Alteron REIT

8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-318945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31iso4217:BGN8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-318945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31iso4217:BGNxbrli:shares8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31 Годишен консолидиран доклад за дейността Консолидиран финансов отчет Доклад на независимия одитор АЛТЕРОН АДСИЦ 31 декември 2023 г. Съдържание Годишен консолидиран доклад за дейността i – xxiii Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК - Консолидиран отчет за финансовото състояние 1 – 2 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 3 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал 4 Консолидиран отчет за паричните потоци 5 Пояснения към консолидирания финансов отчет 6 – 39 Доклад на независимия одитор - Алтерон АДСИЦ i Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Годишен консолидиран доклад за дейността Годишният консолидиран доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2023 г. представя коментар и анализ на консолидирания финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Групата. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Алтерон АДСИЦ оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение в консолидирания финансов отчет към 31 декември 2023 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Групата. Правен статут и обща информация Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Предприятието майка е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му на управление към 31 декември 2023 г. е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД, а банка депозитар – Юробанк България АД . Към 31 декември 2023 г. Групата включва: предприятие майка Алтерон АДСИЦ и специализираните му дъщерни дружества Ти Ей Пропъртис ЕАД, Алтерон Пропърти ЕООД и Ботевград Пропъртис ЕООД. През месец декември 2022 г. е сключен предварителен договор за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (100 % дъщерно на продавача Алтерон АДСИЦ) след получено одобрение от Общо събрание на акционерите. Седалището и адресът на управление на Алтерон Пропърти ЕООД е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Дружеството се представлява и управлява от управителя Ася Ангелова Атанасова. Седалището и адресът на управление на Ти Ей Пропъртис ЕАД е гр. София, бул. „България“ № 102. Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Илиан Христов Лангаров. Седалището и адресът на управление на Ботевград Пропъртис ЕООД е гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ № 40. Дружеството се представлява и управлява от управителя Илиан Христов Лангаров. Алтерон АДСИЦ ii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Дъщерните дружества са специализирани по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС и дейността им се състои в покупка и продажба на собствени недвижими имоти и отговаря на инвестиционните цели на предприятието майка. Към 31 декември 2023 г. в Групата има едно лице наето по трудов договор. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Групата Инвестиционните цели, които Групата си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Алтерон АДСИЦ чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и Устава на предприятието майка; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. Обхватът на допустимите инвестиции се определя в съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС. Стойността на инвестициите към 31 декември 2023 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството-майка e 1 504 998 лв. (2022 г.: 1 504 998 лв.), разпределен в 1 504 998 броя (2022 г.: 1 504 998 броя) обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Групата не притежава собствени акции. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска Фондова Борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През 2023 г. са прехвърлени общо 71 569 броя акции. Минималната цена за периода е 24.00 лв. за акция, а максималната – 25.00 лв. Последните сделки с акции са от 7 декември 2023 г. на цена от 24.60 лв. за акция. Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството-майка е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Групата, които са и негови акционери. Групата няма предоставени опции върху нейни ценни книжа. Групата няма акционери със специални контролни права. През периода Дружеството-майка не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2023 г. не притежава такива. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Алтерон АДСИЦ или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни Алтерон АДСИЦ iii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. книжа. На Групата не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Групата не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Групата, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Групата при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Алтерон АДСИЦ, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Групата има едностепенна система на управление в съответствие със Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и Устава на Алтерон АДСИЦ. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на емитента. Групата се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвет на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите; Групата се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. През периода не е имало промени в представителството на Алтерон АДСИЦ. Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Алтерон АДСИЦ и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на предприятието майка, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството-майка няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ участват в следните други дружества: Биляна Илиева Вълкова: – „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите; – „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите; – „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите; – Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите. Илиан Христов Лангаров: – „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; Алтерон АДСИЦ iv Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. – „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител; – „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите; – „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УС; – „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 - съдружник с 98 % и управител; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор, Жулиета Стойкова Димитрова – не участва в други дружества Размер на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от членовете на управителните и на контролните органи. - получени суми и непарични възнаграждения – съгласно Устава на Дружеството-майка, членовете на Съвета на директорите получават месечно възнаграждение в размер, определен от Общото събрание на акционерите. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на предприятието майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции и др. Промени в Устава на Алтерон АДСИЦ могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Алтерон АДСИЦ като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишния финансов отчет пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Групата, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения с управителните органи или служители на Групата за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Групата, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Групата и за нейното бъдеще. Групата прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление Алтерон АДСИЦ v Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Групата пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Групата са вземания, заеми, търговски и други задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Групата не е била изложена на валутен риск, доколкото за нея не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Групата към лихвения риск: 31 декември 2023 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 11 555 11 555 Финансови пасиви (4 000) (36 217) (635) (40 852) (4 000) (36 217) 10 920 (29 297) 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 11 249 11 249 Финансови пасиви (6 000) (35 743) (172) (41 915) (6 000) (35 743) 11 077 (33 666) Ръководството на Групата текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, Алтерон АДСИЦ vi Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 2023 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви (181) 181 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви (179) 179 Кредитен риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 11 555 хил. лв. Към 31 декември 2023 г. 43% от текущите търговски вземания са в един контрагент, а 40% в друг, което представлява концентрация на риска при текущите търговски вземания. Вземанията не са обезпечени. Останалите текущи търговски вземания се състоят от малък брой контрагенти, опериращи в различни индустрии в една географска област. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговските вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Групата не е предоставяла финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Към 31 декември 2023 г. в съответствие със счетоводната политика на Групата (виж пояснение 4.14.4 към консолидирания финансов отчет) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички финансови активи на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. Към 31 декември 2023 г. Групата няма необезценени просрочени финансови активи. Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Алтерон АДСИЦ vii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2023 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 998 2 936 26 285 8 122 Търговски задължения 343 165 - - Пасиви включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 3 - - - Общо 3 344 3 101 26 285 8 122 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 397 2 546 24 999 11 927 Търговски задължения 44 - - - Пасиви включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 2 Общо 2 443 2 546 24 999 11 927 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. Ценови риск. Групата е изложена на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Групата периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира Алтерон АДСИЦ viii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите. Преглед на дейността през 2023 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Групата за 2023 г. е печалба в размер на 2 125 хил. лв. (2022 г.: 323 хил. лв.). Сумата на активите на Групата към 31 декември 2023 г. е 96 511 хил. лв. (2022 г.: 95 728 хил. лв.), от които текущи в т.ч. група активи държани за продажба – 46 612 хил. лв. (2022 г.: 33 338 хил. лв.). Текущите пасиви в т.ч. група пасиви държани за продажба към същата дата са в размер на 20 916 хил. лв. (2022 г.: 19 916 хил. лв.). Нетекущите пасиви на Групата към 31 декември 2023 г. възлизат на 34 433 хил. лв. спрямо 36 864 хил. лв. към края на сравнимия период. Собственият капитал на Групата към 31 декември 2023 г. е на стойност 41 162 хил. лв. (2022 г.: 38 948 хил. лв.). През 2023 г. съществените събития в Групата се свеждат до: - На 20 април 2023 г. дъщерно дружество Ботевград пропъртис ЕООД придоби остатъка от идеални части на инвестиционен имот, находящ се в гр. Ботевград. - На 28 ноември 2023 г. е подписан анекс от Алтерон АДСИЦ за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. Хасково. - През цялата 2023 г. Ръководството на Алтерон АДСИЦ стриктно е следило развитието по сключени предварителни договори и поети ангажименти. Всички договори са обект на ежемесечен превантивен мониторинг и се актуализират в зависимост от падежите и състоянието на насрещните страни. - През 2023 г. бяха отчетени в Алтерон АДСИЦ приходи с обезщетителен характер, дължими от контрагенти по предварителни договори във връзка с удължаване крайна дата за изпълнението им с оглед защита интересите на инвеститорите. Въпроси, свързани с макроикономическата среда През 2023 г. инфлацията в България се е свила до 4,7% спрямо тази през 2022 г. Това сочат последните данни на Националния статистически институт (НСИ) за период на изследване до 31 декември 2023 г. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. Алтерон АДСИЦ ix Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която тя осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси Ръководството анализира детайлно всички рискове и тенденции, свързани с климатичните промени и други екологични въпроси, както и влиянието на дейността на емитента върху проблемите, свързани с климата. Известни са промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, но на този етап те не засягат директно експлоатацията на активите на Групата, нито пораждат задължения, с изключение на задълженията за докладване. Възможно е бъдещи промени в законодателството или промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори да окажат ефект върху дейността на Групата. Те биха се отразили на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. Ръководството анализира длъжниците на Групата, за да установи дали климатичните въпроси, биха повлияли на оценката на очакваните кредитни загуби. Ръководството също така преразгледа съществените преценки и несигурностите при оценките, направени при изготвянето на индивидуалния финансов отчет, в светлината на регулаторните мерки, свързани с климата и екологичните въпроси. След извършения анализ Ръководството не установи съществени рискове върху дейността на Групата свързани с климата и екологията, и счита, че тези въпроси нямат съществено влияние върху консолидирания финансов отчет на Групата. Важни научни изследвания и разработки Групата не е осъществявала научни изследвания и разработки. Алтерон АДСИЦ x Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Сключени съществени сделки По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важни събития през 2023 г., представени по-горе. Предвиждано развитие на Групата Основната инвестиционна цел на Алтерон АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството-майка инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти на предприятието майка посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството-майка също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Групата има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на предприятието майка при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Групата предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2023 г. Групата ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Групата отсява основно следните фактори при вземането на инвестиционни решения: - възможността да закупи имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди придобиването. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - възможността да продаде имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди продажбата. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - потенциалът на имота да генерира сигурен, целогодишен наем Групата ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Групата не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Алтерон АДСИЦ xi Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Разкриване на регулирана информация През 2023 г. Групата разкрива регулирана информация пред e-Register (регистър на КФН), X3 (регистър на БФБ) и специализирана медия Infostock. Алтерон АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през отчетния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2023-g Допълнителна информация по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г. - Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Консолидираният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Групата спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Групата и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Групата, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. - Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация за основните инвестиции на емитента. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Групата притежава портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана: – Поземлен имот с обща площ 9 400 кв. м. в едно с прилежащите сгради и инженерни съоръжения, находящи се в гр. Варна; – Поземлени имоти, находящи се в гр. Варна, с площ 5 117 кв. м.; – Инвестиционен имот, находящ се в гр. Варна, с площ 6 532 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Марково, общ. Родопи, обл. Пловдив, с площ 20 290 кв. м.; – Инвестиционен имот, находящ се в кв. Горна баня, гр. София, с площ 3 235 кв. м.; – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Оряхово, общ. Любимец, обл. Хасково – 10 броя поземлени имоти с обща площ 370 454 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в Промишлена зона на гр. Лом, общ. Лом, обл. Монтана - 16 броя поземлени имоти с обща площ 143 971 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в гр. София – поземлен имот с площ 958 кв. м. и сграда с РЗП 5 660 кв. м.; Алтерон АДСИЦ xii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. – Инвестиционен имот, находящ се в Промишлена зона на гр. Ботевград, общ. Ботевград, обл. София – поземлен имот с площ 170 764 кв. м., ведно с разположената в него четириетажна сграда със застроена площ на сградата от 497 кв. м. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2023 г. е 49 894 хил. лв. (2022 г.: 59 274 хил. лв.). Основният продукт, който предлага, Групата е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Групата недвижими имоти. Oтдадените под наем инвестиционни имоти на ниво Група са 12 %. Към 31 декември 2023 г. Групата осъществява строителство, което е незавършено. Натрупаните разходи в размер на 8 937 хил. лв., представляват стойността на поземлените имоти и разходите по строителството на обекта, находящ се в м-ст Кабакум, гр. Варна, който е предназначен за продажба на клиенти. В тази сума са включени разходи за проектни работи, строителен надзор, изкопни работи и други видове строително - монтажни работи. През отчетния период в стойността на незавършеното строителство са капитализирани разходи за лихви и такси по получен целеви банков инвестиционен кредит, отпуснат през 2023 г. в размер на 79 хил. лв. Групата не е извършвала текущи ремонти на недвижимите имоти. Между датата на консолидирания финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване не са извършвани сделки с активи на стойност, надвишаваща с 5 на сто от общата стойност на инвестициите в недвижими имоти. Повече информация е представена в пояснение 6 към консолидирания финансов отчет. Основните източници на финансиране на дейността на Групата са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. Приходите от наеми за 2023 г. в размер на 11 хил. лв. (2022 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2023 г. Групата има несъбрани вземания по наеми в размер на 1 хил. лв. Приходите на Групата се генерират от притежаваните имоти на територията на Република България. - Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Групата няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 25 към консолидирания финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, вкл. негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели или заемодатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ xiii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Групата е заемополучател по договори за заем, както следва: Банков кредит - овърдрафт: • Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.; • Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден преглед от банката; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 862 хил. лв. (2022 г.: 1 751 хил. лв). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – 6 820 хил. лв.; • Срок на кредита – 25 март 2030 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 717 хил. лв. (2022 г.: 717 хил. лв.), а нетекущата – 3 768 хил. лв.(2022 г.: 4 485 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 17 хил. лв.), а нетекущата 78 хил. лв. (2022 г.: 93 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.; • Срок на кредита – 27 април 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 781 хил. лв. (2022 г.: 521 хил. лв.), а нетекущата – 6 938 хил. лв. (2022 г.: 7 719 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 4 900 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 декември 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; Алтерон АДСИЦ xiv Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. • Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 291 хил. лв. (2022 г.: 552 хил. лв.), а нетекущата – 2 419 хил. лв. (2022 г.: 2 530 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2022 г.: 1 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – 9 100 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 138 хил. лв. (2022 г. - 190 хил. лв.), а нетекущата – 7 773 хил. лв. (2022 г.: 8 910 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 5 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.; • Срок на кредита – 14 декември 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 930 хил. лв. (2022 г.: 930 хил. лв.)., а нетекущата – 6 508 хил. лв. (2022 г.: 7 438 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит за строителство: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени – 7 100 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 октомври 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – ипотека (втора към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. няма текуща част на задължението по главницата на заема, а нетекущата е в размер 3 061 хил. лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков кредит - овърдрафт: • Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Лимит на кредита – 600 хил. лв.; • Срок на ползване на кредита – 27 октомври 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа • Валута, в която се извършват плащанията – лева; Алтерон АДСИЦ xv Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. • Обезпечение – ипотека (трета към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 31 хил. лв. Облигационен заем: • Пореден номер на емисията – първа; • ISIN код на емисията – BG2100030175; • Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.; • Брой облигации – 10 000 броя; • Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми; • Вид на емисията – публична; • Срок на емисията – 8 години (96 месеца); • Валута - лева; • Лихва – 5.75 % проста годишна лихва; • Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; • Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания • Обезпечение – застраховка на емисията. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2022 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 2 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 12 хил. лв. (2022 г.: 3 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating. През периода Групата не е встъпвала в договори за заеми в качеството си на заемодател. - Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Групата не е публикувала прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. - Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Алтерон АДСИЦ xvi Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Групата: Касае способността й да: – изпълнява задълженията си навременно; – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; – събираемост на вземанията; – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на Групата; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на Групата при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на Групата. Към 31 декември 2023 г. Групата отчита задължения по кредити в размер на 40 216 хил. лв., които се предвижда да бъдат погасявани с постъпления от продажби на новоизградени или съществуващи обекти. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. - Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Групата няма сделки, водени извънбалансово. През периода Групата няма дялови участия и инвестиции в дялови ценни книжа. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. През отчетната 2023 г. в Групата не са се случили събития и показатели с необичаен характер. Алтерон АДСИЦ xvii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. - Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на предприятието майка и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Алтерон АДСИЦ. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Групата; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Диян Георгиев (считано от 15 февруари 2024 г. на мястото на Грозьо Грозев). Адрес за кореспонденция и телефон за контакти с Директора за връзки с инвеститорите са: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, телефон: +359 885 613 310, e-mail: [email protected]. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на консолидирания финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: - На 12 януари 2024 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, Студентски град. Към същата дата Групата е рекласифицирала сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 1 400 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Търовски и други финансови вземания“. - На 31 януари 2024 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към същата дата Групата е рекласифицирала сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 11 800 хил. лв. от „Предплащания и други активи“ в „Търговски и други финансови вземания“. - На 26 февруари 2024 г. е сключен предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти (земеделски земи), находящи се в община Маджарово, за което е заплатен аванс в размер на 185 хил. лв. КОНСОЛИДИРАНА ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата консолидирана декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Групата спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Алтерон АДСИЦ xviii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Управлението на Групата се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Групата. Управлението на Групата се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Групата като цяло. Всички служители на Групата са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Групата спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Групата и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Групата. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Групата регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Групата може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Групата преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Алтерон АДСИЦ xix Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Групата са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Групата своевременно. Ръководството на Групата преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Групата са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Групата, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Вътрешен одит Одитният комитет прави преглед на основните заключения от вътрешните и външните одитни проверки. Вътрешните одити се осъществяват под контрола на Председателя на Одитния комитет. Докладите се разглеждат от одитния комитет, за да се гарантира, че действията, за справяне с идентифицираните проблеми, са изпълнени. Председателят на Одитния комитет докладва ежегодно на Одитния комитет относно ефективността на оперативните и финансови контроли в Групата. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността, бизнес модела и стратегията на Групата. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Алтерон АДСИЦ, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2023 г. 31 декември 2022 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаван е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 Пряко 767 566 51.00 Пряко Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 Пряко 228 550 15.19 Пряко УПФ ЦКБ-Сила 102 580 6.82 1 098 696 73.01 996 116 66.19 Алтерон АДСИЦ xx Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Групата няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Групата и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на предприятието майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт- счетоводители) на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството-майка и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството-майка: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството- майка; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството-майка и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. Алтерон АДСИЦ xxi Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Групата и техните комитети Съвет на директорите Алтерон АДСИЦ има едностепенна система за управление. Предприятието майка се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на предприятието майка. За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на предприятието майка. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Групата. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Групата. Изискването на чл. 116а 1 , ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин предприятието майка е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Групата и нейното корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Групата, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Групата и основанията за освобождаване. Членовете на Съвета на директорите са преизбрани на редовното, годишно Общо събрание от 2 септември 2020 г. с мандат от 5 /пет/ години, считано до 2 септември 2025 г.: Илиан Христов Лангаров, Биляна Илиева Вълкова, Жулиета Стойкова Димитрова; Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в публикувания Доклад за изпълнение на политиката на възнагражденията за отчетната 2023 г. През 2023 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Групата и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Групата за 2023 г. През 2023 г. Общото събрание на акционерите не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Групата да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Алтерон АДСИЦ xxii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Групата. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Групата и тях или свързани с тях лица. През 2023 г. не са сключвани сделки с членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Алтерон АДСИЦ, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на „Алтерон“ АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание и чрез представители. Ръководството на Групата съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Групата гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. Алтерон АДСИЦ xxiii Годишен консолидиран доклад за дейността 2023 г. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Групата попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие Ръководството на Групата подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството майка осигурява публичност и прозрачност на управлението, защита правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Ръководството на Групата счита, че следвайки отговорните и етични бизнес практики във връзка с инвестициите в недвижими имоти, поддържайки безопасни и здравословни условия на труд, и опазвайки околната среда, гради стабилна компания в полза на служителите, акционерите и обществото като цяло. Дружествата от Групата спазват всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на околната среда, като ръководството следи и за въздействието им върху средата. Дружеството майка не е приело политика, доколкото установените в Дружествата практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. Ръководството на Групата поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружествата от групата отчитат интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други, и ги идентифицират въз основа на тяхната степен, сфери на влияние, отношение. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни сфери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите. Установените в Групата практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружествата от Групата и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която те функционират. Дата: 26 април 2024 г. Изпълнителен директор: ___ /Илиан Лангаров/ Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:51:37 +03'00' Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100-н, ал. 5 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 11 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Илиан Христов Лангаров, в качеството си на Изпълнителен директор и представляващ “Алтерон” АДСИЦ - гр. Варна и 2. Мария Александрова Илиева, в качеството си на съставител на финансовите отчети, Относно Годишния консолидиран финансов отчет на Групата на „Алтерон” АДСИЦ към 31 декември 2023 г. ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен консолидиран финансов отчет и пояснения към 31 декември 2023 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на Групата на емитента Алтерон АДСИЦ. 2. Годишният консолидиран доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността на Групата на емитента, както и състоянието на Групата, заедно с описание на основните рискове и несигурност, пред които е изправена Групата на Алтерон АДСИЦ. Дата: 26 април 2024 г. гр. Варна Декларатор: ____ Илиан Лангаров Декларатор: ____ Мария Илиева MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:45:48 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:52:12 +03'00' Алтерон АДСИЦ 1 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 37 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31 декември 31 декември 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 6.1 49 894 59 274 Търговски и други финансови вземания 7 - 2 957 Отсрочени данъчни активи 8 - 154 Репутация 5 5 Общо нетекущи активи 49 899 62 390 Текущи активи Търговски и други финансови вземания 7 11 466 7 768 Предплащания и други активи 9 11 922 11 839 Незавършено строителство 10 9 856 - Пари и парични еквиваленти 11 80 483 Общо текущи активи 33 324 20 090 Активи, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 12 13 288 13 248 Общо активи 96 511 95 728 Съставил: ____ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:____ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:46:20 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:52:34 +03'00' Stoyan Dimitrov Stoyanov Digitally signed by Stoyan Dimitrov Stoyanov Date: 2024.04.26 14:53:49 +03'00' Алтерон АДСИЦ 2 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 37 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за финансовото състояние (продължение) Собствен капитал и пасиви Пояснение 31 декември 31 декември 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал Акционерен капитал 13.1 1 505 1 505 Премийни резерви 13.2 17 082 17 082 Други резерви 13.3 4 926 4 837 Неразпределена печалба 17 649 15 524 Собствен капитал, отнасящ се до собствениците на предприятието майка 41 162 38 948 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 14 34 370 36 852 Отсрочени данъчни пасиви 8 63 12 Общо нетекущи пасиви 34 433 36 864 Текущи пасиви Краткосрочни заеми 14 5 846 4 862 Търговски и други задължения 15 14 136 14 128 Краткосрочни задължения към свързани лица 26 10 10 Общо текущи пасиви 19 992 19 000 Пасиви, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 12 924 916 Общо пасиви 55 349 56 780 Общо собствен капитал и пасиви 96 511 95 728 Съставил: ____ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:____ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:46:38 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:52:54 +03'00' Stoyan Dimitrov Stoyanov Digitally signed by Stoyan Dimitrov Stoyanov Date: 2024.04.26 14:54:07 +03'00' Алтерон АДСИЦ 3 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 37 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 6.1 511 1 384 Приходи от наеми 6.1 11 11 Други приходи 16 2 642 1 950 Разходи за външни услуги 17 (220) (337) Разходи за персонала 18 (41) (30) Други разходи 19 (193) (387) Нетен ефект от очаквани кредитни загуби 7 1 123 (761) Печалба от оперативна дейност 3 833 1 830 Финансови разходи 20 (1 485) (1 534) Печалба преди данъци 2 348 296 (Разходи за)/ приходи от данъци върху дохода 21 (205) 63 Печалба за годината от продължаващи дейности 2 143 359 Загуба за годината от преустановена дейност 12 (18) (36) Печалба за годината, отнасяща се до притежателите на собствен капитал на предприятието майка 2 125 323 Общо всеобхватен доход за годината, отнасящ се до притежателите на собствен капитал на предприятието майка 2 125 323 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 22.1 1.41 0.21 Съставил: ___ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:46:57 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:53:15 +03'00' Stoyan Dimitrov Stoyanov Digitally signed by Stoyan Dimitrov Stoyanov Date: 2024.04.26 14:54:22 +03'00' Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 37 представляват неразделна част от него. 4 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал Всички суми са представени Акционерен Премиен Други Неразпределена Общо собствен в хил. лв. капитал резерв резерви печалба капитал, отнасящ се до собствениците на предприятието майка Салдо към 1 януари 2023 г. 1 505 17 082 4 837 15 524 38 948 Други сделки със собственици - - 89 - 89 Сделки със собствениците - - 89 - 89 Печалба за годината - - - 2 125 2 125 Общо всеобхватен доход - - - 2 125 2 125 Салдо към 31 декември 2023 г. 1 505 17 082 4 926 17 649 41 162 Всички суми са представени Акционерен Премиен Други Неразпределена Общо собствен в хил. лв. капитал резерв резерви печалба капитал, отнасящ се до собствениците на предприятието майка Салдо към 1 януари 2022 г. 1 505 17 082 4 751 15 201 38 539 Други сделки със собственици - - 86 - 86 Сделки със собствениците - - 86 - 86 Печалба за годината - - - 323 323 Общо всеобхватен доход - - - 323 323 Салдо към 31 декември 2022 г. 1 505 17 082 4 837 15 524 38 948 Съставил: ____ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:_____ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:47:19 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:53:35 +03'00' Stoyan Dimitrov Stoyanov Digitally signed by Stoyan Dimitrov Stoyanov Date: 2024.04.26 14:54:36 +03'00' Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 6 до стр. 37 представляват неразделна част от него. 5 Консолидиран отчет за паричните потоци Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност Постъпления по договори за продажба на инвестиционни имоти, включително възстановени аванси по прекратени договори за покупка на инвестиционни имоти и обезщетения 6 022 6 652 Плащания за покупка на имоти, включително предоставени аванси и строителство (3 997) (3 861) Постъпления от наеми 12 14 Плащания към доставчици (324) (405) Плащания към персонал и осигурителни институции (38) (30) (Плащания)/ постъпления от данъци различни от данък върху дохода, нетно (705) 204 Други постъпления от оперативна дейност, нетно 1 018 194 Нетен паричен поток от продължаващи дейности 1 988 2 768 Нетен паричен поток от преустановени дейности 12 (32) (6) Нетен паричен поток от оперативна дейност 1 956 2 762 Инвестиционна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества, включително предоставени аванси - (11 800) Постъпления от възстановен аванс за придобиване на инвестиции в дъщерни дружества 582 1 505 Постъпления по договори за продажба на дъщерни дружества, нетно - 12 761 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 582 2 466 Финансова дейност Получени заеми 14 3 403 993 Плащания по получени заеми 14 (4 929) (4 441) Плащания на лихви 14 (1 322) (1 342) Други плащания за финансова дейност 14 (125) (76) Нетен паричен поток от финансова дейност (2 973) (4 866) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти (435) 362 Пари и парични еквиваленти в началото на годината 524 162 Пари и парични еквиваленти в края на годината 89 524 Пари и парични еквиваленти включени в група за освобождаване 12 9 41 Пари и парични еквиваленти от продължаващи дейности 11 80 483 Съставил: ____ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Digitally signed by MARIA ALEKSANDROVA ILIEVA Date: 2024.04.26 11:47:39 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2024.04.26 11:53:56 +03'00' Stoyan Dimitrov Stoyanov Digitally signed by Stoyan Dimitrov Stoyanov Date: 2024.04.26 14:54:50 +03'00' Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 6 Пояснения към консолидирания финансов отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия, („Групата”) се състои в инвестиране и управление на недвижими имоти. Дружеството-майка Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Дружеството-майка е учредено в Република България и е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418. LEI кодът на Алтерон АДСИЦ е 8945007TGK3MZ8QFLD65. Пряк път към мястото, където се публикуват финансовите отчети на интернет страницата на Алтерон АДСИЦ: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2023-g Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД. Седалището и адресът на управление на Алтерон АДСИЦ е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. Системата на управление на Дружеството-майка е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите. Алтерон АДСИЦ се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2023 г. в Групата има едно лице наето по трудов договор. Към 31 декември 2023 г. собствеността върху Групата е разпределена между няколко акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00 % от капитала на Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Алтерон АДСИЦ е публичното дружество, чиито акции се търгуват на регулиран пазар – Българска фондова борса АД и което се подчинява на изискванията за оповестяване в съответствие с правото на ЕС или еквивалентни международни стандарти, осигуряващи адекватна степен на прозрачност по отношение на собствеността и като такова за него/съответно за неговите дъщерни дружества, които то контролира пряко и/или непряко, е предвидено изключение за деклариране на действителен собственик, съгласно параграф 2, ал. 1, т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за мерките срещу изпирането на пари. Информация относно наименованието, страната на учредяване, дяловото участие и правото на глас за всяко дъщерно дружество, включено в консолидацията, е предоставена в пояснение 5.1. Всички дружества от Групата на Алтерон АДСИЦ не са променяли наименованието си от края на предходния отчетен период. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 7 2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо предприятие 2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Предприятието майка изготвя и индивидуален финансов отчет, в който инвестициите в дъщерни предприятия се представят по цена на придобиване в съответствие с МСС 27 "Индивидуални финансови отчети". Индивидуалният финансов отчет на Алтерон АДСИЦ е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2024 г. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията. 2.2. Прилагане на принципа за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която тя осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Групата е преценила, че на този етап икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2023 г. Групата е приела следните нови стандарти, изменения и разяснения на МСФО, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са в сила за консолидирания финансов отчет на Групата за годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат съществено влияние върху финансовите резултати или финансовото състояние на Групата: - МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС; - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа - примерни правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 8 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Групата Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени по-рано от Групата. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Групата. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Групата през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите: - Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., все още неприети от ЕС; - Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., все още неприети от ЕС - Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС; - Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС. 4. Съществена информация за счетоводната политика 4.1. Общи положения Най-значимата информация за счетоводните политики, прилагани при изготвянето на този консолидиран финансов отчет, са представени по-долу. Консолидираният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството-майка. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2022 г.), освен ако не е посочено друго. Консолидираният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към консолидирания финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения консолидиран финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Групата прие да представя консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В консолидирания отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Групата: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в консолидирания финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в консолидирания финансов отчет. и това има съществен ефект върху информацията в консолидирания отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 9 В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. База за консолидация Във финансовия отчет на Групата са консолидирани финансовите отчети на предприятието майка и всички дъщерни предприятия към 31 декември 2023 г. Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на компанията майка. Налице е контрол, когато компанията майка е изложена на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. Всички дъщерни предприятия имат отчетен период, приключващ към 31 декември. Всички вътрешногрупови сделки и салда се елиминират, включително нереализираните печалби и загуби от транзакции между дружества в Групата. Когато нереализираните загуби от вътрешногрупови продажби на активи се елиминират, съответните активи се тестват за обезценка от гледна точка на Групата. Сумите, представени във финансовите отчети на дъщерните предприятия са коригирани, където е необходимо, за да се осигури съответствие със счетоводната политика, прилагана от Групата. Печалба или загуба и друг всеобхватен доход на дъщерни предприятия, които са придобити или продадени през годината, се признават от датата на придобиването, или съответно до датата на продажбата им. Ако Групата загуби контрол над дъщерното предприятие, всякаква инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие, се признава по справедлива стойност към датата на загубата на контрол, като промяната в балансовата стойност се отразява в печалбата или загубата. Справедливата стойност на всяка инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие към датата на загуба на контрол се счита за справедлива стойност при първоначално признаване на финансов актив в съответствие с МСФО 9 „Финансови инструменти“ или, където е уместно, за себестойност при първоначално признаване на инвестиция в асоциирано или съвместно контролирано предприятие. В допълнение всички суми, признати в друг всеобхватен доход по отношение на това дъщерно предприятие, се отчитат на същата база, както би било необходимо, ако Групата директно се е била освободила от съответните активи или пасиви (напр. рекласифицирани в печалбата или загубата или отнесени директно в неразпределената печалба съгласно изискванията на съответния МСФО). Печалбата или загубата от отписването на инвестиция в дъщерно предприятие представлява разликата между i) сумата от справедливата стойност на полученото възнаграждение и справедливата стойност на всяка задържана инвестиция в бившето дъщерно предприятие и ii) балансовата сума на активите (включително репутация) и пасивите на дъщерното предприятие и всякакво неконтролиращо участие. 4.4. Бизнес комбинации Всички бизнес комбинации се отчитат счетоводно по метода на покупката. Прехвърленото възнаграждение в бизнес комбинация се оценява по справедлива стойност, която се изчислява като сумата от справедливите стойности към датата на придобиване на активите, прехвърлени от придобиващия, поетите от придобиващия задължения към бившите собственици на придобиваното предприятие и капиталовите участия, емитирани от Групата. Прехвърленото възнаграждение включва справедливата стойност на активи или пасиви, възникнали в резултат на възнаграждения под условие. Разходите по придобиването се отчитат в печалбата или загубата в периода на възникването им. Методът на покупката включва признаване на разграничимите активи и пасиви на придобиваното предприятие, включително условните задължения, независимо дали те са били признати във финансовите отчети на придобиваното предприятие преди бизнес комбинацията. При първоначалното признаване активите и пасивите на придобитото дъщерно предприятие са включени в консолидирания отчет за финансовото състояние по тяхната справедлива стойност, която служи като база за последващо оценяване в съответствие със счетоводната политика на Групата. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 10 За всяка бизнес комбинация Групата оценява всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие, което представлява дял от собствения му капитал и дава право на ликвидационен дял, или по справедлива стойност или по пропорционален дял на неконтролиращото участие в разграничимите нетни активи на придобиваното предприятие. Другите видове неконтролиращо участие се оценяват по справедлива стойност или, ако е приложимо, на база, определена в друг МСФО. Репутацията се признава след определяне на всички разграничими нематериални активи. Тя представлява превишението на сумата от а) справедливата стойност на прехвърленото възнаграждение към датата на придобиване и б) размера на всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие и в) в бизнес комбинация, постигната на етапи, справедливата стойност към датата на придобиване на държаното преди капиталово участие на Групата в придобиваното предприятие, над справедливата стойност на разграничимите нетни активи на придобиваното дружество към датата на придобиване. Всяко превишение на справедливата стойност на разграничимите нетни активи над изчислената по-горе сума се признава в печалбата или загубата непосредствено след придобиването. При бизнес комбинация, постигната на етапи, Групата преоценява държаното преди капиталово участие в придобиваното предприятие по справедлива стойност към датата на придобиване (т.