Echo Investment S.A.

Quarterly Report • May 28, 2020

RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT 1 KWARTAŁ 2020 ROKU

SPIS TREŚCI

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów	4
---------------------------------------------	---

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

01.	Podstawowe informacje o Spółce i Grupie	7
	Zarząd Echo Investment S.A.	8
	Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.	9
02.	Strategia Grupy Echo Investment	10
03.	Model biznesowy	11
04.	Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji	12
05.	Najważniejsze zdarzenia w pierwszym kwartale 2020 r.	14
06.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	16
07.	Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	17
08.	Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	20
09.	Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	22
10.	Segmenty Grupy Kapitałowej – struktura finansowa	24
11.	Portfel nieruchomości	26
12.	Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości	34
13.	Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w pierwszym kwartale 2020 r.	35
14.	Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej w perspektywie
	co najmniej kolejnego kwartału	36
15.	Sezonowość lub cykliczność działalności	37
16.	Polityka dywidendowa i dywidenda	38
17.	Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej	39
18.	Zobowiązania pozabilansowe	42
19.	Wpływ wyników za pierwszy kwartał 2020 r. na realizację prognoz finansowych	47
20.	Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej	47
21.	Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi
	na warunkach innych niż rynkowe	47

CZĘŚĆ 2

SPRAWOZDANIA FINANSOWE

Skrócone skonsolidowane kwartalne sprawozdanie finansowe na dzień i za okres kończący się 31 marca 2020 r.

Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy Echo Investment

01.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment	57
02.	Grupa Kapitałowa Echo Investment	58

	Skrócone kwartalne jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. na dzień i za okres kończący się 31 marca 2020 r.
	za poprzednie okresy	64
05.	Skutki zmian prezentacyjnych – przekształcenie sprawozdań finansowych
	wcześniej zastosowane przez Grupę	63
04. Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały
03.	Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF	62

Kontakt 72

4

SZANOWNI AKCJONARIUSZE, PARTNERZY I KLIENCI,

Z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo Investment za pierwszy kwartał 2020 r., w którym opisujemy naszą stabilną sytuację finansową oraz plany biznesowe na najbliższe kwartały. Echo Investment wypracowało w tym czasie 40 mln zł zysku netto, co było głównie rezultatem wzrostu wartości projektów w budowie oraz przekazania klientom 190 mieszkań.

Sytuacja epidemiologiczna po raz kolejny pokazała przewagi naszej firmy, jakimi są dywersyfikacja działalności na różne sektory nieruchomości, stabilność finansowa i posiadanie własnych zespołów odpowiadających za wszystkie podstawowe funkcje w procesie deweloperskim. Ze względu na wprowadzenie obostrzeń, skupiliśmy nasze wysiłki na zapewnieniu ciągłości działania: utrzymaniu prac na placach budowy, kontaktów z klientami, a także bezpiecznego i efektywnego systemu pracy zatrudnionych przez nas osób. Na budowach i w biurach wdrożyliśmy dodatkowe środki ostrożności, podwyższone standardy BHP oraz procedury. Równolegle nadal skupiamy się na tym, aby wszystkie nasze przyszłe projekty w różnych miastach były gotowe do rozpoczęcia, kiedy popyt na powierzchnię biurową wzrośnie. Zweryfikowaliśmy też nasze zasoby wewnętrzne i podział obowiązków. Żeby zoptymalizować efektywność pracy, tymczasowo delegowaliśmy część zadań przeciążonych zespołów do pracowników, których obecne obowiązki zostały ograniczone z powodu ograniczeń wprowadzonych w związku z epidemią. Dzięki inwestycjom w technologie i procesom, które Echo Investment konsekwentnie wdraża od kilku lat, wszystkie funkcje w firmie działały bez przeszkód, przy zachowaniu bezpieczeństwa pracowników, partnerów biznesowych i klientów.

Mieszkania

W pierwszym kwartale 2020 r. sprzedaliśmy 399 mieszkań, wobec 352 w analogicznym okresie 2019 r. Od początku roku oddaliśmy do użytku projekty: Widoki Mokotów w Warszawie, Osiedle Jarzębinowe VI w Łodzi, Osiedle Jaśminowe IV w Poznaniu i Ogrody Graua we Wrocławiu. To przełożyło się na przekazanie klientom w pierwszym kwartale 190 mieszkań, wobec jedynie 23 mieszkań przekazanych w analogicznym okresie 2019 r.

Już od kilku lat inwestujemy w nowoczesne narzędzia do komunikacji z klientami i pracy zdalnej, a epidemia jedynie potwierdziła wydolność tych systemów oraz zasadność nakładów na nie. Przy pomocy takich rozwiązań jak m.in. wirtualne wizyty w wybranym mieszkaniu, nasi klienci mogą przejść niemal cały proces zakupu mieszkania nie wychodząc z domu. Dzięki temu przez cały okres zamknięcia gospodarki byliśmy w stałym kontakcie z klientami i w szybkim tempie wracamy do zwyczajnego trybu działania: podpisywania umów i przekazywania mieszkań klientom. Epidemia w żaden sposób nie wpłynęła na harmonogram prowadzonych budów, ponieważ wprowadziliśmy dodatkowe procedury ostrożnościowe oraz zabezpieczenia dla pracowników. Dla wzmocnienia stabilności firmy oraz poczucia bezpieczeństwa klientów, wprowadziliśmy również dodatkowy wewnętrzny wymóg przedsprzedaży mieszkań w projekcie przed rozpoczęciem budowy.

Resi4Rent

Resi4Rent, największa w Polsce instytucjonalna platforma mieszkań na wynajem, dostała w minionym kwartale pozwolenie na użytkowanie drugiej inwestycji we Wrocławiu – Resi4Rent Kępa Mieszczańska. Dzięki temu ma w ofercie już blisko 800 mieszkań. Wszystkie projekty mają bardzo dobre tempo wynajmu. W trzecim kwartale 2020 r. ruszy wynajem kolejnych 450 lokali zlokalizowanych w stołecznych Browarach Warszawskich. Uważamy, że ograniczona podaż nowo rozpoczętych mieszkań w połączeniu z niepewnością wobec rozwoju sytuacji gospodarczej jest czynnikiem sprzyjającym rozwojowi instytucjonalnego rynku wynajmu mieszkań, dlatego jesteśmy pewni osiągnięcia strategicznego celu Resi4Rent, czyli zbudowania platformy 7,5 tys. mieszkań na wynajem do 2024 r.

Sytuacja epidemiologiczna po raz kolejny pokazała przewagi naszej firmy, jakimi są dywersyfikacja działalności na różne sektory nieruchomości, stabilność finansowa i posiadanie własnych zespołów odpowiadających za wszystkie podstawowe funkcje w procesie deweloperskim.

Biura

Echo Investment miało na koniec pierwszego kwartału 2020 r. w budowie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 180 tys. mkw. W styczniu zakończyły się prace przy budowie pierwszego etapu katowickiego kompleksu biurowego Face2Face Business Campus. Do budynku wprowadzili się już pierwsi najemcy. W kwietniu do użytku został oddany także budynek Biura przy Willi w Browarach Warszawskich i już wkrótce zaczną się do niego wprowadzać najemcy. Również w tym segmencie wszystkie budowy przebiegają zgodnie z założonym harmonogramem. Spółka bez przerwy prowadzi również obiecujące negocjacje dotyczące wynajmu budowanych projektów, jak i sprzedaży tych gotowych.

Kontynuujemy rozwój CitySpace, naszego operatora elastycznych biur serwisowanych. Jego najemcy mogli ostatnio docenić możliwość korzystania z wirtualnego biura, a w warunkach po epidemii zauważamy wzrost zainteresowania wynajmem biurek na dni lub nawet godziny, w ramach rozbudowy oferty CitySpace.

Nieruchomości handlowo-rozrywkowe

Dokończenie komercjalizacji Browarów Warszawskich było jednym z najważniejszych zadań działu nieruchomości handlowo-rozrywkowych w pierwszym kwartale 2020 r. To właśnie od jakości najemców gastronomicznych i usługowych zależy sukces Browarów Warszawskich, jako miejsca przyciągającego ludzi i zachęcającego do korzystania z dobrze zaprojektowanej przestrzeni miejskiej. Dzięki podpisanym umowom, część handlowo-usługowa tego kompleksu jest już w całości wynajęta.

Spośród wszystkich segmentów, w których Echo Investment jest obecne, nieruchomości handlowe zostały najbardziej dotknięte przez ograniczenia związane z epidemią. Wraz z kolejnymi krokami odmrażania gospodarki, działanie katowickiego Libero oraz warszawskiej Galerii Młociny (w której Echo Investment ma 30% udziałów) wraca do normalności. Wymagało to dużo wysiłku oraz partnerskiego podejścia w negocjacjach z najemcami. W ostatnich dniach udało się nam uzgodnić indywidualne porozumienia z ponad 90% najemców, natomiast z pozostałymi mamy uzgodnione wstępne warunki i w najbliższym czasie spodziewamy się zakończyć rozmowy z sukcesem. Podstawą kompromisu jest przekonanie, że trudna sytuacja w centrach handlowych jest przejściowa, a właściciele i najemcy wspólnie będą pracować nad stopniowym powrotem do normalnego działania obiektów. Pierwsze dni po ponownym otwarciu galerii pokazały, że wyniki są lepsze niż zakładaliśmy, bazując na doświadczeniach w innych krajach. Odwiedzalność rośnie z każdym tygodniem, w czym pomagają kolejne etapy odmrażania gospodarki. Wskaźnik konwersji, czyli liczba odwiedzających do liczby kupujących jest rekordowo wysoki, co również jest dobrą prognozą, jeśli chodzi o powrót całej branży do normalności.

Sytuacja finansowa

Echo Investment cieszy się stabilną sytuacją finansową. Grupa utrzymuje wysoki stan gotówki: na koniec pierwszego kwartału było to ponad 450 mln zł. Wartość naszych aktywów wynosi 5 mld zł i jest o blisko 20% wyższa niż rok temu, przy czym wzrost wartości projektów komercyjnych i mieszkaniowych w budowie i przygotowaniu wyniósł w tym okresie 36%. To kierunek zgodny z naszą strategią wzmacniania naszej pozycji jako stabilnego i zdywersyfikowanego lidera w sektorze deweloperskim. Niezmiennie obserwujemy spowodowane pandemią zmiany zachodzące w gospodarce i uważnie analizujemy nasze plany na nadchodzące miesiące. Priorytetem jest zachowanie silnej pozycji finansowej i zdrowego tempa wzrostu.

Zapraszam do szczegółowej lektury naszego raportu finansowego za pierwszy kwartał 2020 r.

5

Z poważaniem

Nicklas Lindberg Prezes Echo Investment

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 01

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, branża wg rynku regulowanego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Zarząd Echo Investment S.A.

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes ds. finansowych

Artur Langner Wiceprezes

Marcin Materny Członek Zarządu

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Waldemar Olbryk Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.

