna w Łodzi, natomiast na początku 2020 r. – dla drugiego projektu we Wrocławiu - Kępa Mieszczańska przy ul. Dmowskiego.

Strategicznym celem Resi4Rent jest zbudowanie platformy 5-7 tys. mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych 2-3 lat. Łącznie platforma ma obecnie w budowie siedem projektów z ponad 2,1 tys. mieszkaniami. Zabezpieczone projekty w Warszawie i Krakowie pozwolą Resi4Rent na wybudowanie kolejnych ponad 2 tys. lokali.

26 czerwca 2019 r. konsorcjum banków Santander Bank Polska oraz Helaba (Landesbank Hessen-Thüringen) udzieliły Resi4Rent 198 mln zł kredytu budowlanego na cztery projekty, które łącznie będą miały około 1 060 mieszkań na wynajem. Są zlokalizowane w Poznaniu przy ul. Szczepanowskiego, Warszawie przy ul. Taśmowej i Woronicza oraz w Gdańsku, przy ul. Kołobrzeskiej. Kredyt budowlany po zakończeniu projektów i ich zasiedleniu zostanie przekonwertowany na kredyt inwestycyjny w wysokości do 230 mln zł. Projekty, których finansowanie zapewniają Santander Bank Polska oraz Helaba, będą gotowe pod koniec 2020 i w 2021 r. Finansowanie pierwszych czterech projektów Resi4Rent położonych w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi zapewniło w ubiegłym roku konsorcjum z Bankiem Pekao na czele.

Resi4Rent to instytucjonalna platforma mieszkań standardu popularnego, przeznaczonych wyłącznie na wynajem długoterminowy, która oferuje wykończone lokale, wyposażone w podstawowe meble i urządzenia, a także – na życzenie najemcy – całkowicie umeblowane. Platforma powstała w 2018 r. Jest wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment, które posiada 30% udziałów, oraz jednej z wiodących, międzynarodowych firm zarządzających funduszami, która kontroluje 70%. Echo Investment jest deweloperem projektów dla Resi4Rent oraz świadczy dla platformy niektóre usługi, jak np. poszukiwanie i zakup działek.

08

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

8.1. Rynek biurowy w Polsce

Warszawa

Po spokojnym pierwszym kwartale 2019 r., w drugim kwartale rynek zdecydowanie przyspieszył i zgodnie z przewidywaniami analityków, nastąpił znaczny wzrost popytu na powierzchnie biurowe. Osiągnął on rekordowy poziom w ujęciu kwartalnym i wyniósł 266 tys. mkw. Największe podpisane umowy najmu dotyczyły powierzchni dla Getin Noble Banku oraz Warty. Obie firmy wynajęły łącznie ponad 30 tys. mkw.

Współczynnik pustostanów obniżył się do poziomu 8,5%. Należy podkreślić, że w centrum współczynnik ten jest zdecydowanie niższy i wyniósł 5,6%. Dzięki silnemu popytowi, zauważalne jest również ograniczanie zachęt dla najemców przy stabilnych czynszach na poziomie 23-24 EUR za 1 mkw. miesięcznie w centrum oraz ok. 15,5-16 EUR - poza centrum Warszawy.

W związku z bardzo dużą aktywnością ze strony popytowej, deweloperzy nie zwalniają tempa. W pierwszym półroczu oddali do użytku łącznie 80,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największym nowym obiektem był biurowiec Echo Investment Moje Miejsce zlokalizowany na Mokotowie. Obecnie w budowie pozostaje około 780 tys. mkw. Większość z tych projektów (ok. 70%) zlokalizowanych jest w centrum oraz na Woli.

Rynki regionalne

W największych sześciu miastach w drugim kwartale 2019 r. oddano do użytku podobną ilość powierzchni biurowej jak w pierwszym kwartale, tj. 113 tys. mkw. Łącznie, od początku roku, oddano 235 tys. mkw. w 24 projektach. Najwięcej powierzchni oddane zostało w Krakowie oraz Poznaniu. W budowie pozostaje ok. 850 tys. mkw., głównie we Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Trójmieście.

Po stronie popytu odnotowane zostały bardzo pozytywne dane. W drugim kwartale wynajęto o ok. 50 tys. mkw. więcej, niż w pierwszym kwartale 2019 r.: wg. analityków Knight Frank całkowity popyt wyniósł 294 tys. mkw. Poziom pustostanów nie zmienił się i wynosi ok. 9,4%. Nie zanotowano również zmian w poziomie czynszów, które wahają się w zależności od miasta i lokalizacji między 10,5 do 15 EUR za 1 mkw. miesięcznie.

PODAŻ POWIERZCHNI BIUROWEJ W MIASTACH REGIONALNYCH NA KONIEC 2 KW. 2019 R. [TYS. MKW.]

8.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

Na koniec drugiego kwartału 2019 r. Echo Investment miało w budowie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 140 tys. mkw. W maju została zakończona budowa pierwszego biurowca Moje Miejsce w Warszawie (był to największy budynek oddany do użytku w drugim kwartale w Warszawie) i rozpoczęta budowa drugiego etapu tego kompleksu. W pierwszym budynku pracują już najemcy, m.in. Havas Media. W tym samym miesiącu ruszyła także budowa biurowca React w Łodzi. Do końca roku planowane jest jeszcze rozpoczęcie budowy Midpoint 71 we Wrocławiu oraz biurowca w Gdańsku przy ul. Nowomiejskiej.

W Katowicach, zgodnie z harmonogramem, przebiega realizacja dwóch etapów kompleksu Face2Face z 47 tys. mkw. powierzchni najmu. Jednocześnie podpisywane są umowy z kluczowymi najemcami, wśród których są już m.in. Medicover, Orange, Perform Content czy DAZN. Pierwszy budynek Face2Face w lipcu osiągnął swoją docelową wysokość. Obecnie trwają w nim prace przy elewacjach i instalacjach.

Największa podpisana umowa najmu w pierwszej połowie roku dotyczyła blisko 11 tys. mkw. powierzchni w Biurach przy Willi w kompleksie Browary Warszawskie. Najemcą była sieć elastycznej powierzchni biurowej WeWork. Ponieważ WeWork wynajął wcześniej powierzchnię w budynku Biura przy Bramie, to dzięki temu Browary Warszawskie staną się jedną z największych przestrzeni co-workingowych w Polsce. Biura przy Willi latem osiągnęły swoją docelową wysokość 16 kondygnacji. W budynku trwa montaż elewacji oraz instalacji wentylacyjnej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej czy wind. Prowadzone rozmowy z potencjalnymi najemcami powierzchni biurowej w Browarach Warszawskich są bardzo obiecujące.

09

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

9.1 Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

Po stosunkowo spokojnym początku roku, rynek handlowy w drugim kwartale nabrał tempa. Deweloperzy dostarczyli w tym czasie na rynek 177 tys. mkw. powierzchni handlowej, w tym największy udział miała Galeria Młociny o powierzchni 84,8 tys. mkw., którą wybudowało Echo Investment oraz EPP. Warto nadmienić, że jest to największa galeria handlowa otwarta od 2016 r. Na pozostałą część podaży złożyło się siedem innych obiektów oraz rozbudowy istniejących galerii.

Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce, wg analityków JLL, wynosi 265 mkw. na 1 tys. mieszkańców i jest bliskie średniej z krajów Europy Zachodniej. Ze względu na tak wysoki poziom nasycenia, projekty przygotowywane do budowy muszą wyróżniać się innowacyjnym podejściem do koncepcji funkcjonalnej, doboru najemców oraz projektu. To czyni ten rynek bardziej wymagającym i wymaga dużego doświadczenia od inwestorów i deweloperów.

Ważnym wydarzeniem na rynku handlowym było ogłoszenie wejścia na polski rynek marki Primark. Pierwszy sklep tej irlandzkiej, popularnej sieci zostanie otwarty w Galerii Młociny. W tym samym obiekcie pojawiły się również takie nowe marki, jak Sloggi, Gagliardi, Pesto Cafe. Dodatkowo kolejne marki zapowiedziały

Sklep Primark w Birmingham. Już za kilka miesięcy ta irlandzka sieć otworzy pierwszą placówkę w Polsce – w warszawskiej Galerii Młociny.

wejście w najbliższych miesiącach: H&M weekend, American Urban Outfitters oraz H&M Monki.

Czynsze w obiektach handlowych pozostają stabilne, tj. w Warszawie najwyższe stawki sięgnęły 130 EUR

9.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Największym wydarzeniem pierwszego półrocza 2019 r. w sektorze nieruchomości handlowych było otwarcie 23 maja Galerii Młociny w Warszawie. Niemal w pełni wynajęty obiekt zgromadził ponad 220 sklepów oraz punktów usługowych, komfortowe biura, centrum medyczne, miejsca zabaw dla dzieci, klub fitness oraz blisko 50 restauracji, kawiarni i punktów gastronomicznych, jak również pierwsze wielosalowe kino na Bielanach. Zgodnie z trendami w sektorze nieruchomości handlowych, około 20% powierzchni galerii zostało wykorzystane na ofertę niehandlową – usługową, rozrywkową i gastronomiczną. Przestrzeń restauracyjna i rozrywkowa – zajmująca cały poziom +2 i połączona z zielonym ogrodem na dachu – została zaprojektowana przez architektów z renomowanego studia Broadway Malyan. Galeria powstała tuż przy węźle Młociny – w jednym z najlepiej skomunikowanych punktów w Warszawie, z bezpośrednim dostępem do metra, licznych linii tramwajowych i autobusów miejskich, podmiejskich i krajowych, stacji rowerowej oraz parkingu P&R. To najważniejsze miejsce przesiadkowe północnej części miasta i sąsiednich miejscowości, z którego co roku korzysta ponad 24 mln pasażerów. Inwestorami Galerii Młociny są spółki EPP (70 proc. udziałów) i Echo Investment (30 proc. udziałów). Pierwsza zarządza budynkiem, natomiast druga odpowiadała całościowo za proces za mkw., zaś w miastach regionalnych – od 40 do 60 EUR za mkw.

deweloperski i najem. Wśród renomowanych marek obecnych w Galerii Młociny należy wymienić m.in. grupę Inditex (Zara, Zara Home, Oysho, Massimo Duti, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear), H&M, Van Graff, TK Maxx, C&A, CCC, Media Markt czy RTV Euro AGD. Swoje premierowe sklepy mają też m.in. takie marki jak Gagliardi, Sloggi czy Mayoral. W lipcu swoje wejście do Galerii Młociny potwierdziła również międzynarodowa sieć handlowa Primark. Jej sklep w Galerii Młociny będzie pierwszą placówką w Polsce. Sieć wynajęła 5,7 tys. mkw. (z czego 3,7 tys. to powierzchnia handlowa), lokal już został przejęty i wkrótce rozpoczną się w nim prace wykończeniowe. Primark potwierdził również, że we wrześniu rozpocznie proces rekrutacji pracowników w Polsce.

Wiosną na terenie dawnej fabryki Karola Scheiblera przy ul. Tymienieckiego w Łodzi wbito pierwsze łopaty i tym samym rozpoczęto budowę Fuzji – kolejnego miastotwórczego projektu realizowanego przez Echo Investment. Dział centrów handlowych pracuje nad koncepcją komercjalizacji przestrzeni usługowych i restauracyjnych tego projektu. Pierwsze umowy najmu zostały również podpisane przez przyszłych najemców przestrzeni usługowych w Browarach Warszawskich.

10

Inwestycje w nieruchomości – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

10.1. Wysoka aktywność na rynku inwestycyjnym

W pierwszej połowie 2019 r. rynek inwestycyjny wykazał się dużą aktywnością. Wolumen transakcji osiągnął prawie 2,7 mld EUR. Ponad 60% z tej kwoty stanowiły transakcje na rynku biurowym, ok. 16% dotyczyło inwestycji handlowych, ok. 15% – magazynów.

Na rynku biurowym sfinalizowano 46 transakcji o łącznej wartości 1,6 mld EUR. Warto zaznaczyć, że 40% to akwizycje w miastach regionalnych. Do największych transakcji zaliczyć należy zakup biurowców West Station w Warszawie przez Mapletree Investment, Ethos w Warszawie przez Credit Suisse, Business Garden Wrocław przez ISOC oraz Biura przy Bramie (w kompleksie Browary Warszawskie) przez GLL. Stopy kapitalizacji za najlepsze produkty na rynku biurowym w Warszawie spadły poniżej 5%, natomiast na rynkach regionalnych pozostały na niezmiennych poziomach 5,75%-7%.

Łączna wartość transakcji na rynku handlowym wyniosła ok. 450 mln EUR, w ramach tej kwoty zamknięto 11 transakcji. Największym zakupem była druga transza portfela M1, które trafiły do spółki EPP. Do najważniejszych należy również zaliczyć przejęcie King Cross Praga w Warszawie przez Atrium RE oraz Silesia Outlet w Gliwicach przez Neinver RE. Stopy kapitalizacji za najlepsze produkty oscylują na poziomie nieco powyżej 4%.

UDZIAŁ SEKTORÓW W TRANSAKCJACH INWESTYCYJNYCH ZAWARTYCH W POLSCE W PIERWSZEJ POŁOWIE 2019 R.

10.2 Osiągnięcia Echo Investment na rynku inwestycyjnym

Doskonała kondycja rynku inwestycyjnego w Polsce sprzyja realizowaniu przez Echo Investment strategicznego celu, jakim jest skupienie się na aktywności wyłącznie deweloperskiej.

Najważniejszym wydarzeniem z punktu widzenia rynku nieruchomości inwestycyjnych w pierwszym półroczu 2019 r. było zamknięcie sprzedaży pierwszego biurowca Browarów Warszawskich – Biur przy Bramie. Ostateczna umowa z kupującym - GLL Real Estate Partners – została podpisana 29 marca 2019 r. Ostateczna cena sprzedaży biurowca wyniesie 76,8 mln EUR, po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z umową, cena sprzedaży jest płatna w dwóch transzach. Pierwsza rata w wysokości 38,6 mln EUR netto została zapłacona niezwłocznie po zawarciu umowy, natomiast pozostała część ceny - po spełnieniu się warunków ustalonych przez strony – 3 lipca 2019 r.

Budynek Biur przy Bramie dostał pozwolenie na użytkowanie w czwartym kwartale 2018 r. Ma 15,7 tys. mkw. powierzchni, którą zajmują przede wszystkim L'Oréal Polska, EPAM Poland i WeWork.

W trzecim kwartale Echo Investment sprzedało trzeci budynek kompleksu biurowego O3 Business Campus w Krakowie. Nabywcą jest konsorcjum Henderson Park i EPP. Transakcja jest warta 47,2 mln EUR.

Echo Investment przygotowuje się do zaoferowania na rynku kolejnych inwestycji. Aktualnie jest właścicielem gotowego budynku biurowego Moje Miejsce I, centrum handlowego Libero w Katowicach oraz 30% udziałów w warszawskiej Galerii Młociny.