е. към датата на придобиване на контрол) и признава произтичащата печалбата или загубата, ако има такива, в печалбата или загубата. Сумите, признати в другия всеобхватен доход от дялово участие в придобиваното предприятие преди датата на придобиване на контрол, се признават на същата база, както ако Групата се е освободила директно от държаното преди капиталово участие. Ако първоначалното счетоводно отчитане на бизнес комбинацията не е приключено до края на отчетния период, в който се осъществява комбинацията, Групата отчита провизорни суми за статиите, за които отчитането не е приключило. През периода на оценяване, който не може да надвишава една година от датата на придобиване, Групата коригира със задна дата тези провизорни суми или признава допълнителни активи или пасиви, за да отрази новата получена информация за фактите и обстоятелствата, които са съществували към датата на придобиване и, ако са били известни, щяха да повлияят на оценката на сумите, признати към тази дата. Всяко възнаграждение под условие, дължимо от придобиващия, се признава по справедлива стойност към датата на придобиване и се включва като част от прехвърленото възнаграждение в замяна на придобиваното предприятие. Последващи промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, което е класифицирано като актив или пасив, се признават в съответствие с изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“ или в печалбата или загубата или като промяна в другия всеобхватен доход. Ако възнаграждението под условие е класифицирано като собствен капитал, то не се преоценява до окончателното му уреждане в собствения капитал. Промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, които представляват провизорни суми през периода на оценяване, се отразяват ретроспективно за сметка на репутацията. 4.5. Сделки с неконтролиращи участия Промени в дела на Групата в собствения капитал на дъщерно дружество, които не водят до загуба на контрол, се третират като транзакции със собственици на Групата. Отчетните стойности на дела на Групата и на неконтролиращите участия се коригират с цел отразяването на промяната на относителния им дял в капитала на дъщерното дружество. Всяка разлика между сумата, с която са променени неконтролиращите участия, и справедливата стойност на полученото или платено възнаграждение, се признава директно в собствения капитал и се отнася към собствениците на предприятието майка. 4.6. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на съответното дружество от Групата по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 11 Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена справедливата стойност. Функционалната валута на отделните дружества от Групата не е променяна в рамките на отчетния период. 4.7. Отчитане по сегменти Ръководството на Групата определя един оперативен сегмент „Недвижими имоти“. Финансовата информация за сегмента не са различава от оповестената за Групата. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Групата осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Групата прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана във финансовия отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 6.1. Всички нетекущи активи на Групата се намират в България. Приходите му също са източник България. Активите на Групата, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.8. Приходи Основните приходи и печалби, които Групата генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, приходи от начислени суми с обезщетителен характер по предварителни договори и приходи от наеми. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.9. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.10. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. 4.11. Печалба или загуба от преустановени дейности Преустановена дейност е компонент на Групата, който или е освободен, или е класифициран като държан за продажба, и: • представлява определен вид основна дейност или обхваща дейности от определена географска област; • е част от отделен съгласуван план за продажба на определен вид основна дейност или на дейности от определена географска област; или • представлява дъщерно предприятие, придобито с цел последваща продажба. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 12 Печалбата или загубата от преустановени дейности, както и компонентите на печалбата или загубата от предходни периоди, са представени като една сума в консолидирания отчет за печалбата или загубата/отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. Тази сума, която включва печалбата или загубата след данъци от преустановени дейности и печалбата или загубата след данъци в резултат от оценяването и отписването на активи, класифицирани като държани за продажба (виж пояснение 4.17), е анализирана в пояснение 12. Оповестяването на преустановените дейности от предходната година е свързано с всички дейности, които са били преустановени към датата на консолидирания финансов отчет за последния представен период. В случай че дейности, които са били представени като преустановени в предходен период, бъдат подновени през текущата година, съответните оповестявания за предходния период следва да бъдат променени. 4.12. Отчитане на лизинговите договори Групата като лизингополучател Групата е избрала да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Групата като лизингодател Като лизингодател, Групата класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Групата. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. 4.13. Инвестиционни имоти Групата отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.12 и пояснение 4.9. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 13 4.14. Финансови инструменти 4.14.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Групата стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.14.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия: - бизнес моделът на Групата за управление на финансовите активи; - характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.14.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Групата се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата: - Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци; - съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва търговски вземания и пари и парични еквиваленти. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Групата класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Групата държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 14 Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. 4.14.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Групата разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между: - финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и - финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) - „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Групата не попада в тази категория. Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. Търговски и други вземания Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Групата и всички парични потоци, които Групата очаква да получи. На всяка отчетна дата Групата оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. При оценката си Групата отчита промяната в риска от настъпване на неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по- голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще. Пари и парични еквиваленти Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. Значително увеличение на кредитния риск Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2 или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил значително, Групата взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща бъдеща информация. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 15 4.14.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Групата включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.15. Данъци върху дохода Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени към датата на консолидирания финансов отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в консолидирания финансов отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяга данъчната или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на тези временни разлики се контролира от Групата и е вероятно то да не настъпи в близко бъдеще. Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер. Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Групата има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция. Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството-майка не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.16. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. 4.17. Нетекущи активи и пасиви, класифицирани като държани за продажба и преустановени дейности Когато Групата възнамерява да продаде нетекущ актив или група активи (група за освобождаване) и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, активът или групата за освобождаване се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в консолидирания отчет за финансовото състояние. Пасиви се класифицират като държани за продажба и се представят като такива в консолидирания отчет за финансовото състояние, само ако са директно свързани с групата за освобождаване. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 16 Активи, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-ниската от тяхната балансова стойност непосредствено след тяхното определяне като държани за продажба и тяхната справедлива стойност, намалена с разходите по продажбата им. Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по справедлива стойност. Някои активи, държани за продажба, като финансови активи или активи по отсрочени данъци, продължават да се оценяват в съответствие със счетоводната политика относно тези активи на Групата. Активите, класифицирани като държани за продажба, не подлежат на амортизация след тяхното класифициране като държани за продажба. Печалбите или загубите, възникнали от продажбата или преоценката на преустановени дейности, се представят, както е описано в пояснение 4.11. 4.18. Материални запаси Материалните запаси включват незавършеното строителство. В себестойността на материалните запаси се включват директните разходи по закупуването или производството им, преработката и други преки разходи, свързани с доставката им. Финансовите разходи не се включват в стойността на материалните запаси, с изключение на подлежащите на капитализиране такива. Към края на всеки отчетен период материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността им и тяхната нетна реализуема стойност. Сумата на всяка обезценка на материалните запаси до нетната им реализуема стойност се признава като разход за периода на обезценката. Нетната реализуема стойност представлява очакваната продажна цена на материалните запаси, намалена с очакваните разходи по продажбата. В случай че материалните запаси са били вече обезценени до нетната им реализуема стойност и в последващ отчетен период се окаже, че условията довели до обезценката не са вече налице, то се възприема новата им нетна реализуема стойност. Сумата на възстановяването може да бъде само до размера на балансовата стойност на материалните запаси преди обезценката. Сумата на обратно възстановяване на стойността на материалните запаси се отчита като намаление на разходите на материали за периода, в което възниква възстановяването. 4.19. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции на предприятието майка. Другите резерви представляват увеличение на капиталовата база на Групата под формата на допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Предприятието майка и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции със собствениците на предприятието майка се представят отделно в консолидирания отчет за промените в собствения капитал. 4.20. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Групата и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 17 и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Групата е сигурна, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.21. Възнаграждения на служителите Групата отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Групата няма задължения по неизползвани отпуски. 4.22. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.23. 4.22.1. Отсрочени данъчни активи Оценката на вероятността за бъдещи облагаеми доходи за усвояването на отсрочени данъчни активи се базира на последната одобрена бюджетна прогноза, коригирана относно значими необлагаеми приходи и разходи и специфични ограничения за пренасяне на неизползвани данъчни загуби или кредити. Данъчните норми в различните юрисдикции, в които Групата извършва дейност, също се вземат предвид. Ако надеждна прогноза за облагаем доход предполага вероятното използване на отсрочен данъчен актив особено в случаи, когато активът може да се употреби без времево ограничение, тогава отсроченият данъчен актив се признава изцяло. Признаването на отсрочени данъчни активи, които подлежат на определени правни или икономически ограничения или несигурност, се преценява от ръководството за всеки отделен случай въз основа на специфичните факти и обстоятелства. 4.23. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на консолидирания финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 18 При изготвянето на представения консолидирания финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в консолидирания финансов отчет на Групата към 31 декември 2022 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.23.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Групата. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.2. 4.23.2. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на дружество от Групата и всички парични потоци, които дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на съответното дружеството. На всяка отчетна дата дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2023 г. Групата е признала коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 508 хил. лв. (2022 г.: 1 631 хил. лв.) (виж пояснение 7). 4.23.3. Материални запаси Материалните запаси се оценяват по по-ниската стойност от цената на придобиване и нетната реализуема стойност. При определяне на нетната реализуема стойност ръководството взема предвид най-надеждната налична информация към датата на приблизителната оценка. Бъдещата реализация на балансовата стойност на материалните запаси в размер на 9 856 хил. лв. се влияе от инфлацията и от промените в конюнктурата на пазара на недвижими имоти. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 19 5. База за консолидация 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерните предприятия, включени в консолидацията, са следните: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност Основна дейност 31.12.2023 участие % 31.12.2022 участие % Алтерон Пропърти ЕООД България Експлоатация и управление на недвижими имоти, покупка и обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба или отдаване под наем 100 100 Ти Ей Пропъртис ЕАД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 100 Ботевград пропъртис ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 100 На 6 декември 2022 г. е сключен предварителен договор за продажба на 100% от акциите на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (специализирано дружество). Активите и пасивите на дъщерното предприятие са представени в съответствие с изискванията на МСФО 5 като групи за освобождаване, а резултатите и паричните потоци като преустановена дейност. Детайлна информация е представена в пояснение 12. По-долу е представена обобщена финансова информация за Групата преди вътрешногрупови елиминации: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи 64 049 82 605 Текущи активи 38 561 20 133 Общо активи 102 610 102 738 Собствен капитал 48 160 46 853 Нетекущи пасиви 34 370 36 852 Текущи пасиви 20 080 19 033 Общо пасиви 54 450 55 885 Общо собствен капитал и пасиви 102 610 102 738 Приходи 3 922 3 271 Разходи (2 025) (3 785) (Разходи за)/ приходи от данъци върху дохода (147) 70 Печалба/(Загуба) за годината 1 750 (444) Общо всеобхватен доход/(загуба) 1 750 (444) Нетни парични потоци от оперативна дейност 1 956 2 762 Нетни парични потоци от инвестиционна дейност 1 114 2 466 Нетни парични потоци от финансова дейност (3 505) (4 866) Нетен паричен поток (435) 362 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 20 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана, Ботевград и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2022 г. 72 313 Предоставени аванси 724 Новопридобити чрез последващи разходи 130 Продажба на инвестиционни имоти (2 100) Трансфер към активи, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба (13 177) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 384 Балансова стойност към 31 декември 2022 г. 59 274 хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2023 г. 59 274 Новопридобити чрез покупка 168 Получен възстановен аванс (1 875) Рекласифициране към незавършено строителство (6 217) Рекласифициран аванс към други вземания (1 967) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 511 Балансова стойност към 31 декември 2023 г. 49 894 Инвестиционни имоти на стойност 44 124 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2022 г.: 48 618 хил. лв.). Групата отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2023 г. в размер на 11 хил. лв. (2022 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 178 хил. лв. са отчетени на ред „Други разходи” (2022 г. 182 хил. лв.). Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година Общо хил. лв. хил. лв. 31 декември 2023 г. 11 11 31 декември 2022 г. 11 11 6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 21 Ниво 3 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 43 494 49 025 - предоставени аванси за придобиване на имоти 6 400 10 249 Общо 49 894 59 274 Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Групата е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2022 г. Към 31 декември 2023 г. Групата отчита предоставени аванси за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 6 400 хил. лв. (2022 г.: 10 249 хил. лв.), които не са обект на експертна оценка. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи: – сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Групата фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. - метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че оценявания имот ще е по- ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго, различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение. Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща сравнителния, приходния и разходния подход. – разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. – метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот, основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достижим наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най- съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в трите предположения. - При оценките е прилаган и т. нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 22 Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на конкретното дружество. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. 7. Търговски и други финансови вземания 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи Други финансови вземания, брутна сума преди обезценка - 4 500 Очаквани кредитни загуби на финансови вземания - (1 543) Общо нетекущи търговски и други финансови вземания - 2 957 Текущи Търговски вземания 17 12 Вземания от продажба на инвестиционен имот - 265 Коректив за очаквани кредитни загуби - (8) Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно - 257 Други вземания 11 957 7 579 Коректив за очаквани кредитни загуби (508) (80) Други вземания, нетно 11 449 7 499 Общо текущи търговски и други финансови вземания 11 466 7 768 Нетната балансова стойност на търговските и други финансови вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Другите вземания включват остатък по предоставен аванс в общ размер на 4 831 хил. лв. по прекратен договор за придобиване на специализирано дъщерно дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, остатък по договор в размер на 4 602 хил. лв., остатък по прекратени предварителни договори за придобиване на инвестиционен имот в общ размер на 1 776 хил. лв., както и начислени суми с обезщетителен характер в общ размер на 748 хил. лв. Всички търговски и други финансови вземания на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. За всички търговски вземания е приложен индивидуален подход за определяне на очакваните кредитни загуби към края на периода и съответната възстановена обезценка за 2023 г. е в нетен размер на 1 123 хил. лв. (2022 г.: начислена обезценка в нетен размер на 761 хил. лв.), и е призната в консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Нетен ефект от очаквани кредитни загуби“. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други финансови вземания може да бъде представено по следния начин: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (1 631) (870) Коректив за очаквани кредитни загуби (493) (792) Възстановяване на загуба от обезценка 1 616 31 Салдо към 31 декември (508) (1 631) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 28.2. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 23 8. Отсрочени данъчни активи и пасиви Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени както следва: Отсрочени данъчни пасиви/(активи) 1 януари 2023 Признати в печалбата или загубата 31 декември 2023 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 12 51 63 Текущи активи Търговски и други вземания (154) 154 - (142) 205 63 Признати като: Отсрочени данъчни активи (154) - Отсрочени данъчни пасиви 12 63 Отсрочени данъчни пасиви (активи) 1 януари 2022 Включени в група за освобождаване Признати в печалбата или загубата 31 декември 2022 хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 888 (883) 7 12 Текущи активи Търговски и други вземания (112) 28 (70) (154) 776 (855) (63) (142) Признати като: Отсрочени данъчни активи (112) (154) Отсрочени данъчни пасиви 888 12 9. Предплащания и други активи 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси на доставчици 11 800 11 800 ДДС за възстановяване 121 33 Други 1 6 Други активи, нефинансови 11 922 11 839 Балансовата стойност на предоставените аванси е представена, както следва: Дружеството е предоставило аванс в размер на 11 800 хил. лв. във връзка със сключен предварителен договор от 8 декември 2022 г. за придобиване на 100% от дяловете на търговско дружество (специализирано). Същият е прекратен през 2024 г. (виж пояснение 31). 10. Незавършено строителство През 2023 г. предвид инвестиционното намерение на ръководството на Групата и стартирането на проектно строителство в два съседни имота, находящи се в м-ст Кабакум, гр. Варна, същите са рекласифицирани от „Инвестиционни имоти“ в „Незавършено строителство“. Към края на отчетния период натрупаните разходи в незавършеното строителство са: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Рекласификация от инвестиционни имоти, включително поземлените имоти и разходи по проектиране 6 217 - Извършени СМР и други строителни разходи през периода 2 656 Предоставени аванси за строителство 904 - Капитализирани разходи за лихви и такси по проектно финансиране на строителството 79 - Общо по проект строителство и изграждане: 9 856 - Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 24 Към 31 декември 2023 г. незавършеното строителство в размер на 8 937 хил. лв., представлява стойността на поземлените имоти, както и разходите по първия етап от строителството на обекта, находящ се в м-ст Кабакум, гр. Варна, който е предназначен за продажба на клиенти. В тази сума са включени разходи за проектни работи, строителен надзор, изкопни работи и други видове строително - монтажни работи. През отчетния период в стойността на незавършеното строителство са капитализирани разходи за лихви и такси по получен целеви банков инвестиционен кредит, отпуснат през 2023 г. в размер на 79 хил. лв. Към 31 декември 2023 г. е извършен преглед на незавършеното строителство, за да се прецени дали са налице условия за обезценка до нетна реализируема стойност. В резултат на този преглед, предвид началния етап на строителството на обекта, не са налице обстоятелства за обезценка. 11. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 80 483 Пари и парични еквиваленти 80 483 Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана към 31 декември 2023 г., възлиза на 8 хил. лв. (2022 г.: 8 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите. Групата е извършила оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в консолидирания финансов отчет на Групата. 