Noah M. Steinberg Przewodniczący

Tibor Veres Wiceprzewodniczący

Mark Abramson Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu

Maciej Dyjas Członek Rady Nadzorczej

Stefan Kawalec Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodniczący Komitetu Audytu

Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu

Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej

Bence Sass Członek Rady Nadzorczej

Strategia Grupy Echo Investment 02

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. "strategię rentownego wzrostu". Zgodnie z nią, Echo Investment przyspieszyło obrót kapitałem, a w związku z tym wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka dzieli się z akcjonariuszami wypracowanym zyskiem w postaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na następujących filarach:

STRATEGIA ECHO INVESTMENT

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo- -Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

LIDERA

Echo Investment jest największą pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów firmą deweloperską działającą w Polsce. Jesteśmy aktywni w trzech sektorach nieruchomości: biurowym, handlowym i mieszkaniowym. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że Echo Investment będzie należało do czołówki deweloperów w każdym z tych sektorów osobno. Duża skala działalności pozwoli na optymalne wykorzystanie zasobów.

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż gotowego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w budowie.

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

DUŻE PROJEKTY

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomości daje Spółce przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Spółka może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celowe. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

• 1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż biurowców,
• 1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż centrów handlowych,
• 1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
• 1. świadczenie usług (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31.03.2020 R.

4.1 Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

4.2 Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spółka Lisala Sp. z o.o., która jest kontrolowana przez węgierski Wing IHC Zrt.

Dane o strukturze akcjonariatu na 31 marca 2020 r. wynikają z informacji o akcjonariuszach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne, co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na WZA Echo Investment S.A. z 9 stycznia 2020 r. oraz z powiadomień od akcjonariuszy.

4.3 Stan posiadania akcji Spółki przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są jedynie Nicklas Lindberg, prezes zarządu oraz Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych.

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 31 marca 2020 r. i w trakcie pierwszego kwartału 2020 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje lub obligacje Spółki.

STAN POSIADANIA AKCJI LUB OBLIGACJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ NA 31.03.2020 R.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Rodzaj posiadanego instrumentu finansowego	Liczba posiadanych instrumentów finansowych	Udział w kapitale i głosach na WZA (w przypadku akcji)
Nicklas Lindberg	Akcje	538 676	0,13%
Prezes zarządu	Obligacje	219 (kod ECH0721)	-
		229 (kod ECH1022)
Maciej Drozd	Akcje	221 765	0,05%
Wiceprezes Zarządu	Obligacje	219 (kod ECH0522)	-
		369 (kod ECH0721)
		50 (kod ECH0923)
		316 (kod ECH1022)

Najważniejsze zdarzenia w pierwszym kwartale 2020 r.

5.1 Zmiana składu rady nadzorczej

W następstwie sprzedaży 56% akcji i całkowitego wycofania się z akcjonariatu Echo Investment funduszy PIMCO i Oaktree Capital Management, 13 grudnia 2019 r. z zasiadania w radzie nadzorczej ze skutkiem natychmiastowym zrezygnowali Karim Khairallah – dotychczasowy przewodniczący rady nadzorczej, Laurent Luccioni – wiceprzewodniczący oraz Sebastian A. Zilles – członek rady nadzorczej. W związku z tym, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, które odbyło się 9 stycznia 2020 r. powołało do rady nadzorczej Noaha Steinberga, któremu powierzyło funkcję przewodniczącego, Tibora Veresa, który został wiceprzewodniczącym oraz Pétera Kocsisa i Bence'a Sassa, którzy zostali członkami rady nadzorczej bieżącej kadencji. Nowi członkowie rady nadzorczej są związani z węgierską firmą Wing, która jest nowym głównym akcjonariuszem Echo Investment.

5.2 Ogłoszenie przez Wing wezwania do sprzedaży dodatkowych 10,04% akcji Echo Investment

W rezultacie pośredniego przekroczenia przez Wing progu 33% akcji i głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Echo Investment, węgierska firma ogłosiła 3 lutego 2020 r. wezwanie do zapisywania się na sprzedaż dodatkowych 41 444 928 akcji Echo Investment, uprawniających do wykonywania 10,04% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki, po cenie 4,65 zł za akcję. Zapisy trwały od 21 lutego 2020 r. i zakończyły się 18 marca 2020 r. W rezultacie wezwania, Wing osiągnął próg 66% akcji i głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Echo Investment.

W wezwaniu pośredniczyło Santander Biuro Maklerskie.

5.3 Przedwstępna umowa zakupu trzech nieruchomości z centrami handlowymi pierwszej generacji w Krakowie, Łodzi i Poznaniu

Echo Investment podpisało 28 lutego 2020 r. przedwstępne umowy zakupu działek w Poznaniu przy ul. Opieńskiego, Łodzi przy ul. Widzewskiej oraz w Krakowie przy ul. Kapelanka. Grunty należące do spółek z grupy Tesco są doskonale zlokalizowane i idealnie wpisują się w strategię Echo Investment rozwoju mieszkaniowej części biznesu. Deweloper planuje przeznaczyć wszystkie działki pod zabudowę wielofunkcyjną. Powstanie na niej ok 4 tys. mieszkań, powierzchnia handlowo-usługowa, natomiast w Krakowie – także biurowa. Do czasu rozpoczęcia robót budowlanych istniejącymi centrami handlowymi będzie zarządzało Echo Investment. Przestrzeń biurowa i sklep Tesco w Krakowie będzie funkcjonować bez zmian, także w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu. Obiekty w Poznaniu i Łodzi będą działać do momentu uzyskania pozwoleń i rozpoczęcia prac. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi około 190 tys. mkw. Cena netto wyniesie łącznie co najmniej 42,5 mln EUR. Zawarcie umów przyrzeczonych powinno nastąpić nie później niż na początku 2021 r., po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w umowach przedwstępnych.

To kolejna transakcja Echo Investment z Tesco. Pod koniec ubiegłego roku spółka odkupiła od sieci handlowej teren w Warszawie przy al. Komisji Edukacji Narodowej, obok stacji metra Kabaty.

Tyle mieszkań może zbudować Echo Investment na terenach przejmowanych od Tesco w Łodzi, Krakowie i Poznaniu

5.4 Wpływ koronawirusa SARS-CoV-2 oraz zachorowań na COVID-19 na działalność i wyniki finansowe spółki

Na podstawie wstępnych analiz, Zarząd Echo Investment poinformował akcjonariuszy 17 marca 2020 r., że zgodnie z obecnym stanem wiedzy oraz ocen, rozprzestrzenianie się koronawirusa SARS-CoV-2 oraz zachorowań na COVID-19, a także związane z tym ograniczenia wprowadzone przez władze mogą, w zależności od okresu ich trwania i intensywności, istotnie oraz negatywnie wpłynąć na działalność i wyniki finansowe Spółki. W szczególności wpływ ten może dotyczyć:

• a. przychodów generowanych przez centra handlowe ze względu na ograniczenia w funkcjonowaniu centrów handlowych, w tym kin i gastronomii (w przypadku Echo Investment dotyczy to Libero w Katowicach oraz Galerii Młociny w Warszawie, w której spółka ma 30% udziałów);
• b. dynamiki sprzedaży mieszkań, w szczególności w przypadku potencjalnego zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych przez banki lub innych zakłóceń na rynku mieszkaniowym lub bankowym;
• c. terminowości realizacji projektów lub transakcji realizowanych przez Spółkę oraz jej podmioty powiązane m.in. w związku z możliwymi opóźnieniami w realizacji robót budowlanych spowodowanymi przez potencjalne braki w personelu budowlanym lub zachwianie ciągłości dostaw materiałów i komponentów;
• d. harmonogramu sprzedaży projektów komercyjnych oraz cen, które mogą zostać osiągnięte w procesie ich sprzedaży oraz
• e. dostępności i warunków nowego finansowania, jeżeli banki i inni pożyczkodawcy zostaną istotnie dotknięci przedłużającym się spowolnieniem gospodarczym.

Zarząd podjął również określone działania mające na celu ograniczenie, w możliwym zakresie, negatywnego wpływu powyższych czynników, który może w szczególności zostać częściowo skompensowany potencjalnym obniżeniem kosztów robót budowlanych w przyszłości w wyniku spadku popytu na nie.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 06

6. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla budynku Biura przy Willi w kompleksie Browarów Warszawskich

Echo Investment zakończyło prace przy budowie Biur przy Willi i 15 kwietnia otrzymało pozwolenie na jego użytkowanie. Biurowiec jest kolejnym gotowym fragmentem miastotwórczej inwestycji Browary Warszawskie, która łączy funkcję mieszkaniową, biurową oraz handlowo-rozrywkową.

Biura przy Willi to 55 metrowy budynek o łącznej powierzchni ponad 16 tys. mkw. Wkrótce pracę rozpoczną tu pierwsi najemcy, m.in. globalna sieć biur co-workingowych WeWork. Budynek zapewni pracownikom wygodę i bezpieczeństwo. Zastosowano w nim najnowocześniejsze rozwiązania, w tym m.in. strefowe oświetlenie, odpowiednią temperaturę pomieszczeń czy dobrej jakości wodę i powietrze. Ponadto, w garażu znajdują się stojaki rowerowe, szafki oraz szafy suszące ubrania, a także dwie stacje do ładowania samochodów elektrycznych. Najemcy biurowi mają także do dyspozycji zielone tarasy, zlokalizowane na najwyższych kondygnacjach. Na parterze budynku powstają lokale usługowe, m.in. dwupoziomowa adriatycka restauracja Pjaca oraz kawiarnia. Architekci z pracowni JEMS stawiali na rozwiązania przyjazne dla środowiska, dlatego już na etapie projektowania biurowiec otrzymał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent.

Browary Warszawskie powstają na blisko 4,5 hektarowej działce w kwartale ulic Grzybowska, Krochmalna, Wronia i Chłodna. Zakończenie realizacji tego projektu planowane jest na koniec 2020 r.

Budynek Biura przy Willi w kompleksie Browarów Warszawskich, Warszawa

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

07

7.1 Rynek mieszkaniowy w Polsce

W pierwszym kwartale 2020 r. rynek mieszkań w sześciu największych miastach okazał się bardzo dobry pod względem liczby sprzedanych mieszkań, natomiast relatywnie słaby pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do oferty. Sprzedaż nowych mieszkań, wg. analiz JLL, wyniosła 18,9 tys., czyli o 7% więcej niż w poprzednim kwartale oraz aż o 14% więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku.

Od początku roku na rynek zostało wprowadzonych 13 tys. mieszkań, czyli 26% mniej niż w czwartym kwartale 2019 r. Należy podkreślić, że jest to wynik zdecydowanie słabszy, niż osiągnięty w tym samym okresie ubiegłego roku. Zestawiając liczbę nowych mieszkań w ofercie z mieszkaniami sprzedanymi od stycznia do marca, oferta na koniec kwartału zmniejszyła się o 12% w porównaniu z końcem 2019. Pozostało w niej 44,3 tys. mieszkań. Według firmy JLL, poziom oferty na koniec kwartału był najniższy od 6 lat. Równocześnie ze spadkiem liczby mieszkań w ofercie, redukcji (o 12% kw./kw.) uległa również liczba mieszkań gotowych niesprzedanych, która sięgnęła zaledwie 3,7 tys. Dzięki równoległemu spadkowi liczby mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym i lokali gotowych, udział tych ostatnich w ofercie wyniósł – podobnie jak w końcówce 2019 r. – zaledwie 8%. W związku z pandemią, informacja ta może być bardzo dobra dla całej branży: im mniejsza oferta, tym mniejsze zagrożenie dla deweloperów, którzy nie będą zmuszeni do głębokich i szybkich obniżek cen.

