Echo Investment S.A.

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2021 R. O Echo Investment S.A. Informacje o sprawozdaniu finansowym CZĘŚĆ 1 Sprawozdanie z sytuacji finansowej Rachunek zysków i strat Sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej Noty objaśniające do rachunku zysków i strat Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 3 INFORMACJE O SPRAWOZDANIU FINANSOWYM Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę Podstawowe zasady rachunkowości Metody ustalania wyniku finansowego Znaczące szacunki Zarządu Spółki Zarządzanie ryzykiem finansowym Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Istotne umowy zawarte z jednostkami powiązanymi Znaczące zdarzenia po dacie bilansu Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Umowy z firmą audytorską Oświadczenie Zarządu Kontakt JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENTS.A. 221 SPIS TREŚCI JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENTS.A. ZA 2021R. 4 OEcho Investment S.A. 5 Informacje osprawozdaniu ﬁnansowym 5 CZĘŚĆ 1 6 Sprawozdanie zsytuacji ﬁnansowej 7 Rachunek zysków istrat 9 Sprawozdanie zwyniku ﬁnansowego ipozostałych całkowitych dochodów 10 Sprawozdanie zprzepływów pieniężnych 11 Sprawozdanie ze zmian wkapitale własnym 13 CZĘŚĆ 2 14 NOTY OBJAŚNIAJĄCE 14 Noty objaśniające do sprawozdania zsytuacji ﬁnansowej 15 Noty objaśniające do rachunku zysków istrat 77 Noty objaśniające dorachunku przepływów pieniężnych 86 CZĘŚĆ 3 90 INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM 90 Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF 91 Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę 92 Podstawowe zasady rachunkowości 94 Metody ustalania wyniku ﬁnansowego 102 Znaczące szacunki Zarządu Spółki 104 Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym 106 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 111 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. 11. Istotne umowy zawarte zjednostkami powiązanymi 112 Znaczące zdarzenia po dacie bilansu 114 Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 115 Umowy zﬁrmą audytorską 116 Oświadczenie Zarządu 117 Kontakt 119 JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENTS.A. ZA 2021R. 5 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok OEcho Investment S.A. Informacje osprawozdaniu ﬁnansowym Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment S.A. jest budowa, wynajem isprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa isprzedaż inwestycji mieszkaniowych, atakże obrót nieruchomościami. Echo Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”) zsiedzibą wKielcach, przy al. Solidarności 36, zostało zarejestrowane wKielcach 23 lipca 1992 r. ijest spółką akcyjną wpisaną do Krajowe- Wsprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowa- ne są dane ﬁnansowe za okres 12 miesięcy zakończo- ny 31 grudnia 2021 r. idane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r. Niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego zwyjątkiem nierucho- mości inwestycyjnych iinstrumentów ﬁnansowych, wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawar- te wsprawozdaniu ﬁnansowym Spółki wycenia się wwalucie podstawowego środowiska gospodarcze- go, wktórym prowadzona jest działalność („waluta funkcjonalna”). Dane ﬁnansowe prezentowane są wzłotych polskich, która jest walutą funkcjonalną iwalutą prezentacji Spółki, wzaokrągleniu do peł- nych tysięcy złotych, chyba że wkonkretnych sytu- acjach podano inaczej. Skład zarządu irady nadzor- czej Spółki został przedstawiony wSprawozdaniu Zarządu oraz wOświadczeniu ostosowaniu zasad ładu korporacyjnego. OŚWIADCZENIE OZGODNOŚCI Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie zMię- dzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. Wcelu pełnego zrozumienia sytuacji ﬁnansowej iwyników działalności Spółki, jako jed- nostki dominującej wgrupie Echo Investment, niniej- sze sprawozdanie ﬁnansowe powinno być czytane łącznie zrocznym skonsolidowanym sprawozdaniem ﬁnansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2021 r. To skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe dostępne jest na stronie internetowej Spółki pod ad- resem www.echo.com.pl. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI Sprawozdanie sporządzono przy założeniu konty- nuowania działalności gospodarczej wdającej się go Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy wKielcach XWydział Gospo- darczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papie- rów Wartościowych wWarszawie. Należą do War - szawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-Nierucho- mości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Kapitał obrotowy netto (aktywa obrotowe pomniej- szone ozobowiązania krótkoterminowe) dla Spółki Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. jest na ujemnym poziomie wwysokości 430 mln zł. Jednak Zarząd Spółki nie widzi zagrożenia dla kontynuacji działalności, ponieważ stabilność Spółki należy roz- patrywać zuwzględnieniem sytuacji wGrupie Echo Investment czyli wraz ze spółkami zależnymi, przez które realizowana jest znaczna część działalności, atakże zuwzględnieniem możliwych dystrybucji zy- sków ze spółek zależnych do Echo Investment S.A. Korygując wartość aktywów obrotowych odystry- bucję środków ze sprzedaży projektu Biura przy Warzelni, oraz uwzględniając kolejne dystrybucje środków zprojektów przeznaczonych na sprzedaż w2022 r. (Moje Miejsce II, Face 2 Face IiII), atakże uwzględniając planowane wydłużenie okresu wyma- galności obligacji ikredytów obrotowych zapadają- cych wnajbliższych 12 miesiącach, Spółka złatwo- ścią uzyskuje dodatni poziom kapitału obrotowego netto. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie ﬁ- nansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 r., które zostało zatwierdzone do publikacji 30 marca 2022 r. Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów iinterpretacji, jak również metod izasad wyceny poszczególnych pozycji jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego. CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania nansowe 7 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Sprawozdanie zsytuacji ﬁnansowej SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN NOTA 31.12.2021 31.12.2020 AKTYWA Aktywa trwałe Wartości niematerialne 1 2 375 3 447 Rzeczowe aktywa trwałe 2 44 078 20 340 Nieruchomości inwestycyjne 3 445 2 212 Inwestycje wjednostkach zależnych iwspółkontrolowanych 4 1 487 983 1 073 287 Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 5 48 810 314 772 Udzielone pożyczki 6 1 379 100 954 425 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 922 - Należności ztytułu leasingu 39 182 - 3 020 895 2 368 483 Aktywa obrotowe Zapasy 8 307 479 198 504 Należności ztytułu podatku dochodowego 9 2 234 205 Należności ztytułu pozostałych podatków 9 8 134 1 205 Należności handlowe ipozostałe 9 47 818 83 979 Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 62 551 183 438 Udzielone pożyczki 10 262 294 909 Inne aktywa ﬁnansowe * 11 2 404 42 444 Środki pieniężne iich ekwiwalenty 11 74 239 107 437 505 121 912 121 AKTYWA RAZEM 3 526 016 3 280 604 * Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych | Sprawozdania nansowe 8 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ CD. TYS. PLN NOTA 31.12.2021 31.12.2020 KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA Kapitał własny Kapitał zakładowy 12 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 13 704 295 1 054 295 Fundusz dywidendowy 13 413 912 186 051 Zaliczka na poczet dywidendy za 2021 rok (14 000) - Zysk netto 27 842 57 825 1 152 684 1 318 806 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki iobligacje 14 1 332 786 872 941 - wtym od jednostek zależnych 226 438 - Rezerwy długoterminowe 17 Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 7 16 677 19 534 Otrzymane kaucje izaliczki 14 1 243 1 113 Zobowiązania ztytułu leasingu 14 70 778 13 567 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 6 970 1 624 Pozostałe zobowiązania 9 059 - 1 437 513 908 779 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki iobligacje 16 621 479 839 569 - wtym od jednostek zależnych 105 874 208 179 Zobowiązania ztytułu bieżącego podatków dochodowego 15 23 5 Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 15 8 689 8 706 Zobowiązania handlowe 15 21 824 26 389 Otrzymane kaucje izaliczki 15 188 693 89 791 Zobowiązania ztytułu leasingu 62 598 9 530 Rezerwy krótkoterminowe 17 7 856 11 304 Pozostałe zobowiązania 15 24 657 67 725 935 819 1 053 019 KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA RAZEM 3 526 016 3 280 604 | Sprawozdania nansowe 9 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN NOTA 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Przychody ze sprzedaży 19 437 722 329 559 Koszt własny sprzedaży 20 (328 394) (253 744) Zysk brutto ze sprzedaży 109 328 75 815 Zysk / (strata) znieruchomości inwestycyjnych 1 333 - Koszty administracyjne związane zrealizacja projektów 20 (14 900) (7 836) Koszty sprzedaży 20 (19 583) (22 828) Koszty ogólnego zarządu 20 (87 640) (66 792) Pozostałe przychody operacyjne 21 130 009 178 750 - wtym odsetki iwycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek iobligacji 48 304 59 464 Pozostałe koszty operacyjne 21 (1 068) (12 778) Zysk operacyjny 117 479 144 331 Przychody ﬁnansowe 22 19 784 3 804 Koszty ﬁnansowe 22 (104 828) (70 447) Zysk brutto 32 435 77 688 Podatek dochodowy 23 (4 593) (19 863) Zysk netto 27 842 57 825 Zysk netto 27 842 57 825 Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582 Zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,07 0,14 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,07 0,14 Rachunek zysków istrat | Sprawozdania nansowe 10 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok SPRAWOZDANIE ZWYNIKU FINANSOWEGO IPOZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Zysk netto 27 842 57 825 Inne całkowite dochody: - - Całkowity dochód 27 842 57 825 Sprawozdanie zwyniku ﬁnansowego ipozostałych całkowitych dochodów | Sprawozdania nansowe 11 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN NOTA 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Przepływy środków pieniężnych zdziałalności operacyjnej - metoda pośrednia I. Zysk brutto 32 435 77 688 II. Korekty (33 217) (93 709) Amortyzacja 9 806 9 516 Zyski / (straty) ztytułu różnic kursowych (12 590) (3 316) Odsetki iudziały wzyskach (dywidendy) (32 871) (105 052) Zysk / (strata) zaktualizacji wartości aktywów izobowiązań 12 784 5 151 Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych (10 346) (8) III. Zmiana kapitału obrotowego: 59 663 (16 815) Zmiana stanu rezerw (3 448) (4 203) Zmiana stanu zapasów (64 728) 10 454 Zmiana stanu należności 28 606 13 026 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, zwyjątkiem pożyczek ikredytów 59 193 (11 368) Zmiana stanu innych aktywów ﬁnansowych 40 040 (24 724) IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej ( I+/-II +/- III) 58 881 (32 836) V. Podatek dochodowy zapłacony (9 463) (8 382) VI. Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej (IV+/-V) 49 418 (41 218) Przepływy środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej I. Wpływy 1 338 599 302 852 Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 11 3 Zbycie inwestycji wnieruchomości 2 100 - Zaktywów ﬁnansowych, wtym: 1 336 488 302 849 a) wjednostkach powiązanych 1 336 488 302 849 - zbycie aktywów ﬁnansowych - 15 641 - dywidendy iudziały wzyskach 54 555 151 041 - spłata udzielonych pożyczek 1 212 588 95 795 - odsetki 44 358 24 621 - wykup certyﬁkatów 702 3 751 - inne wpływy zaktywów ﬁnansowych 24 285 12 000 Sprawozdanie zprzepływów pieniężnych | Sprawozdania nansowe 12 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN NOTA 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 II. Wydatki (1 196 173) (589 071) Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (3 064) (2 066) Na aktywa ﬁnansowe, wtym: (1 193 109) (524 667) a) wjednostkach powiązanych (1 193 109) (524 667) - nabycie aktywów ﬁnansowych (267 196) (9 963) - udzielone pożyczki (925 913) (514 704) Inne wydatki inwestycyjne - (62 338) Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej 142 426 (286 219) Przepływy środków pieniężnych zdziałalności ﬁnansowej I. Wpływy 745 009 605 909 Kredyty ipożyczki 378 009 113 726 Emisja dłużnych papierów wartościowych 367 000 492 183 II. Wydatki (970 051) (403 183) Nabycie akcji (udziałów) własnych - - Dywidendy iinne wypłaty na rzecz właścicieli (193 965) - Spłaty kredytów ipożyczek (219 912) (123 959) Wykup dłużnych papierów wartościowych (469 286) (206 940) Ztytułu innych zobowiązań ﬁnansowych (785) - Płatności zobowiązań ztytułu umów leasingu (9 704) (8 087) Odsetki (73 952) (62 869) Inne wydatki ﬁnansowe (2 447) (1 328) Przepływy pieniężne netto zdziałalności ﬁnansowej (225 042) 202 726 Przepływy pieniężne netto, razem (33 198) (124 710) Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, wtym: (33 198) (124 710) - zmiana stanu środków pieniężnych ztytułu różnic kursowych - Środki pieniężne iich ekwiwalenty na początek okresu 107 437 232 147 Środki pieniężne iich ekwiwalenty na koniec okresu 74 239 107 437 | Sprawozdania nansowe 13 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Sprawozdanie ze zmian wkapitale własnym SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN WKAPITALE WŁASNYM TYS. PLN Nota Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy Fundusz dywidendowy Zysk (strata) zlat ubiegłych Zysk roku bieżącego Kapitał własny razem Stan na 1 stycznia 2021 r. 20 635 1 054 295 186 051 57 825 1 318 806 Zmiany wokresie: Podział wyniku zlat ubiegłych 13 - (350 000) 350 000 - - - Dywidenda wypłacona * 13 - - (122 139) (57 825) (14 000) (193 964) Zysk netto danego okresu - - - - 27 842 27 842 Zmiany razem - (350 000) 227 861 (57 825) 13 842 (166 122) Stan na 31 grudnia 2021 r. 20 635 704 295 413 912 - 13 842 1 152 684 Stan na 1 stycznia 2020 r. 20 635 1 054 295 164 639 21 412 - 1 260 981 Zmiany wokresie: Podział wyniku zlat ubiegłych 13 - - 21 412 (21 412) - - Zysk netto danego okresu - - - - 57 825 57 825 Zmiany razem - - 21 412 (21 412) 57 825 57 825 Stan na 31 grudnia 2020 r. 20 635 1 054 295 186 051 - 57 825 1 318 806 * Zaliczka na poczet dywidendy zzysku za 2021 r. wwysokości 90 791 928,04 zł (0,22 zł na jedną akcję), wypłacona przez Spółkę 28 grudnia 2021 r. na mocy uchwały Zarządu z18 listopada 2021 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej. Dywidenda zzysku za 2020 r. wwysokości 103 172 645,50 zł (0,25 zł na jedną akcję), zgodnie zuchwałą nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, została wypłacona przez Spółkę 5 sierpnia 2021 r. CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE | Sprawozdania nansowe 15 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Noty objaśniające do sprawozdania zsytuacji ﬁnansowej NOTA 1A WARTOŚCI NIEMATERIALNE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne wartości, wtym: 1 619 2 654 - oprogramowanie komputerowe 703 2 070 Wartości niematerialne wbudowie 756 793 Wartości niematerialne razem 2 375 3 447 Spółka nie dokonała odpisów ztytułu utraty wartości niematerialnych wokre- sach objętych sprawozdaniem ﬁnanso- wym. Spółka nie ma zobowiązań umow- nych na 31 grudnia 2021 r. NOTA 1B ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne wartości Wartości niematerialne razemZa okres od 1.01.2021 – 31.12.2021 Oprogramowanie komputerowe Pozostałe Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 8 812 2 710 11 522 Zwiększenia 1 040 - 1 040 Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9 852 2 710 12 562 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 074) (1 794) (8 868) Amortyzacja za okres (2 075) - (2 075) – ztytułu planowania (2 075) - (2 075) Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (9 149) (1 794) (10 943) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 703 916 1 619 Wszystkie wartości niematerialne posia- dane przez jednostkę zostały nabyte. Zastosowane metody amortyzacji iprzy- jęte okresy użytkowania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla: − nabytych koncesji, patentów, licencji ipodobnych wartości – metoda linio- wa, 50%, amortyzacja księgowana na koszty ogólnego zarządu, − innych wartości niematerialnych – nie- przekazane do użytkowania, na 31 grud- nia 2021 r. nie są amortyzowane. | Sprawozdania nansowe 16 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 2A RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Środki trwałe, wtym: 42 500 20 340 - grunty 90 180 - budynki, lokale iobiekty inżynierii lądowej iwodnej 34 912 15 023 - urządzenia techniczne imaszyny 87 107 - środki transportu 6 573 4 800 - inne środki trwałe 838 230 Środki trwałe wbudowie 1 578 - Zaliczki na środki trwałe wbudowie - - Rzeczowe aktywa trwałe razem 44 078 20 340 Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych wokresach objętych sprawo- zdaniem ﬁnansowym. Spółka nie posiada zabezpieczeń ustano- wionych na środkach trwałych. ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne wartości Wartości niematerialne razemZa okres od 1.01.2020 – 31.12.2020 Oprogramowanie komputerowe Pozostałe Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 7 004 2 710 9 711 Zwiększenia 1 811 - 1 811 – ztytułu zakupu 1 811 - 1 811 Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 8 815 2 710 11 522 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (5 236) (1 424) (6 660) Amortyzacja za okres (1 838) (370) (2 208) – ztytułu planowania (1 838) (370) (2 208) Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 074) (1 794) (8 868) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 1 738 916 2 654 | Sprawozdania nansowe 17 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres od 1.01.2021 – 31.12.2021 Grunty własne Budynki ibudowle Urządzenia techniczne imaszyny Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401 Zwiększenia - 24 199 22 4 513 1 676 30 410 – ztytułu zakupu - 346 22 - 1 676 2 044 – ztytułu leasingu - 23 853 - 4 513 - 28 366 Zmniejszenia (93) (4 191) (88) (2 772) (1 128) (8 272) – ztytułu likwidacji - (2) - (310) (312) – ztytułu leasingu (3 839) (2 227) - (6 066) – ztytułu sprzedaży (93) (352) (86) (545) (818) (1 894) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 539 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu (13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061) Amortyzacja za okres 3 (119) 46 32 60 22 – ztytułu amortyzacji (2) (256) (41) - (950) (1 249) – ztytułu sprzedaży 5 32 85 545 767 1 434 – ztytułu leasingu - 87 - (513) - (426) – ztytułu likwidacji - 18 2 - 243 263 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 039) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 90 34 912 87 6 573 838 42 500 – wtym aktywa ztytułu prawa do użytkowania - 31 622 6 573 38 195 ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN Za okres od 1.01.2020 – 31.12.2020 Grunty własne Budynki ibudowle Urządzenia techniczne imaszyny Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 20 503 3 496 9 465 3 730 37 386 Zwiększenia - 2 698 25 1 487 - 4 210 – ztytułu zakupu - 97 25 - - 122 – ztytułu leasingu - 2 601 - 1 487 - 4 088 Zmniejszenia - - (22) - (173) (195) – ztytułu likwidacji - - - - (44) (44) – ztytułu sprzedaży - - (22) - (129) (151) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu (11) (4 351) (3 347) (4 633) (3 376) (15 717) Amortyzacja za okres (2) (3 827) (45) (1 519) 49 (5 344) – ztytułu amortyzacji (2) (256) (67) (208) (122) (655) – ztytułu sprzedaży - - 22 - 127 149 – ztytułu leasingu - (3 571) - (1 311) - (4 882) – ztytułu likwidacji - - - - 44 44 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 180 15 023 107 4 800 230 20 340 – wtym aktywa ztytułu prawa do użytkowania - 11 522 - 4 800 - 16 322 NOTA 2B Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych wzwiązku znabyciem rzeczowych aktywów trwałych. | Sprawozdania nansowe 18 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 3A NOTA 3B NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Przychody zczynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 9 18 NOTA 4A UDZIAŁY IAKCJE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Inwestycje wjednostkach zależnych, współkontrolowanych istowarzyszonych - wjednostkach zależnych 1 372 808 951 898 - wjednostkach współkontrolowanych 115 175 121 389 Razem 1 487 983 1 073 287 Nieruchomości inwestycyjne Spółka prezentuje na moment ujęcia w księgach według ceny nabycia/kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu Spółka wycenia nieruchomości według wartości godziwej na koniec każ- dego kwartału kalendarzowego. Zysk/strata zwyceny wykazana jest zawarta wpozycji „Zysk/Stra- ta z nieruchomości inwestycyj- nych” wrachunku zysków istrat. Wartość godziwa została okre- ślona zwykorzystaniem modelu porównania rynkowego opartego na aktualnych cenach rynkowych. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyj - nych Spółka przyporządkowała poziom 3. Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomo- ściach inwestycyjnych. Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31grudnia 2021 r. ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Wartość inwestycji wnieruchomości na początek okresu 2212 2212 – zmniejszenia ztytułu: (1 767) - – sprzedaż (1 767) - Wartość inwestycji wnieruchomości na koniec okresu 445 2212 | Sprawozdania nansowe 19 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 4B ZMIANA STANU UDZIAŁÓW IAKCJI TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan na początek okresu, wtym: 1 073 287 1 021 440 - akcje iudziały 1 073 287 1 021 440 Zwiększenia ztytułu: 467 198 78 385 - zakupu udziałów 456 195 11 113 - podwyższenia kapitału 11 003 67 272 Zmniejszenia ztytułu: (52 502) (26 538) - sprzedaż udziałów (19 215) (15 029) - obniżenia kapitału (13 950) (6 000) - likwidacja spółki (729) - - odpisu aktualizującego wartość aktywów (18 608) (5 509) Stan na koniec okresu, wtym: 1 487 983 1 073 287 - akcje iudziały 1 487 983 1 073 287 | Sprawozdania nansowe 20 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ODPIS AKTUALIZACYJNY NA UDZIAŁACH Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Projekt Echo 93 Sp. zo.o. 16 Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. zo.o. S.K.A. 691 Projekt CS Sp. zo.o. 25 Taśmowa Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 11 Projekt K-6 Sp. zo.o. S.K.A. - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. 31 Projekt Echo 127 Sp. zo.o. 31 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. 30 Bełchatów Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 19 Cornwall Investments Sp. zo.o. 12 PPR Projekt Echo 77 Sp. zo.o. S.K.A. 17 Stranraer Sp. zo.o. 10 Dagnall Sp. zo.o. 10 Malta Oce Park – GE Sp. zo.o. S.K.A. 18 Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. 29 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 18 PHS - Projekt CS Sp.k. 207 PE 99 Sp. zo.o. 55 Projekt Echo 108 Sp. zo.o. 65 Projekt 16 - GE Sp. zo.o. S.K.A. 50 Seaford Sp. zo.o. 5 Rosehill Investments Sp. zo.o. 17 217 Projekt Echo 140 Sp. zo.o. 6 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 6 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 6 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 6 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 6 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 6 Babka Tower - PE 93 Sp. zo.o. Sp.k. 5 OBNIŻENIE WKŁADU Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. 13 950 LIKWIDACJA Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] 154 – PK 6 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. - Projekt 148 – GE Sp. zo.o. Sp.k. - Projekt 150 – PE 12 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. - Projekt 151 – PE 13 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. - Projekt 152 – PE 14 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. - Projekt 153 – PE 21 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. - Pod Klonami – GE Sp. zo.o. Sp.k. - Echo - Kasztanowa Aleja Sp.k. 452 Klimt House – GE Sp. zo.o. Sp.k. 277 SPC S.A - NABYCIE UDZIAŁÓW WNASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. 4 004 Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. 79 Echo Arena Sp. zo.o. 1 M2 Biuro Sp. zo.o. 19 215 DKR Echo Invest S.A. 76 925 DKR Echo Investment Sp. zo.o. 355 971 ZBYCIE UDZIAŁÓW WNASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] M2 Biuro Sp. zo.o. 19 215 Projekt 5 – GE Sp. zo.o. S.K.A. - Projekt Echo 104 Sp. zo.o. - PODWYŻSZENIE KAPITAŁU Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] R4R Poland Sp. zo.o. 11 003 ZMIANY WGRUPIE KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT W2021 R. * Echo Investment zawarło 22 kwietnia 2021r. umowę pośredniego nabycia pakietu 16 945 487 akcji spółki Archicom S.A., stano- wiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego iupraw- niających łącznie do około 65,99% ogółu głosów – poprzez nabycie wszystkich udziałów spółki DKR Investment Sp. zo.o. oraz wszystkich akcji spółki DKR Invest S.A. Sprzedającymi byli założyciele ﬁrmy, Dorota Jarodzka-Śródka, Kazimierz Śródka oraz Rafał Jarodzki. Cena za akcje wyniosła 429 mln zł. Echo Investment zapłaciło 241 mln zł wdniu zawarcia transakcji, apo- zostałe 188 mln zł – wwyemitowanych obligacjach oterminie zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%. Zzakresu transakcji wyłączona została spółka Archicom Polska S.A., spółka zależna Archicom S.A. prowadząca działalność deweloperską poza obszarem miasta Wrocław iprzyległych gmin, oraz spółka Archicom Studio Projekt Sp. zo.o. Sp.k., spółka zależna Archicom prowadząca działalność wzakresie usług architektonicznych iprojektowych. Spółka ztytułu zakupu udziałów zapłaciła podatek PCC wwysokości 4 286 tys. zł. | Sprawozdania nansowe 21 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 4C ZASTAWY NA UDZIAŁACH IAKCJACH Wartość zastawu Tytuł zastawu Spółka, której akcje lub udziały zostały zastawione [MLN PLN] [MLN EUR] Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Invest- ments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A. Projekt Echo 115 Sp. zo.o. 131 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A. Projekt Echo 120 Sp. zo.o. 101 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. zo.o. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. zo.o. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130 Sp. zo.o. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 67 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp. zo.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A. Dagnall Sp. zo.o. 29 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 24 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 130 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Stranraer Sp. zo.o. 130 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Stranraer Sp. zo.o. 36 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 36 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Invest- ments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A. Projekt Echo 115 Sp. zo.o. 26 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 24 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130 Sp. zo.o. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 20 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A. Projekt Echo 120 Sp. zo.o. 18 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho- vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. zo.o. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp. zo.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A. Dagnall Sp. zo.o. 1 | Sprawozdania nansowe 22 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH 1 Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 (34) (16) (51) - 99,00% 99,00% brak 2 Echo - Aurus Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak 3 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak 4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 73 (51) (19) (70) 3 99,95% 99,95% brak 5 PPR - Grupa Echo Sp. zo. o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 160 (117) (17) (134) 26 99,95% 99,95% brak 6 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak 7 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce doradztwo wzakresie prowadzenia działal- ności gospodarczej izarządzania 52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak 8 Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak 9 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce działalność rachunkowo - księgowa 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 10 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 2 469 (2 349) (18) (2 367) 102 99,95% 99,95% brak 11 Echo - Arena Sp. zo.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związa- nych zwznoszeniem budynków 1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak 12 Echo - Galaxy Sp. zo.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związa- nych zwznoszeniem budynków 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 13 Echo - Opolska Biznes Park Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak NOTA 4D | Sprawozdania nansowe 23 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 14 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak 15 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak 16 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 100 (71) (29) (100) - 99,00% 99,00% brak 17 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 - - 51 100,00% 100,00% brak 18 53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 316 - - 1 316 100,00% 100,00% brak 19 Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak 20 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 576 (68) (18) (86) 490 99,95% 99,95% brak 21 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak 22 Avatar - Projekt Echo 119 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 17 665 17 665 99,95% 99,95% brak 23 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak 24 Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 27 (27) (27) - 99,95% 99,95% brak 25 Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 587 (130) (130) 1 457 99,95% 99,95% brak 26 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak 27 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 18 156 (1 930) (691) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak 28 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A Kielce realizacja projektów budowlanych związa- nych ze wznoszeniem budynków 16 - - 16 100,00% 100,00% brak 29 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nierucho- mościami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 24 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 30 Projekt Echo 99 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 97 (42) (55) (97) - 99,80% 99,80% brak 31 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak 32 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce pozostałe pośrednictwo pieniężne 122 (97) (25) (122) - 99,00% 99,00% brak 33 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 11 - (11) (11) - 100,00% 100,00% brak 34 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.k. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 1 251 - - 1 251 99,00% 99,00% brak 35 Projekt Echo 108 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 65 (65) (65) - 100,00% 100,00% brak 36 Echo - Babka Tower Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 (51) (51) - 100,00% 100,00% brak 37 Echo - Property Poznan 1 Sp. zo.o. Kielce pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak 38 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 61 (61) (61) - 100,00% 100,00% brak 39 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 25 - - 25 100,00% 100,00% brak 40 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak 41 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe pośrednictwo ﬁnansowe 24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak 42 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 - (50) (50) - 100,00% 100,00% brak 43 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak 44 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak 45 Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 25 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 46 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak 47 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak 48 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków pozostała ﬁnansowa działalność usługowa, zwyłączeniem ubez- pieczeń ifunduszów emerytalnych 1 1 99,90% 99,90% brak 49 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,95% 99,95% brak 50 Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 51 Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak 52 Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak 53 Projekt Echo 116 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 99,83% 99,83% brak 54 Projekt Echo 119 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 25 (25) (25) - 99,80% 99,80% brak 55 Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak 56 Projekt Echo 121 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 57 Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak 58 Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 59 Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 60 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 41 (31) - (31) 10 100,00% 100,00% brak 61 Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak 62 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 26 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 63 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 64 Projekt Echo 137 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak 65 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 84 006 - - 84 006 99,00% 99,00% brak 66 Villea investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 67 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 68 Selmer Investments Sp.k. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak 69 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 12 - (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 70 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 71 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 72 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 73 City Space - GP Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak 74 City Space - Management Sp. zo.o. Warszawa pozostała działalność związana zudostępnia- niem pracowników 937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak 75 Gleann Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 76 Perth Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 27 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 77 Potton Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 78 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 82 82 100,00% 100,00% brak 79 Seaford Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 80 Elektrownia RE Sp.zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 36 286 36 286 100,00% 100,00% brak 81 Projekt 140 Grupa Echo Sp. zo.o. Sp. k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 15 006 15 006 99,99% 99,99% brak 82 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 83 Projekt 147 Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 84 Swanage Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 85 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 86 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 87 Shanklin Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 88 Strood Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 27 125 27 125 100,00% 100,00% brak 89 RPGZ Sp. zo.o. Kraków realizacja projektów budowlanych związa- nych ze wznoszeniem budynków 21 21 100,00% 100,00% brak 90 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 3 430 - - - 3 430 99,95% 99,95% brak 91 Projekt Echo 139 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 99,99% 99,99% brak | Sprawozdania nansowe 28 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 92 Projekt Echo 140 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 93 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 94 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 95 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 96 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 97 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 98 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność ﬁrm central- nych iholdingów, zwy- łączeniem holdingów ﬁnansowych 76 926 76 926 100,00% 100,00% brak 99 DKR Echo Investment Sp. zo.o. Kielce działalność ﬁrm central- nych iholdingów, zwy- łączeniem holdingów ﬁnansowych 355 971 355 971 100,00% 100,00% brak 100 PHS - PRrojekt CS - SP.K. Warszawa roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 4 005 (207) (207) 3 798 99,99% 99,99% brak 101 Babka Tower - PE 93 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 79 (4) (4) 75 99,99% 99,99% brak Razem 1 423 998 (49 798) (1 391) (51 190) 1 372 808 AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH WSPÓŁKONTROLOWANYCH 1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 103 410 (17 217) (17 217) 86 193 30,00% 30,00% brak 2 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 2 2 30,00% 30,00% brak | Sprawozdania nansowe 29 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2021R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 3 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 28 980 28 980 30,00% 30,00% brak Razem 132 392 - (17 217) (17 217) 115 175 AKCJE / UDZIAŁY WJEDNOSTKACH PODPORZĄDKOWANYCH RAZEM 1 556 390 (49 798) (18 608) (68 407) 1 487 983 Wtabeli zaprezentowano dokonany wtrak- cie roku obrotowego odpis aktualizujący wartość posiadanych przez Spółkę udziałów iakcji wjednostkach zależnych, współzależ- nych istowarzyszonych. Wprzypadku braku odpisu aktualizującego, zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie wy- stępowały przesłanki wskazujące na koniecz- ność dokonania korekt wartości odpisów. Zmiana wartości korekt aktualizujących war- tość udziałów została wykazana na wynik 31grudnia 2021 r. wpozycji „aktualizacja war- tości inwestycji” wprzychodach/kosztach ﬁ- nansowych. Wkosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu aktualizującego ztytułu utraty wartości wwysokości 18 608 tys. zł. Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub poprzez udziały/akcje posiadane przez inne podmioty zależne, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp. zo.o., Pro- jekt Echo 138 Sp. zo.o. iR4R Poland Sp. zo.o. | Sprawozdania nansowe 30 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH 1 Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 - (34) (34) 17 99,00% 99,00% brak 2 Echo - Aurus Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak 3 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak 4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 73 (35) (16) (51) 22 99,95% 99,95% brak 5 PPR - Grupa Echo Sp. zo. o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 160 (89) (28) (117) 43 99,95% 99,95% brak 6 Echo - SPV 7 Sp. zo. o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak 7 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce doradztwo wzakresie prowadzenia działal- ności gospodarczej izarządzania 52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak 8 Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 153 - (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak 9 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce działalność rachunkowo - księgowa 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 10 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 2 469 (2 301) (48) (2 349) 120 99,95% 99,95% brak 11 Echo - Arena Sp. zo.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związa- nych ze wznoszeniem budynków 1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak 12 Echo - Galaxy Sp. zo.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związa- nych ze wznoszeniem budynków 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 13 Echo - Opolska Biznes Park Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 285 (52) (233) (285) - 100,00% 100,00% brak 14 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak | Sprawozdania nansowe 31 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 15 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak 16 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 100 (71) (71) 29 99,00% 99,00% brak 17 Echo - Kasztanowa Aleja Sp. zo.o.Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 452 - - 452 99,90% 99,90% brak 18 Klimt House - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 501 (222) (2) (224) 277 99,90% 99,90% brak 19 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 14 001 - - 14 001 100,00% 100,00% brak 20 53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 316 - - 1 316 100,00% 100,00% brak 21 Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak 22 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 576 (52) (16) (68) 508 99,95% 99,95% brak 23 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak 24 Avatar - Projekt Echo 119 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 17 665 17 665 99,95% 99,95% brak 25 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak 26 Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 27 (27) (27) - 99,95% 99,95% brak 27 Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 587 (130) (130) 1 457 99,95% 99,95% brak 28 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak 29 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. zo. o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 18 156 (349) (1 581) (1 930) 16 226 100,00% 100,00% brak 30 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce roboty budowlane związane ze wznosze- niem budynków 16 - - 16 100,00% 100,00% brak 31 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nierucho- mościami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 32 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 32 Projekt Echo 99 Sp. zo. o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 97 (42) (42) 55 99,80% 99,80% brak 33 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak 34 Pod Klonami - Grupa Echo Sp. zo. o. Sp.k. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 10 - (10) (10) - 99,00% 99,00% brak 35 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce pozostałe pośrednictwo pieniężne 122 (97) (97) 25 99,00% 99,00% brak 36 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 11 - - 11 100,00% 100,00% brak 37 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Szczecin wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 (51) (51) - 99,95% 99,95% brak 38 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo. o. Sp.k. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 1 251 - - 1 251 99,00% 99,00% brak 39 Projekt Echo 104 Sp. zo. o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 50 (50) (50) - 99,90% 99,90% brak 40 Projekt Echo 108 Sp. zo. o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 65 65 100,00% 100,00% brak 41 Echo - Babka Tower Sp. zo. o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 51 (35) (16) (51) - 100,00% 100,00% brak 42 Echo - Property Poznan 1 Sp. zo. o. Kielce pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 197 - (197) (197) - 99,00% 99,00% brak 43 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 61 (50) (11) (61) - 100,00% 100,00% brak 44 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 25 - - 25 100,00% 100,00% brak 45 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 24 - (24) (24) - 100,00% 100,00% brak 46 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pozostałe pośrednictwo ﬁnansowe 24 - (24) (24) - 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 33 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 47 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 - - 50 100,00% 100,00% brak 48 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak 49 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp.zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak 50 Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak 51 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 50 (30) (20) (50) - 100,00% 100,00% brak 52 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo wobrocie nieruchomościami 49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak 53 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków pozostała ﬁnansowa działalność usługowa, zwyłączeniem ubez- pieczeń ifunduszów emerytalnych 1 1 99,90% 99,90% brak 54 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 101 (29) (72) (101) - 99,95% 99,95% brak 55 Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 56 Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 279 (31) (248) (279) - 100,00% 100,00% brak 57 Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 1 406 (31) (1 375) (1 406) - 99,83% 99,83% brak 58 Projekt Echo 116 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 99,83% 99,83% brak 59 Projekt Echo 119 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 25 (20) (5) (25) - 99,80% 99,80% brak 60 Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 424 (31) (393) (424) - 100,00% 100,00% brak 61 Projekt Echo 121 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 62 Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 779 (31) (748) (779) - 100,00% 100,00% brak 63 Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 34 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 64 Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) - (31) - 100,00% 100,00% brak 65 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 41 (31) - (31) 10 100,00% 100,00% brak 66 Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 307 (31) (276) (307) - 100,00% 100,00% brak 67 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 (31) - (31) - 100,00% 100,00% brak 68 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak 69 Projekt Echo 137 Sp. zo.o. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak 70 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 84 006 - - 84 006 99,00% 99,00% brak 71 Villea investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 72 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 12 - (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 73 Selmer Investments Sp.k. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 15 - (15) (15) - 100,00% 100,00% brak 74 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 12 - - 12 100,00% 100,00% brak 75 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 76 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 77 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 78 City Space - GP Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 137 (137) - (137) - 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 35 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 79 City Space - Management Sp. zo.o. Warszawa pozostała działalność związana zudostępnia- niem pracowników 937 (937) - (937) - 100,00% 100,00% brak 80 Gleann Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 81 Perth Sp. zo.o Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 82 Potton Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 83 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 82 82 100,00% 100,00% brak 84 Seaford Sp. zo.o. Warszawa pozostałe doradztwo zzakresie prowadzenia działalności gospodar- czej izarządzania 5 5 100,00% 100,00% brak 85 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 36 286 36 286 100,00% 100,00% brak 86 Projekt 140 Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 15 006 15 006 99,99% 99,99% brak 87 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 88 Projekt 147 Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 89 Projekt 148 Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 90 Swanage Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 91 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 92 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 93 Shanklin Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 94 Strood Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 27 125 27 125 100,00% 100,00% brak | Sprawozdania nansowe 36 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 95 RPGZ Sp. zo.o. Kraków realizacja projektów budowlanych związa- nych zwznoszeniem budynków 21 21 100,00% 100,00% brak 96 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.oS.K.A. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 3 430 - - - 3 430 99,95% 99,95% brak 97 Projekt 150 - Shanklin Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 98 Projekt 151 - PE13 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 99 Projekt 152 - PE14 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 100 Projekt 153 - PE21 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 101 Projekt 154 - PK-6 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Kielce wynajem izarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 102 Projekt Echo 139 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 99,99% 99,99% brak 103 Projekt Echo 140 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak 104 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak 105 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak 106 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak 107 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nieruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak 108 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. Kielce kupno isprzedaż nieruchomości na własny rachunek 6 6 100,00% 100,00% brak Razem 1 002 068 (44 661) (5 509) (50 170) 951 898 | Sprawozdania nansowe 37 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. Lp. Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH STOWARZYSZONYCH 1 SPC S.A Warszawa zarządzanie innymi podmiotami 34 (34) - (34) - 34,00% 34,00% brak Razem 34 (34) - (34) - AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH WSPÓŁKONTROLOWANE 1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 103 410 103 410 30,00% 30,00% brak 2 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 2 2 30,00% 30,00% brak 3 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa wynajem izarządzanie nieruchomościami 17 977 17 977 30,00% 30,00% brak Razem 121 389 - - - 121 389 AKCJE / UDZIAŁY WJEDNOSTKACH PODPORZĄDKOWANYCH RAZEM 1 123 491 (44 695) (5 509) (50 204) 1 073 287 Wtabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie roku obrotowego odpis aktualizu- jący wartość posiadanych udziałów i akcji w jednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych. Wprzypadku braku od- pisu aktualizującego, zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt wartości odpisów. Zmiana wartości korekt aktualizujących war- tość udziałów została wykazana na wynik na 31 grudnia 2020 r. wpozycji „aktualizacja wartości inwestycji wprzychodach / kosz- tach ﬁnansowych”. Wpozycji kosztów znalazła się kwota utwo- rzonego odpisu aktualizującego ztytułu utra- ty wartości wwysokości 5509 tys. zł. Zgodnie zMSR 12 par. 44, Spółka przeana- lizowała aktywo dotyczące udziałów wjed- nostkach zależnych inie tworzy go ze wzglę- du na brak możliwość odwrócenia się aktywa wdającej się przewidzieć przyszłości. Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami zależnymi poprzez bezpośred- ni udział kapitałowy lub poprzez udziały lub akcje posiadane przez inne podmioty zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp. zo.o., Projekt Echo 138 Sp. zo.o. oraz R4R Poland Sp. zo.o. | Sprawozdania nansowe 38 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Spółka oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty wartości obligacji na 31 grudnia 2021 r. na kwotę 3,5mln zł, ana 31 grudnia 2020 r. – na 29 mln zł. Obligacje spełniają test SPPI zgodnie zMSSF 9 par. 4.1.2., dlatego nie są wyceniane wwartości godziwej, ale metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej. Obligacje udzielono jednostkom powiązanym odo- brej kondycji ﬁnansowej. Wstosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę dzia- łalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyj- nych tych spółek. NOTA 5 DŁUGOTERMINOWE IKRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 RMK - ubezpieczenie 1 854 - Wjednostkach zależnych 106 222 495 221 Obligacje 106 222 495 221 - długoterminowe 43 671 311 783 - krótkoterminowe 62 551 183 438 Należności za zakup isprzedaż udziałów 3 285 2 989 Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa ﬁnansowe, razem 111 361 498 210 Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitoro- wania działalności jednostek zależnych oraz okre- sowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny iidentyﬁkacji obligacji, wprzypadku których ryzy- ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone obligacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych woparciu oocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty- tułu oczekiwanych strat kredytowych. Na 31 grudnia 2021 r. odpis wynosi 11 tys. zł, ana 31 grudnia 2020r. odpis wynosił 289 tys. zł. Zarząd Spółki, po przeprowadzonej analizie, podjął decyzję okorekcie prezentacji pożyczek długoter- minowych ikrótkoterminowych, klasyﬁkacja poży- PODSTAWOWE DANE OOBLIGACJACH SPÓŁEK CELOWYCH OBJĘTYCH PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu Klasykacja wg terminu zapadalności Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 długoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe obligacje bez odsetek iodpisów 102 785 odsetki 6 972 odpisy (3 535) Razem obligacje zodsetkami iodpisem 106 222 czek uzależniona została od rzeczywistego terminu spłaty. | Sprawozdania nansowe 39 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok PODSTAWOWE DANE OOBLIGACJACH SPÓŁEK CELOWYCH OBJĘTYCH PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu Klasykacja wg terminu zapadalności Swanage Sp. zo.o. 197 560 WIBOR 6M + marża 28.12.2021 Długo- ikrótko- terminowe Strood Sp. zo.o. 154 781 EURIBOR 6M + marża 20.12.2021 Długoterminowe Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. 47 500 WIBOR 6M + marża 14.12.2021 Długo- ikrótko- terminowe Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 Długoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 Krótkoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 Krótkoterminowe Gosford Investments Sp. zo.o. - EURIBOR 6M + marża 27.12.2021 Krótkoterminowe obligacje bez odsetek iodpisów 502 626 odsetki 21 788 odpisy (29 193) Razem obligacje zodsetkami iodpisem 495 221 | Sprawozdania nansowe 40 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających zumowy zgod- nie zMSSF 9 idlatego nie są wyceniane wwartości godziwej ametodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są prze- terminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym odobrej kondycji ﬁnansowej. Wstosunku do jednostek powią- zanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest mi- nimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. NOTA 6 UDZIELONE POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wjednostkach zależnych 1 094 701 755 590 Wjednostkach współkontrolowanych 283 845 198 835 Wpozostałych jednostkach 554 - Udzielone pożyczki długoterminowe razem 1 379 100 954 425 Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa- nia działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny iidentyﬁka- cji pożyczek, wprzypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworze- nia odpisu ztytułu oczekiwanych strat kredytowych woparciu oocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty- tułu oczekiwanych strat kredytowych - na 31 grudnia 2021 r. wwysokości 1 169 tys. zł. ina 31 grudnia 2020r. wwysokości 1 481 tys. zł. UDZIELONE POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 1 172 651 917 134 Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na zł) 206 449 37 291 Udzielone pożyczki długoterminowe, razem 1 379 100 954 425 NOTA 6A Nota zawiera pożyczki długoterminowe wraz zod- setkami. | Sprawozdania nansowe 41 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok PODSTAWOWE DANE ODŁUGOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Strood Sp. zo.o. 169 232 EURIBOR 3M + marża 31.12.2023 Strood Sp. zo.o. 9 890 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Fianar Investments Sp. zo.o. 150 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 122 718 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Galeria Libero Sp. zo.o. Sp.k. 97 507 WIBOR 3M + marża 10.10.2026 R4R Poland Sp. zo.o. 90 638 marża 31.03.2030 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 85 580 WIBOR 3M + marża 26.02.2026 Villea Investments Sp. zo.o. 68 550 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 R4R Poland Sp. zo.o. 61 518 marża 31.03.2029 Arena Sp. zo.o. * 46 800 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Senja 2 Sp. zo.o. 43 663 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 43 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Berea Sp. zo.o. 36 760 marża 31.12.2025 R4R Poland Sp. zo.o. 35 151 marża 30.09.2026 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. 35 080 WIBOR 3M + marża 30.06.2026 Doxent Investments Sp. zo.o. 30 237 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A 28 330 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Rosehill Investments Sp. zo.o. 25 703 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 23 687 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Perth Sp. zo.o. 23 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 RPGZ IX Sp. zo.o. 19 466 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 139 Sp. zo.o. 18 050 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 123 Sp. zo.o. 15 610 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Gosford Investments Sp. zo.o. 12 775 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 City Space Management Sp. zo.o. 9 402 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. 8 230 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Berea Sp. zo.o. 7 869 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025 Rondo 1 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 4 051 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 3 140 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Echo-Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. 1 237 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Elektrownia Sp. zo.o. 1 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. 792 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 DKRA Sp. zo.o. 535 marża 22.04.2026 Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. 499 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. 440 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023 pożyczki bez odsetek iodpisów 1 330 290 odsetki 74 885 odpisy (26 075) Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 1 379 100 * Pożyczki udzielone w2021 r. | Sprawozdania nansowe 42 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone. Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie na- stąpiła utrata wartości udzielonych pożyczek. Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna zfak- tycznym terminem spłaty. PODSTAWOWE DANE ODŁUGOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 122 718 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Galeria Libero Sp. zo.o.Sp.k. 97 507 WIBOR 3M + marża 10.10.2026 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 72 875 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Fianar Investments Sp. zo.o. 71 360 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Villea Investments Sp. zo.o. 68 375 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 R4R Poland Sp. zo.o. 61 518 marża 31.03.2029 RPGZ IX Sp. zo.o. 47 465 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Senja 2 Sp. zo.o. 43 052 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 Echo Aurus Sp. zo.o. 42 029 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 R4R Poland Sp. zo.o. 35 151 marża 30.09.2026 Perth Sp. zo.o. 25 990 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 25 860 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Rosehill Investments Sp. zo.o. 25 703 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025 Berea Sp. zo.o. 24 550 marża 31.12.2025 Projekt Echo 123 Sp. zo.o. 22 700 WIBOR 3M + marża 30.06.2021 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 21 642 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Berea Sp. zo.o. 20 079 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. 19 000 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Sp.k. 17 000 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 R4R Poland Sp. zo.o. 16 128 marża 31.03.2030 Strood Sp. zo.o. 9 890 WIBOR 3M + marża 30.06.2021 RPGZ IX Sp. zo.o. 1 900 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 1 590 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 pożyczki bez odsetek iodpisów 894 082 odsetki 59 234 odpisy 1 109 Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 954 425 | Sprawozdania nansowe 43 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 7 ZMIANA STANU AKTYWÓW / REZERWY ZTYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan aktywów / rezerwy ztytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu: (19 534) (4 639) – instrumenty ﬁnansowe 308 - – nieruchomości inwestycyjne 513 513 – należności izobowiązania ztytułu pożyczek (12 586) (7 167) – zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji (2 546) (405) – strata podatkowa 2 461 4 816 – zapasy (83) 2 163 – leasing 26 72 – pozostałe (7 627) (4 631) Zwiększenia: 7 137 308 – instrumenty ﬁnansowe - 308 – zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji 987 - – zapasy 1 796 - – udziały iakcje 1 636 – leasing 1 969 - – pozostałe 749 - Zmniejszenia: (4 280) (15 203) – instrumenty ﬁnansowe (2 579) - – należności izobowiązania ztytułu pożyczek (1 584) (5 419) – zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji - (2 141) – strata podatkowa (117) (2 355) – zapasy - (2 246) – leasing - (46) – pozostałe - (2 996) Stan aktywów / rezerwy ztytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu: (16 677) (19 534) – instrumenty ﬁnansowe (2 271) 308 – nieruchomości inwestycyjne 513 513 – należności izobowiązania ztytułu pożyczek (14 170) (12 586) – zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji (1 559) (2 546) – strata podatkowa 2 344 2 461 – zapasy 1 713 (83) – udziały iakcje 1 636 - – leasing 1 995 26 – pozostałe (6 878) (7 627) Kwota straty podatkowej za lata 2019 - 2021, od której nie utworzono aktywa wynosi 12 337 tys. zł. Prawo do obniże- nia podatku ztytułu straty podatkowej wygasa w2027 r. | Sprawozdania nansowe 44 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 8A NOTA 8B ZAPASY TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Półprodukty iprodukty wtoku 287 582 145 824 – aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu 49 345 5 098 Produkty gotowe 19 897 52 680 Razem 307 479 198 504 ZAPASY  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wokresie - - Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych wokresie jako korekta kosztu własnego sprzedaży 171 11 574 Zmiana stanu odpisu zapasów 171 11 574 Zapasy wyceniane są wg kosztów wytwo- rzenia lub zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania wartość sprzeda- ży netto. Wartość ta określana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwróce- nie odpisu wartości zapasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejsza- jących wartość zapasów ujętych wokre- sie jako zmniejszenie kosztu znajdują się wrachunku wyników wpozycji koszt wła- sny sprzedaży. Odpisy wartości zapasów iich odwróce- nie dotyczy projektów mieszkaniowych ima na celu odpisanie wartości do pozio- mu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt wokresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji „koszt własny sprzedaży”. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera go- towe lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „Półprodukty iprodukty wtoku” zawiera głównie posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu iwtrak- cie realizacji. Zmiana odpisu aktualizującego zapasów w2021 r. dotyczy m. in. projektu mieszka- niowego przy ul. Wodnej wŁodzi. Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów na 31 grudnia 2021 r. wynosiła 171tys. zł, ana 31 grudnia 2020 r. wyniosła 11 574 tys. zł. | Sprawozdania nansowe 45 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI IPOZOSTAŁE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Należności od jednostek zależnych 35 225 43 199 Handlowe, ookresie spłaty: 27 384 25 432 – do 12 miesięcy 27 384 25 432 Inne: 7 841 17 767 – ztytułu wypłaty zzysku spółek komandytowych 7 841 17 767 Należności od pozostałych jednostek 22 961 42 190 Handlowe, ookresie spłaty: 1 805 12 910 – do 12 miesięcy 1 805 12 910 Ztytułu podatków 10 368 1 410 Inne: 5 719 8 812 – kaucje zapłacone 573 595 – należności ztytułu leasingu 1 471 1 010 – pozostałe 3 675 - Zaliczki na dostawy 5 069 19 058 Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe netto razem 58 186 85 389 – odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności razem (2 651) (2 075) Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe brutto razem 60 837 87 464 NOTA 9A Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przy- szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej war- tości tych należności. Należności od spółek powiązanych nie są zabez- pieczone. Wstosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimali- zowane poprzez bieżącą kontrolę działalności opera- cyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa- nia działalności jednostek zależnych oraz okresowe- go potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny należno- ści, wprzypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich należ- ności, nawet wodniesieniu do należności przedter- minowych powyżej 30 dni, opierając się na ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych. Na 31 grudnia 2021 r. Spółka oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należności ztytu- łu dostaw iusług. Do oszacowania odpisu stosuje macierz rezerw opracowaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. | Sprawozdania nansowe 46 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan na początek okresu 2 076 1 319 Zwiększenia 725 865 – ztytułu utworzenia odpisu 725 865 Zmniejszenia (150) (108) – ztytułu spłaty (100) – ztytułu rozwiązania (50) (108) Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności krótkoterminowych na koniec okresu 2 651 2 076 Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności zo- stał wykazany wpozycji „pozostałe przychody / koszty opera- cyjne” wrachunku zysków istrat Spółki. NOTA 9B NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI IPOZOSTAŁE BRUTTO  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 56 851 85 904 Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 3 986 1 559 – jednostka/waluta EUR 867 338 – tys. PLN 3 986 1 559 Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe brutto razem 60 837 87 464 NOTA 9C NOTA 9D NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO  OPOZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 do 1 miesiąca 11 482 28 616 1–3 miesięcy 10 694 5 815 należności przeterminowane 9 664 5 987 Należności handlowe razem (brutto) 31 840 40 418 odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności ztytułu dostaw iusług (2 651) (2 076) Należności handlowe razem (netto) 29 189 38 342 | Sprawozdania nansowe 47 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO  ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 do 1 miesiąca 4 208 2 428 1–3 miesięcy 1 343 388 3–6 miesięcy 611 166 6-12 miesięcy 558 419 powyżej 12 miesięcy 2 944 2 586 Należności handlowe, przeterminowane razem (brutto) 9 664 5 987 odpis na oczekiwane straty kredytowe iwycena wartość należności ztytułu dostaw iusług, przeterminowane (2 651) (2 075) Należności handlowe, przeterminowane razem (netto) 7 013 3 912 NOTA 9E NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Należności bieżące bez utraty wartości 22 176 34 431 Należności przeterminowane bez utraty wartości 7 013 3 912 Należności przeterminowane zutratą wartości 2 651 2 075 Razem 31 840 40 418 NOTA 9F NALEŻNOŚCI SPORNE IPRZETERMINOWANE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Należności sporne - - Należności przeterminowane 9 664 5 987 Handlowe 9 664 5 987 – wtym nie pokryte odpisem aktualizacyjnym 7 013 3 912 NOTA 9G | Sprawozdania nansowe 48 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wjednostkach zależnych – udzielone pożyczki 262 294 909 262 294 909 Razem 262 294 909 NOTA 10A Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz zod- setkami iodpisem aktualizującym. Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwa- nia przepływów pieniężnych wynikających zumowy zgodnie zMSSF 9 idlatego nie są wyceniane wwar- tości godziwej ametodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego zwią- zanego z pożyczkami równa się ich wartości bi- lansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczo- ne, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednost - kom powiązanym o dobrej kondycji ﬁnansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyj- nej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitoro- wania działalności jednostek zależnych oraz okre- sowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny iidentyﬁkacji pożyczek, wprzypadku których ryzy- ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu ztytułu oczekiwanych strat kredytowych woparciu oocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty- tułu oczekiwanych strat kredytowych: na 31 grudnia 2021 r. jego wysokość wyniosła 1 169 tys. zł, nato- miast na 31 grudnia 2020 r. – 1 481 tys. zł. Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie zfaktycznym terminem spłaty. | Sprawozdania nansowe 49 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 262 244 063 Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) - 50 846 Razem 262 294 909 NOTA 10B Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz zodsetkami. PODSTAWOWE DANE OKRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Shanklin Sp. zo.o. 101 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 Projekt K-6 S.K.A. 85 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 Projekt 13 S.K.A. 70 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 pożyczki bez odsetek iodpisów 256 odsetki 6 odpisy - Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 262 Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie zfak- tycznym terminem spłaty. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związa- nego zpożyczkami równa się ich wartości bilanso- wej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym odo- brej kondycji ﬁnansowej. Wstosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarzą- du jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe - stycyjnych tych spółek. Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentow- ności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny iidentyﬁkacji pożyczek, wprzy- padku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. * Pożyczki udzielone w2021 r. | Sprawozdania nansowe 50 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok PODSTAWOWE DANE OKRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Pudsey Sp. zo.o. 49 402 EURIBOR 3M + marża 31.03.2021 Gosford Investments Sp. zo.o. 46 397 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 43 770 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 36 122 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Zam - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 35 882 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Elektrownia Sp. zo.o. 33 102 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 Zam - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 16 190 WIBOR 3M + marża 31.03.2021 Pudsey Sp. zo.o. 9 740 WIBOR 3M + marża 30.06.2021 City Space Management Sp. zo.o. 6 500 WIBOR 3M + marża 30.06.2021 Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 5 945 WIBOR 3M + marża 31.12.2021 Projekt Naramowice Sp. zo.o. S.K.A. 5 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Rondo 1 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 4 051 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. 3 397 WIBOR 3M + marża 30.06.2021 Echo Property Poznań 1 Sp. zo.o. 2 070 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. 620 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Plac Unii City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 499 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 142 – City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 440 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 City Space Management Sp. zo.o. 29 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 pożyczki bez odsetek iodpisów 299 631 odsetki 10 326 odpisy (15 048) Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 294 909 | Sprawozdania nansowe 51 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 11A ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Inne aktywa ﬁnansowe 2 404 42 444 - wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji 2 404 42 444 Środki pieniężne wkasie ina rachunkach bankowych 74 239 107 437 Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe, razem 76 643 149 881 Spółka na 31 grudnia 2021 r. posiada środki pieniężne wrenomowanych bankach – głównie wDNB Bank Polska S.A. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilan- sowej. Środki pieniężne wbanku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość za- leży od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, wzależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne isą oprocentowane według usta- lonych dla nich stóp procentowych. NOTA 11B ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 74 869 137 802 Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) 1 774 12 079 – jednostka/waluta EUR 384 2 611 – tys. PLN 1 764 12 049 - jednostka/waluta HUF 642 2 295 – tys. PLN 8 29 – jednostka/waluta USD - - – tys. PLN 2 1 Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe, razem 76 643 149 881 | Sprawozdania nansowe 52 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 12 KAPITAŁ ZAKŁADOWY Wartość nominalna 1 akcji = 0,05 zł Seria / emisja Rodzaj akcji Rodzaj ograniczania prawdo akcji Liczba akcji Wartość serii / emisji wg warto- ści nominalnej (tys. PLN) Sposób pokrycia kapitału A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412690582 20635 gotówka Liczba akcji razem 412690582 Kapitał zakładowy razem 20635 KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony ustawowo 6 878 6 878 Utworzony zosiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość 596 647 946 647 Inny (wg rodzaju) 22 22 Razem 704 295 1 054 295 NOTA 13 AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. – Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners) – Nationale-Nederlanden OFE – Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander – Pozostali akcjonariusze – Nicklas Lindberg – prezes zarządu – Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – Péter Kocsis – członek rady nadzorczej Liczba akcji: 272 375 784 – 55 834 000 – 27 351 000 – 56 316 981 – 538 772 – 221 765 – 52 280 –  66% 6,63% 13,53% 13,65% 0,13% 0,05% 0,01% | Sprawozdania nansowe 53 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę wsprawie przy- jęcia polityki dywidendowej. Zgodnie zprzyjętą polityką dywidendową, zzysku za 2018 r. ikolejne lata Zarząd będzie re- komendował wypłatę dywidendy wwy- sokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktual- ną iprzewidywalną kondycję ﬁnansową ZMIANA STANU  FUNDUSZ DYWIDENDOWY TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan na początek okresu 186 051 164 639 Zmiany wokresie - kapitał zapasowy 350 000 - - fundusz dywidendowy (76 791) - - podział wyniku zlat ubiegłych (45 348) 21 412 Stan na koniec okresu 413 912 186 051 NOTA 13A Spółki iGrupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, awszczególności: − bezpieczny i najbardziej efektyw- ny poziom zarządzania zadłużeniem ipłynnością wGrupie, − plany inwestycyjne wynikające ze stra- tegii rozwoju – wszczególności zaku- py gruntów. Założenia polityki dywidendowej zosta- ły oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie zdzia- łalności operacyjnej Grupy. ZMIANA STANU NA ZYSK  STRATA ZLAT UBIEGŁYCH TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan na początek okresu 57 825 21 412 Zmiany wokresie – podział wyniku zlat ubiegłych (57 825) (21 412) Stan na koniec okresu - - NOTA 13B | Sprawozdania nansowe 54 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 14A ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE  BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wobec jednostek zależnych: - ztytułu kredytów ipożyczek 226 438 - 226 438 - Wobec pozostałych jednostek: - ztytułu leasingu 70 778 13 567 - ztytułu otrzymanych kaucji 1 243 1 113 - pochodne instrumenty ﬁnansowe - IRS 6 970 1 624 - ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 106 348 872 941 - premie dla zarządu 9 059 - 1 194 398 889 245 Zobowiązania długoterminowe razem 1 420 836 889 245 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych ztytułu leasingu od 2,10% do 7,95% od 1,77% do 3,03% Według najlepszych informacji idanych Spółki wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania ﬁnanso - wego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych pozio- mów zabezpieczeń. NOTA 14B ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY, OPOZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 1–3 lata 1 020 099 466 750 3–5 lat 369 663 422 292 Powyżej 5 lat 31 074 203 Zobowiązania długoterminowe razem 1 420 836 889 245 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych od 2,10% do 7,95% 4,25% Spółka zobowiązania długoterminowe wwartości nominalnej zaprezentowała wnocie 14E. | Sprawozdania nansowe 55 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 1 026 866 712 900 Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 393 970 176 345 Razem 1 420 836 889 245 NOTA 14C Zobowiązania ﬁnansowe ztytułu dłuż- nych instrumentów ﬁnansowych wyce- nia się metodą zamortyzowanego kosztu składnika zobowiązań, zgodnie zMSSF 9. Wartość godziwa zobowiązań długo- terminowych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. Całkowity wypływ środków pieniężnych ztytułu leasingu wyniósł na 31 grudnia 2021 r. 9 300 tys. zł. Według najlepszych informacji idanych Zarządu Spółki wtrakcie roku obroto- wego ido dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie wa- runków umów kredytowych iustalonych poziomów zabezpieczeń. NOTA 14D ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE  ZMIANA ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Stan na początek okresu 13 567 12 645 Zmiany wokresie 57 211 922 - nowe zakupy 57 211 922 - koszty ﬁnansowe - - - płatność - - - zakończenie projektu/sprzedaż - - Stan na koniec okresu 70 778 13 567 KOSZTY ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN 01.01.2021- 31.12.2021 01.01.2020- 31.12.2020 Koszt związany zleasingami aktywów oniskiej wartości 815 281 Koszt związany zleasingiem krótkoterminowym 8 485 6 575 Razem 9 300 6 856 | Sprawozdania nansowe 56 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 14E LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty PKO BP S.A. 75 000 63 458 WIBOR 1M + marża 31.10.2022 Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 14.04.2021 Santander Bank Polska S.A. 100 000 39 523 WIBOR 1M + marża 30.11.2022 Razem 210 000 137 981 * Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2020 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 1,9 mln zł. ** Wramach limitu kredytowego wwysokości 100 mln zł Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln zł oraz sublimit do kwoty 25 mln zł przeznaczony na gwarancje. Na 31 grudnia 2020 r. cały limit na gwarancje jest dostępny. Linie kredytowe są zabezpieczone stan- dardowymi zabezpieczeniami, jak pełno- mocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie opoddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada niezdyskon- towanym przepływom pieniężnym. LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty PKO BP S.A. 75 000 62 645 WIBOR 1M + marża 31.10.2023 Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 12.05.2022 Santander Bank Polska S.A. 100 000 66 932 WIBOR 1M + marża 30.11.2022 Razem 210 000 164 577 * Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 3,4 mln zł. ** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 2,4 mln zł. | Sprawozdania nansowe 57 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 14F ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 31 GRUDNIA 2021 R. Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN] 1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 31 410 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% 1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25% 1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy iMichael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 100 000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45% 2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4% Razem 744 920 OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INDYWIDUALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN] Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125 000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75 000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A 50 000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8% Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski Pekao S.A. 50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Emisja serii J iJ2 PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. 33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A. Razem 333 832 OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. TYS. EUR Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5% Razem 40 000 OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. DLA SPRZEDAJĄCYCH AKCJE ARCHICOM S.A. TYS. PLN Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1P/2021 PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5% Razem 188 000 | Sprawozdania nansowe 58 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia warto- ści odsetek. Zmiana warunków biznesowych ieko- nomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań ﬁnansowych. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane wAl- ternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obli- gacje dla inwestorów indywidualnych na platformie GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indy- widualnych - Bond-Spot ASO Catalyst. Zarząd Echo Investment S.A. 21 kwietnia 2021 r. pod- jął uchwałę oemisji obligacji niezabezpieczonych na okaziciela ołącznej wartości nominalnej 188 mln zł, oprocentowanych według rocznej stopy oprocen- towania wwysokości 5%. Obligacje zostały zapro- ponowane do nabycia założycielom ﬁrmy Archicom S.A. – Dorocie Jarodzkiej-Śródce, Kazimierzowi Śródce oraz Rafałowi Jarodzkiemu jako część za- płaty za pośredni zakup pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakła- dowego iuprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Zakup akcji spółki Archicom został przeprowadzony poprzez zakup 100% udziałów współce DKR Invest- ment Sp. zo.o. oraz 100% akcji współce DKR Invest S.A. Obligacje zostały wyemitowane iobjęte przez inwestorów 22 kwietnia 2021 r. Cena obligacji była równa ich wartości nominalnej. Emisja nie podlegała wymogowi sporządzenia prospektu ani memoran- dum informacyjnego. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 22 października 2024 r. Obligacje zostały zarejestrowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. i wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie obrotu zorganizowanym przez ASO Ca - talyst iprowadzonym przez Giełdę Papierów War- tościowych wWarszawie S.A., zgodnie zwarunkami emisji odpowiadającymi dotychczasowym emisjom obligacji emitowanym przez Spółkę. ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU OBLIGACJI W2021 R Seria Data Wartość nominalna OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. TYS. PLN Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2017 31.03.2021 155 000 Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane na podstawie oferty publicznej prospektowej - seria E 6.07.2021 100 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017 wcześniejszy wykup 6 211 szt. - 3.11.2021 pozostały wykup 7 784 szt. - 30.11.2021 139 950 Częściowy wcześniejszy wykup obligacji dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2018 3.11.2021 15 190 Razem 410 140 OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. EUR] Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 31.10.2021 12 800 Razem 12 800 OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. PLN] Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2021 17.03.2021 195 000 Emisja prywatna - seria 1P/2021 22.04.2021 188 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2021 10.11.2021 172 000 Razem 555 000 | Sprawozdania nansowe 59 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. pod- jął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego programu emisji obligacji do 300 mln zł lub rów- nowartości tej kwoty wEUR. Obligacje będą ofero- wane wtrybie oferty publicznej, przeprowadzanej po zatwierdzeniu prospektu podstawowego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warun- ki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje emitowane na podstawie prospektu do obrotu na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie. Funk- cję Agenta oferującego iglobalnego koordynatora pełnić będzie Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie. Ustanowienie publicznego programu emisji obligacji | Sprawozdania nansowe 60 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 15A ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI, OTRZYMANE KAUCJE, OTRZYMANE ZALICZKI IPOZOSTAŁE  BEZ REZERW TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Handlowe wobec jednostek zależnych, ookresie wymagalności: 5 980 1 937 – do 12 miesięcy 5 980 1 937 Handlowe wobec pozostałych jednostek, ookresie wymagalności: 15 844 24 452 – do 12 miesięcy 15 844 24 452 Zobowiązania handlowe krótkoterminowe razem 21 824 26 389 Otrzymane zaliczki (zobowiązanie ztytułu kontraktu) 179 920 83 253 – wtym: od jednostek powiązanych 166 249 - Otrzymane kaucje 8 773 6 538 Otrzymane kaucje izaliczki razem 188 693 89 791 Ztytułu podatków, ceł, ubezpieczeń iinnych świadczeń 8 689 8 706 Ztytułu bieżącego podatków dochodowego 23 5 Podatki razem 8 712 8 711 Zobowiązanie leasingowe 62 598 9 530 Zobowiązanie ztytułu leasingu oraz opłat przekształceniowych, razem 62 598 9 530 Pozostałe zobowiązania 24 657 67 725 – ztytułu wynagrodzeń 2 4 – inne (wg tytułów): 24 655 67 721 – środki pieniężne na rachunkach powierniczych 2 404 42 444 – pozostałe, wtym: 22 251 25 277 – premie dla zarządu ipracowników 10 664 6 572 Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania razem 24 657 67 725 Razem 306 484 202 146 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych ztytułu leasingu od 2,10% do 7,95% od 1,77% do 6,94% Wartość godziwa zobowiązań handlo- wych ipozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. | Sprawozdania nansowe 61 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI, OTRZYMANE KAUCJE, OTRZYMANE ZALICZKI IPOZOSTAŁE  BEZ REZERW TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 306 223 199 757 Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 261 2 389 – jednostka/waluta EUR 57 518 – tys. PLN 261 2 389 – jednostka/waluta USD - - – tys. PLN - - Razem 306 484 202 146 NOTA 15B NOTA 15C NOTA 16A KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wobec jednostek zależnych – pożyczki 105 874 208 179 105 874 208 179 Wobec pozostałych jednostek – kredyty ipożyczki 164 577 137 981 – ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 351 028 493 409 515 605 631 390 Razem 621 479 839 569 Według najlepszych informacji idanych Spółki wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania ﬁnanso - wego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych pozio- mów zabezpieczeń. Zmiany związane z wprowadzeniem MSSF 16 Spółka opisała wrozdziale „Pod- stawowe zasady rachunkowości” wpod- punkcie „Leasing”. ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE  ZMIANA ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Stan na początek okresu 9 530 13 274 Zmiany wokresie 53 068 (3 744) - nowe zakupy 63 710 4 916 - koszty ﬁnansowe 2 052 955 - płatność (9 704) (6 841) - zakończenie projektu/sprzedaż (2 990) (2 774) Stan na koniec okresu 62 598 9 530 | Sprawozdania nansowe 62 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Wwalucie polskiej 576 422 572 321 Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) 45 057 267 248 Razem 621 479 839 569 NOTA 16B PODSTAWOWE DANE NA TEMAT KTÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZEK NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Nazwa kontrahenta Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Pudsey Sp. zo.o. 60 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2022 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 44 615 EURIBOR 3M + marża 30.09.2022 pożyczki bez odsetek iodpisów 105 015 odsetki 859 Razem pożyczki zodsetkami 105 874 PODSTAWOWE DANE NA TEMAT KTÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZEK NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Nazwa kontrahenta Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Projekt Echo 129 Sp. zo.o. 192 666 WIBOR 3M + marża 30.09.2021 pożyczki bez odsetek iodpisów 192 666 odsetki 15 513 Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 208 179 | Sprawozdania nansowe 63 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 17 Rezerwa na kary ikoszty obejmuje war- tość ewentualnych kar ikosztów, którymi może zostać obciążona Spółka ztytułu zawartych umów, o prawdopodobień- stwie obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń. Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe prowadzone przeciw spółce, wprzypadku których prawdopo- dobieństwo zakończenia się powodze- niem jest mniejsze niż 50%. Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmuje wartość napraw, bądź odszko- dowania dotyczącego sprzedanych lokali iprojektów, oprawdopodobieństwie ob- ciążenia większym niż 50%. Kwota rezer- wy została oszacowana na podstawie naj- lepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń. Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych strat ztytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i poręczeń na rzecz jednostek zależnych, które stano- wią zabezpieczenie związane zrealizacją projektów bądź zabezpieczenie posprze- dażowe dla nowych inwestorów. Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie zwymogami MSSF 9. Daty realizacji rezerw na kary ikoszty, koszty gwarancyjne isprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji wprzeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej. ZMIANA STANU REZERW KRÓTKOTERMINOWYCH  WG TYTUŁÓW TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Stan na początek okresu – rezerwy na kary 2 000 2 000 – rezerwy na gwarancje 590 514 – rezerwy na naprawy 794 - – sprawy sądowe 272 - – rezerw na koszty 7 648 12 993 11 304 15 507 Zwiększenia ztytułu – rezerwy na gwarancje - 76 – rezerwy na naprawy - 794 – rezerwy na koszty - 1 333 – sprawy sądowe 38 272 38 2 475 Rozwiązanie ztytułu - rezerwy na koszty (1 333) (6 678) - rezerwy na gwarancje (108) - - rezerwy na kary (2 000) - - rezerwy na naprawy (45) - (3 486) (6 678) Stan na koniec okresu – rezerwy na kary - 2 000 – rezerwy na naprawy 749 794 – rezerwy na gwarancje 482 590 – sprawy sądowe 310 272 – rezerw na koszty 6 315 7 648 7 856 11 304 | Sprawozdania nansowe 64 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 18 MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty oczekiwanej, także wod- niesieniu do wystawcy gwa rancji ﬁnan- sowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności wtym zakresie, ajedynie jest stroną gwarancji iporęczeń wstosunku do realizowanych przez jednostki zależ- ne projektów biurowych ihan dlowych. Gwarancje takie stanowią bądź zabezpie- czenie związane zrealizacją projektów bądź zabez pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów istanowią po - wszechnie stosowaną na rynku formę zabezpieczenia. Wocenie Zarządu, po- przez możli wość monitorowania dzia- łalności jednostek zależnych Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego związanego z wystawio- nymi gwaran cjami. Jednostki Grupy Ka- pitałowej Echo Investment mają pełną zdolność igotowość do wywiązania się zzawartych zobowiązań umownych, wo- bec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat ztytułu wystawiania przez Spółkę gwa- rancji iporęczeń. Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono rezerwę ztytułu oczekiwanych strat kre- dytowych: na 31 grudnia 2021 r. wwyso- kości 482 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2020 r. – wwysokości 590 tys. zł. POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Należności warunkowe - - Zobowiązania warunkowe 2 262 964 1 968 163 Na rzecz jednostek powiązanych 2 262 964 1 968 163 – ztytułu udzielonych gwarancji iporęczeń 2 262 964 1 968 163 Inne 611 664 – ztytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment 611 664 Razem 2 263 575 1 968 827 | Sprawozdania nansowe 65 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Podmiot otrzymujący poręczenie Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Bletwood Investments Sp. zo.o. 1 547 4.07.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpiecze- nie zobowiązań wynikających zumowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Poręczenie wystawione wEUR. Echo – Browary War- szawskie Sp. zo.o. Sp.k. oraz Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. HPO AEP Sp. zo.o. Sp.j. 11 499 Do dnia uzyskania pozwolenia na użyt- kowanie sąsiedniego projektu, nie później niż do 7.12.2031 r. Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy dobrosasiedzkiej zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione wEUR. Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Human Oce Polska Sp. zo.o. 100 1.08.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy leasingu ruchomości. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 372 558 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych zprojektem mieszkaniowym oraz hipotecznym wydzieleniem nieruchomości. Wystawione wEUR. Pimech Invest Sp. zo.o. Miasto Stołeczne Warszawa 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynika- jących zumowy drogowej. Razem 386 934 PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. Podmiot otrzymujący poręczenie Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Bletwood Investments Sp. zo.o. 1 552 Cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne miesiące od daty jej rozwią- zania Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. zo.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione wEUR. Echo – Browary War- szawskie Sp. zo.o. Sp.k. oraz Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. HPO AEP Sp. zo.o. Sp.j. 11 537 Do dnia uzyskania po- zwolenia na użytkowa- nie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 7.12.2031 r. Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary War- szawskie Sp. zo.o. Sp.k. oraz Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione wEUR. Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Human Oce Polska Sp. zo.o. 100 do czasu wygaśnięcia zobowiązań ztytułu umowy leasingu Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 373 805 do 31.12.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A., wynikające zumowy kredytu. Wystawione wEUR. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Bank Pekao S.A. 420 270 do 31.12.2030 Poręczenie za zobowiązania spółki Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k., wynikające zumowy kredytu. Wystawione wEUR. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 23 074 do 31.01.2024 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku zrealizacją wypłat kredytu budowlanego do limitu 5 mln EUR bez zakończe- nie procesu przenoszenia części nieruchomości do Spółki. Razem 830 338 | Sprawozdania nansowe 66 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Q22 - Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Sp.k. IREEF – Stryków Propco Sp. zo.o. 0 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą biurowca Q22 wWar- szawie. Gwarancja wystawiona wEUR. Kwota gwarancji jest aktu- alizowana wraz ze zmniejszaniem się wysokości zobowiązania. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Ven- try Investments Sp. zo.o. Sp.k. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o) 41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus IwKrakowie. Zabezpie- czeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wysta- wiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Em- fold Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot upraw- niony Tryton Business Park Sp. zo.o.) 43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku. Zabezpieczeniem gwa- rancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Fla- xton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot upraw- niony EPP Oce – Sy- metris Business Park Sp. zo.o.) 18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwa- rancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. A4 Business Park Sp. zo.o. 25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III wKatowicach. Zabezpie- czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o. 40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II wKrakowie. Zabezpie- czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o. 0 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca gwarancję czynszową związana ze sprzedażą O3 Business Campus II wKrakowie. Częściowo wysta- wiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośrednia Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. zo.o. Sp.k. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane zobiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Gwarancja wy- stawiona wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzial- ności ulegnie zmniejszeniu o80%. | Sprawozdania nansowe 67 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. (poprzednio: Projekt 22 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.) A19 Sp. zo.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wy- nikające zporozumienia dobrosą- siedzkiego zawartego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Fla- xton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot upraw- niony EPP Oce – Sy- metris Business Park Sp. zo.o.) 17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II wŁodzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzial- ności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza- niem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. zo.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN 105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena – Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biuro- wego Moje Miejsce wWarszawie. PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 144 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawio- na wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty potwier- dzenia przez project managera zakończenia reali- zacji wykończeń. Gwarancja zabezpieczająca prze- kroczenie kosztów realizacji projek- tu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. | Sprawozdania nansowe 68 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. zo.o.) 2 174 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających zumowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Gwarancja wysta- wiona wEUR. Zmienione aneksem zdnia 22 maja 2020 r. Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face wKatowicach. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. zo.o. 735 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabez- pieczająca gwarancję czynszo- wą związaną ze sprzedażą O3 Business Campus III wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzial- ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza- niem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. zo.o. 37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III wKrakowie. Zabezpie- czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków - ZDM Kraków 282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Berea Sp. zo.o. 21 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Berea Sp. zo.o. 112 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wy- nikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona wEUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Aquarius City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. zo.o. 27 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpiecza- jąca zobowiązania ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Aquarius City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. zo.o. 622 31.12.2022 Gwarancja bankowa wystawiona zabezpieczająca zobowiązania zumowy najmu z5.09.2018 r. Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Tesco (Polska) Sp. zo.o. Nie doty- czy 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabez- pieczająca wykonanie zobowią- zań dotyczących zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni wnowym centrum handlowym iwynikających zprzedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biznesowe iprawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności. Echo Investment S.A. City Space Management Sp. zo.o. Tryton Business Park Sp. zo.o. 1 247 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających zumowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Gwarancja wystawiona wEUR. | Sprawozdania nansowe 69 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. City space Management Sp. zo.o. DH Supersam Katowice Sp. zo.o. Sp.k. 385 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających zumowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Gwarancja wystawio- na wEUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH 982 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających zumowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Nobilis - Business House sp. zo.o. 600 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobo- wiązania wynikające zaneksu do umowy najmu. Gwarancja wysta- wiona wEUR. Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realiza- cji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz ﬁnansowania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwaran- cja wystawiona wEUR. Santander Bank Pol- ska S.A. (wramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie ztytułu rękojmi igwarancji jakości za zobowiązania wynikające zzawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwe- stycji drogowej. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca prze- kroczenie kosztów realizacji projek- tu biurowego wramach kompleksu Fuzja CDJ. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. APAK Grundstücksgesell- schaft mbH & Co. KG 48 968 Późniejsza zdat: 11.09.2022 r. lub data zwrotu VAT zurzędu do kupu- jącego. Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzą- cego wskład kompleksu Browary Warszawskie, atakże zumowy dodatkowej. Gwarancja wystawiona wEUR iPLN. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. APAK Grundstücksgesell- schaft mbH & Co. KG 5 814 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zgwarancji czynszowej na po- wierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K) wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejsze- niu wraz ze zmniejszaniem się kwo- ty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. | Sprawozdania nansowe 70 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. APAK Grundstücksgesell- schaft mbH & Co. KG 96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zgwarancji jakości budynku, zwią- zanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzą- cego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. R4R Gdańsk Stocznia Sp. zo.o. 26 000 Najpóźniej 6 miesięcy od daty końcowej zgodnie zumową przedwstępną. Gwarancja warunkowa zabezpie- czająca zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego ztytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieru- chomości. Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpace GP Sp. zo.o. Sp.k. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 722 29.04.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających zumowy najmu. Gwaran- cja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.k. Kauﬂand Polska Markety Sp. z.o.o. Sp.j. 2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej zumowy naj- mu lokalu wcentrum handlowym Pasaż Opieńskiego wPoznaniu. Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Wentel Sp. zo.o. 26 000 Najpóźniej 6 miesięcy od daty końcowej zgodnie zumową przedwstępną. Gwarancja warunkowa zabezpie- czająca zwrot zaliczki wpłaconej przez spółkę zgrupy Student De- pot ztytułu przedwstępnej umowy zakupu od grupy Echo Investment nieruchomości wGdańsku. Santander Bank Pol- ska S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne War- szawa 25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realiza- cję inwestycji towarzyszącej wra- mach tzw. specustawy mieszkanio- wej - budowę szkoły podstawowej ijej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy. Santander Bank Pol- ska S.A. (wramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Echo Investment S.A. Miasto Poznań reprezen- towane przez Zarząd Dróg Miejskich wPoznaniu 3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 16 442 Wcześniejsza zdat: 05.11.2031 r. lub data przeka- zania powierzchni biurowych na- jemcom izapłata przez nich pierw- szych płatnosci wynikających zumowy najmu oraz dostarczenie odpowiedniego zabezpieczenia. Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikają- cych zgwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzą- cego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wysta- wiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. | Sprawozdania nansowe 71 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających z: (i) umowy oprace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji czynszowej na po- wierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek GH) wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikają- cych zgwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejsze- niu wraz ze zmniejszaniem się kwo- ty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. APAK Grundstücksgesell- schaft mbH & Co. KG 616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków umowy najmu, które wszczegól- ności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń ozapłatę kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odsetek. Towarzystwo Ubez- pieczeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie izlimitu Echo Investment S.A.) Galeria Nova – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należno- ści ztytułu sprzedaży nieruchomo- ści gruntowej wPoznaniu. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 51 388 31.11.2023 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wysta- wiona wEUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 6 591 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zgwarancji czynszowej związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miej- sce (etap I). Gwarancja wysta- wiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. | Sprawozdania nansowe 72 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy oprace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejsze- niu wraz ze zmniejszaniem się kwo- ty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zgwarancji jakości budynku zwią- zanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu. Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kauﬂand Polska Markety Sp. zo.o. Sp.j. 2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej zumowy naj- mu lokalu wcentrum handlowym Kapelanka wKrakowie. Echo Investment S.A. City Space Management Sp. zo.o. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 833 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczają- ca zobowiązania zumowy najmu. Santander Bank Pol- ska S.A. (wramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo- rozumieniem dotyczacym zasad realizacji inwestycji drogowej. Santander Bank Pol- ska S.A. (wramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo- rozumieniem dotyczacym zasad realizacji inwestycji drogowej. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży budynku Willa Schiele, wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzial- ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza- niem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH 9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań wynikających zgwarancji jakości budynku, zwią- zanej ze sprzedażą budynku Willa Schiele, wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Razem 1 876 032 | Sprawozdania nansowe 73 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Projekt 104 Sp. zo.o. Skua Sp. zo.o. 27 689 do 31.07.2021 Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przycho- dów czynszowych (master lease) dotyczących biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. IREEF – Stryków Propco Sp. zo.o. 553 do 31.07.2021 Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające zumowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wysta- wiona wEUR. Q22 - Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Sp.k. IREEF – Stryków Propco Sp. zo.o. 81 do 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą biurowca Q22 wWarszawie. Gwarancja wystawiona wEUR. Kwota gwarancji jest aktualizowana wraz ze zmniejszaniem się wysokości zobowiązania. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. zo.o. Sp.K (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o) 42 108 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus IwKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wysta- wiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Busi- ness Park Sp. zo.o.) 43 925 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowla- nej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.) 18 789 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowla- nej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. A4 Business Park Sp. zo.o. 25 382 do 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III wKatowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o 40 148 do 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o 383 do 28.05.2021 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie- czająca gwarancję czynszową związana ze sprzedażą O3 Business Campus II wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ule- gać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja bezpośrednia Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. zo.o. Sp.k. 40 000 do 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane zobiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 495 do 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu o80%. Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. (poprzednio: Pro- jekt 22 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.) A19 Sp. zo.o. 27 689 do 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania spółki Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. (projekt Midpoint 71) wyni- kających zporozumienia dobrosąsiedzkiego zawartego 4.07.2018 r. Wystawiona wEUR. | Sprawozdania nansowe 74 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.) 17 618 do 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II wŁodzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią- zania, które gwarancja zabezpiecza. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.) 112 do 27.12.2021 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą projektu Symetris II etap wŁodzi. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. R4R Wrocław- skie Rychtalska Sp. zo.o. R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 14 147 do 30.09.2021 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali- zacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna, Wrocław Rychtalska, Warszawa Browary Warszawskie, Wrocław Kępa Mieszczańska. Rosehill Investments Sp. zo.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN 105 783 do 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. zo.o. wynikających zumowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona wEUR. Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 36 000 do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce wWarszawie. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 do 7.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 101 249 do 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wEUR. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 117 do 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 do 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wPLN. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 50 763 do 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wEUR. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 25 do 30.06.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzial- ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Dellia Investments - Pro- jekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Bank Pekao S.A. 73 738 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali- zacji projektu biurowego wramach kompleksu Browary Warszawskie wWarszawie. Wystawiona wEUR. | Sprawozdania nansowe 75 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Bank Millennium S.A. 8 045 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Bank Millennium S.A. 4 938 do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny Gwarancja zabezpieczająca wpływy znajmu wokresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. zo.o.) 2 147 do 30.06.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 4.06.2019 r. Wystawiona wEUR. Zmienione aneksem zdnia 22.05.2020 r. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. (poprzednia nazwa Pro- jekt 20 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.) Bank Pekao S.A. 70 000 do 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face- 2Face wKatowicach. Wystawiona wPLN. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. zo.o. 4 027 do 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie- czająca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą O3 Business Campus III wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ule- gać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. zo.o. 37 226 do 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. Dyrektor Izby Admi- nistracji Skarbowej wKielcach 873 do 10.02.2021 Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. 143 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Berea Sp. zo.o. 21 do 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR. 143 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Berea Sp. zo.o. 112 do 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR. Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Skua Sp. zo.o. 26 do 31.12.2021 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobo- wiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r. Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Horta Sp. zo.o. 608 do 31.12.2021 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobo- wiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. zumowy najmu z5.09.2018 r. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Tesco (Polska) Sp. zo.o. nie doty- czy do 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie- czająca wykonanie zobowiązań spółki Projekt 12 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. dotyczących zapewnienia pierw- szeństwa najmu powierzchni wnowym centrum handlo- wym iwynikających zprzedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względów na ustalenia biznesowe iprawne gwarancja nie posiada gór- nej granicy potencjalnej odpowiedzialności. Tryton City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Tryton Business Park Sp. zo.o. 1 245 do 31.01.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona wEUR. Supersam City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. DH Supersam Katowice Sp. zo.o. Sp.k. 389 do 31.01.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona wEUR. | Sprawozdania nansowe 76 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH 1 082 do 5.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp.zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwaran- cji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Nobilis - City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Nobilis - Business House sp. zo.o. 602 do 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Nobilis – City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zaneksu do umowy najmu. Wystawiona wEUR. Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 39 000 do 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni pro- jektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona wPLN. Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. PKO BP S.A. 20 051 do 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika ob- sługi długu oraz ﬁnansowania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Gosford Investment Sp. zo.o. Womak Delta Sp. zo.o. 29 do 14.07.2021 Gwarancja czynszowa - biuro sprzedaży mieszkań we Wrocławiu. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 28 609 do 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali- zacji projektu biurowego wramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona wPLN. Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Pearl Jewel sp. zo.o. nie dotyczy wcześniejsza zdat: przekazanie po- wierzchni zgodnie zprzyszłą umową najmu albo 8 lat od dnia zawarcia przyszłej umowy najmu. Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabez- pieczająca wykonanie zobowiązań spółki Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. dotyczących zapewnienia pomieszczeń zastępczych ipowierzchni zgodnie zprzyszłą umową najmu wnowym budynku biurowym, wynikających zumowy sprzedaży nierucho- mości z1.12.2020. Ze względów na ustalenia biznesowe iprawne, gwarancja nie posiada górnej granicy potencjal- nej odpowiedzialności. Razem 1 137 824 | Sprawozdania nansowe 77 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Noty objaśniające do rachunku zysków istrat PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY STRUKTURA RZECZOWA  RODZAJE DZIAŁALNOŚCI TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 PRZYCHODY ZTYTUŁU UMÓW ZKLIENTAMI 434 534 328 805 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej ikomercyjnej 270 336 225 301 Od jednostek powiązanych: - 46 465 – od jednostek współkontrolowanych - 46 465 Usługi realizacji inwestycji 69 330 69 357 Od jednostek powiązanych: 69 279 68 625 – od jednostek zależnych 48 883 60 116 – od jednostek współkontrolowanych 20 396 8 509 Sprzedaż działek 39 610 5 449 Od jednostek powiązanych: 39 610 - – od jednostek współkontrolowanych 9 139 - – od jednostek zależnych 30 471 - Usługi prawne, księgowe, konsultingowe iinformatyczne 2 837 4 258 Od jednostek powiązanych: 2 837 4 258 – od jednostek zależnych 2 837 4 258 Usługi ﬁnansowe, marketingowe, zabezpieczeń ipozostałe przychody 52 421 24 440 Od jednostek powiązanych: 46 142 21 927 – od jednostek zależnych 44 158 20 447 – od jednostek współkontrolowanych 1 935 1 479 – od kluczowego personelu 49 1 PRZYCHODY ZTYTUŁU NAJMU 3 188 754 Usługi najmu 3 188 754 Od jednostek powiązanych: 116 380 – od jednostek zależnych 116 380 Przychody ze sprzedaży, razem 437 722 329 559 Odjednostek powiązanych: 157 984 141 655 – od jednostek zależnych 126 465 85 201 – od jednostek współkontrolowanych 31 470 56 453 – od kluczowego personelu 49 1 Spółka nie zawierała umów z jednost- kami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych transakcji zjednostkami powiązanymi re- alizowane w2021 r. Spółka zaprezento- wała wdodatkowych objaśnieniach. NOTA 19A | Sprawozdania nansowe 78 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 19B Spółka ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowią- zanie do wykonania świadczenia uznaje się za speł- nione, wchwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte wra- mach tej grupy przychodów nie zawierają elementu Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszło- ści związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy sprzedaży powierzchni mieszkaniowych ikomercyjnych wynikająca zumów podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2021 r. wynosi 25 422 tys. zł, zczego do dnia bilansowego Spółka otrzy- Wramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy usługi przygotowania iorganizacji procesu inwesty- cyjnego wodniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, wwiększo- ści jednostki zależne. Wramach swych obowiązków Spółka podejmuje się wykonania czynności dorad- czych, zarządczych, prawnych oraz innych czynno- ści niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, orga- nizację iobsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór ikoordynacje robót budowlanych oraz obsłu- Poniżej przedstawiono ujawnienia, wodniesieniu do głównych grup przychodów, które umożliwią użyt- kownikom sprawozdań ﬁnansowych zapoznanie się zcharakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz OTRZYMANE KTÓTKOTERMINOWE ZALICZKI WTYS. PLN 01.01.2021- 31.12.2021 01.01.2020- 31.12.2020 Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) - stan na początek okresu 83 253 100 163 Zwiększenia – wpłaty 200 754 208 391 Ujęte jako przychody wokresie (270 336) (225 301) - wtym przychody ujęte wokresie, uwzględnione wsaldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (83 253) (100 163) Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) - stan na koniec okresu 13 671 83 253 niepewnościami związanymi zprzychodami iprze- pływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów. Przychody związane zdziałalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej ikomercyjnej Przychody zusług realizacji inwestycji zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, wocenie Spół- ki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elemen- tu ﬁnansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należno- ści bądź innych sald aktywów ztytułu umów związa- nych ztą grupą przychodów. Zobowiązania ztytułu umów odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany wsaldzie zobowiązań ztytułu umów wodniesieniu do tej grupy przychodów. mała zaliczki wkwocie 13 671 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane wmomencie wydania kupują- cym nieruchomości, po zakończeniu budowy iuzy- skaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy. gę klientów. Spółka ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. wokresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wy- nikające z zawartych umów jest stałe inależne Spół- ce miesięcznie. Ponadto, wocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowa- nia. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 9). | Sprawozdania nansowe 79 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Zarząd dokonał analizy pozostałych umów oświad- czenie usług, wtym usług świadczenia pośrednictwa wzakresie nieruchomości, świadczenia usług księgo- wych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, ﬁnansowych, marketingowych ipozostałych, zktó- rych większość realizowana jest na rzecz podmio- tów powiązanych wramach działalności holdingo- wej Echo Investment S.A. Spółka ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – wmomencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości wwyniku świad- czenia usługi pośrednictwa wzakresie nierucho- mości) albo wokresie świadczenia danego rodzaju usług (np. wokresie świadczenia usług prowadza- nia ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomo- Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę ściami). Wwiększości przypadków usługi realizo- wane są wokresach miesięcznych itak rozliczane oraz należne jest wynagrodzenie Spółki. Dla części umów (np. pośrednictwa wzakresie nieruchomości), wynagrodzenie wynikające zzawartych umów za- wiera element zmienny, jednakże zcharakteru tych umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodze- nia dopiero wmomencie wykonania zobowiązania umownego, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie zmienne jest znane wmomencie ujęcia przychodu, ajego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, wocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istot- nego elementu ﬁnansowania. Wzwiązku ztaką cha- rakterystyką podpisanych umów nie występują istot- ne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 9). PRZYCHODY ZWIĄZANE ZDZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2021 R. WTYS. PLN Projekt Termin zakończenia budowy Planowane przychody Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości związanych zzawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzymane zaliczki Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567 Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - - Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 - Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 - Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222 Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 - Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 059 pozostałe projekty 191 191 191 Razem 478 301 25 422 13 671 | Sprawozdania nansowe 80 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 19D NOTA 19C PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY SUBLEASING TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Usługi najmu 785 364 Razem 785 364 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY STRUKTURA TERYTORIALNA TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Kraj 437 722 329 559 wtym: od jednostek powiązanych 157 984 141 655 Zagranica - - Przychody netto ze sprzedaży produktów, razem 437 722 329 559 wtym: od jednostek powiązanych 157 984 141 655 Do 31 marca 2020 r. Spółka podnajmowała część swojej po- wierzchni biurowej wynajmowanej wbudynku Q22 wWarszawie. PRZYCHODY ZWIĄZANE ZDZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2020 R. WTYS. PLN Projekt Termin zakończenia budowy Planowane przychody Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości związanych zzawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzymane zaliczki Osiedle Bonarka Living I, Kraków IV kw. 2021 68 400 68 400 6 363 Puszkarska R4R, Kraków Ikw. 2001 - sprzedaż gruntu 5 969 5 969 5 969 Osiedle Jarzębinowe V, Łódź projekt zakończony 43 911 6 - Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 200 1 535 1 Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 36 661 4 857 2 690 Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź IV kw. 2021 39 302 39 302 12 111 Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 60 - Nasze Jeżyce, Poznań II kw. 2021 57 829 57 829 21 361 Nasze Jeżyce II, Poznań II kw. 2021 64 200 64 200 18 059 Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 366 38 110 15 204 Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 47 207 19 094 1 333 pozostałe projekty 2 2 162 Razem 526 279 299 364 83 253 | Sprawozdania nansowe 81 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Nota 20A KOSZTY OPERACYJNE WEDŁUG RODZAJU TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Wartość sprzedanych towarów imateriałów - - Amortyzacja 9 806 9 516 Zużycie materiałów ienergii 232 275 37 345 Usługi obce 193 166 211 359 Podatki iopłaty 2 947 3 477 Wynagrodzenia 53 522 51 127 Ubezpieczenia społeczne iinne świadczenia 10 727 10 066 Pozostałe koszty rodzajowe (ztytułu) 6 752 7 625 – podróże służbowe 1 109 965 – inne 5 643 6 660 Total 509 195 330 515 Zmiana stanu zapasów, produktów (58 678) 20 685 Koszty administracyjne związane zprojektami (14 900) (7 836) Koszty sprzedaży (wielkość ujemna) (19 583) (22 828) Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna) (87 640) (66 792) Koszt wytworzenia sprzedanych produktów 328 394 253 744 * Wkosztach sprzedaży ikosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych iamortyzacji. | Sprawozdania nansowe 82 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 21A POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Rozwiązane rezerwy 1 448 4 203 – ztytułu należności - - – na przewidywane koszty 1 448 4 203 Pozostałe, wtym: 936 68 – kary umowne iodszkodowania 32 60 – przychody ze sprzedaży wierzytelności 621 - – przychody ze sprzedaży nieﬁnansowych aktywów trwałych 283 8 – pozostałe - - Odsetki ztytułu pożyczek iobligacji 48 304 59 464 – od jednostek powiązanych, wtym: 48 304 59 464 – od jednostek zależnych 37 670 38 934 – od jednostek współkontrolowanych 10 634 20 530 Aktualizacja wartości 24 766 - – pożyczek iobligacji 24 766 - Pozostałe odsetki 1 39 – od pozostałych jednostek 1 39 Razem 75 455 63 774 NOTA 21B POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ZTYTUŁU DYWIDEND IUDZIAŁÓW WZYSKACH TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Od jednostek powiązanych, wtym: 54 554 114 976 – od jednostek zależnych 54 554 114 976 Od pozostałych jednostek - - Razem 54 554 114 976 NOTA 21C POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Utworzone rezerwy 468 1 390 – ztytułu należności 468 1 390 Pozostałe, wtym: 600 781 – darowizny 407 553 - pozostałe 193 228 Odpis na pożyczkach iobligacjach - 10 607 – od jednostek powiązanych - 10 607 Razem 1 068 12 778 Po przeglądzie należności ztytułu pożyczek iobligacji, na podstawie prognozowanych iobecnych wyników iprzepływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała wielkości oczekiwa- nych strat dla poszczególnych pożyczek iobligacji. Na 31 grudnia 2021 r. odpis wyniósł 25 mln zł, natomiast na 31 grudnia 2020 r. jego wysokość wyniosła 44 mln zł. | Sprawozdania nansowe 83 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 22A NOTA 22B PRZYCHODY FINANSOWE ZTYTUŁU ODSETEK TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Pozostałe odsetki – od pozostałych jednostek 3 55 Razem 3 55 INNE PRZYCHODY FINANSOWE TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Dodatnie różnice kursowe - 3 316 – zrealizowane - 1 550 Zysk ze zbycia udziałów 6 206 - Zysk zumorzenia udziałów icertyﬁkatów - 433 Aktualizacja pochodnych instrumentów ﬁnansowych 13 575 Pozostałe - - Razem 19 781 3 749 * Spółka opisała transakcje wnotach 4 i5. NOTA 22C KOSZTY FINANSOWE ZTYTUŁU ODSETEK TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Od kredytów, obligacji, pożyczek – dla jednostek powiązanych 7 190 9 321 - dla jednostek zależnych 7 190 9 321 – dla innych jednostek 67 788 47 694 74 978 57 015 Pozostałe odsetki – dla innych jednostek 32 11 32 11 Od leasingu - dla innych jednostek 1 666 426 1 666 426 Koszty ﬁnansowe tytułu odsetek, razem 76 676 57 452 Kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrz- nego aktywowana do wartości zapasów wynosiła 472 tys. zł. na 31 grudnia 2021r. (stopa kapitalizacji 1,25%), natomiast na 31 grudnia 2020 r. wynosiła 2493 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,37%). | Sprawozdania nansowe 84 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 22D INNE KOSZTY FINANSOWE TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Ujemne różnice kursowe 201 - – zrealizowane (6 529) - – niezrealizowane 6 730 Strata zzamknięcia - opcje na kursie walut 785 223 - IRS 785 223 Strata ze zbycia - 2 749 – udziałów - 2 749 Pozostałe, wtym: 8 728 4 398 – prowizje 4 266 2 731 - inne 4 462 1 667 - likwidacja spółek - - Aktualizacja wartości inwestycji 18 438 5 625 - IRS - 1 624 – udziały 18 438 4 001 Razem 28 152 12 995 NOTA 23A PODATEK DOCHODOWY  EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Zysk brutto 32 435 77 688 Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 6 163 14 761 Otrzymane dywidendy (8 740) (9 589) Wypłaty zzysku spółek komandytowych (1 626) (12 256) Obciążenie podatkowe spółki, względem wyniku zależnych spółek koman- dytowych 135 13 476 Koszty reprezentacji oraz inne koszty NKUP wtrakcie roku 9 693 12 642 Rezerwa na przewidywane koszty (655) (799) Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi trwałą różnicę 1 868 760 Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych iobligacji obiętych ztytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego (2 329) 1 104 Zmiany wyceny pozostałych pozycji 84 (236) Obciążenie wyniku ﬁnansowego ztytułu podatku dochodowego 4 593 19 863 | Sprawozdania nansowe 85 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 23B PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY  TERMIN REALIZACJI TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Zobowiązania ztytułu odroczonego podatku dochodowego – przypadający do rozliczenia wciągu 12 miesięcy 18 702 17 752 – przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy 3 318 1 726 Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego – przypadający do rozliczenia wciągu 12 miesięcy - - – przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (5 345) 56 Razem 16 675 19 534 NOTA 23C OBCIĄŻENIE PODATKOWE UJĘTE WZYSKU LUB STRACIE TYS. PLN 31.12.2021 31.12.2020 Bieżący podatek dochodowy – bieżące obciążenie ztytułu podatku dochodowego 11 906 7 203 – korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego zlat ubiegłych (4 455) (2 235) Odroczony podatek dochodowy – związany zpowstaniem iodwróceniem się różnic przejściowych (2 858) 14 895 Razem 4 593 19 863 NOTA 24 PODZIAŁ ZYSKU Wypracowany przez Echo Investment S.A. w2020 r. zysk netto wynoszący 57 825 tys. zł został uchwałą z28 czerwca 2021 r. przeznaczony do podziału między akcjonariuszy Spółki. Sprawozdanie ﬁnansowe Echo Invest- ment S.A. za 2020 r. zostało zatwierdzo- ne uchwałą ZWZA z dnia 28 czerwca 2021 r. Zysk wypracowany przez Echo Invest- ment S.A. w2021 r. proponuje się włączyć do podziału pomiędzy akcjonariuszy. Zgodnie z uchwałą nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Echo Investment S.A. wypłaciło akcjo - nariuszom dywidendę wwysokości 103 172 645,50 zł, co stanowiło kwotę 0,25 PLN na jedną akcję. Dywidenda została wypłacona 5 sierpnia 2021 r. | Sprawozdania nansowe 86 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Noty objaśniające dorachunku przepływów pieniężnych NOTA 25A ŚRODKI PIENIĘŻNE PRZYJĘTE DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN 1.01.2021- 31.12.2021 1.01.2020- 31.12.2020 Stan na początek okresu, wtym: 107 437 232 147 - środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne 107 437 232 147 Stan na koniec okresu 74 239 107 437 - środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne 74 239 107 437 DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Spółka wdziałalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od udzielonych pożyczek. Wsprawozdaniu zprzepływów pienięż- nych wramach działalności ﬁnansowej leasingobiorca klasyﬁkuje: − płatności pieniężne głównej części wraz zodsetkami. Natomiast wramach działalności opera- cyjnej klasyﬁkuje: − opłaty ztytułu leasingu krótkotermi- nowego, − opłaty za leasingi obejmujące aktywa oniskiej wartości, − zmienne opłaty leasingowe nie- uwzględnionne wwycenie zobowią- zania ztytułu leasingu. | Sprawozdania nansowe 87 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 25B ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN zobowiązania ztytułu kredytów, pożyczek iobligacji pozostałe zobowiązania – wtym dywidenda Stan na początek okresu 1 stycznia 2021 r. 1 712 510 - Przepływy ﬁnansowe - wpływy 745 009 - - wydatki (776 086) (193 965) Zmiany niepieniężne 272 832 193 965 - naliczone odsetki 73 952 - - kompensata obligacji 188 000 - - wycena różnic kursowych (8 302) - - wycena według efektywnej stopy procentowej 6 246 - - dywidenda wypłacona - 193 965 - ztytułu innych zobowiązań ﬁnansowych 785 - - ztytułu umów leasingu 9 704 - - wydatki 2 447 - Stan na koniec okresu 31 grudnia 2021 r. 1 954 265 - ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN zobowiązania ztytułu kredytów, pożyczek iobligacji pozostałe zobowiązania – wtym dywidenda Stan na początek okresu 1 stycznia 2020 r. 1 426 078 - Przepływy ﬁnansowe - wpływy 605 909 - wydatki (403 183) - Zmiany niepieniężne 83 706 - - naliczone odsetki 59 507 - spłata pożyczki - - - wycena różnic kursowych 15 555 - dywidenda wypłacona - - - ztytułu umów leasingu 8 087 - - wydatki 557 - Stan na koniec okresu 31 grudnia 2020 r. 1 712 510 - | Sprawozdania nansowe 88 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 26 INFORMACJE OINSTRUMENTACH FINANSOWYCH TYS. PLN Rodzaj instrumentu Nota Klasykacja wg MSSF 9 Wartość bilansowa na 31.12.2021 Wartość bilansowa na 31.12.2020 AKTYWA FINANSOWE Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 5 106 222 495 221 – obligacje zamortyzowany koszt 106 222 495 221 Pożyczki inależności 1 449 204 1 288 686 – pożyczki długoterminowe 6 zamortyzowany koszt 1 379 100 954 425 – pożyczki krótkoterminowe 10 zamortyzowany koszt 262 294 909 – należności handlowe 9 zamortyzowany koszt 29 189 38 342 - leasing zamortyzowany koszt 40 653 1 010 Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe 76 643 149 881 – inne aktywa ﬁnansowe zamortyzowany koszt 2 404 42 444 – środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 74 239 107 437 ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE Pozostałe zobowiązania ﬁnansowe 2 109 465 1 761 996 – zobowiązania ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 14,16 zamortyzowany koszt 1 457 376 1 366 350 – zobowiązania handlowe 15 zamortyzowany koszt 21 824 26 389 – pożyczki 14, 16 zamortyzowany koszt 332 312 208 179 – kredyty 14, 16 164 577 137 981 – leasing 14, 15 zamortyzowany koszt 133 376 23 097 MSSF 9, który zastąpił MSR 39, deﬁniuje trzy katego- rie aktywów ﬁnansowych - wzależności od modelu biznesowego wzakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki przepływów pieniężnych wynikają- cych zumowy: − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu we- dług zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepły- wów pieniężnych wynikających z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów ﬁnan- sowych powodują powstawanie przepływów pie- niężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej iodsetek, − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu wwar- tości godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest za- równo utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynika- jących zumowy jak isprzedaż aktywów ﬁnan- sowych oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów ﬁnansowych powodują powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej iodsetek, − aktywa wyceniane wwartości godziwej przez ra- chunek zysków istrat - wszystkie pozostałe ak- tywa ﬁnansowe. | Sprawozdania nansowe 89 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok NOTA 27 Ze względu na specyﬁkę grupy Echo Investment, wpływ pandemii COVID-19 na spółkę Echo Invest- ment S.A. powinien być rozpatrywany zperspekty- wy całej grupy. Wpływ pandemii na działalność gru- py został opisany wnocie 35 wSkonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym. Wpływ pandemii COVID-19 na działalność Echo Investment S.A. CZĘŚĆ 3 INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM | Sprawozdania nansowe 91 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Mię- dzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu ﬁnansowym Spółki za 2021 r.: Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej – Etap 2 (zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.) Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1stycznia 2021 r. lub później. Zmiany do MSSF 16: Ustępstwa czynszowe związane zCovid-19 po 30 czerwca 2021 r. (opublikowano 31 marca 2021 r.) Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1kwietnia 2021 r. lub później. Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania ﬁnansowe Spółki za 2021 r. | Sprawozdania nansowe 92 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR izatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły wżycie Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe następujące zmiany do istniejących standardów zo- stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso- wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym terminie: Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” (zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.) Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF 9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóźniej. Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania wUE MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda- nych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no- wych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia 2021 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji pełnej): MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej działalności” Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar- du do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14. MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17 Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – Przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. | Sprawozdania nansowe 93 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania nansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia wżycie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad meto- dą praw własności. Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 – 2020)” – dokonane zmiany wramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź - niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia wżycie. Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy (opublikowano 7 maja 2021 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania ﬁ- nansowego niezatwierdzone przez UE – mające za- stosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r. Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁ- nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak- tywów izobowiązań ﬁnansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE. Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunko- wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią- zań ﬁnansowych według MSR 39 „Instrumenty ﬁnan- sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy. | Sprawozdania nansowe 94 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Podstawowe zasady rachunkowości WARTOŚCI NIEMATERIALNE Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że wprzyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane ztymi aktywami. Począt- kowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia po- mniejszonych oumorzenie iodpisy ztytułu utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych pro- wadzi się analitycznie. Wplanie amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne odpowiadające okre- sowi ekonomicznej użyteczności składnika aktywów. Wartości niematerialne podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan- sowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stano- wiące własność Spółki środki trwałe. Wskład posia- danych przez Spółkę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte inieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Spółkę, − maszyny iurządzenia, − środki transportu, − inne kompletne izdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się iprezentuje wsprawozda- niu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych oumorzenie oraz odpisy ztytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyﬁkacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwa - łych. Środki trwałe amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek odpowiadających okresowi eko- nomicznej użyteczności składnika aktywów. Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków trwałych wynoszą: − dla budynków ibudowli – od 1,5% do 10%, − dla środków transportu – od 7% do 20%, − dla urządzeń technicznych imaszyn – od 4,5% do 25%, − dla pozostałych środków trwałych – od 10% do 25%. Późniejsze nakłady uwzględnia się wwartości bi- lansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygod- nie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na napra- wę ikonserwację odnoszone są do rachunku zysków istrat wokresie obrotowym, wktórym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan- sowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest wwysokości, októrą wartość bilansowa składnika aktywów (lub środka wypracowującego środki pieniężne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną irozpoznawana jest wrachunku zysków istrat. War- tość odzyskiwalna stanowi wyższą zdwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej okoszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski istraty ztytułu zbycia środków trwałych stano- wiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży iwartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są wrachunku zysków istrat wpozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. LEASING Spółka jako leasingobiorca Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego skład- nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot- nego prawa do zamiany; | Sprawozdania nansowe 95 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok − umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użytkowania zidentyﬁkowanego składnika akty- wów przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących zwykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu; − umowa musi być odpłatna. Spółka korzysta znastępujących uproszczeń pole- gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le- asingu: − leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku- pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy, − leasingi nisko wartościowe – podstawą oceny ni- skiej wartości jest wartość nowego składnika akty- wów. Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, któ- rych wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna granica uznania za przedmiot oniskiej wartości. Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wie- czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, wtym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach. W przypadku identyﬁkacji wumowie elementów leasingwych ielementów nieleasingowych Spółka wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn- czy element leasingowy. Dodatkowo wprzypadku do portfela leasingów opodobnych cechach Spółka stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonal- nie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu wstosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie ﬁnansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów wramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany jako nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasin- gu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystar- czającą pewność, że skorzysta ztej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta ztej opcji. Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zo- bowiązanie ztytułu leasingu wycenione wwartości bieżących płatności leasingowych należnych leasin- godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna - to krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za- chęty leasingowe, − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in- deksu lub stawki, wycenione początkowo zza- stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy, − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze- kuje się wramach gwarantowanej wartości koń- cowej, − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy- starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta ztej opcji, − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo ztytułu prawa do użytkowania wtej samej wysokości co zobowią- zanie, skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe zapłacone wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą, po- mniejszone owszelkie otrzymane zachęty leasingo- we oraz powiększone owszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie ztytułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwier- ciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le- asingu, − zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ- nienia zapłaconych opłat leasingowych oraz − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia- ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin- gowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko- nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasingu, − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów, (dla powyższych zmian Spół- ka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową), − zmiana wkwocie, której zapłaty oczekuje się wra- mach gwarantowanej wartości końcowej, − zmiana wprzyszłych opłatach leasingowych wy- nikająca ze zmiany windeksie lub stawce sto- sowanej do ustalania tych opłat, wliczając wto na przykład zmianę wcelu uwzględnienia zmian wstawkach czynszów na wolnym rynku wnastęp- stwie przeglądu tych czynszów. Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana wopłatach le- asingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp pro- centowych. Wtym przypadku Spółka stosuje zak- tualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany wstopie procentowej. Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowią- zania ztytułu leasingu jako korektę składnika akty- wów ztytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera ima miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania ztytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny wwyniku. | Sprawozdania nansowe 96 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów ztytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amorty- zacyjne (umorzenie) iłączne straty ztytułu utraty wartości oraz skorygowanego ztytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania ztytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicznego użytkowania. Wprzypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końco- wej przedmiotu leasingu, Spółka amortyzuje aktywo ztytułu prawa do użytkowania od momentu rozpo- częcia umowy leasingu do końca okresu szacowa- nego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. Spółka zdecydowała uujęciu aktywów ztytułu pra- wa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania zsytuacji ﬁnansowej, wktórej prezentowane są od- powiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo ztytułu prawa do użytkowania jest klasyﬁkowane jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótko- terminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyﬁkowanych jako zapasy. Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowią- zania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu. Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wy- gasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdłu- gu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Winnych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa ztytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej zdwóch dat: daty zakoń- czenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie zpolitykami rachunkowości Spółki wyce- niany jest wwartości godziwej, Spółka nie amorty- zuje takiego aktywa ztytułu prawa do użytkowania awycenia je wwartości godziwej. Spółka klasyﬁkuje aktywa ztytułu prawa do użytko- wania wynikające zpodpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych isto- suje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachun- kowości: Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Spół- ka zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. Wzwiązku ztym, do momentu przeniesie- nia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczy- stym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie zpolitykami opisanymi wsekcji 20. Metody ustalania wyniku ﬁnansowego przychody ztytułu sprzeda- ży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupującemu nieruchomości. Ztego względu, wmomencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przy- chodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesie- Typ umowy oraz sposób prezentacji wbilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy Wpływ na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Ta k Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Ta k Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - nieruchomości inwestycyjne wbudowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji wwartości nieruchomości inwesty- cyjnej wbudowie Nie - środki trwałe Amortyzacja Ta k - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji wwartości zapasów Nie | Sprawozdania nansowe 97 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok nie związanej ztym lokalem części aktywa ztytu- łu leasingu zzapasów na należności od nabywcy, wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu prze- niesienia (notarialnego) na nabywcę własności, za- równo należność jak izobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży. Spółka jako leasingodawca Wprzypadku umów, wktórych Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyﬁkacji jako leasing operacyjny lub ﬁnansowy. Umowy leasingowe, wramach, których leasingodaw - ca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wy- nikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyﬁkowane są jako leasing operacyjny. Umowa le- asingowa jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy, jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasin- gobiorcę. Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Spół- ka ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzy- padku umów leasingu ﬁnansowego Spółka wyksię- gowuje składnik majątku będący przedmiotem umo- wy ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu. SUBLEASING Subleasing to transakcja, wktórej bazowy składnik aktywów jest dalej oddawany wleasing przez le- asingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) oso- bie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje wmocy. Subleasing Spółka klasyﬁkuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasin- gu głównego, subleasing jest klasyﬁkowany jako leasing operacyjny − wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyﬁko- wany wodniesieniu do składnika aktywów zty- tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego, anie bazowego składnika aktywów. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako le- asing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco roz- poznaje przychody zsubleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy pośredni leasingodawca (Spółka): − zaprzestaje ujmowania składnika aktywów zty- tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego wdacie początkowej umowy subleasingu − wto miejsce rozpoznaje inwestycję netto zsu- -bleasingu iocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa) − kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiąza- nia leasingowego. UDZIAŁY IAKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁZALEŻNYCH ISTOWARZYSZONYCH Udziały iakcje wjednostkach zależnych, współza- leżnych istowarzyszonych, prezentowane wcenie nabycia skorygowanej opóźniejsze odpisy ztytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowa- dza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, wktórych posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwestycyjne, z reguły wyceniane według wartości godziwej, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe iwzwiązku ztym wartość aktywów netto odzwierciedla war- tość godziwą posiadanych udziałów. Wprzypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki, wktórej Spółka posiada inwestycje nie odpowiada wartości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala wartość godziwą woparciu oinne metody (np. wyceny niezależnych rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.). Wprzypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest wrachunku zysków istrat wpozycji koszty ﬁnan- sowe. Stratę ztytułu utraty wartości ujmuje się wwy- sokości kwoty ojaką wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwaną. Wprzypadku odwrócenia od- pisu, jego wartość ujmuje się wpozycji przychody ﬁnansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spół- kę ma miejsce wtedy, gdy: − posiada władzę nad danym podmiotem, − podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posia- da prawa do zmiennych zwrotów ztytułu swojego zaangażowania wdanej jednostce, − ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów. Spółka weryﬁkuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wska- zująca na zmianę jednego lub kilku zwyżej wymie- nionych warunków sprawowania kontroli. Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestniczenia wpodejmowaniu decyzji zzakresu polityki ﬁnansowej ioperacyjnej prowa- | Sprawozdania nansowe 98 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok dzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli nad tą polityką. Jednostkami współkontrolowanymi są takie jednostki, wktórych wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe ioperacyjne (wtym wszczegól- ności: dokonanie zakupu istotnego aktywa , zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. ZAPASY Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty iproduk- ty wtoku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na specyﬁkę działalności zakupione grunty klasyﬁku- je się na produkcję wtoku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy wcelu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja wtoku obejmuje również poniesione na- kłady związane zprocesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane isprzeda- wane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających ce- nie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności developerskiej powiększonych o aktywowane koszty ﬁnansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania war- tość netto. Wartość ta określana jest wedle aktu- alnych cen rynkowych pozyskanych zrynku dewe- loperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych wokresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są wrachunku zysków istrat wpozycji koszt własny sprzedaży. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe loka- le mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „półprodukty iprodukty wtoku” zawiera głównie posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu iwtrak- cie realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty prze- znaczony na sprzedaż. AKTYWA FINANSOWE Zgodnie zMSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa ﬁ- nansowe do następujących kategorii: − aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzo- wanego kosztu, − aktywa ﬁnansowe wycenia wwartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pieniężnych ztych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozosta- łe należności oraz środki pieniężne oograniczonej możliwości dysponowania niespełniające deﬁnicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR 7 Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpiecze- nie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powier- niczych) Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są wramach modelu bizneso- wego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty- wów wcelu uzyskiwania przepływów wynikających zkontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów ﬁnansowych powodują powstanie wokre- ślonych momentach przepływów pieniężnych stano- wiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar- cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasa- ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zpo- siadania owego składnika aktywów. Spółka stosuje średnią ważoną. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyﬁkowany instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku re- negocjacji lub innej modyﬁkacji umownych przepły- wów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Spółka przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład- nika aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego zamorty- zowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys- kontowaniu nowych oczekiwanych umownych prze- pływów pieniężnych (po modyﬁkacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynika- jącą zprzeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę wwyniku ﬁnansowym. Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu ﬁnansowego znacząco wzrosło po jego początko- wym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania ﬁnansowego (na zmo- dyﬁkowanych warunkach) zryzykiem na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed mody- ﬁkacji). NALEŻNOŚCI Należności handlowe ipozostałe należności ujmu- je się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie według zamortyzowanego kosztu, metodą efektyw- nej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica po- między wartością według zamortyzowanego kosztu | Sprawozdania nansowe 99 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Spółki, takie należności ujmuje się wbilansie wkwocie wyma- ganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów ﬁnanso- wych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wy- datkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki. POŻYCZKI UDZIELONE Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymy- wane wcelu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy wygasają umowne prawa do przepływów pienięż- nych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg wwartości godziwej powiększonej okoszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzo- wanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej wsekcji „Utrata wartości aktywów ﬁnanso- wych”. ŚRODKI PIENIĘŻNE IICH EKWIWALENTY Środki pieniężne wbanku iwkasie oraz lokaty krót- koterminowe, atakże inne aktywa ﬁnansowe speł- niające deﬁnicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utra- ty wartości środków pieniężnych, wtym konieczność utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne wwalutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą deﬁnicję środ- ków pieniężnych. Do środków pieniężnych oogra- niczonej możliwości dysponowania Spółka zalicza przede wszystkim środ ki stanowiące zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkanio wych rachunkach powierni- czych. UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW FINANSOWYCH (‘ECL’) Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości wwysokości równej oczekiwanym stratom kredyto- wym (‘ECL’). Spółka kalkuluje odpis wnastępujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów. Należności handlowe Spółka stosuje uproszczone podejście iwzwiązku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wy- cenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredy- towym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty warto- ści należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności wposzczególnych grupach przetermi- nowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespła- cenia należności zdanego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie gru- py: należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdo- podobieństwo niespłacenia się należności wkażdej zgrup przeterminowania dla poszczególnych kate- gorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności wkażdej zgrup przeterminowania ikal- kulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej anali- zie należności handlowe ipozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieścią- galności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacjioak- tualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na pod- stawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane zanalizy macierzo- wej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako róż- nica między przepływami pieniężnymi wynikającymi zpodpisanych umów aprzepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Pożyczki udzielone iobjęte obligacje zaklasyﬁkowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. Wzwiązku ztym odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla okresu 12 miesięcy. Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodzie- wa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego owskaźnik odzysku. Dodatkowo Spółka poddaje in- dywidualnej analizie pożyczki udzielone iobligacje | Sprawozdania nansowe 100 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych ro- dzajem prowadzonej działalności lub strukturą od- biorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszaco- wanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji oaktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność ak- tywa. Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zana- lizy macierzowej, aewentualny odpis jest rozpozna- wany na bazie analizy indywidualnej. UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są wzobowiązaniach inależnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnie- je prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest woparciu oszacunki wyso- kości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego zumowy gwarancji. Jednocześnie zgodnie zwymogami MSSF 9, Spół- ka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) ztytułu udzielonych gwarancji ﬁnansowych. Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako ocze- kiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredyto- wej. Spółka wpierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warun- kowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspo- zycja netto ztytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę isko- rygowanego owskaźnik odzysku). PODATEK DOCHODOWY Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok ob- rotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący iod- roczony. Podatek dochodowy ujmuje się wrachun- ku zysków istrat, zwyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio wkapitale własnym lub wpozostałych całkowitych dochodach, wktó- rym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio wkapitale własnym ipozostałych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewi- dywana kwota podatku od dochodu do opodatko- wania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz zwszelkimi korektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi wprzyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów izobowiązań aodpowiada- jącymi im wartościami podatkowymi wykorzysty- wanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań inie wpływają ani na wynik księgo- wy ani na wynik podatkowy. Wmomencie rozpoczę- cia leasingu, aktywo ztytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie ztytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa inie jest tworzony podatek odroczony. Wtrakcie okresu le- asingu powstaje różnica pomiędzy wartością akty- wa azobowiązaniem leasingowym. Spółka nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwier- ciedlenie związku między aktywem ztytułu prawa do użytkowania azobowiązaniem ztytułu leasin- gu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwier- ciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przej- ściowych powstających na inwestycjach wjednostki zależne, współzależne istowarzyszone, jeżeli Spółka kontroluje odwracanie tych różnic inie odwrócą się one wdającej się przewidzieć przyszłości. Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo- wego ztytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty wlatach następnych jest upraw- dopodobnione. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała wokresach sprawozdawczych, wktórych aktywa zostaną zrealizowane, bądź zo- bowiązania rozwiązane. Odroczony podatek docho- dowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice odnosząc na rachunek zysków istrat, pozostałe cał- kowite dochody lub kapitał własny wzależności od tego gdzie została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek odroczony jest ujmowany. Spół- ka aktywa irezerwy ztytułu podatku odroczonego prezentuje łącznie. KAPITAŁY WŁASNE Kapitał akcyjny wycenia się wwartości nominalnej wykazywanej wKRS. Różnice między wartością go- dziwą uzyskanej zapłaty iwartością nominalną akcji są ujmowane wkapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki. REZERWY Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń prze- szłych, prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środ- ków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz moż- na dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosz- tów oszacowanych zgodnie znajlepszą wiedzą przez | Sprawozdania nansowe 101 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok kierownictwo Spółki, których poniesienie jest nie- zbędne wcelu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy. Zgodnie zprzyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pra- cowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotnego wpływu na prezentowane spra- wozdanie ﬁnansowe. Wmomencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą na zasadzie kasowej. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE Zobowiązania ﬁnansowe obejmują kredyty, pożycz- ki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie zzasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia wnastępnych okresach obrachunkowych. Kredyty wwalutach obcych wycenia się wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę. Zobowiązania ﬁnansowe ujmuje się początkowo wwartości godziwej pomniejszonej okoszty transak- cyjne, anastępnie wycenia się metodą „zamortyzo- wanego kosztu”. Wwycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania ﬁnansowania, obejmu- jące bezpośrednio związane zﬁnansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników iagentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monito- ra, oraz koszty związane zmarketingiem przy pozy- skaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji. Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo wwartości godziwej, wokresie późniejszym, dłu- goterminowe zobowiązania wycenia się według za- mortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. Wprzypadkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnanso- we Spółki, takie zobowiązania ujmuje się wbilansie wkwocie wymaganej zapłaty. TRANSAKCJE WALUTOWE Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł.). Waluty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie NBP obowiązującym wdniu bilansowym. Różnice kursowe powstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie należności izobowiązań wwalutach obcych, zalicza się odpowiednio do przychodów lub kosztów ﬁnansowych, awuzasadnionych przypad- kach do kosztu wytworzenia produktów lub ceny nabycia towarów, atakże ceny nabycia lub kosztu wytworzenia środków trwałych, środków trwałych wbudowie lub wartości niematerialnych lub praw- nych. RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania ztytułu kredytów wrachunku bieżącym prezentowane są jako zadłu- żenie ztytułu kredytów, anie ekwiwalent środków pieniężnych. SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie zMSSF 8 par. 4. Informacje te znajdują się wskonsolidowa- nym sprawozdaniu ﬁnansowym grupy kapitałowej Echo Investment, które zostanie opublikowane jed- nocześnie zjednostkowym sprawozdaniem ﬁnan- sowym Spółki. ZYSK NETTO NA AKCJĘ Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obli- czony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej, przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących wciągu okresu. | Sprawozdania nansowe 102 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Metody ustalania wyniku ﬁnansowego Wynik ﬁnansowy ustala się zrachunku zysków istrat, po pomniejszeniu zysku brutto onaliczony podatek dochodowy, odpisy ztytułu rezerwy na przejściową różnicę ztytułu podatku dochodowego oraz pozo- stałe obciążenia wyniku ﬁnansowego. Wynik ﬁnan- sowy ustala się metodą kalkulacyjną. PRZYCHODY OPERACYJNE Kwota przychodów odpowiada wartości wynagro- dzenia ustalonego wumowach zklientami zwyłą- czeniem kwot pobranych wimieniu osób trzecich. Zgodnie zMSSF 15 Spółka ujmuje przychody wmo- mencie spełnienia (lub wtrakcie spełniania) zobo- wiązania do wykonania świadczenia poprzez przeka- zanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje wmomencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisa- na do tego zobowiązania do wykonania świadcze- nia. Wcelu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transak- cyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie zoczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać wzamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, zwyłączeniem kwot pobra- nych wimieniu osób trzecich (na przykład niektó- rych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie okre- ślone wumowie zklientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupu- jącemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wy- łącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieru- chomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomo- ści. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy- padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź wprzypadku występowania na - leżności ztytułu zmian lokatorskich, które zgodnie zuzgodnieniami są do opłacenia wterminie później- szym niż moment wydania lokalu. Przychody ztytułu najmu powierzchni mieszkalnych ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie obo- wiązywania zawartych umów. Przychody zpozostałych umów oświadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, ﬁ- nansowych, marketingowych, zabezpieczających ipozostałych usług) Spółka ujmuje wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów iusług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jesz- cze poniesione. Pozycja ta obejmuje również kosz- ty, które mają bezpośredni związek zprzychodami od podmiotów powiązanych ztytułu świadczenia usług (wtym usług realizacji inwestycji, doradztwa budowlanego iinżynieryjnego). Koszt sprzedanych towarów iproduktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej identyﬁkacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procento- wy udział np. sprzedanej powierzchni gruntu, sprze- danych udziałów itp. Wszczególności, koszt własny sprzedanych lokali igruntów ustalany jest propor- cjonalnie do ich udziału wcałym koszcie budowy danego obiektu oraz wcałym gruncie stanowiącym dany projekt. Szczegółowa identyﬁkacja kosztów związanych zwynagrodzeniami pracowników, uj - mowanych wramach kosztu własnego sprzedaży, jest dokonywana na podstawie sporządzanej przez pracowników ewidencji czasu pracy, wpodziale na poszczególne realizowane projekty. KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE ZREALIZACJĄ PROJEKTÓW Koszty administracyjne związane zprojektami obej- mują koszty ocharakterze administracyjnym pośred- nio związane zrealizacją projektów deweloperskich, do których należą: − opłata za użytkowanie wieczyste gruntów, − podatek od nieruchomości, − opłaty eksploatacyjne, − ochrona mienia, | Sprawozdania nansowe 103 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok − koszty wynagrodzeń pracowników administracyj- nych oraz koszty utrzymania pracowników wczę- ści wktórej da się je przypisać do projektu oraz, − pozostałe koszty związane zutrzymaniem za- pasów. Koszty te, pomimo pośredniego związku zrealiza- cją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane wwartości zapasów / nieruchomości inwestycyj- nych, ponieważ: - wświetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów zuwagi na to, że nie są ponoszone wcelu doprowa- dzenia zapasów do ich aktualnego stanu imiejsca; - MSR 40, który odwołuje wniniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita- lizowania kosztów administracyjnych iogólnozakła- dowych wwartości nieruchomości inwestycyjnych. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO Koszty ﬁnansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane wrachunku zysków istrat, zwyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie zroz- wiązaniem ujętym wMSR 23. Spółka aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane znabyciem iwytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy iinwestycje roz- poczęte. Wprzypadku ﬁnansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, pomniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania środków pie- niężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblokad rachun- ków, umów akredytywy). Wprzypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapita- lizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego wodniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Wprzypadku leasingu, aktywo- wane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasin- gowego dotyczącego konkretnego projektu wkoszt tego projektu (ﬁnansowanie celowe). Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczy- na aktywowanie kosztów ﬁnansowych wmomen- cie, gdy Spółka podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamie- rzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane zjego ﬁzyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne iadministracyjne poprzedzające przystąpienie do ﬁzycznej budowy, takie jak działa- nia związane zotrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe iprzygotowawcze. Do działań ta- kich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. | Sprawozdania nansowe 104 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Znaczące szacunki Zarządu Spółki nia umowy oraz zewentualnej opcji wypowiedze- nia umowy. Spółka dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania ztytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka po- większonej omarżę charakterystyczną dla danego składnika aktów, którego dotyczy leasing. UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁZALEŻNYCH ISTOWARZYSZONYCH Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy ist- nieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bi- lansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty wartości udziałów wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych bazuje na analizie wartości godziwej aktywów izobowiązań posiada- nych przez poszczególne jednostki oraz na oczeki- waniach względem przyszłych przepływów zdzia- łalności tych jednostek. Wprocesie oceny, Spółka ocenia także czas trwania istopień, wjakim bieżąca wartość udziałów jest niższa od jej ceny nabycia oraz perspektywy danej jednostki iplany dotyczące posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych. Wszystkie istotne spadki wartości godziwej aktywów jednostek zależnych zostały uznane przez Zarząd za długotrwałe iskutkowały dokonaniem odpisu udziałów wjednostkach zależnych. Wszczególno- ści, wprzypadku istotnych jednostek zależnych które nie prowadziły 31 grudnia 2021 r. istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych odpisów odpowia- da całkowitej wartości różnicy pomiędzy wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, aceną na- bycia udziałów. ZAPASY Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość za- pasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy, analizowane są informacje pochodzące zaktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży iak- tualnych trendów rynkowych oraz informacje wyni- kające zzawartych przez Spółkę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązują- cych wdanym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że przyjęte założenia iinformacje dotyczące wartości odpisu wznaczącej części ba- zowały na zawartych umowach sprzedaży. Wprzy- padku gruntów ujętych wpozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają zoszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej iprzyszłej działalności Spółki. LEASING Wdrożenie istosowanie MSSF 16 wymagało wSpół- ce dokonania różnego rodzaju szacunków oraz za- angażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, wktórym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz wumowach, wprzypadku których Spółce przysłu- giwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszystkie fakty iokoliczności, wtym istnienie zachęt ekono- micznych do skorzystania lub nie zopcji przedłuże- Sporządzenie sprawozdań ﬁnansowych wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków izałożeń, które znajdują odzwierciedlenie wtych sprawozdaniach. Rzeczywiste wyniki mogą się róż- nić od tych szacunków. Założenia iszacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących iprzyszłych zda- rzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki izwiąza- ne znimi założenia podlegają bieżącej weryﬁkacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana wokresie, wktórym zostały one zmienione, jeśli do- tyczy to wyłącznie tego okresu, lub wokresie bie- żącym iprzyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak iprzyszłego. Podstawowe obszary, wktórych szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie ﬁnansowe to: | Sprawozdania nansowe 105 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalno- ści (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnio - ne są do nakładania wysokich kar igrzywien, awszel- kie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające zkontroli, muszą zostać zapłacone wraz zwysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podat- kowe wPolsce jest większe niż wkrajach obardziej dojrzałym systemie podatkowym. Wkonsekwencji, kwoty prezentowane iujawniane wsprawozdaniach ﬁnansowych mogą się zmienić wprzyszłości wwy- niku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej. Od 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany wcelu uwzględnienia posta- nowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Naduży- ciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu iwykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku wPolsce. GAAR deﬁniuje unikanie opodatkowania, jako czynność dokonaną przede wszystkim wcelu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej wda- nych okolicznościach zprzedmiotem icelem prze- pisów ustawy podatkowej. Zgodnie zGAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podat- kowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie nieuzasadnionego dzielenia operacji, angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodar- czego, elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz inne działania opodobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować wodniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu wżycie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem wżycie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli wżycie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń iporozumień, takich jak restruk- turyzacja ireorganizacja grupy. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopo- dobieństwo realizacji aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego. Wramach procesu sporzą- dzania sprawozdania ﬁnansowego, Spółka szacuje wartość rezerwy iaktywa ztytułu odroczonego po- datku dochodowego między innymi na bazie warto- ści przyszłych poziomów obciążeń ztytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń ztytułu bieżącego podatku do- chodowego oraz wartości różnic przejściowych wy- nikających zodmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym iksięgowym, które powodują powstanie aktywa irezerwy ztytułu odroczonego podatku dochodowego. Wprocesie powyższej oceny przyjmowany jest sze- reg założeń dotyczących określania wartości aktywa irezerwy ztytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, histo- ryczne wartości obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działal- ności operacyjnej Spółki oraz terminy realizacji po- szczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka może okresowo korygować wartość aktywa irezerwy zty- tułu odroczonego podatku dochodowego, co zkolei może wpływać na sytuację ﬁnansową Spółki oraz jej wyniki. PODATKI BIEŻĄCE – NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA ZICH ROZLICZENIAMI Regulacje dotyczące podatku od towarów iusług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz ob- ciążeń związanych zubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany po- wodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowio - ne precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasno- ści, które powodują różnice wopiniach, co do inter- pretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak iorganami państwowymi iprzedsiębiorstwami. | Sprawozdania nansowe 106 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  UDZIELONYCH POŻYCZEK TYS. PLN Wartość obliczona dla celów analizy: na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020 Stan udzielonych pożyczek 1 379 362 1 249 334 Przychody ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 40 765 38 932 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowany wpływ zmiany stóp procentowych na przychody ﬁnansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 13 794 12 493 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 13 794 12 493 Podatek dochodowy 2 621 2 374 Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 173 10 119 Spółka udzieliła pożyczek wPLN, wktórych opro- centowanie ma charakter zmienny uzależniony od stawki WIBOR powiększony omarżę. Gdyby 31 grud- nia 2021 r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy od obowiązującego o1 punkt procentowy, wówczas wynik netto Spółki byłby wyższy lub niższy 11 173 tys. zł ztytułu wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek wPLN. mi pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami banko- wymi iemitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty iobligacje oprocentowane według zmiennej stopy narażają Spółkę na ryzyko zmian stóp procento- wych, z kolei pożyczki i kredyty oprocentowane według stałej stopy procentowej narażają Spółkę na wahania wartości godziwej instrumentów ﬁnan- sowych. Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych wwypadku zaciągania nowego kredytu lub reﬁnansowania obecnego za- dłużenia na ﬁnansowanie długoterminowe RYZYKO CENOWE Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestni- czy wobrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych instrumentach ﬁnansowych wcelu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym progno- zowanych przyszłych przepływów pieniężnych. RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ PROCENTOWĄ Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych zwią- zane jest zaktywami izobowiązaniami ﬁnansowymi, wszczególności zudzielonymi pożyczkami, środka- | Sprawozdania nansowe 107 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH TYS. PLN Wartość obliczona dla celów analizy: na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020 Stan zobowiązań ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 457 376 1 366 350 Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (62 377) (50 771) Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 14 574 13 664 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 14 574 13 664 Podatek dochodowy 2 769 2 596 Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 805 11 068 RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN Wartość obliczona dla celów analizy: na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020 Stan środków pieniężnych 76 643 149 881 Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek 1 39 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek zuwzględnie- niem zmian stóp procentowych 766 1 499 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 766 1 499 Podatek dochodowy 146 285 Razem: wpływ na wynik netto okresu 620 1 213 RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU KREDYTÓW TYS. PLN Wartość obliczona dla celów analizy: na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020 Stan zobowiązań ztytułu kredytów 164 577 137 981 Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od kredytów (2 460) (4 447) Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od kredytów zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 1 646 1 380 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 646 1 380 Podatek dochodowy 313 262 Razem: wpływ na wynik netto okresu 1 333 1 118 cowano, jako nieistotne inie dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji bilansowych na zmiany kursów walut. RYZYKO WALUTOWE Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka nie posiadała innych istotnych sald wyrażo- nych wwalucie obcej. Wzwiązku ztym ryzyko osza- | Sprawozdania nansowe 108 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Okres Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 0,00% 22 283 27 1-30 0,00% 4 208 - 31-90 5,80% 1 268 72 91-360 17,43% 1 137 195 >361 91,47% 2 944 2 357 ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Okres Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 0,00% 34 904 - 1-30 0,00% 2 428 - 31-90 3,00% 388 12 91-360 14,00% 585 90 >361 90,00% 2 113 1 975 ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw iusług, stosując macierz rezerw opracowaną na pod- stawie danych historycznych dotyczących spłat na- leżności przez kontrahentów wpodziale typy przy- chodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane woparciu omodel bazujący na historycznych spłatach należności wposzcze- gólnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 1 305640 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały za- klasyﬁkowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwy- niku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek wkoszyku 1 wwysokości 1169 tys. zł. Do- datkowo na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 22 973 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyﬁkowane do koszyka 3. Wwyniku przepro- wadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek wkoszyku 3 wwysokości 24906 tys. zł. RYZYKO KREDYTOWE Ryzyko kredytowe powstaje wprzypadku środków pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów ﬁnansowych oraz depozytów wban- kach iinstytucjach ﬁnansowych, atakże wodniesie- niu do klientów inajemców Spółki wpostaci nieroz- liczonych należności. Specyﬁka działalności Spółki wobszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Spółka nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na 31grudnia 2021 r. Spółka oszacowała wartość odpisu Na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 62 000 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy- ﬁkowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredy- towych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obliga- cji wkoszyku 1 w wysokości 11 tys. zł. Dodatkowo na 31 grudnia 2021 r. spółka posiada 49 000 tys. zł brut- to objętych obligacji, które zostały zaklasyﬁkowane do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 3 wwysokości 3 535 tys. zł. Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 216 756 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy- ﬁkowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredy- towych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obliga- cji wkoszyku 1 wwysokości 289 tys. zł. Dodatkowo na 31 grudnia 2020 r. spółka posiada 285 870 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy- ﬁkowane do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzo- nej analizy oczekiwanych strat kredytowych Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 3 wwysokości 28 904 tys. zł. Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 1 250 815 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały za- klasyﬁkowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwy- niku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące | Sprawozdania nansowe 109 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok RYZYKO UTRATY PŁYNNOŚCI Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające na tym, że Spółka nie będzie wstanie regulować swoich zobowiązań ﬁnansowych w terminie ich wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynno- ści utrzymując odpowiednią wielkość kapitału za- pasowego, wykorzystując ofertę usług bankowych irezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane irzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Spółka zachowuje elastyczność ﬁnan- sowania poprzez dostępność środków pieniężnych iróżnorodność źródeł ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynno- ści wdłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Spółka może wkażdej chwili skorzystać zwystarczającego ﬁnansowania, uruchamiając środki zprzyznanych linii kredytowych wbankach. Analizy zobowiązań ﬁnansowych Spółki oraz rozliczanych wkwocie netto instrumentów pochodnych, które zostaną rozliczone wodpowiednich przedziałach wiekowych, na pod- stawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały przedstawione w odpowiednich notach: kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, należności handlowe izobowiązania handlowe. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnan- sowych Spółki, które zostaną rozliczone wodpo- wiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2021r. ina 31 grudnia 2020 r.: ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN Okres Gwarancje Obligacje Zobowiązania handlowe ipozostałe Leasing Kredyty Do 1 roku 66 573 351 028 45 454 62 598 164 577 1–3 lata 499 295 763 466 - 22 912 - 3–5 lat 755 819 342 882 - 16 805 - Powyżej 5 lat 941 277 - - 31 060 - Razem 2 262 964 1 457 376 45 454 133 375 164 577 pożyczek wkoszyku 1 wwysokości 1 481 tys. zł. Do- datkowo na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 15 307 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyﬁkowane do koszyka 3. Wwyniku przepro- wadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek wkoszyku 3 wwysokości 15 307 tys. zł. Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów inajem- ców. Wprzypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia wpostaci kaucji igwarancji. Wsto- sunku do żadnego zklientów Spółki spoza Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncen- tracja ryzyka. Wstosunku do jednostek powiąza- nych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest mini- malizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. Wprzypadku środków pieniężnych idepo- zytów winstytucjach ﬁnansowych ibankach, Spółka korzysta zusług renomowanych instytucji. Wodniesieniu do wszystkich klas aktywów ﬁnan- sowych Spółka uznaje ryzyko kredytowe związane z instrumentami ﬁnansowymi za niskie. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobo- wiązań umownych jest niewielkie, dłużnicy Spółki mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków w zakresie wynikających zza- wartych ze Spółką umów, aewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodarczych ibiznesowych w dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, izdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków wzakre- sie wynikającym zzawartych umów. | Sprawozdania nansowe 110 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2021 r. i31 grudnia 2020 r. była zgodna zcelami Spółki. ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN Okres Gwarancje Obligacje Zobowiązania handlowe ipozostałe Leasing Kredyty Do 1 roku 55 757 493 409 94 114 9 530 137 981 1–3 lata 229 482 459 501 - 13 567 - 3–5 lat 239 588 413 441 - - - Powyżej 5 lat 1 443 336 - - - - Razem 1 968 163 1 366 351 94 114 23 097 137 981 | Sprawozdania nansowe 111 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Zarządzanie ryzykiem kapitałowym WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN Nota 31.12.2021 31.12.2020 Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem 14,16 1 954 265 1 712 510 Zobowiązania ztytułu dywidendy 24 - - Środki pieniężne iich ekwiwalenty 11 (76 643) (149 881) Zadłużenie netto 1 877 622 1 562 629 Kapitał własny razem 1 152 684 1 318 806 Kapitał ogółem 3 030 306 2 881 435 Wskaźnik zadłużenia 61,96% 54,23% Wartość wskaźników zadłużenia od- powiednio na 31 grudnia 2021 r. i na 31 grudnia 2020 r. była zgodna zcelami Spółki. Celem Spółki wzarządzaniu kapitałem jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, atakże utrzymanie optymalnej struktury kapitału wcelu obniżenia jego kosztu. Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decy- zje dotyczące poziomu dźwigni ﬁnansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniej- szym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemi- towanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów wcelu obniżenia zadłużenia. Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłu- żenie netto oblicza się jako sumę kredytów ipoży- czek (obejmujących bieżące idługoterminowe kre- dyty ipożyczki wykazane wbilansie) pomniejszoną ośrodki pieniężne iich ekwiwalenty. Łączna wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany wbilansie wraz zzadłużeniem netto. | Sprawozdania nansowe 112 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Istotne umowy zawarte zjednostkami powiązanymi UMOWY DOTYCZĄCE NAJWIĘKSZYCH TRANSAKCJI ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI W2021 R. TYS. PLN Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A Kontrahent – inwestor Wartość transakcji Sprzedaż nieruchomości wKrakowie przy ul. Puszkarskiej Projekt Echo 139 Sp. zo.o. 21 900 Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 13 656 Zabezpieczenie przychodów czynszowych (master lease) Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 13 370 Sprzedaż nabywanego gruntu oraz nakładów kupującego icesja dla inwestycji Kraków Puszkarska R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. 9 800 Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wPoznaniu przy ul. Garbary Gosford Investments Sp. zo.o. 8 571 Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 7 422 Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 4 320 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Fuzja CD, Łódź, ul. Tymienieckiego Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 3 996 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Brain Park, Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju Echo - Arena Sp. zo.o. 3 709 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Al. Pokoju Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 3 501 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa, ul.Grzybowska Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 3 013 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Stacja Wola II, Warszawa, ul. Ordona Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 2 446 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 2 248 Wzwiązku zprzyjętym przez grupę Echo Investment S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowe- go, budynków biurowych oraz wybranych projektów mieszkaniowych przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji realizowana jest zpodmiota- mi powiązanymi. Transakcje zpodmiotami powiązanymi wyszczegól- nione wsprawozdaniu ﬁnansowym dotyczą jedno- stek zależnych. | Sprawozdania nansowe 113 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok W2021 r. Spółka utworzyła odpis aktualizujący na należności wwysokości 2 tys. zł. TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2021R. TYS. PLN Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Należności handlowe Odpis aktalizujący Zobowiązania handlowe Jednostki zależne 126 465 17 491 16 286 2 4 081 Jednostki współkontrolowane 31 470 3 340 11 098 - - Właściciele - 17 595 - - 1 899 Zarząd Spółki 49 - - - - Razem 157 984 38 426 27 384 2 5 980 TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Należności handlowe Odpis aktalizujący Zobowiązania handlowe Jednostki zależne 85 201 12 406 25 432 6 1 937 Jednostki współkontrolowane 56 453 863 2 600 - - Właściciele - 14 800 - - 1 517 Zarząd Spółki 1 - - - - Razem 141 655 28 069 28 032 6 3 454 | Sprawozdania nansowe 114 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Znaczące zdarzenia po dacie bilansu Spółka Echo Investment wstyczniu iwmarcu 2022 r. uplasowała dwie serie obligacji dla inwestorów in- dywidualnych, każda po 50 mln zł. Zapisy na obligacje serii K trwały wdniach 10 – 21 stycznia 2022 r. Stopa redukcji wyniosła 79%. Obli- gacje serii K mają 3-letni termin zapadalności. Ich oprocentowanie oparte jest ostawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę 4 proc. Zapisy na drugą uplasowaną serię L trwały od 22 lu- tego do 8 marca. Tym razem termin zapadalności zo- stał ustalony na 4 lata, ale oprocentowanie wyniosło tyle samo - WIBOR 6M powiększony omarżę 4 proc. Stopa redukcji dla inwestorów serii L wyniosła 27%. Obligacje nie są zabezpieczone. Są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pozyskane zemisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu, przede wszystkim wsektorze mieszkanio- wym. Agentem oferującym obligacje obu serii była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie. Oferty publiczne obligacji serii K iL przeprowadzo- ne zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r., zmienionego suplementem nr 1. Na podstawie tego prospektu Echo Investment może wyemitować jeszcze do 200 mln zł obligacji. Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotych- czas okoliczności mogących stanowić specyﬁczne czynniki ryzyka związane ze zbrojną inwazją Fede- racji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję iBiałoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Invest- ment S.A. oraz podmioty zjego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi. Wocenie zarządu Grupy, ewentualny wpływ tych wydarzeń na działalność oraz sytuację ﬁnansową ioperacyjną Grupy będzie zależał przede wszyst- kim od skutków wojny na funkcjonowanie gospo- darki, wszczególności popyt ipodaż na wynajem oraz kupno mieszkań, ogólną zamożność społeczeń- stwa, poziom stóp procentowych czy kursów walut. Te okoliczności dotyczące całej gospodarki mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność Grupy. Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na dzia- łalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe iperspektywy rozwoju. Wszczególności obejmuje to monitoring dostępności siły roboczej upodwykonawców ikon- trahentów, którzy realizują kontrakty budowalne na zlecenie Grupy. Wostatnich tygodniach zauważalny jest pewien spadek dostępności pracowników po- chodzących zUkrainy, wakaty są jednak na bieżąco uzupełniane pracownikami z Polski oraz pracow- nikami innych narodowości. Grupa obecnie nie ma żadnych informacji oproblemach na budowach wy- nikających zproblemów zzatrudnieniem oraz ryzyku opóźnienia prowadzonych budów. Ze względu na dynamikę sytuacji na Ukrainie, Grupa nie jest wstanie wykluczyć pojawienia się wprzy- szłości nowych czynników ryzyka mających wpływ na działalność oraz sytuację ﬁnansową ioperacyjną. Wprzypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże informacje onowych uwa- runkowaniach mających istotny wpływ na działalność, wyniki ﬁnansowe lub perspektywy, wsposób przewi- dziany przepisami prawa iwwymaganym zakresie. . Wpływ wojny wUkrainie na działalność iwyniki Grupy Echo Investment wprzyszłości . Emisja obligacji ołącznej wartości 100 mln zł dla inwestorów indywidualnych | Sprawozdania nansowe 115 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej WYNAGRODZENIE ZARZĄDU PLN 2021 2020 ZEcho Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie ZEcho Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Wynagrodzenie podstawowe Premie Wynagrodzenie podstawowe Premie Nicklas Lindberg 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 1 003 933 - 2 145 339 596 006 3 745 278 Maciej Drozd 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603 Artur Langner 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504 Marcin Materny (zrezygnował 22.04.2021 r.) 360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584 Rafał Mazurczak 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164 Waldemar Olbryk (zrezygnował 22.04.2021 r.) 204 286 661 000 - 29 497 894 783 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816 Małgorzata Turek 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018 Razem 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202 Razem wroku 15 607 555 11 877 967 WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ PLN 2021 2020 ZEcho Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszo- nych Inne świadczenia ZEcho Investment S.A. Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszo- nych Inne świadczenia Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.) 240 000 - - 137 086 - - Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.) 84 000 - - 75 194 - - Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - - Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - - Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - - Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - - Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - 1 800 Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - - Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - - Nebil Senman 60 000 - 375 60 000 - 825 Razem 924 000 - 375 800 668 - 2 625 Razem wroku 924 375 803 293 | Sprawozdania nansowe 116 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok  Umowy zﬁrmą audytorską WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY PLN Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 155 000 Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 85 000 Badanie prospektu obligacji 560 256 Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2021 r. 418 000 Audyt roczny spółek zależnych 74 250 Razem 1 292 506 Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skon- solidowanych sprawozdań ﬁnansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment wla- tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wy- brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k. zsie- dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 73. Umowa zaudytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upo- ważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa- dzającej badanie rocznego sprawozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14 listopada 2019 r. Firma audytorska oraz członkowie ze- społu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego iniezależnego sprawozdania zbadania rocznego sprawozdania ﬁnansowego zgodnie zobowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu iza- sadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obo- wiązujących przepisów związanych zro- tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowy- mi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę wzakresie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre- sie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących bada- niem, wtym usług warunkowo zwolnio- nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy- torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau- dytowych zostały zatwierdzone uchwa- łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r. i są dostępne na stronie internetowej spółki wzakładce Relacje inwestorskie / Strategia iład korporacyjny. Kielce, 30 marca 2022 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy OŚWIADCZENIE ZARZĄDU | Oświadczenie 118 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne jednostkowe sprawozdanie ﬁnansowe za 2021 r. idane porównywalne zostały sporzą- dzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową iﬁnansową Echo Investment S.A. oraz jej wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zdziałalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., wtym opis podstawowych zagrożeń iryzyka. Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra- wozdań ﬁnansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania ﬁnansowego za 2021 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej iniezależnej opinii obadanym rocznym sprawozdaniu ﬁnansowym, zgodnie zobo- wiązującymi przepisami inormami zawodowymi. Kielce, 30 marca 2022 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym KONTAKT Echo Investment S.A. biuro wWarszawie Biura przy Willi ul. Grzybowska 60 00-844 Warszawa Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski

AI Terminal

5590_rns_2022-03-31_0677b7d1-19ff-448c-85b6-a0d2b26ffe37.xhtml

More from Echo Investment S.A.

Talk to a Data Expert