Echo Investment S.A.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za 2022 r. O Echo Investment S.A. Informacje o sprawozdaniu finansowym CZĘŚĆ 1 Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej Jednostkowy rachunek zysków i strat Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Noty objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej Noty objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniu finansowym Spółki Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Podstawowe zasady rachunkowości Metody ustalania wyniku finansowego Szacunki Zarządu Spółki Zarządzanie ryzykiem finansowym Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Umowy z firmą audytorską Oświadczenie Zarządu Kontakt 2022 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. Fot. Browary Warszawskie Spis treści Jednostkowe sprawozdanie ﬁnansowe Echo Investment S.A. za 2022 r. 3 O Echo Investment S.A. 4 Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym 4 CZĘŚĆ 1 5 Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej 6 Jednostkowy rachunek zysków i strat 8 Jednostkowe sprawozdanie z wyniku ﬁnansowego i pozostałych całkowitych dochodów 9 Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 10 Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11 CZĘŚĆ 2 13 Noty objaśniające 13 Noty objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji ﬁnansowej 14 Noty objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat 81 Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych 91 CZĘŚĆ 3 95 Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym Spółki 95 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. 96 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 97 Podstawowe zasady rachunkowości 100 Metody ustalania wyniku ﬁnansowego 109 Szacunki Zarządu Spółki 111 Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym 113 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 118 Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi 119 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 121 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 122 Umowy z ﬁrmą audytorską 125 Oświadczenie Zarządu 127 Kontakt 129 . . . . . . . . . . . 3 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie ﬁnansowe Echo Investment S.A. za 2022 r. Fot. Lobby w biurowcu Face2Face w Katowicach 4 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane są dane ﬁnansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakoń- czony 31 grudnia 2021 r. Niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wy- jątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów ﬁnan- sowych, wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawar- te w sprawozdaniu ﬁnansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym prowadzona jest działalność („waluta funkcjonalna”). Dane ﬁnansowe prezentowane są w złotych polskich, która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki, w zaokrą- gleniu do pełnych tysięcy złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach podano inaczej. Skład zarządu i rady nadzorczej Spółki został przedstawiony w Sprawozdaniu Zarządu oraz w Oświadczeniu o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego. Oświadczenie o zgodności Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro- dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. W celu pełnego zrozumienia sytuacji ﬁnansowej i wyników działalności Spółki, jako jednostki dominującej w grupie Echo Investment, niniej- sze sprawozdanie ﬁnansowe powinno być czytane łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem ﬁnansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2022 r. To skonso- lidowane sprawozdanie ﬁnansowe dostępne jest na stronie internetowej Spółki pod adresem www.echo.com.pl. Założenie konnuacji działalności Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy- szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Kapitał obrotowy netto (aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) dla Spółki Echo Invest- ment S.A. na 31 grudnia 2022 r. jest na dodatnim poziomie w wysokości 140 mln zł. Zatwierdzenie sprawozdania ﬁnansowego Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie ﬁnansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 r., które zostało zatwierdzo- ne do publikacji 29 marca 2023 r. Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczegól- nych pozycji jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego. Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Echo Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”) z sie- dzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało zareje- strowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz in- deksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. O Echo Investment S.A. Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym 5 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok CZĘŚĆ 1 Fot. Lobby w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu 6 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] Nota 31.12.2022 31.12.2021 Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 1 4 807 2 375 Rzeczowe aktywa trwałe 2 41 952 44 078 Nieruchomości inwestycyjne 3 445 445 Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych 4 1 551 065 1 487 983 Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 5 12 409 48 810 Udzielone pożyczki 6 502 672 1 379 100 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 7 26 251 18 922 Należności z tytułu leasingu 8 38 546 39 182 2 178 147 3 020 895 Aktywa obrotowe Zapasy 9 119 441 307 479 Należności z tytułu podatku dochodowego 10 2 154 2 234 Należności z tytułu pozostałych podatków 10 1 183 8 134 Należności handlowe i pozostałe 10 69 182 47 818 Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 5 64 157 62 551 Udzielone pożyczki 11 567 908 262 Inne aktywa ﬁnansowe * 12 - 2 404 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 12 116 073 74 239 940 098 505 121 Aktywa razem 3 118 245 3 526 016 * Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej 7 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] Nota 31.12.2022 31.12.2021 Kapitał własny i zobowiązania Kapitał zakładowy 13 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 13 704 295 704 295 Fundusz dywidendowy 13 296 169 413 912 Zaliczka na poczet dywidendy (50 000) (14 000) Zysk netto 100 212 27 842 1 071 311 1 152 684 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 14 1 161 537 1 332 786 - w tym od jednostek zależnych 57 576 226 438 Rezerwy długoterminowe - - Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 14 12 396 16 677 Otrzymane kaucje i zaliczki 14 2 737 1 243 Zobowiązania z tytułu leasingu 14 65 353 70 778 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 14 - 6 970 Pozostałe zobowiązania 14 4 558 9 059 1 246 581 1 437 513 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 16 606 851 621 479 - w tym od jednostek zależnych 150 913 105 874 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatków dochodowego 15 5 23 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 15 1 831 8 689 Zobowiązania handlowe 15 20 137 21 824 Otrzymane kaucje i zaliczki 15 9 788 188 693 Zobowiązania z tytułu leasingu 15 30 793 62 598 Rezerwy krótkoterminowe 17 11 928 7 856 Pozostałe zobowiązania 15 119 020 24 657 800 353 935 819 Kapitał własny i zobowiązania, razem 3 118 245 3 526 016 8 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN] Nota 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przychody ze sprzedaży 19 353 735 437 722 Koszty własny sprzedaży 20 (237 673) (328 394) Zysk brutto ze sprzedaży 116 062 109 328 Zysk / (strata) z nieruchomości inwestycyjnych - 1 333 Koszty administracyjne związane z realizacja projektów (22 844) (14 900) Koszty sprzedaży 20 (18 698) (19 583) Koszty ogólnego zarządu 20 (73 599) (87 640) Pozostałe przychody operacyjne 21 283 816 136 215 -w tym odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 83 984 48 304 Pozostałe koszty operacyjne 21 (30 590) (19 506) Zysk operacyjny 254 147 105 247 Przychody ﬁnansowe 22 8 017 13 578 Koszty ﬁnansowe 22 (162 452) (86 390) Zysk brutto 99 712 32 435 Podatek dochodowy 23 500 (4 593) Zysk netto 100 212 27 842 Zysk netto 100 212 27 842 Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582 Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł) 0,24 0,07 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w zł) 0,24 0,07 Jednostkowy rachunek zysków i strat 9 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie z wyniku ﬁnansowego i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN] Nota 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk netto 100 212 27 842 Inne całkowite dochody - - Inne całkowite dochody netto - - Całkowity dochód 100 212 27 842 Całkowite dochody na jedną akcję zwykłą 0,24 0,07 Jednostkowe sprawozdanie z wyniku ﬁnansowego i pozostałych całkowich dochodów 10 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym [tys. PLN] Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy Fundusz dywidendowy Zysk (strata) z lat ubie- głych Zysk roku bieżącego Kapitały własne przy- padajace akcjonariu- szom razem Stan na 1 stycznia 2022 r. 20 635 704 295 413 912 13 842 1 152 684 Zmiany w okresie: Podział wyniku z lat ubiegłych - 13 842 (13 842) - - Dywidenda wypłacona (90 793) - (90 793) Dywidenda zatwierdzona do wypłaty (40 792) (50 000) (90 792) Zysk netto danego okresu - - - - 100 212 100 212 Zmiany razem - - (117 743) (13 842) 50 212 (81 373) Stan na 31 grudnia 2022 r. 20 635 704 295 296 169 - 50 212 1 071 311 Stan na 1 stycznia 2021 r. 20 635 1 054 295 186 051 57 825 - 1 318 806 Zmiany w okresie: Podział wyniku z lat ubiegłych - (350 000) 350 000 - - - Dywidenda wypłacona - (122 139) (57 825) (14 000) (193 964) Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - Zysk netto danego okresu - - - - 27 842 27 842 Zmiany razem - (350 000) 227 861 (57 825) 13 842 (166 122) Stan na 31 grudnia 2021 r. 20 635 704 295 413 912 - 13 842 1 152 684 * Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o prze- znaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 28 mln zł powiększony o kwotę 154 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 182 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r. ** 23 grudnia 2022 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął uchwałę w sprawie warunkowej wypłaty zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Zaliczka dywidendowa wyniosła 90,8 mln zł tj. 0,22 na 1 akcję i została wypłacona przez Spółkę w dniu 2 lutego 2023 r. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 11 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej - metoda pośrednia I. Zysk brutto 99 712 32 435 II. Korekty (93 457) (33 217) Amortyzacja 10 024 9 806 Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych 1 889 (12 590) Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (133 421) (32 871) Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań 27 556 12 784 Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych (82) (10 346) Zysk / (strata) z tytułu realizacji instrumentów ﬁnansowych 577 - III. Zmiana kapitału obrotowego (43 123) 59 663 Zmiana stanu rezerw 4 072 (3 448) Zmiana stanu zapasów 157 649 (64 728) Zmiana stanu należności 15 884 28 606 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów (223 132) 59 193 Zmiana stanu innych aktywów ﬁnansowych 2 404 40 040 IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III) (36 868) 58 881 V. Podatek dochodowy zapłacony (3 718) (9 463) VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( IV+/-V) (40 586) 49 418 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej I. Wpływy 910 253 1 338 599 Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych - 11 Zbycie inwestycji w nieruchomości - 2 100 Z aktywów ﬁnansowych, w tym: 910 253 1 336 488 a) w jednostkach powiązanych 910 253 1 336 488 - zbycie aktywów ﬁnansowych 47 000 - - dywidendy i udziały w zyskach 170 108 54 555 - spłata udzielonych pożyczek i wykup obligacji 649 739 1 212 588 - odsetki 43 406 44 358 - likwidacja SPV - 702 Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 - inne wpływy z aktywów ﬁnansowych - 24 285 II. Wydatki (357 176) (1 196 173) Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (6 705) (3 064) Na aktywa ﬁnansowe, w tym: (213 721) (1 193 109) a) w jednostkach powiązanych (213 721) (1 193 109) - nabycie aktywów ﬁnansowych (17) (267 196) - udzielone pożyczki (213 704) (925 913) Inne wydatki inwestycyjne (136 750) - Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 553 077 142 426 Przepływy środków pieniężnych z działalności ﬁnansowej I. Wpływy 233 234 745 009 Kredyty i pożyczki 822 378 009 Emisja dłużnych papierów wartościowych 225 000 367 000 Inne wpływy ﬁnansowe 7 412 - II. Wydatki (703 891) (970 051) Nabycie akcji (udziałów) własnych - - Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli (90 792) (193 965) Inne, niż wpłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku - - Spłaty kredytów i pożyczek (166 712) (219 912) Wykup dłużnych papierów wartościowych (301 410) (469 286) Z tytułu innych zobowiązań ﬁnansowych (144) (785) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (13 221) (9 704) Odsetki (120 244) (73 952) Inne wydatki ﬁnansowe (11 368) (2 447) Przepływy pieniężne netto z działalności ﬁnansowej (470 657) (225 042) Przepływy pieniężne netto razem 41 834 (33 198) Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 41 834 (33 198) - zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 74 239 107 437 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 116 073 74 239 13 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Fot. CitySpace w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu 14 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok No objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji ﬁnansowej NOTA 1A Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości niematerialnych w okresach objętych sprawozdaniem ﬁnansowym. Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31 grudnia 2022 r. NOTA 1B Wartości niematerialne [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym: 770 1 619 - oprogramowanie komputerowe 770 703 Wartości niematerialne w budowie 4 037 756 Wartości niematerialne razem 4 807 2 375 Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych [tys. PLN] Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości Wartości niematerialne razemZa okres od 1.01.2022 – 31.12.2022 Oprogramowanie komputerowe Pozostałe Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 9 852 2 710 12 562 Zwiększenia 374 - 374 - z tytułu zakupu 374 - 374 Zmniejszenia (1 472) (2 710) (4 182) - z tytułu likwidacji (1 472) (2 710) (4 182) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 8 754 - 8 754 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (9 149) (1 794) (10 943) Amortyzacja za okres 1 165 1 794 2 959 - planowana (1 214) (1 214) - z tytułu planowania 2 379 1 794 4 173 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 984) - (7 984) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 770 - 770 15 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych [tys. PLN] Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości Wartości niematerialne razemZa okres od 1.01.2021 – 31.12.2021 Oprogramowanie komputerowe Pozostałe Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 8 812 2 710 11 522 Zwiększenia 1 040 - 1 040 Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9 852 2 710 12 562 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 074) (1 794) (8 868) Amortyzacja za okres (2 075) - (2 075) - z tytułu planowania (2 075) - (2 075) Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (9 149) (1 794) (10 943) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 703 916 1 619 Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez jed- nostkę zostały nabyte. Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy użytko- wania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla: − nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych war- tości: metoda liniowa, 50 proc., amortyzacja księgowa- na na koszty ogólnego zarządu, − innych wartości niematerialnych: nieprzekazane do użytkowania, na dzień 31 grudnia 2022 roku nie są amortyzowane. Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Środki trwałe, w tym: 41 952 42 500 - grunty 88 90 - budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 32 917 34 912 - urządzenia techniczne i maszyny 22 87 - środki transportu 7 102 6 573 - inne środki trwałe 1 823 838 Środki trwałe w budowie - 1 578 Rzeczowe aktywa trwałe razem 41 952 44 078 Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości rze- czowych aktywów trwałych w okresach objętych sprawoz- daniem ﬁnansowym. Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na środ- kach trwałych. NOTA 2A 16 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych w związku z nabyciem rzeczowych aktywów trwałych. Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN] Za okres od 1.01.2022 – 31.12.2022 Grunty własne Budynki i budowle Urządzenia techniczne i maszyny Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 540 Zwiększenia - 3 091 12 3 259 1 982 8 344 – z tytułu zakupu - 2 186 12 4 1 982 4 184 – z tytułu leasingu - 905 - 3 255 - 4 160 Zmniejszenia - (61) (1 498) (3 454) (738) (5 751) – z tytułu inwentaryzacji - (61) (1 485) - (461) (2 007) – z tytułu leasingu - - - (2 929) - (2 929) – z tytułu sprzedaży - - (13) (525) (277) (815) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 46 239 1 947 12 498 5 349 66 133 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu (10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 040) Amortyzacja za okres (2) (5 025) 1 421 (2 249) (259) (6 114) – z tytułu amortyzacji (2) (365) (27) (3) (996) (1 393) – z tytułu sprzedaży - - 13 523 272 808 – z tytułu leasingu - (4 721) - (2 769) - (7 490) – z tytułu inwentaryzacji - 61 1 435 - 465 1 961 Zmniejszenia - - - 2 973 - 2 973 – z tytułu leasingu - - - 2 973 - 2 973 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (12) (13 322) (1 925) (5 396) (3 526) (24 181) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 88 32 917 22 7 102 1 823 41 952 – w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 30 184 5 412 35 596 NOTA 2B 17 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN] Za okres od 1.01.2021 – 31.12.2021 Grunty własne Budynki i budowle Urządzenia techniczne i maszyny Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401 Zwiększenia - 24 199 22 4 513 1 676 30 410 – z tytułu zakupu - 346 22 - 1 676 2 044 – z tytułu leasingu - 23 853 - 4 513 - 28 366 Zmniejszenia (93) (4 191) (88) (2 772) (1 128) (8 272) – z tytułu likwidacji - - (2) - (310) (312) – z tytułu leasingu - (3 839) - (2 227) - (6 066) – z tytułu sprzedaży (93) (352) (86) (545) (818) (1 894) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 539 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu (13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061) Amortyzacja za okres 3 (119) 46 32 60 22 – z tytułu amortyzacji (2) (256) (41) - (950) (1 249) – z tytułu sprzedaży 5 32 85 545 767 1 434 – z tytułu leasingu - 87 - (513) - (426) – z tytułu likwidacji - 18 2 - 243 263 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 039) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 90 34 912 87 6 573 838 42 500 – w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 31 622 - 6 573 - 38 195 18 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Nieruchomości inwestycyjne Spółka prezentuje na mo- ment ujęcia w księgach według ceny nabycia / koszt wytworzenia. Po początkowym ujęciu Spółka wycenia nie- ruchomości według wartości godziwej na koniec każdego kwartału kalendarzowego. Zysk / strata z wyceny wykazana jest w pozycji „Zysk / Strata z nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zy- sków i strat. Wartość godziwa została określona z wykorzystaniem modelu porównania rynkowego opartego na aktualnych cenach rynkowych. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Spółka przyporządkowała poziom 3. Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na nieru- chomościach inwestycyjnych. Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31 grudnia 2022 r. Zgodnie z MSR 36, oceniając istnienie przesłanek świad- czących o możliwości utraty wartości aktywów związanych z Grupą Archicom, Zarząd przeanalizował przesłankę pole- gającą na tym, że wartość bilansowa aktywów netto jednost- ki sporządzającej sprawozdanie ﬁnansowe jest wyższa od wartości ich rynkowej kapitalizacji. Na dzień 31 grudnia 2022 r. Spółka przeprowadziła test na utratę wartości Archicom, (pośrednio przez DKR i DKRA), Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Wartość inwestycji w nieruchomości na początek okresu 445 2 212 Zmniejszenia - (1 767) – z tytułu sprzedaży - (1 767) Wartość inwestycji w nieruchomości na koniec okresu 445 445 NOTA 3A Nieruchomości inwestycyjne – wpływ na wynik [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 9 9 NOTA 3B Udziały i akcje [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych – w jednostkach zależnych 1 322 602 1 372 808 – w jednostkach współkontrolowanych 228 463 115 175 Udziały lub akcje razem 1 551 065 1 487 983 NOTA 4A 19 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Analiza wrażliwości DCF przy zmianie WACC [PLN] 31.12.2022 Wartość akcji / stopa dyskontowa 16,68% 773,61 Wartość akcji z uwzględnieniem spadku stopy dyskontowej o -1,5% 792,18 Wartość akcji z uwzględnieniem spadku stopy dyskontowej o -1% 785,89 Wartość akcji z uwzględnieniem wzrostu stopy dyskontowej o +1% 761,73 Wartość akcji z uwzględnieniem wzrostu stopy dyskontowej o +1,5% 750,21 W ocenie Zarządu, biorąc pod uwagę projekty Grupy Ar- chicom w budowie i przygotowaniu, na 31 grudnia 2022 r. nie istnieją przesłanki do dokonania odpisów z uwagi na utratę wartości aktywów. NOTA 4B Zmiana stanu udziałów i akcji [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan na początek okresu, w tym: 1 487 983 1 073 287 – akcje i udziały 1 487 983 1 073 287 Zwiększenia 115 063 467 198 – z tytułu zakupu udziałów 16 456 195 – z tytułu podwyższenia kapitału 115 047 11 003 Zmniejszenia (51 981) (52 502) – z tytułu sprzedaży udziałów (1 251) (19 215) – z tytułu obniżenia kapitału (47 000) (13 950) – z tytułu likwidacji spółki (2 894) (729) – z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (836) (18 608) Stan na koniec okresu, w tym: 1 551 065 1 487 983 – akcje i udziały 1 551 065 1 487 983 przy zastosowaniu metody zdyskontowanych przepły- wów pieniężnych (DCF) na podstawie planu ﬁnansowego obejmującego lata 2023 - 2027 dla Grupy Archicom S.A.. W analizie uwzględniono podstawowe przepływy pienięż- ne wynikające głównie z sprzedaży mieszkań oraz biurow- ca City Space 2 oraz kosztów nakładów budowy projektów deweloperskich. Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto poniższe założenia: − podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest ośrodek wypracowujący przepływy pieniężne, − ośrodkiem wypracowującym przepływy pieniężne jest Grupa Archicom S.A. − średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na poziomie 16,68 proc., − test bazuje tylko na projektach obecnych w portfelu na dzień wyceny, nie zakłada zakupu nowych gruntów, − model zakłada zmniejszania kosztów marketingowych wraz ze zmniejszaniem się oferty sprzedaży w latach, − brak założeń wypłaty dywidendy (ewentualne wypłaty powinny być neutralne dla testu), − brak założenia nowego ﬁnansowania a spłatę obecnego do poziomu 30 proc. aktywów ze względu na zakładany brak nowych zakupów, − okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla 5 lat począwszy od 1 stycznia 2023 r. Spółka przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod- stawowych założeń przyjętych do testy na utratę wartości Grupy Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki miałoby zwiększenie i zmniejszenia stopy dyskonta (WACC), posługu- jąc się następującymi założeniami: − stopa dyskonta - w celu analizy wrażliwości zweryﬁ- kowano wartość Grupy przy obniżeniu i podwyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1 proc., +1 proc. i 1,5 proc. 20 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Odpis aktualizujący wartość udziałów Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] PHS - Projekt CS - Sp.k. 356 Selmer Investments Sp. z o.o. 129 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. 100 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 52 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 51 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 51 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 30 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A 26 Malta Oce Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. 29 Babka Tower - Pe 93 Sp. z o.o. Sp.k. 6 Symetris - Pe-131 Sp.k. 6 Obniżenie wkładu Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Projekt Echo - 136 Sp.K. 47 000 Likwidacja Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Park Postępu - GE Sp. z o.o. S.K.A. 1 456 53 - GE Sp. z o.o. S.K.A. 1 316 Babka Tower - Pe 93 Sp. z o.o. Sp.k. 68 Echo - Galaxy Sp. z o.o. 51 Bełchatów GE Sp. z o.o. S.K.A. 3 Echo - Babka Tower Sp. z o.o. - Projekt Echo 119 Sp. z o.o. - Gleann Sp. z o.o. - Shanklin Sp. z o.o. - Projekt Echo 93 Sp. z o.o. - Projekt Cs Sp. z o.o. - Projekt 14 - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Projekt K-6 - GE S.K.A. - Projekt 14 - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Projekt 147 - GE Sp. z o.o. Sp.k. - Projekt 13 - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Projekt 21 - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Malta Oce Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Oxygen - GE Sp. z o.o. S.K.A. - Projekt K-6 - GE S.K.A. - Nabycie udziałów Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Symetris - Pe-131 Sp.k. 6 Projekt 139 - GE Sp. z o.o. Sp.k. 5 Projekt Echo 123 Sp. z o.o. 5 Zbycie udziałów Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. 1 251 Podwyższenie kapitału Spółka Wartość udziałów [tys. PLN] Rosehill Investments Sp. z o.o. 108 652 R4R Poland Sp. z o.o. 4 635 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. 1 000 Selmer Investments Sp. z o.o. 150 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 150 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. 120 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 100 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 90 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. 90 Projekt Echo 108 Sp. z o.o. 60 Zmiany w grupie kapitałowej Echo Investment w 2022 r. 21 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 4C Zastawy na udziałach i akcjach Wartość zastawu [mln] Tytuł zastawu Spółka, której akcje lub udziały zostały zastawione [PLN] [EUR] Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Pro- jekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A. Projekt Echo 120 Sp. z o.o. 101 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Pro- jekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. przez Santander Bank Polska S.A. Projekt Echo 120 Sp. z o.o. 18 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130 Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 67 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130 Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 20 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A. Projekt Echo 115 Sp. z o.o. 131 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A. Projekt Echo 115 Sp. z o.o. 26 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 24 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 24 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena - Projekt Echo -122 Sp. z o.o. Sp.. przez PKO Bank Polski S.A. Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Stranraer Sp. z o.o. 36 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Stranraer Sp. z o.o. 130 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 36 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 130 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A. Dagnall Sp. z o.o. 29 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A. Dagnall Sp. z o.o. 1 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. z o.o. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. z o.o. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Cornwall Investments Sp. z o.o. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82 22 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zastawy na udziałach i akcjach Wartość zastawu [mln] Tytuł zastawu Spółka, której akcje lub udziały zostały zastawione [PLN] [EUR] Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 11 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp. z o.o. przez Bank Pekao S.A. Echo Arena Sp. z o.o. 98 Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp. z o.o. przez Bank Pekao S.A. Echo Arena Sp. z o.o. 133 23 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 4D Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH 1 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 199 022 - - 199 022 99,99% 99,99% brak 2 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem budyn- ków 5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak 3 PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 160 (134) (26) (160) - 99,95% 99,95% brak 4 Echo - SPV 7 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak 5 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie prowadz. dział. gosp. i zarządzania 52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak 6 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak 7 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce dział.rachunkowo - księ- gowa 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 8 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 2 469 (2 367) (29) (2 396) 73 99,95% 99,95% brak 9 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budow.zwiazanych z wznosze. budynków 1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak 10 Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak 11 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak 12 Echo -Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak 13 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak 24 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 14 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 51 - - 51 100,00% 100,00% brak 15 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak 16 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 576 (86) (31) (117) 459 99,95% 99,95% brak 17 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak 18 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 17 665 17 665 99,95% 99,95% brak 19 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem budyn- ków 63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak 20 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak 21 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak 22 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A Kielce realizacja projektów budow.zwiazanych z wznosze. budynków 16 - - 16 100,00% 100,00% brak 23 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo- ściami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak 24 Projekt Echo 99 Sp. z o. o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak 25 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak 26 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak 27 Projekt Echo 108 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 125 (65) (65) 60 100,00% 100,00% brak 28 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o. o. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak 25 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 29 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 25 - - 25 100,00% 100,00% brak 30 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak 31 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak 32 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak 33 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o - S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak 34 Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak 35 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Kraków poz. ﬁnan. dział.usługowa, z wyłacz. ubezpiecz. I fun- duszów emerytalnych 1 1 99,90% 99,90% brak 36 Projekt Echo 111 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 100 (100) (100) 1 000 99,95% 99,95% brak 37 Projekt Echo 112 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 38 Projekt Echo 113 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak 39 Projekt Echo 115 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak 40 Projekt Echo 116 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 99,83% 99,83% brak 41 Projekt Echo 120 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak 42 Projekt Echo 121 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 151 (31) (100) (131) 20 100,00% 100,00% brak 43 Projekt Echo 122 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak 44 Projekt Echo 123 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 99,83% 99,83% brak 26 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 45 Projekt Echo 127 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 46 Projekt Echo 128 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 47 Projekt Echo 130 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak 48 Projekt Echo 131 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak 49 Projekt Echo 135 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 50 Projekt Echo 136 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 51 Projekt Echo 137 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak 52 Projekt Echo 136 Sp. z o. o Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 37 006 - - 37 006 99,00% 99,00% brak 53 Villea investments Sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 54 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 162 (12) (129) (141) 21 100,00% 100,00% brak 55 Selmer Investments Sp.k. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak 56 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 57 Gosford Investments Sp.z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 58 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 59 Doxent Investments Sp.z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 27 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 60 City Space - GP Sp. z o. o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak 61 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. dzialalność związana z udostęp. pracowników 937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak 62 Perth Sp. z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 63 Potton Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 64 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 82 82 100,00% 100,00% brak 65 Seaford Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział. gosp.i zarzą- dza. 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 66 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 36 286 36 286 100,00% 100,00% brak 66 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 99,90% 99,99% brak 67 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 15 006 15 006 99,99% 99,99% brak 68 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 68 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 69 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 70 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 70 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 27 125 27 125 100,00% 100,00% brak 71 RPGZ Sp. z o.o. Kraków realizacja projektów budow.zwiazanych z wznosze. budynków 21 21 100,00% 100,00% brak 28 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 72 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 3 430 - 3 430 99,95% 99,95% brak 73 SYMETRIS - PE-131 Sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 74 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 6 6 99,99% 99,99% brak 75 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 76 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 77 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 96 (6) (51) (57) 39 100,00% 100,00% brak 78 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak 79 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 156 (6) (52) (58) 98 100,00% 100,00% brak 80 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny rachunek 106 (6) (51) (57) 49 100,00% 100,00% brak 81 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność ﬁrm central- nych i holdingów, z wył. holdingów ﬁnansowych 76 926 76 926 100,00% 100,00% brak 82 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność ﬁrm central- nych i holdingów, z wył. holdingów ﬁnansowych 355 971 355 971 100,00% 100,00% brak 83 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem budyn- ków 4 004 (207) (354) (561) 3 443 99,99% 99,99% brak 1 373 961 (50 530) (829) (51 359) 1 322 602 Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowane 1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 212 063 (17 217) (17 217) 194 846 30,00% 30,00% brak 29 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 2 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 2 2 30,00% 30,00% brak 3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 33 615 33 615 30,00% 30,00% brak 245 680 (17 217) - (17 217) 228 463 Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 619 641 (67 747) (829) (68 576) 1 551 065 W tabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie roku obrotowego odpis aktualizujący wartość posia- danych przez Spółkę udziałów i akcji w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych. W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego, zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt wartości odpisów. Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość udzia- łów została wykazana na wynik za okres bieżący i po- równawczy w pozycji aktualizacja wartości inwestycji w przychodach / kosztach ﬁnansowych. W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w wys. 829 tys. zł na 31 grudnia 2022 r. (18 608 tys. zł na 31 grudnia 2021 r). Spółka zgodnie z MSR 12 par. 44 aktywo dotyczące udziałów w jednostkach zależnych przeanalizowała i nie tworzy ze względu na brak możliwość odwrócenia się aktywa w dającej się przewidzieć przyszłości. Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub poprzez udziały / akcje posiadane przez inne podmioty zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp. z o.o., Projekt Echo 138 Sp. z o.o. i R4R Poland Sp. z o.o. 30 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH 1 Projekt Echo 93 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 51 (34) (16) (51) - 99,00% 99,00% brak 2 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak 3 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków 5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak 4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 73 (51) (19) (70) 3 99,95% 99,95% brak 5 PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 160 (117) (17) (134) 26 99,95% 99,95% brak 6 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak 7 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarzą- dzania 52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak 8 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak 9 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce działalność rachunkowo - księgowa 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 10 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 2 469 (2 349) (18) (2 367) 102 99,95% 99,95% brak 11 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków 1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak 12 Echo - Galaxy Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków 51 - - 51 99,00% 99,00% brak 13 Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak 14 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak 31 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 15 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak 16 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 100 (71) (29) (100) - 99,00% 99,00% brak 17 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 51 - - 51 100,00% 100,00% brak 18 53 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 316 - - 1 316 100,00% 100,00% brak 19 Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak 20 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 576 (68) (18) (86) 490 99,95% 99,95% brak 21 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak 22 Avatar - Projekt Echo 119 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 17 665 17 665 99,95% 99,95% brak 23 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków 63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak 24 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 27 (27) (27) - 99,95% 99,95% brak 25 Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 587 (130) (130) 1 457 99,95% 99,95% brak 26 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak 27 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 18 156 (1 930) (691) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak 28 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A Kielce realizacja projektów bu- dowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 16 - - 16 100,00% 100,00% brak 29 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo- ściami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak 32 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 30 Projekt Echo 99 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 97 (42) (55) (97) - 99,80% 99,80% brak 31 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak 32 Projekt CS Sp. z o.o. Kielce pozostałe pośrednictwo pieniężne 122 (97) (25) (122) - 99,00% 99,00% brak 33 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 11 - (11) (11) - 100,00% 100,00% brak 34 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 1 251 - - 1 251 99,00% 99,00% brak 35 Projekt Echo 108 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 65 (65) (65) - 100,00% 100,00% brak 36 Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 51 (51) (51) - 100,00% 100,00% brak 37 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o.o. Kielce pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak 38 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 61 (61) (61) - 100,00% 100,00% brak 39 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 25 - - 25 100,00% 100,00% brak 40 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak 41 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe pośrednictwo ﬁnansowe 24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak 42 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 - (50) (50) - 100,00% 100,00% brak 43 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak 33 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 44 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak 45 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak 46 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak 47 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak 48 Pure Systems Sp. z o.o. Kraków pozostała ﬁnansowa dzia- łalność usługowa, z wy- łączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych 1 1 99,90% 99,90% brak 49 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 100 (100) (100) - 99,95% 99,95% brak 50 Projekt Echo 112 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 51 Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak 52 Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak 53 Projekt Echo 116 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 99,83% 99,83% brak 54 Projekt Echo 119 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 25 (25) (25) - 99,80% 99,80% brak 55 Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak 56 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 57 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak 58 Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 34 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 59 Projekt Echo 128 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 60 Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 41 (31) - (31) 10 100,00% 100,00% brak 61 Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak 62 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 63 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak 64 Projekt Echo 137 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 31 - - 31 100,00% 100,00% brak 65 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 84 006 - - 84 006 99,00% 99,00% brak 66 Villea investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 67 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 68 Selmer Investments Sp.k. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak 69 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 12 - (12) (12) - 100,00% 100,00% brak 70 Gosford Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 71 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 35 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 72 Doxent Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 73 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak 74 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa pozostała działalność związana z udostępnia- niem pracowników 937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak 75 Gleann Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 76 Perth Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 77 Potton Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 5 100,00% 100,00% brak 78 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 82 82 100,00% 100,00% brak 79 Seaford Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo z zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak 80 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 36 286 36 286 100,00% 100,00% brak 81 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 15 006 15 006 99,99% 99,99% brak 82 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 10 100,00% 100,00% brak 83 Projekt 147 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak 84 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 85 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 36 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 86 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 87 Shanklin Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak 88 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 27 125 27 125 100,00% 100,00% brak 89 RPGZ Sp. z o.o. Kraków realizacja projektów bu- dowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 21 21 100,00% 100,00% brak 90 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 3 430 - - - 3 430 99,95% 99,95% brak 91 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 6 99,99% 99,99% brak 92 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 93 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 94 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 95 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 96 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 97 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek 6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak 37 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r. Lp. Nazwa (ﬁrma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa Wartość akcji / udziałów wg ceny naby- cia Korekty aktualizujące wartość – stan począt- kowy Korekty aktualizujące wartość – zmiana Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy Wartość bilansowa udziałów / akcji Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Wskazanie innej podstawy kontroli 98 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność ﬁrm cen- tralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów ﬁnansowych 76 926 76 926 100,00% 100,00% brak 99 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność ﬁrm cen- tralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów ﬁnansowych 355 971 355 971 100,00% 100,00% brak 100 PHS - PRrojekt CS - SP.K. Warszawa roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków 4 005 (207) (207) 3 798 99,99% 99,99% brak 101 Babka Tower - PE 93 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 79 (4) (4) 75 99,99% 99,99% brak Razem 1 423 998 (49 798) (1 391) (51 190) 1 372 808 Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowanych 1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 103 410 (17 217) (17 217) 86 193 30,00% 30,00% brak 2 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 2 2 30,00% 30,00% brak 3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 28 980 28 980 30,00% 30,00% brak Razem 132 392 - (17 217) (17 217) 115 175 Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 556 390 (49 798) (18 608) (68 407) 1 487 983 38 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 5 Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 RMK - ubezpieczenie 1 549 1 854 W jednostkach zależnych 64 157 106 222 Obligacje 64 157 106 222 – długoterminowe - 43 671 – krótkoterminowe 64 157 62 551 Należności za sprzedaż udziałów 10 860 3 285 Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe razem 76 566 111 361 Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości obligacji na 31 grudnia 2022 r. ze względu na niematerial- ność, kwota odpisu nie została rozpoznana w księgach, a na 31 grudnia 2021 r. w wysokości 3,5 mln zł. Obligacje spełniają test SPPI zgodnie z MSSF 9 par. 4.1.2., dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej, ale metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny w wartości godziwej. Obligacje udzielono jednostkom powiązanym o dobrej kondycji ﬁnansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania dzia- łalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyﬁkacji obligacji, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone obli- gacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych. Na 31 grudnia 2022 r. odpis wynosi 34 tys. zł, a na 31 grudnia 2021 r. odpis wynosił 11 tys. zł. Zarząd Spółki po przeprowadzonej analizie w 2020 r. podjął decyzję o korekcie prezentacji obligacji długoterminowych i krótkoterminowych, klasyﬁkacja obligacji uzależniona została od rzeczywistego terminu spłaty. W związku z tym obligacja wyemitowana przez Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. z datą wykupu 1 stycznia 2024 r. została za- prezentowana jako krótkoterminowa z uwagi na oczekiwaną sprzedaż jedynego aktywa Kontrahenta w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego. Podstawowe dane o obligacjach spółek celowyh objętych przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu Klasyﬁkacja wg terminu spłaty Projekt Beethovena-Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 34 975 Wibor 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe Projekt Beethovena-Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 27 000 Wibor 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe Obligacje bez odsetek i odpisów 61 975 Odsetki 2 216 Odpisy (34) Razem obligacje z odsetkami i odpisem 64 157 39 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Podstawowe dane o obligacjach spółek celowyh objętych przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu Klasyﬁkacja wg terminu zapadalności Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 długoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe Obligacje bez odsetek i odpisów 102 785 Odsetki 6 972 Odpisy (3 535) Razem obligacje z odsetkami i odpisem 106 222 Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywa- nie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9 i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny w wartości godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielo- no jednostkom powiązanym o dobrej kondycji ﬁnansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe- stycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego po- twierdzania rentowności prowadzonych przez nie projek- tów, Spółka ma możliwość oceny i identyﬁkacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa- nych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych; na 31 grudnia 2022 r. w wysokości 2 943 tys. zł., i na 31 grudnia 2021 r. w wyso- kości 1 169 tys. zł. NOTA 6 Udzielone pożyczki długoterminowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W jednostkach zależnych 198 099 1 094 701 W jednostkach współkontrolowanych 303 985 283 845 W pozostałych jednostkach 588 554 Udzielone pożyczki długoterminowe razem 502 672 1 379 100 Nota zawiera pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami. NOTA 6A Udzielone pożyczki długoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 453 120 1 172 651 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 49 552 206 449 Udzielone pożyczki długoterminowe razem 502 672 1 379 100 40 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026 R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 marża 31.03.2029 R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 marża 31.03.2030 R4R Poland Sp. z o.o. 48 705 marża 31.03.2031 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. 44 105 Wibor 3M + marża 31.12.2024 Berea Sp. z o.o. 36 760 marża 31.12.2025 R4r Poland Sp. z o.o. 35 151 marża 30.09.2026 Rosehill Investments Sp. z o.o. 25 703 Euribor 3M + marża 31.12.2025 Echo - Arena Sp. z o.o. 24 091 Wibor 3M + marża 7.01.2026 Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 9 754 Euribor 3M + marża 30.06.2024 Berea Sp. z o.o. 7 869 Euribor 3M + marża 31.12.2025 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. 4 950 Wibor 3M + marża 30.06.2024 DKRA Sp. z o.o. 535 marża 22.04.2026 Pożyczki bez odsetek i odpisów 446 232 odsetki 57 794 odpisy (1 354) Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 502 672 Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone. Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie nastąpiła utrata wartości udzielonych pożyczek. Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna z faktycznym terminem spłaty. * Pożyczki udzielone w 2022 r. 41 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Strood Sp. z o.o. * 169 232 Euribor 3M + marża 31.12.2023 Fianar Investments Sp. z o.o. 150 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 122 718 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026 R4R Poland Sp. z o.o. 90 638 marża 31.03.2030 Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 85 580 Wibor 3M + marża 26.02.2026 Villea Investments Sp. z o.o. 68 550 Wibor 3M + marża 31.12.2023 R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 marża 31.03.2029 Arena Sp. z o.o. 46 800 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Senja 2 Sp. z o.o. 43 663 Wibor 3M + marża 31.12.2023 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. 43 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Berea Sp. z o.o. 36 760 marża 31.12.2025 R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 marża 30.09.2026 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 35 080 Wibor 3M + marża 30.06.2026 Doxent Investments Sp. z o.o. 30 237 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 28 330 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Rosehill Investments Sp. z o.o. 25 703 Euribor 3M + marża 31.12.2025 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 23 687 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Perth Sp. z o.o. 23 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Rpgz IX Sp. z o.o. 19 466 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. 18 050 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 123 Sp. z o.o. 15 610 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Gosford Investments Sp. z o.o. 12 775 Wibor 3M + marża 31.12.2023 City Space Management Sp. z o.o. 9 402 Wibor 3M + marża 31.03.2022 Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A. 8 230 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Berea Sp. z o.o. 7 869 Euribor 3M + marża 31.12.2025 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. 3 140 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.k. 1 237 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Elektrownia Sp. z o.o. 1 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Strood Sp. z o.o. 9 890 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. 792 Wibor 3M + marża 31.12.2023 DKRA Sp. z o.o. 535 marża 22.04.2026 Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 499 Wibor 3M + marża 31.12.2023 142 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. 440 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Pożyczki bez odsetek i odpisów 1 330 290 odsetki 74 885 odpisy (26 075) Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 1 379 100 * Pożyczki udzielone w 2021 r. 42 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 7 NOTA 8 Pochodne instrumenty ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Interest Rate Swap 26 251 18 922 Razem 26 251 18 922 Należności z tytułu leasingu [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Do 1 roku 3 666 3 068 1 roku do 3 lat 8 837 7 688 3 roku do 5 lat 8 909 8 663 Powyżej 5 lat 17 134 19 763 Razem 38 546 39 182 Spółka zalicza pochodne instrumenty ﬁnansowe do drugiego poziomu w hierarchii wartości godziwej określonego w standardach rachunkowych. Technika wyceny w przypadku swapów procentowych bazuje na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak stopy procentowe (WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp procentowych. Spółka oszacowała odpis z tytułu ECL, z uwagi na niematerialność kwoty zdecydowała się jej nie wprowadzać do ksiąg. Podstawowe dane o długoterminowych pochodnych instrumentach ﬁnansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Nominalne zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data wykupu IRS - 39624 150 000 0,590% 24.08.2020 31.05.2024 IRS - 39827 100 000 0,535% 16.09.2020 5.08.2024 43 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 9A Zapasy [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Półprodukty i produkty w toku 115 828 287 582 – aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu 18 956 49 345 Produkty gotowe 3613 19 897 Towary - - Razem 119 441 307 479 Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Wartość odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt (750) - Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako korekta kosztu własnego sprzedaży - 171 Zmiana stanu odpisu zapasów (750) 171 Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenie dotyczy projektów mieszkaniowych i ma na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w okresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji „koszt własny sprzedaży”. Zmiana odpisu aktualizującego zapasów w 2022 r. dotyczy zaniechanego projektu w Warszawie. Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów na 31 grudnia 2022 r. wynosiła 750 tys. zł., a na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 171 tys. zł. Zapasy wyceniane są wg kosztów wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta określana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu znajdują się w rachunku wyników w pozycji koszt własny sprzedaży. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „Towary” zawiera grunty przeznaczone na sprzedaż.” NOTA 9B Zapasy - wykaz hipotek [tys. PLN] Wartość aktywa Wartość hipoteki Na rzecz Komentarz Warszawa, ul. Wołoska 177 668 88 150 Archicom Loy Platinum 1 sp. z o.o. Zabezpieczenie zwrotu zaliczki i VAT. 26 paź- dziernika 2022 r. został złożony wniosek o wykre- ślenie hipoteki z księgi wieczystej NOTA 9C 44 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 a) należności od jednostek zależnych 56 493 35 225 – handlowe, o okresie spłaty: 40 778 27 384 – do 12 miesięcy 40 778 27 384 – powyżej 12 miesięcy - - – inne: 15 715 7 841 – z tytułu wypłaty z zysku spółek komandytowych 15 715 7 841 b) należności od pozostałych jednostek 16 026 22 961 – handlowe, o okresie spłaty: 2 717 1 805 – do 12 miesięcy 2 717 1 805 – powyżej 12 miesięcy - - – z tytułu podatków, 3 337 10 368 – inne: 4 896 5 719 – kaucje zapłacone 1 548 573 – należności z tytułu leasingu - 1 471 – pozostałe 3 348 3 675 – zaliczki na dostawy 5 076 5 069 Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem 72 519 58 186 odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem (3 189) (2 651) Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 75 708 60 837 Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności. Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny należności, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich należności, nawet w odniesieniu do należności przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych. Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 31 grudnia 2022 r. Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. NOTA 10A 45 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiana stanu odpisów aktualizujących wartość należności krótkoterminowych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan na początek okresu 2 651 2 076 Zwiększenia 786 725 - z tytułu utworzenia odpisu 786 725 Zmniejszenia (248) (150) - z tytułu spłaty (184) (100) - z tytułu rozwiązania (64) (50) - wykorzystanie - - Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności krótkoterminowych na koniec okresu 3 189 2 651 Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności został wykazany w pozycji „pozostałe przychody / koszty operacyjne” w rachunku zysków i strat Spółki. NOTA 10B Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 73 538 56 851 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 2 170 3 986 - jednostka/waluta EUR 463 867 - tys. zł 2 170 3 986 - jednostka/waluta USD - - - tys. zł - - Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 75 708 60 837 NOTA 10C 46 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Należności handlowe brutto o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 do 1 miesiąca 25 981 11 482 1-3 miesiące 12 439 10 694 3-6 miesięcy - - 6-12 miesięcy - - powyżej 12 miesięcy - - należności przeterminowane 8 264 9 664 Należności handlowe razem brutto 46 684 31 840 odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartość należności z tytułu dostaw i usług (3 189) (2 651) Należności handlowe razem netto 43 495 29 189 Należności handlowe przeterminowane brutto – z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 do 1 miesiąca 4 057 4 208 1-3 miesiące 159 1 343 3-6 miesięcy 302 611 6-12 miesięcy 408 558 powyżej 12 miesięcy 3 338 2 944 Należności handlowe, przeterminowane razem brutto 8 264 9 664 odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartości przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług (3 189) (2 651) Należności handlowe, przeterminowane netto razem 5 075 7 013 Należności handlowe brutto [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Należności bieżące bez utraty wartości 38 420 22 176 Należności przeterminowane bez utraty wartości 5 075 7 013 Należności przeterminowane z utratą wartości 3 189 2 651 Należności handlowe brutto razem 46 684 31 840 Należności sporne i przeterminowane [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Należności przeterminowane 8 264 9 664 Handlowe 8 264 9 664 - w tym niepokryte odpisem aktualizującym 5 075 7 013 NOTA 10D NOTA 10E NOTA 10F NOTA 10G 47 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Udzielone pożyczki krótkoterminowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W jednostkach zależnych – udzielone pożyczki 567 908 262 567 908 262 W jednostkach współkontrolowanych – udzielone pożyczki - - - - Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem 567 908 262 NOTA 11B Udzielone pożyczki krótkoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 425 826 262 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 142 082 - Razem 567 908 262 Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami i odpisem aktualizującym. Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pienięż- nych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9 i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą zamorty- zowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny w wartości godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielo- no jednostkom powiązanym o dobrej kondycji ﬁnansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe- stycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania dzia- łalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdza- nia rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyﬁkacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredy- towych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitało- wej Echo Investment. Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami. NOTA 11A 48 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Shanklin Sp. z o.o. 101 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 Projekt K-6 S.K.A. 85 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 Projekt 13 S.K.A. 70 WIBOR 3M + marża 31.03.2022 pożyczki bez odsetek i odpisów 256 odsetki 6 odpisy - Razem pożyczki z odsetkami i odpisem 262 Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty Fianar investments Sp. z o.o. 146 244 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Strood Sp.z o.o. 136 459 Euribor 3M + marża 31.12.2023 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 82 650 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Villea Investments Sp. z o.o. 72 780 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 137 Sp. z o.o. 7 274 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Perth Sp. z o.o. 4 356 Wibor 3M + marża 31.12.2023 DKR Echo Investment Sp. z o.o. 25 633 Wibor 3M + marża 30.09.2023 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 24 367 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Elektrownia Sp. z o.o. 271 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Strood Sp. z o.o. 9 890 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 8 366 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. 90 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 668 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 128 Sp. z o.o. 115 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 112 Sp. z o.o. 112 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 113 Sp. z o.o. 82 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Projekt Echo 131 Sp. z o.o. 65 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Pure Systems Sp. z o.o. 55 Wibor 3M + marża 31.12.2023 Pożyczki bez odsetek i odpisów 523 528 odsetki 66 204 odpisy (21 824) Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 567 908 * Pożyczki udzielone w 2022 r. Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie z faktycznym terminem spłaty. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowa- ne, nie nastąpiła utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym o dobrej kondycji ﬁnansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe- stycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możli- wość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identy- ﬁkacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. 49 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 12A Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Inne aktywa ﬁnansowe - 2 404 - wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwal- niane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji - 2 404 Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych 116 073 74 239 Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe razem 116 073 76 643 Spółka na 31 grudnia 2022 r. posiada środki pieniężne w re- nomowanych bankach głównie w mBank. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej. Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmien- nych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jed- nego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i są oprocento- wane według ustalonych dla nich stóp procentowych. Do oceny ryzyka kredytowego użyte są zewnętrzne ratin- gi banków oraz publicznie dostępne informacje dotyczące wskaźników niewypełnienia zobowiązania dla danego ratingu ustalone przez zewnętrzne agencje. Ratingi banków, w któ- rych ulokowane sa srodki pieniezne sa miedzy BBB- do A - wg agencji ratingowej EuroRating, publikowanej na Euro- pejskiej Platformie Ratingowej prowadzonej przez Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA). NOTA 12B Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 112 535 74 869 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 3 538 1 774 – jednostka/waluta EUR 743 384 – tys. PLN 3 483 1 764 – jednostka/waluta HUF 4 253 642 – tys. PLN 50 8 – jednostka/waluta USD 1 - – tys. PLN 5 2 Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe razem 116 073 76 643 50 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Kapitał zakładowy Wartość nominalna 1 akcji = 0,05 zł Seria / emisja Rodzaj akcji Rodzaj ograniczania praw do akcji Liczba akcji Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (tys. PLN) Sposób pokrycia kapitału A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412 690 582 20 635 gotówka Liczba akcji razem 412 690 582 Kapitał zakładowy razem 20 635 Akcjonariusze Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. – Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners) – Nationale-Nederlanden OFE – Allianz Polska PTE – Nicklas Lindberg – prezes zarządu – Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – Péter Kocsis – członek rady nadzorczej – Bence Sass – członek rady nadzorczej – pozostali akcjonariusze Liczba akcji: 272 375 784 – 53 062 355 – 39 809 348 – 845 622 – 291 065 – 94 192 – 50 000 – 46 162 216 – 0,01% 66% 9,65% 12,86% 11,19% 0,20% 0,07% 0,02% Kapitał zapasowy [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony ustawowo 6 878 6 878 Utworzony z osiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość 596 647 596 647 Inny 22 22 Kapitał zapasowy razem 704 295 704 295 NOTA 13A NOTA 13B 51 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Spół- ka chce dawać akcjonariuszom zwrot zainwestowanego kapitału w postaci wzrostu wartości akcji, ale i wypłaca- nych regularnie dywidend. Według przyjętej polityki dywi- dendowej, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypi- sanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję ﬁnan- sową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności: − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie, − plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju - w szczególności zakupy gruntów. Zmiana stanu na zysk - strata z lat ubiegłych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan na początek okresu 27 842 57 825 Zmiany w okresie - korekty wyniku z lat ubiegłych - - - podział wyniku z lat ubiegłych (27 842) (57 825) Stan na koniec okresu - - NOTA 13D Zmiana stanu – fundusz dywidendowy [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan na początek okresu 413 912 186 051 Zmiany w okresie -kapitał zapasowy - 350 000 -dywidenda wypłacona (90 793) (76 791) -dywidenda zatwierdzona do wypłaty (40 792) - -podział wyniku z lat ubiegłych 13 842 (45 348) Stan na koniec okresu 296 169 413 912 NOTA 13C 52 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zobowiązania długoterminowe – bez rezerwy na podatek dochodowy [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Wobec jednostek zależnych – pożyczki 57 576 226 438 57 576 226 438 Wobec pozostałych jednostek – leasing 65 353 70 778 – otrzymane kaucje i zaliczki 2 737 1 243 – pochodne instrumenty ﬁnansowe - 6 970 – z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 103 961 1 106 348 – premie dla Zarządu + odprawy emerytalne 4 558 9 059 1 176 609 1 194 398 Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych z tytułu leasingu wynoszą: od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95% Według najlepszych informacji i danych Spółki w trak- cie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń. Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości nomi- nalnej zaprezentowała w nocie 14E. Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek dochodowy o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 1 roku do 3 lat 893 763 1 020 099 3-5 lat 312 162 369 663 Powyżej 5 lat 28 260 31 074 Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych. od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95% NOTA 14A NOTA 14B 53 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 14D Zobowiązania długoterminowe – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu 70 778 13 567 Zmiany w okresie (5 425) 57 211 – nowe zakupy 4 159 57 211 – koszty ﬁnansowe - - – płatność (9 584) - – zakończenie projektu/sprzedaż - - Stan na koniec okresu 65 353 70 778 Koszty z tytułu leasingu [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Koszt związany z leasingami aktywów o niskiej wartości 1 679 815 Koszt związany z leasingiem krótkoterminowym 13 221 8 485 Razem 14 900 9 300 Zobowiązania ﬁnansowe z tytułu dłużnych instrumentów ﬁnansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu składnika zobowiązań” zgodnie z MSSF 9. Wartość godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się istot- nie od ich wartości bilansowej. Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu leasingu wyniósł na 31 grudnia 2022 r. 14 900 tys. zł. Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 w walucie polskiej 953 056 1 026 866 w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 281 129 393 970 Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836 NOTA 14C 54 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty PKO BP S.A. 75 000 62 645 WIBOR 1M + marża 31.10.2023 Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 12.05.2022 Santander Bank Polska S.A. 100 000 66 932 WIBOR 1M + marża 30.11.2022 Razem 210 000 164 577 * Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 3,4 mln zł. ** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2,4 mln zł. NOTA 14E Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty PKO BP S.A. 75 000 62 931 Wibor 1M + marża 31.10.2023 Alior Bank S.A. 25 000 25 000 Wibor 3M + marża 10.07.2023 Santander Bank Polska S.A. 100 000 67 468 Wibor 1M + marża 28.02.2023 Razem 200 000 155 399 * Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2 mln zł. ** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 27,2 mln zł. Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę- dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie wykorzystanej linii kredyto- wej. Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie wykorzy- stanej linii kredytowej. 55 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 14F Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań ﬁnansowych. Dla nienotowanych instrumentów ﬁnanso- wych posłużono się modelem zdyskontowanych przepły- wów pieniężnych i zaklasyﬁkowano do poziomu drugiego hierarchi wartości godziwej, dla notowanych instrumen- tów wykorzystano ceny z notowań i zaklasyﬁkowano do poziomu 1 hierarchi wartości godziwe. Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25% 1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45% 2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4% 1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5% Razem 713 510 Obligacje dla inwestorów indywidualnych Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny DM Pekao S.A. 50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Emisja serii J i J2 PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström DM S.A., DM Banku Ochrony Środowiska S.A. 33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A. Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Razem 288 832 Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. 1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5% Razem 188 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5% Razem 40 000 56 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 31 410 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% 1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25% 1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Ma- klerski S.A. jako agent 100 000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50% 1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45% 2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4% Razem 744 920 Obligacje dla inwestorów indywidualnych Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125 000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75 000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9% Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A 50 000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8% Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A. 50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Emisja serii J i J2 PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. 33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4% Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A. Razem 333 832 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5% Razem 40 000 Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN] Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski Wartość nominalna Termin wykupu Warunki oprocentowania 1P/2021 PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5% Razem 188 000 Dłużne instrumenty ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Wartość bilansowa 1 377 938 1 369 211 Wartość godziwa 1 450 714 1 451 570 W przypadku większości zobowiązań z tytułu zadłużenia wartość godziwa nie różni się istotnie od wartości bilanso- wej, ponieważ odsetki płatne od tych zobowiązań są zbli- żone do bieżących stóp rynkowych bądź zobowiązania te są krótkoterminowe. Istotne różnice zidentyﬁkowano tylko na wyemitowanych dłużnych instrumentach ﬁnansowych. 57 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiana stanu aktywa / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu (16 677) (19 534) instrumenty ﬁnansowe (2 271) 308 nieruchomości inwestycyjne 513 513 należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (14 170) (12 586) zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (1 559) (2 546) strata podatkowa 2 344 2 461 zapasy 1 713 (83) udziały i akcje 1 636 - leasing 1 995 26 pozostałe (6 878) (7 627) Zwiększenia 13 159 7 137 instrumenty ﬁnansowe 110 - nieruchomości inwestycyjne - - należności i zobowiązania z tytułu pożyczek - - zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji 3 427 987 strata podatkowa 1 076 - zapasy 2 912 1 796 udziały i akcje - 1 636 leasing - 1 969 pozostałe 5 634 749 Zmniejszenia (8 878) (4 280) instrumenty ﬁnansowe - (2 579) nieruchomości inwestycyjne - - należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (8 331) (1 584) zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji - - strata podatkowa - (117) zapasy - - udziały i akcje - - leasing (547) - pozostałe - - Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu (12 396) (16 677) instrumenty ﬁnansowe (2 161) (2 271) nieruchomości inwestycyjne 513 513 należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (22 501) (14 170) zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji 1 868 (1 559) strata podatkowa 3 420 2 344 zapasy 4 625 1 713 udziały i akcje 1 636 1 636 leasing 1 448 1 995 pozostałe (1 244) (6 878) NOTA 14G Kwota straty podatkowej za 2021 rok, od której nie utwo- rzono aktywa, wynosi 5 224 tys. zł. Prawo do obniżenia podatku z tytułu straty podatkowej wygasa w 2026 r. 58 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności: 9 033 5 980 – do 12 miesięcy 9 033 5 980 Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności: 11 104 15 844 – do 12 miesięcy 11 104 15 844 Zobowiązania krótkoterminowe handlowe razem 20 137 21 824 Otrzymane zaliczki (zobowiązanie z tytułu kontraktu) 5 854 179 920 - w tym: od jednostek powiązanych - 166 249 Otrzymane kaucje 3 934 8 773 Otrzymane kaucje i zaliczki razem 9 788 188 693 Z tytułu pozostałych podatków 1 831 8 689 Z tytułu bieżącego podatku dochodowego 5 23 Zobowiązanie z tytułu podatków razem 1 836 8 712 Zobowiązanie z tytułu PWUG 17 506 50 396 Zobowiązanie z tytułu leasingu samochodów 2 880 2 575 Zobowiązanie z tytułu leasingu nieruchomości 10 407 9 627 Zobowiązanie z tytułu leasingu razem 30 793 62 598 Pozostałe zobowiązania 119 020 24 657 – z tytułu wynagrodzeń 5 2 – pochodne instrumenty ﬁnansowe 14 876 - – inne (wg tytułów): 104 139 24 655 – dywidenda 90 792 - – środki pieniężne na rachunkach powierniczych - 2 404 – pozostałe w tym: 13 347 22 251 – premie dla zarządu i pracowników 8 022 10 664 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe razem 119 020 24 657 Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem 181 574 306 484 Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95% Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. NOTA 15A 59 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 181 544 306 223 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 30 261 – jednostka/waluta EUR 6 57 – tys. zł 30 261 – jednostka/waluta USD - - – tys. zł - - Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem 181 574 306 484 Zobowiązania krótkoterminowe – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu 62 598 9 530 Zmiany w okresie (31 805) 53 068 – nowe zakupy - 63 710 – koszty ﬁnansowe 5 518 2 052 – płatność (5 229) (9 704) – zakończenie projektu/sprzedaż (32 094) (2 990) Stan na koniec okresu 30 793 62 598 NOTA 15B NOTA 15C Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Wobec jednostek zależnych – pożyczki 150 913 105 874 150 913 105 874 Wobec pozostałych jednostek – kredyty i pożyczki 155 399 164 577 – z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 300 539 351 028 455 938 515 605 Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 606 851 621 479 NOTA 16A Według najlepszych informacji i danych Spółki w trak- cie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń. 60 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe – struktura walutowa [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 W walucie polskiej 455 938 576 422 W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 150 913 45 057 Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 606 851 621 479 Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Kontrahent Kwota [tys. PLN] Oprocentowanie Termin spłaty Projekt Echo 129 Sp.z o.o. 143 113 EURIBOR 3M + marża 30.09.2023 Pożyczki bez odsetek i odpisów 143 113 Odsetki 7 800 Razem pożyczki z odsetkami 150 913 Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek na 31 grudnia 2021 r. Kontrahent Kwota [tys. PLN] Oprocentowanie Termin spłaty Pudsey Sp. z o.o. 60 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2022 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 44 615 EURIBOR 3M + marża 30.09.2022 Pożyczki bez odsetek i odpisów 105 015 Odsetki 859 Razem pożyczki z odsetkami 105 874 NOTA 16B 61 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych – wg tytułów [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu – rezerwy na kary - 2 000 – rezerwy na gwarancje 482 590 – rezerwy na naprawy 749 794 – sprawy sądowe 310 272 – rezerwy na koszty 6 315 7 648 7 856 11 304 Zwiększenia z tytułu – rezerw na gwarancje 1 907 - – rezerw na naprawy 99 - – sprawy sądowe 2 066 38 4 072 38 Rozwiązanie z tytułu – rezerwy na koszty - (1 333) – rezerwy na gwarancje - (108) – rezerwy na kary - (2 000) – rezerwy na naprawy - (45) - (3 486) Stan na koniec okresu – rezerwy na naprawy 848 749 – rezerwy na gwarancje 2 389 482 – sprawy sądowe 2 376 310 – rezerwy na koszty 6 315 6 315 11 928 7 856 NOTA 17 Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka z ty- tułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń. Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe pro- wadzone przeciw spółce, w przypadku których prawdo- podobieństwo zakończenia się powodzeniem jest mniejsze niż 50 proc. Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmu- je wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń. Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i porę- czeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią zabez- pieczenie związane z realizacją projektów bądź zabez- pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów. Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami MSSF 9. Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty gwarancyj- ne i sprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w przeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej. 62 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Pozycje pozabilansowe [tys. PLN] 30.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania warunkowe Na rzecz jednostek powiązanych z tytułu: 2 756 279 2 262 964 – udzielonych gwarancji i poręczeń 2 756 279 2 262 964 2 756 279 2 262 964 Inne z tytułu: – spraw sądowych przeciwko Echo Investment 6 846 611 6 846 611 Razem 2 763 125 2 263 575 NOTA 18 MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwa rancji ﬁnansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności w tym zakresie a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne pro- jektów biurowych i han dlowych. Gwarancje takie stanowią bądź zabezpie czenie związane z realizacją projektów bądź zabez pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów i stanowią powszechnie stosowaną na rynku formę zabez- pieczenia. W ocenie Zarządu, poprzez możli wość monito- rowania działalności jednostek zależnych Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego związane- go z wystawionymi gwaran cjami. Jednostki Grupy Kapi- tałowej Echo Investment mają pełną zdolność i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia istot- nych oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i poręczeń. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2022 r. w wysokości 2 389 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2021 r. – w wysokości 482 tys. zł. Poręczenia i gwarancje udzielone przez Echo Investment S.A.: Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne Warszawa 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej. Echo Investment S.A. City Space Sp. z o.o. Bletwood Investments Sp. z o.o. 2 703 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6 listopada 2015 r. Poręczenie wystawione w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. HPO AEP Sp. z o.o. Sp. j. 11 725 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7 grudnia 2016 r. Porę- czenie wzajemne wystawione w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 162 857 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych z projek- tem mieszkaniowym oraz hipotecznym wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie wystawione w EUR. Razem 178 515 63 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Beneﬁcjent Wartość Data zmiany Tytułem Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. Human Oce Polska Sp. z o.o. 100 1.09.2022 Poręczenie wynikające z umowy leasin- gu ruchomości. Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Sp. z o.o. Bletwood Invest- ments Sp. z o.o. 2 703 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wyni- kających z umowy najmu zawartej 6 listopada 2015 r. Poręczenie wystawione w EUR. Przedłużenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 162 857 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych z pro- jektem mieszkaniowym oraz hipotecz- nym wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie wystawione w EUR. Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Podmiot otrzymujący poręczenie Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Bletwood Investments Sp. z o.o. 1 547 4.07.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Poręczenie wystawione w EUR. Echo – Browary War- szawskie Sp. z o.o. Sp.k. oraz Dellia Investments – Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. HPO AEP Sp. z o.o. Sp.j. 11 499 Do dnia uzyskania pozwolenia na użyt- kowanie sąsiedniego projektu, nie później niż do 7.12.2031 r. Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zo- bowiązań wynikających z umowy dobrosasiedzkiej zawartej 7 grudnia 2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR. Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. Human Oce Polska Sp. z o.o. 100 1.08.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy leasingu ruchomości. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 372 558 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń związanych z projektem mieszkaniowym oraz hipotecznym wydzieleniem nieruchomości. Wystawione w EUR. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne Warszawa 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikają- cych z umowy drogowej. Razem 386 934 64 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem PKO BP S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. z o.o. 28 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z tytułu umowy najmu z 5 września 2018 r. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 155 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj- nych, związane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Investments Sp. z o.o. 513 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej związanej ze sprzedażą biu- rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności w danym roku obowiązywania będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 594 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze- dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Nobilis - Business House sp. z o.o. 612 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania wynikające z aneksu do umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR. PKO BP S.A. Echo Investment S.A. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 618 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy najmu, które w szczególności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odse- tek. Gwarancja wystawiona w EUR. PKO BP S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. z o.o. 662 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona zabez- pieczająca zobowiązania z umowy najmu z 5 września 2018 r. PKO BP S.A. Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. HiH Invest Real Estate GmbH 666 31.05.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy gwarancji czynszowej. Gwarancja wystawiona w EUR. Santander Bank Polska S.A. Elektrownia RE Sp. z o.o. Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad realizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul. Milionowej w Łodzi. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 754 30.04.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 30 września 2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 785 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i po- krycia opłat eksploatacyjnych, związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub I. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Barcarrota Sp. z o.o. 796 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z umowy najmu. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 885 25.05.2023 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę najmu City Space Management. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 962 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze- dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część handlowa). Gwarancja wystawiona w EUR. 65 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 985 21.12.2033 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja pełnego, należytego i terminowego wyko- nania wszystkich zobowiązań płatniczych najemcy wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Tryton Business Park Sp. z o.o. 1 126 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- cych z umowy najmu zawartej 12 czerwca 2018 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 1 307 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze- dażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią- zania, które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 1 318 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj- nych, związane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 2 028 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj- nych, związane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp. z o.o. Kauﬂand Polska Mar- kety Sp. z o.o. Sp.k. 2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Kapelanka w Krakowie. Echo Investment S.A. Park Rozwoju III - Pro- jekt Echo 112 Sp. z o.o. Sp.k. Kauﬂand Polska Mar- kety Sp. z o.o. Sp.k. 2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow- nej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego w Poznaniu. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 3 613 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstuc- kgesellscha mbH &Co KG 3 715 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biu- rowa). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 3 863 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze- dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 5 000 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i po- krycia opłat eksploatacyjnych, związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub I. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. 66 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 5 762 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i po- krycia opłat eksploatacyjnych, związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub I. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 5 929 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 7 973 31.12.2026 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszowych zaakceptowanych umów najmu dla zapew- nienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 8 442 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Investments Sp. z o.o. 8 668 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej związanej ze sprzedażą biu- rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności w danym roku obowiązywania będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 10 120 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Mak- symalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 12 115 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub I. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 16 768 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży biurowca West Link we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Fujitsu Technology Solutions Sp. z o.o. 24 835 1.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umownych wynikających z umowy najmu z dnia 31 stycznia 2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Santander Bank Polska S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne Warszawa 25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację inwestycji towarzyszącej w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej - budowę szko- ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy. 67 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. 26 000 18.09.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczająca zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Wentel Sp. z o.o. 26 000 2.10.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczają- ca zwrot zaliczki wpłaconej przez przez spółkę z grupy Student Depot z tytułu przedwstępnej umowy zakupu od grupy Echo Investment nieruchomości w Gdań- sku. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. A 19 Sp. z o.o. 28 139 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar- tego 4 lipca 2018 r. dla projektu Midpoint 71. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 33 186 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku West 4 Business Hub I. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 46 899 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wy- stawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 51 589 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 52 399 21.11.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Investments Sp. z o.o. 104 796 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży biurowców Face 2 Face. Gwarancja wystawiona w EUR. Razem 531 297 68 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Tesco (Polska) Sp. z o.o. 0 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają- ca wykonanie zobowiązań dotyczących zapewnienia pierwszeństwa najmu po- wierzchni w nowym centrum handlowym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30 lipca 2019 r. Ze względu na ustalenia biznesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności. Santander Bank Polska S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa- rancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16 czerwca 2016 r. umowy doty- czącej realizacji inwestycji drogowej. Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne Warszawa 2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umowy dotyczącej budowy drogi 2KDD. Sopockie Towarzystwo Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 sp. z o.o. 6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce I w Warszawie. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH Sp. z o.o. 9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku Willa Schielego, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J. Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. EPP Oce – Syme- tris Business Park Sp. z o.o. 17 905 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. EPP Oce – Syme- tris Business Park Sp. z o.o. 19 095 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych wynikających z gwarancji budowlanej. Gwarancja wystawiona w EUR." Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k. A4 Business Park Sp. z o.o. 25 795 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 30 242 31.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży biurowców Fuzja CDJ wchodzących w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 33 291 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce - O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o. 37 832 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. zabezpiecza- jąca gwarancję budowlaną związaną ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. 69 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce - O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o. 40 801 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce - O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o. 42 793 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych wynikających z gwarancji budowlanej. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. Tryton Business Park Sp. z o.o. 44 639 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca zobowiązań pieniężnych wynikających z gwarancji budowlanej. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia kosztów realizacji projektu. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub I. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 97 422 31.03.2030 "Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR." Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 102 897 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce I w Warszawie. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy gwa- rancji jakości budynku związanej z umową sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają- ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH Sp. z o.o. 182 367 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z umowy sprzeda- ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. 70 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH Sp. z o.o. 200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Investments Sp. z o.o. 302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Face2Face. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukce- sywnemu zmniejszeniu. Razem 2 046 467 Razem gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] 2 577 764 71 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Q22 - Projekt Echo 128 Sp. z o.o. Sp.k. IREEF – Stryków Prop- co Sp. z o.o. - 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze sprze- dażą biurowca Q22 w Warszawie. Gwaran- cja wystawiona w EUR. Kwota gwarancji jest aktualizowana wraz ze zmniejszaniem się wysokości zobowiązania. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.k. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o) 41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Business Park Sp. z o.o.) 43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton w Gdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. z o.o.) 18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris I w Łodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k. A4 Business Park Sp. z o.o. 25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o. 40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce O3 Busi- ness Campus Sp. z o.o. - 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca gwarancję czynszo- wą związana ze sprzedażą O3 Business Campus II w Krakowie. Częściowo wysta- wiona w EUR. Maksymalna kwota odpo- wiedzialności będzie ulegać sukcesywne- mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośred- nia Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umo- wy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu o 80 proc. Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. (poprzednio: Projekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.) A 19 Sp. z o.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar- tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71. Gwarancja wystawiona w EUR. 72 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Sp.k. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. z o.o.) 17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesyw- nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. z o.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN 105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy pro- gramowej zawartej 31.08.2017 r. Gwaran- cja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena – Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce w Warszawie. PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- cych z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 144 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wy- stawiona w EUR. Maksymalna kwota od- powiedzialności będzie ulegać sukcesyw- nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty potwierdzenia przez project managera zakończenia realizacji wykończeń. Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Spa- ce - GP Sp. z o.o. Sp.k. Wystawiona na rzecz Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. z o.o.) 2 174 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Zmienione aneksem z dnia 22 maja 2020 r. Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face w Katowicach. 73 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. z o.o. 735 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprze- dażą O3 Business Campus III w Krakowie. Częściowo wystawiona w EUR. Maksy- malna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Development 6 Sp. z o.o. 37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprze- dażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków - ZDM Kraków 282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Berea Sp. z o.o. 21 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Berea Sp. z o.o. 112 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Aquarius City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. z o.o. 27 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z tytułu umowy najmu z 5.09.2018 r. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Aquarius City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Aquarius SR Sp. z o.o. 622 31.12.2022 Gwarancja bankowa wystawiona zabez- pieczająca zobowiązania z umowy najmu z 5.09.2018 r. Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Tesco (Polska) Sp. z o.o. Nie dotyczy 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza- jąca wykonanie zobowiązań dotyczą- cych zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni w nowym centrum handlo- wym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biz- nesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Tryton Business Park Sp. z o.o. 1 247 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. City space Manage- ment Sp. z o.o. DH Supersam Katowi- ce Sp. z o.o. Sp.k. 385 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH 982 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy gwarancji czynszowej. Maksy- malna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. Nobilis - Business House sp. z o.o. 600 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania wynikające z aneksu do umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji oraz utrzymania niewy- najętej powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. 74 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Corn- wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz ﬁnansowania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR. Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa- rancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej. Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biurowego w ramach kompleksu Fuzja CDJ. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 48 968 Późniejsza z dat: 11.09.2022 r. lub data zwrotu VAT z urzędu do kupującego. Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, a także z umowy dodatko- wej. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 5 814 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukce- sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej- szaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią- zania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. 26 000 Najpóźniej 6 miesięcy od daty końcowej zgodnie z umową przedwstępną. Gwarancja warunkowa zabezpieczająca zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpa- ce GP Sp. z o.o. Sp.k. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 722 29.04.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.k. Kauﬂand Polska Mar- kety Sp. z.o.o. Sp.j. 2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow- nej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego w Poznaniu. Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Wentel Sp. z o.o. 26 000 Najpóźniej 6 miesięcy od daty końcowej zgodnie z umową przedwstępną. Gwarancja warunkowa zabezpiecza- jąca zwrot zaliczki wpłaconej przez spółkę z grupy Student Depot z tytułu przedwstępnej umowy zakupu od grupy Echo Investment nieruchomości w Gdań- sku. Santander Bank Polska S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne Warszawa 25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realizację inwestycji towarzyszącej w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej - budowę szko- ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy. 75 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Echo Investment S.A. Miasto Poznań re- prezentowane przez Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu 3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kom- pleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 16 442 Wcześniejsza z dat: 05.11.2031 r. lub data przekazania po- wierzchni biurowych najemcom i zapłata przez nich pierwszych płatnosci wynikających z umowy najmu oraz dostarczenie odpo- wiedniego zabezpie- czenia. Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy- malna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra- ce wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukce- sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej- szaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.) Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grundstücks- gesellscha mbH & Co. KG 616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków umowy najmu, które w szczególności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odse- tek. Towarzystwo Ubezpie- czeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie i z limitu Echo Investment S.A.) Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należności z ty- tułu sprzedaży nieruchomości gruntowej w Poznaniu. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 51 388 31.11.2023 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR. 76 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 6 591 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwaran- cji czynszowej związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukce- sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej- szaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy- malna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I). Maksymal- na kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu. Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kauﬂand Polska Mar- kety Sp. z o.o. Sp.j. 2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym Kapelanka w Krakowie. Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 833 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z umowy najmu. Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Elektrownia RE Sp. z o.o. Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana z porozumie- niem dotyczacym zasad realizacji inwesty- cji drogowej. Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.) Elektrownia RE Sp. z o.o. Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana z porozumie- niem dotyczacym zasad realizacji inwesty- cji drogowej. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy- malna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Westinvest Gesellscha-  für Investmentfonds mbH 9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo- bowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku Willa Schiele, wchodzącego w skład kom- pleksu Browary Warszawskie. Razem 1 666 246 77 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.k. EPP Oce O3 Business Campus Sp. z o.o. - 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza- jąca gwarancję czynszową związana ze sprzedażą O3 Business Campus II w Krakowie. Gwarancja częściowo wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. 142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Berea Sp. z o.o. 22 31.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające z umowy najmu zawartej 21 maja 2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Aquarius SR Sp. z o.o. 28 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobowiązania z tytułu umowy najmu z 5 września 2018 r. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. 142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Berea Sp. z o.o. 114 31.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające z umowy najmu zawartej 21 maja 2019 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Wygaśnięcie PKO BP S.A. - biuro ﬁnansowania handlu Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków 282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Przedłużenie PKO BP S.A. Echo Investment S.A. APAK Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 618 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy najmu, które w szczególności obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę kar umownych, wpła- tę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odsetek. Gwarancja wystawiona w EUR. Przedłużenie PKO S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Aquarius SR Sp. z o.o. 662 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona zabezpieczająca zobowiązania z umowy najmu z 5 września 2018 r. Przedłużenie Santander Bank Pol- ska S.A. Elektrownia RE Sp. z o.o. Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad re- alizacji inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul. Milionowej w Łodzi. Wygaśnięcie Santander Bank Pol- ska S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Urząd Miasta Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16 czerwca 2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej. Udzielenie Santander Bank Pol- ska S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16 czerwca 2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpa- ce GP Sp. z o.o. Sp.k. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 783 30.04.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynika- jących z umowy najmu zawartej 30 września 2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Przedłużenie Santander Bank Pol- ska S.A. Elektrownia RE Sp. z o.o. Miasto Łódź 796 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotyczaca zasad re- alizacji inwestycji drogowej polegajacej na budowie drogi 3KDD projektowanej na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul. Milionowej w Łodzi. Udzielenie Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Midpoint 71 - Cornwall Invest- ments Sp. z o.o. S.K.A. 962 25.05.2023 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają- ca umowę najmu City Space Manage- ment. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 1 023 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza- jąca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część handlowa). Gwarancja wystawiona w EUR. 78 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Manage- ment Sp. z o.o. Tryton Business Park Sp. z o.o. 1 307 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- cych z umowy najmu zawartej 12 June 2018 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Spa- ce GP Sp. z o.o. Sp.k. Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.k. 2 217 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- cych z umowy najmu zawartej 04 June 2019 r. Zmienione aneksem z dnia 22 maja 2020 r. Gwarancja w ystawiona w EUR. Udzielenie Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne Warszawa 2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umo- wy w związku z umową nr 4/WIR/2022 z dnia 6 kwietnia 2022 r., dotyczącą budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą pomiędzy Zobowiązanym a Beneﬁcjen- tem. Wygaśnięcie Santander Bank Pol- ska S.A. Echo Investment S.A. Miasto Poznań reprezentowane przez Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu 3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy. Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Nowy Moktów Sp. z o.o Sp. k. Miasto Stołeczne Warszawa 5 000 30.04.2029 Gwarancja zwrotu odszkodowania uwzględniająca roszczenia dotyczące działki 11/19 przy ul. Chłodnej. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 5 260 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza- jąca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa). Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Udzielenie Sopockie Towarzy- stwo Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Portfel2 PH5 sp. z o.o. 6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy gwarancji jakości, związanej ze sprze- dażą biurowca Moje Miejsce I w War- szawie. Wygaśnięcie PKO BP S.A. - biuro ﬁnansowania handlu Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- cych z umowy gwarancji jakości zawartej 27 marca 2019 r. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 7 054 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej na powierzchnie biurowe i pokrycia opłat eksploatacyjnych, zwią- zane ze sprzedażą biurowca West 4 Bu- siness Hub Faza I. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 7 973 31.12.2026 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych kwot wynikających z wakacji czynszo- wych zaakceptowanych umów najmu dla zapewnienia wymaganego DSCR. Gwarancja wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Bank Millennium S.A. 8 045 31.01.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biurowe- go West 4 Business Hub we Wrocławiu. Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Invest- ments Sp. z o.o. 9 181 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji czynszowej związanej ze sprzedażą biurowców Face 2 Face. Maksymalna kwota odpowiedzialności w danym roku obowiązywania będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.Gwarancja wystawiona w EUR. 79 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowca Fuzja J. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 12 580 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 13 296 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza- jąca gwarancję czynszową i pokrycie opłat eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą biurowa Midpoint 71 we Wro- cławiu. Maksymalna kwota odpowie- dzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Giant Sp. z o.o. 17 000 30.05.2022 Zabezpieczenie zapłaty kwoty gwaran- cyjnej oraz kary umownej z przedwstęp- nej umowy sprzedaży z dnia 17 marca 2022 r. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 21 159 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz ﬁnanso- wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Towarzystwo Ubez- pieczeń Euler Hermes S.A. Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Apator Sp.z o.o. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należności z tytułu sprzedaży nieruchomości grun- towej w Poznaniu. Przedłużenie Santander Bank Pol- ska S.A. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne Warszawa 25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację inwestycji towarzyszącej w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej - budowę szkoły podstawowej i jej przekazanie na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Fujitsu Technolo- gy Solutions Sp. z o.o. 25 787 1.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar umow- nych wynikających z umowy najmu z dnia 31 stycznia 2020 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 28 609 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji projektu biuro- wego w ramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona w PLN Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 31 402 31.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho- dzącego w skład kompleksu Fuzja. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 34 458 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży budynku West 4 Business Hub Faza I. Gwarancja wystawiona w EUR. 80 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 34 568 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwa- rancja wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 36 000 30.06.2022 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miej- sce w Warszawie. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. PKO BP S.A. 39 000 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biuro- wego Midpoint 71 we Wrocławiu. Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 46 899 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia kosztów realizacji projektu. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. APAK Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 49 932 11.09.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie, a tak- że z umowy dodatkowej. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Bank Pekao S.A. 70 000 29.07.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze- nie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnie- nie wkładu własnego projektu biurowe- go Face2Face w Katowicach. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Barcarrota Sp. z o.o. 82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą budynku West 4 Business Hub Faza I. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 101 159 31.03.2030 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają- ca umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. z o.o. FARKAS Grund- stücksgesellscha-  mbH & Co. KG 103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Fuzja CD. Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Invest- ments Sp. z o.o. 104 796 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. z o.o. IB 6 FIZAN w li- kwidacji 111 628 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy pro- gramowej zawartej 31 sierpnia 2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR. Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. SER Poland Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają- ca gwarancję jakości budynku związaną ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we Wrocławiu. Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Huramitell Invest- ments Sp. z o.o. 302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z gwarancji jakości budynku związanej ze sprzedażą biurowców Face2Face. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu. 81 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok No objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa – rodzaje działalności [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przychody z tytułu umów z klientami 338 055 434 534 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej 21 655 270 336 Usługi realizacji inwestycji 75 724 69 330 Od jednostek powiązanych: 75 724 69 279 – od jednostek zależnych 51 028 48 883 – od jednostek współkontrolowanych 24 696 20 396 Sprzedaż działek 169 289 39 610 Od jednostek powiązanych: 169 289 39 610 – od jednostek współkontrolowanych - 9 139 – od jednostek zależnych 169 289 30 471 Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne 2 156 2 837 Od jednostek powiązanych: 2 156 2 837 – od jednostek zależnych 2 156 2 837 Usługi ﬁnansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody 69 231 52 421 Od jednostek powiązanych: 59 909 46 142 – od jednostek zależnych 58 095 44 158 – od jednostek współkontrolowanych 1 814 1 935 – od kluczowego personelu - 49 Przychody z tytułu najmu 15 680 3 188 Usługi najmu 15 680 3 188 Od jednostek powiązanych: 1 130 116 – od jednostek zależnych 1 130 116 Przychody ze sprzedaży razem 353 735 437 722 Od jednostek powiązanych: 308 208 157 984 – od jednostek zależnych 281 698 126 465 – od jednostek współkontrolowanych 26 510 31 470 – od kluczowego personelu - 49 NOTA 19A Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane w 2022 r. Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach. 82 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 19B Otrzymane któtkoterminowe zaliczki [s. PLN] Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów- nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań ﬁnansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią- zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika- jącymi z zawartych umów. Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo- wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które na stępuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu od- bioru wyłącznie po zakończeniu pro cesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu po zwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo- wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności bądź in- nych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe zaliczki dokonane przez klien- tów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowią- zań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów. Otrzymane któtkoterminowe zaliczki [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) – stan na początek okresu 13 671 83 253 Zwiększenia – wpłaty 7 989 200 754 Ujęte jako przychody w okresie (21 655) (270 336) – w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (13 671) (83 253) Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) – stan na koniec okresu 5 13 671 Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią- zanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy sprzeda- ży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych wynika- jąca z umów podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2022 r. wynosi 3 635 tys. zł, z czego do dnia bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie 5 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nie- ruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbęd- nych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy. 83 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Przychody związane z działalnością deweloperską na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwana wartość projektu Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią- zanych z zawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy Otrzymane zaliczki Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567 Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - - Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 - Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 - Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222 Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 - Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 059 pozostałe projekty 191 191 191 Razem 478 301 25 423 13 671 Przychody związane z działalnością deweloperską na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwana wartość projektu Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią- zanych z zawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy Otrzymane zaliczki Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 371 - - Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 729 - - Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 - Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 215 - - Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 - Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 - Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 - pozostałe projekty 11 11 5 Razem 440 812 3 635 5 84 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Przychody z usług realizacji inwescji W ramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne- go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, w większości jednostki zależne. W ramach swych obowiązków Spółka podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw- nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów. Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawiera- ją istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istot- ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, ﬁnansowych, mar- ketingowych i pozostałych, z których większość realizo- wana jest na rzecz podmiotów powiązanych w ramach działalności holdingowej Echo Investment S.A.. Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiąza- nia do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomo- ści) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachun- kowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przy- padków usługi realizowane są w okresach miesięcznych i tak rozliczane oraz należne jest wynagrodzenie Spółki. Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie nierucho- mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie wykonania zobowiązania umowne- go, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Spółki, zawar- te umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Przychody ze sprzedaży – subleasing [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Usługi najmu 5 849 785 Przychody z usług najmu razem 5 849 785 Przychody ze sprzedaży - struktura terytorialna [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Kraj 353 735 437 722 – w tym: od jednostek powiązanych 308 208 157 984 Zagranica - - – w tym: od jednostek powiązanych - - Przychody netto ze sprzedaży produktów razem 353 735 437 722 – w tym: od jednostek powiązanych 308 208 157 984 NOTA 19D NOTA 19C 85 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 20A Koszty operacyjne według rodzaju [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Wartość sprzedanych towarów i materiałów - - Amortyzacja 10 024 9 806 Zużycie materiałów i energii 6 491 232 275 Usługi obce w tym: 106 217 193 166 – budowlane 20 105 121 563 – doradcze 25 563 20 598 – najmu 11 491 1 394 – koszty sprzedaży 4 275 5 964 Podatki i opłaty 5 339 2 947 Wynagrodzenia 56 394 53 522 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 11 174 10 727 Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu) w tym: 7 688 6 752 – podróże służbowe 1 109 1 109 – inne 6 579 5 643 Koszty według rodzaju razem 203 327 509 195 Zmiana stanu zapasów produktów 149 487 (58 678) Koszty administracyjne związane z projektami (22 844) (14 900) Koszty sprzedaży (wielkość ujemna) (18 698) (19 583) Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna) (73 599) (87 640) Koszt wytworzenia sprzedanych produktów 237 673 328 394 * W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracow- niczych i amortyzacji. 86 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Rozwiązane rezerwy - 1 448 – na przewidywane koszty - 1 448 Pozostałe, w tym: 8 284 936 – kary umowne i odszkodowania - 32 – zysk ze sprzedaży wierzytelności 94 621 – przychody ze sprzedaży nieﬁnansowych aktywów trwałych 8 190 283 Odsetki z tytułu pożyczek i obligacji 84 016 48 304 Od jednostek powiązanych, w tym: 83 984 48 304 – od jednostek zależnych 70 391 37 670 – od jednostek współkontrolowanych 13 593 10 634 Odpis na pożyczkach i obligacjach 6 399 24 766 – pożyczek i obligacji 6 399 24 766 Pozostałe odsetki 523 1 Od pozostałych jednostek 523 1 Zysk ze zbycia udziałów 6 612 6 206 Pozostałe przychody operacyjne razem 105 834 81 661 NOTA 21A Pozostałe przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Od jednostek powiązanych, w tym: 177 982 54 554 – od jednostek zależnych 177 982 54 554 Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem 177 982 54 554 NOTA 21B Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek i obligacji, na podstawie prognozowanych i obecnych wyników i prze- pływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała wielkości oczekiwanych strat dla poszczególnych pożyczek i obligacji. W poprzednich okresach Spółka dokonała od- pis na 31 grudnia 2021 r. jego wysokość wyniosła 29,6 mln zł., natomiast na 31 grudnia 2022 r.wynosi 23,2 mln zł. 87 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Utworzone rezerwy 4 525 468 - na przewidywane koszty 4 073 - - z tytułu należności 452 468 Pozostałe, w tym: 1 917 600 - darowizny 1 207 407 - kary umowne 83 - - pozostałe 627 193 Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 24 148 18 438 - udziałów 24 148 18 438 Razem 30 590 19 506 NOTA 21C Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Pozostałe odsetki – od pozostałych jednostek 9 3 Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek razem 9 3 NOTA 22A Inne przychody ﬁnansowe [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk z wykorzystania IRS 7 268 - Aktualizacja pochodnych instrumentów ﬁnansowych - 13 575 Pozostałe 740 - Inne przychody ﬁnansowe razem 8 008 13 575 NOTA 22B 88 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek – dla jednostek powiązanych 13 123 7 190 – dla jednostek zależnych 13 123 7 190 – dla innych jednostek 133 011 67 788 146 134 74 978 Pozostałe odsetki – dla innych jednostek 7 32 7 32 Od leasingu – dla innych jednostek 3 930 1 666 3 930 1 666 Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek razem 150 071 76 676 NOTA 22C Na 31 grudnia 2022 r. nie aktywowano kosztów ﬁnan- sowania zewnętrzenego, a na 31 grudnia 2021 r. kwota kosztów ﬁnansowania zewnetrznego aktywowanych do wartosci zapasów wyniosła 472 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,25 proc.) Inne koszty ﬁnansowe [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Ujemne różnice kursowe 1 906 201 - zrealizowane (54) (6 529) - niezrealizowane 1 960 6 730 Strata z zamknięcia - opcje na kursie walut - 785 - IRS - 785 Pozostałe, w tym: 9 898 8 728 - prowizje 9 898 4 266 - inne - 4 462 - likwidacja spółek - - Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 577 - - IRS 577 - Inne koszty ﬁnansowe razem 12 381 9 714 NOTA 22D 89 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk brutto 99 712 32 435 Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 18 945 6 163 Otrzymane dywidendy (24 605) (8 740) Wypłata z zysku spółek komandytowych (9 212) (1 626) Obciążenie podatkowe spółki, względem wyników zależnych spółek koman- dytowych - 135 Koszty reprezentacji oraz inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku 14 494 9 693 Rezerwa na przewidywane koszty 774 (655) Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą 4 588 1 868 Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych i obligacji objętych z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego (869) (2 329) Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego) (4 611) - Zmiana wyceny pozostałych pozycji (4) 84 Obciążenie wyniku ﬁnansowego z tytułu podatku dochodowego (500) 4 593 NOTA 23A Podatek dochodowy odroczony – termin realizacji [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego - przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy 20 322 18 702 - przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (218) 3 318 Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego - przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy - - - przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (7 709) (5 343) Razem 12 396 16 677 NOTA 23B Obciążenie podatkowe ujęte w zysku lub stracie [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Bieżący podatek dochodowy - bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 3 554 11 906 - korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych 226 (4 455) Odroczony podatek dochodowy - związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych (4 280) (2 858) Razem (500) 4 593 NOTA 23C 90 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok NOTA 24 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjona- riusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 182 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjona- riuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r Podzial zysku 91 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok No objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych Środki pieniężne przyjęte do rachunku przepływów pieniężnych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Stan na początek okresu, w tym 74 239 107 437 - środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 74 239 107 437 Stan na koniec okresu 116 073 74 239 - środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 116 073 74 239 NOTA 25A Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od udzielonych pożyczek. W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach działalności ﬁnansowej leasingobiorca klasyﬁkuje: − płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami, Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyﬁkuje: − opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego, − opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz − zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu. Dodatkowe objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych 92 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Zmiana zobowiązań wynikających z działalności ﬁnansowej [tys. PLN] Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji Pozostałe zobo- wiązania – w tym dywidenda Stan na 1 stycznia 2022 r. 2 094 611 - Przepływy ﬁnansowe - wpływy 225 822 - - wydatki (612 954) (90 792) Zmiany niepieniężne 171 932 90 792 - naliczone odsetki 29 026 - - kompensata obligacji 160 000 - - kompensata pożyczek (23 358) - - wycena różnic kursowych 6 806 - - wycena według efektywnej stopy procentowej 11 209 - - dywidenda wypłacona 90 792 - z tytułu innych zobowiązań ﬁnansowych 7 906 - - z tytułu umów leasingu (25 954) - - rozliczane prowizje 6 297 - Stan na 31 grudnia 2022 r. 1 879 411 - Zmiana zobowiązań wynikających z działalności ﬁnansowej [tys. PLN] Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji Pozostałe zobo- wiązania – w tym dywidenda Stan na 1 stycznia 2021 r. 1 712 510 - Przepływy ﬁnansowe - wpływy 745 009 - - wydatki (776 086) (193 965) Zmiany niepieniężne 272 832 193 965 - naliczone odsetki 73 952 - - kompensata obligacji 188 000 - - wycena różnic kursowych (8 302) - - wycena według efektywnej stopy procentowej 6 246 - - dywidenda wypłacona - 193 965 - z tytułu innych zobowiązań ﬁnansowych 785 - - z tytułu umów leasingu 9 704 - - wydatki 2 447 - Stan na 31 grudnia 2021 r. 1 954 265 - NOTA 25B 93 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Informacje o instrumentach ﬁnansowych [tys. PLN] Wartość bilansowa Rodzaj instrumentu Nota Klasyﬁkacja wg MSSF 9 na 31.12.2022 na 31.12.2021 Aktywa ﬁnansowe Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 64 157 106 222 Obligacje 5 zamortyzowany koszt 64 157 106 222 Pożyczki i należności 1 178 872 1 468 126 Pożyczki długoterminowe 6 zamortyzowany koszt 502 672 1 379 100 Pożyczki krótkoterminowe 11 zamortyzowany koszt 567 908 262 Należności handlowe 10 zamortyzowany koszt 43 495 29 189 Leasing 8, 10 zamortyzowany koszt 38 546 40 653 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 6 wartość godziwa 26 251 18 922 Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 116 073 76 643 Inne aktywa ﬁnansowe zamortyzowany koszt - 2 404 Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 116 073 74 239 Zobowiązania ﬁnansowe Pozostałe zobowiązania ﬁnansowe 1 899 547 3 363 055 Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 14, 16 zamortyzowany koszt 1 404 500 1 710 003 Zobowiązania handlowe 15 zamortyzowany koszt 20 137 179 920 Pożyczki 14, 16 zamortyzowany koszt 208 489 1 168 209 Kredyty 14, 16 155 399 164 577 Leasing 14, 16 zamortyzowany koszt 96 146 133 376 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 15 wartość godziwa 14 876 6 970 NOTA 26 MSSF 9, który zastąpił MSR 39, deﬁniuje trzy kategorie ak- tywów ﬁnansowych - w zależności od modelu biznesowe- go w zakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki przepływów pieniężnych wynikających z umowy: − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, któ- rego celem jest utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych akty- wów ﬁnansowych powodują powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek, − aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biz- nesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż akty- wów ﬁnansowych oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów ﬁnansowych powodują powstawanie przepły- wów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek, − aktywa wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa ﬁnansowe. Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów ﬁnansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej z uwzględnieniem naliczonych odsetek. Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momen- cie, gdy instrumenty ﬁnansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczegól- ności praktyczne uproszczenie w przypadku modyﬁkacji umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwol- nienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpie- 94 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok czeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyﬁkacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację ﬁnansową, wyniki działalności Spółki, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym sprawozdaniu ﬁnansowym. Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty ﬁnansowe są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest do końca 2024 r., przy czym wdrożenie przez uczestni- ków rynku nowej oferty produktów ﬁnansowych stosują- cych indeks WIRON planowane jest na lata 2023 i 2024. Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez WIRON zostanie uregulowany w Rozporządzeniu Ministra Finansów planowanym w 2023 r., które określi terminy zastąpienia i spread korygujący. Założenia Mapy Drogo- wej wskazują również że wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 r. Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień spo- rządzenia jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy. Struktura instrumentów ﬁnansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej [tys. PLN] Instrumenty zmiennoprocentowe Na 31.12.2022 Na 31.12.2020 Aktywa ﬁnansowe 180 230 182 865 Zobowiązania ﬁnansowe 1 768 388 3 042 789 Razem netto (1 588 158) (2 859 924) 95 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Fot. Lobby w biurowcu Brain Park w Krakowie CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym Spółki 96 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 01 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 scznia 2022 r. Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowo- ści (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wcho- dzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu ﬁnansowym Spółki za 2022 r.: Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian meryto- rycznych dla rachunkowości połączeń przedsięwzięć. Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe akwa trwałe” Regulują kwestię kosztów wytworzenia rzeczowych akty- wów trwałych i kwot otrzymanych ze sprzedaży pozycji wytworzonych w trakcie ich testowania. Zmieniony stan- dard wymaga, aby ująć przychody ze sprzedaży produkcji testowej i związane z nimi koszty w sprawozdaniu z zysków lub strat, eliminując możliwość korekty wartości wybudo- wanych środków trwałych o te kwoty. Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i akwa warunkowe” Dostarczają wyjaśnień, które koszty należy uwzględnić przy ocenie, czy umowa będzie przynosiła straty i stanowi umowę rodzącą obciążenia. Roczny program poprawek do MSSF 2018 – 2020 „Roczny program poprawek do MSSF 2018-2020” wpro- wadza zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Mię- dzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finan- sowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty ﬁnansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing”. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wy- tyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny. Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania ﬁnansowe Spółki za 2022 r. 97 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 02 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz zmiany do MSSF 17 MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” został wydany przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości 18 maja 2017 r., natomiast zmiany do MSSF 17 opubli- kowano 25 czerwca 2020 r. Nowy standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub po tej dacie. MSSF 17 Umowy ubezpieczenio- we zastąpi obecnie obowiązujący MSSF 4, który zezwala na różnorodną praktykę w zakresie rozliczania umów ubezpieczeniowych. Nowy standard zasadniczo zmieni rachunkowość wszystkich podmiotów, które zajmują się umowami ubezpieczeniowymi i umowami inwestycyjnymi; niemniej jednak zakres standardu nie jest ograniczony jedynie do ﬁrm ubezpieczeniowych, a umowy zawierane przez podmioty inne niż ﬁrmy ubezpieczeniowe mogą także zawierać element spełniający deﬁnicję umowy ubezpieczeniowej (jak zdeﬁniowano w MSSF 17). Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań ﬁnansowych” oraz wyczne Rady MSSF w zakresie ujawnień doczących polik rachunkowości w prakce Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istot- nych informacji dotyczących zasad rachunkowości, które zostały zdeﬁniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania ﬁnansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istot- nych informacji zawartych w sprawozdaniu ﬁnansowym. Ponadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w za- kresie stosowania koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotno- ści do ujawnień dotyczących zasad rachunkowości. (Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.) Zmiany do MSR 8 „Zasady (polika) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” W 2021 r. Rada opublikowała zmianę do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunko- 98 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok wych i korygowanie błędów” w zakresie deﬁnicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposób jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości od zmian wartości szacunkowych. (Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.) Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobo- wiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały niejasności co do tego, czy ujęcie równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgo- wych (np. początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujęcia (ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie ujmuje się sald podatku odroczonego, jeśli ujęcie skład- nika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmienio- ny MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając ujęcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujęcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpo- znaje składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowią- zań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe. (Zmiana obowiązuje dla sprawozdań ﬁnansowych za okre- sy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2023 r. lub po tej dacie.) Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” Zmiana dotyczy wymogów przejściowych w związku z za- stosowaniem po raz pierwszy MSSF 17 „Umowy ubezpie- czeniowe” oraz MSSF 9 „Instrumenty ﬁnansowe”. Celem zmiany jest zapewnienie użyteczności informacji ﬁnanso- wych dla inwestorów w okresie pierwszego zastosowania nowego standardu wprowadzając określone uproszczenia w odniesieniu do prezentacji danych porównawczych. Zmiana dotyczy wyłącznie zastosowania nowego stan- dardu MSSF 17 i nie ma wpływu na żadne inne wymogi zawarte w MSSF 17. Zmiana do MSSF 16 „Leasing” We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące późniejszej wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transak- cji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy speł- nione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcję należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikają- cych z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmo- wać zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmieniony standard zawiera nowy przy- kład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym zakresie. (Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r.) Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań ﬁnansowych” W 2020 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe. W październiku 2022 r. Rada wydała kolejne poprawki do standardu MSR 1, które adresują kwestię klasyﬁkacji zobowiązań jako długo- i krótkotermi- nowe, w odniesieniu do których jednostka zobowiązana jest spełniać określone wymogi umowne tzw. kowenanty. Zmieniony standard MSR 1 stanowi, że zobowiązania są klasyﬁkowane jako krótko- lub długoterminowe w zależ- ności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdaw- czego. Na klasyﬁkację nie mają wpływu ani oczekiwania jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym (na przykład rezygnacja z kowenantu lub jego naruszenie). (Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań ﬁnanso- wych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 r. lub po tej dacie.) Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania ﬁnan- sowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. MSSF 14 „Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe” Standard ten pozwala jednostkom, które sporządzają sprawozdanie ﬁnansowe zgodnie z MSSF po raz pierwszy (z dniem 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie), do ujmowania kwot wynikających z działalności o regulowanych cenach, zgodnie z dotychczas stosowanymi zasadami rachunko- wości. Dla poprawienia porównywalności, z jednostkami które stosują już MSSF i nie wykazują takich kwot, zgodnie z opublikowanym MSSF 14 kwoty wynikające z działalności o regulowanych cenach, powinny podlegać prezentacji w odrębnej pozycji zarówno w sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej jak i w rachunku zysków i strat oraz sprawoz- daniu z innych całkowitych dochodów. Decyzją Unii Euro- pejskiej MSSF 14 nie zostanie zatwierdzony. Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wnie- sienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami 99 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Spółka udziela gwarancji dobrego wykonania, które mogą chodzić w zakres MSSF 17. Zarząd jest w trakcie analizy i oceny potencjalnych zmian traktowaniu tych gwarancji w jednostkowym sprawozdaniu ﬁnansowym. Spółka jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie pozostałych standardów i interpretacji będzie wpływać na jednostkowe sprawozdanie ﬁnansowe oraz na stosowane przez Spółkę politykę rachunkowości. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomię- dzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jed- nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia sta- nowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełnia- ją deﬁnicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów. (Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania ﬁnansowego, zatwier- dzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.) 100 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 03 Podstawowe zasady rachunkowości Wartości niematerialne Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema- terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych pro- wadzi się analitycznie. W planie amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne odpowiadające okresowi ekono- micznej użyteczności składnika aktywów. Wartości niematerialne podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania. Rzeczowe akwa trwałe Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych przez Spółkę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro- tu) użytkowane przez Spółkę, − maszyny i urządzenia, − środki transportu, − inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze- widywanym okresie używania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej- szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych we- dług grup Klasyﬁkacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek odpo- wiadających okresowi ekonomicznej użyteczności składni- ka aktywów. Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków trwałych wynoszą: − dla budynków i budowli: od 1,5 proc. do 10 proc., − dla środków transportu: od 7 proc. do 20 proc., − dla urządzeń technicznych i maszyn: od 4,5 proc. do 25 proc., − dla pozostałych środków trwałych: od 10 proc. do 25 proc. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zy- sków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy- wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składni- ka aktywów (lub środka wypracowującego środki pienięż- ne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. 101 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Leasing Spółka jako leasingobiorca Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany, − umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użyt- kowania zidentyﬁkowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko- rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu, − umowa musi być odpłatna. Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu: − leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy, − leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości. Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach. W przypadku identyﬁkacji w umowie elementów leasin- gowych i elementów nieleasingowych Spółka wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele- menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob- nych cechach Spółka stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni- niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie ﬁnansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany jako nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew- ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji. Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zobowiąza- nie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżących płat- ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna - to krańcową stopą pożyczkową charakte- rystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatno- ści leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy, − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza- jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji, − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior- cę z opcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo- ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesio- ne przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle- nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu, − zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasingu, − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład- nika aktywów, (dla powyższych zmian Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową), − zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala- nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów. Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskonto- wą, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej. 102 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania zosta- ła zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku. Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po- mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży- ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz- nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z ty- tułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu eko- nomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowo- ści Spółki wyceniany jest w wartości godziwej, Spółka nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej. Spółka klasyﬁkuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy Wpływ na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Tak Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Tak Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie Nie - środki trwałe Amortyzacja Tak - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości zapasów Nie Spółka zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji ﬁnansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter- minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania jest klasyﬁkowane jako środek trwały, nieruchomość inwe- stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyﬁkowanych jako zapasy. Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia- ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użyt- kowania gruntów, w stosunku, do którego Spółka zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku za- płaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształ- ceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasin- gu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami 103 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok opisanymi w sekcji 4. Metody ustalania wyniku ﬁnanso- wego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na należności od nabywcy, w kwocie korespon- dującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu dane- go gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozlicze- nie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabyw- ców lokali poprzez koszt własny sprzedaży. Spółka jako leasingodawca W przypadku umów, w których Spółka występuje jako le- asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyﬁkacji jako leasing operacyjny lub ﬁnansowy. Umowy leasingo- we, w ramach, których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyﬁkowane są jako leasing opera- cyjny. Umowa leasingowa jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie- sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu ﬁnansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będą- cy przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu. Subleasing Subleasing to transakcja, w której bazowy składnik akty- wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le- asingobiorcą pozostaje w mocy. Subleasing Spółka klasyﬁkuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyﬁkowany jako leasing operacyjny, − w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyﬁkwany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika akty- wów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody z suble- asingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy pośredni leasingodawca (Spółka): − zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu, − w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin- gowa), − kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Udziały i akcje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych, prezentowane w cenie nabycia skory- gowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłan- ki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwe- stycyjne, z reguły wyceniane według wartości godziwej, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W przypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki, w której Spółka posiada inwestycje nie odpowiada war- tości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala wartość godziwą w oparciu o inne metody (np. wyceny niezależ- nych rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.). W przy- padku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachun- ku zysków i strat w pozycji koszty ﬁnansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwaną. W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się w pozycji przychody ﬁnansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy: − posiada władzę nad danym podmiotem, − podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaanga- żowania w danej jednostce, 104 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok − ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowa- nia poziomu generowanych zwrotów. Spółka weryﬁkuje fakt sprawowania kontroli nad inny- mi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli. Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestnicze- nia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki ﬁnansowej i operacyjnej prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkon- troli nad tą polityką. Jednostkami współkontrolowanymi są takie jednostki, w których wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokona- nie zakupu istotnego aktywa , zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Zapasy W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na specyﬁkę działalności zakupione grunty klasyﬁkuje się na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja w toku obejmuje również poniesione nakłady związane z proce- sem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowa- nia, roboty budowlane itp. świadczone przez ﬁrmy ze- wnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane i sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy- cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności developerskiej powiększonych o aktywowane koszty ﬁnansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta okre- ślana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale miesz- kalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Spół- kę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczony na sprzedaż. Akwa ﬁnansowe Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa ﬁnansowe do następujących kategorii: − aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa ﬁnansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa ﬁnansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment po- czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pie- niężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe należności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwo- ści dysponowania niespełniające deﬁnicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7 Rachunek przepły- wów pieniężnych (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Spółka wycenia według za- mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz- nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów ﬁnan- sowych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni- kającymi z posiadania owego składnika aktywów. Spółka stosuje średnią ważoną. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja umow- nych przepływów pieniężnych generowanych przez skład- nik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyﬁkowany instrument traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyﬁkacji umownych przepływów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Spółka przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład- nika aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych ocze- kiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyﬁ- kacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. 105 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku ﬁnansowym. Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu ﬁnansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównu- jąc ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania ﬁnansowego (na zmodyﬁkowanych warunkach) z ryzykiem na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyﬁkacji). Należności Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według za- mortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procen- towej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością według za- mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Spółki, takie należności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady two- rzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowa- nych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki. Pożyczki udzielone Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmu- ją wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do prze- pływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z po- siadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni- żej w sekcji „Utrata wartości aktywów ﬁnansowych”. Środki pieniężne i ich ekwiwalen Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótko- terminowe, a także inne aktywa ﬁnansowe spełniające deﬁnicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pieniężnych, w tym konieczność utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą deﬁnicję środków pieniężnych. Do środków pieniężnych o ograniczonej możliwości dyspono- wania Spółka zalicza przede wszystkim środki stanowiące zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgroma- dzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powier- niczych. Utrata wartości akwów ﬁnansowych (‘ECL’) Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Spółka kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów. Należności handlowe Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należ- ności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Ma- cierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdo- podobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na ocze- kiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie na- leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przy- padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalno- ści lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiary- godnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie infor- macji o aktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą 106 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie na- leżności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty- czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze- pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte obligacje zaklasy- ﬁkowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. W związku z tym odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla okresu 12 miesięcy. Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodo- bieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbior- ców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kate- gorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytu- acji ﬁnansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Umowy gwarancji ﬁnansowych Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są w zobo- wiązaniach i należnościach pozabilansowych. Umowy gwarancji ﬁnansowych są ujmowane jako zobowiązania ﬁnansowe w momencie wystawienia gwarancji. Zobowią- zanie jest początkowo ujmowane w wartości godziwej, a następnie wyceniane w wyższej z następujących kwot: − kwoty ustalonej zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych według MSSF9 Instrumenty ﬁnansowe lub − kwoty początkowo ujętej, pomniejszonej (o ile ma to uzasadnienie) o skumulowaną kwotę dochodów wyka- zanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody z umów z klientami. Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokona- nia wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji. Gwarancje dobrego wykonania Gwarancje dobrego wykonania to umowy przewidujące rekompensatę, jeśli druga strona nie wykona zobowiąza- nia umownego. Takie umowy oprócz ryzyka kredytowego przenoszą nieﬁnansowe ryzyko związane z wynikami. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego umowy gwarancji należytego wykonania umowy wyceniane są według najlepszego szacunek nakładów niezbędnych do rozliczenia umowy na koniec każdego okresu sprawoz- dawczego okresu, zdyskontowanych do wartości bieżącej. W przypadku, gdy Spółka ma umowne prawo do zwrotu do kontrahenta kwot zapłaconych w celu uregulowania umów gwarancji należytego wykonania umowy, kwoty te będą ujmowane jako aktywa w momencie przeniesienia odszkodowania na beneﬁcjenta gwarancji. Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka two- rzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z ty- tułu udzielonych gwarancji ﬁnansowych. Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielo- nych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalo- nego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Podatek dochodowy Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto- wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred- nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta- łych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywa- na kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi ko- rektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlega- jący zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wyko- rzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia leasingu, 107 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiąza- nie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo- ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Spółka nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle- nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa- nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio- wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z ty- tułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej stra- ty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Do ob- liczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowa- ne, bądź zobowiązania rozwiązane. Odroczony podatek dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite dochody lub kapitał własny w zależności od tego gdzie została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek odroczony jest ujmowany. Spółka aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego prezentuje łącznie. Kapitały własne Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wy- kazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowa- ne w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki. Rezerwy Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierow- nictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy. Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pracowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotne- go wpływu na prezentowane sprawozdanie ﬁnansowe. W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytal- nych zarachowywane będą na zasadzie kasowej. Zobowiązania ﬁnansowe Zobowiązania ﬁnansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę. Zobowiązania ﬁnansowe ujmuje się początkowo w warto- ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na- stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania ﬁnansowania, obejmujące bezpośrednio zwią- zane z ﬁnansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monitora, oraz koszty związane z marketin- giem przy pozyskaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji. Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto- ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo- bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy- padkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według za- mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Spółki, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Transakcje walutowe Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł). Wa- luty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie NBP obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice kursowe po- wstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie należności i zobowiązań w walutach obcych, zalicza się odpowiednio do przychodów lub kosztów ﬁnansowych, a w uzasadnio- nych przypadkach do kosztu wytworzenia produktów lub ceny nabycia towarów, a także ceny nabycia lub kosztu wytworzenia środków trwałych, środków trwałych w bu- dowie lub wartości niematerialnych lub prawnych. 108 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Rachunek przepływów pieniężnych Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy- tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych. Sprawozdawczość według segmentów Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8 par. 4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym spra- wozdaniu ﬁnansowym grupy kapitałowej Echo Investment, które zostanie opublikowane jednocześnie z jednostko- wym sprawozdaniem ﬁnansowym Spółki. Zysk neo na akcję Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada- jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej, przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę- pujących w ciągu okresu. 109 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 04 Metody ustalania wyniku ﬁnansowego Wynik ﬁnansowy ustala się z rachunku zysków i strat, po pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek dochodo- wy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową różnicę z tytułu podatku dochodowego oraz pozostałe obciążenia wyniku ﬁ- nansowego. Wynik ﬁnansowy ustala się metodą kalkulacyjną. Przychody operacyjne Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15 Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad- czenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie skład- nika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad- czenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowią- zania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgod- nie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imie- niu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klien- tem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usłu- gowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończe- niu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), więk- szych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnienia- mi są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko- mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa- nia zawartych umów. Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, ﬁnanso- wych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiąza- nia do wykonania świadczenia. Koszt własny sprzedaży Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przycho- dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione. Pozycja ta obejmuje również koszty, które mają bezpośredni związek z przy- chodami od podmiotów powiązanych z tytułu świadczenia usług (w tym usług realizacji inwestycji, doradztwa budow- lanego i inżynieryjnego). Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ści- słej identyﬁkacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np. sprze- danej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali i grun- tów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt. Szczegółowa identyﬁkacja kosztów związanych z wynagrodzeniami pracowników, 110 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok ujmowanych w ramach kosztu własnego sprzedaży, jest dokonywana na podstawie sporządzanej przez pracowni- ków ewidencji czasu pracy, w podziale na poszczególne realizowane projekty. Kosz administracyjne związane z realizacją projektów Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią- zane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: − opłata za użytkowanie wieczyste gruntów, − podatek od nieruchomości, − opłaty eksploatacyjne, − ochrona mienia, − koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych oraz koszty utrzymania pracowników w części w której da się je przypisać do projektu oraz, − pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów. Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro- jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ: − w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca; − MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizo- wania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości inwestycyjnych. Kosz ﬁnansowania zewnętrznego Koszty ﬁnansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa- ne w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kosztów pod- legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Spółka aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze- niem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwe- stycje rozpoczęte. W przypadku ﬁnansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tym- czasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikają- cych z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypad- ku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania podle- gające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu, aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (ﬁnansowanie celowe). Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna akty- wowanie kosztów ﬁnansowych w momencie, gdy Spółka podejmuje działania niezbędne do przygotowania skład- nika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane z jego ﬁzyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne i administracyjne poprzedza- jące przystąpienie do ﬁzycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zali- cza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. 111 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 05 Szacunki Zarządu Spółki Sporządzenie sprawozdań ﬁnansowych wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kie- rownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryﬁkacji. Zmiana szacunków księ- gowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego. Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie ﬁnansowe to: Zapasy Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy, analizowa- ne są informacje pochodzące z aktywnego rynku doty- czące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Spółkę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości odpi- su w znaczącej części bazowały na zawartych umowach sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapa- sów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowa- nej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Spółki. Leasing Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce do- konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Spółce przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszyst- kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz- nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Spółka dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wol- nej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla danego składnika aktów, którego dotyczy leasing. Utrata wartości udziałów w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa in- westycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty warto- ści udziałów w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych bazuje na analizie wartości godziwej aktywów i zobowiązań posiadanych przez poszczególne jednostki oraz na oczekiwaniach względem przyszłych przepływów z działalności tych jednostek. W procesie oceny, Spółka ocenia także czas trwania i stopień, w jakim bieżąca wartość udziałów jest niższa od jej ceny naby- cia oraz perspektywy danej jednostki i plany dotyczące posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych. Wszyst- kie istotne spadki wartości godziwej aktywów jednostek zależnych zostały uznane przez Zarząd za długotrwałe i skutkowały dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach zależnych. W szczególności, w przypadku istotnych jed- nostek zależnych, które nie prowadziły 31 grudnia 2022 r. istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych odpisów odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, a ceną nabycia udziałów. 112 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Odroczony podatek dochodowy Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopodo- bieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania sprawoz- dania ﬁnansowego, Spółka szacuje wartość rezerwy i ak- tywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wyni- kających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie akty- wa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezer- wy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne warto- ści obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy z ty- tułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na sytuację ﬁnansową Spółki oraz jej wyniki. 113 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 06 Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym Ryzyko cenowe Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych instrumentach ﬁnansowych w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym prognozowanych przyszłych przepły- wów pieniężnych. Ryzyko zmiany przepływów pieniężnych oraz wartości godziwej związane ze stopą procentową Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami ﬁnansowymi, w szcze- gólności z udzielonymi pożyczkami, środkami pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane według zmiennej stopy narażają Spółkę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki i kredyty oprocen- towane według stałej stopy procentowej narażają Spółkę na wahania wartości godziwej instrumentów ﬁnansowych. Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub reﬁnansowania obecnego zadłużenia na ﬁnansowanie długoterminowe. Spółka udzieliła pożyczek w PLN, w których oprocen- towanie ma charakter zmienny uzależniony od stawki WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na 31 grudnia 2022 r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy od obowiązującego o 1 punkt procentowy wówczas wynik netto Spółki byłby wyższy lub niższy 8 672 tys. zł z tytułu wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek w PLN. Ryzyko stóp procentowych – udzielonych pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan udzielonych pożyczek 1 070 580 1 379 362 Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 80 354 40 765 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowany wpływ zmiany stóp procentowych na przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 10 706 13 794 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 10 706 13 794 Podatek dochodowy 2 034 2 621 Razem: wpływ na wynik netto okresu 8 672 11 173 114 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 404 500 1 457 376 Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (116 448) (62 377) Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 14 045 14 574 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 14 045 14 574 Podatek dochodowy 2 669 2 769 Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 376 11 805 Ryzyko stóp procentowych – środków pieniężnych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan środków pieniężnych 116 073 76 643 Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 523 1 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian stóp procentowych 1 161 766 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 161 766 Podatek dochodowy 221 146 Razem: wpływ na wynik netto okresu 939 620 Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań z tytułu kredytów [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu kredytów 155 399 164 577 Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od kredytów (6 580) (2 460) Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Szacowane koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od kredytów z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 1 554 1 646 Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 554 1 646 Podatek dochodowy 295 313 Razem: wpływ na wynik netto okresu 1 259 1 333 115 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka nie posiadała innych istotnych sald wyrażonych w walucie obcej. W związku z tym ryzyko oszacowano, jako nieistot- ne i nie dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji bilansowych na zmiany kursów walut. Ryzyko walutowe W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ- rymi Spółka posiada te rozrachunki nie mają publikowa- nych zewnętrznych ratingów. Spółka udzieliła pożyczek do jednostek współkontrolowanych Galerii Młociny, Towa- rowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyﬁkowano do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpił ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów, Spółka oceniła pożycz- kobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek. Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pie- niężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumen- tów ﬁnansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach ﬁnansowych, a także w odniesieniu do klientów i najem- ców Spółki w postaci nierozliczonych należności. Specyﬁ- ka działalności Spółki w obszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Spółka nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na 31 grudnia 2022 r. Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług, stosując macierz rezerw opracowaną na podstawie da- nych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów w podziale typy przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w opar- ciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Ryzyko kredytowe Odpis na oczekiwane straty kredytowe na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Okres Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 0,55% 38 894 190 1-30 dni 0,57% 4 057 26 31-90 dni 9,17% 159 14 91-360 dni 19,31% 708 154 >361 dni 94,28% 2 866 2 780 Odpis na oczekiwane straty kredytowe na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Okres Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 0,00% 22 283 27 1-30 dni 0,00% 4 208 - 31-90 dni 5,80% 1 268 72 91-360 dni 17,43% 1 137 195 >361 dni 91,47% 2 944 2 357 116 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Ryzyko utra płynności Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające na tym, że Spółka nie będzie w stanie regulować swoich zobowią- zań ﬁnansowych w terminie ich wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość kapitału zapasowego, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalno- ści Spółka zachowuje elastyczność ﬁnansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środ- ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostęp- ność kredytów bankowych. Spółka może w każdej chwili skorzystać z wystarczającego ﬁnansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach. Analizy zobowiązań ﬁnansowych Spółki oraz rozliczanych w kwocie netto instrumentów pochodnych, które zosta- ną rozliczone w odpowiednich przedziałach wiekowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały przedsta- wione w odpowiednich notach: kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, należności handlowe i zobowiązania handlowe. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnan- sowych Spółki, które zostaną rozliczone w odpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okre- su do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r.: Instytucje ﬁnansowe, z których korzysta Spółka posiadają ratingi zewnętrzne rating wg Fitch Issuer Default Ratings Kwota środków pieniężnych i innych aktywów ﬁnansowych [tys. PLN] A+ 15 279 BB 509 BBB- 100 286 116 073 Na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 62 000 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasyﬁkowane do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpo- znała odpisy dotyczące obligacji w koszyku 1 w wysokości 34 tys. zł (na 31 grudnia 2021 r. 11 tys. zł). Na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 948 863 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyﬁkowa- ne do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku przeprowa- dzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek w koszyku 1 w wy- sokości 2 943 tys. zł na 31 grudnia 2022 r. (na 31 rudnia 2021 r. 1 481 tys. zł). Dodatkowo na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 20 898 tys. zł brutto udzielonych pożyczek (na 31 grudnia 2021 r. 24 906 tys. zł), które zostały zaklasyﬁkowane do koszyka 3. W wyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące poży- czek w koszyku 3 w wysokości 20 235 tys. zł (na 31 grud- nia 2021 r. 15 307 tys. zł). Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy- padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Spółki nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach ﬁnansowych i bankach Spółka korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania prawie 50 proc. środków w banku mBank S.A. 117 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. była zgodna z celami Spółki. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych na dzień 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Okres Gwarancje Obligacje Zobowiązania handlowe i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki Pochodne instrumenty ﬁnansowe Do 1 roku 2 262 964 351 028 46 481 13 876 164 577 105 691 - 1–3 lata - 764 900 - 26 204 - 219 689 6 970 3–5 lat - 347 849 - 20 829 - - - Powyżej 5 lat - - - 124 307 - - - Razem 2 262 964 1 463 777 46 481 185 216 164 577 325 380 6 970 Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych na dzień 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Okres Gwarancje Obligacje Zobowiązania handlowe i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki Pochodne instrumenty ﬁnansowe Do 1 roku 2 637 043 300 539 139 157 6 689 155 399 150 913 14 876 1–3 lata - 804 177 - 11 321 - 57 576 - 3–5 lat - 301 636 - 6 597 - - - Powyżej 5 lat - - - 80 295 - - - Razem 2637043 1 406 352 139 157 104 902 155 399 208 489 14 876 118 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 07 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Celem Spółki w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol- ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni ﬁnansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu- alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników zadłuże- nia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia net- to do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę kredytów i pożyczek (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączna wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w bilansie wraz z zadłużeniem netto. Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. była zgodna z celami Spółki. Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN] Nota na 31.12.2022 na 31.12.2021 Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 14,16 1 768 388 1 954 265 Zobowiązania z tytułu dywidendy 15 90 792 - Zobowiązania z tytułu leasingu 14, 15 96 146 133 376 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 12 (116 073) (76 643) Zadłużenie netto 1 839 253 2 010 998 Kapitał własny razem 1 071 311 1 152 684 Kapitał ogółem 2 910 564 3 163 682 Wskaźnik zadłużenia 63,19% 63,57% 119 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 08 Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowego, budyn- ku biurowego oraz wybranych projektów mieszkaniowych przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji realizowana jest z podmiotami powiązanymi. Umowy dotyczące największych transakcji z podmiotami powiązanymi w 2022 r. [tys. PLN] Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A Kontrahent – inwestor Wartość transakcji Sprzedaż nieruchomości Empark Perth Sp. z o.o. 101 504 Sprzedaż nieruchomości Empark Archicom Loy Platinum 1 Sp. z o.o. 65 198 Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 10 402 Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 9 723 Współpraca strategiczna Archicom S.A. 9 404 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 6 201 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo - Arena Sp. z o.o. 4 946 Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 4 695 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 3 764 Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 3 696 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo - Arena Sp. z o.o. 3 502 Pośrednictwo sprzedaży nieruchomości Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 3 456 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. 3 440 Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 3 301 Wsparcie procesu deweloperskiego M2 Biuro Sp. z o.o. 2 981 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 139 Sp. z o.o. 2 915 Wsparcie procesu deweloperskiego Student Depot Kraków Sp. z o.o. 2 804 Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 2 786 Zarządzanie w fazie przygotowania i realizacji inwestycji 5th Inwestycje 8 Sp. z o.o. 2 270 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Elektrownia Re Sp. z o.o. 2 168 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 2 103 Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. 2 128 Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione w sprawozdaniu ﬁnansowym dotyczą jednostek zależnych. 120 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Transakcje z podmiotami powiązanymi na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa Odpis aktualizujący Zobowiązania Jednostki zależne 126 465 17 491 1 217 471 29 612 509 612 – handlowe 126 465 17 491 16 286 2 4 081 – pożyczki - - 1 094 963 26 075 332 312 – obligacje - - 106 222 3 535 - – zaliczki - - - - 166 249 – rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach - - - - 6 970 Jednostki współkontrolowane 31 470 3 340 11 098 - - – handlowe 31 470 3 340 11 098 - - Właściciele - 17 595 - - 1 899 – handlowe - 17 595 - - 1 899 Zarząd Spółki 49 - - - 9 059 – handlowe 49 - - - - – program motywacyjny 9 059 Razem 157 984 38 426 1 228 569 29 612 520 570 Transakcje z podmiotami powiązanymi na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa Odpis aktualizujący Zobowiązania Jednostki zależne 281 698 22 194 863 062 27 638 72 452 – handlowe 281 698 22 194 32 898 175 - – pożyczki - - 766 007 27 429 57 576 – obligacje - - 64 157 34 - – zaliczki - - - - - – rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach - - - - 14 876 Jednostki współkontrolowane 26 510 2 311 865 2 322 - – handlowe 26 510 2 7 880 2 322 - – pożyczki 303 985 - - Udziałowcy - 18 540 - - - – handlowe - 18 540 - - - Zarząd Spółki - - - - 4 330 – handlowe - - - - - – program motywacyjny 4 330 Razem 308 208 40 736 1 174 927 29 960 76 782 Odpis aktualizujący na aktywa wynikające z transakcji z jednostkami powiązanymi na 31 grudnia 2022 r. – jego wartość wyniosła 29 960 tys. zł. 121 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 09 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Spełnienie warunku do wypła zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022 i wypłata Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej 10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. 122 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 10 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Wynagrodzenie zarządu wypłacone w danym roku [PLN] 2022 2021 Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Wynagrodzenie podstawowe Premie Wynagrodzenie podstawowe Premie Nicklas Lindberg 1 407 305 793 349 2 566 960 658 414,10 5 426 029 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 Maciej Drozd 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 380 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 Artur Langner 240 000 208 373 932 747 6 018,84 1 387 139 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 Marcin Materny (zrezygnował 22.04.2021 r.) _ _ _ _ _ 360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 Rafał Mazurczak 306 000 260 100 1 066 932 12 220,36 1 645 252 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 Waldemar Olbryk (zrezygnował 22.04.2021 r.) _ _ _ _ _ 204 286 661 000 0 29 497 894 783 Małgorzata Turek 306 000 252 450 1 004 550 5 418,84 1 568 419 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 Razem 2 797 590 1 937 101 6 906 105 724 422 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 Razem w roku 12 365 218 15 607 555 Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz- dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę Program premii długoterminowej prezesa i wiceprezesa zarządu 123 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta- loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy- padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak- symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo- wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po- większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję. Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko- niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali- zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za- istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po takim zdarzeniu. Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino- wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze- nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają- cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki. Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa- łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu- rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto- ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo- ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą- pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko- lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu- goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk- Rozszerzenie programu Premii Długoterminowej 124 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet- niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37 zł na akcję Spółki. Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal- demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda. Na 31 grudnia 2022 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu ﬁnansowym rezerwę w kwocie 4 330 mln zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy w 2022 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku ﬁnansowe- go Spółki w kwocie 4 729 mln zł brutto. Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli. Wynagrodzenie Rady Nadzorczej wypłacone w danym roku [PLN] 2022 2021 Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależ- nych i stowarzy- szonych Inne świadczenia Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależ- nych i stowarzy- szonych Inne świadczenia Noah M. Steinberg 240 000 _ _ 240 000 - - Tibor Veres 84 000 _ _ 84 000 - - Margaret Dezse 180 000 _ _ 180 000 - - Maciej Dyjas 60 000 _ _ 60 000 - - Sławomir Jędrzejczyk 180 000 _ _ 180 000 - - Péter Kocsis 60 000 _ _ 60 000 - - Bence Sass 60 000 _ _ 60 000 - - Nebil Senman 60 000 _ _ 60 000 - - Razem 924 000 _ _ 924 000 - - W 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający- mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna- cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia. Umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi 125 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok 11 Umowy z ﬁrmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań ﬁnanso- wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022- 2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra- wozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie z przepi- sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i ﬁrmy audytorskiej [uchwalo- nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 roku]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra- wozdania ﬁnansowego zgodnie z obowiązującymi przepi- sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze- pisów związanych z rotacją ﬁrmy audytorskiej i kluczo- wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre- sie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany z ﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka i procedura wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 roku oraz 2 lutego 2023 roku. Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań ﬁnansowych spółki i grupy Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 210 000 Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 93 000 Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2022 r. 600 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000 Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 220 000 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000 Razem 1 398 000 126 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Kielce, 28 marca 2023 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy 127 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Oświadczenie Zarządu Fot. CitySpace w biurowcu Rondo1 w Warszawie | Oświadczenie 128 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok Kielce, 28 marca 2023 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe za 2022 r. i dane porównywal- ne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i ﬁnansową Spółki oraz jej wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis podstawo- wych zagrożeń i ryzyka. Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Kontakt Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski

AI Terminal

5590_rns_2023-03-29_a7a70b24-f974-4131-877c-7fa1768859fa.xhtml

More from Echo Investment S.A.

Talk to a Data Expert