Echo Investment S.A.

Interim / Quarterly Report • Sep 28, 2022

Raport finansowy Spółki i Grupy Echo Investment

Fot. Biurowiec Midpoint71 we Wrocławiu

Spis treści

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 6
--------------------------------------------------

CZĘŚĆ 1 8

	Sprawozdanie Zarządu	8
01.	Podstawowe informacje o Spółce i Grupie	9
	Zarząd	10
	Rada Nadzorcza	11
02.	Strategia Rentownego Wzrostu	12
03.	Model biznesowy	14
04.	Wybrane dane finansowe Grupy	15
05.	Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji	16
06.	Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące	17
07.	Najważniejsze zdarzenia w I półroczu 2022 r.	18
08.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	26
09.	Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy	28
10.	Segment komercyjny – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy	33
11.	Portfel nieruchomości	38
12.	Główne inwestycje w I półroczu 2022 r. – zakupy nieruchomości	51
13.	Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w II kwartale 2022 r.	52
14.	Czynniki istotne dla rozwoju Spółki i Grupy w nadchodzących kwartałach	54
15.	Polityka dywidendowa i dywidenda	56
16.	Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy	58
17.	Zobowiązania pozabilansowe Spółki i Grupy	62
18.	Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej	72
19.	Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa	75
20.	Wpływ wojny w Ukrainie na działalność Spółki i Grupy	76
21.	Wpływ sytuacji makroekonomicznej na działalność Spółki i Grupy – opis ryzyk	77

	Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Echo Investment	79
	Noty objaśniające	87
	Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy	123
01.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego	124
02.	Grupa Echo Investment	125
03.	Szacunki Zarządów spółek z Grupy	127
04.	Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r.	135
05.	Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane	136
06.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	138
	CZĘŚĆ 3 Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdania finansowe Echo Investment S.A.	140 140
	Noty objaśniające	148
	Informacja o sprawozdaniu finansowym Spółki	193
01.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego	194
02.	Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi	195
03.	Metody ustalania wyniku finansowego	197
04.	Szacunki Zarządu Spółki	197
05.	Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r.	198
06.	Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane	199
07.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	201

Oświadczenie Zarządu	202
Kontakt	205

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,

Z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo Investment za pierwsze półrocze 2022 r. Wypracowaliśmy w tym czasie 62 mln zł zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej, co było głównie rezultatem przekazania klientom 755 mieszkań wybudowanych przez Echo Investment i Archicom, a także sprzedaży gotowych biurowców oraz wzrostu wartości biurowców w budowie.

Mieszkania

Od początku roku do końca czerwca 2022 r. nasza Grupa sprzedała 1 027 mieszkań. Echo Investment i Archicom łącznie rozpoczęły budowę 981 mieszkań na sprzedaż, a Resi4Rent – także 593 lokali na wynajem.

Ostatnie miesiące przyniosły duże zmiany na rynku mieszkaniowym, jednak dywersyfikacja naszej Grupy pozwala nam na elastyczne reagowanie na zmieniające się potrzeby klientów. Ważne jest jednak, że rynek w największych polskich miastach ma silne fundamenty i duży potencjał. Przygotowujemy do rozpoczęcia nowe, świetnie zlokalizowane projekty, które pozwolą nam jeszcze skuteczniej walczyć o klientów i utrzymać dobre marże.

Resi4Rent, największa firma wynajmująca mieszkania w abonamencie w Polsce, ma obecnie blisko 2,5 tys. gotowych i w pełni wynajętych lokali, natomiast w budowie - ponad 2,2 tys. Popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo silny, co utwierdza naszą wiarę w ten segment rynku. Na koniec tego roku platforma będzie miała już 3 tys. gotowych mieszkań. Celem Resi4Rent do końca 2024 r. jest posiadanie około 10 tys. lokali na wynajem – gotowych i bliskich ukończenia. Obecnie 90 proc. jest już zabezpieczone.

Towarowa 22 – nowy projekt 'destination'

Na działce przy ul. Towarowej 22 w Warszawie rozpoczęły się już wyburzenia starego centrum handlowego. To oznacza, że jesteśmy coraz bliżej rozpoczęcia naszego nowego projektu 'destination'. Trwają zaawansowane prace projektowe i wkrótce będziemy mogli Państwu zaprezentować wizję rozwoju tego kwartału Woli.

Prace przy tym projekcie mogły przyspieszyć m.in. dzięki pozyskaniu w pierwszym półroczu nowego partnera strategicznego do tego projektu. Na mocy umowy, Echo Investment będzie współinwestorem komercyjnej części tego terenu, mając 30 proc. udziałów w spółce celowej, stanie się samodzielnym właścicielem części mieszkaniowej, a także deweloperem całej inwestycji.

Sektor nieruchomości komercyjnych

Pierwsze półrocze 2022 r. upłynęło pod znakiem sprzedaży biurowców. Aż pięć naszych budynków znalazło nowych właścicieli: MidPoint71 i West 4 Business Hub I we Wrocławiu oraz trzy budynki w łódzkiej Fuzji. Łącznie wartość transakcji wyniosła 205 mln euro. Pracujemy nad trzema kolejnymi transakcjami, które już wkrótce powinny zamienić się w podpisane umowy sprzedaży. To doskonałe produkty inwestycyjne, które są świetnie zlokalizowane i mają doskonałych najemców.

Na koniec czerwca mieliśmy w budowie dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ok. 39 tys. mkw., a kolejne 190 tys. mkw. jest w fazie planowania. Jesteśmy zadowoleni, że wśród nich znajdują się nowe projekty 'destinations' – miejsca, które przyciągają ludzi. Już na początku przyszłego roku będziemy mogli rozpocząć wyczekiwane projekty jak Towarowa 22 w Warszawie czy Wita Stwosza w Krakowie. Wielofunkcyjne, dobrze zaprojektowane duże fragmenty miast, to nasza wizytówka, powód do dumy oraz wyraz naszej troski o zrównoważony rozwój miast.

Zwiększyło się zainteresowanie najemców wykorzystaniem elastycznej przestrzeni biurowej oferowanej przez CitySpace. Pierwsze półrocze stanowiło kontynuację doskonałych trendów z końca ubiegłego roku. Do czerwca spółka wynajęła klientom ponad 1,5 tys. stanowisk pracy. Nasze centra handlowe Libero w Katowicach oraz Galeria Młociny w Warszawie działają na pełnych obrotach i wzmacniają swoją pozycję na lokalnych rynkach. Wysoka odwiedzalność i co ważniejsze – obroty najemców, które w Libero są aż o 112 proc. wyższe niż w I połowie 2020 r. – sprawiają, że obydwa projekty pozostają w pełni wynajęte, przyciągają klientów i nowe marki handlowe.

Sytuacja finansowa

Zysk netto przypadający akcjonariuszom Grupy Echo Investment w pierwszym półroczu 2022 r. wyniósł 61,9 mln zł i był ponad 30 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 r. Wartość naszych aktywów wynosiła na koniec tego okresu ponad 6,7 mld zł. Utrzymujemy wysoki stan gotówki: na koniec pierwszego półrocza było to ponad 1 mld zł. Dodatkowo zmniejszyliśmy wskaźnik zadłużenia aktywów netto do ok. 30 proc., w porównaniu do 42 proc. rok wcześniej. Wszystkie te czynniki potwierdzają, że jesteśmy

dobrze przygotowani do trudniejszych czasów na rynku. Wysoka pozycja gotówkowa to także możliwość monitorowania rynku w poszukiwaniu okazji rynkowych, które pozwoliłyby nam jeszcze szybciej zwiększać skalę działania.

W czerwcu opublikowaliśmy także raport zrównoważonego rozwoju za 2021 r. Podsumowuje on nasz wpływ na środowisko, otoczenie gospodarcze i biznesowe. Podobny raport opublikował także Archicom. Obydwa dokumenty potwierdzają, jak dużą wagę przykładamy w naszej Grupie do zagadnień sprawiedliwego i zrównoważonego prowadzenia działalności.

Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się z naszym raportem finansowym za pierwsze półrocze 2022 r.

Z poważaniem

Nicklas Lindberg

Prezes Echo Investment

Zysk netto przypadający akcjonariuszom Grupy Echo Investment w pierwszym półroczu 2022 r. wyniósł 61,9 mln zł i był ponad 30 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 r. Utrzymujemy wysoki stan gotówki: na koniec pierwszego półrocza było to ponad 1 mld zł. Dodatkowo zmniejszyliśmy wskaźnik zadłużenia aktywów netto do ok. 30 proc., w porównaniu do 42 proc. rok wcześniej. Wszystkie te czynniki potwierdzają, że jesteśmy dobrze przygotowani do trudniejszych czasów na rynku. Wysoka pozycja gotówkowa to także możliwość monitorowania rynku w poszukiwaniu okazji rynkowych, które pozwoliłyby nam jeszcze szybciej zwiększać skalę działania.

CZĘŚĆ 1 Sprawozdanie Zarządu

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

01

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment S.A. jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą

kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.

Stan średniomiesięcznego zatrudnienia w Grupie Echo Investment w I półroczu 2022 r. wynosił 608 w przeliczeniu na pełne etaty.

Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi, łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes ds. finansowych

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Rada Nadzorcza

Noah M. Steinberg

Przewodniczący

Tibor Veres

Wiceprzewodniczący

Margaret Dezse

Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodnicząca Komitetu Audytu

Sławomir Jędrzejczyk

Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu

Maciej Dyjas

Członek Rady Nadzorczej

Bence Sass

Członek Rady Nadzorczej

Péter Kocsis

Członek Rady Nadzorczej

Nebil Senman

Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu

11 Raport finansowy Echo Investment S.A. za I półrocze 2022 r.

Strategia Rentownego Wzrostu 02

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. strategię rentownego wzrostu. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r. kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk na rozwój w sektorze mieszkaniowym i zwiększa znaczenie swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów "destinations". Strategia Echo opiera się na następujących filarach:

Pozycja lidera

Duże wielofunkcyjne projekty

Echo Investment jest największą firmą deweloperską działającą w Polsce pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Strategia Rentownego Wzrostu zakłada,

że spółka będzie należała do czołówki deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów.

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomości daje Spółce przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Spółka może kupować większe tereny, których

jednostkowa cena jest niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Działalność deweloperska

Spółka koncentruje się na działalności deweloperskiej: zakupie działek, uzyskaniu pozwoleń administracyjnych, przygotowaniu projektu, pozyskaniu finansowania, budowie, wynajmie i sprzedaży gotowych inwestycji. Głównym źródłem zysków Echo Investment jest sprzedaż mieszkań i wzrost wartości budowanych nieru-

chomości komercyjnych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w budowie.

Polska

Współpraca ze sprawdzonymi partnerami

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu

projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie

z partnerami w projekty wymagające większego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, planistyczne, wynajmu, księgowe, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

Fot. Biurowiec Midpoint71 we Wrocławiu

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celowe.

Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

• 1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych;
• 1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowców i centrów handlowych;
• 1. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni biurowej poprzez spółkę CitySpace;
• 1. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

Wybrane dane finansowe Grupy 04

Skonsolidowane dane finansowe Grupy

		[tys. PLN]		[tys. EUR]
	stan na 30.06.2022	stan na 30.06.2021	stan na 30.06.2022	stan na 30.06.2021
Przychody ze sprzedaży	598 140	420 896	128 835	92 562
Zysk operacyjny	162 654	60 990	35 034	13 413
Zysk (strata) brutto	103 992	56 689	22 399	12 467
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	61 878	47 262	13 328	10 394
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(20 567)	170 566	(11 291)	37 510
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	468 100	177 177	100 825	38 964
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	56 385	(45 458)	12 145	(9 997)
Przepływy pieniężne netto, razem	472 065	302 285	101 679	66 477
Aktywa razem	6 708 798	7 049 679	1 433 320	1 559 388
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 650 767	1 628 695	352 683	360 267
Zobowiązania długoterminowe	2 113 266	2 125 843	451 495	470 236
Zobowiązania krótkoterminowe	2 748 795	3 119 861	587 274	690 113
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą	0,15	0,11	0,03	0,03
Wartość księgowa na jedną akcję	4,00	3,95	0,85	0,87

Zastosowany kurs euro

W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski.

Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego:

• − 4,6806 zł/euro na 30 czerwca 2022 r.,
• − 4,5208 zł/euro na 30 czerwca 2021 r.,
• − 4,5994 zł/euro na 31 grudnia 2021 r.

Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie:

• − 4,6427 zł/euro
• w okresie 1 stycznia 2022 r. 30 czerwca 2022 r., − 4,5472 zł/euro
• w okresie 1 stycznia 2021 r. 30 czerwca 2021 r.,
• − 4,5775 zł/euro w okresie 1 stycznia 2021 r. – 31 grudnia 2021 r.

Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 05

Akcjonariusze Echo Investment S.A.

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw.

Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji

jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

Dane o strukturze akcjonariatu na 30 czerwca 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu wynikają z informacji o akcjonariuszach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne, co najmniej 5 proc. ogólnej liczby głosów na WZA Echo Investment S.A. z 15 czerwca 2022 r. oraz z powiadomień od akcjonariuszy.

O akcjonariuszu większościowym

WING jest wiodącym deweloperem i inwestorem na Węgrzech, który ma znaczącą pozycję na regionalnym rynku nieruchomości. Od swojego powstania w 1999 r. firma stworzyła na Węgrzech portfel budynków o łącznej powierzchni 1,2 miliona mkw. WING działa we wszystkich segmentach rynku, w tym biurowym, przemysłowym, handlowym, hotelowym i mieszkaniowym. Do ostatnich

osiągnięć firmy należą nowa siedziba Magyar Telekom i T-Systems - najnowocześniejszy i największy biurowiec w kraju, siedziba Ericsson i Siemens-evosoft, BB Hotel Budapest City oraz projekty mieszkaniowe Kassák Residence, Metropolitan Garden i Park West. WING odgrywa również kluczową rolę na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

06

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są

Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass, członkowie rady nadzorczej.

Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg Prezes	732 402	0,18%
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	291 065	0,07%
Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej	94 192	0,02%
Bence Sass Członek Rady Nadzorczej	50 000	0,01%

W II kwartale 2022 r. Nicklas Lindberg nabył 131 880 akcji Spółki, natomiast Maciej Drozd – 30 700 akcji.

W III kwartale 2022 r. akcje Spółki nabyli: Nicklas Lindberg – w liczbie 61 750, Maciej Drozd – 38 600, Péter Kocsis – 41 912 oraz Bence Sass – w liczbie 50 000.

Stan posiadania obligacji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych obligacji
Nicklas Lindberg Prezes	229 (kod PLECHPS00233)
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	50 (kod PLECHPS00290) 316 (kod PLECHPS00233)

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem

Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 30 czerwca 2022 r. i w 2022 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje lub obligacje Spółki.

Najważniejsze zdarzenia w I półroczu 2022 r.

Emisja obligacji o łącznej wartości 140 mln zł dla inwestorów indywidualnych

Spółka Echo Investment w I półroczu 2022 r. uplasowała trzy serie obligacji dla inwestorów indywidualnych.

Podstawowe informacje o wyemitowanych obligacjach

Seria	K	L	M
Data rozpoczęcia subskrypcji	10 stycznia 2022 r.	22 lutego 2022 r.	27 kwietnia 2022 r.
Data zakończenia subskrypcji	21 stycznia 2022 r.	8 marca 2022 r.	11 maja 2022 r.
Wartość serii	50 mln zł	50 mln zł	40 mln zł
Stopa redukcji	79%	27%	34%
Termin zapadalności	3 lata	4 lata	4 lata
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%

Obligacje nie są zabezpieczone. Są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu.

Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie.

Oferty publiczne obligacji serii K, L i M przeprowadzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów.

140 mln PLN

Wartość wyemitowanych w I półroczu 2022 r. obligacji dla inwestorów indywidualnych

Sprzedaż wrocławskiego biurowca West 4 Business Hub

West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy A o powierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20 stycznia 2022 r. został kupiony przez firmę Solida Capital.

Wartość transakcji wyniosła 39 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty. Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 35,4 mln euro powiększone o VAT. Sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości 2,8 mln euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe oraz umowę dobrosąsiedzką.

Kompleks biurowy West 4 Business Hub to kontynuacja biurowców West Gate i West Link, które powstały przy ulicy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Wśród pierwszych najemców West 4 Business Hub znajdują się Vorwerk, PM Group, CitySpace oraz Sii Polska – jeden z największych pracodawców w branży IT w Polsce.

West 4 Business Hub I był jednym z pierwszych budynków, w którym Echo Investment zainstalowało specjalne systemy antycovidowe, które poprawiają jakość powietrza w budynku, oczyszczając powietrze, czerpiąc z rozwiązań naturalnie występujących w przyrodzie.

Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pracownia Projektowa. West 4 Business Hub I uzyskał certyfikat środowiskowy BREEAM z oceną Excellent.

Fot. Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu

39 mln EUR

Cena sprzedaży budynku biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu

Emisja obligacji o wartości 110 mln zł przez Archicom S.A. dla inwestorów instytucjonalnych

Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wyemitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Programu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej kwoty 350 mln zł z 2016 r.

Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 15 marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę.

Okres odsetkowy wynosił trzy miesiące. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

110 mln PLN

Wartość wyemitowanych przez Archicom S.A. obligacji dla inwestorów instytucjonalnych w I półroczu 2022 r.

Publikacja drugiego raportu zrównoważonego rozwoju Echo Investment

Echo Investment już po raz drugi kompleksowo podsumowało osiągnięcia i wyniki w obszarach zarządzania środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Dane zawarte w tej publikacji potwierdzają, że firma bierze odpowiedzialność za ludzi, którzy dla niej pracują, za miasta, które współtworzy oraz za środowisko, w którym realizuje projekty. Budowane przez Echo biura i osiedla, oprócz wymiaru biznesowego, mają także wymiar miastotwórczości i dobrej urbanistyki. Poprawiają warunki życia ludzi i wspierają prawidłowy rozwój miast.

W wyniku badania interesariuszy, na liście obszarów uznanych za najważniejsze znalazły się: zdrowie i bezpieczeństwo pracowników, przeciwdziałanie dyskryminacji, różnorodność i równe traktowanie, zielona infrastruktura (green building), zarządzanie odpadami, zużycie energii, dobrobyt pracowników, wspieranie rozwoju zrównoważonych miast, prawa pracownika, odpowiedzialność społeczna i środowiskowa podwykonawców.

W raporcie za 2021 r. Grupa Echo Investment opublikowała także dane dotyczące wpływu na gospodarkę. Jako inwestor, pracodawca i zamawiający, Grupa ma znaczący wpływ gospodarczy – przyczynia się do generowania miejsc pracy, wynagrodzeń i tworzenia wartości dodanej. W raporcie został on policzony na podstawie modelu Leontiefa. Wyliczenia wskazały, że jedno miejsce pracy w Echo Investment generuje aż 11 kolejnych miejsc pracy w polskiej gospodarce. Każda złotówka wartości dodanej wytworzonej w Grupie generuje 3,46 zł wartości dodanej w całej gospodarce. Tak wysokie przełożenie wynika z faktu, że podwykonawcami i dostawcami Echo są niemal wyłącznie polskie firmy, zatrudniające w Polsce ludzi i płacące tu podatki.

Echo Investment dobrowolnie raportuje informacje niefinansowe ze względu na dojrzałość firmy oraz coraz większą wagę, jaką do prowadzenia odpowiedzialnego biznesu przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci, akcjonariusze i inni interesariusze spółki.

Nasz wpływ na gospodarkę w 2021 r.:

5 192

łączna liczba miejsc pracy utrzymanych w gospodarce dzięki działalności Grupy Echo.

252 mln zł

łączna wartość wynagrodzeń wypłaconych pracownikom w polskiej gospodarce, w efekcie działalności Grupy Echo przy uwzględnieniu efektów pośrednich i indukowanych.

11

miejsc pracy w całej gospodarce zapewnionych przez jedno miejsce pracy w Grupie Echo.

946 mln zł

wartość dodana wytworzona dzięki działalności Grupy Echo w całej gospodarce w Grupie Echo.

Zakup udziałów projektu Towarowa 22 przez fundusz AFI Europe

Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 8 czerwca 2022 r. sfinalizowała transakcję zakupu udziałów w projekcie Towarowa 22 od grupy EPP N.V. Na mocy zawartej umowy AFI Europe i Echo Investment będą wspólnie uczestniczyć w realizacji części biurowej i mieszkań na wynajem kompleksu, posiadając odpowiednio 70 proc. i 30 proc. udziałów. Zgodnie z zawartą jednocześnie umową przedwstępną, Echo Investment zostanie jedynym

właścicielem części mieszkaniowej działki, na poczet czego zapłaciło zaliczkę w wysokości 23,7 mln euro, a także będzie deweloperem całej inwestycji.

Towarowa 22 to teren inwestycyjny o powierzchni 6,5 ha, który mieści się w samym sercu Woli, dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Działka jest przeznaczona pod zabudowę wielofunkcyjną.

Fot. Towarowa 22 to jeden z najbardziej atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w Warszawie

Sprzedaż trzech łódzkich biurowców Fuzji

30 czerwca 2022 r. KGAL Group sfinalizowało zakup od Echo Investment trzech biurowców C, D i J, które stanowią część wielofunkcyjnego projektu Fuzja.

Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszystkich budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umowę o prace wykończeniowe.

Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56,7 mln euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została pomniejszona m.in. o wartość okresów bezczynszowych, czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 43 mln euro powiększone o VAT.

Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej wysokości 3 mln euro powiększone o VAT, a także wynagrodzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4,1 mln euro powiększone o VAT.

Projekt powstaje na bazie poprzemysłowych zabudowań fabryki włókienniczej przy ul. Tymienieckiego w Łodzi. Budynki są w pełni wynajęte i oferują 22 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej . Biurowce C i D są już wynajęte przez Fujitsu Poland Global Delivery Center. Trzeci J jest w trakcie budowy i zostanie zajęty przez CitySpace, operatora elastycznych powierzchni biurowych.

Za projekt architektoniczny Fuzji odpowiedzialna jest pracownia Medusa Group.

Fot. Kompleks biurowy Fuzja w Łodzi

56,7 mln EUR

Cena sprzedaży trzech biurowców w łódzkim kompleksie Fuzja

Sprzedaż wrocławskiego biurowca MidPoint71

Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu, został sprzedany 30 czerwca 2022 r. czeskiemu funduszowi Trigea Real Estate Fund.

Wartość transakcji wyniosła 109 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 103,9 mln euro powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo pomniejszona m.in. o wartość prac związanych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota ta będzie zwalniana w częściach po wynajęciu oraz wykonaniu prac. W rezultacie cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 100,5 mln euro powiększone o VAT.

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowych.

Oddany do użytku w lutym 2022 r. MidPoint71, spod kreski architektów pracowni Medusa Group, ma ponad 36 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest już w 80 proc. wynajęty takim firmom, jak 3M GSC Poland, Pyszne.pl, PwC, CitySpace, CCC Group, Electrolux Poland, WooHoo czy Archicom.

109 mln EUR

Cena sprzedaży biurowca MidPoint71 we Wrocławiu

Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Podjęło standardowe uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i sprawozdania zarządu za 2021 r., przyjęciu sprawozdania Rady Nadzorczej z wyników za rok 2021 oraz o wynagrodzeniach, udzieleniu absolutorium wszystkim członkom zarządu i rady nadzorczej oraz ponownym wyborze Rady Nadzorczej w niezmienionym składzie na następną kadencję. Akcjonariusze podjęli również uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku.

Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.

08 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Emisja obligacji o łącznej wartości 65 mln zł dla inwestorów indywidualnych

W III kwartale 2022 r. Echo Investment uplasowało dwie serie obligacji dla inwestorów indywidualnych.

Seria	N	O
Data rozpoczęcia subskrypcji	27 czerwca 2022 r.	6 września 2022 r.
Data zakończenia subskrypcji	7 lipca 2022 r.	20 września 2022 r.
Wartość serii	40 mln zł	25 mln zł
Stopa redukcji	37%	1%
Termin zapadalności	4 lata	4 lata
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%

Obligacje nie są zabezpieczone. Seria N jest już notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych, seria O również zostanie wprowadzona do obrotu na rynek regulowany. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu. Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie.

Oferta publiczna obligacji serii N i O przeprowadzona została na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów.

205 mln PLN

Łączna wartość pięciu serii obligacji dla inwestorów indywidualnych uplasowanych od początku 2022 r.

Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A.

Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczy:

a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów

oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz

b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW.

Echo Investment zamierza powiększyć swój większościowy udział w Archicomie, by kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwiększyć skalę jej działalności. Archicom ma kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając jednocześnie współpracę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie sprawdzonych rozwiązań biznesowych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej.

Ponadto, wzywający wskazują, że w najbliższej przyszłości nie planują wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na GPW.

Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r.

Zarząd Archicomu ocenił 31 sierpnia 2022 r., że zakończenie się sukcesem wezwania na sprzedaż akcji Spółki, ogłoszonego przez Echo Investment oraz DKR Echo Investment będzie miało pozytywny wpływ na interes Archicomu i pozytywnie wpłynie na jego dalszy rozwój. Zarząd Archicomu stwierdził, że zaproponowana cena 18,3 zł za akcję znajduje się w dolnym przedziale wartości godziwej, jednocześnie zaproponowana cena nie stanowi wyznacznika wartości godziwej z perspektywy aktywów dotyczących Archicom S.A. ujętych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Echo Investment S.A.

Zastaw na akcjach Archicom S.A. będących w posiadaniu Grupy Echo Investment

DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. – spółki z Grupy Echo Investment będące bezpośrednio akcjonariuszami Archicom S.A. - ustanowiły 22 lipca 2022 r. zastaw na akcjach Archicom S.A. na rzecz Banku Pekao S.A.

Zastawy rejestrowy i finansowy został ustanowiony na:

• 1. 4 843 950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 48 439 500 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Invest S.A.,
• 1. 8 007 649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 80 076 490 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o.,
• 1. 4 093 888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 40 938 880 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o.

Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez zastawnika (Bank Pekao S.A.) z zastawianych akcji spółki Archicom S.A. po wystąpieniu przypadku naruszenia i otrzymaniu przez Archicom S.A. kopii zawiadomienia banku o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie umowy zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z umową zastawu.

09 Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Na pierwotnym rynku mieszkań II kwartał 2022 r. przyniósł spadek sprzedaży. Spadek popytu efektywnego wywołany był szeregiem czynników, wśród których do najważniejszych należała restrykcyjna polityka Rady Polityki Pieniężnej oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie podnoszenia stóp procentowych i sposobu kalkulacji zdolności kredytowej. Od 1 kwietnia 2022 r. przy kalkulowaniu zdolności kredytowej muszą uwzględniać wyższy bufor na ewentualne podwyżki stóp procentowych do 5 pp. Popyt hamują również rosnące ceny mieszkań oraz pojawiające się alternatywy inwestycyjne w postaci wysokooprocentowanych obligacji skarbowych.

Według analiz JLL, liczba mieszkań sprzedanych w II kwartale 2022 r. na sześciu największych rynkach w Polsce wyniosła 9,2 tys. co stanowi spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem o 11,7 proc. Jednak w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego jest to spadek aż o 53 proc. Należy jednak pamiętać, że rok 2021 był rekordowy: porównujemy zatem analogiczne okresy w najlepszym i najgorszym dla rynku mieszkaniowego roku ostatniej dekady.

Analitycy JLL oceniają, że liczba mieszkań w ofercie na koniec czerwca 2022 r. wyniosła 51 tys. Ze względów regulacyjnych nie jest to jednak realna oferta. Biorąc pod uwagę te mieszkania, które można było kupić w lipcu 2022 r., rzeczywista oferta wyniosła 43,2 tys. Czynnikiem wpływającym na zwiększenie podaży w poprzednim kwartale było wejście w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i strategia części deweloperów wprowadzania do sprzedaży mieszkań przed wejściem w życie dodatkowych obowiązków. W kolejnych miesiącach nie należy więc oczekiwać kontynuacji trendu wzrostu podaży.

Jak podaje JLL, średnie ceny lokali które znalazły się w ofercie na koniec czerwca 2022 r. najbardziej wzrosły w ciągu trzech ostatnich miesięcy we Wrocławiu (8,7 proc.) gdzie w poprzednim kwartale wzrostu cen prawie nie było. Spowodowane było to w głównej mierze wprowadzeniem inwestycji o standardzie premium i apartamentowym, z cenami zacznie odbiegającymi od średniej ceny rynkowej z I kwartału 2022 r.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
• Bardzo pesymistyczna

Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży oraz wielkość oferty [tys. sztuk]

29 Raport finansowy Echo Investment S.A. za I półrocze 2022 r.

Problemy z uzyskaniem wystarczającej zdolności kredytowej oraz dodatkowy popyt ze strony Ukraińców, którzy uciekli do Polski z powodu wojny, wpływają na doskonałą kondycję rynku mieszkań na wynajem.

