Premier Fund REIT

Annual Report (ESEF) • Jul 10, 2023

8945008F0KZ4CMXJ75632022-01-012022-12-318945008F0KZ4CMXJ75632022-12-31iso4217:BGN8945008F0KZ4CMXJ75632021-12-318945008F0KZ4CMXJ75632021-01-012021-12-31iso4217:BGNxbrli:shares8945008F0KZ4CMXJ75632021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008F0KZ4CMXJ75632021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008F0KZ4CMXJ75632021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008F0KZ4CMXJ75632021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008F0KZ4CMXJ75632022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945008F0KZ4CMXJ75632020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008F0KZ4CMXJ75632020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008F0KZ4CMXJ75632020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008F0KZ4CMXJ75632020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945008F0KZ4CMXJ75632021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008F0KZ4CMXJ75632021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945008F0KZ4CMXJ75632020-12-31 Годишен консолидиран доклад за дейността Доклад на независимия одитор Консолидиран финансов отчет ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ 31 декември 2022 г. Съдържание Доклад на независимия одитор - Годишен консолидиран доклад за дейността i – xxiii Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК - Консолидиран отчет за финансовото състояние 1 – 2 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 3 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал 4 Консолидиран отчет за паричните потоци 5 Пояснения към консолидирания финансов отчет 6 – 39 Годишен одитиран индивидуален финансов отчет на Дружеството-майка - i Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Годишен консолидиран доклад за дейността Годишният консолидиран доклад за дейността на Премиер Фонд АДСИЦ за 2022 г. представя коментар и анализ на консолидирания финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Премиер Фонд АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия Грийнхаус Стрелча ЕАД и Кабакум Истейтс ЕООД (Групата). Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството-майка оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение в консолидирания финансов отчет към 31 декември 2022 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Групата. Правен статут и обща информация за Групата Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството-майка е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148006882. Седалището и адресът му на управление е гр. Варна, ул. Цар Асен № 5, ет. 2. Премиер Фонд АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Премиер Фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с № 19-ДИСЦ от 3 април 2006 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор Мениджмънт 1 ЕООД, а банка депозитар – Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк (България) ЕАД.) Основната дейност на Кабакум Истейтс ЕООД се състои в придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им и отговаря на инвестиционните цели на Дружеството-майка. Седалището и адресът на управление на Кабакум Истейтс ЕООД е гр. Варна, ул. „Цар Асен“ 5. Дружеството се представлява и управлява от управителя Антония Стоянова Видинлиева. Основната дейност на Грийнхаус Стрелча ЕАД се състои в придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им и отговаря на инвестиционните цели на Дружеството-майка. ii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Седалището и адресът на управление на Грийнхаус Стрелча ЕАД е гр. София, бул. „Тодор Александров“ № 137, офис 20. Дружеството се представлява и управлява от изпълнителният директор Антония Стоянова Видинлиева. Във връзка със статута на Дружеството-майка, то прилага Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) при съставянето на консолидирания финансов отчет за 2022 г. и формиране на резултатите от дейността. Към 31 декември 2022 г. в Групата има девет лица наети по трудов договор. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Групата Инвестиционните цели, които Групата си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Премиер Фонд АДСИЦ чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството-майка; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. Обхватът на допустимите инвестиции се определя в съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС. Стойността на инвестициите към 31 декември 2022 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2022 г. капиталът на Дружеството-майка e 1 799 999 лв. (2021 г.: 1 799 999 лв.), разпределен в 1 799 999 броя (2021 г.: 1 799 999 броя) обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Групата не притежава собствени акции. Акциите на Дружеството-майка са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През 2022 г. са прехвърлени общо 278 678 броя акции. Минималната цена за периода е 11.60 лв. за акция, а максималната – 12.60 лв. Последните сделки с акции на Дружеството-майка са от 12 декември 2022 г. на цена от 12.60 лв. на акция. Към 31 декември 2022 г. капиталът на Дружеството-майка е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Групата, които са и нейни акционери. Групата няма предоставени опции върху нейни ценни книжа. Групата няма акционери със специални контролни права. През периода Дружеството-майка не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2022 г. не притежава такива. iii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Премиер Фонд АДСИЦ или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Групата не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Групата не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Групата, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Групата при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Премиер Фонд АДСИЦ, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Премиер Фонд АДСИЦ, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Премиер Фонд АДСИЦ, Групата има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на директорите. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на Групата. Групата се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове: • Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите; • Антония Стоянова Видинлиева – член на Съвет на директорите; • Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите Групата се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова Видинлиева. През периода не е имало промени в представителството на Дружеството-майка. Към 31 декември 2022 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Премиер Фонд АДСИЦ и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството-майка, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството-майка няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети: Антония Стоянова Видинлиева • Нео Лондон Капитал АД, ЕИК 203039149 – член на Съвета на директорите; • Кабакум Истейтс ЕООД, ЕИК 206393320 – Управител; • Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – Изпълнителен директор iv Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Десислава Великова Иванова • Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – член на съвета на директорите Деница Димитрова Кукушева Не участва в управлението и не е собственик на други дружества. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството-майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции и други. Промени в Устава на Премиер Фонд АДСИЦ могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Премиер Фонд АДСИЦ като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишния финансов отчет пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Групата, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Те отделят достатъчно време за участие в управлението на Групата. Не са налице споразумения между Групата и управителните и органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Групата, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Групата и за нейното бъдеще. Групата прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Групата пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Към 31 декември 2022 г. на управителните органи на Дружеството-майка не е известно и последните не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на отчетния v Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Групата са търговски и други финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г. Групата не е извършвала сделки в друга валута и поради тази причина не е била изложено на валутен риск. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Групата към лихвения риск: 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 594 594 Финансови пасиви (12 000) (32 306) (696) (44 802) (12 000) (32 306) (102) (44 208) 31 декември 2021 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 1 977 1 977 Финансови пасиви (16 000) (35 518) (572) (52 090) (16 000) (35 518) 1 405 (50 113) Ръководството на Групата текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. vi Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (162) 162 31 декември 2021 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (178) 178 Поради усложнената икономическа обстановка (виж пояснение 2 към консолидирания финансов отчет) и флуктуациите в индекса EURIBOR, ръководството на Групата следи измененията на лихвените нива и в началото на 2023 г. е предприело мерки за оптимизиране на валутния риск в краткосрочен план. (виж пояснение 29 към консолидирания финансов отчет). Ценови риск. Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 15,6 % през септември 2022 г. Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), се забави до 14,3 % през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на цените на енергийните суровини на международните пазари. Динамиката на инфлацията през прогнозния период зависи в голяма степен както от цените на основни суровини на международните пазари, така и от ефектите на прилаганите фискални мерки за подкрепа на домакинствата и фирмите. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се забави до 4,2 % в края на 2023 г. и до 3,3 % в края на 2024 г. Очакваната низходяща динамика е резултат от дефлационната външна среда и вероятното понижение на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Въпреки същественото забавяне на инфлацията в края на 2023 г., средно за 2023 г. се очаква тя да остане висока (7 %) тъй като в краткосрочен план натискът върху производствените цени, включително поради минали увеличения на цените на суровините, ограниченото предлагане и недостига на работна ръка ще продължи да се отразява върху потребителските цени. Вътрешни за страната проинфлационни фактори през целия прогнозен период се очаква да бъдат растеж на разходите за труд за единица продукция и растежът на частното потребление. В съответствие с тях базисната инфлация се очаква да продължи да има принос за общата инфлация през 2023 г. и през 2024 г. Кредитен риск Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 594 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 455 1 919 Пари и парични еквиваленти 139 58 Балансова стойност 594 1 977 vii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Групата редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към нея, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 97,80 % от търговските вземания на Групата са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2021 г.: 83,89 %). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област, за които ръководството счита, че Групата не е изложена на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Групата не е предоставяла финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Групата (виж пояснение 4.17.4 към консолидирания финансов отчет) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Към 31 декември 2022 г. Групата е признала коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8 към консолидирания финансов отчет). Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 4 387 4 981 30 053 5 222 Търговски задължения 159 - - - Общо 4 546 4 981 30 053 5 222 viii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 3 966 3 987 35 002 8 958 Търговски задължения 177 - - - Общо 4 143 3 987 35 002 8 958 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Групата отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Групата за 2022 г. е печалба в размер на 541 хил. лв. (2021 г.: 236 хил. лв.). Сумата на активите на Групата към 31 декември 2022 г. е 72 696 хил. лв. (2021 г.: 72 326 хил. лв.), от които текущи – 1 273 хил. лв. (2021 г.: 2 022 хил. лв.) и активи държани за продажба – 11 895 хил. лв. (2021 г.: 6 425 хил. лв.). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 17 110 хил. лв. (2021 г.: 8 598 хил. лв.). Увеличението на пасивите е в резултат главно на нарастване на текущите главници по банковите заеми. Нетекущите пасиви на Групата към 31 декември 2022 г. са 35 745 хил. лв. спрямо 44 428 хил. лв. към края на сравнимия период. Собственият капитал на Групата към 31 декември 2022 г. е на стойност 19 841 хил. лв. (2021 г.: 19 300 хил. лв.). Увеличението се дължи на текущата печалба за периода, чийто основен източник са приходи от отдадени под наем инвестиционни имоти и начислени суми с обезщетителен характер по предварителен договор за покупко-продажба на инвестиционни имоти, както и промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти. Преглед на дейността и важните събития през 2022 г. са: • През м. април 2022 г. Групата е сключила договор за наем за отдаване на инвестиционните имоти находящи се в гр. Стрелча, обл. Пазарджик. • На 31 май 2022 г. с Решение на едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ е избран нов Съвет на директорите на Грийнхаус Стрелча ЕАД. Съгласно вписване в Търговски регистър, считано от 7 юни 2022 г., Съветът на директорите е в следния състав: - Антония Стоянова Видинлиева – Изпълнителен директор - Десислава Великова Иванова – Председател на съвета на директорите - Михаил Динчев Неделев – Член на съвета на директорите След 7 юни 2022 г. Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Антония Стоянова Видинлиева. • На 22 юни 2022 г. се проведе Редовното годишно общо събрание на акционерите на Премиер Фонд АДСИЦ. • През месец юли 2022 г. Групата е сключила договори за отдаване под наем на собствена обработваема земеделска земя, находяща се в различни землища на страната. • През месец септември 2022 г. Дружеството-майка е сключило предварителен договор за продажба на собствен недвижим имот, находящ се в гр. Добрич. • През месец октомври 2022 г. Дружеството-майка е сключило предварителен договор за продажба на собствен инвестиционен имот находящ се в гр. Русе. Поради неизпълнение на поетите ix Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. ангажименти по договора от страна на купувача същият е прекратен, в резултат, на което е начислено обезщетение с цел защита на материалния интерес на Премиер Фонд АДСИЦ. • През месец декември 2022 г. Дружеството-майка е сключило предварителен договор за продажба недвижим имот в процес на придобиване, находящ се в с. Крамолин, общ. Севлиево. Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Групата През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%. Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки. Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си инфлацията. Влияние на войната в Украйна върху дейността на Групата На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24 февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др. Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху дейността на Групата, доколкото тя няма инвестиции извън територията на страната или взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Групата не отчита съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители, загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството. Към датата на утвърждаването на консолидирания финансов отчет за издаване Групата счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност, осигуряваща x Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на Групата, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност от специфична промяна в тях. При необходимост Групата ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на непрекъснатостта на работния процес. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която тя осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Групата е преценила, че на този етап икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Към 31 декември 2022 г. текущите пасиви превишават текущите активи и активите държани за продажба с 3 942 хил. лв. Ръководството на Групата е провело детайлен анализ на неуредените разчети с клиенти и доставчици, текущите задължения по банкови кредити и предварителните договори за продажба на имоти. Според ръководството очакваните постъпления от обичайната дейност и от продажбата на тези имоти ще бъдат достатъчни за навременното погасяване на задълженията на Групата и нормалното й функциониране в бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата. Важни научни изследвания и разработки Групата не е осъществявала научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Групата Основната инвестиционна цел на Премиер Фонд АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството-майка инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството- майка също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Групата има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството-майка при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. xi Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Групата предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2023 г. Групата ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България, като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Групата отсява основно следните фактори при вземането на инвестиционни решения: - Групата ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. - Групата не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2022 г. Групата разкрива регулирана информация пред Investor, X3 и e-Register. Премиер Фонд АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през съответния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: http://4pr.eu/bg/?page_id=89 Допълнителна информация по Наредба № 2/ 09 ноември 2021 г. - Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Консолидираният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Групата спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Групата и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Групата, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. - Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия и източниците/начините на финансиране Дружеството – майка притежава 100 % от дяловете на две специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Групата притежава инвестиционен портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в цяла България. Групата не притежава инвестиции в чужбина. Балансовата стойност на инвестиционните имоти, вкл. инвестиционните имоти държани за продажба към 31 декември 2022 г. е 71 387 хил. лв. (2021 г.: 70 227 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 7 към консолидирания финансов отчет. xii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Дружеството – майка не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия. Основните източници на финансиране на дейността на Групата са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. - Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Основния продукт, който предлага, Групата е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Групата недвижими имоти. Групата е извършила текущ неотложен ремонт на един от собствените си недвижими имоти, находящ се в гр. Перник. Групата не е извършвала строежи и подобрения на недвижими имоти. През 2022 г. 28.35 % от инвестиционните имоти (без аванси), вкл. инвестиционните имоти държани за продажба са отдавани под наем, спрямо 53 % през 2021 г. Приходите от наеми за 2022 г. в размер на 285 хил. лв. (2021 г.: 757 хил. лв.) са включени в консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2022 г. неплатените наеми към Групата са в размер на 6 хил. лв., които представляват 3.07 % спрямо общата стойност на вземанията произтичащи от всички сключени от Групата споразумения за наем, лизинг и аренда. Приходите на Групата се генерират от притежаваните имоти на територията на Република България. - Сключени съществени сделки По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2022 г., представени по-горе в раздел „Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития“ от настоящия доклад. - Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Групата няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната и дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 23 към консолидирания финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. xiii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 5 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 май 2027 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 727 хил. лв. (2021 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 2 495 хил. лв. (2021 г.: 3 222 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 18 хил. лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата – 52 хил. лв. (2021 г.: 67 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 9 800 хил. лв.;  Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и други инвестиционни имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 200 хил. лв. (2021 г: 1 200 хил. лв.), а нетекущата – 5 801 хил. лв. (2021 г.: 7 003 хил. лв.). Текущата част на задължение по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2021 г.: 29 хил. лв.), а нетекущата – 122 хил. лв. (2021 г.: 148 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 640 хил. евро;  Срок на кредита – 20 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 371 хил. лв. (2021 г.: 372 хил. лв.), а нетекущата – 2 129 хил. лв. (2021 г.: 2 499 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2021 г.: 10 хил. лв.), а нетекущата – 44 хил. лв. (2021 г.: 52 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение - ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и на други имоти на Групата. xiv Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 200 хил. лв. (2021 г.: 200 хил. лв.), а нетекущата – 1 149 хил. лв. (2021 г.: 1 350 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.), а нетекущата – 23 хил. лв. (2021 г. 26 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 11 300 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 414 хил. лв. (2021 г.: 707 хил. лв.), а нетекущата – 9 180 хил. лв. (2021 г.: 10 593 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2021 г.: 6 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 7 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 декември 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на Групата и залог на акции от капитала на дъщерно дружество Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 720 хил. лв., а нетекущата в размер на 6 280 хил. лв. (2021 г.: 7 000 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 3 хил. лв. е текущо (2021 г.: 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 22.12.2023 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 640 хил. лв. (2021 г.: 645 хил. лв.). Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.20% до 4.14 % годишно. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Групата застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100024178;  Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.;  Брой облигации – 20 000 броя; xv Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г.  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, необезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута – лева;  Лихва – 4,50 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – необезпечена Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 4 000 хил. лв. (2021 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 8 000 хил. лв. (2021 г.: 12 000 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 26 хил. лв. (2021 г.: 32 хил. лв.) е текущо. Дъщерните дружества на Премиер Фонд АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Премиер Фонд АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица. – Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Групата не е публикувала прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. - Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Премиер Фонд АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление. - Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Групата Касае способността му да: – изпълнява задълженията си навременно; xvi Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; – събираемост на вземанията; – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на Дружеството-майка; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на Дружеството- майка при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на Дружеството-майка. От учредяването на Групата до момента тя се е финансирала чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Групата, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Групата или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. В инвестиционната стратегия на Групата е заложен план за изпълнение на няколко проекта в краткосрочен и средносрочен период и перспективите за тяхното реализиране: • изграждане на логистично търговски център в гр. Пловдив и отдаване на обекти под наем или цялостна продажба на комплекса; • ремонтиране и модернизация на хотел Хавай, превръщайки го в притегателен център за гостите на столицата. Дружеството предвижда сключването на Договор за управление на имота, като по този начин ще се постигне регулярна доходност. Предвижда се и изграждането на комплекс от еднофамилни жилищни сгради и тяхната последваща продажба; • преустройството на имота в с. Яребична (гр. Варна) в логистичен център и неговото управление; • продажба на имота, машините и съоръженията в гр. Стамболово; • продажба на имота в гр. Добрич. - Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за Групата характер, имащи съществено влияние върху дейността й, и реализираните от нея приходи и извършени разходи. xvii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Групата няма сделки, водени извънбалансово. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. През отчетната 2022 г. в Групата не са се случили събития и показатели с необичаен характер. - Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството-майка и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Премиер Фонд АДСИЦ. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Групата; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Сузан Ерджан Басри с адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул. „Цар Асен“ № 5, e-mail: office@4pr.eu Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на консолидирания финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: • През месец февруари 2023 г., поради значителното нарастване на едномесечния EURIBOR, Дружеството-майка предоговори с обслужващата банка лихвата по валутния кредит да бъде фиксирана на 3 /три/ % за периода от месец януари 2023 г. до месец септември 2023 г. • Считано от 2 март 2023 г. банка-депозитар на Дружеството-майка е Тексим Банк АД, с разрешение № 301 – ДСИЦ от 2 март 2023 г. на КФН. • На 22 март 2023 г. Дружеството – майка е сключило допълнително споразумение към предварителен договор за продажба на инвестиционен имот за добавяне към предмета на сделката и прилежащия поземлен имот. Към датата на допълнителното споразумение Дружеството е рекласифицирало сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 954 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“. • В края на месец март 2023 г. Дружеството-майка, сключи анекс, като се удължи срока за финализиране на сделката по придобиването на недвижими имоти. Срокът е удължен до 15 юни 2023 г. (виж пояснение 9 от консолидирания финансов отчет) ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. xviii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Групата спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Групата се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Групата. Управлението на Групата се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Групата като цяло. Всички служители на Групата са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Групата спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността ѝ негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Групата и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Групата. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Групата регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Групата може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. xix Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Групата преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Групата са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Групата своевременно. Ръководството на Групата преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Групата са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Групата, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на, бизнес модела и стратегията на Групата. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Премиер Фонд АДСИЦ, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2022 г. 31 декември 2021 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Нео Лондон Капитал АД 925 496 51.42 Пряко 925 496 51.42 Пряко 925 496 51.42 925 496 51.42 xx Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Групата няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството-майка финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Групата и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава са определени в приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Премиер Фонд АДСИЦ и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството-майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт- счетоводители) на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството-майка и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Премиер Фонд АДСИЦ: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Групата; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Групата и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. xxi Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството-майка и техните комитети Съвет на директорите Премиер Фонд АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството-майка. За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството-майка. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Групата. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Групата. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството-майка е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Групата и нейното корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Групата, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Групата и основанията за освобождаване. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Групата, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Групата. През 2022 г. членовете на Съвета на директорите не се получили допълнителни стимули обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Групата и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Групата за 2022 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Групата. През 2022 г. Общото събрание на акционерите не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. xxii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Не е предвидено Групата да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Групата. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Групата и тях или свързани с тях лица. През 2022 г. не са сключвани сделки с членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Премиер Фонд АДСИЦ, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Премиер Фонд АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание и чрез представители. Ръководството на Групата съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. xxiii Премиер Фонд АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 2022 г. Ръководството на Групата гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Групата попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработила и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие Ръководството на Групата подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството на Групата се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Групата осигурява публичност и прозрачност на управлението, защитава правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Ръководството на Групата поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Групата отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни свери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите. Изменението на климата може да повлияе върху активите и пасивите на предприятието през отчетния или в бъдещ период. Промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, могат да са известни (напр. регулации или договорени ангажименти за смекчаване на ефектите от замърсяването) или само очаквани (напр. потенциални промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори). Те се отразяват на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. В съответствие с предходната година, към 31 декември 2022 г. Групата не е идентифицирала значителни рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно и съществено влияние върху индивидуалния финансов отчет на Групата. Ръководството непрекъснато оценява въздействието на свързаните с климата въпроси. Установените в Групата практики осигуряват надежден баланс между развитието на Групата и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира. Предположенията биха могли да се променят в бъдеще в отговор на предстоящи екологични разпоредби, поети нови ангажименти и променящо се потребителско търсене. Тези промени, ако не бъдат предвидени, биха могли да окажат влияние върху бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Групата. Дата: 21 април 2023 г. Изпълнителен директор: ____ гр. Варна /Антония Видинлиева/ ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:09:31 +03'00' Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл.11 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Антония Стоянова Видинлиева, в качеството си на представляваща „Премиер Фонд“ АДСИЦ и 2. Сузан Ерджан Басри, в качеството си на съставител, ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен консолидиран финансов отчет и пояснения към 31 декември 2022 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на Групата; 2. Годишният консолидиран доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността и състоянието на Групата, заедно с описание на основните рискове и несигурност, пред които е изправена Групата. Дата: 21 април 2023 г. Гр. Вярна Декларатор: ___ Антония Видинлиева /Изпълнителен директор/ Декларатор: ___ Сузан Басри /Съставител/ SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:10:18 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:10:50 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 39 представляват неразделна част от него. 1 Консолидиран отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31 декември 31 декември 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 7.1 59 492 63 802 Машини и съоръжения 7.3 4 4 Репутация 6 32 73 Общо нетекущи активи 59 528 63 879 Текущи активи Търговски и други финансови вземания 8 455 1 919 Предплащания и други активи 9 679 45 Пари и парични еквиваленти 10 139 58 Общо текущи активи 1 273 2 022 Активи държани за продажба 7.2 11 895 6 425 Общо активи 72 696 72 326 Съставил: ____ /Сузан Басри/ Изпълнителен директор: ____ /Антония Видинлиева/ Дата: 21 април 2023 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:04:35 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:11:33 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2023.04.24 10:43:03 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 39 представляват неразделна част от него. 2 Консолидиран отчет за финансовото състояние (продължение) Собствен капитал и пасиви Пояснение 31 декември 31 декември 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 1 800 1 800 Премиен резерв 11.2 10 912 10 912 Неразпределена печалба 7 129 6 588 Собствен капитал, отнасящ се до собствениците на предприятието майка 19 841 19 300 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 13 35 271 43 954 Отсрочени данъчни пасиви 14 474 474 Общо нетекущи пасиви 35 745 44 428 Текущи пасиви Краткосрочни заеми 13 9 329 7 907 Търговски и други задължения 15 7 768 689 Краткосрочни задължения към свързани лица 25.2 3 2 Провизии 10 - Общо текущи пасиви 17 110 8 598 Общо пасиви 52 855 53 026 Общо собствен капитал и пасиви 72 696 72 326 Съставил: ___ /Сузан Басри/ Изпълнителен директор: ____ /Антония Видинлиева/ Дата: 21 април 2023 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:05:09 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:12:15 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2023.04.24 10:48:43 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 39 представляват неразделна част от него. 3 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 7.1 1 794 13 Приходи от наеми 7.1 285 757 Печалба от продажба на нетекущи активи 16 - 1 592 Други приходи 17 1 122 336 Разходи за материали 18 (16) (19) Разходи за външни услуги 19 (190) (207) Разходи за персонала 12 (145) (133) Разходи за амортизация и обезценка на нефинансови активи 6, 7.3 (43) (56) Други разходи 20 (475) (367) (Разходи за)/ приходи от възстановяване на очаквани кредитни загуби 8 (51) 302 Печалба от оперативна дейност 2 281 2 218 Печалба от изгодна покупка 5.2 - 21 Финансови разходи 21 (1 740) (2 003) Печалба за годината 541 236 Общо всеобхватен доход за годината 541 236 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 22.1 0.30 0.13 Съставил: __ /Сузан Басри/ Изпълнителен директор:___ /Антония Видинлиева/ Дата: 21 април 2023 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:05:35 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:12:56 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2023.04.24 10:49:22 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 39 представляват неразделна част от него. 4 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Неразпределена печалба Общо собствен капитал на притежателите на собствен капитал на предприятието майка Салдо към 1 януари 2022 г. 1 800 10 912 6 588 19 300 Печалба за годината - - 541 541 Общо всеобхватен доход за годината - - 541 541 Салдо към 31 декември 2022 г. 1 800 10 912 7 129 19 841 Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Неразпределена печалба Общо собствен капитал на притежателите на собствен капитал на предприятието майка Салдо към 1 януари 2021 г. 1800 10 912 6 352 19 064 Печалба за годината - - 236 236 Общо всеобхватен доход за годината - - 236 236 Салдо към 31 декември 2021 г. 1 800 10 912 6 588 19 300 Съставил: ___ /Сузан Басри/ Изпълнителен директор: ____ /Антония Видинлиева/ Дата: 21 април 2023 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:06:13 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:13:40 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2023.04.24 10:50:14 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 39 представляват неразделна част от него. 5 Консолидиран отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Съставил: _____ /Сузан Басри/ Изпълнителен директор: ____ /Антония Видинлиева/ Дата: 21 април 2023 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита Пояснение 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност Постъпления от наеми и продажба на инвестиционни имоти, включително аванси и обезщетения 10 342 9 460 Плащания за покупка на инвестиционни имоти, включително предоставени аванси - (108) Плащания към доставчици (307) (356) Плащания към персонал и осигурителни институции (135) (118) Плащания за данъци различни от данък върху дохода, нетно (783) (147) Други (плащания)/ постъпления за оперативна дейност, нетно (35) 3 Нетен паричен поток от оперативна дейност 9 082 8 734 Инвестиционна дейност Постъпления във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества 5.2 - 1 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност - 1 Финансова дейност Получени заеми 13 20 467 Плащания по получени заеми 13 (7 232) (7 346) Плащания на лихви и такси по заеми 13 (1 788) (1 949) Други плащания за финансова дейност (1) (1) Нетен паричен поток от финансова дейност (9 001) (8 829) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 81 (94) Пари и парични еквиваленти в началото на годината 58 152 Пари и парични еквиваленти в края на годината 10 139 58 SUZAN ERDZHAN BASRI SUZAN ERDZHAN BASRI 2023.04.21 12:06:46 +03'00' ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA ANTONIA STOYANOVA VIDINLIEVA 2023.04.21 12:14:28 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2023.04.24 10:50:49 +03'00' Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 6 Пояснения към консолидирания финансов отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Премиер Фонд АДСИЦ, компания – майка и нейните дъщерни предприятия Грийнхаус Стрелча ЕАД и Кабакум Истейтс ЕООД („Групата”) се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Предприятието – майка Премиер Фонд АДСИЦ е регистрирано като акционерно дружество със специална инветиционна цел в Търговския регистър с ЕИК 148006882. То притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 19-ДИСЦ от 3 април 2006 г. Премиер Фонд АДСИЦ не е променял наименованието си или други средства за идентификация от края на предходния отчетен период. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор Мениджмънт 1 ЕООД, а банка депозитар – Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк (България) ЕАД). Седалището и адресът на управление на Дружеството – майка е в Република България, гр. Варна, ул. „Цар Асен“ № 5. Акциите на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса София АД и се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. LEI-кодът на Премиер Фонд АДСИЦ е 8945008F0KZ4CMXJ7563. Системата на управление на предприятието майка е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите; – Антония Стоянова Видинлиева –член на Съвета на директорите; – Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите. Дружеството-майка се представлява и управлява от Изпълнителния директор Антония Стоянова Видинлиева. Към 31 декември 2022 г. в Групата има девет лица наети по трудов договор. Към 31 декември 2022 г. капиталът на Премиер Фонд АДСИЦ e 1 799 999 лв., разпределен в 1 799 999 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1.00 лв. за една акция. Към 31 декември 2022 г. собствеността на Премиер Фонд АДСИЦ, ЕИК: 148006882 е празпределена между няколко акционери, с най-голям дял, от които е Нео Лондон Капитал АД, ЕИК: 203039149, притежаващ 51.42 % от капитала на Премиер Фонд АДСИЦ. Нео Лондон Капитал АД с е публично дружество, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Премиер Фонд АДСИЦ е публичното дружество, чиито акции се търгуват на регулиран пазар – Българска фондова борса АД и което се подчинява на изискванията за оповестяване в съответствие с правото на ЕС или еквивалентни международни стандарти, осигуряващи адекватна степен на прозрачност по отношение на собствеността и като такова за него/съответно за неговите дъщерни дружества, които то контролира пряко и/или непряко, е предвидено изключение за деклариране на Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 7 действителен собственик, съгласно параграф 2, ал. 1, т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за мерките срещу изпирането на пари. Информация относно наименованието, страната на учредяване, дяловото участие и правото на глас на дъщерните дружества, включени в консолидацията, е предоставена в пояснение 5.1. Всички дружества от Групата на Премиер Фонд АДСИЦ не са променяли наименованието си от края на предходния отчетен период. 2. Основа за изготвяне на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Консолидираният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Групата. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2021 г.), освен ако не е посочено друго. Предприятието майка изготвя и индивидуален финансов отчет, в който инвестициите в дъщерни предприятия се представят по цена на придобиване в съответствие с МСС 27 "Индивидуални финансови отчети". Индивидуалният финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 31 март 2023 г. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия консолидиран финансов отчет. Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Групата През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%. Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки. Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си инфлацията. Влияние на войната в Украйна върху дейността на Групата На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24 февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна употреба, ограничаване на Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 8 достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др. Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху дейността на Групата, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Групата не отчита съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители, загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството. Към датата на утвърждаването на консолидирания финансов отчет за издаване Групата счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност, осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на Групата, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност от специфична промяна в тях. При необходимост Групата ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на непрекъснатостта на работния процес. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която тя осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Групата е преценила, че на този етап икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Към 31 декември 2022 г. текущите пасиви превишават текущите активи и активите държани за продажба с 3 942 хил. лв. Ръководството на Групата е провело детайлен анализ на неуредените разчети с клиенти и доставчици, текущите задължения по банкови кредити и предварителните договори за продажба на имоти. Според ръководството очакваните постъпления от обичайната дейност и от продажбата на тези имоти ще бъдат достатъчни за навременното погасяване на задълженията на Групата и нормалното му функциониране в бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2022 г. Групата е приела следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила за финансовите Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 9 отчети на Групата за годишния период, започващ на 1 януари 2022 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Групата: • Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС • Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Групата Към датата на одобрение на този консолидиран финансов отчет са издадени някои нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2022 г., и не са били приложени по-рано от Групата. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Групата. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Групата през първия период, започващ след датата на влизането им в сила или приемането им от ЕС. По-долу е даден списък с промените в стандартите: • МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС • Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС • Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС • Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС • Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС • Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС. • Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС • Изменения на МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила не по-рано от 1 януари 2024 г. Все още не са приети от ЕС • МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., не e приет от ЕС 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този консолидиран финансов отчет, са представени по-долу. Консолидираният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към консолидирания финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения консолидиран финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 10 Групата прие да представя консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В консолидирания отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Групата: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в консолидирания финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в консолидирания финансов отчет. и това има съществен ефект върху информацията в консолидирания отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. База за консолидация Във финансовия отчет на Групата са консолидирани финансовите отчети на предприятието – майка и дъщерните му предприятия към 31 декември 2022 г. Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на компанията – майка. Налице е контрол, когато компанията – майка е изложена на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. Всички дъщерни предприятия имат отчетен период, приключващ към 31 декември. Всички вътрешногрупови сделки и салда се елиминират, включително нереализираните печалби и загуби от транзакции между дружества в Групата. Когато нереализираните загуби от вътрешногрупови продажби на активи се елиминират, съответните активи се тестват за обезценка от гледна точка на Групата. Сумите, представени във финансовите отчети на дъщерните предприятия са коригирани, където е необходимо, за да се осигури съответствие със счетоводната политика, прилагана от Групата. Печалба или загуба и друг всеобхватен доход на дъщерни предприятия, които са придобити или продадени през годината, се признават от датата на придобиването, или съответно до датата на продажбата им. Ако Групата загуби контрол над дъщерното предприятие, всякаква инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие, се признава по справедлива стойност към датата на загубата на контрол, като промяната в балансовата стойност се отразява в печалбата или загубата. Справедливата стойност на всяка инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие към датата на загуба на контрол се счита за справедлива стойност при първоначално признаване на финансов актив в съответствие с МСФО 9 „Финансови инструменти“ или, където е уместно, за себестойност при първоначално признаване на инвестиция в асоциирано или съвместно контролирано предприятие. В допълнение всички суми, признати в друг всеобхватен доход по отношение на това дъщерно предприятие, се отчитат на същата база, както би било необходимо, ако Групата директно се е била освободила от съответните активи или пасиви (напр. рекласифицирани в печалбата или загубата или отнесени директно в неразпределената печалба съгласно изискванията на съответния МСФО). Печалбата или загубата от отписването на инвестиция в дъщерно предприятие представлява разликата между i) сумата от справедливата стойност на полученото възнаграждение и справедливата стойност на всяка задържана инвестиция в бившето дъщерно предприятие и ii) балансовата сума на активите (включително репутация) и пасивите на дъщерното предприятие и всякакво неконтролиращо участие. 4.4. Бизнес комбинации Всички бизнес комбинации се отчитат счетоводно по метода на покупката. Прехвърленото възнаграждение в бизнес комбинация се оценява по справедлива стойност, която се изчислява като сумата от справедливите стойности към датата на придобиване на активите, прехвърлени от придобиващия, поетите от придобиващия задължения към бившите собственици на придобиваното предприятие и капиталовите участия, емитирани от Групата. Прехвърленото възнаграждение Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 11 включва справедливата стойност на активи или пасиви, възникнали в резултат на възнаграждения под условие. Разходите по придобиването се отчитат в печалбата или загубата в периода на възникването им. Методът на покупката включва признаване на разграничимите активи и пасиви на придобиваното предприятие, включително условните задължения, независимо дали те са били признати във финансовите отчети на придобиваното предприятие преди бизнес комбинацията. При първоначалното признаване активите и пасивите на придобитото дъщерно предприятие са включени в консолидирания отчет за финансовото състояние по тяхната справедлива стойност, която служи като база за последващо оценяване в съответствие със счетоводната политика на Групата. За всяка бизнес комбинация Групата оценява всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие, което представлява дял от собствения му капитал и дава право на ликвидационен дял, или по справедлива стойност или по пропорционален дял на неконтролиращото участие в разграничимите нетни активи на придобиваното предприятие. Другите видове неконтролиращо участие се оценяват по справедлива стойност или, ако е приложимо, на база, определена в друг МСФО. Репутацията се признава след определяне на всички разграничими нематериални активи. Тя представлява превишението на сумата от а) справедливата стойност на прехвърленото възнаграждение към датата на придобиване и б) размера на всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие и в) в бизнес комбинация, постигната на етапи, справедливата стойност към датата на придобиване на държаното преди капиталово участие на Групата в придобиваното предприятие, над справедливата стойност на разграничимите нетни активи на придобиваното дружество към датата на придобиване. Всяко превишение на справедливата стойност на разграничимите нетни активи над изчислената по-горе сума се признава в печалбата или загубата непосредствено след придобиването. При бизнес комбинация, постигната на етапи, Групата преоценява държаното преди капиталово участие в придобиваното предприятие по справедлива стойност към датата на придобиване (т.е. към датата на придобиване на контрол) и признава произтичащата печалбата или загубата, ако има такива, в печалбата или загубата. Сумите, признати в другия всеобхватен доход от дялово участие в придобиваното предприятие преди датата на придобиване на контрол, се признават на същата база, както ако Групата се е освободила директно от държаното преди капиталово участие. Ако първоначалното счетоводно отчитане на бизнес комбинацията не е приключено до края на отчетния период, в който се осъществява комбинацията, Групата отчита провизорни суми за статиите, за които отчитането не е приключило. През периода на оценяване, който не може да надвишава една година от датата на придобиване, Групата коригира със задна дата тези провизорни суми или признава допълнителни активи или пасиви, за да отрази новата получена информация за фактите и обстоятелствата, които са съществували към датата на придобиване и, ако са били известни, щяха да повлияят на оценката на сумите, признати към тази дата. Всяко възнаграждение под условие, дължимо от придобиващия, се признава по справедлива стойност към датата на придобиване и се включва като част от прехвърленото възнаграждение в замяна на придобиваното предприятие. Последващи промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, което е класифицирано като актив или пасив, се признават в съответствие с изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“ или в печалбата или загубата или като промяна в другия всеобхватен доход. Ако възнаграждението под условие е класифицирано като собствен капитал, то не се преоценява до окончателното му уреждане в собствения капитал. Промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, които представляват провизорни суми през периода на оценяване, се отразяват ретроспективно за сметка на репутацията. 4.5. Сделки с неконтролиращи участия Промени в дела на Групата в собствения капитал на дъщерно дружество, които не водят до загуба на контрол, се третират като транзакции със собственици на Групата. Отчетните стойности на дела на Групата и на неконтролиращите участия се коригират с цел отразяването на промяната на относителния им дял в капитала на дъщерното дружество. Всяка разлика между сумата, с която са променени неконтролиращите участия, и справедливата стойност на полученото или платено Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 12 възнаграждение, се признава директно в собствения капитал и се отнася към собствениците на предприятието – майка. 4.6. Въпроси свързани с климата Ръководството на Групата е направило преценка, че на този етап от развитие на Групата изменението на климата няма пряко влияние върху активите и пасивите на предприятието. Известни са промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, но на този етап те не засягат директно експлоатацията на активите на Групата, нито пораждат задължения, с изключение на задълженията за докладване. Възможно е бъдещи промени в законодателството или промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори да окажат ефект върху дейността на Групата. Те биха се отразили на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. 4.7. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Групата по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. 4.8. Отчитане по сегменти Ръководството на Групата определя един оперативен сегмент „Недвижими имоти“. Финансовата информация за сегмента не са различава от оповестената за Групата. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Групата осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Групата прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в консолидирания финансов отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснения 7.1 и 7.3. Всички нетекущи активи на Групата се намират в България. Приходите на Групата също са с източник България. Активите на Групата, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.9. Приходи Основните приходи и печалби, които Групата генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, приходи с обезщетителен характер по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.10. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.11. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 13 4.12. Репутация Репутацията представлява бъдещите икономически ползи, произтичащи от други активи, придобити в бизнес комбинация, които не са индивидуално идентифицирани и признати отделно. Вижте пояснение 4.4 за информация относно първоначалното определяне на репутацията. За целите на теста за обезценка репутацията се разпределя към всяка една единица, генерираща парични потоци, на Групата (или група от единици, генериращи парични потоци), която се очаква да има ползи от бизнес комбинацията, независимо от това дали други активи или пасиви на придобитото дружество са разпределени към тези единици. Репутацията се оценява по стойност на придобиване, намалена с натрупаните загуби от обезценка. Вижте пояснение 4.15 за информация относно тестовете за обезценка. При отписване на единица, генерираща парични потоци, съответната част от репутацията се включва в определянето на печалбата или загубата от отписването. 4.13. Mашини и съоръжения Машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние. Последващото оценяване на земите се извършва по преоценена стойност, която е равна на справедливата стойност към датата на преоценката, намалена с натрупаните в последствие загуби от обезценка. Направените преоценки се представят в отчета за всеобхватния доход и се отчитат за сметка на собствения капитал (преоценъчен резерв), ако не се предхождат от начислени преди това разходи. При продажба или отписване на преоценения актив останалият преоценъчен резерв се отразява за сметка на неразпределената печалба. Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Последващите разходи, свързани с определен актив от машини и съоръжения, се прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Групата да има икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени. Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от ръководството към всяка отчетна дата. Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва: • Машини и съоръжения - от 10 до 60 години Разходите за амортизация са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Амортизация и обезценка на нефинансови активи”. Печалбата или загубата от продажбата на машини и съоръжения се определя като разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба/ (Загуба) от продажба на нетекущи активи”. Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Групата е в размер на 700 лв. 4.14. Лизинг Групата като лизингополучател Групата е избрала да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 14 Групата като лизингодател Като лизингодател, Групата класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Групата. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. 4.15. Тестове за обезценка на репутация и машини и съоръжения При изчисляване размера на обезценката Групата дефинира най-малката разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични потоци. Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде възстановена. За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Групата, коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Групата. Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Групата ръководството преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност. 4.16. Инвестиционни имоти Групата отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 15 Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.14 и пояснение 4.10. 4.17. Финансови инструменти 4.17.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Групата стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.17.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия: • бизнес моделът на Групата за управление на финансовите активи; • характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.17.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Групата се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата: • Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци; • съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва търговски и други вземания и пари и парични еквиваленти. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Групата класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Групата държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 16 оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. 4.17.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Групата разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между: • финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) • финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и • „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Групата не попада в тази категория. 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Групата и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. Търговски и други вземания Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Групата и всички парични потоци, които Групата очаква да получи. На всяка отчетна дата Групата оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. При оценката си Групата отчита промяната в риска от настъпване на неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще. Пари и парични еквиваленти Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 17 Значително увеличение на кредитния риск Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2 или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил значително, Групата взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща бъдеща информация. 4.17.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Групата включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определила даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.18. Данъци върху дохода Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени към датата на консолидирания финансов отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в консолидирания финансов отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяга данъчната или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на тези временни разлики се контролира от Групата и е вероятно то да не настъпи в близко бъдеще. Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер. Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Групата има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция. Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството – майка не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.19. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 18 4.20. Инвестиционни имоти държани за продажба и активи държани за продажба 4.20.1 Инвестиционни имоти държани за продажба Когато Групата възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по справедлива стойност. 4.20.2 Активи държани за продажба Когато Групата възнамерява да продаде машини и съоръжения и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, машините и съоръженията се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Машините и съоръженията, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-ниската от тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата. 4.21. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции. Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Дружеството-майка. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството-майка в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по- малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството-майка се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. 4.22. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Групата и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете Групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 19 Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Групата е сигурна, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.23. Възнаграждения на служителите Групата отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. 4.24. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.25. 4.24.1. Трансфери към инвестиционни имоти държани за продажба В съответствие с инвестиционните си цели Групата класифицира придобитите имоти като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. В последствие ръководството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиционни имоти към инвестиционни имоти държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез продажба отколкото чрез продължаваща употреба. Наличието на подписани предварителни договори за продажба и/или получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите, към края на периода, се считат за доказателство за намеренията на ръководството и Групата представя съответните имоти като имоти държани за продажба към края на отчетния период. 4.25. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на консолидирания финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения консолидирания финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в годишния финансов отчет на Дружеството-майка към 31 декември 2021 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.25.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти и инвестиционни имоти държани за продажба Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 20 специфичните особености на активите на Групата. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 7.4. 4.25.2. Обезценка на нефинансови активи и репутация Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде възстановена (виж пояснение 4.15). За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за извършване на теста за обезценка. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Групата през следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2022 г. Групата е признала загуба от обезценка на репутация в размер на 41 хил. лв., за да се намали балансовата стойност на репутацията до възстановимата ѝ стойност (виж пояснение 6). 4.25.3. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Групата и всички парични потоци, които Групата очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Групата. На всяка отчетна дата Групата оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2022 г. Групата е признала коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8). 4.25.4. Провизии Към настоящия момент Групата е страна по правни спорове, за който към 31 декември 2022 г. има начислени провизии в размер на 10 хил. лв. Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Групата в горепосочените спорове. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 21 5. База за консолидация 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерните предприятия, включени в консолидацията, са следните: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност Основна дейност 2022 участие % 2021 участие % Грийнхаус Стрелча ЕАД България Придобиване на недвижими имоти, вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им 100 100 Кабакум Истейтс ЕООД България Придобиване на недвижими имоти, вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им 100 100 По-долу е представена обобщена финансова информация за Групата преди вътрешногрупови елиминации: 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи 70 507 74 846 Текущи активи 1 273 2 022 Активи, държани за продажба 11 895 6 425 Общо активи 83 675 83 293 Собствен капитал 30 820 30 267 Нетекущи пасиви 35 745 44 428 Текущи пасиви 17 110 8 598 Общо пасиви 52 855 53 026 Общо собствен капитал и пасиви 83 675 83 293 Приходи 3 201 3 000 Разходи (2 660) (2 786) Печалба 541 214 Общо всеобхватен доход 541 214 Нетни парични потоци от оперативна дейност 9 094 8 734 Нетни парични потоци от инвестиционна дейност (12) 1 Нетни парични потоци от финансова дейност (9 001) (8 829) Нетен паричен поток 81 (94) Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 22 5.2. Придобиване на дъщернo дружествo Кабакум Истейтс ЕООД През февруари 2021 г. Групата придоби контрол над дружество Кабакум Истейтс ЕООД със седалище в гр. Варна, ул. Цар Асен № 5 чрез покупка на 100 % от собствения капитал и правата на глас на дружеството Нетният паричен поток от придобиването включва следните компоненти: 2021 хил. лв. Прехвърлено възнаграждение (обща цена на придобиване) 1 600 Сума на придобитите пари и парични еквиваленти (1) Нетен изходящ паричен поток при придобиването 1 599 Разпределението на покупната цена към придобитите активи и пасиви на дружество Кабакум Истейтс ЕООД е извършено през 2021 г., а плащането е извършено авансово през 2020 г. Стойността на всяка група придобити активи, пасиви и условни задължения, признати към датата на придобиване, е представена, както следва: Призната стойност към датата на придобиване хил. лв. Инвестиционни имоти 1 620 Парични средства 1 Общо активи 1 621 Нетни разграничими активи 1 621 Печалбата възникнала в резултат на бизнес комбинацията е определена както следва: хил. лв. Общо възнаграждение 1 600 Справедлива стойност на придобитите разграничими нетни активи (1 621) Печалба от изгодна покупка (21) Печалбата от изгодна покупка в размер на 21 хил. лв. е призната на ред „Печалба от изгодна покупка“ в годишния консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. В резултат на бизнес комбинацията няма преустановяване на основна част от дейността. 6. Репутация Нетната балансова стойност на репутацията може да бъде анализирана, както следва: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 73 73 Салдо към 31 декември 73 73 Натрупана обезценка Призната загуба от обезценка (41) - Салдо към 31 декември (41) - Балансова стойност към 31 декември 32 73 През декември 2020 г. Групата придоби контрол над дружество Грийнхаус Стрелча ЕАД чрез покупка на 100 % от собствения му капитал и правата на глас в дружеството. Възникналата репутация към датата на придобиване в размер на 73 хил. лв. е призната на ред „Репутация“ в консолидирания отчет за финансовото състояние. Към 31 декември 2022 г. е призната загуба от обезценка на репутацията в размер на 41 хил. лв., която e представена в консолидирания отчет на печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за амортизация и обезценка на нефинансови активи“. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 23 7. Имоти 7.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – в гр. Априлци, гр. София, гр. Пловдив, гр. Варна, с. Яребична /община Аксаково/, гр. Бяла, гр. Балчик, гр. Русе, гр. Добрич, гр. Перник, с. Стамболово /община Хасково/, гр. Стрелча /област Пазарджик/, в община Перник, община Свиленград, община Видин, община Кула, община Брегово, община Димово, община Котел, община Червен бряг, община Бяла Слатина и община Плевен и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 7.4. Промените в балансовите стойности, представени в консолидирания отчет за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2021 г. 62 405 Новопридобити, чрез покупка 24 Новопридобити при бизнес комбинация 1 620 Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 42 Трансфер от инвестиционни имоти държани за продажба 5 906 Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 100) Излезли, чрез продажба (1 108) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 13 Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 63 802 хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2022 г. 63 802 Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 446) Трансфер към предплащания и други активи (658) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 794 Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 59 492 Инвестиционни имоти на стойност 45 044 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2021 г.: 48 696 хил. лв.). Групата отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2022 г. в размер на 285 хил. лв. (2021 г.: 757 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 372 хил. лв. са отчетени на ред „Други разходи” (2021 г. 365 хил. лв.). Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година От 1 до 3 години Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. 31 декември 2022 г. 197 14 211 31 декември 2021 г. 114 75 189 Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 24 7.2. Активи държани за продажба През ноември 2021 г. Групата е намерила потенциален купувач и сключва предварителен договор за продажба на собствен инвестиционен имот, намиращ се в с. Стамболово, ведно с прилежащите към него машини и съоръжения, в резултат на което: • Имотът е рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност към датата на рекласификацията в размер на 5 100 хил. лв. (виж пояснения 4.20.1 и 7.1). Информация за методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, е описана в пояснение 7.4) Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. имотът е заложен като обезпечение по банков заем. • Машините и съоръженията са рекласифицирани от „Машини и съоръжения“ в „Активи държани за продажба“ по тяхната балансова стойност в размер на 1 325 хил. лв. (виж пояснения 4.20.2 и 7.3). През януари 2022 г. Групата е изградила СОТ в собствен недвижим имот, находящ се в с. Стамболово, класифициран като държан за продажба. Изграденото съоръжение е класифицирано като „Активи държани за продажба“ по цена на придобиване в размер на 24 хил. лв. Към 31 декември 2022 г. Групата е получила авансови плащания по предварителния договор в общ размер на 1 494 хил. лв. През 2022 г. срокът по предварителният договор е бил удължен до 25 май 2023 г. През месец септември 2022 г. Групата е намерила потенциален купувач на собствен инвестиционен имот – административна сграда, находяща се в гр. Добрич и е сключила предварителен договор за продажбата му. Към 31 декември 2022 г. справедливата стойност на инвестиционния имот държан за продажба e в размер на 5 446 хил. лв., като същият е заложен като обезпечение по банков заем. Имотът, предмет на договора, е рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност в размер на 5 446 хил. лв. (виж пояснения 4.20.1 и 7.1). 7.3. Машини и съоръжения Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва: Машини и съоръжения Общо хил. лв. хил. лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2022 г. 5 5 Придобити през годината 2 2 Салдо към 31 декември 2022 г. 7 7 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2022 г. (1) (1) Амортизация за годината (2) (2) Салдо към 31 декември 2022 г. (3) (3) Балансова стойност към 31 декември 2022 г. 4 4 Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2021 г. 1 382 1 382 Придобити през годината 5 5 Активи, класифицирани като държани за продажба (1 382) (1 382) Салдо към 31 декември 2021 г. 5 5 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2021 г. (2) (2) Амортизация за годината (56) (56) Амортизация на активи, класифицирани като държани за продажба 57 57 Салдо към 31 декември 2021 г. (1) (1) Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 4 4 Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 25 Всички разходи за амортизация и обезценка (или възстановяване, ако има такива) са включени в “Разходи за амортизация и обезценка на нефинансови активи“. Групата няма договорно задължение за закупуване на активи. Към 31 декември 2022 г. няма договорни задължения във връзка със закупуване на машини и съоръжения. Групата не е заложила машини и съоръжения като обезпечение по свои задължения. 7.4. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Ниво 3 Ниво 3 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 58 116 61 768 - аванси за инвестиционни имоти 1 376 2 034 Инвестиционни имоти държани за продажба: - сгради 10 546 5 100 Общо 70 038 68 902 Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба на Групата е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2021 г. Към 31 декември 2022 г. в стойността на имотите е включен аванс за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 1 376 хил. лв., който не е обект на експертна оценка. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи. • Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт. • Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Групата фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. • Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на определен имот. Използват се Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 26 прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива. • Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на използваните техники. Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Групата. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация (виж пояснение 4.25.1), тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. 8. Търговски и други финансови вземания 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Вземания по продажба на инвестиционен имот - 1610 Вземания по продажба на инвестиционен имот - 1 610 Вземания от доставчици 14 184 Коректив за очаквани кредитни загуби (13) (9) Вземания от доставчици, нетно 1 175 Вземания по договори за наем 6 134 Други вземания 495 - Коректив за очаквани кредитни загуби (47) - Други вземания, нетно 448 - Търговски и други финансови вземания 455 1 919 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Всички търговски и други финансови вземания на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и начислена обезценка в нетен размер на 51 хил. лв. (2021 г.: възстановена обезценка в размер на 302 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от възстановяване на / (разходи за) очаквани кредитни загуби”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може да бъде представено по следния начин: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (9) (311) Коректив за очаквани кредитни загуби (60) - Възстановяване на загуба от обезценка 9 302 Салдо към 31 декември (60) (9) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 27.2. Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва: Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 27 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Клиент 1 445 - Клиент 2 49 47 Клиент 3 13 13 Клиент 4 - 1 610 Клиент 5 - 170 Клиент 6 - 83 Други клиенти 6 5 515 1 928 9. Предплащания и други активи 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси за имоти 658 - Предоставени аванси на доставчици 8 33 ДДС за възстановяване 4 - Други 9 12 Други активи, нефинансови 679 45 През 2022 г. Дружеството – майка e рекласифицирало част от предоставен аванс за придобиване на имот от „Инвестиционни имоти“ в „Предплащания и други активи“ в размер на 658 хил. лв. Имотите следва да бъдат придобити до 15 юни 2023 г. Рекласификацията е извършена в резултат на сключен предварителен договор за продажба на тези имоти, която следва да бъде извършена до 30 септември 2023 г. Към 31 декември 2022 г. Дружеството – майка е получила аванс в размер на 430 хил. лв., който е признат в консолидирания отчет за финансовото състояние на ред „Търговски и други задължения“. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 139 58 Пари и парични еквиваленти 139 58 Групата е извършила оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена ѝ не е начислена във финансовите отчети на Групата. 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2022 г. регистрираният капитал на Премиер Фонд АДСИЦ се състои от 1 799 999 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството-майка. 2022 2021 Брой акции Брой акции Издадени и напълно платени акции: - в началото на периода 1 799 999 1 799 999 Общо акции, оторизирани в края на периода 1 799 999 1 799 999 Към края на двата съпоставими периода основния капитал на Дружеството-майка е разпределен както следва: Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 28 31 декември 2022 31 декември 2021 Брой акции % Брой акции % Нео Лондон Капитал АД 925 496 51.42 925 496 51,42 Други юридически лица акционери с участие под 5 % 874 063 48,56 873 596 48,53 Физически лица акционери с участие под 5% 440 0.02 907 0,05 1 799 999 100 1 799 999 100 11.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Премиер Фонд АДСИЦ. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството-майка в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв. 12. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (120) (109) Разходи за социални осигуровки (24) (24) Компенсируеми отпуски (1) - (145) (133) 13. Заеми Групата отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31 декември 2022 31 декември 2021 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 27 034 31 667 Облигационен заем 8 000 12 000 Лихви с отсрочено плащане 241 293 Сконто (4) (6) Общо балансова стойност 35 271 43 954 Текущи Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 5 272 3 851 Облигационен заем 4 000 4 000 Лихви 96 102 Сконто (39) (46) Общо балансова стойност 9 329 7 907 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 5 200 хил. лв.; Срок на кредита – 25 май 2027 г.; Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 29  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 727 хил. лв. (2021 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 2 495 хил. лв. (2021 г.: 3 222 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 18 хил. лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата – 52 хил. лв. (2021 г.: 67 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 9 800 хил. лв.; Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.; Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и други инвестиционни имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 200 хил. лв. (2021 г: 1 200 хил. лв.), а нетекущата – 5 801 хил. лв. (2021 г.: 7 003 хил. лв.). Текущата част на задължение по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2021 г.: 29 хил. лв.), а нетекущата – 122 хил. лв. (2021 г.: 148 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 1 640 хил. евро; Срок на кредита – 20 септември 2029 г.; Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски Валута, в която се извършват плащанията – евро; Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 371 хил. лв. (2021 г.: 372 хил. лв.), а нетекущата – 2 129 хил. лв. (2021 г.: 2 499 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2021 г.: 10 хил. лв.), а нетекущата – 44 хил. лв. (2021 г.: 52 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 1 600 хил. лв.; Срок на кредита – 25 септември 2029 г.; Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение - ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и на други имоти на Групата. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 200 хил. лв. (2021 г.: 200 хил. лв.), а нетекущата – 1 149 хил. лв. (2021 г.: 1 350 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.), а нетекущата – 23 хил. лв. (2021 г. 26 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 11 300 хил. лв.; Срок на кредита – 18 юни 2030 г.; Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 30  Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 414 хил. лв. (2021 г.: 707 хил. лв.), а нетекущата – 9 180 хил. лв. (2021 г.: 10 593 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2021 г.: 6 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Размер на кредита – 7 600 хил. лв.; Срок на кредита – 15 декември 2030 г.; Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на Групата и залог на акции от капитала на дъщерно дружество Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 720 хил. лв., а нетекущата в размер на 6 280 хил. лв. (2021 г.: 7 000 хил. лв.) Задължението по лихви в размер на 3 хил. лв. е текущо. (2021 г.: 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт: Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.; Срок на ползване на кредита – 22.12.2023 г.; Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; Валута, в която се извършват плащанията – лева; Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 640 хил. лв. (2021 г.: 645 хил. лв.). Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.20 % до 4.14 % годишно. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Групата застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем: Пореден номер на емисията – първа; ISIN код на емисията – BG2100024178; Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.; Брой облигации – 20 000 броя; Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, необезпечени, неконвертируеми; Вид на емисията – публична; Срок на емисията – 8 години (96 месеца); Валута – лева; Лихва – 4,50 % проста годишна лихва; Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно; Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания Обезпечение – необезпечена Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 4 000 хил. лв. (2021 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 8 000 хил. лв. (2021 г.: 12 000 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 26 хил. лв. (2021 г.: 32 хил. лв.) е текущо. Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност са както следва: Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 31 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2021 г. 7 499 50 898 353 (54) 58 696 Парични потоци: Плащания (6 746) (600) (1 886) (83) (9 295) Постъпления 467 - - - 467 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 908 85 1 993 Прекласифициране 6 631 (6 631) - - - 31 декември 2021 г. 7 851 43 667 395 (52) 51 861 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2022 7 851 43 667 395 (52) 51 861 Парични потоци: Плащания (7 232) - (1 717) (72) (9 021) Постъпления 20 - - - 20 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 659 81 1 740 Прекласифициране 8 633 (8 633) - - - 31 декември 2022 9 272 35 034 337 (43) 44 600 14. Отсрочени данъчни пасиви Отсрочените данъчни пасиви възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени по следния начин: Отсрочени данъчни пасиви 1 януари 2021 1 януари 2022 31 декември 2022 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 474 474 474 474 474 474 Признати като: Отсрочени данъчни пасиви 474 474 474 Нетно отсрочени данъчни пасиви 474 474 474 15. Търговски и други задължения 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Търговски задължения 159 177 Финансови пасиви 159 177 Получени аванси 7 405 - Данъчни задължения 154 495 Предплатени наеми 36 - Задължения към персонала 9 11 Други задължения 5 6 Нефинансови пасиви 7 609 512 Текущи търговски и други задължения 7 768 689 Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 32 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Към 31 декември 2022 г. Групата е получила аванси в общ размер 7 405 хил. лв., във връзка с активите държани за продажба. 16. Печалба от продажба на нетекущи активи 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Приходи от продажба на инвестиционни имоти - 2 700 Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти - (1 108) Печалба от продажба на нетекущи активи - 1 592 17. Други приходи 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Приходи от начислени суми с обезщетителен характер по договор 1 120 336 Други приходи 2 - 1 122 336 Групата реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. 18. Разходи за материали 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Разходи за ел. енергия (12) (19) Разходи за топлинна енергия (2) - Други разходи за материали (2) - (16) (19) 19. Разходи за външни услуги 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Разходи за охрана (52) (75) Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (31) (24) Застраховки (19) (22) Разходи за независим одит (18) (14) Разходи за лицензирани оценки (15) (14) Регулаторни и други такси (11) (15) Нотариални такси (1) (6) Други (43) (37) Разходи за външни услуги (190) (207) Възнаграждението за независим финансов одит за 2022 г. на Групата е в размер на 18 хил. лв. (2021 г.: 14 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 33 20. Други разходи 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (372) (365) Разходи за лихви и неустойки (40) - Други (63) (2) Други разходи (475) (367) 21. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 659) (1 908) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 659) (1 908) Такси и други услуги във връзка с получени кредити (74) (85) Банкови такси и комисионни (7) (10) Финансови разходи (1 740) (2 003) 22. Доход на акция и дивиденти 22.1. Доход на акция Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции. 2022 2021 Печалба за периода (в лв.) 541 000 236 000 Среднопретеглен брой акции 1 799 999 1 799 999 Основен доход на акция (в лв. за акция) 0.30 0.13 22.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата на Дружеството-майка за 2022 г. и 2021 г. може да бъде представено както следва: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 593 222 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (1 794) (13) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС - (1 592) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС - 1 719 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (7 232) (7 346) Резултат за разпределяне (8 433) (7 040) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2022 г. и 2021 г. 23. Безналични сделки През 2022 г. и 2021 г. Групата не е осъществявала инвестиционни и финансови сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 34 24. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент наказателно постановление, издадено от КФН е в процес на обжалване, за което към 31 декември 2022 г. има начислени провизии в размер на 10 хил. лв. Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Групата в горепосочените спорове. Ръководството на Групата не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в консолидирания финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2022 г. 25. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Групата включват акционери и ключов управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции. Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път. Свързаните лица, с които Групата е била страна по сделки към 31 декември 2022 г. включват ключов управленски персонал. 25.1. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал на Групата включва изпълнителните директори и членовете на Съвета на директорите. 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Заплати (36) (36) Общо възнаграждения (36) (36) 25.2. Разчети със свързани лица в края на годината 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 3 2 Общо текущи задължения към свързани лица 3 2 Общо задължения към свързани лица 3 2 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 3 хил. лв. към 31 декември 2021 г. (2021 г.: 2 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетните периоди. 26. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Дългови инструменти по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 8 455 1 919 Пари и парични еквиваленти 10 139 58 594 1 977 Финансови пасиви Пояснение 31 декември 2022 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 13 44 643 51 913 Търговски задължения 15 159 177 44 802 52 090 Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 35 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.17 Описание на политиката и целите за управление на риска на Групата относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27. 27. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата вижте пояснение 26. Най-значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Групата се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средно срочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложена Групата, са описани по-долу. 27.1. Анализ на пазарния риск 27.1.1. Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г. Групата не е извършвала сделки в друга валута и поради тази причина не е била изложена на валутен риск. 27.1.2. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1- месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Групата към лихвения риск: 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 594 594 Финансови пасиви (12 000) (32 306) (696) (44 802) (12 000) (32 306) (102) (44 208) 31 декември 2021 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 1 977 1 977 Финансови пасиви (16 000) (35 518) (572) (52 090) (16 000) (35 518) 1 405 (50 113) Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 36 Ръководството на Групата текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (162) 162 31 декември 2021 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (178) 178 Поради усложнената икономическа обстановка (виж пояснение 2) и флуктуациите в индекса EURIBOR, ръководството на Групата следи измененията на лихвените нива и в началото на 2023 г. е предприело мерки за оптимизиране на валутния риск в краткосрочен план.(виж пояснение 29). 27.1.3. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 15,6 % през септември 2022 г. Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), се забави до 14,3 % през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на цените на енергийните суровини на международните пазари. Динамиката на инфлацията през прогнозния период зависи в голяма степен както от цените на основни суровини на международните пазари, така и от ефектите на прилаганите фискални мерки за подкрепа на домакинствата и фирмите. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се забави до 4,2 % в края на 2023 г. и до 3,3 % в края на 2024 г. Очакваната низходяща динамика е резултат от дефлационната външна среда и вероятното понижение на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Въпреки същественото забавяне на инфлацията в края на 2023 г., средно за 2023 г. се очаква тя да остане висока (7 %) тъй като в краткосрочен план натискът върху производствените цени, включително поради минали увеличения на цените на суровините, ограниченото предлагане и недостига на работна ръка ще продължи да се отразява върху потребителските цени. Вътрешни за страната проинфлационни фактори през целия прогнозен период се очаква да бъдат растеж на разходите за труд за единица продукция и растежът на частното потребление. В съответствие с тях базисната инфлация се очаква да продължи да има принос за общата инфлация през 2023 г. и през 2024 г. 27.2. Анализ на кредитния риск Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 594 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 37 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 455 1 919 Пари и парични еквиваленти 139 58 Балансова стойност 594 1 977 Групата редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към нея, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 97,80 % от търговските вземания на Групата са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2021 г.: 83,89 %). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област, за които ръководството счита, че Групата не е изложена на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Групата не е предоставяла финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Групата (виж пояснение 4.17.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Към 31 декември 2022 г. Групата е признала коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8). 27.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата са обобщени, както следва: Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 38 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 4 387 4 981 30 053 5 222 Търговски задължения 159 - - - Общо 4 546 4 981 30 053 5 222 Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 3 966 3 987 35 002 8 958 Търговски задължения 177 - - - Общо 4 143 3 987 35 002 8 958 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Групата отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. 28. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Групата във връзка с управление на капитала са: • да осигури способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие; и • да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Групата определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Групата. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Групата е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 19 841 19 300 +Субординиран дълг 640 645 Коригиран капитал 20 481 19 945 Общо задължения 52 855 53 026 - Пари и парични еквиваленти (139) (58) Нетен дълг 52 716 52 968 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:2.57 1:2.66 Премиер Фонд АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2022 г. 39 Изменението в съотношението през текущия спрямо предходния отчетен период е вследствие на увеличението на собствения капитал през 2022 г. Групата управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Групата може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 29. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на консолидирания финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: • През месец февруари 2023 г., поради значителното нарастване на едномесечния EURIBOR, Дружеството – майка предоговори с обслужващата банка лихвата по валутния кредит да бъде фиксирана на 3 /три/ % за периода от месец януари 2023 г. до месец септември 2023 г. • Считано от 2 март 2023 г. банка-депозитар на Дружеството – майка е Тексим Банк АД, с разрешение № 301 – ДСИЦ от 2 март 2023 г. на КФН. • На 22 март 2023 г. Дружеството – майка е сключило допълнително споразумение към предварителен договор за продажба на инвестиционен имот за добавяне към предмета на сделката и прилежащия поземлен имот. Към датата на допълнителното споразумение Дружеството е рекласифицирало сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 954 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“. • В края на месец март 2023 г. Дружеството-майка, сключи анекс, като се удължи срока за финализиране на сделката по придобиването на недвижими имоти. Срокът е удължен до 15 юни 2023 г. (виж пояснение 9). 30. Одобрение на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет към 31 декември 2022 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 21 април 2023 г. Индивидуален финансов отчет ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ 31 декември 2022 г. Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК - Индивидуален отчет за финансовото състояние 1 Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 2 Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 3 Индивидуален отчет за паричните потоци 4 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 5 – 35 Годишен индивидуален доклад за дейността 36 – 57 Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите 58 – 64 Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 65 Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 66 – 67 Съкратен финансов отчет на Кабакум Истейтс ЕООД - Годишен финансов отчет на Грийнхаус Стрелча ЕАД - Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 5 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 1. Предмет на дейност Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148006882. Премиер Фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 19- ДИСЦ от 3 април 2006 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор Мениджмънт 1 ЕООД, а банка депозитар – Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк (България) ЕАД.) Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. Варна, ул. „Цар Асен“ №5. Към 31 декември 2022 г. акциите на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса София АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите; – Антония Стоянова Видинлиева –член на Съвета на директорите; – Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите. Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова Видинлиева. Към 31 декември 2022 г. в Дружеството има три лица наети по трудов договор. Към 31 декември 2022 г. капиталът на Дружеството e 1 799 999 лв., разпределен в 1 799 999 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1.00 лв. за една акция. Основен акционер е Нео Лондон Капитал АД притежаващ 51.42 % от капитала на Дружеството и чиито инструменти се търгуват на Българската фондова борса АД. 2. Основа за изготвяне на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2021 г.), освен ако не е посочено друго. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия индивидуален финансов отчет. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 6 Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”. Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%. Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки. Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си инфлацията. Влияние на войната в Украйна върху дейността на Дружеството На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24 февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др. Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху дейността на Дружеството, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Дружеството не отчита съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители, загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството. Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност, осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност от специфична промяна в тях. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 7 При необходимост Дружеството ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на непрекъснатостта на работния процес. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Към 31 декември 2022 г. текущите пасиви превишават текущите активи и активите държани за продажба с 3 899 хил. лв. Въпреки това, ръководството на Дружеството е провело детайлен анализ на неуредените разчети с клиенти и доставчици, текущите задължения по банкови кредити и предварителните договори за продажба на имоти. Според ръководството очакваните постъпления от обичайната дейност и от продажбата на тези имоти ще бъдат достатъчни за навременното погасяване на задълженията на Дружеството и нормалното му функциониране в бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2022 г. Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила за финансовите отчети на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2022 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Дружеството: - Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС - Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Дружеството Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2022 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите: - МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС - Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 8 - Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС. - Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС - Изменения на МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила не по-рано от 1 януари 2024 г. Все още не са приети от ЕС - МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., не e приет от ЕС 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален финансов отчет, са представени по-долу. Индивидуалният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към индивидуалния финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения индивидуален финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет и това има съществен ефект върху информацията в отчета за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството. Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството, инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 9 4.4. Въпроси, свързани с климата Ръководството на Дружеството е направило преценка, че на този етап от развитие на Дружеството изменението на климата няма пряко влияние върху активите и пасивите на предприятието. Известни са промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, но на този етап те не засягат директно експлоатацията на активите на Дружеството, нито пораждат задължения, с изключение на задълженията за докладване. Възможно е бъдещи промени в законодталеството или промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори да окажат ефект върху дейността на Премиер Фонд АДСИЦ. Те биха се отразили на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. 4.5. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. 4.6. Отчитане по сегменти Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва:  „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения.  „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества (специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в индивидуалния финансов отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 6.1. Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. 4.7. Приходи Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, приходи с обезщетителен характер по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 10 4.8. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.9. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва. 4.10. Mашини и съоръжения Машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние. Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Последващите разходи, свързани с определен актив от машини и съоръжения, се прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени. Остатъчната стойност и полезният живот на машини и съоръжения се преценяват от ръководството към всяка отчетна дата. Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва: • Машини и съоръжения от 10 до 60 години Разходите за амортизация са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”. Печалбата или загубата от продажбата на машини и съоръжения се определя като разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба/ (Загуба) от продажба на нетекущи активи”. Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в размер на 700 лв. 4.11. Лизинг Дружеството като лизингополучател Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Дружеството като лизингодател Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 11 4.12. Тестове за обезценка на машини и съоръжения При изчисляване размера на обезценката Дружеството дефинира най-малката разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични потоци. Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде възстановена. За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Дружеството, коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството. Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност. 4.13. Инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.11 и пояснение 4.8. 4.14. Финансови инструменти 4.14.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 12 Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.14.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:  бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;  характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.14.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:  дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;  съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва търговски и други вземания и пари и парични еквиваленти. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. 4.14.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 13 Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:  финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)  финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и  „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория. Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. Търговски и други вземания Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. При оценката си Дружеството отчита промяната в риска от настъпване на неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще. Пари и парични еквиваленти Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. Значително увеличение на кредитния риск Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2 или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща бъдеща информация. 4.14.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 14 Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.15. Данъци върху дохода Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.16. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Дружеството. 4.17. Инвестиционни имоти държани за продажба и активи държани за продажба Инвестиционни имоти държани за продажба Когато Дружеството възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по справедлива стойност. Активи държани за продажба Когато Дружеството възнамерява да продаде машини и съоръжения и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, машините и съоръженията се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Машините и съоръженията, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по- ниската от тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата. 4.18. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции. Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 15 4.19. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизии, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.20. Възнаграждения на служителите Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъде ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по неизползвани отпуски. 4.21. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по- долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.22. 4.21.1. Трансфери към инвестиционни имоти държани за продажба В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите имоти като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. В последствие ръководството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиционни имоти към инвестиционни имоти държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез продажба отколкото чрез продължаваща употреба. Наличието на подписани предварителни договори за продажба и/или получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите, към края на периода, се считат за доказателство за намеренията на ръководството и Дружеството представя съответните имоти като имоти държани за продажба към края на отчетния период. 4.22. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 16 Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2021 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.22.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти и инвестиционни имоти държани за продажба Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.4. 4.22.2. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2022 г. всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е признало загуби от обезценка на инвестициите в дъщерни предприятия в размер на 41 хил. лв., за да се намали балансовата стойност на инвестициите до възстановимата им стойност (виж пояснение 7). 4.22.3. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Дружеството. На всяка отчетна дата Фондът оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8). Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 17 4.22.4. Провизии Към настоящия момент Дружеството е страна по правни спорове, за който към 31 декември 2022 г. има начислени провизии в размер на 10 хил. лв. Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Дружеството в горепосочените спорове. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 18 5. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“ и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.6. Тези оперативни сегменти се наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните оперативни резултати на сегментите. Информацията за отделните сегменти може да бъде анализирана за представените отчетни периоди, както следва: Недвижими имоти Специализирани дружества Общо 20 2 2 20 2 2 20 2 2 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Приходи от наеми 130 - 130 Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 1 794 - 1 794 Други приходи 1 121 - 1 121 Приходи на сегмента 3 0 45 - 3 04 5 Разходи за материали (7) - (7) Разходи за външни услуги (181) (2) (183) Разходи за амортизации на нефинансови активи (2) - (2) Разходи за персонал (32) - (32) Други разходи (397) - (397) Разходи за очаквани кредитни загуби (51) - (51) Оперативна печалба / (загуба) на сегмента 2 375 ( 2 ) 2 373 Финансови разходи (1 739) - (1 739) Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества - (41) (41) Печалба / (загуба) за годината на сегмента 636 ( 43 ) 593 Активи на сегмента 61 196 11 0 11 72 2 07 Пасиви на сегмента 52 3 28 - 52 328 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – в гр. Априлци, гр. София, гр. Пловдив, гр. Варна, с Яребична /община Аксаково/, гр. Балчик, гр. Русе, гр. Добрич, гр. Перник, с. Стамболово /община Хасково/ в община Перник, община Свиленград, община Видин, община Кула, община Брегово, община Димово, община Котел, община Червен бряг, община Бяла Слатина и община Плевен и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 6.4. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2021 г. 52 567 Новопридобити, чрез покупка 24 Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 42 Трансфер от инвестиционни имоти държани за продажба 5 906 Излезли, чрез продажба (1 108) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 13 Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 100) Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 52 344 Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 19 хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 202 2 г. 52 344 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 794 Инвестиционни имоти, класифицирани като държани за продажба (5 446) Трансфер към предплащания и други активи (658) Балансова стойност към 31 декември 202 2 г. 48 034 Инвестиционни имоти на стойност 45 044 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2021 г.: 48 696 хил. лв.). Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2022 г. в размер на 130 хил. лв. (2021 г.: 577 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 297 хил. лв. са отчетени на ред „Други разходи” (2021 г. 287 хил. лв.). Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година От 1 до 3 години Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. 31 декември 2022 г. 142 14 156 31 декември 2021 г. 114 75 189 6.2. Активи държани за продажба През ноември 2021 г. Дружеството е намерило потенциален купувач и сключва предварителен договор за продажба на собствен инвестиционен имот, намиращ се в с. Стамболово, ведно с прилежащите към него машини и съоръжения, в резултат на което:  Имотът е рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност към датата на рекласификацията в размер на 5 100 хил. лв. (виж пояснение 6.1). Информация за методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, е описана в пояснение 6.4. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. имотът е заложен като обезпечение по банков заем.  Машините и съоръженията са рекласифицирани от „Машини и съоръжения“ в „Активи държани за продажба“ по тяхната балансова стойност в размер на 1 325 хил. лв. (виж пояснение 6.3). През януари 2022 г. Дружеството е изградило СОТ в собствения си недвижим имот, находящ се в с Стамболово, класифициран като държан за продажба. Изграденото съоръжение е класифицирано като „Активи държани за продажба“ по цена на придобиване в размер на 24 хил. лв. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е получило авансови плащания по предварителния договор в общ размер на 1 494 хил. лв. През 2022 г. срокът по предварителният договор е бил удължен до 25 май 2023 г. През месец септември 2022 г. Дружеството е намерило потенциален купувач на собствения си инвестиционен имот – административна сграда, находяща се в гр. Добрич и е сключило предварителен договор за продажбата му. Към 31 декември 2022 г. справедливата стойност на инвестиционния имот държан за продажба e в размер на 5 446 хил. лв., като същият е заложен като обезпечение по банков заем. Имотът, предмет на договора, е рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност в размер на 5 446 хил. лв. (виж пояснение 6.1.). Към 31 декември 2022 г. имотът е заложен като обезпечение по банков заем. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 20 6.3. Машини и съоръжения Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва: Машини и съоръжения Общо хил. лв. хил. лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2022 г. 5 5 Придобити през годината 2 2 Салдо към 31 декември 2022 г. 7 7 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2022 г. (1) ( 1 ) Амортизация за годината (2) ( 2 ) Салдо към 31 декември 2022 г. (3) ( 3 ) Балансова стойност към 31 декември 202 2 г. 4 4 Машини и съоръжения Общо хил. лв. хил. лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2021 г. 1 382 1 382 Придобити през годината 5 5 Активи, класифицирани като държани за продажба (1 382) (1 382) Салдо към 31 декември 2021 г. 5 5 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2021 г. (2) (2) Амортизация за годината (56) (56) Активи, класифицирани като държани за продажба 57 57 Салдо към 31 декември 2021 г. (1) (1) Балансова стойност към 31 декември 202 1 г. 4 4 Всички разходи за амортизация и обезценка (или възстановяване, ако има такива) са включени в “Разходи за амортизация на нефинансови активи“. Дружеството няма договорно задължение за закупуване на активи. Към 31 декември 2022 г. няма договорни задължения във връзка със закупуване на машини и съоръжения. Дружеството не е заложило машини и съоръжения като обезпечение по свои задължения. 6.4. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Ниво 3 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 46 658 50 310 - аванси за инвестиционни имоти 1 376 2 034 Инвестиционни имоти държани за продажба: - Сгради 10 546 5 100 Общо 5 8 580 5 7 444 Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2021 г. Към 31 декември 2022 г. Дружеството отчита предоставени през аванси за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 1 376 хил. лв., които не са обект на експертна оценка. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 21 Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи.  Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по–висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт.  Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.  Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на определен имот. Използват се прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива.  Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на използваните техники. Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация (виж пояснения 4.22.1), тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. 7. Инвестиции в дъщерни предприятия Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност 2022 хил. лв. 2022 участие % 2021 хил. лв. 2021 участие % Грийнхаус Стрелча ЕАД България 9 399 100 9 440 100 Кабакум Истейтс ЕООД България 1 612 100 1 600 100 11 0 11 11 040 Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 22 През декември 2020 г. Дружеството придобива 100 % от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД за сумата от 9 440 хил. лв. Грийнхаус Стрелча ЕАД е специализирано дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Покупната цена в размер на 9 440 хил. лв. е платена изцяло в края на 2020 г. През февруари 2021 г. Дружеството придобива 100 % от дяловете на Кабакум Истейтс ЕООД за сумата от 1 600 хил. лв. Кабакум Истейтс ЕООД е специализирано дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. На 18 март 2022 г. е взето решение да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 1 хил. лв., разпределен в 1 000 дяла с номинална стойност 1 лв., на 12 500 лв., разпределени в 12 500 дяла с номинална стойност 1 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 25 март 2022 г. Премиер Фонд АДСИЦ може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2022 г. в Дружеството е призната загуба от обезценка на инвестицията в Грийнхаус Стрелча ЕАД в размер на 41 хил. лв., която е представена в индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества“. Инвестициите в дъщерни дружества са отразени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството по себестойност. През 2022 г. и 2021 г. Дружеството не е получило дивиденти. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. 100% от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД са заложени като обезпечение по банков кредит. Дружеството няма други условни задължения или поети ангажименти, свързани с инвестициите в дъщерни дружества. 8. Търговски и други финансови вземания 31 декември 20 2 2 31 де к е м ври 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Вземания по продажба на инвестиционен имот - 1 610 Вземания от доставчици 14 184 Коректив за очаквани кредитни загуби (13) (9) Вземания от доставчици, нетно 1 1 785 Вземания по договори за наем 4 51 Други вземания 495 - Коректив за очаквани кредитни загуби (47) - Други вземания, нетно 452 51 Търговски и други финансови вземания 453 1 836 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и начислена обезценка в нетен размер на 51 хил. лв. (2021 г.: възстановена обезценка в размер на 302 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „(Разходи за)/ приходи от възстановяване на очаквани кредитни загуби”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може да бъде представено по следния начин: Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 23 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (9) (311) Коректив за очаквани кредитни загуби (60) - Възстановяване на загуба от обезценка 9 302 Салдо към 31 декември ( 60 ) ( 9 ) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 26.2. Най-значимите търговски и други финансови вземания към 31 декември са представени, както следва: 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Клиент 1 445 - Клиент 2 49 47 Клиент 3 13 13 Клиент 4 - 1 610 Клиент 5 - 170 Други клиенти 6 5 51 3 1 845 9. Предплащания и други активи 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси за имоти 658 - Предоставени аванси на доставчици 8 33 Застраховки 8 7 ДДС за възстановяване 4 - Други - 4 Други активи, нефинансови 678 44 През 2022 г. Дружеството e рекласифицирало част от предоставен аванс за придобиване на имот от „Инвестиционни имоти“ в „Предплащания и други активи“ в размер на 658 хил. лв. Имотите следва да бъдат придобити до 31 март 2023 г. Рекласификацията е извършена в резултат на сключен предварителен договор за продажба на тези имоти, която следва да бъде извършена до 30 септември 2023 г. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е получило аванс в размер на 430 хил. лв., който е признат в индивидуалния отчет за финансовото състояние на ред „Търговски и други задължения“. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в:  български лева 132 54 Пари и парични еквиваленти 132 54 Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2022 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 799 999 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 24 получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството. 202 2 202 1 Брой акции Брой акции Издадени и напълно платени акции: - в началото на периода 1 799 999 1 799 999 Общо акции, оторизирани в края на периода 1 799 999 1 799 999 Към 31 декември 2022 г. основният капитал на Дружеството е разпределен както следва: 31 декември 2022 31 декември 2021 Брой акции % Брой акции % Нео Лондон Капитал АД 925 496 51.42 925 496 51.42 Други юридически лица акционери с участие под 5 % 874 063 48.56 873 596 48.53 Други физически лица акционери с участие под 5% 440 0.02 907 0.05 1 799 999 100 1 799 999 100 11.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв. 12. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (26) (23) Разходи за социални осигуровки (6) (7) (3 2 ) ( 30 ) 13. Заеми Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 27 034 31 667 Облигационен заем 8 000 12 000 Лихви с отсрочено плащане 241 293 Сконто (4) (6) Общо балансова стойност 35 271 43 9 5 4 Текущи Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 5 272 3 851 Облигационен заем 4 000 4 000 Лихви 96 102 Сконто (39) (46) Общо балансова стойност 9 329 7 907 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 25 Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 5 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 май 2027 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 727 хил. лв. (2021 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 2 495 хил. лв. (2021 г.: 3 222 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 18 хил. лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата – 52 хил. лв. (2021 г.: 67 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 9 800 хил. лв.;  Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 200 хил. лв. (2021 г: 1 200 хил. лв.), а нетекущата – 5 801 хил. лв. (2021 г.: 7 003 хил. лв.). Текущата част на задължение по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2021 г.: 29 хил. лв.), а нетекущата – 122 хил. лв. (2021 г.: 148 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 640 хил. евро;  Срок на кредита – 20 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 371 хил. лв. (2021 г.: 372 хил. лв.), а нетекущата – 2 129 хил. лв. (2021 г.: 2 499 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2021 г.: 10 хил. лв.), а нетекущата – 44 хил. лв. (2021 г.: 52 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение - ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 200 хил. лв. (2021 г.: 200 хил. лв.), а нетекущата – 1 149 хил. лв. (2021 г.: 1 350 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.), а нетекущата – 23 хил. лв. (2021 г. 26 хил. лв.). Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 26 Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 11 300 хил. лв.;  Срок на кредита – 18 юни 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, собственост на дружеството и следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 414 хил. лв. (2021 г.: 707 хил. лв.), а нетекущата – 9 180 хил. лв. (2021 г.: 10 593 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2021 г.: 6 хил. лв.) Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 7 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 декември 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на дружеството и залог на акции от капитала на дъщерно дружество Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 720 хил. лв., а нетекущата в размер на 6 280 хил. лв. (2021 г.: 7 000 хил. лв.) Задължението по лихви в размер на 3 хил. лв. е текущо. (2021 г.: 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 22.12.2023 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 640 хил. лв. (2021 г.: 645 хил. лв.). Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.20% до 4,14 % годишно. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100024178;  Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.;  Брой облигации – 20 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, необезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута – лева;  Лихва – 4,50 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – необезпечена Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 27 Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 4 000 хил. лв. (2021 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 8 000 хил. лв. (2021 г.: 12 000 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 26 хил. лв. (2021 г.: 32 хил. лв.) е текущо. Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 20 2 1 7 499 50 898 353 ( 5 4) 58 696 Парични потоци: Плащания (6 746) (600) (1 866) (83) ( 9 295 ) Постъпления 467 - - - 467 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 908 85 1 993 Прекласифициране 6 631 (6 631) - - - 31 декември 202 1 7 851 43 667 3 95 (5 2 ) 5 1 861 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 202 2 7 851 43 667 395 (5 2 ) 51 861 Парични потоци: Плащания (7 232) - (1 717) (71) (9 02 0 ) Постъпления 20 - - 2 0 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 659 80 1 739 Прекласифициране 8 633 (8 633) - - - 31 декември 20 2 2 9 272 35 034 33 7 ( 43 ) 44 600 14. Търговски и други задължения 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Текущи: Търговски задължения 139 150 Финансови пасиви 1 39 150 Данъчни задължения 133 445 Получени аванси 7 405 - Предплатени наеми 36 - Други задължения 4 4 Нефинансови пасиви 7 57 8 449 Текущи търговски и други задължения 7 71 7 599 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е получило аванси в общ размер 7 405 хил. лв., във връзка с активите държани за продажба. 15. Печалба от продажба на нетекущи активи 2022 2021 хил. лв. хил. лв. Приходи от продажба на инвестиционни имоти - 2 700 Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти - (1 108) Печалба от продажба на нетекущи активи - 1 592 Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 28 16. Други приходи 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Приходи от начислени суми с обезщетителен характер по договор 1 120 325 Други приходи 1 - 1 12 1 325 Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. 17. Разходи за материали 202 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Разходи за ел. енергия (5) (13) Разходи за топлинна енергия (2) - ( 7 ) (1 3 ) 18. Разходи за външни услуги 202 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Разходи за охрана (52) (75) Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (31) (24) Застраховки (19) (22) Разходи за независим одит (18) (11) Разходи за лицензирани оценки (14) (14) Регулаторни и други такси (11) (15) Нотариални такси (1) (6) Други (37) (30) Разходи за външни услуги ( 1 8 3 ) ( 197 ) Възнаграждението за независим финансов одит за 2022 г. е в размер на 18 хил. лв. (2021 г.: 11 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 19. Други разходи 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (297) (287) Разходи за лихви и неустойки (39) - Други (61) (2) Други разходи ( 397 ) ( 2 89 ) 20. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 659) (1 908) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата ( 1 659 ) ( 1 908 ) Такси и други услуги във връзка с получени кредити (74) (85) Банкови такси и комисионни (6) (9) Финансови разходи ( 1 739 ) (2 002 ) Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 29 21. Доход на акция и дивиденти 21.1. Доход на акция Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции. 20 2 2 20 2 1 Печалба за периода (в лв.) 593 000 222 000 Среднопретеглен брой акции 1 799 999 1 799 999 Основна печалба на акция (в лв. за акция) 0. 3 3 0.12 21.2. Дивиденти В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12.03.2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16.03.2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2022 г. и 2021 г. може да бъде представено както следва: 202 2 202 1 хил. лв. хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 593 222 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (1 794) (13) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС - (1 592) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС - 1 719 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (7 232) (7 346) Резултат за разпределяне ( 8 433 ) ( 7 010 ) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2022 г. и 2021 г. 22. Безналични сделки През 2022 г. и 2021 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни или финансови сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 23. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент наказателно постановление, издадено от КФН е в процес на обжалване, за което към 31 декември 2022 г. има начислени провизии в размер на 10 хил. лв. Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Дружеството в горепосочените спорове. Последните данъчни проверки на Дружеството са извършени от данъчната администрация, както следва:  Местни данъци и такси – частична до 31 декември 2020 г;  ДДС – частична до 30 юни 2022 г. Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2022 г. 24. Сделки със свързани лица Свързаните лица на дружеството включват акционери, дъщерни предприятия и ключов управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции. Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път. Свързаните лица, с които Дружеството е било страна по сделки към 31 декември 2022 г. включват ключов управленски персонал. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 30 24.1. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал на Дружеството включва изпълнителния директор и членовете на Съвета на директорите. 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Заплати (18) (18) Общо възнаграждения ( 1 8 ) ( 1 8 ) 24.2. Разчети със свързани лица в края на годината 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 1 1 Общо текущи задължения към свързани лица 1 1 Общо задължения към свързани лица 1 1 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 1 хил. лв. към 31 декември 2022 г. (2021 г.: 1 хил. лв.) представлява възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетния период. 25. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи и пасиви Пояснение 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 8 453 1 836 Пари и парични еквиваленти 10 132 54 585 1 890 Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 13 44 643 51 913 Търговски задължения 14 139 150 44 782 5 2 063 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.14. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно финансовите инструменти е представено в пояснение 26. 26. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Дружеството вижте пояснение 25. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средно срочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 31 26.1. Анализ на пазарния риск 26.1.1. Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г. Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено на валутен риск. 26.1.2. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск: 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 585 585 Финансови пасиви (12 000) (32 306) (476) (44 782 ) (12 000) (32 306 ) 109 (44 197 ) 31 декември 2021 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 1 890 1 890 Финансови пасиви (16 000) (35 518) (545) (5 2 063 ) (16 000) (35 518 ) 1 345 (50 173 ) Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 20 2 2 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (162) 162 Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 32 31 декември 20 2 1 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (178) 178 Поради усложнената икономическа обстановка (виж пояснение 2) и флуктуациите в индекса EURIBOR, ръководството на Дружеството следи измененията на лихвените нива и в началото на 2023 г. е предприело мерки за оптимизиране на валутния риск в краткосрочен план (виж пояснение 28). 26.1.3. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 15,6 % през септември 2022 г. Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), се забави до 14,3 % през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на цените на енергийните суровини на международните пазари. Динамиката на инфлацията през прогнозния период зависи в голяма степен зависи от цените на основни суровини но международните пазари, така и от ефектите на прилаганите фискални мерки за подкрепа на домакинствата и фирмите. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се забави до 4,2 % в края на 2023 г. и до 3,3 % в края на 2024 г. Очакваната низходяща динамика е резултат от дефлационната външна среда и вероятното понижение на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Въпреки същественото забавяне на инфлацията в края на 2023 г., средно за 2023 г. се очаква тя да остане висока (7 %) тъй като в краткосрочен план натискът върху производствените цени, включително поради минали увеличения на цените на суровините, ограниченото предлагане и недостига на работна ръка ще продължи да се отразява върху потребителските цени. Вътрешни за страната проинфлационни фактори през целия прогнозен период се очаква да бъдат растеж на разходите за труд за единица продукция и растежът на частното потребление. В съответствие с тях базисната инфлация се очаква да продължи да има принос за общата инфлация през 2023 г. и през 2024 г. 26.2. Анализ на кредитния риск Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 585 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 20 2 2 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 453 1 836 Пари и парични еквиваленти 132 54 Балансова стойност 585 1 890 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 98.23 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2021 г.: 87.69%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област, за които ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 33 Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството (виж пояснение 4.14.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8). 26.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 4 387 4 981 30 053 5 222 Търговски задължения 139 - - - Общо 4 52 6 4 981 30 053 5 222 Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 3 966 3 987 35 002 8 958 Търговски задължения 150 - - - Общо 4 116 3 98 7 35 002 8 95 8 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 34 27. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:  да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие; и  да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Дружеството. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: 31 декември 20 2 2 31 декември 20 2 1 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 19 879 19 286 +Субординиран дълг 640 645 Коригиран капитал 20 519 19 931 Общо задължения 52 328 52 461 - Пари и парични еквиваленти (132) (54) Нетен дълг 52 196 5 2 407 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1: 2. 5 4 1: 2. 63 Изменението в съотношението през текущия спрямо предходния отчетен е вследствие на увеличението на собствения капитал през 2022 г. Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 28. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития:  На 24 февруари 2023 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 12 500. лв., разпределен в 12 500 дяла с номинална стойност 1 лв., на 20 500 лв., разпределени в 20 500 дяла с номинална стойност 1 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 9 март 2023 г.  На 27 февруари 2023 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Грийнхаус Стрелча ЕАД. Капиталът е увеличен от 8 850 хил. лв. лв., разпределен в 88 500 бр. Премиер Фонд АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2022 г. 35 обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв., на 8 900 хил. лв., разпределени в 89 000 бр. обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 9 март 2023 г.  През месец февруари 2023 г., поради значителното нарастване на едномесечния EURIBOR, Дружеството предоговори с обслужващата банка лихвата по валутния кредит да бъде фиксирана на 3 /три/ % за периода от месец януари 2023 г. до месец септември 2023 г.  Считано от 2 март 2023 г. банка-депозитар на Дружеството е Тексим Банк АД, с разрешение № 301 – ДСИЦ от 2 март 2023 г. на КФН.  На 22 март 2023 г. Дружеството е сключило допълнително споразумение към предварителен договор за продажба на инвестиционен имот за добавяне към предмета на сделката и прилежащия поземлен имот. Към датата на допълнителното споразумение Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 954 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“. 29. Одобрение на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет към 31 декември 2022 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 31 март 2023 г. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 36 Годишен индивидуален доклад за дейността Индивидуалният доклад за дейността на Премиер Фонд АДСИЦ (Дружеството) за 2022 г. представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2022 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово-счетоводната дейност на Дружеството. Правен статут и обща информация за Дружеството Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148006882. Седалището и адресът му на управление е гр. Варна, ул. Цар Асен № 5, ет.2. Премиер Фонд АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Премиер фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с № 19-ДИСЦ от 3 април 2006 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор Мениджмънт 1 ЕООД, а банка депозитар – Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк (България) ЕАД.) Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез обслужващо дружество ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 37 – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството. - до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС; - до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от ЗДСИЦДС; - до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общият размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2022 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. капиталът на Дружеството e 1 799 999 лв., разпределен в 1 799 999 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През 2022 г. са прехвърлени общо 278 678 броя акции. Минималната цена за периода е 11.60 лв. за акция, а максималната – 12.60 лв. Последните сделки с акции на Дружеството са от 12 декември 2022 г. на цена от 12.60 лв. на акция. Към 31 декември 2022 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Дружеството няма акционери със специални контролни права. През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2022 г. не притежава такива. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 38 Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Премиер Фонд АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на директорите. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на емитента. Дружеството се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове:  Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите;  Антония Стоянова Видинлиева – член на Съвета на директорите;  Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова Видинлиева. През периода не е имало промени в представителството на Дружеството. Към 31 декември 2022 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети: Антония Стоянова Видинлиева  Нео Лондон Капитал АД, ЕИК 203039149 – член на Съвета на директорите;  Кабакум Истейтс ЕООД, ЕИК 206393320 – Управител.  Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – Изпълнителен директор Десислава Великова Иванова  .Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – член на Съвета на директорите Деница Димитрова Кукушева Не участва в управлението и не е собственик на други дружества. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на Устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и други. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 39 Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Те отделят достатъчно време за участие в управлението на Дружеството. Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Дружеството пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Към 31 декември 2022 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г. Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено на валутен риск. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 40 Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск: 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 585 585 Финансови пасиви (12 000) (32 306) (476) (44 782 ) (12 000) (32 306 ) 109 (44 1 97 ) 31 декември 2021 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % BGN '000 BGN '000 BGN '000 BGN '000 Финансови активи - - 1 890 1 890 Финансови пасиви (16 000) (35 518) (545) (5 2 063 ) (16 000) (35 518 ) 1 345 (50 173 ) Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 20 2 2 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (162) 162 31 декември 20 2 1 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (178) 178 Поради усложнената икономическа обстановка (виж пояснение 2 към индивидуалния финансов отчет) и флуктуациите в индекса EURIBOR, ръководството на Дружеството следи измененията на лихвените нива и в началото на 2023 г. е предприело мерки за оптимизиране на валутния риск в краткосрочен план. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 41 Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 15,6 % през септември 2022 г. Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), се забави до 14,3 % през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на цените на енергийните суровини на международните пазари. Динамиката на инфлацията през прогнозния период зависи в голяма степен зависи от цените на основни суровини но международните пазари, така и от ефектите на прилаганите фискални мерки за подкрепа на домакинствата и фирмите. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се забави до 4,2 % в края на 2023 г. и до 3,3 % в края на 2024 г. Очакваната низходяща динамика е резултат от дефлационната външна среда и вероятното понижение на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Въпреки същественото забавяне на инфлацията в края на 2023 г., средно за 2023 г. се очаква тя да остане висока (7 %) тъй като в краткосрочен план натискът върху производствените цени, включително поради минали увеличения на цените на суровините, ограниченото предлагане и недостига на работна ръка ще продължи да се отразява върху потребителските цени. Вътрешни за страната проинфлационни фактори през целия прогнозен период се очаква да бъдат растеж на разходите за труд за единица продукция и растежът на частното потребление. В съответствие с тях базисната инфлация се очаква да продължи да има принос за общата инфлация през 2023 г. и през 2024 г. Кредитен риск Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 585 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 202 2 202 1 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 453 1 836 Пари и парични еквиваленти 132 54 Балансова стойност 585 1 890 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 98.23 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2021 г.: 87.69%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област, за които ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството (виж пояснение 4.14.4 към индивидуалния финансов отчет) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е признало коректив за Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 42 очаквани кредитни загуби в общ размер на 60 хил. лв. (2021 г.: 9 хил. лв.) (виж пояснение 8 към индивидуалния финансов отчет). Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 4 387 4 981 30 053 5 222 Търговски задължения 139 - - - Общо 4 52 6 4 981 30 053 5 222 Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 3 966 3 987 35 002 8 958 Търговски задължения 150 - - - Общо 4 116 3 98 7 35 002 8 95 8 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Премиер Фонд АДСИЦ за 2022 г. е печалба в размер на 593 хил. лв. (2021 г.: 222 хил. лв.). Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2022 г. е 72 207 хил. лв. (2021 г.: 71 747 хил. лв.), от които текущи – 1 263 хил. лв. (2021 г.: 1 934 хил. лв.) и активи държани за продажба – 11 895 хил. лв. (2021 г.: 6 425 хил. лв.). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 17 057 хил. лв. (2021 г.: 8 507 хил. лв.). Увеличението на пасивите е в резултат главно на нарастване на текущите главници по банковите заеми. Нетекущите пасиви на Дружеството към 31 декември 2022 г. са 35 271 хил. лв. спрямо 43 954 хил. лв. към края на сравнимия период. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 43 Собственият капитал на Дружеството към 31 декември 2022 г. е на стойност 19 879 хил. лв. (2021 г.: 19 286 хил. лв.). Увеличението се дължи на текущата печалба за периода, чийто основен източник са приходи от отдадени под наем инвестиционни имоти, начислени суми с обезщетителен характер по предварителен договор за покупко-продажба на инвестиционни имоти и промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти Важните събития през 2022 г. са:  На 18 март 2022 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 1 хил. лв., разпределен в 1 000 дяла с номинална стойност 1 лв., на 12 500 лв., разпределени в 12 500 дяла с номинална стойност 1 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 25 март 2022 г.  На 22 юни 2022 г. се проведе Редовното годишно общо събрание на акционерите на Дружеството.  През месец юли 2022 г. Дружеството е сключило договори за отдаване под наем на собствена обработваема земеделска земя, находяща се в различни землища на страната.  През месец септември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на собствен недвижим имот, находящ се в гр. Добрич.  През месец октомври 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на собствен инвестиционен имот находящ се в гр. Русе. Поради неизпълнение на поетите ангажименти по договора от страна на купувача същият е прекратен, в резултат, на което е начислено обезщетение с цел защита на материалния интерес на Премиер Фонд АДСИЦ  През месец декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба недвижим имот в процес на придобиване находящ се в с Крамолин общ. Севлиево. Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%. Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки. Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си инфлацията. Влияние на войната в Украйна върху дейността на Дружеството На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24 февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 44 Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др. Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху дейността на Дружеството, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Дружеството не отчита съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители, загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството. Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност, осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност от специфична промяна в тях. При необходимост Дружеството ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на непрекъснатостта на работния процес. Важни научни изследвания и разработки Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Премиер Фонд АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2023 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България, като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Дружеството отсява основно следните фактори при вземането на инвестиционни решения: Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 45 Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2023 г. Дружеството разкрива регулирана информация пред Investor, X3 и e-Register. Премиер Фонд АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през съответното тримесечие. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: http://4pr.eu/bg/?page_id=89 Допълнителна информация по Наредба № 2/ 9 ноември 2021 г.  Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Индивидуалният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Дружеството спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Дружеството и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Дружеството, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта.  Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия и източниците/начините на финансиране Дружеството притежава 100 % от дяловете на две специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството притежава инвестиционен портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в цяла България. Дружеството не притежава инвестиции в чужбина. Балансовата стойност на инвестиционните имоти, вкл. инвестиционните имоти държани за продажба към 31 декември 2022 г. е 58 580 хил. лв. (2021 г.: 57 444 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 6 към индивидуалния финансов отчет. Дружеството не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия.  Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Като дружество със специална инвестиционна цел, основният продукт, който предлага, Премиер Фонд АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Дружеството недвижими имоти. Премиер Фонд АДСИЦ е извършил текущ неотложен ремонт на един от собствените си недвижими имоти находящ се в гр. Перник. Премиер Фонд АДСИЦ не е извършвало строежи и подобрение на недвижими имоти. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 46 През 2022 г. 16.81 % от инвестиционните имоти (без аванси), вкл. инвестиционните имоти държани за продажба са отдавани под наем, спрямо 48 % през 2021 г. Приходите от наеми за 2022 г. в размер на 130 хил. лв. (2021 г.: 577 хил. лв.) са включени в индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2022 г. неплатените наеми към Дружеството са в размер на 4 хил. лв., които представляват 2.56 % спрямо общата стойност на вземанията произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда. Приходите на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството.  Сключени съществени сделки По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2022 г., представени по-горе в раздел „Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития“ от настоящия доклад.  Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Премиер Фонд АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 24 към индивидуалния финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 5 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 май 2027 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 727 хил. лв. (2021 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 2 495 хил. лв. (2021 г.: 3 222 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 18 хил. лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата – 52 хил. лв. (2021 г.: 67 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 9 800 хил. лв.;  Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 47 Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 200 хил. лв. (2021 г: 1 200 хил. лв.), а нетекущата – 5 801 хил. лв. (2021 г.: 7 003 хил. лв.). Текущата част на задължение по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2021 г.: 29 хил. лв.), а нетекущата – 122 хил. лв. (2021 г.: 148 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 640 хил. евро;  Срок на кредита – 20 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 371 хил. лв. (2021 г.: 372 хил. лв.), а нетекущата – 2 129 хил. лв. (2021 г.: 2 499 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2021 г.: 10 хил. лв.), а нетекущата – 44 хил. лв. (2021 г.: 52 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 1 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение - ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 200 хил. лв. (2021 г.: 200 хил. лв.), а нетекущата – 1 149 хил. лв. (2021 г.: 1 350 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.), а нетекущата – 23 хил. лв. (2021 г. 26 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 11 300 хил. лв.;  Срок на кредита – 18 юни 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, собственост на дружеството и следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството. Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 414 хил. лв. (2021 г.: 707 хил. лв.), а нетекущата – 9 180 хил. лв. (2021 г.: 10 593 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2021 г.: 6 хил. лв.) Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Размер на кредита – 7 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 декември 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски  Валута, в която се извършват плащанията – .лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на дружеството и залог на акции от капитала на дъщерно дружество Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 48 Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 720 хил. лв., а нетекущата в размер на 6 280 хил. лв. (2021 г.: 7 000 хил. лв.) Задължението по лихви в размер на 3 хил. лв. е текущо. (2021 г.: 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;  Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 22.12.2023 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 640 хил. лв. (2021 г.: 645 хил. лв.). Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.20% до 4,14 % годишно. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100024178;  Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.;  Брой облигации – 20 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, необезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута – лева;  Лихва – 4,50 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – необезпечена Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 4 000 хил. лв. (2021 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 8 000 хил. лв. (2021 г.: 12 000 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 26 хил. лв. (2021 г.: 32 хил. лв.) е текущо. Дъщерните дружества на Премиер Фонд АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Премиер Фонд АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица. - Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Дружеството не е публикувало прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 49 - Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 – 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9 от ЗДСИЦДС Активите на Дружеството към 31 декември 2022 г. възлизат на 72 207 хил. лв., като 84.75 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Приходите на Дружеството към 31 декември 2022 г. възлизат на 3 045 хил. лв., като 100 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Информация за спазването на изискванията по чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Дружеството не притежава инвестиции в ценни книжа, издадени и гарантирани от държава членка и в банкови депозити. Дружеството не притежава инвестиции в ипотечни облигации. Дружеството не притежава инвестиции в други дружества със специална инвестиционна цел. Дружеството притежава инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, възлизащи на 11 011 хил. лв. или 15.25 %. Дружеството не притежава инвестиции в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. През отчетния период Дружеството не е обезпечавало чужди задължения, съответно не е предоставяло заеми. През отчетния период Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа. През отчетния период Дружеството не е вземало кредити за покупка и въвеждане в експлоатация на недвижими имоти – информация за получените кредити е оповестена в пояснение 13 към индивидуалния финансов отчет. През отчетния период Премиер Фонд АДСИЦ не е вземал банкови кредити, които да се ползват за плащане на лихви. През 2022 г. дружеството не е придобило или продало активи на стойност, надвишаваща с 5 на сто стойността на инвестициите в недвижими имоти.  Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Премиер Фонд АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление.  Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Премиер Фонд АДСИЦ: Касае способността му да: – изпълнява задълженията си навременно; – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; – събираемост на вземанията; Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 50 – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на дружеството; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на дружеството при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на дружеството. От учредяването на Дружеството до момента то се е финансирало чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Дружеството, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Дружеството или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. В инвестиционната стратегия на Премиер Фонд АДСИЦ е заложен план за изпълнение на няколко проекта в краткосрочен и средносрочен период и перспективите за тяхното реализиране:  изграждане на логистично търговски център в гр. Пловдив и отдаване на обекти под наем или цялостна продажба на комплекса;  ремонтиране и модернизация на хотел Хавай, превръщайки го в притегателен център за гостите на столицата. Дружеството предвижда сключването на Договор за управление на имота, като по този начин ще се постигне регулярна доходност. Предвижда се и изграждането на комплекс от еднофамилни жилищни сгради и тяхната последваща продажба;  преустройството на имота в с. Яребична (гр. Варна) в логистичен център и неговото управление;  продажба на имота, машините и съоръженията в гр. Стамболово;  продажба на имота в гр. Добрич. Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Дружеството няма сделки, водени извънбалансово. През отчетния период Дружеството не е увеличавало капитала си чрез емитиране на нова емисия ценни книжа. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 51 Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. През отчетната 2022 г. в Премиер Фонд АДСИЦ не са се случили събития и показатели с необичаен характер.  Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Сузан Ерджан Басри с адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул. „Цар Асен“ № 5, e-mail: office@4pr.eu Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития:  На 24 февруари 2023 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 12 500. лв., разпределен в 12 500 дяла с номинална стойност 1 лв., на 20 500 лв., разпределени в 20 500 дяла с номинална стойност 1 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 9 март 2023 г.  На 27 февруари 2023 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала Премиер Фонд АДСИЦ да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество Грийнхаус Стрелча ЕАД. Капиталът е увеличен от 8 850 хил. лв. лв., разпределен в 88 500 бр. обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв., на 8 900 хил. лв., разпределени в 89 000 бр. обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв. Увеличението на капитала е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е впивано в Търговския регистър на 9 март 2023 г.  През месец февруари 2023 г., поради значителното нарастване на едномесечния EURIBOR, Дружеството предоговори с обслужващата банка лихвата по валутния кредит да бъде фиксирана на 3 /три/ % за периода от месец януари 2023 г. до месец септември 2023 г.  Считано от 2 март 2023 г. банка-депозитар на Дружеството е Тексим Банк АД, с разрешение № 301 – ДСИЦ от 2 март 2023 г. на КФН  На 22 март 2023 г. Дружеството е сключило допълнително споразумение към предварителен договор за продажба на инвестиционен имот за добавяне към предмета на сделката и прилежащия поземлен имот. Към датата на допълнителното споразумение Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 954 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 52 ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Дружеството спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството. Управлението на Дружеството се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло. Всички служители на Дружеството са запознати с установените норми на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Дружеството спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 53 Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и стратегията. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 202 2 г. 31 декември 202 1 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Нео Лондон Капитал АД 925 496 51.42 Пряко 925 496 51.42 Пряко 925 496 51.42 9 25 496 5 1.42 Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 54 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството са определени в Устава и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на Устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 55 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството и техните комитети Съвет на директорите Премиер Фонд АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството. За своята дейност Съветът на директорите изготвят годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Дружеството. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Дружеството. Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в Доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на съвета на директорите за 2022 г. През 2022 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2022 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството. През 2022 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Премиер Фонд АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2022 г. 56 Не е предвидено Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и тях или свързани с тях лица. През 2022 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Дружеството, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Премиер Фонд АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството и чрез представители. Ръководството на Дружеството съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. Премиер Фонд АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2022 г. 58 Д О К Л А Д ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ЗА 2022 г. Настоящият доклад е изготвен от Съвета на Директорите на Премиер Фонд АДСИЦ в съответствие с разпоредбата на чл. 12 от Наредба № 48 от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията (Обн. - ДВ, бр. 32 от 02.04.2013 г.; изм. и доп., бр. 41 от 21.05.2019 г.; изм., бр. 66 от 20.08.2019 г.; изм. и доп., бр. 61 от 10.07.2020 г, изм. бр.60 от 20 юли 2021 г., изм. и доп. бр.64 от 03 август 2021 г..). Политиката за възнагражденията е разработена от Съвета на директорите и утвърдена от ОСА на 27 юни 2017 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 16 септември 2020 г., изменена и допълнена на ОСА проведено на 22 юни 2021 г. Настоящият доклад съставлява самостоятелен документ към годишния финансов отчет на Премиер Фонд АДСИЦ за 2022 г. Той съдържа преглед на начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през отчетната 2022 г. и програма за прилагане на политиката през следващата финансова година. I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през 2022 г. 1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията: Действащата към настоящия момент Политика е разработена от Съвета на директорите на дружеството съгласно процедурата за приемане на решения от корпоративното ръководство. Всяко нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на директорите и се утвърждава от Общото събрание на акционерите. В съответствие с нормативните изисквания, Политиката е приета от редовното годишно общо събрание на акционерите, проведено на 27 юни 2017 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 16 септември 2020 г., изменена и допълнена на ОСА от 22 юни 2021 г. и е оповестена чрез интернет-страницата на дружеството: (http://4pr.eu/bg/wp-content/uploads/2021/06/2021-06-22_PREM_Politika-za- vaznagrajdeniata_Premier-act.pdf). Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите (“Политиката”) на „Премиер Фонд“ АДСИЦ, дружеството няма създаден комитет по възнагражденията. При определяне на Политиката, Съветът на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е ползвал външни консултанти. Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ има за цел да установи обективни критерии при определяне на възнагражденията на корпоративното ръководство на дружеството с оглед привличане и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета и мотивирането им да работят в интерес на дружеството и акционерите, като избягват потенциален и реален конфликт на интереси. През отчетната финансова година „Премиер Фонд“ АДСИЦ прилага Политиката в съответствие с нормативните изисквания за публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещото развитие на дружеството, както и финансово- икономическото му положение в контекста на националната и европейската икономическа конюнктура, при отчитане на Националния Кодекс за корпоративно управление. 2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи: Съгласно действащата Политика, „Премиер Фонд“ АДСИЦ през отчетната финансова година е изплащало на членовете на Съвета на директорите постоянно възнаграждение, чийто конкретен размер е одобрен от Общото събрание на акционерите на Дружеството и се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и Премиер Фонд АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2022 г. 59 дружеството договори за управление. Размерът на постоянното възнаграждение отчита задълженията, степента на натовареност и ангажираност на членовете на Съвета на директорите в управлението на дружеството, както и възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета. Постоянното възнаграждение отчита наличието на съответствие на интересите на членовете на Съвета на директорите и дългосрочните интереси на дружеството. За финансовата 2022 г. размерът на месечните възнаграждения на членовете на Съвета на директорите е определен както следва: брутно месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите в размер на 500 лв. През отчетната финансова година всички членове на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ са получавали равни постоянни възнаграждения. През отчетната 2022 г. не са изплащани допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ. 3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството: През отчетната 2022 г. не са предоставяни опции върху акции, вкл. акции на дружеството, права за придобиване на финансови инструменти или друг вид променливо възнаграждение. Съгласно чл. 12, ал. 2 от Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ, само с решение на Общото събрание на акционерите се определят конкретните условия и параметри, при които може да се предостави такова променливо възнаграждение за всеки отделен случай при спазване разпоредбите на законодателството. Критериите за постигнатите резултати през 2022 г., въз основа на които е възможно да бъде предоставено друг вид променливо възнаграждение, са резултатите от дейността и други нефинансови показатели, определени в чл. 6 от Политиката за възнагражденията на дружеството. 4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати: Поради фактът, че „Премиер Фонд“ АДСИЦ през отчетната 2022 г. е изплащало на корпоративното ръководство само постоянно възнаграждение, не са установени и прилагани методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнати резултати. 5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати: Всички членове на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ получават месечно възнаграждение, конкретния размер на което се определя от Общото събрание на акционерите на дружеството. Възнаграждението се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите не е установявана зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на корпоративното ръководство и финансово икономическото състояние на дружеството. При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите, предоставените от тях гаранции за управление по решение на Общото събрание на акционерите, могат да се превеждат в полза на Дружеството. 6. Основни плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения: „Премиер Фонд“ АДСИЦ не прилага схема на изплащане на бонуси и/или на други непарични допълнителни възнаграждения. За 2022 г. членовете на корпоративното ръководство са получили само постоянни възнаграждения, като плащанията на възнагражденията се осъществяват по банков път ежемесечно. 7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната финансова година, когато е приложимо: Премиер Фонд АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2022 г. 60 По отношение на членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е налице ангажимент на дружеството за допълнително доброволно пенсионно осигуряване на членовете на корпоративното ръководство и дружеството няма задължения за внасяне на вноски в полза на членовете на Съвета на директорите за отчетната финансова година. 8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения: Съгласно чл. 7, ал. 1 от действащата Политика на „Премиер Фонд“ АДСИЦ, изплащането на 40 % от променливото възнаграждение се разсрочва за период от 3 години, като разсрочената част от променливото възнаграждение се изплаща пропорционално или чрез постепенно нарастване, всяка година, през периода на разсрочване. През отчетната 2022 г. не е вземано решение за изплащане на променливи възнаграждения и съответно не са определени периоди на отлагане на изплащането им. 9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите: В чл.10 на действащата Политика на „Премиер Фонд“ АДСИЦ са предвидени следните условия и обезщетения при прекратяване на договора с член на Съвета на директорите:  При прекратяване на договор с член на СД на „Премиер Фонд“ АДСИЦ поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран дружеството не дължи обезщетение.  При прекратяване на договора с член на СД на „Премиер Фонд“ АДСИЦ преди изтичане на мандата, за който е избран не по негова вина дружеството не му дължи обезщетение.  При неспазване на срока на предизвестието при предсрочно прекратяване на договора с член на СД на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не се дължи обезщетение.  При предсрочно прекратяване на договора с член на СД на „Премиер Фонд“ АДСИЦ поради неспазване на клаузата, забраняваща извършването на конкурентна дейност обезщетение не се дължи. 10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване: Членове на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ към 31 декември 2022 г. са: Антония Стоянова Видинлиева – член на СД и изпълнителен директор  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 22 юни 2026 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Деница Димитрова Кукушева – председател на СД  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на Премиер Фонд АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2022 г. 61 директорите, а именно до 22 юни 2026 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Десислава Великова Иванова – член на СД;  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 22 юни 2026 г  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. През отчетната 2022 г. дружеството няма прекратен договор с член на Съвета на директорите. 13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година: С решение на Редовно годишно общо събрание на акционерите от 22 юни 2021 г. месечното брутно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите е определено в размер на 500 лв. През 2022 г. на ключовия управленски персонал на „Премиер Фонд“ АДСИЦ са изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Антония Стоянова Видинлиева Член на СД и изпълнителен директор 5 862.00 Деница Димитрова Кукушева Председател на СД 6 000.00 Десислава Великова Иванова Член на СД 5 949.00 За 2022 г. не са изплащани и не се предвиждат изплащания на други материални стимули. 14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година: а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година През 2022 г. на ключовия управленски персонал на „Премиер Фонд“ АДСИЦ са начислени и изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Нетно възнаграждение ( лева ) Антония Стоянова Видинлиева Член на СД и изпълнителен директор 5 862.00 3 809.00 Деница Димитрова Кукушева Председател на СД 6 000.00 5 400.00 Десислава Великова Иванова Член на СД 5 949.00 3 998.00 През 2022 г. членовете на Съвета на директорите на дружеството не са получавали променливи и непарични възнаграждения. Дружеството няма условни и разсрочени задължения, възникнали през годината. Към 31 декември 2022 г. „Премиер Фонд“ АДСИЦ не дължи суми за изплащане на пенсии или обезщетения при пенсиониране. б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група Премиер Фонд АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2022 г. 62 Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Антония Стоянова Видинлиева – изпълнителен член на СД на Премиер Фонд АДСИЦ Председател на СД на Нео Лондон Капитал АД 7 620.00 Антония Стоянова Видинлиева – изпълнителен член на СД на Премиер Фонд АДСИЦ Изпълнителен директор на Грийнхаус Стрелча ЕАД 3 343.00 Десислава Великова Иванова – изпълнителен член на СД на Премиер Фонд АДСИЦ Председател на СД на Грийнхаус Стрелча ЕАД 3 409.00 в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им През 2022 г. никой от членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е получавал възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или други бонуси. г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор Договорите с членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните им функции. д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година През 2022 г. не е извършвана промяна в състава на Съвета на директорите и не са освобождавани членове. .е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви "а" - "д" През 2022 г. никой от членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви „а“ – „д“. ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите През 2022 г. по отношение на никой от членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ не са налице предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет. 15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции: а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени; б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година; в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата; г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година; Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „Премиер Фонд“ АДСИЦ е предвидена възможност за предоставяне на опции върху акции, акции на дружеството или други схеми за стимулиране въз основа на акции на членовете на корпоративното ръководство, но такива не са изплащани или предоставяни през отчетната 2022 г.