12. Активи и групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба На 6 декември 2022 г. е сключен предварителен договор за продажба на 100% от акциите на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (специализирано дружество). Към датата на предварителния договор Групата е рекласифицирала активите и пасивите на Ти Ей Пропъртис ЕАД като активи и пасиви, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба по балансовата им стойност, описана по-долу, която е била по-ниска от справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата с изключение на инвестиционните имоти, които са рекласифицирани по справедливата им стойност, както следва: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 13 248 13 177 Отсрочени данъци 28 28 Текущи активи Предплащания и други активи 3 2 Пари и парични еквиваленти 9 41 Активи, класифицирани като държани за продажба 13 288 13 248 Нетекущи пасиви Отсрочени данъци (890) (883) Текущи пасиви Търговски и други задължения (34) (33) Пасиви, класифицирани като държани за продажба (924) (916) Приходи и разходи, печалби и загуби, отнасящи се към тази група, са елиминирани от печалбата или загубата от продължаващи дейности на Групата и са представени на отделен ред в консолидирания Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 25 отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход „(Загуба)/ печалба за годината от преустановена дейност”. Оперативната печалба/ (загуба) на групата за освобождаване и резултатът от преоценката на активите, класифицирани като държани за продажба, могат да бъдат представени, както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 71 - Разходи за външни услуги (50) (3) Други разходи (32) (33) Загуба от оперативната дейност (11) (36) Загуба от преустановени дейности преди данъци (11) (36) Разходи за данъци върху дохода (7) - Загуба за годината от преустановена дейност (18) (36) Паричните потоци, генерирани от групата за освобождаване, могат да бъдат представени, както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност (32) (6) Парични потоци от преустановени дейности (32) (6) 13. Собствен капитал 13.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2023 г. регистрираният капитал на Алтерон АДСИЦ се състои от 1 504 998 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите. 2023 2022 Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 1 504 998 1 504 998 Общо брой акции: 1 504 998 1 504 998 Списъкът на акционерите на Дружеството-майка Алтерон АДСИЦ е представен, както следва: 31.12.2023 31.12.2022 Брой акции % Брой акции % Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 767 566 51.00 Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 228 550 15.19 УПФ ЦКБ - Сила 102 580 6.82 75 080 4.99 Други юридически лица 406 281 26.99 433 770 28.82 Други физически лица 21 - 32 - 1 504 998 100 1 504 998 100 13.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Алтерон АДСИЦ. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Алтерон АДСИЦ в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв. 13.3. Други резерви През 2018 г. мажоритарният акционер на Групата, е направил увеличение на капитала на предприятието майка Алтерон АДСИЦ под формата на допълнителни вноски и формиране на Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 26 допълнителни резерви в размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2023 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 89 хил. лв. (2022 г.: 86 хил. лв.). Към 31 декември 2023 г. другите резерви са в размер на 4 926 хил. лв. (2022 г.: 4 837 хил. лв.) Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Алтерон АДСИЦ и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. 14. Заеми Групата отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31.12.2023 31.12.2022 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 32 329 32 833 Облигационен заем 2 000 4 000 Лихви с разсрочено плащане 78 93 Сконто (37) (74) Общо балансова стойност 34 370 36 852 Текущи Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 3 888 2 910 Облигационен заем 2 000 2 000 Лихви 46 33 Сконто (88) (81) Общо балансова стойност 5 846 4 862 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Групата е заемополучател по договори за заем, както следва: Банков кредит - овърдрафт: • Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.; • Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден преглед от банката; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 862 хил. лв. (2022 г.: 1 751 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – 6 820 хил. лв.; • Срок на кредита – 25 март 2030 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 27 Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 717 хил. лв. (2022 г.: 717 хил. лв.), а нетекущата – 3 768 хил. лв.(2022 г.: 4 485 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 17 хил. лв.), а нетекущата 78 хил. лв. (2022 г.: 93 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.; • Срок на кредита – 27 април 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 781 хил. лв. (2022 г.: 521 хил. лв.), а нетекущата – 6 938 хил. лв. (2022 г.: 7 719 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 4 900 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 декември 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 291 хил. лв. (2022 г.: 552 хил. лв.), а нетекущата – 2 419 хил. лв. (2022 г.: 2 530 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2022 г.: 1 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – 9 100 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 138 хил. лв. (2022 г. - 190 хил. лв.), а нетекущата – 7 773 хил. лв. (2022 г.: 8 910 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 5 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.; • Срок на кредита – 14 декември 2031 г.; • Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Групата. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 28 Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 930 хил. лв. (2022 г.: 930 хил. лв.)., а нетекущата – 6 508 хил. лв. (2022 г.: 7 438 хил. лв.). Текущата част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит за строителство: • Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Размер на кредита – разрешени – 7 100 хил. лв.; • Срок на кредита – 26 октомври 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа; • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – ипотека (втора към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. няма текуща част на задължението по главницата на заема, а нетекущата е в размер 3 061 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков кредит - овърдрафт: • Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка; • Лимит на кредита – 600 хил. лв.; • Срок на ползване на кредита – 27 октомври 2025 г.; • Погасяването е на датата на падежа • Валута, в която се извършват плащанията – лева; • Обезпечение – ипотека (трета към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 31 хил. лв. Облигационен заем: • Пореден номер на емисията – първа; • ISIN код на емисията – BG2100030175; • Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.; • Брой облигации – 10 000 броя; • Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми; • Вид на емисията – публична; • Срок на емисията – 8 години (96 месеца); • Валута - лева; • Лихва – 5.75 % проста годишна лихва; • Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; • Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания • Обезпечение – застраховка на емисията. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2022 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 2 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 12 хил. лв. (2022 г.: 3 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 29 Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating. Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2023 4 910 36 833 126 (155) 41 714 Парични потоци: Плащания (4 929) - (1 322) (125) (6 376) Постъпления 31 3 372 - - 3 403 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 345 - 1 345 Други начисления - - - 140 140 Капитализирани лихви 64 15 79 Прекласифициране 5 876 (5 876) - - - Разпределение към други резерви - - (89) - (89) 31 декември 2023 5 888 34 329 124 (125) 40 216 Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност за предходния отчетен период са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2022 5 199 39 992 152 (206) 45 137 Парични потоци: Плащания (4 441) - (1 342) (76) (5 859) Постъпления 993 - - - 993 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 402 - 1 402 Други начисления - - - 127 127 Прекласифициране 3 159 (3 159) - - - Разпределение към други резерви - - (86) - (86) 31 декември 2022 4 910 36 833 126 (155) 41 714 15. Търговски и други задължения 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Текущи: Търговски задължения 508 44 Финансови пасиви 508 44 Получени аванси 13 500 13 500 Данъчни задължения 128 464 Други задължения - 120 Нефинансови пасиви 13 628 14 084 Текущи търговски и други задължения 14 136 14 128 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 30 На 6 декември 2022 г. Групата е сключила предварителен договор за продажба на 100% от акциите на дъщерно дружество (специализирано дружество). Към 31 декември 2023 г. Групата е получила авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв. Срокът по предварителния договор е до 30 септември 2024 г. 16. Други приходи 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Приходи с обезщетителен характер 1 691 1 950 Други приходи 951 - 2 642 1 950 Групата реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. Другите приходи на Групата са формирани от реализирани вземания с контрагенти. 17. Разходи за външни услуги Разходите за външни услуги включват: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (147) (205) Разходи за независим одит (23) (19) Регулаторни и други такси (10) (9) Нотариални такси (10) (4) Разходи за лицензирани оценки (9) (10) Застраховки (1) (2) Охрана и поддръжка имоти - (61) Други (20) (27) Разходи за външни услуги (220) (337) Възнагражденията за независим финансов одит на дружествата в Групата за 2023 г., извършвани от регистрирани одитори, са в общ размер на 26 хил. лв. (2022 г.: 21 хил. лв.) в т.ч. 3 хил. лв. признати в консолидирания отчет за печалбата или загубата на ред „Загуба за годината от преустановена дейност“ (2022 г.: 2 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 18. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (36) (29) Разходи за социални осигуровки (5) (1) (41) (30) 19. Други разходи Другите разходи на Групата включват: Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 31 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (178) (182) Разходи за лихви, глоби и неустойки (10) - Разходи за държавни и административни такси (5) (5) Разходи с обезщетителен характер - (200) Други разходи (193) (387) 20. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 345) (1 402) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 345) (1 402) Други финансови разходи (140) (132) Финансови разходи (1 485) (1 534) 21. (Разходи за)/ приходи от данъци върху дохода Очакваните разходи за данъци, са базирани на приложимата данъчна ставка за България в размер на 10 % (2022 г.: 10 %). Пояснение 8 предоставя информация за отсрочените данъчни активи и пасиви, включваща стойностите, признати директно в другия всеобхватен доход. 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Печалба, неподлежаща на данъчно облагане 654 275 Печалба/ (загуба), подлежаща на данъчно облагане 1 329 (753) Елиминации 365 774 Данъчна ставка 10% 10% Очакван разход за данък върху дохода (133) - Данъчен ефект от: Намаления на финансовия резултат за данъчни цели 147 - Увеличения на финансовия резултат за данъчни цели - (70) Текущ разход за данък върху дохода - - Възникване и обратно проявление на данъчни временни разлики от продължаващи дейности (205) 63 Приходи от/ (разходи за) данъци върху дохода (205) 63 22. Доход на акция и дивиденти 22.1. Доход на акция Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции. 2023 2022 Печалба за периода (в лв.) 2 125 000 323 000 Среднопретеглен брой акции 1 504 998 1 504 998 Основна печалба на акция (в лв. за акция) 1.41 0.21 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 32 22.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2023 г. на Дружеството-майка може да бъде представено както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 654 275 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС - (1 310) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС - 44 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 6 от ЗДСИЦДС (64) - Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (5 558) (4 441) Резултат за разпределяне (4 968) (5 432) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на същия за 2023 г. и 2022 г. 23. Безналични сделки През 2023 г. и 2022 г. Групата не е осъществила инвестиционни сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 24. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент дружествата от Групата не са страна по правни спорове към 31 декември 2023 г. и съответно няма начислени провизии (2022 г.: също). Ръководството на Групата не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в консолидирания финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2023 г. 25. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Групата включват мажоритарния акционер, други свързани лица и ключовия управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия. 25.1. Сделки със собственици Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за лихви, капитализирани в други резерви 13.3, 14 (89) (86) 25.2. Сделки със свързани лица под общ контрол 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Покупка на услуги 1 1 25.3. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Краткосрочни възнаграждения Заплати (35) (29) Общо възнаграждения (35) (29) Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 33 26. Разчети със свързани лица в края на годината 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 10 10 Общо текущи задължения към свързани лица 10 10 Общо задължения към свързани лица 10 10 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 10 хил. лв. към 31 декември 2023 г. (2022 г.: 10 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление. 27. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Дългови инструменти по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 7 11 466 10 725 Пари и парични еквиваленти 11 80 483 Активи, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 12 9 41 11 555 11 249 Финансови пасиви Пояснение 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 14 40 341 41 869 Търговски задължения 15 508 44 Пасиви, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 12 3 2 40 852 41 915 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.14. Описание на политиката и целите за управление на риска на Групата относно финансовите инструменти е представено в пояснение 28. 28. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата вижте пояснение 27. Най-значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Групата се осъществява от централната администрация на Групата в сътрудничество със Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложена Групата, са описани по-долу. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 34 28.1. Анализ на пазарния риск 28.1.1. Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Групата не е била изложена на валутен риск, доколкото за него не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро. 28.1.2. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Групата към лихвения риск: 31 декември 2023 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 11 555 11 555 Финансови пасиви (4 000) (36 217) (635) (40 852) (4 000) (36 217) 10 920 (29 297) 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 11 249 11 249 Финансови пасиви (6 000) (35 743) (172) (41 915) (6 000) (35 743) 11 077 (33 666) Ръководството на Групата текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/- 0.5%). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Групата към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 35 31 декември 2023 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви (181) 181 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви (179) 179 28.2. Анализ на кредитния риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 11 555 хил. лв. Към 31 декември 2023 г. 43% от текущите търговски вземания са в един контрагент, а 40% в друг, което представлява концентрация на риска при текущите търговски вземания. Вземанията не са обезпечени. Останалите текущи търговски вземания се състоят от малък брой контрагенти, опериращи в различни индустрии в една географска област. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговските вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Групата не е предоставяла финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Към 31 декември 2023 г. в съответствие със счетоводната политика на Групата (виж пояснение 4.14.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички финансови активи на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. Към 31 декември 2023 г. Групата няма необезценени просрочени финансови активи. 28.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 36 Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2023 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 998 2 936 26 285 8 122 Търговски задължения 343 165 - - Пасиви, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 3 - - - Общо 3 344 3 101 26 285 8 122 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 397 2 546 24 999 11 927 Търговски задължения 44 - - - Пасиви, включени в групи за освобождаване, класифицирани като държани за продажба 2 - - - Общо 2 443 2 546 24 999 11 927 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. 28.4. Ценови риск Групата е изложена на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Групата периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 37 29. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Групата във връзка с управление на капитала са: - да осигури способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие; и - да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Групата определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Групата. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Групата е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към общата сума на активите. 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 41 162 38 948 +Субординиран дълг - - Коригиран капитал 41 162 38 948 Общо задължения 55 349 56 780 - Пари и парични еквиваленти (80) (483) Нетен дълг 55 269 56 297 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:1.34 1:1.45 Групата управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Предприятието майка може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 30. Други регулаторни оповестявания 30.1. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси Изменението на климата може да повлияе върху активите и пасивите на Групата през отчетния или в бъдещ период. Промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, могат да са известни (напр. регулации или договорени ангажименти за смекчаване на ефектите от замърсяването) или само очаквани (напр. потенциални промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори). Те се отразяват на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. Групата обмисля да извърши проучване на възможностите за внедряване на нови технологични решения за намаляване на нивото на необходимата енергия, чрез производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници за своите ваканционни комплекси. Използването на възобновяема енергия в крайна сметка трябва да доведе до много по-ниски разходи за енергия. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 38 Към 31 декември 2023 г. Групата не е идентифицирала рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно влияние върху финансовите му отчети. Ръководството следи въздействието на свързаните с климата въпроси. Предположенията биха могли да се променят в бъдеще в отговор на предстоящи екологични разпоредби, поети нови ангажименти и динамиката в сферата на недвижимите имоти и не само. Тези промени, ако не бъдат предвидени, биха могли да окажат влияние върху бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Групата. Групата не произвежда продукт и не извършва дейност свързана със замърсяването на околната среда и водите. 30.2. Въпроси, свързани с макроикономическата среда През 2023 г. инфлацията в България се е свила до 4,7% спрямо тази през 2022 г. Това сочат последните данни на Националния статистически институт (НСИ) за период на изследване до 31 декември 2023 г. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. 31. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на консолидирания финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: - На 12 януари 2024 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, Студентски град. Към същата дата Групата е рекласифицирала сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 1 400 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Търговски и други финансови вземания“. - На 31 януари 2024 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към същата дата Групата е рекласифицирала сума в консолидирания отчет за финансовото състояние в размер на 11 800 хил. лв. от „Предплащания и други активи“ в „Търговски и други финансови вземания“. - На 26 февруари 2024 г. е сключен предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти (земеделски земи), находящи се в община Маджарово, за което е заплатен аванс в размер на 185 хил. лв. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 39 32. Одобрение на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 26 април 2024 г. 1 Бул Одит ООД ул. Акад. Николай Стоянов №13А, София T (+3592) 851 08 71, E [email protected] ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на Алтерон АДСИЦ бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, гр. Варна Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на консолидирания финансов отчет на дружество Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия („Групата“), съдържащ консолидирания отчет за финансовото състояние към 31 декември 2023 г. и консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, консолидирания отчет за промените в собствения капитал и консолидирания отчет за паричните потоци, както и пояснителните приложения към консолидирания финансов отчет, съдържащи съществена информация относно счетоводната политика и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният консолидиран финансов отчет дава вярна и честна представа за консолидираното финансово състояние на Групата към 31 декември 2023 г., нейните консолидирани финансови резултати от дейността и консолидирани парични потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансов отчет“. Ние сме независими от Групата в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Параграф по други въпроси Консолидираният финансов отчет на Групата за годината, приключила на 31 декември 2022 г., е одитиран от друг одитор, който е изразил немодифицирано мнение върху този отчет на 22 април 2023 г. Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. 2 Оценка на справедливата стойност на инвестиционни имоти Пояснения 6.1 от консолидирания финансов отчет Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Към 31 декември 2023 г. балансовата стойност на инвестиционните имоти на Групата възлиза на 49 894 хил. лв. в т.ч. предоставени аванси по предварителни договори за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 6 400 хил. лв. Промяната в справедливата стойност на инвестиционните имоти за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. е в размер на 511 хил. лв. Ние се фокусирахме върху преценките на ръководството за оценка на справедливата стойност на инвестиционните имоти поради значителния им относителен дял в сумата на активите – 51.70% към 31 декември 2023 г. и поради значимите предположения от страна на ръководството и независимите оценители, необходими при изчисляването на справедливата стойност на инвестиционните имоти. По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничени до: - преглед и проверка на докладите на независимите оценители за оценка на имотите; - проверка на опита и квалификацията на независимите оценители; - оценка на уместността на използваните ключови предположения в оценителските доклади с участието на наши вътрешни експерти-оценители чрез сравняване с актуална пазарна информация за подобни имоти; - оценка на адекватността на оповестяванията в консолидирания финансов отчет, включително оповестяването на основните предположения. Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от консолидиран доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, изготвени от ръководството съгласно Закона за счетоводството и други приложими законови изисквания, но не включва консолидирания финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно консолидирания финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на консолидирания финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с консолидирания финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за консолидирания финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на консолидирани финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. 