Świetna kondycja rynku zachęca do rozpoczynania budowy kolejnych projektów oraz ułatwia dostęp do kapitału. Od początku roku spółki celowe Echo Investment otrzymały kredyty bankowe na budowę biurowców Biura przy Willi i Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie w Warszawie, West 4 Business Hub we Wrocławiu, Face2Face w Katowicach oraz React w Łodzi.

Segmenty Grupy Kapitałowej – struktura finansowa

PRZYPISANIE AKTYWÓW I ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW NA 30.06.2019 R. [TYS. PLN]

PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	30.06.2019	30.06.2018
Mieszkania	1 214 052	962 441
Biura	1 806 910	1 261 948
Centra handlowe	960 667	739 586
Resi4Rent	269 611	-
Pozostałe	284 107	733 807
Razem	4 535 347	3 697 782

4 535 mln PLN

Łączna wartość aktywów na 30 czerwca 2019 r.

3 001 mln PLN

Łączna wartość zobowiązań na 30 czerwca 2019 r.

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	30.06.2019	30.06.2018
Mieszkania	700 200	317 101
Biura	666 173	493 399
Centra handlowe	336 247	127 590
Resi4Rent	145 007	-
Pozostałe	1 153 471	1 244 622
Razem	3 001 098	2 182 712

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZ-TÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2019 DO 30.06.2019 R. [TYS. PLN]

37,6 mln PLN

Zysk brutto ze sprzedaży za pierwszą połowę 2019 r.

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY, KOSZTÓW
WŁASNYCH SPRZEDAŻY I ZYSKU BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2019 DO 30.06.2019 R.
[TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Mieszkania	42 080	35 154	6 926
Biura	33 870	23 648	10 222
Centra handlowe	36 398	20 084	16 314
Pozostałe	18 453	14 353	4 100
Razem	130 801	93 239	37 562

SEGMENT MIESZKANIOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	41 282	31 211	10 071
Wynajem	151	88	63
Utrzymanie projektów w przygotowaniu i budowie	647	1 592	(945)
Koszty projektów ukończonych w latach ubiegłych	-	2 263	(2 263)
Razem	42 080	35 154	6 926

SEGMENT BIUROWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Wynajem	15 595	8 236	7 359
Usługi (wykończenie)	18 130	15 103	3 027
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	145	309	(164)
Razem	33 870	23 648	10 222

SEGMENT HANDLOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	6 440	5 111	1 329
Wynajem	25 792	11 301	14 491
Usługi (prowadzenie budowy)	3 993	3 283	710
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	173	389	(216)
Razem	36 398	20 084	16 314

POZOSTAŁE [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	12 348	11 762	586
Wynajem	2 526	700	1 826
Usługi	3 579	1 891	1 688
Razem	18 453	14 353	4 100

Portfel nieruchomości

12.1 Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Rydla 32 Kraków, ul. Rydla	5 700	95	100%	48,5	36,5	86%	I kw. 2018	III kw. 2019
Osiedle Jarzębinowe V Łódź, ul. Okopowa	8 100	145	87%	43,1	34,0	87%	IV kw. 2017	III kw. 2019
Osiedle Jarzębinowe VI Łódź, ul. Okopowa	3 300	52	35%	20,0	15,7	52%	IV kw. 2018	I kw. 2020
Osiedle Jarzębinowe VII Łódź, ul. Okopowa	6 100	105	1%	35,6	28,4	13%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Nowa Dzielnica Łódź, ul. Wodna	5 300	87	80%	29,7	22,8	94%	III kw. 2017	III kw. 2019
Fuzja I Łódź, ul. Tymienieckiego	14 200	282	20%	104,0	78,8	12%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Osiedle Jaśminowe IV Poznań, ul. Sielawy	5 300	103	92%	32,4	23,4	49%	II kw. 2018	I kw. 2020
Osiedle Perspektywa III Poznań, ul. Sielawy	5 600	105	99%	30,9	25,4	62%	IV kw. 2017	IV kw. 2019
Apartamenty Esencja Poznań, ul. Grabary	12 500	261	28%	114,8	86,6	22%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Nasze Jeżyce I Poznań, ul. Szczepanowskiego	7 500	142	17%	57,7	44,5	19%	II kw. 2019	I kw. 2021

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Browary Warszawskie B Warszawa, ul. Grzybowska	10 500	190	97%	125,0	77,0	77%	IV kw. 2017	III kw. 2019
Browary Warszawskie C Warszawa, ul. Grzybowska	6 900	114	98%	91,8	50,8	82%	IV kw. 2017	III kw. 2019
Browary Warszawskie E Warszawa, ul. Grzybowska	5 700	81	30%	113,4	72,1	28%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Widoki Mokotów Warszawa, ul. Puławska	4 800	77	41%	69,2	50,3	54%	IV kw. 2017	I kw. 2020
Osiedle Reset I Warszawa, ul. Taśmowa	7 300	159	91%	66,2	55,3	88%	IV kw. 2017	IV kw. 2019
Osiedle Reset II Warszawa, ul. Taśmowa	12 200	255	60%	117,8	95,9	43%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Moje Miejsce Warszawa, ul. Beethovena	13 300	251	62%	131,2	96,6	51%	III kw. 2018	II kw. 2020
Zebra Wrocław, ul. Zakładowa	11 300	233	97%	75,6	55,3	81%	III kw. 2017	III kw. 2019
Grota - Roweckiego 111 etap III Wrocław, ul. Grota-Roweckiego	2 600	53	92%	16,1	12,7	56%	IV kw. 2018	IV kw. 2019
Ogrody Graua Wrocław, ul. Gdańska	4 000	57	47%	44,2	32,5	40%	IV kw. 2018	II kw. 2020
Stacja 3.0 Wrocław, ul. Mińska	11 000	204	0%	88,2	64,7	20%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Razem	163 200	3 051		1 455,4	1 059,3

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Wita Stwosza I Kraków, ul. Wita Stwosza	13 700	217	132,2	82,6	18%	III kw. 2020	I kw. 2022
Wita Stwosza II Kraków, ul. Wita Stwosza	12 400	196	121,7	73,9	18%	III kw. 2021	I kw. 2023
Rydlówka I Kraków, ul. Rydlówka	5 900	108	53,8	41,1	25%	I kw. 2020	III kw. 2021
Rydlówka II Kraków, ul. Rydlówka	6 000	110	55,4	41,4	26%	II kw. 2020	IV kw. 2021
Osiedle Krk I Kraków, Krowodrza	9 700	218	87,0	65,6	40%	IV kw. 2019	I kw. 2021
Osiedle Krk II Kraków, Krowodrza	9 700	218	89,9	66,3	29%	I kw. 2020	IV kw. 2021
Osiedle Jarzębinowe VIII Łódź, ul. Okopowa	6 100	101	36,2	28,9	12%	I kw. 2020	IV kw. 2021

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt		PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Nasze Jeżyce II Poznań, ul. Szczepanowskiego		8 100	168	61,6	47,2	15%	III kw. 2019	II kw. 2021
Apartamenty Esencja II Poznań, ul. Garbary		5 100	100	45,8	36,0	23%	III kw. 2020	I kw. 2020
Stacja Wola I Warszawa, ul. Ordona		20 100	387	191,0	137,8	26%	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Stacja Wola II Warszawa, ul. Ordona		28 800	535	280,7	196,4	26%	I kw. 2021	I kw. 2023
Fuzja II Łódź, ul. Tymienieckiego		11 700	212	90,0	64,4	9%	II kw. 2020	I kw. 2022
Fuzja III Łódź, ul. Tymienieckiego		8 600	152	70,4	47,8	9%	II kw. 2021	IV kw. 2022
Osiedle Enter I Poznań, ul. Sielawy		12 000	222	76,5	56,6	4%	IV kw. 2019	III kw. 2021
Osiedle Enter II Poznań, ul. Sielawy		8 500	153	54,8	40,0	4%	II kw. 2020	I kw. 2022
Osiedle Enter III Poznań, ul. Sielawy		9 600	159	62,0	45,0	3%	II kw. 2021	I kw. 2023
	Razem	176 000	3 256	1 509	1 071,2

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6% wyna-

grodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W BUDOWIE

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Rychtalska Wrocław, ul. Zakładowa	11 400	302	8,4	76,8	IV kw. 2017	III kw. 2019	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Browary Warszawskie Warszawa, ul. Grzybowska	19 000	451	16,6	187,6	IV kw. 2017	III kw. 2020	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Wodna Łódź, ul. Wodna	7 900	211	4,9	52,4	IV kw. 2017	IV kw. 2019	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Kępa Mieszczańska Wrocław, ul. Dmowskiego	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2018	I kw. 2020	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Taśmowa Warszawa, ul. Taśmowa	13 000	372	10,9	113,4	I kw. 2019	IV kw. 2020	Własność Resi4Rent
Woronicza Warszawa, ul. Woronicza	7 900	229	6,3	61,8	II kw. 2019	I kw. 2021	Własność Resi4Rent
Razem	68 500	1 834	53,9	568,3

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W PRZYGOTOWANIU

Projekt			Planowane roczne
	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Szczepanowskiego Poznań, ul. Szczepanowskiego	5 000	160	3,8	42,9	III kw. 2019	III kw. 2021	Przedwstępna umowa sprzedaży działki z Echo Investment do Resi 4 Rent
Kołobrzeska Gdańsk, ul. Kołobrzeska	10 200	302	8,8	90,3	III kw. 2019	III kw. 2021	Działka zakupiona przez Resi4Rent w III kwartale 2019 r.
Razem	15 200	462	12,6	133,2

12.3 Biura

Legenda:

GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master

lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej jest pomniejszony o zobowiązanie do podziału zysku (profit share) i rezerwę na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

PROJEKTY BIUROWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres		GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpozna ny zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
O3 Business Campus III Kraków, ul. Opolska		18 900	73%	3,3	118,9	73%	53,5	I kw. 2018	Umowa ROFO z EPP. Budynek sprzedany w 3 kw. 2019 r.
Moje Miejsce I Warszawa, ul. Beethovena		18 700	64%	3,4	149,4	90%	36,5	II kw. 2019	Umowa ROFO z Globalworth Poland
	Razem	37 600		6,7	268,3		90,0

PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynaję cia [%]	Plano wane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpozna ny zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Rozpo częcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Face 2 Face I Katowice, ul. Grundmanna	20 400	77%	3,6	151,8	42%	18,3	II kw. 2018	IV kw. 2019
Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary KGH) Warszawa, ul. Grzybowska	45 600	24%	10,7	498,2	27%	184,5	III kw. 2018	III kw. 2020
West 4 Business Hub I Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	15 600	-	2,6	112,6	21%		IV kw. 2018	III kw. 2020
Face 2 Face II Katowice, ul. Grundmanna	26 400	42%	4,6	196,1	15%	4,9	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena	16 900	-	3,0	133,7	23%		II kw. 2019	IV kw. 2020	umowa ROFO z Globalworth Poland
React I Łódź, al. Piłsudskiego	15 000	-	2,6	102,4	14%		II kw. 2019	IV kw. 2020
Razem	139 900		27,2	1 194,8		207,7

PROJEKTY BIUROWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Solidarności Gdańsk, ul. Nowomiejska	30 600	5,1	211,1	11%	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Midpoint 71 Wrocław, ul. Powstańców Śląskich	36 100	6,6	292,2	17%	III kw. 2019	II kw. 2021
Wita Stwosza Kraków, ul. Wita Stwosza	29 600	5,2	234,8	13%	III kw. 2020	II kw. 2022
Al. Pokoju (etap I) Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju	19 500	3,4	160,1	23%	I kw. 2020	III kw. 2021
Al. Pokoju (etap II) Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju	21 900	3,9	180,5	23%	III kw. 2020	II kw. 2022
Swobodna Wrocław, ul. Swobodna	33 100	6,2	288,4	16%	II kw 2020	II kw. 2022
React II Łódź, al. Piłsudskiego	26 600	4,5	180,4	6%	II kw. 2020	I kw. 2022
React III Łódź, al. Piłsudskiego	12 700	2,2	91,5	5%	IV kw. 2021	I kw. 2023
Fuzja C Łódź, ul. Tymienieckiego	9 600	1,7	72,3	7%	II kw. 2020	I kw. 2022
Fuzja D Łódź, ul. Tymienieckiego	10 300	1,9	77,2	7%	II kw. 2020	I kw. 2022
Piotra Skargi Katowice, ul. P. Skargi	22 700	3,8	151,5	8%	II kw. 2020	I kw. 2022
Razem	252 700	44,7	1 939,7

12.4 Projekty handlowe

Legenda:

GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują w tylko w przypadku niektórych projektów.

Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej

jest pomniejszony o zobowiązanie do podziału zysku (profit share) i rezerwę na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

PROJEKTY HANDLOWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Przychody NOI [mln EUR]	Budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Libero Katowice, ul. Kościuszki	44 900	99%	9,4	383,5	100%	175,0	IV kw. 2018	umowa ROFO z EPP
Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK "Kampinos"	84 800	97%	22,1	1 276,2	89%	72,0 *	II kw. 2019	Joint venture z EPP w proporcjach 30:70%
Razem	129 700		31,5	1 659,7		247,0

*Dotyczy 30% wartości projektu.

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Inwestycja jest realizowana w joint-venture z EPP. Grupa Echo Investment będzie posiadała w projekcie docelowo 30% udziałów. Data rozpoczęcia budowy jest spodziewana na 2021/2022 r.

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Handel, usługi, rozrywka		116 500	39,1	1 933,1	16%
Biura		60 700	14,7	780,7	14%
Hotel		18 900	5,1	288,6	12%
	Razem	196 100	58,9	3 002,4

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Planowa ne roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Mieszkania na sprzedaż		18 400	261	324,5	-	216,5	13%
Mieszkania na wynajem Resi4Rent		16 300	444	-	14,7	144,5	18%
	Razem	34 700	705	324,5	14,7	361,0

12.6 Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt		Powierzchnia działki [mkw.]	Potencjał GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Łódź, ul. Tymienieckiego		32 100	37 400	działka pod biura i usługi
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu		32 300	55 000	działka pod kolejne etapy projektu biurowego West 4 Business Hub
Warszawa, ul. Chłodna/Wronia		600	1 100	działka pod mieszkania
Poznań, ul. Hetmańska		65 300	80 000	działka pod mieszkania i biura
Kraków, al. Pokoju		4 000	18 500	działka pod mieszkania
Poznań, Naramowice		58 100	49 700	działka pod mieszkania
	Razem	192 400	241 700

GRUNTY INWESTYCYJNE

Nieruchomość	Powierzchnia działki [mkw.]		Uwagi
Poznań, Pamiątkowo		874 200	umowa przedwstępna sprzedaży
Poznań, Naramowice		99 500
Koszalin, ul. Krakusa i Wandy		39 300	umowa przedwstępna sprzedaży
Katowice, ul. Jankego		26 200
Poznań, Sołacz		17 300
Zabrze, ul. Miarki		8 100
Warszawa, ul. Konstruktorska		7 200
Radom, Beliny		6 300
Warszawa, ul. Woronicza		5 100	działka z przeznaczeniem na akademiki Student House
	Razem	1 083 200

Główne inwestycje w pierwszym półroczu 2019 r. – zakupy nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2019 R.

Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
1 kw. 2019	Wrocław, ul. Swobodna	prawo użytkowania wieczystego oraz własność	7,9 tys. mkw.	33,1 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej
1 kw. 2019	Wrocław, ul. Mińska	własność	8,9 tys. mkw.	11 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
1 kw. 2019	Kraków, ul. Rydlówka	własność	9,1 tys. mkw.	12 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
1 kw. 2019	Kraków, al. Pokoju 2	prawo użytkowania wieczystego	4 tys. mkw.	18,5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Poznań, ul. Garbary	prawo użytkowania wieczystego	2,9 tys. mkw.	5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Kraków, Krowodrza	prawo użytkowania wieczystego	7,8 tys. mkw.	19,3 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Warszawa ul. Antoniewska	własność	14,4 tys. mkw.	10,2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej

1 600 pln

Średni koszt gruntu na 1 mkw. powierzchni najmu lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach zakupionych w 2019 r.

W pierwszej połowie 2019 r. grupa Echo Investment zakupiła nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę o potencjale blisko 109,1 tys. mkw. powierzchni biurowej i mieszkaniowej. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła blisko 169,3 mln zł. Dodatkowo zabezpieczone umowami przedwstępnymi są działki pozwalające wybudować 209,8 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i handlowej.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w drugim kwartale 2019 r.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej w drugim kwartale 2019 r.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWA-NYCH MIESZKAŃ [W SZT.]

a. Przychody z tytułu przekazania klientom 54 mieszkań. b. Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 66,2 mln zł.

ZYSK Z NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH W PODZIALE NA NIERUCHOMOŚCI [MLN PLN]

Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie K, GH), Warszawa
O3 Business Campus III, Kraków
Face2 Face Business Campus II, Katowice (pierwsza wycena)
Pozostałe (w tym zmiana wyceny wartości godziwej Libero w Katowicach -9 mln zł)
f. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.
g. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
c. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.
d. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.
e. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału

a. Przychody z tytułu wydania kupującym mieszkań, głównie w projektach:
- − Dom pod Wilgą III i Rydla 32 w Krakowie;
- − Osiedle Jarzębinowe V i Nowa Dzielnica w Łodzi;
- − Osiedle Perspektywa II w Poznaniu;
- − Browary Warszawskie B i C, Reset I w Warszawie;
- − Zebra we Wrocławiu.
b. Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji i w budowie:
- − Face 2 Face I & II w Katowicach;
- − Moje Miejsce I w Warszawie;
- − Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie KGH) w Warszawie;
- − Moje Miejsce w Warszawie;
- − Libero w Katowicach.
c. Pierwsze wyceny do wartości godziwej budowanych biurowców:
- − React I w Łodzi;
- − Moje Miejsce II w Warszawie;
- − West 4 Business Hub we Wrocławiu;
- − Mid Point 71 we Wrocławiu.
d. Wycena i sprzedaż zakończonych inwestycji: − O3 Bussines Campus III w Krakowie.
e. Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwestycje:
- − Galeria Młociny w Warszawie;
- − Towarowa 22 w Warszawie;
- − Resi 4 Rent.
f. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.
g. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.
h. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.
i. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.
j. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
k. Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale lecz z różną intensywnością. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji

inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Ze względu na sezonowość procesu budowy, zdecydowana większość inwestycji mieszkaniowych jest oddawana do użytku w drugiej połowie roku. Z tego powodu Echo Investment przekazuje gotowe mieszkania klientom i księguje przychody i zyski z nich głównie w trzecim i czwartym kwartale, natomiast liczba przekazań w pierwszym i drugim kwartale jest relatywnie niska.

Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

Informacje dotyczące dywidendy

17.1 Polityka dywidendowa

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie;
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

"Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd Spółki będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej"

17.2 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2018 r.

Zarząd Echo Investment podjął 8 listopada 2018 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2018. Łączna kwota przeznaczona na wypłatę zaliczki dywidendowej wynosiła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Kwota zaliczki dywidendowej nie przekraczała połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy oraz pomniejszonego o niepokryte straty i akcje własne. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 19 grudnia 2018 r. tym

akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 12 grudnia 2018 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Zaliczka dywidendowa została wypłacona po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej (zgoda została uzyskana 15 listopada 2018 r.) oraz zbadaniu przez biegłego rewidenta Ernst&Young Audyt Polska sprawozdania finansowego Echo Investment S.A. za okres od 1 stycznia 2018 r. do 30 czerwca 2018 r., w którym potwierdzona została zakładana wysokość zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego (potwierdzone 16 listopada 2018 r.).

0,50PLN

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2018 r.

Zgodnie z uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Echo Investment S.A. z 25 czerwca 2019 r., zysk netto osiągnięty przez spółkę w zakończonym roku obrotowym 2018 w wysokości 42 431 650,15 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych zasadach:

1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 163 913 640,85 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy spółki jako dywidenda.
1. Na poczet dywidendy została zaliczona kwota 206 345 291 zł wypłacona w dniu

19 grudnia 2018 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy.

Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariusze postanowili, że spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2018.

Akcjonariusze zdecydowali również, że niepodzielony wynik finansowy (zysk) z lat ubiegłych w wysokości 2 243 582 zł, powstały w związku ze zmianą zastosowanych przez spółkę zasad polityki rachunkowości, ZWZA przeznaczyło na Fundusz Dywidendowy.

17.3 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

0,50PLN

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

18.1 Obligacje

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 30.06.2019 R. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość emisji	Termin wykupu	Warunki oprocentowania	Zabezpieczenia	Rynek notowań
	Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2016	PLECHPS00209	mBank S.A.	100 000	18.11.2020	WIBOR 6M	BRAK	ASO CATALYST
					+ marża 3,0%
1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.		155 000 31.03.2021	WIBOR 6M	BRAK	ASO CATALYST
					+ marża 2,9%
2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	150 000	30.11.2021	WIBOR 6M	BRAK	ASO CATALYST
					+ marża 2,9%
1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.		140 000 25.04.2022	WIBOR 6M	BRAK	ASO CATALYST
					+ marża 2,9%
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.		100 000 11.04.2023	WIBOR 6M	BRAK	ASO CATALYST
					+ marża 4,25%
		Razem	645 000
	Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.		100 000 06.07.2021	WIBOR 6M		BRAK rynek regulowany
serii E					+ marża 2,9%		CATALYST

		Obligacje razem	1 078 832
		Razem	433 832
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832 21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii I		PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A. , Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000 08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.	50 000 22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000 27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000 11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK rynek regulowany CATALYST

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT W PIERWSZEJ POŁOWIE 2019 R. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość emisji	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1/2014	PLECHPS00134	mBank S.A.	100 000 19.02.2019		WIBOR 6M + marża 3,6%
dla inwestorów instytucjonalnych
2/2014	PLECHPS00159	mBank S.A.		70 500 15.05.2019	WIBOR 6M + marża 3,6%
dla inwestorów instytucjonalnych*

* 1 000 sztuk obligacji tej serii o wartości nominalnej 10 mln zł zostało wykupione i umorzone 12 kwietnia 2019 r.

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT W PIERWSZEJ POŁOWIE 2019 R. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
J dla inwestorów indywidualnych	PLECHPS00290	konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	18 832 21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
J2 dla inwestorów indywidualnych	PLECHPS00290	DM PKO Banku Polskiego S.A.	15 000 21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
1/2019 dla inwestorów instytucjonalnych	PLECHPS00308	mBank S.A.	100 000 11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%

Wszystkie obligacje wyemitowane przez Echo Investment nie są zabezpieczone. Wszystkie są też przedmiotem obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie. Po dacie bilansowej Echo Investment nie wykupowało i nie emitowało żadnych obligacji.

18.2 Kredyty

17.2. LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 30.06.2019 R. [TYS. PLN]

Bank		Kwota wg umowy	Stan zadłużenia	Oprocentowanie	Termin spłaty	Zabezpieczenie
PKO BP S.A. *		75 000		WIBOR 1M + marża	30.10.2020	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Alior Bank S.A.		75 000		WIBOR 3M + marża	15.12.2019	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Santander S.A.**		100 000	2 595	WIBOR 1M + marża	30.11.2020	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
BNP Paribas ***		62 000		WIBOR 1M + marża	16.12.2019	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
	Razem	312 000	2 595

* Dostępna kwota kredytu na 30 czerwca 2019 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 58,5 mln zł.

** W ramach limitu kredytowego w wysokości 100 mln zł Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln zł oraz sublimit do kwoty

25 mln zł przeznaczony na gwarancje. Na 30 czerwca 2019 r. wysokość dostępnego limitu na gwarancje wynosiła 24,2 mln zł.

*** Na 30 czerwca 2019 r. dostępna kwota kredytu pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi blisko 60 mln zł.

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 30.06.2019 R.

Podmiot zacią gający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania	kredytu [tys.] Oprocentowanie	Termin spłaty	Zabezpieczenia
Galeria Libero - Projekt Echo 120	Santander Bank Polska S.A., Bank	67 566 EUR	57 331 EUR	Marża + EURIBOR 3M	10.04.2026	hipoteki, umowa o ustanowieniu za stawów rejestrowych i finansowych,
Sp. z. o.o. Sp. K.	BNP Paribas S.A.	12 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	10.07.2021	pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporząd kowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kre dytobiorcy z wybranych umów
Berea Sp. z o.o.*	Santander Bank Polska S.A,	**56 100 EUR	48 701 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.04.2025	hipoteki, umowa o ustanowieniu za stawów rejestrowych i finansowych,
PKO BP S.A., Bank Gospodar stwa Krajowego		10 350 PLN	10 030 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.04.2020	pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporząd kowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kre dytobiorcy z wybranych umów
Projekt Beetho vena - Projekt Echo - 122 Sp.	PKO BP S.A.	50 280 EUR	18 402 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2023	hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finan sowych, pełnomocnictwo do
z o.o. SKA		16 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.03.2021	rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kredytobiorcy z wybra nych umów
Dellia Invest ments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K.	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	87 386 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2027	hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finan sowych, pełnomocnictwo do
		17 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2022	rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kredytobiorcy z wybra nych umów
Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	20 630 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.06.2023	hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finan sowych, pełnomocnictwo do
		4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2021	rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kredytobiorcy z wybra nych umów
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	PKO BP S.A.	16 842 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.11.2021	hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finan sowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kredytobiorcy z wybra nych umów
	Razem	298 804 EUR	125 434 EUR
		59 350 PLN	10 030 PLN

* W spółce Berea Sp. z o.o. Echo Investment ma 30% udziałów, w związku z czym w pozycji prezentuje 30% wartości kredytu. ** Po spełnieniu określonych warunków, kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny o wartości 56,7 mln EUR.

Zobowiązania pozabilansowe

19.1 Gwarancje

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT, WEDŁUG STANU NA 30.06.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Horta Sp. z o.o.	21 260	do 02.07.2020	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House I
Echo Investment S.A.	Skua Sp. z o.o.	25 512	do 30.07.2021	we Wrocławiu. Wystawiona w EUR. Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	420 000	do 15.12.2019	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z biurowcem Q22 w Warszawie.
PKO BP S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	981	do 31.08.2019	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska S.A. oraz BNP Paribas Bank Polska S.A.	56 318	do daty konwersji kredytu budowlane go na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu handlowego Libero w Katowicach. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska S.A., PKO BP S.A., Bank Gospodar stwa Krajowego oraz mBank S.A.	39 544	do daty konwersji kredytu budowlane go na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów relizacji projektu Galeria Młociny w Warszawie oraz zobowiązań spółki Berea Sp. z o.o., wynikających z umowy kredytu zawartej 17.10.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp. K.	40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z biurowcem Nobilis Business House we Wrocławiu.
PKO BP S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	Novaform Polska Sp. z o.o.	4 616	do 28.02.2020	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. SKA, wynikajace z umowy zawartej 08.01.2018 r.
Echo Investment S.A. oraz PKO BP S.A. na zlecenie Echo Invest ment S.A.	IB 14 FIZAN	87 348	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikajacych z umowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	A 19 Sp. z o.o.	25 512	do czasu wygaśnię cia porozumienia zawartego 4.07.2018	Gwarancja za zobowiązania spółki Projekt 22 Grupa Echo Sp. z o.o. SKA, wynikające z porozumienia zawartego 4.07.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	14 147	do 30.06.2029	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektów mieszkaniowych.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT, WEDŁUG STANU NA 30.06.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	R4R Wroclaw Kępa Sp. z o.o./SO SPV 103 Sp. z o.o./R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	151 895	do 31.07.2021	Gwarancja zwrotu zaliczki.
Echo Investment S.A.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	132 531	do 31.10.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o., wynikajacych z umowy pro gramowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	539	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikających z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	DH Supersam Kato wice Sp. z o.o. Sp.K.	359	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikających z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Santander Bank Pol ska S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	Miasto Katowice	758	do 15.01.2020	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowiązania spółki Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K., wynikających z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	36 000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce w Warszawie.
PKO BP S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	do 25.03.2020	Zabezpieczenie zobowiązan spółki Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K., wynikających z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	97 041	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	14 609	do 30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	Do 30.06.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	46 772	Do 3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Echo – Park Rozwoju Sp. z o.o. Sp.K.	752	do 28.02.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 133 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umowy najmu zawartej 4.11.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Nobilis – Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.K.	752	do 31.07.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 137 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K.	1 182	do 09.04.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki City Space – GP Sp. z o.o., wynikające z umowy najmu zawartej 12.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Raiffeisen Bank S.A.	Agentia Nationala de Administrare Fiscala	2 104	do 02.09.2019	Gwarancja zabezpieczająca wykonanie zobowiązań spółki S.C. Echo Investment Project 1 S.R.L. Wystawiona w walucie RON.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.K.	50	do 31.01.2024	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 22.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Sagittarius-Projek Echo - 113 Sp.z o.o. Sp.k./Echo - SPV 7 Sp. z o.o./Echo - Aurus Sp. z o.o./PKO BP S.A.	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	218 044	do 31.10.2028	Gwarancja za zobowiązania wynikające z gwarancji jakości budowlanej dotyczącej biurowca Sagittarius Business House we Wrocławiu. Wystawiona częściowo w EUR.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT, WEDŁUG STANU NA 30.06.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo-SPV 7 Sp. z o.o.	Ventry Investments	42	do 90 dni po zakoń	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A.
	Sp. z o.o. Sp.K.		czeniu umowy najmu	wynikające z umowy najmu zawartej 24.11.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Bank Polska Kasa	67 941	do daty konwersji	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu
	Opieki S.A.		kredytu budowlane	biurowego w ramach kompleksu Browary Warszawskie
			go na inwestycyjny	w Warszawie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	8 045	do daty konwersji	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu
			kredytu budowlane	biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
			go na inwestycyjny
Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	4 550	do daty konwersji	Gwarancja zabezpieczająca wymagany poziom
			kredytu budowlane	ewentualnych przychodów z najmu w okresie realizacji
			go na inwestycyjny	projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
				Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	107 418	do 30.11.2021	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki
				Echo-Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. wynikające
				z umowy kredytu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo-Opolska Busi	1 006	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 - City Space
	ness Park Sp. z o.o.			- GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umowy najmu zawartej
	Sp.K.			04.06.2019 r. Wystawiona w EUR.
	Razem	1 797 628

Wartość obowiązujących gwarancji otrzymanych przez Grupę Echo Investment na 30 czerwca 2019 r. wynosi:

− z tytułu zawartych umów najmu: 2 688 352 PLN, 3 433 414 EUR;
− z tytułu realizacji projektów: 95 310 457 PLN, 1 391 687 EUR, 22 108 USD.

