Echo Investment S.A.

Annual Report (ESEF) • Mar 27, 2025

259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31iso4217:PLNxbrli:sharesiso4217:PLN259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31xbrli:shares259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400LHRL5AUI6F1F702023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2024 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment Fuzja, Łódź 01. 02. Spis treści Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2024 r. 5 CZĘŚĆ 1 6 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 7 Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 8 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 10 Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym 11 Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12 CZĘŚĆ 2 14 Informacje ogólne, podstawy sporządzenia sprawozdania finansowego i inne informacje objaśniające 14 Informacje ogólne - opis działalności 15 Informacje o sprawozdaniu finansowym 16 Grupa Kapitałowa Echo Investment 17 Podstawowe zasady rachunkowości 25 Metody ustalania wyniku finansowego 36 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2024 r. 41 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 42 CZĘŚĆ 3 44 Noty objaśniające 44 Noty objaśniające do skonsolidowanego rachunku zysków i strat 45 NOTA 1 Przychody ze sprzedaży 45 NOTA 2 Koszt własny sprzedaży 55 NOTA 3 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 56 NOTA 4 Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat 56 NOTA 5 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych 57 NOTA 6 Pozostałe przychody operacyjne 58 NOTA 7 Pozostałe koszty operacyjne 58 NOTA 8 Przychody finansowe 59 NOTA 9 Koszty finansowe 60 NOTA 10 Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 60 NOTA 11 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego 61 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 01. NOTA 12 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa 63 Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej 64 NOTA 13 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych 64 NOTA 14 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie 65 NOTA 15 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży 66 NOTA 16 Zmiany wartości niematerialnych 68 NOTA 17 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych 70 NOTA 18 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności 72 NOTA 19 Aktywa finansowe 83 NOTA 20 Zapasy 84 NOTA 21 Należności krótkoterminowe 86 NOTA 22 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych 87 NOTA 23 Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie 88 NOTA 24 Pochodne instrumenty finansowe 89 NOTA 25 Środki pieniężne oraz inne aktywa finansowe 90 NOTA 26 Kapitał zakładowy 91 NOTA 27 Kapitał zapasowy 92 NOTA 28 Udziały niekontrolujące 93 NOTA 29 Wartość księgowa i zysk (strata) na jedną akcję 94 NOTA 30 Kredyty, pożyczki i obligacje 95 NOTA 31 Leasing 100 NOTA 32 Zmiana stanu rezerw 103 NOTA 33 Zobowiązania handlowe i pozostałe 104 NOTA 34 Informacje o instrumentach finansowych 106 NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych oraz zapasach 108 Noty objaśniające do segmentów operacyjnych 109 NOTA 36 Noty dotyczące segmentów działalności 109 Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 112 NOTA 37 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej 112 NOTA 38 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 113 Pozostałe noty objaśniające 115 NOTA 39 Zmiany MSR – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy 115 NOTA 40 Pozycje pozabilansowe 116 NOTA 41 Zmiany w strukturze gwarancji i poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment 117 NOTA 42 Transakcje z podmiotami powiązanymi 119 NOTA 43 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 120 NOTA 44 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 122 NOTA 45 Umowy z firmą audytorską 125 CZĘŚĆ 4 126 Informacje objaśniające do not 126 Informacje objaśniające do znaczących szacunków i osądów Zarządu Grupy 127 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy 128 Informacje objaśniające do zarządzania ryzykiem finansowym i kapitałowym 139 Zarządzanie ryzykiem finansowym 140 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 148 CZĘŚĆ 5 149 Oświadczenie Zarządu 149 Kontakt 151 4.1 4.2 5 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za 2024 r. Swobodna I, Wrocław CZĘŚĆ 1 Projekt Towarowa 22, Warszawa 7 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowany rachunek zysków i strat 1.01.2024 - 1.01.2023 - Nota 31.12.2024 31.12.2023 Przychody ze sprzedaży 1 1 083 405 1 573 293 Koszt własny sprzedaży 2 (718 167) (1 085 831) Zysk brutto ze sprzedaży 365 238 487 462 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 3 (4 530) (75 920) Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 2 (82 883) (61 891) Koszty sprzedaży 2 (80 631) (49 412) Koszty ogólnego zarządu 2 (97 961) (105 983) Pozostałe przychody operacyjne 6 26 795 12 846 Pozostałe koszty operacyjne 7 (15 926) (26 407) Zysk operacyjny 110 102 180 695 Przychody finansowe 8 52 642 18 750 Koszty finansowe 9 (229 535) (187 122) Zysk z tytułu pochodnych instrumentów 24 327 403 Zysk z tytułu różnic kursowych 10 21 070 68 232 Udział w zyskach jednostek ujmowanych metodą praw własności 18 129 017 97 363 Zysk brutto 83 623 178 321 Podatek dochodowy 12 (68 000) (60 458) - część bieżąca (97 712) (66 808) - część odroczona 11 29 712 6 350 Zysk (strata) netto, w tym: 15 623 117 863 Zysk (strata) przypadający/a akcjonariuszom jednostki dominującej (14 175) 67 428 Zysk udziałowców niekontrolujących 29 798 50 435 Zysk (strata) przypadający/a akcjonariuszom jednostki dominującej (14 175) 67 428 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691 Podstawowy/a zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) (0,0 3) 0,1 6 Rozwodniony/a zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) (0,03) 0 ,1 6 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 1.1 8 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Stan na Stan na 31.12.2023 1.01.2023 Stan na dane prze- dane prze- Nota 31.12.2024 kształcone kształcone Aktywa Aktywa trwałe Wartości niematerialne 16 81 579 76 365 71 752 Rzeczowe aktywa trwałe 17 74 497 56 489 60 409 Nieruchomości inwestycyjne 13 1 493 493 1 144 456 1 094 638 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 14 519 218 583 506 486 625 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych 18 876 309 642 468 478 180 metodą praw własności Długoterminowe aktywa finansowe 19 483 780 267 757 326 675 Należności z tytułu leasingu 21 5 070 - - Pochodne instrumenty finansowe 24 - - 26 251 Pozostałe aktywa 1 67 1 655 1 549 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 11 151 928 112 993 94 494 Grunty przeznaczone pod zabudowę 83 930 63 063 21 359 3 769 971 2 948 752 2 661 932 Aktywa obrotowe Zapasy 20 2 161 728 1 553 824 1 592 885 Należności z tytułu podatku dochodowego 21 437 15 199 14 925 Należności z tytułu pozostałych podatków 21 81 738 80 801 81 762 Należności handlowe i pozostałe 21 252 221 291 400 333 577 Krótkoterminowe aktywa finansowe 19 1 674 38 392 15 327 Pochodne instrumenty finansowe 24 - 11 065 366 Inne aktywa finansowe 25 117 912 59 730 88 914 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 25 366 205 813 836 941 997 3 002 915 2 864 247 3 069 753 Aktywa trwałe (grupa zbycia) przeznaczone do sprzedaży 15 - 148 839 355 327 3 002 915 3 013 086 3 425 080 Aktywa razem 6 772 886 5 961 838 6 087 012 1.2 9 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Stan na Stan na 31.12.2023 1.01.2023 Stan na dane prze- dane prze- Nota 31.12.2024 kształcone kształcone Kapitał własny i zobowiązania Kapitał własny Kapitał zakładowy 26 20 635 20 635 20 635 Kapitał zapasowy 27 1 057 735 1 057 378 1 044 798 Zyski zatrzymane 596 814 611 346 577 337 Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 300 694 1 008 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 675 484 1 690 053 1 643 778 Kapitały udziałowców niekontrolujących 28 336 698 338 036 162 534 2 012 182 2 028 089 1 806 312 Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 30 2 268 961 1 708 807 1 609 032 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 30 - 52 006 20 230 Pochodne instrumenty finansowe 24,33 554 331 - Rezerwy długoterminowe 32 8 304 9 283 5 356 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 11 163 377 154 154 140 651 Zobowiązania z tytułu leasingu 31,33 171 610 142 037 138 837 Zobowiązania pozostałe 33 85 736 101 570 68 200 2 698 542 2 168 188 1 982 306 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 30 714 387 900 598 667 980 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 30 - 2 116 122 264 Zobowiązania z tytułu nabycia akcji - - 51 478 Pochodne instrumenty finansowe 24,33 - 4 41 - Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 11 985 4 812 31 174 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 33 65 676 12 368 147 176 Zobowiązania handlowe 33 158 121 113 965 142 867 Zobowiązania z tytułu dywidendy 33 - 6 986 90 792 Zobowiązania z tytułu leasingu 31,33 90 428 72 097 96 389 Rezerwy krótkoterminowe 32 28 327 31 339 51 238 Zobowiązania pozostałe 33 152 975 162 409 238 348 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 1 840 263 457 377 613 679 2 062 162 1 764 508 2 253 385 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 15 - 1 053 45 009 2 062 162 1 765 561 2 298 394 Kapitał własny i zobowiązania razem 6 772 886 5 961 838 6 087 012 10 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Zysk za rok obrotowy 15 623 117 863 Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach: - Wpływ wyceny do wartości godziwej prawa do użytkowania w związku z zaprzestaniem zajmowania nieruchomości - 733 i przeklasyfikowaniem prawa do użytkowania do nieruchomości inwestycyjnych (z uwzględnieniem wpływu podat- kowego) - różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych (3 94) (31 4) Inne całkowite dochody netto (394) 419 Całkowity dochód za okres, w tym: 15 229 118 282 Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (14 569) 67 847 Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące 29 798 50 435 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 1.3 11 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym Kapitał własny przy- pisany ak- Kapitały Zakumulo- Różnice cjonariuszom udziałow- Kapitał Kapitał Kapitał wane zyski kursowe jednostki ców niekon- własny zakładowy zapasowy zatrzymane z przeliczenia dominującej trolujących razem za okres 1.01.2024 - 31.12.2024 Stan na początek okresu 20 635 1 057 378 611 346 694 1 690 053 338 036 2 028 089 Zysk (strata) netto danego okresu - - (14 175) - (14 175) 29 798 15 623 Inne całkowite dochody - - - (394) (394) - (394) Całkowite dochody netto za okres - - (14 175) (394) (14 569) 29 798 15 229 Zaliczki na poczet dywidendy - - - - - (21 416) (21 416) Dywidenda wypłacona - - - - - (9 720) (9 720) Transakcje z właścicielami - - - - - (31 136) (31 136) Podział wyniku z lat ubiegłych - 357 (357) - - - - Stan na koniec okresu 20 635 1 057 735 596 814 30 0 1 675 484 336 698 2 012 182 za okres 1.01.2023 - 31.12.2023 Stan na początek okresu 20 635 1 044 798 577 337 1 008 1 643 778 162 534 1 806 312 Zysk netto danego okresu - - 67 428 - 67 428 50 435 117 863 Inne całkowite dochody - - 7 33 (314) 419 - 419 Całkowite dochody netto za okres - - 68 161 (31 4) 67 847 50 435 118 282 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi - - 69 220 - 69 220 143 052 212 272 Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - - - - - (6 986) (6 986) Dywidenda wypłacona - (40 792) (50 000) - (90 792) (10 999) (101 791) Transakcje z właścicielami - (40 792) 19 220 - (21 572) 125 067 103 495 Podział wyniku z lat ubiegłych - 53 372 (53 372) - - - - Stan na koniec okresu 20 635 1 057 378 611 346 694 1 690 053 338 036 2 028 089 1.4 12 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 1.01.2024 - 1.01.2023 - Nota 31.12.2024 31.12.2023 A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia I. Zysk brutto 83 623 178 321 II. Korekty razem Udział w (zyskach) netto jednostek ujmowanych metodą praw własności (129 017) (97 363) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych 2 15 786 14 170 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych (21 006) (69 906) Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 182 636 170 606 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 4 530 75 920 Strata z działalności inwestycyjnej 3 311 2 901 Zmiana stanu rezerw (3 992) (15 972) (Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych (550) (71) 51 698 80 285 III. Zmiany kapitału obrotowego: Zmiana stanu zapasów (570 852) 13 809 Zmiana stanu należności (57 352) (118 578) Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 38 483 929 (364 362) Zmiana stanu innych aktywów finansowych (58 181) 29 185 (202 456) (439 946) IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III) (67 135) (181 340) Podatek dochodowy zapłacony (96 777) (93 444) V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (163 912) (274 784) B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej I. Wpływy Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 1 689 201 Zbycie inwestycji w nieruchomości 144 693 176 470 Zwrot udzielonych pożyczek wraz z odsetkami 87 901 9 412 1.5 13 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 1.01.2024 - 1.01.2023 - Nota 31.12.2024 31.12.2023 Odsetki z tytułu leasingu 353 - Spłata należności z tytułu leasingu 544 - Zbycie inwestycji 4 - 235 184 186 083 II. Wydatki Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (22 495) (8 034) Inwestycje w nieruchomości (253 658) (197 670) Udzielone pożyczki (221 887) (47 588) Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jednostkach - (34 113) Podwyższenie kapitałów we wspólnych przedsięwzięciach (100 196) (5 629) (598 236) (293 034) III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) (363 052) (106 951) C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej I. Wpływy Kredyty i pożyczki 30 237 773 219 376 Emisja dłużnych papierów wartościowych 30 855 120 559 714 Wykup akcji przez udziałowców niekontrolujących (akcje Archicom S.A.) - 217 065 1 092 893 996 155 II. Wydatki Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli 27 (38 123) (192 583) Spłaty kredytów i pożyczek 30 (116 809) (54 684) Wykup dłużnych papierów wartościowych 30 (594 610) (289 264) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (48 258) (42 108) Odsetki zapłacone (214 880) (163 942) Wydatki związane z emisją akcji Archicom S.A.przeprowadzoną w poprzednim roku (88 0) - (1 013 560) (742 581) III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II) 79 333 253 574 D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) (447 631) (128 161) E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej (447 631) (128 161) F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 813 836 941 997 G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 366 205 813 836 14 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Projekt Office House, Warszawa CZĘŚĆ 2 Informacje ogólne, podstawy sporządzenia sprawozdania finansowego i inne informacje objaśniające 15 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, a także obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych. Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r. w części 1 „Podstawowe informacje o Spółce i Grupie” . 2.1 Informacje ogólne - opis działalności 16 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok Oświadczenie o zgodności Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej. Założenie kontynuacji działalności Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. zostało zatwierdzone do publikacji 26 marca 2024 r. W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Investment prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2023 r. Ze względu na przekształcenie danych opisanych w nocie 39 zaprezentowano także okres 1 stycznia 2023 r. Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również walutą funkcjonalną spółki dominującej. Informacje o sprawozdaniu finansowym 2.2 17 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Grupa Kapitałowa Echo Investment W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2024 r. wchodziło 151 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 58 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu. Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio – poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2024 r. posiadało 74,04% akcji uprawniających do 76,53% głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A. W ramach spółek współzależnych Grupa posiada mniejszościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach tj.: w spółkach będących właścicielami gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, domów studenckich, centrum handlowego Galeria Młociny w Warszawie, projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie czy projekt mieszkań na sprzedaż Browarna we Wrocławiu. Skład Grupy Kapitałowej Jednostki zależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 1 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 2 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 3 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 4 City Space Management Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 5 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 6 Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 7 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 8 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 9 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 10 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 11 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 12 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. z o.o. 2.3 18 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Jednostki zależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 13 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A. 14 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 15 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 16 Elektrownia RE Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 17 Face2Face - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 18 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 19 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 20 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. z o.o. 21 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 22 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 23 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 24 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 25 Metropolis - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 26 Midpoint 71 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 27 Opolska Business Park – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Pudsey Sp. z o.o. 28 Park Rozwoju III– Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 29 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 30 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 31 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 32 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 33 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A. 34 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. z o.o. 35 Projekt Beethovena - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 36 Projekt Echo - 99 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 37 Projekt Echo - 108 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 38 Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 39 Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 40 Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 41 Projekt Echo - 123 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 42 Projekt Echo - 129 Sp. z o.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. 43 Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 44 Projekt Echo - 140 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 45 Projekt Echo - 142 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 46 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 47 Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 48 Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 49 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 50 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce 95% Echo Investment S.A. 51 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 52 Q22 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 53 React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Pudsey Sp z o.o. 54 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. z o.o. 55 RPGZ IX Sp. z o.o. Kielce 100% Echo Investment S.A. 56 Sagittarius - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp. z o.o. 57 Seaford Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 19 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Jednostki zależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 58 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 59 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 60 Strood Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 61 Symetris - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 62 Swanage Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 63 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A. 64 Villea Investments Sp. z o.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 65 Wołoska Development Capital Prosta S.A. Warszawa 100% Echo Investment S.A. 66 Service Hub Sp. z o.o. Kielce 87,02% Echo Investment S.A. 67 Service Hub Commercial - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce 87,02% Service Hub Sp. z o.o. 68 Archicom Asset Management Sp. z o.o. Wrocław 87,02% Service Hub Sp. z o.o. 69 12 - Archicom Projekt 127 Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 70 AD Management Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 71 Altona Investments Sp. z o .o. Wrocław 74,04% Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. 72 Archicom Advisory Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 73 Archicom Bowen Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. 74 Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 75 Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 76 Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 77 Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 78 Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 79 Archicom Łódź 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 80 Archicom Fin Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 81 Archicom Gdańsk Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 82 Archicom Gosford Investments Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 83 Archicom Investment Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 84 Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 85 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 86 Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 87 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 88 Archicom Marina 3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 89 Archicom Marina 4 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 90 Archicom Marina 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 91 Archicom Nieruchomości Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Holding Sp. z o.o. 92 Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 93 Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 94 Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 95 Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 96 Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 97 Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 98 Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 99 Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 100 Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 101 Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 102 Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 20 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Jednostki zależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 103 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 104 Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. 105 Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 106 Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 107 Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 108 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Altona Investments Sp. z o.o. 109 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 110 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 111 Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 112 Archicom Nowy Mokotów Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 113 Archicom Perth Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 114 Archicom Potton Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 115 Archicom Poznań Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 116 Archicom Projekt 127 Sp.z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 117 Archicom Projekt 136 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 118 Archicom Projekt 136 Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 119 Archicom Projekt 139 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 120 Archicom Residential Sp. z o. o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 121 Archicom Residential 2 Sp. z o. o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 122 Archicom RW Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 123 Archicom S.A. Wrocław 74,04% DKR Echo Investment Sp. z o.o./Echo Invest- ment S.A. 124 Archicom Sales Services Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 125 Archicom Senja 2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. 126 Archicom Services Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 127 Archicom Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 128 Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 129 Archicom Sp. z o.o. Śląsk Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 130 Archicom Stabłowice Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 131 Archicom Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 132 Archicom Warszawa 2 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 133 Archicom Wrocław Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 134 Archicom Wrocław 3 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 135 Archicom Wrocław 4 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 136 Bartoszowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 137 EASS5003 Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 138 Galeria Nova - Archicom Projekt 127 Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 139 Haibisukasu Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 140 Himawari Investment Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 141 Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 142 Keshi Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 143 Mioga Investment Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 144 P16 Inowrocławska Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 145 Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 146 Rentierresidence Sp. z o.o. Kraków 74,04% Archicom S.A. 147 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A . 21 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Jednostki współzależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka posiadająca udział Galeria Młociny 1 Berea Sp. z o.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. z o.o. 2 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. Towarowa 22 3 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 4 Project Towarowa 22 Sp. z o.o. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o. 5 T22 Budynek B Sp. z o.o. Warszawa 30% Strood Sp. z o.o. Resi4Rent 6 Hotel Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 7 Hotel Kraków Młyńska Sp. z o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 8 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Kraków 30% R4R Poland Sp. z o.o. 9 Hotel Kraków Zabłocie Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 10 Hotel Poznań Dmowskiego Sp. z o.o. Poznań 30% R4R Poland Sp. z o.o. 11 Hotel Warszawa Wołoska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 12 Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 13 Hotel Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 14 M2 Biuro Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 15 M2 Hotel Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 16 Pimech Invest Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 17 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 18 R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 19 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 20 R4R Kraków JPII Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 21 R4R Leasing Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 22 R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 23 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 24 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A. 25 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 26 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 27 R4R RE Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 28 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 29 R4R RE Wave 4 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 30 R4R SPV 10 Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. Jednostki zależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka dominująca 148 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 149 Strzegomska Nowa Sp. z o.o. Wrocław 74,04% AD Management Sp. z o.o. 150 TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. Wrocław 74,04% Archicom S.A. 151 ZAM Archicom Projekt 127 Sp. z o.o. Sp.k. Wrocław 74,04% Archicom Perth Sp. z o.o. 22 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Jednostki współzależne % posiadanego LP Nazwa spółki Siedziba kapitału Jednostka posiadająca udział 31 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 32 R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 33 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 34 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 35 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 36 R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 37 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 38 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. 39 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. z o.o. Resi Archicom 40 Projekt Browarna Sp. z o.o. Wrocław 55% Archicom S.A. Student Space 41 SGE JVco SARL Luxemburg 30% Echo Investment S.A./ SGE Poland Holdco S.a.r.l. 42 SGE Operating company Sp. z o.o. Warszawa 30% SGE JVco SARL 43 SGE Propco 1 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 44 SGE Propco 1 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 45 SGE Propco 2 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 46 SGE Propco 2 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 47 SGE Propco 3 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 48 SGE Propco 3 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 49 SGE Propco 4 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 50 SGE Propco 4 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 51 SGE Propco 5 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 52 SGE Propco 5 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 53 SGE Propco 6 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 54 SGE Propco 6 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 55 SGE Propco 7 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 56 SGE Propco 8 SARL Luxemburg 30% SGE JVco SARL 57 SGE Propco 7 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 58 SGE Propco 8 SARL Sp. z o.o. Oddział w Polsce Warszawa 30% SGE JVco SARL 23 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej w 2024 r. Zwiększenie Grupy Kapitałowej Kapitał zakładowy Spółka Działanie Data [PLN] Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 30.01.2024 10 000 Archicom Warszawa 2 Sp. z o.o. Rejestracja w Rejestrze Przedsiębiorców 8.02.2024 10 000 EASS5003 Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 14.02.2024 5 000 Wołoska Development Capital Prosta S.A. Zakup akcji w spółce przez Echo Investment S.A. 27.03.2024 5 000 Keshi Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 1.07.2024 5 000 Rentierresidence Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 29.11.2024 5 000 Haibisukasu Sp. z o.o. Zakup udziałów w spółce przez Archicom S.A. 16.12.2024 5 000 Zmniejszenie Grupy Kapitałowej Kapitał zakładowy Spółka Działanie Data [PLN] Archicom Consulting Sp. z o.o. Połączenie z Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 9.01.2024 14 445 050 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 7.02.2024 50 000 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 12.02.2024 283 000 Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 12.02.2024 278 000 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 29.02.2024 4 800 000 Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. Sprzedaż udziałów 45% w spółce przez Archi- 7.03.2024 10 000 com S.A. na rzecz Rank Progress S.A. Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 18.03.2024 136 940 Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. w likwidacji Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 14.06.2024 306 000 Projekt Echo – 116 Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 460 000 z o.o. Projekt Echo – 121 Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 150 000 z o.o. Projekt Echo – 135 Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 150 000 z o.o. Stranraer Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 5 000 z o.o. Princess Investment Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 4 000 000 z o.o. Cornwall Investments Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 5 000 z o.o. Projekt Echo – 122 Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Projekt Echo – 115 Sp. 28.06.2024 778 000 z o.o. Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp.k. Wykreślenie z Rejestru Przedsiębiorców 14.08.2024 9 305 000 Archicom Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Przejęcie spółki przez Archicom Łódź 1 Sp. z o.o. 22.11.2024 1 250 000 Archicom Łódź Sp. z o.o. Przejęcie spółki przez Archicom Senja Sp. z o.o. 21.12.2024 10 000 24 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nabyte Aktywa Aktywa obrotowe Zapasy 54 788 Należności handlowe i pozostałe 734 Należności z tytułu pozostałych podatków 12 194 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 9 67 725 Aktywa razem A 67 725 Nabyte zobowiązania Zobowiązania krótkoterminowe Pożyczki 65 870 Zobowiązania handlowe 2 096 67 966 Zobowiązania razem B 67 966 Wartość aktywów netto C = A-B (241) Cena nabycia D 1 749 Wynik z tytułu nabycia E=D-C 1 990 27 marca 2024 r. Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach zawarł umowę kupna akcji spółki Wołoska Development Capital Prosta S.A. z siedzibą w Warszawie ze spółką Curtis Development Sp. z o.o. Sprzedający jest jedynym akcjonariuszem Spółki. Cena sprzedaży akcji została ustalona na poziomie 1 749 tys. zł. W wyniku rozliczenia nabycia spółki, w pozycji „zapasy” w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ujęto kwotę 1 990 tys. zł. Wartości godziwe nabytych aktywów i zobowiązań przedstawia poniższa tabela: Nabycie Wołoska Development Capital prosta S.A. 25 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 2.4 Podstawowe zasady rachunkowości Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach w sposób ciągły, o ile nie podano inaczej. Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych jednostek Grupy wycenia się w podstawowej walucie środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy prezentowane jest w złotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej. Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przeszacowaniu. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku finansowym, z wyjątkiem zysków i strat kursowych dotyczących kosztów odsetek w zakresie w jakim odsetki te podlegają kapitalizacji w wartości aktywa, które ujmuje się w wartości bilansowej aktywa W skład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące w skład niniejszego sprawozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie z zasadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po kursach historycznych. Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowanego wpływu kursów z dni transakcji – w takim przypadku dochody i koszty przelicza się według kursów z dni transakcji). Powstałe w wyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane w pozostałych całkowitych dochodach, a kwoty skumulowane ujęte w osobnej pozycji kapitału własnego. W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczące danego podmiotu zagranicznego ujmowane są w rachunku zysków i strat jako wynik na zbyciu. Leasing Grupa jako leasingobiorca Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki: − umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany, − umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu, − umowa musi być odpłatna. Grupa korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu: − leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy, − leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd Grupy podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być 26 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości. Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach. Grupa stosuje liniową metodę amortyzacji oraz stawki amortyzacyjne: metoda renty wieczystej, albo przez okres objęty użytkowaniem w zależności od umowy. W przypadku identyfikacji w umowie elementów leasingowych i elementów nieleasingowych Grupa wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podobnych cechach Grupa stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela. Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji. Na moment pierwszego ujęcia, Grupa ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżących płatności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna - to krańcową stopą oprocentowania długu charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą: − stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, − zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy, − kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji, − kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu. Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez: − zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu, − zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz − zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych. Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują: − zmiana okresu leasingu, − zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów. Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową. Dla poniższych zmian: − zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej, − zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów. Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej. Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku. Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicznego użytkowania. W przypadku, gdy 27 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej. Grupa zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoterminowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych jako zapasy. Grupa klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Sposób wyceny Wpływ Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie na dzień bilansowy na rachunek wyników Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - środki trwałe Amortyzacja Tak Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe Amortyzacja Tak Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak - nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniane do Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji Nie wartości godziwej, lub w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie - środki trwałe Amortyzacja Tak - zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji Nie w wartości zapasów Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami opisanymi w części 2.5. Metody ustalania wyniku finansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania 28 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali. Grupa jako leasingodawca W przypadku umów, w których Grupa występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, w ramach, których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje liniowo przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finansowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu. Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik aktywów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą a leasingobiorcą pozostaje w mocy. Subleasing Grupa klasyfikuje następująco: − jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny, − w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie w okresie leasingu rozpoznaje przychody z subleasingu. Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Grupa): − zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu, − w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa), − kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego. Rzeczowe aktywa trwałe Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Grupy środki trwałe. W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się: − nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę, − maszyny i urządzenia, − środki transportu, − inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok. Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek wykazanych w tabeli poniżej, które odzwierciedlają okres ekonomicznej użyteczności: Stawki Rzeczowe aktywa trwałe amortyzacyjne Prawo wieczystego użytkowania gruntów 1,3%-1,5% Budynki 2,5%-4,5% Urządzenia techniczne i maszyny 10%-60% Środki transportu 20% Pozostałe rzeczowe aktywa trwałe 4,5%-20% Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości 29 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej . Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. Wartości niematerialne Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie (za wyjątkiem aktywów, które mają nieokreślony okres użytkowania) i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych prowadzi się analitycznie. W planie amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne od 2,5% do 50%, które odzwierciedlają okres ekonomicznej użyteczności. Wartości niematerialne amortyzuje się metodą liniową. Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania. W przypadku identyfikacji wśród przejętych aktywów znaku towarowego Zarząd ocenia, czy wartość niematerialna jest o określonym lub nieokreślonym okresie użytkowania. Wartość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania nie podlega amortyzacji. Grupa przeprowadza analizę pod kątem ewentualnej utraty wartości poprzez porównanie wartości bilansowej znaku towarowego z jego wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz w roku, a ewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku towarowego obciążają bieżący wynik finansowy Grupy. Nieruchomości inwestycyjne, nieruchomości inwestycyjne w budowie Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stanowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomościami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne w budowie do nieruchomości inwestycyjnych w momencie, gdy są dostępne do użytkowania. Ponadto Grupa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych nieruchomości nabyte w celu realizacji w przyszłości projektów deweloperskich, które obecnie generują istotne przychody z czynszów. Prezentacja w ramach nieruchomości inwestycyjnych jest do momentu rozpoczęcia projektu deweloperskiego i wyburzenia tej nieruchomości. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów w okresie obrotowym, w którym je poniesiono. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio związane z inwestycją. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych. Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości. 30 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do tych warunków należą: − uzyskanie pozwolenia na budowę, − zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co najmniej 30% budżetu inwestycji, − wynajęcie co najmniej 20% powierzchni w realizowanym projekcie. Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budo wie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostępność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwania względem zmienności czynników będących podstawą wycen oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego. Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane w taki sposób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. development profit). W ramach wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa szacuje powierzchnię, która przez pewne okresy pozostaje niewynajęta. W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, następuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawozdaniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości i wykazanie jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych. Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kategorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej i kiedy zostaną spełnione kryteria MSSF 5. Wynika to z przyjętej strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlepszym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapitale, dostępność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest budowa nieruchomości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Grupa klasyfikuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyfikuje je do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w rzadkich sytuacjach. Aktywa przeznaczone do sprzedaży Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zbycia jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostępny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie (zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg wartości godziwej zgodnie z MSR 40, po przeklasyfikowaniu do aktywów przeznaczonych do sprzedaży nadal wycenianie są wg wartości godziwej i jednocześnie wyłączone są z zasad wyceny wg MSSF 5. Zapasy W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyfikę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie 31 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. szacowanej długości cyklu operacyjnego. Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygotowawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy. Produkcja w toku obejmuje również poniesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta jest uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Aktywa finansowe Zgodnie z MSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pieniężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe należności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7 Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów finansowych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów. Grupa stosuje średnią ważoną z instrumentów finansowych o takim samym rodzaju i ryzyku, jako obowiązującą metodę rozchodu w zakresie instrumentów finansowych. Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym. Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu finansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji). 32 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Należności Należności handlowe i pozostałe należności stanowiące aktywa finansowe ujmuje się w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości przy zastosowaniu modelu oczekiwanych strat kredytowych. Kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości aktywów finansowych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki. Pożyczki udzielone Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”. Utrata wartości aktywów finansowych (‘ECL’) Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów: Należności handlowe Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych (za okres ostatnich 5 lat skorygowanych o wartość pieniądza w czasie oraz informacje, które są dostępne bez nadmiernych kosztów lub starań na dzień sprawozdawczy, dotyczące przeszłych zdarzeń, obecnych warunków i prognoz dotyczących przyszłych warunków gospodarczych) dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej . Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między 33 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Jeżeli na dzień sprawozdawczy ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu tego instrumentu finansowego w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Znaczący wzrost następuje po dokonaniu analiz sytuacji finansowych podmiotów, którym Grupa udzieliła pożyczek, w szczególności: − prognoz finansowych oraz wartości godziwej posiadanych nieruchomości, oraz informacji na temat projektów inwestycyjnych prowadzonych przez te spółki, − analizy wartości kapitałów tych spółek i jego zmian w analizowanych okresach, − analizy wyników finansowych. W przypadku wzrostu ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia, oczekiwane starty kredytowe kalkulowane są w całym okresie życia danego instrumentu finansowego. Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzielono pożyczek oraz dla których wyemitowano obligacje i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Instrumenty pochodne Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach w momencie, gdy Grupa staje się stroną wiążącej umowy. Grupa korzysta z instrumentów pochodnych w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są w wartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty pochodne o wartości godziwej większej od zera są aktywami finansowymi, zaś instrumenty o ujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania finansowe. Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych (IRSy) bądź w zyskach/stratach z tytułu pochodnych instrumentów (Forwardy), zaś w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych jako przepływy z działalności operacyjnej (forwardy) i finansowej (IRSy). Środki pieniężne Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe (do 3 miesięcy od daty założenia), a także inne aktywa finansowe spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej powiększonej o narosłe odsetki. Grupa ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pieniężnych, w tym konieczność utworzenia odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych. Zobowiązania Zobowiązania finansowe Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP. Linia kredyty, obligacje, pożyczki obejmuje także Zobowiązania z tytułu profit share, a zmiana wyceny ujmowana jest jako koszt odsetkowy, w okresie kiedy ta zmiana nastąpiła. Profit share jest integralną częścią pożyczki co wynika z postanowień umownych. Pożyczka wraz z należnymi dodatkowymi odsetkami stanowi udział pożyczkodawcy w pożyczkobiorcy, który podlega wykupowi w momencie sprzedaży projektu (lub w ostatecznym terminie zapadalności). Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a następnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio związane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców oraz bankowego monitora. 34 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zobowiązania pozostałe Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w wartości godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zobowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty . Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego i pozostałych podatków obejmują zobowiązania Grupy wynikające z rozrachunków publicznoprawnych czyli w głównej mierze z tytułu podatków: dochodowy, VAT, od nieruchomości, ubezpieczeń społecznych itd. W zobowiązaniach z tytułu dywidend Grupa prezentuje niewypłacone na dzień bilansowy dywidendy dla akcjonariuszy. Grupa ma zobowiązania z tytułu kaucji od wykonawców, które stanowią formę zabezpieczenia należytego wykonania robót przez wykonawców oraz dotrzymania przez nich okresu gwarancyjnego bądź służą do pokrycia ewentualnych kosztów wynikających z niewywiązania się przez nich z powyższego. Kaucje są dyskontowane na dzień bilansowy w oparciu o datę zapadalności i stopę dyskontową przyjętą na dzień zaksięgowania kaucji. Dyskonto jest odnoszone na wartość zapasów, jeśli spełnia kryteria kapitalizacji. Zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych oraz wpłaty zwolnione z tych rachunków. Zobowiązania z tytułu umów z klientami prezentowane są w ramach zobowiązań krótkoterminowych. W ramach tych zobowiązań Zarząd nie identyfikuje istotnego elementu finansowania. Umowy wystawionych gwarancji finansowych Grupa wycenia udzielone gwarancje finansowe po początkowym ujęciu według wyższej z następujących wartości: (i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe oraz (ii) początkowo ujętej kwoty w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15. Zgodnie z zasadami MSSF 9 Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego w oparciu o ryzyko kredytowe podmiotów, którym udzielono gwarancji i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Podatek dochodowy Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozostałych całkowitych dochodach. Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia leasingu, aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczony. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowania a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Zgodnie z ostatnimi zmianami w zakresie MSR 12, Grupa ujmuje, opisane powyżej różnice przejściowe, w szyku rozwartym w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości. 35 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie pod stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia. Kapitał własny Grupa posiada następujące rodzaje kapitału własnego: − kapitał zakładowy, − kapitał zapasowy, − zyski zatrzymane, − różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych, − kapitały udziałowców niekontrolujących. Kapitał zakładowy (akcyjny) wycenia się w wartości nominalnej wykazywanej w KRS. W kapitale zapasowym ujmowane są różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną ze sprzedaży akcji Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy. W ramach zysków zatrzymanych Grupa ujmuje zysk (stratę) netto za bieżący rok obrotowy oraz niepodzielony zysk lub niepokrytą stratę z roku obrotowego i lat ubiegłych, Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych – Grupa ujmuje różnice kursowe powstałe przy przeliczeniu na walutę polską poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej jednostki zagranicznej. Rezerwy Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy. Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń. Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w wyniku. Grupa tworzy rezerwy na naprawy gwarancyjne. Rezerwa jest tworzona co kwartał, na danym projekcie w momencie oddania do użytkowania - docelowo na okres 5-ciu lat. Wartość rezerwy jest kalkulowana jako iloczyn wartości kosztów realizacji projektu oraz współczynnika poziomu rezerwy. Współczynnik ten jest ustalany na bazie historycznych danych. Wyjściowa kwota rezerwy każdego kwartału jest korygowana o poniesione już nakłady na realizację napraw. Grupa prowadzi co kwartał analizę poniesionych oraz przyszłych nakładów na poszczególnych projektach. Jeśli wyjściowa kwota rezerwy skorygowana o poniesione nakłady jest mniejsza od zakładanej przez dział serwisu gwarancyjnego wartości napraw, to wówczas wysokość rezerwy jest wartością podaną przez wspomniany dział. Skutki wyceny rezerwy są ujmowane w Rachunku Zysków i Strat w pozycji „Koszt własny sprzedaży”. Grupa prezentuje powyższe rezerwy w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale na rezerwy długoterminowe i rezerwy krótkoterminowe. Płatności w formie akcji W transakcjach płatności w formie akcji rozliczanych w środkach pieniężnych Grupa wycenia nabyte usługi i zaciągnięte zobowiązanie w wartości godziwej zobowiązania. Do czasu, gdy zobowiązanie zostanie uregulowane, Grupa na koniec każdego okresu sprawozdawczego, a także na dzień rozliczenia wycenia zobowiązanie w wartości godziwej, a ewentualne zmiany wartości ujmuje w zysku lub stracie danego okresu. 36 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 2.5 Metody ustalania wyniku finansowego Przychody ze sprzedaży Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15 Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. Premie osób zatrudnionych na umowie o pracę (innych niż kierownicy biur sprzedaży), zajmujących się sprzedażą mieszkań na danej inwestycji mieszkaniowej podlegają aktywowaniu na zapasy w okresie do dnia oddania danej inwestycji mieszkaniowej do użytkowania. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości ujmowane są w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością inwestycyjną kupującemu, co ma miejsce gdy prawnie przeniesiono własność i wydano nieruchomość kupującemu. Grupa analizuje czy umowa sprzedaży zawiera kilka obowiązków świadczenia. Zwykle umowa sprzedaży może zawierać następujące obowiązki świadczenia: − sprzedaż nieruchomości, − wykonanie prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac wykończeniowych po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na kupującego, − wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomości (szukanie klientów na najem). Do poszczególnych obowiązków świadczeń Grupa alokuje ceny transakcyjne na bazie ich proporcjonalnej indywidualnej ceny sprzedaży. Przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wraz z kosztami ich sprzedaży są prezentowane w pozycji „Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zysków i strat. Grupa ujmuje przychody ze sprzedaży usług (wykonanie prac aranżacyjnych oraz usługi pośrednictwa w najmie) w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. Grupa mierzy stopień zaawansowania usługi na bazie zaawansowania wykonywanych świadczeń/prac. Grupa działa jako principal w odniesieniu do wszystkich tych świadczeń i wykazuje z tytułu ich wykonania koszt własny i przychód w okresie spełniania zobowiązania do wykonania świadczenia. 37 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Element ceny transakcyjnej alokowany do wykonania prac aranżacyjnych (fit out) oraz innych prac wykończeniowych, po przeniesieniu kontroli nad nieruchomością na kupującego oraz wykonanie usługi pośrednictwa w najmie nieruchomości (szukanie klientów na najem) jest ujmowany jako zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów. Dotyczy to również sytuacji potencjalnych obniżek czynszu oraz udzielonych wakacji bezczynszowych. Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Koszt własny sprzedaży Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione. Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np. sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt. W ramach kosztu własnego sprzedaży Grupa ujmuje rezerwy na naprawy gwarancyjne. Koszty administracyjne związane z realizacją projektów Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizowane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracowników. Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ: − w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca, − w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości inwestycyjnych. Koszty finansowania Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowanego kosztu, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów, pomniejszone o środki wpłacone przez klientów. W przypadku leasingu, aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe). Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywowanie kosztów finansowych w momencie, gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne i administracyjne poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Rozpoczęcie aktywowania kosztów odbywa się w sytuacji, gdy nie jest oczekiwana istotna różnica w czasie 38 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. między rozpoczętymi czynnościami administracyjnymi a rozpoczętymi pracami budowlanymi. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów. Grupa kończy aktywowanie kosztów finansowych w momencie gdy składnik aktywów jest oddany do użytkowania. Konsolidacja jednostek zależnych Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka sprawuje władzę nad jednostką, polega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów, posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich zwrotów. Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konsolidacją w jednostkach zależnych, która odpowiada udziałowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jednostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych usług. Połączenia jednostek gospodarczych Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomości. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3. W szczególności Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uproszczoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncentracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje konieczność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, rozlicza się według metody przejęcia. Zapłatę przekazaną w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w wynik w momencie ich poniesienia. Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponownej weryfikacji wartość netto wycenionych na dzień przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, wartości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu. Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli w ujętej wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia. W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości firmy ani odroczonego podatku dochodowego . 39 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to wspólne ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego. Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy i włącza w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do zidentyfikowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku finansowym w okresie, w którym dokonano tej inwestycji. Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu wartości odzyskiwalnej inwestycji. Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytuacji, gdy zostaje sklasyfikowana jako przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stosowania metody praw własności a wartością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy w chwili zbycia związanych z nim aktywów lub zobowiązań. Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw własności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą praw własności. Grupa udziela pożyczek jednostkom w ramach wspólnych przedsięwzięć, których spłata jest planowana zgodnie z terminem wynikającym z zawartych umów. Wycena do wartości godziwej Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak instrumenty wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania albo w przypadku 40 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania. Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów. Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość: − Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań, − Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny, − Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny. Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty bilansowe w sprawozdaniu finansowym Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość. Sprawozdawczość wg segmentów Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A. W Grupie Kapitałowej wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z segmentami operacyjnymi, definiowane w oparciu o rodzaj realizowanych projektów: − segment mieszkań na sprzedaż (sprzedaż powierzchni mieszkalnych i usługowych w ramach projektów mieszkaniowych), − segment mieszkań na wynajem Resi4Rent (wycena projektów oraz usługi związane z nadzorem nad przygotowaniem i realizacją projektów), − segment domów studenckich Student Space (wycena projektów oraz usługi związane z nadzorem nad przygotowaniem i realizacją projektów), − segment nieruchomości komercyjnych: centra handlowe i biurowce (najem, wycena i sprzedaż projektów, sprzedaż usług oraz pozostałe usługi dla zewnętrznych kontrahentow - księgowe, leasingowe, deweloperskie). Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku segmentu, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/ strata brutto ze sprzedaży”. Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 36 do sprawozdania finansowego. Zysk (strata) netto na akcję Zysk (strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku (straty) netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu. Rachunek przepływów pieniężnych Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych. 41 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 2.6 Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2024 r. Następujące standardy i zmiany standardów stały się obowiązujące z dniem 1 stycznia 2024 r.: Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Wpływ zmian do MSR 1 został przedstawiony w nocie nr 39 „Zmiany MSR – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy”. Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Zmiany do MSR 7 “Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” i MSSF 7 “Instrumenty finansowe: Ujawnianie informacji: Umowy finansowania dostawców” (opublikowano 25 maja 2023 r.) Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później. Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2024 r. 42 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 2.7 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia 2024 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej): MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14. Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności. Zmiany do MSR 12 “Podatek dochodowy: Międzynarodowa Reforma Podatkowa – Modelowe Zasady Drugiego Filaru (opublikowano 23 maja 2023 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca 43 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Brak możliwości wymiany walut” (opublikowano 15 sierpnia 2023 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2025 r. lub później. MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych (opublikowano 9 kwietnia 2024 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później. MSSF 19 Jednostki zależne niepodlegające wymogom nadzoru publicznego: Ujawnianie informacji (opublikowano w dniu 9 maja 2024 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później. Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Klasyfikacja i wycena instrumentów finansowych (opublikowano 30 maja 2024 r.) Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 r. lub później. Roczne zmiany do MSSF (opublikowano 18 lipca 2024 r.) do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych”. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. Zmiany do MSSF 9 oraz MSSF 7 Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych (opublikowano 18 grudnia 2024 r.) Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. 44 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. CZĘŚĆ 3 Noty objaśniające Kompleks biurowo - mieszkaniowy Towarowa 22, Warszawa 45 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Noty objaśniające do skonsolidowanego rachunku zysków i strat NOTA 1 Przychody ze sprzedaży Przychody ze sprzedaży wg tytułów 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Przychody z tytułu umów z klientami Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 746 820 1 293 212 Sprzedaż usług do Resi4Rent (Segment: Resi4Rent) 39 069 35 409 Usługi realizacji w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 47 159 49 094 Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 658 840 Pozostała sprzedaż (Segment: Nieruchomości komercyjne) 13 244 18 505 Sprzedaż usług do StudentSpace (Segment: Student Space) 39 094 - Przychody z tytułu umów z klientami 886 044 1 397 060 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) 187 210 Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 116 923 100 409 Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) 77 657 73 828 Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) 2 593 1 786 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 197 360 176 233 Przychody razem 1 083 404 1 573 293 Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głównych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami związanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów. Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu operacyjnego, w których grupa jest leasingowdawcą 31.12.2024 31.12.2023 do 1 roku 96 263 61 448 powyżej 1 roku do 2 lat 84 605 56 066 powyżej 2 lat do 3 lat 82 536 51 712 powyżej 3 lat do 4 lat 36 834 55 292 powyżej 4 lat do 5 lat 35 924 53 414 powyżej 5 lata 64 190 121 789 Razem 400 353 399 721 46 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nieruchomości inwestycyjne wynajmowane są najemcom na podstawie umów leasingu operacyjnego z ratami miesięcznymi. W przypadkach, gdy uzna to za konieczne w celu ograniczenia ryzyka kredytowego, Grupa może uzyskać gwarancje bankowe na okres trwania leasingu. Grupa narażona jest na zmiany wartości rezydualnej nieruchomości na koniec obowiązujących umów najmu. Ryzyko wartości rezydualnej ponoszone przez Grupę jest ograniczane poprzez aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości w celu optymalizacji struktury najemców w celu: − osiągnięcia najdłuższego możliwego średniego ważonego okres najmu, − minimalizacji powierzchni niewynajętych we wszystkich nieruchomościach, − minimalizacji rotacji najemców o wysokiej wiarygodności kredytowej. Grupa stosuje również zachęty leasingowe głównie w postaci wakacji czynszowych oraz wykończenia wnętrza wynajmowanej powierzchni, aby zachęcić wysokiej klasy najemców do pozostania w nieruchomościach na dłuższe okresy najmu. W przypadku głównych najemców przyciąga to również innych najemców do nieruchomości, przyczyniając się w ten sposób do ogólnego poziomu obłożenia nieruchomości. Umowy najmu mogą zawierać klauzulę zobowiązującą najemcę do przywrócenia wynajmowanej powierzchni do stanu z momentu przekazania powierzchni najemcy, gdy najemca zdecyduje się nie przedłużać umowy najmu. Przyczynia się to do utrzymania nieruchomości i umożliwa szybkie ponowne wynajęcie powierzchni po odejściu najemcy. Przychody 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Sprzedaż 746 820 1 293 212 Wynajem 187 210 Mieszkania 747 007 1 293 422 Wynajem 116 923 100 409 Usługi fit-out 47 159 49 094 Biura 164 082 149 503 Wynajem 77 657 73 828 Usługi development 658 840 Centra 78 315 74 668 Sprzedaż usług 39 069 35 409 Resi4Rent 39 069 35 409 Sprzedaż usług 39 094 - Sudent Space 39 094 - Sprzedaż 2 330 4 605 Wynajem 2 593 1 786 Usługi 10 914 13 900 Pozostałe 15 837 20 291 Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznanych w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia wyniosła 838 227 tys. zł (1 347 126 tys. zł w 2023 r.) Wartość przychodów Grupy Kapitałowej rozpoznawanych w trakcie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia wyniosła 245 177 tys. zł (226 167 tys. zł w 2023 r.) 47 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zobowiązania z tytułu umów z klientami Zobowiązania z tytułu umów z klientami 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Zobowiązania z tytułu umów z klientami - stan na początek okresu 457 377 606 672 Zwiększenia – wpłaty 1 129 706 1 143 917 Ujęte jako przychody w okresie (746 820) (1 293 212) - w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (392 076) (536 268) Zobowiązania z tytułu umów z klientami - stan na koniec okresu 840 263 457 377 Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości, wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2024 r. wynosi 4 348 717 tys. zł, z czego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki w kwocie 682 100 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy. (A) Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej w projektach mieszkaniowych Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów . Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ Oczekiwany oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania termin zakończe- na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekty nia budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Projekty mieszkaniowe Boho, Łódź projekt zakończony 107 643 4 754 215 2 496 Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 895 1 853 172 - Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 964 8 106 - Fuzja III, Łódź projekt zakończony 83 792 181 42 64 Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 434 1 121 - - Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 191 125 34 - Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 009 99 24 - Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 61 826 262 10 - Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 65 559 1 666 7 3 Fuzja Lofty I, Łódź I Q 2025 73 075 68 656 17 475 2 829 Empark I, Warszawa III Q 2025 590 163 590 164 168 248 28 330 Fuzja Lofty II, Łódź IV Q 2025 99 252 99 252 1 925 8 135 Wita Stwosza, Kraków IV Q 2025 165 850 165 850 32 552 4 855 Awipolis Etap 2, Wrocław projekt zakończony 79 986 4 4 - Bonarka Living II C, Kraków projekt zakończony 103 682 56 56 - Bonarka Living II D, Kraków projekt zakończony 88 095 108 108 - Browary Wrocławskie BP1-2, Wrocław projekt zakończony 63 591 398 398 - Browary Wrocławskie BA1,BL3, Wrocław projekt zakończony 105 580 361 361 - Browary Wrocławskie BA2-3, Wrocław projekt zakończony 183 484 1 731 1 731 - Browary Wrocławskie BL1-2, BP3-4 Wrocław projekt zakończony 164 718 846 846 - Browary Wrocławskie BP5-6, Wrocław projekt zakończony 109 107 176 176 - Olimpia Port M1-4, Wrocław projekt zakończony 71 923 78 78 - Olimpia Port M28-33, Wrocław projekt zakończony 142 270 2 2 - Olimpia Port M21,M22,M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 108 108 - Olimpia Port M34,M35, Wrocław projekt zakończony 76 911 21 21 - Olimpia Port M37,M39, Wrocław projekt zakończony 81 871 2 2 - Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 135 135 - Planty Racławickie R9, Wrocław projekt zakończony 120 797 8 1 7 River Point 4, Wrocław projekt zakończony 123 471 227 227 - River Point 6 , Wrocław projekt zakończony 104 134 1 788 783 1 005 Rytm Kabaty, Warszawa projekt zakończony 290 397 - - - Zenit I, Łódź projekt zakończony 65 720 27 27 - Sady nad Zieloną 2 A1, C, Wrocław projekt zakończony 56 552 7 959 2 093 5 866 Stacja Wola II, Warszawa projekt zakończony 145 768 124 124 - Awipolis etap 4, Wrocław I Q 2025 108 416 108 416 94 716 - Zenit II, Łódź I Q 2025 50 484 50 484 42 307 3 592 Awipolis etap 4a, Wrocław III Q 2025 36 627 36 627 28 260 435 Modern Mokotów VI, Warszawa III Q 2025 275 874 275 874 28 150 344 Sady nad Zieloną 2B, Wrocław III Q 2025 72 238 72 238 33 162 97 1 48 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych) Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ Oczekiwany oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania termin zakończe- na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekty nia budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Zenit III, Łódź III Q 2025 65 949 65 949 5 859 635 Dąbrowskiego D3, Kraków IV Q 2025 26 689 26 689 6 802 523 Flow (Fab - Gh) I, Łódź IV Q 2025 83 642 83 642 23 066 469 Planty Racławickie R10, Wrocław IV Q 2025 70 432 70 432 30 425 1 Wieża Jeżyce II, Poznań IV Q 2025 165 714 165 714 28 343 778 Południk 17 K1 , Wrocław II Q 2026 187 344 187 344 15 707 1 245 Południk 17 K2 , Wrocław II Q 2026 123 499 123 499 8 457 1 082 Wieża Jeżyce V, Poznań II Q 2026 154 107 154 107 12 415 3 621 Apartamenty M7, Warszawa III Q 2026 510 506 510 506 39 180 - Flow (Fab - Gh) II, Łódź III Q 2026 178 067 178 067 13 212 1 174 Wieża Jeżyce VI, Poznań III Q 2026 164 386 164 386 2 562 1 161 Gwarna, Wrocław IV Q 2026 68 681 68 681 6 747 742 Przystań Reymonta WR1-3, Wrocław IV Q 2026 275 847 275 847 13 700 2 161 Przystań Reymonta WR2, Wrocław IV Q 2026 129 822 129 822 6 850 2 216 P. Skargi, Katowice IV Q 2026 188 256 188 256 3 304 266 Stacja Wola III, Warszawa I Q 2027 242 109 242 109 2 290 15 593 Powstańców 7D, Wrocław III Q 2027 221 878 221 878 8 495 735 Razem Projekty Mieszkaniowe 7 275 099 4 348 717 682 100 91 334 Projekty pozostałe Pozostałe 66 828 66 828 66 828 - Razem projekty pozostałe 66 828 66 828 66 828 - Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 7 341 927 4 415 545 748 928 91 334 W pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania w projektach mieszkaniowych w trakcie realizacji oraz wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych. Na 31 grudnia 2024 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 682 100 tys. zł. Na 31 grudnia 2023 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 420 208 tys. zł. 49 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 r. Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ Oczekiwany oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania termin zakończe- na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekty nia budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Projekty mieszkaniowe Fuzja I, Łódź projekt zakończony 108 670 2 169 95 - Fuzja II, Łódź projekt zakończony 101 915 2 370 2 - Fuzja III, Łódź projekt zakończony 83 663 15 187 6 008 890 Boho, Łódź projekt zakończony 104 770 51 750 5 588 360 Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 310 460 5 - Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 464 648 51 - Osiedle Enter II, Poznań projekt zakończony 61 852 253 - - Osiedle Enter III, Poznań projekt zakończony 66 067 2 042 - 3 Fuzja Lofty I, Łódź IV Q 2024 87 191 87 191 6 173 1 754 Empark I, Warszawa II Q 2025 586 131 586 131 19 888 3 534 Fuzja Lofty G02 IV Q 2025 117 077 117 077 - - Awicenny L1, L2, Wrocław projekt zakończony 66 710 323 323 - Awicenny L3, L4, Wrocław projekt zakończony 79 986 154 154 - Sady nad Zieloną A, Wrocław projekt zakończony 35 302 210 188 - Browary Wrocławskie BP1, BP2, Wrocław projekt zakończony 63 591 459 459 - Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4, Wrocław projekt zakończony 164 718 907 907 - Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław projekt zakończony 183 484 2 798 2 776 22 Forma, Wrocław projekt zakończony 90 774 20 20 - Olimpia Port M1-M4, Wrocław projekt zakończony 71 923 78 53 - Olimpia Port M21, M22, M23, Wrocław projekt zakończony 72 638 108 8 016 102 Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31, M32, M33, Wrocław projekt zakończony 142 270 20 20 - Olimpia Port M34, M35, M36, M38, Wrocław projekt zakończony 76 911 116 116 - Olimpia Port M37,M39, Wrocław projekt zakończony 81 871 1 764 148 - Olimpia Port S16a, S16b, S17, Wrocław projekt zakończony 54 184 136 136 - Awicenny L5, Wrocław projekt zakończony 60 569 9 574 9 503 71 Planty Racławickie R8, Wrocław projekt zakończony 59 440 18 765 18 022 120 Browary Wrocławskie BP5,BP6, Wrocław projekt zakończony 109 107 14 534 13 903 188 Bonarka Living 2C, Kraków projekt zakończony 103 682 7 478 1 627 109 Bonarka Living 2D, Kraków projekt zakończony 88 095 4 926 3 960 84 Widzewska Etap 1D, Łódź projekt zakończony 65 720 2 738 2 689 49 Stacja Wola Etap II, Warszawa projekt zakończony 145 768 196 39 157 Wieża Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 110 870 15 466 10 836 100 Rytm Kabaty, Warszawa projekt zakończony 290 397 46 761 35 905 56 River Point KM4, Wrocław I Q 2024 123 471 123 471 98 237 10 649 Planty Racławickie R9, Wrocław II Q 2024 119 192 119 192 50 481 152 ZAM II, Kraków II Q 2024 77 900 77 900 32 270 4 978 River Point KM6, Wrocław III Q 2024 103 150 103 150 56 413 363 Sady nad Zieloną 2a, Wrocław IV Q 2024 54 993 54 993 14 467 372 Widzewska Etap 2D A i B, Łódź IV Q 2024 49 590 49 590 1 191 1 395 50 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 r. Łączna war- tość przycho- dów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi Otrzyma- Kaucje na Całkowita zobowią- ne zaliczki/ mieszkania/ Oczekiwany oczekiwa- zaniami do Zobowiązania Zobowiązania termin zakończe- na wartość wykonania z tytułu umów z tytułu umów Projekty nia budowy projektu umowy z klientami * z klientami ** Awipolis etap 4a, Wrocław I Q 2025 106 734 106 734 827 227 Awipolis etap 4b, Wrocław III Q 2025 34 961 34 961 18 255 958 Sady nad Zieloną 2b, Wrocław III Q 2025 71 060 71 060 - 632 Południk 17 Budynek K2, Wrocław II Q 2026 122 058 122 058 457 120 Razem Projekty Mieszkaniowe 4 480 230 1 855 918 420 208 27 445 Projekty pozostałe Pozostałe 9 724 9 724 9 724 - Razem projekty pozostałe 9 724 9 724 9 724 - Razem projekty mieszkaniowe i pozostałe 4 489 954 1 865 642 429 932 27 445 * Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych) ** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych ) 51 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. (B) Sprzedaż nieruchomości komercyjnych - biurowce i centra handlowe Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy sprzedaży nieruchomości. W ramach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwagi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie oszacować płatności, jakich będzie musiała ponieść z tytułu niewynajętej powierzchni budynku w okresie wskazanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Oszacowane płatności pomniejszają wynagrodzenie z umowy, a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wykonania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, prezentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem rozpoznanych przez Grupę na dzień 31 grudnia 2024 r. przedstawiono w nocie 33. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków i strat, w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży składnika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały miejsce w 2024 r. zostały zaprezentowane w nocie 5 . 52 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. (C) Przychody z najmu (D) Przychody z realizacji prac wykończeniowych (fit-out) Budynki komercyjne - centra handlowe i biura, oddane do użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach mieszkaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów. Umowy najmu zawierają element nie leasingowy opisany w pkt (D) poniżej. Jednostka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem jednostki - przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standardem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzchniach, przed ich przekazaniem najemcom. Grupa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najemcy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 21). Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2024 r. wynosi 1 100 tys. zł (31 grudnia 2023 r. wynosi 10 422 tys. zł). Przychody te zostaną rozpoznane w momencie zrealizowania prac co w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest w następujących okresach: Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2024 r. Budynek Termin realizacji Wartość React I 2025/04 651 City1 2025/05 449 Razem 1 100 53 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Przychody do ujęcia w przyszłości, wynikające z umów realizacji prac wykończeniowych wg stanu na 31 grudnia 2023 r. Budynek Termin realizacji Wartość Moje Miejsce II 2024/03 1 198 West 4 Business Hub I 2024/01 2 566 Face 2 Face II 2024/02 3 342 Moje Miejsce II 2024/02 932 Midpoint 71 2024/03 198 Midpoint 71 2024/04 231 West 4 Business Hub I 2024/06 1 410 City1 2024/09 545 Razem 10 422 (E) Przychody z usług realizacji inwestycji W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, jednostki współzależne od Grupy Echo Investment oraz podmioty niepowiązane. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 21). 54 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. (F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przypadków, usługi realizowane są w okresach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane, a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 21). (G) Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty. 55 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 2 Koszt własny sprzedaży Koszt własny sprzedaży 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (489 732) (890 251) Usługi realizacji powierzchni w obiektach biurowych (62 169) (63 743) Usługi realizacji powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych (141) (399) Sprzedaż Resi4Rent (16 908) (15 126) Sprzedaż Student Space (26 414) - Pozostałe (16 160) (17 266) Koszt własny sprzedaży, razem (611 524) (986 785) Najem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) - (11) Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (66 586) (63 519) Najem powierzchni w centrach handlowo-rozrywkowych (Segment: Nieruchomości komercyjne) (37 730) (35 112) Najem pozostałych powierzchni (Segment: Nieruchomości komercyjne) (2 327) (404) Koszt własny z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) (106 643) (99 046) Koszt własny sprzedaży, razem (718 167) (1 085 831) Koszty według rodzaju 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Amortyzacja (15 786) (14 170) Zużycie materiałów i energii (91 108) (58 520) Usługi budowlane (662 337) (567 535) Pozostałe usługi obce (291 635) (164 643) Podatki i opłaty (34 557) (26 431) Wynagrodzenia (110 509) (92 485) Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (17 743) (14 716) Pozostałe koszty rodzajowe (53 350) (51 613) Koszty według rodzaju, razem (1 277 024) (990 113) Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku 297 383 (313 003) Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki - - Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 82 883 61 891 Koszty sprzedaży 80 631 49 412 Koszty ogólnego zarządu 97 961 105 983 Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (718 167) (1 085 831) 56 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 3 Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, w tym: (6 156) 9 237 - koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) (12 678) (13 576) Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej), w tym: 1 626 (85 156) - rozliczenie przychodów w czasie z tytułu najmu (656) 333 - zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych (nota nr 13) 20 302 (64 247) - zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nota nr 14) 665 (21 026) - zmiany wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nota nr 15) (18 685) (216) Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych (4 530) (75 920) W 2024 r. Grupa sprzedała biurowiec React I Łodzi oraz nieruchomość gruntową przy ulicy Wita Stwosza w Łodzi. Transakcje zostały opisane w nocie 5. W pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie projektów Sagittarius Business House, West4 Business Hub I we Wrocławiu, Fuzja Office w Łodzi, React I w Łodzi oraz Face2Face w Katowicach. W związku ze spełnieniem w 2024 r. warunków do wyceny wskazanych w polityce rachunkowości, Grupa dokonała pierwszej wyceny nieruchomości Fuzja E_03 , E_04, G_03 i H_03 oraz Swobodna I. W pozycji aktualizacja wartości nieruchomości prezentowane są głównie wyceny projektów biurowych Swobodna I we Wrocławiu, Brain Park I i II w Krakowie, React I w Łodzi, City2 we Wrocławiu oraz centrum handlowego Libero w Katowicach. Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących nieruchomości ujętych w rachunku zysków i strat znajdują się dodatkowo w nocie 3. Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 194 580 174 237 Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która (104 316) (98 631) w danym okresie przyniosła przychody z czynszów Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która (948) (1 018 ) w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów NOTA 4 Kwoty dotyczące nieruchomości ujęte w rachunku zysków i strat 57 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 5 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych Spółka zależna Echo Investment S.A. - React–Dagnall Sp. z o.o. – S.K.A. z siedzibą w Kielcach, zawarła 27 listopada 2024 r. ze spółką Maggiora Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży biurowca React I w Łodzi przy al. J. Piłsudskiego 24. Wartość transakcji wyniosła 32 557 tys. EUR powiększona o VAT. W dniu zawarcia Umowy, Sprzedającemu została zapłacona kwota odpowiadająca 90% ceny netto. Płatność pozostałej części ceny została odroczona na okres do 12 miesięcy. Za odroczoną płatność pobrane zostaną odsetki w wysokości 8,5% rocznie, obliczone do dnia zapłaty odroczonej płatności. W ramach transakcji zawarto również umowę gwarancji jakości Budynku oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji jakości przewidują udzielenie Kupującemu gwarancji jakości na budynek i budowle znajdujące się na nieruchomości. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują (i) udzielenie na rzecz Kupującego gwarancji pokrycia przez Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla części budynku, która zostanie przekazana najemcy po zawarciu umowy, oraz (ii) płatność przez Sprzedającego Kupującemu kwoty wartości niewygasłych okresów bezczynszowych oraz obniżek czynszu przyznanym najemcom budynku obliczonych na dzień umowy. Na dzień niniejszego raportu Budynek jest wynajęty w 100%. Różnica pomiedzy ceną sprzedaży a historycznie poniesionymi nakładami wyniosła 6 874 tys. zł. Spółka zależna Echo Investment S.A. - GRO Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie - zawarła 17 września 2024 r. ze spółką SGE Propco 2 S.a r.l. z siedzibą w Luksemburgu umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej w Łodzi przy ul. Wita Stwosza. Wartość transakcji wyniosła 13 377 tys. zł powiększona o VAT. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją, Grupa rozpoznała wynik ze sprzedaży nieruchomości gruntowej w 2024 r. w kwocie 4 096 tys. zł. Biurowiec React I w Łodzi Nieruchomość gruntowa w Łodzi przy ul. Wita Stwosza 58 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 6 Pozostałe przychody operacyjne Pozostałe przychody operacyjne 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Rozwiązanie rezerw 7 221 2 045 Odsetki z działalności operacyjnej 5 805 6 249 Kary umowne 878 2 818 Odszkodowanie za straty górnicze 8 501 - Korekty podatków i opłat (w tym VAT) 2 396 - Pozostałe 1 994 1 734 Pozostałe przychody operacyjne razem 26 795 12 846 NOTA 7 Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Utworzone rezerwy (2 043) (11 186) Aktualizacja wartości aktywów (413) (6 002) Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych (3 223) - Kary umowne (3 589) (561) Zwrot opłat z tytułu służebności (1 679) - Darowizny (473) (657) Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych (770) (1 076) Pozostałe (3 736) (6 925) Pozostałe koszty operacyjne razem (15 926) (26 407) W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na sprawy sądowe dla projektów sprzedanych w latach ubiegłych. 59 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Przychody finansowe 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 29 901 11 096 Przychody z tytułu wyceny nabytych pakietów wierzytelności 10 380 - Przychody z tytułu instrumentów pochodnych Interest Rate Swap 8 362 6 265 Przychody z tytułu pozostałych odsetek 3 868 1 230 Pozostałe przychody finansowe 131 158 Przychody finansowe razem 52 642 18 750 NOTA 8 Przychody finansowe 60 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 10 Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Zyski/straty z tytułu zrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych 1 344 (3 594) Zyski z tytułu niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych oraz ujemnych 19 726 71 826 Zysk z tytułu różnic kursowych, razem 21 070 68 232 Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątku. W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania zewnętrznego wyniosła w 2024 r. 40 549 tys. zł wg rocznej stopy kapitalizacji 10,23% (w tym: na zapasy 33 694 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie 6 855 tys. zł). W 2023 r. było to 18 821 tys. zł wg rocznej stopy kapitalizacji 8,2% (w tym: na zapasy 15 352 tys. zł, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 469 tys. zł). W 2024 r. nie było aktywowanych kosztów finansowania celowego na nieruchomościach inwestycyjnych w budowie, natomiast w 2023 r. wyniosła ona 1 568 tys. zł wg średniej stopy kapitalizacji 6,1% - EURIBOR 1M + marża. W pozycji koszty z tytułu podziału zysku (profit share) prezentowane są koszty, które dotyczą głównie biurowca Moje Miejsce etap II w Warszawie. NOTA 9 Koszty finansowe Koszty finansowe 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Koszty z tytułu odsetek od obligacji (163 090) (131 213) Koszty z tytułu odsetek od kredytów (53 473) (49 084) Koszty z tytułu podziału zysku (profit share) 3 766 4 237 Koszty z tytułu odsetek od leasingu (11 756) (9 740) Koszty z tytułu dyskonta (3 175) (735) Pozostałe koszty finansowe (1 806) (587) Koszty finansowe, razem (229 535) ( 187 12 2 ) 61 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 11 Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu: - wycena instrumentów finansowych (2 712) (1 795) - wycena nieruchomości inwestycyjnych (49 666) (70 262) - udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (44 506) (27 307) - strata podatkowa 54 600 42 643 - zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (1 499) 8 571 - zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 21 198 10 687 - należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (40 056) (33 993) - zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 2 306 3 790 - aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 30 130 20 963 - koszty z tytułu utworzonych rezerw 28 606 26 542 - MSSF 16 leasing 4 385 6 668 - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 112 077 (13 463) - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (145 598) (7 606) - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 864) (12 649) - zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 1 783 1 163 - pozostałe 651 (108) (41 164) (46 156) 2. Zmiana w okresie - wycena instrumentów finansowych 2 712 (917) - wycena nieruchomości inwestycyjnych (1 876) 20 596 - udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (21 927) (17 198) - strata podatkowa (3 946) 11 958 - zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (3 014) (10 069) - zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 6 135 10 511 - należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (9 421) (6 063) - zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) (432) (1 484) - aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 11 561 9 167 - koszty z tytułu utworzonych rezerw (789) 2 065 - MSSF 16 leasing (2 038) (2 283) - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów (77 056) 125 540 - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale 134 662 (137 992) - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (124) (215) - zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze (939) 620 - pozostałe (3 797) 759 29 711 4 996 3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem: - wycena instrumentów finansowych - (2 712) - wycena nieruchomości inwestycyjnych (51 541) (49 666) - udziały we wspólnych przedsięwzięciach * (66 433) (44 506) 62 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zmiana stanu aktywów (+) i rezerw (-) z tytułu odroczonego podatku dochodowego 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 - strata podatkowa 50 654 54 600 - zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (4 512) (1 499) - zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) 27 333 21 198 - należności z tytułu pożyczek (odsetki, różnice kursowe itp.) (49 477) (40 056) - zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease) 1 874 2 306 - aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji 41 691 30 130 - koszty z tytułu utworzonych rezerw 27 817 28 606 - MSSF 16 leasing 2 347 4 385 - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową zapasów 35 021 112 077 - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową przedpłat na lokale (10 936) (145 598) - różnica pomiędzy wartością bilansową i podatkową pozostałych aktywów (12 987) (12 864) - zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 844 1 783 - pozostałe (3 146) 651 (11 451) (41 164) - z tego Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego 151 928 112 993 - zmiana w ciągu roku 38 934 18 499 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 163 377 154 154 - zmiana w ciągu roku 9 223 13 503 * Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów we wspólnych przedsięwzięciach. Grupa na dzień 31 grudnia 2024 r. nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 44 296 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2025 (10 987 tys. zł), 2026 (16 566 tys. zł), 2027 (27 951 tys. zł), 2028 (103 524 tys. zł), 2029 (107 570 tys. zł). Grupa na dzień 31 grudnia 2023 r. nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 42 192 tys. zł z tytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2024 (20 172 tys. zł), 2025 (20 888 tys. zł), 2026 (50 546 tys. zł), 2027 (43 338 tys. zł), 2028 (152 424 tys. zł). Grupa wykorzystała stratę podatkową w 2024 r. w kwocie 86 027 tys. zł (2023 r. w kwocie 86 320 tys. zł). W pozycji „ MSSF 16 leasing” ujęto podatek odroczony dla aktywa z tytułu prawa do użytkowania w kwocie 11 188 tys. zł (31 grudnia 2023 r. w kwocie 20 604 tys. zł) oraz dla zobowiązania z tytułu leasingu w kwocie 8 841 tys. zł (31 grudnia 2023 r. w kwocie 16 219 tys. zł). 63 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 12 Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 1. Zysk brutto 83 624 178 321 2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 15 889 33 881 3. Różnice: Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (4 377) (7 625) Efekt podatkowy dochodów z tytułu zmiany na rezerwach i zobowiązaniach niepodlegających opodatkowaniu (791) (1 956) Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności rozwiązanie (732) (1 033) Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 10 419 12 344 Efekt podatkowy kosztów finansowych trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 3 756 1 112 Usługi finansowe ponad limit ebidta 21 340 24 507 Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych - (1 552) Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego 8 059 (282) Podatek dochodowy z lat poprzednich 825 2 138 Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy (2 537) (1 773) Wynik okresu spółek osobowych (3 543) 656 Efekt zmiany stawki podatkowej (255) 41 Rozliczenie transakcji sprzedaży akcji Archicom S.A. w Grupie 19 947 - Różnice razem 52 111 26 577 Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym: 68 000 60 458 - część bieżąca 97 712 66 808 - część odroczona (29 712) (6 350) 64 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej NOTA 13 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych Aktywo z tytułu Centra prawa do Biura Handlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2023 373 226 625 981 11 314 84 116 1 094 638 - zakup - - - 27 585 27 585 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 76 170 938 - - 77 108 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 3) (11 068) (53 400) 1 222 (1 001) (64 247) - przeniesienie z rzeczowych aktywów trwałych - - - 9 372 9 372 Stan na 31.12.2023 438 328 573 519 12 536 120 073 1 144 456 - zakup 124 805 - - 46 192 170 997 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 38 589 3 016 - 61 41 666 - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godzi- wej (Nota 3) 25 466 15 977 596 (21 736) 20 302 - przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (128 662) - - - (128 662) - przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych w budowie 111 738 6 441 - 2 429 120 608 - przeniesienie z aktywów przeznaczonych do sprzedaży 131 069 - - - 131 069 - przeniesienie do należności z tytułu leasingu - - - (6 942) (6 942) Stan na 31.12.2024 741 333 598 952 13 132 140 076 1 493 493 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz z wyjątkiem nieruchomości po stronie Archicom S.A. wycenionej przez zewnętrznego rzeczoznawcę w kwocie 12 687 tys. zł. Na wartość stanu nieruchomości na 31 grudnia 2024 r. składają się głównie nieruchomości: centrum handlowe Libero w Katowicach, biurowiec Brain Park I i II w Krakowie, City 2 we Wrocławiu. Jednocześnie w wartości nieruchomości inwestycyjnych ujęto wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, która na 31 grudnia 2024 r. wynosi 140 076 tys. zł (na 31 grudnia 2023 r. wynosi 120 073 tys. zł). W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3, z wyjątkiem dwóch nieruchomości inwestycyjnych przyporządkowanych do poziomu 2 w kwocie 12 687 tys. zł. Szczegółowe informacje znajdują się w części 4.1 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”. 65 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 14 Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie Aktywo z tytułu Centra prawa do Biura Handlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2023 429 916 46 120 - 10 587 486 625 - zakup - - - 3 231 3 231 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 102 002 15 887 - - 117 888 - przeniesienie do środków trwałych - (3 212) - - (3 212) - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej (13 115) (7 961) - 51 (21 026) (Nota 3) Stan na 31.12.2023 518 803 50 834 - 13 869 583 506 - zakup - - - 4 739 4 739 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 68 703 14 114 - - 82 817 - przeniesienie do zapasów (19 619) - - (404) (20 023) - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (111 738) (6 441) - (2 429) (120 608) - sprzedaż (9 040) - - (2 837) (11 877) - zmiany wyceny nieruchomości - zysk/strata z wyceny do wartości godziwej 919 (254) - - 665 (Nota 3) Stan na 31.12.2024 448 028 58 253 - 12 938 519 218 Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają kryteria do wyceny do wartości godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 2.4 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz. Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły głównie projektów inwestycyjnych zlokalizowanych w Krakowie, Łodzi oraz Wrocławiu. Grupa dokonała pierwszy raz aktualizacji wartości godziwej biurowca Swobodna I we Wrocławiu w kwocie 1 839 tys. zł oraz aktualizacji nieruchomości Fuzja E_03 , G_03 i H_03 w kwocie (-) 254 tys. zł. W sprawozdaniu na 31 grudnia 2024 r. Grupa zaprezentowała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 519 218 tys. zł. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składały się przede wszystkim biurowiec Swobodna I, II we Wrocławiu , Wita Stwosza w Krakowie oraz projekt w przygotowaniu Fuzja I_01 w Łodzi. W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 12 938 tys. zł (31 grudnia 2023 r. w kwocie 13 869 tys. zł). W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 4.1 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy” . 66 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 15 Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży Zmiana stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży Aktywo z tytułu Centra Han- prawa do Biura dlowe Grunty użytkowania Razem Stan na 1.01.2023 353 597 - 1 400 330 355 328 - zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej (216) - - - (216) (Nota 3) - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 4 773 - - - 4 773 - sprzedaż (209 316) - (1 400) (330) (211 046) Stan na 31.12.2023 148 839 - - - 148 839 - zmiany wyceny nieruchomości - strata z wyceny do wartości godziwej (18 685) - - - (18 685) (Nota 3) - przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych 128 662 - - - 128 662 - poniesienie nakładów na realizację inwestycji 996 - - - 996 - przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (131 069) - - - (131 069) - sprzedaż (128 743) - - - (128 743) Stan na 31.12.2024 - - - - - Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne stanowiące aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 2.4 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zostały wykonane przez wewnętrzny dział analiz. Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży wynika ze sprzedaży: − biurowca React I w Łodzi w kwocie 128 743 tys. zł Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w 2024 r. zostały opisane w nocie 5. W pozycji aktywów przeznaczonych do sprzedaży prezentowana była do dnia bilansowego nieruchomość inwestycyjna przy ul. Traugutta (budynek City 2) we Wrocławiu. Budynek City 2 jest wykończony, w pełni działający operacyjnie. Większość powierzchni jest wynajęta, a najemcy prowadzą aktywnie swoją działalność. Nieruchomość jest dostępna do natychmiastowej sprzedaży w bieżącym stanie (nie wymaga istotnych nakładów), a Grupa prowadzi aktywne działania marketingowe oraz sprzedażowe. City 2 jest oferowane po cenie nieodbiegającej istotnie od jego wartości bilansowej. Sprzedaż City 2 nie wydarzyła się w zakładanym wcześniej terminie. W ocenie Zarządu opóźnienie w sprzedaży wynika wyłącznie z sytuacji makroekonomicznej i obecnej kondycji rynku biurowego. Utrzymywanie się wysokich stóp procentowych spowodowało brak aktywności na rynku handlu nieruchomościami biurowymi. Ponieważ rynek nieruchomości cechuje się cyklicznością, istnieje duże oczekiwanie na jego ożywienie. Z uwagi na przedłużający się plan sprzedaży projektu City 2 we Wrocławiu, niższe niż zakładane uprzednio prawdopodobieństwo finalizacji sprzedaży w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o zmianie klasyfikacji budynku City 2 i prezentowaniu go na dzień bilansowy w ramach nieruchomości inwestycyjnych. Zmiana klasyfikacji City 2 wynika wyłącznie z konieczności zachowania zgodności z przepisami MSSF. Opisane wyżej cele biznesowe pozostają bez zmian – budynek jest przeznaczony do sprzedaży. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 4.1 „Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy”. 67 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 31.12.2024 31.12.2023 Otrzymane kaucje (Nota 33) - 967 Inne (Nota 33) - 86 Razem - 1 053 68 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 16 Zmiany wartości niematerialnych Zmiany wartości niematerialnych (wg grup rodzajowych) Nabyte koncesje, Inne i wartości Wartości Znak patenty, licencje niematerialne niematerialne towarowy i podobne wartości w budowie razem 1.01.2024 - 31.12.2024 Wa r t o ś ć b r u t t o w a r t o ś c i n i e m a t e r i a l n y c h n a p o c z ą t e k o k r e s u 66 704 10 254 9 222 86 180 - zakupu - 120 9 390 9 510 - likwidacji - (1 008) (1 289) (2 297) - inne - 9 971 (9 971) - Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 19 337 7 352 93 393 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (9 024) (790) (9 814) - amortyzacja - (1 725) (517) (2 243) - likwidacji - - 244 244 - inne - 922 (922) - Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (9 828) (1 986) (11 813) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 9 509 5 366 81 579 1.01.2023 - 31.12.2023 Wa r t o ś ć b r u t t o w a r t o ś c i n i e m a t e r i a l n y c h n a p o c z ą t e k o k r e s u 66 704 10 267 3 852 80 823 - zakupu - - 6 289 6 289 - sprzedaży - - (753) (753) - likwidacji - (13) (166) (179) Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 10 254 9 222 86 180 Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (8 363) (707) (9 070) - amortyzacja - (1 245) (598) (1 843) - sprzedaży - 13 165 178 - inne - 571 350 921 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (9 024) (790) (9 814) Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 1 229 8 432 76 365 W wyniku nabycia w 2021 r. akcji DKR Invest S.A. oraz udziałów DKR Investment Sp. z o.o. (pośrednio Archicom S.A.) Grupa, w ramach wartości niematerialnych, ujęła rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość znaku wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpoznanego znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony w wysokości 12 674 tys. zł. Zarząd Grupy Kapitałowej uznał, że nie istnieją żadne dające się przewidzieć ograniczenia okresu, w którym można spodziewać się, że usługi i towary sprzedawane pod zarządzanym przez Grupę znakiem towarowym będą generowały korzyści finansowe i w związku z tym znak towarowy jest traktowany jako wartość niematerialna o nieokreślonym okresie użytkowania, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W każdym okresie sprawozdawczym następuje weryfikacja okresu użytkowania, w celu ustalenia, czy zdarzenia i okoliczności nadal potwierdzają ocenę, że okres użytkowania tego składnika nadal jest nieokreślony. Grupa corocznie przeprowadza test na utratę wartości znaku towarowego Na 31 grudnia 2024 r. Grupa przeprowadziła test na utratę wartości znaku towarowego „Archicom”, szacując wartość godziwą przy zastosowaniu metody zdyskontowanych Znak towarowy 69 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. opłat licencyjnych na podstawie pięcioletniego planu finansowego obejmującego lata 2025 – 2029 dla Grupy Archicom S.A. W analizie uwzględniono podstawowe przepływy pieniężne wynikające m.in. z przychodów ze sprzedaży produktów i usług oraz kosztów nakładów marketingowych. Dane wsadowe wykorzystane do powyższej wyceny nie są obserwowalne bezpośrednio ani pośrednio na aktywnych rynkach – wycena jest zaklasyfikowana do Poziomu 3 w hierarchii wartości godziwej. Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto poniższe założenia: − Wartość godziwą ustalono na podstawie metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – metoda opłat licencyjnych. − Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest składnik aktywów w postaci znaku towarowego. − Stopa opłat licencyjnych została ustalona na poziomie 4,14% (2,41% w 2023 r.), po uwzględnieniu branżowej siły marki, wysokości udziału stóp opłat licencyjnych w wynikach podmiotów w sektorze o porównywalnych głównych parametrach przyjętego modelu biznesowego w zakresie kształtowania cen i potrzeb kapitałowych, wysokości rynkowych stóp opłat licencyjnych dla sektora, w którym działa podmiot. − Średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na poziomie 14,74% (13,53% w 2023 r.), zaś stopa dyskontowa dla zasobów niematerialnych wyniosła 20,42% (22,46% w 2023 r.). − Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla 5 lat (od 2025 r. do 2029 r.). (Przyjęto ten sam okres projekcji w 2023 r. tj. 5 lat od 2024 r. do 2028 r.) − Wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie projekcji został ustalony na średnim poziomie około 30% (50%. w 2023 r.). − Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę wzrostu długoterminowego (Takie samo założenie w 2023 r.) Na podstawie przeprowadzonej analizy Zarząd Grupy nie stwierdził utraty wartości znaku Archicom. Wobec powyższego wartość znaku na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosi nadal 66 704 tys. zł. Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę podstawowych założeń przyjętych do testu na utratę wartości znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki miałoby zwiększenie i zmniejszenie stopy opłaty licencyjnej i stopy dyskonta, posługując się następującymi założeniami: − Stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszacowania przedziału wartości dokonano poprzez weryfikację wartości znaku towarowego dla obliczonej opłaty licencyjnej, skorygowanej odpowiednio o wskaźnik: -15%, -10%, +10% i +15%. − Stopa dyskonta – w celu analizy wrażliwości zweryfikowano wartość znaku przy obniżeniu i podwyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5%, -1,0%, +1,0% i +1,5%. Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszystkie inne założenia nie ulegają zmianie. Analiza wrażliwości wartości od stopy opłaty licencyjnej Wysokość stopy opłaty licencyjnej Stopa dyskontowa 2,90% 3,31% 3,72% 4,14% 4,55% 4,96% 5,37% 18,9% 100 804 154 082 207 360 261 475 315 216 368 494 421 772 19,4% 97 704 149 380 201 057 253 545 305 670 357 346 409 023 19,9% 94 766 144 924 195 082 246 027 296 620 346 778 396 936 20,4% 91 978 140 694 189 410 238 891 288 030 336 747 385 463 20,9% 89 328 136 674 184 020 232 110 279 867 327 213 374 559 21,4% 86 807 132 850 178 892 225 658 272 100 318 142 364 185 21,9% 84 407 129 207 174 008 219 512 264 702 309 502 354 303 70 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 17 Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych Zmiany wartości rzeczowych aktywów trwałych (wg grup rodzajowych) Pozostałe Aktywo z ty- Urządzenia i środki tułu prawa Razem Grunty Budynki techniczne Środki trwałe do użytko- środki własne i Budowle i maszyny transportu w budowie wania trwałe 1.01.2024 - 31.12.2024 Wartość brutto środków trwałych na początek 200 6 915 6 047 2 118 16 902 64 384 96 566 okresu - nabycia 7 5 177 1 788 36 5 851 - 12 859 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 23 002 23 002 - sprzedaży (100) (697) (30) (363) (793) - (1 984) - likwidacji - (1 609) (41) (32) (465) (4 530) (6 676) Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 107 9 786 7 764 1 760 21 494 82 856 123 767 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (13) 2 435 (5 027) (1 343) (11 273) (24 857) (40 077) - amortyzacja (1) (1 292) (461) (35) (1 863) - (3 652) - likwidacji - 641 62 - 337 2 068 3 108 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (9 891) (9 891) - korekta z tytułu sprzedaży 13 195 19 345 669 - 1 242 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec (1) 1 980 (5 406) (1 032) (12 130) (32 680) (49 270) okresu Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 106 11 766 2 357 727 9 365 50 176 74 497 71 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Pozostałe Aktywo z ty- Urządzenia i środki tułu prawa Razem Grunty Budynki techniczne Środki trwałe do użytko- środki własne i Budowle i maszyny transportu w budowie wania trwałe 1.01.2023 - 31.12.2023 Wartość brutto środków trwałych na początek 200 8 240 6 196 2 183 16 756 63 063 96 638 okresu - nabycia - 222 465 279 3 103 - 4 069 - z tytułu leasingu MSSF 16 - - - - - 5 966 5 966 - sprzedaży - (24) (223) (380) (149) - (776) - likwidacji - (6 158) (392) 36 (2 808) (1 112) (10 434) - inne - 4 634 - - - (3 533) 1 101 Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 6 915 6 047 2 118 16 902 64 384 96 566 Skumulowana amortyzacja na początek okresu (11) (1 641) (4 947) (1 651) (8 968) (19 011) (36 229) - amortyzacja (2) (608) (620) (57) (2 546) - (3 832) - likwidacji - 4 289 359 (71) 92 (403) 4 266 - z tytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - - - - - (8 495) (8 495) - z tytułu leasingu - wyksięgowanie po zakończeniu - - - - - 160 160 umowy najmu - korekta z tytułu sprzedaży - - 181 436 149 - 766 - inne - 395 - - - 2 892 3 287 Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec (13) 2 435 (5 027) (1 343) (11 273) (24 857) (40 077) okresu Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 187 9 350 1 020 775 5 629 39 528 56 489 72 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 18 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności Projekt Rosehill Browarna Investments sp. z o.o. Sp. z o.o., Projekt SGE JV (poprzednia Berea Sp. z o.o. Towarowa 22 R4R Poland co S. a r. l. nazwa Archi- (Galeria Sp. z o.o. Sp. z o.o. (Student com Wrocław Młociny) (Towarowa 22) (Resi4Rent) Space) 2 sp. z o.o.) Razem Stan na 1.01.2023 205 274 103 715 169 192 - - 478 180 - podwyższenie kapitałów 71 331 - 5 625 - - 76 956 - udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto 4 698 (952) 88 286 - - 92 032 wspólnego przedsięwzięcia - eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą - (1 412) (3 289) - - (4 701) (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wy- sokości 30%) Stan na 31.12.2023 281 303 101 351 259 814 - - 642 468 - nabycie udziałów - - - 48 - 48 - ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów - - - - 6 6 - podwyższenie kapitałów - - - 100 045 - 100 045 - udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto (4 086) 40 187 71 173 18 493 (650) 125 115 wspólnego przedsięwzięcia - różnice kursowe z przeliczenia - - - (219) - (219) - łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie - - - - 5 247 5 247 wspólnego przedsięwzięcia - eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą - 815 7 432 38 (4 602) 3 683 (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wy- sokości 30%) - pozostałe - - - (84) - (84) Stan na 31.12.2024 277 217 142 353 338 418 118 321 - 876 309 Projekt Browarna Rosehill sp. z o.o. Investments Projekt SGE JV (poprzednia Sp. z o.o., Towarowa 22 R4R Poland co S. a r. l. nazwa Archi- Berea Sp. z o.o. Sp. z o.o. Sp. z o.o. (Student com Wrocław (Galeria Młociny) (Towarowa 22) (Resi4Rent) Space) 2 sp. z o.o.) Razem Dochody całkowite razem 850 904 477 866 1 146 650 394 274 (1 173) 2 868 522 Udział % Grupy Echo Investment 30% 30% 30% 30% 55% Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 255 271 143 360 343 995 118 282 (645) 860 263 Wartość firmy po uwzględnieniu odpisu 21 946 - - - - 21 946 Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą - (1 006) (5 577) 38 645 (5 900) (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży ) oraz pozostałe korekty Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = 277 217 142 353 338 418 118 321 - 876 309 wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności Udzielone pożyczki - 29 448 311 958 - 138 944 480 350 Łączne zaangażowanie Grupy Echo Investment we wspólnych przedsięwzięciach na 31.12.2024 r. 277 217 171 801 650 376 118 321 138 944 1 356 659 Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej: 73 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK Kampinos. Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100%. udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln euro. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2024 r. Grupa Echo Investment posiadała 30% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70% było w posiadaniu Grupy EPP. Echo Investment S.A. i EPP N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jest wyceniany przy użyciu metody praw własności. Na podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. W 2022 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. dokonały proporcjonalnego podwyższenia kapitałów w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o. w wysokości 76,3 mln euro (Grupa EPP N.V. - 53,4 mln euro, Grupa Echo - 22,9 mln euro). Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 277 217 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 71 mln zł, które w czwartym kwartale 2023 r. zostały przeznaczone na podwyższenie kapitałów we wspólnym przedsięwzięciu. Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa Echo nie posiada udzielonych pożyczek do spółek Rosehill Investments Sp. z o.o. i Berea Sp. z o.o. W 2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości inwestycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (Galeria Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem Galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w aktywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 31 grudnia 2024 r. wynosi 13 091 tys. zł. 74 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Przychody operacyjne 110 527 121 071 Koszty operacyjne. w tym: (44 388) (50 515) Amortyzacja - - Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej (2 281) (7 766) Koszty ogólnego zarządu (2 726) (2 601) Koszty sprzedaży (822) (619) Pozostałe przychody/koszty operacyjne 1 472 1 898 Przychody i koszty finansowe, w tym: (69 941) (44 277) Koszty z tytułu odsetek finansowych (67 374) (44 126) Zysk (strata) brutto (8 159) 17 191 Podatek dochodowy (5 462) (1 532) Zysk (strata) netto (13 621) 15 659 Dochody całkowite razem (13 621) 15 659 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (4 086) 4 698 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (4 086) 4 698 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 31.12.2024 31.12.2023 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 659 892 1 675 284 Aktywa trwałe - pochodne instrumenty finansowe - 20 708 Aktywa obrotowe - pozostałe 11 152 13 131 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 30 898 59 987 Aktywa razem 1 701 942 1 769 110 Zobowiązania długoterminowe 836 572 845 110 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 651 950 678 335 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 184 622 166 775 Zobowiązania krótkoterminowe 14 466 59 475 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 696 47 739 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 8 770 11 736 Zobowiązania razem 851 038 904 585 Kapitał własny 850 904 864 525 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 255 271 259 357 Wartość firmy 35 037 35 037 Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091) Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 277 217 281 303 75 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Projekt Towarowa 22 Sp. z o.o. (Towarowa 22) 15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z Grupą EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w dniu 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln euro gdzie Echo Investment zapłaciło 35,82 mln euro, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln euro. 8 czerwca 2022 r. miały miejsce następujące transakcje dotyczące tej nieruchomości: − Grupa EPP N.V. podwyższyła kapitał we wspólnym przedsięwzięciu o 36 mln euro, a następnie odsprzedała wszystkie swoje udziały nowemu inwestorowi, tj. spółce AFI Europe N.V. (spółka w pełni zależna od AFI Properties Ltd., będącą spółką publiczną zarejestrowaną w Izraelu i notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Tel Awiwie), − Echo Investment i AFI Europe N.V. dokonało proporcjonalnego wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu: Echo Investment w wysokości 7,1 mln euro, natomiast AFI Europe N.V. – w wysokości 16,6 mln euro, − Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zakupu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 (część wspólnego przedsięwzięcia), która jest przeznaczona pod budowę mieszkań, oraz wpłaciło zaliczkę na tę działkę w kwocie 23,7 mln euro, co stanowi 50% wartości działki. W październiku 2023 r. i grudniu 2024 r. spółka zależna Echo Investment - Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. dokonała zakupu części nieruchomości położonej przy ul. Towarowej 22 przeznaczoną pod budowę mieszkań na łączną kwotę 177,6 mln zł od spółki Projekt Towarowa 22 Sp. z o.o. Po zrealizowaniu powyższych transakcji oraz na dzień bilansowy, tj. 31 grudnia 2024 r., Grupa Echo jest posiadaczem 30% udziałów, a AFI Europe N.V. 70%. udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Echo Investment S.A. i AFI Europe N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 142 353 tys. zł. Jednocześnie, od początku trwania inwestycji, Grupa Echo udzieliła spółkom Projekt Towarowa 22 Sp. z o.o. i Projekt Echo 138 Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 29 448 tys. zł. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. 76 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22 Wybrane dane z sytuacji finansowej 31.12.2024 31.12.2023 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 769 122 591 753 Aktywa trwałe - pozostałe 33 080 8 400 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 21 615 9 637 Aktywa obrotowe 15 303 17 250 Aktywa razem 839 119 627 040 Zobowiązania długoterminowe 301 468 159 505 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 249 032 155 511 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 52 435 3 994 Zobowiązania krótkoterminowe 59 785 123 625 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 4 755 5 409 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 55 030 118 216 Zobowiązania razem 361 253 283 130 Kapitał własny 477 866 343 910 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) (1 006) (1 822) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 142 353 101 351 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22 Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Przychody operacyjne 124 475 60 834 Koszty operacyjne, w tym: (108 931) (57 594) Amortyzacja - - Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 141 510 - Koszty ogólnego zarządu (162) (94) Pozostałe przychody i koszty operacyjne 347 449 Przychody i koszty finansowe, w tym: (1 364) (8 704) Koszty z tytułu odsetek finansowych (1 651) (3 416) Zysk (strata) brutto 155 876 (5 109) Podatek dochodowy (21 920) 1 935 Zysk (strata) netto 133 956 (3 173) Dochody całkowite razem 133 956 (3 173) Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (30%) 40 187 (952) Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 40 187 (952) 77 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent) 20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30% udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym R4R Poland Sp. z o.o. Pozostałe 70% udziałów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzięcia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – początkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, projektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitałowo spółkę R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym łącznie na kwotę 39 236 tys. zł. Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland Sp. z o.o. pożyczek o łącznej wartości 311 958 tys. zł. W latach 2018 - 2024 zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji kolejnych projektów zlokalizowanych w Warszawie (ul. Grzybowska, ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska, Opaczewska, Wołoska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza, Zabłocie, Młyńska), Poznaniu (ul. Szczepanowskiego, Nowe Miasto, ul. Dmowskiego), Łodzi (ul. Wodna, ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul. Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa, Park Zachodni, ul. Bardzka). Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 338 418 tys. zł. 78 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane z sytuacji finansowej 31.12.2024 31.12.2023 Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 2 316 339 2 290 925 Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 1 085 650 869 478 Aktywa trwałe - pozostałe 28 614 32 644 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 150 874 157 737 Aktywa obrotowe - pozostałe 56 982 65 480 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 709 301 - Aktywa razem 4 347 760 3 416 264 Zobowiązania długoterminowe 2 706 348 2 363 397 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 2 397 414 2 109 789 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 308 934 253 608 Zobowiązania krótkoterminowe 494 762 143 457 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 342 717 17 499 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 152 045 125 958 Zobowiązania razem 3 201 110 2 506 855 Kapitał własny 1 146 650 909 410 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) (5 577) (13 009) Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 338 418 259 814 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Resi4Rent Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Przychody operacyjne 176 730 134 563 Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 274 244 356 743 Koszty administracyjne związane z projektami (47 547) (35 687) Koszty ogólnego zarządu, w tym: (31 423) (26 153) Amortyzacja (680) (510) Pozostałe przychody / koszty operacyjne (15) 3 297 Przychody i koszty finansowe, w tym: (79 148) (68 195) Koszty z tytułu odsetek finansowych (78 489) (60 177) Zysk (strata) brutto 292 841 364 568 Podatek dochodowy (55 599) (70 281) Zysk (strata) netto 237 242 294 287 Dochody całkowite razem 237 242 294 287 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 71 173 88 286 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 71 173 88 286 79 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. SGE JV co S. a r. l. (Student Space) 6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. nabyło 30%. udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym (Student House), w ramach którego będą realizowane projekty budowy domów studenckich w Polsce. Pozostałe 70% udziałów i głosów nabyła jednostka Signal Alpha 3 R1 S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. W realizację Przedsięwzięcia Echo Investment S.A. zamierza zaangażować do 31,3 mln EUR. Zakładany horyzont czasowy realizacji Przedsięwzięcia wyniesie od 3 do 5 lat. Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane w ramach Przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000 Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia wyniosą (i) 40%-50% – finansowanie ze środków stron; (ii) pozostałe 60%-50% – dług. Pierwsze dwa projekty zostaną uruchomione w Krakowie. Przy ul. Wita Stwosza oraz w al. 29 Listopada powstaną miejsca dla 1 230 studentów. Z kolei ukończenie pierwszego projektu w Warszawie planowane jest jesienią 2026 r. Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, zasiliła kapitałowo spółkę SGE JV co S. a r. l. w 2024 r. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym na kwotę 100 045 tys. zł. Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 118 321 tys. zł . 80 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Student Space Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 31.12.2024 Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 78 056 Koszty ogólnego zarządu, w tym: (2 129) Amortyzacja (3) Pozostałe przychody / koszty operacyjne (171) Przychody i koszty finansowe 801 Zysk (strata) brutto 76 557 Podatek dochodowy (14 914) Zysk (strata) netto 61 643 Dochody całkowite razem 61 643 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 18 493 Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 18 493 Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Student Space Wybrane dane z sytuacji finansowej 31.12.2024 Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne 290 520 Aktywa trwałe - pozostałe 1 477 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 97 943 Aktywa obrotowe - pozostałe 45 767 Aktywa razem 435 707 Zobowiązania długoterminowe 16 180 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) - Pozostałe zobowiązania długoterminowe 16 180 Zobowiązania krótkoterminowe 25 253 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) - Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 25 253 Zobowiązania razem 41 433 Kapitał własny 394 274 Udział % Grupy Echo Investment 30,00% Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) 38 Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 118 32 1 81 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Projekt Browarna Sp. z o.o. (poprzednia nazwa Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o.) 7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank Progress S.A., w wyniku której spółka Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. (obecnie: Projekt Browarna Sp. z o.o.) stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicom we wspólnym przedsięwzięciu wynosi 55%, a Rank Progress 45%. W wyniku transakcji Spółka utraciła wyłączną kontrolę nad jednostką. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocławiu. Projekt zakłada wniesienie przez Rank Progress do spółki gruntu, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Archicom. W ramach trzyetapowej inwestycji planowana jest budowa osiedla o ponad 45 tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem blisko 800 mieszkań. W dniu 27 marca 2024 r. Archicom S.A. udzielił spółce Projekt Browarna Sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o.) pożyczki na łączną kwotę 138 944 tys. zł 19 lipca 2024 r. została uzyskana spłata pożyczki w kwocie 40 660 tys. zł. W dniu 28 marca 2024 r. podmiot współkontrolowany oraz Rank Progress S.A. zawarły, w wykonaniu umowy przedwstępnej i warunkowej z dnia 7 marca 2024 r., umowę sprzedaży i umowę przenoszącą dotyczącą nabycia przez Projekt Browarna Sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o.) od Rank Progress S.A. nieruchomości położonej przy ul. Browarnej we Wrocławiu. Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. 82 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Projekt Browarna Sp. z o.o. Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 31.12.2024 Aktywa trwałe - pozostałe 2 032 Aktywa obrotowe - Zapasy 188 054 Aktywa obrotowe - pozostałe 952 Aktywa obrotowe - środki pieniężne 2 210 Aktywa razem 193 249 Zobowiązania długoterminowe 191 909 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 190 182 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 1 726 Zobowiązania krótkoterminowe 2 513 Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 131 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 2 382 Zobowiązania razem 194 422 Kapitał własny (1 173) Udział % Grupy Echo Investment 55% Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto (645) Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 55%) (4 602) Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia 5 247 Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności - Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Projekt Browarna Sp. z o.o. Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów 1.01.2024 - 31.12.2024 Przychody operacyjne 5 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów (163) Koszty ogólnego zarządu (105) Koszty sprzedaży (1 074) Przychody i koszty finansowe, w tym: (123) Koszty z tytułu odsetek finansowych (239) Zysk (strata) brutto (1 460) Podatek dochodowy 277 Zysk (strata) netto (1 183) Dochody całkowite razem (1 183) Udział % Grupy Echo Investment 55% Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (650) Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (650) 83 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym w PLN, z oprocentowaniem WIBOR + marża lub o stałym oprocentowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki o łącznej wartości 445 284 tys. zł zostały udzielone jednostkom ujmowanym metodą praw własności: Towarowa 22, Resi4Rent, Projekt Browarna do spłaty w latach 2025- 2032. Wartość bilansowa pożyczek udzielonych na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 13 834 tys. zł, do spłaty w latach 2025-2027. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej, ale Zarząd bierze pod uwagę, że pożyczkobiorcy są spółkami celowymi prowadzącymi projekt nieruchomościowy, który stanowi źródło potencjalnych odzysków. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużników i ocenia możliwość zrealizowania przez nich zobowiązań pożyczkowych. W szczególności jest to możliwe w przypadku pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym, przez co Grupa ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny.Szacunkowa wartość godziwa udzielonych pożyczek jest w przybliżeniu równa ich wartości bilansowej. NOTA 19 Aktywa finansowe Aktywa finansowe 31.12.2024 31.12.2023 Udzielone pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami 457 444 263 442 Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami 1 674 38 392 Kaucje długoterminowe 4 667 4 291 Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 21 669 24 Stan na koniec okresu, w tym: 485 454 306 149 - długoterminowe 483 780 267 757 - krótkoterminowe 1 674 38 392 84 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 20 Zapasy Zapasy 31.12.2024 31.12.2023 Półprodukty i produkty w toku 2 015 246 1 383 295 – aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 49 444 33 307 Produkty gotowe 14 792 167 399 Towary 131 690 3 131 Zapasy, razem 2 161 728 1 553 824 Pozycja produkty gotowe obejmuje głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Pozycja półprodukty i produkty w toku zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i realizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Dodatkowo w pozycji tej wykazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie), na którym budowane są lokale mieszkalne i użytkowe. Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (fit-out). Ze względu na specyfikę działalności grunty świeżo zakupione prezentowane są jako grunty a grunty przeznaczone pod zabudowę Grupa dzieli pomiędzy aktywa trwałe i obrotowe na podstawie szacowanej długości cyklu operacyjnego. Szczegóły podziału zostały opisane w części 2.4 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Pozycja towary zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Zarząd Grupy dokonał przeglądu projektów na dzień bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zidentyfikowaniem projektów wykraczających poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd Grupy podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa długoterminowe, w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę „ W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ogólnego finansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2024 r. 33 694 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji 10,23%), natomiast w 2023 r. – 15 352 tys. zł (stopa rocznej kapitalizacji 8,2%). Wartość zapasów na 31 grudnia 2024 r. wynosi 2 161 728 tys. zł, w tym do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy 478 988 tys. zł. 85 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenia dotyczą projektów mieszkaniowych i mają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt w danym okresie, znajduje się w rachunku wyników w pozycji „koszt własny sprzedaży”. Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 31 grudnia 2024 r. wyniosła 269 tys. zł (31 grudnia 2023 r. (-) 190 tys. zł). Odwrócenie odpisów aktualizujących w 2024 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Warszawie. Zapasy – wpływ na wynik 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt w danym okresie (549 484) (922 453) Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako koszt (480) (536) Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta w okresie jako zmniejszenie kosztu 750 346 86 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 21 Należności krótkoterminowe Należności z tytułu dostaw i usług wynikają ze świadczonych usług deweloperskich, usług wykończeniowych, wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych oraz pozostałych usług. Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności . Grupa stosuje zabezpieczenia i gwarancje na należnościach z tytułu dostaw i usług - najem w postaci kaucji w kwocie 4 036 tys. zł (2023 r. 3 053 tys. zł) oraz w postaci gwarancji w kwocie 1 872 tys. zł (2023 r. 5 462 tys. zł). Należności krótkoterminowe 31.12.2024 31.12.2023 Należności handlowe, o okresie spłaty: - do 12 miesięcy 122 287 67 021 Należności handlowe razem: 122 287 67 021 Aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu i powierzchni biurowej (wieczyste użytkowanie) 1 193 1 594 Rozliczenia międzyokresowe - polisy 2 356 2 641 Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe 12 748 9 537 Rozliczenia międzyokresowe - rozliczenie czynszów w czasie 11 024 3 806 Należność z tytułu wzrostu ceny - 5 526 Cesja wierzytelności 66 051 14 400 Pozostałe należności 3 689 3 545 Aktywa niefinansowe razem 97 061 41 049 Wadium na zakup nieruchomości 2 585 18 268 Kaucje wpłacone - 7 896 Zaliczki z tytułu pozostałych dostaw 14 788 20 310 Zaliczki z tytułu zakupu gruntów 15 500 136 856 Pozostałe aktywa finansowe razem: 32 873 183 330 Należności handlowe i pozostałe razem: 252 221 291 400 Należności z tytułu podatku VAT 75 341 80 330 Należności z tytułu pozostałych podatków 6 397 471 Należności z tytułu pozostałych podatków razem 81 738 80 801 Należności krótkoterminowe netto razem 333 959 372 201 - odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe 15 304 16 015 Należności krótkoterminowe brutto razem 349 263 388 216 87 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. W 2024 r. rozpoznano w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy należności z tytułu leasingu w związku z subleasingiem części powierzchni budynku biurowego City 1. Wartość należności na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 6 263 tys. zł (w tym część długoterminowa 5 070 tys. zł). NOTA 22 Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych 31.12.2024 31.12.2023 Stan na początek okresu 16 015 12 482 Zwiększenia z tytułu: - utworzenie odpisu 2 483 11 812 2 483 11 812 Zmniejszenia z tytułu: - rozwiązanie odpisu (3 126) (4 069) - spłata (68) (4 210) (3 194) (8 279) Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe - należności krótkoterminowych na koniec okresu 15 304 16 015 Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu najmu i sprzedaży mieszkań w kwocie 4 465 tys. zł. (2023 r. 3 603 tys. zł), naliczonych kar od odsetek w kwocie 4 503 tys. zł. (2023 r. 3 623 tys. zł), oraz pozostałych usług w kwocie 6 336 tys. zł (2023 r. 8 789 tys. zł). na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Macierz została zaprezentowana w rozdziale dotyczącym zarządzania ryzykiem finansowym, w części dotyczącej ryzyka kredytowego. 88 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 23 Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie Należności handlowe i pozostałe (brutto) – z podziałem na należności niespłacone w okresie 31.12.2024 31.12.2023 niewymagalne 181 077 256 921 do 1 miesiąca 57 431 22 071 powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 3 883 5 693 powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 1 978 1 465 powyżej 6 miesięcy do 1 roku 4 663 8 167 powyżej 1 roku 18 493 13 098 Należności handlowe i pozostałe, razem (brutto) 267 525 307 415 Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych (15 304) (16 015) Należności handlowe i pozostałe, razem (netto) 252 221 291 400 89 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Pochodne instrumenty finansowe (aktywa) 31.12.2024 31.12.2023 - Interest Rate Swap - 9 392 - terminowe kursy walutowe "forward" - 1 673 Pochodne inwestycje finansowe, razem - 11 065 z czego o terminie zapadalności: - do 1 roku - 11 065 Pochodne instrumenty finansowe (zobowiązania) 31.12.2024 31.12.2023 - Interest Rate Swap 554 772 Pochodne inwestycje finansowe, razem 554 772 z czego o terminie zapadalności: - do 1 roku - 441 - powyżej 3 lat 554 331 Pochodne instrumenty finansowe (ujęcie w skonsolidowanym rachunku zysków i strat) 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów forward 327 1 194 - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów opcji kupna/sprzedaży - (791) Forward, opcje kupna/sprzedaży, razem (ujęte w pozycji „Zysk z tytułu pochodnych instrumentów") 327 403 - przychody/ (koszty) z tytułu aktualizacji instrumentów Interest Rate Swap (Nota 8) 8 362 6 265 Interest Rate Swap, razem (ujęte w pozycji "Przychody finansowe") 8 362 6 265 Zysk z tytułu pochodnych instrumentów, razem 8 689 6 668 NOTA 24 Pochodne instrumenty finansowe 90 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP S.A., mBank S.A., Pekao S.A., Alior Bank Polska S.A. oraz Bank Millennium S.A. Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej . NOTA 25 Środki pieniężne oraz inne aktywa finansowe Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 31.12.2024 31.12.2023 Środki pieniężne na rachunkach bankowych 366 205 813 836 Środki pieniężne razem 366 205 813 836 Inne aktywa finansowe 31.12.2024 31.12.2023 Inne aktywa finansowe: - wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz 91 335 27 463 z postępem realizacji inwestycji - stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 13 050 18 837 - stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych 13 527 13 430 Inne aktywa finansowe razem 117 912 59 730 91 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 26 Kapitał zakładowy Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w prawach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych. Akcjonariusze Echo Investment S.A. posiadający powyżej 5% kapitału akcyjnego na 31 grudnia 2024 r. Akcjonariusze Liczba głosów/akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners) 272 375 784 66,00% 66,00% Nationale-Nederlanden OFE 46 201 330 11,20% 11,20% Allianz Polska PTE 39 781 769 9,64% 9,64% Nicklas Lindberg 1 004 283 0,24% 0,24% Maciej Drozd 291 065 0,07% 0,07% Péter Kocsis 111 084 0,03% 0,03% Bence Sass 50 000 0,01% 0,01% Pozostali akcjonariusze 52 875 267 12,81% 12,81% 412 690 582 100,00% 100,00% Opis akcji Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spółka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners. Jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton- Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na 31 grudnia 2024 r. Akcjonariat 92 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 26 czerwca 2024 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o podziale wypracowanego w 2023 r. zysku netto w wysokości 50 254 tys. zł w następujący sposób: (i) kwotę wypracowanego zysku 50 254 tys. zł powiększyć o kwotę 40 538 tys. zł i tym samym łączną kwotę 90 792 tys. zł (0 ,22 zł na jedną akcję) przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na poczet dywidendy, (ii) zaliczyć na poczet dywidendy kwotę 90 792 tys. zł wypłaconą przez Spółkę 10 listopada 2023 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2023 r. na mocy uchwały Zarządu Spółki z 5 października 2023 r., Dywidenda odpowiada wysokości wypłaconej przez Spółkę 10 listopada 2023 r. Zaliczki Dywidendowej, w związku z czym, Spółka nie wypłaciła dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2023. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom S.A. odbyło się 18 czerwca 2024 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2023 r. zysku w kwocie 52 749 tys. zł w następujący sposób: (i) Zysk netto w wysokości 52 647 tys. zł, powiększony o kwotę 11 699 tys. zł pochodzącą z Funduszu rezerwowego na poczet wypłaty dywidendy - co stanowi łącznie 64 346 tys. zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na poczet dywidendy. (ii) zysk w kwocie 102 tys. zł został przeznaczony na Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 1,1 zł. Dywidenda przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym w kwocie 9 720 tys. zł, tj. 0,64 zł na jedną akcję, została wypłacona 25 lipca 2024 r. Zarząd Archicom S.A. 30 września 2024 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2024. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 82 479 tys. zł, tj. 1,41 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa przypadająca do wypłaty akcjonariuszom mniejszościowym, w kwocie 21 416 tys. zł, została wypłacona 7 listopada 2024 r. Dywidenda z zysku za 2023 r. Zaliczka dywidendowa z zysku za 2024 r. NOTA 27 Kapitał zapasowy Kapitał zapasowy 31.12.2024 31.12.2023 Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748 Utworzony z osiągniętych zysków 650 952 650 952 Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 306 035 305 678 Kapitał zapasowy razem 1 057 735 1 057 378 93 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Na 31 grudnia Rok zakończony 31 grudnia Zobowiąza- Zobowiąza- Całkowite Aktywa Aktywa nia krótko- nia długo- dochody obrotowe trwałe terminowe terminowe Przychody zysk razem cash flow 2024 Archicom S.A. 2 034 226 857 314 831 166 739 737 752 388 114 816 114 816 (397 383) 2023 Archicom S.A. 2 230 653 267 507 770 563 405 324 1 113 908 217 810 217 810 246 530 Udziały niekontrolujące NOTA 28 Udziały niekontrolujące Proporcja posia- Zysk lub strata Skumulowany Dywidendy wypła- Miejsce prowa- Proporcja udzia- danych praw gło- przypadająca udział niekontro- cone udziałowcom dzenia działal- łów niekontrolują- su udziałowców udziałowcom nie- lujący w jednostce niekontrolującym ności cych udziały niekontrolujących kontrolującym zależnej w okresie Rok zakończony Wrocław, Polska 25,96% 23,47% 29 812 336 863 (31 136) 31 grudnia 2024 Archicom S.A. Rok zakończony Wrocław, Polska 25,96% 23,47% 50 455 338 187 (17 985) 31 grudnia 2023 Archicom S.A. Skrócone informacje finansowe spółek zależnych przedstawiają się następująco: 94 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. W 2024 r. oraz 2023 r. spółka nie stosowała instrumentów rozwadniających. NOTA 29 Wartość księgowa i zysk (strata) na jedną akcję Wartość księgowa na jedną akcję 31.12.2024 31.12.2023 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) 1 675 484 1 690 053 Liczba akcji (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN) 4,06 4,10 Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691 Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 4,06 4,10 Zysk (strata) na jedną akcję 1.01.2024- 1.01.2023- 31.12.2024 31.12.2023 Zysk (strata) przypadający/a akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) (14 175) 67 428 Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Zysk (strata) podstawowy/a na jedną akcję zwykłą (w PLN) (0,03) 0,16 Zysk (strata) przypadający/a akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) (14 175) 67 428 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) 412 691 412 691 Rozwodniony/a zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) (0,03) 0,16 95 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 30 Kredyty, pożyczki i obligacje Kredyty, pożyczki i obligacje 31.12.2024 31.12.2023 Kredyty i pożyczki 924 413 803 033 Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - 54 122 Dłużne papiery wartościowe 2 047 293 1 794 915 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) 11 642 11 457 Kredyty, pożyczki i obligacje, razem 2 983 348 2 663 527 - z czego część długoterminowa 2 268 961 1 760 813 - z czego część krótkoterminowa 714 387 902 714 W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w pozycji kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki, profit share) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii aktywa przeznaczone do sprzedaży. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupującego aktywa lecz podlegać będą spłacie przez Grupę Echo Investment ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży” . W pozycji kredyty i pożyczki Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachunkach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę. Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obrotowych (o wartości 156 010 tys. zł) są oświadczenia o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego, na dzień bilansowy i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń. W pozycji dłużne papiery wartościowe Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Grupa wyemitowała też obligacje w PLN oparte na stopie stałej jak również obligacje w EUR posiadające stałe oprocentowanie. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Dla obligacji notowanych wartość godziwa została ustalona na bazie cen notowań z dnia bilansowego, natomiast dla obligacji nienotowanych wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Stopa dyskonta (uśredniona dla wszystkich wycen) wyniosła w 2024 r. 10,66% dla zadłużenia w PLN (9,47% w 2023 r.) oraz 8,1% dla zadłużenia w EUR (7,6% w 2023 r.). Wycena do wartości godziwej dla obligacji notowanych została zaklasyfikowana do poziomu 1, a dla nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości godziwej określonego w standardach rachunkowych. Szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji znajdują się w części 1.21 sprawozdania Zarządu Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy. Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościowego. Wynika on z zawartych umów zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiącego udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprzedaży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty). Zobowiązania z tytułu profit share są szacowane dla projektów wycenianych metodą dochodową w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomości. Stąd też 96 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Dłużne instrumenty finansowe 31.12.2024 31.12.2023 Wartość bilansowa 2 039 792 1 791 065 Wartość godziwa 2 066 288 1 810 898 Zobowiązania finansowe: prognoza do skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 r. Skonsolidowa- ne sprawozda- nie z sytuacji finansowej na 31 grudnia Prognoza 2024 r. Różnica Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej [mld PLN] [mld PLN] [mld PLN] Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek 0,6 0,9 0,3 Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 2,0 2,0 0,0 Zobowiązania z tytułu leasingu 0,2 0,3 (0,1) pierwsze zobowiązanie z tytułu profit share tworzone jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej. Zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego, tj.: na długoterminowe, w kwocie: 10 474 tys. zł (10 631 tys. zł na 31 grudzień 2023 r.) oraz krótkoterminowe, w kwocie: 1 168 tys. zł (826 tys. zł na 31 grudzień 2023 r.) Poniżej zestawienie wartości godziwej i bilansowej dłużnych papierów wartościowych: Zaprezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 r. zobowiązania finansowe Grupy nie odbiegają istotnie od wcześniej opublikowanych przez Grupę prognoz na te dzień. Niewielkie różnice na pozycji zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek wynikają z zakładanych w prognozie, a niezrealizowanych sprzedaży nieruchomości biurowych: Brain etap I i II oraz Citi 2 i tym samym prognozowanej spłacie kredytów zaciągniętych przez Spółki. Grupa zawarła umowy kredytowe, które zawierają standardowe dla tego typu umów kowenanty finansowe. Umowy kredytów celowych oparte są o wzorce LMA i zawierają głównie wskaźniki: w okresie budowy projektu LTC oraz ISCR a w okresie inwestycyjnym projektu LTV oraz DSCR. Grupa jest zobowiązana do utrzymania wymaganych w umowach kredytowych poziomów wskaźników. W przypadku naruszenia kowenantów, kredytodawcy mają prawo zgodnie z zapisami umów kredytowych wezwać kredytobiorcę do naprawy wskaźnika. Zarząd Jednostki dominującej monitoruje zgodność z kowenantami na bieżąco, aby zapewnić ich spełnienie. Na dzień bilansowy, Grupa spełnia wszystkie wymagane warunki kowenantów. Na dzień bilansowy i dzień sporządzenia sprawozdania Zarząd nie jest świadomy faktów i okoliczności wskazujących na to, że występowałyby trudności ze spełnieniem warunków kowenantów . 97 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2024 r. Wartość Termin Warunki Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski nominalna wykupu oprocentowania Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. 1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5% 2I/2023 PLO017000087 Ipopema Securities S.A. 140 000 24.05.2028 WIBOR 6M + marża 4,5% 4I/2024 PLO017000103 Ipopema Securities S.A. 100 000 27.02.2029 WIBOR 6M + marża 4,5% 5I/2024 PLO017000111 Ipopema Securities S.A. 100 000 13.05.2029 WIBOR 6M + marża 4,5% 6I/2024 PLO017000129 Ipopema Securities S.A. 200 000 1.08.2029 WIBOR 6M + marża 4,5% Razem 720 000 Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A. M7/2023 PLO221800108 mBank S.A. 62 000 17.03.2025 WIBOR 3M + marża 3,5% M8/2023 PLO221800116 mBank S.A. 210 000 8.02.2027 WIBOR 3M + marża 3,4% M9/2024 PLO221800124 mBank S.A. 168 000 1.06.2027 WIBOR 3M + marża 3,25% M10/2024 PLO221800132 mBank S.A. 190 000 19.06.2028 WIBOR 3M + marża 3,10% Razem 630 000 Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria P/P2 PLECHPS00373 DM PKO BP 50 000 28.06.2027 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria R PLECHPS00381 DM PKO BP 50 000 15.11.2027 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria S/S2 PLECHPS00399 DM PKO BP 140 000 31.01.2028 WIBOR 6M + marża 4,0% Seria T PLECHPS00415 DM PKO BP 60 000 26.04.2028 WIBOR 6M + marża 3,8% Razem 505 000 Obligacje w PLN razem 1 855 000 Obligacje Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań finansowych. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie rynku instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na platformach transakcyjnych prowadzonych przez GPW (w formule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez Bondspot (analogiczne dwa rynki). Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. Wartość nominalna Termin Warunki Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski [tys. EUR] wykupu oprocentowania 3I/2023 PLO017000095 Ipopema Securities S.A. 43 000 27.10.2028 stała stopa oprocentowania 7,4% Obligacje w EUR razem 43 000 Obligacje wykupione przez Archicom Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna M6/2022 PLO221800090 23.02.2024 2 500 M6/2022 PLO221800090 15.03.2024 58 700 Razem 61 200 Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji w 2024 r. Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna 1P/2021 PLO017000053 27.02.2024 16 113 2/2021 PLO017000061 27.02.2024 71 670 1/2021. PLO017000046 27.02.2024 12 210 2/2021 PLO017000061 10.05.2024 100 330 1/2020 PLO017000012 31.05.2024 70 000 1/2021. PLO017000046 17.09.2024 182 790 1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 171 887 Razem 625 000 98 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A. Seria Kod ISIN Data Wartość nominalna M9/2024 PLO221800124 1.03.2024 168 000 M10/2024 PLO221800132 19.06.2024 190 000 Razem 358 000 Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. Seria Kod ISIN Data emisji Wartość nominalna 4I/2024 PLO017000103 27.02.2024 100 000 S PLECHPS00399 26.02.2024 70 000 S2 PLECHPS00399 20.03.2024 70 000 5I/2024 PLO017000111 13.05.2029 100 000 T PLECHPS00415 26.04.2028 60 000 6I/2024 PLO017000129 1.08.2024 200 000 Razem 600 000 Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. Wartość nominalna Seria Kod ISIN Data [tys. EUR] 1E/2020 PLECHPS00316 23.10.2024 8 700 Razem 8 700 99 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 100 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 31 Leasing Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Aktywa Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne przeznaczone aktywa inwestycyjne w budowie do sprzedaży trwałe Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 stycznia 2024 r. 33 307 12 253 13 869 - 39 528 107 820 206 777 Amortyzacja (2 971) (252) - - (9 891) - (13 114) Wycena do wartości godziwej - - - - - (21 736) (21 736) Zwiększenia 20 206 8 710 2 310 - 23 953 45 521 100 700 Zmniejszenia (1 098) - (3 241) - (3 413) (12 240) (19 992) Stan na 31 grudnia 2024 r. 49 444 20 711 12 938 - 50 177 119 365 252 635 Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2024 r. 30 336 11 621 13 491 - 39 519 119 167 214 134 Koszt odsetkowy 3 122 1 041 735 - 1 448 5 070 11 416 Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami (6 836) (1 302) (815) - (16 542) (27 419) (52 914) Zwiększenia 17 501 6 175 1 986 - 28 191 43 745 97 598 Zmniejszenia (463) - (2 702) - (2 813) (2 219) (8 197) Stan na 31 grudnia 2024 r. 43 660 17 535 12 695 - 49 803 138 344 262 038 Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości Razem inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe 43 659 1 459 571 - 18 627 26 111 90 428 długoterminowe - 16 076 12 125 - 31 179 112 230 171 610 Leasing 2024 W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wykazane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 58 769 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasingowych w kwocie 23 155 tys. zł oraz modyfikacje umów leasingu w kwocie 18 776 tys. zł Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie z modyfikacjami umów leasingowych, rozwiązaniem umów najmu, sprzedażą Nieruchomości Inwestycyjnych i Zapasów oraz zmianami szacunkowych płatności leasingowych. 101 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości (3 898) (241) Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym (44 824) (45 426) Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania 50 019 49 423 Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty zobowiązań leasingowych wyniósł w 2024 r. 52 914 tys. zł (w 2023 r. 44 444 tys. zł). Szczegóły dotyczące leasingu operacyjnego zostały opisane w nocie nr 1. Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Aktywa Rzeczowe Nieruchomości RAZEM inwestycyjne inwestycyjne przeznaczone aktywa inwestycyjne w budowie do sprzedaży trwałe Aktywo z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 stycznia 2023 r. 57 102 13 085 10 588 329 44 052 71 031 196 187 Amortyzacja (576) - - - (8 495) - (9 071) Wycena do wartości godziwej - - - - - (2 833) (2 833) Zwiększenia 7 399 5 988 3 281 - 4 046 40 443 61 157 Zmniejszenia (30 618) (6 820) - (329) (75) (821) (38 663) Stan na 31 grudnia 2023 r. 33 307 12 253 13 869 - 39 528 107 820 206 777 Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości RAZEM inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2023 r. 54 074 12 925 10 460 329 57 837 99 930 235 555 Koszt odsetkowy 2 331 805 639 - 1 795 4 565 10 135 Spłaty zobowiązania wraz z odsetkami (6 330) (751) (646) - (13 354) (23 363) (44 444) Zwiększenia 7 079 3 178 3 038 - 13 262 22 703 49 260 Zmniejszenia (26 818) (4 536) - (329) (141) (4 548) (36 372) Reklasyfikacja - - - - (19 880) 19 880 - Stan na 31 grudnia 2023 r. 30 336 11 621 13 491 - 39 519 119 167 214 134 Leasing 2023 102 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. W pozycji zwiększeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu zostały wykazane głównie zawarte nowe umowy leasingu w kwocie 21 541 tys. zł, zmiany szacunkowych płatności leasingowych w kwocie 15 533 tys. zł oraz modyfikacje umów leasingu w kwocie 14 118 tys. zł. Pozycja zmniejszeń aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązań z tytułu leasingu jest związana głównie ze zmianą szacunkowych płatności leasingowych oraz sprzedażą Nieruchomości Inwestycyjnych i Zapasów. Pozostałe umowy Zapasy Nieruchomości Nieruchomości Zobowiązania do- Rzeczowe Nieruchomości RAZEM inwestycyjne inwestycyjne tyczące aktywów aktywa inwestycyjne w budowie przeznaczonych trwałe do sprzedaży Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe 30 336 1 056 767 - 17 419 22 519 72 097 długoterminowe - 10 565 12 724 - 22 100 96 648 142 037 103 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 32 Zmiana stanu rezerw Zmiana stanu rezerw - wg tytułów 31.12.2024 31.12.2023 Stan na początek okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 11 324 12 876 - rezerwa na przewidywane kary 10 767 13 738 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 10 091 7 994 - rezerwa na sprawy sądowe 8 361 8 324 - rezerwa na pozostałe koszty 79 13 662 40 622 56 594 Zwiększenia z tytułu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 13 914 15 253 - rezerwa na przewidywane kary 174 8 791 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 5 941 8 125 - rezerwa na sprawy sądowe 1 641 2 126 - rezerwa na pozostałe koszty - 395 21 670 34 690 Wykorzystanie i rozwiązanie z tytułu - poniesionych kosztów ogólnego zarządu (13 055) (16 805) - poniesionych kar (3 552) (11 762) - poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (5 725) (6 028) - poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (3 252) (2 089) - poniesionych kosztów na pozostałe koszty (79) (13 978) (25 663) (50 662) Stan na koniec okresu - rezerwa na koszty ogólnego zarządu 12 186 11 324 - rezerwa na przewidywane kary 7 389 10 767 - rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 10 307 10 091 - rezerwa na sprawy sądowe 6 750 8 361 - rezerwa na pozostałe koszty - 79 36 632 40 622 w tym: - rezerwy długoterminnowe 8 304 9 283 - rezerwy krótkoterminowe 28 327 31 339 Daty realizacji rezerw na kary, koszty gwarancyjne i sprawy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń. 104 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zobowiązania handlowe i pozostałe 31.12.2024 31.12.2023 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności: Do 12 miesięcy 158 119 113 965 Razem 158 119 113 965 Zobowiązania z tytułu leasingu: Długoterminowe 171 610 142 037 Krótkoterminowe 90 428 72 097 Razem 262 038 214 134 Zobowiązania niefinansowe Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (fit-out) 13 913 21 448 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami dotyczących projektów inwestycyjnych 19 768 45 586 Rozliczenia międzyokresowe bierne - nakłady na projekty nieruchomościowe do poniesienia w związku z zawartymi 26 848 9 280 umowami Rozliczenia międzyokresowe bierne - premie dla Zarządu i pracowników 37 543 23 923 Rozliczenia międzyokresowe bierne - pozostałe 8 695 7 302 Razem 106 767 107 539 Zobowiązania finansowe Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów 9 600 - Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki 90 650 112 698 Pochodne instrumenty finansowe 554 772 Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 27 580 36 461 Pozostałe zobowiązania 4 116 7281 Razem 132 500 157 212 Zobowiązania z tytułu dywidend: Zobowiązania z tytułu dywidendy - 6 986 Razem - 6 986 Zobowiązania z tytułu podatku VAT 43 770 8 940 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 21 906 3 428 Razem 65 676 12 368 Zobowiązania handlowe i pozostałe razem 725 100 612 204 NOTA 33 Zobowiązania handlowe i pozostałe 105 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. Zobowiązanie z tytułu dywidendy na 31 grudnia 2023 r. dotyczyło zobowiązania Archicom S.A. w kwocie 6 986 tys. zł. Zobowiązanie zostało spłacone 19 stycznia 2024 r. Wartość zobowiązań z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) szacowana jest w oparciu o plan wynajmu nieruchomości przez dział leasingu powierzchni biurowych. Plan ten jest aktualizowany każdego kwartału i dopasowywany do aktualnych warunków rynkowych zarówno, jeżeli chodzi o terminy wynajmu oraz stawki najmu. Na 31 grudnia 2024 r. zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) dotyczą projektów: Face2Face, React I, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CD, Browary GH,J (w 2023 r.: Face2Face, Moje Miejsce I i II, MidPoint, West 4 HUB I, Fuzja CD, Browary GH,J). Grupa udziela zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) maksymalnie do 2032 r. (w 2023 r. maksymalnie do 2032 r.). Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) zostały podzielone zgodnie z terminem wymagalności od dnia bilansowego tj. długoterminowe w kwocie 18 130 tys. zł (23 374 tys. zł na 31.12.2023 r.), krótkoterminowe w kwocie 9 450 tys. zł (13 087 tys. zł na 31.12.2023 r.). Zobowiązania z tytuł zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) rozliczą się do jednego roku w kwocie 9 450 tys. zł (13 087 tys. zł za 2023 r.), powyżej jednego roku do trzech lat w kwocie 12 912 tys. zł (12 446 tys. zł za 2023 r.), powyżej trzech do pięciu lat w kwocie 4 224 tys. zł (9 205 tys. zł za 2023 r.) i powyżej pięciu do dziesięciu lat w kwocie 994 tys. zł (1 723 tys. zł za 2023 r.). Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) - przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w momencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o przewidywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących: − warunków podpisanych umów najmu, − założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych. Na tej podstawie obliczany jest: − dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjalnego przyszłego najemcę, − dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli istnieją). Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu: − jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni, − jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych, − jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru. W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawowy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem, że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość zobowiązania z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych (master lease). Zobowiązanie na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych. 1.01.2024 - 1.01.2023 - 31.12.2024 31.12.2023 Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne) 67 034 63 254 - stan na początek okresu Zwiększenia 13 806 52 873 Ujęte jako przychody w okresie (47 159) (49 094) - w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie na początek okresu (40 679) (27 643) Zobowiązania z tytułu kontraktów z klientami (fit out, projekty inwestycyjne) 33 681 67 034 - stan na koniec okresu 106 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 34 Informacje o instrumentach finansowych Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii: − aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, − aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, − aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych przepływów pieniężnych z tych instrumentów. Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe należności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: 1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu 2. warunki umowne tych składników aktywów finansowych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału. Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym: − w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia danego instrumentu; lub − do końca oczekiwanego okresu wymagalności (tzw. okresu życia) danego składnika aktywów finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem znacząco wzrosło od momentu początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default), które jest identyfikowane po upływie 90 dni od daty wymagalności. Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty Informacje o instrumentach finansowych Wartość Wartość bilansowa na bilansowa na Rodzaj instrumentu Nota Klasyfikacja wg MSSF 9 31.12.2024 31.12.2024 Aktywa finansowe Udzielone pożyczki długoterminowe 19 Zamortyzowany koszt 457 444 263 442 Udzielone pożyczki krótkoterminowe 19 Zamortyzowany koszt 1 674 38 392 Należności handlowe i pozostałe 21 Zamortyzowany koszt 155 160 250 351 Pochodne instrumenty finansowe 24 Wartość godziwa przez wynik - 11 065 Środki pieniężne i inne aktywa finansowe 25 Zamortyzowany koszt 484 117 873 566 Zobowiązania finansowe Zobowiązania z tyt. emisji dłużnych papierów wartościowych 30 Zamortyzowany koszt 2 047 293 1 794 915 Zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) 30 Zamortyzowany koszt 11 642 11 457 Pochodne instrumenty finansowe 33 Wartość godziwa przez wynik 554 772 Zobowiązania handlowe i pozostałe 33 Zamortyzowany koszt 290 065 270 405 Zobowiązania z tytułu leasingu 33 Wycena poza zakresem MSSF 9 262 038 214 134 Kredyty i pożyczki 30 Zamortyzowany koszt 924 413 857 155 107 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. wartości na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia dla wszystkich należności w ramach zakresu przewidzianego w MSSF 9. W przypadku należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR. W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktyczne uproszczenie w przypadku modyfikacji umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Grupy i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym sprawozdaniu finansowym. Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (WarsawInterest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest do końca 2027 r. 108 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 35 Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnych oraz zapasach Wykaz hipotek na nieruchomościach inwestycyjnch Grupy Echo Investment na 31 grudnia 2024 r. Wartość Wartość hipoteki Spółka Nieruchomość aktywa [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Galeria Libero - Projekt Echo Katowice Libero, 535 215 50 675 33 000 Santander Bank w związku z finansowaniem 120 Sp. z. o.o. Sp. k. ul. Kościuszki Polska S.A. galerii Libero w Katowicach 9 000 50 675 20 850 BNP Paribas Bank Polska S.A. 9 000 Echo - Arena Sp. z o.o. Kraków Brain I-II, Al. Pokoju 463 791 131 120 119 100 Bank PKO BP S.A. w związku z finansowaniem / ul. Fabryczna oraz Pekao S.A. projektu Brain Park I i II w Krakowie 18 000 Archicom Nieruchomości 14 Wrocław / City Forum 2 131 069 34 000 9 720 Bank Pekao S.A. w związku z finansowaniem Sp. z o.o. projektu City Forum 2 Razem 1 130 075 Wykaz hipotek na zapasach Grupy Echo Investment na 31 grudnia 2024 r. Wartość Wartość hipoteki Spółka Nieruchomość aktywa [tys. EUR] [tys. PLN] Na rzecz Komentarz Archicom Perth Sp. z o.o. Warszawa / Modern 58 695 240 000 Bank PKO BP S.A. w związku z kredytem Mokotów III w rachunku bieżącym Archicom Perth Sp. z o.o. Warszawa / Modern 60 540 udzielonym Archicom S.A. Mokotów IV Archicom Perth Sp. z o.o. Warszawa / Modern 21 621 Mokotów V Razem 140 856 109 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 36 Noty dotyczące segmentów działalności Strategiczny komitet sterujący Grupy, w skład którego wchodzi Zarząd, analizuje działalność z punktu widzenia typu produktu/usługi i wyróżnia 4 segmenty: mieszkania, Resi4Rent, Student Space i nieruchomości komercyjne. Przychody rozpoznawane we wszystkich segmentach działalności Grupy są rozpoznawane w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, z wyjątkiem przychodów z najmu powierzchni, które są rozpoznawane w czasie. Przychody od żadnego z klientów Grupy nie przekraczały 10% przychodów ze sprzedaży wypracowanych przez Grupę w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 r. Zarówno w 2024 r., jak i 2023 r., Grupa osiągała przychody ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski . Noty objaśniające do segmentów operacyjnych Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2024 r. w podziale na segmenty Student Nieruchomości Razem Mieszkania Space Resi4Rent komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 1 493 493 - - - 1 493 493 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 519 218 - - - 519 218 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach 876 309 - 118 321 338 419 419 569 wycenianych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 151 928 113 581 1 194 865 36 288 Zapasy 2 161 728 2 078 831 36 643 44 560 1 694 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 366 205 125 394 8 522 240 281 Aktywa przeznaczone do sprzedaży - - - - - Pozostała aktywa segmentów 1 204 005 619 829 3 762 317 570 262 844 Aktywa segmentów 6 772 886 2 937 635 159 928 701 936 2 973 388 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 2 268 961 831 544 84 666 315 583 1 037 167 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 714 387 152 337 11 331 42 233 508 486 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - długoterminowe - - - - - Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - krótkoterminowe - - - - - Program motywacyjny 21 308 - - - 21 308 Zobowiązania pozostałe 152 975 74 567 - - 78 408 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 840 263 779 669 30 000 30 000 594 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży - - - - - Pozostałe zobowiązania segmentów 762 810 301 516 4 829 11 329 445 136 Zobowiązania segmentów 4 760 704 2 139 634 130 825 399 146 2 091 099 110 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wybrane pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat za okres 1.01.2024 - 31.12.2024 w podziale na segmenty Student Nieruchomości Razem Mieszkania Space Resi4Rent komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 083 405 747 006 39 094 39 069 258 236 Przychody z tytułu umów z klientami 886 045 746 820 39 094 39 069 61 062 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 197 361 187 - - 197 174 Koszt własny sprzedaży (718 167) (489 732) (26 414) (16 908) (185 113) Zysk brutto ze sprzedaży 365 238 257 274 12 680 22 161 73 123 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (6 156) - 4 096 - (10 252) Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości 1 626 596 - - 1 030 godziwej) Odpis z tytułu utraty wartości (413) (79) - - (335) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych (15 786) (9 176) (190) (1 263) (5 157) Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 29 901 12 720 - 13 382 3 799 Koszty z tytułu odsetek od kredytów (53 473) (7 253) - (402) (45 818) Koszty z tytułu odsetek od obligacji (163 091) (64 245) - (14 499) (84 348) Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 129 017 (5) 18 493 79 849 30 681 Zysk brutto 83 623 22 817 26 669 78 805 (44 668) Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2023 r. w podziale na segmenty Nieruchomości Razem Mieszkania Resi4Rent komercyjne Nieruchomości inwestycyjne 1 144 456 - - 1 144 456 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 583 505 - - 583 506 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenia- nych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych 642 468 - 259 814 382 654 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 112 993 77 844 - 35 149 Zapasy 1 553 824 1 461 739 - 92 085 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 813 836 442 646 508 370 682 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 148 839 - - 148 839 Pozostała aktywa segmentów 961 917 441 147 281 260 239 510 Aktywa segmentów 5 961 838 2 423 376 541 582 2 996 881 Kredyty, pożyczki i obligacje - długoterminowe 1 708 806 630 194 177 256 901 356 Kredyty, pożyczki i obligacje - krótkoterminowe 900 598 197 701 63 806 639 091 Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 54 122 - - 54 122 Program motywacyjny 14 769 - - 14 769 Zobowiązania pozostałe 162 409 78 281 13 959 70 169 Zobowiązania z tytułu umów z klientami 457 377 453 373 3 000 1 004 Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 1 053 - - 1 053 Pozostałe zobowiązania segmentów 634 614 248 829 116 385 670 Zobowiązania segmentów 3 933 748 1 608 378 258 137 2 067 233 111 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wybrane pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat za okres 1.01.2023 - 31.12.2023 w podziale na segmenty Nieruchomości Razem Mieszkania Resi4Rent komercyjne Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów), tym: 1 573 293 1 293 422 35 409 244 462 Przychody z tytułu umów z klientami 1 397 060 1 293 212 35 409 68 439 Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 176 233 210 - 176 023 Koszt własny sprzedaży (1 085 831) (890 262) (15 126) (180 443) Zysk brutto ze sprzedaży 487 462 403 160 20 283 64 019 Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 9 236 - - 9 236 Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do wartości godziwej) (85 156) - - (85 156) Odpis z tytułu utraty wartości (6 002) (3 489) (373) (2 140) Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych (14 170) (5 765) (1 162) (7 243) Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 11 096 11 408 10 302 (10 614) Koszty z tytułu odsetek od kredytów (49 084) (3 455) (1 004) (44 625) Koszty z tytułu odsetek od obligacji (131 213) (57 074) (8 468) (65 671) Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 97 363 - 94 339 3 024 Zysk brutto 178 321 219 847 98 936 (140 462) 112 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 37 Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej zobowiązania z tytułu kredytów, zobowiązania zobowiązania pożyczek i obligacji z tytułu leasingu z tytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2024 2 663 527 214 134 6 986 Przepływy finansowe - wpływy 1 092 893 - - - wydatki (954 746) (52 914) (38 123) Zmiany niepieniężne 181 674 100 818 31 137 - naliczone odsetki 240 395 11 417 - - wycena różnic kursowych (19 498) - - - wycena według efektywnej stopy procentowej - - - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (39 223) - - - pozostałe zmiany leasingu - 89 401 - - podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki - - 31 137 stan na koniec okresu 31.12.2024 2 983 348 262 038 - Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych * splata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunkow bankowych Grupy (ze środkow ze sprzedanej nieruchmości) 113 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 1.01.2024– 1.01.2023– 31.12.2024 31.12.2023 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym: 483 929 (364 362) - z tytułu umów z klientami 36 839 (148 856) - z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych 55 307 (57 948) - z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków 54 092 (133 490) - z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych (1 042) (7 043) - z tytułu zobowiązań z tyt. kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych 23 720 (34 523) - z tytułu zobowiązań z tyt. kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek 309 081 17 458 - zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży (1 053) 39 - zobowiązania z tytułu dywidend 6 986 - * splata kredytu przez nabywcę nieruchomości z pominięciem rachunków bankowych Grupy (ze środków ze sprzedanej nieruchmości) Zmiana zobowiązań wynikających z działalności finansowej zobowiązania z tytułu kredytów, zobowiązania zobowiązania pożyczek i obligacji z tytułu leasingu z tytułu dywidendy stan na początek okresu 1.01.2023 2 419 506 235 226 90 792 Przepływy finansowe - wpływy 779 090 - - - wydatki (505 554) (44 444) (192 583) Zmiany niepieniężne (29 515) 23 352 108 777 - naliczone odsetki 156 400 10 136 - - wycena różnic kursowych (82 483) - - - wycena według efektywnej stopy procentowej - - - - spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi * (103 432) - - - pozostałe zmiany leasingu - 13 216 - - podział wyniku i uchwała o wypłacie zaliczki - - 108 777 stan na koniec okresu 31.12.2023 2 663 527 214 134 6 986 NOTA 38 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 114 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje: − płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami, Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje: − opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego, − opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz − zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu. Dodatkowe objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 115 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Pozostałe noty objaśniające NOTA 39 Zmiany MSR – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy W związku ze zmianą, z dniem 1 stycznia 2024 r. MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe i długoterminowe, dokonano zmiany prezentacji zobowiązań dotyczących kredytów finansujących nieruchomości przeznaczone do sprzedaży (City 2 we Wrocławiu). Dotychczasowa prezentacja tych zobowiązań w ramach zobowiązań krótkoterminowych, została zmieniona i tym samym kredyty finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży na 31 grudnia 2023 r. w kwocie 52 006 tys. zł (20 230 tys. zł na 1 stycznia 2023 r.) przeniesiono do zobowiązań długoterminowych. Zmiany przedstawiono w tabeli poniżej. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 31.12.2023 31.12.2023 dane dane prze- opublikowane kształcone Zmiana Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 1 708 807 1 708 807 - Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - 52 006 52 006 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 900 598 900 598 - Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 54 122 2 116 (52 006) 1.01.2023 1.01.2023 dane dane prze- opublikowane kształcone Zmiana Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 1 609 032 1 609 032 - Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży - 20 230 20 230 Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty, pożyczki i obligacje 667 980 667 980 - Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 142 494 122 264 (20 230) 116 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 40 Pozycje pozabilansowe Pozycje pozabilansowe 31.12.2024 31.12.2023 Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek: - z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 215 780 217 135 - z tytułu spraw sądowych 19 220 17 344 Razem 235 000 234 478 Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości nominalnej. W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest zaprezentowany w tabelach noty 41. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat kredytowych znajdują się w części 4.2 - Zarządzanie ryzykiem finansowym. Poręczenia finansowe Grupa Echo Investment nie wykazuje żadnych poręczeń na 31 grudnia 2024 r. oraz żadnych zmian w 2024 r . Gwarancje finansowe Podmiot otrzymują- Gwarant cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo - Aurus Sp. z o.o. Nobilis - City Space GP Nobilis Business House 772 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiąza- Sp. z o.o. Sp.k. Sp. z o.o. nia wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Nobilis - City Space GP Nobilis Business House 557 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania Sp. z o.o. Sp.k. Sp. z o.o. wynikające z aneksu do umowy najmu. Gwarancja wystawiona w EUR. Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22 Miasto stołeczne 13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się rosz- Sp. z o.o. Warszawa czeń związanych z planowanym uchwale- niem miejscowego planu zagospodarowa- nia przestrzennego rejonu ulicy Twardej. Archicom Sp. z o.o. - City One Park City One Park 57 Do czasu usunięcia Porozumienie zawarte w miejsce gwarancji Realizacja Inwestycji Sp. z o.o. Sp. z o.o. wad w Budynku B bankowej na zabezpieczenie roszczeń - Sp.k. i podpisaniu na tę z Kontraktu budowlanego na realizację okoliczność protokołu budynku B, która wygasła 9.07.2023 r. Na potwierdzającego po- mocy porozumienia zostały zabezpieczone wyższą okoliczność. roszczenia o usunięcie wad w budynku City 1 (budynek B). Razem 14 886 Gwarancje wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2024 r. 117 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 41 Zmiany w strukturze gwarancji i poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe Podmiot otrzymują- Gwarant cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis Business House 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane Sp. z o.o. związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu. Echo - SPV 7 Sp. z o.o. M2 Biuro Sp. z o.o. Santander Bank Polska 44 097 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników S.A. z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu. Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila- Bank Pekao S.A. 19 541 31.12.2029 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników nowska Sp. z o.o. z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Wrocław Jawor- Bank Pekao S.A. 97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników ska II Sp. z o.o. z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej. Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu bu- dżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub udzielenie pożyczki. Gwarancja wsparła przez Pimco. Razem 200 894 Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 215 780 Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2024 r. Podmiot otrzymujący Termin Zmiana Gwarant gwarancję Beneficjent Wartość ważności Tytułem Wygaśnięcie Archicom S.A. Javin Investments Sp. GNT Ventures 11 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania z o.o. Sp.k. w likwi- Wrocław Sp. zobowiązań wynikających z umowy dacji; z o.o. sprzedaży budynku biurowego West Space Investment Forum IB. Strzegomska 3 Sp. z o.o. Wygaśnięcie Sopockie Towarzy- Projekt Towarowa 22 Veolia Energia 3 500 27.05.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają- stwo Ubezpieczeń Sp. z o.o. Warszawa S.A. cych z wykonania Umowy przekładki ERGO Hestia S.A. ciepłociągu Warszawa, ul. Towarowa 22. Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22 Miasto stołeczne 13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się Sp. z o.o. Warszawa roszczeń związanych z planowanym uchwaleniem miejscowego planu zago- spodarowania przestrzennego rejonu ulicy Twardej. 118 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 119 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 42 Transakcje z podmiotami powiązanymi Transakcje z podmiotami powiązanymi 31.12.2024 31.12.2023 Rezultaty transakcji z właścicielami Należności z tytułu udzielonych pożyczek 12 207 13 921 Zobowiązania handlowe 3 795 1 896 Poniesione koszty z tytułu umów o zarządzanie 18 529 18 535 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 1 753 1 345 Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi osobowo Należności handlowe 852 1 103 Rozpoznane przychody z tytułu zarządzania i refaktur 2 999 1 891 Rezultaty transakcji z kluczowym personelem Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży mieszkań, miejsc parkingowych 1 208 1 625 Otrzymane zaliczki 8 116 - Należności handlowe 91 - Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi Należności z tytułu udzielonych pożyczek 452 039 290 844 Należności handlowe 35 946 17 892 Należności - zapłacona zaliczka za grunt - 136 856 Zobowiązania 9 10 Poniesione koszty 3 842 2 682 Zakupy aktywowane na zapas w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów 174 248 - Zakup gruntu - 24 401 Rozpoznane przychody z tytułu najmu, usług doradczych, księgowych i pozostałych 36 507 7 816 Rozpoznane przychody z tytułu sprzedaży gruntów, nieruchomości, wsparcie realizacji inwestycji 83 205 72 838 Rozpoznane przychody z tytułu odsetek 19 921 9 751 Umorzenie odsetek od pożyczek - 14 403 Wypłacona zaliczka na zakup gruntu 624 - Otrzymane kaucje i zaliczki 57 000 16 959 Członkom Zarządu Echo Investment S.A. oraz Prezesowi Zarządu spółki zależnej Archicom S.A. przysługuje dodatkowe wynagrodzenie motywacyjne w postaci Premii Długoterminowej. Na 31 grudnia 2024 r. Grupa rozpoznała w sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 21 308 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Wpływ na wynik finansowy spółki z tytułu zmian wysokości tej rezerwy w 2024 r. wynosił 6 539 tys. zł brutto na zmniejszenie wyniku. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 44 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”. Zmiana stanu odpisów na oczekiwane straty kredytowe – pożyczki 31.12.2024 31.12.2023 Stan na początek okresu 1 417 1 434 Zmiany z tytułu - rozwiązanie odpisu 232 (17) - utworzenie odpisu - - Stan odpisów na koniec okresu 1 649 1 417 120 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 43 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Seria K Seria M7/2023 Emitent Echo Investment S.A. Emitent Archicom S.A. Kod ISIN PLECHPS00324 Kod ISIN PLO221800108 Data wykupu 10.01.2025 Data wykupu 17.03.2025 Wartość nominalna 50 mln zł Wartość nominalna 62 mln PLN Seria M11/2025 Data emisji 14.03.2025 Wartość serii 120 mln zł Termin zapadalności 5 lat Oprocentowanie WIBOR 3M + marża 2,55% Agent oferujący mBank S.A. Całkowity wykup obligacji Zawiadomienie w trybie art 19 rozporządzenia MAR o zwolnionych i wygasłych zabezpieczeniach Emisja niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela przez Archicom S.A. Spółka Echo Investment otrzymała zawiadomienie od znaczącego akcjonariusza, spółki Lisala Sp. z o.o., otrzymanego w trybie art. 19 Rozporządzenia MAR, w którym Spółka została poinformowana, że 23 stycznia 2025 r. zostały zwolnione i wygasły zabezpieczenia, w tym zastawy rejestrowe i finansowe ustanowione na 272 375 784 akcjach zwykłych na okaziciela będących w posiadaniu spółki Lisala Sp. z o.o. Obligacje serii 6l (PLARHCM00172) nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone i będą notowane w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pieniądze pozyskane z emisji Spółka wykorzysta na finansowanie bieżącej działalności deweloperskiej. 121 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 11 lutego 2025 r. spółka Archicom podpisała z bankiem PKO BP S.A. aneks do umowy o kredyt. Kwota Kredytu została zwiększona do kwoty 240 mln zł Kwota Kredytu jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej. równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 1M) powiększonej o marżę Banku. Okres udostępnienia środków z Kredytu został wydłużony do 30 września 2027 r. Wraz z rocznym raportem finansowym Grupa Echo Investment podsumowała swoje działania i osiągnięcia w obszarze ESG za 2024 r., publikując swój piąty raport zrównoważonego rozwoju. To drugi raport przygotowany zgodnie ze standardem ESRS wprowadzonym przez dyrektywę CSRD. Po raz pierwszy raport zrównoważonego rozwoju został poddany atestacji. Podpisanie przez Archicom S.A. aneksu do umowy o kredyt w rachunku bieżącym Publikacja raportu zrównoważonego rozwoju Grupy Echo Investment za 2024 r. 7 lutego 2025 r. spółka Archicom Senja 2 Sp. z o.o., jako sprzedający oraz spółka Monting Real Estate Sp. z o.o., zawarły warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych przy ul. Chłodnej w Warszawie. Po spełnieniu się warunku, o którym mowa w umowie warunkowej Strony zawrą umowy przenoszące oraz umowy sprzedaży, w ramach których łączna cena za nieruchomości (i prawa z nimi związane) wyniesie 96 000 000 zł netto. Zawarcie przez Archicom S.A. warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości 13 marca 2025 r. spółka zależna od Echo Investment Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.K, podpisała z bankiem Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę kredytową w celu refinansowanie obecnego kredytu Spółki. Na podstawie Umowy Kredytowej pozyskano kwotę 61.400.000 EUR Finansowanie Kredytu wyznaczono do dnia 30 listopada 2029 roku Umowa przewiduje, iż docelowo Kredyt będzie zabezpieczony IRS na 75% wartości kredytu. Zawarcie umowy kredytowej przez Galerię Libero 122 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wynagrodzenie Zarządu wypłacone w danym roku [PLN] 2024 2023 Z Echo Z Echo Investment S.A. Investment S.A. Nicklas Lindberg 1 290 385 411 518 3 281 135 50 543 5 033 581 1 363 506 437 495 3 471 149 46 131 5 318 281 Maciej Drozd 495 697 193 481 1 445 015 55 343 2 189 536 508 386 219 260 1 560 049 50 931 2 338 621 Artur Langner 258 000 191 040 925 080 7 310 1 381 430 240 000 172 920 861 840 5 962 1 280 722 Rafał Mazurczak 355 500 225 522 1 092 090 16449 1 689 561 306 000 255 952 1 059 693 14 424 1 636 069 Małgorzata Turek 325 800 214 200 1 234 000 6710 1 780 710 306 000 223 380 958 820 6 562 1 494 762 Razem 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 12 068 455 Razem w roku 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 12 068 455 Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych Inne świadczenia Łącznie Wynagrodzenie podstawowe Premie Wynagrodzenie podstawowe Premie Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Drozdem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletniego okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego sześciomiesięcznego Program premii długoterminowej prezesa i wiceprezesa zarządu NOTA 44 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 123 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. W Echo program dot. premii LTI został przedłużony do końca 2026 wobec Macieja Drozda i Nicklasa Lindberga (złożyli stosowne oświadczenia do Spółki i spółka wyraziła zgodę – zgodnie z postanowieniami programu). W takim przypadku maksymalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125 % maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję. Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na koniec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zrealizowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie zaistnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po takim zdarzeniu. Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania premii długoterminowej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządzenia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszających obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki. Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafałem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń. Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Turek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny. Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletniego okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze akcjonariatu. Okres trwania programu może zostać przedłużony o kolejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 112,5% maksymalnej wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięcioletniego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37 zł na akcję Spółki. Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Waldemara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda. Na 31 grudnia 2024 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 21 308 tys. zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy w 2024 r. wpłynęła na zmniejszenie wyniku finansowego Spółki w kwocie 6 539 tys. zł brutto. Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli. Rozszerzenie programu Premii Długoterminowej 124 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wynagrodzenia Rady Nadzorczej wypłacone w danym roku [PLN] 2024 2023 Z jednostek Z jednostek zależnych, zależnych, współzależ- współzależ- Z Echo nych Z Echo nych Investment i stowarzy- Inne Investment i stowarzy- Inne S.A. szonych świadczenia S.A. szonych świadczenia Noah M. Steinberg 240 000 - - 240 000 - - Tibor Veres 84 000 - - 84 000 - - Margaret Dezse 180 000 - - 180 000 - - Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - - Sławomir Jędrzejczyk 180 000 - - 180 000 - - Péter Kocsis 60 000 - - 60 000 - - Bence Sass 60 000 - - 60 000 - - Nebil Senman 60 000 - - 60 000 - - Razem 924 000 - - 924 000 - - W 2024 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia. Umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi 125 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. NOTA 45 Umowy z firmą audytorską Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalonej przez Komitet Audytu w dniu 15 września 2022 r.]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r. Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy Tytuł Kwota [PLN] Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2024 r. 110 000 Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2024 r. 765 000 Badanie Skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok 200 000 Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2024 r. 30 000 Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. oraz śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom 260 000 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 655 000 Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Archicom za 2024 rok 140 000 Razem 2 165 000 126 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Fuzja, Łódź CZĘŚĆ 4 Informacje objaśniające do not Informacje objaśniające do znaczących szacunków i osądów Zarządu Grupy 127 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 128 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 4.1 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Grupy Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego. Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to: Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zaklasyfikowana jest na poziomie 2 i 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami. Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieruchomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodowej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w przepływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywidualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu. Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100% i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako iloraz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją. W polityce rachunkowości, w części 2 pkt 2.4 „Podstawowe zasady rachunkowości”, zostały opisane warunki, po których niespełnieniu nieruchomość inwestycyjna nie jest wyceniana do wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie / Nieruchomości inwestycyjne / Aktywa przeznaczone do sprzedaży 129 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na wartości godziwą nieruchomości na 31 grudnia 2024 r.: NOI Stopa Stopa Ilość [mln kapitalizacji dyskontowa Segment obiektów Wartość Podejście PLN] % (Yield %) % Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN) Centra 1 538 316 podejście 38,5 7,00% 7,50% Yield [p.p] Handlowe dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 14 915 -5 096 -23 724 0% 20 212 - -18 816 1% 25 510 5 096 -13 908 Biura 4 675 313 podejście 61,3 6,75% - 8,10% 7,25% - 8,10% Yield [p.p] dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 22 917 -8 228 -37 202 0% 31 463 - -29 270 1% 40 009 8 228 -21 338 City Space 13 117 800 podejście 43,9 - 7,09% Yield [p.p] dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% -317 -1 073 313 0% 763 - -753 1% 1 842 1 073 313 Centra Handlowe 59 483 podejście porównawcze Biura 149 161 podejście wg wartości w ce- nie nabycia Biura 12 687 podejście porównawcze Pozostałe nieruchomości 437 933 podejście wg kosztu wytworzenia Razem 1 990 693 cena po- za metr Ilość wierzch- (PLN/ stopa dys- Segment obiektów Wartość Podejście nia (mkw) mkw) kontowa Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN) Centra 4 22 018 podejście 1 798,95 11 000 - 7,15% stopa dyskon- Handlowe dochodowe 18 000 towa [p.p.] cena za metr (%) -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% -52 -206 -360 0% 156 - -155 1% 364 206 50 Razem 22 018 Razem 2 012 711 130 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Poniżej przedstawiono wpływ poszczególnych wskaźników na wartości godziwą nieruchomości na 31 grudzień 2023 r.: NOI Stopa Stopa Ilość [mln kapitalizacji dyskontowa Segment obiektów Wartość Podejście PLN] % (Yield %) % Wrażliwość (zmiana wartości brutto tys. PLN) Centra Han- 1 545 792 podejście 39,1 7,00% 7,50% Yield [p.p] dlowe dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 15 123 -5 002 -23 735 0% 20 327 - -18 922 1% 25 530 5 002 -14 109 Biura 4 723 236 podejście 58,3 6,75% - 7,61% 7,25% - 8,00% Yield [p.p] dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% 23 411 -7 909 -37 016 ,0% 31 637 - -29 401 1% 39 863 7 909 -21 786 City Space 11 97 475 podejście 34,9 7,37% Yield [p.p] dochodowe NOI [%] -0,25 p.p. 0 p.p. + 0,25 p.p. -1% -425 -975 -1 518 0% 555 - -549 1% 1 535 975 420 Biura 12 021 podejście porównawcze Pozostałe nieruchomości 498 275 podejście wg kosztu wytworzenia RAZEM 1 876 801 131 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2024 Biura - - 67 652 67 652 Centra - - 14 077 14 077 RAZEM - - 81 729 81 729 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Nieruchomości inwestycyjne w budowie – sposoby określenia wartości Stopa Stopa Wycena Podejście dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2024 Biura 67 652 podejście dochodowe 7,25% - 8,10% 6,75% - 7,60% Centra 14 077 podejście dochodowe 7,50% - RAZEM 81 729 - Nieruchomości inwestycyjne w budowie Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 519 218 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (81 729 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (437 489 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwe j. Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w wartości godziwej są następujące: * dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu . 132 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Planowane Przewidywany Poniesione Planowane przychody NOI budżet nakłady Rozpoczęcie zakończenie Projekt / adres GLA [mkw.] [mln EUR] [mln PLN] [%] budowy budowy ŁÓDŹ Fuzja I01 8 300 1,4 79,4 63% I kw. 2022 IV kw. 2025 ul. Tymienieckiego WROCŁAW Swobodna I ul. Swobodna 16 100 3,3 142,7 40% III kw. 2023 III kw. 2025 KRAKÓW Wita Stwosza 18 700 4,2 176,1 31% II kw. 2024 IV kw. 2025 ul. Wita Stwosza Razem 43 100 8,9 398,2 Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 583 506 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (114 168 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (469 338 tys. zł) wycenianych w kwocie nabycia, która najlepiej odzwierciedla na dzień bilansowy wartość godziwą aktywa. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej : Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe informacje dla projektów biurowych w budowie na 31 grudnia 2024 r . Nieruchomości inwestycyjne w budowie – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2** Poziom 3 – razem 31.12.2023 Biura - - 114 168 114 168 RAZEM - - 114 168 114 168 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne 133 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nieruchomości inwestycyjne w budowie – sposoby określenia wartości Stopa Stopa Wycena Podejście dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Biura 114 168 podejście dochodowe 7,25% 6,75% RAZEM 114 168 - Planowane Przewidywany Planowane GLA przychody NOI budżet [mln Poniesione Rozpoczęcie zakończenie Projekt / adres [mkw.] [mln EUR] PLN] nakłady [%] budowy budowy Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna 16 000 3,2 140,9 19% III kw. 2023 II kw. 2025 Fuzja I01 & I03 9 400 1,6 88,4 55% I kw. 2022 IV kw. 2024 Łódź, ul. Tymienieckiego Wita Stwosza 26 600 5,5 261,7 22% II kw. 2024 IV kw. 2025 Kraków, ul. Wita Stwosza Swobodna II 25 600 5,1 222,8 12% III kw. 2024 III kw. 2026 Wrocław, ul. Swobodna Razem 77 600 15 714 Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych w wartości godziwej są następujące: Poniżej w tabeli zostały przedstawione podstawowe informacje dla projektów biurowych w budowie na 31 grudnia 2023 r. 134 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne – sposoby określenia wartości Stopa Stopa Wycena Podejście dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2024 Centra 546 257 podejście dochodowe 7,15% - 7,50% 7,00% Centra 59 483 podejście porównawcze - - Biura 607 661 podejście dochodowe 6,92% - 8,10% 6,75% - 8,10% Biura - City Space 117 800 podejście dochodowe 7,09% - Biura 149 161 podejście wg ceny - - nabycia Biura 12 687 podejście porównawcze - - RAZEM 1 493 049 - Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2024 r. wyniosła 1 493 493 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 493 049 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (444 tys. zł) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiarygodnego wartości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej . Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 – razem 31.12.2024 Centra - - 605 740 605 740 Biura - 12 687 756 822 769 509 Biura - City Space - - 117 800 117 800 RAZEM - 12 687 1 480 362 1 493 049 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne * dla projektów Fuzja Retail, wartość rezydualna liczona jest na podstawie metra kwadratowego planowanej ceny sprzedaży lokalu 135 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Nieruchomości inwestycyjne – sposoby określenia wartości Stopa Stopa Wycena Podejście dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Centra 545 792 podejście dochodowe 7,50% 7,00% Biura 460 160 podejście dochodowe 7,25% - 8,00% 6,75% - 7,61% Biura - City Space 97 475 podejście dochodowe 8,97% - Biura 12 091 podejście porównawcze - - RAZEM 1 115 518 - Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej są następujące: Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 1 144 456 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 115 519 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości (28 937 tys. zł) wycenianych wg kosztu ze względu na brak możliwości ustalenia wiarygodnego wartości godziwej. Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej: Nieruchomości inwestycyjne – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2** Poziom 3 – razem 31.12.2023 Centra - - 545 792 545 792 Biura - 12 091 460 160 472 251 Biura - City Space - - 97 475 97 475 RAZEM - 12 091 1 103 428 1 115 519 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne 136 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Aktywa przeznaczone do sprzedaży Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży na 31 grudnia 2023 r. wyniosła 148 839 tys. zł i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (148 839 tys. zł). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej. Na 31 grudnia 2024 r. nie wystąpiły aktywa przeznaczone do sprzedaży. Aktywa przeznaczone do sprzedaży – poziomy hierarchii wartości godziwej Wartość godziwa Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3** – razem 31.12.2023 Biura - - 148 839 148 839 RAZEM - - 148 839 148 839 * Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów ** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne *** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne Aktywa przeznaczone do sprzedaży – sposoby określenia wartości Stopa Stopa Wycena Podejście dyskontowa % kapitalizacji % 31.12.2023 Biura 148 839 podejście dochodowe 7,25% 6,75% RAZEM 148 839 - Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w sprzedaży wycenianych metodą dochodową są następujące: 137 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Prace wykończeniowe (fit-out) Na 31 grudnia 2024 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych (fit-out) wyniosła 13 913 tys. zł. Na 31 grudnia 2023 r. wartość utworzonych zobowiązań z tytułu kontraktów z klientami dotyczących prac wykończeniowych wyniosła 21 448 tys. zł. Zapasy Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 20. Instrumenty finansowe wyceniane wg wartości godziwej Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, bazują na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak kursy walutowe, stopy procentowe (WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stop procentowych. Na 31 grudnia 2024 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hierarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instrumentów finansowych. Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdopodobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia z przeszłości. Leasing Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy odzwierciedlającej koszt finansowania podobnego aktywa na analogiczny okres. Średnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73%. Szacunkowy okres użytkowania znaku towarowego Zgodnie z MSR 38 par. 88 Grupa oceniła, czy znak towarowy „Archicom” jako składnik wartości niematerialnych, który powstał w wyniku transakcji przejęcia przedsiębiorstwa i został wyceniony na dzień przejęcia w 2021 r. na kwotę 67 mln zł, ma nieokreślony czy ograniczony okres użytkowania. Nieokreślony nie oznacza „nieskończony” (MSR 38 par. 91), ale po prostu oznacza, że w oparciu o odpowiednie czynniki, na dzień wyceny, nie ma możliwego do przewidzenia ograniczenia okresu, w którym oczekuje się, że składnik aktywów będzie generował wpływy pieniężne netto jednostce. W szczególności w ocenie przyjętego okresu wzięto pod uwagę, że Grupa Echo jest właścicielem i kontroluje markę „Archicom”; nie istnieją przesłanki, 138 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. które ograniczałyby okres korzystania z tej marki przez Grupę Echo i planuje używać marki bezterminowo oraz nie istnieją inne czynniki, które ograniczałyby okres użytkowania marki. Dodatkowo, w ocenie Zarządu nie ma przewidywalnego limitu czasu używania tej marki, znak towarowy jest rozpoznawalny na rynku wrocławskim, a który posiada istotny udział z tendencją rosnącą, nie przewiduje się technicznego, technologicznego ani handlowego starzenia się marki, ponieważ Grupa stale doskonali swoją technikę i technologię budowlaną, aby podążać za rynkiem i zamierza podążać za preferencjami i oczekiwaniami klientów, w szczególności w zakresie warunków życia/mieszkania. Branża jest stosunkowo stabilna, a najsilniejsze marki w tej branży istnieją ok. 20- 30 lat. Zgodnie z MSR 38 par. 109, okres użytkowania składnika wartości niematerialnych, który nie podlega amortyzacji, jest weryfikowany w każdym okresie w celu ustalenia czy zdarzenia i okoliczności nadal przemawiają za nieokreślonym okresem użytkowania tego składnika aktywów, co zostało ujawnione w nocie 16. Długoterminowy program motywacyjny Grupa posiada długoterminowy program motywacyjny spełniający definicję programu opartego na akcjach MSSF 2 „Płatności w formie akcji”, którym objęci są członkowie Zarządu oraz prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. Z uwagi na oczekiwanie przez Grupę rozliczenia programu w formie środków pieniężnych ujęto w okresie odpowiednio kwotę zobowiązania oraz koszt w ramach kosztów ogólnego zarządu. Wycena programu oparta jest o model „Monte Carlo” i takie zmienne, jak cena akcji, okres do końca programu czy oczekiwana cena akcji w momencie zakończenia programu. Identyfikacja istotnego elementu finansowania w ramach umów z klientami Grupa uznała, że umowy z klientami nie zawierają znaczącego elementu finansowania. Za uznaniem, że umowa nie zawiera znaczącego elementu finansowania przemawia fakt, iż zaliczki od klientów mają na celu zabezpieczenie realizacji umowy (tj. gwarantują deweloperowi, że klient nie wycofa się z zakupu oraz z punktu widzenia klienta stanowią zabezpieczenia, że dany lokal zostanie mu sprzedany po uzgodnionej cenie) więc dokonywane są z innych powodów niż zapewnienie finansowania deweloperowi (MSSF15 par. 62c). Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności Grupa posiada inwestycje we wspólne przedsięwzięcia („JV”), które ujmuje metodą praw własności. Z punktu widzenia wspólnego przedsięwzięcia wkłady wniesione przez inwestorów na pokrycie wyemitowanych przez JV udziałów zostały wg MSSF zaklasyfikowane jako zobowiązania finansowe a nie jako instrumenty kapitałowe. W związku z tym Grupa dokonała analizy czy zasadne jest zastosowanie metody praw własności do ujęcia posiadanych w JV udziałów pomimo faktu, iż z punktu widzenia JV jako wystawcy instrumentu, instrument jest instrumentem zobowiązaniowym. Grupa przeanalizowała zapisy umowne, oceniła cechy charakterystyczne instrumentu, aby określić, który standard jest bardziej odpowiedni do ujmowania inwestycji: MSSF 9 czy MSR 28, gdyż zaklasyfikowanie instrumentu jako zobowiązaniowy z punktu widzenia JV, nie oznacza automatycznie, iż również z punktu widzenia inwestora taki instrument stanowi aktywo finansowe w zakresie MSSF9. Grupa skonkludowała, że z uwagi na fakt, iż instrument zapewnia inwestorowi: (i) prawa głosu, (ii) udział w zyskach jednostki (JV) oraz (iii) zmienność zwrotów w okresie trwania inwestycji, zgodnie z typowym zwrotem z akcji zwykłych (tj. proporcjonalne lub podporządkowane prawa do aktywów netto), zastosowanie metody praw własności do inwestycji Grupy w udziały w JV zgodnie z MSR 28 jest odpowiednie. Informacje objaśniające do zarządzania ryzykiem finansowym i kapitałowym 139 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 140 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 4.2 Zarządzanie ryzykiem finansowym Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami bankowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowane według stałej stopy procentowej - na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie długoterminowe. Na 31 grudnia 2024 r. 6.18% zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2023 r. 28,16% zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2024 r. 91,27% udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2023 r. 87,56% udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część - stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2024 r. Grupa stosowała ekonomiczne zabezpieczenia stopy procentowej dla kredytu, w postaci instrumentów IRS (tj. zamiana stopy zmiennej na stałą) . Ryzyko zmiany przepływów pieniężnych oraz wartości godziwej związane ze stopą procentową Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych Wartość obliczona dla celów analizy 31.12.2024 31.12.2023 Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych oprocentowanych stopą zmienną 1 863 554 1 863 554 1 206 518 1 206 518 Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 148 777 148 777 68 777 68 777 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem 18 636 93 178 12 065 60 326 wzrostu / (spadku) stóp procentowych Razem wpływ na wynik brutto okresu 18 636 93 178 12 065 60 326 Podatek dochodowy 3 541 17 704 2 292 11 462 Razem wpływ na wynik netto okresu 15 095 75 474 9 773 48 864 141 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Ryzyko stóp procentowych – zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Wartość obliczona dla celów analizy 31.12.2024 31.12.2023 Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 924 413 924 413 698 754 698 754 Koszty finansowe z tytułu odsetek 58 571 58 571 26 881 26 881 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku) 9 244 46 221 6 988 34 938 Razem wpływ na wynik brutto okresu 9 244 46 221 6 988 34 938 Podatek dochodowy 1 756 8 782 1 328 6 638 Razem wpływ na wynik netto okresu 7 488 37 439 5 660 28 300 Ryzyko stóp procentowych – środki pieniężne Wartość obliczona dla celów analizy 31.12.2024 31.12.2023 Stan środków pieniężnych 366 205 366 205 817 951 817 951 Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 5 805 5 805 6 249 6 249 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procentowych 3 662 18 310 8 180 40 898 Razem wpływ na wynik brutto okresu 3 662 18 310 8 180 40 898 Podatek dochodowy 696 3 479 1 554 7 771 Razem wpływ na wynik netto okresu 2 966 14 831 6 625 33 127 Ryzyko stóp procentowych – udzielone pożyczki Wartość obliczona dla celów analizy 31.12.2024 31.12.2023 Stan udzielonych pożyczek oprocentowanych stopą zmienną 36 202 36 202 31 789 31 789 Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 12 996 12 996 3 507 3 507 Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. +/- 1 p.p. +/- 5 p.p. Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp 362 1 810 318 1 589 procentowych Razem wpływ na wynik brutto okresu 362 1 810 318 1 589 Podatek dochodowy 69 344 60 302 Razem wpływ na wynik netto okresu 293 1 466 257 1 287 142 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z którymi Grupa posiada te rozrachunki nie mają publikowanych zewnętrznych ratingów. W przypadku instytucji finansowych zewnętrzny rating kredytowy był między A2 (wg agencji ratingowej Moody’s Investors Service), a BB+ (wg agencji ratingowej FitchRatings). Grupa udzieliła pożyczek do jednostek ujmowanych metodą praw własności: Towarowa 22, Resi4Rent i Projekt Browarna wobec czego występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpiły ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów, grupa oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek. Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy - jako nierozliczone należności. Specyfika działalności Grupy w obszarze sprzedaży mieszkań, wynajmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na 31 grudnia 2024 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów w podziale na typy przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach oraz wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych prezentowanych jako inne aktywa finansowe , Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania ponad 65% środków w banku PKO Bank Polski. Instytucje finansowe, z których korzysta Grupa posiadają rating zewnętrzne . Ryzyko kredytowe Średnia ważona Wartość brutto należności Odpis na oczekiwane 31.12.2024 wskaźnika niewypłacalności handlowych straty kredytowe bieżące 2,20% 51 143 1 125 1-30 dni 1,51% 57 431 866 31-90 dni 4,32% 3 883 168 91-360 dni 25,00% 6 641 1 660 powyżej 361 dni 62,11% 18 493 11 485 RAZEM 137 591 15 304 Kwota środków pieniężnych Agencja Ratingowa Rating i innych aktywów finansowych Moody's Investors Service A2 315 719 FitchRatings BBB+ 20 014 FitchRatings BBB 65 811 FitchRatings BBB- 81 798 FitchRatings BB+ 775 484 117 143 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Ryzyko utraty płynności Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Dostępne kredyty bieżące i obrotowe oraz środki pieniężne [mln PLN] 31.12.2024 31.12.2023 kredyty bieżące i obrotowe 355 350 w tym wolny limit 165 174 środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na 366 814 rachunkach bankowych Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzystać z finansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2024 r.: Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wraz z wpłatami klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych prezentowanych jako inne aktywa finansowe zostały zaklasyfikowane do poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych, a oszacowana strata z tytułu utraty wartości została uznana przez kierownictwo za nieistotną. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków w zakresie wynikających z zawartych z Grupą umów, a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodarczych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków w zakresie wynikających z zawartych umów. 144 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych na 31 grudnia 2024 r. Zobowiązania Zobo- z tyt. zabez- wiązania pieczenia z tyt. Pochodne Zobo- przychodów podziału Gwarancje instru- wiązania za okresy zysku i poręcze- menty handlowe beczynszowe (profit Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing nia finansowe i pozostałe (master lease) share) RAZEM Do 1 miesiąca 464 606 - 71 098 5 735 - - 151 598 1 189 - 694 226 Powyżej 1 miesiąca 10 040 1 223 116 007 19 158 - - 6 114 2 001 - 154 543 do 3 miesięcy Powyżej 3 miesięcy 24 741 - 244 107 56 407 - - 407 6 259 1 168 333 089 do 1 roku Powyżej 1 roku do 3 lat 433 801 8 199 1 082 784 87 831 85 484 - - 12 912 10 474 1 721 485 Powyżej 3 roku do 5 lat 48 532 - 1 121 723 73 486 19 541 554 - 4 225 - 1 268 061 Powyżej 5 lat do 10 lat - - - 59 208 110 756 - - 994 - 170 958 Powyżej 10 lat - - - 158 161 - - - - - 158 161 Razem 981 720 9 422 2 635 719 459 986 215 781 554 158 119 27 580 11 642 4 500 523 Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych na 31 grudnia 2023 r. Zobowiązania Zobo- z tyt. zabez- wiązania pieczenia z tyt. Pochodne Zobo- przychodów podziału Gwarancje instru- wiązania za okresy zysku i poręcze- menty handlowe beczynszowe (profit Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing nia finansowe i pozostałe (master lease) share) RAZEM Do 1 miesiąca 1 334 - 16 218 3 323 11 - 112 563 1 860 - 135 309 Powyżej 1 miesiąca 11 807 1 894 138 619 12 325 - - 3 002 3 138 - 170 785 do 3 miesięcy Powyżej 3 miesięcy 520 013 555 490 040 60 996 - 9 100 79 8 089 826 1 089 697 do 1 roku Powyżej 1 roku do 3 lat 360 815 9 550 746 186 69 335 103 595 - - 12 446 10 631 1 312 559 Powyżej 3 roku do 5 lat 55 629 - 824 725 63 035 - 8 750 - 9 205 - 961 344 Powyżej 5 lat do 10 lat - - - 44 675 97 256 - - 1 723 - 143 654 Powyżej 10 lat - - - 91 311 - - - - - 91 311 Razem 949 598 11 999 2 215 788 344 999 200 863 17 850 115 644 36 461 11 457 3 904 659 W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatności odsetkowe. 145 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Wskaźniki płynności W 2024 r. zanotowano wzrost wskaźnika płynności bieżącej oraz spadki wskaźników płynności szybkiej i natychmiastowej. Głównie wpływ na to miał przyrost stanu zapasów oraz spadek posiadanych środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przy praktycznie nie zmienionym poziomie zobowiązań krótkoterminowych. Wartości wskaźników płynności 31.12.2024 31.12.2023 Wskaźnik bieżący current ratio 1,48 1,65 Wskaźnik szybki quick ratio 0,41 0,76 Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,24 0,50 Ryzyko walutowe Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi kredytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w walutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2024 r. wynosiły 169 025 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia 2023 r. 180 681 tys. EUR), umowami najmu, w których czynsze uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń finansowych: − przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych z EUR na PLN, − spłacie rat kredytowych, − otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieruchomości, − przewalutowaniu pozostałych należności w walucie obcej. Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty w celu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie finansowania ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje. Na 31 grudnia 2024 r. Grupa nie korzystała z instrumentów pochodnych zabezpieczających przed ryzykiem kursowym. Transakacje dokonane na podstawie umów zawartych z bankami nie miały charakteru spekulacyjnego i zawierane były w ramach prowadzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń w rozumieniu MSR 39) - w celu zapewnienia przyszłego poziomu przepływów pieniężnych z tytułu przewalutowania transz kredytów w EUR oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych . Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe) Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe) Podstawowe dane o długoterminowych pochodnych instrumentach finansowych na 31 grudnia 2024 r. Nominalne zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data zakończenia IRS - 30597132 8 750 EURIBOR 3M 28.12.2023 13.11.2028 146 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechanizmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienności rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzymywać nadwyżki finansowe głównie w PLN. Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji. Struktura walutowa środków pieniężnych posiadanych przez Grupę 31.12.2024 31.12.2023 PLN 89,1% 88,0% EUR 10,9% 12,0% Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ 10% zmiany kursu EUR/PLN na zysk netto stanowiłby maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie poszczególnych kategorii należności i zobowiązań: Ryzyko walutowe - należności z tytułu sprzedaży projektów i pozostałych (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w EUR 55 353 16 231 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 5 535 1 623 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 1 052 308 Wpływ netto na wynik 4 483 1 315 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu pożyczek (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w EUR 6 814 124 454 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 681 12 445 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 129 2 365 Wpływ netto na wynik 552 10 080 147 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu kredytów (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan zobowiązań z tytułu kredytów w EURO 715 431 661 148 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 71 543 66 115 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 13 593 12 562 Wpływ netto na wynik 57 950 53 553 Ryzyko walutowe - zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan obligacji w EURO 183 113 68 390 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 18 311 6 839 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 3 479 1 299 Wpływ netto na wynik 14 832 5 540 Ryzyko walutowe – środki pieniężne i ich ekwiwalenty (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów w EURO 38 042 56 916 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 804 5 692 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 723 1 081 Wpływ netto na wynik 3 081 4 611 Ryzyko walutowe – inne aktywa finansowe (tys. PLN) Wartość obliczona dla celów analizy: 31.12.2024 31.12.2023 Stan innych aktywów finansowych w EURO 14 599 17 969 Szacowana zmiana kursu EURO +/- 10 p.p. +/- 10 p.p. Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 460 1 797 Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 277 341 Wpływ netto na wynik 1 183 1 456 148 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 4.3 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłużenia netto do aktywów netto. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów, pożyczek i obligacji (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwalenty. Aktywa netto oblicza się, jako aktywa razem wykazane w bilansie pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w założeniach finansowych Grupy. WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA Nota 31.12.2024 31.12.2023 Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 30 2 983 348 2 611 521 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 25 (366 205) (813 836) Zadłużenie netto 2 617 143 1 797 686 Aktywa razem 6 772 886 5 961 838 Aktywa netto 6 406 681 5 148 002 Wskaźnik zadłużenia 40,85% 34,92% Kielce, 26 marca 2025 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Anna Gabryszewska-Wybraniec Główna Księgowa 149 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. CZĘŚĆ 5 Oświadczenie Zarządu Fuzja, Łódź | Oświadczenie 150 Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok Kielce, 26 marca 2025 r. Nicklas Lindberg Prezes Maciej Drozd Wiceprezes Artur Langner Wiceprezes Rafał Mazurczak Członek Zarządu Małgorzata Turek Członek Zarządu Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2024 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Kontakt Echo Investment biuro w Warszawie, Biura przy Willi ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski be.net/chomatowski