3 При изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Групата или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Групата. Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали консолидираният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този консолидиран финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: − идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в консолидирания финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; − получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Групата; − оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; − достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в консолидирания финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Групата да преустанови функционирането си като действащо предприятие; − оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на консолидирания финансов отчет, включително оповестяванията, и дали консолидираният финансов 4 отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне; − получаваме достатъчни и уместни одиторски доказателства относно финансовата информация на предприятията или стопанските дейности в рамките на Групата, за да изразим мнение относно консолидирания финансов отчет. Ние носим отговорност за ръководството, надзора и извършването на одита на Групата. Ние носим изключителната отговорност за нашето одиторско мнение. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на консолидирания доклад за дейността, в т.ч. консолидираната декларация за корпоративно управление, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в консолидирания доклад за дейността за финансовата година, за която е изготвен консолидирания финансов отчет, съответства на консолидирания финансов отчет; (б) консолидираният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания , с изключение на посоченото по-долу: − в консолидирания доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на Алтерон АДСИЦ, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите съгласно т. 2 от Приложение № 3 към Наредба № 2 от 09.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК. 5 (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата, в която тя функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в консолидирания доклад за дейността; (г) в консолидираната декларация за корпоративно управление за финансовата година е представена изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа; Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата, в която тя функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на Групата във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в консолидираната декларация за корпоративно управление на Групата, която е част от годишния консолидиран доклад за дейността. Докладване за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет, включен в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.5 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ Ние извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност по отношение на съответствието на електронния формат на консолидирания финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20231231-BG-CON.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Нашето становище е само по отношение на електронния формат на консолидирания финансов отчет и не обхваща другата информация, включена в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 5 от ЗППЦК. Описание на предмета и приложимите критерии Ръководството е изготвило електронен формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. по реда на Регламента за ЕЕЕФ с цел спазване на изискванията на ЗППЦК. Правилата за изготвяне на консолидирани финансови отчети в този електронен формат са посочени в Регламентa за ЕЕЕФ и те по наше мнение притежават характеристиките на подходящи критерии за формиране на становище за разумна степен на сигурност. Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление Ръководството на Групата е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на консолидирания финансов отчет в XHTML. Тези отговорности включват избора и прилагането на подходящи iXBRL маркировки, използвайки таксономията на Регламента за ЕЕЕФ, както и въвеждането и прилагането на такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството счита за необходима за изготвянето на електронния формат на годишния консолидирания финансов отчет на Групата, който да не съдържа съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. 6 Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по изготвянето на годишния консолидиран финансов отчет на Групата, включително прилагането на Регламента за ЕЕЕФ. Отговорности на одитора Нашата отговорност се състои в изразяване на становище за разумна степен на сигурност относно това дали електронният формат на консолидирания финансов отчет е в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. За тази цел ние изпълнихме „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“ в България и извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност съгласно МСАИС 3000 (преработен) „Ангажименти за изразяване на сигурност, различни от одити и прегледи на историческа финансова информация“ (МСАИС 3000 (преработен)). Този стандарт изисква от нас да спазваме етичните изисквания, да планираме и изпълним подходящи процедури, за да получим разумна степен на сигурност дали електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с приложимите критерии, посочени по-горе. Характерът, времето и обхвата на избраните процедури зависят от нашата професионална преценка, включително оценката на риска от съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ, независимо дали дължащи се на измама или грешка. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че ангажимент, извършен в съответствие с МСАИС 3000 (преработен), винаги ще разкрива съществено несъответствие с изискванията, когато такова съществува. Изисквания за управление на качеството Ние прилагаме Международен стандарт за управление на качеството (МСУК) 1, който изисква да разработим, внедрим и поддържаме система за управление на качеството, включително политики или процедури относно спазването на етичните изисквания, професионалните стандарти и приложимите законови и регулаторни изисквания към регистрираните одитори в България. Ние отговаряме на етичните и изискванията за независимост на Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приет от ИДЕС чрез ЗНФО. Обобщение на извършената работа Целта на планираните и извършени от нас процедури беше получаването на разумна степен на сигурност, че електронният формат на консолидирания финансов отчет е изготвен, във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента ЕЕЕФ. Като част от оценяване на спазването на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на електронния (XHTML) формат за отчитане на консолидирания отчет на Групата, ние запазихме професионален скептицизъм и използвахме професионална преценка. Ние също така: - получихме разбиране за вътрешния контрол и процесите, свързани с прилагането на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на консолидирания финансов отчет на Групата и включващи изготвянето на консолидирания финансов отчет на Групата в XHTML формат и маркирането му в машинно четим език (iXBRL); - проверихме дали приложеният XHTML формат е валиден; - проверихме дали четимата от човек част на електронния формат на консолидирания финансов отчет съответства на одитирания консолидиран финансов отчет; 7 - оценихме пълнотата на маркировките в консолидирания финансов отчет на Групата при използването на машинно четим език (iXBRL) съобразно изискванията на Регламента за ЕЕЕФ; - оценихме уместността на използваните iXBRL маркировки, избрани от основната таксономия, както и създаването на елемент от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ, когато липсва подходящ елемент в основната таксономия; - оценихме уместността на съотнасянето (фиксиране) на елементите от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ. Ние считаме, че доказателствата, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето становище. Становище за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ По наше мнение, на база на извършените от нас процедури, електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., съдържащ се в приложения електронен файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20231231-BG- CON.zip“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация: − Бул Одит ООД е назначено за задължителен одитор на консолидирания финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2023 г. от общото събрание на акционерите, проведено на 27 юни 2023 г., за период от една година. − Одитът на консолидирания финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 2023 г. на Групата представлява първа година на ангажимент за задължителен одит, извършен от нас. − В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно. − Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Алтерон АДСИЦ, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит. − Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита. − Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Групата. - За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставяли други услуги на Алтерон АДСИЦ и контролираните от него предприятия Стоян Стоянов Управител и регистриран одитор, отговорен за одита Бул Одит ООД Одиторско дружество с рег.№ 023 26 април 2024 г. България, гр. София, ул. Акад. Николай Стоянов №13А Индивидуален финансов отчет АЛТЕРОН АДСИЦ 31 декември 2023 г. Съдържание Страница Индивидуален отчет за финансовото състояние 1 Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 2 Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 3 Индивидуален отчет за паричните потоци 4 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 5-34 Годишен индивидуален доклад за дейността 35-57 Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите 58-64 Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 65 Доклад на независимия одитор - Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК - Алтерон АДСИЦ 1 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31 декември 31 декември 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 6.1 43 694 53 753 Инвестиции в дъщерни дружества 7 10 417 9 710 54 111 63 463 Текущи активи Търговски и други финансови вземания 8 6 864 7 768 Предплащания и други активи 9 11 890 11 839 Текущи вземания от свързани лица 25 50 - Незавършено строителство 10 9 856 - Пари и парични еквиваленти 11 70 473 28 730 20 080 Активи, класифицирани като държани за продажба 12 5 175 5 175 Общо активи 88 016 88 718 Собствен капитал и пасиви Собствен капитал Акционерен капитал 13.1 1 505 1 505 Премийни резерви 13.2 17 082 17 082 Други резерви 13.3 4 926 4 837 Неразпределена печалба 10 147 9 493 33 660 32 917 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 14 34 370 36 852 34 370 36 852 Текущи пасиви Краткосрочни заеми 14 5 846 4 862 Търговски и други задължения 15 14 130 14 077 Краткосрочни задължения към свързани лица 25 10 10 19 986 18 949 Общо пасиви 54 356 55 801 Общо собствен капитал и пасиви 88 016 88 718 Съставил: __ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Алтерон АДСИЦ 2 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 6.1 - 1 310 Приходи от наеми 6.1 11 11 Други приходи 16 1 692 1 950 Разходи за външни услуги 17 (202) (333) Разходи за персонала 18 (36) (30) Други разходи 18 (145) (338) Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно 8 (420) (61) Печалба от оперативна дейност 900 2 509 Финансови разходи 20 (1 485) (1 534) Възстановена/ (начислена) загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества 7 1 239 (700) Печалба за годината 654 275 Общо всеобхватен доход за годината 654 275 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 21.1 0.43 0.18 Съставил: __ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Алтерон АДСИЦ 3 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпреде- лена печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 2023 г. 1 505 17 082 4 837 9 493 32 917 Други сделки със собственици - - 89 - 89 Сделки със собственици - - 89 - 89 Печалба за периода - - - 654 654 Общ всеобхватен доход за периода - - - 654 654 Салдо към 31 декември 2023 г. 1 505 17 082 4 926 10 147 33 660 Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпреде- лена печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 2022 г. 1 505 17 082 4 751 9 218 32 556 Други сделки със собственици - - 86 - 86 Сделки със собственици - - 86 - 86 Печалба за периода - - - 275 275 Общ всеобхватен доход за периода - - - 275 275 Салдо към 31 декември 2022 г. 1 505 17 082 4 837 9 493 32 917 Съставил: __ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор отговорен за одита Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от него. 4 Индивидуален отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Съставил: ___ /Мария Илиева/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2024 г. С одиторски доклад Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023 Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор отговорен за одита Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност Постъпления по договори за продажба на инвестиционни имоти, включително възстановени аванси по прекратени договори за покупка на инвестиционни имоти и обезщетения 6 022 6 652 Плащания за покупка на имоти, включително предоставени аванси и строителство (3 797) (3 861) Постъпления от наеми 12 14 Плащания към доставчици (310) (401) Плащания към персонал и осигурителни институции (33) (30) (Плащания)/ постъпления за данъци различни от данък върху дохода, нетно (610) 204 Други постъпления от оперативна дейност, нетно 172 194 Нетен паричен поток от оперативна дейност 1 456 2 772 Инвестиционна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества, включително предоставени аванси - (11 800) Постъпления/(плащания) във връзка с увеличение/(намаление на капитал на дъщерни дружества, нетно 532 (4) Постъпления от възстановен аванс за придобиване на инвестиции в дъщерни дружества 582 1 505 Постъпления по договори за продажба на дъщерни дружества, нетно - 12 761 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 1 114 2 462 Финансова дейност Получени заеми 14 3 403 993 Плащания по получени заеми 14 (4 929) (4 441) Плащания на лихви 14 (1 322) (1 342) Други плащания за финансова дейност 14 (125) (76) Нетен паричен поток от финансова дейност (2 973) (4 866) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти (403) 368 Пари и парични еквиваленти в началото на периода 473 105 Пари и парични еквиваленти в края на периода 11 70 473 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 5 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Алтерон АДСИЦ се състои в секюритизация на недвижими имоти. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД. Седалището и адресът на управление на Дружеството към 31 декември 2023 г. е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите. Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2023 г. в Дружеството има едно лице наето по трудов договор. Към 31 декември 2023 г. собствеността върху Дружеството е разпределена между няколко акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00 % от капитала на Дружеството, чиито капиталови и дългови инструменти котират на Българска фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. 2. Изявление за съответствие с МСФО и приложение на принципа на действащо предприятие 2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия индивидуалния финансов отчет. Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 6 2.2. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап икономическата конюнктура и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, не оказват влияние върху способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1 януари 2023 г. Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на Дружеството: МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС; - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа - примерни правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Дружеството Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени от по-ранна дата от Фонда. Ръководството на Управляващото дружество очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Фонда през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите: - Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС; - Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС - Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., приети от ЕС; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 7 - Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС; - Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС. 4. Съществена информация за счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите информация за счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финансов отчет, са представени по-долу. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Фонда. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2022 г.), освен ако не е посочено друго. Индивидуалния финансов отчет е изготвен на база принципа на начисляване и в съответствие с принципа на историческата цена, с изключение на финансови активи по справедлива стойност през печалбата и загубата. Базите за оценяване са описани по-подробно в счетоводната политика по-долу. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания 4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет и това има съществен ефект върху информацията в индивидуалния отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството. Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството, инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност. 4.4. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 8 4.5. Отчитане по сегменти Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва: - „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. - „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества (специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в индивидуалния финансов отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 5. Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.6. Приходи Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, печалби от продажба на нефинансови активи, приходи от обезщетения по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.7. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.8. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва. 4.9. Отчитане на лизинговите договори Дружеството като лизингополучател Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 9 Дружеството като лизингодател Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в индивидуалния отчет за финансовото състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. 4.10. Инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в индивидуалния отчет за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.9 и пояснение 4.7. 4.11. Финансови инструменти 4.11.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.11.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия: • бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 10 • характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.11.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата: • дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци; • съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва търговски вземания и пари и парични еквиваленти. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. 4.11.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между: • финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) • финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и • „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 11 Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. Търговски и други вземания Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. При оценката си Дружеството отчита промяната в риска от настъпване на неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще. Пари и парични еквиваленти Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. Значително увеличение на кредитния риск Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2 или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща бъдеща информация. 4.11.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.12. Данъци върху дохода Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.13. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 12 Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Дружеството. 4.14. Активи държани за продажба Когато Дружеството възнамерява да продаде нетекущи активи и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, нетекущите активи се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото състояние. Нетекущите активи, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-ниската от тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата. 4.15. Материални запаси Материалните запаси включват незавършеното строителство. В себестойността на материалните запаси се включват директните разходи по закупуването или производството им, преработката и други преки разходи, свързани с доставката им. Финансовите разходи не се включват в стойността на материалните запаси, с изключение на подлежащите на капитализиране такива. Към края на всеки отчетен период материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността им и тяхната нетна реализуема стойност. Сумата на всяка обезценка на материалните запаси до нетната им реализуема стойност се признава като разход за периода на обезценката. Нетната реализуема стойност представлява очакваната продажна цена на материалните запаси, намалена с очакваните разходи по продажбата. В случай че материалните запаси са били вече обезценени до нетната им реализуема стойност и в последващ отчетен период се окаже, че условията довели до обезценката не са вече налице, то се възприема новата им нетна реализуема стойност. Сумата на възстановяването може да бъде само до размера на балансовата стойност на материалните запаси преди обезценката. Сумата на обратно възстановяване на стойността на материалните запаси се отчита като намаление на разходите на материали за периода, в което възниква възстановяването. 4.16. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции. Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по- малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. 4.17. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 13 признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.18. Възнаграждения на служителите Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по неизползвани отпуски. 4.19. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по- долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.19. 4.19.1. Трансфери към активи държани за продажба В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите акции и дялове в дъщерни предприятия като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. В последствие ръководството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиции в дъщерни предприятия към активи държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез продажба отколкото чрез продължаващ контрол. Наличието на подписани предварителни договори за продажба и/или получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите, към края на периода, се считат за доказателство за намеренията на ръководството и Дружеството представя съответните инвестиции в дъщерни предприятия като активи държани за продажба към края на отчетния период. 4.20. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 14 При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2023 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.20.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.2. 4.20.2. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2023 г. всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. 4.20.3. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Дружеството. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2023 г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 508 хил. лв. (2022 г.: 88 хил. лв.) (виж пояснение 8). 4.20.4. Материални запаси Материалните запаси се оценяват по по-ниската стойност от цената на придобиване и нетната реализуема стойност. При определяне на нетната реализуема стойност ръководството взема предвид най-надеждната налична информация към датата на приблизителната оценка. Бъдещата реализация на балансовата стойност на материалните запаси в размер на 9 856 хил. лв. се влияе от инфлацията и от промените в конюнктурата на пазара на недвижими имоти Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 15 5. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“ и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните оперативни резултати на сегментите. Информацията за отделните сегменти за текущия отчетен период може да бъде анализирана, както следва: Недвижими имоти Специализирани дружества Общо 2023 2023 2023 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Приходи от наеми 11 - 11 Други приходи 1 692 - 1 692 Приходи на сегмента 1 703 - 1 703 Разходи за външни услуги (202) - (202) Разходи за персонал (36) - (36) Други разходи (145) - (145) Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно (420) - (420) Оперативна печалба на сегмента 900 - 900 Финансови разходи (1 485) - (1 485) Възстановена обезценка на инвестиции в дъщерни дружества - 1 239 1 239 Печалба/ (загуба) за годината на сегмента (585) 1 239 654 Активи на сегмента 60 574 27 442 88 016 Пасиви на сегмента 40 856 13 500 54 356 Информацията за отделните сегменти за предходния отчетен период може да бъде анализирана, както следва: Недвижими имоти Специализирани дружества Общо 2022 2022 2022 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 1 310 - 1 310 Приходи от наеми 11 - 11 Други приходи 1 642 308 1 950 Приходи на сегмента 2 963 308 3 271 Разходи за външни услуги (331) (2) (333) Разходи за персонал (30) - (30) Други разходи (138) (200) (338) Разходи за очаквани кредитни загуби (61) - (61) Оперативна печалба на сегмента 2 403 106 2 509 Финансови разходи (1 534) - (1 534) Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни предприятия - (700) (700) Печалба/ (загуба) за годината на сегмента 869 (594) 275 Активи на сегмента 62 033 26 685 88 718 Пасиви на сегмента 42 301 13 500 55 801 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 16 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 6.2. Промените в балансовите стойности, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2022 г. 53 689 Предоставени аванси 724 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 310 Новопридобити, чрез последващи разходи 130 Продажба на инвестиционни имоти (2 100) Балансова стойност към 31 декември 2022 г. 53 753 Балансова стойност към 1 януари 2023 г. 53 753 Получен възстановен аванс (1 875) Рекласифициране към незавършено строителство (6 217) Рекласифициран аванс към други вземания (1 967) Балансова стойност към 31 декември 2023 г. 43 694 Инвестиционни имоти на стойност 37 924 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2022 г.: 43 097 хил. лв.). Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2023 г. в размер на 11 хил. лв. (2022 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 130 хил. лв. са отчетени на ред „Други разходи” (2022 г. 133 хил. лв.). Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година Общо хил. лв. хил. лв. 31 декември 2023 г. 11 11 31 декември 2022 г. 11 11 6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Ниво 3 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 37 294 43 504 - аванси за инвестиционни имоти 6 400 10 249 Общо 43 694 53 753 Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Към 31 декември 2023 г. Дружеството отчита предоставени аванси за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 6 400 хил. лв. (2022 г.: 10 249 хил. лв.), които не са обект на Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 17 експертна оценка. Балансовата стойност на предоставените аванси се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи: – сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. - метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че оценявания имот ще е по-ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго, различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение. Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща сравнителния, приходния и разходния подход. – разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. – метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот, основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достижим наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най-съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в трите предположения. - При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 18 7. Инвестиции в дъщерни предприятия Всички дъщерни предприятия са специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност 2023 хил. лв. 2023 участие % 2022 хил. лв. 2022 участие % Ботевград пропъртис ЕООД България 5 799 100 5 500 100 Алтерон Пропърти ЕООД България 4 618 100 4 210 100 10 417 9 710 Инвестициите в дъщерни дружествата са отразени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството по себестойност. През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е получило дивиденти. Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в дъщерни дружества. Ботевград Пропъртис ЕООД През 2023 г. са взети няколко решения за увеличение на основния капитал на Ботевград Пропъртис ЕООД. Увеличенията на капитала на са извършени чрез ефективни парични вноски в общ размер на 299 хил. лв., внесени по банковата сметка на дъщерното дружество. Промените в капитала са вписани в Търговския регистър на дъщерното дружеството, а средствата от увеличението на капитала са предвидени както за текущи, така и за инвестиционни нужди (придобиване на недвижим имот). Алтерон Пропърти ЕООД През 2023 г. едноличния собственик на капитала е извършил няколко увеличения на основния капитал на Алтерон Пропърти ЕООД. Увеличенията на капитала са извършени чрез ефективни парични вноски в общ размер на 17 хил. лв., внесени по банковата сметка на дъщерното дружество. Промените в капитала са вписани в Търговския регистър по партидата на дъщерното дружество, а средствата от увеличението на капитала са предвидени за текущи нужди. През 2023 г. е взето решение за намаление на основния капитал на Алтерон Пропърти ЕООД с 360 хил. лв. Обстоятелството е вписано в Търговски регистър на капитала на 13 февруари 2023 г. През 2024 г. е взето решение за намаление на основния капитал на Алтерон Пропърти ЕООД с 917 хил. лв. Решението е обявено в Търговския регистър. Тест за обезценка Всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независими лицензирани оценители. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Изменението в отчетената загуба от обезценка на инвестицията в Алтерон Пропърти ЕООД може да бъде представено по следния начин: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (1 350) (650) Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества - (700) Възстановена загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества 1 239 - Салдо към 31 декември (111) (1 350) Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 19 8. Търговски и други финансови вземания 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Търговски вземания 17 12 Вземания, свързани с продажба на инвестиционен имот - 265 Коректив за очаквани кредитни загуби - (8) Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно - 257 Други вземания 7 355 7 579 Коректив за очаквани кредитни загуби (508) (80) Други вземания, нетно 6 847 7 499 Търговски и други финансови вземания 6 864 7 768 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Другите вземания включват остатък по предоставен аванс в общ размер на 4 831 хил. лв. по прекратен договор за придобиване на специализирано дъщерно дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, остатък по прекратени предварителни договори за придобиване на инвестиционен имот в общ размер на 1 776 хил. лв., както и начислени суми с обезщетителен характер в общ размер на 748 хил.лв. Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната начислена обезценка в нетен размер на 420 хил. лв. (2022 г.: 61 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може да бъде представено по следния начин: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (88) (27) Коректив за очаквани кредитни загуби (493) (92) Възстановяване на загуба от обезценка 73 31 Салдо към 31 декември (508) (88) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 27.2. Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Клиент 1 4 937 4 831 Клиент 2 1 073 - Клиент 3 774 1 685 Клиент 4 572 306 Клиент 5 - 265 Клиент 6 - 582 Клиент 7 - 175 Други 16 12 7 372 7 856 9. Предплащания и други активи 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси 11 800 11 800 ДДС за възстановяване 89 33 Предплатени разходи 1 6 Други активи, нефинансови 11 890 11 839 Балансовата стойност на предоставените аванси е представена, както следва: Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 20 Дружеството е предоставило аванс в размер на 11 800 хил. лв. във връзка със сключен предварителен договор от 8 декември 2022 г. за придобиване на 100% от дяловете на търговско дружество (специализирано). Същият е прекратен през 2024 г. (виж пояснение 30). 10. Незавършено строителство През 2023 г. предвид намерението на ръководството на Дружеството и стартирането на проектно строителство в два съседни имота, находящи се в м-ст Кабакум, гр. Варна, същите са рекласифицирани от „Инвестиционни имоти“ в „Незавършено строителство“. Към края на отчетния период натрупаните разходи в незавършеното строителство са: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Рекласификация от инвестиционни имоти, включително поземлените имоти и разходи по проектиране 6 217 - Извършени СМР и други строителни разходи през периода 2 656 Предоставени аванси за строителство 904 - Капитализирани разходи за лихви и такси по проектно финансиране на строителството 79 - Общо по проект строителство и изграждане: 9 856 - Към 31 декември 2023 г. незавършеното строителство в размер на 8 937 хил. лв., представлява стойността на поземлените имоти, както и разходите по първия етап от строителството на обекта, находящ се в м-ст Кабакум, гр. Варна, който е предназначен за продажба на клиенти. В тази сума са включени разходи за проектни работи, строителен надзор, изкопни работи и други видове строително - монтажни работи. През отчетния период в стойността на незавършеното строителство са капитализирани разходи за лихви и такси по получен целеви банков инвестиционен кредит, отпуснат през 2023 г. в размер на 79 хил. лв. Към 31 декември 2023 г. е извършен преглед на незавършеното строителство, за да се прецени дали са налице условия за обезценка до нетна реализируема стойност. В резултат на този преглед, предвид началния етап на строителството на обекта, не са налице обстоятелства за обезценка. Материалните запаси са заложени като обезпечение по кредити. 11. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 70 473 Пари и парични еквиваленти 70 473 Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана за Дружеството към 31 декември 2023 г., възлиза на 8 хил. лв. (2022 г.: 8 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите. Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. 12. Активи държани за продажба На 6 декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на 100% от акциите на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (специализирано дружество). Към датата на предварителния договор дружеството е рекласифицирало инвестицията в Ти Ей Пропъртис ЕАД като актив държан за продажба по балансовата му стойност в размер на 5 175 хил. лв., която е била по-ниска от справедливата стойност намалена с разходите по продажбата. През 2022 г. Дружеството е получило авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 21 13. Собствен капитал 13.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2023 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 504 998 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството. 2023 2022 Брой акции Брой акции Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 1 504 998 1 504 998 Брой издадени и напълно платени акции 1 504 998 1 504 998 Общ брой акции към 31 декември 1 504 998 1 504 998 Списъкът на основните акционери на Дружеството е представен, както следва: 31 декември 2023 31 декември 2022 Брой акции % Брой акции % Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 767 566 51.00 Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 228 550 15.19 УПФ ЦКБ - Сила 102 580 6.82 75 080 4.99 Други юридически лица 406 281 26.99 433 770 28.82 Други физически лица 21 - 32 - 1 504 998 100 1 504 998 100 13.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв. 13.3. Други резерви През 2018 г. мажоритарният акционер, е направил увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на допълнителни вноски и формиране на допълнителни резерви в размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2023 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 89 хил. лв. (2022 г.: 86 хил. лв.). Към 31 декември 2023 г. другите резерви са в размер на 4 926 хил. лв. (2022 г.: 4 837 хил. лв.) Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. 14. Заеми Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31.12.2023 31.12.2022 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 32 329 32 833 Облигационен заем 2 000 4 000 Лихви с разсрочено плащане 78 93 Сконто (37) (74) Общо балансова стойност 34 370 36 852 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 22 31.12.2023 31.12.2022 Текущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 3 888 2 910 Облигационен заем 2 000 2 000 Лихви 46 33 Сконто (88) (81) Общо балансова стойност 5 846 4 862 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми: Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден преглед от банката;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 862 хил. лв. (2022 г.: текущо в размер на 1 751 хил. лв). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 717 хил.лв. (2022 г.: 717 хил. лв.), а нетекущата – 3 768 хил.лв.(2022 г.: 4 485 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2022 г.: 17 хил. лв.), а нетекущата 78 хил.лв. (2022 г.: 93 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 781 хил. лв. (2022 г.: 521 хил.лв.), а нетекущата – 6 938 хил.лв. (2022 г.: 7 719 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 23 Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 900 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора и трета по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 291 хил. лв. (2022 г.: 552 хил. лв.), а нетекущата – 2 419 хил. лв. (2022 г.: 2 530 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2022 г.: 1 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 138 хил.лв. (2022 г. - 190 хил.лв.), а нетекущата – 7 773 хил.лв.(2022 г.: 8 910 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 5 хил.лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 930 хил.лв. (2022 г.: 930 хил. лв.)., а нетекущата – 6 508 хил.лв. (2022 г.: 7 438 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. . (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени – 7 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 октомври 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – ипотека (втора към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. няма текуща част на задължението по главницата на заема, а нетекущата е в размер 3 061 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 24 Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 600 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 27 октомври 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – ипотека (трета към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж и първи по ред особен залог на вземания на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 31 хил. лв. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2022 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 2 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 12 хил. лв. (2022 г.: 3 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както следва: Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 25 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2023 4 910 36 833 126 (155) 41 714 Парични потоци: Плащания (4 929) - (1 322) (125) (6 376) Постъпления 31 3 372 - - 3 403 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 345 - 1 345 Други начисления - - - 140 140 Капитализирани лихви 64 15 79 Прекласифициране 5 876 (5 876) - - - Разпределение към други резерви - - (89) - (89) 31 декември 2023 5 888 34 329 124 (125) 40 216 Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност за предходния отчетен период са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2022 5 199 39 992 152 (206) 45 137 Парични потоци: Плащания (4 441) - (1 342) (76) (5 859) Постъпления 993 - - - 993 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 402 - 1 402 Други начисления - - - 127 127 Прекласифициране 3 159 (3 159) - - - Разпределение към други резерви - - (86) - (86) 31 декември 2022 4 910 36 833 126 (155) 41 714 15. Търговски и други задължения 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Текущи: Търговски задължения 501 42 Финансови пасиви 501 42 Получени аванси 13 500 13 500 Данъчни задължения 128 415 Други нефинансови пасиви 1 120 Нефинансови пасиви 13 629 14 035 Текущи търговски и други задължения 14 130 14 077 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. На 6 декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на 100% от акциите на дъщерно дружество (специализирано дружество). Към 31 декември 2023 г. Дружеството е получило авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв. Срокът по предварителния договор е до 29 март 2024 г. 16. Други приходи 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Приходи с обезщетителен характер 1 691 1 950 Други приходи 1 - 1 692 1 950 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 26 Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. 17. Разходи за външни услуги 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (147) (205) Разходи за независим одит (18) (18) Регулаторни и други такси (10) (9) Оценки на имоти (9) (9) Нотариални такси (6) (4) Застраховки (1) (2) Охрана и поддръжка на имоти - (61) Други (11) (25) Разходи за външни услуги (202) (333) Възнаграждението за независим финансов одит за 2023 г. е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 18 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 18. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (33) (29) Разходи за социални осигуровки (3) (1) (36) (30) 19. Други разходи 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (130) (133) Разходи за лихви, глоби и неустойки (10) - Разходи за държавни и административни такси (5) (5) Разходи с обезщетителен характер - (200) Други разходи (145) (338) 20. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 345) (1 402) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 345) (1 402) Банкови такси и комисионни (140) (132) Финансови разходи (1 485) (1 534) 21. Доход на акция и дивиденти 21.1. Доход на акция Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции за съответната година. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 27 2023 2022 Печалба за периода (в лв.) 654 000 275 000 Среднопретеглен брой акции 1 504 998 1 504 998 Основна печалба на акция (в лв. за акция) 0.43 0.18 21.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата може да бъде представено както следва: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 654 275 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС - (1 310) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС - 44 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 6 от ЗДСИЦДС (64) - Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (5 558) (4 441) Резултат за разпределяне (4 968) (5 432) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2023 г. и 2022 г. 22. Безналични сделки През 2023 г. и през 2022 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 23. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент Дружеството не е страна по правни спорове към 31 декември 2023 г. и съответно няма начислени провизии (към 31 декември 2022 г.: също). Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2023 г. 24. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Дружеството включват мажоритарния акционер, лица под неговия контрол, други свързани лица и ключовия управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия. 24.1. Сделки със собственици Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Разходи за лихви, капитализирани в други резерви 13.3 (89) (87) 24.2. Сделки с дъщерни предприятия Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие чрез парична вноска, нетно 7 316 4 Намаление на основния капитал на дъщерно предприятие чрез парична вноска, нетно 7 (848) - Префактурирани разходи 42 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 28 24.3. Сделки със свързани лица под общ контрол 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Покупка на услуги 1 1 24.4. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Заплати (32) (29) Общо възнаграждения (32) (29) 25. Разчети със свързани лица в края на годината 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Текущи вземания от: - дъщерни предприятия 50 - Общо вземания от свързани лица 50 - Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 10 10 Общо задължения към свързани лица 10 10 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 10 хил. лв. към 31 декември 2023 г. (2022 г.: 10 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление. Към 31 декември 2023 г. задълженията към мажоритарния акционер са в размер на 4 926 хил. лв. (2022 г.: 4 837 хил. лв.) в т.ч. капитализирани лихви в общ размер на 426 хил. лв. (2022 г.: 337 хил. лв.), отчетени в другите резерви на Дружеството. 26. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Дългови инструменти по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 8 6 864 7 768 Вземания от свързани лица 24.2 50 - Пари и парични еквиваленти 11 70 473 6 984 8 241 Финансови пасиви Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 14 40 341 41 869 Търговски задължения 15 501 42 40 842 41 911 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.11. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 29 27. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Дружеството вижте пояснение 26. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу. 27.1. Анализ на пазарния риск 27.1.1. Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено на валутен риск. 27.1.2. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск: 31 декември 2023 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 6 984 6 984 Финансови пасиви (4 000) (36 217) (625) (40 842) (4 000) (36 217) 6 359 (33 858) 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 8 241 8 241 Финансови пасиви (6 000) (35 743) (168) (41 911) (6 000) (35 743) 8 073 (33 670) Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 30 и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 2023 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (181) 181 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (179) 179 27.2. Анализ на кредитния риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 6 864 7 768 Вземания от свързани лица 50 - Пари и парични еквиваленти 70 473 Балансова стойност 6 984 8 241 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2023 г. 64.93% от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Към 31 декември 2023 г. Дружеството няма необезценени просрочени финансови активи. Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2023 г. и 2022 г. се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството (виж пояснение 4.11.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички финансови активи на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. Размерът на калкулираните очаквани кредитни загуби и през двата представени периода е несъществен, поради което същите не са начислени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 31 27.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2023 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 998 2 936 26 285 8 122 Търговски задължения 336 165 - - Общо 3 334 3 101 26 285 8 122 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 397 2 546 24 999 11 927 Търговски задължения 42 - - - Общо 2 439 2 546 24 999 11 927 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. 27.4. Ценови риск Дружеството е изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 32 на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите. 28. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са: • да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие; и • да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Дружеството. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 33 660 32 917 +Субординиран дълг 5 771 - Коригиран капитал 39 431 32 917 Общо задължения 54 356 55 801 - Пари и парични еквиваленти (70) (473) Нетен дълг 54 286 55 328 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:1.38 1:1.68 Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 29. Други регулаторни оповестявания 29.1. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси Изменението на климата може да повлияе върху активите и пасивите на предприятието през отчетния или в бъдещ период. Промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, могат да са известни (напр. регулации или договорени ангажименти за смекчаване на ефектите от замърсяването) или само очаквани (напр. потенциални промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 33 инвеститори). Те се отразяват на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. Дружеството обмисля да извърши проучване на възможностите за внедряване на нови технологични решения за намаляване на нивото на необходимата енергия, чрез производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници за своите ваканционни комплекси. Използването на възобновяема енергия в крайна сметка трябва да доведе до много по-ниски разходи за енергия. Към 31 декември 2023 г. Дружеството не е идентифицирало рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно влияние върху финансовите му отчети. Ръководството следи въздействието на свързаните с климата въпроси. Предположенията биха могли да се променят в бъдеще в отговор на предстоящи екологични разпоредби, поети нови ангажименти и динамиката в сферата на недвижимите имоти и не само. Тези промени, ако не бъдат предвидени, биха могли да окажат влияние върху бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Дружеството. Дружеството не произвежда продукт и не извършва дейност свързана със замърсяването на околната среда и водите. 29.2. Въпроси, свързани с макроикономическата среда През 2023 г. инфлацията в България се е свила до 4,7% спрямо тази през 2022 г. Това сочат последните данни на Националния статистически институт (НСИ) за период на изследване до 31 декември 2023 г. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най- голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. 30. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: - На 12 януари 2024 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, Студентски град. Към същата дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 1 400 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Търовски и други финансови вземания“. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2023 г. 34 - На 31 януари 2024 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към същата дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 11 800 хил. лв. от „Предплащания и други активи“ в „Търговски и други финансови вземания“. - На 26 февруари 2024 г. е сключен предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти (земеделски земи), находящи се в община Маджарово, за което е заплатен аванс в размер на 185 хил. лв. 31. Одобрение на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансовият отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2024 г. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 35 Годишен индивидуален доклад за дейността Индивидуалният доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2023 г. (Дружеството) представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2023 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово-счетоводната дейност на Дружеството. Правен статут и обща информация за Дружеството Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му на управление към 31 декември 2023 г. е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД, а банка депозитар – Юробанк България АД. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 36 В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани държава членка и банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството. – до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС; – до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от ЗДСИЦДС; – до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общият размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2023 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. капиталът на Дружеството e 1 504 998 лв., разпределен в 1 504 998 броя обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Акциите на Дружеството се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През 2023 г. са прехвърлени общо 71 569 броя акции. Минималната цена за периода е 24,00 лв. за акция, а максималната – 25,00 лв. Последните сделки с акции на Дружеството са от 7 декември 2023 г. на цена от 24.60 лв. за акция. Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Дружеството няма акционери със специални контролни права. През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2023 г. не притежава такива. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 37 Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. До тази дата дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 10, ал. 3 от ЗДСИЦ (отм.) и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Алтерон АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на директорите. То се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвет на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите; Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. През периода не е имало промени в представителството на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети: Биляна Илиева Вълкова: – „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите; – „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите; – „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите; – Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите. Илиан Христов Лангаров: – „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; – „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител; – „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите; – „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УС: – „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 – съдружник с 98 % и управител; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор, Жулиета Стойкова Димитрова – не участва в други дружества Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 38 освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и други. Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Дружеството пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Към 31 декември 2023 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено на валутен риск. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 39 Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск: 31 декември 2023 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 6 984 6 984 Финансови пасиви (4 000) (36 217) (625) (40 842) (4 000) (36 217) 6 359 (33 858) 31 декември 2022 Лихвени Нелихвени Общо Фиксиран лихвен % Променлив лихвен % хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Финансови активи - - 8 241 8 241 Финансови пасиви (6 000) (35 743) (168) (41 911) (6 000) (35 743) 8 073 (33 670) Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна на лихвения процент. Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/- 0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни. 31 декември 2023 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (181) 181 31 декември 2022 г. Нетен финансов резултат увеличение на лихвения процент намаление на лихвения процент Финансови пасиви (179) 179 Кредитен риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 40 кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 6 864 7 768 Вземания от свързани лица 50 - Пари и парични еквиваленти 70 473 Балансова стойност 6 984 8 241 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2023 г. 64.93% от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Към 31 декември 2023 г. Дружеството няма необезценени просрочени финансови активи. Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2023 г. и 2022 г. се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството (виж пояснение 4.11.4 към индивидуалния финансов отчет) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички финансови активи на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. Размерът на калкулираните очаквани кредитни загуби и през двата представени периода е несъществен, поради което същите не са начислени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 41 Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2023 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 998 2 936 26 285 8 122 Търговски задължения 336 165 - - Общо 3 334 3 101 26 285 8 122 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 397 2 546 24 999 11 927 Търговски задължения 42 - - - Общо 2 439 2 546 24 999 11 927 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Ценови риск Дружеството е изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите. Преглед на дейността през 2023 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Алтерон АДСИЦ за 2023 г. е печалба в размер на 654 хил. лв. (2022 г.: 275 хил. лв.). Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2023 г. е 88 016 хил. лв. (2022 г.: 88 718 хил. лв.), от които текущи – 33 905 хил. лв. (2022 г.: 25 255 хил. лв.). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 19 986 хил. лв. (2022 г.: 18 949 хил. лв.). Нетекущите пасиви на Дружеството към 31 декември 2023 г. са 34 370 хил. лв. спрямо 36 852 хил. лв. към края на сравнимия период. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 42 Собственият капитал на Дружеството към 31 декември 2023 г. е на стойност 33 660 хил. лв. (2022 г.: 32 917 хил. лв.). Важните събития през 2023 г. са: - На 28 ноември 2023 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. Хасково. - През цялата 2023 г. Ръководството на Дружеството стриктно е следило развитието по сключени предварителни договори и поети ангажименти. Всички договори са обект на ежемесечен превантивен мониторинг и се актуализират в зависимост от падежите и състоянието на насрещните страни. - През 2023 г. бяха отчетени в Алтерон АДСИЦ приходи с обезщетителен характер, дължими от контрагенти по предварителни договори във връзка с удължаване крайна дата за изпълнението им с оглед защита интересите на инвеститорите. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност. Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап икономическата конюнктура и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа, не оказват влияние върху способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие. Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Въпроси, свързани с макроикономическата среда През 2023 г. инфлацията в България се е свила до 4,7% спрямо тази през 2022 г. Това сочат последните данни на Националния статистически институт (НСИ) за период на изследване до 31 декември 2023 г. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най- голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 43 Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. Важни научни изследвания и разработки Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Алтерон АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход на чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2023 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Дружеството отсява основно слените фактори при вземането на инвестиционни решения: - възможността да закупи имот ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди придобиването. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - възможността да продаде имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди продажбата. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - потенциалът на имота да генерира сигурен и целогодишен наем Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2023 г. Дружеството разкрива регулирана информация пред e-Register (регистър на КФН), X3 (регистър на БФБ) и специализирана медия Infostock. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 44 Алтерон АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през отчетния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2023-g Допълнителна информация по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г. - Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Индивидуалният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Дружеството спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Дружеството и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Дружеството, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. - Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия и източниците/начините на финансиране Дружеството притежава 100% от дяловете на три специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството притежава портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана. – Поземлен имот с обща площ 9 400 кв. м. в едно с прилежащите сгради и инженерни съоръжения, находящи се в гр. Варна; – Поземлени имоти, находящи се в гр. Варна, с площ 5 117 кв. м.; – Инвестиционен имот, находящ се в гр. Варна, с площ 6 532 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Марково, общ. Родопи, обл. Пловдив, в площ 20 290 кв.м.; – Инвестиционен имот, находящ се в кв. Горна баня, гр. София, с площ 3 235 кв. м.; – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Оряхово, общ. Любимец, обл. Хасково – 10 броя поземлени имоти с обща площ 370 454 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в Промишлена зона на гр. Лом, общ. Лом, обл. Монтана - 16 броя поземлени имоти с обща площ 143 971 кв. м. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2023 г. е 43 694 хил. лв. (2022 г.: 53 753 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 6 към индивидуалния финансов отчет. Дружеството не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия. - Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация за основните инвестиции на емитента. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 45 Като дружество със специална инвестиционна цел, основният продукт, който предлага, Алтерон АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Дружеството недвижими имоти. Към 31 декември 2023 г. Дружеството осъществява строителство, което е незавършено. Натрупаните разходи в размер на 8 937 хил. лв., представляват стойността на поземлените имоти и разходите по строителството на обекта, находящ се в м-ст Кабакум, гр. Варна, който е предназначен за продажба на клиенти. В тази сума са включени разходи за проектни работи, строителен надзор, изкопни работи и други видове строително - монтажни работи. През отчетния период в стойността на незавършеното строителство са капитализирани разходи за лихви и такси по получен целеви банков инвестиционен кредит, отпуснат през 2023 г. в размер на 79 хил. лв. Алтерон АДСИЦ не е извършвало текущи ремонти на недвижимите имоти. През 2023 г. 16% от инвестиционните имоти (без аванси) са отдавани под наем (2022 г.: 13%). Основните източници на финансиране на дейността на Дружеството са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. Приходите от наеми за 2023 г. в размер на 11 хил. лв. (2022 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2023 г. Дружеството има несъбрани вземания по наеми в размер на 1 хил. лв. Приходите на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството. - Сключени съществени сделки. По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2023 г., представени по-горе в раздел „Преглед на дейността през 2023 г. и важни събития“ от настоящия доклад. - Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Алтерон АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 24 към индивидуалния финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, вкл. негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели или заемодатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми: Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден преглед от банката;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 862 х. лв. (2022 г.: текущо в размер на 1 751 хил. лв). Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 46 Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 717 хил. лв. (2022 г.: 717 хил. лв.), а нетекущата – 3 768 хил. лв. (2022 г.: 4 485 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 17 хил. лв.), а нетекущата 78 хил.лв. (2022 г.: 93 хил. лв.).Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 781 хил. лв. (2022 г.: 521 хил. лв.), а нетекущата – 6 938 хил. лв. (2022 г.: 7 719 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 900 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора и трета по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 291 хил. лв. (2022 г.: 552 хил. лв.), а нетекущата – 2 419 хил. лв. (2022 г.: 2 530 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2022 г.: 1 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 138 хил. лв. (2022 г. - 190 хил. лв.), а нетекущата – 7 773 хил. лв. (2022 г.: 8 910 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 5 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 47 Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 930 хил. лв. (2022 г.: 930 хил. лв.)., а нетекущата – 6 508 хил. лв. (2022 г.: 7 438 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени – 7 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 октомври 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – ипотека (втора към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж. Към 31 декември 2023 г. няма текуща част на задължението по главницата на заема, а нетекущата е в размер 3 061 хил. лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 600 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 27 октомври 2025 г.;  Погасяването е на датата на падежа  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – ипотека (трета към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на строеж и първи по ред особен залог на вземания на Дружеството. Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 31 хил. лв. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2022 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 2 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 12 хил. лв. (2022 г.: 3 хил. лв.). Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 48 За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating. Дъщерните дружества на Алтерон АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица. - Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени в индивидуалния финансов отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Дружеството не е публикувало прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. - Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 – 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9 от ЗДСИЦДС Активите на Дружеството към 31 декември 2023 г. възлизат на 88 016 хил. лв., като 69% са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Алтерон АДСИЦ съобразява дейността си с всички нормативни изисквания и в т.ч. следи влиянието на инвестиционните решения спрямо нормативно определените коефициенти и ограничения. Приходите на Дружеството към 31 декември 2023 г. възлизат на 1 703 хил. лв., като 100% са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Информация за спазването на изискванията по чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Дружеството не притежава инвестиции в ценни книжа, издадени и гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки. Дружеството не притежава инвестиции в ипотечни облигации. Към 31 декември 2023 г. Дружеството не притежава инвестиция в друго дружество със специална инвестиционна цел. Дружеството притежава инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, възлизащи на 15 592 хил. лв. или 18%. Дружеството не притежава инвестиции в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 49 През отчетния период Дружеството не е обезпечавало чужди задължения, съответно не е предоставяло заеми. През отчетния период Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа. През отчетния период Дружеството е сключило договори за кредити, в т.ч. и за покупка на недвижими имоти и/или за оборотни нужди, описани по-горе, но не е получавало кредити, които да се ползват за плащане на лихви. През 2023 г. в Дружеството не са осъществени покупки или продажби, надвишаващи 5 на сто от стойността на инвестициите в недвижими имоти. - Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление. - Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Алтерон АДСИЦ: Касае способността му да: – изпълнява задълженията си навременно; – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; – събираемост на вземанията; – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на дружеството; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на дружеството при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на дружеството. Към 31 декември 2023 г. Дружеството отчита задължения по кредити и вкл. облигационен заем общо в размер на 40 216 хил. лв., които се предвижда да бъдат погасявани основно с постъпления от продажби на новоизградени или съществуващи обекти. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 50 От учредяването на Дружеството до момента то се е финансирало чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Дружеството, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Дружеството или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. Съгласно устава на Алтерон АДСИЦ, основната част на инвестиционната дейност на дружеството е насочена към нарастване на пазарната цена на акциите и осигуряване на дивидентите, изплащани на акционерите, при запазване и увеличаване на собствения капитал. В същото време стремежът е да се придобиват/продават недвижими имоти, които да се управляват с минимални средства. Разпределението на риска е чрез ефективно структуриране на диверсифициран портфейл от недвижими имоти с разнообразно предназначение и местоположение. Стратегията за постигане на инвестиционните цели се осъществява с високодоходни проекти - изграждането и въвеждането им в експлоатация. - Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Дружеството няма сделки, водени извънбалансово. През отчетния период Дружеството не е увеличавало капитала си чрез емитиране на нова емисия ценни книжа. Към 31 декември 2023 г. Дружеството няма ценни книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава членка. През периода Дружеството няма дялови участия и инвестиции в дялови ценни книжа. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по-голям от 10 на сто от собствения му капитал. - Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Диян Георгиев (считано от 15 февруари 2024 г. на мястото на Грозьо Грозев). Адрес за кореспонденция и телефон за контакти с Директора за връзки с инвеститорите са: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, телефон: +359 885 613 310, e-mail: [email protected]. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 51 - На 12 януари 2024 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, Студентски град. Към същата дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 1 400 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Търовски и други финансови вземания“. - На 31 януари 2024 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към същата дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на 11 800 хил. лв. от „Предплащания и други активи“ в „Търговски и други финансови вземания“. - На 26 февруари 2024 г. е сключен предварителен договор за придобиване на инвестиционни имоти (земеделски земи), находящи се в община Маджарово, за което е заплатен аванс в размер на 185 хил. лв. ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Дружеството спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството. Управлението на Дружеството се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло. Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Дружеството спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 52 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от неуспех на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на индивидуалния годишен доклад за дейността и индивидуалния финансов отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и стратегията. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 53 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2023 г. 31 декември 2022 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежава не Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 Пряко 767 566 51.00 Пряко Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 Пряко 228 550 15.19 Пряко УПФ ЦКБ-Сила 102 580 6.82 Пряко - - - 1 098 696 73.01 996 116 66.19 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството са определени в Устава на и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 54 (експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС съставя и внася годишните финансови отчети пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството и техните комитети Съвет на директорите Алтерон АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството. За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Дружеството. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 55 осъществяване на ефективно стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване. Членовете на Съвета на директорите са преизбрани на редовното, годишно Общо събрание от 2 септември 2020 г. за нов мандат от 5 /пет/ години, считано до 2 септември 2025 г.: Илиан Христов Лангаров, Биляна Илиева Вълкова, Жулиета Стойкова Димитрова; Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Дружеството. През 2023 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2023 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството. През 2023 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и тях или свързани с тях лица. През 2023 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Дружеството, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 56 – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Алтерон АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството и чрез представители. Ръководството на Дружеството съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Дружеството попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие Идеята за устойчивост предполага икономическият растеж, социалното сближаване и опазването на околната среда да вървят заедно и да се допълват взаимно. Устойчивото развитие се дефинира като развитие, което „посреща потребностите на настоящото поколение, без да е в ущърб на възможността бъдещите поколения да посрещнат собствените си нужди”. Устойчивото развитие предполага да се избират и насърчават стратегии за икономическо развитие, съобразени с опазването и подобряването на околната среда и биологичното равновесие на Земята. Устойчивото развитие има различни аспекти – управленски, икономически, екологични, социални. То е стремеж за политика и начин на живот на населението и преди всичко състояние на икономиката, при което се използват безотпадни технологии, залага се на използването на възобновяемите суровини, разчита се на рециклирането като целта е експлоатацията на природните ресурси да не промяна параметрите, които влияят на човешкия живот. За следващите 15 години целите на устойчивото развитие са насочени към запазване на човешкото достойнство, регионалната и глобалната стабилност, доброто състояние на планетата, справедливите и устойчиви общества и изграждането на проспериращи икономики. Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството на Дружеството се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството осигурява публичност и прозрачност на управлението, защитаваме правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Алтерон АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 31 декември 2023 г. 57 Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Дружеството спазва всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на околната среда, като ръководството на Алтерон АДСИЦ следи за въздействието на Дружеството върху нея. Служителите на Дружеството се насърчават да представят предложения и идеи за намаляване на влиянието на Дружеството върху околната среда. Дружеството не е приело политика, доколкото установените в Дружествата практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни свери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите. Установените в Дружеството практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира. Дата: 29 март 2024 г. Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 58 Д О К Л А Д ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ ЗА 2023 г. НА АЛТЕРОН АДСИЦ Изготвен на основание чл. 12 от Наредба № 48 на Комисията за финансов надзор от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията. Настоящият доклад включва и програма за прилагане на Политиката за възнагражденията, разработена от Съвета на директорите и утвърдена от Общото събрание на акционерите на 13 Юни 2017 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 2 септември 2020 г. и ОСА, проведено на 21 юни 2021 г. Настоящият доклад съставлява самостоятелен документ към годишния индивидуален доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2023 г. Той съдържа преглед на начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през отчетната 2023 г. и програма за прилагане на политиката през следващата финансова година. I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през 2023 г. 1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията: Политиката за възнагражденията на АЛТЕРОН АДСИЦ е разработена от членовете на Съвета на директорите, в съответствие с приетите нормативни актове и Устава на дружеството. Всяко нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на Директорите и се утвърждава от Общото събрание на акционерите. През 2023 г. АЛТЕРОН АДСИЦ не е създавал Комитет по възнагражденията. При разработването на Политиката за възнагражденията не са ползвани външни консултанти. 2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи: През отчетната 2023 г. не са изплащани променливи възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ. Съгласно действащата Политика, Алтерон АДСИЦ през отчетната финансова година е изплащало на членовете на Съвета на директорите постоянно възнаграждение, чийто конкретен размер е одобрен от Общото събрание на акционерите на Дружеството и се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. 3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството: През отчетната 2023 г. не са предоставяни опции върху акции, вкл. акции на дружеството, права за придобиване на финансови инструменти или друг вид променливо възнаграждение. Съгласно чл. 12, ал. 2 от Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, само с решение на Общото събрание на акционерите се определят конкретните условия и параметри, при които може да се предостави такова променливо възнаграждение за всеки отделен случай при спазване разпоредбите на законодателството. 4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати: Критерии за постигнати резултати през 2023 г., въз основа на които е възможно да бъде предоставено променливо възнаграждение, са резултатите от дейността и други нефинансови показатели, определени в чл. 6 от Политиката за възнагражденията на дружеството. Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 59 5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати: В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите не е установявана зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на корпоративното ръководство и финансово икономическото състояние на дружеството. Всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ получават месечно възнаграждение, конкретния размер на което се определя от Общото събрание на акционерите на дружеството. Възнаграждението се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите, предоставените от тях гаранции за управление по решение на Общото събрание на акционерите, могат да се превеждат в полза на Дружеството. 6. Основни плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения: Алтерон АДСИЦ не е прилагал схеми на изплащане на бонуси и/или на други непарични допълнителни възнаграждения. За 2023 г. членовете на корпоративното ръководство са получили само постоянни възнаграждения, като плащанията на възнагражденията се осъществяват по банков път ежемесечно. 7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната финансова година, когато е приложимо: Дружеството не заплаща за своя сметка вноски за допълнително доброволно пенсионно осигуряване на членовете на Съвета на директорите. 8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения: През отчетната 2023 г. не е вземано решение за изплащане на променливи възнаграждения и съответно не са определени периоди на отлагане на изплащането им. 9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите: В чл.10 на действащата Политика на Алтерон АДСИЦ са предвидени следните условия: “Чл. 10. (1 – изм. 02.09.2020 г.) Условията и максималният размер на обезщетенията при прекратяване на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с изпълнителния директор, във връзка с предсрочно прекратяване на договора, както и плащания, свързани със срок на предизвестието или предвидени в клаузата, забраняваща извършването на конкурентна дейност, се уреждат с политиката за възнагражденията на Алтерон АДСИЦ. Към настоящия момент Алтерон АДСИЦ не е предвидило плащания на обезщетения при предсрочно прекратяване на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с изпълнителния директор на дружеството, както и плащания, във връзка със срок на предизвестие или плащания във връзка с клаузи, забраняващи извършването на конкурентна дейност. (2) Общият размер на обезщетенията по ал. 1 следва да не надвишава сумата от изплатените годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години. (3 – изм. 02.09.2020 г.) Обезщетения по ал. 1 не се дължат, в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на члена на Съвета на директорите на дружеството, съответно на изпълнителния директор.” 10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е предвидена такава възможност. Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 60 11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване: Членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ към 31 декември 2023 г. са: Илиан Христов Лангаров – член на СД и изпълнителен директор • Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г. • Договорът се прекратява с изтичане на мандата. • При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Биляна Илиева Вълкова – председател на СД • Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г. • Договорът се прекратява с изтичане на мандата. • При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Жулиета Стойкова Димитрова – член на СД; • Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г. • Договорът се прекратява с изтичане на мандата. • При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. През отчетната 2023 г. дружеството няма прекратен договор с член на Съвета на директорите. 13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година: По решение на общо събрание на акционерите от 7 март 2022 г., месечното брутно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите е определено в размер на 1 670 лева. бруто на месец за изпълнителния член на Съвета и по 500 лева бруто на месец за останалите членове. През 2023 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение (лева) Илиан Христов Лангаров Член на СД и изп. директор 20 040.00 Биляна Илиева Вълкова Председател на СД 6 000.00 Жулиета Стойкова Димитрова Член на СД 6 000.00 За 2023 г. не са изплащани и не се предвиждат изплащания на други материални стимули. 14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година: а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 61 През 2023 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са начислени и изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение (лева) Нетно възнаграждение (лева) Илиан Христов Лангаров Член на СД и изпълнителен директор 20 040.00 18 036.00 Биляна Илиева Вълкова Председател на СД 6 000.00 5 400.00 Жулиета Стойкова Димитрова Член на СД 6 000.00 3 899.76 През 2023 г. членовете на Съвета на директорите на дружеството не са получавали променливи и непарични възнаграждения. Дружеството няма условни и разсрочени задължения, възникнали през годината. Към 31 декември 2023 г. Алтерон АДСИЦ не дължи суми за изплащане на пенсии или обезщетения при пенсиониране. б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група Само един член на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ е получавал възнаграждения за 2023 г. от други дружества от същата група – Биляна Вълкова: Трите имена Дружества от същата група Нетно възнаграждение (лева) Биляна Илиева Вълкова Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 5 400.00 Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Груп АД 5 400.00 Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Асетс ЕАД 6 048.00 в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им През 2023 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или други бонуси. г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор Договорите с членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните им функции. д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година През 2023 г. не е извършвана промяна в състава на Съвета на директорите и не са освобождавани членове. е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви а - д През 2023 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви а – д. ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите През 2023 г. по отношение на всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, не са налице предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет. Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 62 15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции: а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени; б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година; в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата; г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година; Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ е предвидена възможност за предоставяне на опции върху акции, акции на дружеството или други схеми за стимулиране въз основа на акции на членовете на корпоративното ръководство, но такива не са изплащани или предоставяни през 2023 г. Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 63 16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне *Всички стойности са представени в хиляди лева ** Възнагражденията са по данни от разчетно-платежните ведомости на дружеството, приравнени на пълно работно време *** Резултатите (финансовите) на дружеството са нанесени по одитирани годишни финансови отчети Година 2018г. 2019г. Изменение 2019г. спрямо 2018 г. % 2020г. Изменение 2020г. спрямо 2019 г. % 2021 г. Изменени е 2021 г. спрямо 2020 г. % 2022 г. Изменени е 2022 г. спрямо 2021 г. % 2023 г. Изменени е 2023 г. спрямо 2022 г. % Брутно възнаграждение на всички членове на СД за година 22 22 0% 29 32% 30 3% 28 -7% 32 14% Среден размер на възнаграждение на член на СД за година 7 7 0% 10 43% 10 0% 9 -10% 11 22% Резултати на дружеството - печалба 2 303 748 -68% 533 -29% 51 -90% 275 439% 654 138% Брутно възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 7 7 0% 7 0% 7 0% 7 0% 10 43% Среден размер на възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 7 7 0% 7 0% 7 0% 7 0% 10 43% Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. 64 17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение През 2023 г. на членовете на Съвета на директорите не е изплащано променливо възнаграждение, респективно не е изисквано връщане такова възнаграждение. 18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не са приложени. През 2023 г. не са настъпили отклонения от процедурата по прилагането на политиката за възнагражденията. Ръководството на Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължи изплащането на постоянното месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите. Дружеството не е отчитало и изплащало променливи възнаграждения през отчетната 2023 г. II. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година или за по-дълъг период. В настоящата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите за залегнали основните принципи на Наредба 48 на КФН. Политиката има за цел да подкрепи дългосрочните бизнес цели на дружеството и да насърчава поведение, което подкрепя създаването на стойност за акционерите, като в същото време осигурява конкурентно възнаграждение, което е достатъчно да привлече и задържи директори с качества, необходими за успешно управление и развитие на дружеството. Тази политика е разработена за прилагане за дълъг период от време, освен в случай, че акционерите на дружеството не поискат нейната актуализация и промяна. Изменения в утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика, се приемат по реда на нейното изготвяне и утвърждаване. Съвета на директорите е отговорен за своевременното оповестяване на утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика за възнагражденията и последващите изменения в нея. През 2023 г. Съвета на директорите направи преглед на Политиката и констатира, че са наложителни промени и актуализация в приетата и утвърдена от ОСА на дружеството Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите. В тази връзка Съвета на директорите предложи на редовното годишно общо събрание на акционерите актуализация на Политиката за възнагражденията. Към 31.12.2023 г. на членовете на Съвета на директорите не са изплатени, начислените за м. декември 2023 г. постоянни възнаграждения в размер на 2 278 лева. Същите са изплатени през месец януари 2023 г. Дружеството не е прекратявало предсрочно договор с член на Съвета на директорите, респективно не са начислявани и изплащани обезщетения при прекратяване. Не е налице искане за връщане на получено възнаграждение, поради липса на такова основание. гр. Варна Изпълнителен директор: __ 29 март 2024 г. /Илиан Лангаров/ 65 Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 4, т.4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл.10 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Илиан Христов Лангаров, в качеството си на представляваща „Алтерон“ АДСИЦ и 2. Мария Александрова Илиева, в качеството си на съставител, ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен индивидуален финансов отчет и пояснения към 31 декември 2023 г., съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на дружеството. 2. Годишния индивидуален доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността на емитента, както и състоянието на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен. Дата: 29 март 2024 г. ДЕКЛАРАТОРИ: гр. Варна ___ Илиан Лангаров Изпълнителен директор _____ Мария Илиева Съставител 1 Бул Одит ООД ул. Акад. Николай Стоянов №13А, София T (+3592) 851 08 71, E [email protected] ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на Алтерон АДСИЦ бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, гр. Варна Доклад относно одита на индивидуалния финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ („Дружеството“), съдържащ индивидуалния отчет за финансовото състояние към 31 декември 2023 г. и индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към индивидуалния финансов отчет, съдържащи съществена информация относно счетоводната политика и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2023 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Параграф по други въпроси Индивидуалният финансов отчет на Дружеството за годината, приключила на 31 декември 2022 г., е одитиран от друг одитор, който е изразил немодифицирано мнение върху този отчет на 31 март 2023 г. Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. 2 Оценка на справедливата стойност на инвестиционни имоти Пояснения 6.1 от индивидуалния финансов отчет Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Към 31 декември 2023 г. балансовата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството възлиза на 43 694 хил. лв. в т.ч. предоставени аванси по предварителни договори за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 6 400 хил. лв. През годината не е призната печалба от промяна в справедливата им стойност. Ние се фокусирахме върху преценките на ръководството за оценка на справедливата стойност на инвестиционните имоти поради значителния им относителен дял в сумата на активите – 67.88% към 31 декември 2023 г. и поради значимите предположения от страна на ръководството и независимите оценители, необходими при изчисляването на справедливата стойност на инвестиционните имоти. По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничени до: - преглед и проверка на докладите на независимите оценители за оценка на имотите; - проверка на опита и квалификацията на независимите оценители; - оценка на уместността на използваните ключови предположения в оценителските доклади с участието на наши вътрешни експерти-оценители чрез сравняване с актуална пазарна информация за подобни имоти; - оценка на адекватността на оповестяванията в индивидуалния финансов отчет, включително оповестяването на основните предположения. Инвестиции е дъщерни предприятия Пояснения 7 от индивидуалния финансов отчет Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Към 31 декември 2023 г. Дружеството отчита инвестиции в дъщерни дружества в общ размер на 10 417 хил. лв., което представлява 11.84% от общата сума на неговите активи. През периода е отчетена възстановена загуба от обезценка на инвестиция в дъщерно дружество в размер на 1 239 хил. лв. Инвестициите са оценени по себестойност в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. При определянето на възстановимата стойност на инвестициите, ръководството на Дружеството прави редица значими предположения и допускания, които може да се базират на несигурни бъдещи събития и други специфични за индустрията фактори. Ние се фокусирахме върху преценките на ръководството относно наличието на индикации за обезценка на инвестициите в дъщерни дружества и извършените преценки във връзка с възстановената обезценка през 2023 г. По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничени до: - оценка на уместността на ключовите предположения за наличие на индикации за обезценка или за възстановяване на обезценка, включително на база на текущите финансови показатели на дъщерните предприятия - анализ на финансовите отчети и друга налична, релевантна финансова информация за дъщерните дружества; - проверка на опита и квалификацията на независимите оценители; - анализ и оценка на прилаганите методи за оценяване, включително допускания и други ключови показатели с участието на наши вътрешни експерти-оценители и сравняването им с информация за пазарни цени на имоти и друга външна информация; - оценка на адекватността на оповестяванията в индивидуалния финансов отчет 3 Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Закона за счетоводството и други приложими законови изисквания, но не включва индивидуалния финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на индивидуалния финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с индивидуалния финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за индивидуалния финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този индивидуален финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството. Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този индивидуален финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: 4 − идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в индивидуалния финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; − получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството; − оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; − достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в индивидуалния финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие; − оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на индивидуалния финансов отчет, включително оповестяванията, и дали индивидуалният финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. 5 Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в индивидуалния доклад за дейността за финансовата година, за която е изготвен индивидуалният финансов отчет, съответства на индивидуалния финансов отчет; (б) индивидуалният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания, с изключение на посоченото по-долу: − в индивидуалния доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на Алтерон АДСИЦ, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите съгласно т.2 от Приложение №3 към Наредба № 2 от 09.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК. (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в индивидуалния доклад за дейността; (г) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година е представена изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа; (д) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е изготвен индивидуалният финансов отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в декларацията за корпоративно управление на Дружеството, която е част от индивидуалния доклад за дейността. 6 Допълнително докладване относно одита на индивидуалния финансов отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа − Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 24 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. − Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Нашите отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС) в България“. Тези процедури касаят проверка на форма ́ та и дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20231231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат. 7 Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на индивидуалния финансов отчет в XHTML. Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20231231-BG-SEP.xhtml“ и не обхваща другата информация, включена в индивидуалния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК. На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., съдържащ се в приложения електронен файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20231231-BG- SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация: − Бул Одит ООД е назначено за задължителен одитор на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2023 г. от общото събрание на акционерите, проведено на 27 юни 2023 г., за период от една година. − Одитът на индивидуалния финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 2023 г. на Дружеството представлява първа година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас. − В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно. − Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит. − Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита. − Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Дружеството. − За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставяли други услуги на Дружеството и контролираните от него предприятия. Стоян Стоянов Управител и регистриран одитор, отговорен за одита Бул Одит ООД Одиторско дружество с рег.№ 023 29 март 2024 г. България, гр. София, ул. Акад. Николай Стоянов №13А

AI Terminal

More from Alteron REIT

Talk to a Data Expert