Z uwagi na fakt, że w skonsolidowanym bilansie są już wykazywane rezerwy na zobowiązania z tytułu gwarancji czynszowych i zobowiązania z tytułu kredytów, zobowiązania z tych tytułów nie są wykazywane w powyższej tabeli.

ZMIANY W STRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W II KWARTALE 2019 R.

Zmiana	Wystawione przez	Na rzecz	Data zmiany	Wartość [tys.]	Tytułem
wygaśnięcie	Echo Investment S.A./Santander Bank Polska S.A.	Skarb Państwa	22.05.2019	45 466 PLN	Zabezpieczenie wykonania zobowiązań spółki Outlet Park - Projekt Echo - 126 Sp. z o.o. Sp.k.
wygaśnięcie	Echo Investment S.A./Santander Bank Polska S.A.	Skarb Państwa	20.06.2019	4 550 PLN	Zabezpieczenie wykonania zobowiązań spółki Outlet Park - Projekt Echo - 126 Sp. z o.o. Sp.k.
zwiększenie wartości do 32 mln EUR	Echo Investment S.A.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	20.05.2019	31 169 EUR	Zabezpieczenie należytego wykonania zobo wiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikajacych z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
zwiększenie wartości do 152 mln PLN	Echo Investment S.A.	R4R Wroclaw Kępa Sp. z o.o./SO SPV 103 Sp. z o.o./R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	28.06.2019	151 895 PLN	Gwarancja zwrotu zaliczki
udzielenie	Echo Investment S.A.	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	25.04.2019	15 979 EUR	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego w ramach kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Wysta wiona w EUR
udzielenie	Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	26.04.2019	8 045 PLN	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu
udzielenie	Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	26.04.2019	1 070 EUR	Gwarancja zabezpieczająca wpływy z najmu w okresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
udzielenie	Echo Investment S.A.	Echo-Opolska Busi ness Park Sp. z o.o. Sp.k.	28.06.2019		236 EUR Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 -City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Wysta wiona w EUR
udzielenie	Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	11.06.2019	25 263 EUR	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Echo-Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy kredytu. Wysta wiona w EUR.

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT, WEDŁUG STANU NA 30.06.2019

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 430	cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne mie siące od daty jej rozwiązania	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. z o.o., jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. J.	10 630	do dnia uzyskania pozwo lenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 07.12.2031	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Bro wary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp. K., jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Human Office Polska Sp. z o.o.	100	do czasu wygaśnienia zo bowiązań z tytułu umowy leasingu	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umo wy leasingu.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Human Office Polska Sp. z o.o.	340	do 27.09.2021	Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt 137 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umo wy leasingu zawartej 27.09.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PKO Leasing S.A.	312	do 06.12.2020	Poręczenie za zobowiązania spółki City Space - SPV 1 Sp. z o.o., wynikające z umowy leasingu zawartej 06.12.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Grenkeleasing Sp. z o.o.	297	do 22.11.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo Inno vations - City Space - GP Sp. z o.o., wynikające z umowy leasingu zawartej 22.11.2018 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PEAC (Poland) Sp. z o.o.	513	do 05.02.2024	Poręczenie z tytułu zobowiązań spółki Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K., wynikajacych z umowy leasingu zawartej 5.02.2019 r.
Razem		13 622

Wartość obowiązujących umów poręczeń otrzymanych przez Grupę Echo Investment na 30 czerwca 2019 r. wynosi:

− z tytułu zawartych umów najmu: 1 155 565 PLN, 14 685 895 EUR, 300 000 USD;
− z tytułu realizacji projektów: 8 500 000 EUR;
− pozostałe: 15 000 000 PLN, 48 578 305 EUR.

Z uwagi na fakt, że w skonsolidowanym bilansie są już wykazywane zobowiązania z tytułu kredytów, zobowiązania dotyczące tych kredytów nie są wykazywane w powyższej tabeli.

W drugim kwartale 2019 r. nie było zmian w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment.

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

I półrocze 2019					I półrocze 2018
Wynagrodzenie podstawowe	Premie	i stowarzyszonych współzależnych Z jednostek zależnych,	świadczenia Inne	Łącznie	Wynagrodzenie podstawowe	Premie	i stowarzyszonych współzależnych Z jednostek zależnych,	świadczenia Inne	Łącznie
536 789	642 705	1 052 677	372 978	2 605 150	529 398	628 230	1 080 676	172 666	2 410 970
375 894	359 100	349 630	540	1 085 164	468 496	420 000	260 666	540	1 149 702
–	–	–	–	–	120 000	–	288 000	1 800	409 800
120 000	167 400	592 800	1 800	882 000	120 000	210 045	678 090	1 800	1 009 935
120 000	125 280	453 326	3 900	702 506	120 000	216 000	609 000	2 850	947 850
120 000	180 000	564 516	3 900	868 416	118 739	216 000	627 516	3 900	966 155
351 000	386 100		2 640	739 740	351 000	150 645	–	2 640	504 285
80 000	–	170 000	1 500	251 500	–	–	–	–	–
		3 182 949	387 258		1 827 633	1 840 920	3 543 948	186 196
				7 134 475					7 398 697
		Z Echo Investment S.A. 1 703 683 1 860 585					Z Echo Investment S.A.

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU [PLN]

SYSTEM PREMIOWY PREZESA ZARZĄDU

Kontrakt managerski Nicklasa Lindberga z 18 kwietnia 2016 r. przewiduje wynagrodzenie premiowe składające się z dwóch części:

− podstawowej, wypłaconej za rok 2018 i objętej kwotą wynagrodzenia podaną powyżej,

− dodatkowej.

Wartość wynagrodzenia premiowego dodatkowego jest zależna od wzrostu kursu akcji Echo Investment S.A. powyżej wartości bazowej, która ustalona jest na poziomie 7,5 PLN minus skumulowana wartość dywidendy na akcję. Umowa przewiduje odpowiednią kwotę premii na wzrost wartości akcji powyżej poziomu bazowego. Umowa jest podpisana na 5 lat i wynagrodzenie podlega wypłacie na koniec Umowy. W 2017 r. Nicklas Lindberg, na podstawie podpisanego aneksu do umowy, otrzymał jednorazową płatność na poczet dodatkowego wynagrodzenia premiowego w wysokości 3 392 000 zł brutto (kwota ta została pomniejszona o zaliczkę na poczet podatku dochodowego). Płatność ta obniży ostateczną kwotą dodatkowego wynagrodzenia premiowego. W przypadku wcześniejszego rozwiązania Umowy za porozumieniem stron Nicklas Lindberg jest uprawniony do otrzymania kwoty częściowej premii w wysokości 1/5 całej należnej mu kwoty za każdy przepracowany rok. W przypadku zmiany kontroli nad Spółką, Nicklas Lindberg jest uprawniony do przyspieszonej wypłaty premii należnej za cały pięcioletni okres. Wycena programu motywacyjnego Nicklasa Lindberga dla potrzeb ujęcia księgowego na 30 czerwca 2019 r. wynosi 11 246 949 zł, a na 30 czerwca 2018 r. wynosiła 7 552 710 zł.

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia i premie zgodnie z modelem wynagradzania opisanym w "Regulaminie pracy zarządu", przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premiowy opiera się o umowę zgodną z metodologią MBO (zarządzanie przez cele, ang. Management by Objectives) i jest powiązany z wynikami firmy. Każdy Członek Zarządu może otrzymać premię roczną wyrażoną w wielokrotności miesięcznego wynagrodzenia podstawowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów biznesowych, na które ma wpływ w zakresie swojego obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których realizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie powodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wysokość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

W pierwszej połowie 2019 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia.

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ [PLN]

		I półrocze 2019	I półrocze 2018
	Z Echo Investment S.A.	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	Z Echo Investment S.A.	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych
Karim Khairallah	–	–	–	–
Laurent Luccioni	–	–	–	–
Mark E. Abramson	90 000	–	50 333	–
Maciej Dyjas	30 000	–	30 000	–
Stefan Kawalec	90 000	–	90 000	–
Nebil Senman	30 000	–	30 000	–
Sebastian Zilles	–	–	–	–
Razem	240 000	–	200 333	–

WYNAGRODZENIA RADY NADZORCZEJ

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są w formie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z 25 kwietnia 2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej następująco:

− miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto,
− miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej – 7 000 zł brutto,
− miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nadzorczej – 5 000 zł brutto,

− dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla przewodniczących i wiceprzewodniczących komitetów Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto.

Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również zwrot kosztów poniesionych w związku z wykonywaniem powierzonych im funkcji, w szczególności – kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady Nadzorczej i z powrotem, koszty indywidualnego nadzoru oraz koszty zakwaterowania i wyżywienia.

Wpływ wyników za drugi kwartał 2019 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

22

Postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

W okresie od 1 stycznia do 30 czerwca 2019 r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W okresie od 1 stycznia do 30 czerwca 2019 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

Umowy z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań finansowych

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2018 – 2019 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Rondo ONZ 1, wpisaną na listę biegłych rewidentów pod nr 130. Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej, zawarł umowę z wybranym audytorem 1 sierpnia 2018 r.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI I GRUPY [PLN]

Tytuł	Należność wg umowy
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2018 r.	125 000
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2019 r.	117 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2018 r.	78 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2019 r.	89 000

CZĘŚĆ 2

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Nota	30.06.2019 (niebadane)	31.12.2018	30.06.2018 (niebadane)
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne		2 916	2 468	183
Rzeczowe aktywa trwałe	2	19 668	8 938	10 204
Nieruchomości inwestycyjne	3	832 784	1 007 716	148 749
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	4	1 118 253	940 427	1 129 178
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	14	255 681	258 531	258 364
Długoterminowe aktywa finansowe		131 689	84 590	81 386
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		57 792	52 493	57 175
		2 418 783	2 355 163	1 685 239
Aktywa obrotowe
Zapasy	6	1 208 290	771 836	743 341
Należności z tytułu podatku dochodowego		3 807	3 381	980
Należności z tytułu pozostałych podatków		62 048	87 177	56 949
Należności handlowe i pozostałe		248 991	211 142	293 296
Krótkoterminowe aktywa finansowe		18 139	42 190	20 545
Pochodne instrumenty finansowe		1 095	-	-
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania		73 554	54 719	88 122
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		309 071	439 532	342 655
		1 924 995	1 609 977	1 545 888
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	5	191 569	13 500	395 415

Aktywa finansowe przeznaczone do sprzedaży		-	-	71 240
Aktywa razem		4 535 347	3 978 640	3 697 782

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Nota	30.06.2019 (niebadane)	31.12.2018	30.06.2018 (niebadane)
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej		1 534 368	1 495 573	1 515 179
Kapitał zakładowy		20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy		1 420 922	1 420 922	1 420 922
Kapitał z aktualizacji		-	-	(17 007)
Zyski zatrzymane		92 045	45 543	93 823
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych		766	8 473	(3 194)
Kapitały udziałowców niekontrolujących		(119)	(114)	(109)
		1 534 249	1 495 459	1 515 070
Rezerwy
Rezerwy długoterminowe	7	150 540	125 559	63 818
Rezerwy krótkoterminowe	7	129 071	135 988	163 496
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		104 944	111 303	79 782
		384 555	372 850	307 096
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	8	1 427 443	1 149 693	1 035 428
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	17	127 896	-	-
Zobowiązania pozostałe		24 138	28 089	15 280
Przychody przyszłych okresów		114 489	57 851	11 901
		1 693 966	1 235 633	1 062 609
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	8	58 975	280 729	331 086
Pochodne instrumenty finansowe		-	-	7
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		1 535	8 859	929
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków		5 614	8 400	9 616
Zobowiązania handlowe		169 095	234 623	154 314
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	17	63 773	-	-
Zobowiązania pozostałe		116 790	78 590	132 909
Przychody przyszłych okresów		506 795	263 497	184 146
		922 577	874 698	813 007

Kapitał własny i zobowiązania razem		4 535 347	3 978 640	3 697 782

Wartość księgowa		1 534 368	1 495 573	1 515 179
Liczba akcji		412 690 582	412 690 582	412 690 582
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)		3,72	3,62	3,67

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [TYS. PLN]

	Nota	01.01.2019 - 30.06.2019 (niebadane)	01.01.2018 - 30.06.2018 (niebadane)	01.04.2019 - 30.06.2019 (niebadane)	01.04.2018 - 30.06.2018 (niebadane)
Przychody ze sprzedaży	9	130 801	190 764	61 386	126 378
Koszt własny sprzedaży		(93 239)	(155 246)	(42 449)	(106 020)
Zysk brutto ze sprzedaży		37 562	35 518	18 937	20 358
Zysk z nieruchomości inwestycyjnych	10	130 804	185 943	67 329	87 364
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		(10 330)	(20 327)	(4 868)	(7 355)
Koszty sprzedaży		(8 610)	(11 698)	(4 185)	(6 584)
Koszty ogólnego zarządu		(49 565)	(49 574)	(27 484)	(27 023)
Pozostałe przychody operacyjne		24 336	19 204	13 651	3 342
Pozostałe koszty operacyjne		(19 402)	(27 212)	(10 652)	(19 518)
Zysk operacyjny		104 795	131 854	52 728	50 584
Przychody finansowe	11	16 133	25 804	10 430	19 365
Koszty finansowe	12	(34 251)	(35 220)	(16 615)	(17 396)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych		1 095	(2 450)	1 095	(1 474)
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych		3 858	11 863	4 349	12 975
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności		(2 000)	42 351	371	44 146
Zysk brutto		89 630	174 202	52 358	108 200
Podatek dochodowy		(21 731)	(47 715)	(16 288)	(32 389)
- część bieżąca		(30 922)	(10 117)	(2 492)	(7 608)
- część odroczona		9 191	(37 598)	(13 796)	(24 781)
Zysk netto, w tym:		67 899	126 487	36 070	75 811
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		67 904	126 489	36 071	75 812
Strata udziałowców niekontrolujących		(5)	(2)	(1)	(1)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		67 904	126 489	36 071	75 812
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiada nych akcji własnych		412 691	412 691	412 691	412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,16	0,31
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,16	0,31