Obecnie najwięcej uwagi skupia się wokół cen. Na koniec pierwszego kwartału notowany był ciągle ich wzrost w czterech największych miastach. Najwyższe wzrosty zanotowano w Krakowie (9%), w pozostałych miastach były nieznaczne.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna
  • Bardzo pesymistyczna

MIESZKANIA SPRZEDANE I WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY

7.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

W pierwszym kwartale 2020 r. Echo Investment sprzedało 399 mieszkań, wobec 352 w pierwszym kwartale 2019 r. Od początku roku do daty opublikowania raportu, spółka oddała do użytku projekty: Widoki Mokotów w Warszawie, Osiedle Jarzębinowe VI w Łodzi, Osiedle Jaśminowe IV w Poznaniu i Ogrody Graua we Wrocławiu. To przełożyło się na przekazanie klientom w pierwszym kwartale 190 mieszkań, co jest znaczącym wzrostem wobec jedynie 23 mieszkań przekazanych w analogicznym okresie 2019 r.

Stan epidemii w Polsce oraz związane z nim obostrzenia spowodowały, że Echo Investment skupiło wysiłki na utrzymaniu ciągłości działania. W sektorze mieszkaniowym dotyczyło to utrzymania prac na placach budowy, kontaktów z klientami oraz bezpiecznej współpracy pomiędzy zespołami. Dzięki szybkiej reakcji, wprowadzeniu dodatkowych procedur ostrożnościowych oraz zabezpieczeń dla pracowników, wszystkie budowy przebiegają zgodnie z harmonogramem. Obecnie klienci odbierają mieszkania - przede wszystkim w inwestycjach Widoki Mokotów w Warszawie i Ogrody Graua we Wrocławiu. Budowa apartamentów Esencja w Poznaniu jest na zaawansowanym etapie. Wkrótce osiągnie docelową wysokość sześciu kondygnacji. Echo Investment rozpoczęło również sprzedaż projektu Osiedle Krk w Krakowie oraz ósmego, ostatniego etapu Osiedla Jarzębinowego w Łodzi.

Po krótkiej przerwie, w której pracownicy biur sprzedaży pracowali z klientami wyłącznie zdalnie, obecnie klienci mogą wybrać zarówno zdalną formę kontaktu, jak i fizyczną. Liczba zapytań oraz odwiedzin w biurach sprzedaży jest wysoka, co pozwala na ostrożny optymizm, jeśli chodzi o stan rynku mieszkaniowego w kolejnych kwartałach.

Echo Investment już od kilku lat inwestuje w narzędzia do pracy zdalnej i komunikacji online, a epidemia jedynie potwierdziła wydolność tych systemów oraz zasadność nakładów na nie. Dzięki tym rozwiązaniom, klienci mogą przejść niemal cały proces zakupu mieszkania nie wychodząc z domu: oglądać mieszkania i postępy budowy, negocjować i współtworzyć zapisy umowy zdalnie, podpisywać umowy rezerwacyjne przy użyciu podpisu cyfrowego czy uczestniczyć w dniach przedodbiorowych online. Dodatkowo proces wyboru mieszkań jest wspierany przy użyciu chatbota Aurelia.

W reakcji na sytuacje gospodarczą, Echo Investment przyjęło politykę ostrożniejszego podejścia do rozpoczynania nowych projektów. Obecnie decyzja o starcie budowy będzie uzależniona od osiągnięcia ok. 25% przedsprzedaży mieszkań, co przełoży się na kilkumiesięczne przesunięcia rozpoczęcia prac budowlanych na części projektów.

Dbając o rozwój biznesu, w pierwszym kwartale Echo Investment kupiło od grupy Tesco trzy doskonale zlokalizowane centra handlowe pierwszej generacji. Na działkach położonych w Poznaniu, Łodzi i Krakowie może powstać łącznie ok. 240 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, a także biurowej i handlowo-usługowej.

Widoki Mokotów, Warszawa

7.3 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem

Resi4Rent, największa w Polsce instytucjonalna platforma mieszkań na wynajem, dostała w minionym kwartale pozwolenie na użytkowanie drugiej inwestycji we Wrocławiu – Resi4Rent Kępa Mieszczańska. Do dyspozycji mieszkańców jest tam blisko 270 lokali w dwóch budynkach. Łącznie w ofercie Resi4Rent znajduje się już blisko 800 mieszkań we Wrocławiu i Łodzi. W trzecim kwartale 2020 r. ruszy wynajem kolejnych 450 lokali zlokalizowanych w stołecznych Browarach Warszawskich.

Firma Resi4Rent powstała w 2018 r. Jest wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment, które posiada 30% udziałów, oraz jednej z wiodących, międzynarodowych firm zarządzających funduszami, która kontroluje 70%. Echo Investment jest deweloperem projektów dla Resi4Rent oraz świadczy dla platformy niektóre usługi, jak np. poszukiwanie i zakup działek. Strategicznym celem Resi4Rent jest zbudowanie platformy 7,5 tys. mieszkań na wynajem do 2024 r.

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

8.1 Rynek biurowy w Polsce

Warszawa

Od początku roku w Warszawie deweloperzy oddali do użytku tylko jeden budynek o powierzchni 6,7 tys. mkw. Łączna powierzchnia biurowa pozostała więc na zbliżonym poziomie do końca 2019 r. – blisko 5,6 mln mkw. W budowie pozostaje jednak rekordowa ilość powierzchni: do 2022 r. zasoby powierzchni biurowej powinny zwiększyć się o ponad 800 tys. mkw. Większość z tych projektów (ok. 70%) zlokalizowanych jest w centrum oraz na Woli.

W pierwszym kwartale 2020 r. aktywność najemców Warszawie była zbliżona do zarejestrowanej w pierwszym kwartale 2019 r. Analitycy CBRE przewidują jednak wyhamowanie procesów decyzyjnych w kolejnych kwartałach, ze względu na sytuacje związaną z rozwojem pandemii COVID-19. Należy również zauważyć, że spodziewany jest wzrost zainteresowania najmem powierzchni elastycznej (flex-space), co może być dla wielu podmiotów optymalnym rozwiązaniem po ustaniu pandemii. Niska podaż przy dużym popycie na powierzchnie biurowe przyczyniła się do spadku poziomu pustostanów do poziomu 7,48%. Analitycy nie dostrzegli zmian w wysokości czynszów, które kształtują się na poziomie 24-25 EUR za 1 mkw. miesięcznie w centrum oraz ok. 15,5 EUR poza centrum Warszawy.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo
  • optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
  • Bardzo pesymistyczna

Rynki regionalne

W pierwszym kwartale 2020 r. rynki regionalne były znacznie bardziej aktywne niż Warszawa. Oddano tam do użytkowania 12 razy więcej powierzchni najmu, tj. 78 tys. mkw. Łącznie w Polsce zasoby powierzchni biurowej w głównych miastach regionalnych na koniec kwartału przekroczyły 5,5 mln mkw. Najwięcej powierzchni oddane zostało w Krakowie (High5ive) oraz w Katowicach (Face2Face) – łącznie ok. 44 tys. mkw. W budowie pozostaje ok. 850 tys. mkw., głównie we Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Trójmieście.

Popyt na powierzchnię biurową w miastach regionalnych osiągnął niemal najwyższą historycznie wartość i wyniósł 220,2 tys. mkw. Liderem okazał się Kraków (27% wynajętej powierzchni), tuż za nim Wrocław (19%). Najaktywniejszym sektorem w pierwszych miesiącach roku okazało się IT, które odpowiadało za 57% popytu. W związku z dużym popytem średni poziom pustostanów spadł o 0,2 p.p. i wyniósł ok. 9,4%. Podobnie jak na warszawskim rynku, czynsze pozostały na poziomach notowanych w poprzednim kwartale, tj. pomiędzy 10,5 do 15 EUR za 1 mkw. miesięcznie.

PODAŻ POWIERZCHNI BIUROWEJ W MIASTACH REGIONALNYCH NA KONIEC 1 KW. 2020 R. [TYS. MKW.]

8.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

Na koniec pierwszego kwartału 2020 r. Echo Investment miało w budowie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 180 tys. mkw. W styczniu zakończyły się prace przy budowie pierwszego etapu katowickiego kompleksu biurowego Face-2Face Business Campus. Do budynku wprowadzili się już pierwsi najemcy. W kwietniu do użytku został oddany także budynek Biura przy Willi w Browarach Warszawskich i już wkrótce zaczną się do niego wprowadzać najemcy. Biurowiec jest kolejnym ukończonym fragmentem miastotwórczej inwestycji Echo Investment, która połączy funkcję mieszkaniową, biurową oraz handlowo-rozrywkową. Najwyższy punkt konstrukcyjny osiągnął także biurowiec Moje Miejsce II, stanowiący część wielofunkcyjnego projektu realizowanego przez Echo Investment na warszawskim Dolnym Mokotowie. W budynku trwają prace montażowe elewacji.

Wszystkie budowy biurowe przebiegają zgodnie z założonym harmonogramem. Ze względu na wprowadzenie stanu epidemii firma wdrożyła dodatkowe środki ostrożności, podwyższone standardy BHP i na bieżąco reaguje na wszystkie zalecenia służb epidemiologicznych.

CitySpace, polski operator elastycznych biur serwisowanych należący do Echo Investment, zyskał nowego najemcę w Moim Miejscu w Warszawie. Pro Progressio, organizacja biznesowa zajmująca się rozwojem przedsiębiorczości i sektora usług wspólnych (BPO / SSC) w Polsce, przeniosła się do biura CitySpace Beethovena.

Prace wykończeniowe budynku Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

9.1 Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

W pierwszym kwartale 2020 r. polski rynek handlowy zwiększył się o blisko 71 tys. mkw. powierzchni najmu w sześciu nowych wielkopowierzchniowych obiektach – wynika z badań JLL. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła ponad 14,6 mln mkw. w wielkoformatowych obiektach (centra handlowe, parki i magazyny handlowe, centra wyprzedażowe). Na koniec pierwszego kwartału w budowie pozostawało ok. 446 tys. mkw. powierzchni z terminami oddania do użytku w 2020 i 2021 r. Co ciekawe, 87% realizowanej podaży znajdzie się w najmniejszych i największych miastach.

Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych w ośmiu największych aglomeracjach w kraju wyniósł 4,4% na początku 2020 r., co jest wynikiem nieco wyższym od odnotowanego pół roku wcześniej (3,8%). Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Krakowie i Poznaniu (po 6,5%), natomiast najniższy - w Szczecinie (1,3%).

Zawarte transakcje sprzedaży nieruchomości handlowych w pierwszym kwartale 2020 r. były warte łącznie około 110 mln EUR i dotyczyły głównie mniejszych obiektów z segmentu convenience oraz sklepów budowlanych.

