Echo Investment S.A.

Sprawozdanie Zarzadu z dzialalnosci spolki Echo Investment S.A. i jej Grupy za 2022 rok List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów Sprawozdanie Zarządu Podstawowe informacje o Spółce i Grupie Zarząd Rada Nadzorcza Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu Model biznesowy Wybrane dane finansowe Grupy Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz Grupy Segmenty Grupy Taksonomia UE Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące Najważniejsze zdarzenia w 2022 r. Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Jak zarządzamy ryzykiem Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości Portfel nieruchomości Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r. Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach Polityka dywidendowa i dywidenda Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy Poręczenia i gwarancje Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w tym podmiotom powiązanym Umowy z firmą audytorską Skład Grupy Kapitałowej Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa Oświadczenia Zarządu Kontakt 2022 Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach Fot. Lobby w biurowcu Face2Face Business Campus w Katowicach Spis treści . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 5 Sprawozdanie Zarządu 7 Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 8 Zarząd 9 Rada Nadzorcza 10 Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 11 Model biznesowy 13 Wybrane dane ﬁnansowe Grupy 14 Podstawowe wielkości ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach ﬁnansowych Spółki oraz Grupy 15 Segmenty Grupy 21 Taksonomia UE 24 Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 31 Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 33 Najważniejsze zdarzenia w 2022 r. 34 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 46 Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 48 Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 54 Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 56 Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 60 Jak zarządzamy ryzykiem 62 Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości 66 Portfel nieruchomości 67 Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości 80 Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r. 81 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach 83 Polityka dywidendowa i dywidenda 85 Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 86 Zobowiązania ﬁnansowe Spółki i Grupy 88 Poręczenia i gwarancje 93 Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 95 Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w tym podmiotom powiązanym 101 Umowy z ﬁrmą audytorską 103 Skład Grupy Kapitałowej 104 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 105 Oświadczenia Zarządu 106 Kontakt 108 4 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Fot. Kompleks biurowo-mieszkaniowy Fuzja w Łodzi 5 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów Z przyjemnością oddaję Państwu raport ﬁnansowy Echo Investment za 2022 r. Wypracowaliśmy w tym czasie 127 mln zł zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej, co było głównie rezultatem prze- kazania klientom 2 168 mieszkań na sprzedaż i wyna- jem wybudowanych przez Echo Investment i Archicom, a także wzrostu wartości biurowców i mieszkań na wy- najem. Miniony rok upłynął także pod znakiem sprzedaży siedmiu budynków biurowych o wartości 318 mln euro. To bardzo mocne potwierdzenie jakości naszych projektów. Dzięki temu mamy silną pozycją gotówkową i zmniejszone zadłużenie netto, co jest kluczowe dla dalszego rozwoju biznesu. Mieszkania W ubiegłym roku nasza Grupa sprzedała 1 515 i prze- kazała klientom indywidualnym 2 168 mieszkań. W tym czasie rozpoczęliśmy budowę łącznie 1 613 lokali. Rynek mieszkaniowy przechodzi obecnie zmiany. Zdecydowanie dominującą grupą klientów stali się inwestorzy indywidu- alni, którzy kupują mieszkania traktując je jako bezpieczną lokatę kapitału. Doceniają jakość, doskonałe lokalizacje projektów, a także stabilność i reputację naszej Grupy. Dlatego wprowadzamy do sprzedaży takie projekty, które najlepiej odpowiedzą na oczekiwanie tych klientów. Mieszkania na wynajem Popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo silny, co utwierdza naszą wiarę w ten segment rynku. Doskonała kondycja rynku mieszkań na wynajem ma swoje odzwier- ciedlenie w 100% poziomie komercjalizacji budynków Resi4Rent. Spółka ma obecnie blisko 3 tys. gotowych i w pełni wynajętych lokali, a kolejne 3,6 tys. jest w budo- wie. Celem Resi4Rent do końca 2024 r. jest posiadanie około 10 tys. lokali na wynajem – z czego ponad 8 tys. gotowych, a resztę blisko ukończenia. Obecnie grunty pod 90% tych mieszkań są już zabezpieczone. Sektor nieruchomości komercyjnych Ubiegły rok upłynął w naszej Grupie pod znakiem sprze- daży gotowych i dobrze wynajętych biurowców. Co ważne, udało się nam zawrzeć transakcje sprzedaży budynków na rynkach regionalnych, jesteśmy w trakcie negocjowania kolejnych transakcji, czego efekty wkrótce będziemy mogli Państwo zaprezentować. To świadczy o dobrej kondycji rynku inwestycyjnego. Myśląc o przyszłości, pracujemy nad rozpoczynaniem kolejnych spektakularnych projektów. W ubiegłym tygo- dniu zaprezentowaliśmy projekt Towarowa 22 w Warsza- wie autorstwa JEMS Architekci, który wybudujemy razem z naszym partnerem AFI Europe. Centralnym punktem projektu będzie park o powierzchni 2 ha z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego. Dookoła parku po- wstaną budynki z mieszkaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. Łączna po- wierzchnia użytkowa budynków wyniesie ponad 200 tys. mkw. Planujemy rozpocząć budowę pierwszego biurowca w tym projekcie jeszcze w 2023 r. Jesteśmy również zadowoleni z rozwoju CitySpace, ope- ratora elastycznych biur z naszej grupy. Główne działania, p[od znakiem których minął 2022 r. w tej spółce, to otwar- cie dwunastej lokalizacji, ekspansja w Warszawie, decyzja o wejściu na nowy rynek regionalny, podnoszenie standar- du obsługi klientów oraz dostosowanie biur w całej sieci do standardu wspierającego ESG. Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci, 6 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Libero i Galeria Młociny cieszą się popularnością wśród klientów dzięki zmianom w doborze najemców, jak rów- nież dzięki akcjom marketingowym. Rok 2022 to konty- nuacja wzrostu w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero w 2022 r. były wyższe o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast odwiedzalność – o 35 proc. Równie dobra sytuacja jest obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty wzrosły o 41 proc., natomiast odwiedzalność – o 33 proc. Sytuacja ﬁnansowa Wartość naszych aktywów na koniec 2022 r. to blisko 6,1 mld zł, w tym utrzymujemy wysoki stan gotówki – 942 mln zł. Jak zawsze, jesteśmy skupieni na utrzymywaniu stabilnej pozycji ﬁnansowej naszej Grupy i prowadzimy ostrożną politykę ﬁnansową. Cieszymy się zaufaniem inwestorów, dzięki czemu nasza Grupa wyemitowała w ubiegłym roku obligacje o łącznej wartości 495 mln zł. Jednocześnie wy- kupiliśmy obligacje o wartości blisko 590 mln zł. Zrównoważony rozwój Przyjęliśmy ambitną strategię ESG dla całej Grupy, która porządkuje nasze priorytety i działania w perspektywie do 2030 r. Jej główne założenia koncentrują się na ograni- czeniu śladu węglowego, poprawie efektywności energe- tycznej budynków, minimalizowaniu wpływu projektów na środowisko naturalne i bioróżnorodność oraz wzmocnie- niu kultury korporacyjnej. Dokument jest punktem wyj- ścia do ciągłego doskonalenia i podnoszenia poprzeczki w naszych działaniach związanych z zagadnieniami ESG. Jednocześnie z raportem ﬁnansowym, opublikowaliśmy także kolejny raport zrównoważonego rozwoju Grupy Echo-Archicom, który podsumowuje nasze działania w ubiegłym roku. Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się z naszym raportami ﬁnansowym i zrównoważonego roz- woju za 2022 r. Z poważaniem Nicklas Lindberg Prezes Echo Investment Miniony rok upłynął pod znakiem sprzedaży siedmiu budynków biurowych o wartości 318 mln euro. To bardzo mocne potwierdzenie jakości naszych projektów. Dzięki temu mamy silną pozycją gotówkową i zmniejszone zadłużenie netto. Sprawozdanie Zarządu Fot. Lobby w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu 8 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomo- ści handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Są- dowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG- Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyﬁkacyjnych. Stan średniomiesięcznego zatrudnienia w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. wynosił 562 osoby, w przeliczeniu na pełne etaty. Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi, łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne. Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 01 Kielce 1996 rok Debiut Echo Investment na GPW 9 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zarząd Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes ds. ﬁnansowych Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Życiorysy zawodowe członków zarządu są opisane w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”. 10 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Rada Nadzorcza Margaret Dezse Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodnicząca Komitetu Audytu Noah M. Steinberg Przewodniczący Tibor Veres Wiceprzewodniczący Sławomir Jędrzejczyk Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu Maciej Dyjas Członek Rady Nadzorczej Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu Bence Sass Członek Rady Nadzorczej Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej Życiorysy zawodowe członków Rady Nadzorczej są opisane w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”. 11 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Pozycja lidera Strategia Rentownego Wzrostu Duże wielofunkcyjne projek Echo Investment jest największą ﬁrmą deweloperską działającą w Polsce pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała do czołówki deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów. Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomo- ści daje przewagę konkurencyjną, polegającą na umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Grupa może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a kon- kurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej. Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 02 Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzor- czą przygotował i wdrożył w 2016 r. strategię rentowne- go wzrostu. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r. kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk na rozwój w sektorze mieszkaniowym i zwiększa znaczenie swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów „destinations”. Strategia Echo opiera się na następujących ﬁlarach: Podjęte działania • Osiągnięcie pozycji lidera pod względem liczby budowanych i sprzedawa- nych mieszkań klientom indywidualnym oraz ﬁrmie Resi4Rent, • Zakup w 2021 r. pakietu większościowego akcji dewelopera mieszkaniowego Archicom, dzięki czemu grupa weszła do grona pięciu największych dewelo- perów sprzedających mieszkania klientom indywidualnym w Polsce, • Zwiększenie udziału rynkowego w segmencie mieszkań dla klientów indy- widualnych z poziomu sprzedaży ok. 600 mieszkań do 2015 r. do ok. 1 515 mieszkań w 2022 r., • Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym podmiotem w Polsce wynajmującym mieszkania, • Zabezpieczenie dużego banku ziemi, pozwalającego na dalsze zwiększanie udziału w rynki mieszkań na sprzedaż i wynajem, • Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni w budowie i przygotowaniu, a także wynajmu), • Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. w najmie krótkoterminowym (poprzez rozwój spółki CitySpace), • Utrzymanie silnej pozycji w sektorze handlowym (pod względem innowacyj- ności oraz relacji z najemcami), • Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez przygotowanie i budowanie projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych kompetencji i szybsze realizowanie inwestycji. Podjęte działania • Systematyczne zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunkcyjne projekty oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy, • Ukończenie z dużym sukcesem pierwszych inwestycji łączących funkcje biu- rową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową – Browary Warszawskie i Moje Miejsce w Warszawie, • Budowa projektów Fuzja i Zenit w Łodzi, które już cieszą się popularno- ścią wśród kupujących mieszkania, najemców czy inwestorów kupujących biurowce, • Przygotowanie kolejnych inwestycji o dużej skali urbanistycznej m.in. przy ul. Towarowej 22 oraz Wołoskiej w Warszawie, Wita Stwosza w Krakowie, Opieńskiego w Poznaniu, KEN w Warszawie, i Kapelanka w Krakowie, • Poszukiwanie kolejnych dużych terenów o przeznaczeniu wielofunkcyjnym. 12 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Współpraca ze sprawdzonymi partnerami Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność dewelo- perska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większe- go zaangażowania ﬁnansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie gotowych aktywów na rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomię- dzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą. To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmie- ście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi. Polska Działalność deweloperska Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomo- ści), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż go- towego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości miesz- kaniowe i komercyjne w budowie. Podjęte działania • Wydzielenie pracujących aktywów biurowych i handlowych w 2016 r. do osobnej spółki EPP i sprzedaż wszystkich jej udziałów w latach 2016-2018, • Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu, • Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki spo- sób, by w momencie oddania do użytku 80 proc. lokali było sprzedane, • Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych ﬁrm za wyna- grodzeniem. Podjęte działania • Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu największych miastach Polski, • Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską, • Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności. Podjęte działania • Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych i kapita- łochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny w War- szawie (EPP) i Towarowa 22 w Warszawie (AFI Europe), w których Echo ma 30 proc. udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasin- gowy za wynagrodzeniem, • Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu spółki Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30 proc. udziałów i dla której świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro- dzeniem, 13 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Budowa Zakup działek Gotówka Dywidenda Pozwolenia, projekt architektoniczny Sprzedaż Marketing Wynajem, aktywne zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi Grupa Echo Investment jest organizatorem całego pro- cesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji admini- stracyjnych, organizację ﬁnansowania, nadzór nad budo- wą, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymal- nym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypad- ków poprzez zależne od siebie spółki celowe. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty: 1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych, 2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podnie- sienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowców i centrów handlowych, 3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni biurowej poprzez spółkę CitySpace, 4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne). Model biznesowy 03 14 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wybrane dane ﬁnansowe Grupy 04 Skonsolidowane dane ﬁnansowe Grupy [tys. PLN] [tys. EUR] stan na 31.12.2022 stan na 31.12.2021 stan na 31.12.2022 stan na 31.12.2021 Przychody ze sprzedaży 1 394 306 1 532 665 297 401 334 826 Zysk operacyjny 275 403 309 309 58 743 67 572 Zysk (strata) brutto 219 001 261 892 46 712 57 213 Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922 27 121 41 272 Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 9 184 119 167 1 959 26 033 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 584 836 604 012 124 744 131 952 Przepływy pieniężne netto z działalności ﬁnansowej (240 703) (461 596) (51 341) (100 840) Przepływy pieniężne netto, razem 353 317 261 583 75 361 57 145 Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 1 297 898 1 399 069 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 643 778 1 679 610 350 493 365 180 Zobowiązania długoterminowe 1 962 076 2 078 844 418 362 451 982 Zobowiązania krótkoterminowe 2 318 624 2 492 499 494 387 541 918 Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582 Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą 0,31 0,46 0,07 0,10 Wartość księgowa na jedną akcję 3,98 4,07 0,85 0,88 Zastosowany kurs euro W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia wybranych danych ﬁnansowych zastosowano średnie kur- sy wymiany złotego w stosunku do euro, ustalane przez Narodowy Bank Polski. Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdaw- czego: − 4,6899 zł/euro na 31 grudnia 2022 r., − 4,5994 zł/euro na 31 grudnia 2021 r. Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytme- tyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: − 4,6883 zł/euro w okresie 1 stycznia 2022 r. – 31 grud- nia 2022 r., − 4,5775 zł/euro w okresie 1 stycznia 2021 r. – 31 grudnia 2021 r. 15 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Podstawowe wielkości ekonomiczno- ﬁnansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach ﬁnansowych Spółki oraz Grupy 05 Akwa i pasywa Wartość aktywów [mln PLN] Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment 3 281 2020 3 526 2021 3 118 2022 5 631 2020 6 435 2021 6 087 2022 16 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 30% 70% 6% 19% 18% 41% 12% 10% 3 118 tys. PLN 44% 50% 6% 6 087 tys. PLN 23% 71% 2 178 tys. PLN 2 662 tys. PLN 17 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Struktura akwów obrotowych Struktura Pasywów – Zapasy – Należności handlowe i pozostałe – Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe – Środki pieniężne i ich ekwiwalenty – Udzielone pożyczki – Należności z tytułu pozostałych podatków – Pozostałe – Kapitał własny – Zobowiązania długoterminowe – Zobowiązania krótkoterminowe – Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment 3% 3% 11% 31% 52% Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment 40% 26% 34% 1% 37% 30% 32% 7% 7% 60% 12,6% 13% 0,4% 3 070 tys. PLN941 tys. PLN 3 118 tys. PLN 6 087 tys. PLN 18 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 2020 2020 2020 2020 2021 20222020 0,3 123 58 177 78 338 144 1 213 Rachunek zysków i strat Przychody ze sprzedaży [mln PLN] 1 533 1 394 Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment Zysk operacyjny [mln PLN] 105 Zysk brutto [mln PLN] 32 Zysk netto [mln PLN] Zysk netto na jedną akcję [PLN] 314 275 219 157 0,31 28 0,46 205 261 438 2021 2021 2021 2021 354 254 100 100 0,24 2022 2022 2022 2022 330 2020 2020 2020 2020 2021 20222020 0,14 0,07 19 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 553 Przepływy pieniężne Przepływy pieniężne w 2022 r. [mln PLN] Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej [mln PLN] Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej [mln PLN] – z działalności operacyjnej – z działalności inwestycyjnej – z działalności ﬁnansowej – 2020 – 2021 – 2022 – 2020 – 2021 – 2022 Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment 553 9 -41 -41 -286 -41 -471 -241 49 142 585 -753 585 604 -71 119 9 20 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Przepływy pieniężne – 2020 – 2021 – 2022 Przepływy pieniężne z działalności ﬁnansowej [mln PLN] Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment -471 203 -225 -462 -241 658 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej – struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 71 752 70 529 69 758 68 150 - - 1 994 2 379 Rzeczowe aktywa trwałe 60 409 64 261 11 880 12 102 - - 48 529 52 159 Nieruchomości inwestycyjne 1 094 638 843 576 32 938 32 485 - - 1 061 700 811 091 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 486 625 741 663 - 1 893 - - 486 625 739 770 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności oraz w jed- nostkach powiązanych 478 180 336 737 - - 169 192 102 981 308 988 233 756 Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 326 675 366 360 3 476 35 180 220 628 202 761 102 571 128 419 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 26 251 - 8 620 - 1 653 - 15 978 - Pozostałe aktywa 1 549 1 854 1 549 1 854 - - - - Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 74 015 53 403 43 807 22 14 41 069 30 193 Tereny pod zabudowę 21 359 19 454 17 652 15 747 - - 3 707 3 707 2 661 932 2 518 450 199 276 211 220 391 495 305 757 2 071 161 2 001 474 Aktywa obrotowe Zapasy 1 592 885 1 602 078 1 505 274 1 575 598 656 419 86 956 26 060 Należności z tytułu podatku dochodowego 14 925 13 104 2 831 3 685 - - 12 094 9 419 Należności z tytułu pozostałych podatków 81 762 64 908 40 517 27 060 239 407 41 006 37 440 Należności handlowe i pozostałe 333 577 120 163 192 479 26 208 8 442 5 599 132 655 88 356 Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 15 327 41 920 586 - - - 14 741 41 920 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 366 18 922 - 4 135 - 741 366 14 046 Inne aktywa ﬁnansowe * 88 914 85 205 55 436 44 776 - - 33 478 40 429 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 941 997 588 680 271 245 238 865 237 394 670 515 349 421 3 069 753 2 534 979 2 068 368 1 920 328 9 574 7 559 991 811 607 091 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 355 327 1 381 451 - - - 16 977 355 327 1 364 475 3 425 080 3 916 430 2 068 368 1 920 328 9 574 24 536 1 347 138 1 971 566 Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 2 267 644 2 131 548 401 068 330 293 3 418 300 3 973 040 * Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych 21 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 06 Segmen Grupy Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej – struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Kapitał własny i zobowiązania Kapitał własny 1 806 312 1 863 537 644 061 662 002 213 517 169 435 948 734 1 032 101 1 806 312 1 863 537 644 061 662 002 213 517 169 435 948 734 1 032 101 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 1 609 032 1 626 984 340 732 340 918 131 396 109 232 1 136 904 1 176 834 Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji - 50 895 - 50 895 - - - - Rezerwy długoterminnowe 5 356 6 499 5 356 5 694 - - - 805 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 140 651 172 917 65 431 53 335 - - 75 220 119 583 Zobowiązania z tytułu leasingu 138 837 117 127 13 610 14 739 - - 125 228 102 388 Zobowiązania pozostałe 68 200 104 422 30 299 49 426 - - 37 901 54 996 Zobowiązania z tytułu umów z klientami - - - - - - - - 1 962 076 2 078 844 455 428 515 006 131 396 109 232 1 375 253 1 454 606 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 667 980 652 574 154 945 122 813 55 484 30 763 457 551 498 998 Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomo- ści przeznaczone do sprzedaży 142 494 614 520 - - - - 142 494 614 520 Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji 51 478 - 51 478 - - - - - Pochodne instrumenty ﬁnansowe - 1 188 - - - - - 1 188 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 31 174 6 319 7 573 5 048 - - 23 601 1 271 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 147 176 15 260 25 287 6 104 - - 121 889 9 156 Zobowiązania handlowe 142 867 186 793 84 275 83 837 480 706 58 112 102 250 Zobowiązania z tytułu dywidendy 90 792 - 84 214 - - - 6 578 - Zobowiązania z tytułu leasingu 96 389 105 355 60 768 79 246 - - 35 621 26 108 Rezerwy krótkoterminowe 51 238 53 412 20 252 25 554 188 216 30 798 27 642 Zobowiązania pozostałe 293 775 216 701 121 939 65 809 4 385 171 832 150 506 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 558 252 572 315 557 424 566 128 - - 828 6 187 2 273 615 2 424 436 1 168 156 954 540 56 156 32 069 1 049 304 1 437 826 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 45 009 68 063 - - - 19 556 45 009 48 507 2 318 624 2 492 499 1 168 156 954 540 56 156 51 625 1 094 313 1 486 332 Kapitał własny i zobowiązania razem 6 087 012 6 434 880 2 267 644 2 131 548 401 068 330 293 3 418 300 3 973 040 22 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Przychody ze sprzedaży 1 394 306 1 532 665 1 109 627 1 255 437 16 873 22 260 267 806 254 968 Koszt własny sprzedaży (901 913) (1 132 587) (732 132) (972 457) (9 115) (17 656) (160 666) (142 474) Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 400 078 377 495 282 980 7 758 4 604 107 140 112 494 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyj- nych (11 427) 76 591 - - - - (11 427) 76 591 Koszty administracyjne związane z realiza- cją projektów (71 390) (53 531) (53 090) (35 985) (581) (324) (17 719) (17 222) Koszty sprzedaży (50 038) (45 735) (40 213) (38 819) (1 152) (520) (8 673) (6 396) Koszty ogólnego zarządu (84 264) (107 405) (35 613) (47 964) (11 462) (7 808) (37 189) (51 634) Pozostałe przychody operacyjne 18 323 57 326 4 329 53 379 - - 13 994 3 946 Pozostałe koszty operacyjne (18 194) (18 015) (5 336) (7 584) - - (12 858) (10 430) Zysk operacyjny 275 403 309 309 247 573 206 007 (5 437) (4 048) 33 268 107 350 Przychody ﬁnansowe 50 496 40 704 17 708 9 445 6 783 13 130 26 005 18 129 Koszty ﬁnansowe (154 699) (119 695) (52 053) (18 801) (8 470) (2 232) (94 176) (98 662) Zysk (strata) z tytułu pochodnych instru- mentów walutowych (5 725) (458) (3 207) (1 514) - (273) (2 518) 1 329 Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych (15 151) 8 670 (3 901) 401 (346) - (10 904) 8 269 Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 68 677 23 362 - - 69 140 42 180 (463) (18 818) Zysk brutto 219 001 261 891 206 120 195 538 61 670 48 757 (48 789) 17 596 Podatek dochodowy (62 455) (56 461) (58 780) (42 156) (17 587) (10 511) 13 913 (3 794) Zysk netto, w tym: 156 546 205 431 147 339 153 383 44 083 38 246 (34 876) 13 802 Zysk przypadający akcjonariuszom jed- nostki dominującej 127 150 188 922 117 939 136 874 44 083 38 246 (34 872) 13 802 Strata udziałowców niekontrolujących 29 396 16 509 29 400 16 509 - - (4) - 23 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 24 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Taksonomia UE 07 Poniżej, zgodnie z art. 8 Rozporządzenia UE 2020/852 (Taksonomia) zostały przedstawione informacje na temat tego, w jaki sposób i w jakim stopniu działalność Grupy Echo Investment S.A. jest związana z działalnością gospo- darczą, która kwaliﬁkuje się jako zrównoważona środo- wiskowo (działalność zgodna z systematyką). Kluczowe wskaźniki wyników zostały przygotowane zgodnie z wy- maganiami przedstawionymi w rozporządzeniu delego- wanym UE 2021/2178, zgodnie z najlepszą wiedzą i przy zachowaniu należytej staranności. Ocena zgodności działalności gospodarczej z systema- tyką, w ramach poszczególnych kluczowych wskaźników wyników została przeprowadzona w oparciu o kryte- ria techniczne określone w aktach delegowanych UE 2021/2139 oraz 2022/1214. Minimalne gwarancje Grupa Echo Investment S.A. spełnia minimalne gwa- rancje o których mowa w artykule 18 Rozporządzenia UE 2020/852. Ocena spełniania minimalnych gwarancji została przeprowadzona w oparciu o wymagania reko- mendowane dla podmiotów podlegających pod CSRD zgodnie z raportem unijnej Platformy na rzecz zrówno- ważonego ﬁnansowania, opublikowanym w październiku 2022 r. W procesie oceny kwaliﬁkowalności przychodów/ nakła- dów/ wydatków uwzględniono zapisy Rozporządzenia UE 2022/1214. Nie zidentyﬁkowano przychodów/ nakładów/ wydatków powiązanych z działalnościami wymienionymi w niniejszym rozporządzeniu. 25 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 1.1. KPI Obrót Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022 Kategoria (działalność wspiera- jącą) Działalność gospodarcza [dane w tys. PLN] Kod Całkowity przychód Udział w przychodach (%) Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu Zrównoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- norodności i ekosystemów Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu Zrównoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- norodności i ekosystemów Minimalne gwarancje Udział działalności zgodnej z taksonomią w przychodach Udział działalności zgodnej z taksonomią w przychodach Kategoria (działalność na rzecz przejścia) A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z taksonomią) Przychód z działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1) 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - - A.2. Działalność kwaliﬁkująca się do taksonomia, ale nie działalność zrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią) Budowa nowych budynków 7.1. 1 376 039 98,9 A.2. Przychód z działalności kwaliﬁkującej się do takso- nomii, ale nie działalności zrównoważonej środowi- skowo (działalność niezgodna z taksonomią) 1 376 039 98,9 SUMA (A.1 + A.2) 1 376 039 98,9 B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII Wydatki operacyjne z tytułu działalności nie kwaliﬁkującej się do taksonomii 18 267 1,1 SUMA (A + B) 1 394 306 100 TAK 0 0 - - 26 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zasady rachunkowości Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyników dla Obrotu (KPI Obrót) było skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy Echo Investment za rok 2022 przygo- towane zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Spra- wozdawczości (MSSF). Jako mianownik wskaźnika zostały przyjęte przychody netto ze sprzedaży z ww. sprawozdania. Informacje na temat oceny zgodności z rozporządzeniem (UE) 2020/852 Poszczególne kategorie przychodów Grupy Echo Invest- ment zostały przeanalizowane pod względem kwaliﬁko- walności do systematyki. Proces ten obejmował analizę działalności kwaliﬁkujących się do systematyki zdeﬁniowa- nych w Rozporządzeniu UE 2021/2139 oraz Rozporządze- niu UE 2022/1214 w celu potwierdzenia, czy działalności prowadzone przez Grupę Echo Investment zostały wymie- nione w ww. Rozporządzeniach. Główne źródło przychodów Grupy Echo Investment mieści się w działalności 7.1. „Budowa nowych budynków”. W kolejnym kroku przeprowadzona została ocena zgod- ności prowadzonej działalności z technicznymi kryteriami kwaliﬁkacji dla działalności 7.1. W wyniku przeprowadzo- nej analizy nie zidentyﬁkowano przychodów powiązanych z działalnością zgodną z systematyką. Wszystkie przycho- dy powiązane z działalnością 7.1. zostały zakwaliﬁkowane jako przychody powiązane z działalnością kwaliﬁkująca się do systematyki. Aktywność biznesowa prowadzona przez Grupę Echo Investment w ramach działalności 7.1. Budowa nowych budynków, obejmuje: − Budowę i sprzedaż mieszkań i przychody powiązane, − Usługi budowlane i okołobudowlane, − Wynajem powierzchni biurowej, handlowe i mieszkanio- wej. Grupa przeanalizowała i wyodrębniła strumienie przycho- dów z poszczególnych spółek celowych pod względem tytułów innych niż powiązane z podstawową działalnością (tj. sprzedażą mieszkań i przychodów powiązanych, jak zmiany lokatorskie, dodatkowe prace budowlane, przy- chody z wynajmu powierzchni, przychody z usług budow- lanych i okołobudowlanych). Wkład w realizację wielu celów i dezagregacja kluczowych wskaźników wyników Nie dotyczy. Nie zidentyﬁkowano przychodów powiąza- nych z działalnością zgodną z systematyką. Informacje kontekstowe Nie dotyczy. W przychodach Grupy Echo Investment za 2022 r. nie zidentyﬁkowano przychodów powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką). 27 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 1.2. KPI Capex Nakłady inwestycyjne w ujęciu bezwzględnym Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022 Kategoria (dzielność wspierającą) Kategoria (działalność na rzecz przejścia) Działalność gospodarcza [dane w tys. PLN] Kod Udział procentowy nakładów inwestycyjnych Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu Równoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- no-rodności i ekosystemów Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu Równoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- norodności i ekosystemów Minimalne gwarancje Udział działalności zgodnej z taksonomią w nakładach inwestycyjnych Udział działalności zgodnej z taksonomią w nakładach inwestycyjnych A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z taksonomią) Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności zrównoważo- nej środowiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1) 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - - A.2. Działalność kwaliﬁkująca się do taksonomia, ale nie działalność zrównoważona środowiskowo (działal- ność niezgodna z taksonomią) Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lek- kimi pojazdami użytkowymi 6.5. 3 0,0 Budowa nowych budynków 7.1. 318 796 83,7 Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego efektywność energetyczną 7.3. 150 0,1 A.2. Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności kwaliﬁ- kującej się do taksonomii, ale nie działalności zrów- noważonej środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią) 318 949 83,8 SUMA (A.1 + A.2) 318 949 83,8 B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności nie kwaliﬁkują- cej się do taksonomii 61 779 16,2 SUMA (A + B) 380 728 100 TAK 0 0 - - 28 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zasady rachunkowości Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyni- ków dotyczącego nakładów inwestycyjnych były nakłady inwestycyjne ujęte w sprawozdaniu ﬁnansowym zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Spra- wozdawczości (MSSF). Do mianownika KPI Capex zostały przypisane koszty rozliczane w oparciu o: a. MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe, pkt 73 lit. e) ppkt (i) oraz (iii); b. MSR 38 Wartości niematerialne, pkt 118 lit. e) ppkt (i); c. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 76 lit. a) i b) (w przypadku modelu wartości godziwej); d. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 79 lit. d) ppkt (i) oraz (ii) (w przypadku modelu opartego na cenie nabycia lub koszcie wytworzenia); e. MSR 41 Rolnictwo, pkt 50 lit. b) oraz e); f. MSSF 16 Leasing, pkt 53 lit. h). Informacje na temat oceny zgodności z rozporządzeniem (UE) 2020/852 Poszczególne kategorie nakładów inwestycyjnych Grupy Echo Investment zostały przeanalizowane zgodnie z za- pisami w celu ustalenia, czy spełniają jedno z poniższych warunków: a. dotyczą aktywów lub procesów związanych z działalno- ścią gospodarczą zgodną z systematyką: − Grupa Echo Investment nie uzyskała przychodów z działalności zgodnej z systematyką, dlatego też żad- ne z kosztów wykazanych w mianowniku nie zostały ujawnione w liczniku z tytułu powiazania z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką. Grupa uzyskała przychody z działalności kwaliﬁkującej się do systema- tyki. Dlatego też, wyodrębniono nakłady inwestycyjne powiązane z działalnością 7.1. budowa nowych budyn- ków, jako powiązane z działalnością kwaliﬁkującą się do taksonomii. b. są częścią planu mającego na celu rozszerzenie działal- ności gospodarczej zgodnej z systematyką lub umoż- liwienie działalności gospodarczej kwaliﬁkującej się do systematyki dostosowanie się do systematyki; − Grupa Echo Investment nie posiada planu dotyczącego nakładów inwestycyjnych, o którym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178. c. dotyczą zakupu produktów z działalności gospodarczej zgodnej z systematyką oraz indywidualnych środków umożliwiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, w szczególności rodzajów działalności wymienionych w pkt 7.3 do 7.6 załącznika I do aktu delegowanego w sprawie klimatu, jak również innych rodzajów działalności gospodarczej wymienio- nych w aktach delegowanych przyjętych zgodnie z art. 10 ust. 3, art. 11 ust. 3, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 2, art. 14 ust. 2 lub art. 15 ust. 2 rozporządzenia (UE) 2020/852, i pod warunkiem że środki te zostaną wdrożone i uru- chomione w ciągu 18 miesięcy. W ramach analiz zidentyﬁkowane zostały koszty dotyczące zakupu produktów oraz indywidualnych środków umożli- wiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplar- nianych zakupionych z działalności kwaliﬁkującej się do taksonomii. Działalność z której zostały zakupione produk- ty została przeanalizowana pod względem kryteriów tech- nicznych określonych w Rozporządzeniu UE 2021/2139. Wyniki przeprowadzonej oceny były podstawą do stwier- dzenia braku powiazania nakładów inwestycyjnych z dzia- łalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z syste- matyką). Zidentyﬁkowano dwie działalności kwaliﬁkujące się do taksonomii: Wkład w realizację wielu celów i dezagregacja kluczowych wskaźników wyników Nie dotyczy. Nie zidentyﬁkowano nakładów inwestycyj- nych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowi- skowo (zgodną z systematyką). Informacje kontekstowe Nie dotyczy. Nie zidentyﬁkowano nakładów inwestycyj- nych powiązanych z działalnością zrównoważoną środo- wiskowo (zgodną z systematyką). Grupa Echo Investment nie posiada także planu nakładów inwestycyjnych o któ- rym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządze- nia UE 2021/2178. Nr działalności Nazwa działalności Charakterystyka działalności 6.5 Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lekkimi pojazdami użytkowymi Wykup samochodu elektrycznego z leasingu 7.3 Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego efektywność energetyczną Wymiana żarówek w siedzibie własnej 29 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 1.3. KPI Opex Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022 Kategoria (dzielność wspierającą) Kategoria (działalność na rzecz przejścia) Działalność gospodarcza [dane w tys. PLN] Kod Wydatki operacyjne w ujęciu bezwzględnym Udział procentowy w wydat- kach operacyjnych Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu równoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- norodności i ekosystemów Łagodzenie zmian klimatu Adaptacja do zmian klimatu Równoważone wykorzysty- wanie i ochrona zasobów wodnych i morskich Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym Zapobieganie zanieczyszcze- niom i ich kontrola Ochrona i odbudowa bioróż- norodności i ekosystemów Minimalne gwarancje Udział działalności zgodnej z taksonomią w wydatkach operacyjnych Udział działalności zgodnej z taksonomią w wydatkach operacyjnych A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z tak- sonomią) Wydatki operacyjne z tytułu działalności zrównoważonej środo- wiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1) 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - - A.2. Działalność kwaliﬁkująca się do taksonomii, ale nie działal- ność zrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią) Budowa nowych budynków 7.1. 90 6,5 A.2. Wydatki operacyjne z tytułu działalności kwaliﬁkującej się do taksonomii, ale nie działalności zrównoważonej środo- wiskowo (działalność niezgodna z taksonomią) 90 6,5 SUMA (A.1 + A.2) 90 6,5 B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII Wydatki operacyjne z tytułu działalności nie kwaliﬁkującej się do taksonomii 1 291 93,5 SUMA (A + B) 1 381 100 TAK 0 0 - - 30 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zasady rachunkowości Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyni- ków dotyczącego wydatków operacyjnych były wydatki operacyjne ujęte w sprawozdaniu ﬁnansowym zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Spra- wozdawczości (MSSF). Do mianownika KPI Opex zostały przypisane bezpośrednie, nieskapitalizowane koszty zwią- zane z budową tymczasowych biur sprzedaży na projek- tach mieszkaniowych. W ramach analiz zidentyﬁkowane zostały koszty dotyczące zakupu produktów oraz indywidualnych środków umoż- liwiających docelowej działalności stanie się niskoemi- syjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych zakupionych z działalności kwaliﬁkującej się do systematyki. Działalność, z której zostały zakupione produkty, została przeanalizowana pod względem kry- teriów technicznych określonych w Rozporządzeniu UE 2021/2139. Wyniki przeprowadzonej oceny były podstawą do stwierdzenia braku powiazania wydatków operacyjnych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką). Informacje na temat oceny zgodności z rozporządzeniem (UE) 2020/852 Poszczególne kategorie wydatków operacyjnych Grupy Echo Investment wykazane w mianowniku kluczowego wskaźnika wyników zostały przeanalizowane zgodnie z za- pisami w celu ustalenia, czy spełniają jedno z poniższych warunków: a. dotyczą aktywów lub procesów związanych z działalno- ścią gospodarczą zgodną z systematyką, w tym szkole- nia i inne potrzeby związane z dostosowaniem zasobów ludzkich oraz bezpośrednie koszty nieskapitalizowane, które przedstawiają badania i rozwój. Grupa Echo Investment nie uzyskała przychodów z działal- ności zgodnej z systematyką, dlatego też, żaden z kosztów wykazanych w mianowniku nie został ujawniony w liczniku z tytułu powiązania z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką. Grupa uzyskała przychody z działalności kwaliﬁkującej się do systematyki. Dlatego też, wyodręb- niono wydatki operacyjne powiązane z działalnością 7.1. Budowa nowych budynków, jako powiązane z działalno- ścią kwaliﬁkującą się do taksonomii. b. są częścią planu mającego na celu rozszerzenie działal- ności gospodarczej zgodnej z systematyką lub umoż- liwienie działalności gospodarczej kwaliﬁkującej się do systematyki dostosowanie się do systematyki („plan dotyczący nakładów inwestycyjnych”) zgodnie z wa- runkami określonymi w akapicie drugim niniejszego pkt 1.1.2.2; Grupa Echo Investment nie posiada planu dotyczącego nakładów inwestycyjnych, o którym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178. c. dotyczą zakupu produktów z działalności gospodarczej zgodnej z systematyką oraz indywidualnych środków umożliwiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, w szczególności rodzajów działalności wymienionych w pkt 7.3 do 7.6 załącznika I do aktu delegowanego w sprawie klimatu, jak również innych rodzajów działalności gospodarczej wymienio- nych w aktach delegowanych przyjętych zgodnie z art. 10 ust. 3, art. 11 ust. 3, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 2, art. 14 ust. 2 lub art. 15 ust. 2 rozporządzenia (UE) 2020/852, i pod warunkiem że środki te zostaną wdrożone i uru- chomione w ciągu 18 miesięcy. W ramach analiz nie zostały zidentyﬁkowane koszty dotyczące zakupu produktów oraz indywidualnych środ- ków umożliwiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych zakupionych z działalności kwaliﬁ- kującej się do systematyki lub zgodnej z systematyką. Wkład w realizację wielu celów i dezagregacja kluczowych wskaźników wyników Nie dotyczy. Nie zidentyﬁkowano wydatków operacyjnych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką). Informacje kontekstowe Nie dotyczy. Nie zidentyﬁkowano wydatków operacyjnych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowisko- wo (zgodną z systematyką). Grupa Echo Investment nie posiada także planu nakładów inwestycyjnych o którym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178. 31 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 08 0,01% 66% 9,65% 12,86% 11,19% 0,20% 0,07% Akcjonariusze Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. – Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners) – Nationale-Nederlanden OFE – Allianz Polska PTE – Nicklas Lindberg – prezes zarządu – Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – Péter Kocsis – członek rady nadzorczej – Bence Sass – członek rady nadzorczej – pozostali akcjonariusze Liczba akcji: 272 375 784 – 53 062 355 – 39 809 348 – 845 622 – 291 065 – 94 192 – 50 000 – 46 162 216 – 0,02% Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w pra- wach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszyst- kich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony go- tówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykony- waniu prawa głosu ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych. Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na 31 grudnia 2022 r. 32 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. W 2022 r. nie zaszły żadne istotne zmiany w strukturze akcjonariatu. Największa zmiana dotyczy akcjonariusza Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander, który na 31 grudnia 2021 r. posiadał 27 351 000 akcji Echo Investment S.A. stanowiących 6,63 proc. udziału w kapi- tale i głosach. W związku ze zmianami własnościowymi, Powszechne Towarzystwo Emerytalne (PTE) Allianz Polska poinformowało Spółkę, że na 30 grudnia 2022 r. na ra- chunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE za- rządzanych przez PTE Allianz Polska, znajduje się łącznie 39 809 348 akcji Spółki stanowiących 9,65 proc. udziałów w kapitale i głosach. W 2022 r. o zakupach akcji Spółki informowali także członkowie zarządu i rady nadzorczej. Łącznie w całym roku Nicklas Lindberg, prezes zarządu, zakupił 306 946 akcji; Maciej Drozd, wiceprezes ds. ﬁnansowych zakupił 69 300 akcji; Bence Sass, członek rady nadzorczej zakupił 50 000 akcji, a Péter Kocsis, członek rady nadzorczej – 41 912 akcji. Istotne zmiany w strukturze akcjonariatu w 2022 r. Wing jest wiodącym deweloperem i inwestorem na Węgrzech, który ma znaczącą pozycję na regionalnym rynku nieruchomości. Od swojego powstania w 1999 r. ﬁrma stworzyła na Węgrzech portfel budynków o łącznej powierzchni 1,2 mln mkw. Wing działa we wszystkich seg- mentach rynku, w tym biurowym, przemysłowym, han- dlowym, hotelowym i mieszkaniowym. Do najnowszych osiągnięć ﬁrmy należą nowa siedziba Magyar Telekom i T-Systems - najnowocześniejszy i największy biurowiec w kraju, siedziba Ericsson i Siemens-evoso w Dunaju, BB Hotel Budapest City oraz projekty mieszkaniowe Kassák Residence, Metropolitan Garden i Park West. Wing odgry- wa również kluczową rolę na rynku nieruchomości w Euro- pie Środkowo-Wschodniej. O akcjonariuszu większościowym 33 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 09 Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób spra- wujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wice- prezes ds. ﬁnansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass, członkowie rady nadzorczej. Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r. Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki Liczba posiadanych akcji Udział w kapitale i głosach na WZA Nicklas Lindberg Prezes 845 622 0,20% Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu 291 065 0,07% Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej 94 192 0,02% Bence Sass Członek Rady Nadzorczej 50 000 0,01% Stan posiadania obligacji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r. Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki Liczba posiadanych obligacji Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu 50 (kod PLECHPS00290) Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 31 grudnia 2022 r. i w 2022 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przed- miotem były akcje lub obligacje Spółki. W 2022 r. Nicklas Lindberg nabył 306 946 akcji Spółki, Maciej Drozd – 69 300 akcji, Péter Kocsis – 41 912 oraz Bence Sass – w liczbie 50 000. Spółka została również poinformowana o zakupie 22 000 akcji przez Nicklasa Lindberga oraz 16 892 akcji przez Pétera Kocsisa w 2023 r. 34 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Najważniejsze zdarzenia w 2022 r. Spółka Echo Investment w 2022 r. uplasowała pięć serii obligacji dla inwestorów indywidualnych. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu. Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie. Oferty publiczne obligacji serii K, L, M, N i O przeprowadzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów. 10 Emisja obligacji o łącznej wartości 205 mln zł dla inwestorów indywidualnych 205 mln PLN wartość wyemitowanych w 2022 r. obligacji dla inwestorów indywidualnych Seria K L M N O Data rozpoczęcia subskrypcji 10 stycznia 2022 r. 22 lutego 2022 r. 27 kwietnia 2022 r. 27 czerwca 2022 r. 6 września 2022 r. Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% Data zakończenia subskrypcji 21 stycznia 2022 r. 8 marca 2022 r. 11 maja 2022 r. 7 lipca 2022 r. 20 września 2022 r. Wartość serii 50 mln zł 50 mln zł 40 mln zł 40 mln zł 25 mln zł Stopa redukcji 79% 27% 34% 37% 1% Termin zapadalności 3 lata 4 lata 4 lata 4 lata 4 lata 39 mln EUR wartość transakcji budynku biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu 35 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy A o powierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20 stycznia 2022 r. został kupiony przez ﬁrmę Solida Capital. Wartość transakcji wyniosła 39 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bez- czynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty. Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 35,4 mln euro powiększone o VAT. Zgodnie z umową, sprzedający otrzyma osobne wyna- grodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości 2,8 mln euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe oraz umowę dobrosąsiedzką. Kompleks biurowy West 4 Business Hub to kontynuacja biurowców West Gate i West Link, które powstały przy uli- cy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Wśród pierwszych najemców West 4 Business Hub znajdują się Vorwerk, PM Group, CitySpace oraz Sii Polska – jeden z największych pracodawców w branży IT w Polsce. West 4 Business Hub I był jednym z pierwszych budyn- ków, w którym Echo Investment zainstalowało specjalne systemy antycovidowe, które poprawiają jakość powietrza w budynku, oczyszczając powietrze, czerpiąc z rozwiązań naturalnie występujących w przyrodzie. Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pracow- nia Projektowa. West 4 Business Hub I uzyskał certyﬁkat środowiskowy BREEAM z oceną Excellent. Sprzedaż wrocławskiego biurowca West 4 Business Hub Fot. Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu 36 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wy- emitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Pro- gramu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej kwoty 350 mln zł z 2016 r. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 15 marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmien- nej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę. Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alter- natywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Emisja obligacji o wartości 110 mln zł przez Archicom S.A. dla inwestorów instucjonalnych 110 mln PLN wartość wyemitowanych przez Archicom S.A. obligacji dla inwestorów instytucjonalnych Fot. Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu 37 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Echo Investment już po raz drugi kompleksowo podsu- mowało osiągnięcia i wyniki w obszarach zarządzania środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Dane zawarte w tej publikacji potwierdzają, że ﬁrma bierze od- powiedzialność za ludzi, którzy dla niej pracują, za miasta, które współtworzy oraz za środowisko, w którym realizuje projekty. Budowane przez Echo biura i osiedla, oprócz wymiaru biznesowego, mają także wymiar miastotwór- czości i dobrej urbanistyki. Poprawiają warunki życia ludzi i wspierają prawidłowy rozwój miast. W wyniku badania interesariuszy, na liście obszarów uznanych za najważniejsze znalazły się: zdrowie i bezpie- czeństwo pracowników, przeciwdziałanie dyskryminacji, różnorodność i równe traktowanie, zielona infrastruktura (green building), zarządzanie odpadami, zużycie energii, dobrobyt pracowników, wspieranie rozwoju zrównoważo- nych miast, prawa pracownika, odpowiedzialność społecz- na i środowiskowa podwykonawców. W raporcie za 2021 r. Grupa Echo Investment opubliko- wała także dane dotyczące wpływu na gospodarkę. Jako inwestor, pracodawca i zamawiający, Grupa ma znaczący wpływ gospodarczy – przyczynia się do generowania miejsc pracy, wynagrodzeń i tworzenia wartości doda- nej. W raporcie został on policzony na podstawie modelu Leontiefa. Wyliczenia wskazały, że jedno miejsce pracy w Echo Investment generuje aż 11 kolejnych miejsc pracy w polskiej gospodarce. Każda złotówka wartości dodanej wytworzonej w Grupie generuje 3,46 zł wartości doda- nej w całej gospodarce. Tak wysokie przełożenie wynika z faktu, że podwykonawcami i dostawcami Echo są niemal wyłącznie polskie ﬁrmy, zatrudniające w Polsce ludzi i pła- cące tu podatki. Echo Investment dobrowolnie raportuje informacje nieﬁ- nansowe ze względu na dojrzałość ﬁrmy oraz coraz więk- szą wagę, jaką do prowadzenia odpowiedzialnego biznesu przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci, akcjonariusze i inni interesariusze spółki. Publikacja drugiego raportu zrównoważonego rozwoju Echo Investment 5 192 łączna liczba miejsc pracy utrzymanych w go- spodarce dzięki działalności Grupy Echo 252 mln zł łączna wartość wynagrodzeń wypłaconych pracownikom w polskiej gospodarce, w efekcie działalności Grupy Echo przy uwzględnieniu efektów pośrednich i indukowanych 946 mln zł wartość dodana wytworzona dzięki działalności Grupy Echo w całej gospodarce w Grupie Echo 11 miejsc pracy w całej gospodarce zapewnionych przez jedno miejsce pracy w Grupie Echo Nasz wpływ na gospodarkę w 2021 r.: 38 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zakup udziałów projektu Towarowa 22 przez fundusz AFI Europe Fot. Projekt dla terenu przy Towarowej 22 w Warszawie autorstwa JEMS Architekci Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 8 czerw- ca 2022 r. sﬁnalizowała transakcję zakupu udziałów w projekcie Towarowa 22 od grupy EPP N.V. Na mocy za- wartej umowy, AFI Europe i Echo Investment będą wspól- nie uczestniczyć w realizacji części biurowej i mieszkań na wynajem kompleksu, posiadając odpowiednio 70 proc. i 30 proc. udziałów. Zgodnie z zawartą jednocześnie umową przedwstępną, Echo Investment zostanie jedynym właścicielem części mieszkaniowej działki, na poczet cze- go zapłaciło zaliczkę w wysokości 23,7 mln euro, a także będzie deweloperem całej inwestycji. Towarowa 22 to teren inwestycyjny o powierzchni 6,5 ha, który mieści się w samym sercu Woli, dynamicznie rozwi- jającej się dzielnicy Warszawy. Działka jest przeznaczona pod zabudowę wielofunkcyjną. 39 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Podję- ło standardowe uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań ﬁnansowych i sprawozdania zarządu za 2021 r., przyjęciu sprawozdania Rady Nadzorczej z wyników za rok 2021 oraz o wynagrodzeniach, udzieleniu absolutorium wszyst- kim członkom zarządu i rady nadzorczej oraz ponownym wyborze Rady Nadzorczej w niezmienionym składzie na następną kadencję. Akcjonariusze podjęli również uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy W marcu 2023 r. Echo Investment, wraz ze swoim part- nerem AFI Europe, przedstawiło wielofunkcyjny projekt zabudowy zakupionej działki, który został opracowany przez pracownię JEMS Architekci. Projekt dzieli działkę po dawnej drukarni na osiem nowych kwartałów, pomiędzy którymi pobiegną uliczki, ciągi pie- sze i rowerowe. Koncepcja zakłada odtworzenie ul. Wro- niej i przejścia pomiędzy Chłodną a Pańską, a w parterach zapewnienie takich funkcji, jak sklepy, kawiarnie, restau- racje oraz usługi. Dwa centralne kwartały terenu z od- nowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego staną się przestrzenią publiczną, ogólnodostępnym Parkiem Słowa Polskiego, którego część będzie wykorzystywała strukturę dawnych hal. Dookoła parku powstaną budynki z miesz- kaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wyniesie około 200 tys. mkw. Najwyższym punktem inwestycji będzie 135-metrowy budynek biurowy u zbiegu ul. Towarowej i Pańskiej. Pozostałe zabudowania będą łagodnie schodzić ku południowemu wschodowi – do ul. Miedzianej, tworząc łagodne przejście między wielkomiejskim Rondem Daszyńskiego i historyczną zabu- dową Woli. Inwestorzy chcieliby rozpocząć budowę tego projektu jeszcze w 2023 r. 40 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 30 czerwca 2022 r. KGAL Group sﬁnalizowało zakup od Echo Investment trzech biurowców C, D i J, które stano- wią część wielofunkcyjnego projektu Fuzja. Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszystkich budynków, umowę gwarancji czynszo- wych oraz umowę o prace wykończeniowe. Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56,7 mln euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na za- mknięciu została pomniejszona m.in. o wartość okresów bezczynszowych, czynszów od powierzchni nieprzeka- zanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 43 mln euro powiększone o VAT. Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej wysokości 3 mln euro powiększone o VAT, a także wynagro- dzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4,1 mln euro powiększone o VAT. Projekt powstaje na bazie poprzemysłowych zabudowań fabryki włókienniczej przy ul. Tymienieckiego w Łodzi. Bu- dynki są w pełni wynajęte i oferują 22 tys. mkw. nowocze- snej powierzchni biurowej . Biurowce C i D są już wynajęte przez Fujitsu Poland Global Delivery Center. Trzeci J jest w trakcie budowy i zostanie zajęty przez CitySpace, ope- ratora elastycznych powierzchni biurowych. Za projekt architektoniczny Fuzji odpowiedzialna jest pra- cownia Medusa Group. Sprzedaż trzech łódzkich biurowców Fuzji Fot. Kompleks biurowy Fuzja w Łodzi 56,7 mln EUR wartość transakcji trzech biurowców w łódzkim kompleksie Fuzja 41 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu, został sprzedany 30 czerwca 2022 r. czeskiemu funduszowi Trigea Real Estate Fund. Wartość transakcji wyniosła 109 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bez- czynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 103,9 mln euro powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo pomniejszona m.in. o wartość prac związa- nych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota ta będzie zwalniana w częściach po wynajęciu oraz wy- konaniu prac. W rezultacie cena do zapłaty na zamknię- ciu wyniosła 100,5 mln euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowych. Oddany do użytku w lutym 2022 r. MidPoint71, spod kreski architektów pracowni Medusa Group, ma ponad 36 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest już w 80 proc. wynajęty takim ﬁrmom, jak 3M GSC Poland, Pyszne.pl, PwC, CitySpace, CCC Group, Electrolux Po- land, WooHoo czy Archicom. Sprzedaż wrocławskiego biurowca MidPoint71 109 mln EUR wartość transakcji biurowca MidPoint71 we Wrocławiu Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu 42 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. – spółki z Grupy Echo Investment będące bezpośred- nio akcjonariuszami Archicom S.A. - ustanowiły 22 lipca 2022 r. zastaw na akcjach Archicom S.A. na rzecz Banku Pekao S.A. Zastawy rejestrowy i ﬁnansowy został ustanowiony na: 1. 4 843 950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 48 439 500 zł, notowanych na Giełdzie Papierów War- tościowych, które należą do DKR Echo Invest S.A., 2. 8 007 649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominal- nej 80 076 490 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o., 3. 4 093 888 zdematerializowanych akcji imien- nych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 40 938 880 zł, notowa- nych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o. Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez zastawnika (Bank Pekao S.A.) z zasta- wianych akcji spółki Archicom S.A. po wystąpieniu przy- padku naruszenia i otrzymaniu przez Archicom S.A. kopii zawiadomienia banku o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie umowy zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasa- dach zgodnie z umową zastawu. Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczyło: a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywa- nia 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale za- kładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącz- nie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW. Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r. W wyniku wezwania, Echo Investment powiększyło swój udział akcjonariacie Archicomu z 66,01 proc. do 71,47 proc. Jako główny akcjonariusz, zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwiększać skalę jej działalności. Archicom będzie kontynuować uruchamianie nowych pro- jektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, roz- wijając jednocześnie współpracę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wspar- cia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie sprawdzonych rozwiązań bizneso- wych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, wzywający wskazał, że w najbliższej przyszłości nie planuje wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na GPW. Zarząd Archicomu ocenił 31 sierpnia 2022 r., że zakoń- czenie się sukcesem wezwania na sprzedaż akcji tej spółki, ogłoszonego przez Echo Investment oraz DKR Echo Investment, będzie miało pozytywny wpływ na interes Zastaw na akcjach Archicom S.A. będących w posiadaniu Grupy Echo Investment Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. 43 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Archicomu i pozytywnie wpłynie na jego dalszy rozwój. Zarząd stwierdził, że zaproponowana cena 18,3 zł za akcję znajduje się w dolnym przedziale wartości godziwej, jed- nocześnie zaproponowana cena nie stanowi wyznacznika wartości godziwej z perspektywy aktywów dotyczących Archicom S.A. ujętych w jednostkowym sprawozdaniu ﬁnansowym Echo Investment S.A. Echo Investment powiększyło swój udział w akcjonariacie Archicomu do 71,47 proc. Fot. City 2 we Wrocławiu – siedziba ﬁrmy Archicom 44 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. W ramach ustanowionego we współpracy z Ipopema Se- curities S.A. programu emisji obligacji do kwoty 500 mln zł Echo Investment S.A. wyemitowało 8 grudnia 2022 r. 18 000 sztuk obligacji o łącznej wartości nominalnej 180 mln zł, które objęli inwestorzy kwaliﬁkowani. Emisja dotyczyła niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy bazowej WIBOR 6M powiększonej o marżę dla inwesto- rów, o okresie zapadalności 5 lat. Obligacje były propo- nowane do nabycia bez konieczności udostępnienia przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Ob- ligacje zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Równolegle, w związku z emisją obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia obligacje o łącznej wartości nominalnej 100 mln zł, których termin zapadalności przypadał w sierp- niu 2024 r. oraz obligacje o łącznej wartości 80 mln zł, których termin zapadalności przypadał w maju 2024 r. Grupa Echo Investment w 2022 r. wykupiła osiem serii obligacji. Dwie serie obligacji dla inwestorów instytucjo- nalnych, o łącznej wartości 128,5 mln zł, wykupił Archicom S.A. Echo Investment S.A. wykupiło trzy serie obligacji dla inwestorów indywidualnych (250 mln zł) oraz trzy – dla inwestorów instytucjonalnych (211,4 mln zł). Obligacje zostały wykupione zgodnie z terminem wykupu lub przed terminem. Zarząd Echo Investment S.A. podjął 25 listopada 2022 r. uchwałę o ustanowieniu oraz podpisaniu z Ipopema Se- curities S.A. Programu emisji obligacji. Na jego podstawie Echo Investment S.A. może wyemitować obligacje na oka- ziciela, w ramach jednej lub kilku serii, o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 500 mln zł. Obligacje mogą być wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Szczegółowe warunki emisji Obligacji zostaną ustalone w odrębnych uchwałach towarzyszących poszczególnym emisjom w ramach programu. Wartości oraz harmonogramy realizacji emisji poszczególnych serii obligacji uzależnione będą od aktualnych potrzeb kapita- łowych spółki oraz jej Grupy. Ustanowienie Programu emisji obligacji Emisja obligacji dla inwestorów instucjonalnych przez Echo Investment S.A. oraz wcześniejszy wykup obligacji o wartości 180 mln zł Wykup obligacji o łącznej wartości 589,9 mln zł 589,9 mln PLN wartość obligacji wykupionych przez Grupę Echo Investment w 2022 r. Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna [tys. PLN] Archicom M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500 Archicom M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000 Echo Investment S.A. 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410 Echo Investment S.A. Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000 Echo Investment S.A. Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000 Echo Investment S.A. Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000 Echo Investment S.A. 1P/2020 PLO017000020 8.12.2022 100 000 Echo Investment S.A. 1/2020 PLO017000012 8.12.2022 80 000 * wykup częściowy 45 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Spółka joint venture czeskiego funduszu nieruchomościo- wego Investika i Bud Holdings, luksemburskiego inwesto- ra private equity, kupiła od Echo Investment 23 grudnia 2022 r. kompleks Face2Face Business Campus w Katowi- cach. Wartość transakcji wyniosła 113 mln euro plus VAT. Kwota do zapłaty została obliczona w oparciu o wartość transakcji pomniejszoną, między innymi, o kwotę warto- ści okresów bezczynszowych i innych kosztów i wyniosła na zamknięciu 112 mln euro plus VAT. Strony zawarły również umowę gwarancji jakości budyn- ków oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewi- dują gwarancję pokrycia przez sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do niewynajętych pomieszczeń w budynkach, w tym obniżek czynszu odnoszących się do takich niewynajętych pomieszczeń. Face2Face Business Campus składa się z dwóch budyn- ków zajmujących 47 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Kompleks jest w niemal 100 proc. wynajęty przez tak renomowanych najemców jak Campgemini, Honeywell, DAZN, Orange, Medicover Polska czy Ci- tySpace. Oprócz wysokiej jakości architektury i doskonałej przestrzeni do pracy, Face2Face Business Campus oferuje unikalną przestrzeń rekreacyjną w sercu miasta. Kompleks usytuowany jest przy ul. Chorzowskiej, głównej arterii komunikacyjnej aglomeracji katowickiej. Sprzedaż kompleksu Face2Face Business Campus w Katowicach 113 mln EUR wartość transakcji kompleksu Face2Face Business Campus w Katowicach Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach 46 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 11 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej 10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Spełnienie warunku do wypła zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022 i wypłata Emisja obligacji o wartości 62 mln zł dla inwestorów instucjonalnych W pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. uplasował jedną serię obligacji dla inwestorów instytucjonalnych. Seria M7/2023 Wartość serii 62 mln zł Termin zapadalności 2 lata Oprocentowanie WIBOR 3M + marża Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na ﬁnansowanie rozwoju biznesu. Agentem oferującym obligacje był mBank. 47 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Grupa Echo-Archicom ogłosiła 28 marca 2023 r. strate- gię ESG Echo - Archicom 2030. Jest to rozpisana droga prowadząca Grupę do dekarbonizacji, zeroemisyjności budowanych inwestycji, dalszego zwiększania roli zieleni w inwestycjach oraz wspierania prawidłowego rozwoju miast. Obie ﬁrmy zamierzają również zapewnić swoim pracownikom równe szanse rozwoju, maksymalizować bezpieczeństwo na budowach oraz wzmacniać ład kor- poracyjny. Strategia zrównoważonego rozwoju Echo-Archicom 2030 jest podzielona na trzy bloki odpowiadające śro- dowisku (E), społeczeństwu (S) i ładowi korporacyjnemu (G). Wszystkie określone cele są zgodne z Celami Zrów- noważonego Rozwoju ONZ, są konkretne i możliwe do zmierzenia. Do 2026 r. Grupa planuje korzystać wyłącznie z energii odnawialnej: we własnych biurach, w każdej lokalizacji CitySpace, we wszystkich wybudowanych i posiadanych biurowcach, a także na budowach. Strategia zakłada, że projekty obu ﬁrm będą przeciwdziałały rozlewaniu się miast. Firmy zapewniają również, że będą sadziły drzewa o wartości biologicznej co najmniej dwa razy większej, niż miały drzewa usunięte w danym roku. Potwierdze- niem będzie niezależna ekspertyza dendrologiczna. Cele w obszarze społecznym dotyczą równości kobiet i męż- czyzn w wynagrodzeniach, awansach i zajmowanych wy- sokich stanowiskach, a także bezpieczeństwa i warunków pracy na budowach. Rozwijanie świadomości prowa- dzenia etycznego biznesu u pracowników, podnoszenie wiedzy Zarządu i Rady Nadzorczej z zakresu ESG oraz coroczny przegląd dobrych praktyk to zadania postawio- ne przez spółkami w sekcji ładu korporacyjnego. Przyjęcie strategii ESG przez Grupę Echo-Archicom 48 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 12 Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Liczba sprzedanych mieszkań w całym 2022 r. znacząco spadła. Według danych JLL, liczba zawartych transakcji zmniej- szyła się o prawie połowę w porównaniu do 2021 r. W 2022 r. sprzedane zostało 35 tys. mieszkań. Wynika to m.in. z ko- lejnej fali pandemii na początku roku, wybuchu wojny w Ukrainie, wzrostu inﬂacji i stóp procentowych, co przełoży- ło się na wyraźne ograniczenie zdolności kredytowej. Silne uderzenie w rynek kredytów hipotecznych spowodowało, że w drugiej połowie 2022 r. aktywni byli głównie nabywcy gotówkowi, którzy kupowali nieco droższe, dobrze zlokali- zowane apartamenty oraz najmniejsze lokale pod wynajem. Sprzedaż większych jednostek, mieszkań trzy- i czteropokojo- wych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wyhamowała zdecydowanie silniej. Wyraźne zmniejszanie się dostępności kredytów hipotecznych spowodowało, że liczba udzielonych kredytów według da- nych opublikowanych przez BIK ukształ- towała się w ostatnich miesiącach na rekordowo niskich miesięcznych pozio- mach (około 6 tys. kredytów udzielonych miesięcznie w całej Polsce zarówno na rynek pierwotny, jak i wtórny i budowę domów jednorodzinnych). Rósł za to udział nabywców kupujących mieszkania za gotówkę, którzy podtrzymali sprzedaż w końcówce roku. Czwarty kwartał 2022 r. przyniósł po- prawę wyników pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warsza- wie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali prawie 8,5 tys. mieszkań. Wzrost w po- równaniu z poprzednim, bardzo słabym kwartałem wyniósł 29 proc., co może wskazywać na fakt, że rynek otrząsnął się z szoku dotyczącego zmian warunków makroekonomicznych. Jak podają analitycy JLL, czwarty kwartał jest już kolejnym, kiedy nowa podaż była na niskim poziomie, około 6,8 tys. jed- nostek. Warto pamiętać, że pod koniec I połowy 2022 r. w życie weszła nowa ustawa deweloperska, a wraz z nią m.in. opłaty na Deweloperski Fundusz Gwa- rancyjny. Zaowocowało to sztucznym wprowadzeniem do sprzedaży w dru- gim kwartale rekordowej liczby nowych mieszkań, w celu zapewnienia możliwo- ści sprzedawania ich na dotychczaso- wych zasadach. W całym 2022 r. łącznie na sześciu rynkach wprowadzono do sprzedaży ponad 49 tys. mieszkań. Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna Rynek mieszkań na sprzedaż w Polsce Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie – trend [tys. PLN/1 mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim] 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 12,5 tys. 10,7 tys. 13,5 tys. 8,9 tys. 13 000 14 000 Ceny mieszkań w PLN 2019 1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw. 2020 1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw. 2021 1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw. 2022 1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw. 14,2 tys. – Warszawa – Łódź – Kraków Źródło: JLL – Wrocław – Poznań 49 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. – mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań w ofercieŹródło: JLL 2018 64,8 65,7 2019 65,4 64 2020 2021 2022 53 69 49 48,5 58,1 35 10 15 20 5 25 30 35 40 45 55 65 50 60 70 75 Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży oraz wielkość oferty [w tys. sztuk] 72,8 2017 67,5 50,7 48,3 50,3 48 37,4 35 50 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w całym 2022 r. banki i SKOK-i udzieliły w Polsce kredytów mieszkaniowych na kwotę 45,4 mld zł, co oznacza spadek o 49,1 proc. w po- równywaniu do 2021 r. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była niższa o prawie 44 mld zł w sto- sunku do rekordowego 2021 r. Drugim powodem redukcji portfela był także prawie dwukrotny wzrost wartości nadpłat i całkowitych spłat kredytów mieszkaniowych przez kredytobiorców, na kwotę 52,4 mld zł. Są jednak i dobre wiadomości dla rynku. W lutym 2023 r. Urząd Komi- sji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej wynikającej z Rekomendacji S sprzed roku. Urząd wskazał, że dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową w ocenie zdolności kredytowej powi- nien być stosowany minimalny poziom przewidywanej zmiany wysokości sto- py procentowej (2,5 p. proc.). Wcze- śniejsze stanowisko mówiło o buforze 5 p. proc. dla wszystkich kredytów hipotecznych. Bufor dla kredytów ze zmienną stopą procentową pozostaje bez zmian. Kolejną pozytywną dla rynku infor- mację przekazują analitycy Otodom Analytics. Według ich badań, dewe- loperzy działający na siedmiu naj- większych rynkach w Polsce sprzedali w styczniu 2023 r. 3,3 tys. mieszkań. Był to trzeci z rzędu miesiąc wzro- stu sprzedaży na rynku pierwotnym. Wzrost w stosunku do grudnia 2022 r. był niewielki i wynosił tylko 2 proc., jednak był to wynik o 50 proc. wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażo- wo miesiącu minionego roku. To dane, które pozwalają na ostrożny optymizm. 49,1 proc. – o tyle spadła wartość portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce w 2022 r., wg BIK. To efekt wstrzymania udzielania nowych kredytów i szybszego spłacania starych. Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali w styczniu 2023 r. 3,3 tys. mieszkań. Był to trzeci z rzędu miesiąc wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym. Wzrost w stosunku do grudnia 2022 r. był niewielki i wynosił tylko 2 proc., jednak był to wynik o 50 proc. wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażowo miesiącu minionego roku. To dane, które pozwalają na ostrożny optymizm. 51 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. W 2022 r. Grupa Echo Investment sprzedała 1 515 mieszkań, z czego na Grupę Archicom S.A. przypada 827. Obie grupy łącznie przekazały klien- tom 2 168 mieszkań: w Grupie Echo było to 1 240, natomiast w Archico- mie – 928. Na sam czwarty kwartał przypadło przekazanie 653 mieszkań – 400 z Grupy Echo i 253 z Archi- comu. W 2022 r. Grupa rozpoczęła budowę 1 613 lokali na sprzedaż. Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż Projekty mieszkaniowe, których budowa rozpoczęła się w 2022 r. Inwestor Projekt Liczba mieszkań Planowany termin zakończenia Kraków Echo Investment Bonarka Living II C ul. Puszkarska 179 III kw. 2023 Echo Investment Bonarka Living II D ul. Puszkarska 151 III kw. 2023 Echo Investment ZAM II ul. Rydlówka 100 III kw. 2024 Łódź Echo Investment Fuzja Loy G01 ul. Tymienieckiego 162 IV kw. 2024 Warszawa Echo Investment Rytm al. KEN 288 IV kw. 2023 Wrocław Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM4 ul. Mieszczańska 185 I kw. 2024 Archicom Browary Wrocławskie BP5-6, ul. Jedności Narodowej 188 IV kw. 2023 Archicom Planty Racławickie R9 ul. Wichrowa / Racławicka 177 II kw. 2024 Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM6 ul. Mieszczańska 165 III kw. 2024 Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM5 ul. Mieszczańska 18 I kw. 2025 Razem 1 613 52 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty mieszkaniowe, których budowa zakończyła się w 2022 r. Inwestor Projekt Liczba mieszkań Termin zakończenia Kraków Echo Investment Osiedle Krk II ul. Zapolskiej 218 III kw. 2022 Echo Investment ZAM I ul. Rydlówka 115 III kw. 2022 Łódź Echo Investment Fuzja II ul. Tymienieckiego 240 III kw. 2022 Echo Investment Zenit I ul. Widzewska 168 IV kw. 2022 Warszawa Echo Investment Stacja Wola II ul. Ordona 249 II kw. 2022 Poznań Echo Investment Osiedle Enter II ul. Naramowice 157 IV kw. 2022 Echo Investment Osiedle Enter III ul. Naramowice 166 IV kw. 2022 Wrocław Archicom Olimpia Port M34, M35 ul. Ameriga Vespucciego 56 III kw. 2022 Archicom Olimpia Port M36, M38 ul. Ameriga Vespucciego 88 IV kw. 2022 Archicom Planty Racławickie R5, R6, R7 ul. Racławicka 169 III kw. 2022 Archicom Awipolis L3, L4 ul. Władysława Chachaja 178 III kw. 2022 Archicom Sady nad Zieloną ul. Blizanowicka 80 IV kw. 2022 Razem 1 884 53 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment [szt.] – Echo Investment – Archicom * nabycie spółki deweloperskiej Archicom w II kw. 2021 r. – Echo Investment – Archicom 800 1 000 600 400 200 IV kw. 2021 III kw. 2021 I kw. 2021 799 336 463 477 443 235 368 227 406 334 369 920 603 633 703 I kw. 2022 198 126 324 II kw. 2022 III kw. 2022 113 62 175 IV kw. 2022 182 131 313 II kw. 2021 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 Mieszkania, które zostały zaksięgowane w wyniku Grupy Echo Investment [w szt.] I kw. 2021 154 IV kw. 2021 387 1 006 1 393 I kw. 2022 281 118 399 III kw. 2022 IV kw. 2022 293 253 467 400 760 653 II kw. 2022 101 255 356 202 244 446 II kw. 2021 III kw. 2021 539 218 757 54 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 13 Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Według analityków CBRE, zainte- resowanie najemców i inwestorów rynkiem instytucjonalnego najmu mieszkań jest obecnie największe w historii. Niemal wszystkie przezna- czone do tego celu obiekty są w pełni zajęte i trudno w nich znaleźć wolne mieszkanie. Taka sytuacja ma miej- sce mimo wzrostu czynszów, który wyniósł przeciętnie 25 proc. rok do roku, choć różni się znacząco w za- leżności od miejscowości i lokalizacji. Polacy chcą wynajmować takie lokale i to chętniej niż od indywidualne- go właściciela mieszkań. Mimo że wynajem instytucjonalny jest nieco droższy, to są skłonni zapłacić więcej za profesjonalne zarządzanie nieru- chomością. Istniejący zasób mieszkań w sektorze PRS w Polsce na koniec 2022 r. liczy jedynie około 7,5 tys. lokali. Mimo dość dynamicznego wzrostu w ostat- nich latach, polski PRS wciąż jest jeszcze na początku drogi i stanowi jedynie niewielki odsetek wszystkich lokali dostępnych na rodzimym rynku najmu. Perspektywy jego rozwoju są bardzo obiecujące – zarówno dla inwestorów, jak i potencjalnych najemców. Ubiegły rok był bogaty w wydarzenia, które dodatkowo wsparły popyt na mieszkania na wynajem, szczególnie od podmiotów instytucjonalnych. Po wybuchu wojny w Ukrainie, do Polski napłynęło nawet 1,5 mln uchodźców, z których wielu zostanie w Polsce na dłużej. Sytuacja makroekonomiczna i polityka monetarna doprowadziły do ok. 48 proc. spadku wartości udzielo- nych kredytów hipotecznych w sto- sunku do ubiegłego roku. Dlatego jeszcze bardziej uwydatniła się luka podażowa na rynku miesz- kaniowym, która szacowana jest na około 2-2,5 mln jednostek. Znakiem zapytania dla przyszłości instytucji wynajmujących mieszkania są procedowane przez parlament zmiany prawne, które w założeniu mają ograniczyć pakietowe zakupy mieszkań. Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna Instucjonalny rynek mieszkań na wynajem w Polsce 55 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Fot. Osiedle Fuzja w Łodzi W 2022 r. na pozycji lidera rynku PRS umocniło się Re- si4Rent, podmiot oferujący usługę mieszkań w abonamen- cie. Spółka wprowadziła na rynek 700 mieszkań w 3 bu- dynkach – dwa osiedla w Krakowie i jedno w Warszawie. Dzięki temu cała oferta Resi4Rent liczy obecnie prawie 3 tys. komfortowych lokali w 11 lokalizacjach, w sześciu największych miastach w Polsce – Gdańsku, Łodzi, Po- znaniu, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W trakcie budowy i projektowania Resi4Rent ma obecnie ponad 6 tys. lokali, z czego 1,1 tys. zostanie oddanych do użytku już w 2023 r. Do 2025 r. ﬁrma planuje zwiększyć swoją ofertę do 10 tys. mieszkań w abonamencie. Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem 56 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 14 Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Według danych Polskiej Izby Nie- ruchomości Komercyjnych (PINK), na koniec grudnia 2022 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6 269 tys. mkw. W czwartym kwartale 2022 r. na stołeczny rynek dostarczono jedynie 8,7 tys. mkw. powierzchni w budynku DPD HQ, zlokalizowa- nym przy al. Jerozolimskich. Łącznie w 2022 r. na rynek biurowy w War- szawie dostarczono prawie 237 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na koniec 2022 r. wskaźnik pusto- stanów w stołecznych biurowcach osiągnął wartość 11,6 proc. (spadek o 0,55 pp. w porównaniu z po- przednim kwartałem i spadek o 1,1 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2021 r.). To się przekłada na 726,4 tys. mkw. pustych biur. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5 proc., na- tomiast poza centrum miasta sięgnął 12,4 proc. W całym 2022 r. popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął ponad 860 tys. mkw., w tym ponad 253 tys. mkw. przypadło na czwarty kwartał. W okresie od października do koń- ca grudnia 2022 r. najwyższy udział w strukturze popytu odnotowały nowe umowy (włączając umowy przednajmu) – 52 proc., oraz rene- gocjacje istniejących umów, które stanowiły 41 proc. Ekspansje stanowi- ły jedynie 6 proc. zarejestrowanego popytu. Największe transakcje czwartego kwartału 2022 r. dotyczyły najmu prawie 14 tys. mkw. w budynku Konstruktorska Business Center przez Lionbridge, odnowienie umowy najmu na 8,7 tys. mkw. przez Budi- mex w budynku Wola Retro, a także odnowienie umowy najmu na 8,4 tys. mkw. przez Roche w budynku Grat. Analitycy Colliers zauważają, że ubiegłoroczna sprzedaż kompleksu biurowo-hotelowego The Warsaw HUB do ﬁrmy Google za 586 mln EUR była największą pojedynczą transakcją biurową w historii rynku polskiego oraz regionu Europy Środ- kowo-Wschodniej. Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna Rynek biurowy w Warszawie 860 tys. mkw. – tyle wyniósł w 2022 r. popyt na powierzchnie biurową w Warszawie. To o 33 proc. więcej niż w 2021 r. i niemal tyle samo co w rekordowym 2019 r. 57 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Główne rynki biurowe w Polsce w 2022 r. Miasto Istniejąca powierzchnia [tys. mkw.] Nowe budynki [tys. mkw.] Popyt brutto [tys. mkw.] Pustostany [%] Miesięczne stawki czynszu [EUR/mkw.] Warszawa 6 268,8 236,8 860,1 11,6 18-26 / 11-17 Kraków 1 708 100,5 198,1 16,0 14-16 Wrocław 1 327,9 65,7 137,2 15,6 14-15,5 Katowice 726,5 127,3 62,7 17,1 13,5–14,5 Łódź 631,2 43,3 48,4 21,0 11,5–14 Źródło: JLL * CBD – centralny obszar biznesu (ograniczony Wisłą, Trasą Ła- zienkowską, ulicami Raszyńską i Towarową oraz Trasą WZ) ** NCL – obszar pozacentralny (pozostały obszar Warszawy) Po dwóch latach pandemii, która osłabiła rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, widać od- bicie. Na rynkach biurowych polskich miast regionalnych w 2022 r., ab- sorbcja wyniosła 268 tys. mkw., czyli dwa razy więcej niż w dwóch ubie- głych latach. Firmy rosną najmocniej w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie. W 2022 r. regionalny rynek biurowy powiększył się o 400 tys. mkw., co powoduje, że łączna podaż to dziś ponad 6,4 mln mkw. To więcej niż w Warszawie – zauważają analitycy CBRE. Pustostany stanowią 15,3 proc. dostępnej powierzchni, co jest stałym poziomem. Największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) jest Kraków z ponad 1,7 mln mkw. powierzchni, a za nim Wrocław (1,3 mln przestrze- ni). Trzecie miejsce zajęło Trójmia- sto, z nieco ponad 1 mln mkw. biur. To oznacza, że mamy trzy regiony z całkowitą powierzchnią biurową przekraczającą milion. O ile skala jest nieco mniejsza, to podobnie jak w Warszawie, w miastach regional- nych również buduje się najmniej od dziesięciu lat – w budowie pozostaje 480 tys. mkw., 40 proc. mniej niż średnia z ostatnich pięciu lat. Odbicie widać w popycie, który był o 5 proc. wyższy niż rok temu. Co istotne, rynek wszedł ponownie na poziom ponad 600 tys. mkw. po- wierzchni wynajmowanej rocznie. Najaktywniejszym miastem pod względem popytu był Kraków (198 tys. mkw.), a następnie Wrocław (137 tys. mkw.), Trójmiasto (101 tys. mkw.) i Katowice (62,7 tys. mkw.). Najwyż- sze wzrosty w porównaniu z 2021 r. widać w Krakowie (+28 proc.), Katowicach (+17 proc.), ale również w Szczecinie i Lublinie, gdzie wzrost rok do roku to odpowiednio aż 101 proc. i 46 proc. Największe umowy najmu zawarte w zeszłym roku to renegocjacja nie- ujawnionego najemcy z branży ﬁnan- sowej we Wrocławiu, Epam w Krako- wie oraz LSEG w Gdyni. Najbardziej aktywny był sektor IT, który odpo- wiada za 26 proc. wszystkich umów najmu. W Katowicach i Krakowie to jedna trzecia wszystkich transakcji (odpowiednio 33 proc. i 30 proc.). Pustostany utrzymują się na stałym poziomie około 15,3 proc. Największe roczne spadki są widoczne w Pozna- niu i Wrocławiu, gdzie współczynnik był na poziomie analogicznie 10,5 proc. oraz 15,6 proc. Rynek biurowy na rynkach regionalnych Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna 58 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Nieruchomości komercyjne niezmien- nie stanowią mocny ﬁlar działalności Echo Investment. W 2022 r. dewe- loper zakończył budowę biurowców o łącznej powierzchni 104 tys. mkw. To budynki MidPoint71 we Wrocławiu (ponad 37 tys. mkw.), łódzki React I (blisko 15 tys. mkw.), dwa budynki biurowe dla Fujitsu w łódzkiej Fuzji (blisko 22 tys. mkw.) oraz pierwszy etap krakowskiego kompleksu Brain Park (blisko 30 tys. mkw.). Sprzedane w 2022 r. inwestycje to: West 4 Business Hub (ponad 15,5 tys. mkw.) i MidPoint71 (blisko 37 tys. mkw.) we Wrocławiu, trzy budynki biurowe łódzkiej Fuzji (22 tys. mkw.) oraz dwa biurowce w kompleksie Face2Face Business Campus (blisko 46 tys. mkw.) w Katowicach. Łączna wartość transakcji wyniosła około 318 mln euro. Dwa lata pandemii odbiły się na kondycji sektora biurowego, jednak dane agencji doradczych pokazują, że aktywność najemców rośnie. Firmy nie zrezygnowały całkiem z pracy zdalnej, przechodząc w tryb pracy hybrydowej, a dostępność dobrze zaprojektowanej, funkcjonalnej prze- strzeni nie straciła na znaczeniu. Echo Investment skończyło 2022 r. z blisko 45 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej. Wśród kilkunastu świet- nych umów najmu warto wymienić największą transakcję na 8,5 tys. mkw. dla EPAM Polska w Brain Parku w Krakowie. Współpraca Echo Investment z na- jemcami nie kończy się na podpisaniu umowy. Wewnętrzny zespół ﬁt-out wspiera najemców w wykończeniu i wyposażeniu biura. W 2022 r. prze- kazał 40 w pełni zaaranżowanych przestrzeni do pracy o łącznej po- wierzchni ponad 65 tys. mkw. Wśród nich znalazły się biura dla takich ma- rek jak: PepsiCo, CodeLab, 3M, PwC, Fujitsu Poland czy CitySpace Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym 318 mln EUR łączna wartość biurowców sprzedanych przez Echo Investment w 2022 r. Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu 59 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 632 tyle nowych stanowisk pracy przygotowało CitySpace w 2022 r. Pandemia wzmocniła także rynek elastycznej powierzchni biurowej, na którym działa CitySpace z grupy Echo Investment. Otwarcie dwunastej lokalizacji, ekspansja w Warszawie, decyzja o wejściu na nowy rynek regionalny, podnoszenie standardu obsługi klien- tów oraz dostosowanie biur w całej sieci do standardu wspierającego ESG – to główne działania, wokół, których koncentrowała się aktyw- ność CitySpace w 2022 r. Operator ma obecnie w portfelu 12 lokalizacji o łącznej powierzchni 25 tys. mkw. w pięciu miastach w Polsce: Warsza- wie, Wrocławiu, Krakowie, Katowi- cach oraz Gdańsku. We wrześniu sieć wzbogaciła się o CitySpace MidPoint we Wrocławiu. Flagowa lokalizacja oferuje blisko 400 stanowisk pracy, które w zale- dwie 3 miesiące od uruchomienia są wynajęte w ponad 80 proc.. Fot. Elastyczna przestrzeń biurowa przygotowana przez CitySpace w Placu Unii w Warszawie Osiągnięcia CiSpace z grupy Echo Investment w segmencie biur elascznych 60 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 15 Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy W 2022 r. polski rynek nieruchomo- ści handlowych powiększył się o 33 obiekty, 12 rozbudowanych oraz 5 przebudowanych obiektów, co dało łącznie nieco ponad 400 tys. mkw. powierzchni. Całkowita powierzchnia handlowa w Polsce przekroczyła więc 15,9 mln mkw. Według szacunków analityków Cushman&Wakeﬁeld, w 2023 r. rynek nowoczesnej po- wierzchni handlowej powiększy się o kolejne 250 tys. mkw. Bilans marek handlowych obecnych w Polsce po 2022 r. jest dodatni: na rynku za- debiutowało 19 marek, natomiast dziewięć zrezygnowało z działalności w naszym kraju lub zgłosiło wniosek o upadłość. W 2022 r. największy wzrost sprze- daży detalicznej w porównaniu z rokiem 2021 r. odnotowały pod- mioty handlujące tekstyliami, odzieżą i obuwiem (o 22 proc.) oraz sklepy z farmaceutykami, kosmetykami i sprzętem ortopedycznym (12 proc.), największych zaś spadków doświad- czyli dealerzy samochodowi (-9,6 proc. w porównaniu do wzrostu 10,7 proc. rok wcześniej). Udział e-handlu w sprzedaży detalicznej w 2022 r. oscylował w okolicy 10 proc. Skumulowane dane odwiedzalności obiektów handlowych za cały 2022 r. wykazują 4-procentowy wzrost w po- równaniu do 2019 r. i 24-procento- wy wzrost w porównaniu do 2021 r. Średni obrót najemców w listopadzie 2022 r. był wyższy o 11 proc. niż w 2019 r., natomiast po uwzględnie- niu rosnącej inﬂacji realne obroty były o 6 proc. niższe. Zmniejszająca się zasobność portfela polskiego kon- sumenta i pogarszające się nastro- je wpłyną negatywnie na wydatki i tym samym na obroty najemców w obiektach handlowych. Zmieni się także struktura wydatków - zmniejszy się ilość pieniędzy wydawanych na dobra i usługi spoza koszyka dóbr podstawowych. Rok 2023 przyniesie raczej ujemną dynamikę sprzedaży detalicznej, która może wynieść ok. – 5 proc. W czwartym kwartale 2022 r. czynsze dla lokali przy głównych ulicach handlowych spadły o 5 proc. rok do roku. Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych nie zmieniły się, natomiast w parkach handlowych czynsze odnotowały 9-procentowe wzrosty rok do roku. Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna Rynek handlowy w Polsce 250 tys. mkw. tyle powierzchni handlowej zostanie oddane do użytku w 2023 r. 61 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Strategia wzmacniania centrów handlowych Libero Katowice i Galerii Młociny oparta na ciągłym rozbu- dowaniu oferty oraz silnym wsparciu marketingu przynosi sukcesy. Oby- dwa centra są niemal w 100 proc. wynajęte i przynoszą stałe wzrosty odwiedzalności, przy jednoczesnym wzroście obrotów najemców. Libero, jako centrum handlowe typu „conve- nience” stało się „galerią z sąsiedz- twa” – bliską, kompleksową, dającą wiele możliwości. Libero i Galeria Młociny cieszą się popularnością wśród mieszkańców dzięki zmianom w doborze najem- ców, jak również dzięki akcjom mar- ketingowym. Rok 2022 to kontynu- acja wzrostu w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero w 2022 r. były wyższe o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast odwiedzalność – o 35 proc. Równie dobra sytuacja jest obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty wzrosły o 41 proc., natomiast odwiedzalność – o 33 proc. Analizując te dane należy wziąć pod uwagę, że w 2021 r. mieliśmy do czynienia z około dwoma miesiącami rygorystycznych ograniczeń w dzia- łalności centrów handlowych. Strategicznie, dla Echo Investment komponenty handlowe i usługowe stanowią element wzmacniają- cy atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów „destinations”, jak Browa- ry Warszawskie czy Fuzja w Łodzi. W 2022 r. zespół food&beverage podpisał 30 umów najmu z restaura- cjami, kawiarniami, puntami usługo- wymi czy lokalnymi sklepami, które uatrakcyjnią projekty Echo Invest- ment. Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych Fot. Galeria Młociny w Warszawie 62 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 16 Jak zarządzamy ryzykiem Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie za- kładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane pro- cedury zarządzania ryzykiem obejmują identyﬁkację ryzyk, ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Au- dytu. Zarząd przy wsparciu dyrektorów oraz managerów zarządzających poszczególnymi działami nadzoruje proces zarządzania ryzykiem poprzez tworzenie, wdrażanie i ana- lizę systemów i procedur kontrolnych odpowiadających identyﬁkowanym ryzykom. Proces jest wspierany poprzez Dział Audytu Wewnętrznego, który w ramach prowadzo- nych działań dokonuje okresowej oceny funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej oraz ocenia efektywność funkcjonujących procedur kontrol- nych adresujących istotne czynniki ryzyka. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej Ryzyka strategiczne i biznesowe Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych • Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych, • Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów strategicznych, • Niejednolite, nierealne założenia i cele strategicz- ne. • Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie systemów motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne, • Cykliczna proaktywna weryﬁkacja aktualności kluczowych celów strategicznych oraz ich bieżący monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy Kapitałowej, • Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach komercyjnych. Ryzyko związane z bankiem ziemi • Silna konkurencja, • Wysokie oczekiwania cenowe, • Ograniczona podaż dobrze przygotowanych nieruchomości. • Własny dział zakupów gruntów, • Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami, • Znaczący potencjał ﬁnansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przeznaczeniem wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja, • Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok. 3-5 lat. Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu sprzedaży mieszkań • Ograniczenie dostępu do ﬁnansowania dla klien- tów indywidualnych, • Silna konkurencja na rynkach lokalnych, • Niedopasowana do popytu oferta mieszkań, • Negatywne zmiany cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. • Dywersyﬁkacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nieruchomości. Cykliczność tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest uzależniona od jednego rodzaju aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności należy podkreślić obecność Grupy zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem – których sytuacja diametralnie się różni, • Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży, • Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania preferencji klientów, • Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy (własny dział projektowania), • Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe, • Etapowa realizacja inwestycji, • Wieloletnie doświadczenia Grupy z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych. • Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne efekty ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku deweloperów z mniejszych miast. 63 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Ryzyka strategiczne i biznesowe Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu wynajmu powierzchni biurowej i handlowej • Silna konkurencja na lokalnych rynkach handlowych, • Ograniczenie ekspansji ﬁrm handlowych, • Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową ze strony potencjalnych najemców, • Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa lub handlowa, • Rosnące oczekiwania najemców odnośnie standardów wykończenia obiektów lub wysokości zachęt. • Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany, • Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi (sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/ SSC), • Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach w Polsce, • Własne duże zespoły leasingowe, • Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu, • Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze ﬁrmy, start-upy czy ﬁrmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce, • Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach CitySpace). Ryzyka związane z sprzedażą projektów biuro- wych i handlowych • Wysoka konkurencja na rynku gotowych inwestycji komercyjnych, • Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów wobec produktu i sprzedającego, • Ograniczony popyt na nieruchomości komercyjne, • Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w wyniku wzrostu niepewności oraz wpływu czynników makroekonomicznych. • Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych, podatkowych i ﬁnansowych), • Duże doświadczenie rynkowe, • Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości, • Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje inwestujące w aktywa nieruchomościowe, • Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi, • Dobra reputacja ﬁrmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę sprzedaży i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty („right of ﬁrst oer”, ROFO), czy zapisy umów o współpracy przy wspólnych projektach joint-venture, • Zasoby ﬁnansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy Echo Investment. Ryzyka związane ze współpracą z wykonawca- mi i podwykonawcami • Ryzyko upadłości kontrahenta, • Ryzyko opóźnień w pracach, • Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac, • Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa, • Ryzyko występowania roszczeń i sporów sądowych z wykonawcami. • Stabilna sytuacja ﬁnansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym i pożądanym zleceniodawcą, • Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych ﬁrm wykonawczych, podwykonawczych i dostawców, • Badanie kondycji ﬁnansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym wyborem oferty i podpisaniem kontraktu, • Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo, • Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy Echo Investment, a także inspektorów lub specjalistycznych ﬁrm zewnętrznych, • Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (średni staż pracy wynoszący około 7 lat), • Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży materiałów i usług na rynku, • Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali. Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów deweloperskich • Skala i długi horyzont czasowy realizowanych projektów oraz związana z nim zmienność cen materiałów i wykonawstwa, • Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz uwarunkowania makroekonomiczne mające wpływ zarówno na stronę przychodową jak i kosztową założeń budżetowych, • Ograniczona powtarzalność projektów. • Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii, • Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku budowlanym, • Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk, • Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską powtarzalnością realizowanych projektów, • Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów i urządzeń występujących masowo na inwestycjach, • Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny. Ryzyko wypadków przy pracy i innych zagrożeń • Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo, pracowników podwykonawców oraz osób postronnych, • Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) u podwyko- nawców. • Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ, • Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ) potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty, • Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo w zakresie BHP i OŚ. 64 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Ryzyka ﬁnansowe Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów – IRS) dla wybranych zobowiązań. Ryzyko kredytowe • Stosowanie procedur pozwalających ocenić wiarygodność kredytową klientów, najemców i dostaw- ców, • Zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji dla najemców, • W zakresie środków pieniężnych i depozytów w instytucjach ﬁnansowych i bankach, Grupa korzysta jedynie z usług renomowanych jednostek. Ryzyko walutowe • Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na ﬁnansowanie projektów w EUR, które jest również główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce, ﬁnansowanie działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich złotych, które są główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych i sprzedaży mieszkań, • Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych w EUR, w celu lepszego dostosowania struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów i przeprowadzenie pierwszych emisji, • Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe). Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek z Grupy • Brak dostępu do ﬁnansowania zewnętrznego, • Zachwianie równowagi między należnościami a zobowiązaniami, • Istotne zakłócenia przepływów pieniężnych. • Stały monitoring prognozowanych i rzeczywistych przepływów pieniężnych krótko- i długoterminowych, • Utrzymywanie poziomu gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością, • Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących, • Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań, • Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi, • Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w partnerstwie lub współpracy z ﬁrmami spoza grupy Echo Investment, • Stałe monitorowanie należności i zobowiązań, • Dywersyﬁkacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które mogą przechodzić poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego w różnym czasie, • Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych w oparciu o różne scenariusze zmian rynkowych. Ryzyka prawne i regulacyjne Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Ryzyko związane z procedurami administracyjnymi • Ryzyko zmian prawa, • Ryzyko związane z interpretacyjnymi przepisów lokalnych i ogólnokrajowych, • Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się procedur administracyjnych w urzędach, • Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych ze względu na złe przygotowanie inwestycji, • Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych ze względu na udział stron trzecich. • Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyjnych, • Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych miastach w Polsce, • Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur administracyjnych, • Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki, • Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrznymi studiami architektonicznymi i urbanistycznymi, • Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych projektów w celu uzyskania akceptacji społecznej, • Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka. Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych przepisów prawnych oraz zmianami istniejących przepisów • Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji w odpowiednim terminie, • Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów, • Publiczny charakter spółki oraz związane z tym podwyższone restrykcje prawne, • Ryzyko wzrostu obciążeń związanych z zapewnieniem zgodności z przepisami. • Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych, wpływających na działalność Grupy, • Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność ﬁrmy na poziomie Zarządu, • Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe i branżowe, • Wparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba, • Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitałowych, • Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami, • Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europej- skiej i USA). Skomplikowany i zmienny system podatkowy • Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami w przepisach podatkowych, • Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów podatkowych i rozbieżne orzecznictwo, • Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania zgodności z przepisami podatkowymi. • Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków, • Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej, • Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi. 65 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Ryzyka makroekonomiczne Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku nieruchomości • Cykliczność rynku nieruchomości, • Ryzyko wstrzymania ﬁnansowania zewnętrznego. • Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka sprzedaż po wybudowaniu, • Potencjał ﬁnansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości komercyjnych na własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży, • Sprzedaż około 80 proc. mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budowy, co wcześnie dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość i jakość mieszkań), • Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredytowych, • Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez ﬁnansowania zewnętrznego, • Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków rynkowych, • Etapowanie inwestycji. Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników ko- niunktury gospodarczej • Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego, • Wzrost bezrobocia, • Spadek konsumpcji, • Wzrost inﬂacji. • Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości ﬁnansowych i popytu na lokalnych rynkach, • Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości budowanych mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy, • Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów. Ryzyka związane z rozwojem epidemii korona- wirusa SARS-COV-2 • Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia działalności Grupy ze względu na nadzwyczajne środki ostrożności, • Ryzyko pogorszenia koniunktury w następstwie Epidemii. • Ciągły rozwój systemów IT i stała analiza efektywności systemów pozwalających na zdalne prowadzenie działalności, • Bieżący monitoring globalnej sytuacji pandemicznej oraz gospodarczej w celu oceny jej potencjalnego negatywnego wpływu i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących. Ryzyka IT Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment Cyberbezpieczeństwo • Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji mogące powodować wyciek poufnych danych ﬁrmowych. • Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT, • Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców rozwiązań IT, • Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykrywanie zagrożeń dla systemów i infrastruktury IT, • Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyberbezpieczeństwa oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury i aplikacji IT. Stabilność systemu • Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci i systemów ﬁrmowych w warunkach konieczności masowej pracy zdalnej. • Korzystanie z renomowanych dostawców i wykonawców oprogramowania z zakresu nowoczesnych technologii, • Przeprowadzanie regularnych testów wytrzymałości sieci i systemów, która została pozytywnie zweryﬁkowana w 2020 r. w czasie pracy zdalnej dużej części zespołu. 66 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 17 Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotychczas okoliczności mogących stanowić specyﬁczne czynniki ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyj- skiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sank- cjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz pod- mioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi. W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na działalność oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną Grupy, jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem innych czynników makroekonomicznych oraz geopoli- tycznych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głów- nej mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia niestabilności na światowych rynkach surowców energe- tycznych i materiałów budowlanych, jednak nie można określić stopnia tego wpływu. Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działal- ność operacyjną, wyniki ﬁnansowe i perspektywy rozwoju. W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły roboczej, cen i dostępności głównych materiałów bu- dowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań, sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyﬁkowała specyﬁcz- nych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znaczą- co wpływają na działalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe i perspektywy rozwoju. Ze względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, Grupa nie jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości no- wych czynników ryzyka mających wpływ na działalność oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną. W przypadku ujaw- nienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny wpływ na działalność, wyniki ﬁnansowe lub perspektywy, w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym zakresie. 67 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 18 Portfel nieruchomości Mieszkania Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo- wanych kosztów ﬁnansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6 proc. podanej wartości budżetu. Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprze- danych lokali] Planowane przychody Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczę- cie budowy Planowane zakończenie budowy KRAKÓW Bonarka Living II C ul. Puszkarska 9 900 179 61% 101,8 73,3 51% I kw. 2022 III kw. 2023 Bonarka Living II D ul. Puszkarska 8 400 151 63% 87,0 6 0 , 5 40% I kw. 2022 III kw. 2023 ZAM II ul. Rydlówka 5 500 100 9% 75,1 49,4 24% IV kw. 2022 III kw. 2024 ŁÓDŹ Zenit I ul. Widzewska 9 100 168 79% 62,1 4 5 , 7 51% III kw. 2021 IV kw. 2022 Fuzja III ul. Tymienieckiego 9 100 159 75% 79,1 5 6 , 7 72% II kw. 2021 II kw. 2023 Boho ul. Wodna 12 800 239 44% 109,3 7 8 , 3 52% IV kw. 2021 III kw. 2023 Fuzja Loy G01 ul. Tymienieckiego 7 900 162 10% 83,2 6 1 , 3 14% IV kw. 2022 IV kw. 2024 POZNAŃ Osiedle Enter II ul. Naramowice 9 400 157 99% 62,2 4 4 , 3 61% II kw. 2021 IV kw. 2022 Osiedle Enter III ul. Naramowice 9 600 166 99% 66,3 4 6 , 4 69% II kw. 2021 IV kw. 2022 Wieża Jeżyce I ul. Janickiego 11 600 206 82% 107,5 74,3 53% IV kw. 2021 IV kw. 2023 68 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprze- danych lokali] Planowane przychody Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczę- cie budowy Planowane zakończenie budowy WARSZAWA Rytm Kabaty al. KEN 17 300 288 65% 289,5 1 7 6 , 4 56% I kw. 2022 IV kw. 2023 Razem 110 600 1 975 64% 1 123 767 50% Projekty mieszkaniowe GrupyArchicom w budowie na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprze- danych lokali] Planowane przychody Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczę- cie budowy Planowane zakończenie budowy WROCŁAW Browary Wrocławskie BA2, BA3 ul. Jedności Narodowej 13 800 239 67% 183,5 95,0 87% I kw. 2021 II kw. 2023 Browary Wrocławskie BP5-6 ul. Jedności Narodowej 9 300 188 60% 109,1 63,7 55% I kw. 2022 IV kw. 2023 Olimpia Port M24, M25, M26 ul. Ameriga Vespucciego 10 700 181 49% 128,1 70,1 55% III kw. 2021 III kw. 2023 Olimpia Port M37, M39 ul. Ameriga Vespucciego 7 800 156 41% 81,9 56,1 69% IV kw. 2021 II kw. 2023 Olimpia Port M36, M38 ul. Ameriga Vespucciego 4 900 88 94% 49,2 27,0 89% I kw. 2021 IV kw. 2022 Planty Racławickie R8 ul. Wichrowa / Racławicka 5 500 94 71% 59,4 38,6 71% IV kw. 2021 III kw. 2023 Planty Racławickie R9 ul. Wichrowa / Racławicka 8 900 177 7% 118,2 77,6 25% III kw. 2022 II kw. 2024 Awipolis etap 3 ul. Władysława Chachaja 6 600 121 59% 60,6 43,1 80% IV kw. 2021 III kw. 2023 Sady nad Zieloną ul. Blizanowicka 4 200 80 96% 35,2 25,8 100% IV kw. 2020 IV kw 2022 Nowa Kępa Mieszczańska KM4 ul. Mieszczańska 8 700 185 43% 119,0 79,7 52% I kw. 2022 I kw. 2024 Nowa Kępa Mieszczańska KM5 ul. Mieszczańska 2 700 18 0% 28,6 24,0 24% III kw. 2022 I kw. 2025 Nowa Kępa Mieszczańska KM6 ul. Mieszczańska 7 200 165 0% 97,5 68,8 40% II kw. 2022 III kw. 2024 Razem 90 300 1 692 48% 1 070,3 669,5 60% Razem projekty mieszkaniowe Grupy Echo Investment w budowie 200 900 3 667 2 193,2 1 436,0 69 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Planowane przychody Przewidywa- ny budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy KRAKÓW Wita Stwosza Resi ul. Wita Stwosza 8 600 1 8 5 122,3 74,2 26% III kw. 2023 I kw. 2025 ŁÓDŹ Zenit II ul. Widzewska 6 000 1 6 2 46,4 32,1 12% II kw. 2023 IV kw. 2024 Zenit III ul. Widzewska 8 000 1 6 4 62,2 43,2 8% I kw. 2024 IV kw. 2025 Zenit IV ul. Widzewska 8 500 1 7 4 70,8 47,5 7% II kw. 2024 IV kw. 2025 Zenit V ul. Widzewska 9 900 1 8 5 86,6 53,8 6% I kw. 2025 III kw. 2026 Zenit VI ul. Widzewska 8 500 1 7 2 76,7 46,8 6% II kw. 2025 IV kw. 2026 Zenit VII ul. Widzewska 5 400 9 8 44,7 31,4 7% I kw. 2024 III kw. 2025 Zenit VIII ul. Widzewska 9 300 1 6 7 83,5 54,2 6% I kw. 2024 IV kw. 2025 Zenit IX ul. Widzewska 6 800 1 1 7 62,5 40,5 5% II kw. 2025 IV kw. 2026 Fuzja Loy G02 ul. Tymienieckiego 9 700 1 7 1 104,5 86,1 8% II kw. 2024 II kw. 2026 POZNAŃ Apartamenty Esencja II ul. Grabary 6 800 1 3 9 78,4 54,7 17% IV kw. 2023 III kw. 2025 Wieża Jeżyce II ul. Janickiego 15 100 2 6 2 151,3 96,6 15% III kw. 2023 I kw. 2025 Wieża Jeżyce III ul. Janickiego 13 600 2 4 2 143,4 90,8 14% II kw. 2024 IV kw. 2025 Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego 11 900 183 142,0 89,0 13% I kw. 2024 IV kw. 2025 Opieńskiego I ul. Opieńskiego 15 300 1 7 4 128,9 92,1 9% III kw. 2024 II kw. 2026 Opieńskiego II ul. Opieńskiego 12 500 2 1 2 108,7 75,1 8% I kw. 2025 IV kw. 2026 Opieńskiego III ul. Opieńskiego 17 200 2 6 6 156,6 103,8 8% III kw. 2025 III kw. 2027 Opieńskiego IV ul. Opieńskiego 10 000 1 6 0 99,7 60,2 9% I kw. 2026 IV kw. 2027 WARSZAWA Stacja Wola III ul. Ordona 13 300 2 4 1 208,4 117,9 25% I kw. 2023 II kw. 2025 Projekt Mokotów I ul. Domaniewska 29 600 5 5 6 521,6 313,6 27% I kw. 2023 IV kw. 2024 Projekt Mokotów II ul. Domaniewska 15 000 2 8 6 279,9 154,6 26% I kw. 2024 IV kw. 2025 Projekt Mokotów III ul. Domaniewska 15 600 3 0 1 299,4 164,8 25% I kw. 2025 III kw. 2026 Projekt Mokotów IV ul. Domaniewska 6 300 1 2 3 124,3 67,5 25% III kw. 2025 III kw. 2027 Razem 262 900 4 740 3 202,8 1 990,3 17% 70 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Planowane przychody Przewidywa- ny budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy WROCŁAW Planty Racławickie R10 ul. Wichrowa / Racławicka 5 500 9 8 67,9 44,7 15% III kw. 2023 II kw. 2025 Gwarna ul Gwarna 4 100 9 7 58,7 42,1 30% III kw. 2023 III kw. 2025 Iwiny - Schuberta ul. Schuberta 4 000 6 0 35,2 25,1 11% II kw 2024 IV kw. 2025 Awipolis etap 4a ul. Władysława Chachaja 10 000 1 8 8 102,3 73,3 13% II kw. 2023 I kw. 2025 Awipolis etap 4b ul. Władysława Chachaja 3 200 5 6 33,3 23,9 11% IV kw. 2023 III kw. 2025 Sady nad Zieloną 2 A1, C ul. Blizanowicka 5 000 9 7 50,5 36,3 22% I kw. 2023 IV kw. 2024 Sady nad Zieloną 2 B ul. Blizanowicka 6 300 1 2 3 64,4 46,3 16% IV kw. 2023 III kw. 2025 Czarnieckiego - M ul. Stefana Czarnieckego 3 600 7 1 48,9 35,1 19% III kw. 2024 IV kw. 2026 Czarnieckiego - AH ul. Stefana Czarnieckego 1 050 6 0 15,3 11,1 24% III kw. 2024 I kw. 2027 Iwiny - Radomierzycka 1 ul. Radomierzycka 9 500 1 7 9 90,1 64,8 20% III kw. 2024 IV kw. 2025 Iwiny - Radomierzycka 2 ul. Radomierzycka 10 800 2 0 2 102,8 73,5 17% IV kw. 2024 II kw. 2026 Iwiny - Radomierzycka 3 ul. Radomierzycka 10 700 1 9 9 102,1 73,4 17% IV kw. 2025 II kw. 2027 Meridian K1 ul. Karkonoska 14 700 2 8 5 179,3 121,8 16% II kw. 2024 II kw. 2026 Meridian K2 ul. Karkonoska 9 500 1 8 7 116,7 76,5 16% IV kw. 2024 IV kw. 2026 Browary Wrocławskie R1R2 ul. Rychtalska 6 600 1 2 8 86,7 57,2 16% I kw. 2024 I kw. 2026 Góralska 1 ul. Góralska 6 920 1 2 4 90,9 59,1 16% IV kw. 2024 IV kw. 2026 Góralska 2 ul. Góralska 11 100 2 1 6 142,5 95,1 16% II kw. 2025 II kw. 2027 WARSZAWA Projekt Mokotów ul. Domaniewska 14 400 257 239,5 171,3 38% II kw. 2023 I kw. 2025 POZNAŃ Projekt Poznań I ul. Janickiego 13 000 263 140,4 108,8 23% I kw. 2024 I kw. 2026 Projekt Poznań II ul. Janickiego 13 800 293 149,3 115,7 23% III kw. 2024 II kw. 2026 KRAKÓW Dąbrowskiego D1 D2 Kraków ul. Dąbrowskiego 2 700 55 37,5 24,9 16% I kw. 2024 II kw. 2025 Dąbrowskiego D3 Kraków ul. Dąbrowskiego 1 400 31 19,5 13,0 18% I kw. 2024 II kw. 2025 71 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. * projekty w trakcie sprzedaży z grupy Echo do grupy Archicom Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres PUM [mkw.] Liczba mieszkań Planowane przychody Przewidywa- ny budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy Duża Góra Kraków ul. Duża Góra 4 700 76 52,5 37,1 11% II kw. 2024 II kw. 2026 Razem 172 570 3 345 2 027 1 430,0 20% Razem projekty mieszkaniowe Grupy Echo Investment w przygotowaniu 435 470 8 085 5 229,4 3 420,4 Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skonsolido- wanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej prezentowane jako zapasy. 72 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Mieszkania na wynajem Resi4Rent Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty ﬁnansowe oraz 6 proc. wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marke- tingu. Gotowe projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent na 31 grudnia 2022 r. Projekt PUM [mkw.] Liczba lokali Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN] Budżet [mln PLN] Zakończenie budowy WROCŁAW R4R Wrocław Rychtalska ul. Zakładowa 11 400 302 9,7 76,8 III kw. 2019 R4R Wrocław Kępa Mieszczańska ul. Dmowskiego 9 300 269 8,6 76,3 II kw. 2020 ŁÓDŹ R4R Łódź Wodna ul. Wodna 7 800 219 5,5 52,4 IV kw. 2019 WARSZAWA R4R Warszawa Browary ul. Grzybowska 19 000 450 20,9 187,6 III kw. 2020 R4R Warszawa Suwak ul. Suwak 7 900 227 7,0 60,7 IV kw. 2020 R4R Warszawa Taśmowa ul. Taśmowa 13 000 372 11,0 112,1 I kw. 2021 R4R Warszawa Woronicza ul. Żwirki i Wigury 5 200 161 5,1 53,2 IV kw. 2022 GDAŃSK R4R Gdańsk Kołobrzeska ul. Kołobrzeska 10 000 302 10,3 88,7 II kw. 2021 POZNAŃ R4R Poznań Jeżyce ul. Szczepanowskiego 5 000 160 4,0 45,3 III kw. 2021 KRAKÓW R4R Kraków Bonarka ul. Puszkarska 5 100 149 4,2 40,2 III kw. 2022 R4R Kraków Błonia ul. 3 Maja 12 100 387 10,5 102,1 IV kw. 2022 Razem 105 800 2 998 96,8 895,4 73 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w budowie na 31 grudnia 2022 r. Projekt PUM [mkw.] Liczba lokali Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN] Przewidywany budżet [mln PLN] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy WROCŁAW R4R Wrocław ul. Jaworska 13 700 391 11,5 132,7 III kw. 2021 III kw. 2023 R4R Wrocław Park Zachodni ul. Horbaczewskiego 10 100 301 9,4 104,8 II kw. 2022 IV kw. 2023 R4R Wrocław II ul. Jaworska 9 700 290 9,2 103,8 III kw. 2022 II kw. 2024 R4R Wroclaw ul. Grabiszyńska 13 000 358 12,5 156,8 III kw. 2022 I kw. 2025 ŁÓDŹ R4R Łódź ul. Kilińskiego 9 700 287 7,7 103,2 II kw. 2022 I kw. 2024 WARSZAWA R4R Warszawa II ul. Żwirki i Wigury 11 200 344 12,5 127,2 II kw. 2021 I kw. 2023 R4R Warszawa ul. Wilanowska 12 200 375 14,0 132,4 III kw. 2021 II kw. 2023 POZNAŃ R4R Poznań ul.Brneńska 13 000 411 11,8 148,5 IV kw. 2022 III kw. 2024 KRAKÓW R4R Kraków ul. Romanowicza 29 300 873 28,4 354,1 IV kw. 2022 IV kw. 2024 Razem 121 900 3 630 117,0 1 363,5 * projekt w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r. Projekt PUM [mkw.] Liczba lokali Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN] Przewidywany budżet [mln PLN] Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy WARSZAWA R4R Warszawa 2 7 800 279 10,0 110,9 I kw. 2023 IV kw. 2024 POZNAŃ R4R Poznań 4 22 200 670 19,4 266,1 II kw. 2023 II kw. 2025 KRAKÓW R4R Kraków ul. Jana Pawła II 8 700 296 8,9 98,9 I kw. 2023 IV kw. 2024 GDAŃSK R4R Gdańsk 9 900 286 11,1 137,4 I kw. 2023 III kw. 2024 R4R Gdańsk 2 24 200 737 23,8 295,8 I kw. 2023 IV kw. 2024 Razem 72 800 2 268 73,2 909,1 74 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Fot. Mieszkania na wynajem Resi4Rent - Warszawa Taśmowa Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem Re- si4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko nieruchomo- ści z projektami, które są w posiadaniu grupy Resi4Rent lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo Investment do Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na działkach zabez- pieczonych przez Resi4Rent (np. umową przedwstępną), nawet jeśli przygotowanie projektu jest zaawansowane. 75 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Biura Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita po- wierzchnia wynajmu. NOI – (net operating income) – dochód ope- racyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu. ROFO – (right of ﬁrst oer) – prawo do złoże- nia pierwszej oferty W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzo- rów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobo- wych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i ﬁnansowych, które Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bez- czynszowe (master lease), udziału w zyskach (proﬁt share) oraz kosztów sprzedaży projek- tów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów. Projekty biurowe Grupy Echo Investment w eksploatacji na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres GLA [mkw.] Poziom wynajęcia [%] Plano- wane przychody NOI [mln EUR] Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpozna- ny zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN] Zakończenie budowy Uwagi Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena 17 100 90% 3,2 157,5 90% 20,3 IV kw. 2020 Umowa ROFO z Globalworth Poland. Aktywo dostępne do sprzedaży. React I Łódź, al. Piłsudskiego 15 000 65% 2,5 118,5 78% 15,7 I kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna. Brain Park I Łódź, al. Piłsudskiego 29 700 62% 5,6 281,2 73% 47,0 IV kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna. City Forum – City 2 Wrocław, ul. Traugutta 12 700 98% 2,4 95,3 94% 51,7 II kw. 2020 Biurowiec spółki Archi- com.S.A. Aktywo dostępne do sprzedaży. Razem 74 500 13,7 652,5 134,7 * zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na zobowiązanie do podziału projektu (proﬁt share) ** wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego w konsolidacji z grupą Echo Investment Projekty biurowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres GLA [mkw.] Poziom wynajęcia [%] Planowane przychody NOI [mln EUR] Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN] Rozpoczę- cie budowy Planowane zakończenie budowy Uwagi Fuzja I01 & I03 Łódź, ul. Tymienieckiego 9 400 0% 1,6 89,3 20% - I kw. 2022 IV kw. 2023 Budynek sprzedany Brain Park II Kraków, al. Pokoju 13 000 24% 2,5 125,7 38% 10,5 III kw. 2022 III kw. 2023 Razem 22 400 4,1 215,0 10,5 76 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres GLA [mkw.] Planowane przychody NOI [mln EUR] Przewi- dywany budżet [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Planowane rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy Uwagi Wita Stwosza Kraków, ul. Wita Stwosza 26 600 5,4 255,3 23% II kw. 2023 I kw. 2025 React II Łódź, al. Piłsudskiego 25 900 4,5 197,2 8% III kw. 2024 I kw. 2026 Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna 16 200 3,3 153,8 12% II kw. 2023 I kw. 2025 Swobodna II Wrocław, ul. Swobodna 25 600 5,1 240,5 12% I kw. 2024 I kw. 2026 West 4 Business Hub II Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu 23 100 4,2 190,5 14% II kw. 2024 IV kw. 2025 West 4 Business Hub III Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu 33 400 6,0 273,5 11% II kw. 2025 IV kw. 2026 T22 Oce B Warszawa, ul. Towarowa 31 100 8,9 424,5 19% I kw. 2023 I kw. 2025 Projekt należy w 30 proc. do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności. Razem Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozda- niu z sytuacji ﬁnansowej prezentowane jako nieruchomo- ści inwestycyjne w budowie. Jeśli nie wskazano inaczej, wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej pre- zentowane jako nieruchomości inwestycyjne w budowie. Fot. Biurowiec Brain Park w Krakowie 77 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Projekty handlowe w eksploatacji na 31 grudnia 2022 r. Projekt / adres GLA [mkw.] Poziom wynajęcia [%] Planowane przychody NOI [mln EUR] Budżet [mln PLN] Ponie- sione nakłady [%] Rozpoznany zysk z wyce- ny wartości godziwej narastająco [mln PLN] Zakończenie budowy Uwagi Libero Katowice, ul. Kościuszki 44 900 98% 9,0 390,4 100% 173,7 IV kw. 2018 Umowa ROFO z EPP. Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK Kampinos 84 300 94% 20,4 1 273,70 99,9% 7,8 II kw. 2019 Joint venture z EPP w proporcjach 30:70 proc. Pasaż Opieńskiego Poznań, ul. Opieńskiego 13 200 98% 0,8 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony do wyburzenia Pasaż Kapelanka Kraków, ul. Kapelanka 17 700 100% 2,0 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony do wyburzenia Razem 160 100 32,2 1 664,1 181,6 Centra handlowe Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita po- wierzchnia wynajmu. NOI – (net operating income) – dochód ope- racyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu. ROFO – (right of ﬁrst oer) – prawo do złoże- nia pierwszej oferty Zakończenie – data pozwolenia na użytko- wanie. Po tej dacie do wykonania pozostaje znaczna część prac wykończeniowych. W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu. Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej prezentowane jako nieruchomość inwestycyjna. Propor- cjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się w pozycji „inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności”. Pasaż Opieńskiego znajduje się w pozycji „nieruchomości inwestycyjne”, natomiast Pasaż Kapelanka – w pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie”. * zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na Proﬁt Share 78 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Bank ziemi Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita po- wierzchnia wynajmu. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie przygotowania na 31 grudnia 2022 r. Projekt Powierzchnia działki [mkw.] GLA/PUM [mkw.] Uwagi Warszawa, ul. Towarowa 55 500 166 600 Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30 proc. do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe. Docelowo działka pod mieszkania będzie wyłączną własnością grupy Echo Investment. Działka pod biura, mieszkania, mieszkania na wynajem i usługi. Kraków, ul. Kapelanka 56 000 75 900 Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem. Warszawa, al. KEN 29 600 32 000 Działka pod biura, usługi, mieszkania. Łódź, ul. Tymienieckiego 22 100 26 800 Działka pod biura, usługi, mieszkania. Kraków, Wita Stwosza 3 200 5 100 Działka pod usługi. Katowice, ul. Piotra Skargi 3 700 26 500 Działka pod biura, usługi . Razem 170 100 332 900 Pozostałe grunty Grupy Echo na 31 grudnia 2022 r. Nieruchomość Powierzchnia [mkw.] Uwagi Poznań, Naramowice 77 500 Łódź, ul. Widzewska 19 800 Gdańsk, ul. Nowomiejska 4 300 Przedwstępna umowa sprzedaży. Zabrze, ul. Miarki 8 100 Razem 109 700 79 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Pozostałe grunty Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. Nieruchomość Powierzchnia [mkw] Uwagi Wrocław, ul. Murowana 3 100 Działka pod zabudowę jednorodzinną. Wrocław, Jagodno 3 500 Działka pod zabudowę jednorodzinną. Gajków, ul. Janowicka 7 300 Działka pod przemysł/usługi. Wrocław, ul. Vespucciego 700 Działka pod tereny zielone, z możliwością wybudowania pawilonu gastronomicznego. Razem 14 600 Fot. Budowa kompleksu biurowego Fuzja w Łodzi Fot. Budowa biurowca Brain Park w Krakowie 80 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 19 Główne inwescje w 2022 r. – zakupy nieruchomości Obecnie Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umo- wami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować około 22 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Ponadto ma również podpisaną umowę przedwstępną na odkupie- nie od spółki będącej wspólnym przedsięwzięciem (Towa- rowa 22) terenu przeznaczonego pod budowę mieszkań na sprzedaż z potencjałem około 46 tys. mkw. Grupa Archicom ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować blisko 36,7 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. W 2022 r. sﬁnalizowała m.in. zakup działki we Wrocławiu, na której może powstać ok. 2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej oraz zakup działki w Warszawie od Grupy Echo, na której może powstać ok. 14,3 tys. mkw. Ma również zabezpie- czony umową przedwstępną z Grupą Echo zakup działki w Poznaniu, na której może powstać ok. 27 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, a także zakup działki we Wro- cławiu od zewnętrznego kontrahenta, na której powstać może ok. 10 tys. mkw. Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obo- wiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów. 81 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 12% 17% 18% 17% 17% 12% 20% 18% 12% 11% 12% 10% 9% 8% 7% 20 Czynniki i niepowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r. Przekazanie klientom 1 240 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Echo. Przekazanie klientom 928 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Archicom. Udział projektów mieszkaniowych Grupy Echo w całkowitej liczbie zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.] Udział projektów mieszkaniowych Grupy Archicom w całkowitej liczbie zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.] – Warszawa, Stacja Wola II – Łódź, Fuzja II – Kraków, Osiedle Krk II – Poznań, Osiedle Enter III – Poznań, Osiedle Enter II – Kraków, Osiedle ZAM I – Pozostałe – Wrocław, Awipolis L3, L4 – Wrocław, Planty Racławickie R5, R6, R7 – Wrocław, Olimpia Port M21, M22, M23 – Wrocław, Browary Wrocławskie BL1 – Wrocław, Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2 – Wrocław, Sady nad Zieloną – Wrocław, Olimpia Port M36, M38 – Pozostałe 1 240 lokali 928 lokali 82 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. -20 Strata z nieruchomości inwescyjnych w kwocie 11,4 mln zł. Sprzedaż nieruchomości w Poznaniu przy ul. Hetmań- skiej, Face2Face I-II w Katowicach, West4 Business Hub i MidPoint71 we Wrocławiu oraz Fuzji CDJ w Łodzi. Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Młociny w Warszawie, Towarowa 22 w Warszawie oraz Resi4Rent. Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu. Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek, według zamorzowanego kosztu. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tułu zmiany kursów walut obcych. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnansowych na walu obce. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek. Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w podziale na nieruchomości w 2022 r. [mln PLN] 10 20 30 0 -10 -30 -40 Wrocław, City2 Kraków, Brain Park I Kraków, Brain Park II Warszawa, Moje Miejsce II Łódź, Fuzja CDJ Łódź, React I Wrocław, West4 Business Hub Wrocław, MidPoint71 Katowice, Face2Face I-II Katowice, Libero Pozostałe 18,9 14,6 10,5 5,4 0,5 -44,9 -5,5 -8,0 -3,0-2,7 * Zmiana stopy kapitalizacji do wyceny projektu 2,8 83 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 21 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach Pozywne − Utrzymująca się wysoka inﬂacja jako przyczyna wzro- stu popytu inwestycyjnego na mieszkania (17,2 proc. w styczniu 2023 r. oraz 16,6 proc. w grudniu 2022 r. w porównaniu do analogicznych miesięcy rok wcze- śniej), − wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w grudniu 2022 r. o 10,3 proc. rok do roku, − niski poziom bezrobocia rejestrowanego (5,2 proc. w grudniu 2022 oraz 5,5 proc. w styczniu 2023 r. wg GUS), − strukturalny deﬁcyt mieszkań i rosnąca wartość miesz- kań, − zapowiedzi złagodzenia polityki kredytowej przez banki. Negawne − Wysoka inﬂacja jako przyczyna pogorszenia się sytuacji gospodarstw domowych, ograniczająca możliwości zakupowe oraz obniżająca ufność konsumencką, − wolniejszy wzrost PKB: 0,3 proc. w czwartym kwartale 2022 r. rok do roku po oczyszczeniu z czynników sezo- nowych, spadek o 2,4 proc. w stosunku do trzeciego kwartału (szacunki NBP), − pojawienie się alternatyw inwestycyjnych przynoszą- cych wyższy dochód przy niższym poziomie ryzyka niż mieszkania (obligacje skarbowe). Wysokie oprocento- wanie lokat depozytowych, − ograniczenie aktywności banków na rynku kredytowym w wyniku zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, − niski bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK): -45,5 p. proc. w grudniu 2022 r. oraz -38,1 p. proc. w styczniu 2023 r., − niepewność co do cen surowców i energii, − niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych w Ukrainie i ich wpływu na europejską gospodarkę, − niepewność co do kluczowych założeń polityki ﬁskalnej i monetarnej w Polsce. Możliwe kolejne podwyżki stóp procentowych przez RPP, − wzrost cen materiałów budowlanych, który wyniósł w styczniu 2023 r. ok. +17 proc. r/r (wg PSB). Czynniki o charakterze makroekonomicznym 84 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo, głównie w projektach: − Osiedle Wodna Boho w Łodzi, − Fuzja II w Łodzi, − Zenit I w Łodzi, − Bonarka Living 2C i 2D w Krakowie, − Wieża Jeżyce I w Poznaniu, − Rytm Kabaty w Warszawie. Wydanie kupującym mieszkań Archicomu, głównie w projektach we Wrocławiu: − Olimpia Port − Planty Racławickie, − Awipolis, − Browary Wrocławskie. Wycena i sprzedaż zakończonych inwescji oraz gruntów: − biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie, − biurowiec City 2 we Wrocławiu − nieruchomość gruntowa przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku, − nieruchomość gruntowa w Gajkowie. Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji oraz w budowie: − Brain Park I oraz II w Krakowie, − React I w Łodzi, − Wita Stwosza w Krakowie.. Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę gotowych nieruchomości: − Libero w Katowicach. Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwescje: − Galeria Młociny w Warszawie, − Towarowa 22 w Warszawie, − Resi4Rent. Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu. Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek, według zamorzowanego kosztu. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tułu zmiany kursów walut obcych. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnansowych na walu obce. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek. Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek. Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności Spółki i Grupy 85 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do po- działu między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywi- dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozo- stała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r. 22 Polika dywidendowa i dywidenda Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. pod- jął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariu- szom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i prze- widywalną kondycję ﬁnansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności: − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie, − plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – w szczególności zakupy gruntów. Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na prze- widywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy. Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie. Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Uchwała w sprawie wypła zaliczki dywidendowej z zysku za 2022 r. Decyzja Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy o dywidendzie za 2021 r. 0,22 PLN wysokość wypłaconej zaliczki dywiden- dowej na jedną akcję z zysku za 2022 r. 86 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Rynki zbytu Wszystkie projekty realizowane w 2022 r. przez Echo Invest- ment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce. Zgodnie ze strategią, Echo Investment wycofało się z projektów poza granicami kraju. Kontrahenci Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz spółek z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi Spółka i Gru- pa współpracują przy realizacji projektów deweloperskich (wykonawcy i dostawcy). Udział kontrahentów mierzony jest wartością zawartych transakcji (kupna lub zlecenia) do przychodów Grupy. 23 Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi Najwięksi kontrahenci Grupy kapitałowej Echo Investment S.A. w 2022 r. Kontrahent Wartość obrotów [mln PLN] Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o. 91,7 Unibep S.A. 53,5 M&J Bud Invest PL i Siadul Sp.k. 42,3 Erbud S.A. 39,1 Krakbau S.A. 38,3 ZBB Firma Budowlana Sp. z o.o. Sp.k. 28,5 CDBP Sp. z o.o. 25,1 ZIO-MAX Marcin Ziopaja 23,2 Prof Fair Jarosław Poraj 22,6 Expres-Konkurent Sp. z o.o. Sp.k. 16,5 Artmax Sp. z o.o. 16,1 Westinvest Gesellscha Für Investmentfonds Mbh Sp. z o.o. o/Polska 14,2 Dex-Bud 2 Sp. z o.o. Sp.k. 13,4 Elektrotermia Sp. z o.o. 12,9 P.P.H Komobex-Intel Sp. z o.o. 12,5 Najwięksi kontrahenci Grupy Archicom S.A. w 2022 r. Kontrahent Wartość obrotów [mln PLN] Opex S.A. 87,9 Erbud S.A. 56,4 AWM Budownictwo S.A. 33,0 CMC Poland Sp. o.o. 4,0 BUDVAR Centrum Sp. z o.o. 3,2 Hydro-Kamel Kamil Skraburski 2,6 87 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności od segmentu działalności. W żadnym segmencie nie nastąpiła znacząca koncentracja wartości transakcji, która mogłaby być ryzykiem dla ﬁrmy w przypadku zatrzymania transakcji z danym podmiotem lub rodzajem klientów. Mieszkania – ich nabywcami są zwykle kupujący przezna- czający zakup na własne potrzeby lub w celach inwestycyj- nych i ochrony oszczędności. Mieszkania na wynajem Resi4Rent – indywidualni wy- najmujący mieszkania na własne potrzeby lub ﬁrmy wynaj- mujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa Echo Investment nie zajmuje się wynajmem, ale ma w platformie Resi4Rent 30 proc. udziałów. Biurowce – ich nabywcami są duże, międzynarodowe fun- dusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami – zwy- kle duże i średnie ﬁrmy, zarówno polskie, jak i z kapitałem zagranicznym. Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace – to ofer- ta dla małych ﬁrm, często jednoosobowych działalności gospodarczych, ekspertów i specjalistów. Z takich biur korzystają również średnie i duże ﬁrmy, jako rozwiązanie na krótkotrwałe projekty lub przejściowe – np. do czasu do- starczenia im docelowej, tradycyjnej powierzchni biurowej. Centra handlowe – w tym obszarze naszymi klientami są sieci handlowe i usługowe, które wynajmują powierzchnię pod swoje placówki. Podobnie jak w przypadku biurowców, ostatecznymi nabywcami takich inwestycji są duże, między- narodowe fundusze zarządzające aktywami nieruchomo- ściowymi. Usługi – nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny, Resi4Rent), w rzadszych przypadkach dla podmiotów ob- cych (np. Student Depot). Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług Grupy kapitałowej Echo Investment S.A. w 2022 r. Klient Wartość obrotów [mln PLN] Huramitell Investments Sp. z o. o. 639,7 Farkas Grundstuckgesellscha MBH &CO KG 248,1 Barcarotta Sp. z o. o. 198,5 Giant Invest Sp. z o. o. 97,2 Thi Van Anh Nguyen 14,5 Capgemini Polska Sp. z o.o. 13,7 Honeywell Services Poland Sp. z o. o. 12,2 R4R Poland Sp. z o.o. 10,2 Klienci 88 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2022 r. Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN] 1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25% 1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45% 2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4% 1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5% Razem 713 510 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A. [tys. PLN] M4/2019 PLARHCM00073 mBank S.A. 60 000 14.06.2023 WIBOR 3M + marża 3,3% M6/2022 PLO221800090 mBank S.A. 110 000 15.03.2024 WIBOR 3M + marża 3,2% Razem 170 000 Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN] Seria I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A. 50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Serie J i J2 PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. 33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A. Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Razem 288 832 Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN] 1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5% Razem 188 000 Obligacje w PLN razem 1 360 342 24 Zobowiązania ﬁnansowe Spółki i Grupy Obligacje 89 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym prze- pływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań ﬁnansowych. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie rynku instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na platfor- mach transakcyjnych prowadzonych przez GPW (w for- mule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez Bondspot (analogiczne dwa rynki). Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. EUR] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5% Obligacje w EUR razem 40 000 Obligacje wykupione przez Archicom [tys. PLN] Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500 M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000 Razem 128 500 Zmiana stanu zobowiązań z tułu obligacji w 2022 r. Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna Seria 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410 Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000 Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000 Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000 1P/2020 PLO017000020 8.12.2022 100 000 1/2020 PLO017000012 8.12.2022 80 000 Razem 461 410 wykup częściowy 90 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna M6/2022 PLO221800090 16.03.2022 110 000 Razem 110 000 Ponadto, w pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. wyemitował obligacje serii M7/2023 dla inwestorów insty- tucjonalnych o wartości nominalnej 62 mln zł. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Data emisji Wartość nominalna Seria K PLECHPS00324 1.02.2022 50 000 Seria L PLECHPS00332 17.03.2022 50 000 Seria M PLECHPS00340 25.05.2022 40 000 Seria N PLECHPS00357 21.07.2022 40 000 Seria O PLECHPS00365 14.10.2022 25 000 1I/2022 PLO017000079 8.12.2022 180 000 Razem 385 000 91 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Kredy inwescyjne Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys.] Kwota kredytu wg umowy Stan wykorzystania kredytu Projekt inwestycyjny Podmiot zaciągający kredyt Bank PLN EUR PLN EUR Oprocento- wanie Termin spłaty Libero, Katowice Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k. Santander Bank Polska S.A. | BNP Paribas Bank Polska S.A. 67 566 63 174 EURIBOR 3M + marża 22.11.2024 Galeria Młociny, Warszawa Berea Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. | PKO BP S.A. | Bank Gospo- darstwa Krajowego 56 100 51 802 EURIBOR 3M + marża 30.04.2025 Moje Miejsce II, Warszawa Projekt Beethovena - Pro- jekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 23 034 22 126 EURIBOR 3M + marża 30.09.2023 Brain Park I i II, Kraków Echo Arena Sp. z o.o. PKO BP S.A. | Bank Pekao S.A. 65 560 25 160 EURIBOR 3M + marża 30.06.2026 9 000 WIBOR 1M + marża 30.06.2024 Projekt Echo 129 Projekt Echo 129 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 60 000 32 057 EURIBOR 3M + marża 30.09.2023 Resi4Rent * - I transza projektów R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. | R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. | R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. | R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. ING Bank Śląski S.A. 106 560 103 630 WIBOR 3M + marża 10.12.2026 Resi4Rent - II transza projektów R4R Poznań Szczepanow- skiego Sp. z o.o. | R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. | R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. | R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o. Santander S.A. | Helaba AG 69 000 67 594 WIBOR 3M + marża 27.06.2027 Resi4Rent - III transza projektów R4R Warszawa Wilanow- ska Sp. z o.o. | Pimech Invest Sp. z o.o. | M2 Hotel Sp. z o.o. | R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. | R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. | Bank Go- spodarstwa Krajowego | BNP Paribas Polska 74 402 39 250 WIBOR 1M + marża 21.12.2028 Resi4Rent - IV transza projektów M2 Biuro sp. z o.o. | R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. | R4R RE Wave 4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. | R4R Kraków JPII Sp. z o.o. | R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. Santander S.A. | Helaba AG 95 456 3 906 WIBOR 1M + marża 15.12.2029 Resi4Rent - Revolving Credit Facilty R4R Poland sp. z o.o. European Bank for Recon- struction and Development 15 000 4 688 EURIBOR 3M + marża 1.12.2027 Razem 354 418 287 260 214 380 199 007 * Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów. 92 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. [tys. EUR] Projekt inwestycyjny Podmiot zaciągający kredyt Bank Kwota kredytu wg umowy Stan wykorzystania kredytu Oprocentowanie Termin spłaty City Forum - City 2 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 17 600 4 413 EURIBOR 1M + marża 22.12.2031 Razem 17 600 4 413 Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i ﬁnansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów. Linie kredytowe Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty PKO BP S.A. * 75 000 62 931 WIBOR 1M + marża 31.10.2023 Alior Bank S.A. 25 000 25 000 WIBOR 3M + marża 10.07.2023 Santander Bank Polska S.A. 100 000 67 468 WIBOR 1M + marża 14.04.2023 Razem 200 000 155 399 * Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 10,1 mln zł. ** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 5,3 mln zł. Linie kredytowe Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Bank Podmiot zaciągający kredyt Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty mBank S.A. * Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji Sp.k. 15 000 0 WIBOR 1M + marża 23.09.2024 r. PKO BP S.A Archicom S.A. 80 000 0 WIBOR 3M + marża 9.03.2024 Razem 95 000 0 * Kredyt odnawialny na ﬁnansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowla- nych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę- dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepły- wom pieniężnym. 93 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne Warszawa 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej. Razem 1 230 25 Poręczenia i gwarancje Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Javin Investments Sp. z o.o. Sp.k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 Sp. z o.o. GNT Ventures Wro- cław Sp. z o.o. 12 237 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku biurowego West Forum IB. Razem 12 237 Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymują- cy gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila- nowska Sp. z o.o. Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Razem 58 465 Razem gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe 70 702 94 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Wygaśnięcie Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa- nowskiego Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. 24 500 8.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. z o.o. IB 6 FIZAN w likwidacji 107 505 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31 sierpnia 2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR. 95 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 26 Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwescyjnych Dla Echo Investment S.A. Zarządzanie zasobami ﬁnansowymi Spółki i Grupy kon- centrowało się w 2022 r. na zabezpieczeniu płynności ﬁnansowej w warunkach niepewności wynikającej z wojny w Ukrainie, a także na zapewnieniu źródeł ﬁnansowania realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników płynności i założonej struktury ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa i ﬁnansowa Spółki i Grupy na koniec 2022 r. świadczy o stabilnej kondycji ﬁnansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki. Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego i zysku bilansowego netto spowodowany jest wzrostem przycho- dów z tytułu odsetek od obligacji oraz otrzymanych dy- widend i wypłaty zysków ze spółek. Wzrost stóp zwrotów ROA i ROE wynika ze wzrostu zysku netto (wzrost zysku operacyjnego częściowo zniwelowany wyższymi kosztami ﬁnansowymi spowodowany wzrostem stóp procentowych) przy spadku wartości kapitału własnego (wypłata dywi- dendy). Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży) Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody) Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem) Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny) Wskaźniki rentowności 96 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wartości wskaźników rentowności 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik marży zysku operacyjnego 77% 27% Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 28% 6% Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 3% 1% Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 9% 2% Wartości wskaźników rotacji 31.12.2022 31.12.2021 Rotacja zapasów w dniach 122 253 Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 74 48 Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 20 18 Rotacja uwarunkowana jest specyﬁką prowadzonej dzia- łalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza się nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów dewe- loperskich, cykl ten zawsze będzie długi w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych. Na spadek rotacji zapasów miała wpływ sprzedaż pozo- stających w zapasie lokali mieszkaniowych oraz działek do spółek wewnątrz grupy. Na wskaźnik rotacji należności i jego wzrost wpłynął przyrost należności handlowych. Na wzrost rotacji zobowiązań miała wpływ mniejsza dynamika spadku zobowiązań handlowych w stosunku do spadku przychodów ze sprzedaży. W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i kształtują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płynnościowej spółki. Wynika to z dużego przyrostu akty- wów obrotowych (udzielone pożyczki przekwaliﬁkowane z długo na krótkoterminowe oraz przyrost środków pie- niężnych) przy jednoczesnym spadku poziomu zobowią- zań krótkoterminowych (rozliczenie zaliczek za sprzedane grunty od jednostek powiązanych). Rotacja zapasów w dniach (stan zapasów 360 / przychody) Rotacja należności krótkoterminowych w dniach (stan należności krótkoterminowych 360 / przychody) Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do- staw i usług (stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług 360 / przychody) Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik rotacji Wskaźniki płynności 97 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wartości wskaźników płynności 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,19 0,54 Wskaźnik szybki (quick ratio) 1,04 0,21 Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,15 0,08 Wartości wskaźników zadłużenia 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 34% 33% Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 49% 38% Wskaźnik ogólnego zadłużenia 65% 67% Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 189% 204% Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem) Delikatny wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku kapitałów własnych aniżeli aktywów. Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła- snymi (kapitał własny / aktywa trwałe) Wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku kapitałów własnych aniżeli aktywów trwałych (przekwaliﬁ- kowanie pożyczek na krótkoterminowe oraz częściowa ich spłata). Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem) Niewielki spadek wskaźnika wynika z większego spadku zobowiązań od spadku aktywów ogółem. Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny) Spadek wskaźnika wynika z większego spadku zobowią- zań ogółem aniżeli spadku kapitału własnego. Zmiany na aktywach oraz kapitałach opisane poniżej przy okazji analizy współczynników rentowności, płynności i rotacji. Wskaźniki zadłużenia 98 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Dla grupy kapitałowej Echo Investment Wskaźniki rentowności Wskaźnik rotacji Poziom marży zysku operacyjnego pozostał niezmienny w stosunku do zeszłego roku. Wynika to z podobnego poziomu spadków zysku operacyjnego oraz przychodów ze sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego miał przede wszystkim fakt mniejszej ilości przekazanych mieszkań w stosunku do zeszłego roku (2021: 2 969 szt., 2022: 2 168 szt.). Wskaźnik marży zysku bilansowego wynika z większego spadku zysku netto aniżeli spadku przycho- dów ze sprzedaży. Wpływ miał na to rozpoznany mniejszy wynik z wartości godziwej projektów pozostających na nieruchomościach inwestycyjnych. Stopa zwrotu z aktywów (ROA) pozostaje na niezmienio- nym poziomie skutkiem proporcjonalnego spadku zysku netto oraz aktywów. Spadek poziomu aktywów wynika ze sprzedaży projektów biurowych (Fuzja CDJ, F2F I&II, West 4 Business Hub I, MidPoint71). Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego spo- wodowany jest większym spadkiem zysku netto w stosun- ku do spadku poziomu kapitału własnego (dywidenda na jedną akcje wyższa od zysku netto na akcję). Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży) Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody) Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem) Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny) Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyﬁką prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż. Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowa- nych na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pa- miętać że cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych. Rotacja zapasów w dniach (stan zapasów 360 / przychody) Wzrost wskaźnika wynika z prawie niezmiennego stanu zapasów w stosunku do spadku przychodów ze sprzedaży. Rotacja należności krótkoterminowych w dniach (stan należności krótkoterminowych 360 / przychody) Wzrost tego wskaźnika wynika z dużego przyrostu stanu należności (zaliczki na poczet dostaw w tym największa na poczet zakupu gruntu przy ul. Towarowej 22 przed pod- pisaniem umowy ostatecznej, przeniesienie z należności długoterminowych należności z tytułu zbycia jednostek zależnych i większe należności z VAT) przy jednoczesnym spadku przychodów ze sprzedaży. Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do- staw i usług (stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług *360 / przychody) Wartości wskaźników rentowności 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik marży zysku operacyjnego 20% 20% Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 11% 13% Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 3% 3% Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 9% 11% 99 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wzrost wskaźnika spowodowany jest mniejszym spadkiem dynamiki zobowiązań krótkoterminowych (zobowiązania handlowe plus pozostałe zobowiązania krótkoterminowe) w stosunku do spadku dynamiki przychodów ze sprzeda- ży. Wartości wskaźników rotacji 31.12.2022 31.12.2021 Rotacja zapasów w dniach 411 388 Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 111 47 Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług w dniach 113 90 Wskaźniki płynności Wskaźniki zadłużenia W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn- nościowej Grupy. Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro- towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku poziomu zobowiązań krótkoterminowych. Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem) Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie a jego niewiel- ki wzrost spowodowany jest mniejszym spadkiem poziomu kapitału własnego w stosunku do spadku aktywów. Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła- snymi (kapitał własny / aktywa trwałe) Wzrost tego wskaźnika wynika z ze spadku wartości ak- tywów trwałych (sprzedaż projektów Fuzja CDJ, F2F I&II, West4 Business Hub I, MidPoint71). Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem) Praktycznie niezmieniony poziom tego wskaźnika wynika z podobnego spadku poziomów aktywów i zobowiązań. Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny) Spadek tego wskaźnika wynika z większego spadku zadłu- żenia przy mniejszej zmianie kapitału własnego. Wartości wskaźników płynności 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,38 1,11 Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,66 0,40 Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,46 0,29 100 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Wartości wskaźników zadłużenia 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 30% 29% Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 61% 48% Wskaźnik ogólnego zadłużenia 66% 65% Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 224% 225% Wskaźnik zadłużenia netto 29% 39% 101 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 27 Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w m podmiotom powiązanym Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Kwota [mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty Projekt Echo 129 Sp. z o.o. Echo Investment S.A. 150,3 EURIBOR 3M + marża 4,8% 30.09.2023 Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp. z o.o. 146,2 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023 Echo Investment S.A. Strood Sp. z o.o. 137,3 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2023 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Echo - Arena Sp. z o.o. 114,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 1.07.2026 Pudsey Sp. z o.o. Swanage Sp. z o.o. 91,0 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023 Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 82,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023 Echo Investment S.A. Villea Investments Sp. z o.o. 62,9 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023 Archicom SA. Archicom Poznań Sp. z o.o. 62,6 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026 Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 61,5 marża 6% 31.03.2029 Duże Naramowice – Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A Echo - Arena Sp. z o.o. 57,6 WIBOR 3M + marża 3% 1.07.2026 Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. 55,4 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024 Cinema Asset Manager Sp. z o.o. S.K.A Perth Sp. z o.o. 36,3 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023 Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. 49,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026 Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 48,7 marża 6% 31.03.2031 Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. 48,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 48,2 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023 Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A Fianar Investments Sp. z o.o. 46,9 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2024 Archicom SA. Archicom Nieruchomości 6 Sp.z o.o. 45,4 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026 Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 45,1 marża 6% 31.03.2030 Echo Investment S.A. Taśmowa – Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A 44,1 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2024 102 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Kwota [mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty Archicom SA. Archicom Residential Sp. z o.o. 43,5 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026 Archicom SA. Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. 40,1 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026 Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A Projekt Echo 137 Sp. z o.o. 37,5 EURIBOR 3M + marża 2,7% 30.09.2024 Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A Senja 2 Sp. z o.o. 37,3 WIBOR 3M + marża 3% 30.06.2024 Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 35,2 marża 6% 30.09.2026 Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A Projekt Echo 137 Sp. z o.o. 34,0 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024 Echo – Aurus Sp. z o.o. Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A 31,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.06.2024 103 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 28 Umowy z ﬁrmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań ﬁnanso- wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022- 2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra- wozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie z przepi- sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i ﬁrmy audytorskiej [uchwalo- nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra- wozdania ﬁnansowego zgodnie z obowiązującymi przepi- sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze- pisów związanych z rotacją ﬁrmy audytorskiej i kluczo- wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre- sie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany z ﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka i procedura wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r. Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań ﬁnansowych spółki i grupy Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 210 000 Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 93 000 Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2022 r. 600 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000 Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 220 000 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000 Razem 1 398 000 104 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 29 Skład Grupy Kapitałowej W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wcho- dziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 36 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest- ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki ﬁnansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu (SPV). Echo Investment S.A. pośrednio – poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2022 r. posiadało 71,48 proc. akcji uprawniają- cych do 70,41 proc. głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A. W Grupie Echo Investment znajduje się także spółka Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większo- ści spółek z Grupy. Grupa posiada również mniejszościowe udziały w kil- ku wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim w spółkach będących właścicielami gotowych, budowa- nych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlowego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie. Szczegółowe informacje o składzie Grupy Kapitałowej i zmianach w 2022 r. znajdują się w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym Grupy Echo Investment za 2022 r. w części 3 „Grupa Echo Investment”. 105 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 30 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa Sezonowość lub cykliczność działalności Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale, lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwię- cej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług ge- neralnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwesty- cji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie. Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej Od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażo- wego ani organem administracji publicznej żadne postę- powania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki. Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe W 2022 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z pod- miotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami Spółka nie posiada żadnych informacji na temat zna- czących dla jej działalności umów zawartych w 2022 r. pomiędzy akcjonariuszami. Wpływ wyników za 2022 r. na realizację prognoz ﬁnansowych Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników ﬁnansowych. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania W 2022 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą. Umowy, w wyniku których mogą nastąpić zmiany w strukturze własnościowej akcji lub obligacji Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady nadzorczej jest opisana w jednostkowym sprawozdaniu ﬁnansowym Echo Investment S.A. w części 3 „Wynagro- dzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”. 106 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Oświadczenia Zarządu Fot. Biuro Echo Investment w Browarach Warszawskich | Oświadczenie 107 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Kielce, 28 marca 2023 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Oświadczenie Zarządu Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitało- wej za 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązu- jącymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i ﬁnansową Spółki i Grupy oraz ich wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Oświadczenie na temat informacji nieﬁnansowych Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie z ustawą o rachunkowo- ści, Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca – Echo Investment S.A. publikują osobne sprawozdanie dotyczące informacji nieﬁnansowych za 2022 r. w tym samym terminie, co roczne sprawozdania ﬁnansowe. Sprawoz- danie jest dostępne na stronie internetowej Echo Investment echo.com.pl w zakładce relacje inwestorskie – zrównoważony rozwój. Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Kontakt Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski

AI Terminal

5590_rns_2023-03-29_2a90e71e-d810-4f42-af5b-35bba8d63ad3.xhtml

More from Echo Investment S.A.

Talk to a Data Expert