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019 (niebadane)	01.01.2018 – 30.06.2018 (niebadane)	01.04.2019 – 30.06.2019 (niebadane)	01.04.2018 – 30.06.2018 (niebadane)
Zysk za rok obrotowy	67 899	126 487	36 070	75 811
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia operacji zagranicznych	(7 707)	7 282	(7 315)	6 175
- kapitał z aktualizacji	-	(2 257)	-	(38 358)
Inne całkowite dochody netto	(7 707)	5 025	(7 315)	(32 183)
Całkowity dochód za okres, w tym:	60 192	131 512	28 755	43 628
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	60 197	131 514	28 756	43 629
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	(5)	(2)	(1)	(1)

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

Stan na koniec okresu	20 635	1 420 922	(17 007)	93 823	(3 194)	1 515 179	(109)	1 515 070
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-		126 489	-	126 489	(2)	126 487
Skutki sprzedaży inwestycji finansowej (akcje EPP)	-	-	34 926	(34 926)		-	-	-
Skutki przeszacowania inwestycji finansowej (akcje EPP)	-	-	(2 257)	-	-	(2 257)	-	(2 257)
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	7 282	7 282	-	7 282
Dywidenda wypłacona	–	–	–	(206 345)	–	(206 345)	–	(206 345)
Podział wyniku z lat ubiegłych	–	228 805	–	(228 805)	–	–	–	–
Stan na początek okresu, po uzgod nieniu danych przekształconych	20 635	1 192 117	(49 676)	437 410	(10 476)	1 590 010	(107)	1 589 903
Zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości	-	-	-	2 260	-	2 260	-	2 260
Stan na początek okresu	20 635	1 192 117	(49 676)	435 150	(10 476)	1 587 750	(107)	1 587 643
za okres 01.01.2018 – 30.06.2018
Stan na koniec okresu	20 635	1 420 922	-	92 045	766	1 534 368	(119)	1 534 249
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-		67 904	-	67 904	(5)	67 899
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(7 707)	(7 707)	-	(7 707)
Stan na początek okresu, po uzgod nieniu danych przekształconych	20 635	1 420 922	-	24 141	8 473	1 474 171	(114)	1 474 057
Wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 roku				(21 402)		(21 402)		(21 402)
Stan na początek okresu	20 635	1 420 922	-	45 543	8 473	1 495 573	(114)	1 495 459
za okres 01.01.2019 - 30.06.2019
	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Kapitał z aktuali zacji	Zakumulo wane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przelicze nia	Kapitał własny przypisany akcjona riuszom jednostki dominującej	Kapitały udziałow ców niekon trolujących	Kapitał własny razem

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019 (niebadane)	01.01.2018 - 30.06.2018 (niebadane)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto	89 630	174 202
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności	2 000	(42 351)
Amortyzacja środków trwałych	4 581	1 664
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych, w tym:	(12 326)	956
– wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV	(7 210)	-
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	14 948	12 729
(Zysk) strata z tyt aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	(168 863)	(220 658)
(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych	-	108
	(159 660)	(247 552)
III. Zmiany kapitału obrotowego
Zmiana stanu rezerw	18 063	322
Zmiana stanu zapasów	(329 854)	(83 679)
Zmiana stanu należności	(7 685)	(2 302)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	341 818	110 934
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych	(18 836)	(33 356)
	3 506	(8 081)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)	(66 524)	(81 431)
Podatek dochodowy zapłacony	(38 671)	(14 243)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(105 195)	(95 674)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	832	138
Zbycie inwestycji w nieruchomości	236 918	66 432
Z pożyczek i inwestycji finansowych	8 168	118 746
Zbycie inwestycji	-	163 614
	245 918	348 930
II. Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(4 272)	(1 042)
Inwestycje w nieruchomości	(271 431)	(276 358)
Na pożyczki i inwestycje finansowe	(28 587)	(35 417)
	(304 290)	(312 817)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)	(58 372)	36 113

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH C.D. [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019 (niebadane)	01.01.2018 - 30.06.2018 (niebadane)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	181 508	284 257
Emisja dłużnych papierów wartościowych	133 832	190 000
Inne wpływy finansowe	-	-
	315 340	474 257
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	-	(206 345)
Spłaty kredytów i pożyczek	(84 543)	(134 034)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(170 500)	(402 900)
Z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	-	(108)
Odsetki zapłacone	(27 191)	(4 988)
	(282 234)	(748 375)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	33 106	(274 118)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	(130 461)	(333 679)
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	(130 461)	(333 679)
– w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	439 532	676 334
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	309 071	342 655

NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO SKRÓCONEGO ŚRÓDROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

75 Raport finansowy Echo Investment S.A. za I półrocze 2019 r.

NOTA 1

POZYCJE POZABILANSOWE [TYS. PLN]

Zobowiązania warunkowe przedstawione
są wg wartości nominalnej.

W ocenie Spółki, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zeru, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych został zaprezentowany w formie tabeli stanowiącej dalszą część noty.

Razem	1 811 250	1 231 418	1 107 040
Zobowiązania pozabilansowe	1 811 250	1 231 418	1 107 040
	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018

NOTA 1A

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 30 CZERWCA 2019 R. [TYS. PLN]

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 430	Cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne miesiące od daty jej rozwiązania.	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. z o.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. J.	10 630	Do dnia uzyskania pozwolenia na użytko wanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 07.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Bro wary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp. K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajem ne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Human Office Polska Sp. z o.o.	100	Do czasu wygaśnięcia zobowiązań z tytułu umowy leasingu.	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagitta rius - Projekt Echo-113 Sp. z o.o. S.K. wynikające z umowy leasingu numer 02/08/2018/ECHOSA GITTARIUS.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Human Office Polska Sp. z o.o.	340	do 27.09.2021	Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt 137 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umo wy leasingu zawartej 27.09.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PKO Leasing SA	312	do 06.12.2020	Poręczenie za zobowiązania spółki City Space - SPV 1 Sp. z o.o. wynikające z umowy leasingu zawartej 06.12.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Grenkeleasing Sp. z o.o.	297	do 22.11.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo Inno vations - City Space - GP Sp. z o.o. wynikające z umowy leasingu zawartej 22.11.2018 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PEAC (Poland) Sp. z o.o.	513	do 05.02.2024	Poręczenie z tytułu zobowiązań spółki Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. wynikajacych z umowy leasingu zawartej 5.02.2019 r.
Razem		13 622

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 30 CZERWCA 2019 R. [TYS. PLN]

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Horta Sp. z o.o.	21 260		do 02.07.2020 Zabezpieczenie nienależytego wyko nania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House I we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Skua Sp. z o.o.	25 512		do 30.07.2021 Zabezpieczenie nienależytego wyko nania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	420 000		do 15.12.2019 Gwarancja jakości na roboty budow lane związane z Q22 w Warszawie.
PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	981	do 31.08.2019	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24 paź dziernika 2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska SA oraz Bank BGŻ BNP Paribas SA	56 318	do daty konwersji kre dytu budowlanego na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu handlo wego Galeria Libero w Katowicach. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska, PKO BP SA, Bank Gospodarstwa Krajowego oraz mBank SA	39 544	do daty konwersji kre dytu budowlanego na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosz tów relizacji projektu Galeria Młociny w Warszawie oraz zobowiązań spółki Berea Sp. z o.o. wynikających z umowy kredytu zawartej 17 paź dziernika 2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp. K.	40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budow lane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	Novaform Polska Sp. z o.o.	4 616	do 28.02.2020	Gwarancja zabezpieczająca zo bowiązania spółki Duże Naramo wice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA wynikajace z umowy zawartej 08.01.2018 r.
Echo Investment S.A. oraz PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	IB 14 FIZAN	87 348	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikajacych z umowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	A 19 Sp. z o.o.	25 512	do czasu wygaśnięcia porozumienia zawartego 4 lipca 2018	Gwarancja za zobowiązania spółki Projekt 22 - "Grupa Echo" Sp. z o.o. SKA wynikające z porozumienia zawartego 4 lipca 2018 r. Wystawio na w EUR.
Echo Investment S.A.	Bank Polska Kasa Opieki SA	14 147	do 30.06.2029	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektów mieszkaniowych.
Echo Investment S.A.	R4R Wroclaw Kępa Sp. z o.o./SO SPV 103 Sp. z o.o./R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	151 895	do 31.07.2021	Gwarancja zwrotu zaliczki.
Echo Investment S.A.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	132 531	do 31.10.2021	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikajacych z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 30 CZERWCA 2019 R. [TYS. PLN]

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	539	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space - GP sp. z o.o. sp.k. wynikające z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	DH Supersam Kato wice Sp. z o.o. Sp.k.	359	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR
Santander Bank Polska S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	Miasto Katowice	758	do 15.01.2020	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowiązania spółki Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	36 000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosz tów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce w Warszawie.
PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	do 25.03.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	97 041	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wy konania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	14 609	do 30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wy konania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	Do 30.06.2023	Zabezpieczenie należytego wy konania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	46 772	Do 3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wy konania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. wynikających z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Częściowo wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Echo – Park Rozwoju Sp. z o.o. Sp.K.	752	do 28.02.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobo wiązania spółki Projekt 133 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 4.11.2016 r. Wystawiona w EUR.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 30 CZERWCA 2019 R. [TYS. PLN]

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Nobilis – Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.K.	752	do 31.07.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobo wiązania spółki Projekt 137 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K.	1 182	do 09.04.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobo wiązania spółki City Space – GP Sp. z o.o. wynikające z umowy najmu zawartej 12.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Raiffeisen Bank S.A.	Agentia Nationala de Administrare Fiscala	2 104	do 02.09.2019	Gwarancja zabezpieczająca wyko nanie zobowiązań spółki S.C. Echo Investment Project 1 S.R.L. Wysta wiona w walucie RON.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius - Pro jekt Echo-113 spółka z ograniczoną odpo wiedzialnością spółka komandytowa	50	do 31.01.2024	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 22.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Sagittarius-Projek Echo - 113 Sp.z o.o. Sp.k./Echo - SPV 7 Sp. z o.o./Echo - Au rus Sp. z o.o./PKO BP S.A.	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	218 044	do 31.10.2028	Gwarancja za zobowiązania wynika jące z gwarancji jakości budowlanej dotyczącej biurowca Sagittarius we Wrocławiu. Wystawiona częściowo w EUR.
Echo-SPV 7 Sp. z o.o.	Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K.	42	do 90 dni po zakończe niu umowy najmu	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.11.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment SA	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	67 941	do daty konwersji kre dytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego w ra mach kompleksu Browary War szawskie w Warszawie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment SA	Bank Millenium S.A.	8 045	do daty konwersji kre dytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Echo Investment SA	Bank Millenium S.A.	4 550	do daty konwersji kre dytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca wpływy z najmu w okresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	107 418	do 30.11.2021	Gwarancja zabezpieczająca zobo wiązania spółki Echo-Opolska Busi ness Park Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy kredytu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment SA	Echo-Opolska Busi ness Park Sp. z o.o. Sp.k.	1 006	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 - City space - GP Sp. z o.o. sp.k. wynikające z umowy naj mu zawartej 04.06.2019 r. Wystawio na w EUR.
Razem		1 797 628

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Środki trwałe, w tym:	19 668	8 694	8 555
a) grunty	283	349	350
b) budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej, w tym:	10 438	4 194	3 340
- aktywo z tytułu leasingu (MSSF 16)	6 327	-	-
c) urządzenia techniczne i maszyny	762	978	1 799
d) środki transportu, w tym:	5 545	513	680
- aktywo z tytułu leasingu (MSSF 16)	5 267	-	-
e) inne środki trwałe	2 640	2 660	2 386
Środki trwałe w budowie	-	244	1 649
Rzeczowe aktywa trwałe, razem	19 668	8 938	10 204

W I półroczu aktywa z tytułu leasingu zamortyzowały się w kwocie 3 058 tys. zł, z czego: budynki (powierzchnie biurowe) 1 788 tys. zł, środki transportu (samochody) 1 270 tys. zł.

Nota 3 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH [TYS. PLN]

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Stan na początek okresu	1 007 716	6 117	6 117
- wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	51 398	-	-
Stan na początek okresu po korektach	1 059 114	6 117	6 117
a) zwiększenia z tytułu:
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	187 193	993 606	142 632
- zmiany wyceny nieruchomości	-	928	-
- poniesienia nakładów na realizację inwestycji	70 239	7 065	-
- aktywo z tytułu leasingu (MSSF 16)	389	-	-
	257 821	1 001 599	142 632
b) zmniejszenia z tytułu:
- sprzedaży	(303 637)	-	-
- sprzedaż - aktywo z tytułu leasingu MSSF 16	(3 510)	-	-
- zmiany wyceny nieruchomości	(4 453)	-	-
- przeniesienia do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(163 713)	-	-
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży - aktywo z tytułu leasingu MSSF 16	(8 838)	-	-
	(484 151)	-	-

Stan nieruchomości inwestycyjnych na koniec okresu	832 784	1 007 716	148 749

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

W pierwszym półroczu 2019 r., ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyjnych, przenosząc do pozycji "aktywa przeznaczone do sprzedaży" biurowiec O3 Business Campus III w Krakowie, którego wartość wynosi 172 551 tys. zł, w tym aktywo z tytułu leasingu MSSF 16 w kwocie 8 838 tys. zł. Jednocześnie, w związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowej Moje Miejsce I w Warszawie, Grupa przeniosła wartość tej nieruchomości w kwocie 187 193 tys. zł z pozycji "nieruchomości inwestycyjne w budowie" do pozycji "nieruchomości inwestycyjne".

Na wartość stanu nieruchomości na 30 czerwca 2019 r. składają się nieruchomości zlokalizowane w Katowicach, Radomiu, Pamiątkowie, Warszawie i Zabrzu. Jednocześnie stan na koniec okresu zwiększył się w związku z ujęciem aktywa z tytułu leasingu (wdrożeniem MSSF 16) w kwocie 39 439 tys. zł. Szczegółowe informacje na temat wpływu wdrożenia MSSF 16 zostały ujęte w części drugiej pkt. 06 "Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości".

28 marca 2019 r. Grupa sprzedała biurowiec Biura przy Bramie znajdujący się w Warszawie przy ul. Grzybowskiej i Wroniej. Szczegóły dotyczące transakcji zostały opisane w nocie 15.

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3.