Epidemia Covid-19 sprawiła, że cały rynek handlowy działał w bardzo ograniczonym zakresie od połowy marca do początku maja. Obecnie centra handlowe wracają do normalnego działania, a ich zarządcy prowadzą z najemcami rozmowy regulujące zasady powrotu do działalności. W zdecydowanej większości są to rozmowy konstruktywne.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo
• optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna – Bardzo
  • pesymistyczna

Galeria Młociny, Warszawa

9.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

W pierwszym kwartale 2020 r. dział centrów handlowych zajmował się dokończeniem komercjalizacji Browarów Warszawskich. Dzięki podpisanym umowom, do flagowej warszawskiej inwestycji Echo Investment dołączą m.in. znana cukiernia Deseo Patisserie & Chocolaterie, kameralne francuskie bistro czy kawiarnio-kwiaciarnia Badyle Concept Store. Dzięki temu, część handlowo-usługowa Browarów Warszawskich jest już niemal w całości wynajęta.

Wprowadzone na początku marca regulacje epidemiologiczne ograniczyły na kilka tygodni funkcjonowanie większości najemców centrów handlowych, aż do 4 maja. Wyzwaniem działów leasingu i zarządzania Echo Investment było porozumienie się z najemcami co do zasad powrotu centrów handlowych do normalnego działania. Spółka wypracowała kompromis ze zdecydowaną większością najemców, dzięki czemu już w pierwszych dniach udało się otworzyć około 80% sklepów i punktów usługowych. Wraz z kolejnymi krokami odmrażania gospodarki oraz postępem zawierania porozumień z pozostałymi najemcami, działanie katowickiego Libero oraz warszawskiej Galerii Młociny (w której Echo Investment ma 30% udziałów) wraca do normalności. Co ważne, w pierwszych dniach funkcjonowania centrów handlowych, notowane obroty były na poziomie wyższym niż spodziewane na podstawie doświadczeń innych krajów. Historycznie wysoki był też współczynnik konwersji, czyli liczby odwiedzających do liczby dokonujących transakcji. To pokazuje odpowiedzialność klientów, którzy przychodzą do sklepów żeby dokonać konkretnych zakupów.

Segmenty Grupy Kapitałowej

PRZYPISANIE AKTYWÓW I ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW NA 31.03.2020 R. [TYS. PLN]

– struktura finansowa 10

PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	31.03.2020	31.03.2019
Mieszkania	1 062 421	998 333
Biura	2 234 040	1 818 584
Centra handlowe	998 013	979 484
Resi4Rent	328 189	224 995
Nieprzypisane	464 086	342 589
Razem	5 086 749	4 363 984

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	31.03.2020	31.03.2019
Mieszkania	486 813	546 123
Biura	822 979	712 458
Centra handlowe	401 375	340 249
Resi4Rent	197 106	95 710
Nieprzypisane	1 575 399	1 166 885
Razem	3 483 672	2 861 424

5 087 mln pln

Łączna wartość aktywów na 31 marca 2020 r.

3 484 mln pln

Łączna wartość zobowiązań na 31 marca 2020 r.

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2020 DO 31.03.2020 R. [TYS. PLN]

Zysk brutto ze sprzedaży za pierwszy kwartał 2020 r.

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY, KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY I ZYSKU BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2020 DO 31.03.2020 R. [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Mieszkania	74 290	(59 131)	15 159
Biura	20 944	(17 783)	3 161
Centra handlowe	12 197	(6 416)	5 781
Resi4Rent	47 810	(47 631)	179
Pozostałe	734	(478)	256
Razem	155 975	(131 439)	24 536

SEGMENT MIESZKANIOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	73 821	(58 338)	15 483
Wynajem	45	(13)	32
Utrzymanie projektu	424	(770)	(346)
w przygotowaniu i budowie
Koszty projektów ukończo	-	(10)	(10)
nych w latach ubiegłych
Razem	74 290	(59 131)	15 159

SEGMENT BIUROWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Wynajem	8 591	(5 111)	3 480
Usługi (wykończenie)	12 214	(12 088)	126
Utrzymanie projektu	139	(584)	(445)
w przygotowaniu i budowie
Razem	20 944	(17 783)	3 161

SEGMENT HANDLOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	-	-	-
Wynajem	11 588	(5 456)	6 132
Usługi (prowadzenie budowy)	609	(959)	(350)
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	-	(1)	(1)
Razem	12 197	(6 416)	5 781

SEGMENT RESI4RENT [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	47 810	(47 631)	179
Razem	47 810	(47 631)	179

POZOSTAŁE [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	341	(247)	94
Wynajem	46	(24)	22
Usługi	347	(207)	140
Razem	734	(478)	256

Portfel nieruchomości 11

11.1 Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Osiedle KRK I	9 800	218	51%	96,6	71,5	42%	I kw. 2020	III kw. 2021
Kraków, ul. Zapolskiej
Fuzja I	14 200	282	50%	105,0	80,4	45%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Łódź, ul. Tymienieckiego
Osiedle Jarzębinowe VI	3 300	52	100%	20,2	15,7	96%	IV kw. 2018	I kw. 2020
Łódź, ul. Okopowa
Osiedle Jarzębinowe VII Łódź, ul. Okopowa	6 000	105	73%	36,2	28,5	47%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Apartamenty Esencja Poznań, ul. Grabary	12 500	260	74%	115,4	86,8	47%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Nasze Jeżyce I Poznań, ul. Szczepanowskiego	7 500	142	81%	57,8	44,4	40%	III kw. 2019	I kw. 2021
Nasze Jeżyce II Poznań, ul. Szczepanowskiego	8 200	162	30%	63,7	48,9	20%	III kw. 2019	II kw. 2021
Osiedle Jaśminowe IV Poznań, ul. Sielawy	5 300	103	97%	32,4	24,6	97%	II kw. 2018	I kw. 2020
Osiedle Enter I a Poznań, ul. Naramowice	6 300	118	36%	41,8	30,6	14%	I kw. 2020	IV kw. 2021
Widoki Mokotów Warszawa, ul. Puławska	4 800	79	58%	69,3	50,3	96%	IV kw. 2017	II kw. 2020
Browary Warszawskie E Warszawa, ul. Grzybowska	5 700	81	64%	113,5	72,1	62%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Moje Miejsce Warszawa, ul. Beethovena	13 300	251	87%	131,8	96,9	83%	III kw. 2018	II kw. 2020
Osiedle Reset II Warszawa, ul. Taśmowa	12 200	255	93%	118,6	95,9	77%	IV kw. 2018	III kw. 2020
Stacja Wola I Warszawa, ul. Ordona	20 000	387	51%	199,5	141,6	36%	IV kw. 2019	III kw. 2021
Stacja 3.0 Wrocław, ul. Mińska	12 000	242	12%	94,4	68,9	41%	III kw. 2019	IV kw. 2020
Ogrody Graua Wrocław, ul. Gdańska	4 000	57	74%	44,8	32,9	84%	IV kw. 2018	II kw. 2020
Razem	145 100	2 794		1 341,0	990,1

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Puszkarska I	8 000	143	66,6	48,1	20%	III kw. 2020	I kw. 2022
Kraków, ul. Puszkarska
Puszkarska II	17 200	330	147,8	105,2	20%	III kw. 2021	II kw. 2023
Kraków, ul. Puszkarska
ZAM I (Rydlówka)	6 300	115	61,7	48,1	26%	III kw. 2020	I kw. 2022
Kraków, ul. Rydlówka
ZAM II (Rydlówka)	5 200	93	56,3	42,9	23%	III kw. 2021	I kw. 2023
Kraków, ul. Rydlówka
Osiedle Krk II	9 800	211	95,4	70,6	28%	III kw. 2020	II kw. 2022
Kraków, ul. Zapolskiej
Fuzja II	12 400	240	95,2	72,9	10%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Łódź, ul. Tymienieckiego
Fuzja III	9 000	152	74,1	53,3	9%	IV kw. 2021	II kw. 2023
Łódź, ul. Tymienieckiego
Wodna 17-19	12 700	234	84,3	62,7	10%	II kw. 2021	IV kw. 2022
Łódź, ul. Wodna
Osiedle Jarzębinowe VIII	6 100	101	38,1	29,6	12%	II kw. 2020	IV kw. 2021
Łódź, ul. Okopowa
Osiedle Enter I b	6 000	104	40,1	29,8	5%	III kw. 2020	IV kw. 2021
Poznań, ul. Sielawy
Osiedle Enter II	8 500	153	55,0	40,3	5%	I kw. 2021	III kw. 2022
Poznań, ul. Sielawy
Osiedle Enter III	9 600	159	62,2	45,3	4%	III kw. 2021	II kw. 2023
Poznań, ul. Sielawy
Apartamenty Esencja II	6 300	130	60,9	47,4	18%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Poznań, ul. Garbary
16 MW I	9 600	178	61,5	47,7	3%	II kw. 2021	I kw. 2023
Poznań, ul. Sielawy
16 MW II	10 100	187	64,5	50,0	2%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Poznań, ul. Sielawy
16 MW III	10 100	186	64,5	49,1	2%	II kw. 2022	I kw. 2024
Poznań, ul. Sielawy
20 MW I	7 500	136	48,4	37,2	2%	IV kw. 2022	III kw. 2024
Poznań, ul. Sielawy
20 MW II	7 500	139	48,4	37,2	2%	II kw. 2023	I kw. 2025
Poznań, ul. Sielawy
20 MW III	7 500	136	48,4	37,2	2%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Poznań, ul. Sielawy
Stacja Wola II	13 700	255	137,1	97,4	27%	II kw. 2020	II kw. 2022
Warszawa, ul. Ordona
Stacja Wola III	14 900	270	146,3	103,5	26%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Warszawa, ul. Ordona
Kabaty	17 200	278	220,3	158,9	26%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Warszawa, al. KEN
Rzepakowa I	4 800	90	31,8	24,1	13%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Katowice, ul. Rzepakowa
Rzepakowa II	16 900	319	112,9	82,6	13%	II kw. 2022	I kw. 2024
Katowice, ul. Rzepakowa
Razem	236 900	4 339	1 921,8	1 421,2

11.2 Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6% wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

GOTOWE PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT

	PUM	Liczba	Planowane roczne przychody z czynszów	Przewidywa ny budżet	Zakończenie
Projekt	[mkw.]	mieszkań	[mln PLN]	[mln PLN]	budowy	Uwagi
R4R Wrocław Rychtalska	11 400	302	8,4	76,8	III kw. 2019	Własność Resi4Rent
Wrocław, ul. Zakładowa
R4R Łódź Wodna	7 900	219	4,9	52,4	IV kw. 2019	Własność Resi4Rent
Łódź, ul. Wodna
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2020	Przedwstępna umowa sprzedaży
Wrocław, ul. Dmowskiego						budnku z Echo Investment
						do Resi4Rent
Razem	28 600	790	20,1	205,5

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W BUDOWIE

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
R4R Warszawa Browary	19 000	450	16,6	187,6	IV kw. 2017	III kw. 2020	Przedwstępna umowa
Warszawa, ul. Grzybowska							sprzedaży budnku z Echo
							Investment do Resi4Rent
R4R Warszawa Taśmowa	13 000	372	11,1	113,6	I kw. 2019	I kw. 2021	Własność Resi4Rent
Warszawa, ul. Taśmowa
R4R Warszawa Woronicza	7 900	229	6,2	61,5	II kw. 2019	VI kw. 2020	Własność Resi4Rent
Warszawa, ul. Woronicza
R4R Poznań Szczepanowskiego	5 000	160	3,8	42,9	III kw. 2019	III kw. 2021	Własność Resi4Rent
Poznań, ul. Szczepanowskiego
R4R Gdańsk Kołobrzeska	10 200	301	8,9	90,2	III kw. 2019	II kw. 2021	Własność Resi4Rent
Gdańsk, ul. Kołobrzeska
Razem	55 100	1 512	46,6	495,8

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowa ne roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
R4R Kraków 3- Maja	12 200	387	9,8	107,7	III kw. 2020	IV kw. 2021	Własność Resi4Rent
Kraków, ul. 3- Maja
R4R Warszawa Wilanowska	12 500	407	11,5	128,2	III kw. 2020	II kw. 2022	Własność Resi4Rent
Warszawa, al. Wilanowska
R4R Pohoskiego Warszawa	8 900	307	8,3	92,6	I kw. 2021	I kw. 2023	Ostateczna umowa za
Warszawa, ul. Pohoskiego							kupu bezpośrednio przez
							Resi4Rent podpisana
							w II kwartale 2020 r.
R4R Warszawa Żwirki	5 000	162	5,0	53,5	III kw. 2020	II kw. 2022	Własność Resi4Rent
Warszawa, ul. Żwirki i Wigury
Razem	38 600	1 263	34,6	382,0

11.3 Biura

Legenda:

• GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
• NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
• ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKTY BIUROWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce I	18 900	92%	3,4	158,5	93%	31,7	II kw. 2019	Umowa ROFO
Warszawa, ul. Beethovena								z Globalworth Poland
Face 2 Face I	20 400	88%	3,7	153,1	88%	52,5	IV kw. 2019
Katowice, ul. Grundmanna
Razem	39 300		7,0	311,6		84,2

PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Rozpoczę cie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Solidarności	25 400		4,3	187,8	13%		IV kw. 2019	II kw. 2022
Gdańsk, ul. Nowomiejska
Face 2 Face II	26 200	82%	4,6	200,2	33%	39,1	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Katowice, ul. Grundmanna
React I	15 000	20%	2,6	103,3	32%	22,3	II kw. 2019	II kw. 2021
Łódź, ul. Piłsudskiego
Biura przy Willi	16 600	66%	4,0	172,5	64%	145,9	III kw. 2018	II kw. 2020
(Browary K)
Warszawa, ul. Grzybowska
Biura przy Warzelni	29 500	57%	7,2	331,9	43%	244,9	IV kw. 2018	III kw. 2020
(Browary GH)
Warszawa, ul. Grzybowska
Moje Miejsce II	17 100	13%	3,2	140,1	45%		II kw. 2019	I kw. 2021	umowa ROFO
Warszawa, ul. Beethovena									z Globalworth
									Poland
Wrocław, Midpoint 71	36 100	20%	6,7	292,8	21%	68,3	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Wrocław, ul. Powstańców
Śląskich
West 4 Business Hub I	15 600	22%	2,7	115,0	57%	19,0	IV kw. 2018	III kw. 2020
Wrocław, ul. Na Ostatnim
Groszu
Razem	181 500		35,3	1 543,5		539,5

PROJEKTY BIUROWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt / adres		GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet* [mln PLN]	Poniesione nakłady* [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Piotra Skargi		26 600	4,6	189,7	6%	I kw. 2021	III kw. 2022
Katowice, ul. P. Skargi/Sokolska
Al. Pokoju (etap I i II)		45 600	8,1	390,8	20%	III kw. 2020	IV kw. 2021
Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju
Wita Stwosza		29 600	5,2	234,8	14%	III kw. 2021	II kw. 2023
Kraków, ul. Wita Stwosza
React II		26 600	4,5	180,4	6%	II kw. 2021	III kw 2022
Łódź, ul. Kilińskiego / al. Piłsudskiego
React III		12 700	2,2	91,5	6%	IV kw. 2021	I kw. 2023
Łódź, ul. Kilińskiego / al. Piłsudskiego
Fuzja C i D		19 900	3,4	154,5	5%	III kw. 2020	I kw. 2022
Łódź, ul. Tymienieckiego
Fuzja I, J		13 500	2,2	107,0	8%	I kw. 2021	III kw. 2022
Łódź, ul. Tymienieckiego
Swobodna		46 000	8,5	382,7	12%	II kw 2022	III kw. 2024
Wrocław, ul. Swobodna
West 4 Business Hub II		23 100	4,0	164,0	12%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
West 4 Business Hub III		33 100	5,7	229,9	12%	III kw. 2021	I kw. 2023
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
West 4 Business Hub IV		11 500	2,0	85,2	11%	II kw. 2023	III kw. 2024
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
	Razem	288 200	50,4	2 210,5

11.4 Centra handlowe

Legenda:

• GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
• NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
• ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu.

Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują w tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKT HANDLOWY W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynaję cia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończe nie budowy	Uwagi
Libero	44 900	99%	9,3	390,4	99%	181,1	IV kw. 2018	umowa ROFO z EPP
Katowice, ul. Kościuszki
Galeria Młociny	84 300	97%	22,4	1 298,6	96%	55,4 *	II kw. 2019	Joint venture z EPP w pro
Warszawa, ul. Zgrupowania								porcjach 30:70%
AK "Kampinos"
Razem	129 200		31,7	1 689,0		236,5

* Dotyczy 30% udziałów w projekcie.

11.5 Towarowa 22

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Inwestycja jest realizowana w joint-venture z EPP. Grupa Echo Investment będzie posiadała w projekcie docelowo 30% udziałów. Data rozpoczęcia budowy jest spodziewana na 2021/2022 r. Z uwagi na trwające prace planistyczne, wartości dotyczące projektu mogą ulec zmianie.

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Handel, usługi, rozrywka		116 500	39,1	1 933,1	16%
Biura		60 700	14,7	780,7	14%
Hotel		18 900	5,1	288,6	12%
	Razem	196 100	58,9	3 002,4

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Planowa ne roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Mieszkania na sprzedaż		18 400	261	324,5	-	216,5	13%
Mieszkania na wynajem		16 300	444	-	14,7	144,5	18%
Resi4Rent
	Razem	34 700	705	324,5	14,7	361,0

11.6 Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt		Powierzchnia działki [mkw.]	Potencjał GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Łódź, ul. Tymienieckiego		59 800	19 200	działka pod biura i usługi
Kraków, Al. Pokoju		4 000	18 500	działka pod hotel
Poznań, ul. Hetmańska		65 300	80 000	działka pod mieszkania i biura
Warszawa, ul. Chłodna / ul. Wronia		600	1 100	działka pod mieszkania
Warszawa, ul. Antoniewska		14 100	10 000	działka pod mieszkania
Warszawa, al. KEN		29 700	32 000	działka pod funkcję handlową, usługo
				wą i rozrywkową
	Razem	173 500	160 800

GRUNTY INWESTYCYJNE

		Powierzchnia
Nieruchomość		działki [mkw.]	Uwagi
Poznań, Naramowice		77 500
Poznań, Sołacz		17 300
Radom, Beliny		6 300	przedwstępna umowa sprzedaży
Warszawa, ul. Konstruktorska		7 200
Zabrze, Miarki		8 100
	Razem	116 400

12 Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2020 R.

Powierzchnia nieruchomości	Forma prawna nieruchomości	Adres	Data zawarcia transakcji
25,8 tys. mkw.	własność	Kraków, ul. Puszkarska	1 kw. 2020
6 tys. mkw.	prawo	Warszawa, ul. Żwirki i Wigury	2 kw. 2020
	użytkowania
	wieczystego

W 2019 r. grupa Echo Investment zakupiła nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę o potencjale 25 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Wartość zawartych transakcji wyniosła 39 mln zł. Dodatkowo grupa ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować ok. 350 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, mieszkaniowej na wynajem, biurowej i handlowej.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

1 114 pln

Średnia cena gruntu na 1 mkw. powierzchni najmu lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach zakupionych w 2020 r.

13 Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w pierwszym kwartale 2020 r.

Przychody z tytułu przekazania klientom 190 mieszkań.

Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 118,6 mln zł.

Sprzedaż projektu R4R Łódź Wodna do Resi4Rent

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

14 Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału

Przychody z tytułu wydania kupującym mieszkań, głównie w projektach:

• − Osiedle Reset II, Moje Miejsce, Widoki Mokotów i Apartamenty przy Warzelni (Browary Warszawskie E) w Warszawie;
• − Fuzja I i Osiedle Jarzębinowe VII w Łodzi;
• − Apartamenty Esencja w Poznaniu;
• − Stacja 3.0 i Ogrody Graua we Wrocławiu.
• Wycena i sprzedaż zakończonych inwestycji:
• − Biura przy Willi (Browary Warszawskie K) w Warszawie;
• − Face 2 Face I w Katowicach;
• − Moje Miejsce I w Warszawie.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji i w budowie:

• − Face 2 Face II w Katowicach;
• − React I w Łodzi;
• − MidPoint 71 we Wrocławiu;
• − West 4 Business Hub I we Wrocławiu;
• − Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH) w Warszawie.

Pierwsze wyceny do wartości godziwej budowanych biurowców:

• − Fuzja C&D w Łodzi;
• − Moje Miejsce II w Warszawie;
• − Al. Pokoju w Krakowie.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę gotowych nieruchomości:

− Libero w Katowicach.

Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwestycje:

• − Galeria Młociny w Warszawie;
• − Towarowa 22 w Warszawie;
• − Resi4Rent.

Sprzedaż projektu R4R Wrocław Kępa Mieszczańska do Resi4Rent.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

15 Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

16 Polityka dywidendowa i dywidenda

16.1 Polityka dywidendowa

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

• − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie;
• − plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

16.2 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

Zarząd Echo Investment podjął 11 września 2019 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2019. Łączna kwota zaliczki dywidendowej wyniosła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Nie przekroczyła ona połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, wykazanego w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2019 r. powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy (Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego o niepokryte straty i wartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 21 października 2019 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 14 października 2019 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.

0,50 pln

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

17 Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

17.1 Obligacje

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 31.03.2020 R. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość emisji	Termin wykupu	Warunki oprocentowania	Zabezpieczenia	Rynek notowań
	Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2016	PLECHPS00209	mBank S.A.	100 000	18.11.2020	WIBOR 6M + marża 3,0%	BRAK	ASO CATALYST
1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.	155 000	31.03.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	150 000	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.		140 000 25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	100 000	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%	BRAK	ASO CATALYST
		Razem	645 000
	Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii E	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.	100 000	06.07.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.		50 000 22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A. , Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
		Razem	433 832
		Obligacje razem	1 078 832

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania kredytu [tys.]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Libero, Katowice	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.K.	Santander Bank Polska S.A. / BNP Paribas Bank Polska S.A.	67 566 EUR	66 890 EUR	Marża + EURIBOR 3M	22.11.2022
Galeria Młociny, Warszawa	Berea Sp. z o.o.*	Santander Bank Polska S.A. / PKO BP S.A. / Bank Gospodar	**56 100 EUR	54 666 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.04.2025
		stwa Krajowego	10 350 PLN	848 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.04.2020
Moje Miejsce I i II, Warszawa	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122	PKO BP S.A.	50 280 EUR	25 150 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2023
	Sp. z o.o. SKA		16 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.03.2021
Biura przy Willi i Biura przy Warzel	Dellia Investments - Projekt Echo - 115	Bank Pekao S.A.	87 386 EUR	13 120 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2027
ni (Browary KGH), Warszawa	Sp. z o.o. Sp.K.		17 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2022
West 4 Business Hub I, Wrocław	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	20 630 EUR	4 145 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.06.2023
			4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2021
Face 2 Face I i II, Katowice	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	Bank Pekao S.A.	64 997 EUR	20 873 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2023
			18 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2021
React I, Łódź	React - Dagnall Sp. z o.o. SKA	BNP Paribas Bank Polska S.A.	19 200 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	01.12.2022
			4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	01.12.2022
Projekt Echo 129	Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	50 000 EUR	44 122 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2021
Resi4Rent* - I tran sza projektów	SO SPV 101 Sp. z o.o./ SO SPV 103 Sp. z o.o./ R4R Warszawa Browary Sp. z o.o./ R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	konsorcjum którego agentem jest Bank Pekao S.A.	77 600 PLN	55 254 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2026
Resi4Rent* - II tran sza projektów	R4R Poznań Szczepa nowskiego Sp. z o.o./ R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o./ R4R Warsza wa Woronicza Sp. z o.o./ R4R Gdańsk Kołobrze ska Sp. z o.o.	Santander S.A. / Helaba AG	69 000 PLN	2 190 PLN	Marża + WIBOR 1M	27.06.2027
		Razem	416 159 EUR	228 966 EUR
			215 950 PLN	58 292 PLN

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 31.03.2020 R.

* Echo Investment ma w projektach 30% udziałów, w związku z czym prezentuje 30% wartości kredytów.

** Po spełnieniu określonych warunków kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny o wartości 56,7 mln EUR.

Kredyty inwestycyjne są zabezpieczone standardowymi zabezpieczeniami takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

17.3 Linie kredytowe

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31.03.2020 R. [TYS. PLN]

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75 000	64 547	WIBOR 1M + marża	30.10.2020
Alior Bank S.A.	65 000	65 000	WIBOR 3M + marża	15.03.2021
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	75 000	WIBOR 1M + marża	30.11.2020
Razem	240 000	204 547

* Dostępna kwota kredytu na 31.03.2020 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 7,5 mln PLN.

** W ramach limitu kredytowego w wysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz sublimit do kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 31.03.2020 r. jest dostępny cały limit na gwarancje.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

18 Zobowiązania pozabilansowe

18.1 Gwarancje

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 31.03.2020 R.

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Horta Sp. z o.o.	22 762	do 02.07.2020	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umo wy sprzedaży biurowca Aquarius Business House I we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Skua Sp. z o.o.	27 314	do 31.07.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umo wy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) dotyczących biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	1 066	do 31.07.2020	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o)	41 538	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wy stawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Busi ness Park Sp. z o.o.)	43 330	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton w Gdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowla nej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	18 535	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris I w Łodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budow lanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 038	do 26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o	39 604	do 21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska S.A., PKO BP S.A., Bank Gospodarstwa Krajowego oraz mBank S.A.	42 336	do daty kon wersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu Galeria Młociny w Warszawie oraz zobowiązań spółki Berea Sp. z o.o. wynikających z umowy kredytu zawartej 17.10.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp.K.	40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	IB 14 FIZAN	81 378	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR. Po 24.05.2021 r. kwo ta maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu o 80%.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 31.03.2020 R.

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	A 19 Sp. z o.o.	27 314	do 4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania spółki Projekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. (projekt Midpoint 71) wynikających z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawartego 4.07.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	17 380	do 15.11.2020	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią zania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A.	Pekao S.A.	14 147	do 30.06.2029	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna, Wrocław Rychtalska, Warszawa Browary Warszawskie, Wrocław Kępa Mieszczańska.
Echo Investment S.A.	R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. / R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	84 809	do 31.07.2021	Gwarancja zwrotu zaliczek wpłaconych przez spółki R4R zgodnie z przedwstępnymi umowami sprzedaży nieruchomości Kępa Mieszczańska we Wrocławiu oraz Browary Warszawskie E w Warszawie. Echo SPV 7 Sp. z o.o. przystąpiło do umów przedwstępnych w charakterze dłużnika solidarnego odpowiedzialnego za zobowiązania sprzedających.
Echo Investment S.A.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	141 891	do 31.10.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spół ki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	36 000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projek tu biurowego Moje Miejsce w Warszawie.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	99 878	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	do 30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w PLN.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	50 075	do 03.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Echo – Park Rozwoju Sp. z o.o. Sp.K.	805	do 28.02.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 133 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 4.11.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Nobilis – Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.K.	805	do 31.07.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Nobilis – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o)	1 266	do 09.04.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 132 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 12.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius - Projekt Echo -113 Sp. z o.o. Sp.K.	53	do 31.01.2024	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 22.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo-SPV 7 Sp. z o.o.	wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o)	44	do 28.02.2021	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.11.2017 r. Wystawiona w EUR.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 31.03.2020 R.

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Pekao S.A.	72 740	do daty kon wersji kredytu budowlanego na	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego w ramach kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Bank Millennium S.A.	8 045	inwestycyjny do daty kon wersji kredytu budowlanego na	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Bank Millennium S.A.	4 871	inwestycyjny do daty kon wersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca wpływy z najmu w okresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	wystawiona na rzecz Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. z o.o.)	1 077	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Pekao S.A.	70 000	do 29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face w Katowicach. Wystawiona w PLN.
Echo Investment S.A.	BNP Paribas Bank Polska S.A.	10 499	do 1.12.2022	Zabezpieczenie nieprzekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego React w Łodzi.
Echo Investment S.A.	EPP Development 6 Sp. z o.o.	36 722	do 9.08.2028	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Kielcach	873	do 10.02.2021	Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt Echo – 120 Sp. z o.o. Sp.K.
Echo Investment S.A.	142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	21	do 22.06.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	111	do 29.09.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Skua Sp. z o.o.	24	do 17.12.2020	Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zo bowiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. z tytułu umowy najmu z 5.09.2018 r.
PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Horta Sp. z o.o.	594	do 17.12.2020	Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zo bowiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. z umowy najmu z 5.09.2018 r.
Echo Investment S.A.	Tesco (Polska) Sp. z o.o.	nie dotyczy	do 30.06.2025	Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca wykonanie zobowiązań spółki Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA dotyczących zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni w nowym centrum handlowym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. pomiędzy Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA a Tesco (Polska) Sp. z o.o. Ze względów na ustalenia biznesowe i prawne gwarancja nie posiada górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Echo Investment S.A.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	788	do 31.01.2021	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	DH Supersam Katowice Sp. z o.o. Sp.K.	384	do 31.01.2021	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
	Razem	1 227 665

ZMIANY W STRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W I KWARTALE 2020 R.

			Data
Zmiana	Wystawione przez	Na rzecz	zmiany	Wartość [tys.]	Tytułem
Wygaśnięcie	Santander Bank	Miasto Katowice	16.01.2020	758	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Galeria Li
	Polska S.A.				bero – Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. z tytułu
					rękojmi i gwarancji jakości, wynikających z za
					wartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji
					inwestycji drogowej.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Tryton Business Park	31.01.2020	577	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City
		Sp. z o.o.			Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umo
					wy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona
					w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	DH Supersam	31.01.2020	384	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam
		Katowice Sp. z o.o.			City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające
		Sp.K.			z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wysta
					wiona w EUR.
Wygaśnięcie	PKO BP S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	25.03.2020	6 450	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia
					Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.
					Sp.K. wynikających z umowy gwarancji jakości
					zawartej 27.03.2019 r.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Topaz Jewel Sp. z o.o.	28.02.2020	6 828	Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A.
					zabezpieczająca wykonanie zobowiązania
					Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. z o.o.
					SKA do zapłaty zadatku na rzecz Topaz Jewel
					Sp. z o.o. na poczet umowy nabycia nierucho
					mości Tesco (ul. Kapelanka) w Krakowie.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Tryton Business Park	31.01.2020	788	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City
		Sp. z o.o.			Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umo
					wy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona
					w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	DH Supersam Katowi	31.01.2020	384	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam
		ce Sp. z o.o. Sp.K.			City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające
					z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wysta
					wiona w EUR.

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 31.03.2020 R.

Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Bletwood Investments	1 531	do 04.07.2026	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited
Sp. z o.o.			Sp. z o.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających
			z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
HPO AEP	11 381	Do dnia uzyskania	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary
Sp. z o.o. Sp.J.		pozwolenia na	Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt
		użytkowanie dla	Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. jako zabezpieczenie zobowiązań
		prowadzonych	wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wza
		inwestycji, jednakże	jemne wystawione w EUR.
		nie później niż do
		07.12.2031 r.
Human Office Polska	100	do 01.08.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius
Sp. z o.o.			- Projekt Echo - 113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu
			zawartej 2.08.2018 r.
Human Office Polska	340	do 27.09.2021	Poręczenie za zobowiązania spółki Nobilis - City Space GP
Sp. z o.o.			Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu
			zawartej 27.09.2017 r.
PKO Leasing S.A.	312	do 06.12.2020	Poręczenie za zobowiązania spółki Supersam City Space
			- GP Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu
			zawartej 06.12.2017 r.
Grenkeleasing	297	do 22.11.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Tryton - City Space GP
Sp. z o.o.			Sp z o.o. wynikające z umowy najmu zawartej 22.11.2018 r.
PEAC (Poland)	513	do 05.02.2024	Poręczenie z tytułu zobowiązań spółki Aquarius - City
Sp. z o.o.			Space - GP Sp z o.o. Sp.K. wynikajacych z umowy najmu
			zawartej 5.02.2019 r.
Warburg - HiH Invest	32 098	do 21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo
Real Estate GmbH			- 113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy sprzedaży.
Warburg - HiH Invest	152 000	do 31.10.2028	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo
Real Estate GmbH			-113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy gwarancji jakości bu
			dynku oraz umowy o wykonanie prac aranżacyjnych.
Razem	198 572

W pierwszym kwartale 2020 r. nie było zmian w strukturze poręczeń.

Wpływ wyników za pierwszy kwartał 2020 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 marca 2020 r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W pierwszym kwartale 2020 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

Raport finansowy Echo Investment S.A. za I kwartał 2020 r. 47

CZĘŚĆ 2

SPRAWOZDANIA FINANSOWE

SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE KWARTALNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE NA DZIEŃ I ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 31 MARCA 2020 R.

