Annual Report (ESEF) • Mar 28, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source File259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31iso4217:PLN259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31xbrli:sharesiso4217:PLNxbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702021-12-31259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2023 r. Informacje ogólne Informacje o sprawozdaniu finansowym CZĘŚĆ 1 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Skonsolidowany rachunek zysków i strat Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy Grupa Kapitałowa Echo Investment Podstawowe zasady rachunkowości Metody ustalania wyniku finansowego Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2023 r. Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy Zarządzanie ryzykiem finansowym Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Transakcje z podmiotami powiązanym Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Umowy z firmą audytorską CZĘŚĆ 4 Oświadczenie Zarządu Kontakt 2023 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment Biurowiec Face2Face Business Campus, Katowice Spis treści Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2023 r. 3 Informacje ogólne 4 Informacje o sprawozdaniu finansowym 4 CZĘŚĆ 1 6 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 7 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 9 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 10 Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 11 Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12 CZĘŚĆ 2 14 Noty objaśniające 14 Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego 15 CZĘŚĆ 3 81 Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy 81 Grupa Kapitałowa Echo Investment 82 Podstawowe zasady rachunkowości 89 Metody ustalania wyniku finansowego 100 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2023 r. 105 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 106 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 108 Zarządzanie ryzykiem finansowym 119 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 128 Transakcje z podmiotami powiązanym 129 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 131 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 134 Umowy z firmą audytorską 137 CZĘŚĆ 4 139 Oświadczenie Zarządu 139 Kontakt 141 . . . . . . . . . . . . 3 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2023 r. CitySpace w MidPoint71, Wrocław 4 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Invest- ment prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2023 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozda- niu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, pre- zentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również walutą funkcjonalną spółki dominującej. Oświadczenie o zgodności Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro- dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej . Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji mieszka- niowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, a także obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kiel- ce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kiel- cach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajo- wego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Gieł- dzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomo- ści. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych. Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r. w części 01 „Podstawowe informacje o Spółce i Grupie”. Informacje ogólne Informacje o sprawozdaniu finansowym 5 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok Założenie kontynuacji działalności Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy- szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. zostało zatwierdzone do publikacji 27 marca 2024 r. W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2023 r. wcho- dziły 164 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 39 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności. Pełny skład Grupy Kapitałowej został przedstawiony w części 3 punkt 01 „Grupa Kapitałowa Echo Investment”. CZĘŚĆ 1 Galeria Młociny, Warszawa 7 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN] Stan na Stan na Nota 31.12.2023 31.12.2022 Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 2 76 365 71 752 Rzeczowe aktywa trwałe 3 56 489 60 409 Nieruchomości inwestycyjne 4 1 144 456 1 094 638 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 5 583 506 486 625 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych 27 642 468 478 180 metodą praw własności Długoterminowe aktywa finansowe 8 267 757 326 675 Pochodne instrumenty finansowe 13 - 26 251 Pozostałe aktywa 1 655 1 549 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 112 993 94 494 Grunty przeznaczone pod zabudowę 63 063 21 359 2 948 752 2 661 932 Aktywa obrotowe Zapasy 9 1 553 824 1 592 885 Należności z tytułu podatku dochodowego 15 199 14 925 Należności z tytułu pozostałych podatków 10 80 801 81 762 Należności handlowe i pozostałe 10 291 400 333 577 Krótkoterminowe aktywa finansowe 8 38 392 15 327 Pochodne instrumenty finansowe 13 11 065 366 Inne aktywa finansowe 14 59 730 88 914 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 813 836 941 997 2 864 247 3 069 753 Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży 6 148 839 355 327 3 013 086 3 425 080 Aktywa razem 5 961 838 6 087 012 8 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN] Stan na Stan na Nota 31.12.2023 31.12.2022 Kapitał własny i zobowiązania Kapitał własny Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 15 1 057 378 1 044 798 Zyski zatrzymane 611 346 577 337 Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 694 1 008 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 690 053 1 643 778 Kapitały udziałowców niekontrolujących 15d 338 036 162 534 2 028 089 1 806 312 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 17 1 708 807 1 609 032 Pochodne instrumenty finansowe 18 331 - Rezerwy długoterminowe 16 9 283 5 356 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 154 154 140 651 Zobowiązania z tytułu leasingu 18,28 142 037 138 837 Zobowiązania pozostałe 18 101 570 68 200 2 116 182 1 962 076 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 17 900 598 667 980 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 17 54 122 142 494 Zobowiązania z tytułu nabycia akcji 18a - 51 478 Pochodne instrumenty finansowe 18 4 41 - Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 4 812 31 174 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 18 12 368 147 176 Zobowiązania handlowe 18 113 965 142 867 Zobowiązania z tytułu dywidendy 18 6 986 90 792 Zobowiązania z tytułu leasingu 18,28 72 097 96 389 Rezerwy krótkoterminowe 16 31 339 51 238 Zobowiązania pozostałe 18 162 409 238 348 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 19 457 37 7 613 679 1 816 514 2 273 615 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 1 053 45 009 1 817 567 2 318 624 Kapitał własny i zobowiązania razem 5 961 838 6 087 012 9 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowany rachunek zysków i strat [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022- Nota 31.12.2023 31.12.2022 Przychody ze sprzedaży 19 1 573 293 1 394 306 Koszt własny sprzedaży 20 (1 085 831) (901 913) Zysk brutto ze sprzedaży 487 462 492 393 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 21 (75 920) (11 427) Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 20 (61 891) (71 390) Koszty sprzedaży 20 (49 412) (50 038) Koszty ogólnego zarządu 20 (105 983) (84 264) Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 22 12 846 18 323 Pozostałe koszty operacyjne 23 (26 407) (18 194) Zysk operacyjny 180 695 275 403 Przychody finansowe 24 18 750 50 496 Koszty finansowe 25 (187 122) (154 699) Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 13 403 (5 725) Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 26 68 232 (15 151) Udział w zyskach jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 97 363 68 677 Zysk brutto 178 321 219 001 Podatek dochodowy 30 (60 458) (62 455) - część bieżąca (66 808) (115 200) - część odroczona 29 6 350 52 745 Zysk netto, w tym: 117 863 156 546 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 67 428 127 150 Zysk udziałowców niekontrolujących 50 435 29 396 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 67 428 127 150 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691 Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,1 6 0,3 1 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,1 6 0,3 1 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 10 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Zysk za rok obrotowy 117 863 156 546 Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach: - Wpływ wyceny do wartości godziwej prawa do użytkowania w związku z zaprze- staniem zajmowania nieruchomości i przeklasyfikowaniem prawa do użytkowania do nieruchomości inwestycyjnych (z uwzględnieniem wpływu podatkowego) 733 - - różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych (314) 74 Inne całkowite dochody netto 419 74 Całkowity dochód za okres, w tym: 118 282 156 620 Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 67 847 127 224 Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące 50 435 29 396 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 11 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym [tys. PLN] Kapitał własny przypisany akcjona- Kapitały Zakumulo- Różnice riuszom udziałow- Kapitał Kapitał Kapitał wane zyski kursowe jednostki ców niekon- własny zakładowy zapasowy zatrzymane z przeliczenia dominującej trolujących razem za okres 1.01.2023 - 31.12.2023 Stan na początek okresu 20 635 1 044 798 577 337 1 008 1 643 778 162 534 1 806 312 Zysk netto danego okresu - - 67 428 - 67 428 50 435 117 863 Inne całkowite dochody - - 7 33 (31 4) 419 - 4 19 Całkowite dochody netto za okres - - 68 161 (3 14) 67 847 50 435 118 282 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi - - 69 220 - 69 220 143 052 212 272 Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - - - - - (6 986) (6 986) Dywidenda wypłacona - (40 792) (50 000) - (90 792) (10 999) (101 791) Transakcje z właścicielami - (40 792) 19 220 - (21 572) 125 067 103 495 Podział wyniku z lat ubiegłych - 53 372 (53 372) - - - - Stan na koniec okresu 20 635 1 057 378 611 346 694 1 690 053 338 036 2 028 089 za okres 1.01.2022 - 31.12.2022 Stan na początek okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537 Zysk netto danego okresu - - 127 150 - 127 150 29 396 156 546 Inne całkowite dochody - - - 7 4 7 4 - 74 Całkowite dochody netto za okres - - 127 150 74 127 224 29 396 156 620 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi - - 18 528 - 18 528 (44 211) (25 683) Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - (40 792) (50 000) - (90 792) - (90 792) Dywidenda wypłacona - (90 792) - - (90 792) (6 578) (97 370) Transakcje z właścicielami - (131 584) (31 472) - (163 056) (50 789) (213 845) Podział wyniku z lat ubiegłych - 17 858 (17 858) - - - - Stan na koniec okresu 20 635 1 044 798 577 337 1 008 1 643 778 162 534 1 806 312 12 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] Nota 1.01.2023 - 31.12.2023 1.01.2022 - 31.12.2022 A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia I. Zysk brutto 178 321 219 001 II. Korekty razem Udział w (zyskach) netto jednostek ujmowanych metodą praw własności (97 363) (68 677) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych 20 14 170 15 298 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych (69 906) 11 790 Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 170 606 77 004 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 75 920 11 427 Strata z działalności inwestycyjnej 2 901 165 Zmiana stanu rezerw (15 972) 57 823 (Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych (71) 3 031 80 285 107 861 III. Zmiany kapitału obrotowego: Zmiana stanu zapasów 13 809 48 419 Zmiana stanu należności (118 578) (464 169) Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 33 (364 362) 194 104 Zmiana stanu innych aktywów finansowych 29 185 (3 709) (439 946) (225 355) IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III) (181 340) 101 507 Podatek dochodowy zapłacony (93 444) (92 323) V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (274 784) 9 184 B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej I. Wpływy Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 201 3 74 Zbycie inwestycji w nieruchomości 176 470 960 547 Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami 9 412 34 092 Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy - 42 841 13 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych [tys. PLN] Nota 1.01.2023 - 31.12.2023 1.01.2022 - 31.12.2022 Wycofanie wkładów we wspólnych przedsięwzięciach - 32 548 186 083 1 070 402 II. Wydatki Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (8 034) (9 020) Inwestycje w nieruchomości (197 670) (310 274) Udzielone pożyczki (47 588) (14 469) Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach (34 113) - Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach (5 629) (110 003) Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy - (41 800) (293 034) (485 566) III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) (106 951) 584 836 C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej I. Wpływy Kredyty i pożyczki 17 219 376 220 495 Emisja dłużnych papierów wartościowych 17 559 714 334 277 Wykup akcji przez udziałowców niekontrolujących (akcje Archicom S.A.) 217 065 - 996 155 554 772 II. Wydatki Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli 15 (192 583) (99 994) Spłaty kredytów i pożyczek 17 (54 684) (66 298) Wykup dłużnych papierów wartościowych 17 (289 264) (429 910) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (42 108) (29 817) Odsetki zapłacone (163 942) (143 7 73) Wykup akcji od udziałowców niekontrolujących - (25 683) (742 581) (795 475) III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II) 253 574 (240 703) D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) (128 161) 353 317 E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej (128 161) 353 317 F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 941 997 588 680 G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 813 836 941 997 14 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe CZĘŚĆ 2 Noty objaśniające Mieszkania na wynajem Resi4Rent, Warszawa, ul. Woronicza 15 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego NOTA 1 Pozycje pozabilansowe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek: – z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 217 134 71 932 – z tytułu spraw sądowych 17 344 17 627 Razem 234 478 89 559 Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości nominalnej. W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizo- wania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest zaprezentowany w tabelach stanowiących dalszą część noty. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat kredytowych znajdują się w części 07 - Zarządzanie ryzy- kiem finansowym. 16 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 1A Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN] Podmiot otrzymują- Gwarant cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane 117 Sp. z o.o. Sp.k. związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila- Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników nowska Sp. z o.o. z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Wrocław Jawor- PKO Bank Polski S.A. 97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników ska II Sp. z o.o. I Oddział Warszawa z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu bu- dżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub udzielenie pożyczki. Gwarancja wsparła przez Pimco. Razem 155 721 Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 217 134 Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2023 r. [tys. PLN] Podmiot otrzymujący Termin Zmiana Poręczyciel poręczenie Beneficjent Wartość ważności Tytułem Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne 1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wyko- Warszawa nanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej. Gwarancje finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN] Podmiot otrzymują- Gwarant cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Javin Investments Sp. GNT Ventures Wrocław 11 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania z o.o. Sp.k. w likwi- Sp. z o.o. zobowiązań wynikających z umowy sprze- dacji; daży budynku biurowego West Forum IB. Space Investment Strzegomska 3 Sp. z o.o. Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa- Blue Parking Sp. z o.o. 45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań czewska S.o. z o.o. z umowy przedwstępnej zakupu nierucho- mości przy ul. Opaczewskiej. Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp. Projekt Echo - 137 Sp. 16 272 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny z o.o. Sp.k. z o.o. wynikającej z umowy sprzedaży kwartału G na Towarowej 22. Razem 61 413 W związku z wygaśnięciem w 2023 r. wszystkich poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment Grupa nie wykazuje żadnej pozycji na 31 grudnia 2023 r . 17 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2023 r. [tys. PLN] Podmiot otrzymujący Termin Zmiana Gwarant gwarancję Beneficjent Wartość ważności Tytułem Udzielenie Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa- Blue Parking Sp. 45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań czewska S.o. z o.o. z o.o. z umowy przedwstępnej zakupu nieru- chomości przy ul. Opaczewskiej. Udzielenie Echo - SPV 7 Sp. R4R Wrocław Jawor- PKO Bank Polski 97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z o.o. ska II Sp. z o.o. S.A. I Oddział z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- Warszawa stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu budżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub udzielenie pożyczki. Gwaran- cja wsparła przez Pimco. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp. Projekt Echo - 16 272 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny z o.o. Sp.k. 137 Sp. z o.o. wynikającej z umowy sprzedaży kwarta- łu G na Towarowej 22. 18 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 2 Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN] Nabyte koncesje, Inne i wartości Wartości Znak patenty, licencje niematerialne niematerialne towarowy i podobne wartości w budowie razem 1.01.2023 - 31.12.2023 Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 66 704 10 267 3 852 80 823 - zakupu - - 6 289 6 289 - sprzedaży - - (753) (753) - likwidacji - (13) (166) (179) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 10 254 9 222 86 180 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (8 363) (707) (9 070) - amortyzacja - (1 245) (598) (1 843) - sprzedaży - 13 165 178 - inne - 571 350 921 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (9 024) (790) (9 814) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 1 229 8 432 76 365 1.01.2022 - 31.12.2022 Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 66 704 13 288 1 925 81 917 - zakupu - 1 161 1 953 3 114 - likwidacji - (4 182) (26) (4 208) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 10 267 3 852 80 823 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (11 063) (325) (11 388) - amortyzacja - (1 473) (388) (1 861) - inne - 4 173 6 4 179 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (8 363) (707) (9 070) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 1 903 3 145 71 752 W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz udziałów DKR Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych, ujęła rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość znaku wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpozna- nego znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony w wysokości 12 674 tys. zł. Zarząd Grupy Kapitałowej uznał, że nie istnieją żadne dające się przewidzieć ograni- czenia okresu, w którym można spodziewać się, że usługi i towary sprzedawane pod zarządzanym przez Grupę znakiem towarowym będą generowały korzyści finansowe i w związku z tym znak towarowy jest traktowany jako war- tość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W każdym okresie sprawozdawczym następuje weryfikacja okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia i oko- liczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania tego składnika nadal jest nieokreślony. Grupa corocznie przeprowadza test na utratę wartości znaku towarowego Na 31 grudnia 2023 Grupa przeprowadziła test na utratę wartości znaku towarowego „Archicom”, szacując wartość godziwą przy zastosowaniu metody zdyskontowanych opłat licencyjnych na podstawie pięcioletniego planu finansowego obejmującego lata 2024 – 2028 dla Gru- py Archicom S.A. W analizie uwzględniono podstawowe przepływy pieniężne wynikające m.in. z przychodów ze sprzedaży produktów i usług oraz kosztów nakładów mar- ketingowych. Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny nie są obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na aktywnych rynkach – wycena jest zaklasyfikowana do Poziomu 3 w hierarchii wartości godziwej. Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto poniższe założenia : Znak towarowy 19 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe − Wartość godziwą ustalono na podstawie metody zdys- kontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – metoda opłat licencyjnych. − Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest składnik aktywów w postaci znaku towarowego. − Stopa opłat licencyjnych została ustalona na pozio- mie 2,41 proc. (4,21 proc. w 2022 r.), po uwzględ- nieniu branżowej siły marki, wysokości udziału stóp opłat licencyjnych w wynikach podmiotów w sektorze o porównywalnych głównych parametrach przyjętego modelu biznesowego w zakresie kształtowania cen i potrzeb kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot. − Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na poziomie 13,53 proc. (16,68 proc. w 2022 r.), zaś stopa dyskontowa dla zasobów niematerialnych wyniosła 22,46 proc. (26,13 proc. w 2022 r.). − Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla 5 lat (od 2024 r. do 2028 r.). (Przyjęto ten sam okres projekcji w 2022 r. tj. 5 lat od 2023 r. do 2027 r.) − Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji został ustalony na średnim poziomie około 50 proc. (13 proc. w 2022 r.). − Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu długoterminowego (Takie samo założenie w 2022 r.) Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy nie stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec powyż- szego wartość znaku na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosi nadal 66 704 tys. zł. Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod- stawowych założeń przyjętych do testu na utratę wartości znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy opłaty licencyjnej i stopy dyskonta, posługując się następującymi założenia- mi: − Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania przedziału wartości dokonano poprzez weryfikację war- tości znaku towarowego dla obliczonej opłaty licencyj- nej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik: -15 proc., -10 proc., +10 proc. i +15 proc. − Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości zweryfi- kowano wartość znaku przy obniżeniu i podwyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1,0 proc., +1,0 proc. i +1,5 proc. Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne założenia nie ulegają zmianie. Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej Wysokość stopy opłaty licencyjnej Stopa dyskontowa 1,69% 1,93% 2,17% 2,41% 2,65% 2,89% 3,13% 21,0% 81 839 104 062 126 286 149 064 171 569 193 792 216 015 21,5% 79 515 101 114 122 714 144 852 166 725 188 324 209 923 22,0% 77 301 98 307 119 312 140 841 162 111 183 117 204 122 22,5% 75 191 95 630 116 069 137 016 157 713 178 152 198 590 23,0% 73 177 93 076 112 974 133 366 153 515 173 414 193 312 23,5% 71 254 90 636 110 017 129 880 149 506 168 887 188 269 24,0% 69 415 88 303 107 191 126 547 145 672 164 560 183 447 20 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 3 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) [tys. PLN] Pozostałe Aktywo Urządzenia i środki z tytułu Razem Grunty Budynki techniczne Środki trwałe prawa do środki własne i budowle i maszyny transportu w budowie użytkowania trwałe 1.01.2023 - 31.12.2023 Wartość brutto środków trwałych na początek 200 8 240 6 196 2 183 16 756 63 063 96 638 okresu - nabycia - 222 465 279 3 103 - 4 069 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 5 966 5 966 - sprzedaży - (24) (223) (380) (149) - (776) - likwidacji - (6 158) (392) 36 (2 808) (1 112) (10 434) - inne - 4 634 - - - (3 533) 1 101 Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 6 915 6 047 2 118 16 902 64 384 96 566 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (11) (1 641) (4 947) (1 651) (8 968) (19 011) (36 229) - amortyzacja (2) (608) (620) (57) (2 546) - (3 832) - likwidacji - 4 289 359 (71) 92 (403) 4 266 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (8 495) (8 495) - z tytułu leasingu - wyksiegowanie po zakończeniu - - - - - 160 160 umowy najmu - korekta z tytułu sprzedaży - - 181 436 149 - 766 - inne - 395 - - - 2 892 3 287 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec (13) 2 435 (5 027) (1 343) (11 273) (24 857) (40 077) okresu Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 187 9 350 1 020 775 5 629 39 528 56 489 Pozostałe Aktywo Urządzenia i środki z tytułu Razem Grunty Budynki techniczne Środki trwałe prawa do środki własne i Budowle i maszyny transportu w budowie użytkowania trwałe 1.01.2022 - 31.12.2022 Wartość brutto środków trwałych na początek 200 6 410 7 376 2 157 15 463 60 953 92 559 okresu - nabycia - 2 236 637 58 3 883 - 6 814 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 5 545 5 545 - sprzedaży - - (164) (32) (417) - (613) - likwidacji - (406) (1 653) - (2 173) - (4 232) - inne - - - - - (3 435) (3 435) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 8 240 6 196 2 183 16 756 63 063 96 638 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (10) (1 053) (5 391) (1 955) (6 863) (13 026) (28 298) - amortyzacja (1) (649) (1 133) (64) (2 481) - (4 328) - likwidacji - 61 1 435 - 465 - 1 961 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (9 109) (9 109) - z tytułu leasingu - wyksiegowanie po zakończeniu - - - - - 3 124 3 124 umowy najmu - korekta z tytułu sprzedaży - - 142 368 (89) - 421 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec (11) (1 641) (4 947) (1 651) (8 968) (19 011) (36 229) okresu Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 189 6 599 1 249 532 7 788 44 052 60 409 21 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 4 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN] Aktywo z tytułu Centra prawa do Biura handlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2022 114 584 666 930 12 214 49 848 843 576 - zakup - - - 44 808 44 808 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 11 599 3 877 1 - 15 478 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21) 9 032 (44 826) 499 (18 169) (53 464) - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 364 713 - - 7 629 372 342 - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (126 702) - (1 400) - (128 102) Stan na 31.12.2022 373 226 625 981 11 314 84 116 1 094 638 - zakup - - - 27 585 27 585 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 76 170 938 - - 77 108 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 21) (11 068) (53 400) 1 222 (1 001) (64 247) - przeniesienie z rzeczowych aktywów trwałych - - - 9 372 9 372 Stan na 31.12.2023 438 328 573 519 12 536 120 073 1 144 456 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawoz- dawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem nieruchomości po stronie Archicom S.A. wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznawcę w kwocie 12 091 tys. zł. Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2023 r. składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe Libero w Katowicach, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec Brain Park I w Krakowie. Jednocześnie w wartości nie- ruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użytko- wania wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2023 r. wynosi 120 073 tys. zł (na 31 grudnia 2022 r. wynosi 84 116 tys. zł). W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe- stycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjąt- kiem nieruchomości inwestycyjnej przyporządkowanej do poziomu 2 w kwocie 12 091 tys. zł. Szczegółowe informa- cje znajdują się w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”. 22 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 5 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie [tys. PLN] Aktywo z tytułu Centra prawa do Biura handlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2022 617 191 109 953 - 14 517 741 663 - zakup - - - 3 753 3 753 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 178 690 23 917 - - 202 607 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej 25 087 - - (54) 25 033 (Nota 21) - przeniesienie do zapasów (25 311) (87 750) - - (113 061) - przeniesienie do środków trwałych (1 028) - - - (1 028) - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (364 713) - - (7 629) (372 342) Stan na 31.12.2022 429 916 46 120 - 10 587 486 625 - zakup - - - 3 231 3 231 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 102 002 15 887 - - 117 888 - przeniesienie do środków trwałych - (3 212) - - (3 212) - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (13 115) (7 961) - 51 (21 026) (Nota 21) Stan na 31.12.2023 518 803 50 834 - 13 869 583 506 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają kryteria do wyceny do wartości godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 02 „Podsta- wowe zasady rachunkowości”. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez we- wnętrzny dział analiz. Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły głównie projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Kra- kowie, Katowicach, Łodzi oraz Wrocławiu. Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurow- ca Brain Park I w Krakowie w kwocie (-) 9 303 tys. zł oraz aktualizacji nieruchomości Fuzja I_01 w kwocie (-) 11 722 tys. zł . W sprawozdaniu na 31 grudnia 2023 r. Grupa zaprezen- towała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 583 506 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składały się przede wszystkim biuro- wiec Brain Park w Krakowie etap II oraz projekty w przy- gotowaniu: React II w Łodzi, Swobodna we Wrocławiu. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 13 869 tys. zł (31 grudnia 2022 r. w kwocie 10 587 tys. zł). W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”. 23 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 6 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN] Aktywo z tytułu Centra prawa do Biura handlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2022 1 315 058 - 63 879 2 514 1 381 451 - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 126 702 - 1 400 - 128 102 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości 40 894 - 16 200 (1) 57 093 godziwej (Nota 21) - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 45 989 - 1 084 - 47 073 - sprzedaż (1 182 687) - (81 163) (2 183) (1 266 033) - przeniesienie z pozostałych aktywów 7 641 - - - 7 641 Stan na 31.12.2022 353 597 - 1 400 330 355 328 - zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej (216) - - - (216) (Nota 21) - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 4 773 - - - 4 773 - sprzedaż (209 316) - (1 400) (330) (211 046) Stan na 31.12.2023 148 839 - - - 148 839 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowią- ce aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 02 „Podstawo- we zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczo- nych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz. Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzeda- ży wynika ze sprzedaży: − biurowca Moje Miejsce II w Warszawie o wartości 173 714 tys. zł oraz, − nieruchomości gruntowe przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku o wartości 35 932 tys. zł. − nieruchomości inwestycyjnej w Gajkowie o wartości 1 400 tys. zł. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w 2023 r. zostały opisane w nocie 32. W sprawozdaniu na 31 grudnia 2023 r. Grupa zaprezento- wała aktywa przeznaczone do sprzedaży o łącznej warto- ści 148 839 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawoz- dawczego składał się biurowiec City 2 we Wrocławiu. W bieżącym okresie sprawozdawczym poniesiono do- datkowe nakłady na prace wykończeniowe dla najemców nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2) w kwocie 4 663 tys. zł oraz dokonano aktualizacji wyceny aktywa do wartości godziwej pomniejszając war- tość pozycji o 3 962 tys. zł. Sprzedaż City 2 nie wydarzyła się w zakładanym wcześniej terminie. Opóźnienie w sprze- daży wynika wyłącznie z sytuacji makroekonomicznej i obecnej kondycji rynku biurowego. Utrzymywanie się wy- sokich stóp procentowych spowodowało brak aktywności na rynku handlu nieruchomościami biurowymi. Ponieważ rynek nieruchomości cechuje się cyklicznością, istnieje duże oczekiwanie na jego ożywienie. W ocenie Zarządu finalizacja sprzedaży jest wysoce prawdopodobna w okre- sie 12 miesięcy od dnia bilansowego, a zmiana planu sprzedaży jest mało prawdopodobna. Nieruchomość inwestycyjna w Gajkowie o wartości godzi- wej 1 400 tys. zł została sprzedana za cenę odpowiadają- cą wartości godziwej i bilansowej. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in- westycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 06 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy” . 24 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Zobowiązania z tytułu Leasingu (Nota 28) - 329 Otrzymane kaucje (Nota 18) 967 2 722 Otrzymane zaliczki (Nota 19) - 41 835 Inne (Nota 18) 86 123 Razem 1 053 45 009 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przezna- czonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania dotyczące biurowca City2 we Wrocławiu. Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat znajdują się dodatkowo w nocie 21 . Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 174 237 194 613 Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące (98 631) (101 006) nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące (1 018) (846 ) nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów NOTA 7 25 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w PLN, z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym opro- centowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej wartości 284 651 tys. zł (po przeliczeniu na PLN) zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własno- ści: Towarowa 22 i Resi4Rent, do spłaty w latach 2024- 2031. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 17 183 tys. zł, do spłaty w roku 2024. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółka- mi celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy, który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek, w przypad- ku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa- nych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny. Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest w przybliżeniu równa ich wartości bilansowej . NOTA 8 Aktywa finansowe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami 263 442 319 236 Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odestkami 38 392 15 327 Kaucje długoterminowe 4 291 7 352 Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 24 87 Stan na koniec okresu, w tym: 306 149 342 002 - długoterminowe 267 757 326 675 - krótkoterminowe 38 392 15 327 26 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 9 Zapasy [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Półprodukty i produkty w toku 1 383 295 1 512 267 – aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 33 307 57 102 Produkty gotowe 167 399 58 865 Towary 3 131 1 146 Grunty przeznaczone pod inwestycję - 20 607 Zapasy, razem 1 553 824 1 592 885 Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wy- kazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie), na którym budowane są lokale mieszkalne i użytkowe. Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesio- nych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze względu na specyfikę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty, a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy ak- tywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane w części 02 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub za- kupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktu- alnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloper- skiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwró- cenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zidentyfikowaniem projektów wykraczających poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd Grupy pod- jął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa długoter- minowe, w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę” W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytu- acji finansowej. Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów fi- nansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy. W przypadku finansowania celowego, zaciągnię- tego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzy- skane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretne- go projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowa- nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania ze- wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2023 r. 15 352 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji 8,07 proc.), natomiast w 2022 r. 16 674 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji 8,66 proc.). Wartość zapasów na 31 grudnia 2023 r. wynosi 1 553 824 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy 460 408 tys. zł. 27 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą pro- jektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w po- zycji „koszt własny sprzedaży”. Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 31 grudnia 2023 r. wyniosła (-) 190 tys. zł (31 grudnia 2022 r. 21 tys. zł). Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2023 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Po- znaniu w związku ze zrealizowaną sprzedażą. Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie (922 453) (758 089) Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt (536) (1 195) Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu 346 1 215 28 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 10 Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczo- nych usług deweloperskich, usług wykończeniowych, wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych oraz pozostałych usług. Kwota zaliczek z tytułu zakupu gruntów związana jest z planowanym projektem mieszkaniowym Towarowa 22. Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od war- tości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczeki- wanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności. Grupa stosuje zabezpieczenia i gwarancje na należno- ściach z tytułu dostaw i usług - najem w postaci kaucji w kwocie 3 053 tys. zł (2022 r. 2 446 tys. zł) oraz w po- staci gwarancji w kwocie 5 462 tys zł (2022 r. 4 108 tys. zł) Należności krótkoterminowe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Należności handlowe, o okresie spłaty: - do 12 miesięcy 67 021 70 364 Należności handlowe razem: 67 021 70 364 Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 1 594 117 Rozliczenia międzyokresowe - polisy 2 641 2 687 Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe 9 537 4 798 Rozliczenia międzyokresowe - rozliczenie czynszów w czasie 3 806 - Należność z tytułu wzrostu ceny 5 526 - Cesja wierzytelności 14 400 - Pozostałe należności 3 545 10 510 Aktywa niefinansowe razem 41 049 18 112 Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych - 57 520 Należności z tytułu sprzedaży Browary GH - 21 295 Wadium na zakup nieruchomości 18 268 - Kaucje wpłacone 7 896 3 614 Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw 20 310 45 063 Zaliczki z tytułu zakupu gruntów 136 856 117 609 Pozostałe aktywa finansowe razem: 183 330 245 101 Należności handlowe i pozostałe razem: 291 400 333 577 Należności z tytułu podatku VAT 80 330 80 079 Należności z tytułu pozostałych podatków 471 1 683 Należności z tytułu pozostałych podatków razem 80 801 81 762 Należności krótkoterminowe netto razem 372 201 415 339 - odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe 16 015 12 482 Należności krótkoterminowe brutto razem 388 216 427 821 29 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 11 NOTA 12 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Stan na początek okresu 12 482 12 354 Zwiększenia z tytułu: – utworzenie odpisu 11 812 13 689 11 812 13 689 Zmniejszenia z tytułu: – rozwiązanie odpisu (4 069) (13 377) – spłata (4 210) (184) (8 279) (13 561) Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe 16 015 12 482 – należności krótkoterminowych na koniec okresu Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 niewymagalne 256 921 299 577 do 1 miesiąca 22 071 14 825 powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 5 693 10 935 powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 1 465 2 484 powyżej 6 miesięcy do 1 roku 8 167 3 678 powyżej 1 roku 13 098 14 560 Należności handlowe i pozostałe, razem (brutto) 307 415 346 059 Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość należności z tytułu dostaw (16 015) (12 482) i usług oraz pozostałych Należności handlowe i pozostałe, razem (netto) 291 400 333 577 Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty warto- ści należności z tytułu najmu i mieszkań w kwocie 3 603 tys zł. (2022 r. 6 327 tys. zł), naliczonych kar od odestek w kwocie 3 623 tys. zł (2022 r. 5 442 tys. zł), oraz pozo- stałych usług w kwocie 8 789 tys. zł (2022 r. 713 tys. zł) na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kon- trahentów. Macierz została zaprezentowana w rozdziale dotyczącym zarządzania ryzykiem finansowym, w części dotyczącej ryzyka kredytowego . 30 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Pochodne instrumenty finansowe (aktywa) [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 - Interest Rate Swap 9 392 26 251 - terminowe kursy walutowe "forward" 1 673 366 Pochodne inwestycje finansowe, razem 11 065 26 617 z czego o terminie zapadalności: - do 1 roku 11 065 366 - od 1 do 3 lat - 26 251 Pochodne instrumenty finansowe (zobowiązania) [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 - Interest Rate Swap 772 - Pochodne inwestycje finansowe, razem z czego o terminie zapadalności: 441 - do 1 roku - powyżej 3 lat 331 - Pochodne instrumenty finansowe (ujęcie w skonsolidowanym rachunku zysków i strat) [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward 1 194 (2 518) - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży (791) (3 207) Forward, opcje kupna/sprzedaży, razem (ujęte w pozycji "Zysk (strata) z tytułu pochodnych 403 (5 725) instrumentów") - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 24) 6 265 17 588 Interest Rate Swap, razem (ujęte w pozycji "Przychody finansowe") 6 265 17 588 Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów, razem 6 668 11 863 NOTA 13 31 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A. mBank S.A. oraz Bank Millennium S.A.. Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej . NOTA 14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Środki pieniężne na rachunkach bankowych 813 836 941 997 Środki pieniężne razem 813 836 941 997 Inne aktywa finansowe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Inne aktywa finansowe: – wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych, zwalniane przez 27 463 55 427 bank wraz z postępem realizacji inwestycji – stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 18 837 22 294 – stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych 13 430 11 193 Inne aktywa finansowe razem 59 730 88 914 66,00% 9,64% 11,49% 12,87% – Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners) – Nationale-Nederlanden OFE – Allianz Polska OFE – Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów % kapitału na 31 grudnia 2023 r . 32 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 15A Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w prawach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał za- kładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgro- madzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemito- wane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych. Akcjonariusze Echo Investment S.A. posiadający powyżej 5 proc. kapitału akcyjnego na 31 grudnia 2023 r. Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Griffin 272 375 784 66,00% 66,00% Capital Partners) Nationale-Nederlanden OFE 47 413 000 11,49% 11,49% Allianz Polska PTE 39 781 769 9,64% 9,64% Nicklas Lindberg 945 772 0,23% 0,23% Maciej Drozd 291 065 0,07% 0,07% Péter Kocsis 111 084 0,03% 0,03% Bence Sass 50 000 0,01% 0,01% Pozostali akcjonariusze 51 722 108 12,53% 12,53% Razem 412 690 582 100,00% 100,00% Opis akcji 33 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spół- ka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners. Jednostką dominu- jącą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na 31 grudnia 2023 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 29 czerwca 2023 r. Akcjona- riusze podjęli uchwałę o podziale wypracowanego w 2022 r. zysku netto w wysokości 100 212 tys. zł w następujący sposób: kwota 90 792 tys. zł przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na poczet dywi- dendy, kwotę 9 420 tys. zł przeznaczyć na Fundusz Dywi- dendowy Spółki. Kwota dywidendy odpowiada wysokości wypłaconej przez Spółkę w dniu 2 lutego 2023 r. Zaliczki Dywidendowej (0,22 zł na jedną akcję), w związku z czym, Spółka nie wypłaciła dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2022. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom S.A. odbyło się 23 czerwca 2023 r.. Akcjonariusze pod- jęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2022 r. zysku. Zysk netto w wysokości 56 139 tys. zł, powiększony o kwotę 26 262 tys. zł pochodzącą z Funduszu rezerwo- wego na poczet wypłaty dywidendy - co stanowi łącznie 82 401 tys. zł – został przeznaczony do podziału mię- dzy wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 3,21 zł. Dywidenda przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościo- wym w kwocie 10 999 tys zł, tj. 2,12 zł na jedną akcję, została wypłacona w dniu 28 lipca 2023 r . Zarząd Echo Investment S.A. 11 października 2023 r. pod- jął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90 792 tys. zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco- na 10 listopada 2023 r. Zarząd Archicom S.A. 5 grudnia 2023 r. podjął uchwa- łę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 26 908 tys. zł, tj. 0,46 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym, w kwocie 6 986 tys zł, została wypłacona po dniu bilansowym tj. 19 stycznia 2024 r . Akcjonariat Dywidenda z zysku za 2022 r. Zaliczka dywidendowa z zysku za 2023 r. NOTA 15B Kapitał zapasowy [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony z osiągniętych zysków 650 952 643 864 Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 305 678 300 186 Kapitał zapasowy razem 1 057 378 1 044 798 34 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W 2023 r. oraz 2022 r. spółka nie stosowała instrumentów rozwadniających. NOTA 15C Wartość księgowa na jedną akcję 31.12.2023 31.12.2022 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 1 690 053 1 643 778 Liczba akcji (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN) 4,10 3,98 Rozwodniona liczba akcji (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 4,10 3,98 Zysk na jedną akcję 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 67 428 127 150 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Zysk podstawowy na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,16 0,31 Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 67 428 127 150 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN) 0,16 0,31 35 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe na 31 grudnia Rok zakończony 31 grudnia Zobowiąza- Zobowiąza- Całkowite Aktywa Aktywa nia krótko- nia długo- dochody [tys. PLN] obrotowe trwałe terminowe terminowe Przychody zysk razem cash flow 2023 Archicom S.A. 2 230 653 267 507 770 563 405 324 1 113 908 217 810 217 810 246 530 2022 Archicom S.A. 1 262 224 163 241 419 264 175 982 509 254 119 615 119 615 286 Udziały niekontrolujące NOTA 15D Skumulowany Proporcja posia- Zysk lub strata udział Dywidendy wypła- Miejsce Proporcja udzia- danych praw gło- przypadająca niekontrolują- cone udziałowcom prowadzenia łów niekontrolują- su udziałowców udziałowcom nie- cy w jednostce niekontrolującym [tys. PLN] działalności cych udziały niekontrolujących kontrolującym zależnej w okresie Rok zakończony 31 grudnia 2023 Archicom S.A. Wrocław, Polska 25,96% 23,47% 50 455 338 187 (17 985) Rok zakończony 31 grudnia 2022 Archicom S.A. Wrocław, Polska 20,21% 16,34% 29 400 162 665 (6 578) Skrócone informacje finansowe spółek zależnych przed- stawiają się następująco: 1 sierpnia 2023 r. Echo Investment S.A. zawarło z Archi- com S.A. umowę przeniesienia do Archicom S.A. aportu obejmującego wyodrębniony biznes mieszkaniowy Grupy Echo Investment. Zmiana miała na celu uporządkowanie struktury Grupy Echo Investment, w której Grupa Archi- com stanie się filarem mieszkaniowym, a Grupa Echo skupi się na rozwijaniu segmentu nieruchomości komer- cyjnych, mieszkaniach na wynajem oraz tworzeniu wie- lofunkcyjnych projektów „destination”, jak Browary War- szawskie czy Towarowa 22. Spółka Echo Investment S.A. zawarła również umowę objęcia 22,8 mln akcji zwykłych imiennych serii C1, C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Archicom S.A. o łącznej wartości nominalnej 228 mln zł, w zamian za wniesienie aportu. Wartość aportu, zgodnie z wyceną przygotowaną 31 marca 2023 r. wyniosła blisko 830 mln zł, w drodze subskrypcji prywatnej. Przedmiotem transakcji nie były składniki majątku Grupy Echo Invest- ment związane z realizacją mieszkań na wynajem (Re- si4Rent/PRS). 25 września 2023 r. Zarząd spółki Echo Investment S.A. zawarł z Archicom S.A., DKR Echo Investment Sp. z o.o. oraz Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim Spółką Akcyjną – Oddział Biuro Maklerskie w Warszawie, umowy plasowania akcji Spółki Archicom S.A. w związku z ofertą i sprzedażą przez DKR Echo Investment Sp. z o.o. do 6 107 432 akcji zwykłych na okaziciela Spółki Archi- com S.A., stanowiących 12,59 proc. kapitału zakładowe- go Archicom S.A. oraz 11,16 proc. ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Archicom S.A. przed emisją przez Archicom S.A. akcji serii D i E oraz ofertą do 3 892 568 nowo emitowanych akcji zwykłych 36 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe na okaziciela serii D Spółki Archicom S.A. lub do 6 107 432 nowo emitowanych akcji zwykłych imiennych serii E Spółki Archicom S.A., skierowaną w obu przypadkach do inwestorów pozyskanych przez agenta oferującego (za wyjątkiem akcji serii E oferowanych wyłącznie Echo lub podmiotom zależnym Echo), w drodze subskrypcji pry- watnej, oraz dopuszczeniem i wprowadzeniem praw do akcji serii E (o ile będzie to miało zastosowanie) oraz akcji serii D do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Proces budowania księgi popytu został przeprowadzony w dniach 25-26 września 2023 r., a proces zawierania umów objęcia akcji serii D oraz akcji serii E został zakoń- czony 4 października 2023 r. W wyniku powyższych zdarzeń tj: − przeniesienia do Archicom aportu obejmującego wy- odrębniony biznes mieszkaniowy Grupy Echo Invest- ment, − sprzedaży przez spółkę DKR Echo Investment Sp. z o.o. udziałowcom niekontrolującym 6 mln akcji zwykłych Spółki Archicom, − emisji akcji zwykłych imiennych serii E i D Spółki Archi- com, z czego seria E ( 6 mln sztuk akcji) została nabyta przez spółke z Grupy Echo Investment - DKR Echo Investment Sp. z o.o. a seria D została nabyta przez udziałowców niekontrolujących, zmienił się udział udziałowców niekontrolujących z 20,21% na 25,96%, co wpłynęło w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na pozycje „Kapitały udziałowców niekontrolujących” w kwocie (+) 143 052 tys. zł oraz na pozycję „Zyski zatrzymane” w kwocie (+) 73 133 tys. zł . 37 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 16 Zmiana stanu rezerw - wg tytułów [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Stan na początek okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 12 876 7 573 - rezerwa na przewidywane kary 13 738 15 182 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 7 994 8 137 - rezerwa na sprawy sądowe 8 324 9 092 - rezerwa na pozostałe koszty 13 662 19 927 56 594 59 911 Zwiększenia - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 15 253 14 220 - rezerwa na przewidywane kary 8 791 127 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 8 125 3 577 - rezerwa na sprawy sądowe 2 126 3 438 - rezerwa na pozostałe koszty 395 38 185 34 690 59 547 Wykorzystanie i rozwiązanie - poniesionych kosztów ogólnego zarządu (16 805) (8 917) - poniesionych kar (11 762) (1 571) - poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (6 028) (3 720) - poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (2 089) (4 206) - poniesionych kosztów na pozostałe koszty (13 978) (44 450) (50 662) (62 864) Stan na koniec okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 11 324 12 876 - rezerwa na przewidywane kary 10 767 13 738 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 10 091 7 994 - rezerwa na sprawy sądowe 8 361 8 324 - rezerwa na pozostałe koszty 79 13 662 40 622 56 594 w tym: - rezerwy długoterminowe 9 283 5 356 - rezerwy krótkoterminowe 31 339 51 238 Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne i spra- wy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o praw- dopodobieństwie obciążenia większym niż 50 proc. Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczą- cego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobień- stwie obciążenia większym niż 50 proc. Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń. 38 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 17 Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Kredyty i pożyczki 803 033 722 880 Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 54 122 126 429 Dłużne papiery wartościowe 1 794 915 1 539 109 Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - 15 382 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) 11 457 15 706 Kredyty, pożyczki i obligacje, razem 2 663 527 2 419 506 - z czego część długoterminowa 1 708 807 1 609 032 - z czego część krótkoterminowa 954 720 810 474 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieru- chomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki, profit share) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprze- daży. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupu- jącego aktywa lecz podlegać będą spłacie przez Grupę Echo Investment ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedazy”. Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania finansujące projekt City2 we Wrocławiu, W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachun- kach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę. Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obroto- wych (o wartości 152 448 tys. zł.) są oświadczenia o pod- daniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków ban- kowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastą- piło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń. W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji opar- te jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa wyemitowała też obligacje w PLN oparte na stopie stałej jak również obligacje w EUR posiadające stałe oprocento- wanie. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Dla obligacji notowanych wartość godziwa została ustalona na bazie cen notowań z dnia bilansowego, natomiast dla obligacji nienotowanych wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdys- kontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Stopa dyskonta (uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła w 2023 roku 9,47 proc. dla zadłużenia w PLN (10,26 proc. w 2022 r.) oraz 7,6 proc. dla zadłużenia w EUR (4,73 proc. w 2022 r.). Wycena do wartości godziwej dla obligacji notowanych została zaklasyfikowana do poziomu 1, a dla nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości godzi- wej określonego w standardach rachunkowych. Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji znajdują się w części 01 sprawozdania Zarządu Zobowią- zania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej. Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościo- wego. Wynika on z zawartych umów zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiące- go udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprze- daży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty). Zobowiązania z tytułu profit share są szacowane dla projektów wycenianych metodą dochodo- wą w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomo- ści. Stąd też pierwsze zobowiązanie z tytułu profit share tworzone jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej. Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego, tj.: na długoterminowe, w kwocie: 10 631 tys. zł (14 820 39 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Wartość bilansowa 1 791 065 1 526 072 Wartość godziwa 1 810 898 1 597 555 t ys. zł na 31 grudzień 2022 r.) oraz krótkoterminowe, w kwocie: 826 tys. zł (886 tys. zł na 31 grudzień 2022 r.) Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej dłuż- nych papierów wartościowych: Emisja obligacji przez Echo Investment dla inwestorów instytucjonalnych (w zł) Emisja obligacji przez Echo Investment dla inwestorów instytucjonalnych (w euro ) Obligacje nie są zabezpieczone i są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji Grupa wykorzystała na finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego w 2023 r. Oferta publiczna obligacji serii 2I/2023 przeprowadzona została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu- rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio- nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 paździer- nika 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł. Obligacje nie są zabezpieczone i będą notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzystała na finansowanie roz- woju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego w 2023 r. Oferta publiczna obligacji serii 3I/2023 przeprowadzona została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu- rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio- nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 paździer- nika 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł. Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia obligacje serii 1E/2020 o łącznej wartości nominalnej 31,3 mln euro, zarejestrowane w Kra- jowym Depozycie Papierów Wartościowych i oznaczone kodem ISIN: PLECHPS00316, których termin zapadalno- ści przypada 23 października 2024 r . Seria 2I/2023 Data emisji 24.05.2023 Wartość serii 140 mln zł Termin zapadalności 5 lat Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4,5% Agent oferujący Ipopema Securities S.A . Seria 3I/2023 Data emisji 27.10.2023 Wartość serii 43 mln euro Termin zapadalności 5 lat Oprocentowanie EURIBOR 6M + marża 7,4% Agent oferujący Ipopema Securities S.A . 40 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Emisja obligacji przez Archicom S.A. dla inwestorów instytucjonalnych Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu. Seria M7/2023 M8/2023 Data emisji 17.03.2023 7.11.2023 Wartość serii 62 mln zł 210 mln zł Termin zapadalności 2 lata 3 lata Oprocentowanie WIBOR 3M WIBOR 3M + marża 3,5% + marża 3,5% Agent oferujący mBank mBank Emisja obligacji publicznych przez Echo Investment dla inwestorów indywidualnych Obligacje zwykłe na okaziciela serii P, P2 i R zostały zare- jestrowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościo- wych S.A. Obligacje serii P i P2 pod nazwą skróconą „PLECHPS00373” a obligacje serii R pod nazwą skróco- ną „PLECHPS00381” są notowane w systemie notowań ciągłych na rynku podstawowym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego w 2023 r. Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nad- zoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów . Seria P2 P R Data emisji 1.08.2023 1.08.2023 15.11.2023 Wartość serii 15 mln zł 35 mln zł 50 mln zł Termin zapadalności 4 lata 4 lata 4 lata Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% Agent oferujący Powszechna Kasa Oszczędności Bank Powszechna Kasa Oszczędności Bank Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie w Warszawie w Warszawie Ustanowienie i zatwierdzenie programu emisji obligacji dla inwestorów indywidualnych 4 kwietnia 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego programu emisji obligacji do 300 mln zł lub równowartości tej kwoty w euro. Prospekt został zatwierdzony przez Komisję Nad- zoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. Obligacje są oferowane w trybie oferty publicznej. Szcze- gółowe warunki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje emitowane na podstawie prospektu do obrotu na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez Gieł- dę Papierów Wartościowych w Warszawie. Funkcję Agenta oferującego i globalnego koordynatora pełni Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie . 41 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania handlowe i pozostałe [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności: Do 12 miesięcy 113 965 142 867 Razem 113 965 142 867 Zobowiązania z tytułu leasingu: Długoterminowe 142 037 138 837 Krótkoterminowe 72 097 96 389 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) - 329 Razem 214 134 235 555 Zobowiązania niefinansowe Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (fit-out) 21 448 46 760 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych 45 586 16 494 Rozliczenia międzyokresowe bierne - nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawartymi 9 280 19 832 umowami Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników 23 923 21 906 Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe 7 302 3 084 Razem 107 539 108 076 Zobowiązania finansowe Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów - 49 951 Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki 112 698 92 518 Kaucje od wykonawców, najemców i otrzymane zaliczki - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprze- daży (nota 6) - 2 722 Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 36 461 51 899 Pozostałe zobowiązania 7 281 3 196 Pochodne instrumenty finansowe 772 - Pozostałe zobowiązania - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota 6) - 123 Razem, w tym: 157 212 200 409 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży - 2 845 Zobowiązania z tytułu dywidend Zobowiązania z tytułu dywidendy 6 986 90 792 Razem 6 986 90 792 Zobowiązania z tytułu podatku VAT 8 940 143 519 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 3 428 3 657 Razem 12 368 147 176 Zobowiązania handlowe i pozostałe razem 612 204 924 875 NOTA 18 42 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. Zobowiązania z tytułu dywidendy na dzień 31 grudnia 2023 r. dotyczą zobowiązań Archicom S.A. w kwocie 6 986 tys. zł. Natomiast na dzień 31 grudnia 2022 r. do- tyczą zobowiązań Echo Investment S.A. w kwocie 90 792 tys. zł. Po dniu bilansowym, 19 stycznia 2024 r. spłacone zostało zobowiązanie z tytułu dywidendy Archicom S.A. W 2023 r. została zmieniona prezentacja wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powiernicznych. W związku z tym na 31 grudnia 2022 przeniesiono kwotę 55 427 tys. zł z linii „zobowiązania po- zostałe” do linii „zobowiązania z tytułu umów z klientami”. Analogicznie w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 zaprezentowano kwotę 6 541 tys. zł w linii „zobowiązania z tytułu umów z klientami”. Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (ma- ster lease) szacowana jest w oparciu o plan wynajmu nie- ruchomości przez dział leasingu powierzchni biurowych. Plan ten jest aktualizowany każdego kwartału i dopasowy- wany do aktualnych warunków rynkowych zarówno, jeżeli chodzi o terminy wynajmu oraz stawki najmu. W 2023 r. zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przycho- dów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) dotyczyły projektów: Face2Face, Moje Miejsce I i II, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CD, Browary GH,J (w 2022 r. Face2Face, Sagittarius, Moje Miejsce I, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CDJ, Browary GH,J). Grupa udziela zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) maksymalnie do roku 2032. (w 2022 r. maksymalnie do roku 2031). Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) zostały podzielone zgodnie z terminem wymagal- ności od dnia bilansowego tj. długoterminowe w kwocie 23 374 tys. zł (26 946 tys. zł na 31.12.2022 r.), krótkotermi- nowe w kwocie 13 087 tys. zł (24 952 tys. zł na 31.12.2022 r.). Zobowiązania z tytuł zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) rozliczą się do jedne- go roku w kwocie 13 087 tys. zł (24 952 tys. zł za 2022 r.), powyżej jednego roku do trzech lat w kwocie 12 446 tys. zł (11 809 tys. zł za 2022 r.), powyżej trzech do pięciu lat w kwocie 9 205 tys. zł (9 223 tys. zł za 2022 r.) i powyżej pięciu do dziesięciu lat w kwocie 1 723 tys. zł (5 914 tys. zł za 2022 r.). Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w mo- mencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o prze- widywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszo- wych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących: − warunków podpisanych umów najmu, − założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych. Na tej podstawie obliczany jest: − dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjal- nego przyszłego najemcę, − dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli ist- nieją). Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu: − jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszo- wych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni, 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne) 63 254 30 477 - stan na początek okresu Zwiększenia 52 873 74 303 Ujęte jako przychody w okresie (49 094) (41 526) - w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie na początek okresu (27 643) (30 063) Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne) 67 034 63 25 4 - stan na koniec okresu 43 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe − jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych, − jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpiecze- nia wpływów czynszowych jest równy zeru. W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawo- wy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych. W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów i akcji z 17 lutego 2021 r., Echo Investment S.A. 22 kwiet- nia 2021 r. zawarło z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazi- mierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim, założycielami grupy Archicom, ostateczną umowę sprzedaży wszystkich udziałów spółki DKR Investment Sp. z o.o. (obecnie DKR Echo Investment Sp. z o.o.) oraz wszystkich akcji spółki DKR Invest S.A (obecnie DKR Echo Invest S.A.). W konse- kwencji nabył pośrednio pakiet 16 945 487 akcji Archicom S.A., które stanowiły łącznie około 66,01 proc. kapitału zakładowego i uprawniały do 21 039 375 głosów na wal- nym zgromadzeniu, co stanowiło około 65,99 proc. ogółu głosów. Archicom S.A. to spółka publiczna, której akcje są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w War- szawie S.A. Ponadto, w związku z transakcją sprzedaży pakietu kon- trolnego akcji Archicom S.A., Echo Investment i Wspól- nicy DKRA Sp. z o.o. (Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał Jarodzki) zawarli umowę opcji, na podstawie której Echo Investment uprawnione będzie nabyć do 18 kwietnia 2023 r., lub wskazać podmiot który nabędzie wszystkie udzia- ły w kapitale zakładowym spółki DKRA Sp. z o.o., która posiada 8,31 proc. akcji Archicom S.A., zasadniczo na takich samych warunkach jak pośrednie nabycie 66 proc. akcji Archicom S.A. w ramach transakcji z 22 kwietnia 2021 r. Wynagrodzenie z tytułu takiego nabycia będzie powiększone o kwotę odsetek narosłych od 15 marca 2021 r. do dnia wykonania umowy opcji, liczonych według rocznej stopy oprocentowania równej 6 proc. W przypad- ku, gdy Echo Investment S.A. nie skorzysta z uprawnienia wskazanego w opcji kupna, wspólnikom DKRA Sp. z o.o. przysługiwała będzie opcja sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym tej spółki na rzecz Echo Investment. Na tej podstawie ujęto 8,31 proc. udziałów w skonsolido- wanym sprawozdaniu finansowym jako udziały nabyte w ramach alokacji ceny nabycia i zostało ujęte zobowiąza- nie do zapłaty za te udziały w wysokości zdyskontowanej ceny wykupu w skonsolidowanym sprawozdaniu finan- sowym w pozycji „Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji”, a efekt wyceny był prezentowany w skonsolidowanym rachunku zysków i strat. Wartość na dzień pierwszego ujęcia wyniosła 53 450 tyś. zł (wartość nominalna). W dniu 18 kwietnia 2023 r., działając na podstawie umowy opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., Echo Investment S.A. wykonało przysługujące uprawnienie do nabycia i nabyło od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Ja- rodzkiego wszystkie udziały w kapitale zakładowym DKRA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2 132 964 akcji w kapitale zakładowym Archicom S.A. z siedzibą we Wrocławiu, stanowiących łącznie 8,31 proc. kapitału zakładowego Archicom, uprawniających łącznie do 4 246 578 głosów na walnym zgromadzeniu Archicom, stano- wiących łącznie około 13,32 proc. ogółu głosów na wal- nym zgromadzeniu Archicom. Łączna kwota zobowiązania z tyt. nabycia akcji Archicom S.A. na dzień realizacji opcji wyniosła 60 702 tys. zł. Powyższa transakcja wpłynęła w skonsolidowanym spra- wozdaniu z sytuacji finansowej na całkowite rozliczenie (zmniejszenie) zobowiązań z tytułu nabycia akcji oraz zmniejszenie kapitałów własnych przypisanych akcjonariu- szom jednostki dominującej, w pozycji „zyski zatrzymane” w kwocie 3 916 tys. zł. Zobowiązanie z tyt. nabycia akcji zostało rozliczone zapłatą przez Echo Investment S.A. za subrogację pożyczki udzielonej do DKRA Sp. z o.o. przez Panią Dorotę Jarodzką-Śródkę oraz Pana Rafała Jarodz- kiego i skompensowane z należnością Archicom S.A. od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkie- go tytułem sprzedaży akcji w Archicom Polska S.A. Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań przed- stawia poniższa tabela: Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji NOTA 18A 44 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nabyte Aktywa Aktywa trwałe Inwestycje w pozostałych jednostkach 53 985 53 985 Aktywa obrotowe Należności z tytułu pozostałych podatków 7 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 563 570 Aktywa razem A 54 555 Nabyte Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Pożyczki 54 147 54 147 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 1 367 1 367 Zobowiązania razem B 55 514 Wartość aktywów netto C = A-B (959) Rozwiązanie aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w związku z rozliczeniem zobo- wiązania z tytułu nabycia akcji (opcji kupna/sprzedaży) D (1 182) Wartość udziałów nabytych przez Echo Investment S.A. w DKRA Sp. z o.o. E 56 Naliczone odsetki od zobowiązania z tytułu nabycia akcji F 6 067 Wypłacone dywidendy do DKRA Sp. z o.o. od 21 kwietnia 2021 r. do 18 kwietnia 2023 r. G (7 786) Wynik z tytułu nabycia H=C+D-E+F+G (3 916) 45 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 19 Przychody ze sprzedaży wg tytułów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Przychody z tytułu umów z klientami Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 1 293 212 1 109 440 Sprzedaż usług do Resi4Rent (Segment: Mieszkania na wynajem) 35 409 16 873 Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 49 094 41 526 Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 840 854 Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne) 18 505 30 207 Przychody z tytułu umów z klientami 1 397 060 1 198 900 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 210 186 Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 100 409 125 175 Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 73 828 69 438 Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) 1 786 607 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 176 233 195 406 Razem przychody 1 573 293 1 394 306 Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu operacyjnego, w których Grupa jest leasingodawcą [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 do 1 roku 61 448 67 945 powyżej 1 roku do 2 lat 56 066 66 456 powyżej 2 lat do 3 lat 51 712 52 163 powyżej 3 lat do 4 lat 55 292 55 560 powyżej 4 lat do 5 lat 53 414 53 297 powyżej 5 lat 121 789 126 616 Razem 399 721 422 038 Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów- nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią- zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika- jącymi z zawartych umów. Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najem- com na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasin- gu. Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu. Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców w celu: − osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego ważo- nego okres najmu; − minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich nieruchomościach; − minimalizacji rotacji najemców o wysokiej wiarygodno- ści kredytowej. Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie w po- stacji wakacji czynszowych oraz wykończenia wnętrza wynajmowanej powierzchni, aby zachęcić wysokiej klasy najemców do pozostania w nieruchomościach na dłuższe okresy najmu. W przypadku głównych najemców przycią- ga to również innych najemców do nieruchomości, przy- 46 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Sprzedaż 1 293 212 1 109 440 Wynajem 210 186 Mieszkania 1 293 422 1 109 626 Wynajem 100 409 125 175 Usługi fit-out 49 094 41 526 Biura 149 503 166 701 Wynajem 73 828 69 438 Usługi development 840 854 Centra 74 668 70 292 Sprzedaż usług 35 409 16 873 Resi4Rent 35 409 16 873 Sprzedaż 4 605 28 435 Wynajem 1 786 607 Usługi 13 900 1 772 Pozostałe 20 291 30 814 czyniając się w ten sposób do ogólnego poziomu obłoże- nia nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać klauzulę zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynajmowanej powierzchni do stanu z momentu przekazania powierzch- ni najemcy, gdy najemca zdecyduje się nie przedłużać umowy najmu. Przyczynia się to do utrzymania nierucho- mości i umożliwa szybkie ponowne wynajęcie powierzchni po odejściu najemcy. Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznanych w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia wyniosła 1 347 126 tys. zł (1 156 520 tys. zł w 2022 r.) Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznawa- nych w trakcie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia wyniosła 226 167 tys. zł (237 789 tys. zł w 2022 r.) 47 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 606 672 611 250 – stan na początek okresu Zwiększenia – wpłaty 1 143 917 1 104 862 Ujęte jako przychody w okresie (1 293 212) (1 109 440) – w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzy- manych zaliczek na początek okresu (536 268) (564 385) Zobowiązania z tytułu umów z klientami 457 377 606 672 – stan na koniec okresu Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości, wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkanio- wych podpisanych na dzień bilansowy 31.12.2023 r. wyno- si 1 855 918 tys. zł., z czego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki w kwocie 420 208 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu nie- zbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy . (A) Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej w projektach mieszkaniowych Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo- wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu od- bioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo- wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki doko- nane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów. Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN] Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Oczekiwany Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ termin oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania zakończenia na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekt budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Projekty mieszkaniowe Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 670 2 169 95 - Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 915 2 370 2 - Fuzja III, Łódź projekt zakończony 83 663 15 187 6 008 890 Boho, Łódź projekt zakończony 104 770 51 750 5 588 360 Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 310 460 5 - Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 464 648 51 - Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 61 852 253 - - Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 66 067 2 042 - 3 Fuzja Lofty I, Łódź IV Q 2024 87 191 87 191 6 173 1 754 Empark I, Warszawa II Q 2025 586 131 586 131 19 888 3 534 Fuzja Lofty G02 IV Q 2025 117 077 117 077 - - Awicenny L1, L2, Wrocław projekt zakończony 66 710 323 323 - Awicenny L3, L4, Wrocław projekt zakończony 79 986 154 154 - Sady nad Zieloną A, Wrocław projekt zakończony 35 302 210 188 - Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław projekt zakończony 63 591 459 459 - Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław projekt zakończony 164 718 907 907 - Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław projekt zakończony 183 484 2 798 2 776 22 Forma, Wrocław projekt zakończony 90 774 20 20 - Olimpia Port M1-M4, Wrocław projekt zakończony 71 923 78 53 - Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 108 8 016 102 Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław projekt zakończony 142 270 20 20 - Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław projekt zakończony 76 911 116 116 - Olimpia Port M37,M39, Wrocław projekt zakończony 81 871 1 764 148 - Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 136 136 - Awicenny L5, Wrocław projekt zakończony 60 569 9 574 9 503 71 Planty Racławickie R8, Wrocław projekt zakończony 59 440 18 765 18 022 120 Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław projekt zakończony 109 107 14 534 13 903 188 Bonarka Living 2C, Kraków projekt zakończony 103 682 7 478 1 627 109 Bonarka Living 2D, Kraków projekt zakończony 88 095 4 926 3 960 84 Widzewska Etap 1D, Łódź projekt zakończony 65 720 2 738 2 689 49 Stacja Wola Etap II, Warszawa projekt zakończony 145 768 196 39 157 Wieża Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 110 870 15 466 10 836 100 Rytm Kabaty, Warszawa projekt zakończony 290 397 46 761 35 905 56 River Point KM4, Wrocław I Q 2024 123 471 123 471 98 237 10 649 Planty Racławickie R9, Wrocław II Q 2024 119 192 119 192 50 481 152 ZAM II, Kraków II Q 2024 77 900 77 900 32 270 4 978 River Point KM6, Wrocław III Q 2024 103 150 103 150 56 413 363 Sady nad Zieloną 2a, Wrocław IV Q 2024 54 993 54 993 14 467 372 Widzewska Etap 2D A i B, Łódź IV Q 2024 49 590 49 590 1 191 1 395 48 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych ) Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN] Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Oczekiwany Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ termin oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania zakończenia na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekt budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Awipolis etap 4a, Wrocław I Q 2025 106 734 106 734 827 227 Awipolis etap 4b, Wrocław III Q 2025 34 961 34 961 18 255 958 Sady nad Zieloną 2b, Wrocław III Q 2025 71 060 71 060 - 632 Południk 17 Budynek K2, Wrocław II Q 2026 122 058 122 058 457 120 Razem projekty mieszkaniowe 4 480 230 1 855 918 420 208 27 445 Projekty pozostałe Pozostałe 9 724 9 724 9 724 - Razem projekty pozostałe 9 724 9 724 9 724 - Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 4 489 954 1 865 642 429 932 27 445 W pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania w pro- jektach mieszkaniowych w trakcie realizacji oraz wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych. Na 31 grudnia 2023 r. kwota odblokowa- nych wpłat wyniosła 420 208 tys. zł. Na 31 grudnia 2022 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 551 245 tys. zł . 49 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 50 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Oczekiwany Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ termin oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania zakończenia na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekt budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Projekty mieszkaniowe Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 98 147 1 201 1 262 98 Osiedle Krk II, Kraków projekt zakończony 99 845 6 386 1 076 306 Osiedle ZAM I, Kraków projekt zakończony 64 859 4 877 49 - Osiedle ZAM II, Kraków III Q 2024 75 090 75 090 - 140 Osiedle Bonarka Living II C, Kraków III Q 2023 101 810 101 810 31 393 870 Osiedle Bonarka Living II D, Kraków III Q 2023 86 990 86 990 25 636 967 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 - - Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 222 2 937 167 - Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 050 12 046 2 121 13 Fuzja III, Łódź III Q 2023 79 130 79 130 31 135 6 729 Fuzja Lofty I, Łódź IV Q 2024 83 240 83 240 166 339 Zenit I, Łódź projekt zakończony 62 070 62 070 44 175 3 055 Boho, Łódź III Q 2023 109 284 109 284 15 191 2 309 Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 190 351 18 - Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 084 268 51 - Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 62 193 2 376 1 388 787 Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 66 264 5 904 3 400 45 Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 - - Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 - - Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 - - Wieża Jeżyce I, Poznań IV Q 2023 107 497 107 497 35 964 15 212 Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 556 35 - - Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 792 9 004 69 - Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 718 61 20 - Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 413 27 - - Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 337 68 - - Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 093 120 3 - Stacja Wola II, Warszawa projekt zakończony 145 768 2 126 1 092 225 Rytm Apartamenty na Kabatach, Warszawa IV Q 2023 289 450 289 450 112 330 13 274 Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 - - Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 747 79 - - Awicenny L1, L2, Wrocław projekt zakończony 66 710 322 322 - Awicenny L3, L4, Wrocław projekt zakończony 79 986 4 281 2 725 16 Sady nad Zieloną A, Wrocław projekt zakończony 35 302 2 295 307 30 Browary Wrocławskie BA1, BL3, Wrocław projekt zakończony 105 580 298 298 - Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław projekt zakończony 63 591 459 459 - Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław projekt zakończony 164 718 5 209 1 082 - Forma, Wrocław projekt zakończony 90 774 426 426 - Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18, Wrocław projekt zakończony 119 384 661 480 - 51 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Oczekiwany Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ termin oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania zakończenia na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekt budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Księżno P5-P7, Wrocław projekt zakończony 74 213 30 8 - Olimpia Port M1-M4, Wrocław projekt zakończony 71 923 309 309 - Olimpia Port M7-M11, Wrocław projekt zakończony 87 526 19 19 - Olimpia Port M12, M14, Wrocław projekt zakończony 79 672 45 45 - Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 997 66 - Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław projekt zakończony 142 270 69 69 - Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław projekt zakończony 76 911 10 475 4 421 131 Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 20 12 - Planty Racławickie R5,R6,R7, Wrocław projekt zakończony 96 262 8 062 3 723 9 River Point KM3, Wrocław projekt zakończony 72 786 302 302 - Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wrocław projekt zakończony 40 496 13 1 - Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2, Wrocław projekt zakończony 33 830 26 1 - Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław II kw. 2023 183 484 183 484 88 487 1 751 Olimpia Port M37,M39, Wrocław II kw. 2023 81 871 81 871 14 836 477 Awicenny L5, Wrocław III kw. 2023 60 569 60 569 18 834 2 420 Olimpia Port M24,M25,M26, Wrocław III kw. 2023 128 063 128 063 32 118 2 988 Planty Racławickie R8, Wrocław III kw. 2023 59 440 59 440 21 780 1 251 Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław IV kw. 2023 109 107 109 107 27 269 749 River Point KM4, Wrocław I kw. 2024 119 015 119 015 24 445 685 Planty Racławickie R9, Wrocław II kw. 2024 118 235 118 235 1 695 406 River Point KM6, Wrocław III kw. 2024 97 531 97 531 - 132 Razem projekty mieszkaniowe 5 519 396 2 037 682 551 245 55 414 Projekty pozostałe Pozostałe 7 022 7 022 7 007 13 Razem projekty pozostałe 7 022 7 022 7 007 13 Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 5 526 418 2 044 704 558 252 55 427 * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dotyczące projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powiernicznych (dotyczące projektów mieszkaniowych) 52 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe (B) Sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowce i centra handlowe (C) Przychody z najmu (D) Przychody z realizacji prac wykończeniowych (fit-out) Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy sprzedaży nieruchomości. W ramach sprzedaży nierucho- mości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momen- cie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umo- wy kupna-sprzedaży między jednostką, a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwa- gi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie oszacować płatności, jakich będzie musiała ponieść z ty- tułu niewynajętej powierzchni budynku w okresie wska- zanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszaco- wane płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy, a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wyko- nania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, pre- zentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szcze- góły dotyczące zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem rozpoznanych przez Grupę na dzień 31 grud- nia 2023 przedstawiono w nocie 18. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków i strat, w momencie rozpoznania przychodu ze sprzeda- ży składnika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały miejsce w roku 2023 r. zostały zaprezentowane w nocie 32. Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane do użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach miesz- kaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko- mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa- nia zawartych umów. Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany w pkt (D) poniżej. Jednostka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zo- bowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem jednostki - przysługuje jej w zamian za przekazanie przy- rzeczonych dóbr lub usług klientowi. W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standar- dem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzchniach, przed ich przekazaniem najemcom. Gru- pa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przycho- dy w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagro- dzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne 53 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najemcy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2023 r. wynosi 10 422 tys. zł (31 grudnia 2022 r. wynosi 28 024 tys. zł). Przychody te zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania prac co w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest w następujących okresach: Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 [tys. PLN] Termin Budynek realizacji Wartość Moje Miejsce II 2024/03 1 198 West 4 Business Hub I 2024/01 2 566 Face 2 Face II 2024/02 3 342 Moje Miejsce II 2024/02 932 Midpoint 71 2024/03 198 Midpoint 71 2024/04 231 West 4 Business Hub I 2024/06 1 410 City1 2024/09 545 Razem 10 422 Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2022 [tys. PLN] Termin Budynek realizacji Wartość Fuzja Office J 04/2023 4 626 Browary GH 03/2023 12 349 Browary GH 12/2023 11 049 28 024 54 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe (E) Przychody z usług realizacji inwestycji (F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne- go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, jednostki współzależne od Grupy Echo Investment oraz podmioty niepowiąza- ne. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw- nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawiera- ją istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istot- ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marke- tingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w mo- mencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadcze- nia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przypadków, usługi realizowane są w okre- sach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane, a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nierucho- mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia do- piero w momencie wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w mo- mencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). (G) Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kate- gorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transak- cji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty. 55 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 20 Koszt własny sprzedaży [tys. PLN] w tym koszt: 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (890 251) (731 755) Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych (63 743) (41 123) Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych (399) (1 336) Sprzedaż Resi4Rent (15 126) (9 115) Pozostałe (17 266) (17 198) Koszt własny sprzedaży, razem (986 785) (800 527) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) (11) (376) Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (63 519) (69 698) Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (35 112) (31 308) Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) (404) (4) Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) (99 046) (101 386) Koszt własny sprzedaży, razem (1 085 831) (901 913) Koszty według rodzaju [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Amortyzacja (14 170) (15 298) Zużycie materiałów i energii (58 520) (51 028) Usługi budowlane (567 535) (523 259) Pozostałe usługi obce (164 643) (90 086) Podatki i opłaty (26 431) (23 448) Wynagrodzenia (92 485) (84 279) Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (14 716) (15 100) Pozostałe koszty rodzajowe (51 613) (33 490) Koszty według rodzaju, razem (990 113) (835 988) Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku (313 003) (271 617) Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 61 891 71 390 Koszty sprzedaży 49 412 50 038 Koszty ogólnego zarządu 105 983 84 264 Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (1 085 831) (901 913) 56 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 21 NOTA 22 Zysk netto z nieruchomości inwestycyjnych [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, w tym: 9 237 (37 523) - koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) (13 576) (6 552) Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym: (85 156) 26 097 - rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu 333 (4 186) - zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 4) (64 247) (53 465) - zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 5) (21 026) 25 033 - zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 6) (216) 58 714 Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych (75 920) (11 427) W 2023 r. Grupa sprzedała biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie oraz nieruchomość gruntową przy ulicy Nowomiejskiej w Gdańsku. Transakcje zostały opisane w nocie 32. W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie projektów Sagittarius Business House, MidPoint 71, West4 Business Hub I we Wrocławiu, Moje Miejsce I i II w Warszawie oraz Face2Face w Katowicach. W celu bezpośredniego uzgodnienia pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości w skonsolidowanym rachunku zysków i strat z tą samą pozycją w działalności operacyjnej skonsolidownego rachunku przepływów pienięznych dokonano odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w rachunku przepływów pienieżnych w okresie porównawczym. W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych Brain Park I i II w Krakowie, React w Łodzi, City2 we Wrocławiu oraz centrum handlowego Libero w Katowicach. Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Rozwiązanie rezerw 2 045 7 695 Odsetki z działalności operacyjnej 6 249 3 503 Kary umowne i odszkodowania 2 818 3 382 Pozostałe 1 734 3 743 Pozostałe przychody operacyjne razem 12 846 18 323 57 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 23 Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Utworzone rezerwy (11 186) (3 933) Aktualizacja wartości aktywów (6 002) (4 884) Kary umowne (561) (1 334) Darowizny (657) (1 614) Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych (1 076) (165) Pozostałe (6 925) (6 264) Pozostałe koszty operacyjne razem (26 407) (18 194) W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na sprawy sądowe dla projektów sprzedanych w latach ubiegłych oraz rezerwa na koszty budowy parkingu. Przychody finansowe [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 11 096 22 072 Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap 6 265 17 558 Przychody z tytułu dyskonta - 9 620 Przychody z tytułu pozostałych odsetek 1 230 1 084 Pozostałe przychody finansowe 159 161 Przychody finansowe razem 18 750 50 496 NOTA 24 58 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątku. W przypadku finanso- wania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitali- zacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszyst- kich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów . Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania zewnętrznego wyniosła w 2023 r. 18 821 tys. zł wg rocz- nej stopy kapitalizacji 8,2 proc. (w tym: na zapasy: 15 352 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 469 tys. zł). W 2022 r. było to 20 018 tys. zł wg rocznej stopy kapitalizacji 8,7 proc. (w tym: na zapasy: 16 674 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 344 tys. zł). Kwota aktywowanych kosztów finansowania celowego na nieruchomościach inwestycyjnych w budowie wyniosła w 2023 r. 1 568 tys. zł wg średniej stopy kapitalizacji 6,1 proc. - EURIBOR 1M + marża (w 2022 r. 680 tys. zł wg średniej stopy kapitalizacji 1,8 proc. - EURIBOR 1M + mar- ża). W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (profit share) pre- zentowane są koszty, które dotyczą biurowca Moje Miej- sce etap I w Warszawie oraz centrum handlowego Libero w Katowicach. NOTA 25 NOTA 26 Koszty finansowe [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Koszty z tytułu odsetek od obligacji (131 213) (132 555) Koszty z tytułu odsetek od kredytów (49 084) (42 112) Koszty z tytułu podziału zysku (profit share) 4 237 26 722 Koszty z tytułu odsetek od leasingu (9 740) (5 661) Koszty z tytułu dyskonta (735) - Koszty z tytułu wykupu akcji od udziałowców mniejszościowych - (769) Pozostałe koszty finansowe (587) (325) Koszty finansowe, razem (187 122) (154 699) Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 Zyski/straty z tytułu zrealizowanych dodatnich/ujemnych różnic kursowych (3 594) (15 131) Zyski/straty z tytułu niezrealizowanych dodatnich/ujemnych różnic kursowych 71 826 (20) Zysk/Strata z tytułu różnic kursowych, razem 68 232 (15 151) 59 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 27 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) Rosehill Invest- ments Sp. z o.o., Projekt Echo 138 R4R Poland Berea Sp. z o.o. Sp. z o.o. Sp.k. Sp. z o.o. (Galeria Młociny) (Towarowa 22) (Resi4Rent") Razem Stan na 1.01.2022 86 656 147 099 102 981 336 737 - podwyższenie kapitałów 108 653 - 1 350 110 003 - udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 9 965 (9 394) 68 373 68 944 - eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków - 2 007 (3 512) (1 505) ze sprzedaży w wysokości 30%) - rozliczenie wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu - (35 997) - (35 997) Stan na 31.12.2022 205 274 103 715 169 192 478 181 - podwyższenie kapitałów 71 331 - 5 625 76 956 - udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 4 698 (952) 88 286 92 032 - eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków - (1 412) (3 289) (4 701) ze sprzedaży w wysokości 30%) Stan na 31.12.2023 281 303 101 351 259 814 642 468 Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej: 31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100 proc. udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2023 r. Grupa Echo Investment posiadała 30 proc. udziału w spółce projektowej będą- cej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70 proc. było w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonal- ną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jest wyce- niany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. W 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3 mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo - 22,9 mln euro). Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finanso- wych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 281 303 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 71 mln zł, które w czwartym kwartale 2023 r. zostały przeznaczone na podwyższenie kapitałów we wspólnym przedsięwzię- ciu. Na dzień 31 grudzień 2023 r. Grupa Echo nie posiada udzielonych pożyczek do spółek Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwe- stycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Gale- ria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem 60 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w ak- tywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydo- wała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 31 grudnia 2023 r. wynosi 13 091 tys. zł. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 675 284 1 811 708 Aktywa trwałe - inne aktywa finansowe 20 708 - Aktywa obrotowe - pozostałe 13 131 10 002 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 59 987 63 049 Aktywa razem 1 769 110 1 884 759 Zobowiązania długoterminowe 845 110 1 212 748 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 678 335 1 049 091 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 166 775 163 657 Zobowiązania krótkoterminowe 59 475 60 918 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 47 739 50 753 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 11 736 10 165 Zobowiązania razem 904 585 1 273 666 Kapitał własny 864 525 611 094 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 259 357 183 328 Wartość firmy 35 037 35 037 Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091) Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 281 303 205 274 61 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Przychody operacyjne 121 071 115 721 Koszty operacyjne. w tym: (50 515) (41 474) Amortyzacja - - Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej (7 766) 13 752 Koszty ogólnego zarządu (2 601) (2 413) Koszty sprzedaży (619) (901) Pozostałe przychody/koszty operacyjne 1 898 (264) Przychody i koszty finansowe, w tym: (44 277) (40 415) Koszty z tytułu odsetek finansowych (44 126) (49 089) Zysk brutto 17 191 44 006 Podatek dochodowy (1 532) (10 791) Zysk netto 15 659 33 215 Dochody całkowite razem 15 659 33 215 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku netto wspólnego przedsięwzięcia 4 698 9 965 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 4 698 9 965 62 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. (Towarowa 22) 15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nierucho- mości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomo- ści została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln euro. 8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje dotyczące tej nieruchomości: − Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Proper- ties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościo- wych w Tel Awiwie), − Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało propor- cjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przed- sięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro, natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln euro, − Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zaku- pu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest prze- znaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50 proc. wartości działki. W październiku 2023 r. spółka zależna Echo Investment - Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. dokonała zakupu części nie- ruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 przeznaczo- ną pod budowę mieszkań na kwotę 57,8 mln zł od spółki Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień bilansowy, tj. 31 grudnia 2023 r., Grupa Echo jest posia- daczem 30 proc. udziałów, a AFI Europe N.V. 70 proc. udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decy- zje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności doko- nanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowie- dzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zaku- pu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolido- wanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 101 351 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Sp.k. i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 19 569 tys. zł. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finanso- wych we wspólnym przedsięwzięciu. 63 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 591 753 585 224 Aktywa trwałe - pozostałe 8 400 6 824 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 9 637 6 752 Aktywa obrotowe 17 250 9 527 Aktywa razem 627 040 608 327 Zobowiązania długoterminowe 159 505 133 668 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 155 511 129 703 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 3 994 3 965 Zobowiązania krótkoterminowe 123 625 127 580 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 409 5 955 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 118 216 121 626 Zobowiązania razem 283 130 261 249 Kapitał własny 343 910 347 079 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.) (1 822) (409) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 101 351 103 715 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia - Towarowa 22 Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Przychody operacyjne 60 834 1 360 Koszty operacyjne, w tym: (57 594) (8 822) Amortyzacja - (2 074) Koszty ogólnego zarządu (94) (63) Pozostałe przychody i koszty operacyjne 449 (19 430) Przychody i koszty finansowe, w tym: (8 704) (8 604) Koszty z tytułu odsetek finansowych (3 416) (2 780) Zysk (strata) brutto (5 109) (35 560) Podatek dochodowy 1 935 2 423 Zysk (strata) netto (3 173) (33 137) Dochody całkowite razem (3 173) (33 137) Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (46,2 proc. do dnia 8 czerwca 2022 r., 30 proc. od 9 czerwca 2022 r.) (952) (9 394) Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (952) (9 394) 64 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30 proc. udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwesty- cyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70 proc. udzia- łów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzię- cia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – po- czątkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, projektowanie oraz usługi reali- zacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitało- wo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym: − w 2018 r. o wartości 41 354 269 zł, − w 2019 r. o wartości 9 434 700 zł, − w 2020 r. o wartości 3 474 000 zł, − w 2021 r. o wartości 13 149 000 zł. − w 2022 r. o wartości 1 350 000 zł. − w 2023 r. o wartości 5 625 000 zł. Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp. z o.o. pożyczek: − w 2019 r. na kwotę 77 250 728 zł, − w 2020 r. na kwotę 35 546 700 zł, − w 2021 r. na kwotę 74 511 000 zł. − w 2022 r. na kwotę 7 650 000 zł. − w 2023 r. na kwotę 31 875 000 zł. W latach 2018 - I półrocze 2023 zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolej- nych projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzy- bowska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska, Opaczew- ska, Wołoska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu (ul. Szcze- panowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego), Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park Zachodni, ul. Bardzka). Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym spra- wozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw wła- sności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2023 r. wy- niosła 259 814 tys. zł. 65 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 2 290 925 1 546 604 Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 869 478 666 874 Aktywa trwałe - pozostałe 32 644 59 376 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 157 737 122 753 Aktywa obrotowe - pozostałe 65 480 51 766 Aktywa razem 3 416 264 2 447 373 Zobowiązania długoterminowe 2 363 397 1 734 836 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 2 109 789 1 559 123 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 253 608 175 712 Zobowiązania krótkoterminowe 143 457 116 165 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 17 499 14 425 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 125 958 101 739 Zobowiązania razem 2 506 855 1 851 000 Kapitał własny 909 410 596 372 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30 proc.) (13 009) (9 720) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 259 814 169 192 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Przychody operacyjne 134 563 82 843 Zyski z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 356 743 260 203 Koszty administracyjne związane z projektami (35 687) (18 899) Koszty ogólnego zarządu, w tym: (26 153) (24 479) Amortyzacja (510) (96) Pozostałe przychody / koszty operacyjne 3 297 1 292 Przychody i koszty finansowe, w tym: (68 195) (19 681) Koszty z tytułu odsetek finansowych (60 177) (19 654) Zysk brutto 364 568 281 279 Podatek dochodowy (70 281) (53 369) Zysk netto 294 287 227 910 Dochody całkowite razem 294 287 227 910 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 88 286 68 373 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 88 286 68 373 66 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 28 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Aktywa Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne przeznaczone aktywa inwestycyjne w budowie do sprzedaży trwałe Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 stycznia 2023 r. 57 102 13 085 10 588 329 44 052 71 031 196 187 Amortyzacja (576) - - - (8 495) - (9 071) Wycena do wartości godziwej - - - - - (2 833) (2 833) Zwiększenia 7 399 5 988 3 281 - 4 046 40 443 61 157 Zmniejszenia (30 618) (6 820) - (329) (75) (821) (38 663) Stan na 31 grudnia 2023 r. 33 307 12 253 13 869 - 39 528 107 820 206 777 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2023 r. 54 074 12 925 10 460 329 57 837 99 930 235 555 Koszt odsetkowy 2 331 805 639 - 1 795 4 565 10 135 Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami (6 330) (751) (646) - (13 354) (23 363) (44 444) Zwiększenia 7 079 3 178 3 038 - 13 262 22 703 49 260 Zmniejszenia (26 818) (4 536) - (329) (141) (4 548) (36 372) Reklasyfikacja - - - - (19 880) 19 880 - Stan na 31 grudnia 2023 r. 30 336 11 621 13 491 - 39 519 119 167 214 134 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe 30 336 1 056 767 - 17 419 22 519 72 097 długoterminowe - 10 565 12 724 - 22 100 96 648 142 037 Leasing 2023 W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytkowa- nia oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wykazane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 21 541 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasingowych w kwocie 15 533 tys. zł oraz modyfikacje umów leasingu w kwocie 14 118 tys. zł. Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze zmianą szacunkowych płatności leasingowych oraz sprze- dażą Nieruchomości Inwestycyjnych i Zapasów. 67 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości 241 1 899 Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym 45 426 33 608 Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania 49 423 36 841 Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty zobowiązań leasingowych wyniósł w 2023 r. 44 444 tys. zł. (w 2022 r. 31 327 tys. zł) Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały opisa- ne w nocie nr 19. Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Aktywa Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne przeznaczone aktywa inwestycyjne w budowie do sprzedaży trwałe Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 stycznia 2022 r. 79 065 5 358 14 518 2 512 48 015 44 490 193 958 Amortyzacja (950) - - - (9 109) - (10 059) Wycena do wartości godziwej - 252 - - - (16 722) (16 470) Zwiększenia 3 618 7 475 - - 5 318 43 786 60 197 Zmniejszenia (24 631) - (3 930) (2 183) (172) (523) (31 439) Stan na 31 grudnia 2022 r. 57 102 13 085 10 588 329 44 052 71 031 196 187 Leasing 2022 Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2022 r. 74 834 5 358 14 396 2 512 61 025 66 869 224 994 Koszt odsetkowy 2 602 500 720 115 4 870 2 329 11 136 Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami (4 290) (200) (726) (116) (13 463) (12 532) (31 327) Zwiększenia 3 618 7 475 - - 6 185 43 787 61 065 Zmniejszenia (22 228) (208) (3 930) (2 182) (780) (523) (29 851) Reklasifikacja (462) - - - - - (462) Stan na 31 grudnia 2022 r. 54 074 12 925 10 460 329 57 837 99 930 235 555 68 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe 54 074 2 899 726 329 19 861 18 829 96 718 długoterminowe - 10 026 9 734 - 37 976 81 101 138 837 W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytko- wania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wyka- zane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 43 046 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasin- gowych w kwocie 3 984 tys. zł oraz modyfikacje umów leasingu w kwocie 7 298 tys. zł. Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych i zapasów. 69 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 29 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu: – wycena instrumentów finansowych (1 795) (902) – wycena nieruchomości inwestycyjnych (70 262) (113 230) – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (27 307) (13 091) – strata podatkowa 42 643 50 039 – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 8 571 4 136 – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 10 687 (2 114) – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (33 993) (14 455) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 3 790 1 361 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 20 963 9 921 – koszty z tytułu utworzonych rezerw 26 542 12 623 – MSSF 16 leasing 6 668 6 364 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (13 463) (13 750) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (7 606) (12 388) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 649) (12 850) – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 1 163 375 – pozostałe (108) (941) (46 156) (98 901) 2. Zmiana w okresie – wycena instrumentów finansowych (917) (893) – wycena nieruchomości inwestycyjnych 20 596 42 968 – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (17 198) (14 217) – strata podatkowa 11 958 (7 396) – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (10 069) 4 434 – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 10 511 12 276 – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (6 063) (19 013) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) (1 484) 2 429 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 9 167 11 042 – koszty z tytułu utworzonych rezerw 2 065 13 918 – MSSF 16 leasing (2 283) 304 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 125 540 287 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (137 992) 4 782 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (215) 201 – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 620 788 – pozostałe 759 836 4 996 52 745 3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem: – wycena instrumentów finansowych (2 712) (1 795) – wycena nieruchomości inwestycyjnych (49 666) (70 262) – udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (44 506) (27 307) – strata podatkowa 54 600 42 643 – zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (1 499) 8 571 70 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN] 1.01.2023- 1.01.2022- 31.12.2023 31.12.2022 – zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 21 198 10 687 – należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (40 056) (33 993) – zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 2 306 3 790 – aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 30 130 20 963 – koszty z tytułu utworzonych rezerw 28 606 26 542 – MSSF 16 leasing 4 385 6 668 – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 112 077 (13 463) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (145 598) (7 606) – różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 864) (12 649) – zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 1 783 1 163 – pozostałe 651 (108) (41 164) (46 156) – z tego Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego 112 993 94 494 – zmiana w ciągu roku 18 499 20 479 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 154 154 140 651 – zmiana w ciągu roku 13 503 (32 266) * Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach. Grupa na 31 grudnia 2023 r. nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 42 192 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Na 31 grudnia 2023 r. terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2024 (20 172 tys. zł), 2025 (20 888 tys. zł), 2026 (50 546 tys. zł), 2027 (43 338 tys. zł), 2028 (152 424 tys. zł). Grupa na 31 grudnia 2022 r. nie ujęła aktywów z tytułu od- roczonego podatku dochodowego na kwotę 50 735 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Na 31 grudnia 2022 r. terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2023 (7 925 tys. zł), 2024 (60 898 tys. zł), 2025 (48 877 tys. zł), 2026 (53 064 tys. zł), 2027 (53 671 tys. zł). W pozycji „MSSF 16 leasing” ujęto podatek odroczony dla aktywa z tytułu prawa do użytkowania w kwocie 20 604 tys. pln (31 grudnia 2022 r. w kwocie 27 342 tys. zł) oraz dla zobowiązania z tytułu leasingu w kwocie 16 219 tys. pln (31 grudnia 2022 r. w kwocie 20 675 tys. zł). 71 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 30 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 1. Zysk brutto 178 321 219 001 2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 33 881 41 611 3. Różnice: Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (7 625) 2 558 Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających opodatkowaniu (1 956) (6 560) Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie (1 033) (1 033) Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 12 344 7 657 Efekt podatkowy kosztów finansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 1 112 2 212 Usługi finansowe ponad limit ebidta 24 507 17 968 Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (1 552) (1 630) Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego (282) 19 970 Podatek dochodowy z lat poprzednich 2 138 (1 080) Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy (1 773) (3 527) Wynik okresu spółek osobowych 656 2 062 Rezerwa na sprzedaż nieruchomości - (14 836) Efekt zmiany stawki podatkowej 41 (1 914) Nierozpoznane aktywo na podatek odroczony w latach ubiegłych - (1 003) Różnice razem 26 577 20 844 Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym: 60 458 62 455 - część bieżąca (66 808) (115 200) - część odroczona 6 350 52 745 72 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje bilansu na dzień 31 grudnia 2023 r. w podziale na segmenty Mieszkania Nieruchomości Razem Mieszkania na wynajem komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 1 144 456 - - 1 144 456 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 583 505 - - 583 506 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych 642 468 - 259 814 382 654 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 112 993 77 844 - 35 149 Zapasy 1 553 824 1 461 739 - 92 085 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 813 836 442 646 508 370 682 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 148 839 - - 148 839 Pozostała aktywa segmentów 961 917 441 147 281 260 239 510 Aktywa segmentów 5 961 838 2 423 376 541 582 2 996 881 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 708 806 630 194 177 256 901 356 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 900 598 197 701 63 806 639 091 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 54 122 - - 54 122 Program motywacyjny 14 769 - - 14 769 Zobowiązania pozostałe 162 409 78 281 13 959 70 169 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 457 377 453 373 3 000 1 004 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 1 053 - - 1 053 Pozostałe zobowiązania segmentów 634 614 248 829 116 385 670 Zobowiązania segmentów 3 933 748 1 608 378 258 137 2 067 233 NOTA 31 Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia typu produktu/usługi i wyróżnia 3 segmenty: mieszkania, mieszkania na wynajem i nieruchomości komercyjne. Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnie- nia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane w czasie. Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały 10 proc. przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2023 r. Zarówno w 2023 r., jak i 2022 r., Grupa osiągała przycho- dy ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski. 73 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje rachunku zysków i strat za rok 2023 w podziale na segmenty Mieszkania Nieruchomości Razem Mieszkania na wynajem komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 573 293 1 293 422 35 409 244 462 Przychody z tytułu umów z klientami 1 397 060 1 293 212 35 409 68 439 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 176 233 210 - 176 023 Koszt własny sprzedaży (1 085 831) (890 262) (15 126) (180 443) Zysk brutto ze sprzedaży 487 462 403 160 20 283 64 019 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 9 236 - - 9 236 Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) (85 156) - - (85 156) Odpis z tytułu utraty wartości (6 002) (3 489) (373) (2 140) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych (14 170) (5 765) (1 162) (7 243) Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 11 096 11 408 10 302 (10 614) Koszty z tytułu odsetek od kredytów (49 084) (3 455) (1 004) (44 625) Koszty z tytułu odsetek od obligacji (131 213) (57 074) (8 468) (65 671) Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 97 363 - 94 339 3 024 Zysk brutto 178 321 219 847 98 936 (140 462) Wybrane pozycje bilansu na dzień 31 grudnia 2022 r. w podziale na segmenty Mieszkania Nieruchomości Razem Mieszkania na wynajem komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 1 094 638 32 938 - 1 061 700 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 486 625 - - 486 625 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności 478 180 - 169 192 308 988 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 94 494 53 403 22 41 069 Zapasy 1 592 886 1 505 275 656 86 956 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 941 997 271 245 237 670 515 Aktwa trwałe przeznaczone do sprzedaży 355 327 - - 355 327 Pozostałe aktywa segmentów 1 042 865 404 785 230 963 407 118 Aktywa segmentów 6 087 012 2 267 646 401 069 3 418 299 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 609 032 340 733 131 396 1 136 904 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 667 979 154 945 55 484 457 550 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 142 494 - - 142 494 Program motywacyjny 4 330 - - 4 330 Zobowiązania pozostałe 293 775 121 939 4 171 832 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 558 253 557 425 - 828 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 45 009 - - 45 009 Pozostałe zobowiązania segmentów 959 826 448 542 668 510 615 Zobowiązania segmentów 4 280 698 1 623 584 187 552 2 469 562 74 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wybrane pozycje rachunku zysków i strat za rok 2022 w podziale na segmenty Mieszkania Nieruchomości Razem Mieszkania na wynajem komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 394 306 1 109 627 16 873 267 806 Przychody z tytułu umów z klientami 1 198 900 1 109 440 16 873 72 587 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 195 406 186 - 195 220 Koszt własny sprzedaży (901 914) (732 132) (9 115) (160 666) Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 377 495 7 758 107 140 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (37 524) - - (37 524) Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) 26 098 - - 26 098 Odpisy z tytułu utraty wartości (4 884) (961) - (3 923) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych (15 298) (8 048) (811) (6 439) Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 22 072 7 589 5 864 8 618 Koszty z tytułu odsetek od kredytów (42 113) (3 505) (644) (37 964) Koszty z tytułu odsetek od obligacji (132 555) (45 779) (7 826) (78 949) Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 68 677 - 69 140 (463) Zysk brutto 219 002 206 120 61 670 (48 789) 75 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 32 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Beethove- na Projekt Echo 122 Sp. z o.o. SKA - zawarła 30 marca 2023 r. ze spółką TAL Poland Sp. z o.o. umowę sprzedaży biurowca Moje Miejsce II w Warszawie. Wartość transakcji 44 235 tys. EUR powiększone o VAT została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 41 968 tys. EUR powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na Zamknięciu została pomniejszona między innymi o wartość prac związanych z aranżacją niewynaję- tych lokali w Budynku. Kwota tych prac będzie zwalniana w częściach na rzecz Sprzedającego po wynajęciu oraz realizacji prac aranżacyjnych na rzecz nowych najemców. W rezultacie, cena do zapłaty na Zamknięciu wyniosła około 40 270 tys. EUR powiększone o VAT. W ramach transakcji Strony zawarły również umowę gwa- rancji jakości Budynku oraz umowę gwarancji czynszo- wych. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Ja- kości przewidują udzielenie Kupującemu gwarancji jakości na Budynek i budowle znajdujące się na Nieruchomości. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszo- wych przewidują udzielenie na rzecz Kupującego gwaran- cji pokrycia przez Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części Budynku, które nie zostały wynajęte podmiotom trzecim w dniu podpisania Umowy oraz tych, które zostały wyna- jęte, a w stosunku do których nie zostały spełnione dodat- kowe przesłanki (jak np. wydanie najemcom). Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie ponie- sionymi nakładami wyniosła 24 027 tys. zł. Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt 16 – „Gru- pa Echo” Sp. z o.o. SKA - zawarła 13 kwietnia 2023r. ze spółką R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. z siedzibą w War- szawie oraz w dniu 19 kwietnia 2023 r. ze spółką R4R SPV10 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie umowy sprze- daży niezabudowaych nieruchomości w Gdańsku, przy ul. Nowomiejskiej. Łączna wartość transakcji wyniosła 40 206 tys. zł. powiększone o VAT. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z trans- akcją, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomo- ści gruntowej w 2023 r. w kwocie 9 230 tys. zł . Biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie Nieruchomość gruntowa w Gdańsku przy ul. Nowomiejskiej 76 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 33 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej [tys. PLN] zobowiązania z tytułu zobowiązania zobowiązania kredytów, pożyczek i obligacji z tytułu leasingu z tytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2023 2 419 506 235 226 90 792 Przepływy finansowe - wpływy 779 090 - - - wydatki (505 554) (44 444) (192 583) Zmiany niepieniężne (29 515) 23 352 108 777 - - naliczone odsetki 156 400 10 136 - - wycena różnic kursowych (82 483) - - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (103 432) - - - pozostałe zmiany leasingu - 13 216 - - podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki - - 108 777 stan na koniec okresu 31.12.2023 2 663 527 214 134 6 986 stan na początek okresu 1.01.2022 2 894 078 224 994 - Przepływy finansowe - wpływy 554 772 - - - wydatki (639 981) (31 327) (99 994) Zmiany niepieniężne (389 363) 41 559 190 786 - naliczone odsetki 99 962 11 136 - - wycena różnic kursowych 15 448 - - - wycena według efektywnej stopy procentowej 865 - - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (647 807) - - - pozostałe zmiany leasingu - 30 423 - - spłata kredytem zobowiązań ** 142 169 - - - podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki - - 190 786 stan na koniec okresu 31.12.2022 2 419 506 235 226 90 792 * splata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchomości) ** splata zobowiązań poprzez zaciągnięcie kredytu z pominięciem rachunków bankowych Grupy 77 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów [tys. PLN] 1.01.2023 - 1.01.2022 - 31.12.2023 31.12.2022 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym: (364 362) 194 104 - z tytułu umów z klientami (148 856) (41 819) - z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych (57 948) 98 406 - z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków (133 490) 131 988 - z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych (7 043) 13 950 - z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych (34 523) 10 660 - z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek 17 458 (20 094) - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 39 1 013 W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pienięż- nych w ramach działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje: − płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami. Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje: − opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego, − opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz − zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu . Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 78 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 34 Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po- czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie- niężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na- leżności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: 1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu bizneso- wego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kon- traktu. 2. warunki umowne tych składników aktywów finanso- wych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym: − w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia danego instrumentu, lub − do końca oczekiwanego okresu wymagalności (tzw. okresu życia) danego składnika aktywów finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumen- tem znacząco wzrosło od momentu początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default), które jest identyfikowane po upływie 90 dni od daty wymagalności. Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczeki- waną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opu- blikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instru- Informacje o instrumentach finansowych Wartość Wartość Klasyfikacja bilansowa na bilansowa na Rodzaj instrumentu Nota wg MSSF 9 31.12.2023 31.12.2022 Aktywa finansowe Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 263 442 319 236 Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 38 392 15 327 Należności handlowe i pozostałe 10 Zamortyzowany koszt 250 351 315 465 Pochodne instrumenty finansowe 13 Wartość godziwa przez wynik 11 065 26 617 Środki pieniężne i inne aktywa finansowe 14 Zamortyzowany koszt 873 566 1 030 911 Zobowiązania finansowe Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 17 Zamortyzowany koszt 1 794 915 1 554 491 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) 17 Zamortyzowany koszt 11 457 15 706 Pochodne instrumenty finansowe 18 Wartość godziwa przez wynik 772 - Zobowiązania handlowe i pozostałe 18 Zamortyzowany koszt 270 405 343 276 Zobowiązania z tytułu leasingu 18 Wycena poza zakresem MSSF 9 214 133 235 555 Kredyty i pożyczki 17 Zamortyzowany koszt 857 155 849 309 79 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe menty finansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktycz- ne uproszczenie w przypadku modyfikacji umów wyma- ganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest do końca 2027. Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informa- cje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia dla wszystkich należności w ramach zakresu przewidzia- nego w MSSF 9. W przypadku należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodat- kowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika akty- wów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informa- cji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy . 80 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych Grupy Echo Investment Wartość Wartość hipoteki aktywa Spółka Nieruchomość [tys. PLN] [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Galeria Libero - Projekt Echo Katowice, ul. Kościuszki 542 692 50 675 33 000 Santander Bank w związku z finansowaniem 120 Sp. z. o.o. Sp. k. Polska S.A. galerii Libero w Katowicach 9 000 50 675 20 850 BNP Paribas Bank Polska S.A. 9 000 Echo - Arena Sp. z o.o. Kraków, Al.Pokoju / ul. 415 522 131 120 119 100 Bank PKO BP S.A. w związku z finansowaniem Fabryczna oraz Pekao S.A. projektu Brain Park I i II w Kra- kowie 18 000 Fianar Investments Sp. z.o.o Kraków, ul. Kapelanka 138 142 31 005 Topaz Jewel Sp. zabezpieczenie wierzytelności z.o.o. pieniężnych w związku z trans- akcją zakupu nieruchomości w Krakowie przy ul. Kapelanka 5 704 Pearl Jewel Sp. z o.o. zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych w związku z trans- 5 070 akcją zakupu nieruchomości w Poznaniu i Łodzi React - Dagnall Sp. z o.o. Sp. Łódź / React I 134 545 27 150 10 050 Bank Pekao S.A. na rzecz PEKAO S.A. w związ- K.a. ku z finansowaniem projektu React I Archicom Nieruchomości 14 Wrocław / City Forum 2 148 839 35 200 24 000 Bank Pekao S.A. w związku z finansowaniem Sp. z o.o. projektu City Forum 2 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków, ul. Żelazna / ul. 16 447 120 000 Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar- Kątowa tym przez PE 129 Sp. z o.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. Wrocław, ul. Swobodna 57 100 z o.o. Sp.k. Villea Investments Sp. z o.o Kraków, ul. Wita Stwosza 70 580 Razem 1 524 206 * Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno. Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment Wartość Wartość hipoteki aktywa Spółka Nieruchomość [tys. PLN] [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Archicom Nieruchomości 9 Sp. Wrocław, ul. Góralska 24 870 120 000 Bank PKO BP S.A. w związku z kredytem w ra- z o.o. (etap 2) chunku bieżącym udzielonym Archicom Nieruchomości JN3 Wrocław / Awipolis bud 30 129 Archicom S.A. sp. z o.o. L6aL7L8 - etap 4, bud L6b - etap 4a Archicom Nieruchomości 8 Sp. Wrocław / Sady nad 34 714 z o.o. Zieloną bud 2a, 2b Archicom Nieruchomości JN2 Wrocław / Iwiny Rado- 40 025 sp. z o.o. mierzyce Archicom Warszawa sp. z o.o. Warszawa / Postępu 58 494 Archicom Residential Sp. z o.o. Wrocław, Kępa 128 194 Mieszczańska (bud. KM4,KM6), ul. Dmow- skiego Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. SKA Warszawa, al. KEN 98 202 120 000 Bank Pekao S.A. w zwiazku z kredytem zawar- tym przez PE 129 Sp. z o.o. Razem 414 628 * Hipoteka o tej wartości dotyczy zarówno nieruchomości inwestycyjnych, jak i zapasów łącznie, nie należy traktować tych kwot osobno. 81 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Mieszkanie pokazowe w Fuzji, Łódź CZĘŚĆ 3 Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy 82 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 01 Grupa Kapitałowa Echo Investment W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2023 r. wcho- dziły 164 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 39 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest- ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu. Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio – po- przez trzy podmioty w 100 proc. zależne, spółki: DKR Echo Investment Sp. z o.o.,DKR Echo Invest S.A. oraz DKRA Echo Sp. z o.o. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2023 r. posiadało 74,04 proc. akcji uprawniających do 76,53 proc. głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A. W Grupie Echo Investment znajduje się spółka Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., oraz Archicom Asset Management Sp. z o.o. które działają jako centra księgowe i rozliczeniowe dla większości spółek z Grupy. W ramach spółek współzależnych Grupa posiada mniej- szościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim w spółkach będących właścicielami gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlo- wego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie. Skład Grupy Kapitałowej Jednostki zależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 1 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 2 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 3 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. z o.o. 4 City Space Management Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 5 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 6 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 7 Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp z o.o. 8 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 9 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 10 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 83 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 11 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 12 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 13 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 14 Opolska Business Park – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Pudsey Sp. z o.o. 15 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 16 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 17 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 18 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. z o.o. 19 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A. 20 Elektrownia RE Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 21 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 22 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. z o.o. 23 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 24 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 25 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 26 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 27 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 28 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 29 Park Rozwoju III– Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 30 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 31 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 32 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 33 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 34 React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Potton Sp z o.o. 35 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 36 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 37 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 38 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 39 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 40 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Szczecin 100% Echo - Aurus Sp. z o.o. 41 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 42 Projekt Echo - 108 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 43 Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 44 Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 45 Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 46 Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 47 Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 48 Projekt Echo - 121 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 49 Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 50 Projekt Echo - 123 Sp. z o.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA 51 Projekt Echo - 129 Sp. z o.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K. 52 Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 53 Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. w likwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A. 54 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 55 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp.K. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 84 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 56 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 57 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 58 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. z o.o. 59 Projekt Echo - 99 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 60 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 61 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce 95% Echo Investment S.A. 62 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 63 Q22 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 64 Sagittarius - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 65 Seaford Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 66 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 67 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 68 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 69 Strood Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 70 Swanage Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 71 Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 72 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 73 Villea Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 74 RPGZ IX Sp. z o.o. Kraków 100% Echo Investment S.A. 75 Projekt Echo - 140 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 76 Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 77 Projekt Echo - 142 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 78 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 79 Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 80 Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 81 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 82 DKR Echo Invest S.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 83 DKRA Echo sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 84 Archicom S.A. Wrocław 74,04% Echo Investment S.A./DKR Echo Investment Sp. z o.o. 85 Archicom Residential Sp. z o. o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 86 Archicom Residential 2 Sp. z o. o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 87 Archicom Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 88 Archicom Consulting Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 89 Archicom Stabłowice Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting sp. z o.o. 90 Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 91 Bartoszowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 92 Archicom Nieruchomości Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Holding sp. z o.o. 93 Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 94 Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Nieruchomości sp. z o.o. 95 Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 96 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 97 Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 98 Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 99 Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 100 Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 85 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 101 Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting sp. z o.o. 102 Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 103 Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 104 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 105 Archicom Poznań Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 106 Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. 107 Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 108 Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 109 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Altona Investments sp. z o.o. 110 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 111 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 112 Archicom Gdańsk Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 113 Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 sp. z o.o. 114 Archicom Holding Sp. z o. o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting sp. z o.o. 115 Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 116 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 117 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting Sp. z o.o. 118 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 119 Archicom Marina 3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 120 Archicom Marina 4 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 121 Archicom Marina 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 122 TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 123 Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting Sp. z o.o. 124 Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 125 Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting sp. z o.o. 126 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 127 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 128 Archicom Investment Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 129 Strzegomska Nowa Sp. z o.o. Wrocław 74,04% AD Management sp. z o.o. 130 AD Management Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Consulting sp. z o.o. 131 Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 132 Archicom Asset Management Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 133 Archicom Fin Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 134 P16 Inowrocławska Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 135 Altona Investments Sp. z o .o. Wrocław 74,04% Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. 136 Archicom RW Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 137 Archicom Wrocław Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 138 Archicom Łódź Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 139 Archicom Warszawa sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 140 Mioga Investment sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 141 Archicom Advisory Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 142 Archicom Services Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 143 Himawari Investment Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 144 Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 145 Archicom Doxent Investments Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A . 86 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki zależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 146 Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 147 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 74,04% Archicom S.A. 148 Archicom Nowy Mokotów Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 149 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 74,04% Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o. 150 Galeria Nova - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 74,04% Archicom Projekt 127 Sp.z o.o. 151 Archicom Gosford Investments Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 152 Archicom Perth Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 153 Archicom Potton Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 154 12 - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 74,04% Archicom S.A. 155 Archicom Projekt 127 Sp.z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 156 Archicom Projekt 136 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 157 Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K. Kielce 74,04% Archicom Projekt 136 sp. z o.o. 158 Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 159 Archicom Senja 2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. 160 ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 74,04% Perth Sp. z o.o. 161 Archicom Bowen Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. 162 Archicom Projekt 139 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 163 Issogne Sp. z o.o. Warszawa 74,04% Archicom S.A. 164 RPGZ XXXI Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. Jednostki współzależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca Galeria Młociny 1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 2 Berea Sp. z o.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. z o.o. Towarowa 22 3 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o. 4 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 5 Torelia Sp. z o.o. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o. Resi4Rent 6 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 7 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 8 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 9 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 10 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 11 R4R Leasing Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 12 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 13 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 14 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 15 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 16 R4R RE Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 17 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o . 87 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Jednostki współzależne % posiadanego Lp. Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 18 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 19 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 20 R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 21 Pimech Invest Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 22 M2 Hotel Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 23 R4R RE Wave 4 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 24 R4R Kraków JPII Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 25 R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 26 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 27 M2 Biuro Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 28 R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 29 Hotel Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o. Gdańsk 30% R4R Poland Sp. z o.o. 30 R4R SPV 10 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 31 Hotel Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 32 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 33 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 34 Hotel Kraków Zabłocie Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 35 Hotel Kraków Młyńska Sp. z o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 36 Hotel Poznań Dmowskiego Sp. z o.o. Poznań 30% R4R Poland Sp. z o.o. 37 Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 38 R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 39 Hotel Warszawa Wołoska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. Zmiany w składzie Grupy kapitałowej w 2023 r. Zwiększenie Grupy Kapitałowej Kapitał zakładowy Spółka Działanie Data [PLN] Mioga Investment Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 14.03.2023 5 000 Archicom Warszawa Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 24.03.2023 10 000 DKRA Echo Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Echo Investment S.A. (tym 18.04.2023 50 000 samym nabycie pakietu akcji Archicom S.A. stanowiącego 8,31 proc. kapitału zakładowego) Archicom Advisory Services Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 15.06.2023 10 000 Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 15.06.2023 5 000 Himawari Investment Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 11.07.2023 5 000 Archicom Services Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 21.07.2023 5 000 RPGZ XXXI Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 26.10.2023 5 000 Issogne Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 10.11.2023 50 000 88 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmniejszenie Grupy Kapitałowej Kapitał zakładowy Spółka Działanie Data [PLN] Projekt CS Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 2.02.2023 5 000 Projekt Echo 93 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 23.02.2023 50 000 Projekt Echo 104 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 28.02.2023 50 000 Oxygen – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 8.03.2023 96 200 Bełchatów – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 31.03.2023 85 230 DKR Echo Invest S.A. Połączenie z DKR Echo Investment Sp. z.o.o. 27.11.2023 9 816 050 DKRA Echo Sp. z o.o. Połączenie z DKR Echo Investment Sp. z.o.o. 27.11.2023 50 000 Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 1.12.2023 30 000 Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 21.12.2023 30 000 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 21.12.2023 100 000 Nabyte Aktywa Aktywa obrotowe Należności z tytułu pozostałych podatków 5 111 Należności handlowe i pozostałe 29 491 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 113 34 715 Aktywa razem 34 715 Nabyte Zobowiązania Zobowiązania krótkoterminowe Pożyczki * 27 402 27 402 Zobowiązania razem 27 402 Przekazana zapłata 34 715 Najistotniejsza zmiana, jaka miała miejsce w Grupie Kapi- tałowej Echo Investment w roku 2023, dotyczyła nabycia spółki Issogne Sp. z o.o.. 10 listopada 2023 r. Archicom S.A. zawarł ze spółką Dom Development S.A. umowę kup- na udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spół- ce Issogne Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów. Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań przed- stawia poniższa tabela: * Pożyczka od Grupy, bez wpływu na rozliczenie nabycia 89 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 02 Podstawowe zasady rachunkowości Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozda- nia finansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach w sposób ciągły, o ile nie podano inaczej (w części 07 od - Zarządzanie ryzykiem finansowy dokonano aktualizacji noty „Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finanso- wych” w okresie porównawczym). Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych po- szczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawo- wej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy prezen- towane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej. Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przesza- cowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku finansowym, z wyjątkiem zysków i strat kurso- wych dotyczących kosztów odsetek w zakresie w jakim odsetki te podlegają kapitalizacji w wartości aktywa, które ujmuje się w wartości bilansowej aktywa. W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż zł. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały przeliczone na zł zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowe- go, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po kursach historycznych. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, nato- miast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji). Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego. W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulo- wane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczą- ce danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w ra- chunku zysków i strat jako wynik na zbyciu . Leasing Grupa jako leasingobiorca Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany, − umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użyt- kowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko- rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu, − umowa musi być odpłatna. Grupa korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu: − leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy, − leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „niskiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być 90 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości. Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie. Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez okres objęty użytkowaniem w zależności od umowy. W przypadku identyfikacji w umowie elementu leasin- gowego oraz elementu nieleasingowego Grupa wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele- menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob- nych cechach Grupa stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni- niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew- ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji. Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płat- ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to krańcową stopą oprocentowania długu charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy, − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza- jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji, − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior- cę z opcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo- ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie z ty- tułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle- nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu, − zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych, − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasing, − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład- nika aktywów. Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną sto- pę dyskontową. Dla poniższych zmian: − zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ra mach gwarantowanej wartości końcowej, − zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wyni kająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala- nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie prze glądu tych czynszów. Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmien- nych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej. Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wy- ceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozo- stałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku. Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po- mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży- ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz- nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed 91 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytu- łu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty koń- ca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przed- miotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej. Grupa zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter- minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwe- stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych jako zapasy. Grupa klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Sposób wyceny Wpływ Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie na dzień bilansowy na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Tak Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Tak Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - nieruchomości inwestycyjne w budowie, Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów Nie niewyceniania do wartości godziwej, lub amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie - środki trwałe Amortyzacja Tak - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów Nie amortyzacji w wartości zapasów Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia- ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczyste- go użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obo- wiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami opisanymi w sekcji: Metody ustalania wyniku finansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkal- nych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupują- cemu nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na na- leżności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do mo- mentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali. Grupa jako leasingodawca W przypadku umów, w których Grupa występuje jako le- asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingo- we, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing opera- 92 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe cyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie- sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje liniowo przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z cał- kowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finan- sowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu. Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik akty- wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le- asingobiorcą pozostaje w mocy. Subleasing Grupa klasyfikuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny, − w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów, Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jed- nocześnie w okresie leasingu rozpoznaje przychody z su- bleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Grupa): − zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu, − w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin- gowa), − kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego. Rzeczowe aktywa trwałe Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Grupy środki trwałe. W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro- tu) użytkowane przez Grupę, − maszyny i urządzenia, − środki transportu, − inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze- widywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej- szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szcze- gółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek podatkowych wykazanych w tabeli poniżej, które odzwier- ciedlają okres ekonomicznej użyteczności. Stawki Rzeczowe aktywa trwałe amortyzacyjne Prawo wieczystego użytkowania gruntów 1,3% - 1,5% Budynki 2,5%-4,5% Urządzenia techniczne i maszyny 10% - 60% Środki transportu 20,00% Pozostałe rzeczowe aktywa trwałe 4,5%-20% Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zy- sków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy- wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa skład- nika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. Wartości niematerialne Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema- terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu 93 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe wytworzenia pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem aktywów, które mają nieokreślony okres użytkowania) i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości nie- materialnych prowadzi się analitycznie. W planie amorty- zacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne od 2,5 proc. do 50 proc., które odzwierciedlają okres ekonomicznej uży- teczności. Wartości niematerialne amortyzuje się metodą liniową. Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazu- je się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania. W przypadku identyfikacji wśród przejętych aktywów znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość niemate- rialna jest o określonym lub nieokreślonym okresie użyt- kowania. Wartość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania nie podlega amortyzacji. Grupa przeprowa- dza analizę pod kątem ewentualnej utraty wartości po- przez porównanie wartości bilansowej znaku towarowego z jego wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku, a ewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku towaro- wego obciążają bieżący wynik finansowy Grupy. Nieruchomości inwestycyjne, nieruchomości inwestycyjne w budowie Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stano- wiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomo- ściami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne w budowie do nierucho- mości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do użytkowania. Ponadto Grupa zalicza do nieruchomości inwestycyj- nych nieruchomości nabyte w celu realizacji w przyszłości projektów deweloperskich, które obecnie generują istotne przychody z czynszów. Prezentacja w ramach nierucho- mości inwestycyjnych jest do momentu rozpoczęcia pro- jektu deweloperskiego i wyburzenia tej nieruchomości. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Gru- py, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z nieza- kończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki ponie- sione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio zwią- zane z inwestycją. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieru- chomości inwestycyjne w budowie, które spełniają prze- słanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachun- ku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych. Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych z realizacją proce- su budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości. Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do tych warunków należą: − uzyskanie pozwolenia na budowę, − zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co najmniej 30 proc. budżetu inwestycji, − wynajęcie co najmniej 20 proc. powierzchni w realizo- wanym projekcie. Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria ana- lizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzy- skania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostęp- ność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwa- nia względem zmienności czynników będących podstawą wycen oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego. Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane w taki spo- sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w trans- 94 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe akcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z ak- tywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wie- dzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa pro- wadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności po- ziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź nego- cjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepły- wów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwesty- cyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdys- kontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. development profit). W ramach wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa szacuje powierzchnię, która przez pewne okresy pozostaje niewynajęta. W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, na- stępuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawoz daniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości i wy kazanie jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nierucho mości inwestycyjnych. Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kategorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej i kiedy zostaną spełnio- ne kryteria MSSF 5. Wynika to z przyjętej strategii Gru- py Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlep szym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczeki- wania co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp- ność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego roz- woju. Celem Grupy jest bu dowa nieruchomości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Grupa klasyfikuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyfi- kuje je do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w rzadkich sytuacjach. Aktywa przeznaczone do sprzedaży Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Wa- runek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zbycia jest wysoce prawdopodob- ne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostęp- ny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie (zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasy- fikacji. Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg wartości godziwej zgodnie z MSR 40, po przeklasyfikowaniu do ak- tywów przeznaczonych do sprzedaży nadal wycenianie są wg wartości godziwej i jednocześnie wyłączone są z zasad wyceny wg MSSF 5. Zapasy W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i pro dukty w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyfikę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygo- towawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji archi- tektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakoń- czenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyj- nym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoter- minowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoter- minowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudo- wę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy. Produkcja w toku obejmuje również po- niesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy- cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia 95 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta jest uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapa sów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejsza- jących wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniej- szenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Aktywa finansowe Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po- czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pie- niężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe na- leżności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów środ- ków pieniężnych zgodnie z MSR 7 (Rachunek przepływów pieniężnych) (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według za- mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz- nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty wów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów finan- sowych powodują powstanie w okre ślonych momentach przepływów pieniężnych sta nowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar cia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze skład nika aktywów finansowych lub, gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzy kiem i korzyściami wy- nikającymi z posiadania owego składnika aktywów Grupa stosuje średnią ważoną z instrumentów finansowych o ta- kim samym rodzaju i ryzyku, jako obowiązującą metodę rozchodu w zakresie instrumentów finansowych. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgo- waniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów pieniężnych genero- wanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys- kontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepły- wów pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym. Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu finansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem na moment po- czątkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji). Należności Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące aktywa finansowe ujmuje się w bilansie w cenie transak- cyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, me- todą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości przy zastosowaniu modelu oczekiwanych strat kredytowych. Kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należ- ności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej w sekcji Utrata wartości aktywów finansowych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatko- wanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki. Pożyczki udzielone Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymywane w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni- kającymi z posiadania owego składnika aktywów . 96 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty trans- akcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni- żej w sekcji Utrata wartości aktywów finansowych. Utrata wartości aktywów finansowych (‘ECL’) Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszcze- gólnych kategorii aktywów: Należności handlowe Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych (za okres ostatnich 5 lat skorygowanych o wartość pieniądza w czasie oraz infor- macje, które są dostępne bez nadmiernych kosztów lub starań na dzień sprawozdawczy, dotyczące przeszłych zdarzeń, obecnych warunków i prognoz dotyczących przyszłych warunków gospodarczych) dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdaw- czy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należ- ności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytułu sprzeda- ży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszcze- gólnych kategorii należności jest przykładane do bieżą- cego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie na- leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem praw dopodobieństwa nieściągalności, w przy- padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej dzia- łalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wia rygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahen- ta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, któ- re mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej . Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty- czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze- pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe zwią- zane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu tego instrumentu finansowego w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwa- nym stratom kredytowym. Znaczący wzrost następuje po dokonaniu analiz sytuacji fi- nansowych podmiotów, którym Grupa udzieliła pożyczek, w szczególności: − prognoz finansowych oraz wartości godziwej posiada- nych nieruchomości, oraz informacji na temat projek- tów inwestycyjnych prowadzonych przez te spółki, − analizy wartości kapitałów tych spółek i jego zmian w analizowanych okresach, − analizy wyników finansowych. W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od początko- wego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe kalkulowane są w całym okresie życia danego instrumentu finansowego. Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzie- lono pożyczek oraz dla których wyemitowano obligacje i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie po- życzki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygod- nie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualne j . 97 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Instrumenty pochodne Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach w mo- mencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy. Grupa korzysta z instrumentów pochodnych w celu ogra- niczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są w wartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty pochodne o wartości godziwej większej od zera są akty- wami finansowymi, zaś instrumenty o ujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania finansowe. Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych (IRSy) bądź w zyskach/stratach z tytułu pochodnych in- strumentów (Forwardy), zaś w skonsolidowanym sprawoz- daniu z przepływów pieniężnych jako przepływy z działal- ności operacyjnej (forwardy) i finansowej (IRSy). Środki pieniężne Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoter- minowe (do 3 miesięcy od daty założenia), a także inne ak- tywa finansowe spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej powiększonej o narosłe odsetki. Grupa ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pienięż- nych, w tym konieczność utworzenia odpisu na oczekiwa- ne straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych . Zobowiązania Zobowiązania finansowe Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje, pożyczki obejmuje także Zobowiązania z tytułu profit share, a zmia- na wyceny ujmowana jest jako koszt odsetkowy, w okre- sie kiedy ta zmiana nastąpiła. Profit share jest integralną częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Po- życzka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w osta- tecznym terminie zapadalności). Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w warto- ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na- stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio zwią- zane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców oraz bankowego monitora. Zobowiązania pozostałe Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto- ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo- bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy- padkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według za- mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego i pozosta- łych podatków obejmują zobowiązania Grupy wynikające z rozrachunków publicznoprawnych czyli w głównej mie- rze z tytułu podatków: dochodowy, VAT, od nieruchomo- ści, ubezpieczeń społecznych itd. W zobowiązaniach z tytułu dywidend Grupa prezentuje niewypłacone na dzień bilansowy dywidendy dla akcjona- riuszy. Grupa ma zobowiązania z tytułu kaucji od wykonawców, które stanowią formę zabezpieczenia należytego wykona- nia robót przez wykonawców oraz dotrzymania przez nich okresu gwarancyjnego bądź służą do pokrycia ewentu- alnych kosztów wynikających z niewywiązania się przez nich z powyższego. Kaucje są dyskontowane na dzień bilansowy w oparciu o datę zapadalności i stopę dyskon- tową przyjętą na dzień zaksięgowania kaucji. Dyskonto jest odnoszone na wartość zapasów, jeśli spełnia kryteria kapitalizacji. Zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych oraz wpłaty zwolnione z tych rachunków. Zobowiązania z tytułu umów z klientami prezentowane są w ramach zobowiązań krótkoterminowych. W ramach tych zobowiązań Zarząd nie identyfikuje istotnego ele- mentu finansowania. 98 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Umowy wystawionych gwarancji finansowych Grupa wycenia udzielone gwarancje finansowe po począt- kowym ujęciu według wyższej z następujących wartości: (i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz (ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę dochodów ujmowa- nych zgodnie z zasadami MSSF 15. Zgodnie z zasadami MSSF 9 Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowa- nie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilanso- wy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzielono gwaran- cji i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Podatek dochodowy Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto- wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred- nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta- łych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwa- lonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przy- szłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie roz- poczęcia leasingu (poza transakcją leasingu zwrotnego) aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo- ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle- nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa- nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Zgodnie z ostatnimi zmianami w zakresie MSR 12, Grupa ujmuje, opisane powyżej różnice przejściowe, w szyku rozwartym w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio- wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego two- rzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemny- mi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszło- ści zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodo- wego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia. Kapitał własny Grupa posiada następujące rodzaje kapitału własnego: − kapitał zakładowy, − kapitał zapasowy, − zyski zatrzymane, − różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych, − kapitały udziałowców niekontrolujących. Kapitał zakładowy (akcyjny) wycenia się w wartości nomi- nalnej wykazywanej w KRS. W kapitale zapasowym ujmowane są różnice między war- tością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną ze sprzedaży akcji Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy. W ramach zysków zatrzymanych Grupa ujmuje zysk (stra- tę) netto za bieżący rok obrotowy oraz niepodzielony zysk lub niepokrytą stratę z roku obrotowego i lat ubiegłych, Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych – Grupa ujmuje różnice kursowe powstałe przy przelicze- niu na walutę polską poszczególnych pozycji sprawozda- nia z sytuacji finansowej jednostki zagranicznej. 99 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Rezerwy Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wyce- nia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bie- żącego zobowiązania na dzień bilansowy. Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracow- ników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika indywidual- nie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bi- lansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewy- korzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń. Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odpra- wy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywa- nia uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowe- go. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezer- wy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytal- nych są ujmowane w wyniku. Grupa tworzy rezerwy na naprawy gwarancyjne. Rezer- wa jest tworzona co kwartał, na danym projekcie w mo- mencie oddania do użytkowania - docelowo na okres 5-ciu lat. Wartość rezerwy jest kalkulowana jako iloczyn wartości kosztów realizacji projektu oraz współczynnika poziomu rezerwy. Współczynnik ten jest ustalany na bazie historycznych danych. Wyjściowa kwota rezerwy każde- go kwartału jest korygowana o poniesione już nakłady na realizację napraw. Grupa prowadzi co kwartał analizę po- niesionych oraz przyszłych nakładów na poszczególnych projektach. Jeśli wyjściowa kwota rezerwy skorygowana o poniesione nakłady jest mniejsza od zakładanej przez dział serwisu gwarancyjnego wartości napraw, to wówczas wysokość rezerwy jest wartością podaną przez wspomnia- ny dział. Skutki wyceny rezerwy są ujmowane w Rachunku Zysków i Strat w pozycji „Koszt własny sprzedaży”. Grupa prezentuje powyższe rezerwy w sprawozdaniu z sy- tuacji finansowej w podziale na rezerwy długoterminowe i rezerwy krótkoterminowe. Płatności w formie akcji W transakcjach płatności w formie akcji rozliczanych w środkach pieniężnych Grupa wycenia nabyte usługi i zaciągnięte zobowiązanie w wartości godziwej zobowią- zania. Do czasu, gdy zobowiązanie zostanie uregulowa- ne, Grupa na koniec każdego okresu sprawozdawczego, a także na dzień rozliczenia wycenia zobowiązanie w war- tości godziwej, a ewentualne zmiany wartości ujmuje w zysku lub stracie danego okresu. 100 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 03 Metody ustalania wyniku finansowego Przychody ze sprzedaży Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze nia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15, Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadcze- nia poprzez przekazanie przy rzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika ak- tywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jed- nostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transak- cyjnej, która została przypisana do tego zobo wiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyj- nej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transakcyj- na to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwa- niem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za prze- kazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wy łączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodze- nie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługo- wych ujmowane są w dacie wydania kupu jącemu nieru- chomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wy łącznie po zakończeniu proce- su budowlanego nieru chomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100 proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieru- chomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy- padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie póź- niejszym niż moment wydania lokalu. Premie osób zatrudnionych na umowie o pracę (innych niż kierownicy biur sprzedaży), zajmujących się sprzedażą mieszkań na danej inwestycji mieszkaniowej podlegają aktywowaniu na zapasy w okresie do dnia oddania danej inwestycji mieszkaniowej do użytkowania. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości ujmowane są w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością in- westycyjną kupującemu, co ma miejsce gdy prawnie prze- niesiono własność i wydano nieruchomość kupującemu. Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży może zawierać następujące obowiązki świadczenia: − sprzedaż nieruchomości, − wykonanie prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na kupującego, − wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomo- ści (szukanie klientów na najem). Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa alokuje ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej indywidu- alnej ceny sprzedaży. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości inwesty- cyjnych wraz z kosztami ich sprzedaży są prezentowane w pozycji „Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zysków i strat. Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie prac aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie) w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac. Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac wykończenio- wych, po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na 101 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe kupującego oraz wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomości (szukanie klientów na najem) jest ujmowa- ny jako zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowią- zywania zawartych umów. Dotyczy to również sytuacji potencjalnych obniżek czynszu oraz udzielonych wakacji bezczynszowych. Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finanso- wych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Koszt własny sprzedaży Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro duktów i usług składają się poniesione koszty doty czące przycho- dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze po niesione. Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzeda wanych skład- ników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szcze- gólności koszt własny sprzeda nych lokali i gruntów usta- lany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowią- cym dany projekt. W ramach kosztu własnego sprzedaży Grupa ujmuje re- zerwy na naprawy gwarancyjne. Koszty administracyjne związane z realizacją projektów Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią- zane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploata- cyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, któ- rych realizacja została zakończona oraz pozostałe kosz- ty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizo- wane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracow- ników. Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro- jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ: − w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca, − w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita- lizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakłado- wych w wartości nieruchomości inwestycyjnych. Koszty finansowania Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa- ne w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowane- go kosztu, z wyjątkiem kosztów pod legających aktywowa- niu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze niem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, za- ciągniętego na realizację projektu, ak tywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, po mniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowa- nia podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania ze- wnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów, pomniejszone o środki wpłacone przez klientów. W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego do- tyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe). Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywo- wanie kosztów finansowych w momencie gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytko wania lub do sprzeda- ży. Działania te, obejmują wię cej czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także prace technicz ne i administracyjne poprzedzające przy- stąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek towe i przygotowawcze. Rozpoczęcie aktywowania kosztów odbywa się w sytuacji, gdy nie jest oczekiwana istotna różnica w czasie między rozpoczętymi czynnościami admi- nistracyjnymi a rozpoczętymi pracami budowlanymi. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania skład- nika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. Grupa kończy aktywowanie kosztów finansowych w momencie gdy składnik aktywów jest oddany do użytkowania. 102 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Konsolidacja jednostek zależnych Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Gru- pa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka sprawuje władzę nad jednostką, podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwro- tów, posida możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywiera- nia wpływu na wysokość swoich zwrotów. Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od mo- mentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządza- ne są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda roz- rachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konso- lidacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udzia- łowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jed- nostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współre- alizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowa- dzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych usług. Połączenia jednostek gospodarczych Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomo- ści. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3. W szczególności Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uprosz- czoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncen- tracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidenty- fikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje koniecz- ność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, rozlicza się według metody przejęcia. Zapłatę przekazaną w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwo- ta wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmo- wanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w wynik w momencie ich poniesienia. Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przeka- zanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jed- nostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponownej weryfikacji wartość netto wycenionych na dzień przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, war- tości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmo- wanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu. Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonal- nego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli w ujętej wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia. W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stano- wi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości firmy ani odroczonego podatku dochodowego . Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednost- ka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. 103 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umow- ne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikają- cych z ustalenia umownego. Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspól- nych przedsięwzięciach są ujmowane w skon-solidowa- nym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowi- tych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatko- we straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jed- nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowią- zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy i włącza w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do ziden- tyfikowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku finansowym w okresie, w którym dokonano tej inwestycji. Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przed- sięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu wartości odzyskiwalnej inwestycji. Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowa- rzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytu- acji, gdy zostaje sklasyfikowana jako przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stosowania metody praw własności a war- tością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszo- nej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy w chwili zbycia związanych z nim akty- wów lub zobowiązań. Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw wła- sności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą praw własności. Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach wspólnych przedsięwzięć, których spłata jest planowana zgodnie z terminem wynikającym z zawartych umów. Wycena do wartości godziwej Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak instru- menty wyceniane w wartości godziwej przez inne cał- kowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz akty- wa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych wa- runkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania albo w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy usta- laniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinan- sowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytwo- rzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak 104 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów. Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dosta- teczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksy- malnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieob- serwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości go- dziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawoz- daniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniż- szego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość: − Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynko- we na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań, − Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy po- ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny, − Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy po- ziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny. Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobo- wiązań występujących na poszczególne daty bilansowe w sprawozdaniu finansowym Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych pozio- mów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniż- szego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość. Sprawozdawczość wg segmentów Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A. W Grupie Kapitałowej wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z seg- mentami operacyjnymi, definiowane w oparciu o rodzaj realizowanych projektów: − sprzedaż mieszkań (sprzedaż powierzchni mieszkalnych i usługowych), − sprzedaż nieruchomości - Resi4Rent (sprzedaż nieru- chomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem), − udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych me- todą praw własności – Resi4Rent), − nieruchomości komercyjne (centra handlowe i biurowce – najem i sprzedaż usług oraz pozostałe usługi – usłu- gi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasin- gowe, deweloperskie). Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finanso- wego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”. Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 31 do sprawozdania finansowego. Zysk netto na akcję Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada- jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę- pujących w ciągu okresu. Rachunek przepływów pieniężnych Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy- tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych. 105 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 04 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2023 r. Następujące standardy i zmiany standardów stały się obo- wiązujące z dniem 1 stycznia 2023 r.: Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” (zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.) Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy (opublikowano dnia 7 maja 2021 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso- wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r. Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na skonsoli- dowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2023 r. 106 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 05 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następu- jące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie: Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy- nających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia 2022 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do stan- dardów w wersji pełnej): MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpo- czynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwier- dzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14. 107 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia w życie zmian została odroczona do mo- mentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności. Zmiany do MSR 7 “Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” i MSSF 7 “Instrumenty finansowe: Ujawnianie informacji: Umowy finansowania dostawców” (opublikowano 25 maja 2023 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso- wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 lub później. Zmiany do MSR 12 “Podatek dochodowy: Międzynarodowa Reforma Podatkowa – Modelowe Zasady Drugiego Filaru” (opublikowano 23 maja 2023 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso- wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Brak możliwości wymiany walut” (opublikowano 15 sierpnia 2023 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso- wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2025 r. lub później. Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe stan- dardy oraz zmiany do istniejących standardów nie mia- łyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE po- zostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. 108 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 06 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finanso- wego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skon- solidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo- znawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżące- go jak i przyszłego. Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to: Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami. Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieru- chomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodo- wej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w prze- pływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieru- chomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywi- dualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu. Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100 proc. i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, sto- sując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją. W polityce rachunkowości, w części 02 „Podstawowe za- sady rachunkowości”, zostały opisane warunki, po których niespełnieniu nieruchomość inwestycyjna nie jest wyce- niana do wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie / Nieruchomości inwestycyjne / Aktywa przeznaczone do sprzedaży 109 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na wartości godziwą nieruchomości na 31 grudzień 2023 r.: NOI Stopa Stopa Liczba Wartość Rodzaj [mln kapitalizacji dyskontowa Segment obiektów [tys. PLN] wyceny PLN] % (Yield %) % Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN) Centra 1 545 792 metoda 39,1 7,00% 7,50% Yield [p.p] handlowe dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 15 123 -5 002 -23 735 0,0% 20 327 0 -18 922 1% 25 530 5 002 -14 109 Biura 4 723 236 metoda 58,3 6,75% - 7,61% 7,25% - 8,00% Yield [p.p] dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 23 411 -7 909 -37 016 0,0% 31 637 0 -29 401 1% 39 863 7 909 -21 786 City Space 4 97 475 metoda 34,9 7,37% Yield [p.p] dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% -425 -975 -1 518 0,0% 555 0 -549 1% 1 535 975 420 Biura 12 021 metoda porównawcza Pozostałe nieruchomości 498 275 wg kosztu wytworzenia Razem 1 876 801 110 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na wartości godziwą nieruchomości na 31 grudzień 2022 r.: NOI Stopa Stopa Liczba Wartość Rodzaj [mln kapitalizacji dyskontowa Segment obiektów [tys. PLN] wyceny PLN] % (Yield %) % Wrażliwość (zmiana warości brutto tys. PLN) Centra 1 595 400 metoda 42,2 7,00% 7,50% Yield [p.p] handlowe dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 16 178 -5 593 -25 860 0,0% 21 990 0 -20 471 1% 27 803 5 593 -15 082 Biura 5 756 676 metoda 75,9 6,75% - 7,50% 7,25% - 8,00% Yield [p.p] dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 29 624 -10 407 -47 619 0,0% 40 438 0 -37 590 1% 51 252 10 407 -27 562 City Space 4 71 032 metoda 25,1 7,37% Yield [p.p] dochodowa NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% -310 -710 -1 106 0,0% 404 0 -400 1% 1 119 710 306 Biura 12 269 metoda porównawcza Centra - Aktywo z tytułu 3 101 prawa do użytkowania Biura - Aktywo z tytułu 7 629 prawa do użytkowania Pozostałe nieruchomości 490 485 wg kosztu wytworzenia Razem 1 936 590 111 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2023 Biura - - 114 168 114 168 Razem - - 114 168 114 168 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Biura 114 168 metoda dochodowa 7,25% 6,75% Razem 114 168 - Nieruchomości inwestycyjne w budowie Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 583 506 tys. zł. i składała się z nieru- chomości wyceniancych w wartości godziwej (114 168 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (469 338 tys. zł) wy- cenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji fi- nansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej . Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war- tości godziwej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 486 625 tys. zł. i składała się z nierucho- mości wycenianych w wartości godziwej (65 344 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (421 281 tys. zł) wycenia- nych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwe- stycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej . 112 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2** Poziom 3 – razem 31.12.2022 Biura - - 65 344 65 344 Razem - - 65 344 65 344 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne Nieruchomości inwestycyjne w budowie – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2022 Biura 65 344 metoda dochodowa 7,25% 6,75% Razem 65 344 Planowane Przewidywany Planowane GLA przychody NOI budżet [mln Poniesione Rozpoczęcie zakończenie Projekt / adres [mkw.] [mln EUR] PLN] nakłady [%] budowy budowy Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna 16 000 3,2 140,9 19% III kw. 2023 II kw. 2025 Fuzja I01 & I03 9 400 1,6 88,4 55% I kw. 2022 IV kw. 2024 Łódź, ul. Tymienieckiego Wita Stwosza 26 600 5,5 261,7 22% II kw. 2024 IV kw. 2025 Kraków, ul. Wita Stwosza Swobodna II 25 600 5,1 222,8 12% III kw. 2024 III kw. 2026 Wrocław, ul. Swobodna Razem 77 600 15 714 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w war- tości godziwej są następujące: Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe infor- macje dla projektów biurowych w budowie na 31 grudnia 2023 r . 113 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Centra handlowe 545 792 metoda dochodowa 7,50% 7,00% Biura 460 160 metoda dochodowa 7,25% - 8,00% 6,75% - 7,61% Biura – City Space 97 475 metoda dochodowa 8,97% - Biura 12 091 metoda porównawcza - - Razem 1 115 519 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi- wej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 1 144 456 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 115 519 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (28 937 tys. zł) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary- godnego wartości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2023 Centra handlowe - - 545 792 545 792 Biura - 12 091 460 160 472 251 Biura – City Space - - 97 475 97 475 Razem - 12 091 1 103 428 1 115 519 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowaln e 114 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Nieruchomości inwestycyjne – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2022 Centra handlowe 598 500 metoda dochodowa 7,50% 7,00% Biura 380 855 metoda dochodowa 7,25% - 8,00% 6,75% - 7,50% Biura – City Space 71 032 metoda dochodowa 9,16% - Biura 10 869 metoda porównawcza - - Razem 1 061 255 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieru- chomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godzi- wej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 1 094 638 tys. zł. i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 061 255 tys. zł.) oraz pozostałych nieruchomości (33 383 tys. zł.) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiary- godnego wartości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in- westycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2022 Centra handlowe - - 598 500 598 500 Biura - 10 869 380 855 391 724 Biura – City Space - - 71 032 71 032 Razem - 10 869 1 050 386 1 061 255 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne 115 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Aktywa przeznaczone do sprzedaży Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość akty- wów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2022 r. wyniosła 355 327 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (319 506 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (35 821 tys. zł), wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa (dotyczy nieruchomo- ści gruntowej przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna- czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej. Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość ak- tywów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 148 839 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianej w wartości godziwej (148 839 tys. zł). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przezna- czonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej. Aktywa przeznaczone do sprzedaży – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Biura 148 839 metoda dochodowa 7,25% 6,75% Razem 148 839 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości godziwej są następujące: Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2023 Biura - - 148 839 148 839 Razem - - 148 839 148 839 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowaln e 116 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Prace wykończeniowe (fit-out) Na 31 grudnia 2023 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń- czeniowych (fit-out) wyniosła 21 448 tys. zł. Na 31 grudnia 2022 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykoń- czeniowych (fit-out) wyniosła 46 760 tys. zł. Zapasy Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynko- wych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynko- wych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązu- jących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpi- sów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapa- sów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 9 . Aktywa przeznaczone do sprzedaży – techniki wyceny Stopa Stopa Wycena Technika wyceny dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2022 Biura 318 106 metoda dochodowa 7,25% - 7,65% 6,75% - 7,15% Biura 1 400 metoda porównawcza - - Razem 319 506 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych w wartości godziwej są następujące: Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3* – razem 31.12.2022 Biura - 1400 318 106 319 506 Razem - 1 400 318 106 319 506 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godzi- wej, są nieobserwowalne 117 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Instrumenty finansowe wyceniane wg wartości godziwej Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, bazują na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak kur- sy walutowe, stopy procentowe ( WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp procentowych. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hie- rarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instru- mentów finansowych. Grupa zalicza pochodne instrumen- ty typu forward i opcji do drugiego poziomu w hierarchii wartości godziwej. Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Zało- żenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdo- podobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informa- cje oraz doświadczenia z przeszłości. Leasing Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie do- konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszyst- kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz- nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy odzwierciedlającej koszt finansowania podobnego aktywa na analogiczny okres. Średnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73 proc. Szacunkowy okres użytkowania znaku towarowego Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy znak towa- rowy „Archicom” jako składnik wartości niematerialnych, który powstał w wyniku transakcji przejęcia przedsiębior- stwa i został wyceniony na dzień przejęcia w 2021 r. na kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony czy ograniczony okres użytkowania. Nieokreślony nie oznacza „nieskończony” (MSR 38 par. 91), ale po prostu oznacza, że w oparciu o odpowiednie czynniki, na dzień wyceny, nie ma moż- liwego do przewidzenia ograniczenia okresu, w którym oczekuje się, że składnik aktywów będzie generował wpły- wy pieniężne netto jednostce. W szczególności w ocenie przyjętego okresu wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest właścicielem i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją przesłanki, które ograniczałyby okres korzystania z tej marki przez Grupę Echo i planuje używać marki beztermi- nowo oraz nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby okres użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu nie ma przewidywalnego limitu czasu używania tej marki, znak towarowy jest rozpoznawalny na rynku wrocław- skim, a który posiada istotny udział z tendencją rosnącą, nie przewiduje się technicznego, technologicznego ani handlowego starzenia się marki, ponieważ Grupa stale doskonali swoją technikę i technologię budowlaną, aby podążać za rynkiem i zamierza podążać za preferencjami i oczekiwaniami klientów, w szczególności w zakresie wa- runków życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna, a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20-30 lat. Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji, jest weryfikowany w każdym okresie w celu ustalenia czy zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za nieokre- ślonym okresem użytkowania tego składnika aktywów, co zostało ujawnione w nocie 2. Długoterminowy program motywacyjny Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny spełniający definicję programu opartego na akcjach MSSF 2 „Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest o model „Monte Carlo” i takie zmienne, jak cena akcji, okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji w momencie zakończenia programu. 118 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Identyfikacja istotnego elementu finansowania w ramach umów z klientami Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają znaczą- cego elementu finansowania. Za uznaniem, że umowa nie zawiera znaczącego elementu finansowania przemawia fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu zabezpieczenie realizacji umowy (tj. gwarantują deweloperowi że klient nie wycofa się z zakupu oraz z punktu widzenia klienta stanowią zabezpieczenia że dany lokal zostanie mu sprze- dany po uzgodnionej cenie) więc dokonywane są z innych powodów niż zapewnienie finansowania deweloperowi (MSSF15 par. 62c). 119 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 07 Zarządzanie ryzykiem finansowym Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami ban- kowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowa- nymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocen- towane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowa- ne według stałej stopy procentowej - na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie długoterminowe. Na 31 grudnia 2023 r. 28,16 proc. zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było opro- centowane stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. 22,93 proc. zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopa- mi zmiennymi. Na 31 grudnia 2023 r. 87,56 proc. udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2022 r. 80,02 proc. udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa stosowała ekonomiczne zabezpieczenia stopy procentowej dla emisji obligacji, w postaci instrumentów IRS (tj. zamiana stopy zmiennej na stałą) . Ryzyko zmiany przepływów pieniężnych oraz wartości godziwej związane ze stopą procentową Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą zmienną 1 206 518 1 206 518 1 003 288 1 003 288 Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 68 777 68 777 73 400 73 400 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem 12 065 60 326 10 033 50 164 wzrostu / (spadku) stóp procentowych Razem wpływ na wynik brutto okresu 12 065 60 326 10 033 50 164 Podatek dochodowy 2 292 11 462 1 906 9 531 Razem wpływ na wynik netto okresu 9 773 48 864 8 127 40 633 120 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 698 754 698 754 849 309 849 309 Koszty finansowe z tytułu odsetek 26 881 26 881 30 914 30 914 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku) 6 988 34 938 8 493 42 465 Razem wpływ na wynik brutto okresu 6 988 34 938 8 493 42 465 Podatek dochodowy 1 328 6 638 1 614 8 068 Razem wpływ na wynik netto okresu 5 660 28 300 6 879 34 397 Ryzyko stóp procentowych – środki pieniężne [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan środków pieniężnych 817 951 817 951 941 997 941 997 Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 6 249 6 249 3 503 3 503 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procento- wych 8 180 40 898 9 420 47 100 Razem wpływ na wynik brutto okresu 8 180 40 898 9 420 47 100 Podatek dochodowy 1 554 7 771 1 790 8 949 Razem wpływ na wynik netto okresu 6 625 33 127 7 630 38 151 Ryzyko stóp procentowych – udzielone pożyczki [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 31 789 31 789 58 063 58 063 Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 3 507 3 507 3 014 3 014 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp pro- centowych 318 1 589 581 2 903 Razem wpływ na wynik brutto okresu 318 1 589 581 2 903 Podatek dochodowy 60 302 110 552 Razem wpływ na wynik netto okresu 257 1 287 470 2 352 121 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ- rymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają publiko- wanych zewnętrznych ratingów. W przypadku instytucji finansowych zewnętrzny rating kredytowy był między BB- a A- (wg agencji ratingowej EuroRating). Grupa udzieliła pożyczek do jednostek ujmowanych metodą praw wła- sności: Towarowa 22 i Resi4Rent, wobec czego występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpiły ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów, grupa oceniła pożycz- kobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek. Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielo- nych pożyczek, pochodnych instrumentów finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy - jako nierozliczo- ne należności. Specyfika działalności Grupy w obszarze sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kre- dytowe. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podsta- wie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów w podziale na typy przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalku- lowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeter- minowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy- padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach oraz wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach powierni- czych prezentowanych jako inne aktywa finansowe, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania ponad 65 proc. środków w banku PKO Bank Polski. Instytucje finansowe, z których korzysta Grupa posiadają rating zewnętrzne. Ryzyko kredytowe Średnia Wartość brutto Odpis na oczekiwane ważona wskaźnika należności handlowych straty kredytowe 31.12.2023 niewypłacalności [tys. PLN] [tys. PLN] bieżące 3,26% 32 437 1 057 1-30 dni 2,10% 22 071 464 31-90 dni 17,91% 5 693 1 019 91-360 dni 60,73% 11 161 6 778 powyżej 361 dni 57,36% 11 674 6 696 Razem 83 036 16 015 Kwota środków pieniężnych i innych aktywów finansowych rating wg EuroRating [tys. PLN] A- 707 595 BBB- 149 136 BB+ 438 BB- 16 397 873 566 122 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko utraty płynności Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Dostępne kredyty bieżące i obrotowe oraz środki pieniężne [mln PLN] 31.12.2023 31.12.2022 kredyty bieżące i obrotowe 350 295 w tym wolny limit 174 124 środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na 814 942 rachunkach bankowych Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środ- ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzy- stać z finansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich prze- działach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilan- sowy 31 grudnia 2023 roku: Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami klien- tów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych pre- zentowanych jako inne aktywa finansowe zostały zakla- syfikowane do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, a oszacowana strata z tytułu utraty wartości została uznana przez kierownictwo za nieistotną. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiąz- ków w zakresie wynikających z zawartych z Grupą umów, a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodar- czych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków w zakresie wynikających z zawartych umów . 123 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN] Zobowiąza- Zobo- nia z tytułu wiązania zabezpieczenia z tytułu Pochodne Zobo- przychodów podziału Gwarancje instru- wiązania za okresy be- zysku i poręcze- menty handlowe czynszowe (profit Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing nia finansowe i pozostałe (master lease) share) Razem Do 1 miesiąca 1 334 - 16 218 3 323 11 - 112 563 1 860 - 135 309 Powyżej 1 miesiąca 11 807 1 894 138 619 12 325 - - 3 002 3 138 - 170 785 do 3 miesięcy Powyżej 3 miesięcy 520 013 555 490 040 60 996 - 9 100 79 8 089 826 1 089 697 do 1 roku Powyżej 1 roku 360 815 9 550 746 186 69 335 103 595 - - 12 446 10 631 1 312 559 do 3 lat Powyżej 3 roku 55 629 - 824 725 63 035 - 8 750 - 9 205 - 961 344 do 5 lat Powyżej 5 lat - - - 44 675 97 256 - - 1 723 - 143 654 do 10 lat Powyżej 10 lat - - - 91 311 - - - - - 91 311 Razem 949 598 11 999 2 215 788 344 999 200 863 17 850 115 644 36 461 11 457 3 904 659 Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN] Zobowiąza- Zobo- nia z tytułu wiązania zabezpieczenia z tytułu Pochodne Zobo- przychodów podziału Gwarancje instru- wiązania za okresy be- zysku i poręcze- menty handlowe czynszowe (profit Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing nia finansowe i pozostałe (master lease) share) Razem Do 1 miesiąca 17 213 10 2 959 10 967 12 237 - 136 678 2 839 - 182 902 Powyżej 1 miesiąca 104 480 185 127 318 24 750 - - 7 430 6 417 - 270 580 do 3 miesięcy Powyżej 3 miesięcy 327 622 1 735 374 550 100 426 - - 48 686 15 696 886 869 600 do 1 roku Powyżej 1 roku 322 197 - 1 059 748 60 906 - - - 11 809 14 820 1 469 481 do 3 lat Powyżej 3 roku 118 668 8 572 353 575 34 879 - - - 9 223 - 524 916 do 5 lat Powyżej 5 lat - - - 96 463 - - - 5 914 - 102 377 do 10 lat Powyżej 10 lat - - - 97 831 - - - - - 97 831 Razem 890 179 10 501 1 918 149 426 222 12 237 - 192 794 51 898 15 706 3 517 687 W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatno- ści odsetkowe. 124 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Wskaźnik płynności Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe) W 2023 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn- nościowej Grupy. Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro- towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku poziomu zobowiązań krótkoterminowych. Wartości wskaźników płynności 31.12.2023 31.12.2022 Wskaźnik bieżący current ratio 1,60 1,38 Wskaźnik szybki quick ratio 0,73 0,66 Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,49 0,46 Ryzyko walutowe Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi kredytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w wa- lutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2023 r. wynosiły 180 681 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia 2022 r. - 150 166 tys. EUR), umowami najmu, w których czynsze uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostały- mi należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń finan- sowych: − przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredy- tów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych z EUR na PLN; − spłacie rat kredytowych; − otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieru- chomości; − przewalutowaniu pozostałych należności w walucie obcej. Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty w celu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie finansowania ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje. W 2023 r. w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kur- sowym Grupa dokonała zabezpieczenia na terminowym rynku walutowym, otwierając pozycje w instrumentach pochodnych zabezpieczających poziom kursu EUR/PLN. Wskutek otwartych pozycji na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa pozostała zabezpieczona dla przepływów pienięż- nych w wysokości 26 mln EUR. Transkacje dokonane na podstawie umów zawartych z bankami nie miały cha- rakteru spekulacyjnego i zawierane były w ramach pro- wadzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń w rozu- mieniu MSR 39) - w celu zapewnienia przyszłego poziomu przepływów pieniężnych z tytułu przewalutowania transz kredytów w EUR oraz środków ze sprzedaży projektów komerycyjnych. 125 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obsza- rów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechani- zmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienno- ści rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzymywać nadwyżki finansowe głównie w PLN. Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji . Podstawowe dane o długoterminowych pochodnych instrumentach finansowych na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN] Nominalne zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data zakończenia IRS - 39624 150 000 0,59% 24.08.2020 31.05.2024 IRS - 39827 100 000 0,54% 16.09.2020 5.08.2024 Forward 13 000 nie dotyczy 1.06.2023 29.03.2024 Struktura walutowa środków pieniężnych posiadanych przez Grupę [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 PLN 88,0% 83,9% EUR 12,0% 16,1% Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ 10% zmiany kursu EUR/PLN na zysk netto stanowił- by maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie poszczególnych kategorii należności i zobowiązań: Ryzyko walutowe - należności z tytułu sprzedaży projektów i pozostałych [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w euro 16 231 16 518 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 623 1 652 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 308 314 Wpływ netto na wynik 1 315 1 338 126 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko walutowe - należności z tytułu pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan należności z tytułu pożyczek w euro - 35 983 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu - 3 598 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy - 684 Wpływ netto na wynik - 2 914 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu pożyczek [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w euro 124 454 10 539 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 12 445 1 054 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 2 365 200 Wpływ netto na wynik 10 080 854 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu kredytów [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan zobowiązań z tytułu kredytów w euro 661 148 693 724 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 66 115 69 372 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 12 562 13 181 Wpływ netto na wynik 53 553 56 191 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan obligacji w euro 68 390 208 100 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 6 839 20 810 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 1 299 3 954 Wpływ netto na wynik 5 540 16 856 127 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Ryzyko walutowe - środki pieniężne i ich ekwiwalenty [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w euro 56 916 148 779 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 5 692 14 878 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 1 081 2 827 Wpływ netto na wynik 4 611 12 051 Ryzyko walutowe - inne aktywa finansowe [tys. PLN] Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2023 31.12.2022 Stan innych aktywów finansowych w euro 17 969 16 316 Szacowana zmiana kursu euro +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 797 1 632 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 341 310 Wpływ netto na wynik 1 456 1 322 128 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 08 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol- ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczą- ce poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu- alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłu- żenia netto do aktywów netto. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów,pożyczek i obligacji (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwa- lenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa razem wy- kazane w bilansie pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w zało- żeniach finansowych Grupy . Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN] Nota 31.12.2023 31.12.2022 Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 17 2 663 527 2 419 506 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 (813 836) (941 997) Zadłużenie netto 1 849 691 1 477 509 Aktywa razem 5 961 838 6 087 012 Aktywa netto 5 148 002 5 145 015 Wskaźnik zadłużenia 35,93% 28,72% 129 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 09 Transakcje z podmiotami powiązanym Transakcje z podmiotami powiązanymi [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Rezultaty transakcji z właścicielami Należności z tytułu udzielonych pożyczek 13 921 10 900 Zobowiązania handlowe 1 896 1 901 Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie 18 535 18 541 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 1 345 1 133 Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo Należności handlowe 1 103 1 541 Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur 1 891 5 528 Rezultaty transakcji z członkami Zarządu Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych 1 625 1 023 Otrzymane zaliczki - 891 Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi Należności z tytułu udzielonych pożyczek 290 844 320 084 Należności handlowe 17 892 9 087 Należności - zapłacona zaliczka za grunt 136 856 109 779 Zobowiązania 10 483 Poniesione koszty 2 682 374 Zakup gruntu 24 401 - Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych 7 816 6 266 Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizcji inwestycji 72 838 18 579 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 9 751 13 188 Umorzone odsetki od pożyczek 14 403 - Otrzymane kaucje i zaliczki 16 959 - Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Prezesowi Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługuje do- datkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci Premii Długoterminowej. Na 31 grudnia 2023 r. Grupa rozpo- znała w sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 14 769 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Wpływ na wynik finansowy spółki z tytułu zmian wyso- kości tej rezerwy w roku 2023 r. wynosił 10 439 tys. zł brutto na zmniejszenie wyniku. Szczegóły zostały przed- stawione w Części 1 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej” . 130 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – pożyczki [tys. PLN] 31.12.2023 31.12.2022 Stan na początek okresu 1 434 482 Zmiany z tytułu - rozwiązanie odpisu (17) - - utworzenie odpisu - 952 Stan odpisów na koniec okresu 1 417 1 434 131 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 10 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Seria S S2 Data emisji 31.01.2024 20.03.2024 Wartość serii 70 mln zł 70 mln zł Termin zapadalności 4 lata 4 lata Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4% Agent oferujący Konsorcjum: Konsorcjum: 1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego 1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego 2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna 2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna 3) Noble Securities Spółka Akcyjna 3) Noble Securities Spółka Akcyjna Seria 4l/2024 Data emisji 27.02.2024 Wartość serii 100 mln zł Termin zapadalności 5 lat Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4,5% Agent oferujący Ipopema Securities S.A. Emisja obligacji publicznych przez Echo Investment dla inwestorów indywidualnych Emisja obligacji publicznych przez Echo Investment dla inwestorów instytucjonalnych (w zł) Obligacje zwykłe na okaziciela serii S i S2 zostały zareje- strowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. Obligacje serii S (PLECHPS00399) i S2 (PLECHPS00399) są notowane w systemie notowań ciągłych na rynku pod- stawowym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego w 2024 r. Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na pod- stawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów. 132 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zawarcie istotnych umów dotyczących utworzenia wspólnego przedsięwzięcia dotyczącego budowy domów studenckich 6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. zawarł z Signal Alpha 3 R1 S.à r.l. transakcję dotyczącą utworzenia wspól- nego przedsięwzięcia, w ramach którego strony będą re- alizować projekty budowy domów studenckich w Polsce. W realizację przedsięwzięcia Echo Investment S.A. za- mierza zaangażować do 31,3 mln euro. Zakładany hory- zont czasowy realizacji przedsięwzięcia wyniesie od 3 do 5 lat. Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane w ramach przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000. Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia wyniosą (i) 40 proc. - 50 proc. – finansowanie ze środ- ków stron; (ii) pozostałe 60 proc. - 50 proc. – dług. Wypłata zaliczki dywidendowej 27 listopada 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie spra- wozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2022, któ- re wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za I półrocze 2023 roku, które także wykazuje zysk, postano- wił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2023, w łącznej kwocie 26 908 179,78 zł tj. w kwocie 0,46 zł na 1 akcję. Zaliczka została wypłacona 19 stycznia 2024 r. Wszystkie nabyte obligacje są zarejestrowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych. Obligacje serii 4l (PLO017000103) nie są zabezpieczone i będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatyw- nym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papie- rów Wartościowych w Warszawie S.A. Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na rolowanie części długu spółki z tytułu obligacji, zapadają- cego w 2024 r. i w 2025 r. Oferta publiczna obligacji serii 4l/2024 przeprowadzona została na podstawie umowy z agentem Ipopema Se- curities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustano- wionego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 października 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł. Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji serii 4l, Spółka nabyła w celu umorzenia poniższe obligacje: Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość Echo Investment S.A. 1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 16 mln zł Echo Investment S.A. 1/2021 PLO017000046 17.03.2025 12 mln zł Echo Investment S.A. 2/2021 PLO017000061 10.11.2025 72 mln zł Emisja obligacji publicznych przez Echo Investment dla inwestorów instytucjonalnych (w zł) 133 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Zawarcie umowy joint venture ze spółką Rank Progress S.A. 7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja doty- cząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank Progress S.A., w wyniku której spółka Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicomu we wspólnym przedsięwzięciu wyniesie 55 proc., a Rank Progress 45 proc. Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocła- wiu. Projekt zakłada wniesienie przez Rank Progress do spółki gruntu, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Archicom. W ramach trzyetapowej inwestycji plano- wana jest budowa osiedla o ponad 45 tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem blisko 800 mieszkań. 134 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 11 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Wynagrodzenie Zarządu [PLN] 2023 2022 Z Echo Investment S.A. Z Echo Investment S.A. Nicklas Lindberg 1 363 506 437 495 3 471 149 46 131 5 318 281 1 407 305 793 349 2 566 960 658 414 5 426 029 Maciej Drozd 508 386 219 260 1 560 049 50 931 2 338 621 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 380 Artur Langner 240 000 172 920 861 840 5 962 1 280 722 240 000 208 373 932 747 6 019 1 387 139 Rafał Mazurczak 306 000 255 952 1 059 693 14 424 1 636 069 306 000 260 100 1 066 932 12 220 1 645 252 Małgorzata Turek 306 000 223 380 958 820 6 562 1 494 762 306 000 252 450 1 004 550 5 419 1 568 419 Razem 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 2 797 590 1 937 101 6 906 105 724 423 Razem w roku 12 068 455 12 365 218 Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Wynagrodzenie podstawowe Premie Wynagrodzenie podstawowe Premie Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz- dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę Program premii długoterminowej prezesa i wiceprezesa zarządu 135 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta- loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy- padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak- symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo- wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po- większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję. Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko- niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali- zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za- istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po takim zdarzeniu. Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino- wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze- nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają- cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki. Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa- łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat- kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu- rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo- terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto- ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio- miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo- ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą- pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie- go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi- dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej- sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko- lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu- goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk- Rozszerzenie programu Premii Długoterminowe j 136 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet- niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37 zł na akcję Spółki. Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal- demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda. Na 31 grudnia 2023 r. Spółka rozpoznała w rocznym sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 14 769 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wy- sokości rezerwy w roku 2023 r. wpłynęła na zmniejszenie wyniku finansowego Spółki w kwocie 10 439 tys. zł brutto. Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli . Wynagrodzenia Rady Nadzorczej [PLN] 2023 2022 Z jednostek Z jednostek zależnych, zależnych, współzależ- współzależ- Z Echo nych Z Echo nych Investment i stowarzy- Inne Investment i stowarzy- Inne S.A. szonych świadczenia S.A. szonych świadczenia Noah M. Steinberg 240 000 - - 240 000 - - Tibor Veres 84 000 - - 84 000 - - Margaret Dezse 180 000 - - 180 000 - - Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - - Sławomir Jędrzejczyk 180 000 - - 180 000 - - Péter Kocsis 60 000 - - 60 000 - - Bence Sass 60 000 - - 60 000 - - Nebil Senman 60 000 - - 60 000 - - Razem 924 000 - - 924 000 - - W 2023 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający- mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna- cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia . Umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi 137 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe 12 Umowy z firmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso- wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022- 2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra- wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi- sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo- nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra- wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi- sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze- pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo- wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre- sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r. Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy Tytuł Kwota [PLN] Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 150 000 Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 105 000 Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 r. 840 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. 30 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. Archicom S.A. 30 000 Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania 205 000 Archicom S.A. Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 710 000 Razem 2 070 000 138 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Kielce, 27 marca 2024 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy 139 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok | Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe CZĘŚĆ 4 Oświadczenie Zarządu Projekt biurowy Swobodna SPOT, Wrocław | Oświadczenie 140 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2023 rok Kielce, 27 marca 2024 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2023 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdzi- wy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Kontakt Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.