RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31 MARZO 2025

Indirizzo Sede Operativa Viale Umbria, 32 Milano

Telefono +39 02 67.02.550

Sito www.abitareinspa.com

INDICE

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31 MARZO 2025

Organi di amministrazione e controllo	3
Struttura del gruppo al 31 marzo 2025	4
Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo AbitareIn	5
Highlights	8
Pipeline in sviluppo	9
This is us	10
Homizy, built to share	12
Progetti AbitareIn	15

RELAZIONE SULLA GESTIONE 20

AL 31 MARZO 2025

1.1 Andamento gestionale del gruppo nel primo semestre che chiude al 31 marzo 2025 21
1.2 Descrizione dei principali rischi ed incertezze a cui il gruppo è esposto 26
1.3 Principali attività ed eventi del periodo del Gruppo 34

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA 38

AL 31 MARZO 2025

	Note esplicative alla Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata	44
2.1	Principi contabili di riferimento e criteri di valutazione	44
2.2	Note alle principali voci di Stato Patrimoniale	52
2.3	Note alle principali voci di Conto Economico	70
2.4	Attestazione del Bilancio Consolidato ai sensi dell'art. 154-bis,	85

comma 5, del d. Lgs. N. 58/1998 (testo unico della finanza)

ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO

ONE






NSTRAZI


MI

M




O DI A

GLI



ONSI

C

PRESIDENTE E AMMINISTRATORE DELEGATO	Luigi Francesco Gozzini
AMMINISTRATORE DELEGATO	Marco Claudio Grillo
CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Mario Benito Mazzoleni
CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Giuseppe Carlo Vegas
CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Nicla Picchi
CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Antonella Lillo
CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Stefano Massarotto
CONSIGLIERE	Eleonora Reni

IVANO PASSONI	Presidente
ELENA VALENTI	Sindaco Effettivo
MATTEO CERAVOLO	Sindaco Effettivo
FANNY BUTERA	Sindaco Supplente
MARCO DORIZZI	Sindaco Supplente
SOCIETÀ DI REVISIONE	BDO Italia S.p.A.
DIRIGENTE PREPOSTO ALLA REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI	Cristiano Contini

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31 MARZO 2025

Disclaimer

La presente Relazione finanziaria semestrale, e in particolare le Sezioni intitolate "Evoluzione prevedibile della gestione" e "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Abitare In è esposto", contengono informazioni previsionali ("forward-looking statements"). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni della guerra in Ucraina, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

PREMESSA

La presente Relazione finanziaria semestrale consolidata al 31 marzo 2025 (nel seguito "Relazione semestrale") è stata redatta in osservanza dell'art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e successive modifiche, nonché del Regolamento emittenti emanato dalla Consob, e pertanto non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e deve essere letta congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo al 30 settembre 2024.

La presente Relazione semestrale include il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025, predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025 è stato redatto in forma "abbreviata" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo Abitare In per l'esercizio chiuso al 30 settembre 2024, predisposto in conformità con gli IFRS, fatto salvo quanto eventualmente descritto nel successivo paragrafo delle note descrittive "Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicabili dall'1 gennaio 2024".

RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITAREIN

Il Gruppo è specializzato nello sviluppo di progetti di riedificazione urbana che prevedono l'acquisto di immobili dismessi o abbandonati, la loro demolizione o il recupero per la realizzazione di nuovi complessi residenziali (demolizione e costruzione vengono integralmente affidate in outsourcing tramite la sottoscrizione di contratti di

appalto) e, infine, la commercializzazione degli stessi.

Il Gruppo si rivolge, prevalentemente, alle famiglie, focalizzando, in particolare, la propria attività di sviluppo sulle zone semi-centrali della città di Milano, la cui selezione - frutto di un'attenta attività di ricerca all'interno di un portafoglio di opportunità delineate dalla funzione interna della capogruppo - avviene sulla base del tessuto socioeconomico, delle dinamiche demografiche e del rapporto domanda-offerta.

La rigenerazione urbana, al centro del nostro lavoro quotidiano, è per noi anche una sfida etica: dare nuova dignità agli spazi e alle persone che li abitano. Selezioniamo per questo immobili e territori con caratteristiche tali da favorire l'incremento del loro valore nel tempo e contribuire positivamente alla qualità dell'abitare in città.

In questo scenario, l'innovazione e le performance degli edifici sono fattori essenziali, che ci consentono di mantenere leadership e competitività su un mercato in cui la domanda di case è sempre più orientata verso edifici con alte prestazioni energetiche, caratterizzati da una gestione responsabile delle risorse naturali e con una particolare attenzione verso il benessere delle persone che vi abitano.

AbitareIn è consapevole di operare in un contesto, quello della rigenerazione urbana, che coinvolge diversi interessi: per questo il nostro obiettivo è perseguire la sostenibilità dei progetti, da un punto di vista non soltanto economico, ma anche sociale ed ambientale.

In questo sforzo ci orientiamo grazie a un sistema di valori che mette al centro un'architettura rispettosa dell'ambiente e delle dinamiche del territorio (Built for planet), con attenzione alle persone, ad iniziare dai clienti e dalle nostre risorse che li aiutano a sviluppare e personalizzare il progetto di casa (Built for People). Abitare In guarda oltre l'orizzonte del singolo sviluppo residenziale, con una visione industriale di lungo periodo, una governance trasparente e progetti scalabili di rigenerazione che hanno impatti indiretti sulla città e i suoi abitanti (Built for Prosperity).

Nasce così il nostro modello, capace di creare valore per tutti i soggetti coinvolti: gli azionisti, i clienti, i dipendenti, la città. Per raggiungere questi risultati siamo costantemente al lavoro su più fronti:

• Perfezionamento del modello di business che, grazie alla struttura societaria, alla modalità di finanziamento dei progetti, alle tempistiche di realizzazione, garantisce i nostri azionisti;

Forte attenzione all'impatto dei progetti sull'ambiente, attraverso la realizzazione di soli immobili con elevatissima efficienza energetica e con importanti aree destinate a verde;
Massimizzazione degli effetti sulla città e sul territorio, mediante progetti di rigenerazione urbana che contribuiscono a incrementare lo standard qualitativo degli edifici;
Investimento di risorse per la continua formazione dei dipendenti e dei collaboratori, sia su tematiche professionali, sia allo scopo di creare un ambiente di lavoro positivo e propositivo.

La realizzazione dei nostri progetti di rigenerazione urbana sostenibile contribuisce a creare valore per la città e per i suoi quartieri:

1. il recupero di edifici abbandonati e in stato fatiscente ha come effetto immediato la riqualificazione non solo dello spazio interessato dall'intervento ma dell'intero quartiere, con conseguente crescita di valore degli immobili circostanti.
1. I progetti abitativi sono frequentemente integrati con la realizzazione di opere pubbliche di cui beneficia l'intero quartiere.
1. Nel caso di vecchi immobili interessati da importanti problematiche ambientali, l'intervento prevede anche la bonifica dei suoli, oltre alla rimozione e smaltimento di materiali pericolosi quali l'amianto, a beneficio della sicurezza e del benessere di tutti i cittadini.
1. La realizzazione di complessi immobiliari composti da centinaia di appartamenti comporta l'aumento della popolazione nella zona e, quindi, l'incremento nella richiesta di servizi che si traduce nel maggior introito per le attività del quartiere e nella nascita di nuove attività.

A partire dalla fine del 2019, il Gruppo ha avviato il progetto denominato "Homizy". Homizy SIIQ S.p.A. oggi è una PMI Innovativa, posseduta per il 70,7% dalla capogruppo Abitare In S.p.A., dedicata allo sviluppo di una nuova linea strategica di business, ossia lo sviluppo e la messa a reddito di immobili residenziali attraverso soluzioni c.d. di co-living, quotata sul mercato Euronext Growth Milan, segmento Professionale.

In particolare, Homizy si propone di offrire ai giovani, di età compresa tra i 20 e i 35 anni, che intraprendono un percorso lavorativo in una città diversa da quella di origine o che, comunque, sono alla ricerca di una propria autonomia abitativa rispetto alla famiglia, una soluzione abitativa che possa garantire efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di socializzazione Ai sensi del IFRS 8 – non viene fornita l'informativa relativa ai settori operativi in quanto non rilevante.

HIGHLIGHTS

ABITAREIN RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31/03/2025

PRINCIPALI VALORI NON FINANZIARI al 12.06.2025
DI O NE VILUPP PIPELI S	223.000 MQ	SUPERFICIE COMMERCIALE1-2
	645€/MQ	COSTO DI ACQUISTO MEDIO SUPERFICIE COMMERCIALE3
	2.440	APPARTAMENTI4
	20	PROGETTI
O GLI NI O DI AF OR ORT P	420	APPARTAMENTI VENDUTI (su base preliminare)
	347	CONTRATTI PRELIMINARI SOTTOSCRITTI
	193 MLN €	VALORE COMPLESSIVO
	56,7 MLN €	ANTICIPI DA CLIENTI CONTRATTUALIZZATI
O NT NTIERI ME A NZ A C A AV	864	APPARTAMENTI CONSEGNATI6-7
	326 MLN €	UNITÀ CONSEGNATE (VALORE)
	348	APPARTAMENTI IN COSTRUZIONE
	165 MLN €	APPARTAMENTI IN COSTRUZIONE (VALORE)

¹ Di cui circa 17.000 mq in sviluppo da parte di Homizy per la messa a reddito nella formula del co-living.

² Di cui 19.900 mq da realizzarsi in Edilizia Convenzionata e/o Concordata

³ Può differire dal n. di appartamenti in ragione della dimensione effettiva degli appartamenti venduti. Nelle ultime operazioni AbitareIn ha riscontrato un significativo e progressivo aumento delle dimensioni medie degli appartamenti venduti

⁴ N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92mq per la commercializzazione in edilizia libera e di 82mq per l'ERS. Il numero di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, potrà variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.

⁶ Dato comulativo di tutti gli appartamenti consegnati dal Gruppo

⁷ N. di apparatamenti ricalcolato sulla base del taglio medio delle "unità tipo"

PIPELINE IN SVILUPPO (ALLA DATA DI APPROVAZIONE DELLA PRESENTE RELAZIONE)

Alla data di approvazione della presente relazione la pipeline di sviluppo del gruppo facente capo ad AbitareIn (il "Gruppo") è composta, al netto dei progetti già ultimati e consegnati, di 20 aree, per circa 223.000 mq commerciali10, corrispondenti a circa 2.440 appartamenti tipo11, dislocate in diverse zone semicentrali e semiperiferiche della Città di Milano, in contesti ad alto potenziale di crescita.

Degli appartamenti in pipeline, ad oggi risultano venduti (su base preliminare) 420 appartamenti4, per un controvalore di circa € 193 mln, con anticipi contrattualizzati (garantiti da polizza fideiussoria assicurativa) per € 56,7 mln e sono attualmente in costruzione 348⁴ appartamenti.

UNITÀ CONSEGNATE

Il Gruppo ha consegnato, ad oggi, 864 appartamenti12, suddivisi nei progetti Abitare In Poste, Abitare In Maggiolina, Olimpia Garden, Milano City Village, Palazzo Naviglio, Trilogy Towers e Porta Naviglio Grande, per un controvalore complessivo di € 326 mln.

¹⁰ Di cui circa 17.000 mq in sviluppo da parte di Homizy per la messa a reddito nella formula del co-living e circa 19.900 mq da realizzarsi in Edilizia Convenzionata e/o Concordata

¹¹ N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92mq per la commercializzazione dell'edilizia libera e 82 mq per l'ERS. Il numero di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, potrà variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.

THIS IS US

Nata nel 2015 dal conferimento dell'esperienza di più di 15 anni dei suoi soci fondatori, Luigi Gozzini e Marco Grillo, AbitareIn è diventata in pochissimi anni la società leader nel mercato dello sviluppo residenziale a Milano contando su un portafoglio di 20 progetti in pipeline, per un totale di circa 2.440 appartamenti.

Ad aprile 2016 AbitareIn si è quotata sul mercato Euronext Growth Milan (ex mercato AIM Italia) e dal 1 marzo 2021 è quotata sul segmento Euronext STAR Milan del mercato Euronext Milan.

AbitareIn si impegna nella rigenerazione urbana attraverso la demolizione o il recupero di edifici dismessi o abbandonati, contribuendo al miglioramento del tessuto abitativo cittadino mediante la creazione di nuovi interventi residenziali focalizzati sulle famiglie, caratterizzati da un forte appeal aspirazionale e un notevole impatto estetico e architettonico.

AbitareIn detiene il know-how per la selezione delle aree, la progettazione delle iniziative e l'ottenimento dei titoli abilitativi, pilastri della sua identità distintiva, mentre la fase effettiva di costruzione dei progetti è affidata, tramite appalti, a

rinomati operatori edili. Questo approccio contribuisce a mitigare i rischi correlati, sostenuto dall'ampio impiego della tecnologia che consente alla società di monitorare costantemente lo stato dei cantieri e di intervenire prontamente quando necessario.

La Società ha sviluppato e perfezionato la propria strategia di prodotto e di marketing attraverso una solida attività di branding e mediante l'utilizzo di strumenti tecnologici e metodologie di Customer Relationship Management (CRM) all'avanguardia.

Nel 2022 AbiatreIn ha introdotto un innovativo progetto: una piattaforma di ecommerce per la vendita online di case in costruzione. Grazie a questa piattaforma, la Società è in grado di offrire ai propri clienti un'esperienza di acquisto estremamente immersiva e completa, grazie alle soluzioni tecnologiche innovative: l'intelligenza artificiale di un assistente virtuale disponibile 24 ore ogni giorno, un configuratore online degli appartamenti, la possibilità di sperimentare virtualmente gli appartamenti attraverso gli strumenti di realtà virtuale presenti nello showroom, la possibilità di effettuare appuntamenti in videoconferenza, nonché la digitalizzazione di tutti i passaggi documentali e contrattuali.

Il connubio tra il profondo know-how di settore e l'elevato grado di innovazione, informatizzazione e specializzazione ha permesso di dar vita alla nuova filosofia di AbitareIn: Home By You. Essa è totalmente incentrata sul concetto di personalizzazione, pur beneficiando delle economie di scala tipiche di un modello industrializzato. Tutto questo è possibile grazie ad una piattaforma unica nel settore: l'Home Configurator.

Grazie al suo modello di business unico per il panorama italiano, AbitareIn ha raccolto il sostegno di importanti e prestigiosi operatori nazionali ed internazionali, sia del settore immobiliare che del panorama finanziario, che sono entrati a far parte della compagine sociale ed hanno accompagnato la Società nel suo percorso di crescita. La struttura "compartimentata" del Gruppo, unitamente alle modalità di commercializzazione dei progetti (prima avviene la vendita, in seguito la costruzione) assicurano l'autofinanziabilità dei progetti e la solidità patrimoniale della Società.

HOMIZY, BUILT TO SHARE

Homizy è la società del Gruppo che sta attualmente sviluppando a Milano immobili destinati alla locazione, nella forma del CO-LIVING.

ABITAREIN RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31/03/2025

Homizy rappresenta la declinazione in campo residenziale della sharing economy: condivisione di beni, spazi e servizi per creare nuove occasioni di socialità, mediante un uso pervasivo della tecnologia, garantendo migliore efficienza di gestione e ottimizzazione delle risorse.

MISSION

La sua mission è trasformare "l'abitare" in un'esperienza di condivisione favorendo le connessioni tra le persone, «facendo sentire a casa» tutti coloro che hanno intrapreso un percorso personale e professionale di crescita a Milano.

TARGET
Età
		SENIOR LIVING
		(MULTI) FAMILY
	YOUNG PROFESSIONALS
	GRADUATES
STUDENTS

Probabilità di avere un abitazione di proprietà

IL CO-RESIDENT TIPO

Età: 20 - 35 anni
Lavora a Milano, ma proviene da una città diversa oppure ricerca una propria autonomia abitativa
Affitta direttamente (B2C) o riceve la stanza come benefit aziendale (B2B) tassazione vantaggiosa
Reddito medio: < 2.500 €/mese
Non intende ancora «fare il passo» di acquisto della casa

IL PROFILO DEL CO-RESIDENT

Sta sperimentando un mondo del lavoro più fluido e dinamico, che richiede maggiore adattabilità
Preferisce soluzioni abitative dinamiche, integrate con servizi accessori, per un'esperienza più adatta alle proprie esigenze
Vuole soluzioni che promuovano coesione, socialità e relazioni interpersonali and professionali
È (verosimilmente) la sua prima ricerca di una casa e sceglie la soluzione del co-living non solo per ragioni economiche
Permanenza media: 9 / 12 mesi

PRODOTTO

1 Ad hoc smart building Nuovi complessi residenziali smart e di tendenza, progettati e realizzati appositamente per un nuovo modello di affitto, garantendo efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di socializzazione.

2Prodotto unico e innovativo Per soddisfare una nuova tipologia di domanda, anticipando i tempi del mercato e con l'obiettivo di raggiungere in breve tempo una posizione di leadership nel settore.

Know how AIn e segmento di mercato

Sfruttando le economie di scala e il know-how di AbitareIn, HZY presenta a Milano un prodotto nella fascia di prezzo 650-900 € a unità con una innovativa formula «all inclusive», in una fase di mercato in cui l'offerta è molto limitata e poco in linea con le attuali richieste del mercato. Rimangono i concetti di riqualificazione di aree semicentrali e periferiche validi per Ain.

TECNOLOGIA

Homizy utilizza le più innovative tecnologie esistenti sia in ambito di sviluppo, sia per la successiva gestione giornaliera degli edifici. Si sfrutterà il know-how della controllante AbitareIn per dotarsi di software che permettano una gestione efficiente di ogni processo.

USER FRIENDLY APP

Gli utenti potranno usufruire di un significativo supporto tecnologico tramite app dedicata: accesso alle stanze e aree comuni, gestione contrattualistica, pagamenti e manutenzione, sezione social e community, saranno interamente gestite attraverso l'app Homizy.

EFFICIENZA ENERGETICA

La sostenibilità ambientale è una delle priorità di Homizy. Gli immobili saranno costruiti in classe energetica a, con soluzioni impiantistiche che permettono il pay-back sui consumi in 6-7 anni.

CONCEPT

PROGETTI ABITAREIN

Il complesso residenziale Trilogy Towers, costituito da tre torri denominate Gold, Diamond e Platinum, si trova in via Gallarate, nel quadrante nord-ovest di Milano.

Questo progetto mira a rivitalizzare il contesto urbano, trasformando una zona storicamente industriale in un nuovo polo attrattivo.

La zona, ricca di opportunità di rigenerazione urbana, è in linea con i progetti di City Life - Tre Torri e Portello.

Le facciate delle torri sono curate nei dettagli, con superfici preziose e cangianti, creando un effetto dinamico e raffinato. AbitareIn Collection

Milano Piazzale Accursio

Trilogy Towers

Savona 105 è un progetto di AbitareIn che mira a rigenerare la zona di Tortona, un'area di Milano con un alto tasso di fermento culturale. Questo progetto è un omaggio alla "rigenerazione creativa" che trasforma spazi dismessi attraverso la cultura, l'arte e il design.

Immerso in un parco che alterna stanze verdi a superfici pavimentate, il piano terra dell'edificio ospita molteplici funzioni, ispirate sia dall'hotellerie che dalla smart city: i primi perché ciascun residente si possa sentire gradito ospite ogni giorno, i secondi per facilitare l'organizzazione delle attività quotidiane.

I servizi interni permettono un'efficiente ottimizzazione delle giornate per avere maggior tempo libero da dedicare alle proprie passioni.

AbitareIn Collection

Milano Tortona

Savona 105

Porta Naviglio Grande è un progetto che valorizza l'area tra piazzale Ohm e le vie Richard e Faraday, con due edifici dal design geometrico e ispirati alla ceramica d'autore, in dialogo con la storia del quartiere.

AbitareIn contribuisce alla città creando valore aggiunto con il suo stile unico.

Gli appartamenti, progettati per sostenibilità, risparmio energetico (classe A1), funzionalità, comfort e design, offrono grandi spazi esterni per apprezzare i benefici dell'aria aperta, un magnifico tetto che si trasforma in un giardino pensile e servizi come Smart Work, Bike Lab e Delivery Room, per semplificare la vita quotidiana. AbitareIn Collection

Milano San Cristoforo sul Naviglio Porta Naviglio Grande

The Units è un complesso residenziale in Piazzale Accursio, un'area di Milano caratterizzata da dinamicità e innovazione, vicino a Piazza Portello e City Life, ricca di architetture contemporanee, negozi e sculture. Ogni appartamento ha uno spazio privato esterno, inoltre, si può godere di una vista esclusiva dal Rooftop Garden panoramico che offre momenti di relax circondati da vasche verde.

I materiali innovativi e high tech, come pietra e legno combinati con acciaio e vetro, danno agli appartamenti un aspetto unico, mix di tradizione e innovazione. Gli interni sono progettati per il massimo comfort. La domotica Smart LivingNow by Bticino permette di controllare consumi e costi, il materiale Twix è eco-friendly e il sistema di Ventilazione Meccanica Controllata garantisce il ricambio d'aria e il filtraggio di batteri e polveri.