Nota 4 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI W BUDOWIE [TYS. PLN]

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Stan na początek okresu	940 427	1 281 230	1 281 230
- wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	36 355	-	-
Stan na początek okresu po korektach	976 782	1 281 230	1 281 230
a) zwiększenia (z tytułu)
- zakupu	44 000	118 366	40 281
- poniesienia nakładów na realizację inwestycji	157 193	528 649	212 886
- zmiany wyceny nieruchomości	161 958	506 930	205 093
- aktywo z tytułu leasingu (MSSF 16)	4 677	-	-
	367 828	1 153 945	458 260
b) zmniejszenia (z tytułu)
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(187 193)	(993 606)	(142 632)
- sprzedaży	-	(120 222)	(120 222)
- przeniesienia do zapasów	(39 164)	(34 536)	(1 074)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(346 384)	(346 384)
	(226 357)	(1 494 748)	(610 312)

Stan nieruchomości w budowie na koniec okresu	1 118 253	940 427	1 129 178

W pierwszym półroczu 2019 r. Grupa zakupiła nieruchomość we Wrocławiu o wartości 44 000 tys. zł, która została przeznaczona pod budowę projektu biurowo-handlowego.

Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły inwestycji zlokalizowanych w Krakowie, Katowicach, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz Warszawie.

W związku ze spełnieniem warunków umożliwiających dokonanie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej w budowie, Grupa rozpoznała wynik z pierwszej aktualizacji wartości biurowca Face 2 Face Business Campus II w Katowicach, w kwocie 4 908 tys. zł.

W pierwszym półroczu 2019 r. Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurowców Biura przy Willi i Biura przy Warzelni w Warszawie (Browary Warszawskie K i GH) w wysokości 81 066 tys. zł, Face 2 Face Business Campus I i II w Katowicach (17 934 tys. zł) oraz Moje Miejsce I w Warszawie (19 651 tys. zł). Łączna wysokość rozpoznanego przychodu z wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 118 651 tys. zł netto, tzn. po uwzględnieniu rezerwy z tytułu zobowiązania do zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) i podziału zysku (profit share).

Jednocześnie, w związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowej Moje Miejsce I w Warszawie, Grupa przeniosła wartość tej nieruchomości w kwocie 187 193 tys. zł z pozycji "nieruchomości inwestycyjne w budowie" do pozycji "nieruchomości inwestycyjne".

W sprawozdaniu na 30 czerwca 2019 r. Grupa zaprezentowała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 1 118 253 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składają się przede wszystkim: biurowce Face 2 Face I i II w Katowicach oraz biurowce Biura przy Willi i Biura przy Warzelni wchodzące w skład kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Jednocześnie stan na koniec okresu zwiększył się w związku z ujęciem aktywa z tytułu leasingu (wdrożeniem MSSF 16) w kwocie 41 032 tys. zł. Szczegółowe informacje na temat wpływu wdrożenia MSSF 16 zostały ujęte w części drugiej pkt. 06 "Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości".

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3.

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Stan na początek okresu	13 500	119 985	119 985
- wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	5 518	-	-
Stan na początek okresu po korektach	19 018	119 985	119 985
a) zwiększenia (z tytułu)
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	-	346 384	346 384
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych	163 713	-	-
- przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych - aktywo z tytułu leasingu MSSF 16	8 838	-	-
- poniesienia nakładów na realizację inwestycji	-	11 713	107
	172 551	358 097	346 491
a) zmniejszenia (z tytułu)
- przeniesienia z zapasów	-	(13 404)	-
- zmiany wyceny nieruchomości	-	(12 116)	(12 113)
- sprzedaży	-	(438 641)	(58 527)
- zmiany różnic kursowych	-	(421)	(421)
	-	(464 582)	(71 061)
Stan aktywów przeznaczonych do sprzedaży na koniec okresu	191 569	13 500	395 415

ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY [TYS. PLN]

W pierwszym półroczu 2019 r., ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do sprzedaży przenosząc z pozycji "nieruchomości inwestycyjne" biurowiec O3 Business Campus III w Krakowie, którego wartość wynosi 172 551 tys. zł, w tym aktywo z tytułu leasingu MSSF 16 w kwocie 8 838 tys. zł.

Na 30 czerwca 2019 r. w pozycji "aktywa przeznaczone do sprzedaży" Grupa ujęła nieruchomości gruntowe w Koszalinie o wartości 13 500 tys. zł, nieruchomość inwestycyjną O3 Business Campus III w Krakowie o wartości 163 713 tys. zł oraz aktywo z tytułu leasingu w kwocie 14 356 tys. zł. Szczegółowy wpływ wdrożenia MSSF 16 został opisany w części drugiej pkt. 06 "Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości".

W hierarchii wartości godziwej, dla nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, Grupa przyporządkowała poziom 3.

ZAPASY [TYS. PLN]

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Półprodukty i produkty w toku, w tym:	1 178 862	747 549	688 161
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu	67 437	-	-
Produkty gotowe	28 045	18 457	50 536
Towary	1 383	5 830	4 644
Zapasy razem	1 208 290	771 836	743 341

Pozycja "produkty gotowe" zawiera gotowe lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.

Pozycja "półprodukty i produkty w toku" zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Dodatkowo pozycja ta zwiększyła się o aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu na skutek wdrożenia MSSF 16.

Pozycja "towary" zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest z informacji z aktywnego rynku. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku zysków i strat w pozycji "koszt własny sprzedaży".

Znaczący przyrost zapasów w pierwszym półroczu 2019 r. jest efektem m.in. ujawnienia aktywa z tytułu leasingu (MSSF 16), przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie oraz poniesionych nakładów i zakupów nieruchomości.

W pozycji "przychody przyszłych okresów" Grupa prezentuje otrzymane od klientów wpłaty na mieszkania w trakcie realizacji, które zostały odblokowane z rachunków powierniczych. Na 30 czerwca 2019 r. kwota tych odblokowanych wpłat wyniosła 621 284 tys. zł, z czego długoterminowe - 114 489 tys. zł. Na 30 czerwca 2018 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 196 047 tys. zł, z czego długoterminowe - 11 901 tys. zł.

ZAPASY – WPŁYW NA WYNIK [TYS. PLN]

	1.01.2019- 30.06.2019	1.01.2018- 31.12.2018	1.01.2018- 30.06.2018
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie	(89 108)	(539 378)	(155 400)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt	-	(4 068)	-
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu	1 945	10 843	2 990

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą projektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w danym okresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji "koszt własny sprzedaży".

Odwrócenie odpisów aktualizujących za okres do 30 czerwca 2019 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych we Wrocławiu (Grota-Roweckiego 111), w Łodzi (Nowa Dzielnica) oraz Poznaniu (Naramowice).

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 30 czerwca 2019 r. wyniosła 1 945 tys. zł (na 30 czerwca 2018 r. – 2 990 tys. zł).

ZMIANA STANU REZERW WG TYTUŁÓW [TYS. PLN]

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
a) stan na początek okresu
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.)	4 441	6	6
- rezerwa na przewidywane kary i straty	15 967	36 920	36 920
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	–	2 066	2 066
- rezerwa na sprawy sądowe	6 126	-	-
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	8 753	4 695	4 695
- rezerwa na zobowiązania master lease	119 913	127 080	127 080
- rezerwa na zobowiązania profit share	97 443	49 187	49 187
- rezerwa na na prace fit-out	7 610	5 743	5 743
- rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej	1 294	1 294	1 294
	261 547	226 991	226 991
b) zwiększenia (z tytułu)
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.)	451	4 382	-
- rezerwa na przewidywane kary i straty	217	10 595	9 941
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	-	200	-
- rezerwa na sprawy sądowe	369	6 126	4 876
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	4 297	10 192	5 266
- rezerwa na zobowiązania master lease	54 122	89 237	11 528
- rezerwa na zobowiązania profit share	30 535	49 839	33 780
- rezerwa na na prace fit-out	5 019	8 414	-
	95 010	178 985	65 391
c) wykorzystanie I rozwiązanie (z tytułu)
- poniesionych kosztów ogólnego zarządu	(100)	(6)	(6)
- poniesionych kar i strat	(8 093)	(31 548)	(13 197)
- poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp.	-	(2 207)	(2 066)
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	(9 216)	(6 134)	(3 208)
- rezerwa na zobowiązania master lease	(26 974)	(96 404)	(46 591)
- rezerwa na zobowiązania profit share	(29 189)	(1 583)	-
- rezerwa na na prace fit-out	(3 375)	(6 547)	-
	(76 947)	(144 429)	(65 068)
d) stan na koniec okresu
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.)	4 792	4 441	-
- rezerwa na przewidywane kary i straty	8 091	15 967	33 664
- rezerwa na sprawy sądowe	6 495	6 126	4 876
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	3 834	8 753	6 753
- rezerwa na zobowiązania master lease	147 061	119 913	92 017
- rezerwa na zobowiązania profit share	98 789	97 443	82 967
- rezerwa na na prace fit-out	9 255	7 610	5 743
- rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej	1 294	1 294	1 294

ZMIANA STANU REZERW WG TYTUŁÓW [TYS. PLN]

279 611 261 547	227 314


	63 818
	163 496
	150 540 125 559 129 071 135 988

W okresie sprawozdawczym wykorzystano następujące rezerwy na zobowiązania inwestycyjne:

− związane ze sprzedanymi w 2016 r. biurowcami Q22 w Warszawie, Symetris Business Park I w Łodzi, O3 Business Campus I w Krakowie i Tryton Business House w Gdańsku, w kwocie 6 024 tys. zł,
− związane ze sprzedanymi w 2017 r. biurowcami A4 Business Park III w Katowicach, O3 Business Campus II w Krakowie i Nobilis Business House we Wrocławiu, w kwocie 7 421 tys. zł,
− związane ze sprzedanym w 2018 r. biurowcem Sagittarius Business House we Wrocławiu w kwocie 2 006 tys. zł,
− związane z biurowcami O3 Business Campus III w Krakowie oraz Moje Miejsce I w Warszawie, w kwocie 9 943 tys. zł.

Rezerwy na gwarancje czynszowe i zobowiązanie do podziału zysku zostały podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego.

Daty realizacji rezerw na kary i straty, koszty gwarancyjne i sprawy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%.

Rezerwa na zobowiązania związane z projektami dotyczy między innymi rezerwy na pośrednictwo w najmie i innych rezerw związanych z projektami.

Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń.

	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Kredyty i pożyczki	338 828	270 858	258 233
Dłużne papiery wartościowe	1 146 523	1 158 669	1 107 312
Odsetki od kredytów i pożyczek	1 067	895	969
Zobowiązania z tytułu wierzytelności razem	1 486 418	1 430 422	1 366 514
- z czego część długoterminowa	1 427 443	1 149 693	1 035 428
- z czego część krótkoterminowa	58 975	280 729	331 086

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU ZADŁUŻENIA [TYS. PLN]

W pozycji "kredyty i pożyczki" Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i linie kredytowe w rachunkach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę. Grupa stosuje zabezpieczenia stopy procentowej w postaci instrumentów IRS. IRS w zdecydowanej większości nie są samodzielnymi instrumentami, wymóg ich zawarcia wynika z zapisów umów kredytowych, a ich wycena jest przeprowadzana razem z kredytami.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obrotowych w PLN są oświadczenia o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

W pozycji "dłużne papiery wartościowe" Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oraz obligacji nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Wycena do wartości godziwej została zaklasyfikowana do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Nota 9 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY WG TYTUŁÓW [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej	42 080	105 827
Usługi realizacji i wynajmu powierzchni w obiektach biurowych	33 870	63 266
Usługi realizacji i wynajmu powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych	36 398	7 175
Pozostała sprzedaż	18 453	14 496
Przychody ze sprzedaży razem	130 801	190 764

Nota 10 ZYSK NETTO Z NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018
Przychody ze sprzedaży nieruchomości	356 309	82 396
Koszty sprzedaży nieruchomości (noty 3, 4, 5)	(346 219)	(54 241)
Aktualizacja wartości nieruchomości (noty 3, 4, 5), w tym:	158 660	192 980
- aktywo z tytułu leasingu MSSF 16	(277)	-
Koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease)	(38 651)	(1 412)
Koszty podziału zysku (profit share)	705	(33 780)
Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych	130 804	185 943

W pierwszym półroczu 2019 r. Grupa sprzedała nieruchomość inwestycyjną Biura przy Bramie zlokalizowaną w Warszawie.

Pozycja aktualizacji wartości nieruchomości uwzględnia koszty związane z wakacjami czynszowymi oraz zobowiązania do podziału zysku (profit share) głównie w projektach biurowych Face 2 Face Business Campus (etap I i II), Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie K, GH).

Nota 11

PRZYCHODY FINANSOWE [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	1.01.2018- 30.06.2018
Przychody z tytułu aktualizacji aktywów finansowych	3 176	3 192
Otrzymane dywidendy	-	12 197
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek	5 124	3 636
Przychody z tytułu pozostałych odsetek	615	6 724
Zysk ze zbycia inwestycji	7 210	54
Pozostałe przychody finansowe	8	1
Przychody finansowe razem	16 133	25 804

W pozycji "zysk ze zbycia inwestycji" w I półroczu 2019 r. Grupa wykazuje wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV.

W pierwszym półroczu 2018 r. Grupa odnotowała zysk z tytułu otrzymanej dywidendy, związany z posiadanym pakietem akcji EPP N.V. w kwocie 12 197 tys. zł.

Pozycja "przychodów z tytułu pozostałych odsetek" w pierwszym półroczu 2018 r. obejmuje m. in. należne odsetki od The Big Five International Limited i Echo Partners B.V. z tytułu odroczonej płatności dotyczącej sprzedaży akcji EPP N.V., w kwocie 6 507 tys. zł.

KOSZTY FINANSOWE [TYS. PLN]

Koszty finansowe razem	(34 251)	(35 220)
Koszty z tytułu leasingu - MSSF 16	(3 087)	(17)
Koszty z tytułu aktualizacji aktywów finansowych	(1 597)	(44)
Strata ze zbycia inwestycji	(162)	(542)
Prowizje finansowe	(2 666)	(3 277)
Koszty z tytułu odsetek	(26 739)	(31 340)
	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018

Nota 13 PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018
Mieszkania	42 080	105 827
Biura	33 870	63 266
Centra handlowe	36 398	7 175
Pozostałe	18 453	14 496
	Razem 130 801	190 764

PRZYPISANIE KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018
Mieszkania	(35 154)	(72 985)
Biura	(23 648)	(68 742)
Centra handlowe	(20 084)	(4 073)
Pozostałe	(14 353)	(9 446)
Razem	(93 239)	(155 246)

PRZYPISANIE ZYSKU BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	01.01.2019 - 30.06.2019	01.01.2018 - 30.06.2018
Mieszkania	6 926	32 842
Biura	10 222	(5 476)
Centra handlowe	16 314	3 102
Pozostałe	4 100	5 050
	Razem 37 562	35 518

ROSEHILL INVESTMENTS SP. Z O.O., BEREA SP. Z O.O.(GALERIA MŁOCINY)

31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP (wówczas Echo Polska Properties) zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK "Kampinos". Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100% udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 30 czerwca 2019 r. Grupa Echo Investment posiadała 30% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70% było w posiadaniu Grupy EPP. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest wyceniany przy użyciu metody praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2019 r. wyniosła 102 741 tys. zł. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Spółka w I półroczu 2019 r. dokonała analizy utraty wartości inwestycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o (projekt Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w aktywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydowała się rozpoznać odpis aktualizujący w wysokości 11 617 tys. zł., który został rozpoznany w skonsolidowanym rachunku zysków i start pomniejszając pozycję "udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności".

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – GALERIA MŁOCINY WYBRANE DANE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	30.06.2019
Aktywa obrotowe	57 155
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	1 668 381
Pozostałe aktywa trwałe	11 772
Aktywa razem	1 737 308
Zobowiązania długoterminowe	1 384 760
Zobowiązania krótkoterminowe	86 750
Zobowiązania razem	1 471 510
Kapitał własny	265 798
Udział % Echo Investment S.A.	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	-477
Udział Echo Investment S.A.	79 263

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – GALERIA MŁOCINY WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

01.01.2019 - 30.06.2019

Przychody operacyjne	16 723
Koszty operacyjne	(11 255)
Przychody z tytułu aktualizacji wartości nieruchomosci	47 105
Koszty ogólnego zarządu	(1 572)
Koszty sprzedaży	(5 461)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(1 902)
Przychody finansowe	17 052
Koszty finansowe	(2 163)
Zysk brutto	58 527
Podatek dochodowy	(20 017)
Zysk netto	38 510

Dochody całkowite razem	38 510
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	11 553

PROJEKT ECHO – 138 SP. Z O.O. SP.K. (TOWAROWA 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z grupą EPP zawarły warunkową umowę kupna nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln EUR, jednakże zostanie ona podwyższona do kwoty 119,4 mln EUR po spełnieniu warunków określonych w umowie. Echo Investment zapłaciło 35,82 mln EUR, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln EUR. Na dzień bilansowy tj. 30 czerwca 2019 r. Grupa Echo Investment posiadała 46,26% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości przy ul. Towarowej 22. Pozostałe 53,74% było w posiadaniu EPP. Po spełnieniu się wszystkich warunków podwyższających cenę, udział Echo Investment w transakcji i planowanym przedsięwzięciu wyniesie docelowo 30%, pozostałe 70% przypadnie Grupie EPP. Na dzień bilansowy 30 czerwca 2019 r. warunki te nie zostały jeszcze spełnione. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2019 r. wyniosła 149 426 tys. zł. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – TOWAROWA 22 WYBRANE DANE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	30.06.2019
Aktywa obrotowe	6 102
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	342 270
Aktywa trwałe - pozostałe	341
Aktywa razem	348 713

Zobowiązania długoterminowe	805
Zobowiązania krótkoterminowe	19 695
Zobowiązania razem	20 500
Kapitał własny	328 213
Udział % Grupy Echo Investment	46,26%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	(2 416)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	149 426

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – TOWAROWA 22 WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

01.01.2019 - 30.06.2019

Przychody operacyjne	6 033
Koszty operacyjne	(7 694)
Koszty sprzedaży projektów	-
Koszty ogólnego zarządu	(114)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	(173)
Koszty finansowe	(321)
Zysk brutto	(2 269)
Podatek dochodowy	341
Zysk netto	(1 928)
Dochody całkowite razem	(1 928)
Udział % Grupy Echo Investment	46,26%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(892)

R4R POLAND SP. Z O.O.

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30% udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym. Pozostałe 70% udziałów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Zgodnie z umową, przedsięwzięcie będzie działało jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzięcia powstaną budynki z mieszkaniami na wynajem – początkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Pierwsi najemcy będą mogli się wprowadzić w czwartym kwartale 2019 r. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewni planowanie, projektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. będzie samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. 14 września 2018 r. jednostki zależne od R4R Poland Sp. z o.o. zawarły przedwstępne umowy zakupu czterech projektów deweloperskich realizowanych przez podmioty zależne od Echo Investment S.A. za łączną cenę 338 670 tys. zł. W projektach powstanie ok. 1 200 mieszkań, które zgodnie z założeniami przedsięwzięcia zostaną przeznaczone na wynajem. Projekty będące przedmiotem umów to:

− Browary Warszawskie, realizowane na nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Grzybowskiej 58,
− Rychtalska, realizowana na nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej,
− Kępa Mieszczańska, realizowana na nieruchomości położonej we Wrocławiu na wyspie Kępa Mieszczańska,

− Wodna, realizowana na nieruchomości położonej w Łodzi przy ul. Wodnej 23.

14 września 2018 r. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, dokonała zasilenia kapitałowego spółki R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym o wartości 41 354 269 zł. Ponadto, w I półroczu 2019 r. Echo Investment S.A. udzieliło pożyczki do spółki R4R Poland Sp. z o.o. na kwotę 17 745 tys. zł

W I półroczu 2019 r. zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji projektów zlokalizowanych m. in. w Warszawie (ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska), Krakowie (ul. 3 Maja) i Poznaniu (ul. Szczepanowskiego).

Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2019 r. wyniosła 3 514 tys. zł.

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – PLATFORMA RESI4RENT WYBRANE DANE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	30.06.2019
Aktywa obrotowe	29 575
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	47 517
Aktywa trwałe - zaliczki na nieruchomości inwestycyjne w budowie	173 132
Aktywa trwałe - pozostałe	2 519
Aktywa razem	252 743

Zobowiązania długoterminowe	234 058
Zobowiązania krótkoterminowe	5 728
Zobowiązania razem	239 786

Kapitał własny	12 957
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	(374)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	3 514

DANE FINANSOWE WSPÓLNEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA – PLATFORMA RESI4RENT WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

01.01.2019 - 30.06.2019

Koszty administracyjne związane z projektami	(19)
Koszty ogólnego zarządu	(3 376)
Koszty sprzedaży	(408)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	(372)
Koszty finansowe	(4)
Zysk brutto	(4 179)
Podatek dochodowy	698
Zysk netto	(3 481)
Dochody całkowite razem	(3 481)
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(1 044)

Biura przy Bramie w Warszawie

Spółka zależna Echo Investment S.A., tj. Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą w Kielcach 28 marca 2019 r., działająca jako sprzedający, oraz spółka prawa luksemburskiego LUX Europa III S.a r.l., podmiot zarządzany przez GLL Real Estate Partners jako kupujący, zawarli ostateczną umowę sprzedaży nieruchomości biurowej Biura przy Bramie znajdującej się w Warszawie przy ul. Grzybowskiej i Wroniej.

Ostateczna cena sprzedaży biurowca wyniesie 76,8 mln EUR, po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z umową, cena sprzedaży jest płatna w dwóch transzach. Pierwsza rata w wysokości 38,6 mln EUR netto została zapłacona niezwłocznie po zawarciu umowy, natomiast pozostała część ceny - po spełnieniu się warunków ustalonych przez strony – 3 lipca 2019 r. Wraz z pierwszą transzą, kupujący zapłacił kwotę podatku VAT od całej ceny sprzedaży. Łącznie z umową sprzedaży, strony zawarły umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowej, zgodnie z którą kupujący ma zrekompensowany uszczerbek na przychodach operacyjnych, wynikający z zachęt dla najemców.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją, Grupa rozpoznała zysk ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w kwocie 13 785 tys. zł.

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW [TYS. PLN]

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy	Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna wartość przychodów związanych z zawartymi zobowiązania mi do wykona nia umowy, do ujęcia w przy szłości	Otrzymane zaliczki/ Przychody przyszłych okresów (długoter minowe)*	Otrzymane zaliczki/ Przychody przyszłych okresów (krótkoter minowe)*	Kaucje na mieszkania (długotermi nowe i krótko terminowe)/ pozostałe zo bowiązania**
Dom pod Wilgą III, Kraków	projekt zakończony	41 908	18 430	-	13 820	-
Rydla 32, Kraków	III kw. 2019	48 514	48 514	-	33 459	819
Apartamenty GO, Kraków	projekt zakończony	61 188	-	-	773	53
Osiedle Jarzębinowe IV, Łódź	projekt zakończony	22 098	460	-	408	-
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź	III kw. 2019	43 056	43 056	-	24 617	3 658
Osiedle Jarzębinowe VI, Łódź	I kw. 2020	19 982	19 982	-	2 300	112
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	29 663	29 663	-	12 916	1 759
Fuzja I, Łódź	IV kw. 2020	103 980	103 980	-	866	530
Osiedle Jaśminowe III, Poznań	projekt zakończony	19 736	-	-	1	-
Osiedle Jaśminowe IV, Poznań	I kw. 2020	32 370	32 370	-	8 059	2 089
Osiedle Perspektywa I, Poznań	projekt zakończony	44 691	-	-	151	-
Osiedle Perspektywa II, Poznań	III kw. 2019	24 765	24 765	-	21 458	-
Osiedle Perspektywa III, Poznań	IV kw. 2019	30 930	30 930	-	17 845	6 445
Nasze Jeżyce I, Poznań	I kw. 2021	57 657	57 657	-	4 646	5
Apartamenty Esencja, Poznań	IV kw. 2020	114 824	114 824	-	2 539	3 647
Widoki Mokotów, Warszawa	I kw. 2020	69 175	69 175	-	13 631	8 360
Browary Warszawskie A, Warszawa	projekt zakończony	55 360	1 504	-	1 565	1
Browary Warszawskie B, Warszawa	III kw. 2019	125 041	125 041	-	85 233	14 289
Browary Warszawskie C, Warszawa	III kw. 2019	91 781	91 781	-	63 883	9 906
Browary Warszawskie E, Warszawa	IV kw. 2020	113 418	113 418	4 508	-	293
Osiedle Reset I, Warszawa	IV kw. 2019	66 239	66 239	-	35 339	386
Osiedle Reset II, Warszawa	IV kw. 2020	117 821	117 821	-	10 293	1 664
Moje Miejsce, Warszawa	III kw. 2020	131 171	131 171	9 772	-	198
Grota-Roweckiego 111 etap III, Wrocław	IV kw. 2019	16 131	16 131	-	5 697	231
Ogrody Graua, Wrocław	II kw. 2020	44 171	44 171	-	2 710	1 329
Zebra, Wrocław	II kw. 2019	75 566	75 566	-	62 296	6 767
Kępa Mieszczańska (Resi4Rent), Wrocław	I kw. 2020	65 584	65 584	29 929	-	-
Browary Warszawskie (Resi4Rent), Warszawa	III kw. 2020	160 208	160 208	70 281	-	-
Rychtalska (Resi4Rent), Wrocław	II kw. 2019	67 086	67 086	-	40 434	-
Wodna (Resi4Rent), Łódź	III kw. 2019	45 791	45 791	-	27 533	-
Pozostałe		-	-	-	14 322	229
Razem		1 939 907	1 715 320	114 490	506 794	62 770

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych

ZOBOWIĄZANIA – ZMIANA W ZWIĄZKU Z WPROWADZENIEM MSSF 16 [TYS. PLN]

	1.01.2019	Nowe nabycia	Koszty finansowe	Płatności	Zakończenie projektu/ sprzedaż	30.06.2019
Zobowiązanie leasingowe z tytułu wieczystego użytkowania gruntu	69 573	2 109	2 239	(4 088)	(6 060)	63 773
Pozostałe zobowiązanie leasingowe	135 332	3 912	3 027	(10 865)	(3 510)	127 896
Razem zobowiązanie leasingowe	204 905	6 021	5 266	(14 954)	(9 570)	191 669

INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT

99 Raport finansowy Echo Investment S.A. za I półrocze 2019 r.

01

Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment za I półrocze 2019 r., obejmujące okres od 1 stycznia 2019 r. do 30 czerwca 2019 r., zostało sporządzone zgodnie z MSR 34 "Śródroczna sprawozdawczość finansowa" przyjętym do stosowania w Unii Europejskiej. Zasady rachunkowości dotyczą również jednostkowego skróconego śródrocznego sprawozdania finansowego.

W skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy prezentowane są skonsolidowane dane finansowe na 30 czerwca 2019 r. oraz dane porównawcze na 31 grudnia 2018 r. i za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018 r. W odniesieniu do rachunku zysków i strat oraz sprawozdania z całkowitych dochodów, prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2019 r., dane porównawcze za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018 r. oraz skonsolidowane dane finansowe za okres 3 miesięcy drugiego kwartału tj. od 1 kwietnia 2019 r. do 30 czerwca 2019 r. i dane porównawcze za okres od 1 kwietnia 2018 r. do 30 czerwca 2018 r. W odniesieniu do zestawienia zmian w kapitale własnym oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych, prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2019 r. oraz dane porównawcze za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018 r.

Niniejsze sprawozdanie finansowe należy analizować łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2018 r. sporządzonym zgodnie z MSSF przyjętymi do stosowania w UE.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych, wycenianych wg wartości godziwej. Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Zasady polityki rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skróconego śródrocznego sprawozdania finansowego są zgodne z zasadami zastosowanymi w ostatnim rocznym sprawozdaniu finansowym i były stosowane w sposób ciągły w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, za wyjątkiem zastosowania nowych standardów, zmian do standardów i interpretacji wydanych przez Komitet ds. IMSF, mających zastosowanie w przypadku Grupy dla okresu sprawozdawczego rozpoczynającego się 1 stycznia 2019 r. Wpływ zastosowania tych zmian na prezentację danych i wycenę w sprawozdaniu finansowym został opisany w części drugiej pkt. 06 "Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości".

Rachunek zysków i strat oraz noty do rachunku zysków i strat obejmujące dane za okres 3 miesięcy zakończony 30 czerwca 2019 r. oraz dane porównawcze za okres 3 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018 r., nie były przedmiotem przeglądu lub badania przez biegłego rewidenta.

WALUTA FUNKCJONALNA I WALUTA PREZENTACJI

Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawowej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność ("waluta funkcjonalna"). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy prezentowane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przeszacowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku finansowym. W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji). Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego. W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczące danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w rachunku zysków i strat jako wynik na zbyciu.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE, NIERUCHO-MOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stanowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomościami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne w budowie do nieruchomości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do użytkowania. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio związane z inwestycją.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w tym okresie, w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do tych warunków należą:

− uzyskanie pozwolenia na budowę,
− zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co najmniej 30% budżetu inwestycji,
− wynajęcie co najmniej 20% powierzchni w realizowanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostępność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwania względem zmienności czynników będących podstawą wycen oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane w taki sposób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych jest cena, po jakiej nieruchomość ta mogłaby zostać wymieniona pomiędzy dobrze poinformowanymi, chętnymi i niepowiązanymi stronami. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. development profit). W momencie wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa rozpoznaje jednocześnie powiązane z nieruchomością rezerwy z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych, których Grupa udzieliła bądź oczekuje udzielić i/lub z tytułu podziału zysku (profit share), w przypadku gdy porozumienia umowne zakładają udział w zysku na sprzedaży nieruchomości innych stron. Rezerwy z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych obejmują wszystkie spodziewane przyszłe płatności związane z pozyskaniem najemców, które Grupa spodziewa się ekonomicznie ponieść tj. przede wszystkim koszty okresów bezczynszowych (okresów o obniżonym poziomie czynszu), koszty prac aranżacyjnych do zrealizowania (fit-out), koszty innych zachęt leasingowych dla najemców oraz koszty pośredników. Rozpoznane rezerwy dla projektów wycenianych do wartości godziwej korygują wynik rozpoznany na wycenie nieruchomości inwestycyjnych prezentowany w pozycji aktualizacja wartości nieruchomości, a dla projektów sprzedanych w pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości. Wartości wyrażone w EUR i USD są przeliczane co kwartał wg obowiązujących kursów publikowanych przez NBP.

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, następuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawozdaniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości i wykazanie jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej.

Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycje do kategorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej, np. w wyniku zaniechania działalności w danym segmencie / regionie. Wynika to z przyjętej strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlepszym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapitale, dostępność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest budowa nieruchomości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Grupa klasyfikuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyfikuje je do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w rzadkich sytuacjach.

ZAPASY

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary oraz zaliczki na poczet dostaw. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty, klasyfikuje się na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja w toku obejmuje również poniesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta uzyskana jest z informacji z aktywnego rynku. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.

Wartość zapasów zwiększa się także o premie/prowizje handlowców za sprzedaż lokali, które zgodnie z MSSF 15, Grupa uznaje za dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umowy. Grupa rozlicza skapitalizowanie premie/prowizje w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży (patrz sekcja Metody ustalania wyniku finansowego) proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt. Grupa nie kapitalizuje premii/prowizji handlowców po zakończeniu budowy projektu mieszkaniowego w oparciu o uproszczenie przewidziane w MSSF 15, pkt. 94, i ujmuje te koszty w momencie ich poniesienia.

Metody ustalania wyniku finansowego

Wynik finansowy ustalony jest metodą kalkulacyjną.

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15, Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów. Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia

KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE Z RE-ALIZACJĄ PROJEKTÓW

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizowane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracowników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów/nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:

− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca;
− w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości inwestycyjnych.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowanego kosztu, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywowanie kosztów finansowych w momencie gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne i administracyjne poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów.

Grupa kapitałowa Echo Investment

2.1 Skład Grupy kapitałowej

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

W skład Grupy Kapitałowej na 30 czerwca 2019 r. wchodziło 131 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 18 spółek współzależnych, ujmowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
1 53 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2 Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
3 Babka Tower - Projekt Echo - 93 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5 City Space - GP Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6 Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
7 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
8 Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
9 City Space Management Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
10 Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
11 Cornwall Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
12 Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
13 Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
14 Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
15 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	60 FIZ Forum
16 Echo - Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17 Echo - Arena Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18 Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
19 Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
20 Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Gleann Sp. z o.o.
21 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
22 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23 Echo - Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24 Echo - Galaxy Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
27 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
29 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
30 Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31 Tryton - City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
32 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33 Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo - Aurus Sp. z o.o.
34 Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
35 Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36 Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
37 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. z o.o.
38 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40 Gleann Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
41 Gosford Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42 GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
43 Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44 Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46 Klimt House - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	60 FIZ Forum
49 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50 Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
51 Park Rozwoju III - Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
52 Perth Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
53 PHS - Projekt CS Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
54 Pod Klonami - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55 Potton Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
56 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57 Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58 Projekt - Pamiątkowo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo – SPV 7 Sp. z o.o.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki 59 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Siedziba Kielce	kapitału 100%	Jednostka dominująca Echo Investment S.A.
60 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
62 Projekt 132 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.
63 Projekt 133 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
64 Nobilis - City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
65 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
66 Projekt 15 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
67 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
68 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
69 Projekt 18 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
70 Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
71 Projekt 20 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
72 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
73 Projekt 22 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
74 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Szczecin	100%	Echo Investment S.A.
75 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76 Projekt CS Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77 Projekt Echo - 104 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78 Projekt Echo - 108 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79 Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80 Projekt Echo - 112 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
81 Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82 Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83 Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84 Projekt Echo - 119 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
85 Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
86 Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
87 Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
88 Projekt Echo - 123 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
89 Projekt Echo - 127 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
90 Projekt Echo - 128 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
91 Projekt Echo - 129 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
92 Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
93 Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
94 Projekt Echo - 132 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
95 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
96 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
97 Projekt Echo - 136 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
98 Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
99 Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
100 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
101 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
102 Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
103 142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
104 Beethovena - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
105 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo - Arena Sp. z o.o.
106 Projekt 145 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
107 Projekt 146 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
108 Projekt 147 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
109 Projekt 148 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
110 Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
111 Projekt Echo - 99 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
112 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
113 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
114 Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
115 Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
116 Pure Systems Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
117 Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
118 Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Doxent Investments Sp. z o.o.
119 Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
120 Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
121 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
122 Senja 2 Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.
123 Shanklin Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
124 Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
125 Strood Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
126 Swanage Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
127 Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Gosford Investments Sp. z o.o.
128 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
129 Tryton - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
130 Villea Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
131 RPGZ IX Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.

Wszystkie certyfikaty wyemitowane przez 60 FIZ Forum są w posiadaniu Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka posiadająca udział	Przedsięwzięcie
1 Rosehill Investments Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Galeria Młociny
2 Berea Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. z o.o.	Galeria Młociny
3 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	45,26%	Strood Sp. z o.o.	Towarowa 22
4 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Towarowa 22
5 R4R Poland Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Resi4Rent
6 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
7 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
9 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
10 R4R Leasing Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
13 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
15 R4R RE Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
16 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
18 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent

2.2 Zmiany w składzie grupy kapitałowej w pierwszej połowie 2019 r.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Lp. Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
1 RPGZ IX Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie	Umowa zakupu udziałów	24.04.2019	5 000 PLN

ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Lp. Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
1 Echo Prime Assets BV z siedzibą w Am sterdamie	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	24.06.2019	24 141 141 EUR

POZOSTAŁE ZMIANY

Lp. Spółka	Działanie	Data
1 Projekt 17 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	01.02.2019
2 Projekt 139 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo Investment S.A. na Perth Sp. z o.o. z siedzi bą w Warszawie	01.03.2019
3 Projekt 144 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo Investment S.A. na Echo - Arena Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach	01.03.2019
4 City Space – GP Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	20.03.2019
5 City Space Management Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	26.03.2019
6 Projekt 145 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo Investment S.A. na City Space Manage ment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
7 Projekt 146 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo Investment S.A. na City Space Manage ment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
8 Cornwall Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo Investment S.A. na City Space Manage ment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
9 Projekt 145 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Grupa Echo Sp. z o.o. na City Space GP Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
10 Projekt 146 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Grupa Echo Sp. z o.o. na City Space GP Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
11 Cornwall Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Cornwall Investments Sp. z o.o. na City Space GP Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	30.04.2019
12 Projekt 20 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Grupa Echo Sp. z o.o. na Stranraer Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	31.05.2019
13 Projekt 15 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Grupa Echo Sp. z o.o. na Dagnall Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	25.06.2019
14 Projekt 15 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Umowa sprzedaży akcji w spółce przez Echo Investment S.A. do Potton Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	25.06.2019

Szacunki Zarządów spółek z Grupy Echo Investment

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE / NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE / AKTYWA PRZEZNA-CZONE DO SPRZEDAŻY

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami.

Po zmianie strategii Grupy Kapitałowej, Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieruchomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodowej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w przepływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywidualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100% i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją.

Według wycen sporządzonych przez Grupę, wartość nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerwca 2019 r. wyniosła 832 784 tys. zł i składała się z budynku centrum handlowego Libero w Katowicach, wycenianego w wartości godziwej (604 506 tys. zł) budynku biurowego Moje Miejsce I w Warszawie (187 193 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (41 085 tys. zł).

Stopa kapitalizacji użyta do oszacowania wartości budynków wycenianych metodą dochodową na 30 czerwca 2019 r., wyniosła od 6,50% do 6,75%.

Na 31 grudnia 2018 r. wartość nieruchomości inwestycyjnych wyniosła 1 007 716 tys. zł i składała się z budynków biurowych wycenianych w wartości godziwej (1 001 599 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (6 117 tys. zł). Stopa kapitalizacji użyta do oszacowania wartości budynków biurowych wycenianych metodą dochodową na 31 grudnia 2018 r., wyniosła 5,25% do 7,15%, natomiast dla budynku z segmentu centrów handlowych - 6,50%.

Na 30 czerwca 2018 r., wartość nieruchomości inwestycyjnych wyniosła 148 749 tys. zł i składała się z budynku biurowego wycenianego w wartości godziwej (142 632 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (6 117 tys. zł). Stopa kapitalizacji użyta do oszacowania wartości budynku biurowego wycenianego metodą dochodową na 30 czerwca 2018 r., wyniosła 5,75% do 7,50%.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 30 czerwca 2019 r. wyniosła 1 118 253 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych wg wartości godziwej (639 339 tys. zł) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (478 914 tys. zł).

Stopy kapitalizacji użyte do oszacowania wartości nieruchomości biurowych wycenianych metodą dochodową wyniosły od 5,17% do 7,25%. Spółki z Grupy kalkulując wycenę wartości godziwych nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniają różnice kursowe oraz wynik na wycenie kredytów i pożyczek w skorygowanej cenie nabycia (SCN). Wycena długu związana jest z zadłużeniem zaciągniętym w celu realizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Na 31 grudnia 2018 r. wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 940 427 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych wg wartości godziwej (404 203 tys. zł) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (536 224 tys. zł). Stopy kapitalizacji użyte do oszacowania wartości nieruchomości biurowych wycenianych metodą dochodową wyniosły 5,50% do 7,25%.

Na 30 czerwca 2018 r. wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 1 129 178 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych wg wartości godziwej (587 895 tys. zł) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (541 283 tys. zł). Stopy kapitalizacji użyte do oszacowania wartości nieruchomości wycenianych metodą dochodową wyniosły: dla nieruchomości biurowych od 5,75% do 7,5%, natomiast dla budynków z segmentu centrów handlowych - 6,5%.

W pozycji "aktywa przeznaczone do sprzedaży" Grupa prezentuje nieruchomości, co do których podjęto decyzję o sprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje zarówno zrealizowane projekty, jak również projekty w trakcie realizacji oraz grunty inwestycyjne. Na 30 czerwca 2019 r., wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 191 569 tys. zł i składała się z gruntu inwestycyjnego (19 017 tys. zł) oraz budynku biurowego (172 551 tys. zł) wycenianych w wartości godziwej. Na 31 grudnia 2018 r. wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 13 500 tys. zł i składała się z gruntu inwestycyjnego. Na 30 czerwca 2018 r. wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 395 415 tys. zł i składała się z budynków biurowych (346 384 tys. zł) wycenianych w wartości godziwej oraz gruntów inwestycyjnych (49 031 tys. zł).

ZABEZPIECZENIE PRZYCHODÓW DLA OKRESÓW BEZCZYNSZOWYCH (MASTER LEASE)

Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki w momencie sprzedaży nie są w całości skomercjalizowane. Cenę kalkuluje się w oparciu o przewidywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności dotyczących:

− warunków podpisanych umów najmu,
− założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak: przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

− dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjalnego przyszłego najemcę,
− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli istnieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego, na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu:

− jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabez- -pieczenia przychodów czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni;
− jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych;
− jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawowy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych.

Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

Rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych oraz projektów wycenianych metodą dochodową. Stąd też pierwsza rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) tworzona jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej.

Na 30 czerwca 2019 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 147 061 tys. zł.

Na 31 grudnia 2018 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 119 913 tys. zł.

Na 30 czerwca 2018 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 92 017 tys. zł.

UDZIAŁ W ZYSKU ZE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI (PROFIT SHARE)

Udział w zysku ze sprzedaży nieruchomości (profit share) jest udziałem w zysku inwestora mniejszościowego. Wynika on z zawartych umów, zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiącego udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprzedaży projektu, inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowanym jako cena sprzedaży pomniejszona o koszty). Rezerwa na udział w zysku szacowana jest dla projektów wycenianych metodą dochodową, w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomości. Stąd też pierwsza rezerwa na udział w zysku tworzona jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej.

Na 30 czerwca 2019 r., wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 98 789 tys. zł.

Na 31 grudnia 2018 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 97 443 tys. zł.

Na 30 czerwca 2018 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 82 967 tys. zł.

ZAPASY

Przy szacowaniu kwoty odpisu zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania na dzień bilansowy, analizowane są informacje pochodzące z aktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące odpisów zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 6.

INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE WG WARTOŚCI GODZIWEJ

Wartość godziwą instrumentów finansowych (znajdujących się w hierarchii wartości godziwej na poziomie 2), które nie znajdują się w obrocie na aktywnym rynku, ustala się przy użyciu technik wyceny (metoda dochodowa). Spółka kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu korzystają z takich danych, jak bieżące kształtowanie się kursów walut, ich zmienności historycznej i stawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EURIBOR). Na 30 czerwca 2019 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hierarchii wartości godziwych instrumentów.

AKTYWO Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości.

Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdopodobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich

dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia z przeszłości.

LEASING

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla danego składnika aktów, którego dotyczy leasing.

04

Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. MSSF

Od 1 stycznia 2019 r. obowiązujące stały się następujące standardy i zmiany standardów:

KIMSF 23 "Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego"

Interpretacja wyjaśnia sposoby ujmowania i wyceny podatku dochodowego zgodnie z MSR 12, jeżeli istnieje niepewność związana z jego ujęciem. Nie dotyczy ona podatków ani opłat nieobjętych zakresem MSR 12, ani też nie obejmuje wymogów dotyczących odsetek i kar związanych z niepewnym ujmowaniem podatku dochodowego. Interpretacja dotyczy w szczególności:

− odrębnego uwzględniania przez jednostkę przypadków niepewnego traktowania podatkowego;
− założeń czynionych przez jednostkę co do kontroli ujęcia podatku przez organy podatkowe;
− sposobu, w jaki jednostka ustala dochód podlegający opodatkowaniu (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe;
− sposobu, w jaki jednostka uwzględnia zmiany faktów i okoliczności.

Jednostka musi ustalić, czy rozpatruje każde niepewne ujęcie podatkowe osobno, czy też łącznie z jednym lub większą liczbą innych niepewnych ujęć. Należy postępować zgodnie z podejściem, które lepiej przewiduje rozwiązanie niepewności.

Interpretacja nie ma istotnego wpływu na śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe Spółki i Grupy.

Zmiany do MSSF 9 "Wcześniejsze spłaty z ujemną rekompensatą"

Zgodnie z MSSF 9, instrument dłużny może być wyceniony według zamortyzowanego kosztu lub według wartości godziwej przez inne całkowite dochody, pod warunkiem, że umowne przepływy pieniężne to wyłącznie spłaty kapitału i odsetki od niespłaconej kwoty głównej (kryterium SPPI), a instrument jest utrzymywany w ramach odpowiedniego modelu biznesowego dla tej klasyfikacji. Zmiany do MSSF 9 precyzują, że składnik aktywów finansowych spełnia kryterium SPPI bez względu na zdarzenie lub okoliczność, która powoduje przedterminowe rozwiązanie umowy i niezależnie od tego, która strona płaci lub otrzymuje uzasadnioną rekompensatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy.