Annual Report (ESEF) • Jun 1, 2021
Preview not available for this file type.
Download Source File259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31iso4217:PLN259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31xbrli:sharesiso4217:PLNxbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberechoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:IncreaseDecreaseDueToChangesInAccountingPolicyRequiredByIfrssCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberechoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702018-12-31echoinvestment:OpeningBalanceAfterAdjustmentCumulativeEffectAtDateOfInitialApplicationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702019-01-012019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31echoinvestment:KapitalZapasowyMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Informacje ogólne Informacje o sprawozdaniu finansowym SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R. CZĘŚĆ 1 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Skonsolidowany rachunek zysków i strat Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego CZĘŚĆ 3 INFORMACJE O SPRAWOZDANIU FINANSOWYM Grupa Kapitałowa Echo Investment Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę Podstawowe zasady rachunkowości Metody ustalania wyniku finansowego Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki Zarządzanie ryzykiem finansowym Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Transakcje z podmiotami powiązanymi Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Umowy z firmą audytorską CZĘŚĆ 4 OŚWIADCZENIE ZARZĄDU Kontakt SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT 22 SPIS TREŚCI Informacje ogólne 4 Informacje osprawozdaniu finansowym 5 SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHOINVESTMENT ZA 2020 R. 6 CZĘŚĆ 1 7 Skonsolidowane sprawozdanie zsytuacji finansowej 8 Skonsolidowany rachunek zysków istrat 10 Skonsolidowane sprawozdanie zcałkowitych dochodów 11 Zestawienie zmian wskonsolidowanym kapitale własnym 12 Skonsolidowane sprawozdanie zprzepływów pieniężnych 13 CZĘŚĆ 2 15 NOTY OBJAŚNIAJĄCE 15 Noty objaśniające doskonsolidowanego sprawozdania finansowego 16 CZĘŚĆ 3 64 INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM 64 Grupa Kapitałowa Echo Investment 65 Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF 70 Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę 71 Podstawowe zasady rachunkowości 73 Metody ustalania wyniku finansowego 82 Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy 86 Znaczące szacunki iosądy Zarządu Spółki 88 Zarządzanie ryzykiem finansowym 94 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 101 Transakcje zpodmiotami powiązanymi 102 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 103 Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 105 Umowy zfirmą audytorską 107 CZĘŚĆ 4 108 OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 108 Kontakt 110 11. 12. 13. | Sprawozdania nansowe 4 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem iynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych ich i biurowych, budowa ii sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, ach, a także ob- rót nieruchomościami. Główną siedzibą Spółki-mat- ki – Echo Investment Spółka Akcyjna (zwanej dalej „Spółką”) są Kielce, al. Solidarności 36, Polska. Miej- scem rejestracji Spółki są Kielce, al. Solidarności 36, Polska – została ona zarejestrowana wKielcach 23 lipca 1992 r. jako spółka akcyjna wpisana do Krajowe- go Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy wKielcach X Wydział Gospo- darczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papie- rów Wartościowych wWarszawie. Należą do War- Informacje ogólne 1996 rok Debiut Echo Investment na GPW Kielce szawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu mWIG40, subindeksu WIG ESG, który grupuje spółki odpowiedzialne społecznie oraz indeksu branżowe- go – WIG-Nieruchomości. Podstawowym miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jed- nostką dominującą jest Lisala Sp. zo.Lisala Sp. z o.o., ajednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest WING IHC Zrt. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A. ijej Gru- py Kapitałowej za 2020 r. wczęści 01 Podstawowe informacje oSpółce iGrupie. | Sprawozdania nansowe 5 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Investment prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r. idane porównawcze za okres 12 miesięcy zakoń - czony 31 grudnia 2019 r. Wszystkie dane finansowe wskonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Gru- py, oile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są wtysiącach złotych (PLN), która jest również walutą funkcjonalną spółki dominującej. OŚWIADCZENIE OZGODNOŚCI Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie zMię- dzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI Sprawozdanie sporządzono przy założeniu konty- nuowania działalności gospodarczej wdającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2020 r. zostało za- twierdzone do publikacji 30 marca 2021 r. Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą peł- ną i23 jednostki ujmowane metodą praw własności. Na 31 grudnia 2019 r. wskład Grupy wchodziło 144 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną i20 jednostek ujmowanych metodą praw własności. Pełny skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. został przedstawiony wpunkcie 01 Grupa Kapitało- wa Echo Investment. Informacje osprawozdaniu finansowym SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHOINVESTMENT ZA 2020 R. CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania nansowe 8 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN NOTA Stan na 31.12.2020 Stan na 31.12.2019 – dane przekształcone Stan na 1.01.2019 – dane przekształcone Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 2 3 459 3 7413 741 2 468 Rzeczowe aktywa trwałe 3 27 872 25 76225 762 8 938 Nieruchomości inwestycyjne 4 1 388 9721 388 972 941 983 988 903 Nieruchomości inwestycyjne wbudowie 5 780 621 1 517 866 872 509 Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności 27 306 449306 449 254 142 258 531 Długoterminowe aktywa finansowe 8 201 194 115 862 84 590 Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 56 47656 476 53 903 52 493 2 765 043 2 913 259 2 268 432 Aktywa obrotowe Zapasy 9 925 173 1 052 3271 052 327 771 836 Należności ztytułu podatku dochodowego 5 708 1 484 3 381 Należności ztytułu pozostałych podatków 10 93 050 59 006 87 177 Należności handlowe ipozostałe 10 112 111 144 844 211 142 Krótkoterminowe aktywa finansowe 8 50 76150 761 64 465 42 190 Pochodne instrumenty finansowe 13 - 2 669 - Inne aktywa finansowe * 14 82 52482 524 57 15757 157 54 719 Środki pieniężne iich ekwiwalenty 14 327 097327 097 492 295492 295 439 532 1 596 424 1 874 2471 874 247 1 609 977 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 6 1 269 329 22 923 13 500 Aktywa razem 5 630 796 4 810 429 3 891 909 * środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych Skonsolidowane sprawozdanie zsytuacji finansowej | Sprawozdania nansowe 9 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ CD. TYS. PLN NOTA Stan na 31.12.2020 Stan na 31.12.2019 – dane przekształcone Stan na 1.01.2019 – dane przekształcone Kapitał własny izobowiązania Kapitał własny Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 684 685 1 562 365 1 495 5731 495 573 Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 15 1 280 664 1 259 252 1 420 922 Kapitał zaktualizacji - - - Zyski zatrzymane 382 420 281 739 45 543 Różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych 966 739 8 4738 473 Kapitały udziałowców niekontrolujących (126) (122) (114) 1 684 559 1 562 243 1 495 4591 495 459 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki iobligacje 17 1 465 767 1 602 126 1 149 6931 149 693 Pochodne instrumenty finansowe - - - Rezerwy długoterminnowe 16 50 029 35 931 58 97358 973 Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 203 518 152 733 111 303 Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 88 132 117 889 - Zobowiązania pozostałe 18 117 722 16 018 28 089 Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 14 208 45 754 57 851 1 939 3761 939 376 1 970 451 1 405 909 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki iobligacje 17 846 501 367 545 280 729 Kredyty, pożyczki iobligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 17 496 036496 036 - - Pochodne instrumenty finansowe - - - Zobowiązania ztytułu podatku dochodowego 1 618 5 035 8 859 Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 18 13 626 16 126 8 400 Zobowiązania handlowe 18 130 249130 249 238 011 234 623 Zobowiązania ztytułu dywidendy 18 - - - Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 46 752 67 07667 076 - Rezerwy krótkoterminowe 16 32 059 89 428 115 843 Zobowiązania pozostałe 18 178 726 87 362 78 590 Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 217 405 407 152 263 497263 497 1 962 972 1 277 735 990 541 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 43 889 - - Kapitał własny izobowiązania razem 5 630 796 4 810 429 3 891 909 | Sprawozdania nansowe 10 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN NOTA 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Przychody ze sprzedaży 19 1 212 854 880 133 Koszt własny sprzedaży 20 (969 023) (677 130) Zysk brutto ze sprzedaży 243 831 203 003203 003 Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych 21 228 985 398 412 Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (33 162) (27 511) Koszty sprzedaży (29 855) (28 883) Koszty ogólnego zarządu (69 291) (97 357) Pozostałe przychody operacyjne 22, 28 10 383 22 516 Pozostałe koszty operacyjne 23 (12 724)12 724 (20 027) Zysk operacyjny 338 167 450 153 Przychody finansowe 24 15 02815 028 15 24415 244 Koszty finansowe 25 (61 936)61 936 (61 371) Zysk (strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych 13 (21 176)21 176 4 100 Zysk (strata) ztytułu różnic kursowych 26 (83 904) 2 691 Udział wzyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 (9 567) (12 629) Zysk brutto 176 612 398 188 Podatek dochodowy 30 (54 523) (98 664) - część bieżąca (5 749)5 749 (53 438) - część odroczona 29 (48 774)48 774 (45 226) Zysk netto, wtym: 122 089 299 524 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 093 299 532 Strata udziałowców niekontrolujących (4) (8) Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 093 299 532 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691412 691 Zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73 Skonsolidowany rachunek zysków istrat | Sprawozdania nansowe 11 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Skonsolidowane sprawozdanie zcałkowitych dochodów SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Zysk za rok obrotowy 122 089 299 524 Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku wpóźniejszych okresach: - różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych 227 (7 734)7 734 - kapitał zaktualizacji - - Inne całkowite dochody netto 227 (7 734)7 734 Całkowity dochód za okres, wtym: 122 316 291 790 Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 122 320 291 798 Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące (4) (8) | Sprawozdania nansowe 12 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zestawienie zmian wskonsolidowanym kapitale własnym ZESTAWIENIE ZMIAN WSKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM TYS. PLN Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy Zakumulo- wane zyski zatrzymane Różnice kursowe zprzeliczenia Kapitał własny przypisany akcjonariu- szom jednostki dominującej Kapitały udziałowców niekontrolu- jących Kapitał własny razem za okres 1.01.2020 – 31.12.2020 Stan na początek okresu 20 635 1 259 252 281 739 739739 1 562 365 (122) 1 562 2431 562 243 Podział wyniku zlat ubiegłych – 21 412 (21 412)21 412 – – – – Inne całkowite dochody – – – 227 227227 – 227 Zysk (strata) netto danego okresu - - 122 093 - 122 093 (4) 122 089 Stan na koniec okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (126) 1 684 559 za okres 1.01.2019 – 31.12.2019 Stan na początek okresu 20 635 1 420 922 45 543 8 4738 473 1 495 5731 495 573 (114) 1 495 459 Zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości - - (18 661) - (18 661) - (18 661)18 661 Stan na początek okresu, po uzgod- nieniu danych przekształconych 20 635 1 420 922 26 882 8 4738 473 1 476 9121 476 912 (114) 1 476 7981 476 798 Podział wyniku zlat ubiegłych - 44 67544 675 (44 675)44 675 – – - – Dywidenda wypłacona - (206 345) - – (206 345) - (206 345) Inne całkowite dochody – – - (7 734) (7 734) – (7 734) Zysk (strata) netto danego okresu – – 299 532 – 299 532 (8) 299 524299 524 Stan na koniec okresu 20 635 1 259 252 281 739 739739 1 562 365 (122) 1 562 2431 562 243 | Sprawozdania nansowe 13 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Skonsolidowane sprawozdanie zprzepływów pieniężnych SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN NOTA 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 A. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności operacyjnej – metoda pośrednia I. Zysk (strata) brutto 176 612176 612 398 188 II. Korekty razem Udział w(zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności 9 567 12 629 Amortyzacja środków trwałych 11 738 9 4729 472 (Zyski) straty ztytułu różnic kursowych 99 79899 798 (15 541)15 541 – wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV - (7 210) Odsetki iudziały wzyskach (dywidendy) 64 503 41 04141 041 (Zysk) strata ztytułu aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych (282 693)282 693 (456 806) (Zysk) strata zdziałalności inwestycyjnej (6 916) (23 045) Zmiana stanu rezerw (43 271) 15 368 (Zysk) strata ztytułu realizacji instrumentów finansowych 5 954 (1 430) (141 320) (418 312) III. Zmiany kapitału obrotowego: Zmiana stanu zapasów 69 96769 967 (161 720) Zmiana stanu należności (8 981) 86 046 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, zwyjątkiem pożyczek ikredytów (128 256) 71 205 Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych (25 367) (2 438) (92 637)92 637 (6 907) IV. Środki pieniężne netto wygenerowane zdziałalności operacyjnej (I+II+III) (57 345) (27 031) Podatek dochodowy zapłacony (13 391) (55 365) V. Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej (70 736)70 736 (82 396) B. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej I. Wpływy Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 23 891 Zbycie inwestycji wnieruchomości 29 577 580 445 Zpożyczek 17 763 14 309 Zbycie inwestycji 15 631 - 62 994 595 645 II. Wydatki Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (9 695) (10 810) Inwestycje wnieruchomości (656 200) (656 236) Na pożyczki (77 331) (60 957) Nabycie inwestycji (72 663) - (815 889) (728 003) III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej (I+II) (752 895)752 895 (132 358) | Sprawozdania nansowe 14 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH CD. TYS. PLN NOTA 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 C. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności finansowej I. Wpływy Kredyty ipożyczki 663 302 672 145672 145 Emisja dłużnych papierów wartościowych 17 492 183492 183 133 832 Inne wpływy finansowe - 1 430 1 155 485 807 407807 407 II. Wydatki Dywidendy iinne wypłaty na rzecz właścicieli - (206 345) Spłaty kredytów ipożyczek (134 881) (85 993) Wykup dłużnych papierów wartościowych 17 (250 272) (170 500) Ztytułu pochodnych instrumentów walutowych (5 954) - Płatności zobowiązań ztytułu umów leasingu (17 209) (23 236) Odsetki zapłacone (88 736) (53 816) (497 052)497 052 (539 890) III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności finansowej (I+II) 658 433 267 517 D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) (165 198) 52 763 E. Zmiana stanu środków pieniężnych wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finansowej, wtym: (165 198) 52 763 Zmiana stanu środków pieniężnych ztytułu różnic kursowych - - F. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na początek okresu 492 295 439 532 G. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 327 097 492 295492 295 CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE | Sprawozdania nansowe 16 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Noty objaśniające doskonsolidowanego sprawozdania finansowego NOTA 1 Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg war- tości nominalnej. Wocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji iporę- czeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilan- sowych jest zaprezentowany wtabeli stanowiącej dalszą część noty. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat kredytowych znajdują się wczę- ści 08 – Zarządzanie ryzykiem finansowym. POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek: - ztytułu udzielonych gwarancji iporęczeń 1 369 944 1 378 770 - ztytułu spraw sądowych 17 523 11 042 Zobowiązania warunkowe razem 1 387 467 1 389 812 | Sprawozdania nansowe 17 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 1A PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. HPO AEP Sp. zo.o. Sp.J. 11 537 Do dnia uzyskania pozwolenia na użyt- kowanie dla prowa- dzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 7.12.2031 r. Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy za- wartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione wEUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 23 074 do 31.01.2024 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku zrealizacją wypłat kredytu budowlane- go do limitu 5 mln EUR bez zakończenia procesu przenoszenia części nierucho- mości do Spółki Razem 34 611 PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo – SPV 7 Sp. zo.o. / Echo – Aurus Sp. zo.o. Sagittarius-Projek Echo – 113 Sp.zo.o. Sp.k. Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH 32 539 do 21.01.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp zo.o. Sp.K. wynikające zumowy sprzedaży. Echo – SPV 7 Sp. zo.o. / Echo – Aurus Sp. zo.o. Sagittarius – Projek Echo – 113 Sp. zo.o. Sp.K. Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH 152 000 do 31.10.2028 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo -113 Sp zo.o. Sp.K. wynikające zumowy gwarancji jakości budynku oraz umowy owykona- nie prac aranżacyjnych. Razem 184 539 Razem poręcznia 219 150 | Sprawozdania nansowe 18 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 495 do 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Po 24.05.2021r. kwota maksymalnej od- powiedzialności ulegnie zmniejszeniu o80%. Echo Investment S.A. Midpoint71-Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA (poprzednio: Projekt 22 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.) A19 Sp. zo.o. 27 689 do 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania spółki Mid- point71-Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA (projekt Midpoint71) wynikających zporozumienia dobrosąsiedzkiego za- wartego 4.07.2018 r. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. zo.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN 105 783 do 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Invest- ments Sp. zo.o. wynikających zumowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l. 50 763 do 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży biu- rowca Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszaw- skie. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Bank Millennium S.A. 4 938 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca wpływy znajmu wokresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Face2Face - Stran- raer Sp. zo.o. SKA (poprzednio: Projekt 20 - Grupa Echo Sp. o.o. SKA) Bank Pekao S.A. 70 000 do 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekro- czenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face wKatowicach. Wystawiona wPLN. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Galeria Libero – Pro- jekt Echo – 120 Sp. zo.o. Sp.K. Dyrektor Izby Admi- nistracji Skarbowej wKielcach 873 do 10.02.2021 Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Sp.K. Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA PKO BP S.A. 20 051 do 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz finanso- wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Towarzystwo Ubez- pieczeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Gosford Investment Sp. zo.o. Womak Delta Sp. zo.o. 29 14.07.2021 Gwarancja czynszowa – biuro sprzedaży mieszkań we Wrocławiu Razem 362 621 | Sprawozdania nansowe 19 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt 104 Sp. zo.o. Skua Sp. zo.o. 27 689 do 31.07.2021 Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) dotyczą- cych biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu- siness Park Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. zo.o. Sp.K (obec- nie podmiot upraw- niony EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o) 42 108 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business CampusIwKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. ZAM – Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Business Park Sp. zo.o.) 43 925 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.) 18 789 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.K. A4 Business Park Sp. zo.o. 25 382 do 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III wKatowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu- siness Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o 40 148 do 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Cam- pus II wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. gwarancja bezpo- średnia Echo Invest- ment S.A. Nobilis – Projekt Echo – 117 Sp. zo.o. Sp.K. 40 000 do 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane zobiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.) 17 618 do 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II wŁo- dzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. R4R Wrocławskie Rych- talska Sp. zo.o. R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 14 147 do 30.09.2021 Gwarancja zabezpieczająca przekro- czenie kosztów realizacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna, Wrocław Rychtalska, Warszawa Browary Warszawskie, Wrocław Kępa Mieszczańska. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. SKA PKO BP S.A. 36 000 do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miej- sce wWarszawie. PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 do 7.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r. | Sprawozdania nansowe 20 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l. 101 249 do 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży biu- rowca Biura przy Bramie, wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszaw- skie. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 do 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży pro- jektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszaw- skie. Wystawiona wPLN. Echo Investment S.A. Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. Bank Pekao S.A. 73 738 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biuro- wego wramach kompleksu Browary Warszawskie wWarszawie. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Bank Millennium S.A. 8 045 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biurowe- go West 4 Business Hub we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Echo – Opolska Bu- siness Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Development 6 Sp. zo.o. 37 226 do 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Cam- pus III wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo – SPV 7 Sp. zo.o. R4R Poznań Szczepa- nowskiego Sp. zo.o. R4R Warszawa Ta- śmowa Sp. zo.o. R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Santander Bank Pol- ska S.A., 24 500 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Zabezpieczenie zobowiązań dłuzników ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwestycji, które przekroczą budżet określony wumowie kredytu. Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA PKO BP S.A. 39 000 do 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekro- czenie kosztów realizacji oraz utrzyma- nia niewynajętej powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona wPLN. Echo Investment S.A Projekt Echo – 130 sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 28 609 do 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biuro- wego wramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona wPLN Razem 788 173 Razem gwarancje 1 150 794 | Sprawozdania nansowe 21 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 2 ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres 1.01.2020 – 31.12.2020 Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne war- tości Inne iwartości niematerialne wbudowie Wartości niematerialne razem a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 9 733 708 10 441 b) zmiana (ztytułu) – zakupu 1 811 132 1 943 – sprzedaży - - - c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 11 544 840 12 384 d) skumulowana amortyzacja na początek okresu (6 669) (31) (6 700) e) umorzenie za okres (ztytułu) – amortyzacja (2 210) (15) (2 225) – sprzedaży - - - f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (8 879) (46) (8 925) g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 2 665 794 3 459 ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019 Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne war- tości Inne iwartości niematerialne wbudowie Wartości niematerialne razem a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 7290 820 8110 b) zmiana (ztytułu) – zakupu 2446 (112) 2334 – sprzedaży (3) - (3) c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9733 708 10441 d) skumulowana amortyzacja na początek okresu (5617) (25) (5642) e) umorzenie za okres (ztytułu) – amortyzacja (1055) (6) (1061) – sprzedaży 3 - 3 f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (6669) (31) (6700) g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 3064 677 3741 | Sprawozdania nansowe 22 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 3 ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres 1.01.2020- 31.12.2020 Grunty własne Budynki ibudowle Urządzenia techniczne imaszyny Środki transportu Pozostałe iśrodki trwałe wbudowie Razem środki trwałe a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu 293 21 278 5 575 9 767 8 387 45 300 b) zwiększenia ztytułu: – nabycia - 97 134 - 1 986 2 217 – ztytułu leasingu_MSSF 16 - 5 397 - 1 487 - 6 884 c) zmniejszenia ztytułu: – sprzedaży - - (50) - (129) (179) – likwidacji - - - - (64) (64) d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 293 26 772 5 659 11 254 10 180 54 158 e) skumulowana amortyzacja na początek okresu (11) (4 616) (5 025) (4 717) (5 169) (19 538) f) umorzenie za okres (ztytułu) – amortyzacja (3) (352) (168) (339) (623) (1 485) – likwidacji - - - - 64 64 – ztytułu leasingu_MSSF 16 - (4 040) - (1 311) (153) (5 504) – korekta ztytułu sprzedaży - - 50 - 127 177 g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (14) (9 008) (5 143) (6 367) (5 754) (26 286) h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu 279 17 764 516 4 887 4 426 27 872 ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019 Grunty własne Budynki ibudowle Urządzenia techniczne imaszyny Środki transportu Pozostałe iśrodki trwałe wbudowie Razem środki trwałe a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu 357 5159 6764 2696 7766 22742 – wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - 8081 - 6571 - 14652 a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu po korektach 357 13240 6764 9267 7766 37394 b) zwiększenia ztytułu: – nabycia - 1018 308 305 2468 4099 – ztytułu leasingu_MSSF 16 - 8003 - 752 - 8755 c) zmniejszenia ztytułu: – sprzedaży (64) (231) (715) (557) (1269) (2836) – likwidacji - (752) (782) - (578) (2112) d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 293 21278 5575 9767 8387 45300 e) skumulowana amortyzacja na początek okresu (8) (965) (5786) (2184) (4862) (13805) f) umorzenie za okres (ztytułu) – amortyzacja (3) (343) (488) (416) (1170) (2420) – likwidacji - 183 764 - 517 1464 – ztytułu leasingu_MSSF 16 - (3504) - (2486) - (5990) – korekta ztytułu sprzedaży - 13 485 369 346 1213 g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (11) (4616) (5025) (4717) (5169) (19538) h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu 282 16662 550 5050 3218 25762 Stan na koniec okresu zawiera prawo do użytkowa- nia gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 18 330 tys. PLN. (2019 rok 17 422 tys. PLN) Szczegółowe informacje na temat wpływu MSSF 16 zostały ujęte wnocie nr 28. | Sprawozdania nansowe 23 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 4 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH TYS. PLN Biura Centra Grunty Prawo użytkowania gruntów Razem Stan na 1.01.2019 395 285 587 501 6 117 - 988 903 - wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 51 398 51 398 Stan na 1.01.2019 po korektach 395 285 587 501 6 117 51 398 1 040 301 - zakup - 117 494 - 9 528 127 022 - przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych wbudowie 173 657 - - - 173 657 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 60 103 33 075 - - 93 178 - sprzedaż (303 637) - - (3 510) (307 147) - zmiany wyceny nieruchomości 25 548 (29 212) - (3 824) (7 488) - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (164 797) - (3 905) (8 838) (177 540) Stan na 31.12.2019 186 159 708 858 2 212 44 754 941 983 - zakup - - - 8 389 8 389 - przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych wbudowie 862 265 - - 11 702 873 967 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 55 881 3 111 - - 58 992 - zmiany wyceny nieruchomości 19 940 34 157 - (5 592) 48 505 - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (532 784) - - (10 080) (542 864) Stan na 31.12.2020 591 461 746 126 2 212 49 173 1 388 972 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu spra- wozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny Nieruchomości inwestycyjnych zostały wy- konane przez Wewnętrzny dział analiz. Wzwiązku zoddaniem do użytkowania nierucho- mości biurowej Face2Face Business Campus IiII wKatowicach, Biura przy Willi wWarszawie oraz biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu, Gru- pa przeniosła wartość tych nieruchomości wkwocie 862 265 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 11 702 tys. PLN) zpozycji „nieruchomości inwestycyjne wbudo- wie” do pozycji „nieruchomości inwestycyjne”. Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12 miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości in- westycyjnych, przenosząc do pozycji „aktywa prze- znaczone do sprzedaży”, biurowiec Moje Miejsce etap IwWarszawie owartości 196 369 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy Willi wWarszawie wwartości 336 415 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 10 080 tys. PLN). Na wartość stanu nieruchomości na 31.12.2020 skła- dają się głównie nieruchomości: centrum handlowe Libero, projekt biurowy Face2Face Business Campus IiII wKatowicach, projekt biurowy West 4 Business Hub we Wrocławiu. Jednocześnie wwartości nieru- chomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie), która na 31.12.2020r. wynosi 49 173 tys. PLN. Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegółowe informacje wczęści 07 Znaczące sza- cunki iosądy Zarządu Spółki. | Sprawozdania nansowe 24 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 5 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH WBUDOWIE TYS. PLN Biura Centra Grunty Prawo użytkowania gruntów Razem Stan na 1.01.2019 806 079 - 66 430 - 872 509 – wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 36 355 36 355 Stan na 1.01.2019 po korektach 806 079 - 66 430 36 355 908 864 - zakup 45 850 - - 4 156 50 006 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 388 672 10 703 340 - 399 715 - zmiany wyceny nieruchomości 399 433 - 39 - 399 472 - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (173 657) - - - (173 657) - sprzedaż (2 829) - - - (2 829) - przeniesienie do zapasów (62 072) - - (1 633) (63 705) Stan na 31.12.2019 1 401 476 10 703 66 809 38 878 1 517 866 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 544 510 12 736 213 - 557 459 - zmiany wyceny nieruchomości 216 767 - - 1 157 217 924 - przeniesienie zzapasów 31 791 - - - 31 791 - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (862 265) - - (11 702) (873 967) - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (658 437) - - (12 015) (670 452) Stan na 31.12.2020 673 842 23 439 67 022 16 318 780 621 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne wbu- dowie według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opi- sana jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachun- kowości”. Wyceny Nieruchomości inwestycyjnych wbudowie zostały wykonane przez Wewnętrzny dział analiz oraz zewnętrznego rzeczoznawcę. Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczy- ły realizacji inwestycji zlokalizowanych wKrakowie, Katowicach, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz War- szawie. Wzwiązku ze spełnieniem warunków umożliwia- jących dokonanie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej w budowie, Grupa rozpoznała wynik zpierwszej aktualizacji wartości biurowca Moje Miejsce II wWarszawie (17 773 tys. PLN) oraz Fuzja CD wŁodzi (18 973 tys. PLN). Po- nadto Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurowców Face2Face Business Campus IiII wKa- towicach (57 738 tys. PLN), West 4 Business Hub (20 064 tys. PLN), Midpoint71 we Wrocławiu (40 976 tys. PLN), React IwŁodzi (5 136 tys. PLN) oraz Biura przy Warzelni wWarszawie (53 212 tys. PLN). Łączna wysokość rozpoznanego przychodu zwy- ceny nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wy- niosła 213 872 tys. PLN netto, tzn. po uwzględnieniu rezerwy ztytułu zobowiązania do zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) ipodziału zysku (profit share). Wzwiązku zoddaniem do użytkowania nieruchomo- ści biurowej Face2Face Business Campus IiII wKa- towicach, budynku Biura przy Willi wWarszawie oraz biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu, Gru- pa przeniosła wartość tych nieruchomości wkwocie 862 265 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 11 702 tys. PLN) zpozycji „nieruchomości inwestycyjne wbudo- wie” do pozycji „nieruchomości inwestycyjne”. Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12 miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości in- westycyjnych wbudowie, przenosząc do pozycji „ak- tywa przeznaczone do sprzedaży” biurowiec Moje Miejsce II wWarszawie owartości 121383 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy Warzelni wWarszawie (Browary Warszawskie GH) wwartości 527 335 tys. PLN oraz nieruchomość we Wrocławiu owartości 9 719 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 12 015 tys. PLN). Wsprawozdaniu na 31.12.2020 r. Grupa zaprezento- wała nieruchomości inwestycyjne wbudowie ołącz- nej wartości 780 621 tys. PLN. Na bilans zamknię- cia okresu sprawozdawczego składają się przede wszystkim: biurowiec Midpoint71 we Wrocławiu, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec Brain Park wKrakowie. Wwartości nieruchomości inwestycyj- nych ujęto prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 16 318 tys. PLN. Wartość zobowiązań ztytułu zakupu nieruchomości inwestycyjnych wbudowie na 31.12.2020 r. wynosiła 57 696 tys. PLN (31.12.2019 r. 90 078 tys. PLN) Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych wbudowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione wczęści 07 Znaczące szacunki iosądy Zarządu Spółki. | Sprawozdania nansowe 25 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 6 ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN Biura Centra Grunty Prawo użytkowania gruntów Razem Stan na 1.01.2019 - - 13 500 - 13 500 - wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r. - - - 5 518 5 518 Stan na 1.01.2019 po korektach - - 13 500 5 518 19 018 - przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 164 797 - 3 905 8 838 177 540 - sprzedaż (164 797) - - (8 838) (173 635) Stan na 31.12.2019 - - 17 405 5 518 22 923 - przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych wbudowie 658 437 - - 12 015 670 452 - przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 532 784 - - 10 080 542 864 - zmiany wyceny nieruchomości 16 262 - - - 16 262 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 39 751 - - - 39 751 - sprzedaż - - (17 405) (5 518) (22 923) Stan na 31.12.2020 1 247 234 - - 22 095 1 269 329 Grupa wycenia aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zo- stały wykonane przez Wewnętrzny dział analiz. Ze względu na zamiar sprzedaży wterminie do 12 miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów przezna- czonych do sprzedaży przenosząc zpozycji „nieru- chomości inwestycyjne wbudowie” biurowiec Moje Miejsce II wWarszawie owartości 121383 tys. PLN, biurowiec Biura przy Warzelni wWarszawie (Bro- wary Warszawskie GH) wwartości 527 335 tys. PLN oraz nieruchomość we Wrocławiu wwartości 9 719 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) wkwocie 12 015 tys. PLN) oraz przenosząc zpozycji „nieruchomości inwesty- cyjne„ biurowiec Moje Miejsce IwWarszawie owar- tości 196 369 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy Willi wWarszawie wwartości 336 415 tys. PLN (wraz zprawem do użytkowania gruntu (wieczyste użyt- kowanie) wkwocie 10 080 tys. PLN). Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży jest związane ze sprzedażą nieruchomo- ści gruntowej wPamiątkowie około Poznania owar- tości 3 905 tys. PLN oraz nieruchomości gruntowej wKoszalinie owartości 13 500 tys. PLN, wraz zpra- wem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowa- nie) wkwocie 5 518 tys. PLN. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w2020 r. zosta- ły opisane wnocie 32. Na 31 grudnia 2020 r. wpozycji „aktywa przezna- czone do sprzedaży” Grupa ujęła nieruchomości biurowe wWarszawie (Moje Miejsce IiII, Biura przy Warzelni iBiura przy Willi) inieruchomość we Wro- cławiu ołącznej wartości 1 269 329 tys. PLN wtym prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowa- nie) wkwocie 22 095 tys. PLN. Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in- westycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione wczęści 07 Zna- czące szacunki iosądy Zarządu Spółki. Wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan- sowej wpozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania dotyczące projektów: ZOBOWIĄZANIA DOTYCZĄCE AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Zobowiązania ztytułu leasingu 23 467 - Kaucje otrzymane 20 421 - Razem 43 889 - Aktywa izobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży − Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi wWar- szawie (Browary Warszawskie etap K iGH) − Moje Miejsce etap Iietap II wWarszawie. | Sprawozdania nansowe 26 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 7 NOTA 8 KWOTY DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI UJĘTE WRACHUNKU ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 Przychody zczynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 111 756 76 415 Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie zkosztami napraw iutrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która wdanym okresie przyniosła przychody zczynszów (51 525) (46 211) AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Udzielone pożyczki długoterminowe wraz zodsetkami 198 901 112 508 Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz zodsetkami 50 762 65 527 Kaucje długoterminowe 2 292 2 292 Stan na koniec okresu, wtym: 251 955 180 327 – długoterminowe 201 194 115 862 – krótkoterminowe 50 761 64 465 Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym iosobom fizycznym wPLN, zoprocentowaniem WIBOR + marża, atakże wEUR – ostałym opro- centowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki ołącznej wartości 204 787 tys. PLN (po przeliczeniu na PLN) zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własności: Galeria Młociny, Towarowa 22 iRe- si4Rent. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 44 876 tys. PLN. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników ioce- Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących nieruchomości ujętych wrachunku zysków istrat znajdują się dodatkowo wnocie 21. nia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny iidentyfikacji pożyczek, wprzypadku których ryzy- ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także po- życzki pod kątem utworzenia odpisu ztytułu ocze- kiwanych strat kredytowych iocenił taki odpis jako nieistotny. Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest wprzybliżeniu równa ich wartości bilansowej. | Sprawozdania nansowe 27 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 9 Pozycja „produkty gotowe” obejmuje głównie sprze- dawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Pozycja „półprodukty iprodukty wtoku” zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu irealizacji (np. usługi projektowania, roboty budow- lane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodat- kowo wpozycji tej wykazywane jest prawo do użyt- kowania gruntu (wieczyste użytkowanie). Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty, przygotowane do zabudowy prezentowane są jako produkcja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako grunty. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych zryn- ku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości za- pasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapa- su lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych wokresie ZAPASY TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Półprodukty iprodukty wtoku 540 294 939 245 – aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 26 979 42 164 Produkty gotowe 181 682 64 925 Towary 17 834 48 157 Grunty przeznaczone pod inwestycję 185 363 - Zapasy razem 925 173 1 052 327 jako przychód znajdują się wrachunku zysków istrat wpozycji „koszt własny sprzedaży”. Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane zna- byciem iwytworzeniem składników majątkowych uję- tych jako zapasy. Wprzypadku finansowania celowe- go, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblo- kad rachunków, umów akredytywy). Wprzypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zo- bowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu wkoszt tego projektu (finansowanie celo- we). Wprzypadku finansowania ogólnego, koszty fi- nansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie- sionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrz- nego na zapasy wynosiła w2020 roku 7 267 tys. PLN (stopa kapitalizacji 1,04%), w2019 r. 7 630 tys. PLN (stopa kapitalizacji 1,17%). Wartość zapasów na 31.12.2020 r. wynosi 925 173 tys. PLN, wtym do sprzedaży wciągu 12 miesięcy 502 065 tys. PLN ZAPASY WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wdanym okresie (952 114) (657 730) Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako koszt 588 (7 142) Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako zmniejszenie kosztu 14 409 24 872 Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapa- sów do 31 grudnia 2020 r. wyniosła 14 997 tys. PLN (31grudnia 2019 r. 17 730 tys. PLN). Odwrócenie odpisów aktualizujących w2020 r. doty- czyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowa- nych we Wrocławiu (Grota Roweckiego 111), Poznaniu (Naramowice, Sołacz), Łodzi (Wodna) iwWarszawie (Reset), wzwiązku ze zrealizowaną sprzedażą. Odpisy wartości zapasów iich odwrócenia dotyczą projektów mieszkaniowych imają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt wdanym okresie znajduje się wrachunku wy- ników wpozycji „koszt własny sprzedaży”. | Sprawozdania nansowe 28 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 10 NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Należności handlowe, ookresie spłaty: – do 12 miesięcy 46 840 57 453 Należności handlowe razem: 46 840 57 453 Zaliczki ztytułu zakupu gruntów 20 402 17 584 Aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 3 704 14 535 Należności ztytułu sprzedaży Browary J - 8 814 Rozliczenia międzyokresowe – zaliczki na dostawy zafakturowane 18 046 13 998 Rozliczenia międzyokresowe – koszt przekazanej infrastruktury 2 963 4 662 Rozliczenia międzyokresowe – pozostałe 5 419 6 094 Pozostałe należności 14 737 21 704 Aktywa niefinansowe razem: 65 271 87 391 Należności ztytułu podatku VAT 80 978 56 562 Należności ztytułu pozostałych podatków 12 072 2 444 Należności ztytułu pozostałych podatków razem 93 050 59 006 Należności krótkoterminowe netto razem 205 161 203 850 – odpisy na oczekiwane straty kredytowe – należności handlowe 10 882 10 899 Należności krótkoterminowe brutto razem 216 043 214 749 Należności ztytułu dostaw iusług wynikają ze świad- czonych usług deweloperskich, usług fit-out, wynaj- mu powierzchni komercyjnych imieszkaniowych oraz pozostałych usług. Szczegółowy opis usług świad- czonych przez spółki zGrupy znajduje się wNocie 19. Grupa na bieżąco kontroluje kondycję izdolność płat- niczą kontrahentów. Wstosunku do żadnego zklien- tów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 31.12.2020 r. Grupa oszaco- wała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należno- ści ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych do- tyczących spłat należności przez kontrahentów. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przy- szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej war- tości tych należności. | Sprawozdania nansowe 29 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 11 ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Stan na początek okresu 10 899 4 141 Zwiększenia ztytułu: – utworzenie odpisu 5 030 7 551 5 030 7 551 Zmniejszenia ztytułu: – rozwiązanie rezerwy (5 047) (763) – spłata - (30) (5 047) (793) Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych na koniec okresu 10 882 10 899 Grupa oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Macierz została zaprezentowana wrozdziale dotyczącym zarządzania ryzykiem finan- sowym, wczęści dotyczącej ryzyka kredytowego. NOTA 12 NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 do 1 miesiąca 9 279 3 035 powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 3 324 4 441 powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 613 2 910 powyżej 6 miesięcy do 1 roku 2 807 3 004 powyżej 1 roku 7 499 4 730 Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto) 23 522 18 120 Odpisy na oczekiwane straty kredytowe – wartość przeterminowanych należności ztytułu dostaw iusług (10 882) (10 899) Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto) 12 640 7 221 | Sprawozdania nansowe 30 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 13 NOTA 14 POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE AKTYWA TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 - Interest Rate Swap - - - terminowe kursy walutowe "forward" - 2 669 Pochodne inwestycje finansowe, razem - 2 669 zczego oterminie zapadalności: – do 1 roku - 2 669 – od 1 do 3 lat - - POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE ZOBOWIĄZANIA TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 - Forward 10 929 - Pochodne inwestycje finansowe, razem - - zczego oterminie zapadalności: – do 1 roku 10 929 - ZYSK STRATA ZTYTUŁU POCHODNYCH INSTRUMENTÓW WALUTOWYCH TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 – zysk/ (strata) ztytułu rozliczenia instrumentów forward/IRS (5 954) 1 431 – przychody/ (koszty) ztytułu aktualizacji instrumentów forward/IRS (15 222) 2 669 Zysk/(strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych, razem (21 176) 4 100 ŚRODKI PIENIĘŻNE IICH EKWIWALENTY TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Środki pieniężne wkasie ina rachunkach 327 097 492 295 Środki pieniężne razem 327 097 492 295 INNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Inne aktywa finansowe: – wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji 60 095 32 617 – stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 12 708 6 880 – stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek irat kapitałowych 9 721 12 114 - pozostałe - 5 546 Inne aktywa finansowe razem 82 524 57 157 Grupa lokuje nadwyżki pieniężne wbankach: PKO BP S.A., PEKAO S.A., DNB Bank Polska S.A., Santander Bank Polska S.A., Alior Bank Polska, Bank Millenium S.A., mBank S.A. oraz BNP Paribas Bank Polska S.A.. Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej. Środki pieniężne wbanku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lo- kat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są zakładane na różne okre- sy, od jednego dnia do jednego miesiąca, wzależno- ści od aktualnego zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne. Są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp procentowych. | Sprawozdania nansowe 31 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 15A Opis akcji Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E iF. Żadna zakcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. PLN izostał opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 PLN. Akcjonariat Głównym akcjonariuszem Echo Invest- ment S.A. jest spółka Lisala Sp. zo.o., której właścicielami są węgierski Wing IHC Zrt oraz Grin Real Estate. Dane o strukturze akcjonariatu na 31grudnia 2020r. oraz na dzień przeka- zania raportu wynikają zpowiadomień od akcjonariuszy iinformacji oskładzie portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji oograniczeniach wwykony- waniu prawa głosu, ani wprzenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej pa- pierów wartościowych. AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R. Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate) 272 375 784 66,0 66,0 Nationale-Nederlanden OFE 55 833 698 13,53 13,53 Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander 27 350 695 6,63 6,63 Nicklas Lindberg 538 676 0,13 0,13 Maciej Drozd 221 765 0,05 0,05 Péter Kocsis 44 000 0,01 0,01 Pozostali akcjonariusze 56 325 964 13,65 13,65 Razem 412 690 582 100,00% 100,00% – Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate) – Nationale-Nederlanden OFE – Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander – Nicklas Lindberg – prezes zarządu – Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – Péter Kocsis – członek rady nadzorczej – Pozostali akcjonariusze Liczba akcji: 272 375 784 – 55 833 698 – 27 350 695 – 538 676 – 221 765 – 44 000 – 56 325 964 – 66% 6.63% 13.53% 13.53% 0.13% 0.05% 0.01% | Sprawozdania nansowe 32 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony zosiągniętych zysków 993 865 993 865 Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 186 051 164 639 Razem 1 280 664 1 259 252 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (ZWZA) Echo Investment S.A. odbyło się 13 sierpnia 2020 r. wWarszawie. Zysk netto osiągnięty wza- kończonym roku obrotowym 2019 wwysokości 21 412 312,65 PLN został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych za- sadach: 1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony okwotę 184 932 978,35 PLN pochodzącą zFun- duszu Dywidendowego, co stanowi łącznie kwotę wwysokości 206 345 291 PLN, został przezna- czony do podziału między wszystkich akcjona- riuszy Spółki jako dywidenda, 2. Na poczet dywidendy została zaliczona kwo- ta 206 345 291 PLN wypłacona przez Spółkę w dniu 21 października 2019 r. tytułem zalicz - ki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2019. Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariu - sze postanowili, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków zzysku za rok obrotowy 2019. W2019 r. Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet dy- widendy wkwocie 206 345 tys. PLN. Wartość dywi- dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,50 PLN. WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA JEDNĄ AKCJĘ 31.12.2020 31.12.2019 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 1 684 685 1 562 365 Liczba akcji (wtys. sztuk) 412 691 412 691 Wartość księgowa na jedną akcję (wPLN) 4,08 3,79 Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691 Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 4,08 3,79 ZYSK NA JEDNĄ AKCJĘ 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 122 093 299 532 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691 Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73 Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 122 093 299 532 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691 Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,30 0,73 W2020 r. oraz 2019 r. spółka nie stosowała instru- mentów rozwadniających. NOTA 15B NOTA 15C | Sprawozdania nansowe 33 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. ZMIANA STANU REZERW WG TYTUŁÓW TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Stan na początek okresu – rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 531 4 441 – rezerwa na przewidywane kary istraty 12 631 15 967 – rezerwa na sprawy sądowe 5 773 6 126 – rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 2 585 8 753 – rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub zobniżonym czynszem (master lease) 19 679 33 182 – rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) 78 306 97 443 – rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out) 5 855 7 610 – rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - 1 294 125 359 174 816 Zwiększenia ztytułu: – rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 605 631 – rezerwa na przewidywane kary istraty 1 243 5 247 – rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 1 540 - – rezerwa na sprawy sądowe 1 342 369 – rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 6 757 7 363 – rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub zobniżonym czynszem (master lease) 4 728 17 888 – rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) 12 006 29 489 – rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) 1 976 6 498 30 197 67 485 Wykorzystanie Irozwiązanie ztytułu: – poniesionych kosztów ogólnego zarządu (435) (4 541) – poniesionych kar istrat (860) (8 583) – poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (266) - – poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (3 681) (722) – rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (7 241) (13 531) – rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub zobniżonym czynszem (master lease) (12 037) (31 391) – rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) (44 029) (48 626) – rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) (4 919) (8 253) – rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - (1 294) (73 468) (116 941) Stan na koniec okresu – rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 700 531 – rezerwa na przewidywane kary istraty 13 014 12 631 – rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 1 274 - – rezerwa na sprawy sądowe 3 434 5 773 – rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 2 101 2 585 – rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub zobniżonym czynszem (master lease) * 12 370 19 679 – rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (profit share) ** 46 283 78 306 – rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) 2 912 5 855 – rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej - - 82 088 125 359 wtym: Rezerwy długoterminowe 50 029 35 931 Rezerwy krótkoterminowe 32 059 89 428 NOTA 16 * Szczegółowe informacje na temat rezerw ztytułu gwarancji czynszowych zostały ujęte wpunkcie 07 „Znaczące szacunki iosądy Zarzą- du Spółki" ** Szczegółowe informacje na temat rezerw na zobowiązania ztytułu podziału zysku zostały ujęte wpunkcie 07 „Znaczące szacunki iosą- dy Zarządu Spółki" | Sprawozdania nansowe 34 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Wokresie sprawozdawczym wykorzystano następu- jące rezerwy na gwarancje czynszowe: − związane ze sprzedanymi w2016 r. biurowcami Symetris Business Park IwŁodzi, O3 Business Campus IwKrakowie, wkwocie 863 tys. PLN − związane ze sprzedanymi w2017 r. biurowcami O3 Business Campus II wKrakowie iNobilis Bu- siness House we Wrocławiu, wkwocie 3 154 tys. PLN − związane ze sprzedanym w2018 r. biurowcem Sa- gittarius Business House we Wrocławiu wkwocie 1 019 tys. PLN, − związane z biurowcami O3 Business Campus III wKrakowie, Biura przy Bramie wWarszawie iMoje Miejsce IwWarszawie, wkwocie 5 480 tys. PLN. Rezerwy na gwarancje czynszowe izobowiązanie do podziału zysku zostały podzielone zgodnie ztermi- nem wymagalności od dnia bilansowego. Rezerwy na gwarancje czynszowe zostały podzielone na dłu- goterminowe, wkwocie: 2 997 tys. PLN oraz krótko- terminowe, wkwocie: 9 373 tys. PLN. Natomiast zo- bowiązania do podziału zysku na: długoterminowe, wkwocie: 46 083 tys. PLN oraz krótkoterminowe, wkwocie: 200 tys. PLN. Daty realizacji rezerw na kary istraty, koszty gwa- rancyjne isprawy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich re- alizacji wterminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa ztytułu zawartych umów, oprawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwaran- cyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodo- wania dotyczącego sprzedanych lokali iprojektów, oprawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Rezerwa na zobowiązania związane zprojektami dotyczy rezerwy na pośrednictwo wnajmie iinnych rezerw związnych zprojektami. Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie naj - lepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń. NOTA 17 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji fi- nansowej wpozycji „Kredyty, pożyczki iobligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprze- daży” prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki) dotyczące projek - tów przeznaczonych do sprzedaży iprezentowa- nych wlinii „”Aktywa przeznaczone do sprzedaży”. Na dzień bilansowy wpozycji tej znajdują się zobo- wiązania finansujące projekty: − Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi wWar- szawie (Browary Warszawskie etap K iGH) − Moje Miejsce etap Iietap II wWarszawie Wpozycji „kredyty ipożyczki” Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe iwykorzystane linie kre- dytowe wrachunkach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, ce- sje wierzytelności zzawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe ifinan- sowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy ipraw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych wEUR oparte jest ostawkę EURI- BOR powiększoną omarżę. Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących iob- rotowych wPLN są oświadczenia opoddaniu się eg- zekucji ipełnomocnictwa do rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest ostawkę WI- BOR powiększoną omarżę banku. Według najlep- szych informacji idanych Zarządów spółek zGru- py, wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych pozio- mów zabezpieczeń. Wpozycji „dłużne papiery wartościowe” Grupa pre- zentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest ostawkę WIBOR powiększo- ną omarżę. Wartość godziwa zobowiązań ztytu- KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Kredyty ipożyczki 916 937 820 161 Kredyty ipożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 467 055 - Dłużne papiery wartościowe 1 395 332 1 149 510 Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 28 980 - Kredyty ipożyczki, razem 2 808 304 1 969 671 - zczego część długoterminowa 1 465 767 1 602 126 - zczego część krótkoterminowa 1 342 537 367 545 | Sprawozdania nansowe 35 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. łu kredytów ipożyczek oraz obligacji nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktual- ną rynkową stopą procentową. Wycena do wartości godziwej została zaklasyfikowana do poziomu 3 hie- rarchii wartości godziwej. Emisja obligacji denominowanych weuro Zarząd Echo Investment 3 września 2020r. zawarł umowę emisyjną zBankiem Pekao S.A., ustanawia- jącą program emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemito- wanych iniewykupionych obligacji wynoszącej 100 mln EUR. Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia bez koniecz- ności sporządzania prospektu ani memorandum informacyjnego. Wdniu emisji obligacje będą reje- strowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podle- Wpunkcie 11.3 znajdują się informacje oobligacjach wyemitowanych wIkwartale 2021 r. Emisja prywatna Echo Investment 28 października 2020r. wyemito- wało także krótkoterminowe obligacje dla prywatne- go inwestora owartości 12,8 mln EUR (poza wyżej opisanym programem emisji weuro). gały wprowadzeniu do obrotu walternatywnym sys- temie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie S.A. Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane wEUR ioprocento- wane według stałej lub zmiennej stopy procentowej ookresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Osta- teczne parametry obligacji będą ustalane wdrodze rozmów zinwestorami ibędą podlegały zatwierdze- niu przez zarząd spółki. OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R. DENOMINOWANE WPLN Seria Data Wartość nominalna [tys. PLN] Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020 2.06.2020 150 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020 5.08.2020 100 000 Razem 250 000 Jeszcze bardziej szczegółowe informacje na temat kredytów iobligacji znajdują się wwSprawozdaniu Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A. ijej Grupy Kapitałowej za 2020 r. wczęści 20 „Zo- bowiązania finansowe Spółki ijej Grupy Kapitałowej” OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R. DENOMINOWANE WEUR Seria Data Wartość nominalna [tys. PLN] Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020 23.10.2020 40 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 * 28.10.2020 12 800 Razem 52 800 Emisja poza programem emisyjnym zBankiem Pekao S.A. | Sprawozdania nansowe 36 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 18 Wartość godziwa zobowiązań handlowych ipozo- stałych nie różni się istotnie od ich wartości bilan- sowej. ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE IPOZOSTAŁE TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Zobowiązania ztytułu dostaw iusług, ookresie wymagalności: – do 12 miesięcy 130 249 238 011 130 249 238 011 Zobowiązania ztytułu leasingu 134 884 184 964 Zobowiązania ztytułu zakupu gruntów 125 234 - Kaucje od wykonawców iotrzymane zaliczki 55 493 57 266 Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych 60 095 32 617 Instrumenty finansowe 10 929 - Rozliczenia międzyokresowe bierne – przyszłe nakłady do poniesienia 22 553 - Rozliczenia międzyokresowe bierne – premie dla Zarządu ipracowników 6 893 5 940 Rozliczenia międzyokresowe bierne – pozostałe 2 339 3 974 Pozostałe zobowiązania 12 912 3 584 431 332 288 345 Zobowiązania ztytułu podatku VAT 892 5 069 Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 12 734 11 057 13 626 16 126 Zobowiązania handlowe ipozostałe razem 575 207 542 482 NOTA 19 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY TYS. PLN 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 Przychody ztytułu umów zklientami: Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej 728 560 554 169 Sprzedaż Resi4Rent 286 998 97 894 Usługi realizacji wobiektach biurowych 54 103 46 514 Usługi realizacji wcentrach handlowo - rozrywkowych 1 383 28 125 Pozostała sprzedaż 24 519 76 670 Przychody ztytułu umów zklientami 1 095 563 803 372 Przychody ztytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 117 291 76 761 Przychody razem 1 212 854 880 133 Poniżej przedstawiono ujawnienia, wodniesieniu do głównych grup przychodów, które umożliwią użyt- kownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się zcharakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami związanymi zprzychodami iprze- pływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów. | Sprawozdania nansowe 37 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. PRZYCHODY TYS. PLN 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 Sprzedaż (A) 728 560 554 169 Wynajem (C) 134 1 352 Mieszkania 728 694 555 521 Wynajem (C) 62 470 30 044 Usługi fit-out (D) 54 103 46 514 Biura 116 573 76 558 Sprzedaż (A) 0 6 850 Wynajem (C) 54 270 44 386 Usługi development (E) 1 383 21 275 Centra 55 653 72 511 Sprzedaż (G) 286 998 97 894 Resi4Rent 286 998 97 894 Sprzedaż (F) 22 614 71 274 Wynajem (C) 417 979 Usługi (F) 1 905 5 396 Pozostałe 24 936 77 649 PRZYSZŁE MINIMALNE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE WYNIKAJĄCE ZUMÓW LEASINGU, WKÓRYCH GRUPA JEST LEASINGODAWCĄ TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 do 1 roku 100 357 39 498 powyżej 1 roku do 2 lat 130 120 75 925 powyżej 2 lat do 3 lat 140 805 89 636 powyżej 3 lat do 4 lat 126 040 100 315 powyej 4 lat do 5 lat 114 397 90 652 powyżej 5 lat 375 617 303 817 Razem 987 335 699 843 Wynajmowane nieruchomości inwestycyjne są w większości także przedmiotem leasingu, gdzie Grupa Echo jest leasingobiorcą. Umowy najmu podpisywane przez Grupę Echo jako leasingodaw- ca zakładają płatności miesięczne. Cena najmu jest zależna jedynie od rynkowych indeksów zmiany cen. Grupa Echo, tam gdzie jest to konieczne wcelu ob- niżenia ryzyka kredytowego otrzymuje od najmców kaucje lub gwarancje bankowe. Grupa Echo jest na- rażona na spadek rynkowych stawek czynszów jed- nak wzwiązku ztym, że umowy najmu są podpisane na kilkuletnie okresy, wpływ takich zmian rynkowych jest rozłożony wczasie. | Sprawozdania nansowe 38 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. (A) Przychody związane zdziałalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej ikomercyjnej wprojektach mieszkaniowych Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiąza- nia do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, wchwili wydania kupują- cemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisane- go przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez ku- pującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte wramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Wzwiązku ztym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów ztytułu umów związanych ztą gru- pą przychodów. Zobowiązania ztytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany wsaldzie zobowiązań ztytułu umów wod- niesieniu do tej grupy przychodów. Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości, wynikają- cych zumów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych podpisa- nych na dzień bilansowy 31.12.2020 r. wynosi 1 182 051 tys. PLN, zczego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki wkwocie 231 613 tys. PLN. Przychody te zostaną rozpoznane wmomencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy iuzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co nastę- puje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy. PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Przychody przyszłych okresów – stan na początek okresu 452 906 321 348 Zwiększenia – wpłaty 507 267 684 886 Ujęte jako przychody wokresie (728 560) (553 328) – wtym przychody ujęte wokresie, uwzględnione wsaldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (420 394) (123 279) Przychody przyszłych okresów – stan na koniec okresu 231 613 452 906 | Sprawozdania nansowe 39 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW SPRZEDAŻY POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH TYS. PLN Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwana wartość projektu Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszło- ści związanych zzawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy Otrzymane zaliczki/ Zobowiązania ztytułu umów zklientami (długotermino- we) Otrzymane zaliczki/ Zobowiązania ztytułu umów zklientami (krótkotermi- nowe) Kaucje na mieszkania (dłu- goterminowe ikrótkotermi- nowe)/Pozostałe zobowiązania (Nota 18) Osiedle Krk I, Kraków IV Q 2021 97 056 97 056 0 12 412 42 Osiedle Krk II, Kraków II Q 2022 97 070 97 070 6 498 0 353 Osiedle Bonarka Living I, Kraków IV Q 2021 68 400 68 400 0 6 363 0 Osiedle Jarzębinowe V, Łódź projekt zakończony 43 911 6 0 0 0 Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 36 661 4 857 0 2 690 39 Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź IV Q 2021 39 302 39 302 0 12 111 893 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 200 1 535 0 1 0 Fuzja I, Łódź projekt zakończony 105 589 50 083 0 8 109 424 Fuzja II, Łódź II Q 2022 92 307 92 307 1 152 0 277 Osiedle Jaśminowe IV, Poznań projekt zakończony 31 380 38 0 0 0 Osiedle Perspektywa I, Poznań projekt zakończony 43 683 230 0 182 0 Osiedle Perspektywa II, Poznań projekt zakończony 24 795 16 0 16 0 Osiedle Perspektywa III, Poznań projekt zakończony 30 836 62 0 0 35 Osiedle Enter IA, Poznań IV Q 2021 41 649 41 649 0 13 092 849 Osiedle Enter IB, Poznań IV Q 2021 37 838 37 838 0 1 376 275 Nasze Jeżyce I, Poznań II Q 2021 57 829 57 829 0 21 361 16 874 Nasze Jeżyce II, Poznań II Q 2021 64 200 64 200 0 18 059 11 403 Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 366 38 110 0 15 204 12 235 Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 273 7 491 0 25 17 Browary Warszawskie Etap A, Warszawa projekt zakończony 55 343 160 0 53 0 Browary Warszawskie Etap B, Warszawa projekt zakończony 125 289 188 0 0 49 Browary Warszawskie Etap C, Warszawa projekt zakończony 91 536 1 118 0 375 0 Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 411 43 396 0 704 2 058 Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 67 163 576 0 162 0 Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 369 6 683 0 3 056 40 Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 313 6 129 0 744 259 Stacja Wola I, Warszawa III Q 2021 204 300 204 300 0 82 135 5 346 Stacja Wola II, Warszawa II Q 2022 138 430 138 430 6 558 0 4 226 Grota – Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 60 0 0 41 Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 47 209 19 094 0 1 333 3 Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 306 50 707 0 6 826 3 508 Zebra, Wrocław projekt zakończony 75 795 1 514 0 99 150 Puszkarska R4R, Kraków IQ 2021 – sprzedaż gruntu 5 969 5 969 0 5 969 0 Pozostałe 5 647 5 647 0 4 948 699 Razem 2 415 657 1 182 051 14 208 217 405 60 095 * Zaliczki zwolnione zrachunków powierniczych ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia zrachunków powiernicznych Wpozycji „Zobowiązania ztytułu umów zklientami” Grupa pre- zentuje otrzymane iodblokowane zrachunków powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania wprojektach mieszkaniowych wtrakcie realizacji. Na 31 grudnia 2020 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 231 613 tys. PLN, zczego długoterminowe: 14 208 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 452 906 tys. PLN, zczego długoterminowe: 45 754 tys. PLN. | Sprawozdania nansowe 40 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. (B) Przychody związane zdziałalnością deweloperską – sprzedaż nieruchomości komerycyjnych – biurowce icentra handlowe Grupa rozpoznaje rodzaje iliczby świadczeń, do których zobo- wiązała się na rzecz kupującego wramach umowy sprzedaży nieruchomości, wtym ztytułu gwarancji czynszowych. Wramach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa uj- muje przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wyko- nania świadczenia, tj. wmomencie podpisania aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu wwysokości ceny wynikającej ztransakcji określonej wdrodze umowy kupna- -sprzedaży między jednostką akupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwo- ty przyszłych zobowiązań wynikających ztreści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym wtego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (zuwagi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest wstanie wiarygod- nie oszacować koszt, jaki będzie musiała ponieść ztytułu niewy- najętej powierzchni budynku wokresie wskazanym wumowie, na moment zawarcia umowy. Grupa zawiązuje rezerwy ztego tytułu zgodnie zMSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe iaktywa warunkowe”. Rezerwa ta pomniejsza wynagrodzenie zumowy, atym samym rozpoznawany przychód ztytułu jej wykonania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgod- nie zMSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, prezentowany jest wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów jako Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące rezerw rozpoznanych przez Grupę na dzień 31.12.2020 przedstawiono wnocie 16. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umo- wy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków istrat, wmomencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży składnika majątku. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest zregu- ły wtego typu umowach uiszczana wmomencie sprzedaży. Wzwiązku ztaką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów ztytułu umów związanych ztą grupą przychodów. (C) Przychody znajmu Budynki komercyjne – centra handlowe ibiura, oddane do użyt- kowania, oraz pojedyncze lokale wprojektach mieszkaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów znajmu. Zgodnie zMSSF 16 Leasing przychody ztytułu najmu powierzchni mieszkalnych ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie obowiązywania zawartych umów. | Sprawozdania nansowe 41 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. (D) Przychody zrealizacji prac wykończeniowych (fit-out) Wramach usług realizacji inwestycji biurowych standardem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzch- niach, przed ich przekazaniem najemcom. Grupa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie iuzgodnienie zakresu prac, organizację iobsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór ikoordynacje robót budowla- nych. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowią- zania do wykonania świadczenia, tj. wmomencie zakończenia prac. Wynagrodzenie wynikające zzawartych umów jest stałe inależne Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najem- cy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki iwynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości związa- nych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych na dzień bilansowy 31.12.2020 r. wynosi 972tys. PLN. Przychody te zostaną roz- poznane wmomencie zrealizowania prac co wzależności od obiektu biurowego przewidywane jest wnastępujących okre- sach: PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW REALIZACJI PRAC WYKOŃCZENIOWYCH TYS. PLN Budynek Najemca Termin realizacji Wartość Sagittarius Business House, Wrocław Oras Olesno sp. zo.o. 2021/07 972 Razem 972 (E) Przychody zusług realizacji inwestycji Wramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi przygotowania iorganizacji procesu inwestycyjnego wodnie- sieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, jednostki stowarzyszone zGrupą Echo Invest- ment oraz podmioty niepowiązane. Wramach swych obowiąz- ków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygo- towanie inwestycji, organizację iobsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór ikoordynacje robót budowlanych oraz ob- sługę klientów. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. wokresie świad- czenia usług. Wynagrodzenie wynikające zzawartych umów jest stałe inależne Spółce miesięcznie. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów nie wy- stępują istotne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). | Sprawozdania nansowe 42 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. (F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę Zarząd dokonał analizy pozostałych umów oświadczenie usług, wtym usług świadczenia pośrednictwa wzakresie nieruchomo- ści, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych ipozostałych. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – wmomen- cie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości wwyniku świadczenia usługi pośred- nictwa wzakresie nieruchomości) albo wokresie świadczenia danego rodzaju usług (np. wokresie świadczenia usług prowa- dzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). Wwiększości przypadków, usługi realizowane są wokresach miesięcznych iwtakim samym okresie są rozliczane, awynagrodzenie dla Gru- py staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa wza- kresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie wynikające zzawartych umów zawiera element zmienny, jednakże zcharak- teru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia dopiero wmomencie wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane wmomencie ujęcia przychodu, ajego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istot- nego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). (G)Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem Wramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do katego- rii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. wmomencie przeniesienia kontroli nad nieru- chomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu wwyso- kości ceny wynikającej ztransakcji określonej wdrodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką akupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających ztreści ekonomicz- nej zawartej umowy. | Sprawozdania nansowe 43 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 20 KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Sprzedaż iwynajem powierzchni mieszkaniowej (564 165) (401 728) Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wobiektach biurowych (82 565) (57 459) Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wcentrach handlowo – rozrywkowych (21 923) (54 245) Sprzedaż Resi4Rent (273 049) (91 168) Pozostałe (27 321) (72 530) Koszt własny sprzedaży, razem (969 023) (677 130) KOSZTY WEDŁUG RODZAJU TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Amortyzacja (11 738) (9 472) Zużycie materiałów ienergii (105 985) (119 880) Usługi obce (701 686) (751 413) Podatki iopłaty (18 573) (13 027) Wynagrodzenia (47 409) (65 802) Ubezpieczenia społeczne iinne świadczenia (8 725) (10 441) Pozostałe koszty rodzajowe (35 758) (61 858) Wartość sprzedanych towarów imateriałów - - Koszty według rodzaju, razem (929 875) (1 031 892) Zmiana stanu zapasów produktów gotowych iprodukcji wtoku 171 456 (201 011) Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki - - Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (33 163) (27 511) Koszty sprzedaży (29 855) (28 883) Koszty ogólnego zarządu (69 291) (97 357) Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (969 023) (677 130) | Sprawozdania nansowe 44 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. ZYSK STRATA NETTO ZNIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (11 977) 16 597 Aktualizacja wartości nieruchomości 251 008 376 674 – aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 2 695 (3 839) Koszty podziału zysku (profit share) (10 045) 5 141 Zysk (strata) netto znieruchomości inwestycyjnych 228 985 398 412 NOTA 21 W 2020 r. Grupa sprzedała nierucho- mość gruntową w Pamiątkowie koło Pozna- nia oraz nieruchomość gruntową w Koszali- nie. Transakcje zostały opisane w nocie 32. W pozycji „zysk (strata) ze sprzedaży nierucho- mości inwestycyjnych” prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie sprzeda - nych projektów Sagittarius Business House we Wrocławiu oraz O3 Business Campus wKrakowie. W pozycji „aktualizacja wartości nieruchomości” prezentowane są wyceny nieruchomości głównie projektów biurowych Face 2 Face Business Campus (etap IiII), Biura przy Willi iBiura przy Warzelni (Browary Warszawskie K, GH), Moje Miejsce (etap IiII) wWarszawie, Midpoint71 iWest 4 Business Hub we Wrocławiu oraz Fuzja CD wŁodzi. Natomiast wpozycji „Koszty podziału zysku” (profit share) pre- zentowane są zobowiązania do podziału zysku, które dotyczą głównie Moje Miejsce (etap IiII) wWarsza- wie iCentrum handlowe Libero wKatowicach. NOTA 22 * W2020 r. rozwiązanie rezerw dotyczyło głównie spraw sądowych wkwocie 3 400 tys. PLN. POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Rozwiązanie rezerw * 4 713 8 021 Odsetki zdziałalności operacyjnej (lokaty itp.) 387 3 018 Aktualizacja wartości należności 1 108 1 151 Kary umowne 855 1 520 Odszkodowania 520 5 675 Przychód ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 22 890 Pozostałe 2 778 2 241 Pozostałe przychody operacyjne razem 10 383 22 516 NOTA 23 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Utworzone rezerwy * (4 670) (5 318) Aktualizacja wartości należności (2 111) (2 708) Kary umowne (1 048) (3 847) Darowizny (555) (276) Koszt sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych (152) (971) Pozostałe (4 188) (6 907) Pozostałe koszty operacyjne razem (12 724) (20 027) * Wpozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na naprawy gwarancyjne, sprawy sądowe, pośrednictwo wnajmie. | Sprawozdania nansowe 45 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 24 NOTA 25 PRZYCHODY FINANSOWE TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Zysk ze zbycia inwestycji 7 926 7 210 Przychody ztytułu odsetek od pożyczek wraz zaktualizacją wartości 6 817 7 265 Przychody ztytułu pozostałych odsetek 285 761 Pozostałe przychody finansowe - 8 Przychody finansowe razem 15 028 15 244 Wpozycji „zysk ze zbycia inwestycji” w2020 r. Grupa wykazała wynik na sprzedaży spółki Projekt Pamiąt- kowo Sp. zo.o. , Projekt Echo 132 Sp. zo.o. wkwocie 2 664 tys. PLN oraz spółki Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.Awkwocie 5 262 tys. PLN. Przychód ze sprzedaży udziałów współce Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.Awyniósł 3 192 tys. PLN, wartość sprze- danych aktywów wynosiła 27 675 tys. PLN, wtym zapasy 26 894 tys. PLN. oraz wartość sprzedanych zobowiązań wyniosła 28 298 tys. PLN, wtym pożycz- ki 26 578 tys. PLN. Przychód ze sprzedaży udziałów współkach Projekt Pamiątkowo Sp. zo.o. iProjekt Echo 132 Sp. zo.o. wyniósł 3 541 tys. PLN. NOTA 25 KOSZTY FINANSOWE TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Koszty ztytułu odsetek od kredytów iobligacji wraz zaktualizacją wartości (53 768) (53 509) Koszty ztytułu utraty wartości aktywów finansowych (445) (650) Koszty ztytułu odsetek od leasingu (3 354) (6 913) Strata ze zbycia inwestycji (4 369) (300) Koszty finansowe, razem (61 936) (61 371) Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosz- tów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem iwytworzeniem składników majątku. Wprzypadku finansowania ogólnego, koszty finan- sowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie- sionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrz- nego wyniosła w2020 r.: 8 599 tys. PLN wg stopy kapitalizacji 1,04% (wtym: na zapasy: 7 267 tys. PLN, na nieruchomości inwestycyjne wbudowie: 1 332 tys. PLN). W2019 r. było to 10 785 tys. PLN wg stopy kapitalizacji 1,17%, (wtym: na zapasy 7 630 tys. PLN, na nieruchomości inwestycyjne wbudowie: 3 155 tys. PLN). NOTA 26 ZYSK STRATA ZTYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Nadwyżka zrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi 1 679 55 Nadwyżka niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi (85 583) 2 636 Zysk / Strata ztytułu różnic kursowych, razem (83 904) 2 691 | Sprawozdania nansowe 46 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 27 Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o. (Galeria Młociny) 31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz zGru- pą Echo Polska Properties zawarły umowę kupna nieruchomości wWarszawie, przy ul. Zgrupowania AK „Kampinos”. Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały współce Rosehill Investments Sp. zo.o., któ- ra poprzez posiadane 100% udziałów współce Berea Sp. zo.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Invest- ment posiadała 30% udziału współce projektowej będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70% było wposiadaniu Grupy Echo Polska Properties. Echo Investment S.A. iEcho Polska Properties N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjo- nalną część ceny zakupu. Udział Grupy współkach Rosehill Investments Sp. zo.o. oraz Berea Sp. zo.o. ujawniony wskonsolidowanym sprawozdaniu finan- sowym jest wyceniany przy użyciu metody praw własności.Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe ioperacyjne (wtym wszczególności: dokonanie zakupu istotnego ak- tywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jed- nomyślnej zgody obu udziałowców. Poniżej przed- stawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwe- stycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 104 919 tys. PLN. Spółka w2019 r. dokonała analizy utraty wartości inwestycji netto wycenianej metodą praw własności współce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. zo.o (projekt Młociny). WIpółroczu 2019 r., wzwiązku zotwarciem galerii Młociny, została zak- tualizowana wartość godziwa projektu waktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów wakty- wach netto na ten dzień iwrezultacie spółka zde- cydowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wyso- kość odpisu na 31 grudnia 2019 r. wynosiła 12 756 tys. PLN. Wartość inwestycji wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej: 31.12.2020 31.12.2019 Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o. (Galeria Młociny) 104 919 88 178 Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K. (Towarowa 22) 147 741 147 986 R4R Poland Sp. zo.o. (Resi4Rent) 53 789 17 978 Razem 306 449 254 142 Wspólne przedsięwzięcia | Sprawozdania nansowe 47 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN 31.12.2020 Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 1 816 847 Aktywa obrotowe – pozostałe 14 916 Aktywa obrotowe – środki pieniężne 46 477 AKTYWA RAZEM 1 878 240 Zobowiązania długoterminowe 1 321 682 Zobowiązania krótkoterminowe 280 271 ZOBOWIĄZANIA RAZEM 1 601 953 Kapitał własny 276 287 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Udział Grupy Echo Investment waktywach netto * 82 886 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 Przychody operacyjne 66 929 Koszty operacyjne (30 109) Przychody/koszty ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci * (121 073) Koszty ogólnego zarządu (1 696) Koszty sprzedaży – Pozostałe przychody/koszty operacyjne (3 000) Przychody finansowe 717 Koszty finansowe (52 793) Zysk (strata) brutto (141 025) Podatek dochodowy 1 559 Zysk (strata) netto (139 465) Dochody całkowite razem (139 465) Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego przedsięwzięcia (41 840) * wwyniku dokonanej nowej wyceny w2020 r. został rozpoznany spadek wartości nieruchomości (Galeria Młoci- ny) po uwzględnieniu sytuacji związanej zCOVID 19. * Różnicę pomiędzy wartością inwestycji netto (104 919 tys. PLN) a wartością udziału Grupy Echo Investment w aktywach netto spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. - projekt Młociny (82 886 tys. PLN) stanowi wartość firmy. | Sprawozdania nansowe 48 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K. (Towarowa 22) 15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz zgrupą Echo Polska Properties zawarły warunko- wą umowę kupna nieruchomości położonej wWar- szawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwesty- cyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln EUR, jednakże zostanie ona podwyższona do kwoty 119,4 mln EUR po spełnieniu warunków określonych w umowie. Echo Investment zapłaciło 35,82 mln EUR, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln EUR. Na dzień bilanso- wy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Investment po- siadała 46,20% udziału współce projektowej będącej właścicielem nieruchomości przy ul. Towarowej 22. Pozostałe 53,80% było wposiadaniu EPP. Po speł- nieniu się wszystkich warunków podwyższających cenę, udział Echo Investment wtransakcji iplanowa- nym przedsięwzięciu wyniesie docelowo 30%, pozo- stałe 70% przypadnie grupie Echo Polska Properties. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe ioperacyjne (wtym wszczegól- ności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Na dzień bilansowy 31 grudnia 2020 r. warunki te nie zostały jeszcze spełnione. Echo Investment S.A. iEcho Polska Properties N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich propor- cjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia wskonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwesty- cji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 147 741 tys. PLN. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN 31.12.2020 Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 425 153 Aktywa trwałe – pozostałe 476 Aktywa obrotowe – środki pieniężne 4 744 Aktywa obrotowe – pozostałe 754 AKTYWA RAZEM 431 127 Zobowiązania długoterminowe 84 958 Zobowiązania krótkoterminowe 21 122 ZOBOWIĄZANIA RAZEM 106 080 Kapitał własny 325 047 Udział % Grupy Echo Investment 46,20% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (2 412) Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 147 741 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22 | Sprawozdania nansowe 49 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 Przychody operacyjne 9 570 Koszty operacyjne (10 111) Koszty sprzedaży projektów – Koszty ogólnego zarządu (248) Pozostałe przychody ikoszty operacyjne 672 Przychody ikoszty finansowe (1 352) Zysk (strata) brutto (1 469) Podatek dochodowy 33 Zysk (strata) netto (1 436) Dochody całkowite razem (1 436) Udział % Grupy Echo Investment 46,20% Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego przedsięwzięcia (663) R4R Poland Sp. zo.o. (RESI4RENT) 20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30% udziałów igłosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym. Pozostałe 70% udziałów igłosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (wtym w szczególności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałow- ców. Zgodnie zumową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem wPolsce. Wramach przedsięwzięcia powstały budynki zmieszkaniami na wynajem – początkowo wczterech lokalizacjach wWarszawie, Łodzi iWrocławiu. Na postawie umo- wy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, pro- jektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. zo.o. jest samodzielnie odpo- wiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. 14 września 2018 r. jednostki zależne od R4R Poland Sp. zo.o. zawarły przedwstępne umowy zakupu czte- rech projektów deweloperskich realizowanych przez podmioty zależne od Echo Investment S.A. za łączną cenę 338 670 tys. PLN. Wprojektach powstało ok. 1200 mieszkań, które zgodnie zzałożeniami przed- sięwzięcia zostały przeznaczone na wynajem. Projekty będące przedmiotem umów to: − Browary Warszawskie, zrealizowane na nierucho- mości położonej wWarszawie przy ul. Grzybow- skiej 58, − Rychtalska, zrealizowana na nieruchomości poło- żonej we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej, − Kępa Mieszczańska, zrealizowana na nierucho- mości położonej we Wrocławiu na wyspie Kępa Mieszczańska, − Wodna, zrealizowana na nieruchomości położonej wŁodzi przy ul. Wodnej 23. Zgodnie zpostanowieniami umowy przedwstępnej podpisano umowę finalnej sprzedaży nieruchomości dla powyzej opisanych nieruchomosci. Projekty do- tyczące umów R4R Rychtalska zostały sprzedane do platformy R4R w2019 rok, natomiast projekty R4R Kępa Mieszczańska, R4R Wodna oraz R4R Browary Warszawskie zostały sprzedane wroku 2020. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiąza- nie do współfinansowania przedsięwzięcia, dokonała zasilenia kapitałowego spółki R4R Poland Sp. zo.o. obejmując nowe udziały wpodwyższonym kapitale zakładowym w2018 r. owartości 41 354 269 PLN, w2019 r. owartości 9 434 700 PLN, w2020 r. owar- tości 3 474 000 PLN. Jednocześnie Echo Investment udzieliło pożyczki do R4R Poland Sp. zo.o. w2019 r. na kwotę 77 250 728 PLN oraz w2020 r. na kwotę 35 546 700 PLN. W2019 r. i2020 r. zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. zo.o. do realizacji projektów zlokalizowanych m. in. wWarszawie (ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska) iPoznaniu (ul. Szczepanowskiego). Udział Grupy Echo Investment wskonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji fi- nansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 53 789 tys. PLN. | Sprawozdania nansowe 50 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN 31.12.2020 Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 553 625 Aktywa trwałe – nieruchomości inwestycyjne wbudowie 408 414 Aktywa trwałe – pozostałe 2 301 Aktywa obrotowe – środki pieniężne 24 692 Aktywa obrotowe – pozostałe 38 224 AKTYWA RAZEM 1 027 256 Zobowiązania długoterminowe 801 342 Zobowiązania krótkoterminowe 43 612 ZOBOWIĄZANIA RAZEM 844 954 Kapitał własny 182 302 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (902) Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 53 789 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Platforma R4R WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 Przychody operacyjne 14 855 Koszty administracyjne związane zprojektami (4 162) Przychody ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci 151 155 Koszty ogólnego zarządu (13 206) Pozostałe przychody / koszty operacyjne (2 119) Przychody / Koszty finansowe (12 956) Zysk (strata) brutto 133 567 Podatek dochodowy (26 759) Zysk (strata) netto 106 808 Dochody całkowite razem 106 808 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego przedsięwzięcia 32 042 | Sprawozdania nansowe 51 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Środki trwałe Zapasy Nierucho- mości inwe- stycyjne Nierucho- mości inwe- stycyjne wbudowie Aktywa przezna- czone do sprzedaży Środki trwałe Zapasy Nierucho- mości inwe- stycyjne Nierucho- mości inwe- stycyjne wbudowie Aktywo ztytułu prawa do użytkowania Stan na 1.01.2020 - 42 164 2 945 38 879 5 517 17 422 - 41 809 - Amortyzacja - (2 328) - - - (5 504) - - - Wycena do wartości godziwej - 188 198 - - (67) - (5 990) - Zwiększenia - 11 442 1 822 2 051 22 095 6 478 - 8 389 - Zmniejszenia - (24 488) - (24 611) (5 517) - - - - Stan na 31.12.2020 26 979 4 965 16 319 22 095 18 330 - 44 207 - Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Środki trwałe Zapasy Nieru- chomości inwesty- cyjne Nierucho- mości inwe- stycyjne wbudowie Zobowiązania dotyczące aktywów prze- znaczonych do sprzedaży Środki trwałe Zapasy Nierucho- mości inwe- stycyjne Nierucho- mości inwe- stycyjne wbudowie Zobowiązania ztytułu leasingu Stan na 1.01.2020 - 53 547 2 945 38 825 5 514 18 357 - 65 777 - Koszt odsetkowy - 2 414 198 (4 225) - (27) - 4 682 - Spłaty zobowiązania - (6 593) - - - (485) - (10 130) - Zwiększenia - 20 821 1 624 1 466 22 465 4 099 - 7 700 - Zmniejszenia - (37 615) - (18 716) (5 514) (5 491) - (53) - Reklas - (1 694) (200) (1 340) - - - - - Stan na 31.12.2020 - 30 880 4 568 16 010 22 465 16 453 - 67 975 - Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Środki trwałe Zapasy Nieru- chomości inwesty- cyjne Nierucho- mości in- westycyjne wbudowie Zobowiązania dotyczące aktywów prze- znaczonych do sprzedaży Środki trwałe Zapasy Nierucho- mości inwe- stycyjne Nierucho- mości inwe- stycyjne wbudowie Zobowiązania ztytułu leasingu krótkoterminowe - 30 880 4 5 088 22 465 399 - 11 383 - długoterminowe - - 4 564 10 922 - 16 054 - 56 592 - NOTA 28 Leasingi | Sprawozdania nansowe 52 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Całkowity wypływ środków pieniężnych ztytułu spłaty zobo- wiązań leasingowych wyniósł w2020 r. 17 209 tys. PLN. 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Koszty związane zleasingiem aktywów oniskiej wartości 281 878 Koszty związane zleasingiem krótkoteminowym 18 616 16 610 Przychody zpodnajmu (subleasingu) aktywów ztytułu prawa do użytkowania 20 434 17 642 | Sprawozdania nansowe 53 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 29 ZMIANA STANU AKTYWÓW + IREZERW ZTYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu: – wycena instrumentów finansowych (507) - – wycena nieruchomości inwestycyjnych (153 629) (111 114) – udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (11 565) (13 991) – strata podatkowa 27 847 14 428 – zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) (1 691) (1 581) – zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena ,różnice kursowe itp.) (3 004) (4 103) – należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (7 748) (3 843) – zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 29 663 21 680 – aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 20 877 31 204 – koszty ztytułu utworzonych rezerw 2 918 2 113 – pozostałe (6 294) 6 396 – wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 r. 4 304 (5 208) (98 829) (64 019) 2. Zmiana wokresie – wycena instrumentów finansowych 786 (507) – wycena nieruchomości inwestycyjnych (30 132) (42 516) – udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * 1 853 2 426 – strata podatkowa 11 909 13 419 – zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) 10 653 (110) – zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 2 609 1 099 – należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (6 323) (3 905) – zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) (28 720) 7 984 – aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji (5 764) (10 327) – koszty ztytułu utworzonych rezerw 11 805 – pozostałe (5 691) (12 690) – MSSF 16_leasing 598 9 512 (48 211) (34 810) 3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem: – wycena instrumentów finansowych 279 (507) – wycena nieruchomości inwestycyjnych (183 762) (153 629) – udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (9 712) (11 565) – strata podatkowa 39 756 27 847 – zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) 8 964 (1 691) – zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (395) (3 004) – należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (14 071) (7 748) – zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 944 29 663 – aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 15 112 20 877 – koszty ztytułu utworzonych rezerw 2 929 2 918 – pozostałe (11 986) (6 294) – MSSF 16_leasing 4 903 4 304 (147 039) (98 829) – ztego Aktywo ztytułu odroczonego podatku dochodowego 56 476 53 903 – zmiana wciągu roku 2 573 1 410 Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 203 518 152 733 – zmiana wciągu roku 50 785 41 430 * Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian wstrukturze Grupy wynikająca zróżnicy pomiędzy podatkową ibilansową wartością udziałów jednostek zależnych. Grupa na dzień 31.12.2020 roku nie ujęła aktywów ztytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 24 195 tys. PLN ztytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniże- nia podatku dochodowego przypadają na rok 2021 (1 463 tys. PLN), 2022 (26 884 tys. PLN), 2023 (21 464 tys. PLN), 2024 (84234 tys. PLN) i2025 (75 195 tys. PLN). | Sprawozdania nansowe 54 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Nota 30 PODATEK DOCHODOWY EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA TYS. PLN 1.01.2020- 31.12.2020 1.01.2019- 31.12.2019 1. Zysk brutto 176 612 398 188 2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 33 556 75 655 3. Różnice: Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (20 946) (4 664) Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 45 106 29 235 Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (2 073) (877) Straty podatkowe, ztytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego 8 082 4 903 Podatek dochodowy zlat poprzednich (3 791) - Straty podatkowe zlat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy (4 994) (5 588) Wynik okresu spółek osobowych (191) - Efekt zmiany stawki podatkowej (226) - Różnice razem 20 967 23 009 Obciążenie wyniku finansowego ztytułu podatku dochodowego, wtym: 54 523 98 664 - część bieżąca (5 749) (53 438) - część odroczona (48 774) (45 226) | Sprawozdania nansowe 55 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 31 NOTA 31A NOTA 31B NOTA 31C NOTA 31D PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Mieszkania 728 694 555 521 Biura 116 573 76 558 Centra handlowe 55 653 72 511 Resi4Rent 286 998 97 894 Pozostałe 24 936 77 649 Razem 1 212 854 880 133 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW PRZYPISANIE KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Mieszkania (564 165) (401 728) Biura (82 565) (57 459) Centra handlowe (21 923) (54 245) Resi4Rent (273 049) (91 168) Pozostałe (27 321) (72 530) Razem (969 023) (677 130) PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Mieszkania 1 179 869 1 065 493 Biura 2 943 537 2 027 505 Centra handlowe 975 625 954 277 Resi4Rent 202 765 326 788 Nieprzypisane 329 000 436 366 Razem 5 630 796 4 810 429 PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Mieszkania 534 817 435 064 Biura 1 195 128 724 347 Centra handlowe 409 463 373 026 Resi4Rent 8 674 210 265 Nieprzypisane 1 798 155 1 505 484 Razem 3 946 237 3 248 186 | Sprawozdania nansowe 56 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 31E NOTA 31F PRZYPISANIE ZYSKU STRATY BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Mieszkania 164 529 153 793 Biura 34 007 19 099 Centra handlowe 33 730 18 266 Resi4Rent 13 950 6 726 Pozostałe (2 385) 5 119 Razem 243 831 203 003 PRZYPISANIE WARTOŚCI INWESTYCJI WJEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH IWSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH DO SEGMENTÓW TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Mieszkania 25 435 25 477 Biura 94 615 94 772 Centra handlowe 113 981 97 255 Resi4Rent 72 418 36 638 Razem 306 449 254 142 Wlatach 2019 i2020 Grupa osiągnęła przychody ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski. NOTA 32 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych Nieruchomość wKoszalinie Spółka zależna Echo Investment S.A., tj. Galeria Nowa – „Grupa Echo” Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą wKielcach 30 stycznia 2020 r., działająca jako sprze- dający, oraz spółka Sent To Sp. zo.o. Sp. K. zsiedzibą wKoszalinie jako kupujący, zawarli umowę sprze- daży nieruchomości znajdującej się w Koszalinie przy ul. Krakusa iWandy oraz ul. Zwycięstwa. Cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 13 500 tys. PLN. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych ztransakcją, Grupa rozpoznała stratę ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej wkwocie 155 tys. PLN. | Sprawozdania nansowe 57 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 33 ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN zobowiązania ztytułu kredytów, pożyczek iobligacji zobowiązania ztytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2020 1 969 671 - Przepływy finansowe - wpływy 1 155 485 - - wydatki (473 889) - Zmiany niepieniężne 157 037 - - naliczone odsetki 71 830 - - wycena różnic kursowych 84 348 - - wycena według efektywnej stopy procentowej 859 - stan na koniec okresu 31.12.2020 2 808 304 - ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN zobowiązania ztytułu kredytów, pożyczek iobligacji zobowiązania ztytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2019 1430422 - Przepływy finansowe - wpływy 805977 - - wydatki (310309) - Zmiany niepieniężne 43581 - - naliczone odsetki 50176 - - wycena różnic kursowych (5137) - - wycena według efektywnej stopy procentowej (1459) - stan na koniec okresu 31.12.2019 1969671 - ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ KRÓTKOTERMINOWYCH, ZWYJĄTKIEM POŻYCZEK IKREDYTÓW TYS. PLN 1.01.2020 – 31.12.2020 1.01.2019 – 31.12.2019 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych zwyjątkiem pożyczek ikredytów, wtym: (128 256) 71 205 – ztytułu umów zklientami (150 069) 131 558 – ztytułu zobowiązań handlowych ipozostałych (43 685) (62 478) – ztytułu zobowiązań ztytułu pozostałych podatków (2 501) 7 726 – ztytułu rozliczeń międzyokresowych biernych 21 871 (3 812) – ztytułu zobowiązań ztytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych 27 478 (17 921) – ztytułu zobowiązań ztytułu kaucji od wykonawców iotrzymanych zaliczek 18 649 16 132 DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów pieniężnych wramach działalności finansowej leasin- gobiorca klasyfikuje: − płatności pieniężne głównej części wraz zodset- kami, Natomiast wramach działalności operacyjnej kla- syfikuje: − opłaty ztytułu leasingu krótkoterminowego, − opłaty za leasing obejmujące aktywa oniskiej wartości oraz − zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione wwycenie zobowiązania ztytułu leasingu. | Sprawozdania nansowe 58 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 34 INFORMACJE OINSTRUMENTACH FINANSOWYCH [TYS. PLN] Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następu- jących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzo- wanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia wwartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane wwartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pieniężnych ztych instrumentów. Zastosowanie MSSF 9 nie doprowadziło do istotnej zmiany wklasyfikacji aktywów finansowych Gru- py. MSSF 9 co do zasady nie wprowadza istotnych zmian wzakresie klasyfikacji iwyceny zobowiązań finansowych, zwyjątkiem modyfikacji, które obecnie nie powodują zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania finansowego. Wwyniku zastosowania MSSF 9 nie nastąpiła zmiana klasyfikacji zobowiązań finansowych Grupy. Rodzaj instrumentu Nota Klasykacja wg MSR 39 Klasykacja wg MSSF 9 Wartość bilansowa na 31.12.2020 Wartość bilansowa na 31.12.2019 AKTYWA FINANSOWE Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 198 901 112 508 Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 50 762 65 527 Należności handlowe 10 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 85 683 120 090 Środki pieniężne iinne aktywa pieniężne 14 Pożyczki inależności Zamortyzowany koszt 409 621 549 452 ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE Zobowiązania ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 17 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 1 395 332 1 149 510 Zobowiązania handlowe 18 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 404 405 331 476 Kredyty ipożyczki 17 Zamortyzowany koszt Zamortyzowany koszt 1 412 972 820 161 Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozostałe należności Grupa wycenia według zamortyzowane- go kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: 1. aktywa utrzymywane są wramach modelu biz - nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów wcelu uzyskiwania przepływów wyni- kających zkontraktu 2. warunki umowne tych składników aktywów fi- nansowych powodują powstanie wokreślonych momentach przepływów pieniężnych stanowią- cych wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości wwysokości równej oczekiwanym stratom kredy- towym: − wnajbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredy- towe związane zdanym instrumentem nie wzro- słoznacząco od momentu początkowego ujęcia- danego instrumentu; lub − do końca oczekiwanego okresu wymagalno- ści(tzw. okresu życia) danego składnika aktywów finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem znacząco wzrosło od momentu początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default), które jest identyfikowane po upływie 90 dni od daty wymagalności. Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione ipotwier- dzone informacje, wtym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych strat wcałym okresie życia dla wszystkich należności. Wprzypadku należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone podejście iwzwiązku ztym nie monito- ruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aod- pis ztytułu utraty wartości wycenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym whoryzoncie ży- cia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty wartości należności handlowych sto- suje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodatkowo Grupa poddaje indywidu- alnej analizie należności handlowe ipozostałe należ- ności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych ro- dzajem prowadzonej działalności lub strukturą od- biorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszaco- wanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji oaktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawieinformacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność ak- tywa. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizo- wany na każdy dzień sprawozdawczy. | Sprawozdania nansowe 59 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NOTA 35 Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A. od marca 2020r. jest obarczona wieloma ryzykami makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią- zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR - S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro- wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz organizację pracy grupy. Echo Investment opubli- kowało 17 marca 2020r. komunikat bieżący doty- czący potencjalnego wpływu pandemii na działal- ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka. Wpływ pan- demii jest na bieżąco analizowany, by wjak najlepszy sposób dostosować strategię isposób działania do zmieniających się obostrzeń. Zabezpieczenie funkcjonowania Spółki Wprowadzenie obostrzeń w funkcjonowaniu go- spodarki ispołeczeństwa wpołowie marca 2020r. spowodowało, że zdecydowana większość firm iorganizacji – wmiarę możliwości – zdecydowała się na ograniczenie działania lub przejście wtryb pracy zdalnej. Wpóźniejszym okresie strategia po- szczególnych firm zmieniała się. Wprzypadku Echo Investment sytuacja była na bieżąco monitorowana przez kadrę zarządzającą oraz powołany - zgodnie zwewnętrznymi procedurami – sztab kryzysowy. Spółka skupiła się na następujących działaniach: 1. Zabezpieczenie pracownikom możliwości pracy zdalnej (wzmocnienie sieci, szkolenia pracowni - ków zobsługi zdalnych narzędzi pracy, doposaże- nie pracowników wnarzędzia do pracy mobilnej). 2. Zabezpieczenie ciągłości działania podstawo- wych funkcji spółki (księgowość, płatności, sprze- daż, marketing). 3. Zabezpieczenie biur oraz placów budowy wdo- datkowe środki ochrony osobistej. 4. Opracowanie iwdrożenie procedur awaryjnych. 5. Stałe, codzienne telekonferencje kadry zarządza- jącej wcelu podejmowania bieżącej analizy ryzyk ibieżących decyzji. 6. Opracowanie iwdrożenie procedur ostrożnościo- wych po powrocie pracowników do biur. 7. Przyspieszenie planu digitalizacji, wszczególno- ści jeśli chodzi oobieg faktur iumów. 8. Grupa przeprowadziła również szereg analiz iba- dań, by poznać preferencje klientów, współpra- cowników, studentów uczelni (przyszłych pracow- ników) dotyczących pracy zdalnej oraz wpływu pandemii na zmianę preferencji izachowań kon- sumenckich, co umożliwia dostosowanie oferty idziałań marketingowych. Ciągłość prac na budowach Zpunktu widzenia biznesowego, wczasie zamroże- nia gospodarki najważniejszym zadaniem dla zarzą- du było zabezpieczenie ciągłości prac na wszystkich placach budowy. Spółka wprowadziła na budo- wach dodatkowe procedury awaryjne na wypadek stwierdzenia zachorowania, doposażyła wszystkie budowy wśrodki ochrony osobistej, żele antybak- teryjne, urządzenia oczyszczające powietrze, ma- seczki imateriały informacyjne. Zarząd prowadził również codzienny monitoring liczby pracowników na poszczególnych budowach, awrazie zagrożenia ciągłości – jest przygotowany na wprowadzenie na place budowy dodatkowych pracowników. Monito- rowany jest stan dostaw materiałów iryzyka ztym związane, wdrożony został plan zabezpieczenia do- staw poprzez dostawy wyprzedzające bezpośred- nio na plac budowy, szczególnie zzakresie urządzeń imateriałów zzagranicy, których transport do Polski mógł być zpowodu wirusa zagrożony/opóźniony. Wefekcie wszystkie budowy utrzymały niezakłóco- ną działalność. Spółka wdrożyła dla wszystkich budów plan utrzy- mania ciągłości biznesu. Zespoły na budowach zo- stały podzielone wtaki sposób, by dwie grupy pra- cowały wjednej lokalizacji, awrazie zachorowania wjednym zespole, ciągłość budowy może być za- pewniona przez drugi zespół. Zabezpieczenie awa- ryjne na mniejszych budowach, gdzie nie ma moż- liwości podzielenia zespołu, jest zapewnione przez zespoły zinnych projektów lub – wostateczności – przez wynajęte zespoły zewnętrzne. Na budowach utrzymywany jest ścisły reżim sanitarny – ograni- czenie spotkań, odprawy prowadzone na zewnątrz, utrzymywanie dystansu społecznego, badanie tem- peratury, ograniczenie wizyt osób zewnętrznych (listonoszy, kurierów) do wydzielonej strefy wbiu- rze budowy, dezynfekcja iwprowadzenie urządzeń medycznych do filtrowania powietrza wnajbardziej narażonych miejscach (np. salach spotkań). Ze względu na spodziewane zmniejszenie popytu na usługi budowlane wprzyszłości, Zarząd podjął działania wcelu zmniejszenia kosztów usług bu- dowlanych oraz materiałów. Podjęte zostały nego- cjacje iszereg inicjatyw oszczędnościowych, wwy- niku których koszty na poszczególnych projektach zmniejszyły się nawet ookoło 5-10% wporównaniu do pierwotnych budżetów. Spółka zauważa zwięk- szoną liczbę firm budowlanych zgłaszających się do konkretnych przetargów, azwiększenie konkuren- cyjności powoduje lepszą pozycję negocjacyjną po stronie zamawiających. Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment | Sprawozdania nansowe 60 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zabezpieczenie płynności finansowej Grupy Priorytetem dla zabezpieczenia Grupy wczasie za- mknięcia oraz wobliczu potencjalnego spowolnie- nia gospodarczego, było zabezpieczenie płynności finansowej. Zarząd podjął wtym celu szereg czyn- ności, jak m.in.: − zaangażowanie wplanowanie przepływów pie- niężnych zespołów operacyjnych na większą skalę niż dotychczas; − przegląd budżetów wszystkich działów iograni- czenie kosztów; − ograniczenie do minimum nowych zatrudnień; − ograniczenie benefitów pracowniczych; − zminimalizowanie wfirmie liczby dni zaległych urlopów przysługujących pracownikom; − wstrzymanie wypłaty premii dla pracowników w2020r. do czasu ustabilizowania się sytuacji; − odroczenie płatności składek ZUS; − odroczenie terminu płatności opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, na podstawie tzw. Tarcz Antykryzysowych; − bieżąca istała analiza wpływów ze sprzedaży mieszkań; − bieżąca istała analiza stanu należności ztytułu czynszów wgotowych biurowcach oraz innych należności; − przeprowadzenie analizy banku ziemi i rozpo- częcie procesu sprzedaży nieruchomości spoza głównego obszaru strategii firmy (sprzedano działkę uzbiegu ul. Chłodnej iWroniej wWar- szawie, teren inwestycyjny wKatowicach przy ul. Jankego iRzepakowej czy wPoznaniu przy ul. Sielawy); − wstrzymanie lub spowolnienie budowy projek- tów na wczesnym etapie budowy, które nie mają zabezpieczonych najemców (np. projekt biurowy React wŁodzi) lub też zmiana ich przeznaczenia (np. teren wGdańsku); − wprowadzenie wymogu określonego poziomu przedsprzedaży mieszkań przed rozpoczęciem budowy projektu mieszkaniowego; − ograniczenie kosztów zewnętrznych, wszczegól- ności na usługi doradcze imarketingowe; − rozmowy zbankami wcelu zawieszenia/zmniej- szenia obsługi długu projektowego. Sektor handlowy Dla sektora handlowego najtrudniejsze były okre- sy tzw. „twardego lock-downu” – (marzec-kwiecień 2020 r., listopad 2020 r., styczeń 2021 r., marzec 2021) kiedy to ograniczona została działalność sklepów irestauracji wcentrach handlowych (zwy- jątkiem sklepów spożywczych, drogerii, aptek, sklepów zżywnością dla zwierząt iusług). Wprzy- padku grupy Echo Investment dotyczyło centrum handlowego Libero wKatowicach oraz Galerii Mło- ciny w Warszawie (w której Grupa posiada 30% udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie działalności większości najemców obu obiektów było bardzo ograniczone (wLibero działało jedynie kilkanaście procent najemców). Utrzymanie pracy pozostałych najemców wymagało podjęcia dodat- kowych środków ostrożności, zabezpieczenia mate- riałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji). „Odmrażanie” działalności najemców od początku maja wiązało się zkoniecznością renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia porozumienia znajemcami wsprawie poniesienia strat poniesionych wczasie zamknięcia. Po wiosennym zamknięciu właściciele centrów handlowych, najemcy ibanki uzgodnili kompromis optymalnie rozkładający koszty pomiędzy najem- ców i wynajmujących, którego długoterminowym celem było przywrócenie obrotów iodwiedzalności centrów handlowych do poziomu sprzed pandemii. Echo Investment skutkami przystąpiło niezwłocznie do realizacji tego porozumienia ipodpisało stosow- ne aneksy znajemcami. Szybkie działania przynio- sły bardzo dobre rezultaty, szybki wzrost obrotów istopniowy powrót klientów. Zgodnie ze strategią, Echo Investment po każdym lock-downie dąży do jak najszybszego osiągnięcia porozumienia znajemcami ipowrotu Libero iGale- rii Młociny do normalnej działalności wjak najkrót- szym możliwym czasie. Mimo trudnych warunków negocjacyjnych, oba obiekty były jednymi z pierw- szych wpełni działających na rynku po wiosennym zamknięciu. Wwyniku pandemii skład najemców zmienił się nieznacznie opojedyncze punkty usłu- gowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Mimo wielu ograniczeń iśrodków bezpieczeństwa, tempo powrotu klientów do obu projektów oraz wzrostu obrotów od czerwca do października były szybsze niż spodziewane. Historycznie wysoki współczynnik konwersji (współczynnik odwiedzających do doko- nujących transakcji) świadczył oodpowiedzialności klientów, którzy przychodzą do centrum handlowe- go po konkretne zakupy. Wraz zdrugą itrzecią falą pandemii, rząd ponowne wprowadził znaczące ograniczenia wdziałalności najemców centrów handlowych. WLibero działało około 25% wszystkich najemców. Echo Investment jest wstałym kontakcie ze wszystkimi najemcami. Porozumienia znajemcami wypracowane po pierw- szym zamknięciu centrów handlowych zakładały możliwość wprowadzenia kolejnych zamknięć, jed- nak dotyczyły tylko 2020r. Obecnie Echo Invest- ment skupia się na podpisywaniu krótkoterminowych 1-2 miesięcznych porozumień, woparciu obieżącą sytuację najemców iich indywidualne sytuacje. Za- równo zarządzający obydwoma galeriami, jak iich najemcy mają świadomość nieprzewidzialności sy- tuacji wdłuższym okresie. Obie strony zakładają powrót do negocjowania długoterminowych anek- | Sprawozdania nansowe 61 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. sów wpołowie roku, kiedy sytuacja dotycząca za- kończenia epidemii powinna być bardziej przewidy- walna. Wówczas łatwiej będzie też ocenić sytuację poszczególnych najemców, ich plany restrukturyza- cyjne irozwojowe. Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingo- wych, by wzmacniać świadomość marek. Działania marketingowe wpierwszym etapie (do około po- łowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu wartości obrotów, natomiast dopiero wpóźniejszym okresie - na działaniach wspierających odwiedzal- ność. Ważne, że zdecydowana większość najemców koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów iinnowacyjnego podejścia do sprzedaży. W celu zminimalizowania kosztów operacyjnych galerii, podjęte zostały kroki wcelu odroczenia lub umorzenia niektórych płatności (m.in. ztytułu użyt- kowani wieczystego czy podatku od nieruchomości, rat kapitałowo-odsetkowych kredytów) oraz zopty- malizowane zostały koszty eksploatacyjne. Sektor mieszkaniowy imieszkań na wynajem Choć regulacje związane zpandemią nie ogranicza- ły działania biur sprzedaży, notariuszy iurzędów, w praktyce przez drugą połowę marca sprzedaż mieszkań została niemal całkowicie zatrzymana. Klienci wrócili do analizy rynku mieszkań iskładania zapytań wdrugim tygodniu kwietnia. Ze względu na już zaawansowane prace związane zcyfryzacją procesów sprzedażowych, sprzedawcy Echo Invest- ment byli przygotowani na zdalną obsługę klientów: mogli prezentować ofertę na spotkaniach online oraz przy pomocy narzędzi VR, negocjować zapisy umów w systemie CRM czy prezentować postępy prac bu- dowlanych przez kamery. Wprowadzenie stanu pan- demii przyspieszyło wdrożenie kolejnych elementów obsługi on-line: systemu do podpisywania wiążących umów rezerwacyjnych czy wstępnej obsługi klientów za pomocą sztucznej inteligencji. Biorąc pod uwagę nowe trendy ipotrzeby klientów, projektanci isprzedawcy Echo Investment wprowa- dzili do budowanych projektów nowe rozwiązania iudogodnienia, które wspierają sprzedaż. Wzależ- ności od projektu, są wśród nich aplikacje pozwala- jące bezdotykowo wejść do mieszkania (od bramki osiedla, przed główne drzwi iwindę), usługi archi- tektów (którzy pomagają zaaranżować mieszkanie tak, by łatwo wygospodarować wnim część biuro- wą), specjalne oznakowanie imateriały szkolenio- we, umywalki lub płyny dezynfekujące wczęściach wspólnych (np. przy placach zabaw). Większego znaczenia dla klientów nabrały również balkony, ta- rasy, loggie iogródki. Od czerwca liczba zapytań ispotkań zpotencjalny- mi klientami jest na poziomie podobnym, jak przed pandemią. Klienci nadal jednak ostrożniej podejmują decyzje zakupowe. Zauważalny jest wzrost liczby transakcji wcelach inwestycyjnych, bez korzystania zkredytu lub zniewielkim kredytowaniem, co wiąże się zchęcią ochrony kapitału po serii obniżek stóp procentowych. Chętniej kupowane są mieszkania gotowe lub zbliskim terminem oddania do użytku. Klienci zwracają większą uwagę na bezpieczeństwo transakcji, co działa na korzyść dla dużych istabil- nych kapitałowo podmiotów, jak Echo Investment. Najbardziej wrażliwą grupą są klienci kupujący pierwsze mieszkanie, uzależnieni od otrzymania kredytu, zrelatywnie niskimi dochodami iwkładem własnym. Z powodu niepewności co do rozwoju sytuacji makroekonomicznej, awzwiązku ztym – co do osobistej sytuacji finansowej, ci klienci wolą transakcje wstrzymywać. Na sektor mieszkaniowy duże znaczenie miała również zaostrzona począt- kowo polityka kredytowa banków, co jednak oka- zało się chwilowe. Mimo wprowadzenia ograniczeń wgospodarce, sprzedaż mieszkań wEcho Invest- ment iliczba zapytań od lata 2020r. utrzymuje się na satysfakcjonującym poziomie. Pomimo wzrostu liczby zachorowań oraz wprowadzania ograniczeń, aktywność klientów jest stała. Wkonsekwencji schłodzenia koniunktury, większej ostrożności oraz przyjętej przez Echo Investment konserwatywnej polityki, nowe projekty były rozpo- czynane pod warunkiem osiągnięcia wymaganego poziomu przedsprzedaży. Wiosną 2020r. Spółka zmniejszyła roczny cel sprzedażowy do 1 400 loka- li. Ostatecznie wcałym roku Grupa sprzedała umo- wami przedwstępnymi 1 570 mieszkań iprzekazała klientom klucze do 1 505 mieszkań. Ograniczenia związane zpandemią nie wypłynęły znacząco na działalność platformy mieszkań na wy- najem Resi4Rent, wktórej Echo Investment ma 30% udziałów. Choć wpierwszych tygodniach wprowa- dzonych obostrzeń proces wynajmu projektów zo- stał niemal całkowicie zatrzymany, to bardzo szybko zainteresowanie potencjalnych klientów wróciło do normy. Zgodnie zprzewidywaniem Zarządu Echo Investment, spółka Resi4Rent korzysta na sytuacji pandemii, przy nieznacznym obniżeniu oczekiwań dotyczących czynszu najmu. Ze względu na zwięk- szoną niepewność wgospodarce iwiększe wyma- gania dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych, duża liczba potencjalnych kupujących mieszkania odkłada decyzję ozakupie na później ikorzysta zin- stytucjonalnego wynajmu mieszkania. Sektor biurowy Najważniejszym zadaniem w sektorze biurowym było utrzymanie rozmów dotyczących wynajmu powierzchni wprojektach budowanych przez spół- kę oraz kontynuacja procesów sprzedaży gotowych budynków. Dział wynajmu obserwuje wydłużanie de- cyzji po stronie najemców, co jest związane zdużą | Sprawozdania nansowe 62 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. niepewnością co do przyszłego systemu pracy oraz wpływu pracy zdalnej na przedsiębiorstwa. Dobrym sygnałem jest, że potencjalni najemy nie wycofują się zrozmów. W procesach sprzedażowych Grupa nieznacznie obniżyła swoje oczekiwania dotyczące stóp kapita- lizacji (yield) przy przyszłych transakcjach sprzedaży oraz wstrzymała się ze sprzedażą niektórych budyn- ków. Wpierwszym kwartale 2021r. Grupa sprzedała budynek Biura przy Willi wkompleksie Browarów Warszawskich, co stabilizuje długoterminowe prze- pływy pieniężne. Prowadzone są również obiecujące rozmowy dotyczące sprzedaży budynku Biur przy Warzelni oraz biurowców Moje Miejsce wWarsza - wie (podpisane listy intencyjne). Grupa wróciła rów- nież do rozmów osprzedaży biurowców Face2Face wKatowicach (podpisane listy intencyjne). Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, rów- nież wbiurowcach zostały wprowadzone nowe stan- dardy zabezpieczające przed rozprzestrzenianiem wirusa. Od początku zagrożenia epidemiologicz- nego zespół ekspertów Echo Investment postawił przed sobą zadanie lepszego zabezpieczenia pra- cowników organizacji, które ulokowały swoje biura wbudynkach Echo Investment. Szereg rozwiązań odpowiadających na post-covidowe potrzeby zebra- no wprogram „zdrowe biurowce”. Specjalne syste- my oczyszczające powietrze, dedykowana aplikacja, uchylne okna, zastosowanie łatwych do wyczyszcze- nia materiałów wykończeniowych to tylko niektóre punkty stworzonego programu. Oprócz rozwiązań wprowadzanych na etapie realizacji iplanowania inwestycji, Echo Investment skupiło się na zabez- pieczeniu już funkcjonujących biurowców. Program „piątka dla bezpieczeństwa” to gwarancja, że te biurowce są gotowe na przyjęcie powracających do biur pracowników. Echo Investment skupiło się na kluczowych instalacjach wzakresie zabezpieczenia budynków: kanałach wentylacyjnych iklimatyzacji. Czyste izdrowe powietrze do nowych biurowców Echo Investment zostanie najemcom dostarczane przy wykorzystaniu technologii RCI ActivePure. Wpływ pandemii koronawirusa na działalność iwyniki Grupy Echo Investment wprzyszłości Wystąpienie po dniu bilansowym trzeciej fali pan- demii COVID-19 oraz możliwa eskalacja jej przebie- gu wprzyszłości może spowodować konieczność rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego, co wre- zultacie może prowadzić do zmian wartości szacun- kowych wkolejnych okresach sprawozdawczych. Zarząd Spółki iGrupy przeanalizował obszary do- tyczące wartości szacunkowych iobszarów wspra- wozdaniu finansowym, na które wpływa wskazana sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące potencjalne obszary wpływu. Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do ograniczania ekspansji firm wPolsce, co spowoduje spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to spowodować niższe tempo wynajmu nowych bu- dynków oraz spadek stawek czynszowych wynaj- mu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić do spowolnienia budowy budynków na wczesnym etapie budowy oraz do obniżenia wartości godzi- wej budynków gotowych. Wprzypadku budynków gotowych, zpowodu obniżenia wartości godziwej, wskrajnej sytuacji może dojść do złamania kowe- nantów przewidywanych wumowach kredytowych ikonieczności szybszego spłacenia części kredytu. Wprzypadku budynków gotowych, pandemia może również doprowadzić do obniżenia zainteresowania inwestorów zakupem takich budynków iwkonse- kwencji do późniejszej ich sprzedaży. Zarząd Echo Investment wskazuje również, że wprzypadku centrów handlowych Libero wKato- wicach oraz Galeria Młociny wWarszawie (wktórej Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii iko- lejne lock-downy mogą spowodować bankructwa niektórych najemców, co wpraktyce może oznaczać zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przy- chodów oraz wartości godziwej obu projektów. Na- stępstwem takiej sytuacji może być złamanie kowe- nantów przewidywanych wumowach kredytowych ikonieczność szybszego spłacenia części kredytu. Co więcej, wprzypadku wprowadzania kolejnych restrykcji wdziałaniach centrów handlowych, może dojść do utraty przychodów zczynszów, co również może prowadzić do obniżenia wartości inaruszenia kowenantów. Na tym etapie Spółka nie jest wstanie wiarygodnie oszacować wpływu powyższych zdarzeń na wartość nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ sytuacja zmienia się zdnia na dzień. Zdaniem Zarządu, przy umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone ko- wenanty LTV, będące wskaźnikiem finansowania bankowego do wartości rynkowej nieruchomości. Niemniej Zarząd chciałby zaznaczyć, że notowane przed epidemią tempo wynajmu biur było szybsze. Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub zniechęcić część potencjalnych klientów do zawie- rania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie realizacji przychodów izysków ze sprzedaży miesz- kań na kolejne lata. Ze względu na krótki horyzont obserwacji danych Zarząd nie jest wstanie dokładnie oszacować wpły- wu epidemii COVID na działalność Spółki iGrupy wkolejnych okresach. Obecnie biurowce budowane przez Grupę mają zapewnione finansowanie. Projek- ty mieszkaniowe są wgłównej mierze finansowane zwpłat od klientów. Na koniec 2020 r. Grupa posia- dała na kontach ponad 320 mln zł gotówki. Wpierw- | Sprawozdania nansowe 63 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. szym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biur przy Willi wWarszawie, zgodnie zplanem postępują procesy sprzedażowe kolejnych budynków biuro- wych przeznaczonych do sprzedaży wciągu następ- nych 12 miesięcy od dnia bilansowego. Wpierwszym kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obligacje ołącznej wartości 195 mln zł. Wświetle tych infor- macji, Zarząd nie identyfikuje obecnie istotnego za- grożenia związanego zwpływem rozwoju epidemii koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność do kontynuacji działalności, mimo spodziewanej konieczności zapłaty wnajbliższych tygodniach za pakiet kontrolny spółki Archicom. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ ipodejmuje wszelkie możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne skutki dla Grupy. INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM CZĘŚĆ 3 | Sprawozdania nansowe 65 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Grupa Kapitałowa Echo Investment Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje izapewnia środki finansowe na realizację prowa- dzonych projektów deweloperskich. Spółki wcho- dzące wskład Grupy zostały powołane lub nabyte wcelu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, wtym wynikających zprocesu realizacji konkret- nego projektu. .. Skład Grupy Kapitałowej Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 23 spółek współzależnych, kon- solidowanych metodą praw własności. JEDNOSTKI ZALEŻNE Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 1 53 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 2 Avatar – Projekt Echo – 119 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 3 Babka Tower – Projekt Echo – 93 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o. 4 Bełchatów – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 5 City Space – GP Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 6 Supersam City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 7 Rondo 1 City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 8 Plac Unii City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 9 City Space Management Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 10 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 11 React – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 12 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 13 Dellia Investments – Projekt Echo – 115 sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Pudsey Sp zo.o. 14 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 15 Duże Naramowice – Projekt Echo – 111 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 16 Echo – Advisory Services Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 17 Echo – Arena Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 18 Echo – Aurus Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 19 Echo – Babka Tower Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 20 Echo – Babka Tower Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Gleann Sp. zo.o. 21 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 22 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 23 Echo – Galaxy Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 24 Echo – Galaxy Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 25 Echo – Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 26 Echo – Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. | Sprawozdania nansowe 66 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. JEDNOSTKI ZALEŻNE Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 27 Echo – Opolska Business Park Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 28 Echo – Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o. 29 Echo – Property Poznań 1 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 30 Echo – SPV 7 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 31 Tryton – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 32 Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 33 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo – Aurus Sp. zo.o. 34 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A. 35 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 36 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 37 Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Fianar Investments Sp. zo.o. 38 Galeria Nova – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 39 Galeria Tarnów – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 40 Gleann Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 41 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 42 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 43 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 44 Kasztanowa Aleja – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 45 Kielce – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 46 Klimt House – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 47 Malta Oce Park – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 48 Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 49 Oxygen – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 50 Park Postępu – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 51 Park Rozwoju III – Projekt Echo – 112 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o. 52 Perth Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 53 PHS – Projekt CS Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o. 54 Pod Klonami – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 55 Potton Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 56 PPR – Grupa EchoSp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 57 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 58 Projekt 1 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 59 Projekt 12 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 60 Projekt 13 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 61 Projekt 132 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 62 Projekt 133 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 63 Nobilis – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 64 Projekt 14 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 65 React – Dagnall Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Potton Sp zo.o. 66 Projekt 16 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 67 Projekt 17 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 68 Cinema Asset Manager – Grupa Echo sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 69 Face2Face – Stranraer Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 70 Projekt 21 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 71 Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 72 Projekt 5 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Szczecin 100% Echo Investment S.A. 73 Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 74 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 75 Projekt Echo – 104 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 76 Projekt Echo – 108 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 77 Projekt Echo – 111 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 78 Projekt Echo – 112 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 79 Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 80 Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. | Sprawozdania nansowe 67 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. JEDNOSTKI ZALEŻNE Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 81 Projekt Echo – 116 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 82 Projekt Echo – 119 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 83 Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 84 Projekt Echo – 121 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 85 Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 86 Projekt Echo – 123 Sp. zo.o. Kielce 100% Galeria Nova – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA 87 Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 88 Projekt Echo – 128 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 89 Projekt Echo – 129 Sp. zo.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K. 90 Projekt Echo – 130 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 91 Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 92 Projekt Echo – 135 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 93 Projekt Echo – 135 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o. 94 Projekt Echo – 136 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 95 Projekt Echo – 136 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 96 Projekt Echo – 137 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 97 Projekt 139 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o. 98 Projekt 140 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 99 Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 100 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 101 Beethovena – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 102 Projekt 144 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo – Arena Sp. zo.o. 103 Projekt 145 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 104 Projekt 146 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o. 105 Projekt 147 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 106 Projekt 148 – Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 107 Projekt Echo – 93 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 108 Projekt Echo – 99 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 109 Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 110 Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 111 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce 95% Echo Investment S.A. 112 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 113 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 114 Q22 – Projekt Echo – 128 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Potton Sp zo.o. 115 Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Doxent Investments Sp. zo.o. 116 Seaford Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 117 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 118 Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 119 Senja 2 Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. 120 Shanklin Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 121 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 122 Strood Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 123 Swanage Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 124 Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. zo.o. 125 Taśmowa – Projekt Echo – 116 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A. 126 ZAM – Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o. 127 Villea Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 128 Bowen Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. 129 RPGZ IX Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 130 Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 131 Projekt 151 – Projekt 13 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 132 Projekt 152 – Projekt 14 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 133 Projekt 153 – Projekt 21 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. 134 Projekt 154 – Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A. | Sprawozdania nansowe 68 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. JEDNOSTKI ZALEŻNE Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 135 Projekt Echo – 139 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 136 Projekt Echo – 140 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 137 Projekt Echo – 141 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 138 Projekt Echo – 142 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 139 Projekt Echo – 143 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 140 Projekt Echo – 144 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 141 Projekt Echo – 145 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca GALERIA MŁOCINY 1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 2 Berea Sp. zo.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. zo.o. TOWAROWA 22 3 Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 46,20% Strood Sp. zo.o. 4 Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. RESI4RENT 5 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 6 R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 7 R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 9 R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 10 R4R Leasing Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 13 R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 15 R4R RE Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 16 R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 18 R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 19 R4R Kraków Puszkarska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 20 Pimech Invest Sp.zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 21 M2 Hotel Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 22 R4R RE Wave 4 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. 23 R4R Kraków JPII Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o. | Sprawozdania nansowe 69 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. . Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2020 roku. ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ Spółka Działanie Data Kapitał zakładowy Projekt Echo – 141 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 27.01.2020 5 000 PLN Projekt Echo – 142 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000 PLN Projekt Echo – 143 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 24.01.2020 5 000 PLN Projekt Echo – 144 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000 PLN Projekt Echo – 145 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 23.01.2020 5 000 PLN ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ Spółka Działanie Data Kapitał zakładowy Projekt – Pamiątkowo Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo – SPV 7 Sp. zo.o. na rzecz Common Investment S.A. 05.05.2020 50 000 PLN Projekt Echo 132 Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. na rzecz Common Investment S.A. 05.05.2020 3 910 000 PLN Forum 60 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Likwidacja 01.06.2020 20 000 PLN Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. oraz Grupa Echo Sp. zo.o. na rzecz Palena Sp. zo.o. iStudent Depot Group B.V. 03.11.2020 50 000 PLN POZOSTAŁE ZMIANY Spółka Działanie Data Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020 Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020 Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 25.02.2020 Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.02.2020 Echo – Opolska Business Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 09.03.2020 Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 13.03.2020 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. Zarejestrowano obniżenie wkładu wniesionego przez komandytariusza Echo Investment S.A. 20.11.2020 | Sprawozdania nansowe 70 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standar - dów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu finansowym Grupy za 2020 r.: Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” iMSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Denicja istotności (zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.) Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później. Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – Denicja przedsięwzięcia (zatwierdzone wUE 21 kwietnia 2020 r.) Obowiązuje wodniesieniu do połączeń, wprzypad- ku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz wodniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło wdniu rozpoczę- cia w/wokresu rocznego lub później. Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej (zatwierdzone wUE 15 stycznia 2020 r.) Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później. Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Ulgi wspłatach czynszu wzwiązku zCovid-19 (zatwierdzone wUE 9 października 2020 r.) Obowiązuje najpóźniej od 1 czerwca 2020 r. wod- niesieniu do roku obrotowego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później. Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych zawartych wMSSF (zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.) Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później. Wyżej wymienione zmiany do istniejących standar- dów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania finansowe Grupy za 2020 r. | Sprawozdania nansowe 71 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR izatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły wżycie Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zo- stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso- wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym terminie: Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” (zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.) Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF 9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóź- niej. Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2 (zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.) Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później. Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania wUE MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda- nych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no- wych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 marca 2021 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji pełnej): MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej działalności” Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar- du do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14. MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17 Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – Przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. | Sprawozdania nansowe 72 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania nansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia wżycie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad meto- dą praw własności. Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany wramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź - niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia wżycie. Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie fi- nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak- tywów izobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE. Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunko- wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią- zań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finan- sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy. | Sprawozdania nansowe 73 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Podstawowe zasady rachunkowości Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach wsposób ciągły, oile nie podano inaczej. WALUTA FUNKCJONALNA IWALUTA PREZENTACJI Pozycje zawarte wsprawozdaniach finansowych po- szczególnych jednostek Grupy wycenia się wpod- stawowej walucie środowiska gospodarczego, wktó- rym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finan- sowe Grupy prezentowane jest wzłotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną iwalutą pre- zentacji jednostki dominującej. Transakcje wyrażone wwalutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązu- jącego wdniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przeszacowaniu. Zyski istraty kursowe ztytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bi- lansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wy- rażonych wwalutach obcych ujmuje się wwyniku finansowym. Wskład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące wskład niniejszego spra- wozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie zza- sadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczo- ne wg kursu zdnia bilansowego, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po kursach historycznych.Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu zdnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowane- go wpływu kursów zdni transakcji – wtakim przy- padku dochody ikoszty przelicza się według kursów zdni transakcji). Powstałe wwyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane wpozostałych całkowitych dochodach, akwoty skumulowane ujęte wosobnej pozycji kapitału własnego. Wmomencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane róż- nice kursowe ujęte wkapitale własnym, dotyczące danego podmiotu zagranicznego ujmowane są wra- chunku zysków istrat jako wynik na zbyciu. LEASING Grupa jako leasingobiorca Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego skład- nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot- nego prawa do zamiany; − umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika akty- wów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących zwykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu; − umowa musi być odpłatna. Grupa korzysta znastępujących uproszczeń pole- gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le- asingu: − leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku- pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy. − leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „ni- skiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna grani- ca uznania za przedmiot oniskiej wartości. Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wie- czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, wtym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie. Wprzypadku identyfikacji wumowie elementu le- asingowego oraz elementu nie leasingowego Grupa wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn- czy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów opodobnych cechach Grupa stosuje standard do ca- łego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu wstosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowa- | Sprawozdania nansowe 74 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. nia go do pojedynczych leasingów wramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłu- żenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wy- starczającą pewność, że skorzysta ztej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasin- gu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta ztej opcji. Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobo- wiązanie ztytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności leasingowych należnych leasin- godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna to krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za- chęty leasingowe; − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in- deksu lub stawki, wycenione początkowo zza- stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy; − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze- kuje się wramach gwarantowanej wartości koń- cowej; − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy- starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta ztej opcji; − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo ztytułu prawa do użytkowania wtej samej wysokości co zobowią- zanie, skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe zapłacone wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty le- asingowe oraz powiększone owszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobior- cę. Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie ztytułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwier- ciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le- asingu, − zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ- nienia zapłaconych opłat leasingowych oraz − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia- ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin- gowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko- nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasing − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową. Dla poniższych zmian: − zmiana wkwocie, której zapłaty oczekuje się wra- mach gwarantowanej wartości końcowej − zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wyni kająca ze zmiany windeksie lub stawce sto- sowanej do ustalania tych opłat, wliczając wto na przykład zmianę wcelu uwzględnienia zmian wstawkach czynszów na wolnym rynku wnastęp- stwie prze glądu tych czynszów, Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana wopłatach le asingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp pro centowych. Wtym przypadku Grupa stosuje zaktu alizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany wstopie procentowej. Dla powyższych zmian Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana wopłatach le- asingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp pro- centowych. Wtym przypadku Grupa stosuje zaktu- alizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany wstopie procentowej. Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiąza- nia ztytułu leasingu jako korektę składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak war- tość bilansowa składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera ima miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania ztytułu leasingu, Grupa ujmuje pozostałą kwotę ak- tualizacji wyceny wwyniku. Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów ztytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego ołączne odpisy amorty- zacyjne (umorzenie) iłączne straty ztytułu utraty wartości oraz skorygowanego ztytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania ztytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicznego użytkowania. Wprzypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo zty- tułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczę- cia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. Win- nych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa ztytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie zpolitykami rachunkowości Grupy wyceniany jest wwartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego aktywa ztytułu prawa do użytkowania awycenia je wwartości godziwej. | Sprawozdania nansowe 75 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Grupa zdecydowała oujęciu aktywów ztytułu pra- wa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania zsytuacji finansowej, wktórej prezentowane są od- powiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo ztytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótko- terminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych jako zapasy. Grupa klasyfikuje aktywa ztytułu prawa do użytkowa- nia wynikające zpodpisanych umów/wydanych decy- zji do następujących pozycji bilansowych istosuje od- powiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Typ umowy oraz sposób prezentacji wbilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy Wpływ na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Tak Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Tak Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Ta k - nieruchomości inwestycyjne wbudowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor- tyzacji wwartości nieruchomości inwestycyjnej wbudowie Nie - środki trwałe Amortyzacja Tak - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor- tyzacji wwartości zapasów Nie Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowią- zania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu. Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wy- gasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdłu- gu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Gru- pa zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. Wzwiązku ztym, do momentu przeniesie- nia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczy- stym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie zpolitykami opisanymi wsekcji. Metody ustalania wyniku finansowego przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wda- cie wydania kupującemu nieruchomości. Ztego względu, wmomencie przekazania nabyw- cy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przenie- sienie związanej ztym lokalem części aktywa zty- tułu leasingu zzapasów na należności od nabywcy, wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu prze- niesienia (notarialnego) na nabywcę własności, za- równo należność jak izobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży. Grupa jako leasingodawca Wprzypadku umów, w których Grupa występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podle- ga klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, wramach których leasingodaw- ca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wy- nikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa le- asingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasin- gobiorcę. | Sprawozdania nansowe 76 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Gru- pa ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzy- padku umów leasingu finansowego Grupa wyksięgo- wuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu. Subleasing – transakcja, wktórej bazowy składnik aktywów jest dalej oddawany wleasing przez le- asingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) oso- bie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje wmocy. Subleasing Grupa klasyfikuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasin- gu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny; − wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyfiko- wany wodniesieniu do składnika aktywów zty- tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego, anie bazowego składnika aktywów; − Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Gru- pa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowe- go oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody zsubleasingu. − Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Gru- pa): − Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów zty- tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego wdacie początkowej umowy subleasingu; − Wto miejsce rozpoznaje inwestycję netto zsu- bleasingu iocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa); − Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiąza- nia leasingowego. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stano- wiące własność Grupy środki trwałe. Wskład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte inieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę, − maszyny iurządzenia, − środki transportu, − inne kompletne izdatne do użytku przedmioty oprzewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się iprezentuje wsprawozda- niu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych oumorzenie oraz odpisy ztytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą sta- wek podatkowych. Późniejsze nakłady uwzględnia się wwartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopo- dobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę ikonserwację odnoszone są do rachunku zysków istrat wokresie obrotowym, wktó- rym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan- sowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest wwysokości, októrą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa wartość odzyskiwalną irozpoznawana jest wrachunku zy- sków istrat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej okoszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski istraty ztytułu zbycia środków trwałych stano- wiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży iwartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są wrachunku zysków istrat wpozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE, NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są sta- nowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz zgruntami bezpośrednio związanymi ztymi nieruchomościami oraz zakupione iutrzymywane wcelu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne wbudowie to prowadzone przez Grupę inwestycje zprzeznaczeniem na wynajem, będące wtrakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości in- westycyjne wbudowie do nieruchomości inwestycyj- nych wmomencie gdy są dostępne do użytkowania. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są począt- kowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się wwartości bilan- sowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopo- dobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę ikonserwację odnoszone są do sprawozdania zcałkowitych dochodów wokresie obrotowym, wktórym je poniesiono. Wwartości nieruchomości inwestycyjnych wbudowie uwzględ- niane są koszty pozostające wbezpośrednim związ- ku zniezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości grun- towych, nakłady na projektowanie irealizację obiek- tów budowlanych (głównie usługi obce), aktywo- wane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone wtrakcie realizacji bezpośrednio związane zinwe- stycją. | Sprawozdania nansowe 77 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieruchomości inwestycyjne wbudowie, które speł- niają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości go- dziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowa- na co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wyni- kające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane wrachunku zysków istrat wtym okresie, wjakim powstały. Wynik zwy- ceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest wpozycji zysk/strata znieruchomości inwesty- cyjnych. Dla nieruchomości wbudowie, przesłanki do wyce- ny uznaje się za spełnione wprzypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych zrealizacją procesu budowy została wyeliminowana iistnieje możliwość wiarygodnej wyceny wwartości godzi- wej. Wpozostałych przypadkach, gdy nie jest moż- liwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, warto- ści nieruchomości wbudowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych oodpisy ztytułu utraty wartości. Grupa określiła warunki, po których spełnieniu roz- poczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyj- nych wbudowie. Do tych warunków należą: − uzyskanie pozwolenia na budowę, − zakontraktowanie robót budowlanych owartości co najmniej 30% budżetu inwestycji, − wynajęcie co najmniej 20% powierzchni wreali- zowanym projekcie. Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna wbudo- wie jest analizowana indywidualnie pod kątem moż- liwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powy- żej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą isytuację rynkową, dostępność danych dla analo - gicznych nieruchomości i oczekiwania względem zmienności czynników będących podstawą wycen oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego. Wartości godziwe gruntów ibudynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane wtaki spo- sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występu- jące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesie- nie zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz wporozu- mieniu zZarządem, na podstawie danych zaktywne- go rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy idoświadczenia lub woparciu ozewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do za- sady wyceny nieruchomości biurowych, wktórych Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są we- wnętrznie przez Grupę, woparciu odostępne dane rynkowe, wszczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz woparciu opoziomy czynszów iinnych wa- runków najmu wynikające zpodpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskon- towanych przepływów netto (DCF). Wprzypadku nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady ko- nieczne do zakończenia inwestycji, zuwzględnie- niem marży dewelopera (tzw. development profit). Wmomencie wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa rozpoznaje jednocześnie powiązane znieruchomością rezerwy ztytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych, których Grupa udzieliła i/ lub ztytułu profit share, wprzypadku gdy porozu- mienia umowne zakładają udział wzysku na sprze- daży nieruchomości innych stron. Rezerwy ztytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych obejmują wszystkie spodziewane przyszłe płatności związane zpozyskaniem najemców, które Grupa spodziewa się ekonomicznie ponieść tj. przede wszystkim koszty okresów bezczynszowych (okresów oobniżonym poziomie czynszu), koszty prac aranżacyjnych do zrealizowania (fit-out), koszty innych zachęt leasin- gowych dla najemców oraz koszty pośredników. Rozpoznane rezerwy dla projektów sprzedanych korygują wynik rozpoznany na wycenie nierucho- mości inwestycyjnych prezentowany wpozycji ak- tualizacja wartości nieruchomości, adla projektów sprzedanych wpozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości. Wartości wyrażone wEUR iUSD są przeliczane co kwartał wg obowiązujących kursów publikowanych przez NBP. Wprzypadku zmiany użytkowania nieruchomości, następuje odpowiednia jej reklasyfikacja wsprawoz- daniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości iwy- kazanie jej wpozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje wwykazanej poprzednio wartości bilansowej. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest wpozycji zysk/strata znierucho- mości inwestycyjnych. Grupa przenosi nieruchomości inwestycje do kate- gorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie wsytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wy- nika to zprzyjętej strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane przez Grupę isprzedawane wnajlep szym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp- ność kapitału na inne inwestycje atakże opierając decyzję osytuację rynkową ioczekiwania co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nie- ruchomości iwzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. Wzwiązku zpowyższym Grupa klasyfikuje projekty inwesty- cyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieru- chomości inwestycyjne wbudowie) ireklasyfikuje je | Sprawozdania nansowe 78 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie wrzadkich sytuacjach. AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilan- sowa zostanie odzyskana przede wszystkim wdro- dze transakcji sprzedaży anie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zby- cia jest bardzo prawdopodobne, askładnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostępny do natychmia- stowego zbycia wswoim obecnym stanie (zgodnie zogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Kla- syfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania transakcji zbycia wciągu roku od momen- tu zmiany klasyfikacji. Wyceniane są one wniższej znastępujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej iwartości godziwej pomniejszonej okoszty zbycia. ZAPASY Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty ipro- dukty wtoku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyfikę działal ności zakupione grunty przygo- towane do zabudowy prezentowane są jako produk- cja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako grunty. Produkcja wtoku obejmuje również poniesione na- kłady związane zprocesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Towary zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających ce- nie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloper- skiej powiększonych oaktywowane koszty finanso- we, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapa- sów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych wokresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są wrachunku zysków istrat wpozycji koszt własny sprzedaży. AKTYWA FINANSOWE Zgodnie zMSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finan- sowe do następujących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzo- wanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia wwartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane wwartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pieniężnych ztych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozosta- łe należności oraz środki pieniężne oograniczonej możliwości dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR 7 (Rachunek przepływów pieniężnych) (tj. zabez- pieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgro- madzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według zamortyzo- wanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są wramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty wów wcelu uzyskiwania przepływów wynikają- cych zkontraktu oraz warunki umowne tych skład- ników aktywów finansowych powodują powstanie wokre ślonych momentach przepływów pieniężnych sta nowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odse- tek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar- cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasa- ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze skład nika aktywów finansowych lub, gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie zca- łym ryzy kiem ikorzyściami wynikającymi zposiada- nia owego składnika aktywów lub gdy aktywo jest znacząco zmodyfikowane. Grupa stosuje średnią wa- żoną nabycia jako obowiązującą metodę rozchodu wzakresie instrumentów finansowych. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku re- negocjacji lub innej modyfikacji umownych przepły- wów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład- nika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamor- tyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyfikacji) przy uży- ciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wy- nikającą zprzeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/ stratę w wyniku finansowym. Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instru- mentu finansowego znacząco wzrosło po jego po- czątkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) zryzykiem na mo- ment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji). Należności Należności handlowe ipozostałe należności ujmu- je się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie według zamortyzowanego kosztu, metodą efektyw- nej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym | Sprawozdania nansowe 79 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica po- między wartością według zamortyzowanego kosztu iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się wbilansie wkwocie wymaga- nej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów finanso- wych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wy- datkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki. Pożyczki udzielone Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymy- wane wcelu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawar- cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy wygasa- ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie zca- łym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiada- nia owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowa- dzenia do ksiąg wwartości godziwej powiększonej okoszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efek- tywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów finanso- wych. Utrata wartości aktywów nansowych (‘ECL’) Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości wwysokości równej oczekiwanym stratom kredyto- wym (‘ECL’). Grupa kalkuluje odpis wnastępujący sposób dla po- szczególnych kategorii aktywów: Należności handlowe Grupa stosuje uproszczone podejście iwzwiązku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wy- cenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredy- towym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty warto- ści należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności wposzczególnych grupach przetermi- nowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespła- cenia należności zdanego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności wkażdej zgrup przeterminowania dla po- szczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności wkażdej zgrup prze - terminowania ikalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej anali- zie należności handlowe ipozostałe należności ze znacznym stopniem praw dopodobieństwa nieścią- galności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – irozpoznaje odpis wwia rygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji oak- tualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na pod- stawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane zanalizy macierzo- wej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica mię- dzy przepływami pieniężnymi wynikającymi zpod- pisanych umów aprzepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodzie- wa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Grupę i skorygowanego owskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone iobligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzo- nej działalności lub strukturą odbiorców – irozpo- znaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zanalizy ma- cierzowej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. INSTRUMENTY POCHODNE Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach wmomencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy. Grupa korzysta zinstrumentów pochodnych wcelu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiana- mi kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. | Sprawozdania nansowe 80 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wycenia- ne są wwartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty pochodne owartości godziwej większej od zera są aktywami finansowymi, zaś instrumenty oujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania finansowe. Zysk lub strata zinstrumentów pochodnych ujmo- wana jest odpowiednio wprzychodach lub kosztach finansowych, zaś wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów pieniężnych jako przepływy zdziałal- ności inwestycyjnej, jeżeli nabycie skutkuje rozpo- znaniem aktywa wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finansowej. AKTYWA FINANSOWE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY Na dzień wprowadzenia do ksiąg aktywa te wyce- niane są wwartości godziwej powiększonej okoszty transakcji, natomiast na dzień bilansowy aktywa te wyceniane są wwartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej składnika aktywów ujmuje się bezpośrednio w pozostałych całkowitych dochodach. Wprzypadku stwierdze- nia utraty wartości (przy znaczącym lub długo- trwałym spadku wartości godziwej danego papieru wartościowego poniżej jego kosztu), kwoty ujęte uprzednio wpozostałych całkowitych dochodach reklasyfikuje się do wyniku finansowego. Do akty- wów przeznaczonych do sprzedaży zalicza się akcje iudziały współkach, niebędących spółkami zależ- nymi istowarzyszonymi, które są majątkiem krótko lub długoterminowym. Wprzypadku, gdy ustalenie wartości godziwej nie jest możliwe, ich wyceny do- konuje się wcenie nabycia pomniejszonej oodpisy ztytułu utraty wartości, askutki wyceny ujmuje się wwyniku finansowym. ŚRODKI PIENIĘŻNE Środki pieniężne wbanku iwkasie oraz lokaty krót- koterminowe, atakże inne aktywa finansowe speł- niające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej. Grupa ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty war- tości środków pieniężnych, wtym konieczność utwo- rzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych. ZOBOWIĄZANIA Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożycz- ki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie zzasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia wnastępnych okresach obrachunkowych. Kredyty wwalutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP. Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo wwartości godziwej pomniejszonej okoszty transak- cyjne, anastępnie wycenia się metodą „zamortyzo- wanego kosztu”. Wwycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmu- jące bezpośrednio związane zfinansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników iagentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monito- ra, oraz koszty związane zmarketingiem przy pozy- skaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji. Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo wwartości godziwej, wokresie późniejszym, dłu- goterminowe zobowiązania wycenia się według za- mortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. Wprzypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Gru- py, takie zobowiązania ujmuje się wbilansie wkwo- cie wymaganej zapłaty. UMOWY WYSTAWIONYCH GWARANCJI FINANSOWYCH Umowy gwarancji finansowych wykazywane są wzobowiązaniach inależnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnie- je prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest woparciu oszacunki wyso- kości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego zumowy gwarancji. Jednocześnie zgodnie zwymogami MSSF 9, Grupa tworzy rezerwę na oczekiwane straty kre- dytowe (‘ECL’) ztytułu udzielonych gwarancji finan- sowych. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posia- daczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Grupa wpierwszej kolejności określa wartość ekspo- zycji Grupy ztytułu udzielonych gwarancji (faktycz- na całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto ztytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik de- faultu (ustalonego na podstawie marży na obliga- cjach wyemitowanych przez Grupę iskorygowanego owskaźnik odzysku). PODATEK DOCHODOWY Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok ob- rotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący iod- roczony. Podatek dochodowy ujmuje się wrachun- ku zysków istrat, zwyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio wkapitale własnym lub wpozostałych całkowitych dochodach, wktó- rym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio wkapitale własnym ipozostałych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewi- dywana kwota podatku od dochodu do opodatko- wania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz zwszelkimi korektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi | Sprawozdania nansowe 81 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. wprzyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów izobowiązań aodpowiada- jącymi im wartościami podatkowymi wykorzysty- wanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań inie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. Wmomencie rozpoczęcia leasingu aktywo ztytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie ztytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa inie jest two- rzony podatek odroczony. Wtrakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa azo- bowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi war- tościami. Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku między aktywem ztytułu prawa do użytko- wania azobowiązaniem ztytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną staw- kę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatko- wą jaka będzie obowiązywała wokresach sprawoz- dawczych, wktórych aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przej- ściowych powstających na inwestycjach wjednostki zależne, współzależne istowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje odwracanie tych różnic inie odwrócą się one wdającej się przewidzieć przyszłości. Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego ztytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty wlatach następnych jest upraw- dopodobnione. Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego tworzy się wwysokości kwoty przewidzianej wprzyszłości do odliczenia od podatku dochodowe- go wzwiązku zujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują wprzyszłości zmniejszenie pod- stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia. KAPITAŁ WŁASNY Kapitał akcyjny wycenia się wwartości nominalnej wykazywanej wKRS. Różnice między wartością go- dziwą uzyskanej zapłaty iwartością nominalną akcji są ujmowane wkapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy. REZERWY Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie cią- ży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń ych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obo- wiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie znajlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których ponie- sienie jest niezbędne wcelu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy. Zgodnie zprzyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pra- cowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotnego wpływu na prezentowane spra- wozdanie finansowe. Wmomencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą na zasadzie kasowej. | Sprawozdania nansowe 82 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Metody ustalania wyniku finansowego PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze- nia ustalonego wumowach zklientami zwyłącze- niem kwot pobranych wimieniu osób trzecich. Zgod- nie zMSSF 15, Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia (lub wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przy rzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika ak- tywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje wmomencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisa- na do tego zobo wiązania do wykonania świadcze- nia. Wcelu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transak- cyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie zoczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać wzamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, zwy łączeniem kwot pobra- nych wimieniu osób trzecich (na przykład niektó- rych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie okre- ślone wumowie zklientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupu- jącemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wy- łącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieru- chomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 PLN), większych nie- dopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź wprzypadku występowania na - leżności ztytułu zmian lokatorskich, które zgodnie zuzgodnieniami są do opłacenia wterminie później- szym niż moment wydania lokalu. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkal- nych ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie obowiązywania zawartych umów. Przychody zpo- zostałych umów oświadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych, zabezpieczających ipozostałych usług) Grupa ujmuje wmomencie spełnienia zobo- wiązania do wykonania świadczenia. KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro- duktów iusług składają się poniesione koszty doty- czące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze po- niesione. Koszt sprzedanych towarów iproduktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzeda- wanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. Wszczególności koszt własny sprzeda- nych lokali igruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału wcałym koszcie budowy danego obiektu oraz wcałym gruncie stanowiącym dany projekt. KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE ZREALIZACJĄ PROJEKTÓW Koszty administracyjne związane zprojektami obej- mują koszty ocharakterze administracyjnym pośred- nio związane zrealizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opła- ty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagro- dzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowie- dzialnych za realizację projektów, wczęści wktórej nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja zo- stała zakończona oraz pozostałe koszty związane zutrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu wtrakcie reali- zacji są kapitalizowane wwartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy za- raportowanych przez pracowników. Koszty te, pomimo pośredniego związku zrealiza- cją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane wwartości zapasów / nieruchomości inwestycyj- nych, ponieważ: − wświetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu zceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów zuwagi na to, że nie są ponoszone wcelu do- prowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu imiejsca; − wświetle MSR 40, który odwołuje wniniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możli- wości kapitalizowania kosztów administracyjnych iogólnozakładowych wwartości nieruchomości inwestycyjnych. | Sprawozdania nansowe 83 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. KOSZTY FINANSOWANIA Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane wrachunku zysków istrat wg metody za- mortyzowanego kosztu, zwyjątkiem kosztów pod- legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym wMSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane znabyciem iwytworze- niem składników majątkowych ujętych jako zapasy iinwestycje rozpoczęte. Wprzypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, ak- tywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, po- mniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblokad rachunków, umów akredytywy). Wprzy- padku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowa- niu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowa- nia zewnętrznego wodniesieniu do poniesionych nakła dów na dany składnik aktywów. Wprzypad- ku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkret- nego projektu wkoszt tego projektu (finansowanie celowe). Zgodnie zwymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna ak- tywowanie kosztów finansowych wmomencie gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytko- wania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują wię- cej czynności aniżeli tylko związane zjego fizyczną budową. Składają się na nie także prace technicz- ne iadministracyjne poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane zotrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek- towe iprzygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. KONSOLIDACJA JEDNOSTEK ZALEŻNYCH Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad który- mi Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka: − sprawuje władzę nad jednostką, podlega eks- pozycji na zmienne wyniki finansowe lub posia- da prawa do zmiennych wyników finansowych, posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, wktórej dokonano inwe- stycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych. Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych spo- rządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzy- staniu spójnych zasad rachunkowości. Wprocesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Elimi- nacji podlega także wartość udziałów posiadanych przez Spółkę iinne jednostki objęte konsolidacją wjednostkach zależnych, która opowiada udziało- wi Spółki iinnych jednostek Grupy Kapitałowej ob- jętych konsolidacją wkapitale własnym jednostek zależnych. Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy Kapitałowej pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właści- ciel jednostek wchodzących wskład Grupy, nadzo- ruje, współrealizuje izapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące wjej skład zostały powołane lub nabyte wcelu realizacji określonych zadań inwesty- cyjnych iwwiększości nie prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która wynika zprocesu realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych usług. POŁĄCZENIA JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH Grupa posiada spółki zależne posiadające nieru- chomości. Wmomencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie zMSSF 3. Wszczególności Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uproszczoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań iaktywów nie stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncentra- cji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia inie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana wpojedynczym, możliwym do zi- dentyfikowania składniku aktywów lub wgrupie po- dobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje konieczność przepro- wadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, zwyjąt- kiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspól- ną kontrolą, rozlicza się według metody nabycia. Za- płatę przekazaną wtransakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę akty- wów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę wzamian za przejęcie kontroli nad jednostką przejmowaną. Koszty związane zprzejęciem ujmuje się wwynik wmomencie ich poniesienia. Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej możliwych do ziden- tyfikowania przejętych aktywów netto izobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponow- | Sprawozdania nansowe 84 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. nej weryfikacji wartość netto wycenionych na dzień przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów izobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, wartości udziałów niedających kontroli wjednostce przejmowanej oraz wartości godziwej udziałów wtej jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio wwyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu. Udziały niedające kontroli stanowiące część udzia- łów właścicielskich iuprawniające posiadaczy do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jed - nostki wprzypadku jej likwidacji można początko- wo wycenić wwartości godziwej lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli wujętej wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wy- ceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia. Wprzypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy aktywów ipasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do aktywów izobowiązań nabytych woparciu oich względne wartości godziwe inie rozpoznaje się ztego tytułu wartości firmy ani od- roczonego podatku dochodowego. INWESTYCJE WJEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH ORAZ WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ iktóre nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, wktórym strony sprawujące współkon- trolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających zustalenia umownego. Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspól- nych przedsięwzięć ijednostki dominującej jest jed- nakowy. Inwestycje Grupy wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach są ujmowane wskon- solidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie zmetodą praw własności inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól - nym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, anastępnie uwzględnia się udział Gru- py wwyniku finansowym iinnych całkowitych do- chodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy wstratach jed- nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzię- cia przekracza wartość jej udziałów wtym podmio- cie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału wdalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie wzakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Gru- pę lub płatnościom wykonanym wimieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól- nym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw wła- sności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. Wdniu dokonania inwestycji wjed- nostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzię- cie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają wartość udziału Grupy wwartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów izobowią- zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy iwłącza wwartość bilansową tej inwestycji. Kwo- tę, ojaką udział Grupy wwartości godziwej netto wmożliwych do zidentyfikowania aktywach i zo- bowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się bezpośrednio wwyniku finansowym wokresie, wktórym dokonano tej inwestycji. Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. Wrazie potrzeby całość kwoty bilansowej inwe- stycji testuje się na utratę wartości zgodnie zMSR 36 „Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy skład- nik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną zwartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie zMSR 36 wstop- niu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu war- tości odzyskiwalnej inwestycji. Grupa przestaje stosować metodę praw własności wdniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jed- nostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzię- ciem oraz wsytuacji, gdy zostaje sklasyfikowana jako przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między warto- ścią bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspól- nego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stoso- wania metody praw własności awartością godziwą zatrzymanych udziałów iwpływów ze zbycia części udziałów wtym podmiocie uwzględnia się przy ob- liczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli Grupa zmniejsza udział wjednostce stowa- rzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale na- dal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio ujmowaną wpozostałych całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy wchwili zbycia związanych znim aktywów lub zo- bowiązań. Niezrealizowane zyski istraty wynikające ztransak- cji pomiędzy Grupą ajednostką ujmowaną metodą praw własności podlegają wyłączeniom konsolida- cyjnym zgodnie zudziałem Grupy wkapitale jed- nostki ujmowanej metodą praw własności. | Sprawozdania nansowe 85 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYCENA DO WARTOŚCI GODZIWEJ Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak in- strumenty wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne wwartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży skład- nika aktywów, bądź zapłacona wcelu przeniesienia zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na zwy- kłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny waktualnych warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania albo wprzypadku braku głównego rynku, na najko- rzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowią- zania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają wswoim najlepszym intere- sie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów nie- finansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe inajlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi ryn- ku, który zapewniłby jak największe ijak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów. Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności iwprzypadku których są dostęp- ne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych iminimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejścio- wych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana wsprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej wsposób opisany poniżej na podstawie najniższe- go poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość: − Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny ryn- kowe na aktywnym rynku dla identycznych akty- wów lub zobowiązań, − Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniż- szy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny, − Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniż- szy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny. Na każdą datę bilansową, wprzypadku aktywów izobowiązań występujących na poszczególne daty bilansowe wsprawozdaniu finansowym Grupa oce- nia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością danych wejściowych znajniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej trak- towanej jako całość. SPRAWOZDAWCZOŚĆ WG SEGMENTÓW Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej ianalizowanymi przez kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmen- tów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A. WGrupie Kapitałowej wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame zsegmentami operacyjnymi, definiowane woparciu orodzaj reali- zowanych projektów: − powierzchnie mieszkalne (sprzedaż powierzchni mieszkalnych iusługowych), − centra handlowe (najem oraz sprzedaż usług), − biurowce (najem oraz sprzedaż usług), − inne (usługi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasingowe, deweloperskie) Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku segment, wyceny aktywów izobowiązań segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy, jak również za- sadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Mier- nikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”. Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte wnocie 31 do sprawozdania finansowego. ZYSK NETTO NA AKCJĘ Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczo- ny poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednost- ki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemito- wanych akcji występujących wciągu okresu. RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania ztytułu kredytów wrachunku bieżącym prezentowane są jako zadłu- żenie ztytułu kredytów, anie ekwiwalent środków pieniężnych. | Sprawozdania nansowe 86 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy Zarząd grupy podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji kosztów iprzychodów finansowych do- tyczących skorygowanej ceny nabycia odsetek od udzielonych pożyczek oraz otrzymanych kredytów iwyemitowanych obligacji. Po analizie, Zarząd uznał, że przychody finansowe dotyczące skorygowanej ceny nabycia od zaciągniętych kredytów iwyemito- wanych obligacji wkwocie 6 605 tys. PLN powinny być prezentowane jako koszty finansowe, natomiast Zarząd grupy podjął decyzję ozmianie błędnej pre- zentacji rezerw wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finansowej. Po analizie, Zarząd uznał, że rezerwy mające charakter długoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań długoter - minowych, natomiast rezerwy mające charakter koszty finansowe dotyczące skorygowanej ceny na- bycia od udzielonych pożyczek wkwocie 1 959 tys. PLN powinny być prezentowane jako przychody finansowe. Wkonsekwencji Grupa dokonała odpo- wiedniej zmiany prezentacyjnej wskonsolidowanym rachunku zysków istrat wokresie porównawczym tj. od 01 01 2019 do 31 12 2019r. Zmiany przedstawiono wtabeli poniżej. krótkoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań krótkoterminowych. Wkonsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezenta - cyjnej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finansowej na dzień 31 12 2019 rok i01 01 2019 rok. Zmiany przedstawiono wtabeli poniżej. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN 31.12.2019 dane opublikowane 31.12.2019 dane przekształcone Zmiana Rezerwy Rezerwy długoterminnowe 35 931 - (35 931) Rezerwy krótkoterminowe 89 428 - (89 428) Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego 152 733 - (152 733) Zobowiązania długoterminowe Rezerwy długoterminnowe - 35 931 35 931 Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego - 152 733 152 733 Zobowiązania krótkoterminowe Rezerwy krótkoterminowe - 89 428 89 428 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN 1.01.2019 – 31.12.2019 dane opublikowane 1.01.2019 – 31.12.2019 dane przekształcone Zmiana Przychody finansowe 23 808 15 244 (8 564) Koszty finansowe (69 935) (61 371) 8 564 | Sprawozdania nansowe 87 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN 1.01.2019 dane opublikowane 1.01.2019 dane przekształcone Zmiana Rezerwy Rezerwy długoterminnowe 58 973 - (58 973) Rezerwy krótkoterminowe 115 843 - (115 843) Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego 111 303 - (111 303) Zobowiązania długoterminowe Rezerwy długoterminnowe - 58 973 58 973 Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego - 111 303 111 303 Zobowiązania krótkoterminowe Rezerwy krótkoterminowe - 115 843 115 843 | Sprawozdania nansowe 88 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Znaczące szacunki iosądy Zarządu Spółki Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania fi- nansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki do- minującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków iosądów, które wpływają na wielkości wykazane wskonsolidowanym sprawozdaniu finan- sowym. Założenia iszacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przy- szłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wy- niki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki izwiązane znimi założenia podlegają bieżącej we- ryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo- znawana wokresie, wktórym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub wokresie bieżącym iprzyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak iprzyszłego. Podstawowe obszary, wktórych szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE / NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE / AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowa- ne klientom przez spółki wchodzące wskład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych za- klasyfikowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami. Po zmianie strategii Grupy kapitałowej polegającej na sprzedaży projektów wkrótkim czasie po uzyskaniu pozwoleń na użytkownie Grupa najczęściej wwartości godziwej wycenia nieruchomości wtrakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomo- ści oparta jest na metodzie dochodowej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, wktó - rej uwzględnia się przyszłe wpływy znajmu (wtym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nierucho- mości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydual- nych ujętych wprzepływach pieniężnych wynikają zszacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyj- nych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, apoziom ryzyka jest indywidualnie oceniany dla każdej nieruchomości wzależności od jej statusu. Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowa- nych niemal w100% iprzynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą docho- dową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako ilo- raz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wyni- kającą zzewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją. Wycena do wartości godziwej wymaga szacunków wzakresie danych wejściowych do wyceny. Szacunko- wa wartość godziwa ustalona przez Grupę wzrosłaby / (zmniejszyłaby się), gdyby przyjęta stopa dyskon- towa i/lub stopa kapitalizacji była niższa / (wyższa). Każda istotna zmiana tych danych wejściowych na inną wartość może prowadzić do ustalenia wartości godziwej na wyraźnie wyższym lub niższym poziomie. Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 1388 972 tys. PLN iskładała się znierucho- mości wycenianych wwartości godziwej (1266595 tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości (122 377 tys. PLN). Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godzi- wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan- sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: | Sprawozdania nansowe 89 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 2020 Centra - - 629 304 629 304 Biura - - 593 084 593 084 Biura – City Space - - 44 207 44 207 Razem - - 1 266 595 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grud- nia 2019 r. wyniosła 941 983 tys. PLN iskładała się znieruchomości wycenianych wwartości godziwej (820 154 tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości (121 829 tys. PLN). Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE TECHNIKI WYCENY Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 2020 Centra 629 304 metoda dochodowa 7,00% 6,50% Biura 593 084 metoda dochodowa 7,62%-7,85% 7,12%-7,35% Biura – City Space 44 207 metoda dochodowa 5,05% - Razem 1 266 595 Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godzi- wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji finan- sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 2019 Centra - - 592 185 592 185 Biura - - 186 159 186 159 Biura – City Space - - 41 809 41 810 Razem - - 820 154 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące: | Sprawozdania nansowe 90 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Wartość nieruchomości inwestycyjnych wbudowie na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 780 621 tys. PLN iskładała się znieruchomości wycenianych wwarto- ści godziwej (384 008 tys. PLN) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (396 613 tys. PLN). Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda- niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE TECHNIKI WYCENY Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 2020 Centra 67 022 metoda inna Biura 316 986 metoda dochodowa 7,00% – 8,00% 6,50% – 7,50% Razem 384 008 - NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 2020 Centra - - 67 022 67 022 Biura - - 316 986 316 986 Razem - - 384 008 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia- nych metodą dochodową są następujące: Spółki zGrupy kalkulując wycenę wartości godzi- wych nieruchomości inwestycyjnych wbudowie uwzględniają wycenę długu związaną zzadłuże - niem zaciągniętym wcelu realizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Na 31 grudnia 2019 r. wartość nieruchomości inwe- stycyjnych wbudowie wyniosła 1517 866 tys. PLN iskładała się znieruchomości wycenianych wg war- tości godziwej (1 113 543 tys. PLN) oraz nieruchomo- ści wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (404 323 tys. PLN). NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE TECHNIKI WYCENY Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 2019 Centra 592 185 metoda dochodowa 7,00% 6,50% Biura 186 159 metoda dochodowa 7,25% 6,75% Biura – City Space 41 810 metoda dochodowa 11,27% - Razem 820 154 | Sprawozdania nansowe 91 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE TECHNIKI WYCENY Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 2019 Centra 66 809 metoda inna Biura 1 046 734 metoda dochodowa 5,10%-8,00% 4,60% – 7,50% Razem 1 113 543 NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 2019 Centra - - 66 809 66 809 Biura - - 1 046 734 1 046 734 Razem - - 1 113 543 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3* Wartość godziwa – razem 2020 Biura - - 1 259 610 1 259 610 Razem - - 1 259 610 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia- nych metodą dochodową są następujące: Wpozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” Gru- pa prezentuje nieruchomości, co do który podjęto decyzję osprzedaży wciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje zarówno zrealizowane projekty, jak również projekty wtrakcie realizacji oraz grunty inwestycyj- ne. Na 31 grudnia 2020r., wartość aktywów przezna- czonych do sprzedaży wyniosła 1 269 329 tys. PLN iskładała się zbudynków biurowych, wycenianych wwartości godziwej (1 259 610 tys. PLN) oraz nie- ruchomości wycenianej wg wartości poniesionych nakładów (9 719 tys. PLN). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów prze- znaczonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda- niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda- niu zsytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: | Sprawozdania nansowe 92 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Na 31 grudnia 2019 r. wartość aktywów przeznaczo- nych do sprzedaży wyniosła 22 923 tys. PLN iskła- dała się zgruntów inwestycyjnych. ZABEZPIECZENIE PRZYCHODÓW DLA OKRESÓW BEZCZYNSZOWYCH (MASTER LEASE) Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane wcałości wmomencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się woparciu oprzewidywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę ozabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących: − warunków podpisanych umów najmu, − założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych. Na tej podstawie obliczany jest: − dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez po- tencjalnego przyszłego najemcę, − dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (je- żeli istnieją). Szacunek jest robiony od dnia bilan- sowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. Wkażdym kalkulowanym miesiącu: − jeśli na powierzchni wdanym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewi- dziany jest na tej powierzchni; − jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zosta- nie ona oddana, anajemca ma wakacje czynszo- we, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych; − jeśli wdanym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabez- pieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru. Wten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podsta- wowy, jak iopłaty eksploatacyjne, ztym wyjątkiem, Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenia- nych metodą dochodową są następujące: AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY TECHNIKI WYCENY Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 2020 Biura 1 259 610 metoda dochodowa 5,20% – 7,65% 4,70% – 7,15% Razem 1 259 610 że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bez- czynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych. Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych re- zerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 12 370 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wy- niosła 19 679 tys. PLN. UDZIAŁ WZYSKU ZE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI (PROFIT SHARE) Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościowego. Wynika on zzawartych umów zgodnie zktórymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiącego udział winwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt wformie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. Wmomencie sprze- daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz znależnym mu udziałem wzysku (kalkulo- wany jako cena sprzedaży – koszty). Rezerwa na profit share szacowana jest dla projektów wyce- nianych metodą dochodową wproporcji do uwal- nianego wyniku na nieruchomości. Stąd też pierw- sza rezerwa na profit share tworzona jest wraz zpierwszą wyceną projektu wwartości godziwej. Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych rezerw na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 46 283 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019r. wartość utworzonych rezerw na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 78 306 tys. PLN. | Sprawozdania nansowe 93 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. ZAPASY Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego war- tość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktual- nych cen rynkowych pozyskanych zrunku dewelo- perskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży iaktualnych trendów rynkowych oraz informacje wy- nikające zzawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opiera- ją się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązujących wdanym segmencie rynku. Wprzy- padku gruntów ujętych wpozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają zoszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej iprzyszłej działalności Grupy. Dane doty- czące odpisów aktualizujących wartość zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania iodwrócenia odpisów ztego tytułu zaprezentowane są wnocie 9. INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE WG WARTOŚCI GODZIWEJ Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wy- ceny iprzyjmuje założenia oparte na warunkach ryn - kowych występujących na każdy dzień bilansowy. Wszczególności zawarte umowy forward izawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen do- starczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu korzystają ztakich danych, jak bieżące kształtowa- nie się kursów walut, ich zmienności historycznej istawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EU- RIBOR). Na 31 grudnia 2020r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany wklasyfikacji ani przesunięcia wpoziomach hierarchii wartości godziwych instru- mentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową agodziwą instrumentów finansowych. AKTYWO ZTYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO Grupa rozpoznaje aktywo ztytułu podatku odroczo- nego bazując na założeniu, że wprzyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wy- korzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione wsytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników po- datkowych wprzyszłości. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdopodobieństwa odzyskania aktywów ztytu- łu odroczonego podatku dochodowego woparciu ozmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia zprzeszłości. LEASING Wdrożenie istosowanie MSSF 16 wymagało wGru- pie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, wktórym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, wumowach na czas nieokreślony oraz wumowach, wprzypadku których Grupie przy- sługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie fakty iokoliczności, wtym istnienie zachęt ekono- micznych do skorzystania lub nie zopcji przedłuże- nia umowy oraz zewentualnej opcji wypowiedze- nia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania ztytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka po- większonej omarżę charakterystyczną dla danego składnika aktywów, którego dotyczy leasing. Śre- dnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia 2019r. wyniosła 5,73%. | Sprawozdania nansowe 94 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zarządzanie ryzykiem finansowym RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ PROCENTOWĄ Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procento- wych związane jest zaktywami izobowiązaniami fi- nansowymi, wszczególności zudzielonymi pożycz- kami, lokatami bankowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi iemitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty iobligacje oprocentowane według zmien- nej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp pro- centowych, zkolei pożyczki oprocentowane według stałej stopy procentowej – na wahania wartości go- dziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych wwypadku zaciągania nowego kredytu lub refinan- sowania obecnego zadłużenia na finansowanie dłu- goterminowe. Na 31 grudnia 2020 r. 100% zobowiązań z tytułu kredytów idłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2019 r. 100% zobowiązań ztytułu kredytów idłuż- nych papierów wartościowych było oprocentowane stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2020 r. 66,93 % udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część – stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2019 r. 55,81% udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część – stopami zmien- nymi. Na 31 grudnia 2020 r. Grupa stosowała zabezpiecze- nia stopy procentowej dla wyemitowanych obligacji oraz zaciągnietych kredytów wpostaci instrumen- tów IRS. RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan zobowiązań ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 395 332 1 149 510 Koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 75 371 53 085 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 13 953 11 495 Razem wpływ na wynik brutto okresu 13 953 11 495 Podatek dochodowy 2 651 2 184 Razem wpływ na wynik netto okresu 11 302 9 311 | Sprawozdania nansowe 95 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU KREDYTÓW IPOŻYCZEK TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan zobowiązań ztytułu kredytów ipożyczek 1 412 318 819 241 Koszty finansowe ztytułu odsetek 26 673 8 009 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (wskali roku) 14 123 8 192 Razem wpływ na wynik brutto okresu 14 123 8 192 Podatek dochodowy 2 683 1 557 Razem wpływ na wynik netto okresu 11 440 6 635 RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH ŚRODKI PIENIĘŻNE TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan środków pieniężnych 327 097 549 451 Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek 387 3 018 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek zuwzględnieniem zmian poziomu stóp procentowych 3 271 5 495 Razem wpływ na wynik brutto okresu 3 271 5 495 Podatek dochodowy 621 1 044 Razem wpływ na wynik netto okresu 2 649 4 451 RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH UDZIELONE POŻYCZKI TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan udzielonych pożyczek 76 421 71 706 Przychody finansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 2 089 1 815 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Przychody finansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek zuwzgl. zmian poziomu stóp procentowych 764 717 Razem wpływ na wynik brutto okresu 764 717 Podatek dochodowy 145 136 Razem wpływ na wynik netto okresu 619 581 | Sprawozdania nansowe 96 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. pieczona dla przepływów pieniężnych wwysokości 51,4 mln EUR. Transkacje, dokonane na podstawie umów zawartych zbankami, nie miały charakteru spekulacyjnego izawierane były wramach prowa- dzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowowść zabezpieczeń wrozumieniu MSR 39). Wcelu zapewnienia przy- szłego poziomu przepływów pieniężnych ztytułu przewalutowania transz kredytów wwalucie EUR oraz środków ze sprzedaży projektów komerycyj- nych. Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ry- zykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały mo- nitoring obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie imechanizmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienności rynku izabezpiecze- nia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzy- mywać nadwyżki finansowe głównie wPLN. Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych winnych walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji. Na koniec 31 grudnia 2020 r. 92,7% war- tości środków pieniężnych posiadanych przez Gru- pę było wPLN, natomiast 7,3% – denominowanych wEUR. Na koniec 2019 r. 64,5% wartości środków pieniężnych posiadanych przez Grupę było wPLN, natomiast 35,5% – denominowanych wEUR. Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwier- dzono, że wpływ zmiany kursu EUR/PLN wwysoko- ści 10% na zysk netto stanowiłby maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, wobrębie poszczególnych kategorii należności izobowiązań: Ryzyko walutowe Ryzyko zmian kursowych jest związane zzaciąga- nymi kredytami budowlanymi ipożyczkami wyra- żonymi wwalutach obcych wramach Grupy (na 31 grudnia 2020 wynosiły 276 029 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia 2019 r. wynosiły 144 485 tys. EUR), umowami najmu, wktórych czynsze uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi należnościami wyrażonymi wwalutach obcych. Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń finansowych: − przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych zEUR na PLN; − spłacie rat kredytowych; − otrzymaniu należności ztytułu czynszów najmu nieruchomości; − przewalutowaniu pozostałych należności wwa- lucie obcej. Grupa stosuje hedging naturalny: umowy znajem- cami wyrażone są wwalucie kredytu, który został zaciągnięty wcelu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie finansowania ze źródłami przycho - dów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje. W2020 r. Grupa, wcelu zabezpieczenia przed ry- zykiem kursowym dokonała zabezpieczenia na terminowym rynku walutowym otwierając pozycje w instrumentach pochodnych zabezpieczających poziom kursu EUR/PLN. Wskutek otwartych pozycji na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa pozostała zabez- RYZYKO WALUTOWE NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU SPRZEDAŻY PROJEKTÓW IPOZOSTAŁYCH TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan należności ztytułu sprzedanych projektów ipozostałych wEUR 2 235 7 423 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 224 742 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 42 141 Wpływ netto na wynik 182 601 | Sprawozdania nansowe 97 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. RYZYKO WALUTOWE ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan zobowiązań ztytułu pożyczek wEUR 11 185 13 485 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 118 1 349 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 213 256 Wpływ netto na wynik 905 1 093 RYZYKO WALUTOWE ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU KREDYTÓW WTYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan zobowiązań ztytułu kredytów wEUR 1 262 635 601 806 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 126 264 60 181 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 23 990 11 434 Wpływ netto na wynik 102 274 48 747 RYZYKO WALUTOWE ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan obligacji wEUR 273 329 79 700 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 27 333 7 970 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 5 193 1 514 Wpływ netto na wynik 22 140 6 456 RYZYKO WALUTOWE NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan należności ztytułu pożyczek wEUR 34 555 28 130 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 456 2 813 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 657 534 Wpływ netto na wynik 2 799 2 279 | Sprawozdania nansowe 98 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. RYZYKO WALUTOWE ŚRODKI PIENIĘŻNE, ICH EKWIWALENTY IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN na 31.12.2020 r. Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2019 r. Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów iinnych aktywów finansowych wEUR 29 740 195 065 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 2 974 19 506 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 565 3 706 Wpływ netto na wynik 2 409 15 800 Ryzyko kredytowe Ryzyko kredytowe powstaje wprzypad- ku środków pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów fi- nansowych oraz depozytów wbankach iinstytucjach finansowych, atakże wod- niesieniu do klientów inajemców Grupy w postaci nierozliczonych należności. Specyfika działalności Grupy wobszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na 31.12.2020 r. Grupa oszaco- wała wartość odpisu ztytułu utraty war- tości należności ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych do- tyczących spłat należności przez kontra- hentów wpodziale typów przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane woparciu omo- del bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela pre- zentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredy- tową klientów inajemców, wprzypadku 31 grudnia 2020 Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych [tys. PLN] Odpis na oczekiwane straty kredytowe [tys. PLN] bieżące 0,09% 34 200 32 1-30 dni 1,34% 9 279 124 31-90 dni 51,95% 3 324 1 727 91-360 dni 61,99% 3 420 2 120 powyżej 361 dni 91,73% 7 499 6 879 Suma 57 722 10 882 najemców stosowane są także zabez- pieczenia w postaci kaucji i gwaran- cji. Wstosunku do żadnego zklientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Wprzy- padku środków pieniężnych idepozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta zusług renomowanych jednostek. Wodniesieniu do wszystkich klas aktywów finansowych Grupa uznaje, że ryzyko kredytowe związane zinstru- mentami finansowymi za niskie. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charak- terystyki działalności, ryzyko niewykona- nia zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie, dłużnicy Grupy mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków wzakresie wynikają- cych zzawartych zGrupą umów, aewen- tualne niekorzystne zmiany warunków gospodarczych ibiznesowych wdłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, izdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków w zakresie wynikających zzawartych umów. | Sprawozdania nansowe 99 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Ryzyko utraty płynności Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, że Grupa nie będzie wstanie regulować swoich zobowiązań finansowych wtermi- nie ich wymagalności. Grupa zarządza ry- zykiem płynności utrzymując odpowied- nią wielkość dostępnej rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług bankowych irezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane irzeczywiste przepływy pieniężne. Na 31 grudnia 2020 r. z210 mln PLN dostęp- nych wramach linii kredytów bieżących iobrotowych, Grupa posiadała 37,4 mln PLN wolnego limitu oraz na rachunkach bankowych 327 mln PLN środków pie- niężnych bez ograniczeń co do możliwo- ści ich dysponowania. Na 31 grudnia 2019 r. z225 mln PLN dostępnych wramach linii kredytów bieżących iobrotowych, Grupa posiadała 1,6 mln PLN wolnego li- mitu oraz 492 mln PLN wolnych środków pieniężnych bez ograniczeń co do możli- wości ich dysponowania. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej dzia - łalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środ- ków pieniężnych iróżnorodność źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ry- zyka płynności wdłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostęp- ność kredytów bankowych. Grupa może wkażdej chwili skorzystać zfinansowa- nia, uruchamiając środki zprzyznanych linii kredytowych wbankach. Analiza niezdyskontowanych zobowią- zań finansowych Grupy, które zostaną rozliczone wodpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu za - padalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2020 r.: ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31.12.2020 R. TYS. PLN Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing Gwarancje iporęczenia Pochodne instrumenty nansowe Zobowiązania handlowe ipozostałe Do 1 roku 817 033 3 114 522 390 70 219 49 188 10 026 158 444 Powyżej 1 roku do 3 lat 289 278 - 459 501 40 461 373 161 - 89 183 Powyżej 3 roku do 5 lat 295 476 - 413 441 28 709 235 428 903 7 556 Powyżej 5 lat do 10 lat - 8 071 - 12 001 672 942 - - Powyżej 10 lat - - - 6 961 39 226 - 300 Razem 1 401 787 11 185 1 395 332 158 351 1 369 945 10 929 255 484 ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31.12.2019 R. TYS. PLN Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing Gwarancje iporęczenia Pochodne instrumenty nansowe Zobowiązania handlowe ipozostałe Do 1 roku 219629 6367 141549 69563 48593 2669 240195 Powyżej 1 roku do 3 lat 136178 - 762995 42805 416167 - - Powyżej 3 roku do 5 lat 316978 - 173864 28013 276244 - - Powyżej 5 lat do 10 lat - 7312 - 30673 448665 - - Powyżej 10 lat 133697 - 71102 13910 189101 - - Razem 806482 13679 1149510 184964 1378770 2669 240195 Wanalizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatności odsetkowe. | Sprawozdania nansowe 100 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krót- koterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiąza- nia krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótko- terminowe) WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI 31.12.2020 31.12.2019 Wskaźnik bieżący current ratio 0,81 1,47 Wskaźnik szybki quick ratio 0,34 0,64 Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,21 0,43 | Sprawozdania nansowe 101 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Celem Grupy wzarządzaniu kapitałem jest ochro- na zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniej- szym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemi- towanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów wcelu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźni- ków zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako sto- sunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów ipożyczek (obejmujących bieżące idługotermino- we kredyty ipożyczki wykazane wbilansie), powięk- szoną oniewypłaconą dywidendę ipomniejszoną ośrodki pieniężne, ich ekwiwalenty iinne aktywa fi- nansowe oograniczonej możliwości dysponowania. Łączną wartość kapitału oblicza się, jako kapitał wła- sny wykazany wbilansie wraz zzadłużeniem netto. WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN Nota 31.12.2020 31.12.2019 Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem 17 2 808 304 1 969 671 Zobowiązania ztytułu dywidendy - - Środki pieniężne iich ekwiwalenty 14 (327 097) (492 295) Inne aktywa finansowe oograniczonej możliwości dysponowania 14 (82 524) (57 157) Zadłużenie netto 2 398 683 1 420 219 Kapitał własny razem 1 684 685 1 562 365 Kapitał ogółem 4 083 368 2 982 584 Wskaźnik zadłużenia 58,74% 47,62% Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się wzałożeniach finansowych Grupy. | Sprawozdania nansowe 102 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Transakcje zpodmiotami powiązanymi TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Rezultaty transakcji z właścicielami Należności ztytułu udzielonych pożyczek 37 446 - Należności handlowe - - Zobowiązania handlowe 1 517 3 033 Poniesione koszty 14 800 14 792 Rozpoznane przychody - - Rezultaty transakcji zpodmiotami powiązanymi Należności ztytułu udzielonych pożyczek - - Należności handlowe 1 091 - Zobowiązania handlowe 4 - Poniesione koszty 4 37 499 Rozpoznane przychody 5 030 49 522 Rezultaty transakcji zczłonkami Zarządu Rozpoznane przychody 2 857 1 504 Otrzymane zaliczki 766 1 005 Rezultaty transakcji zpodmiotami współkontrolowanymi Należności ztytułu udzielonych pożyczek 205 160 169 092 Należności handlowe 8 054 21 652 Zobowiązania - 10 646 Poniesione koszty 15 - Rozpoznane przychody 298 564 107 274 Otrzymane zaliczki 5 969 113 005 ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NALEŻNOŚCI TYS. PLN 31.12.2020 31.12.2019 Stan na początek okresu 217 - Zwiększenia ztytułu: - utworzenie odpisu 174 217 Stan odpisów na koniec okresu 391 217 | Sprawozdania nansowe 103 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej . Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A. Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r. zDorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego iuprawniają- cych łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za akcje wynosić będzie 425 mln PLN. Echo Investment zapłaci 237 mln PLN wdniu zawarcia transakcji, apozostałe 188 mln PLN – wwyemitowanych obli- gacjach oterminie zapadalności 3,5 r., oprocento- wanych według rocznej stopy 5%. Zawarcie umowy przyrzeczonej izamknięcie transakcji nastąpi pod warunkiem zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konku- rencji iKonsumentów. Ztransakcji zostanie wyłączona działalność dewe- loperska prowadzona poza aglomeracją wrocław- ską idwoma projektami deweloperskimi wKrakowie oraz studio architektoniczne – aktywa te pozostaną wrękach sprzedających. Projekty deweloperskie zo- staną odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śród- ki oraz Rafała Jarodzkiego za 131 mln PLN (płatne w dwóch ratach), natomiast studio projektowe – na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza Śródki za 2,4 mln PLN. Dodatkowo, wdniu zamknięcia transakcji zostanie zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę będzie uprawniony do zakupu pozostałych wrękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawniających 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja bę- dzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r. Archicom posiada potencjał wybudowania 5,7 tys. mieszkań, zczego 3,8 tys. wramach banku ziemi we Wrocławiu oraz Krakowie. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie najwięk - szym deweloperem mieszkaniowym wPolsce – tylko w2021r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera wsekto- rze mieszkaniowym. Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku, aod 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów War- tościowych. Firma wyrosła zrodzinnego biura pro- jektowego ima na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze we Wrocła- wiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest sil- ną, rozpoznawalną marką zblisko 15% udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym. . Sprzedaż budynku Biura przy Willi Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. osta- teczną umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi, który należy do kompleksu Browary Warszawskie. Kupującym jest KGAL Group, wiodący niezależny za- rządzający inwestycjami iaktywami. Budynek został sprzedany za około 86,7 miliona EUR. Wartość transakcji została pomniejszona m.in. okwo- tę wartości okresów bezczynszowych, częściową wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyj- nych, atakże oinne koszty. Wrezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim na- jemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6 mln EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprze- dający otrzymał osobne wynagrodzenie związane zrealizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz zusuwaniem usterek włącznej wy- sokości 4,6 mln EUR powiększone oVAT. | Sprawozdania nansowe 104 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Wramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płat- ności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynku, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale wstosunku do nich zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe. Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie wkwietniu 2020 roku ijest wpełni wy- najęty przez m.in. WeWork, Accenture ikawiarnię Etno Cafe, która zajmuje parter budynku. Wkrótce wprowadzą się tu także renomowana instytucja fi- nansowa oraz Echo Investment, awprzyziemiu za- cznie działać znana restauracja śródziemnomorska. Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysoko- ści oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu. Znajduje się wbezpośrednim sąsiedztwie odrestaurowanej Willi Schielego, historycznego domu dawnego wła- ściciela browaru ijest usytuowany obok wejścia do Browarów Warszawskich. . Emisja obligacji ołącznej wartości 195 mln PLN Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. ob- ligacje Echo Investment ołącznej wartości 195 mln PLN. Pozyskane wten sposób finansowanie zosta- nie przeznaczone na rozwój firmy, wszczególności wperspektywicznym sektorze mieszkaniowym. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocento- wanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze po- zyskane zemisji obligacji Echo Investment planuje wykorzystać na finansowanie rozwoju biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec Ikwartału tego roku. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone izo- staną wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów War- tościowych. Wzwiązku zemisją obligacji, Spółka nabyła wcelu umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o war- tości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN PLECHPS00225). | Sprawozdania nansowe 105 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej WYNAGRODZENIE ZARZĄDU WPLN 2020 2019 ZEcho Investment S.A. Wynagrodzenie podstawowe Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie ZEcho Investment S.A. Wynagrodzenie podstawowe Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Premie Premie Nicklas Lindberg 1 003 933 2 145 339 596 006 3 745 278 1 076 227 20 861 365 2 192 026 843 250 24 972 867 Maciej Drozd 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603 753 413 359 100 721 999 1 080 1 835 592 Artur Langner 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504 233 973 167 400 850 800 4 002 1 256 175 Marcin Materny 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584 240 000 125 280 702 842 8 676 1 076 798 Rafał Mazurczak 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164 200 000 180 000 814 032 8 676 1 202 708 Waldemar Olbryk 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816 702 000 386 100 - 6 704 1 094 804 Małgorzata Turek (powołana 7 marca 2019 r.) 204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018 217 857 - 467 500 3 702 689 059 Razem 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202 3 423 469 22 079 245 5 749 199 876 090 Razem wroku 11 877 967 32 128 003 Wynagrodzenia Członków Zarządu Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia ipre - mie zgodnie zmodelem wynagradzania opisanym w„Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premio- wy opiera się oumowę zgodną zmetodologią MBO (zarządzanie przez cele, ang. Management by Ob- jectives) ijest powiązany zwynikami firmy. Każdy Członek Zarządu może otrzymać premię roczną wyrażoną wwielokrotności wynagrodzenia podsta- wowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów biznesowych, na które ma wpływ wzakresie swojego obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których re- alizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie po- wodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wyso- kość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej. Wzwiązku zwybuchem pandemii, w2020 r. oprócz celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Za- rządu były utrzymanie ciągłości istabilności funk- cjonowania firmy – w szczególności utrzymanie nieprzerwanej pracy na budowach oraz wbiurach sprzedaży mieszkań – oraz zapewnienie bezpieczeń- stwa pracowników iwspółpracowników. Jednocze- śnie, wmomencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął działania wodpowiedzi na ryzyka biznesowe ifinan- sowe związane zniepewną sytuacją rynkową, m.in. decyzje oczęściowym odroczeniu wypłaty premii za 2019 r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń osób zarządzających. W2020 r. oraz na dzień przekazania raportu nie ist- niały umowy zawarte między Spółką, aosobami za- rządzającymi, przewidujące rekompensatę wprzy- padku ich rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwo- łanie lub zwolnienie następuje zpowodu połączenia Echo Investment S.A. lub zpowodu przejęcia. | Sprawozdania nansowe 106 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ PLN 2020 2019 Z Echo Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Inne świadczenia Z Echo Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.) 137 086 - - - - Karim Khairallah (zrezygnował 13.12.2019 r.) - - - - - Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.) 75 194 - - - - Laurent Luccioni (zrezygnował 13.12.2019 r.) - - - - - Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.) 126 290 - - 180 000 - Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.) 54 194 - - - - Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.) 54 194 - - - - Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.) 126 290 - 1 800 180 000 - Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.) 53 710 - - - - Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.) 53 710 - - - - Nebil Senman 60 000 - 825 60 000 - Sebastian Zilles (zrezygnował 13.12.2019 r.) - - - - - Razem 800 668 2 625 480 000 Razem wroku 803 293 480 000 Wynagrodzenia Rady Nadzorczej Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są wfor- mie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z25 kwietnia 2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia człon- ków Rady Nadzorczej następująco: − miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto, − miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczące- go Rady Nadzorczej – 7 000 PLN brutto, − miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nad- zorczej – 5 000 PLN brutto, − dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla prze- wodniczących iwiceprzewodniczących komite- tów Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto. Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również zwrot kosztów poniesionych wzwiązku zwykony- waniem powierzonych im funkcji, wszczególności – kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady Nadzorczej izpowrotem, koszty indywidualnego nadzoru oraz koszty zakwaterowania iwyżywienia. | Sprawozdania nansowe 107 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za Ipółrocze 2020 r. 135 000 Badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za 3 kwartał 2020 r. 98 000 Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r. 278 000 Audyt roczny spółek zależnych 74 250 Razem 585 250 Umowy zfirmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo Investment oraz skon- solidowanych sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment wla- tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wy- brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.K. zsie- dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła II 22, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 73. Umowa zaudytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upo- ważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy audytorskiej przeprowa- dzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru iprocedury wyboru firmy audytorskiej, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14 listopada 2019 r. Firma audytorska oraz członkowie ze- społu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego iniezależnego sprawozdania zbadania rocznego sprawozdania finansowego zgodnie zobowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu iza- sadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obo- wiązujących przepisów związanych zro- tacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowy- mi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę wzakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę wzakre- sie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany zfirmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących bada- niem, wtym usług warunkowo zwolnio- nych zzakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka wyboru firmy audy- torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau- dytowych zostały zatwierdzone uchwa- łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r. i są dostępne na stronie internetowej spółki wzakładce Relacje inwestorskie / Strategia iład korporacyjny. Kielce, 30 marca 2021 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Marcin Materny Członek Zarządu Waldemar Olbryk Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy OŚWIADCZENIE ZARZĄDU CZĘŚĆ 4 | Oświadczenie 109 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. Kielce, 30 marca 2021 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Marcin Materny Członek Zarządu Waldemar Olbryk Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2020 r. idane porównywalne zostały sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową ifinansową Grupy Kapi- tałowej Echo Investment S.A. oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie zdziałalności Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A., wtym opis podstawowych zagrożeń iryzyka. Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra- wozdań finansowych, dokonujący badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyraże- nia bezstronnej iniezależnej opinii obadanym rocznym skonsolidowanym sprawoz- daniu finansowym, zgodnie zobowiązującymi przepisami inormami zawodowymi. KONTAKT Echo Investment S.A. biuro wWarszawie Budynek Q22 al. Jana Pawła II 22 00-133 Warszawa Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.