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	stan na 31.03.2020 - koniec kwartału	stan na 31.12.2019 - koniec poprzedniego roku	stan na 31.03.2019 - koniec kwartału (dane przekształcone)
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	3 550	3 741	2 646
Rzeczowe aktywa trwałe	25 194	25 762	22 886
Nieruchomości inwestycyjne	986 328	941 983	800 655
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	1 736 861	1 517 866	1 018 761
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	251 074	254 142	256 191
Długoterminowe aktywa finansowe	134 893	115 862	129 563
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	62 270	53 903	58 582
	3 200 170	2 913 259	2 289 284
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 127 213	1 052 327	1 017 991
Należności z tytułu podatku dochodowego	9 108	1 484	6 964
Należności z tytułu pozostałych podatków	48 883	59 006	88 184
Należności handlowe i pozostałe	130 608	144 844	288 719
Krótkoterminowe aktywa finansowe	48 442	64 465	16 999
Pochodne instrumenty finansowe	-	2 669	-
Inne aktywa finansowe o ograniczonej możliwości dysponowania	65 225	57 157	76 873
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	453 195	492 295	470 978
	1 882 674	1 874 247	1 966 708
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	3 905	22 923	19 017
Aktywa razem	5 086 749	4 810 429	4 275 009

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D. [TYS. PLN]

	stan na 31.03.2020 - koniec kwartału	stan na 31.12.2019 - koniec poprzedniego roku	stan na 31.03.2019 - koniec kwartału (dane przekształcone)
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 603 200	1 562 365	1 502 679
Kapitał zakładowy	20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	1 259 252	1 259 252	1 420 922
Zyski zatrzymane	322 368	281 739	53 041
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	945	739	8 081
Kapitały udziałowców niekontrolujących	(123)	(122)	(118)
	1 603 077	1 562 243	1 502 561
Rezerwy
Rezerwy długoterminowe	50 134	35 931	50 892
Rezerwy krótkoterminowe	73 640	89 428	134 693
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	173 304	152 733	91 998
	297 078	278 092	277 583
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	1 676 345	1 602 126	1 296 022
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	110 084	117 889	-
Zobowiązania pozostałe	19 732	16 018	158 950
Przychody przyszłych okresów**	42 026	45 754	74 592
	1 848 187	1 781 787	1 529 564
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	498 599	367 545	158 571
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	1 499	5 035	29 248
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	12 102	16 126	63 123
Zobowiązania handlowe	196 645	238 011	162 595
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	61 587	67 076	-
Zobowiązania pozostałe*	130 053	87 362	185 266
Przychody przyszłych okresów**	437 922	407 152	366 498
	1 338 407	1 188 307	965 301
Kapitał własny i zobowiązania razem	5 086 749	4 810 429	4 275 009
Wartość księgowa	1 603 200	1 562 365	1 502 679
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)	3,88	3,79	3,64

* m.in. zaliczki od klientów mieszkaniowych pozostałe do zwolnienia z rachunków

powierniczych, kontrakty terminowe

** zaliczki od klientów mieszkaniowych zwolnione z rachunków powierniczych

SKRÓCONY KWARTALNY SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
Przychody ze sprzedaży	155 975	69 415
Koszt własny sprzedaży	(131 439)	(50 790)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	24 536	18 625
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	118 640	63 475
Koszty administracyjne związane z projektami	(8 398)	(5 462)
Koszty sprzedaży	(7 959)	(4 425)
Koszty ogólnego zarządu	(17 287)	(22 081)
Pozostałe przychody operacyjne	3 029	10 685
Pozostałe koszty operacyjne	(9 804)	(8 750)
Zysk operacyjny	102 757	52 067
Przychody finansowe	6 322	5 703
Koszty finansowe	(17 847)	(17 636)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	(16 487)	-
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(22 846)	(491)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	(2 630)	(2 371)
Zysk (strata) brutto	49 269	37 272
Podatek dochodowy	(8 641)	(5 443)
Część bieżąca	3 564	(28 430)
Część odroczona	(12 205)	22 987
Zysk (strata) netto, w tym:	40 628	31 829
Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	40 629	31 833
Zysk (strata) udziałowców niekontrolujących	(1)	(4)
Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	40 629	31 833
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych	412 691	412 691
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,10	0,08
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,10	0,08

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
Zysk za rok obrotowy	40 628	31 829
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku
w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	206	(392)
Inne całkowite dochody netto	206	(392)
Całkowity dochód za okres, w tym:	40 834	31 437
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	40 835	31 441
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	(1)	(4)

SKRÓCONE KWARTALNE ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Zakumulo wane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przeliczenia	Kapitał własny przypisany ak cjonariuszom jednostki dominującej	Kapitały udziałowców niekontrolu jących	Kapitał własny razem
za okres 01.01.2020 - 31.03.2020
Stan na początek okresu	20 635	1 259 252	281 739	739	1 562 365	(122)	1 562 243
Inne całkowite dochody	-	-	-	206	206	-	206
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	40 629	-	40 629	(1)	40 628
Stan na koniec okresu	20 635	1 259 252	322 368	945	1 603 200	(123)	1 603 077
za okres 01.01.2019 - 31.03.2019
Stan na początek okresu	20 635	1 420 922	45 543	8 473	1 495 573	(114)	1 495 459
Wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 roku			(24 335)		(24 335)		(24 335)
Stan na początek okresu, po	20 635	1 420 922	21 208	8 473	1 471 238	(114)	1 471 124
uzgodnieniu danych przekształconych
Inne całkowite dochody	-	-	-	(392)	(392)	-	(392)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	31 833	-	31 833	(4)	31 829
Stan na koniec okresu	20 635	1 420 922	53 041	8 081	1 502 679	(118)	1 502 561

SKONSOLIDOWANE KWARTALNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto	49 269	37 272
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności	2 630	2 371
Amortyzacja środków trwałych	2 540	842
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	36 479	175
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	11 806	6 467
(Zysk) strata z tytułu aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	(108 087)	(73 420)
(Zysk) strata z tytułu realizacji instrumentów finansowych	(419)	-
	(55 051)	(63 565)
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu rezerw	(1 586)	13 013
Zmiana stanu zapasów	(80 946)	(169 640)
Zmiana stanu należności	23 961	(77 275)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	35 282	180 151
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych	(8 069)	(22 155)
	(31 358)	(75 906)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)	(37 140)	(102 199)
Podatek dochodowy zapłacony	(7 596)	(11 623)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(44 736)	(113 822)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	2	93
Zbycie inwestycji w nieruchomości	21 726	238 082
Z pożyczek i inwestycji finansowych	7 622	1 411
	29 350	239 586
II. Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(2 460)	(9)
Inwestycje w nieruchomości	(130 842)	(87 764)
Na pożyczki i inwestycje finansowe	(13 143)	(17 818)
	(146 445)	(105 591)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)	(117 095)	133 995

SKONSOLIDOWANE KWARTALNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH C.D. [TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	166 086	136 996
Emisja dłużnych papierów wartościowych	-	33 832
Inne wpływy finansowe	419	-
	166 505	170 828
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli
Spłaty kredytów i pożyczek	(17 605)	(54 236)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	-	(100 000)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego	(2 026)	-
Odsetki zapłacone	(24 143)	(5 319)
	(43 774)	(159 555)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	122 731	11 273
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	(39 100)	31 446
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	(39 100)	31 446
– w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	492 295	439 532
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	453 195	470 978

POZYCJE POZABILANSOWE [TYS. PLN]

	Stan na 31.03.2020 - koniec kwartału	Stan na 31.12.2019 - koniec poprzedniego roku	Stan na 31.03.2019 - koniec kwartału
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek	1 437 383	1 389 812	1 619 690

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości nominalnej.

W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zeru, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizowania.

INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT

01 Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment

W skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Kapitałowej Echo Investment prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2020 r. oraz porównawcze za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2019 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN). Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych wycenianych wg wartości godziwej.

W skład Grupy Kapitałowej na 31 marca 2020 r. wchodziły 144 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 21 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za pierwszy kwartał 2020 r. sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd 28 maja 2020 r.

02 Grupa Kapitałowa Echo Investment

2.1 Skład Grupy Kapitałowej

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

W skład Grupy Kapitałowej na 31 marca 2020 r. wchodziły 144 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 21 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
1	53 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
3	Babka Tower - Projekt Echo - 93 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
4	Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5	City Space - GP Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6	Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
7	Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
8	Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
9	City Space Management Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
10	Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
11	React - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
12	Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
13	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
14	Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
15	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
16	Echo - Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17	Echo - Arena Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18	Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
19	Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
20	Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Gleann Sp. z o.o.
21	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
22	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23	Echo - Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24	Echo - Galaxy Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
27	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
29	Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
30	Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31	Tryton - City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
32	Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33	Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo - Aurus Sp. z o.o.
34	Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
35	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
36	Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
37	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. z o.o.
38	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40	Gleann Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
41	Gosford Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42	GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
43	Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44	Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45	Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46	Klimt House - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47	Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48	Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
49	Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50	Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
51	Park Rozwoju III - Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
52	Perth Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
53	PHS - Projekt CS Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
54	Pod Klonami - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55	Potton Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
56	PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57	Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58	Projekt - Pamiątkowo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo – SPV 7 Sp. z o.o.
59	Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
60	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61	Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
62	Projekt 132 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
63	Projekt 133 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
64	Nobilis - City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
65	Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
66	React - Dagnall Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
67	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
68	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
69	Projekt 18 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
70	Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
71	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
72	Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
73	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
74	Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Szczecin	100%	Echo Investment S.A.
75	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76	Projekt CS Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77	Projekt Echo - 104 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78	Projekt Echo - 108 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79	Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80	Projekt Echo - 112 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
81	Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82	Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83	Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84	Projekt Echo - 119 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
85	Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
86	Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
87	Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
88	Projekt Echo - 123 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA
89	Projekt Echo - 127 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
90 91	Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. Projekt Echo - 129 Sp. z o.o.	Kielce Kielce	100% 100%	Echo Investment S.A. Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.
92	Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
93	Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
94	Projekt Echo - 132 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
95	Projekt Echo - 135 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
96	Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
97	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
98	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
99	Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
100	Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
101	Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
102	Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
103	142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
104	Beethovena - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
105	Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo - Arena Sp. z o.o.
106	Projekt 145 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
107	Projekt 146 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
108	Projekt 147 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
109	Projekt 148 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
110	Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
111	Projekt Echo - 99 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
112	Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
113	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
114	Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
115	Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
116	Pure Systems Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
117	Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
118	Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Doxent Investments Sp. z o.o.
119	Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
120	Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
121	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
122	Senja 2 Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.
123	Shanklin Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
124	Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
125	Strood Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
126	Swanage Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
127	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Gosford Investments Sp. z o.o.
128	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
129	ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
130	Villea Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
131	Bowen Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.
132	RPGZ IX Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
133	Projekt 150 – Shanklin Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
134	Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
135	Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
136	Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
137	Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
138	Projekt Echo - 139 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
139	Projekt Echo - 140 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
140	Projekt Echo - 141 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
141	Projekt Echo - 142 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
142	Projekt Echo - 143 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
143	Projekt Echo - 144 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
144	Projekt Echo - 145 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

			%
Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	posiadanego kapitału	Jednostka posiadająca udział
	GALERIA MŁOCINY
1	Rosehill Investments Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
2	Berea Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. z o.o.
	TOWAROWA 22
3	Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	45,26%	Strood Sp. z o.o.
4	Projekt Echo - 138 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
	RESI4RENT
5	R4R Poland Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
6	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
7	R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
8	R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
9	R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
10	R4R Leasing Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
11	R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
12	R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
13	R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
14	R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
15	R4R RE Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
16	R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
17	R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
18	R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
19	R4R Warszawa Pohorskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
20	R4R Warszawa Żwirki Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.
21	Pimech Invest Sp.z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.

2.2 Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej w 1 kwartale 2020 r.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

			Kapitał
Spółka	Działanie	Data	zakładowy
Projekt Echo – 141 Sp. z o.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	27.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 142 Sp. z o.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	28.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 143 Sp. z o.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	24.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 144 Sp. z o.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	28.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 145 Sp. z o.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	23.01.2020	5 000 PLN

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka	Działanie	Data
Projekt Echo – 120 Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 113 Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	25.02.2020
Echo – Opolska Business Sp. z o.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału w spółce przez Echo Investment S.A.	09.03.2020

03 Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF

Od 1 stycznia 2020 r. obowiązujące stały się następujące standardy i zmiany standardów:

Zmiany do Odniesień do Założeń Koncepcyjnych zawartych w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej

(opublikowano 29 marca 2018 r.)

Standard ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 i MSR 8: Definicja istotności

(opublikowano 31 października 2018 r.)

Zmiany do MSSF 9, MSR 39 i MSSF 7: Reforma wskaźników referencyjnych stóp procentowych

(opublikowano 26 września 2019 r.)

Wprowadzone wszystkie wymienione zmiany zostały przeanalizowane przez Grupę. Zarząd uważa, że zmiany nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

04 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe

(opublikowano 30 stycznia 2014 r.)

Zgodnie z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE. Standard ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.

Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem

(opublikowano 11 września 2014 r.)

Prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo. Termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony.

MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe

(opublikowano 18 maja 2017 r.)

Do zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE. Standard ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później.

Zmiany do MSSF 3 Połączenia jednostek

(opublikowano 22 października 2018 r.)

Do zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE. Standard ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe (opublikowano 23 stycznia 2020 r.)

Do zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE. Standard ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Daty wejścia w życie wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds. Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania stan-dardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.

05 Skutki zmian prezentacyjnych – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy

Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (masterlease) jest rozpoznawana w momencie sprzedaży projektów inwestycyjnych, w sytuacji w której nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie nie jest w całości skomercjalizowana, a Grupa gwarantuje kupującemu podmiotowi zabezpieczenie wpływów w okresach bezczynszowych w ramach uzgodnionego poziomu NOI (net operating income). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (masterlease) jest również rozpoznawana w stosunku do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, które są wyceniane w wartości godziwej. Grupa skorygowała wysokość rezerwy na zabezpieczenie wpływów dla okresów bezczynszowych (masterlease) na 31 marca 2019 r., pomniejszając jej wartość o kwotę 88 975 tys. zł, jednocześnie pomniejszając wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych i nieruchomości inwestycyjnych w budowie, w stosunku do tych projektów, dla których Grupa na dzień wyceny nie posiadała jeszcze podpisanych umów sprzedaży lub umów przedwstępnych gwarantujących okresy bezczynszowe.

Wyżej opisana korekta nie wpływa na wyniki Grupy za pierwszy kwartał 2019 r., jak również na kapitał własny Grupy na 31 marca 2019 r.

Najważniejsze zmiany w danych porównawczych z 31 marca 2019 r.:

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	31.03.2019 - dane opublikowane	31.03.2019 - dane przekształcone	Zmiana
AKTYWA
Nieruchomości inwestycyjne	814 091	800 655	(13 436)
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	1 094 300	1 018 761	(75 539)
Aktywa razem	4 363 984	4 275 009	(88 975)
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Rezerwy
Rezerwy długoterminowe	79 042	50 892	(28 150)
Rezerwy krótkoterminowe	195 518	134 693	(60 825)
Kapitał własny i zobowiązania razem	4 363 984	4 275 009	(88 975)

SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA DZIEŃ I ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 31 MARCA 2020 R.

SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 31.03.2020 – koniec kwartału	Stan na 31.12.2019 – koniec poprzedniego roku	Stan na 31.03.2019 – koniec kwartału
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	3 426	3 614	2 604
Rzeczowe aktywa trwałe	20 800	21 766	19 574
Nieruchomości inwestycyjne	2 212	2 212	2 212
Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych i współkontrolowanych	1 021 475	1 021 440	875 297
Długoterminowe aktywa finansowe	498 141	487 387	779 079
Udzielone pożyczki	307 129	281 264	256 813
	1 853 183	1 817 683	1 935 579
Aktywa obrotowe
Zapasy	206 891	212 191	231 897
Należności z tytułu podatku dochodowego	395	-	2 333
Należności z tytułu pozostałych podatków	6 189	-	333
Należności handlowe i pozostałe	103 749	121 507	117 417
Udzielone pożyczki	561 931	533 608	405 983
Inne aktywa finansowe	24 128	17 720	6 778
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne	263 233	232 147	101 186
	1 166 516	1 117 173	865 927
Aktywa razem	3 019 699	2 934 856	2 801 506

SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D. [TYS. PLN]

	Stan na 31.03.2020 – koniec kwartału	Stan na 31.12.2019 – koniec poprzedniego roku	Stan na 31.03.2019 – koniec kwartału
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	1 054 295	1 054 295	1 054 295
Fundusz dywidendowy	164 639	164 639	326 309
Zakumulowany zysk	67 954	21 412	106 568
	1 307 523	1 260 981	1 507 807
Rezerwy
Rezerwy na zobowiązania – krótkoterminowe	12 723	15 507	16 216
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 565	4 639	1 619
	14 288	20 146	17 835
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 023 096	1 063 866	944 117
- w tym od jednostek zależnych:	226 577	127 007	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	11 511	12 645	14 422
Otrzymane kaucje i zaliczki	1 320	1 492	749
	1 035 927	1 078 003	959 288
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	499 317	362 212	148 847
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	1	3 215	3
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	3 032	12 100	2 194
Zobowiazania handlowe	30 593	53 402	19 578
Otrzymane kaucje i zaliczki	79 840	104 940	114 143
Zobowiązania z tytułu leasingu oraz opłat przekształceniowych	14 135	13 274	-
Pozostałe zobowiązania	35 043	26 583	31 811
	661 961	575 726	316 576
Kapitał własny i zobowiązania razem	3 019 699	2 934 856	2 801 506
Wartość księgowa	1 307 523	1 260 981	1 507 807
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)	3,17	3,06	3,65

POZYCJE POZABILANSOWE [W TYS. PLN]

		Stan na 31.03.2020 – koniec kwartału	Stan na 31.12.2019 – koniec poprzedniego roku	Stan na 31.03.2019 – koniec kwartału
Zobowiązania pozabilansowe		1 426 237	1 942 475	1 956 427
	Razem	1 426 237	1 942 475	1 956 427

SKRÓCONY KWARTALNY JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [W TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
Przychody ze sprzedaży	91 808	37 499
Koszty własny sprzedaży	(80 077)	(19 332)
Zysk brutto ze sprzedaży	11 731	18 167
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(4 074)	(1 203)
Koszty sprzedaży	(6 276)	(4 043)
Koszty ogólnego zarządu	(14 341)	(16 264)
Pozostałe przychody operacyjne	68 605	72 861
Pozostałe koszty operacyjne	(3 541)	(502)
Zysk operacyjny	52 104	69 016
Przychody finansowe	9 470	8 871
Koszty finansowe	(18 400)	(16 031)
Zysk brutto	43 174	61 856
Podatek dochodowy	3 368	37
Zysk netto	46 542	61 893
Zysk netto (zanualizowany)	65 136	655 200
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,01	1,59
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,01	1,59

SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zakumulowany zysk (strata)	Kapitały własne razem
Za kwartał (rok bieżący),
okres od 1.01.2020 do 31.03.2020
Stan na początek okresu	20 635	1 054 295	164 639	21 412	1 260 981
Zmiany w okresie:
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	46 542	46 542
Zmiany razem	-	-	-	46 542	46 542
Stan na koniec okresu	20 635	1 054 295	164 639	67 954	1 307 523
Za rok poprzedni,
okres od 1.01.2019 do 31.12.2019
Stan na początek okresu	20 635	1 054 295	326 309	44 675	1 445 914
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	44 675	(44 675)	-
Dywidenda wypłacona			(206 345)	-	(206 345)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	21 412	21 412
Zmiany razem	-	-	(161 670)	(23 263)	(184 933)
Stan na koniec okresu	20 635	1 054 295	164 639	21 412	1 260 981
Za kwartał (rok poprzedni), okres od 1.01.2019 do 31.03.2019
Stan na początek okresu	20 635	1 054 295	326 309	44 675	1 445 914
Zmiany w okresie:
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	61 893	61 893
Zmiany razem	-	-	-	61 893	61 893
Stan na koniec okresu	20 635	1 054 295	326 309	106 568	1 507 807

SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	kwartał – od 01.01.2020 do 31.03.2020	kwartał – od 01.01.2019 do 31.03.2019
A. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej – metoda pośrednia
I. Zysk brutto	43 174	61 856
II. Korekty:	(51 903)	(61 953)
Amortyzacja	2 159	631
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych	(8 890)	(1 352)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	(48 289)	(61 377)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	3 118	99
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości	(1)	46
inwestycyjnych
III. Zmiana kapitału obrotowego:	(30 038)	10 866
Zmiana stanu rezerw	(2 784)	(950)
Zmiana stanu zapasów	5 509	(30 452)
Zmiana stanu należności	25 375	(8 193)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	(51 731)	49 849
Zmiana stanu innych aktywów finansowych	(6 408)	611
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I +/- II +/- III)	(38 767)	10 769
V. Podatek dochodowy zapłacony	(3 315)	(3 360)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I +/- II)	(42 082)	7 409
B. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	1	46
Z aktywów finansowych	75 164	82 979
	75 165	83 025
II. Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(337)	(1 333)
Inwestycje w nieruchomości	-	(1)
Na aktywa finansowe	(66 812)	(207 048)
Inne wydatki inwestycyjne	(296)	(387)
	(67 445)	(208 769)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	7 720	(125 744)
C. Przepływy pieniężne z działalności finansowej (I – II)
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	87 818	159 991
Emisja dłużnych papierów wartościowych	-	33 832
	87 818	193 823
II. Wydatki
Spłaty kredytów i pożyczek	(10 000)	(50 000)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	-	(100 000)
Płatności zobowiazań z tytułu umów leasingu	(2 007)	-
Odsetki	(10 363)	(5 319)
Inne wydatki finansowe	-	(960)
	(22 370)	(156 279)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I – II)	65 448	37 544
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.VI +/- B.III +/- C.III)	31 086	(80 791)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym:	31 086	(80 791)
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	232 147	181 977
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu ( F+/-D )	263 233	101 186

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes

Artur Langner Wiceprezes

Marcin Materny Członek Zarządu

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Waldemar Olbryk Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Kielce, 28 maja 2020 r.

biuro w Warszawie Budynek Q22 al. Jana Pawła II 22 00-133 Warszawa

Projekt graficzny i skład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski