Echo Investment S.A.

259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31iso4217:PLNxbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31iso4217:PLN259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31xbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702020-12-31259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Informacje ogólne Informacje o sprawozdaniu finansowym Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2022 r. CZĘŚĆ 1 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Skonsolidowany rachunek zysków i strat Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy Grupa Kapitałowa Echo Investment Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Podstawowe zasady rachunkowości Metody ustalania wyniku finansowego Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy Zarządzanie ryzykiem finansowym Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Transakcje z podmiotami powiązanym Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Umowy z firmą audytorską Oświadczenie Zarządu Kontakt 2022 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment Fot. Komples biurowy Fuzja w Łodzi Spis treści Informacje ogólne 3 Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym 3 Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy Echo Investment za 2022 r. 4 CZĘŚĆ 1 5 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej 6 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 8 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 9 Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 10 Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11 CZĘŚĆ 2 13 Noty objaśniające 13 Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego 14 CZĘŚĆ 3 77 Informacje o sprawozdaniach ﬁnansowych Grupy 77 Grupa Kapitałowa Echo Investment 78 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. 87 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 88 Podstawowe zasady rachunkowości 90 Metody ustalania wyniku ﬁnansowego 100 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 105 Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym 114 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 123 Transakcje z podmiotami powiązanym 124 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 126 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 127 Umowy z ﬁrmą audytorską 130 Oświadczenie Zarządu 132 Kontakt 134 . . . . . . . . . . . . 3 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Invest- ment prezentowane są dane ﬁnansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. Wszystkie dane ﬁnansowe w skonsolidowanym sprawozda- niu ﬁnansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, pre- zentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również walutą funkcjonalną spółki dominującej. Oświadczenie o zgodności Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro- dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej. Założenie konnuacji kontynuacji działalności Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy- szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Zatwierdzenie sprawozdania ﬁnansowego Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. zostało zatwierdzone do publikacji 28 marca 2023 r. W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wchodziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 36 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw wła- sności. Pełny skład Grupy Kapitałowej został przedstawiony w części 3 punkt 01 „Grupa Kapitałowa Echo Investment”. Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji mieszka- niowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych a także obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą Kielce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Reje- stru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Gieł- dzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomo- ści. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment Spółka Akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K.est Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyﬁkacyjnych. Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzor czej zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. w części 01 „Podstawowe in formacje o Spółce i Grupie” . Informacje ogólne Informacje o sprawozdaniu ﬁnansowym 4 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy Echo Investment za 2022 r. Fot. Galeria Młociny w Warszawie 5 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe CZĘŚĆ 1 Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach 6 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Fot. Kompleks biurowy Fuzja w Łodzi w budowie Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] Nota Stan na 31.12.2022 Stan na 31.12.2021 Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 2 71 752 70 529 Rzeczowe aktywa trwałe 3 60 409 64 261 Nieruchomości inwestycyjne 4 1 094 638 843 576 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 5 486 625 741 663 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności 19 478 180 336 737 Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 326 675 366 360 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 26 251 - Pozostałe aktywa 1 549 1 854 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 94 494 74 015 Grunty przeznaczone pod zabudowę 21 359 19 455 2 661 932 2 518 450 Aktywa obrotowe Zapasy 9 1 592 885 1 602 077 Należności z tytułu podatku dochodowego 14 925 13 104 Należności z tytułu pozostałych podatków 10 81 762 64 908 Należności handlowe i pozostałe 10 333 577 120 163 Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 15 327 41 920 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 366 18 922 Inne aktywa ﬁnansowe 14 88 914 85 205 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 941 997 588 680 3 069 753 2 534 979 Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży 6 355 327 1 381 451 3 425 080 3 916 430 Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 7 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] Nota Stan na 31.12.2022 Stan na 31.12.2021 Kapitał własny i zobowiązania Kapitał własny Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 15 1 044 798 1 158 524 Zyski zatrzymane 57 7 337 499 517 Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 1 008 93 4 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 643 778 1 679 610 Kapitały udziałowców niekontrolujących 15d 162 534 183 927 1 806 312 1 863 537 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 17 1 609 032 1 626 984 Zobowiązania z tytułu nabycia akcji 18a - 50 895 Rezerwy długoterminowe 16 5 356 6 499 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 140 651 172 917 Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 138 837 117 127 Zobowiązania pozostałe 18 68 200 104 422 1 962 076 2 078 844 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 17 667 980 652 574 Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 17 142 494 614 520 Zobowiązania z tytułu nabycia akcji 18a 51 478 - Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 - 1 188 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 31 174 6 318 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 18 147 176 15 260 Zobowiązania handlowe 18 142 867 186 793 Zobowiązania z tytułu dywidendy 18 90 792 - Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 96 389 105 355 Rezerwy krótkoterminowe 16 51 238 53 412 Zobowiązania pozostałe 18 293 775 216 701 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 19 558 252 572 315 2 273 615 2 424 436 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 45 009 68 063 2 318 624 2 492 499 Kapitał własny i zobowiązania razem 6 087 012 6 434 880 8 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN] Nota 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przychody ze sprzedaży 19 1 394 306 1 532 665 Koszty własny sprzedaży 20 (901 913) (1 132 587) Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 400 078 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 21 (11 427) 76 591 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 20 (71 390) (53 531) Koszty sprzedaży 20 (50 038) (45 735) Koszty ogólnego zarządu 20 (84 264) (107 405) Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 22 18 323 57 326 Zysk na okazyjnym nabyciu - 48 581 Pozostałe koszty operacyjne 23 (18 194) (18 015) Zysk operacyjny 275 403 309 309 Przychody ﬁnansowe 24 50 496 40 704 Koszty ﬁnansowe 25 (154 699) (119 695) Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 13 (5 725) (45 8) Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 26 (15 151) 8 670 Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 68 677 23 362 Zysk brutto 219 001 261 892 Podatek dochodowy 30 (62 455) (56 461) - część bieżąca (115 200) (117 794) - część odroczona 29 52 745 61 333 Zysk netto, w tym: 156 546 205 431 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922 Zysk udziałowców niekontrolujących 29 396 16 509 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691 Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0, 3 1 0, 4 6 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,3 1 0,4 6 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 9 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk za rok obrotowy 156 546 205 431 Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyﬁkowane do wyniku w późniejszych okresach: - różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 74 (32) Inne całkowite dochody netto 74 (32) Całkowity dochód za okres, w tym: 156 620 205 399 Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 224 188 890 Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące 29 396 16 509 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowich dochodów 10 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym [tys. PLN] Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy Zakumulo- wane zyski zatrzymane Różnice kursowe z przeliczenia Kapitał własny przypisany akcjona- riuszom jednostki dominującej Kapitały udziałow- ców niekon- trolujących Kapitał własny razem za okres 1.01.2022 - 31.12.2022 Stan na początek okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537 Zysk (strata) netto danego okresu - - 127 150 - 127 150 29 396 156 546 Inne całkowite dochody - - - 7 4 7 4 - 74 Całkowite dochody netto za okres - - 127 150 7 4 127 224 29 396 156 620 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi - - 18 528 - 18 528 (44 211) (25 683) Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - (40 792) (50 000) - (90 792) - (90 792) Dywidenda wypłacona - (90 792) - - (90 792) (6 578) (97 370) Transakcje z właścicielami - (131 584) (31 472) - (163 056) (50 789) (213 845) Podział wyniku z lat ubiegłych - 17 858 (17 858) - - - - Stan na koniec okresu 20 635 1 044 798 577 337 1 008 1 643 778 162 534 1 806 312 za okres 1.01.2021 - 31.12.2021 Stan na początek okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (1 2 6) 1 684 559 Zysk (strata) netto danego okresu - - 188 922 - 188 922 16 509 205 431 Inne całkowite dochody - - - (32) (32) - (32) Całkowite dochody netto za okres - - 188 922 (32) 188 890 16 509 205 399 Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - - - - - 183 496 183 496 Dywidenda wypłacona - (122 140) (71 825) - (193 965) (15 952) (209 917) Transakcje z właścicielami - (122 140) (71 825) - (193 965) 167 544 (26 421) Stan na koniec okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537 11 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] Nota 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia I. Zysk (strata) brutto 219 001 261 892 II. Korekty razem Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności (68 677) (23 362) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych 20 15 298 12 528 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 11 790 (30 933) Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 77 004 91 888 (Zysk) strata z tyt aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych (52 893) (105 411) (Zysk) strata z działalności inwestycyjnej 165 205 (Zysk) na okazyjnym nabyciu - (48 581) Zmiana stanu rezerw 57 823 5 040 (Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów ﬁnansowych 3 031 11 187 43 541 (87 439) III. Zmiany kapitału obrotowego: Zmiana stanu zapasów 48 419 106 064 Zmiana stanu należności (399 849) 31 791 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 33 194 104 (116 814) Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych (3 709) 44 989 (161 035) 66 030 IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III) 101 507 240 483 Podatek dochodowy zapłacony (92 323) (121 316) V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 9 184 119 167 B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej I. Wpływy Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 3 74 799 Zbycie inwestycji w nieruchomości 960 547 1 138 347 Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami 34 092 2 922 12 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] Nota 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Zbycie inwestycji - 22 364 Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy 42 841 - Wycofanie wkładów we wspólnych przedsięwzięciach 32 548 - 1 070 402 1 164 432 II. Wydatki Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (9 020) (6 578) Inwestycje w nieruchomości (310 274) (405 201) Udzielone pożyczki (14 469) (79 024) Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach - (35 104) Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach (110 003) (13 148) Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy (41 800) - Nabycie inwestycji - (21 365) (485 566) (560 420) III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) 584 836 604 012 C. Przepływy środków pieniężnych z działalności ﬁnansowej I. Wpływy Kredyty i pożyczki 17 220 495 179 763 Emisja dłużnych papierów wartościowych 17 334 27 7 367 000 554 772 546 763 II. Wydatki Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli 15, 33 (99 994) (215 079) Spłaty kredytów i pożyczek 17 (66 298) (164 943) Wykup dłużnych papierów wartościowych 17 (429 910) (506 867) Z tytułu pochodnych instrumentów - (11 187) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (29 817) (33 673) Odsetki zapłacone (143 773) (76 610) Wykup akcji od udziałowców niekontrolujących (25 683) - (795 475) (1 008 359) III. Przepływy pieniężne netto z działalności ﬁnansowej (I+II) (240 703) (461 596) D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) 353 317 261 583 E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej, w tym: 353 317 261 583 - w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych - - F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 588 680 327 097 G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 941 997 588 680 13 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Fot. CitySpace w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu 14 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe No objaśniające Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego NOTA 1 Pozycje pozabilansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek: – z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 71 932 192 492 – z tytułu spraw sądowych 17 627 3 884 Razem 89 559 196 376 Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości nominalnej. W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizo- wania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest za- prezentowany w tabelach stanowiących dalszą część noty. 15 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 1A Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Poręczyciel Podmiot otrzymujący poręczenie Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne Warszawa 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej. Razem 1 230 Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Javin Investments Sp. z o.o. Sp.k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 Sp. z o.o. GNT Ventures Wro- cław Sp. z o.o. 12 237 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku biurowego West Forum IB. Razem 12 237 Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Gwarant Podmiot otrzymują- cy gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila- nowska Sp. z o.o. Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Razem 58 465 Razem gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe 70 702 Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2022 r. [tys. PLN] Zmiana Gwarant Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent Wartość Termin ważności Tytułem Wygaśnięcie Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa- nowskiego Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. 24 500 8.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu. Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp. z o.o. IB 6 FIZAN w likwidacji 107 505 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31 sierpnia 2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR . 16 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 2 Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN] Znak towarowy Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości Inne i wartości niematerialne w budowie Wartości niematerialne razem 1.01.2022 - 31.12.2022 Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 66 704 13 288 1 925 81 917 - zakupu - 1 161 1 953 3 114 - likwidacji - (4 182) (26) (4 208) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 10 267 3 852 80 823 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (11 063) (325) (11 388) - amortyzacja - (1 473) (388) (1 861) - inne - 4 173 6 4 179 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (8 363) (707) (9 070) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 1 903 3 145 71 752 1.01.2021 - 31.12.2021 Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu - 11 544 840 12 384 - objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 66 704 704 829 68 237 - zakupu - 1 040 329 1 369 - likwidacji - (73) (73) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 13 288 1 925 81 917 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (8 879) (46) (8 925) - amortyzacja - (2 184) (279) (2 463) Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (11 063) (325) (11 388) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 2 225 1 600 70 529 W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz udziałów DKR Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych, ujęła rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość znaku wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpozna- nego znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony w wysokości 12 674 tys. zł. Zarząd Grupy Kapitałowej uznał, że nie istnieją żadne dające się przewidzieć ograni- czenia okresu, w którym można spodziewać się, że usługi i towary sprzedawane pod zarządzanym przez Grupę znakiem towarowym będą generowały korzyści ﬁnansowe i w związku z tym znak towarowy jest traktowany jako war- tość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W każdym okresie sprawozdawczym następuje weryﬁkacja okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia i oko- liczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania tego składnika nadal jest nieokreślony. Grupa corocznie przeprowadza test na utratę wartości znaku towarowego. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa przeprowadziła test na utratę wartości znaku towarowego „Archicom”, szacując wartość godziwą przy zastosowaniu metody zdyskonto- wanych opłat licencyjnych na podstawie pięcioletniego planu ﬁnansowego obejmującego lata 2023 – 2027 dla Grupy Archicom S.A. W analizie uwzględniono podstawo- we przepływy pieniężne wynikające m.in. z przychodów ze sprzedaży produktów i usług oraz kosztów nakładów marketingowych. Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny nie są obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na aktywnych rynkach – wycena jest zaklasyﬁkowana do Poziomu 3 w hierarchii wartości godziwej. Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto poniższe założenia : Znak towarowy 17 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe − Wartość godziwą ustalono na podstawie metody zdys- kontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – metoda opłat licencyjnych. − Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest składnik aktywów w postaci znaku towarowego. − Aktywem wypracowującym przepływy pieniężne jest Grupa Archicom S.A. − Stopa opłat licencyjnych została ustalona na pozio- mie 4,21 proc., (3,91 proc. w 2021 r.) po uwzględ- nieniu branżowej siły marki, wysokości udziału stóp opłat licencyjnych w wynikach podmiotów w sektorze o porównywalnych głównych parametrach przyjętego modelu biznesowego w zakresie kształtowania cen i potrzeb kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot. − Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na poziomie 16,68 proc. (11,86 proc. w 2021 r.), zaś dla zasobów niematerialnych oczekiwana stopa zwrotu wyniosła 26,13 proc (17,47 proc. w 2021 r.). − Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla 5 lat (od 2023 r. do 2027 r.). (Przyjęto ten sam okres projekcji w 2021 r.) − Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji został ustalony na poziomie 13 proc (5 proc. w 2021 r.). − Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu długoterminowego (Takie samo założenie w 2021 r.). Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy nie stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec powyż- szego wartość znaku na 31 grudnia 2022 r. wynosi nadal 66 704 tys. zł. Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod- stawowych założeń przyjętych do testu na utratę warto- ści znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy opłaty licencyjnej i stopy dyskonta, posługując się następującymi założeniami: − Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania przedziału wartości dokonano poprzez weryﬁkację war- tości znaku towarowego dla obliczonej opłaty licencyj- nej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik: -15 proc., -10 proc., +10 proc. i +15 proc. − Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości zweryﬁ- kowano wartość znaku przy obniżeniu i podwyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1,0 proc., +1,0 proc. i +1,5 proc. Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne założenia nie ulegają zmianie . Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej Wysokość stopy opłaty licencyjnej Stopa dyskontowa 2,95% 3,37% 3,79% 4,21% 4,63% 5,05% 5,47% 24,6% 54 337 64 860 75 382 85 904 96 427 106 949 117 471 25,1% 53 088 63 370 73 651 83 933 94 214 104 496 114 777 25,6% 51 890 61 941 71 991 82 042 92 092 102 143 112 193 26,1% 50 740 60 569 70 398 80 226 90 055 99 884 109 713 26,6% 49 635 59 251 68 867 78 483 88 099 97 715 107 330 27,1% 48 573 57 984 67 395 76 806 86 218 95 629 105 040 27,6% 47 551 56 765 65 980 75 194 84 408 93 623 102 837 18 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 3 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN] Grunty własne Budynki i budowle Urządzenia techniczne i maszyny Środki transportu Pozostałe i środki trwałe w budowie Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Razem środki trwałe 1.01.2022 - 31.12.2022 Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 200 6 410 7 376 2 157 15 463 60 953 92 559 - nabycia - 2 236 637 58 3 883 - 6 814 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 5 545 5 545 - sprzedaży - - (164) (32) (417) - (613) - likwidacji - (406) (1 653) - (2 173) - (4 232) - inne - - - - - (3 435) (3 435) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 8 240 6 196 2 183 16 756 63 063 96 638 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (10) (1 053) (5 391) (1 955) (6 863) (13 026) (28 298) - amortyzacja (1) (649) (1 133) (64) (2 481) - (4 328) - likwidacji - 61 1 435 - 465 - 1 961 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (9 109) (9 109) - z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu umowy najmu - - - - - 3 124 3 124 - korekta z tytułu sprzedaży - - 142 368 (89) - 421 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (11) (1 641) (4 947) (1 651) (8 968) (19 011) (36 229) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 189 6 599 1 249 532 7 788 44 052 60 409 Grunty własne Budynki i Budowle Urządzenia techniczne i maszyny Środki transportu Pozostałe i środki trwałe w budowie Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Razem środki trwałe 1.01.2021 - 31.12.2021 Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 293 5 727 5 659 2 576 10 180 29 724 54 158 - objęcia kontroli nad spółkami zależnymi - 1 395 1 812 267 1 305 8 783 13 562 - nabycia - 610 209 - 5 219 - 6 038 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 22 446 22 446 - sprzedaży (93) (352) (193) (686) (830) - (2 154) - likwidacji - (216) (111) - (312) - (639) - inne - (754) - - (99) - (853) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 6 410 7 376 2 157 15 463 60 953 92 559 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (14) (1 412) (5 143) (2 637) (5 754) (11 326) (26 286) - amortyzacja (2) 309 (515) (92) (1 981) - (2 281) - likwidacji - 18 111 - 243 - 372 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (7 784) (7 784) - z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu umowy najmu - - - - - 6 084 6 084 - korekta z tytułu sprzedaży 6 32 156 774 629 - 1 597 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (10) (1 053) (5 391) (1 955) (6 863) (13 026) (28 298) Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 190 5 357 1 985 202 8 600 47 927 64 261 19 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 4 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN] Biura Centra handlowe Grunty Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Razem Stan na 1.01.2021 591 461 774 389 2 212 51 421 1 419 483 – zakup - - - 11 285 11 285 – objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 101 558 - 7 806 - 109 364 – poniesienie nakładów na realizację inwestycji 30 165 5 509 25 - 35 699 – zmiany wyceny nieruchomości – zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 21) 5 575 8 939 3 938 (11 284) 7 168 – przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych w budowie - (80 868) - - (80 868) – przeniesienie do zapasów - (41 039) - - (41 039) – przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (614 175) - (1 767) (1 574) (617 516) Stan na 31.12.2021 114 584 666 930 12 214 49 848 843 576 – zakup - - - 44 808 44 808 – poniesienie nakładów na realizację inwestycji 11 599 3 877 1 - 15 478 – z miany wyceny nieruchomości – zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 21) 9 032 (44 826) 499 (18 169) (53 464) – przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 364 713 - - 7 629 372 342 – przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (126 702) - (1 400) - (128 102) Stan na 31.12.2022 373 226 625 981 11 314 84 116 1 094 638 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawoz- dawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem nie- ruchomości wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznaw- cę w kwocie 10 869 tys. zł . W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowych Grupa przeniosła z pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie” do pozycji „nieruchomości inwe- stycyjne” biurowiec React I w Łodzi w kwocie 100 838 tys. zł oraz biurowiec Brain Park I w Krakowie w kwocie 271 504 tys. zł (w tym aktywo z tytułu prawa do użytkowa- nia w kwocie 7 629 tys. zł). Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 mie- sięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyj- nych, przenosząc do pozycji aktywów przeznaczonych do sprzedaży biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości 126 702 tys. zł oraz nieruchomość gruntową w Gajkowie o wartości 1 400 tys. zł. Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2022 r. składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe Libero w Katowicach, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec Brain Park I w Krakowie. Jednocześnie w wartości nie- ruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użyt- kowania wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2022 r. wynosi 84 116 tys. zł (na 31 grudnia 2021 r. wynosi 49 848 tys. zł) . W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in- westycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wy- jątkiem dwóch nieruchomości inwestycyjnych przypo- rządkowanych do poziomu 2 w kwocie 10 869 tys. zł. Szczegółowe informacje znajdują się w części 06 „Znaczą- ce szacunki i osądy Zarządu Grupy” . 20 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 5 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN] Biura Centra handlowe Grunty Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Razem Stan na 1.01.2021 673 842 23 439 63 580 16 318 777 179 - zakup - - - 1 684 1 684 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 147 724 11 039 299 - 159 062 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21) 47 186 - - 191 47 379 - przeniesienie z zapasów 132 830 - - - 132 830 - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych - 80 868 - - 80 868 - przeniesienie do zapasów (6 325) (5 393) - (1 383) (13 101) - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (378 066) - (63 879) (2 293) (444 238) Stan na 31.12.2021 617 191 109 953 - 14 517 741 663 - zakup - - - 3 753 3 753 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 178 690 23 917 - - 202 607 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21) 25 087 - - (54) 25 033 - przeniesienie do zapasów (25 311) (87 750) - - (113 061) - przeniesienie do środków trwałych (1 028) - - - (1 028) - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (364 713) - - (7 629) (372 342) Stan na 31.12.2022 429 916 46 120 - 10 587 486 625 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają kryteria do wyceny do wartości godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podsta- wowe zasady rachunkowości”. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez we- wnętrzny dział analiz. Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Krakowie, Katowicach, Łodzi oraz Wrocławiu. W związku ze spełnieniem warunków umożliwiających dokonanie wyceny do wartości godziwej nieruchomo- ści inwestycyjnych w budowie, Grupa rozpoznała wynik z pierwszej aktualizacji wartości biurowca Brain Park II w Krakowie w kwocie 10 460 tys. zł. Ponadto Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurowca Brain Park I w Krakowie w kwocie 14 627 tys. zł. Łączna wysokość rozpoznanego przychodu z wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 25 087 tys. zł. W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowych Grupa przeniosła z pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie” do pozycji „nieruchomości in- westycyjne” biurowiec React I w Łodzi w kwocie 100 838 tys. zł oraz biurowiec Brain Park I w Krakowie w kwocie 271 504 tys. zł (w tym aktywo z tytułu prawa do użytkowa- nia w kwocie 7 629 tys. zł). W sprawozdaniu na 31 grudnia 2022 r. Grupa zaprezen- towała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 486 625 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składały się przede wszystkim biurowce Brain Park w Krakowie etap II, React II w Łodzi, biurow- ce West4 Business Hub II i III we Wrocławiu, biurowiec przy ulicy Swobodnej we Wrocławiu, biurowiec Falcon w Katowicach. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 10 587 tys. zł (31 grudnia 2021 r. w kwocie 14 517 tys. zł). Wartość zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami z tytu- łu zakupu, wybudowania, dostosowania i ulepszeń nieru- chomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2022 r. wynosiła 26 025 tys. zł (31 grudnia 2021 r. wynosiła 76 136 tys. zł). W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”. 21 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 6 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN] Biura Centra handlowe Grunty Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Razem Stan na 1.01.2021 1 247 234 - - 22 095 1 269 329 – przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 378 066 - 63 879 2 293 444 238 – przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 614 175 - 1 767 1 574 617 516 – zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 21) 43 094 - - (70) 43 024 – poniesienie nakładów na realizację inwestycji 209 477 - - - 209 477 – sprzedaż (1 176 988) - (1 767) (23 378) (1 202 133) Stan na 31.12.2021 1 315 058 - 63 879 2 514 1 381 451 – przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 126 702 - 1 400 - 128 102 – zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (Nota 21) 40 894 - 16 200 (1) 57 093 – poniesienie nakładów na realizację inwestycji 45 989 - 1 084 - 47 073 – sprzedaż (1 182 687) - (81 163) (2 183) (1 266 033) – przeniesienie z pozostałych aktywów 7 641 - - - 7 641 Stan na 31.12.2022 353 597 - 1 400 330 355 328 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowią- ce aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podstawo- we zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczo- nych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem nieruchomości gruntowej o warto- ści 1 400 tys. zł . Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesię- cy, Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do sprzedaży, przenosząc z pozycji nieruchomości inwesty- cyjne biurowiec City2 we Wrocławiu o wartości 126 702 tys. zł oraz nieruchomość gruntową w Gajkowie o wartości 1 400 tys. zł Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzeda- ży wynika ze sprzedaży: − biurowców Face2Face I i II w Katowicach w wartości 521 797 tys. zł (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 1 522 tys. zł), − biurowców Fuzja CD i J w Łodzi w wartości 169 645 tys. zł (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 661 tys. zł), − biurowca MidPoint 71 we Wrocławiu w wartości 346 472 tys. zł, − biurowca West4 Business Hub I we Wrocławiu o warto- ści 146 956 tys. zł oraz, − terenów inwestycyjnych przy ul. Hetmańskiej w Pozna- niu o wartości 81 164 tys. zł. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w 2022 r. zostały opisane w nocie 32. W sprawozdaniu na 31 grudnia 2022 r. Grupa zaprezento- wała aktywa przeznaczone do sprzedaży o łącznej warto- ści 355 328 tys. zł (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 330 tys. zł). Nieruchomości składające się na pozycję „aktywa przeznaczone do sprzedaży” na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego to: − biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie, − nieruchomość gruntowa przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku, − nieruchomość gruntowa w Gajkowie, − nieruchomość City 2 we Wrocławiu, W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i pla- nowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta we Wrocławiu (nieruchomość City 2) w ciągu roku, w pierwszym kwartale 2022 r. dokonano reklasyﬁka- cji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyﬁkowanych jako przeznaczone do sprzedaży. Z uwagi na zmiany sytu- acji makroekonomicznej prowadzony przez kilka miesięcy, począwszy od dnia przeklasyﬁkowania, proces sprzedaży nie doszedł do skutku, z przyczyn niezależnych od Grupy. Konieczne jest zatem przeprowadzenie kolejnego procesu dezinwestycyjnego tego aktywa. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z renomowanym pośred- nikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu pre- zentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytu- cjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. W ocenie Zarządu sprzedaż jest wysoce prawdopodobna w okresie 12 miesięcy od dnia bilanso- 22 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania z tytułu Leasingu (Nota 28, 18) 329 2 512 Otrzymane kaucje (Nota 18) 2 722 24 761 Otrzymane zaliczki (Nota 19) 41 835 39 278 Inne (Nota 18) 123 1 512 Razem 45 009 68 063 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej w pozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przezna- czonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania dotyczące biurowców: Moje Miejsce II w Warszawie, City2 we Wrocławiu a także dotyczące nieruchomości gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku. Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat znajdują się dodatkowo w nocie 21 . Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 194 613 150 531 Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów (101 006) (81 459) Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów (846) - NOTA 7 wego, zmiana planu sprzedaży jest mało prawdopodobna, a aktywo jest dostępne do natychmiastowej sprzedaży i oferowane po cenie racjonalnej w stosunku do wartości godziwej, zatem spełnione są kryteria wymagane przez MSSF5 i klasyﬁkacja w tej pozycji bilansowej jest zasadna. W trzecim kwartale 2020 r. dokonano reklasyﬁkacji pro- jektu Moje Miejsce II do pozycji aktywów przeznaczonych do sprzedaży w związku rozpoczęciem procesu sprzedaży projektu i podpisaniem listu intencyjnego z potencjalnym kupującym. Transakcja nie doszła jednak do skutku a po- wodem było pozyskanie atrakcyjniejszej oferty. Obecnie projekt jest w fazie sprzedaży, która nastąpi nie później niż do końca roku 2023. Grunt w Gdańsku po podpisaniu przedwstępnej wa- runkowej umowy sprzedaży z dwoma kupującymi został przekwaliﬁkowany na aktywo rzeznaczone do sprzedaży w pierwszym kwartale 2021 r. Ostatecznie jeden z kupują- cych podjął decyzję o wycofaniu się z transakcji, natomiast drugi kupujący zdecydował się nabyć grunt w całości. Spółka przewiduje, że podpisanie umowy przenoszącej własność będzie nie później niż do końca roku 2023. W pierwszym kwartale 2023 r. planowana jest sprzedaż nieruchomości gruntowej w Gajkowie. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in- westycyjnych zaklasyﬁkowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjątkiem nieruchomości gruntowej przyporządkowanej do poziomu 2 w kwocie 1 400 tys. zł. Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy” . 23 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w zł, z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym opro- centowaniu, a także w euro – o stałym oprocentowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej wartości 318 651 tys. zł (po przeliczeniu na zł) zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własności: Galeria Młociny, Towarowa 22 i Resi4Rent, do spłaty w latach 2024–2031. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozo- stałych podmiotów wynosi 15 912 tys. zł, do spłaty w la- tach 2023–2026. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółka- mi celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy, który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny i identyﬁkacji pożyczek, w przypad- ku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa- nych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny. Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest w przybliżeniu równa ich wartości bilansowe j. NOTA 8 Aktywa ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami 319 236 297 163 Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odestkami 15 327 41 920 Należności długoterminowe z tytułu zbycia jednostek zależnych - 55 291 Kaucje długoterminowe 7 352 7 534 Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 87 6 372 Stan na koniec okresu, w tym: 342 002 408 280 - długoterminowe 326 675 366 360 - krótkoterminowe 15 327 41 920 24 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 9 Zapasy [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Półprodukty i produkty w toku 1 512 267 1 409 493 – aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 57 102 79 065 Produkty gotowe 58 865 175 380 Grunty przeznaczone pod inwestycję 20 607 17 204 Towary 1 146 - Zapasy, razem 1 592 885 1 602 077 Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wy- kazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie), na którym budowane są lokale mieszkalne i użytkowe. Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesio- nych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (ﬁt-out). Ze względu na specyﬁkę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy ak- tywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane w części 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży. Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zi- dentyﬁkowaniem projektów wykraczających poza standar- dowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd Grupy podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej jako aktywa długoterminowe, w pozy- cji „Grunty przeznaczone pod zabudowę” W konsekwen- cji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej. Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub za- kupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktu- alnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloper- skiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwró- cenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapa- sy. W przypadku ﬁnansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tym- czasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot od- setek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (ﬁnansowanie celowe). W przypadku ﬁnanso- wania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitali- zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst- kich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ogólnego ﬁnansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2022 r. 16 674 tys. zł (stopa kapitalizacji 2 proc.), natomiast w 2021 r. – 4 613 tys. zł (stopa kapitalizacji 1,17 proc.). Wartość zapasów na 31 grudnia 2022 r. wynosi 1 592 885 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy 654 584 tys. zł. 25 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą pro- jektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w po- zycji „koszt własny sprzedaży”. Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 31 grudnia 2022 r. wyniosła 21 tys. zł (31 grudnia 2021 r. (-)1 017 tys. zł). Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2022 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Po- znaniu w związku ze zrealizowaną sprzedażą . Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie (758 089) (1 016 702) Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt (1 195) (22 580) Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu 1 215 21 563 26 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 10 Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczo- nych usług deweloperskich, usług wykończeniowych, wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych oraz pozostałych usług. Kwota zaliczek z tytułu zakupu gruntów związana jest z planowanym projektem mieszkaniowym Towarowa 22. Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych na 31 grudnia 2022 r. są należnościami od osób ﬁzycznych w zł - o stałym oprocentowaniu. Jest to druga rata płatności z tytułu sprzedaży wszystkich akcji przysługujących GK Archicom w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., płatna w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r. W przypad- ku tej należności występuje koncentracja ryzyka, ponieważ kontrahentem są dwie osoby ﬁzyczne, które nie posiadają ratingów zewnętrznych, natomiast w ocenie Zarządu nie występuje istotne ryzyko kredytowe. Kwota należności reprezentuje całą ekspozycję na ryzyko kredytowe. Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu najmu i mieszkań w kwocie 6 327 tys. zł, naliczonych kar od odsetek w kwocie 5 442 tys. zł, oraz pozostałych usług w kwocie 713 tys. zł na bazie macierzy rezerw opracowa- nej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od war- tości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczeki- wanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności . Należności krótkoterminowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Należności handlowe, o okresie spłaty: - do 12 miesięcy 70 364 50 970 Należności handlowe razem: 70 364 50 970 Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 117 - Rozliczenia międzyokresowe - polisy 2 687 2 581 Rozliczenia międzyokresowe - koszt przekazanej infrastruktury - 1 335 Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe 4 798 4 996 Pozostałe należności 10 510 9 753 Aktywa nieﬁnansowe razem 18 112 18 665 Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych 57 520 - Należności z tytułu sprzedaży Browary GH 21 295 20 884 Wadium na zakup nieruchomości - 10 000 Kaucje wpłacone 3 614 3 783 Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw 45 063 6 886 Zaliczki z tytułu zakupu gruntów 117 609 5 283 Rozliczenia międzyokresowe - zaliczki na dostawy zafakturowane - 3 692 Pozostałe aktywa ﬁnansowe razem: 245 101 50 528 Należności z tytułu podatku VAT 80 079 63 695 Należności z tytułu pozostałych podatków 1 683 1 213 Należności z tytułu pozostałych podatków razem 81 762 64 908 Należności krótkoterminowe netto razem 415 339 185 071 - odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe 12 482 12 354 Należności krótkoterminowe brutto razem 427 821 197 425 27 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 11 NOTA 12 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu 12 354 10 882 Zwiększenia z tytułu: – utworzenie odpisu 13 689 5 993 13 689 5 993 Zmniejszenia z tytułu: – rozwiązanie rezerwy (13 377) (4 421) – wykorzystanie rezerwy - - – spłata (184) (100) (13 561) (4 521) Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych na koniec okresu 12 482 12 35 4 Należności handlowe przeterminowane (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 do 1 miesiąca 14 825 6 621 powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 10 935 5 019 powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 2 484 14 427 powyżej 6 miesięcy do 1 roku 3 678 3 796 powyżej 1 roku 14 560 8 013 Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto) 46 482 37 876 Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług (12 482) (12 298) Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto) 34 000 25 578 Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu najmu i mieszkań w kwocie 6 327 tys. zł, naliczonych kar od odsetek w kwocie 5 442 tys. zł, oraz pozostałych usług w kwocie 713 tys. zł na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Ma- cierz została zaprezentowana w rozdziale dotyczącym 07 - Zarządzania ryzykiem ﬁnansowym, w części dotyczącej ryzyka kredytowego . 28 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Pochodne instrumenty ﬁnansowe (aktywa) [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 - Interest Rate Swap 26 251 18 922 - terminowe kursy walutowe "forward" 366 - Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 26 617 18 922 z czego o terminie zapadalności: - do 1 roku 366 - - od 1 do 3 lat 26 251 18 922 Pochodne instrumenty ﬁnansowe (zobowiązania) [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 - Forward - 1 188 Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 1 188 z czego o terminie zapadalności: - do 1 roku - 1 188 Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 - zysk/ (strata) z tytułu rozliczenia instrumentów forward (2 518) (9 165) - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward - 10 929 - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży (3 207) (2 223) - zysk/ (strata) z tytułu rozliczenia instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24) 10 259 (2 022) - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24) 7 329 20 545 Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów, razem 11 863 18 065 NOTA 13 29 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A. mBank S.A. oraz Bank Millennium S.A. Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej . NOTA 14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Środki pieniężne w kasie i na rachunkach 941 997 588 680 Środki pieniężne razem 941 997 588 680 Inne aktywa ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Inne aktywa ﬁnansowe: – wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji 55 427 44 762 – stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 22 294 10 010 – stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych 11 193 30 433 Inne aktywa ﬁnansowe razem 88 914 85 205 30 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 15A Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w pra- wach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał za- kładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgro- madzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemito- wane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych . Akcjonariusze Echo Investment S.A. posiadający powyżej 5 proc. kapitału akcyjnego na 31 grudnia 2022 r. Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin ffin Capital Partners) 272 375 784 66,00 66,00 Nationale-Nederlanden OFE 53 062 355 12,86 12,86 Allianz Polska PTE 39 809 348 9,65 9,65 Nicklas Lindberg 845 622 0,20 0,20 Maciej Drozd 291 065 0,07 0,07 Péter Kocsis 94 192 0,02 0,02 Bence Sass 50 000 0,01 0,01 Pozostali akcjonariusze 46 162 216 11,19 11,19 Razem 412 690 582 100,00 100,00 0,01% 66% 9,65% 12,86% 11,19% 0,20% 0,07% Akcjonariusze Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. – Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)oraz Griffin Capital Partners) – Nationale-Nederlanden OFE – Allianz Polska PTE – Nicklas Lindberg – prezes zarządu – Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – Péter Kocsis – członek rady nadzorczej – Bence Sass – członek rady nadzorczej – pozostali akcjonariusze Liczba akcji: 272 375 784 – 53 062 355 – 39 809 348 – 845 622 – 291 065 – 94 192 – 50 000 – 46 162 216 – 0,02% 66  Opis akcji 31 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spół- ka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing IHC Zrt oraz Grin Capital PIHC Zrt oraz Griffin Capital Partners. Jednostką dominu- jącą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K., est Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na 31 grudnia 2022 r . Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjona- riusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku netto w wysokości 27 842 tys. zł, powięk- szony o kwotę 153 742 tys. zł pochodzącą z Funduszu Dy- widendowego – co stanowi łącznie 181 584 tys. zł – do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0 ,44 zł. Kwota 90 792 tys. zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 26 lipca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom S.A. odbyło się 23 czerwca 2022 r. Akcjonariusze pod- jęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 35 257 tys. zł, powiększony o kwotę 168 tys. zł pochodzącą z Funduszu rezerwowego na poczet wypłaty dywidendy - co stanowi łącznie 35 425 tys. zł – został przeznaczony do podziału między wszyst- kich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 1,38 zł. Dywidenda przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym w kwocie 923 tys zł, tj. 0,14 zł na jedną akcję, została wypłacona w dniu 29 lipca 2022 r. natomiast dywidenda w kwocie 5 655 tys. zł tj. 1,24 zł na jedną akcję została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 r. Z arząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90 792 tys. zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na po dniu bilansowym 2 lutego 2023 r. Akcjonariat Dywidenda z zysku za 2021 r. Zaliczka dywidendowa z zysku za 2022 r. NOTA 15B Kapitał zapasowy [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony z osiągniętych zysków 643 864 643 864 Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 300 186 413 912 Kapitał zapasowy razem 1 044 798 1 158 52 4 32 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W 2022 r. oraz 2021 r. spółka nie stosowała instrumentów rozwadniających. NOTA 15C Wartość księgowa na jedną akcję 31.12.2022 31.12.2021 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 1 643 778 1 679 610 Liczba akcji (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN) 3,98 4,07 Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691 Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 3,98 4,07 Zysk na jedną akcję 31.12.2022 31.12.2021 Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 127 150 188 922 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,31 0,46 Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 127 150 188 922 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,31 0,46 33 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe na 31 grudnia Rok zakończony 31 grudnia [tys. PLN] Aktywa obrotowe Aktywa trwałe Zobowiąza- nia krótko- terminowe Zobowiąza- nia długo- terminowe Przychody zysk/strata Całkowite dochody razem cash ﬂow 2022 Archicom S.A. 1 262 224 163 241 419 264 175 982 509 254 119 615 119 615 286 2021 Archicom S.A. 1 061 399 339 118 490 802 169 737 501 829 64 294 64 294 59 535 Udziały niekontrolujące NOTA 15D [tys. PLN] Miejsce prowadzenia działalności Proporcja udzia- łów niekontrolują- cych udziały Proporcja posia- danych praw gło- su udziałowców niekontrolujących Zysk lub strata przypadająca udziałowcom nie- kontrolującym Skumulowany udział niekontrolują- cy w jednostce zależnej Dywidendy wypła- cone udziałowcom niekontrolującym w okresie Rok zakończony 31 grudnia 2022 Archicom S.A. Wrocław, Polska 20,21% 16,34% 29 400 162 665 (6 578) Rok zakończony 31 grudnia 2021 Archicom S.A. Wrocław, Polska 25,68% 20,74% 16 511 184 055 (15 952 ) 34 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 16 Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 7 573 700 - rezerwa na przewidywane kary 15 182 13 014 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 8 137 1 274 - rezerwa na sprawy sądowe 9 092 3 434 - rezerwa na pozostałe koszty 19 927 5 013 59 911 23 435 Zwiększenia z tytułu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 14 220 12 522 - rezerwa na przewidywane kary 127 4 642 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 3 577 14 415 - rezerwa na sprawy sądowe 3 438 8 064 - rezerwa na pozostałe koszty 38 185 31 113 59 547 70 756 Wykorzystanie i rozwiązanie z tytułu - poniesionych kosztów ogólnego zarządu (8 917) (5 649) - poniesionych kar (1 571) (2 474) - poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (3 720) (7 552) - poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (4 206) (2 406) - poniesionych kosztów na pozostałe koszty (44 450) (16 199) (62 864) (34 280) Stan na koniec okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 12 876 7 573 - rezerwa na przewidywane kary 13 738 15 182 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 7 994 8 137 - rezerwa na sprawy sądowe 8 324 9 092 - rezerwa na pozostałe koszty 13 662 19 927 56 594 59 911 w tym: - rezerwy długoterminowe 5 356 6 499 - rezerwy krótkoterminowe 51 238 53 412 Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne i spra- wy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o praw- dopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc. Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczą- cego sprzedanych lokali i projektów. Rezerwa na zobowiązania związane z projektami dotyczy rezerwy na pośrednictwo w najmie i innych rezerw zwią- zanych z projektami. Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń . 35 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 17 Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Kredyty i pożyczki 722 880 630 489 Kredyty i pożyczki ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 126 429 580 511 Dłużne papiery wartościowe 1 539 109 1 610 934 Dłużne papiery wartościowe ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 15 382 29 719 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 15 706 42 425 Kredyty, pożyczki i obligacje, razem 2 419 506 2 894 078 - z czego część długoterminowa 1 609 032 1 626 984 - z czego część krótkoterminowa 810 474 1 267 094 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej, w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieru- chomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki, proﬁt share) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprze- daży. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupu- jącego aktywa lecz podlegać będą spłacie przez Grupę Echo Investment ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży”. Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania ﬁnansujące projekty: − Moje Miejsce II w Warszawie, − City2 we Wrocławiu. W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachun- kach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na ﬁnansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i ﬁnansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w euro oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę. Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obroto- wych (o wartości 155 399 tys. zł) są oświadczenia o pod- daniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków ban- kowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy i do dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastą- piło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń. W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa wyemi- towała też obligacje w zł oparte na stopie stałej jak również obligacje w euro posiadające stałe oprocentowanie. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Dla obligacji notowanych wartość godziwa została ustalona na bazie cen notowań z dnia bilansowego, natomiast dla obligacji nienotowanych wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdys- kontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Stopa dyskonta (uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła w 2022 r. 10,26 proc. Wycena do wartości godziwej dla obligacji notowanych została zaklasyﬁkowana do poziomu 1, a dla nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości godziwej określonego w standardach rachunkowych. Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej dłuż- nych papierów wartościowych: Dłużne instrumenty ﬁnansowe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Wartość bilansowa 1 526 072 1 548 863 Wartość godziwa 1 597 555 1 630 201 36 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji znajdują się w części 01 sprawozdania Zarządu Zobowią- zania ﬁnansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie prezentacji zobo- wiązań z tytułu podziału zysku (proﬁt share). Po analizie, Zarząd uznał, że zobowiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share), powinny być prezentowane w skonsolidowa- nym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej w pozycji „Kredy- ty, pożyczki i obligacje” oraz „Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości” a nie jak dotychczas w pozycji „Rezerwy krótko i długoterminowe”. Jednocześnie koszty z tytułu podziału zysku (proﬁt share) zostały zaprezentowa- ne w skonsolidowanym rachunku zysków i strat w pozycji „koszty ﬁnansowe” a nie jak dotychczas w pozycji „zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych”. Prezentacja wynika z faktu, że proﬁt share jest integralna częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po- życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta- tecznym terminie zapadalności), a zatem zgodnie z MSR 32 spełnia deﬁnicję zobowiązania ﬁnansowego. W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytu- acji ﬁnansowej. Proﬁt share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościo- wego. Wynika on z zawartych umów, zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiące- go udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprze- daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty). Zobowiązania z tytułu proﬁt share są szacowane dla projektów wycenianych metodą do- chodową w proporcji do rozpoznanego wyniku z wyceny nieruchomości. Stąd też pierwsze zobowiązanie z tytułu proﬁt share tworzone jest wraz z pierwszą wyceną projek- tu w wartości godziwej. Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego, tj.: na długoterminowe, w kwocie: 14 820 tys. zł (37 937 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.) oraz krótkoterminowe, w kwo- cie: 886 tys. zł (4 488 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.) . Emisja obligacji o łącznej wartości 205 mln zł dla inwestorów indywidualnych Spółka Echo Investment w 2022 r. uplasowała pięć serii obligacji dla inwestorów indywidualnych. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu. Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie. Oferty publiczne obligacji serii K, L, M, N i O przeprowa- dzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów . Seria K L M N O Data rozpoczęcia subskrypcji 10 stycznia 2022 r. 22 lutego 2022 r. 27 kwietnia 2022 r. 27 czerwca 2022 r. 6 września 2022 r. Data zakończenia subskrypcji 21 stycznia 2022 r. 8 marca 2022 r. 11 maja 2022 r. 7 lipca 2022 r. 20 września 2022 r. Wartość serii 50 mln zł 50 mln zł 40 mln zł 40 mln zł 25 mln zł Stopa redukcji 79% 27% 34% 37% 1% Termin zapadalności 3 lata 4 lata 4 lata 4 lata 4 lata Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% 37 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wy- emitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Pro- gramu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej kwoty 350 mln zł z 2016 r. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 15 marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmien- nej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę. Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alter- natywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A . Emisja obligacji o wartości 110 mln zł dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych przez Archicom S.A. Z arząd Echo Investment S.A. podjął 25 listopada 2022 r. uchwałę o ustanowieniu oraz podpisaniu z Ipopema Se- curities S.A. Programu emisji obligacji. Na jego podstawie Echo Investment S.A. może wyemitować obligacje na oka- ziciela, w ramach jednej lub kilku serii, o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 500 mln zł. Obligacje mogą być wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Szczegółowe warunki emisji Obligacji zostaną ustalone w odrębnych uchwałach towarzyszących poszczególnym emisjom w ramach programu. Wartości oraz harmonogramy realizacji emisji poszczególnych serii obligacji uzależnione będą od aktualnych potrzeb kapita- łowych spółki oraz jej Grupy . Ustanowienie Programu emisji obligacji W ramach ustanowionego we współpracy z Ipopema Securities S.A. Programu emisji obligacji do kwoty 500 mln zł, Echo Investment S.A. wyemitowało 8 grudnia 2022 r. 18 000 sztuk obligacji o łącznej wartości nominalnej 180 mln zł, które objęli inwestorzy kwaliﬁkowani. Emisja dotyczyła niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy bazowej WIBOR 6M powiększonej o marżę dla inwesto- rów, o okresie zapadalności 5 lat. Obligacje były propo- nowane do nabycia bez konieczności udostępnienia przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Ob- ligacje zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Równolegle, w związku z emisją obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia obligacje o łącznej wartości nominal- nej 100 mln zł, których termin zapadalności przypadał w sierpniu 2024 r. oraz obligacje o łącznej wartości 80 mln zł, których termin zapadalności przypadał w maju 2024 r . Emisja obligacji dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych przez Echo Investment S.A. oraz wcześniejszy wykup obligacji o wartości 180 mln z ł 38 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupa Echo Investment w 2022 r. wykupiła osiem serii obligacji. Dwie serie obligacji dla inwestorów instytucjonalnych, o łącznej wartości 128,5 mln zł, wykupił Archicom S.A. Echo Investment S.A. wykupiło trzy serie obligacji dla inwestorów indywidualnych (250 mln zł) oraz trzy – dla inwestorów instytucjonalnych (211,4 mln zł). Obligacje zostały wykupione zgodnie z terminem wykupu lub przed terminem. Wykup obligacji o łącznej wartości 589,9 mln z ł Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna [tys. PLN] Archicom M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500 Archicom M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000 Echo Investment S.A. 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410 Echo Investment S.A. Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000 Echo Investment S.A. Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000 Echo Investment S.A. Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000 Echo Investment S.A. 1P/2020 PLO017000020 8.12.2022 100 000 Echo Investment S.A. 1/2020 PLO017000012 8.12.2022 80 000 wykup częściowy 39 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności: Do 12 miesięcy 142 867 186 793 Razem 142 867 186 793 Zobowiązania z tytułu leasingu: Długoterminowe 138 837 122 409 Krótkoterminowe 96 389 100 073 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) 329 2 512 Razem 235 555 224 994 Zobowiązania pozostałe: Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów 49 951 117 512 Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki 92 518 90 573 Kaucje od wykonawców, najemców i otrzymane zaliczki - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprze- daży (nota 6) 2 722 24 761 Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych 55 427 44 764 Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 51 899 16 344 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (ﬁt-out) 46 760 9 343 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych 16 494 1 207 Pochodne instrumenty ﬁnansowe - 1 188 Rozliczenia międzyokresowe bierne - nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawartymi umowami 19 832 11 354 Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników 21 906 23 796 Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe 3 084 719 Pozostałe zobowiązania 3 196 6 698 Pozostałe zobowiązania - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) 123 324 Razem, w tym: 363 912 348 583 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 2 845 26 273 Zobowiązania z tytułu dywidend: Zobowiązania z tytułu dywidendy 90 792 - Razem 90 792 - Zobowiązania z tytułu podatku VAT 143 519 5 358 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 3 657 9 902 Razem 147 176 15 260 Razem zobowiązania handlowe i pozostałe 980 302 775 630 Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. Zobowiązania z tytułu dywidendy na 31 grudnia 2022 r. dotyczą zobowiązań Echo Investment S.A. w kwocie 90 792 tys. zł. Po dniu bilansowym, 2 lutego 2023 r. spłacone zostało zobowiązanie z tytułu dywidendy Echo Investment S.A. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie prezentacji zo- bowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów za okre- sy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease), zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dot . NOTA 18 40 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe prac wykończeniowych (ﬁt-out) oraz zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dot. projektów inwestycyjnych. Po analizie, Zarząd uznał, że powyższe zobowiązania powin- ny być prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej w pozycji „Zobowiązania pozostałe”, a nie jak dotychczas w pozycji „Rezerwy krótko i długoter- minowe” W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej. Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w mo- mencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o prze- widywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszo- wych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących: − warunków podpisanych umów najmu, − założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych. Na tej podstawie obliczany jest: − dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjal- nego przyszłego najemcę, − dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli istnieją). Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu: − jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszo- wych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni, − j eśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych, − jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpiecze- nia wpływów czynszowych jest równy zeru. W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawo- wy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych. Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (ma- ster lease) szacowana jest w oparciu o plan wynajmu nie- ruchomości przez dział leasingu powierzchni biurowych. Plan ten jest aktualizowany każdego kwartału i dopasowy- wany do aktualnych warunków rynkowych zarówno, jeżeli chodzi o terminy wynajmu oraz stawki najmu. W 2022 r.zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przycho- dów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) dotyczyły projektów: Face2Face, Sagit- tarius, Moje Miejsce I, MidPoint71, West 4 Business Hub I, Fuzja CDJ, Browary GH,J (w 2021 r. Sagittarius, Moje Miejsce I, Browary GH,K,J, Opolska III). Grupa udziela zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (ma- ster lease) maksymalnie do roku 2031 (w 2021 r. maksy- malnie do roku 2031 ) . Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) zostały podzielone zgodnie z terminem wymagal- ności od dnia bilansowego tj. długoterminowe w kwocie 26 946 tys. zł (7 283 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.), krót- koterminowe w kwocie 24 952 tys. zł (9 061 tys. zł na 31 grudnia 2021 r.) Zobowiązania z tytuł zabezpieczenia przy- chodów za okresy bezczynszowe (master lease) rozliczą się do jednego roku w kwocie 24 952 tys. zł (9 061 tys. zł za 2021 r.), powyżej jednego roku do trzech lat w kwocie 11 809 tys. zł (5 696 tys. zł za 2021 r.), powyżej trzech do pięciu lat w kwocie 9 223 tys. zł (939 tys. zł za 2021 r.) i powyżej pięciu do dziesięciu lat w kwocie 5 914 tys. zł (648 tys. zł za 2021 r. ). 41 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów i akcji z 17 lutego 2021 r., Echo Investment S.A. 22 kwiet- nia 2021 r. zawarło z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazi- mierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim, założycielami grupy Archicom, ostateczną umowę sprzedaży wszystkich udziałów spółki DKR Investment Sp. z o.o. (obecnie DKR Echo Investment Sp. z o.o.) oraz wszystkich akcji spółki DKR Invest S.A (obecnie DKR Echo Invest S.A.). W konse- kwencji nabył pośrednio pakiet 16 945 487 akcji Archicom S.A., które stanowiły łącznie około 66,01 proc. kapitału zakładowego i uprawniały do 21 039 375 głosów na wal- nym zgromadzeniu, co stanowiło około 65,99 proc. ogółu głosów. Archicom S.A. to spółka publiczna, której akcje są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w War- szawie S.A. Ponadto, w związku z transakcją sprzedaży pakietu kon- trolnego akcji Archicom S.A., Echo Investment i Wspól- nicy DKRA Sp. z o.o. (Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał Jarodzki) zawarli umowę opcji, na podstawie której Echo Investment uprawnione będzie nabyć do 18 kwietnia 2023 r., lub wskazać podmiot który nabędzie wszystkie udziały w kapitale zakładowym spółki DKRA Sp. z o.o., która posiada 8,31 proc. akcji Archicom S.A., zasadniczo na takich samych warunkach jak pośrednie nabycie 66 proc. akcji Archicom S.A. w ramach transakcji z 22 kwiet- nia 2021 r. Wynagrodzenie z tytułu takiego nabycia będzie powiększone o kwotę odsetek narosłych od 15 marca 2021 r. do dnia wykonania umowy opcji, liczonych według rocznej stopy oprocentowania równej 6 proc. W przypad- ku, gdy Echo Investment S.A. nie skorzysta z uprawnienia wskazanego w opcji kupna, wspólnikom DKRA Sp. z o.o. przysługiwała będzie opcja sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym tej spółki na rzecz Echo Investment. W wyniku zawartej umowy opcji, Spółka dokonała analizy zapisów MSSF 10, w celu określenia czy spełnia wszystkie kryteria dające jej bieżący dostęp do wyników ﬁnanso- wych przejmowanego przedsięwzięcia wynikający z udzia- łów niekontrolujących. W rezultacie analizy podpisanych umów Spółka doszła do wniosku, że uprawnienia wynika- jące z umów stawiają ją w takiej sytuacji ekonomicznej, jak gdyby efektywnie posiadała udziały niekontrolujące. Na tej podstawie Spółka ujęła w skonsolidowanym sprawozda- niu ﬁnansowym 8,31 proc. jako udziały nabyte w ramach alokacji ceny nabycia i ujęła zobowiązanie do zapłaty za te udziały w wysokości zdyskontowanej ceny wykupu. Wartość na dzień przejęcia wyniosła 53,8 mln zł i została ujęta w ramach ceny nabycia w wartości nominalnej. Na 31 grudnia 2022 r. wartość wynikająca z umowy została wyceniona i zaprezentowana w zobowiązaniach krótkoter- minowych skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego w pozycji „Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji”, a efekt wyceny ujęty w skonsolidowanym rachunku zysków i strat . Zobowiązanie z tułu wiązanie z tytułu nabycia akcji NOTA 18A 42 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 19 Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Przychody z tytułu umów z klientami Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 1 109 440 1 254 679 Sprzedaż Resi4Rent (Segment: Mieszkania na wynajem) 16 873 22 260 Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 41 526 31 407 Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 854 708 Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne) 30 207 71 415 Przychody z tytułu umów z klientami 1 198 900 1 380 469 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 186 758 Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 125 175 95 164 Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 69 438 55 150 Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) 607 1 124 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 195 406 152 196 Razem przychody 1 394 306 1 532 665 Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu operacyjnego, w których Grupa jest leasingodawcą [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 do 1 roku 67 945 76 149 powyżej 1 roku do 2 lat 66 456 109 960 powyżej 2 lat do 3 lat 52 163 119 388 powyżej 3 lat do 4 lat 55 560 99 739 powyżej 4 lat do 5 lat 53 297 98 533 powyżej 5 lat 126 616 297 389 Razem 422 038 801 158 Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów- nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań ﬁnansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią- zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika- jącymi z zawartych umów . Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najem- com na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasin- gu. Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu. Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców w celu: − osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego ważo- nego okres najmu, − minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich nieruchomościach, − minimalizacji rotacji najemców o wysokiej wiarygodno- ści kredytowej. Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie w postaci wakacji czynszowych oraz wykończenia wnę- trza wynajmowanej powierzchni, aby zachęcić wysokiej klasy najemców do pozostania w nieruchomościach na dłuższe okresy najmu. W przypadku głównych najemców przyciąga to również innych najemców do nieruchomo- ści, przyczyniając się w ten sposób do ogólnego poziomu obłożenia nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać 43 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Sprzedaż 1 109 440 1 254 679 Wynajem 186 758 Mieszkania 1 109 626 1 255 437 Wynajem 125 175 95 164 Usługi ﬁt-out 41 526 31 407 Biura 166 701 126 571 Wynajem 69 438 55 150 Usługi development 854 708 Centra 70 292 55 858 Sprzedaż 16 873 22 260 Resi4Rent 16 873 22 260 Sprzedaż 28 435 67 083 Wynajem 607 1 124 Usługi 1 772 4 332 Pozostałe 30 814 72 539 klauzulę zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynaj- mowanej powierzchni do stanu z momentu przekazania powierzchni najemcy, gdy najemca zdecyduje się nie przedłużać umowy najmu. Przyczynia się to do utrzymania nieruchomości i umożliwia szybkie ponowne wynajęcie powierzchni po odejściu najemcy . Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznanych w momencie spłenienia zobowiązania do wykonania świadczenia wyniosła 1 156 520 tys. zł (1 348 354 tys. zł w 2021 r.) Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznawanych w trakcie spłenienia zobowiązania do wykonania świad- czenia wyniosła 237 789 tys. zł (184 311 tys. zł w 2021 r.) 44 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Zobowiązania z tytułu umów z klientami – stan na początek okresu 566 486 231 613 Zwiększenia – wpłaty 1 094 199 1 589 552 Ujęte jako przychody w okresie (1 109 440) (1 254 679) – w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzy- manych zaliczek na początek okresu (519 621) (93 578) Zobowiązania z tytułu umów z klientami – stan na koniec okresu 551 245 566 486 Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości, wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkanio- wych podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2022 r. wynosi 2 037 682 tys. zł., z czego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki w kwocie 551 245 tys. zł. Przy- chody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupu- jącym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy. (A) Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej w projektach mieszkaniowych Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo- wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu od- bioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo- wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki doko- nane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów. Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwa- na wartość projektu Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzyma- ne zaliczki/ Zobowiązania z tytułu umów z klientami * Kaucje na mieszkania/ Pozostałe zobowiązania (Nota 18) Projekty mieszkaniowe Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 98 147 1 201 1 262 98 Osiedle Krk II, Kraków projekt zakończony 99 845 6 386 1 076 306 Osiedle ZAM I, Kraków projekt zakończony 64 859 4 877 49 - Osiedle ZAM II, Kraków III Q 2024 75 090 75 090 - 140 Osiedle Bonarka Living II C, Kraków III Q 2023 101 810 101 810 31 393 870 Osiedle Bonarka Living II D, Kraków III Q 2023 86 990 86 990 25 636 967 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 - - Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 222 2 937 167 - Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 050 12 046 2 121 13 Fuzja III, Łódź III Q 2023 79 130 79 130 31 135 6 729 Fuzja LoFuzja Lofty I, Łódź IV Q 2024 83 240 83 240 166 339 Zenit I, Łódź projekt zakończony 62 070 62 070 44 175 3 055 Boho, Łódź III Q 2023 109 284 109 284 15 191 2 309 Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 190 351 18 - Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 084 268 51 - Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 62 193 2 376 1 388 787 Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 66 264 5 904 3 400 45 Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - - Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 - - Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 - - Wieża Jeżyce I, Poznań IV Q 2023 107 497 107 497 35 964 15 212 Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 556 35 - - Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 792 9 004 69 - Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 718 61 20 - Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 413 27 - - Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 337 68 - - Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 093 120 3 - Stacja Wola II, Warszawa projekt zakończony 145 768 2 126 1 092 225 Rytm Apartamenty na Kabatach, Warszawa IV Q 2023 289 450 289 450 112 330 13 274 Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 - - Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 747 79 - - Awicenny L1, L2, Wrocław projekt zakończony 66 710 322 322 - Awicenny L3, L4, Wrocław projekt zakończony 79 986 4 281 2 725 16 Sady nad Zieloną A, Wrocław projekt zakończony 35 302 2 295 307 30 Browary Wrocławskie BA1, BL3, Wrocław projekt zakończony 105 580 298 298 - Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław projekt zakończony 63 591 459 459 - Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław projekt zakończony 164 718 5 209 1 082 - Forma, Wrocław projekt zakończony 90 774 426 426 - Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18, Wrocław projekt zakończony 119 384 661 480 - 45 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych ) Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwa- na wartość projektu Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzyma- ne zaliczki/ Zobowiązania z tytułu umów z klientami * Kaucje na mieszkania/ Pozostałe zobowiązania (Nota 18) Księżno P5-P7, Wrocław projekt zakończony 74 213 30 8 - Olimpia Port M1-M4, Wrocław projekt zakończony 71 923 309 309 - Olimpia Port M7-M11, Wrocław projekt zakończony 87 526 19 19 - Olimpia Port M12, M14, Wrocław projekt zakończony 79 672 45 45 - Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 997 66 - Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław projekt zakończony 142 270 69 69 - Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław projekt zakończony 76 911 10 475 4 421 131 Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 20 12 - Planty Racławickie R5,R6,R7, Wrocław projekt zakończony 96 262 8 062 3 723 9 River Point KM3, Wrocław projekt zakończony 72 786 302 302 - Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wrocław projekt zakończony 40 496 13 1 - Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2, Wrocław projekt zakończony 33 830 26 1 - Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław II kw. 2023 183 484 183 484 88 487 1 751 Olimpia Port M37,M39, Wrocław II kw. 2023 81 871 81 871 14 836 477 Awicenny L5, Wrocław III kw. 2023 60 569 60 569 18 834 2 420 Olimpia Port M24,M25,M26, Wrocław III kw. 2023 128 063 128 063 32 118 2 988 Planty Racławickie R8, Wrocław III kw. 2023 59 440 59 440 21 780 1 251 Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław IV kw. 2023 109 107 109 107 27 269 749 River Point KM4, Wrocław I kw. 2024 119 015 119 015 24 445 685 Planty Racławickie R9, Wrocław II kw. 2024 118 235 118 235 1 695 406 River Point KM6, Wrocław III kw. 2024 97 531 97 531 - 132 Razem projekty mieszkaniowe 5 519 396 2 037 682 551 245 55 414 Projekty pozostałe Pozostałe 7 022 7 022 7 007 13 Razem projekty pozostałe 7 022 7 022 7 007 13 Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 5 526 418 2 044 704 558 252 55 427 W pozycji "Zobowiązania z tytułu umów z klientami" Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków powier- niczych wpłaty od klientów na mieszkania w projektach mieszkaniowych w trakcie realizacji. Na 31 grudnia 2022 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 551 245 tys. zł. Na 31 grudnia 2021 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 566 486 tys. zł. 46 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwa- na wartość projektu Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzyma- ne zaliczki/ Zobowiązania z tytułu umów z klientami * Kaucje na mieszkania/ Pozostałe zobowiązania (Nota 18) Projekty mieszkaniowe Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 97 899 3 396 4 622 127 Osiedle Krk II, Kraków III kw.2022 99 118 99 118 19 199 867 Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567 - Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - - - Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632 1 625 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 - - Fuzja I, Łódź projekt zakończony 107 588 5 896 1 021 80 Fuzja II, Łódź III kw 2022 97 456 97 456 37 536 4 124 Fuzja III, Łódź IV kw 2022 74 206 74 206 6 360 3 422 Wodna 17-19, Łódź III kw 2023 93 648 93 648 2 431 397 Zenit I, Łódź IV kw 2022 58 657 58 657 9 376 1 373 Osiedle Perspektywa I, Poznań projekt zakończony 43 740 - 127 - Osiedle Perspektywa III, Poznań projekt zakończony 30 360 - - 34 Osiedle Enter III, Poznań IV kw 2022 66 077 66 077 17 235 5 005 Osiedle Enter II, Poznań IV kw 2022 61 698 61 698 17 408 15 Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 320 2 583 845 89 Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 411 8 426 6 601 4 773 Osiedle ZAM I, Kraków II kw 2022 64 020 64 020 34 919 4 364 Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - 19 Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222 195 Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 - 17 Wieża Jeżyce I, Poznań IV kw 2023 97 603 97 603 353 63 Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 352 2 181 - - Browary Warszawskie Etap A, Warszawa projekt zakończony 55 343 160 - - Browary Warszawskie Etap B, Warszawa projekt zakończony 125 311 98 56 - Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 755 16 541 - - Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 927 290 - - Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 908 2 450 - - Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 269 1 648 435 - Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 187 15 749 14 631 119 Stacja Wola II, Warszawa II kw 2022 145 533 145 533 96 464 1 217 Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 - - Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 054 - Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 769 2 585 699 555 Zebra, Wrocław projekt zakończony 75 752 52 26 54 Akacjowy Zakątek projekt zakończony 26 615 1 234 465 - Awipolis L1, L2 projekt zakończony 66 710 85 7 - Browary Wrocławskie BA1, BL3 projekt zakończony 105 580 3 963 98 94 Browary Wrocławskie BP1, BP2 projekt zakończony 63 591 110 1 - 47 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN] Projekt Oczekiwany termin zakończenia budowy Całkowita oczekiwa- na wartość projektu Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowią- zaniami do wykonania umowy Otrzyma- ne zaliczki/ Zobowiązania z tytułu umów z klientami * Kaucje na mieszkania/ Pozostałe zobowiązania (Nota 18) Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4 projekt zakończony 164 718 91 267 58 464 9 527 Forma A3, A4, A5 projekt zakończony 90 774 162 2 - Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18 projekt zakończony 119 384 11 385 926 - Księżno P5-P7 projekt zakończony 74 213 52 33 - Olimpia Port M1-M4 projekt zakończony 71 923 30 33 - Olimpia Port M12, M14 projekt zakończony 79 672 - 450 - Olimpia Port M16 - M20 projekt zakończony 127 617 804 186 37 Olimpia Port M21, M22, M23 projekt zakończony 72 638 74 364 63 496 - Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33 projekt zakończony 142 270 22 658 3 078 605 Olimpia Port M5a, MC projekt zakończony 19 572 54 9 - Olimpia Port M7-M11 projekt zakończony 87 526 126 41 - Olimpia Port S16a, S16b, S17 projekt zakończony 54 184 20 28 - Olimpia Port S8-S15 projekt zakończony 102 237 56 34 - Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 projekt zakończony 120 141 4 538 2 229 - Stabłowice Z1, Z5 projekt zakończony 19 689 448 5 - Stabłowice Z3, Z4, Z7, Z8 projekt zakończony 48 710 524 256 - Stabłowice Z21, Z22, Z23 projekt zakończony 40 496 875 19 - Stabłowice ZD1, ZD2 projekt zakończony 33 830 33 830 27 239 90 Olimpia Port M34, M35 II kw 2022 27 155 27 155 10 098 400 Planty Racławickie R5, R6, R7 II kw 2022 94 999 94 999 38 789 261 Sady nad Zieloną III kw 2022 34 930 34 930 12 637 482 Awipolis L3, L4 III kw 2022 78 748 78 748 36 577 261 Olimpia Port M36, M38 III kw 2022 48 477 48 477 9 808 579 Browary Wrocławskie BA2, BA3 II kw 2023 181 395 181 395 16 039 3 407 Olimpia Port M24, M25, M26 II kw 2023 120 369 120 369 1 329 17 Awipolis L5 (etap 3) III kw 2023 56 594 56 594 295 233 Razem Projekty Mieszkaniowe 5 125 774 1 834 555 566 486 44 526 Projekty Pozostałe SH Nowomiejska, Gdańsk II kw 2022 19 256 - 19 256 - R4R Stocznia, Gdańsk II kw 2022 19 556 - 19 556 - Pozostałe 6 533 6 533 6 295 238 Razem Projekty Pozostałe 45 345 6 533 45 107 238 Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 5 171 120 1 841 088 611 593 44 764 * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych ) 48 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 49 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe (B) Sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowce i centra handlowe (C) Przychody z najmu (D) Przychody z realizacji prac wykończeniowych (ﬁt-out) Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy sprzedaży nieruchomości. W ramach sprzedaży nierucho- mości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momen- cie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umo- wy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwa- gi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie oszacować płatności, jakich będzie musiała ponieść z ty- tułu niewynajętej powierzchni budynku w okresie wska- zanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszaco- wane płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy, a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wyko- nania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które klasyﬁkowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, pre- zentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szcze- góły dotyczące zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem rozpoznanych przez Grupę na 31 grudnia 2022 r. przedstawiono w nocie 18. Dodatkowe koszty dopro- wadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków i strat, w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży skład- nika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały miejsce w 2022 r. zostały zaprezentowane w nocie 32 . Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane do użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach miesz- kaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko- mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa- nia zawartych umów. Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany w pkt (D) poniżej. Jednostka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zo- bowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem jednostki - przysługuje jej w zamian za przekazanie przy- rzeczonych dóbr lub usług klientowi . W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standar- dem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzchniach, przed ich przekazaniem najemcom. Gru- pa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przycho- dy w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagro- dzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne 50 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najemcy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią- zanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykończeniowych (ﬁt-out) podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2022 r. wynosi 4 626 tys. zł. Przy- chody te zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania prac co w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest w następujących okresach: Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Najemca Budynek Termin realizacji Wartość City Space Management Sp. z o.o. Fuzja Ocffice J 04/2023 4 626 Playtkia Browary GH 03/2023 12 349 Playtkia Browary GH 12/2023 11 049 Razem 28 024 Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2021 [tys. PLN] Budynek Najemca Termin realizacji Wartość Sagittarius Codelab Sp. z o.o. 04/2022 1 123 Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 01/2022 12 111 Browary GH Point 72 Poland Sp. z o.o. 01/2022 9 069 Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 4 507 Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 4 529 Browary GH Playtika Poland Sp. z o.o. 06/2022 1 800 Browary GH Restkolekcja Sp. z o.o. 03/2022 1 241 Browary GH Nine's Sp. z o.o. Sp.k. 03/2022 659 Browary GH Francuska 24 Sp. z o.o. 03/2022 358 Browary GH Łap Orient Sp. z o.o. 03/2022 110 Browary GH Food Hall Browary Sp. z o.o. 03/2022 72 Browary GH Lood is Good Sp. z o.o. 03/2022 57 Browary GH Restkolekcja Sp. z o.o. 03/2022 6 Browary GH Food Hall Browary Sp. z o.o. 03/2022 6 City One Vacant 12/2022 545 Razem 36 193 51 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe (E) Przychody z usług realizacji inwesestycji (F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne- go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, jednostki współzależne od Grupy Echo Investment oraz podmioty niepowiąza- ne. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw- nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawiera- ją istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istot- ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10) . Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, ﬁnansowych, marke- tingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w mo- mencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadcze- nia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przypadków, usługi realizowane są w okre- sach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane, a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nierucho- mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia do- piero w momencie wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w mo- mencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). (G) Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kate- gorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transak- cji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty. 52 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 20 Koszt własny sprzedaży [tys. PLN] w tym koszt: 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (731 755) (971 731) Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych (41 123) (30 337) Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych (1 336) (1 918) Sprzedaż Resi4Rent (9 115) (17 656) Pozostałe (17 198) (28 332) Koszt własny sprzedaży, razem (800 527) (1 049 974) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) (376) (726) Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (69 698) (55 425) Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (31 308) (25 827) Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) (4) (635) Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) (101 386) (82 613) Koszt własny sprzedaży, razem (901 913) (1 132 587) Koszty według rodzaju [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Amortyzacja (15 298) (12 528) Zużycie materiałów i energii (51 028) (351 401) Usługi budowlane (523 259) (529 155) Pozostałe usługi obce (90 086) (131 835) Podatki i opłaty (23 448) (28 786) Wynagrodzenia (84 279) (75 308) Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (15 100) (13 554) Pozostałe koszty rodzajowe (33 490) (26 291) Koszty według rodzaju, razem (835 988) (1 168 857) Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku (271 617) (170 400) Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 71 390 53 531 Koszty sprzedaży 50 038 45 735 Koszty ogólnego zarządu 84 264 107 405 Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (901 913) (1 132 587) 53 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 21 NOTA 22 Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (37 523) (8 435) Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym: 26 097 85 027 – rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu (4 186) (12 809) – zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 4) (53 465) 7 168 – zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 5) 25 033 47 644 – zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 6) 58 714 43 024 Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych (11 427) 76 591 W 2022 r. Grupa sprzedała biurowce Fuzja CD i J w Łodzi, MidPoint 71 i West4 Business Hub I we Wrocławiu, Face- 2Face I i II w Katowicach oraz tereny inwestycyjne przy ulicy Hetmańskiej w Poznaniu. Transakcje zostały opisane w nocie 32. W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwe- stycyjnych prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie projektów Sagittarius Business House, MidPoint 71 i West4 Business Hub I we Wrocławiu, O3 Business Campus w Krakowie, Biura przy Warzelni (Browary War- szawskie GH), Moje Miejsce I w Warszawie oraz Fuzji CD w Łodzi. W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych Moje Miejsce (etap II) w Warszawie, Face2Face I oraz II w Katowicach, Brain Park I i II w Krakowie oraz City2 we Wrocławiu. Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zysk na okazyjnym nabyciu - 48 581 Rozwiązanie rezerw 7 695 2 448 Odsetki z działalności operacyjnej (lokaty itp.) 3 503 12 Odszkodowania 2 554 2 727 Kary umowne 828 606 Zysk ze zbycia nieﬁnansowych aktywów trwałych - 186 Pozostałe 3 743 2 765 Pozostałe przychody operacyjne razem 18 323 57 326 54 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 23 Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Utworzone rezerwy (3 933) (9 615) Aktualizacja wartości aktywów (4 884) (1 752) Kary umowne (1 334) (658) Darowizny (1 614) (408) Strata ze zbycia nieﬁnansowych aktywów trwałych (165) - Pozostałe (6 264) (5 582) Pozostałe koszty operacyjne razem (18 194) (18 015) W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na sprawy sądowe i pośrednictwo w najmie dla projektów sprzedanych w latach ubiegłych. Przychody ﬁnansowe [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 22 072 12 598 Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap 17 558 18 523 Przychody z tytułu dyskonta 9 620 - Zysk ze zbycia inwestycji - 5 200 Przychody z tytułu pozostałych odsetek 1 084 2 444 Pozostałe przychody ﬁnansowe 161 1 939 Przychody ﬁnansowe razem 50 496 40 704 NOTA 24 55 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątku. W przypadku ﬁnanso- wania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitali- zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst- kich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ogólnego ﬁnansowania zewnętrznego wyniosła w 2022 r. 20 018 tys. zł wg stopy kapitalizacji 2 proc. (w tym: na zapasy: 16 674 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 344 tys. zł). W 2021 r. było to 5 591 tys. zł wg stopy kapitalizacji 1,17 proc. (w tym: na zapasy: 4 613 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 978 tys. zł). W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (proﬁt share) pre- zentowane są koszty, które dotyczą biurowca Moje Miej- sce etap I w Warszawie oraz centrum handlowego Libero w Katowicach . NOTA 25 NOTA 26 Koszty ﬁnansowe [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Koszty z tytułu odsetek od obligacji (132 555) (71 208) Koszty z tytułu odsetek od kredytów (42 112) (46 141) Koszty z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 26 722 3 857 Koszty z tytułu odsetek od leasingu (5 661) (5 802) Strata ze zbycia inwestycji - (313) Koszty z tytułu wykupu akcji od udziałowców mniejszościowych (769) - Pozostałe koszty ﬁnansowe (325) (88) Koszty ﬁnansowe razem (154 699) (119 695 ) Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN] 1.01.2022- 31.12.2022 1.01.2021- 31.12.2021 Zyski/straty z tytułu zrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych (15 131) (22 821) Zyski/straty z tytułu niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych (20) 31 491 Zysk/Strata z tytułu różnic kursowych, razem (15 151) 8 670 56 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 27 Inwescje w jednostkestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 31.12.2022 31.12.2021 Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 205 274 86 656 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22) 103 715 147 099 R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 169 192 102 981 Razem 478 180 336 737 Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej: 31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100 proc. udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2022 r. Grupa Echo Investment posiadała 30 proc. udziału w spółce projektowej będą- cej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70 proc. było w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonal- ną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym, jest wyce- niany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. W 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3 mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo - 22,9 mln euro). Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji ﬁnanso- wych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 205 274 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 84 950 tys. zł. W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwe- stycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Gale- ria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w ak- tywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydo- wała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 31 grudnia 2022 r. wynosi 13 091 tys. zł. 57 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 811 708 1 766 170 Aktywa trwałe - inne aktywa ﬁnansowe 0 8 299 Aktywa obrotowe - pozostałe 10 002 4 839 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 63 049 38 952 Aktywa razem 1 884 759 1 818 260 Zobowiązania długoterminowe 1 212 748 1 209 747 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 1 049 091 1 054 265 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 163 657 155 482 Zobowiązania krótkoterminowe 60 918 392 811 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 50 753 374 832 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 10 165 17 979 Zobowiązania razem 1 273 666 1 602 558 Kapitał własny 611 094 215 702 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 183 328 64 711 Wartość ﬁrmy 35 037 35 037 Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091) Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 205 274 86 656 Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Przychody operacyjne 115 721 83 751 Koszty operacyjne. w tym: (41 474) (32 645) Amortyzacja - - Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 13 752 (38 451) Koszty ogólnego zarządu (2 413) (2 044) Koszty sprzedaży (901) (502) Pozostałe przychody/koszty operacyjne (264) (1 672) Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (40 415) (69 604) Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (49 089) (68 958) Zysk (strata) brutto 44 006 (61 167) Podatek dochodowy (10 791) 583 Zysk (strata) netto 33 215 (60 585) Dochody całkowite razem 33 215 (60 585) Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 9 965 (18 175) Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 9 965 (18 175) 58 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22) 15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nierucho- mości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomo- ści została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln euro. 8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje dotyczące tej nieruchomości: − Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Proper- ties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościo- wych w Tel Awiwie), − Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało propor- cjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przed- sięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro, natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln euro, − Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zaku- pu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest prze- znaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50 proc. wartości działki. Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień bilansowy, tj. 31 grudnia 2022 r., Grupa Echo jest posia- daczem 30 proc. udziałów, a AFI Europe N.V. 70 proc. udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decy- zje ﬁnansowe i operacyjne (w tym w szczególności doko- nanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowie- dzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zaku- pu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolido- wanym sprawozdaniu ﬁnansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 103 715 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 14 506 tys. zł. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji ﬁnanso- wych we wspólnym przedsięwzięciu. Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 585 224 433 066 Aktywa trwałe - pozostałe 6 824 551 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 6 752 2 544 Aktywa obrotowe 9 527 798 Aktywa razem 608 327 436 959 Zobowiązania długoterminowe 133 668 88 731 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 129 703 81 766 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 3 965 6 965 Zobowiązania krótkoterminowe 127 580 24 578 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 955 5 955 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 121 626 18 624 Zobowiązania razem 261 249 113 310 Kapitał własny 347 079 323 649 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 46,20% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.) (409) (2 416) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 103 715 147 09 9 59 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Przychody operacyjne 1 360 10 876 Koszty operacyjne, w tym: (8 822) (4 208) Amortyzacja (2 074) 885 Koszty ogólnego zarządu (63) (356) Pozostałe przychody i koszty operacyjne (19 430) (399) Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (8 604) (7 440) Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (2 780) (451) Zysk (strata) brutto (35 560) (1 528) Podatek dochodowy 2 423 130 Zysk (strata) netto (33 137) (1 398) Dochody całkowite razem (33 137) (1 398) Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 46,20% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (46,2 proc. do dnia 8 czerwca 2022 r., 30 proc. od 9 czerwca 2022 r.) (9 394) (646) Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (9 394) (646) R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30 proc. udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwesty- cyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70 proc. udzia- łów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje ﬁnansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzię- cia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – po- czątkowo w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, pro- jektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współﬁnansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitało- wo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym: − w 2018 r. o wartości 41 354 269 zł, − w 2019 r. o wartości 9 434 700 zł, − w 2020 r. o wartości 3 474 000 zł, − w 2021 r. o wartości 13 149 000 zł. − w 2022 r. o wartości 1 350 000 zł. Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp. z o.o. pożyczek: − w 2019 r. na kwotę 77 250 728 zł, − w 2020 r. na kwotę 35 546 700 zł, − w 2021 r. na kwotę 74 511 000 zł. − w 2022 r. na kwotę 7 650 000 zł. W latach 2018 - 2022 zostały utworzone nowe spół- ki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolejnych projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzybow- ska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu (ul. Szczepanowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego), Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park Zachodni, Bardzka). Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym spra- wozdaniu ﬁnansowym jest ujmowany metodą praw wła- sności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji ﬁnansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2022 r. wy- niosła 169 192 tys. zł . 60 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane z sytuacji ﬁnansowej [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 546 604 1 059 929 Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 666 874 469 190 Aktywa trwałe - pozostałe 59 376 3 530 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 122 753 148 585 Aktywa obrotowe - pozostałe 51 766 76 242 Aktywa razem 2 447 373 1 757 476 Zobowiązania długoterminowe 1 734 836 1 341 293 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 1 559 123 1 241 654 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 175 712 99 639 Zobowiązania krótkoterminowe 116 165 52 218 Zobowiązania ﬁnansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 14 425 8 955 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 101 739 43 263 Zobowiązania razem 1 851 000 1 393 511 Kapitał własny 596 372 363 964 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.) (9 720) (6 207) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 169 192 102 981 Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Przychody operacyjne 82 843 48 333 Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 260 203 154 413 Koszty administracyjne związane z projektami (18 899) (10 425) Koszty ogólnego zarządu, w tym: (24 479) (18 424) Amortyzacja (96) (28) Pozostałe przychody / koszty operacyjne 1 292 819 Przychody i koszty ﬁnansowe, w tym: (19 681) (2 440) Koszty z tytułu odsetek ﬁnansowych (19 654) (2 297) Zysk (strata) brutto 281 279 172 276 Podatek dochodowy (53 369) (34 445) Zysk (strata) netto 227 910 137 831 Dochody całkowite razem 227 910 137 831 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 68 373 41 349 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 68 373 41 349 61 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 28 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w budowie Aktywa przeznaczone do sprzedaży Rzeczowe aktywa trwałe Nieruchomości inwestycyjne Razem Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 stycznia 2022 r. 79 065 5 358 14 518 2 512 48 015 44 490 193 958 Amortyzacja (950) - - - (9 109) - (10 059) Wycena do wartości godziwej - 252 - - - (16 722) (16 470) Zwiększenia 3 618 7 475 - - 5 318 43 786 60 197 Zmniejszenia (24 631) - (3 930) (2 183) (172) (523) (31 439) Stan na 31 grudnia 2022 r. 57 102 13 085 10 588 329 44 052 71 031 196 187 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w budowie Zobowiązania do- tyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży Rzeczowe aktywa trwałe Nieruchomości inwestycyjne Razem Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2022 r. 74 834 5 358 14 396 2 512 61 025 66 869 224 994 Koszt odsetkowy 2 602 500 720 115 4 870 2 329 11 136 Spłaty zobowiązania (4 290) (200) (726) (116) (13 463) (12 532) (31 327) Zwiększenia 3 618 7 475 - - 6 185 43 787 61 065 Zmniejszenia (22 228) (208) (3 930) (2 182) (780) (523) (29 851) Reklasiﬁkacja (462) - - - - - (462) Stan na 31 grudnia 2022 r. 54 074 12 925 10 460 329 57 837 99 930 235 555 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w budowie Zobowiązania do- tyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży Rzeczowe aktywa trwałe Nieruchomości inwestycyjne Razem Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe 54 074 2 899 726 329 19 861 18 829 96 718 długoterminowe - 10 026 9 734 - 37 976 81 101 138 837 Leasing W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytko- wania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wyka- zane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 43 046 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasin- gowych w kwocie 3 984 tys. zł oraz modyﬁkacje umów leasingu w kwocie 7 298 tys. zł. Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych i zapasów. 62 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości 1 899 815 Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym 33 608 22 476 Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania 36 841 20 688 Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty zobowiązań leasingowych wyniósł w 2022 r. 31 327 tys. zł. (w 2021 r. - 34 532 tys. zł). Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały opisa- ne w nocie nr 19. 63 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 29 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu: – wycena instrumentów ﬁnansowych (902) 279 – wycena nieruchomości inwestycyjnych (113 230) (183 762) – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (13 091) (9 712) – strata podatkowa 50 039 39 756 – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 4 136 8 964 – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (2 114) (395) – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (14 455) (14 071) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 1 361 944 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 9 921 15 112 – koszty z tytułu utworzonych rezerw 12 623 2 929 – MSSF 16 leasing 6 364 4 903 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (13 750) - – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (12 388) - – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 850) - – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 375 - – pozostałe (941) (11 986) (98 901) (147 039) 2. Zmiana w okresie – wycena instrumentów ﬁnansowych (893) (1 181) – wycena nieruchomości inwestycyjnych 42 968 70 533 – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (14 217) (3 378) – strata podatkowa (7 396) 10 283 – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 4 434 (4 828) – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 12 276 (1 719) – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (19 013) (384) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 2 429 417 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 11 042 (5 192) – koszty z tytułu utworzonych rezerw 13 918 9 694 – MSSF 16 leasing 304 1 461 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 287 (26 138) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale 4 782 - – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów 201 (12 850) – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 788 375 – pozostałe 836 11 044 52 745 48 138 3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem: – wycena instrumentów ﬁnansowych (1 795) (902) – wycena nieruchomości inwestycyjnych (70 262) (113 230) – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (27 307) (13 091) – strata podatkowa 42 643 50 039 – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 8 571 4 136 64 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 10 687 (2 114) – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (33 993) (14 455) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 3 790 1 361 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 20 963 9 921 – koszty z tytułu utworzonych rezerw 26 542 12 623 – MSSF 16 leasing 6 668 6 364 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (13 463) (13 750) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (7 606) (12 388) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 649) (12 850) – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 1 163 375 – pozostałe (108) (941) (46 156) (98 901) – z tego Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 74 015 – zmiana w ciągu roku 20 479 17 539 – objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - 31 885 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 140 651 172 917 – zmiana w ciągu roku (32 266) (30 601) – objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - 45 077 * Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach . Grupa na 31 grudnia 2022 r. nie ujęła aktywów z tytułu od- roczonego podatku dochodowego na kwotę 50 735 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku docho- dowego przypadają na rok 2023 (7 925 tys. zł), 2024 (60 898 tys. zł), 2025 (48 877 tys. zł), 2026 (53 064 tys. zł), 2027 (53 671 tys. zł). Na 31 grudnia 2021 r. Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 27 753 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku docho- dowego przypadają na 2022 r. (5 559 tys. zł), 2023 r. (14 510 tys. zł), 2024 r. (75 454 tys. zł), 2025 r. (83 048 tys. zł) i 2026 r. (77 842 tys. zł). 65 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 30 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN] 1.01.2022 - 31.12.2022 1.01.2021 - 31.12.2021 1. Zysk brutto 219 001 261 892 2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 41 611 49 760 3. Różnice: Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu 2 558 (13 784) Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających opodatkowaniu (6 560) (971) Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie (1 033) (1 180) Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 7 657 8 288 Efekt podatkowy kosztów ﬁnansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 2 212 4 184 Usługi ﬁnansowe ponad limit ebidta 17 968 10 265 Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (1 630) (430) Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego 19 970 3 698 Podatek dochodowy z lat poprzednich (1 080) 143 Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy (3 527) (2 604) Wynik okresu spółek osobowych 2 062 (64) Rezerwa na sprzedaż nieruchomości (14 836) Efekt zmiany stawki podatkowej (1 914) (843) Nierozpoznane aktywo na podatek odroczony w latach ubiegłych (1 003) Różnice razem 20 844 6 702 Obciążenie wyniku ﬁnansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym: 62 455 56 461 - część bieżąca (115 200) (117 794) - część odroczona 52 745 61 332 66 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje bilansu za okres 2022 w podziale na segmenty Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 1 094 638 32 938 0 1 061 700 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 486 625 0 0 486 625 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności 478 180 0 169 192 308 988 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 53 403 22 41 069 Zapasy 1 592 886 1 505 275 656 86 956 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 941 997 271 245 237 670 515 Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży 355 327 0 0 355 327 Pozostałe aktywa segmentów 1 042 865 404 785 230 963 407 118 Aktywa segmentów 6 087 012 2 267 646 401 069 3 418 299 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 609 032 340 733 131 396 1 136 904 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 667 979 154 945 55 484 457 550 Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 142 494 0 0 142 494 Program motywacyjny 4 330 4 330 Zobowiązania pozostałe 293 775 121 939 4 171 832 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 558 253 557 425 0 828 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 45 009 0 0 45 009 Pozostałe zobowiązania segmentów 959 826 448 542 668 510 615 Zobowiązania segmentów 4 280 698 1 623 584 187 552 2 469 562 NOTA 31 W 2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie sposobu prezentacji przychodów i kosztów wg segmentów. Do- tychczasowe segmenty biura, centra handlowe i pozostałe są prezentowane jako jeden segment nieruchomości ko- mercyjne. Zmiana w prezentacji nastąpiła w wyniku zmian organizacyjnych w Grupie: nadzór łączny nad segmenta- mi biura i centra handlowe objął jeden członek Zarządu. Nowy sposób prezentacji jest więc zgodny z modelem zarządzania. Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia typu produktu/usługi i wyróżnia 3 segmenty: mieszkania, mieszkania na wynajem i nieruchomości komercyjne. Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnie- nia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane w czasie. Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały 10 proc. przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2022 r. Zarówno w 2022 r., jak i 2021 r., Grupa osiągała przycho- dy ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski. 67 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje rachunku zysków i strat za okres 2022 w podziale na segmenty Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 394 306 1 109 627 16 873 267 806 Przychody z tytułu umów z klientami 1 198 900 1 109 440 16 873 72 587 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 195 406 186 0 195 220 Koszt własny sprzedaży -901 914 -732 132 -9 115 -160 666 Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 377 495 7 758 107 140 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych -37 524 0 0 -37 524 Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) 26 098 0 0 26 098 Odpisy z tytułu utraty wartości -4 884 -961 0 -3 923 Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych -15 298 -8 048 -811 -6 439 Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 22 072 7 589 5 864 8 618 Koszty z tytułu odsetek od kredytów -42 113 -3 505 -644 -37 964 Koszty z tytułu odsetek od obligacji -132 555 -45 779 -7 826 -78 949 Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 68 677 0 69 140 -463 Zysk brutto 219 002 206 120 61 670 -48 789 Wybrane pozycje bilansu za okres 2021 w podziale na segmenty Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 843 576 32 485 0 811 091 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 741 663 1 893 0 739 770 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności 336 737 0 102 981 233 756 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 74 016 43 807 14 30 194 Zapasy 1 602 078 1 575 598 419 26 060 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 588 680 238 865 394 349 421 Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży 1 381 451 0 16 977 1 364 475 Pozostałe aktywa segmentów 866 678 238 898 209 507 418 273 Aktywa segmentów 6 434 880 2 131 548 330 293 3 973 039 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 626 984 340 918 109 232 1 176 834 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 652 574 122 813 30 763 498 998 Kredyty, pożyczki i obligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 614 520 0 0 614 520 Program motywacyjny 9 059 9 059 Zobowiązania pozostałe 206 152 65 809 385 139 958 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 572 316 566 129 0 6 187 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 68 063 0 19 556 48 507 Pozostałe zobowiązania segmentów 821 678 373 878 922 446 878 Zobowiązania segmentów 4 571 345 1 469 547 160 857 2 940 941 68 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje rachunku zysków i strat za okres 2021 w podziale na segmenty Razem Mieszkania Mieszkania na wynajem Nieruchomości komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych dostawców), tym: 1 532 665 1 255 437 22 260 254 968 Przychody z tytułu umów z klientami 1 380 469 1 254 679 22 260 103 530 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 152 196 758 0 151 438 Koszt własny sprzedaży -1 132 586 -972 456 -17 656 -142 474 Zysk brutto ze sprzedaży 400 079 282 981 4 604 112 494 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych -8 435 0 0 -8 435 Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) 85 027 0 0 85 027 Aktualizacja wartości aktywów -1 750 -690 0 -1 060 Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych -12 528 -5 580 -761 -6 187 Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 12 599 15 7 125 5 458 Koszty z tytułu odsetek od kredytów -46 141 -2 883 -472 -42 786 Koszty z tytułu odsetek od obligacji -71 208 -17 615 -2 641 -50 952 Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 23 362 0 42 180 -18 818 Zysk brutto 261 894 195 538 48 757 17 598 69 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 32 Sprzedaż nieruchomości inwesestycyjnych Spółka zależna Echo Investment S.A. - Midpoint 71 – Cor- nwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 30 czerwca 2022 r. ze spółką z grupy czeskiego funduszu Trigea Real Estate Fund umowę sprzedaży biurowca MidPoint71 we Wrocławiu. Wartość transakcji 109 265 tys. euro powiększone o VAT została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 103 863 tys. euro powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo pomniejszona między innymi o wartość prac związanych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota tych prac będzie zwalniana w częściach na rzecz sprzedają- cego po wynajęciu oraz wykonaniu prac aranżacyjnych. W rezultacie cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 100 547 tys. euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają- cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zosta- ły wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom). Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z po- wyższymi transakcjami, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w 2022 r. w kwocie (-) 6 066 tys. zł. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie poniesionymi nakładami wyniosła 103 156 tys. zł . Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 20 stycznia 2022 r. ze spółką z grupy Solida Capital umowę sprzedaży biurowca West 4 Business Hub I we Wrocławiu. Wartość transakcji 39 025 tys. euro powiększone o VAT została pomniejszona o wartość okresów bezczynszo- wych, obniżek czynszu, a także o inne koszty, i ostatecznie wyniosła 38 158 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 35 380 tys. euro powiększone o VAT. Dodat- kowo, po zamknięciu sprzedający otrzyma osobne wy- nagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości 2 778 tys. euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe oraz umowę dobrosąsiedzką. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają- cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynku, które nie zosta- ły wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodatkowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom). Podstawowe postanowienia umowy o prace wykończeniowe przewidują wyznaczenie sprzedającego jako wykonawcy określonych prac wykoń- czeniowych w pomieszczeniach budynku. Podstawowe postanowienia umowy dobrosąsiedzkiej przewidują uregu- lowanie niektórych praw i obowiązków stron w związku z przyszłą eksploatacją nieruchomości oraz innych działek należących do sprzedającego. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans- akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj- nej w 2022 r. w kwocie (-) 2 990 tys. zł. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie- sionymi nakładami wyniosła 29 168 tys. zł. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu Biurowiec West 4 Business Hub I we Wrocławiu Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Echo 130 Sp. z o.o. - zawarła 30 czerwca 2022 r. ze spółką z grupy KGAL Group umowę sprzedaży biurowców C,D i J wcho- dzących w skład kompleksu Fuzja w Łodzi. Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia . Biurowce C,D i J w projekcie Fuzja w Łodz i 70 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszyst- kich budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umo- wę o prace wykończeniowe. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują, że sprzedają- cy pokryje na rzecz kupującego płatności czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne dla części budynków, które nie zo- stały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w sto- sunku do których zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe. Podstawowe postanowienia umowy o prace wykończeniowe przewidują zobowiązanie sprzedającego do przeprowadzenia prac aranżacyjnych i budowlanych na nieruchomości. Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56 701 tys. euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została obliczona w oparciu o wartość transak- cji pomniejszoną m.in. o kwotę wartości okresów bez- czynszowych, czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na za- mknięciu wyniosła 42 989 tys. euro powiększone o VAT. Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wyna- grodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej wysokości 3 055 tys. euro powiększone o VAT, a także wynagrodzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4 100 tys. euro powiększone o VAT. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans- akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj- nej w 2022 r. w kwocie 553 tys. zł. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie- sionymi nakładami wyniosła 39 135 tys. zł. Spółka zależna Echo Investment S.A. - Metropolis - Pro- jekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. - zawarła 12 maja 2022 r. ze spółką Giant Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu umo- wę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości w Poznaniu, przy ul. Hetmańskiej. Wartość transakcji wyniosła 79 000 tys. zł powiększone o VAT. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans- akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj- nej w 2022 r. w kwocie 13 826 tys. zł. Spółka zależna Echo Investment S.A.- Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Kielcach - zawarła 23 grudnia 2022 r. ze spółką Huramitell Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży biurow- ców Face2Face etap I i etap II w Katowicach. Wartość transakcji 112 991 tys. euro powiększone o VAT została zmniejszona, między innymi, o kwotę wartości okresów bezczynszowych oraz innych kosztów i ostatecz- nie wyniosła 111 723 tys. euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowę gwarancji jakości Budyn- ków oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Jakości przewidują udzielenie Kupującemu gwarancji jakości na Budynki i bu- dowle znajdujące się na Gruncie oraz dokumentację po- wykonawczą, w tym gwarancje jakości na projekty. Pod- stawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych przewidują gwarancję na rzecz Kupującego pokrycia przez Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksplo- atacyjnych w odniesieniu do niewynajętych pomieszczeń w budynkach, w tym obniżek czynszu odnoszących się do takich niewynajętych pomieszczeń. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans- akcją, aktualizacji wartości godziwej nieruchomości Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości inwestycyj- nych w 2022 r. w kwocie (-) 14 147 tys. zł. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie- sionymi nakładami wyniosła 110 791 tys. zł . Nieruchomość gruntowa w Poznaniu przy ul. Hetmańskiej Biurowce Face2Face I i II w Katowicach 71 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 33 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności ﬁnansowej [tys. PLN] zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji zobowiązania z tytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2022 2 894 078 - Przepływy ﬁnansowe - wpływy 554 772 - - wydatki (639 981) (99 994) Zmiany niepieniężne (389 363) 190 786 - - naliczone odsetki 99 962 - - wycena różnic kursowych 15 448 - - wycena według efektywnej stopy procentowej 865 - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (647 807) - - spłata kredytem zobowiązań ** 142 169 - - podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki 190 786 stan na koniec okresu 31.12.2022 2 419 506 90 792 stan na początek okresu 1.01.2021 2 808 304 - Przepływy ﬁnansowe - objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 256 149 - wpływy 509 365 - - wydatki (748 375) - Zmiany niepieniężne 68 635 - - - naliczone odsetki 102 069 - - wycena różnic kursowych (8 549) - - wycena według efektywnej stopy procentowej (631) - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi (480 833) - - spłata kredytem zobowiązań 456 579 - stan na koniec okresu 31.12.2021 2 894 078 - * spłata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości) ** spłata zobowiązań poprzez zaciągnięcie kredytu z pominięciem rachunków bankowych Grupy 72 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów [tys. PLN] 1.01.2022– 31.12.2022 1.01.2021– 31.12.2021 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym: 194 104 (116 814) - z tytułu umów z klientami (41 819) (82 666) - z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych 98 406 10 753 - z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków 131 988 (1 144) - z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych 13 950 (6 623) - z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych 10 660 (46 955) - z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek (20 094) 9 821 - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 1 013 - W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pienięż- nych w ramach działalności ﬁnansowej leasingobiorca klasyﬁkuje: − płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami. Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyﬁkuje: − opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego, − opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz − zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu . Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 73 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 34 Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnansowe do następujących kategorii: − aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa ﬁnansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa ﬁnansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment po- czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie- niężnych z tych instrumentów . Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na- leżności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: 1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu bizneso- wego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kon- traktu. 2. warunki umowne tych składników aktywów ﬁnanso- wych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym: − w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia danego instrumentu, lub − do końca oczekiwanego okresu wymagalności(tzw. okresu życia) danego składnika aktywów ﬁnansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumen- tem znacząco wzrosło od momentu początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default), które jest identyﬁkowane po upływie 90 dni od daty wymagalności . Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczeki- waną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Informacje o instrumentach ﬁnansowych Rodzaj instrumentu Nota Klasyﬁkacja wg MSSF 9 Wartość bilansowa na 31.12.2022 Wartość bilansowa na 31.12.2021 Aktywa ﬁnansowe Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 319 236 297 163 Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 15 327 41 920 Należności handlowe i pozostałe 10 Zamortyzowany koszt 315 465 101 498 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 Wartość godziwa przez wynik 26 617 18 922 Środki pieniężne i inne aktywa ﬁnansowe 14 Zamortyzowany koszt 1 030 911 673 885 Zobowiązania ﬁnansowe Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 17 Zamortyzowany koszt 1 554 491 1 640 653 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) 17 Zamortyzowany koszt 15 706 42 425 Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 Wartość godziwa przez wynik - 1 188 Zobowiązania handlowe i pozostałe 18 Zamortyzowany koszt 461 957 498 319 Zobowiązania z tytułu leasingu 18, 28 Wycena poza zakresem MSSF 9 235 555 224 994 Kredyty i pożyczki 17 Zamortyzowany koszt 849 309 1 211 000 74 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opu- blikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instru- menty ﬁnansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktycz- ne uproszczenie w przypadku modyﬁkacji umów wyma- ganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyﬁkacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego wpływu na sytuację ﬁnansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym sprawozdaniu ﬁnansowym. Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty ﬁnansowe są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest do końca 2024 r., przy czym wdrożenie przez uczestni- ków rynku nowej oferty produktów ﬁnansowych stosują- cych indeksWIRON planowane jest na lata 2023 i 2024. Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez WIRON zostanie uregulowany w Rozporządzeniu Ministra Finansów planowanym w 2023 r., które określi terminy zastąpienia i spread korygujący. Założenia Mapy Drogo- wej wskazują również, że wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 r. Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień spo- rządzenia jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy. Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informa- cje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia dla wszystkich należności w ramach zakresu przewidzia- nego w MSSF 9. W przypadku należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodat- kowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika akty- wów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informa- cji o aktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy . 75 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych Grupy Echo Investment Wartość aktywa [tys. PLN] Wartość hipoteki Spółka Nieruchomość [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Warszawa, ul. Beethovena 172 335 75 420 42 450 Bank PKO BP S.A. w związku z ﬁnansowaniem projektu Moje Miejsce II w Warszawie 24 000 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp. k. Katowice, ul. Kościuszki 595 400 50 675 33 000 Santander Bank Polska S.A. w związku z ﬁnansowaniem galerii Libero w Katowicach 9 000 50 675 20 850 BNP Paribas Bank Polska S.A. 9 000 Echo - Arena Sp. z o.o. Kraków, Al.Pokoju / ul. Fabryczna 329 219 131 120 119 100 Bank PKO BP S.A. oraz Pekao S.A. w związku z ﬁnansowaniem projektu Brain Park I i II w Kra- kowie 18 000 Fianar Investments Sp. z.o.o Kraków, ul. Kapelanka 138 142 31 005 Topaz Jewel Sp. z.o.o. zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych w związku z trans- akcją zakupu nieruchomości w Krakowie przy ul. Kapelanka 5 704 Pearl Jewel Sp. z o.o. zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych w związku z trans- akcją zakupu nieruchomości w Poznaniu i Łodzi 5 070 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Wrocław / Góralska etap 2 148 138 35 200 8 000 Bank Pekao S.A. w związku z ﬁnansowaniem projektu City Forum 2 24 000 Projekt 140 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Katowice, ul. Skargi 11 000 120 000 Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar- tym przez PE 129 Sp. z o.o. GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków, ul. Żelazna / ul. Kątowa 21 440 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław, ul. Swobodna 44 000 Potton Sp. z o.o. Poznań, ul. Opieńskiego 21 800 Villea Investments Sp. z o.o Kraków, ul. Wita Stwosza 61 218 Razem 1 542 691 * Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno . Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment Wartość aktywa [tys. PLN] Wartość hipoteki Spółka Nieruchomość [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. Wrocław, ul. Góralska (etap 2) 9 144 3 000 mBank S.A. w związku z ﬁnansowaniem działalności bieżącej Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o. Wrocław, Browary Wro- cławskiej (bud. BA2, BA3), al. Jedności Narodowej 87 718 120 000 Bank PKO BP S.A. w związku z kredytem w rachunku bieżącym udzielonym Archicom S.A. Archicom Residential Sp. z o.o. Wrocław, Kępa Miesz- czańska (bud. KM4), ul. Dmowskiego 42 731 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. S.K.A. Warszawa, al. KEN 88 035 120 000 Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar- tym przez PE 129 Sp. z o.o. Razem 227 628 * Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno . 76 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 36 Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotychczas okoliczności mogących stanowić specyﬁczne czynniki ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyj- skiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sank- cjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz pod- mioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi. W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na działalność oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną Grupy, jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem innych czynników makroekonomicznych oraz geopolitycz- nych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głównej mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia nie- stabilności na światowych rynkach surowców energetycz- nych i materiałów budowlanych, jednak nie można określić stopnia tego wpływu. Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działal- ność operacyjną, wyniki ﬁnansowe i perspektywy rozwoju. W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły roboczej, cen i dostępności głównych materiałów bu- dowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań, sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyﬁkowała specyﬁcz- nych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znaczą- co wpływają na działalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe i perspektywy rozwoju. Ze względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, Grupa nie jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości no- wych czynników ryzyka mających wpływ na działalność oraz sytuację ﬁnansową i operacyjną. W przypadku ujaw- nienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny wpływ na działalność, wyniki ﬁnansowe lub perspektywy, w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym zakresie . Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości 77 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Fot. Mieszkania na wynajem Resi4Rent - penthouse w Browarach Warszawskich CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniach ﬁnansowych Grupy 78 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 01 Grupa Kapitałowa Echo Investment W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wcho- dziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 36 spółek współzależnych, wycenianych metodą praw własności. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest- ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki ﬁnansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu. Echo Investment S.A. pośrednio – poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2022 r. posiadało 71,48 proc. akcji uprawniają- cych do 70,41 proc. głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A. W Grupie Echo Investment znajduje się także spółka Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większo- ści spółek z Grupy. Grupa posiada również mniejszościowe udziały w kil- ku wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim w spółkach będących właścicielami gotowych, budowa- nych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlowego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie. Skład Grupy Kapitałowej Jednostki zależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 1 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 2 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 3 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 4 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. z o.o. 5 City Space Management Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 6 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 7 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 8 Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp z o.o. 9 Doxent Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 10 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 11 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 12 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 79 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 13 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 14 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 15 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 16 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 17 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 18 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo-Browary Warszawskie Sp. z o.o. S.k. 19 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 20 Opolska Business Park – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Pudsey Sp. z o.o. 21 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 22 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 23 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 24 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. z o.o. 25 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A. 26 Elektrownia RE Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 27 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 28 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. z o.o. 29 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 30 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 31 Gosford Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 32 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 33 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 34 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 35 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 36 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 37 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 38 Park Rozwoju III – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 39 Perth Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 40 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 41 Potton Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 42 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 43 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 44 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 45 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 46 React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Potton Sp. z o.o. 47 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 48 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 49 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 50 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 51 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 52 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Szczecin 100% Echo - Aurus Sp. z o.o. 53 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 54 Projekt CS Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 55 Projekt Echo 104 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 56 Projekt Echo 108 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 57 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A . 80 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 58 Projekt Echo 112 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 59 Projekt Echo 113 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 60 Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 61 Projekt Echo 116 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 62 Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 63 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 64 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 65 Projekt Echo 123 Sp. z o.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 66 Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 67 Projekt Echo 128 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 68 Projekt Echo 129 Sp. z o.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. 69 Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 70 Projekt Echo 131 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 71 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 72 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 73 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 74 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 75 Projekt Echo 137 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 76 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 77 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 78 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. z o.o. 79 Projekt Echo 93 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 80 Projekt Echo 99 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 81 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 82 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce 95% Echo Investment S.A. 83 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 84 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Kraków 100% Echo Investment S.A. 85 Q22 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 86 Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 87 Seaford Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 88 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 89 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 90 Senja 2 Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. 91 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 92 Strood Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 93 Swanage Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 94 Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. z o.o. 95 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 96 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. z o.o. 97 Villea Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 98 Bowen Sp. z o.o. Kielce 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. 99 RPGZ IX Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 100 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 101 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 102 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 81 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 103 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 104 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 105 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 106 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 107 DKR Echo Invest S.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 108 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 109 Archicom S.A. Wrocław 79,79% DKR Echo Investment sp. z o.o./ DKR Echo Invest S.A. 110 Archicom Residential Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 111 Archicom Residential 2 Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 112 Archicom Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 113 Archicom Consulting Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 114 Archicom Stabłowice Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 115 Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 116 Bartoszowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 117 Archicom Nieruchomości Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Holding Sp. z o.o. 118 Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 119 Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości Sp. z o.o. 120 Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 121 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 122 Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 123 Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 124 Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 125 Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 126 Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 127 Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 128 Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 129 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 130 Archicom Poznań Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 131 Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. 132 Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 133 Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 134 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Altona Investments Sp. z o.o. 135 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 136 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 137 Archicom Nieruchomości Club House Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 138 Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 139 Archicom Holding Sp. z o. o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 140 Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 141 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 142 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 143 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 144 Archicom Marina 3 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 145 Archicom Marina 4 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 146 Archicom Marina 5 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 147 TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A . 82 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 148 Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 149 Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 150 Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 151 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 152 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 153 Archicom Investment Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 154 Strzegomska Nowa Sp. z o.o. Wrocław 79,79% AD Management Sp. z o.o. 155 AD Management Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom Consulting Sp. z o.o. 156 Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 157 Archicom Asset Management Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 158 Archicom Fin Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 159 P16 Inowrocławska Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 160 Altona Investments Sp. z o .o. Wrocław 79,79% Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. 161 Archicom RW Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 162 Archicom Wrocław Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A. 163 Archicom Łódź Sp. z o.o. Wrocław 79,79% Archicom S.A . Jednostki współzależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca Galeria Młociny 1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 2 Berea Sp. z o.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. z o.o. Towarowa 22 3 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o. 4 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. Resi4Rent 5 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 6 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 7 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 9 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 10 R4R Leasing Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 13 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 15 R4R RE Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 16 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 18 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 19 R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o . 83 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki współzależne Lp. Nazwa spółki Siedziba % posiadanego kapitału Jednostka dominująca 20 Pimech Invest Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 21 M2 Hotel Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 22 R4R RE Wave 4 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 23 R4R Kraków JPII Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 24 R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 25 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 26 M2 Biuro Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 27 R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 28 R4R Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o. Gdańsk 30% R4R Poland Sp. z o.o. 29 R4R SPV 10 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 30 R4R Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 31 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 32 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 33 Hotel Kraków Zabłocie Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 34 Hotel Kraków Młyńska Sp. z o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 35 Hotel Poznań Dmowskiego Sp. z o.o. Poznań 30% R4R Poland Sp. z o.o. 36 Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. Zmiany w składzie Grupy kapitałowej w 2022 r. Zwiększenie Grupy kapitałowej [PLN] Spółka Działanie Data Kapitał zakładowy Archicom Wrocław Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 21.07.2022 10 000 Archicom Łódź Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 22.07.2022 10 000 84 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczyło: a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywa- nia 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale za- kładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącz- nie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW. Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 wrze- śnia 2022 r. W wyniku wezwania, złożono ostatecznie za- pisy na sprzedaż 1 403 448 akcji Spółki, uprawniających do wykonywania 1 403 448 głosów na Walnym Zgroma- dzeniu Akcjonariuszy, po cenie za jedną akcję wynoszącą 18,30 zł i za łączną cenę 25 683 tys. zł. Tym samym Echo Investment powiększyło swój udział w liczbie akcji Archi- comu z 66,01 proc. do 71,47 proc. Powyższa transakcja wpłynęła w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej na pomniejszenie kapitału udziałowców nie- kontrolujących w kwocie 44 212 tys. zł oraz zwiększenie kapitałów własnych przypisanych akcjonariuszom jednost- ki dominującej, w pozycji "zyski zatrzymane" w kwocie 18 529 tys. zł. Echo Investment, jako główny akcjonariusz, zamierza kon- tynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwięk- szać skalę jej działalności. Archicom będzie kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając jednocześnie współpra- cę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projekto- wania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie spraw- dzonych rozwiązań biznesowych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, wzywający wskazał, że w najbliż- szej przyszłości nie planuje wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na GPW . 85 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nabyte Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 68 237 Rzeczowe aktywa trwałe 13 561 Nieruchomości inwestycyjne 109 364 Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 91 545 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 31 893 314 600 Aktywa obrotowe Zapasy 862 510 Należności z tytułu podatku dochodowego 6 885 Należności z tytułu pozostałych podatków 14 006 Należności handlowe i pozostałe 6 635 Inne aktywa ﬁnansowe 47 670 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 205 507 1 143 213 Aktywa razem A 1 457 813 Nabyte Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 166 088 Rezerwy długoterminnowe 6 805 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 45 077 Zobowiązania z tytułu leasingu 24 166 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 3 990 Zobowiązania pozostałe 22 712 268 838 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 90 061 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 9 423 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 2 679 Zobowiązania handlowe 53 948 Zobowiązania z tytułu leasingu 2 105 Nabycie akcji DKR Echo Invest S.A. oraz udziałów DKR Echo Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom S.A.) w 2021 r. Wartości godziwe nabytych na dzień objęcia kontroli ak- tywów i zobowiązań (22 kwietnia 2021 r.) Grupy Archicom S.A. przedstawia poniższa tabela : 86 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nabyte Aktywa Rezerwy krótkoterminowe 30 763 Zobowiązania pozostałe 40 463 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 245 011 474 453 Zobowiązania razem B 743 291 Wartość aktywów netto C = A-B 714 522 Wartość udziałów niekontrolujących wycenionych proporcjonalnie do udziału w aktywach netto (25,68%) D 183 496 Cena nabycia przedsięwzięcia E 482 445 Zysk z tytułu okazyjnego nabycia F=E-C+D 48 581 Cena nabycia przedsięwzięcia, w tym: Zapłacona kwota - gotówka 240 611 Zapłacona kwota - emisja obligacji 188 000 Ujęcie opcji kupna/sprzedaży (wartość nominalna) 53 834 Łączna cena nabycia przedsięwzięcia 482 445 87 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 02 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 sod 1 stycznia 2022 r. Następujące standardy i zmiany standardów stały się obo- wiązujące z dniem 1 stycznia 2022 r.: Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe Aktywa trwałe” – zakaz korygowania kosz- tu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – aktualizacja Założeń Kon- cepcyjnych w MSSF Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunko- we” – wyjaśnienia dotyczące czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia Roczne zmiany do MSSF 2018 – 2020 (MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty ﬁnansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing”) Wpływ powyższych zmian standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe. Powyższe zmiany nie mają wpływu na skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe . 88 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 03 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe następu- jące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie: Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie mctymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” (zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.) Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań ﬁnansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej poliki rpolityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polika) SR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej poliki rwanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy (opublikowano dnia 7 maja 2021 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania ﬁnansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okre- sów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r . 89 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań ﬁnansowych” – Klasyﬁkacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia 2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do stan- dardów w wersji pełnej): MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpo- czynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwier- dzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14. Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania ﬁnansowe” oraz MSR 28 „Inwescje estycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie akwSprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia w życie zmian została odroczona do mo- mentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności . Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe stan- dardy oraz zmiany do istniejących standardów nie mia- łyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE po- zostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań ﬁnansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań ﬁnanso- wych według MSR 39 „Instrumenty ﬁnansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozda- nie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy. Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe oraz na stoso- wane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości . 90 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 04 Podstawowe zasady rachunkowości Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozda- nia ﬁnansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach w sposób ciągły, o ile nie podano inaczej (w części 07 - Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowy dokonano aktualizacji noty „Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnanso- wych” w okresie porównawczym). Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji Pozycje zawarte w sprawozdaniach ﬁnansowych po- szczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawo- wej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe Grupy prezen- towane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej. Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przesza- cowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku ﬁnansowym, z wyjątkiem zysków i strat kurso- wych dotyczących kosztów odsetek w zakresie w jakim odsetki te podlegają kapitalizacji w wartości aktywa, które ujmuje się w wartości bilansowej aktywa. W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż zł. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały przeliczone na zł zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowe- go, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po kursach historycznych. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, nato- miast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji). Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego. W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulo- wane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczą- ce danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w ra- chunku zysków i strat jako wynik na zbyciu. Leasing Grupa jako leasingobiorca Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany, − umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użyt- kowania zidentyﬁkowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko- rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu, − umowa musi być odpłatna. Grupa korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu: − leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy, − leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „niskiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być 91 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości. Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie. Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez okres objęty użytkowaniem w zależności od umowy. W przypadku identyﬁkacji w umowie elementu leasin- gowego oraz elementu nieleasingowego Grupa wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele- menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob- nych cechach Grupa stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni- niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie ﬁnansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew- ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji. Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płat- ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to krańcową stopą oprocentowania długu charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy, − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza- jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji, − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior- cę z opcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo- ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie z ty- tułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle- nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu, − zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych, − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasing, − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład- nika aktywów. Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną sto- pę dyskontową. Dla poniższych zmian: − zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ra mach gwarantowanej wartości końcowej, − zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wyni kająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala- nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie prze glądu tych czynszów. Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmien- nych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej. Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wy- ceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozo- stałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku. Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po- mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży- ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz- nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed 92 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytu- łu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty koń- ca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przed- miotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej. Grupa zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji ﬁnansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter- minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania jest klasyﬁkowane jako środek trwały, nieruchomość inwe- stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyﬁkowanych jako zapasy. Grupa klasyﬁkuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy Wpływ na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Tak Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Tak Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie Nie - środki trwałe Amortyzacja Tak - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości zapasów Nie Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia- ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczyste- go użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obo- wiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami opisanymi w sekcji: Metody ustalania wyniku ﬁnansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkal- nych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupują- cemu nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na na- leżności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do mo- mentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali. Grupa jako leasingodawca W przypadku umów, w których Grupa występuje jako le- asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyﬁkacji jako leasing operacyjny lub ﬁnansowy. Umowy leasingo- we, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyﬁkowane są jako leasing opera- cyjny. Umowa leasingowa jest klasyﬁkowana jako leasing 93 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe ﬁnansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie- sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje liniowo przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z cał- kowitych dochodów. W przypadku umów leasingu ﬁnan- sowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu. Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik akty- wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le- asingobiorcą pozostaje w mocy. Subleasing Grupa klasyﬁkuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyﬁkowany jako leasing operacyjny, − w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyﬁkowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów, Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jed- nocześnie w okresie leasingu rozpoznaje przychody z su- bleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy pośredni leasingodawca (Grupa): − zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu, − w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin- gowa), − kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego . Rzeczowe akwe aktywa trwałe Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Grupy środki trwałe. W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro- tu) użytkowane przez Grupę, − maszyny i urządzenia, − środki transportu, − inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze- widywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej- szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyﬁkacji Środków Trwałych oraz prowadzi szcze- gółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek podatkowych, które odzwierciedlają okres ekonomicznej użyteczności. Późniejsze nakłady uwzględnia się w war- tości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozy- cji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszo- ne są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy- wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa skład- nika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej . Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. Wartości niematerialne Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema- terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem aktywów, które mają nieokreślony okres użytkowania) i odpisy z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne podlegają weryﬁkacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazu- je się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania . 94 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W przypadku identyﬁkacji wśród przejętych aktywów znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość niemate- rialna jest o określonym lub nieokreślonym okresie użyt- kowania. Wartość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania nie podlega amortyzacji. Grupa przeprowa- dza analizę pod kątem ewentualnej utraty wartości po- przez porównanie wartości bilansowej znaku towarowego z jego wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku, a ewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku towaro- wego obciążają bieżący wynik ﬁnansowy Grupy. Nieruchomości inwesestycyjne, nieruchomości inwescyjne estycyjne w budowie Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stano- wiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomo- ściami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne w budowie do nierucho- mości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do użytkowania. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Gru- py, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z nieza- kończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki ponie- sione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty ﬁnansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio zwią- zane z inwestycją. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieru- chomości inwestycyjne w budowie, które spełniają prze- słanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachun- ku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych. Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych z realizacją proce- su budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości. Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do tych warunków należą: − uzyskanie pozwolenia na budowę, − zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co najmniej 30 proc. budżetu inwestycji, − wynajęcie co najmniej 20 proc. powierzchni w realizo- wanym projekcie. Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria ana- lizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzy- skania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostęp- ność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwa- nia względem zmienności czynników będących podstawą wycen oraz sposób ﬁnansowania projektu inwestycyjnego. Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane w taki spo- sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w trans- akcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z ak- tywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wie- dzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa pro- wadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjal- nymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwe- stycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. develop- ment proﬁt). W ramach wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa szacuje powierzchnię, która przez pewne okresy pozostaje niewynajęta. 95 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, na- stępuje odpowiednia jej reklasyﬁkacja w sprawoz daniu ﬁnansowym. Przeniesienie nieruchomości i wy kazanie jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nierucho mości inwestycyjnych. Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kate gorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wynika to z przyjętej strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nie- ruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawa- ne w najlep szym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostępność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nierucho- mości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Gru- pa klasyﬁkuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyﬁkuje je do aktywów przeznaczonych do sprzeda- ży jedynie w rzadkich sytuacjach. AkwAktywa przeznaczone do sprzedaży Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyﬁkowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Wa- runek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zbycia jest wysoce prawdopodob- ne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostęp- ny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie (zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Klasyﬁkacja składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasy- ﬁkacji. Zapasy W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i pro dukty w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyﬁkę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygo- towawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji archi- tektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakoń- czenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyj- nym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoter- minowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoter- minowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudo- wę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad klasyﬁkacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy. Produkcja w toku obejmuje również po- niesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy- cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty ﬁnansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta jest uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapa sów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejsza- jących wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniej- szenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. AkwAktywa ﬁnansowe Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnansowe do następujących kategorii: − aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa ﬁnansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa ﬁnansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment po- czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie- niężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na- leżności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania niespełniające deﬁnicji ekwiwalentów środ- ków pieniężnych zgodnie z MSR 7 (Rachunek przepływów 96 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe pieniężnych) (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według za- mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz- nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty wów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów ﬁnan- sowych powodują powstanie w okre ślonych momentach przepływów pieniężnych sta nowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar cia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze skład nika aktywów ﬁnansowych lub, gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzy kiem i korzyściami wy- nikającymi z posiadania owego składnika aktywów Grupa stosuje średnią ważoną z instrumentów ﬁnansowych o ta- kim samym rodzaju i ryzyku, jako obowiązującą metodę rozchodu w zakresie instrumentów ﬁnansowych. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego wyksięgo- waniem zgodnie z MSSF 9, zmodyﬁkowany instrument traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyﬁkacji umownych przepływów pieniężnych genero- wanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys- kontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepły- wów pieniężnych (po modyﬁkacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku ﬁnansowym. Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu ﬁnansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania ﬁnansowego (na zmodyﬁkowanych warunkach) z ryzykiem na moment po- czątkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyﬁkacji). Należności Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące aktywa ﬁnansowe ujmuje się w bilansie w cenie transak- cyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, me- todą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości przy zastosowaniu modelu oczekiwanych strat kredytowych. Kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Grupy, takie należ- ności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej w sekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatko- wanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki . Pożyczki udzielone Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymywane w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni- kającymi z posiadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty trans- akcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni- żej w sekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych . Utrata wartości akwtości aktywów ﬁnansowych (‘ECL’) Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszcze- gólnych kategorii aktywów: Należności handlowe Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych (za okres ostatnich 5 lat) dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach prze- terminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespła- cenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności 97 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytu- łu sprzedaży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszcze- gólnych kategorii należności jest przykładane do bieżą- cego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie na- leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem praw dopodobieństwa nieściągalności, w przy- padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej dzia- łalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wia rygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahen- ta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, któ- re mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty- czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze- pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe zwią- zane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu tego instrumentu ﬁnansowego w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwa- nym stratom kredytowym. W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od początko- wego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe kalkulowane są w całym okresie życia danego instrumentu ﬁnansowego. Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzie- lono pożyczek oraz dla których wyemitowano obligacje i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie po- życzki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygod- nie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej . Instrumen pochodne Instrumenty pochodne Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach w mo- mencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy. Grupa korzysta z instrumentów pochodnych w celu ogra- niczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są w wartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Instrumenty pochodne o wartości godziwej większej od zera są akty- wami ﬁnansowymi, zaś instrumenty o ujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania ﬁnansowe. Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych (IRSy) bądź w zyskach/stratach z tytułu pochodnych in- strumentów (Forwardy), zaś w skonsolidowanym sprawoz- daniu z przepływów pieniężnych jako przepływy z działal- ności operacyjnej (forwardy) i ﬁnansowej (IRSy). Środki pieniężne Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoter- minowe (do 3 miesięcy od daty założenia), a także inne ak- tywa ﬁnansowe spełniające deﬁnicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej powiększonej o narosłe odsetki. Grupa ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pienięż- nych, w tym konieczność utworzenia odpisu na oczekiwa- ne straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą deﬁnicję środków pieniężnych . Zobowiązania Zobowiązania ﬁnansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje, pożyczki obejmuje także Zobowiązania z tytułu proﬁt share, a zmia- na wyceny ujmowana jest jako koszt odsetkowy, w okre- sie kiedy ta zmiana nastąpiła. Proﬁt share jest integralną 98 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po- życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta- tecznym terminie zapadalności). Zobowiązania ﬁnansowe ujmuje się początkowo w warto- ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na- stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania ﬁnansowania, obejmujące bezpośrednio zwią- zane z ﬁnansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców oraz bankowego monitora. Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto- ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo- bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy- padkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według za- mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Umowy wystawionych gwarancji ﬁnansowych Grupa wycenia udzielone gwarancje ﬁnansowe po począt- kowym ujęciu według wyższej z następujących wartości: (i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz (ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę dochodów ujmowa- nych zgodnie z zasadami MSSF 15. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) do- tyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwa- rancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunko- wego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzielono gwarancji i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Podatek dochodowy Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto- wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred- nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta- łych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwa- lonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przy- szłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie roz- poczęcia leasingu (poza transakcją leasingu zwrotnego) aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo- ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle- nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa- nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasin- gu. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio- wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego two- rzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemny- mi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszło- ści zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodo- wego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia. 99 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Kapitał własny Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wy- kazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowa- ne w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy . Rezerwy Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wyce- nia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bie- żącego zobowiązania na dzień bilansowy. Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracow- ników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika indywidual- nie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bi- lansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewy- korzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń. Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odpra- wy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywa- nia uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowe- go. Informacje demograﬁczne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezer- wy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytal- nych są ujmowane w wyniku . 100 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 05 Metody ustalania wyniku ﬁnansowego Przychody ze sprzedaży Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze nia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15, Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadcze- nia poprzez przekazanie przy rzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika ak- tywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jed- nostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transak- cyjnej, która została przypisana do tego zobo wiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyj- nej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transakcyj- na to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwa- niem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za prze- kazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wy łączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodze- nie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługo- wych ujmowane są w dacie wydania kupu jącemu nieru- chomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wy łącznie po zakończeniu proce- su budowlanego nieru chomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieru- chomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy- padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie póź- niejszym niż moment wydania lokalu. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości ujmowane są w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością in- westycyjną kupującemu, co ma miejsce gdy prawnie prze- niesiono własność i wydano nieruchomość kupującemu. Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży może zawierać następujące obowiązki świadczenia: − sprzedaż nieruchomości, − wykonanie prac aranżacyjnych (ﬁt out) oraz innych prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na kupującego, − wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomo- ści (szukanie klientów na najem). Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa alokuje ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej indywidu- alnej ceny sprzedaży. Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie prac aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie) w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac. Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania prac aranżacyjnych (ﬁt out) oraz innych prac wykończenio- wych, po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na kupującego oraz wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomości (szukanie klientów na najem) jest ujmowa- ny jako zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkal nych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązy- wania zawartych umów. Przychody z po zostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, infor- matycznych, ﬁnansowych, marketingowych, zabezpie- czających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobo wiązania do wykonania świadczenia. 101 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Koszt własny sprzedaży Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro duktów i usług składają się poniesione koszty doty czące przycho- dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze po niesione. Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyﬁkacji rzeczywistych kosztów sprzeda wanych skład- ników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szcze- gólności koszt własny sprzeda nych lokali i gruntów usta- lany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowią- cym dany projekt. Kosz administroszty administracyjne związane z realizacją projektów Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią- zane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploata- cyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, któ- rych realizacja została zakończona oraz pozostałe kosz- ty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizo- wane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracow- ników. Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro- jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ: − w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca, − w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita- lizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakłado- wych w wartości nieruchomości inwestycyjnych. Kosz ﬁnansooszty ﬁnansowania Koszty ﬁnansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa- ne w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowane- go kosztu, z wyjątkiem kosztów pod legających aktywowa- niu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze niem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku ﬁnansowania celowego, za- ciągniętego na realizację projektu, ak tywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, po mniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przy padku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowa- nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania ze- wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakła dów na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu aktywowa- ne są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (ﬁnansowanie celowe). Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywo- wanie kosztów ﬁnansowych w momencie gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytko wania lub do sprzeda- ży. Działania te, obejmują wię cej czynności aniżeli tylko związane z jego ﬁzyczną budową. Składają się na nie także prace technicz ne i administracyjne poprzedzające przy- stąpienie do ﬁzycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek towe i przygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składni- ka aktywów . Konsolidacja jednostek zależnych Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Gru- pa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka sprawuje władzę nad jednostką, podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwro- tów, posida możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywiera- nia wpływu na wysokość swoich zwrotów. Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od mo- mentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli. Sprawozdania ﬁnansowe jednostek zależnych sporządza- ne są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda roz- rachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konso- 102 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe l idacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udzia- łowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jed- nostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współre- alizuje i zapewnia środki ﬁnansowe na realizację prowa- dzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych usług. Połączenia jednostek gospodarczych Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomo- ści. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia deﬁnicję przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3. W szczególności Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uprosz- czoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncen- tracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyﬁkowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidenty- ﬁkowania aktywów. Negatywny wynik powoduje koniecz- ność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia deﬁnicję przedsięwzięcia. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, rozlicza się według metody przejęcia. Zapłatę przekazaną w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwo- ta wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmo- wanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w wynik w momencie ich poniesienia. Wartość ﬁrmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przeka- zanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jed- nostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej możliwych do zidentyﬁkowania przejętych aktywów netto i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponownej weryﬁkacji wartość netto wycenionych na dzień przejęcia możliwych do zidentyﬁkowania aktywów i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, war- tości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmo- wanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu. Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonal- nego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli w ujętej wartości możliwych do zidentyﬁkowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia. W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stano- wi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości ﬁrmy ani odroczonego podatku dochodowego . Inwescje w jednostkestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednost- ka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umow- ne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikają- cych z ustalenia umownego. Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspól- nych przedsięwzięciach są ujmowane w skon-solidowa- nym sprawozdaniu ﬁnansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku ﬁnansowym i innych całkowi- tych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatko- 103 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe we straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jed- nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej netto możliwych do zidentyﬁkowania aktywów i zobowią- zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość ﬁrmy i włącza w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do ziden- tyﬁkowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku ﬁnansowym w okresie, w którym dokonano tej inwestycji. Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przed- sięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu wartości odzyskiwalnej inwestycji. Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowa- rzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytu- acji, gdy zostaje sklasyﬁkowana jako przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stosowania metody praw własności a war- tością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszo- nej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na wynik ﬁnansowy część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyﬁkacji na wynik ﬁnansowy w chwili zbycia związanych z nim akty- wów lub zobowiązań. Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw wła- sności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą praw własności . Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach wspólnych przedsięwzięć, których spłata jest planowana zgodnie z terminem wynikającym z zawartych umów . Wycena do wartości godziwej Grupa wycenia instrumenty ﬁnansowe takie jak instru- menty wyceniane w wartości godziwej przez inne cał- kowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz akty- wa nieﬁnansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych wa- runkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania albo w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy usta- laniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów nieﬁnan- sowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytwo- rzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów. Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dosta- teczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksy- malnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieob- serwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości go- dziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawoz- daniu ﬁnansowym są klasyﬁkowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniż- szego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość: − Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynko- we na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań, − Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy po- ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny, 104 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe − Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy po- ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny. Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobo- wiązań występujących na poszczególne daty bilansowe w sprawozdaniu ﬁnansowym Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyﬁkacji do poszczególnych pozio- mów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniż- szego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość . Sprawozdawczość wg segmentów W 2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję o zmianie spo- sobu prezentacji przychodów i kosztów wg segmentów. Dotychczasowe segmenty „biura”, „centra handlowe” i „pozostałe” są prezentowane jako jeden segment „nie- ruchomości komercyjne”. Zmiana w prezentacji nastąpiła w wyniku zmian organizacyjnych w Grupie: nadzór łączny nad segmentami „biura” i „centra handlowe” objął je- den członek Zarządu. Nowy sposób prezentacji jest więc zgodny z modelem zarządzania. Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A. W Grupie Kapitałowej wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z seg- mentami operacyjnymi, deﬁniowane w oparciu o rodzaj realizowanych projektów: − sprzedaż mieszkań (sprzedaż powierzchni mieszkalnych i usługowych) , − sprzedaż nieruchomości - Resi4Rent (sprzedaż nieru- chomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem), − nieruchomości komercyjne (centra handlowe i biurowce – najem i sprzedaż usług oraz pozostałe usługi – usłu- gi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasin- gowe, deweloperskie). Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania ﬁnanso- wego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”. Dane ﬁnansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 31 do sprawozdania ﬁnansowego. Zysk neo na aksk netto na akcję Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada- jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę- pujących w ciągu okresu. Rachunek przepływów pieniężnych Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy- tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych . 105 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 06 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania ﬁnanso- wego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skon- solidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryﬁkacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo- znawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżące- go jak i przyszłego. Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie ﬁnansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to: Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyﬁkowana jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami. Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieru- chomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodo- wej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w prze- pływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieru- chomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywi- dualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu. Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100 proc. i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, sto- sując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją. W polityce rachunkowości, w części 04 „Podstawowe za- sady rachunkowości”, zostały opisane warunki, po których niespełnieniu nieruchomość inwestycyjna nie jest wyce- niana do wartości godziwej. Nieruchomości inwesestycyjne w budowie / Nieruchomości inwescestycyjne / Akwyjne / Aktywa przeznaczone do sprzedaży 106 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na wartości godziwą nieruchomości: Segment Liczba obiektów Wartość [tys. PLN] Rodzaj wyceny NOI [mln PLN] Stopa kapitalizacji % (Yield %) Stopa dyskontowa % Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN) Centra handlowe 1 595 400 metoda dochodowa 42,2 7,00% 7,50% Yield [p.p] NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 16 178 -5 593 -25 860 0,0% 21 990 0 -20 471 1% 27 803 5 593 -15 082 Biura 5 756 676 metoda dochodowa 75,9 6,75% - 7,50% 7,25% - 8,00% Yield [p.p] NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 29 624 -10 407 -47 619 0,0% 40 438 0 -37 590 1% 51 252 10 407 -27 562 Biura 12 269 metoda porównaw- cza Centra - Aktywo z tytułu prawa do użytkowania 3 101 Biura - Aktywo z tytułu prawa do użytkowania 7 629 Biura - City Space 71 032 Pozostałe nieruchomości 490 485 wg kosztu wytworzenia Razem 1 936 590 107 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 31.12.2022 Biura - - 65 344 65 344 Razem - - 65 344 65 344 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2022 Biura 65 344 metoda dochodowa 7,25% 6,75% Razem 65 344 Nieruchomości inwesestycyjne w budowie Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 486 625 tys. zł. i składała się z nierucho- mości wycenianych w wartości godziwej (65 344 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (421 281 tys. zł) wycenia- nych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej . Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war- tości godziwej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nie- ruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 741 663 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (232 152 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (509 511 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁ- nansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: 108 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 31.12.2021 Biura - - 232 152 232 152 Razem - - 232 152 232 152 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2021 Biura 232 152 metoda dochodowa 7,20% - 8,00% 6,70% - 7,50% Razem 232 152 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war- tości godziwej są następujące: Nieruchomości inwesestycyjne Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 1 094 638 tys. zł. i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 061 255 tys. zł.) oraz pozostałych nieruchomości (33 383 tys. zł.) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary- godnego wartości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 31.12.2022 Centra handlowe - - 598 500 598 500 Biura - 10 869 380 855 391 724 Biura – City Space - - 71 032 71 032 Razem - 10 869 1 050 386 1 061 255 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne 109 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2022 Centra handlowe 598 500 metoda dochodowa 7,50% 7,00% Biura 380 855 metoda dochodowa 7,25% - 8,00% 6,75% - 7,50% Biura – City Space 71 032 metoda dochodowa 9,16% - Biura 10 869 metoda porównawcza - - Razem 1 061 255 Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2021 Centra handlowe 639 803 metoda dochodowa 7,00% 6,50% Biura 116 394 metoda dochodowa 6,50%-9,00% 6,50%-9,00% Biura – City Space 44 490 metoda dochodowa 3,79% - Biura 9 959 metoda inna - - Razem 810 646 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi- wej są następujące: Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi- wej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nie- ruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 843 576 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (810 646 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (32 930 tys. zł) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiarygodnego war- tości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 31.12.2021 Centra handlowe - - 639 803 639 803 Biura - - 126 353 126 353 Biura – City Space - - 44 490 44 490 Razem - - 810 646 810 646 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne 110 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe AkwAktywa przeznaczone do sprzedaży Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość akty- wów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 355 327 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (319 506 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (35 821 tys. zł), wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa (dotyczy nieruchomo- ści gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna- czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej . Aktywa przeznaczone do sprzedaży – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2022 Biura 318 106 metoda dochodowa 7,25% - 7,65% 6,75% - 7,15% Biura 1 400 metoda porównawcza - - Razem 319 506 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości godziwej są następujące: W pozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” Grupa prezentuje nieruchomości, co do których podjęto decyzję o sprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje za- równo zrealizowane projekty, jak również projekty w trak- cie realizacji oraz grunty inwestycyjne. Na 31 grudnia 2021 r., wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 1 381 451 tys. zł i składała się z bu- dynków biurowych, wycenianych w wartości godziwej (1 347 498 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (33 953 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej od- zwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczo- nych do sprzedaży wykazywanych według wartości godzi- wej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnanso- wej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Wartość godziwa – razem 31.12.2022 Biura - 1400 318 106 319 506 Razem - 1 400 318 106 319 506 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne 111 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Aktywa przeznaczone do sprzedaży – techniki wyceny Wycena Technika wyceny Stopa dyskontowa % Stopa kapitalizacji % 31.12.2021 Biura 1 283 618 metoda dochodowa 6,85% - 7,90% 6,35% - 7,40% Centra handlowe 63 880 metoda inna - - Razem 1 347 498 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla akty- wów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych metodą dochodową są następujące: Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3* Wartość godziwa – razem 31.12.2021 Biura - - 1 283 618 1 283 618 Centra handlowe - - 63 880 63 880 Razem - - 1 347 498 1 347 498 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne Prace wykończeniowe (ﬁt-out) Na 31 grudnia 2022 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń- czeniowych (ﬁt-out) wyniosła 46 760 tys. zł. Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń- czeniowych (ﬁt-out) wyniosła 9 343 tys. zł. Zapasy Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynko- wych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynko- wych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązu- jących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpi- sów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapa- sów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 9. 112 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Instrumen ﬁnansoInstrumenty ﬁnansowe wyceniane wg wartości godziwej Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, bazują na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak kur- sy walutowe, stopy procentowe ( WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp procentowych. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów ﬁnansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyﬁkacji ani przesunięcia w poziomach hie- rarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instru- mentów ﬁnansowych. Grupa zalicza pochodne instrumen- ty typu forward i opcji do drugiego poziomu w hierarchii wartości godziwej. AkwAktywo z tułu odro z tytułu odroczonego podatku dochodowego Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Zało- żenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości. Zarząd weryﬁkuje przyjęte szacunki dotyczące prawdo- podobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informa- cje oraz doświadczenia z przeszłości. Leasing Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie do- konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszyst- kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz- nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy odzwierciedlającej koszt ﬁnansowania podobnego aktywa na analogiczny okres. Średnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73 proc. Szacunkowy okres użytkowania znaku towarowego Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy znak towa- rowy „Archicom” jako składnik wartości niematerialnych, który powstał w wyniku transakcji przejęcia przedsiębior- stwa i został wyceniony na dzień przejęcia w 2021 r. na kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony czy ograniczony okres użytkowania. Nieokreślony nie oznacza „nieskończony” (MSR 38 par. 91), ale po prostu oznacza, że w oparciu o odpowiednie czynniki, na dzień wyceny, nie ma moż- liwego do przewidzenia ograniczenia okresu, w którym oczekuje się, że składnik aktywów będzie generował wpły- wy pieniężne netto jednostce. W szczególności w ocenie przyjętego okresu wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest właścicielem i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją przesłanki, które ograniczałyby okres korzystania z tej marki przez Grupę Echo i planuje używać marki beztermi- nowo oraz nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby okres użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu nie ma przewidywalnego limitu czasu używania tej marki, znak towarowy jest rozpoznawalny na rynku wrocław- skim, a który posiada istotny udział z tendencją rosnącą, nie przewiduje się technicznego, technologicznego ani handlowego starzenia się marki, ponieważ Grupa stale doskonali swoją technikę i technologię budowlaną, aby podążać za rynkiem i zamierza podążać za preferencjami i oczekiwaniami klientów, w szczególności w zakresie wa- runków życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna, a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20-30 lat. Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji, jest weryﬁkowany w każdym okresie w celu ustalenia czy zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za nieokre- ślonym okresem użytkowania tego składnika aktywów, co zostało ujawnione w nocie 2. Długoterminowy program mowmotywacyjny Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny spełniający deﬁnicję programu opartego na akcjach MSSF 2 „Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest o model „Monte Carlo” i takie zmienne, jak cena akcji, okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji w momencie zakończenia programu. 113 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Idenﬁkacja istIdentyﬁkacja istotnego elementu ﬁnansowania w ramach umów z klientami Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają znaczą- cego elementu ﬁnansowania. Za uznaniem, że umowa nie zawiera znaczącego elementu ﬁnansowania przemawia fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu zabezpieczenie realizacji umowy (tj. gwarantują deweloperowi że klient nie wycofa się z zakupu oraz z punktu widzenia klienta stanowią zabezpieczenia że dany lokal zostanie mu sprze- dany po uzgodnionej cenie) więc dokonywane są z innych powodów niż zapewnienie ﬁnansowania deweloperowi (MSSF15 par. 62c). 114 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 07 Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami ﬁnansowymi, w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami ban- kowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowa- nymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocen- towane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowa- ne według stałej stopy procentowej - na wahania wartości godziwej instrumentów ﬁnansowych. Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub reﬁnansowania obecnego zadłużenia na ﬁnansowanie długoterminowe. Na 31 grudnia 2022 r. 22,93 proc. zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było opro- centowane stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2021 r. 21,79 proc. zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopa- mi zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. 80,02 proc. udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2021 r. 74,04 proc. udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa stosowała ekonomiczne zabezpieczenia stopy procentowej dla emisji obligacji, w postaci instrumentów IRS (tj. zamiana stopy zmiennej na stałą) . Ryzyko zmiany przepływów pieniężnych oraz wartości godziwej związane ze stopą procentową Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą zmienną 1 003 288 1 306 047 Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 73 400 51 031 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych 10 033 13 060 Razem wpływ na wynik brutto okresu 10 033 13 060 Podatek dochodowy 1 906 2 481 Razem wpływ na wynik netto okresu 8 127 10 579 115 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 849 309 922 513 Koszty ﬁnansowe z tytułu odsetek 30 914 21 176 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku) 8 493 9 225 Razem wpływ na wynik brutto okresu 8 493 9 225 Podatek dochodowy 1 614 1 753 Razem wpływ na wynik netto okresu 6 879 7 472 Ryzyko stóp procentowych – środki pieniężne [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan środków pieniężnych 941 997 588 680 Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 3 503 12 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procentowych 9 420 5 887 Razem wpływ na wynik brutto okresu 9 420 5 887 Podatek dochodowy 1 790 1 118 Razem wpływ na wynik netto okresu 7 630 4 768 Ryzyko stóp procentowych – udzielone pożyczki [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: na 31.12.2022 na 31.12.2021 Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 58 063 79 691 Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 3 014 3 736 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p. Przychody ﬁnansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp procentowych 581 797 Razem wpływ na wynik brutto okresu 581 797 Podatek dochodowy 110 151 Razem wpływ na wynik netto okresu 470 645 116 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ- rymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają publiko- wanych zewnętrznych ratingów. W przypadku instytucji ﬁnansowych zewnętrzny rating kredytowy był między BBB - a A - (wg agencji ratingowej EuroRating). Grupa udzieliła pożyczek do jednostek ujmowanych metodą praw własności: Galerii Młociny, Towarowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyﬁkowano do poziomu 1 w modelu oczeki- wanych strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpił ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów, grupa oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna ekspo- zycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek. Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielo- nych pożyczek, pochodnych instrumentów ﬁnansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach ﬁnansowych, a także klientów i najemców Grupy - jako nierozliczo- ne należności. Specyﬁka działalności Grupy w obszarze sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów w podziale na typy przychodów ze sprze- daży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe . Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy- padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach ﬁnansowych i bankach oraz wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach powierni- czych prezentowanych jako inne aktywa ﬁnansowe, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesie- niu do wymienionych kategorii występuje ryzyko koncen- tracji wynikające z utrzymywania prawie 50% środków w banku Polska Kasa Opieki S.A.. Instytucje ﬁnansowe, z którym korzystna Grupa posiadają rating zewnętrzne : Ryzyko kredytowe 31.12.2022 Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności handlowych [tys. PLN] Odpis na oczekiwane straty kredytowe [tys. PLN] bieżące 1,67% 33 414 558 1-30 dni 2,17% 14 825 322 31-90 dni 13,30% 10 935 1 454 91-360 dni 38,29% 6 162 2 360 powyżej 361 dni 44,48% 17 510 7 788 Razem 82 846 12 482 rating wg Fitch Issuer Default Ratings Kwota środków pieniężnych i innych aktywów ﬁnansowych [tys. PLN] A+ 3 855 BB 12 862 BBB 791 333 BBB- 204 475 BBB+ 18 386 1 030 91 1 117 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami klien- tów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych pre- zentowanych jako inne aktywa ﬁnansowe zostały zakla- syﬁkowane do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, a oszacowana strata z tytułu utraty wartości została uznana przez kierownictwo za nieistotną. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków w zakresie wynikających z zawartych z Grupą umów, a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodar- czych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków w zakresie wynikających z zawartych umów . Ryzyko utra aty płynności Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań ﬁnansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Dostępne kredyty bieżące i obrotowe oraz środki pieniężne [mln PLN] 31.12.2022 31.12.2021 kredyty bieżące i obrotowe 295 305 w tym wolny limit 124,2 100,8 środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na rachunkach bankowych 942 589 Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność ﬁnansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł ﬁnansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środ- ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzy- stać z ﬁnansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich prze- działach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilan- sowy 31 grudnia 2022 r. : 118 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing Gwarancje i poręcze- nia Pochodne instru- menty ﬁnansowe Zobo- wiązania handlowe i pozostałe Zobowiąza- nia z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy be- czynszowe (master lease) Zobo- wiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) Razem Do 1 miesiąca 17 213 10 2 959 10 967 12 237 - 136 678 2 839 - 182 902 Powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 104 480 185 127 318 24 750 - - 7 430 6 417 - 270 580 Powyżej 3 miesięcy do 1 roku 327 622 1 735 374 550 100 426 - - 48 686 15 696 886 869 600 Powyżej 1 roku do 3 lat 322 197 - 1 059 748 60 906 - - - 11 809 14 820 1 469 481 Powyżej 3 roku do 5 lat 118 668 8 572 353 575 34 879 - - - 9 223 - 524 916 Powyżej 5 lat do 10 lat - - - 96 463 - - - 5 914 - 102 377 Powyżej 10 lat - - - 97 831 - - - - - 97 831 Razem 890 179 10 501 1 918 149 426 222 12 237 - 192 794 51 898 15 706 3 517 687 Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnansowych na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN] Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing Gwarancje i poręcze- nia Pochodne instru- menty ﬁnansowe Zobo- wiązania handlowe i pozostałe Zobowiąza- nia z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy be- czynszowe (master lease) Zobo- wiązania z tytułu podziału zysku (proﬁt share) Razem Do 1 miesiąca 97 161 - 10 330 9 964 105 430 15 300 159 938 1 684 - 399 807 Powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 26 426 24 160 936 21 619 - 27 673 36 539 1 562 - 274 780 Powyżej 3 miesięcy do 1 roku 690 538 3 442 552 106 91 407 - 4 600 59 124 5 815 4 488 1 411 520 Powyżej 1 roku do 3 lat 433 779 654 809 242 59 444 - - 48 704 5 696 37 937 1 395 455 Powyżej 3 roku do 5 lat - 7 854 342 882 42 150 - - - 939 - 393 825 Powyżej 5 lat do 10 lat 20 924 - - 121 292 - - - 648 - 142 864 Powyżej 10 lat - - - 87 092 - - - - - 87 092 Razem 1 268 827 11 974 1 875 496 432 968 105 430 47 573 304 305 16 344 42 425 4 105 342 W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatno- ści odsetkowe . 119 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wskaźnik płynności Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe) W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn- nościowej Grupy. Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro- towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku poziomu zobowiązań krótkoterminowych. Wartości wskaźników płynności 31.12.2022 31.12.2021 Wskaźnik bieżący current ratio 1,38 1,11 Wskaźnik szybki quick ratio 0,66 0,40 Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,46 0,29 Ryzyko walutowe Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi kre- dytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w walutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2022 r. wynosiły 150 166 tys. euro, natomiast na 31 grudnia 2021 r. - 271 755 tys. euro), umowami najmu, w których czynsze uzależ- nione są od kursu zł/euro oraz pozostałymi należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń ﬁnansowych: − przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredy- tów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych z euro na zł, − spłacie rat kredytowych, − otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieru- chomości, − przewalutowaniu pozostałych należności w walucie obcej. Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty w celu ﬁnansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie ﬁnansowania ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje. W 2022 r. w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kur- sowym Grupa dokonała zabezpieczenia na terminowym rynku walutowym, otwierając pozycje w instrumentach pochodnych zabezpieczających poziom kursu euro/zł. Wskutek otwartych pozycji na 31 grudnia 2022 r. Grupa pozostała zabezpieczona dla przepływów pieniężnych w wysokości 4,6 mln euro. Transakcje dokonane na pod- stawie umów zawartych z bankami nie miały charakteru spekulacyjnego i zawierane były w ramach prowadzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń w rozumieniu MSR 39) - w celu zapewnienia przyszłego poziomu przepływów pie- niężnych z tytułu przewalutowania transz kredytów w euro oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych . Podstawowe dane o długoterminowych pochodnych instrumentach ﬁnansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Nominalne zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data zakończenia IRS - 39624 150 000 0,59% 24.08.2020 31.05.2024 IRS - 39827 100 000 0,54% 16.09.2020 05.08.2024 Forward 22 000 nie dotyczy 17.11.2022 31.05.2023 Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem ści rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obsza- stara się utrzymywać nadwyżki ﬁnansowe głównie w zł. rów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechani- Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych zmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienno- walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji. Struktura walutowa środków pieniężnych posiadanych przez Grupę [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 PLN 83,9% 85,1% EUR 16,1% 14,9% Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że by maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie wpływ 10 proc. zmiany kursu euro/zł na zysk netto stanowił- poszczególnych kategorii należności i zobowiązań: Ryzyko walutowe - należności z tytułu sprzedaży projektów i pozostałych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w euro 16 518 13 806 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 652 1 381 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 314 262 Wpływ netto na wynik 1 338 1 119 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 120 121 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko walutowe - należności z tytułu pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan należności z tytułu pożyczek w euro 35 983 39 174 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 598 3 917 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 684 744 Wpływ netto na wynik 2 914 3 173 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w euro 10 539 190 414 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 054 19 041 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 200 3 618 Wpływ netto na wynik 854 15 423 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu kredytów [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan zobowiązań z tytułu kredytów w euro 693 724 1 059 507 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 69 372 105 951 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 13 181 20 131 Wpływ netto na wynik 56 191 85 820 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan obligacji w euro 208 100 219 988 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 20 810 21 999 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 3 954 4 180 Wpływ netto na wynik 16 856 17 819 122 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko walutowe - środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w euro 148 779 70 085 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 14 878 7 009 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 2 827 1 332 Wpływ netto na wynik 12 051 5 677 Ryzyko walutowe - inne aktywa ﬁnansowe [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2022 31.12.2021 Stan innych aktywów ﬁnansowych w euro 16 316 29 163 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 632 2 916 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 310 554 Wpływ netto na wynik 1 322 2 362 123 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 08 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol- ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczą- ce poziomu dźwigni ﬁnansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu- alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłu- żenia netto do aktywów netto. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów,pożyczek i obligacji (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwa- lenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa razem wy- kazane w bilansie pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty . Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w zało- żeniach ﬁnansowych Grupy . Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN] Nota 31.12.2022 31.12.2021 Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 17 2 419 506 2 894 078 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 (941 997) (588 680) Zadłużenie netto 1 477 509 2 305 398 Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 Aktywa netto 5 145 015 5 846 200 Wskaźnik zadłużenia 28,72% 39,43% 124 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 09 Transakcje z podmiotami powiązanym Transakcje z podmiotami powiązanymi [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Rezultaty transakcji z właścicielami Należności z tytułu udzielonych pożyczek 10 900 41 920 Zobowiązania handlowe 1 901 1 900 Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie 18 541 17 595 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 1 133 2 558 Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo Należności handlowe 1 541 3 283 Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur 5 528 5 641 Rezultaty transakcji z członkami Zarządu Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych 1 023 1 Otrzymane zaliczki 891 794 Poniesione koszty - 46 Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi Należności z tytułu udzielonych pożyczek 320 084 291 284 Należności handlowe 9 087 8 611 Zobowiązania 483 5 Poniesione koszty 374 3 397 Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych 6 266 4 505 Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży udziałów - 30 524 Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizcji inwestycji 18 579 30 131 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 13 188 10 790 Otrzymane zaliczki na zakup gruntu 109 779 - Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Preze- sowi Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługu- je dodatkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci Premii Długoterminowej. Na 31 grudnia 2022 r. Grupa rozpoznała w sprawozdaniu ﬁnansowym rezerwę w kwo- cie 4 330 tys. zł z tytułu premii Zarządu opartych o cenę akcji. Wpływ na wynik ﬁnansowy spółki z tytułu zmian wysokości tej rezerwy w roku 2022 r. wynosił 4 729 tys. zł brutto na zwiększenie wyniku. Szczegóły zostały przed- stawione w Części 1 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej” . 125 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – pożyczki [tys. PLN] 31.12.2022 31.12.2021 Stan na początek okresu 482 391 Zwiększenia z tytułu: – utworzenie odpisu 952 91 Stan odpisów na koniec okresu 1 434 482 126 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 10 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Spełnienie warunku do wypła arunku do wypłaty zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022 i wypłata Emisja obligacji o wartości 62 mln zł dla inwestorów instucjonalnw instytucjonalnych Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej 10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. W pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. uplasował jedną serię obligacji dla inwestorów instytucjonalnych. Seria M7/2023 Wartość serii 62 mln zł Termin zapadalności 2 lata Oprocentowanie WIBOR 3M + marża Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na ﬁnansowanie rozwoju biznesu. Agentem oferującym obligacje był mBank. 127 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 11 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Wynagrodzenie zarządu wypłacone w danym roku [PLN] 2022 2021 Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Wynagrodzenie podstawowe Premie Wynagrodzenie podstawowe Premie Nicklas Lindberg 1 407 305 793 349 2 566 960 658 414,10 5 426 029 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 Maciej Drozd 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 380 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 Artur Langner 240 000 208 373 932 747 6 018,84 1 387 139 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 Marcin Materny (zrezygnował 22.04.2021 r.) _ _ _ _ _ 360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 Rafał Mazurczak 306 000 260 100 1 066 932 12 220,36 1 645 252 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 Waldemar Olbryk (zrezygnował 22.04.2021 r.) _ _ _ _ _ 204 286 661 000 0 29 497 894 783 Małgorzata Turek 306 000 252 450 1 004 550 5 418,84 1 568 419 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 Razem 2 797 590 1 937 101 6 906 105 724 422 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 Razem w roku 12 365 218 15 607 555 Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz- dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę Program premii długoterminowej prezesa i wiceprezesa zarządu 128 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta- loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy- padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak- symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo- wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po- większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję. Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko- niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali- zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za- istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po takim zdarzeniu. Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino- wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze- nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają- cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki . Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa- łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu- rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto- ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo- ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą- pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko- lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu- goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk Rozszerzenie programu Premii Długoterminowej 129 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet- niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37 zł na akcję Spółki. Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal- demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda. Na 31 grudnia 2022 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu ﬁnansowym rezerwę w kwocie 4 330 mln zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy w 2022 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku ﬁnansowe- go Spółki w kwocie 4 729 mln zł brutto. Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli . Wynagrodzenie Rady Nadzorczej wypłacone w danym roku [PLN] 2022 2021 Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależ- nych i stowarzy- szonych Inne świadczenia Z Echo Investment S.A. Z jednostek zależnych, współzależ- nych i stowarzy- szonych Inne świadczenia Noah M. Steinberg 240 000 _ _ 240 000 - - Tibor Veres 84 000 _ _ 84 000 - - Margaret Dezse 180 000 _ _ 180 000 - - Maciej Dyjas 60 000 _ _ 60 000 - - Sławomir Jędrzejczyk 180 000 _ _ 180 000 - - Péter Kocsis 60 000 _ _ 60 000 - - Bence Sass 60 000 _ _ 60 000 - - Nebil Senman 60 000 _ _ 60 000 - - Razem 924 000 _ _ 924 000 - - W 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający- mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna- cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia. Umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi 130 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 12 Umowy z ﬁrmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań ﬁnanso- wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022- 2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra- wozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie z przepi- sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i ﬁrmy audytorskiej [uchwalo- nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra- wozdania ﬁnansowego zgodnie z obowiązującymi przepi- sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze- pisów związanych z rotacją ﬁrmy audytorskiej i kluczo- wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre- sie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany z ﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka i procedura wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r. Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań ﬁnansowych spółki i grupy Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 210 000 Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. 93 000 Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2022 r. 600 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000 Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 220 000 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000 Razem 1 398 000 131 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Kielce, 28 marca 2023 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy 132 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Oświadczenie Zarządu Fot. Biurowiec Face2Face w Katowicach | Oświadczenie 133 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2022 rok Kielce, 28 marca 2023 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i ﬁnansową Spółki i Grupy oraz ich wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym Kontakt Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski

AI Terminal

More from Echo Investment S.A.

Talk to a Data Expert