AbitareIn Collection

Milano Portello

The Units

Lambrate Twin Palace è un complesso residenziale con 93 appartamenti e 3.613 metri quadrati di area verde che dà spazio alla rigenerazione creativa all'interno del contesto urbano di Ventura Lambrate a Ventura Lambrate.

Comprende due edifici, Oro e Ambra, progettati per massimizzare l'uso della luce naturale con facciate che aumentano ombra e privacy.

Gli appartamenti hanno spazi esterni riservati e la classe energetica A1 è ottenuta grazie a soluzioni eco-sostenibili.

Il progetto omaggia l'artista Giampaolo Talani e crea una community con una corte porticata e un'oasi verde con piante aromatiche ed alberi.

AbitareIn mira a valorizzare la dualità tra luoghi storici e innovativi, guardando al futuro.

AbitareIn Collection

Milano Lambrate Lambrate Twin Palace

Palazzo Sintesy è il nuovo progetto di AbitareIn nella serie Prime Edition, situato a Milano Rubattino, un'area in trasformazione urbana con progetti innovativi di riqualificazione volti a creare e preservare aree verdi e spazi destinati alla socializzazione.

Vicino al Parco Lambro, a City Life e all'Ortica, offre stimoli ambientali e culturali. La struttura armonizza forme semplici e colori tenui con un intonaco bianco e basamento in Ceppo di Grè.

Gli appartamenti al piano terra godono di giardino privato per momenti di relax. I balconi asciano che la luce naturale entri ed avvolga gli ambienti donando un'atmosfera calda ed unica. A completare la struttura vi è anche un giardino condominiale. Gli interni sono caratterizzati da uno stile tutto italiano, combinando estetica e funzionalità.

Prime Edition

Milano Rubattino

Palazzo Sintesy

BalduccioDodici è un progetto di AbitareIn situato in via Balduccio da Pisa 12, angolo via Orobia. La facciata ha tensioni verticali che creano giochi di pieni e vuoti, con colori eleganti come bianco, grigio e sabbia. Le logge affacciano sullo skyline milanese, offrendo spazi che uniscono città e natura, con un'oasi condominiale privata per relax e socializzazione. Servizi come bike lab, delivery room e sala polifunzionale facilitano la routine.

Gli appartamenti, dettagliati nei minimi particolari, privilegiano luce naturale, comfort e sicurezza, con materiali di alta qualità e tecnologie avanzate come la Ventilazione Meccanica Controllata e sistemi di videosorveglianza. Il complesso è situato nel vivace e innovativo quartiere Fondazione Prada, vicino a Porta Romana, ben servito dai mezzi pubblici e ricco di punti d'interesse culturale, artistico e commerciale, caratterizzato da edifici di epoche diverse e una combinazione di tranquillità residenziale ed energia mondana.

AbitareIn Collection

Milano Scalo Romana BalduccioDodici

Frigia7 è un progetto di AbitareIn situato in via Frigia 7. Caratterizzato da uno stile minimal, presenta volumi lineari con giochi di pieni e vuoti, offrendo agli ultimi piani panorami unici sulla città. L'uso di materiali e colori crea un design elegante e giovane, con loggiati che si affacciano sullo skyline milanese. Gli appartamenti, dai bilocali ai quadrilocali, sono arricchiti da design Made in Italy.

La Ventilazione Meccanica Controllata garantisce il ricambio d'aria e il filtraggio di umidità, batteri e polvere, mentre la classe energetica A1 assicura efficienza energetica. Il complesso include un parco condominiale con aree ombreggiate e bike parking per promuovere la mobilità sostenibile.

Frigia7 è situato in una zona riqualificata e ben collegata dai mezzi di trasporto.

Prime Edition

Milano Precotto

Frigia 7

Corte Naviglio è un progetto di AbitareIn situato in viale Richard 20, zona Naviglio Grande. La facciata utilizza materiali metallici nei toni del verde e dell'antracite, con un design ricercato che si integra armoniosamente nel quartiere. Gli interni, dai bilocali agli attici, offrono massimo comfort e sfruttano la luce naturale, grazie all'esposizione studiata dell'edificio. La classe energetica A2 garantisce efficienza energetica e riduzione dei costi.

Le ampie ed eleganti logge estendono gli spazi interni, permettendo di godere del panorama in tranquillità. Il parco condominiale, con servizi per i residenti come la lobby e il bike parking, aggiunge valore. Situato nel Naviglio Grande, una zona iconica di Milano, il progetto beneficia di una rigenerazione urbana, offrendo un ambiente tranquillo vicino a punti d'interesse e svago.

AbitareIn Collection

Milano San Cristoforo sul Naviglio Corte Naviglio

Palazzo Grè, un progetto di AbitareIn situato in via Tacito 7 vicino allo Scalo Romana, si integra nel contesto urbano con una struttura architettonica di pieni e vuoti, creando uno spazio irregolare ma armonioso. Utilizza una palette di colori tenui in contrasto con elementi metallici, combinando materiali tipici milanesi. Le eleganti logge permettono di godere dell'aria aperta e di personalizzare gli spazi con piante e fiori.

Gli appartamenti, dai bilocali agli attici, sono progettati per offrire il massimo comfort, con materiali e colori scelti per riflettere la personalità degli abitanti. Tutti gli appartamenti hanno classe energetica A1 per ridurre consumi e costi. I servizi comuni, dettagliatamente studiati, includono lobby, bike parking, deposito ordini e un curato parco condominiale.

Con una superficie di circa 2.870 metri quadri, Palazzo Grè si trova in una zona in rigenerazione, vicina al centro di Milano e ben servita dai mezzi di trasporto per rapidi collegamenti in tutta la città.

AbitareIn Collection

Milano Calvairate

PalazzoGre

RELAZIONE SULLA GESTIONE

AL 31 MARZO 2025

1.1 ANDAMENTO GESTIONALE DEL GRUPPO NELL'ESERCIZIO CHE CHIUDE AL 31 MARZO 2025

Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO RICLASSIFICATO

Descrizione valori in unità di Euro	31.03 2025	% sui ricavi della gestione caratteristica	31.03 2024	% sui ricavi della gestione caratteristica

Ricavi dalla vendita di immobili	8.683.985	13,63%	9.876.763	29,03%
Variazione delle rimanenze prodotti in corso di lavorazione e finiti	28.298.814	44,43%	18.116.100	53,25%
Variazione delle rimanenze acquisto complessi immobiliari	10.500.000	16,48%	2.690.254	7,91%
Altri ricavi	16.211.943	25,45%	3.337.047	9,81%
Totale ricavi consolidati	63.694.742	100,00%	34.020.164	100,00%
Costi di produzione	53.466.802	83,94%	24.502.637	72,02%
VALORE AGGIUNTO	10.227.940	16,06%	9.517.527	27,98%
Costo del lavoro	1.875.948	2,95%	2.238.192	6,58%
Altri costi operativi	1.814.433	2,85%	1.099.983	3,23%
Ebitda	6.537.559	10,26%	6.179.352	18,16%
Ammortamenti, svalutazioni ed altri accantonamenti	614.659	0,97%	631.635	1,86%
Ebit	5.922.900	9,30%	5.547.717	16,31%
Proventi e oneri finanziari e rettif. di valore di attività finanziarie	(3.752.013)	(5,89%)	(2.226.500)	(6,54%)
Ebt	2.170.887	3,41%	3.321.217	9,76%
Imposte sul reddito	(1.150.601)	(1,81%)	(2.377.946)	(6,99%)
Utile (perdita) dell'esercizio	1.020.286	1,60%	943.271	2,77%

La valutazione dell'andamento economico del Gruppo viene svolta considerando anche alcuni indicatori alternativi di performance (Misure Alternative di Performance), così come previsto dalla European Securities and Markets Authority (ESMA) in seguito all'emanazione della comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015 n.92543/15, che rende applicabili gli orientamenti pubblicati il 5 ottobre 2015 dall'ESMA circa la loro presentazione nelle informazioni regolamentate diffuse o nei prospetti pubblicati a partire dal 3 luglio 2016.

Di seguito la descrizione degli indicatori indicativi di performance economica utilizzati dal Gruppo:

Valore aggiunto (o VA): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sottraendo i costi della produzione al totale dei ricavi consolidati del Gruppo;
EBITDA (o Margine Operativo Lordo): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sommando all'EBIT gli ammortamenti, le svalutazioni ed altri accantonamenti.

Il primo semestre dell'esercizio ha chiuso con RICAVI CONSOLIDATI pari a € 63,7 mln (€ 34,0 mln nel medesimo periodo dell'esercizio precedente) derivanti da:

(i) € 8,7 mln di Ricavi per Vendite, relativi principalmente ai rogiti delle unità immobiliari (€ 9,9 mln nel primo semestre dello scorso esercizio) dei progetti Porta Naviglio Grande per un ammontare pari a € 6,7 mln e Trilogy Towers per un ammontare pari a € 1,7 mln.;
(ii) € 10,5 mln di variazione delle rimanenze per acquisto di nuovi complessi immobiliari (€ 2,7 mln nel primo semestre dello scorso esercizio) relativi all'acquisto dell'area sita in Milano in zona Greco;
(iii) € 28,3 mln di variazione delle rimanenze per avanzamento lavori, al netto dello scarico di magazzino legato alle consegne (conseguente al rogito di compravendita) degli appartamenti ai clienti di Porta Naviglio Grande e Trilogy Towers (€ 18,2 mln di variazione delle rimanenze per avanzamento lavori nel primo semestre dello scorso esercizio). L'avanzamento della produzione è pari a € 36,7 mln (€ 26,6 mln al 31 marzo 2024). Procedono i lavori di costruzione sui progetti autorizzati;
(iv) Gli altri ricavi operativi pari a € 16,2 mln al 31 marzo 2025 includono principalmente:
- Gli incrementi delle immobilizzazioni materiali in corso inerenti agli investimenti in immobili destinati alla locazione nella forma del co-living in capo alle controllate Smartcity Siinq S.r.l. e Deametra Siinq S.r.l. rispettivamente per un importo di € 3,7 mln e € 8,3 mln;
- Contributo per bonus edilizi in capo alla controllata Abitare In Development 3 S.r.l. per un importo pari a € 2,2 mln;
- Risarcimento, relativo alla polizza assicurativa globale fabbricati per la copertura dei danni subiti dall'immobile a seguito dell'incendio avvenuto in data 28 giugno 2023, in capo alla controllata Trilogy Towers S.r.l. per un importo pari a € 1,2 mln;
- Altri ricavi per service verso terzi relativi a servizi pre e post-vendita in capo alla holding AbitareIn per un ammontare pari a € 0,92 mln..

L'EBITDA CONSOLIDATO è pari a € 6,5 mln (€ 6,1 mln al 31 marzo 2024).

L'EBT CONSOLIDATO è pari a € 2,2 mln (€ 3,2 mln nel primo semestre 2024). Il dato risente del perdurare del blocco urbanistico ed edilizio del Comune di Milano, nonché del recepimento delle nuove linee guida del Comune di Milano sulle nuove regole per il rilascio dei titoli autorizzativi.

Il dato dell'EBT è influenzato negativamente, per € 0,1 mln, dalla svalutazione di partecipazioni in altre società, derivanti dalla valutazione al fair value alla data di chiusura del semestre di riferimento.

L'UTILE CONSOLIDATO è pari a € 1,0 mln (€ 0,9 mln al 31 marzo 2024).

SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA RICLASSIFICATA

Impieghi	31.03 2025	30.09 2024
Immobilizzazioni immateriali	1.922.382	2.044.663
Immobilizzazioni materiali	46.769.518	34.839.678
Immobilizzazioni finanziarie	6.235	25.541
Partecipazioni in altre imprese	1.031.687	1.167.212
Crediti finanziari non correnti	-	3.473.867
Altre attività non correnti	3.148.269	2.688.291
Altre attività correnti	28.911.407	21.086.000
Magazzino	258.294.724	219.495.910
Altre passività correnti e non correnti	(102.685.315)	(84.740.732)
CAPITALE INVESTITO NETTO	237.398.990	200.080.430
Disponibilità liquide	(10.954.265)	(13.776.733)
Attività finanziarie iscritte al fair value	(2.006.297)	(9.317.621)
Debiti finanziari correnti	31.154.167	16.382.080
Debiti finanziari non correnti	107.333.665	95.827.647
INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO	125.527.270	89.115.373
Capitale sociale	133.075	133.075
Riserve e utili (perdite) a nuovo	110.644.834	105.050.600
Utile (perdita) d'esercizio	1.093.811	5.781.382
PATRIMONIO NETTO	111.871.720	110.965.057
FONTI DI FINANZIAMENTO	237.398.990	200.080.430

I valori sono espressi in unità di Euro.

La variazione delle immobilizzazioni immateriali è dovuta principalmente, al netto degli ammortamenti di periodo, relativo all'iscrizione del diritto d'uso derivante dal rinnovo del contratto di locazione dell'immobile in uso da parte del presidente del Consiglio di Amministrzione. La variazione delle immobilizzazioni immateriali è dovuto, al netto degli ammortamenti di periodo, anche all'investimento effettuato dal Gruppo relativamente all'attività di sviluppo ed integrazione della piattaforma E-Commerce Corporate Abitare In, integrata interamente con tutti i processi aziendali, finalizzata alla vendita delle case on-line e allo sviluppo e all'integrazione di un configuratore on-line degli appartamenti. Tali costi sono relativi ai costi per servizi resi da terzi. L'incremento delle immobilizzazioni materiali è dovuto principalmente i costi sospesi inerenti all'acquisto di immobili destinati alla locazione nella formula del co-living da parte della controllata Homizy Siiq S.p.A.

Le partecipazioni in altre imprese si sono ridotte per la svalutazione della partecipazione in Tecma Solutions S.p.A. al fair value e alla svalutazione della partecipazione in Arras Group. La riduzione dei crediti di natura finanziaria è imputabile all'incasso degli stessi da parte della società nel corso del primo semestre. L'incremento delle rimanenze di magazzino, al netto degli scarichi derivanti dalle consegne delle unità immobiliari dei progetti Porta Naviglio Grande e Trilogy Towers, è dovuto principalmente all'avanzamento dei lavori sui cantieri di The Units, Lambrate Twin Palace, BalduccioDodici, Palazzo Sintesy.

	31.03 2025 valori in unità di Euro		31.03 2025	30.09 2024	Variazione
	A.	Disponibilità liquide	10.954.265	13.776.733	(2.822.468)
	B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	-	-	-
	C.	Altre attività finanziarie correnti	2.006.297	9.317.621	(7.311.324)
Indebitamento finanziario netto	D.	Liquidità (A)+(B)+(C)	12.960.562	23.094.354	(10.133.792)
	E.	Debito finanziario corrente	-	-	-
	F.	Parte corrente dell'indebitamento non corrente	31.154.167	16.382.080	14.772.087
	G.	Indebitamento finanziario corrente (E)+(F)	31.154.167	16.382.080	14.772.087
	H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G)-(D)	18.193.605	(6.712.274)	24.905.879
	I.	Debito finanziario non corrente	107.333.665	95.827.647	11.506.018
	J.	Strumenti di debito	-	-	-
	K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	-	-	-
	L.	Indebitamento finanziario non corrente (I)+(J)+(K)	107.333.665	95.827.647	11.506.018
	M.	Totale indebitamento finanziario (H)+(L)	125.527.270	89.115.373	36.411.897

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CONSOLIDATO

L'indebitamento finanziario netto rappresenta un indicatore della struttura finanziaria ed è calcolato come somma dei debiti finanziari a breve ("Debito finanziario corrente" e "Parte corrente dell'indebitamento non corrente") e lungo termine ("Debito finanziario non corrente", "Strumenti di debito" e "Debiti commerciali e atiltri debiti non correnti") al netto della liquidità e dei mezzi equivalenti ("Disponibilità liquide", "Mezzi equivalenti a disponibilità liquide" e "Altre attività finanziarie correnti"). Tale indice viene calcolato come previsto dall'orientamento n.39 emanato il 4 marzo 2021, applicabile dal 5 maggio 2021 in linea con il richiamo di attenzione n.5/21 emesso dalla CONSOB il 29 aprile 2021.

Le altre attività finanziarie correnti sono costituite esclusivamente da linee di investimento effettuate dalla holding Abitare In S.p.A. la cui duration non è oltre i 12 mesi.

I debiti finanziari correnti e non correnti sono costituiti prevalentemente da debiti finanziari verso istituti di credito per un ammontare complessivo di € 130,5 mln, da debiti finanziari derivanti dai contrsatti di leasing sottoscritti dalla holding Abitare In S.p.A. per un ammontare complessivo di € 1,2 mln e la parte residuale dal debito finanziario derivante dalla cessione di un credito da parte di un fornitore ad una società di factoring per un importo pari a € 6,7 mln.

L'indebitamento finanziario netto consolidato al 31 marzo 2025 è pari a € 125,5 mln (rispetto a € 89,1 mln al 30 settembre 2024 e € 112,2 mln al 31 dicembre 2024), di cui € 23,3 relativo alla controllata Homizy SIIQ. Tale variazione è da imputarsi principalmente all'avanzamento dei cantieri, con investimenti complessivi di € 40,1 mln, dal versamento di acconti relativi all'acquisto futuro di nuove aree per un importo pari a € 1,2 mln all'acquisto di nuove aree per un importo di € 5,5 mln (al netto degli acconti versati negli esercizi precedenti), a fronte di incassi derivanti principalmente dai rogiti dei progetti di Trilogt Towers e Porta Naviglio Grande per un importo complessivo di € 6,8 mln e dalle caparre e dagli acconti incassati relativi ai preliminari dei progetti commercializzati per un ammontare complessivo pari a € 3,6 mln.

L'andamento delle disponibilità liquide è da imputarsi principalmente all'assorbimento di cassa dell'attività operativa per un importo pari a € 27,2 mln, dall'attività di investimento per un importo pari a € 12,4 mln, dall'accensione di finanziamenti per un importo pari a € 30,2 mln e dal rimborso di finanziamenti per un importo pari a € 10,9 mln come riportato nello schema del rendoconto finanziario.

1.2 DESCRIZIONE DEI PRINCIPALI RISCHI ED INCERTEZZE A CUI IL GRUPPO È ESPOSTO

Nell'esercizio delle attività, il Gruppo è esposto a rischi e incertezze derivanti da fattori esogeni connessi al contesto macroeconomico generale e specifico del proprio settore, nonchè a rischi derivanti da scelte strategiche e di gestione.

L'individuazione e mitigazione di tali rischi è stata sistematicamente effettuata, consentendo un monitoraggio e un presidio tempestivo delle rischiosità manifestatesi.

RISCHI CONNESSI ALLE CONDIZIONI GENERALI DELL'ECONOMIA

L'andamento del prodotto interno lordo, unitamente alle condizioni generali di accesso al mercato del credito, ha un impatto diretto sulla capacità di spesa dei consumatori, delle imprese e delle istituzioni con cui AbitareIn si relaziona. L'attuale situazione macroeconomica è caratterizzata da un elevato livello di incertezza risultante di una combinazione di fattori quali gli effetti residuali della pandemia di Covid-19, l'inflazione, la volatilità dei tassi di interesse, il deterioramento del clima di fiducia generale, i rischi geopolitici inaspriti dal conflitto russo-ucraino e Israele-Hamas, e le conseguenti incertezze circa i possibili scenari futuri.

La BCE ha introdotto un significativo innalzamento dei tassi di interesse per favorire un ritorno tempestivo dell'inflazione all'obiettivo di medio termine. A livello creditizio i prestiti bancari hanno rallentato, risentendo dell'indebolimento sia della domanda delle imprese per finalità di investimento sia di quella delle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Negli ultimi 12 mesi tale trend di incremento dei tassi di interesse si è invertito, con i primi scenari di discesa.

Il 2024 e l'inizio del 2025 sono stati comunque caratterizzati da una crescita economica debole e alta inflazione. Il miglioramento atteso nel prossimo biennio è fortemente dipendente da una positiva evoluzione dello scenario geopolitico che possa escludere la sospensione permanente delle forniture di materie prime energetiche dalla Russia all'Europa. La situazione generale rimane dunque ad oggi caratterizzata da condizioni di incertezza in ragione delle quali le previsioni riportate nella presente relazione finanziaria annuale potrebbero subire variazioni.

RISCHI CORRELATI ALLA DIFFUSIONE DI EPIDEMIE

La diffusione di epidemie può avere un impatto negativo rilevante sull'operatività e sui risultati del Gruppo e dell'intero mercato in cui questo opera. La diffusione di malattie contagiose è al di fuori del controllo del Gruppo e non vi è pertanto alcuna garanzia che il Gruppo possa in futuro essere in grado di contrastarne gli effetti o l'impatto sulla propria operatività e sui propri risultati.

