Interim / Quarterly Report • Jan 29, 2024
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Докладът за дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към 31 декември 2023 г. представя коментар и анализ на междинния индивидуален финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 100о, от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар от публичните дружества и от другите емитенти на ценни книжа, като включва и установените събития, настъпили след датата на междинния финансов отчет.
Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. Дружеството е вписано в Търговския регистър с ЕИК: 175161352.
Считано от 11 май 2023 г. седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. До тази дата седалището и адреса на управлението е гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4.
Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина.
Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г.
Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а банка депозитар – Тексим Банк АД.
Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството e 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял, номинална стойност 1 лв. за една акция и ISIN код на емисията BG1100099065.
Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През периода са прехвърлени общо 64 179 броя акции. Последните сделки с акции на Дружеството са от 20 декември 2023 г. на цена 22.80 лв. за акция.
Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството е разпределен основно между юридически лица.
Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери.
Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа.
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
Към 31 декември 2023 г. акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните:
| Акционер | Брой акции с | % от капитала | Начин на |
|---|---|---|---|
| право на глас | притежаване | ||
| Гама Финанс ЕООД | 1 525 271 | 22.03 | Пряко |
| Стикс 2000 ЕООД | 585 850 | 8.46 | Пряко |
| УПФ "Съгласие" | 483 238 | 6.98 | Пряко |
| 37.47 |
През периода не са извършвани промени в размера на капитала на Дружеството.
През периода Дружеството не е придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2023 г. не притежава собствени акции.
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
На Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.
Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане.
Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове.
Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на управление.
През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на емитента.
Дружеството се управлява от Съвет на директорите в следния състав:
Дружеството се представлява и управлява към 31 декември 2023 г. от Изпълнителния директор – Людмила Николова Даскалова.
Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите.
В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв.
Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.
| ПОКАЗАТЕЛИ | 31 декември 2023 |
31 декември 2022 |
Изменение | |
|---|---|---|---|---|
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | % | |
| Приходи | 591 | 6 001 | (5 410) | (90%) |
| Разходи | (3 138) | (3 165) | (27) | (1%) |
| Финансов резултат за периода, след данъци | (2 547) | 2 836 | (5 383) | (190%) |
| Финансов резултат за периода, след данъци / Приходи |
(431%) | 47% |
Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са вземания, банкови заеми, търговски и други задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове:
• Валутен риск
Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Дружеството не е било изложено на валутен риск, доколкото за него не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро.
• Лихвен риск
Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. Дружеството е емитирало облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR плюс надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Поради усложнената икономическа обстановка и флуктуациите в индекса EURIBOR, Ръководството на дружеството следи измененията на лихвените нива и при необходимост ще оптимизира разходите за лихви по своите кредити. Поради нарастване на лихвата по облигационния заем в резултат на увеличението на нивата на 6-месечния EURIBOR ръководството на Дружеството е предприело мерки за оптимизиране на риска в средносрочен план (виж пояснение 11 към междинния индивидуален финансов отчет).
• Кредитен риск
Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние.
Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. По отношение на търговските и други вземания, Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент.
Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи.
• Ликвиден риск
Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите на изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове по осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността.
Дружеството държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания.
Инфлацията в България очаквано продължава да върви надолу и през декември вече е 4.7% на годишна база при 5.4% предходния месец. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна..
В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%.
След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това.
Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати.
За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката.
Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%.
Като акционерно дружество със специална инвестиционна цел, Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ инвестират в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице осъществява експлоатация на придобитите имоти. Оперативните и финансовите резултати на Дружеството са обвързани със специфичните фактори, които влияят на сектора, в който то оперира. Това са рискове, произтичащи от промени в бизнес средата с недвижими имоти. Те се отнасят до всички стопански субекти в този сектор и са резултат от външни за Дружеството фактори, върху които то не може да оказва влияние. Доходите от или стойността на недвижимите имоти могат да бъдат засегнати от цялостното състояние на икономическата среда в България, общото предлагане на недвижими имоти, както и на недвижими имоти с определено предназначение или местоположение, от намаляване на търсенето на недвижими имоти, понижаване на атрактивността на предлаганите от Дружеството имоти, конкуренцията от страна на други инвеститори, увеличаване на оперативните разходи. Част от рисковете са извън възможностите за контрол или противодействие от страна на Дружеството.
Макроикономическата обстановка в България оказва влияние върху пазара на недвижими имоти в страната. В тази връзка, основните рискове и несигурности, пред които е изправено Дружеството, свързани с инвестирането в недвижими имоти са:
Основната част от активите на Дружеството са инвестирани в недвижими имоти. Поради това, динамиката на цените на пазара на недвижими имоти в широк смисъл, включително размера на наемите или арендата и други свързани услуги (застраховки, поддръжка, административни разходи и т.н.), има определящ ефект върху финансовия резултат на Дружеството и стойността на неговите активи.
Операционният риск представлява риск от загуба, произтичащ от неадекватни или недобре функциониращи вътрешни процеси, хора, и системи, или от външни събития. Операционно събитие е събитие, водещо до отклонение на действителните от очакваните резултати от дейността в резултат на грешки и неправилно функциониране на системи, хора, процеси. Операционното събитие би довело до отрицателен икономически резултат или до допълнителни разходи. Основни източници на риск са персонал, процеси, системи и външни събития. Дружеството се управлява от специалисти със значителен опит и доказани професионални качества, както и използва сигурни и проверени системи за достъп, обработка и съхранение на информацията.
Ръководството счита, че военният конфликт между Украйна и Руската Федерация и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху дейността на Дружеството, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Дружеството не отчита съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Негативните последици от продължаващите военни действия могат да окажат влияние върху цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността.
Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството.
Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност и непрекъснатост на дейността, наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност от специфична промяна в тях.
| ПОКАЗАТЕЛИ | 31 декември 2023 |
31 декември 2022 |
Изменение | |
|---|---|---|---|---|
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | % | |
| Приходи от дейността | 591 | 6 001 | (5 410) | (90.15%) |
| Разходи за дейността | (753) | (1 483) | 730 | (49.22%) |
| Финансов резултат за периода от | (162) 4 518 |
(4 680) | (103.59%) | |
| оперативна дейност | ||||
| Финансови разходи | (2 385) | (1 682) | (703) | 41.80% |
| Финансов резултат за периода | (2 547) | 2 836 | (5 383) | (189.81%) |
Общо приходите от дейността през 2023 г. намаляват с 5 410 хил. лв., или с 91.15 от 6 001 хил. лв., спрямо 591 хил. лв. към 31 декември 2023 г. С най-голям относителен дял са приходите с обезщетителен характер – 66.54% от общо приходите от дейността, следван от приходите от наем и реинтегрираните провизии, респективно 15.19% и 9.65%.
Всички приходи на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството.
Разходите за дейността през 2023 г. спрямо същия период за 2022 г. отчитат спад от 730 хил. лв. или 49.22% от 1 483 хил. лв. до 753 хил. лв., основно при разходите за персонала и другите разходи.
Финансовия резултат от оперативната дейност към края на четвърто тримесечие на 2023 г. е загуба в размер на 162 хил. лв., за разлика от същия период на предходната година когато е отчетена печалба в размер на 4 518 хил. лв., в резултат на което е отчетен спад във финансовия резултат от оперативна дейност в размер на 4 680 хил. лв.
Нетната печалба към края на четвъртото тримесечие на 2023 г. е загуба в размер на 2 547 хил. лв., за разлика от съпоставимия период през 2022 г., където е отчетена печалба в размер на 2 836 хил. лв.
| ПОКАЗАТЕЛИ | 31 декември 2023 |
31 декември 2022 |
Изменение | |
|---|---|---|---|---|
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | % | |
| Общо активи | 123 442 | 107 223 | 16 219 | 15.16% |
| Общо пасиви | 69 677 | 50 995 | 18 682 | 36.63% |
| Текущи активи | 28 330 | 31 911 | -3 581 | (11.22%) |
| Текущи пасиви | 22 347 | 2 620 | 19 727 | 752.94% |
| Общо собствен капитал | 53 765 | 56 228 | (2 463) | (4.38%) |
| Коефициент | 31 декември | 31 декември | % на | |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 Изменение | динамика | ||
| Рентабилност на собствения капитал (ROE) | (0.047) | 0.050 | (0.098) | (193.92%) |
| Рентабилност на пасивите | (0.037) | 0.056 | (0.092) | (165.73%) |
| Нетна рентабилност на активите (ROA) | (0.021) | 0.026 | (0.047) | (178.01%) |
| Коефициент за бърза ликвидност | 1.25 | 12.15 | (10.898) | (89.69%) |
| Обща задлъжнялост | 1.30 | 0.91 | 0.389 | 42.89% |
Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки.
• През четвърто тримесечие на 2023 г. Дружеството увеличи капитала на дъщерното си дружество Проджект Пропърти ЕООД, чрез ефективна парична вноска в общ размер на 65 хил. лв. Промяната в капитала е отразена по партидата на дъщерното дружество в Търговския регистър.
• През четвърто тримесечие на 2023 г. Дружеството увеличи капитала на дъщерното си дружество Спринг Пропърти ЕООД, чрез ефективна парична вноска в общ размер на 72 хил. лв. Промяната в капитала е отразена по партидата на дъщерното дружество в Търговския регистър.
• През четвърто тримесечие на 2023 г. Дружеството увеличи капитала на дъщерното си дружество Балчик Лоджистик Парк ЕАД, чрез допълнителна парична вноска във Фонд "Други резерви" в размер на 24 хил. лв.
През отчетния период за Дружеството не са налице сключени съществени договори, в т. ч. и между свързани лица. Към 31 декември 2023 г. свързаните лица на Дружеството включват акционери, дъщерни дружества и ключов управленски персонал. През отчетния период са отчетени разходи за възнаграждения на ключовия управленски персонал (възнаграждения и осигурителни вноски) в размер на 23 хил. лв.
Основната инвестиционна цел на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез обслужващо дружество осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба.
Дружеството има следните основни инвестиционни цели:
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.