Stawki wynajmu rosną praktycznie w każdym mieście, a właściciele mieszkań nie mają problemów ze znalezieniem najemców. Wg danych Bankier.pl oraz Otodom, w Krakowie i Wrocławiu koszt wynajmu mieszkań

najmniejszych i najbardziej popularnych (do 38 mkw.) był w czerwcu 2022 r. o 40 proc. wyższy niż rok wcześniej. Wzrost w Łodzi wyniósł 34 proc., w Warszawie 32 proc. a w Poznaniu – 28 proc.

Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem

Od początku roku do końca czerwca 2022 r. Grupa Echo Investment sprzedała 1 027 mieszkań, z czego na Grupę Echo przypada 495 mieszkań, natomiast na Grupę Archicom – 532. Obie grupy łącznie przekazały klientom 755 mieszkań z których rozpoznało wynik w pierwszych dwóch kwartałach roku: w Grupie Echo było to 373, natomiast w Archicomie – 382.

W I połowie 2022 r. Grupa rozpoczęła budowę 981 lokali na sprzedaż, a w ramach platformy Resi4Rent – także 593 mieszkania na wynajem w dwóch projektach zlokalizowanych w Łodzi i Wrocławiu.

Resi4Rent, które jest największą instytucją wynajmującą mieszkania na zasadach rynkowych w Polsce, ma obecnie 2 450 gotowych i wynajmowanych lokali w pięciu głównych miastach w Polsce. W budowie ma

2 250 lokali, a kolejne ponad 3 200 z planowanym startem budowy na 2022 r.

Na przyszłość Echo Investment, Archicom i Resi4Rent przygotowują projekty, w których znajdzie się w sumie ponad 11 tys. mieszkań na sprzedaż i wynajem, realizując tym samym swój cel, jakim jest utrzymanie pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym.

Fot. Osiedle Stacja Wola w Warszawie

Projekty mieszkaniowe, których budowa rozpoczęła się w I półroczu 2022 r.

Inwestor	Projekt	Liczba mieszkań	Planowany termin zakończenia
KRAKÓW
Echo Investment	Bonarka Living II C ul. Puszkarska	179	III kw. 2023
Echo Investment	Bonarka Living II D ul. Puszkarska	151
WARSZAWA
Echo Investment	Rytm al. KEN	288	III kw. 2023
WROCŁAW
Archicom	Nowa Kępa Mieszczańska KM4 ul. Mieszczańska	185	I kw. 2024
Archicom	Browary Wrocławskie BP5-6, ul. Jedności Narodowej	178	IV kw. 2023
Razem		981

Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment [szt.]

– Echo Investment – Archicom

Mieszkania, które zostały zaksięgowane w wyniku Grupy Echo Investment [w szt.]

– Echo Investment – Archicom

Fot. Osiedle Reset w Warszawie

10 Segment komercyjny – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Rynek biurowy w Polsce

Na koniec I półrocza 2022 r. całkowita podaż biur w Polsce wynosiła, według badań firmy Colliers, blisko 12,6 mln mkw. Po rekordowym początku roku, aktywność najemców na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce utrzymała się na wysokim poziomie również w drugim kwartale. W stolicy wynajęto prawie dwa razy więcej powierzchni niż w pierwszych sześciu miesiącach 2021 r., a na rynkach regionalnych odnotowano przyrost popytu w wysokości 30 proc.

W Warszawie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą niespełna 6,3 mln mkw., a drugie 6,3 mln mkw. przypadło na pozostałe osiem głównych aglomeracji regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Lublin i Szczecin). Największymi rynkami regionalnymi pozostawały Kraków (1,7 mln mkw.), Wrocław (1,3 mln mkw.) oraz Trójmiasto (1 mln mkw.).

W I półroczu 2022 r. w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 129 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w 8 budynkach. W miastach regionalnych było to 26 budynków o łącznej powierzchni 312 tys. mkw., z czego najwięcej w Katowicach (ok. 116,3 tys. mkw.), Trójmieście (50,6 tys. mkw.) oraz Wrocławiu (36,2 tys. mkw.).

W Warszawie dostępność powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz wynosiła 748 tys. mkw., przy wskaźniku pustostanów na poziomie 11,9 proc. (spadek o 0,6 proc. r/r). W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 11,6 proc., natomiast poza centrum miasta sięgnął 12,2 proc. Na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia pozostawało 961 tys. mkw. powierzchni, co odpowiada 15,2 proc. pustostanów (wzrost o 1,8 p.p. w porównaniu do I połowy 2021 r.). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 18,6 proc.

W I półroczu 2022 r. łączny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie wyniósł 479 tys. mkw. (tradycyjne umowy najmu). Był to najwyższy wynik w ujęciu półrocznym w historii. W miastach regionalnych popyt osiągnął 343 tys. mkw. To o 28 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2021 r. Największy udział w wolumenie transakcji miały nowe umowy (55 proc.) oraz renegocjacje (33 proc.).

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
• Bardzo pesymistyczna

Obecnie w budowie znajduje się blisko 780 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 34 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. W Warszawie buduje się ok. 240 tys. mkw. powierzchni i jest to najniższy wolumen od wielu lat.

Według analityków JLL, rynek inwestycyjny w segmencie biurowym ma za sobą bardzo dobre pierwsze

półrocze. Miasta regionalne również przyciągnęły inwestorów, odnotowując najlepsze pierwsze półrocze w historii pod względem wartości transakcji biurowych. Całkowite obroty w I połowie 2022 r. w Polsce przekroczyły 1,3 mld euro, co stanowi wzrost o 54 proc. w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku. Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za 41 proc. całkowitego wolumenu. Znacząca część

przypadła na Wrocław, gdzie Echo Investment sfinalizowało sprzedaż dwóch budynków: MidPoint 71 oraz West 4 Business Hub I, za łącznie blisko 150 mln euro. Do regionalnych transakcji trzeba zaliczyć również sprzedaż biurowców kompleksu Fuzja przez Echo Investment za blisko 57 mln euro.

Główne rynki biurowe w Polsce w I półroczu 2022 r.

Miasto	Istniejąca powierzchnia [tys. mkw.]	Nowe budynki [tys. mkw.]	Popyt brutto [tys. mkw.]	Pustostany [%]	Miesięczne stawki czynszu [EUR/mkw.]
Warszawa	6 270	129	479	11,9	18 – 25,5 / 11 – 16,85*
Kraków	1 666	48	109	16,6	14 – 16
Wrocław	1 284	38	61	14,8	14 – 15,5
Katowice	716	117	44	16,1	13,5 – 14,5
Łódź	630	41	32	18,6	11,5 – 14

Źródło: JLL

* CBD – centralny obszar biznesu (ograniczony Wisłą, Trasą Łazienkowską, ulicami Raszyńską i Towarową oraz Trasą WZ)

** NCL – obszar pozacentralny (pozostały obszar Warszawy)

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

W I półroczu 2022 r. Echo Investment spieniężyło pięć biurowców o wartości około 205 mln euro: MidPoint71 i West 4 Business Hub I we Wrocławiu oraz trzy budynki w łódzkiej Fuzji.

Na koniec I półrocza 2022 r. Echo Investment miało w budowie dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ok. 39 tys. mkw. Kolejne 191,3 tys. mkw. jest w fazie planowania.

W I półroczu Grupa zakończyła budowę trzech budynków o łącznej powierzchni najmu (GLA) ponad 70 tys. mkw.: React I w Łodzi oraz sprzedane Fuzja CD w Łodzi i MidPoint 71 we Wrocławiu. Wszystkie powstały

zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, co potwierdzają ich certyfikaty środowiskowe BREEAM na poziomie Excellent. W trakcie budowy użyte zostały lokalne i nietoksyczne materiały, wdrożono politykę gospodarki odpadami oraz zminimalizowano oddziaływanie budynku na środowisko. Najemcy będą korzystać z rozwiązań wspierających m.in. oszczędność energii i wody, a także m.in. ze stacji do ładowania pojazdów z napędem elektrycznym, szatni z suszarniami i prysznicami dla rowerzystów i odpowiedniej infrastruktury.

W I półroczu 2022 r. zwiększyło się zainteresowanie najemców wykorzystaniem elastycznej przestrzeni

biurowej. W grupie Echo Investment taką usługę oferuje spółka CitySpace. Operator dysponuje obecnie ponad 3 tys. biurek na 26 tys. mkw. powierzchni elastycznej w 12 lokalizacjach w Polsce. Pierwsze półrocze stanowiło kontynuację doskonałych trendów z końca ubiegłego roku. W regionie północnym (Warszawa, Gdańsk) nowi klienci wynajęli 296 stanowisk pracy, a 476 biurek zostało zakontraktowanych przez dotychczasowych klientów. W regionie południowym (Wrocław, Katowice, Kraków), zawierającym m.in. otwarte w ostatnich 18 miesiącach biura Face2Face, West 4 i MidPoint, sprzedano łącznie 750 zupełnie nowych stanowisk pracy.

Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu

205 mln EUR

Wartość biurowców sprzedanych przez Echo Investment w I półroczu 2022 r.

Rynek handlowy w Polsce

Kondycja centrów handlowych po pandemii wydaje się być odbudowana. Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych, obroty centrów handlowych w czerwcu 2022 r. były o 12 proc. wyższe niż w czerwcu 2019 r. Wzrosły we wszystkich kategoriach obiektów, ale najbardziej w galeriach największych (powyżej 60 tys. mkw. powierzchni najmu) – o 17,5 proc. Odwiedzalność w lipcu 2022 r., mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu, była o 5,4 proc. wyższa niż w lipcu 2019 r. Sprzedaż detaliczna, zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, wzrosła w I połowie 2022 r. o 9,1 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2021 r.

Według CBRE, na koniec czerwca 2022 r. w budowie znajdowało się w Polsce ponad 360 tys. mkw. powierzchni handlowej, z których ponad połowa – w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Pandemia wzmocniła trend zakupów codziennych, pierwszej potrzeby – tzw. convenience. Najemcy chętnie rozwijają się w tego rodzaju sklepach i lokalizacjach handlowych.

Odradza się również sentyment inwestorów do sektora nieruchomości handlowych. Według JLL, w I połowie 2022 r. w Polsce zamknęły się transakcje sprzedaży budynków handlowych, których łączna wartość wyniosła ponad 760 mln euro, co jest najlepszym półrocznym wynikiem od I półrocza 2018 r. Biorąc pod uwagę transakcje w trakcie, analitycy szacują, że wynik całego roku może wynieść co najmniej 1 mld euro.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
• Bardzo pesymistyczna

760 mln EUR

Wartość transakcji sprzedaży nieruchomości handlowych w I połowie 2022 r.

Fot. Galeria Libero w Katowicach

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Po pandemii zarówno Libero w Katowicach, jak i Galeria Młociny w Warszawie, wróciły do normalnego funkcjonowania z bardzo dobrymi wynikami odwiedzalności i obrotów najemców.

Obroty najemców Libero w I połowie 2022 r. były wyższe o 112 proc. niż w I połowie 2020 r. oraz o 80 proc. w porównaniu do I połowy 2021 r. Odwiedzalność Libero była

odpowiednio o 78 proc. i 64 proc. wyższa. Równie dobra sytuacja jest obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty najemców wzrosły o odpowiednio 76 proc. i 63 proc. wobec pierwszych sześciu miesięcy 2020 i 2021 r., natomiast odwiedzalność – o 71 proc. i 64 proc.

Analizując te dane należy wziąć pod uwagę, że w obu okresach

porównawczych mieliśmy do czynienia z około dwoma miesiącami rygorystycznych ograniczeń w działalności centrów handlowych.

Strategicznie, dla Echo Investment komponenty handlowe i usługowe stanowić będą element wzmacniający atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów "destinations", takich jak Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi.

Fot. Galeria Młociny w Warszawie

11 Portfel nieruchomości

Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz

całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6 proc. podanej wartości budżetu.

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprze danych lokali]	Planowane przychody	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczę cie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
Osiedle Krk II ul. Zapolskiej	9 900	218	100%	99,6	67,4	95%	III kw. 2020	III kw. 2022
ZAM I ul. Rydlówka	6 300	115	97%	64,8	45,2	95%	I kw. 2021	III kw. 2022
Bonarka Living II C ul. Puszkarska	9 900	179	46%	101,5	70,1	30%	I kw. 2022	III kw. 2023
Bonarka Living II D ul. Puszkarska	8 400	151	50%	86,7	60,4	22%	I kw. 2022	III kw. 2023
ŁÓDŹ
Fuzja II ul. Tymienieckiego	12 400	240	89%	99,2	68,3	88%	IV kw. 2020	III kw. 2022
Fuzja III ul. Tymienieckiego	9 100	159	57%	79,2	54,8	44%	II kw. 2021	II kw. 2023
Zenit I ul. Widzewska	9 100	168	79%	61,9	45,6	38%	III kw. 2021	IV kw. 2022
Boho ul. Wodna	12 800	239	32%	109,2	78,2	24%	IV kw. 2021	III kw. 2023
POZNAŃ
Wieża Jeżyce I ul. Janickiego	11 600	206	69%	107,5	74,2	23%	IV kw. 2021	IV kw. 2023
Osiedle Enter II ul. Naramowice	9 400	157	99%	62,2	44,3	51%	II kw. 2021	IV kw. 2022
Osiedle Enter III ul. Naramowice	9 600	166	99%	66,2	46,4	58%	II kw. 2021	IV kw. 2022

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 30 czerwca 2022 r.

		lokali]	Planowane przychody	budżet [mln PLN]	nakłady [%]	Rozpoczę cie budowy	zakończenie budowy
13 700	249	100%	146,0	95,8	91%	III kw. 2020	II kw. 2022
17 300	288	60%	289,5	176,2	34%	I kw. 2022	IV kw. 2023
	139 500	[mkw.] mieszkań 2 535		1 373,4	926,8

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w budowie na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprze danych lokali]	Planowane przychody	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczę cie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW
Browary Wrocławskie BA2, BA3 ul. Jedności Narodowej	13 800	239	48%	183,1	93,8	73%	I kw. 2021	II kw. 2023
Browary Wrocławskie BP5-6 ul. Jedności Narodowej	9 300	178	29%	107,8	63,2	23%	I kw. 2022	IV kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26 ul. Ameriga Vespucciego	10 700	181	40%	124,1	67,0	23%	III kw. 2021	III kw. 2023
Olimpia Port M37, M39 ul. Ameriga Vespucciego	7 800	156	12%	87,1	58,9	43%	IV kw. 2021	II kw. 2023
Olimpia Port M36, M38 ul. Ameriga Vespucciego	4 900	88	73%	49,5	29,4	74%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Olimpia Port M34, M35 ul. Ameriga Vespucciego	2 800	56	98%	27,5	17,0	98%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Planty Racławickie R5, R6, R7 ul. Racławicka	9 900	169	87%	96,1	56,1	95%	IV kw. 2020	III kw. 2022
Planty Racławickie R8 ul. Wichrowa / Racławicka	5 500	94	55%	59,2	38,0	42%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Awipolis L3, L4 ul. Władysława Chachaja	9 400	178	88%	80,0	55,2	88%	IV kw. 2020	III kw. 2022
Awipolis etap 3 ul. Władysława Chachaja	6 600	121	46%	60,6	42,7	40%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Sady nad Zieloną ul. Blizanowicka	4 200	80	94%	35,3	26,1	95%	IV kw. 2020	III kw. 2022
Nowa Kępa Mieszczańska KM4 ul. Mieszczańska	8 700	185	34%	118,8	78,6	38%	I kw. 2022	I kw. 2024
Razem	93 600	1 725		1 029,1	626,0

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
ZAM II ul. Rydlówka	5 500	100	75,1	50,6	23%	III kw. 2022	I kw. 2024
Wita Stwosza Resi ul. Wita Stwosza	8 600	180	132,5	81,0	23%	II kw. 2023	IV kw. 2024
ŁÓDŹ
Zenit II ul. Widzewska	8 200	160	63,3	44,7	8%	IV kw. 2022	II kw. 2024
Zenit III ul. Widzewska	8 300	164	64,6	45,1	7%	IV kw. 2023	II kw. 2025
Zenit IV ul. Widzewska	8 500	174	70,7	47,1	6%	II kw. 2024	IV kw. 2025
Zenit V ul. Widzewska	9 900	184	86,5	53,9	6%	IV kw. 2024	II kw. 2026
Zenit VI ul. Widzewska	8 500	170	76,7	46,5	6%	II kw. 2025	IV kw. 2026
Zenit VII ul. Widzewska	5 000	97	41,7	29,3	7%	IV kw. 2022	III kw. 2024
Zenit VIII ul. Widzewska	8 800	165	79,6	52,2	6%	I kw. 2024	III kw. 2025
Zenit IX ul. Widzewska	5 800	115	54,3	35,3	6%	II kw. 2025	IV kw. 2026
Fuzja Lofty G01 ul. Tymienieckiego	8 000	160	82,1	62,5	8%	I kw. 2024	II kw. 2026
Fuzja Lofty G02 ul. Tymienieckiego	9 700	171	99,2	86,1	7%	II kw. 2023	IV kw. 2025
POZNAŃ
Apartamenty Esencja II ul. Grabary	6 800	130	84,1	60,1	16%	III kw. 2023	II kw. 2025
Wieża Jeżyce II ul. Janickiego	15 100	259	151,3	96,6	14%	III kw. 2022	II kw. 2024
Wieża Jeżyce III ul. Janickiego	13 600	242	143,4	90,8	13%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego	11 900	183	142,0	89,0	11%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Opieńskiego I ul. Opieńskiego	15 300	174	128,9	92,1	7%	III kw. 2024	II kw. 2026
Opieńskiego II ul. Opieńskiego	12 500	212	108,7	75,1	6%	I kw. 2025	I kw. 2027
Opieńskiego III ul. Opieńskiego	17 200	266	156,6	103,9	4%	III kw. 2025	III kw. 2027
Opieńskiego IV ul. Opieńskiego	10 000	160	99,7	60,2	7%	I kw. 2026	IV kw. 2028
WARSZAWA
Stacja Wola III ul. Ordona	13 300	232	219,0	122,6	24%	IV kw. 2022	IV kw. 2024
Projekt Mokotów I ul. Domaniewska	29 600	556	521,6	320,8	29%	IV kw. 2022	IV kw. 2024
Projekt Mokotów II ul. Domaniewska	15 000	286	279,9	157,5	30%	II kw. 2023	I kw. 2025

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Projekt Mokotów III ul. Domaniewska	15 600	301	299,4	168,1	29%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Projekt Mokotów IV ul. Domaniewska	6 300	123	124,3	68,8	29%	II kw. 2024	I kw. 2026
Razem	277 000	4 964	3 385,3	2 139,8

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w przygotowaniu na 30 czerwca 2022 r.

	PUM	Liczba	Planowane	Przewidywa ny budżet	Poniesione nakłady	Planowane rozpoczęcie	Planowane zakończenie
Projekt / adres	[mkw.]	mieszkań	przychody	[mln PLN]	[%]	budowy	budowy
WROCŁAW
Planty Racławickie R9 ul. Wichrowa / Racławicka	9 500	171	121,3	81,9	17%	III kw. 2022	II kw. 2024
Planty Racławickie R10 ul. Wichrowa / Racławicka	5 500	98	67,9	44,2	14%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM5 ul. Mieszczańska	2 000	20	25,2	23,1	21%	III kw. 2022	III kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM6 ul. Mieszczańska	7 200	163	110,6	78,2	24%	III kw. 2022	III kw. 2024
Gwarna ul Gwarna	4 100	97	58,7	41,9	29%	III kw. 2023	II kw. 2025
Iwiny - Schuberta ul. Schuberta	4 000	60	35,2	29,5	10%	II kw 2024	IV kw. 2025
Awipolis etap 4a ul. Władysława Chachaja	10 000	186	109,1	79,0	11%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Awipolis etap 4b ul. Władysława Chachaja	3 200	56	35,6	25,2	9%	III kw. 2023	II kw. 2025
Sady nad Zieloną 2 A1, C ul. Blizanowicka	5 000	97	53,9	39,8	19%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 B ul. Blizanowicka	6 300	123	68,6	51,2	16%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Czarnieckiego - M ul. Stefana Czarnieckego	3 600	71	48,9	35,2	19%	II kw. 2024	III kw. 2026
Czarnieckiego - AH ul. Stefana Czarnieckego	1 100	60	15,3	11,1	20%	III kw. 2024	IV kw. 2026
WARSZAWA
Projekt Mokotów* ul. Domaniewska	14 400	257	241,1	175,4	38%	II kw. 2023	I kw. 2025
POZNAŃ
Projekt Poznań I* ul. Janickiego	13 000	245	140,4	108	23%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Projekt Poznań II* ul. Janickiego	13 800	252	149,3	114,9	23%	II kw. 2024	II kw. 2026
Razem	102 750	1 956	1 281,1	938,6

* projekty w trakcie sprzedaży z grupy Echo do grupy Archicom

Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako zapasy.

Fot. Osiedle Stacja Wola w Warszawie

Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6 proc.

wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

Gotowe projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent na 30 czerwca 2022 r.

			Planowane roczne przychody
Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	z czynszów [mln PLN]	Budżet [mln PLN]	Zakończenie budowy
R4R Wrocław Rychtalska Wrocław, ul. Zakładowa	11 400	302	8,4	76,8	III kw. 2019
R4R Łódź Wodna Łódź, ul. Wodna	7 800	219	4,9	52,4	IV kw. 2019
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska Wrocław, ul. Dmowskiego	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2020
R4R Warszawa Browary Warszawa, ul. Grzybowska	19 000	450	16,6	187,6	III kw. 2020
R4R Warszawa Woronicza Warszawa, ul. Suwak	7 900	227	6,2	60,7	IV kw. 2020
R4R Warszawa Taśmowa Warszawa, ul. Taśmowa	13 000	372	11,1	112,1	I kw. 2021
R4R Gdańsk Kołobrzeska Gdańsk, ul. Kołobrzeska	10 000	302	8,8	88,7	II kw. 2021
R4R Poznań Szczepanowskiego Poznań, ul. Szczepanowskiego	5 000	160	3,8	45,3	III kw. 2021
Razem	83 400	2 301	66,6	699,9

Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w budowie na 30 czerwca 2022 r.

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Warszawa Żwirki Warszawa, ul. Żwirki i Wigury	5 200	161	5,3	53,2	III kw. 2020	III kw. 2022
R4R Kraków Puszkarska Kraków, ul. Puszkarska	5 100	149	4,0	40,2	III kw. 2020	III kw. 2022
R4R Warszawa 1 Warszawa	11 200	344	11,2	119,0	II kw. 2021	I kw. 2023
R4R Kraków 3 Maja Kraków, ul. 3 Maja	12 100	387	11,6	102,1	II kw. 2021	IV kw. 2022
R4R Warszawa Wilanowska Warszawa, ul. Wilanowska	12 200	375	12,3	130,0	III kw. 2021	II kw. 2023
R4R Wrocław Jaworska Wrocław, ul. Jaworska	13 700	391	12,1	120,2	III kw. 2021	III kw. 2023
R4R Łódź Kilińskiego Łódź, ul. Kilińskiego	10 000	291	7,4	77,9	II kw. 2022	I kw. 2024
R4R Wrocław Park Zachodni Wrocław, ul. Horbaczewskiego	10 100	302	8,6	81,7	II kw. 2022	IV kw. 2023
Razem	79 600	2 400	72,5	724,3

Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu na 30 czerwca 2022 r.

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Gdańsk* Gdańsk	10 000	286	10,3	122,4	III kw. 2022	I kw. 2024
R4R Kraków Jana Pawła Kraków, ul. Jana Pawła II	8 700	296	7,7	85,6	III kw. 2022	I kw. 2024
R4R Wrocław Wrocław	9 700	290	8,9	89,5	III kw. 2022	II kw. 2024
R4R Warszawa 2 Warszawa	8 600	304	9,4	94,3	I kw. 2023	IV kw. 2024
R4R Wrocław 2 Wrocław	13 000	369	13,5	148,8	III kw. 2022	I kw. 2025
R4R Gdańsk 2 Wrocław	24 400	729	25,4	264,9	IV kw. 2022	IV kw. 2024
R4R Poznań 3 Poznań	12 500	384	10,5	131,2	IV kw. 2022	III kw. 2024
R4R Kraków 4 Kraków	29 100	868	30,9	310,8	IV kw. 2022	IV kw. 2024
Razem	116 000	3 526	116,7	1 247,5

* projekt w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent.

Tabela "Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu" prezentuje tylko nieruchomości z projektami, które są w posiadaniu grupy Resi4Rent lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo Investment do

Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na działkach zabezpieczonych przez Resi4Rent (np. umową przedwstępną), nawet jeśli przygotowanie projektu jest zaawansowane.

Fot. Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Biura

Legenda:

• GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
• NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
• ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które

Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

Projekty biurowe Grupy Echo Investment w eksploatacji na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Plano wane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpozna ny zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena	17 100	71%	3,2	157,2	86%	22,3	IV kw. 2020	Umowa ROFO z Globalworth Poland
Face 2 Face I Katowice, ul. Grundmanna	20 700	94%	3,8	157,2	96%	56,3	I kw. 2020
Face 2 Face II Katowice, ul. Grundmanna	26 500	96%	4,8	208,3	99%	61,4	IV kw. 2020
React I Łódź al. Piłsudskiego	15 100	28%	2,5	113,9	80%	20,0	I kw. 2022
City Forum – City 2 Wrocław, ul. Traugutta	12 700	98%	2,4	96,0	88%	49,5*	II kw. 2020	Biurowiec spółki Archicom.S.A.
Razem	92 100		16,7	732,5		160,1

* wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego w konsolidacji z grupą Echo Investment

Wszystkie budynki biurowe w tabeli powyżej są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży, z wyjątkiem budynku React I, który jest zaklasyfikowany do nieruchomości inwestycyjnych.

Projekty biurowe Grupy Echo w budowie na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Brain Park I Kraków, al. Pokoju	29 600	35%	5,5	270,2	56%	31,8	I kw. 2021	IV kw. 2022
Fuzja I01 & I03 Łódź, ul. Tymienieckiego	9 400	0%	1,6	87,1	13%	-	I kw. 2022	IV kw. 2023
Razem	39 000		7,1	357,3		31,8

Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Brain Park II Kraków, ul. Fabryczna / al. Pokoju	12 800	2,4	121,2	28%	III kw. 2022	III kw. 2023
Wita Stwosza Kraków, ul. Wita Stwosza	26 600	5,0	257,0	23%	I kw. 2023	III kw. 2024
Piotra Skargi Katowice, ul. P. Skargi / Sokolska	26 500	4,6	207,9	7%	I kw. 2023	III kw. 2024
React II Łódź, al. Piłsudskiego	25 900	4,4	194,0	8%	I kw. 2023	I kw. 2024
Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna	16 200	3,1	152,1	11%	II kw. 2023	III kw. 2024
Swobodna II Wrocław, ul. Swobodna	26 800	5,1	248,0	12%	IV kw. 2023	II kw. 2025
West 4 Business Hub II Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	23 100	4,0	182,9	13%	I kw. 2023	III kw. 2024
West 4 Business Hub III Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	33 400	5,8	257,7	11%	I kw. 2024	I kw. 2026
Razem	191 300	34,3	1 620,8

Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomości inwestycyjne w budowie.

Fot. Biurowiec BrainPark w Krakowie w budowie

Centra handlowe

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.

ROFO – (right of first offer) – prawo do złożenia pierwszej oferty

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu.

Projekty handlowe w eksploatacji na 30 czerwca 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Libero Katowice, ul. Kościuszki	44 900	98%	9,3	390,4	100%	203,5	IV kw. 2018	Umowa ROFO z EPP.
Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK Kampinos	84 300	99%	20,4	1 278,0	99,6%	2,3	II kw. 2019	Joint venture z EPP w proporcjach 30:70%.
Razem	129 200		29,7	1 668,4		205,9

Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomość inwestycyjna. Proporcjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się w pozycji "inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności".

Bank ziemi

Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie przygotowania na 30 czerwca 2022 r.

Projekt	Powierzchnia działki [mkw.]	GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa	64 900	201 000	Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30 proc. do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe. Docelowo działka pod mieszkania będzie wyłączną własnością grupy Echo Investment.
Kraków, ul. Kapelanka	56 000	70 000	Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem.
Warszawa, al. KEN	29 700	32 000	Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Łódź, ul. Tymienieckiego	22 100	26 800	Działka pod biura, usługi, mieszkania.
	172 700	329 800

Projekty Grupy Archicom na wczesnym etapie przygotowania na 30 czerwca 2022 r.

Projekt		Powierzchnia działki [mkw.]	GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Iwiny, Radomierzycka		65 700	29 300	Działka pod mieszkania.
Wrocław, Karkonoska		24 500	25 200	Działka pod mieszkania.
Wrocław, Góralska		9 500	18 000	Działka pod mieszkania.
Wrocław, Rychtalska		5 100	4 800	Działka pod mieszkania.
Kraków, Dąbrowskiego		3 400	4 100	Działka pod mieszkania.
Kraków, Duża Góra		3 900	4 700	Działka pod mieszkania.
	Razem	112 100	86 100

Pozostałe grunty Grupy Echo na 30 czerwca 2022 r.

Nieruchomość		Powierzchnia [mkw.]	Uwagi
Poznań, Naramowice		77 500
Łódź, ul. Widzewska		19 750
Gdańsk, ul. Nowomiejska		4 300	Przedwstępna umowa sprzedaży.
Zabrze, ul. Miarki		8 100
	Razem	109 650

Pozostałe grunty Grupy Archicom na 30 czerwca 2022 r.

Nieruchomość	Powierzchnia [mkw]	Uwagi
Wrocław, ul. Murowana	3 100	Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Wrocław, obręb Jagodno	3 500	Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Gajków, ul. Janowicka	7 250	Nieruchomość zabudowana - budynki produkcyjno-magazynowe.
Razem	13 850

12 Główne inwestycje w I półroczu 2022 r. – zakupy nieruchomości

Obecnie Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować około 22 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Ponadto Echo Investment ma podpisaną umowę przedwstępną na odkupienie od spółki będącej wspólnym przedsięwzięciem (Towarowa 22) terenu przeznaczonego pod budowę mieszkań na sprzedaż z potencjałem około 13,5 tys. mkw.

Po dacie bilansowej Archicom S.A. sfinalizował zakup działki o potencjale ok. 2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej we Wrocławiu. Grupa Archicom ma również

podpisane dwie umowy przedwstępne ze spółkami z Grupy Echo na zakup dwóch nieruchomości w Warszawie i Poznaniu o łącznym potencjale ok. 42,5 tys. mkw.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

Fot. Biurowiec BrainPark w Krakowie w budowie

13 Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w II kwartale 2022 r.

Przekazanie klientom 255 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Echo.

Udział projektów mieszkaniowych Echo Investment w całkowitej liczbie zaksięgowanych mieszkań w II kwartale 2022 r. [w szt.]

– Warszawa, Stacja Wola II – Pozostałe

Przekazanie klientom 101 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Archicom. Udział projektów mieszkaniowych Grupy Archicom w całkowitej liczbie mieszkań zaksięgowanych w wynikach Grupy Echo Investment w II kwartale 2022 r. [w szt.]

– Wrocław, Browary Wrocławskie BL1 – Wrocław, Browary Wrocławskie BL2

• Wrocław, Olimpia Port M21, M22, M23
• Wrocław, Olimpia Port M30, M31

Strata z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 9,1 mln zł.

Zysk/strata z wyceny nieruchomości inwestycyjnych w podziale na nieruchomości w II kwartale 2022 r. [mln PLN]

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

14 Czynniki istotne dla rozwoju Spółki i Grupy w nadchodzących kwartałach

Czynniki o charakterze makroekonomicznym

Pozytywne

• − Utrzymująca się wysoka inflacja jako przyczyna wzrostu popytu inwestycyjnego na mieszkania (12,3 proc., 13,9 proc. i 15,5 proc. odpowiednio w kwietniu, maju oraz czerwcu 2022 r. w porównaniu do analogicznych miesięcy roku 2021),
• − wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w II kwartale 2022 r. o 3,6 proc. kw./kw.,
• − spadek stopy bezrobocia rejestrowanego wyrównanej sezonowo od 5,2 proc. w kwietniu do 5,0 proc. w czerwcu 2022 r. (GUS),
• − strukturalny deficyt mieszkań i rosnąca wartość mieszkań,
• − spadek marż kredytowych banków, co w długim okresie przekłada się na lepsze warunki kredytowe, niż kredyty brane w warunkach niskich stóp procentowych.

Negatywne

• − Wysoka inflacja jako przyczyna pogorszenia się sytuacji gospodarstw domowych, ograniczająca możliwości zakupowe oraz obniżająca ufność konsumencką,
• − wolniejszy wzrost PKB w II kwartale 2022 r. do poziomu 5,5 proc. r/r wobec 8,5 proc. w I kwartale 2022 r. (szacunki NBP),
• − pojawienie się alternatyw inwestycyjnych przynoszących wyższy dochód przy niższym poziomie ryzyka co mieszkania (obligacje skarbowe). Rosnące oprocentowanie lokat depozytowych,
• − ograniczenie aktywności banków na rynku kredytowym w wyniku zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej,
• − spadek bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej (BWUK) w czerwcu 2022 r. o 5,4 p. proc. m/m oraz o 29,0 p. proc. r/r,
• − niepewność co do cen surowców i energii,
• − niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych w Ukrainie i ich wpływu na europejską gospodarkę,
• − niepewność co do kluczowych założeń polityki fiskalnej i monetarnej w Polsce. Możliwe kolejne podwyżki stóp procentowych przez RPP,
• − wzrost cen materiałów budowlanych, który wyniósł w czerwcu 2022 r. ok. +32 proc. r/r (wg Murator).

Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności Spółki i Grupy

Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo, głównie w projektach:

• − Osiedle ZAM I w Krakowie,
• − Osiedle KRK II w Krakowie,
• − Fuzja II w Łodzi,
• − Zenit I w Łodzi
• − Osiedle Enter II i III w Poznaniu.

Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwestycje:

• − Galeria Młociny w Warszawie,
• − Towarowa 22 w Warszawie,
• − Resi4Rent.

Sprzedaż terenów inwestycyjnych w Gdańsku i Poznaniu.

Wydanie kupującym mieszkań Archicomu, głównie w projektach we Wrocławiu:

• − Awipolis L3, L4,
• − Planty Racławickie R5-R7,
• − Sady nad Zieloną,
• − Olimpia Port M36, M38.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Wycena i sprzedaż zakończonych inwestycji:

• − Moje Miejsce II w Warszawie,
• − Face2Face I i II w Katowicach,
• − City2 we Wrocławiu (projekt Archicomu).

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji oraz w budowie:

• − Brain Park I w Krakowie,
• − Fuzja J w Łodzi.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę gotowych nieruchomości:

• − Libero w Katowicach,
• − React I w Łodzi.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

15 Polityka dywidendowa i dywidenda

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

• − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie,
• − plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

Uchwała w sprawie wypłaty zaliczki dywidendowej z zysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2021. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 28 grudnia 2021 r.

Decyzja Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy o dywidendzie za 2021 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku.

Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.

0,44 pln

Wysokość dywidendy na jedną akcję z zysku za 2021 r.

Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.

16 Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy

Obligacje

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 30 czerwca 2022 r.

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent	100 000	5.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021	PLO017000046	mBank S.A.	195 000	17.03.2025	WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021	PLO017000061	mBank S.A.	172 000	10.11.2025	WIBOR 6M + marża 4,4%
		Razem	713 510
		Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A. [tys. PLN]
M3/2018	PLARHCM00065	mBank S.A.	50 000	13.07.2022	WIBOR 3M + marża 2,9%
M4/2019	PLARHCM00073	mBank S.A.	60 000	14.06.2023	WIBOR 3M + marża 3,3%
M6/2022	PLO221800090	mBank S.A.	110 000	15.03.2024	WIBOR 3M + marża 3,2%
		Razem	220 000
		Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	8.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
seria K	PLECHPS00324	DM PKO BP	50 000	10.01.2025	WIBOR 6M + marża 4,0%
seria L	PLECHPS00332	DM PKO BP	50 000	22.02.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
seria M	PLECHPS00340	DM PKO BP	40 000	27.04.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
		Razem	423 832
		Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN]
1P/2021	PLO017000053	Michael/Ström DM (agent)	188 000	22.10.2024	stała stopa oprocentowania 5%
		Razem	188 000
		Obligacje denominowane w PLN razem	1 545 342

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
		Obligacje denominowane w EUR razem	40 000

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań finansowych.

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie, z wyjątkiem serii 2P/2020, są notowane w Alternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obligacje dla inwestorów indywidualnych na platformie GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indywidualnych - Bond- Spot ASO Catalyst.

Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji w I półroczu 2022 r.

Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
1/2018	PLECHPS00282	25.04.2022	31 410
Emisja serii H	PLECHPS00266	22.05.2022	50 000
Razem			81 410

Obligacje wykupione przez Archicom [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
M5/2020	PLO221800025	7.02.2022	78 500
Razem			78 500

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data emisji	Wartość nominalna
seria K	PLECHPS00324	1.02.2022	50 000
seria L	PLECHPS00332	17.03.2022	50 000
seria M	PLECHPS00340	25.05.2022	40 000
Razem			140 000

Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
M6/2022	PLO221800090	16.03.2022	110 000
Razem			110 000

W II półroczu 2022 r. Echo Investment wyemitowało także obligacje serii N i O dla inwestorów indywidualnych o łącznej wartości nominalnej 65 mln zł.

Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment na 30 czerwca 2022 r. [tys.]

				Kwota kredytu wg umowy		Stan wykorzystania kredytu
Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	PLN	EUR	PLN	EUR	Oprocento wanie	Termin spłaty
Libero, Katowice	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k.	Santander Bank Polska S.A. / BNP Paribas Bank Polska S.A.		67 566		64 018	EURIBOR 3M + marża	22.11.2024
Galeria Młociny, Warszawa*	Berea Sp. z o.o.	Santander Bank Polska S.A. / PKO BP S.A. / Bank Go spodarstwa Krajowego		56 100		52 886	EURIBOR 3M + marża	30.04.2025
Moje Miejsce II, Warszawa	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.		23 034		22 350	EURIBOR 3M + marża	30.09.2023
Face2Face I i II, Katowice	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	Bank Pekao S.A.		64 997		59 032	EURIBOR 3M + marża	31.12.2023
			18 000		424		WIBOR 1M + marża	30.09.2022
Brain Park I i II, Kraków	Echo Arena Sp. z o.o.	PKO BP S.A. / Bank Pekao SA		65 560			EURIBOR 3M + marża	30.06.2026
			9 000				WIBOR 1M + marża	30.06.2023
Projekt Echo 129	Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.		50 000		26 650	EURIBOR 3M + marża	30.09.2023
Resi4Rent * - I tran sza projektów	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. / R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. / R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. / R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	ING Bank Śląski S.A.	106 560		104 162		WIBOR 3M + marża	10.12.2026
Resi4Rent* - II tran sza projektów	R4R Poznań Szczepanow skiego Sp. z o.o. / R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. / R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. / R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Santander S.A. / Helaba AG	69 000		68 284		WIBOR 3M + marża	27.06.2027
Resi4Rent* - III transza projektów	R4R Warszawa Wilanow ska Sp. z o.o. / Pimech Invest Sp. z o.o. / M2 Hotel Sp. z o.o./R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. / R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A. / Bank Gospodarstwa Krajowego / BNP Paribas Polska	74 402		17 515		WIBOR 1M + marża	21.12.2028
Resi4Rent* - IV transza projektów	M2 Biuro sp. z o.o./ R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o./R4R RE Wave 4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o./R4R Kraków JPII Sp. z o.o./R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o.	Santander S.A. / Helaba AG	95 456		0		WIBOR 1M + marża	15.12.2029
Razem			372 418	327 257	190 386	224 936

* Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów.

Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom na 30 czerwca 2022 r. [tys. EUR]

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy	Stan wykorzystania kredytu	Oprocentowanie	Termin spłaty
City Forum - City 2	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	17 600	4 480	EURIBOR 1M + marża	22.12.2031
Razem			17 600	4 480

Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa

podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

Linie kredytowe

Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A. *	75 000	62 486	WIBOR 1M + marża	31.10.2023
Alior Bank S.A.	25 000	25 000	WIBOR 3M + marża	10.07.2023
Santander Bank Polska S.A.* *	100 000	65 223	WIBOR 1M + marża	30.11.2022
Razem	200 000	152 710

* Dostępna kwota kredytu na 30 czerwca 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 10,5 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 30 czerwca 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 4,1 mln zł.

Linie kredytowe Grupy Archicom na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Bank	Podmiot zaciągający kredyt	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
mBank S.A. *	Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji Sp.k.*	15 000	0	WIBOR 1M + marża	Spłata nastąpi najpóźniej w 90 dniu, przypadają cym po dacie ciągnienia, niezależnie od pozosta łych ciągnień. Ostatecz nym dniem spłaty jest 23.09.2024 r.
PKO BP S.A.**	Archicom S.A.**	80 000	0	WIBOR 3M + marża	9.03.2024
Razem		95 000	0

* kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowlanych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

** kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności grupy kapitałowej Archicom S.A.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym.

17 Zobowiązania pozabilansowe Spółki i Grupy

Poręczenia finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. j.	11 702	7.12.2031	Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Pimech Invest Sp. z o.o.	Miasto Stołeczne Warszawa	1 230	30.03.2023	Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej.
Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	6 979	30.03.2035 (z zastrzeżeniem wcze śniejszego wygaśnięcia po spełnieniu DSCR na poziomie 1,2)	Gwarancja korporacyjna jako zabezpie czenie kredytu na realizację inwestycji City Forum bud. A.
Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	13 224	30.03.2035 (z zastrzeżeniem wcze śniejszego wygaśnięcia po spełnieniu DSCR na poziomie 1,2)	Poręczenie jako zabezpieczenie kredytu na realizację inwestycji City Forum bud. A.
Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	0	30.03.2035 (z zastrzeżeniem wcze śniejszego wygaśnięcia po spełnieniu DSCR na poziomie 1,2)	Gwarancja korporacyjna (masterlease) na zabezpieczenie kredytu na realizacje inwe stycji City Forum City Forum bud. A.
Archicom S.A.	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	1 729	28.04.2023	Poręczenie jako zabezpieczenie gwarancji bankowej w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA.
Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 5 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	6 009	9.09.2023	Poręczenie jako zabezpieczenie gwarancji bankowej w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud. B.
Archicom S.A.	Archicom Sp. z o.o. RI Sp.k.	PKO BP S.A.	6 568	9.07.2023	Poręczenie jako zabezpieczenie gwarancji bankowej w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud. B.
Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 14 Sp. z o.o.	Bank Millenium S.A.	4 491	90 dni po upływie 7 miesięcy okresu najmu (rozpoczęcie okresu najmu 4.01.2022 r. - wygasa 3.11.2022 r.)	Poręczenie udzielone jako zabezpie czenie wywiązania się ze zobowiązania wynikającego z umowy najmu, z tytułu wypłaty opłat motywacyjnych oraz w celu zabezpieczenia zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia przekazania przed miotu najmu. Wystawione w EUR.
Razem			51 932

Poręczenia niefinansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Poręczyciel	Podmiot otrzymują cy poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo - Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH	152 000	31.10.2028	Poręczenie za zobowiązania wynikające z umowy gwarancji jakości budynku oraz umowy o wykonanie prac aranżacyjnych.
Razem			152 000
Rzem poręczenia			203 932

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo - SPV 7 Sp. z o.o. / Echo - Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius-Projek Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Warburg - HiH Invest Real Estate GmbH	32 805	21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania wynikające z umowy sprzedaży.
Przedłużenie	Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 5 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	6 009	9.09.2023	Poręczenie na zabezpieczenie gwaran cji w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy.
Przedłużenie	Archicom S.A.	Archicom Sp. z o.o. RI Sp.k.	PKO BP S.A.	6 568	9.07.2023	Poręczenie na zabezpieczenie gwaran cji w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy.

Fot. Biurowiec Face2Face w Katowicach

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	1 123	21.12.2033	Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja pełnego, należytego i terminowego wyko nania wszystkich zobowiązań płatniczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Grupa Echo Sp. z o.o.	IB 14 FIZAN	16 734	24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca West Link we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	A 19 Sp. z o.o.	28 084	4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania wynikające z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	51 487	3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	49 833	11.09.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, a także z umowy dodatkowej. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Santander Bank Polska S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	25 000	30.10.2022	Gwarancja zabezpieczająca realizację inwestycji towarzyszącej w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej - budowę szko ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.
Santander Bank Polska S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Poznań reprezentowane przez Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu	3 384	31.07.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesell schaft für Investment fonds mbH	3 606	5.11.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra ce wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.	Echo Investment S.A.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	627	9.07.2022	Należyte wykonanie warunków umowy naj mu, które w szczególności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odsetek. Gwarancja wystawiona w EUR.
Towarzystwo Ubezpie czeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie i z limitu Echo Investment S.A.)	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Apator Powogaz S.A.	21 500	31.12.2022	Gwarancja zapłaty całości należności z ty tułu sprzedaży nieruchomości gruntowej w Poznaniu.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 Sp. z o.o.	52 295	21.11.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 sp. z o.o.	3 856	21.11.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Fianar Investments Sp. z o.o.	Kaufland Polska Mar kety Sp. z o.o. Sp.j.	2 500	2.11.2036	Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Kapelanka w Krakowie.
Santander Bank Polska S.A.	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Miasto Łódź	796	18.10.2022	Gwarancja zapłaty związana z Porozumie niem zawartym pomiędzy Elektrownią RE Sp. z o.o. a Miastem Łódź, dotyczaca zasad realizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.Milio nowej w Łodzi.
Santander Bank Polska S.A.	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Miasto Łódź	695	18.10.2022	Gwarancja zapłaty związana z Porozumie niem zawartym pomiędzy Elektrownią RE Sp. z o.o. a Miastem Łódź, dotyczaca zasad realizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.Milio nowej w Łodzi.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesell schaft für Investment fonds mbH	8 425	30.11.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Fujitsu Technology Solutions Sp. z o.o.	24 786	1.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow nych wynikających z umowy najmu z dnia 31.01.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	33 120	31.12.2027	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. W Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	12 091	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Potton Sp. z o.o.	Kaufland Polska Mar kety Sp. z o.o. Sp.j.	2 500	29.03.2036	Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow nej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego w Poznaniu.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	7 957	31.12.2026	Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszowych zaakceptowanych umów najmu dla zapew nienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	GNT Ventures Wro cław Sp. z o.o.	1 729	28.02.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy gwa rancji należności czynszowych związanej ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA.
PKO BP S.A.	Archicom Nieruchomo ści 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	6 009	9.07.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży budynku biurowego City Forum B.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
PKO BP S.A.	Archicom Sp. z o.o. RI - Sp.k.	City One Park Sp. z o.o.	3 284	9.07.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z kontraktu budowlanego, związanych z umową sprze daży budynku biurowego City Forum B.
PKO BP S.A.	Archicom S.A.	City One Park Sp. z o.o.	1 190	9.07.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy najmu, związanych z umową sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Archicom S.A.	Javin Investments Sp. z o.o. Sp.k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 Sp. z o.o.	GNT Ventures Wro cław Sp. z o.o.	12 217	25.02.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży budynku biurowego West Forum IB.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomo ści 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	17 496	27.11.2027	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy gwarancji najmu budynku biurowego City Forum B.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomo ści 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	15 837	27.05.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży budynku biurowego City Forum B.
Razem			408 159

Gwarant	Podmiot otrzymują cy gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	30 182	31.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowców Fuzja CDJ wchodzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	103 221	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	9 717	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	33 225	30.06.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	179 242	30.09.2032	Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	97 228	31.03.2030	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.)	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Miasto Katowice	758	10.05.2023	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	42 708	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	44 551	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office – Syme tris Business Park Sp. z o.o.	19 057	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 743	26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	40 721	21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k.	40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.

Gwarant	Podmiot otrzymują cy gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office – Syme tris Business Park Sp. z o.o.	17 870	31.08.2023	Gwarancja budowlana związana ze sprze dażą biurowca Symetris II w Łodzi. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	102 693	31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy gwa rancji jakości budynku związanej z umową sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	Bank Pekao S.A.	70 000	29.07.2022	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face w Katowicach.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	37 757	9.08.2028	Gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. zabezpiecza jąca gwarancję budowlaną związaną ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Tesco (Polska) Sp. z o.o.	0	30.06.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpiecza jąca wykonanie zobowiązań dotyczą cych zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni w nowym centrum handlo wym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biz nesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	96 611	11.03.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo SPV 7 Sp. z o.o.	R4R Warszawa Wila nowska Sp. z o.o.	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	18 465	31.12.2027	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	182 005	5.08.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy sprzeda ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	200 486	5.08.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 sp. z o.o.	124 643	28.05.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I).

Gwarant	Podmiot otrzymują cy gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo SPV 7 Sp. z o.o.	M2 Biuro Sp. z o.o.	Santander Bank Polska S.A.	44 097	30.12.2022	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	9 159	30.11.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kom pleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	82 498	20.01.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I.
Sopockie Towarzystwo Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 Sp. z o.o.	6 232	6.10.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikajacych z Umowy Gwarancji Jakości, związanej ze sprzedażą nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. J. P. Dziekońskiego nr 1 - Moje Miejsce etap 1.
Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	2 925	31.12.2025	Gwarancja należytego wykonania umowy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6.04.2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobo wiązanym a Beneficjentem.
Razem			1 825 346
Razem gwarancje			2 233 505

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 30 182 31.12.2023 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 103 221 30.06.2033 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 9 717 30.06.2033 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 33 225 30.06.2032 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 179 242 30.09.2032 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 1 123 21.12.2033 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 97 228 31.03.2030 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Metropolis – Projekt Giant Sp. z o.o. 17 000 30.05.2022 Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Udzielenie Santander Bank Galeria Libero - Miasto Katowice 758 10.05.2023 Polska S.A. (w ramach Projekt Echo 120 Sp. limitu kredytowego z o.o. Sp.k. Echo Investment S.A.) Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments IB 6 FIZAN w li 107 291 31.03.2022 Sp. z o.o. kwidacji Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - PKO BP S.A. 36 000 30.06.2022 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Wygaśnięcie PKO BP S.A. Biuro Dellia Investments - LUX Europa III 6 450 20.05.2022 Finansowania Handlu Projekt Echo 115 Sp. S.a r.l. z o.o. Sp.k. Wygaśnięcie Echo SPV 7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa Santander Bank 24 500 8.03.2022 nowskiego Sp. z o.o. Polska S.A. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall PKO BP S.A. 39 000 30.06.2022 Investments Sp. z o.o. S.K.A.	Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho dzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu.
							Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja pełnego, należytego i termi nowego wykonania wszystkich zobowią zań płatniczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie zapłaty kwoty gwaran cyjnej oraz kary umownej z przedwstęp nej umowy sprzedaży z dnia 17.03.2022 r.
							Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miej sce w Warszawie.
							Zabezpieczenie zobowiązań wynikają cych z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
							Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu.
							Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biuro wego Midpoint 71 we Wrocławiu.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	20 337	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz finanso wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Santander Bank Pol ska S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Urząd Miasta Katowice	758	20.01.2022	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	28 609	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji projektu biurowe go w ramach kompleksu Fuzja CDJ.
Wygaśnięcie	PKO BP S.A. Biuro Finansowania Handru	Echo Investment S.A.	Gmina Miejska Kraków	282	10.05.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Fujitsu Technolo gy Solutions Sp. z o.o.	24 786	1.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow nych wynikających z umowy najmu z dnia 31.01.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	33 120	31.12.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. W Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	12 091	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	82 498	20.01.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I.
Udzielenie	Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	2 925	31.12.2025	Gwarancja należytego wykonania umo wy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6.04.2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobowiązanym a Beneficjentem.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	7 957	31.12.2026	Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszo wych zaakceptowanych umów najmu dla zapewnienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie	Archicom Nierucho mości 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	6 009	3.06.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Przedłużenie	Archicom Sp. z o.o.- RI - Sp.k.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	3 284	21.06.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z kontraktu budowlanego, związanych z umową sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Przedłużenie	Archicom S.A.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	1 190	26.04.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy najmu, związanych z umową sprzedaży budynku biurowego City Forum B.

18 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Wynagrodzenie zarządu [PLN]

	I półrocze 2022					I półrocze 2021
	Z Echo Investment S.A.					Z Echo Investment S.A.
	Wynagrodzenie podstawowe	Premie	stowarzyszonych współzależnych jednostek zależnych, Z i	świadczenia Inne	Łącznie	Wynagrodzenie podstawowe	Premie	stowarzyszonych współzależnych jednostek zależnych, Z i	świadczenia Inne	Łącznie
Nicklas Lindberg	696 012	793 349	1 127 700	544 203	3 161 264	683 509	1 145 223	1 161 890	461 211	3 451 833
Maciej Drozd	266 175	422 829	632 222	19 068	1 340 294	262 733	433 020	649 767	16 668	1 362 187
Artur Langner	120 000	208 373	631 747	2 580	962 700	108 667	192 000	570 000	2 253	872 919
Marcin Materny (zrezygnował 22.04.2021 r.)	_	_	_	_	_	120 000	189 000	522 516	4 886	836 402
Rafał Mazurczak	153 000	260 100	595 855	5 580	1 014 535	131 000	189 000	541 516	4 886	866 402
Waldemar Olbryk (zrezygnował 22.04.2021 r.)	_	_	_	_	_	218 286	661 000	-	15 497	894 783
Małgorzata Turek	153 000	252 450	722 550	2 580	1 130 580	131 000	192 000	576 000	2 253	901 253
Razem	1 388 187	1 937 101	3 710 074	574 011		1 655 194	3 001 242	4 021 690	507 654
Razem w roku					7 609 373					9 185 780

Program premii długoterminowej prezesa i wiceprezesa zarządu

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę

dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletniego okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję.

Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na koniec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zrealizowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie zaistnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po takim zdarzeniu.

Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania premii długoterminowej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządzenia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszających obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki.

Rozszerzenie programu Premii Długoterminowej

Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafałem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń.

Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Turek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletniego okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony o kolejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięcioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kurs akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37 zł na akcję Spółki.

Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Waldemara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.

Na 30 czerwca 2022 r. Spółka rozpoznała w półrocznym sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 6 014 930 zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy w pierwszym półroczu 2022 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku finansowego Spółki w kwocie 3 043 847 zł brutto.

Umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi

W I półroczu 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska

bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia.

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej [PLN]

		I półrocze 2022	I półrocze 2021
	Z Echo Investment S.A.	Z jednostek zależnych, współzależ nych i stowarzy szonych	Inne świadczenia	Z Echo Investment S.A.	Z jednostek zależnych, współzależ nych i stowarzy szonych	Inne świadczenia
Noah M. Steinberg	120 000	_	_	120 000	-	-
Tibor Veres	42 000	_	_	42 000	-	-
Margaret Dezse	90 000	_	_	90 000	-	-
Maciej Dyjas	30 000	_	_	30 000	-	-
Sławomir Jędrzejczyk	90 000	_	_	90 000	-	-
Péter Kocsis	30 000	_	_	30 000	-	-
Bence Sass	30 000	_	_	30 000	-	-
Nebil Senman	30 000	_	_	30 000	-	-
Razem	462 000	_	_	462 000	-	-

19 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale, lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działalności umów zawartych w I półroczu 2022 r. pomiędzy akcjonariuszami.

Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W I półroczu 2022 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

Wpływ wyników za 2022 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania

W I półroczu 2022 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

Umowy, w wyniku których mogą nastąpić zmiany w strukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

20 Wpływ wojny w Ukrainie na działalność Spółki i Grupy

Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Grupy Echo Investment w przyszłości

Grupa Echo Investment nie zidentyfikowała dotychczas okoliczności mogących stanowić specyficzne czynniki ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz podmioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.

W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na działalność oraz sytuację finansową i operacyjną Grupy, jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem innych czynników makroekonomicznych oraz geopolitycznych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głównej mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia niestabilności na światowych rynkach surowców energetycznych i materiałów budowlanych, jednak nie można określić stopnia tego wpływu.

Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działalność operacyjną, wyniki finansowe i perspektywy rozwoju. W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły

roboczej, cen i dostępności głównych materiałów budowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań, sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyfikowała specyficznych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znacząco wpływają na działalność operacyjną, wyniki finansowe i perspektywy rozwoju. Pozostałe ryzyka nie odbiegają od standardowych ryzyk dla działalności deweloperskiej i budowlanej, opisanych przez Grupę w Sprawozdaniu Zarządu za 2021 r. (pkt. 13, str. 48).

Ze względu na dynamikę sytuacji na Ukrainie, Grupa nie jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości nowych czynników ryzyka mających wpływ na działalność oraz sytuację finansową i operacyjną. W przypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny wpływ na działalność, wyniki finansowe lub perspektywy, w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym zakresie.

21 Wpływ sytuacji makroekonomicznej na działalność Spółki i Grupy – opis ryzyk

Grupa Echo Investment na bieżąco monitoruje ryzyka, na jakie jest narażona, i nimi zarządza. Analiza ryzyk i opis zarządzania są opisywane co roku w "Sprawozdaniu Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej" w rozdziale "Jak zarządzamy ryzykiem". Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, analiza wykonana i przedstawiona w Sprawozdaniu Zarządu za 2021 r. (opublikowanym 30 marca 2022 r.) pozostaje aktualna. W związku z dynamiczną sytuacją makroekonomiczną i polityczną, Zarząd Grupy zwraca szczególną uwagę na następujące ryzyka.

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Grupy Echo Investment

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu sprzedaży mieszkań • Ograniczenie dostępu do finansowania dla klientów indywidu alnych, • Wysokie ceny mieszkań, • Silna konkurencja na rynkach lokalnych, • Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.	• Dywersyfikacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nieruchomości. Cykliczność tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest uzależniona od jednego rodzaju aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności należy podkreślić obecność Grupy zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem – któ rych sytuacja diametralnie się różni, • Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży, • Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty bran żowe oraz własne badania preferencji klientów, • Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy (własny dział projektowania), • Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe, • Etapowa realizacja inwestycji, • Wieloletnie doświadczenia z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych, • Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne efekty ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku deweloperów z mniejszych miast.
Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów deweloperskich • Skala i długi horyzont czasowy realizowanych projektów oraz związana z nim zmienność cen materiałów i wykonawstwa – obecnie w szczególności z powodu zachwiania na światowych rynkach surowcowych po inwazji Rosji na Ukrainę, • Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz uwarunkowania makroekonomiczne mające wpływ zarówno na stronę przycho dową jak i kosztową założeń budżetowych, • Ograniczona powtarzalność projektów.	• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu dewelo perskiego pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii, • Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku budowlanym, • Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk, • Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską powtarzalnością realizowanych projektów, • Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów i urządzeń występujących masowo na inwestycjach, • Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.
Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych	• Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów – IRS) dla wybranych zobowiązań.

Ryzyko	Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Grupy Echo Investment
Ryzyko walutowe	• Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na finansowanie projektów w EUR, które jest również główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce, finansowanie działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich złotych, które są główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych i sprzedaży mieszkań, • Możliwość emitowania obligacji denominowanych w EUR, w celu lepszego dostosowania struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów i przeprowadzenie pierwszych emisji, • Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe).
Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku nieruchomości • Cykliczność rynku nieruchomości, • Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.	• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka sprzedaż po wybudowaniu, • Potencjał finansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości komercyjnych na własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży, • Sprzedaż około 80 proc. mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budowy, co wcześnie dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość i jakość mieszkań), • Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredytowych, • Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez finansowania zewnętrznego, • Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków rynkowych, • Etapowanie inwestycji.
Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników koniunktury gospodarczej • Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego, • Wzrost bezrobocia, • Spadek konsumpcji, • Wzrost inflacji.	• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości finansowych i popytu na lokalnych rynkach, • Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości budowanych mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy, • Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów.
Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych przepisów prawnych oraz zmianami istniejących przepisów – w szcze gólności dotyczy to nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. • Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji w odpowiednim terminie, • Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów, • Ryzyko wzrostu obciążeń związanych z zapewnieniem zgodności z przepisami.	• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych, wpływających na działalność Grupy, • Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na poziomie Zarządu, • Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe i branżowe, • Uczestnictwo w profesjonalnych szkoleniach, • Wparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba.

Zarząd Grupy monitoruje na bieżąco wszystkie czynniki ryzyka i ich wpływ na działalność Grupy. Obecnie Zarząd nie widzi ryzyk, które mogłyby wpłynąć na zdolność wykonywania zobowiązań kontraktowych, istotne pogorszenie stabilności finansowej czy zagrozić kontynuowaniu działalności przez spółki z Grupy.

Opisane czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Grupy, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Kolejność poszczególnych ryzyk, nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.

CZĘŚĆ 2 Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Echo Investment

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	Nota	Stan na 30.06.2022 (niebadane)	Stan na 31.12.2021
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne		70 003	70 529
Rzeczowe aktywa trwałe	3	63 473	64 261
Nieruchomości inwestycyjne	4	838 604	811 091
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	5	733 554	745 370
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	19	424 208	336 737
Długoterminowe aktywa finansowe	7	307 754	366 360
Pochodne instrumenty finansowe		33 732	-
Pozostałe aktywa		1 731	1 854
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		82 704	74 015
		2 555 763	2 470 217
Aktywa obrotowe
Zapasy	8	1 634 098	1 650 310
Należności z tytułu podatku dochodowego		18 591	13 104
Należności z tytułu pozostałych podatków	9	83 314	64 908
Należności handlowe i pozostałe	9	321 942	120 163
Krótkoterminowe aktywa finansowe	7	15 595	41 920
Pochodne instrumenty finansowe		-	18 922
Inne aktywa finansowe *	10	184 096	85 205
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	10	1 060 745	588 680
		3 318 381	2 583 212
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	6	834 654	1 381 451
		4 153 035	3 964 663
Aktywa razem		6 708 798	6 434 880

* środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	Nota	Stan na 30.06.2022 (niebadane)	Stan na 31.12.2021
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej		1 650 767	1 679 610
Kapitał zakładowy		20 635	20 635
Kapitał zapasowy		1 081 574	1 158 524
Zyski zatrzymane		547 553	499 517
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych		1 005	934
Kapitały udziałowców niekontrolujących		195 970	183 927
		1 846 737	1 863 537
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	12	1 641 071	1 589 047
Zobowiązania z tytułu nabycia akcji		51 264	50 895
Rezerwy długoterminowe	11	94 915	51 719
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		158 258	172 917
Zobowiązania z tytułu leasingu	21	129 164	117 127
Zobowiązania pozostałe	13	38 594	97 139
Zobowiązania z tytułu umów z klientami		-	20 447
		2 113 266	2 099 291
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	12	676 045	652 376
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	12	432 146	610 230
Pochodne instrumenty finansowe		669	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		33 358	6 319
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	13	162 838	15 260
Zobowiązania handlowe	13	168 373	186 793
Zobowiązania z tytułu dywidendy	13	92 014	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	21	101 651	105 355
Rezerwy krótkoterminowe	11	116 837	77 511
Zobowiązania pozostałe	13	287 944	198 277
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	14	623 216	551 868
		2 695 091	2 403 989
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	6	53 704	68 063
		2 748 795	2 472 052
Kapitał własny i zobowiązania razem		6 708 798	6 434 880
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (tys. PLN)		1 650 767	1 679 610
Liczba akcji (tys. sztuk)		412 691	412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)		4,00	4,07

Skrócony śródroczny skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN]

	Nota	1.01.2022 - 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021 - 30.06.2021 (niebadane)	1.04.2022 - 30.06.2022 (nie podlegają ce przeglądowi)	1.04.2021 - 30.06.2021 (nie podlegają ce przeglądowi)
Przychody ze sprzedaży	14,18	598 140	420 896	314 504	265 526
Koszt własny sprzedaży	18	(386 907)	(313 976)	(200 406)	(225 056)
Zysk brutto ze sprzedaży		211 233	106 920	114 098	40 470
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	15	51 223	2 356	(9 095)	(40 252)
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		(34 380)	(18 400)	(19 357)	(11 051)
Koszty sprzedaży		(22 558)	(20 082)	(11 531)	(13 327)
Koszty ogólnego zarządu		(42 194)	(54 587)	(16 603)	(34 537)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym:		11 819	55 047	4 921	50 715
Zysk na okazjonalnym nabyciu		-	48 581	-	48 581
Pozostałe koszty operacyjne		(12 489)	(10 264)	(7 806)	(3 980)
Zysk (strata) operacyjny		162 654	60 990	54 627	(11 962)
Przychody finansowe	16	38 688	12 791	26 102	10 010
Koszty finansowe	17	(85 520)	(57 366)	(45 980)	(27 645)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych		(1 890)	5 561	(1 561)	8 136
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych		(22 870)	33 597	(10 173)	46 774
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	19	12 930	1 117	8 048	(5 882)
Zysk brutto		103 992	56 689	31 063	19 430
Podatek dochodowy		(30 071)	(9 739)	(18 449)	3 000
- część bieżąca		(53 418)	(31 466)	(39 514)	(7 566)
- część odroczona		23 347	21 728	21 065	10 567
Zysk netto, w tym:		73 921	46 950	12 614	22 430
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		61 878	47 262	10 436	22 741
Zysk (strata) udziałowców niekontrolujących		12 043	(312)	2 178	(311)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		61 878	47 262	10 436	22 741
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych		412 691	412 691	412 691	412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,15	0,11	0,03	0,06
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,15	0,11	0,03	0,06

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2022 - 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021 - 30.06.2021 (niebadane)	1.04.2022 - 30.06.2022 (nie podlegające przeglądowi)	1.04.2021 - 30.06.2021 (nie podlegające przeglądowi)
Zysk za rok obrotowy	73 921	46 950	12 614	22 430
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	71	(79)	25	(113)
Inne całkowite dochody netto	71	(79)	25	(113)
Całkowity dochód za okres, w tym:	73 992	46 871	12 639	22 317
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	61 949	47 183	10 461	22 628
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	12 043	(312)	2 178	(311)

Skrócone śródroczne zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym [tys. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Zakumulo wane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przelicze nia	Kapitał własny przypisany akcjona riuszom jednostki dominującej	Kapitały udziałow ców niekon trolujących	Kapitał własny razem
za okres 1.01.2022 - 30.06.2022
Stan na początek okresu	20 635	1 158 524	499 517	934	1 679 610	183 927	1 863 537
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	13 842	(13 842)	-	-	-	-
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	(90 792)	-	-	(90 792)	-	(90 792)
Inne całkowite dochody	-	-	-	71	71	-	71
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	61 878	-	61 878	12 043	73 921
Stan na koniec okresu	20 635	1 081 574	547 553	1 005	1 650 767	195 970	1 846 737
za okres 1.01.2021 - 30.06.2021
Stan na początek okresu	20 635	1 280 664	382 420	966	1 684 685	(126)	1 684 559
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi	-	-	-	-	-	183 496	183 496
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	(45 348)	(57 825)	-	(103 173)	(7 778)	(110 951)
Inne całkowite dochody	-	-	-	(79)	(79)	-	(79)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	47 262	-	47 262	(312)	46 950
Stan na koniec okresu	20 635	1 235 316	371 857	887	1 628 695	175 280	1 803 975

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

	1.01.2022 - 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021 - 30.06.2021 (niebadane)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej – metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto	103 992	56 689
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności	(12 930)	(1 117)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych	7 646	4 955
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	17 855	(52 461)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	48 391	42 325
(Zysk) strata z tyt aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych	(67 309)	5 478
(Zysk) strata z działalności inwestycyjnej	112	(174)
(Zysk) na okazjonalnym nabyciu	-	(48 581)
Zmiana stanu rezerw	83 021	(16 708)
(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych	136	10 203
	76 922	(56 080)
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów	13 675	(54 667)
Zmiana stanu należności	(134 530)	(3 798)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	18 265	272 737
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych	(98 891)	(7 172)
	(201 481)	207 101
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)	(20 567)	207 710
Podatek dochodowy zapłacony	(31 853)	(37 144)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(52 420)	170 566
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	60	34
Zbycie inwestycji w nieruchomości	784 870	389 574
Z pożyczek	29 120	1 672
Zbycie inwestycji	-	22 364
Inne wpływy inwestycyjne *	32 548	-
	846 598	413 644
II. Wydatki
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	(4 706)	(1 214)
Inwestycje w nieruchomości	(262 289)	(151 111)
Na pożyczki	(2 850)	(26 188)
Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach	-	(35 104)
Nabycie inwestycji *	(108 653)	(22 850)
	(378 498)	(236 467)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)	468 100	177 177

* W działalności inwestycyjnej w pozycji nabycie inwestycji w I półroczu 2022 r. zostało ujęte podwyższenie kapitałów w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. (Galeria Młociny), natomiast w pozycji inne wpływy inwestycyjne zostało ujęte wycofanie wkładów w spółce Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22)

Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] - c.d.

	1.01.2022 - 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021 - 30.06.2021 (niebadane)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	82 113	127 854
Emisja dłużnych papierów wartościowych	249 277	195 000
Inne wpływy finansowe	370	-
	331 760	322 854
II. Wydatki
Spłaty kredytów i pożyczek	(47 100)	(145 692)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(159 910)	(155 000)
Z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	-	(10 164)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	(17 401)	(13 672)
Odsetki zapłacone	(50 964)	(43 784)
	(275 375)	(368 312)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	56 385	(45 458)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	472 065	302 285
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	472 065	302 285
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	588 680	327 097
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	1 060 745	629 382

Noty objaśniające

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:
– z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	2 441 928	1 986 198
– z tytułu spraw sądowych	17 388	3 884
Razem	2 459 316	1 990 082

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo - SPV 7 Sp. z o.o. / Echo - Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius-Projek Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Warburg - HiH Invest Real Estate GmbH	32 805	21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania wynikające z umowy sprzedaży.
Przedłużenie	Archicom S.A.	Archicom Nierucho mości 5 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	6 009	9.09.2023	Poręczenie na zabezpieczenie gwaran cji w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy.
Przedłużenie	Archicom S.A.	Archicom Sp. z o.o. RI Sp.k.	PKO BP S.A.	6 568	9.07.2023	Poręczenie na zabezpieczenie gwaran cji w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 30 182 31.12.2023 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 103 221 30.06.2033 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 9 717 30.06.2033 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. FARKAS Grund 33 225 30.06.2032 z o.o. stücksgesellscha ft mbH & Co. KG Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 179 242 30.09.2032 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 1 123 21.12.2033 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall SER Poland Sp. 97 228 31.03.2030 Investments Sp. z o.o. z o.o. S.K.A. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Metropolis – Projekt Giant Sp. z o.o. 17 000 30.05.2022 Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Udzielenie Santander Bank Galeria Libero - Miasto Katowice 758 10.05.2023 Polska S.A. (w ramach Projekt Echo 120 Sp. limitu kredytowego z o.o. Sp.k. Echo Investment S.A.) Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments IB 6 FIZAN w li 107 291 31.03.2022 Sp. z o.o. kwidacji Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - PKO BP S.A. 36 000 30.06.2022 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Wygaśnięcie PKO BP S.A. Biuro Dellia Investments - LUX Europa III 6 450 20.05.2022 Finansowania Handlu Projekt Echo 115 Sp. S.a r.l. z o.o. Sp.k. Wygaśnięcie Echo SPV 7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa Santander Bank 24 500 8.03.2022	Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho dzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu.
							Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja pełnego, należytego i termi nowego wykonania wszystkich zobowią zań płatniczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie zapłaty kwoty gwarancyjnej oraz kary umownej z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17.03.2022 r.
							Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
							Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
							Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miej sce w Warszawie.
							Zabezpieczenie zobowiązań wynikają cych z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
nowskiego Sp. z o.o. Polska S.A.							Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall PKO BP S.A. 39 000 30.06.2022 Investments Sp. z o.o. S.K.A.							Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biuro wego Midpoint 71 we Wrocławiu.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	20 337	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz finanso wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Santander Bank Pol ska S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Urząd Miasta Katowice	758	20.01.2022	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	28 609	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji projektu biurowe go w ramach kompleksu Fuzja CDJ.
Wygaśnięcie	PKO BP S.A. Biuro Finansowania Handru	Echo Investment S.A.	Gmina Miejska Kraków	282	10.05.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Fujitsu Technolo gy Solutions Sp. z o.o.	24 786	1.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow nych wynikających z umowy najmu z dnia 31.01.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	33 120	31.12.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	12 091	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	82 498	20.01.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I.
Udzielenie	Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	2 925	31.12.2025	Gwarancja należytego wykonania umo wy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6.04.2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobowiązanym a Beneficjentem.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	7 957	31.12.2026	Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszo wych zaakceptowanych umów najmu dla zapewnienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie	Archicom Nierucho mości 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	6 009	3.06.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Przedłużenie	Archicom Sp. z o.o.- RI - Sp.k.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	3 284	21.06.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z kontraktu budowlanego, związanych z umową sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Przedłużenie	Archicom S.A.	City One Park Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	1 190	26.04.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy najmu, związanych z umową sprzedaży budynku biurowego City Forum B.

Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnch Grupy Echo Investment

		Wartość aktywa	Wartość hipoteki
Spółka	Nieruchomość	[tys.]	tys. EUR	tys. PLN	Na rzecz	Komentarz
Projekt Beethovena - Projekt	Warszawa, ul. Beethovena	163 068	75 420	42 450	Bank PKO BP S.A.	w związku z finansowaniem
Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.				24 000		projektu Moje Miejsce II w Warszawie
Face2Face - Stranraer Sp.	Katowice, ul. Chorzowska	496 056	129 994	36 000	Bank Pekao S.A.	w związku z finansowaniem
z o.o. S.K.A.				99 000		projektu Face2Face Business Campus I i II w Katowicach
Galeria Libero - Projekt Echo	Katowice, ul. Kościuszki	649 093	50 675	33 000	Santander Bank Polska S.A.	w związku z finansowaniem
120 Sp. z. o.o. Sp. k.				9 000		galerii Libero w Katowicach
			50 675	20 850	BNP Paribas Bank Polska S.A.
				9 000
Echo - Arena Sp. z o.o.	Kraków, Al.Pokoju / ul. Fabryczna	226 600	131 120	119 100	Bank PKO BP S.A. oraz Pekao S.A.	w związku z finansowaniem projektu Brain Park I i II
				18 000		w Krakowie
Fianar Investments Sp. z.o.o	Kraków, ul. Kapelanka	138 072	31 005		Topaz Jewel Sp. z.o.o.	zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych w związku z trans akcją zakupu nieruchomości w Krakowie przy ul. Kapelanka
			5 704		Pearl Jewel Sp. z o.o.	zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych w związku z trans
			5 070			akcją zakupu nieruchomości w Poznaniu i Łodzi
Projekt Echo 123 Sp. z.o.o	Łódź, al. Piłsudskiego / ul. Kilińskiego	15 181		2 000	Miasto Łódź	hipoteka umowna łączna na zabezpieczenie kary umownej wraz z odsetkami i przyznanymi kosztami postępowania
Projekt 140 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Katowice, ul. Skargi	14 989	120 000*		Bank Pekao S.A.	w zwiazku z kredytem zawartym przez PE 129 Sp. z o.o.
GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków, ul. Żelazna / ul. Kątowa	22 037
Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Wrocław, ul. Swobodna	45 853
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Warszawa, al. KEN	81 635
Villea Investments Sp. z o.o	Kraków, ul. Wita Stwosza	65 271
Razem		1 917 857

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno.

Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment

Wartość
Nieruchomość	[tys.]	tys. EUR	tys. PLN	Na rzecz	Komentarz
Warszawa, ul. Wołoska	177 668		88 150	Archicom Lofty Plati num 1 Sp. z o.o.	zabezpieczenie zwrotu zaliczki i VAT, hipoteka jeszcze niewpi sana do księgi wieczystej
Wrocław, ul. Góralska (etap 2)	10 613		3 000	mBank S.A.	w związku z finansowaniem działalności bieżącej Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k.
Wrocław, biurowiec City Forum 2, ul. Traugutta	138 657	35 200	8 000	Bank Pekao S.A.	w związku z finansowaniem
			24 000		projektu City Forum 2
Wrocław, ul. Karkonoska			39 828	Obligatariusze reprezentowani przez	w związku z emisją obligacji przy współpracy z SGB Bank
Wrocław, ul. Otyńska / Rudzka				Prawnych A. Pieścik, W. Pietrzykowski, W. Wolniewicz Sp. k.	S.A.
Wrocław, Browary Wro cławskiej (bud. BA2, BA3), al. Jedności Narodowej	95 354		120 000	Bank PKO BP S.A.	w związku z kredytem w rachunku bieżącym udzielo nym Archicom S.A.
Wrocław, Kępa Mieszczań ska (bud. KM4), ul. Dmowskiego	33 823
Warszawa, al. KEN	60 595	120 000*		Bank Pekao S.A.	w zwiazku z kredytem zawartym przez PE 129 Sp. z o.o.
Poznań, ul. Opieńskiego	30 410
	547 120
		aktywa		Wartość hipoteki	Kancelarię Radców

* Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno.

Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN]

	Grunty własne	Budynki i Budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe i środki trwałe w budowie	Razem środki trwałe
1.01.2022 - 30.06.2022
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	200	61 960	8 903	13 398	16 286	100 746
- nabycia	-	1 181	582	52	3 363	5 178
- z tytułu leasingu_MSSF 16	-	1 421	-	302	-	1 723
- sprzedaży	-	-	(466)	(143)	(9)	(618)
- likwidacji	-	(88)	-	-	(813)	(901)
- inne	-	-	-	(1 850)	-	(1 850)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	200	64 474	9 018	11 759	18 827	104 278
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(10)	(15 436)	(6 918)	(6 436)	(7 685)	(36 485)
- amortyzacja	(1)	(425)	(758)	(51)	(950)	(2 185)
- likwidacji	-	-	-	-	-	-
- z tytułu leasingu_MSSF 16_amortyzacja	-	(3 075)	-	(1 414)	-	(4 489)
- z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu umowy najmu	-	-	-	1 855	-	1 855
- korekta z tytułu sprzedaży	-	-	280	210	9	499
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(11)	(18 936)	(7 396)	(5 836)	(8 626)	(40 805)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	189	45 538	1 622	5 923	10 201	63 473

Stan rzeczowych aktywów trwałych obejmuje prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 45 220 tys. zł (2021 r. 48 015 tys. zł).

	Grunty własne	Budynki i Budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe i środki trwałe w budowie	Razem środki trwałe
1.01.2021 - 31.12.2021
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	293	26 772	5 659	11 254	10 180	54 158
- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi	-	15 837	3 339	446	2 127	21 749
- nabycia	-	610	209	-	5 219	6 038
- z tytułu leasingu_MSSF 16	-	20 063	-	2 339	-	22 402
- sprzedaży	(93)	(352)	(193)	(642)	(829)	(2 109)
- likwidacji	-	(216)	(111)	-	(312)	(639)
- inne	-	(754)	-	-	(99)	(853)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	200	61 960	8 903	13 398	16 286	100 746
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(14)	(9 008)	(5 143)	(6 367)	(5 754)	(26 286)
- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi	-	(5 797)	(1 527)	(41)	(822)	(8 187)
- amortyzacja	(2)	309	(515)	(92)	(1 981)	(2 281)
- likwidacji	-	18	111	-	243	372
- z tytułu leasingu_MSSF 16_amortyzacja	-	(4 829)	-	(2 955)	-	(7 784)
- z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu umowy najmu	-	3 839	-	2 245	-	6 084
- korekta z tytułu sprzedaży	6	32	156	774	629	1 597
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(10)	(15 436)	(6 918)	(6 436)	(7 685)	(36 485)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	190	46 524	1 985	6 962	8 601	64 261

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

				Aktywo z tytułu prawa do
	Biura	Centra	Grunty	użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2021	591 461	746 126	2 212	49 173	1 388 972
- zakup	-	-	-	11 276	11 276
- objęcie kontroli nad spółkami zależnymi	101 558	-	7 806	-	109 364
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	30 165	3 544	25	-	33 734
- zmiany wyceny nieruchomości	5 575	8 939	3 938	(11 284)	7 168
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych w budowie	-	(80 868)	-	-	(80 868)
- przeniesienie do zapasów	-	(41 039)	-	-	(41 039)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(614 175)	-	(1 767)	(1 574)	(617 516)
Stan na 31.12.2021	114 584	636 702	12 214	47 591	811 091
- zakup	-	-	-	25 494	25 494
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	9 305	2 642	1	-	11 948
- zmiany wyceny nieruchomości	13 349	9 849	-	(7 263)	15 935
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	100 838	-	-	-	100 838
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(126 702)	-	-	-	(126 702)
Stan na 30.06.2022	111 374	649 193	12 215	65 822	838 604

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz.

W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowej React I w Łodzi Grupa przeniosła wartość tej nieruchomości w kwocie 100 838 tys. zł z pozycji nieruchomości inwestycyjne w budowie do pozycji nieruchomości inwestycyjne.

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyjnych, przenosząc do pozycji aktywów przeznaczonych do sprzedaży biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości 126 702 tys. zł.

Na wartość stanu nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerwca 2022 r. składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe Libero w Katowicach oraz biurowiec React I w Łodzi. Jednocześnie w wartości nieruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, która na 30 czerwca 2022 r. wynosi 65 822 tys. zł (na 31 grudnia 2021 r. wynosi 47 591 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjątkiem dwóch nieruchomości inwestycyjnych przyporządkowanych do poziomu 2 w kwocie 9 960 tys. zł. Szczegółowe informacje znajdują się w części 03 Szacunki Zarządów spółek z Grupy Echo Investment.

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN]

	Biura	Centra	Grunty	Aktywo z tytułu prawa do użytkowania	Razem
Stan na 1.01.2021	673 842	23 439	67 022	16 318	780 621
- zakup	-	-	-	1 684	1 684
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	147 724	11 039	299	-	159 062
- zmiany wyceny nieruchomości	47 186	-	267	191	47 644
- przeniesienie z zapasów	132 830	-	-	-	132 830
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	-	80 868	-	-	80 868
- przeniesienie do zapasów	(6 325)	(5 393)	-	(1 383)	(13 101)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(378 066)	-	(63 879)	(2 293)	(444 238)
Stan na 31.12.2021	617 191	109 953	3 709	14 517	745 370
- zakup	-	-	-	3 753	3 753
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	78 864	8 135	-	-	86 999
- zmiany wyceny nieruchomości	(826)	-	-	125	(701)
- przeniesienie do środków trwałych	(1 029)	-	-	-	(1 029)
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(100 838)	-	-	-	(100 838)
Stan na 30.06.2022	593 362	118 088	3 709	18 395	733 554

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem jednej nieruchomości wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznawcę w kwocie 3 707 tys. zł.

Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Krakowie, Katowicach, Łodzi, Wrocławiu oraz Warszawie.

Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurowca Brain Park w Krakowie. Wysokość rozpoznanej straty z wyceny tej nieruchomości inwestycyjnej w budowie wyniosła (-) 826 tys. zł netto, tzn. po uwzględnieniu rezerwy z tytułu zobowiązania do zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease).

W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowej React I w Łodzi Grupa przeniosła wartość tej nieruchomości w kwocie 100 838 tys. zł z pozycji nieruchomości inwestycyjne w budowie do pozycji nieruchomości inwestycyjne.

W sprawozdaniu na 30 czerwiec 2022 r. Grupa zaprezentowała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 733 554 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składały się przede wszystkim biurowce Brain Park w Krakowie etap I i II. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 18 395 tys. zł (31 grudnia 2021 r. w kwocie 14 517 tys. zł).

Wartość zobowiązań z tytułu zakupu nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 30 czerwca 2022 r. wynosiła 59 982 tys. zł (31 grudnia 2021 r. wynosiła 76 136 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 03 – Szacunki Zarządów spółek z Grupy Echo Investment.

Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

Stan na 1.01.2021 1 247 234 - - 22 095 - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 378 066 - 63 879 2 293 - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 614 175 - 1 767 1 574 - zmiany wyceny nieruchomości 43 094 - - (70) - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 209 477 - - - - sprzedaż (1 176 988) - (1 767) (23 378) Stan na 31.12.2021 1 315 058 - 63 879 2 514 - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 126 702 - - - - zmiany wyceny nieruchomości 16 673 - 16 200 50 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 29 089 - 1 084 - - sprzedaż (662 413) - (81 163) (660) - przeniesienie z pozostałych aktywów 7 641 - - - Stan na 30.06.2022 832 750 - - 1 904	Biura	Centra	Grunty	Aktywo z tytułu prawa do użytkowania	Razem
					1 269 329
					444 238
					617 516
					43 024
					209 477
					(1 202 133)
					1 381 451
					126 702
					32 923
					30 173
					(744 236)
					7 641
					834 654

Grupa wycenia aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz.

Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do sprzedaży, przenosząc z pozycji nieruchomości inwestycyjne biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości 126 702 tys. zł.

Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży wynika ze sprzedaży:

• − biurowców Fuzja CD i J w Łodzi w wartości 169 645 tys. zł (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 660 tys. zł),
• − biurowca MidPoint 71 we Wrocławiu w wartości 346 472 tys. zł,
• − biurowca West4 Business Hub I we Wrocławiu o wartości 146 956 tys. zł oraz,
• − terenów inwestycyjnych przy ul. Hetmańskiej w Poznaniu o wartości 81 163 tys. zł.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w I półroczu 2022 r. zostały opisane w nocie 20.

Na 30 czerwca 2022 r. w pozycji aktywa przeznaczone do sprzedaży Grupa ujęła między innymi wartość biurowca w Warszawie Moje Miejsce II oraz w Katowicach Face2Face I i II o łącznej wartości 834 654 tys. zł (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 1 904 tys. zł).

W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 03 Szacunki Zarządów spółek z Grupy Echo Investment.

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu leasingu	1 791	2 512
Otrzymane kaucje i zaliczki	51 800	64 039
Inne	113	1 512
Razem	53 704	68 063

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży prezentowane są zobowiązania

dotyczące biurowców: Moje Miejsce II w Warszawie, Face2Face I oraz II w Katowicach a także dotyczące nieruchomości gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku.

Aktywa finansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami	304 591	297 163
Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odestkami	15 595	41 920
Należności długoterminowe z tytułu zbycia jednostek zależnych	-	55 291
Kaucje długoterminowe	2 964	7 534
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	199	6 372
Stan na koniec okresu, w tym:	323 349	408 280
- długoterminowe	307 754	366 360
- krótkoterminowe	15 595	41 920

Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w PLN, z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym oprocentowaniu, a także w EUR – o stałym oprocentowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej wartości 299 870 tys. zł (po przeliczeniu na PLN) zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własności: Galeria Młociny, Towarowa 22 i Resi4Rent. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 20 316 tys. zł.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółkami celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy, który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny. Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest w przybliżeniu równa ich wartości bilansowej.

Należności długoterminowe z tytułu zbycia jednostek zależnych na 31 grudnia 2021 r. są należnościami od osób fizycznych w PLN - o stałym oprocentowaniu. Jest to druga rata płatności z tytułu sprzedaży wszystkich akcji przysługujących GK Archicom w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., płatna w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r.

Zapasy [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Półprodukty i produkty w toku	1 546 793	1 457 726
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	67 905	81 322
Produkty gotowe	68 938	175 380
Grunty przeznaczone pod inwestycję	18 367	17 204
Zapasy, razem	1 634 098	1 650 310

Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.

Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wykazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie). Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty, przygotowane do zabudowy prezentowane są jako produkcja w toku, a grunty świeżo zakupione jako grunty.

Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w I półroczu 2022 r. 3 919 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,88 proc.), natomiast w 2021 r. – 4 613 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,17 proc.).

Wartość zapasów na 30 czerwca 2022 r. wynosi 1 634 098 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy 552 377 tys. zł.

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie	(331 310)	(301 779)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt	(750)	(19 664)
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu	457	17 421

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą projektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w pozycji koszt własny sprzedaży.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 30 czerwca 2022 r. wyniosła (-) 293 tys. zł (30 czerwca 2021 r. (-) 2 242 tys. zł).

Odwrócenie odpisów aktualizujących w I półroczu 2022 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Warszawie i Poznaniu w związku ze zrealizowaną sprzedażą.

Należności krótkoterminowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Należności handlowe, o okresie spłaty:
– do 12 miesięcy	57 061	50 970
Należności handlowe razem:	57 061	50 970
Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych	56 608	-
Należności z tytułu sprzedaży Browary GH	27 890	20 884
Należność z tytułu wzrostu ceny	21 426	-
Należności z tytułu odszkodowania	2 104	-
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	3 523	-
Wadium na zakup nieruchomości	-	10 000
Kaucje wpłacone	12 381	3 783
Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw	13 483	6 886
Zaliczki z tytułu zakupu gruntów	113 933	5 283
Rozliczenia międzyokresowe - polisy	4 350	2 581
Rozliczenia międzyokresowe - zaliczki na dostawy zafakturowane	1 636	3 692
Rozliczenia międzyokresowe - koszt przekazanej infrastruktury	-	1 335
Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe	3 363	4 996
Rozliczenia międzyokresowe - podatek od nieruchomości	3 252
Pozostałe należności	932	9 753
Aktywa niefinansowe razem:	264 881	69 193
Należności z tytułu podatku VAT	82 451	63 695
Należności z tytułu pozostałych podatków	863	1 213
Należności z tytułu pozostałych podatków razem	83 314	64 908
Należności krótkoterminowe netto razem	405 256	185 071
- odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe	31 857	31 704
Należności krótkoterminowe brutto razem	437 113	216 775

Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczonych usług deweloperskich, usług wykończeniowych, wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych oraz pozostałych usług.

Kwota zaliczek z tytułu zakupu gruntów związana jest z planowanym projektem mieszkaniowym Towarowa 22.

Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 30 czerwca 2022 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu

dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	1 060 745	588 680
Środki pieniężne razem	1 060 745	588 680

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP S.A., Pekao S.A., Alior Bank S.A. oraz mBank S.A.

Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej.

Do oceny ryzyka kredytowego użyte są zewnętrzne ratingi banków oraz publicznie dostępne informacje dotyczące wskaźników niewypełnienia zobowiązania dla danego ratingu ustalone przez zewnętrzne agencje. Ratingi banków, w których ulokowane są środki pieniężne są między BBB- do A - wg agencji ratingowej EuroRating, publikowanej na Europejskiej Platformie Ratingowej prowadzonej przez Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA).

Inne aktywa finansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Inne aktywa finansowe:
– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji	158 281	44 762
– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji	18 676	10 010
– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych	7 139	30 433
Inne aktywa finansowe razem	184 096	85 205

Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (urlopy, premie itp.)	7 573	700
- rezerwa na przewidywane kary i straty	15 182	13 014
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	8 137	1 274
- rezerwa na sprawy sądowe	9 092	3 434
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	21 022	2 101
- rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)	16 344	12 370
- rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	42 425	46 283
- rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out)	9 455	2 912
	129 230	82 088
Zwiększenia z tytułu:
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (urlopy, premie itp.)	10 211	12 522
- rezerwa na przewidywane kary i straty	372	4 642
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	2 208	14 415
- rezerwa na sprawy sądowe	2 478	8 064
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	38 891	31 818
- rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)	29 950	12 373
- rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)	1 873	1 546
- rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out)	48 096	9 845
	134 079	95 225
Wykorzystanie i rozwiązanie z tytułu:
- poniesionych kosztów ogólnego zarządu (urlopy, premie itp.)	(9 776)	(5 649)
- poniesionych kar i strat	(1 369)	(2 474)
- poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp.	(2 471)	(7 552)
- poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych	(4 038)	(2 406)
- poniesionych kosztów na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	(17 803)	(12 897)
- poniesionych kosztów na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) *	(3 488)	(8 399)
- poniesionych kosztów na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) **	(4 295)	(5 404)
- poniesionych kosztów na prace wykończeniowe (fit-out)	(8 317)	(3 302)
	(51 557)	(48 083)
Stan na koniec okresu
- rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (urlopy, premie itp.)	8 008	7 573
- rezerwa na przewidywane kary i straty	14 185	15 182
- rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp.	7 874	8 137
- rezerwa na sprawy sądowe	7 532	9 092
- rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	42 110	21 022
- rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)*	42 806	16 344
- rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share)**	40 003	42 425
- rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out)	49 234	9 455
	211 752	129 230
w tym:
Rezerwy długoterminowe	94 915	51 719
Rezerwy krótkoterminowe	116 837	77 511

* Szczegółowe informacje na temat rezerw z tytułu gwarancji czynszowych zostały ujęte w punkcie 03 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki

** Szczegółowe informacje na temat rezerw na zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały ujęte w punkcie 03 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki

	30.06.2022	31.12.2021
Kredyty i pożyczki	583 573	630 489
Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	401 546	580 511
Dłużne papiery wartościowe	1 733 543	1 610 934
Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	30 600	29 719
Kredyty, pożyczki i obligacje, razem	2 749 262	2 851 653
- z czego część długoterminowa	1 641 071	1 589 047
- z czego część krótkoterminowa	1 108 191	1 262 606

Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprzedaży.

Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania finansujące projekty:

• − Moje Miejsce II w Warszawie,
• − Face2Face Business Campus I oraz II w Katowicach,
• − City2 we Wrocławiu.

W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachunkach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obrotowych w PLN są oświadczenia o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych

Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa wyemitowała też obligacje w PLN oparte na stopie stałej jak również obligacje w EUR posiadające stałe oprocentowanie. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oraz obligacji nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Wycena do wartości godziwej została zaklasyfikowana do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Finansowanie Grupy oparte jest o stopę EURIBOR, WI-BOR, które spełniają warunki reformy BMR (Benchmark Market Resolution) i obowiązujący nowy standard dotyczący reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Szczegóły wpływu reformy zostały opisane w części 04 "Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r.".

Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji znajdują się w części 01 sprawozdania Zarządu Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej.

Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności:
– do 12 miesięcy	168 373	186 793
	168 373	186 793
Zobowiązania z tytułu leasingu	232 605	224 994
Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów	47 384	117 512
Zobowiązania z tytułu dywidendy	92 014	-
Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki	98 972	115 334
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych	158 279	44 764
Pochodne instrumenty finansowe	669	1 188
Naklady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w zwiazku z zawartymi umowami	18 824	11 354
Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników	6 317	23 796
Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe	2 058	719
Pozostałe zobowiązania	5 128	7 022
	662 250	546 683
Zobowiązania z tytułu podatku VAT	146 184	5 358
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	16 654	9 902
	162 838	15 260
Zobowiązania handlowe i pozostałe razem	993 461	748 736
– długoterminowe	167 758	214 266
– krótkoterminowe	812 820	505 685
– zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	12 883	28 785

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Zobowiązania z tytułu dywidendy na dzień 30 czerwca 2022 r. dotyczą Echo Investment S.A. w kwocie 90 792 tys. zł oraz Archicom S.A. w kwocie 1 221 tys. zł. Po dniu bilansowym, 26 lipca 2022 r. wypłacone zostało zobowiązanie z tytułu dywidendy Echo Investment S.A., a zobowiązanie dywidendowe Archicom S.A. - 29 lipca 2022 r.

Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Przychody z tytułu umów z klientami:
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)	445 287	283 909
Sprzedaż Resi4Rent (Segment: Mieszkania na wynajem)	7 901	13 164
Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	19 087	7 034
Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	383	256
Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne)	27 820	46 507
Przychody z tytułu umów z klientami	500 478	350 870
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16):
Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania)	131	412
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne)	62 480	46 519
Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komer cyjne)	34 534	22 656
Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne)	517	439
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	97 662	70 026
Przychody razem	598 140	420 896

Przychody [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Sprzedaż	445 287	283 909
Wynajem	131	412
Mieszkania	445 418	284 321
Wynajem	62 480	46 519
Usługi fit-out	19 087	7 034
Biura	81 567	53 553
Wynajem	34 534	22 656
Usługi development	383	256
Centra	34 917	22 912
Sprzedaż	7 901	13 164
Resi4Rent	7 901	13 164
Sprzedaż	19 678	45 110
Wynajem	517	439
Usługi	8 142	1 397
Pozostałe	28 337	46 946

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych [tys. PLN]

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy	Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna war tość przycho dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią zaniami do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki / Zobowiązania z tytułu umów z klientami *	Kaucje na mieszkania / Pozostałe zo bowiązania **
Projekty mieszkaniowe
Osiedle Krk I, Kraków	projekt zakończony	98 116	6 475	3 133	129
Osiedle Krk II, Kraków	III Q 2022	99 552	99 552	22 882	525
Osiedle ZAM I, Kraków	III Q 2022	64 848	64 848	51 447	6 470
Osiedle Bonarka Living I, Kraków	projekt zakończony	69 371	35	-	-
Osiedle Bonarka Living II C, Kraków	III Q 2023	101 520	101 520	12 899	6 867
Osiedle Bonarka Living II D, Kraków	III Q 2023	86 677	86 677	10 556	6 445
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź	projekt zakończony	40 743	447	419	-
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 249	941	-	-
Fuzja I, Łódź	projekt zakończony	107 927	3 532	262	21
Fuzja II, Łódź	III Q 2022	99 223	99 223	55 351	19 214
Fuzja III, Łódź	II Q 2023	79 229	79 229	12 841	6 891
Zenit I, Łódź	IV Q 2022	61 857	61 857	21 321	5 261
Boho, Łódź	III Q 2023	109 199	109 199	7 795	-
Osiedle Perspektywa I, Poznań	projekt zakończony	43 740	-	46	-
Osiedle Enter IA, Poznań	projekt zakończony	42 207	368	19	77
Osiedle Enter IB, Poznań	projekt zakończony	39 108	292	53	33
Osiedle Enter II, Poznań	IV Q 2022	62 194	62 194	32 617	18 386
Osiedle Enter III, Poznań	IV Q 2022	66 159	66 159	33 975	17 258
Nasze Jeżyce I, Poznań	projekt zakończony	57 978	46	-	4
Nasze Jeżyce II, Poznań	projekt zakończony	64 554	-	-	152
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony	116 872	2 797	-	3
Wieża Jeżyce I, Poznań	IV Q 2023	107 484	107 484	12 301	9 419
Widoki Mokotów, Warszawa	projekt zakończony	69 556	941	73	-
Browary Warszawskie Etap E, Warszawa	projekt zakończony	113 755	16 541	1 271	-
Osiedle Reset I, Warszawa	projekt zakończony	66 700	53	-	-
Osiedle Reset II, Warszawa	projekt zakończony	119 423	37	-	-
Moje Miejsce, Warszawa	projekt zakończony	132 337	68	-	-
Stacja Wola I, Warszawa	projekt zakończony	205 200	305	-	64
Stacja Wola II, Warszawa	projekt zakończony	145 951	5 273	3 727	257
Rytm Apartamenty na Kabatach, Warszawa	IV Q 2023	289 451	289 451	30 528	42 973
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony	44 750	73	76	-
Grota - Roweckiego 111 etap III, Wrocław	projekt zakończony	16 204	-	17	-
Stacja 3.0, Wrocław	projekt zakończony	89 643	1 154	751	503
Awipolis L3, L4, Wrocław	III Q 2022	79 986	79 986	59 570	674
Awipolis etap 3, Wrocław	III Q 2023	60 585	60 585	7 967	67
Sady nad Zieloną, Wrocław	III Q 2022	35 302	35 302	25 294	2 981
Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław	II Q 2023	183 050	183 050	51 293	972
Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław	projekt zakończony	164 718	9 177	9 191	144

Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych [tys. PLN]

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy	Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna war tość przycho dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią zaniami do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki / Zobowiązania z tytułu umów z klientami *	Kaucje na mieszkania / Pozostałe zo bowiązania **
Browary Wrocławskie BA1, BL3, Wrocław	projekt zakończony	105 580	372	38	-
Browary Wrocławskie BP1,BP2, Wrocław	projekt zakończony	63 591	9	1	-
Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław	IV Q 2023	107 772	107 772	7 615	389
Forma, Wrocław	projekt zakończony	90 774	2	2	-
Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18, Wrocław	projekt zakończony	119 384	516	426	-
Księżno P5-P7, Wrocław	projekt zakończony	74 213	30	6	-
Olimpia Port M1-M4, Wrocław	projekt zakończony	71 923	12	12	-
Olimpia Port M12, M14, Wrocław	projekt zakończony	79 672	31	31	-
Olimpia Port M21,M22,M23, Wrocław	projekt zakończony	72 638	2 040	258	76
Olimpia Port M24,M25,M26, Wrocław	III Q 2023	124 149	124 149	9 234	6 418
Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław	projekt zakończony	142 270	1 612	348	-
Olimpia Port M34,M35, Wrocław	projekt zakończony	27 393	25 331	21 365	2 395
Olimpia Port M36,M38, Wrocław	IV Q 2022	49 518	49 518	22 303	192
Olimpia Port M37,M39, Wrocław	II Q 2023	87 076	87 076	859	287
Olimpia Port M7-M11, Wrocław	projekt zakończony	87 526	27	19	-
Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław	projekt zakończony	54 184	12	12	-
Planty Racławickie R5,R6,R7, Wrocław	III Q 2022	96 262	96 262	68 847	1 180
Planty Racławickie R8, Wrocław	III Q 2023	59 171	59 171	9 458	507
Nowa Kępa Mieszczańska KM4, Wrocław	I Q 2024	118 738	118 738	9 061	619
Słoneczne Stabłowice Z1,Z5, Wrocław	projekt zakończony	19 689	10	10	-
Słoneczne Stabłowice Z21,Z22,Z23, Wrocław	projekt zakończony	40 496	13	1	14
Słoneczne Stabłowice ZD1,ZD2, Wrocław	projekt zakończony	33 830	763	683	34
Razem Projekty Mieszkaniowe		5 191 267	2 308 337	618 264	157 901
Projekty pozostałe
Pozostałe		5 329	5 329	4 952	378
Razem projekty pozostałe		5 329	5 329	4 952	378
Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe		5 196 596	2 313 666	623 216	158 279

* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dot. projektów mieszkaniowych)

Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	1 527	(934)
Aktualizacja wartości nieruchomości	47 270	(4 058)
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	(55)	2
Koszty podziału zysku (profit share)	2 426	7 348
Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych	51 223	2 356

W I półroczu 2022 r. Grupa sprzedała biurowce Fuzja CD i J w Łodzi, MidPoint 71 i West4 Business Hub I we Wrocławiu oraz tereny inwestycyjne przy ulicy Hetmańskiej w Poznaniu. Transakcje zostały opisane w nocie 20.

W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie projektów Sagittarius Business House we Wrocławiu, O3 Business Campus w Krakowie, Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH) oraz Moje Miejsce I w Warszawie, West4 Business Hub I we Wrocławiu i Fuzji CD w Łodzi.

W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych Moje Miejsce (etap II) w Warszawie, Face2Face I oraz II w Katowicach, City2 we Wrocławiu oraz Brain Park w Krakowie. Natomiast w pozycji koszty podziału zysku (profit share) prezentowane są zobowiązania do podziału zysku, które dotyczą biurowca Moje Miejsce etap I w Warszawie oraz centrum handlowego Libero w Katowicach.

NOTA 16

Przychody finansowe [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Przychody z tytułu instrumentów pochodnych	15 938	-
Przychody z tytułu dyskonta	12 708	-
Zysk ze zbycia inwestycji	-	5 316
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek wraz z aktualizacją wartości	8 683	5 738
Przychody z tytułu pozostałych odsetek	1 214	538
Pozostałe przychody finansowe	145	1 199
Przychody finansowe razem	38 688	12 791

Koszty finansowe [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Koszty z tytułu odsetek od kredytów wraz z aktualizacją wartości	(19 271)	(23 516)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji wraz z aktualizacją wartości	(62 844)	(30 250)
Koszty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych	(908)	(457)
Koszty z tytułu odsetek od leasingu	(2 456)	(2 814)
Strata ze zbycia inwestycji	-	(297)
Pozostałe koszty finansowe	(42)	(33)
Koszty finansowe razem	(85 520)	(57 366)

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątku. W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrznego wyniosła w I półroczu 2022 r. 5 622 tys. zł wg stopy kapitalizacji 1,88 proc. (w tym: na zapasy: 3 918 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 1 704 tys. zł). W I półroczu 2021 r. było to 3 577 tys. zł wg stopy kapitalizacji 1,09 proc. (w tym: na zapasy: 2 598 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 979 tys. zł).

NOTA 18

W I półroczu 2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie sposobu prezentacji przychodów i kosztów wg segmentów. Dotychczasowe segmenty biura, centra handlowe i pozostałe są prezentowane jako jeden segment nieruchomości komercyjne. Zmiana w prezentacji nastąpiła w wyniku zmian organizacyjnych w Grupie: nadzór łączny nad segmentami biura i centra handlowe objął jeden członek Zarządu. Nowy sposób prezentacji jest więc zgodny z modelem zarządzania.

Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia typu produktu/usługi i wyróżnia 3 segmenty: mieszkania, mieszkania na wynajem i nieruchomości komercyjne.

Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane w czasie.

Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały 10 proc. przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez Grupę w okresie 6 miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2022 r.

Zarówno w I półroczu 2022 r., jak i w I półroczu 2021 r. Grupa osiągała przychody ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – struktura segmentowa na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

	Razem	Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	70 003	67 745	-	2 258
Rzeczowe aktywa trwałe	63 473	12 467	-	51 006
Nieruchomości inwestycyjne	838 604	-	-	838 604
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	733 554	-	-	733 554
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych	424 208	-	119 153	305 055
Długoterminowe aktywa finansowe	307 754	4 103	207 722	95 930
Pochodne instrumenty finansowe	33 732	9 803	1 712	22 218
Pozostałe aktywa	1 731	1 731	-	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	82 704	36 432	28	46 244
	2 555 763	132 280	328 615	2 094 868
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 634 098	1 628 068	362	5 667
Należności z tytułu podatku dochodowego	18 591	4 254	-	14 337
Należności z tytułu pozostałych podatków	83 314	58 890	28	24 396
Należności handlowe i pozostałe	321 942	178 375	3 727	139 840
Krótkoterminowe aktywa finansowe	15 595	-	-	15 595
Inne aktywa finansowe *	184 096	158 281	-	25 815
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	1 060 745	217 204	242	843 300
	3 318 381	2 245 072	4 359	1 068 950
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	834 654	-	17 625	817 029
	4 153 035	2 245 072	21 984	1 885 980
Aktywa razem	6 708 798	2 377 352	350 599	3 980 848

* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych.

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – struktura segmentowa na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

	Razem	Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny	1 846 737	618 188	180 588	1 047 964
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 641 071	380 482	113 163	1 147 426
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji	51 264	51 264	-	-
Rezerwy długoterminnowe	94 915	6 480	-	88 435
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	158 258	57 990	-	100 268
Zobowiązania z tytułu leasingu	129 164	20 271	-	108 893
Zobowiązania pozostałe	38 594	19 861	-	18 733
	2 113 266	536 348	113 163	1 463 755
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	676 045	124 064	35 416	516 565
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	432 146	-	-	432 146
Pochodne instrumenty finansowe	669	-	-	669
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	33 358	1 083	-	32 275
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	162 838	12 902	1	149 935
Zobowiązania handlowe	168 373	83 252	310	84 810
Zobowiązania z tytułu dywidendy	92 014	83 696	-	8 317
Zobowiązania z tytułu leasingu	101 651	64 673	-	36 978
Rezerwy krótkoterminowe	116 837	18 845	216	97 776
Zobowiązania pozostałe	287 944	211 085	1	76 858
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	623 216	623 216	-	-
	2 695 091	1 222 816	35 945	1 436 329
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	53 704	-	20 904	32 800
	2 748 795	1 222 816	56 849	1 469 129
Kapitał własny i zobowiązania razem	6 708 798	2 377 352	350 599	3 980 848

Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa za okres od 1 stycznia 2022 r. do 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

	Razem	Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
Przychody ze sprzedaży	598 140	445 418	7 901	144 821
Koszt własny sprzedaży	(386 907)	(297 893)	(4 214)	(84 800)
Zysk brutto ze sprzedaży	211 233	147 525	3 687	60 021
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	51 223	-	-	51 223
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(34 380)	(26 847)	(108)	(7 425)
Koszty sprzedaży	(22 558)	(18 000)	(820)	(3 738)
Koszty ogólnego zarządu	(42 194)	(15 987)	(2 767)	(23 440)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym:	11 819	2 850	-	8 969
Pozostałe koszty operacyjne	(12 489)	(4 963)	-	(7 526)
Zysk (strata) operacyjny	162 654	84 578	(8)	78 084
Przychody finansowe	38 688	14 748	2 550	21 390
Koszty finansowe	(85 520)	(25 609)	(4 238)	(55 673)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	(1 890)	-	-	(1 890)
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(22 870)	(2 382)	(347)	(20 142)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	12 930	-	17 732	(4 802)
Zysk brutto	103 992	71 335	15 689	16 968
Podatek dochodowy	(30 071)	(20 627)	(4 537)	(4 907)
Zysk netto, w tym:	73 921	50 708	11 152	12 061
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	61 878	38 661	11 152	12 064
Zysk (strata) udziałowców niekontrolujących	12 043	12 045	-	(2)

Wspólne przedsięwzięcia

Wartość inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:

	30.06.2022	31.12.2021
Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny)	199 760	86 656
Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22)	105 294	147 099
R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)	119 154	102 981
Razem	424 208	336 737

Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny)

31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100 proc. udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 30 czerwca 2022 r. Grupa Echo Investment posiadała 30 proc. udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70 proc. było w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jest wyceniany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. W I półroczu 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP

N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3 mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo - 22,9 mln euro). Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 199 760 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 73 212 tys. zł.

W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwestycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Galeria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w aktywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 30 czerwca 2022 r. wynosi 13 091 tys. zł.

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	30.06.2022
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	1 808 584
Aktywa obrotowe – pozostałe	9 193
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	48 596
Aktywa razem	1 866 372
Zobowiązania długoterminowe	1 221 015
Zobowiązania krótkoterminowe	52 640
Zobowiązania razem	1 273 655
Kapitał własny	592 717
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto *	177 815

* Różnica pomiędzy wartością inwestycji netto (177 815 tys. zł) a wartością udziału Grupy Echo Investment w aktywach netto spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. (Galeria Młociny) w kwocie 199 760 tys. zł stanowi wartość firmy.

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2022 - 30.06.2022
Przychody operacyjne	57 726
Koszty operacyjne	(19 679)
Przychody/koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości	9 879
Koszty ogólnego zarządu	(1 183)
Koszty sprzedaży	(644)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(36)
Przychody finansowe	808
Koszty finansowe	(23 420)
Zysk (strata) brutto	23 451
Podatek dochodowy	(8 612)
Zysk (strata) netto	14 839
Dochody całkowite razem	14 839
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	4 452

Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln euro.

8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje dotyczące tej nieruchomości:

• − Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Properties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Tel Awiwie),
• − Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało proporcjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro, natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln euro,
• − Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zakupu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest przeznaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę

na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50 proc. wartości działki.

Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień bilansowy, tj. 30 czerwca 2022 r., Grupa Echo jest posiadaczem 30 proc. udziałów, a AFI Europe N.V. 70 proc. udziałów we wspólnym przedsięwzięciu.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 105 294 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 9 014 tys. zł.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	30.06.2022
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	579 949
Aktywa obrotowe – pozostałe	5 448
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	3 795
Aktywa obrotowe	14 079
Aktywa razem	603 271
Zobowiązania długoterminowe	99 953
Zobowiązania krótkoterminowe	152 327
Zobowiązania razem	252 280
Kapitał własny	350 991
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	(3)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	105 294

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2022 - 30.06.2022
Przychody operacyjne	1 013
Koszty operacyjne	(11 878)
Koszty ogólnego zarządu	(122)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	(19 433)
Przychody i koszty finansowe	(3 700)
Zysk (strata) brutto	(34 120)
Podatek dochodowy	4 895
Zysk (strata) netto	(29 225)
Dochody całkowite razem	(29 225)
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(8 768)

R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30 proc. udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70 proc. udziałów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzięcia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – początkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, projektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitałowo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym:

• − w 2018 r. o wartości 41 354 269 zł,
• − w 2019 r. o wartości 9 434 700 zł,
• − w 2020 r. o wartości 3 474 000 zł,
• − w 2021 r. o wartości 13 149 000 zł.

Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp. z o.o. pożyczek:

• − w 2019 r. na kwotę 77 250 728 zł,
• − w 2020 r. na kwotę 35 546 700 zł,
• − w 2021 r. na kwotę 74 511 000 zł.

W 2018 r., 2019 r., 2020 r. 2021 r. i w I półroczu 2022 r. zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolejnych projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzybowska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu (ul. Szczepanowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego), Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park Zachodni).

Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

Wartość bilansowa inwestycji na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 119 154 tys. zł.

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - platforma R4R Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	30.06.2022
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	1 096 758
Aktywa trwałe – nieruchomości inwestycyjne w budowie	620 466
Aktywa trwałe – pozostałe	3 799
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	78 672
Aktywa obrotowe – pozostałe	114 867
Aktywa razem	1 914 562
Zobowiązania długoterminowe	1 435 123
Zobowiązania krótkoterminowe	57 969
Zobowiązania razem	1 493 092
Kapitał własny	421 470
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	(7 288)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	119 153

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - platforma R4R Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	1.01.2022 - 30.06.2022
Przychody operacyjne	36 866
Przychody z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości	19 100
Koszty administracyjne związane z projektami	(9 203)
Koszty ogólnego zarządu	(8 869)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne	664
Przychody / Koszty finansowe	32 503
Zysk (strata) brutto	71 061
Podatek dochodowy	(13 553)
Zysk (strata) netto	57 508
Dochody całkowite razem	57 508
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	17 252

Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 30 czerwca 2022 r. ze spółką z grupy czeskiego funduszu Trigea Real Estate Fund umowę sprzedaży biurowca MidPoint71 we Wrocławiu.

Wartość transakcji 109 265 tys. euro powiększone o VAT została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 103 863 tys. euro powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo pomniejszona między innymi o wartość prac związanych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota tych prac będzie zwalniana w częściach na rzecz sprzedającego po wynajęciu oraz wykonaniu prac aranżacyjnych. W rezultacie cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 100 547 tys. euro powiększone o VAT.

Biurowiec West 4 Business Hub I we Wrocławiu

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 20 stycznia 2022 r. ze spółką z grupy Solida Capital umowę sprzedaży biurowca West 4 Business Hub I we Wrocławiu.

Wartość transakcji 39 025 tys. euro powiększone o VAT została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty, i ostatecznie wyniosła 38 158 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 35 380 tys. euro powiększone o VAT. Dodatkowo, po zamknięciu sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości 2 778 tys. euro powiększone o VAT.

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe oraz umowę dobrosąsiedzką. Podstawowe postanowienia

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedający pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zostały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom).

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z powyższymi transakcjami oraz aktualizacji wartości godziwej nieruchomości, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w I półroczu 2022 r. w kwocie (-) 4 510 tys. zł. Uwzględniając wyniki rozpoznane w poprzednich latach i w roku bieżącym, Grupa osiągnęła zysk w łącznej kwocie 104 714 tys. zł.

umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedający pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zostały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom). Podstawowe postanowienia umowy o prace wykończeniowe przewidują wyznaczenie sprzedającego jako wykonawcy określonych prac wykończeniowych w pomieszczeniach budynku. Podstawowe postanowienia umowy dobrosąsiedzkiej przewidują uregulowanie niektórych praw i obowiązków stron w związku z przyszłą eksploatacją nieruchomości oraz innych działek należących do sprzedającego.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją oraz aktualizacji wartości godziwej nieruchomości, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w I półroczu 2022 r. w kwocie 386 tys. zł. Uwzględniając wyniki rozpoznane w poprzednich latach i w roku bieżącym, Grupa osiągnęła zysk w łącznej kwocie 30 247 tys. zł.

Biurowce C,D i J w projekcie Fuzja w Łodzi

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Echo 130 Sp. z o.o. - zawarła 30 czerwca 2022 r. ze spółką z grupy KGAL Group umowę sprzedaży biurowców C,D i J wchodzących w skład kompleksu Fuzja w Łodzi. Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia.

Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszystkich budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umowę o prace wykończeniowe. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedający pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynków, które nie zostały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe. Podstawowe postanowienia umowy o prace wykończeniowe przewidują zobowiązanie sprzedającego do przeprowadzenia prac aranżacyjnych i budowlanych na nieruchomości.

Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56 701 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została obliczona w oparciu o wartość transakcji pomniejszoną m.in. o kwotę wartości okresów bezczynszowych, czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 42 989 tys. euro powiększone o VAT.

Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej wysokości 3 055 tys. euro powiększone o VAT, a także wynagrodzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4 100 tys. euro powiększone o VAT.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją oraz aktualizacji wartości godziwej nieruchomości, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w I półroczu 2022 r. w kwocie 5 094 tys. zł. Uwzględniając wyniki rozpoznane w poprzednich latach i w roku bieżącym, Grupa osiągnęła zysk w łącznej kwocie 43 497 tys. zł.

Nieruchomość gruntowa w Poznaniu przy ul. Hetmańskiej

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 12 maja 2022 r. ze spółką Giant Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości w Poznaniu, przy ul. Hetmańskiej. Wartość transakcji wyniosła 79 000 tys. zł powiększone o VAT.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją oraz aktualizacji wartości godziwej nieruchomości, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w I półroczu 2022 r. w kwocie 13 826 tys. zł.

Leasing

	Prawo wieczystego użytkowania			Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Aktywa przeznaczone do sprzedaży	Środki trwałe	Nieruchomości inwestycyjne
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1.01.2022 r.	81 322	3 101	14 518	2 512	48 015	44 490
Amortyzacja	(89)	-	-	-	(4 489)	-
Wycena do wartości godziwej	-	-	253	-	-	(5 203)
Zwiększenia	1 193	100	3 624	51	1 774	23 333
Zmniejszenia	(14 521)	-	-	(660)	(80)	-
Stan na 30.06.2022 r.	67 905	3 201	18 395	1 903	45 220	62 620

	Prawo wieczystego użytkowania				Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Zobowiązania dotyczące aktywów prze znaczonych do sprzedaży	Środki trwałe	Nieruchomości inwestycyjne
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1.01.2022 r.	77 091	3 101	14 396	2 512	61 025	66 869
Koszt odsetkowy	2 282	98	613	115	4 194	993
Spłaty zobowiązania	(6 055)	-	(363)	(116)	(6 940)	(4 682)
Zwiększenia	2 179	-	3 498	-	1 543	23 745
Zmniejszenia	(10 329)	(99)	-	(659)	(728)	-
Reklasyfikacja	(851)	(355)	(410)	(62)	-	-
Stan na 30.06.2022 r.	64 317	2 745	17 734	1 790	59 094	86 925

			Prawo wieczystego użytkowania	Pozostałe umowy
	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Zobowiązania dotyczące aktywów prze znaczonych do sprzedaży	Środki trwałe	Nieruchomości inwestycyjne
Zobowiązania z tytułu leasingu
krótkoterminowe	64 317	200	1 237	1 790	20 218	15 679
długoterminowe	-	2 545	16 497	-	38 876	71 246

Transakcje z podmiotami powiązanymi [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Rezultaty transakcji z właścicielami
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	15 436	41 920
Zobowiązania handlowe	-	1 900
Poniesione koszty	9 266	17 595
Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi
Należności handlowe	2 915	3 283
Rozpoznane przychody	2 893	5 641
Rezultaty transakcji z członkami Zarządu
Rozpoznane przychody	1 953	1
Otrzymane zaliczki	599	794
Poniesione koszty	2	46
Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	299 870	291 284
Należności handlowe	7 803	8 611
Zobowiązania	-	5
Poniesione koszty	100	3 397
Rozpoznane przychody	9 400	65 160
Zaliczki z tytułu zakupu gruntów	109 633	-

Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Prezesowi Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługuje dodatkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci Premii Długoterminowej. Na 30 czerwca 2022 r. Grupa rozpoznała w półrocznym sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 6 015 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę

akcji. Wpływ na wynik finansowy spółki z tytułu zmian wysokości tej rezerwy w I półroczu 2022 r. wynosił 3 044 tys. zł brutto na zwiększenie wyniku. Szczegóły zostały przedstawione w Części 1 "Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej".

Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu	482	391
Zwiększenia z tytułu:
– utworzenie odpisu	908	91
Stan odpisów na koniec okresu	1 390	482

Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy

01 Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego

W skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Kapitałowej Echo Investment prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2022 r. oraz porównawcze na 31 grudnia 2021 r. i za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN). Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych wycenianych wg wartości godziwej.

W skład Grupy Kapitałowej na 30 czerwca 2022 r. wchodziło 174 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 35 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

Oświadczenie o zgodności oraz podstawa sporządzania

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości nr 34 "Śródroczna Sprawozdawczość finansowa" (MSR 34). Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, dlatego należy je czytać łącznie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 r. Zasady polityki rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skróconego śródrocznego sprawozdania finansowego są zgodne z zasadami zastosowanymi w ostatnim rocznym sprawozdaniu finansowym i były stosowane w sposób ciągły w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, poza zastosowaniem nowych i zmienionych standardów i interpretacji, których wpływ opisano w części 04.

Założenie kontynuacji działalności

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za pierwszą połowę 2022 r. sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy.

Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd 27 września 2022 r.

02 Grupa Echo Investment

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

W skład Grupy Kapitałowej na 30 czerwca 2022 r. wchodziło 174 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 35 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

Jednostką dominującą wobec Echo Investment S.A. jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej w I półroczu 2022 r.

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt CS Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.02.2022	5 000
Projekt Echo 93 Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.02.2022	50 000
Projekt Echo 104 Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.04.2022	50 000
Projekt 132 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. z o.o.	18.05.2022	5 000
Projekt 133 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. z o.o.	13.04.2022	5 000
Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. z o.o.	18.05.2022	5 000
Projekt Echo 119 Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	17.05.2022	25 000
Gleann Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	20.05.2022	5 000
Shanklin Sp. z o.o. w likwidacji	Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców	15.06.2022	5 000

Zmniejszenie Grupy Kapitałowej

Pozostałe zmiany

Spółka	Działanie	Data
Projekt 139 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komandytariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Perth Sp. z o.o. na Echo Investment S.A.	14.01.2022
Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A.	Zmiana firmy spółki na Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	17.01.2022
Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. S.K.A.	Zmiana firmy spółki na Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	27.01.2022
PHS - Projekt CS Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana firmy spółki na PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	29.03.2022
Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana firmy spółki na Babka Tower – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	21.06.2022
Archicom Nieruchomości 16 Sp. z o.o.	Zmiana firmy spółki na Archicom Poznań Sp. z o.o.	21.06.2022
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Echo – Opolska Business Park Sp. z o.o. na Grupa Echo Sp. z o.o.	28.06.2022
Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Projekt Echo 112 Sp. z o.o. na Grupa Echo Sp. z o.o.	28.06.2022
Q22 - Projekt Echo 128 Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Projekt Echo 128 Sp. z o.o. na Grupa Echo Sp. z o.o.	28.06.2022
Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Projekt Echo 113 Sp. z o.o. na Grupa Echo Sp. z o.o.	28.06.2022
Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Projekt Echo 131 Sp. z o.o. na Grupa Echo Sp. z o.o.	28.06.2022

Fot. Browary Warszawskie

03 Szacunki Zarządów spółek z Grupy

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

Nieruchomości inwestycyjne w budowie / nieruchomości inwestycyjne / aktywa przeznaczone do sprzedaży

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej z wyjątkiem dwóch nieruchomości inwestycyjnych przyporządkowanych do poziomu 2. Nie było transferów pomiędzy poziomami.

Po zmianie strategii Grupy kapitałowej polegającej na sprzedaży projektów w krótkim czasie po uzyskaniu pozwoleń na użytkownie Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieruchomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodowej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w przepływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywidualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100 proc. i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją.

Wycena do wartości godziwej wymaga szacunków w zakresie danych wejściowych do wyceny. Szacunkowa wartość godziwa ustalona przez Grupę wzrosłaby / (zmniejszyłaby się), gdyby przyjęta stopa dyskontowa i/lub stopa kapitalizacji była niższa / (wyższa). Każda istotna zmiana tych danych wejściowych na inną wartość może prowadzić do ustalenia wartości godziwej na wyraźnie wyższym lub niższym poziomie.

Poniżej przedstawiono wpływ zmiany stopy kapitalizacji na zmianę wartości godziwej nieruchomości wyrażony w procentach.

Zmiana stopy kapitalizacji (yieldu)	-10%	-5%	-1%	+1%	+5%	+10%
Zmiana Wartości Godziwej nieruchomości	13,2%	6,2%	1,2%	-1,2%	-5,6%	-10,8%

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 733 554 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (196 565 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (536 989 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
30.06.2022
Biura	-	-	196 565	196 565
Razem	-	-	196 565	196 565

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny

Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
196 565	metoda docho dowa	7,20%	6,70%
196 565

Spółki z Grupy kalkulując wycenę wartości godziwych nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniają wy-

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 745 370 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (232 152 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (513 218 tys. zł).

cenę długu związaną z zadłużeniem zaciągniętym w celu realizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
31.12.2021
Biura	-	-	232 152	232 152
Razem	-	-	232 152	232 152

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą dochodową są następujące:

Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2021
Biura	232 152	metoda dochodowa	7,20% - 8,00%	6,70% - 7,50%
Razem	232 152

Nieruchomości inwestycyjne

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 838 604 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (838 160 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (444 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
30.06.2022
Centra handlowe	-	-	652 395	652 395
Biura	-	9 960	113 184	123 144
Biura – City Space	-	-	62 621	62 621
Razem	-	9 960	828 200	838 160

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
30.06.2022
Centra handlowe	652 395	metoda dochodowa	7,00%	6,50%
Biura	113 184	metoda dochodowa	8,00%-9,00%	7,50-9,00%
Biura – City Space	62 621	metoda dochodowa	10,26%	-
Biura	9 960	metoda inna	-	-
Razem	838 160

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 811 091 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (810 646 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (445 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
31.12.2021
Centra handlowe	-	-	639 803	639 803
Biura	-	-	126 353	126 353
Biura – City Space	-	-	44 490	44 490
Razem	-	-	810 646	810 646

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2021
Centra handlowe	639 803	metoda dochodowa	7,00%	6,50%
Biura	116 394	metoda dochodowa	6,50%-9,00%	6,50%-9,00%
Biura – City Space	44 490	metoda dochodowa	3,79%	-
Biura	9 959	metoda inna	-	-
Razem	810 646

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży na 30 czerwca 2022 r. wyniosła 834 654 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (799 404 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (35 250 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień

bilansowy wartość godziwą aktywa (dotyczy nieruchomości gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej.

Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
30.06.2022
Biura	-	-	799 404	799 404
Razem	-	-	799 404	799 404

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

– techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
30.06.2022
Biura	799 404	metoda dochodowa	7,25% - 8,05%	6,75% - 7,55%
Razem	799 404

W pozycji aktywa przeznaczone do sprzedaży Grupa prezentuje nieruchomości, co do który podjęto decyzję o sprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje zarówno zrealizowane projekty, jak również projekty w trakcie realizacji oraz grunty inwestycyjne.

Na 31 grudnia 2021 r., wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 1 381 451 tys. zł i składała się z budynków biurowych, wycenianych w wartości godziwej (1 347 498 tys. zł) oraz nieruchomości wycenianej wg wartości poniesionych nakładów (33 953 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godzi wa – razem
31.12.2021
Biura	-	-	1 283 618	1 283 618
Centra handlowe	-	-	63 880	63 880
Razem	-	-	1 347 498	1 347 498

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

Aktywa przeznaczone do sprzedaży – techniki wyceny

	Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
31.12.2021
Biura	1 283 618	metoda docho dowa	6,85% - 7,90%	6,35% - 7,40%
Centra handlowe	63 880	metoda inna	-	-
Razem	1 347 498

Zabezpieczenie przychodów dla okresów bezczynszowych (Master Lease)

Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w momencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o przewidywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących:

• − warunków podpisanych umów najmu,
• − założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

• − dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjalnego przyszłego najemcę,
• − dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli istnieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu:

• − jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni;
• − jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych;
• − jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawowy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych.

Na 30 czerwca 2022 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 42 806 tys. zł.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 16 344 tys. zł.

Prace wykończeniowe (fit-out)

Rezerwa na prace wykończeniowe tworzona jest dla powierzchni w sprzedanych budynkach. Dla powierzchni wynajętych na moment tworzenia rezerwy, jej wielkość szacowana jest na podstawie przerobu pozostającego do zafakturowania. Dla powierzchni niewynajętych na dzień bilansowy rezerwa ustalana jest jako iloczyn powierzchni wakatu i stawki za metr kwadratowy (szacowana przez zespół odpowiedzialny za wynajem i aranżację powierzchni). W przypadku gdy kupujący zatrzymuje część ceny na rachunku zablokowanym w celu wykonania aranżacji, rezerwa tworzona jest na różnicę kwoty zatrzymanej, a planowanymi nakładami do poniesienia.

Na 30 czerwca 2022 r. wartość utworzonych rezerw na prace wykończeniowe wyniosła 49 234 tys. zł.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych rezerw na prace wykończeniowe wyniosła 9 455 tys. zł.

Udział w zysku ze sprzedaży nieruchomości (Profit Share)

Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościowego. Wynika on z zawartych umów zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiącego udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprzedaży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty). Rezerwa na profit share szacowana jest dla projektów wycenianych metodą dochodową w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomości. Stąd też pierwsza rezerwa na profit share tworzona jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej.

Na 30 czerwca 2022 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 40 003 tys. zł.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 42 425 tys. zł.

Zapasy

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z runku deweloperskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży.

Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy.

Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 8.

Instrumenty finansowe wyceniane wg wartości godziwej

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu korzystają z takich danych, jak bieżące kształtowanie się kursów walut, ich zmienności historycznej i stawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EURI-BOR).

Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR i EURIBOR, Zarząd Grupy szacuje, że ich wartość godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej, z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

Na 30 czerwca 2022 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hierarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instrumentów finansowych.

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości.

Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdopodobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia z przeszłości.

Test na utratę wartości firmy

Grupa przeprowadziła test na utratę wartości firmy na 31 grudnia 2021 r. (dotyczy wspólnego przedsięwzięcia - Galeria Młociny). Na 30 czerwca 2022 r. Zarząd Grupy przeprowadził ponowną analizę założeń przyjętych w teście przeprowadzonym na koniec 2021 r. i nie stwierdził potrzeby dokonywania zmian w tych założeniach. W konsekwencji, nie zmienił się szacunek Zarządu dotyczący dokonanych odpisów aktualizujących wartości firmy.

Test na utratę wartości znaku towarowego

Grupa przeprowadziła test na utratę wartości znaku towarowego Archicom na 31 grudnia 2021 r., co zostało opisane w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 r. Test ten nie wskazywał na utratę wartości tego składnika aktywów. Na 30 czerwca 2022 r. Zarząd Grupy przeprowadził ponowną analizę założeń przyjętych w teście przeprowadzonym na koniec 2021 r. i nie stwierdził potrzeby dokonywania zmian w tych założeniach. W konsekwencji, Zarząd nie zidentyfikował przesłanek utraty wartości znaku towarowego Archicom.

Oczekiwane straty kredytowe

Na 30 czerwca 2022 r. Grupa nie zmieniła polityki rachunkowości, ani metodologii ustalania oczekiwanych strat kredytowych dotyczących należności handlowych, pożyczek i gwarancji udzielonych oraz środków pieniężnych. W ocenie Zarządu przyjęte wskaźniki niewypłacalności oraz wskaźniki defaultu zaprezentowane w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment za 2021 r. nie zmieniły się istotnie w pierwszym półroczu 2022 r. i w efekcie zostały zastosowane do kalkulacji odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na 30 czerwca 2022 r. W konsekwencji szacunek dotyczący oczekiwanych strat kredytowych nie uległ istotnej zmianie w porównaniu do danych z rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Echo za 2021 r.

Długoterminowy program motywacyjny

Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny spełniający definicję programu opartego na akcjach MSSF 2 "Płatności w formie akcji", którym objęci są członkowie Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest o model "Monte Carlo" i takie zmienne, jak cena akcji, okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji w momencie zakończenia programu.

04 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się obowiązujące z dniem 1 stycznia 2022 r.:

Zmiany do MSR 16

"Rzeczowe Aktywa trwałe - zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa"

Zmiany do MSSF 3

"Połączenia przedsięwzięć" – aktualizacja Założeń Koncepcyjnych w MSSF

Zmiany do MSR 37

"Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe" – wyjaśnienia dotyczące czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia

Roczne zmiany do MSSF 2018 – 2020

(MSSF 1 "Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy", MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 41 "Rolnictwo" oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 "Leasing")

Wpływ powyższych zmian standardów oraz interpretacje są przedmiotem analizy Zarządu. Powyższe zmiany nie mają wpływu na Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe oraz Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe.

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR

Od 1 stycznia 2021 r. obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2.

Grupa na bieżąco monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Grupa stosuje stopy referencyjne EURIBOR i WIBOR, które nadal są kwotowane i zgodne z rozporządzeniem BMR (Benchmark Market Resolution).

05 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:

Zmiany do MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe pt. Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9

(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 czerwca 2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

MSSF 14 Odroczone salda z regulowanej działalności

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.

MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe z późniejszymi zmianami do MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSSF 10 Skonsolidowane sprawozdania finansowe oraz MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności.

Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy

(opublikowano dnia 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r.

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.

Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości.

06 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Emisja obligacji o łącznej wartości 65 mln zł dla inwestorów indywidualnych

W III kwartale 2022 r. Echo Investment uplasowało dwie serie obligacji dla inwestorów indywidualnych.

Seria	N	O
Data rozpoczęcia subskrypcji	27 czerwca 2022 r.	6 września 2022 r.
Data zakończenia subskrypcji	7 lipca 2022 r.	20 września 2022 r.
Wartość serii	40 mln zł	25 mln zł
Stopa redukcji	37%	1%
Termin zapadalności	4 lata	4 lata
Oprocentowanie	WIBOR 6M + marża 4%	WIBOR 6M + marża 4%

Obligacje nie są zabezpieczone. Seria N jest już notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych, seria O również zostanie wprowadzona do obrotu na rynek regulowany. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu. Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie.

Oferta publiczna obligacji serii N i O przeprowadzona została na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów.

Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A.

Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczy:

• a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz
• b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23

proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW. Echo Investment zamierza powiększyć swój większościowy udział w Archicomie, by kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwiększyć skalę jej działalności. Archicom ma kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając jednocześnie współpracę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie sprawdzonych rozwiązań biznesowych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej.

Ponadto, wzywający wskazują, że w najbliższej przyszłości nie planują wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na GPW.

Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończą się 22 września 2022 r.

Zarząd Archicomu ocenił 31 sierpnia 2022 r., że zakończenie się sukcesem wezwania na sprzedaż akcji Spółki, ogłoszonego przez Echo Investment oraz DKR Echo Investment będzie miało pozytywny wpływ na interes Archicomu i pozytywnie wpłynie na jego dalszy rozwój. Zarząd stwierdził, że zaproponowana cena 18,3 zł za akcję znajduje się w dolnym przedziale wartości godziwej.

Zastaw na akcjach Archicom S.A. będących w posiadaniu Grupy Echo Investment

DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. – spółki z Grupy Echo Investment będące bezpośrednio akcjonariuszami Archicom S.A. - ustanowiły 22 lipca 2022 r. zastaw na akcjach Archicom S.A. na rzecz Banku Pekao S.A.

Zastawy rejestrowy i finansowy został ustanowiony na:

• 1. 4 843 950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 48 439 500 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Invest S.A.,
• 1. 8 007 649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 80 076 490 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o.,
• 1. 4 093 888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 40 938 880 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o.

Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez zastawnika (Bank Pekao S.A.) z zastawianych akcji spółki Archicom S.A. po wystąpieniu przypadku naruszenia i otrzymaniu przez Archicom S.A. kopii zawiadomienia banku o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie umowy zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z umową zastawu.

CZĘŚĆ 3 Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A.

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	Nota	30.06.2022 (niebadane)	31.12.2021
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne		3 489	2 375
Rzeczowe aktywa trwałe	1	43 893	44 078
Nieruchomości inwestycyjne	2	445	445
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych	3	1 599 695	1 487 983
Długoterminowe aktywa finansowe	4	54 254	48 810
Udzielone pożyczki	5	1 289 444	1 379 100
Pochodne instrumenty finansowe	6	33 732	18 922
Należności z tytułu leasingu	7	39 686	39 182
		3 064 638	3 020 895
Aktywa obrotowe
Zapasy	8	293 724	307 479
Należności z tytułu podatku dochodowego		5 409	2 234
Należności z tytułu pozostałych podatków		2 615	8 134
Należności handlowe i pozostałe	9	84 222	47 818
Krótkoterminowe aktywa finansowe	4	63 723	62 551
Udzielone pożyczki	10	246	262
Inne aktywa finansowe *		229	2 404
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		36 419	74 239
		486 587	505 121
Aktywa razem		3 551 225	3 526 016

* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych.

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej c.d. [tys. PLN]

	Nota	30.06.2022 (niebadane)	31.12.2021
Kapitał własny i zobowiązania
Kapital wlasny przypadający na akcjonariuszy
Kapitał zakładowy		20 635	20 635
Kapitał zapasowy		704 295	704 295
Fundusz dywidendowy		336 961	413 912
Zakumulowany zysk		-	(14 000)
		116 623	27 842
		1 178 514	1 152 684
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	11	1 262 788	1 332 786
- w tym od jednostek zależnych:		125 203	226 438
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	12	10 954	16 677
Otrzymane kaucje i zaliczki	11	3 267	1 243
Zobowiązania z tytułu leasingu	11	67 091	70 778
Pochodne instrumenty finansowe	11	-	6 970
Pozostałe zobowiązania	11	6 310	9 059
		1 350 410	1 437 513
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	14	633 804	621 479
- w tym od jednostek zależnych		71 789	105 874
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatków dochodowego	13	2	23
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	13	11 476	8 689
Zobowiązania handlowe	13	12 377	21 824
Otrzymane kaucje i zaliczki	13	178 221	188 693
Zobowiązania z tytułu leasingu	13	61 055	62 598
Rezerwy krótkoterminowe	15	10 892	7 856
Pozostałe zobowiązania	13	114 474	24 657
		1 022 301	935 819
Kapitał własny i zobowiązania, razem		3 551 225	3 526 016

Skrócony śródroczny jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN]

	Nota	1.01.2022- 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021- 30.06.2021 (niebadane)	1.04.2022- 30.06.2022 (dane nie podlegające przeglądowi)	1.04.2021- 30.06.2021 (dane nie podlegające przeglądowi)
Przychody ze sprzedaży	17	114 810	166 868	62 634	103 956
Koszty własny sprzedaży		(59 530)	(131 276)	(29 518)	(87 478)
Zysk brutto ze sprzedaży		55 280	35 592	33 116	16 478
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		(10 845)	(4 556)	(6 929)	(2 776)
Koszty sprzedaży		(9 313)	(12 304)	(5 663)	(7 391)
Koszty ogólnego zarządu		(30 960)	(43 655)	(10 871)	(21 247)
Pozostałe przychody operacyjne	18	189 678	84 958	72 689	20 737
– w tym odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obli gacji		45 996	19 222	45 979	19 222
Pozostałe koszty operacyjne		(9 365)	(4 664)	(7 183)	(2 895)
Zysk operacyjny		184 475	55 371	75 159	2 906
Przychody finansowe	19	10 541	14 861	10 541	14 635
Koszty finansowe	19	(81 643)	(39 976)	(47 100)	(20 924)
Zysk brutto		113 373	30 256	38 600	(3 383)
Podatek dochodowy		3 250	(540)	(976)	504
Zysk netto		116 623	29 716	37 624	(2 879)
Zysk netto		116 623	29 716
Średnia ważona liczba akcji zwykłych		412 690 582	412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)		0,28	0,07
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych		412 690 582	412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)		0,28	0,07

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN]

	Nota	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Zysk netto		116 623	29 716
Inne całkowite dochody		-	-
Inne całkowite dochody netto		-	-
Całkowity dochód		116 623	29 716

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym [tys. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zysk (strata) z lat ubie głych	Zysk roku bieżącego	Kapitały własne przy padajace akcjonariu szom razem
Stan na 1 stycznia 2022 r.	20 635	704 295	413 912	13 842		1 152 684
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	13 842	(13 842)	-	-
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty*	-	-	(90 793)	-	-	(90 793)
Zysk netto danego okresu	-	-	-	-	116 623	116 623
Zmiany razem	-	-	(76 951)	(13 842)	116 623	25 830
Stan na 30 czerwca 2022 r.	20 635	704 295	336 961	-	116 623	1 178 514
Stan na 1 stycznia 2021 r.	20 635	1 054 295	186 051	57 825	-	1 318 806
Zmiany w okresie:

Stan na 31 grudnia 2021 r.	20 635	704 295	413 912	-	13 842	1 152 684
Zmiany razem	-	(350 000)	227 861	(57 825)	13 842	(166 122)
Zysk netto danego okresu	-	-	-	-	27 842	27 842
Dywidenda wypłacona	-	-	(122 139)	(57 825)	(14 000)	(193 964)
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	(350 000)	350 000	-	-	-

* Zgodnie z uchwałą nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Echo Investment S.A. wypłaciło akcjonariuszom dywidendę w wysokości 90 791 928,04 zł, co stanowiło kwotę 0,22 zł na jedną akcję. Dywidenda została wypłacona w dniu 12 lipca 2022 r.