Con riferimento all'epidemia legata alla diffusione del COVID 19, il Gruppo è stato esposto, nel periodo compreso tra febbraio e maggio 2020, a misure restrittive, come, ad esempio, la chiusura temporanea dei cantieri edili commissionati dal Gruppo, ed è esposto anche nel futuro al rischio derivante dall'adozione da parte delle autorità pubbliche di ulteriori e nuove misure volte a prevenire e/o limitare la diffusione del Coronavirus o di altre epidemie e dalle conseguenze operative ed economiche derivanti dall'adozione di tali provvedimenti.

Il verificarsi degli eventi oggetto di tali rischi potrebbe avere effetti negativi rilevanti sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo.

Una situazione epidemiologica potrebbe, inoltre, avere gravi effetti economici, patrimoniali e finanziari anche sugli appaltatori individuati da AbitareIn per l'esecuzione delle diverse Iniziative Immobiliari. Qualora gli appaltatori, a causa di situazioni di dissesto economico, non fossero più in grado di rispettare gli impegni, nei termini, alle condizioni economiche e modalità concordate con AbitareIn ovvero venissero assoggettati a procedure concorsuali o a fallimento, AbitareIn si troverebbe nella condizione di doverli sostituire con altri soggetti, in tempi rapidi e conseguenti maggiori tempi e costi nell'ultimazione delle iniziative immobiliari in corso.

Alla data della presente relazione non è possibile escludere l'eventualità che si verifichino nuove ondate di malattie contagiose tali da obbligare le autorità governative a imporre nuovamente misure restrittive volte a contenerne l'ulteriore diffusione dei virus e, pertanto, non è possibile prevedere gli ulteriori effetti negativi che il verificarsi di nuove pandemie potrà determinare, non solo sull'attività del Gruppo, ma anche sui mercati finanziari e sulle attività economiche a livello domestico.

RISCHI CONNESSI ALL'INCREMENTO DEI COSTI ENERGETICI E DELLE MATERIE PRIME

L'evoluzione della pandemia COVID-19 e, più recentemente, il conflitto tra Russia e Ucraina, hanno determinato un contesto di incertezza economica a livello internazionale, che è sfociato, tra le altre, in un incremento del costo di energia e materie prime.

Il Gruppo è pertanto esposto al rischio che tale incremento dei costi, unitamente alla scarsità di alcune materie prime, renda maggiormente onerosa l'attività di sviluppo degli immobili.

Ad oggi, il costo delle materie prime sembra essersi stabilizzato, pur non essendo possibile escludere ulteriori cambiamenti, in ragione di una situazione internazionale ancora caratterizzata da forte instabilità.

RISCHI CONNESSI ALL'INDEBITAMENTO FINANZIARIO DEL GRUPPO

L'attività del Gruppo è, nel suo complesso, un'attività capital intensive che impone al Gruppo di impegnare nelle fasi iniziali dell'Iniziativa Immobiliare tutte le risorse finanziarie necessarie per lo sviluppo della stessa, e che, eccezion fatta per gli anticipi corrisposti, con i contratti preliminari di acquisto, dai clienti che, in media, rappresentano il 30% del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare, porta all'incasso dei corrispettivi residui da parte degli acquirenti, solo alla fine dell'intero processo realizzativo e promozionale dell'Iniziativa Immobiliare.

L'indebitamento finanziario del Gruppo generalmente deriva, quindi, dall'ottenimento di mutui fondiari concessi ratealmente in base allo stato di avanzamento lavori (i quali sono garantiti da ipoteche sugli immobili stessi), dall'incasso delle somme ricevute dai promissari acquirenti a titolo di caparra confirmatoria e anticipo sul prezzo di compravendita (sulla base di quanto previsto dai contratti preliminari di compravendita) e dalle dilazioni di pagamento che vengono negoziate con i fornitori del Gruppo.

Si evidenzia che alcuni degli accordi relativi all'indebitamento finanziario della Società e del Gruppo prevedono, tra l'altro, covenant finanziari, il rispetto di clausole di change of control e/o altre previsioni che comportano limiti all'utilizzo delle risorse o alla distribuzione di dividendi da parte delle contraenti (in particolare nei contratti sottoscritti dai Veicoli Operativi).

Alcuni contratti di finanziamento sottoscritti dalla capogruppo o dalle altre società del Gruppo prevedono clausole di Cross-Default Interno secondo le quali in caso

di inadempimento di obbligazioni di natura creditizia, finanziaria, nonché di garanzia, o decadenza dal beneficio del termine, risoluzione o recesso per fatto imputabile esclusivamente al soggetto beneficiario contraente relativamente a qualsiasi contratto di finanziamento stipulato, la banca ha diritto di recedere o di risolvere il contratto di finanziamento.

Il mancato rispetto di una qualsiasi delle disposizioni o restrizioni previste dai contratti di finanziamento del Gruppo potrebbe pertanto comportare un evento di default con conseguente diritto del finanziatore di dichiarare, in relazione alla società finanziata, tutti gli importi concessi in prestito come immediatamente dovuti ed esigibili (unitamente agli interessi maturati e non pagati) e a revocare gli eventuali impegni a concedere ulteriori crediti, con conseguenti effetti negativi sostanziali sull'attività, la situazione finanziaria e sui risultati delle operazioni o prospettive del Gruppo.

La capacità del Gruppo di far fronte al proprio indebitamento dipende dai risultati operativi e dalla capacità di generare sufficiente liquidità, fattori che possono dipendere da circostanze anche non prevedibili da parte del Gruppo. Qualora tali circostanze dovessero verificarsi, il Gruppo potrebbe trovarsi in futuro nella posizione di non essere in grado di far fronte al proprio indebitamento, né di portare a termine gli investimenti intrapresi, con possibili effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria della capogruppo e del Gruppo.

Entro un anno	Oltre un anno entro 5 anni	Oltre 5 anni	Totale debito
181	1.062	565	1.808
118	693	369	1.180
1.974	2.009	-	3.983
1.121	9.719	3.820	14.660
663	-	-	663
465	467	-	932
870	1.096	-	1.966
1.030	-	-	1.030
1.511	-	-	1.511
1.068	2.912	-	3.980
1.000	3.492	-	4.492
1.053	2.609	-	3.662
1.619	7.500	1.256	10.375
410	841	-	1.251
-	16.352	-	16.352
263	1.232	-	1.495
148	1.154	217	1.519
618	3.410	-	4.028
-	4.943	-	4.943
189	1.498	12.927	14.614

Di seguito il dettaglio dei debiti per finanziamenti a medio e lungo termine:

Mutuo chirografario	Mivivi S.r.l.	1.236	2.898	-	4.134
Mutuo fondiario	MyCity S.r.l.	58	-	5.341	5.399
Mutuo fondiario	Porta Naviglio Grande S.r.l.	7.101	-	-	7.101
Mutuo fondiario	Savona 105 S.r.l.	131	10.950	-	11.081
Mutuo fondiario	Smartcity Siinq S.r.l.	33	-	3.964	3.997
Mutuo fondiario	TheUnits S.r.l.	14	150	335	499
Mutuo chirografario	Volaplana S.r.l.	1.268	2.609	-	3.877
TOTALE		24.142	77.596	28.794	130.532

Si segnala che i mutui fondiari concessi dagli istituti di credito ammontano complessivamente a Euro 177.402 migliaia, di cui utilizzati Euro 85.258 migliaia.

RISCHI CONNESSI ALL'ATTIVITÀ DEL GRUPPO

Il Format AbitareIn, il quale include la ricerca delle aree edificabili, la verifica, la gestione e l'ottenimento dei necessari titoli autorizzativi, la compravendita dell'area, la fase di progettazione degli immobili da realizzarsi, nonché la successiva fase di promozione e vendita delle unità immobiliari, si sviluppa su un arco temporale a medio/lungo termine (non inferiore a 4 anni); in considerazione della configurazione di tale modello di business, è possibile che, alla chiusura dell'esercizio contabile di un determinato anno, nessuno dei veicoli operativi, essendo predisposti secondo i principi contabili nazionali emessi dall'Organismo Italiano di Contabilità (OIC), consegua ricavi derivanti dalla cessione di immobili e non ci siano quindi utili distribuibili in favore della capogruppo.

Alla luce di quanto precede, è, quindi, possibile che le previsioni sulla redditività e/o sui tempi di realizzazione non siano in linea con le tempistiche e gli obiettivi preventivati dall'Emittente, con un impatto negativo sull'attività del Gruppo e pregiudizio sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria dello stesso.

RISCHI CONNESSI AL RITARDO NELL'OTTENIMENTO DEI TITOLI AUTORIZZATIVI PER LA REALIZZAZIONE DEI PROGETTI IMMOBILIARI

La costruzione degli immobili sulle aree edificabili (meglio, sulle aree su cui insistono gli immobili da demolire e ricostruire o da recuperare) acquistate dai singoli Veicoli operativi è condizionata all'ottenimento ed al mantenimento dei relativi permessi amministrativi.

In tale contesto, sebbene nella fase di individuazione AbitareIn selezioni solo aree già urbanizzate e già edificate nel pieno rispetto delle autorizzazioni rilasciate in precedenza, è strutturale il rischio che si verifichino ritardi nel rilascio da parte

della Pubblica Amministrazione dei titoli autorizzativi idonei alla realizzazione dei complessi immobiliari (permessi di costruire, certificazione bonifiche, parere paesaggistico…).

Per la riduzione di tale rischio, la Società, nei periodi in cui il mercato lo consente, condiziona l'acquisto delle aree all'ottenimento di un titolo abilitativo idoneo alla costruzione, o almeno a un parere preventivo. In questo periodo di costante e continua crescita dei prezzi di acquisto delle aree e di maggiore concorrenza, l'acquisto avviene il più delle volte prima dell'ottenimento di tali permessi.

Tali ritardi influiscono nei rapporti con il cliente e sull'aspetto reputazionale della Società, nonché sulla capacità di pianificazione delle campagne commerciali dei progetti.

Sempre nel contesto dell'ottenimento dei titoli autorizzativi, si segnala:

Rischio di modifiche nella distribuzione della superficie e limitazioni morfologiche dell'erigendo complesso immobiliare che potrebbero anche ridurre l'appetibilità commerciale e quindi la marginalità dell'operazione;
In caso di operazioni che implichino il cambio di destinazione d'uso, o in caso di modifiche della normativa urbanistica, rischio di variazioni anche in diminuzione della metratura trasformabile in residenziale. Allo stato attuale, la normativa, al contrario, ha riconosciuto bonus volumetrici in aumento per la realizzazione di interventi residenziali fino al 20% per alcune tipologie di operazioni (Legge Regionale Lombardina n. 18/2019).

Perdura, nel Comune di Milano (area di principale operatività del Gruppo) l'allungamento, ormai di particolare rilevanza, nel rilascio dei titoli autorizzativi. Il Gruppo ha attualmente in attesa di autorizzazione progetti che contano complessivamente più di 700 appartamenti, per i quali non è al momento possibile prevedere le tempistiche di rilascio.

RISCHI CONNESSI ALL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il mercato immobiliare presenta un andamento ciclico ed è condizionato da una serie di variabili quali, ad esempio, le condizioni generali dell'economia, la variazione dei tassi di interesse, l'andamento dell'inflazione, la normativa fiscale e la liquidità presente sul mercato.

Il Gruppo è esposto al rischio che variazioni avverse delle variabili macroeconomiche e del contesto politico nazionale e internazionale, comportino oscillazioni nei prezzi di vendita delle unità immobiliari, nonché una riduzione della propensione all'acquisto.

Inoltre, tali eventuali variazioni avverse potrebbero comportare anche un incremento dei costi per la realizzazione dei progetti immobiliare.

Alla luce di quanto precede, è possibile che tali rischi comportino una riduzione delle vendite delle unità immobiliari, una riduzione dei ricavi e/o della redditività.

RISCHIO LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità si riferisce al mancato reperimento di adeguati mezzi finanziari necessari per l'operatività aziendale, nonché per lo sviluppo delle attività operative.

I due principali fattori che determinano la situazione di liquidità sono da una parte le risorse generate o assorbite dalle attività operative e di investimento, dall'altra le caratteristiche di scadenza e di rinnovo del debito o di liquidità degli impieghi finanziari e le condizioni di mercato. Il Gruppo svolge un'attenta attività di monitoraggio dei rischi finanziari che possono avere un impatto sull'operatività al fine di prevenire potenziali effetti negativi e porre in essere azioni correttive. Relativamente ai prossimi 12 mesi il Gruppo ha impegni per acquisti aree e per avanzamento cantiere per importo pari a Euro 46 milioni che sono coperti da disponibilità liquide al 31 marzo 2025 pari a Euro 13 milioni, dalle linee fido esistenti per un importo residuale pari a Euro 23 milioni e, in via residuale, dagli incassi rivenienti dai pagamenti dei clienti pari a Euro 53 milioni. Successivamente alla chiusura del periodo di riferimento della presente relazione la holding Abitare In S.p.A. ha ottenuto nuovi finanziamenti per un importo complessivo pari a Euro 8 milioni.

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito rappresenta l'esposizione a potenziali perdite derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalle controparti commerciali.

Il Gruppo opera principalmente in un settore in cui il rischio di credito è marginale.

RISCHIO DI MERCATO

Le società del Gruppo AbitareIn, come qualsiasi società operante nei vari settori di riferimento, sono soggette alla concorrenza che potrebbe causare una contrazione della propria quota di mercato e conseguentemente una diminuzione del fatturato.

Per questo motivo il management di AbitareIn S.p.a. e delle singole società partecipate è impegnato in attività di ricerca e di selezione delle opportunità di investimento, azioni di marketing e sviluppo di professionalità sempre più avanzate che possano concorrere a far crescere il Gruppo e farlo diventare uno tra i principali player del mercato di riferimento.

RISCHI CONNESSI ALLA COSTRUZIONE DEI COMPLESSI IMMOBILIARI

AbitareIn non realizza direttamente i propri sviluppi immobiliari ma appalta la realizzazione dei lavori a società di costruzione esterne, non integrate nella struttura.

Pertanto, i progetti possono essere influenzati da costi non preventivati ed imputabili a fattori esogeni non previsti in uno stadio iniziale dei lavori.

L'affidamento dei lavori, che viene conferito a primari e affidabili operatori che già operano sul mercato milanese, avviene mediante contratti d'appalto che prevedono diverse tutele in favore del committente, al fine di sterilizzare il più possibile i rischi connessi alla costruzione, quali l'inserimento di ingenti penali per l'eventuale ritardo nei lavori, pagamenti posticipati fino a 120 giorni, garanzie bancarie e ritenute del 10% a garanzia della corretta esecuzione dei lavori, con svincolo tra i 6 fino ai 24 mesi successivi.

Oltre a ciò, l'attività di realizzazione degli immobili (soprattutto residenziali) rappresenta all'interno del mercato una commodity e consente pertanto, in caso di necessità, una rapida sostituzione dell'operatore. Inoltre, grazie al pervasivo utilizzo della tecnologia da parte di AbitareIn in tutte le fasi che vanno dalla progettazione alla realizzazione dei progetti immobiliari e, soprattutto, grazie all'uso e all'implementazione del sistema BIM (Building Information Modeling), la Società è costantemente in grado di conoscere l'effettivo stato di avanzamento dei lavori di ciascun cantiere e di intervenire quindi prontamente nella gestione di eventuali criticità.

Inoltre, allo scopo di rafforzare l'intera filiera produttiva e ridurre tempi e costi di realizzazione, migliorando altresì la qualità e la versatilità del prodotto AbitareIn, la Società ha intrapreso un ambizioso progetto a lungo termine volto al consolidamento dei rapporti non solo con le imprese di costruzione ma anche con tutti i principali e più strategici fornitori, mediante la sottoscrizione di accordi commerciali di lungo periodo.

Elementi essenziali di tali accordi sono:

Volumi di fornitura
Continuità temporale
Linguaggio comune in termini di piattaforme tecnologiche
Standardizzazione delle soluzioni tecniche
Sviluppo congiunto di nuovi prodotti
Qualità dei pagamenti: certi e con tempistiche adeguate.

1.3 PRINCIPALI ATTIVITÀ ED EVENTI DEL PERIODO DEL GRUPPO

Nel periodo di riferimento, il Gruppo ha proseguito nelle proprie attività operative sulle aree della pipeline, sia su quelle con attività cantieristiche già avviate, sia su quelle in stadio meno avanzato. L'attività di sviluppo propedeutica alla realizzazione dei progetti è infatti un'attività che il Gruppo svolge in modo continuativo, avendo ad oggi una pipeline di 20 progetti in diverse fasi di sviluppo.

In data 25 ottobre 2024, la società Hommi Srl, interamente partecipata da Abitare In Spa, ha stipulato il contratto definitivo di compravendita di un area sita in zona Greco a Milano, avente una capacità edificatoria superiore a 20 mila metri quadri. L'area risulta attualmente affittata a vari affittuari e rimarrà a reddito nelle more dell'iter autorizzativo.

Si segnala inoltre che, in data 23 ottobre 2024, Homizy Siiq S.p.A. ha firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile sito in Milano in via Amadeo, 57 da destinare alla locazione per un importo complessivo pari a Euro 1.300 migliaia.

Nel mese di gennaio, sono stati avviati i rogiti con in clienti del progetto di Porta Naviglio Grande. Alla data della presente relazione, sono stati ceduti n. 16 appartamenti, per un controvalore complessivo di circa € 8,5 mln.

In data 22 gennaio 2025, l'Assemblea dei soci di AbitareIn ha deliberato, tra le altre, il conferimento al Consiglio di Amministrazione dei poteri per l'acquisto e la disposizione di azioni proprie, della durata di 18 mesi e per massimi € 20 mln, nonché la revoca, per la parte non già precedentemente eseguita, della delibera di aumento gratuito del capitale sociale dell'assemblea del 31 maggio 2021.

In data 31 gennaio 2025, la Società ha ricevuto il certificato di conformità del suo sistema di gestione anticorruzione agli standard internazionali della normativa ISO 37001 "antibribery management system".

Nel mese di febbraio, una società del Gruppo ha sottoscritto il contratto preliminare per l'acquisto di un'area ex industriale nella zona di NoLo a Milano, con versamento di una caparra di € 300.000, mentre il saldo avverrà, contestualmente al rogito, solo al momento di ottenimento del titolo autorizzativo per la realizzazione di un progetto residenziale.

In data 5 marzo 2025 la Società ha appreso che la Società stessa, il proprio legale rappresentante e un dipendente sono stati iscritti da parte della Procura di Milano nei registri delle persone giuridiche e delle persone fisiche sottoposte ad indagine, per l'ipotesi di cui agli artt. 319 e 321 c.p. e per il corrispondente illecito amministrativo.

Presso la sede della Società è infatti stato notificato un decreto di perquisizione volto ad acquisire documentazione pertinente alla posizione del dipendente e di una collaboratrice non sottoposta ad indagine.

La Società continua a esprimere fiducia nei confronti della magistratura e intende cooperare fattivamente alla corretta ricostruzione dei rapporti tra i soggetti coinvolti, certa della propria completa estraneità alle ipotesi in indagine, in quanto tutte le operazioni immobiliari realizzate da AbitareIn o da società appartenenti al gruppo hanno ottenuto titoli edilizi rispettando la normativa urbanistica vigente, senza aver usufruito di alcun tipo di agevolazione.

In data 28 marzo 2025 la quota di partecipazione, detenuta in Via Bombay n.1 S.r.l., è stata ceduta al partner commerciale Techbau S.p.A. La cessione non ha generato effetti economici rilevanti.

EVENTI SUCCESSIVI AL 31 MARZO 2025

Si sono conclusi i rogiti degli appartamenti del più piccolo dei due edifici del progetto Porta Naviglio Grande e proseguono le attività finalizzate alla consegna del secondo edificio.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Nell'esercizio in corso, AbitareIn proseguirà nelle attività di commercializzazione dei progetti autorizzati, nella costruzione dei progetti già commercializzati, nonché nelle attività di scouting di nuove opportunità.

Proseguiranno i rogiti del progetto di Porta Naviglio Grande e saranno avviati i rogiti degli altri progetti in costruzione, che contano ricavi da vendite per circa € 140 mln.

Come noto, la Società ha inoltre comunicato l'ampliamento del proprio modello di business, mediante partnership con altri operatori, all'interno delle quali AbitareIn mette a disposizione la propria piattaforma tecnologica e le proprie competenze nelle attività di marketing e commercializzazione, l'ottimizzazione del prodotto e la messa a punto delle planimetrie, la personalizzazione degli appartamenti e le attività di customer care.

RAPPORTI INFRAGRUPPO E CON PARTI CORRELATE

Come previsto dal regolamento Emittenti Consob, la società si è dotata di una "Procedura per le operazioni con parti correlate", si rimanda al sito www.abitareinspa.com sezione "Investors" per ulteriori informazioni. Le operazioni compiute da AbitareIn e dalle imprese incluse nel perimetro di consolidamento con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato. Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 26 del bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025.

ATTIVITÀ DI RICERCA E SVILUPPO

Nel corso del semestre si è proseguito nell'attività di sviluppo della piattaforma Home-configurator. L'investimento complessivo sostenuto nel periodo di riferimento ammonta a Euro 50 migliaia.

CENNI GENERALI SUI PRINCIPALI CONTENZIOSI IN ESSERE

Procedimenti relativi a due immobili consegnati

In essere due procedimenti che riguardano, rispettivamente, il complesso immobiliare di via Tacito 12/14 a Milano, venduto da Milano City Village, e quello di via Tarvisio 8, venduto da Abitare In Maggiolina S.r.l. In entrambi i casi si tratta di accertamenti tecnici preventivi avviati da acquirenti degli immobili che lamentano la presenza di difetti costruttivi. Le opere di edificazione furono appaltate ad imprese costruttrici terze. Il rischio legale viene stimato remoto, data la posizione di semplici venditrici ricoperta dalle società del Gruppo coinvolte.

Procedimento Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano

Il Procedimento ha per oggetto l'ipotesi di cui agli art. 319 e 321 c.p., a cui è correlata la contestazione per il corrispondente illecito amministrativo derivante da reato ex art. 25 D.Lgs. 231/2001. L'ipotesi di reato si fonda sulla circostanza che Abitare In, a far data dal 2020, ha instaurato un rapporto di collaborazione professionale con l'Arch. Elena Oggioni, figlia del Dirigente comunale (e successivamente membro della Commissione per il paesaggio) Arch. Giovanni Oggioni, in quale avrebbe omesso di dichiarare una posizione di conflitto di interessi, e pertanto di astenersi, nelle sessioni della Commissione per il paesaggio in cui sono stati esaminati progetti di Abitare In. Il procedimento in questione è in fase di indagini preliminari, in data 5 marzo 2025 è stato eseguito presso Abitare In un decreto di perquisizione e sequestro, che ha riguardato documenti e supporti informatici nella disponibilità di un dipendente e di una collaboratrice (non sottoposta a indagine); contestualmente è stato acquisito il Modello Organizzativo ex D.Lgs. 231/2001 vigente. Nei confronti della società o dei suoi rappresentanti non è stata applicata alcuna misura di natura cautelare o interdittiva. In data 21 marzo 2025 è stata depositata ai Pubblici Ministeri un'ampia memoria difensiva in cui si sono contestati tutti i presupposti della contestazione di corruzione, evidenziando (sulla base di testimonianze e documenti) l'effettività della procedura di selezione e del rapporto professionale con l'Arch. Elena Oggioni e l'assenza di sinallagma rispetto alla posizione del padre, la cui posizione nell'ambito della Commissione per il paesaggio non ha alterato la valutazione degli interventi presentati da Abitare In. Allo stato del procedimento non sono determinabili le potenziali passività derivanti dal medesimo.

Al di fuori di questi casi, non emergono ulteriori controversie a carico delle società del gruppo.

Altre informazioni

Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n.18079 del 20 gennaio 2012

In data 10 dicembre 2020 il Consiglio di Amministrazione di Abitare In S.p.A. ha deliberato di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1- bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall'Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occa-sione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale medi-ante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

AL 31 MARZO 2025

PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA

	Nota	31.03 2025	Di cui parti correlate	30.09 2024	Di cui parti correlate
Attività materiali	1	46.769.518		34.839.678
Attività immateriali	2	1.922.382		2.044.663
Attività finanziarie	3	6.235		25.541
Partecipazioni in altre imprese	4;25	1.031.687		1.167.212	21.537
Crediti finanziari non correnti	25	-		3.473.867	3.473.867
Attività per imposte anticipate	5	3.148.352		2.688.291
TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI		52.878.174		44.239.252
Magazzino	6	258.294.724		219.495.910
Attività finanziarie iscritte al fair value	7	2.006.297		9.317.621
Crediti commerciali	8;25	2.325.421		2.256.864	953.572
Altre attività correnti	9	18.105.578		12.439.109
Attività per imposte correnti	10	8.480.408		6.390.027
Disponibilità liquide	11	10.954.265		13.776.733
TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI		300.166.693		263.676.264
TOTALE ATTIVITÀ		353.044.867		307.915.516
Capitale sociale		133.075		133.075
Riserve		46.451.570		46.482.693
Utili/(perdite) a nuovo		60.668.873		54.939.996
Utile/(perdita) d'esercizio		1.093.811		5.781.382
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO		108.347.329		107.337.146
Utile e riserve di terzi		3.524.391		3.627.911
PATRIMONIO NETTO	12	111.871.720		110.965.057
Passività finanziarie non correnti	13	107.333.665		95.827.647
Benefici a dipendenti	14	371.429		324.858
Altre passività non correnti	15;25	594.125	478.131	563.609	428.731
Caparre e acconti da clienti	16	41.581.699		53.609.002
Passività per imposte differite	5	6.379.878		6.166.206
TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI		156.260.796		156.491.322
Passività finanziarie correnti	13	31.154.167		16.382.080
Debiti commerciali	17;25	25.623.880	28.626	13.130.472	65.545
Altre passività correnti	18;25	18.020.237	1.059.390	10.241.339	1.333.110
Caparre e acconti da clienti	16	8.183.961		154.000
Passività per imposte correnti	19	1.930.104		551.246
TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI		84.912.351		40.459.137
TOTALE PASSIVITÀ		241.173.147		196.950.459
TOTALE PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO		353.044.867		307.915.516

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

	Nota	31.03 2025	Di cui parti correlate	31.03 2024	Di cui parti correlate
Ricavi delle vendite	20.1	8.683.985		9.876.763
Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori	20.2	28.298.814		18.116.100
Variazione delle rimanenze per acquisto nuove aree	20.3	10.500.000		2.690.254
Altri ricavi	20.4;25	16.211.943		3.337.047	470.000
TOTALE RICAVI	20	63.694.742		34.020.164
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la vendita	21.1	10.500.000		2.690.254
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la messa a reddito	21.1	-		-
Acquisti materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci		27.701		58.216
Costi per Servizi	21.2;25	42.453.027	661.023	21.693.831	703.079
Noleggi ed altri	21.3	486.074		60.336
Costi per il personale	21.4;25	1.875.948	80.000	2.238.192	90.000
Ammortamenti	21.5	568.787		609.332
Svalutazioni e accantonamenti	21.6;25	45.872	45.872	22.303	22.303
Altri costi operativi	21.7	1.814.433		1.099.983
TOTALE COSTI OPERATIVI	21	57.771.842		28.472.447
RISULTATO OPERATIVO (EBIT)		5.922.900		5.547.717
Proventi finanziari	22	229.971		1.856.793
Oneri finanziari	22	(3.981.984)	(35.844)	(4.083.293)
UTILE ANTE IMPOSTE (EBT)		2.170.887		3.321.217
Imposte	23	(1.150.601)		(2.377.946)
UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO		1.020.286		943.271
Di cui:
Risultato netto di competenza di terzi		(73.525)		(141.209)
Risultato netto di competenza del Grupspo		1.093.811		1.084.480

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO

	Nota	31.03 2025	31.03 2024
Utile (perdita) dell'esercizio		1.020.286	943.271
Altre componenti di conto economico complessivo
Che non saranno successivamente riclassificate nel risultato d'esercizio
Benefici ai dipendenti		(40.529)	(21.877)
Effetto fiscale		9.727	5.251
Totale		(30.802)	(16.626)
Che saranno successivamente riclassificate nel risultato d'esercizio
Strumenti di copertura		(422)	(121.588)
Effetto fiscale		101	29.181
Totale		(321)	(92.407)
Totale variazione riserva oci		(31.123)	(109.033)
Risultato del periodo complessivo		989.163	834.238
Di cui:
Risultato netto di competenza di terzi		(73.525)	(141.209)
Risultato netto di competenza del Gruppo		1.062.688	975.447
Risultato per azione	24	0,04	0,03
Risultato per azione diluito	24	0,04	0,03

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO

	Capitale sociale	Riserva soprapprezzo azioni	Riserva legale	Riserva stock grant	Riserva FTA	Riserva azioni proprie	Riserva da consolidamento	Riserva OCI	Utili a nuovo	Utile d'esercizio	Totale	Pn di terzi	Totale
Patrimonio netto 1 ottobre 2023	133.004	41.080.488	39.651	4.401.853	280.589	(1.115.515)	5.876.568	149.696	30.710.405		24.289.540 105.846.279		3.808.130 109.654.409
Risultato d'esercizio										1.084.480	1.084.480	(141.209)	943.271
Valutazione attuariale TFR								(16.626)			(16.626)		(16.626)
Valutazione derivati copertura								(92.407)			(92.407)		(92.407)
Acquisto azioni proprie						(3.413.294)					(3.413.294)		(3.413.294)
Variazione perimetro di consolidamento									(59.676)		(59.676)	(22.822)	(82.498)
Stock grant plan	71	67.767		(163.552)					95.714		-		-
Destinazione risultato d'esercizio										24.289.540 (24.289.540)	-		-
Patrimonio netto 31 marzo 2024	133.075	41.148.255	39.651	4.238.301	280.589	(4.528.809)	5.876.568	40.663	55.035.983		1.084.480 103.348.756		3.644.099 106.992.855
	Capitale sociale	Riserva soprapprezzo azioni	Riserva legale	Riserva stock grant	Riserva FTA	Riserva azioni proprie	Riserva da consolidamento	Riserva OCI	Utili a nuovo	Utile d'esercizio	Totale	Pn di terzi	Totale
Patrimonio netto 1 ottobre 2024	133.075	41.148.255	39.651	4.334.015	280.589	(5.113.365)	5.876.568	(83.020)	54.939.996		5.781.382 107.337.146		3.627.911 110.965.057
Risultato d'esercizio										1.093.811	1.093.811	(73.525)	1.020.286
Valutazione attuariale TFR								(30.802)			(30.802)		(30.802)
Valutazione derivati copertura								(321)			(321)		(321)
Variazione perimetro di consolidamento									(52.505)		(52.505)	(29.995)	(82.500)
Destinazione risultato d'esercizio									5.781.382	(5.781.382)	-		-
Patrimonio netto 31 marzo 2025	133.075	41.148.255	39.651	4.334.015	280.589	(5.113.365)	5.876.568 (114.143)		60.668.873		1.093.811 108.347.329		3.524.391 111.871.720

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO (METODO INDIRETTO)

	31.03 2025	31.03 2024
Attività operativa
Utile (perdita) dell'esercizio	1.020.286	943.271
Imposte sul reddito	1.150.601	2.377.946
Proventi finanziari	(229.971)	(1.729.336)
Oneri finanziari	3.981.984	3.955.836
(Plusvalenze)/minusvalenze derivanti da cessioni di attività	-	-
Accantonamenti netti	115.549	90.310
Accantonamento stock grant	-	-
Ammortamenti e svalutazioni delle attività materiali e immateriali	568.787	609.332
Flusso finanziario prima della variazione del capitale circolante netto	6.607.236	6.247.359
Decremento/(incremento) delle rimanenze	(38.798.814)	(22.169.516)
Incremento/(decremento) dei debiti commerciali	12.493.408	1.948.794
Decremento/(incremento) dei crediti commerciali	(68.558)	(738.874)
Variazioni di altre attività e passività correnti/non correnti	(3.997.902)	13.583.649
Oneri/Proventi finanziari netti pagati/incassati	(3.406.776)	(2.633.010)
Imposte pagate	-	-
Utilizzo dei fondi	(71.789)	(187.573)
Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività operativa (A)	(27.243.195)	(3.949.171)
Attività di investimento
Investimenti in attività materiali	(111.865)	(458.021)
Dismissioni di attività materiali	-	-
Investimenti immobiliari	(12.018.535)	(1.107.044)
Investimenti in attività immateriali	(245.946)	(374.608)
Dismissioni di attività immateriali	-	-
Investimenti in altre partecipazioni	-	-
Cessione di azienda al netto delle disponibilità liquide	-	-
Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di investimento (B)	(12.376.346)	(1.939.673)
Attività di finanziamento
Accensione finanziamenti bancari	30.174.905	22.773.544
Rimborso finanziamenti bancari	(10.893.798)	(4.811.588)
Variazione passività finanziarie correnti/non correnti	6.813.274	(74.861)
Variazioni nette di attività finanziarie correnti	10.785.191	(3.795.143)
Variazione del perimetro di consolidamento	(82.500)	(82.498)
Investimenti in azioni proprie	-	(3.413.294)
Dividendi pagati	-	(9.925.824)
Aumento capitale a pagamento	-	-
Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di finanziamento (C)	36.797.072	670.336
Flusso di cassa netto del periodo (A)+(B)+(C)	(2.822.469)	(5.218.508)
Disponibilità liquide di inizio periodo	13.776.734	28.917.053
Incremento/(decremento) delle disponibilità liquide ed equivalenti dal 1° ottobre al 31 marzo	(2.822.469)	(5.218.508)
Disponibilità liquide di fine periodo	10.954.265	23.698.545

A completamento delle informazioni sui flussi finanziari, come richiesto dall'emendamento allo IAS 7, è stata inserita una apposita tabella in Nota 13, che analizza le variazioni delle passività generate dall'attività di finanziamento.

NOTE ESPLICATIVE ALLA RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

2.1 PRINCIPI CONTABILI DI RIFERIMENTO E CRITERI DI VALUTAZIONE

PRINCIPI GENERALI

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025 è stato predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale. Lo IAS 34 consente la redazione del bilancio in forma "abbreviata" e cioè sulla base di un livello minimo di informativa significativamente inferiore a quanto previsto dagli International Financial Reporting Standards, emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea (IFRS), laddove sia stato in precedenza reso disponibile al pubblico un bilancio completo di informativa predisposto in base agli IFRS.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025 è stato redatto utilizzando i medesimi principi contabili applicati dal Gruppo nell'ultimo bilancio annuale. I nuovi principi che sono entrati in vigore dal 1° Gennaio 2024 (riportati nel paragrafo "Nuovi principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicabili dall'1 gennaio 2024") non hanno avuto effetti significativi sul bilancio consolidato semestrale abbreviato.

Il presente bilancio consolidato semestrale abbreviato è stato redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale in quanto gli Amministratori hanno verificato l'insussistenza di indicatori di carattere finanziario, gestionale o di altro genere che possano segnalare criticità circa la capacità del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni nel prevedibile futuro ed in particolare nei prossimi 12 mesi.

PROSPETTI DI BILANCIO

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025 è costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto delle variazioni di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario e dalle note illustrative, predisposti in conformità con gli IFRS.

Gli schemi di presentazione della situazione patrimoniale-finanziaria presentano una classificazione delle attività correnti e non correnti e delle passività correnti e non correnti dove: (i) le attività non correnti comprendono i saldi attivi con il normale ciclo operativo oltre i 12 mesi; (ii) le attività correnti comprendono i saldi attivi con il normale ciclo operativo entro i 12 mesi e le disponibilità liquide; (iii) le passività non correnti comprendono i debiti esigibili oltre i 12 mesi; (iv) le passività correnti comprendono i debiti esigibili entro i 12 mesi.

Infine, il rendiconto finanziario, è stato predisposto utilizzando il metodo indiretto per la determinazione dei flussi finanziari derivanti dall'attività operativa. Con tale metodo l'utile d'esercizio viene rettificato dagli effetti delle operazioni di natura non monetaria, da qualsiasi differimento o accantonamento di precedenti o futuri incassi o pagamenti operativi e da elementi di ricavi o costi connessi con i flussi finanziari derivanti dall'attività di investimento o finanziaria.

Con riferimento alla Delibera CONSOB 15519 del 27 luglio 2006 in merito agli schemi di bilancio, sono stati inseriti, ove necessario, specifici schemi supplementari di conto economico, al fine di evidenziare eventuali rapporti significativi con parti correlate, e sono indicate negli schemi di bilancio, e quindi evidenziate nelle note esplicative, eventuali operazioni qualificabili come non ricorrenti, atipiche e/o inusuali.

ESPOSIZIONE DEGLI IMPORTI NEL BILANCIO CONSOLIDATO E NELLE NOTE ESPLICATIVE

Se non diversamente specificato, gli importi del bilancio consolidato e delle note illustrative sono esposti in unità di Euro. Gli arrotondamenti nei dati contenuti negli schemi di bilancio e nelle note illustrative sono effettuati in modo da assicurare la coerenza con gli importi figuranti negli schemi di situazione patrimoniale-finanziaria e conto economico.

PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO

Area di consolidamento

L'area di consolidamento include le imprese controllate per le quali è possibile esercitare il controllo secondo la definizione fornita dal principio IFRS 10, che prevede che un investitore controlli un'entità nella quale ha investito quando gode di diritti che gli conferiscono la possibilità di indirizzare le attività rilevanti dell'entità, ha un'esposizione, o un diritto, a percepire ritorni variabili dal suo coinvolgimento con l'entità ed ha la concreta possibilità di usare il suo potere al fine di influenzare l'importo dei suoi rendimenti ricavabili dall'investimento.

I risultati economici delle imprese controllate acquisite o cedute nel corso dell'esercizio sono inclusi nel conto economico consolidato dall'effettiva data di acquisizione fino all'effettiva data di cessione. Qualora necessario, sono effettuate rettifiche ai bilanci delle imprese controllate per allineare i criteri contabili utilizzati a quelli adottati dal Gruppo.

Il consolidamento dei bilanci di esercizio delle società controllate è stato effettuato secondo il metodo del consolidamento integrale, assumendo l'intero importo delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle singole società, prescindendo dalle quote di partecipazione possedute, eliminando il valore contabile delle partecipazioni consolidate detenute dalla società a fronte del relativo patrimonio netto.

La quota di interessenza degli azionisti di minoranza nelle attività nette delle controllate consolidate è identificata separatamente rispetto al patrimonio netto di Gruppo. Tale interessenza viene determinata alla data di acquisizione in base al fair value della quota di terzi oppure al pro quota del valore corrente delle attività nette riconosciute per l'impresa acquisita e dopo tale data nelle variazioni di patrimonio netto. La scelta del metodo di valutazione è effettuata transazione per transazione. Le perdite riferibili a terzi in una controllata consolidata possono eccedere la quota di pertinenza di terzi del patrimonio netto della controllata; in tali casi le interessenze di terzi presenteranno un saldo negativo. Gli effetti delle variazioni delle quote di possesso di controllate che non comportano acquisizione/perdita di controllo sono iscritte fra le variazioni di patrimonio netto.

Gli utili e le perdite, purché significativi, non ancora realizzati e derivanti da operazioni fra società rientranti nell'area di consolidamento sono eliminati, così come tutte le partite di ammontare significativo che danno origine a debiti e crediti, costi e ricavi fra le società del Gruppo. Tali rettifiche, come le altre rettifiche di consolidamento, tengono conto del relativo effetto fiscale differito, ove applicabile.

L'area di consolidamento al 31 marzo 2025 è invariata rispetto all'esercizio chiuso al 30 settembre 2024.

Di seguito l'elenco delle società incluse nell'area di consolidamento (integralmente consolidate):

Società	Sede	Capitale sociale	% di possesso
Abitare In Development 3 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Abitare In Development 4 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Abitare In Development 5 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Abitare In Development 6 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Abitare In Development 7 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Abitare In Maggiolina S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	100.000	100%
Accursio S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Citynow S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Costruire In S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Creare S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Deametra Siinq S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	50.000	71,20%*
Edimi S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
GMC Holding S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Homizy Siiq S.p.A.	Milano, via degli Olivetani 10/12	115.850	71,20%
Hommi S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Housenow S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Hub32 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Immaginare S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Just Home S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Lambrate Twin Palace S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Milano City Village S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Mivivi S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
MyCity S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
MyTime S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
New Tacito S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Palazzo Naviglio S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Porta Naviglio Grande S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Savona 105 S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Smartcity Siinq S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	50.000	71,20%*
TheUnits S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Trilogy Towers S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Volaplana S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%
Ziro S.r.l.	Milano, via degli Olivetani 10/12	10.000	100%

* Possedute al 71,20% da AbitareIn S.p.A. tramite Homizy Siiq S.p.A.

Le controllate redigono i propri bilanci intermedi in accordo con le norme applicabili in Italia ed i Principi Contabili Italiani ed è stato pertanto necessario effettuare un processo di conversione da tali principi contabili agli IFRS per allinearli ai principi contabili di Gruppo.

USO DI STIME

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della direzione aziendale l'effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori dei ricavi, dei costi, delle attività, e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio d'esercizio. I risultati a consuntivo potrebbero differire da tali stime a causa dell'incertezza che caratterizza le ipotesi e le condizioni sulle quali le stime sono basate. Pertanto, modifiche delle condizioni alla base dei giudizi, assunzioni e stime adottate possono determinare un impatto rilevante sui risultati successivi. Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari, degli strumenti finanziari e degli strumenti finanziari derivati. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente dal management e, ove ritenuto necessario, sono supportate da pareri e studi da parte di consulenti esterni indipendenti e di primario standing (ad esempio perizie immobiliari) e gli effetti di ogni variazione sono riflessi a conto economico.

Di seguito vengono indicate le stime più significative relative alla redazione del bilancio perché comportano un elevato ricorso a giudizi soggettivi, assunzioni e stime:

Valutazione dello stato di avanzamento lavori e iscrizione dei ricavi: la metodologia adottata è quella è quella del costo consuntivato in relazione al costo previsto a finire; tale valutazione è soggetta a ipotesi, assunzioni e stime sui costi a finire e sul relativo margine.
Il valore dei crediti sisma bonus acquisiti dai clienti e dei crediti ecobonus maturati, è stato allineato al fair value desumibile dal mercato attivo (valore di cessione ad intermediari finanziari).
Imposte: le imposte sul reddito, relative alla sola gestione non esente, vengono stimate in base alla previsione dell'effettivo ammontare che dovrà essere versato all'Erario in sede di dichiarazione dei redditi; la contabilizzazione delle imposte anticipate è effettuata sulla base delle aspettative di reddito degli esercizi futuri, tenuto conto del regime fiscale applicabile alla Società, e sono determinante utilizzando le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili nei periodi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte.

Si segnala, inoltre, che taluni processi valutativi sono generalmente effettuati in modo completo solo in sede di redazione del bilancio annuale, quando sono disponibili tutte le informazioni eventualmente necessarie, salvo i casi in cui vi siano indicatori di impairment che richiedano un'immediata valutazione di eventuali perdite di valore.

NUOVI PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI APPLICABILI DALL'1 GENNAIO 2024

I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS sono applicabili a partire dal 1° gennaio 2024.

Il 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current" e il 31 ottobre 2022 ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants". Tali modifiche hanno l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Inoltre, le modifiche migliorano altresì le informazioni che un'entità deve fornire quando il suo diritto di differire l'estinzione di una passività per almeno dodici mesi è soggetto al rispetto di determinati parametri (es. covenants);
Il 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 16 Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback". Il documento richiede al venditorelessee di valutare la passività per il lease riveniente da una transazione di sale & leaseback in modo da non rilevare un provento o una perdita che si riferiscano al diritto d'uso trattenuto;
Il 25 maggio 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 7 Statement of Cash Flows and IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures: Supplier Finance Arrangements". Il documento richiede ad un'entità di fornire informazioni aggiuntive sugli accordi di reverse factoring che permettano agli utilizzatori del bilancio di valutare in che modo gli accordi finanziari con i fornitori possano influenzare le passività e i flussi finanziari dell'entità e di comprendere l'effetto di tali accordi sull'esposizione dell'entità al rischio di liquidità.

L'adozione di tali emendamenti non ha comportato effetti sulla relazione intermedia consolidata del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI E INTERPRETAZIONI IFRS DI FUTURA EFFICACIA

Il 30 maggio 2024 lo IASB ha pubblicato il documento "Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments - Amendments to IFRS 9 and IFRS 7″. Il documento chiarisce alcuni aspetti problematici emersi dalla post-implementation review dell'IFRS 9, tra cui il trattamento contabile delle attività finanziarie i cui rendimenti variano al raggiungimento di obiettivi ESG (i.e. green bonds). In particolare, le modifiche hanno l'obiettivo di:

chiarire la classificazione delle attività finanziarie con rendimenti variabili e legati ad obiettivi ambientali, sociali e di governance aziendale (ESG) ed i criteri da utilizzare per l'assessment del SPPI test;
determinare che la data di regolamento delle passività tramite sistemi di pagamento elettronici è quella in cui la passività risulta estinta. Tuttavia, è consentito ad un'entità di adottare una politica contabile per consentire di eliminare contabilmente una passività finanziaria prima di consegnare liquidità alla data di regolamento in presenza di determinate condizioni specifiche. Con queste modifiche, lo IASB ha inoltre introdotto ulteriori requisiti di informativa riguardo in particolare ad investimenti in strumenti di capitale designati a FVOCI. Le modifiche si applicheranno a partire dai bilanci degli esercizi che hanno inizio dal 1° gennaio 2026. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell'introduzione di questo emendamento sul bilancio consolidato del Gruppo.

Il 18 luglio 2024 lo IASB ha pubblicato un documento denominato "Annual Improvements Volume 11". Il documento include chiarimenti, semplificazioni, correzioni e cambiamenti volti a migliorare la coerenza di diversi IFRS Accounting Standards. I principi modificati sono:

IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards;
IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures e le relative linee guida sull'implementazione dell'I-FRS 7;
IFRS 9 Financial Instruments;
IFRS 10 Consolidated Financial Statements; e
IAS 7 Statement of Cash Flows. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2026, ma è consentita un'applicazione anticipata. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell'introduzione di questi emendamenti sul bilancio consolidato del Gruppo.

Il 9 aprile 2024 lo IASB ha pubblicato un nuovo principio "IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements" che sostituirà il principio "IAS 1 Presentation of Financial Statements". Il nuovo principio si pone l'obiettivo di migliorare la presentazione degli schemi di bilancio, con particolare riferimento allo schema del conto economico. In particolare, il nuovo principio richiede di:

classificare i ricavi e i costi in tre nuove categorie (sezione operativa, sezione investimento e sezione finanziaria), oltre alle categorie imposte e attività cessate già presenti nello schema di conto economico;
presentare due nuovi sub-totali, il risultato operativo e il risultato prima degli interessi e tasse (i.e. EBIT). Il nuovo principio inoltre:
richiede maggiori informazioni sugli indicatori di performance definiti dal management;
introduce nuovi criteri per l'aggregazione e la disaggregazione delle informazioni; e,
introduce alcune modifiche allo schema del rendiconto finanziario, tra cui la richiesta di utilizzare il risultato operativo come punto di partenza per la presentazione del rendiconto finanziario predisposto con il metodo indiretto 82 e l'eliminazione di alcune opzioni di classificazione di alcune voci attualmente esistenti (come ad esempio interessi pagati, interessi incassati, dividendi pagati e dividendi incassati). Il nuovo principio entrerà in vigore dal 1° gennaio 2027, ma è consentita un'applicazione anticipata. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell'introduzione di questo nuovo principio sul bilancio consolidato del Gruppo.

2.2 NOTE ALLE PRINCIPALI VOCI DI STATO PATRIMONIALE

NOTA 1. ATTIVITÀ MATERIALI

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce attività materiali al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Immobili	6.057.739	6.081.363	(23.624)
Impianti e Macchinari	3.704	5.343	(1.639)
Attrezzatura Generica	58.080	60.852	(2.772)
Altri Beni Materiali	1.086.160	1.146.820	(60.660)
Immob. in corso e acconti materiali	39.563.835	27.545.300	12.018.535
Totale	46.769.518	34.839.678	11.929.840

La tabella seguente mostra la movimentazione relativa alle Attività Materiali per il periodo chiuso al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024, esposti per singola categoria di attività.

	Immobili	Impianti e macchinari	Attrezzatura generica	Altre immobilizzazioni materiali	Immobilizzazioni in corso	Totale immobilizzazioni materiali
Valore di inizio esercizio
Costo	7.127.997	50.067	74.136	2.118.652	27.545.300	36.916.152
Ammortamenti (Fondo amm.to)	(1.046.634)	(44.724)	(13.284)	(971.832)	-	(2.076.474)
Valore di bilancio	6.081.363	5.343	60.852	1.146.820	27.545.300	34.839.678
Variazioni nell'esercizio
Incrementi per acquisizioni	70.879	-	-	40.986	12.018.535	12.130.400
Riclassifiche (del valore di bilancio)	-	-	-	-	-	-
Ammortamento dell'esercizio	(94.503)	(1.639)	(2.772)	(101.646)	-	(200.560)
Totale variazioni	(23.624)	(1.639)	(2.772)	(60.660)	12.018.535	11.929.840
Valore di fine esercizio
Costo	7.198.876	50.067	74.136	2.159.638	39.563.835	49.046.552
Ammortamenti (Fondo amm.to)	(1.141.137)	(46.363)	(16.056)	(1.073.478)	-	(2.277.034)
Valore di bilancio	6.057.739	3.704	58.080	1.086.160	39.563.835	46.769.518

La voce "immobili" si è incrementata esclusivamente, per un importo complessivo di Euro 71 migliaia, per effetto del rinnovamento degli uffici siti in Milano in Viale Umbria, 32.

La voce "immobilizzazioni in corso" si è incrementata per effetto degli investimenti utili alla realizzazione degli immobili destinati alla locazione nella forma del coliving in capo alle controllate Smartcity Siinq S.r.l. e Deametra Siinq S.r.l. rispettivamente per un importo pari a Euro 3.730 migliaia e Euro 8.289 migliaia.

NOTA 2. ATTIVITÀ IMMATERIALI

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce Attività Immateriali al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Costi di sviluppo	773.799	917.245	(143.446)
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili	2.049	2.129	(80)
Immobilizzazioni in corso e acconti	196.592	170.292	26.300
Altre immobilizzazioni immateriali	949.942	954.997	(5.055)
Totale	1.922.382	2.044.663	(122.281)

La tabella seguente mostra la movimentazione relativa alle Attività Immateriali per il periodo chiuso al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024, esposti per singola categoria di attività.

	Costi di sviluppo	Concessioni, licenze, marchi e diritti simili	Immobilizzazioni immateriali in corso e acconti	Altre immobilizzazioni immateriali	Totale immobilizzazioni immateriali
Valore di inizio esercizio
Costo	3.503.905	26.152	170.292	2.292.773	5.993.122
Ammortamenti (Fondo amm.nto)	(2.586.660)	(24.023)	-	(1.337.776)	(3.948.459)
Valore di bilancio	917.245	2.129	170.292	954.997	2.044.663
Variazioni nell'esercizio
Incrementi per acquisizioni	49.545	-	26.300	170.101	245.946
Riclassifiche (del valore di bilancio)	-	-	-	-	-
Ammortamento dell'esercizio	(192.991)	(80)	-	(175.156)	(368.227)
Totale variazioni	(143.446)	(80)	26.300	(5.055)	(122.281)
Valore di fine esercizio
Costo	3.553.450	26.152	196.592	2.462.874	6.239.068
Ammortamenti (Fondo amm.nto)	(2.779.651)	(24.103)	-	(1.512.932)	(4.316.686)
Valore di bilancio	773.799	2.049	196.592	949.942	1.922.382

L'incremento dei costi di sviluppo è da imputarsi esclusivamente all'attività di sviluppo ed integrazione, con tutti i processi aziendali, della piattaforma "E-Commerce Corporate Abitare In". La piattaforma è finalizzata alla vendita delle case on-line con il supporto di un configuratore on-line degli appartamenti.Tali costi sono relativi ai costi per servizi resi da terzi. I costi di sviluppo sostenuti dal Gruppo sono relativi a progetti che rispettano i requisiti previsti dallo IAS 38.

Inoltre la voce "altre immobilizzazioni immateriali" si è incrementata esclusivamente per effetto dell'iscrizione del diritto d'uso relativo al rinnovo del contratto di locazione dell'immobile in uso da parte del presidente del Consiglio di Amministrazione.

NOTA 3. ATTIVITÀ FINANZIARIE

Al 31 marzo 2025 la voce in oggetto è composta dalle attività finanziarie emerse dalla valutazione al mark to market dal derivato di copertura cash flow hedge stipulato da Abitare In S.p.A.

Descrizione	Nozionale	Data valorizzazione	Scadenza	Mark To Market
IRS tasso fisso/tasso variabile con floor a zero	667.503	31/03/2025	22/09/2025	6.235
Totale				6.235

NOTA 4. PARTECIPAZIONI IN ALTRE IMPRESE

La voce in oggetto è rappresentata principalmente dalle azioni, pari al 7,3% del capitale sociale, detenute nella società Tecma Solutions S.p.A., società quotata su Euronext Growth Milan, specializzata nella Business Innovation del Real Estate per un importo pari a Euro 1.029 migliaia.

Il valore di iscrizione si è ridotto di 23 migliaia di Euro per effetto della svalutazione generata dall'allineamento del valore contabile al fair value al 31 marzo 2025 in quanto l'attività è classificata come Attività finanziaria valutata al fair value con una contropartita nel Conto Economico (FVTPL). Quale parametro di riferimento del fair value value è stato utilizzato il controvalore di quotazione al 31 marzo 2025 pari a 1,79 Euro per azione.

L'ammontare residuo pari a Euro 3 migliaia si riferiscono a quote partecipative detenute nella Banca di Credito Cooperativo.

Inoltre, la partecipazione in Arras Group è stata interamente svalutata in quanto la società ha fatto richiesta di concordato preventivo con riserva presso il Tribunale di Milano per gestire una crisi finanziaria e cercare di evitare il fallimento.

Infine, nell'arco del semestre è stata ceduta l'intera quota detenuta nella società Bombay n.1 S.r.l. Tale cessione non ha generato effetti economici significativi.

	30.09 2024	Incr- (decr.) costo	31.03 2025
Arras Group	91.000	(91.000)	-
BCC	2.974	-	2.974
Bombay n.1 Srl	21.537	(21.537)	-
Tecma Solutions S.p.A.	1.051.701	(22.988)	1.028.713
Totale	1.167.212	(135.525)	1.031.687

NOTA 5. ATTIVITÀ E PASSIVITÀ PER IMPOSTE DIFFERITE

Il saldo netto tra le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite al 31 marzo 2025 è così composto.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Attività per imposte anticipate	3.148.352	2.688.291	460.061
Debiti per imposte differite passive	(6.379.878)	(6.166.206)	(213.672)
Posizione netta	(3.231.526)	(3.477.915)	246.389

La voce in oggetto accoglie il saldo delle imposte anticipate e differite sulle differenze temporanee tra il valore attribuito ad un'attività o passività in bilancio e il valore attribuito a quella stessa attività o passività ai fini fiscali.

	30.09 2024	Iscritte a conto economico	Iscritte a Patrimonio Netto	Riclassifiche	31.03 2025
Aumento di capitale IAS 32	199.178	(5.916)	-	-	193.262
Compenso amministratori	257.977	655	-	-	258.632
Valutazioni lavori in corso secondo IFRS 15	(6.489.352)	(179.394)	-	-	(6.668.746)
Effetti applicazione IFRS 16	(72.460)	16.357	-	-	(56.103)
Benefici dipendenti secondo IAS 19	1.628	(1.146)	9.727	-	10.209
Eliminazione costi pluriennali secondo IAS 38	(48.498)	(31.598)	-	-	(80.096)
Fondo rischi	109.143	(59.968)	-	-	49.175
Valutazione derivati di copertura	26.242	-	101	-	26.343
Perdita fiscale	22.426	13.392	-	-	35.818
Variazione perimetro di consolidamento	(11.452)	-	-	(13.392)	(24.844)
Rettifica di magazzino per mark-up intercompany	2.527.253	497.571	-	-	3.024.824
Totale	(3.477.915)	249.953	9.828	(13.392)	(3.231.526)

NOTA 6. RIMANENZE

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce Rimanenze al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Acconti rimanenze	2.183.245	2.416.557	(233.312)
Sviluppi Immobiliari in corso	251.036.124	212.507.625	38.528.499
Prodotti finiti	5.075.355	4.571.728	503.627
Totale	258.294.724	219.495.910	38.798.814

	Acconti rimanenze	Sviluppi immobiliari in corso	Prodotti finiti	Totale
Abitare In Development 3 S.r.l.	-	10.095.470	-	10.095.470
Abitare In Development 4 S.r.l.	-	15.492.580	-	15.492.580
Abitare In Development 5 S.r.l.	-	42.331.161	1.416.510	43.747.671
Abitare In Development 6 S.r.l.	1.818	-	-	1.818
Abitare In Development 7 S.r.l.	-	-	3.059	3.059
Abitare In Maggiolina S.r.l.	-	1.717.000	-	1.717.000
Accursio S.r.l.	-	21.555.935	-	21.555.935
Citynow S.r.l.	1.771.496	-	-	1.771.496
Creare S.r.l.	164.859	-	-	164.859
Edimi S.r.l.	-	3.160.019	-	3.160.019
GMC Holding S.r.l.	-	11.599.764	-	11.599.764
Hommi S.r.l.	-	11.926.481	-	11.926.481
Housenow S.r.l.	78.250	-	-	78.250
Immaginare S.r.l.	-	3.556.127	-	3.556.127
Just Home S.r.l.	5.104	-	-	5.104
Lambrate Twin Palace S.r.l.	-	30.040.239	-	30.040.239
Mivivi S.r.l.	-	1.793.413	287.441	2.080.854
MyCity S.r.l.	-	25.376.549	-	25.376.549
New Tacito S.r.l.	-	7.612.753	-	7.612.753
Palazzo Naviglio S.r.l.	-	-	15.914	15.914
Porta Naviglio Grande S.r.l.	-	23.366.966	2.009.006	25.375.972
Savona 105 S.r.l.	-	33.689.166	-	33.689.166
TheUnits S.r.l.	-	3.748.223	-	3.748.223
Trilogy Towers S.r.l.	-	-	1.343.425	1.343.425
Volaplana S.r.l.	161.718	-	-	161.718
Ziro S.r.l.	-	3.974.278	-	3.974.278
Totale	2.183.245	251.036.124	5.075.355	258.294.724

La voce "Prodotti finiti" si riferisce prevalentemente agli appartamenti ultimati in capo alla controllata Porta Naviglio Grande S.r.l. per un totale di Euro 2.009 migliaia, Abitare In Development 5 S.r.l. per un totale di Euro 1.416 migliaia e Trilogy Towers S.r.l. per un totale di Euro 1.343 migliaia. La voce "Sviluppi immobiliari in corso" si riferisce a progetti in essere e non ancora terminati al 31 marzo 2025 e include i costi sostenuti per l'acquisizione di Immobili da sviluppare per un ammontare complessivo pari a Euro 88.167 migliaia. La durata del ciclo produttivo che caratterizza il settore di riferimento del Gruppo Abitare In è influenzata da vari fattori quali l'iter autorizzativo e in generale i rapporti con la pubblica amministrazione, particolari richieste di personalizzazione dei clienti e la pianificazione dei lavori. Per tale motivo non è determinabile con precisione l'ammontare dei progetti che si realizzeranno entro 12 mesi. La voce in oggetto è costituita principalmente al magazzino in capo alle controllate Abitare In Development 5 S.r.l. per un ammontare di Euro 42.331 migliaia, Savona 105 S.r.l. per un ammontare pari a Euro 33.689 migliaia, Lambrate Twin Palace S.r.l. per un ammontare pari a Euro 30.040 migliaia, MyCity S.r.l. per un ammontare pari a Euro 25.377 migliaia, Porta Naviglio Grande S.r.l. per un ammotare pari a Euro 23.689 migliaia e Accursio S.r.l. per un importo pari a Euro 21.556 migliaia.

Gli acconti magazzino si riferiscono a costi sospesi connessi ad aree per le quali è stato stipulato un contratto preliminare.

NOTA 7. ATTIVITÀ FINANZIARIE ISCRITTE AL FAIR VALUE

Al 31 marzo 2025 la voce in oggetto è composta esclusivamente dall'apertura di linee di investimento effettuate dalla holding Abitare In S.p.A. Il valore di iscrizione è generato dall'allineamento del valore contabile al fair value al 31 marzo 2025 in quanto l'attività è classificata come Attività finanziarie valutate al fair value con contropartita nel Conto Economico (FVTPL). Il portafoglio delle gestioni patrimoniali in oggetto include titoli di stato o obbligazioni di società di primaria importanza per un valore complessivo pari a Euro 2.006 migliaia. La duration di tali investimenti non è oltre i 12 mesi.

NOTA 8. CREDITI COMMERCIALI

I crediti commerciali ammontano ad Euro 2.325 migliaia rispetto ad Euro 2.256 migliaia al termine dell'esercizio precedente. Il Gruppo non ha stanziato nessun fondo svalutazione crediti e non sussistono crediti scaduti.

NOTA 9. ALTRE ATTIVITÀ CORRENTI

La voce Altre attività correnti ammonta ad Euro 18.106 migliaia rispetto ad Euro 12.439 migliaia al termine dell'esercizio precedente.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Acconti/caparre acquisti complessi immobiliari	4.065.000	3.990.000	75.000
Ratei e risconti attivi	4.580.234	4.280.944	299.290
Altre attività correnti	9.460.344	4.168.165	5.292.179
Altre attività correnti	18.105.578	12.439.109	5.666.469

La voce "Acconti/caparre acquisti complessi immobiliari", è costituita da:

versamento di Euro 2.500 migliaia, effettuato dalla controllata Citynow S.r.l., quale caparra per l'acquisto del complesso immobiliare sito in Milano, zona sud dello scalo di Porta Romana. Il perfezionamento è subordinato al conseguimento della convenzione attuativa del piano urbanistico. Il corrispettivo complessivo pattuito per l'acquisto della partecipazione totalitaria è pari a Euro 16.000 migliaia. Il saldo del prezzo sarà corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del contatto definitivo;
versamento di Euro 690 migliaia, effettuato dalla controllata Creare S.r.l., quale caparra per l'acquisto del complesso immobiliare sito in Milano, nella zona dello scalo di Porta Romana. Il corrispettivo complessivo pattuito per l'acquisto del complesso immobiliare è pari a Euro 4.600 migliaia. Il saldo del prezzo sarà corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del contatto definitivo;
versamento di Euro 375 migliaia, effettuato dalla controllata Volaplana S.r.l., quale caparra confirmatoria per l'acquisto di un'area ex industriale sita in Milano, zona Nolo. Il corrispettivo complessivo pattuito per l'acquisto dell'area è pari a Euro 2.400 migliaia. Il saldo del prezzo verrà corrisposto alla data della sottoscrizione del contratto definitivo;
versamento di Euro 500 migliaia, effettuato dalla controllata Abitare In Devlopment 6 S.r.l., quale caparra confirmatoria per l'acquisto di un'area sita in Firenze di proprietà di Banco BPM. Il corrispettivo pattuito per l'acquisto dell'area è pari a Euro 26.000 migliaia. Il saldo del prezzo verrà corrisposto alla data di sottoscrizione del contratto definitivo.

La voce "Ratei e risconti attivi", è costituita principalmente da:

attività inerenti ai costi ostenuti per l'acquisizione dei contratti di vendita, quali provvigioni, per un ammontare pari a Euro 1.380 migliaia;
risconti dei costi di fideiussione pluriennali per Euro 1.232 migliaia;
risconti dei costi relativi alle assicurazione decennali postume, previste dall'art.4 comma 1 del Decreto Legislativo n.122 del 20 giugno 2005 con riferimento all'art.1669 del Codice Civile, per un importo complessivo di Euro 766 migliaia;
risconti dei costi relativi a canoni per l'utilizzo delle licenze software per un importo complessivo di Euro 893 migliaia.
Al 31 marzo 2025 non sussistono ratei e risconti attivi aventi durata superiore a cinque anni.

La voce "Altre attività correnti", è costituita principalmente da:

un credito per sisma bonus acquistato mediante la cessione del credito dai clienti mediante tramite lo sconto in fattura per un valore complessivo di Euro 3.590 migliaia;
un credito per ecobonus per un valore complessivo di Euro 1.353 migliaia;
un credito vantato dalla controllata Trilogy Towers S.r.l. un ammontare complessivo di Euro 764 migliaia relativo al pagamento di fatture in nome e per conto del condominio Trilogy Towers afferenti al ripristino dell'immobile a seguito dell'incendio avvenuto in data 28 giugno 2023;
anticipi verso fornitori per un ammontare complessivo di Euro 1.002 migliaia per l'avvio dei lavori di costruzione nei cantieri dei progetti destinati alla vendita di TheUnits e Palazzo Sintesy;
anticipi verso fornitori per un ammontare complessivo di Euro 1.073 migliaia per la fornitura di arredi relativi al progetti destinati alla vendita di Porta Naviglio Grande, Balduccio12, Lambrate Twin Palace e Palazzo Sintesy;
anticipi verso fornitori per un ammontare complessivo di Euro 874 migliaia per la fornitura di arredi relativi al progetti destinati alla locazione nella forma del co-living in capo alle controllate Smartcity Siinq S.r.l. e Deametra Siinq S.r.l.

NOTA 10. ATTIVITÀ PER IMPOSTE CORRENTI

Le attività per imposte correnti pari a Euro 8.480 migliaia, sono principalmente rappresentate dal:

credito IVA pari a Euro 7.110 migliaia;
credito per acconti IRES per un importo complessivo pari a Euro 1.206 migliaia;
credito per acconti IRAP per un importo complessivo pari a Euro 104 migliaia.

NOTA 11. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce disponibilità liquide al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Depositi bancari e postali	10.953.288	13.775.756	(2.822.468)
Denaro e valori in cassa	977	977	-
Disponibilità liquide	10.954.265	13.776.733	(2.822.468)

Il saldo della voce disponibilità liquide e mezzi equivalenti, interamente denominato in Euro, rappresenta le disponibilità liquide e l'esistenza di numerario e di valori alle date di chiusura degli esercizi.

Le disponibilità liquide al 31 marzo 2025 sono libere da vincoli o restrizioni all'utilizzo.

NOTA 12. PATRIMONIO NETTO

Di seguito il dettaglio del patrimonio netto al 31 marzo 2025:

	Capitale sociale	Riserva azioni proprie	Riserva da consolidamento	Riserva OCI	Utili a nuovo	Utile d'esercizio	Totale	Pn di terzi	Totale
Patrimonio netto 1 ottobre 2024	133.075	41.148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365)	5.876.568		(83.020) 54.939.996		5.781.382 107.337.146		3.627.911 110.965.057
Risultato d'esercizio						1.093.811	1.093.811	(73.525)	1.020.286
Valutazione attuariale TFR				(30.802)			(30.802)		(30.802)
Valutazione derivati copertura				(321)			(321)		(321)
Variazione perimetro di consolidamento					(52.505)		(52.505)	(29.995)	(82.500)
Destinazione risultato d'esercizio					5.781.382	(5.781.382)	-		-
Patrimonio netto 31 marzo 2025	133.075	41.148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365)			5.876.568 (114.143) 60.668.873		1.093.811 108.347.329	3.524.391	111.871.720

Riserva oci

La voce in oggetto evidenzia un valore pari a Euro 114 migliaia (per Euro 83 migliaia al 30 settembre 2024) e comprende:

gli utili/(perdite) che si riverseranno nel conto economico, relativi alle riserva da cash flow hedge sui derivati di copertura della holding Abitare In S.p.A. che evidenziano un valore negativo pari a Euro 0,5 migliaia;
gli utili/(perdite) che non si riverseranno nel conto economico relativi alla valutazione attuariale del fondo trattamento di fine rapporto come previsto dallo IAS 19, che evidenziano un valore pari a Euro 31 migliaia.

Riserva azioni proprie

In data 14 luglio 2023 l'assemblea ordinaria degli azionisti di Abitare In S.p.A. ha approvato l'avvio del piano di acquisto e disposizione di azioni proprie (il "Piano di Buy-Back"). Le operazioni di acquisto di azioni nell'ambito del Piano di Buy-Back sono avvenute con le modalità e nei limiti operativi previsti dalla delibera assembleare sopra richiamata, dall'art.5 del Regolamento UE 596/2014, dell'art.3 del Regolamento Delegato (UE) n.1052/2016 della Commissione Europea dell'8 marzo 2016 e dalla normativa generale di settore applicabile. Il totale di azioni proprie in portafoglio al 31 marzo 2025 è pari a Euro 1.078.599 azioni proprie per un controvalore complessivo pari a Euro 5.113 migliaia.

Capitale e riserve di terzi

La voce in oggetto ammonta a Euro 3.524 migliaia (Euro 3.628 migliaia al 30 settembre 2024) e si riferisce prevalentemente alle quote di competenza dei soci di minoranza delle controllate Homizy Siiq S.p.A., Deametra Siinq S.r.l. e Smartcity Siinq S.r.l. La variazione originatasi nel periodo di riferimento è da imputarsi all'acquisto di numero 25.000 azioni di Homizy da soci di minoranza avvenuto in data 24 ottobre 2024.

NOTA 13. PASSIVITÀ FINANZIARIE CORRENTI E NON CORRENTI

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce passività finanziarie non correnti al 31 marzo 2025 ed al 30 settembre 2024.

		31.03 2025
	quota non corrente	quota corrente	Totale	quota non corrente	2024 quota corrente	Totale	Variazione
Finanziamenti bancari a medio lungo termine	106.389.647	24.141.976	130.531.623	94.910.296	16.156.496	111.066.792	19.464.831
Finanziamenti bancari a breve termine	-	-	-	-	-	-	-
Altri debiti finanziari	944.018	7.012.191	7.956.209	917.351	225.584	1.142.935	6.813.274
Totale	107.333.665 31.154.167		138.487.832	95.827.647		16.382.080 112.209.727	26.278.105

Finanziamenti bancari

Nel corso del primo semestre dell'esercizio, sono stati ottenuti i seguenti nuovi finanziamenti:

Finanziamento chirografario in capo alla controllata Housenow S.r.l. per un importo complessivo di Euro 5.000 migliaia assistito da garanzia SACE (garanzia futuro) da intendersi quale intervento di sostegno pubblico per lo sviluppo delle attività produttive beneficiante della controgaranzia dello Stato italiano, nell'ambito di applicazione del D. Lgs. 31 marzo 1998, n.123;
Finanziamento chirografario in capo alla controllata Hommi S.r.l. per un importo complessivo di Euro 4.000 migliaia.

Nel corso del primo semestre, è stato estinto il seguente finanziamento:

• Mutuo chirografario in capo alla holding Abitare In S.p.A. deliberato per un importo complessivo di Euro 4.500 migliaia assistito da garanzia Italia SACE, quale intervento di sostegno pubblico per gli effetti dell'epidemia Covid-19, beneficiante della controgaranzia dello Stato italiano che rientra nell'ambito di applicazione delle "Misure temporanee per il sostegno alla liquidità delle imprese" di cui all'articolo 1 del Decreto Liquidità.

Nella tabella seguente le informazioni dei finanziamenti in essere al 31 marzo 2025.

tipologia finanziamento (Euro/000)	Società Utilizzatrice	Importo erogato / deliberato*	Data sottoscrizione	Data scadenza	Debito entro l'esercizio	Debito oltre l'esercizio	Totale Debito valore contabile	Totale Debito valore nominale	Ipoteca su immobili/garanzie Covenant
Mutuo ipotecario	Abitare In Development 3 S.r.l.	3.000	22.06.2018	30.06.2033	181	1.627	1.808	1.820	6.000	No
Mutuo fondiario	Abitare In Development 3 S.r.l.	1.500	05.05.2022	30.06.2033	118	1.062	1.180	1.187	3.000	No
Mutuo chirografario	Abitare In Development 4 S.r.l.	5.875	04.03.2022	03.03.2027	1.974	2.009	3.983	3.977	n/a	No
Mutuo fondiario	Abitare In Development 5 S.r.l.	25.100	07.07.2022	31.12.2032	1.121	13.539	14.660	16.579	50.200	Si
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	5.200	23.09.2020	23.09.2025	663	-	663	667	n/a	Si
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.400	23.06.2022	31.07.2027	465	467	932	933	n/a	No
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	2.600	27.05.2022	26.05.2027	870	1.096	1.966	1.961	n/a	No
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	3.000	18.07.2022	31.12.2025	1.030	-	1.030	1.022	n/a	Si
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	3.000	29.07.2022	28.07.2025	1.511	-	1.511	1.500	n/a	Si
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	5.000	29.09.2023	30.09.2028	1.068	2.912	3.980	3.984	n/a	Si
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	5.000	12.10.2023	30.09.2029	1.000	3.492	4.492	4.500	n/a	No
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	5.000	16.11.2023	30.09.2028	1.053	2.609	3.662	3.684	n/a	No
Mutuo fondiario	Accursio S.r.l.	30.900	31.12.2021	31.12.2031	1.619	8.756	10.375	10.500	61.800	Si
Mutuo chirografario	Citynow S.r.l.	2.000	01.02.2022	01.02.2028	410	841	1.251	1.256	n/a	No
Mutuo fondiario	Deametra Siinq S.r.l.	23.000	29.12.2022	30.06.2026	-	16.352	16.352	16.533	41.400	Si
Finanziamento	Homizy Siiq S.p.A.	1.500	21.05.2024	21.05.2029	263	1.232	1.495	1.500	n/a	No
Finanziamento	Homizy Siiq S.p.A.	1.500	21.05.2024	05.10.2031	148	1.371	1.519	1.500	n/a	No
Mutuo chirografario	Hommi S.r.l.	4.000	25.10.2024	31.12.2030	618	3.410	4.028	4.000	n/a	No
Mutuo chirografario	Housenow S.r.l.	5.000	24.12.2024	31.12.2030	-	4.943	4.943	5.000	n/a	No
Mutuo fondiario	Lambrate Twin Palace S.r.l.	18.100	25.05.2021	30.06.2050	189	14.425	14.614	14.614	36.200	No
Mutuo chirografario	Mivivi S.r.l.	5.000	06.05.2022	06.05.2028	1.236	2.898	4.134	4.155	n/a	No
Mutuo fondiario	MyCity S.r.l.	17.300	28.03.2024	28.03.2054	58	5.341	5.399	5.382	34.600	No
Mutuo fondiario	Porta Naviglio Grande S.r.l.	11.802	14.01.2021	14.12.2025	7.101	-	7.101	7.150	23.604	Si
Mutuo fondiario	Savona 105 S.r.l.	37.500	03.12.2020	31.12.2030	131	10.950	11.081	10.950	75.000	Si
Mutuo fondiario	Smartcity Siinq S.r.l.	9.100	22.12.2023	13.12.2036	33	3.964	3.997	3.980	18.200	No
Mutuo fondiario	TheUnits S.r.l.	3.100	15.02.2021	30.09.2040	14	485	499	500	6.200	No
Mutuo chirografario	Volaplana S.r.l.	5.000	12.01.2022	11.01.2028	1.268	2.609	3.877	3.865	n/a	No
Totale		240.477			24.142	106.390	130.532	132.699

*Per i mutui fondiari, l'erogazione è prevista a Stato Avanzamento Lavori (SAL) fino a concorrenza dell'importo indicato.

Di seguito viene riportata una sensitivity analysis che è stata determinata sulla base dell'esposizione alla data del 31 marzo 2025 del Gruppo e riguarda l'effetto a conto economico della variazione dei tassi, in aumento e in diminuzione.

Le colonne riportano l'incremento (+), o al contrario un decremento (-) degli oneri finanziari rispetto al valore presento nella relazione semestrale consolidata.

Variazione dei tassi		Variazione dei tassi
(+)	(-)	(+)	(-)
+50 BP	-50 BP	660	(656)
+100 BP	-100 BP	1.320	(1.319)
+200 BP	-200 BP	2.641	(2.646)
+300 BP	-300 BP	3.961	(3.973)

Di seguito la tabella riepilogativa ai covenants finanziari previsti in alcuni dei contratti di finanziamento del Gruppo Abitare In:

Finanziamento	Periodicità e data ultimo calcolo	Parametro	Limite	Parametro alla data dell'ultima rilevazione
AbitareIn S.p.A. (BNL)	Anno fiscale (30.09.2024)	indebitamento finanziario netto consolidato/patrimonio netto consolidato	< 1,75	0,80
AbitareIn S.p.A. (BNL)	Anno fiscale (30.09.2024)	indebitamento finanziario netto bilancio d'esercizio/patrimonio netto bilancio d'esercizio	< 0,75	(0,11)
AbitareIn S.p.A. (BNL)	Anno fiscale (30.09.2024)	Loan to Value	< 45,00%	43,66%
AbitareIn S.p.A. (BPER)	Anno fiscale (30.09.2024)	indebitamento finanziario netto consolidato/patrimonio netto consolidato	< 1,75	0,80
AbitareIn S.p.A. (BPER)	Anno fiscale (30.09.2024)	indebitamento finanziario netto bilancio d'esercizio/patrimonio netto bilancio d'esercizio	< 0,75	(0,11)
AbitareIn S.p.A. (MPS)	Anno fiscale (30.09.2024)	indebitamento finanziario netto consolidato/patrimonio netto consolidato	< 1,75	0,80
AbitareIn Development 5 S.r.l.	Anno fiscale (30.09.2024)	Loan to Cost/Loan to Value	< 69,8%/51%	49,47%/24,73%
Accursio S.r.l.	Anno fiscale (30.09.2024)	Loan to Cost/Loan to Value	< 69,17%/60%	59,24%/n/a
Deametra Siinq S.r.l.	Anno fiscale (30.09.2024)	Loan to Value	< 70,00%	n/a
Porta Naviglio Grande S.r.l.	Anno fiscale (30.09.2024)	Loan to Cost/Loan to Value	< 63%/45%	42,69%/30,91%
Savona 105 S.r.l.	Anno solare (31.12.2024)	Loan to Cost	< 69,5%	46,81%

Alla data del 30 settembre 2024 ed al 31 dicembre 2024 i covenants finanziari risultano integralmente rispettati.

La voce altri debiti finanziaria è composta:

dal debito finanziario afferente al diritto d'uso pluriennale dell'immobile adibito a uffici sito in viale Umbria n.36 per un importo pari a Euro 704 migliaia in capo alla holding Abitare In S.p.A.;
dal debito finanziario verso la società di leasing finalizzato all'acquisto dell'immobile sito in Via Amadeo, 57 per un importo pari a Euro 292 migliaia in capo alla holding Abitare In S.p.A.;
dal debito finanziario relativo al diritto d'uso pluriennale dell'immobile in uso dal presidente del Consiglio di Amministrazione per un importo pari a Euro 205 migliaia in capo alla holding Abitare In S.p.A.;
dal debito finanziario derivante dalla cessione di un credito da parte di un fornitore ad una società di factoring per un importo pari a Euro 5.000 migliaia in capo alla controllata Porta Naviglio Grande S.r.l.;
dal debito finanziario derivante dalla cessione di un credito da parte di un fornitore ad una società di factoring per un importo pari a Euro 1.755 migliaia in capo alla controllata Lambrate Twin Palace S.r.l.

NOTA 14. BENEFICI AI DIPENDENTI

Ai sensi del principio IAS 19R, di seguito si riporta il dettaglio delle principali assunzioni economico-finanziarie utilizzate ai fini delle valutazioni attuariali:

	31.03 2025	30.09 2024
Tasso annuo di inflazione	2,00%	2,50%
Tasso annuo tecnico di attualizzazione	3,30%	3,25%
Tasso annuo di incremento delle retribuzioni	2,00%	2,50%

I benefici a favore dei dipendenti risultano così movimentati nel corso degli esercizi:

Saldo al 30 settembre 2024	324.858
Oneri finanziari	4.822
Anticipi e liquidazioni	(68.457)
Accantonamento del fondo	69.677
Utile / (Perdite) attuariali	40.529
Saldo al 31 marzo 2025	371.429

Di seguito la tabella di riconciliazione delle passività per benefici ai dipendenti secondo lo IAS 19:

Obbligazione a benefici definiti	312.924
Costo del servizio	45.327
Costo netto degli interessi	4.821
(Benefici pagati)	(41.574)
Trasferimenti in (out)	-
Obbligazione a benefici definiti prevista	321.498
(Guadagno)/perdita attuariale	17.151
Guadagni e perdite attuariali su DBO – Variazioni delle ipotesi finanziarie	1.515
Guadagni e perdite attuariali su DBO – Rettifiche di esperienza e altre ass.	15.636
Obbligazioni e benefici definiti al 31.03.2025	338.649

Riconciliazione delle passività benefici dipendenti

NOTA 15. ALTRE PASSIVITÀ NON CORRENTI

Al 31 marzo 2025 la voce "Altre passività non correnti", pari a Euro 594 migliaia, è composta dal fondo per il trattamento di fine mandato per un importo pari a Euro 478 migliaia e dal fondo rischi emerso dal valore negativo del mark to market del derivato di copertura di cash flow hedge stipulato dalla holding Abitare In S.p.A. per un importo pari a Euro 116 migliaia.

La movimentazione del Fondo per trattamento di fine mandato degli amministratori è la seguente:

Saldo al 30 settembre 2024	428.731
Oneri finanziari	6.860
Anticipi e liquidazioni	-
Accantonamento del fondo	45.872
Utile / (Perdite) attuariali	(3.332)
Saldo al 31 marzo 2025	478.131

Di seguito la tabella riportata presenta la composizione del fondo rischi:

Descrizione	Nozionale	Data valorizzazione	Scadenza	Mark To Market
IRS tasso fisso/tasso variabile con floor a zero	3.984.433	31/03/2025	30/09/2028	115.994
Totale				115.994

NOTA 16. CAPARRE E ACCONTI CLIENTI

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce caparre e acconti clienti al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Caparre non correnti da clienti	28.993.164	16.700.785	12.292.379
Acconti non correnti da clienti	12.588.535	36.908.217	(24.319.682)
Caparre correnti da clienti	2.430.700	154.000	2.276.700
Acconti correnti da clienti	5.753.261	-	5.753.261
Totale	49.765.660	53.763.002	(3.997.342)

La voce acconti è composta da anticipi e caparre incassate a fronte dei contratti stipulati per la cessione delle unità immobiliari in corso di costruzione. In particolare il debito per caparre e acconti non corrente, pari a Euro 41.582 migliaia è in capo alle controllate Abitare In Development 5 S.r.l. per un ammontare pari a Euro 10.790 migliaia, MyCity S.r.l. per un ammontare pari a Euro 10.729 migliaia, Savona 105 S.r.l. per un ammontare pari a Euro 8.803 migliaia, Lambrate Twin Palace S.r.l. per un ammontare pari a Euro 5.301 migliaia, GMC Holding S.r.l. per un ammontare pari a Euro 2.732 migliaia, Immaginare S.r.l. per un ammontare pari a Euro 1.729 migliaia, Abitare In Development 4 S.r.l. per un ammontare pari a Euro 803 migliaia e TheUnits S.r.l. per un ammontare pari a Euro 695 migliaia.

Il debito per caparre e acconti corrente, pari a Euro 8.184 migliaia è in capo esclusivamente alla controllata Porta Naviglio Grande S.r.l.

NOTA 17. DEBITI COMMERCIALI

I debiti commerciali sono pari ad Euro 25.624 migliaia (Euro 13.130 migliaia al 30 settembre 2024) e sono iscritti al valore nominale. Tutti i debiti hanno scadenza entro l'esercizio successivo. I debiti si riferiscono principalmente ai fornitori impegnati nell'attività produttiva. Non sussistono debiti per importi significativi in valuta diversa dall'Euro. Non sussistono debiti per importi significativi al di fuori del territorio italiano.

NOTA 18. ALTRE PASSIVITÀ CORRENTI

La tabella di seguito riportata presenta la composizione della voce Altre passività correnti al 31 marzo 2025 ed al 30 settembre 2024.

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Oneri di urbanizzazione	1.159.643	1.382.609	(222.966)
Altri debiti	16.708.159	8.623.580	8.084.579
Ratei e risconti passivi	69.493	94.494	(25.001)
Debiti verso Istituti Previdenziali	82.942	140.656	(57.714)
Altre passività correnti	18.020.237	10.241.339	7.778.898

I debiti derivanti dalla rateizzazione degli oneri di urbanizzazione ammonta ad un importo complessivo di Euro 1.160 migliaia ed è in capo alle controllate Abitare In Maggiolina S.r.l. per un ammontare pari a Euro 367 migliaia, MyCity S.r.l. per un ammontare pari a Euro 218 migliaia, Porta Naviglio Grande S.r.l. per un ammontare pari a Euro 305 migliaia e Lambrate Twin Palace S.r.l. per un ammontare pari a Euro 270 migliaia.

La voce altri debiti è principalmente costituita dal:

Debito per ritenuta a garanzia verso la società appaltatrice cui è stata affidata la costruzione degli immobili in capo alle controllate TheUnits S.r.l., Abitare In Development 3 S.r.l., Costruire In S.r.l., MyCity S.r.l., Porta Naviglio Grande S.r.l., Lambrate Twin Palace S.r.l. e Milano City Village S.r.l. per un ammontare complessivo pari a Euro 8.430 migliaia;
Debito per ritenuta a garanzia verso la società appaltatrice cui è stata affidata l'attività di demolizione e bonifica dei progetti immobiliari in capo alle controllate Abitare In Development 4 S.r.l. e Savona 105 S.r.l. per un ammontare complessivo pari a Euro 196 migliaia;
Debito per ritenuta a garanzia verso le società appaltatrice a cui è stata affidata l'attività di ristrutturazione dei progetti immobiliari destinati alla locazione nella forma del co-living in capo alle controllate Deametra Siinq S.r.l. e Smartcity Siinq S.r.l. per un ammontare complessivo pari a Euro 843 migliaia;
Debiti verso amministratori per un ammontare pari a Euro 1.059 migliaia;
Un debito in capo alla controllata Lambrate Twin Palace S.r.l. per un ammontare complessivo di Euro 5.007 migliaia derivanti dai rogiti a rustico con clausola risolutiva effettuati nel mese di Dicembre 2024;
Un debito in capo alla controllata Trilogy Towers S.r.l. per un ammontare complessivo di Euro 506 migliaia derivante il rimborso, in nome e per conto del condominio Trilogy Towers, della polizza assicurativa globale fabbricati per la copertura dei danni subiti dall'immobile a seguito dell'incendio avvenuto in data 28 giugno 2023.

NOTA 19. PASSIVITÀ PER IMPOSTE CORRENTI

La voce Passività per imposte correnti pari a Euro 1.930 migliaia, è principalmente rappresentata dal debito per IMU pari a Euro 301 migliaia, del debito verso l'erario per le ritenute dei professionisti da versare per un importo complessivo pari a Euro 142 migliaia, dal debito verso l'erario per IRES pari a Euro 945 migliaia e dal debito verso l'erario per IRAP per Euro 537 migliaia.

2.3 NOTE ALLE PRINCIPALI VOCI DI CONTO ECONOMICO

NOTA 20. RICAVI E VARIAZIONE LAVORI IN CORSO E PRODOTTI FINITI

Il valore complessivo dei ricavi è passato da Euro 34.020 migliaia al 31 marzo 2024 a Euro 63.695 migliaia al 31 marzo 2025.

La ripartizione dei ricavi delle vendite e delle prestazioni secondo categorie di attività e aree geografiche viene omessa in quanto l'attività viene svolta totalmente in Italia.

Nota 20.1 Ricavi delle vendite e delle prestazioni

La composizione dei ricavi delle vendite e delle prestazioni è la seguente:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Abitare In Development 5 S.r.l.	15.000	-	15.000

Abitare In Development 7 S.r.l.	268.000	-	268.000
City Zeden S.r.l.	-	397.947	(397.947)
Milano City Village S.r.l.	-	3.271.700	(3.271.700)
Palazzo Naviglio S.r.l.	-	2.466.956	(2.466.956)
Porta Naviglio Grande S.r.l.	6.682.185	-	6.682.185
Trilogy Towers S.r.l.	1.718.800	3.740.160	(2.021.360)
Totale	8.683.985	9.876.763	(1.192.778)

I ricavi delle vendite e delle prestazioni pari a Euro 8.684 migliaia al 31 marzo 2025 si riferiscono principalmente alla vendita di unità abitative effettuate dalle società controllate Porta Naviglio Grande S.r.l. per un ammontare pari a Euro 6.682 migliaia e Trilogy Towers per S.r.l. per un ammontare pari a Euro 1.719 migliaia.

Nota 20.2 Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori

La composizione della variazione delle rimanenze per l'avanzamento lavori, è la seguente:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Abitare In Development 3 S.r.l.	10.095.470	-	10.095.470
Abitare In Development 4 S.r.l.	553.388	1.767.268	(1.213.880)
Abitare In Development 5 S.r.l.	12.318.083	8.596.892	3.721.191
Abitare In Development 6 S.r.l.	1.818	-	1.818
Abitare In Development 7 S.r.l.	(309.941)	-	(309.941)
Accursio S.r.l.	744.283	618.751	125.532
City Zeden S.r.l.	-	(356.623)	356.623
Citynow S.r.l.	230.527	266.602	(36.075)
Creare S.r.l.	25.545	76.623	(51.078)
Edimi S.r.l.	86.227	93.744	(7.517)
GMC Holding S.r.l.	56.110	1.667.189	(1.611.079)
Hommi S.r.l.	1.426.481	-	1.426.481
Housenow S.r.l.	78.250	-	78.250
Immaginare S.r.l.	51.126	37.392	13.734
Just Home S.r.l.	5.104	-	5.104
Lambrate Twin Palace S.r.l.	869.345	4.168.617	(3.299.272)
Milano City Village S.r.l.	-	(2.969.041)	2.969.041
Mivivi S.r.l.	(614.937)	844.053	(1.458.990)
MyCity S.r.l.	6.273.609	2.937.813	3.335.796
New Tacito S.r.l	206.202	127.729	78.473
Palazzo Naviglio S.r.l.	-	(2.211.904)	2.211.904
Porta Naviglio Grande S.r.l.	(4.235.959)	4.891.692	(9.127.651)
Savona 105 S.r.l.	982.034	279.401	702.633
TheUnits S.r.l.	653.649	503.818	149.831
Trilogy Towers S.r.l.	(1.472.788)	(3.192.449)	1.719.661
Volaplana S.r.l.	161.718	(527.104)	688.822
Ziro S.r.l.	113.470	495.637	(382.167)
Totale	28.298.814	18.116.100	10.182.714

Nota 20.3 Variazione delle rimanenze per l'acquisto di nuove aree

Al 31 marzo 2025 la voce in oggetto include i costi sostenuti per l'acquisto del complesso immobiliare per opera della controllata Hommi S.r.l. per un ammontare pari a Euro 10.500 migliaia.

Nota 20.4 Altri ricavi operativi

Gli altri ricavi operativi pari a Euro 16.212 migliaia al 31 marzo 2025 includono principalmente:

gli incrementi delle immobilizzazioni materiali in corso inerenti agli investimenti in immobili destinati alla locazione nella forma del co-living in capo alle controllate Smartcity Siinq S.r.l. e Deametra Siinq S.r.l rispettivamente per un importo di Euro 3.730 migliaia e 8.288 migliaia;
Contributo per bonus edilizi in capo alla controllata Abitare In Development 3 S.r.l. per un importo pari a Euro 2.203 migliaia;
Risarcimento, relativo alla polizza assicurativa globale fabbricati per la copertura dei danni subiti dall'immobile a seguito dell'incendio avvenuto in data 28 giugno 2023, in capo alla controllata Trilogy Towers S.r.l. per un importo pari a Euro 1.242 migliaia.

NOTA 21. COSTI OPERATIVI

Nota 21.1 Acquisti immobiliari allo sviluppo

Al 31 marzo 2025 la voce in oggetto include i costi sostenuti per l'acquisto del complesso immobiliare per opera della controllata Hommi S.r.l. per un ammontare pari a Euro 10.500 migliaia.

Nota 21.2 Costi per servizi

La composizione della voce costi per servizi è di seguito riportata:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Consulenze legali, notarili e amministrative	737.572	641.438	96.134
Consulenze tecniche	568.328	800.794	(232.466)
Progettazione e D.L.	1.309.177	1.881.333	(572.156)
Costi di costruzione	35.233.573	11.198.569	24.035.004
Bonifiche	339.017	26.579	312.438
Demolizione	7.750	478.687	(470.937)
Oneri di costruzione	96.950	2.590.180	(2.493.230)
Compenso amministratori	586.639	654.001	(67.362)
Compenso Sindaci, società di revisione e OdV	230.357	196.974	33.383
Marketing e pubblicità	244.121	632.851	(388.730)
Costo arredo	221.917	149.323	72.594
Provvigioni a intermediari	246.767	188.943	57.824
Polizze fidejussorie	267.685	301.600	(33.915)
Assicurazioni	80.434	73.336	7.098
Spese condominiali	330.712	239.174	91.538
Utenze	305.422	302.941	2.481
Altri	1.646.606	1.337.108	309.498
Totale	42.453.027	21.693.831	20.759.196

La riduzione dei costi di progettazione è dovuta alla conclusione della definizione del progetto Frigia, 7. L'incremento dei costi di costruzione è dovuto all'avanzamento dei lavori sui cantieri di Porta Naviglio Grande, Lambrate Twin Palace, Palazzo Sintesy e Balduccio12. L'incremento dei costi di costruzione è, inoltre, infuenzato dall'avanzamento dei lavori di ristrutturazione del progetto destinato alla locazione nella forma del co-living in capo alla controllata Deametra Siinq S.r.l. La riduzione dei costi relativi alla demolizione è dovuta alla conclusione delle attività preliminari alla ristrutturazione dell'edificio destinato alla locazione nella forma del co-living in capo alla controllata Deametra Siinq S.r.l. La riduzione degli oneri di costruzione è dovuta all'acquisto, nel corso dell'esercizio chiuso al 30 settembre 2024, di diritti di perequazione. Infine, l'internalizzazione delle attività di marketing ha portato una significativa riduzione dei costi.

Nota 21.3 Noleggi e altri

I costi di noleggio, pari a Euro 486 migliaia al 31 marzo 2025 (Euro 60 migliaia al 31 marzo 2024), iscritti a conto economico si riferiscono esclusivamente a contratti di breve termine. Tali contratti, avendo una durata inferiore a 12 mesi, rientrano tra le esenzioni previste dallo standard contabile IFRS 16. Pertanto, non sono stati oggetto di rilevazione tra le attività per diritti d'uso e passività per leasing. Il riconoscimento di tali costi avviene in base alla competenza temporale. Non sono presenti impegni futuri significativi derivanti da tali noleggi.

Nota 21.4 Costi per il personale

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Salari e stipendi	1.165.929	1.480.833	(314.904)
Oneri sociali	369.598	372.561	(2.963)
TFR	69.677	68.007	1.670
Altri costi	270.744	316.791	(46.047)
Totale costi del personale	1.875.948	2.238.192	(362.244)

Di seguito viene riportato il dettaglio dei costi del personale:

Organico

Il numero medio e puntuale dei dipendenti per categoria, relativamente agli esercizi chiusi al 31 marzo 2025 e al 31 marzo 2024, è riportato nella tabella seguente:

		31.03 2025		31.03 2024
	Media	Puntuale	Media	Puntuale
Dirigenti	2	2	2	2
Impiegati	50	53	52	46
Totale	52	55	54	48

Nota 21.5 Ammortamenti

La composizione della voce "Ammortamenti" è di seguito riportata:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Amm.ti attività immateriali	368.227	415.205	(46.978)
Amm.ti attività materiali	200.560	194.127	6.433
Totale ammortamenti	568.787	609.332	(40.545)

L'incremento degli ammortamenti è correlato principalmente agli investimenti effettuati dalla controllata Abitare In Development 3 S.r.l. per il rinnovamento degli uffici siti in Milano in Viale Umbria, 32.

Nota 21.6 Svalutazione e accantonamenti

La voce "Svalutazione e accantonamenti" pari a Euro 46 migliaia è esclusivamente composta dall'accantonamento relativo al trattamento di fine mandato riconosciuto agli amministratori.

Nota 21.7 Altri costi operativi

Gli altri costi operativi ammontano a Euro 1.814 migliaia e includono principalmente imposte indirette per Euro 793 migliaia (di cui IMU per 584 migliaia di Euro), penalità contrattuali per un ammontare complessivo di Euro 641 migliaia (in capo alle controllate TheUnits S.r.l. per un importo pari a Euro 105 migliaia, Savona 105 S.r.l. per un importo pari a Euro 512 migliaia e Trilogy Towers S.r.l. per un importo pari a Euro 24 migliaia) e per la parte residua dagli abbonamenti, le quote associative e le perdite subite a vario titolo.

NOTA 22. ONERI E PROVENTI FINANZIARI

Al 31 marzo 2025 i proventi finanziari ammontano a Euro 230 migliaia, di seguito viene riportato il dettaglio dei proventi finanziari:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Proventi da titoli di investimento	91.926	195.143	(103.217)
Interessi attivi	130.424	4.624	125.800
Proventi da derivati	7.608	127.457	(119.849)
Altri proventi finanziari	13	1.529.569	(1.529.556)
Totale	229.971	1.856.793	(1.626.822)

Il provento finanziario da titoli, pari a Euro 92 migliaia, è dovuto alla rivalutazione delle linee di investimento effettuate dalla holding Abitare In S.p.A., generata dall'allineamento contabile al fair value al 31 marzo 2025. Gli intessi attivi si riferiscono principalmente, per un importo complessivo di Euro 129 migliaia, a rendimenti attivi maturati sul finanziamento concesso a terzi dalla holding Abitare In S.p.A. Il provento da derivati pari a Euro 8 migliaia, viene generato dai derivati di copertura cash flow hedge stipulato dalla holding Abitare In S.p.A.

Al 31 marzo 2025 gli oneri finanziari ammontano a Euro 3.981 migliaia, di seguito viene riportato il dettaglio degli oneri finanziari:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Svalutazione partecipazioni	149.832	560.858	(411.026)
Interessi passivi su mutui	3.457.152	2.925.867	531.285
Interessi passivi su oneri di urbanizzazione	-	30.865	(30.865)
Commissioni su mutui	254.385	281.374	(26.989)
Altri oneri finanziari	120.615	284.329	(163.714)
Totale	3.981.984	4.083.293	(101.309)

La voce "Svalutazione partecipazioni" pari a Euro 150 migliaia, si riferisce alla svalutazione della partecipazione in Tecma Solutions S.p.A. per un importo complessivo di Euro 23 migliaia. Quale parametro di riferimento del fair value value è stato utilizzato il controvalore di quotazione al 31 marzo 2025 pari a 1,79 Euro per azione. È stata svalutata interamente, per un importo pari a Euro 91 migliaia, la partecipazione in Arras Group in quanto la società ha fatto richiesta di concordato preventivo con riserva presso il Tribunale di Milano per gestire una crisi finanziaria e cercare di evitare il fallimento. La parte residuale, pari a Euro 36 migliaia, si riferisce alla risoluzione consenuale della partecipazione di Abitare In S.p.A. in Via Bombay n.1 S.r.l. Gli interessi passivi verso gli istituti di credito, pari a Euro 3.457 migliaia, sono riconducibili all'indebitamento finanziario medio del primo semestre. Le commissioni pari a Euro 254 migliaia sono oneri finanziari sostenuti per l'ottenimento di nuovi finanziamenti.

NOTA 23. IMPOSTE

Si riporta di seguito la composizione della voce imposte sul reddito al 31 marzo 2025 ed al 31 marzo 2024.

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Correnti	1.400.554	1.277.112	123.442
Differite	(249.953)	1.100.834	(1.350.787)
Imposte	1.150.601	2.377.946	(1.227.345)

La riconciliazione tra l'onere fiscale effettivo iscritto in bilancio e l'onere fiscale teorico, determinato per le imposte IRES, IRAP e sulla base dell'aliquota fiscale teorica, è la seguente:

IRES	%	2025	2024
Risultato ante imposte		2.170.887	3.321.217
Onere fiscale teorico %	24%	521.013	797.092
Variazioni in aumento:
IMU		462.799	450.665
Compensi non pagati e bonus dipendenti		39.640	315.340
Dividendi/rivalutazioni/plusvalenze		149.832	1.152.678
Interessi indeducibili		-	-
Variazione per scritture IAS consolidato		2.966.477	3.514.221
Altre variazioni in aumento		817.874	2.896.702
Totale		4.436.622	8.329.606
Variazioni in diminuzione:
Compensi pagati e bonus dipendenti		358.860	33.834
Dividendi/rivalutazioni/plusvalenze		-	5.700.000
Utilizzo fondo rischi		-	-
Deduzione per perdite pregresse, ACE, IRAP e contributi		2.273.508	957.007
Altre variazioni in diminuzione		375.346	815.803
Totale		3.007.714	7.506.644
Imponibile IRES		3.599.795	4.144.179
IRES di competenza dell'esercizio		863.951	994.603
Sopravv. passive (attive) IRES esercizio precedente		13.391	-
IRES		877.342	994.603
IRAP	%	2025	2024
Differenza tra proventi e costi rilevanti ai fini IRAP		5.297.938	614.322
Onere fiscale teorico %	3,90%	206.620	23.959
Variazioni in aumento:
Costo collaboratori e amministratori		995.503	939.357
IMU		584.311	451.720
Variazione per scritture IAS consolidato		-	3.514.221

Altre variazioni in aumento	3.593.275	3.216.035
Totale	5.173.089	8.121.333
Variazioni in diminuzione:
Contributi in conto esercizio	2.261.447	944.945
Deduzioni per cuneo fiscale	1.617.658	1.557.550
Variazioni per scritture IAS consolidato	-	-
Altre variazioni in diminuzione	361.240	849.857
Totale	4.240.345	3.352.352
Imponibile IRAP	6.230.682	5.383.303
IRAP di competenza dell'esercizio	523.212	282.509
Sopprav passive (attive) IRAP esercizio precedente		-
IRAP	523.212	282.509

NOTA 24. UTILE PER AZIONI BASE E DILUITO

Il risultato base per azione è calcolato dividendo il risultato dell'esercizio attribuibile agli azionisti ordinari della capogruppo per il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione durante l'esercizio. Il risultato per azione diluito è calcolato dividendo il risultato attribuibile agli azionisti ordinari della capogruppo per il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione durante l'esercizio e di quelle che potenzialmente verranno emesse a seguito del raggiungimento degli obiettivi definiti dal piano di stock grant.

Si riporta di seguito la composizione della voce utile per operazioni base e diluito per l'esercizio chiuso al 31 marzo 2025 ed al 31 marzo 2024.

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Risultato netto di gruppo (Euro)	1.020.286	943.271	77.015
N° di azioni in circolazione*	25.547.181	25.687.053	(139.872)
Numero di pontenziali azioni ordinarie	1.211.802	1.211.802	-
Numero medio azioni in circolazione ai fini del calcolo utile diluito	26.758.983	26.898.855	(139.872)
Risultato per Azione (Euro)	0,04	0,04	-
Risultato diluito per azione (Euro)	0,04	0,04	-

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Risultato netto di gruppo da conto	989.163	834.238	154.925
economico complessivo (Euro) N° di azioni in circolazione*	25.547.181	25.687.053	(139.872)
Numero di pontenziali azioni ordinarie	1.211.802	1.211.802	-
Numero medio azioni in circolazione ai fini del calcolo utile diluito	26.758.983	26.898.855	(139.872)
Risultato per Azione (Euro)	0,04	0,03	0,01

NOTA 25. OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

Ai sensi dello IAS 24 le parti correlate del Gruppo sono le imprese e le persone che sono in grado di esercitare il controllo, il controllo congiunto o un'influenza significativa sul Gruppo e sulle sue controllate.

I rapporti tra le società hanno natura commerciale e finanziaria e sono tendenzialmente formalizzati da contratti. Tali rapporti sono effettuati a valore di mercato e attentamente monitorati dal Consiglio di Amministrazione. Con le controparti in oggetto sono state poste operazioni relative alla normale operatività delle singole entità; non si evidenziano operazioni di carattere atipico o inusuale.

Di seguito il dettaglio relativo alle attività e passività verso le parti correlate individuate:

	31.03 2025	30.09 2024	Variazione
Partecipazione in Via Bombay n.1 S.r.l.	-	21.537	(21.537)
Finanziamento vs Via Bombay n.1 S.r.l.	-	3.473.867	(3.473.867)
Crediti commerciali vs Via Bombay n.1 S.r.l.	-	953.572	(953.572)
Fondo TFM	478.131	428.731	49.400
Debiti vs sindaci	28.626	65.545	(36.919)
Debiti vs amministratori	1.059.390	1.333.110	(273.720)
Totale	1.566.147	6.276.362	(4.710.215)

Di seguito il dettaglio relativo ai ricavi e i costi verso le parti correlante individuate:

	31.03 2025	31.03 2024	Variazione
Ricavi per service vs Via Bombay n.1 S.r.l.	-	470.000	(470.000)
Svalutazione partecipazione Via Bombay n.1 S.r.l.	35.844	-	35.844
Compenso amministratori	586.639	654.001	(67.362)
TFM	45.872	22.303	23.569
Compenso sindaci	74.384	49.078	25.306
Compenso dirigente con responsabilità strategiche	80.000	90.000	(10.000)
Totale	822.739	1.285.382	(462.643)

Impegni e garanzie prestate dal Gruppo

Oltre quanto già riportato nella nota 13, Abitare In garantisce l'adempimento delle obbligazioni assunte dalle controllate, nei confronti di Reale Mutua Assicurazioni, a fronte del rilascio da parte di quest'ultima delle fideiussioni che le medesime controllate procurano in favore di terzi. Al 31 marzo 2025 l'ammontare complessivo del garantito è pari a Euro 157,7 milioni.

Di seguito si elencano le garanzie rilasciate da Abitare In S.p.A. per conto delle controllate in favore degli istituti di credito:

Società	Importo garantito	Data di rilascio	Tipologia della garanzia
Abitare In Development 3 S.r.l.	3.000.000	22.06.2018	Fidejussione rimborso finanziamento
Abitare In Development 4 S.r.l.	1.175.000	03.03.2022	Lettera di patronage di 1,7 mln
Accursio S.r.l.	10.500.000	29.12.2021	Fidejussione rimborso finanziamento
Citynow S.r.l.	400.000	01.02.2022	Fidejussione rimborso finanziamento
Homizy Siiq S.p.A.	1.500.000	21.05.2024	Fidejussione rimborso finanziamento
Hommi S.r.l.	10.000.000	25.10.2024	Fidejussione rimborso finanziamento
Lambrate Twin Palace S.r.l.	3.300.000	25.05.2021	Lettera di patronage di 3,3 mln e postergazione finanziamento soci 2 mln
Mivivi S.r.l.	5.000.000	06.05.2022	Fidejussione rimborso finanziamento
MyCity S.r.l.	17.300.000	15.05.2023	Lettera di patronage
Porta Naviglio Grande S.r.l.*	3.650.000	17.12.2020	Fidejussione rimborso finanziamento
Savona 105 S.r.l.	10.950.000	03.12.2020	Fidejussione rimborso finanziamento
Smartcity Siinq S.r.l.	13.650.000	13.12.2021	Fidejussione rimborso finanziamento
Volaplana S.r.l.	5.000.000	11.01.2022	Fidejussione rimborso finanziamento
Totale	85.425.000

*è stato raggiunto l'obiettivo di vendita che consente alla società di richiedere la cancellazione della garanzia.

NOTA 26. INFORMATIVA PER SETTORI OPERATIVI

L'IFRS 8 definisce un settore operativo come una componente:

che coinvolge attività imprenditoriali generatrici di ricavi e di costi;
i cui risultati operativi sono rivisti periodicamente al più alto livello decisionale
per la quale sono disponibili dati economico-finanziari separati.

Ai fini dell'IFRS 8 - l'attività svolta dal Gruppo è identificabile in due segmenti operativi quali:

Sviluppo residenziale per la vendita;
Build to rent.

Di seguito l'informativa patrimoniale di settore al 31 marzo 2025 e al 30 settembre 2024:

	Sviluppo residenziale per la vendita	Build to rent	Elisioni intercompany	30.09 2024
Attività materiali	7.294.378	27.545.300	-	34.839.678
Attività immateriali	1.856.905	187.758	-	2.044.663
Attività finanziarie	3.141.541	-	(3.116.000)	25.541
Partecipazioni in altre imprese	1.335.712	-	(168.500)	1.167.212
Attività per imposte anticipate	3.473.867	-	-	3.473.867
TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI	2.190.440	497.851	-	2.688.291
Magazzino	19.292.843	28.230.909	(3.284.500)	44.239.252
Crediti finanziari correnti	219.495.910	-	-	219.495.910
Attività finanziarie iscritte al fair value	9.317.621	-	-	9.317.621

Crediti commerciali	3.414.271	800.000	(1.957.407)	2.256.864
Altre attività correnti	12.039.498	399.611	-	12.439.109
Attività per imposte correnti	5.207.842	1.182.185	-	6.390.027
Disponibilità liquide	10.641.964	3.134.769	-	13.776.733
TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI	260.117.106	5.516.565	(1.957.407)	263.676.264
TOTALE ATTIVITÀ	279.409.949	33.747.474	(5.241.907)	307.915.516
Capitale sociale	133.075	115.850	(115.850)	133.075
Riserve	46.481.738	13.698.564	(13.697.609)	46.482.693
Utili/(perdite) a nuovo	45.859.286	(778.665)	9.859.375	54.939.996
Utile/(perdita) d'esercizio	6.166.652	(542.939)	157.669	5.781.382
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO	98.640.751	12.492.810	(3.796.415)	107.337.146
Utile e riserve di terzi				3.627.911
PATRIMONIO NETTO	98.640.751	12.492.810	(3.796.415)	110.965.057
Passività finanziarie non correnti	82.383.815	13.443.832	-	95.827.647
Benefici a dipendenti	306.914	17.944	-	324.858
Altre passività non correnti	563.609	-	-	563.609
Caparre e acconti da clienti	53.609.002	-	-	53.609.002
Passività per imposte differite	6.164.725	1.481	-	6.166.206
TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI	143.028.065	13.463.257	-	156.491.322
Passività finanziarie correnti	16.239.689	142.391	-	16.382.080
Debiti commerciali	11.129.782	6.981.819	(4.981.129)	13.130.472
Altre passività correnti	9.813.765	519.848	(92.274)	10.241.339
Caparre e acconti da clienti	154.000	-	-	154.000
Passività per imposte correnti	403.897	147.349	-	551.246
TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI	37.741.133	7.791.407	(5.073.403)	40.459.137
TOTALE PASSIVITÀ	180.769.198	21.254.664	(5.073.403)	196.950.459
TOTALE PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO	279.409.949	33.747.474	(8.869.818)	307.915.516

	Sviluppo residenziale per la vendita	Build to rent	Elisioni intercompany	31.03 2025
Attività materiali	7.205.683	39.563.835	-	46.769.518
Attività immateriali	1.716.597	205.785	-	1.922.382
Attività finanziarie	6.235	-	-	6.235
Partecipazioni in altre imprese	1.282.687	-	(251.000)	1.031.687
Crediti finanziari non correnti	3.216.000	-	(3.216.000)	-
Attività per imposte anticipate	2.558.282	590.070	-	3.148.352
TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI	15.985.484	40.359.690	(3.467.000)	52.878.174
Magazzino	258.294.724	-	-	258.294.724
Attività finanziarie iscritte al fair value	2.006.297	-	-	2.006.297
Crediti commerciali	5.843.000	344.324	(3.861.903)	2.325.421
Altre attività correnti	17.087.466	2.013.897	(1.000.000)	18.101.363
Attività per imposte correnti	6.442.506	2.037.902	-	8.480.408
Disponibilità liquide	7.032.610	3.921.655	-	10.954.265
TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI	296.706.603	8.317.778	(4.861.903)	300.162.478
TOTALE ATTIVITÀ	312.692.087	48.677.468	(8.328.903)	353.040.652
Capitale sociale	133.075	115.850	(115.850)	133.075
Riserve	46.446.445	13.720.392	(13.719.482)	46.447.355
Utili/(perdite) a nuovo	52.025.938	(1.343.478)	9.986.413	60.668.873
Utile/(perdita) d'esercizio	1.275.580	(255.294)	73.525	1.093.811

PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO	99.881.038	12.237.470	(3.775.394)	108.343.114
Utile e riserve di terzi				3.524.391
PATRIMONIO NETTO	99.881.038	12.237.470	(3.775.394)	111.867.505
Passività finanziarie non correnti	84.415.709	22.917.956	-	107.333.665
Benefici a dipendenti	351.634	19.795	-	371.429
Altre passività non correnti	594.125	-	-	594.125
Caparre e acconti da clienti	41.581.699	-	-	41.581.699
Passività per imposte differite	6.378.397	1.481	-	6.379.878
TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI	133.321.564	22.939.232	-	156.260.796
Passività finanziarie correnti	30.709.894	444.273	-	31.154.167
Debiti commerciali	21.851.307	11.458.597	(7.686.022)	25.623.882
Altre passività correnti	16.999.675	1.412.440	(391.878)	18.020.237
Caparre e acconti da clienti	8.183.961	-	-	8.183.961
Passività per imposte correnti	1.744.648	185.456	-	1.930.104
TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI	79.489.485	13.500.766	(8.077.900)	84.912.351
TOTALE PASSIVITÀ	212.811.049	36.439.998	(8.077.900)	241.173.147
TOTALE PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO	312.692.087	48.677.468	(11.853.294)	353.040.652

Di seguito l'informativa economica di settore al 31 marzo 2025 e al 31 marzo 2024:

	Sviluppo residenziale per la vendita	Build to rent	Elisioni intercompany	31.03 2024
Ricavi delle vendite	9.876.763	-	-	9.876.763
Ricavi per servizi	22.665	-	(22.665)	-
Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori	18.116.100	-	-	18.116.100
Variazione delle rimanenze per acquisto nuove aree	2.690.254	-	-	2.690.254
Altri ricavi	2.237.236	1.114.688	(14.877)	3.337.047
TOTALE RICAVI	32.943.018	1.114.688	(37.542)	34.020.164
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la vendita	2.690.254	-	-	2.690.254
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la messa a reddito	-	-	-	-
Acquisti materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci	58.216	-	-	58.216
Costi per Servizi	20.900.471	830.902	(37.542)	21.693.831
Noleggi ed altri	60.236	100	-	60.336
Costi per il personale	2.171.068	67.124	-	2.238.192
Ammortamenti	592.359	16.973	-	609.332
Svalutazioni e accantonamenti	22.303	-	-	22.303
Altri costi operativi	970.051	129.932	-	1.099.983
TOTALE COSTI OPERATIVI	27.464.958	1.045.031	(37.542)	28.472.447
RISULTATO OPERATIVO (EBIT)	5.478.060	69.657	-	5.547.717
Proventi finanziari				1.856.793
Oneri finanziari				(4.083.293)
UTILE ANTE IMPOSTE (EBT)				3.321.217
Imposte				(2.377.946)
UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO				943.271

	Sviluppo residenziale per la vendita	Build to rent	Elisioni intercompany	31.03 2025
Ricavi delle vendite	8.683.985	-	-	8.683.985
Ricavi per servizi	3.922.563	-	(3.922.563)	-
Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori	28.298.814	-	-	28.298.814
Variazione delle rimanenze per acquisto nuove aree	10.500.000	-	-	10.500.000
Altri ricavi	4.192.961	12.018.982	-	16.211.943
TOTALE RICAVI	55.598.323	12.018.982	(3.922.563)	63.694.742
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la vendita	10.500.000	-	-	10.500.000
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la messa a reddito	-	-	-	-
Acquisti materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci	27.701	-	-	27.701
Costi per Servizi	35.034.852	11.340.738	(3.922.563)	42.453.027
Noleggi ed altri	485.999	75	-	486.074
Costi per il personale	1.797.937	78.011	-	1.875.948
Ammortamenti	560.512	8.275	-	568.787
Svalutazioni e accantonamenti	45.872	-	-	45.872
Altri costi operativi	1.663.109	151.324	-	1.814.433
TOTALE COSTI OPERATIVI	50.115.982	11.578.423	(3.922.563)	57.771.842
RISULTATO OPERATIVO (EBIT)	5.482.341	440.559	-	5.922.900
Proventi finanziari				229.971
Oneri finanziari				(3.981.984)
UTILE ANTE IMPOSTE (EBT)				2.170.887
Imposte				(1.150.601)
UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO				1.020.286

POLITICA DI GESTIONE DEI RISCHI FINANZIARI

Si rimanda alla relazione sulla gestione consolidata

INFORMATIVA RELATIVA AL VALORE CONTABILE E FAIR VALUE DEGLI STRUMENTI FINANZIARI

L'IFRS 7 e l'IFRS 13 richiedono che la classificazione degli strumenti finanziari valutati al fair value sia effettuata sulla base della qualità delle fonti degli input utilizzati nella determinazione del fair value stesso. In particolare l'IFRS 7 e l'IFRS 13 definiscono 3 livelli di fair value:

livello 1: sono classificate in tale livello le attività/passività finanziarie il cui fair value è determinato sulla base di prezzi quotati (non modificati) su mercati attivi, sia Ufficiali che Over the Counter di attività o passività identiche;
livello 2: sono classificate in tale livello le attività/passività finanziarie il cui fair value è determinato sulla base di input diversi da prezzi quotati di cui al livello

1, ma che per tali attività/passività, sono osservabili direttamente o indirettamente sul mercato;

• livello 3: sono classificate in tale livello le attività/passività finanziarie il cui fair value è determinato sulla base di dati di mercato non osservabili. Rientrano in questa categoria gli strumenti valutati sulla base di stime interne, effettuate con metodi proprietari sulla base delle best practices di settore.

Non vi sono stati trasferimenti tra i diversi livelli della gerarchia del fair value nei periodi considerati.

La tabella di seguito riportata riepiloga le attività e le passività che sono misurate al fair value al 31 marzo 2025 sulla base del livello che riflette gli input utilizzati nella determinazione del fair value:

		AL 31.03.2025
(In Euro)	Nota	Valore contabile	Livello 1	Livello 2	Livello 3
Attività
Attività finanziarie	3	6.235	6.235	-	-
Partecipazioni in altre imprese	4	1.031.687	1.031.687	-	-
Attività finanziarie iscritte al fair value	7	2.006.297	2.006.297	-	-
Crediti commerciali	8	2.325.421	-	-	2.325.421
Altre attività correnti	9	18.101.363	-	-	18.101.363
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti	11	10.954.265	10.954.265	-	-
Passività
Passività finanziarie non correnti	13	107.333.665	107.333.665	-	-
Altre passività non correnti	15	594.125	-	-	594.125
Passività finanziarie correnti	13	31.154.167	31.154.167	-	-
Caparre e acconti clienti	16	49.765.660	-	-	49.765.660
Debiti commerciali	17	25.623.882	-	-	25.623.882
Altre passività correnti	18	18.020.237	-	-	18.020.237

PASSIVITÀ POTENZIALI E PRINCIPALI CONTENZIOSI IN ESSERE

Si rinvia a quanto indicato nella Relazione intermedia sulla gestione

TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Ai sensi della comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006 n. DEM/6064296, si precisa che nel corso del primo semestre chiuso al 31 marzo 2025 il Gruppo Abitare In non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali, così definite dalla comunicazione stessa.

EVENTI ED OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Ai sensi della comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006 n. DEM/6064296, si precisa che nel corso del primo semestre chiuso al 31 marzo 2025 il Gruppo Abitare In non ha posto in essere operazioni significative non ricorrenti, così definite dalla comunicazione stessa.

INFORMATIVA RELATIVA AI CONTRIBUTI EROGATI DALLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

Di seguito l'informativa relativa ai contributi erogati dalla Pubblica Amministrazione al Gruppo Abitare In:

• Euro 9 migliaia come credito d'imposta per investimenti in Ricerca & Sviluppo ai sensi dell'articolo 244, comma 1 del Decreto Legislativo n.34 del 2020 riconosciuto alla holding Abitare In S.p.A.

COMPENSI ALLA SOCIETÀ DI REVISIONE

Di seguito il dettaglio dei corrispettivi di competenza per i sei mesi chiusi al 31 marzo 2025 per i servizi di revisione e per quelli diversi dalla revisione resi dalla stessa Società di revisione BDO S.p.A.

Valori espressi in K€	31.03 2025
Revisione bilancio semestrale	30
Revisione legale	-
Altri servizi di assurance	-
Totale	30

3.4 ATTESTAZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO ai sensi dell'art. 154-bis, comma 5, del D. Lgs. n. 58/1998 (Testo Unico della Finanza)

1. I sottoscritti Luigi Francesco Gozzini e Cristiano Contini, in qualità rispettivamente, di Amministratore Delegato e di Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Abitare In S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
2. l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa e
3. l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio semestrale abbreviato al 31 marzo 2025.
1. Si attesta, inoltre, che:
2. 2.1 Il bilancio semestrale abbreviato al 31 marzo 2025:
  - (a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del Regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002;
  - (b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
  - (c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell'emittente e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento.
3. 2.2 La Relazione intermedia sulla gestione comprende un'analisi attendibile dei riferimenti agli eventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell'esercizio e alla loro incidenza sul bilancio semestrale abbreviato, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze per i sei mesi restanti dell'esercizio. La relazione intermedia sulla gestione comprende, altresì, un'analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni rilevanti con parti correlate.

Milano, 12 giugno 2025

Luigi Francesco Gozzini (Amministratore Delegato)

Cristiano Contini (Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari)

AI Terminal

Abitare In

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RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31 MARZO 2025

INDICE

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31 MARZO 2025

RELAZIONE SULLA GESTIONE 20

AL 31 MARZO 2025

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA 38

AL 31 MARZO 2025

ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31 MARZO 2025

Disclaimer

PREMESSA

RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITAREIN

appalto) e, infine, la commercializzazione degli stessi.

HIGHLIGHTS

PIPELINE IN SVILUPPO (ALLA DATA DI APPROVAZIONE DELLA PRESENTE RELAZIONE)

UNITÀ CONSEGNATE

THIS IS US

HOMIZY, BUILT TO SHARE

Homizy è la società del Gruppo che sta attualmente sviluppando a Milano immobili destinati alla locazione, nella forma del CO-LIVING.

MISSION

IL CO-RESIDENT TIPO

IL PROFILO DEL CO-RESIDENT

PRODOTTO

Know how AIn e segmento di mercato

TECNOLOGIA

USER FRIENDLY APP

EFFICIENZA ENERGETICA

CONCEPT

PROGETTI ABITAREIN

AbitareIn Collection

Palazzo Sintesy

AbitareIn Collection

AbitareIn Collection

AbitareIn Collection

RELAZIONE SULLA GESTIONE

AL 31 MARZO 2025

1.1 ANDAMENTO GESTIONALE DEL GRUPPO NELL'ESERCIZIO CHE CHIUDE AL 31 MARZO 2025

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO RICLASSIFICATO

SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA RICLASSIFICATA

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CONSOLIDATO

1.2 DESCRIZIONE DEI PRINCIPALI RISCHI ED INCERTEZZE A CUI IL GRUPPO È ESPOSTO

RISCHI CONNESSI ALLE CONDIZIONI GENERALI DELL'ECONOMIA

RISCHI CORRELATI ALLA DIFFUSIONE DI EPIDEMIE

RISCHI CONNESSI ALL'INCREMENTO DEI COSTI ENERGETICI E DELLE MATERIE PRIME

RISCHI CONNESSI ALL'INDEBITAMENTO FINANZIARIO DEL GRUPPO

RISCHI CONNESSI ALL'ATTIVITÀ DEL GRUPPO

RISCHI CONNESSI AL RITARDO NELL'OTTENIMENTO DEI TITOLI AUTORIZZATIVI PER LA REALIZZAZIONE DEI PROGETTI IMMOBILIARI

RISCHI CONNESSI ALL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

RISCHIO LIQUIDITÀ

RISCHIO DI CREDITO

RISCHIO DI MERCATO

RISCHI CONNESSI ALLA COSTRUZIONE DEI COMPLESSI IMMOBILIARI

1.3 PRINCIPALI ATTIVITÀ ED EVENTI DEL PERIODO DEL GRUPPO

EVENTI SUCCESSIVI AL 31 MARZO 2025

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

RAPPORTI INFRAGRUPPO E CON PARTI CORRELATE

ATTIVITÀ DI RICERCA E SVILUPPO

CENNI GENERALI SUI PRINCIPALI CONTENZIOSI IN ESSERE

Procedimenti relativi a due immobili consegnati

Procedimento Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano

Altre informazioni

Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n.18079 del 20 gennaio 2012

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

AL 31 MARZO 2025

PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO (METODO INDIRETTO)

NOTE ESPLICATIVE ALLA RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

2.1 PRINCIPI CONTABILI DI RIFERIMENTO E CRITERI DI VALUTAZIONE

PRINCIPI GENERALI

PROSPETTI DI BILANCIO

ESPOSIZIONE DEGLI IMPORTI NEL BILANCIO CONSOLIDATO E NELLE NOTE ESPLICATIVE

PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO

Area di consolidamento

USO DI STIME