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021- 30.06.2021 (niebadane)
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto	113 373	30 256
II. Korekty:	(111 199)	(44 261)
Amortyzacja	4 739	4 431
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych	4 295	(12 330)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	(126 232)	(46 536)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	15 698	10 208
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych	(1)	(34)
Zysk / (strata) z tytułu realizacji instrumentów finansowych	(9 698)
III. Zmiana kapitału obrotowego:	(29 932)	80 942
Zmiana stanu rezerw	3 036	(2 125)
Zmiana stanu zapasów	15 207	44 745
Zmiana stanu należności	(25 135)	19 316
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	(25 215)	(7 516)
Zmiana stanu innych aktywów finansowych	2 175	26 522
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III)	(27 758)	66 937
V. Podatek dochodowy zapłacony	(5 668)	(926)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (IV+/-V)	(33 426)	66 011
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy	386 420	370 093
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	2	22
Z aktywów finansowych, w tym:	386 418	370 071
a) w jednostkach powiązanych	386 418	370 071
- dywidendy i udziały w zyskach	129 000	53 607
- spłata udzielonych pożyczek	241 506	278 357
- odsetki	15 020	12 120
- likwidacja SPV	892	702
- inne wpływy z aktywów finansowych	-	25 285
II. Wydatki	(245 899)	(475 152)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(4 561)	(367)
Na aktywa finansowe, w tym:	(123 949)	(474 785)
a) w jednostkach powiązanych	(123 949)	(474 785)
- nabycie aktywów finansowych	(5)	(257 786)
- udzielone pożyczki	(123 944)	(216 999)
Inne wydatki inwestycyjne	(117 389)	-
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	140 521	(105 059)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy	140 000	246 088
Kredyty i pożyczki	-	51 088

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

Emisja dłużnych papierów wartościowych 140 000 II. Wydatki (284 915) Spłaty kredytów i pożyczek (149 987) Wykup dłużnych papierów wartościowych (81 410) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (6 694) Odsetki (43 702) Inne wydatki finansowe (3 122) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (144 915) Przepływy pieniężne netto razem (37 820) Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: (37 820) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 74 239 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 36 419	1.01.2022- 30.06.2022 (niebadane)	1.01.2021- 30.06.2021 (niebadane)
		195 000
		(207 890)
		(16 188)
		(155 000)
		(4 921)
		(31 150)
		(631)
		38 198
		(850)
		(850)
		107 437
		106 587

Noty objaśniające

Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej

NOTA 1A

Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN]

Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty
wartości rzeczowych aktywów trwałych w okre
sach objętych sprawozdaniem finansowym.

Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na środkach trwałych.

	30.06.2022	31.12.2021
Środki trwałe, w tym:	41 916	42 500
– grunty	89	90
– budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej	34 282	34 912
– urządzenia techniczne i maszyny	80	87
– środki transportu	5 412	6 573
– inne środki trwałe	2 053	838
Środki trwałe w budowie	1 977	1 578
Zaliczki na środki trwałe w budowie	-	-
Rzeczowe aktywa trwałe, razem	43 893	44 078

NOTA 1B

Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2022 – 30.06.2022	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozosta łe środki trwałe	Środki trwałe, razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	100	43 209	3 433	12 693	4 105	63 540
Zwiększenia	-	1 889	12	200	1 352	3 453
- z tytułu zakupu	-	984	12	-	1 352	2 348
- z tytułu leasingu	-	905	-	200	-	1 105
Zmniejszenia	-	-	(7)	(1 850)	(9)	(1 866)
- z tytułu leasingu	-	-	-	(1 850)	-	(1 850)
- z tytułu sprzedaży	-	-	(7)	-	(9)	(16)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	100	45 098	3 438	11 043	5 448	65 127
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu	(10)	(8 297)	(3 346)	(6 120)	(3 267)	(21 040)
Amortyzacja za okres	(1)	(2 519)	(12)	489	(128)	(2 171)
- z tytułu amortyzacji	(1)	(176)	(19)	-	(137)	(333)
- z tytułu sprzedaży	-	-	7	-	9	16
- z tytułu leasingu	-	(2 343)	-	489	-	(1 854)
- z tytułu likwidacji	-	-	-	-	-	-
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(11)	(10 816)	(3 358)	(5 631)	(3 395)	(23 211)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	89	34 282	80	5 412	2 053	41 916
w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania	-	30 184	-	5 412	-	35 596

Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2021 – 31.12.2021	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	193	23 201	3 499	10 952	3 557	41 402
Zwiększenia	-	24 199	22	4 513	1 676	30 410
– z tytułu zakupu	-	346	22	-	1 676	2 044
– z tytułu leasingu	-	23 853	-	4 513	-	28 366
Zmniejszenia	(93)	(4 191)	(88)	(2 772)	(1 128)	(8 272)
– z tytułu likwidacji	-	-	(2)	-	(310)	(312)
– z tytułu leasingu		(3 839)		(2 227)	-	(6 066)
– z tytułu sprzedaży	(93)	(352)	(86)	(545)	(818)	(1 894)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	100	43 209	3 433	12 693	4 105	63 540
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu	(13)	(8 178)	(3 392)	(6 152)	(3 327)	(21 062)
Amortyzacja za okres	3	(119)	46	32	60	22
– z tytułu amortyzacji	(2)	(256)	(41)	-	(950)	(1 249)
– z tytułu sprzedaży	5	32	85	545	767	1 434
– z tytułu leasingu	-	87	-	(513)	-	(426)
– z tytułu likwidacji	-	18	2	-	243	263
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(10)	(8 297)	(3 346)	(6 120)	(3 267)	(21 040)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	90	34 912	87	6 573	838	42 500
– w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania	-	31 622	-	6 573	-	38 195

NOTA 2A

Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Wartość inwestycji w nieruchomości na początek okresu	445	2 212
Zwiększenia	-	-
Zmniejszenia	-	(1 767)
– z tytułu sprzedaży	-	(1 767)
Wartość inwestycji w nieruchomości na koniec okresu	445	445

Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomościach inwestycyjnych. Spółka nie ma zobowiązań umownych na 30 czerwca 2022 r.

NOTA 3A

Udziały i akcje [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych
– w jednostkach zależnych	1 372 582	1 372 808
– w jednostkach współkontrolowanych	227 113	115 175
Udziały lub akcje razem	1 599 695	1 487 983

Zgodnie z MSR 36, oceniając istnienie przesłanek świadczących o możliwości utraty wartości aktywów związanych z Grupą Archicom, Zarząd przeanalizował przesłankę polegającą na tym, że wartość bilansowa aktywów netto jednostki sporządzającej sprawozdanie finansowe jest wyższa od wartości ich rynkowej kapitalizacji.

W ocenie Zarządu, biorąc pod uwagę projekty Grupy Archicom w budowie i przygotowaniu, na 30 czerwca 2022 r. nie istnieją przesłanki do dokonania odpisów z uwagi na utratę wartości aktywów.

Zmiana stanu udziałów i akcji [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 31.12.2021
Stan na początek okresu, w tym:	1 487 983	1 073 287
– akcje i udziały	1 487 983	1 073 287
Zwiększenia	111 942	467 198
– z tytułu zakupu udziałów	5	456 195
– z tytułu podwyższenia kapitału	111 937	11 003
Zmniejszenia	(230)	(52 502)
– z tytułu sprzedaży udziałów	-	(19 215)
– z tytułu obniżenia kapitału	-	(13 950)
– z tytułu likwidacji spółki	(51)	(729)
– z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów	(179)	(18 608)
Stan na koniec okresu, w tym:	1 599 695	1 487 983
– akcje i udziały	1 599 695	1 487 983

Zmiana stanu udziałów i akcji – wg spółek

Zmiana	Spółka	Wartość [tys. PLN]
Zakup udziałów	Projekt 139 - GE Sp. z o.o. Sp.k.	5
Sprzedaż udziałów		-
Podwyższenie kapitału	R4R Poland Sp. z o.o.	3 285
	Rosehill Investments Sp. z o.o.	108 652
Odpis aktualizujący wartość udziałów	Galeria Tarnów Grupa Echo S.K.A.	7
	Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. z o.o. Sp.k.	6
	PPR Projekt Echo 77 Sp. z o.o. S.K.A.	7
	Malta Office Park - GE Sp. z o.o. S.K.A.	10
	PHS - Projekt CS Sp.k.	149
Likwidacja	Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	-
	Projekt Echo 119 Sp. z o.o.	-
	Gleann Sp. z o.o.	-
	Shanklin Sp. z o.o.	-
	Malta Office Park - GE Sp. z o.o. S.K.A.	-
	Echo - Galaxy Sp. z o.o.	51
Obniżenie kapitału		-

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

	Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 30.06.2022	Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22)	R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)
		30.06.2022	30.06.2022
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna	1 808 584	579 949	1 096 758
Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie	-	-	620 466
Aktywa trwałe - pozostałe	9 193	5 448	3 799
Aktywa obrotowe - środki pieniężne	48 596	3 795	78 672
Aktywa obrotowe	-	14 079	114 867
Aktywa razem	1 866 372	603 271	1 914 562
Zobowiązania długoterminowe	1 221 015	99 953	1 435 123
Zobowiązania krótkoterminowe	52 640	152 327	57 969
Zobowiązania razem	1 273 655	252 280	1 493 092
Kapitał własny	592 717	350 991	421 470
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%	30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	-	(3)	(7 288)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto *	177 815	105 294	119 153

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

	Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 1.01.2022 - 30.06.2022	Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22) 1.01.2022 - 30.06.2022	R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 1.01.2022 - 30.06.2022
Przychody operacyjne	57 726	1 013	36 866
Koszty operacyjne	(19 679)	(11 878)
Przychody/koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomosci	9 879	-	19 100
Koszty administracyjne związane z projektami	-	-	(9 203)
Koszty ogólnego zarządu	(1 183)	(122)	(8 869)
Koszty sprzedaży	(644)	-	-
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(36)	(19 433)	664
Przychody i koszty finansowe	(22 612)	(3 700)	32 503
Zysk (strata) brutto	23 451	(34 120)	71 061
Podatek dochodowy	(8 612)	4 895	(13 553)
Zysk (strata) netto	14 839	(29 225)	57 508
Dochody całkowite razem	14 839	(29 225)	57 508
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%	30,00%	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspól nego przedsięwzięcia	4 452	(8 768)	17 252

Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
RMK - ubezpieczenie	1 731	1 854
W jednostkach zależnych	108 646	106 222
Obligacje	108 646	106 222
– długoterminowe	44 923	43 671
– krótkoterminowe	63 723	62 551
Należności za zakup i sprzedaż udziałów	7 600	3 285
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe razem	117 977	111 361

Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości obligacji na 30 czerwca 2022 r. w wysokości 4,2 mln zł, a na 31 grudnia 2021 r. w wysokości 3,5 mln zł.

W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji obligacji, w przypadku

których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone obligacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych. Na 30 czerwca 2022 r. odpis wynosi 36 tys. zł, a na 31 grudnia 2021 r. odpis wynosił 11 tys. zł.

Podstawowe dane o obligacjach na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Data wykupu	Klasyfikacja wg terminu spłaty
Taśmowa – Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A.	40 810	WIBOR 6M + marża	10.09.2023	długoterminowe
Projekt Beethovena – Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	34 975	WIBOR 6M + marża	5.11.2023	krótkoterminowe
Projekt Beethovena – Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	27 000	WIBOR 6M + marża	1.01.2024	krótkoterminowe
Obligacje bez odsetek i odpisów	102 785
Odsetki	10 072
Odpisy	(4 211)
Razem obligacje z odsetkami i odpisem	108 646

Zarząd Spółki po przeprowadzonej analizie podjął decyzję o korekcje prezentacji pożyczek długoterminowych i krótkoterminowych, klasyfikacja pożyczek uzależniona została od rzeczywistego terminu spłaty.

Podstawowe dane o obligacjach na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Data wykupu	Klasyfikacja wg terminu zapadalności
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A.	40 810	WIBOR 6M + marża	10.09.2023	długoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	34 975	WIBOR 6M + marża	5.11.2023	krótkoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	27 000	WIBOR 6M + marża	1.01.2024	krótkoterminowe
Obligacje bez odsetek i odpisów	102 785
Odsetki	6 972
Odpisy	(3 535)
Razem obligacje z odsetkami i odpisem	106 222

Udzielone pożyczki długoterminowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
W jednostkach zależnych	999 138	1 094 701
W jednostkach współkontrolowanych	289 733	283 845
W pozostałych jednostkach	573	554
Udzielone pożyczki długoterminowe razem	1 289 444	1 379 100

Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych: na 30 czerwca 2022 r. w wysokości 3 153 tys. zł., i na 31 grudnia 2021 r. w wysokości 1 169 tys. zł.

NOTA 5A

Udzielone pożyczki długoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
W walucie polskiej	1 062 791	1 172 651
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	226 653	206 449
Udzielone pożyczki krótkoterminowe, razem	1 289 444	1 379 100

Nota zawiera pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami.

Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Termin spłaty
Fianar Investments Sp. z o.o.	150 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Strood Sp. z o.o.	136 459	EURIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	103 268	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Galeria Libero Sp. z o.o Sp.k.	97 507	WIBOR 3M + marża	10.10.2026
Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	71 580	WIBOR 3M + marża	26.02.2026
Villea Investments Sp. z o.o.	69 420	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
R4R Poland Sp. z o.o	61 518	marża	31.03.2029
Arena Sp. z o.o.	52 800	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
R4R Poland Sp. z o.o	49 584	marża	31.03.2030
Projekt Echo 137 Sp. z o.o.*	45 891	WIBOR 3M + marża	30.06.2024
Senja 2 Sp. z o.o.	44 079	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
R4R Poland Sp. z o.o	41 055	marża	31.03.2031
Berea Sp. z o.o.	36 760	marża	31.12.2025
R4R Poland Sp. z o.o.	35 151	marża	30.09.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	35 080	WIBOR 3M + marża	30.06.2026
Projekt Echo 137 Sp. z o.o.*	31 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Perth Sp. z o.o.	28 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Rosehill Investments Sp. z o.o.	25 703	EURIBOR 3M + marża	31.12.2025
GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	24 096	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Elektrownia Sp. z o.o	11 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
City Space Management Sp. z o.o.	10 546	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Strood Sp. z o.o.	9 890	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	8 366	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Berea Sp. z o.o.	7 869	EURIBOR 3M + marża	31.12.2025
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	6 640	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 139 Sp. z o.o.	6 033	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Rondo 1 City Space – GP S. z o.o. Sp.k.	4 051	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.*	2 500	WIBOR 3M + marża	30.06.2024
RPGZ IX Sp. z o.o*	2 190	WIBOR 3M + marża	30.06.2024
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	1 327	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt 147 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.*	809	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.*	668	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
DKRA Sp. z o.o.*	535	marża	22.04.2026
Plac Unii City Space – GP Sp. z o.o. Sp.k.	499	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	446	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 128 Sp. z o.o.*	115	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 112 Sp. z o.o.*	112	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 113 Sp. z o.o.*	82	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 131 Sp. z o.o.*	65	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Pure System Sp. z o.o.*	55	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
pożyczki bez odsetek i odpisów	1 212 749
odsetki	107 190
odpisy	(30 495)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem	1 289 444

* Pożyczki udzielone w 2022 r.

Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie z faktycznym terminem spłaty.

Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Termin spłaty
Strood Sp. z o.o.*	169 232	EURIBOR 3M + marża	31.12.2023
Strood Sp. z o.o.	9 890	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Fianar Investments Sp. z o.o.*	150 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k.	122 718	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k.	97 507	WIBOR 3M + marża	10.10.2026
R4R Poland Sp. z o.o.	90 638	marża	31.03.2030
Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	85 580	WIBOR 3M + marża	26.02.2026
Villea Investments Sp. z o.o.	68 550	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
R4R Poland Sp. z o.o.	61 518	marża	31.03.2029
Arena Sp. z o.o. *	46 800	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Senja 2 Sp. z o.o.	43 663	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.*	43 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Berea Sp. z o.o.	36 760	marża	31.12.2025
R4R Poland Sp. z o.o.	35 151	marża	30.09.2026
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.*	35 080	WIBOR 3M + marża	30.06.2026
Doxent Investments Sp. z o.o.*	30 237	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A*	28 330	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Rosehill Investments Sp. z o.o.	25 703	EURIBOR 3M + marża	31.12.2025
GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	23 687	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Perth Sp. z o.o.*	23 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
RPGZ IX Sp. z o.o.	19 466	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 139 Sp. z o.o.*	18 050	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 123 Sp. z o.o.*	15 610	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Gosford Investments Sp. z o.o.	12 775	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
City Space Management Sp. z o.o.	9 402	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A.*	8 230	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Berea Sp. z o.o.	7 869	EURIBOR 3M + marża	31.12.2025
Rondo 1 City Space GP Sp. z o.o. Sp.k.	4 051	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	3 140	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Echo-Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.k.*	1 237	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Elektrownia Sp. z o.o.*	1 000	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 111 Sp. z o.o.	792	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
DKRA Sp. z o.o.	535	marża	22.04.2026
Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	499	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
142 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.k.	440	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 144 Sp. z o.o.	30	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 141 Sp. z o.o.	30	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 142 Sp. z o.o.	30	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 143 Sp. z o.o.	30	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
Projekt Echo 145 Sp. z o.o.	30	WIBOR 3M + marża	31.12.2023
pożyczki bez odsetek i odpisów	1 330 290
odsetki	74 885
odpisy	(26 075)
Razem pożyczki z odsetkami i odpisem	1 379 100

* Pożyczki udzielone w 2021 r.

Pochodne instrumenty finansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Interest Rate Swap	33 732	18 922
Pochodne Instrumenty finansowe razem	33 732	18 922

NOTA 7

Należności z tytułu leasingu [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Do 1 roku	3 662	3 155
1 roku do 3 lat	9 209	8 268
3 roku do 5 lat	10 333	9 860
Powyżej 5 lat	22 420	24 192
Należności z tytułu leasingu razem	45 624	45 475

NOTA 8A

Zapasy [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Półprodukty i produkty w toku	289 579	287 582
– aktywo tytułu prawa do użytkowania gruntu	50 797	49 345
Produkty gotowe	4 145	19 897
Towary	-	-
Razem	293 724	307 479

NOTA 8B

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Wartość odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt	(750)	-
Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako korekta kosztu własnego sprzedaży	-	171
Zmiana stanu odpisu zapasów	(750)	171

Zmiana odpisu aktualizującego zapasów w 2022 r. dotyczy zaniechanego projektu w Warszawie.

NOTA 8C

Zapasy - wykaz hipotek [tys. PLN]

	Wartość aktywa	Wartość hipoteki	Na rzecz	Komentarz
Warszawa, ul. Wołoska	177 668	88 150	Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.	Zabezpieczenie zwrotu zaliczki i VAT. Hipoteka nie jest jeszcze wpisana do księgi wieczystej.

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
a) należności od jednostek zależnych	71 767	35 225
– handlowe, o okresie spłaty:	49 268	27 384
– do 12 miesięcy	49 268	27 384
– powyżej 12 miesięcy	-	-
– inne	22 499	7 841
– z tytułu wypłaty z zysku spółek komandytowych	22 499	7 841
b) należności od pozostałych jednostek	20 479	22 961
– handlowe, o okresie spłaty:	2 219	1 805
– do 12 miesięcy	2 219	1 805
– powyżej 12 miesięcy	-	-
– z tytułu podatków,	8 024	10 368
– inne	5 323	5 719
– kaucje zapłacone	1 547	573
– należności z tytułu leasingu	-	1 471
– pozostałe	3 776	3 675
– zaliczki na dostawy	4 913	5 069
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem	92 246	58 186
odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem	(3 198)	(2 651)
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem	95 444	60 837

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności.

Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny należności, w przypadku których ryzyko

kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich należności, nawet w odniesieniu do należności przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.

Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 30 czerwca 2022 r. Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów.

NOTA 10A

Udzielone pożyczki krótkoterminowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
W jednostkach zależnych
– udzielone pożyczki	246	262
	246	262
W jednostkach współkontrolowane
– udzielone pożyczki	-	-
Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem	246	262

NOTA 10B

Udzielone pożyczki krótkoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
W walucie polskiej	246	262
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	-	-
Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem	246	262

Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami.

Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Termin spłaty
Projekt 6 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	85	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	70	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
Projekt CS Sp. z o.o.*	42	WIBOR 3M + marża	31.12.2022
Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.*	38	WIBOR 3M + marża	31.12.2022
pożyczki bez odsetek i odpisów	235
odsetki	11
odpisy	-
razem pożyczki z odsetkami i odpisem	246

* Pożyczki udzielone w 2022 r.

Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie z faktycznym terminem spłaty.

Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Termin spłaty
Shanklin Sp. z o.o.*	101	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
Projekt K-6 S.K.A.*	85	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
Projekt 13 S.K.A.*	70	WIBOR 3M + marża	31.03.2022
pożyczki bez odsetek i odpisów	256
odsetki	6
odpisy	-
Razem pożyczki z odsetkami i odpisem	262

Zobowiązania długoterminowe

– bez rezerwy na podatek dochodowy [tys. PLN]

Wobec jednostek zależnych
– kredyty i pożyczki	125 203	226 438
	125 203	226 438
Wobec pozostałych jednostek
– leasing	67 091	70 778
– otrzymane kaucje i zaliczki	3 267	1 243
– kredyt	-	-
– pochodne instrumenty finansowe	-	6 970
– z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	1 137 585	1 106 348
– premie dla Zarządu + odprawy emerytalne	6 310	9 059
	1 214 253	1 194 398
Zobowiązania długoterminowe razem	1 339 456	1 420 836
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych z tytułu leasingu wynoszą:	od 1,77% do 12,00%	od 2,10% do 7,95%

Według najlepszych informacji i danych Spółki w trakcie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

NOTA 11B

Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek dochodowy o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
1 roku do 3 lat	1 045 581	1 020 099
3-5 lat	263 998	369 663
Powyżej 5 lat	29 877	31 074
Zobowiązania długoterminowe razem	1 339 456	1 420 836
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych.	od 1,77% do 12,00%	od 2,10% do 7,95%

Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości nominalnej zaprezentowała w nocie 11F.

NOTA 11C

Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
w walucie polskiej	962 598	1 026 866
w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	376 858	393 970
Zobowiązania długoterminowe razem	1 339 456	1 420 836

Zobowiązania długoterminowe – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu	70 778	13 567
Zmiany w okresie	(3 687)	57 211
– nowe zakupy	1 103	57 211
– koszty finansowe	-	-
– płatność	(4 790)	-
– zakończenie projektu/sprzedaż	-	-
Stan na koniec okresu	67 091	70 778

NOTA 11E

Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75 000	62 486	WIBOR 1M + marża	31.10.2023
Alior Bank S.A.	25 000	25 000	WIBOR 3M + marża	10.07.2023
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	65 224	WIBOR 1M + marża	30.11.2022
Razem	200 000	152 710

* Dostępna kwota kredytu na 30 czerwca 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 10,5 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 30 czerwca 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 4,1 mln zł.

Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75 000	62 645	WIBOR 1M + marża	31.10.2023
Alior Bank S.A.	35 000	35 000	WIBOR 3M + marża	12.05.2022
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	66 932	WIBOR 1M + marża	30.11.2022
Razem	210 000	164 577

* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 3,4 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2,4 mln zł.

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
	Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent	100 000	5.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021	PLO017000046	mBank S.A.	195 000	17.03.2025	WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021	PLO017000061	mBank S.A.	172 000	10.11.2025	WIBOR 6M + marża 4,4%
		Razem	713 510
	Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	8.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
seria K	PLECHPS00324	DM PKO BP	50 000	10.01.2025	WIBOR 6M + marża 4,0%
seria L	PLECHPS00332	DM PKO BP	50 000	22.02.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
seria M	PLECHPS00340	DM PKO BP	40 000	27.04.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
		Razem	423 832
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A.
1P/2021	PLO017000053	Michael/Ström DM (agent)	188 000	22.10.2024	stała stopa oprocentowania 5%
		Razem	188 000
		Obligacje denominowane w PLN razem	1 325 342

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
		Obligacje denominowane w EUR razem	40 000

Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań finansowych.

o łącznej wartości nominalnej 65 mln zł.

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
	Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.	31 410	25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Ma klerski S.A. jako agent	100 000	5.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021	PLO017000046	mBank S.A.	195 000	17.03.2025	WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021	PLO017000061	mBank S.A.	172 000	10.11.2025	WIBOR 6M + marża 4,4%
		Razem	744 920
	Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A	50 000	22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	8.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
		Razem	333 832
		Obligacje denominowane w PLN razem	1 078 752

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.		40 000 23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
		Razem	40 000

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1P/2021	PLO017000053	Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent		188 000 22.10.2024	stała stopa oprocentowania 5%
		Razem	188 000

Zmiana stanu aktywa / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 31.12.2021
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu	(16 677)	(19 534)
instrumenty finansowe	(2 271)	308
nieruchomości inwestycyjne	513	513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek	(14 170)	(12 586)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji	(1 559)	(2 546)
strata podatkowa	2 344	2 461
zapasy	1 713	(83)
udziały i akcje	1 636	-
leasing	1 995	26
pozostałe	(6 878)	(7 627)
Zwiększenia	13 565	7 137
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji	2 686	987
strata podatkowa	1 968	-
zapasy	2 988	1 796
udziały i akcje	-	1 636
leasing	-	1 969
pozostałe	5 923	749
Zmniejszenia	(7 842)	(4 280)
instrumenty finansowe	(1 628)	(2 579)
nieruchomości inwestycyjne	-	-
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek	(5 269)	(1 584)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji	-	-
strata podatkowa	-	(117)
leasing	(945)	-
pozostałe	-	-
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu	(10 954)	(16 677)
instrumenty finansowe	(3 899)	(2 271)
nieruchomości inwestycyjne	513	513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek	(19 439)	(14 170)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji	1 127	(1 559)
strata podatkowa	4 312	2 344
zapasy	4 701	1 713
udziały i akcje	1 636	1 636
leasing	1 050	1 995
pozostałe	(955)	(6 878)

Kwota straty podatkowej za lata 2019 – 2021, od której nie utworzono aktywa wynosi 6 038 tys. zł. Prawo do

obniżenia podatku z tytułu straty podatkowej wygasa w 2026 r.

Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności:	5 343	5 980
– do 12 miesięcy	5 343	5 980
Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności:	7 034	15 844
– do 12 miesięcy	7 034	15 844
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe razem	12 377	21 824
Otrzymane zaliczki (zobowiązanie z tytułu kontraktu)	172 201	179 920
- w tym: od jednostek powiązanych	166 249	166 249
Otrzymane kaucje	6 020	8 773
Otrzymane kaucje i zaliczki razem	178 221	188 693
Z tytułu pozostałych podatków	11 476	8 689
Z tytułu bieżącego podatku dochodowego	2	23
Zobowiązanie z tytułu podatków razem	11 478	8 712
Zobowiązanie leasingowe	61 055	62 598
Zobowiązanie z tytułu leasingu razem	61 055	62 598
Pozostałe zobowiązania	114 474	24 657
– z tytułu wynagrodzeń	3	2
– pochodne instrumenty finansowe	13 209	-
– inne (wg tytułów):	101 262	24 655
– dywidenda	90 792	-
– środki pieniężne na rachunkach powierniczych	229	2 404
– pozostałe w tym:	10 241	22 251
– premie dla zarządu i pracowników	5 554	10 664
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe razem	114 474	24 657
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem	377 605	306 484
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą:	od 1,77% do 12,00%	od 2,10% do 7,95%

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Zobowiązania krótkoterminowe – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu	62 598	9 530
Zmiany w okresie	(1 543)	53 068
– nowe zakupy	-	63 710
– koszty finansowe	5 450	2 052
– płatność	(5 573)	(9 704)
– zakończenie projektu/sprzedaż	(1 420)	(2 990)
Stan na koniec okresu	61 055	62 598

NOTA 14A

Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Wobec jednostek zależnych
– pożyczki	71 789	105 874
	71 789	105 874
Wobec pozostałych jednostek
– kredyty i pożyczki	152 710	164 577
– z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	409 305	351 028
	562 015	515 605
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem	633 804	621 479

Według najlepszych informacji i danych Spółki w trakcie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
W walucie polskiej	587 342	576 422
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	46 462	45 057
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem	633 804	621 479

Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek na 30 czerwca 2022 r.

Kontrahent	Kwota [tys. PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	44 615	EURIBOR 3M + marża	30.09.2022
Pudsey Sp. z o.o.	23 952	WIBOR 3M + marża	30.09.2022
Pożyczki bez odsetek i odpisów	68 567
Odsetki	3 222
Razem pożyczki z odsetkami	71 789

Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek na 31 grudnia 2021 r.

Kontrahent	Kwota [tys. PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Pudsey Sp. z o.o.	60 400	WIBOR 3M + marża	30.09.2022
Projekt Beethovena - Projekt Echo122 Sp. z o.o. S.K.A.	44 615	EURIBOR 3M + marża	30.09.2022
Pożyczki bez odsetek i odpisów	105 015
Odsetki	859
Razem pożyczki z odsetkami	105 874

Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych – wg tytułów [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu
– rezerwy na kary	-	2 000
– rezerwy na gwarancje	482	590
– rezerwy na naprawy	749	794
– sprawy sądowe	310	272
– rezerwy na koszty	6 315	7 648
	7 856	11 304
Zwiększenia z tytułu
– rezerw na gwarancje	1 285	-
– rezerw na naprawy	215	-
– sprawy sądowe	1 536	38
	3 036	38
Rozwiązanie z tytułu
– rezerwy na koszty	-	(1 333)
– rezerwy na gwarancje	-	(108)
– rezerwy na kary	-	(2 000)
– rezerwy na naprawy	-	(45)
	-	(3 486)
Stan na koniec okresu
– rezerwy na naprawy	964	749
– rezerwy na gwarancje	1 767	482
– sprawy sądowe	1 846	310
– rezerwy na koszty	6 315	6 315
	10 892	7 856

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

	30.06.2022	31.12.2021
Zobowiązania warunkowe
Na rzecz jednostek powiązanych z tytułu:	2 507 952	2 262 964
– udzielonych gwarancji i poręczeń	2 507 952	2 262 964
	2 507 952	2 262 964
Inne z tytułu:
– spraw sądowych przeciwko Echo Investment	6 878	611
	6 878	611
Razem	2 514 830	2 263 575

Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na 30 czerwca 2022 r.

w wysokości 1 767 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2021 r. – w wysokości 482 tys. zł.

Poręczenia i gwarancje udzielone przez Echo Investment S.A.:

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 574	4.07.2026	Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Poręczenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. j.	11 702	7.12.2031	Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Human Office Polska Sp. z o.o.	100	1.08.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagit tarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy leasingu ruchomości.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	162 534	31.12.2026	Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych z projek tem mieszkaniowym oraz hipotecznym wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Pimech Invest Sp. z o.o.	Miasto Stołeczne Warszawa	1 230	30.03.2023	Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej.
Razem			177 140

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Echo Investment S.A. w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Data zmiany	Tytułem
Przedłużenie	Echo Investment S.A.	Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Bletwood Invest ments Sp. z o.o.	1 574	4.07.2026	Poręczenie za zobowiązania spół ki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Poręczenie wystawione w EUR.
Przedłużenie	Echo Investment S.A.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Human Office Polska Sp. z o.o.	100	1.08.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy leasingu ruchomości.
Przedłużenie	Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	162 534	31.12.2026	Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych z pro jektem mieszkaniowym oraz hipotecz nym wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie wystawione w EUR.

	Podmiot otrzymujący
Gwarant	gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	983	30.06.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część handlowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	987	30.06.2031	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzeda żą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	1 123	21.12.2033	Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja pełnego, należytego i terminowego wyko nania wszystkich zobowiązań płatniczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	13 628	30.09.2029	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	City Space Manage ment Sp. z o.o.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	960	25.05.2023	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę najmu City Space Management. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Grupa Echo Sp. z o.o.	IB 14 FIZAN	16 734	24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca West Link we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	A 19 Sp. z o.o.	28 084	4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania wynikające z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	0	30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	51 487	3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	364	11.02.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związaną ze sprzedażą O3 Business Campus III w Krakowie. Gwarancja czynszowa częściowo wysta wiona w EUR.
PKO BP S.A.	Aquarius City Space GP Sp. z o.o. Sp.k.	Aquarius SR Sp. z o.o.	28	31.12.2022	Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z tytułu umowy najmu z 5.09.2018 r.
PKO BP S.A.	Aquarius City Space GP Sp. z o.o. Sp.k.	Aquarius SR Sp. z o.o.	662	31.12.2022	Gwarancja bankowa wystawiona zabez pieczająca zobowiązania z umowy najmu z 5.09.2018 r.
Echo Investment S.A.	City Space Manage ment Sp. z o.o.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	1 292	31.12.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Gwarancja wystawiona w EUR.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	City space Manage ment Sp. z o.o.	DH Supersam Katowi ce Sp. z o.o. Sp.K.	392	31.12.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k.	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	665	31.05.2023	Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy gwarancji czynszowej. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Nobilis City Space GP Sp. z o.o. Sp.k.	Nobilis - Business House sp. z o.o.	610	31.10.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania wynikające z aneksu do umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	49 833	11.09.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, a także z umowy dodatkowej. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	5 917	11.03.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o.	26 000	18.09.2023	Gwarancja warunkowa zabezpieczająca zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Echo Investment S.A.	Projekt 146 - CitySpa ce GP Sp. z o.o. Sp.K.	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	735	30.04.2023	Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 30.09.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Wentel Sp. z o.o.	26 000	2.10.2023	Gwarancja warunkowa zabezpieczają ca zwrot zaliczki wpłaconej przez przez spółkę z grupy Student Depot z tytułu przedwstępnej umowy zakupu od grupy Echo Investment nieruchomości w Gdań sku.
Santander Bank Polska S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	25 000	30.10.2022	Gwarancja zabezpieczająca realizację inwestycji towarzyszącej w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej - budowę szko ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.
Santander Bank Polska S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Poznań re prezentowane przez Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu	3 384	31.07.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	153	5.11.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj nych na powierzchnie biurowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kom pleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	3 606	5.11.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra ce wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.	Echo Investment S.A.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	627	9.07.2022	Należyte wykonanie warunków umowy najmu, które w szczególności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odsetek. Gwarancja wystawiona w EUR.
Towarzystwo Ubezpie czeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie i z limitu Echo Investment S.A.)	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Apator Powogaz S.A.	21 500	31.12.2022	Gwarancja zapłaty całości należności z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej w Poznaniu.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 Sp. z o.o.	52 295	21.11.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 Sp. z o.o.	2 165	21.11.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj nych, związane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 sp. z o.o.	3 856	21.11.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Fianar Investments Sp. z o.o.	Kaufland Polska Mar kety Sp. z o.o. Sp.j.	2 500	2.11.2036	Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Kapelanka w Krakowie.
Echo investment S.A.	City Space Manage ment Sp. z o.o.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	847	31.12.2022	Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z umowy najmu.
Santander Bank Polska S.A.	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Miasto Łódź	796	18.10.2022	Gwarancja zapłaty związana z Porozumie niem zawartym pomiędzy Elektrownią RE Sp. z o.o. a Miastem Łódź, dotyczaca zasad realizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.Milio nowej w Łodzi.
Santander Bank Polska S.A.	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Miasto Łódź	695	18.10.2022	Gwarancja zapłaty związana z Porozumie niem zawartym pomiędzy Elektrownią RE Sp. z o.o. a Miastem Łódź, dotyczaca zasad realizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.Milio nowej w Łodzi.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	8 425	30.11.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Fujitsu Technology Solutions Sp. z o.o.	24 786	1.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow nych wynikających z umowy najmu z dnia 31.01.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	33 120	31.12.2027	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. W Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	5 962	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i pokrycia opłat eksploatacyjnych, związa ne ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	12 091	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Potton Sp. z o.o.	Kaufland Polska Mar kety Sp. z o.o. Sp.j.	2 500	29.03.2036	Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow nej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego w Poznaniu.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	7 957	31.12.2026	Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszowych zaakceptowanych umów najmu dla zapew nienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR.
Razem			438 747

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	30 182	31.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze daży biurowców Fuzja CDJ wchodzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	103 221	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	9 717	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	33 225	30.06.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	179 242	30.09.2032	Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	97 228	31.03.2030	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.)	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Miasto Katowice	758	10.05.2023	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	42 708	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	44 551	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office – Syme tris Business Park Sp. z o.o.	19 057	21.12.2026	Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych z Gwarancji Budowlanej na okres zgodny z Gwarancją Budowlaną. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 743	26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	40 721	21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k.	40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office – Syme tris Business Park Sp. z o.o.	17 870	31.08.2023	Gwarancja budowlana związana ze sprze dażą biurowca Symetris II w Łodzi. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	102 693	31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy gwa rancji jakości budynku związanej z umową sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	Bank Pekao S.A.	70 000	29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face w Katowicach.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Busi ness Campus Sp. z o.o.	37 757	9.08.2028	Gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. zabezpiecza jąca gwarancję budowlaną związaną ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Tesco (Polska) Sp. z o.o.	0	30.06.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpiecza jąca wykonanie zobowiązań dotyczą cych zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni w nowym centrum handlo wym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biz nesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	APAK Grundstücks gesellschaft mbH & Co. KG	96 611	11.03.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	182 005	5.08.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z umowy sprzeda ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	200 486	5.08.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 sp. z o.o.	124 643	28.05.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I).
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	Westinvest Gesellscha ft für Investmentfonds mbH	9 159	30.11.2031	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kom pleksu Browary Warszawskie.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	82 498	20.01.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zo bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I.
Sopockie Towarzystwo Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	Portfel2 PH5 Sp. z o.o.	6 232	6.10.2026	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Gwarancji Jakości, związanej ze sprzedażą nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. J. P. Dziekońskiego nr 1 - Moje Miejsce etap 1.
Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	2 925	31.12.2025	Gwarancja należytego wykonania umowy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6.04.2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobo wiązanym a Beneficjentem.
Razem			1 762 784

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	30 182	31.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho dzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	983	30.06.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpiecza jąca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część handlowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	103 221	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	9 717	30.06.2033	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	987	30.06.2031	Gwarancja korporacyjna zabezpiecza jąca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	FARKAS Grund stücksgesellscha ft mbH & Co. KG	33 225	30.06.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	179 242	30.09.2032	Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	1 123	21.12.2033	Bezwarunkowa i nieodwołalna gwaran cja pełnego, należytego i terminowego wykonania wszystkich zobowiązań płat niczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	97 228	31.03.2030	Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	SER Poland Sp. z o.o.	13 628	30.09.2029	Gwarancja korporacyjna zabezpieczają ca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzeda żą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A.	Giant Sp. z o.o.	17 000	30.05.2022	Zabezpieczenie zapłaty kwoty gwaran cyjnej oraz kary umownej z przedwstęp nej umowy sprzedaży z dnia 17.03.2022 r.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	City Space Manage ment Sp. z o.o.	Midpoint 71 - Cornwall Invest ments Sp. z o.o. S.K.A.	960	25.05.2023	Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę najmu City Space Management. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.)	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Miasto Katowice	758	10.05.2023	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Bu siness Park Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o.	0	28.05.2022	Gwarancja korporacyjna zabezpiecza jąca gwarancję czynszową związana ze sprzedażą O3 Business Campus II w Krakowie. Gwarancja częściowo wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN w li kwidacji	107 291	31.03.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	36 000	30.06.2022	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miej sce w Warszawie.
Wygaśnięcie	PKO BP S.A. Biuro Finansowania Handlu	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k.	LUX Europa III S.a r.l.	6 450	20.05.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wynikają cych z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Projekt 132 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	EPP Development 6 Sp. z o.o.	2 212	30.06.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wyni kających z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Zmienione aneksem z dnia 22 maja 2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Berea Sp. z o.o.	22	31.03.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wynikające z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie	PKO BP S.A.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.K	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	665	31.05.2023	Zabezpieczenie zobowiązań wynikają cych z umowy gwarancji czynszowej. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	39 000	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biuro wego Midpoint 71 we Wrocławiu.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	20 337	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz finanso wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Santander Bank Pol ska S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	Urząd Miasta Katowice	758	20.01.2022	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa rancji jakości za zobowiązania wynikają ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty czącej realizacji inwestycji drogowej.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	28 609	30.06.2022	Gwarancja zabezpieczająca przekrocze nie kosztów realizacji projektu biurowe go w ramach kompleksu Fuzja CDJ.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 146 - CitySpa ce GP Sp. z o.o. Sp.K.	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A.	735	30.04.2023	Zabezpieczenie zobowiązań wyni kających z umowy najmu zawartej 30.09.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	PKO BP S.A. Biuro Finansowania Handru	Echo Investment S.A.	Gmina Miejska Kraków	282	10.05.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Fujitsu Technolo gy Solutions Sp. z o.o.	24 786	1.12.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow nych wynikających z umowy najmu z dnia 31.01.2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	33 120	31.12.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	5 962	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i pokrycia opłat eksploatacyjnych, związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	12 091	20.01.2028	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Barcarrota Sp. z o.o.	82 498	20.01.2032	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I.
Udzielenie	Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.	Echo Investment S.A.	Miasto Stołeczne Warszawa	2 925	31.12.2025	Gwarancja należytego wykonania umo wy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6.04.2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobowiązanym a Beneficjentem.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	7 957	31.12.2026	Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszo wych zaakceptowanych umów najmu dla zapewnienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k.	Berea Sp. z o.o.	114	31.03.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wynikające z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR.

Noty objaśniające do rachunku zysków i strat

NOTA 17

Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa – rodzaje działalności [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
PRZYCHODY Z TYTUŁU UMÓW Z KLIENTAMI	105 158	166 674
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej	20 789	95 475
Usługi realizacji inwestycji	40 965	33 883
Od jednostek powiązanych:	40 965	33 835
– od jednostek zależnych	29 935	25 613
– od jednostek współkontrolowanych	11 030	8 222
Sprzedaż działek	-	18 418
Od jednostek powiązanych:	-	18 416
– od jednostek współkontrolowanych	-	9 845
– od jednostek zależnych	-	8 571
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne	940	1 378
Od jednostek powiązanych:	940	1 378
– od jednostek zależnych	940	1 378
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody	42 464	17 520
Od jednostek powiązanych:	33 778	16 133
– od jednostek zależnych	32 894	15 195
– od jednostek współkontrolowanych	878	932
– od kluczowego personelu	6	6
PRZYCHODY Z TYTUŁU NAJMU	9 652	194
Usługi najmu	9 652	194
Od jednostek powiązanych:	322	15
– od jednostek zależnych	322	15
Przychody ze sprzedaży razem	114 810	166 868
Od jednostek powiązanych:	76 005	69 777
– od jednostek zależnych	64 091	60 617
– od jednostek współkontrolowanych	11 908	9 154
– od kluczowego personelu	6	6

Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane

w I półroczu 2022 r. Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach.

NOTA 17A

Przychody ze sprzedaży – subleasing [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Usługi najmu	2 783	-
Przychody z usług najmu razem	2 783	-

NOTA 17B

Przychody ze sprzedaży - struktura terytorialna [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Kraj	114 810	166 868
– w tym: od jednostek powiązanych	75 999	69 777
Zagranica	-	-
– w tym: od jednostek powiązanych	-	-
Przychody netto ze sprzedaży produktów razem	114 810	166 868
– w tym: od jednostek powiązanych	75 999	69 777

Przychody związane z działalnością deweloperską na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy	Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych z zawar tymi zobowiązania mi do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków	projekt zakończony	69 371	35	-
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź	projekt zakończony	37 015	-	-
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź	projekt zakończony	40 743	447	419
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 249	941	-
Grota - Roweckiego 111 etap III	projekt zakończony	16 215	-	-
Nasze Jeżyce, Poznań	projekt zakończony	57 997	46	-
Nasze Jeżyce II, Poznań	projekt zakończony	64 554	-	-
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony	116 872	2 797	-
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony	44 750	73	76
pozostałe projekty		17	17	17
Razem		477 783	4 356	512

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy sprzedaży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych wynikająca z umów podpisanych na 30 czerwca 2022 r. wynosi 4 356 tys. zł, z czego do dnia bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie 512 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.

Przychody związane z działalnością deweloperską na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy	Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych z zawar tymi zobowiązania mi do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków	projekt zakończony	69 520	9 275	5 567
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź	projekt zakończony	37 015	-	-
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź	projekt zakończony	40 807	6 682	5 632
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 254	941	-
Grota - Roweckiego 111 etap III	projekt zakończony	16 232	44	-
Nasze Jeżyce, Poznań	projekt zakończony	57 997	66	-
Nasze Jeżyce II, Poznań	projekt zakończony	64 554	355	222
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony	116 862	2 782	-
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony	44 869	5 087	2 059
pozostałe projekty		191	191	191
Razem		478 301	25 423	13 671

NOTA 18A

Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Rozwiązane rezerwy	-	2 124
– z tytułu należności	-	-
– na przewidywane koszty	-	2 124
Pozostałe, w tym:	1	9 175
– kary umowne i odszkodowania	-	-
– zysk ze sprzedaży wierzytelności	1	9 015
– przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	-	34
– pozostałe	-	126
Odsetki z tytułu pożyczek i obligacji	45 996	19 222
Od jednostek powiązanych, w tym:	45 996	19 222
– od jednostek zależnych	39 843	15 446
– od jednostek współkontrolowanych	6 153	3 776
Odpis na pożyczkach i obligacjach	-	-
– pożyczek i obligacji	-	-
Pozostałe odsetki	23	-
Od pozostałych jednostek	23	-
Pozostałe przychody operacyjne razem	46 020	30 521

NOTA 18B

Pozostałe przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Od jednostek powiązanych, w tym:	143 658	54 437
– od jednostek zależnych	143 658	54 437
Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem	143 658	54 437

NOTA 19A

Przychody finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Pozostałe odsetki
– od pozostałych jednostek	8	-
Przychody finansowe z tytułu odsetek razem	8	-

NOTA 19B

Inne przychody finansowe [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Dodatnie różnice kursowe	-	4 215
- zrealizowane	-	-
Zysk ze zbycia udziałów	-	6 278
Zysk z umorzenia udziałów i certyfikatów	-	-
Zysk z wykorzystania IRS	1 128	-
Aktualizacja wartości pożyczek, kredytów i obligacji	-	-
Aktualizacja wartości udziałów	-	-
Aktualizacja pochodnych instrumentów finansowych	8 571	4 368
Pozostałe	834	-
Inne przychody finansowe razem	10 533	14 861

NOTA 19C

Koszty finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek
– dla jednostek powiązanych	6 369	2 829
– dla jednostek zależnych	6 369	2 829
– dla jednostek współzależnych	-	-
– dla znaczącego inwestora	-	-
– dla jednostki dominującej	-	-
– dla innych jednostek	66 132	29 405
	72 501	32 234
Pozostałe odsetki
– dla innych jednostek	3	5
	3	5
Od leasingu
– dla innych jednostek	1 294	308
	1 294	308
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym:
– udziałów	-	119
	-	119
Koszty finansowe z tytułu odsetek razem	73 798	32 666

Kwota kosztów finansowania zewnętrznego aktywowana do wartości zapasów wynosi 2 493 tys. zł. na 31 grudnia 2020 r. (stopa kapitalizacji 1,37 proc.) i wynosiła

472 tys. zł. na 31 grudnia 2021 r. (stopa kapitalizacji 1,25 proc.).

NOTA 19D

Inne koszty finansowe [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Ujemne różnice kursowe	3 115	-
- zrealizowane	1 522	-
- niezrealizowane	1 593	-
Strata z zamknięcia - opcje na kursie walut	-	388
- IRS	-	388
	-	-
Strata ze zbycia:	485	-
- udziałów	485	-
Pozostałe, w tym:	4 156	6 922
- prowizje	4 156	2 048
- inne	-	4 874
- likwidacja spółek	-	-
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym:	89	-
- IRS	-	-
- udziały	89	-
Inne koszty finansowe razem	7 845	7 310

NOTA 20

Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]

	1.01.2022- 30.06.2022	1.01.2021- 30.06.2021
Zysk brutto	113 373	30 256
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19%	21 541	5 749
Otrzymane dywidendy	(24 510)	(8 740)
Wypłata z zysku spółek komandytowych	(2 785)	(1 603)
Obciążenie podatkowe spółki, względem wyników zależnych spółek koman dytowych	-	146
Koszty reprezentacji oraz inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku	5 878	4 569
Rezerwa na przewidywane koszty	577	(404)
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą	17	23
Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych i obligacji objętych z tytu łu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego	968	400
Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego)	(4 942)	-
Zmiana wyceny pozostałych pozycji z lat ubiegłych	6	400
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	(3 250)	540

Informacje o instrumentach finansowych [tys. PLN]

Wartość bilansowa

Rodzaj instrumentu	Nota	Klasyfikacja wg MSSF 9	na 30.06.2022	na 31.12.2021
Aktywa finansowe
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe			108 646	106 222
Obligacje	4	zamortyzowany koszt	108 646	106 222
Pożyczki i należności			1 414 595	1 468 126
Pożyczki długoterminowe	5	zamortyzowany koszt	1 289 444	1 379 100
Pożyczki krótkoterminowe	10	zamortyzowany koszt	246	262
Należności handlowe	9	zamortyzowany koszt	51 487	29 189
Leasing	7, 9	zamortyzowany koszt	39 686	40 653
Pochodne instrumenty finansowe	6	wartość godziwa	33 732	18 922
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne			36 648	76 643
Inne aktywa finansowe		zamortyzowany koszt	229	2 404
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne		zamortyzowany koszt	36 419	74 239
Zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe			2 050 324	2 116 435
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	11, 14	zamortyzowany koszt	1 546 890	1 457 376
Zobowiązania handlowe	13	zamortyzowany koszt	12 377	21 824
Pożyczki	11, 14	zamortyzowany koszt	196 992	332 312
Kredyty	11, 14	zamortyzowany koszt	152 710	164 577
Leasing	11, 13	zamortyzowany koszt	128 146	133 376
Pochodne instrumenty finansowe	11	wartość godziwa	13 209	6 970

MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy kategorie aktywów finansowych - w zależności od modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki przepływów pieniężnych wynikających z umowy:

• − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa finansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów finansowych powodują powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek,
• − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa finansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż aktywów finansowych oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów finansowych powodują powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek,

− aktywa wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa finansowe.

Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR.

W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadzają szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktyczne uproszczenie w rzypadku modyfikacji umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki,

ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy procentowe, na ktorych oparte sa instruenty finansowe sa nadal publikowane oraz sa zgodne z Rozporządzeniem BMR.

Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej

Instrumenty zmiennoprocentowe	Na 30.06.2022	Na 31.12.2021
Aktywa finansowe	145 294	182 865
Zobowiązania finansowe	1 896 592	1 954 265
Razem netto	(1 751 298)	(1 771 400)

Informacja o sprawozdaniu finansowym Spółki

01 Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego

Oświadczenie o zgodności

Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za I półrocze 2022 r., obejmujące okres od 1 stycznia 2022 r. do 30 czerwca 2022 r., zostało sporządzone zgodnie z MSR 34 "Śródroczna sprawozdawczość finansowa" przyjętym do stosowania w Unii Europejskiej.

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym, dlatego należy je czytać łącznie z jednostkowym sprawozdaniem finansowym za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 r.

W skróconym śródrocznym sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane są dane finansowe za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2022 r., dane porównawcze za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 r. i dane porównawcze na 31 grudnia 2021 r.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych, wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym prowadzona jest działalność ("waluta funkcjonalna"). Dane finansowe prezentowane są w złotych polskich, która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach podano inaczej.

Założenie kontynuacji działalności

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Spółka sporządzała śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres połowy roku zakończony 30 czerwca 2022 r., które zostało zatwierdzone do publikacji 27 września 2022 r. Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji jednostkowego sprawozdania finansowego.

02 Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi

W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowego, budynku biurowego oraz wybranych projektów mieszkaniowych

przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji realizowana jest z podmiotami powiązanymi.

Umowy dotyczące największych transakcji z podmiotami powiązanymi w I półroczu 2022 r. [tys. PLN]

Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A	Kontrahent – inwestor	Wartość transakcji
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	9 723
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.	6 201
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	2 178
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym	Echo - Arena Sp. z o.o.	2 473
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	3 456
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	4 695
Współpraca strategiczna	Achicom S.A.	4 501

Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione w sprawozdaniu finansowym dotyczą jednostek zależnych.

Transakcje z podmiotami powiązanymi na 30 czerwca 2022 r. [tys. PLN]

Podmiot powiązany	Sprzedaż	Zakup	Aktywa	Odpis aktualizujący	Zobowiązania
Jednostki zależne	64 091	11 663	1 147 030	34 709	381 793
– handlowe	64 091	11 663	39 000	3	5 343
– pożyczki	-	-	999 384	30 495	196 992
– obligacje	-	-	108 646	4 211	-
– zaliczki*	-	-	-	-	166 249
– rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach	-	-	-	-	13 209
Jednostki współkontrolowane	11 908	2	300 001	-	-
– handlowe	11 908	2	10 268	-	-
– pożyczki			289 733	-	-
Właściciele	-	9 268	-	-	-
– handlowe	-	9 268	-	-	-
Zarząd Spółki	6	-	-	-	6 015
– handlowe	6	-	-	-	-
– program motywacyjny					6 015
Razem	76 005	20 933	1 447 031	34 709	387 808

* Zaliczki dotyczące sprzedaży nieruchomości do spółek Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o. o. i Perth Sp. z o.o.

Odpis aktualizujący na aktywa na 30 czerwca 2022 r. jego wartość wyniosła 34 709 tys. zł.

Transakcje z podmiotami powiązanymi na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]

Podmiot powiązany	Sprzedaż	Zakup	Aktywa	Odpis aktualizujący	Zobowiązania
Jednostki zależne	126 465	17 491	1 217 471	29 612	509 612
– handlowe	126 465	17 491	16 286	2	4 081
– pożyczki	-	-	1 094 963	26 075	332 312
– obligacje	-	-	106 222	3 535	-
– zaliczki*	-	-	-	-	166 249
– rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach	-	-	-	-	6 970
Jednostki współkontrolowane	31 470	3 340	11 098	-	-
– handlowe	31 470	3 340	11 098	-	-
Właściciele	-	17 595	-	-	1 899
– handlowe	-	17 595	-	-	1 899
Zarząd Spółki	49	-	-	-	-
– handlowe	49	-	-	-	-
– program motywacyjny					9 059
Razem	157 984	38 426	1 228 569	29 612	511 511

03 Metody ustalania wyniku finansowego

Metody ustalania wyniku finansowego na 30 czerwca 2022 r. nie zmieniły się w stosunku do ostatniego badanego sprawozdania finansowego na 31 grudnia 2021 r.

04 Szacunki Zarządu Spółki

Szacunki zarządu spółki na 30 czerwca 2022 r. nie zmieniły się w stosunku do ostatniego badanego sprawozdania finansowego na 31 grudnia 2021 r.

05 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się obowiązujące z dniem 1 stycznia 2022 r.:

Zmiany do MSR 16

"Rzeczowe Aktywa trwałe - zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa"

Zmiany do MSSF 3

"Połączenia przedsięwzięć" – aktualizacja Założeń Koncepcyjnych w MSSF

Zmiany do MSR 37

"Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe" – wyjaśnienia dotyczące czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia

Roczne zmiany do MSSF 2018 – 2020

(MSSF 1 "Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy", MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 41 "Rolnictwo" oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 "Leasing")

Wpływ powyższych zmian standardów oraz interpretacje są przedmiotem analizy Zarządu. Powyższe zmiany nie mają wpływu na Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe oraz Śródroczne Skrócone Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe.

06 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:

Zmiany do MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe pt. Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9

(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 czerwca 2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

MSSF 14 Odroczone salda z regulowanej działalności

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.

MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe z późniejszymi zmianami do MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSSF 10 Skonsolidowane sprawozdania finansowe oraz MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności.

Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy

(opublikowano dnia 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r.

Według szacunków Spółki wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.

Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

Spółka jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na jednostkowe sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Spółkę polityki rachunkowości.

07 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Znaczące dla Echo Investment S.A. wydarzenia po dacie bilansowej zostały opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w części 06 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej.

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes

Artur Langner Wiceprezes

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Kielce, 27 września 2022 r.

Oświadczenie Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, sprawozdanie finansowe za I półrocze 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Półroczne sprawozdanie zarządu z działalności Spółki i Grupy zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący przeglądu skróconych śródrocznych sprawozdań finansowych za pierwszą połowę 2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący przeglądu tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym półrocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes

Artur Langner Wiceprezes

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Kielce, 27 września 2022 r.

Kontakt

Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski

Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa